河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初4281号原告（反诉被告）：洛阳市第一职业高中，住所地：洛阳市涧**广文路**。法定代表人：刘文清，职务：校长。委托诉讼代理人：雷艳红、郭田玉，河南君信合律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳美光假日酒店有限公司，住，住所地：洛阳市涧**太原路**/div>法定代表人：纪伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阴吉峰、王卓智，河南帝都律师事务所律师。被告：洛阳秉莱金属制品有限公司，住所地，住所地：洛阳市伊川县水寨镇产业集聚区东园**iv>法定代表人：郑晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：周红凯，该公司员工。委托诉讼代理人：白国锋，河南厚思律师事务所律师。原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中（以下简称：洛阳一职高）诉被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司（以下简称：美光酒店）、洛阳秉莱金属制品有限公司（以下简称：秉莱公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。洛阳一职高委托诉讼代理人雷艳红、郭田玉、美光酒店委托诉讼代理人阴吉峰、王卓智、秉莱公司委托诉讼代理人白国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洛阳一职高向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付从2013年8月1日至2018年7月31日的租金112.258万元。二、判令两被告向原告支付从2018年8月1日至2019年4月30日的违法占用费37.5万元（参照原合同约定的租金暂计算至起诉至实际，实际支付至被告归还原告房产之日止）。三、判令被告洛阳秉莱金属制品有限公司和洛阳美光假日酒店有限公司将承租的房产返还原告。四、判令两被告支付原告滞纳金暂计3万元（暂计算至起诉之日，实际支付至被告归还原告房产之日止）。五、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2013年4月28日，原告与河南美光照明工程有限公司签订了《酒店房屋租赁合同》，约定被告河南美光照明工程有限公司承租原告所有的位于洛阳市涧西区太原路114号的房屋，建筑面积为1900平方米，租赁期共五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。第一年租金基准为每年31万元，以后每年租金按照10%逐年递增。原告依约将房屋交付给被告河南美光照明工程有限公司后，被告在合同期内多次违反合同约定，拖欠房屋租金，合同期内共应当缴纳房租189万元，原告已缴纳88万元，至今仍欠房租费用101万元未缴纳。现被告河南美光照明工程有限公司经营人和公司名称发生变更，名称变更为洛阳秉莱金属制品有限公司，根据法律规定，公司工商登记事项发生变更的，原公司的债权债务应当由变更后的公司全部承担。现房屋实际由洛阳美光假日酒店违法占用经营。原告多次与二被告的负责人协商，并多次给两被告下发《催缴租金律师函》，并要求其返还原告房屋，但都被以各种借口拒绝。依照签订的《房屋租赁合同》，如今合同已经到期，且合同期内被告洛阳秉莱制品有限公司拖欠的房屋租金至今未交纳，洛阳美光假日酒店长期违法占用该房屋，既不搬离也不支付相应租金。综上所述，两被告行为已严重侵犯了原告的合法权益。根据相关法律规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）美光酒店辩称，原告起诉主体错误，原告主体资格不合格。酒店房屋租赁合同是2013年4月28日签订的。当时该房产属于原告管理，但是所有权不是原告的，并且随后由于洛阳市政府调整该校区全部资产划给了洛阳市东升第二中学。所以该房产属于洛阳市东升第二中学所有管理。目前整个小区及所有门面房仍由洛阳市东升第二中学所有管理，所以原告没有权利起诉。因为房产所有权人管理人已经发生了变更。二、被告主体资格错误。答辩人洛阳美光假日酒店有限公司于2014年7月22日工商注册成立，2013年4月28日签订酒店房屋租赁合同时，答辩人洛阳美光假日酒店有限公司还没有成立，合同上也没有答辩人的盖章，该房产实际上有案外人自然人使用管理。该租赁合同对答辩人美光酒店公司没有约束力。三、当时签订合同是河南美光照明工程有限公司法定代表人纪伟，现改名为洛阳秉莱金属制品有限公司，该房产是纪伟和两个股东即9人共同租赁来作为酒店的。7人是下岗职工，3人是复员军人，12人倾其所有财产，投入巨资进行装修，损失太大，对投资人极不公平。四、签合同时纪伟和学校校长朱光林校长沟通，同意合同再续五年。所以合同的租赁期限是十年，由于洛阳市教育局要求学校的房产出租，只能签五年，并且合同是格式条款，不允许修改。所以当时签订了这个合同，在此条件下，纪伟才敢投入四百多万元的巨资进行投资装修。整个装修改造期间，原告学校也没有提出异议。五、纪伟等人实际经营中投入巨资增加了电梯及配套设备设施，三楼增加了二百多平方米的房屋，钢结构玻璃幕墙及钢结构平台等三大部分，其中钢结构平台4**层每层增加了几十平方，合计四百多万元。这些投资在现在都是有巨大价值的，原告在收回时应当予以折价冲抵房租和损失。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告秉莱公司辩称，第一、同意洛阳美光假日酒店有限公司答辩状中第一项、第三项、第四项及第五项的答辩意见。同时我方认为被告洛阳秉莱金属制品有限公司变更前并不知道和原告签订有房屋租赁合同。第二、本案的实际承租人是被告洛阳美光假日酒店有限公司。第三、根据当时河南美光照明工程有限公司股权转让协议中间的约定，也就是说公司变更前的所有债务是由原股东纪伟和赵海燕两个人承担的。故此请求依法驳回原告对洛阳秉莱金属制品有限公司的诉讼请求。被告（反诉原告）美光酒店向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付添加的固定资产投资暂计10万元（鉴定后再追加诉讼请求）。2、反诉被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2013年4月28日，洛阳市第一职业高中和河南美光照明工程有限公司（现改名为洛阳秉莱金属制品有限公司）签订“酒店房屋租赁合同”。该房产实际上由案外人纪伟和两个股东及九人共同转租来作为酒店的使用、经营。是七人都是下岗职工，三人也是复员军人。12人倾其所有财产以洛阳美光假日酒店有限公司名义投入巨资进行装修，纪伟等人实际经营中，投入巨资增加了电梯及配套设施、三楼增加200多平方米的房屋、钢结构玻璃幕墙及钢结构平台等三大部分，其中钢结构平台是4、5、6层，每层增加几十平方米。合计400多万元。这些投资在现在都是有巨大价值的，反诉被告在收回该房产时，应当予以折价，赔偿损失。当时约定的酒店租赁期限是十年，在此条件下纪伟才敢投入400多万元巨资进行投资、装修，整个装修改造期间，洛阳市第一职业高中也没有提出异议。现在突然要收回该房产，损失太大，对投资人极不公平。综上所述，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）洛阳一职高辩称，反诉原告诉请无事实和法律依据，答辩人认为应当依法驳回反诉原告的诉讼请求。以洛阳秉莱金属制品有限公司及河南美光照明工程有限公司在2018年9月11日之前与反诉原告的法人纪伟即实际经营人一致。答辩人与美光照明工程有限公司签订的房屋租赁合同到期后，向纪伟邮寄搬离房屋清缴欠付租赁费的催收单，反诉原告随即向答辩人提交报告时，答辩人才得知涉案房屋实际使用人为反诉原告，反诉原告在未与答辩人签订合同的情况下，擅自使用答辩人的房产，属于无权占有。根据物权法34条有关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，及35条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。反诉原告在非法占用期间对答辩人房产的装修装饰，答辩人有权要求其拆除恢复原状。对占有物造成损失的，答辩人保留要求承担损害赔偿的追诉权。退一步讲，即使双方有合法的租赁关系，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用中规定，承租人经出租人同意装饰装修。租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。答辩人与洛阳秉莱金属制品有限公司签订的合同，在2018年8月已经到期，故反诉原告不论从何种角度讲，要求答辩人支付添加固定资产投资都于法无据，应当被依法驳回。被告秉莱公司辩称，我们对被告美光假日酒店提原告反诉没有意见。经审理查明，2013年4月28日，洛阳一职高（甲方、出租人）与秉莱公司的前身河南美光照明工程有限公司（乙方、承租人）签订《酒店房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于洛阳市涧西区太原路114号的门面房出租给乙方经营餐饮、住宿等，房屋租赁期自2013年8月1日至2018年7月31日止共计五年，租金以年为单位计算，第一年租金基准为310000元（以后年租金按10%逐年递增）。租金交纳按照“先交后用”原则，乙方须提前半年分两次将租金交纳给甲方（合同签订一月内，乙方应交纳第一次房租）。关于双方的权利义务，合同约定租赁期间乙方拥有该房屋的使用权、经营权，但乙方不得将房屋转租、转包、转让给第三人或做抵押。在经营过程中未经甲方同意，乙方不得改变限定的经营项目（商务酒店），不得私自改变房屋结构，乙方对房屋的装修方案应先期得到甲方的书面同意，否则甲方有权收回房屋。乙方应按时缴纳租金，逾期交纳甲方可收回房屋，同时可要求乙方按应付租期额每日3‰支付滞纳金。租赁期满，乙方投入的经营设施设备等固定资产归甲方所有，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。如乙方违约，则甲方有权收回该房屋，乙方的投入全归甲方所有，造成其他损失的由乙方予以赔偿等。2014年7月22日，美光酒店依法办理了注册登记，其登记的法定代表人为纪伟，住所地，住所地为洛阳市涧**太原路**房屋，并以涉案房屋作为经营场所经营酒店至今。另查明，洛阳一职高在《酒店房屋租赁合同》约定的租赁期限到期前后多次向位于洛阳市涧西区太原路114号邮寄催收租金、搬离房屋的函件，被告美光酒店多次进行了回复，其中包含了要求继续租赁房屋的意愿，并表达了如果继续租赁房屋即愿意承担支付欠交租金的义务。还查明，河南美光照明工程有限公司于2018年9月11日将名称变更为秉莱公司，其法定代表人也由纪伟变更为郑晓东。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。洛阳一职高与河南美光照明工程有限公司签订的《酒店房屋租赁合同》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，本院依法予以认定。现河南美光照明工程有限公司在承租房屋后，未能依照约定全额、及时支付租金，应当承担相应的法律责任。河南美光照明工程有限公司的名称经过法定程序变更为秉莱公司，秉莱公司应当承继河南美光照明工程有限公司因本案所涉租赁合同形成的权利、义务。综上，结合庭审查明的洛阳一职高已经收到的租金数额及双方关于租金计算方式的约定，对于洛阳一职高要求秉莱公司支付拖欠的租金1122580元，本院予以支持。对于洛阳一职高要求美光酒店共同承担支付租金义务的诉讼请求，虽然美光酒店实际使用了涉案房屋，但是其并非依据与洛阳一职高的合同而取得使用权，故此，洛阳一职高的此项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于洛阳一职高要求秉莱公司、美光酒店返还房屋、支付违法占用费的诉讼请求，秉莱公司作为房屋的承租人，美光酒店作为房屋的实际使用人，应当在租赁合同到期后向洛阳一职高返还房屋，现秉莱公司、美光酒店未能履行返还房屋的义务，应当承担相应的违约责任，故此，对于洛阳一职高要求秉莱公司、美光酒店返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；但是鉴于秉莱公司并未实际使用房屋，本院确定美光酒店向洛阳一职高支付房屋占用费并确定计算方式为：按照年租金453871元的标准，自2018年8月1日开始计算至美光酒店向洛阳一职高返还房屋之日止。对于洛阳一职高主张的滞纳金，在民事活动中有关滞纳金的约定于法无据，本院依法不予支持。对于美光酒店针对洛阳一职高提出的反诉请求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳秉莱金属制品有限公司应当于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中支付拖欠的租金1122580元。二、被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司应当于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中支付房屋占用费。（计算方式：按照年租金453871元的标准，自2018年8月1日开始计算至被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司向原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中返还房屋之日止。）三、被告洛阳秉莱金属制品有限公司、被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司应当于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中返还位于洛阳市涧西区太原路114号的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司的反诉请求。案件受理费9274元，由原告（反诉被告）洛阳市第一职业高中负担274元，被告洛阳秉莱金属制品有限公司、被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司共同负担9000元。案件反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）洛阳美光假日酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年一月六日书记员  闫帅辉