天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初12055号原告：麻东娜，女，1987年7月6日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：梅文同，河北蓝晨律师事务所律师。被告：中浩（天津）投资发展有限公司，住所天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4（集中办公区）。法定代表人：耿福亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张龙，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告麻东娜与被告中浩（天津）投资发展有限公司（以下简称“中浩（天津）公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅文同、被告中浩（天津）投资发展有限公司的委托诉讼代理人张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。麻东娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房、办理产权证明义务，并明确履行期限；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金及利息83041.32元（截止2019年8月15日），全部利息及违约金计至实际交房之日止；3、本案诉讼费用出被告承担。事实和理由：2016年8月15日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于天津市武清区××镇××商品房，购买金额为493915元。根据合同第三条约定，被告应于2017年11月1日前向原告交付房屋，同时合同第五条约定，被告如果未按照合同约定的期限交付房商品，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付房款利息，利息自合同约定被告应交房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付利息的同时，还有权要求被告应支付原告已付房款万分之一违约金，至延期交房次日起计算追究被告违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但截止起诉之日，原告仍未收到收房通知书，也没有收到被告关于延期交房的原因说明，直至2018年11月12日，关于延期交房的问题被告才向原告承诺于2019年5月31日前办理完成商品房交付，提供相关证书，2019年6月30日之前办理完成办理房产证需要的手续。2019年5月31日前办理完成公安局备案；并承诺如果以上承诺不能实现，自2019年5月31日起，每逾期一天支付业主总价款万分之三的违约金。原告认为，被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显存在，应当承当违约责任。综上，被告的行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。中浩（天津）公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、房屋未能按照合同约定时间交付使用并非由被告原因造成。原、被告于2016年8月15日签订《天津市商品房买卖合同》，合同签订时，被告根据当时现场的施工情况及进度预计2017年11月1日可以将房屋交付使用。合同签订后，由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘的原因，分别于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至2017年9月10日及2017年10月1日至2018年3月31日要求全市所有施工现场停止土石方作业、停止混凝土搅拌作业、停止使用非道路移动机械等，由此造成施工现场停工天数近246天。加之其他原因，导致目前房屋尚无法交付使用。根据双方之间《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条的约定，上述非被告过错造成工程延误的天数应当在逾期交房天数中予以扣除。因房屋交付时间暂时无法确定，客观上该房屋也无法办理初始登记及房屋权属转移登记；二、原告主张的逾期交房违约赔偿标准高于合同约定。根据合同第5条的约定，被告未能按期交付房屋，逾期在90天内的，按照同期银行贷款利率向原告支付已付款的利息。逾期超过90日的，除支付已付款利息外，还应承担已付房款十万分之一的违约金。原告在起诉中按照日万分之一、万分之三的标准计算明显违背了合同的约定，加重了被告的责任；三、原告亦存在逾期付款的违约责任，被告要求在原告逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房的违约责任进行抵销。根据补充合同的约定，原告应当在规定的时间内支付首付款及办理完成剩余房款的贷款，逾期不能办理的，应当一次性支付剩余全部价款。现原告未能在合同约定的时间内办理完成贷款，已经违反合同约定，对此应当承担逾期付款的违约责任。为此，被告要求在原告应当承担的逾期付款违约责任范围内与被告的逾期交房违约责任进行抵销。因现房屋仍然无法交付，应当支付给原告的逾期交房违约金尚无法确认，被告希望相关款项在房屋交付后一并支付。本院经审理查明事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于武清区××镇××道××花园××号楼××商品房；建筑面积88.69平方米，每平方米价格为5569元，价款为493915元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，被告于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，接受不可抗力影响的时间，据实延期交付，被告不承担违约；原告应于2016年8月22日前，一次性存入商品房首付款153915元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，合同继续履行，被告应支付原告已付房款万分之0.1（0.1／000．）违约金至延期交房次日起计算；原告如未按合同约定的日期付款，逾期在60日内的，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，原告应支付逾期付款及其利息，此外，还应每日按商品房价款的0.5?向被告支付违约金等内容。《天津市商品房买卖合同》附件六为《补充协议》，《补充协议》约定：被告如遇以下情况导致延期交房，被告免予承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延，影响工程进度但非被告过错且被告无法预见和控制的客观原因（如自然灾害、交通管制、市政停水、停电以及执行法律、法规和政府规章等强制性文件等）造成的工期延误，由其他不可抗力引致的延误；因原告原因不能获得银行的贷款逾期超过60日后，原告应于逾期满60日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向被告支付违约金）；附件六《补充合同》约定：原告于2016年8月25日前向被告支付房款153915元，其余房款340000元，原告采用银行贷款方式支付，须于2016年8月22日前向贷款银行交齐贷款所需材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日起60日内划入被告指定账户等内容。合同签订后，原告依约向被告支付首付款153915元，2017年1月2日，原告剩余房款340000元贷款放款至被告指定账户。关于被告主张停工时间问题，经查，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发津建质安总〔2016〕92号文件，载明于2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建施工项目一律停止施工，停工47天；美丽天津一号工程指挥部发出的美丽天津一号工程〔2017〕9号文件，载明自2017年8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，停工17天；天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队下发的武建支字〔2017〕37号文件，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业，2018年3月16日恢复生产，停工166天。以上被告因政府强制性文件要求的停工天数共计230天。另查明，被告于2018年11月12日给原告出具《承诺书》一份，承诺于2019年5月31日前办理完成商品房交付等，否则被告自2019年5月31日起每逾期一日支付业主已付款的万分之三作为违约金，违约金以物业费的形式洽谈。涉案房屋至今未竣工验收，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定及法律规定履行各自的义务。根据合同约定被告应于2017年11月1日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，现被告未能如约交付应承担逾期交房违约责任向原告支付已付款利息和违约金。关于被告辩称免责事由问题，本案涉案房屋在建筑施工过程中，政府部门发布禁令、通知等文件要求停工共计230天，相关文件旨在进行大气污染防治，其措施与天气条件密切相关，进而影响被告的施工进度，被告要求予以扣减是符合原、被告合同约定及法律有关不可抗力规定的，本院予以采信；原、被告关于合同约定“0.1/000．”是万分之一还是十万分之一不能达成一致意见，此情况下应按照合同有关条款或者交易习惯确定，考虑合同前后有关条款、使用的词句符号、一般理解以及表述习惯等因素，应解释为“0.1?”即十万分之一，鉴于被告于2018年11月12日给业主出具的《承诺书》约定了新的违约责任，故本院按原告主张已付款利息从2017年11月1日计至2019年5月30日，被告逾期交房575天，扣减政府停工230天，实际逾期345天。因被告逾期交房的自然天数已超过一年，应按照一至三年中长期贷款利率4.75%计算利息。故被告依约应向原告支付利息为22483.42元［493915元×4.75%÷360天×345天］，违约金为1704.01元［493915元×0.1?×345天］；关于原告主张自2019年5月31日起按日万分之三计算违约金并直接支付给原告，因证据尚不充分，本院暂不予处理，原告可在被告交付涉案房屋具有充分证据的情况下，另案解决；关于原告要求被告继续履行合同约定的交房、办理产权证明义务、明确履行期限的请求，因涉案房屋至今尚不具备交付条件，本院不予支持；关于原告其他主张均以实际交付房屋之日为基础，但涉案房屋客观上能否交付尚处不定状态，故本院不予支持，待房屋实际交付后原告可另行主张；根据合同约定，原告贷款340000元应于2016年8月15日起60日内（至2016年10月13日）划入被告指定账户，此时原告主张的影响其贷款发放的信贷政策即2016年11月25日中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》尚未发布，而原告主张的其他不能及时发放贷款原因未能提供证据，本院不予采信，故原告应按合同约定每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向被告支付违约金4050.10元［493915元×1?×82天（2016年10月14日至2017年1月2日）］。原、被告互负金钱债务，被告主张抵销，符合法律规定，本院予以支持，折抵后，被告应支付原告20137.33元。此案经调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告中浩（天津）投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告麻东娜逾期交房已付款利息及违约金共计20137.33元；二、驳回原告麻东娜的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，由原告麻东娜负担319元，由被告中浩（天津）投资发展有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹凤增二〇二〇年一月七日书记员  董 维附本裁判文书所引用的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。