辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2352号上诉人（原审被告）：辛美静，女，1984年2月19日出生，汉族，现住辽宁省清原满族自治县。委托诉讼代理人：陈福新，男，1982年9月1日出生，满族，现住址，系辛美静丈夫。被上诉人（原审原告）：清原满族自治县华运物业管理有限公司，住所地：辽宁省清原满族自治县清原镇新村街龙呈金湾**。法定代表人：高大闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭峰，辽宁顺清满律师事务所律师。上诉人辛美静因与被上诉人清原满族自治县华运物业管理有限公司（以下简称华运物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人辛美静上诉请求：撤销一审判决，改判辛美静按0.8元/平方米/月标准支付物业费或发回重审。事实与理由：物业服务合同并非本人签字确认，对合同内约定的服务费标准，辛美静不清楚，而华运物业公司诉求中的物业费标准也并非在约定的范围内，擅自改变物业收费标准是华运物业公司单方的违规行为，显然物业合同的收费标准形同虚设，该标准约定对辛美静并不能产生约束力。辛美静的案涉房屋是独立于小区其他楼群的临街门市，房屋内并无可进入小区的入口，与小区内的大部分公共设施的使用并无实际联系。辛美静并未享受到上述中的大部分服务，而华运物业公司所依据商用标准向辛美静收取物业费存在显失公平情形，不符合等价有偿的原则，应按住宅标准收取。华运物业公司答辩：华运物业公司与清原满族自治县桥南社区龙呈金湾物业小区业主委员会签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，辛美静应按合同约定履行义务。合同中约定物业服务费标准属于双方约定结果，并不违反法律禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》应属有效。双方约定的物业服务费标准应受法律保护，对价格的高低可由双方协商约定或更改，但不是法律约束的范畴。根据《物业管理条例》的规定及《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主购买的小区住宅不仅仅是使用的专有房屋，还包括附属公共面积及相应公共设施，业主不得以放弃权利而主张免除义务。物业服务企业给业主提供服务是针对小区公共部位的服务，门市房中当然会包含一定的公摊面积，华运物业公司正是对这部分进行服务的，也包括小区其他公共设施设备、上下水等。商业用房承担更多的社会义务也符合常理。请求维持原判。华运物业公司向一审法院起诉称，1.判令辛美静给付拖欠的2015年8月至2020年8月（共计5年）物业费7058.88元；2.诉讼费由辛美静承担。华运物业公司在庭审中将第一项诉讼请求变更为：给付2015年8月1日至2019年8月1日物业费7058.88元。事实和理由：辛美静系龙呈金湾小区业主，华运物业公司、辛美静签订的《物业服务合同》约定物业费按照每平方米每月1.2元收取。辛美静住宅面积为98.04平方米。服务期间，辛美静违反《物业管理条例》的有关规定与《物业服务合同》的约定，拒绝履行业主义务，拒不交纳2015年8月至2019年8月的物业服务费，对此，华运物业公司多次采取登门、发函等措施催要，辛美静不予理睬，故诉至人民法院，请求人民法院查明事实，依法支持华运物业公司的诉讼请求。一审法院认定事实：辛美静系清原镇龙呈金湾小区2-5（建筑面积为98.04平方米）业主。2015年8月1日，清原镇桥南社区龙呈金湾物业管理小区业主委员会与华运物业公司签订物业服务合同，该合同约定：“物业服务期限为五年，即自2015年8月1日至2020年7月3日，物业费由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，其中：多层住宅为每月每平方米0.80元，商业物业为每平方米1.50元。”物业公司按每平方米1.20元向华运物业公司收取物业费，辛美静未向华运物业公司缴纳2015年8月1日至2019年8月1日的物业费，共计7058.88元。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桥南社区龙呈金湾业主委员会与华运物业公司签订的物业服务合同，对辛美静具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，辛美静作为合同相对方享受物业服务、使用变压器用电及饮用水等应履行交纳物业费的义务。辛美静辩称房屋漏水及没有享受到物业服务问题，不属于本诉调整范围，应另寻途径解决。综上，华运物业公司诉求合法合理，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：辛美静于本判决生效后十日内给付清原满族自治县华运物业管理有限公司2015年8月1日至2019年8月1日期间的物业费7058.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由辛美静负担。二审审理过程中，辛美静提交华运物业公司之前其他物业服务公司的物业费收据，拟证明两个物业公司收费不一样。华运物业公司质证意见：该收据是其他物业与业主委员会签订物业合同产生的。本院对证据分析、认定如下：该收据与本案无关，不予采信。二审经审理查明，案涉房屋2015年8月1日至2019年8月1日此期间的物业费按每月每平方米1.2元标准计算应为5650.63元，非7058.88元。本院查明的其他事实与一审法院查明相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《业主大会和业主委员会指导规则》第四条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。清原满族自治县清原镇桥南社区龙呈金湾业主委员会与华运物业公司签订了物业服务合同，依据该合同华运物业公司的服务对象包括辛美静的门市，因此该物业服务合同对辛美静具有约束力，现华运物业公司已经按照合同约定提供服务，辛美静作为合同相对方享受到物业服务、用电及下水等，因此辛美静应履行交纳物业费的义务，辛美静所述房屋漏水问题，不属于本诉调整范围，应另寻途径解决。关于辛美静主张因案涉房屋为门市，其未享受全部物业服务，要求按多层住宅标准每平方米0.8元计算物业费一节，物业服务合同约定案涉房屋物业收费标准，辛美静应依约定标准履行义务，现因华运物业公司已同意将商业物业的收取费用标准从每月每平方米1.5元下调到每月每平方米1.2元，故本院对辛美静该项主张不予支持。需要指出的是，华运物业公司起诉状中主张辛美静给付2015年8月至2020年8月共计5年的物业费7058.88元，在一审庭审中对诉讼请求变更和补充：“收取物业费时间变更为2015年8月1日至2019年8月1日”。据此，变更后的起止时间为2015年8月1日至2019年8月1日，此期间物业费应为5650.63元（98.04平方米×1.2元×48.03月）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1103号民事判决；二、辛美静于本判决生效后十日内给付清原满族自治县华运物业管理有限公司2015年8月1日至2019年8月1日期间的物业费5650.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由辛美静负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年十二月四日法官助理王宝伦书记员刘娟