广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初12454号原告：周财孙，男，汉族,1978年6月29日出生，住址:江西省抚州市崇仁县,原告:吴祖华，女，汉族，1985年9月20日生，住址：江江西省抚州市南丰县，两原告共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告：强等登，男，汉族，1980年8月23日出生，住址：深圳市宝安区，被告：周静，女，汉族，1983年11月06日出生，住址：深圳市宝安区，两被告共同委托诉讼代理人：殷风君、林荣，广东宝城律师事务所律师。原告周财孙、吴祖华诉被告强等登、周静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周财孙、吴祖华及其共同委托诉讼代理人熊伟，被告强等登及被告共同委托诉讼代理人殷风君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除被告周财孙与两原告之间的《房产买卖合同》；2、两被告共同返还两原告购房款3万元；3、两被告共同支付两原告违约金37万元；4、两被告共同赔偿两原告经济损失3277390元；5、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2015年3月15日，两原告与被告周财孙签订了《房产买卖合同》，双方约定被告周财孙将位于深圳市龙岗区中心城深业紫麟山花园H3栋3座5A房屋作价185万元转让给原告。签订合同后，两原告向被告周财孙支付了定金3万元，并办理了资金监管及申请按揭贷款手续，银行亦出具贷款承诺函，双方于2015年6月26日向深圳市房地产权登记中心龙岗登记科提交了转移登记申请。但，后两被告拒不不履行合同约定的配合递件过户等相关义务，且明确表示不再继续履行合同，已构成重大根本违约。经了解，涉案房屋价格相比签署买卖合同时，价格已大幅上涨，违约金不足以弥补两原告的经济损失。两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，一、原告周财孙、吴祖华自己在房地产经纪行业从业多年，有着非常丰富的房屋买卖经验，而被告强等登人生第一次卖房，还是在隐瞒被告周静的情况下卖房，本案房屋买卖合同最终因周静不同意卖房而导致合同无法履行，强等登存在过错，但同时原告也存在一定的过错，合同双方共同过错的情况下，应按各自过错承担相应的责任。说到合同双方过错，首先简要回顾一下本案房屋买卖合同签订及履行的全过程。l、在本涉案房屋买卖合同履行过程中，共有三家中介机构（分别为深圳市房贷通置业代理服务有限公司、深圳市中联地产置业顾问股份有限公司、深圳市中诚致信融资担保有限公司）提供了房地产经纪业务。被告强等登于2015年7月份起诉后，查询才知，这三家公司为关联公司，实际控制人均为同一人。由于被告强等登对房地产经纪、房地产转让业务不甚了解，因此当上述三家公司的员工拿出很厚一摞文件给被告强等登签名时，被告没有详细阅读每一份文件，即在每一份空白文件上签名。同时，被告强等登也没有核实其员工是否具有从事房地产经纪业务的资格，就办理了公证授权委托手续，被授权委托人多达五人，并且包括买方吴祖华在内，这是非常不符合情理的。在被告强等登与周财孙签订《房产买卖合同》之前，强等登与周财孙、吴祖华均不认识，甚至整个交易过程中，强等登都从来没有见过吴祖华，而强等登却公证授权委托给买方吴祖华代为卖方（强等登）办理一切交易手续，这对交易安全来讲，是不可思议的。事实也证明，吴祖华与周财孙完全掌控交易的主动权，使被告强等登处于被动地位。2、被告强等登与周财孙答订《房产买卖合同》时，周财孙在合同第十五条特别备注栏手写了两个条款，其中一个条款是“在签订本合同时，卖方同意买方过户时产权名字增加或修改他人。”说明周财孙在买房之初，就不具备买房资格，其真实意思就不是将房产过户到他本人的名下。而对于被告强等登而言，这个条款意味着卖房时其都不知道房子到底是卖给了谁。一开始周财孙说吴祖华是中介机构的员工，被告强等登即在2015年3月17日，通过公证的方式委托吴祖华代为办理房产转让、申请赎楼贷款等手续。公证委托手续办好后，周财孙在未通知强等登的前提下，即在强等登事先已经签好名字的空白《合同主体变更确认书》上面的第三方一栏填写为吴祖华，这样吴祖华即从被告强等登公证被委托人的身份一下子转变为合同的买方，能够代卖方（强等登）处理一切房产转让手续。周财孙、吴祖华的行为显然违背了诚实信用原则。3、据被告强等登了解，吴祖华已经于2015年5月20日购买了龙岗区欧意轩花园的一套房产，签订本案房屋买卖合同时，周财孙仅仅支付了25000元的定金，迟迟不去办理首期款的监管，也就是没有支付首期款。根据《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办[2010]82号），对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房的相关规定，周财孙及吴祖华作为非本市户籍居民家庭，在吴祖华购买一套商品房后已不具备购房资格，所以本案《房产买卖合同》事实上2015年5月即已不具备继续履行的条件，周财孙与吴祖华存在明显的过错行为。4、周财孙自己在房地产中介机构从业多年，并且自己开办有一家房地产中介机构，具有房地产经纪业务资格，他非常清楚，在我国目前婚姻法律的框架下，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产，作为买方他应该予以核实却没有核实。同时，周财孙作为房地产中介经纪人在购房时，根据《深圳市市场监督管理办法》第38条规定，应当向出让方明示，并取得出让方同意，但周财孙也没有明示，其行为存在过错。二、习大大说，“房子是用来住的，不是用来炒的”。买方周财孙、吴祖华购买本案房屋的行为并非为自住，而是在违反政策前提下的一种炒房行为，该行为属于国家政策调控严厉打击的行为。原告周财孙在2015年3月15日签订本案房屋买卖合同，又于同年8月18日在深圳购买一套商品房，位于龙岗区中心城新鸿花园**楼****，不仅如此周财孙还曾在深圳购买过多处房产。而吴祖华也于2015年5月20日购买了龙岗区欧意轩花园的一套房产，所以很明显周财孙、吴祖华购买本案房产并非为了自住，而是中介机构从业人员利用自身的信息优势进行炒房的行为。从居住的角度讲，即使被告强等登存在违约行为，但是原告周财孙在卖方强等登2015年6月违约后，立即于8月份在深圳市龙岗区中心城购买了房产，所以强等登的违约行为也没有给原告周财孙、吴祖华造成经济损失。而原告要求答辩人赔偿其经济损失，其也没有举证证明经济损失数额。三、被告强等登对《房地产估价报告》不认可，该报告的估价时点是2018年6月16日，与本案没有必然的联系。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以退一万步说，如果因被告的违约行为而赔偿原告经济损失的话，也应该是以被告强等登违约的时间即2015年7月作为房产估价的时点。经审理查明，2015年3月15日，原告周财孙（买方）与被告强等登（卖方）签订一份《房产买卖合同》，合同约定：被告强等登将其位于深圳市龙岗区深业紫麟山花园H3栋3单元5A房屋（以下简称涉案房产）出售给原告周财孙，建筑面积为150.43平方米，转让价为185万元，买方应在签订合同当日支付定金3万元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金2万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，此款在做完公证后三日内由第三方直接支付给卖方。涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司进行赎楼。合同第十二条约定，买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同第十五条备注条款约定：1、卖方承诺该物业产权清晰，供楼正常；2、在签订本合同时，卖方同意买方在过户时，产权名字增加或修改他人；3、卖方承诺在办理房产证后交给中介方，买方首期监管时间为中介方拿到房产证后80天内去监管；4、卖方承诺收到房款（定金+首期款+银行贷款）当天把大于185万元的超出部分支付买方周财孙。同日，被告强等登与原告周财孙、吴祖华签订一份《合同主体变更确认书》，约定各方同意在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为第三方吴祖华，并以第三方的名义办理按揭贷款申请，继续履行《房产买卖合同》和买方已签署的相关法律文书中约定的买方义务及支付居间方佣金义务，买方对以上所有合同义务承担连带担保责任，如变更后的第三方不履行《房产买卖合同》中的义务，由《房产买卖合同》中的买方继续履行。合同签订后，原告周财孙于当日支付被告强等登定金3万元。2015年4月15日，被告强等登取得涉案房产的房地产权证书（深房地字第**），登记权利人为强等登，登记权利份额为100%，房屋购买时间为2011年6月27日。2015年5月28日，吴祖华与强等登办理《二手楼交易资金监管协议》，吴祖华将首期款55万元支付至银行监管账户进行资金监管。中国工商银行股份有限公司深圳市分行向原告吴祖华、周财孙出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向两原告发放170万元银行贷款。2015年6月26日，吴祖华向深圳市房地产权登记中心提交房地产权转移登记申请材料。2015年6月30日，被告强等登撤回过户申请，导致未能办理产权转移登记的手续。同日，强等登向本院提起另案诉讼，诉请解除双方签订的《房产买卖合同》。2015年7月11日，周财孙向强等登发出一份《履约催告函》，主要内容为鉴于强等登的起诉行为，原告即将提起反诉，并要求变更付款方式为一次性付款，要求强等登于2015年7月13日前配合办理资金监管手续。之后，原告周财孙、吴祖华在该案中提起反诉，诉请要求被告强等登继续履行《房产买卖合同》。本院及深圳市中级人民法院分别于2016年11月11日、2018年6月11日就该案作出（2015）深龙法民三初字第996号、（2017）粤03民终3492号民事判决书，判决书认定强等登与周财孙签订的《房产买卖合同》以及强等登与周财孙、吴祖华签订的《合同主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。强等登以受到欺诈签订合同为由提起诉讼，导致涉案房产未完成过户，其行为构成违约。由于涉案房产系强等登与周静夫妻共同财产，无证据证明周静知晓并同意强等登出售房产，故不宜判决继续履行，至于强等登违约给周财孙、吴祖华造成损失，周财孙、吴祖华可另循法律途径解决，故判决驳回强等登的诉讼请求及周财孙、吴祖华的反诉请求。另查，被告强等登与周静于2008年11月20日登记结婚。原告周财孙与吴祖华于2007年2月25日登记结婚，2015年8月26日离婚，周财孙于2015年8月24日购买龙岗区中心城新鸿花园7号楼C单元0609号房产，吴祖华截至2015年10月27日享有购房资格。庭审中，两原告确认本案买卖合同主体已变更为吴祖华，合同的权利义务属于吴祖华。受本院委托，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司于2018年12月11日作出深世鹏评字第SF20181211123号《房地产估价报告》，评估结论为涉案房产在评估时点（2018年6月16日）的市场价值为5127390元。本院认为,原告周财孙与被告强等登签订的《房产买卖合同》及原告周财孙、吴祖华与被告强等登签订的《合同主体变更确认书》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方应当依约履行。合同签订后，原告依约支付了定金、办理了首期款资金监管、取得了银行贷款承诺函，并且向深圳市房地产权登记中心提交了房地产权转移登记申请资料。之后由于被告强等登提起诉讼，导致涉案房产未完成过户，强等登的行为构成违约，对此，本院及深圳市中级人民法院所作的生效判决已予以确认。由于涉案房产属于强等登、周静夫妻共同财产，处分该涉案房产需经夫妻双方的共同意思表示，由于无证据证明被告周静知晓并同意强等登出售涉案房产，故虽然涉案买卖合同有效，亦不能引起物权发生变动的效力，致使原告要求继续履行涉案买卖合同、将涉案房产过户至原告名下的请求无法支持。为此，原告提起本案诉讼，要求解除双方签订的买卖合同，应予支持。双方买卖合同解除后，被告已收取的定金3万元，应返还原告，其中由中介机构收取的5000元交房金，应由被告另行向中介机构主张权利。关于违约赔偿问题，原告主张由于房价上涨过快导致其重新购房损失，为此原告诉请被告赔偿违约金37万元及房屋差价损失3277390元。本院认为，买卖合同中约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或者要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由房地产市场价格的快速上涨，导致合同约定违约金低于因违约而给原告造成实际损失，故原告主张被告赔偿差价损失，符合法律规定，本院予以支持。被告违约后，原告提起诉讼要求被告继续履行，虽然因涉案房产系被告夫妻共同财产而导致其继续履行的请求不予支持，但原告所采取的措施是法律赋予的合法维权程序，该案经二审确定无法继续履行后，原告再行提起本案赔偿损失的诉讼，故本院采用该案二审作出判决的时间为房产价值的评估时点。根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司作出的《房地产估价报告》，涉案房产在评估时点的市场价值为5127390元，故被告应赔偿原告房产差价损失为5127390元-1850000元=3277390元。原告主张的违约金37万元，因其损失已包含在前述的差价损失内，故不再支持。因两原告已离婚，两原告确认本案合同主体变更为原告吴祖华，故原告吴祖华享有本案的相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告与被告之间签订的《房产买卖合同》；二、被告强等登、周静于本判决生效后十日内返还原告吴祖华购房定金30000元；三、被告强等登、周静于本判决生效后十日内赔偿原告吴祖华损失3277390元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17000元，由原告负担2000元，被告负担15000元；评估费21000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇二〇年一月三日书记员  祝伟莹