广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27427号原告（反诉被告）：陈鹏瑜，男，1995年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区***************，公民身份号码440************037。委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈业莲，女，1990年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省连州市******民委员会水浸寨老寨1号，公民身份号码441************522。委托诉讼代理人：董丹云，广东正鸿律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李某1。原告陈鹏瑜诉被告陈业莲、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称为乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，被告陈业莲在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理。后本案依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈鹏瑜及其委托诉讼代理人何晓筠、谢方玉，被告陈业莲及其委托诉讼代理人董丹云到庭参加了诉讼。第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏瑜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的二手房买卖及居间服务合同及其补充协议；2.被告向原告退还购房款400000元；3.被告向原告支付违约金270000元（按购房款20%计算）；4.被告向原告支付律师费20000元。事实与理由：原、被告于2019年8月14日签署了二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、信息告知书、买方帮卖方赎楼协议、补充协议及家私家电清单，约定原告向被告购买其所有的位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园一区********，合同约定总价款为1350000元，其中合同定金270000元，首付款130000元，于合同签订之日支付合同定金30000元，于合同签订之日起三个工作日内支付剩余定金240000元及首付款130000元，剩余款项于2019年9月15日前办理银行按揭贷款。上述文件签订后，原告依约向被告支付房款定金270000元及首付房款130000元。后经原告及第三人多次催告，被告均无故拒不配合办理银行按揭贷款手续，被告的行为已经构成违约，原告有权根据案涉合同第十条约定解除涉案合同，并要求被告承担违约责任。被告陈业莲答辩并反诉称，被告不存在违约行为，是原告以实际行动表明不履行合同主要义务，构成根本性违约。2019年8月14日，原、被告通过第三人居间促成签订涉案合同及补充协议、交易节点确认书、买方帮卖方赎楼协议等，按约定原告应最迟在2019年9月15日前向银行提出贷款申请，但原告怠于履行该合同义务，整整一个月期间未向银行提出贷款申请。原告逾期向银行提出贷款申请，被告分别向原告及中介方催告后，原告仍然不配合，反而不断联系被告变更合同履行主体，违约意图明显。在被告催促其履行合同义务后，原告却以被告拒不配合其向银行申请借款为由诉至法院要求解除合同，以实际行动表明了不再继续履行合同，构成根本性违约。向银行申请贷款的主体是原告而不是被告，原告认为被告未配合其向银行申请贷款违背起码生活常识，属于无理狡辩。在被告收取购房款并注销房产抵押登记手续后，被告没有理由不配合原告申请贷款。且在房产未过户给原告、银行未正式受理审批之前，银行出具同意贷款意向书只是初步审查，主要通过借款人的征信记录、银行流水、房产交易合同、房产证等信息初步判断借款人是否符合贷款条件，这一阶段根本无需被告提供收款账号。只有房产过户到借款人名下后，银行才正式审批，审批完成后，最后在放款前落实授信审批条件过程中才需要明确具体的收款账号，这时才需要被告配合提供账号。涉案补充协议明确约定房产过户时间为2019年11月21日之后11月30日之前，从该变更后的过户交易节点可以知道，银行正式审批时间肯定是在2019年11月21日之后,因为房产没有过户到原告名下，银行信贷人员不可能将材料报送授信审批部门正式审批。故即便原告未在约定的2019年9月15日前向银行申请贷款，只要其主动与被告沟通，哪怕在2019年11月21日之后向银行申请贷款也不影响银行审批时间。但原告却在2019年10月12日起诉被告要求解除合同，起诉的理由违背基本生活常识，没有事实及法律依据。据此，请求法院判令：1.继续履行原告与被告签订的二手房买卖及居间服务合同及相关补充协议；2.原告向被告支付违约金270000元；3.原告向被告支付律师费12000元。对于被告的反诉请求，原告答辩称原告已提交办理按揭贷款手续所需的材料，但被告拒不配合办理银行按揭贷款手续，最终导致按揭贷款未办妥。原合同约定的办理按揭贷款申请的时间为2019年9月15日，当天是周日，故原告已经在2019年9月16日交齐所有银行按揭贷款的资料，不存在违约行为。办理银行按揭贷款需要被告配合提交首期款收款收据等资料，原告多次与第三人沟通，第三人也表示多次与被告沟通，但被告一直拒绝办理。被告要求原告支付20%违约金及律师费没有事实及法律依据。根据合同约定，适用20%违约金的前提是被告提出解除合同，现在被告要求继续履行涉案合同，却要求原告支付20%违约金及律师费，与合同约定不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告提交的证据及双方陈述，本院查明以下事实：1.2019年8月14日，陈鹏瑜与陈业莲在乐有家公司的居间服务下签订了二手房买卖及居间服务合同（NO.50301058910）,主要约定由陈鹏瑜向陈业莲购入陈业莲所有的位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园一区********，购房总价款为1350000元，定金为270000元（签订合同时支付30000元，签订合同后3个工作日内再支付240000元）；若陈业莲或陈鹏瑜未按合同约定期限履行义务，则对方有权要求违约方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，若逾期履行超过15个工作日，守约方有权解除合同并可要求违约方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。同一日，陈鹏瑜、陈业莲、乐有家公司共同签订交易节点确认书，载明在买方支付定金、查档确认产权、居间方收取佣金后，卖方要做赎楼准备（由陈业莲自行筹集资金赎楼），买卖双方办理按揭贷款手续，买方意向贷款950000元，并于2019年9月15日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款手续，卖家无条件配合买家提交申请按揭所需资料及法律文件，双方均不得借故拖延，否则视为违约。除该确认书明确所约定的条款外，原合同的其他条款继续有效。陈鹏瑜与陈业莲还签订了买方帮卖方赎楼协议及补充协议，主要载明由陈鹏瑜向陈业莲提前支付130000元用于清偿涉案房屋所欠银行贷款，双方协商一致递件过户时间改为2019年11月21日满五年唯一后需在2019年11月30日前办理缴税过户手续，陈鹏瑜需在合同签订后3个工作日内向陈业莲提前支付首期款130000元。上述合同、协议、确认书等文件签订后，陈鹏瑜依约向陈业莲支付了270000元定金及130000元首付款。2.涉案房屋现名下不存在抵押或查封。3.2019年9月16日，陈鹏瑜曾前往兴业银行办理涉案房屋的个人住房借款申请手续。4.根据陈鹏瑜、陈业莲分别提交的微信聊天记录显示，陈业莲曾提醒乐有家公司工作人员（宋鑫），陈鹏瑜应在2019年9月15日前办理按揭贷款申请，宋鑫于2019年9月16日告知陈业莲称陈鹏瑜已申请按揭，但陈业莲还没有给陈鹏瑜开具首期款收据，询问陈业莲何时可以开具，同时宋鑫亦告知陈业莲，称银行需要该收据。2019年9月17日，陈业莲质疑陈鹏瑜未在2019年9月16日办理按揭申请手续，宋鑫称可以带陈业莲前往兴业银行了解具体情况，陈业莲要求陈鹏瑜同时前往，但因陈鹏瑜没有时间，因此双方未能在当天前往兴业银行。2019年9月20日、9月21日、9月23日、9月24日、9月26日、9月28日。9月29日、9月30日，宋鑫多次联系陈业莲，询问陈业莲何时可以补齐资料（户口本、银行卡），并明确陈鹏瑜已全部资料交齐全，请求陈业莲予以配合，陈业莲9月20日、21日当天均没有回复，在9月23日当天回复“不好意思，我还在外地，信号不好时常收不到信息，等我回去再说吧”，9月25日回复“在农场山上，手机没怎拿，要大概29号左右这个时候回，到时买卖双方要出现，你约好”，9月30日回复“今在外，等买家回来再说吧”等信息。之后乐有家公司工作人员宋鑫亦多次联系陈业莲，但双方均没有磋商一致，陈业莲至今仍未提交乐有家公司要求其提交的资料。5.根据陈业莲提交的微信聊天记录显示，陈鹏瑜曾于2019年9月21日联系陈业莲称“陈小姐你好，现在如果有其他客户可以一次性付款购买你的房子，你这边愿意将房子转卖给其他客人呢？也是按之前的135万成交的价格”。9月23日询问“陈小姐，你这边如果不同意我这个方案，请问您什么时候有空回中山办理提交一下按揭资料呢？”。9月25日，陈业莲回复称“不好意思，在外地农场山上，手机没怎看，大概29号左右才回，如现一次性付款可以换个人买，不包家私家电。”，陈鹏瑜回复“如果不一次性，同样是按揭的可以吗？”，陈业莲回复“不可以，而且是违约期，也要算上违约金给我，因现你们违约在先”，陈鹏瑜回复“我们没有违约，我们已经如期去申请按揭了”。6.乐有家公司曾于2019年9月15日向陈鹏瑜发函要求其于2019年9月15日前履行申请按揭手续的合同义务。乐有家公司分别于2019年9月21日、10月11日向陈业莲发函要求其履行办理按揭手续的合同义务。7.庭审中，陈鹏瑜明确陈业莲的违约行为系不配合办理涉案房屋的银行按揭贷款申请手续，没有提交应由卖家提交的相关资料。陈业莲明确陈鹏瑜的违约行为系逾期申请银行按揭，且向法院起诉要求解除合同构成根本违约。本院询问陈业莲没有提交需要其提交的按揭资料的原因，陈业莲回复称，其一直同意配合陈鹏瑜提供资料，没有提交是因为合同签订的时间是2019年8月14日，约定陈鹏瑜应在2019年9月15日前向银行申请按揭贷款，期间有一个月时间给陈鹏瑜履行其义务，但陈鹏瑜怠于行使义务，且多次表露出不愿继续履行合同。且陈鹏瑜与乐有家公司均未告知需要陈业莲提交什么资料，故不是陈业莲不想履约，是陈鹏瑜及乐有家公司没有说清楚。8.陈鹏瑜因本案诉讼支出律师费20000元，陈业莲因本案诉讼支出律师费20000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈鹏瑜与陈业莲、乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、补充协议，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应恪守履行。根据上述文件约定，陈鹏瑜需要在2019年9月15日前向银行申请办理涉案房屋的按揭贷款手续，而陈业莲需无条件配合提交申请资料及法律文件，双方均不得借故拖延，否则视为违约。陈鹏瑜主张已在2019年9月16日向兴业银行提交按揭贷款申请，该主张有乐有家公司工作人员聊天记录、照片、兴业银行个人住房（商用房）借款申请表及访谈记录等资料佐证，没有相反证据反驳，对该主张，本院予以采信。交易节点确认书约定，陈鹏瑜应在2019年9月15日前向银行申请按揭贷款，又因2019年9月15日为国家法定节假日，按规定，履行期限届满日应依法顺延至节假日后的第一日即2019年9月16日，因此，陈鹏瑜在2019年9月16日向兴业银行申请按揭贷款，不构成违约。陈业莲应按合同约定，无条件配合陈鹏瑜办理银行按揭贷款手续。但陈业莲在乐有家公司、陈鹏瑜多次联系，通过书面通知、微信通知等方式通知其补交其需提交的按揭贷款资料后，仍拒不履行其义务，陈业莲的行为已构成违约。陈业莲至今未向乐有家公司、陈鹏瑜提交相关资料，已逾期履行义务超过15个工作日，陈鹏瑜有权要求解除涉案合同及相关协议、确认书。陈鹏瑜诉请判令解除涉案合同及相关协议、确认书，理据充分，本院予以支持。陈业莲抗辩称陈鹏瑜、乐有家公司并未告知其需补交的资料内容，但根据双方提交的微信聊天记录可知，乐有家公司已通知要求陈业莲补充提交首期款收据、户口本、银行卡等资料，陈业莲的前述抗辩理由不成立。至于陈业莲主张陈鹏瑜多次表达出不想继续履行合同，但其提交的证据不足以该观点，其提交的微信聊天记录只能证明陈鹏瑜曾在已履行申请按揭贷款义务情况下，询问陈业莲是否同意更换买受人，但陈鹏瑜随后已表明如果陈业莲不同意则需补充提交按揭资料。陈业莲不能因此而拒绝履行协助办理银行按揭贷款的合同义务。根据涉案合同约定，因一方违约导致合同解除的，守约方可要求违约方支付转让总价款20%违约金并承担守约方因维权支出的律师费。是故，陈鹏瑜诉请判令陈业莲赔偿270000元（1350000元×20%）违约金及20000元律师费，符合合同及法律规定，本院依法予以支持。陈业莲作为涉案房屋买卖交易的违约方，无权要求继续履行合同，其主张陈鹏瑜违约并据此要求陈鹏瑜赔偿270000元违约金及20000元律师费损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈鹏瑜的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。陈业莲的反诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈鹏瑜与被告陈业莲于2019年8月14日签订的二手房买卖及居间服务合同、补充协议；二、被告陈业莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈鹏瑜退还购房定金及购房款合计400000元；三、被告陈业莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈鹏瑜赔偿270000元违约金及20000元律师费；四、驳回被告陈业莲的所有反诉请求。本诉案件受理费5350元，诉讼保全费3970元，以上合计9320元（原告已预付），由被告陈业莲负担（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）；反诉案件受理费9744元（被告已预付），由被告陈业莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年一月二十二日书记员 梁敏霞孙永辉