成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9504号 原告：四川华能涪江水电有限责任公司，住所地：四川省绵阳市平武县白马寨。 法定代表人：刘兴国，董事长。 委托诉讼代理人：李方园（特别授权代理），四川原石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜忠亮，四川原石律师事务所律师。 被告：陈艾，女，1965年8月13日出生，住成都市武侯区。 被告：张雯笛，女，1990年3月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：文云霞（特别授权代理），四川致高律师事务所律师。 被告：何苹，女，1974年7月17日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李于，四川君益律师事务所律师。 原告四川华能涪江水电有限责任公司（以下简称华能公司）与被告陈艾、何萍所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，原告华能公司申请追加张雯笛为本案被告参与诉讼，本院依法予以准许并追加，于2019年10月28日公开开庭审理。原告华能公司委托诉讼代理人李方圆、被告陈艾及被告陈艾、张雯笛共同委托诉讼代理人文云霞、被告何苹及其委托诉讼代理人李于到庭参加诉讼。后于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告华能公司委托诉讼代理人李方圆、被告陈艾及被告陈艾、张雯笛共同委托诉讼代理人文云霞、被告何苹及其委托诉讼代理人李于到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华能公司向本院提出诉讼请求：确认原告享有成都市武侯区××路××幢××单元××楼××号房屋的所有权。事实与理由：原告系国务院国资委下属公司的子公司，属于国有企业，为解决职工用房问题，于2003年7月7日四川大行宏业公司房地产开发有限公司（以下简称大行宏业公司）购买了位于成都市武侯区××路××幢××单元××楼××号及其他部分房屋，作为企业公房进行使用。张某（已故）系原告职工，于2004年3月30日与原告签订职工住房协议，协议明确约定：原告向大行宏业公司购买“锦宏骏苑”商品房，将其中的北区1幢2单元10楼33号住房提供给张某居住；原告与张某同意以张某个人名义办理产权，但明确此房产作为公司生产管理人员住房，是公司资产，职工在岗期间拥有该房的使用权，不享有所有权、收益权和处置权。2013年，原告与张某就该房屋签订房屋租赁合同，原告将该房屋出租给张某，由此更加明确了该房屋的所有权归原告。张某于2018年3月15日因病医治无效去世，张某的配偶陈艾于2018年3月21日向原告提交申请，请求继续居住该房屋，经原告同意陈艾继续居住。但陈艾与何苹随即签订了房屋买卖合同，且将该房屋过户到何苹名下，陈艾与何苹明知该房屋属于原告，却仍串通将房屋进行权属转移，所以该房屋买卖合同应属无效合同，并且该房屋属于国有资产，陈艾与何苹的行为还涉嫌侵犯国有资产。综上，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。 被告陈艾、张雯笛辩称，原告要求确认涉案房屋的所有权归属原告的诉讼请求不成立，应予驳回。一、原告的请求没有任何法律依据。张某与大行宏业公司签订《商品房买卖合同》并取得房屋、办理了产权登记。张某去世后，其妻陈艾和女儿张雯笛合法取得涉案房屋所有权，将房屋过户到二人名下，之后再出售给被告何萍。涉案房屋从未登记在原告名下，原告无权作为物权所有权人主张权利。二、原告的请求无任何事实依据。2002年，华能公司成立之初，工作条件极为艰苦。2003年，为了吸引人才，华能公司向大行宏业公司批量购买了位于成都市武侯区××路××号××房屋，向员工承诺分配一套产权在员工名下的成都的房屋、解决落户成都市户口问题、解决子女受教育问题等。2004年开始，员工陆续被招聘到华能公司。华能公司兑现承诺，由员工个人与大行宏业公司签订房屋买卖合同，房产证办到了骨干员工名下。部分员工（包括张某）向公司提出归还公司垫付的房款，华能公司回答:“另外部分员工经济困难，付不出房款，过段时间再说。”后来华能公司让员工补充签订《职工住房协议》《租房协议》，大家质疑其内容。华能公司回答只是权宜之计。员工们相信华能公司，同时抱着理解华能公司的想法，因此就签了协议（签字部分是由华能公司找人代签的，非本人签字）。同时，因为有了这套住房，张某及家人也放弃并丧失了低价购买其他住房的机会。后张某因多年劳累过度英年早逝，家人也无其他房屋居住，迫于压力，按原告公司领导要求，向原告提交了继续使用居住涉案房屋的申请。综上，张某、陈艾作为原告员工，是被动方，后补协议及具体操作等主动权都在华能公司手上，但房屋登记在个人名下是无可争议的事实，不管是从我国法律原则性规定还是华能公司的主观愿望，房屋的所有权都是属于个人的。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告何苹辩称，1、原告华能公司与张某之间的住房协议和租房合同均是无效的。案涉房屋登记在张某名下，其依法享有物权，协议里约定个人对房屋不享有所有权、收益权和处置权是对产权人权利的限制，该约定本身就违法了法律的规定所以是无效的。且原告不是产权人，不具备出租资格；2、原告华能公司在管理国有资产过程中存在严重过错。原告将国有公司出资购买的房屋办理到职工个人名下，属于变相地流失国有资产。之后，原告明知陈艾没有将房屋交回，也没有采取任何有效措施来收回国有资产；3、被告何苹购买房屋的目的是用于改善居住条件，并且通过多家中介机构了解和查看房屋，最终与陈艾签订的房屋买卖合同，买卖双方并不认识，所有手续都是通过中介联系办理的，被告何苹已经尽到了审查义务，没有任何过错；4、被告何苹购买该房屋的总价是263万元，完全以市场价购买，并且取得不动产证书，何苹购买房屋的程序、价格都符合法律规定，应当合法有效，并依法享有该房屋的所有权。故被告何萍请求法院驳回原告华能公司的诉讼请求。 本院经审理查明以下事实： 一、关于案涉房屋登记为张某所有的相关事实 2003年7月7日，大行宏业公司与华能公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL-50），载明：原告华能公司向大行宏业公司购买锦宏骏苑商品房76套，购房款为32000000元，原告华能公司向法庭提交了《付款凭证》5张、《付款申请》4张、《收据》5张、《中国农业银行信汇凭证》2张，证明华能公司向大行宏业公司支付购房款32000000元。 2004年3月30日，原告华能公司与张某签订《职工住房协议》，约定：原告华能公司通过向大行宏业公司购买“锦宏骏苑”的商品房解决职工住房。将其中的北区锦涛阁2单元33号住房提供给张某居住。为了便于解决职工在居住地入户等问题，华能公司同意以职工个人名义办理房产权，但双方明确此房产作为公司生产管理人员用房，是公司资产，暂不参加房改，房产证由公司统一存档，职工在岗在职期间，拥有该房屋的使用权，不享有所有权、收益权和处置权。 2004年4月14日，张某与大行宏业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：大行宏业公司将位于武侯区××路××号××幢××单元××楼××号房屋卖与张某，总价413568元，支付方式为一次性付款支付。2004年5月9日，该合同进行备案登记（合同备案号：271596）。 2004年4月14日，原告四川华能公司与张某签订《房屋租赁合同》，合同约定：四川华能公司将位于成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼××号的房屋出租给张某，该房屋每月租金103.2元。 庭审中，被告陈艾、张雯笛申请对原告提交的证据《房屋租赁合同》与《职工住房协议》上“张某”的签名是否是本人签字进行鉴定。本院依法予以同意并移送。鉴定过程中，因原、被告均表示《房屋租赁合同》原件不由己方保管、不能提供鉴定材料原件，原告华能公司表示该合同并非本案原告提供的证据，故被告陈艾、张雯笛申请撤回鉴定申请。庭审中，经法庭向二被告释明，二被告坚持不对《职工租房协议》“张某”的签名的真实性作鉴定。 2005年8月5日，位于武侯区××路××号××幢××层××号房屋（成房权证监证字第1××5号）登记为张某所有。 被告陈艾为证明案涉房屋系原告分配给公司职工作为激励、福利，申请下列证人出庭作证：1、证人朱某证明：证人系原告华能公司原生产技术部主任。证人与张某系成都科技大学校友。2002年6月，因为华能公司建设电站需要一批骨干，华能公司承诺在成都解决一套住房、子女读书问题，证人就找到张某，将其介绍到原告华能公司处工作。2004年原告华能公司帮职工买了住房，购房款由华能公司垫付，后来职工有了钱，想将住房款还给华能公司，华能公司说不着急。2、证人李某证明：证人系原告华能公司纪检部原工作人员，现已退休。华能公司当时承诺解决住房，2003年、2004年就跟开发商签订了买卖合同，最初华能公司签订了预售合同，后来职工个人与开发商大行宏业公司签订了合同。证人对张某房屋情况不清楚，证人在锦宏骏苑也有房屋，也跟原告华能公司签订了协议，只有使用权没有所有权，华能公司说是为了应付检查，后华能公司说暂缓交付房款，后来华能公司没有再说过补足房款，也没有要求腾退房屋。房屋由证人使用，产权证在原告华能公司处，证人与原告华能公司签订了租房协议，每月从工资扣100多元，租房协议是证人退休前签订的，时间是2005年至2006年之间。 原告华能公司针对上述证人证言发表质证意见称，应该以职工住房协议签订时间为准，职工住房协议表述很清楚，使用权是对原告华能公司职工的激励，其他的垫资情况和签合同情况原告华能公司认可，是职工个人名义签订合同，资金是华能公司垫付。 二、关于被告陈艾、张雯笛取得案涉房屋的相关事实 2018年3月21日，被告陈艾向原告华能公司提交《申请》，载明：“因我丈夫张某在职期间不幸病逝，现请求锦宏骏苑1幢2单元33号住宅允许其母曾铁强、其妻陈艾、其女张雯笛继续居住”。 2018年4月4日，原告华能公司作出《关于已故职工张某配偶陈艾及女儿张雯笛申请的回函》（华能涪电函【2018】7号），载明：同意张某去世后其配偶陈艾继续居住该公房，但不得将该公房作为遗产处理，并要求陈艾及其他亲属配合公司尽快将公房产权过户到公司名下。 2018年7月2日，原告华能公司作出《关于已故职工张某生前居住公房有关情况的报告》（华能涪电经【2018】67号）载明：公司于5月8日在公司顾问律师、成都市武侯公证处的共用见证下，以上门送达、邮寄送达、采信送达3种方式向陈艾送达了回函，并由公证处出具了保全证据公证书（【2018】川成武证内民字第879号、880号、881号公证书）。但由于其亲属拒绝接听电话，无法取得联系，公房产权配合过户无法完成。 2019年3月22日，案涉房屋因“继承、受遗赠”登记为被告陈艾、张雯笛所有。 三、关于被告何苹取得案涉房屋产权登记的相关事实 2019年5月2日，被告陈艾、被告何苹、中介方添鑫房屋经纪服务部签订房屋买卖合同（合同编号：0060919），约定：陈艾将位于武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋卖与何苹，房屋价格2630000元。 2019年5月16日，被告何苹向被告陈艾转账1275000元，被告陈艾出具《收据》。 2019年5月22日，案涉房屋登记为被告何苹所有【川（2019）成都市不动产权第0××2号】。 2019年6月4日，添鑫房屋经纪服务部出具收据，收到被告何苹购龙江路19号锦宏骏苑北区1-2-10-33号房屋中介佣金39450元。 2019年6月10日，被告陈艾出具《收条》，收到被告何苹购房款263万元。 被告何苹为证明通过中介购买房屋，申请证人柯某出庭作证，柯某向法庭证明：其系武侯区添鑫房屋经纪服务部负责人。何苹是证人练某认识的朋友，陈艾是证人中介公司的客户。陈艾到证人处登记，要卖一套房屋，证人进行了房屋推广，何苹看到证人发的信息，准备购买案涉房屋，后来双方谈好了就办理了房屋登记手续，过程中没有听说有产权纠纷，案涉房屋从推广到出售大概1个月多，房屋出售价与市场价差不多。证人带何苹去看的房，何苹不认识陈艾。 三被告在庭审中向法庭确认：何苹是通过中介买房，之前不认识陈艾，买房全程都是中介与陈艾联系。 原告华能公司针对证人证言发表质证意见认为：本案中原告华能公司主张因为被告陈艾出卖房屋侵犯了国有资产，无论该房屋的登记权利人是谁，也无论被告何苹是否通过合法方式取得房屋产权，违反了合同法的规定，应该撤销登记。 庭审中，经法庭释明，原告坚持本案为所有权确认纠纷，请求法院确认原告对案涉房屋享有所有权。 以上事实有原、被告身份信息、房屋买卖合同、付款凭证、付款申请、信汇凭证、职工住房协议、房屋租赁合同、回函、文件、公证书、个人购房借款及担保合同、收据、入账汇款业务凭单、收条、不动产信息登记摘要、房屋信息查询记录、证人证言、当事人陈述等证据收录在案证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋经登记为张某所有，即使原告华能公司与张某之间就案涉房屋签订合同，双方之间关于房屋权属的约定未经登记，并不发生物权变动的效力。后被告陈艾、张雯笛通过继承成为该房屋的所有权人，被告何苹再通过房屋交易市场，以市场价格购买该房屋并经依法登记为所有权人，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告何苹依法取得案涉房屋的所有权，原告华能公司的诉讼请求与事实和法律规定不符，本院不予支持。原告华能公司与被告陈艾、张雯笛之间关于案涉房屋的约定，属于另一法律关系，应当另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告四川华能涪江水电有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费27600元，减半收取13800元，由原告四川华能涪江水电有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏晓莉 二〇二〇年一月八日 书记员  张继林