广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12041号 上诉人(原审被告)：南宁市金瀚房地产开发有限公司。住所：南宁市兴宁区。 法定代表人：林文忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，该公司职员。 上诉人(原审原告)：唐卫妹，女，1988年7月10日出生，壮族，住广西武鸣县。 委托诉讼代理人：秦晓辉，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌嘉敏，广西涌流律师事务所实习律师。 上诉人南宁市金瀚房地产开发有限公司(以下简称金瀚公司)、唐卫妹因商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 金瀚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。原审法院认定上诉人负有为被上诉人办理不动产权登记证书的义务，但根据本案的实际，并非上诉人主观上不为被上诉人办理案涉商品房的不动产权证登记证书，而是客观上上诉人无法办理；而无法办理的原因又是由于被上诉人过错所造成的，主要原因有以下两点：1.被上诉人存在违反规划进行装修的情况。在房屋装修过程中，被上诉人存在将开放的观景阳台封闭改为房间使用等行为。被上诉人的前述行为，导致上诉人就涉案商品房所在小区前期向规划局申请规划验收时，被规划局予以退件，不予办理规划验收；上诉人就此问题，在南宁市政府协调下，与规划局、城管局等部门沟通协调长达两年之久。最终，针对该问题，相关部门提出两个解决方案：一是将装修恢复图纸状态，另一个是通过缴纳罚款替代。上诉人考虑到第一种方式会给业主的生活带来重大影响，便选择缴纳相应罚款，由相关部门作出行政处罚决定。也正因此，在《行政处罚决定书》中仅陈述开发商在开发建设中的相关事项，却未提及业主违规装修的行为。实际上，几乎每一户都存在违规装修的情形。而且，业主存在违规装修的事实与《行政处罚决定》中对上诉人的处罚事由是相互独立的两个事实，二者并不冲突。《行政处罚决定书》中虽未陈述业主违规装修行为，但并不能由此得出业主对涉案商品房不能通过规划验收不存在过错的结论。事实正好相反，若业主在装修过程中没有违规行为，案涉商品房是可以正常通过规划验收的。在上诉人缴纳罚款之后，案涉商品房通过规划验收办证的障碍不复存在，目前其他相关事宜正按程序推进中。2.被上诉人未提交办证所需材料。在商品房交付之后，上诉人多次发布通知，要求被上诉人提交办理不动产权证所必需的《房屋预告登记证明》原件、契税完税证明原件、授权委托书等材料，但被上诉人至今未提交。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第6条的约定：“买受人需以取得出卖人的接收凭证作为买受人已履行提交材料义务的有效凭证”，但本案被上诉人并没有提供证据证明，其已经向上诉人提交了办理房产证的材料。这导致上诉人事实上无法为被上诉人办理产权证。因此，原审法院认定迟延办证系上诉人过错导致系认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。根据上诉人与被上诉人双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4(3)的约定，因买受人原因造成商品房不能在规定期限取得产权证的，由买受人承担全部责任。而本案商品房未能如期办理不动产权登记证书的原因如上所述，是由于被上诉人自身的过错所致；那么根据双方合同的约定，以及法律的规定，该责任应由被上诉人自行承担。一审法院判决上诉人承担违约责任并支付被上诉人违约金系适用法律错误。 唐卫妹辩称，金瀚公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，与一审法院依职权进行调查所获得的所有材料所记载的均不一致，请求驳回金瀚公司所有上诉请求。 唐卫妹上诉请求：撤销一审判决的第二项，改判被上诉人按总房款的2%向上诉人支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10562.16元。事实与理由：一审法院认定应当以《合同补充协议》第18条计算逾期办理产权证书违约金，即按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算违约金没有事实与法律依据。上诉人的诉讼请求为请求被上诉人支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，应当按照《商品房买卖合同》第17条第4款“买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”的规定计算违约金。而《合同补充协议》第18条“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”，该条款是损害赔偿条款，其针对的是因逾期办理产权证书造成损失的赔偿义务而不是违反按时办理产权证书的合同约定而产生的违约金，该条款适用的前提是“计算买受人损失时”，而本案中，上诉人未要求计算损失，仅要求被上诉人就逾期办理产权证书支付违约金，即请求被上诉人按主合同约定的因被上诉人过错迟延办理产权证书的违约责任支付违约金，违约金和损害赔偿金是两个完全不同的法律概念，一审法院将两个概念混淆，属于适用法律错误，且被上诉人在一审开庭时也从未主张过要求按补充协议约定的损害赔偿金计算违约金，因此上诉人诉求的违约金计算标准应当按照《商品房买卖合同》第17条第4款的约定计算。 金瀚公司辩称，1.现有部分业主与我方签订了补充协议，对办证时间进行了变更，而依据新的协议的约定，金瀚公司在100日内为业主办理好不动产权证即履行了办证义务。在补充协议签订后，金瀚公司已为业主办理了不动产权证，业主请求金瀚公司支付违约金无事实和法律依据。2.针对同样的情形，南宁市西乡塘区法院以及南宁中院作出的生效判决中对责任的划分是公司承担60%，业主承担40%，依据是业主在装修过程中存在违规行为，且金瀚公司为办证积极出具办证事宜，缴纳了相应行政罚款。3.关于违约金计算的截止时间，在实测结果出来之后公司向业主发出缴纳差价通知，根据《合同补充协议》的规定，在业主提交房屋差价前，公司可不为其办理不动产权证，因此在这个时间之后未能办证不是金瀚公司的过错，而是业主对于其权利的处置。 唐卫妹向一审法院提出诉讼请求:一、判令金瀚公司向房屋登记机构为唐卫妹申请房屋所有权登记，并将以唐卫妹为产权人的房屋所有权证书交付给原告，金瀚公司按照总房款的2%向唐卫妹支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10562.16元；二、本案诉讼费由金瀚公司承担。 一审法院认定事实：南宁市兴宁区瀚林山水源项目由金瀚公司开发建设，金瀚公司取得该项目5号楼的商品房预售许可证。2013年10月20日，唐卫妹、金瀚公司签订《商品房买卖合同》，约定唐卫妹购买金瀚公司开发的瀚林山水源5号楼1单元2701号房，购房总价为528108元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第6条约定：买受人应于本合同签订之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知。买受人逾期履行本条义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。第18条约定：买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。第25条约定：如补充协议约定内容与购房合同约定内容不相符的，则以补充协议约定内容为准，自双方签字、盖章之日起生效，均具同等法律效力。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2013年11月8日办理了合同登记备案，唐卫妹支付了全部购房款，并于2014年5月2日接收房屋。现涉案房屋尚未取得现售备案证明，未办理房屋所有权证。唐卫妹以金瀚公司逾期办证为由诉至一审法院。 一审庭审时，金瀚公司明确其主张的业主加建、扩建行为针对的是涉案小区的全体业主，同时，金瀚公司确认涉案商品房在交付时飘窗下部加建了部分墙体，上部镂空；阳台原先交付时有铁栅栏，亦加建了部分墙体；窗户部分镂空。 在本案诉讼过程中，一审法院依法向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局发函，询问瀚林山水源项目的竣工验收审查情况以及该局在对瀚林山水源项目实地查看过程中是否发现开发商或业主有无违法行为的情况，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局复函：该局执法人员到瀚林山水源项目实地调查发现，金瀚公司存在未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设的情况，该建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。同时，该局出具《行政处罚决定书》，认定金瀚公司擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，对金瀚公司处予罚款14047096.55元。截至本案判决作出之日，该行政处罚决定尚未处理完毕。 一审法院认为：一、关于金瀚公司办理房屋产权证的合同义务。 唐卫妹、金瀚公司双方出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，金瀚公司应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。金瀚公司在2014年5月2日将上述房屋交付唐卫妹使用，根据合同第十七条约定，金瀚公司应在2016年4月21日前完成上述合同义务，现唐卫妹要求金瀚公司履行上述合同义务，符合法律规定，予以支持。至于金瀚公司履行办理产权证义务的时间，考虑到现阶段金瀚公司处理行政处罚的时间以及规划验收通过后重新申请办理房产所有权证书的时间，一审法院酌情确定金瀚公司应在本案判决生效后九十日内办理完成并向唐卫妹交付房产所有权证书。 至于金瀚公司辩称现阶段不具备产权证办理条件的主张，从本案现有证据反映的事实来看，涉案商品房项目至今尚未能通过规划验收进而办理产权证的原因系金瀚公司未按《建设工程规划许可证》的要求进行建设，金瀚公司以其应负的行政责任对抗其应履行的合同义务，于法无据，不予支持。 二、关于逾期办理产权证的违约金。 由于金瀚公司未能在合同约定的期限内完成办理房屋所有权证书的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，金瀚公司应负担逾期办证的违约金。至于违约金的计算标准，唐卫妹主张按《商品房买卖合同》第十七条第4款“买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”的约定，按购房总价2%计算违约金，该主张与双方签订的《合同补充协议》第18条“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”的约定不符，基于该《合同补充协议》第25条的约定，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致时，应以《合同补充协议》约定的内容为准，虽然唐卫妹主张的违约金限额未超出《合同补充协议》的约定，但考虑到金瀚公司的办证义务尚未完成，按照《合同补充协议》第18条之约定的违约金计算标准即银行活期存款利息计算至今，尚未达到唐卫妹主张的购房款2%的违约金限额，故应以金瀚公司的违约行为实际延续的现状作为违约金的计算依据，唐卫妹主张直接按购房款2%计算违约金，不符合双方约定，亦不符合客观实际，不予支持；至于违约金是否延续计算的问题，虽然唐卫妹、金瀚公司双方签订的《合同补充协议》第18条约定“逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利”，但综合本案现有证据查明的情况，涉案商品房至今未通过规划验收手续进而办理产权证的根本原因在于金瀚公司未按照建设工程规划许可证的要求建设，而金瀚公司作为开发商应尽快履行因其违法建设行为而负担的行政责任，继而尽快履行合同约定的办证义务，双方对于金瀚公司逾期办理产权证违约责任的约定从一定程度上来说，亦对金瀚公司起到督促履行的作用，而该违约金限额的约定不利于办证义务实效性的实现，另一方面，违约金按延续计算的方式，从合同约定的逾期办证违约金起算之日起至今，违约金累计数额尚不足按购房款总额3%的限额方式计算应付数额的三分之一，也就意味着此后金瀚公司仍留存大量的、合理的时间在其应付的违约金限额内完成办证义务，由于金瀚公司未举证该留存的合理时间不足以完成办证义务，故违约金应延续计算至金瀚公司实际办理完产权证之日，同时，基于唐卫妹提出按购房款2%限额支付违约金的主张，违约金应以购房款528108元的2%即10562.16元为限，综上，金瀚公司应付逾期办理产权证的违约金计算为：以528108元为基数，自逾期办证之日即2016年4月22日起计至金瀚公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，以10562.16元为限。 金瀚公司以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人，但因涉案房屋至今未办理商品房现售备案证明，而商品房现售备案证明是办理房屋产权登记所必需的资料，故至今金瀚公司并未将办理房屋产权登记所需的全部资料提交房屋登记部门备案，金瀚公司在涉案房屋尚未具备产权登记条件下要求买受人提交办证资料，在此情况下，即便买受人逾期提交资料，该行为亦并非逾期办证的原因，金瀚公司以此主张买受人对逾期办证的后果存在过错，不予支持。此外，金瀚公司抗辩系业主原因导致无法通过项目规划验收，不应支付违约金，对此一审法院认为，从庭审金瀚公司确认的内容来看，其主张的业主加建、扩建行为并非针对个别业主，而是全体业主的行为，且涉案商品房在交付之时已呈现几近封闭的状态，说明该加建、扩建的行为形成于房屋交付之前，而金瀚公司又未能举证其已明确告知各业主该违法加建、扩建行为导致的法律后果；而且，从一审法院向行政执法部门发函了解的情况来看，现阶段涉案商品房项目未通过规划验收、未能办理商品房现售备案证明的根本原因是金瀚公司未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，该内容与金瀚公司的主张不符，金瀚公司亦未能进一步对其主张予以举证。综上，一审法院认定金瀚公司的该抗辩主张理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金瀚公司于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为唐卫妹申请位于南宁市兴宁区瀚林山水源5号楼1单元2701号房的所有权登记，并将以唐卫妹为产权人的房屋所有权证书交付给唐卫妹；二、金瀚公司向唐卫妹支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算：以528108元为基数，自2016年4月22日起计至金瀚公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，以10562.16元为限。案件受理费32元，由金瀚公司负担。 二审中，当事人围绕争议焦点提供了证据，本院组织各方进行了质证。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院另查明：南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2018年7月6日作出了南兴执法规监罚决字[2018]第102号《行政处罚决定书》，对金瀚公司处予罚款14047096.55元。金瀚公司不服，向南宁市兴宁区人民政府提起复议。2018年10月29日，南宁市兴宁区人民政府作出了南兴府复决字[2018]10号行政复议决定书，撤销了南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出的南兴执法规监罚决字[2018]第102号《行政处罚决定书》，责令南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局重新作出行政处罚决定。2019年6月18日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出了南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号《行政处罚决定书》，该决定书载明：金瀚公司擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，决定对金瀚公司处予罚款8939411元。该决定书已生效。金瀚公司于2019年6月20日向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局交纳了罚款8939411元。涉案房屋于2019年9月19日已具备办证条件。 本院还查明：2019年10月17日，金瀚公司与唐卫妹签订了一份《补充协议》。协议约定：一、鉴于办理房屋所有权登记前置程序的测绘工作于近期才完成，现测绘部门已经出具办理标的房屋所有权登记的最终测绘报告，标的房屋符合所有权登记的条件。故关于原合同“房屋所有权登记的约定”双方一致同意变更为：金瀚公司应当在签订本《补充协议》之日起100日内，收集办理房屋所有权登记所需要的完整材料，并在约定的该期限内向房屋登记机构申请办理标的房屋的不动产权证，且取得房屋登记机构出具的收件回执供唐卫妹查阅。否则，视为金瀚公司构成违约，金瀚公司应向唐卫妹承担逾期办证的违约责任。但唐卫妹未按照要求及时提交办证所需材料或提交材料不完整的除外。在约定的100日期限内，金瀚公司取得房屋登记机构出具的标的房屋办理所有权登记的回执的，视为金瀚公司已经履行原合同的办证义务，唐卫妹无权再向金瀚公司主张违约责任。上述协议签订后，唐卫妹于2019年11月13日取得了涉案房屋的不动产权证。 本院认为，金瀚公司与唐卫妹签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《补充协议》意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应严格履行。唐卫妹称2019年10月17日签订的《补充协议》系受胁迫所签，合同应无效，但唐卫妹未提供证据予以证实，本院不予支持。 根据金瀚公司与唐卫妹签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，金瀚公司应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。金瀚公司在2014年5月2日将上述房屋交付唐卫妹使用，根据合同第十七条约定，金瀚公司应在2016年4月21日前完成上述合同义务。但金瀚公司与唐卫妹于2019年10月17日又签订了一份《补充协议》，协议对《商品房买卖合同》中金瀚公司办证的时间进行了变更，故应按2019年10月17日《补充协议》约定的内容来履行。《补充协议》签订后，唐卫妹于2019年11月13日取得了涉案房屋的不动产权证。金瀚公司已按《补充协议》的约定履行了办证义务，不存在违约。因此，唐卫妹请求金瀚公司履行办证义务并支付逾期办理房屋产权证的违约金，本院不予支持。 综上所述，鉴于本案出现新的证据，本院根据新证据作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初1528号民事判决； 二、驳回唐卫妹的诉讼请求。 一审案件受理费32元，由唐卫妹负担。二审案件受理费64元，由唐卫妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 涛 审 判 员  陈红恩 审 判 员  张 彪 二〇二〇年一月十七日 法官助理  黄 鹏 书 记 员  黄艳红