湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初9190号原告：李攀，女，1980年1月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：杜俊（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：程里，男，1983年12月3日出生，汉族，住武汉市江岸区，被告：付翩翩，女，1990年12月16日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：程里（系付翩翩之夫，特别授权代理），男，1983年12月3日出生，汉族，住武汉市江岸区，原告李攀诉被告程里、被告付翩翩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，依法组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员黎显爱、朱恒洁参加的合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理，原告李攀的委托诉讼代理人杜俊、邹海涛，被告程里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李攀诉称：2018年5月31日李攀通过中介公司与程里的代理人罗平签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定程里购买李攀所有的武汉市江岸区兰陵路2-6号武汉时代广场·时代豪苑A、B栋2层1室房屋，成交价230万元，签约当日支付定金10万元，过户当日支付首付款20万元，尾款200万元由程里办理商业贷款，并约定了违约责任。合同签订后，李攀依约履行了全部合同义务，但因程里原因，商业贷款迟迟不能成功办理，李攀多次给予程里宽限时间。2018年9月9日三方签订《补充协定》约定若程里未在2018年10月1日前支付给李攀购房全款，程里按照每日2200元的标准向李攀支付违约金。之后，李攀配合程里将涉案房屋过户至程里、付翩翩名下，但程里再次失信。后经多次催要，李攀于2018年11月26日收到购房尾款198万元。程里在多次违约且未办理房屋交接手续的情况下，瞒着李攀强行占有使用涉案房屋。诉至法院请求判令：1、程里、付翩翩共同向李攀支付违约金125400元；2、程里、付翩翩共同向李攀赔偿租金损失（按每月4500元的标准计算，自2018年12月1日起至实际支付之日止）；3、程里、付翩翩承担本案全部诉讼费用。被告程里、付翩翩辩称：合同签订后，由于银行征信系统的问题，不能即时办理商业贷款。程里、付翩翩找了多家银行，银行要求李攀提供身份证，李攀拖了半个月才给；后来要办房屋抵押手续，中介公司也拖了半个月才把房产证给程里、付翩翩。贷款延迟是有多种原因，程里、付翩翩不是故意延迟给付购房款。双方约定的每天2200元的违约金太高，应当合理计算违约金。房屋过户后，李攀不愿意交出房屋钥匙，2019年3月底程里、付翩翩请锁匠将房门打开，2019年4月程里、付翩翩将涉案房屋出租。现在房屋所有权人是程里、付翩翩，李攀没有权利主张房屋收益。李攀也存在违约行为，其诉讼请求不应得到法院支持。经审理查明，2018年5月31日李攀通过中介公司与程里的代理人罗平签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：程里购买李攀所有的武汉市江岸区兰陵路2-6号武汉时代广场·时代豪苑A、B栋2层1室房屋，建筑面积96.73平方米，成交价230万元；本合同签订当日，程里支付定金10万元给李攀；首付款20万元于过户当日，在见到已是程里名下的房产证收件单后当日内，由程里打入李攀指定账户；尾款200万元由程里自行办理商业贷款；本合同签订之日起10日内，双方须提供相关证件及资料交由中介公司，用于办理后期交易；李攀应在收到程里全部房款后3日内，与程里进行物业交接，并将该房屋钥匙交于程里；李攀因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给程里，程里不解除合同的，李攀每逾期一日，按已付房款的0.1%向程里支付违约金；程里因怠于履行等原因逾期不交付房款给李攀或不配合办理过户，李攀不解除合同的，程里每逾期一日，按已付房款的0.1%向李攀支付违约金。合同签订当日，程里向李攀支付定金10万元。由于程里未能即时办理商业贷款支付全部房款，2018年6月20日，李攀与程里签订《武汉市存量房居间（买卖）合同补充协议》，约定：程里承诺包括银行尾款在内的全部房款需要在2018年9月十日前交付给李攀，同时，如果程里是通过一次性全款给到李攀，则李攀需要将后来银行实际到款的部分退还给程里。如果程里在2018年9月10日时全款未能到位，则程里属于违约，违约责任详见武汉市存量房居间（买卖）合同第九条约定。2018年9月9日，李攀与程里签订《补充协定》，约定程里应在2018年10月1日前支付给李攀购房全款，且期间不承担违约责任。如果程里未在2018年10月1日前支付给李攀全部购房全款，那么自2018年10月1日0点起至李攀实际收到程里全款之日的时间内，程里应向李攀支付违约金（每日2200元），违约金标准按照双方于2018年5月31日所签署的武汉市存量房居间买卖合同第九条约定。且如果李攀未在2018年10月31日前收到程里支付的全款，那么合同将自动解除，且程里需要向李攀一次性支付违约金（共计46万元），违约金标准同上。程里应于2018年10月1日将整个10月的违约金预先一次性支付给李攀，金额共计68200元，届时李攀应以实际违约天数来收取，到时候多退少补。对于程里正在办理的工行房贷（第三次贷款）过程中，如涉及过户流程，李攀应予以配合，如因李攀原因未及时配合程里过户的，李攀应扣除延误天数后，按程里实际违约天数计算赔付金额。从2018年10月1日起，程里不得以任何理由拖延拒绝承担责任，一切违约责任全部由程里承担。2018年9月18日，程里向李攀支付首付款22万元，当日涉案房屋转移登记至程里、付翩翩名下（程里与付翩翩系夫妻关系）。程里申请的银行贷款198万元于2018年11月26日支付给李攀。但李攀未按约定与程里进行物业交接，程里于2019年3月自行进入涉案房屋。上述事实，有当事人的陈述，原告李攀提交的《限时代卖委托合同》、收据、结婚证、授权委托书、《存量房居间（买卖）合同》、《武汉市存量房居间（买卖）合同补充协议》、《补充协定》、《律师函》、快递回执、证明、转账记录，被告程里、付翩翩提交的《存量房居间（买卖）合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以作为认定本案事实的依据。本院认为，李攀与程里签订的《存量房居间（买卖）合同》、《武汉市存量房居间（买卖）合同补充协议》、《补充协定》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。合同签订后，程里按约向李攀支付了定金、购房首付款共计32万元。购房尾款198万元应于2018年10月1日前付清，但程里未能在约定期限内付款，已构成违约，程里应当承担相应违约责任。合同约定按日2200元标准计算违约金明显过高，逾期付款违约金按月2%标准计算为宜。2018年10月1日至2018年11月26日逾期天数57天，逾期付款违约金为87400元：(2300000元×2%÷30天)×57天＝87400元。由于程里与付翩翩系夫妻关系，付翩翩应当与程里共同承担民事责任。李攀虽未按约定与程里办理物业交接，但程里未提出反诉，本案不宜一并处理。对李攀要求赔偿租金损失的诉讼请求，无事实与法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告程里、被告付翩翩于本判决生效之日起十日内向原告李攀支付违约金87400元；二、驳回原告李攀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3168元，由原告李攀负担634元、被告程里、付翩翩负担2534元。因此款原告李攀已全部预交，故被告程里、付翩翩于本判决生效之日起十日内支付给原告李攀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  樊红敏人民陪审员  黎显爱人民陪审员  朱恒洁二〇二〇年一月六日书 记 员  李梦月