天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初8904号原告：周帆，男，1972年12月4日出生，汉族，无职业，户籍地天津市河北区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被告：孙黎华，男，1964年1月2日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张贺晨，国浩律师（天津）事务所律师。被告：赖土生，男，1984年7月10日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。原告周帆与被告孙黎华、赖土生确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周帆的委托诉讼代理人何梁，被告孙黎华的委托诉讼代理人张贺晨，被告赖土生的委托诉讼代理人王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周帆向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告就天津市河北区房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效；2.案件受理费由二被告负担。事实和理由：原告周帆与被告孙黎华系朋友关系。2016年3月底被告孙黎华哄骗原告到天津市北方公证处作公证，将原告名下的天津市河北区房屋委托给被告赖土生出售。被告赖土生是被告孙黎华找来办事，原告与其并不相识，仅在公证处见过一面，原告本人没有与被告孙黎华签署过房屋买卖合同。涉案房屋是原告通过继承取得且至今一直由原告的母亲在此居住。被告孙黎华是骗取该房屋过户手续，正常的房屋买卖行为不可能在交易时对房屋的交付等问题不作明确约定。2019年6月，被告孙黎华居然提起诉讼要求原告及母亲腾房，其行为是恶意侵占。此外，2016年4月11日在原告完全不知情且没有收取房款的情况下，被告赖土生配合被告孙黎华办理了该房屋的过户手续，该房屋建筑面积197.48平方米，房产买卖协议记载的房款是200万，该价格完全低于正常的市场价格。原告时至今日没收到任何房款，此次交易完全违背市场公平交易原则，不仅显失公平也是一种欺骗行为，对原告造成了巨大的直接和间接损失。原告为维护自身合法权益故提起诉讼，望判如所请。孙黎华辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、周帆与孙黎华签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示。周帆自2013年起从孙黎华处借款，后陆续归还但尚未清偿完毕，遂于2016年1月31日出具《欠条》，确认尚欠1000万元。后经协商，周帆同意将其名下的涉案房屋作价200万元抵偿给孙黎华。就此周帆与孙黎华在2016年3月31日共同到北方公证处签署了房屋买卖合同并办理了《存量房屋交易资金交割完毕确认书》和《委托书》的公证手续，周帆也出具了200万元房款已收讫的《收条》。周帆在公证处签字及办理了公证，其系完全民事行为能力人，相关确认书经合法公证，也证明了周帆将涉案房屋以200万元价格转让给孙黎华的真实意思。二、周帆委托被告赖土生代为办理房屋过户手续，代周帆签订《天津市房产买卖协议》是周帆的真实意思，合法有效。周帆于2016年3月31日在北方公证处签署《委托书》，委托赖土生代办签订房屋买卖协议、办理房屋过户等事项，且经公证处予以公证。上述过程可以证明周帆签订《天津市房产买卖协议》及办理过户手续均为其真实意思，周帆应受该协议约束。三、涉案房屋的房款200万元高于《天津市存量住宅交易计税价格核定单》测算总价1880010元。四、涉案房屋房款200万元已交付周帆，方式为债务抵销。周帆不仅签署了《存量房屋交易资金交割完毕确认书》，也出具了总房款200万元已收讫的《收条》，交付方式系因周帆尚欠1000万元借款未还，双方协商以涉案房屋作价200万元冲抵等额债务，因此房款系通过债务抵销方式完成交付。五、孙黎华基于有效的《天津市房产买卖协议》，以冲抵债务的形式交付房款，孙黎华已取得该房屋所有权。六、周帆在此前诉讼中亲自提出以坐落新疆通辽但尚不具备过户条件的房产置换涉案房屋，并委托中间人从中协调，上述事实均证明周帆对于以房抵债的方式将涉案房屋过户是完全认可，而不是孙黎华对其进行哄骗。七、周帆在本案诉讼前，已经基于同一事实和理由两次起诉，后又撤诉，其恶意拖延孙黎华提起的腾房诉讼，致腾房诉讼迟迟无法作出判决。现周帆第三次提起诉讼，依照相关法律规定，如再次申请撤诉，请求法院不予准许并依法作出判决。赖土生辩称，周帆与赖土生之间的委托代理关系合法有效，周帆自愿签署《委托书》，明确了对被告赖土生的授权范围且在公证处予以公证。此后，双方签订的《天津市房产买卖协议》合法有效，涉案房屋也已办理过户手续至孙黎华名下。此外，房屋买卖合同是否有效涉及周帆及孙黎华之间的买卖行为，而赖土生在此过程中不应该承担任何民事责任。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告周帆与被告孙黎华系朋友关系，坐落河北区房屋（即涉案房屋）原系登记在周帆名下的私产房屋，该房屋建筑面积197.48平方米。2016年1月31日，周帆为孙黎华出具《欠条》一份，载明：“本人自愿订立欠条如下：本人周帆欠孙黎华（男）身份证号1201011964××××××××人民币10000000.00元整（壹仟万元整）。我保证将上述欠款人民币10000000.00元整（壹仟万元整）在2016年月日前一次性全部还给孙黎华。如果本人违反约定，本人愿意承担一切法律责任。本人保证上述情况全部属实，否则由本人自愿承担全部法律责任。”2016年3月31日，孙黎华找到赖土生，并与周帆共同到天津市北方公证处。当日，周帆为孙黎华出具《收条》一份，载明：“今收到孙黎华（男，1201011964××××××××）购买我周帆名下座落在河北区房屋的总房款共计人民币贰佰万元整，上述款项已收到。”同时，周帆作为甲方（卖方）与孙黎华作为乙方（买方）共同签署《存量房屋交易资金交割完毕确认书》一份，主要内容为：双方共同确认甲方自愿将其拥有的坐落河北区，建筑面积197.48平方米的房产转让给乙方，乙方同意受让并在收房后向甲方支付了全部房款200万元，甲方已收讫并向乙方出具了收据，交易双方确认交易资金已交割完毕。双方对办理上述房屋权属转移登记所承担的税费明确无异议，对该房产的交易行为予以确认无异议，并愿意放弃房地产交易资金监管中心对上述交易行为所涉及购房款的监管。上述确认内容是双方本人自愿的真实意思表示，对此确认书所产生的法律后果双方已经知悉，并愿意承担因此产生的法律责任。签署上述《确认书》的过程由天津市北方公证处以（2016）津北方证字第5980号《公证书》予以公证。当日，周帆还作为委托人为赖土生出具《委托书》一份，载明委托赖土生作为其代理人办理以下事项：“办理我名下坐落于天津市河北区房屋出售给孙黎华的相关事宜，到房管局打印房屋买卖协议，签订买卖协议，办理房屋产权转移登记等相关事宜；办理与出售上述房屋相关的其他一切事宜。”委托期限自2016年3月31日至2017年3月30日。受托人无转委托权，受委托人在委托权限内实施的法律行为，委托人均予以确认。该公证处对周帆进行询问后，作出（2016）津北方证字第5981号《公证书》对周帆签署上述《委托书》的过程予以公证。2016年4月11日，赖土生作为周帆（出卖人，甲方）的代理人与孙黎华（买受人，乙方）在房管部门签署编号为31241-000794《天津市房产买卖协议》，主要内容为：甲方将涉案房屋以200万元价款出售给乙方，付款方式为一次性付款，双方同意全部房价款不实施监管。甲方于2016年5月1日前将该房产及相关证明交付乙方。该房屋在房管部门交易计税价格核定单中的测算总价为1880010元，申报总价为2000000元，但涉案房屋的购房款2000000元并未由买卖协议双方实际交割。此后，赖土生仍作为周帆的代理人与孙黎华办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，2016年5月11日该房屋所有权转移登记至孙黎华名下，但该房屋至今尚未实际交付孙黎华使用。另查，2019年4月23日天津市和平区人民法院受理周帆与孙黎华、赖土生确认合同无效纠纷一案，2019年5月17日周帆撤回该案起诉。2019年6月17日孙黎华向本院提起诉讼，要求周帆及单秀珍腾交涉案房屋。2019年7月16日周帆再次向天津市和平区人民法院提起诉讼，仍要求确认《天津市房产买卖协议》无效，2019年9月9日再次撤回起诉。上述腾房案件恢复审理后，周帆以诉称为由于2019年11月27日向本院提起本案诉讼，仍要求确认关于涉案房屋买卖的《天津市房产买卖协议》无效。庭审中，周帆与孙黎华均表示1000万元《欠条》中的还款期限仅写明2016年，月、日处均为空白，但该记载并非约定欠款应于2016年年内偿还完毕，双方亦不存在就涉案房屋建立买卖合同关系的真实意思表示。同时，周帆表示孙黎华、赖土生之间存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。孙黎华则表示经与周帆协商一致后，周帆以涉案房屋折抵其2000000元债务，因此房屋买卖协议约定的该数额购房款未实际交割，属于以物抵债。上述事实，有双方提交、本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告周帆与被告孙黎华就涉案房屋签订《天津市房产买卖协议》约定的“购房款200万元”数额明显低于当时的市场价值且该“购房款”并未由双方实际交割，而是直接由周帆出具了《收条》，在房屋所有权转移登记至孙黎华名下后，双方对抵偿的债务数额并未进行相应核减及确认，同时双方均表示并不存在就涉案房屋建立买卖合同关系的真实意愿。结合上述事实，应认定双方系以涉案房屋对200万元数额的债务形成让与担保的合意，双方签订该协议的目的为完成让与担保过程的一个环节，而非建立真实的房屋买卖合同关系。双方签订协议的行为系以虚假的“买卖”意思表示而实施的民事法律行为，该《天津市房产买卖协议》为无效协议。鉴于周帆为孙黎华出具的数额为1000万元的《欠条》中未明确载明还款期限，双方亦均表示未对清偿债务的期限作出明确约定，而涉案房屋已以完成权利变动的公示方式转让至债权人孙黎华名下，孙黎华可参照关于担保物权的法律规定就涉案房屋在200万元债权范围内优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二条第一款和《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，判决如下：确认原告周帆与被告孙黎华就坐落天津市河北区房屋签订的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费40元，由原告周帆与被告孙黎华各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年一月二十日法官助理张金改书记员王杰附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。三、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。