陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民终13282号 上诉人（原审原告）：贾士俊，男，1946年10月20日出生，汉族，住西安市鄠邑区。上诉人（原审原告）：秦瑞永，男，1943年2月23日出生，汉族，住西安市鄠邑区。上诉人（原审原告）：高彭哲，男，1990年4月18日出生，汉族，住西安市鄠邑区。上诉人（原审原告）：庞玉珍，女，1955年7月1日出生，汉族，住西安市鄠邑区。上诉人（原审原告）：弋美娟，女，1982年2月4日出生，汉族，住西安市鄠邑区。被上诉人（原审被告）：朱雀尚城小区业主委员会，住所地：西安市鄠邑区。诉讼代表人：朱万军，男，系该业主委员会主任。委托代理人：范孔雀，陕西迎旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安捷诚物业管理服务有限责任公司住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：李博，男，系该公司总经理。上诉人贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟与被上诉人朱雀尚城小区业主委员会（以下简称朱雀尚城业委会）、西安捷诚物业管理服务有限责任公司（以下简称捷诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2019)陕0118民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判确认朱雀尚城小区业主委员会与西安捷诚物业管理服务有限责任公司于2018年3月24日签订的《物业服务合同》无效；2、判令西安捷诚物业管理服务有限责任公司于7日内搬离朱雀尚城小区，终止其在朱雀尚城小区收取物业费的行为；3、一、二审诉讼费用由朱雀尚城小区业主委员会与西安捷诚物业管理服务有限责任公司承担。事实与理由：1、业主委员会并非物业服务合同的适格当事人，无资格设定物业服务合同权利义务。业主才是该合同的适格当事人，应以贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟等业主为主体，判断物业服务合同法律行为的效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第八条第二款“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”之规定，物业服务合同的权利、义务在业主和物业服务企业之间设定并由其享有、承担，故物业服务合同上署名的业主委员会并非合同当事人，未署名的业主系当事人。2、即使业主委员会有权签订物业服务合同，也应当依据业主大会的有效授权进行签订，而包括贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟在内的业主并未作出选聘西安捷诚物业管理服务有限责任公司作为该小区物业服务公司的意思表示，生效的（2018）陕0118民初4742号判决书及（2019）陕01民终1892号判决也对该事实予以确认，根据要式法律行为的规定应属无效。3、一审法院违反辩论原则，未依法对本案主张的事实、证据予以认定。法院在审理案件时，应当以当事人主张的事实和提供的真实证据作为裁判依据，当事人未主张的事实、与案件无关的事实、无证据证明的争议事实及证据不真实、证据不足的事实都不得作为裁判依据，对于没有争议的事实应当予以认定。一审法院罔顾生效裁判文书确认的选聘决定违法被撤销之无争议事实，不以该事实作为裁判依据；而对双方当事人均没有主张西安捷诚物业和西安洁家乐物业移交资料之事宜，该事实与本案无关，但一审法院却主动认定。朱雀尚城小区业主委员会虽辩称其通过书面入户调查的方式取得业主大会的授权，但未提交有效证据，而该事实及相关书面调查表的证据真实性均被前述生效裁判文书否认，但一审法院却对该事实予以确认。综上，一审法院作出的裁判违反辩论原则且事实认定错误，法律适用错误，依法应当予以撤销并改判。朱雀尚城业委会辩称：XX小区业主大会和业主委员会的决定约束业主，朱雀尚城业主委员会签订的物业服务合同对所有业主具有约束力，朱雀尚城业主委员会选聘新的物业服务企业经过业主大会决定，公开选举，是合法有效的。一审程序合法，并未损害当事人的合法权益，贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟起诉不符合法律规定，综上，请求二审法院依法维持原审判决。捷诚公司辩称：捷诚公司参与了朱雀尚城业委会组织的物业招标程序，最终排名第二，因原物业移交问题自动放弃，捷诚公司于2018年3月24日与朱雀尚城业委会签订了物业服务协议并开展了物业服务，目前小区各项工作步入正轨，绝大多数业主已认可了捷诚公司的服务，综上，请求二审法院依法驳回贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟的上诉，维持原判。贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟向一审法院起诉请求：1、依法朱雀尚城业委会与捷诚公司在2018年3月24日签订的《物业服务合同》无效；2、依法判令捷诚公司在7日内搬离朱雀尚城小区，终止在朱雀尚城小区收取物业费的行为；3、依法判令朱雀尚城业委会与捷诚公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟均系西安市鄠邑区XX镇XX小区业主。2017年6月15日，朱雀尚城小区业主委员会成立。小区共有房源252套，办理了天然气进户193户，实际进住150户。朱雀尚城小区开发商是咸阳朱雀实业有限公司，前期物业服务公司是西安洁家乐物业服务公司。开发商与洁家乐公司签订了前期物业服务合同。2017年6月15日该合同被开发商书面终止。经业委会申请，鄠邑区XX中心XX社区与鄠邑区不动产管理局物业科同意，决定重新招聘新的物业公司。朱雀尚城业委会采取入户调查的方式，除三户不同意更换物业、一户弃权外，其余业主均同意更换物业。朱雀尚城决定采取公开招标的方式，经过公开招标，捷诚物业公司中标。2018年3月24日，朱雀尚城与捷诚公司签订物业服务合同一份，XX城XX小区提供物业管理及服务。2018年4月19日，洁家乐公司、捷诚物业公司与朱雀尚城业主委员会达成《朱雀尚城小区新老物业移交初步协议》，洁家乐公司代理人人弋美娟、捷诚物业公司负责人李博、朱雀尚城业委会主任朱万军在协议上签名。该协议内容为：经业委会、新物业、老物业协商达成以下共识：1、即日起，老物业不再收取任何费用，所有业主欠费由新物业统一代收。2、老物业在小区投资物品，原则上由老物业撤离，需要保留的物品，由新物业按折旧价位协商移交。3、2017年暖气欠费由业委会监督审核，老物业出具相应真实票据。业委会、老物业、新物业三方核实，确定无误，向业主公示，由全体业主公摊。此后，洁家乐公司仍未搬离小区，亦未移交设备及资料。该小区业主约有130户自2018年4月起开始向捷诚公司交纳物业费。2019年4月19日，贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟持前述诉称诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。确认朱雀尚城小区业主委员会与捷诚公司所签订的《物业服务合同》是否有效是本案争议的焦点。首先，《中华人民共和国合同法》规定，有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》规定，具有下列条件的民事法律行为有效……（三）不违反法律、法规强制性规定，无违背公序良俗。其次，合同具有相对性，它是合同法的立法原则。生效的合同只对双方当事人具有约束力。与合同约定事项有利害关系的第三人，若有证据证明自己的合法权利受到合同的侵害，就可以行使诉权，来保护自己的实体权利。如果合同约定的事项没有涉及合同外第三人的实体权益，没有损害其合法的民事权益，则合同外第三人无权行使程序意义上的诉权。第三，《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，它是一种组织形式，其与业主大会会议有本质区别。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会选举产生业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。本案中，朱雀尚城小区业主委员会书面征求意见的做法，符合《物业管理条例》的规定，其与捷诚公司所签订的《物业服务合同》并未违反合同法关于合同无效的规定，更未侵害贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟的合法的民事权益。且捷诚公司进驻该小区进行服务后，收取的物业费等比前期物业收取的物业费用低，服务质量更好，物业服务逐渐步入正轨，小区面貌焕然一新。新、老物业也已在XX中心XX社区及小区业委会的监督下，基本完成了交接。综上，贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟现要求确认两被告签订的物业服务合同无效，并要求判令捷诚公司在7日内搬离朱雀尚城小区，终止在朱雀尚城小区收取物业费行为的诉讼请求，缺乏法律依据和事实依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条一款（三）项、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条及《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：驳回贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟的诉讼请求。本案诉讼费200元，由贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人争议的事实认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查，涉案《物业服务合同》签订后个别业主曾诉至法院要求撤销朱雀尚城业委会作出的与捷诚公司签订《物业服务合同》的决定，该案经审理，本院以（2019）陕01民终1892号民事判决撤销了朱雀尚城业委会作出的上述决定，但目前已有近90%的业主已按照涉案《物业服务合同》接受了捷诚公司的服务。本院认为，《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，朱雀尚城业委会在招聘新的物业公司过程中，虽未召开业主大会，但在采取入户调查征询了大多数业主的意见后，决定与捷诚公司签订涉案《物业服务合同》的行为，形式上并无不当。经查，合同签订后个别业主曾诉至法院要求撤销朱雀尚城业委会作出的与捷诚公司签订《物业服务合同》的决定，该案经审理，XX城XX会所作决定未经业主大会决定或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由作出（2019）陕01民终1892号民事判决撤销了朱雀尚城业委会作出的上述决定，但目前已有近90%的业主已按照涉案《物业服务合同》接受了捷诚公司的服务，明显已达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情形。故朱雀尚城业委会与捷诚公司签订的涉案《物业服务合同》已经法定人数的业主追认，本院对其效力依法予以确认，贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟上诉要求确认上述合同无效，并判令捷诚公司于7日内搬离朱雀尚城小区，终止其在朱雀尚城小区收取物业费的行为，理由不能成立，其请求依法不予支持。综上所述，贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李   涛 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  李   伟