广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1402民初2873号原告：广东客天下旅游产业园有限公司，住所地梅州市********。法定代表人：戴华栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄美灵、丘翠兰，该公司员工。被告：张亚伟，男，汉族，1982年10月22日出生，身份证号码411************51X，现住梅江区沿江东路滨江新村****店。原告广东客天下旅游产业园有限公司（以下简称“客天下产业园”）诉被告张亚伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告客天下产业园的委托诉讼代理人黄美灵、丘翠兰及被告张亚伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告客天下产业园向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告张亚伟于2017年3月17日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201717499xxx6）；2.判令被告向原告支付违约金及其他应付款项共计184,741.28元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201717499xxx6），合同约定：被告向原告购买梅州客天下旅游产业园一期xxx层508房，建筑面积为162.18㎡，房屋总价款为1,074,400元；付款方式为首付款324,400元,其中签订合同之日向原告支付首付款108,134元，剩余首付款216,266元由被告在2018年3月17日前每季度等额支付54,067元，剩余购房款750,000元被告应在签订合同之日起七日内向银行申请按揭等相关权利义务内容。签订合同后，被告未按约向原告付清首付款，截止今日被告仅向原告支付了首付款108,134元。另外，虽然被告于2017年4月11日按合同约定向中国建设银行股份有限公司梅州市分行申请银行贷款750,000元，并由原告对该笔贷款承担连带保证责任。中国建设银行股份有限公司梅州市分行也于2017年5月1日将贷款750,000元全额支付给了原告，但被告未按合同约定按时足额向银行偿还贷款本息，致使原告承担保证责任。原告于2019年7月31日代替被告向银行偿还了借款本息729,101.65元。因被告的违约行为，给原告造成了一系列的经济损失，根据合同法第九十三条的规定及合同第七条的约定，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称，对原告主张的违约金标准有异议，当时是原告叫被告签订首付款分期支付的，但没有说分期需支付利息。原告主张其承担了银行违约金没有依据。涉案房屋从购买至今没有进行网签且没有在相关部门办理产权登记手续。签订合同后，被告已按约向银行偿还了2年的银行贷款，被告不清楚涉案房屋是否存在不可买卖的情形。经出示原告提交的证据，被告表示对原告提交的商品房预售许可证及竣工备案表有异议，涉案合同签订时间是2017年3月17日，竣工备案时间是2017年8月25日；对原告提交的银行个人贷款对账单及履行保证责任通知书真实性无异议，认为因原告未办理好权属证书造成贷款银行与被告解除合同；对原告提交的其他证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定事实如下：2017年3月17日，原告客天下产业园与被告张亚伟签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：被告张亚伟购买原告客天下产业园公司位于梅州市梅江区******梅州客天下旅游产业园一期J区第xxx层508房，该房屋建筑面积162.18平方米，总房价1,074,400元，付款方式为其中首付款324,400元（首付款在签订合同之日付108,134元，余216,266元于2018年3月17日前每季度等额付54,067元）,剩余750,000元在7天内向银行申请贷款；如被告未按合同约定时间付款，逾期在10日内，至合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的8%向出卖人支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金等相关权利义务内容。合同附件四补充协议约定因被告违反该商品房项目银行贷款的相关合同规定，使原告履行回购保证责任时，被告无条件同意以原告认为适合的售价出售该商品房，原告出售该商品房后，按下列次序处理所得款项：1.用于偿还因出售该商品房而支付的一切税项及费用（包含修补该商品房的费用）；2.用以偿还出卖人因履行回购保证责任，向银行支付的全部款项；3.用以向出卖人支付该商品房房价总金额的百分之十的违约金；4.用以偿还出卖人与该商品房相关的其他欠款；扣除上述款项后，如有余额，出卖人需将余款交予买受人或其他有权收取的人。签订合同当日，被告按约向原告支付了第一期首付款108,134元。2017年4月11日，被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司梅州市分行《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440101782-201*******012984）一份，约定被告向中国建设银行股份有限公司梅州市分行贷款750,000元，贷款期限为240个月，采用等额本息还款方法，被告提供涉案房屋作为抵押担保，并由原告为被告的上述贷款提供阶段性保证。签订借款合同后，中国建设银行股份有限公司梅州市分行于2017年5月1日将贷款750,000元发放至原告账户，原告出具了相应的收款收据给被告。签订借款合同后，被告开始能按约向贷款银行偿还贷款本息，从2019年2月开始未按约向银行偿还贷款本息。2019年4月15日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行向原告发出《履行保证责任通知书》，载明：截至2019年4月1日，张亚伟的贷款本金余额为709,561.1元；因被告未按合同约定履行按时足额偿还本息的义务，已累计三期未偿还贷款本息，拖欠到期借款本金6325.81元、利息7799.72元；原告至今没有办妥不动产权证并交付银行办理正式抵押登记，根据借款合同的约定，被告的上述行为已构成违约，梅州分行宣布该项信贷业务全部到期；根据合同约定，原告应无条件履行所承担的连带保证责任，最迟于2019年6月12日前清偿所欠本金、利息和罚息等内容。2019年7月31日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行向原告发出《存款扣收通知书》，载明中国建设银行股份有限公司梅州市分行与被告签订的《个人住房借款合同》，该笔贷款未按合同约定按时足额偿还本息，鉴于原告已对该笔贷款提供担保，依据有关法律规定和合同约定，中国建设银行股份有限公司梅州市分行已扣划原告在建设银行存款账户（账号4400************5799）中的存款729,101.65元用于归还该笔贷款本息。因被告未按合同约定向原告付清首付款及未按时偿还贷款本息导致原告承担保证责任，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同（预售）》《个人住房（商业用房）借款合同》《履行保证责任通知书》《存款扣收通知书》《收款收据》《中国建设银行单位客户专用回单》及当事人的陈述为据。本院认为，原告客天下产业园与被告张亚伟签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，是双方当事人协商一致后签订的，属当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。签订合同后，被告仅支付了首付款108,134元，未按合同约定向原告付清剩余首付款，且未按借款合同约定履行还款义务导致贷款银行解除借款合同由原告承担保证责任偿还全部剩余贷款本息，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的问题，虽然被告未按约定向原告付清首付款，但签订合同后被告已向原告支付了第一期首付款108,134元，并向银行按揭贷款750,000元，该按揭款已按约支付至原告的账户。导致双方签订的合同解除的原因主要是因被告未按约向按揭银行偿还贷款本息导致原告承担保证责任，因此原告主张的违约金应按双方签订的合同附件补充协议的约定计算，即被告应向原告支付违约金107,440元（1,074,400×10%），对原告超出部分的请求，本院不予支持。鉴于被告已向原告支付了购房款129,032.35元（108,134元+750,000元-729,101.65元），且庭审中原告表示已付房款限用于支付违约金，剩余部分返还给被告。因此，抵扣违约金后原告仍应返还21,592.35元（129,032.35元-107,440元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告广东客天下旅游产业园有限公司与被告张亚伟签订的编号为2017174990186《广东省商品房买卖合同》；二、原告广东客天下旅游产业园有限公司应在本判决生效之日起十日内返还21,592.35元给被告张亚伟；三、驳回原告广东客天下旅游产业园有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。本诉的案件受理费3994.82元（此款已由原告预交）按规定减半收取计1997.41元，由原告广东客天下旅游产业园有限公司负担836.41元，被告张亚伟负担1161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇二〇年一月二十二日书记员  吴尽娜