南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初5229号 原告：嵇达国，男，1987年4月20日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省金湖县。 委托诉讼代理人：赵云龙，江苏紫金律师事务所律师。 被告：南京足生堂企业管理有限公司，统一社会信用代码91320105759485330F，住所地南京市。 法定代表人：戴祝美。 被告：戴祝美，女，1970年11月21日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住安徽省来安县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：章兵，江苏典上律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张栋，江苏典上律师事务所律师。 原告嵇达国与被告南京足生堂企业管理有限公司（以下简称足生堂公司）、戴祝美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嵇达国的委托诉讼代理人赵云龙，被告足生堂公司的法定代表人暨被告戴祝美及委托诉讼代理人章兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵇达国向本院提出诉讼请求：1.判令被告足生堂公司支付租金1138525.9元、逾期付款违约金489596.4元（暂计算2017年4月11日至2019年4月11日，并继续按照年利率24%计算至租金付清之日）、物业管理费63666元，以及解除合同违约金170000元；2.判令被告戴祝美对上述债务承担连带责任；3.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月11日，原告与足生堂公司签订了房屋租赁合同，约定由足生堂公司租赁原告位于南京市，总计面积约1215平方米，年租金为1019992.5元，物业管理费为每月每平方米4元。戴祝美作为足生堂公司担保人在该合同上签字。2017年4月15日，原告依约将房屋交付给足生堂公司，后足生堂公司还出具了租赁房屋的装修设计图。2018年5月27日，足生堂公司无故解除了租赁合同，拒绝支付租金及相关费用，故原告诉至法院。 被告足生堂公司辩称，与原告签订房屋租赁合同属实，但被告并未实际接收使用案涉房屋，故不应向原告支付租金及物业管理费用。房屋租赁合同的解除并非被告违约造成，故被告不应当承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告戴祝美辩称，被告并未作为保证人在房屋租赁合同上签字，故不应当承担保证责任，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年2月28日，嵇达国（乙方，承租方）与南京兴安置业有限公司（甲方，出租方）签订房屋出租协议书，约定：甲方将坐落于南京市.12平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为十年，自2016年3月1日至2026年2月28日止。年租金为1902519元，履约保证金为320000元。租金的付款方式为按年一次性支付，每年度前30天内缴纳。2016年5月10日，嵇达国向南京兴安置业有限公司支付了首年租金及履约保证金合计2222519元。 2017年4月11日，嵇达国（甲方，出租方）与足生堂公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于南京市，面积为1215平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为三年，自2017年4月16日至2020年4月15日止。经甲乙双方协商，甲方于2017年4月15日前向乙方交付其承租房产，交付标准为现状。房屋年租金为1019992.50元，合同签订第二年起，全年租金在前一年基础上逐年递增5%。物业管理费用为每月每平方米4元。租赁费用采用先付款后使用原则，乙方按一年预付的方式一次性缴纳租金，乙方须在签订本合同时付清首期租赁费用1019992.50元及首期一年物业管理费用58320元，以后需提前30日预付租赁费用，逾期付款视为违约，逾期违约金每日按一年租金额的千分之五计收，此款甲方单方有权在履约保证金中扣除，逾期支付租赁费用超过30日的，甲方有权解除合同并不退还乙方已交所有费用。乙方于签订本合同当日向甲方支付履约保证金，金额为一个月房屋租金85000元，乙方若有违约行为或其他应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用。双方关于违约责任的约定为：乙方无法定事由和本合同依据在合同期内单方解除合同，不仅应向甲方支付至少相当于双倍履约保证金的金额作为违约金，而且须同时承担本协议项下其他违约责任。嵇达国在甲方处签字，足生堂公司在乙方处盖章并由其法定代表人戴祝美签字。合同下方丙方一栏为担保单位南京桂拓投资管理有限公司，该公司承诺自愿为嵇达国担保。丙方一栏右侧有手写的“乙方担保人”字样，该手写内容后有戴祝美的签字。 2018年1月3日、4日，嵇达国向戴祝美发送手机短信，内容为：“戴总，您好！足生堂租的爱邦商业楼三层用房什么时间开始呀？今天有一个人想租您订的三楼的房子，也是一个做足疗保健养身的他说让我问一下足生堂还加盟和合作或转租给他们？”。2018年1月18日、19日，嵇达国向戴祝美发送相同手机短信，内容为：“戴总，晚上好！足生堂租的爱邦商业楼三层的房还开始启用呀？又有一家想租您租的三层的房？看见信息请回复”。2018年1月20日，戴祝美回复：“好的那你先跟对方谈着谢谢！”，嵇达国回复：“哪我们谈好了，您们房子还用吗？”，戴祝美回复：“那你就租给他们吧！感谢！”，嵇达国回复：“好的，戴总，如果我们谈好了下家就通知您们来爱邦商业楼”，戴祝美回复：“好的谢谢！”。2018年3月2日，嵇达国向戴祝美发送手机短信，内容为：“戴总，您好！足生堂租的爱邦商业楼三层用房听於总说您们房子不需要？今天有一个人想租您订的三楼租的房子那就和他们谈谈就租了戴总？”，戴祝美回复：“好的谢谢！那就先租给人家过几天我约於总！”，嵇达国回复：“戴总，您的意思让把房子先租别人是吗？”，戴祝美回复：“是的谢谢！”。2018年5月27日，嵇达国再次向戴祝美发送手机短信：“戴总好！您足生堂已经提出与我退租（湛江路55号爱邦商业三楼）签租赁房屋协议了，但租金从租至今还未付，请问何时付款啦？”，戴祝美回复：“好的知道了下个月我让公司解决好这件事谢谢！”。此后，足生堂公司并未向嵇达国付款。 2018年12月20日，嵇达国（甲方，出租方）与南京乐宜学教育咨询有限公司（乙方，承租方，以下简称乐宜学公司）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于南京市，面积为408平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期三年，自2018年12月20日至2021年12月19日止。年租金为446760元，合同签订第二年起，全年租金在前一年基础上逐年递增5%。物业管理费用每月每平方米4元。 另查明，足生堂公司成立于2004年5月，法定代表人为戴祝美，其同时系股东。2017年4月21日，戴祝美将所持足生堂公司股份部分转让，足生堂公司股东变更为戴祝美、秦龙清、武周蓉、石勇、於如桂。2017年9月28日，足生堂的股东变更为戴祝美、武周蓉、石勇、付明珠、嵇达国（持股5%，从於如桂处受让，两人系亲戚）。 审理中，关于2017年4月11日的房屋租赁合同中“乙方担保人”字样，原被告均确认非戴祝美书写，但对于该字样与戴祝美签字的形成时间，双方各执一词，原告认为系“乙方担保人”书写在先，戴祝美知晓并同意担保后在该字样后面签字，被告则认为戴祝美签字是因为於如桂持合同向其索要租金，於如桂让其在合同上签字以便证明索要经过，其签字时并未见“乙方担保人”字样，该字样系原告后来自行添加。为查清该事实，经本院释明，原告申请就“乙方担保人”字样与戴祝美签字的形成时间进行鉴定。本院依法委托南京东南司法鉴定中心、南京金陵司法鉴定所对上述事项鉴定，但均无法得出鉴定意见。 本院认为，根据诉辩双方的陈述，本案的争议焦点为：一、原告嵇达国是否向被告足生堂公司交付了案涉房屋，如已交付，被告足生堂公司是否构成违约以及违约责任如何承担。二、被告戴祝美是否应当承担担保责任。 关于第一个争议焦点，本院认为，原告嵇达国虽然未提供与被告足生堂公司之间就案涉房屋交接的手续资料，但从嵇达国在2018年1月至5月与戴祝美之间的手机短信记录可以反映出，被告足生堂公司对案涉房屋具有支配权，即在数次出现第三方欲承租案涉房屋的情况时，嵇达国并未直接与第三方签订房屋租赁合同，而是与戴祝美联系征得其同意，在确认足生堂公司不再使用案涉房屋时才与第三方协商承租事宜，由此可见，案涉房屋受足生堂公司实际控制。而且，在2018年5月27日嵇达国向戴祝美催要租金时，戴祝美并未提出异议且同意予以解决。因此，应当认定嵇达国已经向足生堂公司交付了案涉房屋。足生堂公司应当按照合同约定支付租金，其拒付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于应付租金的数额，应按合同约定的年租金1019992.5元，自2017年4月16日起算，截止日期则为2018年3月2日即戴祝美明确提出不再租赁案涉房屋时。据此，足生堂公司应向嵇达国支付的租金为897034.5元（1019992.5÷365×321）。关于逾期付款违约金，综合足生堂公司的过错程度以及因逾期违约给原告造成的损失等因素，本院酌情按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。关于物业管理费，根据足生堂公司实际租赁案涉房屋的天数，按照合同约定的每月每平方米4元的计算标准，应为51290元（1215×4×12÷365×321）。关于解除合同的违约金170000元，符合双方合同约定，且该数额并不高于因足生堂公司违约给原告造成的房屋空置的租金损失，故本院予以支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告主张戴祝美为足生堂公司的债务承担担保责任，对此应负举证责任。原告主张戴祝美具有担保的意思表示，所依据的事实为戴祝美在“乙方担保人”后签字确认，但“乙方担保人”并非戴祝美书写，而合同系原告持有，确有后来添加的可能，故原告需进一步举证证明“乙方担保人”的字样形成于戴祝美签字之前，方可说明戴祝美对于提供担保具有明确的意思表示。审理中，经原告申请，本院依法委托司法鉴定机构对“乙方担保人”字样与戴祝美签字的形成时间进行鉴定，但因技术及检材条件等受限无法得出鉴定意见，该后果应由原告承担，即原告关于“乙方担保人”书写于戴祝美签字之前，并无证据证明。因此，原告主张戴祝美应承担担保责任的依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告南京足生堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嵇达国租金897034.5元以及逾期付款违约金（以897034.5元为基数，自2017年4月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），并支付物业管理费51290元、解除合同的违约金170000元； 二、驳回原告嵇达国的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21570元，由原告嵇达国负担2570元，被告南京足生堂企业管理有限公司负担19000元；保全费5000元，由被告南京足生堂企业管理有限公司负担；鉴定费3560元，由原告嵇达国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  乔延彬 人民陪审员  陈智敏 人民陪审员  张金霞 二〇二〇年一月二日 书 记 员  闫鹏佳