福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初1515号 原告（案外人）：张建雄，女，1957年11月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨友伟、李钻康，福建信得律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张可贤，男，1954年2月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：何伟杰、郭舒芳（实习），北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**，统一社会信用代码91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎。 第三人（被执行人）：福建省金恒昌建筑工程有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街丰泽商厦**一社会信用代码91350500717389359U。 法定代表人：侯大旺。 原告张建雄与被告张可贤、第三人福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）、福建省金恒昌建筑工程有限公司（以下简称“金恒昌公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张建雄委托诉讼代理人李钻康、被告张可贤委托诉讼代理人何伟杰、郭舒芳到庭参加诉讼，被告仁文公司、金恒昌公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建雄向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行福州市鼓楼区仁文·大儒世家C地块南区地下一层122号车位；2.本案案件受理费由被告承担。 事实与理由：2012年1月7日，原告与仁文公司签订《[仁文·大儒世家]车位认购协议书》，购买福州市鼓楼区仁文·大儒世家C地块南区地下一层122号车位。2012年1月11日，原告全额付清车位款15万元。2012年1月12日，仁文公司向原告开具收款收据一份。2013年8月19日，仁文公司将收据收回，并向原告开具《销售不动产统一发票》。2018年9月18日，福州市中级人民法院根据被告的申请查封了仁文公司名下含原告车位在内的若干车位。原告合法占有案涉车位，实际取得案涉车位的所有权，原告的权利属于不动产买受人的物权期待权和消费者物权期待权，可以排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的执行。一、原告对案涉车位的权利属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权，可以排除执行。首先，原告于2012年1月7日与仁文公司签订《认购书》，该《认购书》具备买卖双方、标的、价格、付款等条款，属于书面买卖合同。后原告于1月11日支付全部价款，仁文公司遂将车位交付给原告。案涉车位于2018年9月18日被人民法院查封，原告在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并占有案涉车位。其次，仁文公司向原告出具的《销售不动产统一发票》足以证实原告已支付了全部车位款。最后，案涉车位未办理过户登记，原告就此不存在过错。虽然《认购书》载明“一、乙方确认，完全了解甲方所开发的‘仁文·大儒世家’楼盘信息并知晓所认购车位处于在建工程抵押状态”,但在建工程抵押是房地产市场的惯例，购买者履行了义务后，销售方应当负责解押，并通知购买者办理过户手续，不应以对抵押知情与否来界定购买者的过错。且被告与仁文公司、金恒昌公司建设工程施工合同纠纷一案是建设工程优先权纠纷，并非抵押权纠纷。原告与仁文公司之间车位买卖行为合法有效，原告于购买车位后，多次催促仁文公司办理产权过户，但仁文公司以各种理由推诿。原告已履行了应尽的义务，属于善意购买人，并无证据证明原告对车位未能办理过户登记存在过错。二、原告对案涉车位的权利属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者物权期待权，亦可排除执行。首先，如前所述，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款并占有案涉车位至今。其次，原告所购车位属于满足家庭生活的合理消费，对于《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的“商品房”不能作狭义理解，该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。商品房与车位属于同类型的物业，都是消费者为满足家庭生活的合理消费。现实生活中，车位往往作为房屋的附属配套设施而存在，车位理应包含在该条所指的“商品房”范畴内。所谓的案涉车位于2011年12月9日登记在仁文公司名下，实际情况是房地产开发企业仁文公司首次登记，根据《物权法》的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，仁文公司只有办理案涉车位的首次登记后才能将物权变更至购买方名下。再次，原告于2009年4月购买大儒世家商品房，该房屋系原告唯一住房，原告于2012年6月入住至今，车位亦同时配套使用至今。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项所规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械理解为套数。如原有住房、车位不能满足居住要求，为了对居住环境进行必要的改善，再购买房屋、车位仍属于满足生存权的合理消费范畴。本案中，原告购买案涉车位属改善型消费之需，并非用于商业性投资。最后，原告对案涉车位未办理过户登记不存在过错，且原告是否有过错并不属于《执行异议和复议规定》第二十九条所要审查的要件。三、根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，被告工程价款优先受偿权亦不得对抗原告。 被告张可贤辩称，一、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对案涉车位不享有足以排除强制执行的权利。1、车位认购协议书已明确告知案涉车位处于在建工程抵押状态，虽然抵押状态实为现房抵押，但原告明知车位存在抵押仍予购买，忽略了他人权利障碍，导致所购车位因存在他人抵押权而无法办理过户登记。原告在购买案涉车位时对车位已被查封、不能买卖是明知或应知的，故其不属于善意买受人。2、原告在福建省高级人民法院、南平市中级人民法院查封之前并未实际占有案涉车位，其仅提交了部分停车费普通发票，且发票的真实性亦存疑，无法排除其存在与物业恶意串通、伪造缴费单据的可能性，其所提交的证据无法证明其已实际占有、使用案涉车辆。3、原告未支付全部车位款。根据原告所提交的《车位认购协议书》显示，车位总价款为188000元，但其仅提供了15万元的销售不动产统一发票，且未提供银行流水等其他足以佐证其已实际全额支付车位款的证据。二、根据在案证据，案涉车位仍登记在仁文公司名下，故原告并未成为该车位法律意义上的物权所有权人。三、本案据以执行的生效文书为（2014）榕民初字第470号民事调解书以及（2015）榕民初字第432号民事判决书，而福州市中级人民法院在判决主文中确认被告对仁文公司开发的大儒世家C地块南区、C地块东北侧教工宿舍、C地块幼儿园、C地块雨污、F地块1、2#楼以及梅亭北1-24#楼建安工程拍卖、变卖所得款项在工程款38379965元范围内优先受偿，案涉车位位于大儒世家C地块南区，故被告对该车位享有优先受偿权。 原告张建雄向本院提交以下11份证明资料：1、《[仁文·大儒世家]车位认购协议书》；2、销售不动产统一发票；3、大儒世家·朗园服务中心证明；4、温馨提示函；5、停车费、物业费缴费单据；6、（2019）闽01执异208号执行裁定书；7、银行流水；8、基本养老个人历年缴费明细表；9、收款收据；10、个人不动产登记信息查询记录（现状）；11、证明。 被告张可贤质证认为：对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议。首先，认购书上载明车位总价款为18.8万元，乙方应在本协议书签订之日起五日内付清全部购车款。但同时备注买受人若于2012年1月12日之前付清全款，享受叁万捌仟元房款优惠。而原告所提交的发票显示出具的日期为2013年8月19日，故对原告实际付款日期无法确认。其次，该认购书上日期模糊，且有涂改痕迹，究竟为1月7日抑或是1月12日无法确认。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性、合法性、证明对象均有异议，该份证明载明原告凭认购协议书和发票号码00082000于2012年1月至物业服务中心办理南区车位交付使用手续。但发票开具的时间为2013年8月19日，2012年1月发票尚未开具。对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议。首先，温馨提示函的落款时间为2012年1月17日，并非起诉状所主张的2012年1月7日。其次，原告明知车位处于在建工程抵押状态，未经抵押权人同意，无法进行买卖。因此原告对于车位不能过户是明知的，其就此存在过错。对证据5的证明对象有异议，票据的落款时间分别为2016年12月21日与2017年12月22日，不能证明原告自2012年起就占有、使用案涉车位。对证据6的真实性无异议。对证据7至证据9的真实性无异议，但无法确认蔡燕玲为仁文公司财务人员。对证据10，根据福州市不动产登记和交易中心所出具的《福州市不动产登记和交易中心关于反馈协助查询被执行人福建仁文建设有限公司名下的房产信息情况的复函》，案涉车位始终登记在仁文公司名下，并未登记在原告名下。对证据11的真实性、证明对象均有异议。 被告张可贤向本院提交以下2份证明资料：1、（2014）榕民初字第470号民事调解书；2、（2015）榕民初字第432号民事判决书。 原告张建雄质证认为：对被告所提交的证据的真实性、合法性均无异议，但对证明对象有异议，被告所享有的优先权不能对抗原告所享有的不动产买受人的物权期待权和消费者物权期待权。 第三人仁文公司、金恒昌公司未作答辩，亦未向本院提交证明资料。 第三人仁文公司、金恒昌公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 经审查，原告提交的证明资料3、11与其他证明资料之间存在矛盾之处，在被告对原告提交的证明资料3、11的真实性不予认可的情况下，本院不予采信前述两份证明资料。原告虽未提交证据8的原件以供核实，但被告对该份证据的真实性不持异议，且该份证据可与在案其他证据相互印证，故本院予以采信。原、被告所提交的其他证明资料具备客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 张可贤与金恒昌公司、仁文公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年9月5日作出（2014）榕民初字第470号民事调解书，确认该三方就大儒世家“C地块南区”、“C地块东北侧教工宿舍”、“C地块幼儿园”、“C地块雨污”、“F地块1、2#楼”及“梅亭北1-24#楼建安工程”项目工程款等款项的支付问题所达成的调解协议具有法律效力。 张可贤与仁文公司、金恒昌公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2015年9月24日作出（2015）榕民初字第432号民事判决书，确认张可贤对仁文公司开发的大儒世家“C地块南区”、“C地块东北侧教工宿舍”、“C地块幼儿园”、“C地块雨污”、“F地块1、2#楼”及“梅亭北1-24#楼建安工程”工程拍卖、变卖所得款项在工程款人民币38379965元范围内享有优先受偿权。 在前述两案的执行过程中，本院于2018年9月18日查封了仁文公司名下含案涉车位在内的若干车位，执行案号为（2017）闽01执1403号。 张建雄以其对案涉车位享有合法所有权为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2019年6月25日作出（2019）闽01执异207号执行裁定，驳回张建雄的异议请求。张建雄不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，1、张建雄提交的其与仁文公司于2012年1月7日签订的《[仁文·大儒世家]车位认购协议书》，就案涉车位的购买及交付事宜作出了约定，合同价款为188000元人民币。同时，该协议书备注“如张建雄于2012年1月12日之前付清全款，享受叁万捌仟元房款优惠”；2、张建雄于2012年1月11日向案外人蔡燕玲转账支付150000元；3、仁文公司于2012年1月12日向张建雄开具收款收据，金额为150000元；4、张建雄提交的仁文公司于2012年1月17日向其出具的《温馨提示函》载明，仁文·大儒世家在售房源处于在建工程抵押状态，在张建雄签订《[仁文·大儒世家]商品房认购协议书》后，仁文公司将办理在建工程解押，解压后将与张建雄签订《商品房买卖合同》；5、张建雄提交的销售不动产统一发票显示付款方为张建雄，收款方为仁文公司，金额为150000元。6、张建雄提交的物业费、停车服务费增值税发票体现的是朗园1-501的停车服务费，时间为2017年1月-2017年12月、2018年1月-2018年12月。 再查，福州市不动产登记和交易中心于2019年7月20日向本院发出《福州市不动产登记和交易中心关于反馈协助查询被执行人福建仁文建设有限公司名下的房产信息情况的复函》，该复函载明，（1）案涉车位抵押情况为有抵押，抵押权人为中国长城资产管理公司福州办事处，抵押权利起始日期为2011年12月1日，抵押预定结束日期为2013年12月1日。（2）案涉车位冻结情况为有冻结，冻结法院为福建省高级人民法院及南平市中级人民法院，其中，南平市中级人民法院的限制起始日期为2013年3月1日，限制预计失效时间为2016年3月1日，查封文号为（2013）南执行字第44-12号。福建省高级人民法院的限制起始日期为2013年3月1日17:15，限制预计失效时间为2015年3月1日，查封文号为（2013）闽民初字第10号。（3）截至2018年7月6日，本查询结果仅对该时点前的信息有效，可能存在实际销售（或定向安置），只是尚未到登记机构登记的情况；或存在与档案资料不一致的地方。因此提供的信息仅作为贵单位调查线索，如与档案不一致，以档案资料为准。 此外，本院根据张建雄的申请，向福州市医疗保险管理中心、福州市社会劳动保险管理中心开具调查令，调取仁文公司员工蔡燕玲2012年度医疗保险、社会保险缴纳情况相关资料。福州市社会劳动保险管理中心依令出具了蔡燕玲基本养老个人历年缴费明细表。根据该明细表，蔡燕玲自2009年4月至2013年9月供职于仁文公司。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即对于符合上述法定情形的善意买受人，当其物权期待权与普通金钱债权发生冲突时，给予其优先的权利保护。本案中，就原告张建雄对案涉车位是否享有足以排除执行的合法权益，本院分析如下： 其一、案外人可依据其就执行标的享有的实体权利提出排除执行的异议以及相应的执行异议之诉,是赋予案外人对特定执行措施给予的实体性救济制度,其异议对象应指向特定的执行行为,而不是一切执行行为，故前述规定的“查封”应限定为案外人要求排除的执行行为。本案中，福建省高级人民法院因另案纠纷于2013年3月1日对案涉车位采取的查封措施，到期后仅续封一次，至2016年3月1日期满。在本案诉讼期间，该项查封措施已因期满而失效。案涉车位现有的查封系本院在本案所涉（2014）榕民初字第470号、（2015）榕民初字第432号案件执行过程中采取的执行措施，原告张建雄所提异议针对的也是本院在该执行程序中的查封以及后续的强制执行措施，而不是针对此前福建省高级人民法院采取的查封措施。故本案查封时间节点应认定为案涉车位因本案所涉（2014）榕民初字第470号、（2015）榕民初字第432号案件而被查封的时间，即2018年9月18日。案涉《车位认购协议》签订于2012年1月7日，早于前述认定的查封时间。 其二、原告张建雄提交了支付车位款的银行流水，虽然银行流水体现张建雄系向案外人蔡燕玲转账支付了150000元款项，但根据福州市社会劳动保险管理中心出具的基本养老个人历年缴费明细表，仁文公司自2009年4月至2013年9月确有名为蔡燕玲的员工，故本院采信原告张建雄关于蔡燕玲系仁文公司员工的主张。此外，银行流水体现的转账金额150000元与案涉车位认购协议书关于“合同价款为188000元人民币，如张建雄于2012年1月12日之前付清全款，享受叁万捌仟元房款优惠”的约定是一致的，仁文公司亦向原告张建雄出具了相应的增值税发票，足以认定原告张建雄已支付了案涉车位的全部价款。被告张可贤辩称原告张建雄未提供银行流水等足以证明其已实际全额支付车位款的证据，与已查明事实不符，本院亦不予采纳。 其三、根据日常生活经验判断，购房人在同一小区购买住宅后另行购买车位配套使用符合生活常理，且原告张建雄亦提交了其占有、使用案涉车位期间缴纳管理费用的部分凭据，足以认定在案涉车位被查封前原告张建雄已实际占有使用案涉车位。被告张可贤辩称原告张建雄存在与物业单位恶意串通、伪造缴费单据的可能性，但其仅是单纯否定,并未就其质疑事项提供反驳证据或至少有针对性地提出辩驳意见，故本院不予采纳。 其四、现有证据无法证明案涉车位系因原告张建雄原因而未能办理过户登记，且原告张建雄对案涉车位未办理过户登记的原因亦已作出合理解释，在此情况下，本院采信原告张建雄关于非因其自身原因未办理过户登记之主张。 结合上文分析，原告张建雄在本院查封前已与仁文公司签订合法有效的认购协议并合法占有、使用了案涉车位，且已按约支付全额购车位款，至于产权过户登记未果并非由其过错造成。在无证据证明原告张建雄与仁文公司存在恶意转移财产逃避执行的情况下，原告张建雄属于善意买受人。据此，原告张建雄于本案中提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不应继续执行案涉车位。 综上所述，原告张建雄履行合同义务全面、适当，其主张的异议符合法律规定，本院予以支持。第三人仁文公司、金恒昌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对福建仁文建设有限公司名下位于福建省福州市鼓楼区车位（产权证号：Ｒ1××02）的强制执行。 案件受理费100元，由被告张可贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  王燕燕 审 判 员  田始凤 人民陪审员  徐苏琳 二〇二〇年一月十三日 法官 助理  郑菡君 书 记 员  刘 琳