广东省佛山市顺德区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤0606行初949号原告黄玉婵，女，1949年7月3日出生，汉族，住佛山市南海区。委托代理人曹广开，男，1972年7月22日出生，汉族，住佛山市南海区，系原告的儿子。委托代理人何海有，广东都昇律师事务所律师。被告佛山市自然资源局，住所地佛山市禅城区。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人林润海，该局南海分局工作人员。委托代理人王海菊，广东法品律师事务所律师。第三人黄炯辉，男，1958年12月18日出生，汉族，住佛山市南海区。原告黄玉婵诉佛山市南海区国土城建和水务局（以下简称南海国土局）不动产登记纠纷一案，于2019年3月12日向本院提起行政诉讼，本院作出（2019）粤0606行初328号《行政裁定书》，裁定驳回原告的起诉。原告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月29日作出（2019）粤06行终417号《行政裁定书》，裁定撤销（2019）粤0606行初328号行政裁定，指令本院继续审理。本院于同年8月22日受理后，原告重新提交了起诉状，变更被告为佛山市自然资源局。本院依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因黄炯辉与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2019年10月10日、11月27日公开开庭审理了本案。原告黄玉婵及其委托代理人曹广开、何海有，被告的委托代理人林润海、王海菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，涉案房产位于佛山市南海区桂城**社区******，与原告的房产佛山市南海区桂城**社区******相邻，原告的110号房产位于涉案房产的东侧，两处房产原有约2米宽的公共巷道。第三人在公共巷道加建了不锈钢门，公共巷道的南端新增卫生间，将原本通行无阻的公共通道封闭据为己用，第三人新建的卫生间直接借用原告房屋的西墙，导致原告房屋长期渗水发霉无法居住。为此原告申请改建房屋，第三人拒不签署《个人建房四邻安全协议书》，导致原告无法改建房屋，多次协商无果，原告通过民事诉讼起诉第三人。第三人以南海国土局已登记确认其对上述违法建设的卫生间享有合法权属为由，拒不拆除改正。原告认为，南海国土局核发第三人违建违占的不动产权属证书，严重分割原告合法权益，存在明显不当。请求法院：1.撤销南海国土局核发位于佛山市南海区桂城**社区******的粤（2018）佛南不动产权第**号《不动产权证》（以下简称2018年《不动产权证》）；2.本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中向本院提供了下列证据：1.第三人的房地产幢平面图，证明第三人的2018年《不动产权证》东南角新增建筑及用地，未经原告同意借用原告房屋西墙，堵塞公共通道，房屋首层地形、东侧界址、面积比旧证均发生明显变动，东侧界址与登记公告不一致。2.第三人不动产的宗地图，证明第三人的2018年《不动产权证》东南角新增用地，直接借用原告不动产西侧，地形、东侧界址、用地面积比旧证均发生明显变动，涉案不动产东侧的“巷”被第三人新增用地及建筑封闭。3.2018年《不动产权证》，证明该证用地面积比旧证明显增加2.34㎡（或者6.49㎡），南海国土局根据公告变更不动产界址，明显违反法律规定，变动的部分缺乏事实和法律依据。4.答辩状、受理通知书、(2018)粤0605民初26212号《民事裁定书》，证明第三人在该案答辩状中确认其案涉不动产东侧与原告110号房产西侧相邻，原告因第三人借用原告房屋西墙新增卫生间，导致原告房屋渗水发霉、以及无法按原址改建房屋，原告因第三人侵权引发民事诉讼，原告在该案才知道第三人对违建违占不动产已办理产权证，法院因此中止民事诉讼审理，第三人以违建违占部分已经被告登记核发产权证为由指责原告侵权，原告如申请拆建110号房屋，需要在原告方土地上退留足够的距离。5.信访事项答复意见书、受理告知书，证明原告知道第三人对违建违占不动产办理产权登记后立即向相关部门主张权利。6.涉案不动产现场图片1张，证明第三人案涉不动产北侧、东侧现场，可见第三人在案涉不动产东侧公共巷道北侧加建门口封堵公共巷道。7.原告房屋西南侧房间现场图片2张，证明第三人在公共巷道东南侧借用原告房屋西墙违建卫生间，导致原告房屋西南侧房间渗水发霉。8.第三人违建违占的现场图片，证明第三人霸占与原告房屋东侧相邻的公共巷道，巷道北侧加建不锈钢门，南侧加建了卫生间，将整条公共巷道封闭自用。9.情况说明8份、图片10张、身份证2张,证明涉案不动产邻居黄锦满、庞希彬、陈宝珠、曾汝勤、王耀燊等人证实第三人东侧系原告的房屋，并非邻接“三妹”的房屋，第三人违建违占其不动产东侧的公共通道，直接借用原告房屋的西墙违建违占，第三人涉案房屋经过多次改建、增建，因本村改建、增建、继承、赠与等方式变动不动产事项必须经四邻书面同意签署《无争议协议》，第三人不动产未经四邻同意，原告不知道第三人已经办理了产权过户，不知道上述违建违占已登记发证。10.结婚证书、退伍军人证明书、身份证，证明曹连光与原告系夫妻关系，系老革命军人，其居住权应当得到保障。11.南府办函[2018]132号《关于印发〈佛山市南海区**宅基地用地审批实施细则〉的通知》，证明被告对农村建房进行不动产登记应当依据的规则，南海区人民政府规定农村村民申请住宅用地必须提供“四邻指界无异议证明”，南海国土局登记前必须对该材料及其他材料进行审查而未审查。12.原告房屋土地测绘图及宗地图，证明原告110号宗地测绘图，原告110号不动产西侧与第三人108号不动产东侧相邻，两不动产之间有畅通无阻的公共巷道，未见第三人案涉不动产东南角有新增的用地，与第三人旧证相吻合，第三人2018年新办理的不动产权证与该图相抵触。13.南海县村镇宅基地使用证、土地使用费缴纳薄，证明原告于1987年合法取得澳边村110号宅基地，用地四至西侧系“巷”，用地面积63.46㎡。14.原告房屋桂城镇旧房改建申请表2份，证明原告于1987年获准利用合法取得的宅基地改建房屋，1994年获准加建房屋，原址为澳边一队72号，现址为叠北澳边110号；不动产西侧边界为“巷”。15.原告房屋的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证，证明原告合法取得110号房屋土地使用权、及房屋产权。16.地址证明、申请书、个人建房四邻安全协议书、桂城个人宅基地情况核查表、常住人口登记卡、身份证，证明个人建房申请必须提交四邻安全协议书，原告改建房屋需要第三人等四邻签署无异议证明，并且在自有用地范围内退缩一定距离才能建房。17.顺德法院诉讼材料接收凭证1，证明原告在2019年5月6日向法院提交的证据材料。18.曹连光、黄锦满、庞希彬证人证言，证明第三人在其不动产与原告的不动产之间的公共通道上加建、违建建筑物，侵害原告合法权益。被告辩称，一、南海国土局具有办理不动产登记的职权。根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，南海国土局作为不动产登记机构，有权办理不动产登记事务，具有核发涉案不动产权证的职权。涉案不动产权证核发程序合法。2018年6月4日，第三人向南海国土局提交佛山市南海区不动产登记申请表、身份证明材料、公证书、证明、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、不动产权籍调查表等材料，申请办理涉案土地及房屋的继承及赠与转移登记。由于第三人提交的材料齐全，符合《不动产登记暂行条例》第十六条第一款的规定，南海国土局遂依据《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（一）项的规定予以受理。经审核及公告无异议后，南海国土局于同年7月12日同意其申请并核发涉案不动产权证，符合《不动产登记暂行条例》第二十条规定，程序合法。三、涉案不动产权证核发正确。南海国土局受理登记申请后委托佛山市南海区土地测绘所对涉案土地进行权籍调查。由于土地形状有变以及四邻中的一方郑安没有确认界址，为避免争议，南海国土局依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，于2018年6月20日至7月10日将涉案不动产拟登记情况在叠北居委会、涉案房产门口、澳边经济社、南海国土局网站进行公告，公告期间没有任何人提出异议。**社区居民委员会出具证明以及第三人陈述涉案房屋自1981年建成至今未曾扩建、改建、加建过，南海国土局遂根据《关于印发的通知》（南国土〔2012〕92号）的规定，同意其按照实测面积及实测基底形状进行变更。第三人黄炯辉取得涉案不动产的权属来源合法、界址清楚、面积准确，权属无争议，符合转移登记的要求，南海国土局遂核准其登记申请，并为其核发了涉案不动产权证，涉案不动产权证的核发正确。综上所述，涉案不动产权证核发正确，原告的诉讼请求缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在诉讼中向本院提供了下列证据、依据：1.佛山市南海区不动产登记申请表；2.户口登记册、黄炯辉身份证及验证信息、何妹身份证、黄慕贞身份证及验证信息；3.房屋所有权证、集体土地建设用地使用证；4.公证书3份；5.不征契税证明2份、证明、土地增值税纳（免、不征）税证明、税收完税证明；6.宗地图、测绘报告书（包括附件房地产幢平面图、房屋面积明细表）、**社区居委会出具的证明、面积证明、现场照片。证据1～6，证明2018年6月4日，第三人、何妹向南海国土局申请办理不动产的转移登记，因材料齐全，符合规定，南海国土局依法受理其申请。7.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果2份；8.不动产权籍调查表；9.不动产转移登记公告、公告照片6张、现场公告确认书、网站公告截图、公告无异议证明；10.不动产登记询问表；11.不动产登记审批表、不动产登记簿。证据7～11，证明经调查及核实，第三人取得涉案不动产的权属来源合法、界址清楚、面积准确，权属无争议，符合转移登记的要求，南海国土局在法定期限内核准其登记申请，并为其核发了涉案不动产权证，涉案不动产权证的程序及内容合法。被告在本案中提供的法律依据为：《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》。第三人答辩称被告的颁证行为合法。第三人在诉讼中没有提交证据。经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据作如下确认：原告提供的证据1～3、17，各方无异议，上述证据均符合证据真实性、合法性、关联性，本院均予以采纳。原告提供的证据4、7，是原告与第三人就民事侵权行为向佛山市南海区人民法院提起民事诉讼的起诉及应诉材料，与本案审查被诉行政行为的合法性无关联性，该证据不作为本案的定案依据。原告提供的证据8，是第三人涉案不动产的图片，与本院到现场勘查所拍摄的第三人不动产现场图片的情况相符，各方对本院现场拍摄的图片的真实性无异议，本院予以确认。原告提供的证据9，其中王耀燊、陈宝珠、曾汝勤等人提供的情况说明及情况说明（二），因原告没有提供上述三人的身份证明文件，不符合提供证人证言的要求，本院对上述三人的情况说明及情况说明（二），本院不予采纳，对该组证据中黄锦满、庞希彬提供的情况说明及情况说明（二），两人反映第三人将其不动产西侧与原告房屋相邻的西侧通道围蔽后自用并借用原告房屋西墙加建卫生间内容，与证据18中三位证人反映的内容基本相符，本院予以采纳。原告提供的证据5、6、10～16，被告提供的证据1～8、10、11，各方对证据的真实性均无异议，上述证据来源合法，且与本案有关联，本院均予以采纳。被告提供的证据9，是南海国土局作出的不动产转移登记公告，被告提供了该公告在叠北居委会张贴的图片，本院确认南海国土局在对第三人作出不动产转移登记前已在不动产所在地居委会进行公告的事实。在诉讼中，本院责令被告提供第三人2018年《不动产权证》的初始登记档案资料，被告提供了如下材料：1.申请发放土地使用证登记表；2.广东省私有房屋产权登记申请书；3.广东省私有房屋产权登记审批书；4.黄烘的身份证复印件；5.粤房字第**号《房屋所有权证》；6.粤房证字第**号房屋所有权证存根；7.南海市自建房价格评估表；8.南府集建总字第**号字[89]第**号《集体土地建设用地使用证》。原告、第三人对上述证据材料的真实无异议，上述证据来源合法，与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，涉案土地位于佛山市南海区桂城**社区******，土地初始登记时间为1988年4月20日，土地证号为：南府集建总字第**号字[89]第**号《集体土地建设用地使用证》，权利人黄烘。1988年10月25日，涉案房产颁发粤房字第**号《房屋所有权证》，所有权人黄烘，基底面积53.46平方米。1995年8月20日，涉案房产颁发**号《房屋所有权证》，权利人黄烘，基底面积52.41平方米。2018年6月4日，第三人向南海国土局提交佛山市南海区不动产登记申请表、身份证明材料、公证书、证明、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、不动产权籍调查表等材料，申请办理涉案土地及房屋的继承及赠与转移登记。南海国土局受理第三人的申请后委托佛山市南海区土地测绘所对涉案土地进行权籍调查，并于2018年6月20日至7月10日将涉案不动产拟登记情况在叠北居委会、涉案房产门口、澳边经济社、南海国土局网站进行公告，2018年7月12日，南海国土局对涉案房产办理了注销及变更登记，变更后的产权证号：粤（2018）佛南不动产权第**号房地产权证，权利人为黄炯辉，独用土地面积为58.9平方米。另查，因佛山市及南海区政府机构改革，组建佛山市自然资源局，原南海国土局不再保留，该局不动产管理等职能由被告在南海区设立的分局承接。本院认为，《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”根据上述规定及南发[2019]3号《中共佛山市南海区委员会佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区机构改革方案〉的通知》，南海国土局作为佛山市南海区人民政府的不动产登记机构，有权对权利人的变更登记核发涉案不动产权证，被告作为承接佛山市不动产管理职责的部门，在本案中主体适格。南海国土局收到第三人的申请后，经审核及公告无异议后，同意第三人的申请并核发涉案不动产权证，程序合法。本案争议焦点是南海国土局对涉案房产所核发的2018年《不动产权证》是否合法。从被告提供的证据材料反映，2018年《不动产权证》是1995年8月20日所颁发**号《房屋所有权证》通过继承变更所得，从**号《房屋所有权证》的广东省房屋产权登记审批书反映，涉案房屋于1981年建成，该屋的四至为自墙，基底面积52.41平方米，从该房屋所有证的房屋平面图反映，该房屋的东侧与原告房屋西侧相邻部分的界线是笔直的，而被诉的2018年《不动产权证》的独用土地面积却达58.9平方米，比原证多出6.49平方米，且被诉的不动产房屋的东侧与原告房屋西侧相邻部分凸出2.71平方米，且该凸出部分的东侧借用原告房屋的西墙，因此，第三人的涉案不动产的凸出部分在2018年颁证前存在加建、改建、扩建的可能，虽然佛山市南海区桂城**社区*民委员会于2018年5月30日出具证明第三人的不动产自1981年自建至今未曾加建、改建、扩建过，但南海国土局对此并未认真核查及分析原因，被告在庭上辩称两证面积有误是因测量时的误差所致，但两证除面积有差异外，两证房屋的形状也有明显不同，且与原告房屋相邻的东侧，原证是自墙，被诉的不动产权证却变更为借墙，对此，被告并未作出合理的解释。综上，南海国土局核发2018年《不动产权证》的事实不清、证据不足，应予撤销。原告主张要求撤销该证的诉求理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决如下：撤销佛山市南海区国土城建和水务局于2018年7月12日核发的粤（2018）佛南不动产权第**号《不动产权证》。本案受理费50元，由被告佛山市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑旭辉人民陪审员  包怡芬人民陪审员  范远志二〇二〇年一月十七日书 记 员  肖静紫