广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32741号上诉人（原审原告）：蔡镇才，男，汉族，1963年1月23日出生，户籍住址广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：宋校红，广东君诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于梦磊，广东君诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴伟程，男，汉族，1967年7月27日出生，户籍住址广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。上诉人蔡镇才因与被上诉人吴伟程物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡镇才上诉请求：1、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粵0310民初2743号民事判决；2、判决确认位于坪山镇××小学围墙背私宅（产权证号为10××**）的所有权、使用权归上诉人所有（房产价值约200万元）；3、判决被上诉人立即停止侵害、排除妨害、返还坪山镇××小学围墙背私宅（产权证号为10××**）；4、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人未实际向上诉人支付转款，被上诉人属于非法占有涉案房屋，本案被上诉人与上诉人签署的房屋买卖合同无效，其无权主张涉案房屋的所有权。（1）被上诉人未向上诉人支付转让款，未实际履行给付义务。涉案上诉人虽向上诉人出具收条，但并不意味着上诉人已经收到房款人民币47万元。（2）当时涉案买卖合同为无效合同。被上诉人为深圳坪山区田头上村人，与上诉人不属于同一村民，根据《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被上诉人无权向上诉人购买涉案房屋，且房产证上也明确不允许转让，涉案合同明显违背法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。（3）根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该条确定了我国不动产物权变动的登记生效主义原则。根据该原则，谁登记在不动产登记薄上，谁就是房屋的合法权利人。涉案房产证显示的权利人为上诉人，上诉人对涉案房产具有绝对的所有权。二、深圳市龙岗区人民法院（2018）粵0307执异290号执行裁定书是程序上的，不能作为实体上认定涉案房产所有权和使用权的依据。三、本案上诉人主张的所有权和使用权是物权纠纷，原审法院适用法律错误。综上所述，上诉人为不动产登记薄的合法物权所有人，上诉人享有涉案房屋绝对的支配权、对世权、排他权，被上诉人应立即向上诉人返还。一审法院判决查明事实部分有误，本案是物权纠纷不是合同债权纠纷，被上诉人的抗辩也已经超过诉讼时效。一审法院适用法律错误，特向二审法院提出上诉，望撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求。吴伟程二审提交书面答辩意见，一、吴伟程已经足额向蔡镇才支付了房屋转让款；二、双方签订的房屋买卖合同合法有效。蔡镇才向一审法院起诉请求：1.确认位于坪山镇××小学围墙背私宅（产权证号为10××**）的所有权、使用权归蔡镇才所有，房产价值约200万元；2.判令吴伟程立即停止侵害、排除妨害、返还坪山镇××小学围墙背私宅（产权证号为10××**）；3.本案诉讼费用由吴伟程承担。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市龙岗区边，房产证宗地号为Ｇ11209—××0，房地产证号为深房地字第**，1996年11月19日，登记在蔡镇才名下，房屋用途为住宅。另查，1998年8月13日，蔡镇才，黄少容作为甲方（出卖方），吴伟程作为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方愿将自有座落在深圳市龙岗区边的整幢房屋全部出售给乙方，房屋楼高五层，占地面积102平方米，建筑面积599.8平方米，房地产证编编号：深房地字第**本合同所列的房屋，甲方愿以人民币肆拾柒万元出售给乙方。房屋价款，甲方写收据为凭，乙方于合同生效后三天内一次性付清房款给甲方。在办理房屋产权移转登记时，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应协助办理。1998年8月16日，蔡镇才出具收条，表明收到购楼全款人民币47万元。后蔡镇才将涉案房产交付吴伟程，由吴伟程进行使用。涉案房产因蔡镇才被另案查封并进入执行程序，吴伟程提出执行异议，广东省深圳市龙岗区人民法院作出（2018）粤0307执异290号执行裁定书，认定吴伟程的异议请求成立，中止对涉案房产的执行。一审法院认为，首先，本案涉案房产所在土地性质为国有，即并非集体所有土地，蔡镇才、吴伟程双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害到社会公共利益，而根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。鉴于涉案房产为农村私宅而非市场商品房，在转让时受到了限制，在限制条件取消前无法办理房屋所有权转移登记，此非买受人自身原因导致，而《房屋买卖合同》也约定了在办理房屋产权移转登记时，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应协助办理，故涉案房产是否具备办理过户的条件以及如何办理过户手续进行物权转移，应由双方根据实际情况协商处理，上述情形并不影响涉案《房屋买卖合同》本身的合同效力。其次，房屋买卖合同签订于1998年，案外人吴伟程已支付全部购房款并对涉案房产实际占有、使用、收益，距今长达20年。蔡镇才在长达20年的时间内，从未提出异议，故蔡镇才主张其并未收到吴伟程款项的主张，法院依法不予采信。房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记不应当受到诉讼时效的限制，蔡镇才关于吴伟程超过二十年未向其主张过户，就丧失了对房屋的权利，法院不予采信。蔡镇才与吴伟程签订合同，将涉案房屋的权益转让吴伟程，蔡镇才应当遵循诚实信用原则履行合同，吴伟程基于双方的合同关系并支付了相应的对价后，合法占有涉案房产，故蔡镇才要求确认对涉案房产的权利并要求吴伟程返还涉案房产，没有事实依据，法院依法予以驳回。判决：驳回蔡镇才全部诉讼请求。案件受理费11400元，由蔡镇才负担。经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，蔡镇才、吴伟程签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害到社会公共利益，依法有效。根据吴伟程提交的蔡镇才签名按手印的《收条》，蔡镇才已收到吴伟程支付的涉案房款四十七万元。蔡镇才主张吴伟程未支付房款，但是在长达20多年的时间内，蔡镇才未提交证据证明其曾主张过涉案房款，明显不符合常理，故蔡镇才主张其并未收到吴伟程房款，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。涉案房产非市场商品房，在转让时受到了限制，在限制条件取消前无法办理房屋所有权转移登记，故涉案房产虽未过户至吴伟程名下，但吴伟程基于双方的合同关系并支付了相应的对价后占有涉案房产具有合同依据，合法有效。蔡镇才要求确认其对涉案房产的权利并要求吴伟程返还涉案房产，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人蔡镇才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人蔡镇才负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年一月九日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。