河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初5004号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍。委托代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。被告：赵耀发，男，汉族，1976年1月20日出生，大专文化程度，住洛阳市老城区。委托代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。被告：张雨军，男，汉族，1975年8月1日出生，住洛阳市老城区。原告洛阳升龙置业有限公司诉被告赵耀发、张雨军为执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳升龙置业有限公司委托代理人张青磊，被告赵耀发委托代理人王卫奇到庭参加了诉讼，被告张雨军经本院合法传唤未到庭参加，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洛阳升龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告对位于洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××龙广场××区××号房屋享有所有权；2、依法判令洛阳市涧西区人民法院对洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××龙广场××区××号房屋停止执行并解除查封。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月15日、2013年8月20日，原告与被告张雨军分别签订编号为YS0209903、YS0211366《商品房预售合同》两份，被告张雨军购买原告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××龙广场××区××号房屋两套。因被告张雨军多次逾期偿还银行贷款，原告承担保证责任，并向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，洛阳市西工区人民法院出具生效判决（2016）豫0303民初3529号、（2016）豫0303民初3540号，判令解除原告与被告张雨军签订的上述两份《商品房预售合同》，被告张雨军向原告返还上述两套房屋并配合原告办理《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）备案登记注销手续。判决生效后，原告向洛阳市西工区人民法院申请强制执行。通过查询得到，被告赵耀发申请贵院查封上述两套房屋。根据《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规定，物权以登记为准，被告赵耀发申请贵院查封本案所涉两套房屋，尚没有办理房屋所有权证，尚未产生商品房的物权变更登记，而只是预售合同的登记。预购方（被告张雨军）经过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权，而不是一种物权。贵院查封房屋的房屋产权并没有发生变动，本案所涉房屋依法属于原告所有。根据相关法律规定，贵院应依法解除对本案所涉房屋的查封。原告依法向贵院提起案外人执行异议，贵院出具（2019）豫0305执异132号执行裁定书，驳回原告的案外人异议申请。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼。被告赵耀发辩称，一、被答辩人持有的两份民事判决书系在涉案房产被查封之后作出，以该生效民事判决书对抗涉案金钱执行的，应不予支持。答辩人与姚亚静、张雨军借款合同纠纷一案，判决书已发生法律效力。因姚亚静、张雨军不履行生效法律文书，答辩人于2016年7月份向贵院申请强制执行。在诉讼中，答辩人申请了财产保全，贵院于2015年2月1日查封了第三人名下升龙广场B区1幢D座D2-1705号房产、升龙广场C区2幢1533号房产。被答辩人于2016年9月5日向洛阳市西工区人民法院起诉张雨军，西工区人民法院判决解除上述两套房产的《商品房预售合同》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《河南省高级人民法院关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》（豫高法（2018）306号文）第一项规定：“案外人以确权、行使解除权或者其他理由在执行法院以外的法院提起诉讼，其他法院据此作出的裁判结论，不能对抗执行法院的执行行为。”被答辩人作为出卖人将涉案房屋出卖给第三人张雨军，虽未办理相应产权转移登记手续，但被答辩人对涉案房屋已不再享有占有、使用、收益、处分等所有权权能，其在此情况下对张雨军基于合同约定负有为张雨军在具备条件的时候办理房屋产权转移登记手续的义务。其次，被答辩人虽对张雨军享有追偿权及对涉案商品房预售合同的单方解除权，但以上权利从属性上仍属于合同债权，法律虽不会干涉当事人解除合同的权利，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力。因此，在法院对张雨军就涉案房屋所享有相应财产权益依法查封后，虽经法定程序与张雨军解除商品房预售合同，但并不意味着被答辩人即在双方合同解除后对涉案房屋享有排他性的物权权益，被答辩人作为合同相对方，所享有的仍系基于其与张雨军商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益，这种债权请求权与答辩人基于生效法律文书对张雨军所享有的债权相比较，并不具备优先性。二、涉案房产已在房管局办理预售登记，第三人已支付被答辩人全部房款，第三人的期待物权应以保护。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十八条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，且该预查封的效力等同于正式查封。结合本案，涉案房产已在房管局办理预售登记，具有公示公信力，办理预售登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就赋予了预告登记的物权效力，具有排斥后来的物权变动的效果，形成了对现实登记权利人处分权的限制，故第三人对涉案房产具有的期待物权应予保护。三、被答辩人在与张雨军商品房预售合同纠纷两期案件中，故意向法院隐瞒了涉案房产已被查封的事实，才导致判决返还房屋。《最高人民法院印发关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发（2011）15号）第二十六条规定：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确认的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确认的，应当撤销确权判决或者调解书。被答辩人与张雨军的两个案件中，因诉讼请求涉及返还房屋，在判决之前也应参照该规定，应查明涉案房产是否被查封、是否具有返还可能性。综上，因此被答辩人主张的权利不能排除对涉案房产的执行，诉讼请求没有法律依据应不予支持，应当驳回。被告张雨军未答辩（缺席）。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：被告张雨军于2013年8月15日、2013年8月20日与原告分别签订编号为YS0209903、YS0211366《商品房预售合同》两份，合同约定：被告张雨军购买原告开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××工区××龙广场××区××号房屋两套。此外，原告洛阳升龙置业有限公司、被告张雨军分别与交通银行股份有限公司洛阳分行、中国农业银行股份有限公司洛阳分行签订按揭贷款合同，两份合同中原告洛阳升龙置业有限公司作为保证人为张雨军向银行的贷款承担连带保证责任。之后，被告张雨军多次逾期偿还银行贷款，原告作为保证人承担了保证责任，替张雨军向按揭银行代偿了部分款项。2016年9月，原告洛阳升龙置业有限公司将被告张雨军诉至洛阳市西工区人民法院，要求解除原告与被告张雨军之间的商品房预售合同和补充协议，并办理备案登记注销手续，支付代偿款和违约金等。洛阳市西工区人民法院于2017年3月2日作出了（2016）豫0303民初3529号、（2016）豫0303民初3540号，判决解除原告与被告张雨军签订的上述两份《商品房预售合同》及补充协议。此外，被告赵耀发与案外人姚亚静以及被告张雨军于2013年发生借贷关系。后姚亚静、张雨军未逾期偿还借款本息，被告赵耀发于2015年2月将姚亚静和被告张雨军诉至本院要求偿还上述借款本息，并申请本院进行财产保全。本院依原告申请作出（2015）涧民四初字第152-1号民事裁定书，于2015年2月11日依法对张雨军上述两套涉案房产进行了预查封，2018年2月进行了续封。本院于2015年11月25日对该借贷案件作出判决：要求姚亚静向原告偿还借款110万元及利息，被告张雨军承担连带清偿责任。本院在执行过程中，原告洛阳升龙置业有限公司对执行提出异议，称位于洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××工区××龙广场××区××号房屋两套依法应属原告洛阳升龙置业有限公司所有，故涧西区人民法院应依法解除对上述涉案房产的查封。原告提出执行异议后，本院于2019年7月10日作出了（2019）豫0305执异132号民事裁定书，驳回洛阳升龙置业有限公司的异议请求。原告洛阳升龙置业有限公司不服裁定，遂提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，被告张雨军向原告洛阳升龙置业有限公司购买涉案两套房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，故本院有权对被告张雨军购买的涉案房产进行预查封，保护原告诉讼利益的实现。依照上述《通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《河南省高级人民法院关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》第一条第三项规定，案外人以确权、行使解除权或者其他理由在执行法院以外的法院提起诉讼，其他法院据此作出的裁判结论，不能对抗执行法院的执行力。综上，在时间上来看，查封行为在前，作出解除合同判决在后，因此本院对涉案房产进行的预查封，意味着司法公权力已介入，其效力等同于正式查封，具有排他性的法律效力，解除合同、返还房产的判决并不能对抗本院的有效查封，原告提出的异议申请不能成立，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：驳回原告洛阳升龙置业有限公司的诉讼请求。本案受理费11880元，由原告洛阳升龙置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  白彩丽人民陪审员  姚瑞侠二〇二〇年元月三日书 记 员  闫帅辉