文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初2783号原告：武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司，住所地武汉市江岸区后湖街兴业南路**天伦?二七嘉园********。法定代表人：张荣珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈喆，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦萍，北京金台（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市瑞威文化传播有限责任公司，住，住所地武汉市江岸区中山大道**企业天地****/div>法定代表人：骆渊然，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬仲奇，湖北今天律师事务所律师。原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司（以下简称宏诚世纪物业公司）诉被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司（以下简称瑞威文化传播公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏诚世纪物业公司的委托诉讼代理人陈锦萍、被告瑞威文化传播公司的委托诉讼代理人邬仲奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏诚世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令瑞威文化传播公司向宏诚世纪物业公司支付2019年10月至2020年1月份及2020年5月的物业费共计218,216元、水费903元、空调费5,237.18元+49,095元、违约金暂计至起诉之日计159,253.84元（违约金暂计至起诉之日为318,507.69，本案中减半计算为159,253.84元），上述共计432,705元；2、判令瑞威文化传播公司承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2018年8月，瑞威文化传播公司承租位于武汉市江岸区黄浦大街288号的红旗建材家居负一楼A区6号、一楼A区6号7号、二楼A区8号铺位。2018年11月，宏诚世纪物业公司与瑞威文化传播公司签订了《物业管理合同》，合同约定宏诚物业公司负责红旗建材家居公共部位的物业管理服务，提供水电供应等其他服务。合同期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止。合同对双方的权利义务、物业管理费、水费、空调费、电费、基础维护费及相关费用等作了相关的约定。合同签订后，宏诚世纪物业公司按合同约定履行了合同义务提供规范物业管理服务。自2019年10月起瑞威文化传播公司即开始拖欠水费、空调费等相关费用，经宏诚世纪物业公司多次催缴，瑞威文化传播公司至今仍拖欠上述费用。瑞威文化传播公司的违约行为不仅严重违反了双方合同的约定，而且给宏诚世纪物业公司造成了巨大损失。被告瑞威文化传播公司辩称，对2019年10月至2020年1月份期间的物业费没有异议，对2020年5月份物业费有异议，瑞威文化传播公司承租的铺位自2020年1月底关门后，至今没有开门营业。对空调费没有异议。水费应按照实际使用支付。宏诚世纪物业公司主张的违约金过高，且瑞威文化传播公司未支付相应费用系受疫情影响，属于不可抗力，应降低违约金计算标准。本案经审理认定事实如下：2018年11月28日，宏诚世纪物业公司与瑞威文化传播公司签订了《物业管理合同》，约定合同期限从2018年12月1日至2024年11月30日止，瑞威文化传播公司的铺位地点位于红旗建材家居竹叶山店××楼××区××、××楼××区××、××区××号，瑞威文化传播公司向宏诚世纪物业公司交纳物业管理费的面积为1091.08平方米、交费标准为每月每平方米25元，每季度81,831元。物业管理费按季度交纳，交费时间为每季度第三个月20日前，首季度费用在本合同签订后当日内交纳。双方签订的《物业管理合同》中约定，空调启用期间，空调费由双方共同承担，瑞威文化传播公司按交纳物业管理费的面积承担空调费，按月计收（不足一个月按天折算），计收标准为每月每平方米6元，先使用、后收费。合同中另约定，瑞威文化传播公司延期交纳物业管理费或迟延支付合同约定的任何一项费用，每逾期一日按迟延交纳费用总额的1%支付违约金。宏诚世纪物业公司于2020年6月2日向本院提起诉讼。本院认为，宏诚世纪物业公司与瑞威文化传播公司签订的《物业管理合同》有效，宏诚世纪物业公司按照上述合同约定为涉案铺位提供了物业服务，应享有收取物业服务费的权利；瑞威文化传播公司作为涉案铺位的使用人，在接受宏诚世纪物业公司提供服务的同时，理应履行向其交纳物业服务费的义务。瑞威文化传播公司未向本院提交证据证明其2020年5月份未营业系宏诚世纪物业公司的责任，故其以未营业作为不交纳2020年5月份物业费的抗辩理由，本院不予采纳。综上，瑞威文化传播公司应向宏诚世纪物业公司交纳2019年10月至2020年1月以及2020年5月共计5个月的物业服务费136,385元（25元/平方米/月×1091.08平方米×5个月）。庭审中，双方对2019年5月至2020年1月期间的空调费24,582元均无异议，本院予以确认。宏诚世纪物业公司向本院主张瑞威文化传播公司应向其支付水费903元，并就其主张于法庭辩论终结后向本院提交照片一张及自制表格一张，因其向本院提交证据已经超过举证期限且其提交的上述证据无法证明瑞威文化传播公司的实际用水情况及水费代收代缴情况，故对其提交的上述证据，本院不予采信，对其要求瑞威文化传播公司支付水费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，瑞威文化传播公司未按照合同约定向宏诚世纪物业公司交纳2019年10月至2020年1月期间的物业费，其行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，违约金不应过分高于损失。现瑞威文化传播公司抗辩称违约金标准过高，请求降低违约金计算标准，对其该项抗辩意见，本院予以采纳，本院酌定违约金标准调减至年15.4%。按照双方签订的合同约定，2020年5月份的物业费应于2020年6月20日前支付，故至宏诚世纪物业公司起诉之日即2020年6月2日，瑞威文化传播公司并未违约，宏诚世纪物业公司要求支付未交纳2020年5月份物业费的违约金，本院不予支持。双方合同中对空调费的约定系先使用、后收费，但并未约定明确的交费时间，故宏诚世纪物业公司要求瑞威文化传播公司支付未交纳空调费的违约金，本院不予支持。综上，瑞威文化传播公司应向宏诚世纪物业公司支付违约金6,548.42元（具体计算方式见下表）。            名目              应交      金额              逾期起止      时间              逾期天数              违约金标准              逾期付款      违约金                  2019年10月至2020年12月物业费              81,831元              2019年12月21日至      2020年6月2日              165天              15.4%              5,696.78元                  2020年1月      物业费              27,277元              2020年3月21日至      2020年6月2日              74天              15.4%              851.64元                  合计                                                                      6,548.42元      综上所述，对宏诚世纪物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司支付2019年10月至2020年1月期间及2020年5月的物业服务费136,385元；二、被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司支付违约金6,548.42元；三、被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司支付2019年5月至2020年1月期间的空调费24,582元；四、驳回原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,791元，减半收取计3,895.50元，由武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司负担2,335.50元，由武汉市瑞威文化传播有限责任公司负担1,560元。因案件受理费原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司已经全部预交，被告武汉市瑞威文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告武汉市宏诚世纪物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 魏 平二〇二〇年九月三日书记员 曹洲敏