湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初2116号原告：曹霞，女，汉族，1977年2月10日出生，职业不详，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：余波，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘菊，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰市瀚翔房地产开发有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市北京路**。统一社会信用代码91420300747696958T法定代表人：章宜平，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯开慧，湖北同联律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为反诉、提出上诉，代为和解。原告曹霞诉被告十堰市瀚翔房地产开发有限公司（以下简称“瀚翔房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法组成由王旭担任审判长，审判员张珣（主审）、万家贞参加的合议庭，适用普通程序分别于2019年8月27日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告曹霞及其委托诉讼代理人余波、刘菊，被告瀚翔房地产公司的委托诉讼代理人侯开慧到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告均申请调解，本案依法扣除调解审限30天。本案现已审理终结。原告曹霞向本院提出诉讼请求：1.被告瀚翔房地产公司支付我们延期交房违约金58687.75元（以776293元为基数，按日0.2‰的标准，自2018年5月31日计算实际交付房屋之日止，现暂计算至2019年6月13日为58687.75元）；2、被告瀚翔房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月7日，原告曹霞与被告瀚翔房地产公司签订《商品房预售合同》，购买被告瀚翔房地产公司开发的、位于湖北省十堰市××区车城街办××路××“××商住楼小区”××（××）××商品房××套，房屋单价为4382.12元/㎡，建筑面积177.15平方米，累计支付购房款776293元。依据《商品房预售合同》规定，出卖人应当在2018年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，否则将承担违约责任。但被告瀚翔房地产公司至今未按合同约定向原告曹霞交付房屋，严重影响了其相关利益，为维护自身合法权益，故向提起诉讼。被告瀚翔房地产公司辩称，一、我公司延期交房依据相关约定不应承担违约责任。市规划设计部门原设计应建项目为循环道路，后因市政规划道路至今未修建，导致消防循环道路不能按计划施工，后经多部门协调另行更改了消防通道，导致工期延误、消防验收延误。延期交房的原因是规划设计的调整，不是我公司所能克服的原因所造成的；二、原告曹霞所购房屋陆续取得各项验收许可，具备收房居住等条件，也符合双方的合同约定；三、原告曹霞拒绝接收房屋是出于恶意，应承担相应法律后果；四、双方约定的违约金计算标准过高，请求法院调整减少。综上，请求驳回原告曹霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月7日，原告曹霞作为买受人，与作为出卖人的被告瀚翔房地产公司签订《商品房预售合同（合同编号：YS0186494）》，由原告曹霞以776293元的价款，按贷款方式购买被告瀚翔房地产公司开发的、位于本市××区车城街办××路××小区××（××）××商品房××套。合同第九条约定了出卖人交房期限及条件，主要内容为，出卖人应当在2018年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续；但在办理过程中买受人交房的不视为违约；2、2018年5月31日通水、通电、排水和道路具备使用条件，交付后六个月且该楼全部业主与燃气公司签订燃气使用安全协议后开通燃气、全部项目竣工后达到第一期绿化标准。合同第十条约定了出卖人延期交房的违约责任，主要内容为，出卖人逾期未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房款万分之二（即0.2‰）的违约金。该条还对延期交房、出卖人可据实予以延期并不承担责任的特殊原因进行了约定，即：1、遭遇不可抗力；2、因规划、政策和工程量等变化及遇到重大技术问题而导致工程延误的；3、如遇停水、停电、雨天、雪天、台风及非出卖人原因造成停工的等。合同第十一条约定，在房屋验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和合同第九条规定的证明文件，如不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，原告曹霞分别于2017年5月7日支付房款236293元，后经银行支付个人贷款540000元，共计支付被告瀚翔房地产公司购房款776293元，并由被告瀚翔房地产公司出具收款凭证。因原告曹霞认为被告瀚翔房地产公司不能交付具备交房条件的房屋，应当按合同约定承担延期交房的违约责任，被告瀚翔房地产公司认为规划设计调整导致工程延期应免责，本案所涉房屋已取得各项验收许可，具备收房和居住条件，符合合同约定，不存在违约不应承担违约责任，双方协商未果，故而成诉。另查明，凯旋煌境小区8号楼于2014年11月4日取得《建设用地规划许可证》，2018年11月19日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2018年12月8日由十堰市房地产测绘中心出具《不动产测绘报告》（含分户报告信息），2019年1月11日由十堰市国土资源局出具《建设用地竣工验收报告》，2019年6月28日取得《建设工程消防验收意见书》，截至本案法庭辩论终结前，被告瀚翔房地产公司已向建设工程质量监督管理机构申办竣工验收备案手续中，未最终完成该手续。本院认为，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表（或证明书，下同），即取得工程竣工验收备案表是交付商品房的法定条件。根据合同约定，被告瀚翔房地产公司应当在2018年5月31日前将符合“办妥竣工验收备案手续或申办竣工验收备案手续过程中，且通水、通电、排水、道路、燃气、绿化符合约定条件”的商品房交付原告曹霞使用，但此为双方约定的交房标准，现双方亦约定可在未正式取得工程竣工验收备案表的情况下进行交付，明显低于法定交付条件，故被告瀚翔房地产公司在交房时还应具备法定交房条件，即取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则应判定被告瀚翔房地产公司的交房不产生交付的法律后果，原告曹霞有权拒绝接受交付，对原告曹霞认为本案所涉房屋仍不具备交房条件的主张，本院予以采纳，故其主张被告瀚翔房地产公司支付延期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告瀚翔房地产公司认为本案所涉商品房已竣完成相关验收并达到居住条件，竣工验收备案手续未办理完毕不影响原告曹霞的实际使用等抗辩理由不成立，本院不予采信。关于违约金的计付期限问题。本院认为，由于本案所涉房屋交付时并没有达到交付条件，原告曹霞有权拒绝接收并要求被告瀚翔房地产公司承担延期交房的违约责任，故直至被告瀚翔房地产公司向建设工程质量监督管理机构办理完成竣工验收备案手续，本案所涉房屋所属工程取得建设工程竣工验收备案表之前，其均应按约定标准承担延期交房的违约责任，本院对被告瀚翔房地产公司认为已经交付了具备收房和居住条件的房屋，其不承担相应违约责任的抗辩主张不予采信。关于违约金计算标准问题。合同法相关违约金申请调整的规定，体现了我国违约金的补偿性原则，如果当事人约定的违约金高于违约造成的实际损失的，违约方可以请求适当减少。本案中，原告曹霞未就被告瀚翔房地产公司延期交房所造成相关损失进行举证，就违约金计算标准，应被告瀚翔房地产公司的申请，本院依法酌情调整为每日按已付全部房款万分之一计算。综上，依照《》第条、第、第、第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告十堰市瀚翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹霞延期交房违约金(计算方式为：以已付房款776293元为基数，自2018年6月1日起至本案所涉房屋所属凯旋煌境商住楼工程取得建设工程竣工验收备案表或证明书之日止，按日0.1‰计算）；二、驳回原告曹霞其他诉讼请求。如果被告十堰市瀚翔房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，由被告十堰市瀚翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 王 旭审判员 张 珣审判员 万家贞二〇二〇年一月十日书记员 石 晶附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。