山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5649号上诉人（原审原告）：姜虹，女，1964年8月31日出生，汉族，住烟台市高新区。上诉人（原审原告）：张一强，男，1987年11月1日出生，汉族，住烟台市高新区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕尚武，山东海之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（烟台）有限公司，住所地烟台市莱山区迎春大街**金茂中心25F。法定代表人：高海峰，总经理。委托诉讼代理人：张宗魁，山东君孚律师事务所律师。上诉人姜虹、张一强因与被上诉人华润置地（烟台）有限公司（以下简称华润置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜虹、张一强上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判撤销姜虹、张一强与华润置地公司签订的涉案《商品房买卖合同》，由华润置地公司返还姜虹、张一强购房款3616484元及利息1363363元，赔偿姜虹、张一强经济损失3616484元及办理不动产权证税金损失131437.62元。以上共计8727768.62元；2、本案一、二审诉讼费用由华润置地公司负担。二审诉讼过程中，姜虹、张一强将请求的利息数额变更为1315016元，同时主张华润置地公司赔偿涉案房屋维修基金损失16344.18元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、华润置地公司多次采用欺诈手段，故意向姜虹、张一强隐瞒涉案房屋的真实层高、结构、面积等事实。1、华润置地公司利用虚假销售广告，误导欺骗姜虹、张一强作出购买涉案房屋的意思表示。华润置地公司向姜虹、张一强推送的《烟台华润商街财富白皮书》第32页介绍华润商街一层商铺“双倍层高，最高层高近6米，买一层送一层”，附带的2号楼一层商铺分户面积示意图也清楚明确，《烟台华润商街财富白皮书》有华润置地公司销售人员的签名及电话号码。因华润置地公司就涉案房屋作出的说明、允诺具体确定，姜虹、张一强遂作出接受销售价格、购买涉案房屋的意思表示。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，《烟台华润商街财富白皮书》应当视为要约，即华润置地公司销售给姜虹、张一强的涉案房屋应当符合“双倍层高，最高层高近6米，买一层送一层”“一层商铺面积为138.43平方米”的承诺。2、华润置地公司故意隐瞒涉案房屋的真实层高、结构和面积等事实，欺骗姜虹、张一强于2014年8月16日签订《商品房买卖合同》，该合同第三条买方所购商品房的基本情况载明“层高为5.95米”“该商品房合同约定建筑面积共138.43平方米”，而在华润置地公司售楼处展示的广告上却载明“层高9.95米”。在姜虹、张一强的追问下，华润置地公司销售人员将“层高5.95米”更改为“一层高5.95米，二层高4米”。此处正确理解应为“一层层高5.95米，建筑面积为138.43平方米，二层层高4米，建筑面积为赠送面积”。而《商品房买卖合同》附件房屋分户平面图中载明涉案房屋“层次为1，3层，建筑面积为138.43平方米”，与《商品房买卖合同》不一致。华润置地公司实际交付给姜虹、张一强的房屋不仅层高不符，层数只有1、2层，1层面积仅为75平方米。3、华润置地公司利用姜虹、张一强不具备建筑安全专业知识的弱势，于2015年11月5日欺骗姜虹、张一强签订违法的《补充协议》，约定：华润置地公司负责将涉案房屋内部结构由2层改为3层，华润置地公司向姜虹、张一强提供经设计单位盖章的工程整改设计图纸，华润置地公司负责整体设计施工，相关材料、人员、费用由华润置地公司负担，工程相关消防、物业、市政、电力整改变更手续由华润置地公司负责办理，改造后华润置地公司、设计方、施工方对改造结构安全方面负责任，确保姜虹、张一强收房后正常使用房屋，等等。华润置地公司在未取得相关行政部门审批手续的情况下，擅自更改涉案房屋结构，增加了结构荷载，增大了安全隐患，请求二审法院依法委托鉴定机构对更改结构后的涉案房屋质量和危害后果进行鉴定。华润置地公司私自更改涉案房屋内部结构的行为，至今未经过相关行政部门报备审批，更谈不上验收合格，内容违法，该《补充协议》无法律效力。4、2017年1月5日，华润置地公司起草《协议书》，征求姜虹、张一强的意见，姜虹、张一强对该《协议书》第5条不同意，要求划去并将部分内容修改。华润置地公司同意修改，于2017年1月11日持修改后的《协议书》即《保密协议》要求姜虹、张一强签字，实际上华润置地公司将原《协议书》第5条内容放到了其他条款处，欺骗姜虹、张一强签订《保密协议》，其中约定姜虹、张一强放弃诉权的条款应为无效。5、华润置地公司私改涉案房屋内部结构，却不能办理相关审批手续，导致姜虹、张一强取得的不动产权证与《商品房买卖合同》、涉案房屋实际状况不符。二、本案姜虹、张强主张的事实和诉请，并非一审法院认定的2018年10月之前事实和诉请的简单重复，而是在姜虹、张一强于2019年5月27日取得涉案房屋不动产权证后产生的新事实。因华润置地公司私自改建行为违法，涉案《补充协议》《保密协议》均为无效合同，不得作为判决依据。三、华润置地公司欺诈行为明显，一审法院应当在查明事实的基础上支持姜虹、张一强的诉讼请求。即便一审法院认定华润置地公司不构成欺诈，也应当认定其私自改变涉案房屋内部结构的行为违法，签订的系列协议无效，向姜虹、张一强交付的标的物不符合合同约定，即华润置地公司在履行《商品房买卖合同》过程中严重违约，一审法院应支持姜虹、张一强解除《商品房买卖合同》。对此，一审法院应当向姜虹、张一强释明，正确引导姜虹、张一强适时变更诉讼请求，而不是简单的驳回诉讼请求。综上，一审法院未查明华润置地公司欺诈姜虹、张一强的事实，未查明华润置地公司私自改变涉案房屋内部结构的违法事实，将违法的协议内容作为本案的判决依据。请求二审法院查明事实，支持姜虹、张一强的上诉请求。华润置地公司辩称，华润置地公司与姜虹、张一强签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《保密协议》《和解协议》不存在欺诈的事实，姜虹、张一强的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜虹、张一强向一审法院起诉请求：1、撤销华润置地公司与姜虹、张一强之间的房屋买卖合同（合同编号：莱预字第140806130078号）；2、华润置地公司退还姜虹、张一强购房款3616484元及利息1363363元，合计4979847元（截止到2020年3月2日及从2020年3月3日起到实际清偿之日止利息继续由华润置地公司承担）；3、华润置地公司欺诈行为应三倍赔偿计10849452元；4、华润置地公司房屋质量严重影响生命财产给姜虹、张一强造成的经济损失赔偿合计420万元（包括为制止侵权支出相关联的合理支出、房屋装修、劳动报酬等，营业损失以每日3000元标准计算）直至撤销合同止的损失继续由华润置地公司承担；5、华润置地公司给姜虹、张一强造成的精神损害抚慰金赔偿计100万元；6、华润置地公司实际交付房屋与给予办理的不动产权证（鲁第0009067号）不符，退还办理不动产权证所缴税金131437.62元及利息4971.08元，合计136408.7元（截止到2020年3月2日及从2020年3月3日起到实际清偿之日止利息继续由华润置地公司承担）；7、华润置地公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，姜虹、张一强主张第6项诉讼请求税金数额多计算了2090元，要求华润置地公司退还的税金为129347.62元，利息也算多了。一审法院认定事实：2014年8月16日，姜虹、张一强与华润置地公司签订编号为莱预字第140806130078号《商品房买卖合同》及补充协议，约定：姜虹、张一强购买华润置地公司开发的位于莱山区，该房屋建筑面积为138.43平方米，用途为网点；该房屋价款按套计算，总价3616484元；首付款2116484元，于2014年8月16日前付清，按揭贷款1500000元，于2014年9月16日前付清；华润置地公司应在2015年9月30日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，具备法律、法规、规章需要满足的其他事项及符合本合同约定的商品房交付买方使用；涉案商品房的交付标准详见附件六《华润中心凯旋门1.1期1、2#楼商铺交付标准》，华润置地公司按照附件六向姜虹、张一强交付商品房的，姜虹、张一强不得以商品房交付标准不符合约定为由拒绝接收商品房，确实属于质量问题的，由华润置地公司按照本补充协议约定整改、维修。合同另约定了双方的其他权利义务。2015年11月5日，姜虹、张一强（乙方）与华润置地公司（甲方）签订《烟台华润凯旋门补充协议》，主要内容包括：实际在合同执行中，姜虹、张一强余款1500000元于2014年9月23日通过银行按揭形式付至华润置地公司账户；根据合同约定，甲方于2015年9月15日向乙方发出《入住通知书》，乙方按通知时间办理收房手续，验房期间发现合同约定层高与现场实际层高不符，故双方就此事项协商一致，达成如下意见1、甲方负责将房屋内结构由两层改为三层。一层层高3.7米，二层层高2.4米，三层层高3.5米（以上各层层高，为地暖敷设前层高）；2、加设楼板后，二层使用用途为设备间，楼板荷载为4KN/㎡，楼板的设计及施工由甲方负责；3、楼板、上下水、消防管道及设施、烟道、机电电气、网络预留端口、电话、电视、宽带，每户一个接口，位置在户内弱电箱用电容量：整体配置用电容量为50千瓦；6、以上改造由甲方负责整体施工，相应材料、人员、费用由甲方承担，工程相关（消防、物业、市政、电力）整改变更手续，由甲方负责办理；7、改造后甲方、设计方、施工方对工程改造结构安全方面负责任，确保乙方在收房后具备正常经营使用条件，乙方同意按照本协议约定及《商铺使用说明书》、《商铺质量保证书》正常使用房屋；……10、根据以上交付标准及补充约定，甲方交房时间暂定为2015年11月30日，甲方有权根据施工进度调整交付时间（最终交付日期不晚于2016年3月30日），实际交付日期以甲方发出入住通知书为准；……13、自2015年9月15日起至入住通知书载明的交付期限止，甲方同意按日向乙方支付已交房款万分之一的补偿金（即每日361.65元）；……16、本协议双方共同达成，自甲方达到以上交付标准，乙方收房后，乙方同意放弃原合同中有关该房屋交付时间、层高（设计变更）、交付标准相关条款，主张甲方违约责任。2017年1月11日，姜虹、张一强（乙方）与华润置地公司（甲方）签订保密协议，载明：“鉴于：……2、甲方交付给乙方的房屋符合主合同及各协议的约定，乙方已正式接受甲方按下述第3条补充协议中第10条的相关约定交付的该房屋，办理入住手续并正式入住；3、2015年11月5日，甲乙双方签订《烟台华润凯旋门补充协议》，该协议甲方已经履行完毕。根据该协议约定，乙方放弃就该房屋交付标准、交付时间、设计变更向甲方主张违约责任或者其他赔偿；4、乙方入住后于2016年8月30日向甲方保修‘商铺二层卫生间门口墙面裂缝，圈梁与墙体结合开裂，卫生间内瓷砖开裂’，甲方收到乙方报修后，于8月30日至12月20日期间，对该房屋裂缝进行维修、加固及恢复”；现甲乙双方经友好协商，就该房屋的维修达成如下一致意见：1、乙方报修该房屋出现的质量问题，系甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋保修期内的维修范围，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定‘……’参考同街商铺资金标准，乙方同意按照80元/月/平方米来计算补偿金额，乙方房屋面积共计138.43平方米。维修期间4个月，因此甲方应补偿乙方金额为44298元；2、因该房屋维修，影响乙方居住使用，甲方同意减免乙方自2016年8月1日至2017年7月31日止的物业管理费，金额共计7475.28元，乙方不得再就该房屋上述质量问题维修或施工影响乙方居住使用，向乙方主张任何其他违约责任及损害赔偿责任；3、因乙方已正式入住，维修期间，该房屋内部分装饰装修无法拆除与隔离。维修完成后，乙方接收甲方交房的维修完成的该房屋且验收合格。因甲方维修给该房屋、屋内装饰装修及其他财产造成损失的，甲乙双方协商一致同意，甲方一次性补偿乙方7702元，乙方承诺不再就因维修造成的该房屋、屋内装饰装修及其他财产损失向甲方主张任何赔偿责任。因维修造成的该房屋、屋内装饰装修及其他财产损失，包括但不限于：安装门窗损伤、地、地面磨损及室内细微裂缝等乙方自行维修或处理，如将来乙方自行维修处出现补修或产生其它任何情况，与甲方无关，乙方承诺不再继续追究甲方任何责任并要求赔偿损失；……5、本协议作为主合同的补充协议，自双方签字或盖章之日起生效。本协议签订后，本房屋已经符合主合同及其他补充协议约定的交付标准（含2015年11月5日，甲乙双方签订的烟台华润凯旋门《商品房买卖合同》补充协议），并交接完毕，乙方同意不再向甲方主张任何违约责任和损失赔偿……”。该保密协议落款及骑缝处均有姜虹、张一强签字捺印，姜虹、张一强认可其签字和捺印，但称其签字时没有“保密协议”四个字。2018年10月，姜虹、张一强（乙方）与华润置地公司（甲方）签订《和解协议》，载明：乙方向法院提出对涉案房屋维修及赔偿和逾期交房的诉讼，案号分别为（2018）鲁0613民初1787号、（2018）鲁0613民初2425号，现双方就相关问题协商一致，达成如下协议：1、对于乙方提出的房屋维修，甲方应当按照附件一维修方案中的承诺予以加固，乙方对于该维修方案认可，……，甲方维修完毕后，乙方应当予以验收，并签署验收单（详见附件二）；2、对于乙方提出的地面维修，由乙方自行负责，费用自担，因维修地面需要产生的搬家、保洁及除甲醛等责任及费用，由乙方自担…….4、甲方一次性支付乙方26万元作为对乙方提出两事项的综合补偿，该补偿是对该两事项的终局性补偿，上述事宜再无争议，双方明确，双方经过了充分的协商过程，不存在隐瞒欺诈等行为；……7、乙方应当于本协议生效之日就前述两案件向法院提起撤诉并放弃诉权，如甲方未按照本协议时间及金额支付款项的，乙方不再遵守本条前述约定。2018年11月5日，姜虹、张一强签署的验收单，载明：“本人为2-14号商铺业主，现本人确认甲方已经根据和解协议进行了维修，履行了甲方应当履行的义务，现本人予以验收。”姜虹、张一强在签署验收单中手写“我是2-14号商铺业主，本人已确认甲方已给予维修，做为业主我不是从事建造行业的职业人，对本公司华润置业的维修施工结果由华润决定施工的质量为凭。对于质量，技术我全以华润的为准，后期只要不再有漏雨即可。”姜虹、张一强主张，2019年7月27日涉案房屋又漏了，华润置地公司没有履约，本次其诉讼请求与该协议没有关联。另查，2019年涉案房屋取得编号为鲁（2019）烟台市莱不动产权第0009067号不动产权证，姜虹、张一强按份共有。一审法院认为，2014年8月16日，姜虹、张一强与华润置地公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年11月5日，姜虹、张一强与华润置地公司签订的《烟台华润凯旋门补充协议》，双方已对房屋内结构由两层改为三层，对各层层高达成协商一致，且约定华润置地公司达到交付标准，姜虹、张一强收房后，同意放弃原合同中有关涉案房屋层高相关条款主张华润置地公司违约责任。2017年1月11日，姜虹、张一强与华润置地公司签订的保密协议对房屋裂缝问题的维修及赔偿达成一致意见，且约定姜虹、张一强同意不再向华润置地公司主张任何违约责任和损失赔偿。2018年10月，姜虹、张一强与华润置地公司签订的《和解协议》，对房屋维修及赔偿问题达成一致意见，且2018年11月5日姜虹、张一强签署验收单，对涉案房屋维修质量予以验收。综上，根据上述材料可以证明对涉案房屋的层高、裂缝、漏雨等问题，双方协商一致，华润置地公司履行了维修义务且对姜虹、张一强进行了赔偿，双方均认可对上述事宜再无争议。上述事实清楚，现姜虹、张一强主张华润置地公司欺诈，依据不足，其就相同内容再次提起诉讼，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回姜虹、张一强的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计73814元，由姜虹、张一强负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。姜虹、张一强提交：证据一、照片打印件27张，证明华润置地公司与姜虹、张一强于2015年11月份签订《补充协议》后，华润置地公司根据约定进行现场施工，将涉案房屋内部结构由两层改为三层的事实，以及施工完毕后涉案房屋存在多处漏雨的事实。证据二、姜虹、张一强从烟台市莱山区自然资源局、不动产登记部门调取的商品房期房转现房补充协议一份，证明华润置地公司于2019年5月21日在姜虹、张一强不知情的情况下，在该补充协议上伪造签名的事实，姜虹、张一强有理由怀疑华润置地公司在涉案房屋销售过程中可能存在多处虚假行为。华润置地公司质证称，证据一系照片打印件，真实性无法确认，即便照片是真实的，也看不出姜虹、张一强所述涉案房屋存在多处漏雨的情况，根据涉案《补充协议》《保密协议》《和解协议》，姜虹、张一强已经得到了华润置地公司的相关赔偿；对证据二的真实性予以认可，但与本案无关，该证据证明不了姜虹、张一强的上述主张，一审中姜虹、张一强对于涉案《补充协议》《保密协议》《和解协议》均承认是本人签署，应当以协议内容为准。对以上证据，本院评定如下：对证据一，华润置地公司与姜虹、张一强均承认已达成《补充协议》，由华润置地公司将涉案房屋内部结构由两层改建为三层，本院对该事实予以认定，至于照片打印件能否体现出涉案房屋存在漏雨现象，与本案无关；对证据二，姜虹、张一强未举证证明该补充协议上的签字非本人所签，且该事实与本案无直接关联，本院应结合在卷现有证据综合分析认定。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。本案中，姜虹、张一强自述其于2015年9月15日接到华润置地公司看房通知，实地看房后发现涉案房屋层高、层数、面积等与华润置地公司销售材料《烟台华润商街财富白皮书》、涉案《商品房买卖合同》不符，此时姜虹、张一强即知道撤销事由，但姜虹、张一强没有根据《中华人民共和国合同法》第五十四、第五十五条规定行使撤销权，而是与华润置地公司就涉案房屋层高、层数、面积等问题进行交涉，于2015年11月5日签订《补充协议》，约定由华润置地公司改建涉案房屋内部结构。现姜虹、张一强以华润置地公司在销售涉案房屋过程中存在欺诈为由，主张撤销涉案《商品房买卖合同》并由华润置地公司返还购房款、支付利息并赔偿损失，因该撤销权已消灭，本院依法不予支持。关于姜虹、张一强主张的涉案房屋其他问题，其可向华润置地公司另行主张权利。综上所述，姜虹、张一强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72894元，由姜虹、张一强负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十二月三日书记员  孙晓雯