福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5145号 上诉人（原审被告）：徐生成，男，1979年11月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：安清惠，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丙林，福建昕悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈金圳，男，1986年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林荧东，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林燕青（系陈金圳配偶），女，1987年12月20日出生，汉族，住福建省德化县。 原审被告：刘芳，女，1980年6月1日出生，汉族，住江西省灌云县。 委托诉讼代理人：安清惠，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丙林，福建昕悦律师事务所律师。 上诉人徐生成因与被上诉人陈金圳、原审被告刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐生成上诉请求：1．撤销一审民事判决书第一项，改判驳回被上诉人陈金圳的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈金圳承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。1、双方已变更交房时间为2019年3月24日，上诉人已经履行完毕房屋交付，被上诉人拒绝接收房屋钥匙并不影响上诉人的交付行为。2、上诉人提供的聊天记录可以证明案涉房屋渗水问题已于2019年3月22日维修完毕，一审认定房屋渗水问题直至2019年5月7日尚未完全修复好，依据不足。3、案涉房屋并不存在结构性质量问题或安全隐患，房屋渗水质量瑕疵可以通过修复达到防水目的，案涉房屋并不存在足以影响正常居住使用的严重质量问题，不存在一审判决认定的不能实现合同目的的情况。被上诉人以房屋存在渗水问题拒绝收房没有合同依据。 陈金圳答辩称：上诉人在一审中确认了讼争房屋存在漏水缺陷，也确认应于2019年3月22日前交付没有质量问题的房屋，被上诉人一审提交的证据可以证明上诉人在明知房屋漏水缺陷的情况下，故意隐瞒房屋质量问题。按照房屋买卖合同的约定，上诉人应当按照协议的约定交付合格房屋。案涉房屋存在严重漏水，未达到交付条件。上诉人怠于履行维修义务，导致房屋未能如期交付，应承担违约责任。 原审被告刘芳未发表意见。 陈金圳向一审法院起诉请求：1．徐生成和刘芳立即交付厦门市集美区××五里××号××室房产；2．徐生成和刘芳支付每日合同总价万分之五的迟延交房违约金（自2019年3月23日起计至双方完成交付讼争房屋之日止，合同总价为4170000元）；3．徐生成和刘芳向厦门中航物业管理有限公司付清2019年3月至2019年7月10日的物业管理费1401.64元、公维金183.04元、公摊电费146.48元、公摊水费3.29元、电费14.95元合计1752.6元；4．徐生成和刘芳承担因讼争房产漏水造成的预期维修费用20860元；5．徐生成和刘芳承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月31日，徐生成、刘芳作为甲方（出售方），陈金圳作为乙方（购买方），厦门德信居房地产营销策划有限公司（丙方、居间方，以下简称德信居公司），三方签订《房产买卖协议书》，约定甲方同意将座落于厦门市集美区××五里××号××室的房产出售给乙方，该房产成交价为4170000元整，乙方于协议签订当日支付定金300000元，于2019年1月31日前支付600000元作为房产解押专款使用，于2019年2月28日前（过户当日）支付270000元，乙方向银行申请商业贷款3000000元等，其中第六条载明：甲方应于收到全款后七日内将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。有关交房前使用该房产所产生的各项费用由甲方承担；交房之日起有关使用该房产的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气等的过户手续办理过程中，甲、乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担。甲方同意在乙方支付定金时从定金预留10000元作为押金并支付至丙方处等，第十一条载明：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达十日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任，第十七条载明：双方约定的其他事项：乙方于2018年12月31日向甲方支付定金50000元，其余定金250000元转入丙方指定账户，待甲、乙双方于2019年1月10日前正式见面签约，丙方无条件转入甲方账户。 协议签订后，陈金圳按照约定支付了购房款4170000元。2019年3月4日，上述房屋的产权转移登记至陈金圳名下；同日，徐生成告知陈金圳上述房屋存在漏水问题，陈金圳通过微信与徐生成协商处理漏水问题，陈金圳提及其找物业公司、装修公司看过现场，漏水问题比较严重，要求徐生成处理，徐生成则认为漏水问题与其无关。2019年3月11日，陈金圳与徐生成再次通过微信协商房屋漏水处理问题，徐生成认为在交房前开发商修好即可。 2019年3月24日，陈金圳、徐生成、德信居公司工作人员、物业公司工作人员、第三方验房机构工作人员至案涉房屋现场，验房机构工作人员认为卫生间渗水原因是没有做好二次防水，陈金圳认为房屋漏水问题未修复好，未达到交房条件，徐生成则认为按照合同约定已达到交房标准，故双方未完成交房手续。 2019年3月26日至31日期间，德信居公司工作人员组织陈金圳、徐生成就交房补充协议进行协商，德信居公司草拟的《交房补充协议》载明由于卫生间有渗水情况，徐生成另外补偿陈金圳5000元，于2019年3月29日转账给陈金圳等等，3月29日，徐生成表示对协议无异议，陈金圳要求收到补偿款后再签字，但当日陈金圳并未收到补偿款5000元；3月31日，陈金圳要求徐生成尽快维修卫生间漏水、墙壁渗水等问题，尽快办理交房手续，徐生成表示不接受私下调解，故双方未能达成一致意见。 2019年4月20日，德信居公司工作人员龚相全告知陈金圳、徐生成，物业公司现已维修好漏水问题，可以交房，买卖双方收到通知后三日内办理交房手续。2019年4月21日，陈金圳通知徐生成收到通知3日内履行交房手续等，徐生成回复其已交完房，接收是陈金圳的事情；龚相全告知陈金圳，徐生成回复不会过来办理交房手续。 2019年5月7日，龚相全与陈金圳一同至案涉房屋进行验收，龚相全在《室内物品交接单》上写明移交的物品包括门禁卡1把、钥匙3把、空调4台、空调遥控器4个等，并备注：（1）卫生间漏水渗水未修好，胶开裂，大厅的灯6个坏的。（2）墙体发霉脱落，简单修补局部，存在多处空鼓，未修好。（3）现场杂乱。（4）甲方拒绝维修，交房后由乙方自行维修，再另行向其主张维修费用。陈金圳从龚相全处接收了上述门禁卡、钥匙后在落款的购买方处签名，落款的出售方处未有签名。 一审法院认为：本案的主要争议焦点在于被告是否逾期交房。根据协议约定，被告应于2019年3月22日前将具备正常居住条件的房屋交付给原告，但从原告提交的聊天记录、《室内物品交接单》来看，案涉房屋确实存在漏水等问题，且未在交房期限届满时维修好，甚至在交房期限届满后直至2019年5月7日原告签收《室内物品交接单》时也未完全修复好，必然影响原告正常居住使用案涉房屋，原告有权拒绝接收，故被告未按时交付案涉房屋，构成违约。被告辩称双方变更交房时间为2019年3月24日，且房屋已于当日交付，缺乏依据，原告也不予认可，一审法院不予采信。 关于原告要求交付房屋的主张，一审法院认为，2019年5月7日，原告在《室内物品交接单》上签名，并接收了钥匙等物品，即实际占有了案涉房屋，虽然案涉房屋尚未维修好，但根据该交接单上备注的内容，原告可以在交房后自行维修，再主张维修费用，应视为其采取了接收房屋的措施防止损失进一步扩大，故原告主张被告交付案涉房屋，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。关于迟延交房违约金的诉求，被告逾期交房，应当承担相应的违约责任，鉴于原告已于2019年5月7日接收了房屋，则逾期交房违约金应自2019年3月23日起计至2019年5月7日，即4170000×0.05%×46=95910元，原告主张的其余违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于原告要求被告向厦门中航物业管理有限公司支付物业管理费、公维金、公摊水电费、电费的诉求，该些费用的支付对象系案外人，超出本案审理范畴，故一审法院不予处理。关于原告要求被告承担房屋漏水造成的预期维修费用20860元的主张，原告提交房屋漏水修复报价表作为证据，该证据系案外人单方出具，一审法院对其真实性、关联性难以确认，且被告不予认可，不予采信，故其该项主张于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告徐生成、刘芳应于判决生效之日起十日内支付原告陈金圳延期交房违约金95910元；二、驳回原告陈金圳的其他诉讼请求。 本院二审期间，徐生成提交二组证据。证据一《录音、录音转文字》，拟证明徐生成已通知居间方工作人员龚相全2019年3月24日交房，龚相全用电话告知陈金圳，陈金圳于2019年3月24日到案涉房屋，用实际行为确认其同意于该日交房的事实。证据二《微信聊天记录》，拟证明徐生成在签订房屋买卖合同之前并不知晓渗水问题，徐生成已经完成交付钥匙的义务，陈金圳已于2019年3月24日起实际占有案涉房屋。房屋渗水问题已于2019年3月22日修复完毕，之后的维修并非渗水问题导致。陈金圳对该两组证据的真实性没有异议，但是对证明对象不予认可。 经审理查明，陈金圳对一审查明的事实没有异议。徐生成认为2019年3月4日三方在现场已谈妥维修方案，只是对支付购房款有异议。上诉人已完成交房义务。陈金圳未收到补偿款5000元系因陈金圳的原因导致。陈金圳提供的证据无法证明双方于2019年5月7日签署《室内物品交接单》，该文件内容徐生成并未确认。对一审查明的其他事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同系当事方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约履行。双方还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人就质量等没有约定的，在不能达成补充协议的情况下，可以按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，讼争合同就交房条件的约定为“应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好”，是格式条款，双方未就房屋漏水是否属于违反前述交房条件的情形加以明确约定。但结合双方交易的是精装修房屋的特点以及房屋漏水必然严重影响正常生活起居的生活常识，上诉人徐生成负有在双方约定的交房之日交付能够正常生活起居的房屋的义务。徐生成提交的证据仅能证明其联系物业维修讼争房屋的漏水问题，以及其曾通过中介人员通知陈金圳于2019年3月24日交房的情况，但未能举证证实其已与陈金圳协商一致变更交房时间为2019年3月24日，以及当日已将讼争房屋漏水问题修复完好的事实。一审法院认定陈金圳实际接收讼争房屋的2019年5月7日为交房之日，并无不当。徐生成未按合同约定时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。综上，徐生成的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2198元，由徐生成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （彭亚奴） 二〇二〇年一月八日 代书记员（ 张 菁 ） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。