广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11059号上诉人（原审原告）：朱兴强，男，1975年6月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：杜秀容，女，1945年10月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：张志坚，男，1978年1月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周艳，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人朱兴强因与被上诉人杜秀容、张志坚宅基地使用权纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱兴强上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判杜秀容、张志坚立即返还朱兴强其他款项15561元，利息173248元（按照同期银行利息年息4.75%从2010年9月9日暂计至2019年7月8日，应计至实际支付日止）；2.杜秀容、张志坚赔偿朱兴强差价损失784200元（暂按一平方1万元的市场价计算，119将宅基地四周围起来，倒上水泥，建成停车场70平方米*1万元/平方米-412800=784200元），应以实际评估价为依据确定最终差价损失）；3.判令杜秀容、张志坚承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）法院应当支持朱兴强关于利息及差价的损失。1.广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，……合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十七条规定：“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，……合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”2.一审法院程序违法。朱兴强在举证期限内向一审法院提交了评估申请书，一审法院接受并于2019年11月14日庭审时释明将尽快委托评估机构，2019年12月3日一审法院通知下午去做评估笔录，后又取消。直到2020年3月19日，朱兴强收到一审判决。故一审法院在没有释明和处理评估申请书的情况下就作出一审判决，程序不合法。（二）无效合同亦应当赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同为无效合同，但一审法院对合同无效所产生的损失认定错误。1.杜秀容、张志坚的过错大于朱兴强。杜秀容、张志坚明知涉案土地为宅基地，不能流转交易，却公然委托中介代为销售，朱兴强是在合法经营的中介处看到土地出售信息，并通过中介代办相关手续。2.朱兴强并没有占用涉案土地。朱兴强购买土地的目的是报建建房，但由于杜秀容、张志坚拒不配合而无法使用，故一审判决认定朱兴强占有涉案土地导致杜秀容、张志坚无法使用产生收益没有依据。3.杜秀容、张志坚并无损失。土地作为不动产并不会因为时间的流逝而贬值，相反，土地的价值大幅上涨，合同无效，土地返还给杜秀容、张志坚，并未因此受到损失。4.杜秀容、张志坚占用朱兴强的资金是客观事实，如果只需要返还本金，那么其相当于无偿占用，不仅没有因合同无效受损，反而受益，这无异于鼓励利用无效合同赚取利益的不诚信行为。（三）朱兴强有证据证明其缴纳转名管理费和公共设施费。其一审提交的收款收据充分证明：转名管理费和公共设施费是独立于土地转让款的不同费用，该二笔费用由朱兴强支付。杜秀容、张志坚辩称：其坚持一审意见。朱兴强所引用的最高人民法院司法解释，其适用范围是宅基地房屋买卖，买卖的标的物是房屋，房屋才具有增值的价值，而本案争议的只是一块空地，是集体所有的宅基地，所以其引用的司法解释不适用于本案，其要求给付利息差价的损失没有法律依据。2.涉案的土地是农村宅基地使用权，是法律规定分配给本集体成员使用，不是市场流通物，而是基于村民身份所获得的福利，是本集体成员的福利，不能在市场上自由流通，所以不具有市场价值。由于所有权是属于村集体的，所以不存在升值的问题，即使升值也应属于村集体。并且由于宅基地不是流通物故无法评估是否增值，一审法院不予准许评估程序并无不当。3.关于缴纳转名管理费和公共设施管理费的问题，由于双方在2010年9月之后所书写的证明上明确约定413800元包含转名过户费用，转名管理费和公共设施管理费是其缴纳后才将收款收据给朱兴强，朱兴强收到收款收据后一直没有提出异议，也没向其主张退还，并且从上述两笔费用已经缴纳的事实看，涉案土地已经交付给朱兴强。朱兴强向一审法院起诉请求：1.判令杜秀容、张志坚立即返还朱兴强支付的购地款413800元、其他款项人民币15561元，以及利息（按照同期银行贷款利息年息4.75%从2010年9月9日计至实际支付日止，暂计至2019年7月8日为173248元）；2.判令杜秀容、张志坚赔偿朱兴强差价损失人民币784200元（暂按每平方米人民币1万元的市场价来计算，119.70平方米*1万元/平方米-412800元=784200元，应以实际评估价为依据确定最终差价损失）；3.判令杜秀容、张志坚承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月7日，杜秀容作为卖地方与朱兴强作为买地方签订《证明》一份，载明：“在2010年9月7日，朱兴强（440902197506192413）向杜秀容（440126194510295128）购买广东省广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号宅基地一块（面积：8.9×13.45=119.705平方米，总价413800元，包过户费用）。在诜村村委会收到413800元当日起，所有有关上述宅基地的产权、债务问题由朱兴强负责。此日之前的所有上述宅基地的产权、债务问题由卖地方杜秀容负责。特此证明。”同日，朱兴强通过其配偶易青兰的账户向广州市番禺区大石街诜村村经济合作社的账户转账413800元。2010年9月8日，张志坚向朱兴强出具NO.0021758收据，确认收到朱兴强交来诜村石中一路北街二巷11号119.7平方米宅基地有偿使用金。2010年9月9日，诜村村经济合作社出具0020185、0020184收款收据，确认收到北街二巷11号宅基地转名管理费11970元、公共设施费3591元。2010年9月10日，杜秀容作为甲方、朱兴强作为乙方签订《宅基地转名协议》，约定：经双方协商，现有杜秀容位于广州市番禺区大石街北街二巷11号的宅基地同意转给朱兴强使用，宅基地面积为119.7平方米，该宅基地四置分别为：东至杜秀容宅地0.8米，西至张志桐住宅2.5米，南至张远穗住宅0.8米，北至村宅地0.8米。本协议一式三份甲、乙双方各一份，村委会一份。该协议下方有马健民签名书写“同意”，另有张灿贤签名书写“同意”，并加盖诜村村民委员会的公章。朱兴强提供了中介广告拟证明杜秀容、张志坚将委托中介出售其所有的位于广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号宅基地使用权。经质证，杜秀容、张志坚对该证据的三性不予认可，并认为该广告并非杜秀容、张志坚制作的，是朱兴强单方伪造，杜秀容、张志坚当时确实是通过中介买卖宅基地，但中介不可能写杜秀容、张志坚的电话。朱兴强提供了手机短信往来截图拟证明因杜秀容、张志坚不同意配合朱兴强报建，杜秀容年事已高，朱兴强与收款人张志坚在2018年1月3日商谈退款事宜，结果对方一再拖延。经质证，杜秀容、张志坚对截图的真实性确认，双方确实协商不一致。朱兴强提供了四张照片拟证明宅基地的现状为杜秀容、张志坚将宅基地四周围起，倒上水泥（原为沙地）建成停车场。经质证，杜秀容、张志坚对该图片的真实性确认，并认为，该土地上有一些是泥地，有一些是水泥地，可能是隔壁建房时将剩下的泥浆铺上的。其从来都没有妨碍朱兴强使用该土地。杜秀容、张志坚提供了大石街村民住宅建设收案资料拟证明杜秀容、张志坚配合朱兴强去村委申办建房的时候，要求朱兴强出具上述资料，但朱兴强不符合要求，导致无法审批通过。经质证，朱兴强认为，对该证据的真实性无法核实，若按照杜秀容、张志坚的说法，上述资料是10年前拿到的，但从纸张新旧程度上看，不可能是2010年就已经存在的资料，其认为是最近拿到的。关联性方面，杜秀容、张志坚从未将这份资料提交给朱兴强，无论是签合同当时，还是签合同后，所以朱兴强是从来不知道报建需要提交这些资料和经过这些手续的。双方在协商阶段，杜秀容、张志坚是承诺宅基地可以建造房子的，从杜秀容、张志坚的答辩意见也可以看出，杜秀容、张志坚清楚朱兴强买地的目的是建房，不管是自住还是经营，所以双方在协商过程中，除了价款外，核心的条款就是建房的手续。朱兴强、杜秀容、张志坚都清楚案涉地块是宅基地，杜秀容、张志坚强调以朱兴强的名义去村委会申报建房是无法报建，但诉状中已经明确办理报建手续需要杜秀容、张志坚配合，就是以杜秀容、张志坚的名义报建，但杜秀容、张志坚一直说是以朱兴强的名义报建，这也印证了诉状中杜秀容、张志坚不配合报建的事实。从杜秀容、张志坚提供的资料充分说明涉案土地是可以报建的。在案件审理过程中，朱兴强、杜秀容、张志坚双方均确认朱兴强并非诜村经济合作社的成员，涉诉土地是2010年9月8日交付。朱兴强陈述，从双方签订的协议上看，杜秀容、张志坚披露土地性质为宅基地，但其没有看过土地的登记材料，我是从富丽华庭那边的中介介绍得知涉诉土地出售信息，中介当时跟我说有一块地的所有人没有钱，想卖出去换钱，当时我有去现场看过，当时有围墙围起来，没有建房子，只有一些砖头垃圾，也没有平整，有一棵大榕树存在，2018年年底的时候大榕树就没有了。我也有跟杜秀容本人协商过买卖土地的事宜，但没有向杜秀容确认土地的性质，也没有要求杜秀容出具相关权属证明，但有去村委会核实过土地是由杜秀容使用，但未向村委会确认涉诉土地的性质。由于张志坚已经有一块宅基地，所以要用杜秀容的名义来取得宅基地，本案买卖事宜也是由张志坚操办。我购买涉案土地的目的是用于建造房子，当时中介和杜秀容、张志坚都说涉诉土地可以建房，我就听信他们的话了。收到土地后，我到村委会申请报建，村委会回复说暂时不能报建，要求和杜秀容、张志坚一起过来。我有和他们沟通，但他们一直以各种理由推诿，说各兄弟间对出售土地的情况有不同意见，直到2018年我发现土地倒上水泥，大榕树也砍掉了，我认为杜秀容、张志坚不会再配合我办理建房，故才起诉。至于土地上的水泥及围栏问题，村长说是张志坚做的，张志坚说是村长做的。张志坚确认涉诉土地交易过程其均在场，也确认购地款413800元由其收取，并认为若朱兴强同意退还土地的情况下，张志坚及杜秀容均同意退还购地款413800元。张志坚认为，转名管理费11970元、公共设施费3591元是由其向村缴纳，当时双方约定购房款413800元中包含这些费用。张志坚还认为，朱兴强起诉后，杜秀容、张志坚有到现场看过，土地前面是空置的，后面确实有铁栏拦住，但是铁栏不是我做的，而且安装铁栏的位置也不属于涉诉土地范围，土地上的水泥是何人倒的我不清楚，停放在那里的车辆也没有向我缴纳任何费用。此外，在案件审理过程中，杜秀容、张志坚曾提出反诉请求要求朱兴强支付2010年9月8日至实际退还之日止的土地使用费及赔偿2010年9月8日至法院委托评估之日止建造房子三层半的建筑成本之间差额的50%，但在一审法院提醒其慎重考虑后，杜秀容、张志坚未在一审法院指定期间提交书面的反诉状明确具体的反诉请求，亦未提交评估申请。一审法院认为，涉案土地是番禺区诜村村的农村宅基地，土地性质为集体土地。而宅基地属于农民集体所有，农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的是宅基地使用权，而非所有权，故其不能行使处分权，对宅基地进行非法买卖及以其他形式非法转让。本案朱兴强不是诜村村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此朱兴强与杜秀容签订的转让协议因违反了国家强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朱兴强未有证据证明此前已将涉诉土地交还给杜秀容、张志坚，故在合同无效的情况下，朱兴强应将基于上述合同受让的广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号土地交还给杜秀容，而杜秀容亦应同时将基于上述合同收取的转让款413800元返还给朱兴强。鉴于张志坚确认土地转让款413800元为其实际收取，其也表示同意向朱兴强予以退还，一审法院予以照准。至于转名管理费11970元、公共设施费3591元，杜秀容、张志坚主张是由其缴纳，且根据协议约定，该费用包含在土地转让款413800元中，朱兴强亦未有充分证据证明是由其缴纳，故对朱兴强主张返还该两项费用的请求，一审法院不予支持。对于朱兴强主张的利息及差价损失问题，一审法院认为，杜秀容明知涉案土地为集体土地性质的宅基地，不可转让，仍将其对外出售给对方。朱兴强明知自己不具备农村宅基地的受让资格，仍向杜秀容、张志坚购买涉诉宅基地，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。朱兴强占有涉案土地多年，在该期间杜秀容、张志坚亦同样无法使用该土地产生收益，因此，朱兴强请求杜秀容、张志坚支付退还转让款的利息，理据不足，一审法院不予支持。朱兴强还向一审法院申请评估涉案土地的市场价格差价并要求杜秀容、张志坚予以赔偿，一审法院认为，首先，杜秀容、张志坚享有的是涉诉土地的使用权，而非所有权，故朱兴强、杜秀容、张志坚双方均无权取得该土地升值的价值。其次，朱兴强对涉诉土地未投入资金建设，即使其可获得补偿，也是基于其投入兴建的设施设备或者建筑物的合法部分，由杜秀容、张志坚方取得后才需补偿相应的对价。最后，朱兴强主张的差价实质为升值后的涉诉宅基地区位总价值与宅基地转让时的转让价格之间的差额，而由于我国的土地管理法明确规定农民集体所有的土地使用权禁止流转，现有对宅基地价格评估的技术规范不明晰，且要求评估机构在当事人申请的基准日期间需要有三个以上交易价格作为参考，评估机构难以对宅基地进行市场价值的量化。因此，朱兴强主张赔偿土地差价损失的请求，缺乏依据，一审法院不予准许，对其申请差价损失的评估，因与待证事实没有意义，一审法院也不予准许。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：一、杜秀容、张志坚应于该判决发生法律效力之日起七日内向朱兴强退还转让款413800元，朱兴强应同时将其占有的广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号土地交还给杜秀容；二、驳回朱兴强的其余诉讼请求。如果付款义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17282元，由朱兴强负担12125元，由杜秀容、张志坚负担5157元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，朱兴强向本院申请对涉案广州市番禺区诜村北街二巷11号宅基地的市场价值进行评估。经本院摇珠确定广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司进行评估。2020年11月16日，广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司出具粤中广兴房评法字2020第013号《房地产估价报告》，载明：一、估价对象：广州市番禺区诜村北街二巷11号宅基地，土地面积119.70平方米；用途：宅基地，占用人：杜秀容。三、价值时点：2020年10月13日。四、价值类型：市场价值，是指估价对象经适当经营后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点资源进行交易的金额。五、估价方法：本次评估采用市场法。六、估价结果市场价值：1532160元。评估单价：12800元/平方米。朱兴强对上述报告的真实性、合法性及关联性均予以认可。杜秀容、张志坚对上述报告的质证意见如下：一、根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价方法选用4.1.1及4.6.1的规定，房地产的估价可选用比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法、标准价调速法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法，并不存在所谓的“市场法”，该估价报告的估价方法没有法律、法规依据。二、该估价报告第7页（九）估价方法中称“估价对象邻近地段有很多同类性质的市场交易实例，市场法能较客观、准确的反映其市场价值，故选取市场法作为本次评估的主要方法”。农村宅基地作为村民福利性用地仅限于本村村民使用，且仅为一户一宅，即使是本村村民只要有一块宅基地都不允许再买，宅基地本身不具有市场流通性，不能在市场上自由买卖流通，该估价报告的估价方法选用市场法本身就是错误的。并且该估价报告存在严重的缺陷，其没有列出交易实例，没有列出交易实例的交易价格、没有列出选取的交易实例与涉案土地有何可比性、类似性，没有列出涉案的土地与选取的交易实例进行了哪些估价方法，没有列出是如何计算出涉案的土地市场价格为1532160元。采取市场比较法进行估价的前提是准确收集大量交易实例资料，如果交易实例资料没有或太少，是禁止采用市场比较法的。三、该估价报告中称“基准地价系数修正法一般只用于出让土地评估，不适用宅基地估价”是错误的。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价方法选用4第4.6.1的规定，基准地价系数修正法适用范围是政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价，不存在基准地价系数修正法不适用宅基地估价的估价方法。四、涉案的仅仅是宅基地，没有房产，《农村集体土地价格评估技术指引》【中估协发（2020）16号通知】中明确规定“位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》的有关规定”，因此本案评估的估价方法应根据《城镇土地估价规程》《广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）》等规定进行，而不是根据《房地产估价规范》。五、该估价报告估价结果特别提示1.该用地是由双沙镇批准使用，并经规划部门报建审批，这是明显错误的。涉案土地并未经镇政府批准使用，也未经规划部门报建审批。人民法院在委托评估函中注明了特别注意事项2在评估报告中列明标的物的证照是否齐备，补齐证照需要的费用，标的物的瑕疵等有关情况。但该估价报告的上述描述有误，明显影响估价结果。六、该估价报告存在估价假设，假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场才能得到该估价结果。因涉案土地不存在假设的交易市场，其假设的前提条件不存在，因此其估价结果是错误的。杜秀容、张志坚同意人民法院按市场价对涉案土地进行处置，处置所得的价款再按责任进行分配。2020年12月28日，广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司针对杜秀容、张志坚的上述质证意见出具《复函》，答复如下：“经我司组织多位估价师进行审核，确定上述评估报告客观、公正、合理。1.关于估价方法的选择，我司在报告第七页已进行选取理由的陈述。估价对象为宅基地，其交易受到较大的限制，但广州市宅基地成交活跃，淘宝司法拍卖中亦有较多的案例，故可以采用比较法（市场法）进行评估。广州市规划和自然资源局2020年12月7日召开广州市2020年国有农用地、集体建设用地及农用地基准地价成果听证会，为广州市首次编制集体建设用地基准地价，晚于评估报告出具时间，且至今未有完整文件公布，故不适用基准地价系数法进行评估。2.关于“双沙镇”的表述是我司笔误，应改为“诜村村民委员会”。该情况不影响最终评估结果。3.我司入围广州市中级人民法院司法委托机构名册类别为房地产评估类，故我司此次评估出具的是《房地产评估报告》。房地产评估是包括房地产及土地的评估，在一些司法评估中需要对土地及房产分开进行评估，亦采用《房地产评估报告》。”本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是杜秀容、张志坚是否应向朱兴强赔偿利息及差价损失以及返还转名管理费及公共设施费。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案，杜秀容、张志坚转让的宅基地属于农民集体所有，而朱兴强与杜秀容、张志坚不属于同一农村集体经济组织的成员，故朱兴强与杜秀容、张志坚转让宅基地违反了上述法律禁止性规定，双方之间宅基地转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人签订涉案协议后，朱兴强向杜秀容、张志坚支付413800元转让款，杜秀容、张志坚亦向朱兴强交付涉案宅基地，现合同违反国家强制性规定而无效，根据上述法律规定，双方应将转让款和宅基地相互返还。关于涉案土地差价损失及涉案利息的问题。朱兴强向杜秀容、张志坚支付413800元转让款受让涉案宅基地10年之久，且涉诉宅基地价值大幅度提升，朱兴强要求杜秀容、张志坚赔偿土地价值差额损失合法合理，本院予以支持。但因双方当事人对本案合同无效均存在过错。杜秀容、张志坚明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，朱兴强明知涉案土地系农村宅基地仍进行购买，亦存在过错，且双方的过错程度相当，故本院酌情确定由杜秀容、张志坚对朱兴强主张的涉案土地差价损失承担50%的责任。广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司依本院委托，经现场勘查后作出的《房地产评估报告》程序合法，朱兴强对该报告不持异议，杜秀容、张志坚虽对上述报告不予确认并提出异议，但广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司对其异议作出复函进行了合理解释，且杜秀容、张志坚对其反驳《房地产评估报告》的理由并未提供证据予以证明，故本院对该《房地产评估报告》予以采信。根据报告结论，涉案宅基地的市场价值为1532160元，故杜秀容、张志坚应向朱兴强支付的涉案土地的差价损失为559180元[（1532160-413800）÷2=559180]。关于利息的问题。杜秀容、张志坚在合同签订后将土地交付给朱兴强，朱兴强向杜秀容、张志坚支付土地转让款。朱兴强长时间占用涉案土地，对杜秀容、张志坚造成了土地被占用的损失。而杜秀容、张志坚长期占用土地转让款亦会对朱兴强造成资金被占用的损失，因此，上述两笔损失费用相互抵销，杜秀容、张志坚仅需向朱兴强返还购地款本金即可。故本院对朱兴强请求杜秀容、张志坚退还转让款利息的主张不予支持。关于杜秀容、张志坚是否应返还转名管理费及公共设施费的问题。本案中，根据诜村村经济合作社出具的收款收据显示，收取朱兴强支付的涉案宅基地转名管理费及公共设施费的主体是诜村村经济合作社，而非杜秀容、张志坚，朱兴强主张杜秀容、张志坚返还上述费用欠缺理据，本院不予支持。综上所述，朱兴强的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9447号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9447号民事判决第二项；三、被上诉人杜秀容、张志坚于本判决生效之日起七日内向上诉人朱兴强赔偿宅基地价值差价损失559180元；四、驳回上诉人朱兴强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17282元，由上诉人朱兴强负担5157元，由被上诉人杜秀容、张志坚负担12125元。二审案件受理费13530元，由上诉人朱兴强负担7776元，由被上诉人杜秀容、张志坚负担5754元。鉴定费6331元，由上诉人朱兴强负担3165.5元，由被上诉人杜秀容、张志坚负担3165.5元并于本判决生效之日起七日内向上诉人朱兴强迳付。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年一月十八日法官助理戴巧利书记员周蓓