广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7900号上诉人（原审被告）：惠州市博艺鑫实业有限公司，住所：惠州市惠阳区***********民小组。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：江伟，系江西饶诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巨飞，男，汉族，1969年12月28日出生，住址：四川省通江县********社，公民身份号码：513************395。委托诉讼代理人：蓝洪波，杨芮，系广东卓凡律师事务所律师。上诉人惠州市博艺鑫实业有限公司因与被上诉人巨飞租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2019)粤1303民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市博艺鑫实业有限公司法定代理人潘某1及委托诉讼代理人江伟，被上诉人巨飞及委托诉讼代理人蓝洪波、杨芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市博艺鑫实业有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销（2019）粤1303民初1365号民事判决书全部判项，依法改判并驳回被上诉人原审全部诉讼请求，或将本案发回重审。2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、上诉人于2019年9月29日向原审法院补充提交本案庭审之日以后所形成的两组新证据，但原审法院未另行组织举证说明及质证亦未在原审判决书中就其是否具有证据效力作出认定甚至未列入上诉人的一审证据材料之中，此违反《民诉法解释》第三百二十五条第四项，二审法院应当根据《民诉法》第一百七十条第四项之规定裁定撤销原判、发回重审。原审纠纷于2019年5月30日二次开庭，上诉人于9月29日向原审法院提交巨飞与案外人谭舸关于房地产转让纠纷的仲裁裁决书（该仲裁裁决书于2019年8月26日由惠州仲裁委作出）及上诉人向土地权利人叶永标支付2019年5月至9月份的土地租金（每月23500元），前一份证据足以证明上诉人具有行使不安抗辩权的事实基础，后一份证据证明上诉入主观上不存在恶意欠付土地租金的故意，如此事关定案的重要证据却被原审法院视而不见，显然原审法院构成了严重剥夺上诉人在原审的辩论权利，二审法院应当裁定撤销原判、发回重审。二、原审法院认为上诉人在一审中以被上诉人与案外人之间的纠纷主张行使不安抗辩权缺乏法律依据，并据此认定涉案租赁合同于2019年2月19日由被上诉人通过单方行使合同解除权而予以解除，对此，原审法院就涉案的事实认定和法律适用均存在错误，二审法院应当根据《民诉法》第一百七十条第二项之规定进行改判认定上诉人享有不安抗辩权并驳回被上诉人原审全部诉讼请求。1、原审判决认为“被告（上诉人）未向原告（被上诉人）支付2019年1月、2月的土地租金，已构成违约”，并据此认定涉案合同于2019年2月19日由被上诉人行使合同解除权而解除，此认定与事实不符。首先，对如下事实需要先行确认，即2019年2月28日、3月1日上诉人法定代表人潘某1分3次将2019年1月、2月份的租金转入被上诉人此前一直沿用的指定收款账户，但由于被上诉人卡变动且未告知上诉人的前提下导致转账不成功并退回上诉人账户，至今被上诉人也未告知上诉人新的账户，此后上诉人无余唯有将其应缴的土地租金直接向土地权利人叶永标女儿叶二菊账户支付，该账户也系上诉人履行与叶永标其他租赁合同租金支付义务的收款账户。本案中，由于被上诉人的原因导致上诉人付款不成功，上诉人通过变更收款对象不仅是善意履行的表现，更行之有效的确保了被上诉人与案外人叶永标土地租赁合同的法律效力，此行为属于上诉人所采取的补救措施，此时显然不能视为上诉人未按合同履行义务。其次，根据涉案合同第四条第1款约定即“第一年至第八年的土地租金乙方（上诉人）在每月15号前按时交付给甲方”及第五条第1款约定”如逾期超过30天视为乙方（上诉人）违约，甲方（被上诉人）有权单方面解除本合同”。本案中，被上诉人于2019年2月18日发函告知上诉人称上诉人逾期支付2019年1月、2月的租金并以此为由解除合同，但此前被上诉人尚欠上诉人法定代表人潘某126万元民间借贷未作归还，而潘某1有意将该债权抵充上诉人所负被上诉人的土地租金之债务，并于2月20日通过短信告知被上诉人关于被上诉人欠付潘某1的26万元可以抵充上诉人所欠付被上诉人1、2月份的土地租金的意思表示，此时潘某1兼具涉案债务人的法定代表人及被上诉人自然人民间借贷债权人的双重身份，其完全有权利提出相互间债权债务进行抵充的主张，除非被上诉人明确表示反对。2月22日被上诉人主动向潘某1还款26万元，此时抵充的基础己丧失，换言之上诉人自被上诉人还款次日起即应当履行支付土地租金的义务，因此即便要计算上诉人逾期支付土地租金的起始时间亦应当自2019年2月23日计算，毕竟此前双方存在其他同类型的货币债权债务关系尚未结束且该债权总额也远远大于上诉人负债总额。换言之，在综合前述分析的基础上本案中无论是1月或2月份的土地租金，上诉人都不可能达到逾期超过30天并满足被上诉人行使合同解除权的条件，况且单纯计算2月份逾期付款的天数亦不可能达到前述合同解除权的行使条件。故原审法院认定被上诉人基于上诉人逾期支付土地租金超过30天所发出的合同解除告知函自2019年2月19日发生合同解除的效力，该事实认定系错误。2、原审判决认为本案中上诉人在不享有不安抗辩权并不予支持上诉人提出驳回原告诉请的主张，此系法律适用错误。首先，法律适用错误既包括应当适用A条款但却适用B条款并导致错误判决，亦包括应当适用A条款但却不适用A条款并导致错误判决，本案一审判决即属于后者。其次，根据涉案合同第三条第2款“甲方（被上诉人）负责提供物业厂房的合法使用权证明（确保无产权及使用权纠纷）”之约定，被上诉人对房屋的权利瑕疵担保义务不因其交付房产即告终结且应当贯穿合同履行之始终。本案中，正是由于被上诉人无法履行”确保无产权及使用权纠纷”的义务导致2019年1月11日由案外人谭舸向上诉人发函，并称囚被上诉人的违约行为现涉案房产权属己归案外人谭舸并要求租金等款项直接其支付，同时谭舸还手持被上诉人与土地权利人叶永标的土地租赁合同原件、消防许可证原件及被上诉人与上诉人物业租赁合同的原件向上诉人提出前述要求，截止目前为止该合同原件等文件均在谭舸手中。在此情形下，对上诉人而言己有初步证据证明到其涉案合同权益将可能受到重大影响，且上诉人己足额向被上诉人缴足前八年共计三百万元租金，断然不可能在案外人谭舸对其提出主张而另行再支付租金，考虑到相关权利凭证原件均在谭舸之手，如上诉人继续冒然向任意一方支付土地租金均有不妥并可能造成重复支付而极大可能另外引发上诉人、被上诉人、案外人谭舸之间其他纠纷并最终造成上诉人重大权益受损，于是上诉人在影响其重大合同权益的障碍因素这一不安事实未得到要善解决之前延缓支付土地租金系典型的行使不安抗辩权的体现。原审中，上诉人在己经提交的仲裁受理通知书已初步证明该不安事实的客观存在，上诉人补交的仲裁裁决书更能进一步证明前述事实。再次，不安抗辩权中的“不安事实”，即可能是当事人一方与案外人纠纷引发，亦可以是当事人一方履约能力上出现重大瑕疵所致，但《合同法》及《民法总则》均未规定该不安事实仅指后者。本案中，被上诉人与谭舸因借款而引发的仲裁纠纷与本案有着密切的关联，该纠纷的处理结果在仲裁委未作出裁决之前将可能导致本案涉案合同主体的变更，另一方面上诉人法定代表人潘某1也是被上诉人与谭舸民间借贷的居间介绍人，原审法院认为被上诉人与谭舸之间的纠纷与本案不存在关联实属片面性理解。假设该两人的纠纷不可能对本案涉案合同的履行产生任何影响，那么应当视为两案之间没有任何关联。因此，在本案中上诉人基于被上诉人客观上发生了不安事实且上诉人依据法律规定在采取有效保障措施的前提下行使了不安抗辩权，既保障自己合法权益不受影响，亦无损于被上诉人。三、原审法院的判决未充分考虑上诉人一次性提前履行前八年付款义务的事实，亦未充分考虑本案中上诉人要善履行的主观态度，基于片面性、机械性的错误认定涉案事实并作出的判决不仅不会起到息讼的法律目的，相反会引发系列纠纷并增加诉累。一个公平、合理的判决应当对双方当事人行为表现、动机、主观意愿等进行综合评价，唯此得出的事实认定方最能还原案件本身，也能够令双方服判。本案中，不得不说上诉人义务履行是诚信原则的最大体现，仅仅因为法律规定范围内的事出有因导致极其轻微的瑕疵履行即判定解除合同，未免有失偏颇，如此也不利于市场交易的稳定性和民商领域的经济发展。况且从惠州仲裁委裁决书查明事实可以看出，引发上诉人行使不安抗辩权的不安事实归根结底系因为被上诉人无法偿还案外人谭舸200万元民间借贷的违约行为所致。综上所述，首先上诉人暂缓2019年1月、2月土地租金未超过30天即被上诉人行使合同解除权的条件尚未满足；其次上诉人暂缓支付前述款项属于因被上诉人发生了影响上诉人重大权益的不安事实并行使不安抗辩权的表现，不属于违约行为。故，被上诉人所发解除告知函亦不发生法律效力，本案应当继续履行，恳请二审法院明察并撤销原判并支持上诉人如上之请求。被上诉人巨飞辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。理由如下：答辩人与被答辩人签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据《物业租赁合同》第四条约定：“乙方责任：1、承租期内，…第一年至第八年的土地租金乙方在每月15号前按时交付给甲方（如甲方未将土地租金按时交付土地出租方，所造成的一切经济损失由甲方承担…”及第五条约定：“违约责任：1、如乙方逾期交纳当月租金或者不能按本合同约定的时间向甲方支付约定的相关款项，甲方有权按应交金额的1‰向乙方收取违约金，如逾期超过3O天视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同…”被答辩人应当按月交付土地租金，其每月的土地租金应当于当月15日前交付答辩人，逾期则视同其单方面违约，答辩人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”其第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被答辩人违反合同约定，拒绝交付2019年1月份、2019年2月份土地租金。答辩人按照上述《物业租赁合同》的约定于2019年2月18日向被答辩人送达《解除物业租赁合同通知书》，行使合同解除权，合同自通知到达被答辩人时解除。被答辩人提交的证据三《支付凭证》显示被答辩人于2019年6月—11月曾向叶二菊支付租金，而在2019年2月18日答辩人已送达《解除物业租赁合同通知书》，通知被答辩人解除租赁合同，被答辩人在双方解除租赁合同后又向叶二菊支付土地租金明显是欲盖弥彰的行为。而且2019年5月25日，叶永标出具《证明》，上面载明：“本人从来没有向任何人或单位授权委托解除与巨飞的《土地租赁合同》。关于潘某1及黄常亮转款到叶二菊账户上的所谓土地租金，本人不予认可。并且已经全部退回。”叶永标出示的《证明》可说明被答辩人并未向其支付土地租金。另外，被答辩人提交的证据四显示被答辩人与叶永标存在其他租赁合同，支付凭证也不排除是支付其他租赁厂房的凭证。综上所述，被答辩人违反了合同的约定，双方已解除了《物业租赁合同》，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予以维持。二、一审法院适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，不安抗辩权应当由负有先履行合同义务的一方当事人，在出现法定情形时行使。本案巨飞已经将租赁物交付给被答辩人惠州市博艺鑫实业有限公司，巨飞已经充分履行了合同。尽管当时巨飞与案外人存在民间借贷纠纷，但是该纠纷与本案无任何关联性，并非阻却被答辩人交付租金的理由。退一步讲，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，即使租赁物所有权发生变更，也不影响被答辩人的租赁权的行使。涉案房产所有权主体如若因仲裁结果导致变更，根据“买卖不破租赁”的规则，亦不会影响答辩人的租赁权。况且，根据仲裁结果明确可以得知，租赁厂房所有权尚未变更，被答辩人仍然占有使用租赁物，享受租赁合同权利，巨飞仍然履行租赁合同义务的情况下，被答辩人不履行租赁合同中的土地租金支付义务，不符合上述法律规定的不安抗辩权的行使条件。一审法院并未适用法律错误，被答辩人的上诉理由不能成立。三、一审法院在审理本案过程中，完全符合法定程序。理由如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”之规定，本案于2019年5月9日第一次开庭审理，于2019年5月30日第二次开庭审理，被答辩人直至2019年9月29日才向原审法院提交的两组证据，已明显超过举证期限，逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证是完全符合法定程序的。综上所述，答辩人认为，被答辩人的上诉请求不能成立，恳请二审人民法院在审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。巨飞向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2015年10月26日签订的《物业租赁合同》已于2019年2月19日以通知的方式解除。2、由被告立即返还被告占有的涉案厂房并将厂房回复原告未出租前的原状，恢复原状的费用由被告承担。3、由被告按照合同约定向原告支付每月24200元的土地占用费，自2018年1月15日起至付清之日至，暂计至起诉之日为72600元。4、由被告向原告支付违约金，按照每日1‰计算，自2019年1月15日起至付清之日止，暂计至起诉之日止为2250.6元。5、由被告承担本案诉讼费用。2019年5月14日，原告向本院递交《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求：请求人民法院依法判令被告向原告支付厂房占用费7100元/天，合计198800元（自2019年2月19日合同解除之日起计至被告实际搬离之日止，暂计至立案起诉之日即2019年3月19日为198800元）。一审法院认定事实：2013年11月13日，原告与叶永标签订了一份《土地租用合同书》，约定由原告承租叶永标位于惠阳区秋长街道**********约10000平方米的土地，租赁期限为30年，该合同约定地租从2014年9月10日至2017年9月9日期间土地租金按每平方米人民币2元计算；从2017年9月10日至2020年9月9日期间土地租金按每平方米人民币2.2元计算；从2020年9月10日至2023年9月9日期间土地租金按每平方米人民币2.4元计算；以此类推。2015年10月16日，原、被告双方签订《物业租赁合同》{出租方（甲方）为巨飞，承租方（乙方）为博艺鑫公司}，合同主要约定：“根据《合同法》、《物业管理条例》等规定，就乙方承包甲方工业园（以下简称物业）经营、租赁、管理事宜，经甲、乙双方协商一致，订立本合同：一、物业基本情况：1、坐落位置：惠州市惠阳区***。2、用途：工业厂房。3、宿舍2栋，钢结构厂房2栋。厂房及宿舍合计面积约10000㎡（具体面积按双方共同确认的建筑面积为准）。实际面积玖仟陆佰平方米（小写：9600.00平方米）。……二、物业承包、租赁的期限、租金及递增方式：1、租赁期限为15年，从2016年4月1日至2030年3月31日止，（以甲乙双方完成物业交接之日起开始计算租赁期）。2、乙方承租甲方厂房、宿舍第一年至第八年房屋总租金为300万元，并同时另行承担土地租金。第七年的1月1日交付30万元给甲方作为第九年至第十五年的租赁押金。合同期满后无息退还。（地租每满3年递增10%，缴交金额按甲方和土地出租方第一年至第八年的应缴金额为准。）。3、厂房租金：第1年至第8年房屋总租金为300万元，第9年为10.89元/㎡/月，第10年至第12年为11.98元/㎡/月，第13年至第15年为13.18元/㎡/月。4、土地租金：第1年至第8年由乙方承担，第9年至第15年由甲方承担。5、租金支付方式：签订本合同后一日内乙方向甲方支付20万元；在水泥地面开始浇灌2个工作日后向甲方支付30万元；水泥地面浇灌完工后，乙方向甲方支付100万元，甲方完成验收交付标准（消防证验收合格证书除外）7日内乙方向甲方支付80万元，取得消防证验收合格证书7日内乙方向甲方支付70万元（验收标准见本合同第三.1条）。以上支付的300万元作为抵付租赁期前8年2个月即年月日至年月日房屋使用租金。……。四、乙方责任：1、承租期内，乙方应制订各项物业管理办法、规章制度。有关物业使用过程中产生的电费、水费、卫生费等由乙方直接交付给供水、供电等相关部门，第一年至第八年的土地租金乙方在每月15号前按时交付给甲方（如甲方未将土地租金按时交付土地出租方，所造成的一切经济损失由甲方承担。）……五、违约责任：1、如乙方逾期交纳当月租金或者不能按本合同约定的时间向甲方支付约定的相关款项，甲方有权按应交金额的日1‰向乙方收取违约金，如逾期超过30天视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，由此导致的一切责任和后果全部由乙方承担，甲方不承担一切责任。2、如甲方违约单方面解除本合同或因甲方原因导致本合同不能按时按行，应返还预付租金余额，并支付乙方违约金300万元。若有第三方损失，甲方也应负责赔偿。3、如乙方违约单方面解除合同，乙方所预付的房租作为违约金，甲方不予以返还。……”。另查明，被告已经预付租赁期限内第一年至第八年的租金300万元，即自2016年4月1日起至2024年3月31日止每月厂房租金为31250元。自2019年1月份起，被告未向原告支付土地租金，按照原告与叶永标签订的《土地租用合同书》约定的租金金额，从2017年9月10日至2020年9月9日期间土地租金应为22000元/月，2020年9月10日至2023年9月9日期间土地租金应为24000/月。2019年2月18日，原告向被告发送了《解除物业租赁合同通知书》，被告于2019年2月19日签收了该份通知书。2019年5月25日，叶永标出具《证明》，载明：“本人从来没有向任何人或单位授权委托解除与巨飞的《土地租赁合同》。关于潘某1及黄常亮转款到叶二菊账户上的所谓土地租金，本人不予认可。并且已经全部退回。”。一审法院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应遵照协议约定全面履行自己的义务。关于原告请求确认双方2015年10月16日签订的《物业租赁合同》于2019年2月19日解除的问题。双方签订的合同第四条约定：“乙方责任：1、承租期内，……第一年至第八年的土地租金乙方在每月15号前按时交付给甲方（如甲方未将土地租金按时交付土地出租方，所造成的一切经济损失由甲方承担。）……”。及第五条约定：“违约责任：1、如乙方逾期交纳当月租金或者不能按本合同约定的时间向甲方支付约定的相关款项，甲方有权按应交金额的1‰向乙方收取违约金，如逾期超过30天视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同……”。从双方提交的证据及庭审查明的情况可知，被告未向原告支付2019年1月、2月的土地租金，已构成违约。另原告于2019年2月18日向被告发送了《解除物业租赁合同通知书》，通知被告解除合同，被告于2019年2月19日签收了该份通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。据此，原告请求确认双方2015年10月16日签订的《物业租赁合同》于2019年2月19日解除的诉请，一审法院予以支持。合同具有相对性，被告以原告与案外人之间的纠纷来主张行使不安抗辩权，没有法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故，原告要求被告返还涉案厂房并将厂房恢复原告未出租前的原状，恢复原状的费用由被告承担及由被告支付厂房、土地的占有使用费的诉请有法律依据，一审法院予以支持。另因被告已经提前预付厂房租金300万元及支付土地租金至2018年12月，2016年4月1日至2019年2月19日期间厂房租金核算为1051042元（31250元×33个月+31250元/月÷30天×19天），应从被告已支付的厂房租金300万元中予以扣减。2019年2月20日起至被告实际搬离之日止，被告应参照《物业租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。原告主张按照7100元/天来计算房屋占有使用费没有事实依据，一审法院不予支持。另从原告与叶永标签订的《土地租用合同书》来看，原告应支付给叶永标2017年9月10日至2020年9月9日期间土地租金应为22000元/月，原告与被告签订的《物业租赁合同》约定了土地租金的缴付标准按原告与土地出租方的应缴标准为准，故，2019年1月起的土地租金按照22000元/月的标准向原告支付至被告实际搬离之日止。为避免当事人诉累，2019年2月20日起的房屋占有使用费及从2019年1月起的土地租金应直接从1948958元（3000000元-1051042元）中予以扣除，如有剩余部分由原告巨飞径行返还给被告博艺鑫公司，被告亦可另行诉讼主张权利。关于违约金的问题。双方在合同中约定了逾期未交租金的，原告有权按应交金额的日1‰向被告收取违约金。本案中，双方的合同于2019年2月19日解除，至合同解除时被告未缴交2019年1月、2月两个月的土地租金，按照双方的合同约定，则2019年1月的违约金被告应从2019年1月16日起至本案判决生效时止以22000元为基数按照日1‰的标准计算违约金给原告，超过6600元的部分不予保护（22000元×30%）；2019年2月的违约金，被告应从2019年2月16日起至本案判决生效时止以22000元为基数按照日1‰的标准计算违约金给原告，超过6600元的部分不予保护（22000元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告巨飞与被告惠州市博艺鑫实业有限公司于2015年10月16日签订的《物业租赁合同》于2019年2月19日解除。二、被告惠州市博艺鑫实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将惠州市惠阳区***的厂房、宿舍恢复原状返还给原告巨飞，恢复原状的费用由被告惠州市博艺鑫实业有限公司承担。三、被告惠州市博艺鑫实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告巨飞支付惠州市惠阳区***的厂房、宿舍2019年2月20日起至实际搬离之日止的厂房占用使用费（占有使用费参照《物业租赁合同》关于租金的约定计算，2019年2月19日起至2024年4月1日止31250元/月，从1948958元中予以扣减）。四、被告惠州市博艺鑫实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告巨飞支付惠州市惠阳区***的厂房、宿舍2019年1月起至实际搬离之日止的土地租金（土地租金参照原告与叶永标签订的《土地租用合同书》关于租金的约定计算，2019年1月起至2020年9月9日止22000元/月，2020年9月10日至2023年9月9日止按24000元/月计算，从1948958元中予以扣减）及违约金【2019年1月的违约金以22000元为基数按照日1‰的标准从2019年1月16日起计至本案判决生效时止，超过6600元的部分不予保护（22000元×30%）；2019年2月的违约金以22000元为基数按照日1‰的标准从2019年2月16日起计至本案判决生效时止，超过6600元的部分不予保护（22000元×30%）】。五、驳回原告巨飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5405元（原告巨飞已预交），由原告巨飞负担5275元，由被告惠州市博艺鑫实业有限公司负担130元。二审中，上诉人惠州市博艺鑫实业有限公司提交了七份证据：证据一：快递底单及信息查询，证明：上诉人在2019年9月20日向原审法院提交补充证据的事实(即证据一、证据二)，但原审法院未作公开举证及质证。证据二：仲裁裁决书，证明：1、证明因巨飞和案外人谭舸发生了纠纷及谭舸向博艺鑫发函的事实；2、因巨飞土地的租赁权和房屋的权益将可能发生变动，此等事实足以影响博艺鑫的重大权益，所以博艺鑫暂停当月土地租金的支付是行使不安抗辩权。证据三：支付凭证(6月-11月)，证明：证明案发至今博艺鑫一直都向土地权益人叶永标支付每月23500元的租金及博艺鑫主观上不存在任何违约或拖欠支付的主观故意。证据四：上诉人与叶永标其它租赁合同，证明：叶二菊的收款账户系叶永标指定的收款账户，上诉人向该账户支付土地资金存在合理性。证据五：告知函，证明：2019年1月11公司提出相应主张的事实。证据六：收条，证明：l、2019年12月10日谭舸将其持有并于2019年1月11日向博艺鑫公司提出权利主张时所出示的权利凭证原件交还给巨飞的事实；2、谭舸向博艺鑫公司出示相关权利凭证的合法性、真实性。证据七：承诺书，证明：叶永标的承诺令博艺鑫公司确信谭舸与巨飞之间的争议在未解决之前将对博艺鑫公司的权益产生重大影响的事实。被上诉人巨飞质证称：一、对证据一的真实性由法院核实，对关联性不认可。上诉人提交的两组证据对于案件事实没有任何影响，对于被上诉人与案外人谭舸之间存在的仲裁纠纷问题，上诉人在提交的证据四中也已提交了仲裁开庭通知书、仲裁反请求书拟证明其存在不安抗辩权，对于仲裁结果如何，与本案无关，不足以影响本案事实的认定和法律的适用，法院有权不予采纳。二、对证据二真实性合法性认可，关联性不认可。被上诉人与案外人的借款纠纷与本案没有任何关联，不足以影响案涉厂房的物权变动，即使影响物权变动，根据“买卖不破租赁”的原则，也不会影响上诉人对于租赁物的租赁权和使用权。三、对证据三真实性无法核实，关联性不认可。合同具有相对性，被上诉人并没有指定案涉合同的地租由案外人收取，且土地权益人叶永标在2019年5月25日已经出具证明(一审原告提交的证据5)，证明“黄常亮转款到叶二菊账户上的所谓土地租金，本人不予认可”。其次，案涉租赁合同已经在2019年2月19日确认解除，解除后无论上诉人是否支付地租或者向谁支付地租，都不影响合同已经解除的事实。四、对证据四真实性合法性认可，关联性不认可。叶二菊只是上诉人与案外人叶永标在另一厂房租赁合同中的指定收款账户，并非上诉人与被上诉人的案涉租赁合同的指定收款账户。且上诉人支付的所谓土地租金也在合同已经确认解除之后，被上诉人不予认可。五、对于证据五告知函是在上诉人一审的证据三中已经提交过证据使用，不予再次质证。六、对证据六的真实性予以认可，关联性不予认可。这个收条正是恰恰证明了被上诉人与谭舸之间是因案外的借款纠纷，双方借款纠纷已经是解决后，案外人将相关的质押或者是说保管在案外人手中的相关的原件取回而已，与本案的租赁合同纠纷一没有相同相关的关系。七、对证据七的关联性不予认可。承诺书出具的日期是2017年8月9日，该证据不属于二审新证据，上诉人如要提交应在一审时提交，已经超过举证期限，即使作为证据使用，与案外人的纠纷与本案无关。本院认为，上诉人提供的证据与本案不存在关联性，故对上述证据不予采纳。二审中，被上诉人巨飞提交了两份证据：证据一：2019年1月—12月的地租收据，证明：被上诉人向土地出租方叶永标支付地租的事实。证据二：中国银行的银行转账单和收条，证明：1、被上诉人已经向案外人谭舸偿还全部借款的事实；2、被上诉人与案外人谭舸的仲裁纠纷系借款合同纠纷，与本案无关。上诉人惠州市博艺鑫实业有限公司未在规定的时间内提供质证意见。本院认为，被上诉人提供的证据与本案不存在关联性，本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：关于双方于2015年10月16日签订的《物业租赁合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”、第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案，首先，未有证据佐证被上诉人存在上述法律规定的情形，亦未有证据佐证上诉人按上述法律规定履行了通知义务，据此上诉人主张其依法行使不安抗辩权，不予支付2019年1月、2月的土地租金符合法律规定，本院不予采纳。其次，不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案被上诉人已按约定将租赁物交付上诉人占有、使用，上诉人作为后履行方理应按合同约定支付土地租金，现上诉人主张其依法行使不安抗辩权，不予支付2019年1月、2月的土地租金无事实依据，本院不予支持。最后，根据合同相对性原则，上诉人法定代表人潘某1与被上诉人之间的民间借贷，系被上诉人与案外人潘某1个人间的借贷合同纠纷与租赁合同纠纷的当事人不存在混同，故上诉人主张其对被上诉人享有债权，该债权可抵扣土地租金无事实依据，本院不予采纳。综上，一审法院确认上诉人与被上诉人于2015年10月16日签订的《物业租赁合同》于2019年2月19日解除正确，本院予以维持。关于合同解除后，当事人间权利、义务如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故，一审法院支持被上诉人要求上诉人返还涉案厂房并将厂房恢复被上诉人未出租前的原状，恢复原状的费用由上诉人承担及由上诉人支付厂房、土地的占有使用费的诉请正确，本院予以维持。至于上诉人一审庭审结束后于2019年9月29日向一审法院提交证据：“一、仲裁裁决书；二、支付凭证”因上述证据与本案不存在关联性，故一审法院不予采纳，并不予组织质证并无不妥。二审期间，本院就上述证据组织双方当事人进行了质证，本院亦认为上述证据不影响本案基本事实认定。故此，上诉人主张一审法院严重违反法定程序，二审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定裁定发回重审，本院不予采纳。综上所述，惠州市博艺鑫实业有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5405元，由上诉人惠州市博艺鑫实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年一月十七日法官助理 吕逸榛书 记 员 李 琳附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。