广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28052号原告：冯德华，女，汉族，1986年7月6日出生，住湖南省永州市冷水滩区*******白虎山二组，公民身份号码：431************949。委托代理人：王钦朋，广州烽庭律师事务所律师。被告：张绮颖，女，汉族，1990年4月8日出生，住广东省开平市************，公民身份号码：440************568。被告：陈宇亮，男，汉族，1987年11月21日出生，住广东省开平市***************，公民身份号码：440************830。以上两被告共同委托代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：潘炯阳，广东南天星律师事务所律师。第三人：东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司，住所地：东莞市*****************（01）。法定代表人：罗某1。原告冯德华与被告张绮颖、陈宇亮、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司（以下简称阳之光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日作出（2018）粤1971民初19688号民事判决书。因原告不服该判决，依法向东莞市中级人民法院提出上诉，东莞市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）粤民终5832号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）粤1971民初19688号民事判决，本案发回本院重新审理。本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告冯德华及委托代理人王钦朋，被告张绮颖、陈宇亮的共同委托诉讼代理人袁良平、潘炯阳,第三人阳之光公司法定代表人罗某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯德华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张绮颖、第三人阳之光公司三方签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告支付的购房款100000元及利息7918.75元（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2017年1月8日起计至实际清偿之日止）；3、二被告向原告支付案涉房屋的上涨差价损失492520元（自2017年1月8日起计至法院判决生效之日止）；4、二被告承担原告为评估案涉房屋产生的评估费5550元；5、二被告对上述款项承担连带清偿责任；6、二被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年1月7日，原告、被告张绮颖、经纪公司三方签订《房地产买卖合同》，被告张绮颖将位于东莞市*******堂东港城商住区7号小高层2栋2单元103号房屋售于原告，该房屋建筑面积为94.04平方米，成交价为730000元，原告在签署本合同时交纳购房款100000元，剩余购房款630000元在办理产权过户时一次性付给被告。三方签订房屋买卖合同时，被告的房产证尚在办理之中，《房地产买卖合同》第十三条第2款约定“在卖方名下房地产权证领取后，卖方出具公证委托书给经纪方，买方出资为卖方赎楼，第二部分楼款中扣减赎楼款外的金额由买方在房管局过户时一次性支付给卖方”,签订合同当天，原告即向被告张绮颖支付了100000元购房款。合同签订后，涉案房屋价格一直在不断上涨，二被告心态也不愿意再继续履行合同，其与原告的多次微信聊天记录中足以证实。2018年2月10日前，原被告双方一直保持联系，被告虽多次提到要解除合同却一直不来出面解决，也没有按合同约定退还原告的购房款、支付违约金。被告张绮颖于2017年12月22日办理了房屋产权登记，却没有按合同约定出具公证委托书给第三人办理赎楼手续，后面的过户手续也因被告不配合无法进行。被逼无奈，原告于2018年2月13日向东莞市第一人民法院提起诉讼，要求继续履行房屋买卖合同。诉讼期间，被告却将涉案房屋转让并登记给了他人，让原告购买此房屋的目的完全不能实现。经查，二被告系夫妻关系，于2016年6月1日登记结婚，案涉房屋虽然登记于被告张绮颖名下，但属于二被告夫妻共财产，且整个交易过程均是被告陈宇亮与原告沟通，因此上述债务属于夫妻共同债务，二被告应当承担连带清偿责任。综上，原告与被告张绮颖、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司三方签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，买卖合法有效，各方应当依法履行各自的合同义务，二被告违反合同约定，在与原告签订《房地产买卖合同》并收取购房款后又将涉案房屋售于他人，其行为给原告造成了经济损失和身心伤害，现经权威房产评估机构对涉案房屋估值为1222520元，也就说原告现在同地段购买同类型同面积的房屋需多支出492520元。在重审过程中，原告主张原告与被告《房地产买卖合同》合同第八条关于违约责任条款是可撤销的，理由是被告严重违约，在原告不知情的情况下，将涉案房屋转让给第三人，获利极大，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。被告张绮颖、陈宇亮辩称，1、我方同意解除合同，但解除合同的原因是在于原告而非被告，从原告的举证，微信聊天记录可以看出，解除合同的原因是在于原告而非被告；2、《房地产买卖合同》第八条是对违约责任的明确约定，该约定无论是买方还是卖方违约，如果是买方违约，则定金由卖方没收，唯卖方不可再次要求买方进一步追究责任或要求赔偿。如果是卖方违约，则卖方需返还买方双倍定金，以弥补买方损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。这是双方对违约责任的明确约定，如果卖方违约，就以双倍返还定金作为赔偿的损失的上限，该意思表示真实，是双方的真实意思表示，不违反法律规定合法有效，3、关于《房地产买卖合同》第八条，即使属于可撤销条款，原告的可撤销主张也已超过请求法院撤销的除斥期间，案涉《房地产买卖合同》于2017年1月7日签订，原告于2018年2月27日第一次起诉，是要求继续履行合同，2018年6月11日开庭时，仍然是主张继续履行合同，后原告撤诉，原告于2018年7月19日第二次起诉，此时仍然未提出明确的撤销《房地产买卖合同》第八条诉讼请求，故已过除斥期间；4、市场波动的风险根本不应作为评判违约责任是否公平的依据，交易是否公平应于交易当时的情况来判断，而不应当以事后发生的外部情况，以发生变动的情况来判断，房价上涨或下跌属于市场不可控制的正常风险，原告在签订合同时，就应当知道该风险的存在，不应当将不可知的市场风险作为衡量交易是否公平的依据，违反交易自由和公平的原则，也将破坏市场交易的稳定性，意味着只要市场发生变化就可以撤销合同，这显然是不正确的。原告称卖掉旧房子而买案涉房子没有依据，原告诉请的2、3、4其实都可以由合同第八条违约责任所涵盖，即违约赔偿的上限就是双倍定金。第三人阳之光公司述称，请求法院依法判决。经审理查明，于2017年1月7日，原告冯德华（买方）与被告张绮颖（卖方）以及第三人阳之光公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定通过经纪方阳之光公司，原告向被告张绮颖购入位于东莞市*******堂东港城商住区7号小高层2栋2单元103号房的物业；合同第二条约定房地产证正在办理中；合同第三条约定该房地产转让成交价为730000元，原告需于签署合同时缴纳定金100000元,第二部分楼款为630000元；合同第八条第一、二款约定违约责任，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方继续履行此合同；合同第九条，本合同取代任何过往之三方谈判中的声明、理解、承诺以及协议。且经纪方就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对每一条款之含义均清楚明白，并无异议。合同第十三条备注部分约定在卖方名下房地产权证领取后，卖方出具公证委托书给经纪方，买方出资为卖方赎楼……上述合同的卖方处有被告张绮颖签名捺印确认，经纪方加盖了第三人阳之光公司的公章及法定代表人罗某1签名确认，买方处有原告冯德华签名确认。在重案过程中，第三人阳之光公司明确表示，签订合同时，有冯德华和张绮颖在场，双方已经看过合同条款。上述合同签订当天，原告向被告张绮颖支付了案涉物业的定金100000元，该事实有被告张绮颖向原告冯德华出具的收据证明，双方对该事实均予以确认。本案中，原告提供了其与被告陈宇亮从2017年9月份至2018年2月3日的微信聊天记录拟反映双方对案涉合同履行情况的意见，两被告对上述微信记录均予以确认。该微信记录反映的比较主要内容如下：（1）2017年10月11日，被告陈宇亮陈述，“我们俩公婆商量过了，按照你那个意思，双方同意解除合同……”，但原告回复，“房子还是要了吧……解除那种我们私底下协商的这种事情嘛，所以我想一下那还是算了吧，房子我还是要了吧……”，后被告陈宇亮回复，“等房产证下来之后咱们约个时间坐下来，详细聊聊吧……”。原告又问房产证什么时候下来？陈宇亮回复，“回执单写的是11月25号可以拿……”，后称“详细的让房产证下来在聊好吗”；（2）2017年10月13日，原告再向被告陈宇亮明确，“那就正常交易嘛”。（3）2017年12月30日，原告向被告陈宇亮陈述，“我不想取消合同，如果你坚决要取消合同，我们按照合同走流程就可以了”。2017年12月31日，原告向被告陈宇亮陈述，“我看过合同了，赔双方，赔阳光租售佣金+我本金的翻倍……”；（4）2018年2月3日20点30分，原告向陈宇亮陈述，“是要来谈解除……如你不来，我就约装修公司来装修”，“你之前说1月28号过来谈解除合同，一直没来，是不是你不想解除合同了呢？麻烦你在2月10号之前做一个明确的回复和解决，如果你一直不回复，我就默认为合同继续……”；2018年2月13日，原告上传了要求继续履行合同的起诉状，庭审中，原告认为两被告收到上述2月3日的微信后一直没有回复。两被告认为其对2月3日的微信有回复，但没有证据予以证明；且两被告称当时是同意解除合同，但当时两被告都没有钱退回原告的定金，故没有完全达成一致的意见。另查，案涉东莞市中堂镇东泊村东港城商住区***************产于2017年12月22日登记在被告张绮颖名下，原一审庭审中两被告确认于2017年12月22日领取了上述房产的房产证，再于2018年4月9日将案涉房产转让给案外人，目前该案涉房屋的所有权已经转移。被告张绮颖与被告陈宇亮于2016年6月1日登记结婚，双方为夫妻关系；两被告确认上述的案涉房屋系由两被告共同出资购买，是属于夫妻共同财产。原告曾自行委托广东广量土地房地产评估与规划有限公司对上述的103号房产进行评估，评估单价为13000元/㎡，评估房屋总价为1222520元。原告主张为此支付了评估费用5550元。被告方对原告冯德华自行委托评估的案涉房屋价值提出异议，提供东港城二手房出售信息拟证明东港城与案涉房屋面积大致相同含装修在内的二手房价格仅为1.1万元左右的事实。原一审庭审过程中，由于原被告双方对于案涉房屋上涨差价评估的价值时点存在争议，经原告申请，经被告方同意后，再由本院委托东莞市广信土地房地产评估有限公司出具一份《房地产估价报告》，确定上述的103号房产在价值时点2018年4月9日的估价结果为：单价12500元/㎡，评估房屋总价为1175500元。原告再为此支付了评估费5439元。两被告提供与案外人签署的房地产买卖合同，拟证明被两被告在2018年4月9日将案涉房屋另售他人的事实，原告认为被告陈宇亮先提出解除合同，原告有与其协商过解除合同的事宜，但双方一直未能达成具体的方案，被告与原告签订房地产买卖合同后，却将案涉房屋以明显低于市场价格近一倍的价格转让给第三人，二被告一房二卖的行为严重违反双方的房地产买卖合同，导致案涉房屋交易不能继续进行，故原告要求与两被告解除合同，并由两被告返还购房定金及承担案涉房屋上涨差价损失的违约责任；两被告则认为其与原告已经就解除合同达成一致意见，被告方将房屋另售他人不构成违约，两被告同意解除双方的合同并向原告返还购房定金，但两被告不同意承担违约责任。第三人阳之光公司陈述原告有与被告沟通，2018年1月底，原告与被告商量一起到第三人处协商解除合同的事宜，但在实际约定的时间被告并没有到场。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、收款收据、微信转账截图、微信聊天记录、不动产（房产）登记信息查询结果、房地产评估报告、发票、结婚登记审查处理表，有被告提供的东港城二手房出售信息、房地产买卖合同以及原一审（2018）粤1971民初19688号案件庭审笔录、鉴定情况笔录及问话笔录、本案庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，原告冯德华与被告张绮颖以及第三人阳之光公司于2017年1月7日签订了一份《房地产买卖合同》，原、被告双方在该合同履行过程中产生了案涉纠纷。本案争议的焦点有两个：第一，上述《房地产买卖合同》是否实际解除；第二，上述《房地产买卖合同》第八条违约条款是否有效，应如何承担违约责任；本院对此评析如下：关于第一个争议焦点。原告冯德华与被告张绮颖以及第三人阳之光公司于2017年1月7日签订了一份《房地产买卖合同》是双方协商一致共同签订，已经成立并生效。案原告冯德华认为被告陈宇亮先提出解除合同，原告有与其协商过解除合同的事宜，但双方一直未能达成具体的方案，但从原告提交的微信聊天可以看出，原告先主动提出解除合同并提出协商解除合同事宜，两被告均未到场协商，后陈宇亮微信回复同意按原告意思解除合同，虽然原告在微信中提出赔阳光租售和双倍定金解除条件，但被告并未对此承诺，视为原、被告双方经反复磋商未达成一致意见，未达成书面协议解除合同。原告冯德华首先提出解除合同意向，在被告陈宇亮同意后未积极进行下一步赔偿事宜商定，原告有轻微过错；两被告在双方未达成书面协议解除合同情况下，取得房产证后未按《房地产买卖合同》所示先履行向第三人经纪方出示公证委托书义务，导致合同没有继续适当履行，并擅自将案涉房屋转让给第三人，存在明显主观故意，存在根本的违约行为。《房地产买卖合同》未实际解除，被告陈宇亮、张绮颖应当承担违约责任。关于第二个争议焦点。首先，双方当事人于签订《房地产买卖合同》时无法预见房屋价格的上涨或下跌，该房价属于市场风险，不是当事人在订立合同时能预见或应当预见的损失，即该房屋价格不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损害赔偿范围。其次，案涉《房地产买卖合同》第八条已明确关于违约责任的约定，而且根据案涉《房地产买卖合同》第八条、第九条和原、被告双方微信聊天内容，该条款系原被告双方根据自身真实的意思表示，对违约损失的范围作出了明确约定，应当尊重当事人的意思自治，案涉合同第八条第二款约定“卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售与买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。”该条款已经明确显示如卖方违约，卖方违约责任仅为返还买方双倍定金。且在2017年12月31日原告与被告陈宇亮的微信聊天记录中，原告向被告陈宇亮陈述，“我看过合同了，赔双方，赔阳光租售佣金+我本金的翻倍……”，该内容表示原告也对案涉合同第八条予以认可。本案中，两被告存在明显故意的违约行为，本案在重案过程中确认，案涉房屋已由两被告转售他人并为他人办理过户手续，属于原、被告签订的《房地产买卖合同》不能实际履行，故原告与两被告签订的案涉的《房地产买卖合同》解除，本院根据原告具有轻微过错，两被告存在根本违约行为，由于原、被告签订的《房地产买卖合同》第八条的关于违约责任条款，是原、被告在签订合同时对双方违约损失预先设定，现两被告违约，案涉的《房地产买卖合同》予以解除，对于原告在主张由于两被告违约造成的所有损失，本院只支持两被告应共同向原告返还原告为购买房屋所付的双倍定金共200000元。对于原告主张的两被告偿付的其它损失，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告冯德华与被告张绮颖、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、被告张绮颖、被告陈宇亮于本判决生效之日起十日内向原告冯德华返还原告为购买房屋所付的双倍定金共200000元；三、驳回原告冯德华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费9859.88元、保全费3549.94元，评估费5439元，共18848.82元（已由原告预交），应由原告冯德华承担12627.97元，被告张绮颖、被告陈宇亮共同承担6220.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈渭强审 判 员  徐慧英人民陪审员  陈淑芬二〇一九年十二月二十六日书 记 员  叶宝榆