广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6351号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码：914**********。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯沦，广东百浩律师事务所实习律师。被告：陶祖昭，男，汉族，1984年5月10日出生，住广西陆川县************，公民身份号码：450**********。被告：朱霞，女，汉族，1985年1月6日出生，住广西陆川县************，公民身份号码：421***********。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）与被告陶祖昭、朱霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于同年12月16日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣到庭参加了诉讼，被告陶祖昭、朱霞经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒福公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款余款46800元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金44157.47元（具体明细详见附件，违约金主张至实际清偿之日止，暂计至2019年10月16日，2019年10月17日起的违约金按日万分之八计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告签订编号为201********205号的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：被告购买原告发售的位于佛山市三水区************************屋，该房屋预测建筑面积为35.12平方米，总价款为285000元；付款方式及期限为：1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2.买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的61.4%，即175000元，剩余房款11万元应于2016年9月21日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之五的违约金；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之八的违约金。被告支付涉案房屋的购房款情况为：2016年9月14日（合同签订之日）支付了购房款112500元（含定金），尚欠62500元首期购房款未能按时支付；2016年11月28日,被告支付了购房款5300元。2016年12月9日，被告按揭成功支付了剩余房款11万元。2017年4月14日，被告支付了购房款10400元，还剩余46800元首期购房款仍未支付。2018年12月10日，原告发书面函件予以催收。被告在接收催收函后，仍未履行其支付首期购房款和违约金的义务。按照合同之约定，其行为已构成违约。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，被告逾期支付购房款之行为已严重违反了合同约定及法律规定，严重损害了原告的合法权益，原告有权追究其相应的违约责任。陶祖昭、朱霞辩称：1.被告按合同约定按时交付了首付款。付清首付款是签订房屋买卖合同的基本要求与前提条件，按照行业交易规则，首付款不交清，开发商是不会与购房者签订合同的。按照商品房销售相关规定，首付款不交清也是不允许签订商品房买卖合同的。被告与开发商在2016年9月14日签订了房屋买卖合同，意味着首付款已全部付清。2.按照银行贷款的相关规定，首付款必须付清银行才会办理贷款。原告在起诉状中已确认被告11万元的按揭贷款已于2016年12月9日发放，也表明被告首付款已经付清。被告已经咨询过贷款银行，贷款银行有被告交清首付款的交款收据。但银行不允许被告复印此收据。3.175000元的首付款中有62500元被告与开发商签订了免息借款合同，从签订合同之日即2017年1月14日起两年内还清，每一个月还款2604元。由于开发商知道首付款借款合同是违规的，因此该借款合同只有开发商持有。而且从原告在起诉状中确认的被告在2016年11月28日付购房款5300元即还款2期，在2017年4月14日付购房款10400元即还款4期，还款6期共计15700元，以上特别还款数额也可以推定被告是与开发商达成了两年免息借款。到目前为止，被告是欠原告46800元借款而不是首付款。4.开发商在广告宣传中也写有“首付仅需2.5成”的宣传内容，也即其余2.5成开发商提供两年免息借款。虽然双方没有发生实际的借款，但在法律上应视为就6万元首付款的付款方式和期限作了变更或者说延迟交付已征得原、被告双方同意，原合同中关于延迟付款的违约条款不能再适用。被告只负有偿还本金的义务，不应承担违约责任。事实上所有在2016年5月至2017年6月期间购买原告所建公寓的业主均是只付了2.5成首付款，剩余2.5成由原告提供两年免息借款。按照日常生活经验法则和正常的逻辑推理，法院应尊重客观事实。5.被告虽然余46800元没有按照借款合同的规定按期偿还借款，但是因开发商没有履行买房时“带精装修返租6年”的广告承诺，被告可以行使抵销和抗辩权。6.原告隐瞒双方之间借款事实，在履行借款合同过程中没有尽到债务到期告知义务，起诉被告违约时也不诚信的行为。综上，请求法院驳回原告第二、三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒福公司提供的证据及陶祖昭、朱霞提供的购房合同、认购书能够反映案件情况，与待证事实相关联，本院对其证明力予以确认并在卷佐证。陶祖昭、朱霞提供的借款合同没有双方当事人的签名确认，提供的公证书是他人手机载体复印件，本院对该两份证据的证明力均不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月14日，恒福公司与陶祖昭、朱霞签订编号为201********205号的《商品房买卖合同（预售）》，约定：陶祖昭、朱霞购买恒福公司发售的位于佛山市三水区************************屋，该房屋预测建筑面积为35.12平方米，总价款为285000元；付款方式及期限为：1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2.买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的61.4%，即175000元，剩余房款11万应于2016年9月21日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之五的违约金；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之八的违约金。陶祖昭、朱霞在2016年9月14日（合同签订之日）支付了购房款112500元（含定金），2016年11月28日支付了购房款5300元，2016年12月9日按揭成功支付购房款11万元，2017年4月14日支付购房款10400元，剩余46800元首期购房款仍未支付。本院认为，恒福公司与陶祖昭、朱霞之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，上述合同依法成立，合法有效，各方当事人均应按合同约定切实履行各自义务。陶祖昭、朱霞签订合同后，未按合同约定足额支付购房款，故恒福公司诉请陶祖昭、朱霞支付尚欠的购房款46800元，本院予以支持。双方在合同约定首期购房款在预售合同网上签订之日起1日内支付。陶祖昭、朱霞逾期支付首期购房款，违反双方合同约定，依合同约定应自2016年9月16日起支付尚欠的首付款62500元的逾期付款违约金。因双方约定的逾期付款违约金，过分高于恒福公司因此造成的损失，本院考虑到陶祖昭、朱霞逾期支付购房款客观上给恒福公司造成了资金被占用的利息损失，恒福公司亦无举证证明其因此造成了其他损失。故酌定由陶祖昭、朱霞按年利率4.75%向恒福公司支付逾期付款违约金。由此计算陶祖昭、朱霞在2016年11月28日支付5300元时应承担的违约金为602元（62500元×4.75%×73天÷360天/年），在2017年4月14日支付10400元时应承担的违约金为1034元（57200元×4.75%×137天÷360天/年）,2017年4月15日起至陶祖昭、朱霞实际付清尚欠购房款的违约金，以尚欠购房款46800元为基数，按年利率4.75%计算。恒福公司诉请超出部分，本院不予支持。根据陶祖昭、朱霞的答辩及付款行为，可确认陶祖昭、朱霞没有付清合同约定的首期购房款，且陶祖昭、朱霞没有提供证据证明双方就首期购房款62500元达成分期付款协议，而他人与恒福公司之间的借款合同，根据合同相对性的原则，不能在恒福公司与陶祖昭、朱霞之间发生效力。故陶祖昭、朱霞辩解与恒福公司就尚欠首期购房款62500元达成两年免息支付协议，因证据不足，本院不予支持。至于陶祖昭、朱霞辩解的开发商没有履行买房时“带精装修返租6年”的广告承诺，因陶祖昭、朱霞在本案未主张，且恒福公司返租义务的履行与陶祖昭、朱霞支付购房款之间并不互为条件、相互依存牵连形成互负对价关系，并不符合同时履行抗辩权的适用条件，故对陶祖昭、朱霞的该项辩解，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陶祖昭、朱霞在本判决生效之日起十日内共同向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付尚欠购房款46800元及逾期付款违约金（其中计算至2017年4月14日的违约金为1636元；从2017年4月15日起至两被告实际清偿之日止的违约金，以尚欠的购房款46800元为基数，按年利率4.75%计算）；二、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1037元，由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担416元、被告陶祖昭、朱霞共同负担621元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周淑华二〇一九年十二月十九日书记员  莫柳君