江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初15497号 原告：常熟市斯宾赛商业管理有限公司，住所地江苏省常熟市珠海路**隆盈商务广场**1001。 法定代表人：丁旭明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张德聪，该公司员工。 被告：顾东明，男，1976年12月21日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：黄丰，江苏圣益律师事务所律师。 原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司与被告顾东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司的委托诉讼代理人张德聪、被告顾东明及其委托诉讼代理人黄丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金196483.02元；2.判令被告支付免租期租金1473625.05元；3.判令被告支付合同违约金20万元；4.判令被告支付未完成租期违约金1788610.35元；5.判令被告支付物业费561996.16元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月5日，原告与被告签订《物业租赁合同》，租赁期限为八年。2017年12月18日，原告与被告解除合同。现被告仍有租金、物业费和违约金共计4220714.58元未缴纳。被告不履行合同约定的义务，经原告多次催缴后并未缴纳相应款项，其行为已构成违约。原告为维护其合法权益，故诉讼至法院。 被告顾东明辩称，1.原告与被告之间的租赁合同依法成立，原告提供的被告支付租金情况也属实。2.被告对原告主张的费用不予认可。理由为：2016年被告向原告承租了相关物业，后进驻进行相关装修和营业。2017年年中开始，被告发现实际经营状况与预计有巨大出入，每日入不敷出，再投数百万元后，被告难以为继。后便与原告沟通，想要退租。此后，原告要求被告提交书面退租申请，随后就同意了被告的退租请求。就结欠租金和违约金问题，被告在沟通时提出以被告的入场装修、消防工程等来折抵，原告在被告退租时也未表示反对。在被告退租后，原告也使用了被告的装修，并将场地出租给第三方。因此，原告与被告之间的权利义务已经结束，原告不应再向被告追索相关租金和违约金。3.退一万步讲，原告要追究被告的违约责任，也只能以合同第9条款第5条来追究，以及提前申请退租需付违约金20万元。而本次起诉，原告同时引用了第9条、第11条来追究被告的违约责任，这是不符合合同约定及事实情况的。事实上，被告于2017年12月18日提交了退租申请，原告是同意的，这点从原告的诉状和索赔项目上可以体现，原告也随后告知了被告原来转租的租户，要求承租户与原告订立租赁合同并缴纳租金，并且在2018年6月通过停水停电将承租户赶走了。这也说明原告在被告提出退租申请时就同意了被告的退租申请。因此违约责任的条款只能适用合同第九条款第5条。4.关于物业费问题，被告在承租时未与任何物业公司签订物业服务合同，相关的保安和保洁都是被告自行聘请的，因此被告不应当承担所谓的物业费。 原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司围绕其诉讼请求提交了物业租赁合同。该证据经审查符合法律规定，本院予以认定。根据当事人陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下： 2016年1月5日，常熟市斯宾赛商业管理有限公司（甲方、出租方）与顾东明(乙方、承租方)签订《隆盈广场物业租赁合同》一份，约定甲方将位于隆盈广场2楼2013-2121号铺位（其中若有设备间以及物业用房除外），共计面积4614.09平方米，租金以建筑面积乘以单价计算。乙方承诺，租赁物业必须用于开设儿童游乐、儿童教育培训等相关配套业态，品牌为“考拉大冒险”。合同约定，租赁期限自2016年3月15日至2024年3月14日。其中，装修免租期合计为24个月，分3个租赁年给予。租金计算方式如下：第一租赁年即2016年3月15日至2017年3月14日，不需支付租金；第二租赁年即2017年3月15日至2018年3月14日，其中2017年3月15日至2017年9月14日期间，乙方应向甲方支付租金98241.667元/月，2017年9月15日至2018年3月14日期间不需支付租金。第三租赁年即2018年3月15日至2019年3月14日，其中2018年3月15日至2018年9月14日期间，租金为98241.667元/月，2018年9月15日至2019年3月14日期间不需支付租金。第四租赁年即2019年3月15日至2020年3月14日，租金为106101元/月。第五租赁年即2020年3月15日至2021年3月14日，租金为114589.08元/月。第六租赁年即2021年3月15日至2022年3月14日，租金为123756.206元/月。第七租赁年即2022年3月15日至2023年3月14日，租金为133656.702元/月。第八租赁年即2023年3月15日至2024年3月14日，租金为144349.239元/月。双方约定，租金每三个月支付一次，先付后租，乙方须在前一期租赁期满十五日前支付下期租金。乙方应负责支付其使用的公用事业的全部费用，并按政府有关部门规定的标准付费。租赁物业中有关水、电、煤等公用事业损耗费用由管理隆盈广场的物业公司核对后，由所用公用事业的使用者根据各自的实际用量按比例分摊计算。还约定，任何一方在本合同租赁期限内提前终止本合同的，需提前六个月以书面形式向对方提出申请，在得到书面确认后方可提前终止合同，同时需向对方支付违约金20万元。双方确认，本合同因乙方违约而被解除的，则甲方有权要求乙方补交免租期间的租金（标准按开始计租月份的租金为准），并有权没收本合同项下之履约保证金，同时乙方应按照本合同剩余租赁期限租金总额的20%向甲方支付违约金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。 另查明，被告于2015年11月20日支付原告1万元，于2016年1月5日支付原告19万元，于2016年3月16日支付原告192967元。以上共计支付392967元。 再查明，2017年12月18日，被告向原告提交退租申请一份，内容为其向原告租赁2013-2121铺位用于经营“考拉儿童乐园”项目，因经营状况惨淡，亏损严重，导致无法继续维持经营，故提出退租申请，终止合同内容。 本院认为，原告与被告签订的《隆盈广场物业租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的义务。根据该合同约定，2017年3月15日至2017年9月14日期间，被告应向原告支付租金98241.667元/月，则该期间的租赁费共计为589450元（98241.667元/月×6个月）。扣除被告已经支付的392967元，则被告还应支付196483元（589450元-392967元）。根据合同约定，任何一方在本合同租赁期限内提前终止本合同的，需提前六个月以书面形式向对方提出申请，在得到书面确认后方可提前终止合同，同时需向对方支付违约金20万元，该约定应解释为双方协商一致可以提前终止合同，但是申请提前终止的一方应向对方支付违约金20万元。本案中，被告由于经营亏损，向原告提出提前终止合同，被告在诉状中以及在审理中也确认双方的合同于2017年12月18日予以解除，故根据约定，被告应向原告支付违约金20万元。原告另主张2016年3月15日至2017年3月14日期间，以及2017年9月15日至2017年12月18日期间，共计15个月免租期，按照98241.67元/月的租金标准，计算所得的免租期租金为1473625.05元（98241.67元/月×15个月）。原告还主张2017年12月18日至2024年3月14日期间共计75个月期间的未完成租期的违约金，按照剩余租期租金总额的20%计算为1788610.35元。根据双方的合同约定，补交免租期间租金和承担剩余租期租金总额20%的违约金，其适用的前提是“本合同因乙方违约而被解除”，即被告因违约行为而导致本合同被解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定了协商解除，第九十三条第二款规定了约定解除，第九十四条规定了法定解除。本案中，被告提出提前终止合同，原告对此予以同意，故双方协商一致解除了合同，即本案属于协商解除情形。原告表示，本案的合同解除不属于协商解除，而属于法定解除。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，原告并没有提交证据证明其向被告通知解除合同，其并没有行使解除权。综上，原告要求被告支付免租期间的租金1473625.05元以及支付未完成租期违约金1788610.35元，该主张不符合合同约定，本院不予支持。原告还主张物业费561996.16元，但是双方的合同并未对物业费的标准进行约定。且根据合同约定“租赁物业中有关水、电、煤等公用事业损耗费用由管理隆盈广场的物业公司核对后，由所用公用事业的使用者根据各自的实际用量按比例分摊计算”，即使被告需要缴纳物业费，本案合同也仅仅约定了物业费的承担对象，由相关物业公司核对后收取。故原告主张本案的物业费，不符合合同约定，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告顾东明支付原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司租金196483元，于本判决生效后十日内履行。 二、被告顾东明支付原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司违约金20万元，于本判决生效后十日内履行。 以上付款义务，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68。 三、驳回原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取40566元，财产保全费5000元，合计45566元，由原告常熟市斯宾赛商业管理有限公司负担41286元，由被告顾东明负担4280元（原告预交的案件诉讼费剩余部分4280元由本院退回，被告应负担的诉讼费4280元在本判决生效之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。 审判员 顾 勇 二〇二〇年一月二十三日 书记员 卢艳慈