宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13027号原告：银川绿生物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：朱旭勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨占林，男，1954年3月19日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：臧珈如，女，1993年10月3日出生，汉族，系公司法务人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏新盛糖商业管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：吴学林，系公司执行董事。委托诉讼代理人：宋守俭，男，1965年12月1日出生，汉族，系公司项目经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川绿生物业服务有限公司与被告宁夏新盛糖商业管理有限公司用益物权确认纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨占林、臧珈如，被告的委托诉讼代理人宋守俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川绿生物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告对58个停车位有管理使用权；2.请求依法判令被告停止侵害、恢复原状，赔偿停车费11600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告租住的瑞银财富中心及裙楼(1#楼)北侧、西侧共用场地停车位及道路，是原告提供物业服务的范围，其中有原告经过交警部门审批备案的停车位58个。2019年9月，被告未经业主委员会及业主同意，对上述公共用地强行围挡进行垫高硬化施工，霸占了停车位58个/圈占绿化用地约1500平方米绿化带（2米*约80米），该区域的8个消防井、8个下水井、14个上水井都被违法改扩建，只是该区域内环形行车道路隔断，进出口通行受限，并影响消防道路畅通。导致业主已办理包月的车辆无法使用，侵害了1#-4#业主的物业服务的权利。原告收取业主100元/月/车位，暂计11600元（截止2019年11月5日）。现业主无法就位停放车辆造成原告违约损失（具体赔付款金额详见明细）。依照物业管理法、侵权法及民法的规定，为维护业主和原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告宁夏新盛糖商业管理有限公司辩称，新盛糖持有该商业楼运营、物业服务管理授权书权限，2014年12月1日，甲方(出租方)宁夏东港餐饮管理集团有限公司与乙方(承租方)宁夏创天实业有限公司、宁夏新盛糖商业管理有限公司三方共同签订了《房屋租赁合同》。2016年8月1日宁夏东港餐饮管理集团有限公司与宁夏新盛糖商业管理有限公司两方签订了《房屋租赁补充协议》，甲方同意将位于银川市金凤区瑞银财富中心第一幢裙楼1、2、3、4，土地编号16-3-182的房产出租给乙方使用，总面积12587.8平方米，租期自2016年8月15日起至2036年8月15日止，共计20年。同时宁夏东港餐饮管理集团有限公司出具了1、商业运营授权书：以上房产授权由宁夏新盛糖商业管理有限公司进行商业运营，授权时间自2014年9月29日起至2036年8月15日；2、租赁房产物业授权书，其物业管理全权由宁夏新盛糖商业管理有限公司代理，可以行使有关业主权利。代理人认为此授权书已足以说明物业管理权限归属，原告诉状内提到的58个车位管理使用权应该是商业楼建筑附体（北门口：宽20米、长60米，西门口：宽10米、长40米，东门口宽5米、长20米），管理使用权当归宁夏新盛糖商业管理有限公司所有，原告怎能说58个车位管理使用权是他的？到底是谁霸占谁家院落，只能凭实据说话，原告方又没有真凭实据，还强词狡辩诬告，不知是哪家逻辑？其次58个车位收回不能提供泊位的理由。2015年1月起，宁夏新盛糖商业管理有限公司经营管理的“天宝时尚广场”在装修完成后当年启动营业，经营时间至2016年12月16日，因资产方宁夏东港餐饮管理集团有限公司债务纠纷，被银川市金凤区人民法院执行法律查封，期限1年。导致该商业楼全部停业，至解封后各商户当铺已七零八落，无法恢复经营。为加强停业期间的资产设施管理，防止意外发生，且根据《中华人民共和国消防法》有关规定：大型商业楼建筑周边必须留有消防救援通道，确保道路畅通，原先的58个车位一旦停车，将严重堵塞消防救助，会有很大的险情隐患。因此为保证消防畅通新盛糖对商业楼周边用石墩做了围挡，不提供泊位，但原告则趁机强行设卡收费，造成商业楼西、北、东周边地砖、消防、排污、上下水井盖被车碾压烂碎翘起，绊倒路人是常有的事，且是光收费不治理，存在脏、烂、差等问题，严重影响了市容市貌，银川市瑞银财富中心裙楼2018年业委会民意测评时，各业主对原告物业管理服务方面很不满意。另获悉原告与资产方银川市瑞银财富中心签订的物业管理授权合同已有过期嫌疑，至今仍在非法延用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的物业服务合同、关于继续履行物业服务有关事项的通知、征求意见表、照片、银川市机动车停车场备案证、规划图、函告、告知函、通知、申请、情况反映、情况说明、关于裙楼一楼开洞向地库集水坑排放餐饮污水的告知、银川市城市规划设计研究院有限公司的函、函件、田野教育广场关于消防停水函、物业服务合同，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信；原告提交的业委会委托物业公司委托书，原告陈述瑞银财富中心业委会届满后，尚未产生新一届业委会，故其提交的委托书，并非业委会出具，本院不予采信。被告提交的房屋租赁合同、补充协议、授权书、物业授权书虽系复印件，但与原被告陈述一致，本院予以采信。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银川市金凤区瑞银财富中心1号楼西北角被规划为自行车停车场，后被改造为停车场。被告宁夏新盛糖商业管理有限公司租赁宁夏东港餐饮管理集团有限公司位于银川市金凤区瑞银财富中心第一幢裙楼1、2、3、4层、土地编号16-3-182的房产（面积12587.8㎡）用于商业经营活动，租赁期限自2016年8月15日至2036年8月15日。同时宁夏东港餐饮管理集团有限公司授权被告宁夏新盛糖商业管理有限公司全权代理承租房屋的物业管理，并可以行使有关业主权利。2016年6月23日，宁夏银川市金凤区瑞银财富中心业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方继续选聘乙方对宁夏银川金融街瑞银财富中心A、B座综合楼提供物业服务，建筑面积写字楼约49051.97平方米、商业约13332.69平方米，停车位地上135个、地下387个，东至正源北街、南至北京中路、西至通信大厦、北至育安巷；服务期限自2015年6月30日至2017年6月29日；停车场收费按国家有关标准执行，地上和地下停车场由乙方统一管理。2018年2月24日，宁夏瑞银财富中心业主委员会向被告银川绿生物业及深圳嘉城物业出具关于继续履行物业服务有关事项的通知，即两公司的物业服务合同顺延一年。物业服务合同顺延期限届满后，原告与部分业主签订了《物业服务合同》，并于2019年2月25日办理了银川市机动车停车场备案证。2019年9月份，被告把瑞银财富中心1号楼西北角停车场所在的场地改造为商业广场。现原告以被告的改造行为侵害了原告及业主的权利为由，起诉来院，提起前述诉讼请求。本院认为，原告起诉涉及的58个车位被规划为自行车停放场，后被改造为停车场，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，原告起诉涉及的58个车位应属于全体业主所有。被告未经其他业主同意对案涉58个车位所在的场地进行了改造，侵犯了瑞银财富中心全体业主的权利。原告与宁夏瑞银财富中心业主委员会签订的《物业服务合同》已于2018年6月份到期，后原告虽与部分业主签订了《物业服务合同》，但该权利义务不能及于瑞银财富中心其他业主，亦不能确认原告对其起诉的58个车位具有管理使用权。故原告的相关诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、第七十六条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告银川绿生物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告银川绿生物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马 花二〇二〇年一月九日书记员 胡雅茹附：本案适用的相关法律、司法解释条文《中华人民共和国物权法》第七十四条筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。