福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初6362号 原告：福州市台江区和合轩贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**东辉花园**乐居亭****，统一社会信用代码91350103559561511T。 法定代表人：张启军，董事长。 被告：马丽平，女，汉族，住吉林省四平市铁**。 原告福州市台江区和合轩贸易有限公司与被告马丽平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州市台江区和合轩贸易有限公司的法定代表人张启军到庭参加诉讼，被告马丽平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市台江区和合轩贸易有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告房屋押金6,450元，并向原告支付以6,450元为基数按5‰/日计算的自2018年1月9日起至2020年1月2日止的逾期付款违约金。事实和理由：2016年元月17日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于福州市晋安区横屿路11号东二环泰禾广场3号楼1101单元的物业出租给原告作为经营场所，租赁期限自2016年元月25日起至2017年元月24日止；第一租赁年，即2016年元月25日起至2017年元月24日止，每月租金3,600元；第二租赁年，即2017年元月25日起至2018年元月24日止，每月租金3,960元；原告需支付押金7,200元，租赁期满后，被告应于10日内将押金无息退还；若被告逾期返还押金，应按日以押金的千分之五支付违约金给原告。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋押金7,200元。在租赁期限内，原告均按月依约履行支付房租及缴纳水电等费用的义务。2017年11月28日，被告通过微信通知原告租赁合同将于2017年12月25日到期，并询问原告是否续租。原告明确回复不再续租，并告知将于2017年12月25日左右搬离，如延后搬离则按日向被告支付房租。双方约定原告将与被告指定的交接人陈先生进行房屋交接。2017年12月29日晚，原告搬离了租赁房屋，并以短信通知交接人陈先生。2017年12月30日，陈先生与原告就水电费、物业费和延后几天的房租的结算达成共识，陈先生当场更换了租赁房屋的房门钥匙，并电话通知了原告。随后，原告与被告通过微信确认扣除延期4天的房租后被告需退还原告押金6,450元，原告还告知了收款账号，被告表示其将于次日将押金退还给原告。次日晚，被告通过电话通知原告，其回家看了合同，原来双方的合同尚未到期，询问原告是否可以搬回租赁房屋继续履行合同。原告不同意，原告提前搬走系因被告的错误导致，原告表示愿意承担之后的24天房租的一半，以便结束合同。但被告不同意原告的方案，并以原告违约搬离为由，不予退还任何押金。后原告多番与被告电话沟通无果，原告于2018年1月底告知被告将采取法律途径解决，被告于2018年2月2日表示押金将扣除24天的房租后退还。原告无法接受，故被告至今未退还分文押金。原告认为，双方系在合意的情况下提前解除合同，原告对此不存在违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告还应向原告支付自2018年1月9日起计算的逾期还款违约金。 被告马丽平提交答辩状辩称，一、原告在履行《房屋租赁合同》过程中存在违约行为，按约定被告有权不予返还租赁押金。合同未约定房屋租赁期限不满一个月时是按天还是按月计算租金，现原告主张按天计算延期的4天租金，被告不同意。按照合同约定原告应于2017年11月20日前向被告支付后两个月的租金7,920元，原告没有按期支付，即属违约。此外，之前的每期租金也都是经被告多次催讨后原告才支付。按合同约定承租人逾期支付租金的，每逾期一日，应按月租金的千分之五向出租人支付滞纳金。原告没有支付剩余两个月的租金，被告扣留押金有事实和法律依据。二、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应履行合同约定的义务。合同约定租赁期限至2018年1月24日止，合同同时约定若承租人无故提前解除合同，则出租人有权不予返还租赁押金。因此，双方仍应继续履行合同。三、原告主张被告应退还其房屋押金并向其支付违约金不应得到支持。《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。可见，租赁合同在双方协商一致或约定解除合同的条件成就时可以解除。双方的租赁合同并未约定原告单方行使合同解除权的情形，且被告并未收到原告的书面退租通知。根据《合同法》第九十四条规定，在具有法定的情形下，有权行使解除权的应该是被告，而非原告。综上，原告的主张不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于福州市晋安区横屿路11号东二环泰禾广场3号楼1101单元的房屋出租给原告作为经营场所使用，第一租赁年为2016年1月25日至2017年1月24日，每月租金3,600元，第二租赁年为2017年1月25日至2018年1月24日，每月租金3,960元；承租人应向出租人支付租赁押金7,200元，租赁期满后，出租人应于10日内将押金无息退还承租人；自签订合同之日起3日内，承租人须向出租人支付首期租金10,800元，租金以两个月为一个支付周期，下一周期的租金应于上一周期届满前5日支付。合同第五条“合同解除及违约责任”约定：1．若出租人无故提前解除合同，应全额退还承租人租赁押金；2．若承租人无故提前解除合同，则出租人有权不予返还租赁押金……4．承租人逾期支付租金，每逾期一日，除租金外，还应按每月租金的千分之五向出租人支付滞纳金，逾期超过15日，出租人有权解除合同……8．若出租人逾期返还押金，则应按日以押金的千分之五支付违约金给承租人。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方开始依约履行，原告向被告支付了租赁押金7,200元。2017年11月28日，被告通过微信通知原告租赁合同将于2017年12月25日到期，并询问原告是否续租。原告回复称不再续租。被告于次日通知原告将于合同到期时进行房屋交接，原告表示同意。2017年12月29日，原告搬离了租赁房屋。次日，原告与被告完成了房屋交接。随后，原告通过微信要求被告退还押金6,450元至指定的账户，被告表示同意。 另查明，原告于2017年10月31日向被告支付了租金7,920元。庭审中，原告主张该笔租金系支付2017年10月25日至2017年12月24日的租金，因其支付的第一期租金为3个月的租金，后其根据合同约定，每两个月支付一次租金。对照合同关于第一期租金金额及此后租金支付期限的约定，本院对原告的该主张予以采信。被告主张原告在履行合同过程中亦有违约行为，对照合同约定，原告于2017年10月31日才向被告支付2017年10月25日至2017年12月24日的租金，不符合合同对租金支付期限的约定，故本院对被告该主张予以采信。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方合同约定的租赁期限至2018年1月24日止，在合同履行过程中，被告通知原告双方的合同将于2017年12月25日到期，原告表示同意，可视为双方协商一致提前解除合同。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。如前所述，本案系因双方协商一致提前解除合同，并非因一方违约导致合同解除，因此，合同解除后，被告无权继续占有租赁押金，原告亦无权继续占有使用租赁物。原告主张按原租金标准向被告计付占用租赁物期间的费用，符合规定，本院予以采纳。原告向被告支付了计至2017年12月24日止的租金，其仍应向被告支付自2017年12月25日起至2017年12月29日止共计5天的租金、占有使用费合计660元（3,960元/月÷30天/月×5天），抵扣该费用后，被告应退还原告的租赁押金为6,540元（7,200元-660元）。原告主张被告退还租赁押金为6,450元，未超过上述金额，可以支持。 被告未及时向原告返还租赁押金，给原告造成了利息损失，原告主张被告向其支付相应的逾期付款违约金，本院予以支持。原告主张被告按5‰/日的标准向其计付逾期返还租赁押金的违约金，该标准换算成年化率为185.5%/年，依据该标准计算出来的违约金明显高于原告的利息损失，且原告在履行合同过程中亦有违约情形，因此，本院酌情按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.15%/年为标准计算逾期付款违约金，自2018年1月9日起至2020年1月2日止共计723天的逾期付款违约金为530元（6,450元×4.15%/年÷365天/年×723天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告马丽平应于本判决生效之日起十日内返还原告福州市台江区和合轩贸易有限公司租赁押金6,450元，并支付自2018年1月9日起至2020年1月2日止的逾期付款违约金530元； 二、驳回原告福州市台江区和合轩贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费435元，适用简易程序减半收取计218元，由原告福州市台江区和合轩贸易有限公司负担68元，由被告马丽平负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年一月三日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。