湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2681号上诉人（原审被告、反诉原告）：张宏强，男，1973年8月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：史军，湖北春园律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖飞，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市迪步体育用品有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路**远东花苑商铺**。法定代表人：丁思洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴灿江，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐煜，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上诉人张宏强因与被上诉人武汉市迪步体育用品有限公司（以下简称武汉迪步公司）联营合同纠纷一案,不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初4916号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张宏强及其委托诉讼代理人史军，被上诉人武汉迪步公司的委托诉讼代理人吴灿江到庭接受询问。本案现已审理终结。张宏强上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初4916号民事判决，改判上诉人不退还保证金，并要求被上诉人支付房屋占用使用费；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决选择性认定案件事实，未依法认定被上诉人未按合同约定将房屋交付给上诉人，并因此适用法律错误。二、一审判决未支持被上诉人将房屋腾退交给上诉人，认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的利益。本案审理的是上诉人与被上诉人之间的合同到期后应如何处理的纠纷，根据合同的相对性，与其他人是无关的，一审判决以被上诉人提供的一份未知真假的案外人之间的合同，就此认定被上诉人就不用履行双方合同约定的还房义务，而认定上诉人就应当履行合同约定的退还保证金的义务，于理无据，于法无据。三、一审判决认定事实证据不足。一审庭审中，被上诉人提交了武汉同特公司与案涉房屋权利人郭某、涂某签订的《房地产租赁合同》，这一行为严重违背商业规律及现实实际，该合同的签订方均未到庭证明该合同系其所签，被上诉人不能证明该合同的真实性，庭审中，武汉迪步公司亦未陈述该合同的来源，被上诉人也未提交合同已经履行的证据证实。被上诉人与武汉同特公司之间存在严重的商业关联，双方之间恶意串通。再者，即使房主与武汉同特公司签订了合同，并不导致被上诉人应直接将房屋交给武汉同特公司，合同到期后，上诉人多次电话联系，被上诉人不接电话，上诉人到店面去处理，无人理睬，在没办法的情况下，上诉人于2018年6月9日又到店面按合同约定实施收房措施，被上诉人方报警处理，但被上诉人方也没有任何人向上诉人披露该房屋由房主与武汉同特商贸有限公司签订了租赁合同，并将房屋直接交付给同特公司的相关信息。在一审开庭时，被上诉人才第一次提供房屋的权利人郭某、涂某与武汉同特公司之间的合同，并陈述已将房屋交给武汉同特公司。在一审中上诉人对该合同提出异议，一审判决未作审查，径直采信并作为定案依据，不符合法律规定。四、2018年4月28日至5月10日期间，被上诉人及武汉同特公司均无权并不能实际占有房屋，此期间被上诉人应当将房屋交付给上诉人也是有条件将房屋交还给上诉人的。五、一审判决认定武汉同特公司与房东签订的有效，未保障上诉人的优先承租权。综上，一审判决证据不足，认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。武汉迪步公司辩称，一、被上诉人未按合同约定将房屋交付给上诉人有事实依据和法律依据，一审法院认定事实正确。其一，从法律行为是来看，应当视为产权人自2018年4月27日起已从被上诉人处实际接收涉案房屋并交付至新承租人，被上诉人不负有且事实上无法履行向上诉人交付房屋的义务。其二，从物权优于债权的角度来看，上诉人享有的债权不能对抗产权人所享有的物权。二、上诉人称一审判决认定事实证据不足，该理由不成立。上诉人认为被上诉人提交的房屋产权人涂某、郭某（受李某1、李永峰委托）分别与同特公司签订的《房地产租赁合同》真实性存疑，且存在恶意串通可能，该理由无任何事实和法律依据，前述合同由双方签字盖章认可，系双方真实意思表示，合法有效。上诉人未能提供任何有效的相反证据证明前述合同系伪造或恶意串通。三、上诉人称2018年4月28日至5月10日期间，被上诉人应当且有条件将房屋交还给上诉人，该理由无事实和法律依据。一方面，如前所述，2018年4月28日至5月10日期间，上诉人已经对案涉房屋不再享有任何可以对租赁房屋实施占有、使用的权利，被上诉人不再负有且事实上无法履行向上诉人交付房屋的义务。另一方面，虽然前述《房地产租赁合同》签订于2018年4月28日，但书面合同的签订时间不代表双方合意的形成时间。事实上，房屋产权人与同特公司在2018年4月28日前就已经达成了租赁的合意，虽然种种原因未能按时签订书面合同，但该合意也是有效的，且以《房地产租赁合同》的形式进行了确认。因此被上诉人将房屋交付至新的承租人是符合法律规定的。四、上诉人认为一审判决认定同特公司与房东签订的合同有效，未保障上诉人的优先承租权，该理由不成立。根据合同相对性原则，租赁期满时，出租人需要保障原承租人的优先承租权系基于原租赁合同而产生的权利义务，与第三人无关。原承租人是否享有或是否主张过优先承租权也不属于会导致合同无效的事由，不影响出租人与新的承租人签订的租赁合同效力。综上，原判认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。武汉迪步公司向一审法院起诉请求：1.判令张宏强退还联营保证金15万元并承担延迟退还保证金的资金占用费1667.7元（资金占用费以15万元为基数，从2018年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率暂计至2018年8月1日）；2.诉讼费由张宏强承担。张宏强向一审法院反诉请求：1.判令武汉迪步公司立即腾退其占用的房屋（位于襄阳市财富广场××楼××、××），并交还给张宏强；2.判令武汉迪步公司支付自2018年4月28日起至腾退房屋之日止的占用使用费（按583000元/年标准据实计算）；3.诉讼费用由武汉迪步公司承担。一审法院认定事实：2010年4月12日，武汉迪步公司与张宏强签订了《联营合同》，主要约定，张宏强（乙方）提供位于襄阳市财富广场××楼××、××号的房屋经营权，实用面积为100平方米，与武汉迪步公司（甲方）合作经营由甲方提供的特步品牌服装系列产品，联营期限为伍年，自2010年4月12日至2015年4月27日，联营押金15万元。联营期限到期前的2015年3月19日，双方又签订了《房地产联营合同》，约定张宏强（甲方）同意将座落于襄阳市财富广场××楼××、××号物业面积约为100平方米，与武汉迪步公司（乙方）联营，联营期限叁年，为2015年4月28日至2018年4月27日；乙方向甲方交纳联营保证金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00），乙方已在甲方与乙方签订的2010年4月12日至2015年4月27日联营合同中向甲方交纳联营押金人民币壹拾伍万元（￥150000.00），现该联营押金直接转入为本联营合同保证金，本合同期满后三日内，甲方不计息退还给乙方。《房地产联营合同》第五条第三项还约定：“联营期届满，乙方必须无条件把房屋交给甲方，否则甲方可自行打开房屋，不退还押金，一切后果由乙方承担，乙方如需继续联营，应提前与甲方协商，双方另定合同。”，合同还约定了其他事项。该合同到期后，武汉迪步公司以张宏强不退还联营保证金诉至法院，而张宏强则称武汉迪步公司在合同到期后，拒不归还房屋，又不续签合同及支付使用费，一直强行占有使用，双方引起纠纷。同时查明，位于襄阳市财富广场××楼××号房屋产权人是涂某，襄阳市财富广场XX楼XX号的房屋产权人是郭某、李某1、李某2。2018年5月10日涂某、郭某（受李某1、李某2委托）分别与武汉同特商贸有限公司签订了《房地产租赁合同》，将位于襄阳市财富广场××楼××、××号的房屋出租给武汉同特商贸有限公司。一审法院认为，武汉迪步公司与张宏强签订了《联营合同》、《房地产联营合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。合同期满后，张宏强应当将联营保证金退还给武汉迪步公司，但武汉迪步公司要求张宏强支付资金占用费1667.7元的诉讼请求依据不足，不予支持。本案《联营合同》、《房地产联营合同》所涉及的襄阳市财富广场××楼××、××号的房屋的产权所有人分别为涂某、郭某、李某、李某，而并非张宏强，且产权人已与武汉同特商贸有限公司签订了《房地产租赁合同》，将位于襄阳市财富广场××楼××、××号的房屋出租给武汉同特商贸有限公司，故反诉原告张宏强辩称及反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张宏强于判决生效后十日内退还武汉市迪步体育用品有限公司联营保证金15万元；二、驳回武汉市迪步体育用品有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张宏强的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费3333元，由武汉市迪步体育用品有限公司负担37元，张宏强负担3296元；反诉受理费2447元，由张宏强负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人张宏强应否退还武汉迪步公司保证金以及被上诉人武汉迪步公司应否支付张宏强房屋占用使用费。关于张宏强应否退还保证金问题。张宏强与武汉迪步公司签订的《联营合同》、《房地产联营合同》系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，张宏强与武汉迪步公司2015年3月19日签订的《房地产联营合同》中联营期限为2015年4月28日至2018年4月27日，合同第三条第一款约定：“乙方（武汉迪步公司）向甲方（张宏强）交纳联营保证金人民币壹拾伍万元整，乙方已在甲方与乙方签订的2010年4月12日至2015年4月27日联营合同中向甲方交纳联营押金人民币壹拾伍万元整，现该联营押金直接转入本合同联营保证金，本合同期满后三日内，甲方不计息退还给乙方。”合同第五条第三款约定：“联营期届满，乙方必须无条件把房屋交给甲方（张宏强），否则甲方可自行打开房屋，不退押金，一切后果由乙方承担。乙方如需继续联营，应提前与甲方协商，双方另定合同。”从以上合同约定可以看出，武汉迪步公司负有联营期届满后将案涉房屋交给张宏强的先履行义务，张宏强负有期满后三日内退还保证金的后履行义务，武汉迪步公司未按约向张宏强交付房屋，张宏强依约有权拒绝履行退还保证金（押金）15万元的义务，被上诉人提交的证据亦证明案涉房屋产权人涂某、郭某（受李某1、李某2委托）是于2018年5月10日分别与武汉同特商贸有限公司签订《房地产租赁合同》，将案涉房屋出租给武汉同特商贸有限公司，也就是说，案涉房屋产权人签订出租房屋合同时间是在武汉迪步公司与张宏强联营合同期满之后的第13天，不影响武汉迪步公司依约向张宏强履行交房义务，根据合同相对性原则，张宏强不退还保证金的上诉请求成立，本院予以支持。武汉迪步公司关于联营期满后案涉房屋应当视为产权人自2018年4月27日起已从被上诉人处实际接收涉案房屋并交付至新承租人武汉同特公司，被上诉人不负有且事实上无法履行向上诉人交付房屋的义务的辩称理由不能成立，本院不予采纳。关于武汉迪步公司应否支付张宏强房屋占用使用费问题。张宏强与武汉迪步公司2015年3月19日签订的《房地产联营合同》于2018年4月27日期满，双方未继续签订合同，亦不存在不定期合同情形，故张宏强要求武汉迪步公司支付房屋占用使用费的上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。另对张宏强关于武汉迪步公司立即腾退其占用的房屋（位于襄阳市财富广场××楼××、××），并交还给其的反诉请求，一审判决驳回后，张宏强未就此上诉，本院予以确认。综上所述，张宏强的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，部分实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初4916号民事判决；二、驳回武汉市迪步体育用品有限公司的诉讼请求；三、驳回张宏强的反诉请求。一审本诉案件受理费3333元，由武汉市迪步体育用品有限公司负担，反诉案件受理费2447元，由张宏强负担；二审案件受理费5780元，由上诉人张宏强负担2890元，被上诉人武汉市迪步体育用品有限公司负担2890元。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  赵 炬二〇二〇年一月十六日书记员  周宇昂