西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14581号原告：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：龚询丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海亮，陕西平镜律师事务所律师。被告：西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：郭文，系该公司总经理。原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司（以下简称智诚公司）与被告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司（以下简称黄胖胖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告智诚公司的委托诉讼代理人赵海亮到庭参加诉讼，被告黄胖胖公司的法定代表人郭文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告智诚公司诉称，原、被告双方于2019年3月1日依法签订了西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX室房屋（面积为152.55平方米，以下简称为“租赁房产”）的《房屋租赁合同书》（以下简称为“合同”）。合同约定，租金为38元/月/平方米，被告作为租赁房产的承租人，应当在合同签订后两日内向原告支付首次租金与管理费34781.4元，并支付租赁押金15255元。合同签订后，原告多次催促被告履行上述付款义务，但被告一直未能按照合同约定履行全额支付首次租金、管理费和租赁押金的义务，被告的行为已经构成了严重违约。2019年6月17日，原告依约行使合同解除权并向被告送达了《解除合同通知函》,根据合同约定与《合同法》相关规定，原、被告双方之间租赁合同关系已解除，被告应当依约依法履行腾退、返还房屋的义务，并向原告承担违约责任。综上所述，被告作为本案租赁合同的承租人，因其严重违反合同约定义务，已构成严重违约。因其严重违约致使租赁合同解除后，被告仍实际占有、使用租赁房产，其拒绝腾退、返还租赁房产亦属违约行为且已严重损害原告合法权益。为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告退腾西安市曲江新区雁塔区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX室房屋交付给原告，并向原告支付违约金15255元；2、被告自合同解除次日至房屋实际交付原告之日的实际逾期天数按三倍租金向原告支付赔偿金和物业费；3、被告将上述房屋私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。在本案审理过程中，原告因被告于2019年8月18日搬离涉案房屋的事实而变更诉讼请为：1、被告向原告支付违约金15255元；2、被告自合同解除次日至房屋实际交付原告之日的实际逾期天数按三倍租金向原告支付赔偿金34781.4元；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告黄胖胖公司辩称，1、原告未依约交付房屋，被告有权行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。首先，根据合同法第六十七条的规定，原告应负有先行向被告交付租赁房屋的义务，在原告未向被告交付房屋之前，被告有权拒绝履行相关合同义务，不应承担违约责任。其次，原告直至2019年5月中旬才向被告交付房屋。2月15日至2019年5月期间，被告并未实际使用涉案房屋，不应承担在此期间的租金、物业管理费等相关费用。2、被告已于2019年8月18日将房屋交还给原告处，且被告已将租金实际支付至2019年11月20日，足以支付被告2019年6月18日至2019年8月18日期间租金，被告不存在逾期交房的情形，原告要求被告承担逾期交房的赔偿金和物业费，无事实和法律依据。3、原告将房屋交付至被告处使用，尚未完成电路改造，被告入住后，为配合原告完成电路改造，并未对租赁房屋进行装饰装修，房屋已按交付时原状交还至原告处，原告要求被告将租赁房屋内私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用，无事实和法律依据。经审理查明，2019年3月1日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订租赁意向书，乙方同意以下租赁条件租赁甲方坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层：租赁面积为152.55平方米，月租金为38元/月/㎡，租期为3年，第一年、第二年租金为38元/月/㎡，第三年租金为100元/月/㎡，物业管理费由乙方自行承担；交楼期为2019年2月15日、起租期为2019年2月15日、支付方式为付某某、管理费保证金无、租金押金15255元、水电费押金无、免租期无。同日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方有权并同意将位于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX室出租给乙方；租赁面积为810室152.55平方米；租赁期为3年，即从2019年2月15日至2022年2月14日止；免租期为0天；起租日为2019年2月15日；租金为38元/月/㎡，管理费为0元；2019年2月15日起至合同期满，租金标准第一年38元/月/㎡、第二年38元/月/㎡，第三年100元/月/㎡；租金支付方式为付某某；乙方应于本合同签订后两日支付首次租金及管理费34781.4元，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁期间，乙方承租区物业费及水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴；为保证乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同的二日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁押金15255元，于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用，办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将押金退还给乙方；甲方与乙方全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用；甲乙双方应在交付当天共同对租赁房产进行验收交接，履行交接手续，租赁房产在存在主体结构质量不合格严重影响乙方装修或使用的重大质量问题除外。若租赁房产存在不影响乙方进场装修或正常使用的瑕疵，双方应正常履行交付手续并由乙方签署瑕疵情况说明，由甲方负责修缮并承担费用；乙方按照本合同的约定全额支付押金，若乙方未按照约定支付押金的，视为乙方违约，甲方可解除本合同，甲方可在无需通知乙方的前提下将该租赁房产另行出租，如有已支付的定金不予退还。甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司还签订了一企一议入驻协议，协议约定，甲方为乙方提供政策申报服务，政策奖补申报成功后，甲方会收取政策奖补金额的20%作为申报服务费，甲方提供位于曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层面积为152.55平方米的办公室，以优惠价38元/平方米的价格出租给乙方，其他标准与智诚公司与西安景龙商业管理运营有限公司1月15日签订的一企一议入驻协议保持一致；房屋租赁押金为一个月房租，以原价100元/平方米计算；甲方为乙方提供两年时间的优惠价格，第三年开始，租赁价格提升为原价100元/平方米。2019年6月17日，智诚公司向黄胖胖公司发送解除合同通知函一份，该通知中原告称，截止该通知函发出之日，被告未按照合同约定向原告全额支付首次租金、管理费和租赁押金的义务，根据双方合同第14.4条约定告知被告：解除原告与被告之间的合同，请被告在收到本函后三日内办理合同解除的相关事宜并将租赁房产按合同约定标准腾房、交付给原告，被告向原告承担违约赔偿责任。同日，黄胖胖公司向智诚公司发出房屋租赁合同解除通知函一份，该通知被告称2019年4月15日，被告进入驻不到20平方米的单间办公室，其余部分尚未达到使用状态，2019年5月中旬才将房屋初步交付给被告，电路改造至5月底才完成，办公室桌椅至今尚未提供完毕。2019年3月28日，原告向被告发出房租交费通知书却要求被告交付2019年2月15日至8月14日的房屋租金108765.12元、房屋押金47704元、2019年4月1日至9月30日期间的物业管理费21466.8元及空调使用费8586.72元。因原告延期交付房屋，被告迟延入驻，被告认为租金起算应相应顺延，被告与原告多次协商并提出异议，原告不予理睬。鉴于上述事实，被告要求自函件到达之日起，原告与被告租赁意向书、房屋租赁合同书、一企一议入驻协议即行解除；自收函之日起二日内向被告退还剩余租金、物业费、管理费32764.1元。2019年6月18日，智诚公司收到被告黄胖胖公司的该通知函。2019年4月20日，黄胖胖公司向智诚公司指定的账户转入10000元，备注为黄胖胖租金，黄胖胖公司认为其中的4781.4元系租金，5218.6元为物业管理费。2019年5月3日，黄胖胖公司向智诚公司指定的赵某某转账10000元，黄胖胖公司认为其中的4055元系本案的租赁押金，剩余5945元为另一案件的西安景龙盈佳商业管理运营有限公司支付的租金。2019年4月25日，黄胖胖公司向智诚公司支付10000元，备注为其他，黄胖胖公司认为该款项为押金。2019年5月10日，黄胖胖公司向智诚公司支付30000元，备注为租金，黄胖胖公司亦认可该费用为租金。2019年5月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1646.15元，备注为租金，黄胖胖公司认为该费用为物业管理费。2019年6月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1200元，备注为电费，黄胖胖公司认为该费用是押金。2019年7月6日，智诚公司向黄胖胖公司出具物业服务费6864.75元的发票一张、水电费800元的发票一张、租金31646.15元的发票一张。庭审中，智诚公司认为黄胖胖公司向其支付的租金为24055元，黄胖胖公司认为其向智诚公司支付的租金是34781.4元，押金是15255元，物业费为6864.75元。原告的员工赵某某与被告的法定代表人郭文的微信截图，2019年4月19日，赵某某“款打之前给我说一下”，郭文“好的”；4月20日，赵某某“18楼整体都没有验收交工，擅自安装的锁我是要拆掉的”、“签字交付后，你再安排安装”；5月6日，赵某某“今天你们已经开始用了么？”、“电还没走完吧”，郭文“我问问”、“还没椅子”、“没打扫”，赵某某“椅子可以直接从17楼拿上去一部分，还有100把椅子周三发货来”，“昨天已经做了一次垃圾清理，走完电再清理一次就交付给你了”；5月7日，郭文“今天周二，计划什么时候交付呢？”，赵某某“你们员工不是正在搬家吗”，郭文“还有地毯，电路没好”；5月8日，郭文“赵总还没有铺地毯，走剩余电路”，赵某某“地毯公司把货发错号了，东西到18楼了，检查色差有问题，他们换去了”，“款准备的情况怎么样了，我一会上楼一趟，你在公司么？”郭文“明天最迟后天给到你”；5月14日，赵某某“他们昨天过去太晚了”、“八点到的，周一再搬吧”，郭文“明早一早好吧，我们早起打扫卫生”，赵某某“早上先让人搬到外面吧”，郭文“好”。庭审中，原告称合同已于2019年6月17日解除，被告称2019年6月18日解除，双方均认可被告于2019年8月18日搬离。上述事实，有租赁意向书、租赁合同、一企一议入驻协议书、通知函、微信截图、发票、网上银行电子回单、转账截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。本案争议焦点是1、原告有无于2019年2月15日向被告交付合同约定的义务；2、智诚公司和黄胖胖公司谁存在违约行为，是否应当承担违约责任。对于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，虽然原告与被告签订的租赁合同约定的房屋交付时间是2019年2月15日，且合同签订的时间是2019年3月1日，但是根据双方的合同约定“甲方（智诚公司）与乙方（黄胖胖公司）全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用”可知，原告向被告交付房屋除了被告交付相关费用外还需涉案房屋竣工验收，但至宣判时原告仍未提供竣工验收的证据，且原告未提供其向被告交付房屋的相关证据，被告提供的其法定代表人郭文与原告公司的赵总赵某某的微信截图显示原告并未于2019年2月15日向被告交付涉案房屋，结合原告公司的赵某某与被告的法定代表人郭文的微信截图可知2019年5月19日，原告向被告完全交付涉案房屋。对于本案的争议焦点二，本案中，虽然原告与被告合同约定第一期的租金34781.4元及押金15255元应于合同签订后两日即2019年3月3日前支付，而黄胖胖公司迟延支付租金及押金的行为已构成违约，且黄胖胖公司未按合同约定在合同解除后及时搬离涉案房屋，亦构成违约，但根据合同约定，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋需竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋并不符合合同约定，智诚公司亦构成违约，双方因违约承担的责任相当，故智诚公司要求黄胖胖公司向其支付因逾期支付押金和租金的违约金15255元的诉请以及按照三倍租金支付迟延搬离房屋的赔偿金34781.4元的诉请，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费1051元，由原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  王惠云人民陪审员  雷 娟二〇二〇年一月十四日书 记 员  唐珮云打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1