江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4084号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨佳影，女，1988年10月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张武，江苏普信律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷云，江苏普信律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡海岸新城投资有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-2101。法定代表人：李奕标，该公司董事长。委托诉讼代理人：王彦旻，该公司员工。上诉人杨佳影因与被上诉人无锡海岸新城投资有限公司（以下简称海岸城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨佳影上诉请求：撤销原审判决第一项，改判海岸城公司与杨佳影签订的《无锡海岸城商铺租赁合同》于2020年1月17日解除；撤销原审判决第二项，改判杨佳影向海岸城公司支付2019年12月1日至2020年1月17日拖欠的租金、管理费99187.57元；撤销原审判决第三项，改判杨佳影向海岸城公司支付相应拖欠租金、管理费的逾期违约金；撤销原审判决第四项，改判海岸城公司向杨佳影退还保证金、押金56404.2元（已扣除海岸城公司六个月的空租期损失144102元），一审、二审诉讼费均由海岸城公司负担。事实和理由：1.一审错误认定解除案涉租赁合同的时间为2020年7月2日，应当认定案涉租赁合同的解除时间为本案起诉之日，即2020年1月17日，更符合法律规定和公平原则。2.杨佳影愿意承担自2019年12月1日至2020年1月17日的租金及物业管理费，也愿意承担该段时间内相应租金及物业管理费逾期支付的违约金。3.杨佳影解除租赁合同后，愿意承担6个月的空租期损失，但一审计算空租期损失存在严重错误。双方第二年的租金为每月24017元，因此六个月的空租期损失应当为144102元。虽然双方合同约定的物业管理费为每月35804.7元，但合同解除后，杨佳影不再享受物业管理服务，一审计算空租期损失时，将物业管理费也计算在内，没有事实和法律依据。因此，一审认定六个月的空租期损失为379530元是错误的。4.一审法院就海岸城公司对案涉租赁房屋的加锁行为的性质认定错误，有悖公平。5.一审法院对海岸城公司提起的反诉不应当受理，存在审理程序违法的情形。海岸城公司辩称：杨佳影经营亏损属于商业风险，不足以导致合同无法履行。杨佳影单方发函主张解除合同，没有事实和法律依据。杨佳影违反合同义务，构成根本违约，海岸城公司要求杨佳影继续履行合同并无不当。杨佳影主张合同解除时间为其向法院起诉的时间点，没有法律依据。海岸城公司与杨佳影实际于2020年7月2日完成案涉租赁商铺的交接，海岸城公司自该日收回商铺，杨佳影应当承担占有该商铺期间的全部费用。杨佳影应当承担的违约责任不因解除合同而免除，杨佳影应当赔偿全部损失，包括合同履行后海岸城公司的可获得利益。案涉租赁合同约定杨佳影作为承租方违约时应承担的违约责任，对于空置期的损失，案涉合同列举了租金、管理费及其他损失。杨佳影应当赔偿全部损失。一审判决杨佳影承担六个月空置期的租金及管理费，于法有据。杨佳影向一审法院起诉请求：1.判令其与海岸城公司于2018年8月份签订的《商铺租赁合同》于起诉日2020年1月17日解除；2.海岸城公司向其退还保证金、押金235758.2元及逾期付款利息（自起诉之日2020年1月17日起至实际给付之日止，按银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.海岸城公司立即向其退还租赁场地内的物品及设备（详见清单共17页）；4.本案诉讼费用由海岸城公司承担。事实和理由：2018年8月，双方签订商铺租赁合同，由杨佳影承租海岸城二期三层第S301-1号商铺，用以经营“亲子餐厅”。合同签订后，杨佳影按约缴纳了租赁保证金200506.2元和各项押金35252元，收铺后，杨佳影投入大量资金进行装修并购买设备，但因海岸城公司推广宣传不足、客流量太少，经营的餐厅一直亏损，损失及债务不断扩大，遂于2019年12月16日发函海岸城公司，要求终止租赁合同，并通知该公司商铺将于2019年12月30日清场、还原，但遭到了海岸城公司的阻止。无奈成讼。针对杨佳影的诉求，海岸城公司一审辩称：1.杨佳影发函要求解除租赁合同，没有法定或者合同约定的依据，不发生合同解除效力；2.杨佳影单方擅自停止营业已经构成违约，海岸城公司要求其恢复营业并无不当；3.杨佳影持续亏损是事实，但经营亏损属于商业风险，杨佳影在投资前应预见该不利后果，该理由不构成合同解除条件；4.杨佳影诉状中提及的海岸城推广宣传不足、客流量太少没有提供相关依据，不予认同。海岸城公司向一审法院反诉请求：1.判令杨佳影支付自2019年12月1日起拖欠的租金、物业管理费、网上对账平台使用费、POS机服务费等合同费用（暂计至2020年6月30日为446425元）；2.判令杨佳影支付因延迟缴纳2019年12月至2020年6月的合同费用而产生的违约金（每日万分之五，暂计至2020年6月30日为24872.25元）；3.判令杨佳影承担违约解除合同的违约责任379530元（六个月房屋空置损失，自2020年7月1日至2020年12月31日止）；4.判令杨佳影将案涉房屋恢复至毛坯归还（包括将外立面玻璃恢复至交付时状态），并支付拆除垃圾清运费11771.4元；5.本案全部诉讼费用由杨佳影承担。事实和理由：2018年8月，双方签订商铺租赁合同，由杨佳影承租海岸城公司位于无锡海岸城B座第S301-1号商铺（使用面积392.38平方米），经营“sugarplum”品牌餐饮店，自2019年12月起，杨佳影未履行合同约定的付款义务，同年12月30日，杨佳影单方擅自关闭店铺、停止经营。如法院根据本案情况依法判定案涉租赁合同解除，杨佳影作为违约方，应当赔偿因违约解除合同给海岸城公司造成的全部损失，包括合同履行后可获得的预期利益（如空置期间的租金、管理费等），诉请如前。针对海岸城公司的反诉请求，杨佳影辩称：1.拖欠的租金、物业费等应计算至起诉日2020年1月17日止，即2019年12月1日至2020年1月17日之间的合同费用，后续的费用均不应计算；2.认可逾期付款违约金的计算标准调整为每日万分之五，但仅应计算2019年12月1日至2020年1月17日止的租金及物业管理费等所产生的违约金；3.同意承担六个月的空租期租金损失，但不同意支付六个月的物业管理费，计算时间段为2020年1月18日至2020年7月17日；4.关于恢复毛坯问题，同意由海岸城公司自行拆除并恢复原状，杨佳影愿意承担房屋恢复费用72590元（含垃圾清运费11771.4元），但玻璃押金29252元应予退还；5.2019年12月30日停业后，案涉商铺实际上由海岸城公司加锁控制，审理中，法院于2020年4月24日明确向海岸城公司释明在杨佳影同意承担单方解除合同违约责任的前提下，如海岸城公司仍不同意让杨佳影撤场，则相应的损失扩大部分由海岸城公司承担，而海岸城公司直到2020年6月29日才经过法院协调同意杨佳影撤场，该扩大的损失应由海岸城公司自担。一审法院认定事实：2018年8月，甲方海岸城公司与乙方杨佳影签订《无锡海岸城商铺租赁合同》，主要内容为：由杨佳影承租甲方位于海岸城二期三层第S301-1号商铺用于经营餐饮（品牌为sugarplum），建筑面积为784.76平方米，使用面积为392.38平方米；租赁期限为自房屋交付日起4年；自交付日至开业日起第一个月租金为23869.8元，次月至第一个租赁年结束租金为23869.8元/月，第二个租赁年租金为27450.3元/月，第三个租赁年租金为31030.7元/月，第四个租赁年租金为35804.7元/月，首期租金于开业日支付，其余月份由乙方于每月第10日前先行支付当月的租金，后租金标准于2019年1月1日起作了变更，其中2019年8月15日至2020年8月14日为24017元/月，2020年8月15日至2021年8月14日为27597.4元/月，2021年8月15日至2022年8月14日为32371.4元/月；管理费自该商铺交付日起计算为35804.7元/月（其中装修期内管理费按23542.8元/月计算），装修期内管理费于商铺交付日支付，其余月份于当月第10日前支付，网上对账平台使用费20元/月，水费6.05元/立方米，电费1.15元/kwh；乙方应向甲方支付租赁保证金为200506.2元，在合同有效期内，该租赁保证金作为乙方履行本合同约定义务的保证，租赁期间甲方有权直接在乙方向其缴纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金以补偿甲方因乙方该等行为而造成损失或损害;甲方或甲方委托的物业管理公司负责海岸城的全部物业管理事项，提供物业管理服务，乙方支付物业管理费；自2019年1月1日起，物业管理费变更为每月39238元；合同终止乙方应自费将物品搬离商铺，并将商铺恢复到毛坯状态，合同终止各方均应提前10日通知对方交还商铺具体日期，甲方应当按照日期通知查验接收商铺，如果未按合同规定归还商铺，则视乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置；关于合同变更和解除的条件为1.因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，2.因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方提出的，3.法律法规规定可以变更或解除的情形，4.在租赁期内，由于乙方提供的服务或出售的商品原因引发群体性事件或导致媒体报导产生不良影响的，甲方有权变更本合同的条件或解除本合同，5.乙方同意，甲方可以对乙方承租商铺的营业业绩进行考核，如乙方承租商铺的单月营业额坪效连续三个月排名处于同品类商铺最后三名的，甲方有权要求乙方在一个月内进行整改，如整改后次月，乙方承租商铺的营业额排名仍处于同类商铺最后三名的，甲方有权解除本合同，并在乙方结清各项费用后三个月内向乙方无息返还已交纳的租赁保证金；在合同有效期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同1.未按约定时间交付商铺供乙方使用超过90日的，2.违反本合同的约定使乙方无法按其用途使用该商铺的，3.甲方破产或决定解散，但因重组或合并原因进行清算者除外，4.由于甲方原因，致使该商铺因法院强制执行而被查封，5.法律法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况；关于乙方违约责任，在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费和其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的千分之三支付违约金，如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用连续2次或一年内累计两次，甲方有权将前述违约金提高到1%；本合同成立后，乙方非因法律法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以补偿给甲方造成的直接经济损失及合理的商铺空置期租金、管理费及其他损失的，乙方还应赔偿不足部分；双方确定合同经过双方协商，不构成任何一方的格式合同。合同签订后，海岸城公司于2018年8月15日向杨佳影交付了商铺，此后杨佳影按约缴纳了租赁保证金200506.2元、POS机押金6000元、玻璃押金29252元，合同约定的相关费用杨佳影交清至2019年11月30日。2019年12月16日，杨佳影向海岸城公司发函，表示由于经营亏损要求提前终止合同，其将于2019年12月30日停止经营，并于2019年12月30日返还、还原商铺。2019年12月18日，海岸城公司回函，表示不同意杨佳影单方提前终止租赁合同，并催缴2019年12月份的各项合同费用。同年12月20日和12月31日，杨佳影再次向海岸城公司发函，要求于2020年1月10日办理商铺移交手续，不再承担2019年12月31日起的商铺租金及物业费。2019年12月26日及2020年1月3日，海岸城公司均回函要求杨佳影继续履行合同且不得擅自搬离店内物品。杨佳影遂在案涉商铺张贴《停业退卡通知》，载明因经营调整需要决定在2019年12月30日停业，同时公布了餐厅会员卡退卡事项。2020年1月25日至2020年2月28日期间，因新冠疫情原因，海岸城公司对在营商户实行免租。审理中，在杨佳影同意承担单方解除合同违约责任的前提下，法院于2020年4月24日引导双方进行撤铺交接，并向海岸城公司释明：“如果法院认为杨佳影已无法实现租赁合同的目的，已无力经营餐厅，且愿意承担相应违约责任的前提下，海岸城公司不同意在审理阶段撤场，则相应的损失扩大部分由海岸城公司承担”。海岸城公司于2020年4月30日回复法院表示不同意，理由为杨佳影无权单方提前解除合同，经营亏损属于商业风险，不足以导致合同无法履行，继续履行合同作为违约方承担责任的方式之一，更有利于实现合同目的和维护交易秩序。2020年6月29日，经法院再次释明，海岸城公司同意在审理阶段进行撤铺交接。同年7月2日，双方对案涉商铺中的物品进行了撤铺交接（详见20页物品交接清单）。关于租赁保证金及POS机押金的问题，海岸城公司同意在杨佳影应当承担的空租期损失中扣除，不足部分由杨佳影支付。关于恢复毛坯及玻璃押金的问题，双方在审理中协商一致由杨佳影支付拆除恢复费用72590元（含拆除垃圾清运费11771.4元），海岸城公司退还玻璃押金29252元中8835元玻璃材料费，剩余款项不退，恢复案涉商铺至毛坯状态的义务由海岸城公司承担。关于对案涉商铺加锁的问题，海岸城公司认为从杨佳影提供的图片及视频反映，海岸城公司最早于2020年3月14日确有加锁行为，但目的是为了保护杨佳影擅自停业后店铺内的物品安全及避免顾客自行闯入，加锁时间为人流较多及夜间时段，其余时间处于开锁状态，杨佳影一方只要有恢复营业的意愿，可随时通知其公司开锁。庭审中，杨佳影陈述，自从商铺停业后，其无恢复营业的意愿。一审法院认为，本案双方争议焦点为：1.杨佳影能否提前解除案涉租赁合同；2.在法院支持杨佳影违约解除合同的情况下，杨佳影应当承担的合同费用及违约责任。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。海岸城公司与杨佳影签订的《无锡海岸城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应该按照该合同履行义务。关于争议焦点1，首先，租赁合同为双务有偿合同，租赁合同中的商铺承租方，通过支付租金等费用持续、稳定地使用商铺获得经营收益是签订合同的基本目的，杨佳影经营的餐厅规模较大，装修等投入成本高，自开业以来持续亏损一年有余，截止起诉时，合同租期还剩余两年零八个月左右，又值逢新冠疫情时期，在可预期的损失逐步扩大、无法实现合同目的情况下，杨佳影通过发出停业退卡通知、发函要求解约、起诉提前解除合同的方式表达了不愿意继续履行合同的意愿，主观上不存在恶意违约情形，客观上如继续强行履约所需的财力、物力等成本已超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，对杨佳影显失公平，也会导致杨佳影丧失支付能力后海岸城公司收取不到合同费用，对双方都不利；其次，根据公平原则、诚实信用原则，并且从衡平双方当事人目前利益和长远利益出发，虽然违约方不享有单方解除合同的权利，但当违约方继续履行合同将导致经营持续亏损时，考虑到商铺等不动产标的使用价值，避免因双方当事人争执不下而造成的社会财富的浪费，应以违约方赔偿损失来代替继续履行为妥；第三，根据《合同法》第一百一十条的规定，继续租赁商铺进行经营属于不适于强制履行的情形，因此，在杨佳影不愿意继续履行商铺租赁合同的前提下，海岸城公司在无法获得利益或者合同已经无法继续履行，或履行费用过高时，再坚持要求违约方继续履行合同也有违诚实信用的本意，且继续履行作为一种行为也无法以法院强制力来保障；第四，双方在法院的引导下，已于2020年7月2日完成了撤铺交接，事实上已解除了案涉商铺的租赁合同关系。综上，在案涉双方已形成合同僵局的情况下，赋予违约方主张解除合同的权利有利于实现合同纠纷的积极解决，这也是关乎正义，实现诚信的需要，但违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。至于解除合同的时间，应以审理中双方撤铺交接的时间即2020年7月2日为准，因为只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，杨佳影以商铺已持续亏损一年为由，单方通知海岸城公司提前解除合同的行为，不符合合同约定的解除条件，也不享有法定解除权，在海岸城公司明确回函不同意解除合同的情况下，杨佳影的通知行为不发生合同解除的法律效果，同理，递交诉状作为另一种解除合同的通知，也不发生在起诉日合同即解除的法律效果。本案是在经过审理和法院释明引导后，双方达成撤铺交接的合意，才客观上形成了解除合同的状态，因此，案涉租赁合同于2020年7月2日解除。关于争议焦点2，首先，关于欠付合同费用，杨佳影欠付2019年12月1日起的合同费用是事实，理论上该费用应当计算至海岸城公司主张的2020年6月30日止，即双方解除合同之前。但本案审理中正值新冠疫情期间，因考虑疫情对餐饮业的影响，根据公平合理、共担损失的原则，海岸城公司作为非国有房屋的出租方，对在营商户自2020年1月25日至2020年2月28日期间实行免租，该减免政策应当适用于杨佳影。另外，在法院于2020年4月24日向海岸城公司释明并引导双方进行撤铺交接时，海岸城公司于2020年4月30日明确表示拒绝，直至2020年7月2日才同意并进行撤铺交接，该期间的相应费用系由于海岸城公司的主观过错导致，海岸城公司应当承担该部分扩大的损失。杨佳影称自2019年12月30日停业后，案涉商铺由海岸城公司加锁控制，之后的合同费用不应承担，杨佳影提供的现有证据无法证明海岸城加锁的具体时间段，在停业后杨佳影也无恢复经营的主观意愿，海岸城公司关于加锁的解释也符合常理，亦无证据证明影响了杨佳影的经营活动，故杨佳影的该主张无事实和法律依据，法院不予支持；其次，关于迟延缴纳合同费用而产生的违约金，杨佳影同意按照每日万分之五计算，按照上述应当计算的合同费用为基数，杨佳影应分段计付至实际付清之日止；第三，关于空租期损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。案涉租赁合同因杨佳影违约解除而终止，给海岸城公司造成的损失主要是再次招商运营的机会成本以及空租期的租金损失，海岸城公司提出的以每月租金24017元、管理费39238元作为基数计算六个月空租期损失共计379530元，未超出合同履行后可获得的预期利益损失范围，法院予以支持。海岸城公司同意将租赁保证金及POS机押金在杨佳影应当承担的空租期损失中扣除，法院予以确认。杨佳影称同意支付六个月租金损失，但不同意承担管理费用损失，与法律规定不符，法院不予支持。第四，关于恢复毛坯及玻璃押金的问题，双方在审理中已协商一致，法院予以确认。一审法院判决：一、海岸城公司与杨佳影签订的《无锡海岸城商铺租赁合同》于2020年7月2日解除；二、杨佳影于判决发生法律效力之日起立即向海岸城公司支付截止至2020年4月30日拖欠的租金、管理费等合同费用244471元；三、杨佳影于判决发生法律效力之日起立即向海岸城公司支付上述第二项所对应的逾期付款违约金（其中以63775元为基数自2019年12月11日起、以51020元为基数自2020年1月11日起、以65901元为基数自2020年3月11日起、以63775元为基数自2020年4月11日起、按每日万分之五分别计算至实际支付之日止）；四、杨佳影于判决发生法律效力之日起立即向海岸城公司支付六个月的空租期损失173024元（已扣除租赁保证金及POS机押金）；五、杨佳影于判决发生法律效力之日起立即向海岸城公司支付拆除恢复毛坯费用63755元（已扣除玻璃材料费），恢复案涉商铺至毛坯状态的义务由海岸城公司承担；六、驳回本诉原告杨佳影的其他请求；七、驳回反诉原告海岸城公司的其他请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于一审判决认定案涉合同的解除时间是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致,可以解除合同。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中，杨佳影主张以其向一审法院提起本案诉讼之日（2020年1月17日）为其与海岸城公司的房屋租赁合同解除之日，并自愿承担违约解除的相应责任。但杨佳影作为违约方，并不享有合同解除权，其主张以其提起本案诉讼之日为合同解除之日，无法律依据，本院不予采纳。在一审法院主持下，杨佳影与海岸城公司于2020年7月2日对案涉商铺中的物品进行交接，杨佳影将案涉商铺交还给海岸城公司，因此，一审法院确定案涉租赁合同的解除时间是2020年7月2日，有事实依据，并无不当。一审法院以合同解除之日2020年7月2日为基础计算租金、管理费及相对应的逾期付款违约金符合法律规定。关于空租期损失问题。在房屋租赁合同中，承租人提前解除合同的，出租人寻找新的承租人需要合理时间，该期间造成的损失应属于承租人合理预见的范围，依据相关法律规定，承租人应对该期待利益承担赔偿责任。案涉合同约定“本合同成立后，乙方非因法律法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以补偿给甲方造成的直接经济损失及合理的商铺空置期租金、管理费及其他损失的，乙方还应赔偿不足部分”，分析上述约定条款的涵义可以得出如下结论：如杨佳影违约解除合同，应当对海岸城公司的损失，包括空租期租金及管理费等进行赔偿。本案系杨佳影自愿承担违约责任及赔偿损失的前提下，杨佳影与海岸城公司解除租赁合同，根据上述合同解除责任条款，杨佳影应当赔偿海岸城公司空置期租金及管理费。因此，一审法院确定本案空置期损失的金额有事实和法律依据，并无不当。经审查，一审审理程序符合法律规定。综上所述，杨佳影的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22957元，由杨佳影负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月三日书记员  庄茂根