重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初21737号原告：彭金华，男，汉族，1974年8月12日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：谢波，重庆善弘律师事务所律师。被告：重庆中技互联网信息咨询有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路****，统一社会信用代码91500107790707034M。法定代表人：王億科。委托诉讼代理人：马登伟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆云鸥产业有限公司，住所地，住所地重庆市巴**云计算产业园********会信用代码91500105095338919W。法定代表人：徐耀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，汉族，1986年3月27日出生，住重庆市巴**，系公司员工。委托诉讼代理人：马小旺，男，汉族，1983年3月6日出生，住重庆市永川区，系公司员工。原告彭金华诉被告重庆中技互联网信息咨询有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告彭金华的委托诉讼代理人谢波、被告重庆中技互联网信息咨询有限公司的委托诉讼代理人马登伟到庭参加了诉讼。审理中，本院依法通知重庆云鸥产业有限公司作为第三人参加本案诉讼，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告彭金华的委托诉讼代理人谢波、被告重庆中技互联网信息咨询有限公司的委托诉讼代理人马登伟以及第三人重庆云鸥产业有限公司的委托诉讼代理人刘孟凯、马小旺到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请三个月和解期限。本案现已审理终结。原告彭金华诉称：原告与被告于2018年5月11日签订《商铺认购协议书》，约定原告认购第三人重庆云鸥产业有限公司位于重庆市巴南区新鸥鹏教育城商铺一套，并支付117693元作为定金。原告与第三人重庆云鸥产业有限公司于2018年5月17日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同签订后，原告多次要求被告退还定金，被告以《商铺认购协议书》第八条“甲乙双方达成一致，以上定金为甲方优惠购买该商铺的转让增值费”为由拒不退还。原告认为，原告购买新建房屋不存在转让增值费，《商铺认购协议书》第八条为格式条款，未进行加黑加粗及合理提醒，应认定为无效条款，按照担保法的规定，定金应当抵作价款或者收回。原告签订商品房买卖合同的义务已经履行完毕，被告拒不退还定金的行为于法无据。为此，原告向法院起诉请求：1、被告退还原告退还定金117693元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆中技互联网信息咨询有限公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，被告按照原、被告签订认购协议书收取的117693元系包销费；认购协议书第八条不属于格式条款，不应退还收取的117693元。第三人重庆云鸥产业有限公司述称：第三人与原告签订的房屋买卖合同真实有效，系双方真实意思表示，不存在违法或可撤销的情形；商铺认购协议书第二条及第八条约定，明确原告向被告支付的转让增值费不作为原告购买商铺的房款，相关税费由原告承担，原告作为完全民事行为能力人，在签订该协议时明知交易内容、付款依据、法律效力等，并不存在价格欺诈、重大误解、受人胁迫等情形，该认购协议有效；原告违反诚信原则，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年5月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》，约定：乙方认购商铺位于重庆市巴南区新鸥鹏教育城二期B5DS-第吊2-商业11号，建筑面积51.68平方米；商铺成交总价为574000元，合同房款456307元，转让增值费117693元，转让增值费作为乙方购买该套商铺向甲方支付的定金，交易总价包括合同房款和转让增值费，但在交易过程中产生的相关税费，包括但不限于物业专项维修基金，产权登记费用，契税及印花税等，由乙方另行向开发商缴纳；乙方同意在签署本协议书时向甲方支付该套商铺的定金10000元，于2018年5月17日前向甲方补交定金107693元；甲乙双方达成一致，以上所有定金为乙方通过甲方优惠购买该套商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款，相关税费由乙方承担；乙方同意于2018年5月17日前乙方本人携带本认购协议书、相关票据以及签约相关资料到甲方指定的新鸥鹏签约中心与重庆云鸥产业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。2018年5月11日，被告出具收到原告交纳定金（微信支付）10000元的《收据》。2018年5月17日，被告出具收到原告交纳定金107693元的《收据》。2018年5月17日，原告与第三人重庆云鸥产业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买第三人开发的位于重庆市巴南区鸥鹏大道2号B5幢吊2-商业11号房屋，建筑面积51.68平方米；成交价456307元，已付房款326307元，银行按揭贷款130000元。审理中，被告为证明与第三人存在包销合同关系，举示了被告与第三人于2018年4月25日签订的《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》，该协议约定：标的物为重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5号楼商铺53个，总金额为48902929元，被告向意向性客户转让房源时，对应标的物的定金跟随房源转换，被告需收回部分的定金可将对应收据转给意向性客户后自行收回，同时向客户收取的个人转让费，应向客户出具合法票据，该款项不是意向性客户购买商铺款项的一部分，有关该费用的纠纷与第三人无关。上述协议附件《一户一价表》中载明的案涉房屋底总价456307元。第三人认可该协议，也认可被告与第三人之间的商铺包销合同关系。原告认可该协议的真实性，但对该证据的关联性不予认可，原告认为该协议是被告与第三人签订的包销协议，与本案无关。审理中，原告与第三人均认可双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已实际履行完毕。原告陈述：原告不知晓被告收取的费用为包销费，原告已经按照与第三人签订的商品房买卖合同的约定履行了房款交付及按揭贷款手续。第三人陈述：第三人已经向原告邮寄了接房通知书，原告还未实际接房。上述事实，有《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》、《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》、《收据》、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案争议焦点在于《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》条款的效力以及原告能否主张返还定金。针对上述争议焦点，本院作如下评述：关于《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》的效力问题。首先，当事人签订认购书、意向书、备忘录等约定在将来一定期限内订立买卖合同，视为当事人签订预约合同。该协议约定了原告购买商铺的房号、面积、成交总价、合同房价及签订正式商品房买卖合同的时间，符合预约合同的性质；其次，原告认为，关于定金为乙方通过甲方优惠购买案涉商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款的约定系格式条款，未进行加黑加粗及合理提醒，应为无效条款，没有事实和法律依据。该协议明确约定了原告认购案涉商铺的成交总价、合同房款以及转让增值费，也明确约定了交易总价包括合同房款和转让增值费，定金为乙方通过甲方优惠购买案涉商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款。按照常理，原告购买商铺系重大经济支出活动，关于商铺价格的约定是合同的一个基本构成要素，自己应当尽谨慎义务，原告在该协议书上签字，表明系其认可该协议的内容，并认可关于转让增值费的相关约定。该协议书约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议书合法有效，对当事人具有法律约束力。关于原告能否主张返还定金问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。从本案现有证据来看，被告与第三人之间的《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》符合上述法律规定，双方也实际按照该协议履行；其次，《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》明确约定成交总价为574000元，合同房款456307元，转让增值费117693元，交易总价包括合同房款和转让增值费，转让增值费作为原告向被告支付的定金，且所有定金为原告通过被告优惠购房的转让增值费，不作为原告购买该套商铺的合同房款，按照该协议书的约定，被告有权收取原告优惠购房的定金即转让增值费117693元，该款项不能转化为购房款；最后，原告签订上述协议书后于2018年5月17日前分次向被告缴纳了定金（即转让增值费）共计117693元，被告也向原告出具了《收据》，且原告于2018年5月17日与第三人签订了成交金额为456307元的《重庆市商品房买卖合同》并实际履行了该合同，该合同价格也是被告与第三人约定的包销房屋底价。原告的上述行为均按照合同的约定履行，在合同履行过程中，原告并未提出过异议，表明原告清楚自己的缴款义务并接受了合同的约定。原告作为完全民事行为能力人，应承担对于自己签约、付款、购买房屋等行为的法律责任。综上所述，原告已按协议向被告履行了支付定金（即转让增值费）117693元的义务，原告也据此与第三人签订了正式商品房买卖合同，该协议书已履行完毕。原告现主张被告退还定金117693元，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭金华的诉讼请求。案件受理费减半收取1327元，由原告彭金华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  杨华东二〇二〇年一月二日书记员  郑诗译