新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1810号 上诉人（原审原告）：刘呈，男，1990年6月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：刘学玲（系刘呈母亲），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：邱南红，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市世纪大道**奥特莱斯荷兰小镇**楼。 法定代表人：赵红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周晓东，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。 委托诉讼代理人：聂胜山，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。 上诉人刘呈因与被上诉人昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司（以下简称“奥特莱斯公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初8269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月29日依法公开开庭进行了审理。上诉人刘呈的委托诉讼代理人邱南红，被上诉人奥特莱斯公司的委托诉讼代理人周晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘呈上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：1．原判决认定事实错误。一审法院以合同约定该地块规划用途为商业用地认定双方签订的《商品房买卖合同》有效错误。被上诉人的样板房、公交车广告、微信平台及房屋使用说明书的宣传均为别墅，向购房者展示的样板房有客厅、卧室、厨房及前庭后院和地下室，均按住宅装修，证明被上诉人利用虚假广告欺诈购房者。被上诉人在涉案房屋没有通过验收的情况下交付给上诉人，并开始收取物业费。房屋交付后，由于被上诉人的违法违规，被政府多部门责令整改，实施强行拆除前庭后院的围栏、填埋地下室，但一审法院对以上事实不予认定，显然不当。2．原判决适用法律错误。一审法院认定被上诉人行为违法并被行政部门处罚，且被行政部门收回了《房屋销售许可证》，就应当认定被上诉人的前期销售为违法销售。一审法院以双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示为由驳回刘呈的诉讼请求，显然适用法律错误。根据相关法律规定，被上诉人的宣传资料中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反约定，应当承担违约责任。 奥特莱斯公司辩称，1．案涉《商品房买卖合同》的合同目的是上诉人购买被上诉人开发建设的商业用房，非住宅用房。合同目的应当根据合同的内容来判断，上诉人认为案涉房有无地下室、是否有封闭前庭后院、水电天然气供应商收费高低、物业费收费、样板房装修风格等即是住宅，只是“单方故意错误认识”；2．涉案房屋系昌吉市招商引资项目，根据与昌吉市政府的合同，经营内容为奥特莱斯名品购物中心和旅居中心。案涉商品房为旅居中心的一部分，被上诉人按照住宅风格装修了两间样板间是仅供买受人装修参考用于旅居民宿经营，并不意味着销售的商品房为住宅；被上诉人无虚假宣传，且“虚假宣传”不是解除《商品房买卖合同》的法定事由，仅为行使合同撤销权的条件。上诉人一审请求的是合同解除权，并非合同撤销权。3．上诉人认为交付的商品房未经验收通过，属于违法销售，因此认为存在欺诈，应当撤销合同。实际上，答辩人依法取得了预售许可证，商品房经竣工验收合格，没有无证、违规销售的事实；4．《商品房买卖合同》附件四第十四条合法有效，不是格式条款。被上诉人在微信公众号商品房介绍中，确有地下室平面示意图。但是《商品房买卖合同》附件一“商品房平面图”中无地下室平面图。且附件四第十四条的补充约定对商品房无地下室的再一次重申和确认，是协商一致的结果，并非格式条款；5．合同约定商品房状况与样板间不一致情况下，应当以合同约定为准。被上诉人交付的商品房中，事实上存在绿植围挡的前庭、铁艺围挡的后院。铁艺围挡的后院因填埋地下密闭空间施工原因暂时拆除了，事后完全可以恢复，完全不影响商品房买卖合同的履行和效力。故请求驳回上诉，维持原判。 刘呈向一审法院起诉请求：1．解除刘呈与奥特莱斯公司签订的《商品房买卖合同》；2．奥特莱斯公司向刘呈返还已付的购房款2,000,000元；3．奥特莱斯公司向刘呈支付购房款利息89,917元（自2018年10月28日起暂计至2019年11月30日，月息按3.458‰计）；4．奥特莱斯公司向刘呈支付自2019年12月1日起至2,000,000元购房款实际全部给付刘呈之日止的利息（以未还购房款为基数按月息3.458‰计算）。 一审法院认定事实：2018年9月19日，刘呈购买奥特莱斯公司开发的昌吉市××区第10号楼，小区名称为奥莱·荷兰小镇，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同第一条约定该地块规划用途商业，土地使用年限自2016年9月5日至2056年9月4日；第三条约定商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3-3.3米，建筑层数2层，地下，地下**品房预测建筑面积共176.61平方米；第四条约定该商品房价款为2,000,000元；第六条约定买受人于2018年9月17日首付房款800,000元，剩余房款1,200,000元于2018年9月25日前付清；第八条约定出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和有关地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：《商品房买卖合同》签订前的有关广告、楼书及其它资料中，该商品房及相关设备设施（含小区内公共部分）等可能对买受人的购买决策产生影响的承诺，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准；第十七条约定：本合同约定的房屋按套销售，房屋面积以实际交付为准。产权面积中不包括地下室、阁楼及私家花园面积，地下，地下室及私家花园面积以实际交付为准。如本合同房屋配置的私家花园不另行计价，面积及装修标准以实际交付为准。签订上述合同后，刘呈向奥特莱斯公司支付购房款2,000,000元，分别于2018年9月16日支付600,000元、9月17日支付200,000元、9月23日支付500,000元、10月27日支付700,000元。奥特莱斯公司于2018年12月10日向刘呈邮寄交房通知书，通知刘呈办理交房手续，刘呈于2018年12月10日收到交房通知书，但至今未办理交房手续，未入住使用房屋。该房屋的产权证尚未办理。昌吉奥莱·荷兰小镇10号楼于2018年11月20日取得竣工验收报告，但竣工验收备案手续至今未办理完毕。昌吉市房地产管理局于2018年7月20日给奥特莱斯公司颁发奥莱·荷兰小镇10#楼商品房预售许可证，证号（昌）房售字第XXX号，奥特莱斯公司取得的建设工程规划许可证中注明建设项目名称为两层商业楼，不带地下室。昌吉市自然资源局于2019年11月11日向奥特莱斯公司出具限期整改通知书，于2019年11月17日作出《城乡规划违法行为限期封填、拆除决定书》昌市资规填、拆决字（2009第002号），决定书内容为“经查实，被处罚人昌吉映象奥特莱斯房地产开发有限公司2017年在昌吉市170号小区开发建设的‘昌吉奥特莱斯荷兰小镇’项目过程中未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，存有修建地下室、建筑物围墙的违法建设行为……对被处罚人作出限自接到本决定书之日起，立即整改违法建设行为，即立即封填所有违建地下室、拆除建筑物围墙。”奥特莱斯公司收到行政处罚决定书之后，已对该小区所有房屋地下室进行回填封堵。2019年12月13日，奥特莱斯公司在售楼部张贴《地下室补偿通告》，同意对购房业主赔偿地下室无法使用的损失，赔偿标准按照地下室建造成本800元／㎡确定，但实际未赔偿。2019年11月25日，业主黎秀琴（另一案件刘呈）在昌吉市公证处办理保全证据公证，对“昌吉奥莱小镇”微信公众号中的内容进行公证，其中户型介绍的用语为“一席赠半亩：超大面积前后庭院二层退台花园阳光地下室”。一审法院认为，刘呈与奥特莱斯公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。刘呈认为其购房时通过奥特莱斯公司的宣传，刘呈认为其购买的房屋是住宅，合同约定奥特莱斯公司向刘呈交付的房屋包括地下室及私家花园，而现在地下室被封填，花园围栏被拆除，房屋是商业用房，故以奥特莱斯公司虚假宣传，致使刘呈购买住宅目的无法实现为由要求解除与奥特莱斯公司签订的《商品房买卖合同》。奥特莱斯公司不同意解除合同。一审法院认为，从刘呈提交的证据反映，奥特莱斯公司在宣传资料中将其开发的商品房作为旅居用途宣传，并未宣称房屋是住宅性质。双方签订的《商品房买卖合同》第一条和第三条明确写明该土地规划用途为商业，该商品房的用途为商业，刘呈在签订合同时应当明确知晓所购买的房屋性质为商业用房，而非作为住宅使用的房屋。奥特莱斯公司在宣传资料中虽表明出售的房屋赠送地下室和私家花园，但双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定刘呈购买的房屋建筑层数2层，无地下室，双方在合同中未明确约定奥特莱斯公司出售给刘呈的房屋包含地下室和私家花园。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，如果商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，向购房者支付违约金并赔偿损失，如果虚假宣传已经从根本上影响房屋的使用，则构成根本违约，购房者有权要求解除合同，返还购房款和利息，并赔偿损失。本案奥特莱斯公司在宣传资料中宣称给购房者赠送花园和地下室，而房屋交付后刘呈虽然无法使用花园和地下室，但刘呈购房的主要目的应是地上两层房屋，无地下室和花园并不能造成刘呈无法使用房屋，不能导致合同目的无法实现。刘呈要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不符合合同约定的解除的条件，亦不符合合同解除的法定条件，故一审法院对刘呈此项诉讼请求不予支持。因双方签订的合同未解除，刘呈要求返还购房款及支付利息的诉讼请求于法无据，不予支持。遂判决：驳回刘呈刘呈的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的事实，本院认定如下： 上诉人刘呈提交了2019年12月12日被上诉人奥特莱斯公司给昌吉市政府的汇报材料一份，拟证明奥特莱斯公司认可在项目建设当中存在违规修建地下室的违规行为，且愿意对违规修建的地下室进行赔偿。 经质证，奥特莱斯公司对证据的真实性认可，但对该证据与本案的关联性及证实的问题不认可，认为实际涉案项目不存在地下室，实际上只存在无门无窗无通风的地下密闭结构空间层，是个别业主在交房后擅自在一楼地板开口改造为具有使用功能的地下室，被上诉人预留结构空间层违反规划设计，但个别业主在一楼地板开口将地下密闭空间层改造为地下室同样违反规划设计，2019年年末该地下密闭空间层已全部填埋完毕。鉴于各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。 被上诉人昌吉奥特莱斯公司未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。刘呈认为购房时通过奥特莱斯公司的宣传，其购买的房屋是住宅，合同约定奥特莱斯公司向其交付的房屋包括地下室及私家花园，而现在地下室被封填，花园围栏被拆除，房屋是商业用房，故以奥特莱斯公司虚假宣传存在欺诈，致使其购买住宅目的无法实现为由要求解除与奥特莱斯公司签订的《商品房买卖合同》。经审查，商品房买卖合同及附件是双方协商一致签订，系双方的真实意思表示，合法有效，应当予以确认。具体分析如下：第一，《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋为“商业用途”性质，使用年限为40年，合同第三条约定涉案建筑层数2层，无地下室。从涉案房屋的《商品房预售许可证》，政府颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等具有公示效力的证件来看涉案房屋用途均载明为“商业用途”，并未出现“住宅”用途的表述。从刘呈提交的证据反映，奥特莱斯公司在宣传资料中将其开发的商品房作为旅居用途宣传，亦未宣称房屋是住宅性质，故刘呈应当知道涉案房屋性质为商业用房；第二，奥特莱斯公司的宣传资料中虽表明出售的房屋赠送地下室和前后花园，《商品房买卖合同补充协议》第十四条亦明确约定《商品房买卖合同》签订前的有关广告、楼书及其它资料与《商品房买卖合同》及附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准。涉案房屋的地下室、前后花园虽不能使用，但是否有地下室、私家花园以及样板房装修风格等，并非判定商品房用途的标志，亦不能证实刘呈所主张的不能实现其“居住”目的，不能构成合同根本违约；第三，奥特莱斯公司即便存在“虚假宣传”构成合同欺诈，亦不属于合同解除的法定事由。对于奥特莱斯公司虚假宣传给刘呈造成地下室及私家花园无法使用的违约损失可另案主张。故一审驳回刘呈主张解除《商品房买卖合同》及奥特莱斯公司退还房屋款及支付利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘呈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23,520元，由刘呈负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  闫 雪 审 判 员  杨 洁 审 判 员  王雪梅 二〇二〇年十二月一日 法官助理  李万军 书 记 员  蔡 诚