陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终1877号 上诉人（原审原告）：雷耀。委托诉讼代理人：张星，陕西北望律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨金梅。委托诉讼代理人：白建东、高琦，（实习律师），陕西通济律师事务所律师。上诉人雷耀因与上诉人杨金梅合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初544号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷耀的委托诉讼代理人张星、上诉人杨金梅及其委托诉讼代理人白建东、高琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  雷耀的上诉请求：一、依法撤销宝塔区人民法院作出的（2020)陕0602民初544号民事判决书，改判被上诉人退还房屋转让费863150.68元；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人对投资失败具有不可推卸的责任而判令上诉人自行承担80%的损失，被上诉人承担20%的损失，既没有事实基础，也没有法律依据。2014年8月20日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》，第一条约定：“被上诉人将租赁的张某乙的位于延安抗大宾馆一楼展厅（建筑面积475㎡)转租给上诉人使用，被上诉人保证在转让时该房屋无任何纠纷”；第二条约定：“转让费共计110万元，其中包括2014年8月至12月的房租，从2015年开始，房屋租赁费由被上诉人承担”，双方同时对其他事项进行了约定。合同签订后，上诉人按约向被上诉人付清全部转让费。2014年9月20日，被上诉人将涉案房屋交付上诉人，开始对房屋进行装修并办理经营药店的相关手续，药店刚开业，房屋所有权人延安金圣都工贸有限公司通知上诉人已通过法律手段收回涉案房屋，上诉人经了解才知道2014年1月延安金圣都工贸有限公司就涉案房屋已起诉要求收回房屋。2015年6月5日，宝塔区人民法院向上诉人下发协助执行通知书，要求立即搬离，上诉人遂搬离。2014年8月20日，被上诉人签订《房屋转让合同》约定其保证在转让时该房屋无任何纠纷，但实际情况是2014年1月延安金圣都工贸有限公司就涉案房屋已起诉要求收回房屋，说明被上诉人保证房屋无纠纷时该房屋已涉诉，并不是没有任何纠纷状态。一审法院认定被上诉人不知道该房屋已涉诉，上诉人认为被上诉人作出的保证是真实合法有效的，上诉人基于对被上诉人保证的信任而投资，被上诉人是否知道该房屋涉诉并不能减轻被上诉人应当承担的责任。投资固然有风险，但这是指商业风险，本案中上诉人无法经营的风险是被上诉人人为制造的，与商业风险无关，上诉人对本次投资失败没有任何过错，不应承担任何责任，因此被上诉人应当退还上诉人房屋转让费863150.68元【1100000元－（650000元／年÷365天X133天）】综上所述，上诉人认为一审法院认定上诉人对投资失败具有不可推卸的责任而判令上诉人自行承担80%的损失，被上诉人承担20%的损失，既没有事实基础，也没有法律依据，严重损害了上诉人的合法权益，故依据《民事诉讼法》之规定，特提起上诉，望贵院依法改判，切实维护上诉人的合法权益。杨金梅针对雷耀的上诉请求辩称：以上诉状为准。杨金梅的上诉请求：一、请求依法撤销(2020) 陕0602民初544号民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，尤其在认定上诉人违约中既无事实根据，更无法律依据，依法应当予以撤销。1、原审认定双方当事人在2014年8月20日签订的《房屋转让合同》合法、有效，并且双方当事人也按照转让合同约定履行了各自义务，上诉人拿到了转让费，被上诉人在取得房屋后不仅与张某甲签订了新的《房屋承包经营合同》，并且也投入使用并进行了经营，也就是说双方的合同目的都已经实现，合同已经终止。2、原审判决以“甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷与事实不符”为由，裁判上诉人承担违约责任，上诉人认为原审在解释该合同条款中违反了《合同法》第一百二十五条，无限加大了上诉人作为房屋转让人的注意义务，该条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在本案所涉及的转让合同中，上诉人仅仅只是一个房屋的承租人，其能保证房屋无纠纷的就是指在转让时具有合法的房屋使用权，不拖欠出租人的租赁费，转让行为获得出租人同意、转让期限不超过原租赁合同期限，出租人同意与受让人签订新的租赁合同仅此而己。至于房屋因出租人与产权人之间、产权人与他人之间的纠纷或者房屋所在土地使用权的纠纷，都不是上诉人这个承租人能保证的。所以，法庭在对“保证无任何纠纷”的解释上应当紧紧围绕上诉人的身份、双方转让合同的目的、房租租赁权转让、合同的交易习惯和诚实信用原则来确定该保证的内容。二、原审判决上诉人因违约而应当退还转让费20%无合同依据，也无法律依据，即便是按照法官自由裁量权来衡量也是极不合理的。2、既然原审认为上诉人不构成根本违约，无须以解除合同的罚则承担返还财物的责任，那么根据其所适用的《合同法》第107条规定，承担责任的方式是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。显然退还20%的转让费不属于任何一种责任承担方式，同时退还20%的转让费的判决结果又与合同中保证无任何纠纷之间有什么因果关系，所以该裁判结果适用《合同法》第107条属于适用法律错误。3、转让费里本来就包括房屋的租赁使用权和其他具有商业价值的无形资产，同时也包括上诉人原房屋内的装饰、装修等其他物品。而且原审也注意到了上诉人在原租赁房内的有形资产，但是其在扣减时只减去了房屋租赁费，而未考虑房屋内其他装饰装修的资产价值，所以这是极为不合理、不公平的。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。被上诉人起诉没有法律依据，应当依法驳回。雷耀针对杨金梅的上诉请求辩称：1、一审认定上诉人杨金梅违约事实清楚。上诉人与被上诉人签订房屋转让合同时，约定了合同转让的条件、金额、时间及后续房屋租赁的问题，合同特别约定了，保证转让时房屋无任何纠纷，首先不论杨金梅是否明知房屋存在纠纷，但房屋存在法律纠纷并诉至法院这是一个不争的事实，该事实的存在不以上诉人是否知情转移，在杨金梅不能证明房屋在转让时无纠纷的情况下，杨金梅即构成违约。上诉人认为答辩人在于上诉人签订转让合同后于张某甲达成房屋承包经营合同，双方的合同目的已经实现，合同已经终止的说法并不能成立，首先，答辩人与张某甲之间能够签订房屋承包经营合同的前提是与上诉人签订了房屋转让合同，现合同没有完全履行，显然是没有达成合同目的的；其次，合同的终止并不代表权利义务终止，也不代表违约责任不能追究；第三，如上诉人在上诉状中所述，合同的理解，应当合同的相关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则来确定，具体到本案中，可以看出，答辩人转让上诉人的房屋，目的并不是只为使用短短四个多月，而是准备长期经营，并且根据所有房屋租赁的交易习惯来讲，任何承租户都不希望房屋在租赁或者转让时存在纠纷，如有纠纷，是不会有任何承租或者转让房屋的，所以不论根据交易习惯或者合同目的，保证房屋无任何纠纷是房屋出租或者转让基本条件，上诉人转让的房屋出现法律纠纷，不仅致使答辩人无法达到合同目的，更是违背了交易习惯和城市信用原则。2、杨金梅应当承担违约责任。根据合同法规定，合同的违约责任是严格责任也就是无过错责任，即不论当事人对违约行为是否具有过错，只要出现违约就应当承担违约责任，本案中，杨金梅在明确保证转让房屋无纠纷的情况下，转让房屋出现法律诉讼并导致房屋最终无法继续租赁，杨金梅应当承担违约责任。对于杨金梅应但告承担的具体责任，答辩人也提出上诉，在上诉状中予以明确。雷耀向一审法院起诉请求：1、判决被告杨金梅退还原告雷耀房屋转让费919450元；2、本案诉讼费由被告杨金梅承担。一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年8月20日杨金梅与雷耀签订《房屋转让合同》（甲方指杨金梅，乙方指雷耀），该合同第一条约定，“甲方将租赁的张某乙的位于延安抗大宾馆一楼展厅（建筑面积475平方米）转租给乙方使用，甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”，该合同第二条约定，“转让费共计壹佰壹拾万元，其中包括2014年8月至12月的房租，从2015年开始，房屋租赁费由乙方缴纳”，该合同第三条约定，“本合同签订之日，乙方向甲方支付定金壹拾万元，如乙方不愿转让该房屋，则甲方不退还乙方定金，如甲方不愿向乙方转让该房屋则应双倍退还乙方定金”，该合同还就其他事项进行了约定。另查明，2014年2月21日本院立案受理延安金圣都工贸有限责任公司与张某乙、张某甲房屋租赁合同纠纷一案，并于  2014年12月9日作出（2014）宝民初字第00248号民事判决书，判决，“一、原告延安金圣都工贸有限责任公司与被告张某乙签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、限被告张某乙和张某甲于本判决生效后一个月内将租赁原告延安金圣都工贸有限责任公司的位于宝塔区XX街的抗大宾馆交付给原告；……”，之后，2015年5月15日，延安中院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。又查明，2015年7月中旬，雷耀腾出了所租房屋。一审法院认为，合同具有相对性，合同的相对性决定了合同权利义务的相对性。雷耀与杨金梅于2014年8月20日签订的《房屋转让合同》不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，本院予以确认。本案的争议焦点是杨金梅对在案涉《房屋转让合同》中作出的“甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”，是否应当承担民事责任。杨金梅辩解案涉门面房转让时，其对延安金圣都工贸有限责任公司与张某乙、张某甲房屋租赁合同纠纷案不知情，而雷耀并未举证证明杨金梅对此案知情，故雷耀应当承担举证不利的法律后果。虽然杨金梅对此案不知情，但是杨金梅作出的“甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”则明显与事实不符，应当承担违约责任。法律层面而言，过多强调转让方为受让方降低商业风险容易导致当事人权利义务失衡，而且过度保护交易安全，过分强调交易自由，也不符合我国合同法的立法精神。投资经营历来有风险，就本案而言，雷耀对于本次投资失败，负有不可推卸的责任，结合本案实际，杨金梅仅须退还雷耀部分转让费，退还比例按20%为宜。司法实践中，转让费更多情况下是对标的物所形成的有形资产和无形资产的评价，考虑到双方并未就案涉转让费列清明细，故杨金梅应当退还雷耀转让费172630.14元｛[1100000元-（650000元÷365天×133天）]×20%｝。原告当庭增加诉讼请求，但是未按照本院要求补缴案件受理费，因其仅增加了诉讼请求中的款项数额，故对于其增加的诉讼请求，本案不作审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨金梅于本判决生效之日起五日内一次性退还原告雷耀转让费172630.14元。二、驳回原告雷耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12740元，原告雷耀已预交，实际由原告雷耀负担10192元，由被告杨金梅负担2548元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：杨金梅在与雷耀订立、履行合同中有无过错，是否应承担相应的责任。 本院对一审法院已查明的事实予以确认，二审中查明，陕西省延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初3813号民事判决书（已生效），该判决书确认了以下事实：“2014年8月20日，原告雷耀与杨金梅签订《房屋转让合同》，合同约定，杨金梅将抗大宾馆一层展厅转租给原告，转让费110万元，其中包括2014年8月至12月的房租，从2015年开始，房屋租赁费由原告交纳。双方互相配合将原房屋承包经营合同转到原告雷耀名下，由原告雷耀和张某乙签订房屋租赁合同。后原告与被告张某甲（以被告张某乙名义）签订了《房屋承包经营合同》，合同约定，被告将抗大宾馆一层展厅，建筑面积475平方米租赁给原告，租赁期限从2015年4月1日至2016年1月15日，共计9个半月；租金为514000元；租金的支付时间和方式为2014年12月31日前一次性支付租金；租赁房屋的用途为：药店；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理，出租人不予折抵，承租人对固定设施无偿交付出租人。2015年1月14日，原告向被告张某甲转账支付15万元。原告租赁房屋后，将房屋进行装潢，并于2015年3月16日注册成立了延安天健医药有限公司进行经营。”还确认：“现由于本案所涉房屋经法院判决并于2015年7月中旬被房屋所有权人延安金圣都工贸有限责任公司收回，该合同已无法履行，双方合同解除。合同解除后，被告张某甲因合同无法履行给原告造成的装修现值应予赔偿，但由于原、被告签订的合同期限较短，且原告交回房屋至合同履行期满仅剩半年左右，按照原、被告双方合同的约定，合同履行期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理，出租人不予折抵，承租人将固定设施无偿交付出租人。本案原告花费巨资对租赁房屋进行装修，超出了被告订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失，自身也存在过错，故酌情由被告张某甲赔偿原告装修损失的80%即704348.95元（880436.19元×80%）”。据陕西省延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初3813号民事判决书中雷耀的诉请主张、证据以及所确认的事实，结合本案一、二审查明的事实，2014年8月20日杨金梅与雷耀签订《房屋转让合同》依法成立、生效并履行完毕，该合同未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定。虽然该合同第一条约定，“甲方将租赁的张某乙的位于延安抗大宾馆一楼展厅（建筑面积475平方米）转租给乙方使用，甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”，但并不能依据该约定证明或推行杨金梅有过失、过错来承担返还责任。理由：1、根据已查明的事实，杨金梅与雷耀均按照合同约定履行了自己的义务，雷耀支付了转让费，杨金梅按约定交付了租赁房屋并配合变更了合同。故双方的权利、义务归于消灭，该合同对双方再不具有约束力；2、在履行完上述合同后雷耀与张某甲（张某乙）又签订了《房屋承包经营合同》。据此，进一步证明雷耀与杨金梅的合同履行完毕，雷耀与张某甲（张某乙）设立了新的合同关系；3、针对杨金梅、雷耀合同第一条约定，“甲方将租赁的张某乙的位于延安抗大宾馆一楼展厅（建筑面积475平方米）转租给乙方使用，甲方保证在转让时该房屋无任何纠纷”。因雷耀并不能证明杨金梅对延安金圣都工贸有限责任公司与张某乙、张某甲房屋租赁合同纠纷一案是知情的，同时该纠纷亦非杨金梅所致：4、陕西省延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初3813号民事判决书已经确认由张某甲赔偿雷耀装修损失的80%即704348.95元（880436.19元×80%），则针对雷耀能实现同预期的损失已得到赔偿，故对其主张不予支持。综上，上诉人杨金梅的上诉请求依法应予支持。依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初544号民事判决；二、驳回上诉人雷耀的诉讼请求。一审案件受理费12740元，二审案件受理费1070014454 元，均由上诉人雷耀负担。      本判决为终审判决。     审  判  长   周 海 龙审  判  员   樊    宁审  判  员   李 欣 南 二〇二〇年十二月四日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞 1