山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初6057号原告：林玉连，女。委托诉讼代理人：姚滨，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：杨金成，男。委托诉讼代理人：陈俊蕾，山东康海律师事务所律师。原告林玉连诉被告杨金成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚滨、王越与被告杨金成及其委托诉讼代理人陈俊蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾让青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层房产；2、被告支付自房屋租赁合同终止之日起至实际腾房之日止的房屋使用费（截止原告起诉之日为2.5万元）；3、被告支付违约金6万元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、撤回第一项腾让房屋的诉讼请求；2、判令被告支付房屋租赁费294167元（第一年未付租金155000元+第二年未付租金10000元+合同到期后未付租金129167元）；3、判令被告支付未按期履行合同违约金75000元（25000元/月×3个月）；4、判令被告赔偿房屋室内设施及装修费损失200000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年原告与案外人木和绿共同出资购买了位于青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层的房屋，各自享有50%的份额。2015年8月原告和木和绿共同将涉案房屋出租给被告用于经营山沟沟全羊店，约定租期为3年，自2015年8月起至2018年8月止。合同履行期间，原告自木和绿处收购了该房屋的全部份额，成为该房屋唯一所有权人并同意被告继续承租该房屋至原租赁期限届满。租赁期限届满前，原告明确告知被告合同到期后将出售该房产，不再续签租赁合同，同时询问被告是否行使优先购买权。被告明确表示不购买涉案房产，但在租赁期满后却迟迟不肯腾让房屋，导致原告无法实现出售房产的目的，给原告造成了巨大损失。后根据查阅租赁期间的银行流水，原告最终明确被告尚有294167元房租未予支付。鉴于双方约定租金的支付方式为按年支付，故未按期缴纳房租的违约金也一并主张。同时，因被告在搬离涉案房屋时，对房屋内的设施及装修进行了破坏，应当赔偿相应损失。综上，原告因此起诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称：1、举证期限早已届满，原告再次变更诉讼请求没有法律依据。2、原告没有证据证实在2016年至2018年期间的房屋租赁费存在拖欠。3、2018年合同终止后，双方对于合同违约事项没有约定。4、被告租赁原告房屋是不带装修的，是被告提供的装修，所以原告没有证据证明其存在房屋装修及设计损失，请求依法予以驳回。经审理查明，原、被告双方围绕各自主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及陈述，本院对双方无争议的事实确认如下：青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层的房屋原为原告林玉连与案外人木和绿共同所有，被告承租该房屋用于经营山沟沟全羊店。2016年9月9日原告与案外人木和绿签订房产买卖合同，原告将木和绿所占之该房屋的份额买下，该房屋成为原告一人所有。2016年9月3日原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方自愿将青岛市市北区同乐三路85号地下1＿地下2层房屋租赁给乙方使用。租期自2015年10月10日起至2018年10月10日止，第一年租金为21万元整，付款方式为半年一付，第二年与第三年租金分别为22万与23万（每年递增一万），付款方式为年付。甲方保证此房产证清晰，无产权及债务纠纷。每期租金乙方应提前壹个月缴纳。合同终止前，无论是否续约，乙方应提前贰个月通知甲方。……甲乙双方如有违约，违约方应向对方支付三个月的房租作为违约金”。上述合同签订后，被告继续承租使用该房屋。庭审中，原、被告双方有争议部分的陈述和证据为：1、关于房屋的租赁使用期限：（1）关于起始期限。原告认为应自合同签订日的2016年9月3日起。被告则认为第一年（2015年10月10日至2016年10月9日）的合同是和木和绿签的，也履行完了。后来和原告重新签订合同时原告又给了20天的装修期，所以应自2016年11月1日起。（2）关于终止期限。原告方认为其是2019年5月16日接收的房屋。被告则认为其在2019年4月30日就撤出了房屋，通知原告去收房了。对于以上争议事实，仅有原告方提交的一份2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》予以证明，双方均未提交其他证据。2、关于房屋的租金情况：（1）应付租金。原告认为，第一年度的租金（2016年9月3日至2017年9月2日）为22万元，第二年度的租金（2017年9月3日至2018年10月10日）为23万元，合同到期后的租金（2018年10月11日至2019年5月16日）应为每年30万元。被告方则认为，合同期内的租金已经付清，合同到期后的租金应为每年23万元。（2）已付租金。原告方在第一次庭审中认为被告仅付了65000元房租，其余均未支付；原告同时表示可能还有其他的，希望被告来举证，双方共同对账来确认最终的租金情况。被告则认为其支付房租的情况为2016年9月3日支付房租17万元；2016年9月8日支付房租6.5万元（包含1.5万元押金）；2017年10月23日支付房租10万，2018年2月6日支付房租12万，2018年10月1日支付房租2.5万，2018年12月27日支付房租2.5万元。原告方在第三次庭审中，除2016年9月3日支付的房租17万元以外，被告支付的其他几笔房租均予以认可。被告对于2016年9月3日支付房租17万元解释为：“我最早是和木和绿签订的合同，合同期限是2015年10月10日至2018年10月10日，第一年租金是21万元，这21万元我已经跟木和绿结清了。后来木和绿跟我说房子卖给林玉连了，要我去重新签订合同，我就先把钱凑了凑，包括夏文龙、荆兆理等人的出资款，还有我自己的出资款共计17万，我就带着现金17万到了高密路87号木和绿开的美容美发店，并且在距离该店最近的工商银行将钱存给了林玉连，当时双方说的是第二年房租22万元，林玉连跟我说之前我交给木和绿的5000元押金不够，让我再交15000元押金，于是在2016年9月8日我又转了6.5万元给林玉连，这样一共是23.5万元，包括1.5万元押金”。原告对被告的上述陈述不予认可，认为这是原告自己做生意所得。对于以上争议事实，有原告方提交的租金支付凭证三份，被告提交的电子回单2张、转账记录查询单2张予以证明。其中，2016年9月3日的17万元仅能显示出该款为现金存入原告账户，无法看出现金自何处而来。3、关于房屋内设施损失情况。原告认为被告在搬离后对涉案房屋进行了较为严重的破坏，对此应承担一定的赔偿责任，对此原告提交了照片一组予以证明。被告则认为照片无法反映2019年4月30日被告撤出的情况，原告是在2019年5月16日接手的房屋，所以在这段期间房屋发生了什么，是谁造成房屋现在的情况，我们不清楚，且原告也没有证据证明是由我方造成的，所以不应由我方承担赔偿责任。本院认为，原、被告双方于2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。1、关于合同期限：原、被告双方在合同中约定的第一年度实际是被告与案外人木和绿之间履行的，在本合同签订时原告尚未取得该房屋的全部产权，因此不应从合同签订之日起计算起租期；而被告此前已经在内实际经营，现被告无证据证明原告又同意给其装修期，故本院认定原、被告之间的租赁应自第二年度即2016年10月10日起计算。双方的租赁合同期满后，被告继续使用房屋，双方的租赁关系存续至2019年。后双方产生纠纷，没有做好相应的房屋交接工作，对此双方均有过错，本院经综合衡量，确定双方租赁关系于2019年5月10日终止。2、关于房屋租金。根据双方合同约定，第二年的租金为22万元，第三年的租金为23万元（每年递增一万），故第四年的租金应为24万元，合同期满后的房租应为14万元（24万元/年÷12个月×7个月=14万元）。已付房租中：第二年的房租22万元，被告称其分两笔支付，一笔17万元，一笔6.5万元（包括1.5万元的押金）。对此，原告认可6.5万元的，不认可17万元的。经庭审调查，被告能够清晰、合理的说明该17万元的付款情况，付款时间与合同签订时间也相符；而原告在多次庭审中对于收款情况表述不清，且原告主张被告未付第二年租金而支付了第三年租金也与常理相悖，故本院认可被告的主张，认定第二年房租22万元被告已经付清。第三年的房租23万元，被告向原告支付了22万元，尚欠1万元应予补足。合同期满后的房租14万元，被告向原告支付了5万元，尚欠9万元应予补足。3、关于逾期支付房租的违约金。因被告逾期向原告支付房租，已构成违约，因此应当向原告承担违约责任，但原告主张的违约金数额过高，本院酌情予以调整为3万元为宜。4、关于房屋室内设施及装修费损失，因原告提交的证据无法证明被告对房屋室内设施进行了破坏，也无法证明损失的具体数额，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告杨金成给付原告林玉连房屋租金100000元；被告杨金成给付原告林玉连逾期支付房租的违约金30000元；上述费用，被告应于本判决生效之日起十日内返还给原告，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告林玉连对被告杨金成的其他诉讼请求。案件受理费9492元，由原告承担7292元，由被告承担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  顾晶京审判员  周 敏审判员  孙 婷二〇二〇年一月十日书记员  于丽君