宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初1100号原告：宜昌怡乐物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵一路**，统一社会信用代码91420500MA48UU2G01。法定代表人：汪道清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学伟、吴媛媛（实习），湖北三立律师事务所律师。被告：刘英，女，汉族，1985年5月3日出生，户籍所在地湖北省宜昌市点军区，现住宜昌市东山开发区，委托诉讼代理人：赵云，男，汉族，1987年1月23日出生，户籍所在地湖北省宜昌市夷陵区，与刘英系夫妻关系。原告宜昌怡乐物业管理有限公司与被告刘英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。宜昌怡乐物业管理有限公司提出的诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5232元；2、请求人民法院判令被告支付物业费违约金1569.60元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宜昌馨园物业管理有限公司与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，根据该协议约定，馨园物业从2009年1月1日开始为鑫怡翠园小区提供物业服务，2017年9月30日退出该小区物业管理，由原告与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》从2017年10月1日接手该小区物业管理，馨园物业和怡乐物业签订了《物业交接协议》，该协议指出馨园物业退出后业主所欠物业费和停车费由原告向业主进行催收。2018年底小区业委会成立，2019年和2020年原告均与业委会签订了《宜昌鑫恰翠园小区物业服务委托合同》，物业服务费标准一直为0.85元/平米/月。合同签订后馨园物业和原告均依照约定开始为该小区提供物业服务，但是被告从2017年1月1日起就开始拖欠物业费。原告认为，四份协议均合法有效，被告作为业主应当按照协议约定的标准支付物业费，延期支付的应当从逾期之日起缴纳日千分之三的违约金。综上所述，为了维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。刘英辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为义务。根据规划审批，答辩人所居住小区为住宅用房，小区内无任何商业用途用房，但小区内架空层等多处公共区域作为商业仓储用房、日常办公用房等，使整个建筑存在安全隐患。更加严重的是小区内仓储用房储存包装箱等易燃物品、办公场所人流、车流较大，占用消防通道停车等，严重威胁居民生命财产安全。根据2007年8月26日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”宜昌市怡乐物业管理有限公司与原告于2019年6月及2020年7月签订的《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》第十二条第9约定：“维护本物业区内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为。”根据法律规定以及合同的约定，原告应当制止违规改变房屋使用用途、占用消防通道等违法行为。但是，在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。自2015年至今，小区内商业仓储、商业办公等长达5年之久。2、不履行安全保卫义务。根据2016年7月28日实施的《湖北省物业和服务条例》第三十七条“物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：（三）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作”及《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》“（二）按预定线路没3小时对本物业区域进行巡逻1次，并有详细记录、（四）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案”。但是，原告从没有按照合同约定进行现场巡逻，并未合同相关要求进行设施维护，未制定火灾、治安等制定应急预案并进行演练，拒不履行安全保卫义务，给居民居住安全造成了隐患。3、不履行维护公用设施的义务。根据《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》第三条(三）“每3个月对本物业区域共用设施设备的使用状况，发现损坏的的且需维修的，按照相关标准予以维修。”但原告在拒不履行维护公用设施义务，未按照相关要求进行相关设施设备维护，致使小区内管道盖板松动严总，车辆通行时发出巨大噪音，以及盖板不稳定造成巨大安全隐患，同时消防自动报警系统、视频监控系统因维护不及时，致使小区内大部分烟感自动报警、火灾自动控制拒、监控系统形同虚设，已丧失基本自动报警功能及监控功能，严重威胁居民的生命财产安全。4、不履行相关财务等情况报告义务《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》第二条“以会计年度为周期，每个会计年度结束的次月向业主委员会提交年度物业服务费的收支情况报告，并向全体业主公布”原告并未按照合同约定每年向全体业主公布一次管理费用收支账目。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。三、原告侵犯答辩人物业合同服务过程中的知情权，答辩人要求原告公示以下内容：1、物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话，服务人员持证上岗情况；2、物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；3、电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；4、业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；5、物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；6、物业区域内的公共设施维护台账，门岗值班记录,每日区域巡逻记录，房屋公共公用部分日常管理和维修养护记录，公用设施设备的维保记录，给排水、消防设施、监控设备、高位供水池消杀记录，每日电梯巡查记录，电梯维保记录，火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案、公共区域卫生保洁记录、服务人员健康证、灭四害及卫生消杀记录、公共区域绿化养护记录、特种设施设备的年检记录。7、配套设施和地下管网的工程竣工图、竣工验收资料、国家供水供电部门委托收取水电费的委托书、收费标准、收费依据及公共区域水电费收支明细，8、物业服务业主满意度调查表及统计表。9、物业利用业主公共部位、公共设施进行经营的，如小区内快递柜、道闸广告机、电梯广告，提供业主、业主委员会的执行批准文件及经营合同。10、物业区域内占用业主共有道路和场地停放车辆的车位，其分配、使用及收费管理方案及业主大会审批文件。综上，原告未按法律规定及物业服务合同约定充分履行物业服务义务，答辩人有权拒付物业服务费，请求法院驳回原告诉讼请求。经庭审审理查明，宜昌馨园物业管理有限公司与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，根据该协议约定物业公司从2009年1月1日开始为鑫怡翠园小区提供物业服务，至2017年9月30日退出该小区物业管理后，由原告与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》从2017年10月1日接手该小区物业管理。宜昌馨园物业管理有限公司和原告签订了《物业交接协议》并约定业主所欠物业费和停车费由原告向业主进行催收。2018年底鑫怡翠园小区业主委员会成立，原告与之签订《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》为该小区提供物业服务。物业服务费的标准一直为0.85元/平米/月，延期支付的应当从逾期之日起缴纳日千分之三的违约金，地下车库停车，地下车库停车费的标准为2019年以前是170元/月月1日起调整为150元/月。同时查明，刘英为鑫怡翠园小区业主，其位于港窑路××号的鄂（2020）宜市不动产权第0000214号的房产所有权人，房屋建筑面积为128.19平方米，其2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5230.15元（128.19平方米×0.85元/平方米/月×48个月）未缴纳。同时还查明，物业公司之服务存在瑕疵。鑫怡翠园小区内绝大多数监控都是模拟监控已老旧损坏，以修理方式已经不能使其恢复正常使用，需要进行监控改造；小区内下水道反复堵塞，现已改造管道解决了堵塞问题。上述事实有原告、被告的身份信息复印资料、《前期物业服务协议》、《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》、照片，及当事人在庭审的陈述等在卷佐证，可以证实。本院认为，《前期物业服务协议》、《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》合法有效，当事人双方均应当按照该协议约定履行相应义务。物业公司已为包括刘英在内的小区全体业主提供了物业管理服务，各业主理应支付相应的对价。由于物业服务合同具有履约期限长、履约项目多样、履约行为持续等特点，服务内容如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，这些服务项目具有一定的独立性，不能因某项服务的瑕疵而否定物业公司所有的服务。物业公司在提供物业管理服务时，未履行或未适当履行合同中约定的部分服务项目，业主只能就该项服务行使抗辩权，而不能波及到已经适当履行的其他服务项目。也就是说物业公司提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是分不出先后履行顺序的。通常业主最直接的自我救济手段就是拒缴物业服务费，并以物业公司提供的服务不符合合同约定进行抗辩，以支持自己的这种行为。根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主才有可能不交物业费。本案中，物业公司的服务存在一定瑕疵，属于一般性违约或未能全面履行合同义务，应当主张物业公司继续全面履行合同、采取补救措施等方式予以解决，所以被告的抗辩意见本院不予采纳，被告应当缴纳2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5230.15元。物业公司向被告催缴物业服务费,被告至今仍拖欠未付,构成违约，依法应当承担违约责任。由于物业公司在提供物业服务过程中没有尽到全面履行义务，被告有权拒绝其相应的履行要求，即依据合同法第一百一十三条过失相抵之规定，本院对物业公司要求被告交纳违约金的诉讼请求不予支持。被告抗辩物业公司未公开运营以来归属业主公共部分收益及支出情况等，因其系另一法律关系，在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘英在本判决生效之日起三日内支付原告宜昌怡乐物业管理有限公司2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5230.15元。二、驳回原告宜昌怡乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案件受理费（原告已预交、已减半）25元，由被告刘英负担。本判决为终审判决。审判员  张青山二〇二〇年十二月七日书记员  屈笑羽