福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11048号 原告（反诉被告）：孙燕婷，女，汉族，1987年5月28日出生，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭舒芳，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林彬，男，汉族，1977年11月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：胡春佃，男，汉族，1976年7月1日出生，住福建省闽侯县。 被告（反诉原告）林彬、胡春佃的委托诉讼代理人：陈晋兴。 被告（反诉原告）林彬、胡春佃的委托诉讼代理人：张宇翔。 原告（反诉被告）孙燕婷与被告（反诉原告）林彬、胡春佃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）孙燕婷的委托诉讼代理人魏少萍、郭舒芳，被告（反诉原告）林彬、胡春佃的委托诉讼代理人陈晋兴、张宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙燕婷向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾空并向原告返还租赁房屋福州市梅峰梁厝路1号华雄楼5层；2．判令被告向原告支付逾期租金440315元及相应的逾期利息349元（以日租金为基数按千分之一计算，从2019年1月1日暂算至2019年4月30日，判决时应算至实际付款之日止）；3．判令被告向原告支付房屋占有使用费人民币176126元（从2019年5月1日暂算至2019年5月30日，判决时应算至房屋实际返还之日止）；4．判令被告向原告支付水电费35173元、物业费28926元，判决时应算至被告实际返还占有房屋之日止；5．依法判令由被告承担本案诉讼费用、公告费用等。 事实与理由：2012年12月27日，案外人杨子华经空军房管局福州房地产管理处同意，将所承租的华雄大厦1号楼转租给案外人郑秋锋。2016年12月7日，原告孙燕婷与案外人杨子华、郑秋锋签订《协议书》，约定将郑秋锋与杨子华签订的关于华雄大厦1号楼的权利义务转让给孙燕婷，并由孙燕婷与被告林彬、胡春佃签订《租赁合同》一份。双方约定，将位于华雄楼5楼整层出租给被告，租赁面积为1607平方米，租金自第2年起每年5%递增。同时合同第八条关于违约责任约定“甲、乙任何一方违反本合同规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，均属于违约。”2018年4月，因被告承租的华雄大厦1号楼5层所经营的项目“万佳汇健康中心”与军队房地产租赁管理相关规定要求不符，经原告与被告及第一承租人杨子华共同协商，并报空军福州房地产管理处同意，准予被告整改为健康理疗馆，但被告并未按要求进行整改。2018年11月21日，空军福州房地产管理处向第一承租人杨子华发出《通知》，告知因华雄大厦1号楼5层的“万佳汇健康中心”项目业务从2018年4月至今未完成整改，要求立即停业整改，并于2018年11月30日前作出整改方案。因被告至今一直未能按要求整改，原告于2019年4月26日向被告发出“关于要求收函7日内整改及未整改时解除合同并交房”的《告知函》，被告在2019年5月1日收函后，既未整改也未按要求腾空并交付房屋，被告的行为属于违约行为，因此原告有权依约要求被告立即腾房，并支付逾期房租及合同解除后的房屋占有使用费，以及相应的水电、物业费用。综上，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定特具此状，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告林彬、胡春佃辩称，一、双方签订的《租赁合同》合法、有效，应受法律保护，两被告未违反《租赁合同》的相关约定。原告与两被告具有相应民事行为能力，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规及社会公共利益，合同合法、有效，合同的履行应受到法律保护。《租赁合同》第一条确认原告将华雄楼5楼整层出租给两被告用于经营使用；第五条第一款中，原告保证租给两被告的门面能够从事商业经营。“万佳汇足浴店”经营范围为足浴场所、餐饮服务，两被告经福州市鼓楼区市场监督管理局批准后开展相关经营活动，具有完备的工商登记手续、营业手续，经营活动合法合规。因此，两被告将华雄楼5楼整层用于合法合规的经营活动未触发《租赁合同》的违约条款。 二、原告提出两被告违约的主张没有合同事实与法律依据，原告无权要求两被告腾空并返还租赁房屋。首先，在《租赁合同》签订时，原告并未告知两被告该房产为军队房地产，两被告在合同签订时理应认定该房产为普通房屋；此外，该房屋是否为军产应当由原告举证证明，如无法举证应当承担举证不能的不利后果，租赁房屋不应认定为军产。其次，合同第八条第一款中约定甲、乙双方对于合同的履行应当遵守合同条款、国家和地方关于房屋租赁的规定，并未提及“军队房地产租赁管理相关规定”。国家和地方的法律法规并不包括军队法规，三者颁布机关不同，军队法规的颁布机关是“中央军事委员会”，不能也不应当将军队法规与国家和地方法规混同。因此，双方就合同履行所应当遵守的法律条款中，并未包含“军队房地产租赁管理相关规定”，原告不能以“军队房地产租赁管理相关规定”来约束双方合同的履行。再次，“军队房地产租赁管理相关规定”是一个较为宽泛和模糊的概念。“相关规定”具体是哪一部法律中的哪一条款？原告在《通知》及《告知函》中均未载明。综上，《租赁合同》的履行不受“军队房地产租赁管理相关规定”约束，原告提出两被告违约的主张是没有合同与法律依据的。在两被告未违反合同的情况下，依然享有继续履行合同、继续承租的权利，原告理应继续遵守合同约定，无权要求两被告腾空并返还租赁房屋。 三、因原告单方违约行为导致租赁房屋长期无法使用，原告无权要求两被告支付租金及利息。原告在《告知函》中要求两被告自2018年12月20日起关停门店经营。此后，原告切断门店电源，导致门店停水停电，无法正常经营，门店因此自2018年12月底停业至今。两被告在2018年12月前均按时缴纳租金、物业费、水电费等费用，未违反《租赁合同》的相关约定，原告无权对两被告采取断电等强制关停门店的措施。因此，门店在2019年1月1日至2019年4月30日期间因原告违约行为无法正常经营，原告无权要求两被告支付租金及利息，且两被告有权要求原告承担违约责任。 四、原告未做出合同解除的意思表示，《租赁合同》并未解除，原告无权要求两被告支付房屋占有使用费。在原告所签发的《告知函》中未明确做出合同解除的意思表示，依据《合同法》第九十六条之规定，在两被告没有收到明确的合同解除通知的情况下，《租赁合同》并未依法解除，孙燕婷无权主张所谓的房屋占有使用费。退一步讲，即使将《告知函》视为解除合同的通知，在两被告未违反《租赁合同》及国家和地方关于房产租赁的相关规定的情况下，原告在《告知函》中主张的合同解除是没有事实和法律依据的。倘若原告执意解除合同，应当视为原告违约，应依据《租赁合同》及《合同法》相关规定承担相应的违约责任。综上所述，两被告一直依约依法依规履行合同，且原告违反《租赁合同》相关约定在先，原告所请求的事实和理由及法律依据不足，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告林彬、胡春佃向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告立即恢复供电，确保租赁房屋（华雄大厦1号楼5层）恢复正常经营，并继续履行《租赁合同》；2．判令反诉被告支付违约金人民币共计1590374.07元（反诉原告自2018年12月因反诉被告违约造成停业的经济损失为人民币540374.07元，2019年1月起的预期利益为人民币1050000元，以法院认可的评估结论为准）；3．判令由反诉被告承担本案受理费及其他诉讼费。 事实和理由：反诉原告林彬、胡春佃与反诉被告孙燕婷签订了一份《租赁合同》，双方约定将位于华雄楼5楼整层出租给反诉原告经营使用，租赁期限为2013年5月23日至2021年5月22日，反诉原告用于经营“福州市鼓楼区万佳汇足浴店”门店。自2018年11月起，反诉原告林彬、胡春佃经营的“万佳汇足浴店”在正常缴纳租金且依法经营情况下，被反诉被告数次关停。2018年12月，反诉被告通知反诉原告的门店关停等待检查，反诉被告经营的华雄大厦物业处也对反诉原告经营的场所强行切断门店的电源的行为导致反诉原告所经营的门店至今无法正常经营。反诉原告场所经营为足浴、餐饮服务内容，并未违反法律法规所禁止经营事项，经营期间门店内也未从事违法犯罪活动，在未触犯《租赁合同》及法律法规禁止性规定的情况下，反诉被告以门店不符合房地产租赁管理相关规定为由，单方面要求关停项目，并强行切断门店电源的行为，导致反诉原告的《租赁合同》的合同目的无法实现，反诉被告已构成根本违约。因此，反诉原告有权要求反诉被告继续履行合同恢复供电等确保门店的正常经营，反诉原告同时要求反诉被告承担相应违约责任。综上所述，为了保障反诉原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十九条之规定特具此状，请求法院依法判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告孙燕婷辩称，根据本诉证据A1判决书文书第三页法院查明事实可知涉案房屋为部队房产，从2018年4月份开始部队要求反诉原告所租赁的项目按部队要求进行整改，在长达一年多的时间里，反诉原告未按要求整改，导致租赁项目被部队关停，在这过程中反诉被告不存在任何违约责任，也就不需承担相应的赔偿损失。关于反诉原告列举的经济损失，是反诉原告自行制作的表格，无法证明产生的实际损失。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 已生效的（2017）闽0102民初6097号《民事判决书》确认位于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××号楼房产（以下简称“华雄大厦1号楼”）系属于中国人民解放军空军福州房地产管理处（以下简称“空军福州房地产管理处”）所有；2012年12月27日，案外人杨子华经空军福州房地产管理处的同意，将所承租的华雄大厦转租给案外人郑秋锋；2016年12月7日，原告孙燕婷与案外人杨子华、郑秋锋签订《协议书》，合法承继取得有关承租华雄大厦1号楼的权利义务。 原告（甲方）与被告林彬、胡春佃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于福州市××路××号××楼××楼整层出租给两被告用于经营使用，租赁面积1607平方米，每平方米租金43元；租期自2013年5月23日起至2021年5月22日止，每月租金人民币69000元，年递增百分之五。该《房屋租赁合同》第八条违约责任中约定：1．任何一方违反本合同规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，均属于违约。若乙方违约，则甲方不需要退还押金；若甲方违约，除退还押金外，并赔偿由此给乙方造成的一切损失（乙方的损失可通过第三方机构结装修费用及其他损失进行评估）；2．因不可抗力导致本合同无法履行的，双方免责。 2018年11月21日，空军福州房地产管理处向案外人杨子华发出《通知》，称因华雄大厦1号楼5层的“万佳汇健康中心”项目业务与军队房地产租赁管理相关规定不符，从2018年4月至今未完成整改，要求立即停业整改，并于2018年11月30日前作出整改方案。 2018年12月18日，空军福州房地产管理处再次向案外人杨子华发《通知》，称因未落实2018年11月21日的函告要求，根据军队房地产租赁管理相关规定，现责令其即日起将转租的“万佳汇健康中心”项目关停。 2019年4月16日，两被告委托律师向原告发函，称被告未出现违约行为，其依据同时履行抗辩权之规定，要求即日起停止租金、水电费的计算和给付，直至诉争租赁场所恢复正常经营；原告应在收到函件之日起30日内开锁、恢复供电，继续履行合同。 2019年4月18日，原告向被两告发出《告知函》，内容主要是告知被告因其未落实空军福州房地产管理处于2018年11月21日发函要求被告整改的通知，故要求被告即日起立即将所经营的“万佳汇健康中心”项目关停，并于收函之日起七日内整改至符合军队管理规定，否则至发函之日起双方解除租赁合同关系，被告需要立即腾空并向原告交付租赁房屋，否则原告有权自行采取断水、断电、强制关停涉案店面，由此产生的一切损失由被告自行承担。 本院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，原、被告之间签订的关于诉争租赁场所的相关房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。原告主张被告未能按空军福州房地产管理处的要求对“万佳汇健康中心”项目业务进行整改，违反双方在《房屋租赁合同》中第八条约定之规定，已构成违约，原告有权依约要求被告立即腾房等。被告对月租金金额不持异议，但认为双方签订租赁合同时原告并未告知诉争租赁场所为军队房地产，原告也未举证证明系军队房地产，两被告并未违约。在审理过程中，原告提交的由空军福州房地产管理处出具的《情况说明》称华雄大厦1号楼5层房产属于其所有，其将房产出租给杨子华并允许其进行转租，但因次承租人林彬、胡春佃所经营的项目不符合军队房地产租赁管理相关规定，在多次要求整改后仍未能达到军队房地产租赁合理要求，根据军队租赁管理相关规定，已通知承租户停止出租该项项目，但租户至今没搬出租赁场地，已造成不良影响。本院认为，被告能够办理相应营业执照等材料，需有原告提供相应权属材料，由此被告对诉争租赁场所的权属性质应系知晓的；且根据常理分析，被告在签订合同时即应查明诉争租赁场所的所有权人和权属性质，故被告辩称并不知情本院不予采信。现空军福州房地产管理处认为“万佳汇健康中心”与军队房地产租赁管理相关规定不符，多次与被告沟通并要求限期整改，但被告整改仍不能符合要求，原、被告之间的房屋租赁合同显然已无法继续履行。原告于2019年4月18日发函称“若未能在此之前完成整改，则至发函之日起双方解除租赁合同关系……”，原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年4月18日解除。现原告诉请被告腾空并返还诉争租赁场所，本院予以支持。被告反诉要求继承履行《房屋租赁合同》没有依据，本院不予支持。 关于租金和占用使用费问题。原告诉请被告支付自2018年12月份至实际搬离之日的租金和占用使用费。本院认为，根据空军福州房地产管理处于2018年12月18日发的通知，被告即日起关停“万佳汇健康中心”。原、被告亦确认于2018年12月20日已断水断电，对此本院认为，在原告采取断水断电措施后，此时诉争租赁场所已无法经营，原告应及时采取通知被告在合理限期内搬离或诉讼等途径予以解决争议，而其怠于采取后续措施主张权利，放任扩大损失，如若因此均由被告承担租金损失显失公平，故本院酌定被告承担三个月的租金损失更趋公平合理。被告应支付原告租金88063元×3个月=264189元。同理，被告应支付物业费为4821元×3个月=14463元。原告提交的证据可以证明被告尚欠2018年11月29日至2018年12月28日的水电费35173元，故原告的该项主张，本院予以支持。 关于逾期违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告约定，逾期交付房租加收滞纳金。但综合本案的案情，被告于2013年即开始经营“万佳汇健康中心”，直至2018年原告方以此项目不符合军队房地产租赁管理相关规定要求整改，可以认定为系政策的改变，是不可归责于双方的原因。原告主张被告承担违约责任没有事实依据，本院不予支持。同理，被告反诉要求原告承担停业的经济损失亦没有依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）林彬、胡春佃于本判决生效之日起二十日内腾空位于福州市××路××号××楼××层，并返还原告（反诉被告）孙燕婷； 二、被告（反诉原告）林彬、胡春佃于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙燕婷支付租金人民币264189元、水电费人民币35173元和物业费人民币14463元； 三、驳回原告（反诉被告）孙燕婷的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）林彬、胡春佃的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费适用简易程序减半收取5304元（已由原告预交10608元），由原告孙燕婷承担2860元，被告林彬、胡春佃承担2444元；本案反诉诉讼费减半收取9556.5元（已由反诉原告预交19113元），由反诉原告林彬、胡春佃承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 罗登煌 二〇二〇年一月八日 法官助理 郑艺凤 书 记 员 谢婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。