太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初5226号   原告（反诉被告）：山西国际电力资产管理有限公司，住所地太原市杏花岭区东缉虎营**。   法定代表人：段峰，董事长。   委托诉讼代理人：李素芳，山西鼎信泽律师事务所律师。   委托诉讼代理人：彭志英，山西鼎信泽律师事务所律师。   被告（反诉原告）：太原市海晏酒店管理有限公司，，住所地太原市杏花岭区东缉虎营**   法定代表人：贾良，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：李晓星，山西新国泰律师事务所律师。   被告：山西大观园浴业有限公司，住，住所地太原市迎泽区宝地住宅小区**北侧**商铺/div>   法定代表人：宋霞，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：李晓星，山西新国泰律师事务所律师。   被告：太原市吴越酒店管理有限公司，住所地太，住所地太原市杏花岭区东缉虎营****v>   法定代表人：吴兴祥，执行董事兼总经理。   原告山西国际电力资产管理有限公司与被告太原市海晏酒店管理有限公司、山西大观园浴业有限公司、太原市吴越酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西国际电力资产管理有限公司的委托诉讼代理人李素芳、彭志英，被告太原市海晏酒店管理有限公司的法定代表人贾良，山西大观园浴业有限公司的委托诉讼代理人李晓星到庭参加诉讼，太原市吴越酒店管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   山西国际电力资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告太原市海晏酒店管理有限公司立即返还原告所有的位于太原市东缉虎营37号银龙酒店1-14层（5、6层除外）房屋及相关设施；2、判令被告太原市海晏酒店管理有限公司支付原告银龙酒店承包费欠款1117000元、租金5460200元、水电费470240.67元、违约金190000元，共计7237440.67元以及按每年190万元标准支付逾期归还酒店期间的租金及迟延履行金（迟延履行金从2019年9月1日起按年总承包金190万元的日万分之五计算；3、判令被告山西大观园浴业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；4、依法判令被告太原市吴越酒店管理有限公司对上述第二项债务的欠款111.7万元承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2009年9月1日,原告与被告太原市吴越酒店管理有限公司(下称“吴越酒店公司”)、案外人山西江北房地产开发有限公司(下称“江北房地产公司”》签订《酒店承包经营合同书》,约定被告吴越酒店公司承包原告位于太原市东辑虎营37号的银龙酒店，承包经营期限10年,自2009年9月1日至2019年8月31止,承包金为每年240万元。合同同时约定,承包经营期间,吴越酒店没有按本合同第八条约定履行相关义务或具有本合同第九条第三项违约情形之一的,吴越酒店应按照本合同年总承包金的10%向原告支付违约金。合同履行过程中,被告吴越酒店公司因经营不善,经常拖欠原告承包费。2016年7月1日,原告与被告吴越酒店公司、被告太原市海晏酒店管理有限公司(下称“海晏酒店公司”)、被告山西大观园浴业有限公司(下称“大观园公司”)签订《酒店承包经营合同书补充协议书》,约定：被告海晏酒店公司承继《酒店承包经营合同书》约定的乙方(承租方被告吴越酒店公司)的权利义务；各方确认截止2015年12月31日,被告吴越酒店公司拖欠原告承包费395万元,处理方式为：原告于2016年1月1日将酒店的五层收回收,抵顶欠款183.3万元、被告吴越酒店公司交纳的保证金100万元由原告扣除抵顶欠款100万元、剩余欠款111.7万元由被告海晏酒店公司承担,被告吴越酒店公司承担连带清偿责任；原告收回银龙酒店六层，并将原合同约定的承包费每年240万元调整为每年租金费190万元,2016年1月1日至2016年8月31日的承包费126.67万元由被告海晏酒店公司于本协议签订后三日内一次性向原告支付,从2016年9月1日至租赁期届满之日,于每月20日前向原告支付当月的租赁费15.84万元；承包期限仍按照原承包合同约定的期限执行；被告大观园公司为本协议的全部债务承担连带保证责任,保证期间为债务履行期限届满后两年。上述补充协议签订后,被告海晏酒店公司一直未能正常经营,且未能按合同约定交纳银龙酒店租赁费及相应的水电费等,原告多次向被告海晏酒店公司致函,要求整改及支付租金但未果,被告海晏酒店公司的行为已构成严重违约。2019年8月31日银龙酒店租赁期限已届满,被告海晏酒店公司共拖欠原告承包费欠款1117000元、租金5460200元、水电费470240.67元、违约金190000元,共计7237440.67元。为了保障国有资产保值增值,根据原告上级单位晋能集团要求,原告决定收回银龙酒店不再对外出租,但被告海晏酒店公司拒不返还租赁酒店房产及相关设施。为此原告维护原告的合法权益，根据民事诉讼法相关规定向贵院提起诉讼,请求贵院判决被告海晏酒店公司立即返还租赁房屋及相关设施,并向原告支付拖欠的欠款、租金、水电费及违约金等各项费用。   太原市海晏酒店管理有限公司、山西大观园浴业有限公司辩称，1、原告起诉的事实与客观不符，原告提供的2009年9月1日原告与被告太原市吴越酒店管理有限公司和案外人签订的合同期限为2009年9月1日至2019年8月31日，而本案被告拿到的合同书承包租赁合同期限为2009年9月1日至2024年8月31日，被告与吴越酒店签订了股权转让协议书承包时间也是到2024年8月31日，与原告起诉的不符；2、2016年7月1日本案被告与本案原告签订了补充协议，补充协议中没有明确承包到期的日子，只是抽象表述仍按原合同执行，因此，原告起诉把承包日期明确至2019年8月31日为止，这样就由于原告的做法，使好多事情发生了变化，原告起诉的数字发生了变化，如第一项被告支付原告所欠缴的承包费117万元，那是建立在租赁期限到2024年的8月31日为止，承包费395万元被告不直接承接；原告要求被告承担2016年1月1日至2016年8月31日承包费也违反了逻辑，原被告双方都明确认可双方的补充协议是2016年7月1日签订的，2016年7月1日前所谓的租赁费被告还未租赁让被告承担与事实不符；原告起诉的100万元的保证金被告明确要求收回，不允许扣除，被告欠原告的钱由于合同发生变化，应当重新计算，应该只支付实际使用费，水电费也需要看详细的票据，更不存在所谓的违约金，原告起诉如此多的欠款是不存在的，法庭不应当支持。   太原市海晏酒店管理有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉人和被反诉人山西国际电力资产管理有限公司的《酒店承包经营合同》补充协议书为无效协议或可撤销协议；2、判令被反诉人山西国际电力资产管理有限公司赔偿反诉人因投资装修酒店造成的损失，合计585万元（或以评估为准）；3、判令被反诉人承担本案本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：山西国际电力资产管理有限公司、太原吴越酒店管理有限公司、太原市海晏酒店管理有限公司于2016年7月1日签订了《酒店承包经营合同书》补充协议书，合同约定三方协商一致，同意于2016年7月1日将山西国际电力资产管理有限公司与太原市吴越酒店管理有限公司签订的《酒店承包经营合同书》中的承包人变更为太原市海晏酒店管理有限公司，太原市吴越酒店管理有限公司的权利和义务由太原市海晏酒店管理有限公司承接，山西国际电力资产管理有限公司与太原市吴越酒店管理有限公司的权利和义务全部终止。山西国际电力资产管理有限公司与太原市海晏酒店管理有限公司一致同意，太原市海晏酒店管理有限公司取代太原市吴越酒店管理有限公司后，承包期限仍按照原承包合同的期限执行，这种故意不明确的表述，实际上是双方已有口头约定承包期至2024年8月31日。被反诉人在起诉状中明确将承包期限确定为2019年8月31日，违反了双方的口头约定，被反诉人的这种行为实际上是与吴兴祥恶意串通，欺骗了反诉人，损害了反诉人的利益，应当认定为无效合同。吴兴祥（太原市吴越酒店管理有限公司的法定代表人）与被反诉人2009年订立承包合同后，其作为承包人应当按时支付承包等费用。被反诉人与太原市吴越酒店管理有限公司签订的《酒店承包经营合同书》第8条明确约定“如吴兴祥方拖欠房租20万，就解除合同收回酒店。”但事实是吴兴祥自2009年接手酒店后，一直未按月缴纳承包等费用，被反诉人未追究其违约责任索要租金，解除合同。反诉人由于与吴兴祥的债权事由而进入酒店，该酒店过去的事由于被反诉人的失职，从而使反诉人陷入泥潭。太原市吴越酒店管理有限公司提供给反诉人的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限至2024年8月31日，基于此反诉人与被反诉人在订立合同前，相互商量好承包期至2024年8月31日，反诉人才接收债务395万元，又投资40万元装修酒店。被反诉人现在突然明确了承包期至2019年8月31日，还称之前吴兴祥出具的《房屋租赁合同》是假的，至此反诉人签订了《酒店承包经营合同书》补充协议书。现被反诉人突然改变双方商量好的日期，根据《合同法》规定，双方于2016年7月1日签订的《酒店承包经营合同书》补充协议书无效或可撤销，反诉人不予接收吴兴祥与被反诉人的债务，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，要求被反诉人承担反诉人的所有投资损失。故特向贵院提起反诉。   被告太原市吴越酒店管理有限公司未到庭，但提交书面答辩称，1、被告太原市吴越酒店管理有限公司于2009年9月1日与原告签订的银龙酒店《承包经营合同》，承包期限为10年，从2009年9月1日到2019年8月31日止，经营期间的装修费用由太原市吴越酒店管理有限公司负担，承包期满后除可移动物品外其余装修归原告所有；2、2016年因太原市吴越酒店管理有限公司缺乏流动资金，对外欠款较多，酒店长期处于亏损状态，经朋友介绍太原市吴越酒店管理有限公司法定代表人吴兴祥将持有的吴越酒店公司股权转让给贾良，当时向贾良出了授权，授权其处理银龙酒店的事情并承接银龙酒店的经营。2016年7月1日贾良以其成立的海晏公司与电力资产公司签订《承包经营合同》补充协议，对此补充协议的内容太原市吴越酒店管理有限公司不知情，没有参与协商，签定协议时也不在场，该补充协议全是贾良所为；3、太原市吴越酒店管理有限公司所有印章及全套手续于2014年被告法定代表人吴兴祥离开酒店后外出躲债期间办公室被撬后丢失，后经了解，公司印章和全套手续由贾良持有（贾良持有太原市吴越酒店管理有限公司95%的股权）；4、太原市吴越酒店管理有限公司认为既然原告与海晏酒店公司就银龙酒店租赁相关事宜已签订补充协议，那么就应该由海晏酒店公司承担相关责任、承继银龙酒店的全部债务和义务。   原告（反诉被告）对太原市海晏酒店管理有限公司的反诉辩称，反诉原告主张的诉讼请求均没有事实理由和法律依据，应当驳回。1、酒店承包经营合同补充协议书是各方的真实意思表示，不存在合同法第52条规定的合同无效的情况，该合同合法有效；2、双方对于租赁期限有明确的书面合同作为约定，约定的合同租赁期限届满日就是2019年8月31日，在书面合同如此明确的情况下，不存在反诉原告提出的口头约定情形；3、反诉原告主张585万元的赔偿，对于其主张没有提供任何的依据、标准、计算的方式，对上述的要素，反诉原告没有进行任何的说明，其诉讼请求属于不明确的状态，反诉原告主张的均是2016年7月1日接收酒店之前吴越酒店装修的费用，与反诉原告没有任何的关联性，同时根据酒店承包合同书第二条第三项明确约定，租赁合同期限届满之后，酒店相应的设施、资产全部返还甲方，也就是本案的原告，所以反诉原告提出的各项诉讼请求，均没有事实和法律依据。   双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：   山西国际电力资产管理有限公司持有一份由甲方山西国际电力资产管理有限公司、乙方太原市吴越酒店管理有限公司、丙方山西江北房地产开发有限公司签订的《酒店承包经营合同书》，该合同约定：由乙方承包甲方位于太原市东缉虎营37号的银龙酒店，承包内容为银龙酒店一至十四层及相关配套区域的经营权；承包经营期为10年，自2009年9月1日至2019年8月31日止；承包金为每年人民币240万元，乙方于每月20日前，向甲方支付下一个月的酒店承包金20万元；乙方应在本合同签订后两日向甲方（或甲方指定的账户）支付履约保证金人民币100万元；承包经营期间，甲方不承担因乙方经营行为所产生的任何债务；承包经营期满，本合同自然终止；承包经营期间，乙方没有按本合同第八条约定履行相关义务或具有本合同第九条第三项违约情形之一的，乙方应按照本合同年总承包金的10%向甲方支付违约金。   2016年7月1日，甲方山西国际电力资产管理有限公司、乙方太原市吴越酒店管理有限公司、丙方太原市海晏酒店管理有限公司、丁方山西大观园浴业有限公司签订一份《酒店承包经营合同书》补充协议书，约定鉴于2009年9月1日甲乙双方签订《酒店承包经营合同书》，甲方将位于太原市东缉虎营37号的银龙酒店一至十四层及相关配套区域的承包经营权承包给乙方；在合同履行期间，乙方经营不善多次拖欠承包费未付，且乙方表示已无能力履行合同，欲退出酒店的承包经营；丙方系乙方股东贾良独资设立的从事酒店经营管理的一人有限责任公司，自愿在乙方退出后承接银龙酒店的经营；合同还约定：被告太原市海晏酒店管理有限公司变更为承包方，承包经营变更为租赁经营，租赁期限按原承包合同执行；因原告已于2014年收回六层，租金调整为每年190万元，太原市吴越酒店管理有限公司经营期间所欠原告费用395万元，山西国际电力资产管理有限公司于2016年1月1日将酒店五层收回，抵顶太原市吴越酒店管理有限公司承包费欠款183.3万元、保证金冲抵太原市吴越酒店管理有限公司欠款100万元、剩余欠款111.7万元由太原市海晏酒店管理有限公司承担，太原市吴越酒店管理有限公司承担连带清偿责任，山西大观园浴业有限公司对太原市海晏酒店管理有限公司在本协议中应承担的全部债务承担连带保证责任，保证期间为太原市海晏酒店管理有限公司债务履行期限届满后两年。   2016年7月28日被告太原市海晏酒店管理有限公司向原告出具《承诺书》，明确承诺在剩余的三年承包期内补充协议书约定的年租金及支付方式按期足额支付、合同到期后在不拖欠原告任何费用的前提下，给予其优先承租权。   另查明，被告太原市海晏酒店管理有限公司在租赁期限内，尚欠租金5460200元。被告太原市海晏酒店管理有限公司持有一份出租方（甲方）山西国际电力资产管理有限公司与承租方（乙方）太原市吴越酒店管理有限公司于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年9月1日起至2024年8月31日。该合同经山西警察学院司法鉴定中心司法鉴定，鉴定意见书认定山西国际电力资产管理有限公司与太原市吴越酒店管理有限公司于2009年9月1日签订的房屋租赁合同落款处的山西国际电力资产管理有限公司印章与印章原件不是同一枚印章盖印形成、郭卫红不是同一人书写书写形成，   以上事实，有《酒店承包经营合同书》、《酒店承包经营合同书》补充协议书、《山西警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书》及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，甲方山西国际电力资产管理有限公司、乙方太原市吴越酒店管理有限公司、丙方山西江北房地产开发有限公司签订的《酒店承包经营合同书》以及甲方山西国际电力资产管理有限公司、乙方太原市吴越酒店管理有限公司、丙方太原市海晏酒店管理有限公司、丁方山西大观园浴业有限公司签订的《酒店承包经营合同书》补充协议书均是系当事人双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。根据合同约定太原市海晏酒店管理有限公司租赁山西国际电力资产管理有限公司的房屋已于2019年8月31日到期，太原市海晏酒店管理有限公司承诺书也明确表示认可，租赁物应当返还。太原市海晏酒店管理有限公司拖欠原告承包费1117000元、租金5460200元应当支付。关于山西国际电力资产管理有限公司主张的水电费，证据不足，本院不予支持；关于山西国际电力资产管理有限公司主张的违约金190000元，本院予以支持。关于太原市海晏酒店管理有限公司主张《酒店承包经营合同》补充协议书为无效合同的理由不足，本院不予支持；关于太原市海晏酒店管理有限公司主张投资装修酒店造成的损失，因合同到期，本院不予支持。关于山西国际电力资产管理有限公司与太原市海晏酒店管理有限公司提供的《山西警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书》认定山西国际电力资产管理有限公司与太原市吴越酒店管理有限公司于2009年9月1日签订的房屋租赁合同落款处的山西国际电力资产管理有限公司印章与印章原件不是同一枚印章盖印形成、郭卫红不是同一人书写形成，故太原市海晏酒店管理有限公司对此房屋租赁合同的主张，本院不予支持。被告太原市吴越酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本院依照查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、太原市海晏酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内返还山西国际电力资产管理有限公司所有的位于太原市东缉虎营37号银龙酒店1-14层（5、6层除外）房屋及相关设施；   二、太原市海晏酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付山西国际电力资产管理有限公司1117000元、租金5460200元及违约金190000元；   三、山西大观园浴业有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；   四、太原市吴越酒店管理有限公司对欠款1117000元承担连带清偿责任；   五、驳回山西国际电力资产管理有限公司的其他诉讼请求；   六、驳回太原市海晏酒店管理有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费177987元，由原告（反诉被告）山西国际电力资产管理有限公司负担10679元，被告太原市海晏酒店管理有限公司、山西大观园浴业有限公司、太原市吴越酒店管理有限公司连带负担167308元。反诉案件受理费52750元，由被告（反诉原告）太原市海晏酒店管理有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 李凤生   人民陪审员 马志俊   人民陪审员 武变玲   二〇二〇年一月二十日   书 记 员 宋露露     附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。