贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初1009号 原告：龙某某，女，汉族，1971年1月5日出生，贵州省施秉县人，住贵州省黔西县。 原告：党某某，男，汉族，1970年9月2日出生，贵州省施秉县人，住贵州省施秉县。 委托代理人：王义奇，系贵州黔成起智律师事务所律师。委托权限为特别授权。 委托代理人：孔维芳，系贵州黔成起智律师事务所实习律师。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。 法定代表人：刘川，该公司董事长。 委托代理人：田鹏。委托权限为特别授权。 原告龙某某、党某某与被告黔西新城房地产开发有限公司（下称：黔西新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，依法由审判员王垚适用简易程序公开开庭进行审理。原告党某某及其委托代理人王义奇、孔维芳，被告黔西新城公司的委托代理人田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某某、党某某诉称：2012年12月24日，二原告与被告签订购买被告开发的黔龙新城小区19号楼19-1-13-1一套住房的合同，约定二原告银行按揭分期付款，并于同日向被告交付支付该房屋契税及维修基金，被告于2014年3月30日前交房，后被告如期交房。2015年1月24日，二原告结清所有房款叁拾玖万柒仟玖佰壹拾元（397910元）。原告先后敦促被告办理房屋所有权证，但至今被告仍未办理房屋产权手续。现原告诉至本院,请求判决：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权的违约金109543.62元；3、本案的案件受理费由被告负担。 为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 1、原告身份证，用以证明原告诉讼主体适格； 2、被告企业信息公示报告，用以证明被告诉讼主体适格； 3、商品房买卖合同，用以证明原被告之间存在合法有效的商品房买卖关系，双方就商品房付款方式、付款时间、面积差异处理、产权办理、违约责任等事项进行了约定，商品房买卖合同第二十二条第三项就商品房转移登记及违约责任进行了约定； 4、发票，用以证明原告已足额缴纳购房款，已履行自身义务，不存在违约行为； 5、收据，用以证明原告已将购房合同中购房代收费、契税、大修基金、权证手续费、转移登记费等费用共计22425元支付给被告，时间为2012年12月24日，该证据显示被告已收取办理转移登记的手续费用，被告应当按约定为原告办理产权证书； 6、证明、抵押权注销申请表，用以证明案涉房屋贷款于2018年10月26日本息全部结清，原告已申请注销抵押登记。 被告黔西新城公司答辩称：1、原告的起诉已过诉讼时效，答辩人应于交房后的90日办理商品房转移登记，原告诉状认可答辩人于2014年3月30日交付房屋，则答辩人应于2014年6月30日办理转移登记手续，但原告的起诉日期为2019年2月12日，原告的起诉已过诉讼时效；2、双方合同并未约定办理转移登记的时限，原告主张答辩人逾期办理产权登记手续，没有事实依据；3、不能办证的原因系地方政府要求等项目配套幼儿园建设竣工验收并备案后才统一申办涉案房屋权属登记；4、原告龙某某系按揭贷款购房，所购房屋为贷款的抵押担保物，不能正常交易，未办理权属转移登记前，系以出卖人的保证金作为贷款担保，未办理权属转移登记并未给原告造成实际的损失，原告要求按每日0.02%支付违约金，没有事实及法律依据。 在举证期内，被告向本院提供不动产产权登记证书，用以证明案涉房屋已于2020年1月7日办理了产权登记。 经庭审质证，被告对原告出示的证据质证意见为：对第1、2组证据无异议；对第3、4、6组证据三性无异议，但达不到原告的证明目的；对第5组证据因不是被告开具，达不到原告的证明目的。原告对被告所举证据三性均予以认可，但房屋所有权证显示发证时间为2020年1月7日，恰好能说明被告没有按照规定时间为原告办理房屋所有权证，存在违约，被告应承担自应办证之日起到实际办证之日止的违约责任。 经审查认证，原被告出示的证据客观真实，能反映案件客观事实，依法可作为本案定案的依据。 经审理查明：2012年12月24日，原告龙某某、党某某与被告黔西新城公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第19幢1单元13层1号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为397910.00元，付款方式为银行按揭。合同约定交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款199910元；2018年10月26日，原告将中国建设银行黔西支行按揭贷款198000元清偿完毕。2012年12月24日，黔西县盛达物业有限公司收取了原告龙某某、党某某购房代收费（契税、大修基金、转移登记费、权证手续费、水电闭路电视入户费）22425元，被告于2014年3月30日前交付房屋，原告进行装修并入住。2020年1月7日，被告黔西新城公司为黔西县迎宾路黔龙新城19号楼办理了不动产登记证书，产权证书编号为:黔（2020）黔西县不动产权第0000194号。 本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告诉请的违约金是否应当支持，能否调整；三、关于原告诉请要求被告办理房屋所有权证的诉请是否应当支持。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。首先，原告龙某某、党某某与被告黔西新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告龙某某、党某某依约向被告支付了购房款，房屋已交付使用。我国对不动产物权变动采取的是登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理商品房权属登记的义务，因被告已于2020年1月7日为原告办理了不动产权属登记证书，故关于原告要求办理不动产权属登记证书的诉请，本院依法不予支持。 其次，对于原告诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告黔西新城公司应于案涉房屋交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。本案中，合同约定案涉房屋交付时间为2014年3月30日前，被告亦依约在2014年3月30日前交房。故被告办理案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应为2014年6月30日之前，因此被告违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2014年7月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，因原告龙某某、党某某提起诉讼的日期为2019年2月12日，故对于原告主张的2014年6月30日至2016年2月12日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。由于本案被告已于2020年1月7日办理了涉案房屋不动产权证，被告依约完成了办理涉案房屋转移登记的义务，故本案违约金的起止日期应为2016年2月13日至2020年1月7日。 最后，对于原告主张的违约金是否应当支持的问题。本案中，被告并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，故对被告辩称其未存在违约的抗辩主张，本院不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，认为原告无任何实际损失，但被告认为违约金过高，要求下调，应当认定为被告已经提出违约金过高的抗辩理由。结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款397910元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故被告应支付原告龙某某、党某某2016年2月13日至2020年1月7日的违约金为16986.77元（397910元×0.03‰×1423天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（2）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、由被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙某某逾期办证违约金16986.77元； 二、驳回原告龙某某、党某某的其他诉讼请求。 案件受理费1256元（已减半收取），由原告党某某、龙某某负担1000元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担256元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员 王 垚 二〇二〇年一月十六日 书记员 方泽运