上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23359号原告(反诉被告)：润尧(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱吉生，执行董事。委托诉讼代理人：迟庆明，上海中衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱莹莹。被告(反诉原告)：陈宇，男，汉族，1971年6月30日生，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：马斌，上海兰盾律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)润尧(上海)餐饮管理有限公司(下称润尧公司)与被告(反诉原告，下称被告)陈宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人迟庆明、朱莹莹、被告陈宇及其委托诉讼代理人马斌到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告润尧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租赁押金人民币106,000元；2、判令被告退还原告2019年7月8日至2019年8月31日的租金共计人民币51,600元。事实和理由：原告为一家餐饮企业,被告系上海市嘉定区清河路XXX号嘉定商城403号铺(以下简称系争房屋)的出租人。在洽谈系争房屋租赁事宜期间,被告向原告承诺商铺开业期间系争房屋所在商场四楼开业率达到百分之95%以上。因此,2017年5月9日,原告与被告就系争房屋签订了《商铺租赁合同》,约定租期为六年,自2017年6月1日至2023年5月31日止。该合同中书面固定了被告的承诺即系争房屋所在商场四楼开业率达到百分之95%以上。合同签订后,根据合同约定,原告向被告支付了租赁押金共计人民币106,000元。因被告长期没有履行承诺,导致系争房屋客流量长期低迷,原告经营亏损严重。2019年2月28日,原告的法定代表人朱吉生与被告就系争房屋重新签订了《房屋租赁合同》,约定租赁期为三年,自2019年3月1日起至2022年2月28日止。每月租金为人民币36,000元,原告已向被告支付2019年6月、7月、8月的租金。2019年7月1日起,因系争房屋所处商场客流量长期低迷,导致商铺长期亏损,被告依然没有采取任何措施保证其承诺,导致原告的合同目的不能实现,为了减少损失,原告决定停止经营,并于2019年7月8日向被告提出书面通知《退租告知函》,告知被告退租请求,并要求被告退还押金及剩余租金。2019年7月15日,原告向被告提出书面通知《场地撤离告知函》,并于2019年7月17日完成场地撤离,将场地完好地交还被告,原被告于2019年7月25日签字《商铺租赁退还确认单》,确认原告至2019年7月17日止停止租赁,租金停止计算。原告在此期间积极与被告沟通协商租赁押金及剩余租金的退还事宜,但被告拒不退还,故原告就此纠纷向法院提起诉讼,请求判如所请。审理中，原告将第2项诉请变更为判令被告退还原告2019年7月18日至2019年8月31日的租金51,600元。被告陈宇辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的租赁合同，任何一方如未按合同约定的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为20万元，如违约金不足弥补对方实际损失的，责任方应赔偿对方实际损失。双方于2019年7月25日签订《商铺租赁退还确认单》，确认原告已于2019年7月17日将系争房屋内设备搬离完毕，将房屋交换，至2019年7月17日停止租赁，其他条款按原合同履行。目前商铺一直空置，未能出租，已经造成原告实际租金损失超过15万元。被告认为原告提前解约属于严重违约，应按照合同约定支付原告违约金20万元。因原告尚未支付违约金，故租金和押金不同意返还。原告于2019年7月17日搬离，租金应计算至2019年7月17日，原告要求退还2019年7月8日起的租金缺乏依据。综上，被告提起反诉要求：判令被告支付原告违约金20万元。原告润尧公司针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告于2019年7月7日单方面提出终止租赁合同的要求，该要求最终征得了被告的同意，双方于2019年7月17日终止了租赁合同。对于租赁合同终止，原告的确负有一定的过错，但是原告提前告知被告，并且被告对此也作出了充分的准备，所以原告对于被告的损失已经尽到了充分的止损义务，被告的损失没有持续扩大。双方约定的违约金20万明显过高，请求法庭根据司法解释，以被告的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则衡量进行调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月14日，润尧公司(承租方、乙方)与陈宇(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将嘉定区清河路XXX号嘉定商城403号建筑面积433平方米的商铺(下称系争房屋)出租给乙方用于经营餐饮，租期6年，自2017年6月1日至2023年5月31日；第一、二年租金为636,000元；押金106,000元。还对其他事项进行了约定。2019年2月28日，润尧公司法定代表人朱吉生(承租人、乙方)与陈宇(出租人、甲方)就系争房屋重新签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期自2019年3月1日至2022年2月28日止，共3年；租金每月36,000元，每期提前10天支付，每期租金按三个月支付一次，先付后用。甲方同意于本合同签订时保证金按原来合同签订的保证金作为本合同的保证金，于本合同履行完毕，乙方结清相关费用后，由陈宇全额无息退还给乙方。本合同已经双方签署后立即生效，未经双方同意，不得任意终止。如有未尽事宜，双方可另行协商。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为20万元整。如违约金不足弥补对方实际损失，责任方应赔偿对方实际损失。本合同为甲乙双方就本商铺签订的新的合同，原合同及原合同的补充协议全部作废，以此合同为准。上述合同签订后，润尧公司向陈宇支付押金106,000元，并支付租金至2019年8月31日。2019年7月8日，润尧公司向陈宇发函称因经营亏损严重，为及时止损、减少双方损失，决定自2019年7月1日起终止租赁、停止经营，恳请陈宇充分考虑其损失严重的实际情况，给予其适当止损措施，退还其2019年7月、8月租金以及签约押金。2019年7月15日，润尧公司致函陈宇称其将于2019年7月16日搬离租赁场地，希望给予配合完成场地交接。嗣后，双方就违约金问题进行磋商，未就润尧公司应支付的违约金金额达成一致，陈宇同意润尧公司先将物品搬离。2019年7月25日，陈宇(甲方)与朱吉生(乙方)签订《商铺租赁退还确认单》，该确认单写明“甲方同意乙方已于2019年7月17日将店内设备搬离完毕，将租赁房屋完好地交还甲方。未搬离的设备视为乙方放弃，归甲方所有。乙方至2019年7月17日停止租赁，租金停止计算，其他条款按原合同履行。”审理中，双方确认2019年7月18日至2019年8月31日的租金金额为51,600元。本院认为，朱吉生代表润尧公司与陈宇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。因润尧公司提前退租，双方已于2019年7月17日终止合同的履行，并办理了房屋交接手续。双方在《商铺租赁退还确认单》上写明“乙方至2019年7月17日停止租赁，租金停止计算，其他条款按原合同履行。”，故租金应计算至2019年7月17日，润尧公司已支付租金至2019年8月31日，故其要求退还2019年7月18日至2019年8月31日的租金51,600元合法有据，本院予以支持。合同解除后，陈宇收取的租赁保证金106,000元应返还润尧公司。租赁合同因润尧公司提前退租而解除，陈宇要求润尧公司承担违约责任合法有据，合同约定的违约金标准尚在合理范围内，本院予以照准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告陈宇应于本判决生效之日起十日内返还原告润尧(上海)餐饮管理有限公司押金106,000元；二、被告陈宇应于本判决生效之日起十日内返还原告润尧(上海)餐饮管理有限公司租金51,600元；三、反诉被告润尧(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈宇违约金200,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,452元，减半收取1,726元，由被告负担。本案反诉受理费2,150元，由原告负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年一月二十日书记员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。