成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初247号 原告：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路**。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：龙恩美，女，1975年3月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：蔡梅芳，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏佳，四川均鼎律师事务所律师。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（以下简称经开国投公司）与被告龙恩美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告经开国投公司的委托诉讼代理人彭晶、曾理，被告龙恩美及其委托诉讼代理人蔡梅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经开国投公司向本院提出诉讼请求：1.确认经开国投公司与龙恩美于2016年8月24日签订的编号为ＺＬ-2016-0012的《房屋租赁合同》于2018年11月4日解除；2.龙恩美将位于成都市龙泉驿区（原红岭路343号）房屋返还给经开国投公司。在诉讼过程中，经开国投公司增加诉求要求龙恩美拆除前述房屋外围脚手架及围挡，后又撤回该项增加的诉求；3.龙恩美立即支付经开国投公司2016年11月12日至2018年11月4日的租金912072.13元；4.龙恩美向经开国投公司支付逾期支付房租的违约金（2016年10月22日分别计至租金付清时为止，每逾期一日按应付租金的千分之一，暂计算至2018年11月26日为405676.97元）、解约违约金119309.08元；5.龙恩美支付房屋占有使用费，自合同解除次日即2018年11月6日起计至龙恩美返还房屋之日止，暂计算至2018年11月26日为64545.56元（后经开国投公司明确计算房屋占有使用费的截止日期为2018年11月15日）；6.本案诉讼费由龙恩美负担。事实及理由：经开国投公司作为出租方（甲方）、龙恩美作为承租方（乙方），双方签订编号为ＺＬ-2016-0012的《房屋租赁合同》，约定龙恩美租赁经开国投公司位于成都市龙泉驿区（原红岭路343号），建筑面积（计租面积）1071.05平方米的5间商铺，出租给龙恩美作酒楼及配套用途使用。租赁期限2016年8月12日至2024年8月11日止，先付租金后使用，乙方自租金起算日起每三个月为一期缴纳租金，每期租金应于上一期计租时间的最后一个月的第1日至第10日内缴纳。龙恩美应于本合同终止或解除三日内返还出租房屋。逾期返还的，自合同终止或解除之日起，龙恩美应每日按合同租赁内最后一月日租金的2倍支付房屋占有使用费；被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向经开国投公司支付违约金。甲方还有权单方解除合同，同时乙方应按约当年三个月租金金额向甲方支付违约金。房屋租赁合同签订后，经开国投公司将商铺交付给龙恩美，龙恩美未交付自2016年11月12日起的租金，经多次催告无果。龙恩美的上述违约行为已严重损害经开国投公司合法权益。 龙恩美辩称，1.认可案涉合同已经解除，收到经开国投公司律师函就解除了。此解除非龙恩美违约所致，是因合同目的无法实现而解除。龙恩美能够进场施工，并正常经营才能缴纳房屋租金。案涉房屋存在漏水、露筋等问题，要求经开国投公司整改一直未果。龙恩美考虑合同签了很久后，露筋的问题装修后就看不到了，在创投公司答应修复漏水问题的情况下，于2017年2月6日入场装修。租金应当从2017年2月6日计算至要求龙恩美停工之日2017年2月14日；2.案涉房屋早已于2018年11月9日移交，不存在支付房屋占有使用费；3.龙恩美不应当向经开国投公司支付租金，因房租的支付条件尚不成就，无法实现合同目的。招标方案和投标文件决定了案涉房屋的布局，此种布局决定了此后的装修实施行为。龙恩美按照全部的合同约定履行了所有的义务，且物管公司审核通过了龙恩美提供的设计方案，并发放了装饰装修许可证。龙恩美进场施工，楼上居民认为规划发展为酒店会对楼上住户产生影响，故上访至信访局。经开国投公司、物管创投公司向龙恩美发停止施工的通知，无法继续施工。龙恩美得知案涉房屋装修需向房屋所在地房屋管理部门备案，因案涉房屋无房产证，房屋管理部门不予办理。此后，龙恩美在经开国投公司、物管创投公司的授意下要求第三方出具了技术服务合同书、技术服务合同补充协议、技术鉴定快报、技术服务报告，证明龙恩美的装修行为没有对房屋安全造成影响；4.龙恩美无任何违约行为，不应当支付违约金。若认定龙恩美存在违约，违约金过高，要求调减。且前期缴纳了履约保证金，应予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（于2016年9月28日变更名称为成都经济技术开发区国有资产投资有限公司）作为出租方（甲方）与龙恩美作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（ZL-2016-0012），合同第一条约定甲方将自有的坐落在龙泉驿区怡和新城F区29栋1楼红岭路335-343商铺共5间建筑面积（计租面积）1071.05平方米，出租给乙方作酒楼及配套用途使用；合同第二条约定租赁期限2016年8月12日至2024年8月11日止；合同第三条约定计租面积为1071.05平方米，单价35元／㎡／月，第一年年租金标准为人民币449841元，第一年月租金为人民币37486.75元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增；合同第四条约定租金缴纳方式先付后用，乙方自租金起算日（租赁期限开始日）起按每三个月为一期缴纳租金，第一期租金于本合同签订后7日内向甲方缴纳，第一期租金为112460.25元，后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳给甲方；合同第五条约定履约保证金的收取标准：按照租期第一年两个月租金收取。乙方应于本合同签订前向甲方缴纳履约保证金74973.5元，除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止并履行完相关条款后，甲方不计息全额退还给乙方。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项（履约保证金按本合同约定不退还的情况除外）；合同第七条第六项约定乙方因使用需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方和物业管理公司均书面同意及相关主管部门审批后可以对承租房屋进行装饰、装修，相关全部费用由乙方承担。乙方在装修前须向甲方及物业管理公司提供装修方案，提出装修申请，并与物业管理公司签订《房屋装饰装修管理协议》，经甲方和物业管理公司均书面同意并自行依法履行相关审批手续后方可进行施工；合同第七条第七项约定若因装修造成或使用中出现的承租房屋或附属设施设备损坏，乙方应无条件修复并承担所有费用，不能修复或修复后出租房屋或附属设备价值受损的，乙方应予赔偿；合同第七条第十七项约定乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，乙方应每日按本合同租期内最后一月日租金（月租金÷30天）的2倍向甲方支付房屋占有使用费；合同第八条约定：乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上。合同第九条约定乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金，并赔偿由此给守约方造成的损失。 合同签订后，龙恩美支付了3个月租金112460.25元，并支付了履约保证金74973.5元。 2017年2月6日，龙恩美入场开始装修。 2017年2月，龙泉驿区城乡房产管理局向经开国投公司送达《成都市龙泉驿区城乡房产管理局关于告知怡和新城Ｆ4区29幢房屋使用人涉嫌违规装修的函》载明：根据群众举报及我局调查，贵公司所有的龙泉驿区怡和新城Ｆ4区29幢1-3房屋使用人龙恩美（建筑面积4106.63平方米）在装修过程中存在擅自拆改建筑物外墙，涉嫌改变建筑物外立面、擅自拆改房屋现浇板楼梯，涉嫌拆改房屋结构、未办理施工许可证擅自施工等违规装修行为，请贵公司责令房屋使用人：1.立即停止施工；2.依法依规到相关部门完善相应手续后，按批准内容施工。 2017年2月14日，经开国投公司聘请的案涉房屋的物业管理公司成都市创投置业有限公司（以下简称创投公司）向龙恩美发出《停工通知书》，载明：由于你在装修怡和新城F4区29栋1-3楼商铺时，存在以下问题：1、擅自占有公共走道及有关公共区域。2、房屋改造未取得龙泉驿区房管局备案。3、店招设计、安装方案未报龙泉驿区城管局广告科审批。4、未与物管公司签订《房屋装饰装修管理协议》、且未经物管公司书面同意即擅自开始装修。违反了你与经开国投公司签订的《房屋租赁合同》第七条第六项、第十四项和《安全生产责任书》第三条第5项、第7项的规定。也违反了你与创投公司签订的《商铺物业管理服务协议书》第二条第3、4、5项的规定。现勒令你立即停止施工，并且我公司保留对你所造成的损失进行追索的权利。 2017年2月23日，经开国投公司（甲方）与龙恩美（乙方）签订《协议书》约定：怡和新城F4区项目29栋商住楼技术鉴定由业主代表和乙方委托四川省建筑科学研究院进行，签订《技术服务合同书》。鉴定费由乙方支付。 2017年2月24日，龙恩美与怡和新城F4区项目29栋楼上业主代表万发金等人与四川省建筑科学研究院签署《技术服务合同书》，合同第四条约定项目名称龙泉驿区怡和新城F4区29﹟商住楼1层-3层装修改造是否对房屋上部结构安全性造成影响的技术鉴定。 2017年3月30日，四川省建筑科学研究院出具《建设工程技术服务报告》，该报告第4条现在检查、检测情况部分载明：（1）拆除部分的检查。该房屋二层、三层部分填充墙、构造柱、过梁（以上拆除的构件为围护结构，不属于主体结构，拆除后不影响主体结构安全）、个别楼梯、梯梁拆除（楼梯、梯梁属主体结构）、个别二层楼盖板局部开洞（楼盖板属主体结构一般构件）。据上部住宅业主介绍，拆除过程中，部分构造柱、过梁倒下砸在楼盖板、剪力墙和梁上时对该房屋产生了振动和冲击。拆除的构件为三层～轴、三层～轴和二层?～?轴范围内构造柱和过梁（以上构件倒下的范围为上部结构的二单元），拆除构造柱的顺序是直接把连接到框架梁上的钢筋截断，钢筋截断后，致使三层构造柱、过梁直接倒下砸在三层楼盖板、三层楼盖梁及三层剪力墙上，二层楼梯间构造柱拆除后直接砸在一层至二层的楼板上，楼梯间扶手被砸坏，构造柱和过梁倒下现状见照片4.1-1～4.1-8。拆除～轴之间二层至三层梯板和梯梁时，未对不拆除的构件做保护处理，在拆除时使/～轴框架梁混凝土遭到破坏，梁底纵筋、箍筋外露。楼梯间拆除见照片4.1-9～4.1-11；对～轴二层楼盖板进行了局部开洞，未对开洞后的板进行复核验算和采取加固措施进行处理，开洞楼盖板现状见照片4.1-12/4.1-13；二层、三层拆除的填充墙碎砖和建渣未及时清运，新运来的砖的集中堆放在楼盖板上，见照片4.1-14～4.1-16。（2）一层-三层商业部分现状检查个别楼盖梁梁底露筋，部分梁出现裂缝，个别楼盖板出现裂缝，个别填充墙出现裂缝，梁露筋、裂缝、板裂缝和填充墙裂缝。第9条鉴定结论载明：综合分析表明，该房屋一层-三层商业部分装修改造施工对该商业部分个别梁、板构件造成影响，对二单元四层-六层部分填充墙裂缝、填充墙与混凝土构件间的界面缝的发展有影响，尚未对该房屋上部主体结构的整体安全性造成影响。 2017年4月15日，龙恩美向经开国投公司、创投公司发出《复工申请》。 2017年4月21日，经开国投公司向龙恩美回复《关于怡和新城F4区29﹟商住楼1层-3层装修改造的告知函》，载明：你提交的复工申请已收悉，根据四川省建筑科学研究院出具的《技术鉴定报告》，装修改造相关事项函告如下：（一至六条主要内容为要求龙恩美自行委托原设计单位或其他有资质的建筑设计单位出具维修设计方案，并对案涉房屋进行修复处理。）七、按照建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》规定办理相关装修手续，取得装修许可证后方可施工。 2018年4月25日，四川竞辉建工有限责任公司作出《怡和新城F4区29栋商铺楼梯和楼板修复专项施工方案》。2018年5月8日，中国建筑西南设计研究院有限公司认可该方案。 2018年8月，龙恩美对案涉房屋进行了维修。 2018年10月25日，经开国投公司委托北京康达（成都）律师事务所向龙恩美发出《律师函》，催收租金及逾期支付租金的违约金。 2018年11月2日，经开国投公司委托北京康达（成都）律师事务所向龙恩美发出《律师函》，以龙恩美违反合同约定逾期缴纳房屋租金15日以上，根据合同第八条第一款的约定，解除案涉合同。龙恩美于2018年11月4日收到该《律师函》。 2019年6月19日，龙恩美拆除案涉房屋外围脚手架及围挡。 上述事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、《停工通知书》、《协议书》、《技术服务合同书》、《技术鉴定报告》、《律师函》等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，经开国投公司与龙恩美签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方应当按约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1.经开国投公司主张的房屋租金及合同解除后的违约金是否成立；2.龙恩美是否应当支付房屋占有使用费。 关于经开国投公司主张的房屋租金及合同解除后的违约金是否成立的问题。经开国投公司以龙恩美未按期足额缴纳租金为由主张解除合同并要求支付未付租金，龙恩美抗辩其不存在违约行为，认为经开国投公司提供的房屋存在漏水、梁露筋等质量问题，多次要求维修无果，导致其无法签订合同后即施工，主张从装修之日即2017年2月6日开始计算租金，仅应支付2017年2月6日至经开国投公司要求其停工日2017年2月14日的租金。对此，经开国投公司认为龙恩美已经实际占有使用房屋，是其在使用房屋过程中违规装修，野蛮施工让整栋房屋震动导致违约，与经开国投公司无关。本院认为，根据四川省建筑科学研究院出具《建设工程技术服务报告》中载明的内容，房屋存在个别楼盖梁梁底露筋、部分梁出现裂缝、个别楼盖板出现裂缝等质量瑕疵，无证据显示经开国投公司在龙恩美装修之前进行过整改，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，应当相应减少租金。本院对龙恩美主张租金计算起始日为2017年2月6日的抗辩意见予以采纳。关于龙恩美抗辩租金计算止点的问题，本院认为应当判断经开国投公司要求其停工有无合理性及停工后租金的负担问题。根据龙恩美自行提供的四川省建筑科学研究院出具《建设工程技术服务报告》中载明的内容，其在施工过程中，确实存在装修不当的行为，甚至对部分主体结构拆除，对房屋造成了一定影响。另，根据龙泉驿区城乡房产管理局向经开国投公司发送的函件所载明的内容，龙恩美亦未按双方合同约定办理相关主管部门审批手续。龙恩美抗辩系经开国投公司无案涉房屋权属证明，故无法办理审批手续。为此，龙恩美提供了一段录音拟证明该主张，龙恩美自述是其与龙泉驿区城乡房产管理局一工作人员的对话，经开国投公司对该项证据三性均不予认可。本院认为，首先，龙恩美提供的该项证据真实性无法核实，不能证明未办理装修许可证是因案涉房屋无产权证明所致，本院对该项证据不予采信。并且，根据龙恩美自述，该段录音形成时间晚于案涉房屋装修开工日，无法证明在其开工装修之前按约定办理了审批手续。其次，经开国投公司提供了一份2016年8月3日出具的证明，该证明载明案涉房屋产权属于经开国投公司，相关产权证正在办理过程中。该证明尾部载明“属实”，并由成都市龙泉驿区城乡房产管理局加盖了印章，故龙恩美该项抗辩本院不予采纳。综上，经开国投公司有权要求龙恩美停工。龙恩美于2017年4月15日申请复工，经开国投公司于2017年4月21日复函要求其整改案涉房屋并办理相关装修手续。本院认为，因龙恩美的装修行为致使租赁物受损，根据双方合同约定及法律规定，其理应履行维修义务。经开国投公司要求办理装修许可证亦符合双方合同约定。案涉房屋装修停工系龙恩美的行为所致，停工后，案涉房屋仍由其占有，龙恩美应当按合同约定按期支付租金。故，本院对龙恩美抗辩租金应支付到2017年2月14日的主张不予采纳。龙恩美未按合同约定支付租金，经经开国投公司催告后仍未支付，致使合同目的无法实现，经开国投公司有权解除合同并主张合同期内的租金。龙恩美于2018年11月4日收到合同解除函，案涉合同于该日解除。2017年2月6日至2018年11月4日的租金共计805859.72元【计算方式为37486.75元/月×6月+37486.75元/30天×5天+37486.75元/月×1.03×12月+38611.35元×1.03×2月+39769.69元/30天×24天】，龙恩美欠付租金为693399.47元（805859.72元-112460.25元）。 龙恩美存在违约行为，应当按合同约定支付违约金。但经开国投公司主张的逾期付款违约金及解除合同违约金系同一违约行为所致，存在重复计算。庭审中，龙恩美明确提出违约金过高并要求调减。对此，本院认为，违约金具有补偿和惩罚双重性质，其主要目的是为保障守约方免受损失。对此，本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合双方的履约情况、合同标的及损失情况，综合考虑公平原则、诚实信用原则等因素，对经开国投公司主张的违约金酌定调整为三个月租金。因龙恩美支付了履约保证金74973.5元，根据双方合同约定，可以扣除部分违约金，即龙恩美应当支付违约金44335.57元（39769.69元/月×3个月-74973.5元）。 关于龙恩美是否应当支付房屋占有使用费的问题。龙恩美抗辩其于2018年11月9日已移交房屋，不应再产生房屋占有使用费。本院认为，龙恩美于2018年11月15日前往拆除商铺外围脚手架及围挡，其陈述因受业主阻碍未果，但无证据证明该阻碍行为与经开国投公司有关联，后龙恩美拆除了外围脚手架及围挡，故龙恩美应当承担双方解除合同后实际占用商铺期间的使用费。经开国投公司主张计算至2018年11月15日的房屋占有使用费不违反法律规定，本院予以支持。经开国投公司主张占用期间使用费按合同约定最后一月日租金标准的2倍计算，本院认为，承租人在未返还租赁物的情况下，导致出租人无法对租赁物正常使用及收益，必然会给出租人造成损失，但经开国投公司上述标准明显不合理，对案涉租赁房屋占用期间的使用费比照原合同的租金标准更为合理，本院确认为14582.26元（39769.69元/30天×11天）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与龙恩美在2016年8月24日签订的《房屋租赁合同》（ZL-2016-0012）于2018年11月4日解除； 二、龙恩美于判决生效之日起十日内向成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付租金693399.47元； 三、龙恩美于判决生效之日起十日内向成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付房屋占有使用费14582.26元； 四、龙恩美于判决生效之日起十日内向成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付违约金44335.57元； 五、驳回成都经济技术开发区国有资产投资有限公司其余诉讼请求； 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费17996元，由龙恩美负担11517元，由成都经济技术开发区国有资产投资有限公司负担6479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒲彦仪 人民陪审员  李公凤 人民陪审员  江 凤 二〇二〇年一月七日 书 记 员  白 秀