温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初9484号 原告：温州宥嘉鞋业有限公司，住所地：温州市鹿城区中国鞋都产业园区三期49号地块。 法定代表人：杨天送，执行董事。 委托诉讼代理人：金权勇、潘东海，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：温州市远一鞋业有限公司，住所地：温州市鹿城区中国鞋都产业园区三期49号地块。 法定代表人：陈建新，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏泽、高进，浙江光正大律师事务所律师。 原告温州宥嘉鞋业有限公司（以下简称：宥嘉鞋业公司）为与被告温州市远一鞋业有限公司（以下简称：远一鞋业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月6日向本院起诉，本院立案受理后，适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告宥嘉鞋业公司的委托诉讼代理人金权勇、潘东海，被告远一鞋业公司的委托诉讼代理人苏泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宥嘉鞋业公司诉称：原告于2013年4月16日通过拍卖方式取得位于温州市鹿城区地块的厂房。其中，土地使用权面积7034.16平方米，建筑面积15313.86平方米。土地使用权证、房屋所有权证均已变更登记至原告名下。在原告取得上述厂房前，被告（原名为温州市远恒汽配有限公司）与原产权人温州市鑫旺鞋业有限公司于2011年8月2日签订《厂房租赁合同》一份，约定：由被告承租上述厂房，租赁面积合计10800平方米，租赁期限为12年，即从2011年8月2日至2023年2月1日止；租金为年租金，计100万元；乙方应一次性向甲方支付前六年的全部租金600万元，采用先付后用的方式第七年始按每年100万元支付。基于买卖不破租赁的原则，原告承继上述作为出租方的权利及义务，该合同对原、被告均具有合同拘束力。基于合同的约定，被告应当于2019年8月2日前支付原告2019年8月2日至2020年8月1日期间的厂房租金100万元。原告于2019年7月4日向被告发送《房屋租金告知函》，对被告迟延履行租金事项进行催告。被告于2019年7月29日进行回函，表示同意先付后用但不同意一次性支付年租金。后原告于2019年8月5日向被告寄送《解除合同通知函》，以被告迟廷履行并经催告后仍不履行为由，解除该合同。被告已于2019年8月7日收悉该通知。合同解除后，被告未依约交还租赁物，经原告再次发送律师函催告腾空未果。原告认为，被告迟延履行已构成违约，原告按照合同法的规定具有法定解除权，该解除权自通知达到被告之日生效。请求：1.确认温州市鑫旺鞋业有限公司与温州市远恒汽配有限公司于2011年8月2日签订的《厂房租赁合同》已于2019年8月7日解除；2.判令被告立即将坐落于温州市鹿城区中国鞋都产业园区三期49号地块厂房（合计面积10800平方米）腾空并返回原告（具体包括：一层东首车间及仓库、四层和五层全部车间计9000平方米；一层Ｂ2层西首850平方米办公用房；四层和五层计950平方米宿舍）。3.判令被告向原告支付自2019年8月7日至实际腾空交付原告之日止占用上述厂房期间的占有使用费，占有使用费计算标准以2890080元／年的标准计算，扣除被告已付233562元；4.判令本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。 被告远一鞋业公司辩称：一、当合同订立时，答辩人就涉案厂房与原产权人达成两份租赁合同，本案涉及的合同是签订在后的合同。二、合同签订后，被告向温州市鑫旺鞋业有限公司支付了租金。2019年7月5日，原告向答辩人发送了《房屋租金告知函》。7月30日，答辩人向原告支付了第九年第一季度的租金25万元。之后，答辩人就收到原告所谓的《解除通知函》。在收到该通知函之前，原告未口头或者书面形式向答辩人催收过租金。收到通知后，答辩人明确表示不同意解除合同。后双方经协商未果，答辩人为避免诉讼，于2019年9月11日向原告预付了剩余第九年的全部租金75万元（这不是对于原告主张的认可）。三、关于占有使用费。答辩人在承租涉案租赁厂房之后就向第三方转租，现在的实际占有人不是答辩人。原告计算的占有使用费标准不准确，不应超过合同标准。且原告并没有合同解除权，故占有使用费更无从谈起。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定：2011年8月2日，温州市鑫旺鞋业有限公司（作为甲方）与被告远一鞋业公司（原名称：温州市远恒汽配有限公司，作为乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于温州市中国鞋都产业区地块的部分厂房（一层东首车间及仓库、四层和五层全部车间），部分办公房（一层Ｂ2层西首部分）和部分宿舍（四层和五层）租赁于乙方使用；租赁期限为12年，即从2011年8月2日至2023年2月1日止；租金为年租金，计100万元；乙方应一次性向甲方支付前六年的全部租金600万元，采用先付后用的方式，七年始按每年100万元支付；在租赁期间内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同；乙方有权转租租赁物的部分或全部面积，甲方不得干涉。合同签订后，被告支付了前六年租金600万元。2013年4月16日，原告宥嘉鞋业公司通过拍卖的方式购得了坐落于温州市中国鞋都产业区地块的厂房（建筑面积15313.86平方米，土地使用权面积7034.16平方米），并于2016年4月5日、7月13日办理了上述厂房的所有权及国有土地使用权的变更登记。被告已经支付完毕2017年8月2日至2019年8月1日期间的租金。2019年7月5日，原告向被告邮寄了《房屋租金告知函》，载明：因《厂房租赁合同》第四条约定租金费用的支付采用先付后用的方式，故你公司应于2019年8月2日前支付我公司2019年8月2日至2020年8月1日期间的厂房租金100万元；逾期不交，双方的《厂房租赁合同》立即解除。被告收到《房屋租金告知函》后，于同年7月29日向原告发出《回函》一份，载明：贵司要求我司采用先付后用的方式支付租金，符合《厂房租赁合同》约定，我司将严格遵守；但合同仅明确了第七年开始租金的支付标准为每年100万元，未对付款的时间以及方式进行约定，因此，贵司要求我司一次性支付100万元租金没有合同依据；我司在此将租金的支付方式明确为每三个月支付一次租金，先付后用。同年7月30日，被告向原告支付了一个季度的租金25万元。同年8月5日，原告向被告邮寄《解除合同通知函》一份，载明：由于贵司迟延履行主要债务致使不能实现合同目的，现通知解除与贵司所签订的上述《厂房租赁合同》。被告于同年8月7日收到了上述《解除合同通知函》。同年9月11日，被告向原告支付了后三个季度的租金75万元。同年9月13日，原告向被告退还了75万元租金。 另查明：经原告委托，温州中鼎房地产评估有限公司于2019年9月1日对原告所有的位于中国鞋都产业园区三期49号地块房地产市场租赁价值进行评估，估价结果：租赁期间2019年8月2日至2020年8月1日，租金单价22.3元/月/年，年租金为4097989元。 本院认为，温州市鑫旺鞋业有限公司与被告于2011年8月2日签订《厂房租赁合同》，原告于2013年4月16日购得了涉案租赁厂房，因此，该《厂房租赁合同》对原、被告具有约束力。《厂房租赁合同》的约定，租金为年租金，计100万元；乙方应一次性向甲方支付前六年的全部租金600万元，采用先付后用的方式，七年始按每年100万元支付。根据上述前后文字表述，租金的支付惯例及合同本意，应理解确定为从第七年开始每年租金100万元，先付后用，一次性支付。但被告在2019年7月29日的《回函》中明确表示其要支付租金的，仅仅对支付租金的时间和方式提出自己的看法，不应理解为被告明确拒绝履行合同义务。原告在被告没有全面履行合同义务后，仅仅过了3天就向被告邮寄了《解除合同通知函》，期间没有向被告履行催告义务。原告要求解除合同，不符合法定合同解除条件，该《解除合同通知函》不发生合同解除的效力。且被告于2019年9月11日向原告支付了剩余三季度的租金，履行完毕支付第九年租金的全部义务，不存在合同目的无法实现的情形。原告要求确认《厂房租赁合同》已于2019年8月7日解除，并要求被告腾空涉案厂房及支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告温州宥嘉鞋业有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告温州宥嘉鞋业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 沈 文 江 二〇二〇年一月六日 书记员 诸葛冰洁