辽宁省营口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽08民终3325号 上诉人（原审被告）：刘少宇，男，1963年4月28日出生，汉族，住址营口市站**。 委托诉讼代理人：刘英，女，1964年1月19日出生，汉族，住址营口市站**。 被上诉人（原审原告）：营口安和物业服务有限公司，住所地营口市站**东华园小区**。 法定代表人：汤寿山，系该公司经理。 委托诉讼代理人：胡志远，系该公司员工。 上诉人刘少宇因与被上诉人营口安和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘少宇及其委托诉讼代理人刘英，被上诉人营口安和物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘少宇上诉请求：1.一审判决认定上诉人给付被上诉人营口安和物业服务有限公司物业服务费665元，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.—、二审诉讼费全由被上诉人承担。事实和理由：一、安和物业公司与鸿景佳苑小区所签订物业服务合同过程不合规，物业合同不完整，故该合同应判定为无效。1、安和物业公司进驻鸿景佳苑小区承揽物业服务是由其法定代表人胡志远的配偶胡瑀桐（东新社区党委书记）安排而来。身为东新社区党委书记的胡瑀桐违反《党员领导干部廉洁从政若干准则》第一章第五条第七款：允许、纵容其配偶在本人管辖的地区和业务范围内从事与公共利益发生冲突的经商、办企业、社会中介服务等活动禁止性规定。故安和物业公司在东新社区鸿景佳苑小区从事物业服务属于违规，根据合同法第五十二条，第五款违反法律、行政法规的强制性规定，其物业服务合同无效。（已提供证据）。2、物业服务合同第三章第四条：物业服务要坚持“同质同价”原则，乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。业主委员会多次向安和物业公司索要附件五，安和物业公司始终没有提供，故本人认为该合同无效。（已提供证据）本人在一审中提交了鸿景佳苑小区前业主委员会联名上告胡瑀桐违反党规党纪的书面材料，一审判决对本人提出该项异议不予回应。二、安和物业公司并没有提供合同约定提供的物业服务项目。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本人在一审中列举了大量证据证明安和物业公司物业管理服务存在的诸多问题，以及小区业主代表联名提出安和物业公司未提供相应服务的问题（已提供证据）：1、自2019年1月更换物业公司以来，从未见过安和物业公司任何工作人员，有问题不能够第一时间为业主解决；2、2019年4月12日，本人所住单元下水道堵塞，系业主自己解决疏通，物业公司工作人员未出面解决；3、小区内道路破烂不堪，业主反映后仍不予修复；4、楼道卫生并未按期清理；5、北门门卫白天工作时间经常不在岗，夜晚北门门岗锁门无人，安全无保障；6、监控坏了不予维修，导致业主快递包裹频繁丢失。综上所述，安和物业公司未做到一审判决书中第五页提到的合同约定原告提供的物业服务项目，一审法院仅以“原告提供的微信业主群聊天信息显示，原告提供物业服务至2019年年底，安和物业公司于2020年1月1日对鸿景佳苑小区弃管”，使安和物业公司逃避了违约的责任。本人房屋有下水道堵塞情况，一审判决“因原告为该小区业主提供物业服务时小区的物业维修基金已经全部用完，所以无法给被告房屋进行维修非原告不作为，而是因为无维修基金可供原告使用，故被告抗辩理由不成立，本院不予采纳”存在异议，本人只是提出疏通下水道，属于物业共用设施设备的日常维修养护，应由物业公司负责疏通，维修基金负责的是更换下水管道，此处一审判决存在混淆概念的 嫌疑。另外，安和物业公司出具加盖公司印章的书面保证，明确说下水道堵塞疏通费用由业主先垫付，然后再从物业费中扣除，说明物业公司是承认疏通下水归其负责的，一审法庭对此项证据视而不见，有失公正。三、根据鸿景佳苑业主委员会会议记录，安和物业公司于2019年6月份己提出中止合同并不再为鸿景佳苑小区提供物业服务。1、2019年6月，东新社区书记胡瑀桐代表其配偶胡志远提出于2019年6月底撤出鸿景佳苑小区物业服务经营；2、2019年7月，因业主对安和物业公司服务不满，业主委员会代表业主已提出让其撤出鸿景佳苑小区（已提供证据）。3、2019年7月21日，胡瑀桐代表东新社区党委对业主与安和物业公司之间矛盾进行调解，调解过程中让业主与业主之间发生争吵，造成业主之间不和谐，最终结果为口头宣布业主委员会解散，未出示 书面文字，导致小区环境更加脏乱差；4、根据“天眼查”显示，营口安和物业服务有限公司于2018年12月3日成立，法定代表人胡志远。2018年12月26日与鸿景佳苑小区签订物业服务合同。2019年7月22日，安和物业公司更改法定代表人名字，由胡志远更改为汤寿山。安和物业公司未告知鸿景佳苑业主公司法人更换一事（己提供证据）。5、2019年7月22日后，鸿景佳苑小区再无物业公司人员进行管理。一审判决对本人提供的上诉证据没有任何回应。一审开庭审理时，被告提供了“安和物业公司于2019年7月底前停止服务工作，撤出鸿景佳苑小区”的业委会决议书，原告辩解称业委会无权利要求物业公司撤出。在物业管理上，《物权法》第八十一条明确表示，业主有自行管理与委托物业公司管理的选择权，有权依法更换物业公司。四、民事判决书上存在错字和错误时间。在一审判决书中，“东新社区”被写为“东兴社区”，第五页第四行出现的时间应为“2019年7月22日”被写为“2009年7月22日”，判决书上印着我们中华人民共和国国徽，代表的是国家法律庄严和神圣，而判决书出现如此低级的错误，使本人为一审判决感到汗颜，一审判决书难以服众，对一审判决结果的公开公平公正存在极大的质疑。综上，一审判决“被告刘少宇于本判决生效后十日内给付原告营口安和物业服务有限公司物业服务费665元”，本人认为一审法庭认定事实不准，忽视被告人提供的证据，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人营口安和物业服务有限公司辩称，首先关于我爱人给我安排到小区来服务这个事情，业主已经向建设办事处包括站前区政府纪委举报核实该情况。市里调查后认定属实，是按照程序进行的，没有错误。业主的签字和开会记录均保存。其次，关于上诉人提出的物业合同是同质同价的问题，我起诉至今没有收到你的物业费，你们家这一年的垃圾谁给倒的，谁给清理？我履行我的义务，我不只为你一户业主服务，我服务的是全小区376户业主。小区总共376户业主，交物业费是二百多户，有剩下一百多户没有交。交费的业主给我提了很多建设性意见，小区服务有存在不到位的现象，这是历史遗留下来的问题。我想改善小区的一些环境，需要业主支持，业主交物业费，才是支持我物业进行小区的一些维修工作。小区比较老旧，存在的问题比较多。一楼二楼普遍存在的是下水问题，四楼、五楼、六楼存在普遍的问题是外墙漏雨问题，这些问题都得由维修基金去得以维修，现在小区没有维修基金，从我来了之后我报了一次排。他说小区人员不在岗，中午时间可能会出现回家吃饭的时候换班，这个时候有脱岗的嫌疑是属实存在。但是他说晚上没有人，这个事我是否认的，小区有车位，保安队给每一个业主看车位，如果不给看车位，业主交的车位费业主都得找我，每个业主都不能干。业主交了钱，我给业主去服务，我不是服务你一户业主，为什么人家出现没有问题，你们出现问题这么多没交费。下水道堵塞，我们2019年给小区通了一次下水主管道，所有的小区下水主管道都是我们花钱，不是经过公用维修基金的费用。我进小区之后我就给业主建了一个微信群，目的是与业主沟通好，把小区服务好，业主有什么问题第一时间能向我反馈，我第一时间去帮业主解决这些问题。这些业主大部分都是交了费的。弃管是2019年10月30日我们向建设办事处、站前区物业办等相关部门，都递交了退出物业服务申请，我们是按照程序去走的。 被上诉人营口安和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告给付拖欠原告物业服务管理费人民币665元，滞纳金119.7元；合计金额784.7元；二、依法判令诉讼费用由被告全部承担。 一审法院认定事实：被告刘少宇系鸿景佳苑小区业主，其所有的房屋建筑面积为110.84平方米。2018年12月26日，原告安和物业与营口市鸿景佳苑业主委员会签订了《辽宁省物业服务合同》，合同有效期自2019年1月1日至2022年12月31日，合同约定原告提供的物业服务项目包括制订物业服务工作计划并组织实施；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序；协助做好安全防范工作等内容。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.5元收取，每年年初按一年交纳物业服务费，若业主、物业使用人逾期交纳物业服务费，原告有权按5‰标准收取滞纳金。被告刘少宇于2019年1月1日至2019年12月31日期间共欠交物业服务费665元。被告房屋存在下水道堵塞情况。另查明，原告与营口市鸿景佳苑业主委员会签订了《辽宁省物业服务合同》时，鸿景佳苑小区物业维修基金已全部用完。原告提供的微信业主群聊天信息显示，原告提供物业服务至2019年年底，原告于2020年1月1日对鸿景佳苑小区弃管。 一审法院认为，原告安和物业与营口市鸿景佳苑业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米0.5元的标准交纳物业费，于法有据，本院予以支持。虽然被告房屋有下水道堵塞情况，但因原告为该小区业主提供物业服务时小区的物业维修基金已经全部用完，所以无法给被告房屋进行维修非因原告不作为，而是因为无维修基金可供原告使用，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。判决：被告刘少宇于本判决生效后十日内给付原告营口安和物业服务有限公司物业服务费665元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。 本院二审期间上诉人刘少宇提交证据一鸿景佳苑业主代表大会《关于胡瑀桐违纪提供物业服务必须立即撤出的决议》共4页、证据二鸿景佳苑业主代表大会《关于安和物业公司去留问题的决议》共3页、证据三鸿景佳苑业主代表召开关于安和物业公司要求撤出小区会议记录共3页、证据四鸿景佳苑小区2019年脏乱差照片共11页、2019年7月21日东新社区、证据五安和物业公司无组织无纪律给鸿景佳苑业业主开会照片共5页、证据六2019年7月22日通过天眼查查询安和物业公司变更法人代表资料共3页、证据七安和物业公司出具让业主垫付疏通下水道费用承诺及证明人说明共2页。被上诉人营口安和物业服务有限公司的答辩意见：现在老的业委会已经被新的业委会起诉了，材料到底有没有交给物业公司和相关办事处不清楚。现在业委会主任是否合法存在异议，小区自2019年我接手以来，脏乱差方面我认为没有什么太大问题。东新社区带着物业公司和委员会就物业公司去与留的问题进行研究，最终也是不了了之了。关于天眼查的内容是我们公司的行为，和你们没有关系。本院认定如下：因上诉人提交的上述证据不足以证明其主张，本院不予采信。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，上诉人刘少宇所在鸿景佳苑小区业主委员会代表全体业主与被上诉人营口安和物业服务有限公司签订的《辽宁省物业服务合同》对系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效，该合同对包括上诉人在内的全体业主发生法律效力。被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人理应向被上诉人缴纳相关费用，故原审判决上诉人向被上诉人给付物业服务费并无不当。 关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸多问题，不应缴纳物业费一节，物业费用的减免应由小区业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商约定。此外，若被上诉人服务不当给上诉人造成损失，上诉人可另行诉讼主张权利，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 关于上诉人主张的被上诉人己中止合同，不再为鸿景佳苑小区提供物业服务一节，上诉人未举证证明被上诉人已与鸿景佳苑小区业主委员会协商一致解除物业服务合同，亦未提供充分证据证明鸿景佳苑小区业主委员会依照法定程序作出解除物业服务合同的决议，并依法解除与被上诉人之间的物业服务合同，故上诉人的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘少宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘少宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽丽 审判员  崔 卿 审判员  盖世非 二〇二〇年十二月八日 法官助理张锐 书记员张莹