广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初11032号原告（反诉被告）：中山市古镇镇七坊村民委员会，住所地：广东省中山市古镇镇七坊村北头里学校大街**。负责人：何钊活，该村委会主任。委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：区锦能，男，1965年2月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张艳娜，广东壹然律师事务所律师。原告中山市古镇镇七坊村民委员会（以下简称七坊村委会）诉被告区锦能土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院于2015年3月20日作出（2013）中二法古民一初字第169号民事判决后，原、被告不服判决，提起上诉。2016年6月13日，广东省中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第1401号民事裁定书，裁定撤销上述判决，将案件发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵琼、张子扬，被告的委托诉讼代理人张艳娜到庭参加。本案现已审理终结。七坊村委会向本院提出诉讼请求：1.区锦能返还七坊大坦工业区的15亩（折10000.05平方米）租赁土地，地上建筑物归七坊村委会处理；2.区锦能赔偿自2013年1月1日起至返还租赁土地之日止按出租收益计算的损失（损失暂计至2013年4月30日，按425230元／月计算，共1700920元）。2014年9月19日七坊村委会将第一项本诉诉讼请求变更为判令区锦能返还七坊大坦工业区的15亩（折10000.05平方米）租赁土地，并清除地上建筑物。2019年12月5日，七坊村委会撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2003年8月22日，七坊村委会与区锦能签订《工业用地使用凭证》。七坊村委会将位于中山市（以下简称七坊大坦工业区）的15亩（折10000.05平方米）土地租赁给区锦能使用，租期为15年，自1998年1月1日起至2012年12月31日止；前三年租金按每亩15000元计收，第四年至第十年租金按每年递增10％计收，最后五年租金按每亩29230元计收。租约于2012年12月31日到期，七坊村委会已多次与区锦能协商，并通知其返还租赁土地，但区锦能至今仍擅自占用租赁土地并收取租金。其行为已严重违反合同之约定，导致七坊村委会遭受重大的经济损失。七坊村委会认为，双方签订的土地租赁合同合法有效。合同期满后，区锦能擅自占用租赁土地并收取租金，无约定和法定之依据，七坊村委会依法有权要求区锦能返还租赁土地。依据“房随地走”规则，依附于土地之上的建筑物（约10176平方米）应归七坊村委会处理。七坊村委会可选择的处理方式包括但不限于：1.拆除地上建筑物，恢复租赁土地原状；2.七坊村委会向区锦能作出一定补偿后，地上建筑物归七坊村委会所有；3.用区锦能应支付的赔偿款抵顶一定价值的地上建筑物后，地上建筑物归七坊村委会所有，并要求区锦能承担损害赔偿责任等。区锦能就本诉答辩称：一、租赁土地上的建筑物（含附属设施）不应归七坊村委会处理，理由如下：地上建筑物由区锦能出资建造，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百四十九条的规定，该建筑物的所有权属于区锦能，区锦能依法享有占有、使用和收益的权利。虽然土地租赁合同的租期已到，但该建筑物的所有权并未消灭。在土地使用权与地上建筑物所有权不属同一主体的场合，不应适用“房随地走”规则；即便适用，在未对地上建筑物所有权人进行补偿前，七坊村委会亦无权处理区锦能上述的建筑物。二、不存在区锦能违约未返还租赁土地，以及区锦能须赔偿七坊村委会损失的问题。因租赁土地上的建筑物所有权属于区锦能，而返还租赁土地须一并处理地上建筑物，故存在两个处理方案，一是租赁土地使用权及地上建筑物所有权均归七坊村委会所有，由七坊村委会按地上建筑物的市值支付补偿款给区锦能；二是区锦能以合理的租金续租土地。即由双方协商选择适用“房随地走”或“地随房走”规则。从七坊村委会发出的多份通知和函件的内容可知，双方一直在协商是适用“房随地走”规则，还是适用“地随房走”规则；区锦能亦同意返还租赁土地，只是因为七坊村委会不同意按法律规定支付地上建筑物补偿款给区锦能，导致区锦能无法返还租赁土地的后果。因此，不存在区锦能违约未返还租赁土地的问题。在双方协商未果的情况下，因地上建筑物的价值远高于租赁土地的价值，故区锦能有权以出租的方式继续使用地上建筑物，这既维护了区锦能自身的合法权益，亦保障了七坊村委会的租赁土地收益。即区锦能是基于维护双方共同的利益而出租地上建筑物。区锦能不否认土地租金应归七坊村委会收取，但七坊村委会将本应归区锦能收取的地上建筑物租金也计入为其损失，则与事实及法律不符。区锦能依法维持现状以保障双方的利益不受损害，是合情、合理、合法的。因此，区锦能没有违约行为，七坊村委会亦没有损失，即便其有损失，也不应归责于区锦能。2016年12月8日的庭审中，区锦能补充答辩意见如下：一、七坊村委会第一项诉求返还土地及清理地上建筑物无依据，在2015年4月七坊村委会采取断水断电，及在涉案土地周围树立阻挡物阻碍区锦能的经营，七坊村委会已经于2015年4月强行将租赁物收回；对清除建筑物，被告在土地上设立建筑物经原告允许，其为支持建设该建筑物，予以配合，包括取得建设地上建筑物的开工许可证、报建证，现地上建筑物属区锦能所有，属合法，不存在违章清除问题；其要求清除与其行为不符，其2015年中下旬收回土地后非法占有地上建筑物并出租取得收益。二、对于第二项诉求损失过大，无依据，区锦能认为2013年1月1日起按双方签订的租赁协议约定的最后回复租金价格支付七坊村委会租赁结束后的租赁费；合同期满，双方协商，七坊村委会在原审起诉前未向区锦能发出书面通知要求以高出合同价格支付租金，即其默认区锦能可在双方协商时间内按照约定的租金支付，其土地不存在损失；地上建筑物的损失无依据，因其属区锦能所有，与七坊村委会无关。区锦能向本院提出反诉请求：1.判令七坊村委会与区锦能争议期间（自租赁到期日至判决生效之日止），七坊村委会按照《工业用地使用凭证》约定的租金价格向七坊村委会支付租金；2.七坊村委会按市场价支付地上建筑物及附属设施费用30000000元、后续安置费2000000元给区锦能，如七坊村委会无支付能力，则判令七坊村委会与区锦能续签租赁合同，以租金冲抵上述的补偿款、后续安置费。2016年12月8日，区锦能变更反诉请求如下：判令七坊村委会按市场价赔偿地上建筑物及附属设施费用30000000元，被告搬迁费、安置费2000000元（以司法鉴定金额为准）。2017年8月30日，区锦能增加诉讼请求：七坊村委会向区锦能支付涉案土地上建筑物的使用费（使用费的计算方式：按268133元/月，自2015年7月1日起计至七坊村委会实际向区锦能支付完毕之日止）。2019年12月5日庭审中，区锦能再次变更诉讼请求如下：1.判令区锦能自2013年1月1日起至2015年5月4日（七坊村委会强行收回土地的时间）按照29230元/亩/年的标准向七坊村委会支付租金；2.判令七坊村委会向区锦能支付地上建筑物及附属设施费10638800元及搬迁安置费8881700元及利息（利息的计算方式：以19520500元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2015年5月5日计算至实际支付之日止）；3.判令七坊村委会向区锦能支付自2015年7月1日起自上述第二点费用支付完毕之日止期间的占有使用费（计算标准：ABCDE栋按照35元/平方米/月的标准计算至地上建筑物及附属设施费实际清偿之日止，H栋按照21元/平方米/月的标准计算至地上建筑物及附属设施费实际清偿之日止）及利息（利息的计算方式：以实际欠款额为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2015年7月1日计算至实际支付之日止）。事实与理由：七坊村委会已将第一项本诉诉讼请求变更为判令区锦能返还七坊大坦工业区的15亩（折10000.05平方米）租赁土地，并清除地上建筑物，而区锦能有关判令七坊村委会无权处理地上建筑物的反诉诉讼请求，是针对七坊村委会原本诉诉讼请求的；若受诉法院同意七坊村委会变更本诉诉讼请求，则区锦能诉请判令七坊村委会支付拆除地上建筑物的补偿款及后续安置费，即按市场价支付地上建筑物补偿款30000000元及后续安置费2000000元，建筑物补偿款的计算方式为2000元/平方米×建筑面积。七坊村委会就反诉答辩称：一、七坊村委会已将第一项本诉诉讼请求变更为判令区锦能返还七坊大坦工业区的15亩（折10000.05平方米）租赁土地，并清除地上建筑物，故地上建筑物应由区锦能自行拆除处理。二、合同约定的租赁期限届满前及届满后，七坊村委会已明示不同意续签租赁合同，故区锦能有关判令七坊村委会按《工业用地使用凭证》约定的租金标准与其本人续签租赁合同的反诉诉讼请求无事实和法律上的依据。三、七坊村委会只是诉请收回属集体所有的土地使用权，故区锦能有关如七坊村委会不同意续签租赁合同，则判令七坊村委会按地上建筑物市场价（以评估价为准）支付补偿款给其本人的反诉诉讼请求无事实和法律上的依据。四、区锦能无合同或法律上的依据继续占用租赁土地，导致七坊村委会提起收回租赁土地的诉讼，故本案诉讼费用应由其本人负担。五、七坊村委会不同意续签合同，更不同意支付补偿款给区锦能，故区锦能有关判令七坊村委会按市场价支付地上建筑物补偿款30000000元及后续安置费2000000元给其本人的反诉诉讼请求无事实和法律上的依据。2016年12月8日庭审，七坊村委会就反诉补充答辩意见如下：区锦能要求地上建筑物补偿无依据，起诉收回土地于合同期满后，区锦能对合同出租土地无使用的约定依据，其应返还土地，对地上建筑物也无补偿依据；七坊村委会要求区锦能返还土地及拆除地上建筑物，地上建筑物区锦能可随时拆除；在诉讼中，区锦能不交反诉费，通知其对第二项诉求鉴定，要求其在七天内申请鉴定，其已放弃申请，无认定该数额按市场价的依据，其属于放弃权利不存在事实无法查清。2019年12月5日，七坊村委会就区锦能变更诉讼请求中的利息部分答辩意见如下：不同意支付利息，其他意见按之前的答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。区锦能是中山市古镇生力灯饰电器厂的经营者。1999年12月30日，古镇建委向生力灯饰厂颁发№0005964中山市古镇镇建筑楼房报建证，该证载明：报建单位或个人为生力灯饰厂，房屋座落地点在七坊村，建筑物名称为厂房，建筑种类为框架结构，预建面积为4000平方米，用地来源为划拨，用地面积为1000平方米。2000年7月31日，古镇建委又向生力灯饰厂颁发№0009294中山市古镇镇建筑楼房报建证，该证载明预建面积为400平方米，用地面积为零，其余内容与前证一致。2003年8月22日，七坊村委会与区锦能签订《工业用地使用凭证》。该凭证载明：七坊村委会经研究同意将七坊大坦工业区的15亩土地（该土地未办理土地使用权证）转让给区锦能使用。该土地用途为工业用地，使用年限为15年，自1998年1月1日起至2012年12月31日止。七坊村委会分段计收租金，其中，1998年1月1日起至2000年12月31日止按每年15000元/亩计收租金；2001年1月1日起至2007年12月31日止按每年递增10％计收租金；2008年1月1日起至2012年12月31日止按每年29230元/亩计收租金。区锦能于每年的2月份前缴纳当年租金及其他应交费用，逾期缴纳则按年利率12厘计付利息给七坊村委会。区锦能在该土地建造房屋时，须到城建部门办理报建手续，并自负一切费用。大路边门面要建两层以上，并铺贴马赛克或条砖；交界滴水位置预留不少于50厘米，8米路以上的阳台可向外伸出100厘米，门口步级不能伸出大路。8米以上路面的土地使用者负责3米路面用地，并负责3米水泥路面建造费用；8米以下路面的土地使用者负责38％路面用地，并负责38％水泥路面建造费用；4米以下路面的土地使用者自负路面用地及路面建造费用。根据古镇测绘公司的测量图（宗地图编号：D10GGa20140538，房产平面图编号：F10GGa20140538），区锦能在租赁土地上建造了10390.5平方米房屋，其中，基底占地面积为8427.05平方米，A幢房屋建筑面积为2740.58平方米，B幢房屋建筑面积为1155.55平方米，C幢房屋建筑面积为1146.65平方米，D幢房屋建筑面积为2789.1平方米，E幢房屋建筑面积为19.37平方米，F幢房屋建筑面积为2539.25平方米。合同约定的租赁期限届满前及届满后，双方曾多次协商，但无法达成协议。为此，七坊村委会于2013年2月28日向租赁土地上的建筑物经营户发出书面通知。该通知主要内容为：七坊大坦工业区的土地租约已于2012年12月31日到期。根据2012年11月6日村民代表、党员扩大会议通过的《七坊村到期工业用地（15年期）征收方案》，我村委会将收回到期的工业用地，由集体统一使用，土地租户可以选择自行拆除、经济补偿或原价续约6个月置换上盖物业。目前，我村委会已委托律师全权处理收地事宜。为减少对上盖物业经营户的影响，请各经营户务必注意以下事项：一、此次土地收回，只涉及到租赁土地及上盖物业的产权移交，且在不影响经营户经营的情况下进行，请各经营户安心经营，并做好与上盖物业业主的沟通工作。二、如上盖物业业主选择以经济补偿其物业的（以有资质的第三方评估价值为准），请经营户直接与我村委会商讨续租事宜；如上盖物业业主选择以原价续租土地6个月置换其物业的，请经营户在2013年6月30日后与我村委会商讨续租事宜；如上盖物业业主选择自行拆除其物业的，请经营户与上盖物业业主协商搬迁事宜。三、经营户与上盖物业业主签订租赁合同，或向其缴纳租金时，请务必核对上盖物业业主是否持有与我村委会签订的合法土地租赁合同；如没有，则经营户与上盖物业业主签订的物业租赁合同均属无效，经营户已交租金的凭证不能作为上盖物业的使用依据。鉴于上盖物业业主尚未与我村委会续签土地租赁合同和缴纳自2013年1月1日起的租金，我村委会已委托律师向上盖物业业主追讨占用土地的损失。经营户已向上盖物业业主缴纳自2013年1月1日起的租金，请自行追索；尚未缴纳的，请将租金暂交我村委会代管，待上盖物业业主与我村委会协商有关土地事宜后，代管租金的凭证可作为与我村委会续约的依据。本院根据七坊村委会的申请，于2013年10月17日通过摇珠抽签，委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称中项公司）对七坊村委会诉区锦能等25人系列案租赁土地（用地面积为36703.1平方米）自2013年1月1日起的租金价格及地上建筑物价值（即重置价值）、地上建筑物材料价值（即残余价值）、房屋租赁价格（房屋建筑面积为43959.27平方米，土地用途为工业，房屋实际用途为商业、办公、工业、住宅）进行评估。2014年8月7日，中项公司向本院出具《评估报告书（初稿）》。《评估报告书（初稿）》以本案区锦能承租的土地及地上建筑物作为评估对象。估价结果：地上建筑物重置价值为5259019元，地上建筑物残余价值为360743元，土地使用权（面积为8965.2平方米）16个月的租赁价格总值为570904元（折每平方米3.98元/月），房屋16个月的租赁价格总值为2542811元。七坊村委会对《评估报告书（初稿）》有异议，于同年8月25日向本院提交房地产估价异议书。其异议理由为：一、中项公司作为专业评估公司，应严格按照评估规则，以科学的依据得出结论，但从《评估报告书（初稿）》的内容来看，完全看不出估价的依据是什么？包括地上建筑物重置价值、地上建筑物残余价值、土地使用权租赁价格和房屋租赁价格均是直接描述其单价，没有说明得出该单价的依据。二、中项公司应根据土地实际用途、环境等因素，科学客观地评估出土地使用权的租金价格，还应按照通常的财务规则对地上建筑物进行折旧，参考不超过15年的租赁期限评定其折旧后的价值，但中项公司无视委托人的要求，超出委托事项对评估对象进行评估，故《评估报告书（初稿）》的估价结果不具有科学性及客观性。同年10月29日，七坊村委会撤回对地上建筑物价值、地上建筑物材料价值及房屋租赁价格进行评估的申请，即只对区锦能等25人承租的七坊大坦工业区的土地使用权在设定用途条件下的租赁价格进行评估。七坊村委会的撤回申请理由为：其已变更第一项本诉诉讼请求，要求区锦能等25人拆除地上建筑物，对地上建筑物价值、地上建筑物材料价值及地上建筑物租金进行评估已没有意义；如区锦能等25人认为需对上述项目进行评估，应由其承担评估费用。同年11月6日，本院向区锦能等25人释明，如申请对上述项目进行评估，应于庭审后7日内提出书面申请，逾期将视为不申请评估。区锦能等25人没有提交评估申请书。同年12月19日，中项公司向本院出具《评估报告书》。该报告书载明：一、估价结果。设定为商服（商业用途项下的服务业）用途条件下的土地使用权租赁价格总值为12332241元，租金单价为每月21元/平方米；设定为工业用途条件下的土地使用权租赁价格总值为2936248元，租金单价为每月5元/平方米。二、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示。本报告中的土地承租人名称以委托人提供的评估委托书和民事起诉状记载的承租人为准进行列示；土地使用权面积以委托人提供的《大坦工业区土地出租协议书》、《工业用地使用凭证》、《工业用地租赁合同》记载的出租面积为准进行描述和计算，如无上述书证，则以委托人提供的民事起诉状记载的土地出租面积为准。如与实际存在差异，分户租金估价结果应作相应调整。本次估价结果未考虑各出租地块之间可能存在的由于具体位置差异导致的租金价格上的细微差异，均按整体平均租赁价格进行计算。中项公司还按本院的通知，委派注册房地产估价师任太安到庭接受七坊村委会、区锦能的委托代理人询问。该评估报告书的有限期限为一年，即2014年12月19日至2015年12月18日。七坊村委会对上述评估报告书评定的工业用地为5元每月每平方米、商业用地为21元每月每平方米的标准没有异议。若法院采用该评估报告，应当采用商业用地21元每月每平方米的标准。区锦能则认为真实性、合法性确认，但该报告是2014年出具，已过使用期限。2017年5月15日，中山市城乡规划局古镇分局出具关于七坊村股份合作经济联合社用地控规咨询的复函【古规函（2017）9号】：“七坊村民委员会：贵单位《关于中山书古镇镇七坊村股份合作经济联合社用地控规咨询函》收悉。经研究，现答复如下：来函中所指七坊村用地测量图编号为：D10GGc20155852,用地面积8965.2平方米。该用地属《中山市城市总体规划（2010-2020年）》的建设用地范围，位于《中山市古镇镇南片区控制性详细规划（第22街区调整）》GZ22-C01-08地块及向阳二路规划路上，GZ22-C01-08地块规划用地性质为二类居住用地。”2017年6月22日，中山市古镇镇人民政府在中山市城乡规划局政务网（××）公布关于《中山市古镇镇总体规划（2015-2020）修编》草案的公示：“《中山市古镇镇总体规划（2015-2020）修编》草案已通过相关审查程序。根据《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规，现将上述调整方案予以公示。……”中山市古镇镇总体规划（2015-2020）修编显示涉案用地为商业用地。七坊村委会已于2015年5月4日收回涉案土地及建筑物，并于2019年12月5日庭审中撤回判令区锦能返还七坊大坦工业区的15亩（折10000.05平方米）租赁土地，并清除地上建筑物的诉讼请求，但坚持要求区锦能按425230元/月的标准支付2013年1月1日至2015年5月4日的涉案土地租金。根据区锦能的申请，本院依法委托了中山市科兴土地与资产评估有限公司（以下简称科兴公司）对中山市的地上建筑物及其附属设施的市场价值以及房地产的租赁价格、搬迁安置费用进行评估,并由中佳勘察设计有限公司（以下简称中佳公司）对涉案厂区用地进行了岩土工程勘察。2019年7月，中佳公司出具勘察报告，2019年8月14日科兴公司根据上述勘察报告作出中科资评字（2019）第081301号【（2018）中二法鉴委字第258号】资产评估报告。为此，区锦能向中佳公司缴交了12000元勘察费，向科兴公司缴纳了92061元评估费。另区锦能曾向中山市中翰测绘工程有限公司支付测绘费10000元上述报告的评估结论为：1.位于中山市（文兴路）的地上建筑物及其附属设施于评估基准日2018年11月2日所表现的市场价值为10638800元（Ａ幢砖木结构一层，2744.93平方米，价值1811700元；Ｂ幢砖木结构1层，价值1195.91平方米，价值789300元；Ｃ幢铁棚1层，1296.42平方米，价值259300元；Ｄ幢铁棚1层，1250.21平方米，175000元；Ｅ幢砖木结构1层，1143.82平方米，价值754900元；Ｈ幢钢筋混凝土结构4层，2565.57平方米，价值3232600元；附属设施（填土）22600立方米，价值3616000元）；2.位于中山市的房地产于2015年4月至2018年11月2日期间的市场租金总值为18186500元（Ａ幢砖木结构一层，2744.93平方米，租金45元／平方米／月，2015年4月至2018年10月合计43个月，租金评估价值5311400元；Ｂ幢砖木结构1层，1195.91平方米，租金45元／平方米／月，2015年4月至2018年10月合计43个月，租金评估价值2314100元；Ｃ幢铁棚1层，1296.42平方米，租金45元／平方米／月，2015年4月至2018年10月合计43个月，租金评估价值2508600元；Ｄ幢铁棚1层，1250.21平方米，租金45元／平方米／月，2015年4月至2018年10月合计43个月，租金评估价值2419200元；Ｅ幢砖木结构1层，1143.82平方米，租金45元／平方米／月，2015年4月至2018年10月合计43个月，租金评估价值2213300元；Ｈ幢钢筋混凝土结构4层，2565.57平方米，租金31元／平方米／月，2015年4月至2018年10月合计43个月，租金评估价值3419900元）；3.从中山市租赁土地上搬迁时产生的搬迁安置费用（自2015年4月至2016年12月为搬迁安置期）为8881700元（Ａ幢砖木结构一层，2744.93平方米，租金45元／平方米／月，月份数21个月，评估价值2594000元；Ｂ幢砖木结构1层，1195.91平方米，租金45元／平方米／月，月份数21个月，评估价值1130100元；Ｃ幢铁棚1层，1296.42平方米，租金45元／平方米／月，月份数21个月，评估价值1225100元；Ｄ幢铁棚1层，1250.21平方米，租金45元／平方米／月，月份数21个月，评估价值1181400元；Ｅ幢砖木结构1层，1143.82平方米，租金45元／平方米／月，月份数21个月，评估价值1080900元；Ｈ幢钢筋混凝土结构4层，2565.57平方米，租金31元／平方米／月，月份数21个月，评估价值1670200元）。2019年12月3日，科兴公司就上述报告出具补充意见，认为2015年4月至2018年10月期间的涉案土地的平均租金水平为10元/平方米/月。另查，区锦能于2015年10月21日起诉七坊村委会及何钊活至本院【案号（2015）中二法古民一初字第1022号】，要求七坊村委会赔偿区锦能经济损失合计1702266元（包含2015年5月-6月的损失536266元及赔偿租户装修损失1166000元）。本院依法作出（2015）中二法古民一初字第1022号民事判决书，驳回区锦能的诉讼请求，区锦能不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，案件尚在审理中。本院认为，2017年5月15日中山市城乡规划局古镇分局已回复涉案土地为二类居住用地，且在2017年6月22日中山市古镇镇人民政府在中山市城乡规划局政务网公示该土地为商业用地，另在没有证据证明《工业用地使用凭证》存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”等无效事由的场合，应确认《工业用地使用凭证》为有效。《工业用地使用凭证》约定的租赁期限届满后，区锦能仍占用租赁土地，侵害了七坊村委会的物权，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条关于“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，七坊村委会有权请求区锦能赔偿自2013年1月1日起至返还租赁土地之日止的损失。现七坊村委会已于2015年5月4日收回涉案土地，则区锦能应向七坊村委会支付2013年1月1日至2015年5月3日的租金损失。至于土地租金价值，参照中项公司的评估报告书，结合2019年12月3日科兴公司出具的补充意见，为衡平涉案当事人的利益，针对2013年1月1日至2015年3月31日的租金计算标准，本院酌情按每月7.50元/平方米计付。2015年4月1日至2015年5月4日的每月租金按10元/平方米计算。该损失按租赁土地面积10000.05平方米计算。其中区锦能应支付2013年1月1日至2015年3月31日的租金损失为2025010.125元（7.5元/平方米×10000.05平方米×27个月）；2015年4月1日至2015年5月3日的租金损失为110000.55元（10元/平方米×10000.05平方米×1个月+10元/平方米×10000.05平方米÷30天×3天），以上合计为2135010.675元。另区锦能有关判令其本人按《工业用地使用凭证》约定的租金标准支付自租约到期日起至七坊村委会收取土地之日（即2015年5月3日）租金给七坊村委会的反诉诉讼请求应予驳回。七坊村委会与区锦能签订的《工业用地使用凭证》并无约定租赁期限届满后地上建筑物的归属问题，此为合同的漏洞，双方事后并未就此漏洞达成补充协议。《合同法》第二百三十五条规定:“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案土地租赁合同届满后，租赁土地由七坊村委会自行收回后，意味着原来的租赁关系终止，七坊村委会就享有了由区锦能增设他物行为而增加的租赁物价值的利益。但租赁关系终止，也表示区锦能对租赁土地及地上建筑物的使用、支配、收益权已丧失，上述权利已归还七坊村委会，区锦能因无法继续享有已支付费用致租赁物增值的利益损失，七坊村委会理应返还。区锦能在租赁土地上建造了10390.5平方米房屋，但实际报建面积仅为4400平方米，即涉案土地的地上建筑物包含了合法建筑及违法建筑两部分。针对合法建筑部分，因七坊村委会收回土地时一并将地上建筑物占为所有，并将其出租，故七坊村委会就该部分建筑理应赔偿。因双方对地上建筑物的价值及租金价值存在争议，区锦能已对涉案建筑申请了评估鉴定，现七坊村委会对2019年8月14日的资产评估报告有异议，但未提交证据予以反驳，本院依法认可该资产评估报告。根据该资产评估报告，涉案地上建筑物及其附属设施于评估基准日2018年11月2日所表现的市场价值为10638800元，其合法建筑部分占建筑物整体的42.3%，违法建筑占57.6%，即合法建筑部分的价值为4500212.4元，七坊村委会就合法建筑部分应向区锦能赔偿4500212.4元。就违法建筑部分，虽区锦能并未办理报建手续，但区锦能在建设工程及使用过程中，七坊村委会并未提出异议，可见七坊村委会对此是明知且默许的，现该部分建筑七坊村委会因取得并出租而获取利益，对于该部分收益应予以返还。鉴于双方对该部分建筑属于违法建筑均负有责任，故本院认为七坊村委会就该部分建筑出租所获得的收益应返还一半给区锦能，从七坊村委会收回上述建筑（2015年5月4日）起至七坊村委会支付完合法建筑价值赔偿款为止为宜。根据2019年8月14日的资产评估报告结合2019年12月3日科兴公司出具的补充意见，该部分建筑每月的收益为143614元（18186500元÷43个月×57.6%-10元/平方米/月×10000.05平方米），每月应返还一半给区锦能为71807元，现因区锦能仅在本案中主张2015年7月1日起的收益损失【2015年5月、6月已在（2015）中二法古民一初字第1022号案中主张】。综上，七坊村委会自2015年7月1日起每月应返还71807元给区锦能至七坊村委会支付完合法建筑价值赔偿款为止。关于区锦能要求上述损失计算利息，因理据不足，本院依法不予支持。至于区锦能主张要求七坊村委会赔偿搬迁安置费合计8881700元的问题。七坊村委会与区锦能签订的《工业用地使用凭证》于2012年12月31日到期，七坊村委会于2013年2月28日向租赁土地上的建筑物经营户发出书面通知，要求收回涉案土地，区锦能辩称并未收到上述通知。但七坊村委会已就要求返还涉案土地于2013年4月10日提起诉讼。即使区锦能并未收到七坊村委会发出的通知，亦应在七坊村委会提起诉讼时得知七坊村委会要求收回涉案土地，且七坊村委会在庭审中已明确不再续约的情况，区锦能应做好搬迁的准备以避免七坊村委会收回土地时所出现的搬迁损失，现因区锦能自身原因导致出现上述损失，理应由区锦能自行承担，故其要求七坊村委会赔偿搬迁安置费8881700元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告区锦能于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿自2013年1月1日起至2015年5月3日的租金损失合计2135010.675元给原告中山市古镇镇七坊村民委员会；二、驳回原告中山市古镇镇七坊村民委员会的其他本诉诉讼请求；三、原告中山市古镇镇七坊村民委员会于本判决生效之日起七日内赔偿位于中山市（文兴路）的地上建筑物及其附属设施价值4500212.4元给被告区锦能。四、原告中山市古镇镇七坊村民委员会于本判决生效之日起七日内赔偿位于中山市（文兴路）的地上建筑物及其附属设施租金价值自2015年7月1日起按每月71807元计算至原告中山市古镇镇七坊村民委员会支付判决第三项赔偿款完毕之日止。五、驳回被告区锦能的其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50020元，反诉案件受理费100900元，两款合计150920元，由原告中山市古镇镇七坊村民委员会负担32163元，被告区锦能负担118757元；评估费50000元（原告中山市古镇镇七坊村民委员会诉被告区锦能等25人系列案评估费）由原告中山市古镇镇七坊村民委员会负担。中佳勘察设计有限公司的勘察费12000元，中山市科兴土地与资产评估有限公司的评估费92061元，中山市中翰测绘工程有限公司的测绘费10000元，合计114061元，由原告中山市古镇镇七坊村民委员会负担57030元，被告区锦能负担57031元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  张庆争审判员  伍执娟二〇二〇年一月十三日书记员  侯艺喆