福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0721民初957号 原告：陈景川，男，1976年5月11日出生，汉族，公务员，住福建省顺昌县。 原告：史云芳，女，1978年2月27日出生，汉族，医生，住福建省顺昌县。 上述原告的共同委托诉讼代理人：谢杰亮，福建永烨律师事务所律师。 被告：顺昌县瑞祥物业管理有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道硕和新村****，统一社会信用代码91350721MA31H1P40P。 法定代表人：史凤姬，经理。 委托诉讼代理人：黄辉，顺昌县弘正圆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林希军，福建闽越律师事务所律师。 原告陈景川、史云芳与被告顺昌县瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥有限公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年10月18日转为普通程序。本院于2019年10月11日、2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢杰亮，被告瑞祥有限公司的委托诉讼代理人黄辉、林希军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈景川、史云芳向本院提出诉讼请求：1、判令瑞祥有限公司赔偿陈景川、史云芳财产损失212727.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，陈景川、史云芳变更诉讼请求：1、判令瑞祥有限公司赔偿陈景川、史云芳财产损失190208元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月8日，顺昌县业主委员会与瑞祥有限公司签订了《杏林小区前期物业服务合同》，合同约定：顺昌县业主委员会聘请瑞祥有限公司为杏林小区提供前期物业服务，服务内容包括房屋共同部分的维修、养护、管理和共用设施的运行管理与服务，服务期限为一年等（2018年8月13日至2019年8月12日）。顺昌县3号楼1804室系陈景川、史云芳共有房产属瑞祥有限公司的服务对象。2019年2月4日，陈景川、史云芳所有3号楼1804室房产起火，经顺昌消防大队认定起火原因排除了人为纵火等原因，不排除电气短路引起火灾。房屋着火后，陈景川、史云芳家人第一时间报警，也参与积极的灭火。由于消防专用管道的水源总阀被瑞祥有限公司关闭，顺昌县消防大队消防员到现场后无法使用消防设施灭火，致使陈景川、史云芳的房屋全部被烧毁。因瑞祥有限公司未将消防设施保存完好有效，顺昌县消防大队对瑞祥有限公司进行了行政处罚。综上，瑞祥有限公司未依约履行《杏林小区前期物业服务合同》中约定的义务，属违约，应赔偿陈景川、史云芳的经济损失。 瑞祥有限公司辩称，1、本案是火灾事故引起的财产损失，处理该财产损失及其赔偿，根据特别法优于普通法的原则，必须首先适用《中华人民共和国消防法》为处理依据，而不应适用《中华人民共和国合同法》进行调整。2、本案《火灾事故认定书》，已确定火灾原因是陈景川、史云芳室内的电气线路故障引燃周边可燃物引起火灾，根本没有认定是某一合同的当事人的违约行为导致的，更没有认定是瑞祥有限公司“违约”行为造成的。3、认定书也没有认定引起火灾及其损失是第三人责任，那么陈景川、史云芳列举的《杏林小区前期物业服务合同》，就本案而言，没有法律上的因果关系。陈景川、史云芳诉求以“合同违约责任”处理火灾事故和财产损失，缺乏法律依据。4、《顺昌县消防大队关于顺昌县火灾出警过程的函》并没有认定1804室室内消火栓无水，与火灾的引起有因果关系，也没有认定因该消火栓没水，是财产被烧毁的原因。5、《火灾事故认定书》中认定损失只有200233元，且是四家的共同财产损失。《消防法》明确规定，应当以认定书作为处理火灾事故的证据。 综上，陈景川、史云芳以合同为诉求依据，与法相悖，应当驳回其诉讼请求。 陈景川、史云芳为证明其主张，提供如下证据：证据1、《结婚证》、《顺昌县医院职工购房协议书》，证明陈景川、史云芳系杏林小区**楼1804房屋的所有权人。证据2、《火灾事故认定书》，证明2019年2月5日，杏林小区3号楼1804房屋发生火灾的事实。证据3、《杏林小区前期物业服务合同》，证明2018年8月8日杏林小区业主委员会与瑞祥有限公司签订了服务合同，杏林小区的公共设施设备的运行管理服务在瑞祥有限公司的服务内容，并约定相关服务标准。证据4、《责令立即改正通知书》、《行政处罚决定书》，证明瑞祥有限公司管理的杏林小区3号楼1层、18层室内消火栓无水等问题存在火灾隐患，顺昌县公安消防大队责令瑞祥有限公司立即改正并处以5,000元的行政处罚。证据5、《录音光盘》，证明⑴火灾发生当日，3号楼室内消火栓无水；消防报警及监控设备当日没有开，当日值班的保安也称述从移交过来都没有使用过；⑵2019年2月5日，陈景川、史云芳到3号楼楼顶查看消防管道，发现消防管道上的压力表的水压为零，消防栓内长期没有水导致生锈，打开消防栓的阀门，没有任何水流出；⑶2019年2月28日，顺昌县公安消防大队发出责令改正通知书后，2019年5月22日3号楼楼顶消防管道有水的情形。 瑞祥有限公司质证认为，证据1的真实性无异议。证据2的三性没有异议；但认为火灾原因是陈景川、史云芳屋内电器线路故障造成的。证据3的真实性无异议，但该合同中有明确约定合同签订后业主委员会有义务将公共设施的相关资料移交给瑞祥有限公司，但是至今都没有移交，导致瑞祥有限公司不能管控，无法发现问题，是业主违约在先。证据4的真实性没有异议，关联性、合法性有异议，处罚的对象是否适格有异议，且行政处罚与民事赔偿是两个不同的法律关系，亦没有证明火灾事故、火灾的损失是由于瑞祥有限公司原因产生的。证据5的三性均有异议，所谓的照片并不能体现2019年2月5日水表的状态，也无法确定拍摄的地点；该录音不能确定是谁与谁的对话，录音对话的人员也没有到庭证明谈话的真实性。 瑞祥有限公司为证明其主张，提供如下证据：《关于杏林小区3号楼消防管道被破坏现场维修情况》，证明杏林小区3号2单元消防管道漏水现象严重，住户反映强烈，瑞祥有限公司聘请专业维修人员进行检查维修，未发现故障原因，最后经维修人员建议和经陈景川、史云芳同意，对陈景川、史云芳由于装修将消防管道封闭的部位用冲击钻打开，发现墙内的消防管道上通用水泥粘连红砖两块，陈景川、史云芳装修的壁橱承重在消防管道和砖块上，造成消防管道接头处破裂、变形、下沉、消防管道毁坏，经维修消防管道用水正常，消防管道无水系陈景川、史云芳违规装修所致造成的。 陈景川、史云芳质证认为，该证据的三性均有异议，维修情况表系瑞祥有限公司自行制作的，不具有合法性，且没有证据证明是由于陈景川、史云芳的装修造成管道破裂。 本院依职权向顺昌县消防大队调取《顺昌县消防大队关于顺昌县火灾出警过程的函》一份，函中载明：2019年2月5日3时54分，顺昌县消防大队接到报警称顺昌县3号楼1804室发生火灾，顺昌消防大队立即出警赶赴现场处置。3时58分到达现场并立即组织指战员携带水枪、水带进入1804室，并试图利用室内消火栓供水控制火势，但发现室内消火栓无水。指挥员遂改变部署，由消防车向水泵接合器加压供水，但18层消火栓依然无水，指挥员再次改变部署采用水带沿楼层铺设的方式供水后，开始进行扑救，4时35分将现场火势扑灭。 陈景川、史云芳质证认为，对证据的三性无异议，认为因杏林小区3号楼1804室室内消防栓无水，才改变策略进行救火，耽误救火时间，造成火势过大蔓延，瑞祥有限公司对此应承担责任。 瑞祥有限公司质证认为，对证据的三性无异议，但该证据没有认定1804室室内消防栓无水与火灾的引起有因果关系，也没有认定火灾原因及损失与瑞祥有限公司的管理存在因果关系。 本院认为，瑞祥有限公司对陈景川、史云芳提供的证据1-4的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。本案中，瑞祥有限公司与杏林小区业主委员会签订了前期物业服务合同，陈景川、史云芳作为杏林小区的业主并按期交付物业费，瑞祥有限公司应按合同的内容提供物业义务。因瑞祥有限公司对其服务范围内的共用设备管理不到位，造成火灾当日因消火栓内无水，导致火灾救援时间延长，致使财产损失的扩大，对扩大的损失应承担责任。 本院经审理认定如下事实：陈景川、史云芳系顺昌县**楼**房屋的所有权人。2018年8月8日，顺昌县业主委员会选聘瑞祥有限公司为杏林小区提供前期物业服务，并签订《杏林小区前期物业服务合同》，合同约定：物业服务内容及标准：（一）房屋共同部份的维修、养护和管理。（二）共同设施设备的运行管理与服务。前期物业服务合同期限为一年，自2018年8月13日至2019年8月12日。2019年2月5日3时35分许，陈景川、史云芳所有的3号楼1804室房屋着火。2019年2月13日，顺昌县公安消防大队作出《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年2月5日3时35分许；…起火原因排除放火、雷击、自燃、生活用火不慎和遗留火种、外来火源、小孩玩火，不排除电气线路故障引燃周边可燃物引发火灾。火灾烧毁1804室内洗衣机、升降衣架、上下铺双层木床等物品及部分室内装修，造成1704室、1604室、1803室部分室内装修和物品受损，过火面积约20平方米。经统计，直接财产损失约为200233元。2019年3月11日，顺昌县公安消防大队作出行政处罚决定书，决定书载明2019年2月28日消防大队监督员依法对瑞祥有限公司管理的顺昌县监督时，发现存在下列火灾隐患：消防控制室火灾自动报警系统故障；…；3号楼1层、18层室内消火栓无水；…。决定给予瑞祥有限公司罚款人民币伍仟元整的处罚。 2019年5月20日，陈景川、史云芳向本院申请对财产损失进行鉴定。2019年5月24日，本院依法委托福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司对陈景川、史云芳位于顺昌县（顺昌县龙山路16号）3幢2梯1804的房屋室内装修及家用电器等财产损失进行价值鉴定，经鉴定，总评估值人民币190208元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。2018年8月8日，陈景川、史云芳所在杏林小区的业主委员会与瑞祥有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由瑞祥有限公司为陈景川、史云芳所在的小区提供物业服务，该份合同对包括陈景川、史云芳在内的全体业主发生法律效力。陈景川、史云芳按时缴纳物业费，瑞祥有限公司未按合同约定为其提供安全保障的物业服务，系违约行为。因本案的火灾事故系陈景川、史云芳自己家中电气线路故障引燃，且在发现室内有烟雾（2019年2月5日3时35分许）的情况下未第一时间采取措施，至3时54分才报警，对该起事故造成的财产损失应承担主要责任，即承担75%的责任。瑞祥有限公司管理的杏林小区因消火栓无水，造成消防人员二次改变部署方案，延误救援时间，对造成陈景川、史云芳的财产损失的扩大应承担相应责任，即承担25%的责任。 关于瑞祥有限公司提出应以《火灾事故认定书》作为处理事故原因、财产损失及赔偿主体认定的依据。本案中，《火灾事故认定书》中涉及到是四家的财产损失，且在案发后，顺昌县消防大队对陈景川、史云芳提供的火灾直接财产损失申报统计表中对其的财产损失统计为195，226.4元；而评估鉴定的财产损失为190，208元，故该鉴定评估的损失数额尚未不妥。故本院对该抗辩理由不予支持。 关于瑞祥有限公司提出《杏林小区前期物业服务合同》中约定的“物业”包括陈景川、史云芳所居住的房屋的“公共设施设备”是否已由其承接的抗辩主张，合同中第九条约定的是物业验收交接移交的相关资料，该相关资料是否移交并不影响瑞祥有限公司已实际接管该小区并应按合同中的约定履行其应尽的义务，且顺昌县公安消防大队于2019年3月11日作出的行政处罚决定书中表述对瑞祥有限公司管理的杏林小区因存在火灾隐患作出了处罚，瑞祥有限公司未在法定期限内提出行政复议或行政诉讼。故本院对该抗辩理由不予支持。 关于瑞祥有限公司提出造成陈景川、史云芳室内消防管道接头处破裂、变形、下沉、消防管道毁坏，是因其装修所致的抗辩主张，但未提出申请鉴定造成消防栓无水与陈景川、史云芳的装修有直接因果关系，故本院对该抗辩理由不予支持。 综上，对陈景川、史云芳的合理诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、顺昌县瑞祥物业管理有限公司应于本判决生效后十日赔偿陈景川、史云芳财产损失47,552元。 二、驳回陈景川、史云芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4,104元，由陈景川、史云芳负担3,115元，顺昌县瑞祥物业管理有限公司负担989元。 本案受理费应在本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长 邓 红 人民陪审员 陈 寿 人民陪审员 陈苍明 二〇二〇年一月十六日 书 记 员 兰晓倩 本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。