南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初4324号原告：陈剑，男，1962年9月4日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：葛宪明，南通市崇川区观音山法律服务所法律工作者。被告：南通食享汇餐饮管理有限公司，住所地南通市崇川区工农路**利群时代龙王桥店****。法定代表人：周建宇。原告陈剑与被告南通食享汇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人葛宪明到庭参加诉讼，被告南通食享汇餐饮管理有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2018年9月14日签订的房屋商铺租赁合同于2018年12月6日解除；2.请求判令被告退还原告房屋租金16800元及保证金8400元，共计人民币25200元；3.请求判令被告支付违约金按保证金双倍计算为16800元；4.本案被告承担本案诉讼费用、代理费用。诉讼中，原告将诉讼请求第三项中违约金数额变更为8400元。事实和理由：2018年9月14日，原、被告签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告将工农路259号三层C1号商铺A-6铺位出租给原告，租赁期限自2018年9月28日至2019年9月27日，年租金50400元，保证金8400元，租金每半年为一个支付期，原告于签订合同当日支付第一期租金25200元，原告的儿子在合同签订前向被告交付保证金8400元。2018年9月28日，原告正式对外经营餐饮，经营过程中因店铺经常断水断电无法正常营业。2018年12月6日所有商铺全部断水断电，后有商铺报警，公安机关出警后通过南通电视台城市日历报道，是因为被告与商铺所有权人之间的纠纷导致案外人强行所有商铺对谁断电，被告未能解决其与案外人之间的纠纷，致使原告无法实现合同目的。原告与2018年12月7日撤出商铺，双方的租赁合同终止。被告在双方的租赁合同履行过程中未能保证原告的正常使用，属于违约，应当承担违约责任。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告南通食享汇餐饮管理有限公司未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋（商铺）租赁合同、收据、委托代理合同、代理费发票等证据。被告未到庭参加诉讼，亦未对证据发表质证意见。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述以及经审查确认的证据，本院认定以下事实：2016年9月14日，原、被告签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，约定被告将位于本市工农路259号三层C1号商铺A-1铺位（建筑面积15平方米）出租给原告经营陈记骨汤特色麻辣烫，租赁期限自2018年9月28日起至2019年9月29日止；月租金4200元，年租金共计50400元，租金按每半年为一个支付期，首期租金金额为25200元，原告在合同签订日将首期租金交齐，之后原告必须在距上一支付期所对应租赁期限届满30日前全额付清下一期租金、管理费，被告收到租金、管理费后开具收据给原告；水电费由被告代收代付，每一个月为一个支付期；原告同意于签订本合同时支付被告8400元作为保证金，租赁期内，在合同尚未解除及搬离商铺交还手续之前，不得要求以保证金冲抵应付租金、管理费、水电费等费用；被告于2018年9月20日将商铺交付给原告先行进场，原告于2018年9月28日完成进场布置并具备营业条件；被告保证原告在租期内享有租赁商铺的使用权，如因被告无权出租导致原告无法使用租赁商铺的，原告有权解除本合同，被告应向原告返还保证金及原告已经支付但尚未使用期间的房屋租金；合同履行过程中，若因一方违约导致另一方提起诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用，标准按江苏省物价局公布的指导价为准。上述合同签订当日，原告即向被告支付了半年（2018年9月28日至2019年3月27日）租金25200元，另有合同约定的保证金8400元于2018年8月14日付清，就该保证金的收取，被告出具收据明确收款事由为“A-6定金”。诉讼中，原告陈述其于2018年9月28日开始对外营业，2018年12月6日，案涉商铺内所有铺位全部停水停电，各商家皆无法营业，南通电视台城市日历节目亦对该情形进行了采访报道，相关报道事实有电视台节目视频为证。2018年12月7日，原告搬离了该铺位。2019年7月，原告提起本案诉讼。另查明，为本案诉讼，原告于2019年8月29日与南通市崇川区观音山法律服务所签订《民事（行政）委托代理合同》，并实际支付代理费4000元。本案中，原告主张系因被告与案外人纠纷导致商铺被停水停电无法实际使用，原告现已搬离，要求本院依法确认双方间的租赁合同解除；被告未能保证原告正常使用商铺，属违约，应退还原告交纳的保证金8400元、剩余租期租金16800元，并参照保证金标准支付违约金8400元，承担律师费损失4000元。本院认为，原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立生效，对双方均有约束力，原、被告皆应按约履行各自的合同义务。案涉合同签订后，原告已按约向被告支付了租房保证金8400元以及半年期租金25200元，履行了承租人的相应义务，但原告接手案涉铺位后仅经营至2018年12月6日，之后就因水电断供问题无法实际经营继而搬离。被告作为出租人，未能保证承租人对商铺的正常使用，属违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。原告主张案涉合同自2018年12月6日起即行解除。经查，案涉商铺虽于2018年12月6日停水停电后丧失使用功能，导致原、被告之间的租赁合同已无法实际履行，属于合同的法定解除情形，但合同法第九十六条已明确，当事人行使法定解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告并未举证证明其已经向被告履行了通知手续，就其要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。考虑到原告确有解除合同的意思表示，故本案中依法判决解除案涉《房屋（商铺）租赁合同》。合同解除后，被告应当就原告所缴纳的保证金以及剩余租期的房屋向原告退还。案涉商铺租期自2018年9月28日起算，原告实际使用至2018年12月6日，次日撤场，使用期限共计69天，该期间的租金折算为9660元（50400元/年÷12月÷30天/月×69天），剩余租金15540元（25200元-9660元）以及保证金8400元，合计23940元由被告向原告予以退还。原告还主张被告赔偿原告的律师费损失以及违约金，鉴于双方合同中关于守约方支出的律师费的承担已有明确约定，相关费用数额亦不超过江苏省物价局规定的收费标准，本院依法予以支持；至于原告主张的违约金，合同中虽未有相关约定，但被告在出具给原告的保证金收据中已经明确记载为定金，原告要求参照定金性质由违约方即被告按照8400元进行赔偿，于法不悖，本院亦予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，本院可就查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈剑与被告南通食享汇餐饮管理有限公司于2018年9月14日签订的《房屋（商铺）租赁合同》。二、被告南通食享汇餐饮管理有限公司退还原告陈剑房租15540元。三、被告南通食享汇餐饮管理有限公司支付原告陈剑律师费损失4000元。四、被告南通食享汇餐饮管理有限公司返还原告陈剑保证金8400元并赔偿原告8400元，合计16800元。上述二至四项判决义务确定的给付金额共计36340元，由被告南通食享汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内五、驳回原告陈剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告南通食享汇餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费850元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长 叶 菁人民陪审员 姜 敏人民陪审员 李友苏法官 助理 黄 晴二〇二〇年一月十五日书 记 员 吴 烨