广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初10525号原告（反诉被告）：珠海信禾运输集团有限公司，住所地：珠海市香洲银香路**。统一社会信用代码：91440XXXXXXXXXXXX7W。法定代表人：梁文红。委托诉讼代理人：马芳萍，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡东，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海市通大百货广场有限公司，，住所地：珠海市香洲紫荆路**统一社会信用代码：9144XXXXXXXXXXXX20F。法定代表人：冯建生，总经理。委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴至琰，广东方源律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海信禾运输集团有限公司（以下简称“信禾公司”）与被告（反诉原告）珠海市通大百货广场有限公司（以下简称“通大百货公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，通大百货公司在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信禾公司委托诉讼代理人马芳萍、被告（反诉原告）通大百货公司委托诉讼代理人游艳、吴至琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）信禾公司在本诉向本院提出以下诉讼请求：1.判令通大百货公司向信禾公司支付租金、管理费合计3185148.29元，并按照年利率6%支付资金占用费直至实际清偿日(暂计至2019年6月30日为人民币212566.53元)。以上请求金额合计3397714.82元；2.判令本案诉讼费用由通大百货公司承担。事实与理由：2007年6月1日，信禾公司就其名下位于珠海市××路××号（现珠海市香洲区XXXXXXXXX号）多层停车大楼负一楼、一楼、二楼共9800平方米物业与通大百货公司分别签订三份《经营场地租赁合同》与《合同补充协议》（以下统称“《经营场地租赁合同》”）。双方约定租赁期限自2007年6月1日至2016年5月31日止；租金标准为第一年负一楼每月28560元、一楼每月135937元、二楼每月85827元，租期内租金每两年递增2%；物业租赁管理费标准为负一楼每月12240元、一楼每月58659元、二楼每月36783元，租期内管理费每两年递增2%；水电费按照实际消耗量，以珠海市供水供电部门公布标准另加配套费5%。上述租金水电费及物业租赁管理费均须在每月10日前向信禾公司交纳，逾期交纳，负一楼、一楼应按欠款金额每逾期一天支付欠款金额千分之一的违约金，超过六十天仍未交清，信禾公司有权停止水电供应和解除合同；二楼则按欠款金额每逾期一天支付1%的滞纳金，超过30天未付清费用则按每天2%支付滞纳金……超过三个月信禾公司有权停止水电供应和解除合同。因涉案停车大楼需要加固改造，双方于2014年1月26日签订了第一份《补充协议》（以下简称“《补充协议（一）》”），补充协议前言介绍因消防安全原因，涉案租赁物“近期”需要整体加固改造同时进行外立面整修，工期预计450天，其中有180天需要架设脚手架（全封闭90天，半封闭90天）。为此补充协议约定通大百货公司应清场配合施工，并约定免除通大百货公司在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费（第六条）。《补充协议（一）》签署后加固工程因受国家政策变化导致工程方案调整等原因，直到2016年1月31日才动工，且未能在450天内完工。期间2017年11月18日至2018年6月28日对大楼东南面外墙搭设了脚手架。通大百货公司自2018年1月1日起以《补充协议（一）》约定搭设脚手架期间免除租金和管理费为由拒绝交付租金管理费，直至2018年6月30日。2018年7月6日，双方签订《补充协议（二）》。双方约定搁置2018年1月—6月租金及管理费争议，以半封闭施工方式在5个月内完成加固改造工程。参考广东正大新土地房地产与资产评估有限公司于2018年6月26日出具的《房地产估价报告》（广正房报字[2018]第131号）结果，信禾公司同意先免除3个月租金及管理费，另2个月租金及管理费暂时搁置争议，另循法律途径解决。2018年12月2日涉案加固装修工程完工，通大百货公司自2018年12月3日起恢复交纳租金、管理费，但就之前欠付的6个月以及双方在签署《补充协议（二）》时约定暂时搁置的2个月共计8个月加2天的租金及管理费（共计3185148.29元），经信禾公司多次催付，通大百货公司均拒绝支付，协商无果。我方认为：第一，《补充协议（一）》第六条关于免租的约定适用条件不成就，通大百货公司无权以此为由拒付租金及管理费。《补充协议（一）》第六条关于搭设脚手架期间免除租金、管理费的约定适用之前提条件为加固装修工程采用全部清场、全封闭90天，半封闭90天的施工方案。由于大楼东南面外墙搭设脚手架后工程陷入停顿，没有启动清场、全封闭、半封闭施工程序，且经第三方鉴定东南墙搭设脚手架并不影响通大百货公司承租的西北面临街商场的使用，通大百货公司按月支付的水电费也证明商场正常经营，因此《补充协议（一）》第六条适用条件不成就，通大百货公司无权以此为由拒付2018年1月—6月租金及管理费。同时，由于《补充协议（二）》约定的施工方案发生了根本性变化，由《补充协议（一）》约定的清场封闭施工变更为持续经营、半封闭施工，因此《补充协议（一）》第六条在《补充协议（二）》约定的施工方案下适用条件亦不成就，通大百货公司无权援引该条约定拒付《补充协议（二）》第一条第2项搁置争议的2个月租金、管理费。第二，涉案加固改造工程对通大百货公司使用租赁物造成的影响，已经由有资质的第三方机构评估为3个月租金及管理费，因此通大百货公司应当向信禾公司交纳欠付的8个月+2天的租金和管理费，并承担由此造成的信禾公司资金占用费损失。对涉案大楼进行安全加固改造既是信禾公司的权利也是信禾公司的义务，通大百货公司作为承租人有义务予以配合。根据《合同法》第二百二十一条的规定，因加固改造影响租赁物使用的，应当相应减少租金或者延长租期。此处的“相应减少租金或者延长租期”，应当以加固改造工程对租赁物使用造成影响为前提，且要与造成的影响相适应。本案当中，第三方评估机构评估结果显示加固改造工程对通大百货公司使用租赁物造成的影响“客观合理的补偿金额为减免三个月租金（含管理费）……”。据此，信禾公司认为通大百货公司应立即向信禾公司支付欠付的8个月零2天的租金及管理费（含2018年1月—6月、2018年10、11月+2天，共计3185148.29元），并承担由此造成的信禾公司资金占用费损失。综上所述，通大百货公司无权以《补充协议（一）》第六条关于免租的约定为由拒付信禾公司诉求租赁期间的租金及管理费，根据第三方机构评估的评估结果以及《补充协议（二）》信禾公司同意减免3个月租金及管理费的约定，通大百货公司2018年1月至12月2日欠租期间，扣除3个月租金及管理费后通大百货公司仍欠付8个月+2天的租金和管理费共计3185148.29元。通大百货公司拒付租金管理费的行为已经严重侵犯信禾公司的财产权利，为维护信禾公司的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法判如所请。被告（反诉原告）通大百货公司就原告（反诉被告）信禾公司提出的诉讼请求辩称：一、信禾公司诉请通大百货公司应付八个月租金及管理费（2018年1月至2018年6月、2018年7月-12月中的2个月零2天），违反了双方约定，应予驳回。（一）根据双方于2014年1月26日签订的《补充协议》约定，架设脚手架期间应免除租金及管理费。《补充协议》第六条约定：“免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费”。据此，案涉物业免除租金及管理费的条件十分明确，即“架设脚手架期间”。信禾公司在诉状中主张适用补充协议第六条的前提条件为全部清场、全封闭、半封闭。通大百货公司认为，该主张与合同约定不符，违背了双方的真实意思表示，也违背了公平原则。《补充协议》关于全封闭或半封闭期限的约定在协议第一条，该条约定了总工期450天（其中全封闭90天，半封闭90天）期间内乙方放弃因加固工程产生的经营损失的补偿，未涉及免除租金和管理费的事项，因此，上述约定无关免除租金和管理费的条件，而是通大百货公司与信禾公司就总工期以及架设脚手架期间作出的期限约定。从合同条款分列的形式来看，关于总工期、全封闭、半封闭施工状态的约定在合同第一条；而免除租金和管理费的约定在合同第六条，两条款相互独立，且未约定互为条件，因此，应认定两条款在各自约定的事项上独立适用。信禾公司主张将协议第一条作为协议第六条适用的前提条件，没有合同依据。因此，应认定免除租金及管理费的条件只有唯一一个，即是否架设脚手架。（二）信禾公司诉请的租金及管理费是架设脚手架期间。信禾公司已在诉状中自认，2017年11月18日至2018年6月28日期间在大楼东南外墙处搭设脚手架。其次，《补充协议二》已明确2018年7月9日至2018年12月8日期间在大楼西北外墙搭设脚手架。故如前所述，信禾公司诉请的八个月零二天租金及管理费是架设脚手架期间，根据《补充协议》约定，应予免除。（三）《房地产估价报告》不具有客观性、合法性，不能作为判断是否应免除租金及管理费的依据。若以《房地产估价报告》的估价结果作为是否免除租金及管理费的依据，明显违反合同约定。1.《房地产估价报告》是信禾公司单方委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司作出的；且既然双方已在补充协议第六条明确约定脚手架搭设期间是计算租金及管理费免除期间的唯一标准，就不能再以估价结果单方变更合同约定。2.估价机构广东正大新土地房地产与资产评估有限公司是房地产及资产价格估价机构，但案涉估价报告中的估价对象是通大百货公司因大楼加固工程受到的经营损失，该经营损失属于商业经营活动利益，不属于房地产价值、价格的范围，显然超出房地产评估机构的评估范围。3.整个估价过程中，广东正大新土地房地产与资产评估有限公司未与通大百货公司沟通、接触，未获得通大百货公司经营情况的相关资料，未收集场内商户的经营情况相关资料。估价报告载明估价作业时间是2018年6月17日至2018年6月26日期间，实际查勘日期仅2018年6月17日一天，而西北外墙面架设脚手架及室内加固工程于2018年7月9日才开工，也就是说，广东正大新土地房地产与资产评估有限公司在未了解施工活动实际情况和通大百货公司经营情况的背景下，凭空对通大百货公司的经营损失“定性定量”为三个月租金及管理费，并在估价报告中未披露经济损失的计算方法和依据，该估价报告明显不具备客观性，不能作为认定是否减免租金及管理费的依据。（四）信禾公司以水电费情况推定商场经营正常，并以此作为应支付租金及管理费的理由，该主张不成立。信禾公司称通大百货公司按月支付的水电费可以证明商场正常经营，该主张更是凭空臆测。以水电费支出情况判断企业的经营情况仅适用于生产型的工业企业，水电费支出情况是工业企业生产情况的直接反映，但就通大百货公司这种商场经营型企业而言，水电费支出情况无法与经营情况之间有直接的正向关联关系。商场在经营期间，无论商户是否全部开业经营，通大百货公司都要保持商场全部设施设备（照明、空调、电梯、广告牌等）的运作。二、信禾公司施工严重违约，致使通大百货公司遭受严重经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，信禾公司应免除脚手架架设期间的租金及管理费。（一）信禾公司肆意变更施工计划，工程严重逾期，导致通大百货公司及商户严重经济损失。1.《补充协议》于2014年1月签订，协议明确约定工程将于近期开工，总工期450天。协议签订后，为配合信禾公司装修，通大百货公司向商户通报了装修事宜，并动员商户清仓、自行调整经营计划。但装修工程迟迟未正式施工，自2014年2月施工方进场，至2016年1月31日施工方正式全面复工，2014年至2016年间信禾公司反复开工、停工，一再调整原定的施工计划。由于信禾公司单方原因导致施工计划不断变更，导致商户清仓损失巨大，商户们联名要求减免租金。通大百货公司被迫在信禾公司施工期间给予全场商户免租或现金补偿，以安抚各商户。即便如此，也造成不少商户关门停业。2．大楼外墙搭设脚手架期间，2017年11月18日至2018年6月28日（大楼东南面外墙）、2018年7月9日至2018年12月2日（大楼西北外墙），共368天。上述期间远远超过了信禾公司总工期450天、外墙架设脚手架180天的承诺。因施工活动，通大百货广场的购物环境严重受到影响，客流量明显下降，场内商户也纷纷抗议，要求撤场，为维持商户不流失，通大百货公司一再减租、免租，并对商户因受工程影响产生的损失给予赔偿、补偿。（二）为做好商户维稳和矛盾化解工作，避免损失进一步扩大，通大百货公司独自承担了多项费用，实际经济损失已远远大于信禾公司诉请的租金及管理费。通大百货公司在2014年、2016年、2018年多次向信禾公司提出尽快完成工程施工、免租或减租的请求，但信禾公司均未予以回复，反而在2018年6月单方面通知要求通大百货公司全面清场。自2014年来，因加固装修事宜，为了稳定经营，尽可能减少商户损失，通大百货采取了以下措施：1.自2014年起，通大百货公司为维稳商户，补偿商户因信禾公司反复调整施工计划及施工活动导致商场客流减少的损失，给予全体商户减租，减轻商户损失，至2018年12月因减租产生损失12207104元。2.通大百货公司委托专家对排架施工方案进行论证，支付论证费16000元。委托第三方在商场进出口处搭设防护棚，以保障进出商场的人员安全，为此支出工程款117000元。3.为在搭设脚手架期间做好商场安全措施，通大百货公司支付工程款432055元用于加固脚手架，做好安全防护。4.与信禾公司及施工方协商采取分层分区域夜间进行加固施工。因夜间施工产生人工费增加，该部分费用全部由通大百货公司承担，该项支出为164118元。此外，还支出了夜间清理拆除人工费236950元、恢复装修材料人工费960748元、恢复电工、消防、空调材料人工费267740元。5.大楼内装修期间，因加固梁柱造成周边商户停业，支付给各商户的停业损失补偿838240元。尽管通大百货公司采取了上述补救措施，但由于大楼5年多来处于装修状态，至今大楼三、四层及地下消防泵房仍未完工，导致商场顾客人流量减少，商户经营收入大大缩减。商户已对通大百货商场失去信心，纷纷要求退租。（三）长达五年持续装修的状态使通大百货商场的经营环境、商誉遭受重挫，给通大百货公司及商户造成了极其长久、严重的无形损失。信禾公司组织的大楼加固改造工程开工至今已有五年有余，长达五年的时间里，商场持续处于装修的状态使通达百货公司损失惨重。即便外墙装修工程结束，可以交付经营。但由于装修期间，顾客已流失，面对激烈的市场竞争，要重新恢复装修前的客流量，仍需要长时间的市场培育期，投入大量宣传、促销费用。在市场培育期，商场仍要面对残酷的经营疲软状态，商户经营收入难以提高，通大百货公司的租金收入就难以取得，租金收入不但不能随着通货膨胀的规律提高，反而要因商户退租、减租、免租的要求而大幅减少。综上所述，通大百货公司认为，信禾公司作为珠海市大型国有企业，在本案所涉租赁合同纠纷中肆意违反合同约定、拒不遵守承诺，对其违约行为给民营企业造成的损失视若罔闻，对赔偿、补偿只字未提，反而对约定清楚的合同大玩文字游戏，不当地曲解合同约定，完全背离了国有企业的社会责任与担当，背离了民事法律行为的基本诚信原则和公平原则。信禾公司的诉请没有任何事实和法律依据。请贵院查明事实，正确适用法律，驳回信禾公司的全部诉请。被告（反诉原告）通大百货公司向本院提出以下反诉请求：1.判令信禾公司向通大百货公司退还租金386931元及管理费166447元，合计553378元；2.判令信禾公司向通大百货公司支付自2017年12月15日至清偿之日止的资金占用利息（按银行同期贷款利率计算，暂按年利率6%计，计至2019年8月22日利息为55944.2元）；3.反诉诉讼费用由信禾公司承担。被告（反诉原告）通大百货公司明确以上反诉请求1为要求退还多收取的2017年11月18日至2017年12月31日期间的大厦负一楼、一楼、二楼的租金及管理费（计算标准根据双方约定的租金及管理约定的租金和管理费确定：具体是负一楼每月租金31532元，管理费13515元；一楼每月租金150086元，管理费64765元；二楼每月租金65280元，管理费27976元）。事实与理由：根据《补充协议》第六条关于架设脚手架期间免除通大百货公司租金及管理费的约定，信禾公司应依约免收通大百货公司2017年11月18日至2018年6月28日大楼东南外墙架设脚手架期间的租金及管理费。但事实上，信禾公司仍然收取了通大百货公司在上述期间内的租金及管理费。因此，信禾公司对其多收取的2017年11月18日至2017年12月31日期间的租金及管理费共计553378元应向通大百货公司退还。为维护通大百货公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起反诉。请贵院依法查明事实，判如诉请。原告（反诉被告）信禾公司对被告（反诉原告）通大百货公司上述反诉辩称：一、通大百货公司诉请信禾公司返还租金及管理费的诉求没有合同依据，请求依法予以驳回。1.《补充协议（一）》第六条关于免租的约定适用条件不成就，通大百货公司无权以此为由拒付停车大楼搭设脚手架期间的租金及管理费。通大百货公司主张返还2017年11月18日至2017年12月31期间已交租金及管理费553378元的依据是双方之间2014年1月26日签署之《补充协议》（以下简称“《补充协议（一）》”）第六条的约定：免除乙方（通大百货公司）在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费。该诉求与其拒绝交纳信禾公司本诉请求之租金、管理费的理据一致，因此信禾公司针对反诉的答辩意见与本诉《起诉状》陈述的理由一致，在此不再重复赘述。2．《珠海公交停车大楼装修工程施工合同补充协议》证明，《补充协议（一）》第六条的真实意思所指向的免租期间是《补充协议（一）》所明确的全封闭、半封闭施工方案下通大百货公司承租的西北面临街外立面架设脚手架期间，并不包括东、南立面搭设脚手架期间，因此即便不考虑免租条款的适用条件是否成就，通大百货公司的反诉请求也没有合同依据。根据信禾公司提交的补充证据《珠海公交停车大楼装修工程施工合同补充协议》（签署时间：2018年5月9日），可以厘清的事实是：2014年1月8日信禾公司与广东建粤工程有限公司签署《珠海公交停车大楼装修工程施工合同》，并在随后（2014年1月26日）与通大百货公司签署租赁合同之《补充协议（一）》时，停车大楼改造工程方案的施工范围并没有东、南面外墙。由此可见，2014年1月26日信禾公司与通大百货公司签署之租赁合同《补充协议（一）》第六条所约定之“免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费”，在其真实意思所指向的免租期间仅仅是《补充协议（一）》所明确的全封闭、半封闭施工方案下通大百货公司承租的西北面临街外立面架设脚手架期间，并不包括东、南立面搭设脚手架期间。二、在没有合同依据，且本案当中没有证据表明由于东、南面外墙搭设脚手架导致通大百货公司使用承租物业障碍从而影响租赁物使用的情况下，通大百货公司的反诉请求既没有事实也没有法律依据，依法不应得到支持。1.通大百货公司之系列举证均不是“信禾公司东、南面外墙搭设脚手架导致通大百货公司使用承租物业障碍从而影响租赁物使用”的要件事实，均不具有关联性，因此通大百货公司对其反诉请求未完成举证责任。通大百货公司所举证据10（P60页）《关于减免租金的申请》直接证明通大百货公司自2015年起即开始降租，且系由于国内经济大环境的低迷以及电子商务（网购）对传统百货行业的冲击，导致实体商场经营效益每况日下。这份函件客观地反映了通大百货公司减租行为系因客观原因所致，而不能归咎于信禾公司，更与东、南面外墙搭设脚手架无关。2.由于涉案停车大楼的地理位置及方位特点，东、南面外墙搭设脚手架对通大百货公司经营并无影响，是仅凭日常生活经验法则即可做出的判断，更何况信禾公司已经提交了由有资质的第三方鉴定机构出具的评估报告，因此信禾公司已经完成了充分举证的义务，通大百货公司应当依约支付租金、管理费而无权诉求返还。本案当中由于涉案停车大楼的地理位置及方位特点，东、南面外墙搭设脚手架对通大百货公司经营并无影响，是仅凭日常生活经验法则即可做出的判断，因此依法属于民事诉讼证据规则中根据日常生活经验法则即可推断出的事实。况且，信禾公司在诉讼中已经提交了由有资质的第三方评估机构出具的评估报告，因此通大百货公司无权不支付争议期间租金、管理费的证据已经非常充分。3．信禾公司认为，本案当中一个最为重要的事实证据就是现场。因此恳请合议庭法官、陪审员在庭审前/后亲临现场调查核实，以助合议庭法官、陪审员形成心证，运用日常生活经验法则依法予以认定。本案涉及国有资产，信禾公司提起本案诉讼系依据法律规定及合同约定，依法维护国有资产不流失的维权行为。而通大百货公司罔顾事实，利用本案中因政策原因导致设计施工方案变更、施工时间延迟以及东南面外墙搭设脚手架的客观情况，片面理解、截取合同条款断章取义，企图在正常使用租赁物的情况下拒付数百万元的租金、管理费，于法于理于情均不合！如通大百货公司的诉请和主张得到支持，则明显违背公平原则和诚实信用原则，造成严重的国有资产流失。因此恳请合议庭通过本案双方举证事实洞悉《补充协议（一）》第六条的真实意思和适用条件，厘清本案权利义务关系，依法支持信禾公司的诉讼请求，驳回通大百货公司的全部反诉请求。原告（反诉被告）信禾公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.《经营场地租赁合同》与《合同补充协议》负一楼、一楼、二楼共三份；2.《补充协议》（以下简称“《补充协议（一）》”）；3.催交租金、水电费通知单存根一组；4.授权委托书；5.水电费转账网银电子回单一组；6.通知；7.《房地产估价报告》（广正房报字[2018]第131号）；8.《补充协议（二）》；9.国家发改委住房城乡建设部关于印发《党政机关办公用房建设标准》的通知；10.《珠海公交停车大楼装修工程施工合同补充协议》（签署时间：2018年5月9日）；11.2017年11月7日原告组织施工单位以及被告和华润银行的代表共同协商涉案工程的施工计划和方案的会议纪要。被告（反诉原告）通大百货公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.补充协议；2.补充协议（二）；3.公证书；4.2019年1月16日照片；5.2019年4月25日照片；6.2019年5月18日照片；7.2019年7月17日照片；8.建筑消防设施维保报告、公证书；9.关于加固工程延期导致商场损失情况的报告；10.关于减免租金的申请；11.关于继续加固装修意见函；12.关于加固装修方案的意见；13.珠海信禾运输集团有限公司通知；14.对《通知》的回复；15.施工图纸；16.营业执照、通大百货施工合同、工程结算价目表、收据；17.商场加固商铺停业赔偿表、承租人证明文件；18.收据、专家论证审查表；19.收据、防护棚照片；20.减租通知；21.加固装修超期造成经营损失、联名证明；22.发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2007年6月1日，信禾公司与通大百货公司签署三份《经营场地租赁合同》和三份《经营场地租赁合同补充协议》，约定通大百货公司租赁信禾公司名下位于珠海市××路××号（现珠海市香洲区XXXXXXXXX号）的多层停车大楼负一楼、一楼、二楼共9800平方米物业（以下简称“租赁场地”）。租赁期限自2007年6月1日至2016年5月31日止。租金标准为第一年负一楼每月28560元、一楼每月135937元、二楼每月85827元，租期内租金每两年递增2%；物业租赁管理费标准为负一楼每月12240元、一楼每月58659元、二楼每月36783元，管理费每两年递增2%；水电费按照实际消耗量，以珠海市供水供电部门公布标准另加配套费5%。上述租金水电费及物业租赁管理费均须在每月10日前向信禾公司交纳，逾期交纳，负一楼、一楼应按欠款金额每逾期一天支付欠款金额千分之一的违约金，超过六十天仍未交清，甲方有权停止水电供应和解除合同；二楼则按欠款金额每逾期一天支付1%的滞纳金，超过30天未付清费用则按每天2%支付滞纳金……超过三个月甲方有权停止水电供应和解除合同。2014年1月26日,因租赁场地因加固改造和外立面整修，作为“甲方”的信禾公司与作为“乙方”的通大百货公司签订了第一份《补充协议》（以下简称“《补充协议（一）》”）。由于改造工程对乙方经营造成一定影响和损失，双方具体约定如下：“一、甲方应在停车大楼开工后450天内完成加固改造（其中全封闭90天、半封闭90天），乙方同意放弃因停车大楼加固改造期间对经营损失的经济补偿并承担因租赁场地加固改造期间与各商家产生的各种经济责任及法律责任。二、甲方应在工程施工前30天以书面方式通知乙方清偿，乙方必须在40天内无条件组织商家清偿完毕，并负责做好商户的维稳和各种矛盾化解等相关工作。三、如乙方逾期未组织商家清场或未依约做好商户维稳工作造成施工队伍无法进场施工，甲方有权要求乙方赔偿直接经济损失。四、甲方按照双方于2007年6月1日签订《经营场地租赁合同》及《经营场地租赁合同（补充协议）》的相关条款，给予乙方延期经营15年，即2016年6月1日至2031年5月31日。五、乙方在顺延期间的租金及物业租赁管理费的起始底价为2007年6月1日签订的《经营场地租赁合同》2015年递增后的合同价和两年2%的比例递增缴纳。六、免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费。七……”2016年5月19日，通大百货公司向信禾公司发出《关于减免租金的申请》，其中载明：“随着国内经济环境越来越差，市场竞争激烈，网购不断侵蚀实体商场等诸多因素影响，过去一年多我司商场的经营状况可谓困难重重、苦不堪言……贵司原定的办公大楼装修工程不断延迟，给我们商场及商户经营带来极大损失及影响，商户为此联名抗议，要求我司减免租金。我司曾向贵司递交《关于加固工程延期导致商场损失情况的报告》，申请贵司给予减租支持，以维护商户经营。但贵司一直没有给予回复。现事态严重，希望贵司给予重视及支持。另外，贵司五楼施工，噪音不断，车辆进进出出，严重影响商场的正常营业，对我们来说无疑是雪上加霜……现请求贵司从2016年6月1日起对我司承租商场租金给予7折优惠。”2018年3月23日，通大百货公司向信禾公司发出《关于继续加固装修意见函》，其中载明：“为了加固装修工程尽快继续开工，双方达成以下共识：一、负一楼至二楼加固部分：为了减轻商场损失，确保商场正常营业，采取分层分区域夜晚进行加固施工，做好施工作业区建筑物拆除和围蔽工作……二、关于大楼西北面外墙装修部分：搭建脚手架须在监管部门同意情况下，确保安全预留足够商场出入口，保证商场正常营业。……按《补充协议》约定90天完成大楼西、北面外墙装修。……”2018年4月11日，通大百货公司向信禾公司发出《关于加固装修方案的意见》，其中载明：“一、我公司严格按照2014年签订的《补充协议》履行相关义务，积极配合贵司的加固装修工程，目前该协议约定的450天装修期已过，相应义务已履行完毕。二、根据《补充协议》的约定加固装修期限已过，我司与商户签订正常经营的租赁合同，如贵司继续选择全封闭加固装修，必须负责赔偿几百个商户经营损失，并处理好所有商户及员工的维稳工作。如选择半封闭加固装修，相对稳定商户，降低社会不安定因素及负面影响，确保工程顺利开展。综上，建议贵司选择半封闭加固装修方案。另望贵司按《补充协议》履行相关约定，并对工程超期对我司造成影响及损失给予补偿。”2018年6月8日，信禾公司向通大百货公司发出《通知》，要求通大百货公司在收到通知书起40天内无条件组织商家清场完毕，并负责做好商户的维稳和各种矛盾化解工作。通大百货公司于该《通知》下方回复内容：“贵公司装修已严重超期，严重违反双方约定，严重损害我司作为承租商铺经营者的利益，贵司未与我司协商一致强制清场，我司保留追究贵司法律责任的权利。”2018年7月1日，通大百货公司向信禾公司发出《对通知的回复》，其中载明：“我司已根据《补充协议》完全履行了我方义务，贵司未按协议约定如期完成停车大楼加固工程的行为已构成违约，现贵司无权要求我司清场。望贵司珍惜商誉，严格遵守《补充协议》履行义务，承担相应违约责任及赔偿责任。”2018年7月6日，因加固改造工程未能在约定期限内完工，信禾公司与通大百货公司签订《补充协议》（以下简称“《补充协议（二）》”）。其中载明2016年1月31日起才动工进行加固改造工程，未能在450天内完工，且期间于2017年11月18日至2018年6月28日止对大楼东、南面外墙搭设了脚手架。双方约定搁置2018年1月至6月租金及管理费争议，确定在大楼西北面以半封闭施工方式在5个月（2018年7月9日至2018年12月8日止）内完成加固改造工程。信禾公司同意先免除3个月租金及管理费，另2个月租金及管理费暂时搁置争议，另循法律途径解决。2018年6月，信禾公司单方委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》（广正房报字[2018]第131号），其中估价结果为“客观合理的补偿金额为减免三个月租金（含管理费），金额为1185810元。”信禾公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案租赁场地是因消防原因和安全问题进行加固装修。由于涉案租赁场地的加固装修是一个整体的方案，其中包含了出租给通大百货公司其他作为信禾公司办公楼的部分场地，因此在《国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（发改投资[2014]2674号）出台后，原来的设计方案必须进行调整。涉案租赁场地西面和北面为临街商铺、东面和南面没有临街商铺。加固装修期间在东南面搭设了脚手架，在部分北面的确也搭设了脚手架，但是覆盖在三、四、五楼的停车场入口处。加固装修工程实际在2016年1月31日开始施工，在2014年至2016年期间并未施工。2016年1月31日至2017年11月18日期间是对涉案租赁场地以上的楼层进行清拆。双方在签署《补充协议（一）》时计划只需要对临街的西北面进行装修改造。通大百货公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案租赁场地是因为信禾公司想将该场地作为其办公楼所以要进行加固装修。涉案租赁场地西面和北面为临街商铺、东面和南面没有临街商铺，但东南面为商场的停车场的入口。加固装修期间不仅在东南面搭设了脚手架，在部分北面也搭设了脚手架。双方在签《补充协议（一）》时并未明确是在涉案租赁场地的哪个方位搭设脚手架。签署协议后我方即告知场内商户调整经营计划，如不再新进下一季产品等等。信禾公司在2014年后开始对大楼三楼以上部分进行清拆施工，包括拆除建筑物外墙窗户等，产生噪音和烟尘，且信禾公司经常组织施工方到现场查勘，导致商户无法安心经营。而对涉案租赁场地的加固装修工程实际在2016年1月31日在开始施工，中途停工；在2017年11月18日恢复施工后又陷入停顿；直至2018年7月6日双方签署《补充协议（二）》之后，才在2018年7月9日恢复施工至2018年12月2日完成施工。本院认为，信禾公司及通大百货公司之间签订的《经营场地租赁合同》和《经营场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点主要在于加固装修过程中“架设脚手架”是否为减免租金和管理费的充分条件，对此本院具体分析如下：一、关于架设东、南面脚手架期间的租金和管理费争议双方于庭审中均认可，信禾公司于2017年11月18日至2018年6月期间在涉案租赁场地的东、南面外墙搭设了脚手架。但双方对于该期间的租金和管理费是否应免除意见不一，信禾公司主张应正常支付，但通大百货公司则辩称根据《补充协议（一）》应予以减免。本院认为，《补充协议（一）》系双方的真实意思表示，条款合法有效，通大百货公司据此提出的抗辩理由有合理依据，具体如下：（一）《补充协议（一）》第六条的范围问题《补充协议（一）》第六条约定“免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费。”双方对该条款的理解存在争议，信禾公司主张该条款仅适用于在涉案租赁场地西、北面架设脚手架的情形，并不包含在东、南面架设脚手架的情形；通大百货公司则认为该条款应涵盖全部架设脚手架的情形。本院认为，该条款从文义解释中明显不存在对架设脚手架范围的限制。结合双方于庭审中的陈述，双方在签署《补充协议（一）》时实际并未就架设脚手架的范围进行针对性协商，更未就禁止架设脚手架的范围达成一致意见。据此，本院认为信禾公司的主张实际对该条款进行了不合理的扩张解释，对信禾公司的该点意见不予采纳。至于信禾公司抗辩涉案租赁场地的东、南面架并非临街面，架设脚手架对于通大百货公司的经营不存在重大影响故不应免租的问题。本院认为，信禾公司作为出租方，保证租赁场地在整个租赁期限内维持良好状态系其基本义务。无论在租赁场地的哪一面架设脚手架，必然均对租赁场地的外观造成降低价值的影响。我们对该影响的关注点不应在于是否达到在临街西、北面架设脚手架的程度，而更应在于与未架设脚手架、保持租赁场地良好外观的情形相比，在东、南面架设脚手架是否造成了租赁场地价值的降低。而这个答案是显而易见的，则信禾公司理应承担起出租人的责任，其主张仍全额收取架设东、南面脚手架期间的租金明显不具有合理基础。（二）《补充协议（一）》第一条和第六条的关系问题《补充协议（一）》第一条是针对加固改造期限的约定，其中限制工程应在450天内完成（全封闭90天、半封闭90天）。该第一条和第六条的内容，无论从段落排列还是从文字含义分析均应为并列的条款，未能得出两条款间存在因果联系或递进关系的结论，信禾公司主张第六条的成立须以第一条为条件并无合理依据。此外，双方最终在实际施工过程中变更施工方案（将原定全封闭施工的期间变更为半封闭施工）并不能归因于通大百货公司的责任，该变更是信禾公司未根据《补充协议（一）》第一条约定的时间开工和竣工、存在重大违约这一根本前提下发生的。众所周知，百货公司下属商户经营的是零售业，该业界的营业特点是需提早制定经营方案并据此进货、出货，以达到货物处于良好运转的状态。无论信禾公司基于何种原因调整工程的时间，其在2014年至2018年期间未能如约完成工程、且在该期间就何时开工对通大百货公司予以及时通知这一事实必然对于百货公司零售商户经营方案的制定和经营状况存在重大的不利影响。据此，通大百货公司在2018年实际施工时要求变更施工方案为“半封闭施工”应属其对抗信禾公司违约行为的自力救济，并不意味着其自行放弃《补充协议（一）》第六条免租的补偿，更谈不上双方就变更《补充协议（一）》达成了一致协议。据此，本院对于信禾公司提出双方同意变更施工方案即为同意变更免租约定的意见不予采纳。（三）《补充协议（一）》第四条是否构成补偿的问题信禾公司主张《补充协议（一）》第四条中延长15年租赁期限应为充足的补偿。但从双方签署的租赁合同和补充协议可见，涉案租赁场地的租金是按照每两年递增的方式来支付的，该约定符合租赁市场中租金增长的规律，通大百货公司将在延长的租期中承担相对合理的租金成本，信禾公司从中并不存在明显的利益割舍，故该约定不能构成信禾公司豁免其免租责任的合理理由。（四）涉案纠纷中是否存在不可抗力的问题信禾公司主张其延迟开工时间的主要理由在于受到《国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（发改投资[2014]2674号）的影响，施工方案要进行反复变更，属于不可抗力的情形。但本院认为，该理由不成立。一方面，该通知的下发时间为2014年11月24日，相对于《补充协议（一）》的签署时间2014年1月26日已过了近一年的时间，可见信禾公司至少在这将近一年的时间里并未合理安排开工的时间，存在延迟开工的违约情形。另一方面，通大百货公司租赁的涉案场地属于商用的房屋，并不属于上述通知所调整的办公用房范围。即使涉案场地三楼以上的楼层属于办公用房受到影响，要求与以上楼层无关的通大百货公司承担相关影响的后果未免有违公平原则。据此，本院认定信禾公司提出的不可抗力抗辩理由不成立。综上四点，本院认定通大百货公司根据《补充协议（一）》第六条拒绝支付2018年1月至2018年6月期间的租金和管理费具有合同依据，对于信禾公司主张通大百货公司支付上述租金和管理费的请求不予支持。至于通大百货公司反诉主张信禾公司退还已收取的2017年11月18日至2017年12月期间租金和管理费553378元有合理依据，本院予以支持。至于通大百货公司主张信禾公司支付资金占用利息的请求，鉴于通大百货公司支付上述款项时并未存在受胁迫或欺骗的情形及通大百货公司已获得相对较合理的免租期限的情况，基于双方利益平衡的考虑，本院对此不予支持。二、关于架设西、北面脚手架期间的租金和管理费争议信禾公司主张免除架设涉案租赁场地西、北面脚手架期间租金仅限于三个月的主要依据在于其委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》。本院认为，该理由并不充分。其一，该《房地产估价报告》系信禾公司单方委托进行的评估，并未经过双方协商和共同选定评估机构的过程。且根据通大百货公司于庭审中的陈述，评估的过程并未征询通大百货公司的意见，亦并未对通大百货公司的实际经营情况、包括但不限于通大百货公司下属商户对于施工的意见、施工前期和后期实际的营业情况等进行充分的调查。故该报告结论是否可作为有效的参考依据存疑。其二，如上第一点所分析，双方之间本身就工程的补偿存在《补充协议（一）》的约定，该约定如上所述合法有效，《房地产估价报告》并不能成为否定上述约定的合法依据。据此，本院对于信禾公司主张通大百货公司支付2018年7月至12月期间的租金和管理费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：—、驳回原告（反诉被告）珠海信禾运输集团有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）珠海信禾运输集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）珠海市通大百货广场有限公司退还租金386931元及管理费166447元，合计553378元；三、驳回被告（反诉原告）珠海市通大百货广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费33982元，由原告（反诉被告）珠海信禾运输集团有限公司负担；反诉受理费9893元，由原告（反诉被告）信禾公司负担9000元，被告（反诉原告）珠海市通大百货广场有限公司负担893元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  吴宗达二〇二〇年一月五日书 记 员  梁 縉李洁仪