湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6627号上诉人（原审原告）：徐萍，女，1968年8月28日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李梦瑶，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨焱，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉盛川工贸有限公司，住所地武汉市青山区122街坊37门**。法定代表人：娄良伍，公司总经理。委托诉讼代理人：肖洋，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹世春，湖北晨丰律师事务所律师。原审第三人：武汉金富豪物业发展有限公司，住，住所地武汉市江汉区富豪花园********/div>法定代表人：郭连方。武汉金富豪物业发展有限公司管理人：湖北华隽律师事务所。委托诉讼代理人：张小欧，湖北华隽律师事务所律师。原审第三人：武汉富豪集团有限公司，住所，住所地武汉市江汉区马场**div>法定代表人：张小华，公司总经理。原审第三人：郭连方，男，1954年8月2日出生，汉族，住武汉市江汉区青年路******。公民身份号码:4201031954********。原审第三人：湖北武威贸易有限公司，住所，住所地武汉市武昌区和平大道**div>法定代表人：郭连方。上诉人徐萍因与被上诉人武汉盛川工贸有限公司,原审第三人武汉金富豪物业发展有限公司、武汉富豪集团有限公司、郭连方、湖北武威贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐萍上诉请求，1、撤销原判；2、改判确认位于武汉市江汉区富豪花园L栋4单元202室房屋系上诉人所有;3、判令停止对武汉市江汉区富豪花园L栋4单元202室房屋的执行，解除对该房屋的查封措施；4、本案全部诉讼费均由武汉盛川工贸有限公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。一、原审法院忽略徐萍占有涉案房屋时的真实状况，以及取得涉案房屋时的善意，认为徐萍并非该房屋的所有权人，且徐萍不仅没有支付购房款，也没有实际占有涉案房屋，是认定事实不清。从原审各方的陈述及经各方质证的证据可以明确本案的客观事实为:徐萍全家原居住的大龙家巷××号在2013年发生火灾，因徐萍的妹妹是郭连方公司员工，郭连方名下有一套房屋闲置，便友情价出卖给徐萍，徐萍遂于2013年5月20日与郭连方签订《房屋买卖合同》，约定郭连方将位于武汉市江汉区富豪花园L栋4单元202室房屋（即涉案房屋）卖给徐萍，总价款为人民币60万元，合同签订后支付人民币30万元，尾款30万元于火灾赔偿款到位后支付，郭连方负责在2013年12月31日前，将房屋过户到徐萍名下。徐萍举家迁入该房屋居住至今，期间，徐萍多次要求郭连方办理房屋转移登记手续，郭连方均以各种理由推脱。直至2018年3月，武汉市汉阳区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台发出拍卖公告，徐萍才得知权利受到侵害，向武汉市汉阳区法院提出执行异议申请，随后从法院得知郭连方名下的房屋不仅存在多轮查封，还设有银行抵押。换句话说，徐萍在2013年12月31日之前，就已完全具备办理房屋过户登记手续的条件，只是因为郭连方的原因一直未办理。郭连方也在庭审中多次表示，其并未告知徐萍房屋的真实状况，房屋至今仍未变更登记的原因与徐萍无关。那么，徐萍作为善意方，应当享有房屋的所有权。但原审法院却完全忽视了上述事实，更在没有任何证据支撑的情况下，采用“徐萍与郭连方擅自处分该房屋”的表述，不仅是认定事实不清，更是对徐萍作为善意方的不公平。对徐萍更为不公平的是郭连方在原审庭审过程中，对案件事实进行了陈述，并承认收取了徐萍30万元购房款，并且徐萍一家于2013年5月就已经入住了涉案房屋。原审法院却认为徐萍既未支付30万元购房款，也未实际占有房屋，是认定事实极为不清。二、原审法院认定事实不清，直接导致其适用法律错误。即使按照原审法院的逻辑，徐萍因未办理变更登记，对涉案房屋不享有完整的所有权，徐萍也享有物权期待权，亦足以排除对涉案房屋的强制执行。然而，原审法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行之四个条件时，却做出了与事实相悖的解读，导致适用法律错误，具体为:1、对于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，原审法院认为涉案房屋上既有银行的抵押，又有法院的查封，属于限制处分物，在未提供担保并征得抵押权人、强制执行申请人及执行法院同意的情况下，徐萍与郭连方擅自处分该房屋，不能阻止对涉案房屋的强制执行。徐萍认为，原审法院完全忽略了本案中，徐萍与郭连方在人民法院查封前已签订《房屋买卖合同》，该合同应为合法有效的合同。虽郭连方向徐萍隐瞒了招商银行抵押的情况，但多年来郭连方并没有逾期还款，没有做出使银行优先受偿权受到侵害的行为，且银行在武汉市汉阳区人民法院询问在执行案件中，其对于涉案房屋是否主张权利时，也做出明确说明，在银行优先受偿权不受到影响的情况下，对于房屋的处理不持有异议，那么，徐萍与郭连方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，更不存在徐萍与郭连方擅自处分房屋的问题，应为合法有效，那么徐萍的行为符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件。2、对于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，原审法院认为武汉富豪物业管理有限公司出具了2份内容相悖的证明，所以徐萍未占有涉案房屋。徐萍认为，原审法院在认定徐萍是否合法占有涉案房屋时的法律逻辑存在问题，徐萍提交的武汉富豪物业管理有限公司出具的居住证明中记载“徐萍于2013年5月22日入住富豪花园L栋4单元202室，一直居住至今，物业管理费由徐萍缴纳”，另一份由武汉盛川工贸有限公司提供的该公司出具的证明却仅从财务资料核对无法确认物业管理费缴纳人员的姓名，而认为该房屋至今的实际居住人无法判定，该公司作为物业管理公司，不可能只是通过物业管理费的缴纳人来判断实际居住人，更何况，即使该物业管理公司无法判断实际居住人，该证明也说明了有人居住，亦无法推翻徐萍居住在房屋中的事实，因此，徐萍提交的证明才是符合一般日常逻辑的。在庭审过程中，徐萍及郭连方均承认徐萍居住在涉案房屋中，武汉市汉阳区人民法院的拍卖公告中也表明无租赁，未腾空，也就是说该房屋有人居住，那么原审法院即便对两份证明有怀疑，完全可以通过现场勘查的方式查明该房屋是否由徐萍居住，而不是直接作出判断。因此，应当尊重事实情况，徐萍已实际合法占有涉案房屋。3、对于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”原审认为徐萍未提交充分证据证明其支付了30万元购房款，既无相关的取款记录，亦无相关的支付凭证，仅凭郭连方出具的收条，不足以证明其支付了购房款。徐萍认为，对于徐萍是否支付了30万元购房款的事实，原审法院忽略了郭连方作为收款方认可了徐萍的支付行为这一重要事实，本案并非民间借贷案件，徐萍无需证明资金来源，更何况，本案的支付事实发生在2013年，相关的取款记录即使存在，也会因为时间长而难以取得，原审法院作为司法机关，对于徐萍是否支付了30万元购房款有合理怀疑时，完全可以向徐萍作出释明，要求其提供相应的记录，原审法院却直接认定徐萍未支付购房款，是对事实的不尊重。并且，原审法院对于徐萍希望将剩余价款交付法院执行更是只字未提，徐萍多次主动联系原审法院，告知其愿意将剩余的30万元交付法院执行，原审法院承办法官称需联系执行承办法官，而执行承办法官以该案正在审理为由不予接待，那么，徐萍并非因己方原因导致无法将尾款支付到位，并不能认为本案不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之条件。4、对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”原审法院并未对该条件是否达成作出任何评价。徐萍认为，该条件已达成。本案中，徐萍与郭连方的《房屋买卖合同》中，并没有约定过户登记必须在完成付款之后，而是约定的“郭连方负责在2013年12月31日前将房屋过户至徐萍名下”。换句话说，办理房屋权属证书的义务在于郭连方，而不在于徐萍，那么徐萍对于涉案房屋未办理过户登记并无过错，是无过错的存量房买受人，那么，虽然徐萍没有取得完整的所有权，但因其已履行完合同义务，应当赋予类似所有权人的地位，其对涉案房屋享有物权期待权，具有足以排除执行的物权效力。也就是说，按照本案客观事实，徐萍完全享有排除执行的权利，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定“案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；…”。徐萍要求排除对涉案房屋的强制执行于法有据，原审法院应当予以支持，但原审法院却以忽视客观事实的理由未予支持，是适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清、证据认定错误、适用法律不当，恳请贵院在查清事实的基础上，依法改判。武汉盛川工贸有限公司辩称，请求维持原判，驳回徐萍的上诉请求。武汉金富豪物业发展有限公司、郭连方、湖北武威贸易有限公司辩称，郭连方同意徐萍的上诉意见。1.徐萍已交30万元，事实是存在的，因为徐萍的妹妹是公司的职工，他们全家住房困难，而且在公司工作了将近20年。发生火灾后又有区领导做工作，为了解决职工的住房困难，决定以60万元，价格偏低，卖给徐萍。不是事后签订的合同，也不是恶意串通。2.2012年查封房屋是事实，但是解除查封是在买卖合同签订前就已经解除了。黄石法院查封是在买卖合同签订后，但是当年也在湖北高院签订了调解协议，查封解除了。买卖合同、付款行为是真实的，查封行为已经解除。湖北武威贸易有限公司与申请执行异议和查封房屋无关，湖北武威贸易有限公司并不欠武汉盛川工贸有限公司钱，也无债务往来，仅在执行过程中做过担保，担保权限也和执行异议没有关系。武汉富豪集团有限公司未到庭应诉答辩。徐萍向一审法院起诉请求，1、请求确认位于武汉市江汉区富豪花园L栋4单元202室房屋系徐萍所有；2、请求判令停止对武汉市江汉区富豪花园L栋4单元202室房屋的执行，解除对该房屋的查封措施；3、本案诉讼费用由武汉盛川工贸有限公司承担。一审法院认定事实如下，2010年2月3日，郭连方将武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋抵押给招商银行股份有限公司武汉分行用于担保500,000元债权，并办理抵押手续，至今该抵押尚未解除。2011年12月13日，郭连方办理了武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号（建筑面积144.48平方米）房屋所有权证（权证市20××1**）。2012年5月28日，武汉市中级人民法院以（2011）武执字第00042-2号执行裁定书查封了郭连方名下的武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋，查封期限从2012年5月28日至2013年5月27日。2014年5月27日，湖北省黄石市中级人民法院以（2014）中执字第00068-1号执行裁定书查封了郭连方名下的武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋，查封期限从2014年5月27日至2016年5月26日。2013年5月20日，郭连方与徐萍签订《房屋买卖合同》一份，约定徐萍以600,000元价格购买武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋，首付300,000元，余款300,000元待徐萍原住房赔偿款到位时三日内再支付，郭连方应于2013年12月31日前将房屋过户到徐萍名下。2013年5月22日，徐念账户（28×××88）向郭连方账户转账100,000元，郭连方出具收条，载明：“收到徐念代徐萍交购房款现金30万元整。”后徐萍一家一直居住在武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋内。2018年8月左右，徐萍领取了原住房赔偿款，至今尚未支付剩余购房款。徐萍于2019年1月21日向郭连方招商银行账号62×××53转账26,600元，分别于2019年4月20日、5月20日、6月20日向该账户转账5,400元，用于偿还涉案房屋贷款。一审法院另查明，中国工商银行武汉市江南支行与武汉金富豪物业发展有限公司、武汉富豪集团有限公司借款合同纠纷一案，武汉市中级人民法院于2003年8月4日作出（2003）武民终字第00816号民事判决书，判决：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2002）武区南民初字第188号民事判决；二、由武汉金富豪物业发展有限公司、武汉富豪集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行武汉市江南支行本金3,341,399.29元，以及截止2001年11月6日的利息246,682.04元；三、由武汉金富豪物业发展有限公司、武汉富豪集团有限公司于本判决生效之日起十日内按银行同期同类贷款利率支付中国工商银行武汉市江南支行本金3,341,399.29元的逾期利息（从2001年11月7日起至履行完毕止）；四、驳回中国工商银行武汉市江南支行对中纺湖北棉花进出口公司的诉讼请求。二审案件受理费28,896元由中国工商银行武汉市江南支行负担。一审案件受理费28,896元由武汉金富豪物业发展有限公司、武汉富豪集团有限公司负担。该判决发生法律效力后，权利人中国工商银行武汉市江南支行向武汉市武昌区人民法院申请执行。2011年9月14日，该院根据武汉盛川工贸有限公司的申请作出（2004）武区执字第00064-2号执行裁定：变更武汉盛川工贸有限公司为本案申请执行人。2011年12月8日，武汉市中级人民法院根据武汉盛川工贸有限公司的提级执行请求，裁定本案由本院执行。一审法院以（2012）鄂汉阳执字第00171号立案执行。2013年1月29日，湖北中信房地产土地估价有公司受本院委托，对位于江汉区富豪花园小区N栋1层11号、N栋1层12号、F栋1层6号车库进行了评估，结论为估价对象在估价时点2013年1月21日，完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为73,650,000元，平均单价为11,000元每平方米。2015年3月3日，经武汉盛川工贸有限公司申请本院终结本次执行程序。2015年4月1日，一审法院以（2015）鄂汉阳执恢字第00021号执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋，查封期限为三年。2017年11月17日，一审法院发出摇号通知。经摇号确定武汉国新房地产资产评估有限公司为评估单位。2018年2月28日，一审法院以（2017）鄂0105执恢209号之二执行裁定书及协助执行通知书，裁定继续查封武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋，查封期限为三年。2018年3月1日，招商银行股份有限公司武汉分行向一审法院出具一份情况说明，对一审法院评估、拍卖不持异议，但要求对拍卖（或变卖）所得的价款优先偿还郭连方在该行贷款本息及为实现债权支出的费用。2018年3月21日，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖公告，将公开拍卖武汉市江汉区富豪花园小区L栋4单元2层2号房屋。2018年4月，徐萍向一审法院提出执行异议，2018年6月7日，一审法院作出（2018）鄂0105执异22号执行裁定书，裁定驳回徐萍的异议请求。现徐萍不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。案件审理过程中，武汉盛川工贸有限公司向一审法院申请调查徐萍之妹徐念(账号28×××88)在2013年1月1日至2013年12月31日与郭连方之间的相互转账情况。经调查，徐念于2013年5月22日、11月27日、12月20日分别向郭连方转账100,000元、100,000元、85,000元，郭连方于2013年9月4日向徐念转账30,000元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，徐萍与郭连方就涉案房屋签订房屋买卖合同，但涉案房屋并未登记在徐萍名下，故对徐萍要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。徐萍与郭连方就涉案房屋签订买卖合同时，该房屋上既有银行的抵押，又有法院的查封，属于限制处分物，在未提供担保并征得抵押权人、强制执行申请人及执行法院同意的情况下，徐萍与郭连方擅自处分该房屋，不能阻止对涉案房屋的强制执行。从房屋买卖合同的履行情况看，徐萍仅提交其妹徐念于2013年5月22日向郭连方转账100,000元的凭证，并称剩余200,000元系给付现金，因徐念对剩余200,000元现金交付不能作出说明及提交相关证据，且郭连方与徐念在2013年有多笔资金往来，故徐萍称已向郭连方支付300,000元购房款的事实，没有充分证据予以认定，一审法院不予认定。因徐萍提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有合法的、足以排除强制执行的权利，故对徐萍要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，一审法院不予支持。关于查封措施应否解除，此不属于本案评判范围，对徐萍该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回徐萍的诉讼请求。一审案件受理费21,900元，由徐萍负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。审理期间，徐萍、武汉盛川工贸有限公司、武汉金富豪物业发展有限公司、郭连方、湖北武威贸易有限公司均要求案外调解并向本院提出书面申请60天期限。本院主持双方进行了协商，因徐萍、武汉盛川工贸有限公司、武汉金富豪物业发展有限公司、郭连方、湖北武威贸易有限公司双方各持已见，故未能达成一致意见。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议的焦点：执行异议之诉是否成立的问题。本院认为，一审法院根据已经发生法律效力的民事裁定查封登记产权人为本案郭连方的案涉房屋，符合法律规定。本案中，徐萍与郭连方就涉案房屋签订房屋买卖合同，但涉案房屋并未登记在徐萍名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定对买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，应当具备的要件明确作出了规定，徐萍对案涉房屋强制执行提出的异议是否成立，应当依照上述规定予以审查。徐萍为证明其事实主张，向本院提交了其与郭连方签订的《房屋买卖合同》，现房屋也存在由徐萍实际占有的事实。但综合本案的全部证据及房屋买卖合同的履行情况看，徐萍仅提交其妹徐念于2013年5月22日向郭连方转账100,000元的凭证，并称剩余200,000元系给付现金，因徐念对剩余200,000元现金交付不能作出说明及提交相关证据，且郭连方与徐念在2013年有多笔资金往来，目前其也没有充分证据证实。案涉房屋的登记所有权人为郭连方，徐萍对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对徐萍的上诉理由，本院不予支持。综上所述，徐萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,900元，由徐萍负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十二月七日书记员  陈旭敏