新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初782号 原告：石河子开发区宏昊房地产开发有限公司，住所地石河子开发区东苑群岛花园****。 法定代表人：罗俊超，董事长。 委托诉讼代理人：张勇，新疆赛德律师事务所律师。 被告：曾祥娟，女，1966年12月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王晓岗，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 被告：韩雪峰，男，1969年12月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王晓岗，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 被告：郭金凤，女，1968年7月12日出生。 委托诉讼代理人：王晓岗，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司（以下简称宏昊公司）与被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日作出（2018）兵9001民初6224号民事判决。被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤不服该民事判决，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉。2019年9月4日新疆生产建设兵团第八师中级人民法院作出（2019）兵08民终468号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏昊公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，被告韩雪峰及三被告共同的委托诉讼代理人王晓岗未经法庭许可中途退庭。本案现已缺席审理终结。 宏昊公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告2014年11月10日签订的宏合-009《商品房现房买卖合同》、2016年7月18日签订的《协议书》有效；2.判令三被告立即给付原告购房款2000万元；3.判令三被告赔偿原告利息损失960万元（2000万元×2年×24%，自2016年7月18日至2018年7月17日利息）；4.判令三被告以欠房款为基数，按照年利率24%计算利息，向原告支付自2018年7月18日起至房款付清之日止的利息；5.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月10日，三被告购买原告开发的石河子市38小区欧美花园6号房一至五层，房款共计5000万元，被告支付了部分房款，借原告款冲抵了部分房款，尚欠2000万元购房款未付。原、被告签订了还款协议，约定了归还购房款的日期，到期被告未归还原告。现原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 曾祥娟、韩雪峰、郭金凤辩称，首先要求原告明确其第三项及第四项诉请，第三项利息损失960万元，是按照年利率24%计算的，第四项又从2018年7月18日按照24%利率开始计算，计算方式是一样的，不清楚原告为何要单独列明，按照原告的计算方式，其第三项及第四项诉请加起来远远超过1000万元，再加上第二项诉请的2000万元，超出3000万元，所以不属于石河子市人民法院管辖，属于八师中院管辖，应将本案移送八师中院审理。其次，针对原告的本诉请求，被告认为原告诉请不成立，诉状上所诉事实与实际事实不相符，原告表述的被告借原告款冲抵房款与事实不相符，实际事实是被告出资800万元作为股份，结果800万元出资后，原告长期没有给被告分红，被告也没有参加到原告说的项目的经营中，迫于无奈，接受了原告以涉案房屋抵账的请求，当时涉案房屋双方协商价值5000万元，将800万元的项目投资款冲抵房款，并预估算这800万元投资款的分红价值为700万元，这是预估的700万元。这两项加起来1500万元，用来冲抵房款。实际交房时被告又交付了1500万元现金，被告共计给付了购房款3000万元，剩余下欠的2000万元，原、被告双方商定由被告出面办理按揭贷款，偿还此款，时至今日原告未向银行去申请办理按揭贷款或抵押贷款，且没有将涉案房产变更登记在被告名下，造成被告也无法进行抵押、进行按揭贷款，造成这2000万元未给付的原因，是因为原告的过错。而且双方签订合同后，原告超期拒绝交付涉案房屋，造成被告几年无法正常经营，也不按照原来约定给付地下停车位、门口停车位，造成被告开的酒店无法停车，被告的送菜人员无法搭乘电梯，使酒店也无法经营，包括物业、水电也长期予以限制。综上，请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月10日，原告宏昊公司作为出卖人与作为买受人的被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤签订了宏合-009《商品房现房买卖合同》，双方约定被告购买原告开发建设的石河子城区北五路175、175-B号房，房屋代码为398628、398629；一层到五层总房款为5000万元，首付房款2500万元于订金交付7日内付清，剩余房款2500万元办理银行按揭贷款；付款签约当日须将房款2500万元存入新疆石河子农村合作银行诚信分理处批准的监管资金专项账号803170012010100229558。此外双方还约定了违约责任和保修责任等其他合同内容。 2015年11月13日，因按揭贷款需要，作为买受人的被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤与作为出卖人的原告宏昊公司分别签订了两份《商品房现房买卖合同》，分别约定被告曾祥娟购买原告开发建设的石河子城区北五路175号房、被告韩雪峰与被告郭金凤购买原告开发建设的石河子城区北五路175-B号房，房屋代码分别为398628、398629；石河子城区北五路175号房总房款为40001824元、石河子城区北五路175-B号房总房款为10000573元；石河子城区北五路175号房付款方式为首付房款20001824.6元于订金交付7日内付清，剩余房款2000万元办理银行按揭贷款，付款签约当日须将房款20001824.6元存入新疆石河子农村合作银行诚信分理处批准的监管资金专项账号803170012010100229558；石河子城区北五路175-B号房付款方式为一次性付清房款，付款签约当日须将房款10000573元存入新疆石河子农村合作银行诚信分理处批准的监管资金专项账号803170012010100229558。此外双方还分别约定了违约责任和保修责任等其他合同内容。 庭审时，原告称其在2014年11月中旬将上述房屋交付给了被告，被告在原审时称原告在2016年12月将上述房屋交付给被告，本案庭审时被告又称原告于2016年7月底将房屋钥匙交给被告、案涉房屋目前仍有原告占有部分。 2016年7月18日，原告宏昊公司称丙方与被告曾祥娟称甲方、被告韩雪峰与被告郭金凤称乙方签订《协议书》，约定：甲方、乙方、丙方就购买丙方石河子城区北五路175号、175-B号，房屋代码398628、398629，房屋的相关购房款达成如下协议：……。三、甲方、乙方购买丙方的该房屋购房款总计5000万元人民币。甲方、乙方己通过银行转账向丙方支付购房款1400万元人民币，通过银行承兑汇票向丙方支付该房屋购房款100万元人民币，甲乙方合计已支付丙方该房屋购房款1500万元人民币。经三方协商，甲、乙方以向丙方的投资款800万元人民币及甲方、乙方向丙方无息借款700万元人民币用于支付该房屋购房款，尚欠购房款2000万元人民币。……。四、尚欠的2000万元人民币购房款，用一、二层向银行按揭贷款1500万元人民币，向丙方支付购房款。下欠500万元人民币购房款，甲方、乙方于2017年7月30日前支付给丙方。如果银行不予发放上述1500万元按揭贷款，该1500万元人民币购房款甲方、乙方于2018年7月30日前支付给丙方。五、如果甲方、乙方违反该协议以上条款不能按时支付2000万元人民币购房款，甲方、乙方赔偿丙方同期银行贷款利率四倍的利息损失。该利息损失从该协议签字之日计息。六、……。原、被告均在该合同上签字盖章。 2016年7月18日，原告宏昊公司称丙方与被告曾祥娟称甲方、被告韩雪峰、被告郭金凤称乙方签订《内部分割协议》，约定：甲方、乙方作为共同购买方，于年月日签订了房屋购买协议，共同购买了石河子开发区宏昊房地产开发有限公司城区北五路175号、175-B号房屋，房屋代码398628、398629。该房屋总价款共计5000万元人民币，由于购买该房屋的付款方式采用的是银行按揭贷款的方式，现为了达到银行贷款要求，甲方、乙方达成如下协议：一、为便于符合银行贷款的要求，现甲方、乙方就购买的石河子开发区宏昊房地产开发有限公司的房屋内部分割如下：一、二层登记备案在曾祥娟名下，三、四、五层登记备案在韩雪峰和郭金凤名下，一、二层甲方、乙方内部定价4000万元人民币，三、四、五层甲方、乙方内部定价1000万元人民币；二、由于甲方、乙方购买石河子开发区宏昊房地产开发有限公司的房屋一、二层需银行按揭贷款，按银行要求除抵押的条件外，尚需石河子开发区宏昊房地产开发有限公司担保才符合贷款条件，石河子开发区宏昊房地产开发有限公司同意为甲方、乙方购买的该房屋一、二层银行按揭贷款提供担保，甲方、乙方愿意用三、四、五层房屋为石河子开发区宏昊房地产开发有限公司提供反担保；三、如甲方、乙方由于内部分割协议产生纠纷，不影响甲方、乙方与石河子开发区宏昊房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同的法律效力；四、本内部协议为贷款而签订，丙方承诺积极配合甲、乙方到银行办理该房屋银行按揭贷款事宜；……。原、被告均在该合同上签字盖章。 诉讼中，原、被告双方均认可，被告以现金、投资款及其分红折抵款等方式已向原告支付购房款共计3000万元，尚欠房款2000万元未付。 另查明，石河子市城区北五路175号、175-B号房屋在房管部门登记的所有权人为原告宏昊公司。 本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.案涉宏合-009《商品房现房买卖合同》以及《协议书》是否有效；2.被告是否应当支付原告剩余购房款2000万元及相应的利息。 一、关于第一个争议焦点。案涉之宏合-009《商品房现房买卖合同》以及《协议书》均系原、被告的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在合同无效的法定情形，依法应认定为有效，具有法律约束力。原、被告双方作为合同主体，均应按照双方约定的内容行使权利、履行义务。根据查明的事实可知，原告在2015年11月13日与被告分别签订的两份《商品房现房买卖合同》是为按揭贷款需要而订立，并不影响前期买卖合同的效力和履行，且各方当事人在之后的2016年7月18日签订的《协议书》中也明确约定“本协议为甲、乙、丙三方对宏合-009《商品房现房买卖合同》的变更和补充，如与三方前期签订的宏合-009《商品房现房买卖合同》不符，以本协议为准”。 二、关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护。在原、被告2014年11月10日签订宏合-009《商品房现房买卖合同》后，原告已经将案涉房屋交付给了被告，说明原告已经完全履行了该现房买卖合同的主要义务，作为买受人的被告其主要义务则是支付相应的购房款，各方当事人在2016年7月18日签订的《协议书》中也明确约定“尚欠的2000万元人民币购房款，用一、二层向银行按揭贷款1500万元人民币，向丙方支付购房款。下欠500万元人民币购房款，甲方、乙方于2017年7月30日前支付给丙方。如果银行不予发放上述1500万元按揭贷款，该1500万元人民币购房款甲方、乙方于2018年7月30日前支付给丙方”，此外，各方当事人在2016年7月18日签订的《内部分割协议》中也对办理按揭贷款的相关事宜进行了明确约定，然而迄今被告虽然支付了大部分购房款，已经履行了大部分合同义务，但仍尚欠房款2000万元未按约支付给原告，被告的行为显然已构成违约，依法应当承担支付该剩余部分购房款及其相应利息的违约责任。关于利息损失的具体数额，根据双方在协议书中的约定，应当以欠付房款2000万元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍即19%自2016年7月18日起计算至被告实际付清房款之日止，截至2018年7月17日的利息损失为760万元。对原告主张超出的部分，本院不予支持。被告拒不支付剩余部分购房款及相应利息的抗辩理由不成立，依法不予采纳。 此外，原告的诉讼请求并未超过3000万元，故对于被告提出的原告诉讼请求超过3000万元，本案应移送上级法院管辖的抗辩意见，本院不予采信。被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤未经法庭许可中途退庭，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，因此产生的法律后果应当自行承担。 综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司与被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤于2014年11月10日签订的宏合-009《商品房现房买卖合同》以及原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司与被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤于2016年7月18日签订的《协议书》有效； 二、被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤支付原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司购房款2000万元； 三、被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤赔偿原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司自2016年7月18日至2018年7月17日的利息损失760万元，并支付原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司自2018年7月18日起至付清房款之日止以2000万元为基数，按照年利率19%计算的利息损失； 以上应付款项，被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤于本判决生效之日起十五日内给付原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司； 四、驳回原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费189800元（原告已预交），由原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司负担10000元，被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤负担179800元，被告曾祥娟、被告韩雪峰、被告郭金凤负担部分与前款同期给付原告石河子开发区宏昊房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  田丽丽 人民陪审员  梁于梅 人民陪审员  张 曙 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  张丽莎