云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云3423民初564号原告：米福仙，女，1968年6月10日出生，回族，户籍地云南省大理州巍山县，住云南省维西县。被告：李树华，男，1974年12月25日出生，汉族，住云南省维西县。委托诉讼代理人：丁维军，云南润泽律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告米福仙与被告李树华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告米福仙、被告李树华及其诉讼代理人丁维军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米福仙向本院提出诉讼请求：1.判令李树华偿还双倍违约金100,000元、滞纳金15,000元、洗车场租金8510元、退租损失20,800元、石棉瓦房工钱材料费30,000元、铁皮房和地坪19,180元，以上共计178,490元。事实和理由：1.2020年1月18日，李树华在租赁合同未满，未告知原告，未与原告协调的情况下，将租赁的地块转让给了叶枝镇拉波洛村施克底村民熊跃华。原告为了减轻分担地租的压力，已将此地块租给别人经营洗车场，李树华卖地于熊跃华的行为使洗车场无法正常营业，直接退租，使本人造成经济损失。2.维西傈僳族自治县人民法院（2015）维叶初字第07号调解书，本应该2016年11月1日前付清该退还的租金59,240元（大写：伍万玖仟贰佰肆拾元整），被告2016年11月2日才予以支付，滞纳金至今未兑现。当时约定钱迟还一天，租期推迟一年。3.2016年3月7日下大雨挡墙倒塌，已要求李树华尽快修复挡墙，以免影响转租此地块（当时已以每年12,000元出租给外省人）。后因挡墙倒塌，地基不能承重而退租，给本人造成了经济损失。4.由于李树华的卖地行为，八个多月以来，熊跃华等多次带人到此地块划地，给本人饭馆带来的负面影响，经济影响，给本人带来生产精神上巨大的压力，决定把此地块退还给李树华。5.该地块上生产的建筑由李树华照价赔偿，以上1、2、3、4条请求法官依照法律违约金的约定，把合同不到期的违约、经济赔偿处理。请求诉讼费由李树华承担。被告李树华辩称，1.原告为了生产经营，于2013年2月2日与被告签订租地协议，被告将位于叶枝镇德维二级路边睿达修理厂对面的2亩左右承包地租给原告，租期为5年，租金为每年15,000元，之后原告与被告因该租用的承包地发生争议，原告起诉被告，于2015年5月26日在维西县人民法院的主持下，原被告自愿达成协议，原告继续租用位于叶枝镇德维二级路边睿达修理厂对面的2亩左右承包地，租期为5年，租金每年15,000元，合计75,000元，被告于2016年11月1日前向原告支付59,140元，原告在租赁期间的水电费用由原告承担，无其他约定的事项。调解书生效后，被告于2016年11月2日主动向维西县人民法院支付（2015）维叶民初字第07号调解书约定的59,140元，维西县人民法院向被告出具了收条。同日，原告到叶枝法庭领取了上述款项。2.原告在租赁该土地期间，被告一直按照（2015）维叶民初字第07号调解书的内容履行调解协议中自愿约定的事项，被告没有对该2亩承包地进行经营与管理，在租赁承包地期间，经营、管理、收益的都是原告，被告也履行了调解书上约定的义务，支付给原告调解的款项，原告主张的违约金及滞纳金没有在调解书上约定，根本不存在承担违约金的理由。更何况滞纳金是有关机关对未按照约定履行的相对人给予的一种处罚，原告向被告主张滞纳金纯属无稽之谈的诉求。3.被告租给原告的土地性质是承包地，在租赁协议及调解书上都有明确的标注，原告在租赁的承包地上修建房屋，部分自己使用，部分转租给他人使用，虽然存在违法建房情形，但是被告一直未干涉。民事调解书对该承包地上的修建物及基础设施构筑物的归属也没有明确约定。被告将承包地完整的出租给原告后，就已经履行了合同上约定的义务，至于要让被告承担基础设施的修建维护和承包地上构筑物修建的一切费用，既没有合同约定，原告又不能提供有效证据，原告自己应当承担不利后果。除此之外，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，在承包地上建房属于违章建筑，属于违法行为，不存在合法性以及现在存在经营上的间接损失，原告认为被告要承担间接的损失于法无据。从公平的角度而言，对被告也极不公平。从法理的角度，原告也不能提供有利证据证明被告应当承担违法建筑维修建设的一切费用和间接经济损失，所以原告应当承担举证不能的不利后果。本院经审理认定事实如下：2013年2月2日，米福仙与李树华签订租地协议，约定：李树华将位于叶枝镇德维二级路边约2亩土地出租给米福仙使用，租期为5年，每年租金1.5万元；李树华将土地挡墙砌筑完毕后交由米福仙使用，租期自李树华将土地交由米福仙使用之日起计算；米福仙应于2013年3月1日前支付李树华租金7.5万元；李树华不得在租期内转让、转租该土地；双方不得违反约定，违约除承担违约责任往外，还应支付对方违约金5万元。后李树华将挡墙修筑工程交由米福仙的小叔子忽亚峰进行施工。2013年8月28日，米福仙与李树华再次签订租地协议，将租期变更为10年，并约定由米福仙代李树华向忽亚峰支付了修筑挡墙价款、砂石料费共计69,140元，同时米福仙还向李树华预付了租金50,000元。后李树华一直未将土地交由米福仙使用，2015年4月21日米福仙遂将李树华诉至法院，请求退还垫付的修筑挡墙价款、砂石料费69,140元和预付租金50,000元，并承担利息损失53,000元。经本院主持调解，米福仙与李树华达成调解协议：一、李树华将位于叶枝镇德维二级路边2亩左右承包地出租给米福仙，租期5年，租金每年15,000元；二、租期从2016年5月1日起至2021年4月30日止；三、米福仙已累计支付李树华119,140元，扣减租金75,000元后，李树华还应返还米福仙44,140元及损失15,000元，于2016年11月1日前付清。米福仙后在租赁的土地上修建了空心砖房、铁皮房用于经营和转租，并将剩余的土地转租给他人使用。2016年3月部分挡墙垮塌，至今未修复。2016年11月2日，李树华通过叶枝法庭支付米福仙59,140元。2020年初，李树华将出租给米福仙2亩土地中的0.5亩以40万元的价格流转给熊跃华，同时双方签订了土地流转合同。后熊跃华欲对该0.5亩土地进行施工建设时被米福仙阻止。经维西县叶枝镇人民调解委员会调解后，李树华与熊跃华于2020年9月1日解除了签订的土地流转合同，李树华亦退还熊跃华价款40万元。后米福仙以李树华违反土地租赁协议为由，诉至本院。本院认为，关于米福仙请求赔偿双倍违约金及滞纳金的问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行资质的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，米福仙与李树华于2013年2月2日签订租地协议书，系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照租地协议书的约定行使权利和履行义务。因李树华未按照约定履行交付土地的义务，米福仙于2015年4月21日诉至法院，请求李树华承担退还垫付款、预付租金以及赔偿利息损失的违约责任。经主持调解，米福仙与李树华达成新的租赁协议，在扣减5年租金75,000元后，李树华亦按照新的协议约定向米福仙承担了退还垫付款44,140元及赔偿利息损失15,000元的违约责任。故李树华已经承担了因违反2013年2月2日双方签订的租地协议书的违约责任，而双方经调解达成的协议，没有约定其他的违约责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述承租人有维修租赁物义务的规定，出租人在租赁物需要维修时，有义务对租赁物进行维修，以保持租赁物使其合于使用、收益状态。承租人亦可以要求出租人在合理期限内进行维修，未进行维修而影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。本案中，因租赁土地的部分挡墙垮塌，自米福仙要求李树华修复至今已超三年，李树华一直未进行修复，造成垮塌一侧的土地使用价值降低，应适当减少租金。另外，李树华将涉案土地的部分流转给熊跃华的协议虽已解除，但李树华流转土地的行为确实在租期内对部分土地使用权进行了干预，一定程度上也对米福仙租期内土地使用价值造成影响，亦应当承担一定的责任。再者，李树华未能按照调解协议的约定按期退还垫付款及赔偿利息损失共计59,140元，亦应当承担延迟支付的利息损失。综上，李树华已经承担了违反租地协议书的违约责任，本院按照其未维修垮塌挡墙、流转涉案土地、逾期退还垫付款及赔偿利息损失的实际情况，酌情减少租金15,000元，米福仙超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于米福仙请求补偿空心砖房、铁皮房、地坪对价的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案，李树华明知米福仙在租赁土地上修建空心砖房、铁皮房、地坪用于经营，应视为其同意米福仙在租赁土地上增设他物，但双方2013年2月2日签订的租地协议书、2015年5月16日达成的调解协议中均未对租期届满后租赁土地上的增设物空心砖房、铁皮房、地坪的归属及补偿作出约定，故米福仙要求将增设物空心砖房、铁皮房、地坪归由李树华所有，李树华补偿其对价的意思表示系单方意思表示，不对李树华发生约束力；庭审中，李树华亦表示租期届满后米福仙可自行处置空心砖房、铁皮房、地坪，亦符合上述规定。故米福仙请求将空心砖房、铁皮房、地坪归由李树华所有，李树华补偿其对价的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于米福仙请求赔偿转租损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，租赁合同关系中，承租人不得随意将租赁物再次出租给次承租人使用、收益。本案中，米福仙作为承租人，在未经出租人李树华同意转租的情况下，将租赁土地的部分转租他人使用并收取租金，对于次承租人退租所产生的风险和减少的收益，亦应当由米福仙自行承担。故米福仙请求李树华赔偿次承租人退租损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告李树华应退还原告米福仙租金15,000元，原告米福仙其他诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李树华于本判决生效之日起30日内退还原告米福仙租金15,000元；二、驳回原告米福仙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，减半收取计1935元，由原告米福仙负担1835元，由被告李树华负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省迪庆藏族自治州中级人民法院。审判员  张晓丹二〇二〇年十二月九日法官助理李晓琴书记员贺小毛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。