广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初24101号原告（反诉被告，以下简称原告）：卢志婵，女，1969年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：徐沐阳，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢碧茹，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：肖耀武，男，1978年2月21日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区，原告卢志婵诉被告肖耀武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，被告肖耀武提起反诉,本院依法予以受理。本院依法适用普通程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐沐阳、谢碧茹，被告肖耀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告按照4000元/月的租金标准向原告支付2019年4月、5月、7月的房屋租金，共计12000元；2、被告向原告退还提前退租补偿金余额500元；3、被告从2019年8月1日起至租金（补偿金）实际支付完毕之日以12500元为基数，按照中国人民银行同期人民币贷款利率向原告支付逾期支付租金的利息，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行金，利息暂计至2019年8月31日，共45.3元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月12日，原告与被告签订《个人租房合同》，约定原告将位于工业八路文竹园小区6栋404房（以下简称涉案房屋）出租给被告居住使用，租赁期限自2017年2月1日起至2019年6月30日止；房屋月租金为4000元，按月支付，每月提前5天付下月的房租，即每月的5日之前，被告向原告支付下月的租金。因与案外人唐文慧之间的物权保护纠纷，原告与被告协商，希望被告提前搬离，并于2019年3月16日退还了被告租房押金4000元，同时向被告支付了三个月的提前退租补偿金共计4500元。然而，被告收取前述款项后仍然拒绝搬离。其后，除6月房租4000元外，原告未再向被告收取房屋租金，仅在2019年7月1日收取了被告退还的4000元提前搬离补偿金。2019年7月15日，在案外人唐文慧诉原告及被告物权保护纠纷案件中，法院作出（2019)粤0305民初11827号《民事调解书》，各方达成如下调解协议：“被告肖耀武于2019年7月31日前搬离深圳市南山区工业八路文竹园小区六栋404房，搬离前的水费、电费由被告肖耀武负责结清……原告唐文慧同意被告蒋节农、卢志婵以其二人的名义向被告肖耀武追偿其欠付租金”。被告目前已经搬离了承租房屋，但其拒绝退还提前退租补偿余额，拒绝按照合同约定支付居住期间的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条和第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：一、被告一直按照租赁合同约定正常履行合同，但由于原告与案外人即涉案房屋的业主因涉案房屋使用问题产生纠纷，涉案房屋被业主停水无法正常使用，且业主及原告为达到提前赶被告搬离的目的，三天两头骚扰被告，被告为了不影响即将中考的小孩，被迫花高额租金短期租赁了学校旁边的其他房屋，并于2019年3月31日搬离，原告未能按照租赁合同履行，存在过错。二、2019年7月房租，被告已向原告交缴纳，被告无须再支付。三、原告诉讼请求第二项的补偿金余额无合同及法律依据，不应当支持。该补偿金属于另一法律关系，与本案无关，且未经被告同意，原告擅自将被告支付的7月房租抵扣的行为无效。四、2019年4月、5月的房租被告无须支付。由于原告与业主就涉案房屋的使用权发生争议，业主于2019年3月28日开始采取了对涉案房屋停水的措施，该房屋已无法正常居住使用。原告未按约提供可供正常使用的房屋，其过错在先，被告有权利在原告提供符合居住条件的房屋前拒绝支付房租。据原告提供的《民事调解书》可知，至2019年7月15日，被告与原告、业主才签订民事调解协议，原告在该《民事调解书》做出前并未提供符合居住条件的房屋，且被告分别在2019年4月1日、2019年5月2日向原告微信转账支付4月、5月的房租，原告均拒收，原告存在过错。被告行使的是不安抗辩权，原告无权利要求被告支付4、5月的房租。被告之所以在涉案房屋无法正常使用时仍然向原告支付房租，在于被告有这样的一个善良的观念和想法：房子是被告从原告处承租，虽然业主不让被告使用房屋，但在租赁合同解除依法之前，被告与原告之间的合同仍然是有效的，是应当继续履行的。现在，既然原告无视被告权利受损的事实，无视其行为给被告造成的损害，反而向被告提出索赔，被告请求法院查明本案事实，维护被告的合法权益。综上，原告违反了租赁合同的约定，原告的请求不成立，原告的行为违背契约精神。为维护被告的权益，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求，请求判令：l、原告返还被告2019年6、7月租金8000元；2、原告赔偿被告2019年4、5、6月支付的租房费用21000元；3、原告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月12日，原、被告签订《个人租房合同》，约定原告将位于工业八路文竹园小区6栋404房出租给被告，每月租金4000元，租期两年半，自2017年2月1日至2019年8月30日。但自2019年3月初开始，案外人唐文慧就以涉案房屋业主的身份多次到涉案房屋闹事，导致被告无法正常使用涉案房屋，给被告家人生活造成严重影响，2019年3月28日，唐文慧对涉案房屋进行了停水，导致被告自此无法使用涉案房屋，并于3月31日搬离了涉案房屋。被告搬离涉案房屋后，考虑到房屋尚未与原告办理移交手续，基于合同应当履行的契约精神和诚信原则，被告仍向原告按月缴纳房租，但2019年4月、5月的房租原告未收，6月、7月的租金原告已收。在唐文慧闹事初期，2019年3月17日，原告提出提前解约并因唐文慧到房屋闹事使被告无法正常使用涉案房屋等原因，退还了被告4000元押金并补偿被告4500元，但由于当时被告已支付了2019年3月租金，且被告寻找新的房屋需要时间，被告并未同意。在2019年7月15日的《民事调解书》中，被告确认在2019年7月31日前搬离涉案房屋并结清水电费，主要原因在唐文慧停水后，被告虽然已搬离涉案房屋，但一直未能与原告办理正式搬离交接手续和结清水电费，并不表示被告在2019年7月31日之前实际占有并使用该房屋。被告在因唐文慧停水被迫搬离涉案房屋后，在附近的招商名仕小区租赁了房屋，期限三个月，自2019年4月1日起至2019年6月30日止，每月租金7000元，签约时一次性支付。起初，被告承租原告房屋的主要原因在于小孩读书，被告小孩在北师大附中上学，2019年6月22日中考，为了方便小孩上学和不影响小孩学习，因此被告在被迫搬离涉案房屋后，在附近重新租赁了短期住房，以便能坚持到中考结束。被告虽然不懂法律，即使在涉案房屋无法正常使用，不能实现合同目的和严重影响小孩升学的情况下，基于没有向出租人移交房屋应承担租金的认识和做人做事善始善终的善良愿望，继续向原告缴纳租金。但没想到，原告竟然歪曲事实，推卸责任，继续损害被告的合法权益。为维护被告的合法权益，被告特提起反诉。原告针对被告的反诉答辩称：一、涉案房屋在2019年4月至7月期间，一直由被告占有使用，4、5、7月房租尚未支付，被告应当支付租赁费用。2017年1月12日，被告与原告签订《个人租房合同》。因案外人（房屋产权人）就租赁事项提出争议，原告从2019年4月暂停了房租收取，等待争议事项解决。2019年7月15日，在案外人唐文慧诉原告及被告物权保护纠纷案件审理中，法院作出(2019)粤0305民初11827号《民事调解书》。虽然房屋租赁发生争议，案外人及原告提出了解除房屋租赁合同的要求，但通过调解，各方对2019年7月31日前的租赁事实均作出了认可。2019年4月至7月期间，被告实际占有、使用房屋，也没有办理退租手续，更不存在被告所称停水的情况。被告使用涉案房屋，应当依照合同约定及《民事调解书》确定的义务支付租金。二、被告的主张无事实和法律依据。（一）被告7月份向原告支付的款项为提前退租补偿金部分返还款。因与案外人唐文慧之间的物权保护纠纷，原告与被告协商，希望被告提前搬离，并于2019年3月16日退还了被告租房押金4000元，同时向被告支付了三个月的提前退租补偿金共计4500元。然而，被告收取前述款项后仍然拒绝搬离。2019年7月1日，被告向原告支付7月份的房租4000元。当时，合同已经到期终止，不存在所谓房租支付事宜。在收取4000元之前，原告明确向被告告知，“因之前支付给你的提前退租补偿，你并没有提前退租，所以你要还给我4500元。但是你没有还给我。这笔钱抵作退租补偿的返还款”，因此，被告7月份向原告支付的款项为提前退租补偿金部分返还款。涉案房屋7月份的租赁关系经调解协议追认后生效，被告应支付原告7月份的房屋租金。（二）被告称案外人唐文慧于2019年3月28日对涉案房屋进行停水与事实不符。2019年4月至7月期间，被告一直占有和正常使用争议房屋，对于其是否存在未经原告同意，私自转租涉案房屋的情况，原告将后续查实并保留追究其法律责任的权利。实际上，涉案房屋2019年3月28日并未办理停水业务，相关情况法院可向水务集团调查核实。根据原告从深圳市水务（集团）有限公司及深圳市水务（集团）有限公司南山分公司了解的情况，被告提供的《证明》并非两公司出具，两公司也均未制备、使用“深圳市水务（集团）有限公司业务专用章”印章。被告涉嫌伪造公司印章、伪造证据，建议法院查实处理。（三）被告要求原告支付其2019年4、5、6月的租房费用无事实和法律依据。一方面，被告承租其他房屋并支付租金的事实证据不足。另一方面，被告承租其他房屋，享受使用其他房屋的权益，并支付对应租金，这是另一法律关系，与原告及本案争议事项没有法律上的关联性。原告并非被告所称另一租赁合同的当事人，没有支付租金的法律义务，被告的这一主张没有法律依据，甚至有些荒诞。综上所述，被告的反诉主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《个人租房合同》，合同约定：甲方将位于工业八路文竹园小区6栋404房（涉案房屋）出租给乙方居住使用；月租金为4000元，按月结算，每月提前5天付下月的房租，即每月的5日之前，乙方向甲方支付下月的租金；押金为4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应当由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方，押金不计利息；及其他内容。另原告提交的《个人租房合同》租赁期限写为“2017年2月1日起至2019年6月30日止（2年半）”；被告提交的《个人租房合同》租赁期限“2017年2月1日起至2019年8月30日止（2年半）”。被告称双方同一时间签订了两份租赁合同，各自留存合同的具体租赁日期不一致；原告对此不予认可，表示合同括号中的2年半只是概述，被告手中的合同日期是其篡改。2019年3月26日，原告向被告转账8500元，转账说明为“退文竹园6（栋）404押金等”。原告主张该款项除4000元押金外，还包括支付给被告的提前搬离补偿金4500元，因当时与案外人唐文慧出现纠纷，原告为减少矛盾，与被告协商一致提前解除合同并按照每月1500元的标准向被告支付提前搬离的补偿金，但被告并未提前搬离。被告对原告的主张不予认可，表示该款项除押金4000元外，其余的4500元是原告补偿给被告另外找房子的中介及搬家费用。被告确认2019年4月、5月房租未予支付，表示系因原告拒收。2019年4月22日，案外人唐文慧以物权保护纠纷为案由，以卢志婵、蒋节农、肖耀武为被告起诉至法院，请求三人连带将涉案房屋腾空并返还给原告，连带支付从2019年4月1日至返还房屋之日止的占用费，以及连带支付2018年6月5日至2019年3月31日期间的租金差额67500元，和维权产生的差旅费5000元、律师费6000元等。本院依法于2019年7月15日作出(2019)粤0305民初11827号《民事调解书》，载明：一、肖耀武于2019年7月31日前搬离涉案房屋，搬离前的水费、电费由肖耀武负责结清，逾期未搬离按照每月7000元的标准向唐文慧支付占用费；二、卢志婵、蒋节农于2019年7月31日前向唐文慧支付房屋补偿金30000元，卢志婵、蒋节农不再向唐文慧主张房屋的修缮费用；……四、卢志婵、蒋节农向原告履行上述义务后，唐文慧同意卢志婵、蒋节农以其二人名义向肖耀武追偿其欠付租金。2019年7月1日，被告微信向原告转账4000元，转账说明为“2019年7月房租”。原告确认收到4000元，但表示，其收取该款项时已告知被告，“因为之前支付给你的提前退租补偿，你并没有提前退租，所以你要还给我4500元，但是你没有还给我，这笔钱抵作退租补偿的返还款”，所以此笔款项不应视为7月租金；被告对此不予认可，表示原告系自行抵扣。原告主张其已依约履行(2019)粤0305民初11827号《民事调解书》的义务，并对此提交了转账记录和《权利转让书》；转账记录显示原告于2019年7月23日向案外人唐文慧转账30000元，交易备注为“文竹园6栋404房补偿金”；《权利转让书》由蒋节农出具，内容写明其将相关权利转让给原告并同意原告以自身名义全权向肖耀武追偿欠付租金。被告提交了案外人唐文慧所出具的《房子被非法转租、现要求收回房子的诉求》（以下简称《诉求》）和落款日期为2019年3月28日，并盖有深圳市水务（集团）有限公司业务专用章的《证明》，用于证明涉案房屋业主唐文慧要求在2019年3月31日前收回房屋，并且在2019年3月28日对涉案房屋进行了停水，导致被告无法正常使用涉案房屋；原告对《诉求》的真实性予以认可，对《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示唐文慧和原、被告确实就涉案房屋出租事宜产生过争议，但三方在（2019）粤0305民初11827号案件中达成调解协议，被告可在涉案房屋继续居住到2019年7月31日，《证明》落款单位名称深圳市水务（集团）有限公司南山分公司与印章名称不一致，据原告向上述单位了解，涉案房屋2019年3月28日并未办理过停水业务。原告提交了电费缴纳查询等用于证明涉案房屋2019年4-7月期间一直产生并缴纳电费，被告所称已经搬离主张与事实不符；被告对该证据真实性无异议。被告提交了落款日期为2019年3月31日《租赁协议》以及《收条》，用于证明被告租赁了期限为三个月的房屋，并支付租金21000元。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示对于协议中当事人的真实性无法核实，《收条》没有转账记录佐证。本院认为，原告与被告签订的《个人租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行合同义务。被告在(2019)粤0305民初11827号《民事调解书》中确认于2019年7月31日前搬离涉案房屋，并对卢志婵、蒋节农向其追偿之前欠付租金未持异议，被告并未提交证据证明其在此日期前已搬离涉案房屋，另蒋节农出具了《权利转让书》，故被告应向原告支付截至2019年7月的租金。被告于2019年7月1日向原告转账4000元时明确备注该款项为“2019年7月房租”，没有证据证明双方对于该款项抵扣补偿金达成合意，故本院认定该笔款项为被告向原告支付的2019年7月租金。综上，被告还应向原告支付2019年4月、5月租金合计8000元。被告反诉要求原告向其返还2019年6月、7月租金，以及赔偿2019年4月、5月、6月另行租房费用21000元，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还补偿金。对于原告于2019年3月26日向被告转账的8500元，除押金4000元外，剩余4500元的性质为原告基于提前解除合同向被告支付的补偿金，双方均无异议。原告主张该补偿金是提前搬离的补偿金并以被告未提前搬离为由要求被告返还，被告对此不予认可，表示该款项是原告向其补偿的搬家及中介费用。本案中，原告与被告产生争议的起因是因产权人主张权利导致，被告在租赁过程中亦并不存在违约，原告并没有提交证据证明4500元补偿金对应的具体补偿范围，即使按原告主张系提前搬离的补偿金，原告亦未提交证据证明双方对于被告提前搬离的期限作出过明确约定，从最终搬离时间来看，被告搬离时间亦在租赁合同约定的2年半租赁期限内，原告以被告未提前搬离为由要求被告向其返还补偿金，依据不足，本院不予支持。原告要求被告向其支付上述款项的利息，依据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖耀武于本判决生效之日起十日内向原告卢志婵支付2019年4月、5月租金8000元；二、驳回原告卢志婵的其他诉讼请求三、驳回被告肖耀武的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费113.64元，由原告负担41.17元，由被告负担72.47元；案件反诉受理费262.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 唐 恒人民陪审员 董细娟二〇二〇年一月二十一日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。