江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初14021号原告：苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市花桥镇江苏国际商务中心兆丰路**，统一社会信用代码91320583794593572X。责任人：常军，该公司总经理。委托代理人：唐景洲，男，该公司员工。委托代理人：朱再斌，男，该公司员工。被告：江苏昆山花桥经济开发区家速度公馆小区第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市花桥镇和丰路**家速度公馆**业委会办公室。责任人：余家付，该业委会主任。委托代理人：陈楠，江苏六典律师函事务所律师。委托代理人：王微微，江苏六典律师函事务所律师。原告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司（以下简称佳福公司）与被告江苏昆山花桥经济开发区家速度公馆小区第一届业主委员会（以下简称家速度第一届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序并组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告佳福公司委托代理人朱再斌，被告家速度第一届业委会委托代理人王微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳福公司提出诉讼请求：1、撤销被告关于不再续聘前期物业，采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业的决定；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由，原告系被告所属业主区域范围业主。2019年6月30日，被告作出《关于家速度公馆小区业主大会表决结果的公告》，决定不再续聘前期物业，采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业。但实际上被告未通知所有业主参加业主大会并进行表决，业主大会也没有物业管理区域内专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，从程序上看业委会并未逐户发放表决票意见书违反了业主大会程序。且未表决票是否计入多数票属于重大条款，被告未向全体业主释明侵犯了业主的知情权。故业主大会召开和表决的程序违反法律、行政法规的强制性规定，不能视为有效召开。解聘物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，表决结果不符合法律规定。根据《物权法》第76、78条、《物业管理条例》第12条的规定，原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告家速度第一届业委会辩称，该决定是由全体业主召开业主大会表决通过的，程序上和实体上都符合物权法、物业管理条例、业主大会议事规则的规定，属于合法有效。原告与现物业公司系关联企业，原告诉讼主张时为了自身利益，违背了绝大多数业主的利益，也违背了全体业主的表决结果的意思表示，无事实和法律根据，请求驳回诉讼请求。经审理查明，2018年7月28日，家速度公馆小区召开首届业主大会，并由此选举成立了家速度第一届业主委员会。该业委会由九名成员组成，任期五年。业委会成立后，相应的业委会成员名单、业主监事会成员名单、家速度公馆管理规约、业主大会议事规则等均在相应政府部门进行了备案。花桥镇横漕社区居民委员会在关于家速度公告首届业主大会成立的过程文件中反映了管理规约、业主大会议事规则的制定情况，2017年11月10日在小区公告了管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）的意见征求和公告，2018年4月4日公告管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）修订稿，2018年7月28日业主大会通过了管理规约（草案）和业主大会议事规则（草案）。业主大会议事规则中关于业主大会召开、议事规则、表决形式等约定如下：第六条约定，业主大会议事内容包括决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业等。第七条约定业主大会的会议形式为：业主大会可以选择下列第二种形式召开会议：（二）书面征求意见与“宜居昆山”微信在线表决相结合的形式。第十条约定业主大会表决形式为，业主大会可以采用以下形式相结合进行表决：（一）设投票箱：在物业在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票。(三)业主微信在线表决(附微信投票操作指南)，应根据《关于印发《昆山市物业管理微信投票规则(试行)》的通知》(昆住建[2017]118号)执行，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，按以下第1种形式进行计算(首次业主大会不适用此条规则)：1.票数计入已表决的多数票。第十二条规定了召开业主大会会议的程序：（一）会议筹备工作；（二）发布公告：业主大会召开会议前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地、地点容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告；（三）询证意见：1、上门发放业主意见表：由业主委员会或委托第三方机构组织工作人员逐户发放、收集业主意见表；上门发放意见表的，若业主未在发放当时作出书面表示的，应签收意见表。工作人员应及时跟踪未作出反馈意见的业主。2、邮寄：工作人员在逐户发放业主意见表时，如发现无法联系到业主的，应将全部名单汇总呈报给业主委员会(或筹备组)。业主委员会(或筹备组)应以挂号或者特快专递方式发放业主意见表。3、设立投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将意见表投入意见箱内；（四）回收统计意见；（五）通报大会议事决定。第十三条大会议事规则中规定，（一）业主投票权数，1、人数票：以业主人数为准。业主人数，按照专有部分的数量计算(车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量)，一个专有部分按一人计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权；总人数，按照前项的统计总和计算。2、面积票：以专有部分面积为准。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算(车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积)；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（二）大会的有效召开，全体业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（五）未反馈意见投票权数的认定，已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数直接计入已表决的多数票。（六）鉴于本物业的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：1、当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收。2、按照业主提供的联系地址或其法定住址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。该文件经被送达人签收后即视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日(含当日)第3天视为己送达。3、与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。采用此方式的，经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。另查明，家速度小区共计有851个投票权数，总面积50951.95平方米。该小区自交付以来由苏州佳友物业管理有限公司提供物业管理服务。2019年5月9日，家速度第一届业委会将关于召开昆山市花桥镇家速度公馆小区业主大会有关事宜的公告、微信操作指南、表决票、授权委托书等文件张贴发布在小区内。公告中载明表决议题分两项，分别为：1、是否同意不再续聘前期物业；2、是否同意采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业。投票方式采用书面投票与微信在线投票相结合的形式，投票时间为2019年5月24日至2019年6月15日14时截止。开票时间为2019年6月15日14时，开票地点为曹安街道办会议室。公告中另对表决规则等进行了载明告知。自2019年5月24日起，“宜居昆山”公众号中可进行微信在线投票，投票表决内容即公告的两项议题，截至投票结束时间，该公众号中显示总投票数为326户。业委会根据微信平台投票情况，将微信平台已投票业主进行整合筛选后，通过邮递方式向小区内640户业主寄送了表决票。2019年6月15日下午14时业主大会召开，有36户业主进行了书面投票。当天业委会将选票、邮寄资料等封存交至横漕社区居委会并对选举结果进行唱票统计。再查明，2019年6月26日，横漕社区居委会向花桥社会事业局物业科提供一份关于家速度小区业主大会表决结果统计的情况说明，其中载明：根据昆山市住建局和城乡建设局昆住建【2017】133号文件，横漕社区于2019年6月20日至2019年6月26日对家速度公馆小区业主大会表决票的真实性进行了回访，回访过程中邀请家速度公馆小区业主到场见证，并将情况做如下说明：一、家速度公馆小区第一届业主委员会向社区提供的电子材料及书面纸质票：1、微信平台投票数：326户；2、家速度公馆小区快递邮寄电子清单明细640份；U盘一个；3、业主书面投票36份，邮寄寄回12份，共计48份；4、业主大会现场选票和表决票的统计结果一份。二、回访方式：电话、短信。三、截止目前回访情况：1、家速度小区共计851个投票权数，总面积50951.95平方米，本次业主大会征询意见的方式为书面投票与微信平台投票相结合。投票议题第一项为“是否同意不再续聘前期物业”，第二项为“是否同意采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业”。2、本次业主大会我单位电话回访48份书面纸质投票业主：其中回访27份为业主本人投票；回访3份业主表示委托投票，0份授权委托书；回访3份为业主表示不知情；回访14份为无人接听、关机、挂断不接。1份为微信平台重复投票；同意第一项为23户，面积：1296.06平方米。同意第二项的为24户，面积：1346.14平方米。3、微信平台投票同意第一项为306户，面积：17085.34平方米，同意第二项为316户，面积：17666.82平方米。4、快递邮寄640份，整合微信平台已投户剩余470户快递邮寄显示已送达未反馈意见，其中99户显示本人及家人已签收送达；对快递邮寄显示网点和快递柜签收的进行电话回访，截止日前电话回访176户，其中31户业主明确本人已签收送达。已送达130户，面积7942.95平方米。根据业主议事规则第十条，已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票。截止目前统计，本次家速度公馆小区第一届业主委员会就关于“是否同意不再续聘前期物业及是否同意采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业”的表决结果符合业主投票权数过半且面积过半。审理中被告提供了“宜居昆山”微信公众号微信投票版面截图、邮寄业主统计表及唱票计票的人员名单、现场照片等。其中邮寄业主统计表中列出了业主名称、邮寄地址、邮寄单号。又查明，2019年6月30日，被告业委会发布关于家速度公馆小区业主大会表决结果的公告，其中载明：家速度公馆小区共计851个投票权数，总面积50951.95平方米，本次业主大会微信平台投票数326户，快递邮寄640份（其中微信和书面已投170份，重复及退回43份，有效邮寄票为427份）；书面投票48份。议题一（是否同意不再续聘前期物业），同意权数756占比88.84%，面积43391.08平方米占比85.16%（其中按照小区议事规则第十条约定，送达未反馈意见的计入已表决多数票427，面积25009.68平方米）；不同意权数18，面积1022.38平方米；弃权权数6，面积396.66平方米。议题二（是否同意采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业），同意权数767占比90.13%，面积44022.64平方米占比86.40%（其中按照小区议事规则第十条约定，送达未反馈意见的计入已表决多数票427，面积25009.68平方米）；不同意权数11，面积640.09平方米；弃权权数2，面积147.39平方米。根据以上投票结果，形成业主大会表决结果如下：本次业主大会表决结果符合业主投票权数过半且面积过半，同意不再续聘前期物业，同意采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业。上述事实有不动产权证书、关于家速度公馆小区业主大会表决结果的公告、业委会备案表、业主大会会议公告、业主汇总表、寄件汇总表、现场照片、工作人员名单、宜居昆山微信截图、业主大会选举结果、选票封存带、横漕社区情况说明、管理规约、业主大会议事规则等，及当事人陈述予以证实。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主请求判决撤销业主大会决议，应当满足以下条件，即业主大会召开、议事及表决程序违反规定并实际影响到决议能否反映多数业主的真实意思，或该业主大会决议有效但决议内容侵犯了业主的合法权益。关于业主大会的召开及决议的程序，本院认为，《物业管理条例》中规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。家速度小区业主大会议事规则中也约定业主大会会议形式可以采取书面征求意见与“宜居昆山”微信在线表决相结合的形式。涉案小区业委会在2019年5月9日将召开业主大会相关事宜公告，并对表决议题、召开时间、投票方式等进行了明确告知。且业委会已通过开放微信投票平台、邮寄表决票、设置投票箱的方式召集召开了业主大会。业主大会的召开形式并不违反法律法规的规定及小区议事规则的约定，应为合法有效。对于业主大会决议是否符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的条件，本院认为，业主大会表决后，小区所在的横漕社区居委会对表决票真实性进行了回访，并邀请小区业主到场见证，本院对其情况说明中各项统计数据的真实性予以认定。根据各项统计，微信平台上同意第一项议题为306户，面积17085.34平方米，同意第二项议题为316户，面积17666.82平方米。书面纸质投票中同意第一项为23户，面积1296.06平方米，同意第二项为24户，面积1346.14平方米。快递邮寄票640份中，有99户显示本人及家人已签收送达，对快递邮寄显示网点及快递柜签收的业主电话回访中有31户明确本人已签收送达，邮寄件中确定130户已送达，面积7942.95平方米。小区议事规则中约定，已送达的表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票。议事规则经修改、公告及备案，其中条款对业主具备约束力，故按照议事规则，邮寄件中已送达的130户应计入同意票权数。根据上述权数及所占面积计算，同意第一项议题的权数为459户，面积26324.35平方米；同意第二项议题的权数为470，面积26955.91平方米。该两项决议已符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件。据此，本院认定业主大会作出的关于不再续聘前期物业，采用邀请招标结合全体业主投票方式另行选聘物业的决定合法有效，对原告的诉讼请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司的全部诉讼请求。案件受理费80元由原告负担。该款原告已交至本院，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年一月六日书 记 员  颜晓龙附：1、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。