江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0114民初1号 原告：赵艳，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：姚时其，江苏三宝律师事务所律师。 被告：唐正海，住南京市鼓楼区。 被告：唐正霞，住南京市。 两被告共同委托代理人：虞立峰，江苏当代国安律师事务所律师。 被告：江苏元化生物技术有限公司，住所地南京市雨花台区经济技术开发区大江路**。 法定代表人：陈良汉。 原告赵艳诉被告唐正海、唐正霞、江苏元化生物技术有限公司（以下简称元化公司）合同纠纷一案，由南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）追加元化公司作为被告，依职权管辖裁定移送至本院。本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳的委托诉讼代理人姚时其，被告唐正海及其与被告唐正霞的共同委托代理人虞立峰到庭参加诉讼。被告元化公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵艳向本院提出诉讼请求：1、被告唐正海、唐正霞立即归还原告借款31万元并承担逾期利息（自2019年6月1日起至实际还清之日止按年利息6%计算）；2、本案诉讼费、保全费由被告唐正海、唐正霞承担。事实和理由：赵艳认为本案入驻协议约定的房屋属工业土地性质，在土地性质没有变更的情况下，在地上建造的房屋以民用住宅对外销售，合同应当是无效的。虽然入驻协议有元化公司盖章，但是赵艳未与元化公司没有任何接触和款项往来，入驻协议的签订全部是与唐正海进行的。在赵艳发现房屋性质、入驻协议效力等问题后，也是向唐正海提出退房退款的要求，而且唐正海也同意退还全部使用费31万元，因为暂时没有资金故出具了借条。因此，本案的31万元应当转变为了唐正海暂时欠付的借款，赵艳也是按照借贷关系向唐正海主张权利，元化公司系鼓楼法院要求追加的被告，赵艳对其并未主张权利。因为唐正海在借条中约定2019年5月30日前还清借款，故赵艳对逾期利息自2019年6月1日起按照民间借贷法律规定的年利率6%主张。同时，赵艳的31万元全部转账至唐正霞名下，唐正霞与唐正海既是兄妹，也共同经营公司，款项的接收人、使用人、退款承诺人都负有付款义务。因此，唐正霞也负有退还退还31万元的义务。综上，原告为维护自身合法权利，特向法院起诉，请求法院依法支持其诉讼请求。 被告唐正海和唐正霞共同辩称，第一，唐正海对向赵艳出具借条的真实性予以认可，但是唐正海与赵艳之间并无真实的借贷关系。是因为唐正海代表元化公司与赵艳签订了入驻协议，也代元化公司收取了使用费，因此双方发生31万元的款项往来，入驻协议的权利义务应当归属于元化公司。入驻协议合法有效，除非赵艳与元化公司解除协议，否则不存在退款的事由，而对于与赵艳解除协议唐正海是没有权利代表元化公司的。第二，即使解除了入驻协议，根据合同相对性来说也应当由元化公司退还使用费。第三，再退一步说即使唐正海需要向赵艳退款，但因为唐正海是代表元化公司签订入驻协议和代收使用费，唐正海与元化公司也签订协议双方各自承担一半退款，所以唐正海只能承担部分退款。第四，因为唐正海与赵艳之间不是借贷关系，所以不应当按照借贷的规定主张利息。第五，唐正霞只是款项接收的经办人，不能因为代收了款项就负有偿还借款或者给付使用费退款的义务。综上，请求法院依法裁判。 被告元化公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实： 2018年1月31日，赵艳与元化公司签订了一份入驻协议，约定赵艳自愿入驻使用坐落于南京市雨花台区房屋，房屋建筑面积40平方米，房屋专业范围内的土地性质为科研土地，土地使用期限自2006年11月9日至2056年9月12日；房屋交付后，赵艳对房屋有完全的享有、使用、收益、处置的权利；赵艳按每平方米单价15500元向元化公司交纳使用费，共计62万元，其中定金2万元，其余使用费分两期付清；赵艳已经了解该房屋属工业土地性质，在国家政策允许条件下，元化公司的使用费转为购房款，并将产权办理到使用人名下，产生的所有费用由使用人承担。赵艳在合同落款处签字，元化公司在合同落款处盖章。在合同签订前，赵艳于2018年1月21日向唐正霞转账2万元。在合同签订当日，赵艳向唐正霞转账24万元，次日又转账5万元，合计共向唐正霞转账31万元。 2018年11月7日，唐正海向赵艳出具一张借条，写明：“今借到赵艳人民币叁拾壹万元整（￥310000），于2019年5月30日前还清。本人唐正海把借款还清后必须收回赵艳名下的入驻协议。借款人：唐正海。” 另查明，2015年9月1日，元化公司与南京小曲大宅置业顾问有限公司（以下简称小曲大宅公司）签订招商策划、租赁代理装修合同，约定元化公司委托小曲大宅公司代理江苏元化复兴创业园单身公寓项目的招商策划、广告服务、租赁事宜。唐正海为小曲大宅公司的法定代表人。 2019年12月14日，唐正海代表小曲大宅公司与元化公司签订一份协议，约定赵艳购买的xx公寓房，如赵艳同意继续履行合同，接受房屋，则由元化公司负责装修和交付；如赵艳不同意继续履行合同要求退房，则元化公司和唐正海各承担50%房款及诉讼保全费。 至赵艳起诉前，元化公司未取得南京市雨花台区大江路2号江苏元化科技产业园3幢的房屋商品房预售许可证明。 本院认为，关于赵艳与唐正海之间是存在借贷关系，还是赵艳与元化公司之间存在买卖关系以及买卖关系效力的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。赵艳依据唐正海出具的借条主张双方之间存在借贷关系，唐正海辩称系其代表元化公司与赵艳签订了房屋入驻协议，代收了使用费，因为入驻协议确实无法履行，赵艳向唐正海提出退款退房，唐正海才向赵艳出具了借条，故31万元借条应当是唐正海代表元化公司与赵艳签订房屋入驻协议、收取使用费后又因终止协议产生的纠纷，应当按照入驻协议的约定进行审理。本院认为，唐正海提供的其与元化公司签订的招商策划、租赁代理装修合同，元化公司与赵艳签订的入驻协议，能够证明本案的债权纠纷非民间借贷行为引起，故应当按照入驻协议约定的法律关系进行审理。赵艳与元化公司签订的入驻协议，其性质系元化公司将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上述合同名为入驻协议实为商品房预售合同，故应当符合商品房预售合同订立的相关法律规定，方为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止到赵艳起诉之前，元化公司不能证明其已取得商品房预售许可证明，其不具备预售商品房的相应资质，故其与赵艳签订的入驻协议应当认定无效。 关于合同无效后的处理及退款责任承担的问题。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案入驻协议无效，元化公司应当退还赵艳31万元使用费及相应的利息等资金占用损失。但经过本院询问，赵艳明确表示其没有主动追加元化公司为被告，只要求唐正海、唐正霞承担31万元及利息的给付义务。本院认为，虽然唐正海不是入驻协议的合同相对人，但是唐正海出具借条的行为可以视为是与赵艳达成协议，承诺由唐正海履行元化公司的退款义务，这是一种债务加入行为，唐正海应当与元化公司承担退款的连带责任。据此，赵艳以借贷关系为由要求唐正海偿还31万元借款虽然不能得到本院的支持，但是基于唐正海的债务加入的责任，赵艳有权要求唐正海给付31万元。同时，虽然借条中未约定唐正海逾期付款的责任，但是唐正海未能按照借条中承诺的2019年5月30日前还清31万元，确实给赵艳造成资金被占用的利息损失，故本院将赵艳主张的民间借贷未明确约定利息则按年利率6%计算的逾期利息，调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。唐正海与元化公司签订协议约定的对赵艳退房费用的承担，由唐正海与元化公司另行处理。唐正霞只是31万元款项的接收人，并不是入驻协议的合同相对人。赵艳不能证明唐正霞对元化公司的退款义务有债务加入的意思表示，或者有其他需要与唐正海承担连带给付责任的事由，故对赵艳要求唐正霞承担退款义务，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告唐正海于本判决生效之日起十日内给付原告赵艳31万元及逾期付款利息（以31万元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告赵艳的其他诉讼请求。 如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6000元，减半收取3000元，保全费2070元，合计8070元，由被告唐正海承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  薛 鹏 二〇二〇年一月三十一日 法官助理  顾洪铭 书 记 员  吕珊珊