山东省潍坊市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁07行终464号 上诉人（原审被告）潍坊市自然资源和规划局，住所地：潍坊市奎文区文化路1872号。 法定代表人刘建成，局长 委托代理人宋玉臻，山东鸢都英合律师事务所。 委托代理人邵开放，男，该局工作人员。 被上诉人（原审原告）潍坊豪源物业管理有限公司，住所地：寒亭区益新街777号。 法定代表人任祥，经理。 委托代理人王志国，男，该公司职工。 原审第三人杨**，男，住河南省栾川县。 上诉人潍坊市自然资源和规划局因与被上诉人潍坊豪源物业管理有限公司、原审第三人杨**抵押登记一案，不服潍坊市寒亭区人民法院作出的（2019）鲁0703行初21号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年6月15日，原告潍坊豪源物业管理有限公司与第三人杨**签订借款合同一份，合同约定了如下主要内容：一、原告潍坊豪源物业管理有限公司借第三人杨**现金800万元，以实际发放金额为准；二、借款期限：6个月，自2016年6月15日起至2016年12月14日；三、借款用途：合法用途的资金周转；四、借款利率及支付：借款月利率1.4%，按月支付。2016年6月15日，保证人季乐庆、季乐金、牟丽丽与第三人杨**签订保证合同三份，合同约定了如下主要内容：一、保证人季乐庆、季乐金、牟丽丽为主合同潍坊豪源物业管理有限公司提供连带责任保证；二、保证期间为主合同项下最后一笔债务履行期届满之日起两年（即自2016年12月15日起至2018年12月14日止）。2016年6月15日，原告潍坊豪源物业管理有限公司与第三人杨**签订房屋抵押合同一份，合同约定：一、潍坊豪源物业管理有限公司以寒亭区益新街庆鹏国际2号楼2301室为主合同提供抵押担保，并办理了潍房他证寒亭字第××号他权证。二、抵押担保期限：自2016年6月15日起至2016年12月14日止（初始抵押期限），若借款人未还清主合同项下的债务的，则抵押期限自初始抵押期限届满日起自动延续两年，直至出借人在主合同项下债权被完全清偿之日止（即自2016年12月15日起至2018年12月14日止）。2016年6月15日，原告潍坊豪源物业管理有限公司与第三人杨**到潍坊市昌潍公证处办理了抵押借款合同公证，其公证的抵押借款合同主要内容如下：一、本借贷行为为民间借贷行为；二、借款用途为公司生产经营；三、借款金额800万元；四、借款期限6个月；五、借款人承诺：贷款不用于非法活动；六、贷款承诺：保证资金来源合法。 2019年3月19日，原告潍坊豪源物业管理有限公司以房屋抵押合同已超过诉讼时效，抵押权已消灭为由，申请被告撤销其颁发的潍房他证寒亭字第××号他权证，被告以原告未有提交抵押权人身份证明材料、房屋他项权证原件、还款证明为由，作出了《不动产登记不予受理告知书》，因原告不服，为此，双方形成纠纷。 原审法院认为，根据原、被告及第三人提交的证据，本院确认如下事实：一、根据原告与第三人签订的借款合同规定，截至原告到本院起诉为止，第三人未有向原告主张权利，因此，原告与第三人签订的借款合同已超过2012年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》规定的2年诉讼时效；二、根据保证人季乐庆、季乐金、牟丽丽与第三人签订保证合同规定，截至原告到本院起诉为止，第三人未有向担保人主张权利，因此，保证人季乐庆、季乐金、牟丽丽与第三人签订的保证合同也已超过双方约定的担保期间；三、根据原告与第三人签订的房屋抵押合同规定，截至原告到本院起诉为止，第三人未有向抵押人主张权利，因此，原告与第三人签订的房屋抵押合同，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”的规定，原告与第三人签订房屋抵押合同也超过了法律规定的抵押担保期间。 本案争议的焦点问题是，一、原告与第三人签订的借款合同已超过法律规定的2年诉讼时效；第三人与保证人签订的保证合同也已超过双方约定的担保期间；原告与第三人签订的房屋抵押合同也超过了法律规定的抵押担保期间，能否认定第三人的主债权已消灭；二、被告作出的《不动产登记不予受理告知书》是否符合法律规定。 针对第一个焦点性问题，因原告与第三人签订的借款合同、第三人与保证人签订的保证合同、原告与第三人签订的房屋抵押合同均已超过法律规定的诉讼时效、担保期间和抵押担保期间，第三人已无胜诉权，因此，应当认定第三人的主债权已消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；…”、《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”、《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”［另外，《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第十二条与该条发生冲突，应当以物权法为准］，的规定，应当认定第三人的主债权已消灭，其抵押权也同时消灭。 针对第二个焦点性问题，因第三人的主债权、抵押权已消灭，原告申请被告撤销其颁发的潍房他证寒亭字第××号他权证的行为，符合法律规定。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决：撤销被告作出的《不动产登记不予受理告知书》，限被告在法律规定的时间内重新作出处理。案件受理费50元，由被告承担。 上诉人潍坊市自然资源和规划局不服一审判决，向本院提起上诉称： 一、原审法院认定事实和适用法律严重错误。首先，被上诉人与原审第三人签订的借款合同，没有超过诉讼时效根据被上诉人提供的借款合同，借款期限为6个月，自2016年6月15日至2016年12月14日。根据物权法第一百八十五条规定“向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，借款合同并未超过诉讼时效期间。其次，是否超出诉讼时效并不能单以三年衡量。本案在原审第三人未到庭的情况下，上诉人、法院均无法知晓第三人是否主张过权利或者无法主张权利的情形。第三，即使主债权超过诉讼期间，并不导致主债权和抵押权的消灭。债权消灭的原因包括清偿、抵消、提存、免除、混同，并不包括超过诉讼时效期间。第四，一审对被上诉人与第三人债权、抵押权消灭的审理超出了行政诉讼案件的审理范围，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条“人民法院不得主动适用诉讼时效”的规定，直接以诉讼时效事由认定被上诉人与原审第三人的债权、抵押权的消灭。第五，被上诉人单方申请注销抵押登记，需要提供人民法院、仲裁委员会生效的确认主债权和抵押债权消灭的法律文书。抵押人没有向登记机关提交抵押权消灭的法律文书，不具有抵押人单方申请的资格。第六，按《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，该案应先解决涉案借款合同、抵押合同债权、抵押权消灭的民事争议。 二、我局不予受理被上诉人的不动产抵押注销登记完全符合法律规定。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请注销登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的：（七）法律、行政法规规定的可以由当事人单方申请的其他情形。”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形”。被上诉人在抵押人单方申请的情形下，没有向登记机构提供人民法院、仲裁委员会生效确认抵押权消灭的法律文书，我局认为其不符合受理条件，根据《不动产登记暂行办法》第十七条的规定，出具《不动产登记不予受理告知书，告知被上诉人需要提供以下证据材料：抵押权人身份证明材料、房屋他项权证原件、还款证明等材料。我局不予受理行为完全符合法律规定。 综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或者发回重审。涉案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人潍坊豪源物业管理有限公司及原审第三人杨**未提供书面答辩意见。 当事人在一审中提交了有关证据，已经随卷移送本院。本院经查阅一审卷宗，相关证据已经一审法院庭审质证。本院查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定：“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查”。不动产登记暂行条例》第十四条的规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请注销登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定的可以由当事人单方申请的其他情形。”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定定抵押权消灭的其他情形”。可见，不动产抵押登记原则由双方当事共同申请，单方申请为例外情形，且单方申请必须提供法律法规或规章规定的证明材料。本案中，被上诉人作为抵押人单方向登记机关申请注销抵押登记，未提供依法应当提交的证明材料。上诉人以被上诉人未有提交抵押权人身份证明材料、房屋他项权证原件、还款证明为由，作出了《不动产登记不予受理告知书》，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，被上诉人要求撤销并重新审查的诉讼请求不能成立。 债权依法不以超过诉讼时效期间而消灭。而且依据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，并非一审判决认为的诉讼时效两年。另外，因第三人没有参加行政程序及一审诉讼，诉讼时效是否存在中断、终止等情形无法确认。原审判决没有按照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查”，而违反《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条规定，主动适用诉讼时效规定，以借款合同超过诉讼时效和担保期间为由，认定案涉借款合同债权消灭，适用法律错误，对事实定性错误。 综上，一审判决适用法律错误，依法应予纠正。上诉人作出的《不动产登记不予受理告知书》，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法；其上诉理由，依法应予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703行初21号行政判决； 二、驳回潍坊豪源物业管理有限公司的诉讼请求。 一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人潍坊豪源物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周建明 审判员  林少华 审判员  李长明 二〇二〇年一月八日 书记员  王巧贞