河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀执复17号 复议申请人（诉讼保全申请人）：李毅刚，男，汉族，1964年10月6日生，住唐山市路**。 诉讼保全被申请人（异议人）：唐山市福家房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区建设北路**。 法定代表人：张亮，该公司总经理。 诉讼保全被申请人：姜涛，男，汉族，1970年4月13日生，住唐山市开平区。 诉讼保全被申请人：唐山市博志房地产开发有限公司，住，住所地唐山市高新区建设北路**/div> 法定代表人：张亮。 复议申请人李毅刚不服唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异1293号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 唐山市中级人民法院查明，李毅刚与姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，李毅刚向该院申请财产保全，请求对姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司名下的土地使用权、房产、在建工程、银行存款或相同价值的财产及财产性权利共计293450000元进行冻结、查封。中国平安财产保险股份有限公司为李毅刚出具诉讼财产保险保单保函（保险金额29345万元）。唐山市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）冀02民初377号民事裁定，冻结、查封姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司名下的土地使用权、房产、在建工程、银行存款或相同价值的财产及财产性权利共计293450000元。2019年1月25日，该院作出（2018）冀02执保377号协助冻结存款通知书，实际冻结唐山市福家房地产开发有限公司在中国农业银行唐山建南支行三个银行账户存款合计8000余万元（在本案冻结该账户之前，存在两个执行案件亦冻结该账户，但目前均已执行完毕，该三个账户目前存款余额合计8000余万元）。2019年10月9日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执保2795号协助执行通知书，查封了唐山市福家房地产开发有限公司名下位于唐山市高新技术开发区华岩路西侧、龙富南道北侧土地（证号唐高开不动产第0001674号）及土地上建筑物和房产（即查封商品房共计586套不含地下室）。该地块未发现存在抵押情况；建设商品房名称为呈方里•文昌园。 唐山市中级人民法院另查，2019年5月22日，唐山市发展和改革委员会出具唐发改函（2019）91号“关于呈方里•文昌园商品住宅销售价格备案的复函”：“……经审核，该项目201＃-220＃楼新建商品房住宅房源1728套，其住宅建筑面积为170699.43平米，平均销售价格为15896.33元／平米……”。2019年12月24日，唐山天泰房地产评估有限公司作出唐天泰房估【2019】第1212号估价报告，对唐山市中级人民法院所查封的案涉586套商品房的评估价值为84584.2279万元。在异议审查期间，异议人唐山市福家房地产开发有限公司向该院提交呈方里•文昌园《商品房买卖合同》一份，证明在2019年10月，异议人对外出售与案涉查封房产属同一地段的房产，在该合同中记载了房产出售价格为每平方米14062.58元，该合同经唐山高新技术产业开发区房地产交易中心盖章备案。 唐山市福家房地产开发有限公司提出异议，请求撤销（2019）冀02执保2795号协助执行通知书，并解除依据该协助执行通知书超标的额查封异议人名下位于呈方里•文昌园的住宅45041.39平米及其坐落的土地使用权（详见需解封房号所附明细表）。事实和理由：异议人与李毅刚、姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件现已由你院受理。在该案审理过程中，李毅刚申请对包括异议人在内的各被告进行财产保全，贵院以（2018）冀02民初377号民事裁定书裁定“查封、冻结姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司名下土地使用权、房产、在建工程、银行存款或相同价值的财产及财产性权利共计价293450000元”。后你院于2018年9月20日查封异议人名下位于高新技术开发区华岩路西侧、龙富南道北侧土地使用权；并于2019年10月9日以（2019）冀02执保2795号协助执行通知书再次查封了上述土地使用权及地上建筑物和房产共计586套（明细详见该协助执行通知书附件），同时冻结异议人名下银行账户三个。你院的上述查封、冻结行为共计查封异议人住宅565套合计53030.92平米、商业21套合计4379.59平米。唐山市发展和改革委员会唐发改函（2019）91号《关于呈方里•文昌园商品住宅销售价格备案的复函》对上述房屋核定的平均销售价格为15896.33元/平米，实行一房一价。先不说冻结的账户金额，也不计查封的土地价值，更不计查封的商业价值，仅被查封的住宅价值就高达842997004.42元，已经远远超出了（2018）冀02民初377号民事裁定书裁定查封293450000元财产的数倍。更况还冻结了异议人的账户，截止2019年12月6日共冻结资金89855400元。扣除上述冻结资金并按照上述备案价格计算，你院超标的额查封异议人的住宅合计45041.39平米。综上，你院的查封行为已属严重超标的查封，已经严重损害了异议人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结……”的规定，你院应当及时解除对超标的额部分财产的查封。撤销（2019）冀02执保2795号协助执行通知书。 唐山市中级人民法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，本案中，李毅刚向该院申请保全的金额系293450000元且中国平安财产保险股份有限公司为其出具的诉讼财产保险保单保函保险金额为293450000元，故该院应在上述保全申请范围内采取财产保全行为。根据唐山市福家房地产开发有限公司向该院提交的唐山市发展和改革委员会出具唐发改函（2019）91号的内容并结合唐山天泰房地产评估有限公司出具的评估报告、《商品房买卖合同》所确定的商品房出售价格以及保全过程中对唐山市福家房地产开发有限公司银行存款的冻结情况，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执保2795号协助执行通知书，查封唐山市福家房地产开发有限公司586套商品房明显超出保全财产价值范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“……可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施”，基于上述法律规定，应当对超出保全裁定金额的部分房产酌定解除查封。 李毅刚向本院复议称，请求撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02执异1293号执行裁定书。其理由：一是认定查封的586套住宅和商业超出保全标的，事实不清，证据不足。1、法院认定查封的被执行人在中国农业银行唐山建南支行三个银行账户存款合计8000余万元系首封，认定事实错误。在查封银行账户前，存在两个执行案件也冻结该账户，申请人系轮候查封，直到现在该两案也未解封该账户。2、查封的586套商品房现在并未建成，也未竣工验收，不具备交付条件，不能作为商品来进行交易，应属于在建工程。被申请人在已查封土地的情况下，私自办理房屋预售许可证本身就属于违法行为，应追究被申请人的法律责任。3、被申请人提交的唐山天泰房地产评估有限公司的评估报告不具有法律效力，该评估报告为被申请人单方委托，缺乏客观性，房产完全是在建工程，如需评估也应由法院委托评估机构针对每套房屋的不同情况分别出具评估报告，而不应按照一个标准出具笼统的评价报告。4、发改委出具的销售价格备案的函，不具有确定房产价值的证明作用。5、法院仅凭被申请人提供的一份《商品房买卖合同》就确定查封财产的销售价格，有失公允。6、被申请人的母公司被拍卖的恒大龙庭的房产拍卖均价仅为8000-9000元，对本案查封的房产价值具有一定的参考价值。二是法院在受理执行异议后，未按规定通知复议申请人，更未进行听证程序，剥夺了复议申请人应有的申辩权利，程序严重违法。 本院对唐山市中级人民法院查明的事实予以认可。 本院认为，人民法院保全查封财产应以其价值足以清偿债务为限，价值明显超出债权额的不动产，应对相应价值部分进行查封。根据唐山市中级人民法院卷宗材料显示，唐山市中级人民法院对唐山市福家房地产开发有限公司作为被执行人的（2019）冀02执21195号、（2019）冀02执20858号执行案件，分别于2019年11月27日、2019年12月12日作出了结案通知书，复议申请人认为该两案未解除对账户的冻结，没有提供相应证据。唐山天泰房地产评估有限公司所出具的唐山市福家房地产开发有限公司所属房地产价值估价报告载明，唐山市福家房地产开发有限公司办理了（高）房预售证第2019006号、2019007号《住宅预售许可证》，并附了复印件。复议申请人认为查封的586套商品房不能作为商品来进行交易，《住宅预售许可证》属于违法办理，没有证据支持。唐山天泰房地产评估有限公司所出具的估价报告尽管由唐山市福家房地产开发有限公司委托，但复议申请人没有证据证实该估价报告程序违法或内容失实，评估报告也附了每套房屋的评估明细。本案保全的财产价值为293450000元，而评估的586套住宅和商业房产估价为845842279元，远远高出申请诉讼保全的财产价值。结合唐山市发改委出具的销售价格备案函以及被申请人提供的一份《商品房买卖合同》等证据，认定查封唐山市福家房地产开发有限公司586套商品房明显超出保全财产价值范围依据充分。人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，是否属于案情复杂、争议较大的应当进行听证的案件，由审查的人民法院认定。唐山市中级人民法院在受理执行异议后，虽未通知本案复议申请人，但处理结果并无不当。因此，唐山市中级人民法院所作（2019）冀02执异1293号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人的复议理由缺乏事实和法律依据，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回李毅刚的复议申请，维持唐山市中级人民法院（2019）冀02执异1293号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  赵长山 审判员  商建富 审判员  王会平 二〇二〇年一月二十日 书记员  高 飞