广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19103号原告：萧少坤，男，1984年5月10日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。被告：周秀花，女，1985年7月14日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：李思刚，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧汉庭，广东厚弘律师事务所实习律师。第三人：中山市创二房地产服务有限公司，住所地中山市**富华道**长乐村综合楼首层二卡，统一社会信用代码91442000723837146Q。法定代表人：杨志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：石蔼燕，该公司员工。委托诉讼代理人：王宗磊，该公司员工。原告萧少坤诉被告周秀花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，根据原告萧少坤的申请，依法追加中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告萧少坤及其委托诉讼代理人陈冠荣，被告周秀花及其委托诉讼代理人李思刚、欧汉庭，第三人创二公司委托诉讼代理人石霭燕、王宗磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧少坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的关于中山市东区（以下简称案涉房地产）的房地产买卖及居间服务合同之中的房屋买卖合同关系;2.判令被告向原告支付解除合同违约金16万元;3.由被告承担本案的案件受理费、财产保全费、财产保全担保费等费用。事实及理由:在创二公司提供中介服务的情况下，被告与原告于2019年6月21日签订房地产买卖及居间服务合同，约定被告把案涉房地产以人民币80万元的价格转让给原告。签订合同后，原告通过妻子孙皓的银行账户两次划款共计5万元给被告（2019年6月21日支付2万元，2019年6月25日支付3万元），被告签署了二份定金收据给原告，确认收到原告支付的购房定金共计5万元。另外，原告于2019年6月28日支付了居间服务费11000元给创二公司。从2019年7月1日开始，被告表示不卖该房，声称不想继续履行合同。被告未经原告同意，于2019年7月2日把她之前所收的5万元定金退回到原付款账户（退回到原告妻子孙皓的银行账户）。原告不同意解除合同，多次通过创二公司的业务员要求被告继续履行合同，但被告提出各种理由进行辩解，到目前为止仍然拒绝履行合同。房地产买卖及居间服务合同第十二条第1点约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四的条规定，当事人可以解除合同。根据上述合同的约定和法律的规定，原告有权解除房地产买卖及居间服务合同之中的原被告之间的房屋买卖合同。由于被告违约而导致房屋买卖合同解除，合同解除之后，根据房地产买卖及居间服务合同第十二条1点的约定，原告要求被告支付该房成交价的20%（即16万元）的违约金。请求法院依法审理本案，支持原告的合理诉求。原告萧少坤对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.不动产权证；2.房地产买卖及居间服务合同；3.银行划款凭证、定金收据各2份；4.业务收据；5.中山农商银行客户回单；6.情况说明、微信聊天记录。被告周秀花辩称：1.第三人创二公司存在诱导成交及众多欺诈行为。在签订合同前，第三人向被告披露案涉房地产的价格是取了一个比较低的价格。在签订合同当天，被告本来还需要再考虑，但第三人为了促成交易将合同的内容草拟好，也没有向被告进行宣读、解释，尤其是里面的违约责任条款，采取各种手段诱导被告快速签订合同。在被告并无收取定金的意思表示的情况下，第三人指示原告当天缴纳2万元定金。2.签订合同后，被告多次要求第三人提供原告的联系方式，以确定之后的合同履行及如果履行不了的解除事宜，但第三人一直拒绝提供。被告在第三人不配合的情况下，曾经口头表示要解除合同，但实际并无解除的意思，解除权的行使是要有法定的解除权才能产生法律效力。被告在第三人有欺诈的情况下，口头表示不会产生合同解除的法律效果，但是原告从来没有与被告进行过任何协商，而是反复以如解除则要赔偿20%的违约金来要挟。第三人自始至终不披露原告的联系方式，被告怀疑原告就是第三人所找的一个职业买家，并不是真正的购房者。3.本案的合同仍然具备继续履行的条件，在原告提供其联系方式的情况下，被告可以配合继续履行合同，也请原告尽快申请银行按揭贷款。4.退一万步讲，即使被告存在违约行为，但从今年6月份开始，中山房价持续下滑，原告并没有因合同解除产生实际损失，而且其提供的证据也没有证明存在实际损失，却主张高达合同总额20%的违约金，明显过高，应依法调整。被告周秀花就其辩解意见在举证期限内提交网络拍卖资料一组。第三人创二公司述称，当时原告提出价格能否优惠一点，被告也是拒绝了，所以第三人谈好所有细节之后，促使原、被告双方于2019年6月21日以成交价80万元签订了合同。合同签订后，原告当天支付了2万元定金，在第三人要求下被告也将房产证交给第三人托管，剩下3万元定金在查档后原告于6月25日转给了被告。第三人提醒原、被告要准备按揭资料了，一开始双方是很配合的，第三人也拿了双方的按揭资料。6月28日，被告提出案涉房地产是由案外人出资购买，但签合同时被告没有说过这些问题，查档时案涉房地产也没有查封、抵押。被告提出案涉房地产不是其所有，所有人不同意被告出售，拒绝继续履行合同。原、被告想商量谈解约的事情，被告告诉我方愿意以1000元的赔偿金达成协调，原告不同意。被告要求我方提供原告的联系方式，原告不同意，拒绝与被告交流。被告单方把定金5万元退回给原告妻子。当时第三人并不知道，这是被告自行处理的。合同约定的居间服务费，原告已经支付11000元，尚欠12000元。合同约定7月10日前需要申请银行按揭，第三人多次提醒被告要与自己家人商量好继续履行合同，如果被告拒绝，只能根据合同处理。第三人在交易过程中不存在任何过错，对促成合同的签订起到了积极关键的作用，第三人员工也付出了相应的服务。对于第三人尚未收取的居间服务费12000元，合同约定居间服务费全部由原告支付，如有违约，第三人有权向违约方追偿。第三人创二公司就其述称意见在举证期限内未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年6月21日，原告萧少坤（买方）与被告周秀花（卖方）、创二公司（居间方）签订房地产买卖及居间服务合同。该合同约定：买卖双方交易的房地产处于中山市东区，转让总价款800000元（转让总价款已包含清单所列物品价值），交易定金50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元，本合同签订后1个工作日内再向卖方支付定金30000元；居间方在查验该房地产产权清晰，没有卖方声明之外的权利负担，并在卖方将房地产原件托管于居间方处后，将定金转给卖方；买方意向贷款金额为500000元，并于2019年7月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；在递件过户当日，全部支付完毕首期款（不含定金）250000元；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易；该房产产权现状依卖方陈述确定为：已办理产权证；该房地产的权利负担或权利限制为：无查封、抵押、出租等负担或限制；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付人民币23000元，其中，买方向居间方支付佣金23000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；居间方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，买方或卖方对每一条款之含义清楚明白且并无异议；备注：家私清单如下：沙发一套、茶几一张、空调3台、床一张、洗衣机一台、电视一台、油烟机一台、热水器一台。该合同还约定了其他内容，由原、被告签字捺印，创二公司盖章确认。签订合同当天以及2019年6月25日，原告萧少坤通过其妻子孙皓银行账户向被告周秀花分别转账支付定金20000元、30000元，被告周秀花出具了相应收据。2019年6月28日，原告萧少坤向第三人创二公司交纳了居间服务费11000元，第三人亦出具了收据。2019年7月1日开始，被告通过微信多次向第三人表示案涉房地产其不卖了（其在微信中称案涉房地产并非其一人出资购买，因实际出资人不同意有纠纷），并要求第三人帮忙联系原告解决。在未从第三人处得到原告联系方式的情况下，被告于2019年7月2日将收取的50000元定金原路返还到原告妻子孙皓银行账户。原告知悉上述情况后，通过第三人向被告转达了要求被告继续履行合同的意见。因被告仍拒绝履行合同，双方通过中介就若解除合同被告应支付的赔偿款协商未成，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，被告周秀花承认案涉房地产登记在其名下，但实际由其前夫出资购买，之前其前夫不同意出售案涉房地产。庭审时被告周秀华称已取得其前夫同意，认为合同存在继续履行的可能性，愿意继续履行合同，而原告萧少坤坚持解除合同，称因被告违约导致其不能实现提前一年入户供小孩2020年9月入读竹苑小学的目的。另查明，案涉房地产不动产权证书显示：案涉房地产权利人为周秀花，共有情况为单独所有，权利其他情况及附记部分未显示有抵押等限制权利情况；后因本案纠纷，原告提起诉讼保全，案涉房地产于2019年8月5日被本院查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告萧少坤与被告周秀花、创二公司签订的房地产买卖及居间服务合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。虽然周秀花辩称其受第三人诱导欺诈签订本案合同，但未提交证据予以证明，反而案涉合同对双方权利义务、违约责任的对等约定，案涉合同的声明和备注条款，以及周秀华收取两次定金并开具收据的行为，可以反映原、被告签订房屋买卖合同有自愿平等协商的过程。周秀华作为具有完全民事行为能力的成年人，以及案涉房地产不动产权证书登记的单独所有人，在合同上签名捺印之后，理应严格履行合同义务出售案涉房地产。但合同签订后，被告周秀花因房屋实际出资人不同意其出售案涉房地产，通过微信明确向第三人表示不再出售案涉房地产，并将收取的定金原路退回原告，是在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，已构成违约。故原告关于解除原、被告之间的房屋买卖合同关系的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，本院予以支持。关于被告周秀花应当承担的违约责任的问题。双方在案涉合同中约定：“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”，原告据此主张被告应按照合同约定承担解除合同违约金16万元（总房价的20%）。原告在庭审中明确其损失构成有看房缔约成本、影响小孩就读计划的学校、律师费以及居间服务费。除居间服务费，原告对其他损失均未提交相应证据，且庭审述称其小孩入读小学的时间为2020年9月，签订案涉合同时尚未达到入读年龄。被告则认为约定的违约金过分高于造成的损失，且原告关于影响小孩入读学校的损失尚未实际发生，请求法院予以调整。据已查明的事实可知，被告在合同签订后第十一天即2019年7月2日就将收取的50000元定金全部退还给原告，占用定金时间较短，并在微信中请求第三方帮忙联系原告协商解决解约事宜，且在庭审中表示愿意继续履行合同，原告亦在2019年7月24日向本院提起诉讼及时止损，并未进入合同约定的下一步申请按揭程序，双方合同的履行程度较浅，对原告造成的损失较小，故本院结合原告的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，将被告违约应向原告承担的违约金调整为50000元。关于本案案件受理费、财产保全费、财产保全担保费等费用的承担问题。本院认为，案件受理费、财产保全费均系向法院交纳的诉讼费，应按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，由法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。关于财产保全担保费等费用，因双方合同并未约定此类费用的承担，且原告并未提交证据证明此类费用的实际发生，且与上述违约金存在重复计算的嫌疑，本院对原告该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告萧少坤与被告周秀花于2019年6月21日签订的房地产买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；二、被告周秀花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告萧少坤支付违约金50000元；三、驳回原告萧少坤其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，诉讼保全费1320元，合计4820元（原告已预交），由原告萧少坤负担1506元，被告周秀花负担3314元（周秀花于本判决生效之日起七日内向萧少坤迳付）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  郭绮文人民陪审员  黄广正二〇二〇年一月十日书 记 员  蔡家新冼日飞