云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2417号原告：李柱，男，1971年5月21日生，白族，中专文化，云南省楚雄市人，个体工商户，户籍地云南省楚雄市，现住云南省腾冲市。委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄高新区紫霞路**，统一社会信用代码：9153230021744012XQ。法定代表人：倪鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李光银，云南楚光律师事务所律师（特别授权）。被告：云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司，，住所地：楚雄开发区方源小区注册号：5323001090215。法定代表人：李洪先，系该公司总经理。第三人：云南楚雄经济开发区管理委员会,,住所地:云南省楚雄市开发区永安路**统一社会信用代码:115323010151711875。负责人：李援，系该管委会主任。委托诉讼代理人：张晶，男，管委会法制办工作人员（特别授权）。原告李柱与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司（以下简称综合开发公司）、云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司（以下简称经济发展总公司）、第三人云南楚雄经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告李柱的委托诉讼代理人刘昌启、被告综合开发公司的委托诉讼代理人李光银、第三人开发区管委会的委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼。被告经济发展总公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李柱向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告综合开发公司签订的《商品房购销合同》；二、判令二被告退还购房款247959元，赔付计算至2019年6月10日止的利息损失196309元，2019年6月10日以后的利息损失按年利率5.04%计算至被告付清款项之日止；三、判令被告支付违约金74387.7元；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：2003年9月24日，原告与被告综合开发公司签订《商品房购销合同》，约定被告综合开发公司将其开发建设的楚雄开发区方源小区18幢第7层601室的住房出售给原告；房屋面积为144.24平方米；房屋总价款为247959元，分二次支付，于2003年9月22日前支付首付款77959元，余款170000元由原告向银行贷款支付；被告于2003年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告；房屋交付使用后三个月内，由被告负责办理产权登记手续；如果一方提出解除合同或变更合同，按照购房价款的30%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，向被告综合开发公司支付了购房首付款77959元，向工商银行楚雄分行申请贷款170000元，贷款已支付至被告综合开发公司的账户。被告综合开发公司一直未将房屋交付给原告，也未办理房屋产权证书。2019年5月，原告收到工商银行楚雄分行申请（2018）云23民终479号金融借款合同纠纷一案强制执行的执行通知，才知道工商银行楚雄分行对原告等人提起了诉讼，该案二审判决原告偿还贷款本息115253.07元、罚息和复利32312.98元。原告查阅该案的证据材料才发现被告综合开发公司于2005年8月将楚雄开发区方源小区18幢7层601室住房出售给了何静、林春莉。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格履行合同义务，被告将已经出售给原告的房屋又出售给他人，已构成严重违约，严重损害了原告的合法财产权益，故被告应承担相应的法律责任。被告综合开发公司辩称，请求驳回原告对被告综合开发公司的全部诉讼请求。一、本案所涉《商品房购销合同》属无效合同。被告经济发展总公司开发方源小区房地产项目，为解决资金缺乏问题，与职工签订虚假的《商品房购销合同》，借用员工名义向银行借款使用。被告经济发展总公司以被告综合开发公司的名义与原告签订虚假《商品房购销合同》，骗取银行贷款，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《商品房购销合同》为无效合同。二、《商品房购销合同》无效则被告综合开发公司在本案中不应承担责任。第一，购房款未进入被告综合开发公司账户，原告提供的首付款现金存款凭证及贷款凭证的日期为2003年9月24日、26日，但被告综合开发公司账户是2005年11月才开设的，被告综合开发公司无义务返还购房款。第二，被告综合开发公司无过错，楚雄开发区方源小区商品房的实际投资者和开发者是被告经济发展总公司。2002年9月至10月，因被告经济发展总公司在该项目的开发及销售过程中存在无资质等问题，第三人以行政命令的方式要求被告综合开发公司向被告经济发展总公司提供房地产开发资质及手续。之后的销售及贷款手续均是被告经济发展总公司负责，与原告签订的合同，是被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的资质所签，不是被告综合开发公司的行为。被告开发区经济发展总公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人开发区管委会述称，对原告的诉讼请求及事实和理由无异议。原告围绕其诉讼请求及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》复印件；2.现金存款凭证复印件；3.《个人购房借款合同》复印件、抵押物清单复印件、贷款申请审批表复印件、贷款凭证复印件；4.（2018）云23民终479号民事判决书复印件。被告综合开发公司针对其辩解和理由向本院提交以下证据：1.开发区管委会主任办公会议纪要（第七期）复印件；2.《委托售房合同》复印件；3.《补充协议》复印件；4.开发区管委会协调会议纪要（第十二期）复印件；5.《关于协调楚雄开发区经济发展总公司与楚雄开发区房地产综合开发有限公司资产关系的报告》复印件；6.（2017）云2301民初1628号民事判决书复印件；7.（2018）云23民终479号民事判决书复印件。经被告综合开发公司申请，本院向中国工商银行云南楚雄分行府后街支行调取人民银行结算账户管理系统存款人账户信息查询结果。被告开发区经济发展总公司、第三人开发区管委会未向本院提交证据,被告开发区经济发展总公司未到庭质证。上述证据，本院认定如下：原告提交的证据1-3，能证明原告与被告开发区房地产公司签订《商品房预售合同》，后与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》，被告综合开发公司、经济发展总公司为借款合同的保证人，原告将所购房屋提供为贷款抵押物的事实，本院予以采信；证据4，能证明工商银行楚雄分行诉李柱、综合开发公司、经济发展总公司（2018）云23民终479号金融借款合同纠纷一案生效判决认定的事实及判处情况，本院予以采信。被告综合开发公司提交的证据1-5，能证明第三人开发区管委会、被告综合开发公司与被告经济发展总公司对楚雄市方源小区的建设、销售、公司资产关系等问题作出决定并达成协议，决定及协议内容仅针对被告综合开发公司与被告经济发展总公司，不具有对外效力，对证据的真实性本院予以确认；证据6、7，生效判决确认的事实及判处情况，本院予以采信。被告综合开发公司申请调取的证据，因被告综合开发公司认可账号为25×××78的账户系被告经济发展总公司以其名义开立，且个人住房贷款凭证载明原告申请的购房贷款已转入该账户，故对于该份开立的账户信息，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的名义与原告李柱签订《商品房购销合同》，约定：原告李柱以247959元的价款向被告综合开发公司购买楚雄开发区方源小区18幢7层601室房屋；原告于2003年9月22日前付清总房款的31.44%，合计170000元，在付款后十日内由原告协助办理银行按揭手续；被告综合开发公司应于2003年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告；房屋交付使用后三个月内，被告综合开发公司协助原告办理产权登记手续；被告综合开发公司违反合同约定按原告已付购房款的30%支付违约金，原告违反合同约定按原告已付购房款的30%扣除违约金。2003年9月22日，原告李柱向原告工商银行楚雄分行申请个人住房贷款170000元。2003年9月24日，被告综合开发公司、经济发展总公司向工商银行楚雄分行出具保证函，为原告李柱申请的170000元个人住房贷款提供连带保证担保。2003年9月24日，李柱、张丽与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》，约定：贷款金额为170000元，贷款期限为20年（即2003年9月26日至2023年9月26日）；贷款利率按中国人民银行规定的利率，确定月利率为4.2‰，利息从放款之日起计算并按月结息。被告综合开发公司作为保证人在该《个人购房借款合同》上签字盖章，为李柱、张丽提供连带保证担保，保证期限自《个人购房借款合同》签订之日起至抵押登记手续办理完毕之日止。2003年9月24日，被告综合开发公司向账号为25×××78的账户存入购房款77959元，原告李柱签署扣款授权书，授权工商银行楚雄分行从账号为25×××89的账户扣划其应当偿还的借款本息。2003年9月26日，工商银行楚雄分行向李柱发放贷款170000元并将该贷款转入户名为被告综合开发公司、账号为25×××78的账户。2010年4月6日，被告综合开发公司与何静、林春莉对双方就楚雄开发区方源小区18幢7层601号房签订的《商品房购销合同》进行备案登记。李柱至今未取得楚雄开发区方源小区18幢7层601号房的所有权，亦未就本案借款办理抵押登记。2017年5月11日，工商银行楚雄分行诉李柱、综合开发公司、经济发展总公司金融借款合同纠纷一案经审理，楚雄彝族自治州中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）云23民终479号民事判决书，判决：一、撤销本院（2017）云2301民初1623号民事判决；二、李柱、张丽于判决生效后三十日内向工商银行楚雄分行偿还借款本金115253.07元及截止2017年4月11日的利息(含罚息、复利)32312.98元；三、李柱、张丽自2017年4月12日起至借款本息还清之日止按每日万分之二点一的标准向工商银行楚雄分行支付利息(含罚息、复利)；四、综合开发公司、经济发展总公司对第二、三项中确定由李柱、张丽承担的款项承担连带清偿责任。后工商银行楚雄分行向本院申请强制执行，李柱、张丽、综合开发公司、经济发展总公司未履行（2018）云23民终479号民事判决确认的义务。本院认为，根据当事人的诉辩主张本案争议焦点为：1.本案所涉的《商品房购销合同》的效力问题；2.被告开发区房地产公司、开发区经济发展总公司是否应向原告李柱退还购房款，并支付违约金？关于焦点一，当事人因虚假意思表示而实施的法律行为无效。被告综合开发公司提出本案《商品房购销合同》是被告经济发展总公司借用其名义与原告作出的虚假意思表示，提交了相关的证据，第三人认可被告经济发展总公司借用被告综合开发公司资质的事实。原告李柱庭审中自认其向本院提交的包括《商品房购销合同》、贷款凭证在内证据全部系复印件，且来源于（2017）云2301民初1623号一案工商银行楚雄分行提交的证据。被告开发区房地产公司与原告签订《商品房购销合同》后，于2010年4月6日将楚雄开发区方源小区18幢7层601号房屋备案登记在何静、林春莉名下，原告李柱提交的证据不足以证明其签订《商品房购销合同》后交纳了购房首付款，向工商银行楚雄分行归还过借款本金及利息，原告李柱至今未取得该房屋的所有权，综合以上事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定被告开发区经济发展总公司借用开发区房地产公司名义与原告签订的《商品房购销合同》因虚假意思表示而无效，无效的合同自始无效，故对原告提出的关于请求依法解除与被告开发区房地产公司签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，原告李柱提交的证据不足以证明其签订《商品房购销合同》后交纳了购房首付款，亦未提交证据证明其向工商银行楚雄分行归还过借款本金及利息。工商银行楚雄分行已将贷款170000元转入被告综合开发公司账户，履行了合同义务。《商品房购销合同》无效，因该合同取得的财产应予以返还，由于被告综合开发公司许可被告综合开发公司借用其名义实施法律行为，被告经济发展总公司与被告开发区房地产公司应共同向原告承担返还借款本金及利息的责任，（2018）云23民终479号民事判决书判决由原告李柱向工商银行楚雄分行归还借款本金及利息，故对原告要求被告综合开发公司、经济发展总公司共同归还其购房款的诉讼请求，本院支持（2018）云23民终479号民事判决书确认的款项。因原告李柱与被告综合开发公司签订的《商品房购销合同》系虚假意思表示形成的无效合同，原告对合同无效存在过错，对损失应承担相应责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；第三人开发区管委会对被告开发区房地产公司与被告经济发展总公司建设、销售楚雄市方源小区房屋的问题作决定及协议系履行职责的行为，其在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第二款之规定，判决如下：一、原告李柱与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》无效；二、由被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司、云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司于本判决生效之日起十日内共同归还原告李柱147566.05元（含差欠工商银行楚雄分行贷款本金115253.07元、截止2017年4月11日的利息32312.98元），及自2017年4月12日起至贷款本金还清之日止按日万分之二点一的标准计算的利息；三、驳回原告李柱的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8986元，由原告李柱负担5735元（已交）；由被告楚雄开发区房地产开发有限公司、云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司共同负担3251元（未交，限本判决生效之日起十日内缴纳，款交法院）；公告费500元，由被告楚雄开发区房地产开发有限公司、负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  孙 燕人民陪审员  马赛仙人民陪审员  杨桂芬二〇二〇年一月十九日书 记 员  韩 瑛