广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初15718号原告：深业泰然（集团）股份有限公司，住所深圳市福田区车公庙泰然工贸园泰然四路劲松大厦**，统一社会信用代码91440300192171866Y。法定代表人：陈多，该司董事长。委托代理人：李梅芬，广东联建律师事务所律师。委托代理人：郑志芳，广东联建律师事务所律师。被告：深圳市建筑设计研究总院有限公司，住所深，住所深圳市福田区振华路**会信用代码91440300192244260B。法定代表人：廖凯，该司总经理。委托代理人：文启兴，广东星辰律师事务所律师。上列原告深业泰然（集团）股份有限公司诉被告深圳市建筑设计研究总院有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员肖晓璐、叶钧如组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑志芳、被告委托代理人文启兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间1988年4月6日订立的关于投资合作建设8套房屋(即深圳市福田区x路x楼第2栋101、103、104、404、504、601、604、701)的《协议书》有效；2、确认深圳市福田区x路x楼第2栋101、103、104、404、504、601、604、701共8套房屋归原告所有；3、被告完善上述8套房屋的用地和分割（变更）登记手续，使上述8套房屋具备转移登记条件；4、被告办理上述8套房屋过户予原告的转移登记手续；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原名深圳市工业区开发公司，1993年8月23日更名为深圳市泰然实业发展总公司，1996年11月12日更名为深圳泰然实业有限公司，2002年12月31更名为深圳泰然股份有限公司，2004年11月1日更名为深圳泰然（集团）股份有限公司，2007年8月22日更为现名。1988年4月，原告与原深圳建筑科学中心协商一致，决定由原告投资922490元，双方合建市建筑科学中心范围内所建房屋（位置在x路和x路）住宅，）住宅0套房屋归原告所有，原告于1988年4月2日、4月12日分别向原深圳建筑科学中心付款500000元、422490元，共计922490元，原深圳建筑科学中心向原告开具了10套房的“投资建房工程款”收据。后双方决定投资合作建设的房屋减少为8套，1988年4月6日，原告作为乙方，与原深圳建筑科学中心（甲方）签订《协议书》，约定由乙方投资合建住宅，在市建筑科学中心范围内所建房屋（位置在x路和x路）合建住房，其中东2梯口左1、4、5、6层四套（建筑面积均为99.74平方米，合计398.96平方米)，东1梯口右1、6、7层三套（建筑面积为83.11平方米、85.58平方米，合计254.12平方米)，东2梯口右1层一套(建筑面积84.09平方米);房价每平方米单位1000元，住房建，住房建筑总面积737方米,共计款737170元，在协议签字三日内由乙方一次付给甲方;住房交;住房交付时间预计为1988年12月底书》于1989年5月29日经原深圳市上埗区公证处公证。上述《协议书》签订后，原深圳建筑科学中心于1989年6月1日返还原告购房款99740元及利息12013元（合计111753元），于1989年8月31日退还原告购房款85580元及利息17946元（合计103526元）。《协议书》约定的房屋建成后命名为深圳市福田区x路x楼第2栋101、103、104、404、504、601、604、701，原深圳建筑科学中心于1989年向原告交付了该8套房屋。后房屋由深圳市房屋测绘所查丈，于1990年4月27日出具了《深圳市房地产查丈原图》。1991年，按照深圳企业职工住房制度改革政策，经深圳市住房制度改革办公室批准，原告将上述8套房屋出售予张杰、邹华等8户员工家庭，分别签订了《深圳经济特区职工住房买卖合同》并交付占有。1991年，根据深圳市机构编制委员会深编（1991)103号文件，原深圳建筑科学中心并入深圳市建筑设计院，1993年7月9日深圳市建筑设计院更名为深圳市建筑设计总院，1997年6月27日更名为深圳市建筑设计研究总院，2007年更名为深圳市建筑设计研究总院有限公司。1995年3月17日，被告作为权利人，办理了涉案房屋所在建筑物整体的房地产证（证号：深房地字第**），登记建筑物名称为七层综合楼第1栋和七层综合楼第2栋，宗地号为x，土地位置为福田区燕南路，后房屋因贷款多次办理抵押登记。原告在给根据房改政策购得上述8套房屋的职工办理房地产证过程中，不动产登记机构告知因上述8套房屋仍登记在被告名下，无法直接过户予该8户职工，需先将8套房屋由被告过户至原告名下方可办理，为此原告多次向被告要求办理过户，但一直没有结果。原告认为，本案投资合建住宅的《协议书》订立于1988年4月6日，是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日施行）、《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年10月1日施行）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）、《深圳市土地交易市场管理规定》（2001年3月6日施行）施行之前发生的行为，《协议书》经公证机关公证，并不违反当时法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》【法发（1996)2号】第7条规定“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效”，第18条规定“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续”。第20条规定“以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。根据上述司法解释，原告具备房地产开发资质，已付清全部投资款，房屋已经建成并交付使用，且无其他违法行为，后经深圳市住房制度改革办公室批准房改予原告的职工，《协议书》应认定为有效。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知【法发（1996)2号】第23条规定“合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属”，另外《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》(2015年12月24日）第二条明确要求人民法院在民事审判工作中应当“注意区分不动产登记的内部和外部效力”。不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查”。根据上述司法解释和《协议书》约定，涉案8套房屋应确认归原告所有。《深圳市人民政府关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》【深府（2004)193号】第七条规定“《深圳市土地交易市场管理规定》实施（2001年3月6日)前在合法的建设用地上进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记”。另外登记机关对房屋所在建筑物整体曾多次办理过抵押登记，也充分说明涉案房屋可以补办相关手续、办理过户。综上，被告合并了原深圳建筑科学中心，应承继原深圳建筑科学中心因《协议书》产生的义务，完善上述8套房屋过户予原告所需的用地手续和房屋分割（变更）登记手续，并将8套房屋转移登记予原告。鉴于房改的员工大部分已经退休，为解决历史遗留问题，维护各方合法权益，据此提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：第一，案涉的双方当事人于1988年4月6日签订的协议书，其本质是双方为各自的员工建设福利性质的住房，它不属于商品房合作开发协议，也不属于合同法规范的范畴，可以从原告向法庭提供的若干份原告与其员工签的福利房购买合同就可以得到印证。因此，本案应当依据最高法（1992）38号文，关于房地产案件受理问题的通知第三条规定，即凡属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法不予受理或驳回起诉；第二，被告自2011年起，多次向深圳市住建局申请将案涉房屋进入市场。2015年5月，市住建局以深建函（2015）1058号文对被告的请求答复如下：根据深圳市国家机关、事业单位住房制度改革若干问题规定第42条，单位按成本价或社会微利房价购租的房屋不能进入市场的规定，我局认为，你公司位于福田区x路x楼第一、二栋全成本商品房，不能进入市场。按照这个批复的意见，如果满足了原告的四项诉讼请求，无疑是将属于政策性福利房的案涉房屋，当作市场的全流通的商品房性质。理论上，与前述深圳市住房制度改革规定的精神相悖，客观上，深圳市住建局也不会给予办理；第三点，最高法（1996）2号文，关于审理房地产管理法施行前，房地产开发经营案件若干问题的解答第20条规定，以划拨方式，取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资，与他人合作建房的，可以认定合建合同有效。最高法法释（2005）5号文，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前，经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案案涉的8套房屋，所依附的土地使用权，至今属于划拨土地性质，也没有获得有关主管部门或者有批准权的人民政府批准，从而转化为出让土地性质。原被告双方签订的协议书，其内容实质是被告以名下划拨土地，与原告投资合建房屋，按照房地一体的法律原则，这实际上将产生划拨土地非法转让的法律后果。因此，案涉的协议书因违反上述两个司法解释的规定，应属无效合同；第四，案涉的协议书约定内容看，双方并没有约定8套房屋的所有权的归属问题，不能确定为房屋买卖合同。根据上面4点理由，请求法庭驳回原告的起诉。经审理查明，原告原名深圳市工业区开发公司（以下简称开发公司），1993年名称变更为深圳市泰然实业发展总公司，1996年名称变更为深圳市泰然实业有限公司，2002年名称变更为深圳泰然股份有限公司，2004年名称变更为深圳泰然（集团）股份有限公司，2007年变更为现名称深业泰然（集团）股份有限公司。被告设计院系经深圳市机构编制委员会深编（1991）103号文批准，由原深圳市建筑科学中心（以下简称建科中心）与原深圳市建筑设计院等单位合并所成立，后根据深圳市机构编制委员会深编（1993）053号文，变更名称为深圳市建筑设计总院，又于1997年变更名称为深圳市建筑设计研究总院，2007年变更为现名称深圳市建筑设计研究总院有限公司。1988年4月6日，原建科中心（甲方）与原开发公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定乙方投资，与甲方合作建设在市建筑科学中心范围内所建房屋中的8套（注明了8套房屋的具体楼层、位置、面积），总价款737170元，房屋交付时间预计为1988年12月底。该《协议书》由原广东省深圳市上埗区公证处进行了公证。《协议书》签订后，原开发公司依约向原建科中心支付了上述投资建房工程款，原建科中心依约交付了房屋。1991年，原开发公司与案外人分别签订了8份《深圳经济特区职工住房买卖合同》，约定原开发公司将涉案8套房屋作为福利商品房出售给案外人，原告主张上述8份合同的买方均系原告的员工。上述合同签订后，原告员工依约向原开发公司支付了全部价款，原开发公司也将涉案房屋交付给其员工使用至今。1991年7月8日，原开发公司向深圳市人民政府住房制度改革办公室申请将包含涉案8套房屋在内的房屋办理房改手续。原告主张8套房屋均办理了房改手续，其中601房于91年7月2日经上述改革办公室批准房改给张杰。1995年3月17日，原深圳市建筑设计总院办理了涉案三套房屋所在的七层综合楼的《房地产证》，该《房地产证》载明宗地号为x，土地位置位于福田区x路，所有权性质为国有，使用权来源为行政划拨土地，用途为综合楼。2014年5月12日，孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x以本案原被告为共同被告向本院提起房屋买卖合同纠纷三案，案号为（2014）深福法民三初字第582-584号，在该案中孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x主张其系本案原告的员工，向本案原告购买了包含在涉案8套房屋中的3套，并占有使用。要求确认该三套房屋所有权属于孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x所有，本案原告与本案被告共同协助将三套房屋分别过户至孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x名下。本案经审理，做出民事判决书，认定本案原告与本案被告之间签订的协议书实际为房屋买卖合同，孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x购买的房屋属政策性房屋，转化为市场商品房后可进行物权转移。孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x提交的证据完整的证明了房屋自本案被告流转至孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x处的交易过程，原告有权要求本案原告与本案被告共同为其办理产权变更过户登记的手续。根据上述认定判决本案原告与本案被告共同向深圳市房改部门申请办理3套房屋的转市场商品房手续，并于房产转为市场商品房后协助将房产分别转移登记至孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x名下。被告主张上述案件生效后，孟小x、钟建x，张x、邹x，何云x向法院申请强制执行，但根据深圳市人民政府令第88号的规定，单位按成本价或社会微利房价购、租的房屋不能进入市场。深圳市住房和建设局认为被告位于福田区x路x楼第1、2栋全成本商品房不能进入市场。故实际无法执行，并提交了深圳市住房和建设局于2015年5月15日向被告做出的复函印证被告的上述主张。原告对于复函的真实性予以确认，但认为本案所涉及的房屋属原告与被告合作建设的房屋，不属于住建局指出的购、租的房屋。另查，在本案审理过程中，本院依职权向深圳市不动产登记中心发函询问涉案房产的登记情况，该中心函复本院称：涉案七层x楼第2栋东座已按栋查丈并核发房地产证，权利人为本案被告，房屋性质为非市场商品房。涉案8套房屋无分户产权登记，如需按单元处置涉案房产，应先完善测绘等分割手续，并按照相关条例规定完善用地手续后方可办理分户转移登记。本院认为，原告以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，并主张已将与被告签订合作建房协议书中约定的涉案8套房屋通过企业内部分房方式分配给其员工占有使用至今，本案实质上是要求完成企业内部分房程序，属于企业内部房屋腾退纠纷，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，本案不属于人民法院受理案件的范围。对于原告的起诉，本院予以驳回。退一步说，即便如原告主张的，本案不属于企业内部分房的腾退纠纷，已生效的（2014）深福法民三初字第582-584号民事判决书也已认定了本案原告与本案被告之间的合作建房协议实质属于房屋买卖合同，并判决直接将房屋产权变更至原告员工名下，该判决已实际认定了双方房屋买卖合同的效力。本案原告要求再次确认原被告之间协议书的效力，并要求将涉案房产判决归原告所有，被告配合办理转移登记手续，其诉讼请求实质上否认前述的裁判结果，构成重复诉讼。对于原告的起诉，本院予以驳回。如确如双方主张的，（2014）深福法民三初字第582-584号判决书实际无法执行，相关权利人可循审判监督程序予以解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回原告深业泰然（集团）股份有限公司的起诉。本案案件受理费6800元（已由原告预交），在本裁定生效后退回给原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 肖  晓  璐人民陪审员 叶  钧  如二〇二〇年一月十五日书 记 员 俞婷婷（代）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。