河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0104民初16275号原告（反诉被告）：詹传海，男，1960年8月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王海涛，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛劲草，河南融业律师事务所律师。被告（反诉原告）：臧中伟，男，1973年6月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李卫涛，金博大律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙杰，男，1975年8月25日出生，汉族，住郑州市。被告（反诉原告）：冯印宗，男，1975年11月21日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：郑州紫鼎宾馆有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路**。法定代表人：刘琼林。原告（反诉被告）詹传海诉被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗，被告郑州紫鼎宾馆有限公司（以下简称紫鼎宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案受理后，被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗于2019年11月18日提起反诉，本院于同日立案受理。原告（反诉被告）詹传海及其委托诉讼代理人王海涛、毛劲草，被告（反诉原告）臧中伟及委托诉讼代理人李卫涛，被告（反诉原告）龙杰、冯印宗到庭参加了诉讼。被告紫鼎宾馆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹传海向本院提出诉讼请求：1.判令被告臧中伟、龙杰、冯印宗返还原告转让费10万元；2.判令被告臧中伟、龙杰、冯印宗、郑州紫鼎宾馆有限公司退还原告租金55161元、赔偿损失259102.6元；3.本案诉讼费用由被告共同负担。事实与理由：2018年3月1日，詹传海与臧中伟、龙杰、冯印宗签订《补充协议》，约定:甲方(臧中伟、龙杰、冯印宗)把原与紫鼎宾馆有限公司签订的房屋租赁协议转让给乙方(詹传海)，转让费用10万元整。同日，詹传海向臧中伟支付转让费10万元，臧中伟出具收到条一份。詹传海于2018年3月8日、2018年5月10日经臧中伟分两次向郑州紫鼎宾馆有限公司支付租金共计36万元，租赁期间为2018年3月1日至2019年2月28日。后詹传海为在涉案房屋中经营餐厅对其升级改造，2018年12月詹传海要求紫鼎宾馆配合办理营业执照等手续时，被告知原《房屋租赁协议》中约定禁止转租，《补充协议》无效，詹传海不得在该房屋上经营。后詹传海餐厅被迫停止经营，物品也受到损坏，导致直接受损259102.6元。臧中伟、龙杰、冯印宗没有转租权而转让的行为无效，应向詹传海返还转让费10万元，詹传海租金交至2019年2月28日；但自2019年1月6日起，詹传海无法使用涉案房屋，臧中伟、龙杰、冯印宗、紫鼎宾馆应退还詹传海租金55161元。詹传海为经营餐厅对涉案房屋进行了升级改造，房屋残值应由臧中伟、龙杰、冯印宗赔偿，郑州紫鼎宾馆有限公司作为房屋出租人及物业管理人未尽到安全保障义务，应承担连带赔偿责任。综上詹传海为维护自身权益向法院提起诉讼，望判如所请。臧中伟、龙杰、冯印宗共同辩称，首先，《补充协议》已经成立并生效，詹传海对原《房屋租赁协议》关于转租的约定明知且同意按原协议执行，詹传海经营饭店期间由其合伙人直接向被告紫鼎宾馆连续交纳了8个月水电气费，紫鼎宾馆作为出租人对此并未提出异议，应认定紫鼎宾馆视为同意转租；其次，詹传海诉称的经济损失是其与合伙人彭永健在合作经营期间发生矛盾及自身经营风险导致的，与原协议是否禁止转租无关，詹传海因与彭永健合作矛盾导致无法继续经营，已就该部分损失起诉至金水法院，金水法院的判决经二审后已发生法律效力，其再次起诉的行为违反了一事不再理原则，并且詹传海与彭永健的《散伙协议》中也明确约定如有任何纠纷由詹传海一人承担；再次，詹传海拖欠房租导致合同解除，也给臧中伟等人造成了经济损失，该部分损失系因詹传海未按时交纳房租所致，詹传海应负责赔偿。郑州紫鼎宾馆有限公司缺席未作答辩。臧中伟、龙杰、冯印宗向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2018年3月1日签订的《补充协议》；2.判令詹传海支付给臧中伟、龙杰、冯印宗房屋租金9万元、水电气费1万元、保证金2万元，并向臧中伟、龙杰、冯印宗支付违约金81300元(暂定)(按照每日5‰的滞纳金标准计算，以6万元为基数自2019年2月20日暂计算至起诉之日)，请求至租金全部支付完毕之日止，暂合计201300元；3.本案一切诉讼费用由詹传海承担。事实与理由:2014年2月1日，臧中伟与郑州紫鼎宾馆有限公司(以下简称“紫鼎宾馆”)签订了《房屋租赁协议》，约定由臧中伟承包经营饮食服务业，餐厅的经营期限为2014年2月1日至2019年12月30日。租金每年33万元，第二年起租金每年36万元，餐厅经营过程中，詹传海及其合伙人彭永建找到臧中伟称想租下涉案房屋，臧中伟将自己是房屋承租人的情况告知了詹传海，并提供了《房屋租赁协议》原件，詹传海表示愿意按原《房屋租赁协议》执行，后双方签订了《补充协议》，协议签订后，臧中伟垫付一个月租金3万元，詹传海至今未偿还，且在其经营期间，直接向紫鼎宾馆按月交纳水电气费已超6个月，紫鼎宾馆从未提出异议。履行过程中租金由臧中伟收取后代交给紫鼎宾馆。但截至2019年2月，詹传海拒不交纳2019年度的租金，龙杰于2019年3月30日以短信方式催促其尽快交纳租金及水电费，仍未果。依照原《房屋租赁协议》第十条第3项约定，臧中伟、龙杰、冯印宗有权解除合同，并要求詹传海支付违约金。基于上述情况特提起反诉，望判如所请。詹传海针对被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗的反诉辩称，补充协议系无效协议，被告诉称的房租、违约金等没有事实和法律依据，应当驳回。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月1日，紫鼎宾馆（甲方、被告）与臧中伟（乙方、原告）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：1.甲方将坐落于郑州市紫荆山路51号紫鼎宾馆所属二楼面积约680㎡的房屋提供给乙方做餐厅经营；2.乙方在合作协议期限内不得以各种名义、方式单方转包、转租及第三方合作，如有需要，需在提前征得甲方的同意下进行；3.餐厅租赁期限从2014年2月1日起至2019年12月30日止；4.租赁费第一年为33万元，第二年起租赁费为每年36万元（从2015年元月至2019年12月30日止）；5.租金从2014年3月1日起开始缴纳，第一年每半年缴纳一次，第二年起按年度缴纳；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳租赁信誉保证金2万元，该保证金待合作协议期满时退还乙方（不计利息）；6.乙方除缴纳承包金外，其所承包经营的二楼餐厅的水电费、天然气费、空调使用费、电话费等各种经营费用每月由乙方直接支付给甲方转交相关单位；7.租赁期内，因甲方原因造成停水、停电，并导致乙方不能正常营业，视为甲方责任，甲方应减免相应承包金；8.承包期内，乙方若不能按时向甲方交纳租金，每超过一天，按应缴金额5‰交给甲方，超过一个月未交，甲方有权解除合作协议，并扣除信誉保证金。2018年3月1日，臧中伟、冯印宗、龙杰（甲方、被告）与詹传海（乙方、原告）、彭永健签订《补充协议》，主要约定：1.甲方把原与紫鼎宾馆所签订的房屋租赁协议所有权转化给乙方，所有协议按原房屋租赁协议执行；2.自2018年3月1日前餐厅所有债权债务由甲方负责，2018年3月1日后所有债权债务由乙方负责，直至合同期满。同日，詹传海向臧中伟转账10万元，臧中伟向其出具收到条一张。2018年3月8日、2018年5月10日，臧中伟分两次向郑州紫鼎宾馆有限公司交纳2018年3月1日至2019年2月28日承包金36万元整，并于2018年5月10日向郑州紫鼎宾馆有限公司交纳风险保证金2万元。2018年11月20日，詹传海与彭永健签订《散伙协议》，该协议称由于双方合作矛盾分歧较大，无法继续合伙，双方同意按股份大小进行分别单独经营。散伙协议约定2018年3月1日至2018年4月1日为饭店维修调整时间，彭永健的经营时间为2018年4月1日至2018年11月20日，彭永健经营期间的盈亏与詹传海无关；詹传海的经营时间为2018年11月21日至2019年3月1日，2018年11月20日之后彭永健撤出该饭店，所有盈亏由詹传海自己承担，该饭店的一切费用包括下余租金、水电天然气费用、人员工资、供应商货款等一切盈亏均由詹传海一人承担。2019年3月30日，臧中伟向詹传海发出交纳房租及水电费的通知，称若2019年4月1日前仍未交清相关款项，将对饭店内固定资产进行处理。同日，臧中伟向紫鼎宾馆发出《申请提前终止协议》，称双方于2014年2月1日签订的《房屋租赁协议》及2016年11月26日签订的《补充协议》，因臧中伟本人自身经营不善等原因已造成严重亏损，申请提前终止上述协议。终止前的一切债权债务及法律责任由臧中伟本人承担，并承诺一次性付清终止前所欠房租及水、电、气费。同日，双方签订《解除房屋租赁协议》，协议约定：1.紫鼎宾馆同意与臧中伟解除《房屋租赁协议》，对合同履行期间存在的问题无异议；2.确认解除《房屋租赁协议》的时间为2019年3月31日，臧中伟除缴清所欠房租、水电气费用外，另赔偿1个月租金给甲方；3.臧中伟须于2019年3月31日前迁出场所，到期所剩物品视为遗弃，如需紫鼎宾馆代为清理，需承担清理费用；4.臧中伟自行承担解除《房屋租赁协议》前所形成的一切债权债务及相关责任和法律责任，与紫鼎宾馆无关，由此给紫鼎宾馆造成损失或影响的，臧中伟承担因此造成的一切后果；5.臧中伟须于2019年3月31日前缴清所欠房租、水电气费及赔偿款给甲方，否则自2019年4月1日起每延迟一天臧中伟须按照《房屋租赁协议》日房租的三倍租金补偿给紫鼎宾馆。协议签订后，臧中伟于2019年3月30日向被告紫鼎宾馆缴纳房屋租金（2019年3月-2019年4月）6万元、缴纳水电气费1万元（2018.12.1-2019.1.7）。2019年4月，被告臧中伟等人将涉案房屋内的桌椅、空调等物品拉走并变卖。2019年7月5日臧中伟接受郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队一中队询问，称因与詹传海的经济纠纷清理了涉案房屋，拉走了桌椅、空调等物品，共变卖37000元。2019年10月18日，詹传海起诉来院。庭审中，詹传海称2018年12月要求紫鼎宾馆配合办理营业执照等手续，紫鼎宾馆向其出示原《房屋租赁协议》，称原始协议禁止转租，臧中伟、龙杰、冯印宗与其签订的《补充协议》无效，詹传海不得在该房屋上经营，后餐厅被迫停止经营，造成损失259102.6元。臧中伟等人辩称，詹传海对于原始《房屋租赁协议》关于转租的约定是明知的；在经营饭店期间，詹传海的合伙人彭永建直接向紫鼎宾馆连续交纳了8个月的水电气费共计87164元，紫鼎宾馆作为出租人对此未提出异议，应认定紫鼎宾馆视为同意转租；对于詹传海诉称的经营损失，臧中伟等人称是詹传海与彭永建合作矛盾导致无法继续合伙经营所致。在郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初12456号案件中，詹传海作为原告起诉彭永建合伙纠纷，该判决书显示，詹传海起诉的事实与理由中表述：“双方在经营过程中，被告（彭永建）不予原告（詹传海）商量，私自购买材料和设备，且存在虚假情况，原告发现后多次要求被告予以纠正，被告反而不予理睬，又让其妻子等人直接参与经营，无奈原告于2018年11月20日经中间人调解签订三或协议，并约定由原告经营至2019年3月1日。但原告接收饭店后，被告故意将经营电脑设置密码，致使原告无法使用，又虚构办卡数量，扰乱原告正常经营，只是原告被迫于2019年1月9日停业。”臧中伟起诉要求彭永建支付出资款142000元及赔偿损失75000元。该案经金水区人民法院一审、郑州市中级人民法院二审，判决驳回臧中伟的诉讼请求，该案件已发生法律效力。臧中伟向本院提交彭永健向紫鼎宾馆交纳的水电气费收据8张，补交房租、水电气费收据2张。詹传海称8张水电气费只能证明臧中伟与彭永建之间的合伙法律关系，与本案的租赁合同纠纷没有关联性，其所证明的目的也不是本案的事实。本院认为，本诉的争议焦点为原、被告间签订的《补充协议》是否有效，臧中伟、龙杰、冯印宗与紫鼎宾馆签订的《房屋租赁协议》中明确约定未经紫鼎宾馆同意不得单方转包、转租及第三方合作，詹传海明知其无转租权仍与其签订《补充协议》。《补充协议》签订后，其的合伙人彭永健作为交款人向紫鼎宾馆交纳了涉案房屋于2018年3月1日至2018年10月31日的水电气费，在此期间紫鼎宾馆并未提出异议，本院视为紫鼎宾馆同意转租，《补充协议》合法有效，双方应按照协议约定履行义务。现詹传海诉求臧中伟、龙杰、冯印宗返还转让费10万元，无依据，本院不予支持。关于租金，詹传海于2019年1月9日停止经营，在剩余租赁期间内未使用涉案房屋，原告陈述转租未经紫鼎宾馆同意协议无效、原告不能经营系被告紫鼎宾馆锁门造成，与原告在金水法院起诉彭永建所述不相符，由此可见原告不能经营并非系被告方原因造成；未使用原因是詹传海与彭永健合伙出现纠纷所致，且詹传海与三被告签订的《补充协议》中约定涉案房屋的所有租赁条款均按原房屋租赁协议执行，即租赁涉案房屋至2019年12月30日，在租赁期内，詹传海应当依约交纳房租，现詹传海诉求被告返还租金55161元，无依据，本院不予支持；关于损失，臧中伟等三人将涉案房屋内资产拉走后变卖，对于詹传海添置部分应当予以返还，詹传海提交的证据不足以证明其损失数额，因物品已不存在，无法确定具体确定的金额，故本院参照郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队一中队询问笔录，酌定该部分损失为37000元。针对反诉，因詹传海现并未使用涉案房屋，紫鼎宾馆已租给他人使用，《补充协议》已无继续履行的现实条件，双方签订该协议的合同目的无法实现，现臧中伟等人诉求解除与詹传海签订的补充协议，合法有据，本院予以支持。关于租金，臧中伟等三人与紫鼎宾馆签订的解除协议确认原《房屋租赁协议》已于2019年3月31日解除，詹传海于2019年3月份虽未使用涉案房屋，但双方签订的《补充协议》中约定租赁事由按原《房屋租赁协议》执行，故2019年3月份房租原告应当支付；庭审中臧中伟等人称为詹传海垫付租金3万元，但未提交证据证明，本院不予认可；臧中伟等人因解除与紫鼎宾馆的《房屋租赁合同》而另行支付的3万元赔偿款，因詹传海与臧中伟、龙杰、冯印宗签订的协议中就该部分并无约定，该部分房租本院不予支持。关于水电气费，臧中伟等人向紫鼎宾馆交纳了2019年3月31日之前的水电费共计1万元，并提交收据，詹传海应当按照《补充协议》的约定支付该部分费用。关于保证金，《房屋租赁协议》中约定由臧中伟向紫鼎宾馆交纳信誉保证金2万元，保证金于合作协议期满时退还，詹传海与臧中伟、龙杰、冯印宗签订《补充协议》后支付转让费10万元，包含该部分费用，该项诉请本院不予支持。关于违约金，《房屋租赁协议》中约定，承包期内若不能按时缴纳租金，每超过一天，滞纳金按应缴金额的5‰收取，本案中詹传海缴纳租金至2019年2月28日，龙杰于2019年3月30日向詹传海发出催要租金的通知，并于同日解除了与紫鼎宾馆的《房屋租赁协议》，现臧中伟等人要求詹传海以6万元为基数按每日5‰的标准收取违约金，无依据且标准过高，不予支持；但其代交纳租金部分的违约金本院予以支持，对于违约金标准，本院依法调整为月2%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋和赁合同纠纷案件司法解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）詹传海与被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗于2018年3月1日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗于本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）詹传海支付损失37000元；三、原告（反诉被告）詹传海于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗支付租金3万元，水电气费1万元及违约金（违约金以3万元为基数，自2019年4月1日起按月2%至实际清偿之日止）；四、驳回原告（反诉被告）詹传海的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7514元，减半收取计3757元，由原告（反诉被告）詹传海负担3422元，被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗负担335元；反诉费2160元，由被告（反诉原告）臧中伟、龙杰、冯印宗负担1731元，原告（反诉被告）詹传海负担429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  时满良二〇二〇年一月十五日法官助理艾萌书记员翟鑫源