辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1363号 上诉人（原审被告）：王迪，男，1980年5月4日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体，住盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：盘锦市东方银座购物广场有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区石油大街**东方银座购物中心。 法定代表人：徐海强，职务总经理。 委托诉讼代理人：何童云，该公司员工。 上诉人王迪因与被上诉人盘锦市东方银座购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王迪上诉请求：1、依法撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2020)辽1103民初1661号民事判决书，并依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实错误。(一）一审判决认定合同有效是错误的,一审判定“案涉租赁合同虽无原告法定代表人签字，但原告已盖章确认，且双方已实际履行，本院不予支持。”1、租赁合同使用房屋所有权人为“东方银座中心城置业有限公司”，非被上诉人。被上诉人营业执照经营范围：物业管理（凭资质证书经营）。上诉人一审庭审诉求被上诉人提供相关资质证书，但被上述人始终未提供相关资质证书。被上诉人诉讼主体资格不符。2、被上诉人使用未经公安机关备案的合法印章，违反公安部“《印章治安管理办法》第五条任何单位和个人禁止买卖印章，不得非法制作、使用印章。第十条，需要刻制印章的单位应当到公安机关批准的刻制申位刻制；刻制单位将刻制的印章向公安机关办理印鉴备案后，方准启用。第十三条需要刻制印章的单位，只能申请刻制一枚单位法定名称章。”一审被上诉人始终未对印章的合法性做出解释。3、被上诉人为格式合同的制定者，制定合同内容违反“《价格法》第十二条经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。第三十九条经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”一审被上诉人对违反《价格法》的问题始终未作出合法解释。4、依据“《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被上诉人在履行合同过程中，多次损害上诉人利益，对上诉人违法多收费，并强制性不让上诉人搬离，违法限制上诉人支配自己物品的自由。被上诉人多次违反法律、行政法规的强制性规定，二审法院应依据事实判决合同无效。(二）一审判决认定的商铺租金77256元计算是错误的。1、一审判定的：“考虑新型冠状病毒疫情对整体商业经营环境的影响，酌定减免1个月租金。”判决并无事实依据。依据东方银座广场沉香小镇级景区证明。依据《盘锦市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令（第1号)》第六条2020年1月27日起景区关闭。依据《文化和旅游部国家卫生健康委关于做好旅游景区疫情防控和安全有序开放工作的通知》文旅发电【2020】71号，2020年4月13日发布通知第一条，旅游景区只开放室外区域，室内场所暂不开放。由于受到新冠疫情影响一直无法经营，上诉人决定搬离并与被上诉人终止合同。上诉人于2020年4月23日、5月28曰、6月7日搬离清退位于东方银座沉香小镇的门店和解除合同，结果被东方银座购物广场工作人员多次阻挠，不让上诉人搬离并强迫上诉人履行合同义务。相应的报警记录为证，其中6月7日有民警出警当面调解未果，被上诉人工作人员依然不让上诉人搬离和解除合同。并于6月7日报警出警后的第三天6月9日，上诉人收到了被上诉人的一审起诉状。受到新冠疫情的不可抗力影响，依据双方《合同》第七条“合同终止及财产处理1,由于国家的政策法规、市场经营需要进行变更（调整）经营或者非双方的原因致使本合同无法履行或者不能履行的，甲乙双方均享有解除合同的权利，不承担违约责任。”我国发生了新冠××疫情这一突发公共卫生事件，对于当事人来说，属于不能预见，不能避免，不能克服的不可抗力，根据“《合同法》第九十四条合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；相关规定，因不可抗力不能履行合同的，应予以免责。”依据上诉事实，诉请二审法院应该免除2020年1月27日（含1月27日）之后的所有房租和费用，并依法判定合同终止。2、一审判定的：“无法确定通话录音主体为被上诉人工作人员。”上诉人有被上诉人新的证据来证明通话人为被上诉人工作人员。原证据应予以采信。被上诉人工作人员说：“19年之前什么都不欠，都交完了。”并判定2019年之前并不拖欠一切费用，并按照被上诉人工作人员所证的，房租等费用计算都应该以2019年开始。3、一审判决时对被上诉人发给上诉人《告知函》的证据真实性予以确认，但在一审判决时没有采纳被上诉人《告知函》给予上诉人租金欠款六折进行收缴的诉求。二审法院应该支持和采纳被上诉人《告知函》的诉求,按照被上诉人《告知函》诉求对上诉人相应的租金费用按照六折收缴。并请二审法院把上诉人缴纳的租赁保证金4440元在判定租金时进行扣除。(三）一审判决认定的商铺管理费7992元是错误的。一审判定的，“无法确定通话录音主体为被上诉人工作人员。”上诉人有被上诉人新的证据来证明通话人为被上诉人工作人员。原证据二审法院应予以采信。被上诉人工作人员2020年6月28日与上诉人通话记录所证的，“鉴于去年没有物业，和疫情这几个月，对租金有一个减免。”。 一审被上诉人也始终未提供出2019年伊始对上诉人提供物业服务的证据，而且对商网进行停水停电。依据事实法院不应该支持收取相关管理费。(四）一审判决认定的水电费3193.74元计算是错误的。一审法院判定，“依据被上诉人提供其向盘锦供电公司缴纳税费电费票据，来统计出电费计价。”一审判决的以0.788元来计算电价，此计价标准没有法律依据。电价是严格执行《中华人民共和国价格法》政府指导价的收费标准，计算应以“《中华人民共和国价格法》第十二条经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”为依据，2019年之后的电费计算应该按照《省发改委关于2019年第二次降低一般工商业电价、调整部分 发电企业上网电价及简化销售电价分类结构等有关事项的通知》辽发改价格【2019】352号文件计算，未缴的电费应该以文件规定的6452元/千瓦时计算。请求判定驳回一审计算标准，重新以《价格法》法定标准计算未缴水电费用并扣除2019年之前被上诉人不执行辽宁省物价局文件《关于降 低一般工商业电价有关事项的通知》辽价发【2018】17号（一般工商业及其他用电：0.7810元/千瓦时）、盘发改发【2019】354号文件《关于调整成市自来水销售价格进一步完善居民水阶梯价格制度的通知》（非居民用水每立方米3.7元+污水处理费每立方米1.4元）非法多收取的水电费用。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的请求。 盘锦市东方银座购物广场有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我们请求中级法院维持原判决，关于租金和管理费标准，因为双方本身是租赁合作关系，是一个平等主体民事法律关系。所以都应该按照合同履行各自的义务。租金和管理费标准都已经在合同中明确规定。而且这个约定不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。同时我们东方银座购物广场作为出租方，已经将商铺按照合同的规定时间及时交付给对方使用。对方也一直在正常运营。这都是一审法院查明的事实。对于疫情期间的影响。法院也对整个这一批案件总体把握。都是减免一个月的租金和管理费，这也是公平合理的。最后关于水电费的标准，由于对方提出了异议，认为东方银座合同收费标准超过了法定的标准，所以说，法院也根据电业局和水务集团缴费的实际情况进行调整。对合同约定的标准进行了下调。这个也是兼顾了对方的利益。因此，总体上看一审法院判决是公平合理的，我们请求维持原判。 盘锦市东方银座购物广场有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付未交的商铺租金80,586.00元、管理费8,021.60元、电费5,213.50元,以上共计人民币93,821.10元；2.判决被告按照每次欠缴金额日百分之二的标准支付违约金；3.要求被告按照每次欠交金额为基数，赔偿实际损失。（赔偿标准：2019年8月20日之前利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率，计算至2019年8月19日止;2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率，自2019年8月20日起计算实际给付之日止。）4.判决被告承担本案受理费、保全费等全部费用。事实和理由：原告所经营的物业是东方银座集团投资兴建的商业综合体，2017年8月8日，原、被告签订《租赁合同》。合同第一条、第二条约定：乙方承租沉香小镇11号商铺，商铺计租面积148㎡，租赁期限3年（租赁期限为2017年8月7日—2022年8月6日）。第三条约定了租金和管理费标准，并明确交费方式为月交（当月25日前交下一个月费用）。第一年前半年免租金；第一年后半年月总租金2220元、年总租金13320元；第二年月租金2775元、年租金33300元；第三年月租金3330元、年租金39960元，管理费每个月444元。合同约定：水费5.5元每立方米；电费1.3元每度。合同鉴定后，原告依约交付了商铺，并提供物业服务。合同第五条约定：如乙方逾期交费，按每日百分之二标准向甲方支付滞纳金。原告认为：双方签订的租赁合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行合同义务。现原告已经依约履行了相关物业的交付和服务义务，且被告亦接受并实际经营。在原告主动免除被告大部分费用的情况下，被告仍然拒不支付相关费用，严重违反合同义务，构成根本违约。由于原告主要收入源自于向承租商户收取租金、物业管理费等，被告及其他一些商户的拖欠行为对原告合法权益造成重大损害，致使原告发生严重经营困难。经原告多次催收和协商，始终无果，现特诉至贵院依法审判，以切实维护原告合法权益。 一审法院认定事实：2017年8月8日，原、被告签订《铺位租赁合同书》。合同第一条约定：乙方租赁经营的商铺，位于盘锦东方铺位。一楼面积为74平方米，二楼面积为74平方米，铺位总面积为148平方米。乙方负责该商铺的具体经营活动，经营范围仅限于便当、快餐。如乙方因经营需要对经营范围进行调整，必须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方保证在承租经营经营期内遵守有关法律、法规和甲方的经营管理制度及有关规定，否则按违约处理。第二条约定：乙方承租经营商铺的期跟为3年，自2017年8月7日至2020年8月6日止。第三条约定：租金费用如下，乙方每月25日前向甲方一次性缴纳下一个月的租金。第一年前半年免租金；第一年后半年月总租金2220元、年总租金13320元；第二年月租金2775元、年租金33300元；第三年月租金3330元、年租金39960元。第三条第3款约定：从租赁期起，管理费免收期自2017年8月7日至2018年1月6日止，此后，乙方每月向甲方交纳管理费，管理费按每月每平方米人民币3元计算，即管理费每月人民币444元计收。第三条第4款约定：乙方商铺内所涉水电费、供暖费、税收、电话网络费、刷卡手续费等其他乙方应缴费由乙方承担，其中水费每立方米收取5.5元；电费单价在供电部门的单价基础上加收电损费用，每度按1.3元收取。第三条第5款约定：乙方向甲方支付的租金，不包含乙方根据法律法规向政府有关部门支付的一切税费；乙方需自行负责向有关部门取得一切营业执照、批准或登记及承担有关费用，以作合法经营。第四条甲方权利和义务约定：1、负责营业场所经营设施的维护和更新改造，保证水、电的正常供应，尽力为乙方提供良好的经营环境。2、做好营业场所公共区域的安保工作，维护市场治安秩序和经营秩序。3、甲方为进一步改善市场的经营环境，如对场地、设备等进行装修、维修、维护，甲方应提前通知乙方，避免对乙方的经营造成影响。第五条第3款约定：乙方须按时缴纳租金管理费及其他应缴费用。如乙方逾期缴纳本合同约定的任一费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，每逾期一日加收未交费用百分之二的滞纳金。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用。依据合同约定，被告应自2018年2月7日起交付租金，自2018年1月7日起交付管理费，但被告自2018年3月7日起未履行交付租金的义务，自2019年1月1日起未履行交付管理费的义务。同时，被告拖欠原告2018年12月1日至2020年6月25日期间19吨水费、3930度电费未支付。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原告已将案涉商铺交付被告使用，被告亦应按照合同约定支付租赁费及管理费。现原告向被告主张2018年3月7日至2020年7月2日租金，考虑新冠状病毒疫情对整体商业经营环境影响，本院酌定减免1个月租金，被告应缴纳租金为77256元（2220元X5个月+2775元X12个月+3330元X9个月+111元/天X26天）。被告应自2019年1月1日起交纳管理费，现原告向被告主张2019年1月1日至2020年6月30日管理费7992元（444元X18个月），符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金及赔偿损失的诉请，考虑被告经营确受到新冠状病毒疫情客观影响，非恶意拖欠租金及管理费，对原 告该诉请本院不予支持。关于被告提出水电费收费标准过高主张，本院依据原告提供的其向盘锦水务集团缴纳水费票据统计出水费缴费标准为5.1元/吨，向盘锦供电公司缴纳电费票据统计出电费缴费标准每度电0.788元，双方合同约定的水电费收费标准高于原告向水电部门实际缴费的标准，本院酌情予以调整，被告应向原告给付2018年12月1日至2020年6月25日水费96.9元（19吨X5.1元/吨），电费3096.84元（3930度X0.788元），共计3193.74元。关于被告在答辩中提出案涉租赁合同无效的主张，案涉租赁合同虽无原告法定代表人签字，但原告已盖章确认，且双方已实际履行，被告提出合同无效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 被告提出2019年开始原告未提供物业服务，未提供证据证明该主张，原告庭审亦对管理服务内容进行了陈述和解释，对被告该抗辩主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王迪于本判决生效后十日内给付原告盘锦东方银座购物广场有限公司商铺租金77256元（2018年3月7日至2020年7月2日），管理费7992元（2019年1月1日至2020年6月30日），水电费3193.74元（2018年12月1日至2020年6月25日），以上共计88,441.74元。二、驳回原告盘锦东方银座购物广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元，减半收取1003元，由被告承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。 王迪提交证据1、盘锦东方银座中心城置业有限公司房产证复印件。证明：案涉房屋为中心城公司的。2、盘锦东方银座购物广场有限公司企业信息公示报告。证明：广场公司的经营范围。3、王迪手机截屏一份。证明：拨打110报警记录。4、国家文旅部和卫健委2020年4月13日通知。证明：4月13日之前还不允许景区开放营业。5、沉香养生文化小镇微信公众号截图共9张。证明：159××××7802这个电话号码，是东方银座购物广场官方对外办公的电话。6、东方银座集团收款收据2017年8月5日收据，已交租赁保证金4440元。证明：判决中应该对该保证金予以扣减。 盘锦东方银座购物广场有限公司质证认为以上六份证据真实性均没有异议。按照租赁合同约定,不应退还保证金。 本案二审认定的事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当按照约定的期限支付租金的合同。租赁合同内容一般包括租赁物的名称、数量、用途租赁期限、租金以及支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保证租赁物符合约定的用途。本案中双方签订的租赁合同约定了租赁物的名称、租赁的期限、租金以及支付方式。被上诉人按照约定将租赁物已交付给上诉人使用。但上诉人未按照租赁合同的约定支付相应的租金及管理费，存在违约，应承担相应的责任。并且一审法院考虑新型冠状病毒疫情对整体商业经营环境的影响，酌定减免了一个月租金。对双方合同约定的水电费收费标准亦酌情予以了调整。对此本院予以支持。 关于上诉人提出的扣除租赁保证金问题。根据双方签订的租赁合同第五条第3项的规定，“乙方须按时缴纳租金、管理费及其它应缴费用，拖欠任一费用超过30天未交清，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失，不退还合同租赁履约保证金，乙方须无条件清场并向甲方退还商铺。”因上诉人未按照租赁合同的约定支付相应的租金及管理费，存在违约，其该项请求不应得到支持。 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人王迪因没有提供充分的证据证明自己的主张。故对上诉人王迪的上诉请求本院不予支持，一审判决对事实的认定以及证据的采信并无不当。 综上所述，上诉人王迪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二案审件受理费2，006.00元，由上诉人王迪负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 高玉波 二〇二〇年十二月二日 书记员 陈 齐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理； （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。