广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22257号原告（反诉被告）：陈善为，男，1960年2月19日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞颖。被告（反诉原告）：林炳锦，男，1972年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺莹，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈善为与被告（反诉原告）林炳锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈善为的委托诉讼代理人彭奋梨，被告林炳锦的委托诉讼代理人黄杰仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈善为向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房产转让协议书》，将位于中山市协助过户至原告名下。事实和理由：原被告为老板员工关系，2011年原被告达成房屋买卖协议，约定由原告购买被告位于中山市，双方口头约定，交易总价为人民币735000元，首期款为人民币300000元，涉案房产银行贷款435000元由被告负责，原告先向被告支付一部分款项，剩余房屋贷款由原告归还，之后涉案房屋贷款由原告通过第三方账号直接转账给被告归还。2012年5月31日、7月9日原告分别向被告交付了2张支票，共计港币230240元。2014年6月3日，原被告双方后补签订《房产转让协议书》，明确房款组成为原告已交付的支票款加上原告已支付的房屋按揭款。原告认为，涉案房屋被告已交付原告使用，并且贷款原告已偿还结清，房屋抵押也已注销，涉案房屋的过户条件已成就，但被告拒不配合原告办理房屋过户手续，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。原告（反诉被告）陈善为围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.房产转让协议书1份；2.中山市商品房销售登记备案表1份、不动产权证复印件1份；3.渣打银行支票两张；4.收据1张；5.中国工商银行历史明细清单2份；6.中国工商银行借记卡账户历史明细清单1份；7.微信聊天记录截图1份；8.历史明细列表1份；9.提前还款申请回执1份。被告（反诉原告）林炳锦辩称，2011年，林炳锦与陈善为达成房屋买卖协议，陈善为以人民币735000元购买林炳锦位于中山市，首期款人民币30万元，房屋余下的银行贷款435000元由陈善为偿还，但陈善为却只支付了首期款230240元港币（折合人民币188589.58元，2012年汇率为1港币＝0.8191人民币），尚欠购房款111410.42元未支付。待陈善为付清剩余款项后林炳锦同意履行房产转让协议，并据此向本院提出反诉请求：判令陈善为支付购房余款人民币111410.42元。原告（反诉被告）陈善为针对被告（反诉原告）林炳锦提出的反诉请求答辩称，1.涉案交易房价由两部分组成，第一部分为陈善为交付的支票款，该支票款根据双方约定是支付林炳锦之前已支出的款项（包括林炳锦支付给开发商的首付款及林炳锦偿还的部分银行贷款），第二部分是由陈善为负责为林炳锦归还剩余的房屋银行贷款，在2014年6月3日双方签订房产转让协议也明确购房款的组成方式，因此本案房屋交易总价为陈善为交付的两张支票及陈善为偿还的房屋按揭款；2.房产转让协议中未约定房屋首付款为300000元，根据双方约定以及协议已明确陈善为于2012年7月9日交付的支票款是已支付完全部林炳锦已付开发商的首付款及林炳锦还款部分贷款总额，基于陈善为付款在先，双方补签协议在后，实际上协议就是确认陈善为付款情况；3.最后该协议是由林炳锦出具的，但林炳锦却未在协议中提出货币换算差价的异议，相反确认陈善为已支付完毕前期款项，因此不应机械地以字面认定双方意思表示，本案陈善为已提供证据还原了当时交易双方交易的真实意思表示，陈善为已履行完毕付款义务，林炳锦的反诉没有事实及法律依据，依法应予以驳回。被告（反诉原告）林炳锦为支持其辩解及反诉请求，向本院提交以下证据：1.房产转让协议书1份；2.民事起诉状1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年5月31日，陈善为以渣打银行（香港）有限公司支票形式向林炳锦支付港币100000元。2012年7月9日，陈善为又以渣打银行（香港）有限公司支票形式向林炳锦支付港币130240元。2.2014年6月3日，陈善为（受让方、乙方）与林炳锦（转让方，甲方）签订《房产转让协议书》一份，该协议载明甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就房产转让一事达成如下协议：一、事项。甲方自愿放弃房屋继承权，即丧失房屋所有权，而将房屋的所有全归乙方所有，该房产为位于中山市。注：户型：二房二厅，楼层：10楼，面积：125.14平方米。二、支付款项：乙方为此支付甲方人民币叁拾万元整作为补偿，其后甲方不得就房屋所有权问题再次向乙方提出异议，双方立此为证。乙方于2012年7月9日支付全部款项。其楼房余下的银行按揭由乙方负责。三、其他。1.本合同受中国法律管辖并按其解释。2.凡在本合同引起的或本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决。3.本协议自甲乙双方签字之日起即生效，正本壹式贰份，甲主执一份、乙方执壹份，均具同等法律效力。4.本合同由合同各方在广东省中山市沙溪镇签署。3.2012年10月27日起至2019年7月15日止，陈善为通过徐浩转账至林炳锦银行账户共支付款项人民币566500元。4.2012年5月25日，陈善为在林炳锦的协助下向涉案房屋的开发商收取了涉案房屋。5.涉案房屋已经不动产权登记机关进行了产权登记，登记的权利人为林炳锦，不动产权证书号为粤（2016）中山市不动产权第××号。6.2019年8月26日，陈善为将林炳锦诉至本院，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上。本院审查后以本案立案受理。诉讼期间，林炳锦提出反诉，以其诉称之事实与理由主张反诉请求如上。2020年1月6日，本院公开开庭进行审理。庭审中，陈善为主张双方约定的涉案房屋总价款为港币230240元加上其为林炳锦向银行偿还的按揭贷款，其直接向林炳锦支付的款项为人民币188796.8元，并同意其支付给林炳锦的港币与人民币的折算汇率为0.82；林炳锦主张双方约定的涉案房屋总价款为人民币735000元，陈善为直接向其支付的款项为港币230240元，并同意陈善为支付给其的港币与人民币的折算汇率为0.82。7.根据原告陈善为财产保全申请，本院依法裁定对被告林炳锦价值735000元财产采取保全措施。为此，原告陈善为支出财产保全申请费4195元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案陈善为（受让方、乙方）与林炳锦（转让方，甲方）签订的《房产转让协议》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的，系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。而对于房屋买卖合同而言，出卖人的基本义务是将房屋交付买受人并协助买受人办理房屋的不动产权登记变更，买受人的基本义务是向出卖人足额支付购房款。本案中，林炳锦协助陈善为办理涉案房屋过户手续，其前提条件是陈善为已足额向林炳锦支付涉案房屋的价款。本案林炳锦主张双方约定的涉案房屋总价款为人民币735000元，陈善为直接向其支付的款项为港币230240元，并同意陈善为支付给其的港币与人民币的折算汇率为0.82。根据陈善为提交的证据以及林炳锦的上述自认意见，陈善为就购买涉案房屋支出的价款共计人民币755296.8元[（港币230240元×0.82＝188796.8元）+人民币566500元＝人民币755296.8元]。即陈善为已足额向林炳锦支付本案涉案房屋价款人民币735000元。因此，陈善为要求林炳锦继续履行本案《房产转让协议书》，并协助其办理涉案房屋的过户登记手续，理据充分，本院予以支持。鉴于陈善为、林炳锦未就办理涉案房屋产权过户所需要税费作出约定，双方应当自行负担法律法规确定的房屋买卖双方应负税费。关于林炳锦认为陈善为尚欠其购房款人民币111410.42元未支付问题。首先，陈善为分别于2012年5月31日、2012年7月9日以支票形式先后向林炳锦支付了港币100000元、130240元，合共港币230240元，双方于2014年6月3日签订《房产转让协议书》，约定：“乙方为此支付甲方人民币叁拾万元整作为补偿，其后甲方不得就房屋所有权问题再次向乙方提出异议，双方立此为证。乙方于2012年7月9日支付全部款项。其楼房余下的银行按揭由乙方负责。”结合陈善为与林炳锦原系公司老板与公司员工关系，以及陈善为两次以支票付款形式向林炳锦支付港币230240元在先，签订上述协议在后，且双方在涉案协议书再次确认“乙方于2012年7月9日支付全部款项”以及“其余楼房余下的银行按揭由乙方负责”，没有提出过港币换算人民币的差价问题等具体情形，本院确认陈善为与林炳锦的真实意思表示为：陈善为支付的港币230240元折抵协议约定的补偿款人民币300000元。其次，如前所述，本案陈善为（乙方）、林炳锦（甲方）均确认涉案房屋的成交总价款为735000元。林炳锦现主张陈善为尚欠其购房款人民币111410.42元，则本案房屋总价款应为人民币866706.84元[人民币111410.42元+188796.8元[（港币230240元×0.82＝188796.8元）+人民币566500元＝人民币866706.84元]，显然与双方确认的涉案房屋价款总额为人民币735000元不相符。综上，林炳锦认为陈善为尚欠其购房款人民币111410.42元未支付的意见，与事实不符，本院不予确认。因此，林炳锦据此主张由陈善为向其支付人民币111410.42元，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林炳锦于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告（反诉被告）陈善为办理位于中山市【不动产权证书号：粤（2016）中山市不动产权第0162036号】的过户登记手续，将上述房产过户登记至原告（反诉被告）陈善为名下；二、驳回原告（反诉被告）陈善为其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林炳锦本案反诉请求。本诉案件受理费11150元，财产保全申请费4195元，合共15345元[原告（反诉被告）陈善为已预交]，由被告（反诉原告）林炳锦负担[该款由被告（反诉原告）林炳锦于本判决生效之日起七日内径付原告（反诉被告）陈善为]；反诉案件受理费2528元[被告（反诉原告）林炳锦已预交]，由被告（反诉原告）林炳锦负担。如不服本判决，原告（反诉被告）陈善为可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）林炳锦可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 饶 琨人民陪审员 赵 金人民陪审员 张金玲二〇二〇年一月十三日书 记 员 罗丹薇简佩琳