呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书                                                               （2019）内0105民初6309号原告:内蒙古天泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区内蒙华欧工贸公司**。法定代表人:张飞,系该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。被告:呼和浩特惠则恒投资(集团)有限责任公司，住所地呼和浩特如意开发区机场北辅路水岸小镇****写字楼**。法定代表人:弓贵彪,系该公司董事长。委托诉讼代理人:侯娟娟，系该公司员工。委托诉讼代理人:韩淑霞，系该公司员工。原告内蒙古天泰房地产开发有限责任公司（以下简称天泰公司）诉被告呼和浩特惠则恒投资(集团)有限责任公司（以下简称惠则恒公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天泰公司的委托诉讼代理人李勇胜、刘凡，被告惠泽恒公司的委托诉讼代理人侯娟娟、韩淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除天泰公司与惠泽恒公司于2016年6月8日签订的《协议书》及2018年4月4日签订的《补充协议书》；2.请求人民法院依法判令惠泽恒公司赔偿对天泰公司造成的实际经济损失2048125元(庭审中明确分别以迟延支付及欠付收购款5000万元为基数，自2018年4月25日至2018年的5月14日，按照同期银行贷款利率计算；以迟延支付、欠付收购款2000万元为基数，自2018年4月25日暂至2019年的7月7日，按照同期银行贷款利率计算，并计算至实际支付日为止；以欠付的收购款2000万为基数，自2018年的7月10日计算至2019年的7月7日，按照同期银行贷款利率计算，并计算至实际支付之日为止)；3.请求人民法院依法判令惠泽恒公司向天泰公司支付违约金1800万元(以欠付及迟延支付收购款9000万元的20%为上限)，上述二、三项合计:20048125元；4.请求人民法院依法判令惠泽恒公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：天泰公司负责开发建设位于呼和浩特市如意开发区“天泰·董事会广场”项目一期工程,2016年6月8日双方签订《协议书》,协议约定由惠则恒公司收购天泰公司开发建设的“天泰·董事会广场”项目一期工程2#楼2的地下二层、地上一至九、地上**及相对应的如意总部基地第二用地区块土地整合权益,约定收购金额为31327.36万元。其中一期收购房款27023.94万元,呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益转让款4303.42万元。《协议书》第十条付款时间、方式约定:本协议签订后十五个工作日内甲方支付50%收购房款即13511.97万元；2#楼外装修完工后七个工作日内支付20%的购房款即5404.79万元；竣工验收合格后七个工作日内支付30%购房款即8107.18万元。呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益转让款在双方转移完毕相应权利凭证后七个工作日内一次性支付。按照《协议书》的约定,惠则恒公司收购项目后,天泰公司需要继续对项目房屋进行后续建设,直至标的房屋通过竣工验收并向惠则恒公司交付。但协议履行期间天泰公司无权对项目所涉房屋进行处分,失去了以房融资的渠道,天泰公司只能使用惠则恒公司支付的阶段性收购款进行房屋的后续建设。天泰公司、惠则恒公司双方已经完成上述《协议书》对二期土地的收购、交割,但惠泽恒公司违反协议中关于商品房买卖部分的约定,未能按时履行付款义务,协议约定的第一笔购房款没有向天泰公司支付,导致天泰公司没有资金进行后续建设,工程建设几乎停滞,工期严重拖延,天泰公司只得借款垫资施工,承担了巨大资金压力。2018年4月4日天泰公司、惠泽恒公司双方签订了《补充协议》,协议约定,将房地产项目收购范围调整为“天泰·董事会广场”项目一期工程2#楼的地下二层及地上一至四层,协议总价款变更为22138.07万元。付款时间调整为甲方在2018年4月25日前向天泰公司支付收购款7000万元，在综合竣工验收前向天泰公司支付2000万元的全部标的物后60个工作日支付3276.910493万元,惠泽恒公司办理完毕购房手续后15个工作日内支付2500万元。因惠泽恒公司持续多次违约,给天泰公司造成巨大经济损失,天泰公司、惠泽恒公司双方在《补充协议》明确约定,补充协议生效后,天泰公司、惠泽恒公司双方对原《协议书》的履行,互不追究违约责任,但如果天泰公司、惠泽恒公司任意一方未能按照补充协议约定履行,则依据《补充协议》第七条的约定:违约方全部承担相应的法律责任和给对方造成的经济损失。依据此约定,未按照《补充协议》履行的违约方将承担主合同《协议书》履行期间和《补充协议》履行期间的全部违约责任及给对方造成的全部经济损失。《协议书》及《补充协议》均未明确网签时间,《补充协议》签订后,天泰公司按照协议约定进行了工程施工、验收,现所施工工程已经验收完毕,具备了交付、签约条件,天泰公司向惠泽恒公司多次发送通知,要求惠泽恒公司办理付款、收房手续,但惠泽恒公司一直没有办理,也未按照补充协议约定的付款时间支付购款,已经构成根本性违约。并且天泰公司已经向惠泽恒公司发送解除合同通知书超过三个月。综上所述,为维护天泰公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。惠泽恒公司辩称，1.案涉合同不存在约定解除以及法定解除的事由，天泰公司不能行使解除权。2.惠泽恒公司已经支付了12361.159507万元，履行了合同的大部分义务。后期未再付款系因天泰公司无法与惠泽恒公司签订符合法律规定的合同，属行使抗辩权。3.惠泽恒公司不存在违约行为，故天泰公司主张赔偿及违约金的诉讼请求无事实及法律基础，应当予以驳回。天泰公司围绕其诉讼请求提交如下证据：《协议书》、《补充协议书》、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证、付款凭证、违约金计算表、解除函、邮寄凭证、快递单。上述证据在卷予以佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年6月8日惠则恒公司(甲方）与天泰公司（乙方）签订《协议书》。该协议约定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方位于呼和浩特市××区东侧土地整合、收购、开发权益转让及房屋收购事项达成协议。天泰·董事汇广场项目一期,乙方以出让方式取得，乙方经批准,在上述地块上建设商品房,现定名天泰·董事汇广场项目一期。甲方收购上述标的物的天泰·董事汇广场项目一期2#楼的地下二层及地上一至九层,总面积33,753.29㎡(具体见附件1),最终以房产局实测面积为准。乙方将呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益转让给甲方,包括已整理土地面积6157㎡(9.23亩)及地上建筑,含呼和浩特市瑞福祥商贸公司3290㎡的土地整合收购、开发权益、内蒙古银行的2867㎡的土地整合、收购、开发权益2752.74㎡的地上建筑整合、收购、开发权益。甲方取得乙方上述土地、建筑物整合、收购、开发权益及合同所有权利。收购价款：收购价款总额为人民币大写:叁亿壹仟叁佰贰拾柒万叁仟陆佰元整,小写:31,327.36万元。其中,一期收购房款为人民币大写:贰亿柒仟零贰拾叁万玖仟肆佰元整,小写:27,023.94万。呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益转让款为人民币大写:肆仟叁佰零叁万肆仟贰佰元整,小写4,303.42万元(该款项不含上述土地整理中市收储中心支付部分）。付款时间、方式：1.本协议签订后十五个工作日内甲方支付50%收购房款(人民币大写:壹亿叁仟伍佰壹拾壹万玖仟柒佰元整,小写13,511.97万元);2#楼外装修完工后七个工作日内支付20%的收购房款(人民币大写:伍仟肆佰零肆万柒仟玖佰元整,小写5,404.79万元);竣工验收合格,乙方向甲方交付房屋后七个工作日内支付剩余30%收购房款(人民币大写:捌仟壹佰零柒万壹仟捌佰贰拾元整,小写:8,107.18万元)。2.呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益转让款于满足本协议第十一条3的条件后,甲方在七个工作日内一次性支付乙方。权益转让后,乙方不得干扰甲方对该权益的行使。交付：天泰·董事汇一期项目乙方计划于2016年10月30日前竣工,乙方需按照设计图纸和相关要求,保质保量进行施工。竣工验收合格后交付甲方,并达到交付条件。(1)毛地面；(2)墙面抹灰刮腻子；(3)给水、排水预留管道接驳口,安装部分支管,达到通水条件；(4)电路预留主管路及接线口,达到通电条件；(5)室内地暖铺设完成,达到通暖条件；(6)不含中央空调设备系统；(7)外墙面五层(含五层)以下干挂石材,其余墙面为真石漆；(8)门窗为断桥铝合金门窗,型材选用南山铝材；(9)电梯为富士达电梯；(10)室外配套工程完成外网工程,道路硬化,景观绿化等内容。2.天泰·董事汇一期项目竣工验收合格房屋交付甲方、甲方付清剩余款项后七个工作日内,甲乙双方签订购房合同办理网签于续。3.呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益转让在本协议签订后七个工作日内,乙方将已整理土地和地上建筑移交甲方,同时提供已有原业主权属文件、协议原件(详见附件2、3、4)及相关付款凭证;并由双方和土地收储机构签订三方协议,确认权利有效转移至甲方名下。违约责任：1.本协议生效后,双方应遵照执行,如无正当理由单方终止本协议应承担违约责任。2.本协议生效后,甲方无正当理由未按本协议约定支付收购价款的,甲方应按拖欠金额日万分之三支付滞纳金至交付日。3.乙方违反本协议未按约定交付一期项目房屋、办理网签的,每逾期一日向甲方支付已付房款万分之三的赔偿金直至交付。4.本协议生效后,乙方违反本协议约定,未提供已有原业主权属文件、协议原件的,按已付价款日万分之一支付赔偿金。如干扰甲方对标的物的处分,应承担违约责任。5.本协议生效后,乙方违反本协议约定的,不与甲方办理约定手续的应承担违约责任本协议所称违约责任承担方式为支付违约金,违约金为违约部分价款的百分之二十。2018年4月4日，双方又签订《补充协议》，约定，甲、乙双方于2016年6月8日签订《协议书》(甲方名称现变更为呼和浩特惠则恒投资(集团)有限责任公司),经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,达成补充协议如下：一、原《协议书》第二、第四条约定有关甲方受让乙方呼市如意总部基地第二用地区块土地整合、收购、开发权益,双方确认上述条款中土地整合、收购、开发收益权的交易已经完成,双方无任何争议。二、原《协议书》第四条约定的“甲方收购上述标的物的天泰·董事汇广场项目一期2#楼的地下二层及地上一至九层,总面积33,753.29㎡(具体见附件1),最终以房产局实测面积为准。”现变更为:“甲方收购上述标的物的天泰·董事汇广场项目一期2#楼的地下负一、二层部分车位及地上一至四层(面积15183.75平方米,车位200个)。”收购单价仍执行原《协议书》中第七条约定的收购价款以北京天健兴业资产评估有限公司作出的评估结论为依据(详见附件1),合同总价变更为221380700.00元。三、甲方付款时间调整如下：1.甲方已支付乙方收购款73611595.07元,尚欠收购款147769104.93元。2.甲方在2018年4月25日前向乙方支付收购款7000万元。3.2018年7月10日前,乙方2#楼竣工验收准备工作完成并进行综合验收,在综合竣工验收前,甲方支付乙方2000万元；验收合格乙方交付甲方购买的全部标的物后60个工作日内,甲方支付乙方32769104.93元；在乙方配合甲方办理完毕购房手续后,15个工作日内,甲方付清余款2500万元。四、乙方须完成事项乙方在甲方确定房屋网签主体后,开具相应的发票。五、乙方竣工验收工作的安排时间：1、乙方负责在2018年7月15日前完成2#楼的或工验收工作。2、乙方房屋手续现五证齐全已具备办理网签的商品房买卖合同条件可以按照甲方的要求办理网签手续。3、2#楼竣工验收合格后10个工作口内乙方向甲方进行房屋移交。六、本协议生效之日起,双方对于原《协议书》的履行,互不追究违约责任。《补充协议》签订后，惠则恒公司于2018年5月14日付款5000万元。由于惠则恒公司未足额付款，2018年9月28日，天泰公司向惠则恒公司发送《公函》，载明，2016年6月8日贵公司与我方签订收购协议,收购董事汇广场2#楼33753.29㎡商务办公楼以及呼和浩特市如意总部基地第二区块土地整合、收购、开发权益的《协议书》。鉴于贵司所付收购款严重滞后《协议》约定时间以及金额,给我公司造成巨大的经济损失,无奈下经我公司多方筹措,于2016年10月15日前完成了2#楼二次结构及外装修,2017年完善了水电安装、消防、供排水、供暖等外网工程。由于贵司的违约,经双方协商后于2018年4月4日签订《补充协议》,但是对于《补充协议》约定的付款金额及时间贵公司一直未能按时履行。经过我公司多方筹措努力,该项目于2018年7月初具备了综合验收条件,并着手进行各分步验收、综合验收相关事宜。现将有关事宜通报如下：1、房屋已经具备交付使用条件,临近冬季供暖时间,请贵公司给予明确答复今冬是否供热,如果供热,请及时交纳供热费用。2、综合验收资料已经提交,目前正在办理中。3、房屋具备网签条件,请贵公司履行《协议》约定及时支付相关收购款,以便办理相关手续。以上请贵司在十五日内答复,如贵司不予书面答复,视为贵司认可交房,我司将按贵司收房处理。2018年10月12日，天泰公司向惠则恒公司发送《催款函》，载明，依据贵司与我方内蒙古天泰房地产开发有限责任公司于2018年4月4日签订的《补充协议书》之约定:收购天泰董事汇广场一期项目购房款为221,380,700.00元(大写:贰亿贰仟壹佰叁拾捌万零柒佰元整);现已支付人民币123,611,595.07元(壹亿贰仟叁佰陆拾壹万壹仟伍佰玖拾伍元零柒分)。依据协议第三条第二款、第三款之约定,贵司应于2018年7月10日前支付收购款项为4,000万元(肆仟万元整)没有支付我方。鉴于本项目基本为定向开发,我方资金压力大、成本高的特点,请贵司尽快履行合同解决支付为盼。2018年11月5日，天泰公司向惠则恒公司发送《公函》，载明，2016年6月8日贵公司与我方签订收购协议,收购董事汇广场2#楼33753.29㎡商务办公楼以及呼和浩特市如意总部基地第二区块土地整合、收购、开发权益的《协议书》。鉴于贵司所付收购款严重滞后《协议》约定时间以及金额,给我公司造成巨大的经济损失，由于贵司的违约,经双方协商后于2018年4月4日签订《补充协议》,但是对于《补充协议》约定的付款金额及时间贵公司一直未能按时履行再次违约。经我司多次发函催促,贵司仍置之不理。经我公司研究,做出如下决定：1、协议约定所收购房屋已经具备交付使用条件,请贵司按已付款十五日内与我司进行交割。未付款部分贵司在交割时仍未付清,则视为贵司放弃未付款部分的房屋收购,我司决定部分解除合同2、如贵司不进行交割,则我司认为贵司放弃收购,我司决定解除合同。本院认为，本案所涉《协议书》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，双方均应受其约束。双方于补充协议中将合同价款变更为221380700元，合同约定的付款阶段及条件为“1.甲方已支付乙方收购款73611595.07元,尚欠收购款147769104.93元。2.甲方在2018年4月25日前向乙方支付收购款7000万元。3.2018年7月10日前,乙方2#楼竣工验收准备工作完成并进行综合验收,在综合竣工验收前,甲方支付乙方2000万元；验收合格乙方交付甲方购买的全部标的物后60个工作日内,甲方支付乙方32769104.93元；在乙方配合甲方中方办理完毕购房手续后,15个工作日内,甲方付清余款2500万元。”庭审过程中，天泰公司明确工程正在办理竣工验收，故上述付款第2、3项条件已成就，付款金额应为9000万元。惠则恒公司已支付5000万元，加之此前支付的73611595.07元，共支付123611595.07元，尚欠4000万元未支付。惠则恒公司已履行合同价款50%以上，部分未履行不足以导致合同目的无法实现，故天泰公司以合同目的无法实现为由请求解除《协议书》及《补充协议书》的诉讼请求，本院不予支持。但惠则恒未按约定时间足额付款构成违约，应当承担违约责任。《协议书》约定“本协议生效后,甲方无正当理由未按本协议约定支付收购价款的,甲方应按拖欠金额日万分之三支付滞纳金至交付日。”天泰房地产公司自愿以中国人民银行同期同类贷款利率计算，分段计算如下：1.以迟延支付收购款5000万元为基数，自2018年4月25日至2018年的5月14日，利息为147777.78元；2.以欠付收购款2000万元为基数，2018年4月25日至2019年的7月7日，利息为1476000元；3.以欠付的收购款2000万为基数，自2018年的7月10日至2019年的7月7日，利息为1193333.33元。以上合计2817111.11元。天泰房地产公司自愿请求2048125元，本院予以支持。此后产生的违约金以欠付收购款4000万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日。因上述利息已足以弥补天泰公司的损失，故其主张违约金1800万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特惠则恒投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古天泰房地产开发有限责任公司支付截止至2019年7月7日的违约金2048125元。此后产生的违约金以欠付收购款4000万为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日。二、驳回原告内蒙古天泰房地产开发有限责任公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142041元（原告已预交），由被告呼和浩特惠则恒投资（集团）有限责任公司负担23185元，由原告内蒙古天泰房地产开发有限责任公司负担118856元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 陈寒冰人民陪审员 王利华人民陪审员 张素芬 二○二○年一月十三日书 记 员 李树芳