广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7347号上诉人（原审被告）：黄银仿，男，1970年2月20日出生，汉族，住所地湖北省仙桃市，现住广东省东莞市。委托诉讼代理人：龙海峰，广东鼎能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王少华，男，1985年9月12日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灝创律师事务所律师。上诉人黄银仿因与被上诉人王少华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄银仿上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判黄银仿无需向王少华支付租金、水电费98000元及相应逾期付款违约金；二、王少华承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、本案为房屋租赁合同纠纷。一审法院依法应当主动审查双方于2017年8月3日签订的涉案《厂房租赁合同书》的法律效力，但一审法院并未审查。但根据王少华在一审中的陈述，涉案《厂房租赁合同书》为无效合同。二、王少华在一审中明确表示涉案厂房没有办理产权证。王少华也不是该厂房的所有权人。据黄银仿了解，涉案厂房也没有办理消防验收。由此可见，涉案厂房不具备出租的条件，王少华也不具备出租人的主体资格。因此涉案《厂房租赁合同书》无效。三、涉案《厂房租赁合同书》签订时，王少华收取了黄银仿押金127800元，至今没有返还给黄银仿。四、涉案《厂房租赁合同书》经双方协商一致解除后，经双方核实、结算，黄银仿向王少华出具欠款确认书，确认尚欠王少华租金及水电费共计98000元。因王少华没有将该押金返还给黄银仿，双方商定折抵后由王少华直接返还给黄银仿29800元，黄银仿不需要另外支付欠款给王少华，黄银仿收到王少华的退款后，双方之间的费用正式结清。但经黄银仿多次催促，王少华却一直拒绝退款，反而提起诉讼要求黄银仿支付其租金及水电费，不应得到支持。被上诉人王少华答辩称：一、涉案厂房是上世纪八十年代建造的，已经领取了土地使用权证，并办理了报建手续。因此，双方之间的租赁合同是合法有效的。二、因黄银仿严重拖欠租金，双方于2018年10月对拖欠的租金、水电费等事项进行核实、结算后，黄银仿确认尚欠王少华租金、水电费共计98000元，并亲笔书写了欠款确认书，故不存在王少华向其退还押金等情况。而且，在王少华此后多次向黄银仿催收欠款的时候，黄银仿只要求王少华给予宽限还款时间，从未对欠款的事实提出过异议。三、黄银仿在收取一审法院向其送达的相关诉讼材料后，曾致电王少华要求和解，也未对涉案欠款提出过异议。黄银仿现提起上诉，显然是滥用诉讼权利。王少华向一审法院起诉请求：黄银仿立即向王少华支付欠款98000元及逾期付款违约金（自2018年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2018年10月20日，黄银仿向王少华出具欠款确认书1份，载明：“今欠到王少华厂房租金及水电费共计：玖万捌仟元整（￥98000.00）。此款于2018年11月底前偿还。注：以上租金为：2018.09月份及2018年10月份的厂房租金及水电。”黄银仿在落款的“欠款人”处签名、按捺指模并签写身份证号码。2019年2月21日，王少华以黄银仿至今分文未付为由提起本案诉讼。一审诉讼过程中，王少华表示其从中山市小榄镇永宁社区承租了中山市**********自建厂房（据说未办理产权证明），并于2017年8月转租给黄银仿，双方曾签订书面租赁合同，约定月租金为42600元。黄银仿于2018年10月因经营不善，要求与其解除租赁关系，故双方在2018年10月20日对尚欠租金及水电费等事项进行结算，黄银仿收回租赁合同原件并亲笔书具欠缴租金及水电费确认书。该98000元包含2018年9月份租金42600元与2018年10月份租金及尚欠水电费折算的55400元。现黄银仿人在东莞，不肯接听电话，无法取得联系。此外，王少华保证其所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。一审法院认为：黄银仿经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、举证、质证和辩论等诉讼权利，不利法律后果应由其自行承担，不影响依法判决。王少华主张其与黄银仿之间曾存在租赁合同关系，黄银仿尚欠其租金及水电费98000元未付的事实，有王少华的陈述及提交的欠缴租金及水电费确认书为证。黄银仿既未提出相反的抗辩意见，亦未举证证明其付款情况，故在王少华能对确认书的形成过程作出合理陈述，且保证不存在虚假陈述或恶意串通损害第三人合法权益的情况下，应认定王少华已基本完成其举证责任，并对其主张的事实予以确认。黄银仿未按确认书承诺于2018年11月底前支付欠款的行为已构成违约，应承担继续付款及支付违约金等责任。确认书虽未约定逾期付款的违约责任，但黄银仿逾期付款确已造成王少华相应利息损失。故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款等规定，王少华要求黄银仿支付所欠租金及水电费98000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率自逾期付款之日（即2018年12月1日）起计付逾期付款违约金，合理有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决黄银仿于判决发生法律效力之日起五日内向王少华支付租金及水电费98000元，并支付逾期付款违约金（以实欠租金及水电费数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年12月1日起计至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由黄银仿负担。本院二审期间，黄银仿围绕上诉请求依法向本院提交双方于2017年8月3日签订的《厂房租赁合同书》及№17562890《收款收据》各一份，证明黄银仿依约于2017年8月3日向王少华交纳押金127800元。王少华向本院提交了下列证据：一、双方之间的微信聊天记录，证明王少华在向黄银仿催收欠款的过程中，黄银仿确认欠款并承诺付款，从未对欠款金额提出过异议，也从未提出过押金及返还押金的问题；二、粤（20××）中山市不动产权第0×××××1号不动产权证，证明涉案房地产已经取得了不动产权证，涉案厂房可以出租。本院组织当事人进行了质证。对于黄银仿提交的上述证据，王少华对该证据的真实性予以确认，本院亦予以确认。对于王少华提交的上述证据，黄银仿提出该证据的真实性、合法性由本院认定。对于黄银仿与王少华提交的上述证据，结合各方的质证意见，本院认定如下：对于黄银仿提交的上述证据，王少华对其真实性并无异议，本院予以确认。对于王少华提交的证据一，黄银仿代理人对其真实性没有当庭发表质证意见，表示庭后三个工作日内与黄银仿核实后书面回复质证意见，但其并未在承诺期间回复本院；对于证据二的真实性，黄银仿请求由本院认定，且黄银仿对王少华提交的上述证据均未提供予以反驳的证据，本院对该证据的真实性均予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院另查：双方于2017年8月3日签订的《厂房租赁合同书》约定：王少华将涉案厂房出租给黄银仿用作经营场所；租赁期限自2017年9月1日至2019年12月31日；每月租金42600元，在当月1日前交付，如黄银仿逾期不交超过30天的，作违约处理，王少华可以收回厂房，终止合同，没收押金。如需暂借王少华水电设施，则水费按2.5元/吨、电费按1.5元/度计收，在每月1日前交付；黄银仿须在签订本合同时向王少华支付履约保证金127800元，履约保证金在合同期满或黄银仿没有违约的情况下，且双方办妥移交手续后，由王少华无息退回给黄银仿（履约保证金的实际交付以王少华开具的收据为准）；若黄银仿逾期交纳租金、有关费用的，自逾期之日起按日向王少华支付所欠租金、费用总额千分之一的违约金。若黄银仿逾期交纳租金、费用超过30天，王少华有权单方解除合同，收回该厂房等，没收履约保证金，追偿黄银仿所欠租金、有关费用及违约金等内容。根据№17562890《收款收据》，黄银仿于2017年8月3日向王少华交纳涉案厂房押金127800元。本院再查：王少华提供的粤（20××）中山市不动产权第0×××××1号不动产权证，登记日期为20××年×月××日，记载内容是：权利人：中山市××镇××股份合作经济联合社；共有情况：单独所有；权利类型：集体建设用地使用权；权利性质：批准拨用；用途：土地：商业；面积：土地：××××平方米等，但没有记载该土地上是否存在建筑物的情况。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方的争议焦点，一是本案租赁合同是否无效；二是黄银仿是否应向王少华支付租金、水电费及违约金。关于争议焦点一，即本案租赁合同是否无效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，王少华并未提供证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设。虽然王少华在二审中提供了粤（20××）中山市不动产权第00×××××1号不动产权证，但该不动产权证上仅仅记载了与土地相关的情况，并未记载该土地上是否存在建筑物的情况。故本院认定王少华与黄银仿于2017年8月3日签订的《厂房租赁合同书》，因涉案厂房建设时未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设而无效，对双方均无约束力。至于王少华抗辩主张涉案厂房是上世纪八十年代建造的，并办理了报建手续的问题，王少华并未就此提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，王少华应承担举证不能的不利后果。故对王少华的该抗辩主张，本院不予采信。关于争议焦点二，即黄银仿是否应向王少华支付租金、水电费及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金。本案中，虽然王少华不是涉案厂房的所有权人，且涉案《厂房租赁合同书》无效，但在涉案《厂房租赁合同书》签订后，王少华已依约将涉案房屋交付给了黄银仿使用、收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，黄银仿仍应参照双方合同约定的月租金标准向王少华支付涉案厂房占有使用费，但王少华要求黄银仿向其支付逾期付款的违约金，本院不予支持。同时，黄银仿亦确认尚欠王少华“租金”及水电费98000元未付，只是提出王少华应向其返还押金127800元，并主张二者抵销后其不需要再向王少华另外支付欠款。因此，黄银仿是否还应向王少华支付“租金”、水电费，关键在于王少华是否应向黄银仿返还押金127800元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”本案中，王少华对于黄银仿于2017年8月3日向其交纳涉案厂房押金127800元，并无异议。如上所述，由于涉案厂房租赁合同无效，该合同约定的违约金及保证金条款亦为无效，对双方均无约束力，故依法王少华应向黄银仿返还押金127800元。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，黄银仿尚欠王少华“租金”及水电费98000元，以及王少华应向黄银仿返还押金127800元，均为到期的金钱债务，黄银仿主张将自己的债务与王少华的债务相抵销，符合上述规定，本院予以支持。鉴于二者相互抵销后，黄银仿已不再欠王少华的租金及水电费。据此，王少华在本案中的诉讼请求应予驳回。至于抵销后的剩余押金29800元，因黄银仿未在一审中提起反诉，本案不予处理。至于王少华主张在双方结算后黄银仿已书写欠款确认书，以及双方在微信聊天中黄银仿并未提出退还押金，故不存在其向黄银仿退还押金的问题，因该欠款确认书仅仅是对双方之间未付租金及水电费的结算，且该欠款确认书及双方微信聊天记录并未涉及押金应否退还的内容，且如上所述，本案租赁合同无效，依法王少华应向黄银仿返还依据该无效合同取得的黄银仿的押金。故对王少华的该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄银仿的上诉请求成立，应予支持。由于上诉人黄银仿在二审中提供新证据，导致一审判决对黄银仿向王少华交纳押金的事实未予认定，且一审判决适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2080号民事判决；二、驳回王少华的诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，均由被上诉人王少华负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年一月六日书记员 勾华吴歌