苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初4899号原告：吉人，男，1989年9月26日生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：尹继刚，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被告：苏州润建置业有限公司，统一社会信用代码：91320594793340055Y，住所地苏州工业园区娄葑分区宏业路**。法定代表人：陈军。委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚妍，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。原告吉人诉被告苏州润建置业有限公司（以下简称润建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年6月25日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年12月10日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告吉人的委托诉讼代理人尹继刚，被告润建公司的委托诉讼代理人李永安、陈楚妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉人向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即对苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢5203室房屋存在的质量问题进行修复或承担45万元修复费用；二、判令被告向原告支付自2014年4月26日起至实际交房之日止，按照739.9999元/天计算的违约金每天违约金按房屋总价7，399，999元的万分之一计算，暂计算至2019年4月26日，为1，350，499元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月18日，原告委托代理人即原告父亲吉伟与被告签订《“环球财富广场”房屋认购书》，约定原告认购苏州工业园区苏惠路88号“环球财富广场”2幢5203室(公安编号)，建筑面积为299.41平方米，总价为人民币8，399，999元，原告支付认购定金100，000元。2012年6月29日，原、被告双方就上述房屋签订《存量房买卖合同》(编号：苏存园合同201206290014)，并约定被告在原告付清房款之日起7天内交付房屋，逾期交房的，每逾期一天，被告承担房屋总价款万分之一的违约金。2014年4月18日，原、被告双方签订《环球188大厦2-5203单元付款协议书》，约定将上述房屋总价由8，399，999元调整为7，399，999元，协议签订后，原告按约于当日将剩余房款付清，被告向原告出具了全部房款的收据。此后，在原告验收房屋时，发现房屋存在严重质量问题，并不具备约定的交房条件，并据此拒绝接收房屋，被告答应修复和调整，但至今未解决原告提出的质量问题，也未将房屋交付原告。综上，被告的行为已严重侵害原告的合法权益，原告特诉至贵院。被告润建公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同的房屋是现房，原告在购买案涉房屋之前，对房屋进行了现场的查看在确定房屋户型、质量之后再与被告签订的商品房买卖合同而且在签订合同之后到原告证实付清房款中间长达两年的时间，在这两年的时间内，原告从来没有因房屋质量问题向被告提出任何异议或维修请求。此外，在原告付清房款之后，被告将房屋交付给原告，原告搬入房屋进行了居住。在此期间，原告又以房屋存在质量瑕疵的问题向被告提出或者说向被告拒绝签署房屋交接通知书，根据合同约定，在该等情况之下，即使原告拒绝收房，或者表面上拒绝签署房屋交接通知书，那么也意味着房屋完成了交付义务，该房屋建成时间是2010年，原被告签订合同的时间是2012年6月份，原告付清房款的时间是2014年，而原告向被告主张房屋存在瑕疵的时间是2018年，请法庭注意该房屋是精装修房屋。众所周知，任何精装修的房屋在长达八年的时间里，任何装修都会存在或多或少的折旧折损，这不是原告以此向被告主张维修和逾期交房责任的依据，况且根据法律规定和保修书约定，该房屋的附着装饰已经超过了保修期限的规定，同时根据合同约定，原告存在逾期付款的行为，应当承担逾期付款的违约责任。对此被告保留向原告追究逾期付款违约责任的权利。综上，请求法庭驳回原告的诉请。本院经审理查明认定事实如下：2012年6月18日，吉伟（买方）与被告润建公司（卖方）签订《“环球财富广场”房屋认购书》，确认认购房屋为苏州工业园区苏惠路88号“环球财富广场”2幢5203室，建筑面积为299.41平方米，总价8399999元，认购定金10万元。2012年6月29日，原告吉人（买受方）与被告润建公司（出卖方）签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将位于苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢5203室房屋，建筑面积为299.41平方米出售给买受方，房屋价款为8399999元，付款方式为贷款支付，首付2529999元买方于2012年6月30日前支付，其余房款587万元于2012年10月31日前按照资金托管流程办理银行贷款。就房屋交付，双方合同第六条约定，买卖双方约定于买受方付清房款之日起七天内。出卖方应当于上述日期前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起7天内，会同出卖方，共同对房屋及本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将房屋和房屋附属物品及房屋钥匙移交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于买受方原因，未能按期交付房屋的，按以下方式处理：该房屋自《交房通知书》约定的验收交接日视为已交付，并自第二日起该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受方承担，且开始计算房屋及相关设备设施的保修期。合同第七条就出卖方逾期交房违约责任予以约定，出卖方未按本合同第六条约定的房屋交付期限将房屋及附属物品交付买受方的，按逾期时间处理如下：1、逾期不超过90天，自本合同第六条约定的房屋及附属物品交付期限之第二天起，至房屋及附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本契约第三条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起天内，出卖方将已收房屋价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的10%向买受方支付违约金，买受方要求继续履行合同的中，经买受方同意，自本合同第六条约定的房屋及附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款的万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件一列明房屋附属物品清单：一、装饰状况为装修房。合同补充条款第三条就房屋交付程序、标志予以约定，买受方付清全部房款和其他代收代缴费用（如有）后方可与出卖方办理房屋交接手续（包括房屋交付和权属转移登记）。因买受方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，视为因买受方原因导致未按时交付，出卖方无需承担任何责任；2、出卖方在合同正文约定的交付之日前取得合同约定的批准文件，并已向买受方寄送《交房通知书》的，视为出卖方已履行了房屋交付通知义务。出卖方有权根据工程建设进度情况提前交房，具体交房时间以《交房通知书》规定的交房日期为准。买受方存在如下情形的，视为该房屋已按合同约定标准交付：1）、买受方未按照《交房通知书》规定的时间与出卖方办理交房手续的；2）、该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房。如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接之日第二日起，该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受方承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期。3、收房时，买受方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受方要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。房屋验收交接时，出卖方应出示的证明文件将备置在该房屋销售处供买受方查阅。另，合同补充条款就装修及设施设备标准予以明确。2014年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订付款协议书，约定涉案房屋总价为8399999元，乙方已支付房款2529999元，按原合同约定乙方应于2012年10月31日前支付剩余房款。现双方就上述房支付事宜，达成如下协议：第一条，甲方同意在乙方完全按照本协议约定支付剩余房款的前提下，将该房屋合同总价调整为人民币7399999元；第二条，乙方须在2014年4月18日前一次性支付给甲方剩余房款，计人民币487万，否则不享有本协议第一条的价格调整，仍应按原合同约定的房屋总价履行付款义务。2014年4月18日，被告润建公司出具收据，确认收到原告房款7399999元。双方共同确认，涉案房屋目前尚未办理产权过户登记手续。以上事实，由原告提交的房屋认购书、存量房买卖合同、第三方付款协议书、收据存根及当事人庭审陈述予以证实。原告吉人针对其诉请主张，还向本院提交证据，被告质证如下：证据1、原告方记录的涉案房屋的质量问题清单一份，包括窗帘未做电动、木楼梯阳角全部破损、二楼书房门窗更换、上口损坏、二楼空调开关电未通、墙面开裂、乳胶漆污染、脱粉、打胶不齐、石材空鼓等情况，证明房屋存在的质量问题。该质量问题清单是2014年4月份，原告付清房款后去查房，发现很多问题，与开发商协调维修事宜一直未果。证据2、2018年9月4日房屋报修单复印件。该报修单载明，经现场查验，确认如下问题：1、燃气表柜内上部石材破损。2、厨房踢脚板打胶不顺直。3、楼梯上部阳角破损。4、衣帽间地板和石材交界处收口差。5、衣帽间墙面开裂。6、冰箱门破损、变形。7、大厅墙面开裂。8、楼梯下石材裂。9、淋浴房地漏周边无收口。10、一楼卧室墙面开裂。11、客厅踢脚线收口粗糙。12、客厅踢脚线上口开裂。13、楼梯踏步模板开裂。14、二楼大门上部墙面开裂。15、二楼墙面开裂。16、楼梯间墙面阴角开裂。17、户内墙面脱粉，需重新粉刷。除上述质量问题外，业主自2012年6月18日签订合同，2014年4月18日款清，约定交房时间为款清后7天，业主向我司报修相关问题至今无人处理，因此除上述问题的违约责任外，业主要求我司赔偿45万元（业主告知销售王小龙曾口头承诺同意此赔偿）；同时业主已委托律师，若无法就赔偿达成一致，将采取法律手段，追究我司的违约责任。原告方手写备注：除以上存在的质量问题还存在其它质量问题没有列入。另该复印件中有“刘梦远“签名。证明被告承认房屋存在严重质量问题，并承诺对质量问题作出相应的补救或赔偿。该报修单是2014年4月，原告表示房屋质量存在严重问题双方一直协商未果的情况下，直到2018年9月份开发商出具了确认单。被告润建公司对证据1不予认可，就证据2，真实性无法确认。被告润建公司向本院提交证据，原告质证如下：证据1、商品房交付使用备案公示，证明涉案房屋2010年11月18日具备交付使用备案条件。证据2、涉案房屋现场照片打印件，时间大约定是在2014、2015年，证明原告曾在涉案房屋内居住，涉案房屋并存在严重影响居住使用的质量问题。该照片是原告报修时物业人员在房屋现场拍摄。证据3、涉案房屋住宅质量保证书及相关保修期的法律规定，证明根据相关规定及住宅质量保证书：墙面、顶棚抹灰层脱落保修期1年、地、地面饰面空鼓裂保修期1年、门窗翘裂、五金件损坏保修期1年、卫生洁具保修期1年、灯具、电器及开关保修期6个月、智能化系统保修期1年、管道堵塞保修期2个月、供热、供冷系统和设备保修期2个月采暖期、供冷期、电气管线、给排水管道、设备安装保修期2年、装修工程保修期2年。原告对证据1的关联性不予认可。就证据2，就证据3真实性予以认可，与本案无关。原告表示，原告在2014年付清房款查验房屋后发现很多质量问题，开发商向卖方提出，卖方给出的解决方案为让原告暂住，原告暂住了两、三天后觉得不行，就要求开发商继续把相关质量问题解决，后来原告就搬出来没再住了。就房屋是否办理交接手续，被告表示，涉案房屋系现房，原告付清房款后，被告立即向原告交付了房屋，但原告拒绝签收房屋交接单。另，被告曾向原告邮寄过交房通知书，现场也交付过，但时间长达五年，因为被告工作人员的变更，相关资料没有保留过，但原告诉状中也载明了双方曾办理过交接手续。本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。就原告主张逾期交房违约损失赔偿的诉请，结合原告诉请的事实和理由及庭审查明，涉案房屋系现房精装修房屋，双方曾于2014年4月份办理过房屋验收手续，原告基于涉案房屋存在严重质量问题，故拒绝接收房屋，即导致房屋未交接的原因系原告认为涉案房屋存在严重质量问题。根据双方签订的存量房买卖合同约定，该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房，如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接之日第二日起，该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受方承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期。而结合原告提交的问题清单，该清单列明的问题主要包括：墙面裂缝、装修工艺粗糙，一方面，现有证据无法证实双方在2014年4月办理验收手续时，上述问题均存在且严重影响居住使用，另一方面，上述问题均不属于房屋主体结构质量问题，综上，本院认为，原告以上述问题拒绝收房、要求被告承担逾期交房的违约责任无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。另，就原告要求被告对质量问题进行修复或承担45万元修复费用的诉请主张，本院认为，就原告反映的质量问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。结合住宅质量保证书关于住宅质量保修的相关说明，一方面，现有证据无法证实原告所反映的上述质量问题自2014年4月双方办理验收时即已存在且原、被告双方曾就质量问题予在确认，而原告提交的2018年刘梦远签字的验房单系复印件，无被告公司的确认，且该验房单也未反映原告公司对验房单所载的问题予以确认并承担维修义务的意思表示；另一方面，自2014年4月至今已五年有余，就原告所反映的质量问题相应的房屋保修期业已届满，原告现向被告主张承担维修义务或赔偿损失无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吉人的诉讼请求。案件受理费21004元，由原告吉人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  曹安俊人民陪审员  潘建国二〇二〇年一月十日书 记 员  马金叶