山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初3041号原告：向树英，女，1975年10月11日生，彝族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于杨，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。被告：邹积法，男，1939年10月22日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：邹伟，男，1965年7月22日生，汉族，住烟台经济技术开发区。被告：邹伟，男，1965年7月22日生，汉族，住烟台经济技术开发区。原告向树英与被告邹积法、被告邹伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹积法诉讼代理人于杨、温岳东，被告邹积法诉讼代理人邹伟，被告邹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向树英向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的房屋转让协议有效；二、判令被告向原告交付位于烟台经济技术开发区屋一套。三、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年与被告协商购买被告回迁至小区的房屋一套并签订买房协议一份，协议签订后按协议约定陆续向被告支付了房款。房款支付完毕后被告将原双方签订的买房协议收回并于当日重新签订房屋转让协议一份。该协议约定，原告购买被告所有的位于烟台经济技术开发区屋一套，面积为100平方米，同时被告还在该份协议中确认了原告已将房款及公用面积的维修基金等费用付清，同时该协议还约定被告于协议签订后3个月内协助原告办理不动产权利证书。现原告已经支付全部房款，但经原告多次催告被告至今未向原告交付房屋。综上，请求法院支持原告诉请。被告邹积法辩称，因为被告没有收到原告的款项，所以双方签订的房屋买卖合同现在不生效。被告邹伟辩称，房屋买卖合同现在不生效，被告认为原告提交的买房手续不齐全，最起码要提交有说服力的其购买涉案房屋的收据。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于烟台经济技术开发区，系被告邹积法名下原烟台经济技术开发区北屯村烟房私证字第××号房产拆迁所得。二被告系父子关系。2018年2月14日，原告向树英（乙方）与被告邹伟（甲方）签订房屋转让协议，约定：甲方已将回迁房一套转让给乙方，××楼××单元，面积××平方米，房号××，户名邹伟，现房全款付清，（包括公用面积的维修金都已付清）甲方负责过户，此房产权归乙方所有，甲方无权过户买卖。如果不过户给乙方，甲方返还乙方房款捌拾万元整，过户费用由乙方出，过户日期三个月。甲方处由邹伟签名捺印，书写身份号码，乙方处由原告签名捺印。被告邹积法也在该协议上签名捺印，并书写身份号码。原告解释称该协议的签订时间是2018年2月14日，地点在被告邹积法所居住的烟台经济技术开发区××小区家里，具体哪个房子记不清了，在场人有原告向树英、被告邹积法、被告邹伟和原告朋友王丛海。被告邹积法对协议上的签字是其本人所签没有异议，但称是后来受原告逼迫所签，另称其签字时邹伟不在场。被告邹伟称协议签订时间是2018年2月14日，但邹积法当时不在场，邹积法没有在协议上签字，也不是在邹积法福锦小区家中所签。协议上邹伟的签名和指印是邹伟当场形成的，邹积法的签名和指印是2019年3、4月份原告逼迫所签，邹积法签字后被告邹伟儿子报了警，有出警的时间。庭审中，二被告就协议是否存在胁2迫、欺诈、重大误解等情形，未向本院举证证实。2018年2月14日，被告邹伟出具收条一张，载明“今收到向树英购房款的欠条手续，所有手续都已交给甲方所有，乙方购房款、共用面积、维修款都已付清，不欠甲方所有房款手续，甲方负责过户，费用由乙方出”。庭审中，原告为证明房款已付清，向本院提交了中国农业银行银行卡交易明细清单，证明已向被告支付购房款293300元，公共维修金20000元，其中转账付款176800元，现金支付136500元。被告邹伟质证称，对交易明细有异议，现在记不清了，如果有事实肯定是真的。经本院审查，该交易明细发生的付款时间为2015年11月23日至2017年12月27日。原告解释称，2015年原、被告双方就涉案房屋买卖已经达成协议，双方协商涉案房屋的单价是每平方米2500元，按70平方米计算房款为175000元，后来被告告知原告房屋增加15平方米，仍旧按照每平方米2500元计算。再后来被告又告知原告再增加15平方米，按照3000元每平方米计算，这样房屋总面积变为100平方米，房屋总价款257500元。因该房屋系精装修房屋，被告又要求原告向其交付装修费27000元、地暖改装费用6600元、太阳能安装费2200元，原告陆续总共支付被告购房款293300元。当时原告和二被告签订了书面购房协议，在2018年2月14日被告邹伟向原告出具收条中已经载明所有手续和购房款的收条等全部已收回。被告邹伟称其在2015年与原告是朋友，想卖涉案房屋，也确实收了原告一部分钱，但因时间太久记不清收了多少钱。当时双方没有签订书面协议，只是口头协议，2015年被拆迁房屋尚未拆迁，没有讲房款及单价是多少钱，其只是说卖给原告，其收取的原告所有费用都给原告打了收条，对原告所讲的购买过程及面积增加、装修款等情况因时间太久记不清了。庭审中，原告提供了烟房私证字第××号房屋所有权证书复印件，称该复印件是邹积法交给原告的。被告邹积法对此不认可，被告邹伟称该房屋所有权证书复印件是其提供给原告的。关于涉案房屋安置交付时间，原告主张于2017年12月底交付，被告主张系2018年11月份交付。被告邹伟主张涉案房屋目前由被告邹积法管理使用，原告主张涉案房屋由被告邹伟管理使用。另查，原、被告房屋买卖合同纠纷一案，曾于2018年立案，案号为（2018）鲁0691民初2377号。在该案中，被告邹伟庭审时认可其收到原告支付的购房款293300元、公共维修基金20000元，认可原告提交的银行交易明细清单中的徐志红是被告邹伟的朋友，徐志红在收到原告转账的款项后已经交给了被告邹伟。在该案中，根据被告的申请，本院到烟台市公安局经济技术开发区分局福莱派出所调取了被告邹伟的儿子邹磊2018年4月25日的接处警登记表，报警内容“邹磊报称，其父失联三天，并于2015年私自将位于××小区××号其爷爷邹积法居住的房子私自卖掉（三十万，以当时平房价出卖），昨日两个陌生人（一男一女）拿着其父出售该房的协议书要求邹积法签字，邹当时未看，便签了字”，处警情况“经了解，此房产权所有人为邹积法，其父23号上午离家，电话关机，据邹磊讲，其父邹伟基本上不在家居住，约有十年，但每天回来接着其孙上学，但23号以后失联，在哪住宿、务工，邹家人一概不知”。原告质证称，对接处警记录表没有异议，从内容看完全属于邹磊的单方陈述，不能证明涉案房屋转让协议中邹积法的签名存在任何胁迫情形。被告邹伟对该接处警记录表没有异议。被告邹积法对该接处警记录表没有异议，称是原告找人将其按在地上，逼迫其签字画押，欠钱还钱天经地义，这个钱是邹伟收的，但其同意向原告还这笔钱。该案经本院审查，原告诉讼请求不明确不具体，本院于2019年3月26日裁定驳回原告的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”两被告主张原、被告签订的房屋转让协议不生效,两被告应举证证明该房屋转让协议存在不生效的法定情形,否则应承担举证不能的法律后果。本案中两被告据以支持其主张的陈述为其没有收到房款及原告的购房手续不齐全。被告邹伟认可原、被告在2015年烟房私证字第××号房屋尚未拆迁时开始协商买卖涉案房屋事宜，其向原告提交了烟房私证字第××号房屋所有权证书复印件并陆续收取原告购房款。2018年2月14日，原告与被告邹伟签订房屋转让协议，并为原告出具收到“向树英购房款的欠条手续等所有手续”的收条，收条注明“不欠原告所有房款手续”，被告邹积法在房屋转让协议上签名、捺印。被告邹积法主张其在房屋转让协议上的签名、捺印是后来原告逼迫其形成，提交了公安机关的接处警登记表，该证据在法律上仅仅能够证明被告邹积法孙子邹磊于2018年4月25日向公安机关报警的单方陈述的内容,并不足以证明原告逼迫其在房屋转让协议上签名、捺印的事实及该转让协议存在不生效的法定情形，两被告就其主张未向本院提交其他证据予以证实，所以对两被告辩称的房屋转让协议不生效的主张，本院不予支持。结合本案及（2018）鲁0691民初2377号案中双方的陈述，可以认定原、被告签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告向被告邹伟支付购房款293300元、公共维修金20000元，履行了合同义务，被告邹伟为原告出具收取原告款项及他手续的收条。两被告辩称，没有收到原告支付的购房款与事实不符，本院不予支持。庭审中，原、被告均认可涉案房屋现已安置交付，具备交付使用条件，故两被告应按协议约定及诚实信用原则向原告履行交付房屋义务，本院认为交付时间一个月为宜。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、确认原告向树英与被告邹积法、被告邹伟于2018年2月14日签订的房屋转让协议有效。二、被告邹积法、被告邹伟于本判决生效之日起三十日内将位于烟台经济技术开发区屋交付原告向树英。案件受理费5700元减半收取2850元，由被告邹积法、被告邹伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年一月十七日书记员  王琳