辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2040号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐阳，女，1983年3月3日出生，满族，个体业者，住锦州市古塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵晶晶（曾用名赵晶），男，1981年6月5日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。上诉人唐阳因与被上诉人赵晶晶房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人唐阳，被上诉人赵晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐阳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判减免（退还）疫情期间租金9222元（按照目前租金5.8万/年计算，159元/天×58天）。2.判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同，合同约定有效期为2019年3月20日-2020年3月20日。今年以来，我国遭受新型冠状病毒的疫情。自锦州启动重大突发公共卫生事件一级响应日（1月25日）起至《锦州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第10号）》发布要求全市个体工商户恢复正常生产经营活动日（3月22日），上诉人经营的店面无法正常营业。受到疫情影响错过旺季销售，相比往年同期店面经营损失预计3万元。本店经营为上诉人家庭主要收入来源，支撑全家上下五口人的生活支出。此外，上诉人在2019年租店之初进行了店面内外装修，装修花费近4万元。基于装修成本和生活支出压力的考虑，虽然货源不足，进货渠道受阻，疫情对店面经营的负面影响还在扩大，但本着和平共处互利互惠的原则，上诉人仍有续租意愿。因疫情及相关部门采取了防控措施而影响了合同的正常履行，依据《民法总则》第180条、《合同法》第117条、第118条，当事人可以以不可抗力的规定要求出租人免除此期间的租金。纵观锦州市支持个人工商户疫情期间经营困难的做法，其中英特购物中心减免做法为免收2月份租金、3月、4月租金减免收取；万达广场减免做法为免收2、3月两月租金。鉴于公平原则和情势变更原则，反诉人作为承租人仍希望按照5.8万/年的租金续租一年，拟向被反诉人（出租人）协商减免或者退还受疫情无法复工复产的期间（1月25日到3月22日为期58天）租金9222元（按照目前租金5.8万/年计算，159元/天×58天），或者合同到期日推迟到58天后（即2020年5月17日）。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。赵晶晶辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院判决4500元我也不同意，因为地方政策没有条文，我不赞同，但我没有提出上诉。赵晶晶向一审法院起诉请求：1.被告唐阳从原告赵晶晶出租的房屋内腾迁，排除妨害，赔偿经济损失1万元；2.依法判令被告支付逾期租金477元（159元×3天)，其余租金从2020年3月24日起给付至腾迁之日止；3.被告承担本案的一切诉讼费用。唐阳向一审法院反诉请求：1.请求判令反诉被告减免（退还）疫情期间租金9222元（按照租金5.8万元/年计算，159元/天×58天），或者合同到期日推迟到58天后（即2020年5月17日），2.判令反诉被告与反诉原告按照5.8万元的租金续租一年。3.判令反诉被告承担本案的全部费用。一审法院认定事实：2019年3月，原告（反诉被告）赵晶晶与被告（反诉原告）唐阳签订房屋租赁合同一份，原告（反诉被告）将位于锦州市古塔区房屋（其中大概40平方米）租赁给被告（反诉原告）用于经营。房屋租赁期限为一年，自2019年3月20日起至2020年3月20日止。双方约定房租为年租金为5.8万元。被告（反诉原告）在租赁房屋期间的租金已经缴纳完毕。另查，锦州市古塔区房屋系原告（反诉被告）从案外人刘凯处承租，上述房屋中约40平方米的面积转租给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）用于经营唐门服装店。一审法院认为，原告（反诉被告）赵晶晶及被告（反诉原告）唐阳签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。关于原告诉请被告腾迁一节，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因该房屋租赁合同期限为自2019年3月20日起至2020年3月20日止，现该房屋租赁期限已经届满，故此故对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告诉请要求被告赔偿损失1万元一节，原告并未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于原告诉请要求被告给付占用房屋期间的租金一节，现该房屋租赁期间届满，双方亦并未就续租该房屋达成协议情况下，被告继续占有使用该房屋已经侵犯了原告的合法权益，故对于原告该项诉请，本院予以支持。费用标准按原合同约定租金标准计算。关于反诉原告诉请的反诉被告按照5.8万元的租金续租一年以及合同到期日推迟到58天后（即2020年5月17日）之诉请，因上述房屋租赁合同已经到期，故对该项反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告诉请反诉被告减免（退还）疫情期间租金一节，反诉原告所租赁之房屋用于服装经营，众所周知，因新冠××疫情之影响，作为房屋承租人的反诉原告存在收入降低的客观现实，综合疫情及疫情防控措施与履行合同出现困难之间的因果关系和原因力大小，本着公平和风险共担原则，对反诉原告请求减免房屋租金的诉求，本院酌情予以支持。根据本案的实际情况，本院酌情由反诉被告返还反诉原告租金4500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）唐阳于本判决生效之日起15日内将其租赁的锦州市古塔区房屋（唐门服装店）返还原告（反诉被告）赵晶晶。二、被告（反诉原告）唐阳于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）赵晶晶租金636元（自2020年3月21日起至2012年3月24日止，以日租金159元为标准予以计算；2020年3月25日起至实际返还租赁房屋之日止占用房屋期间的租金按同样标准予以计算）。三、原告（反诉被告）赵晶晶于本判决生效之日起15日内返还被告（反诉原告）唐阳租金4500元。四、驳回原告（反诉被告）赵晶晶、被告（反诉原告）唐阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元，由原告（反诉被告）赵晶晶负担6元。由被告（反诉原告）唐阳负担25元。反诉费740元，由原告（反诉被告）赵晶晶负担25元，由被告（反诉原告）唐阳负担715元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本案中，唐阳与赵晶晶签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，受法律保护，双方均应按协议约定履行。关于唐阳主张减免疫情期间租金9222元一节。经查,在案涉《房屋租赁合同》履行过程中,我国暴发新冠××疫情,新冠××疫情属不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。唐阳承租案涉房屋经营服装生意，在疫情期间存在停业、营业收入明显减少的情况，一审法院本着公平和风险共担原则，判决赵晶晶返还唐阳部分房屋租金4500元并无不当。综上所述，唐阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐阳负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十二月一日法官助理杨艳洲书记员高俊格