贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13656号 原告：张倩，女，1984年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201010233990。 委托诉讼代理人：阮大双（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201910141867。 被告：贵州七众置业有限公司，统一社会信用代码9152050205908259X2，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。 法定代表人：韩义，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：张健（一般授权代理）。 原告张倩与被告贵州七众置业有限公司（下称七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张倩委托诉讼代理人阮大双、被告七众置业委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张倩向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理不动产权属证书；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，以257,730.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，暂定39,831.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2015年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市城市南部新区。《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当在2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋不动产权属证书，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。虽原被告之间并未对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，为维护自身合法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请依法判决支持。 被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约贵任由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量日前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院确认以下事实：2015年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发的毕节市城市南部新区圆梦国际第3号楼1单元20层5号房，建筑面积78.1平方米，套内建筑面积63.85平方米，合同价款为257,730.00元，签订合同之日支付首期房款77,730.00元，余款180,000.00元银行按揭支付。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付全部购房款257,730.00元。涉案楼栋未取得综合验收合格备案登记。被告违反合同的约定，原告遂以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今仍未履行，构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。被告未在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过合同约定日期的180日，原告选择不退房，而是要求被告支付逾期违约金。由于原、被告双方在合同中没有对“约定日期起180日以后，原告不退房的”逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的处理项进行选定，视为对该违约金的计算标准约定不明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额257,730.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从约定交付办理商品房转移登记的有关文书之日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，被告应以257,730.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2017年5月2日起计付至被告贵州七众置业有限公司交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。对原告主张的“被告立即为原告办理不动产权属证书”的诉讼请求，鉴于被告未取得涉案商品房综合验收合格备案登记，不具备向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记的条件，属于事实上的履行不能，故对原告的该项诉讼请求，本院暂不予处理，待被告具备履行条件后，原告再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张倩逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以257,730.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2017年5月2日起计算至被告贵州七众置业有限公司交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日）； 二、驳回原告张倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费398.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年一月六日 书记员  石 涛