福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10784号 原告：福州市建设发展集团有限公司，住所地福州市台江区台江路**城投大厦**，统一社会信用代码：91350100754960470P。 法定代表人：黄志强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：翁艳芳，女，汉族，1971年7月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林愉，福建豪诚律师事务所律师。 原告福州市建设发展集团有限公司（以下简称建发集团）与被告翁艳芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏祖铃、林烨，被告翁艳芳及其委托诉讼代理人林愉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市建设发展集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于福州市鼓楼区归原告所有；2.判决立即停止对位于福州市鼓楼区的强制执行，解除查封；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：鼓楼法院在执行被告翁艳芳与周振明、董慧贞民间借贷纠纷执行一案，原告向本院执行部门提出书面异议，本院执行部门认为：在（2017）闽0102民初2349号生效判决作出前本院已查封了案涉房屋，原告的异议不符合法律规定，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第二款规定，裁定驳回了原告的执行异议。根据（2017）闽0102民初2349号生效判决，案涉房屋仅办理预告登记，尚未办理不动产物权的产权登记，原告与被告周振明已解除商品房买卖合同，预告登记已失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本身并不具有物权变动的效果。故被告周振明不是案涉房屋的所有权人，应当将案涉房屋返还给原告，该生效判决也确认了合同解除和返还房屋的事实。原告作为案涉房屋所有权人，享有物权返还请求权，具有绝对的排他性和优先性。执行异议裁定将原告享有的返还房屋物权请求权和担保责任追偿请求权混同，认定原告执行异议不成立是完全错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二款规定，另案生效法律文书认定的执行标的权利人与不动产登记簿的内容不一致的，适用第二十六条。但（2017）闽0102民初2349号生效判决已认定原告为案涉房屋所有权人，与不动产登记内容一致，因此本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六规定，执行异议裁定适用法律错误。综上，原告作为案涉房屋的所有权人，有权要求停止执行案涉房屋并解除查封。请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告翁艳芳辩称，一、本案原告福州建发的第一个诉讼请求（判决确认位于福州市鼓楼区归原告所有）漏列当事人，即当时的购房者周振明、董慧贞夫妇，侵犯周振明、董慧贞的合法诉权，依法应予以驳回。 因为，关于案涉1313单元房产系周振明、董慧贞向原告购买，故，只要涉及到该房产的诉讼，都因周振明、董慧贞作为该房产的相对方，而应该参与诉讼。而本案原告福州建发没有把周振明、董慧贞列为当事人（被告），使其第一项诉讼请求因没有合适的被告而不能成立，根据《民诉法》第119条第二项的规定，该诉请依法应予以驳回。 二、福建省福州市鼓楼区人民法院[（2017）闽0102民初2349号]民事判决书（以下简称“2349号判决书”）存在明显错误，依法应予以纠正，具体： 根据该判决书认定： 1）周振明购买福州市建设发展集团有限公司开发的位于福州市鼓楼区，总价2495107元。2012年10月8日，福州建发与周振明签订《商品房买卖合同》（编号201234940056），周振明选择按揭贷款付款方式。 2012年7月5日，福州建发收到周振明支付的购房款755107元。2013年1月16日，中国建设银行股份有限公司福建省分行与周振明、董慧贞签订《个人住房借款合同》约定，周振明向银行借款1740000元。2013年1月23日，福州建发收到周振明支付的购房款1740000元，周振明付清了全部购房款2495107元。（2349号判决书第9-10页） 2）2015年7月，因周振明、董慧贞未能及时偿还贷款，建行福州城南支行起诉，福建省福州市鼓楼区人民法院[（2015）鼓民初字第6174号]民事判决书判决：周振明、董慧贞于判决生效之日起十日内偿还建行福州城南支行借款本金人民币1544250元及利息、罚息、保全费、律师费等，…，福州建发于2016年12月28日向建行福州城南支行支付了周振明、董慧贞在该行所欠借款本金及利息等各项费用合计1717514.52元，为周振明、董慧贞履行了贷款保证责任（2349号判决书第10-11页）。 从上述认定可以得出：①福州建发作为开发商在出售案涉房产的当时，已经得到全部购房款2495107元；同时，因被告周振明、董慧贞夫妇没有按时还贷，福州建发代被告周振明、董慧贞向建行福州城南支行支付了借款本金、利息等各项费用合计1717514.52元。②建行福州城南支行收回了全部贷款本金、利息等各项费用。 可是，2349号判决书在判决准许福州建发收回案涉房产时，同时判决周振明要支付福州建发为其代垫的1717514.52元及产生的违约金等，只退回周振明已经支付的首期购房款755107元和已经支付的按揭款195750元，合计950857元，明显错误。因为，如果这样的话，那福州建发不但拿回了案涉房产（包括房地产增值部分），还白白赚了1544250元（2495107元-950857元）。 正确的判决应该是，福州建发收回案涉房产，将已经收取的全额购房款2495107元减去为周振明、董慧贞夫妇代垫的银行贷款本金及各项费用1717514.52元（不存在违约金，因为全额购房款已经在福州建发处），剩余777592.48元应退还给周振明、董慧贞夫妇。 三、被告作为周振明、董慧贞的债权人，依据福州市鼓楼区人民法院[（2015）鼓民初字第4460号]民事判决书，对被告周振明、董慧贞享有借款本金100万元及利息（以100万元为本金，自2015年7月3日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计付至被告实际还清款项之日止）债权，2349号判决书的错误判决严重侵犯了被告的合法权益。作为债权人，有权依法向法庭提出，恳请法庭依据《民诉法》第198条第一款的规定，启动审判监督程序，对福建省福州市鼓楼区人民法院[（2017）闽0102民初2349号]民事判决书进行再审，撤销福建省福州市鼓楼区人民法院[（2017）闽0102民初2349号]民事判决书，并作出公正判决，维护法律的尊严。 综上，被告认为，原告提起本案诉讼因违反《民诉法》第119条第二项的规定，及所依据的福建省福州市鼓楼区人民法院[（2017）闽0102民初2349号]民事判决书存在错误而不能成立，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102执异33号执行裁定书的正确裁定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，福州市建设发展集团有限公司与周振明签订《商品房买卖合同》，周振明向建发集团购买坐落于福州市鼓楼区产，约定合同总价款2495107元；合同签订后，周振明依约向建发集团支付了购房款755107元。2015年9月24日，本院作出（2015）鼓民初字第4460号《民事判决书》，判决：周振明、董慧贞于本判决生效之日起十日内共同偿还翁艳芳借款本金1000000元、已结利息100000并支付剩余利息（以1000000元为本金，自2015年7月3日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计付至被告实际还清款项之日止），该判决于2015年10月18日发生法律效力。2015年7月23日，本院依据申请执行人翁艳芳的诉讼保全申请作出（2015）鼓民保字第631号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，查封了被执行人周振明名下坐落于福州市鼓楼区产。因周振明无力支付后期款项，建发集团向本院起诉，要求解除案涉房产的商品房买卖合同。2018年8月29日，本院作出（2017）闽0102民初2349号民事判决，判决：一、福州市建设发展集团有限公司与周振明于2012年10月8日签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、周振明应向福州市建设发展集团有限公司归还案涉房屋并协助办理涉诉房屋《商品房买卖合同》备案登记和诉争房屋预告登记的注销手续，并承担全部费用；三、福州市建设发展集团有限公司应向周振明返还购房款950857元（已付购房款755107元，按揭贷款已付19750元，合计950857元）款项；四、周振明应返还福州市建设发展集团有限公司代付款项1717514.52元及代付款项的违约金……该判决于2018年12月26日发生法律效力。2019年3月13日，建发集团就（2017）闽0102民初2349号一案向本院申请强制执行。本院在执行（2015）鼓执字第3045号申请执行人翁艳芳与被执行人周振明、董慧贞民间借贷纠纷执行一案，建发集团向本院提出书面异议。本院于2019年4月29日作出（2019）闽0102执异33号《执行裁定书》，裁定驳回异议人建发集团的执行异议请求。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求人民法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻却法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。本案执行的标的位于福州市鼓楼区屋，原告主张其系该涉案房屋的所有权人，现请求法院解除对该涉案房屋的强制执行措施。本案争议焦点为涉案房屋归谁所有，原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据物权变动区分原则，物权变动的原因和物权变动的结果是两个法律事实，物权变动的原因并不必然引起物权变动结果。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外＂的规定，要引起物权变动的结果，需要进行登记，未经登记，不发生物权变动的结果。本案中，虽然被执行人周振明与建发集团就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，但是该行为只是物权变动的原因行为，若未经登记，便不能引起物权变动结果。建发集团依照《商品房买卖合同》的约定办理了商品房买卖合同的备案登记，尚未办理不动产物权的登记，故周振明未取得案涉房屋的所有权，该房屋登记的所有权人仍为建发集团；因周振明逾期偿付银行贷款，建发集团承担了担保责任，代周振明偿还了银行借款本息，合同约定的解除条件已成就。本院（2017）闽0102民初2349号生效民事判决书已经确认解除建发集团与周振明签订的《商品房买卖合同》，周振明丧失了物权变动的原因基础，亦再不可能依据该原因行为要求进行物权变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持＂，本院对案涉房产的查封行为在前，但上述规定仅限制了第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属的行为，并未禁止当事人不以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。就本案而言，周振明丧失合同债权是因其违约导致，建发集团依法解除双方签订《商品房买卖合同》，并非通过诉讼将周振明拥有产权的房屋确权给建发集团，而是依法终止商品房买卖合同关系。人民法院对案涉房屋的预查封行为不影响建发集团依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。因此，周振明不是案涉房屋的所有权人。原告诉请停止对案涉房产的强制执行，于法有据，本院予以支持。另，关于应否确认涉案房屋归原告所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由于本案属案外人执行异议之诉纠纷，未就案涉房产的权属发生争议，原告该项诉讼请求不是本属应解决的范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对坐落于福州市鼓楼区产的强制执行； 二、驳回原告福州市建设发展集团有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费26760元（已由原告预交），减半收取计13380元，由被告翁艳芳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇二〇年一月二十一日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。