河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5753号上诉人（原审被告）：河南力盟地产有限公司，住所地：河南省夏邑县县府路东段路北，统一社会信用代码：914114006659797789。法定代表人：高春利，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红光，河南言华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张迎春，女，1971年1月2日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：闫克礼，河南栗城律师事务所律师。上诉人河南力盟地产有限公司（以下简称力盟公司）因与被上诉人张迎春商品房销售合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人力盟公司之委托诉讼代理人李红光、被上诉人张迎春之委托诉讼代理人闫克礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力盟公司向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、按照合同约定是2015年5月31日交付房屋，但从上诉人提交的物业管理交接事宜协议以及其他业主的收据，清楚地显示交房时间为2016年2月4日，原审判决从2015年6月1日至2016年7月18日计算违约金错误；2、被上诉人交房前支付的房款为260000元，原审判决按照360000元房款计算逾期交房违约金不当，逾期交房违约金应为5538元；3、上诉人对房产证办理负有协助义务，房产证不能办理系被上诉人不能及时到房产部门办理面签所致，责任不在上诉人，即便存在违约金，也应按双方过错及已付购房款计算，应为2600元，而非3600元；4、上诉人仅有义务协助被上诉人办理不动产登记手续，但具体办理时间是由职能部门确定，原审判决90日的固定期限显然不妥。被上诉人张迎春未提交书面答辩意见，二审庭审中其委托诉讼代理人答辩称：上诉人在收取被上诉人房屋产权过户费用之后，有义务为被上诉人办理房产证，逾期办理权属登记的过错在上诉人，上诉人应承担逾期办理权属登记的违约金。原审判决认定的交房时间和对逾期交房违约金、逾期办理违约金正确，请求驳回上诉，维持原判。张迎春向原审法院起诉请求：1、依法判决被告力盟公司对涉案房屋（夏邑县南御道中段南侧力盟华府景园第1幢东单元西户1005号）予以合同登记备案，协助原告办理不动产登记手续相关事宜，并承担逾期违约金3600元；2、依法判决被告力盟公司向原告支付逾期交房违约金14904元（逾期交房期限：2015年6月1日至2016年7月18日，按已交房款日万分之一计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2013年12月30日，原告张迎春购买被告力盟公司预售商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定张迎春购买的商品房为力盟华府景园第1幢东单元西户1005号房，建筑面积141.98平方米，房屋价款360000元；张迎春于签订合同之日付款260000元，剩余房款100000元于交房之日付清；力盟公司应当在2015年5月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张迎春使用；如未按合同规定的期限将商品房交付使用，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，力盟公司按日向张迎春支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，力盟公司应当书面通知张迎春办理交付手续；力盟公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告张迎春分别于2013年12月30日向力盟公司支付房款260000元，2016年6月18日支付剩余房款100000元，2016年4月12日支付税费20730元，于2016年7月18日向夏邑兰利物业管理有限公司支付了装修押金、垃圾清理费、电梯运营费。商品房交付使用后，原告张迎春未取得房地产权属证书，为此提起诉讼。原审法院认为，原告张迎春与被告力盟公司签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按照约定将全部房屋价款支付给被告，但被告未能按照约定的时间将商品房交付使用及办理权属登记，已经构成违约，对此应承担继续履行和支付违约金的违约责任。被告辩解未能办理权属登记与其无关，是政府相关职能部门的原因，但未提供相关证据予以证实，对该辩解意见，该院不予采纳。关于违约金的数额，根据查明的合同约定交房时间、实际交房时间、办理权属登记期限及合同约定的违约金计算方式，分别确定逾期交房违约金为14868元（自2015年6月1日起至2016年7月18日止，按照已交付房款360000元的日万分之一计算），逾期办理权属登记违约金为3600元（按照已交付房款360000元的1%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告河南力盟地产有限公司于判决生效之日起九十日内协助原告张迎春办理涉案商品房（力盟华府景园第1幢东单元西户1005号）的不动产登记手续；二、被告河南力盟地产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张迎春逾期交房违约金14868元、逾期办理权属登记违约金3600元；三、驳回原告张迎春的其他诉讼请求。案件受理费减半收取131元，由被告河南力盟地产有限公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，上诉人提交的《关于华府景园小区1#、2#楼物业管理交接事宜协议》是上诉人与案外人夏邑兰利物业管理有限公司签订，没有被上诉人的签字，且被上诉人对此又不予认可，因此原审判决按照被上诉人向物业公司支付装修押金、垃圾清理费、电梯运营费的时间，即2016年7月18日，认定交房时间并无不当。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，而本案中被上诉人是不同时间分两次向上诉人交付的购房款，因此，本案逾期交房违约金亦应分开计算，其中已付购房款260000元的逾期交房违约时间为2015年6月1日至2016年7月18日，违约金应为10738元（260000元×0.0001×413天）；已付购房款100000元的逾期交房违约时间为2016年6月18日至2016年7月18日，违约金应为310元（100000元×0.0001×31天），共为11048元（10738元+310元），原审判决对此计算为14868元错误，应予纠正。对于逾期办理房屋权属登记问题，由于上诉人在向被上诉人交付房屋后180日内未能为被上诉人办理房屋权属证书，且不能证明非因其自身原因，已构成违约，因此原审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定和被上诉人已付购房款的数额360000元，认定上诉人逾期办理权属登记并判决上诉人支付被上诉人逾期办理权属登记违约金3600元正确。对于办理涉案商品房不动产登记的履行期限问题，原审仅是判决上诉人协助被上诉人办理涉案商品房的不动产登记手续，而非由上诉人办理出该登记手续，因此原审判决确定90日的协助办理期限并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初4119号民事判决第一项；二、撤销河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初4119号民事判决第二、三项；三、河南力盟地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付张迎春逾期交房违约金11048元、逾期办理权属登记违约金3600元；四、驳回张迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元，二审案件受理费262元，共计393元，由上诉人河南力盟地产有限公司负担311元，被上诉人张迎春负担82元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年一月三日书记员 时 淼