广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1230号 原告：广西众裕劳务服务有限公司，住所广西梧州市红岭路**第******商业用房。统一社会信用代码：91450400MA5KBNUK1Y。 法定代表人：陈建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：许雷，男，1980年12月8日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张朝良，梧州市卫民法律事务所法律工作者。 原告广西众裕劳务服务有限公司（以下简称众裕公司）诉被告许雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众裕公司的委托诉讼代理人杨晓华、被告许雷的委托诉讼代理人张朝良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告房租28000元及逾期支付利息2240元（房租按每月7000元计算，逾期支付利息按月息2%，暂从2019年4月1日计算至2019年7月31日，实际时间计算至被告搬离涉案房屋并办理完毕交接手续止）；3.判令被告支付原告违约金8400元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于梧州市长洲区，用于中医药理疗；租期为五年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止，装修免租期为2018年5月15日起至2018年6月15日止；房租为每月7000元，从第三年起每年递增5%，租赁期间被告所用的水电费、公共部分产生的水电公摊及相应的物业管理费用由被告承担；租金支付方式为每季度支付一次，每季度1日前支付本季度的租金；租赁期间，被告逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已给甲方造成严重损害的和逾期1个月没有交纳本季度的房屋租金行为的，原告有权解除合同，收回出租的房屋；在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付滞纳金以及如被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按所拖欠租金的每天1%支付滞纳金等内容。合同签订后，原告按照合同的约定将涉案房屋交付给被告使用，被告亦依约按时交纳租金至2019年3月31日，但从2019年4月1日起被告未按约支付租金，经原告多次催告被告拒不支付。被告拒不支付租金的行为己经构成了根本违约，按照《中华人民共和国合同法》的规定和《房屋租赁合同》的约定，涉案合同应当予以解除。原告考虑到双方签订合同时约定的违约金过高，故自愿将违约金调整为被告所欠租金的30%作为对被告的违约行为予以惩戒。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院成讼，望判如所请。 被告许雷辩称，1.其认为原告提出的诉请缺乏法律依据，并与事实不符，故法院应驳回原告的诉请。其租赁原告房屋以来，在2018年5月至2019年3月期间一直按照双方签订的租赁合同履行义务，而在2019年4月后，其并非是不按照《商铺物业管理协议》履行支付物业费的义务，而是由于原告不按照房屋租赁合同约定安装电梯造成其无法经营，以致其无法按时缴纳物业等相关费用，故该责任不在于其；2.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，其在签订房屋租赁合同后，一直按照合同约定的条款履行自己的义务，该事实在原告的起诉状中可以得到印证。由于原告不履行双方签订的《房屋租赁合同》，构成了违约。而因原告违约在先，致使其经营的公司无法继续经营，造成了其严重的经济损失，因此其想与原告协商解决，但原告一直没有明确答复，故其请求终止合同，其行使的是履行抗辩权。综上，因其不存在违约行为，不应承担由此产生的法律责任；3.原告未按照涉案合同约定将其租赁的262.45平方米建筑面积交付给其使用，而是将公共使用部分面积封起来，出租给另外的租户，收取租金，损害了其的合法权益，故原告的行为已经构成违约。综上，因其不存在违约行为，故原告要求其支付房租28000元、逾期支付利息2240元和违约金8400元的诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 原告众裕公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1.营业执照复印件一份，证明原告的主体资格； 2.房产证复印件一份，证明原告系案涉房产的权利人，有权出租涉案房产给被告； 3.《房屋租赁合同》一份，证明（1）被告承租原告位于梧州市长洲区，每月租金为7000元，租期为五年（即自2018年5月15日起至2023年5月14日止），租赁期间被告所用水电费、公共部分产生的水电公摊及相应的物业管理费用由被告承担，租金支付方式为：每季度支付一次，每季度1日前支付本季度的租金。（2）被告逾期未交纳应由其交纳的各项费用给甲方造成严重损害时以及被告逾期1个月没有交纳本季度的房屋租金时，原告有权解除合同；（3）双方就被告逾期交纳房租及水电费的违约责任进行了明确约定； 4.微信聊天记录截图复印件一份，证明原告通知被告交纳房租及水电费等相关费用及其已向被告送达了《解除合同通知书》的事实； 5.《证明》一份，证明被告租赁原告房屋的事实。 被告许雷对原告众裕公司提供的证据1、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性及对原告在房产证中分摊给被告承租的面积有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告没有按照房屋租赁合同约定的面积交付给其使用，也没有按照合同约定将电梯交付给其使用；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据只有原告单方的内容，并无被告的答复，故不予认可。 被告许雷为其辩解向法庭提供的证据有： 1.被告的身份证复印件一份，证明被告是本案适格主体的事实； 2.《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方应该遵守合同的约定，并按照合同履行各自义务的事实； 3.桂（2018）梧州市不动产权第××号不动产权证复印件一份，证明被告租赁原告房屋的权属； 4.《商铺物业管理协议》一份，证明被告没有违反物业管理的事实； 5.编号为8756062的《收据》一份，证明原告依租赁合同收取被告租金押金的事实； 6.营业执照复印件一份，证明被告租赁原告房屋的用途是经营梧州市颐养商贸有限公司的事实； 7.相片复印件3张，证明原告租赁房屋楼梯没有扶手和原告占用公共面积违反合同约定行为的事实； 8.中环大厦交流群聊天记录截图复印件一份，证明原告租赁房屋的电梯没有按照合同约定时间交付被告使用，影响被告的公司经营，构成了违约的事实。 原告众裕公司对被告许雷提供的证据1、4-6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为根据合同第六、八条约定被告已构成了违约，故应承担违约责任；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，同时认为该证据证明原告已将合同约定的262.45平方米租赁面积交付给被告使用；对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该份证据与本案无关；对证据8的真实性、关联性均不予认可，认为不能证明原告有无安装电梯对被告的经营产生有影响。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍，并在认定事实中进行综合认证。 本院经审理认定事实如下：原告众裕公司是新兴二路4-2号三层10号楼商务办公用房的所有人。2018年5月15日，原告众裕公司（甲方、出租方）与被告许雷（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.租赁期限、用途和面积。（1）乙方愿意承租梧州市长洲区（具体见附图），乙方承租的场地只能用作中医药理疗用途，不能作为其他用途。（2）房屋租赁期限为5年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止。其中装修免租期壹个月（即2018年5月15日起至2018年6月15日止）。（3）乙方租赁的建筑面积为262.45平方米。2.租金及支付方式。（1）该房屋第一年月租金26.67元／㎡／月,即每月总计租金为7000元，从第三年起，每两年上调租金5%，即第三年月单方月租金在合同签订第一年月单方租金基础上递增5%，即28.01元／㎡，即第三、四年月租金为7350元，以此类推。（2）租金支付方式为每季度支付一次，每季度的1日前支付本年度的租金。每季度的租金由乙方通过转账的方式汇入甲方制定的银行账户，账号及开户名另行书面通知，甲方收款后应及时向乙方提供有效的收款凭证。（3）乙方入驻装修前，应向甲方交7000元保证金，不计息，租赁期满或合同解除后，保证金抵扣应由乙方承担的水电费用、租金、物业费，以及应当由乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方无息如数返还给乙方；3.租赁期间相关费用。（1）乙方所用的水、电产生的水电费应由乙方承担。（2）公共部分产生水、电和电梯的分摊费用由乙方承担。（3）乙方经营过程中所产的各种费用应由乙方承担。（4）因房屋出租所产生的税费由乙方自行承担。（5）相应的物业管理费应由乙方承担，物理管理费用于物业管理区内的清洁卫生、秩序维护和物业共用设施设备的日常运行，具体约定内容根据双方另签《商铺物业管理协议》执行；4.合同的变更、解除与终止。（1）甲、乙双方可以协商变更或终止本合同。（2）甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：①不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件严重影响使用的。②甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方的使用及生命、财产安全的。（3）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋：①未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。②未经甲方书面同意，拆改变房屋结构。③损坏承租房屋，在甲方提出的合同期限内仍未修复。④未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。⑤逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害。⑥逾期1个月没交纳本季度的房屋租金。（4）租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在期满3个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。（5）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；5.房屋交付及回收的验收。（1）甲方应保证出租的房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。（2）验收时甲、乙双方应共同参与，出具移交确认书。（3）租赁期满后。乙方应将承租的房屋及附属设施、设备交还给甲方。（4）乙方交还的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。（5）该楼宇电梯安装由甲方负责，并约定在签订合同三个月内验收完毕并交付使用；6.违约责任：（1）甲方违约责任：①由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。②甲方违法本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的5%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。③甲方因房屋租赁瑕疵导致本合同无效的，乙方因装修承租房屋所产生的所有费用，由甲方足额赔偿。（2）乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收租赁保证金。若租赁保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：①未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用。②未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损害房屋。③未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（2）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意无故解除合同擅自退租的，甲方有权没收履约保证金。若履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。（4）乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按所拖欠租金的1%／天支付滞纳金。（5）租赁期满，乙方应如期归还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金（从租赁押金中扣除），乙方还应承担因逾期归还给甲方所造成的其他损失…等内容。 合同签订前，被告许雷于2018年5月11日向原告支付了7000元作为涉案房屋的押金。被告从2019年4月（包含4月）开始欠付租金。 2019年7月31日，原告在中环大厦交流群中发布消息称：电梯已经验收通过了，现在可以运行了，请各位租户提醒自己的客户注意用梯安全，保护自己的财产安全。 庭审中，原告在回答法庭发问的问题时称：（1）其认为目前涉案的该份合同没有解除，因其于2019年7月12日已将解除合同通知送达给被告，但被告一直不予回复，故合同一直没有解除，因此其现要求法庭判令双方解除合同，解除的时间以法庭判决为准；（2）其于2019年7月12日以短信形式向被告送达了其提供的证据4中的《解除合同通知书》；（3）其诉请2中要求被告支付租金的依据是按照合同约定的第二条的支付租金方式，每月租金为7000元，从2019年4月至2019年7月，共4个月，共计28000元。被告对原告的上述意见（1）不予认可，认为其于2019年5月已搬离涉案商铺，故于5月份房屋租赁合同已解除，至于具体是哪天解除不清楚，其就该意见没有书面证据可以提交法庭，且原告对涉案商铺已上了锁，至于原告于何时将商铺上锁需回去核实；对原告的上述意见（2）不予认可，认为其没有收到该份《解除合同通知书》；对原告的上述意见（3）不予认可，认为因其已交付了2019年4月的租金，于2019年5月搬离涉案商铺，而5月份的租金用押金抵付，故其没有欠付原告租金。 被告在回答法庭发问的问题时称：（1）因原告没有按照合同约定的面积出租给其，也没有按照合同约定安装电梯给其使用，导致其公司无法经营，而其从2019年5月份起就陆陆续续搬离原告租赁的涉案商铺，但至今仍无搬离完毕，商铺中还留有被告的物品；（2）其于2019年5月已搬离涉案商铺，故于5月份房屋租赁合同已解除，至于具体是哪天解除不清楚，其就该意见没有书面证据可以提交法庭，且原告对涉案商铺已上了锁，至于原告于何时将商铺上锁需回去核实；（3）其已经向原告支付租金至2019年4月份，包括四月租金，但就该主张意见其没有书面证据提交法庭；原告对被告的上述意见（1）不予认可，认为其不清楚被告为何之后再无向其支付租金，但被告现在确实没有完全搬离涉案商铺。此外，因现在合同期未满，被告仍欠付租金，也没有交纳完相关的物业管理费及水电等费用，而物业和业主都属其公司，故其不同意被告搬离涉案商铺；对被告的上述意见（2）不予认可，因被告至今仍在使用该涉案铺面，且被告也没有办理搬离手续，其也没有将涉案商铺进行上锁；对被告的上述意见（3）不予认可，认为被告只交付房屋租金至2019年3月31日，而在2019年4月份后的租金被告再无支付过。 本院认为，原告众裕公司与被告许雷签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自的合同义务。本案中，因被告在庭审中明确表示同意解除双方所签订的涉案《房屋租赁合同》，故原告请求解除其与被告于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》，合理合法，本院依法予以支持。至于被告提出涉案的《房屋租赁合同》已于2019年5月份解除的主张意见，因原告对此不予认可，而被告也未能提供相应的证据予以佐证，且被告在庭审中也明确表示其从2019年5月份起就陆陆续续搬离原告租赁的涉案商铺，但至今仍无搬离完毕，商铺中还留有其的物品，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故本院对被告的该主张意见依法不予采纳。同理，被告提出原告将涉案房屋进行上锁的主张意见，因原告不予认可，且被告也未能提供相应的证据佐证，故本院对被告的该项主张意见依法不予采纳。 关于原告要求被告支付房租28000元及逾期支付利息2240元，违约金8400元的诉请问题。首先，关于原告要求被告支付28000元房屋租金的问题，因原告在签订上述《房屋租赁合同》后已依约将涉案房屋交付被告使用，故被告也应按合同约定向原告支付租金。本案中，被告从2019年4月起就没有再向原告支付租金，故原告要求被告支付租金的诉请，于法有据。至于被告应向原告支付租金的数额方面，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定2018年5月15日起至2020年5月14日的月租金为7000元，故现原告要求被告按每月租金7000元的标准支付2019年4月至2019年7月的租金共计28000元的诉请，合理合法，本院依法予以支持。至于被告提出其已经向原告支付租金至2019年4月份，包括4月份租金的主张意见，因原告不予认可，且其就该意见也未能提供相应的证据予以佐证，故本院对被告的该主张意见依法不予采纳；其次，关于原告要求被告支付逾期付租金的利息和违约金8400元的问题，因涉案《房屋租赁合同》约定该楼宇电梯安装由原告负责，并在签订合同三个月内验收完毕并交付被告使用，但原告在2019年7月31日才将涉案电梯交付被告使用，故原告没有按照合同约定的时间交付涉案电梯给被告使用，构成违约，应依法承担违约责任。同样，被告亦没有按照该合同约定的时间支付租金，构成了违约，也应依法承担违约责任。据此，原、被告均有违约，故原告要求被告支付逾期付租金的利息和违约金8400元的诉请，于法无据，本院依法不予支持。此外，因被告在涉案《房屋租赁合同》签订前向原告支付了7000元的房屋押金，且被告在庭审中也提出要求用该款抵扣租金，为了避免诉累，故本院对该款一并进行处理。本案中，因原、被告均存在违约，故原告应将该款退还给被告，该款与被告应向原告支付的2019年4月至2019年7月房屋租金进行抵扣，扣减后被告在本案中实际尚需向原告支付的房屋租金为21000元（28000元-7000元=21000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告广西众裕劳务服务有限公司与被告许雷于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告许雷应于本案判决生效之日起十日内向原告广西众裕劳务服务有限公司支付2019年4月至2019年7月的租金21000元； 三、驳回原告广西众裕劳务服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费8750元，由原告广西众裕劳务服务有限公司负担3995元，被告许雷负4755元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  朱 欣 人民陪审员  邓培生 人民陪审员  李丽芳 二〇二〇年一月二十三日 法官 助理  李健梅 书 记 员  张丽丹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。