福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初3108号 原告（反诉被告）：李献修，男，1950年6月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：李刚博，福建取帆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴秀菊，女，1967年7月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程方圆，福建泉台律师事务所律师。 第三人：晋江市皇都大酒店，住所地晋江市梅岭竹树下松竹路，统一社会信用代码350582100143768。 法定代表人：吴秀菊，该酒店负责人。 原告李献修与被告吴秀菊、第三人晋江市皇都大酒店（以下简称皇都酒店）合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，于2017年6月15日作出（2016）闽0582民初4862号民事判决，吴秀菊不服，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院以原判决认定事实基本不清为由，将该案发回本院重新审理。本院于2018年3月2日立案后，被告吴秀菊向本院提起反诉，本院重新组成合议庭，公开开庭合并审理了本案。在审理过程中，当事人双方向本院申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。 李献修向本院提出诉讼请求：1.解除李献修与吴秀菊签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》；2.吴秀菊立即将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修；3.吴秀菊立即向李献修支付暂计至2016年4月30日的租金人民币846880元及逾期支付租金违约金（自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付），并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修之日止；4.吴秀菊立即将皇都酒店的全部证件（包括营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证等全部证件）交付给李献修，并协助将全部证件的负责人变更为李献修，并自解除《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》之日起按249600元／月的标准向李献修支付逾期协助变更证件违约金；5.本案合同押金50万元归李献修所有；6.吴秀菊承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.解除李献修与吴秀菊签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》；2.吴秀菊立即将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修；3.吴秀菊立即向李献修支付暂计至2016年4月30日的租金人民币846880元及逾期支付租金违约金（自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付），并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修之日止；4.吴秀菊立即将皇都酒店的全部证件（包括营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证等全部证件）交付给李献修，并协助将全部证件的负责人变更为李献修，并自解除《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》之日起按249600元／月的标准向李献修支付逾期协助变更证件违约金；5.本案合同押金50万元归李献修所有；6.吴秀菊向李献修支付自2016年12月至2017年2月占用皇都酒店十四楼、十五楼的占用费7万元;7.吴秀菊向李献修支付房屋和设施、设备毁损修复、恢复原状费用73896元;8.吴秀菊承担本案全部诉讼费用。事实和理由：吴秀菊因需向李献修租赁经营位于晋江市××街道竹树下的皇都酒店，双方于2011年8月17日签订《租赁合同》，约定：1.月租金为人民币149000元;2.租赁期限至2023年12月31日止;3.李献修配合吴秀菊办理皇都酒店相关证件及名称变更手续;4.合同到期后，所有财产归李献修所有;5.合同签订前的债务由李献修负责，合同签订后的债务由吴秀菊负责。该《租赁合同》签订后，双方又于2012年3月26日签订《补充协议》，于2012年6月15日签订《房屋租赁补充协议书（2）》，约定：1.李献修配合吴秀菊将皇都酒店的相关证件负责人变更为吴秀菊;2.合同期满后90日内，吴秀菊配合李献修将皇都酒店的相关证件负责人变更为李献修，每逾期一日应按日租金的双倍标准向李献修支付违约金;3.李献修享有皇都酒店的房屋财产权利，吴秀菊仅享有客房项目经营权;4.租金按月支付，每月1日支付当月租金，逾期支付应按拖欠租金的0.3%计付日违约金，逾期30日没有缴纳租金，李献修则有权收回所有物业，没收押金。在合同履行过程中，李献修和吴秀菊协商将租赁经营场所变更为“一楼大堂、二楼整层、六楼至十三层整层”，将月租金变更为人民币124800元。2015年11月30日前的租金，吴秀菊拖欠222880元（已抵扣2015年11月30日前的水电费、电梯分摊费等费用）。2016年4月30日前的租金，吴秀菊尚拖欠846880元。2016年12月3日，李献修与吴秀菊签订《租赁合同补充协议3》，约定：1.吴秀菊租赁经营范围变更为：……十四楼（1411号房间除外，该房间水电费由李献修承担，不得在该房间内煮饭）、十五楼;2.租金：15万元／月;3.吴秀菊如在2016年12月5日前向李献修付清结算款29万元及2016年12月的租金15万元，合计44万元，则本协议发生法律效力，李献修应于收到44万元后向本院申请（2016）闽0582民初4862号案撤诉;否则，本协议不发生法律效力。然而，吴秀菊未在2016年12月5日前向李献修足额支付44万元，《租赁合同补充协议3》所附条件不成就，故本案《租赁合同补充协议3》依法不发生法律效力。而且，双方均表示不同意履行《租赁合同补充协议3》，故《租赁合同补充协议3》无效。但是，2016年12月至2017年2月期间，吴秀菊却强占皇都酒店14楼15楼并收取租客的租金。租赁经营期间，吴秀菊造成了房屋和设施、设备部分毁损。2018年11月27日，吴秀菊未尽安全注意义务，酒店一楼大堂起火引发火灾，导致皇都酒店多个楼层遭受不同程度的毁损。因吴秀菊拖欠租金已超过30日，根据《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书（2）》的约定，李献修有权要求立即解除合同。 吴秀菊辩称，1.李献修所出租的房屋没有相应的房产证，亦未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同无效，故李献修第一项诉讼请求不成立;2.其是从案外人曾泉处取得酒店经营权，故李献修请求向他交付皇都大酒店经营权和公章是不成立的;3.案涉合同无效，不存在租金的说法，其并没有拖欠李献修的房租，不存在支付租金违约金的情况;4.从2016年12月1日起虽然其从李献修处接手经营酒店，但因李献修的原因多次长期的扰乱经营，导致其无法正常使用房屋，因此，在此之后李献修无权要求其支付租金。其实际使用李献修房屋的面积是4095平方米，按双方约定的每月（每平方米）26元计算，李献修要求的每月租金金额有误，应当予以调减;5.李献修在出租房屋之后，存在着多项的违约行为：在楼顶违章搭盖14-15楼，并对外出租，破坏拆除了整个酒店的新风系统和稳压泵;长期不办理三楼四楼KTV、桑拿的营业执照变更，导致其受到环保局的行政处罚;于2015年12月1日到2016年11月30日期间，拆除了吴秀菊所经营的酒店前台收银系统，致使其无法接收网上订房订单，造成客源流失，因此，从2016年12月1日后案涉房屋的占用使用费的标准应当调整为每月13元;6.其已经向李献修支付了共计6391639元，超过了应支付的房屋占用使用费；7.因为案涉房屋租赁合同无效，李献修无权持有押金，因此李献修应向其返还50万元押金;8.2016年12月至2017年2月，其没有占用14楼15楼，李献修仍向两层楼房的租户收取租金，因此李献修的第6项诉求不能成立;9.李献修所称的房屋的设施设备毁损的原因与其无关，而是李献修的14楼15楼租户所停放的电动车引起的；10.李献修自2019年5月起强拆酒店大厅一楼楼梯，导致其一方无法使用，该部分的面积应在使用的面积中扣;11.李献修在拆除楼梯期间影响其一方对酒店的占有和使用，导致其一方二楼次承租人游国胜解除租赁合同，产生经济损失，李献修及朋友在2016年至今多次到其一方经营的皇都酒店开房315间次，每间标价138元/天，共计43470元，李献修均未支付过房费，该部分费用也应从其一方应付的费用中扣除;12.李献修长期拒不共同承担房租租赁税及电梯14楼15楼的公摊电费，房屋租赁税至2019年10月31日，按每月1200元计算，李献修应分摊58800元费用，自2011年8月17日起至2019年11月19日李献修在案涉租赁物居住使用的电费共计75325元及自2016年12月1日起至2019年11月17日的14楼、15楼电费及电梯公摊费用17705元，均应由李献修承担。 第三人皇都酒店述称，2015年李献修侵占过程中，营业执照、卫生许可证未年检，导致其2017年卫生许可证重新年检，营业执照显示异常，税收未缴足部分其也予以补缴并缴纳罚款。皇都大酒店当时有加盟格林豪泰酒店，李献修当时强行把格林豪泰系统拆除，格林豪泰方认为其一方违约，卸下20万元的广告，押金10万元被没收，同时要求其一方按照合同约定赔偿100万元的违约金。 吴秀菊提出反诉请求：1.确认吴秀菊与李献修签订的《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书（2）》为无效合同;2.李献修返还吴秀菊房屋押金50万元;3.李献修支付吴秀菊自2015年7月1日起至2015年11月30日及自2016年12月1日起至2018年5月31日止的3-5楼和14-15楼的水电费及电梯分摊电费共11.5万元（每月按5000元计）;4.李献修赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失400万元;5.李献修赔偿吴秀菊因强占皇都酒店造成的经营利润损失96万元;6.李献修赔偿吴秀菊因强占皇都酒店期间所造成吴秀菊酒店装修折旧损失共计30万元;7.李献修赔偿吴秀菊损失的经营权转让费41.5万元。后变更反诉请求为：1.确认吴秀菊与李献修签订的《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书（2）》为无效合同;2.李献修返还吴秀菊房屋押金50万元;3.李献修支付吴秀菊自2015年7月1日起至2015年11月30日及自2016年12月1日起至2018年5月31日止的3楼包干电费11.5万元;4.李献修赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失1779686元;5.李献修赔偿吴秀菊因强占皇都酒店造成吴秀菊经营利润损失96万元；6.李献修赔偿吴秀菊因强占皇都酒店期间所造成吴秀菊酒店装修折旧损失355937元;7.李献修赔偿吴秀菊损失的经营权转让费34.5万元;8.李献修赔偿吴秀菊因李献修未及时变更皇都酒店三楼至五楼桑拿、KTV负责人姓名导致吴秀菊被晋江市环保局处罚的1万元;9.李献修赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致皇都酒店于2019年6月期间未正常营业吴秀菊仍支付工人工资损失22352元;10.李献修赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致二楼次承租人游国胜与吴秀菊自2019年6月1日解除合同至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月租金1.5万元计算的经济损失;11.李献修赔偿吴秀菊的皇都酒店监控系统价值损失5万元;12.李献修支付吴秀菊自2011年9月至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月600元计算的房屋租赁所得税;13.李献修赔偿吴秀菊因卫生问题被处罚所遭受的损失6000元;14.李献修支付吴秀菊维修租赁物内两部电梯支付的维修费用7万元;15.吴秀菊所支出的评估鉴定费用由李献修承担;16.本案的本诉及反诉费用由李献修承担。 李献修辩称，案涉合同有效，本案因吴秀菊拖欠租金存在过错违约而解除，押金50万元应由其一方没收，水电费其均交付公摊费用，吴秀菊现要求分摊属于重复主张;装修物原来由其投入装修，吴秀菊仅是因为经营需要对部分项目进行修补，在合同中也约定合同期满吴秀菊仅能带走个人物品，其余与酒店经营有关的物品均无法带走，更何况由于吴秀菊违约导致的合同解除，故吴秀菊无权要求其一方赔偿损失；吴秀菊有段时间失联，酒店处于无人管理状态，工资无人发放，劳动部门要求其垫付工资，基于此其代管代付相关经营费用和收入，代管期间酒店处于亏损状态;经营权转让费用与本案无关；晋江环保局的处罚决定书针对的对象是第三人，酒店由吴秀菊经营，相关罚款应由吴秀菊承担；酒店一楼大堂发生火灾起火点在吴秀菊的经营管理范围内，其应对火灾引起的损失承担责任，为消除火灾隐患，李献修拆除了楼梯，且吴秀菊没有证据证明其员工因楼梯被拆除而存在误工损失和停工损失;且其一方为消除火灾隐患而拆除楼梯，可以通过电梯到达二楼和三楼，次租赁关系与本案无关;因发生火灾，监控系统已经损坏，存在安全隐患，故其将相关电路予以清除；合同约定因经营产生的所有费用应由吴秀菊承担，税收因经营而产生，故应由吴承担，卫生问题也是因经营而产生，针对对象是第三人，也应由吴秀菊承担。 第三人述称，李献修在搭盖酒店时影响了酒店的经营与客人入住，违章搭盖过程中阳台置换的新风系统、消防系统、排风系统全部移到隔壁楼房，消防稳压泵也被拆除，现二楼楼梯被拆除;环保罚款1万元针对的是五楼KTV没有验收通过，造成酒店法定代表人消费限制长达两年。2015年至2016年，李献修私自修改前台系统、收银系统等，造成皇都酒店与格林豪泰酒店无法正常接待客户，现格林豪泰酒店起诉皇都酒店违约。两部电梯在酒店经营过程中全部由酒店承担费用，年检不合格，消防系统瘫痪，消防责任人仍是李献修，应承担整栋楼的消防责任和义务。 当事人争议的焦点为：1.李献修与吴秀菊签订的《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书（2）》是否有效；;2.李献修的诉讼请求及吴秀菊的反诉请求应否支持。对此，本院予以查明、分析并认定。 关于争议的焦点一,李献修与吴秀菊签订的租赁合同、补充协议、《房屋租赁补充协议书（2）》是否有效；如有效，应否解除。 李献修主张，本案不属于租赁合同纠纷，而是合同纠纷，最高院关于经济合同名称与约定的内容不一致时如何确定案由的司法解释，合同有明确名称与约定的内容不一致，应以内容确定合同性质。本案事实应是曾泉与其签订租赁合同，取得酒店经营权，而后曾泉再与吴秀菊签订酒店经营权转让书，把酒店转让给吴秀菊，吴秀菊基于此合同再与其签订了租赁合同，可见酒店最原始的第一份合同是曾泉签订的租赁合同，但泉州市中级人民法院的（2014）泉民终字第203号民事判决书，福建省高级人民法院的(2014)闽民申字第1066号民事裁定书，基于这些事实都认定合同有效，故已有的生效判决认定的合同性质和效力本案中应直接予以认定和引用。 为证明其主张，李献修提供证据如下： A1.租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议（2），以此证明吴秀菊向李献修租赁经营晋江市皇都大酒店，约定月租金149000元，李献修将全部企业证件负责人变更为吴秀菊，并将公章移交给吴秀菊，合同到期后，所有财产归李献修所有，合同签订前的债务由李献修负责，合同签订后的债务由吴秀菊负责，合同到期后，吴秀菊协助李献修将全部证件负责人变更为李献修，每逾期一天应支付双倍租金作为违约金，吴秀菊拖欠租金超30日，李献修可以解除合同，没收押金； A2.内资企业登记基本情况表，以此证明皇都酒店位于晋江市梅岭竹树下松竹路，皇都酒店的基本情况； A3.卫生许可登记信息、税务登记证、企业注册登记基本信息、组织机构代码信息，以此证明李献修将皇都酒店的全部证件负责人变更为吴秀菊； A4.（2014）泉民终字第203号民事判决书、（2014）闽民申字第1066号民事裁定书，以证明酒店装修、设立完成后，李献修先自己经营酒店，而后将酒店经营权转让给案外人曾泉，曾泉再将酒店经营业权转让给吴秀菊，《租赁合同》由李献修与吴秀菊直接签订；吴秀菊通过《租赁合同》获得酒店经营业权而非租赁权利；酒店的装修由李献修投入;李献修、吴秀菊、曾权之间的合同关系，泉州市中级人民法院认定为经营权转让纠纷，福建省高级人民法院认定为合同纠纷，且认定该合同关系合法有效。 对此，吴秀菊、皇都酒店质证认为，对证据A1的真实性、关联性无异议，但合法性有异议，《租赁合同》第1条约定每平方面积每月26元，第1.7条约定电梯空调部分、14楼15楼按李献修具体使用面积公摊，桑拿按每月5000元包干；第9条房屋的租赁税双方共同承担;第7.1条约定乙方可以重新装修的内容;对证据A2、A3的真实性、合法性、关联性无异议，但是相应的证件的经营权是吴秀菊从曾泉处转让所得;对证据A4的真实性、合法性、关联性无异议，但该两份生效文书能够证明李献修的证明对象是错误的，因为两份文书肯确定了经营权转让协议和租赁合同分属不同法律关系，合同标的不一致。 吴秀菊主张，案涉租赁合同和补充协议均为无效合同，李献修至今不能出示案涉租赁物的产权证书，更没有相关建设工程规划许可证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，应属于无效合同。 本院认为，鉴于吴秀菊对上述证据A1、A2、A3、A4真实性无异议，本院予以采纳。本案中，李献修与吴秀菊就皇都大酒店的经营签订《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书（2）》等相关合同，因皇都酒店取得营业执照及其他经营许可，故双方就酒店经营达成的合同条款合法有效。但因用以经营皇都酒店的房屋未取得相关产权证明，亦无相应建设工程规划许可证，违反法律的强制性规定，故上述《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书（2）》中关于房屋租赁的条款无效。 关于争议的焦点二，李献修的诉讼请求及吴秀菊的反诉请求应否支持 李献修主张，本案是因吴秀菊长期拖欠租金构成违约而引发，合同明确约定租金支付时间和违约责任，拖欠超过30日其有权没收押金;吴秀菊主张的经济损失计算方式错误，本案对装修进行了评估，但评估仅供参考，不能直接按照评估意见认定吴秀菊的经济损失，认定经济损失应当参考双方签订的合同期限，按照评估意见来认定经济损失是错误的，评估意见按50%的成新率计算经济损失过高;吴秀菊违约导致合同解除，若参考关于租赁合同的司法解释第十一条之规定，吴秀菊的主张不能成立；依据租赁合同第1.2条约定，酒店内所有物品归其所有，合同到期后吴秀菊应当净身出户，除了其私人用品，酒店任何物品均归其一方处理，故吴秀菊主张的经济损失不应予以支持;根据合同约定，吴秀菊应当在合同解除后退还酒店，并将证件印章退还、协助办理变更登记，还应承担支付违约金的责任;其一方主张吴秀菊占用14楼15楼的占用费7万元，其一方的主张合法有据;吴秀菊在经营过程中将酒店外墙瓷砖覆盖上涂料，她安装的分体式独立空调外机排水直接排到涂料上，导致涂料产生损毁，严重影响酒店的外观，涂料是根据格林豪泰的要求和标准进行装修的，合同解除后，已没有格林豪泰授权的相关商标及外观形象，本案合同解除的情况下吴秀菊应负责将酒店与格林豪泰有关的外观恢复原状;根据合同内容可看出本案不属于租赁合同，而是酒店经营权承包或经营权在合同期限内转让的法律关系，租赁合同第1.3条约定了酒店的经营证件必须齐全，法定代表人及相关证件应进行变更，第1.6条约定酒店交接前的债权债务由其负担，交接后的由吴秀菊负担，补充协议第1条约定在合同期限内要将所有证件变更至吴秀菊名下，期满应变更至李献修名下，第二条约定吴秀菊享有的是客房经营权，实际履行中吴秀菊也借用了酒店资质证件进行了相关承包经营活动，从吴秀菊提供的证据完税证明可体现以皇都酒店的名义缴纳营业税等税费，故是通过合同借用了酒店的资质取得了经营权，故应定为合同纠纷，而不是租赁合同纠纷。 李献修向本院提交证据如下： A5.《租赁合同补充协议3》，以证明吴秀菊未在2016年12月5日前向李献修足额支付44万元，《租赁合同补充协议3》无效，吴秀菊强占14楼、15楼; A6.(2016)闽0582民初4862号庭审笔录，以证明2015年10月的租金吴秀菊仅支付26720元，酒店所在印章、证件全部由吴秀菊持有，承包费调整为124800元/月;2016年2月至11月，李献修代管酒店而非强占酒店，2016年12月至2017年2月，吴秀菊强占14楼15楼并收取租金; A7.照片3张，以证明酒店一楼大堂起火引发火灾，致使皇都酒店多个楼层遭受不同程度的损毁; A8.谢立祥自书材料及身份证、施秀娟自书材料、陈付英自书材料，以证明自2016年12月起3、4、5、14、15层租户的水电费、电梯维护费，被告吴秀菊通过谢立祥、施秀娟直接向租户收取; A9.垫付工资单，以证明李献修代吴秀菊垫付工资196426.6元; A10.缴纳电费单据，以证明李献修代吴秀菊垫付电费297955.8元; A11.缴纳水费单据，以证明李献修代吴秀菊垫付水费36153元； A12.税收完税，以证明李献修代吴秀菊垫付税款9031.79元； A13.通信充值单据，以证明李献修代吴秀菊缴纳通信费45573.49元； A14.代垫费用单据，以证明李献修代吴秀菊垫付费用78148.89元; A15.李总其他楼层每月水电费统计，以证明抵扣水电费、电梯维护费后，吴秀菊结欠李献修2014年11月至2015年5月租金170550元。 对此，吴秀菊质证认为，对证据A5的真实性、合法性、关联性有异议;对证据A6的真实性、合法性、关联性无异议，对李献修的证明对象有异议；对证据A7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关;证据A8属于证人证言，证人未出庭的，对其三性均有异议;证据A9中李献修提供的梅岭街道劳动保障事务所来访登记表的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明对象有异议，因为该表格中的李总156****888是李献修儿子的电话，这些证据能够证明李献修于2015年12月已经强占酒店进行经营，其所谓的垫付工资不符合事实，李献修强占经营所必须承担的工资支出;对证据A10、A11、A12、A13的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，相反能够证明李献修在2016年1月份有存在控制酒店的情况;对证据A14的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据A15的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该单据记录的结算截止时间是2015年5月7日，但双方在2015年7月3日有对6月份之前包含6月的租金进行结算，应该以2016年7月3日双方的结算单记录为准。 吴秀菊主张，李献修在合同履行中存在多处违约，提供的案涉租赁物也不适租，根据合同法第五十八条，合同被确认无效后李献修持有吴秀菊交付的50万元押金，应予返还，对于其对案涉租赁物投入的装修和装饰费用，已经通过评估鉴定得出，根据城镇房屋租赁司法解释规定，租赁合同无效时，已经形成附合的，李献修是导致合同无效的主要原因，应当承担吴秀菊关于案涉租赁物装修现值的评估损失;李献修应赔偿吴秀菊自2015年12月1日至2016年11月30日期间占用租赁物给吴秀菊造成的全部经济损失，在李献修占用酒店期间，吴秀菊并没有对案涉租赁物享有和占有使用，不应承担该期间的占有使用费，在李接手期间也造成酒店装饰装修的价值贬值，侵占酒店经营的所有收入，应予赔偿;根据省高院(2014)闽民申字第1066号民事裁定书，可认定相关经营权从曾泉处取得，案涉租赁合同是曾泉履行酒店经营权转让协议的结果，酒店经营权与李献修无关，李要求变更相关手续证件没有事实法律依据;根据租赁合同及补充协议的约定，对租金的支付按照租赁物的平方数及每平方26元的标准计算，双方在2016年6月1日之前对于案涉租赁物的租金计算有误，其一方多付的部分应予抵扣后续产生的费用；根据城镇房屋租赁合同司法解释第五条，案涉租赁物的占用使用费非直接认定，李献修出租酒店期间存在多处违约情形，故该占有使用费应予以调节;李献修主张的违约金偏高;吴秀菊因三楼至五楼桑拿KTV问题导致被处罚的1万元，因李献修自认三楼至五楼是他自行经营，故该费用应由李献修承担；李献修与吴秀菊之间的合同关系租赁协议，从租赁合同的内容来看，双方约定的对应标的物是房屋，体现的内容是交付使用，且对于涉及的标的物的使用用途、期限、租金的计算标准是每平方每个月26元，故从合同内容来看是符合合同法第二百一十三条规定的租赁合同的定义及内容要求;双方的租赁合同由于租赁房屋违反法律规定，合同无效，故合同中约定的违约金条款也依法无效，不能予以适用;关于房屋占有使用费的计算标准，虽双方合同约定按每平方每个月26元计算，但该计算标准前提是李提供的房屋能够满足双方所约定的及吴秀菊能够正常使用的情况，通过本案审理，双方发生纠纷后李献修通过强占案涉房屋且剪断电线、网络线、拆除系统及利用休息时间进行装修，严重影响吴秀菊对租赁物的使用，故该租金标准应予以调节，吴秀菊主张按双方约定的标准的50%进行计算。 皇都酒店主张，酒店环保不合格、两部电梯不合格，无法维护其经营权利；酒店没有房屋产权证，房东私自将简易搭盖违章建成店中店的酒店公寓28间出租给散客，这样的房屋不适合做酒店使用;房屋没有产权证，但消防证件里有平方数;根据补充协议二的第五点，五楼罚款应由李献修负担，且应赔偿给吴秀菊及酒店相关损失，如限制高消费时贷款额度下降等；合同规定拖欠房租一个月即可没收押金及收回酒店，但李献修在2015年12月即已经收回了酒店，租金不应再支付。 吴秀菊、皇都酒店向本院提交证据如下： Ｂ1.晋江市××街道竹树下社区居民委员会证明件，主要内容为“兹我村村民李献修同志在泉安中路松竹路口（晋江皇都大酒店有限公司），所使用的土地属于合法用地，目前此地块相关证件正在办理当中，属于合法用地，请贵单位给予帮忙办理相关手续”，欲以此证明李献修出租房屋不符合法律规定以及案涉租赁合同、补充协议书（2）依法无效; B2.消防安全检查合格证、建筑工程消防验收意见书，以证明案涉租赁物实际面积为4095平方米，李献修多收取租金，以及消防许可证至今未能变更到吴秀菊名下，李献修存在多处违约的事实; B3.关于6月份租金缴纳明细单，以证明经双方结算，2015年6月之前的房租经双方结算结欠21213元及李献修3-5楼、14-15楼用水电费用分摊情况; B4.银行转账明细、POS机交易明细、汇款明细，以证明吴秀菊在2015年6月之前的房租付清，自2015年7月之后共支付507968元; B5行政处罚决定书，以证明案涉租赁物未经环保验收，被责令停业及罚款，无法进行经营和正常使用，租赁物的租金标准应予以调减; B6.银行流水明细，以证明李献修自2015年12月接手经营酒店，并由其儿媳丁碧莲为酒店员工发放工资的事实; B7.报警回执、照片及录像，以证明吴秀菊自2016年12月1日从李献修处接手酒店之后，强占前台收银，多次影响阻碍吴秀菊对租赁物的正常使用和经营，并违章搭建14、15楼，破坏吴秀菊对酒店的正常使用，造成安全隐患和客源流失，更换前台格林收银系统，不能网上接订房订单，租金标准应予以调减; B8.解约函及附件，以证明皇都酒店经营平均月营业额为18万元，李献修强占酒店一年，造成吴秀菊巨额经济损失; B9.税收转账专用完税证，以证明自2011年9月起至2017年4月，吴秀菊共缴税收81600元，李献修至今未分摊税收支出; B10.空调购销合同及安装合同、空调工程报价表、工程装修施工合同、建筑装修工程预算单价表，以证明吴秀菊对案涉租赁物进行整体装修并更换电器、部分装修金额的事实； B11.（2014）泉民终字第203号民事判决书、（2014）闽民申字第1006号民事裁定书，以证明经营权系从第三人曾泉处取得，吴秀菊支付给曾泉转让费83万元; B12.律师函，以证明吴秀菊对案涉房屋进行装修的事实； B13.民事起诉状、传票，以证明吴秀菊承租案涉租赁物后，为更好经营酒店，与格林豪泰酒店签订加盟合作协议，但因为李献修长期影响、扰乱酒店经营，致使格林豪泰与吴秀菊解约，并要求吴秀菊赔偿暂计1426941.32元的损失; B14.微信聊天记录，以证明李献修自2019年5月起对案涉租赁物进行违规装修，严重影响吴秀菊的经营，造成经济损失，且导致租赁物不适租; B15.租赁合同（复印件）、微信聊天记录，以证明李献修擅自拆掉大厅楼梯，导致二楼无法进行使用，次承租人也与吴秀菊解约并要求赔偿; B16.照片、报警回执，以证明一楼大厅楼梯、前台被李献修强拆，严重影响了吴秀菊的经营，导致酒店不适租，无法正常使用租赁物; B17.行政裁定书（复印件）、限制消费令、缴款通知及收款票据，以证明吴秀菊代李献修向本院缴纳了因KTV桑拿环保不合格被处罚的1万元罚款; B18.第三人工资发放赁证，以证明因李献修违规装修，造成皇都酒店无法正常营业，致使吴秀菊在此期间仍需支付员工工资的经济损失22352元； B19.李献修个人签单住房明细表及签单凭证，以证明李献修个人及朋友在皇都酒店住宿未支付房费，称应收房费从应支付李献修的房屋占有使用费中抵扣; B20.行政处罚事项告知书（复印件）、福建省行政罚款收据，以证明因李献修接受经营酒店期间，未及时办理卫生许可证的年检手续，导致皇都酒店未取得卫生许可证，吴秀菊被卫生和计划生育局罚款6000元; B21.电表（复印件），以证明自2011年至2019年11月，吴秀菊代李献修向电力部门缴纳电力使用费53008元，有李献修在皇都酒店使用的独立电表读数为53008度为证; B22.天舒空气源热泵热水机组合同书，以证明吴秀菊为租赁物安装了热泵热水机组，李献修应当对吴秀菊进行经济赔偿; B23.电梯维修费用明细表、聊天记录、收款收据及发票（均为复印件），以证明吴秀菊在租赁期间对两部电梯支出的部分维修费用22600元; B24.李献修14楼15楼未交电费明细表及应收电费明细，以证明李献修拖欠吴秀菊自2012年12月起至今14楼、15楼的电费、电梯公摊电费17705元; B25.新风系统合同，以证明吴秀菊为租赁物安装了新风系统，李献修应当对吴秀菊进行经济赔偿。 对此，李献修质证认为，对证据B1的真实性合法性由本院审查，本案是酒店经营权转让纠纷，所以该份证据无法达到吴秀菊的证明目的;证据B2无法体现出实际租赁面积为4095平方米，消防证的变更需要吴秀菊本人主动去变更，同时应符合行政法律法规的规定，该组证据无法证明李献修存在违约;证据B3从内容可以体现仅是对6月租金的结算，不包括5月之前的租金;证据B4银行流水单太杂，不完整，真实性由本院审查;证据B5因李献修没有将KTV转让给吴秀菊经营，行政处罚决定书不影响双方的合同履行情况;对证据B6银行流水的真实性无异议，但是无法达到吴秀菊的证明目的;证据B7报警回执只能证明有报过警，不能证明其报警的内容真实，丁碧莲不是李献修的儿媳，对照片及录像的真实性、合法性、关联性均有异议;证据B8与本案无关，是吴秀菊与案外人自己的经济纠纷;证据B9是经营酒店产生的税费，纳税义务人是皇都酒店，不是本案合同双方当事人，无法要求李献修分摊该税费;对证据B10的真实性、合法性、关联性均有异议;对证据B11两份文书的真实性无异议，但是本案合同双方当事人是李献修和吴秀菊，曾泉不是案件当事人，也不是合同当事人;证据B12的真实性无法核实;证据B13与本案无关系；证据B14、B15及B16中的照片均为复印件，真实性、合法性、关联性均有异议，报警回执无法达到证明目的，公安没有对实质内容进行过核实;证据B17、B18、B19行政处罚罚款是针对吴秀菊经营的皇都酒店，罚款应由其承担;证据B18的真实性无法核实，没有相关款项发放凭证予以佐证;也没有证据显示员工真实存在且有误工停工的情况，无法达到证明目的。 在审理过程中，经吴秀菊申请，本院通知证人尤某、黄金明出庭作证。其中，尤某作证称，2011年8月30日，吴秀菊叫其到皇都酒店就11、12、13层客房、走廊进行装修并就外墙的广告牌、显示屏、灯光进行安装施工，包括土建、墙面、水电、吊顶、粉刷，总共装修了42个房间，总造价218万元，其以厦门光达辉照明工程有限公司的名义与吴秀菊签订合同，酒店原先较破旧，其拆除后重新装修，装修期间其认识了李献修。证人黄金明作证称，2012年2月开始，其所在的新吉家公司为吴秀菊装修晋江的酒店，酒店位于建材城和速8酒店附近，其为酒店的一楼大堂及六、七、八、九、十楼重新设计并装修，原先的装修已旧，还漏水。 经吴秀菊、李献修分别申请，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司（以下简称鑫八闽公司）对皇都酒店一楼大厅、二楼整层、六至十三层楼等装修现价值及一楼大堂因火灾造成的房屋毁损修复费用进行评估，鑫八闽公司经评估意见为：皇都酒店一楼大厅、二楼整层、六至十三层等装修现价值在评估基准日下的价值为人民币1775810元，一楼大堂因火灾造成的房屋毁损修复费用在评估基准日下的价值为人民币73896元。 经李献修申请，本院依法向晋江市消防救援大队调取《不进行火灾事故调查申请书》及授权委托书各1份，显示皇都酒店向晋江市消防救援大队提交申请书，内容为“2018年11月27日7时12分许，晋江市皇都大酒店发生火灾。由于扑救及时，未造成人员伤亡，且财产损失小，未参加保险，不存在任何纠纷，为尽快修复经营，减少损失，特此申请不要求进行火灾原因调查，不需要晋江市公安消防大队出具任何法律文书。由此决定产生一切法律责任由本人（单位）自负”。 对上述证据，李献修质证认为，证人尤某与吴秀菊签订合同，吴秀菊没有付款给该证人，也没有工程结算，证人不是施工人，证言不真实;证人黄金明没有工程结算验收，也没有支付工程款的证据，没有办法证明该证人有实际进行施工，证言无法采纳;对装修残值鉴定持有异议，鉴定的价格过高，酒店大部分是其一方装修的;对晋江市消防救援大队出具的《不进行火灾事故调查申请书》及授权委托书真实性无异议，酒店及印章均由吴秀菊经营管理，吴秀菊也声明对火灾承担一切责任，故应由吴秀菊承担责任。 吴秀菊、皇都酒店质证认为，对两名证人的证言无意见，证人尤某装修的范围为11至13层及外墙广告等，其一方将工程款直接支付给工人的；证人黄金明的证言吴秀菊提供的施工合同、结算明细相吻合，施工范围有一楼、二楼、门头及六到十层，也有支付方式的证明;鑫八闽的鉴定意见中，对监控系统、一楼大厅外墙广告未进行鉴定，对新风系统的价值有异议，新风系统估值与合同价款差价较大，综合成新率按50%计算偏低，与酒店的装修现值不符，对火灾修复费用鉴定中一楼大厅水晶灯系由其一方购买，墙面贴砖及楼梯间墙面与实际面积不符，比实际偏大;对于晋江市消防救援大队出具的证据材料，吴秀菊只是客房的管理人员，大堂是集体的地方，责任人首先应是消防证书里的责任人，吴秀菊最多只能排第二。 本院认为，上述证据A5、A6、A7、A9、A10、A11、A12、A13、A15、B1、B2、B3、B4之银行转账明细、B5、B6、B9、B11、B17对方对真实性无异议，B7、B12、B16、B20、B25及鑫八闽公司的鉴定报告书（含更正函）、晋江市消防救援大队出具的《不进行火灾事故调查申请书》来源合法，与本案具有关联性，本院对该部分证据予以确认，但证明力另行认定;证据A8、B4之POS机交易明细、汇款明细、B8、B14、B15、B18、B21、B22、B23、B24的真实性无法确认，B13与本案无关，A14所载费用大部分发生于李献修接手代管皇都酒店期间，在诉讼中双方同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金，应视为双方对该期间的纠纷已达成协议，且部分单据真实性无法确认，故对该部分证据不予采纳;证据A10结合证人证言、律师函可证明吴秀菊在案涉合同成立后对租赁的经营场所进行装修;证据B19可确认李献修于2017年至2019年间签单入住198间次。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月17日，李献修与吴秀菊签订租赁合同，双方约定：一、协议内容：1.吴秀菊向李献修租赁位于晋江市松竹路皇都酒店，包括一楼大堂、二楼整层、六楼整层到十五楼整层，月租金14.9万元，租期到2023年12月31日止，租赁用途只能做客房及餐饮使用。2.客房里所有财产李献修都不得带走，归吴秀菊使用，包括现有的设备用品及原酒店所使用的物品及产业。如吴秀菊需重新装修，除大件空调、电梯外都可自行处理，李献修不得干涉。合同到期后，吴秀菊除私人物件外不得带走酒店任何物件，所有财产归李献修处理。3.李献修在与吴秀菊交接时，皇都酒店相关手续必须齐全，如有未处理的事宜由李献修办理。合同签订后，李献修需配合吴秀菊进行酒店法人变更及酒店名称变更手续，三楼及四楼KTV桑拿应另行变更，变更时间由吴秀菊安排，但不得超过6个月。……9.如产生房屋租赁税由李献修和吴秀菊共同承担。二、租金支付方式：1.合同签订，吴秀菊支付租房押金为伍拾万元，并预付8月18日-12月31日的房租租金663284元，以后租金按季度支付，支付时间为每季度5天内支付。房租押金在合同期满后双方交接完成后归还吴秀菊。……四、违约责任：1.在合同有效期间，李献修如有违约还应赔偿吴秀菊的重新装修费用及吴秀菊其他损失。2.吴秀菊不得拖欠房租，如有拖欠李献修有权收回物业，本合同作废。租赁合同签订后，吴秀菊已支付租房押金50万元。2012年3月26日，李献修与吴秀菊签订补充协议，约定：吴秀菊因经营需要，需将皇都酒店原投资名字变更为林华厚，并在合同期满后，吴秀菊得让营业执照将再次变更回李献修。2012年6月15日，李献修与吴秀菊签订房屋租赁补充协议书（2），协议：将原租赁合同第一条第三款变更为：因吴秀菊经营需要，须将皇都酒店的营业执照法人李献修、卫生许可证负责人李献修、消防许可证负责人李献修、特许行业许可证负责人李献修、环保证负责人李献修、组织代码证负责人李献修等证件全部变更为吴秀菊，变更手续由吴秀菊负责办理，李献修予以配合。合同期满时如吴秀菊没有续租，租期满之日，吴秀菊须负责将法人及负责人变更为李献修指定人。如合同期满后90日内，吴秀菊没有将皇都酒店法人及负责人变更为李献修指定人，从第91日起，每延期一日应支付最后一年日租金的双倍给李献修作为违约金。2.法人变更公章转交后，皇都酒店一切事物由吴秀菊负责执管，特别声明，李献修享有皇都酒店房屋财产，限客房项目经营权归吴秀菊所有外，其它（包括3-5楼、14-15楼及前后店面等）李献修出租他人经营项目一切权益归李献修所有，但在正常经营事务中需要办理相关手续时吴秀菊应无条件给予方便支持办理。3.皇都酒店主要公用设备如：水源、电源、中央空调、电梯等设备系李献修所有，李献修享有设备的权利和义务，现委托吴秀菊负责维护、产生的维修费用按楼层分摊，加强物业管理，确保财产不受损失。……5.皇都酒店3、4、5楼、14-15楼的经营与吴秀菊无关，吴秀菊不负责任何责任，吴秀菊无权将酒店3、4、5楼、14-15楼出租给他人，吴秀菊不得以任何理由干预3、4、5楼、14-15楼的正常经营活动。3、4、5楼及14-15楼的权力和义务归李献修所有。6.法定代表人变更之前的债权债务由李献修负责，法定代表人变更之后债权债务由吴秀菊负责，任何一方违约，应向守约方支付主张债权相应的律师费、诉讼费、财产保全费、以及主张债权的相关合理费用。7.本补充协议与原协议相抵触条款，以本补充协议为准。8.房屋租金吴秀菊按月支付，吴秀菊应在每月一日支付当月租金，否则每延期一日，应支付应付李献修款项的千分之三作为违约金给李献修，如吴秀菊超30日没有缴租金李献修有权按违约处理收回所有物业，没收押金。（如李献修物业主体结构影响吴秀菊经营，吴秀菊应及时书面通知李献修及时维修，如李献修没及时维修，吴秀菊有权延期交付租金直至李献修维修完毕）。李献修与吴秀菊口头达成协议将月租金14.9万元变更为12.48万元，吴秀菊支付租金至2015年9月，2015年10月租金仅支付26720元。李献修与吴秀菊因房屋租赁问题产生纠纷，李献修接手管理皇都酒店至2016年11月30日，自2016年12月1日起皇都酒店由吴秀菊继续经营，李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金。在本案审理期间，李献修与吴秀菊签订补充协议三，双方均不同意按补充协议履行，吴秀菊在签订补充协议三后支付李献修款项38万元。自2011年9月起至2016年10月，皇都酒店每月缴纳房屋租赁所得税1200元，共计74400元。酒店经营过程中，因KTV违法被晋江市环境保护局罚款1万元;于2017年7月31日被晋江市卫生与计划生育局罚款6000元。2018年11月27日皇都酒店发生火灾，皇都酒店向晋江市消防大队申请不进行火灾事故调查，并表示并表示由此决定产生的一切法律责任由其单位自负。在诉讼过程中，经吴秀菊、李献修分别申请，本院依法委托鑫八闽公司对相关事项进行评估鉴定，鑫八闽公司提交鉴定意见为：皇都酒店一楼大厅、二楼整层、六至十三层等装修现价值在评估基准日下的价值为人民币1775810元（其中中央空调2台价傎为22500元），一楼大堂因火灾造成的房屋毁损修复费用在评估基准日下的价值为人民币73896元。 综上所述，本院认为，李献修与吴秀菊之间签订租赁合同、补充协议及房屋租赁补充协议书（2），就皇都酒店的经营权转让及经营场所租赁使用进行约定，系双方的真实意思表示，其中就经营权转让达成的协议内容未违反法律规定，合法有效，但就经营场所租赁使用的协议违反法律的强制性规定，属无效条款。对于李献修的诉讼请求及吴秀菊的反诉请求应否予以支持，诉辩意见应否采纳，分析认定如下： 1.案涉《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书（2）》应否予以解除 上述协议除涉及房屋租赁部分条款无效，但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，现因吴秀菊未按约定支付合同费用，已然构成违约，李献修主张解除案涉合同、协议之有效部分的诉请应予支持。 2.吴秀菊应否立即将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付李献修 如前所述，案涉《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书（2）》应予解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失;因案涉合同中涉及无效内容，当事人就合同无效部分取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。为此，吴秀菊应将皇都酒经营权、公章和经营场所交付李献修。 3.吴秀菊应否立即向李献修支付租金人民币846880元（暂计至2016年4月30日）及逾期支付租金违约金（自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付），并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给申请人之日止。 根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故吴秀菊应按双方约定的租金标准向李献修支付房屋占有使用费。吴秀菊主张李献修自2015年12月1日起开始接手经营皇都酒店，但其提供的证据不足以证明其主张。李献修自认自2016年2月起开始接手经营皇都酒店，系其对于己不利的事实明确表示承认，应予确认，故应认定李献修接手经营皇都酒店的期间为自2016年2月1日起至2016年12月1日止。鉴于李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金，故李献修请求支付自2016年2月1日起至2016年12月1日止的租金，不予支持。李献修主张，至2015年11月30日，吴秀菊拖欠租金222880元；吴秀菊提供证据欲以证明自2015年7月之后，其共支付507968元，但所提交的证据不足以证实其主张，故应认定至2015年11月30日，吴秀菊拖欠李献修房屋占用使用费222880元。双方约定房屋占有使用费为每月124800元，故至2016年1月，吴秀菊应付房屋占有使用费为472480元。在原审诉讼过程中，吴秀菊向李献修支付38万元，予以折抵该期间应付房屋占有使用费;李献修于2017年至2019年签单入住皇都酒店198间次，按照双方约定，其每年可免费入住30间次，故其应向吴秀菊支付住处宿费108间次，其中单据体现住宿人员吴某入住90日，单价为69元，其余18间次按单据体现的单价138元计算，李献修应支付的住宿费为8694元，该部分亦予折抵2015年10月至2016月1月吴秀菊应付的房屋占有使用费。折抵后，吴秀菊应付2015年10月至2016年1月房屋占有使用费83786元。此后，其应以每月124800元的标准向李献修支付自2016年12月起至将皇都酒店的经营权、经营场所实际交付李献修之日止的房屋占有使用费。 双方在租赁合同中约定，乙方（吴秀菊）应在每月一日支付当月租金，否则每天延期一日，应支付甲方（李献修）款项的千分之三作为违约金给甲方。在开庭审理过程中，吴秀菊认为李献修主张的违约金过高，根据合同的履行情况、部分条款无效之事实、公平原则和诚实信用原则，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息。 4.吴秀菊应否立即将晋江市皇都大酒店的全部证件（包括营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证等全部证件）交付给李献修，并协助李献修将全部证件的负责人变更为申请人，并自解除《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议（2）》之日起按249600元/月的标准向李献修支付逾期协助变更证件违约金。 根据双方在房屋租赁补充协议书（2）第1条、第2条关于合同期满90日内，吴秀菊应配合李献修变更皇都酒店有关证件及移交皇都酒店公章的约定，吴秀菊应自合同解除之日起90日内协助配合李献修办理皇都酒店的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证的变更登记手续，能否办理应由有关行政机关审核。鉴于尚未发生吴秀菊不配合李献修办理皇都酒店上述证件的变更登记手续的违约情形，李献修请求自解除租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书（2）之日起按249600元/月支付逾期协助变更证件的违约金，缺乏事实依据，不予支持。 5.李献修向吴秀菊收取的押金50万元应归李献修所有或返还吴秀菊 《房屋租赁补充协议书（2）》第8条约定，如乙方（即吴秀菊）超30日没有缴租金，甲方（李献修）有权按违约处理收回所有物业，没收押金。鉴于本案合同涉及酒店的经营及房屋的租赁使用，其中就酒店经营达成的协议有效，就房屋租赁达成的协议无效，吴秀菊亦确实存在逾期缴纳合同款之事实，结合本案的实际情况，押金中的25万元收归李献修所有，25万元予以返还吴秀菊。 6.吴秀菊应否向李献修支付自2016年12月至2017年2月占用皇都酒店十四楼、十五楼的占用费用7万元 鉴于合同双方对案涉房屋的租赁尚另行达成口头协议，且李献修所提供的证据不足以证实吴秀菊自2016年12月至2017年2月占用皇都大酒店十四楼、十五楼，故对该项诉讼请求不予支持。 7.吴秀菊应否向李献修支付房屋和设施、设备毁损修复、恢复原状费用73896元 因皇都酒店在吴秀菊经营期间发生火灾，火灾发生后，皇都酒店向晋江市消防大队申请不进行火灾事故调查，并表示由此决定产生的一切法律责任由其单位自负。经鉴定后，酒店一楼大堂因火灾造成的房屋毁损修复费用为73896元，由此，李献修的该项诉求应予以支持。 8.李献修应否向吴秀菊支付自2015年7月1日起至2015年11月30日及2016年12月1日起至2018年5月31日止的3楼的包干电费共11.5万元（每月按5000元计） 因双方在《租赁合同》第1.3条约定，桑拿按每月5000元包干，此款归乙方，现李献修未举证证明其已向吴秀菊支付该笔费用，故吴秀菊的该项反诉请求予以支持。 9.李献修应否赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失1779686元 吴秀菊于合同签订后对租赁的房屋进行装修，因作为经营场所的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方协议中涉及房屋租赁部分无效，无效的过错在于李献修，故李献修应赔偿吴秀菊对房屋投入装修的现值损失。经鑫八闽公司评估鉴定，案涉租赁部分装修价值1775810元，但鉴定报告书中体现，建筑装修工程中其他配套工程包含中央空调2套，金额45000元×综合成新率50%，现价值为22500元。因中央空调系李献修购置，故装修价值应扣除中央空调价值，李献修应赔偿吴秀菊的装修现值损失为1753310元。 10.李献修应否赔偿吴秀菊因强占皇都酒店造成吴秀菊经营利润损失96万元 因吴秀菊未举证证明李献修在接手经营酒店期间取得的利润，且该利润不属评估范围，故对吴秀菊的该项诉求及评估请求不予支持。 11.李献修应否赔偿吴秀菊因强占皇都大酒店期间所造成吴秀菊酒店装修装饰折旧损失355937元。 在原审中，李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金，应视为双方对该期间的纠纷已达成协议，对吴秀菊的该项诉求及评估申请不予支持。 12.李献修应否赔偿吴秀菊经营权转让费34.5万元[（向案外人曾泉支付的83万元经营权转让费÷12年租赁期限×5年（2020年至2023年未经营的4年时间+李献修经营占用酒店的1年时间）] 该笔经营权转让款系吴秀菊从案外人处受让案涉酒店经营权而支出的费用，与经营期限无关，故吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 13.李献修应否赔偿吴秀菊因李献修未及时变更皇都酒店三楼至五楼桑拿KTV负责人姓名导致吴秀菊被晋江市环保菊处罚的1万元。 该项罚款的事由为皇都酒店建设的KTV娱乐项目配套建设的环境保护设施未经环保部门验收，主体工程即投入生产，双方签订的合同可体现，吴秀菊租赁的场所系用于客房，三楼及四楼为KTV、桑拿，并非吴秀菊的经营范围，故该笔罚款应由李献修承担，吴秀菊的该项反诉请求应予支持。 14.李献修应否赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致皇都酒店于2019年6月期间未正常经营吴秀菊仍支付工资损失22352元 鉴于一楼大厅楼梯的拆除与火灾的发生相关，吴秀菊应对火灾承担责任，且其未提供证据证明该期间酒店未正常经营，故对吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 15.李献修应否赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致二楼次承租人游国胜与吴秀菊自2019年6月1日解除合同起至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月租金1.5万元计算的经济损失 如前所述，一楼大厅楼梯的拆除与火灾的发生相关，吴秀菊应对火灾承担责任，且吴秀菊所提交证据未能证明已与次承租人解除合同及解除的原因系一楼大厅楼梯的拆除，故对吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 16.李献修应否赔偿吴秀菊因皇都酒店监控系统的价值损失5万元 因监控系统的拆除与火灾发生相关，故对吴秀菊的该项反诉请求亦不予支持。 17.李献修应否向吴秀菊支付自2011年9月至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月600元计算的房屋租赁所得税 双方在《租赁协议》中第1.9条约定，如产生房屋租赁税双方应共同负担，故对于吴秀菊已缴纳的房屋租赁所得税，李献修应负担50%。吴秀菊所提交证据可体现，其每月缴纳房产税1200元，但仅缴纳至2016年10月，自2011年9月份至2016年10月共缴纳房产税74400元，李献修应承担50%即37200元。 18.李献修应否赔偿吴秀菊因卫生问题被处罚所遭受的损失6000元 因该行政处罚系于2017年7月31日作出，而李献修于2016年12月1日前即将皇都酒店交还吴秀菊经营管理，故该笔罚款应由吴秀菊承担，吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 19.李献修应否向吴秀菊支付维修租赁物内两部电梯支付的维修费用7万元 因吴秀菊未能提交具备证明力的证据以证实其为维修电梯支付的费用，故该项反诉请求不予采纳。 20.关于双方当事人的其他诉辩意见 关于李献修向本院申请就整幢大厦外墙（涂料覆盖）恢复至原状（仅贴磁砖）的费用进行评估，就两部电梯维护、维修至正常使用状态的费用进行评估，就中央空调维护、维修至正常使用状态的费用进行评估的问题。鉴于租赁物在使用过程中可能一定存在损耗，电梯维修并非吴秀菊之义务，而中央空调的拆除未能证明系吴秀菊所为，故对李献修的上述鉴定申请不予支持。 关于吴秀菊向本院申请就皇都酒店内一楼大厅、二楼整层、六至十三楼室内装修未形成附合的装饰装修物的现在价值进行鉴定的申请。鉴于双方在租赁合同中约定，如乙方（吴秀菊）需重新装修，除大件空调、电梯外都可自行处理，甲方（李献修）不得干涉，合同到期后，乙方（吴秀菊）也需净身出户，除私人物件外不得带走酒店任何物件，所有财产归甲方处理。由此，未形成附合的装饰装修物属经营用品，根据双方的约定，应归李献修所有，吴秀菊除私人物品外，不得带走酒店现有的物件，故对该项鉴定申请不予支持。 关于吴秀菊辩称其实际使用面积应为4095平方米，按双方约定的每月每平方米26元计算，李献修要求的每月租金有误之问题，双方在租赁合同约定租赁面积约5700平方米，每平方每月租26元，合计月租金为149000元，但是此后双方又将月租金口头约定为124800元，吴秀菊未能举证证明双方对该124800元约定的计算方法，故应认定双方就吴秀菊承租的物业概括性约定为124800元。吴秀菊的该项辩称意见不予采纳。 吴秀菊辩称一楼楼梯拆除后影响其一方无法使用，该部分面积应在使用面积中扣除的问题。鉴于楼梯的拆除与火灾相关，且吴秀菊未举证证明此行为造成部分面积不能使用，故对该项辩称意见亦不予采纳。 关于吴秀菊辩称李献修居住于租赁物期间产生的电费58800元及自2016年12月1日起至2019年11月17日的14楼、15楼电费、电梯公摊费用17705元应由李献修承担的问题，因吴秀菊所提交证据未能证明其所交纳的电费及14楼、15楼、电梯所需分摊的电费，而李献修居住用电依双方约定应由吴秀菊负担，故对该辩称意见变不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认李献修与吴秀菊之间的合同关系，合同内容为房屋租赁的部分无效，合同内容为经营权转让的部分有效;李献修与吴秀菊签订的租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书（2）中就晋江市皇都大酒店经营权转让部分于本判决生效之日解除。 二、吴秀菊应于本判决生效之日起十日内将位于晋江市梅岭竹树下松竹路的晋江市皇都大酒店的经营权、公章及经营场所一楼大堂、二楼整层、六楼整层至十三楼整层交付给李献修。 三、吴秀菊应于本判决生效之日起十日以内向李献修支付自2015年10月至2016年1月止尚欠房屋占有使用费83786元，并按每月124800元的标准向李献修支付自2016年12月1日起至实际交付晋江市皇都大酒店之日止的房屋占有使用费。 四、吴秀菊应于本判决生效之日起十日内，以本判决第三项确定的房屋占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2016年5月11日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息。 五、吴秀菊应于本判决生效之日起九十日内协助配合李献修办理晋江市皇都大酒店的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证变更登记手续，并将上述证件交付李献修。 六、李献修向吴秀菊收取的合同押金50万元，其中25万元归李献修所有，另25万元返还吴秀菊。 七、吴秀菊应于本判决生效之日起十日内赔付李献修房屋和设施、设备毁损修复、恢复原状费用73896元、 八、李献修应向吴秀菊支付自2015年7月1日起至2015年11月30日及2016年12月1日起至2018年5月31日止的晋江市皇都大酒店3楼包干电费11.5万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。 九、李献修应赔偿吴秀菊对租赁房屋投入的装修现值损失1753310元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。 十、李献修应赔偿吴秀菊因晋江市皇都大酒店KTV违法被晋江市环境保护局处罚所缴纳的罚款人民币1万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。 十一、李献修应向吴秀菊支付自2011年9月至2016年10月的房产税37200元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。 十二、驳回李献修的其他诉讼请求，驳回吴秀菊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20463元，由李献修负担5127元，吴秀菊负担15336元;反诉费20791元，由李献修负担13062元，吴秀菊负担7729元;鉴定费95000元，由李献修、吴秀菊各负担47500元（鉴定费已向鉴定机关支付，吴秀菊多支付部分从其应付房屋占有使用费及利息中抵扣）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长 林 萍 审判员 陈凯思 审判员 吴小妹 二〇二〇年一月十七日                            本件与原本核对无异                书记员 潘苗玉 李坤煌 附件：本案所适用的法律法规 一.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规定的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有什么；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 法官提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。