呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8801号原告（反诉被告）：李俊，女，住呼和浩特市。委托代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊霞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王**，内蒙古伊坤律师事务所律师。原告李俊与被告张俊霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序审理，被告张文霞于2019年12月22日向本院递交了反诉状。原告李俊及其委托诉讼代理人张占峰，被告张俊霞及其委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李俊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告于2019年3月11日签订的《场地承包经营合同》；2、依法判令被告向原告返还房屋租金5万元及押金10万元；3、依法判令被告向原告支付经济损失费30万元；4、依法判令被告支付资金期间的利息实际支付之日止，利息以10万元为基数，自2019年4月1日按银行贷款利率，暂计算至2019年10月23日为1979元；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费等全部由被告承担。事实及理由：2018年5月24日，原被告签订《场地承包经营合同》双方约定被告将位于呼和浩特市××区、307、308、309房屋租赁给原告，同时承诺将一楼大厅、三楼大厅、三楼会议室作为公用区域，年租金30万元，租赁期限3年（自2019年6月1日至2021年6月1日）另外，被告向原告收取了10万元押金。原告承租后花费30万元用于装修设施等，但在原告经营期间出现长时间电梯停运等情况，且被告将门头的广告拍拆除等行为造成原告无法正常经营，造成巨大损失。2019年3月11日，原告发出解除通知，解除合同并退还押金，原告自发出解除通知后，原告将被告租赁的房屋均出租给他人，原告对各房屋的装修设备均由新的承租人使用。原告认为，被告的行为导致原告无法正常经营造成损失严重侵害原告合法权益，为维护自身合法权益，故起诉至贵院，望维护原告的诉请。被告张俊霞辩称：合同签订后，答辩人如约向被答辩人交付了合同约定的场所，但被答辩人却在向答辩人交付了一年的租金25万元及10万元押金后，经答辩人多次催收，拒绝交付欠付的第一年度5万元租金及后续租金，并且被答辩人在无合理理由的情况下经常不开门，既影响了商场的统一经营，还存在严重的消防安全隐患。被答辩人未经被告书面同意擅自不经营行为擅自退租行为违反了双方签订的《场地承包经营合同》的约定，根据合同第六条第一项约定“乙方从签订本协议之日起，一次性连体抵押金打款交给甲方”，事实是被答辩人只向答辩人交付了25万元和押金10万元，尚欠答辩人第一年租金5万元至今未付，构成违约。根据本条第2项约定，被答辩人按迟延一天支付滞纳金2000元的标准向答辩人承担违约金。同时根据合同第四条约定，被答辩人交付的抵押金只有在被答辩人无违约的情况下，答辩人才予以退还。根据合同第十三条第2项规定，在被答辩人违约的情况下，答辩人有权不退还押金。被答辩人请求答辩人返还其租金5万元押金与押金10万元的诉讼请求无事实及法律依据，请求的以10万元为基数的利息无事实及法律依据。根据合同第十条约定，被答辩人在未经答辩人同意，擅自大规模装修改动，应当赔偿答辩人经济损失。综上，驳回原告的诉讼请求。被告张俊霞向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告2018年6月1日至2019年5月31日第一年度剩余租金5万元；支付2019年6月1日至2020年5月31日第二年度租金30万元；2、请求判令反诉被告支付反诉原告迟延交付租金的滞纳金暂计算至2019年12月22日，最终计算至之际交付之日（30×4＋31×4＋22）×2000＝53.2万元；3、请求判令反诉被告支付反诉原告因其擅自退包的违约金：90万×30％＝27万元；4、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年5月24日，反诉原告与反诉被告在自愿协商一致的基础上，签订了《场地承包经营合同》，合同第一条、第二条、第三条分别约定：反诉原告（甲方）将位于呼和浩特市××区的306、307、308、309房间出租给反诉被告（乙方）经营，租赁期为3年，从2018年6月1日至2021年6月1日，年租金是30万元；合同第五条第二项约定：乙方承担营业场所的水费3分之一，电费4分之一，暖气费4分之一；合同第六条约定：从第一年后，每年乙方需提前3个月一次性预付租金，迟延一天支付滞纳金2000元；合同第十三条第3项规定：乙方未经甲方书面同意擅自退包的，乙方应按合同总租金的30%向甲方支付违约金。合同签订后，反诉原告如约向反诉被告交付了合同约定的场地，但反诉被告在向原告交付了第一年的租金25万元及10万元的押金后，经反诉原告多次催收，拒绝交付后续租金，现在又向法院提出解除合同，反诉被告的迟延交付租金行为及擅自解除合同行为已严重违反了双方的合同约定，给反诉原告的经营行为造成严重困难，先反诉原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法保护反诉原告的合法权益。本诉原告对张俊霞的反诉辩称：1、反诉被告租用房子之后，2018年底反诉原告出租的房屋经常出现停水停电致使反诉被告无法经营，随着反诉原告要出租更大的使用房屋也与反诉被告提出要收回房屋，2019年初2月份，让反诉被告将房屋钥匙交给反诉原告，反诉原告使用了房屋，此后将房屋租给其他人，在协商期间，反诉被告未确认双方解除的明确性2019.3.11，反诉被告向反诉原告以书面的形式送达解除通知，在送完解除通知后，反诉被告的爱人与反手原告进行协商，反诉原告明确表示要解除，至于押金，明确表示房子租出去后就退押金，本案是经过协商及明确的解除的意思表示，反诉原告也没有在发出解除通知后的6个月内提出异议，故不存在异议，既然合同已经解除，也就不存在反诉被告向反诉原告履行合同租金迟延租金及其他费用的义务，因为反诉原告已经将房屋收回，已经重新租给他方，故请法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，质证意见如下：1、2018年5月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地承包经营合同》。一、甲方将呼市新城区体育场西门摩纳养生堂三楼306、307、308房间承包租赁给乙方经营，共用区域是一楼大厅、三楼大厅、三楼会议室。二、承包期为三年，2018年6月1日至2021年6月1日。三、承包费为每年30万元。四、为保证双方利益，抵押金一次性乙方付给甲方十万元，如乙方在承租期间无任何违约行为，甲方在承租期满后30日内一次返10万给乙方。2、乙方承担营业场所水费三分之一、电费四分之一、暖气费四分之一。六、付款方式1、乙方从签订本协议日，一次性连同抵押金打款交付给甲方，被告对证据的真实性、合法性认可。本院予以采信。2、《解除租赁合同通知》视频及录音。被告对真实性、合法性、关联性不予认可。因为原告出示的解除合同的录音录像是私自录制的，有断章取义之处。合同没有约定一方可以单方解除合同，录音中被告只是表示可以协商解决，并非同意解除合同。解除合同通知，未注明时间、未签字。本院不予采信。3、照片5张《微信视频》，被告对证据的真实性、合法性、关联性不认可。原告租赁的房屋在三楼，朋友圈的视频，原告承租的房子依旧保持原状，只通过一个微信截图不能证明长期停水停电的事实。在庭审中被告也认可偶尔有过停水停电现象，并非像原告所述经偿停电停水。4、2015年2月1日陈强与被告签订的《承包经营协议》，同年1月31日收条及同年支付凭证。原告对真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关。本院不予采信。对原、被告的聊天记录，从聊天记录上可以看出有停水现象，双方支付过水费，本院予以采信。5、照片17张，原告不认可，本院不予采信。6、2018年11月8日，2019年10月21日呼和浩特市人民体育场《暖气费收取通知》二张：摩纳足疗,金额分别为56539.21、56539.21元。庭审陈述，原告支付租金25万元，被告认可。本院予以采信。对另外5万元，原告认为在签订合同前支付，被告不予认可，原告也未提供票据，所以本院无法确认。对于原告的《解除合同通知》，被告认为只是放下了，因当时忙并未看内容。原告陈述2018年6月1日开始经营，12月份开始停电、停水，无法经营。被告认为停过一次水和电，电梯维修过两次。现在空着未经营，但双方未办理移交手续。本院认为，原、被告签订的《场地承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告已交付租赁物，原告支付第一年25万元租金。原告经营后发现经常停电、停水，电梯停运。对此情况原告未提供相应的证据，无法证明停电、停水和电梯停运的时间和次数。但在庭审中，被告也认可有一次停水、停电的现象，电梯因维修停运二次。因为甲、乙双方是经营养生会所，如停电、停水应有应急方案，出现问题后被告未采取补救或应急措施，有一定的责任。现原告经营到同年12月份，之后无法经营。原告认为在2019年3月11日通知被告解除合同，被告只认可原告收下该通知，其并未看内容。该解除通知未写时间，未签字，存在瑕疵。不能证明此时原告正式要求解除合同。但是考虑到现状，原、被告双方无法再履行合同，本院以原告提起诉讼为主张权利的时间为结点，所以按2019年10月30日为解除合同的时间。所以原告要求解除合同的请求，合理合法，本院予以支持。关于原告支付押金10万元，造成合同无法履行的责任，原、被告双方均有责任，本院酌情支持5万元。原告要求被告支付租金损失30万元，因原告未向法庭提供损失的具体证据，无法证明损失金额的项目，该项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。关于租金被告张俊霞反诉要求第一年欠5万，第二年度30万。第一年度原告已支付25万元，另5万元原告未提供已支付的证据，所以尚欠5万。关于第二年度，应从2019年6月1日至10月30日止，租金为5×300000÷12﹦125000元，所以原告尚欠租金125000元﹢50000元﹦175000元。反诉原告租金的合理部分，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付迟延交付租金的滞纳金，经营合同约定承包费每年30万元，从第一年后每年需提前三个月一次性支付承租费，而合同中约定迟交一天滞纳金2000元，按此计算一年应为730000元，明显过高，本院依法讼酌情按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从第一年底届满前三个月，即2019年3月1日，该项请求的合同部分本院予以支持，关于反诉原告要求反诉被告承担违约责金，造成合同不能履行，双方均存责任，故请求无事实和法律依据，本院不予支持，关于反诉原告要求反诉被告支付采暖费合同约定暖气费第一年度为56539.21×25％＝14134.8，第二年度为15天，即56539.21×25％×15÷180＝1177.9元，共计14134.8＋1177.9＝15312.7元。综上所述，依据《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告李俊与被告张俊霞签订的《场地承包经营合同》二、被告张俊霞于判决生效十日起内支付原告李俊押金5万元；三、反诉被告李俊于判决生效十日内支付反诉原告张俊霞租金175000元并承担利息损失（以175000元为基数，从2019年3月1日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、反诉被告李俊于判决生效十日内支付反诉原告张俊霞采暖费15312.7元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费3665元，由原告李俊承担2852元，被告张俊霞承担355元。反诉费15423元，由反诉原告张俊霞承担12870元，反诉被告李俊承担2553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 武玉亮人民陪审员 孟丽旌人民陪审员 柳 琳二〇二〇年一月二十日书 记 员 李志红