福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4171号 原告：徐振伟，男，1987年9月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告：潘水生，男，1975年2月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑群，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉琼，福建君宇律师事务所律师。 被告：厦门兴嘉恒房地产代理有限公司，住所地厦门市集美区乐海北里**之一。 法定代表人：欧锦评，总经理。 第三人：吴泉水，男，1968年7月1日出生，香港地区居民，现住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐涵，女，住福建省厦门市思明区，由吴泉水所在单位泉舜集团有限公司推荐。 委托诉讼代理人：汪志杰，男，住江西省上饶市鄱阳县四十里街镇龙潭汪村47，现住福建省厦门市湖里区，由吴泉水所在单位泉舜集团有限公司推荐。 原告徐振伟与被告潘水生、厦门兴嘉恒房地产代理有限公司（以下简称“兴嘉恒公司”）、第三人吴泉水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案，潘水生不服本院作出的（2017）闽0211民初173号判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终1770号裁定，裁定该案发回本院重审。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐振伟，被告潘水生的委托诉讼代理人郑群，被告兴嘉恒公司的法定代表人欧锦评，第三人吴泉水的委托诉讼代理人徐涵、汪志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐振伟向本院提出诉讼请求：1.判令徐振伟与潘水生签订的转让租赁合同无效；2.潘水生、兴嘉恒公司返还徐振伟转让费130000元，同时向徐振伟支付违约金11000元、装修损失43405元和其他损失5500元；3.潘水生、兴嘉恒公司承担本案全部诉讼费。徐振伟于原审庭审中变更第1项诉讼请求为：1.判令原告与被告潘水生签订的转让租赁合同自起诉之日起解除；明确第2项诉讼请求中的其他损失5500元是指中介费损失。事实和理由：2015年6月26日，徐振伟在兴嘉恒公司的居间介绍下与潘水生达成店铺转让协议，同时签订了一份《租赁合同》，约定：潘水生将其经营的位于厦门市商铺出租给徐振伟，租赁期限从2015年7月10日至2017年4月9日，每月租金为11000元。徐振伟按照合同约定向兴嘉恒公司支付中介费5500元及向潘水生支付转让费130000元。协议签订后，徐振伟对该商铺进行重新装修花费了7万余元，徐振伟保存相关票据43405元。2016年年初，案涉店铺所有人吴泉水称潘水生无权转租，徐振伟与潘水生的租赁合同无效。潘水生与房东吴泉水多次协商无果，房东吴泉水于2016年5月强制徐振伟搬离店铺，徐振伟因此被迫停止营业，从而造成了巨大的经济损失。徐振伟认为，潘水生在签订租赁合同时没有告知没有转租权限的事实，违反诚实信用原则，致使徐振伟租赁合同目的无法实现，给徐振伟造成经济损失。潘水生应当返还徐振伟转让费，承担违约责任并赔偿损失。兴嘉恒公司在合同签订过程中未对该店铺的实际情况进行审查，导致徐振伟与潘水生签订的转让租赁合同无效，对徐振伟的经济损失，兴嘉恒公司应当与潘水生承担连带赔偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告潘水生辩称：1.双方签订的租赁合同合法有效。徐振伟对于潘水生是转租店面的事实十分清楚没有任何异议，合同签订后也是由徐振伟向房屋产权人实际履行的，不存在潘水生隐瞒事实或者没有告知真实情况的情形。2.潘水生收取的转让费130000元是基于潘水生承租该店铺期间投入部分的价值，徐振伟已经实际接收，这与租赁合同没有关联。3.潘水生转租的期限并未超过向房东承租的期限，房东也认可上述转租的事实并接受了徐振伟的履行，始终没有提出异议。徐振伟的损失没有相应的依据予以支持，且其损失是自己造成的，本案没有第三方的行为导致原告损失。原告主张其因房东的原因，无法继续承租，搬离店铺，没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告兴嘉恒公司辩称：作为中介，介绍的时候都说的很清楚，徐振伟也了解该店面的事实才与潘水生签订租赁合同的。徐振伟与中介方签订的合同是有效的，收取中介费也是合法的。徐振伟于2015年7月10日租店铺，2017年才来起诉，而且其也数次转租金给房东，房东叫吴泉水。当时交接的所有东西都是原件给徐振伟看，对于店铺的情况也都如实告知，我们签的第二份租赁合同是有效的。对于经济损失，我方只是中介，不存在连带赔偿的问题。 第三人吴泉水述称：1.我方对于转租合同的效力不清楚，因为我们不知道有这份转让协议。2.潘水生所述的第三人承认转租事实我方予以否认。我方在2016年5月20日左右才知道潘水生把房子转给徐振伟。我方对于租金的收取没有限定特定的人，只要交到我方指定的账户并备注是哪一个店面就可以了。3.起诉状中所谓的我方强制其搬离店铺不是事实。当时徐振伟本人多次找到我们的招商人员李育燕，要求我们同意他转租。但因我方与徐振伟之间没有租赁关系，所以拒绝了他的要求，因此才有了2016年5月20日徐振伟到我们招商人员这边说潘水生和他协商的结果是与我方解除吴泉水和潘水生之间的合同。之后，潘水生与我方签订了终止协议，这属于租户主动解约，我方不存在任何强制解约行为，我们跟徐振伟没有任何关系。终止协议指定的退还房租的收缴账户是徐振伟的账户，是因潘水生称与徐振伟是亲戚关系，指定退到徐振伟账上。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认并在卷佐证：吴泉水系址于厦门市集美区乐海北里**房屋的所有权人，房屋用途为商业。2014年4月9日，吴泉水与潘水生签订《房屋租赁合同》一份，约定：吴泉水将厦门市集美区泉水湾乐海北里38号店铺出租给潘水生，租赁期限为2014年4月10日至2017年4月9日；潘水生应当将租金转入户名为陈惠莲的银行账户；未经吴泉水同意，潘水生不得转让、转租、转借承租房屋。2015年6月26日，在兴嘉恒公司居间下，潘水生与徐振伟签订《租赁合同》一份，约定：潘水生将厦门市集美区泉水湾乐海北里38号店面出租给徐振伟；室内设备和装修包括空店转租；租赁期限为2015年7月10日至2017年4月9日；租金为每月11000元，押金为11000元，转让费为130000元；潘水生保证拥有此房产租赁期内100%使用权，若在租赁期间内有关此房产产权及使用权的争议，潘水生负责解决；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付壹个月的租金作为违约赔偿金；潘水生给徐振伟十二天免费装修。潘水生、徐振伟分别在《租赁合同》落款的甲方、乙方处签名捺印。《租赁合同》签订后，徐振伟支付了潘水生转让费130000元，支付了兴嘉恒公司中介费5500元。潘水生向徐振伟提供了其与吴水生签订的《房屋租赁合同》和陈惠莲的银行账号。徐振伟于2015年10月10日向陈惠莲账户转账租金33053元，于2016年1月8日向陈惠莲账户转账租金33054元，于2016年4月6日向陈惠莲账户转账租金38013元。2016年6月28日陈惠莲向徐振伟转账31134元，该笔转账备注“泉水湾38号店退租退还多缴租金”。 2016年5月19日，潘水生向吴泉水出具《租赁合同退租申请》，主要内容为：潘水生因初次到厦门创业没有相关经验，总投资30来万，店面一直处于亏损状态，故申请退租，并请求将押金10016元和已付的2016年5月21日至2016年7月9日50天租金21118元退还至徐振伟账户，其将于2016年5月20日正式搬离。2016年5月20日，吴泉水与潘水生签订《租赁合同终止协议》，约定：双方于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月20日终止，合同保证金10016元及2016年5月21日至2016年7月9日期间的租金21118元，共计31134元，于潘水生交还房屋并缴清所有费用后三日内退至潘水生指定的徐振伟名下银行账户。同日，徐振伟将案涉房屋钥匙交还李育燕。 关于《租赁合同退租申请》、《租赁合同终止协议》，庭审中，潘水生、吴泉水均陈述如下：徐振伟因经营状况不佳于2016年5月10日前后找到吴泉水要求转租，吴泉水以其与徐振伟之间没有租赁关系为由不同意转租，后经徐振伟与吴泉水协商，徐振伟拟定《租赁合同退租申请》、《租赁合同终止协议》并交由潘水生、吴泉水签名。徐振伟陈述如下：徐振伟承租案涉房屋经营到2016年初时，经营状况不是很理想，于是通过吴泉水的受托人李育燕提出转租，吴泉水不同意，此后徐振伟就再没有找李育燕；2016年5月20日吴泉水通知徐振伟搬离并办理退押金及租金事宜；《租赁合同退租申请》、《租赁合同终止协议》上的账号是徐振伟按照李育燕的要求提供的。 庭审中，本案各方当事人均确认签订《租赁合同》时吴泉水不知情。徐振伟确认，兴嘉恒公司在促成《租赁合同》签订时有告知其房屋不是潘水生的且房东不同意转租。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.徐振伟提供《收款收据》、《送货清单》拟证明其因装修案涉房屋支出装修费用共计43405元。潘水生认为该组证据的真实性、关联性无法确认。兴嘉恒公司认为该组证据与其无关，真实性不认可。吴泉水认为该组证据真实性不清楚，与其无关。本院认为，《收款收据》没有相应的合同或银行转账凭证予以印证，且部分收据出具人签字不清不明，仅凭收款收据难以确定徐振伟产生了43405元装修费用。2.徐振伟提交《图片》，拟证明其承租后对案涉房屋进行了重新装修及该店铺已被回收的事实。潘水生认为真实性无法确认，无法证明其形成时间、、地点兴嘉恒公司认为照片是案涉店面，应该是徐振伟后面装修的，但照片看不出来房东已经把房子收回去了。吴泉水认为真实性不清楚，与其无关。本院认为，该组证据能证明徐振伟对案涉房屋进行了装修，但从照片看难以体现案涉房屋已经被吴泉水回收。 本院认为，徐振伟与潘水生签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。本案各方当事人均确认徐振伟与潘水生签订《租赁合同》时吴泉水不知情，《租赁合同》签订后，徐振伟根据潘水生指定，按照潘水生与吴泉水签订的《房屋租赁合同》约定将租金支付至陈惠莲账户，故吴泉水收取徐振伟支付的租金系基于与潘水生的房屋租赁合同，而非认可潘水生与徐振伟之间的转租合同关系。潘水生与吴泉水签订《租赁合同终止协议》约定于2016年5月20日终止房屋租赁合同，吴泉水并于同日通知徐振伟搬离案涉房屋，自此，潘水生与徐振伟之间的房屋租赁合同丧失继续履行条件，徐振伟主张《租赁合同》自起诉之日即2017年1月9日解除，于法有据，本院予以支持。 关于违约金诉讼请求。徐振伟主张潘水生未征得吴泉水同意将房屋转租，导致无法提供符合合同约定的房屋，故应按照《租赁合同》约定支付违约金11000元。潘水生辩称徐振伟对于转租情况知情且无异议，徐振伟主动找到吴泉水要求解除合同导致合同终止，故潘水生不存在违约行为。本院认为，根据审理查明的事实，徐振伟与潘水生签订的转租合同约定的租赁期限未超出潘水生向吴泉水承租案涉房屋所约定的租赁期限，则至2016年5月20日潘水生与吴泉水签订《租赁合同终止协议》之前，徐振伟与潘水生之间的租赁合同尚不存在无法履行的情形。结合《租赁合同退租申请》中记载潘水生退租原因为“店面一直处于亏损状态”、徐振伟自认因经营状况不佳已于2016年5月初向吴泉水提出转租被拒绝而后根据吴泉水的要求提供退款账号的事实，本院确认潘水生和吴泉水所述《房屋租赁合同》系应徐振伟的要求而解除的事实具有高度可能性。徐振伟签订《租赁合同》时已知道潘水生向其出租案涉房屋系无权转租，对于潘水生与吴泉水之间解除租赁合同，徐振伟亦知情且参与，现徐振伟以潘水生无法提供案涉房屋为由主张支付违约金，于法无据，且有违诚信，本院不予支持。 关于退还转让费130000元、赔偿装修损失43405元和中介费损失5500元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”徐振伟与潘水生约定的租赁期限自2015年7月10日至2017年4月9日，但自2016年5月20日潘水生与吴泉水解除租赁关系起，《租赁合同》已无法继续履行，徐振伟确因合同无法继续履行受有损失，基于徐振伟对案涉房屋已实际使用,故按照合同不能履行期间与双方约定的租赁期限的比例计算徐振伟的转让费损失为66052元（130000元×10.67月÷21月）；中介费损失为2795元（5500元×10.67月÷21月）。结合徐振伟对合同无法继续履行亦有过错，本院酌定上述损失的50%由徐振伟自担，则潘水生应赔偿徐振伟转让费33026元、中介费1398元。其余部分转让费、中介费损失于法无据，本院不予支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”徐振伟提供的照片能证明确有对案涉房屋进行了装修必然产生费用，但其无法提供证据证明装修花费为43405元，故本院酌定装修花费为30000元。根据《租赁合同》约定，案涉房屋为空店转租并约定了装修免租期，故可以推定案涉房屋装修已经潘水生同意，按合同不能履行期间与双方约定的租赁期限的比例计算徐振伟的装修损失为15243元（30000元×10.67月÷21月），该损失应由徐振伟与潘水生分担，即潘水生应支付徐振伟装修损失7622元。徐振伟的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。庭审中徐振伟确认兴嘉恒公司在促成讼争合同时有告知其房屋不是潘水生的且房东不同意转租，故徐振伟主张兴嘉恒公司共同承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告徐振伟与被告潘水生于2015年6月26日订立的《租赁合同》自2017年1月9日起解除； 二、被告潘水生应于本判决生效之日起十日内返还原告徐振伟转让费33026元，并赔偿装修损失7622元、中介费损失1398元； 三、驳回原告徐振伟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4098元，由原告徐振伟负担3191元，由被告潘水生负担907元。各方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 人民陪审员  杜 欣 人民陪审员  黄艺君 二〇二〇年一月十七日 法官助理王悦 代书 记员  陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”