上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3013号原告(反诉被告)：上海逸舒源营销策划中心，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街******。投资人：关惠勤,总经理。委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：张文华，男，1959年10月25日生，汉族，住福建省周宁县狮城镇兰前东路一巷**。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海逸舒源营销策划中心与被告(反诉原告，以下简称被告)张文华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日、2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴斌、刘畅、被告委托诉讼代理人沈忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；2.判令被告向原告返还位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、室的房屋(以下简称涉案房屋)；3.判令被告支付2018年10月23日至2019年10月18日期间的房屋占有使用费609,616.80元；4.判令被告支付违约金355,609.8元(按14个月租金的标准计算)；5.判令被告支付房屋恢复原状费用1,149,096.73元；6.判令被告支付房屋恢复原状期间及重新招租期间租金损失309,041.85元(688.29平方米*1元/天/平方米*365天+316.8平方米*0.5元/天/平方米*365天)；7.判令本案鉴定费用由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原告与被告签订《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》，约定由被告承租位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、室的房屋，建筑面积为688.29平方米，被告用于舞蹈体验工作室用途，租赁期限自2018年6月1日至2024年5月31日止。合同签订后，被告未经原告同意擅自封锁了涉案房屋所处的北面消防通道，给大楼造成极大消防安全隐患。为此，原告于2018年10月7日向被告发出了书面整改通知，但被告未予理睬。故原告于2018年10月23日向被告邮寄解除函，要求解除与被告签订的租赁合同，并要求被告承担因合同解除给原告造成的损失。解除函发出后，被告拒不返还房屋，为维护原告利益，原告诉至本院。被告辩称，被告占用公共面积均经原告同意，也经消防验收合格，故被告不存在违约行为，无需承担违约责任。原告将涉案房屋上锁阻止被告经营，并发函单方要求解除合同，已属违约，现被告同意合同于2018年10月23日解除，因原告将房屋上锁，故无需返还，原告还应退还合同解除后剩余期限内的租金。因原告违约致使合同解除，原告应赔偿被告装修等各项损失。故被告向本院提起反诉请求：1.判令确认原告与被告签订的《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；2.判令原告归还租赁保证金25,753.49元、2018年10月23日至2019年3月31日止的租金92,678元、恢复原状费150,763.5元、门头广告制作费6,000元及门头广告管理费600元，共计275,794.99元；3.判令原告赔偿被告装修损失1,146,646元及经营损失100,000元；4、判令本案鉴定费用由原告承担。原告针对被告反诉辩称，原告未对被告采取过锁门等措施。被告违约致使合同解除，应自行承担损失。被告反诉诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人系上海骏丰嘉房地产开发有限公司，原告向产权人承租了涉案房屋。2018年5月18日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方涉案房屋，建筑面积688.29平方米，房屋平面位置图详见附件一；乙方租赁该房屋将作为舞蹈体验工作室使用用途；甲方交付给乙方的房屋标准以交房时的现状为准，房屋原状以交房当天甲方、乙方以及物业管理公司共同确认的该房屋设施设备清单、内部和外部照片等记录资料为准；租赁期限自2018年6月1日起至2024年5月31日止；免租期自2018年6月1日起至2018年11月30日止；乙方同意在本合同签订后当日先向甲方支付首期租金、租赁保证金、恢复原状费用、广告灯箱服务费和免租期内房屋占用费)，上述款项缴纳后，甲方将房屋钥匙移交给乙方；租金标准1元/天/平方米，物业费由乙方支付；租金先付后用；租金支付方式：乙方同意租金支付方式采取先付后用的原则。乙方在签订本合同前向甲方支付2018年6月1日起至2018年11月30日期间的房屋占用费44,084.97元和第一笔租金总额为83,283.09元，即自2018年12月1日起至2019年3月31日止。乙方应提前7个工作日向甲方支付的第二笔租金总额为62,634.39元，即自2019年4月1日起至2019年6月30日止。此后乙方每年按租赁季度(3个月)向甲方一次性支付租金。乙方支付的当年1月1日至3月31日租金到达甲方帐户的最后截止日期为前一年12月31日，乙方支付的当年4月1日至6月30日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年3月31日，乙方支付的当年7月1日至9月30日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年6月30日，乙方支付的当年10月1日至12月31日租金到达甲方账户的最后截止日期为当年9月30日；租赁保证金为20,935.49元；恢复原状费用，乙方对该房屋装修中需要改变房屋和公告部位原状的，需征得甲方书面同意，恢复原状工作由甲方负责，恢复原状费用由乙方承担，在甲方交房前乙方须按甲方确认的恢复原状费用(根据乙方提供的设计图纸预算)向甲方缴纳足额恢复原状费用，恢复原状费用标准如下：恢复外墙费用750元/平方米(按改造面积计算)，恢复内墙费用370元/平方米(按改造面积计算)，恢复门窗费用为1,250.00元/平方米，恢复楼板费用为500元/平方米，恢复消防系统、给排水、强电、智能化、通讯、网络、桥架、通风系统、室内外装修、绿化、电缆等费用按设计图纸预算收取，恢复原状时拆除费及垃圾清运费为100元/平方米(按租赁建筑面积计算)；乙方在签约前向甲方支付暂估恢复原状费用为103,243.50元整，详见附件八乙方改造房屋原状的工程量和恢复费用估算报告。乙方开工前须提前15天向甲方提交装修图纸，甲方按照装修图纸计算出准确的恢复原状费用，在乙方向甲方足额支付恢复原状费用后，甲方和物业管理公司才签发进场施工许可证。若乙方没有足额支付恢复原状费用，则甲方有权不同意乙方施工，不能施工责任由乙方承担，且乙方不得擅自进场施工，否则甲方和物业管理公司有权采取一切必要限制施工措施，包括停止供水、供电、使用电梯、办手续等措施。若乙方不同意足额支付给甲方恢复原状费用，则甲方有权终止本合同，自甲方发出终止合同通知之日起，本合同自动终止，并且甲方没收乙方预先缴纳的租金和租赁保证金作为乙方违约金，以弥补甲方的损失，相关法律责任概由乙方全部承担。因乙方拒绝支付恢复原状费用的行为导致的相关损失由乙方承担。乙方在经营过程中如果需要继续改动装修，必须征得甲方书面同意，且乙方仍然需要事先支付恢复原状费用，否则甲方有权终止合同。无论何种原因，双方合同终止后，恢复原状费用将作为甲方恢复该房屋原状的费用，所有恢复原状费用不予退还；甲方同意乙方在不改变房屋设计用途、功能和布局及配套设施，不损坏房屋称重结构和不破坏房屋外貌等情况下，可以对室内部分进行装修；在合同终止后甲方负责按照乙方装修前已支付的恢复原状费用的改造工程内容将其恢复到原状，但没有计入乙方已支付的恢复原状费用的改造工程仍然由乙方承担恢复费用，由甲方负责恢复施工；在租赁期内，乙方对该房屋和公共部位进行的任何装修施工行为都必须事先提前15天将设计图纸和施工方案报甲方和物业管理公司批准才可以施工；租赁期限届满或合同终止时，未经甲方同意乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本协议约定的租赁期最后一日租金的双倍向甲方支付该房屋占用使用费。为避免损失扩大，甲方有权代为将该房屋恢复原状并收回，所产生的所有费用由乙方承担，甲方有权加收15%的代办费用；乙方的任何装修和经营活动不能影响和改变该房屋所在大楼的外立面、公共部位、消防安全、水电煤讯网络正常运行、排污排废排烟通风等，否则甲方和物业管理公司有权制止，直至终止本合同；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方必须立即恢复房屋原状，乙方拒不恢复的，甲方代乙方恢复，恢复费用由乙方承担，乙方不得阻止甲方恢复工作，因恢复造成甲方和乙方自身损失都由乙方承担。同时甲方有权单方面终止合同，并有权要求乙方按照2个月租金向甲方支付违约金，若上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应按实际损失赔偿甲方。上述费用甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；乙方未按照合同约定使用该房屋的，如更换经营的内容或品牌、从事非法活动或损害公共利益等，乙方均应立即停止违约使用行为，并应按2个月的租金向甲方支付违约金，若给甲方造成的实际损失大于违约金数额的，乙方应按甲方实际损失赔偿，同时甲方有权单方面终止合同；当本合同第十一条约定的合同终止情形时，乙方必须于本合同终止当日将该房屋返还甲方，若乙方在合同终止日没有归还该房屋给甲方，则自合同终止日开始乙方须按合同终止日的日租金标准两倍向甲方支付该房屋占用费，直至乙方将该房屋归还甲方。并且乙方须承担因此给甲方和第三方造成的经济损失；甲、乙双方协商一致，可以终止合同；无论何种原因，若本合同终止则乙方装修费、停业损失等一切经济损失都由乙方自己承担，甲方不承担任何费用。乙方已经支付给甲方的费用甲方不予退还。补充条款中约定：乙方要求占用公共部位净面积316.80平方米，参照合同第3-1、3-2、3-3条的租金和保证金单价标准和时间向甲方支付占用公共部位管理服务费，乙方在签订本合同当日向甲方支付第一笔公共部位占用服务费19,166.40元，即自2018年12月1日起至2019年3月31日期间的公共部位占用管理服务费，以后乙方在每笔租金支付同时向甲方支付占用公共部位管理服务费，在签订本合同当日，乙方一次性向甲方交纳相当于一个月公共部位管理服务费总额为4,818元的费用作为支付用公共部位管理服务费的保证金。乙方占用公共部位必须满足消防等安全规范要求，必须通过政府有关部门验收，若由于乙方占用公共部位，导致给甲方或任何第三方造成损害，则由乙方承担一切经济赔偿责任和法律责任，甲方不承担任何责任。甲乙双方交房标准为现状交房，乙方对现有格局基本保持原样(对现有的玻璃隔断进行少许改动，原有右侧隔墙统一更换成玻璃隔断)，交房时乙方依照使用后的现状进行交付，并不向乙方(甲方)支付有关恢复原状的费用。合同中提及的擅自解除合同或提前终止合同的相关条款，任何一方擅自解除或提前终止合同的，违约方需提前1个月告知另一方，并赔付相当于3个月租金作为解除合同的违约赔偿。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金25,753.49元、恢复原状费押金150,763.50元、门头广告制作费6,000元及门头广告管理费600元，并将租金支付至2019年3月31日。原告向被告交付了涉案房屋及316.80平方米公共部位，316.80平方米公共部位系中央环绕中庭的回字形公共部位(以下简称回字形公共部位)。2018年7月3日，被告在涉案房屋处注册设立上海玖舞娱乐有限公司(以下简称玖舞公司)，并向嘉定区公安消防支队提供消防设计施工图纸及相关资料，被告提供的玖舞公司平面布置图中，包括涉案房屋中的353室、352室、301室、352室及301室中间公共部位、回字形公共部位及回字形公共部位北侧同宽东西走廊(以下简称北走廊)部位，北走廊两端设有门。被告另使用了南侧公共部位的两小间砖墙房屋。嗣后，被告对其使用的房屋进行了装修。2018年8月9日，玖舞公司取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，消防安全检查合格证上记载场所建筑面积为688.29平方米。同年9月6日，玖舞公司取得《娱乐经营许可证》。2018年10月23日，原告向被告发送《通知函》，函告：因被告在装修过程中擅自封闭消防通道，给楼内造成极大的消防安全隐患，严重违反了政府有关部门关于消防的相关规定，对双方签署的租赁合同构成了根本性违约，依据合同法及租赁合同的约定，限被告立即整改并恢复原状，通知被告自本通知发出之日起终止已签署的租赁合同，要求被告在限期内搬离，并承担一切解除合同的相关损失及法律责任。原告发函后，被告停止经营。2019年1月18日，被告回函原告系单方解除合同构成违约，原告应对合同解除后给被告造成的装修损失、营业损失进行赔偿，并退还租金、押金及恢复原状费用等。审理中，因被告申请，本院委托上海华瑞建设咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法审价，鉴定结论为：装修造价为1,288,366元，装修残值为1,146,646元。原告认为鉴定报告仅依据现场测量，未依据图纸，故不认可鉴定金额。被告对鉴定报告予以认可。本次鉴定费33,000元，已由被告预付。又因原告申请，本院委托上海华瑞建设咨询有限公司对涉案房屋及公共部位的恢复原状费用进行司法鉴定，鉴定结论为恢复原状的费用为460,693元，原、被告对鉴定报告均予以认可。本次鉴定费33,000元，已由原告预付。2019年10月18日，双方办理了涉案房屋的交接手续。审理中，本院于2019年12月6日会同原、被告至涉案房屋处进行勘察，确认涉案房屋交接时的状态为：原告在南侧376室、322室中间公共部位搭建了两小间砖墙房屋，在北侧352室、301室中间公共部位搭建了两小间玻璃房屋，南侧376室、322室的阳台仅能分别从376、322房间进入，回字形公共部位有玻璃隔断。本院认为，原、被告签订的《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被告按约向原告支付租金等费用。被告在装修施工期间，已将包含北走廊在内的平面布置等施工方案申请消防验收，且已取得消防验收合格证。嗣后，原告以被告封锁北走廊造成消防安全隐患为由发出解除函，明确表示不再继续履行合同，致使被告无法继续经营。故原告要求解除合同无事实和法律依据，已构成违约。鉴于被告亦要求解除合同，故本院以原、被告一致确认的日期即2018年10月23日合同予以解除。因双方已于2019年10月18日办理了房屋交接手续，故本案不涉及房屋返还事宜。对于原告主张2018年10月23日至2019年10月18日期间的房屋占有使用费609,616.80元，现被告已将租金支付至2019年3月31日，至于2019年4月1日至2019年10月18日期间的房屋占有使用费，考虑该期间被告并未实际使用涉案房屋，且双方在诉讼期间及原告存在违约等因素，故本院对该期间的房屋占有使用费酌情调整为76,837元。对于原告主张房屋恢复原状费用1,149,096.73元，因合同已约定无论何种原因合同终止后,恢复原状费用均应由被告承担，故原告虽存在违约，但并不能免除被告支付恢复原状费用的义务。现经审价恢复原状的费用为460,693元，扣除被告已支付的恢复原状费押金150,763.50元，故被告尚应支付原告恢复原状费用309,929.50元。至于原告主张的违约金、重新招租损失，因合同解除的责任归于原告，故原告的该两项诉请无事实和法律依据，本院均不予支持。对于被告主张的解除合同，前文已做认定，不再赘述。合同解除后，原告应将租赁保证金25,753.49元返还给被告。对于被告主张的装修损失1,146,646元，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约致使合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，本案因原告违约导致合同解除，应承担相应的法律责任，且鉴定部门对装修残值的认定并无不当，故被告的该项诉请，合法有据，本院予以支持。对于被告主张的经营损失100,000元，属于违约金范畴，根据合同约定擅自解除合同的违约方需赔付3个月租金作为解除合同的违约赔偿，故原告应支付被告经营损失费76,837元。至于被告主张的退还2018年10月23日至2019年3月31日期间的租金92,678元，因与原告主张的使用费期间存在竞合，且前文对于被告应支付的使用费金额时已作统筹考虑，故对被告的该项诉请，本院难以支持。至于被告主张的恢复原状费150,763.5元，因前文已作处理，故对被告的该项诉请，本院不予支持。至于被告主张的门头广告制作费6,000元及门头广告管理费600元，属于被告经营时投入的费用，该费用与本案无关联，故对被告的该两项诉请，本院亦不予支持。本案两次鉴定费合计66,000元，本院根据鉴定结果并结合案情确定由原、被告各自负担鉴定费33,000元(双方均已支付)。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：一、确认原告上海逸舒源营销策划中心与被告张文华签订的《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；二、被告张文华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸舒源营销策划中心自2019年4月1日至2019年10月18日期间的房屋占有使用费76,837元；三、被告张文华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸舒源营销策划中心恢复原状费用309,929.50元；四、驳回原告上海逸舒源营销策划中心的其余本诉请求；五、反诉被告上海逸舒源营销策划中心应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张文华租赁保证金25,753.49元；六、反诉被告上海逸舒源营销策划中心应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张文华装修损失1,146,646元；七、反诉被告上海逸舒源营销策划中心应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张文华经营损失费76,837元；八、驳回反诉原告张文华的其余反诉请求；九、本诉鉴定费33,000元由原告上海逸舒源营销策划中心负担；十、反诉鉴定费33,000元由反诉原告张文华负担。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26,186元，减半收取13,093元，由原告上海逸舒源营销策划中心负担9,543元，由被告张文华负担3,550元(被告张文华负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。反诉受理费诉讼费9,755元，由反诉原告张文华负担1,734元，由反诉被告上海逸舒源营销策划中心负担8,021元(反诉被告上海逸舒源营销策划中心负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年一月二十日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……