广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初3383号 原告：平南县彩生活物业服务有限公司，住所地广西平南县平南街道，统一社会信用代码9145××。 法定代表人：杨宁，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：李敏琪，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：杜荣华，男，该公司职员。 被告：徐翠松，女，1972年1月30日出生，汉族，居民，户籍地广西平南县，现住广西平南县。 原告平南县彩生活物业服务有限公司（以下简称彩生活物业公司）与被告徐翠松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李敏琪、杜荣华与被告徐翠松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费2452.212元；2.判令被告向原告支付原告向平南县供电局替被告支付的电费6294.149元；3.判令被告向原告支付原告向平南县自来水厂替被告支付的水费2126.24元；4.判令被告按合同约定向原告支付小区变压器损耗电费85.6元；5.判令被告向原告支付原告向平南县环卫所替被告支付的住宅生活垃圾处理费296元；6.判令被告按合同约定向原告支付小区电梯电费分摊费204.3元；7.判令被告按合同约定向原告支付小区住宅电梯维保费740元；8.判令被告按合同约定向原告支付小区二次加压电费分摊0元；9.判令被告按合同约定向原告支付小区公共照明分摊电费272.7元；10.判令被告按合同约定向原告支付小区公共水分摊费22.9元；11.判令被告按合同约定向原告支付多层物业维修基金费350.28元；12.判令被告以上述1-11费用合计12844.38元为本金，按年利率6%向原告支付利息，自立案之日起计至款项全部付清之日止。事实和理由：原告与案外人广西缘合房地产开发有限公司于2013年9月26日签订了《前期物业服务委托合同》，约定原告对其开发建设的小区实施物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业服务费0.7元/平方米/月。被告于2013年1月28日与案外人××房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买小区2栋402室97.31㎡的房屋成为业主。被告成为业主后起初均按合同约定缴纳物业服务相关费用，但从2016年8月开始无故拖欠费用至今，给原告运营服务小区带来很大的压力及困难。至2019年8月30日止，原告拖欠物业服务费2452.212元（拖欠2016年9月1日至2019年8月30日共36个月，97.31㎡×36个月）、被告自用电费6294.149元（用电度数：2019年9月19日抄表度数22224-2016年8月抄表度数10656，单价：0.5441元）、被告自用水费2126.24元（用水量：2019年9月19日抄表度数1113-2016年8月抄表度数337，单价：2.74元）、被告需分摊的变压器损耗费85.6元（2016年9月1日至2019年8月30日）、被告的住宅垃圾清运费296元（8元/户×36个月）、被告需分摊的电梯电梯费204.3元（从2016年9月1日至2019年8月30日）、被告按合同约定向原告支付的电梯维护费740元（20元/户×35个月）、被告需分摊的二次加压电费0元、被告需分摊的公共照明费272.7元、被告需分摊的共用水费22.9元、被告需缴纳物业维修基金费350.28元。原告认为被告的上述行为已构成不当得利及违约行为，侵犯了原告的合法权益，遂诉至法院，愿判如所请。 被告徐翠松辩称，1.被告与原告没有签订任何服务合同，被告承认拖欠物业费，但认为并不是拖欠原告，并且原告未履行签订合同义务，被告并不是从一开始就拖欠，而是经过长期居住发现物业公司没有按照合同履行相应服务，应当扣减部分物业费。2.水费、电费被告没有故意拖欠，被告已经去交付但是物业收费人员不收。3.合同并未约定变压器损耗费用，被告只承担入户电表所产生的电费。4.住宅生活垃圾处理费、电梯电费分摊费、电梯维保费、公共照明分摊电费、小区用水分摊费根据合同约定已包括在物业费中；物业公司对垃圾处理费有瞒报情况，物业公司2016年交付环卫所10432元，实际分摊收费25248元，中间差价14816元，从中谋求不当利益；电梯维保费为重复收费，物业公司另外收取维保费20元/户/月，实际上为外包电梯维保，发生维保费10元/户/月，从中赚取差价；公共照明分摊电费和小区用水分摊费的分摊依据不明确，小区用水分摊费旱季与雨季分摊金额相对固定，该费用为重复收费。5.对二次加压电器分摊0元无异议；6.对多层物业维修基金费350.28元，该费用为物业公司违约在前，并且账目不透明、不正确，有故意做假账的行为。综上所述，物业公司没有尽到应有的服务，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月28日，广西南宁市×物业服务有限公司（乙方）与广西×房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》约定，物业名称鑫翔·曼哈顿公馆，物业建筑面积67264.1平方米。物业服务费用选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.8元/月平方米。合同期限为2012年9月28日至2017年9月27日止。 2013年1月18日被告徐翠松与广西缘合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买鑫翔·曼哈顿公馆2幢四层1单元010402号房，并办理了不动产权登记，登记的建筑面积共97.31平方米。《商品房预售合同》第九章前期物业管理中约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为广西南宁市瀚新物业服务有限公司，资质证号为2012桂建房物字4501A0044，前期物业服务期间物业收费方式为包干制，物业费价格为0.8/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。 2013年9月26日，广西南宁瀚新物业服务有限公司（乙方）与广西缘合房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，主要约定，1.广西南宁市瀚新物业服务有限公司为广西缘合房地产开发有限公司开发的鑫翔·曼哈顿公馆提供前期物业管理服务事宜，合同期限自鑫翔·曼哈顿公馆首期交房公告之日起至本物业业主委员会成立且与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。2.物业服务费用：本物业服务区域物业服务费选择包干制方式物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物价局收费批复标准如下：（1）住宅物业：0.7元/平方米·月；（2）商业物业：1.6元/平方米·月，乙方最终按照政府物价部门收费审批文件收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。3.与物业服务相关的费用：（1）公共能耗费,是指用于清洁、绿化、消防设施设备、共用照明、二次供水加压、电梯等共用设施和公共性服务中正常运行或使用发生的水、电等费用，包括合理的损溢和共用物业的修缮施工及岗亭等使用物业配置设施设备产生的费用。公共能耗费分担方式，共用水损溢量按用水比例分担，共用水费用按计量受益范围的房屋本体组团占有建筑面积比例向受益户分摊。共用照明费用按计量受益范围的房屋本体业主占有建筑面积比例向受益户分担。具体分担处理和计费方式，结合实际情况制定，…。（2）电梯维保费，用于电梯维保期满后电梯系统的维修保养、年检、小修事项的费用，电梯电费按公共耗能处理；非统一中修、大修更新等修缮电梯时，由配置该电梯的房屋所有权人按建筑面积分担费用，分担费用是按专项维修资金的管理方式处理；本物业服务区域电梯维保费选择包干制方式，由配备电梯的房屋所有权人及使用人按照住宅物业20元/户/月（不含电梯电费）的标准向乙方缴纳。（3）专项维修基金按鑫翔·曼哈顿公馆所在区域的政府管理机构对该项资金的具体管理规定处理。（4）装修废弃物清运费用，清运装修废弃物费用为3元/平方米（建筑面积） 被告入住鑫翔·曼哈顿公馆成为业主后，按期缴纳物业服务的相关费用直至2016年8月，从2016年9月开始未按时缴纳相关费用。 2018年、2019年平南县城区环境卫生管理站均委托原告彩生活物业公司代收曼哈顿公馆小区住户生活垃圾处理费，对城区住户收取8元/月的生活垃圾处理费。 另查明：广西南宁瀚新物业服务有限公司及原告彩生活物业公司的股东均为深圳市彩生活服务集团有限公司和冉华平。广西南宁瀚新物业服务有限公司平南分公司2009年1月14日注册成立，2017年11月3日已经注销，原告彩生活物业公司于2017年11月30日成立，案涉小区目前由原告彩生活物业公司提供物业服务。 本院认为，广西南宁瀚新物业服务有限公司与鑫翔·曼哈顿公馆开发商广西缘合房地产开发有限公司分别签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同》真实有效，对涉案小区鑫翔·曼哈顿公馆的全体业主具有约束力。 1、关于原告与被告之间是否存在物业服务合同关系问题。原告诉称其是响应政府要求就地注册后由广西南宁市瀚新物业服务有限公司平南分公司变更而来，变更后仍对案涉小区提供物业管理服务。本院认为原告彩生活物业公司已连续两年为案涉小区提供物业服务，广西南宁市瀚新物业服务有限公司平南分公司被依法注销后由原告实际履行案涉小区物业服务合同，被告作为业主亦享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。原告有权参照《前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同》请求被告支付被告尚欠的实际发生的物业服务费用。 2、关于原告请求被告支付尚欠的物业费2452.212元应否支持问题。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。应当指出，本案属于物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。本案中被告提交的证据不足以证实原告存在严重违约行为，被告请求扣减相应物业费，根据公平合理原则本院对被告的该项主张不予采信，原告请求被告支付拖欠的物业费2452.212元本院依法予以支持。 3、关于原告请求被告支付被告自用电费6294.149元及水费2126.24元应否支持问题。被告承认拖欠水费和电费，原告请求被告支付自用电费6294.149元、自用水费2126.24元，具有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。 4、关于原告请求被告支付变压器损耗电费、生活垃圾处理费、电梯电费分摊费、电梯维保费、公共照明分摊电费、共用水费分摊费、物业维修基金费应否支持问题。被告辩称上述费用中变压器损耗电费合同没有约定，其他六项属于重复收费，已包括在物业费里面。本院认为，《前期物业服务委托合同》（2013年版）虽未经备案，但也是依法成立的合同，业主作为物业服务的享受着也应当受该合同的约定。虽然商品房预售合同及《前期物业服务合同》（2012年版）没有详细明列上述费用，但之后的《前期物业服务委托合同》（2013年版）对上述费用的收取有解说明列，在鑫翔·曼哈顿公馆未成立业主委员会前，该小区全体业主应当受《前期物业服务委托合同》约束，被告主张原告重复收费依法无据，本院不予采信。对于需要分摊的变压器损耗费、电梯电费、公共照明费、共用水费的分摊依据原告已依约进行公示。根据《前期物业服务委托合同》，被告至2016年8月至2019年8月30日止共计37个月未按时缴纳上述费用，应当按照约定支付上述费用。其中，生活垃圾处理费按平南县城区环境卫生管理站的《委托书》按每户8元/月收取计296元、电梯电费分摊费204.3元、电梯维保费按20元/户/月收取计740元、公共照明分摊电费272.7元、共用水费分摊费22.9元、变压器损耗电费85.6元。关于物业维修基金费问题，根据本地政府管理机构对该项资金的管理规定，收费标准为0.1元/平方米/每户/每个月，且被告前期亦按照该标准缴纳公共维修基金费，故原告请求被告支付物业维修基金费350.28元的符合法律规定，本院予以支持。 5、关于原告请求被告支付以12844.38元为本金按年利率6%计算的利息应否支持问题。本院认为原告履行物业服务合同中确定的义务，被告作为业主亦享受了原告提供的物业服务，应履行支付物业费用的义务，被告未支付物业费，构成违约，应承担违约责任。但被告产生自用电费6294.149元、自用水费2126.24元，原告拒绝单独收取该两笔费用，故该两笔费用不应支付资金占用利息。被告应以剩余的4423.992元为基数按年利率6%从2019年10月15日起计算至实际清偿之日止计付资金占用利息给原告。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 1、被告徐翠松支付原告平南县彩生活物业服务有限公司物业服务费用2452.212元； 2、被告徐翠松支付电费6294.149元、水费2126.24元，变压器损耗电费85.6元、住宅生活垃圾处理费296元、电梯电费分摊费204.3元、电梯维保费740元、公共照明分摊电费272.7元、共用水费分摊费22.9元、物业维修基金费350.28元给原告平南县彩生活物业服务有限公司。 3、被告徐翠松支付利息给平南县彩生活物业服务有限公司（利息计算方法：以4423.992元为基数自2019年10月15日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。 上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费122元，减半收取计61元（原告已预交），由被告徐翠松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费122元（款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 杨子葓 二〇二〇年一月十三日 法官助理 甘 艳 书 记 员 容 菊