天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初15747号原告：严进，女，1956年6月17日出生，汉族，住天津市河西区。被告：天津市河西区福盛花园住宅小区业主会，住所地天津市河西区福建路84号物业办公楼。负责人：陈润祥，主任。委托诉讼代理人：戴强荣，天津嘉邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乘龙，天津嘉邦律师事务所律师。原告严进与被告天津市河西区福盛花园住宅小区业主会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严进，被告天津市河西区福盛花园住宅小区业主会的委托诉讼代理人戴强荣、李乘龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，河西区福盛花园商品房住宅小区业委会于2017年8月20日任职到期，2017年12月31日物业合同也同时到期，但对能否续签合同，业委会未能按法律规定召开业主大会，严重侵犯了小区广大业主合法权益，属程序违法行为，而仅此一项违法事实，即可足够认定业委会所签合同为无效合同，不具任何法律效力而且不能生效，应依法撤销。且业委会已是同时存有一系列诸多程序非法行为，其中包括程序上的违法，合同条款内容的违法以及业委会个人行为违法事实，更已充分证明违反法定程序所签合同为不合法合同，故无效合同应依法撤销。1、2017年12月31日物业合同到期前，业委会违反法律规定，在小区业主完全不知情的情况下却早已擅自暗地、并私下背着小区业主提前与现物业公司违法实施续签订期为4年的《物业合同》。如此违反法律程序的行为，已极为严重的侵犯了包括自己在内小区业主的合法权益，更不能代表小区业主的真实意思表示，对此已在小区引发强烈的反对和质疑。2、由于“双到期”的存在，法律上已依法结束了业委会的身份资格，而业委会拒绝按法律规定换届选举，遭小区业主对业委会任职身份资格产生质疑、且不具合法身份的情况下，更不能违法实施续签合同事宜，此行为仍属于违反法定程序行为。而业委会却仍一意孤行，拒不按法律规定办事，赖于持续违法行为，据此，所签合同不具合法性，属无效合同。3、2017年12月2日有业主在物业办当场亲眼看到，业委会主任陈瑞祥正主动积极交纳了2018年全年‘涨价后’的物业费,当时不知内情的业主被吓了一跳:这还没到2018年了,也还没有续签合同,更没人听说要涨价,而物业也同时正在按‘涨价后’的物业费和停车费标准收取,是谁允许的…,而我们业主还不知情呢,涨价的时间、涨价的价格都不知道,你们现在怎么会算出收费标准的。由此疑问业委会主任陈润祥如此提前交费的依据又是何来。而事后为证明事实,正巧小区部分业主代表与业委会解决纠纷对话会上,诸多业主代表当场、当面问业委会主任陈润祥:如果不是提前已签完物业合同,你为什么按涨价后价格交费,而且还是提前、主动积极的去交,而小区所有业主却没有一个能提前主动按涨价后标准去交费的。因为他们都不可能知道要涨价,也更不知道业委会主任的特权“批准该涨多少钱”。而业主大会还没有开,物业合同也没签,物业又是如何算出陈润祥应交转年涨价后的物业费。你给业主解释解释。这位主任却没作回答。而物业人员看到业主与业委会矛盾纠纷如此地步却说:“我们可没有提出要涨物业费。”显然,还没有到期的合同,又没有续签合同,却哪来的“提前”和涨价交费的道理业委会主任的行为已经不打自招地昭然若揭的证明和佐证了业委会存在违反法定程序的违法行为已是不言而喻不争的事实。4、因双到期换届时,小区业主从中发现业委会任职期间存在有诸多违法问题,其中对《征求意见表》产生争议纠纷时,为解决矛盾,此时《征求意见表》始终没有出任何结果,而在物业办公室有业主向物业经理李健康(法人)反映签约程序不合理、不合法时,李健康本人却亲口对小业主说:那没办法,你们现在征求意见表已经超过半数,合同已经都签完了,你现在说了也没有用。这一句话却使当时在场的业主都惊讶,不敢相信这是真事,但存在的事实就是证据,并已经充分证明:第一,物业经理李健康撒谎。第二,委会主任陈润祥撒谎。第三,证明物业经理李健康与业委会主任陈润祥已完成续签合同,同时违反法定程序的行为已成事实。故此,出现陈润祥提前按涨价后价格交费行为证明:业委会换届、签约从头到尾都存在一系列诸多违反法定程序行为。5、业委会与物业都是2008开始每3年一届同步签约为3年,现已连续3届至今,却让人无法想象的是:在11年中,近千户小区业主却从未行使过法律上赋予业主的表决权。而始终是以所谓《征求意见表》违法代替表决权,已不止一次的侵犯了包括本人在内业主的合法权益。而续签合同期间,本人于2017年12月20日下午接到发放《征求意见表》,却已是截止时间,但本人对截止时间不知情的情况下还即刻认真写出正反两面的相关问题,并当天晚上提交《征求意见表》时,正看见小区业主代表与业委会因‘双到期’发生质疑纠纷在打架,而已是《征求意见表》结束之时,造成本人未能交出已写好的《征求意见表》,本人向业委会提出这样做违法时,而业委会却到处污蔑说出:“你楼就你没交表”。为此事本人了解到已超时间发《征求意见表》,又完成填写的,显然已不具法律效力,更不具真实性、合法性属程序违法行为,同时侵犯业主享有合法权益而被剥夺了表决权。业委会未能按法律规定时间召开业主大会,属程序违法,而业委会发放《征求意见表》竟屡屡处于超时并结束日期才发放,已是一再违反程序行为,严重侵犯业主合法权益,且类似因业委会原因未能保证业主参加大会的情况早已屡见不鲜、不足为奇,更况且已不仅仅只是本人一个人的情况。业委会违反《天津市物业管理条例》第11条:(一)项法律规定剥夺业主表决权,且未能保证业主行使合法权益,并长期以所谓《征求意见表》违法代替表决权,已造成业主近11年无法行使表决权，故已不具法律上合法表决权,最终归为无效合同,而被侵害的业主权益应依法受法律保护。6、业委会签订《物业合同》表决结果公告日期是伪造的,所写日期显示:2017年12月30日,而以存在事实证明:这天是小区部分业主代表因不愿看到业委会再继续将所谓《征求意见表》违法代替业主表决权而因相互争夺《征求意见表》引发纠纷,导致发生肢体行为被报警,最终由5方人员共同决定将《征求意见表》暂存放居委会处,以稳定过好元旦,待年后共同解决纠纷。随后2018年1月9日又有4方人员开会质疑违法问题,2018年1月25日部分业主代表将事实情况贴出通告公布小区,又至同年已进入2月份后业委会、居委会对暂存放《征求意见表》不予回应、且无消息状态,却没想:在部分业主代表完全不知情的情况下,业委会竟单方强行拿走《征求意见表》,这是极为严重违反法律中重要程序行为,也正是业委会这种违法行为,据此,所签合同就此已不具任何法律效力而属无效合同。同时要证明的是:只有在业委会强行拿走《征求意见表》后,才会有公告日期的存在,这是客观逻辑决定的事实,最终证明公告日期应是在其单方夺走《征求意见表》后被形成的,而绝不可能是2017年12月30日的日期,业委会迫不及待要得到所谓《征求意见表》最终目的就是害怕提前签约违法事实被暴露真相,故业委会所写公告日期很显然是伪造的,更不符合存在的事实,而在法律程序上造假将承担应有的法律后果,现业委会行为自证造假事实是:已经提前续签合同千真万确,已无法被否认。7、业委会不仅程序违法,而所签合同条款也极为严重损害了业主利益,其中违法‘三七约定’是在小区全体业主完全不知情的情况下,背着业主将违法约定条款写在所签物业合同中:“根据市物业办负责人关于物业服务企业属于微利企业,小区可从场地占用费和共用设施设备等收益中对物业费用做些补充的精神，并按照2008年在市招聘中心同中江物业公司‘三七’的约定,从小区存放车辆多的实际,每年用小区场地占用费和共用部位、共用设施设备收益的30%左右,作为对中江物业公司综合管理费用的补充。”而这项违法约定条款是没有经过小区业主大会议事讨论表决通过的违法约定,对此,至今小区业主仍处于完全不知情状态,违法条款欺骗了业主的知情权,剥夺了业主的表决权,更侵犯了业主的合法权,业委会是业主授权、维护和保证业主权利的组织,却因业委会的违法行为遭到侵害。8、还有业主亲眼看到:业委会将收回的《征求意见表》却违反法律规定竟放在有利害关系的物业办公室抽屉内,为此泄露了业主个人隐私信息、也泄露了业主对物业公司所提出的个人意见。同时还发现《征求意见表》中有虚假票是在业主不知情的情况下,有人代替填写的,造成业主姓名与门牌号不符的事实,极为严重损害了业主合法权益,据此,程序违法,不具法律效力,应依法撤销。对以上业委会存在一系列诸多违反法定程序事实,法律已有明确规定:物业管理区域内重大管理事项都应须经由业主大会讨论决定并表决通过。而业主大会、业主委员会作出的违反法律和法规的决定,将因为违法而归于无效。现福盛花园业委会未按法律规定召开业主大会,且与物业续签合同存在诸多严重违反法定程序行为,侵犯了包括本人在内小区业主的合法权益,受侵害的业主依法有权主张和维护法律权利和依法得到法律保护,而违反法律规定及法定程序所签合同,属不合法合同,故不具法律效力,且不能生效,应依法撤销。依据国务院《物业管理条例》第12、14条规定,《物权法》第78条第2款规定,特请求法院判决被告违反法定程序,撤销违法合同。现原告起诉来院，要求判令：1.撤销被告因程序违法做出与物业公司签约合同的决定；2.本案诉讼费由被告承担。原告提交如下证据材料：1.2017年12月10日关于召开业主大会的通知，证明被告未按法定规定的时间召开业主大会，属程序违法，所签的物业合同不具法律效力;2.2018年2月23日物业合同中不合法条款（三七约定），证明被告未经业主大会通过，擅自违法约定已超过业主授权，严重侵犯业主权益，属于违法合同，应予撤销;3.2017年12月30日表决结果的公告，证明公告结果的时间不真实，其中与表决结果和签订合同时间完全不符，与事实不符，公告时间是伪造的，不具有真实性、合法性;4.2017年12月10日书面征求意见表，证明业委会始终以征求意见表代替表决票，剥夺业主表决权，且收到表时已结束投票时限，属于废票，造成本人无法提交，侵害了本人的合法权益；5.天津市业主大会会议表决票（示范文本），证明业委会任职期中，从未使用过天津市统一样式业主大会会议表决票，且从未按规定加盖公章，并应由业委会负责组织发放；6.2018年1月9日会议记录，证明所属街道办事处召开4方人员解决改选业委会问题会议，此时还没有对征求意见表进行统计，故与表决结果公告时间不符，公告时间不具右真实性，合法性；7.2018年1月19日会议记录，证明此时间业主代表还针对业委会问题不断向政府部门反映，其中业委会将征求意见表给了物业公司，并存放在物业公司办公室抽屉内，并证明这段时间还没有表决结果，故与公告所写时间不符；8.2011年8月30日福盛花园商品住宅小区业主大会议事规则，证明制定议事规则规定第22条业主委员会每届任期3年，故现业委会不具有合法身份，不能代表业主与物业续签合同有关事宜，属违法行为，所签的物业合同不能生效，应予撤销；9.2017年12月30日天津市住宅物业服务合同，证明所签物业合同时间不真实，是伪造的，与事实不符，证明合同是提前签的；10.2018年1月25日特别通告，证明街道办事处开了两次会议后，业主代表向业主通告情况后更有业主写了意见，同时证明：通告所写时间后，投票箱仍处于居委会处，还没有表决结果，故公告表决结果及与物业签合同日期全部是伪造的时间，与事实不符，应撤销合同；应依法撤销与物业公司所签服务合同。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。与天津市中江物业管理有限公司签订物业合同的决定，是由天津市河西区福盛花园业主大会经过法定程序作出的决定，并不是由被告作出的决定，被告作为业主大会日常的执行机构，只能执行业主大会的决定，因此原告起诉要求撤销这个决定的主体不适当；签约决定是业主大会根据物权法、物业管理条例、议事规则等法律规定作出的。2017年12月10日，被告发出了关于召开业主大会的通知，于2017年12月10日-20日期间书面征求意见的方式召开了业主大会，对福盛花园小区与中江物业公司续签合同的问题书面征求意见，同时向业主发放了书面征求意见表，在所属街道居委会主持下完成了此次计票工作，被告于2018年1月23日张贴了关于福盛花园小区业主大会与中江物业公司签订天津市住宅物业服务合同表决结果的公告，小区占建筑面积70.32%，户数71.12%的业主，投票决定与物业公司签约，上述程序符合相关规定；原告的撤销权已经超过了法定的除斥期间，应当予以驳回。原告在2月23日看到了被告公布的决定，原告要求行使撤销权的诉讼请求超过了1年的除斥期限；原告诉称业委会于2017年8月20日到期的主张与事实不符，福盛花园第4届业主会于2014年8月20日任期满，2014年7月19日福盛花园换届选举筹备组，针对选举新一届的业委会以及任期由三年变为五年召开了业主大会，向全体业主发出了公告，以及选票及表决票。2014年8月20日发出了关于福盛花园住宅小区会议表决的公告，确认本次业主大会对上述两项事宜的表决中，同意票超过总人数的二分之一，选举结果有效，所以业主会的任期2014年8月21日-2019年8月20日，原告所主张2017年8月20日到期与事实不符。被告提交如下证据材料：1.关于召开业主大会的通知，证明福盛花园业主大会对签约物业公司的决定过程、签约合同的情况、决定公告的情况；2.物业服务合同，证明福盛花园业主大会对签约物业公司的决定过程、签约合同的情况、决定公告的情况；3.表决结果及合同公示，证明福盛花园业主大会对签约物业公司的决定过程、签约合同的情况、决定公告的情况；4.第五届业主委员会换届公告，证明福盛花园第五届业委会的选举过程，任期自2014年8月21日起，为期五年，至2019年8月20日止；5.换届候选人简况，证明福盛花园第五届业委会的选举过程，任期自2014年8月21日起，为期五年，至2019年8月20日止；6.换届注意事项，证明福盛花园第五届业委会的选举过程，任期自2014年8月21日起，为期五年，至2019年8月20日止；7.换届选票，证明福盛花园第五届业委会的选举过程，任期自2014年8月21日起，为期五年，至2019年8月20日止；8.表决结果公告，证明福盛花园第五届业委会的选举过程，任期自2014年8月21日起，为期五年，至2019年8月20日止；9.业主大会备案告知书，证明福盛花园第五届业委会的选举过程，任期自2014年8月21日起，为期五年，至2019年8月20日止；10.（2019）津02行终120号行政判决书，证明原告因本案相同请求，于2018年8月17日向天津市河西区人民政府下瓦房街道办事处提出申请，且向河西法院、二中院提起行政诉讼，原告请求已经超过了除斥期间。针对原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对证据1、3、4、9的真实性无异议，证明目的不认可；对证据2、5、8的真实性无异议，关联性不认可，证明目的不认可；对证据6、7、10的真实性、合法性、关联性不认可。针对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性无异议，关联性认可，合法性不认可，证明目的不认可；对证据4-9的真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可；对证据10的真实性无异议，关联性不认可，证明目的不认可。针对原告提交的证据，本院认定意见如下：对证据1、2、3、4、5、7、8、9、10的真实性予以确认，证明目的不予确认；针对被告提交的证据，本院认定意见如下：对证据1、2、3、4、5、7、8、9、10的真实性、合法性、关联性予以确认。依据当事人的陈述和采信的证据，本院认定如下事实：严进是天津市河西区福盛花园住宅小区业的业主。2017年12月30日天津市河西区福盛花园住宅小区业主会与天津市中江物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，约定物业管理服务期限为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日。严进以河西区福盛花园商品房住宅小区业主会于2017年8月20日任职到期，且其未能按法律规定召开业主大会，严重侵犯了小区广大业主合法权益为由起诉来院，要求判令：1.撤销被告因程序违法做出与物业公司签约合同的决定；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，天津市河西区福盛花园住宅小区业主会以严进主体不适当且其与天津市中江物业管理有限公司签订物业服务合同的过程符合法定程序为由不同意严进的诉讼请求。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案中，严进认为天津市河西区福盛花园住宅小区业主会程序违法其与天津市中江物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》属于违法合同，应予撤销，因撤销权的行使是根据法律规定应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。该撤销权的行使期限规定为一年，此期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，且严进在诉讼过程中，未提供充分证据证明其主张，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告严进的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告严进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李国强二〇二〇年一月十六日书记员  肖维光本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。