广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1837号原告（反诉被告）：陈小玲，女，1948年11月17日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（反诉被告）：叶景顺，男，1971年11月29日出生，汉族，住东莞市。上述原告共同委托诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。被告（反诉原告）：周明放，男，1957年10月5日出生，汉族，住湖南省临湘市。被告（反诉原告）：韶关市敏时实业投资有限公司，住所地：韶关市浈江区韶南大道中25号福景园A幢605房。法定代表人：周明放。委托诉讼代理人：周辉军，该公司员工。上述被告共同委托诉讼代理人：刘佩韦，广东韶泰律师事务所律师。原告陈小玲、叶景顺与被告周明放、韶关市敏时实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，被告周明放、韶关市敏时实业投资有限公司于2019年9月6日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉一并进行了审理。原告陈小玲、叶景顺及其委托诉讼代理人钟红涛,被告韶关市敏时实业投资有限公司的委托诉讼代理人周辉军及两被告的共同委托诉讼代理人刘佩韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小玲、叶景顺向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《农庄租赁合同》无效；2、被告赔偿原告各项损失3048168.66元；3、被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用；4、要求被告承担评估费23445元；5、被告返还被其扣留的设备设施（包括空调、管道煤气、床铺、座椅板凳等）或折价后赔偿。事实和理由：2016年10月1日，被告周明放以军人家属就业培训基地的名义与原告签订《农庄租赁合同》（事后经原告向有关机构查询是不存在军人家属就业培训基地这一民事主体），合同签订后原告按合同约定履行。在合同履行过程中被告周明放一直都是以被告韶关市敏时实业投资有限公司对所出租的场地进行管理收租。原告在合同履行期间投资约600万对农庄进行升级改造。2019年1月，原告拟引进大股东扩大生产，准备申请公司登记，要求被告周明放提供场地使用证明，但被告周明放一直都未能提供有效的场地使用证明，最终原告提出设立公司的申请被市场监督管理局拒绝受理。从浈江区市场监督管理局不予受理通知书记载的不予受理理由来看，是因涉案场地为军产，因没有《军队房地产使用许可证》而拒绝受理。事后原告多次找被告周明放要求其提供《军队房地产使用许可证》，但其坚称能办理公司登记并且其一直都在和武警韶关沟通。但直至2019年7月1日原告再次找到被告，被告仍未能提供。事后原告经过多方打听，得知被告在兴建涉案场地房屋时没有履行报建等合法手续，是不可能取得《军队房地产使用许可证》，至此原告才知道因为没有合法手续所以双方签订的《农庄租赁合同》是无效的，因此原告要求被告赔偿因合同无效导致的所有损失。原告向本院提供的证据有：1、身份证、企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格；2、农庄租赁合同、收据，证明农庄租赁合同签订情况及履行情况；3、评估报告，证明扩大生产时对农庄固定资产价值评估情况；4、设立登记不予受理通知书、（场地适用）证明，证明被告无权出租，不能提供《军队房地产使用许可证》等原因致使原告不能办理公司登记；5、工作联系函，证明原告要求被告提供办理工商（公司）登记所需的场地证明，但被告一直未能提供；6、评估费发票3张，证明原告因评估所支付的费用。被告周明放、韶关市敏时实业投资有限公司辩称，原告诉请无任何事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。一、原告说被告不能提供《军队房地产使用许可证》，但被告现已提供并且有原件；二、被告今天向法庭补充提交了海景农庄个体户机读档案登记资料，说明其不存在办理不了营业执照问题；三、根据被告从浈江区行政服务中心领取的关于办理公司营业执照的一次性告知单第十条，出租方只要提供场地使用证明就可，而办理营业执照的原告需符合十三个条件，现被告有场地使用证明，所以原告不能办理说明是其不符合十三个条件；四、原告办理公司只是借口，是其农庄经营不善；五、根据租赁合同第二页第三条第四项约定，原告至今仍拖欠缴纳租金，所以被告有权收回租赁场所，原告当时报警是以叶景顺盗窃其财物为由而不是说扣留其财物，说明其编造谎言，企图不交租金；六、评估是原告单方意思，与被告无关。被告周明放、韶关市敏时实业投资有限公司向本院提出反诉请求:1、被告与原告签订的《农庄租赁合同》有效；2、原告继续履行与被告签订的《农庄租赁合同》；3、原告支付拖欠的租金156114元及滞纳金48935.7元，共计205049.7元；4、反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告经与中国人民武装警察部队韶关支队协商，双方在2012年2月5日达成委托管理部队军产的意向，同时签订了《武警部队房地产租赁合同》。被告取得了位于广东省韶关市浈江区地产管理经营权。2018年10月，被告周明放委托其亲弟弟周夭保代为与武警韶关支队续签委托经营管理合同。2019年6月12日武警韶关支队取得涉案标的的《军队房地产使用许可证》。2016年10月1日，被告与原告签订《农庄租赁合同》，将位于韶关市（后更名海景农家庄）共3114.5㎡租给原告。原告以旺角鱼村的字号办理过工商营业执照。合同履行一段时间后，原告自2019年3月6日起开始拖欠租金。经被告多次催要均遭拒绝。按照合同约定，截止至2019年8月20日已拖欠被告租金156114元，滞纳金48935.7元，共计205049.7元。被告周明放、韶关市敏时实业投资有限公司向本院提供的证据有：1、身份证、营业执照，证明被告的诉讼主体资格；2、身份证、常住人口个人信息表，证明原告的诉讼主体资格；3、《国有土地使用证》、《武警部队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》、《军队房地产使用许可证》、《关于报装消防设施的函》、《身份证》、《证明》、《中央军委后勤保障部国家市场监督管理总局文件》，证明被告有权出租涉案房产且《农庄租赁合同》合法有效；4、《农庄租赁合同》，证明原被告之间存在合法有效的租赁合同关系；5、租金收缴通知书，证明原告自2019年3月6日拖欠被告租金及滞纳金的事实；6、《费用逾期未缴所欠滞纳金》，证明原告拖欠租金和滞纳金的总额；7、个体户机读档案登记资料，证明原告所述无法办理营业执照不符事实。原告陈小玲、叶景顺对被告周明放、韶关市敏时实业投资有限公司的反诉辩称，被告反诉请求无事实和法律依据。一、农庄租赁合同无效，至今被告仍未提供出涉案大棚房屋的产权证明或建设工程规划许可证，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释第二条，不论被告是否有权出租，该合同均应当认定无效，根据合同法规定，合同里约定内容也是无效，仅可以参考计算租金的方式；合同无效，被告不是合同相对人，扣留原告设备设施无法律依据；二、不存在仍然需要继续履行与被告签订的《农庄租赁合同》，因原告在提交的证据5和之前的电话联系中要求被告提供符合法律规定的场地使用证明，但其一直不能提供，由于原告需要办理公司工商登记，但被告都不能提供，截至本案立案后，被告才提交了《军队房地产使用许可证》，之前其一直都没能提交，原本准备合伙、入股的案外人撤资，导致原告损失惨重，且原告在工作联系函中也提到如果被告提供不了，那么该合同就无法履行了，且被告也实际控制不让原告使用；三、由于合同无法履行责任在于被告，所以期间所谓的租金、滞纳金是无合同依据和法律依据的；四、两被告对涉案房屋不具有出租权利，涉案大棚房屋无证据显示是两被告的，从其提供的证据，且不论真实性，都可看出所写是韶关市武警支队或军队家属就业基地，其另外提供的材料与韶关武警支队签订涉案协议的当事人是周夭保而非两被告，所以被告要求支付费用无法律和事实依据，即便要主张也不是本案两被告主张。另外，被告的滞纳金收取无依据，欠款金额计算也不对，即便按照被告所述合同，也不存在原告欠这么多金额，且两被告还无权收取费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，被告周明放以军人家属就业培训基地（甲方）的名义与原告叶景顺、陈小玲（乙方）签订《农庄租赁合同》，约定甲方将位于韶关市，共3114.5㎡租给乙方。租赁期限为十年，从2016年10月1日起至2026年9月30日。农庄租金为20867元／月，建筑面积为2927.5㎡，按每月7元／㎡；农庄搭建面积187㎡，按每月2元／㎡。鱼塘20亩为赠送使用。合同期内，租金按20867元／月计算，从2017年1月起租金增加5%，以后每三年递增5%，如市场物价行情波动甲方可适当调整商铺租金。租金由2016年10月1日开始计算，每月5日前要上交本月租金，如逾期乙方须向甲方支付租金数额每日千分之三的滞纳金等内容。合同签订后，被告周明放将租赁场地交付给原告使用。2016年12月5日，两原告以叶景顺为登记经营者登记成立了浈江区海景农家庄（个体工商户），经营范围为：餐饮服务等。原告依约向被告周明放缴纳租金至2019年1月。2019年1月原告向被告交纳的租金为23813元／月。两原告想成立公司向韶关市浈江区市场监督管理局提交申请资料。2019年4月25日，韶关市浈江区市场监督管理局向原告发出《设立登记不予受理通知书》，称原告提交的韶关市新景界餐饮管理服务有限公司设立申请，因为如下原因：该企业住所属于军产性质，依据《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》的相关规定，该企业未提交《军队房地产使用许可证》，场地材料不符合要求。本局决定不予受理。对此，原告认为因被告出租的场地未取得产权证明和建设工程规划许可证，故签订的《农庄租赁合同》应认定为无效，遂提起本案诉讼。被告辩称其出租涉案场地是合法的，并提供《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。经查，该协议由部队单位（甲方）中国人民武装警察部队韶关支队与承租方（乙方）被告韶关市敏时实业投资有限公司的委托代表周夭保（周明放兄弟）签订，内容为：第一条项目地址：位于广东省（自治区）韶关市（县）浈江区（镇、乡）韶塘路（街、村）9公里。原合同租赁面积：房屋建筑面积720平方米，场地面积139440平方米（合209.15亩）；原合同租赁期限：租期五年，自2012年2月5日至2017年2月4日；第三条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金210000元，租金递增情况无。第四条整治后租赁用途：商业开发。另查明，2017年1月9日，军人家属就业培训基地出具《证明》，记载：“韶关市武警支队韶大农场（军人家属就业培训基地）属部队军产。受军产管理长期存在的特殊性以及历史原因，大塘部队物业未能在当地政府有关部门办理房产证明，为了支持部队建设，扶持就业，振兴当地个体经济，完善经营手续，顺利进行商业经营，敬请当地政府有关部门为承租者办理相关手续。”韶关市浈江区新韶镇人民政府在此《证明》上盖章对该事实予以确认。中国人民武装警察部队韶关支队于2019年6月12日办理了《军队房地产使用许可证》，载明：项目类型房地产委托管理，管理方：中国人民武装警察部队韶关支队，运营方：周夭保，房地产位置：广东省韶关市浈江区韶塘路9公里，使用用途：商业。庭审中，原告陈小玲称其2012年10月13日找到周夭保签订了《农庄租赁合同》，2015年年底才开办旺角度假农庄，也办理了营业执照。后来和原告叶景顺合伙经营农庄，叶景顺说要变更营业执照和重新签订租赁合同，就与周明放于2016年10月1日重新签订了的《农庄租赁合同》，变更营业执照为浈江区海景农家庄。之前的合同和重新签订的合同都加盖有军人家属就业培训基地的公章。被告提交的原告所欠费用表载明：2019年3月至7月房租为119065元（租金为23813元/月）、水费3703.5元、电费11547.9元、物管费21805元、滞纳金48467.41元，共计204588.81元。本院认为,本案为租赁合同纠纷。原告以涉案租赁商铺未取得产权证明及建设工程规划许可证为由主张双方签订的《农庄租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，但根据“解释”第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……”原告提交的由军人家属就业培训基地出具并经韶关市浈江区新韶镇政府盖章确认的《证明》说明，韶关市武警支队韶大农场属部队军产，受军产管理长期存在的特殊性以及历史原因，大塘部队物业未能在当地政府有关部门办理房产证明。因此，由于部队军产的特殊性，在审理本案租赁合同纠纷时，应充分考虑军产管理长期存在的历史原因及政策因素。再者，中国人民武装警察部队韶关支队已于2019年6月12日办理了《军队房地产使用许可证》。被告周明放以军人家属就业培训基地的名义与原告叶景顺、陈小玲签订《农庄租赁合同》，原、被告对合同签约主体以及合同的真实性均无异议。被告周明放已向原告交付租赁房屋，原告已向被告支付租金，并且原告已办理了个体工商户营业执照，且已经营多年。原告在签订《农庄租赁合同》时，就有义务核查租赁商铺的现状、权属及店铺能否办理营业执照等情况，了解租赁商铺作为部队军产，具有其历史特殊性，基于此信赖基础上才签订《农庄租赁合同》。现原告又以租赁场地未取得房屋产权证明及建设规划许可证为由，要求确认《农庄租赁合同》无效，显然违反诚实信用原则。故原告的该诉讼请求不能成立，该《农庄租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应继续履行。关于原告请求被告赔偿损失、承担评估费的诉求不能成立，本院不予支持。关于原告请求被告返还被其扣留的设备设施（包括空调、管道煤气、床铺、座椅板凳等）或折价后赔偿的诉求，原告未提供充分的证据证明该主张，对此本院不予支持。关于被告请求原告支付拖欠的2019年3月至7月的租金119065元（23813元/月）于法有据，本院予以支持。关于被告主张的水费、电费、物管费，因被告未提供充分的证据证实，本院暂不处理，其可另行主张。关于其请求的滞纳金48935.7元,因被告对引起本案的纠纷亦有过错，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)陈小玲、叶景顺的诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)陈小玲、叶景顺与被告（反诉原告）周明放于2016年10月1日签订的《农庄租赁合同》有效，应继续履行；三、原告(反诉被告)陈小玲、叶景顺于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周明放2019年3月-7月租金119065元；四、驳回被告（反诉原告）周明放、韶关市敏时实业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31185元，财产保全申请费5000元，反诉受理费2187.86元，合计38372.86元，由原告(反诉被告)陈小玲、叶景顺负担37072.86元，被告（反诉原告）周明放、韶关市敏时实业投资有限公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  王国卿人民陪审员  李梅曲二〇二〇年一月十五日法官助理邹叶凤书记员钟思洁