宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9525号 原告（反诉被告）：银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 经营者：张晓刚。 委托诉讼代理人：吴迎雪，宁夏昊诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彩红，宁夏昊诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：银川建发集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：杨伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾嘉慧，宁夏合天律师事务所律师。 原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅与被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅的委托诉讼代理人吴迎雪、王彩红，被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司的委托诉讼代理人曾嘉慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《场地租赁合同》于2019年7月8日解除；2.判令以原告交付的履约保证金抵顶欠付租金；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年1月8日，原被告签订《场地租赁合同》，约定被告将其位于银川市金凤区××号商铺租赁给原告，建筑面积为672.09㎡，租赁用途为烹大师海鲜自助火锅，租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月31日，第一租赁年度租金为56.25元/月/㎡、第二租赁年度租金为75元/月/㎡、第三租赁年度租金为77.25元/月/㎡、第四租赁年度租金为79.57元/月/㎡。合同签订后，原告向被告支付履约保证金10万元，并按约支付各项费用。后因被告管理不善，商场客流量减少，原告的营业额随之下降，已经连续3个月在购物中心同业态中居于末位，达到合同约定的解除条件。2019年7月8日，被告以原告拖欠租金及综合服务费为由，强行将烹大师海鲜自助火锅锁门，扣留租赁房屋内的物品、设施设备以及大量蔬菜、肉食等食品，致使原告无法正常经营，租赁屋内食品也已腐烂变质，给原告造成巨大损失。根据《场地租赁合同》第10条第1.2款规定，因被告原因导致原告无法经营的，原告有权单方解除合同。另，经银川市房管局查询且对于国家企业信用信息公示系统进行查询，涉案租赁房屋的权属登记不明，对涉案商铺643、645建筑面积为672.09平方米不予认可。综上，被告强行锁门的行为违反合同约定，并严重侵害原告合法权益。故诉至法院，望判如所请。 银川建发集团股份有限公司辩称，一、被告对于解除双方签订的《场地租赁合同》无异议；二、原告交付的履约保证金不应用于冲抵其欠付的租赁费。《场地租赁合同》第三条保证金、租金及支付方式条款中明确约定，履约保证金作为乙方承租甲方场地的保证。本合同期限届满，双方就租金、综合服务费结算完毕后，甲方向乙方无息返还履约保证金。故履约保证金旨在保证在本合同项下，承租方可以按期、依约履行给付租金之义务，而原告的长期拖欠上诉人租金及综合服务费，最终导致双方合同解除，完全未按合同约定履约。因此，被告不予退还履约保证金符合合同约定。 银川建发集团股份有限公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间签订的《场地租赁合同》及相关补充协议已解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付场地租金557183.41元(自2018年7月1日至2019年7月8日)；3.判令反诉被告向反诉原告支付逾期缴纳场地租金产生的违约金67289.89元；4.判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告未按合同约定返还场地而产生的各项费用101334.64元；以上共计725807.94元；5.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月8日，反诉原告与反诉被告经营者张晓刚就位于银川市金凤区××号商铺的场地租赁事宜签订《场地租赁合同》，后双方又于2016年10月4日签订《补充协议》。约定反诉原告出租的××号商铺经营计租面积为672.09平方米，反诉被告保证该场地仅作为经营烹大师海鲜自助火锅项目使用，租赁期间自2016年10月29日至2020年10月28日止。其中《场地租赁合同》第三条第2款约定了该场地租金、综合服务费标准、支付时间及金额，合同第十五条违约责任第三款约定租赁期间由于乙方违约导致合同解除，甲方除不予退还履约保证金外，乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金，以及第四款约定乙方逾期支付租金，每逾期一日按未付额万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，反诉原告根据合同约定履行了出租方义务，反诉被告陆续支付了部分租金及综合服务费。直至2018年6月，反诉被告逾期30日未支付租金及其他服务费超过10000元，反诉原告方向反诉被告送达缴费通知进行催收，但反诉被告仍拖延不付至今。反诉原告应当依据合同约定要求反诉被告支付自2018年7月1日至2019年7月8日欠付租赁费557183.41元、违约金67289.89元。以及因未按合同约定返还场地而产生的各项费用101334.64元。双方签订《场地租赁合同》后，被告依约向原告交付了场地并履行了相关义务，但原告自2018年7月起未按照合同第三条约定向被告按时足额缴纳场地租赁费，同时合同第十二条违约责任约定：“租赁期间，由于乙方违约导致合同解除，甲方除不予退还履约保证金外，应按每逾期一日以未付金额万分之五向甲方支付违约金。”2019年7月，反诉原告向反诉被告送达律师函，明确因反诉被告欠付租金及服务费的行为，反诉原告与反诉被告正式解除双方签订的《场地租赁合同》。反诉被告未按照约定及时缴纳场地租金，已构成违约。综上，反诉原告提起本反诉，望判如所请。 银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅反诉辩称，一、被告认可原被告之间签订的《场地租赁合同》及相关协议已于2019年7月8日解除；二、被告不认可欠付租金的金额，以法院确认的金额为准；三、对于违约金，被告欠付租金系原告管理不善，商场客流量减少，致使被告的营业额下降所致，故其不应支付违约金；四、对于返还场地产生的费用，因合同中未约定该部分费用由被告承担，且该部分费用的产生系原告违约所致，故对于该笔费用，由被告支付于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，根据当事人的陈述及本院认证意见，经本院审理确认以下事实：2016年1月8日，原告经营者张晓刚与被告就位于银川市金凤区××号商铺的场地租赁事宜签订《场地租赁合同》，约定被告将位于银川市金凤区××号商铺计租面积为672.09平方米，租赁用途为经营烹大师海鲜自助火锅，租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月31日；第一租赁年度租金为56.25元/月/㎡、第二租赁年度租金为75元/月/㎡、第三租赁年度租金为77.25元/月/㎡、第四租赁年度租金为79.57元/月/㎡；承租人逾期30日未支付租金及综合服务费超过10000元以上的，出租人有权单方解除合同，收回租赁场地；租赁期间，由于承租人违约导致合同解除，出租人除不予退还履约保证金外，每逾期一日以未付金额万分之五向出租人支付违约金；承租方按场地交付原状返还或出租方书面同意在不损害房屋装修的前提下保留装修现状，出租方不做任何补偿。原告于2016年1月11日向被告支付履约保证金10万元。2016年8月2日，被告向原告交付了涉案商铺。原告经营者张晓刚与被告又于2016年10月4日签订《补充协议》，约定因被告购物中心开业时间调整，就《场地租赁合同》的计租日期即租赁期间变更为自2016年10月29日至2020年10月28日止并对租金标准及支付租金的时间做明确约定。其中，被告所欠的2018年7月1日至2019年6月30日租金应当分别于2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日支付77880.25元、154391元、155756.86元、155756.86元。2019年7月1日至2019年7月8日的租金13398.44元应于2019年6月1日支付，被告并未按约定期限支付上述租金。银川建发商业管理有限责任公司分别于2018年8月9日、2018年11月2日、2019年4月5日、2019年5月25日、2019年6月1日及2019年6月18日就涉案商铺合同违约事宜、解除合同、停止会员储值、收回场地事宜代被告向原告经营者张晓刚致函。2019年7月8日，被告工作人员将涉案商铺上锁。被告于2019年7月20日向原告送达落款时间为2019年7月8日的《律师函》，再一次催促原告缴纳拖欠租金及综合服务费。原告于2019年8月2日搬离涉案商铺，随后被告对场地内装修进行了拆除。原告欠付自2018年7月1日至2019年7月8日租赁费557183.41元及截至2019年7月8日的违约金67289.89元。 本院认为，原告经营者张晓刚代表原告与被告就涉案商铺签订《场地租赁合同》，双方之间形成房屋租赁合同关系。原被告双方签订的《场地租赁合同》及补充协议，符合双方当事人真实意思表示，并不违反效力性强制性规定，故该协议合法有效，双方当事人均应遵守合同约定履行相应的权利和义务。本案本诉与反诉争议的焦点为原告交纳的10万元租赁保证金应否从欠付租金中予以扣除以及原告欠付租金的具体金额。原告（反诉被告）未按协议约定付款时间节点付款且在被告（反诉原告）催要后仍然未支付租金，其已构成根本违约，根据合同的约定，原告交纳的10万元保证金被告有权不予退还，故原告主张的履约保证金抵顶欠付租金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的确认原被告双方签订的《场地租赁合同》于2019年7月8日解除的诉请，因双方均无异议，故本院予以支持该诉请。关于反诉原告主张的《场地租赁合同》补充协议解除的诉请，因本诉中《场地租赁合同》已确认于2019年7月8日解除，故补充协议即同时解除，本院予以支持该反诉请求。关于原告欠付的租金及反诉原告主张的违约金，因《场地租赁合同》及补充协议对租赁商铺面积、租金价格及违约责任均有明确约定，反诉原告主张的2018年7月1日至2019年7月8日的租赁费557183.41元以及截至2019年7月8日的违约金67289.89元均符合双方之间的约定，故本院予以支持。关于反诉原告主张的各项费用，综合本案履行情况，反诉被告对涉案场地实为保留装修现状返还，反诉原告未予以补偿，根据双方合同约定，该费用不应由反诉被告负担，故对该反诉诉请，本院不予支持。关于反诉被告抗辩租赁面积不准确，该抗辩证据不足，其又无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅与被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司于2016年1月8日签订的《场地租赁合同》及2016年10月4日签订的补充协议于2019年7月8日解除； 二、原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司位于银川市金凤区××号商铺自2018年7月1日至2019年7月8日的租赁费557183.41元以及截至2019年7月8日的违约金67289.89元； 三、驳回原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司负担；反诉案件受理费5529元，由原告（反诉被告）银川市金凤区烹大师海鲜自助火锅餐厅负担4757元，被告（反诉原告）银川建发集团股份有限公司负担772元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  常云超 人民陪审员  马淑格 人民陪审员  陆金娣 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  汪 娟 相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。