广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终8022号上诉人（原审被告）：惠州市中恒房地产开发有限公司，住所：惠州市惠阳区************。统一社会信用代码：914************098。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：蓝xx，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙凤军，男，汉族，1963年8月23日出生，住址：广东省深圳市宝安区**********香御阁18D，身份证号码：230************516。上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司因与被上诉人孙凤军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初第4092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司到庭参加诉讼，被上诉人孙凤军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初4092民事判决第一项、第二项，并依法改判；1、上诉人支付被上诉人拖欠10个月租金15480元；2、上诉人支付被上诉人房屋装修折旧费15000元。事实与理由：一、上诉人仅拖欠被上诉人10个月租金，一审法院判令上诉人赔偿22个月租金，系部分事实认定不清，法律适用错误。2008年10月17日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，自该房屋办妥入伙手续之日起算，显然该租赁期限的起始日期并非是2008年10月17日，而是合同中约定的“自该房屋办妥入伙手续之日起算”。从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条可以看出，房屋的交付时间是2009年9月30日前交付。事实上，该房屋的入伙手续2009年10月才办妥，上诉人于2009年10月才实际装修、使用被上诉人的房屋。上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定了四年的免租期，该免租期的起止日期应为2009年11月至2013年10月，因此上诉人应向被上诉人支付2013年11月至2019年10月的租金，共计72个月租金。在一审过程中，被上诉人认可上诉人已向其支付62个月租金，现上诉人仅需向被上诉人支付拖欠的10个月租金。同时，上诉人与被上诉人并不构成不定期租赁。被上诉人明知房屋入伙时间是2009年10月，因此在长达10年的租赁期限内，被上诉人从未向上诉人索要2008年10月至2009年10月的租金，与被上诉人相似的其他出租人也是同样与上诉人达成上述约定，由2009年10月起计算4年免租期，租赁期限的终止日期为2019年10月，现被上诉人向法院要求上诉人支付入伙时间前的租金，系明显恶意、不符合诚信的行为，故上诉人虽有拖欠租金的行为，但并不构成不定期租赁，双方在2008年就已经对租赁合同起止日期的问题达成合意，上诉人与被上诉人关于租赁期限的问题已约定明确。一审法院在未查明事实的情况下，错误的适用《合同法》第二百三十二条及第二百三十六条的规定认为上诉人与被上诉人构成不定期租赁关系，判决上诉人支付2018年10月17日至2019年10月16日的租金，系事实认定不清，法律适用错误。二、一审法院判定上诉人向被上诉人支付房屋装修折旧费30000元是不公平的。上诉人与被上诉人约定的租赁期限长达十年，房屋及装修、水电等均存在自然折旧等问题。上诉人与其他租户对装修残值等问题都进行过协商，其他与被上诉人相似的出租户均对上诉人的赔偿予以同意，均认可房屋及装修、水电等折旧残值为15000元。一审法院判定上诉人向被上诉人支付房屋装修折旧费30000元是不公平的。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人孙凤军庭后提交书面答辩意见称：一、拖欠我房租金问题。1、截止2019年12月16日上诉人共拖欠房租金24个月共计37152元人民币（合同期内10个月、期后14个月）。2、入伙日期为2008年10月17日（已提供有入伙手续证明：物业管理服务协议，房屋印花税，房屋本体维修基金交款收据），我16日购买签的是现房商品房合同，不是期房预售合同。3、上诉人2008年10月17日即按合同约定占用该房屋，合同期满上诉人未交还该房屋（没有签新的书面租赁合同），仍在继续租赁该房屋至今。二、退还装修款问题（该房屋现仍是毛坯房）：1、该房屋实际装修款98760元【总购房款（含装修款）244109元减去不含装修购房款145349元（08年惠州房价每平方米3631元乘以购房面积40.03平方米）】；2、十年折旧后应退还装修款49380元【总装修款98760元减去十年陈旧49380元（每年折旧额：98760元除以20年折旧期国家规定）】。原审原告孙凤军向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠原告的房屋租金，请求支付到交房结案日（截止2019年7月18日累计欠21个月租金32508元）；2、被告按合同约定装修标准交付房屋；或交付毛坯房，退还购房时的装修款﹝折旧后76600元，计算方式为：95751元（总装修款）-10年装修折旧19150元（95751元÷50年折旧×10年租期）（装修成本超过购房成本20%计入固定资产，按固定资产折旧）﹞；3、被告承担本诉讼过程中产生的所有费用。原审法院认定事实：2008年10月17日，孙凤军与中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定孙凤军购买被告位于惠州市惠阳区***********************，建筑面积为40.03平方米，套内面积31.64平方米，总价为167459元；出卖人应当在2009年9月30日前将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三的标准）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人协商解决。附件三装饰、设备标准:1、外墙：裙楼采用棕钻光面花岗石、住宅采用佛山采外墙砖；2、内墙:高级墙纸；3、顶棚：乳胶漆面；4、地面：高级地毯；5、门窗：高级实木入户门，深圳“西林”牌型材铝合金外窗；6、厨房：墙面、地面贴砖、铝合金扣板吊顶，电热水器、ToTo牌洁具；8、家私电器：PHILIP32寸挂式液晶电视；一台麦克维尔天花安装式空调；一台小型格力冰箱；相应标准的床上用品、床柜及家具；9、阳台：佛山产墙面砖；地面贴砖；天然采用乳胶漆；设有晾衣架；10、电梯:江苏苏州EXPRESSOTIS（快速奥的斯）；11、其他：电话、户内紧急报警、宽带网络。甲方保留选择同等品质的材料、设备进行替代的权利而无需通知乙方，房屋价款不作调整。原、被告于当日签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，由中恒公司为孙凤军提供物业管理服务。中恒公司于2008年10月16日向孙凤军出具代收房屋本体维修基金3350元、及代收房屋印花税84元的收据。2008年10月17日，甲方（出租方）孙凤军与乙方（承租方）中恒公司又签订《房屋租赁合同》，约定孙凤军将其购买的涉案房屋租赁给中恒公司作商业用途使用；租赁期限为10年，自该房屋办妥入伙手续之日起算；房屋年租金为244109元×8%，即19528元；由于甲方购买该房屋时以该房屋入伙后前四年的租金冲抵了部分购房款，所以甲方同意自该房屋办妥入伙手续之日起四年内将房屋免费出租给乙方使用；自该房屋办妥入伙手续后第五年起，乙方应当按照本条第一款规定的年租金标准将年租金分十二个月平均支付给甲方。乙方应当在每月五日前向甲方支付当月租金。本条中租金为税前租金。乙方负责办理该房屋的相关租赁登记手续，双方依法各自承担应缴纳的相关税费。依法应由甲方缴付的相关税费由乙方从每月的租金中予以扣除；租赁期间，乙方可以根据其经营的需要，对该房屋进行装修。本合同终止后，乙方应在合同终止后十日内以不低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准将该房屋返还给甲方。另查，《房屋租赁合同》签订后，被告即按照合同约定占用涉案房屋，并于2013年10月3日开始每月向原告支付税后租金，其中2013年10月至2014年9月，被告按每月1541.29元支付租金，2014年10月起按每月1548元支付租金。庭审中，原、被告双方均对上述事实和租金金额予以认可。双方确认前四年的租金用来冲抵涉案房屋的装修款，截至2019年7月，被告共累计支付原告62个月的租金。原告认为截至2019年7月18日，被告共拖欠其19个月租金，被告认可其至2019年10月共拖欠原告10个月租金（即截至2019年7月18日拖欠7个月租金）。原审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。关于租金问题。原告依约将房屋交付、租赁给被告使用，被告亦应按合同约定及时足额支付原告租金。本案中，案涉《房屋租赁合同》签订于2008年10月17日，双方约定房屋租赁期间为十年，自房屋办妥入伙手续之日起算，前四年的租金冲抵部分购房款。而被告从2008年10月17日起（租赁合同签订后）即开始占用原告的房屋，使用至今未返还。且原、被告于当日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告委托被告自房屋出售之日起为其提供前期的物业服务。据此，办妥入伙手续的时间应认定为2008年10月17日。双方约定的房屋租赁期间应为2008年10月17日至2018年10月16日，其中2008年10月17日至2012年10月16日四年的租金用于冲抵装修款，为免租期。被告应当向原告支付合同期内自2012年10月17日至2018年10月16日共72个月的租金，扣减被告已支付的62个月租金，被告尚拖欠原告合同期内10个月租金。自2018年10月17日合同期满后，双方未签订新的书面租赁合同，被告继续租赁原告房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，应视为原、被告双方成立不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，被告应向原告支付其实际占用房屋期间的费用（2018年10月17日至2019年10月16日期间12个月租金）。综上，截至2019年10月16日，被告共拖欠原告22个月租金34056元（计算方式：1548元×22个月=34056元）。原告请求被告支付拖欠的房屋租金至实际交房之日止（截至2019年10月16日前，共22个月租金34056元；自2019年10月17日起，按每月租金1548元支付至实际交房之日止）并返还房屋，于法有据，本院予以支持。关于装修费的问题。《广东省商品房买卖合同》附件三中明确约定了涉案房屋的装饰、设备标准。根据《房屋租赁合同》约定“甲方购买该房屋时以该房屋入伙后前四年的租金冲抵了部分购房款”，庭审中原、被告均确认前四年的租金用来冲抵涉案房屋的装修款。据此，购房时涉案房屋的装修款应认定为74304元（计算方式：1548元×12个月×4年=74304元）。现原告主张被告按照合同约定装修标准装修房屋或支付购房时的装修款后返还房屋，因原告向被告购买涉案房屋后即租赁给被告使用长达11年多的时间，考虑到房屋及装修、电器等存在自然折旧等问题，现要求被告以合同约定标准予以装修缺乏合理性、且无现实可操作性。且原告诉称应按每平方米2392元的装修标准计算装修款、总装修款为95751元，但未提交相应的证据予以证明，原、被告双方均未举证证明涉案房屋装修款折旧后的残值标准及价值。被告中恒公司未按购房合同的约定对涉案房屋进行装修，违反了诚实信用原则，造成装修残值未能估量，对此其应承担主要责任。故，本院酌定支持被告支付原告涉案房屋装修费折旧后的残值30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市中恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙凤军支付租金至实际交房之日止（截至2019年10月16日前，共22个月租金34056元；自2019年10月17日起，按每月租金1548元支付至实际交房之日止）。二、被告惠州市中恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙凤军支付房屋装修费折旧后的残值30000元。三、被告惠州市中恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙凤军返还位于惠州市惠阳区***********************（毛坯房）。四、驳回原告孙凤军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元（减半收取，原告已预交），由原告孙凤军负担541元，被告惠州市中恒房地产开发有限公司负担700元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷案，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、上诉人拖欠被上诉人租金数额的认定；二、一审法院酌定上诉人支付被上诉人涉案房屋装修费折旧后的残值30000元是否合理。关于焦点问题一。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。《房屋租赁合同》签订于2008年10月17日，双方约定房屋租赁期间为十年，自房屋办妥入伙手续之日起算，前四年的租金冲抵部分购房款。根据双方在一审庭审中确认的事实，上诉人从2008年10月17日起（租赁合同签订后）即开始占用被上诉人的房屋，而且，上诉人与被上诉人于《商品房买卖合同》及《租赁合同》签订当日即订立《前期物业管理服务协议》，约定被上诉人委托上诉人自房屋出售之日起为其提供前期的物业服务。因此，一审法院认定办妥入伙手续的时间为2008年10月17日并无不当，即双方约定的房屋租赁期间应为2008年10月17日至2018年10月16日，其中2008年10月17日至2012年10月16日四年的租金用于冲抵装修款，为免租期。上诉人上诉认为办妥房屋的入伙手续为2009年10月，并未提交相应证据予以证明，亦与相关协议约定不符，本院不予采纳。因此，上诉人应当向上诉人支付合同期内自2012年10月17日至2018年10月16日共72个月的租金，扣减上诉人已支付的62个月租金，上诉人尚拖欠被上诉人合同期内10个月租金。同时，自2018年10月17日合同期满后，双方未签订新的书面租赁合同，上诉人继续租赁被上诉人房屋至今，应视为上诉人与被上诉人之间成立不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，上诉人应向被上诉人支付其实际占用房屋期间的费用（2018年10月17日至2019年10月16日期间12个月租金）。综上，一审法院确认截至2019年10月16日，上诉人共拖欠被上诉人22个月租金34056元正确，本院予以维持。关于焦点问题二。根据双方在《房屋租赁合同》中关于“甲方购买该房屋时以该房屋入伙后前四年的租金冲抵了部分购房款”的约定以及双方均确认前四年的租金用来冲抵涉案房屋装修款的事实，可以认定涉案房屋购房时的装修款为74304元（计算方式：1548元×12个月×4年=74304元）。因上诉人与被上诉人均未举证证明涉案房屋装修款折旧后的残值标准及价值，考虑到被上诉人向上诉人购买涉案房屋后即租赁给上诉人使用长达11年多，房屋及装修、电器等存在自然折旧等问题，结合因上诉人未按购房合同的约定对涉案房屋进行装修造成装修残值未能估量，对此其应承担主要责任的因素，一审法院酌定上诉人支付被上诉人涉案房屋装修费折旧后的残值30000元合理，本院予以维持。上诉人上诉认为应按15000元的折旧残值予以计算无据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639.4元，由上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇二〇年一月十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮