山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1721民初5876号原告：程娟，女，1978年9月21日出生，汉族，下岗职工，住曹县。委托诉讼代理人：郭秀真，女，1956年2月4日出生，汉族，住曹县，系程娟之母。原告：陈保银，男，1981年8月28日出生，汉族，住曹县。二原告共同委托诉讼代理人：程庆民，男，1953年11月8日出生，汉族，下岗职工，住曹县，系程娟之父，陈保银岳父。被告：山东菏建置业有限公司（原名山东菏建建筑集团菏建置业有限公司），住所地菏泽市长江东路**，统一社会信用代码913717000534191047。法定代表人：赵福江，董事长。委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。被告:山东申奥置业集团有限公司，住所，住所地曹县曹城街道办事处青菏南路与金沙江路交汇处环岛花园**办公楼社会信用代码9137172155223127X2。法定代表人：李亚芹，经理。委托诉讼代理人：赵振良，山东泉狮律师事务所律师。原告程娟诉被告山东菏建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，原告申请追加山东申奥置业集团有限公司为本案的被告，陈保银申请作为原告参加诉讼,本院予以准许，并依法适用简易程序于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告程娟、陈保银委托诉讼代理人郭秀真、程庆民，被告山东菏建置业有限公司委托诉讼代理人陈永胜，被告山东申奥置业集团有限公司委托诉讼代理人赵振良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程娟、陈保银向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告程娟、陈保银与被告山东菏建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，退还原告购房款453240元，且赔偿3倍的损失1359720元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：山东菏建置业有限公司在曹县建菏建紫郡城商品房，地点，地点偏僻困难，其为尽快销售和卖高价，在曹县和宣传彩页上打出“住菏建紫郡城，读博宇中学，菏建紫郡城教育划片博宇中学，适龄学子均可入学就读，享优质教育资源”的承诺，原告为子女就读全县一流的公办初中博宇中学，全款购买了其开发的3004号楼2单元0602室148平方米的房产。结果入学时发现菏建紫郡城不在博宇中学划片招生范围内，博宇中学拒收原告子女入学，给原告子女造成极大精神压力。山东申奥置业集团有限公司是山东菏建置业有限公司的销售代理方，因被告的销售行为完全是虚假宣传，且曹县市场监督局对山东申奥置业集团有限公司于2017年10月20日已进行了处罚，依据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，请求判如所请。山东菏建置业有限公司辩称，1.原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，应当继续履行。双方在签订合同时原告已对合同的条款内容进行了充分阅读和理解，合同条款内容并不存在欺诈，双方签订的合同是双方真实意思的表示；2.原告在本案中适用《消费者权益保护法》主张损失是错误的，《消费者权益保护法》中规定的商品是指人们生活消费所购买使用的商品或服务，不包括商品房这一特定的商品，商品房不属于《消费者权益保护法》的调整范围；法院如果判决双方解除《商品房买卖合同》，公司同意按照中国人民银行公布的同期贷款利率补偿占用原告资金期间的利息损失；3.原告在本案中所主张的损失已在（2018）鲁1721民初6705号民事判决和（2019）鲁17民终3080号民事判决中进行了审理，确定了原告的赔偿权利和金额，原告在本案中又以同一事实和理由主张损失，违背了一事不再理的诉讼原则，属于重复起诉。山东申奥置业集团有限公司辩称，被告主体不适格。被告公司仅仅是代理销售，代理人在代理权限内，实施的法律行为对被代理人发生法律效力，原告主张的损失在2018鲁17**民初6705号民事判决中和2019鲁17民终3080号民事判决中进行了审理，原告再次起诉违背了一事不再理的诉讼原则，被告公司不存在欺诈行为，宣传前期该商品房列入了学区房的范围，后来由于教育部门的调整，改变了之前的计划，原告起诉的商品房损失，不适用《消费者权益法》，商品房不是《消费者权益法》的调整范围，应依法驳回对被告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实:2017年1月1日，山东菏建置业有限公司与山东申奥置业集团有限公司签订《菏建.紫郡城销售代理合同》，约定山东菏建置业有限公司将其开发建设的位于曹县的“菏建.紫郡城”项目，商住可售建筑面积约280000平方米（含地下车库约50000平方米），委托山东申奥置业集团有限公司进行营销代理（包括营销策划、宣传推广及销售代理）。2017年5月份，山东申奥置业集团有限公司与曹县微帮联盟广告传媒有限公司达成协议，约定曹县微帮联盟广告传媒有限公司在曹县设立户外广告牌一块，为山东菏建置业有限公司的楼盘菏建紫郡城发布房地产广告，发布期限为一年，广告费为5000元/月，广告内容为“住菏建紫郡城读博宇中学、实验中学、回民中学、师范附小、沙果园小学、适龄学子均可入学就读，享优质教育资源”。协议签订后,曹县微帮联盟广告传媒有限公司按照约定在曹县设立户外广告牌进行宣传。山东申奥置业集团有限公司张贴、发放的宣传彩页亦明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”的字样。程娟、陈保银夫妇为了其女董博文能进入曹县博宇中学就读，于2017年7月11日与山东菏建置业有限公司签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定：程娟、陈保银购买山东菏建置业有限公司开发建设的菏建紫郡城二期3004幢2单元6层0602号房，该房屋建筑面积共148平方米，按照建筑面积每平方米3062.43元计算，总价款为453240元，签订合同时一次性付款。该合同附件十一补充协议处用黑体字明确载明：出卖人和买受人根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称主合同）就主合同未尽事宜订立本补充协议（以下简称补充协议），主合同中的有关定义在本补充协议中具有相同含义。一、关于项目有关宣传资料、广告、沙盘等仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的任何承诺，对双方不具法定和约定的约束力。双方之间的具体权利义务应以《商品房买卖合同》及其附件为准……。程娟、陈保银在买受人处签名并按印。同日，程娟交付购房款453240元。2017年中学秋季招生时，因菏建紫郡城不属于曹县博宇中学划片区域，导致董博文未能进入曹县博宇中学接受教育而就读于曹县博雅中学。后董博文家人向相关部门反映涉案发布的户外广告涉嫌虚假宣传，构成违法行为。2017年10月20日，曹县市场监督管理局对山东申奥置业集团有限公司作出曹市监行处字（2017）408号行政处罚决定：当事人并没有获得官方证明文件，证明其承建的“菏建.紫郡城”楼盘在曹县博宇中学的招生片区，而发布的房地产广告中宣传“住菏建紫郡城读博宇中学、实验中学、回民中学、师范附小、沙果园小学、适龄学子均可入学就读，享优质教育资源”，其允诺信息与事实不符，对消费者的购房行为产生实质影响，其行为违反了《广告法》第二十八条之规定，已构成虚假宣传行为，依据《广告法》第五十五条之规定，责令立即停止违法广告发布，消除影响，罚款50000元上缴国库。另外，程娟以山东菏建建筑集团菏建置业有限公司为被告诉至本院，请求判令被告赔偿其学杂费等损失2万元。本院于2018年3月16日作出（2018）鲁1721民初278号民事判决。程娟不服，提出上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）鲁17民终2073号民事裁定：发回重审。本院于2019年7月24日作出（2018）鲁1721民初6705号民事判决：一、被告山东菏建建筑集团菏建置业有限公司赔偿原告程娟损失5000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告程娟其他诉讼请求。程娟不服，提出上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）鲁17民终3080号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月1日，程娟向本院提起诉讼，请求判令解除其与被告山东菏建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，退还原告购房款453240元，且赔偿3倍的损失1359720元。本院认为：在（2018）鲁1721民初6705号民事判决和（2019）鲁17民终3080号民事判决中，原告的诉讼请求是基于继续履行商品房买卖合同而主张的其子女不能入读曹县博宇中学而产生的学杂费损失，原告此次诉讼的诉讼请求是解除商品房买卖合同、退还购房款并赔偿损失，两者的诉讼请求不同，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形。根据（2018）鲁1721民初6705号民事判决书和（2019）鲁17民终3080号民事判决书以及原告提供的宣传资料、曹市监行处字（2017）408号行政处罚决定书可以看出被告山东菏建置业有限公司开发建设的菏建.紫郡城项目房屋的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”的字样，原告之女董博文正值需上中学时期，此种宣传对原告是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，该宣传彩页上的允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对合同的双方均具有约束力。按照合同约定，原告购买商品房后，其女应该可以就读曹县博宇中学，现涉案房屋不在曹县博宇中学招生片区，原告购房目的无法实现，被告应承担违约责任，原告请求解除与山东菏建置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，应予准许。原告与山东菏建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》解除后，原告请求山东菏建置业有限公司将依据该合同收取的购房款453240元返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持，但根据合同的性质，原告亦应将依据该合同取得的商品房交付山东菏建置业有限公司。关于损失金额问题，原告主张因被告虚假宣传，存在欺诈行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，被告应按已付房款的3倍即1359720元（453240元×3）进行赔偿，被告主张商品房是特殊商品，不是《消费者权益保护法》调整范围。针对《消费者权益保护法》第五十五条的适用问题，本院认为，《消费者权益保护法》对商品未作动产和不动产的区别，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品有关的消费者权益保护为主，其主要配套法律、法规——《产品质量法》、《食品安全法》、《药品管理法》等，也完全是针对动产而言，《产品质量法》更是明确规定建设工程不适用该法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《消费者权益保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第五十五条的直接适用，因此《消费者权益保护法》第五十五条惩罚性赔偿责任不能直接适用于商品房买卖合同，对原告直接以《消费者权益保护法》第五十五条之规定要求3倍房款的损失赔偿不予支持。参考涉案房屋交易之日至开庭之日所在区域的房屋市场价格上涨的情况，山东菏建置业有限公司赔偿原告已付房款的利息不足以弥补原告的损失，根据原告购买房屋的建筑面积，再结合双方合同的实际履行程度，履行合同的必要支出、当事人的过错程度等因素，酌定山东菏建置业有限公司赔偿原告损失25万元。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，本案中，山东申奥置业集团有限公司与山东菏建置业有限公司签订《菏建.紫郡城销售代理合同》，山东申奥置业集团有限公司按照合同约定对所涉项目进行营销策划、宣传推广及销售代理，山东菏建置业有限公司对此予以认可，故由于虚假广告宣传产生的法律后果应由被代理人山东菏建置业有限公司承担，山东申奥置业集团有限公司作为代理人不承担责任。综上，依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告程娟、陈保银与被告山东菏建置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、被告山东菏建置业有限公司于判决生效后十五日内返还原告程娟、陈保银购房款453240元；三、被告山东菏建置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告程娟、陈保银25万元；四、原告程娟、陈保银收取第二、三项款项时将菏建紫郡城二期3004幢2单元6层0602号房交付被告山东菏建置业有限公司；五、驳回原告程娟、陈保银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10558元，原告程娟、陈保银负担5142元，被告山东菏建置业有限公司负担5416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王景芝二〇二〇年一月三十一日书记员  王 擘