济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7182号原告：济南苏宁小店商贸有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3F173266。法定代表人：陈琦，总经理。委托诉讼代理人：王芙君，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所实习律师。被告：邓欣毅，女，汉族，1963年6月26日出生，山东省第一轻工业厅退休职工，住济南市委托诉讼代理人：党莉，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛乐世，北京市中伦文德（济南）律师事务所实习律师。原告济南苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）与被告邓欣毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁小店的委托诉讼代理人王芙君、宫皓明，被告邓欣毅及委托诉讼代理人党莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁小店向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方租赁合同于2019年6月10日解除；2.判令被告向原告支付自2018年4月17日起至实际提供发票之日止的迟延交付发票补偿金57842.95元（暂计算至2019年6月10日，后续补偿金以27.61万元为基数，以日万分之五计算）；3.判令被告返还无故扣留的原告财物；4.判令被告退还原告保证金1万元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告基于经营需要于2018年3月23日与被告签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于济南市历下区甸柳新村三区1号燕柳园12号楼1-102号房屋。租赁期限为2018年3月26日至2023年4月25日，首年租赁费用为27.61万元。另，该合同约定，被告在收取租赁费用后的五个工作日向原告提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。被告迟延提供相应发票，每迟延一天，被告按所欠发票金额的万分之五向原告支付补偿金，且原告有权相应延迟支付下期租赁费用。原告按照合同约定向被告支付租金及保证金后，被告一直未按照合同约定向原告提供符合要求的发票。2019年5月18日被告将租赁物上锁，使得原告无法正常使用租赁物。根据双方租赁合同约定，被告行为已构成根本违约，原告依约向被告发函确认双方于2019年6月10日解除租赁合同。合同解除后，被告未经原告同意将原告的财物扣留。被告的违约行为给原告造成了严重经济损失，原告就上述损失多次向被告主张后未果，遂诉至法院，望判如所请。苏宁小店为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、2018年3月23日原、被告签订的租赁合同及租赁物交付确认书各一份，证明原告承租被告场地的事实、租赁期限为2018年3月26日至2023年4月25日，首年租金数额27.61万元、保证金1万元及支付方式等约定；证据2、中国建设银行客户回单一份，证明2018年4月9日苏宁小店向邓欣毅银行账户支付房屋租金及保证金共计286100元；证据3、物品清单一份，证明截至2019年6月12日原告尚有部分财物留存在被告处，该清单上邓欣毅亦签字认可；证据4、2019年5月18日租赁场地监控截图（照片打印件）8张，证明租赁标的物于2019年5月18日被邓欣毅上锁，无法使用；证据5、关于解除租赁合同的通知函、短信发送截图及快递单、话费缴费单据一份，证明苏宁小店已向邓欣毅发函明确表示于2019年6月10日解除租赁合同，且邓欣毅对于该函内容也知悉；证据6、告知函及快递单一份，证明原告于2019年5月27日向邓欣毅发函催收其应当交付的租赁费用增值税普通发票。邓欣毅辩称，首先，被告同意与原告解除租赁合同，但解除合同的确认时间为2019年6月18日，而非原告所诉的2019年6月10日。原告因经营需要于2018年3月23日与被告签订了《租赁合同》，此合同中约定的租赁期限为五年，首年租赁费用为27.61万元，首年租赁期限起止时间为2018年3月26日-2019年4月25日。签订合同后不久，因原告实际经营需要，提出要求被告为其开通电力增容，被告为了配合原告的经营需要为店铺的电力做了增容，为此产生了增容费2万多，该费用被告已先行垫付，原告承诺此费用他们会给予报销。后再无音信，被告多次电话、微信催要均无果。无奈的情况下，原告提出与被告重新签订一份首年2018年的租赁合同，把首年租赁期限截止时间由原来的2019年4月25日改为2019年3月25日，以缩短首年租赁期时间且保持首年租赁费不变的方式来达到折抵所欠被告增容费的目的。后双方于2018年10月22日重新签订一份租赁合同，合同约定，租赁期限为2018年3月26日至2019年3月25日，租赁费为27.61万元。截止至2019年6月18日，原告尚还欠被告租赁费用没有结清，对此被告已另行起诉，法院已经受理，案号为(2019)鲁0102民初7957号；其次，原告所诉要求被告承担迟延交付发票补偿金的诉求与事实不符，也无法律依据，请求法院依法驳回。本案原告支付完毕租赁费用后，被告及时主动的联系原告要求原告提供开具发具的信息。但原告迟迟推拖不提供开发票的具体信息，而是一再给被告商量抵扣税款事项，要求被告按照原告的要求配合抵扣税款。后又因税率调低，要求被告配合改合同，并要求把税率调低而将多返的税款返给原告等无理要求，造成双方没有达成一致意见。被告多次主动要求开具发票，希望原告如实提供开票信息，原告均以“税调低了，如果被告不配合原告改合同的话，就了开了发票也作废”等话语拒不提供发票信息。被告没有及时给原告开具增值费发票是由原告自身的过错原因造成，与被告无关，被告无需承担违约责任，也不承担原告所诉求的发票补偿金。另，原告并没有任何实际损失，故并不存在支付补偿金的情形；再次，原告诉求要求被告退还保证金1万元与事实不符，不应得到支持。合同中已明确约定系为履约保证金，意思就是如果原告积极履行合同，不存在违约及过错的情形，合同解除后，依约定退还该保证金。而事实情况是，原告存在违约情形，原告提出解除合同，但并没有与被告结清租赁费用，原告尚欠被告接近3个月的房屋租金没有付清(诉求房屋租金一案已另行立案)。此种情况下，不符合合同及法律规定应退还履约保证金的情形，请求法院查明事实，驳回原告的诉求。邓欣毅为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、2018年3月26日租赁合同一份，该证据与原告证据1一致；证据2、2018年10月22日租赁合同及微信聊天截图；证据3、租赁物交付确认书；证据4、2019年5月6日催款函及签收证明；证据5、2019年6月10日腾房通知、2019年6月15日催款腾房通知及短信截图；证据6、2019年6月12日双方签字确认的扣押物品清单一份；证据7、(2019)鲁0102民初7957号案件开庭传票及起诉状一份；证据8、物业证明一份；证据9、光盘一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月23日，邓欣毅（甲方）与被告苏宁小店（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方向乙方出租位于历下区甸柳新村三区1号燕柳园12号楼1-102的房产；租赁房屋的计租面积共计113.03平方米；租赁期限为5年1个月，自2018年3月26日至2023年4月25日，首个租赁年度为2018年3月26日至2019年4月25日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年3月26日前将符合合同约定的租赁物交付乙方；本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。第1个租赁年度租赁费用27.61万元（含税），第2个、第3个租赁年度租赁费用26.25万元（含税）……租赁费用采取“先付后租"的方式按年提前30日以电汇易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用27.61万元。乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金27.61万元。此后正常每年租赁费用支付日为3月27日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付履约保证金1万元整，甲方须在乙方支付履约保证金后五个作日内提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止后五日内甲方无息退还该履约保证金；甲方在收取租赁费用后5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。甲方如迟延提供相应发票，每迟延一天，甲方按所欠发票金额的万分之五向乙方支付补偿金，且乙方有权直接在下期租赁费用中扣除；另乙方还有权相应迟延支付下期租赁费用，也有权按扣除不低于当期和下期租赁费用的25%支付下期租赁费用，后其若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用；乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。或乙方无需提前通知，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日作为本合同解除的日期，此种情况下乙方需支付甲方当租赁年度1个月的租赁费用作为对甲方的补偿，前述补偿在甲方向乙方书面确认乙方已返还租赁物且甲方向乙方提供了相应金额全额的租赁费用增值税普通发票后由乙方向甲方支付(不能提供发票的，乙方可扣除25%支付)，除此之外乙方不再承担其他任何责任。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，邓欣毅即将合同约定的租赁标的物交付苏宁小店使用，2018年3月26日双方签订租赁物交付确认书。苏宁小店于2018年4月9日通过中国建设银行账号向邓欣毅转账支付286100万元（含履约保证金1万元）。2018年10月22日，苏宁小店、邓欣毅就租赁房屋又签订一份租赁合同，相较于2018年3月23日签订的租赁合同，此合同的租赁期限为一年，自2018年3月26日至2019年3月25日，租金为27.61万元，其他内容同2018年3月23日租赁合同。2019年6月4日，苏宁小店作出“关于解除租赁合同的通知函”一份，主要内容记载：“2019年5月18日，邓欣毅将租赁物大门上锁，致使苏宁小店不能正常营业，已构成根本违约，故根据上述合同约定，苏宁小店决定解除双方的租赁合同及相关补充协议。特函告知如下：自2019年6月18日解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，租赁费用及其他费用计算至锁门之日，苏宁小店将于2019年6月10日向邓欣毅返还租赁物，请邓欣毅按时与苏宁小店办理交接手续，此后因该租赁物产生的一切责任与义务均与苏宁小店无关。”2019年6月5日苏宁小店以特快专递邮寄方式向邓欣毅邮寄上述函件，因收件人不在收件地址退回。2019年6月10日苏宁小店经理孙中前以微信聊天方式向邓欣毅发出上述通知函。同日，邓欣毅发出《腾房通知》一份，主要记载：“按照合同约定，苏宁小店应当按照租房合同的租金标准结清2019年3月25日至腾房日的房租、水电及物业费并及时办理腾房手续。苏宁小店于收到本通知之日起两日内清空房屋并办理房屋交还手续。”2019年6月12日，因租赁费用未结清，邓欣毅暂留苏宁小店部分物品，并出具物品清单一份：立式展示柜七组、空调（惠而浦）一拖二机组、立式展示柜外机一组、卧式展示柜一台，其他零碎物品已清空。另查明，2019年6月6日，苏宁小店以特快专递邮寄方式向邓欣毅寄出告知函，告知邓欣毅向其出具房屋租赁费用增值税普通发票，邓欣毅拒收该邮件被退回。本院认为，2018年3月26日苏宁小店与邓欣毅签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。合同履行过程中，苏宁小店于2018年4月9日交付房屋租金276100元及押金1万元。2018年10月22日双方又签订租金和日期不同的《租赁合同》，视为对前述租赁合同第一年度租期的变更，双方应当按照变更后的合同内容履行，即涉案房屋第一年租金为276100元，租赁期限自2018年3月26日起至2019年3月25日止。《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告苏宁小店于2019年6月10日发出《关于解除租赁合同的通知函》，原告邓欣毅同日回复“两日内清空房屋并办理房屋交还手续”，视为同意解除合同，故涉案两份《租赁合同》予以解除。《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告之间的租赁合同于2019年6月10日解除，双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。邓欣毅收取租金后，未按照合同约定提供相应发票，未履行合同义务，应按照合同约定支付补偿金，故原告要求自2018年4月17日起至实际提供发票之日止的迟延交付发票补偿金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告解除租赁关系，可以对交还房屋及租金等情况进行清算，但被告留置原告的财物不当，原告要求返还留置的财物，本院应予支持。原、被告约定租赁合同终止后五日内无息退还履约保证金，现租赁合同解除，邓欣毅主张的租金已经另案处理，未涉及履约保证金，故原告主张退还履约保证金1万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告济南苏宁小店商贸有限公司与被告邓欣毅于2018年3月26日、2018年10月22日签订的租赁合同于2019年6月10解除；二、被告邓欣毅向原告济南苏宁小店商贸有限公司支付迟延交付发票补偿金（以27.61万元为基数，自2018年4月17日起至实际提供发票之日止，按日万分之五计算），于本判决生效之日起十日内履行；三、被告邓欣毅返还原告济南苏宁小店商贸有限公司下列物品：立式展示柜七组、空调（惠而浦）一拖二机组、立式展示柜外机一组、卧式展示柜一台，于本判决生效之日起十日内履行；四、被告邓欣毅退还原告济南苏宁小店商贸有限公司保证金1万元，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费4980元，保全费720元，共计5700元，由被告邓欣毅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李兰霞人民陪审员  秦 芳人民陪审员  齐玉红二〇二〇年一月十日书 记 员  亓 瑞