广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7600号原告（反诉被告）：钟敏华，女，1985年11月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓梅、郑璇，均系国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告）：莫健斌，男，1981年9月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邓梅、郑璇，均系国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟百成，男，1984年3月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：晏玲（系被告钟百成的妻子），女，1988年6月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：袁桂敏，广东深宝律师事务所律师。第三人：广州市朴邻房产经纪有限公司，住所地广州市荔湾区桥中南路170号101房。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：司坤华、李凌宇，均系该公司职员。第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号。法定代表人：钟德胜，行长。委托诉讼代理人：曾欢、鄢嫣，均系该公司职员。原告（反诉被告）钟敏华、原告（反诉被告）莫健斌与被告（反诉原告）钟百成、第三人广州市朴邻房产经纪有限公司（以下简称“朴邻公司”）、第三人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称“招商银行广州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钟敏华及原告（反诉被告）莫健斌的共同委托诉讼代理人邓梅、郑璇，被告（反诉原告）钟百成及其委托诉讼代理人晏玲、袁桂敏，第三人朴邻公司的委托诉讼代理人李凌宇到庭参加诉讼，第三人招商银行广州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。钟敏华、莫健斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）；2.判令原告没收《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）的定金370000元；3.判令被告向原告支付使用房屋期间的租金（占用费）18000元。4.判令被告立即将案涉房屋交归原告；5.本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由原告钟敏华于2016年4月27日与广州知识城置业发展有限公司签订《商品房预售合同》，购买广州市萝岗区福里街2号（自编J7栋）2306房，后原告与其配偶莫健斌于2016年5月12日与招商银行广州分行签订《个人购房借款及担保合同》，借款680000元并将所购房屋抵押给招商银行广州分行。2019年1月21日，被告有意购买案涉房屋，故双方签订《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710），其中约定：原告将案涉房屋以2070000元的价格出售给被告，被告应于2019年2月4日前向原告支付定金370000元，首期楼款300000元由被告在原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内汇入原告账户，首期楼款余额400000元由被告在2019年3月20日前支付给原告，出资赎契款由被告支付，原告应在签订合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，第三人朴邻公司提供相应的居间服务。在前述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付了定金及首期楼款余额。2019年5月16日，原告取得案涉房屋产权证书（粤2019广州市不动产权第C6035939号），故原告依约向招商银行广州分行申请提前还贷并通知被告，但被告却未在通知的期限内（2019年6月26日前）将首期楼款300000元及赎契款项汇入原告账户。对此双方多次进行沟通，原告亦明确向第三人经纪方提出要求被告依约出资赎契，原告愿意配合办理按揭手续，但被告却回复目前无资金可出资赎契。据此可知，被告已构成违约，原告作为守约方有权提出解除《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710），同时，由于被告违约在先且一直占有使用案涉房屋，故被告应当向原告支付相应的租金（占用费）。综上所述，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）钟百成辩称：被告不同意原告的诉讼请求。一、被告以真诚地态度向原告购买涉案房产，并支付了77万元购房款，希望与原告继续履行合同。被告暂未支付首期款30万元（第一笔）及赎楼款61万余元，不构成根本违约。（一）被告就选择担保公司垫资支付赎楼款的问题在签订房产买卖合同时向原告征求过意见，原告予以同意。2018年底至2019年1月初，被告与原告就被告购买原告位于广州市萝岗区福里街2号（自编J7栋）2306号房（此时该房已竣工验收但未出房产证）进行了磋商和沟通。磋商中，双方就购房款总价及支付方式、交付、赎楼等达成共识，双方约定：购房总价为207万，原告在合同签订后将涉案房屋交付给被告占有、使用。被告在合同签订后2019年2月4日前向原告支付定金37万，在2019年3月20日前再向原告支付首期款余款40万。在原告贷款银行通知批准提前还贷后的三日内，被告向原告支付第一笔首期款30万，并负责出资赎契（原告剩余贷款金额为61万余元）。鉴于本次交易中，如果赎契资金61万余元由被告自行承担的话，被告向原告支付的购房款就已经超过168万元，占购房总价的81%，故被告在签订合同前明确向原告表示，在支付了前期购房款77万（即定金37万及首期款余款40万）后自有资金暂不足以支付赎楼款61万余元及首期款30万元，如需用被告的现金赎楼，自有资金最快在2019年7月份到账，最晚在2019年9月份到账。故被告在签订合同期间向原告提出以下两项要求：第一，将原告申请提前还贷的时间延长至2019年9月前（即《房地产买卖合同附件》第二条第2款第3项约定的“卖方在合同签订后240天内申请提前还贷”），以便于被告筹集资金；第二，被告在自有资金未到账的情况下需要委托第三方担保公司垫资赎楼，赎楼手续费由被告承担。原告对被告所提要求均表示认可，并同意配合被告签署相关文件。因此，被告与原告在第三人朴邻公司的居间下，于2019年1月21日签订了《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）及《房地产买卖合同附件》，但因该合同是朴邻公司提供的格式合同，被告基于对原告、朴邻公司的信任，并未就该两项要求的内容在前述合同的相关条款处进行细化和明确。（二）原告在未与被告协商确认的情况下擅自向银行申请提前还贷，被告与原告协商通过担保公司垫资支付赎楼款，原告无正当理由予以拒绝。被告已经明确告知原告自有资金最快2019年7月份到位，最晚2019年9月份到位，妥善起见，双方最终安排的赎楼时间为2019年9月份。2019年5月份房产证出证后，原告并未就申请提前还贷的时间及被告资金筹集情况与被告进行确认，反而于2019年5月20日径行向涉案房屋抵押贷款银行申请提前还贷，被告及配偶在得知原告已申请提前还贷后，当即向原告及其配偶提出异议，表示原告不应在未与被告协商确认的情况下就自行申请提前还款。2019年6月19日，原告贷款银行审批同意了原告的提前还贷申请，被告要在2019年6月22日前向原告支付首期款30万元、应还贷款及利息611403.6元，该两笔款项共计91万余元，资金筹集时间仅为短短的3日，款项金额更是已经远远超出了被告当时资金支付的能力。但为了保证涉案房产交易能够继续进行，被告也向原告表示因自身资金紧张需要委托第三方担保公司垫资赎楼，赎楼手续费由被告自行承担，原告仅需配合被告签署担保公司所要求的相关文件即可。但被告的这一合理要求，却被原告以合同约定只能由被告以自有资金进行赎楼（但合同未明确约定被告一定要以自有资金赎楼）为由予以拒绝。被告因此无法在涉案房屋抵押贷款银行通知的时间内支付赎楼款及首期款。（三）涉案房屋买卖合同仅是笼统约定了原告应在合同签订后240天内完成赎楼义务，并未明确原告申请提前还款及被告支付赎楼款的具体时间和方式，因此只要双方在合同签订后的240天内完成赎楼即可，赎楼的具体时间、方式应由双方另行协商来解决，根据《房地产买卖合同附件》第二条第2款第3项的约定，在本次涉案房产赎楼的过程中，出资赎楼是被告的义务，赎楼的进度应当由被告根据自身资金情况在240天内完成，原告仅是处于协助和配合的地位，仅需按照被告赎楼的要求出具相关文件即可，因被告资金原因而无法在240天内完成赎楼的，则由被告承担相应违约责任，今年六七月份被告多次联系原告沟通找担保公司赎楼时，距离合同约定的240天赎楼时间并未届满，被告即使未按原告通知的时间支付赎楼款，也并不违反合同约定，不构成违约。而且，由被告负责出资赎楼，并不意味着被告必须使用自有资金进行赎楼，且合同也并未明确要求被告必须使用自有资金进行赎楼，被告要求通过第三方担保公司完成赎楼且由被告自行承担相关赎楼费用的合理要求并不损害原告的利益，也可保证涉案房屋买卖合同可以继续履行，并不违反涉案房屋买卖合同的约定，也符合被告与原告在合同签订前所达成的约定，原告在无正当理由的情况下不应当拒绝。二、原告主张解除合同，但并未依法向被告发出解除合同通知。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”但在本案当中，原告并未按照上述法律规定向被告发出解除合同的通知催告被告履行，也并未给予被告履行的合理期限，而是直接起诉至法院要求解除合同、没收定金等。其行为足以表明原告急于解除合同漠视国家法律规定。三、被告已经具备了一次性支付剩余购房款的条件，可以继续履行合同。被告在2019年7月份筹集到了赎楼款61万余元和首期款（第一笔）30万元后，立即联系中介公司崔东晓希望其帮忙转告原告可以继续进行房产交易，但原告没有任何回复。此外，在2019年10月份被告已经筹集到了剩余全部购房款共计130万元。被告目前已经具备一次性支付剩余购房款130万元的经济能力。根据2017年《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条的规定，当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的。综上所述，原告在明知被告已经向其支付了77万元购房款，自身资金在短期内不足以支付赎楼款、首期款的情况下，仍罔顾其对被告的承诺和合同约定，不按照合同约定向被告或经纪方、按揭公司出具全权的赎楼委托书，并利用其自身主导赎楼过程的优势地位，未与被告协商即自行申请赎楼且只给予被告较短的资金筹集时间，并拒绝被告通过第三方担保公司完成赎楼的合理要求，客观上造成被告因无法按约定支付赎楼款、首期款而构成违约的事实。原告为实现其自身利益最大化的非法目的，在未经合理催告的情况下就直接以此为由向法院提起诉讼，意图通过诉讼解除涉案房屋买卖合同，收回涉案房屋，没收被告所支付的定金，甚至高价出售给他人。为维护被告的合法权益，请求法院在查明案件事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的诉讼请求。第三人朴邻公司述称：1.本案是原告与被告履行房屋买卖合同所引发的争议，争议期间朴邻公司积极协助双方处理，但双方没有达成一致意见，至于本案中哪方违约以及责任承担由法院认定；2.如有需要朴邻公司也将在居间合同约定范围内协助双方处理，朴邻公司作为居间方，无法对双方具体履行的行为承担保证义务。被告（反诉原告）钟百成向本院提出反诉请求：一、请求法院判决钟敏华、莫健斌继续履行《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）及《房地产买卖合同附件》，具体包括：1.配合钟百成办理网签；2.配合钟百成提交申请100万购房款按揭贷款所需的卖方资料并签署按揭银行要求的所有法律文件；3.配合钟百成还清涉案房屋贷款并办妥注销抵押登记手续并于注销抵押登记后两日内将房地产证原件交予钟百成；4.在完成提前还贷手续、涂销抵押登记及买方获得银行出具的贷款承诺函或相关意向回复之日起七日内备齐交易所需材料到房屋登记机关申请交易过户；5.为保障合同目的实现的其他义务。二、本案所有诉讼费用由钟敏华、莫健斌承担。事实和理由：2018年底至2019年1月初，钟百成与钟敏华、莫健斌、第三人朴邻公司就钟百成购买钟敏华位于广州市萝岗区福里街2号（自编J7栋）2306号房（此时该房已竣工验收但未出房产证）进行了磋商和沟通。磋商中，双方就购房款总价及支付方式、交付、赎楼等达成共识，双方约定：购房总价为207万，钟敏华、莫健斌在合同签订后将涉案房屋交付给钟百成占有、使用。钟百成在合同签订后2019年2月4日前向钟敏华、莫健斌支付定金37万，在2019年3月20日前再向钟敏华、莫健斌支付首期款余款40万。在钟敏华、莫健斌贷款银行通知批准提前还贷后的三日内，钟百成向钟敏华、莫健斌支付第一笔首期款30万，并负责出资赎契（钟敏华、莫健斌剩余贷款金额为60余万元）。鉴于本次交易中，如果赎契金额60余万元由钟百成自行承担的话，钟百成向钟敏华、莫健斌支付的购房款就已经超过170万元，占该房总价的82%，而钟百成在签订合同前明确向钟敏华、莫健斌表示，在支付了前期购房款77万（即定金37万及首期款余款40万）后自有资金暂不足以支付赎楼款60余万元及首期款30万元，如需用钟百成的现金赎楼，自有资金最快在2019年7月份到账，最晚在2019年9月份到账，故钟百成在签订合同期间向钟敏华、莫健斌提出以下两项要求：第一，将钟敏华、莫健斌申请提前还贷的时间延长至2019年9月前（即《房地产买卖合同附件》第二条第2款第3项约定的“卖方在合同签订后240天内申请提前还贷”），以便于钟百成筹集资金；第二，钟百成在自有资金未到账的情况下需要委托第三方担保公司垫资赎楼，赎楼手续费由钟百成承担。钟敏华、莫健斌对钟百成所提要求均表示认可，并同意配合钟百成签署相关文件。因此，钟百成与钟敏华、莫健斌在第三人广州市朴邻房产经纪有限公司（以下简称“广州朴邻公司”）的居间下，于2019年1月21日签订了《存量房屋买卖合同》（编号：M1740710）及《房地产买卖合同附件》，但因该合同是广州朴邻公司提供的格式合同，钟百成基于对钟敏华、莫健斌、广州朴邻公司的信任，并未就该两项要求的内容在前述合同的相关条款处进行细化和明确。合同签订后，钟百成按照合同约定，分别在2019年1月26日前、2019年3月20日前向钟敏华、莫健斌支付了37万的购房定金和40万的首期款余款，并积极与钟敏华、莫健斌沟通涉案房产的房产证出证进度，钟敏华、莫健斌于2019年1月28日将涉案房产交付钟百成占有、使用。钟敏华、莫健斌在房产证出证后，并未就申请提前还贷的时间及钟百成资金筹集情况与钟百成进行确认，于2019年5月20日径行向涉案房屋抵押贷款银行申请提前还贷，钟百成及配偶在得知钟敏华、莫健斌已申请提前还贷后，当即向钟敏华及其配偶提出异议，表示钟敏华、莫健斌不应在未与钟百成协商确认的情况下就自行申请提前还款。2019年6月19日，钟敏华、莫健斌贷款银行审批同意了钟敏华、莫健斌的提前还贷申请，钟百成要在2019年6月22日前向钟敏华、莫健斌支付首期款30万、应还贷款及利息611403.6元，该两笔款项共计91万余元，资金筹集时间仅为短短的3日，款项金额更是已经远远超出了钟百成当时资金支付的能力。但为了保证涉案房产交易能够继续进行，钟百成也向钟敏华、莫健斌表示因自身资金紧张需要委托第三方担保公司垫资赎楼，赎楼手续费由钟百成自行承担，钟敏华、莫健斌仅需配合钟百成签署担保公司所要求的相关文件即可。但钟百成的这一合理要求，却被钟敏华、莫健斌以合同约定只能由钟百成以自有资金进行赎楼（但合同未明确约定钟百成一定要以自有资金赎楼）为由予以拒绝。钟百成因此无法在涉案房屋抵押贷款银行通知的时间内支付赎楼款。另外，涉案房屋买卖合同仅是笼统约定了钟敏华、莫健斌应在合同签订后240天内完成赎楼义务，并未明确钟敏华、莫健斌申请提前还款及钟百成支付赎楼款的具体时间和方式，因此只要双方在合同签订后的240天内完成赎楼即可，赎楼的具体时间、方式应由双方另行协商来解决，而非由钟敏华、莫健斌单方决定，且根据《房地产买卖合同附件》第二条第2款第3项的约定，在本次涉案房产赎楼的过程中，出资赎楼是钟百成的义务，赎楼的进度应当由钟百成根据自身资金情况在240天内完成，钟敏华、莫健斌仅是处于协助和配合的地位，仅需按照钟百成赎楼的要求出具相关文件即可，因钟百成资金原因而无法在240天内完成赎楼的，则由钟百成承担相应违约责任，现合同约定的240天赎楼时间并未届满，钟百成即使未按钟敏华、莫健斌通知的时间支付赎楼款，也并不违反合同约定，不构成违约。而且，由钟百成负责出资赎楼，但并不意味着钟百成必须使用自有资金进行赎楼，且合同也并未明确要求钟百成必须使用自有资金进行赎楼，钟百成要求通过第三方担保公司完成赎楼且由钟百成自行承担相关赎楼费用的合理要求并不损害钟敏华、莫健斌的利益，也可保证涉案房屋买卖合同可以继续履行，并不违反涉案房屋买卖合同的约定，也符合钟百成与钟敏华、莫健斌在合同签订前所达成的约定，钟敏华、莫健斌在无正当理由的情况下不应当拒绝。综上，钟百成认为，钟敏华、莫健斌在明知钟百成已经向其支付了77万元购房款，自身资金在短期内不足以支付赎楼款、首期款的情况下，仍罔顾其对钟百成的承诺和合同约定，不按照合同约定向钟百成或经纪方、按揭公司出具全权的赎楼委托书，并利用其自身主导赎楼过程的优势地位，未与钟百成协商即自行申请赎楼且只给予钟百成较短的资金筹集时间，并拒绝钟百成通过第三方担保公司完成赎楼的合理要求，客观上造成钟百成因无法按约定支付赎楼款、首期款而构成违约的事实。钟敏华、莫健斌为实现其自身利益最大化的非法目的，在未经合理催告的情况下就直接以此为由向法院提起诉讼，意图通过诉讼解除涉案房屋买卖合同，收回涉案房屋，没收钟百成所支付的定金，甚至高价出售给他人。即使在钟百成已经筹集到足额资金要求继续履行合同的情况下，钟敏华、莫健斌仍以该案已经起诉到法院为由，拒绝钟百成继续履行合同的合理要求。因此，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行是钟敏华、莫健斌的行为造成的，并非是钟百成的行为，钟敏华、莫健斌的上述行为事实上已经表明其无意于继续履行涉案房屋买卖合同，其行为已经违背了涉案房屋买卖合同及《合同法》的规定，构成了根本违约。为维护钟百成的合法权益，请求法院在查明案件事实的基础上依法驳回钟敏华、莫健斌的诉讼请求，支持钟百成的反诉请求。原告（反诉被告）钟敏华、原告（反诉被告）莫健斌反诉辩称，不同意被告所有反诉请求。理由与原告的起诉状一致。补充：1.原、被告双方没有就被告提出2019年9月份赎契的事情达成一致，因为该合同虽是格式合同，有不同意见或者达成其他意见而合同没有约定，可以在格式合同后面补充，备注第4点的其他一栏进行补充，但该栏没有对所提出2019年9月份赎契的事情进行补充，证明双方未对该期间赎契的事情达成一致；2.被告一直错误认为，30万元加上60万元为赎契金额，首期楼款30万元支付至原告的贷款账户，而31万元的赎契款支付至原告的贷款账户，总共是61万元，并非被告所说的90万元，被告以金额过高为由提出改变赎契方式，改变赎契方式由原告与第三方签订借款合同进行赎契是完全违背合同约定，原告有正当理由拒绝，并不是原告无理由拒绝。原告向中介方表示愿意办理后续的按揭手续，但是被告一直以让原告做垫资赎契为由，没有选取相应的按揭公司，也没有能够推动后续手续的办理。第三人朴邻公司对被告（反诉原告）钟百成提出的反诉述称：对于反诉的意见与本诉的答辩意见一致。补充：根据居间合同第1条第2款、第2条第3款约定，买卖双方签订房屋买卖合同，即视为第三人居间义务完成，且第三人无义务担保双方履行合同的行为。第三人招商银行广州分行未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：粤（2019）广州市不动产权第06035939号不动产权证载明：坐落在广州市黄埔区（中新广州知识城）福里街2号2306房（以下简称：“涉案房屋”），权利人为钟敏华，建筑面积为95.38平方米，登记字号为19登计05351497。2016年5月12日，借款人、抵押人钟敏华、莫健斌与贷款人（抵押权人）招商银行广州分行签订一份编号为8160510483002《个人购房借款及担保合同》，约定借款用途为：借款人或抵押人钟敏华、莫健斌从广州知识城置业发展有限公司处购买广州市黄埔区福里街2号（自编J7栋）2306房向招商银行广州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行广州分行同意提供68万元贷款，贷款期限为240个月，即从2016年5月12日至2036年5月12日止，本合同执行利率以4.9为基准利率。2019年1月21日，卖方钟敏华、莫健斌与买方钟百成在朴邻公司签订一份编号为M1740710的《存量房屋买卖合同》及附件（以下简称：“涉案合同”）约定：卖方将涉案房屋以现状按套转让给买方，转让总价为2070000元。涉案合同备注第1点约定，双方同意由朴邻公司代办此交易；第3点约定，出资赎契款项由买方支付；合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期支付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款百分之十的违约金（由守约方选择），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还（有权扣除对方应承担的违约责任的金额）。涉案合同附件约定，买方须在2019年2月4日前向卖方支付定金370000元，卖方应在签订本合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或双方指定的按揭公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、卖方业主身份证等原件资料交给经纪方保管并协助经纪方或金融按揭公司人员办理赎契手续；卖方同时应签署公证委托书，委托经纪方或金融按揭公司人员代办提前还贷及取回产权证书、文件、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托或在未得到经纪方书面同意的情况下擅自从抵押贷款银行取回产权证书、文件，否则视为严重违约；买方应在原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内将赎契资金存入卖方供款账户内，买方赎契资金一旦进入卖方供款账户，即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用；首期楼款（不含定金）300000元，买方应于原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内由买方付至卖方供款账户内；2019年3月20日支付首期楼款余款400000元，买方按揭付款1000000元整须在合同签订后240天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，卖方必须提供资料与协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内。2019年1月21日，钟百成向钟敏华支付定金20000元，2019年1月23日，钟百成向钟敏华支付定金100000元，2019年1月26日，钟百成向钟敏华支付定金250000元，2019年3月19日，钟百成向钟敏华支付购房款350000元，2019年3月20日，钟百成向钟敏华支付购房款50000元。2019年1月28日，钟敏华将涉案房屋交付给钟百成使用至今。涉案合同签订后，2019年5月20日，钟敏华将其当天已向招商银行广州分行申请提前归还贷款的情况及银行账号告知钟百成，并要求钟百成以银行审批还款金额按时付款。2019年6月19日，钟敏华将当日招商银行广州分行同意提前还贷及还款截止时间为2019年6月26日的通知告知钟百成。钟百成确认于2019年5月20日及2019年6月19日收到钟敏华的上述告知信息。庭审时，钟百成确认因当时没有赎契资金，与钟敏华商量，要求以钟敏华的名义向其他担保公司借款支付赎契资金，但钟敏华不同意，故至今赎契资金没有支付，因为没有办理赎契手续涂销抵押，至今钟百成也无法以其名义向银行申请房屋贷款。钟敏华确认钟百成曾经要求以钟敏华名义向担保公司借款支付赎契资金，但钟敏华以该方式变更了合同的约定为由不予同意。庭审中，经本院释明，要求双方明确如经法院审查涉案合同符合解除条件时，合同解除的法律后果双方是否要求在本案中一并处理，钟敏华、莫健斌表示坚持诉讼请求，钟百成表示坚持反诉请求，双方均无对钟百成支付的400000元购房款在本案中主张权利。本院当庭告知因双方均未对钟百成支付的400000元购房款在本案中主张权利，双方均可另案主张权利。经钟百成申请，本院于2019年9月9日出具（2019）粤0112民初7600号《民事裁定书》，裁定查封涉案房屋。本院认为：钟敏华、莫健斌与钟百成于2019年1月21日签订的涉案合同为双方自愿签订，是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。关于违约问题，钟敏华、莫健斌在2019年1月21日签订的涉案合同中约定钟敏华应在签订本合同后240天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，故钟敏华在2019年5月20日向原抵押贷款的银行即招商银行广州分行申请提前还贷符合合同约定。钟百成作为买方，应依照合同的约定准备好购房资金并按约定足额支付购房款，但钟百成在银行通知可以提前归还贷款时，以自己资金不足为由要求变更合同对赎契资金由其负责支付的约定，要求由钟敏华向其他担保公司借款支付赎契资金，在钟敏华明确表示不同意，双方对涉案合同未予以变更的情况下，钟百成没有依照涉案合同的约定在原抵押贷款银行通知还贷之日起三天内支付赎契资金及300000元首期楼款（不含定金），钟百成上述逾期付款的行为同时导致原抵押无法提前涂销和钟百成无法依据涉案合同的约定在合同签订后240天到贷款银行签署《购房抵押贷款合同》以按揭的方式向钟敏华支付1000000元购房款，钟百成对其逾期付款的单方违约行为应承担违约责任，钟敏华、莫健斌要求解除合同于法有据，本院予以支持，涉案合同于钟百成收到本院送达的起诉书副本之日起，即2019年8月1日起解除。钟百成的违约行为导致涉案合同的解除，钟敏华、莫健斌要求钟百成返还涉案房屋并没收定金370000元的诉讼请求符合法律规定及合同的约定，本院予以支持，钟百成应将涉案房屋返还给产权人钟敏华，定金370000元归钟敏华、莫健斌共同所有。钟百成已向钟敏华、莫健斌支付的购房款（不包含定金37万元）400000元，经本院释明，双方均无在本案中主张该项权利，双方均可另案主张权利。关于钟百成主张双方在签订涉案合同前以口头方式约定钟敏华申请提前还贷的时间为2019年9月的问题，本院认为，即使双方在签订涉案合同前有对提前还贷时间进行口头协商，但双方在签订的涉案合同中对钟敏华向银行申请提前还贷的时间明确约定为合同签订后240天内，证实双方已对签订书面合同前口头协商的内容作出了变更，双方均应按书面合同的约定履行，本院对钟百成的该项主张不予采信。因钟百成逾期付款的违约行为导致涉案合同解除，钟百成提供的证据不足以证实钟敏华与莫健斌违约，故钟百成以钟敏华、莫健斌违约为由提出的所有反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。虽然钟敏华、莫健斌已自愿于2019年1月28日将涉案房屋交给钟百成使用至今，但鉴于钟敏华、莫健斌没收钟百成定金370000元已足以弥补钟敏华、莫健斌因涉案合同解除造成的损失，故对钟敏华、莫健斌要求钟百成支付房屋使用期间租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钟敏华、莫健斌与被告（反诉原告）钟百成于2019年1月21日签订的编号为M1740710的《存量房屋买卖合同》于2019年8月1日解除；二、被告（反诉原告）钟百成已付定金370000元归原告（反诉被告）钟敏华、莫健斌共同所有；三、被告（反诉原告）钟百成于本判决生效之日起二十日内将坐落于广州市黄埔区（中新广州知识城）福里街2号2306房房屋返还给原告（反诉被告）钟敏华；四、驳回原告（反诉被告）钟敏华、原告（反诉被告）莫健斌的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）钟百成的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7120元，由原告（反诉被告）钟敏华、原告（反诉被告）莫健斌共同负担330.31元，被告（反诉原告）钟百成负担6789.69元；反诉受理费3560元及诉讼保全费5000元均由被告（反诉原告）钟百成负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  郭力英人民陪审员  覃志强二〇二〇年一月三日书 记 员  孙晓华