山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初2913号 原告：潍坊柏立化学有限公司，住所地：山东省潍坊经济开发区泰祥街88号 法定代表人：李玉国，执行董事。 委托诉讼代理人：侯玉林，山东北海律师事务所律师。 被告：江西省金瞬胶粘剂有限公司，住所地：江西省九江市修水县政务服务中心财富双子座售楼部 法定代表人：邱廷杨，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：樊斌杰，江西问章律师事务所律师。 原告潍坊柏立化学有限公司与被告江西省金瞬胶粘剂有限公司企业借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告潍坊柏立化学有限公司委托诉讼代理人侯玉林，被告江西省金瞬胶粘剂有限公司法定代表人邱廷杨及委托诉讼代理人樊斌杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还原告借款10380000元、违约金600000元、律师费310000元，合计11290000元；2、确认原告对于抵押物即被告所有的位于修水县义宁镇良塘新区江渡大道××××第3层综合1、第11层、第12层的房产享有优先受偿权，并就以上抵押物拍卖、变卖所得在上述债权范围内优先受偿；3、被告承担诉讼费、保全费、担保费、执行费等全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告存在多年业务关系，自2015年开始被告拖欠原告的货款逐渐增多，截止207年10月19日，被告仍有10380000元货款未向原告清偿（含2015年、2016年、2017年全部未付货款）。原告为追索货款同时缓解被告资金压力，双方确认将欠款转为借款，故双方于2017年10月19日签订借款协议。因被告未履行协议约定还款义务，双方于2019年7月8日又签署BL-201907-001号《借款协议书》、BL-201907-002号《房地产抵押合同》、BL-201907-003号《借款协议书》、BL-201907-004号《房地产抵押合同》四份协议、合同，约定了还款期限及违约责任，并办理了抵押权登记手续。但被告在重新签订合同后仍然未按约定履行还款义务，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告江西省金瞬胶粘剂有限公司辩称：1、BL-201907-001号《借款协议书》与BL-201907-003号《借款协议书》是两份独立协议，其中一份的不适当履行或终止不影响另一份的效力。被告与原告业务往来多年，至2017年10月，被告累计尚欠原告货款1038万元。2017年10月19日，双方约定将1038万元货款转化为借款，并订立《借款协议书》和《房地产抵押合同》，且办理了房地产抵押登记。2018年11月20日，双方订立（授权）协议书。该协议书约定，甲方（原告）同意乙方（被告）将上述《借款协议书》所涉及的修水县××××第二层（修房权证字第××号，面积601.49平方米）对外出售，但乙方销售所得应首先偿还上述借款，偿还金额不低于300万元；如乙方违反此共识，甲方有权提前终止《借款协议书》，并按照《借款协议书》的约定追究乙方的违约责任。2019年7月8日，原告将货款1038万元分解为300万元和738万元，并分别订立《借款协议书》和《房地产抵押合同》，其中738万元的《借款协议书》和《房地产抵押合同》的编号分别为BL-201907-001和BL-201907-002，300万元的《借款协议书》和《房地产抵押合同》的编号分别为BL-201907-003和BL-201907-004。两份新的《借款协议书》均约定，重新签署借款协议书后，以取代2017年10月19日签署的借款协议书，并重新办理了房地产抵押登记。由上情事，被告认为，BL-201907-001号借款协议书与BL-201907-003号借款协议书是两份独立协议，其中一份的不适当履行或终止不影响另一份的效力。2、被告虽未在BL-201907-003借款协议书约定的期限内还款，系客观情事所致，并非被告有意为之，其行为不构成违约。2019年7月8日，被告与原告订立BL-201907-003号《借款协议书》和BL-201907-004号《房地产抵押合同》。《借款协议书》约定，2019年7月，经甲方（原告）同意，乙方（被告）将上述抵押物的第二层出售给第三方，由第三方将抵押物出售款项在房产转让合同签订后三个月内（即2019年9月底）分批次直接支付给甲方；上述借款清偿期限：自2019年7月8日至2019年11月7日。乙方应在2019年8月31日前偿还甲方120万元，剩余180万元在2019年11月7日前按照乙方与工商银行修水支行签署的房屋转让合同的付款约定清偿完毕。2019年7月17日，被告与中国工商银行修水支行订立《固定资产买卖合同》和《补充协议》，买卖标的含原告解押的修水县××××第二层房屋（修房权证字第××号，面积601.49平方米）。付款条件约定：甲方（出卖人同意乙方（买受人）将购房款分期转至甲方在中国工商银行股份有限公司修水支行营业部开设的账户。同时甲方承诺，转至该账户的购房款实行专款专用，在完成房产过户前只能用于房产过户手续的相关费用，如有不良后果由甲方承担。被告为履行《固定资产买卖合同》，使出卖的房屋尽快过户，以成就付款条件，通过仲裁方式，将原修水县人民政府在《投资协议书》中所设置的“所有房屋不能对外销售”条件予以解除。由上情事，被告认为，被告虽未在BL-201907-003号借款协议书约定的期限内还款，系客观情事所致，并非被告有意为之，其行为不构成违约。3、《借款协议书》约定的按借款本金额20%支付违约金过高，请求法院予以调整。4、原告请求支付1038万元借款，其中738万元的请求权时机还未成就，即被告没有违反BL-201907-001号《借款协议书》的约定，原告暂时无权请求被告支付该款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告提交的2017年10月19日《借款协议书》及《房地产抵押合同》、赣（2017）修水县不动产证明第××号不动产登记证明、BL-201907-001号《借款协议书》、BL-201907-002号《房地产抵押合同》、BL-201907-003号《借款协议书》、BL-201907-004号《房地产抵押合同》、赣（2019）修水县不动产证明第××××不动产登记证明、赣（2019）修水县不动产证明第××××号不动产登记证明、业务往来明细、民事委托代理合同、发票、付款凭证。被告对以上证据真实性没有异议；被告提供2017年10月19日《借款协议书》及《房地产抵押合同》、2018年11月20日授权协议书、2019年7月8日BL-201907-001号《借款协议书》及BL-201907-002号《房地产抵押合同》、BL-201907-003号《借款协议书》及BL-201907-004号《房地产抵押合同》、2019年7月17日《固定资产买卖合同》、仲裁裁决书，原告对此没有异议，本院对上述证据予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告具有多年业务往来关系，截止至2017年10月19日，被告累计欠原告货款1038万元。双方对该笔欠款经协商签订《借款协议书》一份，约定：原告为甲方、被告为乙方，鉴于：甲乙3双方于2016年2月22日签订《产品销售合同》，约定甲方向乙方供应氰乙酸乙酯；双方确认，截止2017年10月19日乙方尚欠甲方货款累计1038万元；在平等自愿、充分协商的基础上，甲乙双方签订本协议书内容如下：一、双方同意将上述货款转为乙方向甲方的借款，借款本金为1038万元；二、上述借款期限：自2017年10月29日至2020年10月18日。乙方应在借款期限届满前将上述借款1038万元一次性或分批按月偿还给甲方。三、借款担保：乙方提供自有的位于江西省九江市修水县义宁镇良塘新区江渡大道××××第二、十一、十二层的3层房产（房屋所有权证书分别为修房权证字第××号、修房权证字第××号、修房权证字第××号）作为上述借款的担保：担保范围包括上述借款、违约金、赔偿金及甲方为实现债权发生的费用（包括处分抵押房产时发生的律师费、诉讼费、过户费、差旅费等）等。乙方应当于2017年10月20日前为甲方办理房地产抵押手续。四、乙方逾期不偿还本协议项下的借款的，每逾期一日应向甲方按未偿还借款本金数额的万分之一作为违约金，违约金总额按逾期天数累计计算。该合同还约定其他事项。同日，原告与被告签订房地产抵押合同，约定原告为抵押权人，被告为抵押人，第一条：主债权的种类和数额抵押权人（原告）同意给借款人贷款金额1038万元整，自抵押权人将借款实际支付给借款人之日起予以计算贷款期限和利息。第二条：抵押人自愿将1、建筑面积754.22平方米、房产证编号××；2、建筑面积754.22平方米，房产证编号××；3、建筑面积601.49平方米，房产证编号××。以上房屋用途均为商用。第三条：上述房地产经双方确认，其抵押价值为人民币1040万元。第五条：债务人履行债务期限债务人履行债务的期限自2017年10月19日起至2020年10月18日止，累计为三年。第六条“抵押担保的范围抵押担保的范围包括本合同所担保的贷款本金、利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及抵押权人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押房地产时发生的律师费、诉讼费、过户费等）。该合同还约定其他事项。该抵押合同签订后，原告与被告依法办理了抵押权登记，其不动产登记证明为赣（2017）修水县不动产证明第003843号。 2019年7月8日，因被告欠原告借款1038万元未付，双方就2017年10月19日签订的《借款协议书》及《房地产抵押合同》重新签订了两份借款合同和两份房地产抵押合同，将1038万元的借款分解成借款300万元和借款738万元，重新签订了合同编号分别为BL-201907-001号、BL-201907-003号的《借款协议书》及合同编号分别为BL-201907-002号和BL-201907-004号的《房地产抵押合同》。 其中合同编号为BL-201907-001号《借款协议书》中原告为甲方，被告为乙方，该合同主要内容如下：鉴于：1、甲乙双方于2016年2月22日签订《产品销售合同》，约定甲方向乙方供应氰乙酸乙酯；双方确认，截止2017年10月19日乙方尚欠甲方货款累计1038万元；2、为确保乙方能够清偿上述全部货款，2017年10月19日，双方签署《借款协议书》，将上述货款转为借款并约定了还款时间及违约责任；同时乙方自愿将××××第二层、十一层、十二层房地产抵押给甲方，并已办理抵押权登记。3、2019年6月，经甲乙同意，乙方将上述抵押物的第二层出售给第三方，由第三方将抵押物出售款项在房产转让合同签订后三个月内（即2019年底）分批次直接支付给甲方。乙方通过上述方式预计偿还甲方借款3000000元，该款项的偿还甲乙双方另行签署借款抵押协议并办理抵押权登记。甲乙双方确认截止2019年7月8日，除上述3000000元借款外乙方仍欠甲方借款7380000元未偿还。为确保乙方能够清偿剩余全部借款，双方在平等自愿、充分协商的基础上，甲乙双方签订本协议书内容如下：一、双方同意重新签署借款协议书，以取代2017年10月19日签署的借款协议书，双方确认上述3000000元清偿完毕后，贷款本金剩余7380000元；二、上述剩余借款期限：自2019年7月8日至2022年7月7日，累计36月，乙方应在借款期限届满前将上述剩余借款按月平均偿还给原告。三、借款担保：乙方提供自有的位于江西省修水县义宁镇良塘新区江渡大道××××第十一层、十二层共二层房地产，作为上述剩余借款的担保；担保范围包括上述借款、违约金及甲方为实现债权发生的费用（包括处分抵押房产时产生的律师费、诉讼费、过户费、差旅费等）等。乙方应当于2019年7月10日前将上述房地产注销抵押权登记后重新为甲方办理房地产抵押登记手续。四、乙方逾期不偿还本协议项下的借款的，每逾期一日应向甲方按照借款本金数额的万分之五支付违约金，违约金总额按逾期天数累计计算。乙方如未按上述约定还款，甲方有权提前终止协议履行，实现抵押权并在抵押权担保范围内优先受偿。该协议还约定其他事项。 基于BL-201907-001号《借款协议书》，原告与被告签订BL-201907-002号《房地产抵押合同》。其中原告为抵押权人（债权人），被告为抵押人（债务人），合同约定：第一条：主债权的种类和数额抵押权人同意抵押人贷款人民币7380000元，抵押人自愿将位于修水县义宁镇良塘新区江渡大道的抵押人名下的房地产抵押给抵押权人作为担保（房地产明细及价值详见抵押物清单）。第二条：上述抵押房地产经抵押人与抵押权人协商认定抵押物价值为7693044元；第三条：抵押房地产在担保期间，由抵押人占有、使用，并负责修缮、管理，产生的收益归抵押人所有。第四条：债务人履行债务的期限债务人履行债务的期限自2019年7月8日起至2022年7月7日止。第五条：抵押担保的范围抵押担保的范围包括本合同所担保的借款本金、违约金以及抵押权人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押房地产时发生的律师费、诉讼费、过户费、差旅费等）。第六条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权灭失时，抵押权也随之灭失。第七条：抵押期间内，经抵押权人书面同意，抵押人方可处置抵押物，但所得的价款应优先用于清偿所担保的债务。第八条：借款合同履行期限届满，债务人未能清偿债务且未办理延期审批手续的，抵押权人有权依法处置抵押物，并将所得价款优先受偿实现抵押权。该合同还约定其他事项。依据该合同，原告与被告办理了赣（2019）修水县不动产证明第××××号不动产登记证明。 合同编号为BL-201907-003号《借款协议书》中原告为甲方，被告为乙方，该合同主要内容如下：鉴于：1、甲乙双方于2016年2月22日签订《产品销售合同》，约定甲方向乙方供应氰乙酸乙酯；双方确认，截止2017年10月19日乙方尚欠甲方货款累计1038万元；2、为确保乙方能够清偿上述全部货款，2017年10月19日，双方签署《借款协议书》，将上述货款转为借款并约定了还款时间及违约责任；同时乙方自愿将××××第二层、十一层、十二层房地产抵押给甲方，并已办理抵押权登记。3、2019年7月，经甲方同意，乙方将上述抵押物的第二层出售给第三方，由第三方将抵押物出售款项在房产转让合同签订后三个月内（即2019年9月底）分批次直接支付给甲方。乙方通过上述方式预计偿还甲方借款3000000元。为确保乙方能如期清偿上述3000000元，双方在平等自愿、充分协商的基础上，甲乙双方签订本协议书内容如下：一、双方同意重新签署借款协议书（编号：BL-201907-003号），以取代2017年10月19日签署的借款协议书，双方确认借款数额为人民币3000000元。二、上述剩余借款期限：自2019年7月8日至2019年11月7日，乙方应在2019年8月31日前偿还甲方120万元，剩余180万元在2019年11月7日前按照乙方与工商银行修水支行签署的房屋转让合同的付款约定清偿完毕。三、借款担保：乙方提供自有的位于江西省修水县义宁镇良塘新区江渡大道××××第3层综合壹层房地产，作为上述剩余借款的担保；担保范围包括上述借款、违约金及甲方为实现债权发生的费用（包括处分抵押房产时产生的律师费、诉讼费、过户费、差旅费等）等。乙方应当于2019年7月10日为甲方办理本条所述房地产抵押登记手续。四、乙方承诺在本协议第三条房产抵押登记办理完毕、甲方注销2017年10月的抵押权登记后当天将××××第11、12层重新抵押给甲方并办理抵押权登记业务，作为乙方向甲方清偿剩余的738万元欠款提供还款担保。五、乙方逾期不偿还本协议项下的借款的，应向甲方按本协议第一条借款本金数额的百分之二十支付违约金。乙方如未按上述约定还款，甲方有权提前终止协议履行，实现抵押权并在抵押权担保范围内优先受偿。该协议还约定其他事项。 基于BL-201907-003号《借款协议书》，原告与被告签订BL-201907-004号《房地产抵押合同》。其中原告为抵押权人（债权人），被告为抵押人（债务人），合同约定：第一条：主债权的种类和数额抵押权人同意抵押人贷款人民币3000000元，抵押人自愿将位于修水县义宁镇良塘新区江渡大道的抵押人名下的房地产抵押给抵押权人作为担保（房地产明细及价值详见抵押物清单）。第二条：上述抵押房地产经抵押人与抵押权人协商认定抵押物价值为3263100元；第三条：抵押房地产在担保期间，由抵押人占有、使用，并负责修缮、管理，产生的收益归抵押人所有。第四条：债务人履行债务的期限债务人履行债务的期限自2019年7月8日起至2019年11月7日止，累计为4个月。乙方提前清偿全部借款的，甲方在乙方收到全部借款后15个工作日内为乙方办理注销抵押权登记手续。第五条：抵押担保的范围抵押担保的范围包括本合同所担保的借款本金、违约金以及抵押权人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押房地产时发生的律师费、诉讼费、过户费、差旅费等）。第六条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权灭失时，抵押权也随之灭失。第七条：抵押期间内，经抵押权人书面同意，抵押人方可处置抵押物，但所得的价款应优先用于清偿所担保的债务。第八条：借款合同履行期限届满，债务人未能清偿债务且未办理延期审批手续的，抵押权人有权依法处置抵押物，并将所得价款优先受偿实现抵押权。该合同还约定其他事项。依据该合同，原告与被告办理了赣（2019）修水县不动产证明第××××号不动产登记证明。 对BL-201907-003号《借款协议书》中所借款本金3000000元，被告一直未履行。 对于BL-201907-001号《借款协议书》中所借款本金7380000元，被告未按合同约定按月支付。 原告主张违约金600000元，原告称依据双方2019年7月8日签订的借款协议书第五条约定，被告逾期不偿还本协议项下的借款，应向原告按本协议第一条借款本金数额，即3000000元的20%支付违约金600000元。但实际损失远远大于600000元，原告只按照600000元主张。被告对合同约定的违约金计算方式没有异议，但被告认为违约金按照20%支付过高，请求法院予以调整。 原告主张律师代理费310000元，为此原告提供委托代理合同和发票、付款凭证，其中发票和付款凭证显示数额为62000元。原告称，根据山东省的相关律师收费的规定，本案的涉案标的额为1129万元，含律师费、违约金整个的标的额，按标的额收费彼标准31万元是属于正常收费，且偏低，基于数额较大，款项未收回，所有委托人要求分期支付，因此先行支付了62000元，剩余款项约定在执行完毕后一次性付清。被告认为310000元含申请执行的律师费，申请执行的律师费不属于被告承担的义务。 被告提供2019年7月17日被告与案外人中国工商银行修水支行签订的《固定资产买卖合同》一份，证明依据该合同约定，买方转入卖方账户的购房款实行专款专用，在完成房产过户前只能用于办理房产过户手续的相关费用。 被告提供九江仲裁委员会（2019）九仲裁字第0532号裁决书一份，证明被告为履行借款合同约定的义务，采取积极措施，以成就付款条件。原告对《固定资产买卖合同》和裁决书的真实性均没有异议，认为这是被告与案外人在履行合同时发生的纠纷的事实，但是不能以此抗辩其在原、被告合同履行过程中的违约的事实。 本院认为：原告与被告系多年业务关系，双方于2017年10月19日就被告拖欠原告货款问题，签订了《借款协议书》与《房地产抵押合同》，将其拖欠的原告货款10380000元转为借款，该两份合同均系双方真实意思表示，合法有效。后原告与被告就2017年10月19日双方签订的《借款协议书》和《房地产抵押合同》重新签订了BL-201907-001号、BL-201907-003号《借款协议书》及BL-201907-002号、BL-201907-004号《房地产抵押合同》，并办理了不动产抵押权登记，上述协议与合同均系原告与被告真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。对于BL-201907-003号《借款协议书》中约定的借款300000元，被告未按照该协议约定时间支付，故原告主张被告偿还该笔借款，于法有据，本院依法予以支持；对于原告主张的BL-201907-001号《借款协议书》中约定的借款7380000元，虽该协议中约定履行期限为2019年7月8日至2022年7月7日，累计36个月，但同时约定履行方式为按月平均支付，至本案起诉时，被告并未按月向原告偿还该笔借款，因合同中约定“乙方如未按上述约定还款，甲方有权提前终止协议履行”。故原告主张被告偿还7380000元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告主张的违约金600000元，系按照借款本金3000000元的20%计算，该违约金损失实际为利息损失，按照借款本金3000000元的20%计算明显过高，本院依法调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍自2019年11月8日计算至实际付款之日止；原告主张的律师费310000元，依据双方合同约定，原告因本案支出的律师费应由被告负担，原告提供的委托代理合同，足以证明原告因本案诉讼需要支付律师费310000元。故原告主张的律师费310000元，本院依法予以支持。原告要求确认原告对于抵押物即被告所有的位于修水县义宁镇良塘新区江渡大道××××第三层综合1、第11层、第12层的房产享有优先受偿权，并就以上抵押物拍卖、变卖所得在上述债权范围内优先受偿。依据双方签订的BL-201907-001号及BL-201907-003号《借款协议书》约定：“乙方如未按上述约定还款，甲方有权提前终止协议履行，实现抵押权并在抵押权担保范围内优先受偿”，且双方基于上述《借款协议书》签订了《房地产抵押合同》，并办理了上述房产的不动产抵押登记，故原告该主张，符合双方约定及相关法律规定，本院依法予以支持。被告辩称，依据BL-201907-001号《借款协议书》约定，该笔借款7380000元还款期限尚未到期，原告起诉的请求权还未成就，但依据双方合同约定，被告未按照合同约定按月平均还款，已经违约，故原告主张偿还该笔借款，并无不当，对被告该辩称，本院依法不予采信。被告提供《固定资产买卖合同》及仲裁委的裁决书，辩称其未按期偿还3000000元，不是被告违约，系客观情事所致，但该延期履行的理由并非法定理由，对被告该辩称，本院依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下： 一、被告江西省金瞬胶粘剂有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告潍坊柏立化学有限公司借款本金10380000元及违约金（以3000000元为基数，自2019年11月8日始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付款之日止）； 二、被告江西省金瞬胶粘剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊柏立化学有限公司因诉讼所需支付的律师费310000元； 三、原告潍坊柏立化学有限公司对被告江西省金瞬胶粘剂有限公司所有的位于江西省修水县义宁镇良塘新区江渡大道××××第3层综合1、第11层、第12层的房产{不动产登记证明为：赣（2019）修水县不动产证明第××××号、赣（2019）修水县不动产证明第××××号}享有优先受偿权，并就以上抵押物拍卖、变卖所得在上述债权范围内优先受偿； 四、驳回原告潍坊柏立化学有限公司其他诉讼请求。 案件受理费89540元，减半收取44770元，财产保全费5000元，合计49770元，由被告江西省金瞬胶粘剂有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  陈卫东 二〇二〇年一月十三日 书记员  王丽丽