甘肃省金昌市金川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘0302执异4号案外人：杨开昭，男，汉族，生于1962年11月2日，金昌市金川区第二小学职工，住本区龙泉花园小区******左室。申请执行人：金昌农村商业银行股份有限公司，住所地金川区金川路**。法定代表人：王吉青，职务董事长。委托诉讼代理人：姚德鹏，该公司双湾支行行长。被执行人：王国玉，男，汉族，生于1971年12月14日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该，住该组**div>被执行人：郭正军，男，汉族，生于1971年3月28日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该组0，住该组**v>被执行人：潘发学，男，汉族，生于1971年3月18日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该组061，住该组**被执行人：徐永明，男，汉族，生于1972年3月18日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该组034号。，住该组**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：张文军，男，汉族，生于1970年9月12日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该组055号。被执行人：杨述兵，男，汉族，生于1971年8月14日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该组005号。被执行人：杨述福，男，汉族，生于1976年4月2日，金川区双湾镇九个井村**村民，住该组029号。，住该组**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：姜双燕，女，汉族，生于1982年2月1日，金川区双湾镇九个井村村民，住金川区龙岗里43栋2单元7号。，住金川区龙岗里******'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>在本院执行申请执行人金昌农村商业银行股份有限公司与被执行人王国玉、郭正军、潘发学、徐永明、张文军、杨述兵、杨述福、姜双燕金融借款合同纠纷一案中，案外人杨开昭对本院对位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋的查封不服，向本院提出书面。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人杨开昭称，请求终止对位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋的查封(冻结)事宜。事实与理由：被执行人王国玉与案外人杨开昭于2019年3月23日签订房屋买卖合同,双方约定王国玉将位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋以45万的总价出售给杨开昭。按照合同约定,杨开昭于2019年3月25日、4月4日分两次付给王国玉房款20万元、3万元(共23万元),2019年4月10日，王国玉将房屋交付杨开昭,4月15日、16日杨开昭又分两次付给王国玉17万元。以上款项均由王国玉委托其子王超收取(有王国玉的授权委托书)。至此杨开昭已给付王国玉房屋款40万元(占约定总价的89%),案外人应该已取得的房屋的拥有权。其余款项约定在房屋产权过户成功后一并付清。2019年7月20日,王国玉找到案外人说因种地资金困难,要求提前支付5000元,案外人予以给付5000元,至此,案外人共支付给王国玉共405000元,占约定房价的90%。由于当时不动产登记中心还没有开始办理龙泉花园小区的不动产登记,所以房屋没能及时过户登记,导致贵院裁决时房屋产权仍在王国玉名下。基于以上事实,案外人认为,在2019年4月16日以前,案外人已经取得了龙泉花园23栋2单元1101号房屋的实际所有权，故请求终止对龙泉花园23栋2单元1101号房屋的查封(冻结)事宜。申请执行人金昌农村商业银行股份有限公司称，其并不清楚王国玉已经将房屋于查封前卖给了杨开昭，请法院查明情况后依法处理。被执行人王国玉称，2019年3月23日，杨开昭从我这购买了位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋一套，房屋总价款450000元，我的房产证一直没有办下来。杨开昭按照合同约定总计向我支付了405000元，我在2019年4月13日就将房屋交付给了杨开昭，杨开昭就搬进去了。因为龙泉花园的房产证还没开始办，所以我们约定的是于2021年3月31日前共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，想着能办房产证的时候就去过户。房子确实是在查封前就卖给了杨开昭，杨开昭也按约定交付了房款，也在里面一直住着呢。所以房子已经是杨开昭的了，不属于我的，不能作为我的财产执行。剩下的45000元不全是房款，里面还包含了契税、个人所得税之类的，但是这些税款金额是多少需要过户时候才能确定，所以扣除这些税款后杨开昭只需要再给我交纳房款2万多元。被执行人郭正军、潘发学、徐永明、张文军、杨述兵、杨述福、姜双燕未提交书面意见。本院查明，2019年3月23日，案外人杨开昭与被执行人王国玉签订房屋买卖合同一份，约定杨开昭向王国玉购买位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋一套（注明房屋所有权正在办理中），房屋总价款450000元；合同签订后，杨开昭支付定金200000元，杨开昭接收房屋后3日内，支付房款200000元，房屋办理完过户手续后3日内，再支付剩余房款50000元；双方于2021年3月31日前共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；王国玉保证对出售的房屋于2019年4月30日前交付杨开昭。合同还约定了其他事项。合同签订后，杨开昭分别于2019年3月25日、4月4日、4月15日、4月16日向王国玉支付房款200000元、30000元、30000元、140000元，合计400000元。2019年7月20日，杨开昭又向王国玉支付房款5000元。2019年4月13日，王国玉将涉案房屋交付杨开昭，杨开昭居住至今。2019年5月24日，本院作出（2019）甘0302民督54号支付令，要求王国玉、郭正军、潘发学、徐永明、张文军、杨述兵、杨述福、姜双燕应当自收到本支付令之日起十五日内，给付申请人金昌农村商业银行股份有限公司借款本金796277.35元，利息142217.87元及自2019年5月21日起至还清借款之日为止期间的利息。后金昌农村商业银行股份有限公司申请本院强制执行，本院于2019年6月24日向金昌市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，要求对被执行人王国玉名下位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋予以查封，该中心当日将上述房屋予以查封，期限为3年，自2019年6月24日至2022年6月23日。2020年1月17日，杨开昭按照本院要求将剩余45000元房款交至本院账户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽然登记在被执行人王国玉名下，但王国玉已在本院对该房屋查封之前将该房屋出售给了杨开昭，双方亦签订了书面的房屋买卖合同，杨开昭也按合同约定于查封前向王国玉支付了大部分货款，并在房屋内居住至今，亦按本院要求交付了剩余房款，未办理过户登记也非因杨开昭的原因。故案外人杨开昭的请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条规定，裁定如下：一、解除对位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋的查封；二、中止对位于本区龙泉花园23栋2单元1101号房屋的执行。案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  仲述军审判员  李忆菲审判员  李春慧二〇二〇年一月十七日书记员  严雪梅