河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初2668号原告：河南豫南华兴地产有限公司，统一社会信用代码：914115246987434976。住所地：商城县城关镇金穗路1号。法定代表人：刘德伍，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯修林，该公司员工。委托诉讼代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。被告：余祖文，男，1939年2月1日生，汉族，住商城县。被告：周洪秀，女，1952年5月21日生，汉族，住商城县。共同委托诉讼代理人：雷春梅，女，1974年5月23日生，汉族，住商城县。共同委托诉讼代理人：余开运，河南千源律师事务所律师。原告河南豫南华兴地产有限公司与被告余祖文、被告周洪秀排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯修林、岳克友，两被告的委托诉讼代理人雷春梅、余开运到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南豫南华兴地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即腾出位于商城县××路（原新西岗）华兴酒店南端的一间半房屋，将房屋交还给原告；2.两被告将拆毁的原告围墙恢复原状；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依法受让商城县金穗路南段的一处国有土地使用权，其中一处土地经批准建设了“华兴国际酒店”（简称华兴酒店）。华兴酒店的南侧原为商城县县直机关计划生育办公室（简称县直计生办）办公用房，2010年，县直计生办搬入新址后，酒店南侧的办公用房一直闲置。被告家的房屋位于县直计生办的南侧，其西边的房屋是在县直计生办独立的一间半房屋的房顶上建设的。被告家房屋门朝南，县直计生办独立的一间半房屋（房产证公房字第××号）门朝北，各自独立。2013年1月，商城县人民政府为优化城市环境、提高城市整体形象，经县长办公会研究决定，由商城县行政事业资产管理中心收取原告支付的计生委国有资产处置费700,000元，将县直计生办所有原房屋交由原告，并由原告将主房拆除整理为公共服务用地，最南端独立的一间半房屋由原告作为门卫值班用房。2018年9月23日，两被告强行占有原告的门卫值班房，并拆除了原告的部分围墙。经公安机关等部门多次做工作，两被告拒不搬出房屋，时至今日，两被告仍占有原告的该一间半房屋。原告认为，县直计生办将房屋交付给原告，原告支付了对价款，原告享有房屋的使用权，两被告强行占用房屋，拆毁围墙，侵害原告的房屋使用权。被告余祖文、周洪秀辩称：原告非涉案房屋的权属人，非本案适格原告，无权提起诉讼。涉案房屋产权证没有在不动产部门登记备案，原告缺乏主张物权的基础，故原告提交的相关证书不能证明其物权效力。即使涉案房屋属于县直计生办所有，原告也未提交任何交易凭证证明双方存在买卖交易，亦没有证据证明涉案房屋属于商城县国有资产中心所有。原告无权占用涉案房屋，该房屋所占用的土地属于公共绿化部分，原告在此处建设停车场已属违约、违法。原告举交的证据：1、2018年12月6日，商城县城区人口计划生育监控办公室(原名商城县县直机关计划生育办公室)出具的证明；2、行政事业单位资金往来结算票据；3、公房（1995）字第0005832/0005833号房屋所有权证、商国用（1997）字第7029号国有土地使用证及三证移交证明；4、商城县人民政府信访摘报及请示；5、争议房屋及围墙现状照片。两被告举交的证据：1、身份证复印件；2、私房（2006）字第0005832/0005833号房屋所有权证存根复印件及商国用（2000）字第0589号国有土地使用证复印件；3、划拨土地使用权变更协议、城乡居民用地权属变更批准书复印件。两被告认为：原告提交的证据1真实，但内容的合法性有异议，不能证明县直计生办对涉案房屋有产权，也不能证明县直计生办处置房屋行为合法，更没法证明原告将涉案房屋作为值班用房合法；证据2显示处置机关是国资委，也不是县直计生办。国资委没有权利处分涉案房屋，未能达到证明目的；证据3真实性无法确定，涉案房屋产权证书未在相关部门登记备案，即使印章真实，但办证程序不合法，未公示，对外不产生效力，且该产权证对应的房屋不包括涉案房屋；证据4系复印件，证据形式不合法；证据5真实，但围墙是原告后期建的，之前本就不存在。原告认为：两被告提交的证据1真实；证据2与本案无关，涉案房屋是公房字号而非私房字号；证据3真实，未达到证明目的。经审理查明：1995年9月27日，县直计生办（现更名为：商城县城区人口和计划生育监控办公室）为其单位用房办理了房屋（位于商城县××街道××路××西岗）产权证，其中涉案房屋（一间半砖混结构、建筑面积为32.9平方米，产权证号为公房（1995）字第××号）位于院子的西南角，另九间三层的办公主楼房屋（建筑面积277.15平方米，产权证号为公房（1995）字第××号）位于院子的北部，中间是院子。该两处房屋及院子的国有土地面积479.7平方米（国有土地使用证号为商国用（1997）字第7029号，共有使用权面积39平方米，分摊面积13平方米）。2000年7月5日，两被告儿子余泳与何敬菊签订划拨土地使用权变更协议，何敬菊将坐落于县直计生办西南，东与县直计生办住宅共墙、南直至余功礼住宅、西至水沟、北至县直计生办院子的一处土地使用权，通过划拨土地使用权变更协议转让给余泳使用，转让费共计68,000元。2000年8月7日，余泳办理了商国用(2000)字第0589号国有土地使用权证，用地面积82.3平方米，共有使用权面积39平方米，分摊面积26平方米。即39平方米的土地使用面积上的房屋共三层，一层房屋属县直计生办所有，门朝北开，二、三层房屋属两被告之子余泳所有，与两被告的相邻房屋形成一体使用，门朝南开。因县直计生办搬到他处办公，2013年，经商城县人民政府研究决定，县直计生办原办公的房屋和土地以700,000元处置给原告所有，作为公共服务用地使用，没有办理产权变更登记。原告取得该块土地和房屋的使用权后，除涉案房屋上的二层和三层是两被告之子余泳的房屋无法拆除外，其他部分由原告拆除平整为华兴酒店门前南面的场地。因场地南边外的一排居民用房中间有一段是空地（与两被告之子余泳的房屋不相邻），原告便砌墙将华兴酒店门前南面的场地与空地隔开，涉案房屋由原告用于值班用房。2018年9月23日，两被告强行占有涉案房屋，将原告砌在华兴酒店门前场地南边用于隔开其他两户之间空地的围墙拆除一个门框。2019年5月，商城县城区人口和计划生育监控办公室将涉案房屋产权证、国有土地使用证交付原告。原告要求两被告腾退涉案房屋，将围墙拆除成的一个门框恢复原状，遭两被告拒绝，双方发生纠纷。庭审中，经本院调解，双方未达成一致意见。本院认为，原告经相关职能机关批准有偿取得涉案房屋及土地的使用权的事实清楚，证据充分，与两被告之子余泳的房屋及土地使用权的界线清楚、明晰。原告为管理酒店的需要砌的隔离墙与两被告没有关联，没有影响两被告的利益，两被告为取道去涉案房屋的方便而拆除成门框，侵犯了原告的利益。故原告要求两被告腾出位于商城县××街道××路华兴酒店南端的一间半房屋，并交还给原告，将拆除原告的围墙恢复原状的诉讼请求于法有据，理由正当，本院予以支持。不动产物权的四种权能之一的使用权依法可以分离，原告因没有变更登记不动产物权，不影响其行使所享有的使用权，且没有影响他人的合法权益，两被告关于原告没有办理不动产物权变更登记没有诉权的辩称理由不能成立，本院不予采纳，更不能成为其强行占有原告的涉案房屋、拆除原告围墙的理由。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：被告余祖文和被告周洪秀于本判决生效之日起二十日内腾出位于商城县赤城街道金穗路华兴酒店南端的一间半房屋（砖混结构、建筑面积为32.9平方米），并交还给原告河南豫南华兴地产有限公司，将原告河南豫南华兴地产有限公司门前场地南边用于隔开其他两户之间空地的围墙恢复原状。上述义务，逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告余祖文和被告周洪秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  黄文献审 判 员  张 艳人民陪审员  姚永庆二〇二〇年一月十日书 记 员  岳昌强