广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2180号原告：刘越，女，1954年10月21日出生，系香港居民，A）。委托诉讼代理人：李金铭，广东四端律师事务所律师。被告：广州原潮投资管理有限公司，住所地广州市越秀区白云路38号704、705、706、707房，统一社会信用代码91440101673483078M。法定代表人：林智斌。第三人：广州成果餐饮管理有限公司，住所地广州市天河区天河路228号负一层至七层、七层夹层广州正佳商业广场M层A96号商铺（不可作厂房使用），统一社会信用代码91440105MA59BMXK8K。法定代表人：巫思华。被告及第三人的共同委托诉讼代理人：徐鹏、李贝嘉，广东中汉律师事务所律师。原告刘越与被告广州原潮投资管理有限公司（以下简称为原潮公司）、第三人广州成果餐饮管理有限公司（以下简称为成果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理。在提交答辩状期间，原潮公司提出管辖权异议，本院于2019年4月2日作出（2019）粤0115民初2180号之一民事裁定书，裁定驳回其管辖权异议。原潮公司提出上诉，广州市中级人民法院于2019年6月12日裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法转为普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。本院于2019年10月21日追加成果公司为本案的第三人，于2019年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告刘越的委托诉讼代理人李金铭、被告原潮公司与第三人成果公司的共同委托诉讼代理人李贝嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘越向本院提出诉讼请求：一、解除双方的《商铺租赁合同》；二、被告原潮公司在十天内恢复Axxx/Axxx铺面原状，并与第三人成果公司将铺面交还给原告刘越[恢复原状的具体标准为：1.墙：按照涉案铺面的面积位置、地址，恢复铺面原有的U形结构间墙，按照原有间墙使用砖砌、用水泥砂浆批荡、刷白色乳胶漆；2.门：恢复采用12MM厚、1800MM宽、2000MM高双扇钢化玻璃门；3.天花：铝合金扣板天花；4.地板：瓷砖地板；5.招牌：招牌、灯箱；6.电：每铺独立供电以及独立电表、独立照明灯管；7.恢复中央空调送风管安装至铺内；8.恢复原有的消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头；9.敷设两对电话线路；10.安装消防报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口；11.敷设有线电视信号驳接端口]；三、原告刘越没收被告原潮公司所交保证金20000元；四、被告原潮公司赔偿原告刘越律师费10000元；五、被告原潮公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月21日，原潮公司负责人林智斌采取欺骗手段与刘越签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：原潮公司承租刘越位于广州市天河路228号正佳广场M层BIC458(Axxx)、BIC460（Axxx）商铺两间用于经营食品、饮品；合同租赁期限为五年，即从2018年8月1日至2023年7月31日止；月租金为10000元，以后逐年递增。此合同系被告负责人林智斌采取欺骗手段与刘越签订。在该合同签订之前和签订之时，刘越多次明确表示：自己准备将铺面出售，为了方便有意购买的客户看铺，原潮公司不能破坏铺面的原状。原潮公司表示同意，并承诺租赁铺面是经营半成品食品—台湾糍粑，不会破坏原有结构。但是，原潮公司在承租铺面后，将呈“U”形结Axxx/Axxx铺面的三扇墙体全部敲掉，与该地段的前后左右21个铺面一起打通，统一装修，经营一家叫“咏黎园”香港茶餐厅。原潮公司背信弃义，不遵守约定，擅自改变铺面原有结构、未按照约定用途使用铺面。2018年10月9日，刘越带有意购买Axxx/Axxx铺面的客户去看铺面，发现铺面正在装修，被改的面目全非。刘越不仅找不到自己铺面的门牌，连铺面的具体位置都完全无法辨认了。刘越立即给原潮公司负责人林智斌打电话、不接；发微信、不理。2018年10月10日，刘越立即书面致函给铺面的物业管理—正佳广场物业管理处，要求物业公司制止原潮公司私自改变物业结构的违法行为，可是原潮公司不听劝阻，一意孤行。刘越认为，原潮公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》以及双方签订的《商铺租赁合同》第五条第3项、第七条第2、3、4项之约定，即原潮公司没有按照约定用途使用商铺，将商铺三面墙拆除，违法将商铺转租给他人，并没有按时缴纳租金，构成严重违约，要求解除合同等其他诉讼请求。同时，因在起诉时无法查询到涉案商铺的实际使用主体，无法确认原潮公司是否存在转租，故刘越没有以“原潮公司转租”为由提出解除合同。在追加了成果公司作为本案第三人后，刘越明确在庭审中提出因原潮公司存在转租行为而要求解除合同。被告原潮公司辩称：不同意刘越的全部诉讼请求，理由是：1.原潮公司在履行双方签订的《商铺租赁合同》期间并不存在违约行为，刘越无权行使合同解除权。刘越的第一项诉讼请求是依据《商铺租赁合同》第7.4条提起的相关约定。原潮公司是一家投资管理有限公司，而不是所谓的餐饮或饮品公司，这意味刘越在与原潮公司签订租赁合同时明确知道原潮公司只是一家投资管理公司，必然会与实际经营食品、饮品或餐饮的一方合作经营使用涉案租赁物。合同约定了商铺的使用性质为经营食品、饮品，与现实涉案商铺用作餐饮经营是没有本质上的区别，并不必然导致刘越认为的不按合同约定用途使用商铺的情形。而关于刘越认为原潮公司存在转租的行为，以此认为原潮公司存在违约行为以致其行使合同解除权，这一点在刘越起诉时及在第一次庭审中均没有提出，且原潮公司提供的与成果公司之间的联营合同明确约定了双方是合作联营的方式，而不是转租关系。双方签订租赁合同时明确原潮公司的主体性质是投资管理公司，并没有合同约定的经营餐饮和饮品的资质，所以原潮公司必须通过联营的方式才能经营涉案商铺，即现在的咏黎园餐饮。2.《商铺租赁合同》第7.4条第3项约定是爱护原有设施，原潮公司认为商铺交付时并没有任何的设施附随，商铺的设施不等同于商铺的框架结构。原潮公司在使用涉案商铺时根据实际的经营需要，对商铺进行相应的框架结构调整并不必然导致原潮公司已经构成根本性违约。在租赁合同期间，原潮公司完全按照合同的约定缴纳相应的租赁保证金及每月按时足额支付租金，并不存在违约行为。刘越在庭审中提及原潮公司有拖欠租金的行为，原潮公司对此不予承认。根据原潮公司一直交租的情况，原潮公司不存在拖欠刘越租金的行为。因为从原潮公司使用涉案商铺以来每个月支付租金的时间均没有固定的日期，但是从未拖欠过租金。刘越在庭审之前也从未对原潮公司拖欠租金的行为提出过任何主张或异议，包括其向原潮公司发送的律师函中也仅提到其认为原潮公司是擅自改变了涉案商铺的主体结构，致使其提出解除合同。因此，刘越依据《商铺租赁合同》第7.4条的相关约定，行使合同解除权没有事实及法律依据。现商铺仍在合同租赁期限内，原潮公司不负有恢复涉案商铺原状及交还给刘越的义务。同时，刘越要求原潮公司按照其2003年6月与广州市正佳企业有限公司签订的《商品房买卖合同》所约定的商铺装修标准来对商铺恢复原状是不符合事实的。因为该装修标准是2004年其与正佳公司的交付标准，不是其与原潮公司发生租赁合同前商铺的原状。且根据该商品房买卖合同中的装修标准，对商铺的约定关于间墙的标准只区分内墙和室内墙，内墙是没有防火墙饰面装修的，而刘越所引用的装修标准是公共区域墙面的装修标准。原潮公司在接收涉案商铺时，商铺的间墙是板间墙。3.原潮公司确认已经缴纳了租赁保证金20000元给刘越，但如前所述，原潮公司并不构成违约，刘越无权行使合同解除权，即刘越无权没收原潮公司的租赁保证金。4.原潮公司并不存在违约行为，不应承担相应的违约责任，且律师费的发生并不是诉讼的必要费用，租赁合同也没有对律师费的相关承担方式进行约定。因此，刘越的该项诉讼请求没有事实及法律依据。5.关于“事实和理由”部分，刘越陈述是其与原潮公司负责人林智斌签订的涉案合同，原潮公司对此予以否认，而且刘越的陈述并非事实。因为租赁合同的租赁期限长达五年，刘越不可能如其所陈述的是急于出售涉案商铺，如其是急于出售商铺的话就不可能会签订租期为五年的租赁合同。其陈述在原潮公司承租了涉案商铺后，刘越带有意购买的客户看铺，这本身就与租赁合同的约定不相符，因为根据租赁合同第4.6条的约定，刘越只有在合同期满前三个月内且在先通知原潮公司的情况下，刘越才有权带其他有意承租者进入该商铺视察。因此刘越陈述的部分与事实不符，刘越在签订合同时已经明确知道涉案商铺需要交付给原潮公司使用的期限为五年，且涉案商铺已经交付给原潮公司经营餐饮店。刘越现在主张解除合同，必然损害该餐饮店的相关权益，请法庭综合考虑各方当事人的权利义务后驳回刘越的全部诉讼请求。第三人成果公司辩称：同意原潮公司的答辩意见。确认其与原潮公司之间是联营关系，其实际使用涉案商铺经营咏黎园餐饮，合同期与刘越、原潮公司签订的租赁合同一致，现合同期尚未届满，其与原潮公司已经投入巨额的装修费，在原潮公司不存在根本性违约的情形下，刘越无权主张合同解除权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：广州市不动产登记查册表（2019年8月24日出具）显示，刘越是天河区天河路228号B1C460（Axxx）、天河区天河路228号B1C458（Axxx）（以下简称为涉案商铺）的权属人。原潮公司法定代表人林智斌通过涉案商铺的物业管理处取得刘越的电话，后双方于2018年7月21日就涉案商铺租赁一事签订了《商铺租赁合同》。该合同约定：“第一条租赁商铺位置、面积及用途……1-3乙方（即原潮公司，下同）租用该商铺仅限于经营食品、饮品使用。1-4甲方（即刘越，下同）向乙方支付该商铺的装修及设备详见附表（交铺标准）。第二条租赁期限2-1甲方出租该商铺的合同期为五年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中从2018年7月21日至2018年9月1日为免租装修期，期间免交租金……租金起算日为2018年9月1日……第三条租金、租赁保证金及其他费用的收取和支付3-1租金以建筑面积计算，第一年：10000元/月；第二年：10500元/月；第三年：11025元/月；第四年：11576元/月；第五年：12156元/月。3-2租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月7日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金。3-3乙方在签定本合同之日，向甲方一次性交付租赁保证金，金额相当于第一年两个月租金总额共计人民币20000元……第四条甲方的权利和义务……4-6本合同期满前三个月内，甲方在先通知乙方的情况下，有权带其他有意承租者进入该商铺观察，并有权于其认为合适地点张贴有关出租该商铺的告示……第六条合同期满和终止的处理……6-2合同期满，有下列情况的，乙方必须在租赁期满后五天内搬出所租赁的商铺，并自费拆除加设于商铺内的设施设备，将商铺恢复至承租前甲方交付乙方使用时的状况。租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由甲方无偿收回。……第七条违约责任……7-2租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期总额的百分之十计算……如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。7-3乙方拖欠甲方租金视为违约。……拖欠达一个月（含一个月），甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清拖欠的数额及违约金，并无条件把租赁商铺连同附属物交回甲方。7-4乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失：……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）不按合同约定爱护原有设施；（4）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用。……”合同没有包括装修及设备附表。在庭审中，当事人对于合同第1条第3款、第7条第4款第3项的理解不一致：一方面，刘越认为，第1条第3款约定的是涉案商铺只能用于经营成品、半成品，不能用于经营加工食品，而其中的“食品”是指半成品的“台湾糍粑”，只需要加热即可；而“饮品”是指放在冰箱的矿泉水、酸奶等液体饮料；第7条第4款第3项中的“设施”是指墙面、水电及地板。另一方面，原潮公司认为，第1条第3款约定的“食品”是半成品或加工的食品或自行制作的食品，“饮品”是指代售的饮料或自行制作的液体饮料；第7条第4款第3项中的“设施”是指可以移动的而非镶嵌在商铺固有的框架结构内的物品或设备。签约当天，原潮公司通过李存荣转账支付了20000元租赁保证金和9月份的租金10000元。原潮公司通过李玉寒转账方式按月支付涉案商铺2018年10月至2019年11月的租金，其中2018年10月和11月、2019年2月-11月均没有在当月7日前支付租金。刘越于签约当天将涉案商铺交付给原潮公司，交付时商铺有三面板间墙及一个卷闸门，有水电。同时，刘越表示涉案商铺内的水电设施、照明设施均是独立的，墙面及天花有粉刷，地板是瓷砖；而原潮公司表示涉案商铺是毛坯状态，没有装修，确认有一盏白光灯。双方对于涉案商铺的交付情况均没有证据予以证实。同时，刘越为证明涉案商铺存在装修以及装修情况，向本院提交了：一是其于2003年6月16日与广州市正佳企业有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同附件有《正佳广场商铺装修标准》，载明：“一、商铺：1、门：采用12mm厚、1800mm厚、2000mm高双扇钢化玻璃门。2、间墙：a)正面墙：12mm厚钢化玻璃；b)内墙：非防火墙柱面均没有饰面装修。3、天花：结构楼板天花无批荡；4、地面：a)结构楼板上20mm厚水泥沙浆抹平；b)楼板承重为：300kg/㎡。5、招牌：统一招牌灯箱、配光管。6、供电：a)每铺安装独立电能计量表；每铺供电容量：照明用电100w/㎡。7、给排水：铺位内不设用水和排水点。8、中央空调系统：空调送风管安装至铺位内。9、消防设施：按消防规范要求设计和安装消防系统设施，包括消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头，业主不得改变原消防设施。10、通讯设施：敷设两对电话线路，由业主自行向有关管理部门报装。11、保安设施：安装防盗报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口，由业主向管理部门报装。12、有线电视：在铺位内提供有线电视信号驳接端口，由业主自行向管理部门报装。二、公共区域：1、地面：铺设高级地砖饰面。2、墙面：内墙水泥砂浆批荡、刷乳胶漆。3、天花：600×600mm铝合金扣板天花。4、照明：筒灯或其他节能光源。……”二是2004年6月25日签署的正佳广场商铺验收确认表，刘越对于铺内设施、公共区域的设施情况均予以确认。三是刘越于2009年7月15日与李端龙签订的《商铺租赁合同》（合同期为2009年7月15日至2011年12月26日，经营鞋类、百货）、于2011年12月5日与黄惠琴签订的《商铺租赁合同》（合同期为2011年12月27日至2014年12月28日，经营鞋类、百货）；四是刘越与广州市正佳企业有限公司签订的《承包合同》，约定将涉案商铺交付给广州市正佳企业有限公司统一承包管理，承包期为4年，从2003年6月28日开始计算。经质证，原潮公司表示上述证据不足以证明涉案商铺交付时的装修情况。在承租涉案商铺后，原潮公司将涉案商铺的墙体拆除，与邻近其他商铺连同（A96-A115）用于经营“咏藜园香港茶餐厅”。2018年8月1日，原潮公司（甲方）与成果公司（乙方）就涉案商铺签订了《联营合同》，约定：“一、合作形式：1、甲乙双方以合作联营的方式开办品牌‘咏藜园’，经营范围为餐饮。2、该联营店铺的一切经营业务，均由乙方负责……3、乙方负责办理经营证照，无论以何种方式办理所得的经营实体，概由乙方管控和经营。二、合作条件：1、该联营店铺的全部投资均由乙方负责。2、甲方提供场地为双方联营专卖之场地，并提供该场地原有的装修等设施。3、在合作经营期间，该场地经营所产生的管理费、水电费、税费等一切费用由乙方负责。4、在签订合作联营当日，乙方向甲方一次性支付人民币2万元作为联营保证金……三、合作时间、利润成分：1、合作联营期限为2018年8月1日至2023年7月31日。由乙方负责经营、管理、独立核算。2、甲方收取餐厅的营业收入总额的比例如下：每月当营业收入达到30万（含30万）时按17%，当营业额达到30万以上50万以上100万（含100万）以内按16%。当营业额达到100万以上时按15%。……”。同时，原潮公司为证明其与成果公司之间的联营关系，提交了《餐厅装修安装工程承包合同》以及《2019年7月至11月的利润表》。其中，上述承包合同约定的工程地址为“广州天河区正佳广场M层A96-A115、A118-A123铺咏藜园巧饍坊餐厅”，施工实际面积约600㎡、合同价款125万元。刘越对此均不认可，认为原潮公司与成果公司之间实际上为房屋租赁合同关系。2018年10月10日，刘越向涉案商铺所在的正佳广场M层管理处发出《函》，陈述其“发现原潮公司因违反合同约定私自拆除该物业隔层使用，已改变原有结构”而欲解除合同，要求该管理处派员到现场制止原潮公司违约装修行为并停止为涉案商铺供水供电。原潮公司表示其对此并不知情。2019年1月12日，刘越委托广东华之杰律师事务所发出《律师函》，以“原潮公司擅自改变铺面原有结构、不按约定用途使用涉案商铺”为由，依据《商铺租赁合同》第7条第2、3项，要求解除合同，在一个星期内恢复商铺原状交还商铺和没收保证金等。在诉讼过程中，刘越于2019年10月23日委托广东四端律师事务所发出律师函，催收原潮公司2019年10月31日之前的租金及违约金等。因本案纠纷，刘越委托广东华之杰律师事务所而支出律师费10000元。本院认为：关于本案纠纷的管辖和法律适用如何确定的问题。刘越为中国香港地区居民，故应当参照涉外民事纠纷处理。关于管辖的问题，本院已经在（2019）粤0115民初2180号之一民事裁定作出了论述，在此不再赘述。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律协议选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。刘越诉称原潮公司负责人林智斌采取欺骗手段与其签订涉案的《商铺租赁合同》。但是，刘越既没有对此予以举证证实，又在本案中依据涉案的《商铺租赁合同》之约定而提出解除合同的诉请。因此，本院对刘越的该意见不予采纳。《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘越以原潮公司违反合同之约定而通过诉讼方式要求解除合同，故本案的争议焦点在于审查刘越是否享有单方解除权。本院对此评判如下：一方面，关于举证责任的分配问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述规定，结合《商铺租赁合同》第七条第3款、第4款约定了出租方享有单方解除权的情形，刘越在本案中负有举证证明其享有约定解除权的责任。另一方面，关于刘越是否享有约定解除权的问题。其一，刘越于2019年3月1日向本院起诉，其没有以原潮公司迟延支付租金而要求解除合同，且原潮公司在2018年10月至2019年3月期间虽没有严格按照约定支付租金，但每月租金均是在当月支付，故本案显然不存在《商铺租赁合同》第七条第3款约定的“拖欠租金达一个月”情形，刘越在庭审中以此为由主张解除合同，与约定不符，本院不予支持。其二，《商铺租赁合同》第七条第4款之约定，在原潮公司存在“不按合同约定用途使用租赁商铺、不按合同约定爱护原有设施以及擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用”的情形时，在经过刘越劝告而不改正的情况下，刘越享有单方解除权。1.刘越于2019年1月12日委托广东华之杰律师事务所发出《律师函》，以“原潮公司擅自改变铺面原有结构、不按约定用途使用涉案商铺”为由要求解除合同。但因双方对于《商铺租赁合同》中约定的商铺用途“经营食品、饮品”以及“原有设施”的理解存在不一致，故对于是否违反上述约定存在分歧。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”之规定，合同中并没有就“经营食品、饮品”以及“原有设施”作出相关的说明或达成新的约定，也无法根据其他条款来确定其具体的含义，而双方也没有形成交易习惯。因此，本院认为，对于上述条款的理解应当遵循租赁合同的一般法律规定，即作为出租人在于获取租金，而承租人负有按照约定方法或租赁物的性质使用租赁物的基本义务。依循该规定，虽然原潮公司将涉案商铺与临近商铺打通，但是其依然可以对涉案商铺进行恢复；而原潮公司经营餐饮业没有违反“食品、饮品”的范畴。因此，原潮公司将涉案商铺的墙面拆除并用于经营餐饮并没有违反约定，刘越以此为由主张解除合同不符合约定。刘越主张在签订合同时，其与原潮公司的法定代表人就涉案商铺的经营作出了“不破坏铺面的原状、经营半成品食品—台湾糍粑”等承诺，因其没有提供相关证据予以证实，本院不予采纳。2.涉案商铺现由成果公司用于经营“咏藜园香港茶餐厅”，原潮公司主张其与成果公司为“联营合作关系”，而刘越认为双方为租赁关系。对此，本院认为，合同名称不是确定当事人之间法律关系性质的依据，对于当事人之间的法律关系性质应当按照合同约定的具体权利义务的内容来作出认定。对于联营，我国《民法通则》第五十一条至第五十三条作出了规定，最高人民法院在1990年11月12日也专门印发了《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》。依据上述规定，联营分为法人型联营、合伙型联营和合同型联营，其中，法人型联营需要取得法人资格；合伙型联营是由联营各方按照出资比例或协议约定来共负盈亏、共担风险；合同型联营是联营各方各自独立经营和承担民事责任，仅在生产经营过程中相互协作，双方不会涉及利益分配或“保底条款”的问题。因此，依据原潮公司与成果公司签订的《联营合同》的约定，原潮公司只是将涉案商铺交付给成果公司，由成果公司自主经营并单独承担经营风险，原潮公司根据营业额来取得利益，而与联营是否获益无关，故该利益实为原潮公司依据合同而享有的保底条款，其在性质上为原潮公司将涉案商铺交付给成果公司而获得的非固定的租金收入。据此，本院认为原潮公司与成果公司名为联营关系而实为租赁关系，双方构成转租关系。原潮公司没有告知刘越关于涉案商铺的实际经营情况，故刘越在起诉时不知晓涉案商铺是否存在转租，该情况符合一般的生活常理。刘越在庭审中得知涉案商铺的实际使用人后，以原潮公司“转租”为由主张解除合同，并不违反诚信原则，故本院应当对此予以审查。依据《商铺租赁合同》第七条第4款“擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用”之约定，在原潮公司已经对涉案商铺进行转租且与邻近商铺打通的情况下，刘越要求解除合同，符合上述约定，本院予以支持。原潮公司提出的不予解除合同的意见，与约定不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，以及合同第七条第4款“甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还”之约定，刘越主张没收原潮公司所交保证金20000元以及交还商铺，符合约定，本院予以支持；成果公司作为实际使用人，负有协助交还涉案商铺的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定以及《商铺租赁合同》第六条第2款之约定，刘越要求原潮公司将涉案商铺恢复原状并交还的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于商铺恢复原状的标准，双方存在不一致。虽然《商铺租赁合同》中约定了“装修及设备详见附表”，但合同并无该附件，故无法依据合同确定恢复原状的具体标准。刘越主张的装修标准为其与开发商签订的《正佳广场商铺装修标准》以及收楼时的标准。上述标准均区分了铺内和公共区域的装修情况。但刘越在2004年6月25日收楼后至2018年7月21日出租给原潮公司期间存在另行出租给案外人使用的情况，结合案外人承租涉案商铺的用途以及当事人的陈述等，本院对刘越主张的装修标准不予采信。同时，刘越作为业主，其要求恢复的仅应当限定在商铺内，故对于涉案商铺公共区域的装修恢复原状不予支持。据此，本院酌情认定涉案商铺内在原位置恢复原状的装修标准为：1.墙：三面板间墙；2.门：卷闸门；3.天花：结构楼板天花无批荡；4.地板：结构楼板上20mm厚水泥沙浆抹平,楼板承重为：300kg/㎡；5.招牌、灯箱；6.电：每铺独立供电以及独立电表、独立照明灯管；7.中央空调送风管安装至铺内；8.恢复原有的消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头；9.敷设两对电话线路；10.安装消防报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口；11.敷设有线电视信号驳接端口。关于律师费的问题。《商铺租赁合同》没有就律师费的承担进行约定，而刘越在起诉时诉求的解除合同理由亦与本院认定的不一致，故对于律师费宜由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款之规定，判决如下：一、解除刘越与被告广州原潮投资管理有限公司于2018年7月21日签订的《商铺租赁合同》；二、被告广州原潮投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将天河区天河路228号B1C460（Axxx）、B1C458（Axxx）商铺恢复原状并交还给原告刘越，第三人广州成果餐饮管理有限公司负有协助交还的义务[恢复原状的标准为：1.墙：三面板间墙；2.门：卷闸门；3.天花：结构楼板天花无批荡；4.地板：结构楼板上20mm厚水泥沙浆抹平,楼板承重为：300kg/㎡；5.招牌、灯箱；6.电：每铺独立供电以及独立电表、独立照明灯管；7.中央空调送风管安装至铺内；8.恢复原有的消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头；9.敷设两对电话线路；10.安装消防报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口；11.敷设有线电视信号驳接端口]；三、原告刘越有权没收被告广州原潮投资管理有限公司缴纳的保证金20000元；四、驳回原告刘越的其他诉讼请求。本案受理费10730元，由被告广州原潮投资管理有限公司负担。如不服本判决，原告刘越可在判决书送达之日起三十日内，被告广州原潮投资管理有限公司、广州成果餐饮管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  廖燕芬人民陪审员  朱立群二〇二〇年一月二十日法官 助理  周书宇书 记 员  梁凤茵