江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初2862号原告：高建永，男，1972年03月01日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：李冬明，江苏灌江律师事务所律师。被告：周金星，男，1990年09月03日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。被告：曹立兵，男，1974年10月09日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：董建淑，江苏华德律师事务所律师。原告高建永与被告周金星、曹立兵追偿权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高建永及其委托诉讼代理人李冬明、被告周金星及其委托诉讼代理人钟玉红、被告曹立兵委托诉讼代理人董建淑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高建永向本院提出诉讼请求：判令两被告连带给付原告垫付款474002.74元。事实和理由：被告曹立兵系被告周金星舅舅，2017年12月26日，经曹立兵介绍，原告高建永与被告周金星达成房屋买卖协议，周金星将新安镇南廷苑小区5号楼4单元1501室房屋出售给原告高建永，房款60万元，原告已经给付，被告周金星在转让协议上明确，房款已一次性付清，本人在两年后把贷款还清，负责将此房过户给高建永，曹立兵在转让协议上以担保人名义签名。协议签订后，被告周金星偿还数月按揭贷款后未继续偿还贷款，原告为了及时办理过户登记，代为偿还了贷款460346.10元。此外，原告还交纳了契税5970.89元，物业费4291元，房屋维修基金3394.75元，上述费用共计474002.74元，应当由被告周金星给付原告，被告曹立兵承担连带给付责任。被告周金星辩称；1、原告起诉被告周金星主体错误，周金星不是涉案房屋所有权人，实际所有权人为曹立兵，周金星是代持人；2、涉案房屋的首付款及按揭贷款都是曹立兵支付，房屋买卖也是与曹立兵商谈，周金星仅是到场签了名字，办理过户是征得曹立兵同意才协助原告办理的，原告偿还贷款是为了急于过户自愿偿还贷款，与周金星无关。请求驳回对周金星的起诉。被告曹立兵称辩；涉案房屋是曹立兵所有，周金星是代持人，原告在诉状中陈述的购房款没有支付，请求驳回原告的诉讼请求。原告对其主张的事实及其诉讼请求向本院举证了下列证据；1、房屋转让协议一份，证实2017年12月26日，被告将涉案房屋转让给原告，并且注明房款已一次性付清，并承诺两年后把贷款还清，负责将此房过户给原告，周金星以转让人身份签字，曹立兵以担保人身份签名。《不动产买卖契约》一份，证实在办理过户时，周金星与原告签订了买卖协议，该协议是为了办理过户手续而签订的规范协议，在该协议中，周金星再次确认已经一次性付款；周金星与开发商连云港光鼎置业公司签订的《商品房买卖合同》一份，证实涉案房屋是周金星与开发商签订的商品房买卖合同，周金星是实际所有权人；《个人住房借款合同》一份，证实是周金星作为房屋购买方与银行签订了借款合同，办理了有关按揭贷款手续。周金星贷款还款凭证、不动产登记税收发票，证实周金星是涉案房屋的所有权人，且上述证据的原件也是由周金星交付给原告持有。2、曹立兵出具的两张借条，分别是2012年12月19日、2014年2月19日，共计借款20万元，因借款时间长，在购买房屋时，曹立兵与周金星协商同意借款本息折抵房款40万元，3、户名为曹某1（原告妻子）的建设银行流水一份，证实取款19万元，加上手中的现金1万元，共计20万元，经周金星同意给付了曹立兵。4、维修基金发票一张，票据金额3394.75元，契税5970.89元票据一张，物业管理费收据一张，金额4291元，证实原告交纳了上述费用，且上述费用应当由周金星交纳。5、曹某1户名的建设银行付款明细，证实曹某1于2019年5月29日偿还了涉案房屋所欠的全部贷款本息460346.10元。针对原告所举上述证据，被告周金星质证认为；1、对于签订的《转让协议》及《不动产买卖契约》真实性无异议，但约定的一次性付款不符合事实，原告没有向周金星支付过购房款，转让协议是曹立兵所写，周金星到场仅是签了个名字和身份证号码，与开发商签订的买卖合同、与银行签订的个人住房借款合同、周金星的还贷凭证、不动产登记税收发票均无异议，但都是按照曹立兵要求进行的。购买房屋的首付款是邗江集团支付，因为光鼎置业将工程承包给邗江集团承建，邗江集团承建过程中购买了曹立兵的门窗，所欠曹立兵门窗款抵冲了曹立兵购房的首付款，因曹立兵银行信用有不良记录，所以就以周金星名义签订房屋买卖合同和办理银行按揭贷款，虽然涉及该房屋有关手续均是周金星名子，实际所有人为曹立兵，周金星为曹立兵房屋的代持人。2、对原告举证的两张曹立兵借条，如果是真实存在的，也是曹立兵与原告之间的借贷关系，与周金星无关，更不能认定为抵冲原告的购房款，周金星没有指示或授权曹立兵收取购房款；3、对原告家属曹某1的银行流水证明，仅证明其提取过19万元，不能证明提取的款项交付了周金星；4、维修基金、物业管理费、契税是谁交纳，不清楚，如果是原告所交也是原告自愿行为，与被告周金星无关；5、对原告举证偿还贷款460346.10元没有异议，但该款项是原告为了及时办理过户手续而自愿偿还，不应由被告周金星承担。被告曹立兵的代理人对原告举证证据质证认为；转让协议是曹立兵所写，周金星仅是在协议上签名，房屋实际所有人是曹立兵；对于原告举证的曹立兵借条，曹立兵代理人质证陈述，该两张借条的真实性无法确认，曹立兵没有向代理人陈述，待庭审后与曹立兵核实，即使是真实的也不能认定是原告抵冲的房款，只能确认原告与曹立兵之间存在借贷关系；对原告举证的其他证据质证意见同被告周金星的质证意见。被告周金星对自己的抗辩，向本院举证了下列证据；1、原告夫妻与被告周金星签订的《不动产买卖契约》，该协议签订的时间是2019年5月30日，证实该协议目的是为了过户，价格也是40万元，不是原告庭审中变更的60万元，税收缴款书发票，该发票上价格是597088.84元，与《不动产买卖契约》上的价格不一样，增值税普通发票一张，该票据上又变更到40万元，发票上抬头注明是代开，也证实原告并没有实际交付40万元购房款；2、江苏邗江集团付款审批表，该表中记载，收款人为灌南南廷苑项目部，收款单位是连云港光鼎置业有限公司，付款用途为窗户周金星120498元，曹某2121288元，证明购买房屋的首付款是曹立兵以其邗江公司欠其窗户款折抵首付款；曹立兵出具给邗江集团收条一份，该收条载明，收到南廷苑小区项目部塑钢窗工程款贰拾肆万壹仟柒佰捌拾陆元，该款项数额与邗江集团付款审批表上记载周金星、曹某2购房抵冲窗户款数额一致，证明周金星的购房首付款就是曹立兵的窗户款折抵首付款；周金星并没有支付购房款。对被告周金星所举证据，原告质证认为，对《不动产买卖契约》、税收缴纳书、增值税发票真实性无异议，《不动产买卖契约》上书写金额为40万元，是为了少缴纳一些税收，但实际缴纳税收时还是按照597088.84元缴纳了税收款，证实实际价格为60万元，增值税发票中写有代开，仅表示税务机关开具了税票，并不实质审查交易款项是否交纳；2、邗江集团的付款审批表及曹立兵的收条，与本案无关，即使首付款是曹立兵工程款抵冲，也不影响周金星作为实际购买人的地位，周金星是否为代持人，原告并不知情，但原告有理由根据《商品房买卖合同》及其与周金星签订的《转让协议》、《不动产买卖契约》确认周金星为涉案房屋的所有权人。被告曹立兵对周金星所举证据质证认为，证据的真实性无异议，涉案房屋确实是邗江集团欠曹立兵窗户款，以工程款作为两套房屋的首付款，由邗江集团直接将款项转给开发商连云港光鼎置业有限公司，因曹立兵银行征信不良，才以外甥周金星、女儿曹某2名义购买房屋，曹立兵为涉案房屋的实际所有人。本院经审查认定事实如下：2016年8月11日，周金星与与连云港光鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，周金星购买南廷苑小区第五幢4单元1501室的房屋，价款598498元，付款方式为首付120489元，余款478000元以按揭方式支付。2016年8月25日，周金星与中国建设银行灌南支行签订《个人住房借款合同》，周金星办理按揭贷款478000元，借款期限360个月，合同签订后，中国建设银行灌南支行按约发放了贷款，被告周金星也能按期偿还贷款。2017年12月26日，周金星与原告签订转让协议，约定周金星将南廷苑5号楼4单元1501室房屋转让给高建永，并注明房款已一次性付清，周金星在两年后把贷款还清，并负责将此房过户给高建永。曹立兵在转让协议上签名担保。后因周金星未能按时偿还贷款，原告要求被告周金星提前办理过户手续，因尚有贷款未能偿还，原告同意先行代为偿还，2019年5月29日，原告偿还涉案房屋贷款460346.10元，2019年5月30日，原告与周金星签订了《不动产买卖契约》，并在不动产登记中心办理了房屋产权过户手续。原告缴纳了契税5970.89元，此外，原告还交纳了维修基金3394.75元，物业费4291元。本院认为：原告与被告周金星签订《转让协议》、《不动产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，为合法有效协议，双方均应严格遵守。涉案的房屋是周金星与开发商签订的商品房买卖合同，房屋所有权证书也是周金星所有，房屋办理银行按揭贷款也是周金星户名，不动产物权的取得，经依法登记发生效力，原告与涉案房屋的产权登记人签订买卖合同，主体正确，周金星在转让协议中明确两年后还清贷款，负责将房屋过户给原告，在周金星不能按期偿还贷款，原告为了使涉案房屋及时顺利过户，原告代为垫付了涉案房屋所欠贷款，其虽然是自愿行为，但不能理解为放弃向周金星追偿的权利，应当认定是得到周金星的同意，也正是因为原告垫付了贷款，周金星才于偿还贷款后的第二天与原告共同到不动产登记中心办理了不动产权过户手续。被告周金星与曹立兵均抗辩涉案房屋是曹立兵实际所有及周金星是代持人，该抗辩理由是否成立不影响原告依据买卖合同向周金星主张权利，周金星与曹立兵之间是否存在代持关系，是周金星与曹立兵内部关系，不影响周金星作为涉案房屋实际登记所有权人应承担的合同责任；关于原告支付购房款的事实，原告陈述以曹立兵两次借款20万元及其利息抵冲40万元，另给付了20万元，对原告陈述支付款项的事实，周金星虽不予认可，但不能解释其在协议上注明房款已经支付及在签订协议后就将房屋交付给原告的事实，也不能解释在没有支付房款的情况下，同意并协助原告办理了产权过户手续。被告曹立兵没有到庭参加诉讼，庭审中其代理人表示对原告支付房款的事实不清楚，待庭审后向曹立兵进行核实，庭审后，其代理人没有向法庭反馈核实意见；两被告的抗辩与在房屋买卖过程中的整个流程运行也相互矛盾，原告与周金星签订转让协议时，协议上已经明确房款已一次性给付，在原告垫付了全部房屋贷款后，办理过户时签订《不动产买卖契约》中，周金星再次在契约中明确购房款已经支付，如果没有支付，周金星不会在签订转让协议后就将涉案房屋交付原告，并且在办理产权过户手续时也不提出给付购房款主张。故对两被告的抗辩本院不予采信，原告还主张要求被告给付契税5970.89元，维修基金3394.75元，物业费4291元，因原告没有举证该费用由被告周金星承担的合同依据，故对该项主张本院不予支持。原告主张被告曹立兵在转让协议上以担保人身份签字，应该承担连带给付责任，符合有关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告周金星给付原告高建永垫付房屋贷款本息460346.10元；被告曹立兵承担连带给付责任。限于本判决生效后7日内给付。二、驳回原告高建永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8430元，公告费300元，合计8730元，由被告周金星负担，原告已预交，被告周金星在履行上述义务时一并给付原告，被告曹立兵负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8430元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  周四新人民陪审员  冯占丽人民陪审员  严能本二〇二〇年一月十六日书 记 员  王 彬