广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13566号上诉人（原审被告）：周泽葵，男，汉族，1971年8月29日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓和林，男，汉族，1970年7月26日出生，住广东省连州市。委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丽芳，广东高木律师事务所实习律师。上诉人周泽葵因与被上诉人邓和林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初19225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周泽葵上诉请求：1.依法改判周泽葵无需退还保证金26400元；2.依法改判周泽葵无需退还电力增容押金20000元；3.依法改判周泽葵无需退还入场赞助费11944.44元；4.依法改判邓和林不得拆除伏电表及漏电开关；5.案件全部诉讼费用由邓和林承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决不合理，应予撤销，并支持周泽葵的全部上诉请求。首先，双方签订的《商铺租赁合同》约定缴纳租赁保证金26400元，合同到期且邓和林不存在违约情形才可无息退还。现邓和林拖欠租金长达半年并单方表示解除合同，故周泽葵有权没收租赁保证金。其次，上述合同第三条第4点明确约定，无论合同在任何情况下终止或解除均不退还入场赞助费。再次，第一份商铺租赁合同第三条第3点明确约定，已安装的水电设施、增容指标和押金等均归周泽葵所有，第二份商铺租赁合同第四条第3点再次约定，邓和林不得拆除租赁物的固定设施设备。最后，邓和林长期不履行交租义务且单方提出解除合同，已构成严重违约，应承担违约责任及赔偿损失责任。邓和林答辩称:1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，该租赁物大部分已在市政工程施工中被拆除，只剩下14号铺，且属违章建筑。2.涉案合同无效且租赁物大部分被拆除后无法达到使用目的，故周泽葵理应向邓和林退还租赁保证金、入场赞助费、电力增容押金及邓和林安装的可拆除的380V电表和漏电开关。周泽葵的上诉无理，应予以驳回。邓和林向一审法院起诉请求：1.解除邓和林与周泽葵签订的《商铺租赁合同》；2.周泽葵退还（返还）邓和林租赁保证金人民币26400元，退还入场赞助费30000元，退还380伏电力增容费押金人民币20000元，合计人民币76400元；3.邓和林可以拆除增容设备（包括电表、漏电开关、三条10平方米铜线、一条6平方米铜线）等，或由周泽葵折价补偿给邓和林；4.本案的诉讼费由周泽葵承担。一审法院认定事实：2015年6月14日，案外人龙某梅（系周泽葵的配偶）代表周泽葵与邓和林就位于佛山市禅城区某村（现地址）商铺（以下简称涉案商铺）的租赁事项签订《租赁合同》，约定周泽葵将该商铺出租给予邓和林，租期期间自2015年6月15日至2018年6月14日，租赁物面积为90平方米，租金5000元／月、管理费45元／月、垃圾处理费45元／月；邓和林应于每月5日前交齐当月租金；邓和林于合同签订之日向周泽葵缴纳押金15000元；合同期满，水电设备设施的水电增容指标属周泽葵所有，合同期内邓和林建下的建筑物属周泽葵所有等。上述合同签订后，周泽葵将涉案商铺交付邓和林使用。期间（邓和林陈述是2016年6月份），邓和林为使用需要对电力设施进行了增容，架设了380伏用电所需的电表、漏电开关和电线，为涉案商铺接通了380伏的用电。为此，邓和林向周泽葵交纳了20000元的电力增容费押金，案外人龙某梅代周泽葵于2016年8月5日出具《收据》予以确认。2018年5月13日，邓和林与周泽葵就该涉案商铺的续租问题签订了《商铺租赁合同》（以下续租合同），约定涉案商铺建筑面积为90平方米，租赁期限为2018年6月15日至2021年6月14日；租金每月8800元，先交租后使用，每月5日前交纳当月租金；邓和林于签订合同之日交纳租赁保证金26400元；邓和林自愿就周泽葵对该商铺及周边配套设施及环境予以改善、完善的投资成本给予入场赞助费30000元，该款不包含在邓和林应缴纳的租金等费用内，邓和林应于签订本合同之日一次性交付给周泽葵且该款不论本合同在任何情况下终止或解除均不予退还。同日，邓和林依约向周泽葵交纳了保证金26400元，周泽葵出具《收据》予以确认。另外，邓和林向周泽葵支付了入场赞助费20000元。续租合同签订后，邓和林继续使用涉案商铺。2018年12月份，由于市政工程施工，涉案商铺被部分拆除。2019年7月12日，邓和林通知周泽葵称涉案商铺达不到使用目的，通知周泽葵解除合同，并要求周泽葵退还全部押金和入场费，补偿拆迁费。周泽葵于当日回复称邓和林截至2019年7月12日还欠租金和水电费共8867元未付，若不缴交该费用将取消合同并没收一切费用。因双方未能协商一致，邓和林诉至一审法院请求解决。另查明，关于涉案商铺的由来，周泽葵陈述称是其于2003年向某街道某股份合作经济社所承租的并续租至今，而邓和林则陈述称是其2015年从周泽葵承租简易商铺和用帆布搭建的商铺后经过改造成砖架结构建筑而来。诉讼中，邓和林、周泽葵均确认涉案商铺未办理建设工程规划许可证。再查明，诉讼中，经一审法院要求，邓和林、周泽葵于2019年8月24日办理涉案商铺的移交手续，但由于该商铺中仍留存非周泽葵的物品等原因而未能移交成功。2019年8月25日，邓和林再通知周泽葵办理移交手续，但周泽葵以商铺中物品未清理干净、天花板未恢复原状为由拒绝交接。2019年9月5日邓和林到庭陈述称，涉案商铺中的物品已经清空，若有存留，作放弃处理。还查明，邓和林架设涉案商铺的电力增容设备前，涉案商铺中接通有220伏的供电。诉讼中，邓和林、周泽葵确认，邓和林所架设的电力增容设备中，现仅存有安装在14号商铺外墙上的电表和漏电开关，邓和林所架设的电线已被拆除并被更换成其他电线。以上事实，有邓和林举证的《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《收据》、微信对话记录截图、微信转账记录截图、通知、照片、周泽葵举证的《佛山市禅城区某街道农村集体资产租赁合同书》、土地证及宗地图、收据（2018年8月至同年11月份）、微信对话及转账记录截图以及庭审笔录、询问笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先应审查双方签订的《租赁合同》、《商铺租赁合同》的效力。一、合同效力问题涉案商铺无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，一审法院确认本案讼争的《租赁合同》、《商铺租赁合同》应属无效。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就邓和林的各项诉请及其判断理由评述如下：1.要求解除涉案《商铺租赁合同》的诉请。合同解除应以合同生效为前提。涉案《商铺租赁合同》无效，自始没有法律约束力，也不存在合同解除的基础，故一审法院对该诉请不予支持。2.要求周泽葵退还租赁保证金26400元、电力增容费押金20000元的诉请。根据上述《合同法》第五十八条的规定，该租赁保证金、电力增容费押金应当予以退还。一审法院对该诉请予以支持。3.要求周泽葵退还入场赞助费30000元的诉请。据涉案《商铺租赁合同》的内容可知，该入场赞助费为邓和林一次性缴纳，租赁合同关系终止后亦不予退还，故该入场赞助费应认定为属于邓和林应当支付的涉案商铺占有使用对价的一部分。在双方无约定的情况下，该费用应分摊至合同约定的全部使用期限，平均计算。对于已经占有使用期间的对价，邓和林无权要求返还，而对于未占有使用期间的对价，周泽葵则应当返还。关于占有使用的期间，邓和林自称已搬离涉案商铺，且其于2019年8月底通知周泽葵移送涉案商铺，但周泽葵拒绝接收，故一审法院酌定邓和林实际占有使用涉案租赁物的时间至2019年8月底止，即自《商铺租赁合同》约定的租赁起始时间2018年6月15日起至2019年8月份，邓和林在合同约定的租赁期间内实际占有使用涉案租赁物的时间约14.5个月。邓和林实际支付的入场赞助费仅为20000元，由此计算得周泽葵应退还邓和林的入场赞助费为20000元×（36个月-14.5个月）/36个月＝11944.44元。邓和林主张入场赞助费超出该数额的部分，一审法院不予支持。4.关于拆除电力增容设备的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。根据查明事实，邓和林所架设的380伏电力增容设备现尚存安装于14号商铺外墙的电表和漏电开关，该电表和漏电开关未与建筑物形成附合，而邓和林、周泽葵亦未能就其折价达成一致意见，依照上述规定，邓和林有权拆除该电表和漏电开关。同时，据查明事实，邓和林架设380伏电力增容设备前涉案商铺接通有220伏的电力供应，依照上述规定，邓和林拆除该电表和漏电开关的同时需恢复涉案商铺220伏电力供应的原状。此外，因拆除造成涉案商铺毁损，应当恢复原状，并承担相应的费用。至于邓和林要求拆除电线的主张，因邓和林所架设的电线已灭失，客观上不存在拆除的可能，故一审法院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、周泽葵于判决发生法律效力之日起十日内向邓和林返还租赁保证金26400元；二、周泽葵于判决发生法律效力之日起十日内向邓和林返还电力增容费押金20000元；三、周泽葵于判决发生法律效力之日起十日内向邓和林返还入场赞助费11944.44元；四、邓和林于判决发生法律效力之日起十日内，在恢复佛山市禅城区某村X号商铺220伏电力供应的前提下，拆除安装于X号商铺外墙的380伏电表和漏电开关，因拆除造成房屋毁损，应当恢复原状，并承担相应的费用。五、驳回邓和林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3026元,由邓和林负担715元，周泽葵负担2311元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：周泽葵是否应向邓和林退还保证金、电力增容押金、入场赞助费以及邓和林是否可以拆除涉案商铺外墙的380伏电表和漏电开关。周泽葵上诉主张，邓和林长期拖欠租金构成违约，根据合同约定保证金和电力增容押金不应予以退还，且合同约定入场赞助费无论何种情形均不予退还，邓和林也不得拆除租赁物的固定设施设备，故一审判决不当。经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方先后签订的涉案《租赁合同》、《商铺租赁合同》均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审判决周泽葵应向邓和林返还租赁保证金26400元、电力增容押金20000元，并无不当，本院予以维持。此外，无效的合同自始没有法律约束力，周泽葵以上述合同约定入场赞助费无论何种情形均不予退还、邓和林也不得拆除租赁物的固定设施设备为由，主张其不应向邓和林退还入场赞助费及邓和林不得拆除涉案商铺外墙的380伏电表和漏电开关，依据不足，本院不予支持。一审判决按照邓和林实际占用涉案商铺的时间与双方约定的租赁期限之间的比例，判决周泽葵向邓和林返还未占有使用期间的入场赞助费，公平合理，本院予以维持。涉案14号商铺外墙的380伏电表和漏电开关为邓和林承租后架设，且未与建筑物形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，邓和林有权拆除。一审判决邓和林在恢复涉案商铺220伏电力供应的前提下，拆除安装于14号商铺外墙的380伏电表和漏电开关，就因拆除所造成的房屋毁损恢复原状并承担相应的费用，并无不妥，本院予以维持。综上所述，周泽葵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1259元，由上诉人周泽葵负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年一月九日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣