广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22084号原告：吴泥，女，1978年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码420************006。原告：汤政，男，1979年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码420************214。上列两原告的共同委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。被告：邓俊祺，男，1993年4月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区茶滘****，公民身份号码440************514。被告：广州市宏力房地产有限公司，住所地：广东省广州市海珠区**************，统一社会信用代码914***********407G。法定代表人：邓俊祺，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：柳嘉利，广东合拓律师事务所律师。被告：蔡杰洪，男，1967年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440************718。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆成洪，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****山E9街区01地块（地铁A）首层商铺，统一社会信用代码914**********962X1。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，女，公司员工。原告吴泥、汤政与被告邓俊祺、蔡杰洪、广州市宏力房地产有限公司（以下简称“宏力公司”）、佛山市丽普盾北斗卫星科技有限公司（以下简称“丽普盾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人赵国平、被告蔡杰洪的委托诉讼代理人黄镔、陆成洪、被告宏力公司及邓俊祺的共同委托诉讼代理人柳嘉利、被告丽普盾公司的委托诉讼代理人苏丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告蔡杰洪在2019年5月23日签订的《房屋买卖合同》；2.四被告共同返还原告支付的房款及水电周转金422607元及资金占用期间的利息（以422607元为本金自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2019年5月23日上午，两原告在海伦堡爱park的售楼部向被告宏力公司认购位于广东省佛山市南海区************************，双方商定的房价款为844213元。原告于当日按被告宏力公司的要求向被告丽普盾公司转账支付定金20000元。经查，三山智汇广场的开发商为被告丽普盾公司。其时，被告宏力公司并未告知原告涉案房屋为二手房，也并未告知原告涉案房屋登记的所有人为被告蔡杰洪。2019年5月23日下午，被告的销售人员何文伟催促原告吴泥签订涉案《房屋买卖合同》。何文伟驾车到原告吴泥所在的公司附近，要求吴泥尽快在《房屋买卖合同》上签名，吴泥在未详细查看合同条款的情况下，在何文伟的车上，匆忙在涉案《房屋买卖合同》及《中介服务收费确认书》上签名。其后，在何文伟转发的《房屋买卖合同》上知悉约定的房价款为680782元，《中介服务收费确认书》约定中介服务费为163431元，合共844213元。原告在合同上签名时，合同的相对方即被告蔡杰洪并未在场。随后何文伟将两份涉案《房屋买卖合同》及《中介服务收费确认书》收走，并称将合同送去给被告蔡杰洪签名。在被告蔡杰洪签名前（即涉案合同成立前），原告就明确提出对合同内容并不清楚，并要求何文伟将合同拍照给原告。但何文伟均以各种理由掩饰、拒绝，并以待原告收楼装修后承诺向原告承租涉案房屋作为条件诱惑催促原告付款。后来，在原告强烈要求下，何文伟才将涉案《房屋买卖合同》拍照给原告，原告至此才知道涉案房屋是二手房并提出异议，何文伟则解释称该房屋登记的权利人为何文伟的领导，同时也是开发商即被告丽普盾公司的老板，借此消除原告的疑虑。2019年5月23日晚上，在被告蔡杰洪尚未在涉案《房屋买卖合同》上签名时，何文伟就警告原告如果不按合同执行付款，就要原告承担违约责任。2019年5月24日，原告与何文伟重新商定付款、过户及交楼条款，何文伟确认双方需要更改合同，并称改好合同之后再送去给原告。2019年5月27日，何文伟告知原告涉案合同已经网签成功，但原告一直查不到相关信息。2019年5月28日晚上，何文伟将网签的合同发送给原告。原告查看后，发现网签合同的房价款仅为322020元，原告立即对此提出质疑，并提出双方此前并未对涉案房屋交易的费税进行协商，原告一直以为是按法定的各付各的税费。后经过双方协商，何文伟一再强调（并找人专门核过税费，见2019年5月29日微信记录）涉案房屋的交易税费不会超过33000元。2019年6月18日，原告与何文伟商定，由被告宏力公司代支付涉案房屋的50%即33000元50%的税费。何文伟确认涉案房屋的实际税费只会比33000元少不会多，并承诺40000元包税，超出部分由被告宏力公司负担。2019年6月30日，被告宏力公司的股东梁善仪向原告出具《承诺书》，代表出让方向原告承诺：原告在2019年8月30日向出让方支付余下楼款时，将代原告支付16500元。2019年7月15日，何文伟告知原告税费有了变化，涉案房屋交易要交纳十多万税费，原告明确表示没能力支付如此高的交易税费，并提出质疑，何文伟则建议原告购买另一套房屋，将涉案房屋的房款转移到购买另一间业主不是被告蔡杰洪的房屋。对于原告质疑该税费变更的新政什么时候出台的，何文伟作为一个多次强调自己是一名从业16年的销售居然说不清楚来忽悠原告。原告的付款情况：2019年5月23日向被告丽普盾公司转账支付定金20000元；2019年5月24日向被告邓俊祺转账支付180000元；2019年6月30日向被告丽普盾公司转账支付200000元，同日按被告宏力公司的要求刷卡支付22107元；2019年6月30日向广州海伦堡物业管理有限公司佛山分公司支付500元水电周转金。原告基于对被告的信任，在2019年6月30日前支付了涉案房屋50%的房款，并接收了涉案房屋，但原告并未实际使用涉案房屋。在涉案《房屋买卖合同》合同成立前，原告一直以为其认购的是开发商的一手房。在原告在《房屋买卖合同》上签名后被告蔡杰洪签名前，原告发现合同存在多处陷阱并向被告宏力公司的销售人员何文伟提出异议，其后何文伟亦同意修改合同后重新签订，可见涉案《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示。其二，几名被告身份存疑，被告宏力公司在涉案房屋的售楼部驻点售楼；涉案房屋名义上的所有人是被告蔡杰洪，但何文伟称蔡杰洪同时也是被告宏力公司领导，也是涉案房屋开发商即被告丽普盾公司的老板；涉案交易的实际收款人也是丽普盾公司。在交易过程中，被告宏力公司能完全决定房屋交易事项，甚至能决定原告可换购不同所有人的房屋。在双方商定房屋交易价款后，人为将房屋交易款拆分为房款和巨额中介服务费。其三，被告宏力公司在交易过程中存在以下欺瞒行为：1、擅自篡改网签合同；2、在未向原告解释合同条款时，要求原告盲目签订，在原告及时发现后，且在被告蔡杰洪未签名的前提下未加以阻止合同的成立，有违诚实信用；3、隐瞒了与合同有关的重大事项，被告广州市宏力房地产有限公司多次强调并承诺涉案房屋的税费不会超过33000元，并举例伪称同为被告蔡杰洪名下其他房屋（80多方，1030000房价款）的交易税费仅仅三万六千多，以此取信于原告；4、被告宏力公司违背原告的真实意思表示极力促使合同的成立，是为了收取畸高的中介服务费163431元，但其却未提供相应的服务，并向原告提供虚假的交易税费信息，导致原告无力支付，从而再没收原告支付的首付款作为合同违约金。原告系基于被告宏力公司提供的虚假信息，即涉案房屋交易税费不超过33000万元的前提下签订《房屋买卖合同》，原告在交易过程中对合同存在重大误解，且涉案《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示。被告宏力公司曾承诺40000元包税费，超出部分由其承担，但在双方交易过程中又拒绝履行该承诺，导致原告无力承担巨额税费，无法继续履行合同。综上，原告请求解除涉案《房屋买卖合同》及《中介服务收费确认书》，并请求四被告共同返还原告已支付的全部房款、中介服务费及水电周转金等。被告辩称蔡杰洪辩称，蔡杰洪与原告签订的合同合法有效，应继续履行；原告主张解除合同无事实和法律依据。蔡杰洪委托宏力公司出售位于广东省佛山市南海区************************（以下简称“讼争房屋”）。其后，蔡杰洪与原告在2019年5月24日签订《房屋买卖合同》（以下简称“原合同”），约定房屋交易价为680782元，原告于2019年8月30日前付清房款，否则按未付房款的日万分之五标注内支付违约金；本次交易产生的全部税费均由原告承担。其后，蔡杰洪依约向原告交付房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”蔡杰洪与原告均为完全行为能力人，原合同的约定是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受到法律保护。原告清楚知晓讼争房屋的真实情况和交易安排，其不具有解除原合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同的法定解除情形有明确的规定。在本案中，原告已支付大部分房款且接收房屋，并不具备解除合同的权利。反之，因其迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，应按原合同约定承担违约责任。原告对讼争房屋的交易不存在重大误解，或被欺诈、胁迫的情形。商品房（包括二手房）交易的规范、税费计算标准、交易流程等均已在政府部门的网站公开，是众所周知的。原告是通过多重中介（包括其表弟）转介才找到宏力公司，在交易的过程中还多次向中介（非宏力公司）询问交易安排和政策法规，故原告对于交易风险、交易税费的计算等均已清楚了解，不存在重大误解或情势变更的情形。此外，蔡杰洪在委托宏力公司出售房屋时，就已如实陈述房屋的权属信息，且提供房屋证照；宏力公司在交易前也已告知原告。且，原合同记载的交易双方也是蔡杰洪和原告。故，在整个交易过程中，蔡杰洪并不存在隐瞒或欺诈原告的情形。最后，原告在2019年5月23日签订原合同，至6月30日接收房产，在此期间一直和中介联系，已对交易双方、交易价格、税费、付款安排等予以确认，不存在不知情的情形。但原告还依然支付房款和接受房屋，可见其对交易安排是清晰和确认的。蔡杰洪委托宏力公司出售房屋，在原告起诉前对于交易过程中的沟通并不知情。蔡杰洪与宏力公司签订委托代理合同后就没有参与交易的沟通和安排，只是配合签订原合同和出具收款收据。根据原告提交的证据显示，原告支付的全部款项为房款和水电费周转金，合共422607元。此外，蔡杰洪仅委托宏力公司出售讼争房屋，并未就中介服务费、税费事宜提供授权或承诺。故，案涉中介服务费、税费等事宜是原告与宏力公司自行协商的结果，与蔡杰洪无关，对蔡杰洪无约束力。丽普盾公司与本案无关，也未收取原告的任何款项。讼争房屋是二手房交易，房屋出售人系蔡杰洪，非丽普盾公司。案涉部分款项通过丽普盾公司的POS机交易，但仅为银行收单操作，该笔交易最终的收款银行账户仍为蔡杰洪的银行账户，故由此产生的全部权利和责任均由蔡杰洪享有和承担。另，原告起诉的利息明显过高，没有事实和法律依据，若法院判决利息只能按中国人民银行同期贷款利率计算（约为年利率4%）。综上，原合同真实有效，对交易双方均具有约束力。原告起诉要求解除原合同的主张没有事实和法律依据，请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告宏力公司辩称，不同意两原告的诉讼请求，宏力公司与两原告之间是存在中介服务居间合同关系，本案属于房屋买卖合同纠纷，宏力公司并非合同向对方，宏力公司作为房屋中介服务机构已按照约定促成两原告与蔡杰洪签订房屋买卖合同，在宏力公司居间服务下，两原告也按照合同约定支付房款定金及首期楼款，并在2019年6月30日协助两原告办理收楼手续并于同日将涉案房屋交付两原告使用。原告没有理由要求宏力公司返还涉案房款。原告以税费过高为由要求解除合同，但至今未见到原告提交证明税费高达十几万元的证据予以证明，原告也并未支付税费，两原告有可能是因房价下跌而要求解除合同。被告邓俊祺辩称，邓俊祺只是宏力公司的法定代表人，与两原告之间不存在直接的合同关系，两原告无权要求邓俊祺共同承担相应责任。被告丽普盾公司辩称，涉案房屋是二手房交易，房屋的出售人及房款的收取人并非丽普盾公司，蔡杰洪开通POS机时使用了丽普盾公司作为商铺登记名称，但实际收款账户是属于蔡杰洪的，蔡杰洪也已书面形式确认了以上事实，且原告提交的收款收据也由蔡杰洪本人署名收款的，原告要求丽普盾公司共同承担返还房款是没有合同及事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院出示调取证据。本院组织当事人进行质证。原告出示的证据1（两原告、被告蔡杰洪、被告邓俊祺的身份证、被告宏力公司、丽普盾公司的工商信息查询），为主体证明，本院对其采信。原告出示的证据2（房屋买卖合同）、证据5（不动产登记信息查询结果）、证据14（承诺书）、证据15（交楼确认书），被告未对真实性提出异议，本院对真实性确认。原告出示的证据6[（收款收据（编号：532051）]、证据7[收据（No.1472002）]、证据8[收据（No.1472016）]、证据9[收款收据（No.0337110）]、证据10（广发银行对账单）、证据11（兴业银行借记卡交易明细）、证据12[支出凭证（20000元）]、证据13（中国建设银行个人活期账户交易明细），为原告付款凭证，本院对其采信。原告出示的证据16（微信聊天记录截图，聊天对象为何文伟），被告宏力公司虽不予确认，但确认己方公司跟进涉案房屋交易人员之一的为何文伟，该聊天内容亦能够与其他证据相互印证，本院对该证据的真实性予以采信。证据3（中介服务收费确认书），能够与微信聊天相互印证，本院对其采信。原告出示的证据4（广东省佛山市存量房买卖合同），为空白合同，无人签名，本院对其不予采信。被告蔡杰洪出示的证据1（委托销售代理合同）为复印件，且被隐去部分条款内容，本院对其不予采信，被告宏力公司、邓俊祺出示的证据1（关于海伦堡爱PARK的网页查询资料），无法核实，本院不予采信。被告宏力公司、邓俊祺出示的证据2（转账截图），相对方的被告蔡杰洪予以确认，本院对此采信。证据3（收款收据、结算确认单），为被告主张己方与其他代理方之间佣金结算，与本案无关，本院不予采信。被告丽普盾公司出示的证据（关于三山智汇广场1座1013房销售收款的情况说明），出具方的蔡杰洪对其无异议，本院对真实性采信。本院出示的证据1（国家税务总局佛山市南海区税务局复函），原、被告均未提出异议，本院对其采信。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广东省佛山市南海区************************，权属登记人为被告蔡杰洪。2019年5月23日，两原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋，建筑面积53.67平方米。总金额为680782元。双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收到房款首期款当天。甲乙双方应当于2019年8月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。由买方承担全部税费。部分定金20000元应在签署本合约同时自行交付卖方，剩余定金30000元须在2019年5月23日前自行交付卖方。首期楼款（不含定金）290391元在2019年6月30日前付清。买卖双方应在签署本协议后2019年8月30日前配合本次交易的递件手续。楼价余款340391元应在交易完税当天支付。同日，原告出具《中介服务收费确认书》，确认因涉案房屋向被告宏力公司支付交易中介服务费163431元。支付时间为2019年5月23日支付150000元，剩余13431元在2019年6月30日前、收楼当天支付。2019年6月30日，被告宏力公司员工梁善仪签名、捺印出具承诺书，承诺购房者在2019年8月30日前履约向出让方支付余下楼款时，将代其支付16500元。本承诺书与有关合同文件同具法律效力。同日，原告汤政与被告蔡杰洪（代签名）签订《交楼确认书》，约定买方收到门匙，买方当天支付卖方部分房款，金额222108元。买方房款尚未结清，买方仍需履行《房屋买卖合同》的相关条款，自买方收到该房产之日起，有关该房产的所有费用将由买方全部负责。2019年10月10日，被告蔡杰洪出具涉案房屋的情况说明予被告丽普盾公司，陈述因己方过错，致使涉案房屋款项汇入丽普盾公司账户中，故郑重声明，该房销售和收款与丽普盾公司无关。被告蔡杰洪陈述己方委托被告宏力公司代为销售包括涉案房屋在内的135套房屋。涉案房屋的款项支付情况如下：序号转账时间金额实际收款人收据开具人备注1二〇一九年五月二十三日20000元丽普盾公司张艳、蔡杰洪蔡杰洪确认收取22019年5月24日180000元邓俊祺邓俊祺宏力公司收150000元，转30000元予蔡杰洪32019年6月30日200000元丽普盾公司蔡杰洪蔡杰洪确认收取42019年6月30日22107元案外人52019年6月30日500元物业公司物业公司、蔡杰洪上述合共支付款项422607元，被告蔡杰洪确认收款272107元，被告宏力公司确认收取150000元。原告陈述合同签订时约定的房屋总价为844213元，经被告宏力公司拆分为房价680782元及中介服务费163431元。被告蔡杰洪答辩陈述己方委托被告宏力公司代为销售包括涉案房屋在内的135套房屋，与宏力公司签订委托代理合同后就没有参与交易的沟通和安排，只是配合签订合同及出具收款收据，并未就中介服务费、税费事宜提供授权或承诺。被告宏力公司陈述己方提供中介服务，其与两原告之间为居间合同关系。2019年9月5日，原告向本院提起诉讼。另查明，被告邓俊祺是被告宏力公司的法定代表人。诉讼中，本院依法向国家税务总局佛山市南海区税务局发函询问，税务局复函涉案房屋评估价为887349.85元，并提供了税费计算（为差额征收及纳税人无法提供购房发票按系统评估价计算），其中差额征收提供了计税公式，而按系统评估价计税则计算出了具体的计税金额（总金额超13万元），另回复该税费计算方式在2019年5月1日至2019年11月30日暂未发现发生变更。另，原告与被告宏力公司员工何文伟（以下简称“何”）在2019年5月23日通过微信添加申请，并在交易过程中就交易问题通过微信沟通，聊天部分内容如下：2019年5月28日，何文伟发送涉案房屋的查册信息予原告。5月29日，原告发送：是你跟我谈的，并且谈的时候未就此事项（税费）进行说明，有当日协商的纸为证。2千纸上是有写住的。何文伟：你以一张纸就说我没说过？……一张纸是随便写上去的，又不是合同。5月30日，何文伟发送：税费老板找人专门核过税费，大约就是所说的这样，不会存在什么坑让你串。其后何文伟表示卖方不同意支付税费。6月11日，原告微信发送：我到现在还是不能明确知道我到底要交多少税？难道到时要交十几万的税我也得认？何文伟答复：我从业十六年，我已告之你税费多少……因为税制度有四级累进制，我真的不懂算，但我们公司是找税务局核过的。6月18日，原告微信发送：那我可不可以理解为这个税费肯定或很有可能超3.3万元。大概多少还是不清楚是吗？何文伟回复：不超，不是大概。有公式发给你了。7月24日，原告微信发送：……要交十多万的税……请你向业主申请支付税费的60%，我自己支付40%。何文伟微信告知原告现在已经确定税费为建筑面积（53.67平方米）*16000*16.3%（计算为139971.36元）……税费不是我控制的，是通过1601成交地税核出来。原告回复：你这样子搞，我们就没钱付了……那你之前为什么那么肯定三万三。何文伟：通过地税核出来的。原告：为什么前后不一致，是不是有文件。何文伟：没有新文件。本院认为，原告与被告宏力公司员工何文伟在交涉房屋的微信聊天记录（产权人为蔡杰洪的查册信息发送、税费承担的协商等）可知，原告知悉涉案房屋为二手房买卖，则涉案房屋的交易由被告宏力公司促成并由原告实际支付了相应的居间费用，被告宏力公司为原告与被告蔡杰洪房屋交易促成的经纪方。本案既包含了原告与被告蔡杰洪之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含宏力公司向买卖双方提供服务的居间合同关系。就买卖合同关系而言，涉案房屋买卖合同约定税费由买方负担，买卖双方未就税费问题进行其他协商的情况下，应以合同约定为准。原告未能举证证明己方就税费问题与卖方蔡杰洪进行过除书面约定以外的协商，亦未举证证明蔡杰洪就税费问题对原告进行过其他承诺，原告在2019年6月30日签订《交楼确认书》确认收房并再次承诺履行《房屋买卖合同》的相关条款、涉案房产的所有费用将由买方全部负责等，原告并无证据证明卖方蔡杰洪在履行合同过程中存在过错，故对原告主张解除（或撤销）与被告蔡杰洪之间的房屋买卖合同、退还款项的诉请，本院不予支持。就居间合同关系而言，被告宏力公司作为居间服务提供一方，应履行如实报告房屋真实情况的义务。涉案房屋的交易税费作为构成普通消费者购买房屋的交易成本之一，虽税费无法在签订合同时明确，但被告宏力公司作为专业的代理公司，应在知悉税费的计算方式或大概范围的情况下给出建议或承诺，宏力公司员工何文伟与原告的聊天记录可知，何文伟合同签订前及签订后均承诺税费不超过3.3万元，其后告知税费逾十万元，税务局复函亦显示如纳税人无法提供购房发票的情况下税费亦逾十万元，且税费计算方式在原告签订合同至今未发生过变化。可知，因宏力公司对税费问题的虚假承诺，导致原告将支付超出预期的税费，对原告产生损失。综上，宏力公司在履行居间义务过程中存在过错，本院酌定扣除50000元作为宏力公司居间活动的合理费用外，余款100000元（为150000元-50000元计算得出）由宏力公司退还予原告，对原告中介服务收费确认书中承诺支付未付的13431元无需支付，对宏力公司承诺代付16500元的款项亦无需支付。对原告诉请自起诉之日起计算利息，本院予以支持，但应以100000元为本金且应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案房款或中介费用已由被告蔡杰洪、宏力公司确认收取，原告诉请被告邓俊祺、丽普盾公司退还款项，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏力房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还中介费用100000元及支付利息（以100000元为本金自2019年9月5日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告吴泥、汤政；二、驳回原告吴泥、汤政的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计5306.41元（原告已预交），由原告负担4527.41元，被告广州市宏力房地产有限公司负担779元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的受理费779元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员徐琼二〇二〇年一月十七日书记员孙王成欣