浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7882号 原告杭州华商集团百货有限公司，杭州华商集团百货有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路**。 法定代表人庄光明，董事长。 委托代理人董晓菲，浙江**新律师事务所律师，特别授权代理。 被告赵强荣，男，汉族，1962年8月12日出生，身份证住址杭州市江干区。 原告杭州华商集团百货有限公司诉被告赵强荣房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月16日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴斌元独任审判，分别于2019年11月18日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告杭州华商集团百货有限公司的委托代理人董晓菲及被告赵强荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州华商集团百货有限公司诉称，2015年9月16日及2016年3月11日，原告与被告分别签订《租赁合同》和《仓库租赁补充合同》，合同中约定被告将位于杭州市江干区兴隆围垦农场（顺坝）的仓库出租给原告及关联公司使用；租赁期限自2015年10月25日起至2020年10月24日止；仓库总面积为5395平方米（含办公室、月台），每月租金65725.5元（2.5年后需递增）。合同签订后一周内，原告向被告预付定金壹拾万元整（以后抵扣租金），被告负责租区内硬件设施按现有状态存在，并保障可以正常使用；违约责任：若由于被告应承担的库区未尽履行，使原告不能正常经营或使用，每延误一日，被告应按2000元每日向原告支付违约金。合同履行过程中，每月租金由原告及关联公司出纳分别向被告支付合计65724元。2018年5月起租金依合同递增至每月合计68879元。2018年11月原告花费31360元对仓库进行改造装修。2019年3月初时，被告的仓库出现库顶被人为拆除，致使原告存储的待售商品被水淋湿，不能正常使用出售。2019年3月5日左右仓库被全部拆除，无法使用，导致原告及关联公司只能仓促另行租赁仓库使用，产生租金差价损失，及相应的搬迁费用等损失。原告通知被告，但被告迟迟未尽履行义务也不对原告损失进行赔偿。经核实，案涉房屋系违章建筑，无合法产权，故本案租赁合同应属无效，被告在签订合同时未告知原告上述情况，应对原告损失承担赔偿责任。诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失462044元（其中装饰装修损失31360元、搬运费用107135元、租金差价损失439060元，总计577555元，按总损失80%计算合计为462044元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告赵强荣辩称：被告在履行合同过程中不存在违约行为。双方租赁合同关系不能继续履行的根本原因是为支持和配合政府进行“三改一拆”和大棚整治工作，以及亚运会环境整治工作，致使房屋被政府部门拆除。且被告已尽合同中的通知义务。原告对租赁合同无法继续履行且必须限期搬离的客观情况也清楚。原告还拖欠被告7个月水电费10885元、租金45919元。原告系每月支付房租，最后付到2019年2月25日。原告实际全部搬离是3月底左右。被告考虑到政府拆迁原因，也给原告造成一定麻烦，所以被告也没再向原告主张水电费及租金。案涉房屋在建造时确无合法审批手续，也未办理产权登记，但被告在签订合同时已明确告知原告上述情况，原告明知上述情况依然坚持租赁该房屋。原告主张被告赔偿损失没有合同及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2015年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将兴隆农地（江南农场）的仓库及地面附属物出租给乙方使用，仓库位于杭州市江干区兴隆围垦农场（顺坝），租赁期为5年，具体时间为2015年10月25日起至2020年10月24日止，租金按每月12.5元/㎡计，2.5年后递增至每月13.1元/㎡，等。 2016年3月11日，双方又对上述合同签订补充合同一份，约定仓库面积为4841㎡，办公室为126㎡，单价为12.5元/㎡，计62087.5元，月台面积428㎡，单价8.5元，计3638元，每月合计租金65725.5元，等。 合同签订后，被告将上述仓库交付原告使用，原告已支付2019年2月25日前的全部租金。 2018年11月，原告对上述仓库进行改造装修。 2019年2月20日，杭州市规划和自然资源局萧山分局在上述房屋门口处张贴“致飞地范围全体业主的公开信”，载明：根据上级关于三改一拆和“大棚房”整治工作的部署，结合亚运环境保障工作要求，决定在宁围镇顺坝垦区（含江干飞地、滨江飞地）范围内开展环境综合整治工作。为进一步明晰权属，厘清内容，我局将会同相关部门、街道对飞地范围内各产权单位开展权属调查，并告知相关事项。请你户（单位）于2019年2月27日前主动登记和提供相关材料，逾期未登记，将作无主登记。 2019年2月26日，杭州市规划和自然资源局萧山分局在上述房屋门口张贴“关于限期清理违法建（构）筑物的公告”，载明：根据上级关于三改一拆和“大棚房”整治工作的部署，结合亚运环境保障工作要求，决定在顺坝垦区（含江干飞地、滨江飞地）范围内开展环境综合整治工作。请各位有关单位和个人于2019年3月5日前自行腾空违法建（构）筑物内物品，并拆除违法建（构）筑物。逾期未拆除的，我局将会同有关单位依法开展集中清理。请相关单位和个人积极配合，自觉执行，共创美丽环境。 2019年3月5日起，案涉房屋陆续被拆除，至2019年3月底完全拆除。 2019年3月8日，原告（乙方）与案外人杭州兴宇骏宏实业发展有限公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于门）第Ａ3幢三层Ａ、Ｃ、Ｄ库出租给乙方使用，建筑面积共计3857平方米，租赁期为3年，即自2019年3月11日起至2022年3月10日止；第一年度租金为786828元，从第二年度起每年递增3%；等。 上述事实，有原告提交的租赁合同、补充合同、银行流水、公告、关于限期清理违法建（构）筑物的公告、房屋租赁合同，被告提供的致飞地范围全体业主的公开信等证据及双方当事人的庭审陈述为证；关于双方当事人提交的其他证据，因不能证明与本案的关联性，本院均不予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，原告未能提供案涉房屋建造合法审批手续，故原、被告双方就该房屋签订的租赁合同及补充合同均应认定为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，被告虽确认原告进行装修的事实，但原告未能举证证明其装修系经被告许可，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故该装修损失依法应由原告自行承担。关于原告主张的搬迁费，鉴于合同终止履行后，腾退房屋本身系承租人之义务，故原告主张被告承担该费用缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金差价损失，根据原告提供的其与杭州兴宇骏宏实业发展有限公司签订的租赁合同，该合同房屋位于，与本案房屋并不属于同一地段，无法进行价格对比；而其提供的其他租赁合同签订方均非原告本人，本院均不予确认；故原告所提证据并不能证明其实际租金差价损失。但鉴于案涉房屋于2019年3月份已因“三改一拆”和“大棚房”整治工作等政策原因被拆除，合同实际已无法履行，对原告确会造成一定损失，原、被告双方对合同无效均有一定过错，本院酌情认定被告应赔偿原告一个月租金损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、第十三条之规定，判决如下： 一、原告杭州华商集团百货有限公司与被告赵强荣于2015年9月16日签订的《租赁合同》及于2016年3月11日签订的《仓库租赁补充合同》无效； 二、被告赵强荣于本判决生效后十日内赔偿原告杭州华商集团百货有限公司损失人民币68880.32元； 三、驳回原告杭州华商集团百货有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 按规定减半收取的案件受理费人民币4265.5元，由原告杭州华商集团百货有限公司负担3629.5元，由被告赵强荣负担636元；被告赵强荣应于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到缴费通知书后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴斌元 二〇二〇年一月八日 书记员  王 洁