山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终6809号 上诉人（原审原告）：封彪，男，1987年4月2日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：孙强，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宇，山东诚公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：臧传奇，男，1993年2月7日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：郭太平，山东贝特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵国富，男，1996年3月8日出生，汉族，住诸城市。 被上诉人（原审被告）：赵桂先，男，1973年5月11日出生，汉族，住诸城市。 上诉人封彪因与被上诉人臧传奇、赵国富、赵桂先申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 封彪上诉请求：1.撤销山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初3987号民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由臧传奇承担。事实与理由：一、一审认定臧传奇已支付了房屋首付款，并按月支付房屋贷款系事实认定错误。首先，赵桂先给臧传奇出具的收到条的真实性存疑。该收条为赵桂先出具，金额为404679元，但该收条并没有相应的转款记录，赵桂先也未出庭答辩认可该事实，该收条在上诉人封彪不认可的情况下，一审予以认定，系事实认定错误。其次，臧传奇偿还涉案房屋银行贷款的事实证据不足。臧传奇陈述在《房屋买卖合同》签订之后涉案房屋的房贷都由其偿还，但其提交的交易明细单中转账最早的一次是2017年6月，但还款日期为2017年4月，有两个月的还贷情况并无证据佐证，而且每次转账均是臧传奇转账给赵国富，并不能证明该转账是偿还房贷的款项，因此无法证明在签订《房屋买卖合同》之后，一直由臧传奇还涉案房屋的房贷。二、臧传奇提供的证据不足以证实其自2017年4月份已经实际入住涉案房屋至今，也未提供证据证实赵国富向臧传奇交付涉案房屋的时间。一审确认2017年3月20日臧传奇与赵桂先、赵国富及案外人王爱红之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，但并未就该涉案购房合同的履行情况进行认定，且买卖合同签订日期与房屋交付日期不符，不符合交易习惯。一审依据臧传奇提交的以赵国富名义缴纳的物业费、电费、税费、暖气费的单据等证据就认定臧传奇2017年4月份实际入住涉案房屋，上诉人封彪对该组证据并未认可，这些证据不足以证实臧传奇在涉案房屋被查封之前已经实际占有使用。三、一审适用法律错误，臧传奇享有的权利并不能排除对涉案房产的强制执行。涉案房屋的所有权登记在赵国富名下，其所有权应归赵国富所有。臧传奇与赵国富所签订的《房屋买卖合同》，仅为两人之间的债权行为，并未对涉案房屋进行物权的变更登记。臧传奇对涉案房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无法排除对涉案房屋的执行。 被上诉人臧传奇辩称，一审判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人赵国富、赵桂先未提交书面意见。 封彪向一审法院起诉请求：1.准许执行诸城市房屋；2.诉讼费用由臧传奇、赵国富、赵桂先负担。 一审法院认定事实：2015年7月6日，赵国富从诸城市华龙房地产开发有限公司购买诸城市Ｃ1区17号楼1单元302号房屋，该房屋预告登记权利人为赵国富。经法院执行局核实，该房屋地址实际为诸城市。 封彪与赵桂先、赵国富买卖合同纠纷一案，法院于2018年3月20日查封了涉案房屋，后于2018年4月20日作出（2018）鲁0782民初1767号民事判决书，判决赵桂先、赵国富偿付封彪货款357864.50元。判决生效后，赵桂先、赵国富未履行生效法律文书确定的义务，封彪于2018年11月1日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁0782执2533号。后经封彪申请，一审法院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。对此，臧传奇提出执行异议，一审法院经审理作出（2019）鲁0782执异21号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。封彪不服该裁定，向法院提出本案诉讼。 为证明已购买涉案房屋的事实，臧传奇提供了于2017年3月20日与赵桂先、赵国富、案外人王爱红签订的《房屋买卖合同》，合同载明赵桂先、赵国富、案外人王爱红以715000元的价格将位于诸城市房屋出售给臧传奇。臧传奇于2017年3月20日前支付首付款404679元，剩余房贷310320.91元，由臧传奇每月13日前按时归还银行，双方于2017年3月20日交付房屋。 2017年3月25日，臧传奇之父臧民运存入赵桂先银行帐户中10万元并从银行支取现金10万元。关于其他房屋首付款项，臧传奇陈述因赵桂先欠案外人郑宗发款，而郑宗发又欠臧传奇之父臧民运款，三方协议用欠款抵顶购房款204679元，其中赵桂先欠案外人郑宗发款系由案外人宋连喜转账给赵桂先。庭审中，臧传奇提供了借款人为赵桂先的借条、收到条和借款人为王某、担保人为赵桂先的借条（借款数额为12万元）。案外人宋连喜的银行交易记录载明宋连喜于2016年5月23日向赵桂先转账56000元，于2016年10月24日共向赵桂先转账56400元，于2017年1月16日向王某转账89800元。在该银行记录中，也载明宋连喜与郑宗发存在多次往来转账记录。 2017年4月13日至2019年4月14日，赵国富每月偿还中国建设银行约2600元的房屋贷款。自2017年6月11日至2019年2月14日，臧传奇每月通过微信在赵国富偿还银行贷款时间的前几日或当日向赵国富转账约2600元的款项。 另查明，臧传奇开通涉案房屋燃气并持有以赵国富的名义交纳物业费、电费、水费、暖气费的单据和涉案房屋的诸城市商品房预售合同、交纳房款的收款收据。 本案诉讼过程中，证人王某出庭作证称借款人为王某、借款数额为12万元的借条实际借款人为赵桂先，王某实际收到借款89800元。 一审法院认为，本案争议焦点是臧传奇是否对执行标的享有足够排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，臧传奇于2017年3月20日与赵桂先、赵国富、案外人王爱红签订的《房屋买卖合同》真实有效，根据涉案房屋的被查封时间，该合同系臧传奇与赵桂先、赵国富、案外人王爱红在司法查封之前签订。臧传奇在合同签订后开通了涉案房屋的燃气，并持有以赵国富的名义交纳物业费、电费、水费、暖气费的单据，上述证据与赵国富提供的证明相佐证，形成了完整的证据链，能够证明赵国富交付涉案房屋并由给臧传奇占有居住涉案房屋的事实。赵桂先为臧传奇出具的收到条，载明了已收到房款404679元，剩余的房屋银行贷款臧传奇按月转账给赵国富，由赵国富偿还，臧传奇与赵国富、赵桂先已按合同约定支付了房屋首付款并按月偿还银行贷款，履行了合同义务。涉案房屋仅办理预告登记，非因臧传奇自身原因未办理过户登记，故臧传奇对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。封彪的诉讼请求理由不充分，应当予以驳回。 本案开庭审理过程中，赵桂先、赵国富经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。 综上所述，臧传奇对查封标的物享有足以排除强制执行的民事权益，封彪的诉讼请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一四十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条规定，缺席判决如下：驳回封彪的诉讼请求。案件受理费100元，由封彪负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，自2017年6月11日至2019年2月14日，臧传奇每月通过微信或支付宝向赵国富转账约2600元的款项。 二审认定的其他事实与一审相同。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人臧传奇与赵桂先、赵国富、案外人王爱红签订的《房屋买卖合同》系在涉案房产被法院查封之前，臧传奇以支付现金、转帐及债务抵顶的方式向赵桂先、赵国富支付首付款404679元，自2017年6月11日至2019年2月14日，臧传奇每月通过微信或支付宝在赵国富偿还银行贷款时间的前几日或当日向赵国富转账约2600元的款项，用于偿还银行贷款。臧传奇开通涉案房屋的燃气，且臧传奇持有以赵国富的名义交纳物业费、电费、水费、暖气费的单据等，能够证实臧传奇实际占有使用涉案房屋。涉案房屋仅办理预告登记，且于2018年3月20日被查封，非因臧传奇的原因未办理过户登记。综合以上情况，一审认定臧传奇对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益具有事实与法律依据，本院予以支持。上诉人封彪关于一审认定事实不清，适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，封彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人封彪负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年一月二十一日 书记员  田 然