广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5860号原告：何钜生，男，汉族，1979年7月16日出生，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：李文辉、张剑，广东星凯律师事务所律师。被告：李银彩，女，汉族，1963年5月1日出生，住广州市南沙区，被告：黄镇海，男，汉族，1986年6月25日出生，住广州市南沙区，被告：黄镇江，男，汉族，1990年9月7日出生，住广州市南沙区，上述被告共同委托诉讼代理人：李忠文，广东知泓律师事务所律师。第三人：广州南沙开发区土地开发中心,住所地广州市南沙区凤凰大道1号C栋三楼，统一社会信用代码124401157435972905。法定代表人：杜永洪，职务主任。委托诉讼代理人：胡丹丹、罗慧婷，国信信扬（南沙）律师事务所律师。第三人：郭锦荣，男，1980年7月8日出生，汉族，住广州市南沙区，原告何钜生诉被告李银彩、黄镇海、黄镇江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情需要，依法追加广州南沙开发区土地开发中心（以下简称南沙土地开发中心）、郭锦荣作为本案第三人，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何钜生的委托诉讼代理人李文辉，被告李银彩、黄镇海、黄镇江的共同委托诉讼代理人李忠文，第三人郭锦荣，第三人南沙土地开发中心的委托诉讼代理人胡丹丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何钜生诉称：被告李银彩是广州市南沙灵山镇庙南村的安置户，因自有房屋及土地使用权被征收，在2014年与南沙土地开发中心签订《集体土地房屋征收补偿安置合同》，取得一个购房指标。2016年10月，被告与原告达成口头协议，约定被告将上述安置房（含指标）转让给原告，并于2018年6月2日签订《转让协议》。2018年8月，被告收取了灵山安置区（花语阳光花园）XX街XX号XX房（以下统称涉案房屋），面积61.93㎡。此后，原告多次联系被告李银彩及黄振海，要求履行《转让协议》，但被告置若罔闻，被告已构成违约。据此，原告何钜生向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李银彩于2018年6月2日签订的《转让协议》合法有效；2.三被告向原告交付广州市南沙区灵山安置区（花语阳光花园）XX街XX号XX房；3.第三人南沙土地开发中心为被告李银彩办理广州市南沙区灵山安置区（花语阳光花园）XX街XX号XX房过户手续，再由被告李银彩限期内将该房屋过户给原告；4.三被告承担本案的诉讼费用。被告李银彩、黄振海、黄振江答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.原告提供的转让协议，不考虑证据真实性、合法性的前提下并不是一份房屋买卖合同，更像是一份单方承诺保障，本案应当适用担保法的规定进行审理；2.如果认定该协议是各方的合同，则该合同并未成立。合同法规定当事人采用书面形式订立合同，自各方签字或盖章时合同成立，显然该合同并未成立。同时，协议所涉内容并不是事实，原、被告没有任何交集和约定，被告也未曾收到过原告所谓的定金70000元。定金条款属于实际性条款，原告并未履行，该条款无效。3.即使涉案协议认定已经成立，但该协议也是无效的，该协议据被告黄振海所述是原告向郭锦荣、何剑鸿出借高利贷，而黄振海与郭锦荣、何剑鸿存在借贷关系，因此原告是以该所谓的转让协议隐瞒了非法的高利贷借贷行为，因此该协议无效。4.原、被告并没有签订房屋买卖合同，原告的诉请二、诉请三没有事实和法律依据，应当予以驳回；5.被告黄振江与本案没有任何关系，不应当承担责任。第三人南沙土地开发中心答辩称：对原告的诉请没有意见。第三人郭锦荣答辩称：1.本案是原告与被告之间的转让纠纷，与我方无关。2.我方与被告李银彩之间签订了安置房买卖合同，目前涉案商品房已经办理完成大确权手续，待被告李银彩缴纳完契税后即可办理过户登记至其名下。过户手续是需要被告李银彩进行配合的，我方无法单独办理，所以原告诉请要求我方为被告李银彩办理房屋过户手续，在被告李银彩不缴纳契税不予以配合的情况下我方无法单方面做到。3.涉案安置房的土地是划拨性质，具有特殊性。被告李银彩转让给原告，原告是需要补缴出让金。在被告李银彩未取得完整房屋产权的情况下进行安置房的转让，我方认为合同的效力存在问题，故我方不同意原告对我方的诉讼请求。4.我从来没有对黄振海放高利贷，黄振海也从未欠我钱。经审理查明：2016年10月1日，李银彩在其个人身份证复印件页空白处书写：现李银彩出售庙南安置房60平方一套给郭锦荣，按4500元/平方折算，不足60平方按方数计算，超60平方按60平方计算面积，李银彩收到郭锦荣定金30000元整。收款人签名：李银彩，2016.10.1。此外，该页还有以下内容：现郭锦荣二次支付给李银彩购房定金40000元整，两次合计定金70000元整。身份证号。收款人签名李银彩，2016.10.9。担保人签名黄镇海，2016.10.9。担保人签名黄镇江，2016.10.21，身份证号码。2016年10月9日，黄振海在其个人身份证复印件页空白处书写：本人黄振海身份证本人与李银彩是母子关系，原意担保李银彩出售庙南村安置房（约60平方）给郭锦荣如果该房屋出现任何问题导到不能过户到郭锦荣名下的本人负责赔偿一切损失给郭锦荣。担保人黄振海，日期2016.10.9。2018年6月2日，李银彩签署《转让协议》，载明：现有广州市番禺区灵山镇信新街228号居民李银彩（身份证号）于2016年10月1日把自己名下一安置房（含指标）转让给何钜生，该安置房位于广州市南沙区灵山镇庙南村（花语阳光花园），面积约60平方左右，折合价为4500/方计算（总价270000元整），如果收房时不足60平方米时安实际平方数乘以4500元/方计算。房价分3期付款方式支付，第一期为定金于2016年10月1日支付李银彩70000元整，第二次为收房日双放重新签订房屋买卖合同时支付李银彩100000元整，第三期为该房屋出具房产证后双方办理过户时候支付李银彩余款100000元整。由于该协议签订时房屋收楼时间表还没有确定，在该房屋还没有过户到何钜生名下的过程中，李银彩不能把该房屋再转让给其他人，如果李银彩把该房屋同时转让给其他就构成对何钜生诈骗行为。如果在收楼过程中李银彩反悔，不卖该房屋给何钜生的情况，李银彩除赔偿何钜生双倍定金（140000元整）外，还必须按该房屋现在市场价赔偿何钜生的经济损失。落款为：房屋（指标）转让人李银彩2018.6.2，担保人黄镇海2018.6.2。空白处另有：房号翠碧街1号1902房黄镇海2018.6.23。庭审中，郭锦荣述称其以现金的方式分两次向黄镇海支付7万元购房定金，李银彩也在现场，黄镇海则称郭锦荣通过银行转账和案外人何健鸿共计只支付了6万元。为证明上述主张，郭锦荣提供了其妻子的银行流水，黄镇海提供了其个人银行账户转账记录，显示2016年10月1日，何健鸿向黄振海转账15000元。郭锦荣否认通过何健鸿向黄镇海转账。何钜生述称其与郭锦荣、李银彩达成口头协议，郭锦荣付给李银彩的7万元购房定金不予退还，由何钜生直接付给郭锦荣7万元。郭锦荣对此予以确认，表示已收到何钜生现金支付的7万元。2018年10月17日，何钜生委托广东星凯律师事务所向李银彩、黄振海、黄振江发出《律师函》，函告李银彩收到本函后十日内联系何钜生先生履行签订《房屋买卖合同》的义务，并提供收款方式收取房款100000元。李银彩、黄振海、黄振江确认收到该《律师函》。南沙土地开发中心陈述李银彩已支付涉案房屋全部购房款，并已办理收楼手续。何钜生表明可以一次性将剩余房款20万元支付给李银彩，并愿意承担土地出让金。为查明李银彩选购涉案房屋的情况，依据何钜生的申请，本院出具律师调查令。南沙土地开发中心于2019年10月14日复函如下：……广州市南沙区花语阳光花园已办理不动产权初始登记（见附件），因此，……广州市南沙区花语阳光花园翠碧街1号1902房具备办理不动产权证的条件。南沙土地开发中心另提供了《灵山安置区花语阳光花园安置房分配方案》、《集体土地房屋征收补偿安置合同》、《灵山安置区（花语阳光花园）选房证》以及《横沥镇花语阳光花园安置房购买合同》。其中，《集体土地房屋征收补偿安置合同》签订于2014年6月11日，约定李银彩、黄金满（已故）位于番禺区灵山镇××（××）被征收，自愿选择购买安置房作为补偿安置方式。《灵山安置区（花语阳光花园）选房证》签署于2018年6月23日，载明李银彩选购涉案房屋，总建筑面积约61.93平方米。《横沥镇花语阳光花园安置房购买合同》签订于2019年5月20日，约定李银彩向南沙土地开发中心购买涉案房屋，用途为住宅，总建筑面积61.93平方米，总价款272120元。为查明涉案房屋能否办理产权转移登记手续，本院向广州市规划和自然资源局南沙区分局发出征询函，该局于2019年11月13日复函如下：……一、经核查，广州市南沙区灵山安置区（花语阳光花园）XXX街X号已办理房屋首次登记，土地性质为国有，土地使用权取得方式为划拨。二、由于土地使用权性质为国有划拨用地，转让给原告需办理划拨转出让的变更手续，补交土地出让金。……三、由于涉案房屋现时登记的产权人是广州南沙开发区土地开发中心，若房屋需过户至原告名下，需先由广州南沙开发区土地开发中心与被拆迁人申请将房屋转移到被拆迁人名下，再由买卖双方申请办理后续的转移登记；若被拆迁人不配合办理过户手续的，我局可依据法院判决和协助执行通知协助办理过户手续。另查明：广州市南沙区房地产交易中心2019年3月21日出具《购房资格证明》，截至2019年3月21日，何钜生具备广州市住房限购区域内住房购房资格。本院认为：李银彩在涉案《转让协议》中明确承诺将其名下的安置房（含指标）转让给何钜生，黄振海为担保人，虽然在签署《转让协议》时尚未确定具体房号，又约定收房日重新签订房屋买卖合同，但在李银彩选房后，黄镇海将房号补充在《转让协议》中。至此，《转让协议》明确约定了转让人和受让人、标的物、价款、付款方式、违约责任等内容，具备了房屋买卖合同的主要条款，系当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的房屋买卖合同，李银彩作出的转让涉案房屋给何钜生的承诺已生效，《转让协议》成立。故何钜生请求确认《转让协议》合法有效，本院予以支持。李银彩、黄振海、黄镇江主张《转让协议》并非合同、并未成立的抗辩意见均于法无据，本院不予采纳。李银彩、黄振海、黄镇江主张《转让协议》隐瞒了非法高利贷，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，其三人据此抗辩《转让协议》无效亦缺乏依据，本院不予采纳。李银彩已清晰明确签名分两次共计收到郭锦荣支付的7万元购房定金，现李银彩表示没有收到该7万元、黄镇海表示只收到了6万元，但其二人提供的证据均不足以推翻李银彩签名确认的事实。故本院认定郭锦荣已向李银彩支付了7万元购房定金。何钜生、郭锦荣确认何钜生已向郭锦荣支付了7万元，本院对此予以确认。因此，依据已查明事实及《转让协议》的约定，应视为何钜生已向李银彩支付了7万元购房定金。何钜生向李银彩送达《律师函》，要求李银彩接收剩余房款，李银彩拒绝接收，系不履行合同义务的违约行为。依据有关部门的回函，涉案房屋现登记在南沙土地开发中心名下，具备办理产权转移登记的条件。现何钜生表示可以一次性支付剩余20万元购房款并承担土地出让金，故其要求李银彩交付涉案房屋，要求南沙土地开发中心、李银彩配合办理涉案房屋过户手续，合理有据，本院予以支持。由于《转让协议》并未约定房屋交付的时间，结合本案案情及交易习惯，本院认定在办理涉案房屋产权转移登记手续当天，同时办理交付手续。黄镇海、黄镇江非涉案房屋产权人，亦非涉案合同当事人，何钜生要求黄镇海、黄镇江交付涉案房屋、配合办理过户手续缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、确认被告李银彩于2018年6月2日签署的《转让协议》合法有效；二、原告何钜生应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告李银彩支付200000元购房款；三、被告李银彩、第三人广州南沙开发区土地开发中心应于原告何钜生履行完毕上述第二项判决义务后十日内协助原告何钜生办理广州市南沙区灵山安置区（花语阳光花园）XX街XX号XXX房的产权变更登记至原告何钜生名下的手续；四、被告李银彩应于广州市南沙区灵山安置区（花语阳光花园）XX街X号X房的产权变更登记至原告何钜生名下之日，将广州市南沙区灵山安置区（花语阳光花园）XX街X号X房交付给原告何钜生；五、驳回原告何钜生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案受理费2675元，由被告李银彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年一月××日书记员  谢芝华