巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初4140号 原告：张某，男，现住XX。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古亚哲律师事务所律师。 被告：王某某，男，现住XX。 委托诉讼代理人：王某某（被告王某某父亲），男，现住XX。 委托诉讼代理人：许某某，男，现住XX。 被告：巴彦淖尔市临河区信德房屋信息咨询服务部，住所地：XX。统一社会信用代码XX。 经营者：王某某。 原告张某与被告王某某、巴彦淖尔市临河区信德房屋信息咨询服务部（以下简称信德房屋信息服务部）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人王某、被告王某某的委托诉讼代理人许某某到庭参加诉讼。被告信德房屋信息服务部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某因被告王某某、信德房屋信息服务部未退还原告张某房屋定金及赔偿违约金，特向本院提起诉讼，请求判令：被告王某某、信德房屋信息服务部按约定退还原告张某房屋定金并赔偿违约金（房价上涨造成的差额损失）合计100000元（含23000元房屋定金）。事实和理由：2018年11月9日，原告张某在被告信德房屋信息服务部，通过被告王某某订购了XX房屋一套；于11月20日又通过被告王某某订购XX房屋一套；于11月21日又通过被告王某某订购XX房屋一套，以上共计三套房屋，原告张某通过微信转账方式向被告王某某支付定金共计23000元。原告张某在支付定金后，多次要求被告王某某办理过户手续，但被告王某某在约定日期内对原告张某购买的三套房屋均未完成过户手续，2019年1月3日，被告王某某出具收条，约定上述三套房屋手续于2019年1月31日前办理完成过户手续。逾期未完成，被告王某某自愿承担违约赔偿金100000元（含23000元房屋定金）。此后经原告张某多次催促，被告王某某一直未给原告张某支付，因市场因素影响，上述房屋已经增值，因被告王某某、信德房屋信息服务部违约，致使原告张某不能享有购买上述房屋的权利，被告王某某、信德房屋信息服务部应承担给原告张某造成损失的违约责任。 被告王某某辩称，原告张某先后三次向被告王某某订购朗润园楼房三套，先后四次通过微信转账方式交付定金23000元。以上事实充分说明，一是原告张某订购了三套楼房而非购买了三套楼房。二是原告张某交付的是订房定金而非房屋产权变更定金。被告信德房屋信息服务部是一家以房屋信息咨询服务为主的个体工商户，其收入来源为房屋买卖双方达成交易后向业主收取佣金。被告王某某从事的是为房屋交易买卖双方牵线搭桥的中介服务，其提供的是房源信息，而非房屋实际产权人。原告张某在达成订购房屋意向后交付23000元定金，在未与原产权人签订购房合同、未定房价、未交房款的前提下，要求被告王某某为其办理三套楼房产权过户手续，是对定金合同的一种重大误解，且违约方是原告张某。被告王某某是被告信德房屋信息服务部的业务员，应驳回原告张某对被告王某某的诉讼请求。 被告信德房屋信息服务部未到庭，亦未向法庭提交证据。 原告张某围绕诉讼请求依法提交了定金收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院基于查明的事实，2019年1月3日，被告王某某给原告张某出具定金收条一张，内容为：“今收到张某定购XX室、501室，面积为115平米（以实际房票为准），XX室，面积为116平米（以实际房票为准），定金合计贰万叁仟元整（23000元），手续于2019年1月31日之前办理完成过户手续。逾期未完成，王某某自愿承担违约赔偿金（拾万元整）（100000元），含房屋已付定金。收款人：王某某2019年1月3日。” 同时查明，被告王某某系被告信德房屋信息服务部的业务员，是经营者王飞娥的儿子。 另查明，本院依法于2019年12月28日对案涉房屋的相关信息进行了调查，查明案涉房屋的原产权人为XX，其中XX室于2019年1月30日抵顶他人，XX室于2019年3月9日抵顶他人，XX室至今未售出。对该证据，本院组织原、被告双方进行了质证。原告张某的委托诉讼代理人质证认为，该证据充分说明，案涉房源并不在被告信德房屋信息服务部手中，并认为，朗润园小区房屋市场价格目前每平米上涨500元左右，故原、被告约定的违约金并没有过高的情形。被告王某某的委托诉讼代理人质证认为，该证据说明被告王某某给原告张某提供三套房屋信息时，房屋并没有出售，被告王某某没有违约；其次，被告王某某在定金收条中约定的赔偿金即违约金77000元过高，要求降低至3000元。被告信德房屋信息服务部未予质证。 本院认为，被告王某某出具给原告张某的定金收条，其性质应为居间合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，且该约定的履行，并不会必然导致损害国家或社会公共利益的严重后果，其内容中除违约金的约定过高应予调整外，其余约定应为合法有效。被告王某某未按合同约定履行居间义务，已构成违约。因被告王某某系被告信德房屋信息服务部的业务员，其给原告张某出具定金收条并收取定金的行为系经被告信德房屋信息服务部授权实施的民事法律行为，应由被告信德房屋信息服务部返还原告张某定金并承担违约责任，又因被告信德房屋信息服务部委托授权不明，故被告王某某应负连带责任。关于原告张某向二被告主张77000元违约金的问题。该违约金的约定虽是双方自愿协商达成，但已超出法律规定的范围，现被告王某某请求调整违约金，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告张某的实际损失仅为已支付定金23000元及相应利息，其主张明显超出上述法律规定，本院依法调整违约金为被告王某某所收取定金23000元的30%，即23000元×30%=6900元。对原告张某超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告巴彦淖尔市临河区信德房屋信息咨询服务部于本判决生效后十日内返还原告张某定金23000元、支付违约金6900元； 二、被告王某某对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告张某负担1610元；由被告巴彦淖尔市临河区信德房屋信息咨询服务部、王某某负担690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  赵月红 人民陪审员  庞秀娟 人民陪审员  杨小红 二〇二〇年一月七日 书 记 员  刘 璐 附本判决适用的法律条款 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。