新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新28民终930号   上诉人（原审原告）：上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。   法定代表人：常金敏，该公司负责人。   委托诉讼代理人：郑廷新，新疆西昭律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡立群，新疆西昭律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：田学勤，女，1971年3月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。   上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司因与被上诉人田学勤房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭于2020年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司的委托诉讼代理人郑廷新、胡立群，被上诉人田学勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初479号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付90444.5元（租金18345元、滞纳金69099.5元、违约金3000元）。事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》是一份合法有效的合同，非因法定事由不能解除。被上诉人与上诉人双方签订房屋租赁合同，上诉人租赁给被上诉人的商铺租赁期限为2015年5月28日至2018年5月27日。合同签订后上诉人履行了商铺交接手续，将商铺交付给被上诉人使用，租赁期间被上诉人向法庭陈述其于2016年5月自行停业搬走。被上诉人在租赁合同未到期，也未通知上诉人，亦未将租赁商铺归还给上诉人的情况下自行搬离的行为构成违约，故应向上诉人支付其余三期租金以及相应的滞纳金、违约金。二、一审判决认定上诉人锁闭大门造成被上诉人无法经营无事实依据。三、一审法院将商场不能正常经营的责任完全强加给上诉人是错误的。作为上诉人的主要义务就是为被上诉人提供商铺，使合同履行完毕以获得收益，不可能强行关闭商场导致合同不能履行。一审法院将被上诉人自行搬离商铺认定为上诉人强行关闭商场，违反法律的基本准则。综上，请求支持上诉人的上诉请求。   田学勤辩称，一审法院判决公正合理，上诉人的上诉不能成立，请求维持原判。   上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司向一审法院起诉请求：一、请求被告向原告支付租金18,345.00元；二、请求被告向原告缴纳滞纳金69,099.5元；三、请求被告向原告支付违约金3,000.00元（以上合计90,444.50元）。   一审法院认定事实：2014年10月3日，原、被告签订《委托经营管理合同》，被告委托原告同第三人进行租赁、承包，将华厦爱嘉丽都地下商业街35号商铺使用权出租或经营权发包、出租并收取商铺租金，合同期为八年。2014年9月30日，原、被告签订《华厦爱嘉丽都租赁合同》，约定由被告租赁原告管理的位于库尔勒市××区华厦·爱嘉丽都地下商业街35号商铺，合同期为三年，自2015年5月28日至2018年5月27日，免租期为2015年5月28日至2016年5月27日。2015年4月29日，被告向原告支付2016年5月28日至2016年11月27日租赁费6，115.00元，原告向被告出具收据一份。2015年5月15日，原告出具商铺验收单一份，有被告签字确认接收商铺事实。   经一审法院实地勘察，案涉华厦·爱嘉丽都地下商业街现处于停业状态，商业街入口处张贴过的公告及通知中，落款时间均为2016年，且被告亦自认于2016年底关闭商业街大门，一审法院予以确认。   上述事实由《地下商业委托经营管理合同》（合同号：YY2014174）、新疆增值税普通发票（NO03541427）、收据、转账汇款电子回单、《华厦爱嘉丽都租赁合同》（合同编号：ZL2014015）、35号《商铺验收单》、第一期付款收据、证人证言、现场照片一组以及原、被告的陈述为证。   一审法院认为，案涉商业街系地下商业街，截止2016年底，在被告仅经营一年半之时，原告即锁闭大门，造成被告无继续经营的可能性。被告持续经营期间，已经交清合同约定的第一期商铺租赁费，对于原告要求被告支付剩余三期未实际经营期间商铺租赁费及滞纳金的主张，无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的主张，因原告未能提出证据证实被告存在违约情形，故对于原告的该诉讼请求，原审法院亦不予支持。据此，遂判决如下：驳回原告上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司的全部诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交新证据第一组：《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》、《自动扶梯与自动人行道监督检验报告》两份、扶梯保养记录、日常保养记录，电（扶）梯维保合同两份。拟证实：1．库尔勒市爱嘉丽都南环农贸市场室内自动扶梯于2015年5月29日、2016年6月2日进行检验，检验结论为“合格”。2．库尔勒市爱嘉丽都南环农贸市场室内自动扶梯自2015年6月至2018年4月期间一直进行日常维护，电梯运行正常。3．库尔勒市爱嘉丽都二期两台自动扶梯签订了2017年5月26日至2018年5月25日为期一年的《电扶梯维保合同》。4．不存在被上诉人所说电梯不能使用的状况。被上诉人质证意见：对该组证据的真实性予以认可，对其证明的问题不认可。因后期爱嘉丽都南环农贸市场顾客少，上诉人为节约成本，自行关停电梯，与电梯质量无关。上诉人提交新证据第二组：用电《销售收据》（原件）（2016年9月28日、2016年10月19日、2016年11月7日、2016年12月1日、2017年1月5日、2017年1月17日、2017年7月2日、2017年7月3日）、2017年1月17日天然气发票1张、水费《收款收据》1张（编号：4328656）。拟证实：爱嘉丽都南环农贸市场负一楼水、电、气正常供应。至2017年1月还有住户在正常经营并产生了水费、电费和天然气。被上诉人质证意见：对第二组证据的真实性予以认可，对其证明问题不认可。2016年底被上诉人就已关门，只剩两户也只是将商铺当作库房使用。本院经审查认为，对上诉人提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，可以证实涉案农贸市场的电梯、水、电、供气均正常。二审中，被上诉人没有提交新证据。   另，上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司于2020年12月2日向本院提交《关于不再追究部分租赁住户违约金的申请书》，上诉人认为其依约提供商铺给被上诉人，但在合同履行过程中被上诉人不按合同约定支付房租，并在未通知且未征得上诉人同意的情况下，擅自搬离商铺，构成违约。但上诉人考虑被上诉人的家庭实际情况，决定仅向田学勤、张恩宝主张租金，自愿放弃向张恩宝、田学勤主张滞纳金和违约金的请求。   经审理查明的事实与一审判决认定的其他事实基本一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否为有效合同。二、该租赁合同在履行期间是否因一方违约导致合同提前解除，租赁合同的实际解除时间。三、上诉人主张的三期租金、滞纳金、违约金是否有事实依据。   针对争议焦点一、案涉租赁合同是否为有效合同。本案双方当事人于2014年9月30日签订了《华厦爱嘉丽都租赁合同》，合同约定租期自2015年5月28日起始，上诉人按约定时间交付了租赁商铺，被上诉人于2015年5月3日按租赁合同的约定向上诉人交纳了5号楼地下商铺半年租金6115元，并于2015年5月15日对商铺进行了验收，同时在商铺验收单上签字确认。被上诉人称涉案商铺缺少相关使用权、所有权的证明以及未达到合同约定的正常使用条件和标准，但其并未提供有效证据证实该主张。通过二审中上诉人提交的两组新证据，可以证实案涉商铺不存在未达到合同约定的正常使用条件和标准的情形。综上，当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，且双方均已实际履行租赁合同，故案涉租赁合同为有效合同。   针对争议焦点二、该租赁合同在履行期间是否因一方违约导致合同提前解除，租赁合同实际解除时间为何时。关于是否存在违约问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案双方当事人在履行租赁合同期间，被上诉人于2016年期间未经上诉人同意自行搬离商铺，亦未在《租赁合同》约定的期限内缴纳租金，已经以自己的行为表明不再履行租赁合同，故，被上诉人的上述行为构成违约。关于案涉《租赁合同》的解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”本案中上诉人的特别授权委托诉讼代理人在一审提交的代理词中认可案涉商贸城于2016年底左右关闭，而被上诉人陈述其于2016年期间搬离商铺，且一审证人吴家兰和刘德秀也证实案涉商贸城于2016年底关停的事实。至此，租赁合同的双方均以自己的行为表明不再履行租赁合同，本案租赁合同已无继续履行的可能。故本院确认双方实际解除租赁合同的时间为2016年12月31日。   针对争议焦点三、上诉人主张的三期租金、滞纳金、违约金是否有事实依据。   案涉租赁合同合法有效，在合同尚未解除的情况下，上诉人按租赁合同的约定，要求被上诉人支付所欠租金具有法律依据。因被上诉人的商铺租金已缴至2016年11月27日，而双方于2016年底均以自己的行为表明不再履行租赁合同，故被上诉人还应向上诉人支付2016年11月27日至2016年12月31日期间的租金1189.03元［1019.17元/月＋(1019.17元/月÷30天×5天)]。根据上诉人与被上诉人签订的《华厦爱嘉丽都租赁合同》第六条租金及相关费用的支付方式第2项具体支付方式约定，第二次支付租金时间为2015年10月28日前；第十四条违约责任第2项规定：“乙方如不能按时向甲方缴纳租金，时间超过7个工作日，自第8个工作日起，每延迟一日按拖欠总租金的5‰每日向甲方缴纳滞纳金，拖欠超过15天，即视为违约…。”故按照约定被上诉人未能在2015年10月28日前按期缴纳租金，拖欠租金已超过15天，应视为被上诉人违约。被上诉人应按租赁合同第十四条第1款的约定向上诉人支付违约金3000元。但在本案审理过程中，上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司向我院提交书面申请，自愿放弃向被上诉人主张滞纳金和违约金的请求。经审查，上诉人自愿处分自己的权利，不违反法律规定，本院对上诉人的该申请予以准许。   《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到上诉人公司早在2016年底即已知道被上诉人撤离案涉商铺，而任由商铺闲置至今，未采取任何措施防止损失扩大，故本院对上诉人主张的其余租金不予支持。   综上所述，上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初481号民事判决；   二、上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司与被上诉人田学勤签订的《华厦爱嘉丽都租赁合同》于2016年12月31日予以解除。   三、被上诉人田学勤于本判决生效后十日内支付所欠上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司商铺租金1189.03元；   四、驳回上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费1030.56元，由上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司负担1017.01元，被上诉人田学勤负担13.55元。二审案件受理费2061.11元，由上诉人上海晟罡商业管理有限公司新疆分公司负担2034.01元，被上诉人田学勤负担27.1元。   本判决为终审判决。   审  判  长   杨 景 强   审  判  员   孟 梅 君   审  判  员   张 娟 娟   二 〇 二 〇 年 十 二 月 七 日   书  记  员   哈西高娃