成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初5906号 原告（反诉被告）：龙运梅，女，1970年3月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都农村商业银行股份有限公司武侯支行，住所地：成都市武侯区二环路南一段**。 法定代表人：陈燕辉，行长。 委托诉讼代理人：谢安鸿，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田婧，女，系公司员工。 原告龙运梅诉被告成都农村商业银行股份有限公司武侯支行（以下简称农商行武侯支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，农商行武侯支行向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理。2019年7月9日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。龙运梅及其委托诉讼代理人饶杰，农商行武侯支行的委托诉讼代理人谢安鸿、田婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙运梅向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方于2006年3月1日签订的房屋买卖协议有效；2.判令位于成都市武侯区××道××段××号××号房屋归龙运梅所有；3.判令农商行武侯支行为龙运梅办理产权过户手续及房屋权属证书，办理过户所需的税费由双方各自承担；4.判令龙运梅在房屋产权过户至龙运梅名下后十日内向农商行武侯支行支付购房款612500元。事实和理由：龙运梅与农商行武侯支行于2006年3月1日签订了《房屋买卖协议》，约定农商行武侯支行将其位于成都市武侯区××道××段××号××号××商铺，以不低于每平方米8300元的价格卖给龙运梅。协议签订后，龙运梅按约支付了首付房款1万元，农商行武侯支行也向龙运梅交付了该房屋，此后房屋一直由龙运梅占有、使用和收益。2010年12月27日，农商行武侯支行取得了该房屋的权属证书，依据协议第三条付款方式第2款约定，农商行武侯支行应为龙运梅办理房屋的权属证书，但农商行武侯支行一直推诿，拒绝为龙运梅办理房屋产权变更登记手续。 农商行武侯支行本诉辩称，双方签订的房屋买卖协议不是正式的房屋买卖合同，性质是一个意向性合同，是预约合同，签订合同至今12年，双方一直未就房屋买卖的条款达成一致。 农商行武侯支行向本院提出反讼诉讼请求：1.请求解除房屋买卖协议；2.判令龙运梅返还农商行武侯支行占用的房屋；3.判令龙运梅支付农商行武侯支行近3年的房屋占有使用费，按每平方米163元，3年共计43.83万元，计算至房屋返还之日止。事实和理由：双方签订的《房屋买卖协议》约定，农商行武侯支行将其位于成都市武侯区××道××段××号××号××商铺，以不低于每平方米8300元的价格卖给龙运梅。协议签订后，龙运梅按约支付了首付房款1万元，农商行武侯支行也向龙运梅交付了该房屋，此后房屋一直由龙运梅占有、使用和收益。龙运梅实际占有房屋12年期间，双方一直未能就房屋买卖达成协议，签订房屋买卖合同，龙运梅收取的房屋租金也一直未交予农商行武侯支行。2007年9月27日，农商行武侯支行依法取得了该房屋的权属证书，2010年12月31日取得土地使用证。《房屋买卖协议》的性质为预约合同，由于双方在协议条款中并未对所交易标的房屋的总价款作出约定，而房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，所以该协议缺乏房屋买卖合同的必要基本要件，且《房屋买卖协议》第十条约定“证书协议待联社审批后再签订”，故房屋买卖的先决条件为取得房屋所有权证。而本案涉及的房屋直到2007年、2010年农商行武侯支行才取得房屋权属证书及土地使用证，当时如属房屋买卖合同，则违反《城市房地产管理法》强制性规定，因此《房屋买卖协议》不是《城市房地产管理法》规定的房屋买卖合同，而是房屋买卖的意向性协议，属预约合同。因房屋买卖条件不能成就，农商行武侯支行行使法定解除权，解除《房屋买卖协议》，请求龙运梅返还房屋并返还自2016年6月1日起所收取的房屋租金。 龙运梅反诉辩称，房屋买卖协议是双方真实的意思表示，系正式的房屋买卖合同，对房屋的位置、价款、付款方式、交付时间等主要条款均作了相应约定，依据《物权法》第15条，未办理物权登记的不影响合同的效力，所以双方合同是合法成立并生效。协议不应当被解除，龙运梅不应当返还房屋。农商行武侯支行在房屋买卖协议签订后即将房屋交给龙运梅使用，该行为视为愿意按照房屋买卖协议的内容履行交房义务。关于房屋买卖协议待联社审批后再签订，对龙运梅不发生法律效力，该审批行为是农商行武侯支行单位内部的行为，联社是否审批或是否通过均不影响龙运梅善意取得房屋所有权。当时签订合同没有登记是因为农商行武侯支行没有取得房屋的权属证书，但房屋已实际交给龙运梅取得，因此龙运梅符合善意取得，买卖协议是真实有效的。农商行武侯支行办理产权证后完全可以与龙运梅签订正式的房屋买卖合同，但是农商行武侯支行不履行合同义务，其要求龙运梅支付占有使用费是因为农商行武侯支行怠于履行合同义务造成的损失扩大，不应该由龙运梅承担。现在房屋是能够办理产权的，故应当驳回农商行武侯支行的反诉请求。 龙运梅围绕其本诉诉讼请求，依法向本院提交了《房屋买卖协议》、收款收据、房屋权属证书和登记证等证据材料。农商行武侯支行围绕其反诉诉讼请求，依法向本院提交了《房屋买卖协议》、房屋土地使用证、农商行武侯支行相关文件（主体结构及成都市2007年90号文件）等证据材料。上述证据材料，已经双方当事人相互进行了质证。本院查证认为，上述证据材料均符合证据的形式要件要求，其真实性本院予以确认，其与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2006年3月1日，龙运梅与成都市武侯区永丰农村信用合作社（以下简称永丰信用社）签订《房屋买卖协议》1份，该协议主要约定如下： 1、永丰信用社向龙运梅出售位于武侯大道段房屋临街铺面，面积为平方米（未写明），其中含公摊面积平方米（未写明）。 2、房屋的售价不低于人民币每平方米8300元，合计总房款为元（未写明）。 3、协议签定后7日内首付房款1万元。 4、永丰信用社将房屋产权证及有关手续办理完毕并移交给龙运梅（以房屋产权证为准）后十日内，龙运梅向永丰信用社付清尾款，否则视为违规（办理房产手续费由龙运梅承担）。 5、永丰信用社于2006年月日将房屋交给龙运梅并及时将手续完善。 6、在办理产权过程中，双方按国家规定以实际买卖房屋产权面积缴纳有关税费（由龙运梅缴纳）。 7、正式协议待联社审批后再签定。 上述协议签订当日，龙运梅向永丰信用社支付了首付款1万元，永丰信用社向龙运梅出具了收据1份，载明武侯大道综合楼铺面买卖首付款。 二、当年，永丰信用社的经济性质属集体所有制，其主管部门为成都市南郊农村信用合作社联合社（以下简称南郊联社），南郊联社的上级主管部门为成都市农村信用合作社联合社。2009年，农村信用合作社经过股份制改造后，永丰信用社划入农商行武侯支行，属成都农村商业银行股份有限公司下级二级支行。 三、上述《房屋买卖协议》所涉房屋位于成都市武侯区××道××段××号，整体房屋建筑面积共计4886.77平方米，其中商业部分建筑面积为573.85平方米，办公部分建筑面积为4312.92平方米，该房屋权属初始登记时间为2007年9月，初始登记权利人为永丰信用社，因改制于2010年12月变更登记权利人为农商行武侯支行，档案保管号为权1280599。2010年12月，上述房屋取得了国有土地使用权证，登记土地使用权人为农商行武侯支行，土地使用权面积为2000平方米。 根据上述房屋所有权证载明的房屋明细清单，房屋总套数共计13间，其中1间商业用屋房号为1栋2单元1楼2号，套内面积289.21平方米，公摊面积23.89平方米，房屋唯一号为1497465。庭审中，双方确认争议的房屋位于上述1栋2单元1楼2号商业用房之中，当年永丰信用社在《房屋买卖协议》签订之后，将其中76平方米面积的商业用房交给了龙运梅使用，龙运梅使用该房屋至今，长达十二年之久，其余面积的商业用房由农商行武侯支行作为营业大厅自用。 本院认为，案涉《房屋买卖协议》反映了永丰信用社拟将其自建临街铺面出售给龙运梅的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，龙运梅本诉主张双方建立了房屋买卖合同关系并请求予以履行，农商行武侯支行反诉予以否认，主张双方仅仅是建立了房屋买卖预约合同关系并请求予以解除。因此，案涉《房屋买卖协议》是本约合同还是预约合同系本案争议的焦点。本院认为，合同是双方当事人之间设立、变更终止民事权利义务关系的协议，合同的内容一般应当包括当事人主体信息、标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法。本案中，双方拟买卖的房屋在当年签订《房屋买卖协议》之时，永丰信用社作为出卖人尚未依法取得房屋相应物权，当然双方拟买卖的房屋缺乏关于标的物明确的、具体的合同条款，缺失标的房屋指向具体的唯一房号，以致于《房屋买卖协议》没有标的房屋确定的面积和房屋交易总价款。而对于房屋交易价格，《房屋买卖协议》仅仅是约定不低于每平方米8300元，该交易价格仍然是不确定的，双方关于不低于每平方米8300元的意思表示，从另一方面表明房屋最终的实际交易价格可能在每平方米8300元以上，显然以上的价格就是一个不确定的状态，每平方米8300元以上浮动的价格最终是多少，双方如何商定最终的实际交易价格并无进一步的明确约定。因此，双方拟将约定的房屋买卖交易继续进行下去，需要双方通过后续进一步的协商并达成案涉《房屋买卖协议》中所约定的正式协议。同时，《房屋买卖协议》关于正式协议的约定，明确约定待联社审批后再签定，充分说明龙运梅作为相对人清楚永丰信用社作为集体所有制性质的金融机构受制于上级金融机构南郊联社的管理，清楚永丰信用社此次拟进行的资产交易行为需要经过其上级联社的审批程序，进而双方在《房屋买卖协议》中约定正式的房屋买卖协议等待联社审批后再行签定，该约定的内容反映了双方均清楚明白《房屋买卖协议》系非正式的合同。故，案涉《房屋买卖协议》不宜认定为房屋买卖本约合同，应当按照房屋买卖预约合同关系处理。 根据本院查明的事实，在现有证据之下，案涉《房屋买卖协议》签订后至永丰信用社股份制改造之前，永丰信用社的上级联社没有对该协议有相应的审批，农商行武侯支行因股份制改造承接永丰信用社权利义务之后至今，也未有其上级银行对该协议的审批，且农商行武侯支行审理中明确表明其上级银行不予审批。因此，根据上述，《房屋买卖协议》作为预约合同在事实上受制于合同一方当事人审批程序的影响，受制于最终实际交易价格双方缺失原则性条款的明确约定，且交易继续进行下去，双方目前已经难以进行后续的协商过程，双方预约进行交易的合同目的不能实现，应当依法予以解除。故，农商行武侯支行反诉请求解除《房屋买卖协议》的理由成立，本院予以支持。关于龙运梅的本诉诉讼请求，其主张双方签订的房屋买卖协议合法有效，本院予以支持，但是，基于前述，双方之间系预约合同关系，龙运梅享有相应的合同权利而非物权，且该预约合同依法予以解除，故其请求案涉房屋归其所有，请求办理房屋产权过户手续、权属证书并各自承担办理过户所需税费，请求向农商行武侯支行支付购房款的理由均不能成立，本院不予支持。 《房屋买卖协议》签订之后，龙运梅在客观事实上长期占有使用案涉房屋至今，基于上述，《房屋买卖协议》解除后，龙运梅应当将该房屋返还给所有人农商行武侯支行。故，农商行武侯支行反诉请求龙运梅返还占用房屋的理由成立，本院予以支持。关于农商行武侯支行反诉请求龙运梅按照近3年起算支付房屋占有使用费至房屋返还之日，本院认为，《房屋买卖协议》签订之后，在龙运梅实际仅支付房款1万元的情况下，永丰信用社系自愿将案涉房屋交付给龙运梅使用，虽然龙运梅对房屋长期占有使用，但其并非恶意占有使用，且双方预约合同目的不能实现最终签订正式的房屋买卖合同，也非龙运梅一方的违约过错，对此永丰信用社应当承担一定的缔约过失责任。因《房屋买卖协议》被依法解除，龙运梅购房所期待的利益因永丰信用社的缔约过失存在一定的损失，因此龙运梅占有使用房屋受益视为对其购房期待利益损失的弥补，现农商行武侯支行在解除《房屋买卖协议》收回房屋的情况下，再行向龙运梅主张房屋占用费损失于理不合，有失公平，故其该反诉请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、确认原告龙运梅与被告成都农村商业银行股份有限公司武侯支行于2006年3月1日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、解除原告龙运梅与被告成都农村商业银行股份有限公司武侯支行于2006年3月1日签订的《房屋买卖协议》； 三、原告龙运梅于本判决生效之日起十日内将所占用的位于成都市武侯区××道××段××号××栋××单元××楼××号××号××部分商业用房（约76平方米）返还给被告成都农村商业银行股份有限公司武侯支行； 四、驳回原告龙运梅本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告成都农村商业银行股份有限公司武侯支行反诉其他诉讼请求。 本诉案件受理费9925元，反诉案件受理费7125元，合计17050元，因适用简易程序减半收取8525元，由原告龙运梅负担4262.5元，被告成都农村商业银行股份有限公司武侯支行负担4262.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇二〇年一月十六日 书记员  张 蕾