广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11958号上诉人（一审原告）：冯玉娇，女，汉族，1974年8月29日出生，住所地：广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：邓少霞，女，1951年5月31日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（一审被告）：吴燕媚，女，1968年7月14日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（一审被告）：吴家辉，男，1970年3月31日出生，香港特别行政区居民。上述三被上诉人共同的委托诉讼代理人：梁嘉然，广东百言律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：佛山市高明区德源居房屋中介行，住所地：广东省佛山市高明区。经营者：刘素华。上诉人冯玉娇因与被上诉人邓少霞、吴燕媚、吴家辉、佛山市高明区德源居房屋中介行（以下简称德源居中介行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯玉娇上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项；2.改判邓少霞、吴燕媚、吴家辉立即返还冯玉娇房款59230元及利息(以59230元为本金，按年利率6％从2018年12月21日起至实际还清之日，暂计至2019年5月20日为1480元)共60710元；3.邓少霞、吴燕媚、吴家辉立即向冯玉娇双倍返还定金4万元；4.诉讼费由各被上诉人承担。事实及理由如下：一、关于本案的事实。2018年11月23日，冯玉娇与邓少霞、吴燕媚、吴家辉签订了一份《二手房买卖合同》，约定由邓少霞、吴燕媚、吴家辉将其位于广东省佛山市高明区*******************屋（以下简称504房屋）以465000元价格转让给冯玉娇，并约定于同年12月30日前向房屋管理部门申请办理产权转移登记手续。冯玉娇在签订该合同当日支付了定金2万元。其后，冯玉娇按约定向邓少霞、吴燕媚、吴家辉支付了首期房款13万元，但邓少霞、吴燕媚、吴家辉以各种理由不配合冯玉娇办理银行按揭等手续。为尽快完成交易，冯玉娇作出重大让步提出一次性支付余下购房款，且愿意承担三人车旅费，但邓少霞、吴燕媚、吴家辉仍拒绝将房屋卖给冯玉娇，并单方无理解除合同，将该房屋另售他人；且明知冯玉娇家庭经济情况非常困难（前夫杨某强患有白血病，冯玉娇独立抚养两孩子），仍不返还房款59230元。二、一审法院认定事实不清。（一）冯玉娇并未隐瞒自己不符合银行按揭贷款征信条件的事实(信用卡有逾期还款记录)。一审法院认定冯玉娇隐瞒自己不符合银行按揭贷款征信条件的事实与邓少霞、吴燕媚、吴家辉、德源居中介行签订《二手房买卖合同》。冯玉娇与中介李某燕的微信聊天记录显示在签约前后，冯玉娇已将自己不符合银行按揭贷款征信条件的事实告知中介李某燕，邓少霞、吴燕媚、吴家辉、德源居中介行完全知悉该事实。（二）冯玉娇并未擅自更换案涉房屋门锁。邓少霞、吴燕媚、吴家辉没有任何证据证明冯玉娇擅自更换了案涉房屋门锁，一审法院不应当采信。（三）邓少霞、吴燕媚、吴家辉在与案外人区某伦签订的二手房买卖合同中，故意将住址写错，足见其严重缺乏诚信，一审法院未认定该重要事实。三、冯玉娇一直配合邓少霞、吴燕媚、吴家辉办理按揭手续，承诺一次性支付购房余款，但邓少霞、吴燕媚、吴家辉提出将巨额购房余款先转入中介的账户，导致冯玉娇付款未果，冯玉娇不构成根本违约。（一）双方于2018年11月23日下午签合同，次日是星期六，无法打印征信报告和按合同约定办理银行贷款手续，德源居中介行和邓少霞、吴燕媚、吴家辉对此清楚。（二）同年11月28日，双方及德源居中介行共同办理贷款申请手续，中国邮政银行高明支行初审认为冯玉娇的儿子杨某恒不符合作为借款人的“个人消费贷款”的条件。导致不符合条件的主要原因是中介李某燕欺骗冯玉娇称可以帮杨某恒做银行流水，但其交付给冯玉娇的银行流水及所盖银行印章被发现均是假的。（三）2019年4月17日，冯玉娇提出由其前夫杨某强作为贷款人符合银行征信和收入流水要求，但需要按建设银行要求将已付的首期款15万元转账给冯玉娇，再由贷款人转账支付房款。但邓少霞、吴燕媚、吴家辉认为风险较大不予配合。而该15万元是冯玉娇支付的，且未交付房屋和办理过户手续，根本不存在大的风险。（四）2019年4月22日，冯玉娇提出一次性给付余款31.5万元，且已向兄弟姐妹筹借了款项，但吴家辉要求将房款转至中介账户，又在双方约定的最后期限2019年5月1日的前一天的傍晚发微信要求将购房余款转让其账户，在如此紧迫时间里冯玉娇根本无法取得资金并完成转账，可见邓少霞、吴燕媚、吴家辉是刻意造成冯玉娇违约的假象，达到抢占冯玉娇款项的目的。而一审法院并未将上述重要事实和情节列明。四、邓少霞、吴燕媚、吴家辉在收到冯玉娇支付的首笔购房款15万元后五天内，没有按合同约定交付房屋，而且单方解除合同，已构成根本违约。《二手房买卖合同》第四条约定，邓少霞、吴燕媚、吴家辉应于收到冯玉娇首期房款之日起5天内将房产交付冯玉娇，但邓少霞、吴燕媚、吴家辉收到首笔购房款后至今未交付房屋。在冯玉娇承诺一次性支付购房余款后，邓少霞、吴燕媚、吴家辉既不直接接收购房余款，也未配合冯玉娇办理房产过户手续，已构成根本违约。邓少霞、吴燕媚、吴家辉辩称：一、一审法院认定事实无误，冯玉娇并无实质证据证明其已履行合同义务，邓少霞、吴燕媚、吴家辉基于冯玉娇违约行为行使解除权符合事实与法律规定。（一）冯玉娇未按约定在合理时间内办妥按揭手续，也未能提供有效处理方案，已构成违约。冯玉娇在交易过程中从未主动告知其失信情况，并因此在办理按揭贷款手续中多次变更按揭借款人、买受人，直接导致合同逾期履行，尽管邓少霞、吴燕媚、吴家辉在冯玉娇主动追加定金并提前支付首付款后，同意宽限四个月，冯玉娇仍未能顺利办妥银行按揭手续。相反，邓少霞、吴燕媚、吴家辉在未知案外人欧家伦真实情况下仍千里迢迢回内地积极配合办理手续。最终，截止冯玉娇提出的最后履行期限2019年5月1日，冯玉娇仍未履行办理按揭义务，已严重违约。（二）双方仅就定金数额及首付款支付的约定进行了变更，对房屋过户及交付条件的约定并未改变。冯玉娇无法通过邮政储蓄银行贷款审批后，经协商同意追加3万元定金并提前支付首付款10万元，邓少霞、吴燕媚、吴家辉收取该款项后也出具收据确认款项用途，即截止2018年12月21日，双方均已确认案涉合同定金数额变更为5万元。合同约定以及根据交易习惯，冯玉娇通过银行贷款审批，即购房余款有贷款银行作为保障，是房屋过户及交付的前提条件，否则冯玉娇应补足余款。对此，双方没有变更过约定，冯玉娇在交付首付款后也未主张该权利，故房屋过户及交付条件尚未满足，邓少霞、吴燕媚、吴家辉没有交付义务，更不存在逾期交付的违约问题。二、关于是否变更支付方式的问题。冯玉娇分次支付定金及首付款、自述家庭经济情况困难、一审庭审中向亲戚筹款一次性支付购房余款，说明冯玉娇自身并不具备一次性支付购房款的能力，考虑到冯玉娇交易过程中多次失信行为，邓少霞、吴燕媚、吴家辉在无法查证冯玉娇资金情况前提下，于2019年4月8日提出处理方案，但未获冯玉娇同意，即双方对支付方式的约定并未协商一致变更为一次性支付。综上，冯玉娇明知本人征信不符合贷款条件，指定的杨某强、杨某恒、欧家伦等也因银行流水等问题无法办理按揭贷款，冯玉娇作为实际买受人应排除妨害积极履行，其所述通过中介李某燕制作流水、众筹购房余款等方式均属于其单方内部行为，不能作为抗辩事由将逾期履行的后果转嫁至邓少霞、吴燕媚、吴家辉。冯玉娇多次无故不到场办理手续、多次变更按揭银行和借款人，且在合理期限内无法办妥银行按揭，也未按约定支付余款或提供担保，擅自更换504房屋门锁及对外放售，其行为已构成严重违约，邓少霞、吴燕媚、吴家辉根据相关法律法规提前解除合同，合法有据。邓少霞、吴燕媚、吴家辉在二审期间补充以下意见：冯玉娇一直强调其前夫患有白血病、家庭困难，但证据显示，冯玉娇与前夫于案涉合同签订前一日离婚，该事实对于冯玉娇申请银行贷款有很大影响。并且如果邓少霞、吴燕媚、吴家辉要制造冯玉娇违约的假象，根本不会给予冯玉娇付款宽限的时间。德源居中介行辩称，坚持一审庭审陈述意见及书面意见。冯玉娇向一审法院起诉请求：1.判令解除邓少霞、吴燕媚、吴家辉与冯玉娇于2018年11月30日签订的《二手房买卖合同》；2.判令邓少霞、吴燕媚、吴家辉立即返还冯玉娇房款59230元及利息（以59230元为本金，按年利率6%计算，从2018年12月21日至实际还清之日，暂计至2019年5月20日为1480元），合共60710元；3.判令邓少霞、吴燕媚、吴家辉立即向冯玉娇双倍返还定金4万元并承担房地产中介劳务费13680元；4.判令邓少霞、吴燕媚、吴家辉立即向冯玉娇赔偿房价波动损失（以实际鉴定为准，暂以目前该房屋市场价约每平方米7000元计算，即7000元/平方米×80.54平方米—5773元/平方米×80.54平方米=98822.58元）；5.案件诉讼费由邓少霞、吴燕媚、吴家辉承担。一审法院查明：2018年11月23日，冯玉娇隐瞒自己不符合银行按揭贷款征信条件的事实（信用卡有逾期还款记录）与邓少霞、吴燕媚、吴家辉、德源居中介行签订了《二手房买卖合同》，约定由邓少霞、吴燕媚、吴家辉方（甲方）出卖504房屋给冯玉娇（乙方），价格465000元，签订合同之日买方交纳定金2万元，双方约定于2018年12月30日办理过户手续；支付购房款方式为“甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币15万元整给甲方（邓少霞、吴燕媚、吴家辉），剩余房款人民币315000元整申请银行按揭借款（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方）”；甲方应于收到乙方首期房款之日起5天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将全部费用结清。合同约定的违约责任规定：若买方中途违约，则购房定金归出卖方所有；若出卖方中途违约，则应双倍赔偿所付定金给买方，基于中介方已完成其中介服务，故违约方应支付总房价3%的中介服务费。签订合同当日，冯玉娇支付了2万元购房定金给邓少霞。2018年11月24日，双方中介及邓少霞、吴燕媚、吴家辉按要求到中国邮政银行高明支行办理按揭借款手续，因冯玉娇指定的借款人其儿子杨某恒缺席未能提交申请资料。同年11月28日，双方及中介成功办理了贷款申请手续，但中国邮政银行高明支行初审认为借款人杨某恒不符合“个人消费贷款”的贷款条件，冯玉娇也不愿意作为担保人。冯玉娇提出给其4个月的时间完善贷款资料，邓少霞、吴燕媚、吴家辉则提出定金需增加3万元，冯玉娇愿意提前支付10万元首期给邓少霞、吴燕媚、吴家辉。2018年12月23日，吴家辉在微信中向冯玉娇发出催告：“上次回来银行办理按揭是11月28日，银行说要等4个月，即3月28日。若到期银行仍拒绝按揭，责任将由你方承担。谢谢。”2018年11月30日和12月1日，冯玉娇通过农商行账户先后转账支付了15000元、1万元、5000元给邓少霞的中国邮政储蓄银行尾号6698的账户或吴家辉微信账户。2019年3月27日，邓少霞、吴燕媚、吴家辉按冯玉娇要求回高明前往冯玉娇选定的位于高明区荷城街道沧江路的建行佛山建达支行协助办理贷款手续，因时间关系，邓少霞、吴燕媚、吴家辉在空白《房地产买卖合同》出卖人栏签名后即离开了银行。次日，邓少霞、吴燕媚、吴家辉在微信中收到合同照片后才知悉向银行申请借款的借款人为欧家伦而不是冯玉娇或其家属。事后，建设银行仍未批准该贷款审批。邓少霞、吴燕媚、吴家辉方再次给予冯玉娇延长办理付款手续的截止时间至2019年5月1日前。2019年4月17日，冯玉娇向邓少霞、吴燕媚、吴家辉提出由其前夫杨某强作为贷款人符合银行的征信和收入流水要求，但需要按建设银行要求请邓少霞、吴燕媚、吴家辉协助将已收取的首期款15万元转账给冯玉娇，冯玉娇转账给贷款人，再由贷款人转账回邓少霞、吴燕媚、吴家辉。但邓少霞、吴燕媚、吴家辉认为风险较大不同意。4月22日至30日，冯玉娇曾提出一次性给付余款31.5万元，但双方未能就交付细节达成一致而未果。5月1日，邓少霞、吴燕媚、吴家辉通知冯玉娇，决定没收定金5万元，首期购房款10万元扣除中介费7500元和邓少霞、吴燕媚、吴家辉三次来回车票款1980元后的余款90520元退回冯玉娇。5月13日，冯玉娇确认其广东高明农村商业银行621*************415账户已收到退款。经邓少霞、吴燕媚、吴家辉解释，实际扣除的款项包括邓少霞、吴燕媚、吴家辉已支付的7000元中介费、邓少霞、吴燕媚、吴家辉来回高明车费1980元和冯玉娇换锁导致邓少霞、吴燕媚、吴家辉重新更换新锁的费用250元，退回冯玉娇的金额为90770元。冯玉娇以邓少霞、吴燕媚、吴家辉未经其同意单方解除合同将案涉504房屋出售他人为由，提起了本案诉讼。另查明，5月6日，邓少霞、吴燕媚、吴家辉重新委托德源居中介行挂牌出售案涉房屋，并转让给了他人。邓少霞与吴燕媚、吴家辉系母子女关系。一审法院认为，该案为涉港房屋买卖合同纠纷，合同标的物系中华人民共和国领域内的不动产，则适用中华人民共和国法律，一审法院为不动产所在人民法院，对该案享有管辖权。该案双方争议的焦点在于哪一方构成违约及冯玉娇是否享有合同的解除权问题。邓少霞、吴燕媚、吴家辉与冯玉娇、德源居中介行在自愿平等的基础上签订了《二手房买卖合同》，双方在合同中对买卖的房屋、总价款数额、定金、首付款、剩余房款的支付方式以及中介服务费等都进行了约定，具备合同成立的要件，合同成立且有效，应受法律保护。双方应格守诚实信用的原则全面履行合同。关于违约当事人的认定问题。一审法院认为，《二手房买卖合同》的当事人冯玉娇由于其个人征信记录不佳并未按约定以“冯玉娇”名义作为买受人、借款人申请银行贷款履行付款义务是其违约的潜在因素。另外，合同履行时冯玉娇口头指定合同当事人以外的他人如杨某恒、欧家伦、杨某强等代替其作为买受人、借款人申请贷款和订立购房合同，身在境外的邓少霞、吴燕媚、吴家辉仍多次委托代表人吴家辉进行配合，反映了邓少霞、吴燕媚、吴家辉促成交易的诚意，但该行为不能说明邓少霞、吴燕媚、吴家辉方有法律义务配合他人（非冯玉娇代理人和合同当事人）申请贷款，更不构成邓少霞、吴燕媚、吴家辉的合同过错问题。此后冯玉娇未能获得银行贷款许可，责任不在邓少霞、吴燕媚、吴家辉一方。冯玉娇至履行期届满及延长的5个月合理期限届满仍不能履行主要的付款义务，导致邓少霞、吴燕媚、吴家辉不能实现预期合同目的，已构成根本违约。基于冯玉娇在合同限期内（2018年12月30日前）甚至在合理延长的付款时间内无法办理贷款或支付全部款项，邓少霞、吴燕媚、吴家辉作为守约方行使其享有的解除权解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，其辩解有理。一审法院确认合同已于2019年5月1日由邓少霞、吴燕媚、吴家辉根据法律规定单方解除。关于冯玉娇是否享有合同解除权的问题。从前述合同法第九十四条规定可知，法律仅赋予了守约方享有合同的解除权，在认定冯玉娇构成根本违约的前提下，其不享有合同的解除权。而且，一审法院已确认原合同已解除，不存在再次解除合同的问题。关于邓少霞、吴燕媚、吴家辉从香港来回高明的车票费用问题。由于邓少霞、吴燕媚、吴家辉从香港回高明三次，每次每一趟单程车费330元，共计330元×2（双程）×3次＝1980元。作为配合冯玉娇指定人员办理贷款手续的成本费用，在冯玉娇构成违约的情况下由冯玉娇承担符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，冯玉娇请求返还该部分费用一审法院不予支持。关于邓少霞、吴燕媚、吴家辉是否逾期交付房屋给冯玉娇使用的问题。合同约定的首期款15万元（含定金）缴交时间是缴交税费当日，而邓少霞、吴燕媚、吴家辉交付房屋则在支付首期款后的5日内。而且未发生过变更。通常人对此理解为缴交税费之日（所附条件满足之日）起5日内需要交付房屋。现冯玉娇提前支付15万元首期给邓少霞、吴燕媚、吴家辉是因为冯玉娇预计无法在2018年12月30日前取得贷款审批，需要4个月时间办理另一次贷款。这是冯玉娇为取得邓少霞、吴燕媚、吴家辉谅解而增加自己的义务负担，不会必然导致邓少霞、吴燕媚、吴家辉的义务须跟随提前履行。冯玉娇作为主张权利一方并无证据证明合同原约定已改变，其向邓少霞、吴燕媚、吴家辉提出过交付房屋而邓少霞、吴燕媚、吴家辉拒绝的事实或有证据证明邓少霞、吴燕媚、吴家辉交付房屋的时间不再是缴交税费当日开始的5天内。本院认为，案涉房屋的交付条件在合同解除前尚未满足，不存在逾期交付违约问题。关于返还定金、购房款和中介服务费及利息的问题。由于根本违约的是冯玉娇，基于其认为邓少霞、吴燕媚、吴家辉违约而请求的双倍返还定金、退回250元换锁费用外的全部购房款及中介服务费，理由并不成立，一审法院不予支持。但邓少霞、吴燕媚、吴家辉收取的250元换锁费用和部分利息除外。首先，换锁费用是邓少霞、吴燕媚、吴家辉认为是冯玉娇的侵权行为所造成的损失赔偿，并非违约损失的赔偿，与合同无关。故该赔偿邓少霞、吴燕媚、吴家辉应另按侵权法律关系主张，其在本案中直接扣除250元于法无据，一审法院不予支持，邓少霞、吴燕媚、吴家辉应予返还。其次，邓少霞、吴燕媚、吴家辉应返还250元购房款的利息及90770元购房款中合同解除后延迟退款的部分利息给冯玉娇。由于合同未约定逾期退款的利息，一审法院按中国人民银行规定的同期贷款基准利率（现360日年利率为4.35%）计算，利息起算日应为解除合同之日，但因退款需要冯玉娇提供账户资料，故一审法院确定从冯玉娇提交账户资料之日（2019年5月6日）起开始计算利息，即以250元为基数，利息从2019年5月6日起计至实际支付之日止；应退购房款90770元未能及时在具备退款条件时退回冯玉娇，则延迟期间的利息，从2019年5月6日起计至退款前一日（2019年5月12日）止为76.78元。综上所述，邓少霞、吴燕媚、吴家辉应退回冯玉娇购房款90770元的利息76.78元和购房款250元及利息（以250元为基数，从2019年5月6日起至实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算），其他诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条规定，作出判决如下：一、确认冯玉娇与邓少霞、吴燕媚、吴家辉、德源居中介行于2018年11月23日签订的《二手房买卖合同》于2019年5月1日解除；二、邓少霞、吴燕媚、吴家辉于本判决发生法律效力之日起十日内退回购房款90770元的利息76.78元和购房款250元及利息（以250元为基数，从2019年5月6日起至实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）给冯玉娇。三、驳回冯玉娇的其他诉讼请求。一审受理费9790元，保全费1586.06元，合计11376.06元，由冯玉娇负担11369.8元，邓少霞、吴燕媚、吴家辉负担6.26元。冯玉娇在二审期间向本院提交如下证据：1.冯玉娇与刘素华的微信通话记录（2.10-4.18），拟证明冯玉娇已经于2019年4月8日即向邓少霞、吴燕媚、吴家辉提出全款支付房款；2.冯玉娇与中国建设银行冯经理电话录音，拟证明需要由按揭方转账15万给房屋出让方，才能办理按揭；3.冯玉娇与中介李某燕的微信语音和文字聊天记录、银行流水，拟证明2018年11月28日双方到银行办理按揭手续，但未通过审批的原因是由于中介李某燕向冯玉娇提交了假流水。该假流水是李某燕制作的，冯玉娇已报案，该案在佛山市高明区人民法院正在审理中，为居间合同纠纷，案号为（2019）粤0608民初4247号。邓少霞、吴燕媚、吴家辉的质证意见，对于证据1，因为不是该聊天记录的当事人，对证据的真实性、合法性无法确认，聊天记录内容也并不完整；但确认在2019年4月得知冯玉娇要求一次性付款后，吴家辉通过中介人刘素华沟通支付细节，但最终双方未达成一致意见。对证据2的关联性和证明内容有异议，认为银行要求在放款前需要首期款的转账单，但并未要求邓少霞方返还15万予冯玉娇配合其制作银行流水。证据3，无法确认微信语音和文字记录是李某燕本人作出；无法确认银行流水的真实性、合法性。德源居中介行对冯玉娇提交的上述证据无意见。邓少霞、吴燕媚、吴家辉在二审期间向本院提交吴家辉与德源居中介行经营者刘素华的微信聊天记录截图及语音记录录音，结合一审期间邓少霞、吴燕媚、吴家辉提交的证据，拟证明邓少霞、吴燕媚、吴家辉在房屋买卖过程中已积极履行合同义务，曾多次给予冯玉娇补充办理按揭手续的机会，系因冯玉娇在合同履行过程中反复无常，最终导致合同无法如期履行。冯玉娇质证认为无法确认证据的真实性，且认为无法证明冯玉娇是违约方。德源居中介行对该证据真实性予以确认。德源居中介行在二审期间未提交新的证据。经认证，冯玉娇及邓少霞、吴燕媚、吴家辉提出的与德源居中介行刘素华的微信聊天记录均经刘素华确认其真实性，故本院对该2组证据予以采纳。冯玉娇提交的证据2、3的通讯对象的真实身份无法确认，且证据内容无法证明其拟证内容，本院不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因邓少霞、吴燕媚、吴家辉为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据双方的诉辩，本院归纳本案二审调查重点为：1.在案涉房屋买卖合同履行过程中，违约方是谁，邓少霞、吴燕媚、吴家辉应否双倍返还定金4万元；2.邓少霞、吴燕媚、吴家辉应否退还冯玉娇购房款59230元及利息。对于案涉房屋买卖合同履行过程中，违约方是谁的问题。冯玉娇认为邓少霞、吴燕媚、吴家辉收到首期款15万元后未依约交付案涉房屋，未直接收取剩余购房款31.5元及配合其办理房屋过户登记手续，并单方解除合同，构成根本违约。邓少霞、吴燕媚、吴家辉认为冯玉娇没有按照合同约定完成按揭贷款付房款手续，也没有支付剩余房款，构成违约故单方解除合同。对此，本院分析如下：对于邓少霞、吴燕媚、吴家辉在收到首期款15万元后未交付案涉房屋是否构成违约的问题。根据《二手房买卖合同》约定，双方以银行按揭方式付款，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）15万元，剩余房款31.5万元申请银行按揭，如银行实际审批数额不足上述申请额度，冯玉娇在缴交税费当日将差额一并支付，邓少霞、吴燕媚、吴家辉应在收到首期房款之日起5日内将案涉房屋交付给冯玉娇。综合理解合同的上述文意，说明在办理案涉房屋过户缴交税费当日，冯玉娇的房款支付义务包括支付15万元首期款，以及实现余款31.5万元已经得银行审批同意贷款；如银行审批同意贷款的款项额度不足31.5万元，冯玉娇的义务还包括于当日补足差额，即冯玉娇当日义务是确保购房款全额到位，包括银行同意贷款部分和其本人支付部分；然后邓少霞、吴燕媚、吴家辉在5日将房屋交付冯玉娇。从本案事实来看，至2018年12月21日，冯玉娇支付完毕15万首期款，但银行贷款审批贷款尚未实现，冯玉娇也没有就银行未能审批贷款的差额即31.5万元履行补足义务，故房屋交付条件尚未成就。故邓少霞、吴燕媚、吴家辉未交付案涉房屋不构成违约，冯玉娇单纯以首期款交付作为案涉房屋交付条件是对合同文意的断章取义，本院不予支持。对于邓少霞、吴燕媚、吴家辉未直接收取剩余购房款31.5元及配合办理房屋过户登记手续是否构成违约的问题。首先，双方在《二手房买卖合同》中约定以银行按揭方式付款，随后冯玉娇曾使用儿子杨某恒、朋友区某伦的名义进行按揭，杨某恒、区某伦均因各种原因无法办理按揭，在2019年4月期间，冯玉娇提出以现金支付房屋余款31.5万元。虽然冯玉娇称邓少霞、吴燕媚、吴家辉要求其将余款存入德源居中介行不合理，但从双方提交的微信聊天记录来看，吴家辉在2019年4月8日要求德源居中介行经营者刘素华转告冯玉娇，在5月1日前把余款30万元存入吴家辉之前给冯玉娇的账户，余款1.5万元待吴家辉三人回内地后直接给付现金；如果冯玉娇不信任吴家辉三人，也可将款汇至德源居中介行账户。德源居中介行刘素华亦将该微信内容转发给冯玉娇。但冯玉娇并未向吴家辉或德源居中介行账户付款，又于4月14日提出到建设银行办理按揭。其次，冯玉娇称银行要求有15万元的首期款由按揭人杨某强账户支付至卖方账户，故要求吴家辉将已支付的款项退付给冯玉娇，再由杨某强汇款给吴家辉。对此，鉴于双方在合同中约定购房人是冯玉娇，约定按揭付款方式，根据约定是以冯玉娇进行购房人和按揭贷款人；即便如冯玉娇所称其在签订合同时已告知吴家辉等三人其无法作为按揭人办理按揭手续，但根据冯玉娇2019年4月17日的微信所称“讲明是为孩子买的，我只负责给钱与签订合同”，也就是说，即便吴家辉三人同意协助冯玉娇以外的他人办理按揭，也只是限于协助冯玉娇的孩子办理按揭，并不负有义务协助办理冯玉娇及其孩子以外的他人办理按揭手续。退一步而言，办理按揭付款是冯玉娇的义务，在银行要求杨某强名下账户汇款至吴家辉账户，是对冯玉娇的义务并非对吴家辉的要求；且吴家辉收取的首期款15万元已包含了购房定金，故吴家辉不愿意配合将15万元退付给冯玉娇并没有违反合同约定，不构成违约。再次，冯玉娇称吴家辉在2019年4月30日傍晚才提出将购房余款31.5万元汇至吴家辉账户，筹款时间太短。对此，结合上文查明的事实，吴家辉在2019年4月8日已经通过德源居中介行刘素华转告冯玉娇在2019年5月1日前付款至吴家辉方的账户或者德源居中介行账户。而通过之前的支付首期款，冯玉娇已知悉邓少霞的账户，说明从2019年4月8日冯玉娇即可支付余款，付款不存在障碍，只是因为冯玉娇在自行付款和按揭付款之间反复，导致其付款时间紧迫，责任并不在邓少霞、吴燕媚、吴家辉。最后，作为买方，全额支付购房款是买方最主要的义务，从合同签订的2018年11月23日至吴家辉所称的2019年5月1日最后期限内，冯玉娇已使用过杨某恒、区某伦、杨某强三人名义办理银行按揭，也反复提出转账支付31.5万元购房余款，但均未实现付款，已远远超过合同约定的2018年12月30日前办理过户手续并补足银行按揭审批款项与余款31.5万元的差额的时间。虽然吴家辉同意将履行期限同意延长至2019年5月1日，从冯玉娇提出转账付款的2019年4月8日至5月1日，吴家辉也给予了冯玉娇充分的时间履行义务，至5月1日冯玉娇仍未履行付款义务，导致吴家辉提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的：“有下列情形的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，吴家辉解除合同，不存在违约的情形。综上分析，冯玉娇未能在合同约定期限内履行支付购房款的义务，是导致邓少霞、吴燕媚、吴家辉解除合同的根本原因，故违约方为冯玉娇，冯玉娇无权主张邓少霞、吴燕媚、吴家辉双方返还定金，冯玉娇主张双倍返还定金4万元的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于邓少霞、吴燕媚、吴家辉应否退还冯玉娇购房款59230元及利息的问题。邓少霞、吴燕媚、吴家辉认为在2018年11月28日冯玉娇无法办理银行按揭是双方一致同意将定金追加为5万元，冯玉娇违约导致没收定金5万元，另扣收中介费7000元、3次往返高明车费1980元和门锁跟换费用250元后，退回冯玉娇90770元；冯玉娇认为定金为2万元，应全额退付含定金在内的购房款15万元，故主张退付差额59230元。对于定金金额问题，根据查明的事实，双方在合同中约定购房定金2万元，2018年11月28日，冯玉娇未能成功办理银行按揭审批手续，双方一致同意将定金追加至5万元。冯玉娇在诉讼中认为定金是2万元，但在一审庭审中冯玉娇承认经对方要求追加3万元，并在2018年11月30日至12月1日期间向吴家辉支付了3万元；在双方商讨于2018年12月20日前支付首期款10万元时，吴家辉也称“总之4个月后，按揭有问题，我退回10万给你”，冯玉娇也未就定金是2万元非5万元提出异议；在冯玉娇于2018年12月21日支付完毕购房款10万元后，吴家辉通过微信拍照收据记载“订金5万元、首期款10万元”，冯玉娇也回复“好”表示认可。故本院认定案涉交易已经双方一致同意并实际交付了定金5万元。现冯玉娇违约，邓少霞、吴燕媚、吴家辉解除合同，依约没收定金5万元合法有据。对于扣收中介费7000元的问题，《二手房买卖合同》约定，买卖双方各负担中介劳务费百分之一点五，违约金应负担中介方服务费总房价的百分之三，鉴于吴家辉已于合同签订当日依约支付了中介费7000元，现冯玉娇违约，该中介费用应由冯玉娇负担，故吴家辉在退还购房款10万元之时先行扣收中介费7000元，符合合同约定。对于扣收车费1980元的问题，因为冯玉娇违约导致房屋买卖合同不能履行，在合同履行过程中邓少霞、吴燕媚、吴家辉三人多次往返香港和内地产生的车费属于冯玉娇违约造成的三人的损失，三人扣收后该费用后再退回购房款，合法有据，本院予以支持。至于冯玉娇称其无法办理按揭贷款的原因是李某燕给杨某恒做了虚假银行流水。对此，李某燕并非案涉二手房买卖合同的当事人，冯玉娇与李某燕之间的关系不直接影响冯玉娇和邓少霞、吴燕媚、吴家辉以及德源居中介行之间的合同履行，冯玉娇与李某燕之间的关系可通过另案处理。另外，冯玉娇称因其前夫杨某强身患重病，家庭经济环境差。对此，冯玉娇为方便杨某强治病而购买案涉房屋是冯玉娇的内心美好愿望和合理安排，但不能因其单方的愿望和安排就至契约精神于不顾。冯玉娇与邓少霞、吴燕媚、吴家辉以及德源居中介行签订房屋买卖合同，约定了付款方式和付款期限即应严格履行，邓少霞、吴燕媚、吴家辉同意冯玉娇变更付款方式和给予充分的筹款时间，是邓少霞、吴燕媚、吴家辉对自我权利的处分，是对冯玉娇的体谅和帮助，而非其合同义务；但在给予充分时间后冯玉娇仍无法履行合同约定，邓少霞、吴燕媚、吴家辉依法行使解除合同的权利，不构成违约。综上分析，冯玉娇的上诉请求邓少霞、吴燕媚、吴家辉退付购房款59230元及利息，并双倍返还定金4万元，理据不足，本院不予。综上所述，冯玉娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2314.2元，由上诉人冯玉娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 禤 君二〇二〇年一月十六日法官助理 蒋 雯书 记 员 任小青