广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12387号上诉人（原审原告）：黄焯成，男，1956年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：魏艳，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：区巧渝，广东阐博律师事务所律师。被上诉人（原审原被）：潘玉芬，女，1971年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：宁慧芹，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。上诉人黄焯成因与被上诉人潘玉芬租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初11564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄焯成上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄焯成的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由潘玉芬负担。事实与理由：一、涉案合同应定性为房屋租赁合同，由于厂房未经规划报建，应依法认定无效。一审判决认定涉案合同为土地租赁合同并判决有效严重错误。（一）涉案合同应定性为厂房租赁合同，而非土地租赁合同。1.涉案合同明确约定租赁合同的标的为自建厂房。涉案合同约定：“为了促进市场经济发展,发挥各自有利条件,经双方协商,甲方（黄焯成）将位在****的一块土地上自建厂房租给乙方（潘玉芬）使用……”“营光五金厂总面积9446平方米，其中厂内面积8366平方米X5.0155元=41960元，大门外面积980平方米X3.102元=3040元”。由上可知，双方均清楚合同的租赁标的（对象）是厂房。2.涉案厂房一直作为厂房功能使用。潘玉芬一直在涉案厂房进行废旧五金破碎分类加工。本案，黄焯成向案外人原南海市里水镇**村民委员会**村承租土地。黄焯成承租土地后严格依照土地用途进行了完整且配套的建设：建库房一间、仓库一间、供货车卸货平台一个、地磅一把、办公楼**（**）、值班室及门卫宿舍各一间、员工洗手间及浴室一间、员工宿舍一间、员工厨房一间、员工餐厅一间、硬底化的大型停车场兼临时堆放货物的货场一个，并且将以上建筑物围闭成厂房一间。涉案厂房一直作为厂房使用。潘玉芬承租后一直在涉案厂房里进行废旧五金破碎分类加工。3.一审判决以厂房面积和厂区空地面积比、合同租金按土地面积计算，认定涉案合同是土地租赁合同属定性错误。（1）司法实践中，标的物的价值并不能以面积大小判断，应从其功能、作用等方面综合判断。从功能上讲，涉案厂区空地虽然面积大，却是潘玉芬经营的附属区域，而厂房才是潘玉芬核心经营区域。（2）一审判决以涉案合同按土地面积计租，认定涉案合同是土地租赁合同错误。涉案合同约定租金按土地面积计算，仅体现租金的计算方式或者方法。租金按土地面积计算的租赁合同不一定就是土地租赁合同。按照民事领域的意思自治原则，厂房租赁合同的租金同样可以约定按租赁范围内土地总面积计算。（二）涉案合同应依法认定为无效。鉴于涉案厂房的建筑物没有规划许可，没有报建手续，没有竣工验收，没有房产证，没有消防规划，未经消防验收合格。涉案建筑物不是合法的租赁标的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，涉案合同应依法确认为无效合同，一审判决认定涉案合同合法有效错误。（三）即使涉案合同为部分建筑物租赁+部分土地租赁，由于两者不可分，涉案合同应整体认定为无效合同。一审判决以土地吸收建筑物、以有效吸收无效而认定涉案合同整体有效，实属错误。即使将空地与地上建筑物生硬分开，涉案合同亦应为部分建筑物租赁+部分土地租赁合同，而非单纯的土地租赁合同。涉案合同总租赁面积9446平方米，其中厂内面积8366平方米、大门外面积980平方米，而厂内上盖建筑物总面积，约为2500多平方米。按90平方米一间房计算，涉案2500多平方米地上建筑物，相当于约27套房产，其在面积上根本不可忽视或不可忽略不计，其在功能上更是不可缺少的核心和关键。二、即使认定涉案合同有效，潘玉芬亦构成根本违约，涉案合同应予解除。1.潘玉芬在租赁厂房内擅自违法加、改建租赁标的物，构成严重违约。潘玉芬在租赁厂房内擅自违法加、改建租赁标的物，经黄焯成多次通知拒不改正、拒不恢复原状，后经执法单位责令其限期拆除，潘玉芬才被迫拆除，其行为已构成严重违约。2.潘玉芬违反涉案合同关于合法经营的约定，社会后果严重，亦构成严重违约。潘玉芬不仅擅自拆除黄焯成的厂房，擅建新厂房，更在涉案厂房、地块上从事废旧金属回收加工的经营活动，造成严重的污水、噪音、大气污染，给周边村民的生活带来巨大影响，当地村民为此多次联名上书。3.黄焯成有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。”涉案合同第三条第（2）款约定，潘玉芬必须守法经营，黄焯成不负任何经济及法律责任。一审判决认定潘玉芬未构成根本违约，严重错误。三、即使违法建筑已拆除完毕，涉案厂房被恢复原状，潘玉芬对违法建筑恢复原状的行为不影响黄焯成的合同解除权，黄焯成解除涉案合同有事实和法律依据。涉案合同从未约定承租方可以不经过出租方的同意擅自加建、扩建。且承租方未经过出租方同意不得对租赁物进行加建改建，这是合同法对租赁合同规定的基本要义。潘玉芬对于违建行为从未通知黄焯成，更未取得黄焯成同意，其恶意私自拆除黄焯成的旧厂房，并扩建新厂房，潘玉芬私自加建更未取得任何规划报建及消防安全验收的非法建筑，明显构成根本违约。黄焯成在发现潘玉芬违建事实后马上通知其整改并要求恢复原状，后更多次交涉要求其拆除违建，村民多次信访投诉且执法部门多次责令潘玉芬限期拆除法建的情况下，潘玉芬仍然拒不拆除违法建筑，后相关部门作出《责令限期拆除决定书》，潘玉芬仍拒不完全改正。直到黄焯成提起本案一审诉讼一个多月后，潘玉芬迫于诉讼的压力，才不得已拆除涉案部分违法建筑。由此可知，潘玉芬一直拒绝恢复原状，直到公权力机关介入处理后才不得不对部分建法建筑进行拆除。从其对违法建筑拆除时间点也可以充分看出潘玉芬拒不拆除违法建筑的恶意，双方已无法在平等、正常的情况下沟通合同后续履行事宜，丧失平等协商的基础和信任。在潘玉芬的重大违法行为业已发生完毕，且拆除部分违法建筑并非潘玉芬主观自愿所为，而是通过公权力救济的方式才得以部分消除，潘玉芬构成根本违约，涉案合同于法于理应予解除。四、潘玉芬的经营行为严重环境污染，被***村村民联名信访投诉，社会后果极其恶劣，违反涉案合同约定的合法经营。《佛山市再生资源回收管理办法》第九条规定：“医院、文物保护单位、公园、铁路、港口、机场、军事禁区和金属冶炼企业周围200米范围内,以及市区主次干道、河流、明渠两侧（两岸）200米范围内不得设立再生资源回收站点；已经设立的，应当逐步迁出。”第十八条规定：“再生资源的收购、储存、运输、处理的项目建设应进行环境影响评价审批，相应的环境污染防治措施应与主体项目同时设计、同时施工、同时投入使用；经营者在生产经营活动中向环境排放废水、废气、噪声等污染物的，应当依法向环境保护部门申请排污许可证。经营者应当按照排污许可证的要求排放污染物；经营者应保持经营场所周边环境卫生整洁，并定期消毒，达到国家卫生城市标准，严格控制噪声、粉尘、污水、异味等污染，不影响周边居民工作和生活环境。”本案中，潘玉芬在租赁场所内主要从事生产性废旧金属、废纸、废塑料回收、加工，其经营业务的主要工作是驾驶叉车、吊机在空地上进行废旧金属分类、拆解、破碎、压缩、打包回收。潘玉芬在经营过程中未依法采取环境保护措施及防治措施，其生产过程中产生大量难以忍受的噪音，作业过程更是尘土飞扬，时有刺鼻、难闻的气味产生，每逢下雨时节，废旧金属污水便未经处理通过厂房围墙的小洞直接排到临近大冲河。潘玉芬在经营过程中产生严重的噪音、废气及粉尘污染，严重影响周边村民的生活质量及身体健康，更令村民群情激愤。因潘玉芬经营的厂房存在严重环境污染，村民们也多次向黄焯成反映上述问题，强烈要求潘玉芬迁出。五、即使认定合同有效，涉案合同租期约定为33年，依法租期超过20年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案合同约定租赁期限为33年，超过20年的部分无效。六、一审判决认定涉案合同为土地租赁合同，为非法建筑租赁合法化树立负面典型。潘玉芬出于规避涉案非法建筑物租赁无效，抗辩涉案合同不是厂房租赁合同而是土地租赁合同。一审判决迎合潘玉芬的抗辩，断章取义地认定涉案合同是土地租赁合同，进而认定涉案合同合法有效。一审判决一旦生效，日后所有非法建筑物的租赁，均可效仿本案将实为厂房租赁合同按土地租赁协议签订，约定按土地的面积计算租金。潘玉芬答辩称，一、本案双方的租赁标的明显是土地而不是地上建筑物。租金只按土地面积计租，地上建筑物没有单独计租，只是作为配套设施，房随地走、附随使用。根据常理，如果是厂房租赁合同，黄焯成不可能不提及上盖建筑物的租金。一审法院认定涉案合同为土地租赁合同且合法有效完全正确。涉案土地为集体建设用地，已经领取集体土地使用证。涉案合同书第一条第（2）款明确约定，乙方承租土地总面积9446平方米；第二条第（2）款约定，按承租土地总面积计算，每月每平方米5.0155元。从潘玉芬一审提供的照片看，围墙内基本就是空地，所谓“厂房”并不存在。从面积比例来看，空地面积8308平方米，占承租土地总面积的88%；地上建筑物占地面积共1138平方米，只占承租土地总面积的12%。从功能上分析，潘玉芬租用该土地的主要目的是利用空地存放、筛选材料，并不是利用建筑物。从照片所见，建筑物与空地相互独立，建筑物位于空地的一侧，根本不影响潘玉芬对空地使用的的主要目的。由于黄焯成提供的仓库瓦面存在坍塌的重大安全隐患，潘玉芬一直没有使用该仓库存放物品，更加没有在仓库内加工废旧五金。黄焯成所称的办公楼一栋(三层)，其实已经包括员工洗手间及浴室、宿舍、厨房、餐厅在内。供货车卸货平台及地磅一把，根本不是建筑物，只是附设在空地上。仓库是开放式，并非密闭式厂房。因此，办公楼、值班室及门卫宿含和仓库只是作为租用土地的配套设施。由上分析，无论从土地计租方式、空地占比、空地用途以及占地极少部分的建筑物作为配套设施分析，涉案合同无可争议地属于土地租赁合同，内容合法有效，应受法律保护。二、根据涉案合同，多处条款均允许潘玉芬改建，并无禁止潘玉芬改建条款。由于黄焯成拒不履行修缮义务，即使潘玉芬代为履行修缮义务被视为改建，也不构成违约。故黄焯成所称的改建扩建理由根本不成立。根据涉案合同书第二条的约定，不仅没有禁止潘玉芬改建，还反而约定潘玉芬改建的建筑物补偿款归潘玉芬所有，或者黄焯成赔偿建筑物损失给潘玉芬。三、由于黄焯成对随时可能坍塌的仓库瓦面拒不履行修缮义务，导致其建筑物不具备正常使用功能，潘玉芬只得代为修缮仓库瓦面，故其修缮的目的是出于消除安全隐患，没有主观恶意，并不构成根本违约。1.根据合同约定和法律规定，黄焯成应尽修缮维护责任。涉案土地上的仓库建于上世纪九十年代，至今已经二十多年，石棉瓦房顶的木横梁、砖墙及地面有大量的白蚁危害，加之台风的影响，如不得到有效治理，会造成严重的安全威胁。2.黄焯成未尽修缮责任，可以由潘玉芬代为履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”在黄焯成不及时有效答复的情况下，潘玉芬为防止安全事故，不得不进行部分拆除，潘玉芬没有任何过错。四、至一审开庭前，潘玉芬按照行政执法部门的要求，已经将违建部分拆除完毕，并且恢复原状，消除影响，不再存在违法行为。黄焯成以此理由解除合同，没有依据。退一步而言，扩建部分只占整个租赁土地面积的6%左右，不构成根本违约。修缮仓库瓦顶并不属于改变主体承重结构，且本案租赁标的是土地，而非房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定。五、关于租赁期限的问题。涉案合同约定的33年租赁期限，符合2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市上、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定。六、潘玉芬有诚意、有能力继续履行合同。合同履行期间，潘玉芬一直按时交租，直到本案开庭时潘玉芬仍按照合同约定交纳租金，并没有任何违约行为。黄焯成一方面起诉解除合同，另一方面在诉讼期间继续收取潘玉芬的租金，黄焯成以其继续收租的行为表明其同意继续履行合同，证明潘玉芬没有违约行为，黄焯成的意思表示与行为之间相矛盾。七、据了解，黄焯成起诉解除合同的原因是***村准备拆迁征收土地，黄焯成意图占有本该属于潘玉芬的补偿，就以潘玉芬擅自修缮为由，要求解除合同，有违诚信，且不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的规定。本案中，潘玉芬在2013年9月出资338万元巨款，从该场地的原承租人林某受让取得涉案场地的33年承租使用权，黄焯成当时对此知情并与潘玉芬重新签订租赁合同，并且黄焯成从林某处收取了一百多万元的转让费。潘玉芬至今才经营6年，合同期履行比例还未到20%。八、黄焯成在二审中根本改变其解除合同的事实和理由，没有法律依据。黄焯成二审提交的证据集中围绕环保问题，但至今没有任何证据证明环保部门认定潘玉芬环保超标。退一步而言，即使潘玉芬存在环保超标，也仅属于行政处罚和整顿的范畴，而不是黄焯成解除合同的合法理由。而且，黄焯成在一审起诉及开庭中，其主张解除合同的理由均是加建问题，从来没有涉及环保问题。九、关于加建改建，一审中双方确认已拆除完毕、恢复原状。关于高压线，不可能由个人私自建设，必须经过村委及经济社审批，向供电部门申请，再由供电部门进行架设。至今为止，没有任何行政主管部门认定该高压线违法。十、本案牵涉拆迁补偿巨额利益的驱动，黄焯成牟求不法利益不应支持。里水镇**工业园即将拆迁征收土地，目前公布的方案中，租赁土地按剩余年限价值补偿，剩余租赁期限25年以上的，按150万元/亩进行补偿，潘玉芬承租的9446平方米土地补偿高达2125余万元。由于黄焯成已把场地转租给被上诉人，其为了占有租赁年限的补偿，以各种理由企图赶走潘玉芬，因此本案背后有重大利益关系，所谓证人证言不可信。请依法驳回黄焯成的全部诉讼请求。黄焯成向本一审法院起诉请求:1.解除原潘玉芬双方于2013年9月5日签署的《租用土地、厂房使用合同书》；2.潘玉芬限期将租赁物返还给黄焯成；3.本案的诉讼费由潘玉芬负担。一审法院查明事实：原南海市里水镇**村委会**村民小组（甲方、出租方）与南海市金属材料总公司、黄焯成（乙方、承租方）、南海市里水镇**村民委员会（丙方、监证方）于1993年11月26日签订土地承租协议书，乙方承租了甲丙方位于南海市里水镇**村民委员会**村土名“**”的土地共22.513亩，承租期为五十年；三方于2000年3月31日签订《土地租赁协议书》，就上述租赁土地的租赁事宜进一步约定。2013年9月5日，黄焯成（出租人、甲方）与潘玉芬（承租人、乙方）签订《租用土地、厂房使用合同书》（下简称“涉案合同”），约定：甲方将位于**工业区**村**（土名）的一块土地上自建厂房租给乙方使用。承租期33年，由2013年12月起至2046年12月止。乙方承租土地总面积9446平方米。签订合同时，乙方交付押金200000元给甲方，在租用期最后一年的租金内扣除。按承租总面积计算，每月每平方米租金5.0155元。现每月租金45000元至2016年12月30日，此后每五年递增8%。每月租金在当月10号前支付，并载明了地上建筑物情况。涉案土地上盖建筑占地1138平方米。潘玉芬于2018年10月5日至2018年10月28日期间在涉案土地上加建建筑并修缮原有厂房，2019年5月收到《佛山市南海区国土城建和水务局责令限期拆除决定书》，于2019年6月拆除违建部分、恢复原貌。黄焯成自认潘玉芬尚未拖欠租金。另查明，涉案土地已取得《集体土地使用证》，用途：工业。一审法院认为，本案的争议焦点一系涉案合同是房屋租赁合同还是土地租赁合同。涉案合同约定“乙方承租土地总面积9446平方米”，租金系按照土地面积9446平方米、每月每平方米5.0155元计算得出，即合同约定的每月租金45000元并递增，上盖建筑并未另行计租。即涉案合同的计租方式是根据涉案土地面积计算，计租方式可充分体现双方当事人就涉案租赁物的意思表示。另结合涉案土地总面积为9446平方米，上盖占地面积仅为1138平方米。一审法院认定涉案合同为土地租赁合同。对于黄焯成关于房屋租赁合同的主张，一审法院不予支持。2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市上、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。本案中涉案土地位于佛山市南海区，已办理集体建设用地使用权证，该土地可作非农业经营性建设使用，黄焯成、潘玉芬约定的租赁期限为33年，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限，故黄焯成主张涉案合同超20年部分无效，一审法院不予采纳。综上，涉案合同是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自义务。本案的争议焦点二系黄焯成是否享有合同解除权。黄焯成以潘玉芬存在扩建改建为由主张潘玉芬构成根本违约，由此要求解除涉案合同并返还涉案租赁物。一审法院分析如下：1.涉案合同并未约定承租方不得扩建改建，相反，涉案合同有多处“赔偿乙方投资兴建的建筑物损失”“后期乙方投资兴建的建筑物所产生的房产使用税由乙方支付”“如因建造过程中”“如甲方兴建的归甲方所有，如乙方兴建的归乙方所有”等约定内容，可见，潘玉芬可以进行建设。黄焯成所主张的“擅自”，黄焯成并未举证证明。2.黄焯成依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定主张解除涉案合同并收回租赁物，但黄焯成未举证证明潘玉芬在黄焯成合理期限内仍不予恢复原状，黄焯成未举证证明其有通知潘玉芬恢复原状，且事实上潘玉芬已于庭审辩论终结前拆除扩建并恢复原厂房原貌，并对原厂房进行了修缮。3.黄焯成、潘玉芬双方确认潘玉芬至今为止尚未拖欠过租金，潘玉芬的合同目的得以保证。综上，潘玉芬并未构成根本违约，黄焯成主张解除涉案合同、返还租赁物，理据不足，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄焯成全部诉讼请求。一审以简易程序结案，案件受理费64360元（黄焯成已预交），由黄焯成自行负担。二审期间，黄焯成向本院提交以下证据：证据一：涉案厂房照片共计4张（附光盘），根据照片内容,结合涉案合同名称和合同内容约定共同证明，本案是厂房租赁合同而非土地租赁合同，涉案合同因地上建筑物面积高达2500多平方米且未经规划报建许可，整体无效。证据二：潘玉芬违法加改建违法建筑及高压配电房、高压架空线照片共7张（附光盘）、《受理告知书》原件、《受理告知书》原件、信访诉求回复意见书（原件）、《人民群众来信来访回执》（原件）、《佛山市南海区国土城建和水务局信访事项受理告知书》原件、《关于反映里水**村附近如顺金属涉嫌违建工棚以及投诉里水城管不作为的问题的答复意见书》原件各一份，拟证明：1.潘玉芬除了拆除旧厂房外，还在涉案厂房内先后进行三次违法建设，一处为10KV高压配电房，高压配电房旁更有高压架空线；另两处违法建筑均是底部砌砖墙+上部钢管架及锌铁瓦，即为钢结构厂房，其中，一处违法建筑面积约1000平方米，一处违法建筑面积约600平方米。2.对于潘玉芬的违建行为，村民多次向不同的行政机关投诉，要求拆除。3.《关于反映里水***村附近如顺金属涉嫌违建工棚以及投诉里水城管不作为的问题的答复意见书》明确记载，潘玉芬有两处违法建设的建(构)筑物，一处为已建成并投入使用（即涉案约1000平方米的违章建筑），另一处为正在建设中（即涉案约600平方米的违章建筑）。2019年2月25日，潘玉芬经执法部门要求后拆除正在建设的违法建(构)筑物（即该约600平方米的违章建筑），但潘玉芬拒不拆除已建成并投入使用的建(构)筑物（即该约1000平方米的违章建筑），后执法人员依法对该违建(构)筑物进行测绘,该建(构)筑物被定性为“无法消除对城乡规划实施造成的影响”，执行部门依法对潘玉芬开出《接受处理告知书》和《责令限期拆除决定书》,并于2019年5月6日送达给当事人。4.结合潘玉芬在一审庭审中的陈述可知，其违法加建经村民长达五、六个月的投诉，相关行政单位下达强拆令且在黄焯成起诉后一个多月，直至2019年6月底，迫于诉讼压力，其才拆除部分违法建设（至今高压配电房、高压架空线未拆除、两处约1600平米建筑物的部分红色砖墙未拆除）。以上此足以证明，潘玉芬违法加改建，拒不拆除，构成严重违约，黄焯成有权解约。证据三：潘玉芬厂房污染照片4张及视频2段（附光盘）、潘玉芬厂房污水排放视频2段（附光盘）、村民联名投诉信一份、《受理告知书》，拟证明：1.每逢下雨天，潘玉芬经营的废旧金属回收厂内的废旧金属污水便未经处理通过厂房围墙的小洞直接排到紧临的**河。表明潘玉芬经营污染河流及周围环境，违反合法经营的约定。2.潘玉芬在涉案厂房的违法经营行为曾被大***村村民签署联名信，投诉其存在污水、噪音、大气污染等环境污染问题。结合厂房污染照片及视频内容可证明，潘玉芬生产经营过程产生严重环境污染问题，严重影响村民的身心健康，违反合法经营的约定。涉案合同即使有效，亦不适宜再履行，应予解除。证据四：证人证言3份（附身份证复印件）、吕某1村民代表证、吕某2村民代表证、吕某3村长当选证书（原件）各一份，拟证明：潘玉芬生产在经营过程中私自加建两处共计约1600平方米的违章建筑及高压配电房、高压架空线，经村民投诉拒不拆除，且其经营过程中产生的噪声、灰尘、污水、废气问题造成严重的环境污染，严重危害村民身心健康安全，社会影响极其恶劣，激起民愤。二审期间，黄焯成向本院申请证人吕某2、吕某1出庭作证，本院经审查予以准许。二审期间，潘玉芬向本院提交以下证据：证据一：中国农业银行个人明细对账单（共5页），拟证明一审开庭后，潘玉芬继续按期、足额向黄焯成交纳租金，没有违约，潘玉芬有诚意、有能力继续履行合同。证据二：“功夫房产”微信公众号关于**工业区即将实施拆迁改造的资料（共8页），拟证明剩余租赁期限25年以上，按150万元/亩进行补偿，潘玉芬承租的9446平方米土地补偿高达2125万元以上，黄焯成意图无偿占有本属于潘玉芬的补偿，以各种理由要求解除合同。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，对于潘玉芬二审提交的证据，均与本案无关，本院均不予确认；对于黄焯成二审提交的证据以及证人证言，本院在后文结合其他事实加以分析认定。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二争议的焦点包括以下两个方面：一、涉案合同是房屋租赁合同还是土地租赁合同；二、黄焯成是否有权解除涉案合同。对此，本院作如下分析：一、关于涉案合同是房屋租赁合同还是土地租赁合同问题。涉案合同关于“承租期、承租面积”项下约定：“乙方承租土地总面积9446平方米。”关于“租金、交租期及有关规定”项下约定：“按承租总面积计算，每月每平方米5.0155元。”“现每月租金45000元至到2016年12月30日。此后租金额定每五年为一期，每期递增8%……”关于“营光五金厂总面积9446平方米”项下约定：“厂内面积8336平方米×5.0155元=41960元”“大门外面积980平方米×3.102元=3040元”。综观上述合同约定可知，涉案合同的房屋部分并未另行计租，即涉案合同的计租方式是根据涉案土地面积计算。众所周知，计租方式是租赁合同的核心条款，充分体现双方当事人关于租赁物指向的意思表示。而且，如果按照黄焯成上诉所称涉案合同应定性为房屋租赁合同，租金按土地面积计算仅体现租金的计算方式，则在其主张的房屋建筑面积达2500多平方米的情况下，不将建筑面积部分单独列明纳入计租范围亦不足以令人信服。为此，一审法院结合涉案土地总面积9446平方米和上盖占地面积1138平方米之事实，认定涉案合同为土地租赁合同并无不当。本案中虽然存在黄焯成将未取得建设工程许可证的房屋列入合同条款且连同出租土地一并交付给承租人使用的事实，但鉴于本案中房屋部分占地比例较低、房屋在使用功能上与涉案土地很大程度上不可分割以及双方仅将土地面积作为计租依据等因素，况且，如前所述，涉案合同已定性为土地租赁合同，故本院认为前述房屋列入合同条款的相关事实并不影响涉案合同的效力。黄焯成以涉案合同应定性为房屋租赁合同为由主张合同无效进而要求返还租赁物理据不足，本院不予采纳。二、关于黄焯成是否有权解除涉案合同问题。黄焯成以潘玉芬存在扩建改建、违反合同守法经营约定的行为为由主张潘玉芬构成根本违约，据此要求解除涉案合同并返还涉案租赁物，且在二审提交照片等证据并申请证人出庭作证以证明其主张。经审查，黄焯成提交的证据以及证人证言不能证明潘玉芬在黄焯成要求的合理期限内仍不予恢复原状，以及就其解除主张通知潘玉芬，且事实上潘玉芬已于一审庭审辩论终结前拆除扩建并恢复原厂房原貌，亦不能证明潘玉芬存在违反合同守法经营约定的行为。潘玉芬并未构成根本违约，黄焯成主张解除涉案合同、返还租赁物，理据不足，本院不予支持。另外，对于租赁期限超过20年部分是否有效问题，一审法院已作充分论述，依据充分，本院不再赘述。综上，黄焯成的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费128720元（黄焯成已预交），由上诉人黄焯成负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年一月十七日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔