广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38689号原告：佘远萍，女，汉族，1982年10月14日生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托代理人：吴朝阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人：周阅，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城1—**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告佘远萍与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴朝阳、周阅到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2013年12月，原告经朋友介绍，被告声称可将其所属的深圳西部义乌小商品批发城铺位采取“先承租再统一返租”的模式提供投资人投资，原告向被告租用位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层E区1479号、1480号共二间铺位（以下简称“本铺位”），于2013年12月21日向被告缴纳了定金4万元，并于2013年12月28日原、被告双方签订了二份《商铺租赁合同》（合同编号：NO.16-SXYC13120169、NO.16-SXYC13120170，以下简称“《商铺租赁合同》”）。合同约定：本铺位的使用期限为：2014年5月1日起至2030年4月30日止，共计16年，铺位租赁使用费共计人民币277248元（其中，1479号铺位租赁使用费为人民币135936元，1480号铺位租赁使用费为人民币141312元），原告需于签订合同时一次性支付本铺位租赁使用费277,248元及履约保证金4000元（每间商铺2000元）等。双方还对物业管理服务费等其他费用、双方权利义务、违约责任等做了约定。同时，原告按被告的要求双方于2016年11月28日另签订了《委托经营协议》（实为返租协议），将所承租的二间铺位委托被告统一经营，委托经营期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止，被告每月向原告支付铺位经营费用等。《商铺租赁合同》签订之日，原告即向被告支付了241248元，加之2013年12月21日缴纳的4万元定金，共计281248元，向被告缴清了本铺位租赁使用费及履约保证金，被告亦向原告出具《收款收据》确认收到原告支付的本铺位租赁使用费277248元及履约保证金4000元。上述合同签订后，被告因经营不善拖欠原告及其他众多承租人的铺位经营费用，经原告多次催收仍拒不履行支付义务。经查，被告租用给原告的本铺位未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该《商铺租赁合同》依法应认定为无效，从合同《委托经营协议》亦应自始无效。被告在案涉的商铺不具备合法出租的条件下，非法采取“先承租再统一返租”的模式吸筹原告等承租人的大量资金，严重违反诚实信用的原则，主观恶意明显。依法应全额退赔原告的损失，即被告应立即返还原告支付的铺位租赁使用费及履约保证金共计人民币281,248元及赔偿原告的全部损失等。综上所述，原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《委托经营协议》因违反禁止性法律规定自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应依法返还原告支付的铺位租赁使用费及履约保证金等，为维护原告的合法权益，特向贵法院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求如下：1.确认原告与被告于2013年12月28日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：NO.16-SXYC13120169）、2016年11月28日签订的《委托经营协议》无效；2.被告立即向原告返还铺位租赁使用费135936元、履约保证金2000元，共计人民币137936元，并以137936元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2013年12月29日起至全部款项清偿之日止的利息，暂计算至2019年10月15日的利息为人民币42873.19元;3.被告向原告支付赔偿款(“违约金”)人民币100000元;4本案的诉讼费用由被告承担，以上费用暂合计为人民币280809.19元。庭审时，原告将诉讼请求变更为：1.确认原告与被告于2013年12月28日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：NO.16-SXYC13120169、NO.16-SXYC13120170）、2016年11月28日签订的《委托经营协议》无效；2.被告立即向原告返还铺位租赁使用费277248元、履约保证金4000元，共计人民币281248元，并以281248元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2013年12月29日起至全部款项清偿之日止的利息，暂计算至2019年10月15日的利息为人民币87417.35元;3.被告向原告支付赔偿款(“违约金”)人民币100000元;5.本案的诉讼费用由被告承担。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2013年12月28日，原告与被告签订了两份《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC13120169、NO.16-SXYC13120170），约定原告向被告一次性支付铺位使用费135936元、141312元，共计277248元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品城批发城壹层E区1479号、壹层E区1480号铺位，租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，其中2014年5月1日至2017年4月30日为免租期。2016年11月28日，双方签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营位于深圳市××××西部义乌小商品城壹层E区1479号、壹层E区1480号铺位，委托期限为2017年10月1日至2020年4月30日时，委托经营费为3067元/月；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2013年12月28日，被告向原告出具两张收款收据，内容为“今收到佘远萍人民币贰拾柒万柒仟贰佰肆拾捌元整（277248元），此款为E1479、E1480铺位16年租赁经营权用费”，“今收到佘远萍人民币肆仟元整（4000元），此款为E1479、E1480铺位长租赁经营保证金”。庭审中，原告自认2017年5月10日开始，被告每月向原告支付3067元的经营费用，共计22个月，之后的经营费用没有支付。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《商铺租赁合同》、《委托经营协议》、银行交易明细表、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的两份租赁合同应属无效。关于双方签订的《委托经营协议》。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《商铺租赁合同》为前提，系《商铺租赁合同》的从合同。现主合同《商铺租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，故从合同《委托经营协议》亦无效。关于原告主张被告返还铺位使用费277248元及保证金4000元。由于双方签订的《商铺租赁合同》无效，故被告深基于涉案合同收取的铺位使用费277248元及保证金4000元，共计281248元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年11月28日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按3067元/月的标准向原告支付委托经营费用，原告收到委托经营费用起视为对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。被告于2017年5月起向原告支付共计支付22个月的委托经营费，故原告实际租赁期为22个月。经核算，原告应支付费用为39099.08元【277248元÷（16年-3年）÷12月/年×22月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费及保证金共计281248元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用242148.92元【281248元-39099.08元】。因此，对于原告主张被告返还铺位租赁使用费及保证金中合理部分即人民币242148.92元，本院予以支持。关于被告已支付的“委托经营费”。由于该费用可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，故该费用原告无需再退还被告。关于原告主张被告支付利息。本院认为，涉案租赁合同虽无效，但双方对此租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金人民币100000元，因涉案合同无效，原告上述诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告佘远萍与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2013年12月28日签订的两份《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC13120169、NO.16-SXYC13120170）及于2016年11月28日的签订《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告佘远萍返还铺位使用费及保证金人民币242148.92元；三、驳回原告佘远萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2756元，原告已预缴，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年一月十八日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。