福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初8537号 原告：福建煌景房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道通港东街168号桃源山庄35号别墅2楼，统一社会信用代码91350500687515878C。 法定代表人：苏清波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戴海莺、叶冰冰，福建顺济律师事务所律师。 被告：谢文法，男，1971年5月18日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：王丽蓉，女，1970年7月17日出生，汉族，住福建省惠安县。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，行长。 委托诉讼代理人：张秋平、庄佳伟，该支行职员。 原告福建煌景房地产开发有限公司(以下简称煌景房地产公司)与被告谢文法、王丽蓉、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行(以下简称建行惠安支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告煌景房地产公司的委托诉讼代理人叶冰冰，被告谢文法、王丽蓉，第三人建行惠安支行的委托诉讼代理人庄佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告煌景房地产公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告谢文法于2013年4月3日签订的合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0545954《商品房买卖合同》及附件,由原告立即收回案涉煌泰城第6幢1505号商品房;2、解除原告与被告谢文法、王丽蓉及第三人建行惠安支行签订的编号为350656106-2012-20140472347《个人住房借款合同》;3、被告谢文法支付原告代为偿还的贷款本息及自代偿之日起至实际偿还之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息（自2018年12月28日起暂计至2019年9月30日已代偿款项为20701.62元）；4、被告谢文法支付原告违约金61861.2元（按总房款20%计算）；5、被告谢文法支付原告为本案支出的律师服务费5000元；6、上述第3、4、5项诉讼请求所列款项及（2018）闽0521民初9968号民事调解书确定的款项（暂定53264.34元），由原告从被告谢文法已付的购房款中直接扣除；7、原告从被告谢文法已付购房款中直接向第三人建行惠安支行偿还其尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人建行惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；8、原告将被告谢文法已付购房款扣除上述第6、7项诉讼请求所列款项后的余款返还给被告谢文法；9、被告谢文法、王丽蓉、第三人建行惠安支行在原告代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；10、被告谢文法在原告代为偿还其尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。事实和理由：原、被告于2013年4月3日签订合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0545954《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于惠安县商品房，建筑面积91.76平方米，总价款309306元，签订合同时应支付首付款99306元（包括定金），其余购房款210000元办理银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第五款约定，买受人须按照按揭银行规定的日期，准时交纳银行贷款本息，如累计超过90天未交纳本息，出卖人有权选择解除本合同，收回该商品房，并可要求买受人支付该商品房总价款20％的违约金，以及承担由此引起的相关费用（税费、手续费、诉讼费、公证费、出卖人支付的律师费等费用）及损失，出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付的购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、公证费、执行费、出卖人支付的律师费及损失等）后无息返还给买受人。2014年7月7日，被告与第三人建行惠安支行签订《个人住房借款合同》后，第三人建行惠安支行依约发放借款210000元，但被告未依约偿还借款本息。原告就被告未依约偿还借款本息等违约行为于2018年12月3日提起诉讼，经惠安县人民法院调解，原告与被告达成调解协议，约定协议签订之日起，若被告谢文法、王丽蓉未能按照《个人住房借款合同》的约定足额缴纳借款本息累计超过90天，导致原告承担保证责任，则原告有权向被告主张解除《商品房买卖合同》，并按照该合同约定及法律规定主张相应权利等。上述调解协议已生效，但被告未能按照《个人住房借款合同》的约定按时足额缴纳借款本息，且已累计超过90天，并导致原告承担代偿借款本息的保证责任（自2018年12月28日至2019年9月30日原告已代偿借款本息20701.62元）。原告委托律师事务所于2019年5月13日向被告发送律师函，就解除《商品房买卖合同》等相关事宜进行函告。被告未按照约定向贷款银行交纳按揭款，已构成严重违约，原告有权解除合同。 被告谢文法辩称，被告谢文法于2016年因资金周转不灵生意失败后，债台高筑，目前尚有200万元左右的债务无法处理，导致原告代为偿还部分按揭借款，实属无奈。原告要求按总房款20%支付违约金61861.2元，非常不合理，签订合同时购房者属于弱势一方，该违约金条款系商品房买卖中强势一方制定的霸王条款，且之前达成的调解协议确定的款项（53264.34元）已包括该合同违约金，故请求法院驳回原告的该项诉讼请求。本案商品房交房后，被告谢文法向建设银行申请了装修贷款10万元全部用于装修该商品房，参照目前该小区相同户型、相同档次装修的二手房价格，本案商品房市价为55万元左右，与2013年签订购房合同时相比价值有较大变动，如果简单直接解除《商品房买卖合同》，对被告谢文法会带来极大损失，同时也是对其他债权人权益的极大侵害，有失公平公正，请求法院在保障原告的相关权益时也充分考虑保障被告谢文法和其他债权人的权益，考虑采用以下方式或法院认为合理合法的其他方式来处理本案商品房：1、由原告按照当前市价或评估价值回购该房产，扣除相关费用后，余下部分由法院安排处理偿还其他债权人；2、由其他债权人按照当前市价或评估价值购买该房产，扣除所欠该债权人债务后，余下部分由法院安排处理偿还原告和另外的债权人；3、在法院监督下，评估后把该房产挂网上和网下拍卖，所得购房款由法院安排处理偿还相关债权人。 被告王丽蓉辩称，其同意被告谢文法的答辩意见。 第三人建行惠安支行述称，被告谢文法、王丽蓉至今尚未结清尚欠的按揭贷款本息，故不同意解除《个人住房借款合同》。 经审理查明，原告煌景房地产公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发及对房地产业、矿业、旅游业、酒店业项目的投资。2013年4月3日，原告与被告谢文法签订合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0545954《商品房买卖合同》1份，约定被告谢文法向原告购买位于惠安县商品房，该商品房建筑面积91.76平方米，总价款309306元。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第1款约定，买受人应当于签订本合同时支付首期购房款99306元（包括定金），其余房款共计210000元由买受人办理银行按揭贷款／公积金贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。第一条第5款约定，买受人须按照按揭银行规定的日期，准时交纳银行本息，如买受人累计超过90天未交纳本息，出卖人有权选择解除本合同，收回该商品房，并可要求买受人向出卖人支付该商品房总价款20％的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、手续费、诉讼费、公证费、出卖人支付的律师费等费用）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付的购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、公证费、执行费、出卖人支付的律师费及损失等）后无息返还给买受人，或者以拍卖该商品房抵偿出卖人所履行担保责任，不足部分由买受人补足。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后已办理登记备案，被告谢文法已按约支付给原告首期购房款99306元（包括定金20000元）。2014年7月7日，被告谢文法、王丽蓉及原告与第三人建行惠安支行签订合同编号为350656106-2012-20140472347《个人住房借款合同》1份，约定被告谢文法、王丽蓉向第三人借款210000元用于购置本案商品房，借款期限为180个月，采用等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证。被告谢文法、王丽蓉以本案商品房及其占用范围内的土地使用权为该借款提供抵押担保，原告为该借款提供阶段性连带责任保证。上述《个人住房借款合同》签订后，第三人于2014年10月31日将借款210000元汇入原告账户，作为被告谢文法、王丽蓉支付给原告的购房款。本案商品房已办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，于2014年12月29日办理交房，被告谢文法、王丽蓉称该商品房已装修并出租给他人，尚未办理产权证书。因被告谢文法、王丽蓉未依约偿还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任而代为偿还部分贷款本息，原告遂于2018年12月3日提起诉讼，请求解除本案《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》，由被告谢文法支付尚欠原告代为偿还的贷款本息43264.34元及其利息、违约金61861.2元、律师费5000元，由原告从被告谢文法已付购房款中直接向第三人建行惠安支行偿还尚欠按揭贷款本息，并请求被告谢文法配合办理相关注销手续。案经本院主持调解，原告与被告谢文法、王丽蓉达成如下协议:一、原告与被告谢文法同意继续履行双方于2013年4月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告谢文法同意于2019年1月5日支付尚欠原告代偿的银行借款本息43264.34元、违约金5000元、律师代理费5000元，合计53264.34元；三、若被告谢文法未能按时足额支付上述款项，原告有权申请强制执行，要求被告谢文法一次性付清53264.34元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2019年1月6日起至实际付清之日止的利息（应扣除调解后已还款项）；四、本协议签订之日起，若被告谢文法、王丽蓉未能按照本案《个人住房借款合同》的约定足额缴纳借款本息累计超过90天，导致原告承担保证责任，原告有权另行向两被告主张解除《商品房买卖合同》并按照该合同的约定及法律规定主张相应权利；五、原告同意放弃其他诉讼请求；六、案件受理费6943元，减半收取3472元，由被告谢文法、王丽蓉负担。本院于2018年12月20日作出（2018）闽0521民初9968号民事调解书，对上述调解协议予以确认。之后，因被告谢文法、王丽蓉仍未能按照《个人住房借款合同》的约定按时足额缴纳按揭贷款本息，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，其中2018年12月28日代偿3439.18元、2018年12月31日代偿1735.44元、2019年3月28日代偿3438.42元、2019年3月31日代偿1735.45元、2019年6月30日代偿5176.56元、2019年9月30日代偿5176.57元，合计20701.62元。原告曾于2019年5月13日委托福建顺济律师事务所按照《商品房买卖合同》记载的联系地址向被告谢文法寄送律师函，函告解除本案《商品房买卖合同》，要求被告谢文法偿还代偿款项、配合办理合同解除的相关手续及承担违约责任。该律师函于2019年5月14日由他人签收，庭审中被告谢文法、王丽蓉称已记不清是否有收到该律师函。根据本院向不动产登记机关查询的结果显示，本案商品房于2016年10月12日被本院查封［涉案案号为（2016）闽0521执3392号］，于2017年9月19日被泉州市丰泽区人民法院查封，于2019年4月28日被本院查封［涉案案号为（2019）闽0521执1252号］。原告因本案诉讼委托福建顺济律师事务所戴海莺、叶冰冰律师作为诉讼代理人，支付律师代理费5000元。庭审中，被告谢文法表示不同意解除《商品房买卖合同》，如果法院判决解除合同，原告要求的违约金过高，应调整为10000元，购房款的返还及装修费用的补偿可待日后另行协商处理。 以上事实，有原告提供的营业执照、《商品房买卖合同》(含附件)、《个人住房借款合同》、收据、个人贷款支付凭证、销售不动产统一发票、商品房买卖合同备案登记表、房屋权属登记查档、房地产抵押登记审批表、商品房抵押登记证明、房产验收及交接表、民事调解书及法律文书生效通知书、建设银行单位客户专用回单、律师函及邮政特快专递详情单、查询单、委托代理合同及福建增值税普通发票，本院调取的不动产登记查询结果情况表，以及原、被告和第三人的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告谢文法于2013年4月3日签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告谢文法未能按时足额偿还按揭贷款本息累计超过90天，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，根据《合同补充协议》第一条第5款的约定，原告有权选择解除合同。原告请求解除本案《商品房买卖合同》及附件，由被告谢文法支付原告代为偿还的贷款本息20701.62元及自代偿之日起至实际偿还之日止的利息，并支付合同解除违约金及律师服务费5000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于违约金数额问题，因《合同补充协议》约定按商品房总价款的20%计付违约金明显过高，被告谢文法主张调低的意见可予采纳，根据本案的实际情况，可按商品房总价款309306元的5%即15465.3元酌定。关于原告代为偿还贷款本息20701.62元的利息计算标准问题，鉴于中国人民银行贷款基准利率自2019年8月20日起已经取消，故应调整按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因作为按揭贷款出借人的第三人建行惠安支行明确表示不同意解除本案《个人住房借款合同》，故对原告关于解除《个人住房借款合同》，由其从被告谢文法已付购房款中直接向第三人偿还尚欠按揭贷款本息，以及要求两被告及第三人配合办理预购商品房抵押权预告登记注销手续的诉讼请求，不予采纳。因本案未采纳原告从被告谢文法已付购房款中直接向第三人偿还尚欠按揭贷款本息的请求，故关于原告请求在其代为偿还按揭贷款本息后由被告谢文法配合办理《商品房买卖合同》及附件解除后的登记备案注销手续的问题，可另行处理。另鉴于本案商品房因其他案件已被采取查封措施，故关于原告请求收回本案商品房及由被告谢文法配合办理预购商品房预告登记注销手续的问题，可待查封解除后另行处理。至于原告请求(2018)闽0521民初9968号民事调解书确定的款项从被告谢文法已付购房款中直接扣除的问题，因该款项属另案执行问题，不属本案审理范围，故不予采纳。被告谢文法在庭审中表示购房款的返还及装修费用的补偿问题可待日后另行协商处理，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建煌景房地产开发有限公司与被告谢文法于2013年4月3日签订的合同编号为MF-2007-01-NO.0545954《商品房买卖合同》及附件。 二、被告谢文法应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建煌景房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息20701.62元及其利息(其中3439.18元自2018年12月28日起、1735.44元自2018年12月31日起、3438.42元自2019年3月28日起、1735.45元自2019年3月31日起、5176.56元自2019年6月30日起、5176.57元自2019年9月30日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际还清之日止)。 三、被告谢文法应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建煌景房地产开发有限公司违约金15465.3元。 四、被告谢文法应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建煌景房地产开发有限公司因本案诉讼支出的律师服务费5000元。 五、驳回原告福建煌景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5939元，减半收取计2970元，由被告谢文法负担，应于本判决生效后五日内缴交。原告福建煌景房地产开发有限公司预交的案件受理费5939元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈成辉 二〇二〇年一月十三日 书记员  蔡少萍 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。