内蒙古自治区奈曼旗人民法院民事判决书（2019）内0525民初6131号原告：胡白岁，男，1976年2月3日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苏米娅，内蒙古大尚律师事务所律师。被告：郝翠兰，女，1965年9月3日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李斯特，内蒙古旗特律师事务所律师。被告：于保华，男，1969年10月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：付振东，辽宁正直律师事务所律师。原告胡白岁与被告郝翠兰、于保华所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡白岁及其委托诉讼代理人苏米娅、被告郝翠兰的委托诉讼代理人李斯特、被告于保华的委托诉讼代理人付振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡白岁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于××旗房屋归原告所有；2.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月14日，原告在被告于保华处购买位于××旗商业楼两处房产，房号分别为：010111号、010112号，建筑面积合计为140.56㎡×2=281.12㎡，总房款共计1152500元。双方协商，首付交付550000元，剩余房款602500元以分期付款的方式给付，利息为月息0.008元，以600000元计息，2500元不计息，付款期限为5年，2012年5月14日-2017年5月14日，每月偿还房款本金及相应利息。待原告胡白岁付清房款后，被告于保华协助办理房产证。合同签订后，原告胡白岁将所购买的两处楼房打通，将其中一处楼房的门改变为窗户，将两处楼房合为一处，2012年9月份装修好后，该楼房一直用来经营“梦之湾”旅店。2017年5月14日，原告胡白岁向被告于保华还清全部房款1296400元后找到被告于保华要求办理房产证，被告于保华协助原告办理了010111号商业楼的不动产权证【不动产权证号为：（2017）奈曼旗不动产权第XXXX号】。被告于保华称如果010112号商业楼按回迁户政策为原告办理产权证能省下不少钱，所以原告胡白岁就等着于保华按照回迁户的政策为原告办理房产证。直到2019年7月份的一天，被告郝翠兰找到原告胡白岁称被告于保华将涉案房屋卖给了她，现在涉案房屋归她所有，但是在原告对涉案房屋进行了巨大的结构改变并对门脸进行改变的情况下经营旅店的这7年间，原告未见过被告郝翠兰，从未有人来看房子，也从未有人提出过异议。根据被告于保华陈述，被告于保华与被告郝翠兰之间是借贷关系，不存在买卖关系，显然，他二人之间形成的买卖关系是不合法的。综上，原告要求依法确认涉案房屋归原告所有。被告郝翠兰辩称，自2012年7月起，被告于保华陆续在被告郝翠兰处借款，累计金额500余万元。2013年7月18日，被告于保华为被告郝翠兰出具了涉案商品房的买卖合同，将涉案商品房作为抵押财产于2013年8月1日在房产局办理了备案登记。后因借款到期于保华未能偿还，双方于2018年6月20日签订了以房抵债的协议书，以涉案房屋抵顶借款843360元，并于2019年5月27日办理了不动产权证书。经双方协商，终止了借贷关系，形成了商品房买卖合同关系，将借款转化为购房款并已实际履行。原告胡白岁在起诉状中称其在2012年在被告于保华处购买了涉案房屋，在这七年多的时间里，不仅没有办理房屋所有权证，竟然连正规的商品房买卖合同都没有签订，明显不符合常理，如果原告胡白岁对此进行了解，就会发现涉案房屋在2013年就已经备案登记在被告郝翠兰的名下，现被告郝翠兰有理由怀疑原告所述房屋买卖行为的真实性。另外，在此期间，被告于保华从未向被告郝翠兰说过涉案房屋出售给他人的情况，并且在办理涉案房屋抵押及开具商品房买卖合同时，被告郝翠兰对涉案房屋本身及房屋权属情况都进行了充分了解，当时涉案房屋是未使用状态的毛坯房，在此之后有人使用，被告郝翠兰也向被告于保华询问过此事，被告于保华的答复是租出去了，因为当时涉案房屋在被告郝翠兰处是抵押状态，且涉案房屋的机打合同是在房产部门备案的，不可能另行出售，被告郝翠兰认为涉案房屋的租赁行为不影响其权益，就没有要求收回涉案房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告于保华进行答辩称，对原告胡白岁所述的客观事实没有异议，2012年被告于保华将涉案房屋卖给原告胡白岁，房款已经交清。后因被告于保华想向被告郝翠兰的丈夫汪景昌借钱，故用涉案的房屋及其他四处房屋作为借款的抵押财产，在办理抵押的时候被告于保华已经告知被告郝翠兰将涉案房屋卖给原告胡白岁的事实，但原告胡白岁并不知道被告于保华将涉案房屋抵顶给郝翠兰并办理了不动产证的事情。被告郝翠兰和被告于保华签订的房屋买卖合同不存在恶意串通，而是被告于保华为了继续向郝翠兰借钱形成的一种实质意义上的担保。现二被告之间的民间借贷关系因履行了以房抵债协议书的内容而消灭。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.2012年5月14日原告胡白岁与被告于保华签订购房分期付款协议1份，证明原告在被告于保华处所购房屋情况及付款方式，所购房屋位于××旗、010111号，建筑面积281.12㎡，总房款1152500元，协议的第一项约定了2012年5月14日付款550000元，余款602500元约定月息为0.008元，按本金600000元计息，2500元不计息，付款期限为5年，自2012年5月14日-2017年5月14日止。合同签订后，原告按照协议内容全面履行了自己的义务；2.2012年5月14日被告于保华为原告出具收据1枚，金额为550000元，证明原告向被告于保华交付合同约定的首付款550000元的事实；3.收据87枚（总金额为746400元），证明原告根据购房协议的约定按期还款的事实；4.收据2枚，2012年6月17日被告于保华向原告胡白岁收取了电表、水表（2个）、电费共计1720元，2012年7月18日被告于保华向原告收取商业房卷帘门（2个）费用4200元，证明被告于保华实际交付的两处商品房，向原告收取相关费用的事实；5.2017年5月14日奈曼旗宏基房地产开发有限责任公司（以下简称宏基公司）出具的证明1份，该份证明上有于保华的签字，证明原告在被告于保华处购买的福聚华城小区首付款为550000元，尾款600000元，按0.008元计息，本息合计1296400元，房款已经全部还清的事实；6.询问笔录一份，2019年10月8日原告胡白岁的委托诉讼代理人苏米娅向于保华了解购房经过时形成的笔录，笔录中于保华对买卖房屋的过程及与被告郝翠兰之间是借贷关系进行了详细的阐述，需要说明的是在询问笔录中原告胡白岁的委托诉讼代理人将被询问人于保华的姓名书写为于宝华，最终经过于保华对笔录的确认，并未提出异议，认可原告委托诉讼代理人的这一书写；7.房屋照片6张，原告在2012年购买了涉案房屋后对房子原有结构进行了较大改变，将两处楼房打通，将涉案房屋门脸改变成落地窗，外观以及内部结构发生了很大改变。关于原告提供的上述证据，被告郝翠兰质证认为，对证据1、5的真实性、合法性均有异议，不能证明原告要证明的问题，这份协议很明显是一份复印件，无法核实内容的真伪，另外从形式上看这不是一份正规的商品房买卖合同，协议中第六条明确约定付清房款后签订购房合同，也就是说双方的买卖合同关系尚未成立，另外该协议显示的出卖人是于保华个人，但实际上涉案房屋的所有人为宏基公司，在未经所有权人追认的情况下该协议应当属于效力待定的状态；对证据2、3的真实性有异议，首先按双方签订的购房分期付款协议约定，所谓的房款支付方式为信用社银行卡（尾号为5725），但根据89枚收据看不出转账付款的事实，并且多张收据显示付款方式为现金，其次，如此大额的金钱往来原告未能提供相关的付款证明予以证实，从收据的内容上看有的是盖的宏基公司福聚华城小区的公章，有的是盖的奈曼旗宇华房地产开发有限公司（以下简称宇华公司）财务专用章，有的没有章，收款人显示为福聚华城小区，所以被告认为收据显示的内容是不真实的；对证据4真实性、关联性均有异议，首先对费用是否真正的收取了有异议，即便是收取了是基于什么法律关系收取的，也就是说不能证明双方存在房屋买卖关系；关于证据6，从询问笔录内容上看就是于保华的陈述，对他陈述的部分事实有异议，郝翠兰不知道房子卖给胡白岁；对证据7的真实性、关联性均有异议，照片看不出拍摄时间、拍摄地点，故与本案无关。关于原告提供的上述证据，被告于保华均没有异议。被告郝翠兰为支持其答辩，向本院提供了以下证据：1.2018年6月20日宇华公司与被告郝翠兰签订的以房抵债协议书一份，证明被告于保华在郝翠兰处借款，并用涉案房屋作为抵押财产，借款到期后被告于保华未能偿还并以涉案房屋抵顶借款的事实；2.2013年7月18日宏基公司与被告郝翠兰签订的商品房买卖合同一份，证明宏基公司与被告郝翠兰就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并于2013年8月1日在房产部门办理了备案登记；3.不动产权证书一份【不动产权证号为：蒙（2019）奈曼旗不动产权第XXXX号】，证明按以房抵债协议的约定郝翠兰于2019年5月27日办理了不动产权证书，实际取得了涉案房屋的所有权。关于被告郝翠兰提供的上述证据，原告质证认为，关于证据1，原告在2019年7月之前并不知道被告于保华与被告郝翠兰之间存在借贷关系的事实，该份证据的落款时间为2018年6月20日，该行为发生在被告于保华与原告胡白岁之间的买卖行为之后，因此原告胡白岁认为该抵顶协议为无效合同；关于证据2，同样是在原告胡白岁与被告于保华买卖关系产生之后形成的，不管是抵押行为还是抵顶行为，均不是真实的基础法律关系，也就是并不是商品房买卖关系，所以该份合同应属无效；关于证据3，办理不动产权登记的行为，首先原告胡白岁并不知情，且损害了原告胡白岁的合法权益，该不动产登记的基础是被告郝翠兰与被告于保华之间的买卖行为，但是从被告郝翠兰的当庭陈述以及被告于保华的询问笔录可以看出，被告于保华与被告郝翠兰之间实际上是借贷关系，而不是买卖关系，不能作为被告郝翠兰合法所有涉案房屋的依据。关于被告郝翠兰提供的上述证据，被告于保华质证认为，对于证据1的真实性、合法性、关联性及证明事项均无异议，同时房屋买卖合同即使存在两份（即一房二卖），法律规定均为有效合同，而不以时间先后确定法律状态，根据违约条款承担相应法律责任，被告于保华与被告郝翠兰以房抵债的形式在法律上应当确定为以债务抵顶房款，应当确定为借款转换成房款，该形式受法律保护；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋已经房产部门登记；对证据3没有异议。庭审中，本院出示了:1.2019年12月5日本院对被告于保华作的询问笔录1份，原告于保华质证认为，没有异议，与原告胡白岁的委托诉讼代理人作的询问笔录基本一致；被告郝翠兰质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，被告于保华的陈述与其代理人在第一次庭审时所做的陈述截然相反，很明显被告于保华是为了达到个人目的所做的虚假陈述，被告于保华陈述的内容也存在诸多不符合常理之处，二被告之间的借贷发生于2012年-2015年年底，如果被告郝翠兰对涉案房屋已经出售的事实知情的话，就不会在知情的情况下又多次借钱给被告于保华，另外，被告于保华称办理房产证的目的是为了继续向郝翠兰借钱，事实上办证与借钱没有任何关系，被告于保华为郝翠兰办理房产证是其按以房抵债协议约定必须履行的义务，所以由于保华向法院所做的陈述是虚假的；被告于保华质证认为，根据证据规则，当事人本人和代理人陈述的案情及观点不一致时，应当以当事人陈述为准，同时当事人是在法庭主持下，于保华并没有受到胁迫、乘人之危等违背真实意思的情况下做出的，因此当事人陈述具有客观性，法庭应当予以采纳。2.宏基房地产开发有限公司法定代表人韩宝山签字的授权委托书1份。原告胡白岁质证认为，没有异议，可以证明本案被告于保华是合同和诉讼的适格主体；被告郝翠兰质证认为，对委托书的真实性没有异议，但从内容上看被告于保华只是宏基公司的代理人，其代表宏基公司对外所做出的行为权利义务的承担主体应当是宏基公司。而且对涉案房屋的具体事宜没有做出明确授权；被告于保华质证认为，没有异议，这份证据能够佐证于保华与原告之间收取购房款的合理性，授权书日期与收取房款日期时间较长，但是被告于保华作为房产开发事宜可以理解为被告于保华挂靠宏基公司对外从事房地产开发业务，虽然原告胡白岁及被告郝翠兰并没有在权利义务产生过程中见到委托书，但基于被告于保华频繁、大量的组织房地产开发工作，原告胡白岁及被告郝翠兰应当知晓，因此被告于保华的行为可以视为开发后出卖房屋的一种表见代理行为，其行为及法律后果均未违反法律规定。关于上述证据，本院综合认证为：关于宏基公司法定代表人韩宝山签字的授权委托书、原告提供的证据1、2、3、4、5、7相互佐证，能证明原告购买了涉案房屋，并已实际交付房款以及原告装修改造后占有、使用此房的事实，本院予以采信；关于原告提供的证据6和本院对被告于保华作的询问笔录内容一致，本院予以采信。关于被告郝翠兰提供的证据1、3，宇华公司与被告郝翠兰签订以房抵债协议书，约定涉案房屋抵顶给被告郝翠兰，被告郝翠兰虽已办理不动产权证书，但因涉案房屋系宏基公司开发，宇华公司无权处分涉案房屋，宏基公司在收取原告胡白岁房款后，仍配合被告郝翠兰办理不动产权证书，被告郝翠兰在签订完房屋买卖合同后，并未到涉案房屋的实际使用状态进行查看，宏基公司、于保华、郝翠兰之间恶意串通，损害原告胡白岁的合法权益，故本院不予采信；关于被告郝翠兰提供的证据2，因被告于保华向被告郝翠兰借款，用涉案房屋作为抵押财产，并于2013年7月18日与宏基公司签订的商品房买卖合同，该份合同是在还款日期前签订的，名为买卖，实为借贷，故该份合同无效，故本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院认定采信的证据，认定事实如下：2011年被告于保华挂靠宏基公司开发建设福聚华城小区，并独立承担福聚华城小区对外的一切民事责任。2012年5月14日，原告胡白岁通过被告于保华从宏基公司处购买位于××旗两处商业楼（房号分别为：010111号、010112号，建筑面积均为140.56㎡），总房款共计1152500元。双方协商，首付为550000元，剩余房款602500元以分期付款的方式给付，利息为月息0.008元，以600000元计息，2500元不计息；付款期限为5年，2012年5月14日-2017年5月14日止。协议还约定，在原告付清房款后，被告于保华协助原告办理房产证。原告胡白岁在被告于保华交付房屋后将所购买的两处楼房打通，并将其中一处楼房的门改变为窗户，将两处楼房合为一处。2012年5月份装修完工后，原告一直用上述房屋经营“梦之湾”旅店。后原告按月偿还房款，宏基公司、宇华公司、王艳琴分别为原告出具了收据。2017年5月14日，原告已还清全部房款1296400元，宏基公司出具证明一份，证明胡白岁在福聚华城小区购买的两处商业楼（房号为：010111号、010112号）房款的本息全部还清，共1296400元。被告于保华于2017年协助原告办理了其中一处010111号商业楼的不动产权证【不动产权证号为：（2017）奈曼旗不动产权第XXXX号】。另查明，2012年至2015年期间，被告于保华陆续向被告郝翠兰借款5750000元，其中双方以签订房屋买卖合同的方式用涉案房屋作为抵押财产，于2013年7月18日，被告于保华作为宏基公司的代理人与被告郝翠兰签订商品房买卖合同。2018年6月20日，宇华公司与郝翠兰签订以房抵债协议书，因2015年8月19日、2015年10月21日、2015年12月3日宇华公司与郝翠兰签订三份借款合同，宇华公司共向郝翠兰借款合计5750000元，截止到2018年6月20日尚欠本息合计9190000元。因宇华公司到期未能清偿，故宇华公司将位于通辽市××旗商业楼一套、通辽市奈曼旗大沁他拉镇清河路西、振兴街路南福聚华城南区商业楼四套（五套房产总面积为：1265.21㎡，单价6000/㎡，合计7590000元）抵顶借款7590000元，剩余1600000元，宇华公司为被告郝翠兰出具借据一枚。2019年5月27日，被告郝翠兰就涉案房屋办理了不动产权证书【不动产权证号为：蒙（2019）奈曼旗不动产权第XXXX号】。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，2011年5月12日宏基公司委托被告于保华负责福聚华城小区项目开发建设事宜，并独立承担福聚华城小区对外的一切民事责任，实际上被告于保华是借用宏基公司的资质开发此楼盘，属于挂靠行为，被告于保华是此楼盘的所有权人。2012年5月14日，被告于保华与原告胡白岁签订购房分期付款协议，将位于福聚华城北区010111号、010112号商业楼卖给原告胡白岁，并已实际交付使用，原告胡白岁已经将全部房款付清，故原告胡白岁与被告于保华签订的购房分期付款协议合法有效。被告于保华在收取原告胡白岁房款后，宏基公司仍配合被告郝翠兰办理不动产权证书，被告郝翠兰在签订完房屋买卖合同后，并未对涉案房屋的实际使用状态进行查看，宏基公司、于保华、郝翠兰之间恶意串通，损害了原告胡白岁的合法权益。因被告于保华向被告郝翠兰借款，口头约定用涉案房屋作为抵押财产，并于2013年7月18日与宏基公司签订的商品房买卖合同，该份合同是在还款日期前签订的，该合同名为买卖实为借贷，其系无效合同。后宇华公司与被告郝翠兰签订以房抵债协议书，约定涉案房屋抵顶给被告郝翠兰，被告郝翠兰虽已办理不动产权证书，但因涉案房屋系宏基公司开发，宇华公司无权处分涉案房屋，被告郝翠兰办理不动产权证书的基础不合法，故涉案房屋的物权未发生转移。综上，原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：确认位于××旗房屋归原告胡白岁所有。案件受理费100元，减半收取50元，由二被告平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 员 许云廷 二〇二〇年一月八日法官助理 刘文文书 记 员 付嘉伟