福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初4894号 原告：福建东安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路**榕和楼**，统一社会信用代码9135000061100860XE。 法定代表人：俞国兴，董事。 委托诉讼代理人：方宝福，男，该公司员工。 被告：林道标，男，1966年10月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福建东安物业管理有限公司（以下简称“东安物业公司”）与被告林道标物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告东安物业公司的委托诉讼代理人方宝福，被告林道标到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林道标向东安物业公司支付2007年1月1日至2018年5月31日物业费8822.8元；2.判令林道标向东安物业公司支付2007年6月1日至2018年5月31日公共水、电费分摊1638.6元；3.判令林道标向东安物业公司支付2007年6月1日至2018年5月31日公共维修分摊费667.8元；4.本案诉讼费用由林道标承担。事实和理由：位于福州市台江区安物业公司提供物业管理服务。东安物业公司于2008年1月1日与该项目的开发商福建东建地产有限公司签订了《物业管理委托合同》。东安物业公司根据《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》及物业服务合同约定，为包括林道标在内的小区全体业主提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安消防安全防范、车辆秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。东安物业公司一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，林道标享受到东安物业公司的服务的同时，向东安物业公司交纳物业管理服务费是林道标应尽的责任和义务，林道标拖欠物业服务费行为严重损害了广大已交费业主的利益，同时侵犯了东安物业公司的合法权益。经东安物业公司多次发催款通知单，但林道标仍拒不支付拖欠的各项费用。为此，东安物业公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 林道标辩称：林道标对于东安物业公司诉请的欠付费用起止期间、欠付费用的名目、金额都无异议。林道标住在顶层，其居住的楼栋屋顶损坏，导致其家中漏水，墙壁开裂。林道标找东安物业公司反映过很多次，东安物业公司都没有解决，所以其才不交钱。如果东安物业公司能解决林道标的问题，其愿意交钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市台江区房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人为林道标（所有权证号榕ＲXX），产权面积为134.09㎡，房地产权证登记总册登记该房屋权利来源于1998年6月11日购买受福建东建地产有限公司产业。 2001年1月18日，福州市物价委员会作出榕价房字[2001]3号《关于核定“榕城花园”、“东辉花园”和“榕城商贸中心”物业管理服务收费标准的通知》，核定：东辉花园综合管理服务费收费等级为二级，住宅每月每平方米0.48元，以上综合管理服务费已包含除中央空调、电梯电费外的其他公共水电费，不得再向物业产权人、使用人收取除中央空调和电梯电费外的其他公共水电费。 2008年1月1日，福建东建地产有限公司（委托方、甲方）、东安物业公司（物业服务企业、乙方）双方签订了一份《福州市物业服务合同（试行）》，约定：1.本合同所涉及的物业基本情况物业名称：东辉花园小区；座落位置：福州市台江区工业路118号；2.乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅：0.48元/月·平方米，物业服务等级标准三级；3.物业服务费按月进行交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务；4.甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。因东辉花园小区业主未向福州市房管局缴交小区公共设备、设施维修基金，在300元以下由乙方承担维修费用，300元以上由小区业主使用人分摊收取维修费用。维修项目及费用向全体业主公示；5.业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。属于业主共同使用的公共水电费用每月向使用者业主分摊收取，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；6.本合同为期3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日24时止；本合同期限届满前1月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。该合同还就其他事项进行了约定。福建东建地产有限公司、东安物业公司分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处加盖了公章。 2009年9月11日，福州市台江区房地产管理局作出编号为台物合备2007-0162的《福州市物业服务合同备案证明》，内容为：“福建东安物业管理有限公司：你单位提交的关于东辉花园物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：东辉花园，二、委托单位：福建东建地产有限公司；三、项目地址：台江区；……五、物业服务合同期限：2009年1月1日至2009年12月31日。” 2011年1月1日，福建东建地产有限公司（委托方、甲方）与东安物业公司（物业服务企业、乙方）又签订了一份《福州市物业服务合同》，约定：1.甲方选聘乙方对东辉花园提供物业服务；2.乙方根据下述约定，向业主收取物业服务费，具体标准如下：……多层物业费收费标准为每平方米每月0.48元向业主收取，公共使用水、电费另行向业主分摊收取……本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支。专项维修资金使用根据相关文件规定执行；3.物业服务费按月进行交纳，业主应在每月30日前履行交纳义务。业主逾期缴纳按每日3‰交纳滞纳金；4.业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。属于业主共同使用的公共水电费用由业主分摊。物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；5.物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场地的维修费用，单件维修在300元以上的，由小区业主共同分摊，单件维修在300元（包含300元）以内的，由乙方承担；6.本合同为期3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。该合同还就其他事项进行了约定。福建东建地产有限公司、东安物业公司分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处加盖了公章。 2014年1月1日，福建东建地产有限公司（委托方、甲方）与东安物业公司（物业服务企业、乙方）又签订了一份《福州市物业服务合同》，除服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止以外，其余内容与上述2011年1月1日签订的合同一致。 2016年12月26日，福建东建地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）又签订了一份《福州市物业服务合同》，除服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止外，其余内容与上述2011年1月1日签订的合同一致。 现东安物业公司以林道标未交纳自2007年1月1日起至2018年5月31日止的物业费以及自2007年6月1日起至2018年5月31日止的公共水、电分摊费、公共维修分摊费为由诉至本院，提出上述诉请。 诉讼中，东安物业公司陈述：1.其公司自1995年开始即为东辉花园小区提供物业服务，直至2018年5月31日撤出。因时间久远，东安物业公司无法提供第一份物业服务合同以及其他相应的备案证明，其提供了落款时间为2016年6月30日的《证明》一份，该证明上载有打印文字“位于福州市台江区，从1995年交房至今，由福建东安物业管理有限公司负责该小区的物业服务管理。”在该证明左下角载有手写文字“东辉花园小区由省东安物业管理有限公司负责管理”，并在手写文字上加盖“福州市台江区上海街道交通社区居民委员会”印章；2.东辉花园小区于2018年3月才成立业主委员会。林道标陈述：东辉花园小区于2018年5月左右成立业主委员会，业主委员会成立后，东安物业公司就撤出了东辉花园小区。 此外，东安物业公司提供数份收费通知单、催款告知函、律师函以及关于缴纳物业管理服务费的告知函等材料，证明其公司自2007年12月29日起不定期向林道标催讨物业服务费等相关费用，并提出公共水、电分摊费用系根据公共水电表的度数，扣除物业公司办公用水用电后，其余按小区所有业主房屋面积进行分摊，每月均在小区内进行公示；公共维修分摊费系小区公共管网、围墙等的维修费用，按小区业主房屋面积进行分摊。 关于东安物业公司陈述其公司自1995年起即入驻东辉花园小区提供物业服务，直至2018年5月31日撤出，期间东辉花园未成立业主委员会一节，结合东安物业公司提供的上述几份物业服务合同以及《证明》、诉讼中林道标作出的相关陈述，再结合本院既往审理东安物业公司作为原告与案涉小区业主物业服务合同纠纷系列案，本院对东安物业公司的该节陈述予以采纳。 另，诉讼中，东安物业公司、林道标均不同意本案适用小额诉讼程序审理，均要求保留上诉权利。 本院认为，东安物业公司受东辉花园小区的开发建设单位福建东建地产有限公司委托，对东辉花园小区进行前期物业服务管理直至2018年5月31日止，东安物业公司提供的2008年以来的几份合同具有时间上的连续性，且合同内容基本一致，基于该期间未成立业主委员会，应视为对前期物业服务合同的延续。前期物业服务合同对包括林道标在内的业主具有约束力，东安物业公司为东辉花园小区提供物业服务直至2018年5月31日止，林道标作为东辉花园的业主已经实际享受了该物业服务，应依约向东安物业公司交纳物业服务费。现东安物业公司主张的物业服务费收费标准按每月0.48元/㎡符合福州市物价委员会榕价房字[2001]3号《关于核定“榕城花园”、“东辉花园”和“榕城商贸中心”物业管理服务收费标准的通知》中核定的价格，且与2008年1月1日以来的案涉物业服务合同约定的收费标准一致，诉讼中林道标对东安物业公司主张其欠付费用的期间、金额亦无异议，故本院对于东安物业公司提出林道标自2007年1月1日起至2018年5月31日止未缴纳物业服务费以及物业服务费标准均为0.48元/平方米·月的主张予以采信。经核算，案涉房屋物业服务费标准为64.4元/月（0.48元/平方米·月×134.09平方米），故对于东安物业公司要求林道标支付自2007年1月1日起至2018年5月31日止期间拖欠的物业费8822.8元（64.4元/月×137个月）的诉请，本院予以支持。对于东安物业公司主张的公共水、电分摊费部分，基于东安物业公司并未提交证据证实公共水、电分摊费用的缴交标准，亦未提交证据证实其公司已代为垫付了公共水、电分摊费用，故对于东安物业公司要求林道标支付自2007年6月1日起至2018年5月31日止期间公共水、电分摊费1638.6元的诉请，本院不予支持。对于东安物业公司主张的公共维修分摊费部分，东安物业提出该费用系用于小区公共管网、围墙等维修，根据案涉《福州市物业服务合同》的约定，物业服务成本或物业服务支出构成已包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场地的维修费用，单件维修在300元以上的，由小区业主共同分摊，单件维修在300元（包含300元）以内的，由物业公司承担，现东安物业公司未提供证据证实小区公共维修费用的实际支出情况，故对于东安物业公司要求林道标支付自2007年6月1日起至2018年5月31日止期间公共维修分摊费667.8元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、林道标应于本判决生效之日起十日内向福建东安物业管理有限公司支付自2007年1月1日起至2018年5月31日止的物业服务费8822.8元； 二、驳回福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78元，减半收取计39元，由福建东安物业管理有限公司负担14元，由林道标负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  钱苏闽 二〇二〇年一月二十日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。