云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初6191号原告：陈政，男，1954年8月12日生，身份证登记住址：北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩少朋，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被告：雷春莉，女，1981年4月7日生，身份证登记住址：四川省泸县。被告：范伟，男，1979年3月22日生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。第三人：恒丰银行股份有限公司昆明分行，营业场所：云南省昆明市西山区西华北路218号恒丰大厦。统一社会信用代码：91530000560099678F。负责人：张纯奎。委托诉讼代理人：吕飞翔，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告陈政与被告雷春莉、范伟确认合同有效纠纷一案，本院2018年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月26日公开开庭进行了第一次庭审。原告陈政及其委托诉讼代理人韩少朋到庭参加了诉讼，被告雷春莉、范伟经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。2018年11月17日，本院作出（2018）云0112民初6191号民事裁定书，驳回原告起诉。原告不服，提起上诉。云南省昆明市中级人民法院审理后作出（2019）云01民终2026号民事裁定书，撤销本院（2018）云0112民初6191号民事裁定，指令本院对本案进行实体审理。审理过程中，本院通知恒丰银行股份有限公司昆明分行（简称：恒丰银行昆明分行）作为第三人参加诉讼，于2019年10月24日公开开庭进行了第二次庭审。原告陈政及其委托诉讼代理人韩少朋、第三人恒丰银行昆明分行的委托诉讼代理人吕飞翔到庭参加了诉讼。被告雷春莉、范伟经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。2019年12月6日，本院公开开庭进行了第三次庭审，原告陈政及其委托诉讼代理人韩少朋、被告雷春莉、范伟、第三人恒丰银行昆明分行的委托诉讼代理人吕飞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈政向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2014年4月12日签订的《房产租赁合同》合法、有效；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告雷春莉与范伟系夫妻关系，2014年4月12日，原告与两被告在第三方房产经纪公司的促成下签订了《房产租赁合同》，约定：两被告自愿将位于昆明市，建筑面积311.41平方米商品房租给原告，租期为20年，从2014年4月12日起至2034年4月11日止，租金为8800000元。因该房屋最初系原告卖给被告，由于被告未按时支付房屋的尾款8800000元，原告为了降低交易风险和保障自身财产权益，经与被告协商，由被告将上述房屋出租给原告。综上。原被告签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，客观上具备了合同的效力，并不违反法律、法规的强制性规定，为了保障原告的合法权益，故请求贵院确认该《房产租赁合同》合法有效。被告雷春莉辩称，没有异议。被告范伟辩称，没有意见。第三人恒丰银行昆明分行述称，原被告签订的《房产租赁合同》并不是双方真实意思表示，按照法律规定应属无效合同。租赁合同签订后双方并未真实的履行。第三人在对该房产进行抵押评估时，现场评估报告显示该房屋系两被告居住，与原告主张的事实不符，请求法院认定本案诉争的《房产租赁合同》无效。原告陈政为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《房屋买卖合同》，欲证实2014年4月12日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告拥有的坐落于滇池新天地花园别墅42幢房屋，房款总计14800000元。经质证，被告雷春莉对合同内容没有异议，但认为合同上不是自己的签字。经质证，被告范伟没有意见。经质证，第三人对该证据材料的三性及证明内容认可。二、房屋信息查询摘抄表，欲证实签订完合同，被告支付了6000000元购房款，原告并于2014年4月12日将涉案房屋过户至被告雷春莉名下。经质证，被告雷春莉没有意见。经质证，被告范伟没有意见。经质证，第三人对该证据材料的三性认可，证明内容不予认可，认为该证据材料无法证明6000000元购房款的支付问题。三、欠款条复印件，欲证实房屋过户至被告名下后，因被告不能按时支付上述房屋尾款，被告出具欠条予以确认。经质证，被告雷春莉没有意见。经质证，被告范伟没有意见。经质证，第三人对该证据材料的三性不予认可，证明内容不予认可。四、《房产租赁合同》，欲证实2014年4月12日，原告将涉案房屋过户至被告名下后，因被告尚有8800000元尾款未支付，原告考虑到交易风险，与两被告在第三方房产经纪公司的促成下签订了《房产租赁合同》，约定：两被告自愿将涉案房屋租给原告，租期为20年，从2014年4月12日起至2034年4月11日止，租金为8800000元。经质证，被告雷春莉没有意见。经质证，被告范伟没有意见。经质证，第三人对该证据材料的真实性不予认可，证明内容不予认可，认为恰好证明原被告双方签订合同的真实意思并非是租赁，而是买卖合同的尾款。五、物管费单据、部分水电费单据、天然气更换单据，欲证实2014年4月12日，原被告签订完租赁合同后，原告及家人至今都在上述房屋租住，期间所产生的水电费、物管费、垃圾清运费等也都由原告负担。经质证，被告雷春莉没有异议。经质证，被告范伟没有意见。经质证，第三人对真实性认可，证明内容不予认可，认为不能仅仅凭单据认为原被告存在租赁关系。六、情况说明，欲证实租赁合同是真实有效的，原告对涉案房屋租赁在先，被告雷春莉及恒丰银行昆明分行可能存在违法违规贷款。经质证，被告雷春莉对骗取银行贷款的说法不认可，表示其贷款9000000元，有6000000元付给了原告，有3000000元借给了李某某，有转款凭证证明。经质证，第三人认为该说明是原告单方面出具，对情况说明的内容不认可，对证明内容也不认可。七、情况说明、银行流水、公证书，欲证实其中一笔房款5325000元原告让被告雷春莉直接打给了原告的债权人，4月10日打的款，打完后房屋才过户到雷春莉名下。经质证，被告雷春莉对情况说明没有意见，对银行流水没有意见，对公证书没有意见。经质证，被告范伟表示建设银行的流水看不清楚，其他没有意见。经质证，第三人认为情况说明与本案无关联，与第三人没有关系，对银行流水的真实性认可，对公证书的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。被告雷春莉向本院提交了以下证据材料：银行流水，欲证实被告雷春莉打了5325000元的房款给徐某某，当时是原告让被告雷春莉打给徐某某的。经质证，原告认可，对三性无异议。经质证，被告范伟没有意见。经质证，第三人对真实性没有意见，对关联性不予认可。被告范伟未向本院提交证据材料。第三人恒丰银行昆明分行为支持其陈述主张，向本院提交了以下证据材料：一、个人借款最高额抵押合同、他项权证，欲证实两被告用位于滇池新天地花园别墅42幢1至2层房产为恒丰银行借款合同项下的债务提供最高额抵押担保。经质证，原告对真实性无异议，关联性、合法性不予认可，认为抵押合同是2014年6月26日签订的，签订时，涉案房屋已经租给原告居住，本案被告在支付了首付款6000000元之后，在尚有欠款的情况下，仍然以本案涉案房屋进行抵押贷款，存在贷款诈骗的情形。银行办理抵押贷款应该对房屋实际居住状况进行调查，第三人没有尽到相应的注意义务，抵押合同是无效的。第三人只提交了抵押合同，并没有放款的凭证，具体放了多少款无法核实。对他项权证三性无异议。经质证，被告雷春莉没有意见。经质证，被告范伟没有意见。二、云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初971号民事判决书，欲证实第三人对两被告享有债权，即9000000元的本金及至实际还清之日止的全部罚息、利息，第三人对诉争房产享有优先受偿权。经质证，原告认为其并非案件当事人，被告可能存在贷款诈骗的情况和银行失职的情况。经质证，被告雷春莉认为租赁在贷款前面，其他没有意见。经质证，被告范伟认为利息算得太高，其他没有意见。三、评估报告，欲证实办理抵押贷款时，恒丰银行和土地评估公司对涉案房屋进行了现场评估，评估报告中描述到该房屋目前由房屋所有权人居住。经质证，原告对真实性无异议，证明目的不予认可，无法看出第三人的证明目的，并没有关于房屋是谁居住的询问笔录，只是对房屋总体的估价。2014年4月25日原告住在该房屋里面，该房屋一直是由原告在居住。原告不知道有评估公司的人来，雷春莉只是带了几个人来说她以后要住，要对房屋重新装修，那几个人拍了照片就走了。经质证，被告雷春莉没有意见。经质证，被告范伟没有意见。本案审理过程中，本院出示了本院调取的公证书一份、房产登记信息两份。经质证，原告对三性无异议，表示房屋过户当天双方又签订了一份补充合同，双方实际是以14800000元的补充合同来履行的。经质证，被告雷春莉没有异议，认为当时确实是李某某办理的。打款凭证银行流水被告雷春莉都有，都是李某某在办，被告雷春莉、范伟配合。经质证，被告范伟表示所有的手续都是李某某办理，范伟、雷春莉只是配合，房屋价格实际是按照14800000元来履行的。经质证，第三人对三性无异议，对于原被告陈述的内容，第三人认为其中涉及违法行为，明显是偷税行为。从法院调取的房屋买卖合同和原告提供的房屋买卖合同来看，第三人认为李某某在其中起了关键性的作用，双方可能不是买卖关系，而只是为了骗取银行贷款才签的20年的租赁合同。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一，被告雷春莉对内容没有意见，本院予以确认。原告提交的证据材料二，具有合法性、客观性及关联性，本院予以确认。原告提交的证据材料三，两被告没有意见，本院予以确认。原告提交的证据材料四，两被告对真实性均未提出异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据材料五，本院对真实性予以确认。原告提交的证据材料六，系原告单方出具，对于租赁合同是否合法有效，本院将结合全案进行分析认定。原告提交的证据材料七，其中的情况说明，系原告单方出具，对于房款支付情况，本院将结合银行流水及当事人的陈述进行认定；对于其中的银行流水和公证书，本院对真实性予以确认。被告雷春莉提交的证据材料，原告认可，本院予以确认。第三人提交的证据材料一，本院予以确认。第三人提交的证据材料二，系法院生效判决书，本院予以确认。第三人提交的证据材料三，本院对真实性予以确认。对于本院调取的材料，本院予以确认。本院经审理认定本案事实如下：2014年4月10日，陈政作为卖方、雷春莉作为买方签订了一份后经公证的《房屋买卖合同》。合同约定，由陈政将其所有的位于昆明市的房屋以3470000元的价格出售给雷春莉。同日，雷春莉将5325000元转至徐某某账户。陈政、雷春莉对内容均无异议的2014年4月12日《房屋买卖合同》的合同首部载明的买方（甲方）为雷春利（妻）、范伟（夫），卖方（乙方）为陈政（夫）、陈某（妻），约定买卖的房屋为乙方坐落于滇池新天地花园别墅第42幢房屋，房屋所有权证号：200507779，买卖价格为14800000元，付款方式为：1、为表示买房诚意，双方约定甲方于2014年4月4日向乙方支付定金500000元作为履行合同的担保，合同履行完毕后，该笔定金冲抵购房款。2、甲方于2014年4月10日房屋产权过户完毕当日向乙方支付第一期购房款5500000元。3、甲方于2014年11月9日之前向乙方支付最后一期购房款8800000元。此外，合同中还载明了各自的其他权利义务。同日，雷春莉作为欠款人、范伟作为担保人向陈政出具了《欠款条》一份，载明，“今雷春莉欠陈政先生人民币8800000.-（捌佰捌拾万元整）购买滇池新天地花园别墅42幢房屋尾款，还款时间2014年10月25日前。欠款人：雷春莉。担保人：范伟。2014年4月12日”。2014年4月12日，雷春莉、范伟作为出租方（甲方）、陈政作为承租方（乙方）还签订了一份《房产租赁合同》，该合同首部经纪方（丙方）未填写，但在合同尾部加盖有云南万基房地产经纪有限公司的印章。合同约定由甲方将滇池新天地花园别墅42栋租给乙方居住使用20年，从2014年4月12日起至2034年4月11日止。乙方需缴纳每月租金36666元，租金为20年一付，计8800000元，签订合同时乙方即向甲方交清房租，乙方并向甲方交纳房租押金36666元。乙方应向丙方支付10000元作为丙方佣金。合同备注中手写加注有以下内容：1、因甲方雷春莉、范伟购买陈政滇池新天地花园别墅42栋房屋欠陈政部分购房款人民币捌佰捌拾万元正，现将该房屋租给乙方陈政20年作为居住使用，待甲方还清乙方捌佰捌拾万元正后本合同自动终止。2、该房屋由乙方设计装修，购买高档家俬家电，如甲方违约，除正常承担违约责任外，另需陪（赔）偿乙方装修设计、购买家俬电器等费用人民币贰佰万元整。2014年4月14日，涉案房屋过户登记至雷春莉名下。2014年6月26日，雷春莉、范伟与恒丰银行昆明分行签订《个人借款最高额抵押合同》，用涉案房屋作抵押（经云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司评估价值1837.32万元）贷款9000000元，并办理了抵押登记。后因雷春莉、范伟不能还款，恒丰银行昆明分行于2016年向法院提起诉讼。2017年2月24日，云南省昆明市中级人民法院作出（2016）云01民初971号民事判决书，判决由范伟、雷春莉归还借款本金9000000元，支付利息、律师费等，昆明极速商贸有限公司承担连带清偿责任。该判决同时确认恒丰银行昆明分行对涉案房屋享有以房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿权。该判决现已进入强制执行。而经本院查询，由昆明市不动产信息档案管理中心出具的房屋信息查询摘抄表显示，除云南省昆明市中级人民法院外，涉案房屋因雷春莉、范伟的其他多起案件还被五华区人民法院、云南省蒙自市人民法院等法院多次查封。2018年6月15日，陈政诉至本院，请求法院确认2014年4月12日的《房产租赁合同》合法有效。庭审中，陈政及雷春莉陈述涉案房屋总卖价为14800000元，已支付6000000元，尚欠8800000元，已支付的6000000元中，其中有5325000元由雷春莉按陈政要求打入徐某某的账户。另查明，房屋出售后，仍由陈政在居住使用房屋，物管、水电费由陈政名义交纳。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案经查明，原告与被告建立有房屋买卖合同关系，约定由原告以14800000元的价格将涉案的位于滇池新天地花园别墅第42幢房屋（面积：311.41平方米）卖给被告。付款方式为：于2014年4月4日支付定金500000元；于2014年4月10日房屋产权过户完毕当日支付第一期购房款5500000元；于2014年11月9日之前支付最后一期购房款8800000元。同日，二被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）又签订了一份《房产租赁合同》，约定由被告将涉案房屋出租给原告20年，每月租金36666元，共计8800000元。该《房产租赁合同》备注中注明：1、因甲方雷春莉、范伟购买陈政滇池新天地花园别墅42栋房屋欠陈政部分购房款人民币捌佰捌拾万元正，现将该房屋租给乙方陈政20年作为居住使用，待甲方还清乙方捌佰捌拾万元正后本合同自动终止。2、该房屋由乙方设计装修，购买高档家俬家电，如甲方违约，除正常承担违约责任外，另需陪（赔）偿乙方装修设计，购买家俬电器等费用人民币贰佰万元正。庭审中，原告及被告均认可已支付购房款6000000元，尚欠8800000元，而该欠款事实从被告出具给原告的欠款条亦得到印证。由以上事实可知，正是在被告差欠原告购房尾款8800000元的情况下，原告继续占有使用房屋，且原被告双方才签订了《房产租赁合同》。从查明的事实看，《房产租赁合同》与《房屋买卖合同》载明的签订时间系同一天，约定的租期为20年，每月租金为36666元，20年租金总额为8800000元，该租金恰好为被告欠付原告的房屋尾款。以上租金约定方式表明，原被告双方是把被告欠付原告的购房尾款平摊在20年的法定最长租赁期限内确定租金。而在正常的租赁关系中，房屋的物管及水电费用是由承租人在承担，但是通常是采取房屋产权人先交纳再向承租人收取或承租人以产权人的名义向相关部门交纳费用的方式进行，故物管及水电费收据上载明的交款人均应该是产权人。本案中，由于被告购房后原告并未向被告实际交付房屋，因此，原告提交的物管及水电费收据才会以原告的名义交纳。此外，从《房产租赁合同》的备注内容看，载明有以下内容，“因甲方雷春莉、范伟购买陈政滇池新天地花园别墅42栋房屋欠陈政部分购房款人民币捌佰捌拾万元正，现将该房屋租给乙方陈政20年作为居住使用，待甲方还清乙方捌佰捌拾万元正后本合同自动终止”，本院认为，该备注中所载明的“被告欠付原告房款8800000元，现将房屋租给原告20年，待被告还清原告8800000元后合同终止”的表述中，“20年的租赁期限”与“待被告还清原告8800000元后合同终止”存在矛盾之处，因为在正常的租赁合同中，租赁期限一旦由双方确定，一般不产生变动，原被告在备注中约定“待被告还清原告8800000元后合同终止”恰恰表明租赁期限并非20年，若被告在20年内付清8800000元购房尾款，租赁期限则与付清8800000元购房尾款的时间一致。对于约定的租金，虽然《房产租赁合同》中有金额的约定，但却没有如何支付的约定，也未明确用购房尾款折抵租金或以何种方式支付，原告亦未提交证据证实向被告另行支付过租金。而双方约定的“待被告还清原告8800000元后合同自动终止”的内容则表明，被告差欠原告的房屋尾款8800000元是需要支付的，但对于被告付清8800000元房屋尾款后，原告占用使用房屋的租金如何支付，则没有约定。由以上事实可知，本案中，原被告虽然签订了《房产租赁合同》，该《房产租赁合同》名义上是由原告承租被告享有所有权的房屋，但与法律所规定的房屋租赁合同的内容并不相符，原被告真实的意思表示仅只是用原告占有使用被告所购买的房屋的方式对被告所欠原告的购房尾款8800000元的支付作担保，但该种担保方式与物权法定原则又是不相符合的。因此，本院认为，原被告双方虽然签订了《房产租赁合同》，形式上虽然是租赁，但双方并没有真实的原告租赁被告房屋的意思表示。换言之，《房产租赁合同》欠缺原被告双方真实的租赁房屋的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。由以上法律规定可以看出，民事法律行为通过意思表示而实施，有效的民事行为需当事人之间具备真实的意思表示。如前所述，在原被告所签订的《房产租赁合同》中，原被告双方不具备真实的以租赁为目的的意思表示，即不具备法律所规定的民事法律行为有效的全部要件，因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈政的诉讼请求。案件受理费100元（原告陈政已预交），由原告陈政负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  王静波人民陪审员  周云宽人民陪审员  王 惠二〇二〇年一月七日书 记 员  吴 维张丽娟