青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异4号案外人：陈×1，男，藏族，1972年3月25日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县日月乡大石头村56号。案外人：陈×2，男，藏族，1992年6月9日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县日月乡大石头村56号。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码9132092369545039XK，住所地：江苏省阜宁经济开发区花园居委会二组。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630123074571092Q，住所地：青海省湟源县城关镇国光村393号。法定代表人：高新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷忠慧。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈×1、陈×2对本院查封青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县城关镇纳隆口村431号11号楼2单元262室青海省西宁市××县位于青海省西宁市××县房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈×1、陈×2称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定书查封案外人位于××县房产。2018年4月26日，案外人与青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，购买该房产，用途住宅，建筑面积101.16㎡，单价3000元/㎡，总价为303480元。当日刷卡支付了20000元，2018年5月11日刷卡支付了10万元，2018年12月10日支付了183480元。该房款已经全部付清。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的相关规定，案外人系该房产的合法所有人，为维护案外人的合法权益，请求解除查封位于青海省西宁市××县城关镇纳隆口村431号11号楼2单元262室青海省西宁市××县位于青海省西宁市××县房产。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司未提交书面意见。本院查明，江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定：冻结被申请人青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2018年12月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款，并于2018年12月12日查封了青海百汇房地产开发有限公司位于××县五套商铺及包括案外人陈×1、陈×2提出执行异议的青海省西宁市××县城关镇纳隆口村431号11号楼2单元262室青海省西宁市××县的青海省西宁市××县房产在内的32套房屋。2019年9月11日，青海省高级人民法院作出的（2019）青民终144号民事判决书，判决书判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由青海百汇房地产开发有限公司负担101705.42元，由江苏新晟建设集团有限公司负担43588元。判决书生效后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院立案后，在执行中，本院于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元，本院于2019年12月2日召集相关部门、申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司就本院诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果，后案外人陈×1、陈×2向本院提出执行异议。另查明，陈×1、陈×2与青海百汇房地产开发有限公司于2018年4月26日签订《商品房认购协议》，约定陈×1、陈×2购买湟源县纳隆口村431号湟源国际花园11栋2单元7层262室，建筑面积101.16平方米，单价为每平方米3000元，总价款为303480元。陈×1、陈×2提供了青海百汇房地产开发有限公司分别于2018年4月26日、2018年5月11日、2019年出具的收据三张，显示交款人为陈×1、陈×2，交款金额为20000元、100000元、183480元，共计303480元。收款事由为湟源国际花园11号2单元7层262室房款。陈×1、陈×2同时提交了刷卡凭证。青海百汇房地产开发有限公司证实因工程尚未竣工验收，故不能办理房屋登记手续。本院认为，本案系案外人陈×1、陈×2对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。根据案外人陈×1、陈×2的异议申请，本案争议焦点为案外人陈×1、陈×2提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈×1、陈×2与青海百汇房地产开发有限公司在本院查封之前就案涉青海省西宁市××县城关镇纳隆口村431号11号楼2单元262室青海省西宁市××县房产签订《商品房认购协议》，明确了出卖方和买受方、认购房屋的状况、商品房的价格、交纳购房款的方式等内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此应当认定该《商品房认购协议》为商品房买卖合同。陈×1、陈×2已支付全部价款303480元，支付的价款超过总价款的百分之五十，异议审查期间，陈×1、陈×2提交由青海省西宁市××县不动产登记服务中心出具的陈×1、陈×2名下无房屋的房屋产权登记信息查询结果。故案外人陈×1、陈×2提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人陈×1、陈×2的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海百汇房地产开发有限公司位于青海省西宁市××县城关镇纳隆口村431号11号楼2单元262室青海省西宁市××县位于青海省西宁市××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇二〇年一月十七日书记员 杨 杰附：本裁定的适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。CONTROLiSignatureOffice.SignatureCtrl