重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7639号上诉人（原审原告）：重庆速兴金属材料有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路3号1-231#，统一社会信用代码915001077592978905。法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，该公司员工。委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。被上诉人（原审被告）：财信智慧生活服务集团有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21-2，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：薛茫茫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾颖，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王景富，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人：重庆第五大道商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号9层，统一社会信用代码915001035XX24828X4.法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。上诉人重庆速兴金属材料有限公司（以下简称“速兴公司”）因与被上诉人财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称“财信公司”）、原审第三人重庆第五大道商业管理有限公司（以下简称“第五大道公司”）、占有保护纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初25016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人速兴公司的委托诉讼代理人高春琳、谭浪，被上诉人财信公司的委托诉讼代理人曾颖，原审第三人第五大道公司的委托诉讼代理人谭浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。速兴公司上诉请求：请求判令财信公司停止对重庆市渝中区五一路2、4、6、8、10、12号帝都广场一层XXXX号房屋的侵占，判令财信公司立即将涉案房屋交还上诉人；判令财信公司赔偿上诉人的损失（从2019年4月1日起，按每月59763元，计算到财信公司将涉案房屋交还上诉人为止，同时对赔偿款支付完毕之日前按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的1.5倍计算利息损失）；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审不仅程序方面存在严重问题，一审判决的事实认定、说理、法律适用都完全错误，一审判决是一个全方位的枉法裁判；上诉人在一审中提交了书面质证意见，没有认可财信公司举示证据的真实性和关联性，一审判决直接采信不合常理。财信公司辩称，上诉人提起的是占有保护之诉，应对其实际占有房屋，被上诉人侵占其房屋负有举证责任，上诉人不能证明其占有房屋的事实，被上诉人系合法聘用物业公司，从代行业委会的居委会手中接手物业管理用房，不存在侵占的事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。第五大道公司述称，同意速兴公司意见。速兴公司向一审法院起诉请求：1.财信公司立即停止对重庆市渝中区五一路2、6、8、10、12号(同属八一路1、5、9号，民族路XX号)帝都广场一层XXXX号房屋(以下简称涉案房屋)的侵占，财信公司立即退出涉案房屋并将涉案房屋交还速兴公司;2.财信公司立即赔偿速兴公司损失(损失包括两部分:①从2019年4月1日起算、按59763元/月的金额，计算到财信公司将涉案房屋交还速兴公司之日;②从未支付部分的第①项损失产生之日起计算，计算到财信公司将第①项损失款项支付完毕之日，按月利率2%的标准计算利息损失;暂计算到2019年6月10日，损失共计126936.6元)3.本案诉讼费由财信公司负担。一审法院认定事实如下：速兴公司诉称的XXXX号房屋位于重庆市渝中区五一路2、6、8、10、12号（同属八一路1、5、9号，民族路XX号）帝都广场一层。重庆市建设档案馆关于该层的竣工图档案材料显示，诉称的房屋位于1层大厅。双方均未向一审法院举示涉案房屋的产权证。2004年5月10日，诉争房屋的开发商重庆渝亚房地产开发建设有限公司与重庆奥斯曼物业管理有限公司签订前期物业服务合同，合同第二十四条约定重庆渝亚房地产开发建设有限公司向重庆奥斯曼物业管理有限公司提供物业管理用房，包括办公用房和其他用房，其中办公用房（面积337.84平方米）位于帝都广场一层和负四层，其他用房（面积88.21平方米）位于帝都广场负一层。合同附图的办公用房包含案涉房屋。2019年3月6日，重庆市渝中区解放碑街道公园路社区居民委员会与重庆财信物业管理有限公司就涉案房屋所在小区的物业管理服务签订《帝都广场重庆市物业服务合同》。涉案房屋为重庆市渝中区解放碑街道公园路社区居民委员会下辖小区。财信公司原名为重庆财信物业管理有限公司。2019年3月21日，重庆市渝中区解放碑街道公园路社区居民委员会发出通知书，要求财信公司对上述物业服务合同进行备案并在2019年4月1日凌晨0点在帝都广场B栋物业管理办公室办理物业接收的相关手续。2019年4月1日，财信公司开始为涉案房屋所在小区提供物业服务。涉案房屋现为财信公司的物业管理办公用房。2019年5月20日，速兴公司、第五大道公司向重庆市渝中区解放碑街道公园路社区委员会、财信智慧生活服务集团有限公司发出《立即停止侵害我们租赁经营帝都广场一层XXXX号房屋的函》，要求二者退还帝都广场一层XXXX号房屋及赔偿损失。2019年6月11日，第五大道公司出具证明，内容为：“重庆第五大道商业管理有限公司和重庆速兴金属材料有限公司共同租赁了重庆市渝中区五一路2、6、8、10、12号（同属八一路1、5、9号，民族路XX号）帝都广场一层XXXX号房屋，现该房屋被财信智慧生活服务集团有限公司侵占，重庆第五大道商业管理有限公司同意向财信智慧生活服务集团有限公司请求赔偿的权利由重庆速兴金属材料有限公司单独享有。”审理过程中，速兴公司向一审法院举示《房屋租赁合同（XXXX#）》、收条、业务凭证、补发入账证明等，拟证明涉案房屋由其和第五大道公司作为共同向重庆渝亚房地产开发建设有限公司承租，并已经缴纳了截止2022年8月19日的租金。该合同约定的租赁期限为2012年8月20日至2032年8月19日。合同约定的价款支付方式为租金每十年支付一次，签订本合同之日支付4764159元，本合同签订后五日内支付2407479元。财信公司不认可上述合同、收条的真实性，认为速兴公司并未实际占有使用涉案房屋。对业务凭证、补发入账证明真实性无异议，但不认可关联性。第五大道公司对证据真实性无异议。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案，速兴公司提出占有保护之诉，应对占有事实进行举证，其仅举示租赁合同，即使真实，也只能证明租赁合同载明的应然状态，并非已经实际履行交付房屋的实然状态。速兴公司对占有未能完成举证。案涉房屋未有独立的产权登记，竣工图载明该部分为大厅，应为共有部分，而财信公司作为案涉房屋小区的物业服务企业，对共有部分负有管理义务。现有证据不能证明速兴公司为有权占有，其要求对共有部分负有管理义务的财信公司返还、赔偿损失没有法律依据。况且，财信公司根据物业服务合同到涉案房屋所在小区履行物业管理义务，并非速兴公司所诉称的“占有”丧失的直接原因。财信公司对速兴公司的诉求不负有义务。因此，一审法院对速兴公司全部诉讼请求不予支持。速兴公司申请对前期物业物业服务合同上“重庆市渝中区住房和城市建设委员会”的印章、损失评估与本案事实认定无意义，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告重庆速兴金属材料有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取1419元，由原告重庆速兴金属材料有限公司负担。”本院二审审理中，上诉人速兴公司向本院举示了：证据1、帝都广场的开发商渝亚公司出具的证明，来源于渝亚公司；证据2、帝都广场2004年-2019年3月的物业服务企业奥斯曼公司出具的证明，来源于奥斯曼公司；证据3、《联营合同》、《收条》及重庆三峡银行解放碑支行《通用业务凭证》；证据4、《帝都广场一层XXXX号房屋装修施工合同》、《收据》及中国银行《进账单》。以上证据拟证明速兴公司与第五大道公司、西普公司进行联营活动，场所就是涉案房屋，并且对涉案房屋进行了装修，速兴公司实际占有使用涉案房屋。财信公司质证后认为：上诉人提交的证据均不属于新证据，请求法院不予采纳。对证据1和证据2形式上的合法性予以认可，对其真实性、客观性、关联性不予认可，奥斯曼公司是渝亚公司的物业公司，上诉人与渝亚公司存在利害关系，根据最高法关于证据规定的第九十条第三款，不能将其作为认定案件事实的证据，两家公司不具备证明占有抢夺这一具体事件的资质与能力，不能达到上诉人的证明目的；对证据3、4，被上诉人并非涉案证据的当事人，无法确认证据的真实性，并且一审中举示了渝中区经侦委托会计师事务所作出的《关于对渝亚公司和第五大道公司的专项审计报告》以及渝亚公司委托律师所作出的调查报告，在相应报告中均无法体现上诉人所称的联营、租赁、占用关系，被上诉人认为上诉人陈述的事实是不真实的，这两组证据显示的合同关系也无法证明上诉人实际占用使用案涉房屋的事实，更不能证明被上诉人从速兴公司手中侵夺的房屋的事实，不能达到速兴公司的证明目的。第三人第五大道公司对速兴公司举示的证据无异议。本院依据速兴公司的申请，勘查了涉案房屋现场。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，根据一审、二审双方当事人陈述、举证情况，结合本院对涉案房屋现场勘查情况，不能认定涉案房屋属某一业主专有部分，现有证据只能认定涉案房屋为帝都广场专有部分以外的共有部分。奥斯曼公司、渝亚公司出具《证明》称涉案房屋不是帝都广场的共有部分，该《证明》无相应证据支持，本院对该《证明》的该部分内容不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”《重庆市物业管理条例》第十五条第一款规定：“业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主设立业主大会的，应当在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下进行。未设立业主大会的，由全体业主在街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会的指导下，共同履行业主大会、业主委员会的职责。”财信公司作为涉案房屋所在帝都广场的物业服务企业，基于其与社区居民委员会签订的物业服务合同，依法享有对帝都广场共有部分物业的管理权，该管理权来自对帝都广场共有部分享有共有物权的业主的授权。故财信公司基于业主的授权有权对共有部分物业进行管理，对侵害共有物权的行为有权要求行为人停止侵害、排除妨害。本案中，即使速兴公司举示的其与渝亚公司之间的租赁合同真实，速兴公司基于该租赁合同而占有涉案房屋真实，但速兴公司并无证据证明出租方渝亚公司对涉案房屋享有处分权，故速兴公司对涉案房屋并未设立合法租赁权，其对案涉房屋的占有系无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，速兴公司对案涉房屋的占有行为不能抗辩帝都广场业主基于共有物权对案涉房屋行使的原物返还权。财信公司基于对共有部分物业的管理权，有权对涉案房屋进行管理，对速兴公司的诉求不负有义务。速兴公司在未举证证明其享有合法租赁权的情况下，以租赁合同和占有事实来排除涉案房屋共有人的授权管理人对共有物权的行使，显然与法律规定不符，本院不予支持。二审中速兴公司举示的证据仅能证明速兴公司占有案涉房屋的事实，但不能证明渝亚公司对案涉房屋享有处分权以及速兴公司对案涉房屋系有权占有，该组证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。综上所述，速兴公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2838元，由重庆速兴金属材料有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年一月二十五日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋