黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0281民初4151号原告：梁雪，女，1975年2月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：杜青峰（系梁雪的公爹），1956年5月23日出生，个体，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：刘春，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。被告：宋天君，男，1962年7月19日出生，汉族，讷河市农村经济管理总站科员，住黑龙江省讷河市。被告：泰来县鑫兴达房地产开发有限公司（简称鑫兴达公司），住所地：黑龙江省泰来县泰来镇先锋街1委（建设路中段），统一社会信用代码：9123022466902221XW。法定代表人：张志国，职务：该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。被告：周泉霖，男，1990年7月11日出生，汉族，讷河市公安局刑警，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：王**，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告：刘明锐，女，1991年10月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。二被告委托诉讼代理人：张立萍，（系刘明锐母亲）女，1967年7月15日出生，汉族，住讷河市。原告梁雪诉被告宋天君、泰来县鑫兴达房地产开发有限公司、周泉霖、刘明锐确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜青峰、刘春和被告宋天君、被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾大全、被告周泉霖及其委托诉讼代理人王**、被告周泉霖、刘明锐的共同委托诉讼代理人张立萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁雪向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告宋天君与被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司签订的《解除买卖关系协议书》无效；2、确认宋天君与被告周泉霖、刘明锐于2018年4月12日签订的《购房协议》无效；3、四被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告宋天君因民间借贷纠纷一案，向讷河市人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，原告申请查封了被告宋天君将在被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司处抵工程款而获得的，位于讷河市××湖××小区××楼××单元××室的房屋。被告周泉霖主张该房屋宋天君已经卖给了他，并提供了被告宋天君与被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司签订的《解除买卖关系协议书》及被告宋天君与被告周泉霖、刘明锐签订的《购房协议》。被告宋天君与被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司签订的《解除买卖关系协议书》实际是虚假的，损害了原告的合法权益，故请求确认被告间签订的《解除买卖关系协议书》及《购房协议》均无效。被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司辩称：解除买卖关系协议书是有效的，认可此房屋已转卖给周泉霖和刘明锐。原告请求确认无效，不予认可。被告宋天君辩称：该楼已经卖给周泉霖、刘明锐夫妇，被告鑫兴达房地产开发有限公司出具了办理变更的所有手续，并且买方已经交了包括公积金在内的购房款，及于2018年4月19日又办理完毕税务发票更名，于2018年4月23日在不动产处办理了注销手续。宋天君与周泉霖、刘明锐的《购房协议》以及与被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司的《解除买卖关系协议书》均为有效。被告周泉霖、刘明锐辩称：周泉霖与刘明锐因结婚要购买房屋，在广告信息看到了被告宋天君发布的售房广告，而与其进行协商购买事宜。由于翠湖名苑小区没有办理房屋产权登记手续，宋天君未取得到产权证书，经与宋天君以及被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司三方协商确定，注销宋天君房屋预售备案登记手续，开发商解除与其房屋买卖协议，然后被告公司直接为周泉霖、刘明锐夫妇办理房屋销售登记手续，并作出承诺，出具承诺书。在此种情况下，宋天君与周泉霖、刘明锐签订了购房协议，周泉霖已将宋天君在齐齐哈尔公积金中心办理的房屋公积金贷款全部还清，其余房款全部交付给宋天君。被告鑫兴达房地产开发有限公司与宋天君解除了房屋买卖协议，注销宋天君的房屋预售登记，办理税务局税务变更手续，并经讷河市地税局签章同意，以及在讷河市不动产中心办理周泉霖、刘明锐夫妇不动产登记手续。原告在宋天君房屋预售登记解除注销手续后申请法院进行财产保全错误。被告周泉霖、刘明锐与宋天君签订的购房协议真实，不存在恶意串通损坏原告合法权益的事实，合法有效。周泉霖、刘明锐自购买房屋后对该房屋进行了装修，且结婚一直居住至今。宋天君与鑫兴达房地产开发公司签订的解除买卖关系协议也是真实有效的，由于该房屋至今未取得房屋产权证书，无法直接办理更名过户，现实中翠湖名苑的房屋进行交易，必须采用该种方式进行。综上所述，原告请求确认的两份协议均合法有效，不存在法律规定无效的情形。原告为支持自己的主张，提交了如下证据：一、2018年4月23日《解除买卖关系协议书》、2018年4月12日《购房协议》，证明被告宋天君与被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司于2018年4月23日签订了《解除买卖关系协议书》，但宋天君在此前的4月12日与被告周泉霖、刘明锐签订的《购房协议》中明确写明房款已全部给付，而在此后的4月23日被告宋天君才与被告开发公司签订《解除买卖关系协议书》，这充分说明案涉房屋的所有权为被告宋天君所有。宋天君与被告开发公司签订的这份《解除买卖关系协议书》从形式上看是合法的，但他掩盖的是非法目的。其目的有二，一是因欠本案原告的外债而转移财产，二是为了逃避国家税收征管，故该行为违反了国家法律强制性规定（税收征管法），所以原告诉讼请求中提到的两份协议书是无效的。经质证，被告鑫兴达房地产开发有限公司认为，协议没有违反法律规定，是否转移债务我公司并不清楚。我公司于2018年4月19日就已经认可了被告宋天君卖给了周泉霖、刘明锐的事实，并在税务局补开了增值税发票，发票上明确写明购房者为被告周泉霖、刘明锐。原告是2018年4月25日申请法院作出的查封裁定，裁定查封的时候此房屋已经不属于被申请人宋天君，所以原告请求确认无效是不符合法律规定的。被告宋天君认为，该组证据真实性无异议，整个办理的过程都是真实的，没有违反法律规定。被告周泉霖、刘明锐质证对两份证据的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，认为周泉霖、刘明锐与宋天君之间真实买卖房屋，签订协议并已经履行，由于当时翠湖名苑未给宋天君办理产权证，无法办理更名过户，在此情况下，宋天君与被告开发公司解除买卖关系，房屋买卖协议均是真实合法有效的。宋天君与原告之间是否存在债务关系，是否是恶意转移财产，被告周泉霖、刘明锐均不知情，也没有与其串通。在周泉霖、刘明锐于2018年4月12日签订购房协议时，以及宋天君与被告公司2018年4月23日签订解除协议时，该房屋不存在查封保全，在此种情况下，签订的买卖协议和解除协议均应是合法有效的，并且原告也承认形式合法，故该两份证据合法有效，应予以确认。二、讷河市人民法院与被告鑫兴达公司王静的谈话笔录，证明鑫兴达公司明知该房屋并没有退回开发公司，而是宋天君为了向外出售房屋而配合其办理的解除房屋买卖关系协议。经质证，被告鑫兴达公司对真实性认可，但认为证明不了原告要求确认协议无效的主张，虽然王静承认实际上没退，但事实上4月19日我方在税务局就已经认可卖给二被告，房款退与不退，是我方内部财务问题，与本案原告无关。被告宋天君提出王静说的不真实，所有手续是她出的，都是请示公司领导后王静作出的，王静也跟着去税务部门以及不动产部门办理。被告周泉霖、刘明锐对证据的真实性和证明目的有异议，提出笔录中说房屋是宋天君错误。认为该笔录形成的时间是2018年4月28日9时20分，而在2018年4月12日，周泉霖、刘明锐与宋天君签订购房协议，2018年4月23日，鑫兴达房地产公司与宋天君签订解除协议，并且在2018年4月23日15时9分，讷河市不动产登记回执已经注销了宋天君作为房屋所有权人的预告登记，该房屋已经不属于宋天君所有。周泉霖、刘明锐夫妇在购买该房屋时，是与宋天君和鑫兴达房地产开发公司共同协商办理，周泉霖、刘明锐虽然将款项支付给宋天君以及公积金中心，但周泉霖、刘明锐已经与鑫兴达房地产开发公司形成了事实的房屋买卖关系。周泉霖、刘明锐的付款方式是经过三方协商确认的，周泉霖、刘明锐向宋天君的付款等同于鑫兴达房地产开发公司向宋天君退还房款。三、不动产登记档案材料总共42页，证明被告宋天君从购买该房屋一直到与被告鑫兴达公司解除房屋买卖关系的历史演变过程，结合证据二能够证明在该档案中不动产登记这一部分的档案材料中，被告宋天君与被告鑫兴达公司解除买卖协议是虚假的，实际上该房屋还是宋天君所有。经质证，被告鑫兴达公司认为，此档案是预售行为，实际上宋天君没有取得房屋所有权，此证据能够证明解除与宋天君的预售行为的房屋买卖关系，协议是真实有效的。解除行为在人民法院的查封之前，所以2018黑02**民初3216号民事判决书确认争议房屋系被告泰来房地产开发公司所有。被告宋天君认为，该证据证明预售登记和公积金贷款、解除公积金贷款抵押的过程，是真实的。被告周泉霖、刘明锐对该份证据的真实性没有异议，认为该房屋是宋天君、王世婧的预售登记手续，办理预售登记的注销与解除也是符合法律规定的，不存在无效情形，同时也能证明该房屋在注销后，房屋的所有权已经不属于宋天君所有。四、齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终495号民事判决书，主要出示第七页“本院认为”开始至第十页，主要证明终审判决认定，宋天君与周泉霖之间付款时间及陈诉与二人的主张相互矛盾，而且梁雪与宋天君的债权纠纷在先，宋天君与周泉霖的房屋买卖在后，所以不能认定宋天君与周泉霖合法的买卖合同。经质证，被告鑫兴达公司对真实性没有异议，认为此判决“本院认为”中，并没有否认一审判决中“本院认为”此争议房屋属被告泰来房地产开发公司所有。被告宋天君认为，二审维持原判，房屋属于被告泰开发公司所有。被告周泉霖、刘明锐认为，讷河市人民法院作出的（2018）黑2081民初3216号民事判决认为“宋天君已与泰来鑫兴达房地产开发公司办理了商品房买卖合同的注销手续”，本案的案争房屋应归泰来县鑫兴达房地产开发公司所有，齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终495号民事判决维持一审判决。原告所举的这份证据不能否认宋天君与鑫兴达公司的解除协议，以及周泉霖、刘明锐与宋天君的买卖协议。周泉霖、刘明锐与宋天君买卖行为和代替其偿还公积金贷款，以及在产权部门的注销登记手续，均是在法院查封保全之前完成，所以买卖协议和解除协议均是合法有效的。被告周泉霖为支持自己的主张，提交了如下证据：一、2018年3月5日和3月12日的讷河手牵手广告，证明宋天君发布卖房广告，被告周泉霖、刘明锐是在看到广告信息后协商房屋买卖事宜，双方不存在恶意串通和转移财产。经质证，原告对该份证据没有异议，认为该证据恰恰能证明案涉房屋是宋天君所有，出售人也是宋天君，但三被告现主张该房屋为鑫兴达公司所有，出售人也是鑫兴达公司，其主张与该证据相互矛盾。被告鑫兴达公司对真实性没异议，但不同意原告观点，认为宋天君发表的广告不能证明宋天君对这个房屋有真正的所有权，房屋所有权应以不动产登记部门登记为准。被告宋天君同被告鑫兴达公司意见。二、购房协议、个人贷款还款凭证、中国建设银行银行卡、住房公积金中心个人贷款系统结清的证明、收条，证明2018年4月12日宋天君与周泉霖签订购房协议，2018年4月20日周泉霖用自己名下的建行银行卡为宋天君结清公积金贷款，公积金中心出具了结清的证明，2018年4月20日，宋天君出具收到全部还款的收条。证明在原告申请法院保全查封之前，宋天君与周泉霖房屋买卖协议已经成立并履行。经质证，原告对收据真实性有异议，其他证据真实性没有异议，认为购房协议与收条之间是相互矛盾。购房协议是4月12日签订，而且明确写明“今乙方（周全霖刘明锐）将购房款已全部付给甲方宋天君”，而收据的出具时间是2018年4月20日，充分说明4月20日的收条应该是虚假的。个人还款凭证以及结算证明还有银行卡，能够证明宋天君偿还公积金贷款的时间是4月20日，但该房屋至今没有解除抵押，结合购房协议能够证明该房屋至今仍然属于宋天君所有。而且一审和二审都没有出具此收条，当时说的是全款，现在周全霖还欠宋天君15万元。被告刘明锐陈述说明4月12日签订买卖协议当天，不知道公积金贷款的具体数额，由于着急结婚装修，先交付的房屋钥匙，待公积金还款结清之后，将剩余房款支付完毕，然后给付合同。4月20日还清公积金贷款之后，将剩余房款给付了宋天君，宋天君统一出具的收全部房款的收条，然后宋天君将4月12日的房屋买卖合同及收条于4月20日一次性交付给周泉霖。被告鑫兴达公司质证对证据没有异议。被告宋天君质证对证据没有异议，认为房屋全款已经付清，4月20日给付的4月12日签订的合同和收据。三、解除买卖关系协议、承诺书、保证书、商品房买卖预售合同注销备案申请表、讷河市不动产登记回执、已缴纳营业税普通发票申请复合信息表，证明宋天君与鑫兴达房地产公司解除买卖关系，办理了预购商品房预告登记注销，房屋仍归鑫兴达房地产公司所有，并为周泉霖、刘明锐办理税务发票申请的相关手续，鑫兴达公司与周泉霖、刘明锐形成新的商品房买卖合同关系。经质证，原告对证据的真实性没有异议，对合法性有异议。认为被告宋天君与被告鑫兴达公司虽然签订了解除买卖关系协议，并到不动产中心办理了相关手续，但是房屋并没有实际退给鑫兴达公司，鑫兴达公司也没有将购房款退给宋天君，房屋仍然是宋天君的。所以说被告出具的解除买卖关系协议是虚假的，注销手续都没有注明日期，以该虚假的手续骗取了注销登记手续，是无效的。另外，被告开发公司没有收到周泉霖的购房款，所以周泉霖和开发公司不存在买卖关系。被告鑫兴达公司质证没有异议。被告宋天君确认证据都是真实的，都是被告鑫兴达公司经办人王静带着公章办理的。四、自来水收费票据、电费票据、供热费收据、装修协议，证明刘明锐、周泉霖已实际占有和使用该房屋，涉案的两份协议合法有效。说明因为是婚房，除了地面、卫生间的瓷砖未动，剩下全部重新装修，齐齐哈尔中级法院已经比对过。经质证，原告对装修合同真实性有异议，提出因为该房屋都是宋天君装修完的，周泉霖并没有重新装修，其他票据都是在法院查封之后发生的费用，与本案没有关联性。被告鑫兴达公司质证没有异议。被告宋天君确认原来房屋其装修过，后来齐齐哈尔中级法院与其比对过，有几处不一样，周泉霖接收后又重新装修过。五、讷河市人民法院（2018）黑0281民初3216号判决。“本院认为”部分已经认定宋天君与鑫兴达房地产公司办理了商品房买卖合同的注销手续，本案的案争房屋归泰来县鑫兴达房地产开发公司所有。经质证，原告对判决书真实性没有异议，对判决书的结果也没有异议，二审已经维持。对判决书认定的这部分事实有异议，二审的时候已对判决书的瑕疵提到，为了解决判决书中的瑕疵，所以启动了这个案件。因为是法院案件中的叙述，不是判项，这部分内容与客观事实严重不符，该房屋是被告宋天君的，不属于鑫兴达公司。被告鑫兴达公司质证没有异议。被告宋天君质证认为，房屋已经属于鑫兴达公司，不属于我了，因为已经办理了不动产注销。经审核，原告的证据一、二、三、四具有真实性，予以采信。被告周泉霖的证据一、三、四、五及证据二中的购房协议、个人贷款还款凭证、中国建设银行银行卡、住房公积金中心个人贷款系统结清的证明，原告及其他被告对真实性无异议，予以采信；原告虽对被告周泉霖的证据二中的收条的真实性有异议，但被告宋天君无异议，确认该据为宋天君所出。经审理查明：2014年11月19日，因被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司开发欠付宋天君工程款，以其开发建设的讷河市翠湖名苑小区20号楼一单元1502室抵付欠宋天君工程款，双方签订了商品房买卖合同，后又对该房办理了预购商品房预告登记，登记权利人为宋天君、王世靖。2014年11月25日，宋天君以该房为抵押在齐齐哈尔市住房公积金管理中心抵押贷款。2018年3月5日、12日，宋天君在手牵手报刊登广告对讷河市翠湖名苑小区20号楼一单元1502楼房对外出卖。2018年4月12日，宋天君与周泉霖签订《购房协议》，宋天君交付了房屋，周泉霖接受房屋并进行装修使用。因该房屋系泰来县鑫兴达房地产开发有限公司开发建设，由于翠湖名苑小区没有办理房屋产权登记手续，宋天君未得到产权证书，不能办理变更登记，经周泉霖、刘明锐夫妇与宋天君、泰来县鑫兴达房地产开发有限公司三方协商确定，先由泰来县鑫兴达房地产开发有限公司与宋天君解除买卖关系，然后由鑫兴达公司直接为周泉霖、刘明锐夫妇办理房屋销售登记手续。2018年4月19日，泰来县鑫兴达房地产开发有限公司与周泉霖、刘明锐在黑龙江省讷河市地方税务局交付了增值税。2018年4月20日，周泉霖向宋天君交付房款通过自己的建行卡为宋天君结清了齐齐哈尔市住房公积金管理中心公积金贷款295,316.21元，宋天君交付了合同，出具了收全部房款收据。2018年4月23日，泰来县鑫兴达房地产开发有限公司与宋天君签订了《解除房屋买卖关系协议书》，并且在讷河市不动产登记中心办理了宋天君的商品房买卖（预售）合同的注销手续。本案原告梁雪在与宋天君民间借贷纠纷一案中，申请了对涉案房屋进行保全，讷河市人民法院于2018年4月25日对涉案房屋进行了保全查封。周泉霖、刘明锐因此提出了执行异议之诉。2018年10月25日，本院作出（2018）黑0281民初3216号民事判决，驳回周泉霖、刘明锐要求房屋归其所的诉讼请求。周泉霖不服提出了上诉。2019年5月17日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司将其开发建设的讷河市翠湖名苑小区20号楼一单元1502楼房抵付所欠宋天君工程款时，双方签订了买卖合同，并办理了预告登记。宋天君将该房出售给周泉霖，双方又签订了买卖合同，周泉霖占有使用了房屋。三被告为办理登记进行了协议后缴纳了税款，交付了宋天君抵押贷款，解除了房屋抵押，被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司与宋天君签订了《解除房屋买卖关系协议书》，并办理了宋天君的商品房买卖（预售）合同的注销手续。被告宋天君与周泉霖签订的买卖合同及宋天君与被告泰来县鑫兴达房地产开发有限公司签订的解除合同均系双方真实意思表示，并不存在恶意串通，损害第三方利益等合同无效的情形。故原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告梁雪的诉讼请求。应收案件受理费50.00元，保全费3,520.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘宝胜人民陪审员  刘晓杰人民陪审员  马瑄珩二〇二〇年一月二十一日书 记 员  刘 铭