西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初18928号 原告：徐兴发，男，汉族，陕西西乡农村商业银行股份有限公司，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区附近。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2964。法定代表人：朱振平，董事长。委托诉讼代理人：周丹，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正阳，陕西云德律师事务所实习律师。原告徐兴发与被告陕西华帝龙置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兴发、被告委托诉讼代理人周丹、李正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐兴发向本院提出诉讼请求：1.被告支付商铺租金11267.51元；2.被告支付租金违约金2720.98元（从2018年6月30日起计算至租金付清之日止）；3.被告承担诉讼费用。庭审中变更诉请为：1.被告支付租金14916.03元（从2017年6月15日起，以已付房款总额32.64万元为基数，按年12%计算至2017年11月1日）；2.被告支付租金的违约金3579.85元（从2018年7月3日起，以未付租金14916.03元为基数，按日计万分之五计算至2019年10月25日止）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：其与被告于2015年6月14日签订了《认购协议》，其认购被告开发的位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座房屋，面积为38.4㎡，总房款32.64万元。签约当日双方签订了《委托经营协议》（附件二）约定，第一年自2015年6月14日至2016年6月14日被告返租金19.64万元，第二年2016年6月14日至2017年6月14日返租金23568元（已付款总额的12%）。合同履行中被告只支付了第一年租金19640元，未支付第二年租金，其后提起诉讼，未央法院作出的（2018）陕0112民初3112号民事判决确定支付第二年租金，同时判决确定双方签订的《认购协议》于2017年11月1日解除，但未对第二年返租金截止日至协议解除日前的返还租金未处理，且中院判决载明“合同解除前双方应按照合同约定履行义务”，被告应履行其上述未支付租金期间义务，现诉至法院，请求判如所请。被告陕西华帝龙置业有限公司辩称，一是《认购协议》是商品房预约合同，因客观原因双方未订立正式的《商品房买卖合同》，附件二中关于支付房屋租金的条件没有成就，原告对涉案商铺不享有占有、使用、收益的权利，其不应当向原告支付租金，且涉案商铺至今还是大通铺、毛坯房，从未出租经营过，也从未产生任何的租金收益，原告的诉讼请求应当驳回；二是西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民终7175号民事判决对涉案《认购协议》所涉及的租金问题已经处理，并已全部履行完毕，原告又以此事提起诉讼，违反了一事不再理原则，依法应当裁定驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3112号生效判决认定案件事实为：原、被告于2015年6月14日签订合同编号xxxxxxx的《认购协议》，约定：原告认购位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角，项目名称华帝金座，房号为xxxxxxxx房屋，单价8500元/㎡，面积约为38.4㎡，总房款32.64万元，该房屋的用途为商业。被告承诺于2016年5月30日前项目五证办理完善，双方签订正式的《商品房买卖合同》；若因出卖人（被告）原因，买受人（原告）有权选择解除本协议，并要求出卖人全款退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，出卖人在买受人解除本协议之日起30日内无条件退还已付款。若买受人选择继续履行本协议的，本协议继续履行；在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金。交房时间为2017年5月30日。买受人于2015年6月14日交清首付款60%即19640元，余款13万元于2016年12月31日前交清。同时双方又签订附件二《买受人使用权限规定》，约定：1.双方签订正式《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》；2.委托经营期限暂定两年，两年期满后按市场价评估双方协商，年租金不低于8%；3.出卖人保证买受人所收年租金，第一年2015年6月14日至2016年6月14日已付款房款总额的10%，合计返租金19640元；2016年6月14日至2017年6月14日已付款房款总额的12%，合计返租金23568元；4.如未能及时支付买受人租金，按日向买受人赔付应付款万分之五的违约金。《认购协议》签订后，原告依约支付了首付款。2016年5月26日在扣除第一年租金后，原告将剩余房款向被告缴纳。被告现已取得商品房预售许可证。现因被告拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同》酿成本诉。并认为，原、被告所签订《认购协议》性质为商品房预约合同，合法有效。原告在签订《认购协议》后，依照约定向被告履行了给付房屋价款的义务。被告应按照《认购协议》向原告支付2016年6月14日至2017年6月14日租金39168元。原告主张被告支付违约金，根据《认购协议》约定应按租金39168元、违约金日万分之五（自2017年6月30日开始至本判决确定之日止计算）。因被告未按《认购协议》上规划的结构进行建设，属被告违约。原告主张和被告签订正式《商品房买卖合同》，因事实履行不能，本院不予支持。现因被告原因，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，对原告主张支付违约金32640元，本院依法予以支持。双方在2017年5月30日未能签订正式《商品房买卖合同》，被告反诉要求解除双方签订的《认购协议》，现因该协议目的不能实现，故本院认可该协议于2017年11月1日解除。本院于2018年 5月9日作出民事判决：一、原、被告在2015年6月14日签订合同编号xxxxxx的《认购协议》于2017年11月1日解除；二、被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效后十日支付原告（反诉被告）徐兴发租金39168元及违约金（2017年6月30日至本判决确定之日止按日万分之五计算）；三、被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效后十日支付原告（反诉被告）徐兴发违约金32640元；四、驳回原告（反诉被告）徐兴发其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陕西华帝龙置业有限公司其余诉讼请求。原、被告均不服，上诉西安市中级人民法院，中院于2018年9月5日作出（2018）陕01民终7175号民事判决驳回上诉，维持原判。同时查明，被告在2017年11月1日一审庭审中反诉解除涉案《认购协议》，并要求原告退还其公司19640元租金。并认为，原、被告签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，因被告对涉案房屋未按照双方签订《认购协议》约定的房号、位置、面积等进行建设，导致协议无法继续履行，合同目的不能实现，该公司构成违约，原审判决对原告要求与被告签订正式《商品房买卖合同》的请求不予支持，并根据双方协议中2017年5月30日前出卖人仍不能与买受人签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金的约定，判决被告按照原告已付房款的10%向原告支付违约金32640，原判处并无不当。被告上诉称其公司应支付原告违约金为30660元，理由不能成立。在《认购协议》签订后，原告依照约定向被告履行了给付房屋价款的义务，该公司应按照《认购协议》约定向原告支付2016年6月14日至2017年6月14日租金39168元，并根据《认购协议》约定按租金39168元、日万分之五计算向原告支付迟延支付的违约金（自2017年6月30日起至判决确定之日止）。原告在交纳剩余房款时，双方已经抵扣了被告应向原告支付的第一年租金，合同解除前双方应按照合同约定履行义务。被告上诉要求原告向其公司返还19640元租金，理由不能成立。原告认为两级法院判决有误，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高院于2019年9月9日作出（2019）陕民申1550号民事裁定，认为原、被告2015年6月14日签订的《认购协议》第三条关于违约责任约定的主要内容为：1.如因出卖人原因未能及时签订正式《商品房买卖合同》，“买受人有权选择解除本协议，并要求出卖人全额退还已付房款，并承担已付房款总额10%的违约金，出卖人在买受人解除本协议之日起30日内无条件退还已付款。”2.如果买受人选择继续履行本协议的，本协议继续履行；“在2017年5月30日前出卖人仍不能与买受人签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金。”据此约定，只要在2017年5月30日前，双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》，其后果就是由出卖人全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金，因退款的本意是解除协议，而本案双方在2017年5月30日前尚未签订正式的《商品房买卖合同》，原审法院判决解除《认购协议》，原告关于本协议不应解除双方应签订正式《商品房买卖合同》的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。裁定驳回原告的再审申请。另查，《认购协议》附件二约定的委托经营期限两年期满后，双方对之后的委托经营期限、年租金标准未协商。审理中，原告称《认购协议》附件二两级法院未解除。被告称，其公司与原告签订《认购协议》附件二约定返租金的目的是，《认购协议》签订后，其公司承诺办理网签，但由于消防改造的原因，导致涉案房屋成为消防设备间，《认购协议》中约定的房产实际已经不存在，无法与原告签订《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，为了补偿原告以返租款的名义向原告支付相应的补偿金。本院认为，合同的效力和被告应承担年租金，两级法院的生效判决已认定并论述，此处不再赘述。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告是否应向原告承担《认购协议》附件二约定的两年经营期限届满次日（2017年6月15日）至《认购协议》解除之日（2017年11月1日）前约定租金及租金标准，双方各持己见。《认购协议》附件二约定，委托经营期限暂定两年，两年期满后按市场价评估双方协商，年租金不低于8%。原、被告虽对上述期限和标准未协商一致，但未约定该期间的租金免除，被告承认支付原告租金的目的是补偿其不能按协议履行违约给原告造成的损失，原告主张协议解除前的租金理由成立。两级法院仅处理了《认购协议》附件二约定的两年租金，对两年期限届满次日至协议解除日期间的年租金未处理，原告主张该期间的租金，应予支持。其标准如何确定，《认购协议》附件二约定，年租金不低于已付款的8%，因双方未协商一致，第二年租金按已付款的12%计算，综合上述情况，本院酌情认定年租金标准为11%。该期间的租金应为13673元[已付房款32.64万元×139天×（365天÷11%）]。《认购协议》附件二约定，委托经营期限暂定两年，两年期满后按市场价评估双方协商。因双方对两年届满后的年租金和标准未协商一致，也未约定年租金给付时间，原告主张该期间年租金的违约金，不予支持。原告提出《认购协议》附件二两级法院的生效判决未解除，因《认购协议》为主合同，《认购协议》附件二为从合同，主合同已解除，从合同一并解除，原告所称理由不成立。被告抗辩，原告本次诉讼系重复诉讼，违反了一事不再理原则，应原告本次的诉讼请求与本院（2018）陕0112民初3112号生效判决原告的诉讼请求系不同阶段的年租金，该抗辩理由不成立。被告又抗辩，涉案商铺至今是大通铺、毛坯房，未出租经营过，未产生任何的租金收益，应驳回原告请求租金的诉讼请求。因被告承认支付原告房屋租金的目的系其无法履行涉案协议给原告的补偿，涉案房屋是否出租、产生收益与被告支付原告租金无关，其抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告徐兴发租金13673元；二、驳回原告徐兴发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费149元（原告已预交），现由被告承担，于上述款项一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 （此页无正文）    审  判  员    王曙光                                  二〇二〇年 一 月三日  书  记  员    杨  莹