湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终1052号上诉人（原审原告）：盛彩虹，女，1993年1月27日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区,委托诉讼代理人：贾孔林，湖北惠山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐鹏，男，1993年5月5日出生，汉族，住湖北省竹山县,委托诉讼代理人：彭兰平，湖北京源律师事务所律师。原审第三人：盛学均，男，1968年3月17日出生，汉族，住湖北省京山市,原审第三人：盛飞，男，1998年5月16日出生，汉族，住湖北省京山市,上诉人盛彩虹因与被上诉人唐鹏及原审第三人盛学均、盛飞房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛彩虹上诉请求：一、撤销京山市人民法院（2020）鄂0821民初592号民事判决，确认被上诉人与第三人盛学均订立的房屋买卖合同无效；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决对本案案由定性错误。本案案由应为确认合同无效纠纷；二、被上诉人唐鹏不属于雁门口镇田家门楼村的村集体经济组织成员，其无权取得该村宅基地的使用权，其与第三人盛学均签订的《房产转让协议》为无效协议。1、唐鹏不符合取得村集体经济组织成员资格的条件，不属于雁门口镇田家门楼村的村集体经济组织成员。2、被上诉人与第三人订立的《房产转让协议》违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律、政策的通知》第二条第三款的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议无效。3、根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定，该转让协议无效；三、第三人盛学均处分的房屋系家庭共同财产，其在未征得全体共有人同意的情况下擅自将房屋出售，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，损害了包括上诉人在内的其他共有人的合法权益。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条的规定，盛学均处分房屋的行为应认定无效；四、上诉人作为房屋共有权人，对争议房屋在同等条件下有优先购买权，被上诉人与第三人盛学均的转让行为侵犯了上诉人的优先权，应属无效。唐鹏答辩称：1、上诉人盛彩虹继承的份额只有六分之一，两第三人的份额超过了三分之二，处分有效；2、被上诉人是农村户口，且经雁门口镇田家门楼村村民委员会同意落户该村；3、上诉人户口已迁出该村，不是该村村民，不能享有优先购买权。一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。盛飞发表参诉意见称，诉争房屋属于农村宅基地，被上诉人不是该村村民，买卖合同无效。盛学均未发表参诉意见。盛彩虹向一审法院提出诉讼请求：依法确认唐鹏与盛学均订立的买卖合同无效。一审法院查明，本案第三人盛学均与原告盛彩虹、第三人盛飞系父女、父子关系。涉诉房屋位于京山市雁门口××门楼村××组，该处土地鄂（2016）京山县《农村土地承包经营权证》第（3223）号（原证编号05130904137），承包方土地承包经营权共有人为盛学均、柯昌芳、盛彩虹、盛飞。2020年1月14日，唐鹏与盛学均签订了《房产转让协议书》，约定转让价格为45000元，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让，并约定了付款时间和违约责任等，后唐鹏按约收取房屋使用至今。现双方就此《房产转让协议书》效力等问题发生争议,原告盛彩虹诉至一审法院要求确认合同无效。审理中,唐鹏称2018年至今其祖母就暂住在涉诉房屋内。另查明，原告盛彩虹之母柯昌芳于2015年因病去世。经京山市雁门口镇田家门楼村村委会书面说明：被告唐鹏涉诉购房前向该村村委会提出申请，经村“两委”会商议，村民代表讨论通过，同意接受被告唐鹏为该村村民，可购买涉诉房屋并指派村包村干部参与见证相关事宜。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,第三人盛学均对其与被告唐鹏签订的《房产转让协议书》上的签字提出异议,但未提供相应的证据予以证明,且对买卖房屋的事实及已履行不持异议,该协议在当地村委会的见证下签字，一审法院对双方按照《房产转让协议书》买卖房屋系双方真实意思表示予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。现原告盛彩虹以第三人无权处分房屋为由提起确认合同无效之诉,但经庭审调查及被告唐鹏的举证可以证实,被告唐鹏与第三人盛学均在订立《房产转让协议书》的时候主体符合法律的相关规定,被告唐鹏按约付清房款余款时由第三人盛飞经手。按照《物权法》第九十七条规定处分共有的不动产或者动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案已超过物权法第九十七条规定的三分之二以上的份额,因此,第三人盛学均与盛飞有权处分该房屋。关于原告盛彩虹主张的被告唐鹏不符合宅基地申请条件的诉请理由,京山市雁门口镇田家门楼村村委会已书面确认同意接受被告唐鹏落户于该村四组，原告盛彩虹针对自己的主张未提供确实、充分的证据予以证明,对该主张难以支持。综上所述,被告唐鹏与第三人盛学均订立的《房产转让协议书》系双方真实意思表示,且不属于认定合同无效的法定情形,即双方之间的买卖行为并未违反法律的效力性强制性规定,故双方之间签订的《房产转让协议书》应为有效合同。因此,原告盛彩虹认为房屋买卖合同无效的理由不能成立,对其主张不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决：驳回原告盛彩虹的诉讼请求。本案受理费463元，由原告盛彩虹负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案案由是否正确的问题。上诉人盛彩虹认为，其提起的是确认合同无效之诉，本案案由应为确认合同无效纠纷。本院认为，民事案件案由是指民事诉讼案件的名称，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，反映案件所涉及的民事法律关系的性质。一般根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，而不是根据当事人的诉讼请求来确定。本案中，盛彩虹的诉讼请求是确认盛学均与唐鹏签订的《房产转让协议》无效，主张的民事法律关系是盛学均与唐鹏之间的买卖合同关系。一审法院根据本案争议的房屋买卖合同关系确定案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当。根据合同归《中华人民共和国合同法》调整，物权变动归《中华人民共和国物权法》调整的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。正是据以此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，盛彩虹以盛学均未征得全体共有人同意擅自出售家庭共有的房屋，损害了包括盛彩虹在内的其他共有人的合法权益为由，主张盛学均与唐鹏签订的《房产转让协议》无效，即是以盛学均没有处分权主张合同无效，其该理由不能成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，盛学均与唐鹏在签订合同时均具有完全民事行为能力；双方建立房屋买卖合同关系的意思表示真实；京山市雁门口镇田家门楼村村民委员会已接收唐鹏落户该村，并在《房产转让协议》上盖章见证，该转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故，盛学均与唐鹏签订的《房产转让协议》合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。本案中，盛学均转让的是共有房屋，并不是转让其在该房屋中所占的份额，上诉人盛彩虹主张盛学均的转让行为侵犯其优先权，转让行为无效，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人盛彩虹的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费463元，由上诉人盛彩虹负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十二月七日书记员  吴素云