福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽民终1193号 上诉人（一审原告）：三明光华废旧物资加工有限公司（原为三明永旭废旧物资加工有限公司），住所地福建省三明市梅列区乾龙新村**。 法定代表人：徐贤国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：三明市中信置业开发有限公司，，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村**** 法定代表人：杨东，该公司总经理。 上诉人三明光华废旧物资加工有限公司(以下简称光华公司)与被上诉人三明市中信置业开发有限公司(以下简称中信公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（以下简称三明中院）(2017)闽04民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。光华公司的委托诉讼代理人李玉芳、中信公司的法定代表人杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光华公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持光华公司一审诉讼请求第一、二、三、五、六、七项。事实与理由：（一）一审判决在本院认为中已认定“光华公司请求对涉案店面享有30％份额的诉讼请求应当予以支持”，但在判决主文中却没有明确判决支持光华公司的第一项诉讼请求，属遗漏判决。（二）一审判决对三明市梅列区××村××幢××层××号店面进行实物分割的诉讼请求不予支持，系错误的。本案店面中信公司在2008年9月就将其列入暂不销售部位，因双方合作开发房地产合同纠纷案，三明中院于2010年6月22日采取财产保全措施，查封了店面，目前仍处于查封状态，且未取得预售许可亦未办理产权登记，并未登记在案外人余某名下。三明市房地产管理处2011年7月21日出具的“情况说明”记载：若司法冻结解除，则该部分属可销售、登记产权。福建省高级人民法院（以下简称福建高院）（2015）闽民提字第7号民事判决已驳回案外人余某要求办理店面房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求。因此，一审判决的上述认定违背《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》第九条、第十七条规定及本案客观事实，据此作出的判决错误。（三）福建高院（2015）闽民提字第7号民事判决不能作为本案驳回光华公司要求对店面进行实物分割诉讼请求的依据，更不能成为法院依法审理本案并公正判决的障碍。1.福建高院（2015）闽民提字第7号民事判决没有对《【××大厦】商铺购买协议书》（以下简称《商铺购买协议书》）是预约合同还是本约合同作出认定，没有认定并判决本案店面实际所有权人为案外人余某。因此，店面仍系光华公司与中信公司合作开发房产项目取得的实物收益，光华公司享有的30％份额依法应当予以确认和保护。2.案涉《商铺购买协议书》仅是一份预约合同，店面的本约合同即《商品房买卖合同》至今未签订，《商铺购买协议书》即使合法有效，也不能继续予以履行。⑴案外人余某2012年2月17日提交给三明市梅列区人民法院（以下简称梅列法院）的《明确诉讼请求申请书》将第一项诉求“全面履行《商铺购买协议书》条款约定”具体明确为“请求依法判决被告与原告签订符合产权登记机关要求的《商品房买卖合同》，并予以备案”，证实案外人余某已自认《商铺购买协议书》仅属预约合同，而不是商品房买卖合同。店面正式的本约合同即《商品房买卖合同》至今没有签订。⑵《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中信公司与案外人余某签订《商铺购买协议书》后，仅于2009年6月21日收取260万元的预售定金（该事实仅有中信公司出具的发票证明，余某是否实际缴纳该定金,均没有查实，余某也不提交转账凭证证实），没有按协议约定收受其他任何的购房款（中信公司2011年3月11日收取的235．4万元，是依据中信公司与余某等ｌ2个人签订的12个车库买卖合同而收取的款项，不是依据《商铺购买协议书》收取的）。故《商铺购买协议书》仅是一份预约合同。⑶2010年6月22日三明中院依据（2010）三民初字第3号协助执行通知书已查封店面，并明确“未经本院许可，不得办理查封房产的产权登记及转让、赠与等产权变更手续”。三明中院在执行过程中对店面继续予以查封，现查封期限至2019年7月5日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，《商铺购买协议书》仅是预约合同，且不能继续履行，余某根本不是也不可能成为本案店面的实际所有权人。一审判决以（2015）闽民提字第7号民事判决为依据驳回光华公司要求对店面进行实物分割的诉讼请求，明显不公和错误。（四）光华公司请求实物分割合作开发房地产收益并不违反法律规定，且中信公司已被吊销营业执照，合作项目处于最后清理分配阶段，光华公司要求对店面以实物分割方式进行分配，依法应当予以支持。福建高院（2012）闽民终字第239号民事判决不仅认定了光华公司作为合作方对项目享有30％的权益，同时也认为“就负一层店面是将销售款计入收入予以分配还是进行实物分割”，可另行主张权利。可见，实物分割已经被生效判决认可并在法律上没有被禁止。事实上，在合资合作开发房地产实践中作为不具有房地产开发资质的合同一方，以分得实物作为回报是大量存在并简便易行的一种合资合作收益分配方式。《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。店面系光华公司与中信公司双方合资合作开发房地产项目取得的实物收益，该不动产实物应当依法认定为光华公司与中信公司双方按出资比例按份共有。店面建筑面积共计345．644㎡，光华公司享有的30％份额建筑面积合计为ｌ03．693平方米。该负一层店面依法可以进行实物分割，其中负一层2号、ｌ0号、ｌｌ号、ｌ2号、ｌ3号、ｌ4号店面建筑面积共计102．941㎡，虽然比光华公司应当分得的份额略少，但光华公司自愿放弃少分的部分，因此，光华公司要求进行实物分割，判决该6间店面合计102．941㎡归光华公司所有，并由中信公司交付给光华公司，符合法律规定及本案客观实际。（五）光华公司要求依法确认对××大厦负一层ｌ5号、ｌ6号店面享有30％的权益，有充分的事实依据和合同依据，依法应当支持。一审判决已查实存在15、16号店面，并己认定“根据共同投资、共享利益的原则，故光华公司主张对负一层ｌ5、16号店面享有30％的权益，应予以支持”，但在判决主文中却判决光华公司对负一层ｌ5、16号店面获得的收益享有30％的权益，属判非所诉。（六）中信公司应当向光华公司赔偿擅自将负一层店面交付他人出租、擅自将负一层1至12号车库低价出售造成的损失。1.一审判决已查明案外人余某收取负一层店面租金数额，但一审判决以《商铺购买协议书》合法有效，就认定光华公司要求赔偿租金损失没有事实依据和法律依据，明显错误。2.中信公司在2011年1月擅自将负一层ｌ至12号车库低价销售，12份商品房买卖合同的总价为287．4万元，但中信公司仅收取车位销售款235．4万元。负一层车库总面积为ｌｌ25．881㎡，每平方米销售价格实际仅为2090元。中信公司擅自恶意低价出售车库行为造成了合作项目利益的巨大损失。三明中院在2011年8月8日明确告知，如发现低价转让，可另案起诉。光华公司在起诉时就己申请对负一层车库市场价格进行评估鉴定，但一审判决却以两个鉴定机构均函复无法完成评估为由，认定光华公司要求赔偿损失200万元（暂定数）依据不足，驳回光华公司的诉请。请求二审法院依法委托有资质有能力的鉴定机构进行评估鉴定。 中信公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 光华公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认光华公司对三明市梅列区××村××幢××大厦××层××号店面享有的30%份额；2.对三明市梅列区××村××幢××大厦××层××号店面进行实物分割，判决30%份额项下的实物2号、10号、11号、12号、13号、14号店面归其所有；3.确认光华公司对三明市梅列区××村××幢××大厦××层××号店面享有的30%的权益；4.对三明市梅列区××村××幢××大厦××层尚未转让的2个车位进行折价分割，并判决2个车位折价款的30%归光华公司所有；5.判决中信公司擅自将负一层店面交付他人出租给光华公司造成的损失1679276元；6.判决中信公司擅自将负一层车库低价转让他人给光华公司造成的损失200万元；7.本案诉讼费由中信公司承担。 一审法院认定如下事实： 一、2006年2月13日三明永旭废旧物资加工有限公司（2006年7月7日经三明市工商行政管理局核准变更为三明光华废旧物资加工有限公司）与中信公司签订《合作开发合同》，双方约定：合作竞买和开发三明梅列区杜鹃新村16、17幢，中信公司占开发地块的70%权益，光华公司占开发地块的30%权益；双方对该项目的开发、经营、销售和投融资等重大问题有配合义务和决策的权利；具体的组织实施工作由中信公司负责，光华公司协助；一方违约赔偿另一方预期的收益，在同等条件下，一方要出让本项目的权益，另一方有优先购置权等。之后，因履行《合作开发合同》发生纠纷，光华公司于2007年3月26日提起诉讼，三明中院于2007年7月20日作出（2007）三民初字第14号民事判决，确认中信公司与光华公司2006年2月13日订立的《合作开发合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。 二、2007年9月28日，中信公司与光华公司签订《协议书》，对如何具体履行（2007）三民初字第14号民事判决及解决合作开发中存在的问题，进一步明确双方的权利与义务。协议生效后，又因合同履行问题，2008年11月5日光华公司再次起诉中信公司。2009年9月8日三明中院作出（2008）三民初字第55号民事判决，驳回光华公司的诉讼请求；光华公司不服上诉后，福建高院于2009年12月22日作出（2009）闽民终字第761号民事裁定，将该案发回重审。三明中院经重审，于2011年11月28日作出（2010）三民初字第3号民事判决，认定负一层店面因属预售性质，且案外人与中信公司之间就预售合同效力已起纠纷，案外人将中信公司诉至梅列法院，光华公司亦以股东身份申请参加了诉讼，因该案尚未审结，故对负一层店面不予以处理，中信公司收取的260万元预付款也不予确认。待该案审结后，其可就负一层店面另行主张，判决终止双方订立的《合作开发合同》和《协议书》的履行及双方合作关系，由中信公司支付合作利润8075830.35元。光华公司不服上诉，2012年9月12日，福建高院作出（2012）闽民终字第239号民事判决，认定对于××大厦负二层尚未转让的2个车位，可予确认光华公司作为合作方享有30%的权益，因中信公司与案外人余某就负一层店面的相关合同的性质与效力问题，正另案处理，目前尚未审结。就负一层店面是将销售款计入收入予以分配还是进行实物分割，双方可待该案终审后，另行主张权利；并改判中信公司支付合作利润9033469元。 三、2011年1月14日，案外人余某向梅列法院起诉，要求中信公司全面履行《商铺购买协议书》的约定，为其办理××大厦负一层1至14号商铺的房屋所有权证及土地使用权证；光华公司作为案外人申请参加诉讼。梅列法院经审理，于2012年4月19日作出（2011）梅民初字第526号民事判决，认定涉诉《商铺购买协议书》尚不具备《商品房买卖合同》的构成要件，不能认定为商品房买卖合同，判决驳回余某的诉讼请求。余某不服，提出上诉，2012年9月29日三明中院作出（2012）三民终字第572号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 该判决于2012年10月20日发生法律效力。余某不服，申请再审，福建高院于2013年10月28日作出（2013）闽民申字第569号民事裁定，指令三明中院再审。三明中院于2014年4月10日作出(2013)三民再终字第11号民事判决，维持三明中院（2012）三民终字第572号民事判决及梅列法院(2011)梅民初字第526号民事判决。之后，福建省人民检察院对该再审结果提起抗诉，福建高院于2015年11月16日作出（2015）闽民提字第7号民事判决：1.撤销三明中院（2012）三民再终字第11号民事判决、（2012）三民终字第572号民事判决及梅列法院（2011）梅民初字第526号民事判决。2.中信公司应在判决生效之日起三十日内履行与余某签订的《商铺购买协议书》。3.驳回余某的其他诉讼请求。 四、依据2009年5月20日三明市测量队《房屋建筑面积测量计算报告》，××大厦（即三明市梅列区××新村××幢）负一层1至14号店面建筑面积共计345.644㎡，××大厦负一层15、16号店面建筑面积未计入测量面积。 五、从2009年12月起，中信公司将××大厦负一层店面交付余某装修使用。截至2012年12月，余某收取的××新村××幢负一层店面租金合计为5597587元。 六、中信公司于2011年1月将负一层1至12号车库予以销售并办理备案登记；负一层1至12号车库总面积为1125.881㎡，合同总价为287.4万元，中信公司收取车位销售款235.4万元。 七、三明中院于2010年6月22日查封房产时，因负一层车库不可售无法查封；2011年8月5日继续查封时发现中信公司已将负一层12个车库销售并备案至个人名下；三明中院明确告知，如发现中信公司低价转让车库，可另案起诉。 八、三明中院于2015年12月10日通知光华公司到庭询问调查是否收到福建高院（2015）闽民提字第7号民事判决书及是否需要变更诉讼请求。光华公司委托诉讼代理人到庭陈述已收到福建高院（2015）闽民提字第7号民事判决书；是否变更诉讼请求需要与委托人光华公司沟通后回复；三明中院指定其三个工作日内回复。截至2015年12月21日，光华公司未回复。 一审法院另查明： 九、2017年5月31日，福建高院将本案发回重审后，三明中院在重审过程中，主审法官在庭审中及庭后专门向光华公司作了释明，告知：福建高院(2015)闽民提字第7号民事判决已经明确了《商铺购买协议书》的效力，光华公司可以变更诉讼请求，如不变更诉讼请求可能承担不利的法律后果。光华公司于2017年12月14日书面回复不变更诉讼请求。 十、2018年5月4日，合议庭成员到××大厦实地查看，××大厦负一层15、16号店面已出租给鹭燕大药房使用，现又出租由菲份眼健康调理中心经营。 十一、2017年11月21日，光华公司提出评估鉴定申请，要求对××大厦负一层1至12号车库2011年1月及2017年12月的市场价格进行评估。一审法院依法委托中联(福建)资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2018年7月20日，中联(福建)资产评估土地房地产估价有限公司向一审法院回函：“因2011年1月的价值时点距今时间较长，无法调查到标的物的市场行情，无法确定标的物在2011年1月的市场行情，故无法完成评估项目。”2018年11月27日，一审法院另行委托福建衡益资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估，2018年12月30日，福建衡益资产评估房地产土地估价有限责任公司向一审法院回函：“本公司查询了梅列区××新村××幢及周边同一区域类似车位的在估价时点2011年1月及2017年12月的市场交易情况，无法取得确切的成交资料，市场比较法无案例数据，故无法对委托项目进行进一步评估。” 十二、因光华公司的第四项诉讼请求已得到履行，一审诉讼中，光华公司撤回该项诉求。 对光华公司的各项诉讼请求及理由能否成立问题，一审法院综合分析认定如下： 一、关于光华公司请求确认对店面享有30%份额的问题。福建高院在已生效的（2012）闽民终字第239号民事判决中认定光华公司与中信公司签订的《合作开发合同》合法有效，且认定：“对于××大厦负二层尚未转让2个车位，可予确认光华公司作为合作方享有30%的权益，因中信公司与案外人余某就负一层店面的相关合同的性质与效力问题正另案处理，目前尚未审结。就负一层店面是将销售款计入收入予以分配还是进行实物分割，双方可待该案终审后，另行主张权利。”光华公司已按《合作开发合同》的约定足额履行出资义务，且涉案房地产开发项目业已完工，虽然涉案房产（三明市梅列区××村××幢××大厦××层××号店面）初始登记在中信公司名下，但店面系双方合作开发的结果，现光华公司要求确认对店面享有的30%份额，依据双方关于“合作竞买和开发三明梅列区杜鹃新村16、17幢，中信公司占开发地块的70%权益，光华公司占开发地块的30%权益”的约定，光华公司请求对店面享有30%份额的诉讼请求应当予以支持。 二、关于光华公司是否有权要求对××大厦负一层1至l4号店面进行实物分割问题。中信公司与光华公司合作开发××大厦，中信公司占70%权益，股权比例超过三分之二，而且负责项目的具体实施和经营管理，中信公司有权销售××大厦的房产，光华公司亦认可××大厦以中信公司的名义进行销售。光华公司要求对案涉店面进行实物分割，判决30%份额项下的实物2号、10号、11号、12号、13号、14号店面归其所有，光华公司的该项请求系物权请求权，因案外人余某与中信公司签订的《商铺购买协议书》所涉及的标的物为××大厦负一层，包括负一层车库、配电房、负一层店面14间，该××大厦负一层1至l4号店面即为案外人余某购买的负一层店面14间。已生效的福建高院（2015）闽民提字第7号民事判决认定案外人余某与中信公司签订的《商铺购买协议书》合法有效并应履行，故涉案房产已经出售给案外人余某，中信公司以出卖方式对涉案房产的物权进行处分，已不再享有对涉案房产的物权，仅对涉案房产出售后获得的对价享有请求权，光华公司可以依据《合作开发合同》的约定主张××大厦负一层1至l4号店面的收益分配，经释明光华公司书面回复表示不变更该项诉讼请求，故光华公司要求实物分割××大厦负一层1至l4号店面的诉讼请求不能成立，不予支持。 三、关于光华公司要求确认对××大厦负一层15、16号店面享有30%的权益问题。生效判决并未涉及标注15、16号店面中光华公司相关权利的认定。15、16号店面虽然未获得规划建设部门许可，未列入可销售面积，未列入××大厦建筑面积测量报告。经合议庭人员现场查看，15、16号店面确实存在，且已出租给他人作为店面使用，产生实际收益。15、16号店面系双方合作开发的结果，根据共同投资，共享利益的原则，光华公司主张对负一层15、16号店面享有30%的权益，应予支持。 四、关于光华公司要求判决中信公司擅自将负一层店面交付他人出租给光华公司造成损失的问题。生效判决已确认案外人余某与中信公司签订的《商铺购买协议书》合法有效，光华公司主张中信公司擅自交付××大厦负一层1至l4号店面，缺乏事实与法律依据。光华公司要求中信公司赔偿租金损失的诉讼请求不能成立，不予支持。 五、关于光华公司要求判决中信公司擅自将负一层车库低价转让他人给光华公司造成损失的问题。双方合作项目负一层车位的销售，是在2009年车位尚未经批准销售，且因车位建筑面积未计入项目开发的容积率，其是否能够办理产权尚不确定的情况下与店面统一打包销售给案外人余某。光华公司主张中信公司擅自将负一层车库低价转让他人给其造成损失200万元，根据光华公司的申请，依法分别委托中联(福建)资产评估土地房地产估价有限责任公司和福建衡益资产评估房地产土地估价有限责任公司对案涉负一层1至12号车库2011年1月及2017年12月的市场价格进行评估。两个鉴定机构均函复无法完成评估项目。结合本案现有证据，无法认定中信公司存在擅自将负一层车库低价转让他人的情形，因此光华公司主张中信公司擅自将负一层车库低价转让他人给其造成损失200万元的依据不足，不予支持。 综上所述，本案纠纷是已经生效的福建高院（2012）闽民终字第239号民事判决中关于负一层店面是将销售款计入收入予以分配还是进行实物分割，双方可另行主张权利而提起的诉讼。双方当事人签订的《合作开发合同》，因中信公司具备房地产开发经营资质，且已经生效判决亦认定该合同合法有效，故该合同应当认定为有效合同。依据双方关于“合作竞买和开发三明梅列区杜鹃新村16、17幢，中信公司占开发地块的70%权益，光华公司占开发地块的30%权益”的约定，光华公司请求对三明市梅列区××村××幢××大厦××层××号店面享有的30%份额应当予以支持。但生效判决已确认店面涉及的案外人余某与中信公司签订的《商铺购买协议书》合法有效并应履行，店面的实际所有权人为案外人余某，光华公司要求对店面进行实物分割的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持,光华公司可要求中信公司就案涉店面销售收益的30%予以分配。15、16号店面虽然未获得规划建设部门许可，未列入可销售面积。但该店面实际存在，且已出租并产生实际收益。故光华公司要求对负一层15、16号店面享有30%的权益的诉讼请求，应予以支持。根据合同约定中信公司负责项目的具体实施和经营管理，其有权销售××大厦的房产，光华公司亦认可××大厦以中信公司的名义进行销售，且余某与中信公司签订的《商铺购买协议书》已经生效判决确认有效，故光华公司主张中信公司赔偿擅自交付店面损失及低价转让店面损失的诉讼请求，缺乏依据，该诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第一款规定，判决：一、光华公司对三明市梅列区××村××幢××层××号店面销售收益享有30%的份额；二、光华公司对三明市梅列区××村××幢××层××号店面获得的收益享有30%的权益；三、驳回光华公司的其他诉讼请求。案件受理费76281元，由光华公司负担45769元，由中信公司负担30512元。 对一审判决认定的事实，双方当事人没有异议，本院予以确认，可以作为二审定案依据。 本院另查明，一、2013年1月28日，光华公司向三明中院提起本案一审诉讼，三明中院经审理，作出（2013）三民初字第50号民事判决。光华公司不服，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2016）闽民终651号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。三明中院经重审，作出(2017)闽04民初203号民事判决，光华公司再次上诉。 二、2008年9月24日，三明市房地产管理局向中信公司批准“××大厦”住宅的预售，该预售不包含商业房产面积。 三、2009年5月4日，中信公司与案外人余某就××大厦负一层（实际出售的范围为负一层1至14号店面）的出售签订《商铺购买协议书》。双方约定：余某选中××大厦负一层，预计整层建筑面积为1450-1500㎡，其中已计入容积率有产权的建筑面积为342.552㎡，未计入容积率部分无产权面积约1108-1158㎡（该层房产目前尚未申办销售手续，中信公司承诺提供不低于342㎡的房屋产权，其余无产权面积房屋余某拥有永久使用权，并提交当地的房管部门备案）。余某与中信公司约定未计容积率部分由中信公司向规划部门申请增加容积率，所需费用由中信公司承担，经批准后该部分获得产权将按下述第（2）种方式计算该商品房价格，规划部门不予批准该部分无法获得产权按下述第（1）种方式计算该商品房价格：（1）部分产权计价：若已计容积率且提供产权的建筑面积为342.552㎡，单价每平方米按3万元；未计容积率无产权部分，如实际测量面积为1108㎡时，单价每平方米为2500元，实际测量面积为1158㎡时，单价每平方米为2785元。（2）全部产权计价：由中信公司向相关部门申请增加容积率，如获得批准负一层可取得全部产权，则该负一层整层建筑面积：1450-1500㎡按单价每平方米为9000元。余某在签订本协议书之日起三日内支付中信公司260万元作为定金，签订《三明市商品房买卖合同》时余某可选择一次性或按揭付款方式；中信公司收到余某的购房定金后，应于2009年6月30日前将负一层提供给余某装修及使用，并于2009年12月31日前提供经批准后许可销售的文件或证书原件，满足签订《三明市商品房买卖合同》的条件；余某办理产权过程，中信公司无偿配合。 四、2009年6月21日，中信公司向余某出具260万元的销售不动产统一发票，2010年5月6日，中信公司与余某签订《房屋交接表》，载明：中信公司同意在2010年5月6日将××大厦负一层房屋先行交付给余某，双方在交房当日已对房屋进行相关验收，就移交接房屋之现状均无异议。 五、三明中院在对光华公司诉中信公司合作开发合同纠纷一案［（2010）三民初字第3号］的重审过程中，2010年6月22日，作出民事裁定，查封××大厦负一层1－14号商业营业用房。 六、本院（2015）闽民提字第7号民事判决查明：2010年9月19日，中信公司办理了三明市梅列区××新村××幢负一层车库1-12号、1-18层住宅（1803除外）的初始预登记。2011年7月21日，三明市房地产管理处出具情况说明：××新村××幢总建筑面积22832.395㎡，规划核实总建筑面积22832.395㎡，其中商业面积342.58㎡。该项目已于2010年9月19日办理了初始预登记（但商业部分房地产管理处依2010年6月22日三明中院裁定协助执行予以司法冻结未登记）。若司法冻结解除，则该部分属可销售、登记产权。 七、在梅列法院受理的余某诉中信公司房屋买卖合同纠纷一案中[（2011）梅民初字第526号]，余某于2012年2月17日向梅列法院出具《明确诉讼请求申请书》，明确其与中信公司房屋预售合同纠纷一案中的第一项诉讼请求“全面履行《××大厦商铺购买协议书》条款约定”的具体内容为“请求依法判决被告与原告签订符合产权登记机关要求的《商品房买卖合同》，并予以备案。” 八、中信公司于2011年5月5日被吊销营业执照。 九、《三明市区商品房买卖合同备案登记信息表》体现，中信公司与余某等12人签订关于案涉12个车位的《商品房买卖合同》后，办理了合同的备案登记，备案的合同面积计（93.83㎡*12=）1125.96㎡。二审诉讼中，光华公司表示，负一层12个车库如果不能评估，可以《商铺购买协议书》约定的可以办证的价格标准每平方米9000元作为参考。 本院经审理认为：一、生效判决认定案涉《合作开发合同》、《协议书》均合法有效，对双方当事人具有约束力。双方因履行该两份协议发生纠纷，光华公司诉至法院后，本院作出（2012）闽民终字第239号民事判决，判决终止双方间的合作关系，对双方之间合作开发的成本及已经明确的利润进行了认定与分配，对××大厦负一层1至l4号店面，该判决认为因中信公司与案外人余某就××大厦负一层店面签订相关合同，就该店面是将销售款计入收入予以分配还是进行实物分割，双方可待该案终审后，另行主张权利。因生效判决已经判令终止双方的合作关系，而××大厦负一层系双方合作开发的成果，故本案光华公司对于本院（2012）闽民终字第239号民事判决未处置的财产，依据《合作开发合同》关于“合作竞买和开发三明梅列区杜鹃新村16、17幢，中信公司占开发地块的70%权益，光华公司占开发地块的30%权益”的约定，主张享有其中30%的权益，合法有据。光华公司关于确认其对××大厦负一层1至l4号店面享有30%份额的诉讼请求及××大厦负一层15、16号店面享有30%权益的诉讼请求，应予支持，一审判决认定光华公司对该两部分房产享有30%的权益正确。因“收益”仅是标的物权益的一部分，不能体现全部权益，故一审法院在判项中表述为光华公司对上述××大厦店面收益享有30%不准确，应予更正。 二、2015年11月16日，本院作出（2015）闽民提字第7号民事判决，判令中信公司应在判决生效之日起三十日内履行与余某签订的《商铺购买协议书》。因此，《商铺购买协议书》系经生效判决确定的具有法律约束力的合同，中信公司、余某应当按该约定履行。 在重审光华公司诉中信公司合作开发合同纠纷一案［（2010）三民初字第3号］的过程中，根据光华公司的财产保全申请，2010年6月22日，三明中院作出民事裁定，查封了××大厦负一层1至l4号店面，即《商铺购买协议书》约定的部分转让房产在该协议完全履行前已经被法院查封。该案的二审判决，即本院（2012）闽民终字第239号民事判决已经生效，根据判决，中信公司负有向光华公司支付合作利润9033469元的义务。中信公司未履行该生效判决确定的义务，光华公司已经申请执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，××大厦负一层1至l4号店面已经转为被执行财产。在该案执行终结前，××大厦负一层1至l4号店面是否作为执行财产而被拍卖、变卖，尚不确定。即使未被拍卖、变卖，中信公司与余某对于《商铺购买协议书》继续履行的情况目前亦无法确定。故一审法院判决光华公司对××大厦负一层1至l4号店面销售收益享有30%的份额，缺乏事实依据；光华公司主张对××大厦负一层1至l4号店面进行实物分割的条件目前亦不具备，一审法院未予支持并无不妥。光华公司可以根据本院（2012）闽民终字第239号民事判决的执行情况及《商铺购买协议书》的履行情况，就××大厦负一层1至l4号店面的销售款进行分配还是实物进行分割而另行主张其享有的30%的权益。 三、中信公司于2010年5月6日与余某签订《房屋交接表》，将××大厦负一层房屋交付给余某，并未自行将××大厦负一层1至l4号店面出租。因中信公司负责合作项目的开发与销售，故光华公司主张中信公司擅自交付××大厦负一层1至l4号店面，造成光华公司对店面的租金损失，缺乏事实与法律依据。若光华公司认为中信公司与余某签订《商铺购买协议书》、向余某交付××大厦负一层1至l4号店面的行为对光华公司的利益造成损害，可依法主张赔偿，但光华公司关于中信公司赔偿租金损失的诉讼请求不能成立，一审法院对该诉求不予支持，并无不当。 光华公司主张中信公司将负一层车库低价转让造成其损失，并在一审诉讼中申请对××大厦负一层1至12号车库2011年1月及2017年12月的市场价格进行评估。一审法院已根据申请先后委托中联(福建)资产评估土地房地产估价有限责任公司和福建衡益资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估，但两个鉴定机构均以无法取得确切的成交资料、无案例数据为由，函复无法完成评估项目。二审诉讼中，光华公司再次申请评估鉴定，本院不予准许。在光华公司未能举证证明销售金额明显低于市场价且中信公司的销售行为存在恶意的情形下，其关于中信公司低价转让负一层车库造成其损失的主张缺乏依据，一审法院未予支持正确。 由上，光华公司上诉的部分请求成立，一审判决认定事实部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市中级人民法院(2017)闽04民初203号民事判决第三项，即：驳回三明光华废旧物资加工有限公司的其他诉讼请求； 二、变更福建省三明市中级人民法院(2017)闽04民初203号民事判决第一项为：确认三明光华废旧物资加工有限公司对三明市梅列区××新村××幢（××大厦）负一层1至14号商业营业用房享有30%的权益； 三、变更福建省三明市中级人民法院(2017)闽04民初203号民事判决第二项为：确认三明光华废旧物资加工有限公司对三明市梅列区××新村××幢（××大厦）负一层15、16号房产享有30%的权益； 四、驳回三明光华废旧物资加工有限公司的其他上诉请求。 二审案件受理费76281元，由三明光华废旧物资加工有限公司负担45769元，由三明市中信置业开发有限公司负担30512元。一审案件受理费按一审判决负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  程光毅 审 判 员  陈 梁 二〇二〇年一月十五日 法官助理  刘洁君 书 记 员  宋 瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。