湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初5014号原告：石磊，女，1984年6月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告：葛靖，男，1978年7月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。上述二原告共同委托诉讼代理人：石江超，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。特别授权。上述二原告共同委托诉讼代理人：卢彩香，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。一般代理。被告：何悦华，男，1977年11月28日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张梓萱，湖北乾行律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：赵昆，湖北乾行律师事务所律师。特别授权。被告：武汉思嘉房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街**绿汀雅境****。法定代表人：余辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾小剑，女，1977年1月8日出生，武汉思嘉房地产经纪有限公司员工。特别授权。本院受理原告石磊、葛靖诉被告何悦华、武汉思嘉房地产经纪有限公司（以下简称房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石磊、葛靖及其委托诉讼代理人石江超、卢彩香，被告何悦华委托诉讼代理人张梓萱、赵昆，被告武汉思嘉房地产经纪有限公司委托诉讼代理人贾小剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石磊、葛靖向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2018年6月9日签订的《房屋买卖居间合同》已解除；2、判令被告何悦华按照定金罚则向原告支付违约金50000元；3、判令被告何悦华支付原告租房损失（以每月2100为标准，自2018年8月起计算止判决生效之日止，暂计算至2019年2月为12600元）；4、本案诉讼费用由被告何悦华承担。后原告变更诉讼请求第二项为：判令被告何悦华向原告石磊、葛靖支付违约金50000元。事实与理由：被告何悦华于2018年6月9日通过被告房地产经纪公司与原告签订《房屋买卖居间合同》，约定何悦华将位于洪山区××浅水××楼××单元××室房屋以1692000元的价款出卖给原告。同时，还约定在合同签订当天原告向被告何悦华支付购房定金50000元，后合同双方达成补充协议，原告向被告何悦华支付购房定金10000元，剩余40000元定金于次日被告何悦华、被告房地产经纪公司及原告三方共同到被告何悦华房内抄写被告何悦华全部家电家私并送给原告后付清。合同签订后，原告依约向被告何悦华转账10000元，且有转账记录及《收条》为据，但被告何悦华收到该定金10000元以后，明确表示不配合原告及被告房地产经纪公司办理合同约定的清点家具和家电交接等相关事宜，并言明不卖房屋给原告，还多次通过微信、电话及口头方式通知原告解约；当原告通过微信要求按约定向被告何悦华支付剩余40000元定金时，被告何悦华不同意继续接受剩余定金，并将原告已支付的10000元定金退回，致使《房屋买卖居间合同》无法继续履行，被告何悦华的行为已构成严重违约。在原告与被告何悦华、被告房地产经纪公司继续协商合同相关事宜时，被告何悦华表示合同已解除，同意赔偿原告10000元违约金，合同至此已实际解除，双方分歧在于因被告何悦华违约应向原告支付违约金的具体数额。但在被告何悦华与被告房地产经纪公司协商要求被告何悦华支付全部报酬未果之后，被告何悦华又再次反悔，不同意承认自己违约及向原告支付违约金，故原告为维护自己的合法权益，遂向本院提起诉讼。被告何悦华辩称，一、原告为了一己私利拖延时间，损害被告方合法权益，被告何悦华解除合同的行为不违约。原、被告签订《房屋买卖居间合同》时，被告何悦华已明确表示出卖该套房屋的目的是为了改善性购房，要求合同订立后能尽快与原告办理过户手续。但合同签订以后，两原告因为自己本身所有的房屋未出卖过户，一直拖延时间不与被告何悦华办理贷款面签，还直言合同无约定，他们想什么时候办就什么时候办，严重损害了被告何悦华的合法权益。二、被告房地产经纪公司未尽到主要义务，致使合同约定极不明确，双方也无法就争议部分达成协议，合同目的无法实现，被告何悦华解除合同不违约。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》为格式合同，由被告房地产经纪公司提供，被告房地产经纪公司作为格式合同的提供方及中间人，未尽到提示注意义务，导致被告何悦华轻率得签订该合同。合同签订当晚，被告何悦华仔细查看发现该合同约定极不明确，甚至连说好的首付款金额、支付方式以及履行期限都没有在合同中体现，这显然不符合法律规定，也有失公平，被告何悦华的合法权益无法得到保障。于是其立即退还定金并发出解除合同的通知，并在后来要求补充合同，将以上重要条款增补进去，但被告房地产经纪公司不愿意进行增加。被告何悦华所要求的增补内容是对促进合同目的顺利实现的合理要求，但原告方不同意，至此双方无法达成一致，合同目的无法实现。三、即使被告何悦华违约，原告方主张的违约金也过高，原告方实际交付的定金仅为一万元。按照合同约定原告应向被告何悦华支付定金50000元整，但是被告何悦华只在2018年6月10日18:42分收到原告的转账10000元，且在一小时之后被告何悦华就已经将该笔钱款退回给原告，后并未收到任何原告方的款项。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，根据以上法律规定，本案案涉定金应当为10000元整，原告方的要求既不合法，也不合理。四、在该房屋买卖纠纷中，原告方没有任何经济损失，且违约金和赔偿损失不可同时主张。被告何悦华发现合同存在问题以后，在收到10000元之后一个小时内立即将钱款退回至原告账户，时间相隔非常短暂，且立即通知原告，及时履行通知义务，原告方不存在任何经济损失。原告诉称的租房损失，我们认为与本案无关，且该合同中明确约定原告方需要在付清全款以后被告一方可交付房屋，在原告方诉称的时间内其是不可能获得房屋使用权的。另在违约赔偿部分我国遵循“补偿性为主，惩罚性为辅的原则”，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条有规定，违约金不能与损害赔偿并用。以上，原告方实际不存在任何经济损失，其要求的租房损失于法无据。五、案涉合同依然无法履行，被告处置房屋是为了减少自身损失。原、被告双方无法就争议条款达成一致，且原告于2018年6月21日已经将本案诉至法院，要求解除合同，至此我们认为合同已经无法履行，合同目的无法实现，且本案为合同纠纷，案涉房屋无争议，是被告何悦华的合法财产，其有权处置。为了减少自身的损失，保护自己的合法权益并达到自己改善性购房的目的，被告何元华出卖该房屋的行为无任何问题。被告武汉思嘉房产经纪有限公司辩称我公司位于洪山区卓刀泉南路108号保利·浅水湾6号楼2单元1203签署的《房屋买卖合同》，至今未收到买房佣金。买卖合同已经促成我公司居间义务已完成，应收取中介费。由于买卖双方原因导致买卖合同无法履行，不影响我公司收取中介费。如果买卖双方任何一方违约导致合同不能履行，我公司让违约方承担合同约定的佣金33840元整。如果调解成功，我公司会向双方追回相应的劳动报酬并且本次纠纷一次性处理完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对原告提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的原、被告双方身份证，来源合法，内容客观，与本案有关联，能够证明当事人主体资格，本院予以采信。原告提交的《房屋买卖居间合同》能够证明原、被告之间存在房屋买卖关系的事实。原告提交的洪山区人民法院（2018）鄂0111民初6328号民事裁定书及开庭笔录、武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终2421号民事裁定书及调查笔录，其真实性予以认可，其证明目的在本院查明以后综合认定；2、原告提交的微信聊天截图、葛靖与何悦华微信聊天记录、2018年6月10日石磊、中介、何悦华前妻在中介公司的现场录音、2018年6月18日石磊、中介、何悦华、何悦华前妻在中介公司的现场录音能够证明被告存在违约行为的事实，对原告证明目的予以采信；3、对原告提交的《武汉市不动产权登记信息查询单》并不能够证明被告何悦华一房二卖，将争诉房屋过户给案外人王春英、王关山的事实，对原告的证明目的，本院不予以采信；4、对于原告提交的二份《房屋租赁合同》，房屋押金收条、房屋租金收条、收条、武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证、中国民生银行业务受理单、中国民生银行个人账户对账单、微信转账截图、房产信息、支付宝转账截图，其真实性予以认可，对其证明被告何悦华给原告造成租房损失，本院不予采信；5、对被告何悦华提交的《房屋买卖居间合同》、原告转账凭证，仅能够证明原、被告之间存在房屋买卖关系，且达成补充协议由原告分两次向被告何悦华支付定金，不能证明原告构成违约，故对被告何悦华的证明目的，本院不予采信；6、对被告何悦华提交的被告何悦华退款凭证，能够证明被告反悔向原告出卖房屋的事实，对被告证明目的，本院不予采信；7、对于被告何悦华提交的录音光盘及文字版材料，其证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月9日，被告何悦华（合同甲方）与原告石磊、葛靖（合同乙方）、被告武汉思嘉房地产经纪有限公司（合同丙方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：0001294），合同约定，甲方自愿将其拥有的建筑面积86.41平房米，坐落于武汉市洪山区卓刀泉路**保利浅水湾**楼****房以1692000元的价格出售给乙方，不动产权证书编号：0035030合同签订当日，由乙方向甲方支付购房定金50000元。甲乙双方应于银行贷款审批通过后七个工作日内共同到房产管理部门办理过户手续，乙方应在过户当日见收件单时付清首付款，定金自动转为首付款，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。甲方应在收到乙方全部房款二日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交给乙方。合同第六条约定，本合同自签订之日起生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金；乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金；合同第八条第3款本合同中第四条相关事宜第2项相关证件（房屋所有权证、土地使用权证和不动产证书、户口本、身份证、婚姻状况证明等）甲方出示给丙方，2018年6月10日去甲房房内抄写甲方全部家具家电并送给乙方，乙方须付清甲方所有定金，有银行转账凭证为据。原告石磊、葛靖于2018年6月9日向被告何悦华支付10000元（备注24小时到账），2018年6月10日18时42分到达被告何悦华账户。2018年6月10日17时左右被告已经将合同第四条第2项中的相关证件通过拍照出示给原告方。被告何悦华在收到定金后于2018年6月10日19时54分通过银行转账将该定金10000元退还给葛靖，并明确表明不配合办理清点家具和家电交接等相关事宜，并通过微信、电话、口头明确表明不卖房屋给原告，通知原告解除合同。原告通过微信要求向被告支付剩余40000元的定金时，被告何悦华不同意继续接受剩余定金，致使合同无法继续履行。2018年6月18日被告何悦华承认违约，愿意支付违约金，后因与被告房地产经纪公司协商中介费未果，又反悔。另查明，本院作出（2018）鄂0111民初6328号民事裁定书，驳回原告石磊、葛靖的起诉。经原告上诉，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终2421号民事裁定书，撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初6328号民事裁定书并指令湖北省武汉市洪山区人民法院重新进行审理。本案的争议焦点为：1、原、被告双方是否存在违约行为及违约责任的承担，被告是否享有合同解除权问题；2、违约金的金额及租金损失的赔偿问题。一、关于原、被告之间是否存在违约行为及违约责任承担、被告是否享有合同解除权的问题。合同签订后，被告何悦华将10000元购房定金退给原告石磊、葛靖，并不配合原告、被告房地产经纪公司办理合同约定的清点家具和家电交接等相关事宜、不同意接收剩余定金、通过口头、电话、微信明确表示不将房屋出卖给原告，已经构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同当事人约定在合同签订当天原告向被告何悦华支付购房定金50000元，后合同双方达成补充协议，原告向被告何悦华支付购房定金10000元，剩余40000元定金于次日二被告及原告三方共同到被告何悦华房内抄写被告何悦华全部家电家私并送给原告后付清。被告何悦华将10000元购房定金退给原告石磊、葛靖，不配合原告、被告房地产经纪公司办理合同约定的清点家具和家电交接等相关事宜，故后履行一方即原告石磊、葛靖未支付40000元不构成违约。原、被告之间未就解除合同协商一致，且在法定解除的情形中，违约方不具有法定解除合同的权利，故被告没有合同解除权。湖北省武汉市中级人民法院指令湖北省武汉市洪山区人民法院进行一审实体审理后，原告于2019年5月29日起诉，本院于2019年6月11日已向被告送达了民事起诉状副本，此时视为解除合同。故本院确认2019年6月11日本案合同已解除。二、关于违约金的金额及租金损失赔偿问题。由于被告何悦华的违约行为，致使双方订立的合同目的不能实现，原告请求解除合同，并要求被告何悦华支付违约金，本院予以支持。定金是实践合同，定金实际交付后方生效，原告向被告实际交付10000元定金，剩余40000元定金由于被告原因无法交付，故本院认为，在已交付定金10000元基础上约定定金50000元以内酌情由被告何悦华赔偿原告石磊、葛靖30000元违约金。被告何悦华于2018年6月10日退还原告定金10000元，要求解除合同并告知原告另寻房源，且住房乃人生活所必需，即使合同继续履行，在房款缴清、房屋过户之前，原告也有继续租房可能。故原告请求被告何悦华支付租房损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告石磊、葛靖与被告何悦华、被告武汉思嘉房地产经纪有限公司于2018年6月9日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年6月11日解除；二、被告何悦华于本判决生效之日起十日内向原告石磊、葛靖支付违约金30000元；三、驳回原告石磊、葛靖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元由原告石磊、葛靖负担815元，被告何悦华负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  张安源人民陪审员  彭丽荣二〇二〇年一月二十日书 记 员  彭 亿