广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33361号原告：佛山市禅城区南方陶瓷厂，住所地佛山市禅城区张槎大江，统一社会信用代码：914***********159P。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：左彬，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市铂丽贸易有限公司，住所地佛山市禅城区******的“华艺装饰材料物流城”内编号为北区10座二层7、8、32、33号商铺，统一社会信用代码：914***********421E。法定代表人：简某1。委托诉讼代理人：伦兆煊，广东耀荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟灿，广东耀荣律师事务所律师。原告佛山市禅城区南方陶瓷厂诉被告佛山市铂丽贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人左彬及被告委托诉讼代理人伦兆煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将大江路263号东侧（自编号3座15-22号）共1008.79平方米的物业返还给原告；2、被告向原告支付租赁费88775元及利息（利息以被告每月所欠租赁费为本金，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年10月31日为3426.76元）；3、确认被告交纳的保证金53265元归原告所有；4、被告按每月35510元的标准支付逾期返还物业期间的占用费至被告实际返还租赁物业之日止；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告以被告已经返还涉案物业为由，撤回第一项及第四项诉讼请求。事实与理由：原告是大江路263号东侧（自编号3座15-22号）厂房的所有权人。2018年7月1日，被告开始租赁大江路263号东侧（自编号3座15-22号）厂房1008.79平方米。2018年9月26日，原告与被告就租赁上述物业签订了《租赁合同》，明确了被告承租上述物业，租赁费为每月17755元，履约保证金53265元，租赁期限至2019年9月30日止。《租赁合同》第七条第1款约定，乙方（即被告）逾期一个月并经甲方（即原告）书面催告仍未清缴租赁费的，被告已交的履约保证金归原告所有。《租赁合同》第七条第2款约定，合同期满，乙方（即被告）应立即返还租赁标的物，逾期返还的，应按照本合同最后一个月租赁费标准及逾期天数双倍支付占用费。合同履行中，被告拖欠租赁费。2019年3月18日，原告发《租赁费催收函》予被告，要求被告支付拖欠的租赁费，但被告拒绝支付。截止2019年9月30日，被告拖欠2018年7月至2018年9月的租赁费53265元、2019年8月至2019年9月的租赁费35510元，共计88775元。被告辩称：一、案涉《租赁合同》是一份严重违法的无效合同，合同中的“免责霸王条款”也因为明显严重违反法律的强制性规定而无效。1、案涉厂房的性质是违法建筑，无法办理《国有土地使用权证》和《房地产所有权证》，更无佛山市公安消防管理部门统一颁发的《工业厂房消防验收合格证》，不具备厂房出租的法定前提条件，而且当时还发生被法院查封等现象；2、被告所交的“履约保证金”原告不但无权没收，而且应当要依法将“履约保证金”53265元及其一年期间的利息，一分不少地全额退回给被告。二、2018年7-9月期间“租赁费”的问题：这期间不仅双方没有签订合法的《租赁合同》，即本案的原告和被告之间根本不存在“租赁关系”，所以原告无权收取这三个月期间的所谓“租赁费”；即使收三个月也总额也只是48元而已。1、因案涉厂房的性质是违法建筑，根本无法办理《国有土地使用权证》和《房地产所有权证》，更无《消防验收合格证》，不具备出租的法定前提条件，而且当时还发生被法院查封等现象，而且产权处于不确定状态，故这三个月期间案涉厂房只能处于暂停营业状态。2、原先曾于2018年6月15日派发《清场通知》，要求所有租户须于2018年6月13日前全部搬迁完毕，否则责任自负。故在2018年的7-9月期间，被告所租的厂房处于关门状态，根本无法正常经营。3、这期间双方没有签订合法的《租赁合同》，即本案的原告和被告之间根本不存在“租赁关系”，所以原告是无权收取这三个月期间的所谓“租赁费”。4、当时双方和前出租人霍永彬三方已经签署了合法有效的《场地交接确认书》，明确确认了这三个月期间只是按“16元/月”的标准交纳场地占用费，即使收三个月也总额也只是48元而已，而不是原告所主张的2018年7-9月期间的使用费是53265元。三、2019年8-9月期间，已被政府征用作改建为道路，商铺前面的道路已经大部分被破坏，根本不能正常通车，导致这三个月厂房已处于无法经营状态，根据实事求是，公平合理原则，被告是无须交纳所谓的“场地占用费”。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告营业执照。证明原、被告的诉讼主体资格。2、国有土地使用证、核准变更登记企业通知书、单位工程竣工验收证明书、佛山市禅城区建筑物测绘成果报告书。证明原告系案涉场地的所有权人，案涉场地系经过规划报建的合法建筑；被告租赁使用大江路263号东侧（自编号3座15-22号）厂房面积为1008.79平方米。3、终止租赁协议书、租赁合同、竞租成交确认书。证明原告与原案涉物业的承租人霍永彬于2017年1月31日终止了租赁关系，原承租人霍永彬于2018年6月30日才交回案涉物业，后由原告直接对接被告；2018年7月1日，被告开始租赁大江路263号东侧（自编号3座15-22号）厂房1008.79平方米，双方于2018年9月26日，就租赁事宜签订了租赁合同，明确了租赁费为每月17755元，租赁期限至2019年9月30日止；租赁合同第三条第2点约定租赁费每月结算一次，每月租赁费在当月10号前交纳；租赁合同第七条第1点约定被告逾期一个月并经甲方书面催告仍未清缴租赁费的，乙方已交的履约保证金归原告所有。4、租赁费催收函及邮寄单、快递跟踪单及物流信息。证明原告于2019年3月18日向被告发出租赁费催收函，要求其向原告支付欠交的租赁费，但被告拒不支付。5、《通知书》。证明2019年7月1日原告发《通知书》予被告，通知被告合同期满后，原告将收回出租物业，不再续租，要求被告依约交还租赁物业；通知书正文手写部分是被告的负责人书写，可以佐证2018年7月至9月由被告占有使用。庭审后，原告补充提交其向佛山市规划城建档案馆调取的《竣工图》及被告与案外人南方建材仓储中心签订的《租赁合同》。诉讼中，被告举证如下：1、清场通知。证明原告曾于2018年6月15日派发清场通知，要求所有租户须于2018年6月13日前全部搬迁完毕，否则责任自负。故在2018年的7-9月期间，被告所租的厂房处于关门状态，根本无法正常经营。2、场地交接确认书。证明2018年的7-9月期间只能按“16元/月”的标准交纳场地占用费，而不是原告所主张的2018年7-9月期间的使用费是53265元。3、收据。被告所交的“履约保证金”原告不但无权没收，而且应当要依法将“履约保证金”53265元及其一年期间的利息，一分不少地全额退回给被告。4、通知书。因案涉厂房已被政府征用作改建为道路，商铺前面的道路已经大部分被破坏，根本不能正常通车，被告是无须交纳所谓的“场地占用费”。5、照片。证明2019年9月30日，被告按原告的“清场通知”，按时将厂房全部清空，涉案厂房被政府征用改建为道路，商铺前面的道路已经大部分被破坏，根本不能正常通车，导致这三个月厂房处于无法经营状态，被告无须交纳“场地占用费”。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2-4均有原件核对，本院经审查对真实性予以确认；被告对证据5的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告庭审后提交的《竣工图》及《租赁合同》，本院经审查对真实性予以确认。被告提交的证据1-4，原告对真实性均无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；证据5为照片，无法看出拍摄的时间、地点，本院对真实性不予确认。为查明涉案物业的报批报建情况，本院向佛山市自然资源局禅城分局出具（2019）粤0604民初33361号《调查函》，该局于2019年12月4日向本院出具《复函》。为查明涉案物业地址名称变更情况，本院向佛山市公安局禅城分局出具（2019）粤0604民初33361号之一《调查函》，该局于2020年1月3日向本院出具《复函》。上述两份《复函》均系本院依职权调取，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年12月1日，南方建材仓储中心（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区***************仓库出租给乙方使用，租赁面积1000平方米，租赁期限从2014年12月1日起至2019年11月30日止。2014年12月1日起至2016年11月30日期间，租金每月每平方米为16元（已包含0.5元/平方米的管理费），即每月厂房租金及管理费共16000元。2016年12月1日至2018年11月30日止，租金每月每平方米为17.6元（已包含0.55元/平方米的管理费），即每月厂房租金及管理费共17600元。该《租赁合同》甲方落款处加盖南方建材仓储中心的公章，并由案外人霍永彬作为授权代表签名确认。2018年7月1日，原告（甲方）、案外人霍永彬（乙方）及被告（丙方）签订《场地交接确认书》，约定：鉴于乙方已于2018年6月30日将位于佛山市禅城区*******（佛山市禅城区南方陶瓷厂）物业，面积共1000平方米返还给甲方，而丙方继续使用上述物业。现经三方协商，就相关事项确认如下：1、2018年6月30日，乙方返还佛山市禅城区*******（佛山市禅城区南方陶瓷厂）内3座15-22号仓库面积共1000平方米的物业给甲方，甲、乙双方已完成场地交接手续。2、自2018年7月1日起至上述物业在佛山市禅城区****成功招租之日止，丙方向甲方支付场地占用费，场地占用费标准按乙、丙双方2014年12月1日签订的《租赁合同》约定的租金标准16元/月计收。甲、乙、丙三方均对上述事项予以确认。庭审中，原告陈述该《场地交接确认书》第2点载明的租金标准有笔误，应为16元/月/平方米，原告主张2018年7月-9月的租金标准为17755元每月。另，庭审中，原、被告一致确认涉案物业在佛山市禅城区******成功招租的日期为2018年9月20日。2018年9月26日，被告（乙方，承租方）与原告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：1、乙方租用甲方位于佛山市禅城区********侧（自编号3座15-22号），面积共1008.79平方米，乙方承租甲方上述厂房用于工业经营，租赁期一年，从2018年10月1日起至2019年9月30日。2、每月租金17755元。租赁费每月结算一次，首月租赁费于合同签订日交付，其后每月租赁费在当月10号前交纳。3、为保证合同的履行，乙方应于合同签订之日交付履约保证金53265元给甲方。租赁期满后，乙方缴清全部租赁费及水电费等应付费用、把租赁标的物清理干净，且甲方验收租赁标的物完好无损后无息退回履约保证金给乙方，该保证金在租赁期间不得抵作租赁费。4、乙方逾期一个月并经甲方书面催告仍未清缴租赁费的，视为乙方违约，甲方有权立即解除本租赁合同，同时收回租赁标的物，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退回，归甲方所有。2018年11月12日，原告出具《收据》，确认收取被告支付的保证金53265元。2019年3月25日，原告向被告邮寄送达《租赁费催收函》，向被告催缴涉案物业2018年7月至2018年9月的物业租赁费。该《租赁费催收函》于2019年3月27日签收。2019年7月1日，原告向被告送达《通知书》，再次向被告催缴涉案物业2018年7月至2018年9月的物业租赁费。另查明，从原告向佛山市规划城建档案馆调取的资料可知，涉案物业于1989年建设，已经取得《单位工程竣工验收证明书》，并由佛山市建筑工程质量监督所盖章确认。本案中，结合原告佛山市禅城区南方陶瓷厂自设立以来未进行住所变更的事实及原告提供的国有土地使用证上载明的涉案地块四至可知，原告从佛山市规划城建档案馆调取的报建资料所涉物业包含涉案厂房。本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告从佛山市规划城建档案馆调取的《单位工程竣工验收证明书》及竣工图纸等足以证明涉案物业在建设时已经办理报批报建手续，原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。被告抗辩涉案《租赁合同》无效，与事实不符，本院对其抗辩意见不予采纳。关于原告诉请的租赁费。被告确认未向原告缴纳涉案物业2019年9月、10月的租金，原告主张被告支付该两月的租金合计35510元，合法有据，本院予以支持。被告抗辩该两月因道路封闭以致被告无法使用涉案物业，故据此拒缴该两月租金，本院经审查认为，被告未举证证明道路封闭的事实及道路封闭以致被告无法使用涉案物业的事实，该两月期间涉案物业仍由被告占有使用，故被告据此抗辩缺乏依据。至于原告主张的2018年7月-9月的租赁费，虽原、被告就此期间未就涉案物业的租赁签订书面租赁合同，但根据原、被告及案外人霍永彬2018年7月1日签订的《场地交接确认书》第2点的约定可知，案外人霍永彬2018年6月30日将涉案物业返还给原告，涉案物业自2018年7月1日起至上述物业在佛山市禅城区******成功招租之日止由被告向原告支付场地占用费。根据本院查明的事实可知，涉案物业在佛山市禅城区******成功招租之日为2018年9月20日，故原告有权主张被告支付2018年7月1日至2018年9月20日期间的占有使用费。至于该期间占有使用费的计算标准，虽《场地交接确认书》载明为16元/月，但结合原告庭审后补充提交的被告2014年12月1日与南方建材仓储中心签订的《租赁合同》约定的租金标准、原告与被告就涉案租赁物在2018年9月26日签订的《租赁合同》约定的租金标准及生活常理可知，《场地交接确认书》中所载明的16元/月的租金标准应属笔误，原告主张该期间的占有使用费标准为16元/月/平方米合法有据，本院对其主张予以采纳。经核算，自2018年7月1日至2018年9月20日，被告应向原告支付占有使用费42666.67元[(16000元/月×2个月)+(16000元/月÷30天×20天）]。综合以上分析，被告合计应向原告支付租金及占有使用费78176.67元（35510元+42666.67元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的没收保证金。根据《租赁合同》第七条关于违约责任的约定可知，被告逾期一个月并经原告书面催告仍未清缴租赁费的，被告已交的履约保证金作为违约金归原告所有。本案中，被告逾期支付2018年7月-9月及2019年9月、10月的租金及占有使用费，且经原告书面催缴仍未缴纳，构成违约，原告主张被告缴纳的履约保证金53265元作为违约金予以没收，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告诉请的利息。本院前文已经对被告逾期支付租赁费的违约行为予以惩罚，原告再主张被告就逾期支付的租赁费支付利息，属于重复主张违约责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市铂丽贸易有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市禅城区南方陶瓷厂支付拖欠的租赁费78176.67元；二、被告佛山市铂丽贸易有限公司支付的履约保证金53265元归原告佛山市禅城区南方陶瓷厂所有；三、驳回原告佛山市禅城区南方陶瓷厂的其他诉讼请求。如被告佛山市铂丽贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1605元，由原告佛山市铂丽贸易有限公司负担55元，被告佛山市铂丽贸易有限公司负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年一月十六日书记员 廖凯锐