福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9780号 上诉人（原审原告）：郑良奇，男，1965年8月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：刘天华，福建远见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑萍，福建远见律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:福州市土地房屋开发总公司，住所地福建省福州市五一中路**。 法定代表人：周林，总经理。 委托诉讼代理人：陈书祥，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林霆，福建天人和律师事务所律师。 原审第三人：福州市房屋征收工程处，，住所地福建省福州市晋安区三环路盛辉车辆检测站内东山丽景园配套房 法定代表人：曾晖，处长。 委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。 上诉人郑良奇因与被上诉人福州市土地房屋开发总公司（以下简称土地开发公司）、原审第三人福州市房屋征收工程处（以下简称征收工程处）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑良奇上诉请求：1.撤销一审民事判决，判令土地开发公司赔偿郑良奇损失，该损失以台江区瀛福小区4＃楼边二层结构（以下简称讼争房屋）被征迁时的实测面积按拆迁安置标准34149元/平方米计算。2.本案一、二审诉讼费全部由土地开发公司承担。事实与理由：一、一审认定土地开发公司与郑良奇签订的《商品房购销合约》为无效合同的事实和法律依据不足。1.一审认定土地开发公司非讼争房屋所有权人没有事实和法律依据。讼争房屋的所有权因土地开发公司1993年获得许可实施拆迁，物权转移到土地开发公司名下，且没有灭失。2.即便是土地开发公司无处分讼争房屋的权利，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，土地开发公司主张合同无效不能成立。3.郑良奇按《商品房购销合约》的约定支付对价购买案涉房屋，不存在损害国家利益的情形。二、即便合同无效，一审的认定及处理也是错误的。1.一审认定“郑良奇对讼争买卖合同无效亦存在过错”是错误认定。（1）讼争房屋建于1993年之前，郑良奇根本无法查询房产的产权状况，无能力了解房屋是否可销售。（2）一审认定讼争房屋买卖属于反常规交易行为，没有事实和法律依据。郑良奇未支付购房款的情况下即将房屋交付使用是因土地开发公司的交易习惯，且当年房屋需重新修缮才能使用。郑良奇在使用讼争屋近9年时间后才支付全部购房款符合土地开发公司的交易习惯，土地开发公司也从没有催缴。（3）一审认为“郑良奇及其姐姐与土地开发公司的关系等因素，可以推断郑良奇在与土地开发公司签订讼争屋买卖合同时，应当知道讼争屋的真实情况”，该推断没有事实依据。在签订合同时，郑良奇还未入职。2.假设讼争房屋的确属于不可销售的，则过错只在于土地开发公司。郑良奇作为买方有理由相信土地开发公司出售的房产是可以交易的。3.一审没有判定有完全过错的土地开发公司承担责任，该处理与法律规定相违背。（1）郑良奇提供的证据，能够确定郑良奇因讼争合同无效而遭受的实际损失。讼争房屋是经营性用房，根据补偿方案，郑良奇本可以获得的补偿款约为2731920元。（2）郑良奇为配合2017年国家征收，补偿讼争房屋的承租户40000元。三、一审仅判决土地开发公司向郑良奇返还购房款31500元，而没有判令其承担赔偿损失责任，对郑良奇显然是不公平的。 土地开发公司辩称，一、土地开发公司不是讼争房屋的所有权人，也没有物权，只是因拆迁对讼争房屋有管理权，不能进行交易买卖。二、讼争房屋不属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的情形。三、郑良奇明显低价购买，损害国家利益。四、郑良奇是公司员工，了解公司情况，郑良奇姐姐是公司经营部员工，明知房屋不可买卖，认定其自身有过错是正确的。 征收工程处述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回郑良奇的上诉请求，维持原判。 郑良奇向一审法院起诉请求：1.确认郑良奇与土地开发公司签订的编号为榕地开05第049号《商品房购销合约》合法有效；2.确认位于台江区××小区××＃楼××层××建筑面积约80㎡的房屋的征收补偿安置权益归郑良奇所有；3.本案的诉讼费由土地开发公司承担。审理过程中，郑良奇申请变更诉讼请求为：1.判令土地开发公司赔偿郑良奇损失，损失以瀛福小区4号楼拆迁安置标准34149元／平方米,以房屋被征迁时的实测面积计算；2.本案诉讼费用由土地开发公司承担。 一审法院认定事实：2005年，土地开发公司作为售房单位（甲方）与郑良奇（乙方）签订了一份《商品房购销合约》（榕地开05第049号），合同约定：乙方购买的商品房座落本市台江区××小区××＃楼边，二层结构一套。建筑面积约80平方米，房屋使用功能为商业；房产成交综合价计31500元。合同签订后，土地开发公司将讼争房屋交付给郑良奇使用。郑良奇于2006年6月1日向福州市土地开发拆迁工程处建设银行账户交款11500元，于2014年10月30日向土地开发公司建设银行账户交款20000元。据查，土地开发公司于1993年取得讼争房屋的拆迁许可证，但当时并未拆除讼争房屋。2017年讼争房屋所在地块再次被政府征收。另据郑良奇与土地开发公司在诉讼中陈述，郑良奇及其姐姐均系土地开发公司员工。 一审法院认为，首先,本案中的土地开发公司系讼争房屋的拆迁人而非所有权人，对讼争屋没有处分权；其次，土地开发公司明知讼争房屋是属于城建规划内要拆除的房屋,仍出卖讼争屋获取利益,其行为损害了国家利益，根据《合同法》第五十二条之规定，土地开发公司与郑良奇签订的《商品房购销合约》应认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效土地开发公司应当返还郑良奇已经支付的购房款31500元。关于郑良奇要求土地开发公司以讼争房屋被征收实测面积按瀛福小区4号楼拆迁安置标准34149元/㎡赔偿其损失的主张，首先在讼争房屋买卖合同订立过程中郑良奇未审查讼争房屋的产权情况，本身即存在过错；其次，综合考虑土地开发公司在郑良奇未支付购房款的情况下就将讼争房屋交付其使用，而郑良奇在使用讼争房屋近9年时间后才支付全部购房款，郑良奇从未要求土地开发公司为其办理产权证等反常规交易行为以及郑良奇及其姐姐与土地开发公司的关系等因素，可以推断郑良奇在与土地开发公司签订讼争房屋买卖合同时，应当知道讼争房屋的真实情况。故郑良奇对讼争房屋买卖合同无效亦存在过错，应就其过错承担责任。且郑良奇在诉讼中亦未对其损失提交充分证据，应承担举证不能之不利后果。综上所述，郑良奇要求土地开发公司赔偿其损失，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、福州市土地房屋开发总公司应于本判决生效之日起十日内向郑良奇返还购房款人民币31500元；二、驳回郑良奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28240元，由郑良奇负担27908元，福州市土地房屋开发总公司负担332元。 本院二审期间，郑良奇提交以下证据：1.郑正斌与土地开发公司签订的榕地开第2005-018号《商品房购销合约》、榕房权证ＦＺ字第1××8号、福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终3653号《民事判决书》、（2019）闽01民终2751号《民事判决书》、林云英诉土地开发公司的《民事判决书》；该组证据证明：土地开发公司在《商品房购销合约》中使用的“福州市土地房屋开发总公司经营合同章”被确认有效，福建省福州市中级人民法院审结的案件，购房者房款的支付间隔时间与本案大致相当，证明郑良奇购房款的支付符合土地开发公司的交易习惯。2.企业职工养老保险个人历年缴费明细表，证明：签订《商品房购销合约》时，郑良奇不是土地开发公司的员工。3.保证书，证明：为了配合2017年国家征收，郑良奇支付40000元补偿给房屋承租户张素琴、潘文奇。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审查，本院认为，各方当事人对上述证据1、2的真实性无异议，可予确认。证据3的真实性无法确认，不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，讼争房屋原于1993年即被列入拆迁范围，当时作为拆迁人的土地开发公司并未实施拆除。后土地开发公司与郑良奇签订《商品房购销合约》，将讼争房屋出卖给郑良奇。土地开发公司擅自将被列入拆迁规划的房屋出卖他人，存在损害国家利益的情形，故一审法院认定讼争《商品房购销合约》无效符合规定。另，一审法院结合《商品房购销合约》的签订、履行过程中的不符合常理的情况，郑良奇与其姐姐与土地开发公司的关系等因素，认定郑良奇对于合同无效的后果存在过错，应自行承担相应的过错责任并无不当。 综上所述，郑良奇的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28240元，由郑良奇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 陈碧珍 审 判 员 马 青 二〇二〇年一月二十三日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰