广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12952号上诉人（原审原告、案外人）：杨文义，女，1982年7月22日出生，汉族，住重庆市永川区陈食办事处王家岩村大树子村民小组**，公民身份号码510************926。委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凤婵，广东创顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行，住所地:广东省佛山市顺德区*********恒骏大厦一层地铺,统一社会信用代码914***********383K。负责人：陈鹏光，行长。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：薛文志，男，1965年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************21X。上诉人杨文义因与被上诉人兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行（以下简称龙江支行）、原审第三人薛文志案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2019）粤0606民初13874号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年11月20日公开进行法庭调查。上诉人杨文义及其委托诉讼代理人罗品贤、被上诉人龙江支行的委托诉讼代理人郭高汉参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人杨文义不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1.撤销顺德区法院（2019）粤0606民初13874号民事判决；2.改判立即停止（2019）粤0606执3994号案对薛文志名下位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区*的房屋（以下简称涉案不动产）及1534号车位的拍卖变卖的强制执行；3.改判确认杨文义与薛文志于2016年1月20日签订的房屋买卖合同有效；4.改判涉案不动产归杨文义所有；5.两审案件诉讼费由龙江支行承担。事实与理由如下：一、一审判决认为：龙江支行享有对抗杨文义的优先受偿权（担保物权），杨文义提出的排除执行异议请求不予支持。其理由是：“…杨文义是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来主张权利。但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解析另有规定的除外。”而《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的”范围…龙江支行对执行标的享有优先受偿权（担保物权）已由生效的（2018）粤0606民初11383号民事判决书所确定…”一审这一观点错误，原因是，杨文义享有的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人（即被上诉人龙江支行）的强制执行。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是最高人民法院制定的司法解释，第二十八条的规定当然属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故该规定第二十八条属于规定第二十七条但书的规定。因此，一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2.杨文义与薛文志在法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，且已合法占有涉案不动产，已按照合同约定支付部分价款且剩余价款可以按照人民法院的要求交付执行，且非因杨文义自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（二）本案中，作为（2019）粤0606执3994号案件执行依据的生效判决系基于龙江支行与薛文志等人的金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于“金融债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提。二、一审判决认为：“根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定…在涉案不动产未经变更的情况下，不管杨文义与薛文志之间是否存在真实合法的买卖合同关系，杨文义要求确认该房产产权归其所有，于法无据，本院不予支持。”一审这一观点存在错误，原因为：杨文义享有涉案不动产的所有权，薛文志应按合同约定为杨文义办理房屋所有权转移登记。1.2016年1月20日，杨文义与薛文志签订《房屋买卖合同》，随后交付了大部分房款。2016年5月31日，薛文志将涉案不动产交付给了杨文义，杨文义即着手对房屋进行装修。2017年1月份，杨文义入住涉案不动产至今，实际占有该房屋。后因薛文志违反合同约定，没有消除涉案不动产的抵押权，反而在杨文义签订合同后，瞒着杨文义抵押，才导致涉案不动产无法过户，故杨文义无任何过错，不应因此影响杨文义对涉案不动产享有的权利。2.杨文义在一审阶段提交的《房屋买卖合同》、《网上银行电子回单》《装修合同》、《水电费支付凭证》等证据足以证明杨文义已合法占有涉案不动产，享有所有权。综上所述，一审判决存在错误，请求本院撤销一审判决，予以改判。后上诉人杨文义在法定调查中补充如下事实与理由：本案中杨文义所买卖涉案不动产未能办理过户的过错不在于杨文义，而在于薛文志，其对涉案不动产办理了第二次抵押，而第二次抵押发生在签订买卖合同之后，且隐瞒了杨文义。第一次抵押时，杨文义是知晓的，但是由于杨文义的购房款足以支付其向银行贷款的数额，抵押担保的金额是可以涂销抵押的，且杨文义也是基于该原因考虑购买涉案不动产。而第二次抵押没办法去办理涂销是因为第二次抵押时，金额已经超过了剩余购房房款且薛文志所办理的抵押总额是四百万，为连带担保。薛文志用涉案不动产及其另外一套房屋抵押，且为连带抵押，故不能涂销二次抵押。被上诉人龙江支行辩称，顺德区法院认定的事实正确，适用法律无误，应予以维持一审判决。龙江支行对涉案不动产所享有的担保物权成立在杨文义与薛文志之间的买卖合同成立之前，杨文义应清晰知道，亦清楚知道该担保物权的存在，且上述物权至今尚没有清除，根据法律规定，杨文义不能取得涉案不动产的所有权。原审第三人薛文志在二审期间未陈述意见。上诉人杨文义向顺德区法院提起诉讼，请求：1.判决停止对薛文志名下涉案不动产进行拍卖变卖的强制执行；2.确认杨文义与薛文志于2016年1月20日签订的房屋买卖合同有效；3.判决涉案不动产属于杨文义所有；4.本案诉讼费用由龙江支行承担。顺德区法院查明，关于龙江支行与薛文志等金融借款合同纠纷一案，该院在审理过程中，根据龙江支行的财产保全申请，于2018年6月28日依法查封（轮候查封）了薛文志名下涉案不动产。后该院作出的（2018）粤0606民初11383号民事判决书，查明2015年1月27日，龙江支行与薛文志、黄雪仪签订《零售借款最高额抵押合同》，约定薛文志、黄雪仪提供涉案不动产作为抵押担保。如薛文志、黄雪仪未按期履行《授信合同》项下到期债务，龙江支行有权直接处置抵押物，基于所担保的债权本金所发生的利息（包括法定利息、约定利息、罚息）、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）等，均属于被担保的债权，其具体金额在被清偿时确定，并判决若薛文志、黄雪仪在指定期限内未能清偿所欠款项时，则薛文志、黄雪仪提供抵押担保的涉案不动产（不动产权证书号分别为：0314119211、0314057423）在折价或者拍卖、变卖后，其价款由龙江支行优先受偿。上述判决生效后，龙江支行向该院申请强制执行，该院立案案号为（2019）粤0606执3994号。在执行过程中，该院于2019年4月23日发出告知书及公告，告知相关当事人该院拟对上述涉案不动产进行评估拍卖，并责令相关人员腾房。杨文义以其向薛文志购买了涉案不动产为由提出异议，请求停止对涉案不动产的拍卖变卖。该院于2019年5月24日作出（2019）粤0606执异294号执行裁定书，裁定驳回杨文义的异议请求。在法定期限内向该院提起本案诉讼。在庭审过程中，杨文义提交的“房屋买卖合同”显示的签订时间为2016年1月20日，约定薛文志将涉案不动产卖给杨文义，转让总价款为1380000元，签订合同时支付定金100000元，2016年5月31日交付使用当天支付首期款500000元，过户当天支付余款780000元，房地产交付时间为2016年5月31日，双方须在2016年12月22日前向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续。杨文义提供的两份收据记载薛文志分别在2016年1月20日和2016年5月31日写下收到杨文义100000元定金和500000元首期款，并提供了网上银行电子回单予以印证。杨文义还提供了装修合同及支付装修款收据各一份、物业管理公司出具的房屋编号为209021703的客户收费历史明细三页、微信支付凭证、碧桂园物业统一通用机打收据一份、顺德港华燃气有限公司工作单一份及装燃气表及管道的费用发票两份、委托银行代收费协议书（A）类级充气费用发票一份、佛山市顺德区**燃气供用合同一份、广东省广播电视网络股份有限公司佛山顺德分公司发票两份、水费发票（2017年1月至2019年3月）、电费发票（2017年11月至2019年5月）、水电费微信支付凭证（2018年6月至2019年6月）、照片三张，以证明杨文义已合法占有涉案不动产。龙江支行认为杨文义提供的前述证据均不能证明杨文义签订有合法的合同以及占有涉案不动产的事实。顺德区法院认为，本案杨文义请求排除对涉案不动产执行的理由是杨文义与薛文志在该院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，目前已合法占有涉案不动产，也已按照合同约定支付部分价款且剩余价款可以按照人民法院的要求交付执行，且非因买受人自身原因未办理过户登记。即杨文义是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来主张权利。但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的”范围。就本案而言，（2019）粤0606执3994号案件的申请执行人即本案龙江支行对执行标的涉案不动产享有优先受偿权（担保物权）已由生效的（2018）粤0606民初11383号民事判决书所确定，故龙江支行享有对抗杨文义的优先受偿权（担保物权），杨文义提出的排除执行异议请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应经依法登记才发生效力，在涉案不动产未经登记变更的情况下，不管杨文义与薛文志之间是否存在真实合法的买卖合同关系，杨文义要求确认涉案不动产产权归其所有，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，判决驳回杨文义的全部诉讼请求。在二审期间，上诉人杨文义、被上诉人龙江支行、原审第三人薛文志均未向本院提交新证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人杨文义与被上诉人龙江支行的诉辩主张，本案二审争议的焦点是上诉人杨文义对涉案不动产是否享有排除龙江支行因抵押权而强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。一般而言，案外人就执行标的提出的异议，因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条针对不动产排除执行的规定属于上述规定的除外情形。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，案外人需举证证明其异议符合上述全部四种情形，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。本案中，暂且不论杨文义是否符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产、是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但涉案不动产未办理过户登记系杨文义自身的原因所致。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于抵押登记具有公示公信效力，对于有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因未办理过户登记的两个标准。如未经抵押权人同意，除非因买受人代为清偿债务而消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的登记，抵押登记不负有涂销义务。涉案不动产在双方买卖前已设定抵押权登记，至今未办理涂销。杨文义向薛文志购买涉案不动产发生于2016年1月20日，涉案不动产转让前，未经抵押权人龙江支行同意，杨文义亦未将相应的购房款支付给龙江支行，代薛文志清偿债务消灭抵押权。因此，杨文义在购买涉案不动产过程中未尽到相应的注意义务，杨文义对涉案不动产未能办理过户登记存在过错。综上所述，上诉人杨文义在本案中的主张及所举证据不足以认定涉案不动产未能办理过户登记并非其自身原因所致，其不符合不动产买受人物权期待权的全部要件，故其上诉请求不成立，应予驳回；顺德区法院作出的（2019）粤0606民初13874号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元，由上诉人杨文义负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年一月十六日法官助理 徐 瑶书 记 员 梁佩玲