天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初11737号原告：王书敏，女，1959年8月3日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：张世昌，天津张世昌律师事务所律师。被告：王继然，男，1966年12月16日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：冀占营，蓟州区为民法律服务所法律工作者。被告：霍中，男，1957年11月20日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。原告王书敏与被告王继然、霍中农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王书敏向本院提出诉讼请求：一、依法判决二被告签订的《卖房契约》无效；二、依法判决被告王继然返还原告土地使用权，交还原告宅院土地和此宅院《集体土地建设用地使用证》。事实和理由：原告与被告霍中系夫妻关系，霍中是招婿，被告王继然与原告是同村人。在被告王继然宅院西侧，坐落着原告的父亲王泰和母亲王青芬所建的三间房屋及宅院。原告的父亲王泰于2000年农历4月19日因病去世。2004年4月5日，被告霍中应被告王继然的要求，两人达成房屋买卖协议，双方签订了《卖房契约》，约定被告霍中将上述坐落在被告王继然宅院西侧、王振东侧王泰的三间房屋和房屋前后的土地以四千六百元的价格出卖给王继然，并将宅院的《集体土地建设用地使用证》交给王继然。霍中和王继然分别在《卖房契约》上签字后，霍中当即将土地使用者姓名为王泰的《集体土地建设用地使用证》交给了王继然，之后又依约将房屋和院落交付给被告王继然使用。原告认为，上述《卖房契约》中买卖的房屋是原告父亲王泰和母亲王青芬（2011年10月28日去世）的夫妻共同财产，原告是父亲王泰和母亲王青芬的唯一合法继承人，王泰去世后，王泰的遗产应由原告和母亲王青芬母女两人继承。被告霍中在没有征求原告和母亲王青芬意见的情况下，擅自出卖上述房屋和宅院土地，侵害了原告母女的合法权益。契约中将房屋前后的土地卖给被告王继然的内容，明显违反了我国土地管理法的相关规定，严重损害了集体和村民的利益。为纠正错误，维护集体和村民以及原告的合法权益，原告向人民法院依法提起诉讼，望判准诉讼请求。王继然辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告的父母去世以后原告是否是唯一合法继承人需要原告提供证据，否则原告不具备单独的原告主体资格；第二，本案王继然不能作为本案被告，原告应当起诉被告霍中，要求确认他与王继然签订的契约无效，王继然应作为第三人参加诉讼；第三，被告霍中与原告结婚应当有30年，被告霍中入赘到原告家，与原告共同履行了赡养王泰、王青芬的义务，霍中作为户主，与本案中被告王继然签订的买卖协议应当视为其代表全家与王继然所签，是一种民事法律的表见代理行为，而且王继然也有充足理由认为霍中能够代表全体家庭成员；第四，霍中和王继然的买卖合同合法有效，并且实际履行，霍中交付了房屋，王继然给付了房屋价款，至今已达15年之久，在此期间没有任何人以任何理由向王继然主张过该房屋的权利，村委会在二被告之间的房屋买卖契约上加盖了公章视为村委会认可了霍中和王继然的房屋买卖关系，王继然取得上述房屋是善意取得；第五，2017年蓟州区人民政府办理农村房屋确权登记时已将该房屋登记在王继然名下，实际上已经履行了过户手续。综合以上几点，王继然与霍中签订的买卖合同合法有效且已实际履行，房屋买卖合同成立，其所占用的宅基地使用权必然随房屋所有权的转移而转移，而且村委会认可，所以原告所诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。霍中辩称，同意原告的诉讼请求。卖房的协议是大队干部霍某写的，在王继然家的西厢房，在场人只有我和霍某、王继然三个人，没有其他人，那时候我丈母娘还活着，是我自作主张卖的，2004年卖的，她知道后一直数落我，我说让她去我另一处宅院住，她不愿意去，但是后来没办法还是跟我去那边的宅院住了，房子我交给了王继然。我妻子王书敏第二天知道的这件事，知道的时候协议已经写完了，她也没办法了，买房的钱还是霍某垫付的。本院经审理认定事实如下：王书敏与霍中系夫妻关系，王书敏、霍中与王继然系同村村民。2004年4月5日，霍中（甲方）与王继然（乙方）经协商签订了《卖房契约》，内容为：经甲乙双方反复协商达成协议，甲方愿将房三间（土房）连同房前后土地卖给乙方，作价肆仟陆佰元整，立字为证，空口无凭；四至为东至王继然，西至王振，南至大街，北至大队地边，以建设用地证明为具（房本），甲方将房本交给乙方；付款办法为一次性付清。卖方霍中、买方王继然、中证人秦某、霍某分别在《卖房契约》上按捺手印，蓟县别山镇小官场村民委员会加盖公章。《卖房契约》签订后，王继然向霍中付清了4600元价款，霍中将涉案宅院及《集体土地建设使用证》交给了王继然。后王继然将宅院内的三间土房拆掉，平整了土地，修砌了院墙，并在院内种植了树木。2019年9月，因蓟州区宅基地制度改革试点，王继然将涉案宅院以其子王栋的名义申请宅基地自愿有偿退出，按照蓟州区政府30万元／亩的标准可获得补偿款211005元，后王书敏要求王继然给予补偿，双方协商未果，故而成讼。另查明，涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》【蓟集建（1995）字第24-07658号】系原蓟县人民政府于1995年9月为王书敏的父亲王泰所颁发，宅院内房屋系王泰与王青芬夫妻共同建造。王书敏与霍中在本村另有一处宅院并取得了《集体土地建设用地使用证》。王泰于2000年死亡，王青芬于2011年死亡。王泰与王青芬在生育王书敏前，曾有一名养女王淑芹，于1977年嫁到河北省玉田县孤树镇前王庄村。本院依法对王淑芹进行询问，王淑芹表示对霍中卖房一事早已知情，并不反对卖房，并表示对养父王泰的遗产不要求继承，因本人年老多病，且与本案无关，不愿意参加本案诉讼。本院认为，涉案宅院为王泰与王青芬的夫妻共同财产，霍中与王继然签订《卖房契约》时王泰已去世，王青芬对于涉案宅院享有一半的所有权，另一半属于王泰的遗产，由王青芬、王书敏和王淑芹共同享有继承权。王书敏主张霍中卖房时未征得王青芬与王书敏的同意，霍中也称王青芬和王书敏直到第二天才知道卖房的事，王书敏认可霍中的说法。王继然虽主张王书敏早已知情，并参与了价格的协商，但未能提供证据证明。本院认为，即便王书敏与霍中所述属实，王青芬与王书敏事前不知情，但其在第二天即知道此事，王青芬在去世前的七八年间未向王继然提出异议，王书敏在十五年间也从未表示反对，二人的默认行为应视为对霍中卖房行为的追认。王淑芹不要求继承王泰的遗产，对于霍中卖房一事早已知情也从未发表反对，故也应视为对霍中卖房行为的认可。此外，王书敏主张，王继然和霍中在契约中约定将房屋前后的土地卖给王继然，违反了我国土地管理法的相关规定，严重损害了集体和村民的利益，也违反了农村“一户一宅”的政策。本院认为，根据“房地一致”原则，农村房屋的买卖势必涉及宅基地使用权的转让，宅基地的分配因具有无偿性和福利性，其使用权专属于农村集体经济组织成员，故法律法规禁止非本集体经济组织成员取得或变相取得，但并未禁止宅基地使用权在本集体经济组织内部成员之间进行流转；而所谓“一户一宅”，依据的是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，该条规定是指农村村民在出卖或者出租自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。本案中，霍中将涉案房屋出卖给同属一个集体经济组织的王继然，并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方在契约中虽约定“连同房前后土地卖给乙方”，但是按照农村房屋买卖的习惯，该约定应是指买卖的标的物为整个宅院，包括房屋和房前屋后的土地使用权，而不应理解为将集体土地进行买卖的意思。综上所述，王继然与霍中订立的《卖房契约》系双方的真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。王书敏要求确认《卖房契约》无效，并判令王继然返还宅院和《集体土地建设用地使用证》，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王书敏的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由王书敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 肖 勇二〇二〇年一月八日书记员 孙琳琳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……3．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。