广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）0306民初1920号原告（反诉被告）深圳市深水光明水务有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道甲子塘大道**，统一社会信用代码91440300680377679Q。法定代表人李宝伟。委托诉讼代理人张国平，北京市通商（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人史雯超，北京市通商（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼，，住所地深圳市光明新区光明街道光明大街**统一社会信用代码91440300708517312Y。负责人罗伟星。被告（反诉原告）深圳市明恒实业发展有限公司，住，住所地深圳市光明新区光明街道光明大街**一社会信用代码91440300748895764G。法定代表人罗伟星。二被告共同委托代理人任虹阳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。二被告共同委托代理人李作贵，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。上列当事人侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、二被告立即停止侵占原告位于光明新区光明大街水利公司综合楼的房地产，搬离并返还侵占的房产；2、被告向原告支付侵占涉案房产的房屋占用费667409.1元（按照涉案房产所在地段的房屋租赁指导租金标准计算，自2013年1月1日起暂计至2018年2月28日，实际截止日期以被告返还涉案房产之日为准）及房屋占用费的利息93940.81元（详见附件《房屋占用费及利息计算说明》）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年12月6日，深圳市光明自来水有限公司与深圳市光明瑞民酒楼签订了《房地产租赁合同》，约定光明自来水公司将位于深圳市光明新区××大街房地产出租给光明瑞民酒楼使用，建筑面积共计一、二层316.9平方米，建筑物总层数二，每月租金7916元，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，租赁用途为酒楼。2012年12月29日，原告向光明瑞民酒楼发出“关于租赁合同到期不再续约的通知”，要求被告期限届满前搬离经营场所。因被告拒不搬离，遂向法院提起诉讼。针对原告的起诉，被告辩称，案涉物业为38栋一、二层及39栋，原告并非38栋物业产权登记所有人，无权提起本案诉讼。而39栋物业，深圳市光明华侨畜牧场与罗伟星已于1996年12月1日签订转让合同，将其所有的红荔酒楼（含39栋）作价26万元转让给罗伟星，罗伟星于1996年12月31日支付了转让款。2011年1月25日，罗伟星将39栋和周围空地做了“两规”申报。因而39栋由罗伟星购买，原告无权要求被告搬离并返还房屋。二被告同时向本院提起反诉，反诉请求：1、确认深圳市光明新区××大街第60号综合楼39栋所有权及周围空地1332.36平方米的使用权为被告所有；2、判决原告立即恢复对光明新区光明大街综合楼38栋一、二层及39栋房产的供水；3、判决原告赔偿被告因2013年1月28日开始对被告违法断水导致的经济损失共计5277518.05元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息794313.45元（暂计至2019年3月8日，应计至实际偿还之日止）；4、反诉费用由原告承担。经审理查明，2007年12月6日，深圳市光明自来水有限公司（以下简称“光明自来水公司”）与深圳市光明瑞民酒楼（以下简称“光明瑞民酒楼”）签订了《房地产租赁合同》，约定光明自来水公司将位于深圳市光明新区××（现光明区××）房地产出租给光明瑞民酒楼使用，建筑面积共计一、二层316.9平方米，建筑物总层数二，每月租金7916元，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，租赁用途为酒楼。2012年12月29日，原告向光明瑞民酒楼出具“关于租赁合同到期不再续约的通知”，记载我司已于2012年7月24日通知贵酒楼，原深圳市光明自来水公司（现我司下属光明分公司）与贵酒楼租赁合同于2012年12月31日到期，不再续约，现租期已到，请于期限届满前搬离经营场所。2013年1月9日，原告再次向光明瑞民酒楼发函，限其于2013年1月15日前搬离。2013年1月18日，万商天勤（深圳）律师事务所以原告代理人身份向光明瑞民酒楼发送《律师函》，要求其收函后5日内迁离并交回租赁房地产。根据快递信息显示，该函于次日签收。案涉租赁合同涉及的物业分别为水利公司办公楼38栋1层（房产证号：第**）、水利公司办公楼38栋2层（房房产证号：第**）水利公司办公楼39栋1层（房产房产证号：第**）利人均为深圳市光明华侨畜牧场。深圳市光明华侨畜牧场于2001年12月5日更名为深圳市光明华侨农场（集团）公司，2002年7月18日更名为深圳市光明集团有限公司。2013年4月19日，原告向本院提起诉讼，案号为（2013）深宝法公明初字第791号，请求二被告停止侵占并搬离案涉房产，支付逾期占有房屋的使用费及赔偿经济损失等。该案经审理认为，案涉房产的产权登记证书所有人为“深圳市光明华侨畜牧场”，而原告并未提交证据证明其已取得房产的处分权，且二被告并非房地产租赁合同的相对人为由，驳回了原告的起诉。2018年1月12日，深圳市光明集团有限公司向原告出具《关于光明大街综合楼权属等有关情况的说明》，记载1993年12月28日，我司建成光明大街综合楼，共有两栋办公楼，一栋五层为38栋，一栋一层为39栋。2002年1月和12月，我司分别将38栋、39栋划入当时我司子公司深圳市光明集团有限公司水利公司资产范围，由水利公司占有、使用、收益，但房产的权属登记未转移至水利公司，仍在我司名下。2003年11月28日，我司与光明街道办事处签订协议，共同出资设立深圳市光明自来水有限公司，我司应将水利公司注销并将水利公司净资产转让给光明自来水公司。光明自来水公司设立后，我司将综合楼38栋、39栋交由该公司占有、使用、收益和处分，但一直未办理权属转移登记。2013年4月1日，深圳市光明自来水有限公司被深圳市深水光明水务有限公司吸收合并而被注销。之后，深圳市深水光明水务有限公司一直占有使用综合楼38栋、39栋房产。尽管综合楼房产未变更至贵司名下，但我司对贵司占有、使用、收益和处分综合楼不持有任何异议，若贵司对侵占综合楼的相关方进行维权诉讼或采取其他合法行为需要我司事先特别授权的，我司在此确认给予贵司该等授权。2018年3月26日，原告再次向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0306民初10168号，请求被告停止侵占并搬离和返还案涉房产，支付房屋占有使用费等。该案经审理认为，原告的起诉与前述（2013）深宝法公明初字第791号属于重复诉讼，遂裁定驳回了原告的起诉。原告不服提出上诉，深圳市中级人民法院经审理认为，原告为证明其系案涉房产的产权人，提供了光明集团出具的《情况说明》，确认了案涉房产属于原告所有。原告提起本案诉讼属于侵权纠纷，而791号案件系租赁合同纠纷，两案所涉法律关系并不相同，不构成重复诉讼，作出（2018）粤03民终22010号民事裁定书，指令本院继续审理。另查，2011年10月8日，深圳市光明新区发展和财政局印发深光发财[2011]370号《关于同意深圳市深水光明水务有限公司吸收合并深圳市宝安区公明街道自来水公司及深圳市光明自来水有限公司的批复》文件，同意深圳市深水光明水务有限公司吸收合并深圳市宝安区公明街道自来水公司及深圳市光明自来水有限公司，并对深圳市宝安区公明街道自来水公司及深圳市光明自来水有限公司工商登记予以注销。2013年4月1日，深圳市市场监督管理局出具了《企业注销通知书》，明确深圳市光明自来水有限公司已于2013年4月1日办理注销登记手续，注销原因为因合并、分立解散。深圳市光明瑞民酒楼于1999年5月5日工商登记注册成立，性质为独资私营企业，负责人为罗伟星，登记营业期限为1999年5月5日至2009年5月5日。2009年3月18日，深圳市明恒实业发展有限公司向工商部门申请设立分公司，名称为深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼，负责人为罗伟星。2009年6月4日，深圳市工商行政管理局出具变更通知书，记载原深圳市光明瑞民酒楼于2009年3月26日规范登记为深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼。被告提交1996年12月1日签订的《合同》一份，甲方载为“光明农场招待所”，乙方载为“公明塘尾耀盛酒楼（光明酒楼罗伟星）”，记载甲方将红荔酒楼转让给乙方，转让费26万，合同签订时间、面积、设备一律转让。给乙方的装修时间为2个月，不用交租，装修费乙方自负，交租时间1997年2月份起。合同到期需续租，直接跟水利公司洽谈。甲方代表刘冰、乙方代表罗伟星分别在合同处签字。1996年12月31日，深圳市光明华侨畜牧场出具领款单，记载收到光明酒楼买红荔酒楼款26万元。被告提交刘冰证言一份，刘冰陈述其代表招待所与罗伟星签订转让合同，招待所将红荔酒楼资产（含鸽场自建的厨房房屋）转让给罗伟星。刘冰未出庭作证，但该证言在公证处办理了公证。被告还提交1997年11月2日深圳市光明华侨畜牧场招待所出具的《证明》一份，记载同意原红荔酒楼后面的空地方，给光明酒楼使用，……光明酒楼自己清理杂物、平地，周边协调，做设备用房、停车场。2011年1月25日，罗伟星填报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表，申报建筑物名称为光明酒楼，建筑面积760㎡，竣工时间1993年9月20日。2011年10月27日，深圳市光明集团有限公司向原告出具《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》，记载2009年7月光明自来水公司上报光明水资源整合办公室20处土地的测量范围图纸中，在我司工作人员核实土地权属时，因当时历史资料查找欠缺，误将光明自来水公司办公楼后面露天仓库1332.36平方米的用地确权为光明集团所有。但经我司核实，该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给光明酒楼经营者罗伟星，罗伟星已将此地块向规划国土处理历史遗留问题办公室申报了确权变更手续。因此，该地块早已并非我司所有，不应列入水资源整合范畴。2012年10月22日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向新区管委会出具深规土光【2012】137号“关于光明大街60号房地产权属问题的意见”，记载光明大街60号位于A520-0050宗地，房地产权利人为深圳市光明华侨畜牧场，房地产权属清晰，A520-0050宗地土地使用权来源为协议挂账，该类房地产转让应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让。2013年12月19日，深圳市光明集团有限公司向光明新区发展和财政局出具光司函【2013】128号“关于原红荔酒楼转让情况及光明大街60号地块发函情况的报告”，记载：1993年9月4日，光明大宝鸽场与光明水利公司签订租赁合同，租用光明大街60号第38栋物业的一、二楼房屋作经营场所兴办大宝乳鸽大皇餐厅，期限十年，从1993年10月1日至2003年10月1日。合同第七条约定，甲方同意乙方在餐厅后建厨房，费用由乙方负担，合同期满无条件归回甲方使用。两年后，大宝鸽场将餐厅转让给光明招待所。大宝鸽场与光明水利公司约定1995年8月31日终止合同。终止合同约定，对于供电、供水设备、厨房建筑、装修、停车场等固定资产由水利公司与招待所重新签订合同。故厨房建筑由大宝鸽场所建，合同终止时交回水利公司。1995年6月按历史遗留问题统一办理房产证，光明华侨畜牧场统一进行了申报，获得了深房地字第**房地产证。光明招待所1996年3月以26万元收购了乳鸽大皇餐厅的设备资产，与光明水利公司重新签订场地租用合同后设立红荔酒楼。1996年12月1日光明招待所经原光明农场领导批准与公民塘尾耀盛酒楼（罗伟星）签订合同，将红荔酒楼转让，转让费26万元。至于2011年10月27日，光明集团向深水光明水务公司发出的《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》函件，本意是说明该地块与水资源整合无关，不列入与水资源整合相关的土地资产的范畴。经核查，该函件所述“该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给光明酒楼经营者罗伟星”，从现有资料是不能得出这个结论的。2014年11月21日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向罗伟星出具深规土光函【2014】827号“市规划国土委光明管理局关于于深房地字第**产有关情况的复函”，记载深载深房地字第**权利人为深圳市光明华侨畜牧场，土地用途为办公，目前处于有效状态，房地产证注明：本证所记载的房地产不得买卖。庭审时，被告确认租赁期限已经届满，对38栋一、二层物业非其所有亦无异议，仅是对39栋权属有异议，但因39栋物业为厨房，与38栋物业相连，现仍在继续经营。因双方产生纠纷，租赁期限届满后，未再缴纳租金费用。被告深圳市明恒实业发展有限公司是深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼的隶属企业。本院认为，案涉物业房产产权登记所有人已出具《情况说明》，确认原告为上述房屋的实际权利人，故原告作为权利人提起本案诉讼，符合法律规定。根据我国《物权法》第六条、第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉物业房地产证权利人为深圳市光明华侨畜牧场，所有权性质为国有，使用权来源为协议挂账。根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向新区管委员出具的深规土光【2012】137号“关于光明大街60号房地产权属问题的意见”明确，案涉房产产权清晰，房产转让应当经主管部门批准，并补足地价款后方可转让；在向罗伟星出具的深规土光函【2014】827号“市规划国土委光明管理局关于深房于深房地字第**关情况的复函”中亦明确案涉房地产不得买卖。而被告提交的《合同》、证人证言等均未明确39栋房产的所有权归光明酒楼罗伟星所有。被告辩称，正因为39栋房产已由其购买，故未收取租金，本院认为，根据深圳市光明集团有限公司向光明新区发展和财政局出具的光司函【2013】128号“关于原红荔酒楼转让情况及光明大街60号地块发函情况的报告”记载，红荔酒楼主要场所为38栋，39栋仅为厨房，按通常理解，转让酒楼时，厨房应一并转让，无需单独说明，同理，收取租金时亦无需单独收取。至于2011年10月27日，光明集团向深水光明水务公司出具的《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》函件记载的“该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给光明酒楼经营者罗伟星”，而该内容在2013年12月19日，深圳市光明集团有限公司向光明新区发展和财政局出具光司函【2013】128号中已明确并不能得出上述结论，退一步讲，上述《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》函件并无法定职权部门的确认，且从规划和国土部门多次出具的函件亦无法得出房产实际属于被告所有的结论。至于被告提交的历史遗留违法建筑普查申报表系其个人申报，不足以认定其享有39栋房产的产权。综上，被告的抗辩称综合楼39栋房产已转让给罗伟星的理由依据不足，本院不予采纳。因案涉房产38栋一、二层、39栋均非被告所有，被告无正当理由仍占用上述房产，侵犯了原告的合法权益，原告请求其搬离于法有据，本院予以支持。被告反诉请求原告立即恢复对光明新区光明大街综合楼38栋一、二层及39栋房产的供水于法无据，本院不予支持。2013年1月1日起，被告于租赁期限届满后仍占用案涉租赁房产，原告诉请被告按当年年度房屋租赁指导租金标准支付占用费用于法有据，本院予以支持，截至2018年12月31日，38栋占有使用费用为597039.6元（7130.25元/月×24个月+8714.75元/月×24个月+9031.65元/月×24个月），此后按当地当年房屋租赁指导租金计算至实际搬离之日止。关于39栋房产的占有费用，因39栋为厨房，双方在签订租赁合同时，并未单独就厨房的租金进行核算，应视为整体出租，故39栋房产的占有使用费用不另行单独核算。被告无正当理由占有房屋，原告主张此期间占有使用费用的利息损失符合法律规定，本院亦予以支持，利息按同期银行贷款利率分段叠加计算，自应付占有使用费用次年起，以未付金额为基数，按同期银行贷款利率（其中自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计算前一年利息至付清之日止。关于被告反诉请求确认第39栋房产及周围空地1332.36元使用权为其所有，本院认为，根据不动产登记原则，第39栋房产已取得产权登记证明，房产权利人并非被告，且本案为侵权责任纠纷，被告若对上述权属登记有异议，权益人可向相关行政职权部门提出或另循法律途径解决。关于被告请求原告赔偿自2013年1月28日起停水导致的经济损失5277518.05元及利息，本院认为，被告主张的损失所提交的证据部分为其单方制作，部分为客户出具的因停水导致无法提供预订餐饮的赔偿金证明，无法确认真实性及关联性，退一步讲，原、被告租赁合同期限至2012年12月31日到期，原告作为租赁房产的权利人，有权在合同到期后收回房屋，在原告已提前告知被告合同期满后不续租并让其搬离的情况下，被告仍不搬离，对造成的损失存在重大过错，故被告该项请求，本院不予支持。被告深圳市明恒实业发展有限公司作为深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼的隶属企业，应就该酒楼对外所负债务承担补充清偿责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：一、被告深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼于本判决生效之日起三十日内搬离并返还原告深圳市深水光明水务有限公司位于深圳市光明区光明街道光明大街60号（原光明大街综合楼38栋、39栋）房产；二、被告深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼于本判决生效之日起三十日内支付原告深圳市深水光明水务有限公司房屋占有使用费用597039.6元（截至2018年12月31日，此后按当地当年房屋租赁指导租金计算至实际搬离之日止）及利息【利息分段叠加计算，自应付占有使用费用次年起，以未付金额为基数，按同期银行贷款利率（全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算前一年利息至付清之日止】；三、被告深圳市明恒实业发展有限公司就上述付款义务承担补充清偿责任；四、驳回原告深圳市深水光明水务有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市明恒实业发展有限公司、深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼全部反诉请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11413元，反诉费27151元，均由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 陈 耿 鑫人民陪审员 饶 家 标二〇二〇年一月十一日书 记 员 肖蓉（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。