重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初29262号 原告：刘莎莎，女，1989年4月17日出生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：刘昌元（系刘莎莎的父亲），住重庆市大足区。 被告：重庆大昌祥物业发展有限公司，住所地：重庆市渝**龙溪花卉园东路**，统一社会信用代码91500112202870493X。 法定代表人：李钟庆，总经理。 委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘明鑫，重庆派瑞律师事务所律师。 原告刘莎莎与被告重庆大昌祥物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告刘莎莎的委托诉讼代理人刘昌元，被告重庆大昌祥物业发展有限公司的委托诉讼代理人聂风雷、潘明鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘莎莎向本院提出诉讼请求：1、请求判决自判决之日前原告涉及物业管理费按原物业管理费30%支付；2、请求判决被告限期完成诉讼问题整改（期限定为3-5个月），在整改完成前原告仍按原物业管理费30%支付；3、请求判决被告公示自进驻XX以来所有公共收益，并如实返还业主；4、请求判决被告公示公共维修基金。事实和理由：原告自购买XX房屋以来，全额履行物业交费义务，但被告未按合同约定完全履行服务义务：1、业主门禁消防预警系统、防盗防侵系统形同虚设，小区公共秩序凌乱、车辆乱停乱放，长期占用消防通道、公共道路，小区门禁失效，任何人、任何车辆可随时进入小区地下车库，小区多处绿化、健身设施、儿童娱乐区域及局部公共区域均有不同程度损坏，常年失修；2、被告占用公共区域停车位、消防通道及小区道路停车收费营利，对进入小区的车辆按2元/小时或240元/月收费，被告擅自改造小区消防区域为电动车停车区域，设施充电桩营利，被告擅自出租小区公共区域用作广告、自动贩卖机营利；3、被告向业主收取公共能源费，又将公共部分出租营利；4、被告常年利用小区公共资源非法经营盈利，未征得业主同意，盈利后的资金数目去向含糊不公开，非法占有公共财产。综上，被告违反物业合同及《物业管理条例》，未按要求履行服务义务，业主多次提醒均不见成效。 被告重庆大昌祥物业发展有限公司辩称，1、关于物业服务费收费标准，被告是按照合同约定收取；2、被告自2015年起每年公示小区公共收益收支情况，并将结余回馈业主，且原告要求返还全部公共收益的主体是全体业主，被告主体不合格；3、关于物业大修资金情况，2013年接房至今，被告一直未申请使用，业主可向住建委物业专项资金管理中心查询；4、被告一直秉着保障广大业主权益的理念服务小区。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告刘莎莎系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为81.72平方米，系住宅。 2011年9月28日，被告（乙方）与重庆市地平线置业有限公司（甲方）签订《XX前期物业服务合同》一份，主要约定由被告为XX小区提供物业服务，合同期限为三年，自甲方首次向业主交房之日起三年满止，合同期未满，业主委员会与业主大会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。住宅的物业服务费标准为1.4元/月/平方米；业主共用的水、电费的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，综合按照0.2元/平方米/月的标准向业主分摊计收。乙方利用属于全体业主所有的场地，会所及其他共用部位、共有设施设备进行经营（如设置商业广告招牌等），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，按照《业主临时管理规约》约定使用。该合同还约定了其他事项。该合同于2011年10月11日在重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。 重庆市地平线置业有限公司制定《XX业主临时管理规约》一份，其中第三十八条规定，利用物业共同部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按照有关规定办理有关手续。本物业设置有部分室外地面停车位，全体业主同意前期物业公司负责经营和管理，收费标准暂定为月租280元/位/月，临时停车2元/小时。经营所得收益除去物业服务成本（含相关费用）后用于补充物业服务企业前期经营亏损（主要系前期业主入住及收费不足），业主大会成立后业主委员会和物业公司共同商定收益分配。2014年4月30日，原告签订《承诺书》一份，确认已详细阅读重庆市地平线置业有限公司制定的XX临时管理规约，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。 上述物业服务合同签订后，被告对XX小区提供了物业服务至今。审理中，原告为证明被告未按合同约定履行物业服务义务，提供了视频予以证明，被告对此不予认可；被告为证明其履行了物业管理服务职责，提供了值班记录、登记表、巡查记录、工作照片等予以证明，原告对此不予认可；被告为证明其对2015年至2020年的小区公共收益收支情况进行了公示并从2018年开始回馈给业主，提供了公共收益收支情况公示及张贴照片、公共经营收益回馈业主明细予以证明，原告对此不予认可；被告称其从未申请使用过公共维修基金。 上述事实，有房屋产权查询信息、XX前期物业服务合同、备案证明、XX业主临时管理规约、承诺书、视频、值班记录、登记表、巡查记录、工作照片、公共收益收支情况公示、张贴照片、公共经营收益回馈业主明细、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告与重庆市地平线置业有限公司签订的《XX前期物业服务协议》在相关房屋管理部门进行了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，对XX小区全体业主具有法律约束力。被告作为物业服务企业对XX小区提供了物业服务，原告作为该小区的业主，应当向被告支付物业服务等费用。原告称被告未按合同约定履行物业服务义务，虽提供了视频予以证明，但该证据尚不足以达到降低物业服务费的程度，且被告在庭审中亦提供了值班记录、登记表、巡查记录、工作照片等证明其履行了物业服务义务，故对原告要求按照原物业服务费的30%支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 关于公共收益，被告在庭审中已提供证据证明其对2015年至2020年XX小区公共收益收支情况进行了公示。《XX业主临时管理规约》规定“经营所得收益除去物业服务成本（含相关费用）后用于补充物业服务企业前期经营亏损（主要系前期业主入住及收费不足），业主大会成立后业主委员会和物业公司共同商定收益分配。”《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因此，公共收益的分配应为全体业主共同决定的事项，对原告要求被告公示公共收益并返还业主的诉讼请求，本院不予支持。 关于公共维修基金，被告称其从未申请使用过，原告亦未提供证据证明被告申请使用过，故对原告要求被告公示公共维修基金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 驳回原告刘莎莎的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由原告刘莎莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇二〇年十二月四日 书记员  李文婧