福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2433号 原告（反诉被告）：泉州源和创意产业园运营有限责任公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：许建平，董事长。 委托诉讼代理人：罗德昌，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余超潘，福建协力人律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：泉州市递到企业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：王菁。 委托诉讼代理人：郑月红，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 原告泉州源和创意产业园运营有限责任公司（下简称源和公司）与被告泉州市递到企业管理有限公司（下简称递到公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，后于2019年6月14日转为适用普通程序进行审理。被告递到公司在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。源和公司的委托诉讼代理人罗德昌，递到公司的委托诉讼代理人郑月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源和公司向本院提出诉讼请求：1.判令递到公司立即支付源和公司自2017年9月至2019年3月的租金969319.2元；2.判令递到公司立即支付源和公司自2017年10月6日起至实际付款之日止按2%／月计算的逾期支付租金的违约金193863.84元（违约金暂计至2019年4月5日，详见违约金计算表）；3.本案本诉律师代理费10000元和案件受理费由递到公司承担；4.本案反诉律师代理费10000元由递到公司承担。事实和理由：2017年5月，源和公司与递到公司签订《房屋租赁合同》（编号：ＭＦ2017-012），由递到公司向源和公司承租址在泉州市鲤城区XXX楼（产权幢号39号）框架8层面积2125.7㎡（主体2055.7㎡，门店车库70㎡）的房屋。租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日，共计5年。租金标准为24元／月／㎡，租金支付方式为按月支付（每个月的5日支付当月租金）。递到公司自2017年9月起就未再支付租金，至2019年3月已经累计结欠租金969319.2元。自2017年9月起，源和公司定期向递到公司催收租金并要求其按时支付租金，但递到公司并未支付。根据《租赁合同》第六条第五款：乙方（递到公司）逾期交付租金，除应补交所欠租金外，按本次应交租金每日千分之五的标准，向甲方（源和公司）支付违约金。乙方逾期30日欠交租金，甲方有权无条件终止合同，并有权不予退还租赁保证金。鉴于源和公司多次通过友好方式向递到公司催讨租金无果，现只能通过诉讼方式。另根据《租赁合同》第十三条第三款：任何一方未履行或未完全履行本合同规定各项义务的，……应给予对方充分有效的赔偿，包括但不限于受损方支付的诉讼费、律师费等。所以，源和公司通过诉讼方式维护自身合法权益的支出均应由递到公司承担。 递到公司辩称，1.源和公司并非具有合法的出租权，不是适格主体。2.源和公司违约在先。一是根据瑕疵担保责任，作为出租方，其不仅具有权利瑕疵担保义务，也具有使用瑕疵担保义务。二是源和公司未按合同约定提供消防手续。三是因源和公司承诺在先，且因无法兑现履行合同约定的义务，已违约。3.本案系源和公司违约在先，其无权向递到公司主张违约金及律师费。 递到公司向本院提出反诉请求：1.责令源和公司提供相关消防验收等证明材料，配合递到公司办理消防备案登记手续；2.判令源和公司赔偿递到公司经济损失1967927.5元（其中租金损失1360000元，意向租金损失567927.5元，均暂计至2019年6月30日）；3.责令源和公司支付递到公司支付的修缮费用118500元；4.本案诉讼费用及递到公司支付的律师费50000元由源和公司承担。诉讼过程中，递到公司变更诉讼请求为：1.解除递到公司与源和公司于2017年5月签订的合同编号为ＭＦ2017-012的《房屋租赁合同》；2.责令源和公司赔偿递到公司经济损失1967927.5元（其中租金损失1360000元，意向租金损失567927.5元，均暂计至2019年6月30日）；3.责令源和公司支付递到公司垫付的修缮费用118500元；4.源和公司返还递到公司保证金153050.4元；5.本案诉讼费、保全费等全部费用及递到公司所支付的律师费50000元由源和公司承担。事实和理由：递到公司因源和公司承诺园区系经批准的改造项目，可提供房屋主体安全、消防验收合格等手续以及政府关于旧厂房改造批文，与源和公司签订《房屋租赁合同》（编号：ＭＦ2017-012）。双方在《房屋租赁合同》约定：递到公司向源和公司租赁位于鲤城区XXX，房屋为21号楼框架8层；并约定“递到公司按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成备案、登记；任何一方未履行或未完全履行本合同规定的各项义务的，如果还给对方造成损失的，包括但不限于利润上的损失、本可节省或避免的损失、附带损失或其他经济上的间接损失等，应当给予对方充分有效的赔偿，赔偿范围应足以涵盖所有受损范围，包括但不限于受损方因此支付的全部诉讼费、仲裁费、公告费、保全费、执行费、差旅费、评估费、鉴定费、拍卖费、调查取证费及律师费等，并使受损方不受损失”。该合同签订后，递到公司根据源和公司的承诺和要求，对案涉产业园进行大量建设，为源和公司引进多种业态商家进驻产业园。同时，递到公司发现承租的房屋存在墙体开裂、屋顶漏水、房屋老旧结构不受力等问题，遂向源和公司多次反映，但源和公司长期置之不理、不予修缮。递到公司为维护园区整体形象，以及商户、社会公众的人身、财产安全以及各项合法权益，无奈之下先行出资进行修缮，为此垫付修缮费用约118500元。而福建天宫娱乐有限公司（下简称天宫公司）系源和公司引进，并介绍其向递到公司签约。天宫公司在进驻之前，为慎重起见，向源和公司征询，源和公司直接向其承诺园区系经批准的改造项目，可提供房屋主体安全、消防验收合格等手续以及政府关于旧厂房改造批文后，才同意进驻，才与递到公司签订《物业租赁合同》，合同编号：ＭＳＲ-ＭＦ-001。同意签订后，天宫公司投入巨额装修费用，但因源和公司无法实现承诺，提供相关手续，致使天宫公司无法正常经营，所以天宫公司拒绝向递到公司支付租金约1400000元（暂计自2017年11月至2019年6月）。同时，因源和公司无法提供相关的文件，导致递到公司与客户签订的《物业租赁意向协议》（编号：ＭＳＲ-ＭＦ-017）无法转签正式合同，致使自2017年8月起该房屋一直空置，造成递到公司的经济损失567927.5元（暂计至2019年6月）。源和公司主观明知自己无法提供相关的文件，且经递到公司多次催促仍未提供，拒不配合递到公司及转租商户办理相关的消防验收手续，已构成根本违约。因源和公司的违约行为，致使递到公司及天宫公司承租该房屋的用途、目的根本无法实现，且造成了严重的商业信誉损害及严重的经济损失。 源和公司对递到公司的反诉辩称，1.递到公司存在转租及逾期支付租金的违约行为，作为违约方，不享有合同解除权。其要求解除合同并退还其租赁保证金的反诉请求缺乏合同和法律依据，不能成立。2.递到公司要求源和公司赔偿其经济损失1967927.5元的诉讼请求缺乏合同依据，不能成立。递到公司称天宫公司是由源和公司引进，并介绍其与递到公司签约，该说法严重违背事实。递到公司承租期间如果与递到公司发生纠纷应自行解决，经营风险或不利后果应自行承担。3.递到公司要求源和公司支付其修缮费用118500元的反诉诉讼请求缺乏合同依据，不能成立。《房屋租赁合同》第一条：“乙方在签署合同之前已经现场视察过租赁房屋，对房屋现状，包括但不限于面积、结构、内部构造、布局等均已充分了解，确认无误并同意接受。”递到公司承租之前多次对租赁房屋的情况进行实地了解、查看，在认可之后才与源和公司签订租赁合同，其对房屋的上述情况均予以认可并接受。《房屋租赁合同》第四条：“乙方如需装修，装修方案应征得甲方书面同意后实施。装修不应破坏房屋结构和基础设施，如果破坏房屋结构和基础设施，甲方有权要求修改装修方案直至解除合同，所造成的后果、费用和责任，由乙方自行承担，由此造成的损失，由乙方负责赔偿。”、“乙方应对承租的房屋进行维护保养及维修，费用由乙方自理。所以，即便房屋需要维护保养及维修，费用由递到公司自行承担。4.递到公司作为违约方，无权要求守约方源和公司承担其诉讼的费用。综上，递到公司的诉讼反诉请求缺乏事实和合同依据，依法不能成立，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.源和公司提交的《房屋所有权证》虽系复印件，但源和公司已作出原件由国资委保管，出示原件确有困难的合理说明。且双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定的租赁房屋基本情况中明确标注租赁房屋的产权幢号，与源和公司提交的《房屋所有权证》中记载的幢号及房地产平面图相吻合，可见递到公司在签订合同时，已了解案涉房屋的产权情况。现递到公司对该证据提出异议但没有足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明力予以确认。该证据可以证明案涉房屋系登记在泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司名下的房产。泉州中侨（集团）股份有限公司出具的情况说明，可以证明源和公司有权出租案涉房屋的事实，本院予以确认。 2.对递到公司提交的证据：合同编号MSR-MF-011的《物业租赁合同》及MSR-MF-017号《物业租赁意向协议》系递到公司与天宫公司签订，涉及递到公司与天宫公司之间的权利义务关系，与本案不存在关联性，本院对该证据不予确认；《关于面粉厂大罐广场工程问题的报告》两份、《关于面粉厂消防延误的报告》两份、《沟通函》、《关于旧面粉厂物业回收的书面函》系递到公司单方制作，本院不予确认；《告知书》系天宫公司单方制作，本院不予确认；《大麦仓9号楼钢结构部分漏水整改方案》、《工程清单》、《新海丝艺术生活空间广场土建项目》、《大麦仓白房子铺地板》均未经源和公司盖章确认，无法证明递到公司施工维护修缮所花费的费用等事实，本院不予确认；泉州中侨（集团）股份有限公司与福建新海丝文化发展有限公司签订的《租赁合同》及泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司出具的证明，与本案不存在关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在鲤城区XXX的房产系泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司所有，由源和公司负责经营管理。2017年5月24日，源和公司与递到公司签订一份合同编号为ＭＦ2017-012的《房屋租赁合同》，约定：源和公司将址在泉州市鲤城区XXX框架8层（产权幢号39＃），面积2125.7平方米（主体2055.7平方米，门店车库70平方米，属龙头山1号范围）出租给递到公司；递到公司保证，在租赁期间严格按照商业用途的承诺并符合递到公司营业执照所规定的营业范围依法经营，未征得源和公司书面同意，不得擅自改变该房屋的使用性质，从事范围之外的生产经营活动；为了实现本合同约定的租赁用途，递到公司同意自行办理所必需的所有行政报批手续，源和公司同意提供办理手续所能够提供的甲方材料，全部报批费用由递到公司自行负担，但无论结果如何，递到公司均不得以此为由提出变更或解除租赁关系的要求；租赁期限五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中免租装修期为三个月，即从2017年6月1日至2017年8月31日止；月租金标准为24元／平方米，租金从2019年6月1日起每年递增5%；租金按月支付，每月5日前缴纳当月租金，逾期交付租金，除应补交所欠租金外，并按应交租金的每日千分之五的标准，向源和公司支付逾期付款违约金；递到公司应向源和公司支付相当于三个月租金的款项作为房屋租赁保证金，即153050.4元；未经源和公司同意，递到公司不得以任何形式将租赁房屋的全部或部分转租、分租或借用给他人，或以联营、入股、承包、与他人调剂交换等形式转移租赁房屋的使用权，否则视为递到公司违约，源和公司有权终止协议，因此造成的损失，由递到公司负责赔偿。该合同还就交验身份、房屋改善、其他费用、房屋的使用要求、房屋的交付及返还、合同的解除、违约责任、争议的解决办法等其他相关事项进行了约定。合同尾页其他约定中的第3条约定“乙方按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成备案、登记”。合同签订后，源和公司将租赁物交付给递到公司，递到公司于2017年9月25日向源和公司支付保证金153050.4元。递到公司承租后，将案涉房屋大部分转租给天宫公司。合同履行过程中，递到公司未曾支付租金。至2019年3月31日结欠租金969319.2元。 本院认为，源和公司将其代为经营管理的址在鲤城区XXX内的部分房产出租给递到公司，并与递到公司签订《房屋租赁合同》，该合同当事人主体适格，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。首先，关于源和公司是否应提供消防验收等材料的问题。案涉房屋均有合法产权，源和公司在出租前未曾进行改造、装修。合同第二条中明确约定“乙方同意自行办理所必需的所有行政报批手续，甲方同意提供办理手续所能够提供的甲方材料，全部报批费用由乙方自行负担，但无论结果如何，乙方均不得以此为由提出变更或解除租赁关系的要求”。合同尾页其他约定中备注“乙方按照消防等部门要求完成经营必备的手续，如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成备案、登记”。可见，消防备案等手续，均应由递到公司自行办理，源和公司仅需尽其所能履行配合义务。递到公司在《关于面粉厂消防延误的报告》中自述“申请备案需要园区与政府相关部门协调形成书面会议纪要……”，但是否能够形成递到公司所谓的会议纪要，取决于政府相关部门的决策，并非源和公司可以履行的范围。故，递到公司主张源和公司未能提供“退二进三”文件等消防验收材料，存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，递到公司擅自将承租房屋转租给天宫公司，违反了合同第二条房屋用途及第十一条不得转租的约定，且递到公司自承租起未履行支付租金的义务，也已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现源和公司要求递到公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日期间的租金969319.2元的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定递到公司逾期交付租金，每逾期1日加收0.5%的违约金，现源和公司自愿调整为按照月2%的标准计算自2017年10月6日起的违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。源和公司主张其支出的本诉及反诉律师代理费20000元由递到公司承担，符合合同第十三条关于违约责任的约定及法律规定，本院予以支持。关于递到公司的反诉请求，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，现源和公司不同意解除合同，故本院对递到公司要求解除合同、赔偿经济损失1967927.5元及返还保证金153050.4元的诉求，不予支持。递到公司要求源和公司支付垫付的修缮费用118500元，不符合合同第四条中“乙方应对承租的房屋进行维护保养及维修，费用由乙方自理。甲方不负房屋维修及增添设备的责任，如需要更新、增添，费用也由乙方自行负责”的约定，本院不予支持。因源和公司不存在违约行为，故递到公司要求源和公司承担律师费50000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，天宫公司虽系次承租人，但与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，递到公司申请追加天宫公司为第三人参加诉讼，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日止的租金共计969319.2元； 二、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付逾期支付上述租金的违约金，违约金计算方式为自2017年10月起每月6日开始至本判决确定的付款之日止，以该月应支付租金51016.8元为基数，按月利率2%的标准计算； 三、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付律师代理费20000元； 四、驳回泉州市递到企业管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费15449元，反诉受理费15766元，均由泉州市递到企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  史赠莹 人民陪审员  倪德利 人民陪审员  蔡毓瑜 二〇二〇年一月八日 书 记 员  连丽娜 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。