呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3444号原告:内蒙古华麟房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人:李玉梅,职务：董事长委托诉讼代理人：李金柱，内蒙古铸伟律师事务所律师。被告:内蒙古合一物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人:尚旭延,公司董事长。委托诉讼代理人：王景海，内蒙古河洋律师事务所律师。原告内蒙古华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟公司）与被告内蒙古合一物业服务有限公司（以下简称合一物业公司）服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华麟公司委托诉讼代理人李金柱，被告合一物业公司法定代表人尚旭延，委托诉讼代理人王景海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华麟公司向本院提出诉讼请求：一、判令合一物业公司向华麟公司支付汇商广场地下一层、二层的车位使用费9900000元;二、判令合一物业公司向华麟公司支付利息1960680.83元;三、请求判令合一物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：华麟公司于2010年与合一物业公司签订了《前期物业服务合同》,选聘合一物业公司为华麟公司开发的汇商广场提供物业服务,并就物业管理事项及服务质量作出了约定。合同期满后,合一物业公司作为汇商广场的实际物业服务单位,继续向汇商广场提供物业服务直至2018年11月。在上述期间,合一物业公司占用了华麟公司所有的汇商广场地下一层、二层车位并利用该地下车位进行牟利。华麟公司多次请求合一物业公司返还车位并支付车位使用费而被拒绝,给华麟公司造成了巨大的经济损失。华麟公司认为:华麟公司作为汇商广场建设项目的建设单位,已取得全部合法证件,涉案地下停车位所有权应归华麟公司所有。而且,华麟公司并未授权合一物业公司使用或出租华麟公司所有的停车位,合一物业公司的非法占用行为不仅侵犯了华麟公司的权利,还给华麟公司造成了经济损失,华麟公司有权要求合一物业公司承担赔偿责任。综上,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,向贵院提起诉讼,请求依法判决。合一物业公司辩称，首先我方认为我方没有占用华麟公司的地下停车位，不应当支付，华麟公司与合一物业公司是签订了物业服务合同，双方形成的是物业服务合同关系。按照合同约定合一物业公司对华麟公司地下停车库提供物业服务，又要对地下停车库进行经营管理。经营管理是合同里头明确约定华麟公司授权合一物业公司的工作。所以说合一物业公司对这个物业费的地下停车位的经营权管理不存在非法占用的，所以说华麟公司要求我们支付停车位利息不成立。第二：合一物业公司并没有拖欠华麟公司，相反华麟公司拖欠合一物业公司的物业费到现在还未给付。按照合同约定，合一物业公司对华麟公司的停车位提供物业服务，物业服务约定的每平米的价钱是6元钱，我方实际上是按照3.6元收取。那么这个地库的面积是18400多平米，算下来就物业服务费每个月将近7万块钱。再加上我方在经营管理地库的过程中，为这个地库的设施附属设施的投入及维护，我方又投入了几十万块钱。因此这些钱要远远交高于我方代为经营管理而收到的地库租赁费，我方多次跟华麟公司沟通，因为那个地库的使用率很低，租赁费的收费也很少，但是华麟公司迟迟不跟我方做结算。所以，我方认为华麟公司的诉讼请求和事实理由都不能成立，应当依法予以驳回。双方当事人围绕各自的主张向本院提交证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：华麟公司系汇商广场的建设单位，依据华麟公司所提交《商品房买卖合同》，规划的地上及地下车位、车库的所有权及收益权归出卖人(即华麟公司)所有，出卖人可通过出售、出租的形式进行处置。2010年9月1日，华麟公司（甲方）与合一物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同就甲方选聘乙方对汇商广场提供前期物业管理服务事宜所订立。合同约定：物业管理区域为汇商广场；乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项；停车收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，使用人应向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有的，业主有优先使用权，使用人应向甲方、乙方交纳停车费，其中该项停车费中的停车管理服务费归乙方所有；业主自行购置车位的，应按100元/个.月标准向乙方交纳停车管理服务费；乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位适用及管理服务方面的权利义务关系；乙方经营管理停车场，可按车库车位100元/个.月标准提取管理成本（停车管理服务费）；合同期限为3年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止。另合同就双方权利义务、专项维修资金的管理和使用问题进行约定。合同签订后，合一物业公司进入汇商广场提供物业服务，直至2018年10月31日离场。后续双方未再签订书面合同。另内蒙古凯茂物业服务有限公司出具《证明》，载明凯茂物业公司于2018年11月1日开始进驻该物业并提供物业服务，地下车位由合一物业公司管理至2018年12月2日，凯茂物业公司进驻后于2018年12月2日开始对汇商广场地下521个车位进行管理。对于案涉地下停车场的开始经营时间，双方存在争议，华麟公司主张案涉地下停车场自2011年5月开始投入使用，合一物业公司主张案涉地下停车场至2013年6月1日开始投入使用。合一物业公司在经营案涉地下停车位期间安装智能停车场系统一套。另查明，2017年3月23日，合一物业公司给华麟公司回函《关于地下一层、二层车位通知的回函》，载明：“你公司《关于收回汇商广场地下一层、二层车位的通知》我公司已收到，现针对通知内容，我公司特作出回复：请你公司提供可以证明地下一层、二层所有权的权属证明文件原件，否则权属不清晰你公司无权收回。”2019年1月16日，华麟公司法定代表人尚旭延被呼市公安局赛罕区分局巧报派出所询问，并作出《询问笔录》，该笔录中记载2013年合一物业公司与华麟公司口头协议地下车位由合一物业公司统一管理，具体管理时间为2013年3、4月份。此外，华麟公司于2017年国庆前后将汇商广场地下车位以4000万的价格转让给华宇公司后，华宇公司报警要求合一物业公司归还车位，合一物业公司未予归还，理由为华麟公司与合一物业公司有纠纷，欠付合一物业公司款项。又查明，2014年3月6日，华麟公司与内蒙古华宇装饰装潢有限公司（以下简称华宇公司）签订《地下停车位使用权转让协议》，协议约定华麟公司将位于汇商广场地下一层、二层A、B、C区共539个车位转让予华宇公司，转让价款为4851万元，转让方向受让方转让的停车位，交付时期为转让款付清3个工作日内。2017年9月25日，双方就该份《地下停车位使用权转让协议》在内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处公证，并出具（2017）呼蒙正证内字第6579号《公证书》。2019年3月1日，华麟公司（甲方）与华宇公司（乙方）签订《车位使用费用补偿协议》，协议约定：双方于2014年3月6日签署的《地下车位使用权转让协议》并进行公证，因乙方迟迟未能取得使用权，现双方达成如下协议：一、以上车位已于2019年1月1日由乙方使用，甲方应对自2014年5月1日起未能交付产生的一切法律后果承担相应责任；二、自2014年5月1日起至2018年12月31日止，按每个地下车位200元/月计算乙方损失；三、乙方以上损失应由甲方通过司法途径追究内蒙古合一物业服务有限公司、内蒙古凯茂物业服务有限公司的责任，执行回款归甲方所有，由甲乙双方按约定核算。此外，双方当事人庭审中确认案涉地下停车位共计512个。本院认为，本案主要涉及以下两个问题：一、合一物业公司就案涉地下停车位的经营使用是否侵权；二、华麟公司所主张990万元车位使用费及利息应否得到支持。关于问题一，依据庭审查明，华麟公司系汇商广场的建设单位，在其转让案涉地下停车位之前对其享有所有权及使用权，在2018年11月之前，案涉地下停车位由合一物业公司经营使用。华麟公司主张合一物业公司对于案涉地下停车位的使用系侵权行为，合一物业公司抗辩其使用系双方合同约定。合一物业公司就其抗辩提交《前期物业服务合同》一份予以证明，依据该合同所涉主要内容，该份合同双方就汇商广场的物业服务内容进行约定，非就双方关于案涉地下停车位的使用权转让或出租进行约定。此外，庭审中合一物业公司阐明，关于案涉地下停车位的使用双方进行过口头约定，对此华麟公司不予认可，在无其他证据能够印证的情况下，本院无法确定双方就案涉地下停车位的使用进行过口头约定，故对于合一物业公司的该项抗辩，本院不予采信。本院认为，合一物业公司在无案涉地下停车位权利所有人的合法授权下对于案涉地下停车位的经营使用，侵犯了权利所有人华麟公司的合法权利，该行为系侵权行为。至于侵权行为的发生时间，华麟公司主张案涉地下停车位自2011年5月份开始经营使用，合一物业公司主张案涉地下停车位的实际经营时间为2013年6月份，但双方均未提交证据证明，依据谁主张谁举证原则，本院认为，侵权行为的发生时间理应由主张侵权一方，即华麟公司提交证据证明，在其未提交相应证据予以证明，合一物业公司自认就案涉地下停车位的开始经营时间为2013年6月份，故本院认定侵权行为发生时间为2013年6月份。关于问题二，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还的，应当折价赔偿。……受害人因其遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”本案中，因合一物业公司的无权占有经营案涉地下停车位的行为侵犯了华麟公司的财产权，理应赔偿其损失。对于华麟公司的实际损失，华麟公司提交车位费租赁发票四张用以证明车位使用费为200元/月、个，自2010年9月至2018年10月，521个车位共计产生车位使用费10211600元，本院认为华麟公司所提交发票仅能证明该发票所针对车位的车位使用费，其无法证明全部车位的实际使用费，亦无法证明521个车位全年全部出租。此外，华麟公司所提交《地下停车位使用权转让协议》、《车位使用费用补偿协议》，能够证明在其转让案涉车位后，合一物业公司拒不归还车位的行为给华麟公司造成损失，但是仅依据该两份证据无法证明损失确已实际产生以及实际发生金额。综上，华麟公司主张合一物业公司支付车位使用费990万元及利息损失，证据不足，本案不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古华麟房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费92964元（原告已预交），由内蒙古华麟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本两份，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 张俊青人民陪审员 苏志华人民陪审员 张素芬 二〇二〇年一月二日书 记 员 刘 慧