河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初5028号原告：贾玉玺，男，汉族，1975年2月26日出生，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：贾振豫，男，汉族，1978年2月9日出生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：贺宪锋，河南明洛律师事务所执业律师。被告：南通德盛硅酸盐制品有限公司，住所地：江苏省南通市秦灶镇桥东村**。法定代表人：吴**兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜福民，河南润合律师事务所执业律师。被告：吴**兵，男，汉族，1967年3月4日出生，住江苏省南通市港闸区，现住江苏省南通市。委托诉讼代理人：颜福民，河南润合律师事务所执业律师。被告：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区中州中路**。负责人：董琦，该行行长。委托诉讼代理人：崔建锋、姚展，河南卉林律师事务所执业律师。被告：中国人民武装警察部队洛阳支队，住，住所地洛阳市西工区凯旋东路**/div>负责人：卢刚。委托诉讼代理人：柴志强，系该支队科长。第三人：黄志华，男，汉族，出生1964年7月20日，住址江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：颜福民，河南润合律师事务所执业律师。原告贾玉玺与被告南通德盛硅酸盐制品有限公司（以下简称南通德盛公司）、吴**兵、中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）、中国人民武装警察部队洛阳支队（以下简称武警洛阳支队）、第三人：黄志华租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日作出（2017）豫0303民初1791号民事判决书。宣判后，吴**兵、南通德盛公司不服判决提出上诉，洛阳市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）豫03民终6165号民事判决书，对（2017）豫0303民初1791号民事判决书作出部分改判。宣判后，吴**兵、南通德盛公司不服判决提出再审河南省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）豫民再1095号民事裁定书，以实际损失价格未查清且需追加当事人为由裁定撤销河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终6165号民事判决书和河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初1791号民事判决书，本案发回洛阳市西工区人民法院重审。本院于2018年11月28日立案后，依法另行组成合议庭，依法追加建行洛阳分行、武警洛阳支队为本案被告，公开开庭进行了审理。贾玉玺的委托诉讼代理人贺宪锋、贾振豫，南通德盛公司的法定代表人吴**兵，吴**兵，南通德盛公司、吴**兵、黄志华三人的共同委托诉讼代理人颜福民，建行洛阳分行的委托诉讼代理人崔建锋到庭参加诉讼，武警洛阳支队经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾玉玺向本院提出诉讼请求：1.请求解除租赁合同，吴**兵、南通德盛公司赔偿贾玉玺违约金500万元，其他实际损失确定后另行增加；2.贾玉玺律师代理费165000元，由吴**兵、德盛公司承担；3.本案诉讼费由吴**兵、德盛公司承担。经法庭询问贾玉玺表示在本案中不要求建行洛阳分行、武警××支队承担责任，因为其不是合同的相对方。事实和理由：2014年6月21日，吴**兵将位于西工区九都路17号东侧面积为2530平方米的整体物业租赁给贾玉玺用于经营酒店使用，约定租金为60万元/年（从租金计算日算第六年起，在基本租金上每五年递增6%），租期为2014年7月1日起20年。贾玉玺在合同签订后开始装修。2015年11月24日，武警××支队向贾玉玺经营的酒店发出租赁房产产权系武警××支队所有并限时五天联系租赁方办理解除合同等相关手续的通知，并称逾期会收回房产，所有损失由贾玉玺承担。现贾玉玺经营的酒店，生意红火，但因房产产权所有人在租期内收回房产致使生意中断，损失日益增大。贾玉玺与吴**兵签订的合同约定，因吴**兵原因造成合同变更、解除或终止，吴**兵需向贾玉玺支付违约金及补偿具体损失。德盛公司出具担保书，与吴**兵共同承担赔偿责任。现贾玉玺与吴**兵多次协商无果，故提起诉讼。吴**兵、南通德盛公司共同辩称，吴**兵、南通德盛公司认为贾玉玺的诉求不能成立，吴**兵、南通德盛公司不存在任何违约，合同无法履行是因为国家的政策变化，虽然不属于不可抗力，但是属于重大情事变更。吴**兵、南通德盛公司在履行过程中，不存在违约的情况，租赁合同没有瑕疵，仅对贾玉玺的本次诉求，吴**兵、南通德盛公司认为缺乏事实证据，没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。建行洛阳分行辩称，建行洛阳分行与贾玉玺之间没有直接的合同关系，与建行洛阳分行签订租赁合同的相对方是吴**兵，因此，依照合同的相对性原理，建行洛阳分行不应成为本案的当事人。建行洛阳分行认为，本案的案由多年前已明确为合同纠纷，并非侵权责任，对于本案所涉房产的基本事实，原一审、二审均已查明，不存在任何的不清之处，且各方当事人对此事实均无异议。因此，追加建行洛阳分行为本案被告无任何必要。截止目前，贾玉玺并未对建行洛阳分行有任何诉求，故其不应承担任何的违约责任。对于涉案房产在履行合同中所发生的重大政策变化，建行洛阳分行已在该情况发生后及时履行了向吴**兵的通知义务，不存在任何的违约和过错。建行洛阳分行认为，根据其与吴**兵所签合同第7、8条的明确约定，对于因发生国家重大政策变化而致使合同被解除等情况的，建行洛阳分行与吴**兵互不承担责任，建行洛阳分行的义务仅为协助吴**兵向武警××支队要求返还未使用年限的租金和损失，且吴**兵不得要求对租金和装修费用补偿。对此，在收到武警××支队的多次通知后，建行洛阳分行均已及时履行了相应的通知义务，不存在任何的违约。同时，对于贾玉玺诉状所称的500万违约金，建行洛阳分行认为，其并非贾玉玺与吴**兵所签合同的当事人一方，因此，签约双方对违约条款的约定对建行洛阳分行不产生任何法律拘束力。截止目前，武警××支队已经向建行洛阳分行支付了剩余未租年限的租金171万余元，对此款项，建行洛阳分行自愿尽快向吴**兵支付。综上，建行洛阳分行认为，其与贾玉玺与吴**兵之间的合同纠纷无关，也不应承担任何的法律赔偿责任。武警××支队辩称，武警××支队依法依约停偿，不存在违约停租情况。武警××支队与洛阳建苑实业有限总公司于1993年8月18日签订的《房屋租货合同》第四款约定“因国家重大政策变化，或因城市规划要求改造、拆除，甲方应按乙方实际使用年限结算。按年租金112500.00元，未使用年限的租金甲方应如数退还给乙方”。2016年2月，有关机关下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，武警××支队依据文件精神要全面停止所辖区域的有偿服务项目，上述洛阳建苑实业有限总公司租赁项目也包含在内，因此合同双方依据原《房屋租货合同》的约定依法解除了合同。停止有偿服务活动是重大决策,武警××支队是严格依据原《房屋租货合同》的约定解除合同，不存在任何违法违约行为。二、武警××支队依法停租，不存在强行收回房产情况。武警××支队接到《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的通知后，按要求积极与建行洛阳分行、吴**兵、贾玉玺沟通协调，耐心宣讲政策，力争圆满完结租赁事项，但因各方利益难平衡，未达成一致意见。贾玉玺深知在国家重大政策面前，无法继续承租该房产，就先行起诉吴**兵要求赔偿损失。为按期完成停偿任务，在西工法院判决之后，武警××支队与建行洛阳分行经过友好协商，签订了《关于解除武警洛阳市支队与洛阳建苑实业有限总公司租赁合同的协议》。贾玉玺拿到法院判决后，腾退了租赁房产。整个过程中，武警××支队不存在强行收回房产的情况。三、武警××支队不是本案合同纠纷的当事人，对本案原告、被告各方的损失不承担任何责任，武警××支队由始至终未与吴**兵和贾玉玺签订任何协议，只与洛阳建苑实业有限总公司签订过《房屋租赁合同》和《关于解除武警洛阳市支队与洛阳建苑实业有限总公司租赁合同的协议》，解除协议中约定“洛阳支队退还未使用年限租金后，建行洛阳分行与其他转租方之间产生的一切纠纷，由建行洛阳分行与其转租方协调解决，也可通过诉讼方式解决，武警××支队不再承担任何法律责任和经济责任”。按照前述两份合同约定，武警××支队已退还了建行洛阳分行未使用年限的租金，至此已履行了全部责任和义务。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”即只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中涉及武警××支队的合同已合法解除并履行完毕。贾玉玺、吴**兵、德盛公司、黄志华与武警××支队之间均不存在房屋租赁合同，武警××支队不是本案原告诉求的合同的一方当事人，无论是哪方当事人要求武警××支队承担赔偿责任，均没有任何事实与法律依据。故请法院依法判决。黄志华辩论意见同吴**兵、德盛公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、洛阳建苑实业有限总公司是建行洛阳分行的子公司，洛阳建苑实业有限总公司于2005年注销。1993年8月18日武警××支队（出租方、甲方）与洛阳建苑实业有限总公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其在九都路十七号院门口东侧的砖混经结构六层楼房一栋出租给乙方，面积2530平方米。合同有效期为四十年，从1993年8月20日起至2033年8月20日止。甲乙双方商定租金共450万元，乙方先付给甲方300万元，下余150万元乙方应在接管楼房满一年内（即1994年8月20日前全部付清）。合同另约定租赁标的物遇有不可抗拒的自然灾害造成的损失双方互不承担经济责任，善后问题双方协商解决。因国家重大政策变化，或因城市规划要求改造、拆除，甲方应按乙方实际使用年限结算。按年租金112500元，未使用年限的租金甲方应如数归还给乙方。合同签订后建行承租使用该租赁房屋。2、2005年，中国建设银行洛阳分行（甲方，以下简称建行洛阳分行）与黄志华、吴**兵（乙方）签订《中国建设银行洛阳分行九都路房产租赁协议》一份，约定：甲方自愿将坐落在洛阳市九都路十七号院门口东侧的砖经结构六层楼房一栋，面积2530平方米租赁给乙方，期限29年，从2005年1月起至2033年8月止，乙方对房产现状充分了解，愿意租赁该房产，该房产所有权属××武警支队；甲乙双方商定租赁成交价为180万元，乙方应于2005年1月前一次性付清29年的租赁款；因国家重大政策变化或城市规划要求改造、拆迁以及甲方与房屋所有人租赁协议无效、解除或房屋所有人违约致使本协议无法履行时，甲乙双方互不承担责任，由甲乙双方共同向洛阳武警支队追讨未使用年限的租金损失，除上述原因外，因甲方自身原因造成本协议无法履行的，甲方应退还未使用年限的租金，并赔偿由此造成的直接经济损失。3、2014年6月21日，吴**兵与贾玉玺签订《租赁合同》一份，约定：吴**兵将位于西工区九都路17号东侧整体物业租赁给贾玉玺使用，建筑面积为2530平方米，每年租金60万元，租赁共20年，自2014年7月1日起；吴**兵在2014年7月5日前将物业交付贾玉玺，从租金计算日第六年起，在基本租金基础上每五年递增6%，贾玉玺按年一次性交纳租金；吴**兵保证拥有将本合同约定的房产整体出租给贾玉玺进行经营的权力，并保证该出租合同已取得该房产业主及相关权利人的同意，如果因吴**兵出租房产方面的权力存在瑕疵，造成贾玉玺损失，概由吴**兵负责赔偿；吴**兵保证合同约定的房产符合作为酒店经营的相关法律规定，保证贾玉玺具有对合同约定的房产进行作为酒店使用的装修权利，不得以各种理由限制贾玉玺进行装修；由于吴**兵违反本合同的约定或因吴**兵原因造成合同变更、解除或终止，即为违约，吴**兵须向对方支付500万元的违约金及补偿对方受到的具体损失；等等。4、庭审中，黄志华出具《情况说明》，证明吴**兵与黄志华与建行洛阳分行签订租赁合同十年前权利和义务交给吴**兵，与黄志华无关。2014年7月3日，德盛公司向贾玉玺出具《担保书》一份，载明：“原黄志华、吴**兵、高玉东租赁建设银行洛阳分行位于洛阳市××支队大门东侧综合大楼，现有吴**兵转租给贾玉玺。此楼与黄志华、高玉东无关，以后若发生争议，产生不良后果造成损失，由我负责。”该《担保书》有吴**兵签名及德盛公司在“担保人”一栏加盖公章。5、贾玉玺在租赁案涉房产后，对房产进行装修，加盟如家酒店连锁（中国）有限公司经营酒店。2015年11月24日，武警××支队向贾玉玺开办的如家酒店发出通知，载明：“根据中央军委和武警部队关于房地产资源的相关文件精神，需要对租赁项目进行整治。你单位擅自租赁的房产产权属于我部，请你单位接到通知后立即联系租赁方办理解除合同等相关手续，时限五天，逾期我单位将收回房产，所有损失由你单位自行承担”。6、2015年12月28日，武警××支队向建行洛阳分行发出通知，载明：“针对贵行于1993年8月租赁我部位于西工区九都路17号房产一事，根据有关文件精神，该租赁项目为违规租赁项目，要求必须按照文件精神整改，双方解除租赁关系，与现承租方重新签订租赁合同，前期我部已两次向贵行送达了整改通知和解除合同通知，贵行前期给予了积极配合，但由于问题未得到任何实质性进展，我部受到上级严厉批评，并要求我部限时解决问题，现再次通知如下：一、自本通知下达之日起，三日内贵行必须与我部签订解除租赁合同协议；二、逾期我部将采取强行收回房产、断水、断电等措施，因此造成的一切责任由贵行承担；三、贵行不得以任何理由不签收该通知，如拒不签收，因此造成的一切责任由贵行承担”。后建行洛阳分行于2015年12月30日向黄志华、吴**兵发出通知，载明：“2005年1月30日，我行与你们所签租赁协议，因该房产所有权属××××支队，2015年12月28日，武警××支队向我行下达了解除租赁合同通知，欲与我行解除租赁关系，鉴于此，我行特通知你们，自本通知送达之日起2日内来与我行签订解除租赁合同协议”。7、2017年5月11日，武警××支队向建行洛阳分行发出《关于停止九都路17号院东综合楼租赁项目的通知》，称建行洛阳分行的租赁项目已形成违规转租局面，牵涉利益方较多，武警××支队将其列为复杂敏感项目，目的是为多方协调、早日达成停止有偿服务赢得时间先机，鉴于军委和总部要求严、标准高、时间紧的情况，请建行洛阳分行共同努力、平等协商，尽快形成一致意见，尽早停止该项有偿服务项目。后建行洛阳分行于2017年5月24日再次向黄志华、吴**兵发出通知，要求二人自通知送达之日起10日内来与建行洛阳分行协商停止租赁项目的意见。8、2017年11月16日武装洛阳支队（甲方）与建行洛阳分行（乙方）签订“关于解除武警洛阳市支队与洛阳建苑实业有限总公司租赁合同的协议”一份，约定甲、乙双方依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神达成如下协议：甲、乙双方自2017年11月20日起解除租赁合同关系，自合同解除之日起，乙方对洛阳市西工区九都路17号院武警××支队东综合楼不再拥有租赁权。依据双方1993年8月18日签订《房屋租赁合同》第四款“因国家重大政策变化，或因城市规划要求改造、拆除，甲方应按乙方实际使用年限结算。按年租金112500元，未使用年限的租金甲方应如数归还给乙方”的约定，甲方退还给乙方15年9个月的租金共计1771875元。在甲乙双方完成房屋及不动产移交三十日内，甲方将未使用年限租金打入乙方指定账户，除此之外甲方不再承担任何经济责任。乙方必须及时通知乙方的转租方，最迟于2017年12月10日前，乙方将房屋及不动产全部移交给甲方。乙方未按规定时限将租赁房屋交还给甲方，甲方有权对租赁房屋停水断电，采取强制措施收回甲方房产，对强制收回房屋所造成的财产损失，不负任何法律责任，不做任何经济赔偿。甲、乙双方自解除合同之日起，因乙方及其转租方之间产生的一切纠纷，由乙方及其转租方解决，甲方不承担任何乙方及其转租方之间所产生纠纷的法律责任和经济责任。2018年4月20日武警××支队将1718718.75元支付至建行河南省分行账户9.贾玉玺自2014年7月1日开始对承租房屋进行装修，2015年1月24日酒店开业，2015年11月24日其第一次接到武警××支队的停业腾房通知。2017年8月酒店彻底停止经营，2017年12月贾玉玺把物品搬离将房屋返还给武警××支队。贾玉玺提交了其加盟如家酒店集团特许系列合同、购买设施设备、酒店用品、装修安装等费用发票以及照片等证据欲证明其为经营该酒店支付加盟费以及购买设备、进行装修等所支出的相关费用为569万余元;酒店装修被拆除后物品的现状;因租赁合同无法继续履行，造成其预期利润损失960万元。南通德盛公司、吴**兵、第三人黄志华对此不予认可，其认为应当由审计机关进行审计。建行洛阳分行认为与其无关不发表意见。10.中国人民武装警察部队洛阳支队此前曾用名中国人民武装警察部队河南省洛阳市支队。2016年2月16日发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。本院认为，涉案房产所有权××武警××支队所有，其将房屋出租给建行洛阳分行使用，建行洛阳分行在使用权期限内将该房产出租给吴**兵、黄志华使用。后吴**兵与贾玉玺签订租赁合同，将该房屋转租给贾玉玺。黄志华对吴**兵的租赁行为无异议并提出租赁权利义务由吴**兵享有，故吴**兵与贾玉玺之间形成租赁合同关系。洛阳武警支队在贾玉玺经营酒店期间未明确提出反对意见；建行洛阳分行与吴**兵、黄志华之间的租赁协议并未明确禁止转租，故吴**兵与贾玉玺之间的租赁合同真实、合法有效，该合同对其双方具有约束力。合同在履行过程中，因中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，致使吴**兵与贾玉玺之间的租赁合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故贾玉玺要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因不可抗力致使合同目的不能实现，故吴**兵与贾玉玺对损害的发生均无过错。但是根据本案查明的情况，贾玉玺在投入大量资金对承租房屋进行装修营运后不久即被通知要收回房屋，其实际损失真实存在。故由贾玉玺与吴**兵共同分担民事责任较为适宜。贾玉玺未申请对其实际损失进行鉴定，其在租赁期限内共支付给吴**兵三年的房屋租金180万元，贾玉玺在装修后正常经营10个月（2015年1月24日至2015年11月24日）即接到到武警××支队的停业通知，对其经营产生不利影响，故吴**兵返还给贾玉玺租金130万元（180万元-5万元×10个月）以弥补其损失较为适宜。武警××支队作为产权方返还给建行洛阳分行的未使用年限租金1718718.75元是对其收回房屋所造成损失的补偿，故该1718718.75元应支付给贾玉玺以弥补其损失。本案审理的租赁合同相对方为贾玉玺和吴**兵，根据法律规定贾玉玺的相关损失应由吴**兵进行补偿，但是从本案查明的实际情况，以及从减轻当事人诉累等方面考虑，由建行洛阳分行直接将款项支付给贾玉玺更为适宜。南通德盛公司出具有《担保书》，应对吴**兵所负赔偿义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除贾玉玺、吴**兵于2014年6月21日签订的关于洛阳市西工区九都路17号房产的《租赁合同》；二、吴**兵于本判决生效后五日内返还贾玉玺房屋租金130万元；三、南通德盛硅酸盐制品有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；四、中国建设银行股份有限公司洛阳分行于本判决生效后五日内支付贾玉玺1718718.75元；五、驳回贾玉玺对中国人民武装警察部队洛阳支队的诉讼请求；六、驳回贾玉玺的其他诉讼请求。如吴**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司、中国建设银行股份有限公司洛阳分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案受理费46800元，保全费5000元，总计51800元，由贾玉玺负担20720元，吴**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司负担31080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭小岚人民陪审员  李俊红人民陪审员  张丽丽二〇二〇年一月十五日书 记 员  李诗雨