河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9008号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，住所地中牟县刘集镇财政所院内**，统一社会信用代码91410100079443305D（1-1）。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，女，1987年6月15日生，汉族，住中牟县，该公司员工。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。被告：张振杰，男，1986年11月14日生，汉族，住郑州市金水区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司与被告张振杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张领叶、李海明到庭参加诉讼，被告张振杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按每月895元的标准向原告支付自2017年07月01日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为25059.74元2、请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金（自2017年08月01日起至2019年10月10日止,暂计9795.78元）。3、请求法院判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐国际花园小区（下称“该小区”）提供物业管理服务，被告是该小区20-101房（下称“该物业”）的业主，该物业的建筑面积为213.09平方米，为别墅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区别墅的物业服务费为每月4.2元/平方米，即被告每月需向原告支付物业服务费人民币895元。自2017年07月01日起至2019年10月10日止，被告无故拖欠原告物业服务费28个月，共计人民币25059.74元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业服务费和违约金，但被告至今仍未支付。被告的行为已经构成违约，其应当依照法律规定和协议约定向原告支付拖欠的物业服务费和违约金，并承担原告为追讨该费用而产生的律师费。被告张振杰辩称，1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳（外立面瓷砖脱落、防火棉不合规能点燃、大面积漏雨、楼梯高低不平、墙面倾斜、地暖管卫生间处鼓包并高于卫生间地面、玻璃破损等详见维修清单）。2、雅居乐东苑小区，至今未达到交房标准。A、小区围墙为临时围墙，正式围墙在18年才修好，小区的北大门19年才完工，小区的门禁系统至今尽管安装了但没开通使用，对居住人，就是说人身财产造成了严重的安全威胁，原告的物业安防并没有正式投入使用，监控有多处盲区，小区安防整存在严重的风险并且到处经常发生失窃事件、车辆被损事件而查不到任何犯罪嫌疑人。B、原告应当全面履行物业管理服务的合同义务，协议约定原告对本园区内的公用部位、公用设施、交通与车辆、停放秩序维护等物业服务。公用设施设备包括：公用的上下水管道、落水管、水箱、家用水棒、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明供气管道、消防设施、绿地道路、沟、渠、井公用设备使用的房屋等。物业管理服务质量要求是：设备运行状态良好、使用正常、维修及时、做好消防日常宣传、消防系统设备定期检查、正常使用、小区路面整洁、维修及时、标志系统完整规范、配套设施维修及时，原告应当全面完整地履行物业服务合同义务，同时达到交房标准。C、雅居乐东苑的地下车库，停车都被撞底盘，2018年才完成这些整改，在这之前是没有达到合理的交付条件，物业公司也没有进行正常的维修。D、因房屋质量问题，没到雨季，被告房屋就会遭受严重的雨水漏雨及雨水倒灌，室内的负一层雨水深达10余厘米，每层屋顶都严重漏雨。上面下雨中间淋雨，地下室抗洪，造成的就是水泥、屋顶严重脱落钢筋生锈等这些情况，原告没有全面维修也没有履行物业服务合同义务，给被告造成了巨大损失，原告应当赔偿并且不应当按照约定标准收取物业服务费。3、物业公司没有与业主签合同。4、收费标准有异议，物业费明细，服务标准应是多层住宅。5、原告提供的服务质量达不到合同约定的标准。6、房屋维修都是自己维修，开发商和物业应报销，抵扣相应费用。7、维修房屋质量，维修期间和之前的物业费应免除，维修完毕后缴纳物业费。8、补偿期间车费和邮费2000元、误工费8000元、精神损失费30000元。9、物业管理不当，视屏监控损害许久，也没有人员巡逻，致使汽车被划，要求赔偿汽车损失18000元。10、房屋质量问题导致未交房，多次催促维修未果，使得房屋空闲，其物业应承担此期间的租金损失2015年1月至今（五层）合计80万元。综上所述，原告作为被告的物业管理公司，其管理义务没有完全尽到，也不能保证小区的排水系统日常维护、护理，到现在就是每年都整个小区倒灌水，房屋屋顶漏水，所以说，没有保证排水系统、污水系统、雨污水系统正常使用，也不能保持外墙面额不存在安全的隐患没有进行维修，也没有保持安防系统正常使用，因此说在这种情况下原告没有达到交房标准，也未尽到物业服务义务，不应当收取物业服务费，在交房之前，不应当收取物业服务费，因此被告要求驳回原告的诉讼请求。备注：正常的物业费用从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%。本院经审理认定事实如下：被告张振杰系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）20号楼1-4层101复式住宅的业主，房屋建筑面积213.09平方米。2015年1月7日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为213.09平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2019年4月22日，原告向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付截至2019年4月30日的物业服务费、车位管理费共计46885.06元及相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告张振杰等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国银行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。再查明，原告雅居乐生活服务公司曾将被告张振杰诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求其支付2016年1月1日至2017年6月30日的物业管理费16109.6元。郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初2678号民事判决，因被告张振杰房屋尚未装修、入住，酌定被告张振杰支付物业管理服务费用11276.72元，并根据案件具体情况不支持违约金。后原告雅居乐生活服务公司对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民院作出（2018）豫01民终8548号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告认可涉案房屋为目前在装修、还未入住。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费，自2017年7月1日起至2019年10月10日止，共计27个月零10天，物业费共计24462.73元［（4.2元/月/平方米×27个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×213.09平方米］，但因本案具体情况及上述房屋正在装修还未入住，本院酌定被告向原告支付物业服务费为17123.91元，即按照原告主张物业费24462.73元的70%计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合本案具体案情，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订《补充协议》及发票为证，根据原、被告双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告张振杰于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费一万七千一百二十三元九角一分；二、被告张振杰于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，已减半收取，由被告张振杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费缴费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二〇年一月六日书记员  耿 茹