北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初9548号原告（反诉被告）：北京世华智业企业管理有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街**，统一社会信用代码：91110117551399097Y。法定代表人：姜岚昕，经理。委托诉讼代理人：杨佳龙，男，1983年6月3日出生，北京世华智业企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：孙鹏华，女，1989年9月23日出生，北京世华智业企业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：北京恒艺湾教育科技有限公司，，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村****楼****统一社会信用代码：91110105306308286T。法定代表人：刘燕军，董事长。委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京世华智业企业管理有限公司（以下简称世华公司）与被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司（以下简称恒艺湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人杨佳龙、孙鹏华，被告恒艺湾公司的委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世华公司向本院提出诉讼请求：1、判令恒艺湾公司支付我公司租赁费488．44万元；2、判令恒艺湾公司支付我公司因迟延支付房租产生的违约金114．29万元；3、判令恒艺湾公司支付我公司维权费用20万元，以上共计622．73万元。事实和理由：2018年4月23日，我公司与恒艺湾公司签订《房屋及院内场地租赁合同书》，恒艺湾公司承租我公司位于北京市平谷区南定福东路X号院内部分房屋和院内场地。合同约定，恒艺湾公司应在2019年4月30日前向我公司支付2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租赁费488．44万元。我公司于2019年4月22日向恒艺湾公司发送《合作费用支付提示函》，提醒恒艺湾公司如期付款，此后我公司通过多种方式与其沟通，并于2019年6月20日、7月3日两次向其发送催款函，要求其在指定的合理期限内付清房屋租赁费。然而，恒艺湾公司一直恶意拖延至今，故提起诉讼。恒艺湾公司辩称，我公司不同意世华公司的诉讼请求。我公司没有支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金，是在行使抗辩权。世华公司在履行双方房屋租赁合同过程中，存在大量的违约行为。首先，世华公司没有按照合同约定交付足够面积的房屋，有1307．6平方米没有交付；其次，世华公司交付的房屋配套设施不符合合同约定，租赁房屋没有供暖，且电力设施无法达到我公司使用要求；再次，世华公司交付的部分房屋大面积漏水，导致我公司刚装修的屋顶全部毁损。我公司已经按照合同约定支付了第一年的全部租金，而世华公司存在上述违约行为，我公司有权拒绝履行支付第二年租金的义务。针对世华公司的上述违约行为，以及长期拒绝提供租赁费发票的行为，我公司多次与其沟通未果，我公司在此情况下，为继续履行合同，垫付资金对电缆部分进行重新铺设，并在2019年7月23日支付房租200万元，要求世华公司尽快交付租金发票，然后支付剩余租金，而世华公司却在自己违约的情况下，于2019年7月17日提起诉讼。我公司不存在违约行为，世华公司的违约金主张没有事实和法律依据。即使法院认为我公司存在违约情形，世华公司主张的违约金亦明显过高，应当予以调整。世华公司主张维权费用，没有事实和法律依据。此外，由于世华公司没有按照合同约定交付房屋，其中1307．6平方米至今未交付。世华公司提供的房屋没有供暖，电力设施无法满足我公司使用，我公司在与世华公司沟通无果的情况下，垫付资金对电缆进行重新铺设，改用电力取暖，房屋漏水导致我公司刚刚装修好的屋顶损毁。世华公司到2019年6月才提供发票，给我公司的财务核算造成巨大影响。故我公司提出反诉，要求世华公司：1、向我公司交付1307．6平方米的租赁房屋；2、返还我公司垫付的电缆安装费52．1万元；3、赔偿我公司因交付房屋不符合合同约定造成的损失50万元。针对恒艺湾公司的反诉，世华公司辩称，我公司不同意恒艺湾公司的全部反诉请求。我公司在签订合同后，已经交付了全部房屋，双方进行了房屋和设施的交接，并签署了交接单。在恒艺湾公司表示对原X号院13号楼部分区域暂不予装修后，我公司为表诚意免除了该区域一年的房租。我公司与恒艺湾公司的交接单显示，我公司交付的房屋电力设施、暖气、空调均齐全，可以满足日常使用。恒艺湾公司为进一步提升环境，进行了变压器增容、拆除暖气片等，我公司均予以配合，根据租赁合同，改造基础设施的费用应由恒艺湾公司支付。我公司交付房屋后，承租方应当自行进行检修、施工与改造，我公司在得知房屋漏水后，已出资进行维修。恒艺湾公司所称的漏水问题，是因其自行安装空调打孔所致，其损失与我公司无关。恒艺湾公司以我公司不开具发票及迟延开具发票为由拒付租金，属于恶意拖延的借口，我公司已经开出2019-2020年度租金发票，并向恒艺湾公司出具，但恒艺湾公司仍然拒付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市平谷区马昌营镇南定福东路X号院内房屋系北京国脉凯博电缆有限公司所有，北京国脉凯博电缆有限公司授权世华公司可以对其中1号楼二层5140．85平方米、4号楼二层1319．15平方米、13号楼南北朝向区域4691．504平方米对外转租，授权期限自2018年5月1日至2024年7月31日。2018年4月23日，世华公司（甲方）与恒艺湾公司（乙方）签订《房屋及院内场地租赁合同书》，恒艺湾公司租赁世华公司位于北京市平谷区南定福路X号院内部分房屋及院内场地。双方约定：租赁物的名称、面积、质量、用途：院内划出11151．504平方米用于乙方教育、教学和教师学生生活使用，具体建筑物如下：1号楼二层5140．85平方米，4号楼二层1319．15平方米，13号楼南北朝向区域4691．504平方米。2018年5月1日至2020年7月31日（包含免租期），按每天每平方米1．2元计算；2020年8月1日至2021年7月31日，按每天每平方米1．5元计算；2021年8月1日至2022年7月31日，按每天每平方米1．8元计算；2022年8月1日至2023年7月31日，按每天每平方米2元计算。租赁期限：房屋租赁期为五年，自2018年5月1日至2023年7月31日，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁装修期和支付方式：甲方鉴于长期友好合作和支持教育事业，特给予乙方以下支持：鉴于乙方根据使用需求须进行装修，2018年5-7月3个月作为装修期，免收租金。签订合同10日内，乙方向甲方先支付年租金额度的30%，即1465307．63元；2018年7月15日前支付租金额度的30%，即1465307．63元；2018年9月15日前支付租金额度的40%，即1953743．5元；以后每年的支付方式按照约定的租金额度，于每年的4月30日前一次性支付完毕。房产的装修、改造及维护：乙方可以按照自己的需要对租赁房屋进行改造和内外装修。乙方对租赁房屋进行装修改造，应事先向甲方提交方案，经甲方书面同意后方可施工。对乙方所提方案，甲方应在15个工作日内提出书面答复，逾期不予答复视为同意。装修和改造费用由乙方负担。供电、供水、供暖：水、电、暖费用由乙方承担，水费按照自来水公司的价格收取，电费按照电力公司的价格收取，暖气按照供暖单位价格执行。房屋交付：合同签订后，甲方按房屋现状进行交付，保证水、电、供暖设施符合使用要求，其他装修改造维护费用由乙方自行承担。合同终止与解除：乙方迟延支付租金超过一周，每迟延一日，乙方每日按未支付金额的0．3%向甲方支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，世华公司与恒艺湾公司的工作人员对上述房屋及室内设施进行了交接，并签订资产交接表。恒艺湾公司未对13号楼面积为1307．6平方米的房屋进行装修使用。双方在合同履行过程中，对于争议问题通过信函、电话、微信及面谈方式进行沟通。2018年8月25日，恒艺湾公司就屋面防水维修及变压器增容工作向北京华夏管理研修学院（世华公司的下属单位）发出联系函，主要内容为：1、我公司租赁的教学楼正处于装修改造阶段，室内发现多处渗水，经实地排查发现屋顶防水有多处老化及破损现象，经与校方多次沟通，校方已答应安排厂家来进行维修，但未见有厂家进场维修，恳请校方务必在8月29日前联系防水厂家进场施工；2、由于贵校冬季无采暖设施，我公司投入大量资金考虑采用空调进行制冷、采暖措施，由于校方提供的电量不能满足我公司的用电需求，经与校方多次沟通，校方答应在原有变压器上进行增容。为满足我公司开学用电需求，请校方尽快推进变压器增容事宜；3、现我公司租用的宿舍区域由于远离教学楼，宿舍的弱电线端口在哪里，是否与我公司租用的教学楼2层连通，如不能连通则我公司需从教学楼引弱电线进入宿舍楼，恳请校方支持。2018年8月29日，北京华夏管理研修学院向恒艺湾公司发出《答复函》，主要内容为：1、由学院负责进行防水维修，前期由原施工单位对漏水点进行简单维修，现已联系好防水公司，近期进场进行整体施工；2、租赁标的范围内的供电系统及采暖设施都是完好的。由于你方对租赁标的进行了重新规划设计，并在施工过程中将原有暖气片全部进行拆除，增装了空调系统、新风系统、排烟系统、弱电系统、舞台照明，而需增容，决定责成院长助理高晓亮全力配合你方完成变压器增容，但相应产生的费用由你方承担；3、对于你方提出宿舍区增装宽带问题，学院责成网电中心根据实际端口情况全力配合你方完成宽带进宿舍楼。此后，世华公司对涉案的租赁房屋进行了防水施工，并承担了施工费用。恒艺湾公司出资52．1万元，对低压电缆工程进行设计和改造。恒艺湾公司支付了第一年租金4311629．96元，世华公司未收取前述恒艺湾公司未装修使用部分对应的第一年租金。因恒艺湾公司未依照合同约定支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金，世华公司于2019年4月22日向恒艺湾公司发出提示函，又于2019年6月20日、2019年7月3日向恒艺湾公司发出催款函，要求恒艺湾公司支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金488．44万元。此外，世华公司员工杨佳龙、孙鹏华、周立民多次通过短信、微信与恒艺湾公司经办人戴维霄联系催要租金。在杨佳龙与戴维霄的沟通中，戴维霄于2019年7月16日要求尽快开出发票，表示恒艺湾公司会立即按照开票金额支付房租，去年付完房租，可发票等了一年。2019年7月18日，周立民将开好的发票拍照发给戴维霄，要求尽快打款。戴维霄问是否是488万元的发票，周立民称是的，戴维霄表示同意。2019年7月23日，恒艺湾公司支付世华公司2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金200万元，此后未再支付租金。本案在审理过程中，世华公司变更诉讼请求为：1、恒艺湾公司支付2019年8月1日至2020年7月31日未付的房屋租金2884358．75元；2、恒艺湾公司支付迟延支付房屋租金的违约金1481797．62元（按所欠租金为基数，按日3‰标准暂计算至2019年8月21日，并一直计算至实际付款日）；3、恒艺湾公司支付维权费用20万元，以上共计4566156．37元。恒艺湾公司称双方没有就未交付的1307．6平方米房屋进行书面沟通，是在实际使用过程中通过计算发现少交付1307．6平方米。双方均认可除了2019年8月1日至2020年7月31日租金支付问题外，在此前合同履行过程中并未发生争议。本院认为，世华公司与恒艺湾公司签订的《房屋及院内场地租赁合同书》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依照合同约定履行义务。世华公司与恒艺湾公司明确约定了租赁房屋的面积和对应位置，并签署了资产交接表，且恒艺湾公司在本案诉讼前从未就其主张的1307．6平方米房屋问题提出异议，应认定世华公司在合同签订后已经向恒艺湾公司交付了合同项下的全部房屋。恒艺湾公司称系在实际使用过程中通过计算发现少交付1307．6平方米房屋，不符合交易习惯和生活逻辑，本院不予采信。世华公司多次按照488．44万元向恒艺湾公司催要租金，恒艺湾公司并未对租金数额提出异议，亦可反映世华公司已交付合同项下的全部房屋。在本案诉讼前，恒艺湾公司并未就世华公司提供租赁房屋的供暖设施不能正常使用问题提出异议，从双方的信函往来中可知，恒艺湾公司根据使用需要对供暖等设施进行了升级改造，并不使用原有的供暖设施，反而拆除了原有的供暖设施，现其以没有供暖设施为由拒绝支付租金，理由不充分，本院不予采纳。双方在合同中明确约定，世华公司按照房屋现状进行交付，装修和改造费用由恒艺湾公司承担，且世华公司在双方信函中明确提出全力配合恒艺湾公司完成变压器增容，但相应费用由恒艺湾公司承担，恒艺湾公司以世华公司的电力设施无法达到使用要求为由，认为世华公司违约的意见，不符合双方合同约定，本院不予采纳。恒艺湾公司提出房屋漏水后，世华公司在找原施工单位进行简单维修后，又出资进行了防水施工，履行了合同义务，恒艺湾公司在本案诉讼前未再就此提出异议，不宜认定世华公司存在违约行为。世华公司已经开好发票并拍照告知恒艺湾公司，而恒艺湾公司仍未依约支付全部租金，恒艺湾公司关于世华公司长期拒绝提供发票的答辩意见，本院不予采纳。综上，世华公司已依约交付合同项下的全部房屋，并无明显违约行为，恒艺湾公司以世华公司违约为由提出的抗辩权不成立。现世华公司要求恒艺湾公司依照合同约定支付拖欠的2019年8月1日至2020年7月31日的欠付租金，理由正当，本院予以支持。恒艺湾公司的各项反诉请求，均没有事实和法律依据，本院不予支持。恒艺湾公司迟延支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于世华公司未就恒艺湾公司迟延支付租金对其造成的损失提供证据，双方约定的违约金计算标准明显过高，恒艺湾公司对此提出异议并要求调整，故本院以世华公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整为以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算违约金。世华公司主张的维权费用，没有法律及约定依据，恒艺湾公司亦不同意，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）北京世华智业企业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租金2884358．75元；二、被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）北京世华智业企业管理有限公司迟延支付租金的违约金（违约金分为两部分：一部分以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年5月1日起计算至2019年7月22日；另一部分以2884358．75元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）北京世华智业企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21665元，由原告（反诉被告）北京世华智业企业管理有限公司负担6728元（已交纳），由被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司负担14937元（限本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7805元，由被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司负担（已交纳）；诉讼保全申请费5000元，由被告（反诉原告）北京恒艺湾教育科技有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李晓明二〇二〇年一月十日书记员  门 慧