江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初6280号 原告：江苏红峰房地产代理有限公司，统一社会信用代码91320602732494907K，住所地南通市崇川区通京大道**COCOSPACE南通创新中心****。 法定代表人：邢亚峰。 委托诉讼代理人：王小波，男，1985年6月30日生，汉族，住江苏省如东县，系业务经理。 被告：顾洛逸，男，1964年6月1日生，汉族，住南通市通州区。 原告江苏红峰房地产代理有限公司诉被告顾洛逸居间合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告江苏红峰房地产代理有限公司的委托诉讼代理人王小波、被告顾洛逸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《限时出售定金收付书》返还限时出售定金800元；2.判令被告支付原告违约金21720元。事实和理由：原、被告于2019年4月14日签订《限时出售定金收付书》，并向被告支付限时出售定金800元，原告在合同签订之后按合同约定积极为被告寻找潜在买受方，被告在签订合同后不顾合同约定私自委托第三方出售，原告遂与被告联系商谈违约事宜，在原告以短信及电话催促后，被告仍以各种理由推脱，拒不履行合同。被告违反合同约定有违诚信，应依法返还限时出售定金并支付违约金，故原告起诉至法院。 被告顾洛逸辩称：1.合同约定的违约责任显失公平。《限时出售定金收付书》为格式合同，原告违约承担800元，被告违约承担21720元，请求法院予以调整；2.原告未履行义务。原告仅仅在第一周带人看房，后来再未带人看房，因原告不履行义务，所以被告才违约卖房；3.原告未提交被告违约后的实际损失；4.被告违约后，双方于2019年6月13日对如何处理已达成一致意见，即被告退回原告800元。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：《限时出售定金收付书》、推广费用确认书、委托书、产权证复印件、被告身份证复印件、共有权人王秀权的身份证复印件，证明签订《限时出售定金收付书》是双方真实意愿，被告违约应承担违约责任。 被告对原告提交的上述证据的真实性无异议。 被告为证明自己的主张，向法院提交了其与原告工作人员纪佩玉的微信聊天记录，证明在2019年6月13日，原告方同意只要退回800元就可。 原告认可其工作人员纪佩玉与被告的微信聊天记录，但提出因被告当日并未退回800元，故被告应按合同约定承担违约责任。 根据原、被告提交的证据，本院认定下列事实： 2019年4月14日，原告（乙方）与被告顾洛逸及王秀琴（甲方）签订《限时出售定金收付书》，甲方将其所有的座落于南通市通州区星源花苑新村2幢104室（建筑面积114.32㎡）房产及车库（建筑面积7.6㎡）委托乙方独家代理出售，委托期限自2019年4月15日至2019年6月14日。甲方确认以人民币905000元委托乙方代为出售房产。乙方提供如下限时出售独家委托专项的服务内容：1.乙方应积极、努力利用各种合法渠道，通过媒体广告、门店广告等宣传方式尽快为甲方寻找求购方的信息；2.乙方将委托房地产加入乙方楼盘重点推荐，在乙方对外推荐楼盘时享有优先权；3.经甲方要求，乙方利用门店、网络或平面广告之一尽量推荐该房地产，并应随时依甲方之查询向甲方报告业务处理情况；4.代理甲方与潜在买受方协商交易，引领潜在买受方看房、代为收取客户购房定金，并协助买卖双方促成交易；5.妥善保管甲方提供的房地产钥匙及各种证件资料，并为甲方保管各项信息秘密；6.定期向甲方通报带看情况及市场情况。合同约定甲方的权利和义务:1.甲方保证提供完整、有效的相关资料，并保证其对房地产有完全处分权；2.甲方确认在签署本协议时，若未设立租赁关系的，甲方承诺在委托期限需经乙方书面同意方可出租该房地产；3.甲方应积极配合乙方带领潜在买受方查看该房地产（每周不少于3次），甲方同意将该房地产的钥匙交由乙方保管，以供查看该房地产之用；4.在委托期限内，乙方为甲方找到买受方（以买受方签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》为准）并通知甲方，甲方应在乙方自通知之日起三个工作日内在《房地产居间买卖协议》、《房屋买卖合同》上签字。甲方或乙方代甲方收取了潜在买受方支付的意向金，或甲方与经乙方带看的潜在买受方签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均视为乙方完成本协议书中约定委托事项，甲方应在同时退还乙方全部限时定金；5.在签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》当日甲方应向乙方支付推广费，数额为房地产实际成交总价的2.4%；若甲方未能按时将推广费支付给乙方，逾期每日加收逾期违约金为推广费的百分之一；6.甲方确认乙方为出售上述房产的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售定金800元，且在签订本协议时甲方已实际收取该笔限时出售定金；限时出售定金指乙方向甲方支付定金，在约定期限内甲方委托乙方独家出售该房地产，甲方承诺乙方享有独家出售的权利、产权人本人或者其他第三方均不得享有此权利，若有违反，甲方同意承担违约责任；7.限时出售时间到期，甲方需要提出书面终止申请，否则自动延期90个自然日。关于违约责任，双方约定：1.乙方未能在本协议约定的期限内找到实际买受方，乙方不得收取推广费，甲方可不返还乙方已支付的限时出售定金；2.甲方有下列行为之一，则视为甲方违约……甲方应承担违约责任，即甲方应双倍返还乙方该笔限时出售定金和乙方代潜在买受方已支付的购房定金，并同意向乙方支付相当于委托房价款的2.4%的违约金：……E.甲方在委托期限内将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的……当日，被告顾洛逸向原告出具了委托书，提交了委托出售的房地产证件复印件等，还与原告签订了物业成交总价2.4%的《推广费用确认书》，原告工作人员通过微信向被告顾洛逸转款800元，被告顾洛逸向原告出具了800元的限时定金收据。被告未向原告方留置房产钥匙。 上述协议签订后，原告曾领潜在买受人看过房。被告因卖房心切，于2019年5月15日催促原告带人看房，但原告未能继续带人看房。被告于同年5月底通过第三方将案涉房产卖于他人，并于2019年6月6日办理了房地产过户手续。2019年5月底，原告工作人员与被告联系，被告告知原告其房产已出卖，2019年6月13日，被告顾洛逸与原告的工作人员纪佩玉微信联系，纪佩玉提出“听说你们房子卖了，如果卖了也没关系，只需把限时保证金还我们兄弟姐妹就行了”，被告顾洛逸微信回复同意退800元即时保证金，但被告顾洛逸直至原告起诉未能将800元退还原告方。 本院要求原告提供推广销售案涉房产的证据，原告未能提交。 本院认为，原告与被告之间订立了限时出售定金收付书，根据双方约定的内容来看，系原告向被告提供订立出售房屋合同的媒介服务，被告支付推广费作为报酬，应认定为居间合同。该居间合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按合同约定全部履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，原告在合同签订后，按合同约定为出售被告房屋积极寻找潜在买受方，进行信息推广必然会产生相应费用，但被告因急于出售自己的房产，在合同约定的委托期限内，将委托出售的房产自行出卖。被告构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告出售房屋后，原告的工作人员与被告进行过沟通，但被告未能按原告方工作人员的要求即时返还定金，故被告仍应按照合同约定承担违约责任。原告主张的违约金即为合同约定的推广费，被告提出违约金过高，应予以调整。本院认为，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。本案中，因被告违约造成原告的损失为推广费，即905000元×2.4%＝21720元，而合同约定的违约金即委托房价款的2.4%。考虑到本案原告的实际付出，本院对违约金酌定调整为房屋价款的1%即9050元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告顾洛逸返还原告江苏红峰房地产代理有限公司限时出售定金800元； 二、被告顾洛逸支付原告江苏红峰房地产代理有限公司违约金9050元； 上述第一、二项，限被告顾洛逸于本判决书发生法律效力后十日内履行完毕。 三、驳回原告江苏红峰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取264元，由原、被告各半负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳案件受理费264元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  赵广荣 人民陪审员  汤日斌 人民陪审员  纪汉平 二〇二〇年一月三十日 书 记 员  黄 凤