福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽05执异3号 异议人（案外人）：杨爱英，女，1959年9月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑群、李明堂，福建君宇律师事务所律师。 申请执行人：泉州明日艺品有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城华南路192号明日广场。 法定代表人：王国建。 被执行人：泉州市中源房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区瑞士花园6号楼2号梯1601室。 法定代表人：杨劲。 被执行人：泉州安盈房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区吉源东路（泉州洛江区益发陶瓷工艺厂内A幢）。 法定代表人：杨劲。 被执行人：杨劲，男，1977年11月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被执行人：杨雨，男，1954年8月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 在本院执行申请执行人泉州明日艺品有限公司（以下简称明日公司）与被执行人泉州市中源房地产开发有限公司（以下简称中源公司）、泉州安盈房地产开发有限公司（以下简称安盈公司）、杨劲、杨雨合同纠纷一案中，案外人杨爱英对本院查封址在泉州市洛江区××街道××号楼××层××号房××号车位不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨爱英称，请求：1.依法中止对址在泉州市洛江区××街道××号楼××层××号房××号车位的执行；2.解除对址在泉州市洛江区××街道××号楼××层××号房××号车位的查封、冻结强制执行措施。事实与理由：一、本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，同时满足该规定四个条件：1.在法院查封之前杨爱英与安盈公司分别于2014年6月15日、8月15日签订三份合法有效的《商品房买卖合同》，而明日公司与安盈公司等人合同纠纷一案于2017年9月22日才受理立案审理，于2018年6月20日受理立案执行，法院采取查封措施必然是在杨爱英签订合法有效的书面买卖合同之后；2.杨爱英与安盈公司于2017年8月18日签订一份《商品房买卖合同补充协议书》，明确安盈公司在该补充协议书签订之日已将房屋交付给杨爱英，退一步即使按安盈公司发出的《交房通知书》体现的交房时间2017年9月19日，也是发生在法院采取查封强制措施之前；3.杨爱英已支付全部价款，根据杨爱英与安盈公司签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条可予证实，有安盈公司加盖财务专用章的收款收据为凭；4.非因杨爱英自身原因未办理过户登记，根据《商品房买卖合同补充协议书》第四条可予证实，签订《商品房买卖合同》之后，系由于安盈公司的原因致使案涉房产及车位无法按时办理登记备案。因此，本案存在能够排除执行的法定情形，杨爱英对案涉房产及车位提出异议具有充分的事实与法律依据，应予支持。二、本案的执行措施违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。本案中，案涉的房产及车位，早已由杨爱英实际占有使用，且因安盈公司的原因未能办理过户登记手续，杨爱英对此不存在任何过错，按照上述规定，人民法院不得对案涉房产及车位采取查封、扣押、冻结执行措施。因此，法院对案涉房产及车位采取查封执行措施明显违反规定，损害杨爱英的合法权益，应予撤销。三、涉案房产及车位不属于本案生效法律文书确定的特定标的物，本案对涉案房产及车位的查封已超出被执行人应当履行义务的范围，依法应予解除查封。据了解，案涉的址在泉州市洛江区××街道××号楼××层××号房××号车位，并不在（2017）闽05民初1090号民事调解书所附清单范围内，不属于本案生效法律文书确定的特定标的物，根据《民事诉讼法》第二百四十二条及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第57条、73条规定，本案依法应当立即解除对案涉房产及车位的查封执行措施。四、案涉房产为杨爱英特别定制的商品，具有专属性，且消费者的物权期待权应当优先于一般普通债权。杨爱英为支持其主张，提供了以下证据：证据一、杨爱英身份证复印件，证明身份信息；证据二、认购书三份、商品房买卖合同三份、收款收据三份及批条和记账凭证各一份，证明杨爱英向安盈公司购买址在泉州市洛江区××街道××号楼××层××号房××号车位，并已交付全部购房款的事实；证据三、商品房买卖合同补充协议书一份，证明安盈公司在该补充协议签订之日已将房屋交付给杨爱英，杨爱英已付清案涉房产及车位的全部款项，无法办理登记备案的原因在于安盈公司，双方补充约定安盈公司不得将本房产作为银行借款抵押物，也不得以本房产抵债为其他债权人提供方便将本房产进行登记备案；证据四、交房通知书一份，证明杨爱英已于2017年8月19日完成案涉房屋的接受确认手续；证据五、设计图纸四张、施工图纸三张，证明案涉的中源领第2号楼31层3106号房产系杨爱英特别定制的专属商品，该房产系经杨爱英在原设计方案的标准户型上按照具体需求进行修改等，系该楼盘465套住宅中特别设计施工的两套复式住宅（跃层）之一；证据六、亿龙豪庭投资开发合同、房地产项目合作开发合同各一份，证明杨爱英的丈夫与安盈公司法定代表人杨劲的父亲杨雨系多年的朋友，并曾于2007年合作开发址在陕西省咸阳市的房地产项目；证据七、（2017）闽05民初1090号民事调解书一份，证明涉案房产及车位不属于本案生效法律文书确定的特定标的物，且执行申请人与被执行人都是中源领第房地产项目的合作开发商，本案属于两个内部经营者之间的合作关系纠纷，系普通债权纠纷。 本院查明，本院于2017年8月23日依据明日公司诉前财产保全申请作出（2017）闽05财保10号民事裁定，冻结了安盈公司座落于福建省泉州市洛江区××号楼××号商品房××室××期××号××商品房和车位；并于2017年9月22日立案受理原告明日公司与被告中源公司、安盈公司、杨劲、杨雨合同纠纷一案，后于2018年1月23日作出（2017）闽05民初1090号民事调解书，对当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、泉州明日艺品有限公司与泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司、杨劲、杨雨同意继续履行2016年9月10日签订的《补充协议》，其中协议中第二款4600万元由泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司以中源领第的楼盘资产（以前述《补充协议》的清单为准）作价抵偿给泉州明日艺品有限公司，价格按原协议履行；协议中400万现金以车位进行抵偿（详见清单1）；二、本协议签订后，泉州明日艺品有限公司应于7日内向法院申请解除清单所列的被查封的楼房及车位（详见清单2）；三、泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司应于2018年5月31日前办理完所有的备案手续（并开具所有抵款全部房产的不动产销售发票）；四、泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司应保证于2018年5月31日前解除与第三方就1号楼商场1楼、2楼的交易合同及网上签约，并在2018年5月31日前与泉州明日艺品有限公司或泉州明日艺品有限公司指定的人员签订所有用于抵款房产的商品房买卖合同。如果泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司在2018年5月31日前已与泉州明日艺品有限公司就本案抵偿债务的大部分商品房和车位办理相应的备案登记手续，原告同意商场的备案登记时间可推迟至2018年8月31日之前办理；五、若泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司未按上述第三、四点约定的时间按期履行，泉州明日艺品有限公司可立即向法院申请泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司支付人民币5000万元及相应利息（利息从2016年9月10日起算至实际还款之日止，按月利率2%计算）；杨劲、杨雨对泉州安盈房地产开发有限公司、泉州市中源房地产开发有限公司的上述债务承担连带担保责任；六、本案受理费351800元，减半收取175900元，由泉州安盈房地产开发有限公司负担。该民事调解书于2018年1月23日发生法律效力。因安盈公司、中源公司未能按调解书第三、四点约定的时间履行义务，明日公司向本院申请强制执行，要求安盈公司、中源公司支付人民币5000万元及相应利息并由杨劲、杨雨承担连带清偿责任。本院受理立案后于2018年6月29日作出（2018）闽05执1217号执行裁定书，裁定冻结、划拨中源公司、安盈公司、杨雨、杨劲的银行存款50000000元及利息或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖中源公司、安盈公司、杨雨、杨劲相应价值的财产。执行中，案外人杨爱英向本院提出本案执行异议。 本院认为，本院依据已经发生法律效力的（2017）闽05民初1090号民事调解书向被执行人安盈公司等发出执行通知书，但被执行人至今未按通知履行生效法律文书确定的义务，本院为此作出（2018）闽05执1217号执行裁定书，查封被执行人安盈公司等相应价值的财产，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨爱英对本院查封的登记在被执行人安盈公司名下的涉案房产和车位提出异议，但杨爱英仅提供安盈公司出具的三份收款收据及批条、记账凭证，并未能提供有实际银行转账付款的凭证，杨爱英提供的已有证据，不足以证明其已实际支付涉案房产和车位全部价款。《商品房买卖合同补充协议书》第四条仅说明由于安盈公司的原因致使案涉房产及车位无法按时办理登记备案，并未能证明涉案房产及车位在本院冻结前具体何原因及何时能办理登记而未办理登记。因此，杨爱英的异议请求，不符合上述规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回杨爱英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈灿彬 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇二〇年一月十七日 书记员  林 劲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。