贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13727号 原告：朱丽群，女，1980年11月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：郭运福，男，1981年11月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告朱丽群、郭运福与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱丽群、郭运福，被告委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的三通费3285.00元及占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月17日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式：以申请人已付购房款340358.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年1月10日起计算至2018年10月19日暂计46799.23元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2013年7月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3285.00元（即水表开户费265.00元、供电局开户费520.00元、燃气公司开户费2500.00元）。被告应在2014年1月15日后360日告知原告申请登记，2018年10月19日才告知原告，一共逾期1375天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期办证违约金、返还三通费。原告认为，原告已按合同约定向被告支付了购房款，但被告因消防设施验收未合格，以此未在合同约定时间内办理不动产权属证书，被告的行为已经构成违约，致使原告遭受巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益此诉至法院，请求判如所诉。 被告碧阳置业公司答辩称，一、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，原告认为收取该费用即为不当得利，应当受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应当予以驳回； 二、关于逾期办证，居住于×××、×××号楼的业主，答辩人于2018年1月15日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止，同时，按照法院立案时间往后推至三年前同日，因之前的已经超过诉讼时效不能得到支持。对于交房后减除360在三年内的应以减除360日后至2018年1月15日实际计算，其中，郭运福的交房时间是2014年1月15日。 另外，根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需资料以前是不可能办理的，答辩人认为一味以交房之日计算360日有违意思自治的合同精神。完全置答辩人于不顾的做法，是无限扩大答辩人的责任。请法院驳回原告等人的逾期办证违约金的诉讼请求，以充分符合双方的合同约定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月17日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0287）及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积129.67平方米；总价款340358.00元，买受人应买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款102358.00元，余款238000.00元以公积金支付；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年1月15日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年1月15日在原告所住的第8幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。被告于2018年10月19日办理了涉案房屋不动产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，而在办理入住手续时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可证，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2014年1月15日）起360日内（即2015年1月10日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至今未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。 本案中，被告提出诉讼时效抗辩意见。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，原则上被告应当从2015年1月10日起，按原告已付购房款每日万分之一的标准向原告支付违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月15日。因此，逾期办证违约金应以原告的已付购房款340358.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月23日起计算至2018年1月15日止。 关于原告诉请的“三通费”。原告并未提供其缴纳该费用的相应收据，提供的遗失声明亦无被告公司的盖章确认，原告是否向被告缴纳过“三通费”，或者该费用是否存在被告已实际退还的情形尚有存疑，原告对此应当承担举证不力的法律后果，故对其要求被告返还“三通费”的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱丽群、郭运福逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款340358.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月23日起计算至2018年1月15日止； 二、驳回原告朱丽群、郭运福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费532.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年一月十日 书记员  申开旭