包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初4062号原告：李志忠，男，1955年8月19日出生，住包头市。委托代理人:张燕,包头市蒙诚法律服务所法律工作者。委托代理人:霍培英,包头市蒙诚法律服务所法律工作者。被告：包头市联邦置业有限责任公司。法定代表人：武钰，董事长。委托代理人:吴枭，包头市联邦置业有限责任公司法律顾问。委托代理人:郝宇，包头市联邦置业有限责任公司贵发店房产经纪人。原告李志忠与被告包头市联邦置业有限责任公司居间合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志忠及委托代理人张燕、霍培英，被告包头市联邦置业有限责任公司的委托代理人吴枭、郝宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志忠向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告中介服务费10000元整，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息,利随本清；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年,原告委托被告代为销售原告所有的位于包头市××区房一套,建筑面积:115.31平米,双方签订了编号为:1800863号《房屋销售委托合同》。合同采用格式条款在第三条规定:在委托销售期间内,乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖(置换)合同》,则甲方应于订立该合同当日,支付乙方中介代理服务费,金额为最终销售价格的0.5%中介费。2018年8月20日,原告在被告的推荐下与张飞龙及被告签订了《房屋买卖(置换)合同》,被告于当日向原告李志忠收取中介费10000元整。双方在补充条款中约定房屋售价为49万元,原告只收取房款48万元,其佘1万元作为被告的中介服务费。后张飞龙单方终止合同,致使原告的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。”第四十条规定:“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。”被告在提供格式条款时未按该法律规定向原告提请注意免除或者限制其责任的条款,也未向原告说明,且在被告提供的《房屋买卖(置换)合同》的违约责任条款中,被告有明显的免除其责任的行为,故人民法院应认定该格式条款无效,被告应退还原告中介费10000元整。原告虽与被告又在补充条款中约定了房屋售价为49万元，原告只收取房款48万元,其余1万元作为被告的中介服务费的条款。但原告在委托被告销售房屋的活动中并未实现合同目的,48万元的房款也并未拿到,在一年多的时间里房屋没有卖掉，且被告也未按《房屋销售委托合同》中第二条第四项的规定向原告支付过保证金。明显没有依照诚实信用原则及公平原则,向原告履行合同义务,有逃避合同义务之嫌,在该合同的履行中显失公平。且被告在张飞龙单方终止合同的情况下,未积极配合原告寻找张飞龙,致使原告合同目的并未实现,利益也没有得到保障。依据双方的约定,原告拿到48万元房款,被告才有收取原告中介费10000元的权利。即使被告已经促成原告和张飞龙签订了《房屋买卖(置换)合同》，被告也只能向原告收取一定的合理费用,也并不应是全部中介费用。综上所述,被告在明知原告合同目的不能实现的情况下,依然收取原告中介费10000元不予退还,致使原告的经济损失巨大。请求人民法院支持原告的诉讼请求,判决被告归还原告中介费10000元整。原告为证明其主张提供证据有，1.《房屋销售委托合同》，用于证明：（1）2018年,原告委托被告销售自己所有的位于包头市××区房一套,建筑面积:115.31平米,双方签订了编号为:1800863号《房屋销售委托合同》。（2）该合同采用被告提供的格式条款。其中第三条规定中介费为最终销售价格的0.5%。（3）双方于补充条款中约定原告应得到房屋价款48万元整,其余部分为被告中介费。2.房屋所有权证，用于证明（1）位于包头市××区房一套,建筑面积:115.31平米,房屋所有权人是李志忠。（2）该套房屋于2002年8月1日取得所有权。3.《房屋买卖（置换）合同》，用于证明（1）2018年8月20日,原告与被告引荐的张飞龙签订了《房屋买卖(置换）合同》,合同采用被告提供的格式条款。被告与张飞龙约定房屋成交价为49万元,被告与原告约定房屋售价48万元(即房屋的对外售价为49万元,房屋销售成功原告只得48万元,剩余10000元为被告所得的中介费)。（2）合同约定付款方式为:贷款,房屋首付款30000元(其中包括定金10000元),剩余46万元贷款。3、合同签订后,依合同约定被告收取原告中介费10000元,收取张飞龙中介费7350元、贷款服务费10200元。张飞龙交原告定金10000元,被告于当日收取原告中介费10000元整,上述合同的签订及中介服务费的交付均由原告的儿子李杰代为办理。4.收据一份，用于证明2018年8月20日,被告向原告收取中介服务费10000元整,由李杰代为办理。包头市联邦置业有限责任公司承认李志忠在本案中所主张的1.李志忠是案涉房屋所有权人；2.李志忠于2018年8月7日在包头市联邦置业有限责任公司连锁店贵发店签订了《房屋销售委托合同》；3.2018年8月20日，李杰代李志忠作为售房人与购房人张飞龙以及中介方包头市联邦置业有限责任公司在包头市联邦置业有限责任公司连锁店贵发店签订了《房屋买卖（置换）合同》；4.2018年8月20日，包头市联邦置业有限责任公司收取李志忠、李杰中介费10000元；5.《房屋买卖（置换）合同》未得到履行事实，但认为，一、被告己经履行完毕张飞龙、原告和被告三方于2018年8月20日签订的《房屋买卖(置换)合同》中约定的被告联邦公司应当履行的中介服务义务。所以被告有权依据合同约定收取中介服务费。2018年8月7日原告委托被告销售原告所有的位于包头市××区的房屋并于当日签订《房屋销售委托合同》，后被告依照合同约定组织了多次空看并进行了多次聚焦，在微信朋友圈转发销售该房屋的广告,公司实勘部对此房屋进行了拍照,还组织员工打印了出卖该房屋的单页并进行传发，并在58同城、房天下、安居客等各大付费网站进行付费推广。被告极力宣传出卖此房屋,花费了大量人力、物力和财力。最终在被告的居间服务下,在2018年8月20日原告、张飞龙和被告联邦公司三方签订了《房屋买卖(置换)合同》(合同编号:LB0023965)。合同的第三条信息服务费及支付第一款约定“三方签订本合同当日,甲方(系原告)需向丙方(系被告联邦公司)交纳中介服务费人民币10000元整(有原告的签字和手印).”被告联邦公司已经履行完毕所有《房屋买卖(置换)合同》(编号:LBO023965)约定的应尽的中介服务义务,所以被告联邦公司有权收取中介服务费。二、按照被告张飞龙、原告和被告联邦公司三方于2018年8月20日签订的《房屋买卖(置换)合同》的约定“如甲方(本案原告),乙方(本案被告张飞龙)任何一方拒绝履行合同或解除合同,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿,且丙方(系被告联邦公司)所收本合同中的中介服务费一律不予退还，被告联邦公司作为房屋买卖的居间方已经促成了被告张飞龙、原告于2018年8月20日签订《房屋买卖(置换)合同》,后合同没有履行完毕，完全是由于被告张飞龙的违约造成,与被告联邦公司没有任何关系,被告联邦公司已经履行了居间方应尽的义务。按照被告张飞龙、原告和被告联邦公司三方于2018年8月20日签订的《房屋买卖(置换)合同》的第六条第四项的约定“如甲方(本案原告),乙方(本案被告张飞龙)任何一方拒绝履行合同或解除合同,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿,且丙方（本案答辩人)所收本合同中的中介服务费一律不予退还。”被告联邦公司作为房屋买卖的居间方已经促成了被告张飞龙、原告于2018年8月20日签订《房屋买卖(置换)合同》,后合同没有履行完毕,完全是由于被告张飞龙的违约造成,与被告联邦公司没有任何关系,被告联邦公司已经履行了居间方应尽的义务。综上，恳请法院判令驳回原告针对被告联邦公司的诉讼请求。被告为反驳原告诉讼请求及证明自己的主张提供的证据有，《房屋销售委托合同》、《房屋买卖(置换)合同》，用于证明1.被告己经履行完毕张飞龙、原告和被告三方于2018年8月20日签订的《房屋买卖(置换)合同》中约定的被告联邦公司应当履行的中介服务义务。2.被告联邦公司作为房屋买卖的居间方已经促成了被告张飞龙、原告于2018年8月20日签订《房屋买卖(置换)合同》,后合同没有履行完毕，完全是由于被告张飞龙的违约造成,与被告联邦公司没有任何关系,被告联邦公司已经履行了居间方应尽的义务。本院认为，对于双方当事人没有争议的1.李志忠是案涉房屋所有权人；2.李志忠于2018年8月7日在包头市联邦置业有限责任公司连锁店贵发店签订了《房屋销售委托合同》；3.2018年8月20日，李杰代李志忠作为售房人与购房人张飞龙以及中介方包头市联邦置业有限责任公司在包头市联邦置业有限责任公司连锁店贵发店签订了《房屋买卖（置换）合同》；4.2018年8月20日，包头市联邦置业有限责任公司收取李志忠、李杰中介费10000元；5.《房屋买卖（置换）合同》未得到履行事实，予以确认。案涉《房屋买卖（置换）合同》中存在两种法律关系，即房屋买卖合同和居间合同法律关系。本案原告基于房屋买卖合同关系主张权利，是行使出卖人的权利应该以房屋买受人为被告，在要求房屋买受人承担违约责任时可就中介费损失一并提出主张。本案原告基于居间合同关系主张权利，是行使委托人的权利应该以居间人为被告。本案原告主张的居间合同，依照法律规定是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人应当按照约定支付报酬。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的《房屋销售委托合同》、《房屋买卖（置换）合同》即存在格式条款。依照法律规定格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案双方当事人的法律关系是居间合同法律关系，在《房屋销售委托合同》中填写的其它约定条款是手写的非格式条款，内容有“甲方净拿到手480000元，高卖出来的为乙方费用”，《房屋买卖（置换）合同》中有关与此的条款除金额和签名为手写填写外，其余均为打印的格式条款。为此，双方当事人应当按照《房屋销售委托合同》中手写的非格式条款履行。所以，包头市联邦置业有限责任公司收取李志忠中介费10000元，不符合合同约定，属于不当得利，应当返还李志忠。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第四百二十六条规定，判决如下：一，被告包头市联邦置业有限责任公司应当返还原告李志忠10000元，于本判决生效后十日内付清。二，驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（简易程序、减半收取，原告已经预交），由被告包头市联邦置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 王 忠 二〇二〇年一月十九日书记员 郭佳欣本判决所附法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。