广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终733号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林建国，男，汉族，1979年1月11日出生，身份证住址：福建省厦门市思明区，现住广西南宁市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞希龙，男，1978年4月20日出生，香港特别行政区居民，现住广西南宁市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丽霞，女，1981年1月29日出生，现住广西南宁市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄刚，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：农必新，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金浦路**广西国际金融中心**楼******。统一社会信用代码：91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 上诉人林建国因与被上诉人俞希龙、黄丽霞以及原审第三人广西贵人置业投资有限公司（下称贵人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2017）桂01民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人林建国以及被上诉人俞希龙、黄丽霞的共同委托诉讼代理人黄刚、农必新到庭参加诉讼，原审第三人贵人置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林建国上诉请求：一、撤销南宁市中级人民法院（2017）桂01民初1004号民事判决，依法改判或发回重审；二、全案诉讼费、鉴定费由俞希龙、黄丽霞承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足。1.一审法院查明涉案房屋在毛坯且断水断电情形下市场租金价格为3000元，且认定林建国对此价格没有异议存在错误。林建国对一审认定的价格有异议，同地段与涉案房屋类似且带水电装修的市场租金价格仅为1400-1500元/月，毛坯且断水断电市场租金为零。2.根据合同约定，俞希龙、黄丽霞不依约履行相关义务属于违约方。林建国多次要求俞希龙、黄丽霞和第三人进行查档，且发出过书面通知，但至今没有查档；林建国已通知银行贷款通过，但俞希龙、黄丽霞拿走房产证原件后拒不配合到银行申请提前还清贷款。3.一审对林建国关于房屋损失的反诉请求不予支持存在错误，事实上，2017年2月2日涉案房屋被断水断电后，林建国匆忙去酒店入住，2月份是正常门市价格，之后是整年优惠价格。4.一审判决采信涉案房屋评估价值32766元非法无效。广西广信土地房地产评估有限公司曾致函一审法院，要求提供房屋装修结算书、材料购买邓相关票据材料，但该函件未送达林建国，林建国未提供评估所需材料。5.2017年3月20日三方仍在为履行涉案合同而做努力，一审法院认定2017年3月10日涉案合同已解除与事实不符。二、原审严重违反法定程序，限制林建国的法定诉权。一审法院未依法提前送达应诉通知书、风险告知书、地址确认书等法律文、地址确认书等法律文书为2018年6月7日，签收后即可开庭，没给林建国充分的时间研读卷宗、核对证据、聘请律师。 俞希龙、黄丽霞辩称，一审查明事实清楚，法律适用正确，请求驳回林建国的上诉请求。 原告俞希龙、黄丽霞向一审法院诉请判令：一、解除原告俞希龙、黄丽霞与被告林建国、第三人贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号ＮＮ0005926）；二、判令原告俞希龙、黄丽霞无需退还被告林建国定金1万元；三、被告林建国停止侵占原告俞希龙、黄丽霞位于南宁市；四、被告林建国向原告俞希龙、黄丽霞支付占用费3万元（计算方式从2016年12月1日起，以每月3000元计算至房屋归还之日止，现暂计至2017年9月2日，共计3万元）；五、被告林建国恢复原告俞希龙、黄丽霞位于南宁市原状；六、本案诉讼费用由被告林建国负担。 被告林建国向一审法院反诉请求：1、要求反诉被告俞希龙、黄丽霞继续履行《房地产买卖及居间合约》（合同编号NN0005926）；2、要求反诉被告俞希龙、黄丽霞赔偿林建国损失46万元，其中租房损失4万元，房屋室内部分装修图纸、装修费用（不包含改建和室外拓展部分以及房屋增值）42万元；3、要求对首付款进行提存或者一次性支付房款办理过户。 一审法院认定事实如下： 2016年7月4日，原告俞希龙、黄丽霞（卖方）与被告林建国（买方），第三人贵人置业公司（经纪方）签订一份《房地产买卖及居间合同》（合同编号ＮＮ0005926），约定被告林建国购买原告俞希龙、黄丽霞共同共有的位于南宁市地产。买卖双方确认权属现状为该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方物业注销抵押后，再办理过户手续；并由买方支付部分楼款并用于提前还款解押使用；不足部分由卖方自行负责。双方确认物业交付标准为空房毛胚。物业交付时间约定为不带租约（卖方收齐全部楼款三个日内）或（／）前交付；并约定签订本合同后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门交易所需相关文件与协议，签约当天应交付权属证明原件等材料经纪方保管至交易递件当日，保管材料以纪纪方开具的收件收据为准。买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。合同第五条合约违约责任约定1、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2、如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。3、如买方违约的，须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。4、卖方未按约定期限将物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的。每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。合同第九条约定：该物业成交价为人民币579000元；买方付款方式种类为商业贷款。第一部分房款【定金款】10000元，于签约当天买方须向卖方一次性支付,并转为购房款，卖方应在经纪方通知下进行产权查档。并注明本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后仍未配合履约的，将视为违约；第二部分房款【首付款】：人民币160000元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过（一次性付款或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约；第三部分房款【尾期款】:人民币409000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给【卖方】／【垫资方】，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。2016年7月9日，原告俞希龙、黄丽霞与被告林建国签订一份《合约补充协议》，约定本次交易中介方收到银行放款后必须在七个工作日内将属于买方、卖方的钱转到买方、卖方双方账户上（转到各自账号上）。第三人贵人置业公司的经手人陆承砚于2016年7月20日在该《合约补充协议》签字。 合同签订后，林建国交纳了定金10000元，余款一直未交付，林建国并于2016年7月4日对该房进行装修并使用，该房的物业费从2016年8月起由林建国缴纳。但由于林建国未缴纳余下房款，原告于2016年10月21通过第三人贵人置业公司向被告林建国发送《履约催告函》，要求林建国在收到《履约催告函》七个工作日内与贵人置业公司的工作人员或者公司法务部联系，若在收到《履约催告函》起七个工作日内仍然拒绝向银行提交购房贷款申请手续材料，则视为违约。由此履行过程中而产生的合同违约纠纷与法律诉讼等而造成的经济损失均由林建国承担。林建国签收了该函，但由于其本人原因，其无法在期限内向银行申请贷款，亦未交纳余下房款。原告于2017年2月对该房进行停水停电，并于2017年3月10日、2017年3月11日，原告向林建国发送短信，短信内容为“林建国，由于你违约无法履行合同购买我位于南宁市，依据合同约定，我再次通知你解除该房产的买卖合同，请立即停止侵占我的房产。”林建国收到上述短信，但一直未搬离该房，原告为此诉至法院提出前述诉讼请求。原告在审理期间将第一项诉讼请求变更为：确认原告俞希龙、黄丽霞与被告林建国、第三人贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号ＮＮ0005926）已经于2016年10月29日解除。被告林建国则提出前述反诉请求。 本案在一审法院审理期间，林建国针对其反诉请求，并申请对南宁市屋的装修进行评估，一审法院予以准许，并依法委托广西广信土地房地产评估有限公司对涉案房屋所附装修市场价值进行评估，广西广信土地房地产评估有限公司于2018年12月13日出具广信南估字第20181102号《房产估价报告书》，结论为南宁市屋在2018年12月3日所附装修价值评估总价为32766元。 另查明，原告提交了台湾街部分房屋的租房信息，证明涉案房屋目前月租金在3000元左右，被告林建国对于原告提交的租房信息没有异议，但不同意解除合同。 本案争议焦点为：1、本案各方当事人在履行本案合同期间哪方存在违约行为，合同是否已经解除；2、原告俞希龙、黄丽霞是否需要退还被告林建国定金1万元；3、原告俞希龙、黄丽霞要求被告林建国停止侵占涉案房产，并恢复房原状是否合法有据；4、原告俞希龙、黄丽霞要求被告林建国支付涉案房屋占用费，占用费从2016年12月1日起以每月3000元计算至房屋归还之日止是否合法有据；5、被告林建国要求原告俞希龙、黄丽霞赔偿4万元损失及要求原告赔偿房屋室内装修费用42万元是否合法有据。 一审法院认为，关于法律适用。涉案的当事人俞希龙、黄丽霞为香港特别行政区永久居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。现各方同意适用中国内地法律，涉案合同的履行地在广西壮族自治区南宁市，因此，本案应适用中国内地法律。 关于本案各方当事人在履行本案合同期间哪方存在违约行为，合同是否已经解除的问题。一审法院认为，原告俞希龙、黄丽霞与被告林建国、第三人贵人置业公司签订《房地产买卖及居间合约》及《合约补充协议》是各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性的规定，是合法有效的合同，受法律保护。合同约定，该物业成交价为人民币579000元；买方付款方式种类为商业贷款。第一部分房款【定金款】10000元，于签约当天买方须向卖方一次性支付,并转为购房款，卖方应在经纪方通知下进行产权查档并注明本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后仍未配合履约的，将视为违约；第二部分房款【首付款】：人民币160000元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过（一次性付款或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约。买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。本案中，林建国除交纳定金10000元外，余款由于其本人原因未能办理贷款，一直未支付余下款项，原告已按合同约定通过第三人贵人置业公司于2016年10月21日向林建国发送了《履约催告函》，要求林建国在收到《履约催告函》七个工作日内与贵人置业公司的工作人员或者公司法务部联系，若在收到《履约催告函》起七个工作日内仍然拒绝向银行提交购房贷款申请手续材料，则视为违约。林建国签署该《履约催告函》，但林建国仍未在期限内提交购房贷款申请手续材料，致使未能办理贷款，交纳首付款，已构成违约。原告于2017年3月10日、2017年3月11日，原告向林建国发送短信，通知林建国解除涉案房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；……”第九十六条规定“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力”，因此，林建国由于其本人的原因，未在期限内提交购房贷款申请手续材料，致使未能办理贷款，交纳首付款，已构成违约，且林建国经催告后，仍未能在合理期限内提交购房贷款申请手续材料，交纳首付款，原告于2017年3月10日向林建国发送短信通知解除合同，林建国已收到该短信，故涉案《房地产买卖及居间合约》及《合约补充协议》于2017年3月10日解除。 关于原告俞希龙、黄丽霞是否需要退还被告林建国定金1万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，如前所述，林建国由于其本人的原因，未在期限内提交购房贷款申请手续材料，致使未能办理贷款，交纳首付款，构成违约，致使合同解除，因此，原告有权不退还林建国定金10000元。 关于原告俞希龙、黄丽霞要求被告林建国停止侵占涉案房产，并恢复房屋原状是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，如前所述，本案中，林建国由于其本人的原因，未在期限内提交购房贷款申请手续材料，致使未能办理贷款，交纳首付款，构成违约。涉案《房地产买卖及居间合约》及《合约补充协议》已于2017年3月10日解除，但合同解除后，被告林建国未将房屋返还原告，涉案房屋至今仍然在林建国掌控之中，林建国并对该房屋进行了装修，因此，根据上述法律规定，原告要求被告停止侵占涉案房屋，并恢复房屋原状合法有据，一审法院予以支持。林建国应于本判决生效之日起十五日内恢复涉案房屋原状并将涉案房屋交给原告。 关于原告俞希龙、黄丽霞要求被告林建国支付涉案房屋占用费，占用费从2016年12月1日起以每月3000元计算至房屋归还之日止是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案《房地产买卖及居间合约》及《合约补充协议》由于林建国的违约，已于2017年3月10日解除，合同解除后，林建国未将房屋返还原告，至今仍然占着涉案房屋，原告请求被告支付涉案房屋的占用费合法有据，一审法院予以支持。但由于合同于2017年3月10日才解除，因此，支付占用费的时间应从2017年3月11起计算至房屋返还之日止。原告主张从2016年12月1日起计算，一审法院不予支持。对于占有费的数额，原告提交了涉案房屋同地段的租房信息，主张参照同地段的租金标准每月3000元计算，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于被告林建国要求原告俞希龙、黄丽霞赔偿4万元损失及要求原告赔偿房屋室内装修费用42万元是否合法有据的问题。对于房屋室内装修费用。虽然被告林建国对涉案房屋进行了装修，装修费用经一审法院委托的评估机构评估，评估结论为涉案房屋在2018年12月3日所附装修价值评估总价为32766元。但如前所述，本案系被告林建国违约，致使合同于2017年3月10日解除，对于违约所造成的损失系林建国自身原因造成，该损失应由林建国自行承担。对于林建国该项反诉请求，一审法院不予支持。对于被告林建国要求原告赔偿4万元损失的问题，被告林建国主张由于原告俞希龙、黄丽霞于2017年2月对涉案房屋停水停电，致使其无法正常使用涉案房屋，因此，需另外租房，故要求原告俞希龙、黄丽霞赔偿其另外租房的损失4万元，但其仅提交了与韦勇平的《租赁合同》及收款收据，韦勇平未出庭作证，原告俞希龙、黄丽霞及第三人贵人置业公司对被告林建国提交的证据均提出异议，并且从被告林建国提交的《租房合同》显示租赁期限自2017年3月1日至2018年３月１日，而《收款收据》显示林建国于2017年2月2日至2月28日的租金亦已交付，两者相互矛盾。因此，林建国提交的证据不足以证明其租房损失，故对其该反诉请求，一审法院不予支持。 关于被告林建国要求原告俞希龙、黄丽霞继续履行《房地产买卖及居间合约》并要求对首付款进行提存或者一次性支付房款办理过户的问题。如前所述，涉案《房地产买卖及居间合约》由于林建国的违约，已于2017年3月10日解除，被告林建国要求原告俞希龙、黄丽霞继续履行《房地产买卖及居间合同》并要求对首付款进行提存或者一次性支付房款办理过户无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，判决如下：一、确认原告俞希龙、黄丽霞与被告林建国、第三人广西贵人置业投资有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号NN0005926）于2017年3月10日解除；二、原告俞希龙、黄丽霞无需退还被告林建国定金1万元； 三、被告林建国于本判决生效之日起十五日内将原告俞希龙、黄丽霞位于南宁市屋恢复原状并交还原告俞希龙、黄丽霞；四、被告林建国向原告俞希龙、黄丽霞支付房屋占用费（计算方式从2017年3月11日起，以每月3000元计算至房屋归还之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告林建国的反诉请求。本案本诉案件受理费800元，反诉费4100元，鉴定费2000元，合计6900元，均由被告林建国负担。 二审期间，林建国向本院提交六份证据，证据一，台湾街宜兰湾网上租房价格信息截图，拟证明同地段带装修带水电房租价格为1400-1500元/月，而毛坯房无房源，因为0价值；证据二，《关于补充案号（2018）桂01司鉴85-1号价值评估材料申请函》，拟证明一审法院未将该份材料转至林建国，林建国未能提交相关补充材料，该评估程序非法，评估结论应认定无效；证据三，林宇翔与俞希龙、黄丽霞签订的《存量房买卖合同》，拟证明2017年3月20日，三方还在为履行涉案合同而努力，该合约没有解除；证据四，有林宇翔签字确认与原件一致的《存量房买卖合同》，拟证明证据三的《存量房买卖合同》与林宇翔所有的合同一致； 证据五，林宇翔《证人证词》，拟证明林宇翔是涉案《房地产买卖及居间合同》买方林建国指定的最终产权落定人，三方在继续履行合同；证据六林宇翔签订《存量房买卖合同》的照片，拟证明房产交易真实发生，新的合同真实有效，已经三方签字确认。 俞希龙、黄丽霞质证认为，证据一是网上的查询单，对其三性不予认可，对证明内容也有异议；证据二已超过举证期限，不予认可，且在一审中各方已就涉案房屋装修部分进行评估；证据三、四，对其三性不予认可，俞希龙、黄丽霞未签过该合同；证据五，对三性不予认可，按照规定证人必须到庭，在证人未到庭的情况下，对其证言不予认可；证据六质证意见与证据三、四的质证意见一致。 俞希龙、黄丽霞向本院提交一份证据，2019年12月由南宁市不动产登记中心出具的《不动产档案查询告知单》，拟证明案涉房屋在2019年12月24日查询时产权仍登记在俞希龙、黄丽霞名下，且2016年10月8日设立的房屋抵押权人是中国银行南宁市邕州支行，两项登记内容均未发生变化，林建国提出涉案房屋已被第三人进行了备案登记的主张不真实。林建国质证认可其真实性，对其关联性不予认可。 关于林建国提交的证据，本院认为，关于证据一，因俞希龙、黄丽霞对其三性不予认可，且一审中林建国已就俞希龙、黄丽霞提供拟证明涉案房屋月租金3000元左右的证据六短信三性没有异议，故对此证据不予采信；证据二，因《关于补充案号（2018）桂01司鉴85-1号价值评估材料申请函》的出具单位为广西华正房地产土地评估咨询有限公司，并非本案的评估公司，与本案并无关联性，故对该份证据不予采信；关于证据三、四、六，因该证据属于林建国可提供原件，对其向本院调取该证据的申请，本院经审查不予同意。林建国未能提供《存量房买卖合同》的原件，且俞希龙、黄丽霞对其三性存在异议，故对该三份证据不予采信；关于证据六，因林宇翔未出庭作证，无法核实，故对该证据不予采信。 关于俞希龙、黄丽霞提交的证据，本院认为，该份证据有南宁市不动产登记中心查询经办人的署名，林建国亦认可该份证据的真实性，本院对该份证据真实性予以认可，至于该份证据是否能证明俞希龙、黄丽霞的主张，本院将结合全案证据予以综合分析。 二审期间，林建国对一审判决第16页另查明认定的事实有异议，认为涉案房屋月租金在3000元左右与事实不符且其本人并未对此予以认可。经审查，一审中俞希龙、黄丽霞提交了台湾街部分房屋的租房信息，拟证明涉案房屋目前月租金在3000元左右，林建国对此证据的质证意见为三性没有异议。故对林建国的异议，本院不予支持。 经二审审查，一审判决查明的事实清楚、证据充分，本院予以确认。 本院查明，2016年7月20日，俞希龙、黄丽霞委托梁峻铭、白桦、周小凤为合法代理人，该委托书约定待涉案房屋办理完注销抵押登记手续后代理人以俞希龙、黄丽霞名义办理涉案房屋产权事宜。权限包括代委托人签订售房所需的《存量房买卖合同》并办理上述房产的产权转移登记手续，签署相关文件和资料。涉案房产未办理过注销抵押登记手续。 另查明，2019年12月由南宁市不动产登记中心出具的《不动产档案查询告知单》显示，涉案房屋仅有一项抵押登记，具体为2016年10月8日办理的一般抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司南宁市邕州支行。 再查明，涉案《房地产买卖及居间合约》林建国项下邮件送达地址为西乡塘区明秀西路122号A栋712号。该合约第八条第一款规定，合约送达：本合约记载买卖双方的通讯地址或身份证地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址。通讯或身份证地址如有变更，变更一方应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为已经送达，邮寄的凭证即为已成功送达凭证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，俞希龙、黄丽霞为香港地区居民，本案系涉港民商事纠纷，而香港地区与内地为一国之内的不同法域，其法律适用问题应参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的相关规定予以确定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条关于“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”规定，双方当事人均已明确选择适用中华人民共和国法律且涉案不动产所在地为广西壮族自治区南宁市，故本案应适用中华人民共和国法律。 综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《房地产买卖及居间合约》、《合约补充协议》应否解除；二、如果解除，俞希龙、黄丽霞应否赔偿林建国评估、装修等相关损失，具体数额是多少；三、林建国应否向俞希龙、黄丽霞支付涉案房屋占用费，具体数额是多少；四、一审送达程序是否合法。 关于涉案《房地产买卖及居间合约》、《合约补充协议》应否解除的问题 经审查，涉案合同第五条约定“自违约行为发生之日起七个工作日，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约的书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除”，林建国自2016年7月4日三方签订涉案合同后，一直未支付余款。在俞希龙、黄丽霞于2016年10月21日通过贵人置业公司向林建国发送《履约催告函》后仍因其本人原因，无法在该期限内向银行贷款，亦未缴纳余下房款，林建国的行为已构成违约。俞希龙、黄丽霞于2017年3月10日、2017年3月11日向林建国发送短信明确解除合同符合涉案合同第五条的约定。一审法院据此认定涉案合同于2017年3月10日解除有事实和法律依据，本院予以维持。林建国主张涉案合同并未解除，2017年3月20日俞希龙、黄丽霞的委托代理人梁峻铭仍与其指定的产权落定人林宇翔签署《存量房买卖合同》。对此，本院认为，首先，根据谁主张谁举证的原则，林建国未提供《存量房买卖合同》原件予以证实，林宇翔作为林建国所主张的指定落定人未出庭接受质询，无法确定《存量房买卖合同》及产权落定人的真实性；其次，俞希龙、黄丽霞出具梁峻铭、白桦、周小凤的《委托书》设置了待涉案房屋办理完注销抵押登记手续后以俞希龙、黄丽霞名义办理涉案房屋产权事宜的前提条件，因南宁市不动产登记中心出具的《不动产档案查询告知单》显示涉案房产未办理注销抵押登记手续，故梁峻铭无权代理俞希龙、黄丽霞签订《存量房买卖合同》。综上，涉案合同于2017年3月10日解除，林建国提出俞希龙、黄丽霞属于违约方、涉案合同未解除的主张理据不足，本院不予支持。 关于如果涉案合同解除，俞希龙、黄丽霞应否赔偿林建国评估、装修、租房等相关损失，具体数额是多少的问题 如前所述，涉案合同因林建国未能如期依约履行义务而于2017年3月10日解除，林建国作为违约方其无权要求守约方俞希龙、黄丽霞赔偿损失。林建国所主张的评估、装修、租房等相关损失系其自身原因造成，该损失应由林建国自行承担。原审判决对林建国该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。 关于林建国应否向俞希龙、黄丽霞支付涉案房屋占用费，具体数额是多少的问题 经审查，俞希龙、黄丽霞作为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2017年3月10日涉案合同解除之后，林建国未将涉案房屋返还俞希龙、黄丽霞而是继续占有、使用，其应向俞希龙、黄丽霞支付涉案房屋占有、使用费。 俞希龙、黄丽霞交付至林建国的涉案房屋虽为毛坯状态，但涉案房屋被侵占的损失应包括其未能合理利用该房屋所造成的损失，一审法院以装修房屋的市场租金计算损失并无不妥。且林建国在一审中已就俞希龙、黄丽霞提供拟证明涉案房屋月租金3000元左右的证据三性没有异议，一审法院据此认定林建国需向俞希龙、黄丽霞支付每月3000元的占有使用费并无不当，本院予以维持。林建国主张同地段与涉案房屋类似且带水电装修的房屋的市场租金价格仅为每月1400-1500元，毛坯且断水断电的房屋市场租金为零，但其未能提供充分的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。林建国该项主张亦与其本人在一审中所发表的质证意见存在冲突，故本院对林建国该项主张，不予支持。 关于一审送达程序是否合法的问题 林建国主张一审法院送达相关法律文书当日2018年6月7日即开庭，程序违法。经审查，一审法院于2018年3月28日以法院专递形式向林建国邮寄送达《应诉通知书》、《起诉状》、《开庭传票》、《限期举证通知书》等13份庭前文书材料，送达地址为南宁市西乡塘区明秀西路122号Ａ栋712号，该地址为涉案合同林建国一方确认的邮件送达地址。该邮件因上门无人、电话拒接而退回；2018年4月17日，一审法院再次邮寄送达上述法律文书，邮寄地址为林建国电话确认的邮寄地址，地址为福建省厦门市，地址为福建省厦门市思明区电话联系林建国后被告知其出差在外，要求退回，该邮件已于2018年4月23日退回一审法院。一审法院多次与林建国电话联系，林建国表示其在外地不能签领庭前法律文书。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定，林建国确认送达地址后，其又以在外地出差为由拒绝签领庭前法律文书，该文件退回之日即2018年4月23日视为送达之日。一审法院开庭时间为2018年6月7日，相关庭前文书材料于2018年4月23日送达符合相关法律规定。本案未有证据证明一审程序存在违法情形，亦无证据证明一审程序限制林建国的诉讼权利。林建国的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，涉案合同因林建国未能如期依约履行义务而于2017年3月10日解除，林建国作为违约方无权要求俞希龙、黄丽霞赔偿其评估、装修、租房等损失。在合同解决后林建国仍占有、使用涉案房屋，其应向俞希龙、黄丽霞支付相应的占有、使用费，一审法院认定占有使用费为每月3000元并无不妥。因此，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。根据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费800元，由林建国承担（林建国已向本院预交800元）。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫宗艳 审 判 员 王华妍 审 判 员 李萍萍 二〇二〇年一月十七日 法官助理 庞 艺 书 记 员 梁清莹