广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8024号原告：广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社，地址广东省广州市黄埔区茅岗社区居委大楼。法定代表人：梁永林，该社董事长。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。被告：广州世邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区鱼珠街道中山大道东383号101A404房。法定代表人：周锦升。原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社（以下简称“茅岗经联社”）与被告广州世邦物业管理有限公司（以下简称“世邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茅岗经联社的委托诉讼代理人徐道春、被告世邦公司的法定代表人周锦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅岗经联社向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付从2018年12月16日起至2019年6月30日租金704160元并承担从拖欠之日起实际清偿之日止的日3‰的滞纳金；2.请求判令解除双方《厂房租赁合同》并由被告清场交回物业给原告，如被告继续占用场地则按照《厂房租赁合同》约定标准支付场地占用费至实际交回物业之日止；3.判令原告不予退还被告所交的履约保证金50万元；4.由被告承担本案的全部诉讼费。原告当庭变更第1项诉讼请求为“请求判令被告支付从2019年2月16日起至2019年7月9日租金563328元[117360元/月×4个月+117360元/月÷30天/月×（15天+9天）]，并承担从拖欠之日起实际清偿之日止的日3‰的滞纳金”；明确第2项诉讼请求为“确认原被告双方于2019年7月10日解除厂房租赁合同，并从2019年7月10日开始按照每月117360元的标准支付场地占用费至实际交付场地之日止”。事实和理由：被告在2018年11月19日经黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心投得租赁原告位于黄埔区××自××号厂房，被告与原告签订了《厂房租赁合同》。按照双方合同约定：原告将厂房建筑占地面积4890平方米，建筑总面积3110平方米的使用权按现状出租给被告，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日（租赁期限为3年），分为三个阶段，签约时被告一次性支付履约保证金50万元，如被告违约，则原告有权单方解除合同且保证金归原告所有。租金按照24元/月·㎡的标准，按照场地占地面积4890平方米计算为117360元。被告应在每月十天内交租，如被告逾期交付租金，逾期则按照所欠租金缴纳3‰的违约金；逾期30天仍不缴纳的，原告有权解除本合同并追缴拖欠租金和滞纳金，收回租赁物。在合同签订后，原告将案涉厂房交由被告使用，但从2018年12月16日开始，被告以各种理由拒交租金，起诉后，被告向原告支付了两个月租金。经原告多次催告，被告均未支付相关租金，原告特提起诉讼以维护自己的合法权益。被告世邦公司辩称，1.被告同意支付拖欠原告的租金563328元，但不同意支付滞纳金。2.从2018年11月开始，双方签订合同，因为原告推迟了一个月交付仓库给被告，导致原告浪费春节假期两个月的使用时间。合同约定的厂房面积与实际不符，实际测量是4200平方米，从原告的房产证可以算出实际面积。涉案仓库漏水，仓库的围墙有裂痕，地基下沉，下水道堵塞，导致水浸，无法正常使用。仓库的电力不足，电房老化，被告更换变压器花费十多万元。被告针对以上问题与原告的负责人沟通过，双方同意和解，被告也为此缴纳了两个月租金，被告有诚意履行合同，也愿意继续履行合同并按照每月117360元的标准支付场地占用费即租金。3.不同意原告不退还履约保证金的诉讼请求。导致纠纷双方都有责任，原告以开会为由不明确答复被告的问题，双方协商和解，原告解决仓库的出租面积的问题，被告同意继续支付租金。原告延迟交付物业，被告要求原告免除一个月租金以解决厂房的安全及电力问题，原告应当提供足够的电力保证被告正常使用仓库。被告认为滞纳金按照3‰的标准过高，对滞纳金标准有异议。本院经审理认定事实如下：2018年11月19日，茅岗经联社（出租方、甲方）与世邦公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由世邦物业通过公开竞投方式租用茅岗经联社自有的位于广州市黄埔区××自××号厂房。合同第一条厂房概况载明，厂房建筑占地面积约4890平方米，建筑面积约3110平方米。乙方对甲方出租的厂房情况已作充分了解，同意按现状承租，仅用于工业用途。第二条租用期限约定租用年限为3年，一年为一个合同周期，自2018年12月1日起至2021年11月30日，分三期，无免租期。第三条租金及支付的第一款约定，合同签订当天，乙方须一次性向甲方缴纳500000元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金。……如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述厂房的使用权。第二款约定，租金单价为24元/平方米/月，按场地占地面积计租，每月租金总额为117360元。第三款约定租金按月收取，每月开始十天内支付当期租金。第四款约定拖欠租金需加收滞纳金，滞纳金每天按所欠租金3‰计算，如乙方拖欠租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。第四条厂房使用约定，租赁期间，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审。第十三条合同的变更和解除约定，租用期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物：1.未经甲方书面同意，转租、转借承租物；……6.逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；7.拖欠租金、水电费或员工工资30天以上（含本数）。上述合同签订后，世邦公司向茅岗经联社缴纳“租赁黄埔区××自××号厂房合同履行保证金”500000元，茅岗经联社于2018年11月21日开具收据。世邦公司确认其在签订租赁合同之前曾到现场查看，当时原承租人还未搬离，其清楚案涉厂房当时的状况。庭审中，茅岗经联社表示由于原承租人未及时搬离厂房，故原承租人缴纳了2018年12月的半个月房租，世邦公司应缴纳的租金自2018年12月16日起计算；同时主张世邦公司拖欠的租金从每月11日起计算当月拖欠租金的滞纳金，该滞纳金属于违约金。茅岗经联社明确其主张的2019年2月份租金按半个月计算（117360元/月×0.5个月），2019年7月1日至9日的租金按9天计算（117360元/月÷30天×9天），双方均确认世邦公司于2019年7月缴纳了两个月租金，世邦公司同意支付2019年2月16日至2019年7月9日的租金563328元。世邦公司辩解是因为案涉厂房的面积与实际不符、厂房漏水、围墙由裂痕、地基下沉、电力不足等问题，一直与茅岗经联社协商解决，才没有及时缴纳租金。对于上述问题，世邦公司均未提交证据予以证明。茅岗经联社提交的集体土地房产证（穗集地证字第××号）显示，黄埔区大沙镇茅岗村大春园工业园1-4栋厂房的权属人为广州市黄埔区大沙镇茅岗村民委员会，为集体所有，用地面积9021.9134㎡，总建筑面积为7621.5351㎡。茅岗经联社表示广州市黄埔区于2004年根据相关文件停止村委会运作后建立社区居委会，原村委会的集体土地、集体生产经营性物业和债权债务由社区集体经济组织承接。另查，世邦公司于2019年7月23日收到本案的起诉状副本及应诉材料。以上事实，有《厂房租赁合同》《集体土地房产证》、收据及当事人陈述等证据证实，以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，涉案厂房已取得房产证，茅岗经联社与世邦公司签订《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于解除《厂房租赁合同》的问题。庭审中，世邦公司确认其仍拖欠茅岗经联社自2019年2月16日起的租金，虽然其以多种原因辩解其拖欠租金的原因，但均未提交证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采纳。世邦公司拖欠租金的行为已达到《厂房租赁合同》中约定的茅岗经联社有权单方面解除合同的条件，茅岗经联社要求解除双方签订的《厂房租赁合同》于法有据，本院予以支持。鉴于现有证据未显示茅岗经联社曾向世邦公司作出过解除合同的意思表示，世邦公司于2019年7月23日才收到本案的起诉状副本及应诉材料，故本院认定双方签订的《厂房租赁合同》于2019年7月23日解除。关于租金及滞纳金的问题。茅岗经联社要求世邦公司支付2019年2月16日至2019年7月9日的租金563328元，世邦公司同意支付该期间租金，本院对此予以确认。经核算，2019年2月份租金为58680元（117360元/月×0.5个月），2019年7月1日至9日的租金为35208元（117360元/月÷30天×9天）。茅岗经联社主张滞纳金属于违约金，要求从每月11日开始按日3‰的标准计算滞纳金，世邦公司认为该滞纳金标准过高，本院酌情调整为每逾期一日按每月应缴租金的万分之五计算滞纳金，即每月租金的滞纳金以应支付的租金金额为本金，按照每日万分之五的标准，从当月11日起计至实际支付之日止，每月违约金的金额以不超过当月租金本金为限。关于涉案厂房的占有使用费的问题。茅岗经联社主张从2019年7月10日开始按照117360元/月的标准计算占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承租人逾期腾空所租房屋，出租人有权要求承租人支付占有使用费。故茅岗经联社要求世邦公司支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。鉴于本院前述认定双方签订的《厂房租赁合同》于2019年7月23日解除，故世邦公司应支付2019年7月10日至2019年7月23日期间的租金及自2019年7月24日起至实际交付之日止的占有使用费。茅岗经联社要求按每月117360元的标准计算占有使用费，世邦公司对此标准无异议，本院予以确认，即世邦公司应按每月117360元的标准，支付自2019年7月10日至实际交付厂房之日止的租金及占有使用费。关于履约保证金的问题。根据《厂房租赁合同》第三条第（一）项关于履约保证金的约定，世邦公司有违约行为的，保证金归茅岗经联社所有。本案并无证据显示合同签署后世邦公司对该违约责任中所作约定提出异议并行使撤销权，故该合同条款对世邦公司具有约束力。基于本院前文已认定世邦公司存在违约行为，故茅岗经联社据此主张不予退还世邦公司履约保证金500000元依据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社与被告广州世邦物业管理有限公司于2018年11月19日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月23日解除；二、被告广州世邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市黄埔区茅岗路自编1268号厂房腾空交还给原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社；三、被告广州世邦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社支付2019年2月16日至2019年7月9日的租金563328元及滞纳金（其中，2019年2月16日至2019年2月28日的租金滞纳金以58680元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年2月11日起计算至实际支付之日止；2019年3月至6月的租金滞纳金分别以117360元为本金，按照每日万分之五的标准，分别自当月11日起计算至实际支付之日止；2019年7月1日至9日的租金滞纳金以35208元为基数，按照每日0.5‰的标准，自2019年7月11日起计算至实际支付之日止；每月滞纳金的金额以当月租金本金为限）；四、被告广州世邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月117360元的标准，向原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社支付自2019年7月10日起至实际交还广州市黄埔区茅岗路自编1268号厂房之日止的租金及占有使用费；五、原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社无需向被告广州世邦物业管理有限公司退还履约保证金500000元；六、驳回原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14370元，由被告广州世邦物业管理有限公司负担（本案受理费原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社已预交，由被告广州世邦物业管理有限公司在履行本判决时向原告广州市黄埔区鱼珠街茅岗股份经济联合社迳付，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  李瑞卿人民陪审员  潘新标二〇二〇年一月六日书 记 员  陈佩雯