湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初2607号原告：湖北枫林物业服务有限公司。住所地：襄阳市大庆西路106号。统一社会信用代码：91420600773907608T。法定代表人：王海波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李学兵，系该公司员工。代理权限：特别授权。被告：何小芳，女，生于1962年11月4日，汉族，住湖北省南漳县。原告湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）与被告何小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告枫林物业公司的委托诉讼代理人李学兵、被告何小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枫林物业公司向本院提出诉讼请求：l.依法判令何小芳支付拖欠2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3870.72元，2011年l月l日至2018年12月31日期间的生活垃圾费576元，2013年（一价清）之前的公摊电费41.8元，违约金3000元，合计7488.52元。2.本案全部诉讼费由何小芳承担。事实与理由：枫林物业公司系何小芳居住小区物业公司，为整个小区提供物业服务，枫林物业公司在日常履行了服务义务，枫林物业公司多次以电话、上门等方式通知何小芳缴纳物业服务费，但何小芳拒不支付物业管理服务费用，其行为违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》的相关条款，故诉至人民法院，请依法判决。何小芳辩称，1、未交物业管理服务费属实，原因为小区物业管理不到位导致自己2011年新买的摩托车丢失、自家房屋外墙漏水物业无人处理、小区水量低导致热水器无法正常使用；2、所住房屋是政府置换房，枫林物业公司不应收取物业费；3、枫林物业公司没有和小区业主委员会签订物业服务合同，收取物业费不合法。本院经审理认定事实如下，2008年9月3日，南漳县明兴房地产开发有限公司（甲方）与枫林物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定的主要内容为：甲方选聘乙方对南漳县学府路锦绣家园商住小区（以下简称锦绣家园小区）提供前期物业管理服务；乙方早期介入服务期限自2008年9月28日起至本物业开始交付使用之日止；前期物业管理服务期限自本物业开始交付使用之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；甲方同意乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业管理服务费及相关费用（需政府定价的以物价部门核定为准）：住宅、车库、杂物间按业权面积每月每平方米0.45元，商业（含住改商）按业权面积每月每平方米0.80元；物业管理费于本物业开始交付使用之日起按月计收，住户从被通知入住的最后日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交6个月，以后按季度预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止。逾期交纳的，应另行交纳欠费总额千分之五的日违约金；物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准；共用部分、设施设备（包括共用照明、电梯、二次供水、公共绿化、水景）运行、维护发生的用电用水费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收；专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定；乙方根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴。合同签订后，枫林物业公司即按照合同约定开始为锦绣家园小区业主及物业使用人提供物业管理服务。何小芳系锦绣家园小区15栋C单元406室业主，其房屋建筑面积为76.8㎡。截止2010年12月31日，何小芳向枫林物业公司交纳了物业管理服务费和生活垃圾费。自2011年1月1日始，何小芳未再向枫林物业公司支付物业管理服务费和生活垃圾费。因物业服务期间，出现何小芳的摩托车被盗、卫生间灯烧坏等情形，经与枫林物业公司协商一致，枫林物业公司同意免除何小芳两笔分别为1106元、92元的物业管理服务费。另查明：1.枫林物业公司自2011年10月12日起已取得壹级资质等级；2.2013年10月23日，南漳县物价局与南漳县住房保障和房屋管理局向各物业服务企业和各有关单位下发南价服字﹝2013﹞14号文件《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》明确：由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务收费、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业收费实行市场调节价；实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房产主管部门根据本地物业管理服务发展水平，制定本地物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度；物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等相关费用应当由相关单位向最终用户收取，物业服务企业接受委托代收上述费用的，但不得向业主收取手续费等额外费用；本通知自2014年1月1日起试行一年，县物价局对各物业企业原收费批复同时废止，试行期间，如上级有新规定按新规定执行；该文件同时附《南漳县普通住宅物业综合管理服务收费标准》明确资质等级为一级的物业服务企业收费基准价为：多层住宅0.7元/㎡，高层住宅1.15元/㎡。3.2018年1月1日，南漳县市容管理处（甲方）与枫林物业公司（乙方）签订《城区生活垃圾处理费收费合同》，约定：甲方按每户每月6元标准征收垃圾费，由乙方每年向甲方交纳20000元，逾期不交，甲方有权依法诉讼，本合同从2018年1月1日起至2018年12月31日止。4.2019年1月3日，南漳县锦绣家园业主委员会（乙方）与枫林物业公司（甲方）签订《解除服务合同协议》，约定：①从2019年1月3日至2019年1月15日止，甲方将锦绣家园小区物业服务合同中的所有设施、档案、水、电设备移交给乙方，甲方从锦绣家园小区全部撤走；②甲方从2018年12月31日止不再向乙方业主收取任何费用，小区的服务由乙方负责；③甲方从2019年1月1日不再为乙方服务。小区前期服务遗留问题由甲、乙双方另行协商，乙方协助甲方收取业主相关费用（主要由乙方通知相关业主）；④乙方不得向业主收取2018年12月31日前的物业服务费，此期间费用属甲方收取。上述事实有枫林物业公司提交的营业执照、资质证书、《物业管理服务合同》、南价服字﹝2013﹞14号文件、《南漳县普通住宅物业综合管理服务收费标准》、《城区生活垃圾处理费收费合同》、服务工作剪影、枫林物业催费通知单、何小芳欠费及违约金明细表、《解除服务合同协议》，何小芳提交的2014年6月30日之前被盗明细、2017年1月7日电器烧坏明细及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，锦绣家园小区的建设单位南漳县明兴房地产开发有限公司与枫林物业公司签订的《物业管理服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。因该小区成立南漳县锦绣家园业主委员会后，于2019年1月3日才与枫林物业公司签订《解除服务合同协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故在南漳县锦绣家园业主委员会和枫林物业公司解除物业服务合同前，该《物业管理服务合同》对何小芳具有约束力，故何小芳辩称2014年枫林物业公司未与南漳县锦绣家园业主委员会签订物业服务合同收取物业管理费不合法的理由不能成立，本院不予采信。枫林物业公司按照合同约定为锦绣家园小区业主及物业使用人提供了物业管理服务，何小芳作为业主接受了枫林物业公司物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，何小芳应当按照合同约定支付物业管理服务费。2013年10月23日，南漳县物价局与南漳县住房保障和房屋管理局向各物业服务企业和各有关单位下发的南价服字﹝2013﹞14号文件《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》已明确自2014年1月1日起对于资质等级为一级的物业服务企业收费基准价为：多层住宅0.7元/㎡/月，高层住宅1.15元/㎡/月，枫林物业公司作为资质等级为一级的物业服务企业以0.6元/㎡/月向何小芳收取2011年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费未超出政府指导价，符合合同约定，本院予以支持。物业服务期间，何小芳与枫林物业公司经协商一致，枫林物业公司同意免除何小芳两笔分别为1106元、92元的物业管理服务费，该行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持，故枫林物业公司在主张的物业管理服务费中应扣除上述1106元和92元。关于枫林物业公司主张的违约金，因其服务质量确实存在一定瑕疵，故本院对该请求不予支持。枫林物业公司主张何小芳应交纳2013年（一价清）之前的公摊电费41.8元因缺乏证据支持，本院不予支持。襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局共同下发的襄价服规〔2014〕13号文件第七条规定：物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。本案中，枫林物业公司接受南漳县市容管理处委托，双方签订了《城区生活垃圾处理费收费合同》，枫林物业公司按照物价局批复的标准（每户每月6元）收取，未向业主另外收取手续费，符合规定，且何小芳在2011年1月1日前已向枫林物业公司交纳了生活垃圾费，应视为何小芳对枫林物业公司代收生活垃圾费的行为予以认可，故何小芳应依法按每户每月6元的标准向枫林物业公司交纳生活垃圾费。经审查，何小芳尚应向枫林物业公司交纳2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费为4423.68元（76.8㎡×0.6元/㎡/月×96个月），枫林物业公司主张物业管理服务费3870.72元，系其对自身权利处分，不违反法律规定，本院予以支持，扣除枫林物业公司免除何小芳的1106元和92元，何小芳应支付的物业管理服务费为2672.72元（3870.72-1106元-92元=2672.72元），生活垃圾费为576元（6元/月×96个月）。枫林物业公司主张何小芳支付物业管理服务费2672.72元和生活垃圾费576元的理由正当，本院予以支持。何小芳辩称其所住房屋系政府置换房，无事实和法律依据，本院不予采信。经调解，双方不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告何小芳于判决生效之日起十日内支付原告湖北枫林物业服务有限公司自2011年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费2672.72元、生活垃圾处理费576元，合计3248.72元；二、驳回原告湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何小芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  冯延寿二〇二〇年一月九日书记员  陈 制