广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初1953号原告：广东厚锋领航后勤管理服务有限公司，住所地：广东省茂名市信宜市新里开发区****xxx屋****，统一社会信用代码：9144xxxxxxxxxx1385。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：许杨萍，广东绰盛律师事务所专职律师，联系电话：137****×431，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梁誉馨，广东绰盛律师事务所律师助理，代理权限为特别授权。被告：黄达宪，男，汉族，1976年6月26日出生（公民身份号码：440×××××××********），现住广东省信宜市××××××小区×××××××××，联系电话：135****×500。委托诉讼代理人：袁源愉（系黄达宪妻子），即下列本案追加被告袁源愉，联系电话：158****×213，代理权限为特别授权。追加被告：袁源愉，女，汉族，1984年6月14日出生（公民身份号码：452×××××××********），现住广东省信宜市××××××小区×××××××××，联系电话：136****×362。委托诉讼代理人：罗权德，男，汉族，1956年6月20日出生（公民身份号码：440×××××××********），住广东省信宜市××××××××××××，联系电话：139****×360，经信宜市×××××××民委员会推荐，代理权限为特别授权。原告广东厚锋领航后勤管理服务有限公司（以下简称厚锋公司）与被告黄达宪、追加被告袁源愉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，原定于2019年8月20日公开开庭进行审理，因原告厚锋公司庭前逾期提交了证据，而被告黄达宪要求本院重新确定新的举证期及答辩期，故本院决定延期开庭审理。2019年8月21日，原告厚锋公司申请追加黄达宪的妻子袁源愉作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。因在案件审理过程中发现案情复杂，且双方争议较大，故本院于2019年9月9日裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告厚锋公司的委托诉讼代理人许杨萍、被告黄达宪的委托诉讼代理人暨追加被告袁源愉、追加被告袁源愉的委托诉讼代理人罗权德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厚锋公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所拖欠的物业服务费及电梯电费共4502.5元(物业服务费2236.86元、电梯电费1360元、电费905.62元)及违约金1258.901元(违约金按月2%标准计算，自2016年9月1日起以每月物业费105.79元分段计算至付清之日止，暂计至2019年6月25日)；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月5日，原告与被告签订《信宜市玉都山庄物业服务协议》，约定原告为被告名下的位于信宜市××××××小区xxxxxxxxx提供物业服务，双方对该物业服务内容的收费标准约定为住宅类物业服务费为按房产证面积每平方米收取0.5元；电梯电费一梯四户的5、6楼为每月收取40元；如被告逾期未交付物业费，被告应按所欠物业费总额的每日3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告为被告全面充分提供优质物业服务，并为被告垫付户内电费。但被告自2016年9月至今，一直拖欠物业费、电梯电费及其他费用。原告多次上门催缴，被告拒不缴纳相应费用。被告每月物业服务费、电梯电费分别是65.79元、40元，截至2019年6月时，已拖欠了34个月，拖欠物业服务费共计2236.86元、电梯电费共计1360元。2017年5月前，供电局未对玉都山庄小区落实抄表到户，被告户内的电费一直是由原告垫付。被告也未支付原告垫付的2016年12月至2017年5月间其室内电费905.62元。被告的行为严重损害了原告的权益，为维护原告的合法权益，特诉请法院判如所请。被告黄达宪答辩称，一、原告不能按物业合同约定提供物业服务，违约在先。被告是玉都山庄花园小区的业主，与住宅物业的建设单位签订的前期物业管理服务合同《信宜市「玉都山庄花园」物业服务协议》，约定物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等，按理业主确实有缴纳物业费的义务。绝大部分业主也是按期缴纳物业费的。但是，由于住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，擅自采用协议方式协议转让物业服务合同后，即后来广东厚锋领航管理服务有限公司，物业管理变得十分混乱，在其管理期间未达到物业管理服务合同约定，主要表现在：1.大门岗废除业主卡出行，令社会闲杂人员可以直达业主家门。2.一二三楼门禁早己荒废，长期打开，业主人身财产安全完全没保障。3.二楼装修垃圾堆积成山，恶臭之余滋生蚊虫鼠害甚至蛇害。4.三楼绿化多处枯黄，露出大片泥地。5.儿童乐园早已成废墟。6.拖欠清洁阿姨工资、电梯公司维保费，导致多次清洁阿姨罢工、停电梯，甚至要劳动局介入，损害玉都山庄整体形象。7.利用“电梯故障”虚报、盗取业主维修资金。8.楼层瓷砖破损后，虚报天价要业主买单。9.公共照明灯光昏暗甚至漆黑一片。10.在一楼入口人为制造通行障碍，导致多辆小车车胎损害，行人进出困难。11.一楼屎尿水倒灌，恶臭不堪。12.强行实施车位只卖不租，令业主爱车有家难归。13.雇请社会闲杂人员欺压业主。14.强拆业主财产可视对讲(业主1000元财产)，换回了一个无法使用的荒废的荒废对讲机(属盗窃行为)。15.不提高服务质量说服业主交物业费，却停水停电停电梯装梯控要挟业主交物业费。16.与中大物业一样，从不公布物业费开支明细。17.与开发商联手霸占业主公摊用房，妹仔理直气壮变成主人婆。18.一楼上三楼不锈钢楼梯扶手破损，已导致多名业主受伤。19.快递室位处保安室隔壁，却多次出现快递被盗事件，监管不力。20.面对业主的合理建议、要求却毫无服务精神和态度，凶神恶煞呼呼喝喝甚至当面手撕业主诉求书。上述问题有照片或视频和市房产局维修基金支出证明为证。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拖交或少交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。被告认为，被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于2019年8月1日被全体业主依法逐出玉都山庄花园。被告认为，本案争议的焦点主要有三点：一是被告与广东厚锋领航管理服务有限公司的《前期物业服务合同》是否有效。根据《物业管理条例》第五十六条，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的……，住宅物业的建设单位更换物业服务企业未通过招投标的方式选聘物业服务企业，也未征求广大业主意见私自转让服务合约。二是广东厚锋领航管理服务有限公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。退一步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供的证据已经证明：物业公司没有履行物业服务协议义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但物业公司的不作为严重违约的行为。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量证据证明，本案中，广东厚锋领航管理服务有限公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，强拆业主的可视对讲机、一二三楼门禁荒废、二楼装修垃圾堆积成山、化屎池多年不清理，导致排水不畅、污水横流、屎尿水倒灌，强行停电梯不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于厚锋领航管理服务有限公司对小区的管理服务严重不负责任，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主拖欠交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵？作出一个正确的评判！三是业主是否应承担违约责任即滞纳金问题。出现业主拖欠或拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。综合所述，原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义，且原告不完全履行合同，收取足额物业管理费，显失公平。答辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正！追加被告袁源愉口头答辩称，同意被告黄达宪的答辩意见。本院经审理认定事实如下：广东厚锋领航后勤管理服务有限公司成立日期是2016年6月8日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为李某1，住所为信宜市新里开发区****xxx屋****，公司经营范围于2019年9月18日经核准变更为企业后勤管理服务、校园服务与管理、物业服务、物业管理等项目（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），公司名称于2018年8月28日由广东厚锋领航物业管理服务有限公司变更而来，公司原注册地址为广东省茂名市信宜市新里开发区x区xx单元xxx屋x楼。信宜市中大房地产有限公司作为合同甲方与作为合同乙方的广东厚锋领航物业管理服务有限公司于2016年11月28日签订了一份《前期物业服务合同》，合同中约定的部分内容如下：一、甲方将位于广东省信宜市×××××××玉都山庄花园大型住宅区及信宜市区的城市时代广场，建筑面积约16万平方米（其中高层住宅面积13万平方米、车库面积3万平方米）范围内的物业委托给乙方实行统一前期物业管理服务。二、委托管理事项包括：1.房屋的使用、维修、养护和管理；2.公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理；3.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；以及政策规定物业管理公司管理的其它事项等。三、委托管理期限为10年（自2016年12月1日起至2026年11月30日）或通过业主大会选聘有新的物业服务企业，并签订物业管理服务合同之日，本委托合同终止。四、物业管理公共服务费部分约定内容如下，本物业区域的服务收费标准必须按照现行的《信宜市××××××物业管理费公告（第1号）》的标准执行，内容如下：（一）物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计收（该商品房的交付时间从开发单位发出的“交房通知书”上指的日期为准，买受人需在指定的交付日期起十五天内办理交接手续，逾期视为出卖人已向买受人交付房屋）；住宅：（1）物业管理服务费0.5元/平方米（不含电梯费，按建筑面积计算）；（2）电梯费：一梯四户电梯费（4梯及以下35元/月；5、6楼40元/月；7楼至9楼50元/月；10楼以上60元/月）、二梯六户电梯费（4楼及以下40元/月；5、6楼45元/月；7楼至9楼55元/月；10楼以上65元/月）；（3）二次供水水泵等高层公共设施设备产生的水电费由受益业主合理分摊；各梯的公共楼梯间、大堂公共电费由各梯业主按实际用量分摊。此外，合同还对双方责任、权利、义务、违约责任等内容进行了约定。且合同中明确约定乙方接管后，其盈亏由乙方自行承担，负责的物业费等费用的计收范围包括乙方接管本物业前业主拖欠的物业费及电费等费用以及乙方接管本物业后业主应当支付的物业费及电费等费用，还明确约定合同自甲乙双方签订后于2016年12月1日生效。另查明，信宜市中大房地产有限公司作为甲方与作为乙方的被告黄达宪、追加被告袁源愉于2012年10月5日签订了一份《信宜市「玉都山庄花园」物业服务协议》，协议中约定：第一条物业管理服务内容包括以下内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生（1.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；2.公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；3.公共场所灭蚊、灭鼠）；四、安全管理（1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.24小时保安巡逻；3.做好安全防范措施；4.辖区内治安巡视、门岗执勤）；五、交通秩序与车辆停放（1.指引车辆按规定行走路线出入、停放；2.按规定标准收取车位有偿管理服务费；3.指引车辆安全停放；4.规范停车场的管理）。第二条物业管理服务质量包括以下内容：一、房屋外观（完好、整洁）；二、设备运行（正常运作）；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理（1.房屋及设施、设备的正常维修，保养制度完备，使用正常；2.设备维修及时，排除事故隐患；设立设备运作、维护保养、维修记录）；四、环境卫生（1.环卫设施完好，公共环境整洁；2.公共排污系统畅通，化粪池使用正常）；五、绿化（1.园林绿化养护措施得当，设施完好、整洁；2.草坪、花木、绿茵生长良好）；六、交通秩序与车辆停放（1.停车场、行车路线标志清晰；2.车辆停放整齐有序，防止乱停、乱放现象）；七、安全管理（小区内公共秩序良好，预防、及时制止聚众闹事，打架斗殴等不良现象）；八、消防（1.消防监控设备设施合格；2.协助作好消防宣传）。第三条物业管理服务费用：一、物业管理服务费用从2012年12月1日起计收；二、物业管理服务费用及公摊费用[1.住宅：（1）物业管理服务费0.5元/平方米（按房产证总建筑面积计算）；（2）电梯费：一梯四户电梯费（4梯及以下35元/月；5楼、6楼40元/月；7楼至9楼50元/月；10楼以上60元/月）、二梯六户电梯费（4楼及以下40元/月；5楼、6楼45元/月；7楼至9楼55元/月；10楼以上65元/月）；（3）二次供水水泵房等高层公共设施设备产生的水电费由受益业主合理分摊；2.各梯的公共楼梯间、大堂公共电费由各梯业主按实际用量分摊；3.按市环卫局标准，代收卫生费；……九、乙方在每月25日以前交纳当月服务费用及上月公摊费用]。……第十条违约责任及其他事宜（1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金；并有权采取必要的措施催交，超过三个月不交纳的，甲方可向人民法院起诉；四、……；五、……；六、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向信宜市仲裁委员会申请仲裁，或向信宜市人民法院提出诉讼）。此外，协议中还对维修基金的管理与使用、保险等方面的内容进行了约定。再查明，①黄达宪于2013年2月4日签署了《收楼确认书》，确认经验收信宜市××××××小区xxxxxx房与其签订的《商品房买卖合同》和有关交楼标准无异。②黄达宪与袁源愉为夫妻关系。③广东厚锋领航物业管理服务有限公司驻玉都山庄管理运营中心于2017年8月4日向黄达宪发出《催缴物业管理费用通知单》，通知单中明确黄达宪欠交2016年12月至2017年7月物业费846.32元、2016年12月至2017年5月电费558.72元，合计1405元；再于2017年10月7日向黄达宪发出《催缴物业管理费用通知单》，通知单中明确黄达宪欠交2016年12月至2017年9月物业费1057.9元、2016年12月至2017年5月电费558.72元，合计1616.6元；又于2018年11月7日向黄达宪发出《催缴物业管理费用通知单》，通知单中明确黄达宪欠交2016年12月至2018年10月物业费2433.17元、2016年12月至2017年5月电费558.72元，合计2991.9元；另于2018年12月7日向黄达宪发出《催缴物业管理费用通知单》，通知单中明确黄达宪欠交2016年12月至2018年11月物业费2538.96元、2016年12月至2017年5月电费558.72元，合计3097.7元。④信宜市中大房地产有限公司于2017年12月20日向黄达宪发出《催缴物管费用通知单》，明确黄达宪欠交2016年9月至2016年11月物业费317.37元、2016年8月至2016年11月电费346.88元，合计664.3元。⑤原告提交信宜市中大房地产有限公司于2016年11月28日向信宜市房产管理局发出的《关于玉都山庄花园落实选聘物业服务企业的公告》及信宜市房产管理局于2016年12月7日及2017年5月25日分别发出的《整改通知》，以证明信宜市中大房地产有限公司在选聘原告作为玉都山庄物业管理服务企业时，已向信宜市房产管理局备案，信宜市房产管理局发出的《整改通知》是要求原告对山庄按相关规定进行整改，已认可原告作为物业服务企业对玉都山庄楼盘进行物业服务，信宜市中大房地产有限公司选聘原告作为物业服务企业是合法的，原告根据信宜市中大房地产有限公司与被告之间的物业服务合同要求被告支付物业费是依法有据的。⑥原告提交《玉都山庄维权群》的微信聊天记录截图、信宜市房产管理局发出的前述2份《整改通知》、信宜市××××办制作的《安全生产检查记录》、信宜市建筑设计院向信宜市中大房地产有限公司发出的《关于信宜市×都××××××平台使用的函》、信宜市公安消防大队发出的《责令限期整改通知书》等材料，以证明玉都山庄业主一直不配合原告的物业管理服务，并用违法行为干扰原告的管理，例如损坏原告的监控设施、大门门岗、拆除原告维护山庄安全的大门栏杆、擅自闯到消防通道停车等。原告多次向信宜市房产管理局等部门反映，要求相关部门介入协助处理，但是被告等业主都不配合的事实。⑦原告提交玉都山庄业主毁坏大门及监控室设备等地方、殴打原告保安人员、乱停车的视频记录。以证明业主多次故意妨碍原告物业管理服务、被告陈述的原告违约行为是业主自身违法犯罪行为干涉原告物业管理服务造成的，不属于原告违约。两被告对原告提交的视频的真实性无异议，但认为该视频证明了原告的管理服务不善，引起业主的情绪不满，引起业主的抗议，导致业主聚集的群体事件。因原告的管理服务不善导致业主们的工作及生活造成极大恶劣影响。又查明，①被告黄达宪、追加被告袁源愉对原告主张的尚欠物业服务费2236.86元（从2016年9月至2019年6月，每月65.79元）、电梯电费1360元（从2016年9月至2019年6月，每月40元）、室内电费905.62元无异议，但辩称因原告存在违约事由，故其无需交纳该费用给原告。②被告黄达宪、追加被告袁源愉提交了照片11张；信宜市玉都山庄业主委员会于2019年6月4日及2019年6月9日出具的搞好小区环境卫生的督促协调函、关于玉都山庄业主委员会“搞好小区环境卫生的督促协调函”的回复函、厚锋公司重要文件签收回执单；玉都山庄开发商聘请的前期物业管理服务公司和服务不作为、不履行物业管理和物业服务义务的证据（玉都山庄2幢业主致广东厚锋领航物业管理服务有限公司驻玉都山庄管理营运中心的维权声明函、玉都山庄2幢业主签名表1-2、信宜市玉都山庄业主委员会于2019年6月4日、2019年6月9日出具的搞好小区环境卫生的督促协调函、照片9张）；玉都山庄开发商聘请的前期物业管理服务公司对被告和广大业主侵权和造成损害的证据[证明2份、法律意见告诉书、照片15张、敬告及告示、U盘及CD（视频证据）、被告提交视频证据的目录]；收款收据3页、协议书2份、普通发票4页、票据2联、南方电网电费缴费凭证、办证收款清单。以证明原告管理期间，没有向被告等业主提供约定的服务，因原告服务不到位导致垃圾乱放、污水横流，原告不作为，严重影响了业主的生活，所以无权要求被告缴交物业服务费。业主委员会因此发出两次督促函给原告，希望原告整改，但原告仍然不整改。原告否认其存在不作为的情形，并解释了被告提交的证据中所反映的物业管理服务方面出现的问题主要是因为业主不配合等原因导致。③原告对信宜市中大房地产有限公司与被告签订的《信宜市「玉都山庄花园」物业服务协议》的效力予以认可。④2019年8月1日因玉都山庄小区成立业主委员会，且委员会要求原告即时退场，故原告不再为玉都山庄小区提供物业服务。⑤被告认为最初与开发商或物业服务公司出现矛盾及问题的主因是因为开发商信宜市中大房地产有限公司不肯再出租玉都山庄小区一、二楼车位给业主使用，而只愿意以约20万元的价格售卖，远远高于最初承诺的3万—4万元，且有部分业主是以该价格（3万-4万元）成功购买到车位。⑥被告认为玉都山庄小区前期物业服务企业提供的物业服务质量是从物业公司不再让业主在玉都山庄小区一、二楼车库停车开始达不到其要求，因为该车位起初是不卖不租，随意停，后来又可以出租，再后来就不能租了，只同意购买后才能使用。庭审中，原告确认该一、二楼车位的产权属于开发商信宜市中大房地产有限公司，原告认为既然车位产权是属于开发商，开发商有权自行处理，有权决定是否出租或售卖。⑦对于被告提出的物业服务质量问题，原告解释如下：玉都山庄物业管理费收费面积约10万平方米，每平方米物业管理费及电梯费不到0.8元，每个月足额收取的情况下，是约8万元，一年的物业费约96万元。原告从2016年12月接手玉都山庄物业管理服务以来至2019年7月30日，不到三年时间，收不到的物业管理费超一百多万元，山庄业主长期拖欠物业管理费及电梯费本身存在严重违约，且在原告管理山庄期间，被告及多数业主多次损坏原告的监控、办公用品，例如损坏办公电脑、强行破坏大门栏杆、擅自在二、三楼的消防通道停车，本身已经在破坏原告的物业管理服务，可视对讲的拆除是因为山庄可视对讲投入使用至2019年已经老化，无法使用，物业公司已经先行垫资更换，且通知业主要及时将可视对讲拿回家。现在被告用自己违约行为导致的结果进行抗辩，依据不充分。诉讼中，本院于2019年9月9日裁定本案转为普通程序。本案法庭辩论终结后，黄达宪于2019年11月6日向本院提出反诉，请求法院判令本案原告就其损害事实对被告作出赔偿，本院于2019年11月8日裁定对黄达宪的反诉不予受理，但告知黄达宪若认为广东厚锋领航后勤管理服务有限公司对其存在侵权事实及造成了损失，可通过另案起诉的途径予以解决。以上事实，有前述原、被告各自提交的证据及庭审笔录在卷佐证，经庭审公开质证，故本院对上述证据予以采信，作为本案定案依据。本院认为，本案争议焦点主要是以下三方面的问题：一、原告是否是本案适格的诉讼主体。二、原告可否诉请被告支付物业费、电梯费等费用的问题。三、被告提出拒缴物业费、电梯费等费用的理由是否充分。一、关于原告是否是本案适格的诉讼主体的问题。（一）信宜市玉都山庄小区建设单位信宜市中大房地产有限公司与广东厚锋领航物业管理服务有限公司于2016年11月28日签订了一份《前期物业服务合同》，合同中约定信宜市中大房地产有限公司将位于广东省信宜市×××××××玉都山庄花园大型住宅区的物业委托给广东厚锋领航物业管理服务有限公司实行统一前期物业管理服务。委托管理期限为10年（自2016年12月1日起至2026年11月30日）或通过业主大会选聘有新的物业服务企业，并签订物业管理服务合同之日，本委托合同终止。广东厚锋领航物业管理服务有限公司接管后，其盈亏自负，负责的物业费等费用的计收范围包括广东厚锋领航物业管理服务有限公司接管该物业前业主拖欠的物业费及电费等费用以及广东厚锋领航物业管理服务有限公司接管本物业后业主应当支付的物业费及电费等费用，还明确约定合同自双方签订后于2016年12月1日生效。二、广东厚锋领航物业管理服务有限公司的名称于2018年8月28日变更为广东厚锋领航后勤管理服务有限公司。三、信宜市中大房地产有限公司与原告厚锋公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业收费标准必须按照信宜市中大房地产有限公司与本案被告黄达宪、追加被告袁源愉签订的《信宜市「玉都山庄花园」物业服务协议》的标准执行。四、按照合同约定，原告厚锋公司实际上已于2016年12月1日进驻信宜市玉都山庄小区为小区业主提供相关的前期物业服务直至2019年8月1日业主委员会选定了新的物业服务企业。五、被告辩称其直至本案诉讼时才知道原告进驻信宜市玉都山庄小区为小区业主提供前期物业服务的主张，明显不符合常理，且被告未能提供证据予以反驳原告厚锋公司曾为小区业主提供前期物业服务的事实。综上所述，本院认为厚锋公司在本案中的诉讼主体适格。二、关于原告可否诉请被告支付物业费、电梯费等费用的问题。信宜市中大房地产有限公司作为信宜市玉都山庄小区的建设单位，即使未按照《物业管理条例》第二十四条的规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业，而导致双方签订的《前期物业服务合同》可能被认定为无效。但本案原告厚锋公司实际上已根据其与信宜市中大房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》约定于2016年12月1日进驻信宜市玉都山庄小区为小区业主提供前期物业服务直至2019年8月1日业主委员会选定了新的物业服务企业。被告辩称其直至本案诉讼时才知道原告进驻信宜市玉都山庄小区为小区业主提供前期物业服务的主张，明显不符合常理，且被告亦未能提供证据予以反驳原告厚锋公司曾为小区业主提供前期物业服务的事实。况且，原告厚锋公司与信宜市中大房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业收费标准必须按照信宜市中大房地产有限公司与本案被告黄达宪、追加被告袁源愉签订的《信宜市「玉都山庄花园」物业服务协议》的标准执行。据此，在原告厚锋公司已实际为包括被告黄达宪、追加被告袁源愉在内的信宜市玉都山庄小区业主提供前期物业服务，且信宜市中大房地产有限公司也有授权原告厚锋公司负责计收其接管信宜市玉都山庄小区物业前业主拖欠的物业费及电费等费用的前提下，本院认定原告有权诉请被告黄达宪、追加被告袁源愉支付所拖欠的物业费、电梯费等费用。三、关于被告提出的拒缴物业费、电梯费等费用的理由是否充分的问题。（一）被告认为最初与开发商或物业服务公司出现矛盾及问题的主因是因为开发商信宜市中大房地产有限公司不肯再出租玉都山庄小区一、二楼车位给业主使用，而只愿意以约20万元的价格售卖，远远高于最初承诺的3万—4万元，且有部分业主是以该价格（3万-4万元）成功购买到车位。且被告认为玉都山庄小区前期物业服务企业提供的物业服务质量是从物业公司不再让业主在玉都山庄小区一、二楼车库停车开始达不到其要求，因为该车位起初是不卖不租，随意停，后来又可以出租，再后来就不能租了，只同意购买后方能使用。原告庭审中确认该一、二楼车位的产权属于开发商信宜市中大房地产有限公司，其无权将属于他人的车位开放给未购买车位的小区业主使用。（二）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。诉讼中，被告为证实其有正当理由可以拒绝交纳物业费，向本院提交了一系列的书面证据材料，该证据材料可以证实厚锋公司提供的物业服务质量确实存在问题，但根据该证据材料中部分照片内容，可见很多种类的垃圾明显不属于生活垃圾范畴，不排除是有部分业主实施妨害物业服务与管理的行为，况且被告提交的证据不足以证实原告从何时开始就未能再提供合同中约定的物业服务质量，且原告予以否认。（三）原告所提供的前期物业服务包括多方面的内容，被告仅以原告所提供的前期物业服务存在某一方面的问题来作为拒绝交纳全部物业费用的抗辩理由，明显依据不足。（四）信宜市玉都山庄小区若想营造一个良好的生活及居住环境，需要物业服务企业及小区各位业主的共同努力及相互配合。因此，本院认定被告目前无正当理由拒绝交纳物业费用。若被告有证据证实原告不履行或不完全履行前期物业服务合同中约定的物业服务并已造成其损失的或存在其他侵权事实，被告均可另案起诉请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任及侵权责任。根据原告提出的诉讼请求及被告确认的事实，被告黄达宪、追加被告袁源愉尚拖欠物业服务费用及其他费用合计4502.5元（其中物业服务费2236.86元、电梯电费1360元、室内电费905.62元）。又根据《信宜市「玉都山庄花园」物业服务协议》中的约定，被告不按时交纳物业费等费用属于违约行为，需从逾期之日起按3‰/日的标准支付违约金，但双方约定的违约金标准明显过高，因此，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款关于借贷逾期利率不能超过年利率24%限度的规定，本院认为原告请求被告从逾期之日（2016年9月1日）起按照月利率2%的标准，以被告每月需交纳的物业费用105.79元为基数，分段计付违约金至付清所欠款项之日止的主张，较为合理，故本院予以支持。据此，被告黄达宪、追加被告袁源愉应及时付清拖欠的物业服务费用及其他费用合计4502.5元及支付违约金（以每月需交纳的物业费105.79元为基数，从2016年9月1日起按照月利率2%分段计付违约金至付清所欠款项之日止）给原告厚锋公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：限被告黄达宪、追加被告袁源愉在本判决发生法律效力之日起十五日内付清拖欠的物业服务费用及其他费用合计4502.5元及支付违约金（以每月需交纳的物业费105.79元为基数，从2016年9月1日起按照月利率2%分段计付违约金至付清所欠款项之日止）给原告广东厚锋领航后勤管理服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄达宪、追加被告袁源愉共同负担（受理费原告已预交，由被告迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨洪波审 判 员  郭喜仍人民陪审员  赖海珊二〇一九年十二月三十一日书 记 员  周捡虹附法律条文如下：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条第一款国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。