北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初33174号原告（反诉被告）：周华，男，1985年12月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告（反诉原告）：秦鹏，男，1981年9月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱彩红，北京市律通律师事务所律师。原告（反诉被告）周华与被告（反诉原告）秦鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周华，被告秦鹏及其委托诉讼代理人朱彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年6月26日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；2、请求判令被告按照月租金100％即15000元支付提前解除合同违约金；3、请求判令被告按照月租金100％即15000元支付逾期返还房屋违约金；4、判决被告向原告交付房屋及其附属物品（见合同附件物品清单）；5、判决被告按照月租金的100％支付2019年7月8日至被告实际腾退房屋之日止的房屋租金；6、判决被告按照2018年7月8日至被告实际腾退房屋之日止的预付费插卡式燃气表读数差异支付燃气费用6000元，并按照年利率6％支付2018年7月8日至被告实际腾退房屋之日止的拖欠燃气费的滞纳金；7、判决被告按照北京至上海一次往返航班经济舱全价支付原告赴北京交接的交通费用3600元；8、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月26日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定原告将北京市西城区xxx房屋出租给被告，租赁期自2018年7月8日至2021年7月7日，租金为每月15000元，每年180000元，租金支付方式为押1付12，各期租金支付日期2018年7月8日、2019年7月8日、2020年7月8日。合同约定被告有下列情形之一的，原告有权单方面解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达十日的；（2）欠缴各项费用达伍仟元的。根据上述约定，被告于租赁合同签订日即2018年6月26日向原告支付了租赁押金15000元，于本房屋租赁起始交接日即2018年7月8日向原告支付了租赁期第一年租金180000元。房屋燃气表为插卡式预付费燃气表，原告在移交房屋表内己预购有5944．28立方米，价值超过25000元。合同中明确约定租赁期间燃气费由被告承担支付，双方曾口头约定被告于每季度拍照燃气表读数后向原告支付相应燃气费用，但被告一直拖欠。2019年3月11日，被告第一次向原告提出房屋壁挂炉水温不稳定，原告立刻同意更换，并于3月12日通过京东支付5109元购买全新的壁挂炉，于3月15日安装完毕。2019年7月8日，原告未依约支付租金。2019年7月20日上午8时许，原告通过微信文字告知被告，由于被告未按照约定支付租金已超过十日，且被告自2018年7月8日入住以来从未向原告支付燃气费用，欠缴燃气费很可能已达伍仟元。根据合同（第四页第八条第四款）约定，原告决定于2019年7月20日收回租赁房屋。2019年7月20日上午9时许，原告聘请专业开锁人员到场计划开锁同时报警，北京市公安局广外派出所出警后多次敲门无回应，民警返回。上午10时许，原告指示开锁，此时房屋内人员自称是被告亲属并发出声音制止，并有自称是被告妻子的人员从本栋楼其他楼层赶来，同时报警。北京市公安局广外派出所第二次出警并将原告与自称被告妻子的女士带回派出所询问。下午5时许，原告自行使用工具计划更换防盗门锁，房屋内依然有自称是被告父亲的人员发出声音试图阻止，被告妻子也赶来拉扯原告手臂。原告损坏了防盗门门锁外形，但锁芯完好，未能打开防盗门，也未能进入房屋。被告妻子报警，下午5点半左右，北京市公安局广外派出所第三次出警，将被告妻子与原告带回广外派出所。次日上午9时许，原告来到房屋门口报警，北京市公安局广外派出所第四次出警，民警要求房屋内人员开门并查验了屋内人员即被告妻子、自称是被告父亲人员的身份证，这可以充分证明，即使在7月20日下午原告损坏了房屋防盗门门锁外形后，门锁锁芯依然完好，门锁功能不影响人员进出，而被告相关家属依然占据着房屋。被告占据房屋，又拒不支付自2019年7月8日起的租金，且拖欠燃气费，严重侵害了原告权益，故诉至法院。秦鹏辩称，同意腾退交还房屋和附属物品，钥匙、电卡、燃气卡还在被告手中，房屋交割清单中的附属家具电器也都在租赁房屋内，只是租赁房屋的门锁已于2019年7月20日被原告破坏，锁其实已经不能用了。我们接收房屋时燃气表内有5944．2立方米，办理房屋时燃气表内有4439．74立方米，同意支付燃气费3431．35元。不同意原告的其他诉讼请求，理由如下：第一，被告2018年7月8日入住房屋后发现该房屋内壁挂炉热水器水温不稳定、水流小、暖气不热等问题，分别多次向原告反映，但一直无法彻底解决。根据合同约定，我方提前60天通知可以解除合同。被告于2019年3月11日要求解除合同，原告不予答复，3月15日更换壁挂炉后依然未得到解决未按合同约定履行维修义务，致使被告一直不能正常使用租赁的房屋。因此，原告违约在先，根据合同约定我方提前60天通知可以解除合同，被告于2019年3月多次要求与原告解除合同，但原告不予处理。第二，2019年5月31日租赁房屋被蓄意停水停电且原告打电话说不支付燃气费就要赶人了，我们就在6月初直接搬离租赁房屋，以行为表明解除合同，双方合同已经解除。我方多次要求原告来办理房屋交接及租金清算事宜，原告均不予配合，所以不应再支付搬离后的租金。第三，双方发生纠纷以后，被告已经明确表示已搬走，原告有减少损失另行出租的义务。秦鹏基于上述事实和理由向本院提出反诉请求：1、请求法院确认原、被告于2018年6月26日签订的房屋租赁合同于2019年5月31日解除；2、请求法院判令原告退还被告押金15000元；3、请求法院判令原告退还被告2019年6月7号到7月7号的房屋租金15000元；4、请求法院判令原告支付被告违约金15000元；5、本案诉讼费由原告承担。周华针对秦鹏的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：第一，被告在2018年8月入住后，从未提出过房屋设施有严重问题，日常小问题都得到了及时维修并由原告承担了费用，具体为2018年7月22日更换燃气炉弹簧花费50元并提供了壁挂炉维修电话，9月10日更换空压开关花费280元。2018年11月12日壁挂炉疏通花费900元，12月1日购买增压泵花费325元。其实大部分是被告自己第一次使用自采暖壁挂炉，不熟悉操作所致。第二，2019年3月11日被告第一次提出自采暖的壁挂炉供热不足达到了影响居住的程度，但其过了供暖季才提出明显不合常理，但原告还是花费5109元购买了全新的壁挂炉以解决问题，被告也继续居住。这与被告所谓的3月11日提出退租，显然不成立。第三，2019年5月31日，远在上海的原告接到被告电话通知，称房屋外、公共楼道内水管有损坏导致停水，并认为此损坏与原告有关。原告表示十分震惊但明确表示“会整修坏了的设施”。次日，原告向物业询问情况后，请小区水电工完成了维修，并支付了维修费50元。本院经审理认定事实如下：西城区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为周华，房屋建筑面积为108．58平方米。2018年6月26日，周华（出租人、甲方）与秦鹏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下涉案合同），约定周华将涉案房屋出租给秦鹏，租赁期限自2018年7月8日至2021年7月7日。2020年7月8日之前的租金标准为每月15000元，租金支付方式为押1付12，各期租金支付日期分别为2018年7月8日，2019年7月8日，2020年7月8日。押金为15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应于2018年7月8日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡、门禁卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。燃气费由乙方承担。双方在第六条房屋维护及维修中约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。双方在第八条合同解除中约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，4、签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的，或甲方欠缴各项费用达伍仟元的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的，2、欠缴各项费用达伍仟元的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、擅自将房屋转租给第三人的，8、签署本合同未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。双方在第九条违约责任中约定，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。上述合同签订当天，秦鹏向周华支付房屋押金15000元。2018年7月7日，双方签订了《房屋交割清单》进行交房确认，交割单在其他相关费用中载明燃气费起计底数为5944．28立方米。2018年7月8日，秦鹏向周华支付了2018年7月8日至2019年7月7日的房屋租金180000元，此后未再交纳。周华和秦鹏的微信聊天记录显示：秦鹏分别于2018年7月22日、9月9日、11月4日、11月11日、11月30日向周华反映燃气壁挂炉使用中出现的水温不稳定、不能加热、暖气片不热等问题，周华均予以维修。2019年3月11日，秦鹏表示壁挂炉老旧暖气不足租金太高，愿意赔一个月房租退租。次日，周华购买并安装了新燃气壁挂炉。3月18日，秦鹏再次提出解除合同，周华未予明确回复。5月31日，秦鹏告知楼道里的自来水管被蓄意破坏造成停水，要求立刻恢复供水。周华回复其很震惊，并表示会整修设备。6月1日，周华维修水管恢复用水。7月20日8点55分，周华告知秦鹏因拖欠租金已达十日且拖欠燃气费构成违约，周华将收回房屋并要求秦鹏承担违约金。2019年7月20日上午，周华报警并雇佣开锁人员对涉案房屋进行开锁，欲自行收回涉案房屋，因秦鹏家人在涉案房屋内未能收回。该日下午，周华使用工具自行破坏门锁，秦鹏家人报警。秦鹏另提交了2019年5月31日其与周华的通话录音，欲证明周华当天口头通知解除合同。周华对该证据的真实性予以认可，但认为其当天仅说了欠费就不是其租客的气话，并未明确提出解除合同。庭审中，本院向周华释明，是否要求法院对双方房屋租赁合同关系解除形态予以确认。周华表示其享有解除权，由于2019年7月20日交接没有实现，导致合同没有解除，其坚持要求法院判决解除双方房屋租赁合同关系。因秦鹏表示其同意办理房屋交接，本院于2019年11月1日向周华释明是否同意接收房屋，周华表示其在判决生效后才同意办理房屋交接手续。另查，2019年11月29日，周华与秦鹏自行办理房屋交接手续，秦鹏用一根筷子打开房门，双方按照《房屋交割清单》查验物品，周华表示清单中物品均在涉案房屋中，秦鹏将涉案房屋的燃气卡、电卡、门禁卡交付给周华。周华表示其会自行更换涉案房屋门锁。双方均确认该日燃气表底数为4439．72立方米。秦鹏同意按照2018年7月7日之前的阶梯价格支付周华燃气费3431．4元，周华要求按照现在的阶梯标准计算燃气费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，周华与秦鹏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应依约行使权利、履行义务。秦鹏在合同租赁期限内拒绝支付租金，构成根本违约，其不具有单方解除合同的权利，周华有权据此解除合同。秦鹏要求确认双方合同于2019年5月31日解除，但周华并未于该日通知秦鹏解除合同，秦鹏所称的自行搬离行为无证据支持且亦不发生解除合同的效力，故本院对秦鹏的该项反诉请求不予支持。鉴于周华于2019年7月20日向秦鹏发送的微信，具有明确的解除合同的意思表示，故本院认定双方房屋租赁合同应于该日解除。周华要求法院判决解除合同，其实质为请求人民法院判决变更特定既存的法律关系，属形成之诉。经本院释明，周华坚持表示不要求法院对双方之间合同解除的法律状态予以确认，故本院对其要求判决解除合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，已经发生的租金不应返还，故本院对秦鹏要求周华返还2019年6月7日至7月7日租金的反诉请求不予支持。房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。为避免房屋空置损失的进一步扩大，法院在诉讼期间组织双方当事人进行交接房屋，经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。在2019年11月1日庭审中，经本院询问，周华拒绝接收房屋，其认为判决生效后才同意办理交接手续不构成其拒绝交接房屋的正当理由，故周华应自行承担因拒绝交接房屋之后发生的房屋使用费，本院对周华要求秦鹏支付租金的合理部分不予支持，不合理部分予以驳回。关于2019年7月20日之后款项的性质，周华存在认识错误，为避免诉累本院依法予以调整。因周华已于诉讼过程中收回房屋及附属家具家电，故本院对其该项诉讼请求不再支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案合同解除系因秦鹏违约所致，根据合同约定，秦鹏支付1个月的租金作为违约金，故本院对周华要求秦鹏支付提前解约违约金的诉讼请求予以支持。对于周华要求秦鹏支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，因本院已认定秦鹏应当支付合同解除后占用房屋期间的占有使用费，故本院对周华的该项诉讼请求不予支持。关于秦鹏要求周华支付不承担维修义务违约金的反诉请求，根据双方微信聊天记录可知，周华在秦鹏报修后，均在合理期限内履行了维修义务，不存在拒绝维修导致秦鹏人身及财产损失的情形，故本院对秦鹏的该项反诉请求不予支持。关于秦鹏要求周华退还押金的反诉请求，因合同约定押金应抵扣秦鹏欠付费用、租金以及违约金，且周华不同意返还，故本院认定秦鹏交付押金折抵其应付违约金后不再返还。关于燃气费，因燃气为周华预付购买，但周华未能举证证明其购买时的价格，其主张按照现时燃气价格结算缺乏依据，且秦鹏亦不认可，秦鹏同意按照其租赁房屋时的燃气价格支付3431．4元，本院不持异议，对周华要求秦鹏支付燃气费的合理部分予以支持。周华要求秦鹏支付燃气费滞纳金和交通费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认周华与秦鹏于2018年6月26日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2019年7月20日解除；二、于本判决生效之日起七日内，秦鹏支付周华二〇一九年七月八日至二〇一九年七月二十日的房屋租金6292元；三、于本判决生效之日起七日内，秦鹏支付周华二〇一九年七月二十一日至二〇一九年十一月一日的房屋占有使用费50824元；四、于本判决生效之日起七日内，秦鹏支付周华燃气费3431．4元；五、驳回周华的其他诉讼请求；六、驳回秦鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元（其中本诉案件受理费4600元，反诉案件受理费2300元），由周华负担4338元（已交纳），由秦鹏负担2562元，已交纳2300元，剩余262元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年一月九日法官助理 王志伟书 记 员 马丽娜