山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初8918号原告：王云，女，1962年12月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：张莉美，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。原告：孙晓联，男，1962年11月23日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：韩玉智，男，1956年6月19日出生，汉族，户籍地黑龙江省海林市山市，现住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：付华，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠平，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。原告王云、孙晓联与被告韩玉智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告王云的委托诉讼代理人张莉美，被告韩玉智及其委托诉讼代理人付华、李翠平到庭参加诉讼，原告孙晓联经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间自2005年1月开始的租赁合同；2.判令被告支付原告2018年1月1日至判决生效之日租赁费10000元，判决生效至实际腾房期间租赁费另计；3.判令被告立即为原告腾退涉案租赁房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年12月26日，原告担任法定代表人的青岛大自然生物制品有限公司（2010年已注销）（以下简称大自然公司）与原鳌山卫农业服务中心签订《房屋买卖合同》，大自然公司购买鳌山卫镇农业服务中心房屋一处。2005年1月被告自东北回老家无房居住，经朋友介绍租赁涉案房屋，口头约定房租6000元/年，被告共支付18000元房屋租赁费。现原告需使用涉案房屋，多次到涉案房屋中催促被告腾退，被告当面答应腾退却迟迟不予腾房，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告作为大自然公司原法定代表人兼股东具状起诉，请判如诉请。开庭审理时，王云变更诉讼请求为：1.确认原被告之间的口头租赁合同无效；2.被告支付原告2018年至2019年的房屋占有使用费12000元；3.被告立即返还并腾退房屋给原告；4.本案诉讼费由被告承担。韩玉智辩称，一、王云与韩玉智无直接利害关系，根据王云起诉时提交的买卖协议，买受人为大自然公司，与王云属于不同的主体，王云无权提起本诉；二、根据《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非工业建设，也不得卖与非本集体村民，所以大自然公司与出卖方的协议本身无效；三、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有优先购买的权利，出租人未事先通知即将房屋买卖，该买卖协议即便是有效的，也应当保障承租人的购买权；四、王云起诉时提交的买卖协议中约定的房屋地址不明，不能证明王云所诉房屋系韩玉智所租赁房屋；协议中约定的是房屋五间，而韩玉智租赁的是七间，房屋间数也不符，不能证明协议中的房屋是韩玉智使用的房屋。根据目前的证据，农业服务中心未办理产权登记，不能证明涉案房屋属于农业服务中心所有，也就没有权利进行处分。另，2008年1月1日至2018年7月28日的租金诉讼时效已过。基于上述，法院应当驳回王云起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王云为证明自己的主张，提交以下证据：1.房屋买卖合同原件一份，证明涉案房屋是大自然公司购买，大自然公司拥有涉案房屋的使用、收益权利。双方通过共同的朋友张兆爱、苗春明将涉案房屋出租给韩玉智，口头约定租金6000元/年，韩玉智支付2005年至2007年三年房租后，再未支付房租。2.大自然公司工商登记材料原件一宗，证明大自然公司于2010年6月18日注销，其权利义务应由其法定代表人及股东王云行使。3.情况确认书原件一份，2019年11月6日大自然公司原股东孙晓联与王云签订情况确认书，孙晓联确认未实际出资大自然公司，其在大自然公司的股权系空股，不参与公司管理，不享受股东的任何权利，不承担大自然公司任何债务。证明王云系本案适格王云。4.2019年6月14日、2019年6月21日王云与韩玉智谈论收回涉案房屋的录音录像资料四段包括U盘一个、刻录光盘一张、书面整理材料一份，证明王云于2019年6月14日、2019年6月21日多次与韩玉智交涉，要求其腾退房屋，韩玉智答应两三个月找到地方后搬出，其后却未实际履行。韩玉智对王云提交的证据质证称，对证据1真实性无法确认，该合同购买方系大自然公司并非王云，该公司尚有另外一名股东，王云无权单独提起本案诉讼；根据该合同载明“无土地证、房产证”，根据物权法第六条“不动产物权的设立变更、转让、消灭、变更应当依照法律规定登记”，本合同购买方未登记，尚不是该房产的权利人。另，根据土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地不得……建设”，本合同中土地显然属于集体所有，本合同中的甲方无权对涉案房屋进行买卖，该买卖合同无效，故大自然公司及其两名股东无权提起本诉，应当驳回起诉。对证据2真实性无异议，对证明事项有异议，从该证据可以看出，大自然公司进行清算时有两个股东，其中王云持有75%股权，孙晓联持有25%股权，在2010年4月21日经王云和孙晓联决议大自然公司停止营业，成立清算组解散公司，根据2010年6月18日的清算报告并未涉及本案房屋买卖合同，如王云与孙晓联认为遗漏资产应当依照法定程序向承租人主张权利，而不能由王云直接提起诉讼，故本案主体不适格。对证据3真实性无法确认，因孙晓联未出庭，无法确认该情况确认书中签字系其本人所签。另，孙晓联是否是大自然公司股东应当以工商登记为准，不能以情况确认书的形式否认股东权利。王云与孙晓联出具该情况确认书后果应当由二人承担。对证据4真实性无异议，认为该证据仅能证明王云向韩玉智主张过，但录音录像不能证明房屋买卖合同的有效性也不能证明王云主体适格，正因为王云无权主张，所以韩玉智未腾退。韩玉智为证明自己的主张，提交以下证据：1.收据原件一份，证明韩玉智就目前使用的七间房屋向张兆爱支付2016年、2017年两年房租金10000元，付款时间为2017年7月22日。2.冷藏厂与涉案房屋之间的门头房照片七张、冷藏厂照片二张，证明在冷藏厂和涉案房屋之间有七间房屋，不能证明王云提交合同上的房屋是照片上的房屋。王云对韩玉智提交的证据质证称，对证据1真实性不予认可，王云从不认识收款人冯仁佳。即便是张兆爱收取了该款项，但其并非涉案房屋权利人，无权替王云收取房租。对证据2不予认可，认为与本案无关。为查明案件事实，本院依法对案外人张兆爱、苗春明进行了调查。张兆爱述称：其时任农业服务中心主任，当时政府处理不良资产，将“莱青路西、冷藏厂南有五间房屋”卖给了大自然公司，该房屋现在位置为鳌山红绿灯北400米路西，东边是洗车的。苗春明战友打算租房，经其介绍，大约05年将涉案房屋租给了韩玉智。韩玉智一共交付其两次租金，06年或是07年支付6000元，17年付了10000元，其余年份不清楚是否支付。后来其与苗春明一起为韩玉智和王云居中调解过，韩玉智答应找到地方就腾出房屋。苗春明述称：其与韩玉智是战友关系、与张兆爱认识，大约04年韩玉智从东北回来没地方住，找到自己，其介绍韩玉智通过张兆爱租用原粉笔厂，租赁房屋现位置为西里村，鳌山卫镇红绿灯北300米路西进去15米，租房时间大约在04年年底，租金6000元。王云对张兆爱、苗春明的调查笔录质证称，对两份调查笔录真实性均无异议，两人的笔录可以相互印证，证明韩玉智是通过张兆爱与苗春明的介绍租住王云的涉案房屋，应当为王云支付房屋占有使用费并返还房屋。韩玉智对张兆爱的调查笔录质证称，真实性无异议，根据张兆爱的笔录“当时集中处理了兽医站等资产，但处置资产时没有文件”说明王云提交的房屋买卖合同是无效合同。张兆爱系房屋买卖合同的经手人，对买卖合同非常清楚，买卖合同的甲乙双方签订合同后，张兆爱并没有为买方办理房屋产权登记手续，说明当时的处分也是无权处分，房屋买卖合同无效。对苗春明的调查笔录质证称，真实性无异议，苗春明仅是了解韩玉智租房的过程，房屋出卖的事也仅是听说，不能证明房屋买卖合同是合法有效的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述、案外人的调查笔录，对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：大自然公司成立于2003年11月28日，法定代表人为王云，原股东为王云、徐春华，后股东变更为王云、孙晓联，王云出资占比75%、孙晓联出资占比25%。2010年4月21日，经股东会决议，大自然公司决议解散并成立清算组进行了清算，并于2010年6月24日注销。大自然公司清算注销时遗漏涉案房屋，未就该资产进行清算。2004年12月26日，鳌山卫镇农业服务中心（甲方）与大自然公司（乙方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方将莱青路西、冷藏厂南有五间房屋连同独院（无土地证、房产证）卖给乙方，作价人民币壹万元，合同签订的三日内一次付清。二、乙方办理土地证、房产证时，甲方予以配合，费用由乙方承担。经案外人苗春明、张兆爱介绍，韩玉智承租涉案房屋，口头约定房租6000元/年，未签订书面租赁合同、未约定租期。结合王云、韩玉智、张兆爱和苗春明的陈述，涉案房屋坐落于鳌山卫街道办事处红绿灯北三百米左右，莱青路西，原鳌山卫白庙乡政府粉笔厂。韩玉智已将2005年至2007年的房租通过张兆爱进行支付。2017年7月22日韩玉智通过张兆爱支付房租10000元。在2019年6月21日王云、韩玉智、苗春明及韩玉智儿子的视频影像资料中，韩玉智自称“04年腊月初八进来的，05年底给人家钱了按6000元，到06年了弄成块商量把房子买下来”。本院依法追加原大自然公司股东孙晓联为本案原告，孙晓联与王云的《情况确认书》载明：孙晓联受让徐春华的25%股权，未实际出资，系空股，从未参与大自然公司管理，不享受股东的任何权利，不承担大自然公司任何债务。经本院电话联系孙晓联，孙晓联称《情况确认书》系其本人所签，但不愿出庭，认为该案与其无关。本院认为，本案的争议焦点一是王云所诉房屋与韩玉智承租房屋是否是同一处房屋；二是韩玉智是否应向王云支付房屋占有使用费及返还房屋。关于王云所诉房屋与韩玉智承租房屋是否是同一处房屋的问题。韩玉智认可现在承租的房屋就是案外人张兆爱、苗春明介绍其承租的房屋，张兆爱、苗春明亦陈述了房屋的具体位置，虽房屋具体间数不同但位置相同，本院对于韩玉智的关于王云所诉房屋不是其所租赁房屋的抗辩主张不予采信，本院认定王云所诉房屋与韩玉智承租房屋为同一处房屋。关于王云是否是适格原告问题。大自然公司自鳌山卫镇农业服务中心处购买涉案房屋，其享有合法的占有使用权。大自然公司清算注销后，未经清算资产的权利义务由原股东承接，故王云、孙晓联有权就涉案房屋主张权利，而孙晓联已明确表示放弃大自然公司的任何权利，不参与本案，本院对其权利不予评判，王云主张涉案房屋权利于法有据，故本院对韩玉智的买受人为大自然公司、王云无权起诉的抗辩主张不予采纳，韩玉智自认“04年腊月初八进来的……到06年了弄成块商量把房子买下来”，而04年腊月初八为2005年1月17日，大自然公司购买涉案房屋日期为2004年12月26日，故本院对韩玉智主张对涉案房屋具有优先购买权的抗辩主张不予采纳。综上，本院认定王云系本案适格原告。关于王云要求确认涉案房屋租赁关系无效并要求韩玉智返还房屋的诉讼请求。因涉案房屋无建设工程规划手续等，亦未办理土地证、房产证，王云与韩玉智之间的不定期租赁关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故王云要求确认其与韩玉智之间的房屋租赁关系无效并要求韩玉智腾出涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于王云要求韩玉智支付2018年至2019年房屋占有使用费12000元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。原被告均认可租赁费为6000元/每年，王云要求韩玉智参照此标准支付2018年、2019年期间的房屋占有使用费符合法律规定，韩玉智认可2017年7月22日支付的10000元为2016年、2017年的房屋占有使用费，但未举证证明已支付2018年、2019年的房屋占有使用费，应承担举证不能的责任，本院对于王云要求韩玉智支付2018年至2019年的房屋占有使用费12000元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王云与被告韩玉智就位于鳌山卫街道办事处红绿灯北三百米左右，莱青路西韩玉智所占用房屋的租赁关系无效；二、被告韩玉智于本判决生效之日起十日内支付原告王云20**年、2019年的房屋占有使用费12000元；三、被告韩玉智于本判决生效之日起三十日内腾退涉案房屋；四、驳回原告王云的其他诉讼请求。案件受理费1600元（原告预交），减半收取800元，由被告韩玉智负担100元，由原告王云负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年一月十五日法官助理傅云霞书记员王迪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。