黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初2387号原告：李绍纯，男，1963年6月28日生，汉族，哈尔滨飞机工业集团有限责任公司飞行试验室职工，现住哈尔滨市平房区。被告：哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9123010873863179X6，住所地哈尔滨市平房区平房镇山嘴村。法定代表人：高淑玲，该公司董事长。委托代理人：孟岩，该公司法律顾问。第三人：哈尔滨飞机工业集团有限责任公司，统一社会信用代码91230100744182003B，住所地哈尔滨市平房区友协大街**。法定代表人：张继超，该公司董事长。委托代理人：王志广，该公司法律部工作人员。委托代理人：宗邵利，该公司后勤管理办公室工作人员原告李绍纯与被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司（以下简称：哈飞房地产公司）、第三人哈尔滨飞机工业集团有限责任公司（以下简称：哈飞集团公司）房屋买卖合同纠纷一案。原告李绍纯于2019年10月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月10日、12月12日公开开庭审理此案。原告李绍纯、被告哈飞房地产公司的委托代理人孟岩、第三人哈飞集团公司的委托代理人王志广、宗邵利到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告李绍纯诉称：李绍纯于2009年10月10日向哈飞房地产公司购买了哈尔滨市平房区兴建街750楼4××号的房产，且与之签订了《哈飞兴建家园小区购房协议书》，并于2010年1月3日与哈飞房地产公司办理了住房入户手续。入住后，哈飞房地产公司一直未为李绍纯办理房屋权属证书，李绍纯多次与哈飞房地产公司交涉要求办理房屋权属证书，哈飞房地产公司总是以各种理由不给办理至今。现李绍纯诉讼请求判令：1、哈飞房地产公司立即为李绍纯办理哈尔滨市平房区兴建小区B区750楼4××号房屋权属证书；2、哈飞房地产公司承担违约责任，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付2010年4月3日起至2019年10月24日未办理房屋权属证书的违约金338923.71元，在此之后至哈飞房地产公司为李绍纯办理房屋权属证书之日止的违约金继续追加；3、诉讼费用由哈飞房地产公司承担。被告哈飞房地产公司辩称：哈飞房地产公司成立于2002年8月20日，是由哈飞集团公司独资开办的法人企业，2006年8月哈飞房地产公司从哈飞集团公司改制分离，但哈飞集团公司仍为哈飞房地产公司控股股东，行政上也归属其领导。2008年在哈飞集团公司的雄厚资金扶持下，哈飞房地产公司同区政府联合开发“哈飞兴建家园小区”住宅建设项目，其中，该小区高层住宅近1/4房源留给哈飞集团公司用作“职工购买企业住房”分配使用，上述房源的售价也是按照建筑面积成本价2650元/㎡收取的，此价格远低于哈飞房地产公司自主对外商品房售价建筑面积3400元/㎡，因此，哈飞房地产公司留给哈飞集团公司的上述房源应属于福利性质住房。李绍纯诉讼要求哈飞房地产公司为其办理“哈飞兴建小区750楼4××号”权属证书的房屋，并不是从哈飞房地产公司直接购买的，而是通过哈飞房地产公司留给哈飞集团公司的“职工购买企业住房”房源中，并按照哈飞集团公司当时购房规定购得的。由于李绍纯没有执行购买该房屋时的相关文件（购新房交旧房）规定，2019年9月24日哈飞集团公司致函哈飞房地产公司暂停办理上述涉案房屋权属证书，待李绍纯同哈飞集团公司纠纷解决后，再给予办理。综上所述，哈飞房地产公司按照哈飞集团公司下发的公函要求，现暂时停办哈飞兴建小区750楼4××号房屋权属证书。第三人哈飞集团公司述称：李绍纯系哈飞集团公司员工。根据2009年哈飞集团公司内部分房文件其报名参加企业内部购房，依据该文件要求享受职称、工龄等方面的待遇并参加选房，购得本案诉争房屋。因该房屋的取得属于企业内部建房、分房方面的福利待遇，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，不属于人民法院主管的范围。经本院审理查明:李绍纯系1986年7月28日入职哈尔滨飞机制造公司（现已更名为哈尔滨飞机工业集团有限责任公司）飞行试验室工作。1993年李绍纯在飞龙公司集资18420元购买了位于哈尔滨市平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号房屋（现已办理产权证书），该房屋在哈飞集团公司下属的房管部门管理之下。根据哈尔滨市棚户区改造工作领导小组办公室文件哈棚改办发〔2008〕2号，2008年哈飞房地产公司开发位于哈尔滨市平房区哈飞兴建家园小区住宅，哈飞集团公司下发《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》的通知哈飞〔2009〕7号，制定了职工购买住房分配原则即企业住房是由哈飞集团公司向开发职工家属区域的建设单位申购，采取自愿购买的方式向公司现有无房和改善条件职工分配出售的住房。《方案》同时规定了住房的地域及价格、购房的条件及对象。允许交原房购新房，所交的旧房已经购买的，只将原购房款在购新房的房款中冲减，其它政策性优惠部分不予退款。根据哈飞集团公司下发《购买企业住房分配出售方案》规定，2009年6月23日，李绍纯向哈飞集团公司提出购买2008年度购买企业住房申请表，经审核，李绍纯符合购房条件。2009年9月26日，哈飞集团公司房产部门向李绍纯下发选房证，同日，李绍纯出具购买住房承诺书。2009年9月29日，李绍纯承诺将332楼4××号（即平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号）房屋产权证或房照、收据及5000元，交哈飞集团公司房改办作为所购新房入户后应交原住房的证明及押金，待将该住房交回后返还押金。2009年10月10日，李绍纯与哈飞房地产公司签订《哈飞兴建家园小区购房协议书》（协议编号：哈飞第033号）。李绍纯购买了该小区二期750楼2单元4××号房屋，该协议约定：房屋建筑面积135.97㎡，房屋总价款407910元，进户时补交180元，合计408090元。李绍纯分别于2009年10月10日，2010年5月27日向哈飞房地产公司交付全部购房款。李绍纯享受了优惠政策，每平方米2650元并享受企业职工房补30000元。2010年1月3日，哈飞房地产公司向李绍纯下发住房入户通知单第（0179）号，李绍纯即已入住哈飞兴建家园小区750楼4××号房屋至今。此后，2017年10月15日起，案涉房屋具备了办理产权证的条件，开始办理产权证，因李绍纯未按其承诺交回旧房（平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号），哈飞房地产公司未给予其办理产权证书，2019年9月24日，哈飞集团公司向哈尔滨哈飞建筑安装工程有限责任公司下发《关于暂停协助李绍纯办理不动产权证的函》哈飞函〔2019〕390号。理由是：我公司职工李绍纯拒不执行《哈飞集团2008年度购买企业住房分配出售方案》〔哈飞（2009）7号〕关于购新房交旧房的相关规定。上述事实，有《哈飞兴建家园小区购房协议书》及收款凭证、贷款合同及特别签订条款、中国建设银行转账凭条及个人贷款支付凭证、住房入户通知单、《特大好消息》、不动产权证、企业基本注册信息查询单、平房区人民法院（2018）黑0108财保5号民事裁定书、平房区人民法院（2018）黑0108民初1811号民事裁定书、（2018）黑0108民初1811-1号民事裁定书、哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6469号民事裁定书、起诉状、庭审笔录、录音资料、航空工业哈尔滨飞机工业集团有限责任公司哈飞函（2019）390号关于暂停协助李绍纯办理不动产权证的函、《哈飞集团公司2008年度职工购买企业住房分配出售方案》、购买企业住房申请表、选房证、购买房屋承诺书、存根、工资卡、高级工程师证书、职工购买住房付款通知及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《哈飞兴建家园小区购房协议书》系李绍纯与哈飞房地产公司在平等、自愿的基础上所签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应按照约定履行各自的义务。本案中，李绍纯向哈飞房地产公司交纳了全部购房款，并居住、使用案涉房屋多年，现哈飞房地产公司已取得房屋销售许可证，并自2017年10月15日起，为哈飞兴建家园小区的业户办理不动产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由此，双签订的《购房协议书》明确约定了房屋坐落位置、建筑面积、价款、定金、房款交付方式及日期、违约责任等条款，符合商品房买卖合同的特征，案涉房屋应视为商品房。哈飞房地产公司抗辩称及哈飞集团公司述称：李绍纯违反了《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》的相关规定，未交旧房购新房，因此未给李绍纯办理房屋权属证书。本案中，哈飞房地产公司自2017年10月15日起具备了办理哈飞兴建家园小区B区房屋的产权证照的条件，且李绍纯交纳了全部购房款，哈飞房地产公司理应为李绍纯办理案涉房屋的产权证照。对李绍纯主张哈飞房地产公司为其办理哈飞兴建家园小区B区750楼4××号房屋的权属证书的诉求，本院应予支持。至于哈飞房地产公司抗辩所称及哈飞集团公司述称，李绍纯违反企业住房分配出售方案的相关规定，未将原住房交回，这一抗辩意见与本案诉争的办理案涉房屋权属证书属不同的法律关系。故对哈飞房地产公司及哈飞集团公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于李绍纯主张未办理房屋权属证书违约金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案的实际情况，案涉房屋建房之初，尚不具备办理房屋权属证书的条件，李绍纯属明知。该房屋于2017年10月15日起才具备了办理权属证书的条件。而本案中，哈飞房地产公司与哈飞工业集团系各自独立的法人单位，哈飞房地产公司至今未为李绍纯办理案涉房屋的权属证书，理应承担违约责任，但违约金应自2017年10月16日起以购房款408090元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，以购房款408090元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月24日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内为原告李绍纯办理案涉房屋（哈尔滨市平房区哈飞兴建家园小区750楼4××号）的权属证书。被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司向原告李绍纯支付2017年10月16日至2019年10月24日止，未办理案涉房屋权属证书的违约金（违约金计算标准以购房款408090元为基数，自2017年10月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以购房款408090元为基数，自2019年8月20日起至2019年10月24日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6384元（原告李绍纯预交），原告李绍纯负担5612.95元，被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司负担771.05元，被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司负担部分于本判决生效后十日内给付原告李绍纯。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 车 晓人民陪审员 顾 焱人民陪审员 刁莉红二〇二〇年一月二十日书 记 员 荣甜甜