天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初13502号原告：孙四方，男，1992年7月10日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。法定代表人：张芝安，董事长。委托诉讼代理人：杨益亮，该公司职员。原告孙四方与被告天津益博置业发展集团有限公司（益博置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员张昌辉适用简易程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告孙四方以及被告益博置业公司的委托诉讼代理人杨益亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙四方向本院提出诉讼请求：1.撤销双方签订的购房合同；2.判令被告返还首付款242840元、定金40000元、差额费74400元，并要求被告支付上述款项的利息（自2016年10月10日起至被告偿还全部款项和利息之日止）；3.判令被告支付出行费2000元以及误工费1000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为解除双方签订的认购合同，并撤回第二项诉请中的差额费74400元以及撤回第三项诉讼请求。事实及理由：原告于2016年8月18日在售楼处购买了恒益隆庭8-3-202号房屋，实际成交额为852840元，并于当日向售楼处经理俞海涛交付定金20000元，差额费74400元，并签订了《协议书》。2016年10月10日原告交付被告首付款242840元，俞海涛承诺于2016年11月为原告办理后续手续。之后，原告多次要求被告履行义务，直至2017年4月售楼处人去楼空，原告才知悉该房屋已被抵押查封，且涉案房屋在购买前就存在权利瑕疵。2018年9月12日涉案房屋被天津市东丽区人民法院司法拍卖，原告以111万元的价格拍得该房屋。被告的行为严重违反了认购协议及法律的规定，故，原告诉至法院提出上述诉请。被告益博置业公司辩称，不同意原告的全部诉请，理由如下：原告所购买的房屋是案外人俞海涛通过诈骗的方式与其签订的，被告对此事并不知晓也从未授权过俞海涛与原告签订所谓的认购协议。被告对外售卖房屋签订合同均是加盖的销售部公章，从未直接加盖过公司公章，而且原告所说的购房款及定金等也均是支付给案外人俞海涛或其指定的收款人的，是由俞海涛支配和使用的，被告从未收到过原告所说的购房款及定金。由于俞海涛的上述行为已经构成犯罪，其已被天津市公安局西青分局立案侦查，目前正处于补充侦查期间，其本人现羁押于西青区看守所。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条的规定：行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。被告不应对原告的损失承担民事责任，原告应当向俞海涛去主张损失，故原告向被告主张退还购房款和定金没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。同时，俞海涛的犯罪事实将直接影响本案的审理结果，根据《民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，本案应中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告提交的一份《认购协议》载明：甲方为益博置业公司，乙方为孙四方，乙方购买甲方坐落于恒益隆庭8-3-202号房屋，实际成交金额为852840元，乙方于2016年8月18日交纳定金20000元，于2016年9月30日交纳首付款242840元。协议第三条第六款约定：如甲方在乙方履行上述协议约定后，拒绝向乙方出售该房屋的，则双倍返还乙方定金。该认购协议中甲方处加盖“天津益博置业发展集团有限公司”印章，时间为2016年8月18日。被告对上述证据的真实性不认可，主张其从未与原告签订该认购协议，并提供其与他人之间认购协议主张被告公司所有正式认购协议均加盖公司销售部公章，从未加盖公司公章。庭审中，孙四方称已向益博置业公司经理俞海涛缴纳定金20000元，并以银行转账的方式支付242840元。孙四方提交的两张收据，其中日期2016年8月14日的收据载明：今收到孙四方（8-3-202）交来定金20000元；日期2016年10月10日的收据载明：今收到孙四方（8-3-202）首付款242840元。收据的收款人处均有“俞海涛”签名并加盖“天津益博置业发展集团有限公司财务专用章”。原告另提交兴业银行转账业务凭证，载明：2016年10月10日自李松彦账户转账俞海涛6228××××9016账户242840元。益博置业公司对收据真实性不予认可，并提供其与其他业主之间的收据，主张原告证据中的财务专用章与其被告提供的样式不同，且收据的收款人也不同。益博置业公司另提供农业银行回单，拟证明被告所收取的房款均是打入被告会计傅贵萍账户。但，益博置业公司承认俞海涛原系被告公司员工，从2014年、2015年左右入职，曾负责恒益隆庭项目的销售业务的管理，该房屋系俞海涛私自售出。2018年9月14日天津市东丽区人民法院出具的（2018）津0110执恢320号之六执行裁定书，裁定书内容：本院在执行申请执行人赵书清与被执行人天津益博置业发展集团有限公司借款合同纠纷一案中，于2018年8月24日在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人名下所有的坐落于天津市西青区××镇××村恒益隆庭8-3-202的房屋。2018年9月14日，买受人孙四方以1110000元的最高价竟得。依照相关法律规定，裁定如下：一、天津市西青区精武镇牛坨子村恒益隆庭8-3-202房屋所有权归买受人孙四方所有。天津市西青区精武镇牛坨子村恒益隆庭8-3-202的房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移…”另查，天津市不动产登记簿查询证明记载：坐落西青区精武镇牛坨子村恒益隆庭8-3-202权利人孙四方，登记日期2019年3月4日，不从产权证号津（2019）西青区不动产权第1004120号，土地登记权利性质出让。以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。本院认为，孙四方与益博置业公司签订了《认购协议》，原告证据能够证明被告工作人员俞海涛收取了原告交纳的首付款242840元以及定金20000元，并为孙四方开具了收据，俞海涛的行为应为职务行为。虽然双方签订的《认购协议》，约定于交款后某期限内签署《商品房买卖合同》，但上述协议约定了房屋基本状况、商品房总价款、付款方式、付款时间，已具备买卖合同的主要条款，且孙四方已交付了部分房款，故，本院认定该协议为商品房买卖合同。由于益博置业公司拖欠他人款项，致使涉案房屋被天津市东丽区人民法院拍卖，未能依约与孙四方办理过户手续，导致买卖合同目的不能实现，故，对于孙四方提出的解除《认购协议》以及返还首付款242840元诉讼主张，本院予以支持。关于孙四方要求益博公司双倍返还定金及赔偿利息损失的诉讼请求。法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，孙四方主张的利息损失应为其实际损失，利息应自2016年10月11日计算至实际给付之日止。经核算，自2016年10月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，首付款242840元的利息损失为33387.13元，因此，适用定金罚则不能够弥补孙四方当前的利息损失。鉴于孙四方同时提出双倍返还定金以及要求益博公司支付利息损失的主张，并为充分考虑其的合法权益，就该两项诉讼请求，本院依法支持自2016年10月11日起至实际给付之日止的利息（以262840元为基数，自2016年10月11日起至2019年8月19日的利息，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原、被告订立的《认购协议》；二、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙四方返还首付款242840元、定金20000元，以上合计262840元；三、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙四方支付自2016年10月11日至实际给付之日止的利息（以262840元为基数，2016年10月11日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告孙四方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元，由原告孙四方承担196元，由被告天津益博置业发展集团有限公司负担2575元（被告于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇二〇年一月十九日书记员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。……2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。