福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民再5号 原审原告：高瑞芳，女，汉族，1972年11月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：雷芳芳，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审被告：福州佳盟房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路**新都会花园广场企业楼**南侧半层。 法定代表人：张爕梅，董事长。 原审被告：张质菲，女，汉族，1980年6月18日出生，住福建省福州市晋安区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：孙添坚、翁培基，福建瑞权律师事务所律师。 原审被告：张爕梅，男，汉族，1957年10月30日出生，住福建省福州市台江区，现于福建省仓山监狱服刑。 原审被告：林宇，女，汉族，1984年5月5日出生，住福建省福州市晋安区。 原审原告高瑞芳与原审被告福州佳盟房产经纪服务有限公司、张质菲、张爕梅、林宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2016）闽0102民初8052号民事判决，该判决生效。张质菲于2018年12月12日向本院提出申诉，本院于2019年5月13日作出（2019）闽0102民监5号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告高瑞芳的委托代理人雷芳芳、原审被告福州佳盟房产经纪服务有限公司、原审被告张质菲的委托代理人孙添坚、翁培基、原审被告张爕梅到庭参加诉讼，原审被告林宇经合法传唤，拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高瑞芳向原审法院起诉请求：判令福州佳盟房产经纪服务有限公司、张质菲、张爕梅、林宇共同偿还购房定金300000元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际给付之日止）。原审认定事实：2014年11月27日，高瑞芳（甲方）、张质菲（乙方）、福州佳盟房产经纪服务有限公司（丙方）共同签订《交易服务合同》，约定丙方作为交易服务方，接受甲乙双方的委托，就甲乙双方自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户手续。该合同第七条约定：“1.签订本合同时乙方支付购房定金300000元，甲、乙双方同意此定金在交易过程中委托协助服务方无息监管，协助服务方代甲方向乙方开具代收定金收据。2.在签订本合同时，甲方同意将有关产权资料原件交由丙方监管，丙方开具收证收据。甲、乙双方同意上述证件在办理上述房产的交易手续时，由丙方直接提交有关部门。同时丙方开给甲方的收证收据自行作废”。该合同附件Ｂ《公积金贷款交易程序》中第六条约定：“待乙方贷款银行放款后乙方应退还丙方代收定金收据，同时甲方与乙方结算并按约定支付丙方合同约定的相关费用”。当日，高瑞芳向福州佳盟房产经纪服务有限公司移交房屋所有权证和国有土地使用权证原件，福州佳盟房产经纪服务有限公司向其开具收证收据；张质菲向福州佳盟房产经纪服务有限公司转账支付300000元，福州佳盟房产经纪服务有限公司向其开具定金收据。2015年1月22日，张质菲登记取得位于福州市仓山区××街道××路××号××＃××期××＃楼××单元的房产。2015年2月12日，高瑞芳收到张质菲贷款银行的放款并办理交房手续，但张质菲未依约退还福州佳盟房产经纪服务有限公司代收定金收据，福州佳盟房产经纪服务有限公司也未退还定金。另查，张爕梅、林宇系福州佳盟房产经纪服务有限公司的股东，张爕梅任董事长、林宇任监事。原审认为，高瑞芳与张质菲、福州佳盟房产经纪服务有限公司签订的《交易服务合同》、《公积金贷款交易程序》是双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应全面依约履行合同。约定丙方作为交易服务方，接受甲乙双方的委托，就甲乙双方自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户手续。交易过程中，张质菲支付的购房定金300000元由福州佳盟房产经纪服务有限公司代收监管，并向张质菲开具代收定金收据。但张质菲贷款银行放款后其未退还福州佳盟房产经纪服务有限公司代收定金收据，也未与高瑞芳结算，构成违约。现高瑞芳诉请福州佳盟房产经纪服务有限公司、张质菲、张爕梅、林宇共同偿还购房定金300000元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际给付之日止），其提供了相应证据予以证明，张质菲未依约履行合同义务，应承担继续履行的责任，福州佳盟房产经纪服务有限公司在双方已完成交易的情况下，应督促买方支付剩余购房款（定金）。但张爕梅、林宇作为福州佳盟房产经纪服务有限公司股东，高瑞芳无充分证据证明其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故其无须承担偿还定金及利息的责任。张质菲、林宇经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张质菲于本判决生效之日起十日内偿还高瑞芳购房定金300000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年11月1日起计至款项还清之日止）；二、福州佳盟房产经纪服务有限公司对张质菲的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回高瑞芳的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由张质菲、福州佳盟房产经纪服务有限公司负担。 张质菲申请再审请求：一、请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8052号民事判决书；二、请求判决驳回高瑞芳对张质菲的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院未穷尽其他送达程序径行采取公告方式送达，导致张质菲无从得知诉讼情况，更无法参加诉讼。二、原审法院认定事实错误，适用法律错误。2014年11月27日，申诉人张质菲、被申诉人高瑞芳及原审被告福州佳盟房产经纪服务有限公司共同签订《交易服务合同》，约定福州佳盟房产经纪服务有限公司作为协助服务方，就申诉人与被申诉人自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户手续。该合同第七条第一款约定：“签订本合同时乙方（申诉人）支付购房定金30万元，甲、乙双方同意此定金在交易过程中委托协助服务方（佳盟公司）无息监管，协助服务方代甲方向乙方开具代收定金收据”。该合同附件B《公积金贷款交易程序》中第六条约定：“……待乙方贷款银行放款后乙方应退还丙方代收定金收据，同时甲方（被申诉人）与丙方（佳盟公司）结算并按约定支付丙方合同约定的相关费用”。合同签订当日，申诉人向福州佳盟房产经纪服务有限公司转账支付人民币300000元，该公司开具《定金收据》。此后，申诉人依约支付除定金外的其余购房款，并于2015年1月22日取得案涉房屋的产权登记。申诉人认为，本案《交易服务合同》合法有效，申诉人、被申诉人以及原审被告福州佳盟房产经纪服务有限公司三方均应全面履行合同。根据合同约定，申诉人与被申诉人均同意将定金交由福州佳盟房产经纪服务有限公司无息监管并在申诉人的贷款银行放款后由被申诉人与福州佳盟房产经纪服务有限公司结算，因此，申诉人在将定金30万元交付给该公司时，申诉人就已履行完毕支付定金义务，而将定金支付给被申诉人的义务应由原审被告福州佳盟房产经纪服务有限公司履行。本案中，福州佳盟房产经纪服务有限公司作为合同当事人之一，至今未履行将定金支付给被申诉人的合同义务，福州佳盟房产经纪服务有限公司构成违约。而申诉人已全面、充分履行支付购房款的合同义务，并不构成违约。因此，福州佳盟房产经纪服务有限公司应承担相应的违约责任，申诉人无须承担任何责任。 高瑞芳辩称，原审送达程序合法，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。涉案人民币300000元作为购房定金，系履约担保，以保证双方按照合同约定履行各自的义务，当“办理产权过户及银行抵押手续后，直至高瑞芳收到贷款银行发放的剩余购房款，张质菲将定金收据退还福州佳盟房产经纪服务有限公司”，在满足该付款条件下，高瑞芳才有权取得该笔购房定金。张质菲只履行了向福州佳盟房产经纪服务有限公司交付定金的行为，在银行发放贷款后，未将定金收据退还给福州佳盟房产经纪服务有限公司，也未指示福州佳盟房产经纪服务有限公司支付购房定金给高瑞芳，故张质菲违约，应承担继续履行支付的义务。 福州佳盟房产经纪服务有限公司、张爕梅辩称，对原审判决没有意见，对此事不知情，合同履行时已经被抓捕。 高瑞芳提交下列证明材料： A1、《交易服务合同》，证明2014年11月27日，福州择居房产经纪服务公司通知高瑞芳到福州佳盟房产经纪服务有限公司处签订《交易服务合同》，高瑞芳与张质菲、福州佳盟房产经纪服务有限公司于当日签订该合同，约定：签订合同时，张质菲支付购房定金人民币300000元给福州佳盟房产经纪服务有限公司代为监管，福州佳盟房产经纪服务有限公司向张质菲出具收款收据，待张质菲贷款银行放款后，由张质菲退还福州佳盟房产经纪服务有限公司代收定金的收据，福州佳盟房产经纪服务有限公司将定金支付给高瑞芳。 A2、收证收据，证明高瑞芳将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交给福州佳盟房产经纪服务有限公司监管。 A3、定金收据，证明张质菲于2014年11月27日向福州佳盟房产经纪服务有限公司支付购房定金人民币300000元，由其监管。 A4、高瑞芳于2014年12月至2015年3月5日期间的银行流水，证明2015年2月12日，张质菲的贷款银行放款给高瑞芳。 A5、仓山区金山街道金桔路278号中天金海岸1#地期18#楼105复式单元《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，证明高瑞芳的房产已经过户给张质菲。 A6、照片，证明2015年3月3日，高瑞芳得知福州佳盟房产经纪服务有限公司早已关门歇业。 A7、2015年5月12日《接警单详情》，证明在多方寻找无果的情况下，2015年6月12日向福州市公安局报案，福州市公安局洪山派出所制作笔录并告知该案属于自诉案件。 A8、高瑞芳于2016年3月向福州市鼓楼区工商局出具的《关于吊销福州佳盟房产经纪服务有限公司工商营业执照的请求》，证明高瑞芳再次向福州市鼓楼区市场监督管理局申请吊销福州佳盟房产经纪服务有限公司的工商营业执照。 经庭审质证、认证，福州佳盟房产经纪服务有限公司、张爕梅对证据A1-A8的真实性无法确认。张质菲对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，高瑞芳认可张质菲已向福州佳盟房产经纪服务有限公司支付购房定金人民币300000元，张质菲已履行合同义务；对证据A2、A3、A5真实性、内容均无异议，说明张质菲已依约履行合同义务；对证据A4真实性无异议，证明对象有异议，张质菲已向高瑞芳支付全部购房款；对证据A6真实性有异议，该照片本身无法判断拍摄的时间和地点；对证据A7、A8真实性、关联性均有异议，与张质菲无关。 本院认为，福州佳盟房产经纪服务有限公司、张爕梅虽对上述证据均不予确认，但没有证据推翻，张质菲对上述证据A1-A5真实性无异议，本院予以采纳；张质菲虽对证据A6-A8真实性有异议，也没有证据予以推翻，本院予以采纳。林宇未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃诉讼权利。 张质菲提交下列证明材料： B1、《交易服务合同》，证明张质菲与高瑞芳、福州佳盟房产经纪服务有限公司三方共同签订的《交易服务合同》中约定购房定金人民币300000元由福州佳盟房产经纪服务有限公司无息监管，待银行放款后再由高瑞芳与福州佳盟房产经纪服务有限公司结算支付，张质菲没有将定金支付给高瑞芳的义务。 Ｂ2、《定金收据》，Ｂ3、张质菲账号1313××××1372于2018年8月12日至2015年1月11日期间的中国农业银行历史流水，共同证明张质菲已于合同签订当日向福州佳盟房产经纪服务有限公司支付人民币300000元购房定金，福州佳盟房产经纪服务有限公司出具收据，张质菲已履行完毕支付购房定金的义务。 经庭审质证、认证，高瑞芳对证据B1-B3的真实性无异议，证明对象有异议。福州佳盟房产经纪服务有限公司、张爕梅对证据B1-B3真实性无法确认。 本院认为，高瑞芳对上述证据真实性均无异议；福州佳盟房产经纪服务有限公司、张爕梅虽对上述证据真实性有异议，但没有证据予以推翻，上述证据本院予以采纳。林宇未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃诉讼权利。 再审查明，2014年11月27日，高瑞芳（甲方）、张质菲（乙方）、福州佳盟房产经纪服务有限公司（丙方）共同签订《交易服务合同》，约定：福州佳盟房产经纪服务有限公司作为交易服务方，接受甲、乙双方的委托，就甲、乙双方自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户手续。第四条交易服务费用约定：丙方在其服务范围内代办房产权证、房产附属配套设施及房屋交接等交易过户手续，收取乙方交易服务费人民币2500元，此交易费乙方须签订本合同之日时支付给丙方。第五条约定：甲方房产坐落于福州市仓山区××街道××路××号××＃××期××＃楼××单元。第六条成交价格约定：上述房产总转让价格为实收人民币3280000元。第七条履约保证及付款方式约定：“1、签订本合同时乙方支付购房定金300000元，甲、乙双方同意此定金在交易过程中委托协助服务方无息监管，协助服务方代甲方向乙方开具代收定金收据。2、在签订本合同时，甲方同意将有关产权资料原件交由丙方监管，丙方开具收证收据。甲、乙双方同意上述证件在办理上述房产的交易手续时，由丙方直接提交有关部门。同时丙方开给甲方的收证收据自行作废”。3、乙方除定金的购房款及上述应支付丙方的服务费的支付方式详见附件Ｂ。……6、经甲、乙双方共同协商议定，在物业结清及附属配套设施过户前甲方应预留物业交接保证金人民币10000元由丙方监管，待办结物业交接手续，经双方确认签字后，再由丙方将物业交接保证金无息返还给甲方。第十条违约责任约定：丙方作为甲、乙双方授权的监管方，对所监管的资金及房产权属资料的安全负责，若因丙方监管不力造成的损失，丙方承担损害赔偿责任。 上述合同附件B《公积金贷款交易程序》约定人民币300000元定金为购房款的组成部分。第六条收取房款的约定：“办理完抵押手续银行取得他项权证后的贰个工作日内乙方必须配合甲方前往乙方贷款银行在冻结在银行的首付款及差额款解冻支付给甲方。余下贷款部分房款届时由乙方贷款银行直接房款至甲方账户上，待乙方贷款银行放款后乙方应退还丙方代收定金收据，同时甲方与丙方结算并按约定支付丙方合同约定的相关费用。”；第八条结清余款约定：“房产、房产配套设施移交结束及土地证过户受理后贰个工作日内，甲方应把丙方开具的收据退还丙方，丙方将‘交接保证金’一次性给甲方。”；第九条约定：“至此该宗房产交易结束，本合同终止，甲、乙双方将会同归还丙方。同时丙方出具的定金收款收据与权属材料收证收据作废。”。 当日，高瑞芳向福州佳盟房产经纪服务有限公司移交房屋所有权证和国有土地使用权证原件，福州佳盟房产经纪服务有限公司向其开具收证收据。张质菲向福州佳盟房产经纪服务有限公司转账人民币300000元，福州佳盟房产经纪服务有限公司向张质菲开具定金收据。 2015年1月22日，张质菲登记取得位于福州市仓山区××街道××路××号××＃××期××＃楼××单元的房产。 2015年2月12日，高瑞芳收到张质菲贷款银行的放款并办理交房手续。张质菲除定金人民币300000元（作为购房款一部分）外，其余购房款均已付清。高瑞芳确认未向福州佳盟房产经纪服务有限公司交付交接保证金。 从高瑞芳、张质菲在庭审中的陈述，可判定张质菲已退还福州佳盟房产经纪服务有限公司代收定金收据。福州佳盟房产经纪服务有限公司未向高瑞芳支付该笔定金。高瑞芳持有收证收据的原件。 另查，张爕梅、林宇系福州佳盟房产经纪服务有限公司的股东，张爕梅任董事长、林宇任监事。张爕梅现于福建省仓山监狱服刑。 再审认为，高瑞芳与张质菲、福州佳盟房产经纪服务有限公司签订的《交易服务合同》、《公积金贷款交易程序》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，张质菲已向福州佳盟房产经纪服务有限公司支付购房定金人民币300000元并由其代收监管，福州佳盟房产经纪服务有限公司也向张质菲开具代收定金收据。张质菲除上述定金外，其余购房款均已向高瑞芳付清，讼争房产也已办理在张质菲名下。 因福州佳盟房产经纪服务有限公司的法定代表人张爕梅涉嫌非法吸收公众存款被抓，导致福州佳盟房产经纪服务有限公司关门歇业，未将由其保管的人民币300000元定金支付给高瑞芳，未尽到合同约定的义务，已构成违约，现高瑞芳要求福州佳盟房产经纪服务有限公司偿还上述定金及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年11月1日起计至款项还清之日止）的主张，有事实依据，本院予以支持。 根据《交易服务合同》及合同附件B《公积金贷款交易程序》的约定，一是定金人民币300000元系福州佳盟房产经纪服务有限公司负责监管；二是张质菲的贷款在银行放款后，同时，高瑞芳应与福州佳盟房产经纪服务有限公司结算相关费用。虽张质菲没有直接证据证明其已向福州佳盟房产经纪服务有限公司退还代收定金收据，但从高瑞芳、张质菲的陈述中可知，高瑞芳对退还定金收据事宜是知悉的，且从高瑞芳提交的收证收据原件来看及根据合同约定“丙方（福州佳盟房产经纪服务有限公司）出具的定金收款收据与权属材料收证收据作废”，说明定金收款收据与权属材料收证收据是否退还福州佳盟房产经纪服务有限公司并不是高瑞芳与张质菲应向福州佳盟房产经纪服务有限公司履行的义务，也不会影响福州佳盟房产经纪服务有限公司将上述定金支付给高瑞芳，也说明张质菲不存在违约，也不应承担责任；同时，根据《交易服务合同》第十条明确约定，福州佳盟房产经纪服务有限公司应对讼争定金人民币300000元负安全责任。因此，现高瑞芳要求张质菲承担因福州佳盟房产经纪服务有限公司的违约而造成高瑞芳的损失，不符合公平原则。因此，高瑞芳要求张质菲与福州佳盟房产经纪服务有限公司共同赔偿定金损失及利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。 张爕梅、林宇作为福州佳盟房产经纪服务有限公司股东，高瑞芳无充分证据证明其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故，高瑞芳要求张爕梅、林宇承担偿还定金及利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。 林宇经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，依法缺席判决。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第二十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）闽0102民初8052号民事判决； 二、原审被告福州佳盟房产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原审原告高瑞芳购房定金人民币300000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年11月1日起计至款项还清之日止）； 三、驳回原审原告高瑞芳的其他的诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元、公告费560元，均由福州佳盟房产经纪服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘雨涛 审 判 员  郑 如 人民陪审员  伍 缄 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  陈晓希 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。