湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初6548号原告（反诉被告，以下简称原告）：周照义，男，1966年12月26日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：高红梅，恩施市方圆法律服务所法律工作者。原告（反诉被告，以下简称原告）：呙晓辉，女，1980年5月17日出生，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：高红梅，恩施市方圆法律服务所法律工作者。被告：湖北省春邦药业有限责任公司，住所地恩施市城乡路**，统一社会信用代码91422800722041234R。法定代表人：饶新宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文革，湖北夷水律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：王丕香，女，1955年6月7日出生，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：朱明斌，湖北正典律师事务所律师。原告周照义、呙晓辉与被告王丕香、湖北省春邦药业有限责任公司（以下简称春邦药业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告王丕香在答辩期间提起了反诉。本院依法适用简易程序就本诉及反诉于2019年10月15日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周照义、呙晓辉向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付两原告自2015年12月10日起至2016年3月5日止的房屋租金共计33444.34元。2.判令被告王丕香按合同第五条支付两原告违约金65000元。诉讼过程中，原告周照义、呙晓辉增加了诉讼请求即要求确认呙晓辉与王丕香签订的租赁合同中关于临街一楼和二楼的租赁部分无效，理由是租赁合同的部分临街一楼和二楼是违章建筑没有相关手续。事实与理由：2013年年初，原告周照义委托其弟媳呙晓辉帮其寻找适合经营餐饮之地。2013年3月6日，原告呙晓辉便与王丕香就恩施市小渡船办事处大桥路一巷90号房屋一栋签订了（至2016年3月5日止）为期三年的租赁合同。原告周照义于2013年4月22日在恩施市工商行政管理局注册恩施市施洲人家餐馆并经营。后为缓解经营压力，决定将一楼转租，原告呙晓辉曾与罗小琴签订租赁合同，经诉讼双方和解解除了租赁合同并撤诉。原告呙晓辉与被告春邦药业公司签订了自2013年12月10日起至2015年12月9日止为期两年的租赁合同。合同第五条第二项约定：租赁合同签订后，乙方（被告春邦药业公司）必须缴纳甲方（原告）水电费、设备设施及安全保证金10000元后方可进店施工，合同终止后，无经济损失抵补时全额退还给乙方。第七条约定：在本合同期满后，甲方将根据市场情况调整年租赁费标准，同等条件下乙方享有优先续租权。乙方如需续租，应在租期届满前三个月向甲方提出，并签订新的租赁合同。若约定期内乙方未向甲方提出，并签订新的租赁合同。若约定期内乙方未向甲方提出续租请求，甲方有权对外招租新的合作对象，同时按时无条件终止与乙方签订的租赁合同。原告呙晓辉于被告春邦药业公司合同租期将届满前，多次询问被告春邦公司续租事宜，被告春邦公司均采取拖延战术既不续签合同，也不向两原告交付租赁房屋，更是瞒着两原告直接与（房东）被告王丕香签订了租赁合同。两原告向被告王丕香提出续租请求，也被王丕香以种种借款敷衍、欺瞒，导致两原告苦心经营、辛苦培育，已具备丰厚盈利基础的经营场所（春邦门店）和原本经营火爆的施州人家餐馆因两被告的恶意串通不能续租而被迫关闭。两被告不遵守商业规则，恶意串通违约，给两原告造成巨大的经济损失，理应承担相应责任，致二原告具状起诉。被告王丕香答辩并反诉称，2013年3月6日，被告王丕香与原告呙晓辉签订《房屋租赁合同》属实。合同约定被告王丕香将位于恩施市××号自有房屋一栋租赁给原告经营，合同对双方的权利及义务作出了明确约定，合同第四条对房屋的转让与转租更是明确约定未经被告同意，原告不得擅自转租承租的房屋。2015年12月份，被告发现原告已经擅自将房屋（一楼门面）转租给本案第二被告春邦药业公司在使用，且合同期间已经到期，马上面临签订第二期合同。通过了解，被告在2013年12月10日就将涉案房屋转租给该公司在使用，合同到期日为2015年12月9日。第二被告春邦药业公司还出示了原告2013年12月8日出具的授权委托书，证明原告有权对外转租。被告明确告知该授权委托书不是本人签署，这是原告呙晓辉伪造的一份授权委托书，对被告不产生任何法律效力。经沟通被告为避免被告春邦公司的损失，同时也为了自身的合法权益，被告于2015年12月12日与该公司直接签订了为期一年的《房屋租赁合同》。被告完成上述事宜后，直接与呙晓辉沟通，考虑到方方面面的关系，同意减少下欠租金15000元，只要求支付剩余租金50000元，双方提前解除合同，原告返还租赁房屋给被告。2016年2月28日，原告拖延接近一个月才将租赁房屋全部交付给被告。另从原告陈述的事实中被告查明：在原告与被告还未签订合同前，原告就提前（2013年3月2日）将涉案房屋转租给案外人罗小琴使用。自签订租赁合同始，原告就违背最基本的诚实信用原则，欺骗被告，不是准备在租赁房屋的经营中追求效益，而是直接从租赁房屋本身去追求收益，完全违背租赁合同的本意。被告催收下欠租金后，原告不是积极想办法支付下欠租金，而是想通过诉讼的方式拒绝支付租金同时还想骗取相应效益，这种行为于情于理都说不过去，同时也是得不到法律支持的，恳请人民法院在查明本案事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求。被告春邦药业公司辩称，原告与被告春邦药业公司曾在（2018）鄂2801民初6373号案件中就同一事实，相同的诉讼请求对被告春邦药业公司提起反诉。本次起诉构成重复诉讼。且周照义不是合同当事人，与本案无直接利害关系。依法应当驳回原告对被告春邦药业公司的起诉。针对被告王丕香的反诉，原告周照义、呙晓辉共同辩称,王丕香反诉事实不成立，事实上二原告转租王丕香的房屋是基于王丕香的建议，一是解决二原告经营困难的建议，二是保护王丕香本身的利益。在王丕香与呙晓辉的合同有效期内王丕香将房屋租给春邦公司构成一物二租。案涉的租赁合同中一楼二楼临街部分没有相关手续，不具备出租条件。被告春邦药业公司针对被告王丕香反诉原告周照义、呙晓辉表示，其对被告王丕香与原告周照义、呙晓辉签订的租赁合同不知情。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月2日，原告呙晓辉在未获得恩施市小渡船办事处大桥路一巷90号一楼临街门店（包括南面一间门店、厨房）的承租权时，与案外人罗小琴签订《租赁合同》，约定将该门店出租给案外人罗小琴，租赁期限为3年即自2013年3月2日起至2016年3月1日止，第一年租金为128000元、第二年租金为140806元、第三年租金为154880元。同日，原告呙晓辉向罗小琴出具了两份《收条》，分别载明其收到罗小琴水电气费押金2000元、房屋租金100000元。但此后不久，双方因该租赁房屋发生租赁合同纠纷，原告周照义、呙晓辉诉至本院，要求解除该合同并要求罗小琴赔偿经营损失100000元，后于2013年10月11日又以已与罗小琴达成和解协议为由向本院申请撤诉，本院于2013年10月15日作出了（2013）鄂恩施民初字第02434号《民事裁定书》裁定准许其撤诉。2013年3月6日，原告呙晓辉（乙方）与被告王丕香（甲方）签订《房屋租赁合同》载明：“甲方将位于施州大道体育馆路××房屋××栋对外出租，乙方经实地考察后愿意承租该栋房屋作商业经营，经甲、乙双方租赁房屋事宜，订立本合同。一、房屋地址恩施市小渡船办事处大桥路一巷90号。（甲方居住层除外）二、租赁期限及约定1、租赁期限。该房屋租赁期限共三年。自2013年3月6日起至2016年3月5日止。2、房屋租金。第一年20万元，第二年22万元，第三年23万元，按年分期付款，每年年初支付50%，年底支付50%。3、使用性质。该出租房屋作为商业经营使用。4、承租期内发生的水、电、气费用全部由乙负责。（水、电、气起始度数为：电﹍，水﹍，气﹍。）5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、房屋修缮与使用1、在租赁期内，乙方应保证承租房屋的使用安全，合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及实施损坏的，乙方应负责及时修复或赔偿。2、乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。合同期满后，若乙方不再续租，依附于房屋的装修装饰全部归甲方所有（可移动设备设施除外）。3、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本会及补充条款中约定外，均由乙方全部承担。乙方进行维修须提前7天通知甲方，甲方应协助配合。四、房屋的转让与转租租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租承租的房屋。在经营过程中所发生的一切纠纷、债权债务及安全事故责任均由乙方负责。五、乙方违约的处理规定在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意，擅自将房屋转租给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋主体结构，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后即行生效。合同未尽事宜，由双方协商解决。甲方签字：王丕香联系方式：乙方签字：呙晓辉联系方式：186720303832013年3月6日”。2013年12月10日，原告呙晓辉与被告春邦药业公司签订《门店招租合同》，将其承租的上述房屋中的一楼靠君悦宾馆旁临街三间门店整体转租给被告春邦药业公司，租赁期限为两年即自2013年12月10日起至2015年12月9日止，每年租金为14万元。双方还就其他相关事项进行了约定。2015年12月12日，被告王丕香收回了原告呙晓辉所承租的案涉房屋，并于当日与案外人湖北省春邦药房连锁有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其原出租给原告呙晓辉的上述房屋中的一楼靠君悦宾馆旁临街三间门店整体转租给案外人湖北省春邦药房连锁有限责任公司，约定：“第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称房屋）坐落于恩施市××渡船××楼靠君悦宾馆临街三间门店。房屋结构为框架，该房屋平面图见本合同附件，房屋所有权证号为：恩市私小字第0915号。第二条房屋用途为房屋用途为药店第三条租赁期限租赁期限自2015年12月10日至2016年12月9日止，共计1年。第四条租金该房屋租金为：15万元/年（人民币：壹拾伍万元整），房屋租金一年一支付。第五条……”。原告呙晓辉认为，被告王丕香在与其案涉租赁合同到期前将案涉房屋出租给被告春邦药业公司给其造成了损失且影响了其续租，故诉至本院，请求判准前述诉请。另查明，2016年2月28日，被告王丕香与原告呙晓辉就案涉租赁房屋所欠租金进行了结算，原告呙晓辉就下欠租金向被告王丕香出具了内容为：“欠条今欠到王丕香房租伍万元整。（￥50000.00）呙晓辉2016年2月28日”的《欠条》一份。该欠条出具之后，原告呙晓辉一直未向被告王丕香支付下欠租金，致其在本案中提起反诉。2018年11月22日，原告呙晓辉、周照义在本院反诉被告春邦药业公司，要求该公司支付其自2015年12月10日起至2016年3月5日止的案涉房屋租金33444.34元及违约金100000元，但因其在提出该反诉之后又在本案中起诉，故在其反诉的案件即（2018）鄂2801民初6373号租赁合同纠纷一案中未予处理。再查明，原告周照义与被告王丕香、春邦药业公司均未签订租赁合同。此外，被告春邦药业公司系于2000年7月28日在恩施州工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有药品的批发和保健品的销售。案外人湖北省春邦药房连锁有限责任公司系于2015年5月19日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）类型企业法人，登记经营范围有药品、保健食品等的销售，且股东为被告春邦药业公司。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告呙晓辉与被告王丕香签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该合同明确约定案涉房屋转租时需经出租人即被告王丕香的同意，未经同意其有权终止该合同并收回该房屋且要求原告呙晓辉承担违约责任，但是在获得该房屋的承租权之前，原告呙晓辉未经被告王丕香的同意就将案涉的房屋转租给案外人罗小琴已构成违约。同时，按照该合同约定，原告呙晓辉依约应当在2015年年初支付第三年租金230000元的50%即115000元，余下租金115000元应当在2015年年底付清，但原告呙晓辉至今仍下欠被告王丕香租金50000元未付清，亦构成违约，而根据该合同中若原告呙晓辉拖欠房租累计1个月以上的，被告王丕香有权终止合同并收回房屋且要求其支付合同总租金10%的违约金的约定，被告王丕香在2015年12月22日收回案涉房屋并依法出租给案外人湖北省春邦药房连锁有限责任公司并无不当，故原告呙晓辉要求被告王丕香向其支付自2015年12月10日起至2016年3月5日止的房屋租金33444.34元并支付违约金65000元之诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。反之，原告呙晓辉下欠被告王丕香租金50000元，在其2016年2月28日出具的对应欠条中未约定给付的时间，被告王丕香可以随时向其主张但应给予合理的宽限期，而在被告王丕香给予了充分的宽限期并反诉至本院之后，原告呙晓辉仍未支付，亦为违约。因此，对被告王丕香反诉要求原告呙晓辉支付下欠租金50000元的诉讼请求，本院予以支持；同时，鉴于双方在合同中约定了若原告呙晓辉违约，被告王丕香有权要求其支付合同总租金10%的违约金，而被告王丕香现仅要求其以下欠租金50000元为基数按年利率6%支付自2016年3月1日起至租金偿清之日止的利息符合合同约定，故本院予以支持。关于被告春邦药业公司的责任问题。案外人湖北省春邦药房连锁有限责任公司于2015年12月12日在被告王丕香处承租了的案涉房屋，而被告春邦药业公司只是案外人湖北省春邦药房连锁有限责任公司的股东，其并未与原告呙晓辉或是被告王丕香存在合同关系且造成原告呙晓辉的租金损失，故原告呙晓辉要求被告春邦药业公司与被告王丕香共同向其之日自2015年12月10日起至2016年3月5日止的房屋租金33444.34元，无事实与法律依据，本院不予支持。本案中，与被告王丕香签订租赁合同的是被告呙晓辉，将案涉房屋转租并与案外人罗小琴、湖北省春邦药房连锁有限责任公司分别签订合同的也是被告呙晓辉，基于合同的相对性原则，应认为被告呙晓辉是合同的一方当事人，同时没有依据表明被告呙晓辉曾就其主张的只是为原告周照义代理的事实向被告王丕香作出符合法律规定的披露，且即使披露也并不妨碍被告王丕香要求其按照合同约定履行义务的权利，因此对原告周照义要求被告王丕香按照合同约定向其及原告呙晓辉支付自2015年12月10日起至2016年3月5日止的房屋租金33444.34元及违约金65000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持；同理，其要求被告春邦药业公司向其及原告呙晓辉支付自2015年12月10日起至2016年3月5日止的房屋租金33444.34元，亦无事实与法律依据，本院不予支持。此外，被告王丕香既不认可其与原告周照义之间存在租赁合同关系也无其他证据证明原告周照义下欠其租金未付，同时其还否认原告周照义的诉讼主体资格，因此，其反诉要求原告周照义向其支付租金及利息也无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告呙晓辉、周照义的诉讼请求。二、反诉被告呙晓辉于本判决生效后五日内一次性支付反诉原告王丕香租金50000元，并以50000元为基数按年利率6%支付自2016年3月1日起至款项付清之日止的利息。三、驳回反诉原告王丕香的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费836.10元，减半交纳418.05元，由原告周照义、呙晓辉负担；反诉案件受理费1050元，减半交纳525元，由反诉被告呙晓辉负担。本案判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  区海玲二〇二〇年一月九日书记员  刘 枚