贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异7号异议人（案外人）：肖序仪，女，汉族，1929年9月19日生，户籍所在地贵州省安顺市西秀区。委托代理人：陈海，贵州袭明律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**天港大厦******。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权。被执行人：贵州利安房地产开发有限公司。住。住所地贵州省安顺市西秀区民主路**楼**一社会信用代码：91520000622362057H。法定代表人：何波。被执行人：安顺恒法投资有限公司。住。住所地贵州省安顺市经济技术开发区碧水园路安局后面）。统一社会信用代码：91520490666950459Q。法定代表人：何波。被执行人：陈东泉，男，汉族，1972年12月22日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：张刚，男，汉族，1970年7月8日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：何波，男，汉族，1973年5月16日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：黄妮，女，汉族，1968年12月27日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称“长城公司”）与被执行人贵州利安房地产开发有限公司（下称“利安房开”）、安顺恒法投资有限公司、陈东泉、张刚、何波、黄妮债务转移合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2018年7月26日以（2017）黔执恢26号之一执行裁定书指定本院执行。本院以（2018）黔04执417号立案受理，本案在执行过程中，案外人肖序仪向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人请求：解除对利安房开开发的坐落于贵州省安顺市西秀区房屋的查封。经本院释明，其变更异议请求为中止对上述房产的执行。事实和理由：利安房开因在安顺市中华东路H1、H2修建中环商业广场，需拆除肖序容位于民主路的216.31平方米的住宅。双方于2011年5月20日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，2011年6月10日签订《拆迁安置补充协议》，约定被执行人利安公司对肖序容的被拆迁房屋进行产权置换，置换后房屋位置为中环商业广场面积为392.14平方米的房产，具体房号为1-15-1、1-15-2、1-16-1、1-16-2。2019年9月26日，被拆迁人肖序容按照法律规定将房号为1-15-1的房屋产权分割给异议人肖序仪，2016年9月26日肖序仪委托其儿子杨林笙接收了该套房屋，但被执行人利安房开目前尚未协助异议人办理产权证。异议人提交如下证据：1、肖序仪身份证；2、《房屋拆迁补偿安置协议》（下称“《拆迁补偿协议》”）、《拆迁安置补充协议》（下称《补充协议》）及附件A号楼1单元户型图原件。3、《补偿房屋产权分割意见》复印件及委托书复印件。4、《接收楼宇领取钥匙书》、《商品房住宅适用说明书》及《住宅质量保修书》原件。证明目的：与异议请求事实及理由基本一致。申请执行人长城公司质证意见：1、根据肖序容、肖序仪与利安房开于2011年5月20日签订的《拆迁补偿协议》，被拆迁房屋面积为216.31㎡，利安房开用中环商业广场A幢住宅216.31㎡与其进行产权置换，面积差额部分按其需回迁时的市场价互补差价，双方于2011年6月10日签订的《补充协议》中却约定将案涉392.14㎡房屋与其置换，并约定差额部分不补差价，前后协议对补差约定不一致，将近176㎡不补差价与常理不符；且置换房屋面积总计334.02㎡，与《补充协议》约定不符，且面积差额较大。综上，对第2、3组证据三性及证明目的均不予认可。2、第4组证据显示时间均在法院查封案涉房屋的时间（2016年3月28日）后，肖序仪在人民法院查封之后占有案涉房屋属于非法占有，故对该组证据三性及证明目的不予认可。经审查，异议人提交的第2组证据符合证据三性，予以采信，长城公司主张该份证据不真实，应证明该协议非双方真实意思表示，现长城公司未举证证明，本院不予采信该主张。异议人提交的第3组证据虽为复印件，但因该产权分割意见书原权利人签字处的其中一原权利人肖序容已经去世，现另一原权利人即异议人对该份证据真实性予以认可，故本院对该份证据真实性予以认可。综上，上述证据均符合证据三性，本院予以采信。本院认定事实如下：2011年5月20日、6月10日，肖序容、肖序仪与利安房开分别签订《拆迁补偿协议》及《补充协议》，约定利安房开因修建中环商业广场需拆迁肖序容、肖序仪所有的民主路76号砖木结构、面积为216.31平方米、住宅用途的房屋，利安房开以中环商业广场面积为392.14平方米的住宅与肖序容、肖序仪进行产权置换，具体回迁房号为A幢一单元15-A1、15-A2、16-A1、16-A2，回迁房屋面积差额部分，双方互不补差价。根据A号楼1单元户型图可知，该栋楼层每层有五套房产，户型编号分别为A1-A5。当日，肖序容、肖序仪共同对回迁房产进行了产权分割，约定：A幢楼1单元16-A1户型分割给肖序容；A幢楼1单元15-A1户型分割给肖序仪；A幢楼1单元16-A2户型分割给肖序常；A幢楼1单元15-A2户型分割给异议人唐晓玉。2016年9月26日，利安房开将中环商业广场A＃楼1-15-1号房产交付肖序仪。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。本院认为，本案争议焦点为：异议人对案涉安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-15-1号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于安置房屋是否特定化的问题，因案外人肖序容、肖序仪与利安房开在协议中已明确用中环商业广场A幢一单元15-A1、15-A2、16-A1、16-A2户型的房屋作为回迁房屋，虽未明确具体房号，但已经明确楼栋号和楼层号，而根据异议人提交的户型图可知，每层楼的五套房均为不同户型，故在已明确楼栋号、楼层号及户型的情况下，足以认定安置房已经特定化。而双方签订协议时对回迁房面积的约定，只是规划面积，该面积与房屋建成后的实际测绘面积有差异属常规现象，申请执行人长城公司以此为由否认双方签订协议的真实性，本院不予支持。据查明事实，异议人基于肖序容、肖序仪与利安房开《拆迁补偿协议》及《补充协议》主张权利，即肖序容、肖序仪本在该地享有特定房屋的所有权，因拆迁事宜同意产权置换，该拆迁安置不同于买卖合同。被拆迁人的物权本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被拆迁人的物权期待利益应优先于买受人的物权期待利益予以保护，而买受人的物权期待利益在一定情况下又优先于在建工程优先受偿权及抵押权，故综合可知肖序容、肖序仪（即被拆迁人）对拆迁安置房产所享有的权利，优先于本案申请执行人所享有的抵押权。且异议人与利安房开签订《安置协议》及《补充协议》均在法院查封该房产之前，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人肖序仪对案涉房屋享有的物权期待利益，能够排除本案强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04执417号之一执行裁定书对贵州省安顺市西秀区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年一月十五日法官助理李欣书记员杨华（代）