贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13956号 原告：招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。 负责人：刘新文，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：周红艳，女，汉族，1988年1月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 第三人：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520502337449380B。 法定代表人：聂黎明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：易泽新（一般授权代理）。 第三人：招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办百里杜鹃路招商花园城财智中心**，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：张少鹏（一般授权代理）。 原告招商局物业管理有限公司毕节分公司（以下至判决主文前简称：招商物管毕节分公司）与被告周红艳、第三人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置投资公司）、招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司（以下简称招商商置商管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日第一次公开开庭进行了审理。原告招商物管毕节分公司的委托诉讼代理人孙晓婷、王涛、被告周红艳到庭参加了诉讼。在审理过程中，本院依法追加招商商置投资公司、招商商置商管公司为本案第三人参与诉讼，并于2020年1月16日第二次公开开庭进行了审理，原告招商物管毕节分公司的委托诉讼代理人孙晓婷、王涛、被告周红艳、第三人招商商置投资公司委托诉讼代理人易泽新、招商商置商管公司委托诉讼代理人张少鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商物管毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费78538.82元（从2017年3月1日至2019年2月28日）；水费558.12元（从2018年5月1日计算至2019年2月1日），电费3528.58元（从2018年5月1日计算至2019年2月1日），2、判令被告向原告支付物业管理费、水电费滞纳金暂计15000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2015年3月13日,招商商置投资公司与被告签订《房屋租赁协议》，由被告承租招商商置投资公司位于毕节市七星关区（以下简称出租房屋），约定由招商商置投资公司委托的物业公司即原告为被告提供物业服务，物业管理费按面计收，第一个租赁年度为每月每平方米18.00元。原告合同约定提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等物业服务。被告自2017年3月1日起，一直未按合同约定支付物业服务费，截止2019年2月28日，共欠原告物业服务费78538.82元；协议约定：乙方应当按照物业公司或供水、供电公司通知的金额及日期支付水电费。被告从2018年5月1日至2019年2月1日共欠水费558.12元、电费3528.58元。协议约定：逾期支付上述费用，甲方有权自次季度起向乙方收取逾期付款违约金，按拖欠管理费总额的日千分之三计算，上述违约金暂计15000.00元;2017年11月1日，因集团发展规划要求，毕节招商局物业管理公司将对招商商置投资公司及毕节招商花园城购物中心商户提供物业服务而享有的全部债权转让给招商局物业管理有限公司毕节分公司，约定由招商局物业管理有限公司毕节分公司享有该债权的权利，负责相关债权费用的追讨。该债权转让协议已告知被告并对相关债务进行了追收，被告仍未向原告支付拖欠遥管理费、水电费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，招商商置投资公司与毕节招商局物业管理公司签订的《花园城购物中心物业管理服务合同》及与原告和毕节招商物业管理有限公司签订的《债权转让协议》合法有效，且已通知了被告。对被告具有约束力。同时，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，原告已履行了物业管理服务合同约定的义务，被告应当支付物业管理服务费，《房屋租赁协议》约定由原告代缴水电费，原告已代被告向水、电公司缴纳水、电费，被告应当支付原告代缴的相关费用。原告为维护自己的合法权益，特依法诉至法院，请求判如所诉。 被告周红艳辩称：一、2015年3月13日，答辩人与招商商置投资公司签订《房屋租赁协议》，根据《房屋租赁协议》第五条的规定：“物业管理的规定：5.1物业管理押金之约定，乙方在签订本协议之后，须与甲方委托的物业管理公司签署房屋管理协议，办理进场手续，支付水费、电费及其他必要的押金，并由物业公司开具相应收据”。答辩人向招商商置投资公司财务处人员支付水费、电费及其他必要的押金进场装修直至开业，且直到2019年2月28日商铺搬离现场，招商商置投资公司没有通知答辩人与其委托的任何物业管理公司签署任何协议。2015年3月13日至2017年3月1日物业费用、2015年3月13日至2018年5月1日水电费均由招商商置投资公司收取。二、根据《房屋租赁协议》第五条，原告所诉按照《花园城购物中心物业管理服务合同》约定提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等，答辩人一直不知道原告招商物业管理有限公司毕节分公司是本商场物业服务企业，也从未见过和签署《花园城购物中心物业管理服务合同》，更不知《花园城购物中心物业管理服务合同》的规定和答辩人与招商商置投资公司签订的《房屋租赁协议》条款有何冲突，招商商置投资公司未告知过答辩人。答辩人与原告之间无任何合同约定，请法院收回。三、答辩人不知道原告与招商商置投资公司是否签订任何物业管理协议，不管是前期物业服务合同还是后期物业服务合同，更不知道双方所签订的内容。原告所述“且协议权利义务的转让已经在小区张贴通知及邮寄快递的形式告知原告”，对此，答辩人不知道被告张贴的是哪个小区的哪个区域，也从未收到过原告的邮寄快递，故原告的主张无事实依据和法律依据，请法院收回。四、根据《房屋租赁协议》第八条规定，2016年5月12日，因为商场平台渗水透至商铺内，导致商铺被淹，造成地板、柜子美容产品被水侵蚀、财产受到损失、影响商铺正常经营，导致物品损失费用30,000.00余元,答辩人通知商场负责人处理，但一直未回复和处理，2016年11月11日答辩人向招商花园城购物中心运营部书面提出申请，但一直未有任何处理结果。故无任何物业公司为答辩人服务，所以答辩人自2017年3月1日起拒绝支付物业服务费是有一定正当理由的。五、答辩人拒绝交纳物业费的原因是：一是无任何物业服务公司（包括原告）与答辩人联系并协商物业管理协议事宜；二是招商商置投资公司要求和告知过答辩人与其委托的物业服务公司签订协议事宜或与其他物业服务公司有关的管理事宜；三是商铺受商场平台渗水影响，无任何物业公司给答辩人协调或处理，导致所受损物品一直由答辩人承担，所以答辩人有理由拒绝支付，请法院收回。六、因2017年至2018年与招商商置投资公司因其他事宜处于诉讼期间，营业不正常，所以未按缴纳水电费，水电费是租赁期间所产生的费用，答辩人应当缴纳，待答辩人与招商商置投资公司对接后予以缴纳。 第三人招商商置投资公司、招商商置商管公司共同述称：遵循原告的诉请。 经审理本院认定事实如下：2015年3月13日，承租人（乙方）被告周红艳与出租人（甲方）招商商置投资公司签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方同意按照本协议载明的条款和条件将位于毕节市七星关区（以下简称“出租房屋”）出租予乙方，出租房屋建筑面积为174.77平方米，租赁面积约为97.87平方米，最终面积以竣工测绘面积为准，用于商业。租期为5年，从毕节花园城购物中心开业之日起至第5个租赁年最后一日止。物业管理费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18.00元，乙方应向物业管理公司支付每月管理费3145.86元。乙方在签订本协议后，须与甲方委托的物业管理公司签署房屋管理协议，办理进场手续，支付水费、电费及其他必要的押金。（2）乙方应于每季度最后5日前向甲方指定账号支付物业管理费、维修基金等相关费用。违约责任：（2）乙方拖欠租金和／或管理费达一个月以上（含一个月），和／或拖欠其他费用达一万元或相关于一个月租金之金额（以两者较低者为准）。此外，协议还约定其他相关事项。协议签订后，被告按约定进场营业，在营业过程中，被告未缴纳物业管理费，在出租方以断水、断电的情况下，被告缴纳完毕2017年3月1日之前的物业管理费，从2017年3月1日至2019年2月28日之间的管理费，被告未缴纳。另外，被告尚欠从2018年5月1日计算至2019年2月1日水费558.12元，从2018年5月1日计算至2019年2月1日电费3528.58元。在营业过程中，因管理费的计收、商业模式推广、开业时间的商定等发生纠纷，被告等入驻商户于2017年3月7日联合向出租人反映，该反映的情况，（甲方）第三招商商置投资公司一直没有与各商户达成协议。2018年3月9日，第三人（甲方）招商商置投资公司因与承租人周红艳、招商局物业管理有限公司毕节分公司（招商局物管公司）因房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2018年6月6日作出（2018）黔0502民初2043号民事判决书。判决解除双方于2015年3月13日签订的《房屋租赁协议》，该判决书已发生法律效力。 又查明：2015年3月28日，委托方（甲方）：第三人招商商置投资公司与受托方（乙方）：毕节招商局物业管理有限公司签订《花园城中心物业管理服务合同》，约定：乙方向甲方物业毕节花园城购物中心提供专业化、一体化物业管理费用事项，订立本合同。甲方物业：毕节花园城购物中心位于贵州省毕节市，占地面积10870平方米，总建筑面积48000平方米，毕节花园城购物中心共四层，地上**，地下**，共有地下车位约870个、电梯共17部（包含扶梯6部、坡梯3部、升降8部），步梯共19部。服务事项：房屋建筑和室外商业广场维护、养护和管理；房屋建筑和室外商业广场所有设施、设备（涉及供水、供电、排水、照明、消防、电梯等）的维护、养护和管理和运行服务；本物业规划红线内的市政公用设施（道路、护栏、路灯等）维护、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾清运……。管理服务费用：本合同服务费用支付采取酬金制方式，甲方按约定方式向乙方支付管理酬金。管理酬金：1.乙方所得管理酬金全年（12个月）总额为60万元。2、管理酬金按月预提，年底时根据下列情况调整。合同期限为2015年4月1日起至2016年3月31日止。此外，合同还对乙方的责任、管理中心人员的管理、甲方的权利与责任、费用结算、考核办法等事项进行相关约定。2016年，第三人（甲方）招商商置商管公司与乙方毕节招商物业管理有限公司签订《花园城中心物业管理服务合同》，约定：甲方物业：毕节花园城购物中心位于贵州省毕节市，占地面积10870平方米，总建筑面积79834.59平方米，毕节花园城购物中心共四层，地上**，地下**，共有地下车位约610个、电梯共24部（包含扶梯10部、坡梯6部、升降8部）。合作期限：2016年4月1日至2016年12月31日。服务事项：房屋建筑和室外商业广场维护、养护和管理；房屋建筑和室外商业广场所有设施、设备（涉及供水、供电、排水、照明、消防、电梯等）的维护、养护和管理和运行服务；本物业规划红线内的市政公用设施（道路、护栏、路灯等）维护、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾清运……。管理服务费用：本合同服务费用支付采取酬金制方式，甲方按约定方式向乙方支付管理酬金。2017年9月4日，甲方招商商置商管公司与乙方毕节招商物业管理有限公司签订《花园城中心物业管理服务合同》，约定：乙方向甲方物业毕节花园城购物中心提供专业化、一体化物业管理费用事项，订立本合同。甲方物业：毕节花园城购物中心位于贵州省毕节市，占地面积10870平方米，总建筑面积79834.59平方米，毕节花园城购物中心共四层，地上**，地下**，共有地下车位约540个、电梯共26部（包含扶梯12部、坡梯6部、升降8部）。合作期限：2016年4月1日至2016年12月31日。服务事项：房屋建筑和室外商业广场维护、养护和管理；房屋建筑和室外商业广场所有设施、设备（涉及供水、供电、排水、照明、消防、电梯等）的维护、养护和管理和运行服务；本物业规划红线内的市政公用设施（道路、护栏、路灯等）维护、养护和管理；公共环境（公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾清运……。管理服务费用：本合同服务费用支付采取酬金制方式，甲方按约定方式向乙方支付管理酬金。管理酬金：1.乙方所得管理酬金全年（12个月）总额为60万元（含税金），酬金为566037.74元，增值税税率为6%，增值税为33962.26元。2、管理酬金按月预提，年底时根据下列情况调整。合同期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止。此外，合同还对乙方的责任、管理中心人员的管理、甲方的权利与责任、费用结算、考核办法等事项进行相关约定。合同签订后，物业服务公司对涉案物业进行服务，与相关单位签订消防维护保养合同书、消防系统维护保养合同书、化粪池清理协议、电梯维护保养合同、日常清洁保洁（消杀）服务合同、日常清洁保洁及开荒保洁服务合同、生活垃圾清运协议、外墙清洗服务协议、消防安全培训等，进行了相关物业服务。在服务过程中，存在诸如商场平台渗水透至商铺，导致商铺正常经营受到影响等服务不完全到位的违约情形。 另查明，2017年11月1日，甲方毕节招商局物业管理有限公司与招乙方招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《债权转让协议》，约定：甲方与招商商置投资公司于2015年3月28日签订了《花园城中心物业管理服务合同》，约定甲方为招商花园城购物中心提供物业服务，服务期间为2015年4月1日起至2016年3月31日止，在服务期间甲方已按约定提供了物业管理服务，为此甲方取得了相应的收取物业管理服务费、水费、电费等费用的权利。现因集团发展规划要求，需将甲方对招商商置投资公司及购物中心商户因提供物业服务所享有的债权（包括但不限于收取物业管理费、水费、电费等费用的权利）转让给乙方。达成如下协议：一、甲方于本协议生效之时将对招商商置投资公司及毕节招商花园城购物中心商户提供物业服务而享有的全部债权（包括但不限于收取物业管理费、水费、电费等费用的权利）转让给乙方，乙方表示认可；二、甲方在转让本协议所约定的债权后，即由乙方享有该债权的权利，由乙方负责相关债权费用的追讨。协议签订后，原告于2017年11月8日分别以被告身份证载明的地址和合同载明的地址邮寄通知被告。2017年12月19日，毕节招商局物业管理有限公司变更为毕节招商局物业管理有限公司分公司，并注销原公司，相关债权债权全部由毕节招商局物业管理有限公司分公司享有。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述及提供的书证、证人证言等证据在卷为凭，这些证据经开庭举证质证，证据间相互印证，能证实相关事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：被告是否应支付原告物业管理费和滞纳金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，本案中，被告与第三人招商商置投资公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方当事人均应遵守合同的约定，履行合同约定的义务。被告未按合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事法律责任。又根据2015年第三人招商商置投资公司与毕节招商局物业管理有限公司签订的《花园城中心物业服务合同》、2016年、2017年第三人招商商置商管公司与毕节招商局物业管理有限公司分别签订的《花园城中心物业服务合同》。原告与毕节招商局物业管理有限公司、招商商置投资公司签订的《合同转让三方协议》，上述（协议）合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务，且第三人在庭审中均表示，其与被告签订的《房屋租赁协议》约定的物业服务费及水电费等相关费用按《花园城中心物业服务合同》的约定，已委托原告代为按《房屋租赁协议》约定的标准收取。故根据上述合同的约定，原告与毕节招商局物业管理有限公司同属招商物业管理有限公司的下属企业，毕节招商局物业管理有限公司对与原告签订的合同权利义务的转让已经以公告的形式通知了原告，且根据招商局物业管理有限公司出具的情况说明：“毕节招商局物业管理有限公司变更为毕节招商局物业管理有限公司分公司，并注销原公司，相关债权全部由毕节招商局物业管理有限公司分公司享有”。故该转让协议合法有效。原告合法取得该小区的物业管理权，其约定收取相关物业服务费符合法律的规定。故原告诉请要求被告按《房屋租赁协议》约定的物业服务费及水电费的诉讼请求，本院应予以支持。对原告诉请的水电费：水费558.12元，电费3,528.58元，被告认可该费用及金额，故原告要求被告支付水费558.12元，电费3,528.58元的诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请的物业服务费，按《房屋租赁协议》的约定：“出租房屋建筑面积为174.77平方米，租赁面积约为97.87平方米，最终面积以竣工测绘面积为准”、“物业管理费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18.00元，乙方应向物业管理公司支付每月管理费3,145.86元”。被告从2017年3月1日至2019年2月28日之间的物业管理费未缴纳。共24个月，物业服务费应为75,500.64元（3,145.86元×24=75,500.64元）。又因原告在物业管理服务过程中，存在诸如商场平台渗水透至商铺，导致商铺正常经营受到影响等服务不完全到位的情形，综合本案物业服务管理费约定的标准等相关事实，原告也应承担相应的责任，故本院酌情按被告承担80%的物业服务，原告自行承担20%的物业服务，即被告应承担的物业服务费为60,400.51元（75,500.64元×80%=60,400.51元），原告诉请超过部分，本院不予以支持；对原告主张的滞纳金，因被告也有违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的滞纳金，本院不予以支持。对被告主张的其他抗辩意见，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周红艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商局物业管理有限公司毕节分公司从2017年3月1日至2019年2月28日止的物业服务费60,400.51元，从2018年5月1日起至2019年2月1日止的水费558.12元，电费3,528.58元，以上合计64,487.21元； 二、驳回原告招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,120.00元，由原告招商局物业管理有限公司毕节分公司负担380.00元，被告周红艳负担740.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年一月二十日 书记员 张朕一