江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初4573号原告：赵德章，男，1977年1月8日生，汉族，住南通市港闸区。原告：吴梅琴，女，1979年1月1日生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：赵德章（系吴梅琴丈夫），男，1977年1月8日生，汉族，住南通市港闸区。被告：陈华，女，1977年1月4日生，汉族，住南通市崇川区。原告赵德章、吴梅琴与被告陈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月16日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告赵德章、原告吴梅琴的委托诉讼代理人赵德章，被告陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵德章、吴梅琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2019年7月1日到12月31日半年的租金33000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告赵德章、吴梅琴变更诉讼请求为：1.判令被告支付自2019年7月1日起至被告实际搬出之日2019年9月16日的房屋使用费按照每月5500元计算；2.判令被告赔偿原告因合同提前解除产生的转租损失23000元（转租损失按照每月5500元计算6个月，同时扣除被告已缴纳的1万元保证金抵做的违约金）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告把位于汇富花苑2幢107室出租给被告，租金每半年一付，合同租期从2018年1月1日至2020年12月31日。每次租金必须提前一个月交。被告2018年1月1日至2019年6月之间的租金已经交了，但2019年7月1日至12月31日之间的租金，原本6月份就到了交租金的时间，但至今未交，原告多次催促，但被告均不交租金，而且恶语连篇，以本地人可以欺负外地人相威胁，无奈之余才来法院起诉，请求人民法院支持原告的诉求。被告陈华辩称，双方签订商铺租赁合同是事实，2019年7月1日开始的房租没有交也是事实。但是在2019年4月底被告就向原告提出不租了，2019年6月28日也向原告提出不租了，2019年7月27日被告向原告发函，说明解除合同，被告认为双方的合同已经解除了。被告承认违约了，但是有1万元保证金在原告处，该1万元保证金抵违约金，不再需要给原告钱了。实际上被告是7月1日搬出来的，被告是在2019年9月16日交给原告钥匙的。2019年9月16日被告在向原告交了房子钥匙之后没多久，大概半个月之内原告就把他的房子租出去了，按照原告的算法最多也就是两个半月的。即使算空置期也应该是从2019年7月1日开始计算空置期。现同意原告收取被告交在原告处的1万元押金，要求驳回原告其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证，对于原告赵德章、吴梅琴提供的不动产权证书、商铺租赁合同，被告陈华提供微信聊天记录等证据，双方均无异议，本院对其真实性予以确认。诉讼过程中，被告陈华还提供了一份函件，邮寄时间为2019年7月26日，收件地址为南通市崇川区江海大道294号梦金园。信函内容为：“本人（陈华）从即日起，终止与赵德章、吴梅琴，在汇富花苑2幢107室的商铺租赁合同。”信函落款处打印有“陈华2019年7月26日”。被告陈华认为信封内是表明解除合同的意思，但是信被原告拒收了，原告没有拆。经质证，原告赵德章表示没有见过这封信，也不存在拒收的问题。因原告未能提供证据和理由反驳该证据的真实性，故本院对于该证据的真实性予以确认。2020年1月16日庭审过程中，被告陈华还提供了一张案涉房屋的照片，并表示是这两天拍的，以证明案涉房屋已经开始营业了。经质证，原告对该证据的真实性无异议，案涉房屋已出租给他人。因为被告对案涉房屋进行了改造，地面进行下挖，将合格的房屋变成了不合格的房屋，所以再次出租时一方面被压了租金，另一方面延期了一个月的免费装修期，所以这个房租是从2020年1月25日开始的。本院认为，该照片仅能反映案涉房屋现已另行出租，但不能证明开业的具体时间。根据原、被告的陈述以及经审查确认的证据，本院确认以下事实：坐落南通市汇富花苑2幢107室的房屋为原告赵德章、吴梅琴共同共有。2017年12月23日，出租方（简称甲方）赵德章、吴梅琴与承租方（简称乙方）陈华签订了一份《商铺租赁合同》，载明，商铺坐落地址为汇富花苑2幢107室。租期3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，租赁金额每年66000元。付款方式为每半年一交。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付半年的房租，第二个半年的房租要提前一个月交，每次租金须提前一个月交。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金1万元，并自动解除本合同。乙方必须按照约定向甲方交纳1万元风险保证金。承租区域内设施的使用，乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、物业费等其他一切费用。使用该房屋进行商业活动产生的一切费用均由乙方缴纳。出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。在乙方有拖欠租金超过10天等行为时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有1万元违约金。上述《商铺租赁合同》签订后，被告陈华租赁使用了案涉房屋，并进行了隔层改造。被告陈华交纳了2018年全年及2019年上半年的房租及1万元风险保证金，但2019年6月后未续交下期房租。2019年6月28日，被告陈华通过微信向原告赵德章表示，店面租金太贵，实在租不起，现在把楼下腾出来，由原告继续租给需要的人，如果有人要两层，被告随时可以搬出来。原告赵德章回复，按合同上，不租了就撤出来，押金没法退，被告只租上面一层，没法操作。2019年7月16日，原告赵德章通过微信向被告陈华表示，双方的事这么解决，如果继续做，被告就正常交租金，如果做不下去，被告应把欠的这部分租金交上，然后撤柜。当日，原告赵德章通过微信再次向被告陈华表示，已到法院，在走进法院起诉大门，再给被告发信息，如果确实做不下去，请把这半个月的租金补上，被告撤柜。如果还能凑合继续做下去，原告考虑到这年头生意都不好做，自愿下浮一点租金，以表示支持。年租金减6000元，按每年60000元计算，希望被告尽快回复。同日，原告赵德章、吴梅琴向本院递交了起诉书。2019年7月26日，本院曾组织双方诉前调解，因被告陈华拒绝调解，致调解未成。当日，被告陈华向原告赵德章寄出一份信函，内容为：“本人（陈华）从即日起，终止与赵德章、吴梅琴，在汇富花苑2幢107室的商铺租赁合同。”该信函赵德章未签收。诉讼过程中，原、被告双方一致确认，因被告陈华未能及时续交2019年下半年度的租金，案涉房屋租赁合同于2019年6月1日解除。2019年9月16日，双方对案涉房屋进行了交接。本院认为，原、被告签订的案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案原、被告对于案涉《商铺租赁合同》因被告陈华未能按约及时交纳房屋租金而解除均无异议，本案的争议焦点为合同解除后被告陈华应承担的责任范围。本院认为，案涉《商铺租赁合同》因被告陈华未能按约及时交纳房屋租金而解除，故应由其承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于损失金额的计算，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中被告陈华虽然曾多次表示要求解除合同，但对于原告赵德章要求其及时撤出的要求未作明确回应。2019年7月26日，本院曾组织双方诉前调解，被告陈华一方面拒绝调解，另一方面又于当日发函表示终止案涉的商铺租赁合同，但对于何时撤出案涉房屋仍未涉及。庭审中被告陈华坚称其早已于2019年6月撤出案涉房屋，只是未能与原告联系上以进行交接，本院认为被告陈华可以通过微信联系、通过本院组织调解等多种方式与原告协商解决纠纷的情况下，其并未作出相应表示，而直至2019年9月16日双方才对案涉房屋进行了交接，故对其辩解本院不予采信，被告陈华应支付自2019年7月1日至2019年9月16日期间参照原租赁合同约定的租金标准计算的房屋使用费13933.33元［（2＋16/30）×66000/12］。鉴于原合同约定的租赁期至2020年12月31日结束，被告陈华提前解除合同，致使原告损失了部分可得利益，案涉房屋现虽已另行出租，但被告未能举证证明其房租收益的起始日期，本院酌情参照原租赁合同约定的租金标准计算三个月的房屋租金损失为16500元（3×66000/12），抵扣被告陈华已缴纳的1万元风险保证金后，该部分损失计算为6500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告陈华于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告赵德章、吴梅琴房屋使用费13933.33元。二、被告陈华于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告赵德章、吴梅琴损失6500元。三、驳回原告赵德章、吴梅琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元（已减半），由原告赵德章、吴梅琴共同负担162元，被告陈华负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费724元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 员 吴陈根法官助理 黄素英二〇二〇年一月二十二日书 记 员 高玲玲