湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0103民初9424号 原告：长沙市天心区颜可诺服装店，住所地长沙天心区劳动西路337号叮叮商业广场221号商铺。 经营者：邵帅，女，1986年1月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：孔双强，湖南鼎忠律师事务所律师。 被告：长沙叮叮商业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场集装箱创意办公室。 法定代表人：阳世勇。 委托诉讼代理人：彭载南，湖南高新律师事务所律师。 原告长沙市天心区颜可诺服装店与被告长沙叮叮商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理。长沙叮叮商业管理有限公司与长沙市天心区颜可诺服装店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理。本院依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭合并进行审理。长沙市天心区颜可诺服装店的经营者邵帅及其委托诉讼代理人孔双强，长沙叮叮商业管理有限公司的委托诉讼代理人彭载南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙市天心区颜可诺服装店向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告租赁保证金67340元，返还预交2019年9月份店铺固定租金、管理费、推广费22750元，返还临时场地使用押金5000元，返还原告放置于被告B3层301-06仓库的所有物品；2.请求判决被告赔偿原告可预见利益损失160557.83元，赔偿装修后形成附合的装饰装饰物装修费81863.51元，赔偿未形成附合的装饰物装修费47795.35元；3.请求被告返还原告的1000元罚款；4.本案诉讼费由被告承担。 被告长沙叮叮商业管理有限公司答辩称：1.原告未按时支付租金，且在商场销售的服装贴牌冒充诺可可品牌进行销售，存在违约行为，被告依据合同19.2条合法解除合同，合同解除后被告对外出租不承担责任；2.补充协议约定按时缴费是原告享有租金优惠的前提，原告尚欠租金及其他费用，其要求返还租金没有事实依据；3.根据最高院的相关解释，合同解除时对装修物有约定按约定处理，按照租赁合同第16.3.1.2条及16.3.1.4条约定，被告无需赔偿装修损失，且未形成符合的装修物且原告已经搬离，原告按照合同预计到期后再续租3年来计算损失没有依据；4.被告主张的预见利益损失超出了合同范围，该损失不属于合同解除赔偿范围，且不是被告的原因导致合同解除，被告无需赔偿可预计利益损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：湖南贺**体育馆和长沙盛邦房地产开发有限公司合作开发位于长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场项目，其后湖南贺**体育馆和长沙盛邦房地产开发有限公司共同委托被告长沙叮叮商业管理有限公司对叮叮商业广场进行出租、经营和管理。2017年11月2日，被告（甲方）与邵帅（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租叮叮商业广场B2层221号商铺，经营服装品牌ROCOCO商铺；租期为自叮叮商业广场开业之日起3年，月租金以与基本租金与月营业额提成租金两者中取高者计，第一年基本租金为27300元/月，开业起一年内为基本租金优惠期，1-3月为13650元/月（5折）、4-6月为19110元/月（7折）、7-9月为21840元/月（8折）、10-12月为24570元/月（9折），第二年基本租金为27300元/月，第三年基本租金29757元/月；商铺租赁保证金计取标准为：租赁期内第一年度首月基本租金（优惠前）、物业管理费、推广费之和的二倍，共计67340元；本合同签订后乙方如逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到30日（含本数）以上，或不按合同约定时间支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到连续两次或1年内累计3次的，甲方有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的3倍的违约金(如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则乙方应按租赁保证金的3倍支付违约金)；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿；对于无法剥离、无法搬迁、搬迁后可能影响商铺价值的装修、装饰，乙方不得剥离、搬迁，且甲方无需给予乙方任何补偿，乙方如强行剥离、搬迁给甲方造成损失的，乙方还应当赔偿甲方损失；甲方知道乙方违约而又接受其交纳的租金、推广费或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方的违约责任的权利；乙方因违约给甲方造成损失的，除按照合同约定支付违约金外，还应赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费、评估费、鉴定费、律师费等费用。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方基本租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方单方解除合同的情形)且本合同实际履行期限不足2年的，则乙方应在本合同终止后7日内按第一年月基本租金(优惠前)标准补交甲方给予优惠的全部租金。2017年11月8日，邵帅办理了营业执照，名称为原告长沙市天心区颜可诺服装店，经营者为邵帅。2017年12月10日，原被告确认商铺起租日期为2017年11月25日，并自即日起计付租金、推广费、物业管理费。2018年9月29日，原告与被告签订《商铺租赁合同》之补充协议，约定自2018年5月1日起至2019年1月31日止，原告按照13650元/月向被告支付基本租金；原告享受本协议优惠政策应保证按照本补充协议和原合同的约定按时足额支付其应付租金、物业管理费、推广费、水电费及其他费用。2019年4月29日，原被告再次签订《商铺租赁合同》之补充协议（二），约定自2019年3月1日起至2019年12月31日止，原告按照16380元/月向被告支付基本租金，同时上述期间内，被告租金、推广费及物业管理费改为按月支付；原告享受本协议优惠政策应保证按照本补充协议和原合同的约定按时足额支付其应付租金、物业管理费、推广费、水电费及其他费用，如原告未按照前述协议履行义务，则协议自动失效，原告自违约之日起不再享有上述租金优惠，且原告应于本协议失效之日3日内补交减免金额。2019年7月10日，被告向邵帅出具《关于禁止销售不合格商品的整改通知函》，载明原告店铺违反《经营管理手册》，销售国家明令禁止销售的产品或假冒伪劣、三无产品以及未取得授权销售知名品牌的商品，罚款1000元/次，并要求原告在收到该通知3日内缴纳违约金1000元及造成客诉的商品差价20元，共计1020元。原告未在整改通知函签收回执处签字确认。2019年7月16日，原告向被告交纳洛可可商品整改款1000元。原告自2017年11月份开始拖欠租金、推广费、物业管理费等费用，被告于2017年11月21日至2019年6月26日期间多次向原告出具催款函，要求原告按时足额缴纳拖欠租金、推广费、物业管理费等款项。2019年8月20日，原告向被告预交2019年9月份的店铺租金22750元。2019年8月30日，被告向原告出具《解除通知》，载明因原告逾期支付2019年3月租金、推广费等费用达34日，逾期支付2019年4月租金、推广费、物业费达到39天，逾期支付2019年5月租金、推广费、物业管理费30天等；同时原告在经营过程中存在生产、销售假冒伪劣产品（以其他品牌服装冒充ROCOCO品牌服装，贴牌并予以销售的行为），违反双方签订的《商铺租赁合同》第19.2条之规定，通知自2019年9月2日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，没收租赁保证金67340元，并要求原告于合同解除之日起7日内补交给予优惠的基本租金90172.19元，按照合同终止前6个月内平均月租金、推广费及物业管理费之和的3倍支付违约金101010元。2019年9月3日，原告腾空商铺内的道具及其他物品。庭审中，双方确认截至2019年8月20日，原告共计向被告缴纳租金各款项共计477979元，另支付装修押金5000元，CRZ临时场地押金5000元及代金券960元用于抵扣租金。 另查明，2019年8月，原告与被告经营者签订《场地管理合同》，约定被告提供原告场地用于ROCOCO品牌特卖促销活动，由原告向被告支付场地管理费，保底管理费为2000元，原告向被告支付场地使用费押金5000元。 还查明，2017年11月10日，原告（甲方）与长沙江大装饰工程有限公司（乙方）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由乙方为甲方门店进行基础装修及安装，工程地址为叮叮mall商业广场负二层221铺，合同总价款为100293元。长沙江大装饰工程有限公司于2019年12月5日向原告出具收据，载明已收到装修工程款100293元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。合同约定，如逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到30日（含本数）以上，或不按合同约定时间支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达到连续两次或1年内累计3次的，被告有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，现原告未按时支付租金，被告向原告出具《解除通知》，通知自2019年9月2日起解除双方签订的《商铺租赁合同》符合合同约定和法律规定，故双方的租赁合同于2019年9月2日解除。原告主张被告返还已经缴纳的租赁保证金67340元，不符合合同约定，本院不予支持。原告于2019年8月20日向被告预交2019年9月份的租金等费用22750元，2019年9月3日原告腾空商铺，原告请求被告被告返还预交的2019年9月份的租金等费用22750元的请求，本院予以支持。2019年8月，原被告签订《场地管理合同》，原告向被告支付场地使用费押金5000元，原告要求被告返还场地使用费押金5000元的请求，本院予以支持。原告要求被告返还放置于被告商场B3层301-06仓库的所有物品，但并未提交充分有效证据予以证实，且该项诉讼请求并不明确，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿可见利益损失160557.83元，其提交的洛可可利润清单表系单方制作，未提交充分有效证据证实，对该项诉请本院不予支持。合同约定，合同解除后对于无法剥离、无法搬迁、搬迁后可能影响商铺价值的装修、装饰，原告不得剥离、搬迁，且被告无需给予原告任何补偿，原告要求被告赔偿装修后形成附合的装饰装修物装修费117891元的请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿未形成附合的装饰装修物装修费81863.51元，未提供充分有效证据证实，本院对该项诉请亦不予支持。被告向原告出具《关于禁止销售不合格商品的整改通知函》，原告未对整改通知函载明处罚内容提出异议，并于2019年7月16日向被告交纳洛可可商品整改款1000元，原告要求被告返还罚款1000元的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告长沙叮叮商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告长沙市天心区颜可诺服装店返还预交的2019年9月商铺租金等费用22750元； 二、限被告长沙叮叮商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告长沙市天心区颜可诺服装店退还临时场地使用费押金5000元； 三、驳回原告长沙市天心区颜可诺服装店的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取3540元，由原告长沙市天心区颜可诺服装店负担3000元，被告长沙叮叮商业管理有限公司负担540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  龙玲玲 二〇二〇年一月八日 代理书记员  袁 雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。