广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38392号原告：龚荣仙，女，汉族，1990年11月16日生，户籍地址贵州市。委托诉讼代理人：钟沅岑，广东墨林律师事务所律。被告：深圳宜乐居实业发展有限公司，住所：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙岗大道**五洲新天地****F401，统一社会信用代码：91440300MA5FMW867D。法定代表人：陈光明。委托诉讼代理人：刘淑仪，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松，男，布依族，1985年12月6日出生，身份证住址：贵州省长顺县，系公司员工。原告龚荣仙诉被告深圳市宜乐居实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钟沅岑、被告的委托诉讼代理人刘淑仪、陈松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《租赁合同》；2、被告向原告返还合同履约保证金91770元；3、被告向原告支付违约金91770元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告的答辩要点：1、被告无需向原告返还合同履约保证金。第一，原告尚欠被告租金、管理费、水电费未付，根据合同第二章第一条约定“租金、管理费达30日（无论是否已获正式通知催缴），甲方（即被告，下同）有权单方面终止本合同，并收回场地，且甲方向乙方（即原告，下同）收取的合同履约保证金及其他费用不予退还，乙方不得有异议”。原告没有在合同约定时间内向被告支付租金、管理费、水电费，原告已经构成违约；第二，被告没有单方解除合同，而是案外人深圳市林展物业租赁服务有限公司强行收回了案涉租赁物，根据该公司《公示》可知，其是愿意继续为各商户提供经营场地的，也就是说原告完全可以继续承租案涉租赁物，且原告本身也有拖欠租金、水电费及管理费，因此被告对此没有任何过错。根据《租赁合同》第九章第七条：“任何情况下如非因甲方单方提前解除合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定甲方原给乙方的所有免租期优惠政策，甲方有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内甲方仍有权向乙方按约定标准收取租金及物业服务费等”的约定，被告有权收回免租期优惠，并要求原告向被告支付免租期租金，免租期的租金远远大于履约保证金、商品质量保证金的总和，相互抵消后，被告无需向原告返还任何费用。相反，原告还欠被告租金未付；第三，深圳市林展物业租赁服务有限公司一直未按约定交付全部租赁物，交付的租赁标的物空调、消防设施等不能正常使用，却一直违约拒不改正，还强行赶走被告，才导致被告不能正常经营，不能继续履行与原告签订的《租赁合同》，被告向商户收取的保证金也全部交给了深圳市林展物业租赁服务有限公司，因此，所有责任都应该由深圳市林展物业租赁服务有限公司承担。2、原告要求被告支付违约金91770元没有任何事实与法律依据，被告无需向原告支付违约金91770元，根据双方签订的租赁合同，并没有约定被告需要向原告支付违约金，同时构成违约的是原告，而非被告。综上所述，被告无需向原告支付任何费用，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告于2019年11月9日签订《租赁合同》，其中原告为乙方（商户），被告为甲方（出租方），约定主要内容为：“……第一章合作方式：第一条租赁位置、面积：1、甲方同意将位于深圳市龙岗区宜乐居建材家居广场（双龙店）四层F4011铺区域，面积1260M2用于销售乙方供应的商品（该面积含40%的公共面积分摊，对此乙方不持异议），……第二条租赁用途：1、乙方在该专区提供的商品品牌名称尔谷，业种为健身馆……第三条租赁期限：1、本合同履行期限为九年：即2019年11月14日起至2029年5月1日止……第二章租金及相关费用的缴付：第一条租金、管理费及支付方式：1、乙方每月向甲方支付合作经营费用为：（1）每月租金45885元/月；（2）综合管理费为10元/平方米，共12600元/月；以上租金不含税，……第二条履行保证金：乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付两个月的租金及管理费作为合同履约保证金，并预交首月租金（含管理费）及合同履约保证金共计￥150255元。其中合同履约保证金为￥91770元。首月租金、管理费为￥58485元。2、本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其它应缴之费用，则履约保证金在无针对乙方投诉及纠纷的前提下在乙方撤场后90天（节假日顺延），将乙方的履约保证金如数（免息）退还乙方。4、在合作经营期间内，如果甲方给予乙方一定数量月份的免交租金优惠的，乙方无论何种原因，只要出现提前终止合约，撤离本商场时，甲方一律不予退还乙方所缴纳的保证金、质量保金等，同时，乙方还要按照甲方给予乙方一定数量月份的免租金所造成的损失部分另行给予赔偿。……第三章权证：第一条甲方保证对租赁铺位享有合法的出租权。……第四章甲方的权利与义务：第四条甲方应按前述约定将租赁铺位及时交付给乙方使用。……第七章其它约定事项：第三条如甲、乙双方在合同履行过程中发生争议时，应由双方友好协商解决。协商不成的，甲、乙双方均可向租赁铺位所在地人民法院提出诉讼。……第八章违约责任：……第二条甲方无故扣除乙方相关费用或拖欠返款的，应按扣除费用或拖欠款的千分之五向乙方支付违约金。……第七条除本合同有特别约定外，因甲方原因导致本合同提前解除或终止的，甲方办理相关手续后，应免息退还合同未履行完期间的预交租金费用。第八条除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还；给甲方造成的其它损失的，甲方有权向乙方追索；同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付2个月租金的违约金，……第十一章合同生效及其它：第二条本合同双方因履行本合同发生争议时，应友好协商，协商不成或不愿协商的，任何一方均有权向该物业所在地仲裁委员会申请仲裁。……”特别约定：1、装修期（免租，管理费）5个月，即2019年11月14日-2020年2月13日；2020年12月、2021年2月；2、甲方提供免费广告位1个；3、甲方为乙方提供免费停车位（2个小时内）；4、甲方为乙方提供空调组机位，水费0.7元/方；5、租金每两年递增6%；6、乙方所经营的场地见图纸，空调水电由乙方自己承担；7、各提供装修效果图给甲方审批方可动工；8、卫生费按政府标准计价计收；9、乙方签订合同后需办理营业执照方可营业，必须合法经营，乙方的债权债务与甲方无关；10、首月租金、管理费所欠部分于2019年12月15日前补齐。原告龚荣仙在该合同落款乙方处签名捺印，被告深圳宜乐居实业发展有限公司在落款甲方处加盖公章。2020年4月10日原告与被告签订《补充协议》，约定原告每月向被告支付2000元作为被告安保人员加班补贴（每月8号缴纳）等。二、合同履行情况：1、双方确认被告向原告按期足额支付了综合保证金91770元，租金、管理费按期足额支付至2020年6月；2020年7月租金及管理费58485元、安保费2000元，2020年6月水电费4950元未向被告缴纳。2、双方确认2020年7月31日深圳市林展物业租赁有限公司（以下简称深圳林展公司）将被告驱赶出涉案商场，此后被告脱离了对涉案商场的管理权，深圳林展公司要求原告与其重新就涉案商铺签订房屋租赁合同、重新缴纳各项保证金及租金。原告主张其将2020年7月、8月水电费、8月、9月管理费向深圳林展公司进行缴纳，并在与深圳林展公司协商一致的情况下，于2020年10月搬离涉案商铺，并提交双龙家具建材城收费详单及转账详情，显示原告向深圳林展公司支付2020年8月、9月管理费25200元、2020年7月、8月水电费6953元。被告对上述证据真实性无法确认，主张除上述第1项中双方所确认的原告拖欠的费用外，原告还有2020年7月水电费5015元应向被告支付，其提交宜乐居家居建材生活馆7月份电费详单，发单日期为2020年7月30日，应缴金额为5015元；另因其被驱赶出涉案商城后，对原告何时搬离情况不清楚。原告主张2020年7月电费已经向深圳林展公司支付，具体支付金额因系7、8月份合并支付，故不太清楚。三、涉案房产的位置及所有权：涉案商铺所在商城所有权人为深圳市鑫业投资有限公司（产权证号为：深房地字第**），并由该公司委托深圳市万年物业管理有限公司龙岗分公司与深圳林展公司签订合同，深圳林展公司对涉案商城有出租权限。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于合同解除。涉案租赁合同履行过程中，因被告未妥善处理其与涉案商城权利人深圳林展公司之间的纠纷，导致被告于2020年7月31日被驱赶出涉案商城，涉案商城由深圳林展公司收回管理，由此导致原、被告之间签订的涉案《租赁合同》失去继续履行的客观基础，故涉案《租赁合同》于当日实际解除。对原告的该项诉求，依法予以支持。关于履约保证金。被告主张原告存在欠缴费用的情况，根据租赁合同约定，欠缴租金及管理费达30日的，被告有权终止合同并收回场地，租赁保证金不予退还。但现有证据显示原告就延期支付相关费用与被告一直在协商过程中，而被告并未因此向原告行使单方解除权，涉案合同的解除原因系被告失去对涉案商城的管理权所致，并非因原告欠缴费用所致，故对被告因此要求不予退还租赁保证金的主张不予认可。根据租赁合同第二章第二条第2点约定，在合同终止时，原告缴清全部租金、管理费及其他应缴费用后，履约保证金将予以退还。双方在庭审中确认原告尚欠被告2020年7月租金及管理费58485元、安保费2000元、2020年6月水电费4950元，合计65435元，该费用应当在退还的履约保证金中予以扣除，即被告还应向原告退还剩余履约保证金26335元。对原告诉请超过部分，依法不予支持。至于被告辩称的2020年7月电费5015元，因被告向原告收取电费本身属于代收，被告未提供证据证明其已为原告代缴该部分费用，而原告已提交证据证明其已向涉案商城权利人支付了该期间电费，故该部分费用原告无需再向被告支付，因此对被告关于该部分费用在履约保证金中予以扣除的主张，不予认可。关于违约金。现有证据显示，涉案合同的解除系因被告未妥善处理与涉案商城权利人之间的纠纷导致，不管其与权利人的纠纷责任如何认定，其行为在本案中已构成违约，而原告对合同的解除并不存在过错，故被告应向原告支付违约金。至于违约金的支付标准，租赁合同第八章第七条关于被告违约导致合同提前解除与第八条因原告违约导致合同解除的责任，明显不对等，有失公平，故原告诉请参照租赁合同第八章第八条，要求被告支付两个月租金即91770元作为违约金，合理有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告龚荣仙与被告深圳宜乐居实业发展有限公司于2019年11月9日签订的《租赁合同》实际解除；二、被告深圳宜乐居实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚荣仙退还剩余履约保证金26335元；三、被告深圳宜乐居实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚荣仙支付违约金91770元；四、驳回原告龚荣仙的其他诉讼请求。如果被告深圳宜乐居实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1985.4元（原告已预交），由被告深圳宜乐居实业发展有限公司负担1331.4元，原告龚荣仙负担654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院审判员 杨 宏二〇二〇年一月二十九日书记员 李锦君