福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5709号 上诉人（原审被告）：颜旖雯，女，1982年2月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨倩玉，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵萍萍，女，1980年4月3日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈海林，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金埕，福建知圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄亚祥，男，1975年7月10日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈海林，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金埕，福建知圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市厦远房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路******。 法定代表人：林锦贵，该公司总经理。 上诉人颜旖雯因与被上诉人邵萍萍、黄亚祥、被上诉人厦门市厦远房地产代理有限公司（以下简称厦远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 颜旖雯上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判颜旖雯无需向邵萍萍、黄亚祥支付任何费用；2．由邵萍萍、黄亚祥、厦远公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在事实认定错误，证据不足的情况下作出判决，导致判决错误。邵萍萍、黄亚祥提供的所有证据不能证明应当由颜旖雯承担电梯加装分担费。1、邵萍萍的单方陈述以及邵萍萍与中介方的对话与颜旖雯无关，不能代表颜旖雯的意思表示，不能作为判决颜旖雯承担责任的依据。2、讼争房屋加装了电梯，称为电梯房并无问题。颜旖雯已经如实、明确告知买方电梯目前不能使用，如果要使用就要支付电梯分担费用。买方也已经实地考察讼争房屋，应当对讼争的房屋有充分的了解，不存在欺骗隐瞒。3、从讼争房屋的交易价格不足以认定颜旖雯出售房屋时享受到了电梯房的相关利益。4、一审法院在没有确切证据证明的情况下，推定颜旖雯没有在合同签订前尽到告知义务，属于认定事实错误。二、一审法院举证责任分配错误，应当由邵萍萍、黄亚祥承担证明应由颜旖雯承担电梯分摊费用的举证责任。三、一审判决把中介方的责任错误判决给颜旖雯来承担。若因中介的宣传给被颜旖雯造成误导的，那属于中介的责任，不应由颜旖雯承担。四、一审判决对买方有明显的倾向性，对颜旖雯有失公平。 邵萍萍、黄亚祥答辩称，颜旖雯是以案涉房屋系电梯房进行出售，双方就案涉房产也是按照电梯房进行议价并成交的，应由颜旖雯支付电梯加装费用。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 厦远公司答辩称，颜旖雯之前并未告知电梯不能使用，是到交房之日去物业咨询才得知物业费、电梯费款项拖欠，之后双方协商未果产生争议。请求法院依法判决。 邵萍萍、黄亚祥向一审法院起诉请求：1．颜旖雯向邵萍萍、黄亚祥支付加装电梯建设费73667元；2．颜旖雯向邵萍萍、黄亚祥支付公证费1600元、律师费4200元。 一审法院认定事实：颜旖雯系厦门市思明区屿后南里****房屋原登记所有权人。经厦远公司居间介绍该房源信息，黄亚祥、邵萍萍与颜旖雯协商购买案涉房屋。 2018年5月11日，厦远公司工作人员小邱向邵萍萍发送微信介绍案涉房源“松柏幼儿园正对面，98年框架房，凤凰阁，电梯××楼，全明××房××厅，××梯××户南北通透，产权94平430万元实收，满2年”、“凤凰阁只有这梯才有电梯”。邵萍萍回复“比龙凤园一平多了6000”。小邱回复“凤凰阁带有电梯的，龙凤园是1楼的，东西向，底下是菜市场”、“这个电梯现在只有6户人可以用”。邵萍萍询问“物业和电梯怎么算？停车位”。小邱回复“有地下室停车库租金300元1个月，房东说她们物业费和电梯管理费1年好像几百块，她们是一年交的，之前是几毛钱1平现在加装电梯要多交一点点”、“目前框架房最便宜的就只有凤凰阁这套了，有带电梯”。 2018年5月13日，邵萍萍、黄亚祥看房后邵萍萍继续与厦远公司工作人员小邱沟通案涉房屋购买事宜。小邱发送微信“……因为很多人出价400万是不可能卖，而且有客户出410了，房东说420万只能谈个几万了，给别的中介都是430实收，我们找了她比较多次就优惠些了，我这边也再找找其它的，您和您先生也再考虑考虑，框架房带电梯单价4万4还是比较稀缺的”、“我们下午和晚上也一直在沟通，房东说确实已经很低了，她说屿后南里都不至这个价格了，她说她们的房子还比较新又是框架的，电梯也加装好了，看房的人还是比较多，正规3房松柏还是比较有人要的，405太低了她们还得商量下”。2018年5月14日，邵萍萍向小邱发送微信“我重申下：……5、电梯后期加装，参照周边房价一平已加价4000……”。2018年5月15日，中介工作人员小邱向邵萍萍发送微信“中介费1个点真的算低了，我们后面还要帮您处理很多事情，只是赚点服务费呀！我给您发的我上个月的2单都是2.5的8折呀，而且这套框架房单价谈到4万3呀，带电梯整个松柏绝对没有比这个再低的了”。 2018年5月15日，颜旖雯（甲方、出售方）与黄亚祥、邵萍萍（乙方、购买方）及中介方（丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将案涉的厦门市思明区屿后南里224号402室房屋出售给乙方，建筑面积93.91平方米。乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证原件和丙方现场带领看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。房产成交价为410万元，合同签订当日支付定金35万元，2018年6月10日房管局过户当日支付185万元（含定金），向银行申请贷款225万元。甲方应于2018年8月15日之前将房产交付乙方使用。合同第十九条“双方约定的其他事项”第3点约定，过户当日甲方应预付丙方5000元作为交房押金，交房当日丙方与甲方结算，若无欠费应将该款退还甲方。（该款项是结算水电费、物业费及根房产相关费用）。 合同签订后，黄亚祥、邵萍萍与颜旖雯按照合同约定履行至2018年7月13日。该日，邵萍萍提出颜旖雯存在拖欠物业费及电梯费用没出的情形，并向厦远公司工作人员小邱发送微信要求其催下，并发送微信“电梯分担费用最好在放款前解决，不然放款日尾款就得都给她了”、“我已暂缓放款，请她尽快结清电梯分摊费用，再告诉我”、“昨天去时他妈妈还说有朋友来找她，回去时从电梯下楼被5楼的邻居说没交钱还好意思坐电梯！如果不是这样说，我们还不知道这电梯费用她家没结算。之前看房、交易，房东也一直强调她们是电梯房学区房，还一直说是5楼。我们再选房时就说过的，楼梯房不过3楼，家有老人不方便。会选这套也是因为有加装电梯，不然这周边也就3万8、9，我们不至于一平加了4千买套还得重新装修的楼梯房！” 此后，对于电梯加装费用是否应由颜旖雯负担的问题，邵萍萍、黄亚祥与颜旖雯一直通过厦远公司或直接进行沟通。邵萍萍、黄亚祥认为，二人系以电梯房的价格购买案涉房屋，案涉房屋也是以电梯房对外宣传，且颜旖雯也告知电梯可以使用，相关电梯加装分担费用应由颜旖雯负担。颜旖雯认为，其出售案涉房屋时已明确告知电梯无法使用，邵萍萍、黄亚祥对于案涉房屋不能使用电梯的事实是清楚的，无需承担案涉房屋电梯加装的费用。 一审另查明，邵萍萍、黄亚祥于2018年8月15日接收案涉房屋，并已向颜旖雯支付案涉房屋全部购房款。案涉房屋电梯系后期加装，于2012年、2013年进行楼道改建及电梯加装。电梯井道的位置在案涉房屋所在楼的北面。加装电梯之时，案涉房屋并未参与电梯及附属工程分摊。参与电梯及附属工程分摊的户数包括××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室，颜旖雯支付了楼道改造费用5700元。××室缴纳的电梯及附属工程分摊金额合计79367元。 案涉房屋交付邵萍萍、黄亚祥使用后，邵萍萍、黄亚祥为使用电梯，与案涉房屋所在楼层的4楼以上业主签订《加装电梯及分摊协议》，载明：224号住户共14户，2012年10月经征询所有业主一致同意对本单元进行楼道改建及电梯加装。1-3层未使用及开设电梯门，4层以上阁楼休息层开设电梯门。楼道改造及电梯加装当时总筹资为699889.2元，1-3层无须支付电梯建设费用。402室楼道改造及电梯加装总费用为79367元，应缴纳电梯加装建设费用7366元（参照401室缴纳标准），已缴纳楼道改造费用5700元。现由402新业主补缴电梯加装建设费用73667元，方可正常使用本单位加装电梯。本单元民主推选701业主黄国彬作为加装电梯及楼道改造召集人，负责加装电梯筹集资金及整体项目运作等各项事宜。601业主刘启泰负责财务管理工作及项目集资费、维保费、管理费。后邵萍萍、黄亚祥缴纳了该73667元。 有关案涉房屋交易及看房时的具体情形，厦远公司陈述，厦远公司收到的房源信息包括房屋的现状及居住人员，颜旖雯并未告知过案涉房屋并未缴纳加装电梯的费用。厦远公司看到案涉房屋有加装电梯，颜旖雯的妈妈也告知过厦远公司工作人员电梯可以使用。因邵萍萍、黄亚祥的购房需求就是学区房、最好带电梯，因此厦远公司就将案涉房屋介绍给邵萍萍、黄亚祥。在邵萍萍、黄亚祥看房之前，厦远公司工作人员曾带邵萍萍、黄亚祥的朋友先看了一次房屋，当时发现电梯按钮只能按5-7层，因此在微信中告知邵萍萍、黄亚祥“6户可以使用”。第二次陪同邵萍萍、黄亚祥看房的时候，是按了电梯按钮“5”，到达4-5楼的中间平台再走路下去。看房时，颜旖雯的妈妈也告知电梯可以用，是电梯房。邵萍萍、黄亚祥陈述，邵萍萍、黄亚祥随厦远公司工作人员去看房，乘坐电梯上去后直接按了“5”，到了4-5楼中间的平台。厦远公司工作人员及颜旖雯的妈妈均告知电梯可以用，双方协商房价也是按照电梯房的价格协商。颜旖雯主张看房时其并不在场，不了解情况，但主张已经告知过邵萍萍、黄亚祥案涉房屋不能使用电梯的情形。颜旖雯提供2018年7月13日之后与邵萍萍、厦远公司工作人员及银行工作人员的相关聊天记录证明其主张。 另，因本案纠纷，邵萍萍、黄亚祥委托福建知圆律师事务所提供法律服务，支出律师费4200元。因就邵萍萍与厦远公司工作人员的微信聊天记录进行公证保全，邵萍萍、黄亚祥支出公证费1600元。 一审法院认为：邵萍萍、黄亚祥与颜旖雯签订的《房屋买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方书面合同中未就案涉房屋是否应当具备可使用的电梯进行明确约定，应结合双方合同的签订情形并结合交易习惯确定当事人的真实意思表示。根据前述查明事实，可以认定颜旖雯与邵萍萍、黄亚祥之间存在有关案涉房屋可以使用电梯的合意。 首先，根据双方产生争议之前的邵萍萍与厦远公司工作人员的聊天记录，邵萍萍自始即以购买电梯房的需求洽谈案涉房屋，厦远公司工作人员亦以电梯房介绍案涉房屋，无论颜旖雯是否明确告知邵萍萍案涉房屋是电梯房、可以使用电梯，邵萍萍与颜旖雯洽谈与议价均是以案涉房屋是可以使用电梯的房屋为基础。 其次，案涉房屋的现状确实加装有电梯，且邵萍萍一方两次看房均是乘坐电梯上去。虽然电梯按钮只有“5-7”，但基于电梯是后期加装，即便按到5楼，与4楼之间也仅相差半层。事实上，原先即参与加装电梯的401室房屋亦有权使用电梯，其使用方式也只能是按到5楼。因此，从一般正常购买人来看，仅依该电梯按钮状况，不足以产生4楼房屋无法使用电梯的认识。 第三，根据邵萍萍与厦远公司工作人员的聊天记录，厦远公司工作人员多次以转述颜旖雯方意见的方式明确案涉房屋有可使用的电梯，例如，“房东说她们物业费和电梯管理费1年好像几百块，她们是一年交的，之前是几毛钱1平现在加装电梯要多交一点点”、“房东说确实已经很低了，她说屿后南里都不至这个价格了，她说她们的房子还比较新又是框架的，电梯也加装好了，看房的人还是比较多，正规3房松柏还是比较有人要的，405太低了她们还得商量下”。该聊天记录产生于双方发生争议之前，内容基本较能反映当时真实情况。颜旖雯在出售案涉房屋之时，亦是以案涉房屋加装有电梯作为其与梁萍萍、黄亚祥议定房屋出售价格的基础。 第四，从诚实信用的角度出发，在案涉房屋加装有电梯、邵萍萍、黄亚祥看房均能使用电梯的情形下，案涉房屋的现状足以令人产生可以使用电梯的认识。如案涉房屋不能使用电梯，则颜旖雯应负有明确的提醒告知义务。然综合在案证据来看，颜旖雯在交易之时没有任何提醒与告知。颜旖雯提供的聊天记录均是其在双方产生争议之后其所作的单方陈述，难以证明其在与梁萍萍、黄亚祥签订合同之时即已告知过案涉房屋无法使用电梯。 第五，从权利义务相对等的角度来看，邵萍萍、黄亚祥一直以案涉房屋系电梯房的认识与颜旖雯及中介协商购房款。众所周知，房屋是否有电梯使用，将显著影响房屋的价值。从邵萍萍与厦远公司工作人员的反复微信沟通中，也一直强调案涉房屋系电梯房、基于是电梯房，邵萍萍、黄亚祥已经在一般住宅的基础上加价购买。例如，“电梯后期加装，参照周边房价一平已加价4000……”，“这套框架房单价谈到4万3呀，带电梯整个松柏绝对没有比这个再低的了”。因此，不论颜旖雯主观认识如何，其出售案涉房屋的价格客观上已经享有了案涉房屋是电梯房的相关利益，其理应负担相应义务。 综上分析，一审法院认为，颜旖雯客观上以电梯房的价格出售案涉房屋，并取得了案涉房屋系电梯房的相关利益。作为出卖方，颜旖雯应负有确保案涉房屋可使用电梯这一义务。颜旖雯未能提供可使用的电梯，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。邵萍萍、黄亚祥因支付电梯加装费用所支出的损失73667元，颜旖雯应当予以赔偿。本案纠纷并非因颜旖雯根本违约产生，邵萍萍、黄亚祥依据双方合同第十一条根本违约情形下的违约责任约定要求颜旖雯承担律师费及公证费缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、颜旖雯于判决生效之日起十日内向邵萍萍、黄亚祥支付加装电梯费用73667元；二、驳回邵萍萍、黄亚祥的其他诉讼请求。案件受理费894元，由邵萍萍、黄亚祥负担66元，颜旖雯负担828元。 二审中，上诉人颜旖雯向本院提交提供以下证据：1．案涉房屋四楼电梯情况照片，拟证明：四楼电梯按钮无效，电梯门被封死，四楼电梯无法正常使用。2．颜旖雯与601邻居启泰（负责收电梯费的业主）的对话录音，拟证明：（1）加装后的电梯“谁使用，谁缴费”的交易习惯；（2）颜旖雯和颜旖雯母亲（房屋售卖前的实际居住人）一直自觉走楼梯，不参与电梯费用分摊；（3）邵萍萍要长期使用电梯所以去缴费，对于缴纳电梯费没有异议。3．颜旖雯与置强房屋中介公司的独家代理合同与保证金收据、颜旖雯与置强中介肖振坚的聊天记录，拟共同证明：颜旖雯曾独家委托置强房屋中介公司代理售房，厦远公司不是颜旖雯主动委托的中介。4．颜旖雯与鹭郡中介韩勇的微信语音聊天记录，拟证明：（1）加装后的电梯“谁使用，谁缴费”的交易习惯。（2）厦远公司主动获取售房信息联系到颜旖雯的方式。5.2018年5月松柏房价均价，拟证明松柏同时期房屋均价为52626元/平方米，案涉房屋成交价43659元/平方米远远低于均价。6.2019年8月松柏房价均价，拟证明2019年8月松柏房价均价为52030元/平方米，与案涉房屋合同签订同期房价均价52626元相近，可以认为现在的房源价格信息与案涉房屋成交时类似。7.2019年8月案涉房屋凤凰阁小区及周边小区楼梯房的售价，拟证明案涉房屋同一小区及周边小区的楼梯房的售价甚至高于案涉房屋成交价。8.2019年8月案涉房屋周边电梯房售价，拟证明周边电梯房的售价比案涉房屋每平方米高处5000元以上。9．颜旖雯代理人与金色麦田房产中介蔡迦南关于案涉房屋周边房价情况的聊天咨询，拟证明：（1）案涉房屋同栋楼下无电梯房屋价格高于案涉房屋成交价。（2）案涉房屋周边楼梯房价格及电梯房价格情况，且电梯房稀缺。（3）现在房价与案涉房屋出售同时期价格相当。10．凤凰阁小区房价情况，拟证明案涉房屋所在小区凤凰阁于房屋成交时2018年5月房屋均价为4.6万元，于取证时房屋均价为4.39万元，而案涉房屋成交单价为43659元。11．颜旖雯代理人与金色麦田房产中介杨波、吴永辉关于案涉房屋售价的聊天记录，拟证明：（1）案涉房屋的市场价约为450-480万，本案房屋成交价410万远低于市场价；（2）即使算上电梯分摊费73667元，仍然远低于市场价格，电梯费用不能成为影响买方作出是否购买决定的关键因素。邵萍萍、黄亚祥质证认为：对证据1真实性没有意见，证明内容有意见，5、6、7楼都是停留在相邻两个中间的休息层，401单元也是到5楼在按下去；对证据2真实性无法确认，证明对象有异议，601住户当时有问颜旖雯“没有交费怎么没有跟邵萍萍讲”颜旖雯回答“已经告知了”但实际情况颜旖雯从未向我们告知。也证实颜旖雯是以电梯的现状出售给我们的；对证据3、4真实性有异议，跟本案没有关联性，证明对象也有异议，厦远公司是颜旖雯委托中介；对证据5的三性不予认可；对证据6的三性有异议，该均价没有参考意义，因为松柏范围有很多高档小区，而且时间段也不对；对证据7、8的三性有异议，不是案涉房屋当时成交的房价；对证据9的三性有异议，真实性有异议；对证据10的三性不予认可，这个是后期加工，网络真实性无法体现实际的价格；对证据11的证明对象、三性都有异议，与本案时间点没有关联性，讲的都是2019年8月的事情。 被上诉人邵萍萍、黄亚祥向本院提交凤凰阁价格走势图，拟证明案涉房屋签订时周边没有电梯房屋单价均为3万多，讼争房屋单价4万3千多，显然颜旖雯已经从电梯房的出售中受益。颜旖雯质证认为，对该证据的三性不予认可，该证据系从网站上取证，且时间点为2018年9月和2018年12月房价最低点。 被上诉人厦远公司未提交新证据，亦未就上诉人颜旖雯和被上诉人邵萍萍、黄亚祥提交的证据发表质证意见。 经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审调查中，颜旖雯在回答法庭“你在签约现场的时候清不清楚邵萍萍一方是以房屋有电梯为基础跟你们进行签约的”询问时，表示“清楚”；在回答“签约现场有没有就房屋加装电梯费没有付款进行明示”时，表示“签约现场对方没有问，我们没有说。签约前我母亲有告诉他们，签约的时候没有说，但是过户后我们有在提醒他们”。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被上诉人邵萍萍、黄亚祥明确以电梯房作为看房和购买对象，上诉人颜旖雯签约时对此是明知的，结合电梯房与楼梯房存在明显价格差距的交易常识，颜旖雯负有披露讼争房屋能否使用加装电梯的义务。讼争房屋出售前的现状是其所在的楼栋已经加装了电梯，讼争房屋位于四楼，从交易时的外观、功能上看，讼争房屋使用加装电梯并不存在障碍。在此情况下，买方有理由相信其购房后可以正常使用电梯。上诉人主张看房时电梯无法在四楼使用，但该主张与隔壁加装电梯的401室房屋可以使用电梯相悖；主张曾通过其母亲告知要支付加装电梯费后才可使用电梯，亦无相应证据证明，应承担不利法律后果。因此，在双方未对电梯使用及费用分担作出特殊约定的情况下，一审法院认定颜旖雯负有确保讼争房屋可使用电梯这一义务并无不当，颜旖雯依法应赔偿邵萍萍、黄亚祥已支付的电梯加装费用。 综上，颜旖雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1656元，由颜旖雯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇二〇年一月八日 代书记员  张 菁 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。