广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15535号原告：珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李XX），住所：梅溪所梅溪村工业区临时厂房****，统一社会信用代码：92440XXXXXXX2671K。经营者：李XX。委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪亚宁，广东莱恩律师事务所实习律师。被告：黄菲，男，汉族，1982年3月29日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：440************415。原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）诉被告黄菲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）委托诉讼代理人凌奕云和纪亚宁、被告黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币136000元；2.判令被告向原告支付租赁期间拖欠的水电费3239元；3.判令被告向原告支付租赁期间拖欠的垃圾费2400元；4.判令被告向原告赔偿拖欠租金、水电及垃圾费的违约金（暂计至2019年10月20日为人民币161362.99元，自2019年10月21日起的逾期付款违约金按应付而未付租金、水电及垃圾费按每日3‰计算，直至全部付清之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担（以上暂计人民币303001.99元）。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告就租赁XX区蓝盾路XXXXXXXXXX号之XX厂房一事签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租香洲区XXXXXXXXXXXXX号之XXX厂房，租期1年，自2018年3月1日至2019年2月28日止；每月租金12000元，被告应于每月10日前向原告支付当月租金；被告应于合同签订当天向甲方支付保证金24000元；因使用该厂房所发生的水、电、垃圾费、治安综合管理等一切费用由被告承担，垃圾费每月240元；被告未按时支付租金及其他应支付的一切费用的，按逾期应付款每日3‰向原告支付违约金等等。另外，双方还口头约定免租期一个半月。合同签订后，被告仅在2018年4月20日支付了保证金10000元、2018年6月1日支付了当月租金2000元及垃圾费240元外，剩余保证金和到期租金全部未付。为此，原告曾多次以口头和书面的方式向被告催缴，被告均不予理睬，合同到期后也拒不搬离。迫于无奈，原告只好在2019年4月强行清场，但时至今日，被告仍未将拖欠的租金、水电费、垃圾费支付给原告，严重损害了原告的合法权益。综上所述，被告拖欠租金、水电费、垃圾费的行为已严重违反了双方合同的约定，构成了严重违约。为维护自身的合法权益，避免损失进一步扩大，现特向贵院起诉，恳请判令如诉所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.2018年3月1日《厂房租赁合同》；2.水、电费缴款通知书、缴费通知书；3.限期腾退厂房暨催收通知。被告辩称：双方签署合同后，因场地漏雨，场地一直不能完全移交给被告，直到2018年8月才完成交付。因为之前租金的原因一直协商不成，直到2018年11月我方就已经撤场了。被告提交了一份微信聊天记录作为证据。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原告与被告签署《厂房租赁合同》，约定被告向原告租赁位于珠海市香洲区***XXXXXXXXXXXXXX号之XXX，租赁期限自2018年3月1日起至2019年2月28日止。每月租金12000元，垃圾费240元。第一、二年租金不变，第三年起每月租金递增6%。保证金24000元。如被告逾期则按逾期应付款每日3‰向原告支付违约金。2019年3月14日，原告向被告发出《限期腾退厂房暨催收通知》，通知被告于2019年3月30日前将放置在厂房的物品搬离，并对被告交付的10000元保证金予以没收。被告提交了一份微信聊天记录，其中显示被告就商铺漏水事宜进行交涉。原告于庭审中陈述，原告是在2018年3月1日将厂房交付被告使用的。被告拖欠租金时间是自2018年4月至2019年3月，其中除了2018年4月是按照双方口头约定减半按照6000元收取外，其他月份均按照每月12000元计算。被告仅在2018年6月支付过2000元租金和240元垃圾费，其他均未支付过。原告主张的水电费是被告2018年8月至12月使用厂房产生的费用。因被告欠付租金，且也不交其产生的水电费，因此原告的确在2018年12月就将涉案房屋的水电停掉了。被告实际是在2019年5月之后才腾退完毕的。被告于庭审中陈述，原告确实是签租赁合同当天就交付厂房钥匙了，但房屋漏水、没有电，一直到2018年8月才算完善好，对于2018年9月之后的水电费和租金不认可。原告在2018年12月初就已经停水停电了，被告当时就将钥匙放在隔离商铺还给原告。由于没有水电无法拆卸遗留在涉案房屋内的机器，因此确实是在2019年5月才将遗留的机器搬走。另外被告曾支付过给原告丈夫8000元的场地改装费。本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，均应按合同约定履行各自义务。双方于庭审中均认可涉案房屋于签署合同时即交付给被告使用，虽被告辩称涉案房屋因漏水等原因无法正常使用，直但被告仅提交的微信聊天记录无法证明与其沟通方的具体身份信息，亦无法证明双方就漏水事宜的补偿达成一致协议，且原告于庭审中对此亦并未予以认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对于被告上述抗辩理由不予采纳。原告主张被告支付拖欠租金136000元和垃圾费2400元，鉴于被告确实占用原告的厂房至2019年5月才实际搬离，原告该请求有合理依据，本院予以支持。至于原告主张被告支付的水电费3239元，考虑到租赁期间必然产生相关水电费，且原告主张该水电费的标准并未超过合理水平，本院亦予以支持。至于违约金，考虑到从本案租赁物业的水电费金额情况可见被告在租赁期限内并未充分使用涉案房屋及合同约定每日千分之三的标准过高，本院将被告应支付的违约金调整为按照其应付的款项（租金136000元+垃圾费2400元+水电费3239元=141639元）为基数、按每日万分之五计算、自本案起诉支付（2019年10月25日）起计至还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄菲于本判决发生法律效力之日起十日向原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）支付租金136000元；二、被告黄菲于本判决发生法律效力之日起十日向原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）支付水电费3239元；三、被告黄菲于本判决发生法律效力之日起十日向原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）支付垃圾费2400元；四、被告黄菲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）支付违约金（以141639元为基数、按日万分之五计算、自2019年10月25日起计至还清之日止）；五、驳回原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2923元，由被告黄菲负担2500元、原告珠海市香洲佳全五金建材商行（经营者：李桂英）负担423元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年一月二十一日书记员  梁 缙苏海婷