辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽07执异50号案外人：曹素艳，女，1959年2月14日出生，满族，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。申请执行人：盛京银行股份有限公司锦州分行，住所地辽宁省锦州市太和区凌云里曼哈顿****。负责人：王连忠，该行行长。委托诉讼代理人：祖峰，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：李梦，女，该行工作人员。被执行人：锦州金垒智能化有限公司，住所，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里巴黎豪苑**div>法定代表人：齐立军，该公司执行董事兼总经理。被执行人：锦州上达置业有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省锦州市太和区新民乡团山子村>被执行人：锦州宝地建设集团有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城****>法定代表人：李恩明，该公司董事长。被执行人：徐国瑞，男，1956年2月18日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。被执行人：徐晶，女，1978年10月5日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。被执行人：徐雅楠，女，1981年11月13日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。被执行人：刘宝顺，男，1971年4月16日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。在本院执行盛京银行股份有限公司锦州分行（以下简称盛京银行锦州分行）与锦州金垒智能化有限公司、锦州上达置业有限公司、锦州宝地建设集团有限公司（以下简称宝地公司）、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺借款合同纠纷一案中，案外人曹素艳于2020年6月1日对查封被执行人宝地公司名下坐落于锦州市太和区桃园路20号桃源小镇100-2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人曹素艳称，请求依法解除对锦州市太和区桃园路20号桃源小镇100-2号房屋的查封。事实与理由：2012年案外人购买锦州市太和区桃园路20号桃源小镇100-2号房屋，2016年5月27日，案外人与宝地公司签订商品房买卖合同，案外人分别于2012年6月29日、2013年3月14日、2016年5月27日缴纳购房款2000000元，2016年5月27日缴纳维修基金25026元，土建垃圾清运费1000元，物业费8754元，取暖费8807元，取暖费8806元，水、电、煤气费1620元，上述费用都开具了付款人为案外人的收据，案外人缴纳上述费用后于2016年5月27日办理入伙结算通知单（即入住手续）。入住后案外人曾多次找到被申请执行人要求将房屋办理不动产登记证，被申请执行人称因在建工程抵押、土地抵押，故暂时无法办理不动产登记证。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在人民法院查封之前案外人已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人的权利能够排除执行，人民法院应予支持案外人提出的异议请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请求解除上述房屋的查封，切实维护案外人的合法权益。申请执行人盛京银行锦州分行称，执行异议申请人主张对案涉房屋解除查封的强制措施,证据不足,依法无据,请求法院依法驳回异议人的申请。理由如下:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。结合本案,申请人对案涉房屋不具有任何权利,所主张的权利不足以排除执行。第一,申请人不是案涉房屋的合法的权利人。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十五条，对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中,案涉房屋所有权至今仍登记在房屋开发公司即被执行人名下,依据上述法律规定,异议人不是案涉房屋的权利人。第二,申请人申请排除案涉房屋的执行依法无据。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民会议纪要)第127条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于案外人系商品房消费者之外的一般买受人的条件规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案,申请人称与被执行人于2016年5月27日签订房屋买卖合同,但直至锦州市中级人民法院2020年2月25日查封前,申请人未能办理相关案涉房屋的权利证书,同时案涉的房屋在查封前并不存在任何的抵押、查封,但异议申请人并未办理权属证书,也未提供有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、积极主张办理权属证书的证据,因此,从本案查明的事实看,假设被告作为房屋买受人,但其在签订房屋买卖合同后没能及时办理权属证书,从而因案涉房屋至今仍登记在被执行人名下,此系被告自身原因所致,故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条规定的要件,其据此主张排除强制执行,无事实和法律依据。综上所述,异议人不是案涉房屋的合法权利人,故不能排除法院对案涉房屋查封,请求依法驳回异议人异议。被执行人宝地公司称，我们认可案外人提出的异议。申请法院受理案外人的异议，终止盛京银行的强制执行及查封、拍卖手续。本院查明，辽宁诚信公证处于2019年12月13日向盛京银行锦州分行出具（2019）辽诚证执字第60号执行证书，被执行人为：锦州金垒智能化有限公司、锦州上达置业有限公司、宝地公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺。申请执行标的为：1、被执行人锦州金垒智能化有限公司立即支付人民币5000万元整；2、被执行人锦州金垒智能化有限公司立即支付利息人民币158362.13元，逾期利息人民币2909375元（逾期利息暂计算至2019年9月20日，2019年9月20日之后的逾期利息按合同约定的计算至借款实际结清之日止）；3、被执行人锦州金垒智能化有限公司立即支付违约金人民币3623958.33元（违约金暂计算至2019年9月20日，2019年9月20日之后的违约金按合同计算至借款实际结清之日止）；4、申请执行人盛京银行锦州分行对被执行人锦州上达置业有限公司的土地在上述第1、2、3项的范围内享有优先受偿权[《不动产登记证明》编号：辽（2018）锦州市不动产证明第0002393号];5、被执行人宝地公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺对上述第1、2、3项债务承担连带保证责任。”盛京银行锦州分行申请本院执行，本院于2020年1月7日立案执行。本院于2020年1月19日作出（2020）辽07执5号执行裁定：一、冻结被执行人锦州金垒智能化有限公司、锦州上达置业有限公司、宝地公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺名下共计56815751.50元存款或查封、扣押等值财产。二、冻结银行存款期限为一年，查封、扣押动产期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权期限为三年。2020年2月25日本院向锦州不动产登记中心发出（2020）辽07执5号协助执行通知书：查封登记在被执行人宝地公司名下、登记在徐国瑞（身份证号：2107031956********）名下、登记在徐晶（身份证号：2107031978********）名下、登记在徐雅楠（身份证号：2107031981********）名下、登记在徐雅楠及刘宝顺（身份证号：210725197********）名下房产共计39套（含锦州市太和区桃园路20号桃源小镇100-2号房屋），查封期限自2020年2月25日起至2023年2月24日止。另查明，2016年5月27日，案外人曹素艳与宝地公司签订商品房买卖合同，约定曹素艳购买宝地公司开发的锦州市太和区桃园路20号桃园小镇100-2号房屋，住宅建筑面积为352.25平方米，订购单价3962.98元每平方米，订购总价1395960元，阳光活动室建筑面积115.44平方米，订购单价3500元每平方米，订购总价404040元，车库建筑面积32.82平方米，订购价格200000元，上述款项总额2000000元。宝地公司于当日开具收款收据两张，分别载明“收桃源100-2临时电费人民币2000元、收房款人民币950000元；宝地公司另出具收款日期分别为2012年6月29日和2013年3月14日的收款收据两张，分别载明收房款人民币900000元、收房款人民币150000元，交款人为曹素艳。曹素艳于2016年5月27日交纳了维修基金、土建垃圾代运费、物业费、取暖费、取暖费、水费、电费、煤气费，锦州宝地物业服务有限责任公司出具相关收款收据。又查明，锦州市不动产登记中心出具的房屋抵押权登记信息表载明，涉案房屋于2014年9月18日办理抵押登记，于2018年12月14日注销抵押登记，注销抵押原因“会议纪要”。关于案涉房屋注销抵押登记后曹素艳未办理过户登记的原因，曹素艳陈述：宝地公司在抵押登记注销后并未告知异议人，异议人不知情。宝地公司称，由于员工有限，没有及时告知，导致曹素艳没有及时办理房照。再查明，案涉房屋不是曹素艳及其丈夫在锦州唯一住房。本院认为，本案的焦点是案外人曹素艳对本案执行标的（坐落于锦州市太和区桃园路**桃源小镇**房屋）是否享有足以排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院亦应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院查封案涉房屋的日期为2020年2月25日。曹素艳于2016年5月27日与宝地公司签订商品房买卖合同，系在本院查封之前；曹素艳在本院查封之前已合法占有案涉房屋，且已支付全部价款；曹素艳在购买案涉房屋前，该房屋就已经办理了抵押登记，案涉房屋抵押登记虽于2018年12月14日注销，但现有的证据不能认定曹素艳对此知情，故不能认定未办理过户登记系因买受人曹素艳自身原因；基于以上事实，案外人曹素艳对本案执行标的享有的权利足以排除执行。综上，案外人曹素艳的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于锦州市太和区桃园路20号桃源小镇100-2号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  庄丽洁审判员  刘艳芬审判员  姚雪峰二〇二〇年十二月八日法官助理韩双书记员秦诗源