贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15785号 原告：谭太情，女，1980年4月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周礼德，男，1974年5月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告谭太情、周礼德与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告谭太情、周礼德、被告博泰公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理毕节市七星关区屋的不动产权属证书；2、判决被告支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金暂计73710.00元（以已付购房款336577.00元为基数，按日万分之二从2014年6月1日起计算至被告实际交付办理涉案房屋转移登记的有关文书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：2012年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积95.18平方米；总价为336577.00元，原告按约定交付定金及首付款购房款，并向工商银行按揭贷款235000.00元支付房屋余款并支付办理房屋产权所需的费用。合同约定：（一）出卖人应于2014年6月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付给买受人，（二）（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房所有权转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理商品房转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告博泰公司辩称：一、被答辩人起诉已超过诉讼时效；二、被答辩人的请求权基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托出卖人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办证，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定，从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记，而后再行办理分户登记，总登记的时间约定在交房后180日，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，在被答辩人未提交委托办证相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以被答辩人主张的逾期办证违约金应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定“办理所有权证书”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的证书不动产权证书，2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权证书毕节系2016年9月30日实行，在之前不可能取得，在不动产统一登记制度实施后，双方何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对被告主张过权利和给予必要的履行时间，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形；四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低；五、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》都不能准确地判断“有关文书”属何种标的物，作为负有有关文书交付义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人交付有关文书不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的能为而不为，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上，请依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、结婚证、商品房买受合同，个人购房借款合同，借款凭证、收据2张（定金和房款）等证据，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：收据1张（办证费）、发票1张。证明目的：支付办证费。被告质证：真实性合法性均无异议，对关联性有异议，不能达到证明目的。本院经审理认定，能达到原告支付办证费的证明目的，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）XX号住房（房号4-2-1102）；建筑面积113.58平方米，套内建筑面积95.18平方米；该商品房总价款为336577.00元；交房条件和时间：出卖人应当于2013年12月31日前，向原告交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。（四）原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。此外，合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款336577.00元，已履行了全部房款的支付义务，且于2011年12月18日交付给被告涉案房屋（美欣明珠4栋2-11-2＃房产证）办证费用共计14921.00元。被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记，未通过综合验收合格备案登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及违约金的计算时间、标准。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款和办证费，被告亦应按合同约定于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）。在法庭辩论终结前，涉案房屋不具备办证条件，被告已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院应予以支持，计算违约金的起始时间应为被告违约的次日，即2014年6月2日起。双因合同约定为原告委托被告办证，被告将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务，故计算违约金的截止日期为被告将办理商品转移登记的有关文书提交办理不动产权证书的相关部门并通知原告之日止；对违约金的计算标准，因双方合同约定：原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。被告认为该约定过高，要求调低。根据双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算标准为合同约定的按日万分之二，违约金计算以原告已付购房款为基数，按日0.02%的标准。故被告应支付原告违约金以原告已付房款336,577.00元为基数，按日0.02%的标准，从2016年11月29日起至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办理不动产权证书的相关部门并通知原告之日止。 对被告以诉讼时效抗辩的理由，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告于2019年11月29日向本院提起诉讼，按3年诉讼时效的规定，从2016年11月29日之前确已超过诉讼时效，2016年11月29日之后未超过诉讼时效。因此，对被告的该抗辩理由，本院部分予以支持。 对被告以“国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责”的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。故应由被告承担对自己不利的后果；对被告主张的其他抗辩理由，无事实依据和法律依据，本院均不予以采纳。 综上所述，原告要求被告支付的涉案商品房的诉讼请求，本院不予以支持，违约金以原告已付房款336,577.00元为基数，按日0.02%的标准，从2016年11月29日起至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办理不动产权证书的相关部门为原告办证并通知原告之日止，原告诉请超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭太情、周礼德逾期办证违约金（违约金以已付房款336,577.00元为基数，按日0.02%的标准，从2016年11月29日起至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办理不动产权证书的相关部门为原告办证并通知原告之日止）； 二、驳回原告谭太情、周礼德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币821.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年一月十六日 书记员 张朕一