福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10442号 原告：林硕，男，汉族，1986年6月13日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林玉兰、范贤伟，福建诚真律师事务所律师。 被告：童小清，女，汉族，1982年7月10日出生，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：欧丽霞，福建远东大成律师事务所律师。 被告：福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晓婧，福建名仕律师事务所实习律师。 原告林硕与被告童小清、福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林硕的委托诉讼代理人林玉兰、范贤伟，被告童小清的委托诉讼代理人欧丽霞、被告金诚丰公司的委托诉讼代理人池建伟、余晓婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林硕向本院提出诉讼请求：1.童小清向林硕支付逾期交房违约金26290元（计算方式：0.0005×2390000元×22天=26290元）；2.判令童小清向林硕返还涉案房屋2018年5月4日起至2018年5月15日的房租1000元；3.判令金诚丰担保公司向林硕支付违约金253元（计算方式：2300元×0.005×22天=253元）；4.童小清及金诚丰公司赔偿林硕因本案而支出的律师费2000元；5.本案诉讼费、保全费、公告费及其他费用由童小清、金诚丰公司承担。 事实与理由：2018年1月14日，林炎雄与童小清通过福州市鼓楼区翠庭麦田房产经纪服务部签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定林炎雄向童小清购买其所有的位于福州市鼓楼区附属间，单元面积为70.66平方米，附属间面积为9.44平方米，成交价人民币2390000元；同日，林炎雄与童小清、金诚丰公司签订了《交易服务合同》，该合同约定金诚丰公司应当协助林炎雄与童小清双方办理该房屋所有权过户手续、房屋交接手续及协助双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续；同日，林炎雄与林硕签订《指定产权人确认函》，将《房屋买卖合同》等全部合同文件项下的权利义务概括转让给林硕。合同签订后，林硕依照合同约定于2018年3月9日前向童小清支付了购房首付款1430000元，中国农业人银行股份有限公司福州鼓楼支行于2018年5月1日向童小清支付按揭款960000元。购房款全部支付后，童小清未按照合同约定将房屋交接给林硕，直至2018年5月25日才将房屋交付给林硕。根据《房屋买卖合同》第七条：“甲方应在收到除各项保证金额外的房款后2个工作日内将房屋及家具交接给乙方”之规定，童小清迟延履行房屋交接义务，已经构成违约；金诚丰公司未及时协助双方办理房屋交接手续，导致童小清延期向林硕交房，金诚丰公司的行为已构成违约。林炎雄曾于2018年8月9日作为原告向法院提起诉讼，法院及福州市中级人民法院均认为林炎雄不是适格原告，驳回林炎雄的起诉。综上所述，林硕特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定诉至法院，望判如所请。 童小清辩称，一、童小清并不存在违约行为，林硕要求违约金无任何法律和事实依据。1.租赁期间房屋出卖人不承担房屋实物交付的责任。所谓不动产交接是个模糊概念，应当将其分为标的物权利转移和标的物交付分别论述。依据物权法第九条关于不动产物权登记生效，以及第二十三条关于动产物权的设立和转让生效时间的规定，不动产物权因登记、动产物权因交付产生物权的转移和变动。因此，就不动产物权而言，其权利自所有权办理变更登记时即完成转移。当然，如房屋仍由出卖人使用或居住，则涉及房屋腾空交付等问题，出卖人不如期交付亦需承担违约责任，但对租赁期间房屋而言，则无实物交接之必要。因房屋由承租人使用，出卖人办理不动产变更登记后，买受人法定承继了出租人主体地位，此时房屋仍由承租人使用，买受人自然取代出卖人而享有相应的权利义务，无需也无法完成实物交付，出卖人协助买受人完成房屋登记手续，即履行完毕买卖合同的义务，不再承担进行房屋实物交付的责任；2.对童小清出售的房屋因存在租赁而必然无法履行房屋的实物交付，林硕在签订合同时即是明知的。本案系林硕为了降低购房成本而进行的恶意诉讼；3.本案中童小清与林硕间并没有对房屋如何交付进行约定，而本案房屋由承租人占有，实际无法由童小清直接交付给林硕，故当童小清在2018年5月4日向承租人明确告知当月租金向林硕支付时，涉案房屋的占有已发生转移，林硕已取得了涉案房屋上的全部权利，由此童小清认为，本案房屋交付时间实际应为2018年5月4日，该日期正好为童小清收到购房尾款后的第二个工作日，童小清并未违反房屋买卖合同的任何约定，也无任何过错行为；4.法院有不同意见，亦应考虑到本案违约金过高，应予以调整。本案双方合同签订后，童小清积极配合林硕办理过户登记手续（2018年3月9日申请过户，2018年3月16日过户至林硕名下）及办理交接事宜，并不存在怠于履行义务。此外，如林硕所述，童小清于收到最后一笔购房款后逾期11天才办理租赁交接，故本案逾期天数为11天，并非22天。 二、林硕要求童小清返还2018年5月4日至2018年5月15日的房租无法律依据，且该请求与第一项诉讼请求存在矛盾。1.房屋所有权变更、买受人支付全部购房对价后，现房屋所有权人承继了原权利人对承租人的权利义务，租赁合同是否需要变更应由承租人与买受人自主决定，变更与否均不影响原租赁合同的效力。换言之，租赁合同主体变更与否为买受人与承租人之间的事宜，出卖人在办理房屋所有权转移、买受人在支付全部房款对价后，无需亦无权介入房屋租赁关系，也不存在协助办理变更租赁关系之义务，以及由此承担相应的责任；2.本案中，林硕于2018年5月16日与承租人签订了租赁合同，并约定租期自2018年5月16日起至2018年10月15日止，该行为为林硕意思自治的结果，其完全可以与承租人签订自2018年5月4日至2018年10月15日的租赁合同，因此，林硕与承租人签订的租赁合同可以证明，林硕自己放弃了2018年5月4日至2018年5月15日期间的租金；3.即便童小清应当支付上述期间租金，根据合同相对性原则，亦应由承租人向童小清主张，而非由林硕向童小清主张返还，且林硕亦无任何的法定追偿权利；4.既然林硕主张的租金时间为2018年5月4日，由此可以推定童小清向林硕转移占有房屋的时间为2018年5月4日，该日期在合同约定的交付时间内，童小清无任何违约行为。 三、林硕主张的律师费用未实际发生，童小清也不应承担任何律师费用。1.林硕提供的律师代理合同为林硕与福建诚真律师事务所于2019年6月19日所签订，而所提供的发票却是2018年8月6日，且名称为“林炎雄”，亦即该收费凭证并非本案的收费凭证，由此可见本案律师费用并未产生；2.林硕提供的委托代理合同第12条明确约定“本合同第二条约定的2000元律师费已经由委托人父亲林炎雄于2018年8月6日向受托人代为支付”。事实上，前述律师费系为林炎雄起诉童小清案所产生的律师费，而非本案所产生的律师费；3.童小清亦无任何违约行为，不应承担任何律师费用。综上所述，林硕诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回林硕全部诉讼请求。 金诚丰公司辩称，1.本案系房屋买卖合同纠纷，林硕对金诚丰公司的诉请不应在本案中主张，应全部驳回。林硕主张童小清违约与主张金诚丰公司违约系基于房屋买卖合同关系和交易服务合同关系两个不同的法律关系，其要求在同一案件中审理不同的法律关系，缺乏诉讼法依据。根据本案确定的案由，林硕对金诚丰公司的相关诉讼请求不应在本案中主张，应全部驳回。林硕若主张金诚丰公司承担违约责任，应当另案提起诉讼。2.金诚丰已履行完合同义务，不存在违约，诉争房屋交接时间延迟与金诚丰公司无关。首先，《交易服务合同》中并未明确约定诉争房屋交接的具体时间，金诚丰公司已及时履行协助办理诉争房屋交接手续的义务，不存在违约。2018年5月25日，童小清将诉争房屋交付给林硕之时，金诚丰公司已及时协助双方办理诉争房屋交接手续。其次，根据《交易服务合同》第一条的约定，金诚丰公司系负有协助林炎雄和童小清办理诉争房屋交接手续的义务。根据合同的相对性原理，林硕与童小清双方签订的《房屋买卖合同》所约定的交房义务，应由童小清向林硕履行。金诚丰公司仅是应配合办理诉争房屋交接手续，而非径行代替童小清向林硕交房。再次，林硕与童小清之所以在2018年5月25日才办理诉争房屋交接手续，系因此前其双方一直在就诉争房屋交接事宜进行协商，金诚丰公司亦一直努力协调，而非林硕所称系因金诚丰公司的原因导致诉争房屋交易时间拖延。因此林硕依据《交易服务合同》第五条的约定诉请金诚丰公司支付违约金缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，请求法院依法驳回林硕对金诚丰公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月14日，林炎雄作为乙方（买家）与童小清作为甲方（卖家）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将所有的位于福州市鼓楼区附属间，单元面积70.66㎡，附属间面积9.44㎡（产权权属证号：榕Ｇ-0501867）的房产出售给乙方，双方约定的成交价格为2390000元。合同第二条第六款约定：“甲乙双方任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及其本人的保证内容或保证、告知内容不实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，视为该方违约。”第五条第一款约定：“甲方确认涉案房屋租赁情况为已出租，租赁关系在该房屋所有权过户后继续存在，甲方保证承租人在该房屋交接前与乙方按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同，但承租人在重签租赁合同前主动解除租赁关系的除外。”合同第七条约定“……代送评估乙方有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人（乙方应确保该第三人具备购买该房屋及按揭贷款资格）……房屋交接甲方应在收到除各项保证金金额外的售房款后二个工作日内将该房屋及家电家具交接给乙方。在该房屋交接后一个工作日内，乙方应申请办理物业及附属配套设施过户登记。过户登记手续如需甲方协助的，甲方应予配合……”第九条第二款约定：“房屋所有权变更完毕后一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。”第九条第三款约定：“前款违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约金责任所产生的费用（包括单但不限于诉讼费、律师代理费等）……”。 同日，林炎雄作为乙方（买方）与童小清作为甲方（卖家）、金诚丰公司作为丙方（交易服务方）签订《交易服务合同》，合同第一条约定：“房屋交易服务范围……（五）协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续；（六）协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续。”第五条第二款约定：“因丙方遗失其保管的证件、受理单据、票据等材料或因丙方其他原因导致该房屋交易时间拖延的，丙方应每日按本合同约定的房屋交易服务费用千分之五向甲乙双方支付违约金，补办相应证件、票据应缴纳的费用由丙方承担。甲乙双方任何一方拒绝或拖延补办相应证件、票据或交易手续的，由该方向对方承担相应法律责任”。 同日，林炎雄作为确认人与林硕作为新产权人签订《指定产权人确认函》，约定林炎雄经居间人提供居间服务已就购买位于福州市鼓楼区附属间的房产签订了《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》以及其他相关合同文件（以下简称“全部合同”）。现林炎雄向卖家、居间人以及交易服务人确认林硕，身份证号：3501021986××××××××，作为前述房产的新产权人向房屋登记机构申请过户登记。林炎雄在上述《房屋买卖合同》等全部合同文件项下的权利义务由新产权人承受，林炎雄保证林硕将按约履行《房屋买卖合同》等全部合同文件。 嗣后，林硕依约向童小清支付相应的房屋价款，最后一笔房屋尾款于2018年5月1日支付。期间，福州市国土资源局于2018年3月16日向林硕出具（2018）福州市不动产权第××号不动产权证。2015年5月16日，林炎雄、林硕作为甲方与案外人陈玉华作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给乙方居家，租赁期间为2018年5月16日起至2018年10月15日，每月租金为3100元。2018年5月25日，林硕就涉案房屋签署了房屋及附属配套设施、物业移交和过户确认书。 2019年6月19日，林硕与福建诚真律师事务所签订《委托代理合同》，委托福建诚真律师事务所林玉兰、范贤伟律师为其委托诉讼代理人，林硕为此支出代理费2000元，同时，合同第十二条约定：“合同第二条约定的2000元律师费已经由委托人父亲林炎雄于2018年8月6日向受托人代为支付”。 另，林炎雄曾就房屋买卖合同纠纷将童小清、金诚丰公司、案外人福州市鼓楼区翠庭麦田房产经纪服务部诉至本院，经福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初9396号民事裁定书及福州市中级人民法院（2019）闽01民终3438号民事裁定书认定，林炎雄并非适格的原告。2019年6月，林硕以诉称理由诉至本院。 本院认为，本案系因履行涉案房屋买卖合同、交易服务合同等产生的纠纷，涉案合同的买方均为林炎雄，合同约定林炎雄可以指定合同外第三人作为讼争房屋的新产权人，林炎雄将讼争房屋过户登记的产权人确定为林硕，有合同依据，且林硕对林炎雄订立的上述合同不持异议，继续履行了相关合同确定的权利义务，因此林硕系本案适格原告。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据合同约定，童小清应当在收到除各项保证金金额外的售房款后二个工作日内将该房屋及家电家具交接给林硕。根据查明的事实，童小清于2018年5月1日收到全部售房款,其最迟应在2018年5月3日前交付涉案房屋。童小清未能按约完成交付，显属违约，应当承担相应的违约责任。同时，涉案房屋存在出租的情况双方于签署合同时即已知晓，林硕不需要实际收房来自住，涉案房屋由第三人实际承租使用,自林硕取代童小清作为出租人重新签订租赁合同之日起（即2018年5月16日）,即视为林硕已接收涉案房屋。因此，违约金的计算期间应为2018年5月4日起至2018年5月16日，共计13天。计算标准为以购房总价2390000元为基数每日万分之五,计13天,共计15535元。童小清认为日万分之五的标准过高,没有证据证明,本院不予支持。关于林硕要求金诚丰公司向其支付违约金253元的诉请，本院认为，根据合同约定，因金诚丰公司原因导致该房屋交易时间拖延的，应支付相应的违约金，现林硕未提供证据证明房屋逾期交接的原因系金诚丰公司导致，故上述诉请，本院不予支持。关于林硕要求童小清、金诚丰公司赔偿其律师费2000元的诉请，符合双方之间《房屋买卖合同》中违约责任的约定，因此童小清应赔偿林硕律师费2000元。关于林硕要求童小清返还房租1000元的诉请，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、童小清于本判决生效之日起十日内向林硕支付违约金15535元； 二、童小清于本判决生效之日起十日内向林硕支付律师费2000元； 三、驳回林硕的其他诉讼请求。 本诉案件受理费538元，适用简易程序减半收取269元，由林硕负担79元，童小清负担190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林心恩 二〇二〇年一月二十四日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。