广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13264号原告：杨立军，女，汉族，1970年5月19日出生，住广东省深圳市福田区***********，公民身份号码：230************620。委托代理人：马建伟，广东琅博律师事务所律师。委托代理人：叶志明，广东琅博律师事务所实习律师。被告：东莞市花千里房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：王某1。委托代理人：陈琼，系公司员工。原告杨立军诉被告东莞市花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告杨立军的委托代理人马建伟，被告花千里公司的委托代理人陈琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨立军向本院提出诉讼请求：1．判令被告立刻向原告交付原告所购买的位于东莞市***********************产；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金1366012.5元（以4990000元为基数，自2017年5月30日起按每日万分之二点五计算至被告交房之日止,暂计至2020年5月30日）；3．判令被告向原告支付原告已经缴纳的物业管理费53313元；4．判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2011年12月8日签订编号为“GB/T********”的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于东莞市***********************产，房屋总价款为4990000元。合同第六条第2款约定了分期支付房款的支付方式，并在合同附件中约定被告应在原告付清全部房款后向原告交付房产。合同第九条约定，出卖人即被告逾期交付房产的，出卖人应按日向买受人即原告支付已交房款的万分之二点五的违约金。原告在付清最后一笔房款后，被告于2016年3月6日向原告开具了发票，并于2016年5月6日办理了涉案房产的房产证。另，原、被告双方签订了《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议，约定在涉案房产实际交付给原告之前，被告同意乙方不缴纳本房产的物业管理费用。但截止原告起诉之日，被告不仅未将涉案房产交付给原告，而且唆使其控制的物业管理公司向原告主张物业管理费，后原告无奈于2020年7月28日缴纳管理费53313元。综上所述事实，依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，被告未依约交付房产，不仅应当继续履行交付房产的合同义务，并承担逾期交付房产的违约责任，而且应当承担由原告支付的物业管理费。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告花千里公司辩称，一、涉案房产在买卖合同约定的交付期限前已达到交付条件，答辩人并未违约，反而是被答辩人存在逾期支付购房款的违约行为。二、被答辩人在付清购房款后，答辩人出具了购房款发票，被答辩人也办理了涉案房产的权属证书，因此被答辩人知道或应当知道涉案房产已达到交付条件，而被答辩人一直未向答辩人提出主张，是放弃行驶自己的权利。三、被答辩人已出售涉案房屋，且涉案房屋目前正在装修，不存在立即交付的事实。本院审理查明：2011年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于东莞市***********************，总金额为***万元。其中第八条交付期限：出卖人应在2012年11月30日前将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约金：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2.5(该比率应不小于第(l)项中的比率)的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告在合同上签名、捺印，被告加盖代表人私章及公章。附件五：七、买卖合同第十一条的补充约定：（一）买受人持《入伙通知书》办理该商品房交付手续，并于交接该商品房钥匙时即为合同项下该商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险、责任由买受人承担。（二）如出卖人已如期发出《入伙通知书》或买受人已经领取《入伙通知书》而买受人在出卖人通知的交付期限仍未接收该商品房，则《入伙通知书》中注明的交房期限最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，且自视为交付之日起的有关费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视费、违约金等）全部由买受人承担。（三）因不可抗力或者在该商品房保修期内非因出卖人原因造成的该商品房损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。买受人在办理该商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《住宅质量保证书》中的规定，应以书面方式向出卖人提出，要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。（四）因买受人在合同中注明的联系地址、电话发生变化而未书面通知出卖人，导致出卖人不能将通知书送达到买受人的，该商品房《入伙通知书》上注明的交付日期届满之日即为该商品房交付之日。自交付之日起，该商品房的风险、责任由买受入承担。（五）买受人收到《入伙通知书》后，应在《入伙通知书》约定的期限内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准，向出卖人提出书面异议的，出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收房屋（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：1、房屋基础或主体结构质量不符合国家强制性标准的，或者房屋存在严重质量问题致使买受人无法正常居住使用的，买受人可以解除合同。2、房屋存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接收房屋（办理入伙手续），出卖人应当承担本合同约定的保修责任。3，房屋符合约定的交付标准，买受人的异议不成立的，视为房屋出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日已经交付使用。原告在补充条款上签名、捺印，被告加盖公章。原告作为乙方、被告作为甲方签订《之补充协议》,约定：一、2015年1月1日前，如乙方诚信守约，按照原合同第六条约定的付款期限和金额如约交付各阶段的购房款，则甲方同意在2015年1月1日前交付本房产。否则，甲方在乙方交付完毕本房产购房总价款后才向乙方交付本房产。二、在本房产实际交付至乙方之前，甲方同意乙方不缴纳本房产的物业管理费用，且乙方不需承担不缴纳物业管理费的违约责任。三、本协议与原合同约定不一致的内容，以本协议约定为准。本协议未有约定的，仍按原合同的约定执行。等等。原告在协议上签名、捺印，被告加盖代表人私章及公章。2011年12月8日至2016年3月11日，原告分批交付购房款***万元给被告。2016年3月16日，被告出具案涉房屋的购房发票给原告。2016年5月6日，原告获得案涉房屋的房地产权证【房产证号：粤房地权证莞字第2100******号】。2020年7月28日，原告按1025.25元/月的标准、通过网银转账方式向深圳市彩生活物业管理有限公司东莞江山花园分公司支付了2016年3月至2020年6月的物业管理费，合计53313元。另查明，案涉房屋所在**********于2012年10月23日经过竣工验收，并于10月30日在东莞市住房和城乡建设局办理备案登记。原告将案涉房屋出售后，2020年6月24日，房屋过户登记为徐小园单独所有，不动产权证书证号为粤（2020）东莞不动产权第0******号。2020年7月28日，徐小园作为新业主，向深圳市彩生活物业管理有限公司东莞江山花园分公司申请变更相关业主信息，并填写了《业主/住房信息登记表》。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、购房发票、房产证、商品房买卖合同之补充协议、物业管理费发票、银行转账截图、工程竣工验收备案表、不动产权证书、业主/住房信息登记表、照片、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，自双方签字、盖章即发生效力，双方应按合同约定履行各自权利、义务。根据原告的陈述、被告的答辩，本案的争议焦点为：被告是否需向原告交付案涉房屋，被告是否应向原告支付逾期交房违约金，被告是否应退还原告管理费。关于第一个争议焦点。2020年6月24日，案涉房屋权利人变更登记为徐小园。2020年7月28日案外人徐小园在物业管理处办理了业主信息变更登记，且徐小园作为案涉房屋新的权利人对案涉房屋进行装修，故原告要求被告交付房屋，事实上已经无法完成，故对原告此项请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点。原告最后一期房款于2016年3月11日交纳，根据原、被告签订的《之补充协议》，被告有权在原告付清房款后将房屋交付给原告。被告于2016年3月16日向原告出具购房发票，原告于2016年5月6日办理了案涉房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原告至此成为案涉房屋的产权人。案涉房屋于2012年10月23日即通过建设工程竣工验收，具备交付的条件。因为原告无法在《商品房买卖合同》约定的交付期限支付全部房款，故双方通过补充协议修改交付的时间，根据高度概然性的原则，可以认定原告知悉房屋符合交付条件的。另外，原告在将房屋转让给案外人徐小园时，作为一般交易常理，受让方亦会要求考察房屋的结构和质量等，并要求原告转交相关交楼的资料。作为房屋所有人，截至2020年8月12日始向法院起诉要求被告交付房屋，实在不合常理。又，补充协议中未就被告交付房屋的期限予以约定。故对原告关于被告逾期交房主张，本院不予支持。关于第三个焦点。物业管理费的收取方系深圳市彩生活物业管理有限公司东莞江山花园分公司，并非被告，原告主张被告退还所交的物业管理费53313元，主体不当，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条判决如下：驳回原告杨立军的诉讼请求。本案受理费17574元，由原告杨立军负担（已交纳）。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  何健林人民陪审员  欧煜均人民陪审员  李灵峰二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。