广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初3155号原告（反诉被告）：钟芸，女，汉族，1989年10月6日出生，住所为广东省高州市，委托诉讼代理人：唐浩锋，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：范艳芳，广东迎君律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨可，男，汉族，1993年3月5日出生，住所为广东省东莞市，委托诉讼代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓林，广东文厚律师事务所律师。原告钟芸诉被告杨可房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟芸及其委托诉讼代理人范艳芳，被告杨可及其委托诉讼代理人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟芸向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年4月21日签订的《商铺租赁合同》因被告违约而解除。2、请求法院判令被告向原告退还已支付的押金21000元以及原告代被告垫付的2018年8月份的管理费470元。3、请求法院判令被告向原告赔偿三个月的租金21000元、因被告违约而给原告造成的损失76398元（包括装修购买材料费54310元、装修人工费16088元、因无法营业但仍需支付给员工的3个月的工资6000元）3、由被告承担本案的全部的诉讼费用。以上共计：118868元。事实与理由：原告与被告于2018年4月21日签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于东莞市××大道××又××城××楼105铺位（不动产权证号为：粤（2017）东莞不动产权第0188512号），面积为202.7平方米，其中94平方米出租给原告；租赁期限为3年，从2018年5月18日起至2021年5月18日止；合同签订当日原告向被告支付了押金21000元；若被告违反合同约定，使原告无法按其用途继续使用商铺的，原告有权解除合同，且被告应当向原告赔付押金21000元、3个月的租金以及原告因此产生的损失。原告租用该商铺时，商铺的现状是毛坯房，原告租用该商铺后进行了装修，该商铺于2018年6月份开始对外营业，用于经营冰淇淋买卖（店名：AKI-icecream）。被告除将该商铺的94平方米出租给原告外，还将剩余的108.7平方米出租给第三方用于经营水果店，并在中间建起了一堵墙，因隔壁水果店在中间的那堵墙修建了厕所，从2018年8月24日开始，隔壁水果店厕所排水管爆裂，厕所里的污水渗漏到原告的商铺，恶臭难忍，隔壁水果店更是将厕所污水直接用水管排放到原告的商铺门口，路过的行人避之不及。原告的冰淇淋店自从隔壁水果店厕所的污水渗漏到自己这边之日起再没有客人，已无法继续营业。而原告从2018年9月3日就向被告反映了以上情况，但被告至今没有处理，导致原告无法按原用途继续经营，合同目的已无法实现，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求赔偿损失。原告为装修案涉租赁物而支付各项装修费用共计69310元、因无法营业但仍需支付给员工的工资6000元（三个月），根据《商铺租赁合同》第4.2条、第六条以的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，被告应当退还原告押金21000元、三个月的租金21000元、装修费损失70398元、工人工资损失6000元。另外，原告代被告垫付了2018年8月份的管理费470元，被告应予退还。庭审中，原告撤回了该诉求。被告杨可辩称，一、答辩人将房屋租赁给被答辩人使用，答辩人没有任何违反合同约定的行为。反而是被答辩人拖延支付租金、管理费、水电费等。被答辩人提出答辩人违反了合同4.2（1）条的规定，属子虚乌有、无理取闹。被答辩人租赁商铺用于经营冰淇淋生意，从头到尾没有任何的违约行为使被答辩人无法继续经营冰淇淋生意，而实际是被答辩人一直以来经营冰淇淋的生意都不好，其自己无法继续经营下去，且一直拖欠答辩人的租金、水电费和管理费。二、答辩人当时将商铺对外出租，刚好被答辩人和另一租户陈秀年先后找到答辩人，两人均称该商铺面积有点大，一人租不完，所以两人刚好一起租完。当时该商铺是毛坯房，中间砌墙隔开是被答辩人和另一租户陈秀年共同出资一起做。双方各自装修各自的，在被答辩人向答辩人反映租户陈秀年那边有漏水情况后，答辩人及时跟陈秀年以及物业管理处进行了协调，并通过物业管理处安排另行用管道进行了排水。答辩人已经充分的履行了自己的责任，被答辩人所说的厕所污水渗透到原告的商铺导致其无法经营的说法也是不成立的。三、答辩人并不是本案适格的诉讼主体，从被答辩人诉状中陈述的是隔壁的水果店经营者陈秀年的厕所漏水导致其损失，那么本案的案由就不是房屋租赁合同纠纷，而是侵权责任纠纷。答辩人并非侵权人。四、被答辩人一直拖欠答辩人2018年11月份至今的租金和水电费、管理费，而且答辩人多次跟被答辩人沟通，如果被答辩人不继续租赁，便将商铺及时返还给答辩人，但被答辩人置之不理。被告杨可向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人2018年4月21日签订的《商铺租赁合同》。2、被反诉人将东莞市凤岗镇××大道××又××城××楼××号铺位（94平方米）返还给反诉人。3、被反诉人支付反诉人至搬出之日止的租金（自2018年11月18日起至搬出之日止，暂计至2019年3月18日的租金为人民币28000元）。4、被反诉人支付反诉人所欠电费916.62元和管理费1880元。5、反诉人无需退还被反诉人押金人民币21000元。6、被反诉人支付反诉人违约金人民币21000元。7、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。以上合计51796.62元。事实和理由：2018年4月反诉人将其位于东莞市凤岗镇××大道××又××城××楼××号铺位对外招租，后被反诉人和案外人陈秀年想租赁该商铺，但两人都觉得商铺面积有点大，一个人用不完，于是两人协商一期租赁，其中被反诉人租赁大约94平方米，用于经营冰淇淋，陈秀年租赁大约110平方米，用于经营水果。4月21日，反诉人分别与被反诉人钟芸和陈秀年签订了《商铺租赁合同》，其中被反诉人的租期为3年，自2018年5月18日至2021年5月18日，第一年每月租金7000元；第二年每月租金7500元，第三年每月租金8000元。租金需在每月的21日前支付。合同对违约责任、合同的终止等均作出了明确约定。因被反诉人和陈秀年两人的整体经营状况一直都不好，一直以来被反诉人经常拖欠租金、水电费和管理费等费用，并以各种理由为借口，故意不交租金。被反诉人的行为已经严重违约，考虑到被反诉人确实经营状况不佳，反诉人也多次要求被反诉人如果确实经营不下去，可以将商铺先返还给反诉人，以减少双方的损失，反诉人对被反诉人的租金也可以酌情考虑。但被反诉人对此却不予理会，反而无理将反诉人告上法庭。原告钟芸对被告的反诉答辩称，一、答辩人不存在任何违约行为，答辩人与被答辩人的《商铺租赁合同》已于2018年11月14日解除，答辩人无需支付2018年11月18日至2019年3月18日的租金、管理费和电费，无需支付违约金21000元。被答辩人作为出租人负有维护租赁物的义务，且对租赁物负有管理责任。被答辩人怠于履行管理责任和维修义务，导致答辩人无法按照用途继续使用，已构成违约，答辩人根据合同约定行使解除权，双方签订的合同已在2018年11月14日解除，因此无需支付此后的租金、管理费和电费。二、如被答辩人认为2018年11月18日至2019年3月18日期间存在租金、电费和物业费损失，则该损失是因被答辩人没有及时采取适当的止损措施所造成，应由其自己承担。三、《商铺租赁合同》是因被答辩人的违约而解除，故其应当退还答辩人押金21000元，赔偿违约金21000元，并应赔偿答辩人因此遭受的损失76398元。经审理查明，2018年4月21日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、被告将位于凤岗镇××大道××又××城××楼105铺位中的94平方米以毛坯出租给原告使用，2.租期3年，从2018年5月18日至2021年5月18日。3、租金从2018年5月18日至2019年5月18日为7000元/月，2019年5月18日至2020年5月18日为7500元/月，2020年5月18日至2021年5月18日为8000元/月。原告必须在每月21日前支付单月租金给被告，被告应发放收据。4、签订本合约时，原告即时向被告支付21000元，合约期满，被告应将押金退还。5、租赁期间所产生的营业税、水电费等其他一切费用，都由原告负责。6、因下列情形之一，被告有权解除合同，收回铺位并不退还押金，保证金作为违约金的一部分，原告还应支付相当于3个月租金标准的违约金，违约金和押金不足以弥补被告损失的，原告还应当承担赔偿责任，（1）无论是否已得到被告通知，原告拖欠租金1个月以上；（2）未经被告同意及有关部门批准，原告擅自改变出租商铺用途；（3）原告在租赁期间擅自全部或部分转租。被告依据上述情况终止合同的，原告应于收到被告解除合同的通知之日立即停止经营，在3日内付清所有费用（含违约金），在付清所有费用后3日内搬离出租商铺。如原告拒不付清费用或搬出，被告有权将店铺内原告财产封存或搬走，并收回出租商铺。7、因下列情形之一，原告有权解除合同：（1）被告违反本合同规定，使原告无法按其用途继续使用商铺，（2）因被告商铺楼层质量原因，经政府部门鉴定，致使原告无法继续租用出租商铺。因上述理由终止合同的，应当及时书面或电话通知被告，被告应向原告赔偿押金21000元、3个月租金和商铺装修费用50000元作为赔偿，外加一个月无偿搬迁期。8、如任何一方严重违反本合同并且未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确履行本合同，或解除本合同要求违约方赔偿其因此产生的损失。若守约方要求解除本合同，应事先书面或电话通知违约方。《商铺租赁合同》签订后，原告向被告支付了押金21000元，并斥资对商铺进行了装修开展冰淇淋买卖。在经营过程中，因陈秀年租赁凤岗镇××大道××又××城××楼105铺位剩余位置用于经营水果店的厕所水管爆裂，发生污水渗漏至原告店铺墙面，原告多次通过微信等方式要求被告予以处理。被告提供的照片未能显示拍摄时间，仅显示对商铺门前进行了清洗，不能证明在合理时间内对爆裂水管进行了修缮维护。2018年11月14日，原告通过微信方式向被告发出律师函，以因隔壁水果店在中间那堵墙修建了厕所，从2018年8月24日开始，隔壁水果店厕所排水管爆裂，厕所污水渗漏到原告的商铺，恶臭难忍，隔壁水果店更是将厕所污水直接用水管排到原告的商铺门口，路过行人避之不及。自水果店厕所的污水渗漏到原告的商铺开始就再没客人，已无法继续经营，原告从2018年9月3日就向被告反映以上情况，被告作为房东，有义务处理此事件，为原告能够继续经营提供良好的条件，但时至今日被告仍没处理，原告租用商铺的合同目的已无法实现为由，要求解除《商铺租赁合同》。被告提供了微信聊天记录到庭，拟证明原告经营不善一直没有生意，本身想把租赁的商铺转租出去，但一直没人接手，所以才提起诉讼，目的是转嫁损失。经审查，微信聊天记录载明的主要内容除沟通水管爆裂事项外，被告在2018年10月23日发送的“根据日前沟通，贵方无法继续经营提出提前停止租赁并与我方协商转让店铺……”的内容，仅能证明原告无法继续经营，不能证明原告因生意冷淡想转让铺位。原告主张在2018年10月6日起已停止了经营活动，双方认可原告实际于2019年4月28日搬离案涉商铺。原告主张将店铺内的东西搬离需要放行条才可以搬出，被告拒不给放行条，原告因此事打电话报警后被告才通知管理处给放行条，为此提供了手机短信记录和放行条复印件到庭。经审查，短信记录显示原告告知被告在2019年4月23日至24日东西全部搬离了，可管理处需要被告打电话才能放行，要求被告给管理处打电话放行。关于管理费和电费问题。经营期间，原告商铺的管理费为470元/月，电费根据自己安装的电表由管理处核算，上述费用由原告直接向管理处交纳。庭审中，被告明确其反诉主张的管理费为2018年12月至2019年3月期间的管理费，电费为2018年11月1日至2019年1月31日期间的电费，被告主张该电费是根据原告店铺的电表度数据实计算产生，为此提交了管理处出具的收费收据到庭。关于装修费损失。原告主张因经营店铺支出了装修购买材料费54310元、装修人工费16088元，为此提交了装修材料送货单、收据、微信转账记录、银行流水单到庭。被告不认可前述证据的真实性、关联性和合法性，认为不清楚原告资金的用途以及有无实际支付而且都是收据没有任何发票，也没有相应的付款凭证。经审查，原告提供的送货单、收据，有送货单位及收款单位签章确认的单据所显示的金额共计10532.5元，该部分支出与原告主张的商铺装修具有密切关系，本院对其真实性予以确认；剩余送货单、收据没有送货单位及收款单位签章，真实性本院不予确认；其他微信转账记录、银行流水单不能证明支出用于案涉店铺装修，依法应由原告承担举证不能的法律责任。关于无法营业期间员工工资。原告主张支付了一位员工3个月工资，每月2000元，共计6000元，为此提交了工资单到庭。被告以工资单为原告单方制作，且对吴春荣的关系无法确认为由，不确认工资单的真实性、关联性、合法性。经审查，工资单显示工资由吴春荣签收，每月2000元，先后在2018年8月16日、9月16日、10月16日发放。本院认为，原告提供的工资单，无劳动合同、雇佣合同等能够证明存在劳动关系、劳务关系的其他证据佐证，也无吴春荣的身份信息佐证，本院对其真实性不予确认。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》属双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定及时、全面履行各自义务。根据《商铺租赁合同》的约定，被告将凤岗镇××大道××又××城××楼105铺位以毛坯状态分别租赁给原告及案外人陈秀年使用。根据《合同法》第二百一十六条的规定，被告有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但在本案中，陈秀年承租被告的用于经营水果店的商铺因厕所排水管爆裂，厕所污水渗漏到原告的商铺，被告提供的照片不能证明其及时采取了合理措施确保租赁物符合约定的用途，由此导致原告无法继续经营，原告据此要求解除《商铺租赁合同》，符合《合同法》第九十四条的规定，本院确认双方的合同关系自原告2018年11月14日向被告发送律师函之日起解除，被告反诉请求判令解除《商铺租赁合同》，已丧失请求权基础，本院不予支持。在本案中，陈秀年经营的水果店厕所水管爆裂至污水渗透至原告经营的商铺，原告与陈秀年之间存在侵权责任关系，但被告与原告之间仍存在保持租赁物符合约定的用途的租赁合同关系，在污水渗透事件发生后，原告选择合同相对人即被告承担违约责任并无不妥，被告主张其并非适格的主体，本院不予支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为导致原告解除合同，原告要求被告退还押金21000元并赔偿三个月租金损失21000元，符合合同约定，本院予以支持；被告反诉要求无需退还押金并由原告赔偿违约金21000元，与其应承担的违约责任不符，本院不予支持。被告出租给原告的商铺状态为毛坯，原告出于经营需要必然要对商铺进行装修，由此产生的装饰费损失，应由被告赔偿给原告，原告提供的证据，能有效证明支出的装修费为10532.5元，应由被告予以赔偿。原告主张的其他装修费损失，依据不充分，本院不予支持。原告主张的员工工资损失，超过了被告在签订《商铺租赁合同》时可正常预见的范围，且原告主张的该损失所依据的证据不充分，本院不予支持。合同解除后，原告有义务及时清退场地并将商铺返还给被告，其提供的证据显示在2019年4月23日至24日搬离并向被告索要放行条，不能证明在此之前向被告索要过放行条但被告不给导致其搬离不能，故原告应向被告支付实际占用期间的租金损失，原告实际于2019年4月28日搬离，结合被告的反诉请求，占用期间的租金应从2018年11月18日起计算为7000元X5个月+7000元/月÷30天/月X10天=37333元。原告实际占用期间的电费、管理费，也即2018年12月至2019年3月期间的管理费、2018年11月1日至2019年1月31日期间的电费，应由原告予以承担，被告反诉主张管理费1880元、电费916.62元，有管理处出具的收款收据证实，且符合《商铺租赁合同》中管理费及电费由原告负担的约定，本院予以确认。案涉商铺已由原告在2019年4月28日搬离，并不妨碍被告回收，再行要求原告返还案涉商铺，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、确认原告钟芸与被告杨可之间的《商铺租赁合同》已于2018年11月14日解除；二、限被告杨可自本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟芸返还押金21000元；三、限被告杨可自本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告钟芸三个月租金损失21000元；四、限被告杨可自本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告钟芸装修费损失10532.5元；五、限原告钟芸自本判决发生法律效力之日起五日内支付被告杨可租金37333元；六、限原告钟芸自本判决发生法律效力之日起五日内支付被告杨可管理费1880元、电费916.62元；七、驳回原告钟芸的其他诉讼请求；八、驳回被告杨可的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2678元，由原告钟芸负担1494元，被告杨可负担1184元；反诉受理费547元，由原告钟芸负担424元，被告杨可负担123元。前述本诉受理费、反诉受理费，原告起诉时、被告反诉时均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  朱红奎人民陪审员  毛奇玲人民陪审员  梁换仪二〇二〇年一月十七日书 记 员  蔡明欢