广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4774号原告：郭雪彪，男，汉族，1974年12月6日出生，住河南省商水县*********，公民身份号码：412************637。委托诉讼代理人：胡光文，广东鼎行律师事务所律师。被告：惠州大亚湾惠经实业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙山八路**盛业豪园**房。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李仲荣，该公司工作人员。委托诉讼代理人：严秋红，该公司工作人员。原告郭雪彪与被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡光文到庭，被告的委托诉讼代理人李仲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金12631.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月7日与被告签订编号为大亚湾XXX《商品房买卖合同》（预售），《商品房买卖合同》（预售）第十一条明确约定被告应该于2017年11月30日前向原告交付约定房产，但是被告并没有在约定期限内向原告交付房产，经包括原告在内的业主多次沟通，被告于2018年8月22日才将房产交付给原告，被告实际交付房屋距约定交付期限延迟了274日，而根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，被告延期交房理应按每日万分之一标准向原告支付违约金。综上所述，被告未按《商品房买卖合同》（预售）之约定按期向原告交付房产，已经严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至贵院，诉请贵院判如所请，以维护原告之合法权益。被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司辩称：一、涉案房产已于2018年8月22日交付给原告，且原告于同日办理了进场装修手续，双方以实际的行为变更了“购房合同”约定的原交房日期，该日应视为双方已完成房屋交付且交付合法有效。所以本案的逾期交房违约金最多计算至2018年8月22日。二、涉案房屋逾期交付非被告主观原因造成，而是由于政府原因造成的法定重大情势变更情形所致，请人民法院依法从公平原则出发，酌情免除或减少被告的逾期交房违约金。本案纠纷的发生，客观上是因为项目所在地村民，因征地补偿款问题与政府发生纠纷，当地村民采取非法措施，阻挠被告正常施工，严重影响被告按原定计算时间施工所致。被告的星光雅居项目已于2014-2015年合法合规取得国土证、规划证、施工许可证等手续证件，有序开展工程施工。但自2016年9月底开始，项目当地妈庙一村村民以项目北侧部分土地补偿款问题政府未解决的理由，多次非法阻挠被告正常施工，围堵、暴力破坏施工现场设施，甚至殴打被告现场相关工作人员，导致被告该项目被迫停工一年有余（2017年3月4日至2018年5月24日，共446天）。期间大亚湾区管委会、信访局、住建局、国土局、澳头街道办领导均出面协调，并说明被告星光雅居项目及施工证件齐全而且合法合规，要求村民不得阻挠被告合法正常施工，但政府上述措施都未取得效果。在政府协调无效后，被告本着不给政府添麻烦和积极推动工程正常施工的态度，在赞助当地村集体几十万元支持集体建设后，当地村民才承诺不再阻挠被告在项目地块上的合法施工。但经此纠纷的处理，已严重拖延被告的项目施工时间，影响了被告按购房合同约定时间向业主交房。三、合同约定的逾期交房违约金标准过分高于原告实际损失，请求人民法院依法予以适当减少。本案中原告未提供证据证明被告逾期交楼给其造成的损失，且涉案房屋目前的房价已上涨了一倍多，原告根本没有损失。被告认为原告所主张的违约金属于《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，被告请求人民法院依法予以适当减少。事实上，被告一直在与购房业主协商、沟通逾期交付赔偿事宜，现在已部分妥善解决，请人民法院综合本案实际情况，从公平原则出发，酌情免除或减少被告的逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道十二街十一号中萃星光雅居XXX号房，该房建筑面积为107.26平方米，总价款为461218元。付款方式及期限：贷款方式付款，原告应当于2015年10月20日前支付首期房价款231218元，占全部房价款的50%，余款230000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。合同就交付时间和手续的约定：被告应当在2017年11月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以书面通知原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同就逾期交付责任的约定：逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后,原告按约付清了全部购房款。中萃星光雅居1-8栋于2015年7月16日取得房产测绘成果报告（预测），中萃星光雅居一期于2019年4月19日取得单位（子单位）竣工验收备案表。2018年8月22日，原告已实际收房。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定交房日期为2017年11月30日前，但涉案房屋当时并未具备合同约定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告称因村民征地补偿问题扰乱工程进度[因本案属系列之一，被告提交的关于村民因征地补偿问题扰乱工程进度的证据材料仅附卷于（2019）粤1391民初4559号案卷中]，请求免除或减少其承担的违约责任，作为开发商应充分认识土地是否拆迁安置补偿到位系商品房开发建设的重要前提，对于拆迁问题可能导致的施工阻碍，也应事先有预见，并做出相应的合理安排，在事件发生时积极处理，避免延误工期，且合同一方因第三人原因造成违约的，不能免除合同一方向合同相对方承担违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定交房日期为2017年11月30日前，原告已于2018年8月22日实际收房，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，本案逾期交房违约金应从2017年12月1日起计算至原告实际收房之日，即2018年8月22日，共265天。合同约定，逾期交房后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，具体金额为12222元（461218元×0.0001×265天），原告请求超过部分不予支持。被告请求调整逾期交房违约金，未提供证据证明约定的违约金过分高于违约造成原告实际的损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告郭雪彪支付逾期交房违约金12222元；二、驳回原告郭雪彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57.9元，由被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年十二月十九日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露