山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3782号 原告：苏斌，男，1973年8月2日出生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张甜甜，系上海市建纬（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春来，系山东轩鼎律师事务所律师。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市历城区将军路**，实际经营地济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**，统一社会信用代码91370112076155033K。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：辛龙，系山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺宁，系山东齐鲁律师事务所律师。 原告苏斌与被告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告苏斌及委托诉讼代理人刘东、李春来，被告中海城公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告苏斌的委托诉讼代理人张甜甜，被告中海城公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付赔偿款223250.12元及装修款（以评估报告为准）；2.本案诉讼费、评估鉴定费用、原告律师代理费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付赔偿款223250.12元。事实与理由：中海华山珑城A、B两地块的住宅底商项目系被告中海城公司开发建设。依据该项目规划，该项目地上部分规划为住宅，底层为商铺；地下部分规；地下部分规划为架空层期间，被告将该底层商铺项目公开向社会进行预售。被告在预售时，将商铺地下架空层的整体空间按照其预定的面积用墙体分割划分成若干个独立的立体空间区域，并将每个独立的空间以“地下储藏室;地下储藏室&rdquo部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。2015年3月28日，原告与被告签订了《济南市商品房买卖合同》。原告作为买受人，购买了该住宅底商项目A地块X号商业用房一套。商铺面积86.1平方米、架空层面积78.79平方米，合同总价款1620062元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年将商铺连同地下架空层使用空间一并交付原告使用。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、历城区人民政府华山街道办事处、济南市历城区综合行政执法局、济南市公安局历城区分局联合向业主下发了《告知书》。相关职能部门在文中明确使用架空层属于违法行为，要求限期整改，将架空层恢复原状。事后，业主多次找到被告，要求被告予以协商解决，但被告至今不置可否。原告认为，被告在预售时，将地下架空层作为商铺不可分割的附属物公开宣传进行转让，且在合同中明确承诺架空层是属于特定商品房的组成部分，其所有权归被告所有。被告在预售宣传时对架空层所做出的具体说明与承诺是影响原告选择是否购买该商铺的决定性因素，并且经对比含架空层的商铺价格普遍高于相同地段和位置、相同户型与面积的不含架空层的商铺价格，由此说明架空层作为商铺附属物对商铺的价格是存在重大影响的。如今架空层的使用被相关职能部门确认为违法并且禁止使用，对于原告由此而造成的损失，被告负有不可推卸的责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 被告中海城公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，依法应驳回。一、涉案架空层所有权属被告所有，被告并没有向原告出售或赠与、出租涉案地下架空层，因此原告所述无事实依据。另被告严格按合同约定交付涉案商铺，原被告双方在房屋交接单及实际交接中并不包括地下架空层的内容。二、原告陈述“以地下储藏室的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并转让”，属偷换概念，其主张没有任何事实依据。被告在整个销售过程中，从未将地下架空层定义为地下储藏室，该区域是一个封闭的空间，没有门窗，无法进入，不具有使用功能，原告属擅自改造的行为。三、涉案商铺的销售过程中，被告并没有将地下架空层进行出售或赠与的任何宣传，被告关于商铺的销售广告仅为要约邀请，而非要约，并且原被告双方还在合同补充协议及相关合同的附件中确认，卖方的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均应以买卖合同的约定为准，因此，原告主张赔偿没有任何事实及法律依据。四、济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的告知书属政府行政行为，根据告知书第一段的内容是针对业主擅自将地下架空层改造的个人违法行为，由此产生的损失应当由原告自行承担。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，苏斌（买受人）与中海城公司（出卖人）签订商品房买卖合同，相关内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：*，该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于3.9米，建筑层数地上18层，地下2层。，地下**同约定建筑面积共86.1平方米，其中，套内建筑面积80.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.4平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18816.05元，金额1620062元；以上总价款1620062元。第六条、付款方式及期限：买受人按抵押担保贷款付款：买受人于2014年11月9日前向出卖人支付定金人民币50000元。买受人应于2015年3月28日向出卖人支付首付房款即人民币811062元（定金自动转入首付款）。买受人以向银行贷款的方式支付剩余款项，即人民币809000元。买受人须按买卖合同和本补充协议规定的付款期限支付房价款。第八条、交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同后附补充协议，相关内容为：第八条、宣传资料/公示文件/样板房：1.买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。上述空间按毛坯或出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。根据规划含有上述空间的商品房与同类户型的房屋在局部结构、层高、面积、装修标准等方面均可能存在差异，具体以双方约定或实际交付状况为准。上述部分使用权年限与相应商品房的产权年限一致，并与该商品房同时转让，不可分割；使用人利用上述部分不得以盈利为目的或任意改变其用途、结构和外观，不得妨害所在建筑物的安全及其他业主的有关合法权益，并须遵守法律、法规、物业管理规定及管理规约，使用期间不得向出卖人提出任何异议或索偿。……。6.地下架空层：地下架空层：地下架空层的所有权归出卖人所有出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。 上述合同签订后，苏斌按约定履行了付款义务，中海城公司按约定履行了房屋交付义务。庭审中，双方均认可涉案房屋交付时，地下架空层，地下架空层没有出入口，由苏斌自行在商铺内的左边距离门口两米左右的位置打开的入口。 2018年4月28日，济南市历城区公安消防大队、济南市历城区综合行政执法局、历城区人民政府华山街道办事处、历城区公安分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出告知书，内容为：“尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律规定：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：‘违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的’。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：‘已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更；确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请’。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，‘华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能。’《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：‘擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的……责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款。’您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。”现涉案房屋通往地下架空层的出入口已由执法部门封堵。 苏斌因本案诉讼，与山东轩鼎律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费14062.51元。 苏斌拟证明中海城公司在向其销售商铺时一并将地下架空层进行了销售的事实，提交以下证据:1.自济南市建委档案馆调取的涉案项目地下一层的竣工图纸复印件一页，证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层。2.中海华山珑城商业平面分布图复印件,证明根据平面分布图左上角的文字记载“图示中红色字体商铺含架空层面积，该部分面积为预估面积，仅供参考”可知：其中X记载的商铺及架空层面积为164.89平方米，减去其合同记载的地上商铺面积86.1平方米，得出其地下架空层的面积为78.79平方米；分布图中标识了每一户商铺的房屋建筑总面积，其中用红色字体标识的房屋面积是包含了地下架空层的面积，黑色字体标识的房屋面积是不含架空层的。由此可以证明被告在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，将划分出的立体区域作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售。3.中海华山珑城AB地块商铺价格表（2015.12.15）复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各一份，证明：（1）该证据进一步证明了被告在预售时将住宅底商项目区分了两种，一种不含架空层的商铺，另一种则是地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺。（2）该证据详细记载了每一户架空层的具体面积。（3）该证据中记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与中海华山珑城商业平面分布图中记载内容相互对应，如预测绘房号所对应的房屋面积、是否包含架空层，均可相互对应，由此说明该证据的真实性。4.商品房买卖合同及补充协议。5.购房发票一张。6.地下空间安全告知书复印件一份，证明被告交房时，由被告委托的前期物业公司向购买架空层的业主出具了对地下架空层的使用说明。由此可以证明被告是将地下架空层以储藏室的名义，连同地上的商铺一起交付给业主的。经质证，中海城公司的质证意见为：1.证据1真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该图并非规划图，载明为竣工图。涉案图纸上标注的架空层是施工工艺的需要而存在的，并不能证明被告向原告对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性。另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明原告购买的商铺下对应存在地下架空层。2.对证据2的真实性及证明目的均有异议，并且对其来源及合法性均有异议。根据双方买卖合同补充协议第八条第一款的约定，卖方的销售售楼书广告宣传资料、户型图和模型中的内容仅提供参考，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。该图中明确记载的免责说明，“本广告所涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”，第三段明确载明“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”。被告在涉案商铺销售过程中，从没有将地下架空层进行出售或者赠与的作何宣传。3.证据3的真实性及证明目的均有异议，该证据来源不合法，且为复印件，无法与原件核实的复印件不能作为认定案件事实的依据。4.对证据4、5真实性均无异议。5.证据6的真实性无法确认，证明目的有异议。出具该告知书的主体是物业公司，物业公司是与被告相互独立的有限责任公司。该告知书是针对的购买住宅储藏室的业主，因本案原告是否购买涉案住宅商品房不清楚，并且该告知书并没有载明是送达给原告本人的，因此该告知书与本案没有关联性。本院经审查，认为苏斌提交的上述证据不能证明中海城公司在向其销售商铺时一并将地下架空层进行了销售的事实，对上述证据本院不予采信。 苏斌提交鲁金信达评报字（2018）第125号资产评估报告，拟证明根据评估报告计算，截止至2018年6月1日，地下架空层，地下架空层的使用权评估价值为2833方米，苏斌所购商铺的地下架空层面积为78.79平方米，地下架空层，地下架空层的使用权价值为223250833.48元/平方米×78.79平方米）。经质证，中海城公司的质证意见为：对证据的真实性及证明目的均有异议。1.涉案地下架空层的所有权属被告所有，原告没有权利申请评估被告所有的财产，该评估不具有合法性，同时，与本案没有关联性；2.行政机关出具的告知书明确载明了该地下架空层无规划使用功能，因此该地下架空层不具有使用价值，该评估报告没有任何事实及法律依据，因此该评估报告不能作为认定案件的事实依据。原告的诉讼请求不应当成立；3.该评估报告应首先对于该地下架空层能否使用作出认定，进而认定其使用价值，根据架空层本身的性质其不具有原告所称的使用价值，评估报告也没有对架空层是否能否使用作出评定，因此该评估报告不能作为本案定案依据；4.涉案地下架空层是一个封闭的空间，仅是一个建筑结构，原告及评估机构无法证明实际进入地下架空层，该报告不真实、不客观、不合法。本院经审查，认为该资产评估报告系单方委托，其评估目的是地下架空层的使用价值。因架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，属于建筑施工工艺，不得使用，即无使用价值。该评估报告对没有使用价值的地下架空层进行使用价值评估，不能作为证据使用，本院不予采信。 庭审中，苏斌向本院提出司法鉴定申请，要求以合同签订当日（即2015年3月28日）作为评估基准日，对其所购买X（不含架空层）的市场价格进行评估。2019年12月24日，苏斌申请撤销上述鉴定申请，本院予以准许。 本院认为，苏斌与中海城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人自愿订立的，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均已按合同约定履行了各自义务。双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，苏斌购买的商品房为X号，建筑面积为86.1平方米，并不包含地下架空层。苏斌主张架空层的赔偿款223250.12元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。苏斌主张中海城公司支付评估鉴定费、律师代理费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 驳回原告苏斌的全部诉讼请求。 案件受理费4648元，由原告苏斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周继贤 人民陪审员  纪宝山 人民陪审员  周 敏 二〇二〇年一月八日 法官 助理  梁红敏 书 记 员  李 旋