山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初982号原告：青岛装饰城市场经营服务有限公司，住所地青岛市市**昌乐路******。法定代表人：罗兴强，男，1963年2月13日出生，汉族，原告经理，住青岛市。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤梅，山东诚功律师事务所律师。被告：张会玲，女，1974年3月27日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：卢海波，山东雅君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柯，山东水兵律师事务所律师。原告青岛装饰城市场经营服务有限公司（以下简称原告）与被告张会玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人罗兴强及委托诉讼代理人王艺、王凤梅，被告及张会玲被告委托诉讼代理人卢海波、杨柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付D22、D23号商铺租金145393.5元(按每日每平方米2.5元标准，自2017年7月15日计算至2018年7月15日)及租赁合同到期后的占有使用费71505元(按每日每平方米2.5元标准，暂计至2019年1月11日)；2、判令被告按照同期同类银行贷款利率向原告支付D22、D23号商铺租金占有损失共计15461元；3、涉诉费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年7月15日签订《租赁合同》,约定被告租用位于重庆南路120号青岛商铺,面积158.9平方米,用于宇思曼品牌家具类产品的经营,租期自2017年7月15日至2018年7月15日。双方还约定若被告希望在承租期届满后继续承租,应在承租期届满提前一个月以书面形式通知原告,双方就承租条件重新洽商后,另行订立书面合同。但被告未支付租金亦未重新与原告签订租赁合同,原告多次主张支付租金并腾退商铺,被告既不支付租赁金，也不腾退商铺，占有使用原告商铺至今，原告为此诉至法院。被告辩称：一、被告作为承租方,已按合同约定支付租金,不存在欠付租金等任何违约情形,而且原告诉称的每日每平方米2.5元租金标准没有依据。原告起诉被告要求支付D22、D23号商铺租金145393.3元,其计算标准是每日每平方米2.5元。而按照双方租赁合同的明确约定,被告支付租金的“标准是按照每月结算周期内的实际销售额的10%”向原告支付,因此,原告诉称的每日每平方米2.5元标准没有依据。另外,按照被告与原告所签订的《租赁合同》,被告承租D22、D23号商铺所卖出的商品必须由原告统一收款,由其按照10%的标准扣除租金后,再将货款余额支付给被告。从原告出具给被告的结算清单可以看出,被告与原告就是按照这个流程和标准实际履行的合同,不存在原告诉称的每日每平方米2.5元标准情况。二、合同到期后,正是由于原告的百般阻挠才致使被告无法依约正常搬离所承租商铺,不是被告无故占用拒不清退,因此,原告诉称的71505元占有使用费于法无据。合同到期前,被告已根据双方签订的《租赁合同》的明确约定,于合同期满前的合理时间内,通知原告不再续租,并准备于合同到期时腾退搬离。但原告却在此时变卦,并以被告依据合同约定支付租金过少为由,指使保安处处阻挠,致使被告的搬离行为迟迟不能实施。更为可恶的是,原告竟恶人先告状,起诉被告要求支付这些本不应该产生的占有使用费!退一步讲,即便被告未及时通知原告到期不再续租,根据《合同法》第236条即“租赁期间届满,承租人继续使用租货物,出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”规定,本案占有使用费也应按照原合同约定标准执行,而不是原告想当然的每日每平方米2.5元。基于以上事实和理由,被告认为原告的诉讼主张明显不能成立,恳请贵院在查明事实的基础上,依法判决驳回其对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：2017年7月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将青岛市重庆南路120号青岛装饰城一层D22、23号商铺及其设施租赁给被告经营，建筑面积158.9㎡；租赁期限壹年，自2017年7月15日至2018年7月15日止；被告若想在租赁期满后继续承租，应在租赁期限届满前一个月以书面形式通知原告，双方就承租条件重新洽谈后另行订立书面合同；若在租赁期限届满前一个月，原告未收到被告继续承租的书面通知，可以开展重新招租的各项工作，包括但不限于将铺位向第三方介绍、展示，或对铺位进行必要和合理的维修等，被告应予以配合；被告按每月结算周期（是指按照合同约定的租期起始日至下月对应起始日的前一日这一周期，以此类推）内的实际销售额10%向原告支付租金，销售额定义为被告利用原告场地进行商品销售活动或提供有偿服务所得税前收入；被告签订合同时，向原告支付30000元作为合同履约保证金；收银方式为原告统一收银；结款方式为A支票(被告提供开户行)B现金银行转账(被告提供本地银行卡号)原告在每月结算周期满后五个工作日内,按照该月原告的实际销售额的10%扣除约定的租金部分，余额支付给被告；合同期内,若发现被告有私自收取销售收入行为时,则所收取的款项直接作为违约金全额支付给原告,一个结算周期内发现一次或累计发现两处及以上时,原告有权同时解除合同,收回所出租商铺;合同期届满没有续租或原告依法依约解除合同收回商铺时,被告应在一日内将承租商铺腾空并交付给原告,否则,原告有权自行处置该商铺以及商铺内的物品，因此所产生的责任和损失均由被告承担。对双方有争议的证据和陈述，本院认定如下：1、原告要求被告自2017年7月15日至2018年7月15日按照每日每平方米2.5元的标准支付租金，合同到期后计算至2019年1月11日，为此提交其他商铺的租赁合同及租金支付凭证予以证明。被告认为其并非该租赁合同的主体,无法确定合同的真实性，对关联性,即使该合同及缴费系真实的,原被告之间应以编号为D22、D23商铺租赁合同的内容为准,而非参考他人的合同来确定被告应缴付的租金额。被告主张双方一直按照合同约定的租金标准结算，为此提交租赁期限内的结算清单7份及合同期满后2018年9、10月份的结算清单7份及被告名下账户的银行流水一份。原告认为结算清单系复写件真实性无法确认；对银行流水真实性无异议,但认为无法体现原被告之间有任何转账往来，结算清单与银行流水的金额、时间无法相对应,无法证实被告的证明事项；如果合同履行期间的结算清单是真实的,可以证实被告自2017年10月8日起所发生的业务均以商户号D22该唯一记账账号与原告进行结算，若合同期满后的结算清单系真实的,证实被告在该结算单显示的日期仍有经营发生,证实被告仍占用原告房屋。综合原被告的该组证据，本院认定，根据合同的相对性原则，原告与他人的租赁合同约定的租金标准不能适用于原、被告之间的租赁关系。被告提交的结算清单虽系复写件但均加盖了原告的转账付讫章，原告对该印鉴的真实性无异议，故该组结算清单的真实性本院予以认定。合同履行期间的7份结算清单载明的应返还金额，根据银行流水明细可以看出均通过原告法定代表人罗兴强的账户转账至被告张会玲的账户，但合同期满后2018年9、10月份的结算清单7份载明的应返还被告的销售款项显示未支付给被告。综上，本院认定，原、被告在合同约定租赁期间及合同期满后均依照合同约定的标准结算租金。2、原告主张被告一直占有使用涉案商铺，为此提交日期为2018年12月至2019年4月22日期间的照片一组予以证明。被告认为该组证据真实性无法确认，无法看出与被告的关联性。本院认定，该组照片拍摄的商铺均显示被告所使用的“盛世惠家”字样，商铺内陈列家具，但多张照片显示商铺内并未亮灯，所有照片也均未出现被告的营业人员以及正在经营销售的场景，无法证明该时间被告是否处于正常营业状态。3、原告主张被告私自售货、收款，严重侵害了原告的权益，为此提交2017年8月至10月期间的销售合同6份及原告自称与其中一客户的通话记录一份，证明原告未收到全款。被告对销售合同无异议，称款项均由原告收取并已结算完毕；对于通话记录的真实性不予认可，无法证实该通话记录系被告的客户。被告为证明上述销售合同的款项由原告收取并已结算，提交销货单一宗及结算清单予以证明。原告认为被告提交的销货单无法与原告提交的销售合同一一对应，故无法证明原告已经实际收款。综合双方的举证，原告不认可被告提交的销货单、结算清单与原告提交的销售合同相对应，但原告并未提交自双方租赁关系建立以来的全部收款、返款记账凭证，上述销售合同对应的款项是否收取无法查明，故本院认定原告仅提交部分销售合同不足以证明该项主张。4、原告提交客户投诉材料，证明被告所售商品出现问题。被告认为投诉与本案无关。本院认定，根据原告提交的证据该投诉已经处理完毕，且与本案无关。5、原告主张双方合同到期后，被告继续占用商铺应当按照原告通知支付租金或支付占用费，为此提交被告与原告工作人员韩加连的微信聊天记录2份予以证明，原告认为合同于2018年7月15日到期自动解除后，原告曾于2018年9月11日告知被告新的计租方式，双方的租赁关系发生变更并非延续履行新合同；原告于2018年10月25日再次向被告明确三处店铺的新计租方式,并明确告知被告D22、23不再租赁给被告，且被告在合同到期后再未通过该商铺销售商品，原、被告都以实际行动表明不继续租用商铺。被告占用原告店铺应当按照原告的通知支付租金或支付占用费。被告认为即便微信内容真实，也无法证明双方达成了对合同价款的变更，原告变更租赁价格系其单方意思表示，被告并未表示同意，双方未就租赁合同的价格变动形合意，因此不能发生变更合同价格的效果。6、被告主张其要求解除合同腾退房屋，但是原告方扣押被告的货物，为此提交2018年11月2日被告与罗兴强的谈话录音一份，证明原告承认D25、26号商铺由被告免费使用的事实;结合2019年4月22日庭审笔录中原告对被告所扣货物价值30万元未提出异议,共同证明原告扣押被告货物价值30余万元的事实。原告对该证据的真实性无异议，认为此时双方的租赁合同已经到期，原告没有继续履行合同的意思表示，被告仍继续使用该店铺需向原告支付租金，因原告对原租赁合同已经提出异议，不产生继续有效的法律效力。7、被告主张双方合同约定按销售额10%来提取租金系因原告希望被告能给其撑门面,利用被告的影响力拉动整个商场销售额，后原告想变更租金收取方式,按照每平方2.5的方式收取租金,但与被告未达成一致，被告想解除合同拉走货物但自2018年11月1日起原告扣押货物禁止被告拉货，导致被告无法腾退，原告已扣押原告货物、货款及5万元押金。被告为此提交2019年1月4日被告及其妹妹张艳玲与被告的法定代表人罗兴强、工作人员韩加连的谈话录音和被告与韩加连的微信记录予以证明。原告认为微信记录中的禁止拉货并非不让被告腾退房屋，系在双方存在经济纠纷并对续租未达成合意的情况下暂时禁止出货，仅仅是对被告销售行为的一定限制，被告之前并未说过不再续租也未告知我方要腾退房屋，也未办理交接手续。对于谈话录音认为无法证明被告的主张，谈话的内容是基于合同到期后对于新租赁关系的协商，可见双方原合同不产生效力，被告未按照合同约定腾退房屋，一边继续使用一边与原告协商新的租赁模式，因此被告在使用店铺期间应当向原告支付租金或占用费。综合5、6、7双方提交的证据，本院认定，双方的微信记录中均系对租赁方式进行协商，但一直未有协商一致的结果，沟通过程中双方均有不再继续租赁商铺的意思表示，但因协商未果原告自2018年11月1日起扣押被告的货物至今。本案审理过程中，被告申请本院对被原告扣押在青岛市市北区重庆南路120号装饰城内的家具予以清点。本院至该装饰城内查看，涉案的D22、D23号商铺内已无被告经营的家具。被告主张其货物均被原告转移至二层H-01、04、05、06号商铺内，办案人员清点前已电话通知原告方委托诉讼代理人，其随即联系原告方工作人员韩加连告知情况，清点过程中经韩加连到现场查看后离场，经电话联系其称罗兴强叫其有事已经外出拒不到场。办案人员共计清点家具货物127件（详见现场勘验财产清单及现场所拍照片），在清点现场发现大量被告的销售合同及名片等材料。原告方对财产清单记载的货物内容均不予认可，但其拒不到场参加货物清点，也未能提交证据证明上述商铺内的货物归其所有，而被告出示的家具品牌经营权的相关证据与现场家具的品牌相吻合，故本院认定上述家具应归被告所有。案经调解未果。本院认为，原、被告双方就青岛市重庆南路120号青岛装饰城一层D22、23号商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同约定的租赁期间内，原告从未对租金支付方式提出过异议，且双方一直按照合同约定的标准结算租金，原告方也未证明被告欠付租赁期间的租金，现原告要求被告按照原告与案外人约定的租金标准重复交纳租金的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。双方签订的租赁合同于2018年7月16日到期，原告主张其于2018年9月11日告知被告新的计租方式，但其提交的微信记录中并无明确的租金支付方式，被告也未予以确认；原告主张其于2018年10月25日告知被告涉案的D22、23不再租赁给被告，但其提交的微信记录中记载系向被告发送原告方的政策，并注明被告重新租赁其他四处商铺，重新签订合同自2018年11月1日起开始计租，该政策发送后被告也未予以确认。而被告提交的2018年9、10月份的7份结算清单均系原告出具，并按双方原合同约定的标准扣除租金，可见原被告仍按原合同约定的租金支付方式继续履行合同，且原告至今仍扣留被告的货物货款及押金，并非被告拒不缴纳合同到期后的租金。2018年11月1日起原告方扣押被告的货物禁止被告拉货，导致被告既无法继续经营也无法腾退租赁商铺，原告方要求被告继续支付租金或者占用费显然于法无据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告青岛装饰城市场经营服务有限公司的诉讼请求。案件受理费4785元，由原告青岛装饰城市场经营服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  方 伟审 判 员  周 敏人民陪审员  陈媛华二〇二〇年一月十七日书 记 员  王 莉