广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12931号上诉人（原审原告）：深圳市中远国茂科技有限公司。住所地：广东省深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第**第****。统一社会信用代码：914403005747957971。法定代表人：黄水源，执行董事。委托诉讼代理人：姜涵时，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄暄予，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡永林，男。委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市林硕实业有限公司。。住所地：广东省深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第**第**统一社会信用代码：91440300MA5DT8FM39。法定代表人：蔡永林，执行董事。委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。原审第三人：余水兔，男。委托诉讼代理人：刘向东，广东步隆律师事务所律师。上诉人深圳市中远国茂科技有限公司（以下简称中远国茂公司）因与被上诉人蔡永林、深圳市林硕实业有限公司（以下简称林硕公司）、原审第三人余水兔房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中远国茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中远国茂公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。首先，中远国茂公司已提交《房屋租赁凭证》，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”的规定，以及《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》的有关规定，只有在“二规”登记的房屋取得房屋工程质量和消防安全检验的情况下，政府房屋管理职能部门（租赁办）才会对租赁房屋发放《房屋租赁凭证》。因此可以判断涉案房屋符合上述规定的具体要求。其次，如果一审法院不能根据涉案《房屋租赁凭证》得出涉案房屋符合规定的要求，一审法院应依法向报备房屋工程质量和消防安全检验合格证书的政府部门调查收集。二、一审法院适用法律不当。首先，涉案物业已办理违法建筑历史遗留申报登记，本案的法律适用应根据最高人民法院法释（2009）14号规定以《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》为准。其次，涉案物业即便没有办理房屋工程质量和消防安全检验的报备，由于涉案物业已办理违法建筑历史遗留申报登记，在政府尚未对该物业作出具体处理的情况下，法院不能排除涉案物业最终被政府确认产权的可能性，在此情况下，只能认定合同效力待定。最后，一审法院未明确认定涉案合同无效所依据的具体法律、行政法规。此外，一审法院对中远国茂公司在一审期间提交的财产保全申请不予批准，违反现行法律规定。二审调查期间，上诉人中远国茂公司补充上诉理由称，一、中远国茂公司与余水兔在2010年3月30日签订租赁合同，第一条约定租金每三年递增一次，每次递增8%，即在2013年10月1日租金由9.7元增加到10.5元，在2016年10月1日租金由10.5元增加到11.34元，但余水兔在2016年7月便提出增加租金到13元，每月多收6万多元，每年多收70多万元。中远国茂公司为了息事宁人同意该要求，还预定到2019年9月1日按照16元支付。在2018年初余水兔又提出涨租，提出必须涨租到24元以上，中远国茂公司希望余水兔考虑中远国茂公司承租时对厂房宿舍的改造、装修的投入以及前几年房屋空置期造成中远国茂公司亏本经营的具体情况，是否适度提高租金，但余水兔拒绝。二、一审法院不予签发律师调查令，损害了当事人的诉讼权利。被上诉人蔡永林、林硕公司辩称，一、一审法院认定租赁合同无效有事实和法律依据。二、因租赁合同无效，中远国茂公司请求继续履行合同以及要求支付租金、中介费、违约金、滞纳金的要求没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人余水兔述称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中远国茂公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡永林、林硕公司继续履行深圳市房屋租赁合同书；2.判令蔡永林、林硕公司向中远国茂公司支付2018年9月租金18750元及利息（从2018年9月5日起算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.判令蔡永林、林硕公司向中远国茂公司支付2018年10月租金18750元及利息（从2018年10月5日起算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.判令蔡永林、林硕公司向中远国茂公司支付中介费18750元；5.判令蔡永林、林硕公司向中远国茂公司支付违约赔偿金35700元；6.判令蔡永林、林硕公司向中远国茂公司支付每日千分之五滞纳金共计5999元，计至实际支付止（其中以2018年9月拖欠租金18750元为基数，自2018年9月5日起暂计至2018年10月22日，滞纳金为4406元，以2018年10月拖欠租金18750元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日滞纳金为1593元）；7.判令蔡永林、林硕公司向中远国茂公司支付免租期租金12500元；8.判令本案诉讼费、保全费、担保费由蔡永林、林硕公司承担。一审庭审中中远国茂公司增加诉讼请求：判令蔡永林、林硕公司支付自2018年11月5日-2019年3月5日每月租金按照18750元支付；自2019年4月5日-2020年3月9日每月租金按照20625元支付。一审法院经审查认为：2017年3月10日，余水兔、曾立锋与中远国茂公司签订了《厂房及生活配套设施租赁合同》，将位于公明街道××社区龙××工业区厂房及配套出租，租赁期限为15年。2017年3月10日，中远国茂公司与蔡永林签订《房屋租赁合同》，将深圳市中远国茂科技园第八栋一楼Ｅ区厂房出租，租赁期为2017年3月10日起至2020年3月9日止。合同有双方的签字盖章，虽为双方的真实意思表示，但涉讼租赁物中的厂房、宿舍一直没有办理任何规划报建手续且未依法报建及取得房屋所有权证，故上述案涉租赁物违反了法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，中远国茂公司与蔡永林签订的《房屋租赁合同》应属无效。中远国茂公司关于继续履行合同的诉求一审法院不予支持。余水兔在一审庭审中承认已收到蔡永林、林硕公司的房屋占有使用费，中远国茂公司与蔡永林、林硕公司交换房屋之日起已停止向其交租。因合同无效，且房屋的相关占有使用费，蔡永林、林硕公司已经支付给余水兔，故中远国茂公司关于该合同约定下的租金、中介费、免租期租金、滞纳金、违约赔偿金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：驳回中远国茂公司的全部诉讼请求。案件受理费2508元，由中远国茂公司负担。本院经审理查明：一审法院所查属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为中远国茂公司与蔡永林签订的《房屋租赁合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据一审查明的事实，涉案房屋属于农村城市化历史遗留产业类违法建筑。《深圳市人民政府关于农村城市化遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》于2018年10月10日起开始实施，其中该处理办法第二条规定：“本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收”、第十条规定：“区政府负责组织开展辖区产业类和公共配套类历史违建的安全纳管，符合安全纳管要求的方可临时使用。安全纳管是指为消除安全隐患，改善生产和生活环境，对历史违建的房屋结构、消防、、地质灾害等进行排查整改和日常监管的活动。”本案中，涉案房屋虽然经过历史遗留申报且取得回执，但中远国茂公司未能提交相关证据证明涉案房屋已按照上述规定通过相应审查程序，并取得涉案房屋安全纳管证明，因此，在未取得安全纳管证明的情形下，涉案房屋不能临时使用，包括不得出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，中远国茂公司未能举证取得涉案房屋建设工程规划许可证及取得房屋所有权证，故依照上述规定，中远国茂公司与蔡永林签订的《房屋租赁合同》无效。尽管涉案房屋有租赁凭证，但该租赁凭证无法替代规划许可证，故中远国茂公司上诉称其与蔡永林签订的《房屋租赁合同》有效的理由不能成立。因涉案租赁合同无效，中远国茂公司上诉请求判令蔡永林、林硕公司继续履行合同，支付租金、利息以及中介费、违约赔偿金、滞纳金等，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回中远国茂公司的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，中远国茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2508元，由上诉人深圳市中远国茂科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    勇审判员 李  兴  旺审判员 谢  文  清二〇二〇年一月十日书记员 曾慧清（兼）