贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4444号原告：六盘水鸿润物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环路1巷**，统一信用代码：91520200785471258P。法定代表人：吴基鸿，系该公司经理。被告：怡景社区怡景小区业主委员会，，住所地：贵州省六盘水市钟山区怡景社区怡景小区负责人：高兴武，系该业主委员会主任。被告：汪家强，男，1997年01月07日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城县。委托诉讼代理人：汪九斤，男，1964年10月12日出出生，系被告汪家强父亲。原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会、汪家强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水鸿润物业公司的法定代表人吴基鸿、被告汪家强的委托诉讼代理人汪九斤到庭参加诉讼。被告怡景社区怡景小区业主委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水鸿润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告连带支付原告物业服务费、车辆场地维管费及违约金共计：伍仟贰佰肆拾捌元整（5248元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告汪家强系怡景小区附7号楼502室住户，自2012年12月原告接管怡景小区物业管理以来，被告从2015年8月一直拒绝缴纳物业管理服务费和车辆场地维管费。根据原告与被告怡景小区业主委员会2014年11月10日签订的物业服务合同规定“小高层物业管理服务费，由乙方（原告）按小区售房建筑面积每平方米0.4元收取”，场地护管费按60元/月收取。2017年12月31日签订的物业合同按小区售房建筑面积每平方米0.5元每月收取，2019年1月起场地护管费按80/月收取，“业主逾期缴费要支付没有按缴费总额3‰的滞纳金”。被告住房面积为107.53平方米，月应缴纳物管费43元，2015年8月至2017年12月共29个月，被告总计拖欠物业费（29个月*43元）1247元，违约金（29个月*30天/月*43/月*3‰）112.23元；2018年1月至2019年6月共计18个月，物业费（18个月*53.76）967.68元，违约金（18个月*30天/月*53.76/月*3‰）87.1元。车辆场地护管费2016年1月至2018年12月共计36个月（36个月*60月/月）2160元，违约金（36个月*30天/月*60元/月*3‰）194.4元，2019年1月-6月（6个月*80元/月）480元。被告怡景小区业主委员会有“协助原告督促逾期不交物管费和车辆场地维管费的业主限期缴纳”的义务，因此被告汪家强应承担拖欠物管费及违约金的连带支付责任。为了依法维护原告的合法权益，特此起诉，请依法判决。被告汪家强辩称，怡景小区基本设施维护差，环境也没有人打理，我家房顶上漏水也没有人管，我的车辆在小区被撞了也没有人管，也没有停车位，路灯也是坏的，小区单元入户门也是坏的，我的楼下家也漏水，他来找我，我请师傅来检查，不是我家房子漏水，所以我就叫楼下家去找物业，物业公司来看了以后，说不关他的事就走了，外面的车辆可以买月票来我们小区停车，造成小区业主的车辆没有地方停车，交停车费、物管费不是问题，但是我车辆被撞了，没有监控，修理的费用几千元谁负责，物业一点作用都没有。被告怡景社区怡景小区业主委员会未答辩，也未在举证期限内向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：对原告六盘水鸿润物业服务有限公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，因能证明原告的主体情况，故对该组证据予以确认。对业主委员会备案表，因能证明被告怡景小区业委会的主体情况，故对该证据予以确认。对物业管理委托合同3份，因能证明原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会物业服务签订了合同，并对物业服务内容进行了约定的情况，故对该证据予以确认。对通知三份,因只是张贴，并不能证明通知到被告，故对该事实不予以确认。对照片九张，因并不能证明系该小区，故不予以确认；对2017年12月10日通知一份、收据一份，因该证据系由被告怡景社区怡景小区业主委员会出具，能够证明原告六盘水鸿润物业服务有限公司对涉案小区进行了物业管理服务，故对该证据予以确认，对原告出示的个人不动产登记信息情况证明，因被告无异议，故本院予以确认。对被告出示的汪家强的身份证复印件，因能证明其自然情况，故对该证据予以确认。对被告出示的照片18张，因并不能证明系该小区，故不予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，原告六盘水鸿润物业服务有限公司（乙方）与被告怡景社区怡景小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同一份，约定被告怡景社区怡景小区业主委员会将怡景小区的物业及共用设施委托给原告六盘水鸿润物业服务有限公司管理，合同第五条约定：“物业管理服务费，由乙方按小区售房建筑面积每平方米0.4元／月收取；其服务费包含共用水电费、垃圾清运费。车辆场地维管费，业主家用小车每辆60元每月。”，合同第八条约定：“本合同有效期为两年（2012年12月20日-2014年12月31日）”，双方并对其他事项进行了约定。合同签订后原告鸿润物业公司进入怡景小区开始物业管理服务。2014年11月10日，原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同对管理服务内容（收费标准均未变动）、合同期限等进行了约定。2017年12月31日，原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会再次签订物业管理委托合同，合同的第五条约定：“物业管理服务费，由乙方按小区售房建筑面积每平方米0.5元／月收取；其服务费包含共用水电费、垃圾清运费。车辆场地维管费，根据小区情况，合理收取车辆维管费，2018年元月至12月，业主家用小车每辆60元／月，车库停车每月20元卫生费。第二年2019年元月至2022年12月，业主家用小车每辆80元／月”，车库停车每月30元卫生费。合同第八条约定：“本合同有效期为五年（2018年元月1日-2022年12月31日）”，双方并对其他事项进行了约定。位于钟山区的房屋（建筑面积为107.53平方米）所有权人系被告汪家强。现原告鸿润物业公司因主张被告汪家强未向其支付物业服务费，经索要未果，故诉至本院。另，庭审中，经询问，被告汪家强表示认可住在怡景小区，原告六盘水鸿润物业服务有限公司对该小区进行物业管理服务，其陈述不支付的原因为原告六盘水鸿润物业服务有限公司未尽到维护责任。本院认为，原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案中，被告怡景社区怡景小区业主委员会系经该小区业主选举产生，并已到相关部门备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其与原告六盘水鸿润物业服务有限公司就该小区物业服务签订的三份《物业管理委托合同》对小区内的业主均具有约束力。故原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告汪家强均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告六盘水鸿润物业服务有限公司已实际为被告汪家强所住房屋提供了物业管理服务，被告汪家强作为该小区内房屋的业主，应及时缴纳物业服务费。对被告汪家强辩称因原告六盘水鸿润物业服务有限公司未尽到合同约定的义务所以不支付物业服务费的理由，根据上述合同中第五条第1款的约定，所支付的物业服务费其包含的为共用水电费、垃圾清运费、车辆维管费，现被告汪家强并无证据证明其就该三项费用另行进行了支付，且在上述合同中，双方并无“如物业服务未达到约定要求则不支付物业服务费”的类似约定。结合本案情况，如原告六盘水鸿润物业服务有限公司所提供的物业管理服务确未达到约定标准或要求，被告汪家强及被告怡景社区怡景小区业主委员会可行使其要求整改或承担违约责任的权利，但并不能直接免除被告汪家强交纳物业服务费的义务，故对被告汪家强的该辩称理由本院不予采信。因现被告汪家强未提交证据证明其已支付的物业服务费，故对原告六盘水鸿润物业服务有限公司要求被告汪家强支付2015年8月至2019年6月期间的物业服务费的主张本院予以支持。根据上述合同的约定，2012年12月20日至2017年12月31日期间的物业服务费计算标准为按售房面积每平方米0.4元/月收取，2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费计算标准为按售房面积每平方米0.5元/月收取。车辆场地护管费2016年1月至2018年12月按60元/月计算，2019年1月至6月按每月80元计算。因被告汪家强的房屋建筑面积为107.53平方米，被告汪家强应支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司2015年8月至2017年12月期间的物业服务费为1247.34元（0.4×107.53×29），应支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费为967.77元（0.5×107.53×18），2016年1月至2018年12月期间的车辆场地护管费为2160元（60×36），2019年1月至2019年6月期间的车辆场地护管费为480元（80×6），共计为4855.11元，对原告六盘水鸿润物业服务有限公司主张的物业服务费超出4855.11元的部分本院不予支持。对原告六盘水鸿润物业服务有限公司主张的违约金，因双方在上述合同中第七条第1款对逾期支付物业服务费的，约定为每天按应缴费总额的3‰缴滞纳金，但原告六盘水鸿润物业服务有限公司并非行政机关，无权收取滞纳金，其该条中亦无违约金的约定，故对原告六盘水鸿润物业服务有限公司主张按此标准计算违约金的请求本院不予支持。因被告怡景社区怡景小区业主委员会仅系代表小区业主就小区物业管理与原告六盘水鸿润物业服务有限公司签订物业服务合同，相应的法律后果仍由小区业主承担，而双方在上述合同中约定的为被告怡景社区怡景小区业主委员会“协助乙方督促业主按期交物管费和车辆场地维护费”，该约定并非对所欠物业服务费提供担保或债务加入的意思表示，故对原告六盘水鸿润物业服务有限公司主张被告怡景社区怡景小区业主委员会对上述款项承担连带支付责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告汪家强于本判决生效后十日内支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业管理费4855.11元；二、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告汪家强未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告汪家强负担（原告已自愿预交，由被告汪家强于本判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告六盘水鸿润物业服务有限公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  王厚菊人民陪审员  张永琴人民陪审员  李静芳二〇二〇年一月二日书 记 员  冯一舰