贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4193号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，一般授权。被告：张探，男，1992年2月27日出生，土家族，贵州省沿河县人，无职业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：龙江，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告张探房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告张探及其委托诉讼代理人龙江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》以及《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》；2、依法判令被告支付原告自2018年1月15日至2019年11月14日租金269824元以及自2019年11月15日起直至判决解除《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》生效之日止的租金（按每月13321元为标准计算）；3、依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以68532元为基数，从2017年12月15日起开始计算；第二笔违约金以74004元为基数，从2018年6月15日起开始计算；第三笔违约金以74004元为基数，从2018年12月15日起开始计算；第四笔违约金以53284元为基数，从2019年6月15日起开始计算，以上四笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算）；4、依法判令被告向原告支付自2018年1月15日至2019年11月15日管理费269824元以及自2019年11月15日起直至判决解除《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》生效之日止的管理费（按每月13321元为标准计算）；5、依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以68532元为基数，从2017年12月15日起开始起算；第二笔违约金以74004元为基数，从2018年6月15日开始计算，第三笔违约金以74004元为基数，从2018年12月15日起开始计算，第四笔违约金以53284元为基数，从2019年6月15日起开始计算，以上四笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算）；6、依法判令被告将位于碧江区腾空交付原告；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》及《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积1142.16平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、管理期限、租金及管理费的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同约定如被告逾期支付合同约定各项费用达30日以上的，原告有权单方面提前解除合同。合同签订后，原告向被告交付房屋使用，但截止目前，被告未按照合同约定足额向原告支付租金及管理费。为此，原告诉至法院。被告张探辩称：一、原告起诉属于诉讼主体不适格，原告作为受委托方，委托人（业主）尚不明确，即便业主授权原告管理被告商铺，虽具有合同相对性，但并未授权原告提起本案诉讼，原告也不具有本案诉讼主体资格，请求依法驳回原告的起诉；二、原告主张租金无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原、被告双方于2015年1月26日签订的《麒龙国际会展（铜仁）项目受托租赁合同》和《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托商铺管理合同》系原告提供的格式合同，其中大部分条件都是对被告进行约束，其对自身的约束仅有几条原则的条款，同时原告口头承诺保证本案涉及商业租赁地段的客流量充足，积极有效进行宣传，并承诺在被告租赁的地段只开设被告一家娱乐KTV，由于原告未能把该地段炒起来，加之地理位置偏僻，对经营范围、品牌、经营种类进行严格限制等因素导致整个租赁商铺的地段客流量少，签订的合同根本不能履行。本案租赁合同的标的是商业场地，原告向被告交付商铺的时间以原告向被告发出装修通知书上所记载的时间为准，并约定可免租15个月，原告通过对案涉商铺地段的虚假宣传以及对商业前景的虚假承诺，诱导被告与其签订商铺租赁协议，原告自2017年7月14日起，承租的商铺经营KTV，但自原告开业以来，原告除收取费用外未尽到任何商业运营业务，被告多次要求原告改善现状未果，原告一直未能改善经营环境和状况使被告陷入巨大亏损，原告应承担相应违约责任，赔偿被告由此产生的经济损失。且被告经营的KTV房屋屋顶长期漏水而导致屋顶墙大面积脱落，2018年8月21日被告找到原告维修，但原告久拖不予解决，存在严重的安全隐患，顾客因此不再光顾，导致被告无法经营。原告主张的租金无法明确具体的计算时间，其主张租金无事实及法律依据；三、原告在本案中作为权利主体要求被告支付管理费269824元及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求驳回其该两项诉讼请求。双方在签订的商铺管理合同中约定由物业管理公司负责物业管理，被告的物业管理事宜实际系由物业管理有限公司具体负责，物业服务合同项下权利、义务实际由被告与物业管理公司履行和享有。原告在本案中作为权利主体要求被告支付物业管理费和违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。对于原告主张的商业管理费，双方虽对商业管理费具体缴纳标准及缴纳时间进行了约定，但对于因商业管理产生的各方权利义务及费用的减免和缴纳问题，均系双方商业管理协议约定的内容，结合原告的商业运营管理的实际状况及其在商业管理协议中关于费用的约定，及原告未尽到切实运营管理义务，因此原告主张的管理费及违约金缺乏事实和法律依据，请求予以驳回；四、原告主张的拖欠租金的违约金属于原告自身原因扩大的损失，不应由被告承担违约责任。原告主张按照年利率24%计算违约金，租金本应从2018年1月15日就支付，原告却在2019年10月才进行主张并从2017年12月计算违约金，长达近两年的时间原告都未主张，明显具有扩大违约金损失的形式，明显也是默认了被告未违约的客观事实，现主张按照年利率24%的标准计算，违约金明显过高。且根据原告自身原因、主张时间以及过错程度，被告不应承担违约责任。五、双方合同解除后，被告因履行该租赁合同和商铺管理合同缴纳的经营保证金分别为11422元、11421元，原告应予返还或依约冲抵租金，原告应返还被告经营和履约保证金共计22834元。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，案外人贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）（甲方）与原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（乙方）签订了一份《铜仁国际会展城商业房委托经营管理合同》，该合同约定麒龙公司将其所有的位于铜仁市碧江新区，建筑面积共计1142.18平方米的商铺的委托给凯祺公司代为出租，由凯祺公司统一规划、统一招商、统一运营、统一管理，并收取管理费用，甲方授权乙方租赁合同由乙方以其名义对外签订，且委托乙方代为收取租金，与租赁有关的权利和义务由甲方享有和承担，同时甲方授权乙方全权代为签订租赁和与运营有关的协议。双方还就其他权利义务进行了约定。2015年1月26日，原告凯祺公司（甲方）与被告张探（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0074），约定：1、业主委托甲方出租乙方的商铺位于铜仁市碧江区，Ｃ4Ｃ5栋2层33至44号商铺，计租面积1142.16平方米。2、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准，租赁期限到2024年4月14日止。3、免租期15个月，从甲方将商铺交付给乙方时开始计算（时间：2016年4月15日至2017年7月14日止）。在甲方公示或向乙方送达装修通知书后15日内，乙方必须进场装修。如乙方未在上述期限内进场装修，则甲方有权单方解除本合同，乙方所交保证金转为违约金归甲方所有。同时，甲方在业主方授权下有权要求乙方赔偿甲方及业主方由此受到的损失。4、租金标准：甲乙双方在签订本合同之日，乙方向甲方缴纳免租期后第一期租金，缴纳租期为6个月，缴纳费用为68532元。5、商铺租赁费用的支付方式、交纳期限：（1）商铺租赁费用乙方以货币形式向甲方交纳，再由甲方转交给业主（受托方）；（2）以先交租后使用的原则，乙方以6个月为周期向甲方交纳商铺租赁费用，乙方每期缴纳商铺租赁费用应当在上一期商铺租赁费用所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。6、乙方签订本合同时向甲方交纳11422元作为履约保证金，用于保证乙方履行本合同约定的义务，在本合同期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方扣减保证金冲抵租金和其他费用及违约金：（1）不按时支付租赁费用和其他费用的；……（9）不及时按照约定向甲方支付违约金的。在本合同期限内，乙方无上述行为之一的和无本合同其他条款约定的违约行为，本合同期限届满一年后，甲方向乙方退还保证金（无利息）。7、甲方的权利和义务：（1）负责按照本合同约定向乙方提供商品使用权；（2）负责商铺及其附属设施符合用途属性；（3）代理出租方催收、收取房屋。8、乙方权利和义务：……（3）同意按照本合同约定及时、足额向甲方支付租金；……。9、违约责任及处理：1、甲方没有按照合同约定提供上述商铺的，甲方应承担相应责任；因乙方原因造成房屋、设施设备损坏的，乙方应承担相应赔偿责任。2、乙方如未能按本合同约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1%的违约金。10、合同解除、终止及续约：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方提前解除合同，自通知之日起合同解除：（1）乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的……；双方在《麒龙国际会展城（铜仁）项目租金明细表》中约定：1、乙方租赁商铺的确认铺号为：Ｃ4Ｃ5-2-33至44号，共12间；2、本合同计租面积按最终测量建筑面积计算，面积合计1142.16平方米。3、本合同项下乙方承租商铺的期限为2016年4月15日起至2024年4月14日止；免租期为2016年4月15日至2017年7月14日止，共15个月；计租时间为2017年7月15日至2024年4月14日止，共81个月。4、租金收取标准，本合同免租期过后第一年（2017年7月15日至2018年7月14日）的租金标准为10元／平方米／月，合计月租金为11422元。次年租金按上年租金标准上浮8%作为次年租金标准，以此类推至本合同期终止。5、乙方同意将本承诺书作为Ｃ4Ｃ5-2-33至44租赁合同的附件，与商铺租赁合同具有同等法律效力。甲乙双方还就其他权利义务在合同中进行了约定。2015年1月26日，原告凯祺公司（甲方）与被告张探（乙方）签订了《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺管理合同》（合同编号：HT-HT-TRB-06-05-01-0074），约定：1、由乙方经营、甲方管理的商铺，位于**商铺，商铺面积为1142.16平方米；2、管理期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，管理期限到2024年4月14日为止；3、乙方在签订本合同后，自2016年4月15日到2024年4月14日，商铺运营管理费合计1168299元；4、商铺运营管理费用乙方以货币形式向甲方交纳。以先交付后使用为原则，乙方以6个月为一期向甲方交纳商铺运营管理费，乙方每期缴纳商铺运营管理费应当在上一期商铺运营管理费所对应的租赁期间届满前30日内全部缴清；5、乙方签订本合同时，向甲方交纳11421元商铺运营管理费作为入场保证金。双方在《麒龙国际会展城（铜仁）项目商铺运营管理费明细表》中约定：1、乙方经营商铺的确认铺号为：C4C5-2-33至44号，共12间；2、本合同经营管理面积按最终测量建筑面积计算，面积合计1142.16平方米；3、本合同项下乙方经营商铺的期限为2016年4月15日起至2024年4月14日止；4、运营管理费收取标准，本合同约定的商铺运营管理费标准为10元/平方米/月，合计管理费为11421元/月。次年商铺运营管理费按上年标准上浮8%作为次年商铺运营管理费标准，以此类推至本合同期终止。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。原告凯祺公司在2016年3月8日与被告张探签订了《装修交接表》，并在当日将案涉商铺交付给了被告张探。被告张探在2015年1月26日签订《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》时支付了六个月的租金68532元和履约保证金11422元，被告张探自2018年1月15日至今未向原告凯祺公司交纳过租金，张探仍在租用案涉房屋。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年10月10日取得建设工程规划许可证，2013年10月30日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。庭审中，因涉案的法律关系系房屋租赁合同纠纷，而原告凯祺公司诉讼请求中第一项涉及的商铺管理合同及其诉讼请求第四项、第五项要求均系商铺管理合同法律关系，经本院向原告进行释明，原告表示放弃该项请求另案诉讼。以上事实，有原告凯祺公司提交的《铜仁国际会展城商业房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》（以下简称租赁合同）、装修交接表、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程许可证、建筑工程施工许可证、被告张探提交的收款收据足以认定。关于被告张探提交的照片，达不到被告的证明目的，本院不予确认。本院认为，关于涉案原告凯祺公司主体是否适格的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。经审查，2015年1月1日案外人麒龙公司与原告凯祺公司签订了《铜仁国际会展城商业房委托经营管理合同》，合同约定麒龙公司将其所有的位于铜仁市碧江新区，建筑面积共计1142.18平方米的商铺委托给凯祺公司代为出租，由凯祺公司对外签订租赁合同，代为收取租金。同时麒龙公司授权凯祺公司全权代为签订租赁和与运营有关的协议。2015年1月26日原告凯祺公司与被告张探签订的《租赁合同》中双方约定租赁费用以货币形式向凯祺公司交纳，再由凯祺公司转交给业主，且约定了凯祺公司代理出租方催收、收取房租，以上事实表明，原告凯祺公司与被告张探之间存在法律上的权利义务关系，现因被告张探欠交租赁费用，凯祺公司起诉至本院符合法律规定，据此本院认定凯祺公司作为本案原告主体适格，故，被告抗辩凯祺公司系不适格主体理由不能成立，本院依法不予采纳。原告凯祺公司与被告张探于2015年1月26日签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于原告凯祺公司请求判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》的请求是否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告凯祺公司与被告张探签订的《租赁合同》第十条约定：乙方（张探）逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，甲方（凯祺公司）有权单方面提前解除合同。前述查明，被告张探自2018年1月15日起至今未向凯祺公司交纳租金，合同约定的解除条件已经成就，故原告凯祺公司有权解除合同，据此原告凯祺公司要求解除与被告张探签订的《租赁合同》的请求符合合同约定，本院依法予以支持。关于租金及违约金的支付问题。本院认为，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告张探在原告凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后仅在合同签订时支付了租金68532元，之后再未向原告交纳过租金。虽被告张探抗辩其于2015年1月26日支付的137058元均是租金，系一年的租金，但是从原、被告签订的合同及本案查明的事实来看，被告张探2015年1月26日支付的137058元系支付了半年的租金及半年的商铺管理费。故，本院对被告张探辩称其已经支付了一年的租金137058元的辩解不予采信。本案中，从合同约定的内容以及原告凯祺公司将商铺交给被告张探装修的时间来分析，免租期15个月，从2016年4月15日至2017年7月14日止，则本案租金应从2017年7月15日开始计算，现被告已经交纳租金68532元，则根据双方合同中的约定及租金明细表中载明的内容分析，被告张探已交纳租金至2018年1月14日。则所欠的租金起算时间应为2018年1月15日。现被告从2018年1月15日起未交纳租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张探应向原告缴纳的租金明细如下：①2018年1月15日至2018年7月14日的租金68532元（11422元×6个月）；②2018年7月15日至2019年1月14日的租金74014.56元[（11422元×8%+11422元）×6个月]；③2019年1月15日至2019年7月14日的租金74014.56元[（11422元×8%+11422元）×6个月]；④2019年7月15日至2019年11月14日的租金53290.48元[（12335.76元×8%+12335.76元）×4个月]，以上租金共计269851.6元。故本院对原告凯祺公司要求被告张探支付自2018年1月15日至2019年11月14日的租金269824元的诉讼请求予以支持。自2019年11月15日起的租金则以《租赁合同》约定的标准支付至合同解除之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告张探未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，被告张探提出违约金计算标准过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告张探所欠的2018年1月15日至2018年7月14日的租金68532元为基数，按照年利率6%从2017年12月15日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告张探所欠的2018年7月15日至2019年1月14日的租金74014.56元为基数，按照年利率6%从2018年6月15日计算至本笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告张探所欠的2019年1月15日至2019年7月14日的租金74014.56元为基数，按照年利率6%从2018年12月15日计算至本笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告张探所欠2019年7月15日至2019年11月14日的租金53290.48元为基数，按照年利率6%从2019年6月15日计算至本笔租金付清之日止；现原告凯祺公司主张的每一笔违约金的计算基数均少于本院认定的金额，视为原告凯祺公司对其权利的处分，本案每笔违约金的计算基数以原告凯祺公司请求的计算基数为准。对原告凯祺公司主张被告张探按24%的年利率标准支付违约金至实际付清租金之日止的诉请，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告将位于碧江区腾空交付给原告的诉讼请求是否得到支持的问题。基于前述本院认定解除原、被告双方签订的《租赁合同》理由，现原告要求被告退还其租赁物合理合法。故，对原告的这一主张本院依法予以支持。关于原告当庭表示其对诉讼请求的第四项、第五项另案起诉的要求，本院予以准许。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告张探于2015年1月26日签订的《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》；二、被告张探于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司2018年1月15日至2019年11月14日的租金269824元及从2019年11月15日起至《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》判决解除之日止按照《麒龙国际会展城（铜仁）项目受托租赁合同》约定的租金标准计算的租金；三、被告张探于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以68532元为基数，从2017年12月15日开始计算；第二笔违约金以74004元为基数，从2018年6月15日开始计算；第三笔违约金以74004元为基数，从2018年12月15日起开始计算，第四笔违约金以53284元为基数，从2019年6月15日起开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止；四、被告张探于本判决生效后将位于碧江区腾空交付给原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预交4598元，应收取2299元，由被告张探负担。本院退回原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司2299元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  卢亚琼二〇二〇年一月二十二日法官助理陈尘书记员朱録锋