云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2627民初2815号原告（反诉被告）：彭丽衡，女，1966年9月5日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。委托诉讼代理人：田文华，云南立勋律师事务所律师,特别授权。被告（反诉原告）：王天龙，男，1986年2月8日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。委托诉讼代理人：胡登盺，云南博引律师事务所律师，特别授权。原告彭丽衡与被告王天龙租赁合同纠纷一案，本院受理后王天龙提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。彭丽衡及其委托诉讼代理人田文华与王天龙及其委托诉讼代理人胡登盺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭丽衡(反诉被告)向本院提出诉讼请求1.请依法判决解除原、被告签订的租房协议；2.判决被告及时搬出原告出租的铺面；3.判决被告向原告支付违约金10000元及占用房屋的租金10000元共计20000元。事实及理由：2018年11月10日，彭丽衡将广南县莲城镇北坛路菜市场门口一间铺面出租给唐修文进行经营，租期为一年。唐修文承租期间擅自将铺面转租给被告进行经营，并收取被告租金。2019年5月初，原、被告经协商签订《租房协议》，原告以每年42000元给被告承租其铺面(包括铺内的楼梯、货架、简易房等)5年即：自2019年11月10日至2024年11月10日止，约定每年10月10日前由被告支付原告下一年的租金，并由被告向原告支付押金1000元，如被告在承租5年内退租，则需再支付原告违约金10000元。协议签订后，因被告未按协议履行义务，同时拒不搬出承租的租房屋(铺面)，给原告造成损失致诉讼法院。王天龙（反诉原告）辩称：2019年5月4日，原告与被告签订《租房协议》，约定由被告承租原告位于门口的一间铺面，租期5年即：自2019年11月10日至2024年11月10日止。同日11时许，被告按约定向原告支付租金42000元、押金1000元，原告还要求被告交付风险金10000元共计53000元。后被告也对承租房进行装修并进行经营。同年12月3日，被告收到广南县莲城中心市场经营有限公司送达原告的《收回租赁门店通知书》，知道原告不是该铺面的所有权人，公司即将在2020年5月27月收回铺面，原告无法续包铺面。因此，原告在与被告签订协议时就有欺诈行为，导致双方签订的协议不能履行，现被告同意与原告解除双方所签订的《租房协议》。原告的违约已造成被告损失，请依法驳回原告的其他诉讼请求。王天龙（反诉原告）向本院提出反诉请求：请依法判决由彭丽衡退还其承租房的租金42000元、风险金10000元、押金1000元及赔偿其在承租房内装修费25000元共计78000元。事实与理由：2019年5月4日，其与彭丽衡签订《租房协议》，约定由其承租彭丽衡位于门口的一间铺面，租期5年即：自2019年11月10日至2024年11月10日止。同日11时许，其向彭丽衡支付租金42000元、押金1000元，彭丽衡还要求其交付风险金10000元共计53000元。其便对承租房进行装修并支付装修费25000元进行经营。同年12月3日，其收到广南县莲城中心市场经营有限公司送达彭丽衡的《收回租赁门店通知书》，该公司将在2020年5月27日收回铺面。其才知道彭丽衡不是该铺面的所有权人，彭丽衡在与其签订协议时有欺诈行为，导致双方签订的协议不能履行，彭丽衡的违约行为致其造成损失而提出反诉请求。彭丽衡(反诉被告)辩称：其与王天龙在签订《租房协议》双方约定权利义务已经明确。双方签订协议时，因其出租房屋给唐修文经营到期的期限是2019年11月10日，所以，其与王天龙在2019年5月初提前签订《租房协议》时，其只收到王天龙支付的押金1000元，王天龙并未支付其他款项，且协议也未约定装修事项，王天龙的反诉请求无事实和法律依据，请依法驳回被告的反诉请求。综合双方诉辩主张，本案争议的焦点是：1、彭丽衡与王天龙于2019年11月10日所签订的《租房协议》是否有效？原告的诉讼请求是否支持？2、被告是否向原告支付租金、押金及风险金？其的反诉请求是否支持？在庭审中，双方均向本院提交证据，王天龙申请证人李某出庭作证，在本院的组织下双方对证据进行了举证质证。一、彭丽衡提交的证据和王天龙质证意见。1.身份证复印件，用以证明原告身份信息；2.《租房协议》，用以证明原告与被告于2019年5月初签订《租房协议》，并约定权利义务的事实；3.《租房协议》复印件，用以证明原告与唐修文于2018年11月10日签订《租房协议》，租期自2018年11月10日至2019年11月10日止的事实；4.《承包协议》复印件，用以证明原告与广南县莲城中心市场经营有限公司于2019年5月28日签订《承包协议》，约定由原告承租该公司铺面，期限自2019年5月28日至2020年5月27日止，原告对此铺面享有租赁的权利。对上述证据，王天龙的质证意见是：对原告提交的1号证据无异议；对2号证据的三性认可，但不能证明原告主张的事实，此协议上有打印部分和手写部分，手写部分所写内容是被告方在支付原告风险金后要求原告手写上去的，这充分说明了原告已经收到被告支付的风险金，合同的签订时间并不是2019年11月10日，而是2019年5月4日，时间上是相互矛盾的；对3号证据的三性认可，此证据与2号证据能相互印证；对4号证据客观性、合法性认可，但对原告用来证明的内容不认可，承包协议本质上就是租赁关系，这份协议应当是租赁合同，合同第二条明确规定未经同意不得将铺面转租。二、王天龙提交的证据和彭丽衡质证意见。1.《租房协议》复印件，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方签订协议的时间是2019年5月4日，并非是2019年11月10日签订协议；签订合同时经得出租人同意后，承租人对承租房屋进行了相关装修的事实；2.《账户对账单》复印件，用以证明被告已经按照合同约定支付原告房租、押金、风险金，是以现金方式支付，并有第三人在场的事实；3.装修付款转账记录（共4张），用以证明承租人装修产生损失的事实；4.《收回租赁门店通知书》，用以证明广南县莲城中心市场经营有限公司向原告发出收回租赁门店通知书，将于2020年5月27日收回铺面，原告无法续包铺面给被告的事实；原告没有转租5年的权限致租房协议不能履行的事实。对上述证据，彭丽衡的质证意见是：对被告提交的1号证据的三性认可，协议中已明确了每年10月10日前支付下年的租金，还约定如市场需收回房屋双方自动解除合同等，租金是一年一付，后期的租期是需要条件和期限满足，双方才能继续履行；对2号证据的三性不予认可，不能证明被告的证明内容，也不能证明被告向原告支付租金的事实，被告未能提供原件，对账单中无法证明被告向原告支付租金的事实；对3号证据不予认可，此证据无法反映转账记录转的是什么款项，不能证明是装修款，也不能证明对承租房是否进行装修；对4号证据客观性、合法性认可，原告从中心市场租房到期限是2020年5月27日前，是合法有效的。三、证人李某的证言和彭丽衡、王天龙质证意见。证人李某陈述：其与王天龙是同一村人，且都在莲城中心市场做生意。被告曾约其一同到原告家，并向原告支付租金42000元，后原告又给被告交风险金10000元和押金1000元。当时被告是现金支付原告，原告没有写收条给被告。对证人李某的证言，彭丽衡的质证意见是：证人证言不可采信，不符合逻辑及客观实际，时间仅从2019年到现在，几个月的时间，什么时间交付款项，证人说不清楚，按照做生意的常识，一般常人支付大额的租金都是要求写收据的，但是当天支付现金没有写收据不符合逻辑，且没有其他证据加以证实，依法不予采信；王天龙的质证意见是：对证人证言认可，证明被告已经支付原告租金、押金、风险金的事实。本院认为，对原告提交的1号证据和被告提交的1、4号证据经双方质证无异议，本院予以确认；对原告提交的2、3号证据能证明原告与唐修文签订的租赁合同尚未到期，唐修文便将铺面转租给被告经营的事实；原告与唐修文租赁合同尚未到期，原告又与被告签订《租房协议》的事实，本院给予采信；对4号证据能够证明原告与广南县莲城中心市场经营有限公司签订《承包协议》时，双方已明确约定不得将铺面转让、转租，但原告违反合同约定，擅自将铺面先后转租给唐修文及被告经营的事实，原告用来证明的内容，本院不予采信。对被告提交的2、3号证据只能证明被告取款和转款的事实，并不能证明被告交付款项给原告及转款的事实，被告用以证明的内容，本院不予采信。对证人李某的证言，不具有证据的客观性，本院不予采信。经庭审举证、质证、认证，本院确认本案法律事实如下：原告曾向广南县莲城中心市场经营有限公司承租位于广南县门店。2018年11月10日，原告将北坛路26号门店转租给唐修文进行经营，租期一年（即自2018年11月10日至2019年11月10日止）。唐修文在经营期间又将北坛路26号门店转租给被告进行经营。2019年5月初，原告与被告签订《租房协议》，约定原告以每年租金42000元将北坛路26号门店转租给被告承租5年（即自2019年11月10日起至2024年11月10日止），同时该协议还约定在经营期间，如广南县莲城中心市场经营有限公司收回北坛路26号门店，则双方自动解除协议。签订协议后，原告收到被告支付押金1000元。同年5月28日，原告与广南县莲城中心市场经营有限公司续签《承包协议》，原告以承包费30000元向该公司承包北坛路26号门店一年（即2019年5月28日起至2020年5月27日止）。同年12月3日，被告收到广南县莲城中心市场经营有限公司向原告送达的《收回租赁门店通知书》，告知公司对北坛路26号门店租期满后收回不再续租，双方为此引发纠纷致原告诉至法院。本院认为，原告与广南县莲城中心市场经营有限公司签订《承包协议》时，已明确约定未经公司同意不得将所承包的摊位(门店)转让、转租和经营营业执照规定的经营范围以外的项目。否则，公司有权单方收回，所收承包费不退还。故原告违反合同约定，另与被告签订《租房协议》将承包门店转租被告进行经营。现广南县莲城中心市场经营有限公司对即将到期的北坛路26号门店收回不再续租，因此，双方所签订的《租房协议》无效。原告应退还被告押金1000元，被告应退还原告向广南县莲城中心市场经营有限公司所承包的北坛路26号门店。对于原告诉请被告支付其违约金10000元及占用房屋的租金10000元共计20000元的问题，本院认为原告与广南县莲城中心市场经营有限公司签订《承包协议》时，已明确约定未经公司同意不得将所承包的摊位(门店)转让、转租，原告违约转租所造成的后果应自负，本院不予支持；对于被告提请的反诉请求，法律规定：当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。明确当事人对自己的主张提供证据并加以证明，既是当事人的一项诉讼权利，同时也是他的一项诉讼义务。不能提供证据或者所提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其主张不利的法律后果。据此，被告未能提供证据证明原告已收到其支付的租金、违约金，故被告应承担举证不能的法律后果，本院不予支持；对于被告诉请的装修费，因无双方约定，被告亦无其他证据进行佐证，本院不予支持。综上所述，彭丽衡的诉讼请求部分有理，本院支持有理部分；王天龙的反诉请求因证据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭丽衡与王天龙于2019年11月10日所签订的《租房协议》无效。二、彭丽衡于判决生效后30内退还王天龙的押金1000元。三、王天龙于判决生效后30日内将在北坛路26号门店内属其的货物搬出，并将门店退还彭丽衡。四、驳回彭丽衡的其他诉讼请求。五、驳回王天龙的反诉请求。案件受理费150元，由彭丽衡负担；反诉费875元，由王天龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 王 忠 华二〇二〇年一月二十日书记员 熊亚丹阳