云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2324号上诉人（原审被告）：普洱兴隆滨江房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530802086373093K）。住所地：普洱市思茅区新寨坝茶马古镇**茶楼。法定代表人：赵勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：粟云芬，女。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗瑞，女，生于1979年4月25日，无业，住普洱市思茅区。上诉人普洱兴隆滨江房地产开发有限公司（以下简称普洱兴隆滨江公司）因与被上诉人罗瑞商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普洱兴隆滨江公司上诉请求：1.撤销原判，驳回罗瑞全部诉讼请求；2.诉讼费用由罗瑞承担。事实及理由：1.普洱兴隆滨江公司与罗瑞存在实质的商品房预售合同，合同第十二条关于产权登记的约定“在乙方完成以下4个条件要求120天内甲方协助乙方办理房屋权属登记：（1）乙方按规定支付全部购房款、配套设施费、维修基金、相关税费等费用；（2）甲乙双方完成房屋交接手续；（3）乙方与甲方签订委托甲方办理产权证委托书；（4）乙方交齐办理产权证的相关手续。”从本条的约定来看甲方只是协助乙方办理房屋权属登记，说明办证的主导方是乙方，并非甲方，因此甲方没有必须帮乙方办理房屋权属登记的义务。2.从合同约定第（3）点来看，乙方必须委托甲方代理办理房屋产权证，乙方没有与甲方签订“委托甲方办理产权证委托书”，罗瑞没有委托普洱兴隆滨江公司办理房屋权属登记，也没有填写“不动产登记申请书”。至使甲方无法帮其办理房屋权属登记。由此可见罗瑞没有办理产权登记的原因并非普洱兴隆滨江公司而是罗瑞自己，普洱兴隆滨江公司并没有构成违约。3.罗瑞已付购房款682503元，是购买房屋的所有权，罗瑞早已入住使用，而并非办证费，用购房款682503元来计算未办理房屋权属登记的违约金，标的物错误。合同并没有约定办理房屋权属登记对双方的违约责任。4.罗瑞家住普洱市思茅区，已经两年半未交物业管理费，住在小区内上交物管费是天经地义的，但罗瑞却长期不交物业管理费。普洱兴隆滨江公司认为一审判决认定事实错误，理由不充分，判决没有法律依据，请求二审法院依法查清事实，支持普洱兴隆滨江公司的诉讼请求。罗瑞未提交书面答辩意见。罗瑞向一审法院起诉请求：1.由普洱兴隆滨江公司协助罗瑞办理房屋所有权登记手续；2.由普洱兴隆滨江公司承担违约责任，以购房款总额为基数，按年利率6%计算，向罗瑞支付违约赔偿金30712.68元；3.由普洱兴隆滨江公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，罗瑞变更第二项诉讼请求为：由普洱兴隆滨江公司以购房款总额为基数，按银行逾期贷款日利率即万分之五计算，向罗瑞支付自2019年5月29日起至2020年7月29日止（扣除120天）的违约赔偿金103797.48元。一审法院认定事实:普洱兴隆滨江公司系位于普洱市思茅区”项目的开发商。2015年9月16日，罗瑞、普洱兴隆滨江公司签订《商品房购销合同》（合同编号：ＰＥ2015091702125），罗瑞为乙方，普洱兴隆滨江公司为甲方，约定：“乙方向甲方购买茶马古镇茶马人家Ｄ2幢2单元4-5层409号房，该商品房为预售商品房，套内建筑面积为129.6平方米，单价为每平方米5266.23元，总金额为682503元，乙方于2015年9月16日一次性向甲方支付购房款，甲方应于2016年3月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方完成以下4个条件要求120天内甲方协助乙方办理房屋权属登记：（1）乙方按规定支付全部购房款、配套设施费、维修基金、相关税费等费用；（2）甲乙双方完成房屋交接手续；（3）乙方与甲方签订委托甲方办理产权证委托书；（4）乙方交齐办理产权证的相关手续。”同日，双方签订《茶马古镇茶马人家（室外空地使用）补充协议》，约定罗瑞有权按协议约定使用案涉房屋的室外空闲地。罗瑞于2015年9月16日向普洱兴隆滨江公司支付购房款500000元，于2015年10月11日向普洱兴隆滨江公司支付购房款182504元。普洱兴隆滨江公司于2016年3月向罗瑞交付其购买的案涉房屋，于2019年4月7日向罗瑞出具购房款的《发票》。普洱兴隆滨江公司向罗瑞出示《授权委托书》，内容为普洱兴隆滨江公司委托其员工杨孝聪自2019年5月29日起办理案涉小区房屋的产权登记手续。普洱兴隆滨江公司向罗瑞出具《茶马人家交房费用明细表》，截至2019年8月18日，罗瑞已向普洱兴隆滨江公司足额缴纳办理产权登记的费用合计33748.11元。普洱兴隆滨江公司自认案涉房屋已符合办理产权登记的条件，罗瑞于2019年8月18日前向普洱兴隆滨江公司交齐办证所需的材料，普洱兴隆滨江公司未向罗瑞出具《收据》等凭证。普洱兴隆滨江公司至今未为罗瑞办理案涉房屋的产权登记手续。一审法院认为，关于本案案由如何认定的问题。本案中，普洱兴隆滨江公司系位于普洱市思茅区项目的开发商，罗瑞、普洱兴隆滨江公司于2015年9月16日签订《商品房购销合同》，约定普洱兴隆滨江公司向罗瑞预售茶马古镇茶马人家Ｄ2幢2单元4-5层409号房，并对价款、支付方式、交付期限、办理产权登记等权利义务内容进行了详细约定，罗瑞、普洱兴隆滨江公司在履行《商品房购销合同》的过程中产生纠纷，罗瑞据此提起诉讼，符合商品房预售合同纠纷的定义，故本案的案由应依法认定为商品房预售合同纠纷。关于罗瑞要求普洱兴隆滨江公司为其办理房屋产权登记手续的主张能否得到支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，罗瑞、普洱兴隆滨江公司于2015年9月16日在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，内容未违反法律规定，该合同自成立时生效，罗瑞、普洱兴隆滨江公司均应受其约束。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方完成以下4个条件要求120天内甲方协助乙方办理房屋权属登记：（1）乙方按规定支付全部购房款、配套设施费、维修基金、相关税费等费用；（2）甲乙双方完成房屋交接手续；（3）乙方与甲方签订委托甲方办理产权证委托书；（4）乙方交齐办理产权证的相关手续。”罗瑞于2015年10月11日向普洱兴隆滨江公司足额付清购房款682503元，于2019年8月18日向普洱兴隆滨江公司缴清办理产权登记的费用33748.11元，普洱兴隆滨江公司于2016年3月向罗瑞交付其购买的案涉房屋，普洱兴隆滨江公司自认罗瑞购买的房屋符合办理产权登记的条件，且罗瑞于2019年8月18日前向普洱兴隆滨江公司交齐办证所需的材料，故普洱兴隆滨江公司应自2019年8月19日起120天内即2019年12月16日前为罗瑞办理案涉房屋的产权登记手续，而普洱兴隆滨江公司至今未为罗瑞办理房屋的产权登记手续，其行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故罗瑞要求普洱兴隆滨江公司为其办理位于普洱市思茅区的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。普洱兴隆滨江公司于庭审中辩称其已积极履行代办证义务，系因登记部门的原因未能办理完成，一审法院认为，因普洱兴隆滨江公司未举证证明其已积极履行代罗瑞办理产权登记的义务，故对其辩称不予采信；普洱兴隆滨江公司于庭后询问中辩称，罗瑞至今未签署《委托书》及《不动产登记申请书》，普洱兴隆滨江公司已多次履行催告义务，罗瑞至今未签署，故普洱兴隆滨江公司无法代其办理产权登记手续，一审法院认为，普洱兴隆滨江公司于庭后的辩称与其自认的内容相矛盾，故不予采信。关于罗瑞主张的违约金能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，罗瑞于2019年8月18日履行完毕办理产权登记其负有的义务，普洱兴隆滨江公司应按照《商品房购销合同》约定的期限于2019年12月16日前为罗瑞办理房屋的产权登记手续，因普洱兴隆滨江公司原因，至今未为罗瑞办理产权登记手续，其行为已构成违约，罗瑞要求普洱兴隆滨江公司向其支付截至2020年7月29日的违约金有事实及法律依据。因罗瑞、普洱兴隆滨江公司于《商品房购销合同》中未约定普洱兴隆滨江公司逾期办理产权登记的违约金，罗瑞亦未举证证明因普洱兴隆滨江公司逾期办证的行为对其导致的损失数额，故参照全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算即5.005%，一审法院支持由普洱兴隆滨江公司以已付购房款总额682503元为基数，按年利率5.005%计算，向罗瑞支付自2019年12月17日至2020年7月29日止的违约金21444元（682503元×5.005%÷360天×226天），超过部分不予支持。罗瑞主张普洱兴隆滨江公司代其办理产权登记的120天期限应自普洱兴隆滨江公司向其员工授权办理产权登记手续之日即2019年5月29日起算，一审法院认为，按照《商品房购销合同》第十二条的约定，120天应自罗瑞履行完毕其义务之日起算，罗瑞于2019年8月18日方向普洱兴隆滨江公司缴清办理产权登记所需的费用，其未举证证明普洱兴隆滨江公司存在恶意拖延通知缴纳税费的行为，故对罗瑞的主张不予支持；罗瑞主张按日利率万分之五计算，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告罗瑞办理位于普洱市思茅区的产权登记手续；二、由被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告罗瑞支付违约金21444元；三、驳回原告罗瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取1188元，由原告罗瑞负担943（多诉部分），由被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司负担245元。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，罗瑞与普洱兴隆滨江公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。罗瑞已按照合同约定足额付清购房款，普洱兴隆滨江公司也于2016年3月将房屋交付罗瑞使用。根据合同中双方关于产权登记的约定，普洱兴隆滨江公司负有协助罗瑞办理房屋权属登记的义务，该办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非随附义务；而且从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中作为开发商的普洱兴隆滨江公司所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务。普洱兴隆滨江公司上诉认为其没有必须帮罗瑞办理房屋权属登记义务的上诉主张不能成立，本院不予支持。在罗瑞已按照要求向普洱兴隆滨江公司缴纳办理产权登记费用及交齐办证所需材料的前提下，普洱兴隆滨江公司未按照合同约定为罗瑞办理产权登记手续，应承担相应违约责任。因双方在《商品房购销合同》中未约定逾期办理产权登记的违约金，罗瑞亦未举证证明因普洱兴隆滨江公司逾期办证的行为对其导致的损失数额，故一审法院以罗瑞已付购房款为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%，按年利率5.005%计算由普洱兴隆滨江公司支付罗瑞违约金21444元并无不当，本院予以维持。对于普洱兴隆滨江公司称罗瑞未交物业管理费的上诉主张，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审查，普洱兴隆滨江公司可另行主张权利。综上所述，普洱兴隆滨江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由普洱兴隆滨江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年十二月一日书记员 刘奕君