广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20068号原告：董志肖，男，1966年1月27日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：陈有才，男，1965年3月2日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。原告董志肖与被告陈有才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘华、陈卓璐，被告陈有才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年4月、5月的租金90955.50元（其中2018年4月租金为60637元、2018年5月租金为30318.50元）及2018年4月、5月的水电费16209.54元；2.被告向原告支付逾期支付上述租金及水电费的违约金（其中2018年4月以租金60637元为基数，从2018年4月6日起计至实际清偿之日止，2018年5月以租金30318.50元为基数，从2018年5月6日起计至实际清偿之日止；2018年4、5月水电费以16209.54元为基数，从2018年5月22日起计至实际清偿之日止，按照每日千分之三的标准计算）；3、被告向原告支付因实现债权所支出的律师费20000元。事实和理由：2009年12月16日，原告（乙方）与案外人广州军区后勤部花城汽水厂（甲方，下称“汽水厂”）签订《房屋租赁意向书》，约定原告向汽水厂承租坐落在广州市越秀区环市东路419号南座东单元三至七层的房屋，其中六、七层由原告出资自建；租赁期限为2010年6月1日至2028年5月31日。其中意向书第十一条第一款第三项约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……”。后该七楼次承租人发生几次变动，到案外人叶英承租时其于2015年3月21日与被告签订《金海酒店转让协议》，由被告承接该酒店。2015年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将从广州军区后勤部花城汽水厂租赁所得的环市东路419号南北楼第七层出租给被告，乙方已明确了解甲方与汽水厂签订的《房屋租赁意向书》的内容及同意配合甲方履行，租赁期限为2015年4月1日至2023年3月30日；乙方应于公历每月的5日前向甲方支付本月租金，逾期每一日应支付原租金合同规定的滞纳金；租赁期间的水电费乙方交由甲方计算，与租金同时交付，逾期则按违约约定处理。其中合同第3.5条约定：“自起租日起租金为：55000元/月，租赁期内月租金2016年03月30日前不递增，2016年04月01日起房租为：57750元/月，每2年递增5%，2018年04月01日开始房租为：60637元/月依此类推。”第3.7条约定：“租赁期间的水费按5.35元/吨，电费1.32元/度（政府调价随之变动）计算，另加耗损……”第15.2条约定：“因签订、履行本合同而产生的争议，乙方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。违约方需承担对方因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等等各项费用。”在租赁合同履行过程中，因军队全面停偿政策出台，汽水厂通知收回场地，被告已于2018年5月15日退场。被告在退场前尚欠2018年4月租金、5月1日至15日的租金及2018年4、5月水电费，原告虽多次向被告催缴，但被告仍未支付拖欠的租金、水电费及滞纳金，截止至2018年5月15日被告搬离涉案房屋，其拖欠的租金及水电费合计已达人民币107165.04元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及结合原、被告双方的约定，被告无故拖欠租金及水电费，且经原告催促后仍不予支付的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求被告履行支付相应租金及水电费的义务，且有权要求其支付滞纳金及维权所产生的相关费用。综上所述，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2018年4月汽水厂告知我方要撤离，我方实际于2018年4月开始撤离，2018年5月1日停水停电，2018年5月1日我方全部撤离完毕。我方咨询过汽水厂，汽水厂称无需缴纳租金，故我方没有缴纳2018年4、5租金，我方认为我方也无需支付2018年4、5租金。我交了165000元的押金，原告不退回押金还起诉我要求支付租金，没有理由，还要我支付违约金更没有理由。水电费没有实际核实过数额，但我方相信原告，2018年4月、5月的水电费应该就是16209.54元。原告的侄子董学鑫一直负责收取租金、水电费。我两次向原告的侄子董学鑫提出所欠的水电费在押金里面抵扣，董学鑫表示同意。律师费也不同意支付。经审理查明：2015年4月8日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《房屋租赁合同》，其中内容为：现就甲方向乙方出租，乙方向甲方租赁房屋用于乙方开设酒店事宜达成一致意见，签订下列合同条款。第一条、租赁房屋及用途，根据合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权：地址广东省广州市越秀区环市东路**，建筑面积：**第**。本合同项下的房屋使用权是甲方向汽水厂租赁所得，甲方向乙方出示2010年6月1日与汽水厂的《房屋租赁意向书》，乙方已明确了解协议内容及同意配合甲方履行。乙方已实地查看房屋现场并对房屋规划建设手续等情况作了充分的了解，房屋没有房地产权证。本合同项下的房屋可供乙方用于下列用途：商业以及其他双方同意且符合法律法规规定、符合甲方与汽水厂2010年6月1日签署的《房屋租赁意向书》限定的用途。第二条、租赁期限及续租，本合同项下的房屋租赁期限为从2015年4月1日起至2023年3月30日止。第三条、保证金、租金、水电费，签订合同之日，乙方向甲方交纳三个月的租金作为租赁保证金和一个月的租金。乙方如有违约行为，该保证金作为违约金不予退回并继续追讨相关损失；合同期满时如无违约，在乙方缴清最后一笔费用后或者本合同终止后甲方应退还乙方此租赁保证金。双方约定的租金标准为甲方税后计算，乙方应于公历每月的5日前向甲方支付本月租金，逾期每一日应支付原租金合同规定的滞纳金；乙方欠租超过30天的，甲方有权采取包括停水停电在内的合法方式向乙方追索租金；乙方欠租超过2个月的视为违约，甲方有权单方面解除合同收回房屋及场地并没收乙方装修投入，保证金作为违约金不予退还，乙方应无条件退场交回房屋。自起租日起租金为55000元/月，租赁期内月租金2016年3月30日前不递增，2016年4月1日起房租为57750元/月，每2年递增5%，2018年4月1日开始房租为60637元/月，依此类推。第四条、房屋交付，本合同项下的房屋应当在2015年4月1日前交给乙方，房屋应当按照本条约定的条件按照现状予以交付。第五条、甲方承诺及保证，甲方承诺，其拥有完全的资格、权利和授权签订并履行本合同及项下的各项权利、义务，本合同的签订和履行亦未违反其与任何第三方之前的合同、协议、承诺或者安排。甲方承诺，其在本合同披露的房屋的所有权、使用权等信息真实、完整、有效，在本合同房屋交付时，房屋不存在任何其他的债权、权利、限制或者瑕疵，也未被法院或者其他政府机构采取封查，冻结或者扣押等强制措施。甲方保证出租房屋在交付前未被设定其他任何抵押，不存在其他任何担保和纠纷。甲方承诺，在本合同签订时，根据其知悉的情况，房屋不存在市政运迁、商业项目拆迁、土地征用或者其他可能导致本合同无法履行的情形。如在本合同租赁期限内发生上述市政运迁、商业项目拆迁、土地征用或者其他可能导致本合同无法履行的情形，甲方应当提前1个月告知乙方，并且尽最大保证本合同项下乙方的利益，包括但不限于为乙方利益与相关部门进行谈判、寻求最大限额的补偿等。甲方承诺，在本合同项下，乙方对房屋有完整的使用权，不存在任何可能因乙方合法使用房屋而侵害或者影响其他人的情形，也不存在任何因甲方或者与甲方有关的第三方试用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。第六条、乙方陈述及保证，乙方保证其将尽力履行本合同项下的各项义务，按照约定支付租金和水电费，按照合同约定正常使用房屋及其设施。第七条、甲方义务，发生政府拆迁或者征地的，则参照国家和当地政府关于拆迁的相关规定利用该房产进行违法活动的。本合同终止之日，乙方应三天内交还房屋。乙方只有权拆除、搬迁未固定在建筑物上的可移动部分的设施，其余已固定的设施、设备和装修不得故意损坏或拆除，不得诡异损坏或拆除建筑物本身的结构（经甲方同意且通过合法手续以变更的除外）。对于乙方在上述期限内未取回的物品，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。第十二条、违约及赔偿责任，双方同意，一方具有下列情况的属于严重违约:(1)甲方严重违反本合同第五条陈述与保证，或者其在本合同中提供的信息不真实的以致严重影响乙方合同权益；(2)乙方严重违反本合同第六条陈述与保证，或者其在本合同中提供的信息不真实的以致严重影响乙方合同权益；(3)任何一方违反本合同其他约定或者不履行后90日内未能纠正、履行或者达成双方满意的解决方案。双方同意，除上述约定情形外，一方未能履行本合同其他约定的，属于一般违约。双方同意，对于一般违约的情形，违约责任如下：(1)甲方未能按照本合同约定按时交付房屋，或者未能按照约定的条件交付房屋的（包括向乙方虽然交付房屋，但在交付时注明需要甲方修复或者改正的情形），除支付逾期违约金外，免租期及租赁期限内的开始日期均相应延至甲方按照约定的条件交付房屋之日或者乙方对甲方的修复或改正验收通过之日，免租期及租赁期限的届满日期也相应顺延；(2)甲方未能履行其他相关义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约履行造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的损失；(3)乙方未能履行其他相关的义务的，除仍应支付违约期间的租金外，给甲方造成的其他损失的，乙方还应赔偿甲方损失。租赁期间，因广州军区后勤部花城汽水厂收回房屋等原因导致乙方无法继续以本合同房屋做商业经营用途，双方同意甲方按照双方共同委托的评估机构出具的评估确定的装修及设备设施价值协助乙方向相关单位追索赔偿。租赁期间，任何一方不得单方面提前解除合同，甲方单方面提前解除合同的，甲方应向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修房屋的剩余租赁期间均摊费用（扣除折旧费）；乙方单方面提前解除合同的，甲方有权单方面解除合同收回房屋及没收乙方装修投入，保证金作为违约金不予退还，乙方无条件退场交回房屋。双方同意，对于任何一方因履行本合同而给第三方造成人身或者人财损失的，应当由行为方自行承担一切相关的损失。第十四条、生效，本合同自双方签字后生效。本合同附件连同合同正文一起，构成双方对题述事宜的全部约定，具有同等法律效力。第十五条、法律适用和争议解决，因签订、履行本合同而产生的争议，乙方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。违约方需承担对方因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等等各项费用等。2017年10月9日，空军房地产管理局广州房地产管理处广州办事处向原告发出《通知》，称：根据中央军委关于军队全面停止有偿服务工作的指示精神，以及中央军委、空军明确了2018年6月底前全部停止房地产租赁行业所有项目，现要求你的项目必须在2018年6月30日前终止租赁关系，完成清偿腾退工作。2017年12月28日，原告向被告发出《情况通知》，称：由于军队全面停止一切有偿服务，本人承租的广州市环市东路419号七楼、六楼的金海酒店等物业，于2018年6月30日前必须退场，本人已与部队签了退场协议；特此通知。2018年3月13日，空军房地产管理局广州房地产管理处广州办事处向各承租商户发出通知，称：部队将严格按照有关要求，终止合同，收回军队房地产。各承租方必须于2018年4月30日前处理好相关债权、债务以及人员安置工作，并结清租金、水、电等相关费用停止营业，部队于5月1日起停水停电以确保承租项目的管护安全；5月10日前各承租方全部清偿腾退完毕，5月15日部队将对承租场地进行围蔽等。2018年4月2日，原告向金海酒店作出《关于广州军区空军后勤部花城汽水厂收回出租房一事的情况说明》，内容为：今就广州军区空军后勤部花城汽水厂收回出租房一事，向你方做一说明，我已竭尽所能跟军区交涉，奈何军区态度坚决，为避免造成更大的经济损失，建议贵酒店在2018年4月30日前撤离物资，所有事宜待日后处理。2017年10月9日，军区向我下达停止租赁关系的通知时，本人第一时间通知了贵酒店，告知军区通知要在2018年6月30日前终止租赁关系，完成清场腾退工作。贵酒店于当年10月22日，向我提交了《关于金海酒店有关经营情况的说明》，告知你方投资至今尚有2538500元成本未回收，请求对你方的合法权益予以考量和保障。我2017年10月24日提交书面报告，将该情况告知军区空军后勤部花城汽水厂，恳请军方对我们的情况予以考量和保障，但是至今未能得到任何答复。正当时，军区联系我要求我配合办理同意于2018年6月30日终止租赁合同的相关手续，如不配合将立即采取停水停电政策，时下紧迫，经与贵酒店告知之后，为了贵酒店能够正常经营，无奈之下，我不得不作了妥协。2018年3月13日，军区再次下达通知，要求将腾空期提前两个月，各租户必须于2018年5月10日前全部清场腾退，军区将于2018年5月15日对承租场地进行围蔽。我再次与军方进行交涉，对他们单方终止租赁关系，以及单方提前腾空表达了抗议，但军方态度坚决，最终交涉无果。我将场地转租给贵酒店，合约期未满，本应继续履行至合同期满截止。不料，情势变更，军区为了相应中央军委重大决策部署，提前终止了原租赁合同。2018年5月10日至15日，场地将会回收围蔽，届时，我与贵酒店的租赁合同也将无法履行。在军方此次行动中，我本人与贵酒店都是深受其害，我非常理解贵酒店的心情，但是通过长时间的努力与交流，汽水厂均未改变心意，也未作出任何善意回复，情况显而易见，如果我们继续抱着努力沟通交流的心态，不配合进行清偿腾退，我恐怕贵酒店将出现不可弥补的损失，故此，我再次建议贵酒店，先行配合清场腾空。另外，根据我们双方合同约定，如果贵酒店需要对酒店的装修以及设备（不得拆除部分）进行价值评估，我方将会积极配合。被告于2018年4月13日向本院提起诉讼请求：1、确认原告（即本案被告）与被告（即本案原告）签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；2、被告返还原告的保证金（即房屋押金）165000元；3、被告赔偿原告的投资损失（直接经济损失，包括转让款、酒店装修装饰、设施设备、家居用品等）3400000元，并从2018年4月13日起至实际赔偿之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息；4、被告赔偿原告因遣散员工所应支出的经济补偿金160000元；5、被告赔偿原告为主张权利所支出的律师费60000元、财产保全担保费3700元。该案正在审理过程中。被告没有向原告支付2018年4月、5月的租金。原、被告一致确认：在上述案件于2018年7月庭审时，原告已通知被告交纳水电费，但被告要求原告在押金中抵扣。原告确认汽水厂免收其2018年1月1日至2018年6月30日的租金。2019年5月9日，广东广信君达律师事务所律师向原告开具了20000元律师费的《发票》，号码为28488521。关于租赁情况。原告陈述称：军队在2017年9月后到2017年12月前左右通知我方撤场，我方将部队给我方的通知原封不动的转给原告，我方也出了书面通知告知原告部队要求在2018年6月30日前将收回场地。我方也将我方和部队签署的退场协议也告知原告。到2018年3月3日原告去部队拿了通知，通知是2018年5月1日停水停电，2018年4月30日停止经营处理好相关事宜，2018年5月10日退场，5月15日部队围蔽场地。2018年5月1日部队停过电，5月2日原告还找过我方，要求我方与部队协商通电，我方与原告一起向部队申请通电，后部队马上通电了。我方与部队工作人员联系确认过原告是在2018年5月15日才退场的。被告陈述称：2018年5月1日涉案场地停水停电，钥匙由汽水厂保管，如果我要回去取东西需要申请，汽水厂同意后并在2个工作人员陪同下才可以回去。停电造成电梯不能运行不方便搬东西，所以2018年5月2日被告与原告去申请恢复用电。2018年5月3日-6、7日之间我方陆续搬走了电脑、打印机、冰箱、冷藏柜、办公用品。2018年5月6、7日左右又停电停水了，汽水厂不再批准我方进去了。我是经营酒店的，里面有很多热水器、家私、床具、用品、窗帘很多东西至今都留在酒店里面，无法搬出。本院认为：原告与被告于2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告应否支付2018年4月、5月的租金给原告的问题。首先，汽水厂于2017年10月9日已发《通知》给原告要求在2018年6月30日前终止租赁关系。2018年3月13日，空军房地产管理局广州房地产管理处广州办事处也向各承租商户发出《通知》，要求各承租方必须于2018年4月30日前处理好相关债权、债务以及人员安置工作，并结清租金、水、电等相关费用停止营业，部队于5月1日起停水停电。被告作为酒店经营者，搬迁不可能在短时间内完成，故被告称2018年4月已经开始搬迁本院予以采信。其次，从部队免收原告2018年1月1日至2018年6月30日的租金可知，部队发出收回房屋的《通知》也给承租人预留搬迁的时间。综上所述，原告要求被告支付2018年4月、5月的租金及逾期支付租金的违约金本院不予支持。关于原告要求被告支付2018年4月、5月的水电费问题。因被告已确认该金额并同意支付给原告，本院予以准许。关于原告要求被告支付逾期给付2018年4月、5月的水电费的违约金问题。涉讼租赁房屋是原告向广州军区后勤部花城汽水厂承租后，再转租给被告的。在租赁合同履行过程中，因军队政策的变化，汽水厂要求收回房屋，导致原告与被告之间的租赁合同无法继续履行。对此，原、被告双方均无过错，因此，被告在有押金在原告处，要求与水电费进行抵扣符合合同约定，被告暂不支付水电费给原告并不构成违约，故原告要求被告支付逾期给付2018年4月、5月的水电费的违约金本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的问题。本案因原告败诉，故原告要求被告支付律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告陈有才应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告董志肖支付水电费16209.54元；二、驳回原告董志肖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2443元，由原告董志肖承担2238元，被告陈有才承担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  蔡永辉人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  吴艳华二０二０年一月八日日书记员邓鸿明