福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4961号 原告：余乃雄，男，1957年1月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所执业律师。 被告：福清市第二汽车运输公司，住所地福建省福清市融城镇江滨路**，统一社会信用代码91350181154902250G。 法定代表人：吴章华，公司经理。 委托诉讼代理人：林晶，福建闽律律师事务所执业律师。 原告余乃雄与被告福清市第二汽车运输公司（以下简称“二运公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。余乃雄及其委托诉讼代理人陈国亮、二运公司的委托诉讼代理人林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余乃雄向本院提出诉讼请求：1.判决终止原、被告于2016年4月30日签订的《承包协议书》，被告退还原告剩余承包费3500元；2.判决被告给付原告应得的拆迁安置补偿款904933元；3.由被告承担本案的诉讼费。审理中，原告将第2项诉讼请求的数额变更为729433元。事实和理由：原告是被告的职工，2016年4月30日原告与被告签订《承包协议书》，约定被告将原拌面店承包给原告经营，并约定将原拌面店拆除改建成二层商场，内外装修，水电等一切费用由原告自负与被告无关，协议到期时该二层商场归属被告所有；改建、内外装修等一切费用，原告按10年提取折旧，如被告在合同期内终止合同，双方协商赔偿差额部分（折旧金额），如协商不一致由评估部门进行评估，所产生的评估费用由被告负责与原告无关；每年承包费14000元，每年5月1日一次性交给被告；承包期限10年，自2016年5月1日至2026年4月30日止。承包合同签订后，原告把原拌面店拆除，并花费近百万元建造了二层商场，对商场进行（出租）经营。因政府拆迁，该商场于2019年2月17日被强制拆除，原告投入的资金未收回，造成巨大经济损失，而被告未将拆迁补偿中原告应得的份额给付原告。经查询，拆迁补偿中原告可得的项目和金额如下：1、二层商场的建筑物补偿款725328元；2、搬迁补助195平方米×15元/平方米=2925元；3、临时过渡补助6个月×195平方米×10元/平方米=1180元；4、按时签约奖励195平方米×100元/平方米=19500元；5、按时封房搬迁奖励195平方米×600元/平方米=117000元；6、自行过渡奖励195平方米×200元/平方米=39000元；合计904933元。加上还剩3个月承包金计3500元，共计908433元。恳请判如所求。 二运公司辩称，一、余乃雄原系二运公司经理，后因挪用公款被撤销职务后改聘为临时工，其并非本案被征收房屋所有权人，无权获得拆迁安置补偿款，其关于涉案房屋的拆迁安置补偿款的请求不符合法律规定，应予驳回。1、《承包协议书》是余乃雄与二运公司经理吴孝泉私下签订的，没有召开职工大会讨论决定，二运公司全体职工不知情，且约定租金太低。《承包协议书》签订前余乃雄于2016年4月22日与承租人林娜娜、谢某以每年75000元租金签订了房屋租赁合同，之后才于2016年4月30日向二运公司以每年14000元承包费低价承包该房屋，严重损害了二运公司集体利益。2、《承包协议书》约定的单位房屋承包出租未经公开竞标竞租，违反《福清市人民政府关于印发福清市行政事业单位经营性用房公开竞租暂行规定的通知》（融政综［2006］36号）第三条“行政事业单位将管理使用的房产用于经营性用途的，应实行公开竞租”和第十二条“其他国家机关，国有、集体企业涉及经营性用房出租的，应参照本暂行规定执行”规定，二运公司是集体所有制企业，该企业房屋承包出租没有公开竞标竞租违反国家、政府强制性规定，《承包协议书》无效。3、余乃雄未经福清市城乡规划局批准于2016年对涉案房屋进行改建，改建后属于违章建筑，该建筑及装修均无法获得政府任何拆迁赔偿，余乃雄起诉要求政府基于原始建筑产权而给予二运公司的拆迁安置补偿没有依据。且其对案涉房屋改建装修没有提供发票证据佐证，从照片及视频上看该房屋没有复杂和高级建材材料，其装修费用按照福清市场价格也不会有上百万元，余乃雄提交的房屋建筑物补偿款并没有详细计算的官方证据，在证据的公示上面所认定的面积只有134.32平方，这应是原产权面积，因按照拆迁文件规定1984年以前没有产权证的也可以得到全额赔偿，涉案房屋原始建筑是70年代建的，可以百分百得到赔偿，而余乃雄改建后的建筑不能得到相关赔偿，余乃雄是以195平方米计算改建后的建筑面积，该面积是政府机关不予认定的。案涉房屋是20世纪70年代建的砖瓦结构楼房，原来一楼是仓库，二楼是职工宿舍，余乃雄2016年改建为铁皮屋。2016年政府对临时搭盖管理极其严格，二运公司没有收到政府批准搭盖的批复。二运公司仅于2003年得到福清市城乡规划局的批复（融规复［2003］041号），允许在另外一处进行临时搭盖，该临时搭盖设施使用期限为2年，期间如遇政府建设需要应无条件拆除。两相对比，2003年的搭盖建筑是经过批准的，该建筑遇上政府建设需要尚且都无条件拆除，更何况涉案2016年改建的建筑没有得到批准，更不可能得到政府任何拆迁赔偿。本案中，政府给予二运公司的拆迁安置补偿，明显是基于20世纪70年代所建的原始建筑产权。二、余乃雄重复计算涉案房屋拆迁安置补偿款并要求征收实施单位不予认定部分面积的搬迁奖励，其要求无法无理，均应予驳回。从图纸可知本案涉案建筑拆迁安置补偿款公式是：（450×80%＋300×80%＋900＋3900）×134.32＝725328。对照《房屋征收补偿结果计算表》中的数据，可知括号内部分是赔偿单价，134.32平方米是建筑物认定面积，而非余乃雄诉称的改建后非法建筑总面积195平方米。由此可见余乃雄改建后的建筑没有获得政府拆迁补偿。括号内的赔偿单价与表格一一对照，可以推断出赔偿系数80%的单价450是认定补偿安置面积的重置价；赔偿系数80%的单价300是认定补偿安置面积的二次装修；赔偿系数1的单价900是各项奖励（包括按时签约奖励、按时封房搬迁奖励、自行过渡奖励）；赔偿系数1的单价3900是放弃产权调换安置的补差。这些明显是赔偿给房屋产权人的，而且赔偿房屋性质是普通房屋而非临街店面，如果认定是临街店面不可能单价这么低。原告在诉状中重复计算赔偿给拆迁户的奖励且计算面积超过拆迁办认定的建筑面积没有依据，均应予驳回。综上，二运公司愿意退还余乃雄因政府拆迁而多收取的部分承包费。但是其将集体房屋违法改建后要求分割原集体房屋产权所得的拆迁补偿，与情与理与法都没有任何依据，应予驳回。 经审理查明，余乃雄原系二运公司职工，2016年4月30日余乃雄与二运公司签订《承包协议书》，约定二运公司将原拌面店（20世纪70年代建造的砖瓦结构楼房，一楼为仓库，二楼为职工宿舍，占地面积约65平方米，建筑面积134.32平方米）承包给余乃雄经营，并约定余乃雄将原拌面店拆除改建成二层商场，内外装修，水电等一切费用由余乃雄自负与二运公司无关，协议到期时该二层商场归属二运公司所有；改建、内外装修等一切费用，余乃雄按10年提取折旧，如二运公司在合同期内终止合同，双方协商赔偿差额部分（折旧金额），如协商不一致由评估部门进行评估，所产生的评估费用由二运公司负责与余乃雄无关；每年承包费14000元，每年5月1日一次性交给二运公司；承包期限10年，自2016年5月1日至2026年4月30日止。承包合同签订后，余乃雄把原拌面店改建（扩建）为二层简易（砖铁）铁皮屋，改建后的铁皮屋占地面积101.59平方米，建筑面积为194.95平方米。余乃雄向二运公司缴纳了2016年4月25日至2019年4月30日止的承包费，该二层简易（砖铁）铁皮屋由余乃雄自用和出租他人使用。后因政府拆迁，该铁皮屋于2019年2月17日被强制拆除，政府按原始建筑面积134.32平方米认定拆迁补偿面积，给予二运公司拆迁安置补偿款725328元，安置补偿款公式为：（450×80%+300×80%+900+3900）×134.32=725328元。 以上事实有原告提交的《承包协议书》、收款收据、相片、测量图及征收补偿结果计算表、原拌面店相片、关于申请危房加固请示报告、房屋租赁合同、相片、视频（光盘）、征收补偿方案，被告提交福清市城乡规划局的批复、专项审计报告报告书（复印件），本庭依职权向福清市龙山街道办事处调取的房屋安置补偿计算表、勘查图及房屋安置补偿协议书等证据以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告申请证人姚某、梁某、谢某出庭作证，以证明其将原拌面店改建为二层简易铁皮屋，投入费用数额为495500元。证人姚某的证言为：我是做钢结构工作的，我是通过吊车老板介绍认识原告的，当时那块地上的建筑物破旧不能住，是姓马的老板叫我去改建，从基础-钢结构预埋、钢梁、钢柱、二楼隔层、屋面、排水、墙面和钢架楼梯，包工包料接近18万元，付款是马老板现金支付的。我没有资质，也没有施工图纸，18万元是笼统计算的，柱、梁是Ｈ钢材料，二楼桁架是楼层板，水沟排水是不锈钢，建筑时间是2016年元月。证人梁某的证言为：我在福清10多年了，我是做装修行业的，原先旧房子是我拆的，拆旧房的费用是3万多元，运费是2万多元，挖坑、倒混凝土、砌墙、切地板都是我做的，包工包料，造价20几万元，当时是通过现金支付给我。 本院认为，余乃雄与二运公司于2016年4月30日签订的《承包协议书》虽名为承包合同，但其内容约定二运公司将租赁物（即拌面店）交给余乃雄改建成二层商场后进行使用和收益（期限为10年），故该合同的性质是租赁合同。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。租赁合同签订后，在合同期内，租赁物因被强制拆除而灭失，租赁合同已提前终止。合同终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。余乃雄请求二运公司退还多缴纳的承包费（租金）3500元符合法律规定，且二运公司无异议，本院予以支持。余乃雄请求二运公司返还拆迁安置补偿款，因拆迁安置补偿款系政府按原拌面店的建筑面积计算给予产权人二运公司的拆迁安置款项，并非给予承租人的经济补偿，故余乃雄该请求缺乏依据，本院不予支持。本案中，因余乃雄按合同约定对租赁物（拌面店）进行了改建，合同提前终止必然造成余乃雄改建费用的损失，为此，余乃雄请求二运公司支付补偿款，本质上属于赔偿损失的请求。根据合同关于“改建、内外装修等一切费用，余乃雄按10年提取折旧，如二运公司在合同期内终止合同，双方协商赔偿差额部分（折旧金额），如协商不一致由评估部门进行评估”的约定，合同终止后，双方当事人应当按约协商赔偿拌面店改建费用的差额部分，如协商不一致应委托鉴定机构评估。但在本案中，当事人未就差额赔偿问题协商一致，也未对改建费用进行委托评估。现租赁物因被拆除而灭失，失去委托评估的条件，有关改建费用及提前终止合同造成的损失需要根据其他证据综合认定。审理中，余乃雄申请证人姚某、梁某出庭作证，证明其将原拌面店改建共投入费用数额为495500元。本院审查认为，余乃雄虽未提交拌面店改建的承揽合同以及付款凭证等其他证据佐证，但证人能够陈述相关承揽改建过程中的具体细节，其关于拌面店改建及相关造价的证言的真实性应予以采信。结合当事人提交的拌面店改建前后的照片及当事人陈述，本院对证人关于其改建费用为495500元的陈述予以采信。自2016年5月至2019年2月，余乃雄已使用租赁物33个月，按10年折旧，其损失数额为495500元×0.725＝359237.5元。本案中，双方当事人未经审批将拌面店改建，以致造成改建费用的损失，该损失系双方当事人共同的过错造成，应由双方当事人共同承担，本院酌定余乃雄和二运公司各承担50%的损失。据此，二运公司应赔偿余乃雄拌面店改建费用179618.75元。余乃雄的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第九十八条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福清市第二汽车运输公司在本判决发生法律效力之日起七日内退还原告余乃雄剩余租金（承包费）3500元； 二、被告福清市第二汽车运输公司在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告余乃雄租赁物（拌面店）改建费用的损失179618.75元； 三、驳回原告余乃雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11129元，原告余乃雄负担8349元（已交纳），被告福清市第二汽车运输公司负担2780元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  周国祥 人民陪审员  吴锦霞 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  林阳凯