广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初32368号原告深圳市长润实发投资有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区大皇公工业区第****（办公住所），统一社会信用代码91440300797988684H。法定代表人王耀华。委托诉讼代理人陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人唐金玉，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。被告林森暖，男，汉族，1971年10月12日出生，身份证住址广东省揭东县。原告深圳市长润实发投资有限公司诉被告林森暖的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志钧、唐金玉及被告林森暖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月，原告将位于深圳市龙岗区租赁给被告作为经营餐饮用途，后因被告经营需要更大的场所，原告便于2019年8月将侧边1-4号商铺一并租赁给被告。Ｄ区商铺租赁合同约定：（1）租赁期限为叁年，从2019年3月1日起至2022年2月28日；租金实行双轨制，即租金分为基础租金（固定）与浮动租金（与租户经营状况挂钩），在租户生意淡季时少收租金，旺季多收租金，淡旺季以租户每月用电量作为参考标准；租赁期间每月基础租金为6000元；浮动租金＝乙方每月用电量ｘ0.4元／度。（2）乙方欠租超过十日的，甲方有权终止本合同，乙方应当交还租赁物、结清所欠租金及其他费用并向甲方支付两个月的租金作为违约金，且乙方所交租赁押金、水电费押金均不退回。（3）在该商铺成功租与他人前，租金仍由被告承担。（4）律师费、诉讼费、保全费等由乙方承担。1-4号商铺租赁合同约定：（1）租赁期限为贰年，从2019年8月1日起至2021年7月31日；租金实行双轨制，即租金分为基础租金（固定）与浮动租金（与租户经营状况挂钩），在租户生意淡季时少收租金，旺季多收租金，淡旺季以租户每月用电量作为参考标准；租赁期间每月基础租金为12400元；浮动租金＝乙方每月用电量×0.4元／度。租赁押金24800元，水电押金5000元。商业中心外围下水道维护清理费用1600元／贰年；节假日文艺演出海报宣传费1200元／贰年。（2）乙方欠租超过十日的，甲方有权终止本合同，乙方应当交还租赁物、结清所欠租金及其他费用并向甲方支付两个月的租金作为违约金，且乙方所交租赁押金、水电费押金均不退还，本合同终止。（3）律师费、诉讼费、保全费等由乙方承担。2020年1月份起，被告开始拖欠租金及水电费等，具体如下：1）Ｄ区商铺租金合计21000元（每月6000元，自2020年1月计至4月，其中3月因疫情减半收取）；（2）1-4号商铺租金合计43400元（每月12400元，自2020年1月计至4月，其中3月因疫情减半收取）；（3）水电费合计4378.27元（1月份2257.56元、2月份925.77元、3月份946.52元、4月份248.42元）：（4）管理费合计1344元（每月336元，自2020年1月计至4月）；（5）公共用水用电合计800元（每月200元，自2020年1月计至4月）；（6）海报宣传费1200元；（7）外围下水道清理费1600元；（8）电线消防校测费504元。被告已根本违反合同，因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；二、被告向原告支付租金64400元、水电费4378.27元、管理费1344元、公用水电费800元、海报宣传费1200元、外围下水道维护清理费1600元、电线消防校测费504元，合计74226.27元；三、被告向原告支付2个月租金共计36800元作为违约赔偿金（其中Ｄ区商铺12000元，1-4号商铺24800元）；四、被告向原告赔偿律师费8000元；五、诉讼费由被告承担。被告辩称，其今年过年前房屋内的东西和六七个冰箱都堆满，但是路口封路，导致其没法开门经营。其已在这里做了十年的生意，现在遇到疫情，其不会有钱不赚。其全部的东西和工人工资都花了二十几万了，原告用不用来赔我，且其还有押金在里面。经审理查明，2019年9月11日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）还签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定有：一、甲方同意出租深圳市龙岗区平湖街道平湖社区竹高塘路88号大皇公商业中心长润菜根西餐厅侧边1-4号商铺给乙方作为经营餐饮用途，租赁物的建筑面积约84平方米。二、租赁期限：第1、租赁期限为贰年，从2019年8月1日开始到2021年7月31日。第4、租赁期间，乙方如因特殊情况需提前终止合同，应提前一个月向甲方提出书面请求，经甲方同意后，乙方补交两个月租金给甲方作为提前终止租赁合同的补偿金，并结清水电费等一应费用后，将租赁物交还给甲方，乙方所交租赁押金、水电费押金均不予退回，本合同终止。第5、乙方欠租超过十日的，甲方有权终止本合同，乙方应当交还租赁物、结清所欠租金及其他费用并向甲方支付两个月租金作为违约金，且乙方所交租赁押金、水电费押金均不予退回。如乙方逾期欠租超过一个月，不办提前终止合同的手续，也不搬走物品交回商铺的，表示乙方对其租赁商铺内一切财物的放弃，甲方可自行处置，并可将该商铺另行租与他人，在该商铺成功租与他人之前，其租金仍由乙方承租，甲方并可继续追究乙方的其他违约责任。第6、乙方逾期交还租赁物给甲方的，应当向甲方支付双倍租金作为占用场地使用费。除甲方书面同意延期外，乙方逾期十天不搬走的，视为乙方对遗留于租赁物内的一切物品的放弃，甲方有权自行处置，无需对乙方承担任何责任。第9、甲方因维权而所支出的律师费、诉讼费、保全费等均由乙方承担。三、租赁费用：1、租金实行双轨制，即租金分为基础租金（固定）与浮动租金（与租户经营状况挂钩），在租户生意淡季时少收租金，旺季多收租金，淡旺季以租户每月用电量作为参考标准；租赁期间每月基础租金为12400元；浮动租金=乙方每月用电量x0.4元／度。租赁押金￥24800元、水电押金￥5000元，押金不计利息，租赁期满结清各项费用交清，由甲方验铺合格后退回给乙方。2、租金按月缴交，乙方应在每月五日前缴清当月租金，每月十五日前缴清上月水电费等费用，如超过三天未能缴清租金、水电等费用，甲方有权禁止乙方在本商业中心的经营活动。如超过五天未能缴清，甲方有权单方面终止租赁合同，并按乙方提前终止合同处理。3、甲方每贰年向乙方收取1600元作为商业中心外围下水道的维护清理费用，从合同签订之日起计取；4、甲方每贰年向乙方收取节假日文艺演出海报宣传费1200元。五、乙方承租商铺的水费、电费、城市卫生费，本商业中心的公共电费，由乙方按月交付给甲方，公共区域按每月200元收取，物业管理费按每平方4元/月计算，消防公共设施设备维护保养费按每平方米每年3元计算。2019年11月30日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定有：一、甲方同意出租深圳市龙岗区平湖街道平湖社区竹高塘路88号大皇公商业中心原菜根西餐厅D区（即偏大皇公一区）商铺给乙方作为经营餐饮用途，租赁物的建筑面积约53.6平方米。二、租赁期限：第1点、租赁期限为叁年，从2019年3月1日开始到2022年2月28日。第5点、租赁期间，乙方如因特殊情况需提前终止合同，应提前一个月向甲方提出书面请求，经甲方同意后，乙方补交两个月租金给甲方作为提前终止租赁合同的补偿金，并结清水电费等一应费用后，将租赁物交还给甲方，乙方所交租赁押金、水电费押金均不予退回，本合同终止。第6点、乙方欠租超过十日的，甲方有权终止本合同，乙方应当交还租赁物、结清所欠租金及其他费用并向甲方支付两个月租金作为违约金，且乙方所交租赁押金、水电费押金均不予退回。如乙方逾期欠租超过一个月，不办提前终止合同的手续，也不搬走物品交回商铺的，表示乙方对其租赁商铺内一切财物的放弃，甲方可自行处置，并可将该商铺另行租与他人，在该商铺成功租与他人之前，其租金仍由乙方承租，甲方并可继续追究乙方的其他违约责任。第7点、乙方逾期交还租赁物给甲方的，应当向甲方支付双倍租金作为占用场地使用费。除甲方书面同意延期外，乙方逾期十天不搬走的，视为乙方对遗留于租赁物内的一切物品的放弃，甲方有权自行处置，无需对乙方承担任何责任。三、租赁费用：1、租金实行双轨制，即租金分为基础租金（固定）与浮动租金（与租户经营状况挂钩），在租户生意淡季时少收租金，旺季多收租金，淡旺季以租户每月用电量作为参考标准；租赁期间每月基础租金为6000元；浮动租金=乙方每月用电量x0.4元／度。租赁押金￥/元、水电押金￥/元，押金不计利息，租赁期满结清各项费用交清，由甲方验铺合格后退回给乙方。2、租金按月缴交，乙方应在每月五日前缴清当月租金，每月十五日前缴清上月水电费等费用，如超过三天未能缴清租金、水电等费用，甲方有权禁止乙方在本商业中心的经营活动。如超过五天未能缴清，甲方有权单方面终止租赁合同，并按乙方提前终止合同处理。上述合同签订后，原告将上述涉案房屋交付被告使用，被告承租涉案房屋用于经营砂锅粥、大排档。原告确认被告支付了截止2019年12月前的租金，自2020年1月开始拖欠租金，明确其诉请的是2020年1月至4月的租金，3月份减半收取，D区1月、2、4月租金为6000元/月，3月按3000元/月计算；1-4号商铺1、2、4月按12400元/月计算，3月按6200元/月计算。原告明确其诉请的水电费为1月2257.56元、2月925.77元、3月946.52元、4月248.42元。被告确认其拖欠原告1至3月的租金，但表示不清楚水电费。原告陈述其是2020年5月才将涉案商铺收回。被告陈述其年前经营至2020年1月28日，原告于4月份已经招租，并租给他人；被告另陈述，其曾于2020年3月29日向原告发送信息表示其放弃租赁房屋，希望原告自行处理店铺内的一切设备。原告否认收到该信息。另查，涉案物业取得有房屋所有权证。原告因委托律师代理其与被告的本案纠纷，支付律师费8000元。本院认为，原告与被告于2019年9月11日、11月30日签订的两份《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性，合法有效，双方当事人应当依约履行。关于《商铺租赁合同》的解除问题，因被告自2020年1月开始存在逾期支付原告租金的情况，则原告享有单方合同解除权，原告诉请解除其与被告签订的《商铺租赁合同》，合法有据，本院予以支持。关于租金，根据《商铺租赁合同》约定“乙方逾期欠租超过一个月，不办提前终止合同的手续，也不搬走物品交回商铺的，表示乙方对其租赁商铺内一切财物的放弃，甲方可自行处置，并可将该商铺另行租与他人”及原、被告的庭审陈述，本院合理采信被告使用涉案房屋至2020年3月份，故被告应向原告支付2020年1月至2020年3月期间的租金，经核算为46000元。原告诉请的水电费，因原告未提交证据证明被告实际产生的水电费及其已代为缴纳相应费用的凭证，应承担举证不能的不利法律后果，对其诉请的水电费不予支持。根据合同的约定，经核算管理费为1008元（4元×84平方×3个月）；公用水电费为600元（200元×3个月）、电线消防校测费为252元（3元×84平方）、海报宣传费为400元（1200÷24个月×8个月）、外围下水道维护清理费为533元（1600÷24个月×8个月），以上共计2793元，对于原告诉请超过本院认定的部分，本院不予支持。原告请求的赔偿金问题，考虑到原告因被告违约未向被告返还的押金，已足以弥补因违约造成的损失，故对原告的该请求本院不再支持。原告诉请的律师费8000元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告深圳市长润实发投资有限公司与被告林森暖于2019年9月11日、11月30日签订的《商铺租赁合同》；二、被告林森暖应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市长润实发投资有限公司自2020年1月至2020年3月的租金共计46000元；三、被告林森暖应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市长润实发投资有限公司管理费1008元、公用水电费600元、海报宣传费400元、外围下水道维护清理费533元、电线消防校测费252元，共计2793元；四、被告林森暖应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市长润实发投资有限公司律师费8000元；五、驳回原告深圳市长润实发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元（原告已预交），由原告负担697元，由被告负担643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年十二月一日书记员 方雯婷