广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9726号原告：冼捷，男，1999年7月31日出生，汉族，身份证住址中山市，委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏沛珊，广东维烈律师事务所律师。被告：李学良，男，1971年10月10日出生，汉族，身份证住址中山市**，委托诉讼代理人：黄琛，广东胜业律师事务所律师。被告：黄敏，女，1973年4月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，原告冼捷与被告李学良、黄敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏沛珊，被告李学良及其委托诉讼代理人黄琛，被告黄敏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告李学良签订的房地产买卖合同；2、判令被告李学良依合同约定向原告双倍返还定金共计70万元；3、判令被告李学良支付中介费2.5万元；4、由被告李学良承担本案律师费2万元；5、被告黄敏对上述李学良的债务承担连带偿还责任。事实和理由：2018年12月8日，原告与被告李学良、中山正顺房地产中介服务有限公司签订《房地产买卖合同》约定，被告将位于中山市火炬开发区××号凯茵新城10区8幢1105号房出售给原告，房屋售价为150万元整。合同签订当日，原告已依约向李学良支付了定金35万元，但直至起诉之日，李学良一方未履行任何合同义务。根据合同第13条“违约责任”第一款约定，因卖方违约行为导致本合同的解除，卖方应双倍返还定金。因此，李学良须按合同约定双倍返还原告已付定金，共计70万元整。但直至起诉之日，李学良仍未向原告返还任何款项。上述交易发生在两被告的婚姻关系存续期间，故黄敏对李学良的所欠款项承担连带偿还责任。被告李学良辩称，一、我方从来没有说要拒绝交易，现在也同意按合同约定条件完成交易。二、本案是原告先违约。合同第5条约定原告在签订合同当天要付定金35万元，但实际上原告只付了10万元，剩余25万元是拖延了2个多月（2019年2月11日）才支付的。原告先违约，也是导致交易至今未能完成的重要原因。另外，两被告因为离婚纠纷，导致房产交易有障碍，但双方的离婚纠纷早已解决，两被告也告知原告继续履行原房屋买卖合同，但原告于2019年4月11日起诉并查封了房屋导致交易也无法继续。三、原告至今未按合同法有关规定提出解除合同，双方的房屋买卖合同依然合法有效，应继续完成交易。被告黄敏辩称，与被告李学良的答辩意见一致。经审理查明：2018年12月8日，原告（买方）与中山市正顺房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，卖方李学良将位于中山市火炬开发区××号凯茵新城10区8幢1105号房出售给原告，房屋售价为150万元；卖方保证该房没有产权、债务纠纷或被查封等交易限制，如果有则须如实告知买方并在本合同中注明，并须在本合同约定的日期前处理完毕，否则买方有权单方解除本合同，卖方应负责退还买方所交全部款项，并按买方所交定金的一倍进行赔偿；在签订合同当天，由买方直接（或通过经纪方）向卖方支付定金35000元（手注：签订本合同当日买方支付定金10万元，卖方本人签署本合同后买方补交定金25万元）；买方应于2019年3月29日前办理完毕银行按揭贷款批准手续，并按银行规定出具相应的《同意贷款通知书》给卖方；买卖双方应于2019年4月5日前先予前往税务部门办理税费缴纳手续，完税后再到不动产登记机构办理房产过户递件手续；经纪方居间报酬：本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%即25000元支付经纪方居间报酬；卖方无法定或约定事由单方解除本合同，或因逾期3个工作日仍未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制等导致买方解除合同，卖方应退还买方所交全部款项，双倍返还定金给买方，并承担买方追究违约责任产生的费用（包括但不限于律师费）；合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向李学良支付10万元，向经纪方支付中介服务费25000元。合同签订后（原告主张是2019年2月11日，两被告主张是1月中旬，不迟于1月20日），被告李学良在上述合同的卖方栏签名确认。2019年2月11日，原告向李学良转账25万元。2019年3月1日，平安银行股份有限公司中山分行向原告出具《个人贷款承诺函》声明：原告以案涉房产为抵押申请的按揭贷款符合条件，贷款发放后我行将按照按揭申请人出具的付款委托，将贷款全额划至李学良平安银行中山凯茵社区支行的账号。2019年4月8日，原告通过EMS快递向李学良发出《解除合同通知书》称，根据合同约定，李学良应于2019年4月5日前办理房产过户递件手续，而在此期间，经纪方已通过电话多次敦促并向李学良发送《敦促履行通知书》，但李学良却未能按合同约定期限办理相关手续；现我方要求李学良退款35万元，并赔偿35万元，同时敦促李学良于接此通知后立即联系我方办理解除合同手续。一封邮件按李学良的联系电话及身份证地址投递，因投递不成功被退回。一封按李学良的联系电话及被告黄敏的身份证地址投递，次日签收。同日，原告也通过EMS快递向签收了原告10万元定金的被告父亲黄志坚寄送该《解除合同通知书》，邮件载明了黄志坚的电话号码及其黄圃镇的住址，投递详情显示次日已签收。之后，原告提起本案诉讼。另查：2019年11月5日的中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房产于2011年7月7日登记抵押（现势），抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山石岐支行；于2019年2月15日被我院查封，查封申请人为被告黄敏，于2019年10月21日解封。又查：两被告于1997年1月21日登记结婚。庭审中，两被告称二人间的诉讼已经于2019年7月18日由法院出具了调解书。再查：2019年1月27日，被告黄敏询问中介尧尧（以下同）：原告有无转账，什么时候？中介回复：我会提前告诉你，我明白你的意思。1月30日，中介询问黄敏：你们现在是确定不能顺利进行房子的买卖合同了，对吗？黄敏回复：这个问题得问李学良，他正面处理好和我的问题就好说了，取决于他。原告提交其与中介尧尧的聊天记录显示：2019年1月21日，中介将与黄敏的聊天记录截图（1月18日，中介问：早上好！请问你老公今天大概几点有空呢？黄敏回复：文小姐，早上好，我老公那个人不知道在想什么，左推右推，我尽量跟他好好谈，确定时间后回你。冼先生那边请你给他说一下，装修那里不要那么快进行，等我老公签字确认了再搞。不好意思，麻烦你了。）转发给原告。原告问：是不是不想卖了？中介回：应该不是的。之后，原告多次询问中介，卖方何时赎楼？1月25日，原告问：晓晓说今天等业主寄了身份证过来再去查档，以前没有查过档吗？本来今天就要打剩下的25万给业主了，要是再查档的话，我就等结果出来再把钱打过去，你需要跟业主沟通一下吗？1月30日，中介告知原告：不忙转账，等我通知哈，等我让你转你再转，待我确认好，再通知你。原告问：确认下来没有，我打了款就把资料交给平安银行，我明后两天要出门了。中介回复：还没有，现在有点问题，待我处理好之后，再通知你，昨晚他们两公婆一致，谁知道刚刚又有问题，不好意思。1月31日，中介：他们两公婆协商好了，给你信息哈。2月10日，中介：业主沟通过，按照正常程序走，11号下午或者12号一早将钱转过去他还款的账号，银行12号扣款，因为你们在平安银行贷款的，业主说为了你们，按照合同转入平安银行。3月5日，原告将同贷书拍照发给中介，告知同贷书已出，并询问业主赎楼情况。之后直到4月初，原告多次询问中介赎楼情况。原告并于4月2日告知中介，联系上卖方了，现在是查封状态，应该怎么办。再又查：2019年4月10日，原告（甲方）与广东维烈律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》约定，甲方聘请乙方指派律师在甲方与李学良的商品房买卖合同纠纷案中担任甲方的一审代理人，并约定甲方需向乙方支付律师费20000元。2019年4月17日，广东维烈律师事务所向原告开具了金额为20000元的律师费发票。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告李学良签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定的“买卖双方应于2019年4月5日前先予前往税务部门办理税费缴纳手续，完税后再到不动产登记机构办理房产过户递件手续”，原告与李学良在2019年4月5日前应为交易过户扫清障碍，即确保房产无抵押、无查封。但直到2019年4月5日，李学良既未注销抵押，亦未设法解除查封，导致已届合同约定过户日，房产仍存在无法过户的事由。即便李学良在2019年4月9日收到原告发出的解除合同通知书后，亦未及时采取补救措施，房产直到2019年10月21日才解除黄敏申请的查封。故本院认为，被告李学良的行为构成违约，原告有权依据合同约定的“卖方无法定或约定事由单方解除本合同，或因逾期3个工作日仍未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制等导致买方解除合同，卖方应退还买方所交全部款项，并双倍返还定金给买方，并承担买方追究违约责任产生的费用（包括但不限于律师费）”，要求解除合同并由李学良承担双倍返还定金及支付律师费的违约责任。关于双倍定金数额，虽双方约定为35万元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案的购房定金不能超过购房总价的百分之二十，即定金最高数额仅能认定为30万元（150万元×20%），超出的5万元为除定金外的购房款。据此，被告李学良应双倍返还原告定金60万元及购房款5万元，合计65万元。对于原告主张中介费由违约方承担，因无法律规定及合同依据，故本院不予支持。关于李学良辩称原告延迟支付定金25万元，故其亦可延迟履行的问题。本院认为，合同已经手写备注该笔25万元的定金待李学良补签合同后支付，并未确定具体付款时间，而从黄敏、原告分别与中介的聊天记录可知（1月18日，黄敏称让原告等李学良签字确认了再搞装修。2月25日，原告向中介表示本来当天准备付款了），李学良补签合同应在1月18日-25日间。虽然黄敏于2019年1月27日询问中介原告有无付款，但当时两被告对于本案合同履行一事存在分歧，合同能否顺利履行存在不确定性，原告在中介的劝说之下，暂缓付款，情有可原。其后不久，原告得到中介确定性答复后已及时付款，被告也并未对原告的付款时间提出异议。故原告于2月11日付款的行为并不构成违约，被告要求延迟履行，缺乏理据，本院不予采信。对于原告要求黄敏承担责任，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，李学良的上述债务发生在其与黄敏的婚姻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，故黄敏须承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本院判决如下：一、被告李学良、黄敏于本判决生效之日起七日内共同向原告冼捷双倍返还定金60万元、退还购房款5万元；二、被告李学良、黄敏于本判决生效之日起七日内共同向原告冼捷支付律师费2万元；三、驳回原告冼捷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11250元，诉讼保全费4245元，合计15495元，由原告负担800元，由两被告负担14695元（被告负担部分，原告已预交，由被告于本判决生效之日起七日内迳返原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李 芳人民陪审员 林 双人民陪审员 李楝宏二〇二〇年一月十一日书 记 员 郑诗琳