苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初1001号 原告：夏莉萍。 委托诉讼代理人：周晟，江苏合鼎律师事务所律师。 被告：刘文华。 委托诉讼代理人：刘玉柱。 委托诉讼代理人：黄静，北京盈科（上海）律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司吴江分行。 负责人：金华，行长。 委托诉讼代理人：吴伟。 原告夏莉萍与被告刘文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员吕荣林、人民陪审员申伟良组成合议庭适用普通程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。因本案的处理结果与中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）有法律上的利害关系，本院于2019年11月19日依法追加工行吴江分行为第三人参加诉讼，并于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告夏莉萍的委托诉讼代理人周晟，被告刘文华及其委托诉讼代理人刘玉柱、黄静，第三人工行吴江分行的委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏莉萍诉称：2018年5月14日，原告为子女上学通过吴江市芦墟友邦房产中介向被告刘文华购买位于黎里镇重庆路2号海尚城市花园东区6幢1503室房屋，约定房屋价格为115万元，因当时系被告刘文华委托亲戚刘华芝全权处理涉案房屋出售事宜，且刘华芝在中介处出示了经过公证的授权委托书，之后原告支付了全部购房款。2018年8月9日，被告刘文华又亲自与原告签订了房屋买卖合同并且在合同第三条对授权刘华芝出售房屋且全款付清房款的事实予以了确认。后原告多次要求被告配合原告办理涉案房屋的网签、清偿贷款及过户等一系列手续，但被告一直不予理睬，显属违约，原告为维护自身合法权益，诉至本院请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，原告代被告向第三人清偿抵押贷款本息，第三人配合原告办理抵押登记注销手续，被告在抵押登记注销后立即协助原告办理产权过户手续并将房屋交付原告；2、被告支付原告违约金230000元以及逾期交房违约金（自2018年8月9日至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告刘文华辩称：原、被告没有签订房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系不成立且未生效。原告提供的所谓合同并非被告本人所签订，系他人伪造，他人甚至伪造了授权委托书公证书印章，用于欺诈。被告仅收到原告35万元，并未收到原告所谓115万元。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人工行吴江分行述称：第三人于2014年11月5日发放贷款39万元，担保方式是以本案房地产作为抵押。此后被告一直正常还款，至2019年11月15日贷款本金尚余327905.90元。在贷款本息未全部结清前，抵押权不予注销。 经审理查明：坐落于黎里镇重庆路**海尚城市花园******房屋（以下简称涉案房屋）由刘文华单独所有，权证号为苏（2017）吴江区不动产权第9046176号。该房屋办理了抵押登记，抵押权人为工行吴江分行，债权数额39万元，截至本案法庭辩论终结之日，刘文华尚欠贷款余额327905.90元，他项权证号为苏（2017）吴江区不动产证明第9020088号。 2018年5月14日，刘华芝（刘文华丈夫刘玉柱的姐姐）作为刘文华的代理人、卖方（甲方）与夏莉萍作为买方（乙方）签订由吴江市友邦房产中介服务部（以下简称友邦中介）提供的格式文本《房屋买卖合同》，编号为0001397，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款（含附属设施费用）115万元，双方交易过户费由乙方负担，中介费各方自付。支付定金后如有违约，违约方支付违约金为房价的20%，包括中介费。双方办理完过户手续后30日内，甲方将房屋交付乙方。乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易手续费，并向甲方支付购房款10%的违约金。甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同约定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。 签订合同时，刘华芝向友邦中介和夏莉萍提供了公证书（2018喀地证字696号）、委托书复印件各一份，载明2018年5月10日，喀什地区公证处公证：刘文华、刘玉柱委托刘华芝签订涉案房屋的买卖合同、产权过户登记、收取房款、定金等一切与涉案房屋买卖相关的手续。刘文华对此提出异议，认为没有授权刘华芝签订房屋买卖合同，没有办理公证，公证书中委托书上的刘文华的签名及手印均不是其本人所签、所按。为此本院向喀什市众信公证处（原喀什地区公证处）发函核实该公证书的真实性。喀什市众信公证处收函后向本院回函，明确：该公证书不是其处出具的公证书。 2018年8月9日，刘文华作为卖方（甲方）与夏莉萍作为买方（乙方）签订同样格式文本的《房屋买卖合同》，编号0001402，合同内容与前合同基本一致，明确了“原合同刘华芝代签全款付清”。刘文华否认该签订合同，认为签名不是其本人所签。夏莉萍申请对合同左下角甲方处“刘文华”签名是否系刘文华本人所签进行笔迹鉴定。为此，本院向工行吴江分行调取了刘文华在购买涉案房屋时在银行办理按揭贷款手续时的签名七份，双方一致认可该七处签名系刘文华本人所签，同意以此作为比对样本。本院委托苏州同济司法鉴定所进行笔迹鉴定，该所经过检验分析，出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：日期为2018年8月9日、编号为0001402的《房屋买卖合同》上落款甲方（签章）处“刘文华”签名字迹与比对材料字迹是同一人书写。为此，夏莉萍支付鉴定费5320元。 友邦中介就2018年8月9日签订房屋买卖合同的过程出具情况说明，明确说明：刘文华在夏莉萍全家、刘文华夫妻、刘华芝及友邦中介在场下，在房屋买卖合同（编号0001402）左下角甲方处本人亲自签名。刘华芝也出具情况说明，表示：1、其根据刘文华发给中介的短信、发给其本人的公证书、产权证等收取了购房款，刘文华认可部分作为对其的还款；2、刘文华在2018年8月9日签订合同时明确表示夏莉萍已付清购房款；3、夏莉萍是实际购房人。 关于付款，夏莉萍委托其亲戚皮明涛分别于2018年5月8日向刘华芝转账支付5万元，于2018年5月14日向刘华芝转账支付65万元，于2018年5月27日向刘华芝转账支付10万元；于2018年6月22日向刘文华转账支付10万元，于2018年8月9日向刘文华转账支付25万元，以上合计115万元。皮明涛出具了情况说明，确认系为夏莉萍支付了115万元购房款。2018年5月8日，夏莉萍支付第一笔5万元当天，刘文华向刘华芝发送手机短信：“你好，友邦中介，我的有关房子的一切事宜，全部委托刘华芝洽谈”。在双方后续手机短信、微信聊天记录反映，刘文华多次催促刘华芝卖房、向买房人催款。2018年8月9日，双方及友邦中介至贷款银行还贷时，除夏莉萍向刘文华支付25万元，由于刘文华归还贷款不够，友邦中介工作人员蔡扣成出借10万元给刘文华。后在办理还贷手续时双方产生争议，未能办理完成相关手续，刘文华将该10万元归还友邦中介，双方不欢而散。 另查明，夏莉萍与刘华芝签订房屋买卖合同后，刘华芝将涉案房屋钥匙交付给夏莉萍。后刘文华将门锁更换，夏莉萍无法进入，当即报警。公安部门出警后知悉双方尚在诉讼过程中，告知双方待法院判决结果处理。刘文华当庭认可，涉案房屋由其占用。 夏莉萍主张产权过户未果，致本案讼争。 以上事实，由原告提交的房屋买卖合同二份，不动产权证书、网上银行电子回单五份、皮明涛情况说明、司法鉴定意见书、鉴定费发票、手机短信记录、微信聊天记录、友邦中介情况说明、刘华芝情况说明，第三人工行吴江分行提交的他项权证、个人借款凭证、个人购房借款/担保合同，本院发函、喀什市众信公证处回函、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。 本院认为：虽然被告刘文华否认在2018年8月9日与原告夏莉萍签订了房屋买卖合同（合同编号0001402），但本院根据司法鉴定意见书的鉴定意见明确该合同下方“刘文华”的签名与被告在办理按揭贷款时签名字迹是同一人书写，结合友邦中介、刘华芝的情况说明，本院认定该合同下方的签名系被告本人所签，原告夏莉萍与被告刘文华之间的房屋买卖合同关系依法成立并合法有效。2018年5月14日，原告与刘华芝签订房屋买卖合同（合同编号0001397），虽然经查实刘华芝提交的公证书系虚假，但根据刘华芝与被告的手机聊天记录反映被告确有委托刘华芝代为卖房的意思表示，且其在2018年8月9日签订房屋买卖合同时，明确表示对刘华芝签订合同的追认，在其当天收到25万元的情况下确认“全款付清”，故本院认定被告刘文华对刘华芝代收房款予以追认，并认可收到全部购房款。原告已履行支付购房款义务，被告应及时归还银行按揭贷款、涤除抵押权、协助原告办理产权过户手续，故本院对原告要求代偿贷款本息、涤除抵押权、办理产权过户、交付房屋的诉讼请求，予以支持。原告要求被告承担过户时产生的税费，与合同约定不符，本院不予支持。 关于原告主张违约金230000元，依据合同约定“支付定金后如有违约，违约方支付违约金为房价的20%，包括中介费”，根据原告支付房款115万元的时间在2018年5月至8月期间，距今已一年半，被告至今未配合原告办理产权过户手续，也未交付房屋，考虑到违约金兼具补偿性和惩罚性的原则，本院认定原告主张的违约金符合双方合同约定，且未超过合理范围，本院予以支持。由于双方已约定违约金，且合同约定交付房屋系在办理完过户手续后30日内，故原告另行主张逾期交房违约金，与合同约定不符，本院不予支持。 被告刘文华申请追加刘华芝、友邦中介为本案共同诉讼人，本院认为，根据现有证据，本案事实已能查清，原告对刘华芝、友邦中介没有诉讼请求，故被告刘文华的申请于法无据，且有增加现有当事人诉累之嫌，故本院对其申请不予准许。关于被告刘文华与刘华芝之间就收受房款所涉纠纷，由双方自行协商或向法院提起诉讼、向公安机关报案等其他方式解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下： 一、原告夏莉萍于本判决生效之日起十日内代被告刘文华向第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行偿还贷款本息（截止至2019年12月5日贷款余额327905.90元，以实际清偿之日为准）。 二、第三人中国工商银行股份有限公司吴江分行在收到本判决第一项贷款本息之日起十日内协助原告夏莉萍、被告刘文华办理坐落于黎里镇重庆路2号海尚城市花房东区6幢1503室房屋的抵押登记注销手续〔他项权证号为苏（2017）吴江区不动产证明第9020088号〕。 三、被告刘文华在本判决第二项抵押权消灭之日起十日内协助原告夏莉萍将坐落于黎里镇重庆路2号海尚城市花房东区6幢1503室房屋〔苏（2017）吴江区不动产权第9046176号〕的产权变更登记至原告夏莉萍名下，同时将房屋交付给原告夏莉萍。 四、被告刘文华于本判决第一项所述原告夏莉萍代为清偿贷款本息之日起十日内给付原告夏莉萍代偿款（截止至2019年12月5日为327905.90元，以实际清偿之日为准）。（如采用转账方式支付，请汇入原告或苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××65，开户行：中国农业银行苏州吴江分行营业部） 五、驳回原告夏莉萍的其他诉讼请求。 如被告刘文华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元、诉讼保全费2520元、鉴定费5320元，合计13340元，由原告夏莉萍负担750元，由被告刘文华负担12590元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××63，开户行：中国农业银行苏州吴江分行营业部），原告夏莉萍已预交的诉讼费用由本院于本判决生效之日起予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  吴卫忠 人民陪审员  吕荣林 人民陪审员  申伟良 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  陈佳佳 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。