河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀执复696号 复议申请人（申请执行人）：陈江**，男，1983年9月16日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。 异议人（竞买人）：王逾兴，男，1983年9月16日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县杜村集乡齐楼村。 被执行人：河北天轩房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区东环南大街**。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 复议申请人陈江**不服河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）作出的（2019）冀04执异134号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 邯郸中院在执行陈江**与河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）民间借贷纠纷一案中，对被执行人天轩公司名下位于河北省邯郸市临漳县房产进行拍卖，王逾兴竞买成交其中一套房产，即11号楼2单元201号房产（以下简称涉案房产）。后王逾兴向邯郸中院提出书面异议，请求撤销该院（2018）邯市网拍37号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之三执行裁定，返还涉案房产的房款449215元。事实和理由：法院对涉案房产进行拍卖时，拍卖公告只是说没有房产证，使竞买人误认为该房产是竣工、配套设施完备可居住的商品现房，可直接入住，但竞买人于2018年9月30日通过淘宝网司法拍卖平台购买上述房产后，发现现场与拍卖公告严重不符，河北省高级人民法院已经查明该房产为未竣工的预售商品房（期房），而且是停工待建的工地。涉案房产现状与拍卖公告表述严重不一致，存在拍卖公告文字表述不清，对拍卖财产表达不清楚、视频或照片严重失实的情况，使竞买人产生重大误解，购买的房产明显不能满足购买目的。 邯郸中院查明，就陈江**与天轩公司民间借贷纠纷一案，河北省临漳县人民法院（以下简称临漳法院）于2017年3月3日作出（2017）冀0423民初198号民事裁定书，对天轩公司名下位于河北省邯郸市临漳县房产进行了查封；于2017年8月24日作出（2017）冀0423民初198号民事判决书，判决的主要内容是天轩公司于判决生效后十日内给付陈江**借款本金319.87余万元及利息。 判决生效后，经陈江**申请，临漳法院于2017年10月10日立案执行。执行中，临漳法院对上述28套房产中的4套房产（15号楼3单元702室、802室、11号楼3单元502室、602室）解除查封，对其余被查封的24套房产（包括涉案房产）依法委托河北金石房地产评估有限公司（以下简称金石公司）进行评估。2018年2月28日，金石公司出具房地产估价报告，分别记载估价对象实物状况为：估价对象位于临漳县房产，房屋结构为钢混，该小区尚未完工，估价对象所在楼主体已封顶，外墙刷涂料、塑钢窗，房屋生活基础设施通上下水、电、讯、暖气、燃气，至价值时点均未开通。2018年3月6日，临漳法院将涉案房产的评估报告分别送达双方当事人。 2018年5月11日，邯郸中院作出（2018）冀04执监134号执行裁定书，裁定临漳法院（2017）冀0423民初198号民事判决执行一案由邯郸中院提级执行，并于2018年5月24日立案执行。立案后，邯郸中院依法责令被执行人履行义务，但被执行人未履行义务。经申请执行人陈江**申请，该院于2018年8月7日作出（2018）冀04执326号执行裁定书，依法对被执行人天轩公司名下已查封并评估的24套房产进行拍卖，并于同月20日对此拍卖进行公告。拍卖公告载明案涉房产暂不具备初始登记条件的现状，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记等内容。2018年9月29日10时至2018年9月30日10时，该院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述被查封的24套房产，其中有5套房产拍卖成交，包括异议人王逾兴竞买的涉案房产，成交价分别为449215元。后该院作出（2018）邯市网拍37号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之三执行裁定书，裁定上述涉案房产所有权归买受人王逾兴所有，买受人王逾兴可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年10月30日，该院向王逾兴送达上述成交确认书和执行裁定书。 2018年11月2日，该院向临漳县住房和城乡规划建设局（以下简称临漳住建局）送达（2018）冀04执326号之三执行裁定书及协助执行通知书，要求该局协助将涉案房产过户至竞买人王逾兴名下。2018年11月12日，临漳住建局向该院回复《审查建议》，载明“临漳县天轩湖畔小区已办理商品房预售许可证，但该小区目前未办理工程竣工验收手续，暂时不具备登记条件，尚未办理房产初始登记。该房产暂时不具备初始登记条件，我局目前无法协助贵院办理该房产过户登记的有关手续，待该房产具备初始登记条件后，我局将积极协助办理有关手续。特此明确告知”。2018年12月18日，该院向临漳住建局送达（2018）冀04执326号之六协助执行通知书，要求该局自收到该协执后10日内为买受人王逾兴办理商品房预售购买登记备案，并将协助执行结果书面回复该院。2018年12月26日，临漳住建局向该院出具《协助结果回复函》，载明：“一、临漳县天轩湖畔小区已办理商品房预售许可证，但该小区目前尚未办理工程竣工验收手续。暂时不具备登记条件，尚未办理房产初始登记。在我局职责范围内我局无权协助贵院办理‘商品房预售购买登记备案’；请贵院进一步明确需要协助办理的事项”。2019年1月16日，该院向临漳住建局回复，以该局《协助结果回复函》所称理由不成立为由，要求该局收到本次回复后五日内完成（2018）冀04执326号之六协助执行通知书的协助执行义务。2019年1月23日，临漳住建局再次作出《协助结果回复函》，载明：“该房产暂时不具备初始登记条件，我局目前无法协助贵院办理该房产过户登记及‘商品房预售购买登记备案’的有关手续，待该房产具备初始登记条件后，我局将积极协助办理有关手续”。2019年2月15日，该院作出（2018）冀04执326号罚款决定书，认为临漳住建局拒绝协助理由不成立，经多次沟通协商，仍坚决拒绝协助办理拍卖被执行人预售商品房的备案登记，该局行为已构成拒绝协助执行，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，决定对临漳住建局罚款100万元。临漳住建局不服，提出复议。2019年6月13日，河北省高级人民法院作出（2019）冀执复238号复议决定书，撤销该院（2018）冀04执326号罚款决定书。之后竞买人王逾兴提出执行异议，形成本案。 邯郸中院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”。本案中，临漳住建局出具的复函载明涉案房产所在的小区目前尚未办理工程竣工验收手续，对此，该院制作的拍卖公告第六条、第七条虽然对拍卖标的物进行了购买风险提示和相应的简述，但表述内容仅限于“该房产暂不具备初始登记条件的现状”，没有对涉案房产是预售商品房、商品房现房，还是正在建设中的工地，亦或是已建成的无证房产等具体状况进行明确表述，而涉案房产的具体状况会直接影响买受人的购买目的能否实现。由于该拍卖公告对拍卖财产的文字说明及瑕疵说明存在严重失实，致使买受人王逾兴产生重大误解并竞买成交，导致其购买目的无法实现，该情形符合上述法律规定的情形，故王逾兴请求撤销该院（2018）邯市网拍37号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之三执行裁定的异议理由成立，应予支持。王逾兴还提出要求返还涉案房产购房款的请求，不属执行异议审查范围，该院不予审查。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二项之规定，邯郸中院于2019年10月11日作出（2019）冀04执异134号执行裁定书，裁定：一、撤销该院（2018）邯市网拍37号网络司法拍卖成交确认书、（2018）冀04执326号之三执行裁定书；二、驳回王逾兴其他异议请求。 陈江**向本院申请复议，请求撤销邯郸中院（2019）冀04执异134号执行裁定，维持该院（2018）邯市网拍37号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之三执行裁定。事实和理由：人民法院通过网络拍卖是经过严格的司法程序后启动的，已经对标的物状况进行了详细的说明并对相应的瑕疵情况也进行了风险提示，不会使竞买人产生重大误解，邯郸中院异议裁定明显错误。 一、拍卖程序符合法律规定，标的物成交合法有效。 邯郸中院于2018年8月20日依法发布了拍卖公告，对标的物现状进行了详细的说明，拍卖公告明确：一、拍卖标的：位于临漳县房产，建筑面积122.63平方米。按现状交付。六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。七、该房产暂不具备初始登记条件的现状，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记。 同时，竞买须知也明确：六、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。七、对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。 但是，邯郸中院（2019）冀04执异134号执行裁定以对拍卖标的物的文字说明及瑕疵说明存在严重失实为由撤销了原成交结果。复议申请人认为：结合拍卖公告及竞买须知，人民法院已经对标的物进行了详细的文字说明及照片展示，足以说明标的物的现实状况，同时对标的物的状况配有照片予以说明。另经查询竞买记录，竞买人是在经过多轮出价后才成交的，充分体现了竞买人的真实意思。经查阅邯郸中院现拍卖同类房产时所发布的拍卖公告及竞买须知，与本次拍卖成交的情况完全一致，因此可以确定不存在严重失实的情况。如按邯郸中院（2019）冀04执异134号执行裁定所述，邯郸中院所进行的司法拍卖均存在严重失实的情况，这显然是不能成立的。 二、竞买人请求退款属悔拍情形，不应得到支持。 竞买人在拍卖成交后以重大误解为由要求退款，既不符合法律规定也有违诚实信用原则。本案中，淘宝司法拍卖平台《竞买须知》第九条明确：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。按照此规定竞买人交纳的保证金不予退还，扣除各项费用后，应当用于冲抵被执行人的债务。所以说，如果法院退款则应当将竞买人交纳的保证金冲抵天轩公司的债务，应当将款项交付给复议申请人。 本院对邯郸中院查明的事实予以确认。 另查明，邯郸中院执行中于2018年8月20日作出《邯郸市中级人民法院关于临漳县房地产（第一次拍卖）的公告》、拍卖《须知》和《标的物情况调查表》： 一、《邯郸市中级人民法院关于临漳县房地产（第一次拍卖）的公告》中：（一）第一条“拍卖标的”明确，拍卖标的为201房产，均“按现状交付”。（二）第三条“咨询、展示看样的时间与方式”明确，“自2018年8月23日至2018年9月28日16时止（节假日除外）接受咨询，有意者请自行前往或与法院直接联系统一安排看样时间……”。（三）第六条明确，“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”（四）第七条明确，“该房产暂不具备初始登记的现状，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记。”（五）第十三条明确，“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读我院发布的拍卖公告、竞买须知及拍卖标的物情况调查表等文件。”（六）公告最后还写明了咨询电话号码、监督电话号码、淘宝技术咨询电话号码及联系地址。 二、拍卖《须知》中：（一）第一条明确，“本《竞买须知》根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》[法释2016（18）号]等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容。”（二）第二条明确，“本次拍卖活动遵循‘公开、公平、公正、诚实守信’的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。”（三）第六条明确，“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”（四）第七条明确，“对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”（五）《须知》最后写明了法院咨询电话号码、举报监督电话号码及淘宝技术咨询电话号码。 三、《标的物情况调查表》中：（一）“拍品现状”之“配套情况”项明确，“为住宅小区内的成套住宅房地产……该小区尚未完工，所在楼主体已封顶……因无法进入该房产内部，未考虑房屋内部装修情况及户型空间布局为假设前提。目前维护状况良好，主体结构完好，已封顶。房屋生活基础设施通上下水、电、讯、暖气、燃气，至价值点均未开通，周边公共配套设施较完备，能达到正常使用功能。”（二）“权利限制情况及瑕疵”明确，“1、该小区尚未完工；2、由于对估价对象进行实地查勘时，房地产占有人未到场，导致无法进入内部进行实地查勘，仅对外部状况和区位状况进行了实地查勘……”。 本院认为，本案争议焦点为邯郸中院拍卖公告及拍卖须知是否对拍卖标的物即涉案房产的现状表述失实从而导致竞买人产生重大误解的问题。人民法院拍卖被执行人名下财产的，既有法定程序要求，有义务对拍卖标的物状况全面客观进行描述；又具备相应法律效力，竞买人必须遵守拍卖公告及拍卖须知各项条款，并对自己的行为承担法律责任，不得任意悔拍。本案中，邯郸中院在拍卖公告及拍卖须知等法律文件中已明确，涉案房产“按现状交付”，“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，“该房产暂不具备初始登记的现状……”；“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一且作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”；“对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺……”。可见，邯郸中院已充分提示竞买人需要实地看样以了解涉案房产相关物理现状，包括是否已完工或尚在建设中、还是处于停工状态及外观、内装、配套如何等，且已明确告知竞买人“该小区尚未完工；由于对估价对象进行实地查勘时，房地产占有人未到场，导致无法进入内部进行实地查勘，仅对外部状况和区位状况进行了实地查勘……”，并提供了多个咨询电话供竞买人咨询执行法院、拍卖平台或是房地产管理部门工作人员，以便竞买人在决定竞买前弄清楚涉案房产的物理现状和能否过户等法律现状。故，邯郸中院拍卖程序中作出的拍卖公告及拍卖须知等法律文件对涉案房产尚未完工、暂不具备过户条件等现状均作出了明确表述和提示，相关表述和提示并未存在严重失实情形，如竞买人按照拍卖公告及拍卖须知等法律文件的要求已实地看样或是向执行法院、拍卖平台、房地产管理部门工作人员进行了咨询，不会存在所谓“重大误解”；异议人王逾兴向邯郸中院异议时所主张的现场与拍卖公告严重不符，涉案房产现状与拍卖公告表述严重不一致，存在拍卖公告文字表述不清等事实和理由，缺乏证据支持。 综上所述，王逾兴的异议请求理据不足，应予驳回；陈江**的复议主张于法有据，邯郸中院（2019）冀04执异134号执行裁定结果错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销河北省邯郸市中级人民法院（2019）冀04执异134号执行裁定； 二、驳回王逾兴的异议请求。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王荣菊 审 判 员 刘立斌 审 判 员 解占林 二〇二〇年一月八日 法官助理 刘奂军 书 记 员 周东琦