广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31337号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁和成，男，汉族，1964年3月19日出生，身份证住址河南省新乡市红旗区。委托诉讼代理人：袁豪，男，系上诉人儿子。被上诉人（原审原告之、反诉被告）：卢建华，男，汉族，1982年10月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：肖忠让，广东百業時代律师事务所律师。上诉人袁和成与被上诉人卢建华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初22342号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。袁和成上诉请求：1、撤销深圳市福田区人民法院（2018)粤0304民初22342号民事判决；2、驳回卢建华的全部诉讼请求，并改判卢建华支付拖欠的租金、占有使用费、有线电视费用及滞纳金合计16471.61元（一审判决已经认定部分为6471.61元）；3、改判卢建华承担租赁房屋地面、墙面等重新装修损失87191元；4、改判卢建华承担按照三方认可的房产交接清单所列（计：出租方、承租方及第三方）物品的损坏维修及丢失费用11000元；5、本案一、二审本诉及反诉产生的诉讼费等费用由卢建华承担。卢建华答辩意见：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。卢建华一审诉讼请求：1、袁和成退还卢建华租房押金26000元并赔偿利息损失，利息按照中国人民银行同期贷款利率自立案之日起计算至袁和成实际退还押金之日止；2、袁和成承担本案诉讼费。袁和成一审反诉请求：1、卢建华向袁和成支付拖欠的租金75130元及滞纳金17245元（滞纳金按日千分之一的标准，从逾期之日开始计算暂计至2018年8月20日）；2、卢建华承担租赁房屋重新装修费用87191元；3、卢建华承担租赁房屋清洁费3000元；4、卢建华赔偿被告洗衣机、沙发、饮水机等维修费用及物品损失11000元；5、本案诉讼费用由卢建华承担。一审审理查明事实，2016年3月3日，卢建华与袁和成在深圳市地产经纪有限公司的居间下签署了一份《房地产租赁合同》，约定袁和成将其名下位于深圳市福田区（以下称涉案房屋）出租给卢建华作为住宅用；租期自2016年3月20日起至2017年3月19日止；租金为每月13000元，每月20日前支付当月租金；卢建华应在合同签订时向袁和成支付26000元作为押金；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由卢建华支付；合同期满，如不续租，则袁和成在卢建华结清杂费之日起三日内，将押金退还给卢建华（不计利息）；卢建华应妥善使用涉案房屋及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向袁和成赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则袁和成应在接到卢建华通知后及时组织维修，所需费用由袁和成承担；卢建华使用涉案房屋时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，未经袁和成书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除合同，有前述行为之一的，袁和成有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由袁和成没收，袁和成同时有权向卢建华进一步追究责任；卢建华应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，袁和成有权加收拖欠部分1‰的滞纳金；如拖欠租金超过5天，或拖欠租金及管理费、水电费等累计超过3000元，袁和成有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由袁和成没收，袁和成同时有权向卢建华进一步追究责任；如因卢建华违约导致袁和成单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，卢建华应在接到袁和成解除合同通知之日或合同期届满之日搬出涉案房产，同时结清费用。卢建华交回物业时应保证涉案房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。合同签订当天，卢建华向袁和成支付了26000元押金，袁和成向卢建华出具收款收据，并向卢建华交付涉案房屋。合同到期后，卢建华继续承租涉案房屋，并按合同约定的租金标准继续向袁和成支付租金。2018年3月22日下午3:39，卢建华向袁和成发送了一条短信：“您好，袁总，首先感谢你房子租给我们居住，一直以来我们从来没有拖欠租金，租住期间空调维修，房子的灯泡基本全部换过，煤气灶更换、天花石膏板掉下来砸到破皮出血，这些从来也没有麻烦过你，都是我们自己解决。去年因为小朋友读书的事情请求你办租赁合同，你拒绝了，为了小朋友读书我们只能跟你提出到今年三月或四月搬家，你是同意的。今年春节回来物业反映墙内水管漏水，影响到楼下住户，我立即给你反映，请你安排维修师傅，你不在深圳一直解决不了，物业也多次联系你，为了不影响楼下住户，我们每天都是接水煮饭冲厕所，严重影响了我们的生活，不得已今天搬东西回娘家居住，但你跟物业说我们这个月20日以后的租金没付，不同意我们搬东西，这个月我们确实也住不了，如果租金要付是否到今天为止，前几天给你寄的10条烟费用1215元也够支付这两天的房租，而且我还有两个月押金在你那。家里的电器我只有一个洗衣机，其他都是随身物品。还请你能尽快处理。谢谢”。卢建华称当天就从涉案房屋中搬走，但因物业阻拦，留下了一个洗衣机、消毒柜、儿童桌、儿童床及床垫没有搬走，也未向袁和成或物业交付钥匙。次日，卢建华拍摄涉案房屋的照片发给袁和成，并告知袁和成只剩下上述物品没搬走，物业称未经袁和成同意还不能搬。2018年3月30日，卢建华将上述剩余物品搬离涉案房屋，并短信通知袁和成：“这几天经过跟物业沟通，经物业同意，本人今天已将个人剩余的物品全部搬走，请你尽快过来交接房屋，接收钥匙，退还本人押金。”袁和成确认卢建华于2018年3月30日将全部物品搬离。关于交付钥匙的时间，双方各执一词：卢建华称在其通知袁和成后，袁和成一直不来交接钥匙，直至2018年4月14日袁和成的妻子与卢建华一同到涉案房屋验收时才接收了钥匙；袁和成则称，卢建华搬走的时候只留了一把钥匙给物业，2018年4月初袁和成到涉案房屋中查看之后，卢建华在袁和成不知情的情况下擅自到涉案房屋中留下钥匙，袁和成2018年4月17日才看到钥匙。但双方对上述关于交付钥匙的陈述均没有证据佐证。另查，双方确认每月20日前支付当月20日至下月19日的租金。根据袁和成提交的《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》显示，卢建华交租至2018年3月19日，其中在2016年7月20日少交1万元、2017年3月20日少交1000元、2017年4月19日少交800元、2017年10月18日少交1330元。对上述少交租金的情况，卢建华解释如下：1、2016年7月20日少交1万元，是经袁和成指示，将该1万元支付给了案外人张宝昆。卢建华为证明其主张，提交了其于2016年7月4日向张宝昆支付1万元的银行电子回单及其与张宝昆（手机号码137××××****）的短信记录。电子回单备注“租金”。短信记录显示：卢建华向张宝昆询问2016年7月4日卢建华通过银行转账1万元给张宝昆，袁和成说通过卢建华借给张宝昆的，张宝昆后来有没有还给袁和成；张宝昆回复称袁和成通过卢建华将房租借给张宝昆，对其帮助很大，并表示袁和成与张宝昆因钱有点乱，这个事一直放着不知道怎么处理。2、2017年3月20日少交1000元，是因为袁和成向卢建华购买了烟，双方协商在租金中抵扣该1000元购烟费，但因时间久远，找不到快递单及相应证据予以佐证。3、2017年4月19日少交800元，是涉案房屋内的空调正常使用情况下发生故障，卢建华电话通知袁和成，袁和成因不在深圳，故要求卢建华自行修理，卢建华请人维修产生了维修费800元，修好后电话通知了袁和成，双方协商从租金中予以抵扣。卢建华为证明其该主张，提交了深圳市福田区景鹏家电维修店于2017年4月3日出具的《收款收据》，载明涉案房屋空调电路板1套500元、空调维修检查费300元。4、2017年10月18日少交1330元，是该月袁和成向卢建华购买烟，卢建华从租金中抵扣了购烟款及运费1330元。卢建华为证明该主张，提交了2017年10月19日的银行电子回单，显示卢建华向袁和成转账支付11670元，备注“租金扣除烟款运费”。另，卢建华对袁和成上述1-3笔少付租金的主张提出已超过一年诉讼时效的抗辩。袁和成对卢建华的上述解释及证据回应如下：1、对2016年7月4日卢建华向张宝昆支付1万元的银行电子回单没有异议，但不认可卢建华与张宝昆的短信记录，并表示其没有指示卢建华将该月份的部分租金1万元借给张宝昆。对卢建华少付该1万元租金，袁和成表示其长期不在深圳生活，且卢建华一直承租涉案房屋，双方曾电话沟通此事，但因卢建华大部分时间都按时交纳房租，故袁和成想算在租赁关系结束验收房屋时再对房款进行结算。2、不认可卢建华所称2017年3月20日少交1000元是因为抵扣了烟款。3、对维修空调的收款收据真实性予以确认，但认为是因卢建华使用不当导致空调损坏，卢建华没有通知袁和成，袁和成对维修事宜不知情，不同意卢建华所主张的2017年4月19日少交的800元是抵扣了空调维修费。4、确认2017年10月18日少交1330元是抵扣了购烟款及运费1330元，确认2017年10月份卢建华未欠付租金。卢建华还主张在2018年3月因袁和成向其购买10条烟，购烟款1215元，该款用于抵扣2018年3月20日其至2018年3月22日双方解除合同关系时共三天的租金。卢建华为证明该主张，提交了2018年3月7日邮寄烟给新乡市沃尔康商贸公司的顺丰速运客户存根及新乡市沃尔康商贸公司的工商登记信息。新乡市沃尔康商贸公司的工商登记信息显示袁和成系该公司的股东之一。袁和成否认收到卢建华于2018年3月7日寄出的烟，不同意以1215元烟款抵扣相应租金。又查，庭审中，袁和成确认卢建华已经足额支付承租涉案房屋期间的电费、燃气费，不再主张电费、燃气费2700元。再查，袁和成提交的建设银行客户交易明细单显示：卢建华承租涉案房屋期间，每月从袁和成账上扣取有线电视费28元。袁和成据此主张卢建华应承担该笔费用合计700元（2016年3月20日至2018年4月19日共25个月）。卢建华庭审中表示其承租期间有看有线电视，但认为合同没有约定该款由卢建华承担，故不同意承担该该笔费用。还查，袁和成还提交了照片（无原始载体）、视频（无原始载体）、装修公司进行装修的现场监控记录表、二楼业主的情况说明、装修清单及装修公司情况说明，欲证明因卢建华称涉案房屋水管老化漏水及卢建华使用不当造成房屋有部分毁损，导致袁和成在卢建华搬离后请装修公司对涉案房屋厨房、卫生间管道进行检修和对毁损部分进行重新装修，花费了装修费87191元。庭审时，卢建华提交的装修清单及装修公司情况说明均系复印件，装修清单记载时间为2018年5月2日，总价为87191元。卢建华对袁和成提交的照片、视频均不予确认，认为没有原始载体无法确认拍摄时间，且无法证明系卢建华使用不当造成房屋的毁损。卢建华对没有原件的装修清单及装修公司的情况说明亦不予确认。庭审后，袁和成补交了装修公司的情况说明原件并提交了深圳成豪装饰工程有限公司于2018年7月10日出具的涉案房屋装修工程88555元的收据。卢建华提交书面质证意见表示对该收据的真实性无法确认，同时认为该收据上记载的装修款金额与卢建华庭审中提交的装修清单的金额不一致，并表示该证据也仅能说明在卢建华搬离涉案房屋后袁和成有委托他人对涉案房屋进行装修，但不能证明系因卢建华不当使用造成涉案房屋受损而导致。一审法院认为，卢建华、袁和成于2016年3月3日签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2017年3月19日合同到期后双方未再续签合同，但卢建华继续承租涉案房屋，袁和成未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。卢建华作为承租人，在2018年3月22日通知袁和成解除租赁合同并于2018年3月30日完全搬离涉案房屋。双方的不定期租赁合同关系于2018年3月22日起已解除。关于卢建华少交的租金，该院分析如下：1、2016年7月20日少交1万元。卢建华提出一年的诉讼时效抗辩。我国《民法总则》于2017年10月1日起施行，《民法总则》第一百八十八条规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。经查，卢建华在2016年7月20日少交的1万元租金，于2017年7月20日即我国《民法总则》实施前根据我国《民法通则》规定的关于拖欠租金的一年诉讼时效期间已届满。袁和成在2016年7月20日至2017年7月19日期间未向卢建华催讨该笔少交的租金，未引起诉讼时效中断，卢建华关于该款的诉讼时效抗辩成立，该院予以采纳。袁和成关于该1万元租金的反诉请求，该院不予支持。2、2017年3月20日少交1000元。卢建华亦提出一年的诉讼时效抗辩。如上所述，2017年3月10日少交的1000元，至2017年10月1日我国《民法总则》实施时一年的诉讼时效期间未届满，则根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”的规定，该笔少交的租金应适用三年的诉讼时效期间。该笔少交的租金1000元，至2018年9月4日袁和成提出反诉时未超过三年的诉讼时效期间，卢建华关于该款的诉讼时效抗辩，没有法律依据，该院不予采纳。卢建华主张该款属于双方协商约定抵扣袁和成向卢建华购买烟的烟款，但卢建华未有证据予以佐证，袁和成不予确认，故该院无法采信。卢建华应向袁和成支付该笔少交的租金1000元。袁和成关于该1000元租金的反诉请求，该院予以支持。3、2017年4月19日少交800元。卢建华亦提出一年的诉讼时效抗辩。同理，该笔少交的租金应适用三年的诉讼时效期间，至2018年9月4日袁和成提出反诉时未超过三年的诉讼时效期间，卢建华关于该款的诉讼时效抗辩，没有法律依据，该院不予采纳，理由不再赘述。卢建华称该款是因当月维修空调产生维修费800元，与袁和成协商后从应交租金中予以抵扣。结合卢建华提交的维修费收据，且袁和成在卢建华少交租金后一直未提出异议，该院认为卢建华的主张符合常理，予以采信。袁和成关于该800元租金的反诉请求，该院不予支持。卢建华已交租金至2018年3月19日，双方的不定期租赁合同关系于2018年3月22日解除，卢建华于2018年3月30日完全搬离涉案房屋，故卢建华还应向袁和成支付2018年3月20日至3月22日3天的租金及2018年3月23日至3月30日8天的占有使用费。袁和成反诉请求过高的租金，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。经核算，2018年3月20日至3月22日3天的租金为1258.06元（13000元/月÷31天×3天），2018年3月23日至3月30日8天的占有使用费参照租金标准计算为3354.84元（13000元/月÷31天×8天）。卢建华主张以袁和成2018年3月向卢建华购买10条烟的购烟款1215元抵扣2018年3月20日至3月22日的租金，袁和成不予确认，卢建华亦未有足够证据证明双方发生该款且袁和成同意抵扣，故卢建华该主张该院不予采信。关于有线电视费。涉案《房地产租赁合同》约定租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费均由卢建华承担。该约定虽未将有线电视费明确列举出来，但根据日常惯例，有线电视费应包含在杂费中，且卢建华庭审中确认其在承租期间有使用过涉案房屋的有线电视，故袁和成主张卢建华应承担租赁期间的有线电视费用，该院予以支持。经核算，卢建华承租期间2016年3月20日至2018年3月22日共计24个月零3天的有线电视费用为674.71元（28元/月×24个月+28元/月÷31天×3天），袁和成过高请求部分，该院不予支持。卢建华请求袁和成退还租赁押金26000元，应扣除上述卢建华应向袁和成支付的租金、占有使用费、有线电视费及2017年3月10日少交的1000元租金的滞纳金。关于滞纳金的标准，袁和成请求按合同约定的每日1‰的标准计算，卢建华抗辩其未拖欠该笔租金，视为对滞纳金过高的抗辩，该院结合双方履约的情况及卢建华拖欠该部分租金给袁和成造成的实际损失，酌情调整滞纳金标准为每日万分之五。经核算，该笔拖欠的租金从应交之日2017年3月20日起计至双方解除不定期租赁合同之日2018年3月22日时止共计368天的滞纳金为184元（1000元×万分之五×368天）。扣除卢建华应向袁和成支付的2017年3月20日少交的租金1000元、2018年3月20日至3月22日的租金1258.06元、2018年3月23日至3月30日的占有使用费3354.84元、2016年3月20日至2018年3月22日的有线电视费用674.71元及上述滞纳金184元后，袁和成应向卢建华退还押金余额19528.39元（26000元-1000元-1258.06元-3354.84元-674.71元-184元）。上述押金余额袁和成应在双方解除合同关系且卢建华完全搬离涉案房屋进行结算后退还给卢建华，袁和成未退还，卢建华请求自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率赔偿逾期退还押金的利息损失，符合法律规定，该院予以支持。关于袁和成反诉请求的重新装修费用。根据本案证据，无法证明袁和成在卢建华搬离后重新装修涉案房屋系因为卢建华造成了房屋毁损及房屋漏水而导致，袁和成请求卢建华承担该费用，该院无法支持。关于袁和成反诉请求的清洁费和洗衣机、沙发、饮水机等维修费及损失费，缺乏证据佐证，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、袁和成应于判决生效之日起十日内向卢建华退还租赁押金余额19528.39元并赔偿利息损失（利息损失以19528.39元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月10日起计至付清款之日止）；二、驳回卢建华的其余诉讼请求；三、驳回袁和成的其余反诉请求。本案本诉案件受理费450元（已由卢建华预交），卢建华负担162元，由袁和成负担288元；反诉案件受理费1897元（已由袁和成预交），由袁和成负担；保全费280元（已由卢建华预交），由卢建华负担65元，由袁和成负担215元。本院经审理查明，袁和成主张涉案房屋地面、墙面及部分设施、屋内物品有损坏，并在二审时提交了吴富华证人证言（证人未出庭），证明涉案房屋在卢建华租赁期间有损坏，吴富华与卢建华有过交涉维修价格。卢建华不予认可还证人证言的真实性。双方对原审查明的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为,卢建华、袁和成之间存在租赁合同纠纷，对于租赁期间的所欠租金、占有使用费、有线电视费及滞纳金、押金退还等争议问题，经本院审查，一审判决处理均无不当，均有事实和法律依据，且上诉人对此没有提供新的事实理由，本院对一审上述相关问题判决予以维持，鉴于一审判决已阐述详尽，本院不再赘述。本案二审争议焦点主要在于卢建华租赁期间是否存在损坏房屋地面、墙面及部分设施、屋内物品的事实。本院认为，双方本来就卢建华提出退租问题上发生争议，袁和成作为出租人却未在卢建华搬离房屋时进行现场交接，且在卢建华搬离后未及时查看房屋，亦无提交充分、确实证据证明房屋及屋内物品被卢建华损坏的事实，其要求卢建华承担租赁房屋地面、墙面等重新装修损失87191元、物品损坏维修及丢失费用11000元，没有事实依据，本院均不予支持。综上，上诉人袁和成的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2593元，由上诉人袁和成负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇二〇年一月八日书记员 梁上军（兼）