广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35354号原告（反诉被告）：广东美喇健康管理有限公司，住所地广州市番禺区********************，统一社会信用代码914************037。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：吴奕，男，系原告的员工。委托诉讼代理人：卓微芳，女，系原告的员工。被告（反诉原告）：佛山市福爱嘉企业管理有限公司，住所地佛山市禅城区****************之三（住所申报），统一社会信用代码91440604MA4X541927。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：欧阳昌运，系广东泽康律师事务所律师。原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司（以下简称美喇公司）与被告（反诉原告）佛山市福爱嘉企业管理有限公司（以下简称福爱嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后,适用简易程序审理。福爱嘉公司于诉讼中提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2019年12月19日公开开庭进行了审理。双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美喇公司起诉提出如下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺转租协议》；2.判令福爱嘉公司向美喇公司归还保证金20万元，并按同期银行定期利率支付自2017年12月14日至今的资金占用利息；3.判令福爱嘉公司向美喇公司赔偿所支出的场地设计规划费用54000元；4.诉讼费由福爱嘉公司承担。事实和理由：美喇公司与福爱嘉公司于2017年12月13日签订《商铺转租协议》，向福爱嘉公司承租位于佛山市禅城区******两卡铺面。美喇公司于协议签订次日将20万元保证金转到福爱嘉公司账户，随后按合同约定的场地用途开始月子中心筹建工作，于2018年1月17日签订了设计合同，1月29日支付了第一笔设计款54000元。之后双方在2018年2月办理交付物业手续时，福爱嘉公司以诸多理由一直无法提供建设规划许可证和施工许可证，合法的产权证明也没有，出于合规和风险的考虑，美喇公司暂停了场地的接收，并督促福爱嘉公司尽快提供合法租赁手续。但福爱嘉公司始终无法提供并单方面、自行将涉案物业挪作他用和另租他人。福爱嘉公司隐瞒标的瑕疵，单方面毁约的行为损害了美喇公司的合法权益。美喇公司为此起诉。被告福爱嘉公司辩称，一、美喇公司逾期不能付清保证金及租金，按合同约定视为违约，福爱嘉公司有权没收美喇公司己支付的保证金。福爱嘉公司与美喇公司于2017年12月13日签订《商铺转租协议》，约定签约当天美喇公司支付一个月租金220724.93元，履约保证金为662174.79元。约定美喇公司可分两期支付，逾期两个月不能付清，视为违约，福爱嘉公司可没收美喇公司已付的履约保证金。美喇公司支付20万元保证金后，以资金不足等各种理由拖延支付，经福爱嘉公司多次催要仍不支付，按合同约定视为违约，福爱嘉公司有权没收保证金。并且，福爱嘉公司于合同签订之日交付了租赁物，租赁物的规格、质量完全符合双方约定的交房标准，可以正常使用，不存在履行不能的情况。美喇公司因投资人资金紧张而不想继续经营广东美喇珺瑷母婴护理有限公司，但是实际上美喇公司己占有使用租赁物。因此，根据双方的约定以及诚实信用原则，美喇公司己构成根本性违约，故美喇公司请求返还保证金没有事实与法律依据。二、福爱嘉公司按约交付租赁物，美喇公司实际占有使用租赁物，设计费为美喇公司占有使用租赁物的正常支出，应由美喇公司自行承担。福爱嘉公司于合同签订之日一并将租赁物交付给美喇公司使用。美喇公司接收房屋后，对租赁物业进行设计装修，并于2018年1月25日在租赁物注册子公司广东美喇珺瑷母婴护理有限公司。自交付以来，美喇公司一直占有使用租赁物。美喇公司主张54000元的设计费完全是交付租赁物后因自身需求对租赁物进行的设计装修费用，此笔费用为美喇公司占有使用租赁物的正常支出，应由美喇公司自行承担。三、美喇公司自交付以来一直占有使用租赁物，却以资金不足等理由拖延支付租金，存在根本性违约。美喇公司自房屋交付之后，对租赁物业进行设计装修，并使用租赁物的地址注册子公司，美喇公司的各种行为都可证实美喇公司使用了租赁物业，并且一直占有使用。其主张的暂停接收租赁物业只是因交付手续上存在瑕疵，但是并不能抹杀美喇公司实际接收租赁物业并占有使用的事实。福爱嘉公司将租赁物业交付给美喇公司，处置租赁物业的权利交由美喇公司，至于美喇公司如何使用完全由美喇公司决定，美喇公司以交付手续问题决定暂停接收不使用租赁物业是美喇公司的自由处分，但是并不能因而否认美喇公司实际接收了租赁物并使用的事实。美喇公司不使用租赁物不能成为其不予交付租金的理由。因此，美喇公司实际占用租赁物，却没有按照合同约定按时支付保证金及租金，存在根本性违约，美喇公司不仅无权要求取回保证金，还需向福爱嘉公司支付租金。四、同意解除双方之间的租赁合同关系。反诉原告福爱嘉公司提出如下反诉请求：1.判令解除美喇公司与福爱嘉公司之间的租赁关系；2.判令美喇公司腾退坐落于佛山市禅城区格沙工业区A2座租赁物业；3.判令美喇公司支付福爱嘉公司租金2869424.09元及利息（租金从实际计租之日起即2018年11月1日计算至实际搬离之日止，暂计算至2019年12月1日，利息按中国人民银行同期贷款利率从反诉之日起计至实际清偿之日止）；3.诉讼费由美喇公司承担。事实和理由：2017年12月13日，福爱嘉公司与美喇公司签订《商铺转租协议》，约定福爱嘉公司将位于佛山市禅城区******两卡铺面共计4339平方米的物业转租给美喇公司用作月子会所，并于合同签订之日交付了物业。双方约定从2018年5月1日起计租，免租期半年，月租金为人民币220724.93元，履约保证金为662174.79元。美喇公司对租赁物业进行了设计装修，并于2018年1月25日在租赁物注册子公司广东美喇珺瑷母婴护理有限公司。美喇公司自物业交付以来一直占用使用租赁物，但美喇公司仅支付20万元履约保证金后，一直拖欠租金未付。经福爱嘉公司多次催要，美喇公司以投资人资金不足为由拖延支付。福爱嘉公司为此反诉。反诉被告美喇公司辩称，1.同意解除合同；2.美喇公司没有接收过涉案物业，也未办理过接收手续，不存在返还的问题，涉案物业已经被福爱嘉公司转手租赁给其他公司开月子中心，至今仍在经营；3.涉案物业不具备租赁资质，没有建筑规划许可证和施工许可证，且未接收过物业，因此美喇公司无需支付租金。本院经审理认定如下事实：2017年12月13日，美喇公司（乙方）与福爱嘉公司（甲方）签订《商铺转租协议》，约定主要内容包括：甲方将位于佛山市禅城区******两卡铺面（以下简称涉案物业）共4339平方米的物业以现状出租给乙方作月子会所；从2018年5月1日起计租，免租期半年；签约当天乙方须支付一个月租金220724.93元、履约保证金662174.79元。该费用不能一次付清的，可分两期支付，第一次支付必须大于20万元履约保证金，所欠租金和履约保证金费用按0.027%／天计息，超过一个月按0.054%／天计息。逾期2个月仍不能付清，视为乙方违约，甲方没收已付的履约保证金，合约解除；乙方已经清楚甲方与佛山市聚荟投资有限公司（以下简称聚荟公司）签订的《商铺租赁合同》，该合同以甲方提供的复印件（双方加盖公章）为准，乙方承诺共同遵守此合同条款，造成乙方违约责任，乙方必须赔偿甲方的一切经济损失。《商铺转租协议》签订的同时，原、被告双方还共同对一份由福爱嘉公司与案外人聚荟公司所签订的《商铺租赁合同》的复印件进行盖章确认。该份《商铺租赁合同》约定的内容包括：福爱嘉公司向该案外人承租位于佛山市禅城区格沙工业区A2座1-8层的物业，租赁期限自2018年5月1日起至2033年4月30日止，案外人向福爱嘉公司交付涉案物业的时间为2018年5月1日；福爱嘉公司须向案外人支付履约保证金150万元，在福爱嘉公司无违约的情况下，该履约保证金在履行期满后无息退还。2017年12月14日，美喇公司依约向福爱嘉公司支付了20万元，付款备注为“物业租赁首付款南海店”。2018年1月17日，美喇公司与案外人广州全基房地产咨询有限责任公司、朱宇签订《装饰工程设计合同》，约定美喇公司委托案外人对“美喇月子中心（佛山分店）”进行装修设计，设计施工面积为“共四层，分别首层、五层、六层及七层”，总计设计费为180000元，首期设计费54000元在合同签订后五天内支付。美喇公司依照该合同的约定于当天向该案外人支付了首期设计费54000元。案外人依约对拟设计施工的物业进行了详细测量并制作了平面图。2018年1月25日，美喇公司以涉案物业所在建筑的**作为住所地，登记了一名为“广东美喇珺瑷母婴护理有限公司”的子公司。福爱嘉公司陈述称，因案外人聚荟公司于2017年12月已经将租赁物交付给福爱嘉公司，故原、被告双方签订《商铺转租协议》时福爱嘉公司就已经将涉案物业交付给美喇公司，美喇公司子公司“广东美喇珺瑷母婴护理有限公司”的法定代表人陈志红全程参与并接收物业，但双方未办理书面交接手续。租赁物交付后，双方口头又约定将五楼和八楼进行置换。由于美喇公司一直拖欠租金，福爱嘉公司多次发函催要，并且要求强行收回物业，后于2019年8月左右使用了七层及六层部分场地，于2019年4月将首层其中一个铺位出租。另外，涉案物业的八层现由福爱嘉公司在使用，五层和首层的一个商铺至今空置。美喇公司陈述称，签订《商铺转租协议》后，美喇公司准备用涉案场地进行公司注册，但福爱嘉公司一直无法提供合法手续，所以美喇公司与聚荟公司签订代注册场地的租赁合同，福爱嘉公司承诺尽快办理合法手续即建设规划许可证，直到美喇公司请了装修公司并支付第一笔设计款后，2月份准备办理正式交接时，福爱嘉公司仍未能提供合法报建材料，所以没有办理交接手续。另查明，诉讼中，经本院要求，美喇公司未能提供涉案物业的建设工程规划许可证明。以上事实，有美喇公司举证的《商铺转租协议》、《装饰工程设计合同》、网上银行电子受理凭证、照片，福爱嘉公司举证的《商铺租赁合同》、广东美喇珺瑷母婴护理有限公司企业信用信息查询结果、照片以及庭审笔录在卷为凭。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的核心在于1.《商铺转租协议》的效力、2.租赁物的范围、3.租赁物是否交付。一、合同效力。福爱嘉公司作为涉案物业的出租人，经本院要求未能提供涉案物业或者涉案物业所在建筑物的建设工程规划许可证明，也无其他证据显示上述物业已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本院确认本案讼争《商铺转租协议》无效。二、租赁物的范围。福爱嘉公司主张在《商铺转租协议》签订后，租赁合同双方口头协商将租赁物的第八层置换为第五层。经审查，本院对该主张予以采纳，理由是：首先，美喇公司于《商铺转租协议》签订后不久即在第五层的地址上注册登记了全资子公司。因该第五层亦属于福爱嘉公司向聚荟公司承租的物业的范围，故可推断，美喇公司之所以能在第五层物业上注册成立子公司是经过了福爱嘉公司的许可甚至配合。其次，按照目前的工商登记注册的惯例，一个物业上一旦被用于注册企业后，在该企业注销之前，该相同物业的地址上便无法再注册其他企业。因此，用于工商业用途的物业地址上是否有工商登记信息会严重影响物业的价值。本案中，美喇公司称未租赁第五层物业，却又能无偿使用第五层物业作工商登记之用，客观上造成该层物业价值的减损，且无合理解释，明显有违常理。最后，美喇公司所举证的《装饰工程设计合同》中明确约定设计施工面积为“共四层，分别首层、五层、六层及七层”，此与福爱嘉公司的主张相互印证，足以确认。故本院认定被美喇公司实际向福爱嘉公司承租的租赁物范围为禅城区格沙工业区A2座首层两个铺面以及五层、六层及七层整层。三、租赁物是否交付问题。原、被告双方未办理具体的租赁物交付手续，但福爱嘉公司已经于2018年1月25日在租赁物地址上注册成立子公司，且其所委托案外人在无需经福爱嘉公司同意的情况下已经进场对租赁物进行测量和绘制平面图，可见美喇公司对于租赁物从2018年1月份起就已经实际具备掌握、控制、支配的权利，故应视为美喇公司在2018年1月份已经实际接收了租赁物。四、合同无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就双方的各项诉求及其判断理由评述如下：（一）美喇公司的诉求：1.要求解除涉案《商铺转租协议》的诉求。如上所述，涉案《商铺转租协议》无效，而无效合同自始不发生法律效力，当然也不存在解除的前提。故该诉请不能成立。2.要求福爱嘉公司退还保证金200000元并支付利息的诉求。美喇公司于2017年12月14日向福爱嘉公司支付了20万元，福爱嘉公司在答辩状中亦确认收到该款，且确认该款为保证金。据上述《合同法》五十八条的规定，美喇公司有权要求福爱嘉公司退还该保证金。至于利息。由于美喇公司已经接受了租赁物，故作为租赁物占有使用对价的一部分，美喇公司无权要求福爱嘉公司支付保证金的利息。且美喇公司签订《商铺转租协议》时未尽到承租人的审慎义务，未审核租赁物是否合法，对合同无效存在过错。故对美喇公司主张的利息，本院不予支持。但在美喇公司起诉后，福爱嘉公司未返还保证金，造成美喇公司的资金被占用期间的利息损失，福爱嘉公司亦应予赔偿，故福爱嘉公司应从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向美喇公司支付保证金的利息。美喇公司主张的利息超出的部分，本院不予支持。3.要求福爱嘉公司支付设计费54000元的诉求。美喇公司签订《商铺转租协议》时未尽到承租人的审慎义务，未审核租赁物是否合法，对合同无效存在同等过错。根据上述《合同法》58条的规定，其所支出的设计费损失应自行承担。对该其诉求，本院不予支持。（二）福爱嘉公司的诉求：1.要求解除涉案《商铺转租协议》的诉求。不予支持，理由同上。2.要求美喇公司腾退租赁物的诉求。根据查明的事实，涉案租赁物美喇公司未实际使用，目前大部分租赁由福爱嘉公司收回并实际使用，剩余尚未被福爱嘉公司实际使用的租赁物（五层、一层一个铺位），从福爱嘉公司能够自由进入拍照的情况可推定目前也由福爱嘉公司实际控制和支配之中，即福爱嘉公司已经实际收回了租赁物。故对福爱嘉公司的该诉求，本院不予支持。3.要求美喇公司支付租金及利息的诉求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，出租人有权参照租金标准请求承租人支付占有使用费。美喇公司在接受租赁物后，即使未实际使用，依据该规定，仍需支付其占有租赁物期间的占有使用费。但由于福爱嘉公司在未经通知的情况下迳行收回租赁物，导致美喇公司占有租赁物的时间无法确定，福爱嘉公司应自行承担相应的不利后果。美喇公司签订《商铺转租协议》时未尽到承租人的审慎义务，未审核租赁物是否合法，对合同无效存在过错。综合本案的证据、各方的陈述以及各方过错情节，本院酌定美喇公司应按照一个月的租金标准220724.93元向福爱嘉公司支付占有使用费，并从反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向福爱嘉公司支付利息。福爱嘉公司该项诉求超出的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市福爱嘉企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东美喇健康管理有限公司返还保证金200000元并支付利息（利息的起算方式：以未还保证金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月22日起计至保证金实际清偿之日止）；二、反诉被告广东美喇健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告佛山市福爱嘉企业管理有限公司支付占有使用费220724.93元并支付利息（利息的起算方式：以未付占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月19日起计至占有使用费实际清偿之日止）；三、驳回原告广东美喇健康管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告佛山市福爱嘉企业管理有限公司的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计2555元（原告已经预交）,由原告广东美喇健康管理有限公司负担543元，被告佛山市福爱嘉企业管理有限公司负担2012元；反诉受理费减半收取计14878元（反诉原告已预交），由反诉原告佛山市福爱嘉企业管理有限公司负担13734元，反诉被告广东美喇健康管理有限公司负担1144元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一九年十二月二十七日书记员 胡会婷