黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0403民初1601号原告：上海如家酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区上中路******。法定代表人：孙坚，职务：执行董事。委托诉讼代理人：韩晋，系黑龙江五洲律师事务所律师。被告：黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司，住所地鹤，住所地鹤岗市工农区育才路**v>法定代表人：李守仁，职务：董事长。委托诉讼代理人：李来前，1969年11月9日出生，男，汉族，系黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司经理，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：王贺心，系该公司法律顾问。被告：李守仁，男，1944年4月12日出生，汉族，系黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司董事长，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：李来前（系李守仁之子），身份证号：2304041969********，男，1969年11月9日出生，汉族，系黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司经理，住鹤岗市工农区飞鹤院内**别墅。委托诉讼代理人：王贺心，系黑龙江吉相律师事务所律师。原告上海如家酒店管理有限公司诉被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司、李守仁合同纠纷一案，本院立案后，被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司提出管辖权异议，本院于2018年12月10日作出（2018）黑0403民初1601号之一民事裁定书，驳回被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司对本案管辖权提出的异议，被告在法定期限内提起上诉，鹤岗市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）黑04民辖终6号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告上海如家酒店管理有限公司的委托诉讼代理人韩晋、二被告的委托诉讼代理人李来前、王贺心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海如家酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告李守仁之间的房屋租赁合同；2、解除原告与被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司签订的房屋租赁合同补充协议；3、被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司赔偿原告拆迁补偿款6417203.00元；4、被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司赔偿原告以6417203.00元为本金，按年贴现率（年利率）8%计算的违约金，自2014年1月15日至被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司实际给付补偿之日止；5、被告李守仁对拆迁补偿款及违约金承担连带赔偿责任；6、二被告给付原告保全保险费28500.00元；7、案件受理费、保全费由二被告负担。事实与理由：原告与出租房产产权人被告李守仁于2009年9月11日订立房屋租赁合同（李守仁委托鹤岗冠鹤贸易有限公司签署），双方约定被告李守仁将鹤岗市工农区61委红旗路87号房产中约3400平方米部分出租给原告开办如家酒店鹤岗子公司。原告自2009年9月15日接收租赁房屋，花费巨额装修、装饰费用后投入经营使用。2013年11月至2014年1月，出租房产产权人被告李守仁与其所有的被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司成立“鹤岗市益华城市综合体项目建设指挥部”。为在原告租赁房产所在土地上开发建设“益华城市综合体”，二被告对原告租赁的红旗路87号房产进行整体拆迁。双方多次协商后，原告与被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司于2014年3月4日达成房屋租赁合同补充协议，双方约定，黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司在该项目回迁新建物业中向原告提供租赁面积不少于3218平方米用于继续经营如家酒店，客房数量不少于106间，被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司应于2015年12月31日前向原告交付回迁房屋，还约定了回迁后的租金、租赁期限和支付方式等内容。双方同时约定：如黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司不能如约交付回迁新物业，将赔偿原告拆迁补偿款6417203.00元，并且按照每年8%的现金贴现率赔偿原告违约金。双方最后约定黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司将自有飞鹤商务大厦作为抵押财产（鹤岗市房权证工农字第**），以担保履行约定之义务。该抵押房产未办理抵押登记。原告在2014年3月24日同时向被告李守仁出租房产的代理人鹤岗冠鹤贸易有限公司邮寄解约通知函，通知冠鹤贸易有限公司解除原鹤岗市工农区红旗路87号房产的房屋租赁合同，并不再支付租金。由于原、被告双方签署了房屋租赁合同补充协议，该房屋租赁合同未解除。二被告从拆迁红旗路87号房产之日至原告起诉时长达近五年时间里，始终没有建设任何可供原告继续租赁的新物业。鉴于被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司已经不能履行房屋租赁合同补充协议交付回迁新物业的主要合同义务，其行为属于根本违约并且给原告造成了巨额经济损失。故原告请求解除该协议，同时要求被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司向原告赔偿拆迁补偿款6417203.00元及相应违约金。此外，被告李守仁是被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司的唯一产权人，股东方，也是原出租房产红旗路**房产的产权人，同时还是是益华城市综合体建设开发项目的实际所有人，告李守仁对被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司的根本违约行为负有直接责任。且目前黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司属于吊销未注销状态，故被告李守仁应以个人财产对被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司的债务承担连带赔偿责任。同时原告保留立案后要求进一步追加黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司各股东承担本案连带赔偿责任的权利。被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司、李守仁辩称：1、原告上海如家公司将我公司法定代表人李守仁作为被告属诉讼主体不适格。我公司法定代表人李守仁从来没有委托过鹤岗冠鹤贸易有限公司与如家公司签订过任何房屋租赁合同，鹤岗冠鹤贸易有限公司是独立的法人主体与我公司和李守仁没有任何法律关系。被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司并未被注销，目前处于被吊销的状态。根据最高人民法院在给辽宁省高级人民法院《关于公司营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》［法经（2000）24号函］明确规定“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后至其清算程序结束被工商部门注销前，实体上仍应以自己的财产对外承担民事责任。所以我公司法定代表人李守仁个人不应当作为本案的被告。2、我公司与如家公司签订的房屋租赁合同补充协议，至今尚未履行的原因并不在于我公司，我公司对鹤岗市益华城市综合体项目投入了大量的人力、物力、财力，积极筹备建设益华城市综合体项目。可2015年5月25日鹤岗市向阳区人民政府通知我公司，因鹤岗市城镇集体规划，中心城区规划，将有较大变动和调整，要求我公司暂停项目推进。所以项目停工并不是我公司的真实意图，我公司无法对抗国家政策。所以根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。所以我公司不应当承担任何责任。目前我公司的全部资产均投入到该综合体项目中，我公司也是受害者。3、我公司从未收到过任何与如家公司解除房屋租赁合同补充协议的通知。目前我公司与鹤岗市向阳区政府进行沟通、协调，综合体正在积极进行规划，不久便可通知我公司进行开工。所以我公司具备履行租赁合同的能力，所以我公司主张继续履行房屋租赁协议。4、虽然益华城市综合体项目的停工是由于政府行为导致，但我公司作为负责任的企业，愿意将飞鹤商务大厦出租给原告上海如家公司，继续履行双方的租赁合同协议书，以表示我公司的诚意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、《房屋租赁合同》复印件1份（与原件核对无异）、《国有土地使用证》、《房屋产权证》、从鹤岗市房地产产权市场管理处调取的《房屋所有权证存根》及《房屋产权证明》各1份、《房屋出租授权委托书》复印件1份（与原件核对无异），《房屋租赁合同》证实鹤岗冠鹤贸易有限公司与原告上海如家酒店管理有限公司房屋租赁合同约定，冠鹤贸易有限公司将产权人李守仁所有的原鹤岗市工农区61委红旗路87号房产中约3400平方米房屋租赁给上海如家开办经营酒店。合同中第八条8.6款约定“租赁期间…非本合同规定的情况下，若甲方必须提前终止本合同收回或退还房屋的，甲方应按提前收回或退还天数租金的贰倍向乙方支付损失赔偿金，如不足弥补给乙方造成的损失，甲方还应予以赔偿…”如果按照租赁合同约定条款计算被告李守仁应支付提前收回房屋的违约金，2014年至2025年的房屋租金总额为702.3万元，双倍计算后为1404.6万元；《国有土地使用证》、《房屋产权证》、从鹤岗市房地产产权市场管理处调取的《房屋所有权证存根》及《房屋产权证明》证实87号房产的产权关系的历史沿革，鹤岗冠鹤贸易有限公司出租的87号房产产权人为被告李守仁；《房屋出租授权委托书》证实被告李守仁委托鹤岗冠鹤贸易公司将87号房产出租给上海如家，被告李守仁是房屋出租人，鹤岗冠鹤贸易公司为李守仁代理人。该组证据能证实2009年8月20日，被告李守仁与鹤岗冠鹤贸易有限公司签订房屋出租授权委托书，委托鹤岗冠鹤贸易有限公司负责办理鹤岗市工农区61委红旗路87号房产与上海如家酒店管理有限公司的出租等事宜。2009年9月11日受托人鹤岗冠鹤贸易有限公司与原告上海如家酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，约定将鹤岗市工农区61委红旗路87号房产中的3400.00平方米出租给上海如家酒店管理有限公司，房屋租赁期限15年，租金650000.00元/年，每三年递增3%。本院予以采信。2、《房屋租赁合同补充协议》复印件1份（与原件核对无异）、《关于拆迁补偿的联系函》1份、抵押担保财产鹤岗市飞鹤商务大厦《房屋产权证》复印件1份，证实鉴于被告拆迁行为给原告上海如家造成的巨额经济损失，被告飞鹤木业集团有限公司与原告上海如家酒店管理有限公司达成协议，约定被告飞鹤木业集团有限公司应在回迁的新物业中提供给原告上海如家公司不少于3218平方米的出租面积用于继续经营酒店。如被告飞鹤木业集团不能如约提供回迁新物业，将赔偿原告上海如家公司拆迁补偿款人民币6417203.00元，并以拆迁补偿款本金为基数，按年贴息率8%向原告上海如家公司赔偿违约金。同时约定，将被告飞鹤木业集团所有的鹤岗飞鹤商务大厦作为担保财产抵押给原告上海如家公司，该财产未进行抵押登记。该补充协议并没有排除房屋出租人李守仁应承担的义务和责任，被告飞鹤木业（集团）签署补充协议的行为属于自愿债务加入行为，并不导致免除被告李守仁出租人责任。抵押担保财产飞鹤商务大厦所有权人为被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司，产权证号：鹤岗市房房权证工农字第**。告飞鹤木业（集团）有限公司有权将该商务大厦作为担保财产，对债务提供担保。该证据能证实因案涉租赁房产被拆迁，2014年3月4日被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司与原告上海如家酒店管理有限公司签订房屋租赁合同补充协议，约定甲方（被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司）于2015年12月31日以前向乙方（原告上海如家酒店管理有限公司）交付租赁原址回迁的新物业，若甲方不能按本合同约定条件在交房日前向乙方交付原址回迁的新物业，甲方将赔偿乙方拆迁补偿款人民币6417203.00元，并按每年8%的现金贴现率计算违约金。本院予以采信。3、从鹤岗市工商行政管理局调取的黑龙江省体改委《关于组建黑龙江飞鹤木业集团的批复》1份及《企业名称预先核准通知书》、被告飞鹤木业集团出具《移交资产明细》复印件1份、鹤岗市工商行政管理局出具的《证明》1份、从鹤岗市工商行政管理局调取的《黑龙江飞鹤木业集团产权制度改革实施方案》1份、鹤岗市经济体制改革委员会《关于黑龙江飞鹤木业集团产权制度改革方案的批复》复印件1份，证实被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司组建及改制的历史经过。被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司为被告李守仁个人经营企业，被告李守仁为被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司法定代表人。该组证据能证实原鹤岗市南山胶合板厂系黑龙江鹤晖运动器材有限公司全资母公司，原鹤岗市南山胶合板厂已于1995年更名为飞鹤木业集团。本院予以采信。4、鹤岗市益华城市综合体项目建设指挥部出具的《情况说明》1份、《关于租金支付的联系函》、《解约通知函》、《EMS特快邮递凭证》和《EMS邮件投揽流程单》各1份、鹤岗市益华城市综合体项目规划审批情况说明1份，证实被告飞鹤木业集团再次确认上海如家回迁一事，并确认被告飞鹤木业集团为回迁项目的主要投资方，回迁项目全部商服物业产权均由被告飞鹤木业集团持有。但其所称“鹤岗市规划局已同意该公司的整体设计意见”一事不存在；由于原承租物业已被拆除，原告上海如家公司已通知被告李守仁出租代理人冠鹤贸易有限公司解除原鹤岗市工农区红旗路87号房产的《房屋租赁合同》，同时不再履行支付租金义务。但由于双方签署《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同》未解除；益华城市综合体项目指挥部并没有取得相应规划批文，诉争承租物业自2014年拆迁以来，只取得了《规划设计条件通知书》，五年半时间内尚未取得建设用地规划批文这一基础法律文件，目前根本无法建设新租赁房产，亦无法继续履行租赁合同，且无法履行租赁合同没有任何不可抗力等免责事由。二被告对回迁房产无法回迁负有主要责任，应承担违约责任。该组证据仅能证实因鹤岗市益华城市综合体项目导致原告所租赁的房产被拆迁，本院予以部分采信。5、中国平安保险股份有限公司保函1张、保险单复印件2张，证实原告为保全被告公司的财产实际支付保险费28500.00元。该组证据能证实原告的主张，本院予以采信。6、鹤岗市向阳区政府作出的停工通知1份，证实我公司没有按时履行租赁合同的原因是因鹤岗市城镇集体规划、中心城区规划将有较大变动和调整，鹤岗市向阳区政府通知暂停该项目，所以政府的停工通知导致我公司不能如期开工建设，属于不可抗力因素，我公司不承担任何违约责任。该证据系下发给市飞鹤房地产开发公司的，本院不予认证。7、房屋租赁合同复印件1份，证实鹤晖运动器材有限公司与鹤岗冠鹤贸易有限公司签订的租赁合同，将房屋租赁给鹤岗冠鹤贸易有限公司，由于租赁合同未到期，需要由鹤岗冠鹤公司转租给原告上海如家公司。该证据系复印件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原鹤岗市南山胶合板厂系黑龙江鹤晖运动器材有限公司全资母公司，原鹤岗市南山胶合板厂已于1995年更名为飞鹤木业集团。被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司的法定代表人系被告李守仁。2009年8月20日，被告李守仁与鹤岗冠鹤贸易有限公司签订房屋出租授权委托书，委托鹤岗冠鹤贸易有限公司负责办理鹤岗市工农区61委红旗路87号房产与原告上海如家酒店管理有限公司的出租等事宜。2009年9月11日受托人鹤岗冠鹤贸易有限公司与原告上海如家酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，约定将鹤岗市工农区61委红旗路87号房屋中的3400.00平方米出租给原告上海如家酒店管理有限公司，房屋租赁期限15年，租金650000.00元/年，每三年递增3%。因“鹤岗市益华城市综合体项目”导致原告租赁的鹤岗市工农区61委红旗路87号房产被拆迁，2014年3月4日被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司与原告上海如家酒店管理有限公司签订房屋租赁合同补充协议，约定甲方（被告飞鹤木业公司）于2015年12月31日以前向乙方（原告上海如家酒店管理有限公司）交付租赁原址回迁的新物业，若甲方不能按本合同约定条件在交房日前向乙方交付原址回迁的新物业，甲方将赔偿乙方拆迁补偿款人民币6417203.00元，并按每年8%的现金贴现率计算违约金。诉讼中，原告提出财产保全申请，要求查封被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司位于鹤岗市工农区综合楼，并向本院出具中国平安财产保险股份有限公司保函，原告花费保险费28500.00元。本院认为，对原告要求解除房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议的诉讼请求，因案涉租赁房产已被拆迁，且未在原址建造新物业，故合同均不能实际履行，本院予以支持；对原告主张被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司赔偿拆迁补偿款6417203.00元及违约金、保险费的诉讼请求，理由充分、证据充足，本院予以支持，因房屋租赁合同补充协议约定2015年12月31日前交付新物业，经询问原告，每年8%的现金贴现率即年利率8%，故应从2016年1月1日起按年利率8%计算违约金；对原告主张被告李守仁赔偿拆迁补偿款6417203.00元及违约金、保险费的诉讼请求，因房屋租赁补充合同约定了赔偿义务人为被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司，本院不予支持；对鹤岗冠鹤贸易有限公司提出作为本案原告、第三人参加诉讼的申请，经本院去鹤岗市市场监督管理局调取该企业基本注册信息查询单，显示该企业已于2015年8月3日注销，无提出申请的主体资格，本院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百三十一条规定，判决如下：解除2009年9月11日的房屋租赁合同与2014年3月4日的房屋租赁合同补充协议；被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海如家酒店管理有限公司补偿款6417203.00元，自2016年1月1日起至补偿款6417203.00元给付完毕之日止，按年利率8%计算违约金；被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海如家酒店管理有限公司保险费28500.00元；四、驳回原告上海如家酒店管理有限公司对被告李守仁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56720.42元、保全费5000.00元，由被告黑龙江飞鹤木业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。（此页无正文）审判长 白 梅审判员 丁迎鑫审判员 孙建业二〇二〇年一月三日书记员 刘 佳