成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初4983号 原告：成都粤新实业有限公司，住所地成都市武侯区簇桥乡凉水井村**。 法定代表人：崔浩新，总经理。 委托诉讼代理人：毛平，四川磐恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何涛，四川磐恒律师事务所律师。 被告：刘刚，男，1982年2月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。 第三人：成都振华通科技有限责任公司，住所地成都市武侯区浆洗街********。 法定代表人：刘刚，总经理。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。 原告成都粤新实业有限公司（以下简称粤新公司）与被告刘刚及第三人成都振华通科技有限责任公司（以下简称振华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告粤新公司的委托诉讼代理人何涛、毛平，被告刘刚及其委托诉讼代理人雷霆，第三人振华通公司委托诉讼代理人雷霆到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为普通程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告粤新公司的委托诉讼代理人何涛，被告刘刚及第三人振华通公司共同委托诉讼代理人雷霆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 粤新公司向本院提出诉讼请求：1.判决刘刚向粤新公司补足应付而未付的保证金100000元；2.判决刘刚向粤新公司补偿提前解约租赁费125000元；3.判决刘刚向粤新公司支付违约金100000元；4.判决刘刚向粤新公司赔偿房屋损坏修缮费45696.2元；5.判决刘刚补交欠缴的水电费4906元及逾期费用，暂定为1471.8元；6.判决刘刚按《房屋租赁合同》约定支付继续占用厂房直至将厂房交还给粤新公司为止期间的租赁费，暂计至起诉之日为96000元；7.判决刘刚承担粤新公司支付的律师费30000元。经本院释明租赁合同无效后，粤新公司变更第6项诉讼请求为：“判令刘刚参照租金约定按500000元／年的标准支付2018年7月5日至2018年8月1日以及2019年2月1日至2019年4月23日期间的房屋占用费。”事实与理由：2018年7月10日，粤新公司与刘刚签订《房屋租赁合同》，约定由粤新公司将其所有的位于成都市武侯区××街道××社区××组的厂房出租给刘刚使用，鉴于房屋租赁行为对双方均具有重大的经济利益，如一方违约将使另一方在正常经营、可期待利益等方面遭受重大损失，故双方在《房屋租赁合同》中除了对房屋交付、房屋租金等进行约定外，还对保证金、租赁补偿金。违约金等进行了约定。合同签订后，粤新公司如约将房屋提供给刘刚使用，刘刚在正常租赁使用房屋半年后，单方面违约提前解除《房屋租赁合同》，同时未足额缴纳自己使用的水电费，并对自己造成的租赁房屋损坏拒不进行修缮。刘刚至今仍占用租赁的厂房，拒不交还给粤新公司。粤新公司为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 刘刚、振华通公司辩称，1.合同没有约定保证金200000元的支付时间，现在案涉合同已经解除，我方不应当支付保证金；2.我方没有违约，因对方没有按照案涉合同约定保证水电供应，厂房无法继续生产，导致案涉合同解除，是对方违约，应当是对方赔偿我方损失；3.违约金和保证金存在重复计算的情况，计算标准过高，请求予以调低。 经审理查明，2018年7月10日，粤新公司（甲方）与刘刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市武侯区××街道××社区××组的房屋出租给乙方使用，甲方保证乙方租赁房屋的水电供应；房屋租赁期为三年，房屋租赁费在本合同第一年的基础上逐年递增5%，第一年为500000元，以后逐年递增5%，甲方交付房屋时间为2018年7月5日，费用从2018年8月1日起至2021年7月31日止，房屋租赁费支付方式为乙方提前一个月支付甲方下一个半年度费用；乙方向甲方支付房屋保证金20000元，保证金在乙方租赁期结束后，如乙方无违约金或其他损害赔偿行为，甲方无息退还给乙方，乙方按本合同约定租赁期未满退租的，则乙方保证金甲方不予退还；乙方应按时支付甲方水电费、房租费等相关费用，如乙方未按时付费，甲方将按所欠费用金额的日千分之五收取滞纳金，对逾期在10天以上的，甲方将对乙方租赁的房屋采取停电停水等措施，并有权解除本合同，收回出租房屋，由此造成的损失由乙方自行承担；如因乙方未购买财产保险，致使房屋因乙方原因导致毁损，乙方除承担违约责任外，还应赔偿甲方由此遭受的全部损失;房屋租赁期内，乙方若违约提前退租，则必须支付给甲方三个月租赁费作为补偿。案涉合同第十六条约定：“甲方双方应遵守本合同的约定，一方如有违反，除按本合同的相关约定承担责任外，并应按本合同约定的当年度租金的20%承担违约责任，且应由违约方承担由此产生的诉讼费、律师费、保全费、保函费等费用，同时，守约方有权选择提前终止合同或要求违约方继续按合同约定履行义务。” 合同签订后，粤新公司按约将案涉房屋交付于刘刚，刘刚将其作为振华通公司的厂房使用，且刘刚向粤新公司支付了保证金100000元。 2019年1月27日，粤新公司收到刘刚发出的《解除合同通知》，内容为：“因政府、土地及房屋性质等原因，导致我方无法正常经营，不能实现合同目的，期间多次口头通知、电话通知及当面沟通等多种方式向粤新公司提出解除案涉合同，现我方以书面方式再次通知解除案涉合同。” 2019年4月4日，粤新公司收到刘刚交还的案涉房屋的钥匙。粤新公司认可因欠付水电费留置了刘刚一件设备。 2019年4月23日，刘刚将最后一件设备搬离案涉房屋。 刘刚称对于留置设备损失，已另行向成都市武侯区人民法院起诉。 在庭审过程中，刘刚称因同一片区另一家企业的原因，社区多次截断用电线路，导致刘刚无法正常经营，故向粤新公司发出《解除合同通知》，要求解除合同。为此刘刚举示了两张照片，照片显示电箱内电线处于断裂状态。粤新公司并不认可刘刚所称情况，对照片真实性不予认可。经刘刚提供线索，本院到成都市武侯区金花桥街道办事处向环保科人员询问相关情况，明确曾按川环发（2017）28号文件要求对“散乱污”企业执行断电措施但具体执行时间并未进行记录，不清楚振华通公司是否受到影响。 关于案涉房屋修缮费用。粤新公司在第一次庭审过程中举示了房屋损坏照片和房屋毁损修缮预算表，拟证明案涉房屋的损坏情况及修缮费用。刘刚认可案涉房屋的损毁情况，对房屋修缮无异议，但要求自己修缮房屋的砖墙部分和防火板隔墙部分，并承诺若没有修缮好上述部分，则认可粤新公司的所有报价。粤新公司提交的预算表显示已完成部分的报价为9863.2元，未修缮部分报价为35833元。为此本院给予刘刚庭后20日的自行修缮时间，粤新公司予以配合。但双方在此期间内未能自行完成修缮，刘刚申请对未修缮部分工程项目及工程量进行司法鉴定。经本院委托，四川嘉汇工程造价咨询事务所有限责任公司出具川嘉鉴[2019]第007号《关于“成都市武侯区金花桥街道凉水井社区一组房屋的毁损修缮未完成项目（成都粤新实业有限公司提交的房屋毁损修缮预算中的修缮项目第一、二项工程项目及工程量）”的司法鉴定意见书》，鉴定工程造价为28234.38元。粤新公司在第一次庭审后补充提交《收据》三张以及转账凭证三张，拟证明实际支出修缮费11200元。刘刚对《收据》三性不予认可，对转账凭证与本案的关联性不予认可。 另查明，1.刘刚欠付2019年1月水电费合计4906元；2.案涉房屋的租金支付至2019年1月31日；3.粤新公司因本案产生并支付律师代理费30000元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《收据》、转款凭证、案涉房屋毁坏照片、《解除合同通知》、微信聊天记录、《委托代理合同》、律师费发票及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，案涉房屋并无产权证明和建设工程规划许可证，故粤新公司就该房屋于2018年7月10日与刘刚订立的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效，双方因合同取得的财产应相互返还。 关于案涉房屋占用费。合同载明的房屋交付之日为2018年7月5日，租金自2018年8月1日起算，期间未约定计付租金。现合同无效，粤新公司要求此期间的占用费涉及因无效合同获益，本院不予支持。2019年4月4日刘刚向粤新公司返还钥匙，控制权就此交接。此后因粤新公司行使留置权，刘刚未能搬走最后一件设备，粤新公司可另行主张合理的保管费，不应继续计算房屋占用费。故粤新公司要求刘刚参照合同约定的租金标准500000元/年支付2019年2月1日至2019年4月23日的占用费，本院仅支持2019年2月1日至2019年4月4日的部分共计88888.89元（500000元/年÷12个月/年×2个月），超过部分不予支持。 关于案涉房屋修缮费。刘刚对案涉房屋损坏的情况予以认可，但认为粤新公司的报价过高，要求自行修缮房屋的砖墙部分和防火板隔墙部分，并承诺若其未对案涉房屋修缮，则以粤新公司的报价为准。刘刚在本院给予的时间内未能自行修缮，考虑后续对未完成部分工程造价进行了司法鉴定，对粤新公司的修缮费诉请本院在38097.58元（9863.2元+28234.38元）范围内予以支持。 关于水电费。刘刚对于粤新公司主张的欠付水电费4906元的事实予以认可，并表示愿意承担该笔费用，故粤新公司要求刘刚支付水电费4906元的诉讼请求，本院予以支持。粤新公司主张的逾期费用部分缺乏计算依据，未能证明计算方式，本院不予支持。 此外，因合同无效，粤新公司主张的未付保证金、补偿提前解约租赁费、违约金、逾期费用以及律师代理费，于法无据，本院不予支持。前述房屋占用费88888.89元、房屋修缮费38097.58元、水电费4906元，共计131892.47元。抵扣应返还保证金100000元，刘刚还应向粤新公司支付31892.47元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘刚于本判决生效之日起十日内向原告成都粤新实业有限公司支付房屋占用费88888.89元、房屋修缮费损失38097.58元、水电费4906元，合计131892.47元，抵扣已支付的保证金100000元后还需支付31892.47元； 二、驳回原告成都粤新实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8831元，鉴定费3000元（已由被告刘刚垫付），合计11831元，由原告成都粤新实业有限公司负担7171.11元，被告刘刚负担4659.89元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  雷文慧 二〇二〇年一月二十三日 书 记 员  李舒驹