内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初1409号原告（反诉被告）：呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司。法定代表人：哈斯巴根，董事长。原告（反诉被告）：哈斯巴根，男，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。共同委托诉讼代理人：王忠武，内蒙古东威律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张智尧，内蒙古东威律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市立达汽车销售有限公司。法定代表人：李洪立。被告（反诉原告）：李洪立，男，住所地内蒙古自治区牙克石市。共同委托诉讼代理人：刘峰，内蒙古运宏律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王旭光，内蒙古运宏律师事务所律师。原告（反诉被告）呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司（以下简称友邦汽车公司）、哈斯巴根与被告呼伦贝尔市立达汽车销售有限公司（以下简称立达汽车公司）、被告（反诉原告）李洪立买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序于2019年5月24日、2019年6月17日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月8日、2019年12月27日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）友邦汽车公司、哈斯巴根的委托诉讼代理人王忠武、张智尧，被告立达汽车公司、被告（反诉原告）李洪立的共同委托诉讼代理人刘峰、王旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友邦汽车公司、哈斯巴根向本院提出诉讼请求：1、解除友邦汽车公司与立达公司签订的土地及房产转让合同；2、解除友邦汽车公司与立达公司签订的呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司转让合同；3、立达公司、李洪立返还涉案土地、房产及房屋所有权证，并承担违约责任495万元；4、立达汽车公司、李洪立给付友邦汽车公司、哈斯巴根垫付的2018年下半年至2019年上半年的房产税74115.02元及及因垫付产生的利息42638.07元；5、立达汽车公司、李洪立给付友邦汽车公司、哈斯巴根垫付的2018年下半年的土地使用税16750元及因垫付产生的利息6155.10元；6、立达汽车公司、李洪立承担友邦汽车公司将土地变更为商业用地发生的费用975600元、契税29268元、印花税487.8元，共计1005355.80元；7、立达汽车公司、李洪立支付其经营期间欠缴的取暖费474290.61元。事实与理由：2017年9月20日友邦汽车公司与立达汽车公司、李洪立协商达成一致，友邦汽车公司同意将位于呼伦贝尔市××区的呼伦贝尔友邦汽车销售服务有限责任公司及公司的土地房产转让给立达汽车公司、李洪立。并签订土地及房产转让合同和呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司转让合同（以下简称公司转让合同），转让价款为3300万元。合同约定立达汽车公司、李洪立承担友邦汽车公司所欠银行借款1800万元，并承担自2017年10月1日起的利息（季度付息）。2017年9月20日，双方就立达汽车公司、李洪立偿还银行借款利息签订补充协议，约定立达汽车公司、李洪立于2018年5月增贷款项划入友邦汽车公司账户，用于偿还土地及房产转让合同欠款，2017年11月30日前立达汽车公司、李洪立向友邦汽车公司支付土地及房产转让合同付款100万元，自合同签订以来友邦汽车公司依约履行合同义务，但立达汽车公司、李洪立仅在2017年10月15日前完成了两辆汽车的过户登记，2018年5月11日支付200万元。由于立达汽车公司、李洪立自身原因未能按照合同约定还贷并增贷，未能给付土地及房产转让合同的欠款及合同约定立达汽车公司、李洪立应付的银行欠款利息、取暖费也由友邦汽车公司垫付。友邦汽车公司多次向立达汽车公司、李洪立催要欠款无果的情况下，于2019年4月6日正式向立达汽车公司、李洪立下达了催款通知。但在履行期届满后，立达汽车公司、李洪立仍不履行。严重违反合同义务，对友邦汽车公司生产经营造成了重大的损失。立达汽车公司辩称，立达汽车公司非本案适格被告，本案中立达汽车公司与友邦汽车公司无任何合同关系，与友邦汽车公司签订的土地及房产转让合同、公司转让合同及补充协议的主体均为李洪立个人，与立达汽车公司无关。合同实际履行的主体也是李洪立个人。根据合同相对性原则，友邦汽车公司在本案中起诉立达汽车公司要求解除涉案合同并赔偿相应损失无合同依据，也无法律依据。李洪立辩称，1、李洪立不存在违约行为，而是由于友邦汽车公司违约在先且构成根本违约，李洪立未按合同约定内容履行义务是在行使先履行抗辩权，暂停履行相应义务，维护自身合法权益。本案基本事实是李洪立为取得有友邦汽车公司的房产及土地，于2017年9月20日与友邦汽车公司法定代表人协商一致，友邦汽车公司将公司股权及名下的土地、房产作价3300万出售给李洪立。同日，双方签订了两份合同，合同约定李洪立承担友邦汽车公司所欠付的银行借款1800万元及利息，从2017年10月1日起按季度付息。2018年5月1800万借款到期后，友邦汽车公司将公司转让到李洪立名下，友邦汽车公司承诺协助李洪立到期增贷。友邦汽车公司负责在2018年5月增贷时将土地变更为商业用地，土地变更费用由友邦汽车公司负担。2017年9月20日李洪立与友邦汽车公司签订了补充协议，就1800万元借款利息事宜作出了约定，李洪立于2017年12月14日前、2018年3月14日前、2018年6月14日前支付季度利息470232元至友邦汽车公司法人哈斯巴根个人账户内。2017年10月24日李洪立与友邦汽车公司再次签订补充协议，将2017年9月20日的房土地及房产转让合同第三条支付方式变更为2017年10月24日前支付首付款200万元。涉案房产于2017年9月20日交付。2、上述协议签订后，李洪立于2017年10月24日前将首付款支付给友邦汽车公司、并将自己及妻子名下的车辆作价100万元交付给友邦汽车公司，并转移过户。至2018年6月20日李洪立累计支付友邦汽车公司银行借款利息共计1407696.50元。友邦汽车公司在李洪立按合同内容依约履行义务过程中，仅仅履行了将涉案土地性质变更为商业用地和交付房屋两项义务，而最主要的合同义务即2018年5月完成公司更名（包括股权及法定代表人变更）、房产及土地变更到李洪立名下、帮助李洪立完成增贷,均未履行。导致李洪立无法使用友邦汽车公司名义进行经营，合同目的不能实现。3、针对友邦汽车公司的诉讼请求，对解除合同的诉讼请求双方已解除，涉案房产已经返还。因违约方非李洪立，友邦汽车公司要求李洪立支付违约金、1800万元借款的利息无合同依据，也无法律依据。关于房产税和土地税的对象是产权人，涉案房产及土地因友邦汽车公司违约至今未过户，李洪立非法定征收对象，且李洪立占用涉案房产期间未能经营，故不予认可。关于变更土地用途而发生的费用，因涉案房产未过户，土地性质变更为商业用地的利益实际归属于友邦汽车公司，所以友邦汽车公司要求李洪立支付该部分费用无法律依据。关于取暖费李洪立占有涉案房产是以经营为目的，涉案房产至今未过户，导致李洪立至今未能经营房产，故取暖费不应由李洪立承担。且取暖费的征收主体为供热公司，而非友邦汽车公司。李洪立向本院提出反诉请求：1、解除李洪立与友邦汽车公司签订的土地及房产转让合同和公司转让合同；2、友邦汽车公司、哈斯巴根返还李洪立支付的首付款200万元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2018年5月11日至实际给付之日止的利息；3、友邦汽车公司、哈斯巴根返还李洪立代其偿还的银行借款利息1407696.50元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2018年6月30日起至实际给付之日止的利息；4、友邦汽车公司、哈斯巴根支付李洪立垫付的涉案房屋房产税土地税57925.01元，并按照中国人民银行同期借款利率支付自2018年6月7日起至实际给付之日止的利息；5、友邦汽车公司、哈斯巴根返还李洪立车辆折价款100万元；6、友邦汽车公司、哈斯巴根赔偿李洪立房屋装修损失70万元；7、友邦汽车公司、哈斯巴根赔偿李洪立违约金1757452元。事实与理由：李洪立为取得有友邦汽车公司的房产及土地，于2017年9月20日与友邦汽车公司法定代表人协商一致，友邦汽车公司将公司股权及名下的土地、房产作价3300万出售给李洪立。同日，双方签订了两份合同，合同约定李洪立承担友邦汽车公司所欠付的银行借款1800万元及利息，从2017年10月1日起按季度付息。在2018年5月1800万借款到期后，友邦汽车公司将公司转让到李洪立名下，友邦汽车公司承诺协助李洪立到期增贷。友邦汽车公司负责在2018年5月增贷时将土地性质变更为商业用地。土地变更费用由友邦汽车公司负担。李洪立首付以其所有的车辆折抵100万元。2017年9月20日李洪立与友邦汽车公司签订了补充协议，就1800万元借款利息事宜作出了约定，李洪立于2017年12月14日前、2018年3月14日前、2018年6月14日前支付季度利息470232元至友邦汽车公司法人哈斯巴根个人账户内。2017年11月24日李洪立与友邦汽车公司再次签订补充协议，将2017年9月20日的土地及房产转让合同第三条支付方式变更为2017年10月24日前支付首付款200万元。涉案房产于2017年9月20日交付。上述协议签订后，李洪立于2017年10月24日前将首付款支付给友邦汽车公司，并将自己及妻子名下的车辆作价100万元交付给友邦汽车公司，并转移过户。至2018年6月20日李洪立累计支付友邦汽车公司银行借款利息共计1407696.50元。友邦汽车公司在李洪立按合同内容依约履行义务过程中，仅仅履行了将涉案土地性质变更为商业用地和交付房屋两项义务，而最主要的合同义务即2018年5月完成公司更名（包括股权及法定代表人变更）、房产及土地变更到李洪立名下、帮助李洪立完成增贷均未履行。导致李洪立无法使用友邦汽车公司名义进行经营，合同目的不能实现。因友邦汽车公司的根本性违约，导致李洪立的合同目的不能实现，合同解除的过错为友邦汽车公司，友邦汽车公司应当返还李洪立交付的房屋价款，赔偿李洪立因此产生的损失，并承担违约金。友邦汽车公司、哈斯巴根辩称，友邦汽车公司与李洪立签订合同后，友邦汽车公司积极履行合同义务，无违约行为，不应承担违约责任。本案合同不能继续履行完全是因为李洪立的违约行为造成的，应当由李洪立承担违约责任及损失。自双方签订合同以来，李洪立一直占有使用价值3300万元的土地、房产及相关设备长达两年之久。李洪立支付的200万元首付款及车辆折价款100万元应当冲抵李洪立应承担的违约责任或赔偿友邦汽车公司造成的损失。李洪立占用土地、房产期间发生的银行利息、房产税、土地税及其他费用应当由李洪立承担。对于房屋装修的残值数额因为双方已经确认了，但是不同意承担，装修损失是作为合同不能履行的一种损失，按照法律规定，应该由违约的一方承担。双方对造成合同损失都有过错的，按照过错大小来进行分担。本案中友邦汽车公司对合同的履行没有任何过错，不同意承担该项损失。友邦汽车公司、哈斯巴根围绕其诉讼请求及抗辩意见向本院提交如下证据：1、土地及房产转让合同、补充协议、公司转让合同，证明友邦汽车公司、哈斯巴根以3300万元将房产、土地及公司转让给李洪立和立达汽车公司。2018年5月到期的1800万元借款转给李洪立和立达汽车公司，2017年10月1日起开始付息。2017年9月起由李洪立和立达汽车公司支付热费。2017年11月30日前支付转让款100万元。经质证，李洪立和立达汽车公司对土地及房产转让合同真实性没有异议，但认为合同的主体明确是李洪立，虽然在加盖了立达汽车公司的印章，但在合同中均没有表明立达汽车公司在合同中的地位和权利义务，因此立达汽车公司并不是该合同的一方当事人。而且合同付款方式的约定包括二手车两辆，抵付首付款100万元。另100万元的支付以及增贷后将借款作为购房款的支付主体均是李洪立，与立达汽车公司无关。而且立达汽车公司在2018年5月21日投资人、法定代表人均已变更为安月华。对友邦汽车公司转让合同真实性没有异议，但合同约定的权利义务均与立达汽车公司无关，不承担合同义务。立达汽车公司仅是作为签订合同的见证人。对补充协议的真实性没有异议，补充协议已经明确双方当事人是哈斯巴根和李洪立，约定的内容和权利义务与立达汽车公司没有关联性。立达汽车公司也没有签字或加盖印章。而且在补充协议甲方处也仅有哈斯巴根个人签字，没有加盖友邦汽车公司的印章，约定的内容也是将季度还款利息转入哈斯巴根个人账户。因此这份补充协议其真实意思是另两份协议中关于股权转让以及股权转让款支付方式的补充。因此在本案中友邦汽车公司作为原告主体不适格。本院认为，该份证据反映出了双方对涉案房产及土地进行买卖的事实，本院对该证据予以确认。2、交接单两份，证明友邦汽车公司、哈斯巴根于2017年9月17日将房产、土地、设备交给李洪立使用。经质证，立达汽车公司、李洪立对交接单的真实性有异议，对于证据签名的真实性和其身份均有异议。本院认为，虽然立达汽车公司、李洪立对该证据不予认可，但在双方房屋返还时，已对除房屋所有权证外的财产进行了返还，故本对该证据予以确认。3、国有建设用地使用权出让合同、交款收据、缴税凭证，证明友邦汽车公司、哈斯巴根为了履行合同于2018年5月将土地性质变更为商业用地，产生税费1005355.80元。经质证，立达汽车公司、李洪立对该组证据的真实性没有异议，友邦汽车公司已支付的款项没有异议。但是依据双方签订的土地及房屋转让合同的约定该笔款项应由友邦汽车自行承担。另双方合同解除后土地使用权变更的受益方也为友邦汽车公司、哈斯巴根一方，该费用也应由其自行承担。本院认为，该证据反映出了友邦汽车公司、哈斯巴根将涉案土地性质变更为商业用地的事实，并支付了相关款项，本院予以确认并采信。4、哈斯巴根与李洪立的往来明细、银行电子回单、交付房产税和土地税银行回单、李洪立借款及利息的明细和欠条，证明按合同约定，2017年10月至2019年3月李洪立应承担1800万元借款利息2881950.76元，但李洪立仅支付了1407696.50元，友邦汽车公司垫付1509033.76元，友邦汽车公司还支付了2018年下半年的房产税37057.51元、土地使用税16750元，立达汽车公司、李洪立已经违约。2018年上半年的房产税、土地使用税已由立达汽车公司、李洪立自行缴纳。经质证，立达汽车公司、李洪立未对哈斯巴根与李洪立的往来明细、银行电子回单、交房产土地税回单发表质证意见。对李洪立借款及利息的明细和欠条上的签字真实性没有异议，但认为李洪立借款及利息的明细和欠条与立达汽车公司无关。李洪立借款及利息的明细和欠条上的内容均是友邦汽车公司应偿还的银行借款利息，依据双方合同约定，因友邦汽车公司、哈斯巴根根本违约在先，李洪立在支付部分银行借款利息后没有继续支付是在行使先履行抗辩权。另外，友邦汽车公司、哈斯巴根主张解除合同，1800万元的银行借款及利息均应由友邦汽车公司、哈斯巴根自行承担。对于李洪立已支付的部分银行借款利息140余万元应予返还。关于借条，约定友邦汽车公司、哈斯巴根垫付的银行利息由李洪立支付是基于友邦汽车公司、哈斯巴根没有违约行为。借条中约定的月利3.5的利息，也明显高于法律的规定。其并非法律意义上的民间借贷，应由友邦汽车公司、哈斯巴根自行承担，李洪立不负责偿还义务。5、展期申请及相关批准手续，证明立达汽车公司、李洪立未能按期偿还1800万元借款，友邦汽车公司数次申请借款展期，立达汽车公司、李洪立违反了合同约定。经质证，立达汽车公司、李洪立对证据的真实性没有异议，该组证据是友邦汽车公司向银行单方提出的展期申请，反而能证明友邦汽车公司、哈斯巴根违约，该证据载明借款1800万元的还款日期是2018年5月18日。双方在土地及房产转让合同明确约定了2018年5月增借款项。借款到期时。由友邦汽车公司、哈斯巴根将公司转让给李洪立，然后由友邦汽车公司、哈斯巴根协助李洪立完成增贷后将借款转入友邦汽车账户。至今友邦汽车公司、哈斯巴根也未将公司转到李洪立名下，致使无法办理增贷。友邦汽车公司、哈斯巴根构成根本违约。6、借款合同、银行回单、最高额抵押合同、抵押合同、放款审批书、交易流水、借款借据，证明因立达汽车公司、李洪立无力偿还借款，友邦汽车公司自行筹集资金偿还1800万元借款后，又申请重新借款1800万元，立达汽车公司、李洪立违约。经质证，立达汽车公司、李洪立对证据的真实性无异议，并非李洪立无能力偿还借款，根据合同约定，友邦汽车公司、哈斯巴根违约在先并构成根本性违约，未完成合同约定的公司更名以及增贷义务，李洪立在该前提下未继续按照合同约定履行偿还银行借款义务，是行使先履行抗辩权。且后期友邦公司的借款与本案没有关联性。本院认为，上述证据反映出了李洪立支付1800借款的利息及友邦汽车公司申请展期、偿还、重新借款的事实，本院予以确认并采信。7、催缴欠费通知，证明立达汽车公司、李洪立拖欠2017年至2018年热费196946.61元，2018年至2019年热费11503.36元及滞纳金50934元。经质证，立达汽车公司、李洪立对该证据的真实性及证明目的均不认可，催缴通知书并非严格意义上能够证明取暖费欠付金额的单据，且2017年至2018年和2018年至2019年相比，热费明显过高，存在计算错误的情形。李洪立占有涉案房屋是以经营为目的，占有涉案房产期间因友邦汽车公司、哈斯巴根未进行公司股权转让、法定代表人变更、财务交接等，使李洪立不能经营、收益，故取暖费不应当由李洪立负担。且该证据仅能证明欠付取暖费的行为，不能证明友邦汽车公司、哈斯巴根按此金额支付了热费，其作为热费的追缴对象无依据。本院认为，该证据为供热公司发出，能够证明在李洪立占有涉案房屋期间拖欠热费的事实，本院对其真实性予以确认。8、个人信用报告，证明李洪立因为个人信用存在问题，无法按照合同进行借款增贷转户，是李洪立用微信形式发给友邦汽车公司的财务人员。经质证，立达汽车公司认为该证据与其不具有关联性。李洪立对该证据的真实性不予认可，该征信报告来源不合法，非李洪立本人查询操作，征信报告中显示的逾期时间也是因为友邦汽车公司、哈斯巴根违约在先导致未完成合同约定的公司更名及增贷义务，才发生李洪立征信不良的记录。本院认为，该证据反映出了李洪立的信用记录问题，虽然立达汽车公司、李洪立对其真实性不予认可，但在庭审中友邦汽车公司的工作人员提交了该复印件为李洪立向其发送的原始载体，故本院对其真实性予以确认。9、催告通知一份，证明立达汽车公司、李洪立未按照合同履行义务，友邦汽车公司、哈斯巴根向其送达催告通知，在催告期限内，立达汽车公司、李洪立仍未履行。经质证，立达汽车公司、李洪立对该证据的真实性认可，但认为并非李洪立不履行合同，而是友邦汽车公司、哈斯巴根存在根本性违约，李洪立行使的是先履行抗辩权。且该证据是友邦汽车公司、哈斯巴根单方制作。本院认为，李洪立认可收到该通知，本院对该证据的真实性予以确认。立达汽车公司、李洪立围绕其主张及抗辩意见，向本院提交如下证据：1、土地及房产转让合同、友邦汽车公司转让合同、补充协议一份，证明合同签订后，友邦汽车公司、哈斯巴根仅履行土地性质变更这一项义务，其他合同义务包括2018年5月完成公司更名、股权及公司法定代表人变更、房产及土地过户、增贷等均未履行，友邦汽车公司、哈斯巴根存在根本性违约。经质证，友邦汽车公司、哈斯巴根对该组证据的真实性无异议，双方签订合同后，友邦汽车公司、哈斯巴根积极履行合同义务，交付了房屋、土地及设备，并将土地变更为商业用地，为此支付了1005355.80元。在2018年5月借款到期前的合同义务友邦汽车公司、哈斯巴根已经履行完毕。在合同履行过程中立达汽车公司、李洪立拖欠热费。已表现出立达汽车公司、李洪立履行合同能力不足，未能在2018年5月将1800万元借款还清，致使友邦汽车公司三次办理展期。友邦汽车公司在协助办理增贷过程中，因李洪立征信问题，无法办理。本院认为，该份证据反映出了双方对涉案房产及土地进行买卖的事实，本院对该证据予以确认。2、交接单、不动产登记书，证明涉案房产的不动产登记证书已交付李洪立，但未按照合同约定的2018年5月办理产权变更手续等，友邦汽车公司、哈斯巴根违约在先且构成根本性违约。经质证，友邦汽车公司、哈斯巴根对该证据的真实性予以认可，但友邦汽车公司、哈斯巴根不存在违约情形。本院认为，该证据反映出了双方对涉案房产进行交接的事实，本院予以确认，关于导致合同不能继续履行的责任主体，本院将结合其他证据予以认定。3、李洪立与韩琳的借款合同、王微与哈斯巴根车辆买卖协议、王微与李洪立的结婚证、李洪立与哈斯巴根车辆买卖协议，证明合同签订后，李洪立向韩琳借款300万元，其中200万元支付给哈斯巴根，作为合同首付款，已完成补充协议约定的义务，该事实友邦汽车公司在诉状中已经自认。李洪立按合同约定，将其与妻子名下的两辆汽车作价100万元交付给友邦汽车公司、哈斯巴根，并于2017年10月15日办理了过户。李洪立依据合同约定，至2018年6月已经累计支付银行借款利息1407696.50元，基本完成双方补充协议约定的内容。至2018年6月前，李洪立严格按照合同约定履行义务。经质证，友邦汽车公司、哈斯巴根对证据的真实性无异议,对于车辆作价100万元、韩琳转账给哈斯巴根200万元及支付利息1407696.50元的事实无异议。立达汽车公司、李洪立根本没有按照合同履行义务，该组证据能够证明其履行能力不足，无力支付合同约定的11月30日支付100万元，在友邦汽车公司、哈斯巴根的帮助及担保下才借款300万元履行了该约定。本院认为，该组证据反映出了李洪立支付合同价款的事实，本院予以确认。4、微信聊天记录，证明2017年12月，友邦汽车公司会计告知李洪立在2018年年初办理房产、土地、股权、法定代表人的变更。至2018年6月前仍告知李洪立变更公司法定代表人，但友邦汽车公司、哈斯巴根至今未履行该义务，已构成根本性违约。经质证，友邦汽车公司、哈斯巴根认为李洪立未能提供原始载体，真实性不认可。即使微信是真实的，内容也不全面，只能显示部分内容，从该证据中可以看出友邦汽车公司、哈斯巴根并未作出任何承诺，立达汽车公司、李洪立断章取义，不予认可。本院认为，该证据为复印件，李洪立未能提供原件予以核对，本院不予确认。5、房产税纳税申报表及微信截图，证明李洪立支付了涉案房产的房产税、土地税57925.01元。因友邦汽车公司、哈斯巴根违约未过户，该税收的征收对象应为房屋及土地的所有人，故应当由友邦汽车公司、哈斯巴根返还。经质证，友邦汽车公司、哈斯巴根对于立达汽车公司、李洪立缴纳57925.01元的事实认可，在合同签订后，已将涉案房产及土地交付立达汽车公司、李洪立实际使用，涉及税费应由实际使用人承担。本院认为，该证据反映出了李洪立支付相应税费的事实，本院予以确认。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年9月20日，友邦汽车公司与李洪立签订土地及房产转让合同、补充协议及公司转让合同。土地及房产转让合同约定友邦汽车公司将位于海拉尔区尼尔基路100号的友邦汽车公司的土地及房产转让给李洪立，土地面积为4574.44平方米，建筑面积3769.54平方米，作价3300万元。友邦汽车公司将名下1800万元的借款转让给李洪立，自2017年10月1日起付息（根据银行及友邦汽车公司财务实际计息给付，为季度付息）。2017年9月起所产生的热费由李洪立支付。李洪立自合同签订后即可接受土地及房产进行经营。因年底收紧额度，且友邦汽车公司债权债务需要时间清理，故协商于2018年5月1800万元借款到期时将公司转让至李洪立名下（在此期间可做公证），友邦汽车公司承诺协助李洪立办理到期增资。友邦汽车公司负责于2018年5月增贷转户是将土地变更为商业用地（现土地性质为工业出让用地，房产为商业服务，预计所需资金为181万元），费用由友邦汽车公司负担。如友邦汽车公司不能按照合同约定将土地变更为商业用地，友邦汽车公司自愿赔偿李洪立总价款20%的赔偿金。友邦汽车公司将售后的部分举升机、维修工具赠与李洪立，另赠送一台新升降机。在双方经营期间友邦汽车公司自愿帮助李洪立办理库存融资及周转资金借款。友邦汽车公司协助李洪立办理路边广告牌及行政执法部门相关业务对接事项。合同价款首付以李洪立经营的二手车奥迪A8一辆、奔驰车一辆折抵首付款100万元，于2017年10月15日前完成转籍过户。2018年5月增贷款项双方同意划入友邦汽车账户抵顶合同款项（不得超过购房款的总额）。2017年11月30日前李洪立支付合同价款100万元。协议签订之日起，李洪立交付房屋及土地首付款后，该房屋及土地、物业归李洪立所有。如一方违约按照合同成交价款双倍返还。合同落款处加盖了立达汽车公司的印章。补充协议对1800万元借款利息事宜进行约定，李洪立于2017年12月14日、2018年3月14日、2018年6月14日前分别将季度利息转入友邦汽车公司法定代表人哈斯巴根个人账户，金额均为470232元。公司转让合同约定友邦汽车公司将位于海拉尔区尼尔基路100号友邦汽车公司及物业转让给李洪立，友邦汽车公司将友邦汽车公司及公司的土地及房产（含地下室、地上及地上房地产所有附属建筑物）作价3300万元转让给李洪立。友邦汽车公司保证转让给李洪立的土地及房产合法，权属明确，且已经缴纳土地出让金及该公司注册资金按时到位，并不存在撤资情况、年检都按时参加，如因此发生的罚款均由友邦汽车公司负担。自双方在合同中签字之日起友邦汽车公司之前所发生的债权债务与李洪立无关，均由友邦汽车公司负担。李洪立如需工商变更登记，友邦汽车公司无条件协助李洪立并提供相关资料进行办理。合同签订后，友邦汽车公司、哈斯巴根将涉案房屋、土地、设备等物品交付给李洪立，李洪立实际控制上述物品。并将位于××区房屋的房屋所有权证交于李洪立。2017年9月20日，哈斯巴根与李洪立及其妻子王微签订车辆买卖协议书，将合同约定车辆交付给友邦汽车公司、哈斯巴根。2017年12月至2018年6月，李洪立向哈斯巴根银行账户汇款1407696.50元用于支付1800万元银行借款的季度利息。2017年11月24日，哈斯巴根与李洪立签订补充协议，约定将土地及房产转让合同中第三条支付方式中2017年11月30日前李洪立需支付购房首付款100万元变更为2017年10月24日前支付购房首付款200万元。同日李洪立通过向他人借款的方式支付200万元首付款。2018年4月10日，友邦汽车公司与呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局签订国有建设用地使用权转让合同，将涉案土地由工业用地调整为商业用地，需补缴土地出让金97.56万元。2018年5月9日，友邦汽车公司补缴了土地出让金975600元及相关税费29755.80元。2018年5月24日，李洪立缴纳了涉案土地的土地使用税16750元、涉案房产的房产税41175.01元。2018年11月29日，友邦汽车公司缴纳了涉案土地的土地使用税和涉案房产的房产税共计53807.51元。2018年6月14日、2018年6月25日、2018年9月21日友邦汽车公司向呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司新区支行申请对1800万元借款进行展期，并获得银行批准。友邦汽车公司在借款展期后偿还了相关借款，并于2018年11月22日，向呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司新区支行借款1800元，并签订了流动资金借款合同、最高额抵押合同、抵押合同等手续。合同约定利率为年利率10.44%。2019年4月6日，友邦汽车公司向立达汽车公司发出催告通知，因立达公司未按照约定于2018年5月偿还1800万元银行借款及支付剩余购房款，现函告立达公司在收到本通知10日内清偿友邦汽车公司代偿的1800万元银行借款并支付剩余购房款，到期不履行友邦汽车公司将解除该合同，并有权要求立达公司赔偿损失。2019年4月19日，东海拉尔发电厂热力营销部向友邦汽车公司发出催缴欠费通知书，友邦汽车公司欠东海拉尔发电厂2017-2018年度取暖期热费196946.61元，违约金据实结算（截止2019年4月19日产生违约金50934元），2018-2019年度取暖期热费11503.36元，违约金据实结算。限期4月22日前结清所欠热费，如逾期未支付将采取断热措施，届时所产生一切后果东海拉尔发电厂不承担任何责任。此期间的取暖费现双方均未交纳。另查明，友邦汽车公司为自然人独资公司，法定代表人及股东为哈斯巴根。立达汽车公司为自然人独资公司，与友邦汽车公司签订合同时，法定代表人及股东为李洪立，于2018年5月29日变更为安月华，现变更为李洪立。还查明，2019年7月6日，李洪立将涉案房屋、土地及设备返还给友邦汽车公司。双方协商确定李洪立在占有涉案房屋期间进行的装修残值为70万元。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同签订的主体；二、合同不能履行的责任主体；三、合同解除的法律后果。一、关于合同签订的主体问题。在土地及房产转让合同、公司转让合同中，所列乙方均为李洪立，并未将立达汽车公司列为合同当事人。在土地及房产转让合同和公司转让合同中写明“汽车公司将位于海拉尔区尼尔基路100号的友邦汽车公司的土地及房产转让给李洪立”、“友邦汽车公司将位于海拉尔区尼尔基路100号友邦汽车公司及物业转让给李洪立”，并未将立达汽车公司作为买受主体。且在补充协议、钱款给付等方面，均是由李洪立与友邦汽车公司、哈斯巴根协商，并由李洪立个人履行相关权利义务，故应当认定买受主体为李洪立。对于李洪立与立达公司的关系问题，虽然立达公司为一人有限责任公司，李洪立为其股东，但根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，在出现财产混同的情况下，股东对公司财产承担连带责任，而未规定股东的债务由公司承担连带责任的情形，故友邦汽车公司主张李洪立与立达公司财产混同共同承担责任于法无据，本院不予支持。根据土地及房产转让合同、友邦汽车公司转让合同的约定，双方并非单纯的房屋及土地的买卖，掺杂着公司转让或股权转让的内容，且双方合同履行过程中，李洪立将相应钱款汇入哈斯巴根个人账户，哈斯巴根亦未能提交证据证明其与公司财产未出现混同的证据，故可以认定友邦汽车公司和哈斯巴根为涉案合同的出售主体，可以作为本案共同原告提起诉讼。二、关于合同不能履行的责任主体问题。双方均认可合同无法继续履行，李洪立亦将涉案房屋、土地、设备返还友邦汽车公司和哈斯巴根，双方签订的土地及房产转让合同、补充协议及公司转让合同实际已经解除，合同解除时间为2019年7月6日，此种解除方式为双方协议解除。现双方争议的内容为2018年5月1800万元借款到期时，是友邦汽车公司、哈斯巴根将涉案房屋、土地及公司等手续变更到李洪立名下，还是先由李洪立偿还1800万元借款后再变更手续。根据土地及房产转让合同的约定，1800万元借款在合同生效后后已转让给李洪立，并约定了该笔借款的利息由李洪立偿还，实际上是1800万元借款转让给李洪立后视为李洪立支付了1800万元合同对价款，李洪立应当在借款到期后偿还该笔借款，双方约定的增贷内容，也是以1800万元偿还完毕作为前提条件。李洪立未能在借款到期后偿还借款，并在友邦汽车公司、哈斯巴根催告后仍未履行，李洪立构成根本性违约，导致合同履行不能而解除。对于李洪立抗辩友邦汽车公司未在2018年5月完成公司更名（包括股权及法定代表人变更）、房产及土地变更到李洪立名下、帮助李洪立完成增贷均未履行，其不继续履行合同义务是在行使先履行抗辩权的主张。根据合同约定友邦汽车公司增贷转户的义务是友邦汽车公司将土地变更为商业用地，友邦汽车公司已在1800万元借款到期前履行了土地性质变更，增贷转户义务已经完成；而涉案房产及土地是涉案1800万元借款的抵押物，相关的过户手续应在借款偿还完毕后履行；公司的更名（股权转让）问题，双方的合同标的为3300万元，李洪立已经履行了300万元的交付义务，尚有3000万元未支付的情况下，李洪立已用其行为表明其无法偿还到期的1800万元借款，友邦汽车公司不将公司变更为李洪立名下实际上是行使不安抗辩权。故李洪立的抗辩主张本院不予支持。三、关于合同解除的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时合同解除后不影响合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法等违约责任条款的效力。双方合同解除后，友邦汽车公司、哈斯巴根应当返还李洪立支付的300万元合同对价款，李洪立应当返还其占有的涉案房产、土地及设备（已履行完毕），李洪立同时应当返还友邦汽车公司、哈斯巴根位于××区房屋的房屋所有权证。因合同解除的责任在李洪立，故对李洪立主张合同对价款的利息不予支持。对于友邦汽车公司、哈斯巴根主张的违约金，因双方合同中约定如一方违约按照合同成交价款双倍返还，友邦汽车公司、哈斯巴根未按该约定主张违约金，而是按照合同价款的15%主张，减少至495万元，虽然李洪立对此不予认可，但未能提交证据证明违约金过高，且友邦汽车公司、哈斯巴根所主张的违约金数额与按照其向呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司新区支行借款时所约定利率计算后的数额基本相当，故本院予以支持。对于1800万元借款利息问题，该笔借款是友邦汽车公司向呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司新区支行进行了的贷款，还款主体为友邦汽车公司，友邦汽车公司与李洪立之间约定1800万元由李洪立偿还，李洪立所支付的利息系为履行合同所支出的款项，在合同解除后，1800万元借款的还款义务仍为友邦汽车公司，李洪立所支出的利息友邦汽车公司应当返还给李洪立。而友邦汽车公司偿还的部分系偿还其自己的借款所支出的款项，其应自行承担。对于房产税和土地税的问题，因涉案房产及土地在双方所主张的缴纳时间内均由李洪立实际控制，所产生的相关税费应当由李洪立负担，现友邦汽车公司已实际支付的57925.01元李洪立应当支付，对于剩余期间的房产税和土地税因友邦汽车公司、哈斯巴根未能提交证据证明其已实际缴纳，故本案中不予处理，友邦汽车公司、哈斯巴根可待实际缴纳后可再行向李洪立主张。李洪立已经缴纳部分由其自行负担。对于友邦汽车公司主张的利息符合法律规定，本院予以维护，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，至合同解除之日利息为1459.52元（53807.51元×4.5%÷12月÷30天×217天）。对于涉案土地变更为商业用地所产生的费用问题，友邦汽车公司依合同约定将涉案土地性质由工业用地变更为商业用地，土地性质的变化使得涉案土地的市场价值增加，在合同解除后，涉案土地仍为友邦汽车公司所有，友邦汽车公司为实际受益人，李洪立未因此而受益。而李洪立因其违约行为已承担了违约金等违约责任，所发生的的费用应由友邦公司应自行负担。对于李洪立支付其经营期间所欠缴的取暖费问题，李洪立实际占用了涉案房屋，其占用期间所产生的费用应由其负担。但取暖费现双方均未缴纳，李洪立占用期间所发生的热费友邦汽车公司、哈斯巴根可在实际交付后再向李洪立主张，本案不予处理。对于李洪立主张的其占用期间所产生的装修费，根据合同解除的法律后果，李洪立返还的房产及土地时应恢复房产及土地的原始状态，李洪立装修的残值属于李洪立的损失。涉案合同解除的责任在李洪立，友邦汽车公司在合同解除中并无过错，该部分损失应当由李洪立自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、解除呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司与李洪立于217年9月20日签订的土地及房产转让合同和呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司转让合同；二、李洪立返还呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根位于××区北京现代汽车展厅房产、土地及设备（已返还）；三、李洪立返还呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根位于××区房屋的房屋所有权证；四、李洪立给付呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根违约金495万元；五、李洪立给付呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根房产税、土地税57925.01及利息1459.52元，合计59384.53元；六、呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根返还李洪立支付的合同对价款300万元及支付的银行借款利息1407696.50元，共计4407696.50元；结合本判第四项、第五项、第六项，李洪立给付呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根601688.03元，此款于本判决生效后十日内付清；七、驳回呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根的其他诉讼请求；八、驳回李洪立的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70654.46元，由呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根负担23788.77元，李洪立负担46865.69元。反诉费29404.69元，由呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根负担21030.79元，李洪立负担8373.90元。保全费5000元及保全保险费7500元由呼伦贝尔市友邦汽车销售服务有限责任公司、哈斯巴根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  刘凯军审 判 员  李**奎人民陪审员  高艳红二〇二〇年一月二日书 记 员  高 飞附：本判决所依据的法律、法规条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6、《中华人民共和国民事诉讼法》当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。8、《最高人民法院(https://www.baidu.com/swd=%E6%9C%80%E9%AB%98%E4%BA%BA%E6%B0%91%E6%B3%95%E9%99%A2&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao""https://zhidao.baidu.com/question/_blank)关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(https://www.baidu.com/swd=%E6%B0%91%E4%BA%8B%E8%AF%89%E8%AE%BC%E6%B3%95&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao""https://zhidao.baidu.com/question/_blank)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。