重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初15970号原告：重庆大学城城区建设委员会，住所地重庆大学城南路临**，统一社会信用代码11500106MB1284404P。法定代表人：陈英，重庆大学城城区建设委员会主任。委托诉讼代理人：何静，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩卓原，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被告：朱春林，男，1979年4月4日出生，汉族，住上海市松江区。原告重庆大学城城区建设委员会(以下简称大学城城区建委)与被告朱春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大学城城区建委的委托诉讼代理人何静、韩卓原，被告朱春林到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，和解期应予以扣除。本案现已审理终结。原告大学城城区建委向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年3月22日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告2016年9月18日至2019年7月6日的租金,合计1665526.05元；3、被告支付原告违约金，违约金以1665526.05元为基数，从2016年9月18日起至2019年6月7日止，按每日千分之一的标准计算，合计1650536.32元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2010年3月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于重庆市沙坪坝区曾家镇安置区19号、24号楼的1楼及2楼，房屋建筑面积5033.77平方米，租赁期限为2010年9月18日起至2020年9月17日止，被告于2010年8月18日前一次性支付第1至5年的租金，2015年8月18日前一次性支付第6至10年的租金。被告承租该房屋后，在未征求原告同意的情况下，于2015年4月23日将涉案房屋转租给他人。被告还一直拖欠原告2016年9月至今的房屋租金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告朱春林辩称，被告朱春林同意解除原、被告于2010年3月22日签订的房屋租赁合同；被告尚欠原告2016年9月18日至2019年7月6日的租金，共计1665526.05元；因原告没有修缮下水管道，违约在先，导致被告无法正常营业，被告才未交纳房租，故被告不同意支付原告违约金。同时，原告要求的违约金过分高于原告因被告违约产生的损失，被告要求降低违约金的标准。经审理查明，2010年3月22日，原告大学城城区建委（出租方甲方）与被告朱春林（承租方乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在重庆市沙坪坝区，双方确认租赁房屋建筑面积5033.77平方米（其中19号楼第二层1119.30平方米，24号楼第一层1782.21平方米、第二层2132.26平方米），租赁期限为2010年9月18日至2020年9月17日止。租金标准：第1至5年，租金标准按第一层每月10元/㎡，第二层每月5元/㎡标准收取，第6至10年，租金标准按第一层每月15元/㎡，第二层每月7.5元/㎡标准收取。2010年8月18日前一次性支付第1至5年租金，2015年8月18日前一次性支付第6至10年租金。合同解除的条件：甲方有权解除合同：擅自将租赁物部分或全部转租、转借给第三方，或者擅自和其他承租户交换租赁物的；拖欠保证金、租金、物业管理费及其他应由乙方承担的费用中的任何一项连续30天以上的。违约责任：乙方逾期支付本合同项下任何应付款项的，自逾期之日起至实际清偿日止，每日须按逾期金额的10‰向甲方支付违约金。另外，双方还对物业管理费、租赁物的使用与维修等事项进行约定。合同尾部，原告在甲方处盖章，被告朱春林在乙方处签名捺印。2010年9月18日，原告大学城城区建委将涉案房屋交给被告使用。被告认可尚欠原告2016年9月18日至2019年7月6日的租金，共计1665526.05元，且被告未经原告允许将涉案房屋转租给案外人。被告朱春林提出，因原告大学城城区建委没有修缮下水管道，违约在先，导致被告无法正常营业，但未举示证据予以证明。2019年7月10日，原告大学城城区建委向本院提出申请，要求对被告朱春林的财产予以保全。2019年7月12日，本院作出（2019）渝0106民初15970号民事裁定书，裁定对朱春林价值3340000元的财产予以保全。此次保全产生保全费5000元，由原告大学城城区建委垫付。另查明，原告大学城城区建委系涉案房屋的所有权人。2019年8月14日，本院向被告朱春林邮寄送达起诉状副本及传票，2019年8月15日，由他人代被告朱春林签收起诉材料。2019年9月18日，原、被告均参与第一次庭审。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告大学城城区建委提交的档案调查结果、座次表、房屋租赁合同、租金及违约金明细、（2019）渝0106民初15970号民事裁定书、保全费发票等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告拖欠房屋租金达30天以上，且被告未经原告允许将涉案房屋转租给案外人，现原告有权按照合同约定要求解除房屋租赁合同。2019年8月15日，由他人代被告朱春林签收起诉材料，不能证明被告朱春林当日已收到起诉材料。2019年9月18日，被告到庭应诉，则可以推定被告朱春林已得到解除合同的通知。因此，原、被告于2010年3月22日签订的房屋租赁合同于2019年9月18日解除。原告大学城城区建委向被告朱春林交付了房屋，依据合同约定，被告朱春林应当向原告支付的房屋租金，现被告尚欠原告2016年9月18日至2019年7月6日的租金，共计1665526.05元，现原告要求被告支付房屋租金1665526.05元，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求违约金，合同约定如果被告拖欠租金连续30天以上，原告有权单方解除合同，被告自逾期之日起至实际清偿日止，每按逾期金额的10‰向原告支付违约金。被告朱春林提出，因原告大学城城区建委没有修缮下水管道，违约在先，导致被告无法正常营业，但未举示证据予以证明，故本院对被告此项说法不予采信。被告主张双方约定的违约金过分高于原告因被告违约产生的损失，要求降低违约金的标准。审理中，原告未举示证据证明其因被告违约产生的损失范围及金额，因此，也不能证明双方约定的违约金未超过其损失的百分之三十。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾本案合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情主张被告朱春林支付原告违约金以1665526.05元为基数，自2016年9月18日起至2019年6月7日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆大学城城区建设委员会与被告朱春林于2010年3月22日签订的房屋租赁合同于2019年9月18日解除。二、本判决发生法律效力之日起三日内，被告朱春林支付原告重庆大学城城区建设委员会尚欠的2016年9月18日至2019年7月6日的租金，共计1665526.05元。三、本判决发生法律效力之日起三日内，被告朱春林支付原告重庆大学城城区建设委员会因逾期支付租金而产生的违约金，该违约金以1665526.05元为基数，自2016年9月18日起至2019年6月7日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算。四、驳回原告重庆大学城城区建设委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47584元，减半交纳23792元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），合计28792元，由被告朱春林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 滕 磊二〇二〇年一月九日书记员 周佳雯