湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2207号 上诉人（原审被告）：谢桂军，男，1989年7月4日出生，汉族，农民，户籍地湖南省新邵县，住湖南省邵东市福星御景城**。 上诉人（原审被告）：伍芹，女，1987年8月20日出生，汉族，农民，住址同上，系谢桂军之妻。 委托诉讼代理人：谢桂军，男，1989年7月4日出生，汉族，农民，户籍地湖南省新邵县，住址同上，系伍芹之夫。 被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路**********。 法定代表人：梁斌，系该公司副总裁。 委托诉讼代理人：廖小华，男，1982年11月3日出生，汉族，住湖南省隆回县。 上诉人谢桂军、伍芹因与被上诉人上海永升物业管理有限公司（以下简称永升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢桂军及被上诉人永升物业公司的委托诉讼代理人廖小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢桂军、伍芹上诉请求：撤销原判，改判永升物业公司减半收取未缴纳的物业管理费1203.60元，并由永升物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：永升物业公司未按约定提供物业管理服务，其服务质量极差，环境卫生脏乱差、安保门卫经常无人看守、公共设施管理维护不到位、服务态度恶劣、业主满意度极低，应当承担违约责任并按照实际提供的服务降低收费标准。 永升物业公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 永升物业公司向一审法院起诉请求：一、判令谢桂军、伍芹向永升物业公司支付物业管理费2407.20元及截至2020年4月30日止的违约金1689元，共计4096.20元；二、判令由谢桂军、伍芹承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：永升物业公司系2002年5月31日注册成立的有限责任公司，其经营范围含物业管理。2015年3月28日，谢桂军、伍芹与开发商湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司签订《福星.御景城商品房买卖合同》约定：谢桂军、伍芹购买湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司开发的福星御景城小区H区1栋101号房，该房屋的建筑面积为141.77平方米;出卖人以招聘方式选聘湖南省福星物业集团福海物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，期限为首批交房入伙之日起至业主委员会成立止，物业收费标准按邵东市物价局核定的标准收取，收费起始时间为物业交付买受人之日的次日起至物业委托合同终止之日。2018年11月1日，永升物业公司（乙方）与湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》约定：乙方永升物业公司为福星御景城小区业主提供物业服务；高层电梯住宅物业服务费每月按房屋建筑面积1.3元/㎡收取;乙方的管理服务达不到本合同约定，给甲方、业主造成损失的，应向甲方、业主赔偿损失;甲方、业主或使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。协议签订后，永升物业公司对高层电梯住宅物业服务费自愿按1元/㎡/月收取，谢桂军、伍芹从2019年1月1日起至2020年5月31日止的物业管理费共计2407.20元（141.77元/月×17个月），谢桂军、伍芹至今未支付。 永升物业公司提供物业服务期间存在不按约定履行义务的行为，但谢桂军、伍芹在审理中未提供因永升物业公司未履行义务的行为造成其损失的证据。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。谢桂军、伍芹与开发商湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司签订的《福星.御景城商品房买卖合同》约定由出卖人以招聘方式选聘物业公司对该房屋进行前期物业管理，双方之间就物业管理存在委托关系。永升物业公司与湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违背法律强制性规定，合法有效。谢桂军、伍芹与开发商湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司之间就物业管理存在委托关系，委托开发商选聘物业公司进行前期物业管理，故《前期物业服务合同》对双方具有约束力，双方应严格按约定履行各自的义务，对谢桂军、伍芹主张永升物业公司不具备原告诉讼主体资格的抗辩意见不予采纳。因永升物业公司在提供物业服务期间存在不按约定履行义务的行为，谢桂军、伍芹有权要求其限期改正并继续履行义务，故永升物业公司要求谢桂军、伍芹支付违约金的诉讼请求不能成立，但谢桂军、伍芹以此为由拒付物业管理费的抗辩意见也不能成立，谢桂军、伍芹对其因永升物业公司未履行义务的行为所受的损失有权要求永升物业公司赔偿，谢桂军、伍芹在本案中未就其所受的损失部分及要求返还已缴纳的物业服务费500.30元、赔偿精神损失费1000.60元、误工费1000元、交出私自侵占小区公摊面积的公共设施进行牟利的费用、停止收取物业服务费用、责令永升物业公司细化物业管理服务的质量和服务标准提起反诉，对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告谢桂军、伍芹在判决生效之日起五日内支付原告上海永升物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年5月31日止的福星御景城小区H区1栋101号房的物业管理费2407.20元；二、驳回原告上海永升物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，谢桂军、伍芹向法庭提交了一组照片共41张及微信群聊天记录30页，拟证明小区没有门卫、消防栓水管全部被盗、卫生环境差、垃圾转移不到位、路灯不齐且不亮和业主对物业管理极不满意的事实，永升物业公司质证认为部分照片反映的是外边不属于公司物业管理的范围，消防栓里边的设施不全是开发商没有配齐，水沟现已清理好了，而垃圾是一个星期清理一次，所拍照片正好是未清理的时候。本院经审查认为谢桂军、伍芹在二审期间提交的证据部分反映了小区物业管理存在脏、乱、差的问题，且永升物业公司也部分予以认可，本院予以采信。 本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的案件事实本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案双方当事人之间的争议焦点分别为：永升物业公司是否按照合同约定标准提供物业管理服务？谢桂军、伍芹是否应当按照约定全额支付物业管理费用？谢桂军、伍芹与小区开发商签订商品房买卖合同时约定由开发商以招聘方式选聘物业公司进行前期物业管理，买卖双方就物业管理形成委托关系。永升物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》后，谢桂军、伍芹与永升物业公司之间形成物业服务合同关系，永升物业公司有按照约定标准提供物业服务的义务，谢桂军、伍芹在接受物业管理服务后有支付服务费用的义务。从双方当事人提交的证据看，永升物业公司在提供物业服务期间确实存在环境卫生脏乱差、安保门卫经常无人看守、公共设施管理维护不到位等违约行为。因合同并未约定物业公司的管理服务不符合约定，业主有不支付或少支付物业管理费用的权利，故虽然永升物业公司在提供物业服务期间存在部分不按约定履行义务的行为，谢桂军、伍芹还是要全额履行支付物业管理费用的义务。如果永升物业公司在提供物业服务期间的违约行为给业主造成了损失，谢桂军、伍芹有权要求永升物业公司赔偿损失并按照合同约定继续履行义务。综上，谢桂军、伍芹提出的减半收取物业管理费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谢桂军、伍芹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 云 审 判 员  罗俊辉 审 判 员  李习生 二〇二〇年十二月一日 法官助理邵宣霖 代理书记员  黄筱婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……