广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28884号原告：广州锦日物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区*******，统一社会信用代码：914***********861H。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：张巨涛，男，该公司员工。被告：罗益，男，1993年6月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********，公民身份号码：440************510。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告广州锦日物业服务有限公司与被告罗益物业服务合同纠纷一案,本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张巨涛、被告的委托诉讼代理人顾斐到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月至2020年1月的物业管理费（2017年7月为2086.98元，其余每月均按5.60元/月/平方米×608.05平方米计算为3405.08元）及滞纳金（以每月应缴纳的物业管理费为本金从次月5日起至实际清偿之日止按每日千分之一计算）；2.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告是为佛山市南海区*******云悦果岭小区提供前期物业管理服务的企业，被告是该小区1栋（面积为608.05平方米）的业主。根据该小区建设单位佛山大浩湖房地产发展有限公司与原告签订的《广佛新世界庄园前期物业服务合同》，该小区的物业管理费为每月每平方米5.60元。被告应于每月5日前缴纳当月管理费。原告如约提供了优质的物业服务，被告却从2017年7月12日起一直拖欠物业管理费，原告多次催交未果。被告辩称，一、被告为案涉物业的房屋所有权人，因房屋主体结构质量存在严重问题，至今仍未接收案涉物业，未实际享受原告的物业服务，故无须承担物业管理费。原告作为开发商指定的物管公司，就上述物业管理费问题应当与开发商自行解决。被告于2016年11月13日向开发商佛山大浩湖房地产发展有限公司购买位于佛山市南海区************广佛新世界庄园9区1栋的建筑，并依法取得了房屋所有权。因房屋主体结构存在严重质量问题，被告一直未接收该处物业，也未对该处物业进行实际的占有、使用，实际上被告从未享受物业服务。被告于2017年7月11日已书面向原告第一次发出《关于云悦果岭1栋单元未达收楼标准的通知函》，证明原告当时就已经知悉被告未实际接收案涉物业的事实。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”现基于开发商的过错，房屋存在严重结构性质量问题，导致被告完全无法收楼入住。又因原告是开发商指定的物管公司，双方必定对物管费用的承担问题有所约定，因此应当由原告与开发商自行处理解决，因开发商的过错造成原告经济损失的，原告应直接向开发商追讨，而不是转嫁至小业主的身上。二、原告的授权管理人员何应霖已代表原告与被告达成一致意见，同意案涉物业管理费用自实际收楼之日起才计收。2017年7月11日，被告在收楼日起前发现地下室入水严重、门口地质严重下沉、入口楼梯沉降及其他涉及顶层天台、房间、外墙、阳台、地下层等多处位置的外饰面、漏水、垃圾清理等共计24项问题，向原告第一次发出《关于云悦果岭1栋单元未达收楼标准的通知函》及《别墅整改问题汇总》，要求原告将上述问题立即整改，原告签收上述文件后亦同意上述物管费用在被告正式收楼后再收取。由于原告一直未对上述24项问题进行整改，被告于2019年7月4日第二次发出《关于云悦果岭1栋单元未达收楼标准的通知函》及《别墅整改问题汇总》，并且通过微信就上述物业整改事宜积极与原告协商，但物业问题至今仍未得到解决。原告的行为严重侵害了被告的权益。三、原告与被告之间没有签订书面的物业服务协议，原告的物业服务协议上没有被告的签字，被告对该协议条款及内容均不知悉，因此该协议对被告不具有法律约束力，原告起诉主体错误，基于原告是与开发商之间签订物业服务协议，因此原告应起诉开发商处理物管费用。综上，请法院判决驳回原告的全部诉讼请求。本院组织双方当事人进行了举证、质证。经审查，双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告陈述佛山大浩湖房地产发展有限公司通知其于2017年7月12日办理收楼手续，其所在的云悦果岭小区尚未成立业主委员会。本院经审理确认以下事实：位于佛山市南海区***********广佛新世界庄园9区1栋的权属人为被告，房屋建筑面积608.05平方米。2016年11月3日，佛山大浩湖房地产发展有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，其中第七章物业管理约定了出卖人依法选聘的前期物业服务企业为原告，物业服务时间从2012年11月1日至2017年10月31日，物业服务费为5.6元/月/平方米（建筑面积），买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，业主大会设立前适用该章约定，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2017年11月1日，佛山大浩湖房地产发展有限公司、佛山乡村房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与原告（乙方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，其中约定物业服务费用为：独栋低密度住宅5.6元/月/平方米，联排低密度住宅4.6元/月/平方米，双拼低密度住宅5.0元/月/平方米，高层住宅3.2元/月/平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳；本合同期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同已办理前期物业服务合同备案。经佛山市南海区狮山镇房管所于2015年4月7日备案的《前期物业服务协议》（甲方为业主，乙方为原告）第8.3.1条约定：“首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算；如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费……”；第8.3.2条约定：“甲方须按本协议约定缴交物业服务费。乙方每月5日起征收上月欠缴款项所产生的延期违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付延期违约金。”佛山市南海区狮山镇房管所出具的《物业服务企业项目登记备案证明》显示，原告位于广东省佛山市南海高新区********广佛新世界庄园第09号地块（云悦果岭）、10号地块（华仕半山）、19号地块（嘉朗湖畔）项目已于2015年4月7日在该房管部门办理物业服务项目登记备案手续，项目经理为王保军，续期物业服务委托合同期限为2017年11月1日至该小区业主委员会委员代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉物业的建设单位与原告签订了前期物业服务委托合同并经备案，被告作为案涉物业的业主，该合同对其具有约束力。原告自2012年11月为被告所在小区提供物业服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应履行合同义务。被告以其未签署物业服务协议为由抗辩，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告现以因房屋存在质量问题而未收楼、未享受物业服务为由抗辩，本院不予支持。被告认为案涉物业存在质量问题，可另行向责任方主张。依据《前期物业服务协议》的约定，被告未办理收楼手续，故应从出卖人通知的收楼日期起交纳物业服务费。原告主张被告支付2017年7月至2020年1月的物业管理费（2017年7月为2086.98元，其余每月均按5.60元/月/平方米×608.05平方米计算为3405.08元），本院予以支持，经核算，物业管理费共计104239.38元。被告未依约交纳物业管理费，应承担违约责任，原告主张每月物业管理费的滞纳金按《前期物业服务协议》约定的违约金计算，该约定按日千分之一计算的标准过高，本院调整为按年利率24%计算违约金，且以每月物业管理费为上限。原告的诉请超出本院核定范围的部分，本院不予支持。关于被告提出的以其于2020年1月13日起诉佛山大浩湖房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷为由申请中止审理本案，因本案并非必须以房屋买卖合同纠纷一案的审理结果为依据，被告认为不应承担的物业管理费可作为损失一并向责任方主张，故本院对被告的该中止申请不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告罗益应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至2020年1月的物业管理费104239.38元及违约金（2017年7月物业管理费的违约金以2086.98元为本金，从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且以2086.98元为上限；2017年8月至2020年1月每月物业管理费的违约金均以3405.08元为本金从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且均以3405.08元为上限）予原告广州锦日物业服务有限公司；二、驳回原告广州锦日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1344.25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的1344.25元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郭 俊二〇二〇年一月十七日书记员 张俐俐