河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初243号原告：安阳万达广场投资有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街东段广厦新苑****楼**。法定代表人：黄国斌，总裁。委托诉讼代理人：李丹，河南上合律师事务所律师。被告：郭九霞，女，1974年1月14日出生，汉族，住安阳县。被告：李四军，男，1974年5月21日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王闯州，河南衡中律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行，住所地安阳市人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆商住楼商业****。负责人：祁晓娟，行长。委托诉讼代理人：郭洁（该银行职工），女，1981年7月21日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王爱军，河南今鼎律师事务所律师。原告安阳万达广场投资有限公司诉被告郭九霞、李四军、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丹、被告李四军委托诉讼代理人王闯州、第三人委托诉讼代理人郭洁、王爱军到庭参加诉讼。被告郭九霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告安阳万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房预售合同》并判令被告返还房屋，并协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续；2.判令被告支付原告违约金143630.2元及房屋使用费按每月2000元支付至腾房交付原告之日止；3.判令被告赔偿原告损失48000元；4.判令被告偿还原告代垫本息319719元；5.以上2-4项诉请共计511349.2元，判令原告直接从被告已付购房款中扣除；6.本案被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年1月2日，被告郭九霞、李四军（借款人）因购买原告（保证人）开发的安阳市文峰区××与××交叉口万达广场14号底商住宅楼1单元602号的房屋，向第三人借款28万元。三方签订了《个人购房贷款合同》，约定原告作为保证人对被告的债务承担连带责任，若被告违约，第三人有权要求原告承担保证责任，并有权从原告在第三人处开立的保证金账户中直接扣收被告应偿还的本金、利息等费用。现因被告没有按期偿还第三人贷款，第三人将原告及被告郭九霞、李四军诉至法院，判决被告郭九霞、李四军于生效后十日内返还第三人借款本金271909.36元并支付利息、罚息、复息；原告对上述债务承担连带责任。该判决生效后第三人向法院申请执行，法院于2018年3月13日从原告的账户中扣划了319719元，即原告作为保证人偿还了贷款本金及利息等。原告认为，根据双方签订的《商品房预售合同》及补充协议，原告有权解除本合同并要求被告支付违约金。被告郭九霞未到庭，亦未答辩。被告李四军辩称，原被告签订的房屋买卖合同，被告李四军不同意解除合同；原告要求的二项诉请无事实和法律依据；被告已支付了大部分购房款并办理房屋备案登记，原告以两次不还购房款的霸王条款限制被告的权益，不同意与原告解除合同。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行述称，依据生效的（2017）豫0502民初585号民事判决，我行申请文峰法院强制执行，执行机关在2018年3月23日依法对被执行人即原告账户扣划应付本金271909.39元、利息38371.61元、诉讼费5379元，共计315660元支付我行，该案现已执行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交发票、银行业务回单、（2017）豫0502民初585号民事判决书、商品房预售合同、第三人提交银行流水记录，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月24日，原告安阳万达广场投资有限公司（甲方出卖人）与被告郭九霞、李四军（××）签订商品房预售合同，合同编号：YS00076956，房屋代码：245107。合同约定出卖人将位于文峰区××与××交叉口东南角安阳市万达广场第14号底商住宅楼1单元602号房屋以713151元卖予二被告。合同第六条约定，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付61%购房款，计人民币433151元，其余购房款人民币贰拾捌万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。合同补充协议第四条第五项二款约定，无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十四条约定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续，因购买该房屋使乙方或任何第三人占用该房屋所在地户口指标的，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋相应的户口指标。合同签订后，被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行（以下简称邮政储蓄银行）办理了涉案房产的银行按揭手续，原告作为担保人。因二被告未按时偿还银行房屋贷款，邮政储蓄银行将原告及二被告诉至法院，要求偿还银行贷款271909.39元并依合同约定支付所欠利息、罚息、复利。本院于2017年8月15日作出（2017）豫0502民初585号民事判决，判决郭九霞、李四军于判决生效后十日内偿还邮政储蓄银行271909.39元并支付所欠利息、罚息、复息；安阳万达广场投资有限公司承担连带清偿责任；案件受理费5379元由郭九霞、李四军、安阳万达广场投资有限公司承担。该案进入执行程序后，法院于2018年3月13日依法扣划安阳万达广场投资有限公司执行款310281元及诉讼费5379元，安阳万达广场投资有限公司并垫付执行费4059元，共计319719元。涉案房产分别于2015年11月23日安阳县法院（2015）安民初字第03814-2号裁定、2016年6月30日安阳县法院（2016）豫0522执815-1号裁定、2018年5月18日本院（2018）豫0502财保82号裁定、2018年7月15日本院（2016）豫0502执382号裁定、2019年1月21日本院（2016）豫0502执1915号裁定、2019年7月30日安阳县法院（2019）豫0522执764号裁定查封，查封期限均为三年。本院认为，原、被告签订《商品房预售合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立，本院予以确认。被告向原告支付了首付款，并向第三人办理了按揭贷款，涉案房屋已经交付被告郭九霞、李四军使用，且该房屋现被本院及其他法院查封，故原告要求解除《商品房预售合同》，并要求被告返还房屋，协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付房屋使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同补充协议第四条第五项二款、第十四条的约定，原告提供银行扣款凭证，故应当由二被告偿还原告代为垫付的本息、诉讼费、执行费共计319719元。根据原被告《合同补充协议》第四条第（1）项约定，原告于2018年3月13日承担了保证责任，2018年3月13日起至2020年1月13日止（共计672天），以本金319719元为基数按双方约定的日万分之五计算的违约金为107425.58元，本院予以支持，原告起诉要求143630.2元，超过部分本院不予支持。因被告未偿还原告的代偿款才发生本案的诉讼，原告申请财产保全是诉讼中产生的费用，故保全费由被告承担，原告以此为由，本院予以支持。被告郭九霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条第一三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭九霞、李四军于本判决生效之日起十日内偿还原告安阳万达广场投资有限公司319719元；二、被告郭九霞、李四军于本判决生效之日起十日内支付原告安阳万达广场投资有限公司违约金107425.58元；三、驳回原告安阳万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8913元，原告安阳万达广场投资有限公司负担2817元，被告郭九霞、李四军负担6096元，保全费4020元，由被告郭九霞、李四军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  刘艳丽审判员  王爱明审判员  刘亚峰二〇二〇年一月十三日书记员  晁 丹