黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9595号上诉人（原审被告）：王亚杰，女，1941年11月2日出生，汉族，哈尔滨铁路客运段退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李金潭，黑龙江三维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙秀艳，女，1971年9月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陈曦，黑龙江寒剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙秀梅，女，1963年9月8日出生，汉族，哈尔滨铁路客运段退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郎刚，黑龙江金海洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙秀丽，女，1965年11月13日出生，汉族，黑龙江省艺术职业学院老师，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郎刚，黑龙江金海洋律师事务所律师。上诉人孙秀艳、王亚杰因与被上诉人孙秀梅、孙秀丽确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙秀艳及其委托诉讼代理人李金潭，王亚杰及其委托诉讼代理人陈曦，被上诉人孙秀梅及其与孙秀丽共同委托诉讼代理人朗刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀艳、王亚杰上诉请求：依法撤销南岗区人民法院作出的（2019）黑0103民初2518号民事判决书，查明案件事实，依法改判或者将案件发回重审。事实和理由：原审认定王亚杰与孙秀艳房屋转让行为无效在事实认定和法律适用方面均存在错误。1.案涉房屋登记在王亚杰名下，虽然在房改时用王亚杰与孙长发（已于2014年12月28日死亡）工龄买断，但仍需出一部分现金，当时是孙秀艳出资20000元交的房款，该事实孙秀梅、孙秀丽以及亲属均知道此事。在孙长发去世后，王亚杰与孙秀艳通过买卖的方式，将房屋转让给孙秀艳，双方签订买卖合同，王亚杰出具房款收据，双方在房屋产权登记部门办理了产权变更登记，一切均按法定程序进行。2.原审判决认定王亚杰无权处分错误，因为该房产本身王亚杰就享有二分之一的份额，对该部分王亚杰是有权处分权的。即便王亚杰处分了孙长发的份额，也不能导致王亚杰与孙秀艳之间的转让合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《买卖合同司法解释》第三条的规定确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则。原审法院应依照该裁判规则审慎处理本案。3.本案不同于一般意义上的出卖人未经共有人同意，出卖登记在其个人名下的共有房屋，而是基于在家庭内部，母亲与女儿之间的转让，其中王亚杰与孙秀艳对孙长发的遗产份额亦具有继承权。孙秀梅、孙秀丽仅各占遗产的四分之一，而相对于房产总额来讲，王亚杰与孙秀艳占总额的四分之三，孙秀梅、孙秀丽仅各占房产总额的八分之一。根据《物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故按照该条规定，王亚杰与孙秀艳的转让行为也是有效的。至于孙秀梅、孙秀丽的遗产继承份额，可以通过遗产继承诉讼或协商解决。4.孙秀艳已办理产权变更登记，且实际占有居住该房多年，又是唯一住房，原审法院应该根据本案的实际情况，对孙秀梅、孙秀丽进行释明，变更诉请，合理解决本案的纠纷，而这种机械的判令转让无效、恢复原状，浪费诉讼资源也不能做到案结事了。综上，王亚杰与孙秀艳房屋转让合同有效，一审判决事实认定错误、法律适用错误。恳请二审法院查明事实，依法改判或撤销原审判决并发回重审。孙秀梅、孙秀丽辩称:孙秀艳、王亚杰上诉的事实和理由没有任何的事实和法律依据，一审法院作出的一审判决认定事实清楚，适用法律，应依法予以维持，并驳回孙秀艳、王亚杰的上诉请求。孙秀梅、孙秀丽向一审法院起诉请求：1.确认位于哈尔滨市××海关街××楼××室的房屋有被继承人孙长发的份额；2.确认王亚杰与孙秀艳的房屋转让行为无效；3.撤销孙秀艳名下位于哈尔滨市××海关街××楼××室的房屋产权登记。一审法院认定事实：孙秀梅、孙秀丽与王亚杰系母女关系，孙秀梅、孙秀丽与孙秀艳系姐妹关系。孙秀梅、孙秀丽的父亲孙长发于2014年12月28日死亡。位于南岗区海关街******的案涉房产原登记在王亚杰名下，购房时间为1998年6月22日，系铁路房改售房，买断时用王亚杰与孙长发的工龄。职工购买公有住房核批表记载的购房人为王亚杰、孙长发，购房地点为海关街58号1单元3层3号，双方认可该职工购买公有住房核批表即购买案涉房产的核批表。2017年8月4日王亚杰将案涉房产卖给孙秀艳，并已办理更名过户。现孙秀梅、孙秀丽主张王亚杰、孙秀艳的行为系无权处分，要求确认转让房屋行为无效，双方形成诉讼。一审法院认为，夫妻双方在婚姻关系存续期间所取得的财产除归夫妻一方所有外应归夫妻双方共有。位。位于哈尔滨市××海关街××楼××室房屋系王亚杰与被继承人孙长发在婚姻关系存续期间取得房产登记在一方名下，但仍系夫妻共同财产。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现孙长发去世，属于孙长发的份额应当依法由其法定继承人继承。现王亚杰、孙秀艳未经其他继承人同意，处分该房产，系无权处分，故王亚杰、孙秀艳的房屋转让行为无效，并应将房产恢复登记至王亚杰名下。对于孙秀梅、孙秀丽要求撤销孙秀艳名下的案涉房产的房屋产权登记，因撤销产权证书，系行政机关的职权，故一审法院对该项主张不予支持。对于孙秀梅、孙秀丽诉请确认案涉房产的被继承人孙长发的份额，属于继承纠纷，一审法院对该诉请不予审查，当事人可另案处理。判决:1.确认王亚杰与孙秀艳的房屋转让行为无效；2.王亚杰、孙秀艳于判决生效后十日内将位于哈尔滨市××海关街××楼××室房屋恢复登记至王亚杰名下；3.驳回孙秀丽、孙秀梅的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王亚杰、孙秀艳提交如下证据：证据一，照片三张。意在证明：孙秀艳20余年来一直在案涉房产居住和使用，该房产为孙秀艳出资买断。证据二，王春杰、郭彦彬证人证言。意在证明：案涉房产为孙秀艳出资购买，孙长发去世之前曾多次表示案涉房产属于孙秀艳。孙秀梅、孙秀丽质证意见为：王亚杰、孙秀艳举示的证据一并非二审的新证据，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对该证据不予质证，其次，证据一与本案不具有关联性。对证据二的真实性和所要证明的问题均有异议，证人与王亚杰、孙秀艳均具有直系亲属关系，之间有利害关系；其次，证人所作证明内容与王亚杰、孙秀艳提出的上诉理由相互矛盾，王亚杰、孙秀艳再三强调孙秀艳一直在案涉房产内居住，二证人所陈诉的内容是存在租赁行为，因此该证言无法证明王亚杰、孙秀艳所要证明的问题。本院认证意见：王亚杰、孙秀艳举示的证据一与本案不具有关联性；证据二两名证人与王亚杰、孙秀艳均具有亲属关系，且其所述证言不能证明王亚杰、孙秀艳所要证明问题，本院对上述证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院确认王亚杰、孙秀艳未经其他继承人同意，处分该房产，系无权处分，王亚杰、孙秀艳的房屋转让行为无效，并应将房产恢复登记至王亚杰名下。具体到本案，案涉转让行为是否有效，应以我国现行法律及司法解释的要义及当事人诉讼目的、权利救济途径等多个方面予以考量。买卖合同既具有发生债权债务关系的效力，也具有移转所有权的效力，只不过权利移转效力的发生，还必须以交付或者登记为要件。此为买卖合同与所有权移转的特殊性。买卖合同只要满足成立要件和生效要件，买卖合同就不仅具有法律约束力，而且还可产生相应的履行效力即发生债权债务关系的效力，欠缺处分权影响的仅仅是移转所有权的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。”本案中，王亚杰与孙秀艳之间发生的房屋转让行为，系王亚杰对自己没有处分权限共有部分房屋份额的处分，属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”王亚杰与孙秀艳之间发生的房屋转让行为满足买卖合同成立和生效要件，合同成立并发生债权债务关系的效力，因王亚杰在签订合同时欠缺处分权，合同效力中移转所有权的效力受到影响，但债权债务关系的效力并未受到影响，故王亚杰与孙秀艳之间发生的房屋转让行为仍为有效。本案孙秀梅、孙秀丽的诉讼目的是为了保护其对案涉房屋的继承权益，基于以上理由，其对案涉房屋享有的继承权益及该权益经确认后对案涉房屋的共有权利，不因该房屋买卖行为有效及登记权利人变更为孙秀艳而丧失。虽然孙秀梅、孙秀丽诉讼请求中有确认案涉房屋有孙长发份额内容，但其并没有提出其二人应继承并享有案涉房屋相关物权权利的主张，其提起王亚杰与孙秀艳的房屋转让行为无效之诉属救济途径选择错误。一审法院确认王亚杰、孙秀艳的房屋转让行为无效亦有违前述法律规定，本院予以纠正。综上所述，孙秀艳、王亚杰的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2518号民事判决；二、驳回孙秀梅、孙秀丽的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由孙秀梅、孙秀丽负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年一月七日法官助理胡渤书记员周小倩