辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7315号上诉人（原审被告）：高涛，男，1964年10月7日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市甘井子区，现住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：王建箫，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿正礼，男，1967年8月24日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。上诉人高涛因与被上诉人耿正礼房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高涛上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人是与晁岳良签订的房屋买卖合同，上诉人只是担保人，被上诉人在购买案涉房屋时明确知晓该房屋所有权人是晁岳良。根据合同相对性原则，被上诉人应当对晁岳良提起诉讼。2、高涛与晁岳良房屋买卖与执行一案，已经一审、二审、再审驳回诉讼请求，可以证实该事实已被法院否定，不应作为认定本案的事实。如果一审法院认定该案查清的事实，该案也同时查明上诉人与晁岳良签订的房屋买卖合同不产生法律效力，上诉人将房款收到后已交给李树坤，李树坤是大连明祥房屋开发有限公司（以下简称明祥公司）的高级管理人员，履行的是职务行为，案涉房屋登记在明祥公司名下，收款人也是该公司高管，房款应由明祥公司返还。综上，如果法院认可晁岳良与明祥公司的房屋买卖交易，本案当事人应是晁岳良，而非上诉人；如果法院不认可晁岳良与明祥公司的房屋买卖交易，案涉房屋登记在明祥公司名下，应由明祥公司返还房款。3、（2016）辽02民终1233号民事判决书中查明晁岳良与案外人大连漫谈房屋开发公司（以下简称漫谈公司）不存在真实的房屋买卖，高涛与晁岳良签订的房屋买卖契约书不具有真实性，那么房屋就是漫谈公司的。因此，卖方是漫谈公司，购房款由李树坤、王新党收取，李树坤和王新党是漫谈公司的股东，王新党是法定代表人，本案被告应是漫谈公司，一审法院认定上诉人购买了案涉房屋错误。上诉人虽自认购买了案涉房屋，但已经被（2016）辽02民终1233号民事判决书否定，一审法院不应再以此事实作为判决依据。耿正礼辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、与被上诉人存在真实买卖合同关系的是上诉人高涛，收取案涉购房款的人亦是高涛，在整个房产交易过程中，被上诉人从未见过晁岳良，在案涉房屋被案外人陈明执行完毕、被上诉人签订购房合同的目的无法实现后，理应由实际签订合同和收取购房款的上诉人返还购房款。2、上诉人称将案涉房款交给了开发商的高管李树坤。首先，根据李树坤于2007年12月18日出具的《收条》内容：“今收到高涛买房款共计72万元，收款人李树坤”，可知上诉人系2007年将钱交给李树坤，时间在被上诉人2010年买房之前，故上诉人以此作为将还款责任推卸给李树坤的理由不应予以采信；其次，《收条》中明确写明李树坤收到的是上诉人的“买房款”，这充分说明上诉人与开发商之间的关系亦是买卖合同关系，上诉人以其是开发商的代理人为由，将还款责任推卸给开发商的理由不应予以采信。3、上诉人曾在大连市中级人民法院（2016）辽02民终1233号案件（以下简称1233号案件）中，自认以72万元的价格从晁岳良手中购买了包括案涉房屋在内的6套房产，并以案涉房屋购买人的身份提出过案外人执行异议之诉，其在1233号案件中的陈述已构成自认，根据禁止反言原则，上诉人高涛作为案涉房屋的出卖方理应向被上诉人返还购房款。4、上诉人高涛陈述其将购房款又给了李树坤，即使属实，根据合同相对性原则，应由高涛向李树坤索要，与被上诉人无关。在案涉房屋交易过程中，被上诉人只见过上诉人，购房款也是交给上诉人，应由上诉人承担购房款返还责任。耿正礼向一审法院起诉请求：1、确认解除双方签订的《房屋买卖契约书》；2、高涛返还耿正礼已支付的购房款283392元。一审法院认定事实：2006年3月25日，漫谈公司(2006年12月25日更名为明祥公司)与晁岳良签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总价款为346368元，其中173184元为首付款，剩余173184元由银行贷款，漫谈公司为其出具173184元购房发票，2006年3月30日瓦房店市公证处出具公证书，证明漫谈公司将案涉房屋预售给晁岳良。2007年2月17日，高涛与晁岳良签订《房屋买卖契约书》，高涛以72万元价格购买包括案涉房屋在内的复州湾政府小区网点房屋6套，具体为：1-1-1/1-2-1；1-1-2/1-2-2；1-1-4/1-2-4；1-1-5/1-2-5；1-1-6/1-2-6；1-1-7/1-2-7。2010年6月14日，耿正礼与高涛签订《房屋买卖契约书》，约定耿正礼购买复州湾镇政府小区网点房1-1-5/1-2-5一套，房屋总价款为283392元，建筑面积为157.44平方米，合同中记载卖方为晁岳良，买方为耿正礼，担保人为高涛。同日，耿正礼向高涛支付了全部房屋价款283392元，高涛为耿正礼出具了收条。另查，案涉房屋于2008年3月31日被案外人陈明申请法院保全查封，现已被案外人陈明申请法院执行完毕。一审法院认为：耿正礼与高涛及晁岳良签订的《房屋买卖契约书》，虽约定卖方为晁岳良、买方为耿正礼、担保人为高涛，但结合各方当事人陈述及证据效力分析，与耿正礼建立房屋买卖合同关系的相对方实际为高涛。理由如下：首先，从案涉房屋签订买卖合同流转过程来看，2006年3月25日，漫谈公司与晁岳良签订《商品房买卖合同》，漫谈公司将案涉房屋出卖给晁岳良，向晁岳良开具购房发票；2007年2月17日，高涛与晁岳良签订《房屋买卖契约书》，高涛以72万元价格从晁岳良处购买包括案涉房屋在内的复州湾政府小区网点房6套；2010年6月14日，高涛与耿正礼及晁岳良签订《房屋买卖契约书》，耿正礼购买案涉房屋，购房款的实际收取方为高涛，而非晁岳良。其次，在1233号案件中，高涛也以案涉房屋买受人的身份提出案外人执行异议之诉。故耿正礼主张高涛为案涉房屋买卖合同的实际出卖方，具有事实根据，予以确认。关于高涛提出的其是代表漫谈公司卖房，购房款是代表公司收取的，其行为是职务行为人的抗辩意见，因漫谈公司已经将购房发票开具给晁岳良，且在2006年8月8日漫谈公司为高涛出具《授权委托书》之后，高涛又以买受人的身份与晁岳良签订购房合同，购买了案涉房屋，此时高涛已经是案涉房屋买卖合同的交易相对方，故对高涛的抗辩意见，不予采信。综上所述，耿正礼与高涛签订的《房屋买卖契约书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。现案涉房屋已经被案外人陈明通过法院执行程序取得，耿正礼与高涛间已不能实现房屋买卖的合同目的，耿正礼请求解除与高涛签订的《房屋买卖契约书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的法定解除条件，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。耿正礼已向高涛支付购房款283392元，《房屋买卖契约书》解除后，高涛应将收取的购房款283392元返还耿正礼。综上，耿正礼的诉讼请求具有事实根据及法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告耿正礼与被告高涛及晁岳良于2010年6月14日签订的《房屋买卖契约书》；二、被告高涛于判决生效之日起十日内返还原告耿正礼购房款283392元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2775元(原告已预交)，由被告高涛负担。本院二审审理过程中，上诉人高涛提交以下证据：证据1，《房屋买卖协议》（2010年6月14日，卖方漫谈公司、买方耿正礼、担保人高涛），拟证明高涛是为漫谈公司销售房屋；证据2，收条（2010年6月19日，收款人王兴党），拟证明高涛收取耿正礼房款283392元后，交给漫谈公司的法定代表人王兴党94000元，余款转账给李树坤。被上诉人耿正礼对上述证据的真实性均有异议，认为证据1（房屋买卖协议）的第二页虽然是耿正礼签字，内容亦与耿正礼所持有的卖方为漫谈公司的《房屋买卖协议》第二页一致，但第一页关于房屋价款与耿正礼所持有的《房屋买卖协议》不一致，且上诉人提交的《房屋买卖协议》两页纸张颜色不一致，第一页左上角没有拆除订书器的痕迹，第二页左上角有拆除订书器的痕迹，并非同一时间形成；关于证据2，耿正礼认为高涛在1233号案件中自认将6套房屋的购房款72万元交给了李树坤，李树坤于2007年12月18日出具收条，证据2与高涛另案中的陈述矛盾，王兴党出具的收条并没有说明是哪一套房屋的钱，与本案不具有关联性。被上诉人耿正礼提交以下证据：证据1，收条（2007年12月18日，收款人李树坤），拟证明在1233号案件中，高涛称以72万元购买了包括案涉房屋在内的6套房屋，并将房款交给漫谈公司工作人员李树坤；证据2，《房屋买卖协议》（2012年6月14日，王兴党、耿正礼、高涛签订，房屋价格为94464元），拟证明为了办理案涉房屋过户手续省税，签订此协议，但实际履行的是房屋价格为283392元的协议。上诉人高涛对证据1（收条）的真实性没有异议，认为高涛在替漫谈公司卖房过程中，陆续将卖房款交给李树坤；对于证据2（《房屋买卖协议》）当庭未发表质证意见，且在本院限定的期限内未提交书面质证意见。本院认为，上诉人高涛提交的《房屋买卖协议》，存在两页纸颜色不一致及拆除订书器的痕迹、位置均不相同等问题，且上诉人在本院限定的期限内未能对此作出合理解释，故对该证据不予采信；王兴党的收条中虽写明“今收卖房钱玖万肆仟元正”，但并未注明房号、买房人、收款对象，且金额与耿正礼实际交纳的房款不符，不能证明高涛在收到耿正礼的房款后交付给漫谈公司，故对该证据亦不采信。高涛对于耿正礼提交的收条的真实性没有异议，且高涛在1233号案件中自认其向漫谈公司购买了包括案涉房屋在内的6套房屋，故对该收条的真实性予以确认；高涛对于耿正礼提交的《房屋买卖协议》未发表质证意见，故本院对该证据的真实性予以确认。本院除对一审判决查明的事实予以确认外，结合双方当事人一审提交的证据及庭审陈述，另查明如下事实：高涛与陈明、明祥公司、晁岳良案外人执行异议之诉一案，瓦房店市人民法院于2015年9月22日作出（2014）瓦民初字第1661号民事判决后，高涛不服，上诉至本院。本院于2016年5月18日作出（2016）辽02民终1233号民事判决，驳回上诉，维持原判。高涛在该案中诉请解除对大连普湾新区复州湾镇政府北小区的1-1-1、1-2-1；1-1-2、1-2-2；1-1-4、1-2-4；1-1-6、1-2-6网点房的查封。理由为“2007年2月15日、17日，晁岳良与高涛签房屋买卖协议各一份，将位于大连普湾新区复州湾镇政府北小区1号楼的网点房卖给高涛，并已交付，……案涉房屋不是明祥公司的财产……”。该判决查明：“2007年2月17日，晁岳良与高涛签订房屋买卖契约书，高涛以72万元的价格购买复州湾政府小区网点房屋6套，具体为：1-1-1、1-2-1；1-1-2、1-2-2；1-1-4、1-2-4；1-1-5、1-2-5；1-1-6、1-2-6；1-1-7、1-2-7。高涛将买卖房款交给李树坤，李树坤于2007年12月18日给高涛打了收条。……晁岳良在2012年6月28日执行员作的执行笔录中陈述‘并没有向漫谈公司交过房款，不清楚高涛买房一事，与高涛也没有房屋买卖关系，因李树坤欠其10万多元，所以签过两份空白售房合同，其他事项都是李树坤办理，均不知情’。漫谈公司法定代表人在执行异议审查中陈述其办理的房屋买卖是为办贷款，与晁岳良没有事实上的房屋买卖关系。”本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案中，高涛上诉称其只是案涉合同的担保人，耿正礼应向房屋所有权人晁岳良主张权利，同时，高涛又称案涉房屋登记在明祥公司名下，应由明祥公司返还房款。高涛的上诉理由之间存在矛盾，且理由与其在另案生效判决中的陈述相矛盾，经本院释明后，仍坚持上述理由，且高涛本人未在本院限定的期限内到庭就有关事实接受询问，应承担对其不利的法律后果。高涛上诉称，耿正礼应向晁岳良主张权利。本院认为，高涛在以“晁岳良”的名义与耿正礼签订契约书时，虽持有漫谈公司与晁岳良签订的商品房买卖合同、购房发票、2006年3月30日瓦房店市公证处出具的公证书，但耿正礼与高涛均承认契约书上并非“晁岳良”本人签字。生效的1233号案件已查明，晁岳良本人承认未向漫谈公司交过房款，不清楚高涛买房一事，漫谈公司的法定代表人亦承认该公司与晁岳良签订《商品房买卖合同》是为了办理贷款，与晁岳良并没有事实上的合同关系。因此，案涉《房屋买卖契约书》中虽注明“卖方晁岳良”，但不能视为“晁岳良”的真实意思表示，在未得到“晁岳良”追认的情况下，该合同不能约束晁岳良与耿正礼。高涛在契约书上虽注明自己是“担保人”，但耿正礼系与高涛进行磋商，且高涛在收到耿正礼的购房款后，以本人名义向耿正礼出具收条，亦未提交证据证明其已将购房款转交给晁岳良，故一审认定与耿正礼实际建立房屋买卖合同关系的是高涛正确。现案涉房屋因被案外人陈明申请执行，耿正礼已无法实现合同目的，其要求解除契约，返还购房款，有事实和法律依据。高涛称根据合同相对性，耿正礼应向晁岳良提起诉讼的上诉理由不能成立。高涛上诉又称，案涉房屋登记在明祥公司名下，其是替该公司卖房，收到房款后已交给明祥公司的李树坤，故房款应由明祥公司返还。如前所述，高涛在二审时提交的卖方为“漫谈公司”的《房屋买卖协议》及案外人王兴党于2010年6月19日出具的收条并未被本院采信，其在1233号案件审理时，自称从晁岳良处购买了包括案涉房屋在内的6套房屋，而在本案中又称是替明祥公司卖房，陈述相互矛盾，且未做出合理解释，故本院对其此点上诉理由亦不予采纳。在高涛提交的证据不足以证明其系替明祥公司销售案涉房屋、有权代表该公司收取房款且已将房款全部转交给明祥公司的情况下，其应当向耿正礼返还购房款。综上所述，高涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5550元，由高涛负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  张 钱二〇二〇年十二月一日书记员  王 亮