陕西省西安市长安区人民法院     民事判决书        (2019)陕0116民初12468号     原告：陕西金善置业有限公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610000596667788R。   法定代表人：薛创霞，系公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郑双峰，陕西科泽律师事务所律师。   委托诉讼代理人：鞠浩，陕西科泽律师事务所律师。   被告：西安康鑫医药有限公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：9161010469380916XK。   法定代表人：何熠，系公司执行董事。   委托诉讼代理人：田玉，系该公司员工。   被告：西安怡康医药连锁有限责任公司，统一社会信用代码：9161010473507449XG,住所地西安市。   法定代表人：何熠，系公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：魏君，系该公司员工。   第三人：周永强，男，汉族，1978年1月19日出生，住西安市长安区。   原告陕西金善置业有限公司（以下简称金善公司）与被告西安康鑫医药有限公司（以下简称康鑫公司）、西安怡康医药连锁有限责任公司（以下简称怡康公司）、第三人周永强的房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了庭审，第三人周永强经合法传唤未到庭参加应诉，本案现已审理终结。   原告向本院提出的诉讼请求: 1、解除原告与二被告及第三人签订的《商业用房租赁合同书》以及《商品用房租赁合同书》补充协议；2、被告西安康鑫医药有限公司支付2019年5月19日至2019年6月14日，共26日房屋租金6148元；3、被告西安康鑫医药有限公司支付因其擅自搬离之违约行为产生的违约金86304元；4判令西安康鑫医药有限公司支付原告律师费5000元；5、判令西安怡康医药连锁有限责任公司对上述费用承担连带责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由，2017年11月9日原告与被告公司原员工周永强签订《商业用房租赁合同书》，约定周永强承租原告位于长安区郭杜街办邓店北村鼎盛花园小区X-1一层商业用房用作医药超市，期限自2017年11月9日至2020年11月18日，2018年11月12日原告与被告康鑫公司、被告怡康公司签订补充协议，补充协议约定租赁合同中的周永强视为康鑫公司，由康鑫公司承担租赁物租金、义务等合同责任，享受合同权利，由怡康公司承担连带担保责任。2019年4月29日起原告多次向被告及第三人主张租金并要求承担违约责任2019年5月24日康鑫公司告知原告其于2019年5月17日搬离。2019年6月14日原告收回房屋。为维护合法权益，原告诉至法院。   被告康鑫公司辩称,请求法院确认其与康鑫公司签订的《商业用房租赁合同书》、《商业用房租赁合同补充协议》无效。请求法院判令原告返还其押金10000元，其公司于2019年5月17日撤店并已经搬离，其于2019年5月17日后并未实际占用西安市长安区郭杜街道办事处邓店北村鼎盛花园X-1一层的商业用房，故原告主张的2019年5月19日至2019年6月14日房租于法无据。请求法院判令诉讼费由原告承担。   被告西安怡康医药连锁有限责任公司答辩意见同被告西安康鑫医药有限公司。   第三人周永强经合法传唤未到庭参加应诉。   经审理查明，原告与第三人周永强于2017年11月9日签订《商业用房租赁合同书》，周永强系被告康鑫公司员工。合同约定甲方（下同原告）出租于乙方（下同第三人）的商铺位于西安市长安区郭杜街道办事处邓店北村鼎盛花园小区X-1一层商业用房，建筑面积共计124㎡（含公摊面积）。双方约定租赁期限自2017年11月9日至2020年11月18日止，共计3年零10日。甲方给与乙方10日免租期，即自2017年11月9日至2017年11月18日。自2017年11月19日开始计收租金。租金标准及支付期限如下：第一年2017.11.19-2018.11.18，年租金86304元，第二年2018.11.19-2019.11.18租金86304元，第三年2019.11.19-2020.11.18租金94934.4元。租金每半年支付一次，第一期付款时间为本合同签订之日起3日内支付，之后的各期付款时间为提前30日支付下一期租金。合同第七条约定，本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方支付10000元作为乙方履约之保证金。第十五条约定，乙方如未经甲方书面同意擅自搬离租赁物的，甲方有权要求乙方支付该年度一年租金作为违约金。第十六条约定，因乙方违约，应自行承担其行为造成的一切纠纷、损失和法律责任。如致使甲方陷入但不限于诉讼等形式的纠纷时，乙方还应当承担甲方为此支付的一切费用（包括但不限于邮寄费、交通费、诉讼费、律师费等）。第二十一条约定，在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自搬离租赁物的，且不予支付租金及各项费用的，乙方已支付的租金，甲方不予退还，且乙方应承担自搬离之日起一年的租金的金额向甲方承担违约责任。2018年11月12日，原告与被告康鑫公司、怡康公司签订《商业用房租赁合同书》补充协议，约定本协议为合同附件，与合同具有同等法律效力。合同中约定的周永强应为康鑫公司，由康鑫公司承担租赁物租金、义务等合同责任，享有合同权利。康鑫公司承租经营的品牌由康鑫医药超市变更为怡康公司经营的怡康医药超市。康鑫公司承担租赁物租金、物业费、水电费、租赁物的维修等费用，怡康公司对该费用的如期支付承担连带责任。   另查明，被告康鑫公司因经商环境变化，多次找原告协商合同解除事宜，双方未达成一致意见。2019年4月29日、5月17日、原告向二被告怡康公司发出工作联系函，要求被告支付半年的租金43152元并承担违约责任。被告于2019年5月19日自行搬离承租房屋，并通过邮寄方式向原告邮寄了钥匙及合同解除说明，原告于2019年5月24日收到该说明及钥匙。2019年6月14 日，原告在鼎盛都市花园小区物业的见证下将涉案场地收回。6月27日，原告向被告发出告知函，催告被告清理商铺内剩余物品及门头牌，遭二被告拒收。原告委托陕西科泽律师事务所处理本案，支付律师服务费人民币5000元。   上述事实，有双方当事人陈述、《商业用房租赁合同书》、《商业用房租赁合同书》补充协议、工作联系函、房屋催缴单、公告、请款说明、及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，关于涉案合同的效力问题。原告在庭审中提交本院（2017）陕0116民初323号民事判决书中载明“2006年11月3日西安市长安区郭杜街道办事处做出（2006）61号关于XX店XX村XX村预留地综合开发建设的批复，XX店XX村在现有预留地内，与客商联合建设集服务、住宅、商贸、教育、卫生、文体等为一体的邓北村综合服务区”，该判决经西安市中级人民法院二审予以维持，二级法院均对涉案邓店北村预留地开发建设经主管部门批准的事实予以确认，且涉案房产与（2017）陕0116民初323号民事判决书中的房产系同一建筑，不符合在未经批准建设或未取得建设规划许可应认定无效的情况，且各方当事人签订的《商业用房租赁合同书》及《商业用房租赁合同书补充协议》，无其他违反法律、法规强制性规定的情形，合法有效，各方当事人均应受约束。   关于涉案合同解除的问题。合同期限内被告康鑫公司以自己的搬离行为表示不再继续履行合同，该合同已无履行的可能，且原被告均有解除合同的意思表示，故本院对原告主张依法解除《商业用房租赁合同书》以及《商品用房租赁合同书补充协议》的诉请予以支持。   关于原告主张被告康鑫公司支付2019年5月19日至2019年6月14日房屋租金的问题。被告于2019年5月24日将涉案房屋钥匙邮寄给原告，应当视为房屋交付。虽交付行为未严格依照合同约定进行，但在双方办理交接手续在客观上难以实现的情况下，被告的行为应得到法律的认可。被告交付房屋后，房屋已有原告实际占有，故其主张2019年5月25日至2019年6月14日的租金本院不予支持，本院仅其主张的2019年5月19日至2019年5月24日的租金1362元予以支持。   关于违约金的问题。合同约定擅自搬离租赁物，被告应承担一年租金标准的违约金，并且履约保证金不予退还。被告康鑫公司因双方约定的违约金过高，提出调整违约金的请求，本院考虑到提前解除合同，确会给原告造成租金收入的损失，但被告腾房之后，原告应及时止损，现原告再按一年租金标准计收违约金的主张明显过高，本院参照3个月租金21576元支持原告主张的违约金。被告抗辩履约保证金应当返还的问题，因不符合合同约定，本院不予支持。   原告主张律师费5000元应由被告承担一节，系合同约定，依法予以支持。基于补充协议，被告怡康医药连锁有限责任公司应对康鑫公司基于合同产生的债务承担连带保证责任。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告与被告、第三人签订的《商业用房租赁合同书》、《商品用房租赁合同书补充协议》予以解除；   二、被告西安康鑫医药有限公司在本判决生效后十日内向原告支付违约金21576元，并支付租金1362元。   三、被告西安康鑫医药有限公司在本判决生效后十日内支付原告律师费5000元；   四、被告西安怡康医药连锁有限责任公司对上述费用承担连带清偿责任。   五、驳回原告的其他诉讼请求。   如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2236元，原告已经预交，由被告西安康鑫医药有限公司承担670元，原告承担1566元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审判长范建锋                             人民陪审员刘武强                             人民陪审员翟伟        二〇二〇年 一 月 六 日   （院印）                             书记 员张瑞葭