福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5827号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，1982年2月26日出生。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈开钦，男，1984年5月11日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人陈开钦因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为合同及附件六未明确约定被上诉人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且上诉人未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，双方签订的合同及其附件六明确约定了被上诉人应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年10月18日前付人民币叁拾贰万柒仟壹佰贰拾叁元整，余款计人民币柒拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，被上诉人认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由被上诉人承担，而非由上诉人承担。一审法院判定上诉人承担举证责任，即上诉人应证明被上诉人何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。由此可见，被上诉人应于合同签订当日向上诉人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，被上诉人不论由于何种原因未及时取得贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。 二、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合民事活动应遵循的公平原则，被上诉人应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，虽然合同及相关附件未明确约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，如上所述，合同已明确被上诉人应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款。其次，作为平等的民事主体，按照合同约定支付购房款是买受人即被上诉人的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定被上诉人将按揭贷款支付给上诉人的时间，且不接受上诉人遵照公平原则及交易习惯推定被上诉人的付款时间，这明显加重了上诉人的合同义务及举证责任。虽然合同没有明确约定到账时间，但要有合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。......”的规定，被上诉人支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后3个月内。一审法院以合同未约定按揭到账的具体时间就认定被上诉人未逾期付款，违反公平原则，应予纠正。 三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月10日是错误的。假设，上诉人应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月2日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到上诉人的拒绝，就确认上诉人拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。被上诉人并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往上诉人处办理交房手续，但被上诉人拒绝办理。 四、一审法院认定上诉人向被上诉人主张代保管费有违公平原则，相应的条款为格式条款并认为逾期收房违约金和代保管费约定无效系适用法律不当。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即上诉人已提请被上诉人注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如被上诉人对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。一审法院认为上诉人未举证证明有提请被上诉人注意，约定无效系适用法律错误。因此，违约金与代保管费上诉人与被上诉人以附件的形式进行明确约定，是双方真实的意思表示，合法有效。其次，上诉人向被上诉人主张逾期办理收房手续违约金和代保管费不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，被上诉人不得再向上诉人主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，被上诉人收房逾期，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，被上诉人逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由上诉人承受，上诉人要求被上诉人支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，上诉人多次通知被上诉人交房，但被上诉人至今尚未办理收房手续，被上诉人收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收楼违约金及代保管费。 五、逾期交房违约金计算标准过高，一审法院未予调整，应予纠正。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非上诉人可预见的，也并非上诉人可以控制的。因此，合同约定的上诉人违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因被上诉人实际产生的损失远低于其主张的违约金，按合同约定的标准计算出来的违约金远高于被上诉人的租金损失，根据法律相关规定应予调低。 陈开钦答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、被上诉人不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实，原审判决认定被上诉人未逾期付款及逾期签订按揭贷款合同的情况，并判决驳回上诉人的反诉请求，事实清楚，判决正确。(一)被上诉人不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》，没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。第一、2014年10月18日，合同签订当天，被上诉人已经按照合同的约定和上诉人的要求，向上诉人交付了结婚证复印件、首套证明、社保清单等办理贷款所需的一切材料，不存在逾期提交材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同和补充合同两份原件，被上诉人签完名字后，就由上诉人拿回去盖公章，此后至今从未向被上诉人出示过，也没有交付给被上诉人，被上诉人手中的复印件还是事后从上诉人处复印的。这两份中的另一份原件，最后也是由上诉人交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是上诉人的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由上诉人去向贷款银行交涉的。上诉人何时将被上诉人提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》及《补充合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。上诉人在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行通知被上诉人去办理贷款手续后，被上诉人才能去办理。而贷款银行直到2015年4月8日才通知被上诉人，接到通知后，被上诉人就按照约定及时办理了按揭贷款。因此，被上诉人不存在逾期办理贷款的情况。第四、被上诉人办理好贷款手续后，已经履行了相应的合同义务。至于贷款银行何时将按揭款支付给上诉人，那是贷款银行与上诉人之间的事情，与被上诉人无关。因此，被上诉人不存在逾期支付按揭款的情况。第五、上诉人诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯。双方在商品房买卖合同中也没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。第六、上诉人向被上诉人主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了被上诉人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应认定为无效的格式条款，不应采纳。(二)证明被上诉人对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由上诉人承担举证责任。《个人购房借款/担保合同》的三方当事人是被上诉人、工商银行、上诉人。上诉人是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比被上诉人更清楚。上诉人必须将被上诉人已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行集美支行，银行才根据被上诉人的贷款金额拟定好合同文本。而贷款银行直到2015年4月8日才通知被上诉人去签署贷款合同。 二、原审判决认定上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，适用法律正确，应予维持。(一)涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍未通过，案涉工程实际上尚未完全竣工，上诉人至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，陈开钦自始至终不存在逾期收房的情况。(二)本案中，陈开钦不存在逾期收房的情况，上诉人在未取得五方验收的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。上诉人应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，上诉人从未再以电话或者书面的形式向陈开钦通知过交房事宜，直到2018年11月2日，上诉人才寄出催告收房通知书。陈开钦得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到上诉人指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到上诉人和物业公司的拒绝。可见，上诉人表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定上诉人没有履行交房义务。因此，陈开钦无法按时收房责任在于欣盛丰公司。(三)退一步说，上诉人没有提供证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费。(四)根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，被上诉人未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么被上诉人就不存在逾期收房的问题。因此，上诉人要求被上诉人支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据。(五)上诉人该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和代保管费的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。两个条款内容同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，违反公平原则。 三、原审法院认定上诉人存在逾期交房的违约行为，并判决上诉人应当向被上诉人支付逾期交房违约金是正确的。计算逾期交房违约金标准和起算日期也正确。(一)鉴于上述情况，被上诉人已经按照合同约定支付了所有的购房款，上诉人应按照合同约定按时将案涉商品房交付给被上诉人。但是，上诉人直到2018年12月15日才向被上诉人履行交房义务，已经构成违约，应向被上诉人支付逾期交房违约金。(二)上诉人于2018年12月7日再次向被上诉人寄了再次催告收房通知书，被上诉人于2018年12月15日办理了交房手续。因此，原审法院认定计算逾期交房违约金截止日期是正确的。(三)上诉人关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。实际上，本案违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行才合理合法。另外，被上诉人在一审判决后为本案向一审法院申请了财产保全，缴交了保全费1090元，该笔费用依照规定应当由上诉人承担。 陈开钦向一审法院提出诉讼请求：判令欣盛丰公司支付陈开钦逾期交房违约金人民币116221.57元。 欣盛丰公司向一审法院反诉请求：1.判令陈开钦立即向欣盛丰公司支付代保管费、违约金69666.05元。2.本案诉讼费、保全费等费用由陈开钦承担。 一审法院认定事实：2014年10月18日，陈开钦与欣盛丰公司签订编号为03177833的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，陈开钦购买欣盛丰公司开发的××园7#楼B梯29跃30层2909室商品房，建筑面积为105.47平方米，总价款为人民币1077123元。合同第六条第3款约定，买受人于2014年10月18日前付327123元，余款75万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日 内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书 面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地，地震及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2015年4月9日，陈开钦与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为75万元。2015年5月4日，上述贷款放款至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司通知陈开钦于2017年12月24日办理交房手续。2018年11月2日，欣盛丰公司向陈开钦发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月5日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向陈开钦发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月15日，陈开钦办理收房手续。 另查明，2014年10月18日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上以上的天气共16天。2017年9月30日，××园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，××园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据陈开钦与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈开钦使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知陈开钦交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房16天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向陈开钦寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续 构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向陈开钦发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。陈开钦至迟应于2018年12月10日前去办理收房手续。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为1058天，应当支付逾期交房违约金共计113959.6元。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，一审法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以陈开钦签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明陈开钦逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求陈开钦承担逾期付款的违约责任，证据不足，亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求陈开钦支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈开钦支付逾期交房违约金113959.6元；二、驳回陈开钦的其他诉讼请求；三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2624元，适用简易程序减半收取1312元，由陈开钦负担25.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担1286.5元；反诉受理费1542元，减半收取771元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，不应采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证；证据2.商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证；上述证据用于证明同一小区业主陈晓云20**年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账；证据3.1#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料，用于证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房；证据4.（2016）闽民再188号民事判决书复印件，用于证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 陈开钦质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但对证明内容不予认可，业主的证明贷款是要根据银行的通知来确定时间，不能以此证明被上诉人存在逾期办理贷款的情况；对证据3表面真实性无异议，但与本案无关，业主办理交房要根据上诉人的通知和物业的交接才能办理，无法证明被上诉人存在逾期收房的情况；证据4没有原件真实性无法确认，且与本案无关，因为这是不同法院针对不同案件作出的不同判决，不能以此证明被上诉人存在逾期收房的情况。 陈开钦提交一份保全费票据，证明被上诉人在一审判决后为本案向一审法院申请了财产保全，缴交保全费1090元，该笔费用应由上诉人承担。欣盛丰公司质证认为，对真实性确认，但保全没有依据，保全费应由被上诉人自行承担，且应承担保全错误给上诉人造成的损失。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定陈开钦办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明陈开钦应于合同签订之日起60日内付清购房款，其向陈开钦主张逾期签署贷款文件违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定陈开钦未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确陈开钦未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自陈开钦应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由陈开钦承担。因此，欣盛丰公司要求陈开钦支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关保管义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1542元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年一月二十日 代书记员（ 韩沁 娟） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。