湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初6187号原告：岳阳佳华石油化工有限公司，住所地岳阳市南湖度假区求索西路（求索大楼三楼）。法定代表人：易晓明，总经理。委托诉讼代理人：陈**平，湖南嘉华律师事务所律师。被告：付三生，男，1967年2月3日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：杨焕辉，湖南金球律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建，湖南金球律师事务所律师。原告岳阳佳华石油化工有限公司（以下简称“佳华石油公司”）与被告付三生财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佳华石油公司的委托诉讼代理人陈**平，被告付三生及其委托诉讼代理人陈建，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳华石油公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋空置期租金损失1000000元，具体以司法评估金额的70%为准；2.判令被告赔偿原告检测、设计、加固、清理及拆除费用620725元；3.判令被告承担本案诉讼费。2005年以来，被告一直承租原告环宇大厦负一楼的房屋作仓库使用。2014年8月11日，被告的仓库发生了火灾。经岳阳市岳阳楼区公安消防大队调查分析认定：起火时间为2014年8月11日9时32分许，起火部位位于环宇大厦负一层的被告仓库，但起火原因没有查清楚。消防大队的《火灾现场勘验笔录》二初步勘验中记载：环宇大厦负一层的付三生轮胎仓库、付三生轮胎仓库南侧的协和联邦汽修厂、付三生轮胎仓库北侧的刘合掌轮胎仓库及付三生轮胎仓库正上方的一楼有过火痕迹，原告在环宇大厦的资产因此全部被损坏，无法使用。原告在环宇大厦负一、一、二层均有房屋，房号为-101、102、202，共计建筑面积3330.33平方米。空置期从火灾发生之日2014年8月11日计算到清理工程结束2017年2月10日，原告房屋空置期租金损失被告应按照以前判决确定的70%的金额为1000000元，具体金额根据司法评估金额的70%确定。2015年7月13日，原告向贵院起诉被告要求赔偿火灾鉴定前清理、加固等费用，并判令被告依据原设计施工图将火灾损坏的房屋恢复原状。由于此次火灾的相关案件均在审理过程中，贵院对原告起诉的案件没有作出判决。因被告拒绝对遭受火灾的房屋进行加固和维修，原告为防止损失无限扩大，2016年3月5日向贵院提交鉴定申请，请求对过火范围内的房屋安全性进行鉴定，如果鉴定确定房屋安全性没有问题则对火灾给房屋造成的损失或修复费用进行鉴定。贵院没有同意该鉴定。原告遂自行处理。2016年4月20日，原告与湖南湘建检测有限公司签订《检测技术服务合同》，对遭受火灾的房屋进行安全性鉴定。2016年4月28日，湘建检测出具《环宇大厦火灾后结构安全性检测评定报告》，建议对火灾影响区域进行加固处理，原告支付检测费26750元。2016年8月30日，原告与上海经纬建筑规范设计研究院股份有限公司湖南分公司签订《建筑工程设计合同》，对火灾影响区域进行加固设计，原告支付设计费70000元。2016年9月25日，原告与湖南一实城市园林建设有限公司签订《环宇大厦裙楼和主楼负一层部分过火建筑加固修复工程承包合同》，对过火建筑依据设计图进行加固修复，原告支付了560000元工程款。2017年1月23日，原告与岳阳红润建筑劳务有限公司签订《环宇大厦裙楼拆除工程劳务合同》，对过火建筑加固后无用部分进行清除和拆除，原告支付了230000元工程款。上述四项费用合计886750元，按照被告70%的责任应赔偿原告620725元。基于原告已经自行修复，2018年7月贵院判决对原告恢复原状的诉讼请求不予支持。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告付三生辩称，根据消防部门的火灾事故认定书，本次火灾事故的起火原因可排除雷击、放火、用火不慎、自燃等原因引发火灾，不能排除电气线路故障引发火灾。虽然未直接认定起火原因为电气线路故障，但排除了此外的一切可能性，根据民事诉讼证据的高度盖然性原则，应当认定起火原因为电气线路故障引发。在火灾前约两个星期，佳华公司对付三生仓库曾进行电改，付三生仓库的二组电气线路均由佳华公司安装并管理，因此火灾与佳华公司不按规定要求安装及检修电气线路存在重大因果关系。佳华公司擅自改变建筑物用途，将环宇大厦地下层不当分隔成大小仓库且未安装任何消防设施，存在消防隐患，且放任其他承租人在大楼内存放机油、氧气瓶及液化气罐等易燃易爆危险品，致使在火灾事故发生时消防人员不能进入火灾现场，更无水源用于灭火，最终导致火灾事故损失扩大。佳华公司违反《消防法》的强制性规定，将禁止投入使用的烂尾楼出租，主观上具有重大过错，应当承担本案火灾事故的全部责任。被告不应当承担本案的责任，被告只是起火仓库的承租人，对引发本案火灾事故的电路主线没有法定或约定的管理责任。被告租赁仓库仅用于存放轮胎，整个租赁期间，除加装监控设备外，未做其他任何改动，加装的监控在火灾事故发生十几秒以后仍在正常工作，故与本案火灾没有关联。被告已尽安全注意义务，及时的发现主线有“打火”情况后及时向佳华公司报告，并从2006年开始对仓库的管理专门派有专人负责，特别自2011年起，与专业的安保公司签订服务合同，被告已在力所能及的范围内最大限度的尽到了承租人的安保义务。对于原告主张的租金损失，未经消防验收的建设工程，国家历来是禁止投入使用的，这是国家强制性的规定，即便该类房屋已经出租，其行为已属无效。本案火灾发生于2014年8月，至今已历时5年，期间佳华公司从未主张过租金损失，现主张租金损失，显然已超过了诉讼时效。且租金损失属于间接损失，在火灾发生时，一、二层房屋除易四新租赁的废品仓库外，其余部分闲置，被告以本来不处于经营状态的房屋主张预期租金损失，没有法律依据。火灾事故发生后，佳华公司原已出租的房屋，除付三生、刘合掌的仓库外，其他房屋均在继续租赁经营，直至2016年7月左右。佳华公司已经取得租金收入再在本案中重复主张，没有事实与法律依据。根据佳华公司提交的检测报告，需要修复的部分仅为1070平方米范围内轴柱、轴梁及轴板，根据佳华公司与建设项目公司的合同约定，工期不超过二个月，故佳华公司受损房屋的修复期间不可能超过二个月，其主张31个月的租金损失没有事实与法律依据。由于环宇大厦自建成以来，始终处于烂尾状态，至火灾事故发生时，所有房屋商用价值不大，租金平均每月每平方米5元左右。直至2016年，佳华公司借房屋修复之名投入巨资进行升级改造，提升了房屋的使用价值，故其以升级后的租金标准主张烂尾时期的租金损失，显失公平。即便是其租金主张能够成立，也只能以原租赁合同约定的租金标准为标准，扣除原本闲置的房屋面积及火灾事故发生后继续租赁经营的房屋面积后，在受损房屋正常修复期间计算预期租金。关于原告主张的房屋修复费用，2015年7月，佳华公司向楼区法院提起诉讼，要求恢复原状，该案发回重审后，原告又在诉讼期间提起本案诉讼，构成重复起诉，应当裁定驳回原告的起诉。关于检测费26700元，与房屋修复工程设计无关，应当自行承担。关于设计费70000元，佳华公司提供的检测合同、检测报告，需修复的为1070平方米，而设计合同及设计图纸的设计范围为一、二层4500平方米，明显超出了受损房屋范围，故原告因分割出于房屋修复无关联的升级改造工程设计费，如无法分割，则应承担举证不能的不利后果。关于施工费560000元，根据原告提供的设计图纸及施工合同，新增了电梯井建设、基础建设以及二、三层局部平面功能及平面布局等房屋升级改造工程，明显超出了受损房屋修复范围，而原告无法分割出上述费用，应承担举证不能的不利后果。关于清运及拆除费用230000元，该部分费用所支出的项目均是原告未提升房屋使用价值变更房屋平面功能布局而实施的房屋升级改造工程，与受损房屋修复无关，应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告于2001年底取得环宇·银丰大厦负101、102、202号房屋（建筑面积约3311.26平方米）的所有权，后该公司使用顶部留有通风口的墙体将该场地分隔成若干面积不等的仓库，并安装一组外置供电线路穿墙而过用于仓库供电，然后将仓库租赁给租户作仓库、汽修厂、餐馆等使用。付三生自2006年2月开始租赁被告仓库用于存放成品轮胎，第一份租赁合同签订于2006年2月26日，已履行完毕。第二份租赁合同签订于2010年2月26日虽约定租期自2011年2月26日届满，但本案火灾事故发生时双方仍在依照租赁合同履行相关权利义务。2014年7月，原告因付三生仓库用电量骤减而怀疑其可能存在偷电行为，遂安排电工周铁军使用佳华石油公司提供的电路材料将付三生原有的仓库用电线路切断、旧电表作废，另从仓库外的配电房安装了一组外置供电线路至付三生仓库为其供电，并为其更换了新电表。原本从付三生仓库顶部穿墙而过的供电主线路未作更改，仍为其他仓库供电之用。2014年8月11日9时32分许，环宇·银丰大厦裙楼负一楼发生火灾。岳阳市岳阳楼区公安消防大队于2014年10月10日作出岳楼消火认字（2014）第00011号火灾事故认定书，过火面积约780平方米，认定起火部位位于环宇大厦负一层的被告付三生轮胎仓库内，起火点位于付三生轮胎仓库内距离北墙2.2-4.1米、距离东墙6.5-8.9米的范围内；起火原因可排除雷击、放火、用火不慎、自燃等原因引发火灾，不能排除电气线路故障引发火灾。2014年8月20日，原告与岳阳市鸿基建筑工程有限公司签订了《银丰大厦裙楼火灾事故现场部分拆除加固砖渣清运协议》，费用65000元由原告支付。2015年7月13日，原告以财产损害赔偿纠纷诉至本院，要求被告支付清理加固费65000元及围墙修复费13000元，并要求被告对损坏房屋恢复原状。本院作出（2015）楼民三初字第400号民事判决书，判决被告支付原告70%的清运加固费45500元，驳回原告的其他诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至岳阳市中级人民法院。二审裁定撤销（2015）楼民三初字第400号民事判决，发回本院重审。期间，2016年4月20日，原告与湖南湘建检测有限公司签订《检测技术服务合同》，对遭受火灾的房屋进行安全性鉴定。2016年4月28日，湘建检测出具《环宇大厦火灾后结构安全性检测评定报告》，原告支付检测费26750元。2016年8月30日，原告与上海经纬建筑规范设计研究院股份有限公司湖南分公司签订《建筑工程设计合同》，原告支付设计费70000元。2016年9月25日，原告与湖南一实城市园林建设有限公司签订《环宇大厦裙楼和主楼负一层部分过火建筑加固修复工程承包合同》。2017年1月23日，原告与岳阳红润建筑劳务有限公司签订《环宇大厦裙楼拆除工程劳务合同》。另查明：佳华石油公司交付的租赁场地未安装任何消防设施。付三生在承租该场地后，对仓库内的照明设施进行了改造，并加装了监控摄像设施。现原告已自行对其受损仓库进行了部分修复。本院认为，本案系火灾引起的财产损害赔偿纠纷，适用一般侵权案件过错责任原则。案件争议焦点为：一、原、被告对火灾的发生有无过错及责任的承担；二、原告的损失如何认定。一、关于双方对火灾发生的过错。本案中，原、被告都曾对付三生承租的仓库电路进行过改换，结合公安消防部门就涉案火灾作出的事故认定书，起火原因排除了雷击、放火、用火不慎、自燃等原因，不能排除电气线路故障引发火灾，故不能排除两被告的行为均是引发电器线路故障进而导致火灾的可能性，双方均可能存在过错。被告佳华石油对其改建后的仓库未通过消防验收，存在过错；被告付三生作为仓库实际使用人，未确保其仓库用电安全导致发生火灾，未及时发现火情并予控制，存在重大过失。本院酌情认定原告自行承担过错责任的比例为30%，被告付三生承担责任的比例为70%。二、关于原告损失的认定。首先，根据原告与湖南湘建检测有限公司签订的《检测技术服务合同》，约定的服务内容为对环宇大厦升级改造工程进行旧房改造安全性鉴定。而湖南湘建检测有限公司出具的评定报告检测鉴定内容为对环宇大厦火灾后的结构构件安全性进行评定，与委托内容存在出入。同时检测报告中仅图示起火区及影响区，并未给出具体面积大小。其次，根据原告与上海经纬建筑规范设计研究院股份有限公司湖南分公司签订的《建筑工程设计合同》约定，项目名称为东边裙楼改造，层数为2，建筑面积约4500平方米。而原告与湖南一实城市园林建设有限公司签订的《环宇大厦裙楼和主楼负一层部分过火建筑加固修复工程承包合同》包含了一层、二层及三层，其承包合同与设计合同不一致。再次，根据原告与岳阳红润建筑劳务有限公司签订的《环宇大厦裙楼拆除工程劳务合同》约定，工程范围为原环宇大厦裙楼二、三层的所有非承重间墙、隔断、水电流防暖通设施、吊顶及室内木地板，而非原告诉称的“对过火建筑加固后无用部分进行清除和拆除”。以上合同与事实存在出入之处不能合理解释，故原告自行作出的评估鉴定结论不宜作为认定本案事实的依据。环宇大厦受火灾影响是事实，原告将受火灾影响部分自行重建亦是事实，原告确有损失发生，结合本案的实际情况及相关证据，对原告的损失本院酌定如下：1、检测费及设计费，已实际发生且有转账凭证与票据相印证，本院对上述96750元（26750+70000）予以支持；2、支付给湖南一实城市园林建设有限公司的工程款，原告主张560000元，但仅提供了532000元的收据，且转账凭证仅有308000元，与其主张金额不能一一对应，且该工程量超出设计图纸，是否属于火灾影响后应加固的区域原告举证不能，故本院参照实际转账金额酌情认定为200000元；3、支付给岳阳红润建筑劳务有限公司的拆除工程劳务费，原告主张230000元，仅提供了218500元的转账凭证，且拆除范围为环宇大厦裙楼二、三层的所有非承重间墙、隔断、水电流防暖通设施、吊顶及室内木地板，与原告诉称的拆除“过火加固无用部分”存在出入，本院参照实际转账金额酌情认定为150000元；4、租金损失，原告因此次火灾事故导致房屋空置，确实存在租金损失，但因火灾发生之前与原告对房屋进行改造后，其主张的租金差别过大，即使进行评估亦缺乏对此前的房屋状态评估租金的基础条件，且因地段、时间、以及合同相对方等因素，存在不确定性，本院综合以上因素，酌定按消防部门认定的过火面积780平方米，按原告提交的火灾发生时部分租赁合同的均价约5元/㎡/月计算，自2014年8月至2017年3月期间，共计租金120900元（780㎡×5元×31月）。以上损失合计567650元，由被告付三生按70%的比例承担397355元。综上，原告诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条规定，判决如下：一、被告付三生支付岳阳佳华石油化工有限公司因火灾造成的各项损失397355元。上述应当支付的款项，限被告在本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费19387元，由原告岳阳佳华石油化工有限公司负担14634元，被告付三生负担4753元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 丹人民陪审员  梁岳东人民陪审员  丰淑纯二〇二〇年一月二十二日书 记 员  王晓薇