山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初8128号原告：李家琴，女，1974年4月9日出生，汉族，居民，住山东省济南市，现住山东省济南市。委托诉讼代理人：张传军，山东国鲁律师事务所律师。被告：山东高速章丘置业发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：高帅，董事长。委托诉讼代理人：仲晓维，山东和翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：高海涛，山东和翔律师事务所律师。原告李家琴与被告山东高速章丘置业发展有限公司（以下简称高速置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李家琴的诉讼代理人张传军，被告高速置业公司的诉讼代理人高海涛、仲晓维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李家琴向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金暂按570495元；2.判令被告立即交付房屋并办理房屋产权证书；3.涉案费用由被告承担。事实和理由：2017年10月，原告在被告玉xx园项目售楼中心看房时，被告工作人员承诺13号楼某号是现房且为样板间，合同签订后付清全款可以立即交付房屋居住使用。原告在2017年10月21日向被告交付了配套房款40000元。2017年10月23日，原被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告玉xx园项目13号楼某号房屋（住宅），房款1440000元等。原告于2017年10月29日付清了全部购房款1440000元和车位款123000元后，要求被告交付房屋，被告以原告所购房屋的两个卫生间存在质量问题，需修复后才能交付为由，一直拖到现在也未交付，原告无奈只能在外租赁房屋居住至今。原告购买被告房屋居住目的无法实现，合法权益受到了严重损害，协商未果，故诉至法院。高速置业公司辩称，1、被告不存在逾期交房情况，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。原被告于2017年10月23日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告交付款项后，原被告于2017年11月10日对涉案房产进行了交接，对于该交接的事实双方于2017年11月15日的玉xx园合同补充协议予以确认，被告不存在逾期交房的情况。此外，原告称一直在外租赁房屋系原告在房屋交付后自行选择不入住行为造成的，与被告无关。2、涉案房屋不存在质量问题，原告所称“被告以原告购买房屋两个卫生间存在质量问题需要修复后才能交付居住”无事实依据，更与常理不符。根据建筑工程竣工验收报告可知涉案房屋已于2015年7月30日竣工验收，房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明（济综验第S2016008号）可知，涉案房屋已于2016年1月29日经章丘市住房和城乡建设管理委员会综合验收备案，涉案房屋完全符合国家有关的法律法规和强制性标准规定，质量合格。而且具备了双方合同约定的交付条件。原告在起诉中已经自认涉案房屋系经过自己看好后（包括主体、外观、设施等）确认的现房（样板间），根据常理，作为商品房销售企业的被告，在房屋达到交付条件更希望将房屋一次交付完毕。原告所称“被告自称有质量问题而不予交付房屋”显然与常理不符。综上，涉案房屋无质量问题且已经交付原告，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、李家琴欲购买玉xx园小区房屋并于2017年10月21日向高速置业公司交纳13号楼某号房产附属K13-x号配套房款项4万元,高速置业公司向其出具收据一份，并加盖高速置业公司财务专用章。同日，高速置业公司（甲方）与李家琴（乙方）签订山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议，约定甲方将东高速绿城.玉xx园13号楼某号车位的使用权转让给乙方，如买受人未付清相应款项（包括本协议车位款、原合同项下的购房款及其他应付款项），甲方同意继续履行本协议的，交付日期相应延至买受人付清相应款项后7天内。该车位以“个”为计价单位，价款为12万元，乙方须在2017年10月21日之前一次性向甲方付清上述款项，甲方于2017年10月30日前将本协议项下的车位交付给乙方，并办理书面交接手续。甲方未按约定交付的，逾期超过30天的，乙方同意继续履行协议的，自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按车位总价款的每日千分之五向乙方支付违约金，协议继续履行。2、2017年10月23日，高速置业公司（出卖人）与李家琴（买受人）签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的玉xx园小区13号楼某号房产，房屋预测建筑面积138.66平方米，单价为10096.64元，总价款为140万元；附属房x号的建筑面积为15.51平方米，单价为2578.98元，总价款为4万元，以上合计144万元。买受人应当于2017年10月23日前支付首期房价款87.7万元，余款56.3万元向银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件中约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2或2、3项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已取得房地产项目分期综合验收备案证明文件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。第十一条交付时间和手续中约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房时，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、2017年10月27日，高速置业公司（甲方）与李家琴（乙方）签订章丘市商品房买卖合同补充协议，协议中注明乙方于2017年10月27日购买山东高速绿城.玉xx园13幢xxx室，并约定甲方同意乙方对章丘市商品房买卖合同第六条的付款方式及期限进行变更，贷款方式付款中，原买受人支付购房总价款的58%（84万元）现更正为100%（140万元）。乙方需在本章丘市商品房买卖合同补充协议签订之日支付房款差额56万元，差额支付后，乙方支付首付款金额共计140万元。4、2017年10月29日，李家琴通过刷卡方式向高速置业公司交纳13号楼某号房产购房款140万元和车位使用款12.3万元，高速置业公司向其出具收据两份，并分别加盖高速置业公司财务专用章。5、2017年11月15日，高速置业公司（出卖人）与李家琴（买受人）签订玉xx园合同补充协议一份，协议中注明双方于2017年11月10日交接玉xx园13幢xxx室商品房，原合同约定买受人预售商品房建筑面积138.66平方米，配套房建筑面积15.51平方米，现经房地产产权登记机关测定的商品房实际建筑面积为138.68平方米，配套房实际建筑面积为15.06平方米。依据原合同第五条的约定，主房补202元，配套房退1161元，共计退959元，现买受人所购商品房的合同总价为14x041元。6、2017年11月20日，李家琴缴纳山东高速绿城.玉xx园涉案房屋的住宅专项维修资金18448元。另查明，涉案房屋所在的13号楼经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同进行验收，并形成建筑工程竣工验收报告；并于2016年1月29日经章丘市住房和城乡建设管理委员会同意备案出具房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。以上事实由原被告陈述及山东省新建商品房买卖合同（预售），以及原告提交的章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议、山东高速收据、山东省住宅专项维修资金专用票据，被告提交的玉xx园合同补充协议、建筑工程竣工验收报告、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明等予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原被告签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议及玉xx园合同补充协议均系双方当事人之间的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应当按照约定履行各自的权利义务。原告已支付全部款项，被告对此认可，本院依法予以确认。本案需要解决的争议焦点问题在于涉案房产是否已完成交付，以及原告诉讼请求合理性问题。首先，关于涉案房产是否交付的问题，原告主张涉案房屋因卫生间质量问题导致未交付使用，被告反驳主张双方已在2017年11月15日的玉xx园合同补充协议中写明双方于2017年11月10日完成涉案房屋的交接，但经查，该补充协议反映的内容主要是关于涉案房屋因面积测量变化产生的购房款退补问题。而原被告双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）第十一条中明确约定了商品房达到交付条件后，出卖人即原告应当书面通知买受人办理交付，即涉案房屋的相关交付事宜应当以被告向原告发出的书面交付通知为准。出卖人交付涉案商品房时亦应出示相关房屋的证明文件，且双方应当签署涉案房屋交接单。山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议第四条约定，甲方交付乙方车位时应办理书面交接手续，但被告未提供证据证实其已向原告发出书面通知，亦未能证实双方交付涉案房屋、车位已签订房屋、车位交接手续，故对被告的该抗辩主张，本院不予采信。原告主张涉案房屋及车位并未交付，被告逾期交付应当承担违约责任，理由正当，本院予以支持。其次，关于原告的诉讼请求合理性问题。第一，原告支付完毕全部购房款、车位使用款，被告未能在约定期限交付房屋、车位并协助原告办理房屋产权登记，应承担继续履行的民事责任，现原告要求被告交付房屋、车位并协助其办理涉案房屋的房屋产权登记手续，理由正当，本院予以支持。第二，1、根据双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）中第十二条逾期交付责任的约定，原告要求继续履行合同的，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，同时结合双方签订的玉xx园合同补充协议可知，涉案房屋总价款应为14x041元。2、根据双方签订的山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议中第七条违约责任的约定，被告逾期交付车位，原告要求继续履行协议的，被告应当按车位总价款的每日千分之五支付违约金。因双方约定的违约金超出国家法律规定范围，应以年利率24%为宜。3、因山东省新建商品房买卖合同（预售）中并未约定明确有效的房屋交付期限，参照山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议约定，并结合原告付清购房款及车位使用款的时间，本院认定，被告交付涉案房屋及车位的期限应至2017年11月5日。故关于原告主张的违约金，应当以224.78元/日（14x041元*0.0001+123000元*24%/365）为标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止。对于原告主张过高部分，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原被告双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉xx园车位使用权转让协议及玉xx园合同补充协议真实有效，原告支付全部购房、车位使用款项后，被告未按约定交付涉案房产构成违约，现原告要求被告交付涉案房屋、车位并协助办理房屋产权登记手续，要求被告支付违约金，并无不当，本院予以支持。关于逾期交付违约金，应以224.78元/日为计算标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：山东高速章丘置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向李家琴交付山东高速绿城.玉xx园小区13号楼某号房屋及x号配套房、某号车位。山东高速章丘置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内协助李家琴办理位于济南市章丘区山东高速绿城.玉xx园小区13号楼某号房屋及x号配套房房屋权属登记手续。山东高速章丘置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付李家琴违约金（以224.78元/日为计算标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止）。驳回李家琴的其他诉讼请求。案件受理费9505元，由李家琴负担7600元，山东高速章丘置业发展有限公司负担1905元；保全费3445元，由山东高速章丘置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  苗秀磊人民陪审员  高 丽二○二零年一月十七日?法官助理常冉冉书记员??王晓妍