湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11695号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉乐天城商贸有限公司，住所地武汉市洪山区街道口狮城广场**夹层（乐天城购物广场）。法定代表人：杨珺，该公司总经理。委托诉讼代理人：林国和，湖北伟宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：褚志刚，男，1974年9月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李小亮，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓钰，湖北忠三律师事务所律师。上诉人武汉乐天城商贸有限公司（以下简称乐天城公司）因与被上诉人褚志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐天城公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判合同保证金105000元不予返还；2、由褚志刚承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，导致适用法律错误。1、2015年12月23日的《商用房屋租赁合同》约定“起租期为2015年12月23日至2017年12月22日止”，可知合同租赁期为二年。根据2017年6月16日经双方协商认可的《开业通知》，起租期顺延，则租赁期限也一定顺延，一审法院认定租赁期只有6个月，违背了合同双方的真实意思表示，也违背了众所周知的常识和逻辑。2、一审法院无视褚志刚代理人曹子涵签署《合同未到期非正常退场清场出货单》书面认可违约的事实以及乐天城公司和褚志刚关于交纳租赁费用的微信记录。乐天城公司提交的证据相互印证，证明租赁期为二年是双方的真实意思表示。3、褚志刚没有按照合同约定支付相应租赁费用构成违约是客观事实，是导致合同不能履行的原因，一审错误认定乐天城公司违约在先，属于认定事实不清。二、一审法院严重超期审理，程序违法。褚志刚辩称：一、乐天城公司与褚志刚之间的合同是当事人的真实意思表示，合法有效。乐天城公司直到2017年7月1日才交付商铺，距离合同到期之日仅有5个月时间，乐天城公司构成严重违约，但褚志刚在此情况下依然向乐天城公司缴纳了保证金及其他费用。二、褚志刚在向乐天城公司发送的《工作联系函》中已明确表示在2017年12月22日合同到期后不再另行续租，已经提前通知了乐天城公司，褚志刚的行为不属于擅自解除合同。三、乐天城公司发送的《开业通知》仅将实际起租日约定为2017年7月1日，并未明确租赁合同期间相应顺延，双方争议的租赁期限仍应延用原租赁合同所载明的租赁期限，即从2015年12月23日至2017年12月22日。四、褚志刚于合同到期前通知不再续约，于合同到期后清退场地，乐天城公司应退还褚志刚的保证金。褚志刚向一审法院起诉请求：1、判令乐天城公司向褚志刚返还合同保证金105000元；2、判令乐天城公司向褚志刚支付延迟交付商铺损失100000元；3、本案诉讼费由乐天城公司承担。乐天城公司向一审法院反诉请求：1、判令褚志刚赔偿乐天城公司损失105000元；2、判令褚志刚支付违约金75600元；3、判令褚志刚承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月23日，褚志刚与乐天城公司签订了《商用房屋租赁合同》，约定乐天城公司将位于武汉市街道口珞瑜路4号乐天城-2B层42B号商铺租赁给褚志刚经营餐厅，租赁期限为2015年12月23日起至2017年12月22日止；租赁费用合计35000元/月，褚志刚按每六个月计付租金；签订合同时褚志刚向乐天城公司支付合同保证金105000元。合同还对合同保证金的退还或不退还情形、违约责任等进行了详尽约定。合同签订前，褚志刚于2015年9月22日向乐天城公司付款5万元，合同签订后于2016年1月10日向乐天城公司付款10万元，合计15万元（含合同保证金105000元）。在此期间，乐天城公司因地下商铺与案外第三人存在法律纠纷，从而导致乐天城公司未能依约向褚志刚交付-2B层42B号商铺。2017年6月16日，乐天城公司向褚志刚及其他商户发出统一印制的《开业通知》，通知载明：“各位商户朋友们:…乐天城购物广场“乐天美食汇”将定于2017年6月28日正式开业，如在2017年6月28日未按时开业的商铺将不享受我司给出的免租优惠。所有商铺的实际起租日为2017年7月1日起向后顺延至各商铺所享受的优惠截止后起租”。6月24日，褚志刚签收该通知书并表示“认可以上通知内容，并承诺做好开业准备按时开业”。褚志刚因未按时开业以及未付清首期全部租金，故未能享受乐天城公司许诺的免租优惠。经乐天城公司工作人员多次催收，褚志刚于2017年7月7日支付了剩余租金195000元，至此首期租金全部支付完毕。2017年11月下旬起至12月份期间，乐天城公司向褚志刚催缴下一期租金，褚志刚则在12月份表示“双方租赁期限至2017年12月22日到期，不再续约”，乐天城公司工作人员则指出“正式起租时间是2017年7月1日，您签过字的，所以是按这个时间计算2年”，由此，双方对该合同的到期时间产生分歧。12月13日，乐天城公司向褚志刚发出合同解除通知书，12月18日发出合同解除停止服务通知书。2017年12月19日，褚志刚授权案外人曹子涵为其办理退场手续。次日，双方办理退租手续后褚志刚正式退出租赁商铺。一审法院认为，褚志刚与乐天城公司于2015年12月23日签署的《商用房屋租赁合同》和2017年6月16日乐天城公司向褚志刚发出的《开业通知》均系案涉合同的组成部分，均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人应恪守履行。根据《商用房屋租赁合同》约定，双方设定的租赁期限为2015年12月23日起至2017年12月22日止，乐天城公司本应及时向褚志刚交付租赁商铺，但由于乐天城公司与案外人存在地下商铺的法律纠纷，导致其未能按照约定及时向褚志刚交付-2B层42B号商铺，褚志刚虽然也存在未足额按期缴纳租赁费用的问题，但仍属乐天城公司违约在先。乐天城公司直至2017年6月16日才向包括褚志刚在内的众多商户发出《开业通知》，告知“所有商铺的实际起租日为2017年7月1日起向后顺延至各商铺所享受的优惠截止后起租”，褚志刚在通知书上签字认可了通知内容，但乐天城公司在该通知书中并未载明在商铺起租日发生变更后的具体的租赁期限，由此造成在本案合同履行过程中褚志刚认为双方合同租赁期限应自2017年7月1日起至2017年12月22日到期，而乐天城公司则认为双方租赁期限应按照《商用房屋租赁合同》约定的两年租期从2017年7月1日起往后顺延，应至2019年7月1日才届满。由此，双方对案涉合同租赁期限届满日的理解发生争议。经核实，《开业通知》系乐天城公司向包括褚志刚在内的众多商户统一提供并发布。就通知内容并结合本案争议而言，该通知所涉内容属格式条款性质。合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，本案中《开业通知》因系乐天城公司提供，故应依法作出对其不利的解释，即双方租赁期限应按照褚志刚所主张的至2017年12月22日届满。乐天城公司主张双方租期从2017年7月1日起往后顺延，应至2019年7月1日才届满的辩称意见，一审法院不予采纳。据此，褚志刚已经缴纳合同约定的租赁费用，后因合同期限即将届满而退出租赁商铺，并不构成违约，故褚志刚要求乐天城公司返还合同保证金，一审法院应予以支持。乐天城公司认为褚志刚违约并向其催缴下一期租赁费用，并单方提出解除双方合同，缺乏合同依据和法律依据，故其主张合同已经解除并反诉请求褚志刚承担赔偿款及违约金，一审法院不予支持。褚志刚要求乐天城公司赔偿迟延交付商铺之损失，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十一条、第九十八条之规定，判决：一、武汉乐天城商贸有限公司于一审判决生效之日起十日内返还褚志刚合同保证金105000元；二、驳回褚志刚的其他诉讼请求；三、驳回武汉乐天城商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4376元，由褚志刚负担2000元，武汉乐天城商贸有限公司负担2376元；一审反诉案件受理费2188元，由武汉乐天城商贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点为：褚志刚交纳的合同保证金105000元是否应当返还。褚志刚与乐天城公司于2015年12月23日签署的《商用房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商用房屋租赁合同》对合同租赁期限作出明确约定，即“2015年12月23日起至2017年12月22日止”。本案中，乐天城公司本应及时向褚志刚交付租赁商铺，但由于乐天城公司与案外人存在地下商铺的法律纠纷，导致其未能按照约定向褚志刚及时交付-2B层42B号商铺。2017年6月16日，乐天城公司向褚志刚及其他商户发出统一印制的《开业通知》，褚志刚在收到通知后亦签署“认可以上通知内容”，应视为双方对《商用房屋租赁合同》的约定作出了变更。因该《开业通知》仅对起租日明确为“所有商铺的实际起租日为2017年7月1日起向后顺延至各商铺所享受的优惠截止后起租”，对于原《商用房屋租赁合同》约定的“至2017年12月22日止”的租赁期限届满日如何处理，该《开业通知》并未载明，褚志刚亦不认可乐天城公司关于租赁期相应顺延两年的主张，故应视为褚志刚、乐天城公司对于租赁期限届满日的变更并未协商一致，租赁期限届满日仍应以《商用房屋租赁合同》载明的日期为准。乐天城公司上诉认为起租期顺延则租赁期限也相应顺延两年，因缺乏合同依据，本院不予采纳。因褚志刚与乐天城公司的《商用房屋租赁合同》的租赁期限在2017年12月22日届满，故褚志刚在2017年12月表示不再续约且退出租赁商铺，并不构成违约。褚志刚虽授权案外人曹子涵为其办理退场手续，但对于合同违约方的认定仍应以合同的约定为依据，故对于乐天城公司认为褚志刚的代理人曹子涵已书面认可违约的上诉理由，本院不予采纳。本案中，一审认定双方关于租赁期限届满日的不同理解系对格式条款的理解发生争议，属适用法律存在瑕疵，但一审综合本案合同履行情况，对褚志刚要求乐天城公司返还合同保证金105000元的诉请予以支持，实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，乐天城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4588元，由武汉乐天城商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年一月十五日书记员 汪丽玲