福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5065号 原告：蔡美丽，曾用名蔡美黎，女，1950年6月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨冰冰，福建中德律师事务所执业律师。 被告：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区，统一社会信用代码9135058372646789X2。 法定代表人：吴保量，执行董事兼总经理。 被告：吴文托，男，1985年12月8日出生，汉族，住福建省南安市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所执业律师。 第三人：傅建军，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：纪阿雅，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告蔡美丽与被告南安市华益房地产开发有限公司（下称华益公司）、吴文托、第三人傅建军、纪阿雅合同纠纷一案，本案由南安市人民法院于2019年6月19日移送至本院，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡美丽的委托诉讼代理人陈清风和杨冰冰、被告华益公司和吴文托的共同委托诉讼代理人洪勇拓与第三人傅建军到庭参加诉讼，第三人纪阿雅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡美丽向本院提出诉讼请求：1.华益公司与蔡美丽就福建省南安市溪美“创力.悦湾”2＃1802房产签订《商品房买卖合同》，开具该套房产金额为701506元全额销售发票，进行合同备案；并支付该房产总额701506元自2018年10月1日起至合同备案之日止按月利率1%计的违约金；2.吴文托对华益公司因上述房产未能与蔡美丽签订《商品房买卖合同》办理相关手续造成的违约应支付给原告的违约金承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，蔡美丽变更诉讼请求为1.华益公司立即返还蔡美丽福建省南安市溪美“创力.悦湾”2＃1802的房屋购房款人民币701506元，并支付该购房款人民币701506元自起至实际还款之日止按月利率1%计的违约金；2.华益公司赔偿因不能履行合同给原告造成房屋差价款损失暂定414334元（以实际评估为准）；3.吴文托对华益公司上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。后蔡美丽撤回变更后的第二项诉讼请求。事实和理由：在蔡美丽及第三人傅建军、纪阿雅于2015年9月17日与被告华益公司和案外人福建省创安实业发展有限公司、石狮市富安钢结构工程有限公司签订的《以房抵债四方协议》中，被告华益公司将自己开发的位于福建省南安市抵偿给原告蔡美丽、第三人傅建军及纪阿雅。双方确认将2＃1703、2＃1803、2＃2003、2＃1802四套抵偿房产买受人为蔡美丽。华益公司已就2＃1803抵押房产与蔡美丽签订《商品房买卖合同》，并办理了相关手续。2016年9月27日，吴文托以个人身份就上述未签的六套房产作出承诺，不再将其余六套房产进行销售或其他处置，于项目房屋竣工前与蔡美丽等人签订合同，如有违反愿意承担全部的违约责任和经济责任。但华益公司迟迟未能2＃1802抵偿房产与蔡美丽签订《商品房买卖合同》。2018年4月1日，蔡美丽、第三人傅建军及纪阿雅与华益公司签订《以房抵债补充协议》，约定：终止对2＃1802房产的委托代售协议。华益公司应在2018年12月31日前与蔡美丽签订该套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案；如华益公司未按照约定时间安排与蔡美丽签订2＃1802房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，及开具该两套全款金额的房产销售发票，或未协助蔡美丽办理产权登记手续，则华益公司需根据上述《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付蔡美丽违约金，于2018年10月1日起开始计息，应于下个月5号前完成支付相应利息等条款。补充协议签订后，华益公司未能按补充协议的约定履行义务，经蔡美丽、第三人傅建军及纪阿雅多次催促，华益公司至今仍未能就2＃1802抵偿房产与蔡美丽签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。鉴于华益公司的行为已经构成违约，吴文托未遵守承诺约定，均应承担相应法律责任。 华益公司、吴文托辩称，1.本案不能签订房屋买卖合同是原告的责任，不是华益公司不签订商品房买卖合同，双方对其中2#1803签订商品房买卖合同，可体现华益公司是在积极履行合同义务，华益公司不存在违约情况；2.华益公司与原告等人签订的以房抵债协议及补充协议无效，协议所涉房产系期房，没有相应产权证，没有完整的户权，根据物权法的相关规定，不动产享有所有权的方式即是以登记为生效要件，本案的抵债房屋并未进行登记取得产权的不动产，本案房产系期房具有不确定性，不拥有的完整物权，所签订的协议也相应无效，吴文托的担保也相应无效；同样委托代收协议也是无效合同。3.华益公司2016年9月27日出具的承诺书所承诺的内容是不对六套房屋进行销售，在2017年5月6日蔡美丽等人与华益公司签订委托代销协议，原告自愿变更出售房屋，承诺内容已经经过原告等人的变更，吴文托也无需承担连带责任。4.《以房抵债四方协议》及补充协议是否解除由法院依法认定，对于原告要求的违约金没有事实和法律依据，违约金的请求是以委托代售协议为基础，因该委托代售协议无效，不存在违约金的情形。5.原告对房屋差价损失要求没有事实和法律依据。 第三人傅建军述称，对原告的诉讼请求没有异议，各方于2015年9月17日已经签订四方协议，但因华益公司一直迟迟不与我们签订合同，我方基于无奈委托华益公司进行销售，被告公司变更法人的情况我方也不知悉，我方已经支付了购房款，被告也开具了相应的收据给我方。 第三人纪阿雅未作述称。 蔡美丽围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华益公司、吴文托、傅建军未提供证据。纪阿雅未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，视为自愿放弃质证诉讼权利。蔡美丽提供的1.原告身份证；2.华益公司企业信用信息公示系统查询打印件；3.吴文托户籍证明；4.傅建军、纪阿雅的身份证复印件；5.《以房抵债四方协议》；6.专用收款收据四份；7.承诺书；8.《以房抵债补充协议》；9.南安房屋交易管理中心查询单，经华益公司、吴文托、傅建军质证真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明认定事实如下： 2015年9月17日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅、华裔公司、福建省创安实业发展有限公司、石狮市富安钢结构工程有限公司签订一份《以房抵债四方协议》，确认截至协议签订之日，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款520万元，石狮市富安钢结构工程有限公司结欠蔡美丽、傅建军、纪阿雅借款本金375万元（其中，结欠蔡美丽本金355万元，结欠傅建军本金10万元，结欠纪阿雅本金10万元），蔡美丽同意自2015年1月起不再计息，傅建军、纪阿雅同意自2015年4月不再计息；同时约定，华益公司与福建省创安实业发展有限公司是同一实际控制人的关联公司，华益公司自愿以其开发所有的址于福建省南安市溪美“创力.悦湾”项目中的七套房产即2#1203（建筑面积89.13平方米、折价后总价414289元）、2#1703（建筑面积89.13平方米、折价后总价449103元）、2#1803（建筑面积89.13平方米、折价后总价453247元）、2#2003（建筑面积89.13平方米、折价后总价459879元）、2#1802（建筑面积139.48平方米、折价后总价701506元）、2#2102（建筑面积139.48平方米、折价后总价715775元）、1#6-705（建筑面积127.54平方米、折价后总价563171元）房产作价，总价3756970元，用于抵偿福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款，石狮市富安钢结构工程有限公司再指定将前述房产作价抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅用于偿还石狮市富安钢结构工程有限公司结欠该三人的借款本金。抵偿后，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款1443030元，尚欠的工程余款的具体偿还方式由双方另行协商；抵偿借款本金后超额部分由蔡美丽、傅建军、纪阿雅另行向石狮市富安钢结构工程有限公司支付房款6970元，债权债务结清；等等。 2015年10月19日，华益公司开具付款单位为蔡美丽的2#1703、2#1803、2#2003、2#1802四套房产专用收款收据。 2016年1月19日，华益公司法定代表人由吴文托变更为吴保量。2016年9月27日，吴文托出具一份载明“鉴于2015年9月17日签订的以房抵债四方协议中，甲方南安市华益房地产开发有限公司以房产作价抵偿相关方，即丁方（即蔡美丽、傅建军、纪阿雅）共七套房产（详见以房抵债四方协议）。由于甲方资金原因上述房产中尚有六套房产未签订房屋买卖合同，本人慎重承诺甲方不再将上述未签订房屋买卖合同的六套房屋进行销售或其他处置，于项目房屋竣工验收前与签订房屋买卖合同。若甲方出现将房屋进行销售或其他处置，本人法院已承担全部的违约责任和经济损失。”内容的承诺书。 2017年5月6日，华益公司与蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订一《委托代售合同》。 2018年4月1日，华益公司作为甲方与作为乙方的蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订一份《以房抵债补充协议》，确认除2#1803房产外，另六套房产尚未签订《商品房买卖合同》；2017年5月6日签订《委托代售协议》将除2#1803外的六套房产委托华益公司销售，华益公司已将2#1203、2#1703、2#2003、2#2102销售……等；双方约定终止对2#1802、1#6-705房产的委托代售协议，华益公司应于2018年12月31日前与蔡美丽、傅建军、纪阿雅或该三人指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，并于2019年1月30日前开具该两套房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助办理产权登记手续；华益公司应于2018年4月15日前开具2#1803房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助办理产权登记手续……等等，同时约定如华益公司未按照约定时间安排签订2#1802、1#6-705两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案及开具两套全款金额的房产销售发票，或未协助办理产权登记手续，则需根据《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付违约金，于2018年10月1日起计息；等等。 华益公司于2016年1月9日就2#1803房产与蔡美丽网签《商品房买卖合同》，并办理了相关手续，于2018年4月16日开具房产销售发票。 直至蔡美丽诉至本院，华益公司与蔡美丽尚未就2#1802房产签订《商品房买卖合同》。经查询，2#1802号房产已办理抵押。 诉讼过程中，本院于2019年10月17日裁定查封华益公司名下址于南安市柳城办事处帽山工业区创力·悦湾2号楼1802室房产，财产保全价值以60万元为限；查封华益公司名下址于南安市柳城办事处帽山工业区创力·悦湾和地下室-3层01、02、03、04、05号车位，财产保全价值以60万元为限；查封蔡世锵名下址于厦门市集美区宁海二里14号210单元房产。蔡美丽已预交保全费5000元。 诉讼过程中，蔡美丽申请对址于南安市柳城办事处帽山工业区创力·悦湾2号楼1802室房产的市场价格进行评估，本院组织鉴定机构现场勘验后，蔡美丽申请撤回该价格评估鉴定申请。 本院认为，本案争议焦点为1.《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》、《委托代售协议》的效力；2.华益公司是否存在违约；3.吴文托是否应承担连带责任。关于第一个争议焦点，本院认为，该三份协议均系各方的真实意思表示，并无违反法律法规禁止性规定，用以抵债的房产由华益公司开发，且在《以房抵债四方协议》中华益公司亦确认房产为其所有，应认定华益公司处分其名下房产系其真实意思表示，且三份协议均已履行或部分履行，现华益公司以期房为由辩称协议无效，依据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，华益公司确认讼争2#1802房产已抵押，至今仍未解押，足见无法签订《商品房买卖合同》的责任在于华益公司，现蔡美丽以诉讼方式要求华益公司按《以房抵债四方协议》约定的2#1802号房产价格即701506元来返还，并无不当，本院予以支持；同时蔡美丽主张的违约金系按《以房抵债补充协议》的约定主张，具有合同依据，本院予以支持。关于第三个争议焦点，吴文托出具承诺书中明确表明如房屋进行销售或其他处置则承担全部违约责任和经济损失，应认定吴文托就以房抵债的处理作出了保证，然房屋已被抵押，承诺书中约定承担责任的条件已成就，因未明确约定保证方式、保证期限，蔡美丽于2019年6月19日以提起诉讼方式要求吴文托承担连带责任，并无不当，本院予以支持。吴文托承担保证责任后，有权向华益公司追偿。因蔡美丽自愿撤回鉴定申请，申请费由其自行负担。 综上所述，第三人纪阿雅未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市华益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付蔡美丽701506元，并按月利率1%标准支付自2018年10月1日起至实际还清之日止的违约金。 二、吴文托对南安市华益房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。吴文托承担保证责任后，有权向南安市华益房地产开发有限公司追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10815元，由南安市华益房地产开发有限公司、吴文托负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  李珊珊 人民陪审员  林荣庚 人民陪审员  王逢勃 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  郭丽娜 注：裁判文书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、裁判文书引用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。