广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11963号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海阳光在线商业广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：誉闯明，总经理。委托诉讼代理人：陶泳任，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桃，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：劳宝泉，男，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：叶建平，广东华法律师事务所律师。上诉人佛山市南海阳光在线商业广场有限公司（以下简称阳光在线公司）因与被上诉人劳宝泉租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳光在线公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项至第六项、第九项；2.改判《商铺租赁合同书》及其补充协议于2019年5月30日解除；3.判令劳宝泉向阳光在线公司支付违约解除商铺租赁合同的违约金3300元；4.判令劳宝泉向阳光在线公司支付自2019年5月31日至6月30日的商铺占用费2035元；5.改判驳回劳宝泉解除《房屋租赁合同书》及其补充协议的起诉，劳宝泉应向阳光在线公司支付违约解除房屋租赁合同的违约金9120元；6.判令由劳宝泉承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决严重违反法定程序，遗漏阳光在线公司反诉请求未作处理，认定基本事实不清，适用法律错误，并且严重违反劳宝泉与阳光在线公司签订的合法有效的合同约定，二审法院应依法改判或发回重审。1.劳宝泉在一审庭审中增加的解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求并不在本案《商铺租赁合同书》基础法律关系、基本事实、诉讼标的的范围内，是完全独立于本案的新诉，不属于变更诉讼请求的范畴，一审法院将其纳入本案审理，严重违反法定程序；2.阳光在线公司一审中主张若劳宝泉违约解除《房屋租赁合同书》则应由劳宝泉支付违约金，阳光在线公司不予退回押金。一审法院未将以上主张列入反诉请求，亦未进行审理，违反法定程序，侵害阳光在线公司的权益；3.一审判决判令《商铺租赁合同书》于第二次庭审当日（即2019年6月26日）解除没有任何法律或事实依据，合同应于2019年5月30日阳光在线公司向劳宝泉送达解除通知时解除，且劳宝泉于一审庭审中表示合同于2019年5月解除；4.涉案《商铺租赁合同书》明确约定违约解除合同的赔偿标准为一年的租金即3300元，合同合法有效，一审法院却将违约金酌定为20000元，违反合同约定，损害阳光在线公司的权益；5.涉案《商铺租赁合同书》系因劳宝泉未缴纳2019年5月租金而解除，其无权要求返还保证金，同时应支付违约金及逾期腾房期间的占用费及损失；6.涉案《房屋租赁合同书》与《商铺租赁合同书》均是相互独立的合法有效的合同，劳宝泉在庭审中单方要求解除《房屋租赁合同书》即构成违约，应依据合同约定赔偿阳光在线公司一年的承租费用及建设维护费用且押金不予退回。一审法院不应遗漏阳光在线公司合法请求，作出违反合同约定的判决。劳宝泉辩称，阳光在线公司采用发律师函以及使用障碍物阻挡劳宝泉合法经营的手段提前解除租赁合同，已构成严重违约，依法应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。劳宝泉向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同书》及《商铺租赁补充协议》；2.解除双方签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》；3.阳光在线公司立即退还劳宝泉已交纳的各项保证金8270元，并赔偿劳宝泉装修损失费29500元、支付商铺违约金25080元、支付房屋租赁违约金2000元；4.本案诉讼费用由阳光在线公司承担。阳光在线公司向一审法院反诉请求:1.确认劳宝泉与阳光在线公司签订的《商铺租赁合同书》及其补充协议于2019年5月10日解除；2.劳宝泉立即腾出涉讼商铺；3.劳宝泉自2019年5月10日合同解除之日起，按2035元/月标准向阳光在线公司支付占有使用费至实际腾出商铺之日止（计至5月31日为1864.5元）；4.劳宝泉自2019年5月10日合同解除之日起占用商铺期间按600元/日赔偿阳光在线公司损失至实际腾出商铺之日止（暂计至2019年6月5日为15600元）；5.劳宝泉赔偿阳光在线公司违约金即一年租金3300元；6.劳宝泉承担本案本诉、反诉全部诉讼费及律师费5000元。一审法院认定事实:涉讼商铺位于佛山市南海区**********号铺。涉讼房屋位于佛山市南海区**********号房。2015年11月30日，劳宝泉（乙方、承租方）与阳光在线公司（甲方、出租方）签订编号为YG-2015-XXX号的《商铺租赁合同书》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，租赁期限从2015年12月1日起至2017年11月30日止；（第十四条）乙方在租赁期间安装在铺位内的室内水电设施（水管、电线等）以及增建的建筑物（包括装修）和固定设施全部归甲方所有。2018年3月26日，劳宝泉（乙方、承租方）与阳光在线公司（甲方、出租方）签订编号为YG-2018-XXX号的《商铺租赁合同书》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方，仅限于经营数码使用；租赁期限从2017年12月1日起至2019年11月30日止；年租金3300元，租金在合同期限内的每个合同年度的前10个月缴交（按年租金10个月平均分摊计算），每月5号前向甲方交纳当月的租金；乙方向甲方交纳1155元作为承租保证金；未经甲方许可，乙方违反用途，甲方有权解除合同；乙方未在当月5号前交清当月租金等费用，甲方应及时向乙方发出催交通知书，拖欠期间乙方自愿接受甲方所采取有效的措施（如停水、停电等）以使乙方交清欠款，经甲方书面催收后超过三日仍不交清的，甲方有权解除合同、没收乙方承租保证金，追讨乙方所欠费用，并要求乙方赔偿损失；合同期满前，任何一方要求提前解约，应经对方同意，否则视为违约，承租期内如有违约的，违约方要另外赔偿对方相当于当年一年的承租费用作为违约金，以弥补对方的损失；乙方每月应在缴交租金的同时向甲方支付卫生费11元、管理费55元，管理费应交纳月份按年租金平摊的月份计算。同日，劳宝泉（乙方）与阳光在线公司（甲方）签订《商铺租赁补充协议》，约定：为了加强广场的物业管理，进一步优化和完善配套服务，甲方对所属物业区域的规划、道路、路灯、绿化、供水（外管）、供电（外线路）和地下排水、排污、公共设施的维修和保养、治安等进行投资建设（包括已投建部分），乙方需在每月5号前向甲方交纳当月配套设施费，配套设施费17050元/年，在合同期限内的每个合同年度的前10个月缴交；乙方应在签订本协议时向甲方交纳配套设施费保证金5115元；乙方迟延交纳租金、配套设施费、水电费等任何一项应交费用达30天的，甲方有权单方面解除租赁合同，并且不返还配套设施费保证金、租金保证金、租金、配套设施费等乙方已向甲方交纳的所有款项。2018年9月30日，劳宝泉（乙方、承租方）与阳光在线公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方居住，租赁期限从2018年7月1日起至2019年6月30日止；每月房租费200元，管理费50元，本月5号前将本月租金交付甲方；乙方必须交2000元押金；租赁期内甲乙双方不得无故终止合同；乙方拖欠费用时间累计达30天，甲方可终止合同收回出租房屋并没收押金。后劳宝泉（乙方）与阳光在线公司（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：为了加强涉讼房屋的物业管理，进一步优化和完善配套服务，甲方对所属物业区域的规划、道路、路灯、绿化、供水（外管）、供电（外线路）和地下排水、排污、公共设施的维修和保养、治安等进行投资建设（包括已投建部分），乙方应在每月5号前向甲方交纳当月建设维护费，建设维护费为510元/月；乙方违反《房屋租赁合同书》的有关规定，除按合同的有关规定赔偿甲方一年的承租费用外，乙方仍应赔偿甲方一年的建设维护费。劳宝泉向阳光在线公司交纳了涉讼商铺租赁保证金1155元及配套保证金5115元、涉讼房屋租赁保证金2000元。劳宝泉在涉讼商铺中从事销售数码产品、打印、复印、扫描等经营。2019年4月2日，阳光在线公司向劳宝泉发出《律师函》，称：阳光在线公司将于2019年4月30日解除《商铺租赁合同书》及其补充协议，请劳宝泉在2019年5月1日前自行腾出商铺，阳光在线公司将退还承租保证金1155元和配套设施费保证金5115元，并赔偿劳宝泉一年租金3300元，即日起劳宝泉可前往办理解除合同等手续。2019年4月4日，阳光在线公司向劳宝泉发出《关于XXX号商铺解除合同通知函》，称：劳宝泉未经阳光在线公司许可增加商铺经营内容，经营范围除数码外，还包括打印、复印、扫描、刻录等，已超出合同约定的经营范围，故阳光在线公司于2019年4月15日正式解除《商铺租赁合同书》及其补充协议，保证金不予退还，阳光在线公司将从2019年4月16日起对商铺采取停水停电措施。阳光在线公司于2019年5月1日出具的交费通知中只是填写了涉讼商铺“4月电费”的数额，并未填写“租金”、“卫生费”等项目。后阳光在线公司对涉讼商铺前面的商铺及部分通道进行围蔽施工，对于进出涉讼商铺造成了一定的影响。2019年5月30日，阳光在线公司向劳宝泉出具《通知》，称：2019年4月2日发出解除合同的通知后，劳宝泉未同意解除合同，也未按通知办理退租手续，并继续使用商铺，合同未能解除，阳光在线公司也按约继续履行了出租及提供配套服务的义务，4月2日的通知失去了法律效力，因劳宝泉未在约定时间内交齐2019年5月租金，故通知劳宝泉《商铺租赁合同书》及其补充协议于2019年5月10日解除。劳宝泉按每月租金330元、配套设施费1705元、卫生费11元、管理费55元的标准交纳了涉讼商铺在2018年12月至2019年4月期间的租金、配套设施费、卫生费、管理费合共10505元。诉讼中，劳宝泉与阳光在线公司同意涉讼商铺及涉讼房屋自2019年7月1日起移交给阳光在线公司。一审法院认为，劳宝泉与阳光在线公司签订的《商铺租赁合同书》及其补充协议、《房屋租赁合同书》及其补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。劳宝泉确认未支付涉讼商铺自2019年5月起的租金等费用，阳光在线公司请求劳宝泉支付2019年5月10日起的租金等费用，一审法院予以支持。经核算，涉讼商铺在2018年12月至2019年6月30日期间的租金共1925元（3300元/年÷12个月×7个月）、配套设施费共9946元（17050元/年÷12个月×7个月）、卫生费共77元（11元/月×7个月）、管理费共321元（55元/月×10个月÷12个月×7个月），合共12269元，故劳宝泉还应支付租金等费用共1764元（12269－10505）予阳光在线公司，阳光在线公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。涉讼商铺现已返还予阳光在线公司，故对于阳光在线公司请求劳宝泉腾出商铺的主张，一审法院不予支持。阳光在线公司以劳宝泉违反双方约定用途进行经营、劳宝泉拖欠2019年5月起的租金等费用为由要求解除《商铺租赁合同书》及其补充协议，对此一审法院分析如下：首先，劳宝泉在涉讼商铺中经营数码产品的同时提供复印、扫描、打印等服务，与双方约定的“数码”用途并不冲突，也没有影响涉讼商铺的使用，阳光在线公司以此为由要求解除合同，缺乏依据。其次，劳宝泉没有及时交纳2019年5月的租金等费用，存在一定过错，但考虑到阳光在线公司在2019年4月2日作出解除合同的函件并称同意赔偿及退还保证金予劳宝泉，其后劳宝泉与阳光在线公司就是否解除合同进行了协商，阳光在线公司通知劳宝泉交纳2019年5月费用时也未填写“租金”、“卫生费”的数额的情况，故劳宝泉未能及时支付2019年5月租金的行为，不构成根本违约。现劳宝泉与阳光在线公司均主张解除合同，一审法院予以照准，并确认《商铺租赁合同书》及其补充协议因劳宝泉与阳光在线公司协商一致于一审法庭辩论终结之日即2019年6月26日解除。劳宝泉已将涉讼房屋返还给阳光在线公司，涉讼房屋的租赁合同关系因劳宝泉与阳光在线公司在诉讼中协商一致解除，故一审法院确认《房屋租赁合同书》及其补充协议于2019年6月26日解除。至于解除合同的违约责任。阳光在线公司先是单方提出解除合同，后又以劳宝泉存在履约瑕疵为由要求解除合同，并在一定程度上影响了劳宝泉对涉讼商铺的使用，结合阳光在线公司自认的已将涉讼商铺另行出租给案外人的情况，一审法院认定阳光在线公司对于涉讼商铺及涉讼房屋的租赁关系的解除负有较大的过错，阳光在线公司应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，一审法院根据双方关于违约责任的约定，结合双方的过错程度，酌定阳光在线公司应支付违约金20000元予劳宝泉，劳宝泉请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。阳光在线公司对于《商铺租赁合同书》及其补充协议的解除负有较大的过错，阳光在线公司请求劳宝泉赔偿涉讼商铺的占用损失及支付违约金，一审法院不予支持。劳宝泉请求阳光在线公司退还涉讼商铺租赁保证金1155元及配套保证金5115元、涉讼房屋租赁保证金2000元，一审法院予以支持。劳宝泉主张**光在线公司赔付涉讼商铺的装修损失，因劳宝泉主张的装修投入大部分发生在2017年12月之前，部分付款虽发生在2018年1月，但劳宝泉未能提供相应的定作、安装协议，结合双方在2015年11月30日《商铺租赁合同书》第十四条的约定，一审法院对劳宝泉请求阳光在线公司赔偿装修损失的主张不予支持。阳光在线公司主张劳宝泉承担阳光在线公司因本案支出的律师费，但未提供相关依据予以证实，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认劳宝泉与阳光在线公司于2018年3月26日签订的编号为YG-2018-XXX号的《商铺租赁合同书》于2019年6月26日解除；二、确认劳宝泉与阳光在线公司于2018年3月26日签订的《商铺租赁补充协议》于2019年6月26日解除；三、确认劳宝泉与阳光在线公司于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月26日解除；四、确认劳宝泉与阳光在线公司签订的《房屋租赁补充协议》于2019年6月26日解除；五、阳光在线公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予劳宝泉；六、阳光在线公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还商铺租赁保证金1155元、商铺配套保证金5115元、房屋租赁保证金2000元予劳宝泉；七、劳宝泉应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金等费用共1764元予阳光在线公司；八、驳回劳宝泉的其他诉讼请求；九、驳回阳光在线公司的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1421.26元（劳宝泉已预交），反诉受理费222.06元（阳光在线公司已预交），由劳宝泉负担939.26元，阳光在线公司负担704.06元；经比对，阳光在线公司应于判决发生法律效力之日起十日内直接向劳宝泉支付482元（222.06－704.06），一审法院不再另行收退。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷,结合双方当事人在二审中的诉辩，本案二审的争议焦点为：1.一审判决关于《商铺租赁合同书》及其补充协议的处理是否合理；2.一审判决关于《房屋租赁合同书》及其补充协议的处理是否合理。关于争议焦点一。首先，关于《商铺租赁合同书》及其补充协议于何时解除的问题。本院认为，虽然劳宝泉未支付2019年5月起的租金等费用，但阳光在线公司通知劳宝泉缴纳2019年5月相关费用时亦未列明“租金”“卫生费”等具体数额，因此，劳宝泉未支付2019年5月的租金有一定合理依据，不构成根本违约，阳光在线公司无权解除合同，故阳光在线公司主张《商铺租赁合同书》及其补充协议于2019年5月30日向劳宝泉发出解除合同通知时解除缺乏理据，本院不予支持。一审法院依据2019年6月26日一审庭审中双方当事人确认解除《商铺租赁合同书》及其补充协议，判令《商铺租赁合同书》及其补充协议于当日解除，处理妥当，本院予以维持。其次，关于一审法院认定的违约金是否合理的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由于阳光在线公司对《商铺租赁合同书》及其补充协议的解除负有较大的过错，合同约定的违约金数额不足以弥补劳宝泉的损失，一审法院综合合同约定、双方过错程度等因素酌定违约金为20000元，并无不妥，本院予以维持。最后，因阳光在线公司对《商铺租赁合同书》及其补充协议的解除负有较大的过错，阳光在线公司主张没收商铺租赁保证金以及请求劳宝泉支付占用费及损失的请求亦缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二。首先，关于一审法院解除涉讼《房屋租赁合同书》及其补充协议是否符合程序的问题。本院认为，劳宝泉租赁涉讼房屋的目的在于方便经营涉讼商铺，即两次租赁皆基于相同的经营目的而产生，存在着事实上的关联关系。基于目的上的同一性，在《商铺租赁合同书》及其补充协议解除的情形下，劳宝泉签订涉讼《房屋租赁合同书》及其补充协议的合同目的已无法实现。为避免再起诉争，节约司法资源，一审法院一并审理，并无不妥，本院予以维持。其次，就解除涉讼《房屋租赁合同书》及其补充协议后劳宝泉是否需要承担相应责任的问题。考虑到该合同的解除与相牵连的《商铺租赁合同书》及其补充协议的解除有密切关联关系，同时阳光在线公司在《商铺租赁合同书》及其补充协议的解除中过错较大，故基于公平原则，不应由劳宝泉为涉讼《房屋租赁合同书》及其补充协议的解除承担相应责任。最后，就一审法院是否遗漏处理阳光在线公司的反诉请求问题，根据本院查明，阳光在线公司在一审法庭辩论终结前未明确将其相关主张作为反诉诉讼请求向一审法院提出，故其主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，阳光在线公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868.12元，由上诉人佛山市南海阳光在线商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月三十日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡