广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11139号原告：中山市古镇镇冈东村民委员会，住所地广东省中山市古镇镇冈东。法定代表人：区沃钜。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。被告：苏铭健，男，1987年8月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟仁，广东广中律师事务所实习律师。原告中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）与被告苏铭健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冈东村委会的委托诉讼代理人卢婉贞，被告苏铭健的委托诉讼代理人郑洪权、孙伟仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冈东村委会向本院提出诉讼请求：1.解除冈东村委会与苏铭健签订的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》；2.苏铭健向冈东村委会支付2019年1月1日至合同解除之日止的租金（暂计至2019年7月31日的租金为328700元）；3.苏铭健立即返还商铺给冈东村委会；4.苏铭健向冈东村委会支付商铺使用费（按照两倍租金141300元／月的标准，从合同解除10日后计至实际返还房屋之日止）；5.苏铭健向冈东村委会支付违约金141300元；6.冈东村委会没收苏铭健缴纳的履约保证金200000元；7.苏铭健向冈东村委会支付暂花费的律师费46600元。事实和理由：苏铭健与冈东村委就租赁位于中山市签订了《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》，约定苏铭健承租上述商铺，租赁期限从2016年1月1日至2021年12月31日止，其中2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为47100元，苏铭健应于每个季度最后一个月结束前缴清下一季度的租金，合同还约定若苏铭健拖欠租金或其他费用超过30日的，冈东村委会有权单方提前解除合同并收回商铺，并要求苏铭健支付相当于三个月的租金作为违约金，若苏铭健未在合同终止后10日内将商铺返还冈东村委会的，苏铭健需按三倍租金的标准向冈东村委会支付场地使用费，若因苏铭健违约导致冈东村委会提起诉讼解决的，产生的诉讼费、律师费等由苏铭健承担。合同签订后，冈东村委会已履行相应的义务，但苏铭健却从2019年起没有缴纳租金，冈东村委会多次向苏铭健追讨所欠的租金，但苏铭健不予理会，给冈东村委会造成重大的经济损失，故冈东村委会诉至法院，请求判如所请。苏铭健辩称，1.苏铭健与冈东村委会签订的《中山市古镇镇岗东村商铺租赁合同》属于无效合同。2.冈东村委会出租的租赁物存在消防栓无水、未安装烟雾器、火灾自动报警系统不合格等消防隐患，导致苏铭健承租的涉案物业无法正常使用，苏铭健已在2017年年底向冈东村委会提出整改申请，但冈东村委会至今未进行修缮，故苏铭健才未支付2019年的租金，苏铭健未支付租金的行为系行使先履约抗辩权，不存在违约。3.因冈东村委会不能提供安全可靠的消防设施给苏铭健使用，导致苏铭健不能正常使用租赁物，不能正常调整更换展示灯饰产品，对苏铭健的产品销售产生重大负面影响，并造成巨额经济损失。另外，苏铭健支付的租金不但包含所在区域的使用费用，同时也包含冈东村委会提供的租赁物的相关配套设施的使用费用在内，因冈东村委会提供的配套设施不完善，给苏铭健造成严重的使用障碍，冈东村委会要求苏铭健按租赁合同约定的标准支付租金的主张违反公平原则，故冈东村委会诉求苏铭健支付2019年1月1日起至今的租金不应得到支持，至少应按合同约定的标准依法予以减免方能体现公平原则。4.冈东村委会诉请苏铭健双倍支付合同解除之后至实际交付之日止的商铺使用费，以及诉请支付违约金、没收履约保证金和律师费、诉讼费的主张缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。冈东村委会的上述诉求均以苏铭健违约为前提，鉴于涉案租赁合同无效，且苏铭健不存在违约行为，故其上述主张缺乏事实和法律依据。由于租赁合同无效，履约保证金应当依法予以返还。另外，律师费金额明显过高，且该费用是因冈东村委会的先行违约行为导致，故该费用也应由冈东村委会自行承担。本院经审理认定事实如下：2015年冈东村委会作为甲方与苏铭健作为乙方签订《中山市古镇镇岗东村商铺租赁合同》，合同约定甲方同意将位于中山市方作为经营场地使用。商铺租赁面积为首层建筑面积785平方米（二楼不计租）。乙方对甲方所出租的商铺作了充分了解，并实地查看了商铺及周边情况后同意承租该商铺。租赁期为6年，自2016年1月1日起算，至2021年12月31日截止。乙方所租赁商铺之用途灯饰产品销售。2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金39250元，每年租金471000元。2018年1月1日起到2019年12月31日至，每月租金47100元，每年租金565200元。2020年1月1日起到2021年12月31日止，每月租金54950元，每年租金659400元。租金每年分四期缴付，每季缴交一次，缴付原则为先缴租金后使用，每季度最后一个月结束前缴交下一季度租金。于本合同签署之日，乙方向甲方缴交200000元作为乙方履约保证金。租赁期满乙方未违反本合同约定义务及按约返还商铺的，则甲方于期满后一个月内无息退回乙方。若乙方违反合同约定拖欠租金、物业管理费、应付分摊费用等各项费用或其他违约行为造成甲方损失的，则甲方有权从履约保证金中直接给予扣除，扣除后乙方应于五日内向甲方补足履约保证金。甲方负责商铺公共设施的维护修缮，协助工商行政管理部门维护商铺位的正常经营秩序。乙方作为商铺使用人，享受商铺所在商城之配套服务。本合同租赁期满，或者因为乙方违反本合同的规定被甲方提前终止合同的，亦或乙方自行提出提前终止合同的，则乙方必须于租赁期满之日前或者某一方提出终止合同之日起的10天内清偿并退还商铺，逾期未退还的，甲方有权单方收回商铺，商铺内一切物品之所有权归甲方所有，乙方不得有异议，甲方有权自行处理。在本合同租赁期间，乙方违反本合同第四章、第五章、第七章约定，经甲方警告仍未消除违约情形的，甲方有权单方提前终止合同收回商铺、由乙方向甲方支付相当于三个月的租金作为违约金，并赔偿甲方因此造成的损失。在本合同租赁期内，如果甲方提前终止合同、收回出租商铺的，则甲方需提前一个月通知乙方，并按乙方所缴之履约保证金的双倍返还给乙方，如果乙方提前终止合同的，需提前一个月通知甲方，届时除结清租金及各项应缴费用并退回商铺外，乙方无权要求返还已缴的履约保证金及其他已交费用。乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金、管理费及其他应向甲方缴交的费用，从拖欠之日起，乙方按应缴交金额每天3‰计付违约金；如乙方逾期支付任何一期租金、管理费及其他应向甲方缴交费用超过30天时，视为乙方严重违约，甲方除有权按本条8.01条处理外，并有权追究乙方所欠租金和其他应缴费用。乙方未按本合同7.05条规定期限向甲方退还商铺的，则乙方应按原租金标准的三倍向甲方支付逾期占用期间的场地使用费。若因乙方违约导致甲方通过法院起诉解决的，则甲方所产生的诉讼费、财产保费、执行费、律师费均由乙方承担。合同签订后，苏铭健按合同约定已缴纳200000元履约保证金。自2019年1月1日开始，苏铭健未缴纳租金。上述租赁物未办理建设工程规划许可证或经政府部门批准建设。2019年7月11日广东扬真律师事务所接受冈东村委会的委托，向苏铭健出具律师函一份，告知苏铭健因苏铭健未按双方签订的租赁合同的约定缴纳2019年1月至2019年9月的租金及综合管理费，给冈东村委会造成重大的经济损失。要求苏铭健于2019年7月18日前一次性缴纳2019年1月至同年9月的租金及综合管理费合计847800元。该律师函于2019年7月15日由苏铭健本人签收。2019年7月26日，冈东村委会作为甲方与广东扬真律师事务所作为乙方签订委托代理协议，约定乙方接受甲方委托，指派高健洪、卢婉贞作为甲方与苏铭健租赁合同纠纷一案一审及可能发生的二审的代理人，一审代理费为46600元。2019年7月29日，广东扬真律师事务所向冈东村委会出具金额为46600元的诉讼代理费广东增值税普通发票。苏铭健主张涉案租赁物存在消防隐患而构成在先违约，其方于2017年起就涉案租赁物的消防隐患向冈东村委会提出整改申请，但冈东村委会始终未予以理睬，其方于2019年7月24日已以涉案租赁物存在消防不合格拒不整改的违约行为向法院起诉。苏铭健对其主张提交《建筑消防设施检测报告》、申请（2019年5月31日、2017年12月31日、2018年10月9日）及苏铭健移交资料签收表、潘松添申请资料移交表、《消防隐患整改请求书》、（2019）粤2072民初10398号案起诉状、受理案件通知书、证据目录拟予证实。冈东村委会对《建筑消防设施检测报告》不确认；对苏铭健移交资料签收表中接收人处签名确认是其方工作人员所签，并确认收到2019年5月31日的申请；对2017年12月31日的申请未予质证；对2018年10月9日的申请不确认；对潘松添申请资料移交表关联性不确认，确认该移交表中接收人为其方工作人员，并未收到移交表中第二项所指的商住综合楼Ｂ区首层申请书；确认收到消防隐患整改请求书；确认（2019）粤2072民初10398号案起诉状、受理案件通知书、证据目录真实性确认，关联性不确认。经查，《建筑消防设施检测报告》反映，广东政安电气消防安全检测有限公司是于2006年12月1日成立的消防技术服务机构，业务范围为建筑消防设施的检测、维修、保养活动。资质等级为临时一级资质，有效期为2018年1月11日至2019年10月1日。潘松添委托广东政安电气消防安全检测有限公司对位于中山市村委会物业冈东商住综合楼进行消防设施检测，广东政安电气消防安全检测有限公司于2019年6月25日出具检测报告，综合判定结论为消防设施不合格，检测情况说明备注部分显示消防报警主机系统瘫痪，主机相关功能未能测试，所有设备不能进行远程操作；水泵房内水浸严重；水泵控制箱瘫痪，不能控制水泵启停；一层所有手动报警按钮无信号反馈，现场感烟探测器缺失；二至七层现场感烟探测器及有手动报警按钮缺失；喷淋管道内无水，喷淋泵不能启动加压；消防水池、天面水池进水管未设置自动供水设施；各楼层部分应急疏散指示设备故障。申请（2019年5月31日）及苏铭健移交资料签收表反映苏铭健于2019年5月31日向冈东村委会提交申请，提出因其租赁的位于中山市存在很多消防隐患问题，且多次上报给冈东村委会，但冈东村委会一直未派人整改，因此申请于2019年5月31日起终止与冈东村委会所签订的租赁合同，并要求原额退还其保证金，以及适当补偿其装修损失。该申请已被冈东村委会工作人员签收。申请（2017年12月31日）为潘松添单方制作，无冈东村委会人员签收。申请（2019年10月9日）反映潘松添向冈东村委会提出商住综合楼Ａ区其方租赁的物业有一处的消防通道出口给冈东村委会新增的物业堵死，该出口无法进行逃生导致其方租赁的物业现只有一个逃生出口，若消防局派人检查消防会导致其方消防不及格，就此消防隐患，希望冈东村委会能帮助解决该问题，该材料于2018年10月10日已交由冈东村委会工作人员签收。消防隐患整改请求书（2019年5月14日）反映潘松添于2019年5月14日向冈东村委会提出因其租赁的xxxxxx区3-6层、x区2-6层、x区首层之一商铺、x区首层商铺，x区加建层发现如下消防隐患：一楼消防栓没有喷头、开关损坏；二楼厕所旁消防栓没有水；二楼批发厅尽头消防栓没有水；二楼批发美式灯Ａ区展厅消防栓开关损坏；x区3-6楼的消防栓没有水；消防通道出口因冈东村委会新增的物业阻碍，导致该出口无法使用，导致物业三到六楼只有一个逃生出口，存在严重安全隐患；三到六楼的消防喷淋没有水，没有烟雾器；其于2016年至2018年期间多次向冈东村委会上报该问题，但冈东村委会至今没有派人解决上述问题，鉴此，其再次催促冈东村委会能尽快派人解决上述问题，消除安全隐患。该请求书于2019年5月15日被冈东村委会工作人员签收。（2019）粤2072民初10398号案起诉状、受理案件通知书、证据目录反映苏铭健于2019年7月24日向本院起诉，诉求解除其与冈东村委会签署的中山市古镇冈东村商铺租赁合同及冈东村综合管理协议、冈东村委会退还其押金200000元、冈东村委会赔偿其装修损失2112526.76元、冈东村委会赔偿其经营损失199900元。涉案租赁物于2019年10月31日已由苏铭健交还冈东村委会。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或者经政府部门批准建设，依据上述规定，冈东村委会与苏铭健签订的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》应属无效，故冈东村委会诉求解除其与苏铭健签订的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上述已认定冈东村委会与苏铭健之间签订的《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》无效，依据该规定，苏铭健应返还涉案租赁物给冈东村委会、冈东村委会因该合同取得的履约保证金200000元应当予以返还，但苏铭健已于2019年10月31日返还涉案租赁物给冈东村委会，故冈东村委会诉求返还涉案租赁物及没收苏铭健的履约保证金于法无据，本院均不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。依照上述规定，虽然冈东村委会与苏铭健签订的商铺租赁合同无效，但冈东村委会有权要求苏铭健参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。苏铭健辩称涉案租赁物存在消防隐患，应当按照合同约定的租金标准进行减免。苏铭健对此提交《建筑消防设施检测报告》予以证实，冈东村委会虽对《建筑消防设施检测报告》不予确认，但广东政安电气消防安全检测有限公司具有相应的检测资质，冈东村委会亦未提交依据予以反驳，故本院采信《建筑消防设施检测报告》，认定涉案租赁物确实存在消防安全隐患。涉案《中山市古镇镇冈东村商铺租赁合同》明确约定涉案商铺系用做灯饰产品销售，冈东村委会应提供符合使用条件的租赁物，鉴于冈东村委会提交的租赁物不符合消防安全使用条件，依据公平合理原则，本院认为涉案的房屋占有使用费应当参照合同约定的租金标准的70%进行支付较为合理。冈东村委会诉请的租金实为房屋占有使用费。苏铭健从2019年1月1日开始未再支付租金，涉案房屋已于2019年10月31日返还冈东村委会，故苏铭健应支付冈东村委会2019年1月1日起至同年10月31日期间的占有使用费230790元（32970元/月×10个月×70%），超出部分，本院不予支持。关于违约金，因案涉租赁合同无效，故冈东村委会主张的违约金，理据不足，本院不予支持。关于律师费。虽涉案租赁合同约定若因乙方违约导致甲方通过法院起诉解决的，则甲方所产生的诉讼费、财产保费、执行费、律师费均由乙方承担，但该条款属于违约责任的条款，并非解决争议的条款，鉴于案涉租赁合同无效，故该项约定亦属无效，故冈东村委会的该项主张理据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏铭健于本判决生效之日起七日内向原告中山市古镇镇冈东村民委员会支付2019年1月1日起至2019年10月31日期间的占有使用费230790元；二、驳回原告中山市古镇镇冈东村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10976元，减半收取计5488元，由原告中山市古镇镇冈东村民委员会3723元，被告苏铭健负担1765元（该款原告中山市古镇镇冈东村民委员会已预交，其同意由被告苏铭健直接向其支付，被告苏铭健应于支付上述款项时迳付1765元给原告中山市古镇镇冈东村民委员会，法院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年一月十七日书记员  钟厚仁