连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初8573号 原告（反诉被告，下同）：连云港美泰家居用品有限公司，住所地连云港市赣榆区班庄镇朱范村。 法定代表人:卜耀南，总经理。 委托诉讼代理人：杨冬成、王利，江苏杨冬成律师事务所律师。 被告（反诉原告，下同）：赣榆仁和护理院，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路与青年路交汇处。 法定代表人：王**，院长。 被告（本诉被告，下同）：何宜通，男，1959年6月4日出生，居民身份证号码3207211959********，汉族，住连云港市赣榆区青口镇金海路。 两被告共同委托诉讼代理人：于迎节，江苏瑞里特律师事务所律师。 原告连云港美泰家居用品有限公司（以下简称“美泰公司”）与被告赣榆仁和护理院（以下简称“仁和护理院”）、何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告仁和护理院于2019年11月5日提出反诉，本院依法适用简易程序进行合并审理。原告美泰公司的委托诉讼代理人杨冬成、王利，被告仁和护理院、何某的共同委托诉讼代理人于迎节到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间履行的第三人与被告于2013年4月2日之间订立的《商铺租赁合同》；2.被告向原告给付欠交的租金384068元并支付逾期支付租金的违约金（自2019年7月1日暂计至起诉时2019年9月20日已逾期83天，每天按未支付租金的2%计算即每日违约金7681.36元，共计637552.8元，扣除保证金100000元，剩余537552.8元）；前述两项合计921620.8元；3.诉讼费由被告承担。立案时，原告将鲍某列为第三人，后申请鲍某退出诉讼。事实与理由：2013年4月2日，鲍某与被告签订《商铺租赁合同》，被告租赁位于东城凯亚小区1-114、1-113、1-112、2-112、3-112、1-109、1-110、1-111、2-208、2-209等商铺，租期为10年，并约租金。合同约定：先交付租金后使用房屋，每年6月30日前全额付清租金。2017年9月份，原告从鲍某处购买了上述商铺，并通知被告向原告履行支付租金等义务，被告书面承诺放弃优先购买权。2017年9月25日，原告取得了涉案商铺的所有权。此后，原告因被告拒绝支付2018年度租金，曾向赣榆区人民法院提起诉讼，后经调解，被告履行了付款义务。现被告又以种种理由拒绝支付2019年租金。被告在租赁期间，擅自转租、改变房屋结构及外立面、未办理消防验收等手续，构成重大安全隐患。合同解除后，原告就被告实际占用期间的费用以及解除合同给原告造成的损失将另案主张。综上，请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。 被告仁和护理院辩称，1.答辩人同意解除《商铺租赁合同》，但因答辩人处老年病号众多，且行动不便，所以答辩人请求给予至少三个月的时间搬离；2.原告要求答辩人支付2019年租金及违约金无事实和法律依据。首先，在上一年度租金尚未到期的情况下，涉案房屋就存在多处损坏，严重影响使用，答辩人多次通知原告维修，但原告一直未予理睬，答辩人只得自行维修了部分设施，是原告的违约行为导致答辩人拒付租金，目的是敦促原告及时履行修葺义务。其次，答辩人起诉要求支付一年的租金，即2019年7月1日至2020年6月30日的租金，可原告已经提出解除合同，无权要求支付全年的租金。最后，原告违约在先，无权主张违约金。即使答辩人存在违约行为，原告主张的违约金也明显过高；3.原告应赔偿提前解除合同给答辩人造成的损失，答辩人投入170余万元装修，租赁期限为10年，现仅使用6年，对于装修损失，原告应当赔偿。请求驳回原告不合理的诉讼请求。 被告何某辩称，答辩人作为被告主体不适格，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 被告仁和护理院向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即履行修葺义务，维修租赁房屋及设施直至正常安全使用为止，并将反诉原告实际花费的维修费1480元抵充租金；2.反诉被告赔偿反诉原告因提前解除合同给反诉原告造成的各项损失400000元（具体以评估为准），并给予反诉原告搬离时间至2020年2月29日止；3.反诉原告退还反诉被告保证金100000元。事实和理由：2013年4月2日，反诉原告与鲍某签订《商铺租赁合同》，反诉原告租赁了位于东城凯亚小区的部分商铺，租赁期限为10年。合同签订后，反诉原告一直按合同履行自己的义务。2017年9月份，反诉被告从鲍某处取得了涉案商铺的所有权，并按照反诉原告与鲍某签订的合同继续履行相关义务。但反诉被告在获得商铺所有权后未履行任何修葺义务，导致商铺屋面严重脱落、掉落，屋顶装饰墙坠落、下水道堵塞、基础设施损坏、电梯不能正常使用等情况，严重影响了反诉原告的正常经营使用。反诉原告通知反诉被告维修，但反诉被告一直置之不理，反诉原告被迫自行维修，并支付了维修费。为了敦促反诉被告履行维修义务，反诉原告暂时留置租金没有支付，由于反诉被告预解除合同，给反诉原告造成了装修损失，请求依法判令支持反诉原告的诉讼请求。 原告美泰公司针对被告仁和护理院的反诉主张辩称，1.反诉原告要求答辩人履行修缮义务并支付维修费1480元无事实和法律依据。答辩人出租的是毛坯房，内部装修及电梯安装均由反诉原告自行完成。答辩人在租赁期限内已经尽到了维修义务，反诉原告不应拒付租金；2.答辩人因反诉原告存在诸多违约行为才发函解除合同。反诉原告亦表示同意解除合同，反诉原告在同意解除函中仅对“保险金”的退还提出异议，其他均无异议；3.反诉原告存在逾期支付租金及其他违约行为，双方之间的租赁合同已经因反诉原告的违约行为而解除。按照合同的约定，该100000元保证金不予退还。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2013年4月2日，案外人鲍某与被告何某签订《商铺租赁合同》。合同约定鲍某为甲方、出租方，被告仁和护理院为乙方、承租方；甲方同意将位于连云港市赣榆县（东某国际）1-114、1-113、1-112、2-112、3-112、1-109、l-l10、1-111、2-208、2-209单元商铺出租给乙方作为商业使用，甲、乙双方共同确认出租房屋的建筑面积约为1361.59平方米，具体位置平面图见本合同附件一；该出租房屋仅限用于经营医院，经营品牌为无；以甲方实际交房之日作为房屋租赁起始日，租期为10年（交房确认书作为本合同的附件）；双方议定租赁期间租金（不含税）如下：第一年租金为人民币贰拾万零玖仟零壹拾柒元整（Y209017.00元）；第二年租金为人民币贰拾柒万捌仟陆佰捌拾玖元整（Y278689.00元）；第三年租金为人民币叁拾肆万捌仟叁佰陆拾贰元整（Y348362.00元）；第四年租金为人民币叁拾肆万捌仟叁佰陆拾贰元整（Y348362.00元）；第五年租金为人民币叁拾陆万伍仟柒佰捌拾元整（Y365780.00元）；第六年租金为人民币叁拾陆万伍仟柒佰捌拾元整(Y365780.00元）；第七年租金为人民币叁拾捌万肆仟零陆拾捌元整（Y384068.00元）；第八年租金为人民币叁拾捌万肆仟零陆拾捌元整（Y384068.00元）；第九年租金为人民币肆拾万叁仟贰佰柒拾贰元整（Y403272.00元）；第十年租金为人民币肆拾万叁仟贰佰柒拾贰元整（Y403272.00元）；租金按12个月为壹个支付期,先支付后使用。首期租金支付日期以《交房确认书》中确定的日期为准；以后乙方必须在下一支付期开始前7天内全额付清租金；甲乙双方约定免租装修期为五个月，免租期内须正常缴纳物业服务费。免租期包含在第一年的租赁期限之内；鉴于甲方因乙方经营场所需要，对出租房屋一至三楼增建了卫生间及电梯工程项目，同时为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的当日支付甲方壹拾万元（100000.00元）为乙方履行本合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；甲方在乙方没有违约的情况下，应于租赁期满，双方不再续约且乙方己腾空点清所有物品，将房屋及设施完好交还甲方并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后（包含本合同第16条约定）的10个工作日内，将保证金（无息）退还给乙方；因乙方违反本合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其它相关费用等，甲方可直接在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后3天内补足保证金抵扣后的不足部分。若乙方未在指定期限内补足保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，支付未补足部分的1%作为违约金给甲方；乙方可以根据经营的需要，在不影响房屋主体结构和外立面统一规划效果的前提下对房屋进行必要的装修装潢（店招、广告等应符合甲方的统一要求并征得甲方的同意）、设备设施添置、装修设计、施工方案及相应图纸须于开工前征得甲方书面同意。工程设计、装饰施工和工程费用均由乙方承担。乙方的设计、装修装潢必须保证房屋及相关设施的完好与安全；因乙方不合理或不适当使用导致出租房屋或其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责及时维修；超过24小时乙方仍不维修的，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担；乙方需向甲方返还房屋的，应遵循以下原则，否则甲方将不予退还保证金，并可要求乙方承担违约责任并支付赔偿金（按同期租金的2倍计付）：……乙方须在迁出过程中仅可将乙方在房屋内添置的可拆分的动产部分自行拆除(水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），其他不可拆分部分应保持原状并连同房屋一并如期交还甲方，乙方保证交还的房屋及其附属设施处于完好及可正常使用之状态并经甲方的验收确认，否则视为乙方没有按时交还；乙方在完成上述手续后，需向甲方缴清所有相关费用，退还属于甲方的一切物品后，方可要求返还保证金；乙方将房屋转租或与第三方合作经营，必须事先征得甲方谅解并书面同意，否则乙方不得转租、不得委任或特许第三方经营和管理该房屋的部分或全部。经甲方同意转租的转租合同终止期不得超过本合同的租赁期，乙方应保证其受转租人不将转租房屋再行转租。对转承租方或第三方经营而产生的债权债务，乙方承担连带责任，与甲方无关。转租后的商家其经营的业态业种必须符合商业街的整体定位及要求。乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或部分逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项2%的违约金。租赁期满不续租或者本合同解除的，乙方应当按照本合同的约定向甲方交还房屋。乙方有下列情形之一的：（1）未经甲方书面同意，将承租商铺转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换用或交与第三方承包经营、合作经营、联合经营；……（3）擅自拆改变动房屋结构及外立面，或损坏房屋的任何部分；…（5）逾期或者部分逾期支付租金等应付费用（包括应向第三方支付的费用）超过本合同约定支付日7天的；甲方有权选择任一或并用：（1）不经向乙方进行催告便可直接解除本合同……（4）不再退还乙方的履约保证金及己经收取的租金；（5）乙方承租房屋内装修装潢视作全部放弃……（7）根据乙方违约行为的持续时间及该期间租金的2倍收取乙方的违约金。在以上情况下，乙方在任何时候都不得以违约责任可能过重而要求减轻自己的违约责任。鲍某在合同的甲方处签名，被告何某在合同乙方处签名。合同签订后，鲍某依约将涉案商铺交付被告仁和护理院使用，被告仁和护理院对涉案商铺进行装修，并依约向鲍某支付房屋租金。 2017年9月份，在被告仁和护理院放弃优先购买权的前提下，鲍某将涉案商铺出售给原告美泰公司，并于2017年9月22日向被告仁和护理院发出了《通知》，要求被告仁和护理院在接到通知后按照《商铺租赁合同》的约定及时向原告美泰公司履行义务。 2018年10月19日，因被告仁和护理院、何某未按时支付租金，原告美泰公司向本院提起诉讼，本院于2018年12月5日组织双方达成调解协议，约定二被告于2018年12月8日前支付原告租金365780元及原告交纳的律师费15000元。 2019年8月16日，原告美泰公司作出了《房租到期交租通知》，告知被告仁和护理院已逾期交租46天，要求其将租金转入原告美泰公司的账户。2019年8月19日，原告将该通知邮寄给被告何某，被告何某于2019年8月20日签收了上述通知。 2019年9月18日，原告美泰公司以书面函件的方式通知被告仁和护理院、何某要求解除租赁合同，不退还保证金，立即支付所欠租金及违约金，并立即搬离租赁场地。被告仁和护理院于2019年10月14日以书面复函的方式回复原告同意解除合同。 另查明，被告仁和护理院于2013年10月16日获得民办非企业单位登记证书。 还查明，被告仁和护理院在接收涉案商铺后，未向连云港市公安消防支队提交消防设计审核（备案）以及消防竣工验收（备案）的相关材料。 庭审中，关于被告何某的主体资格问题，原告认为被告仁和护理院与何某系共同的承租人，并提供转款凭证证明被告何某向原告支付2018年度租金。被告何某自认其是被告仁和护理院的合伙人之一，并辩称当时在租赁合同上签名是因为被告仁和护理院尚未获得登记证书。关于房屋维修问题，被告仁和护理院提出涉案商铺存在下列问题：屋顶瓦片脱落、卫生间顶棚脱落、外墙墙皮脱落、下水道堵塞、门口地砖破损以及电梯故障。为证明其辩称意见，被告仁和护理院向本院提供了书面证明及收据，其中大部分收据载明的时间为2018年12月8日前。原告美泰公司认为，电梯系被告仁和护理院自行选购，原告不应负担维修义务。同时，原告提交了照片一组，证明其在2019年多次进行过维修。被告认可电梯系其选购，并与出卖方签订了买卖合同，但电梯使用太久，已经过了保修期。关于转租问题，原告诉称，二被告在未经原告同意的情况下，将涉案房屋出租给案外人经营。被告仁和护理院辩称，在2018年之前，曾将商铺东边的两间房屋租赁给他人开超市，后来又将该两间房屋交给仁和护理院的一个合伙人开药店，该合伙人无需交纳租金，只是少分分红款。关于更改房屋外立面问题，被告仁和护理院认可将涉案商铺最东边的两间房屋的窗户更改为门。关于保证金，原告认可被告交纳了100000元保证金，但认为应当抵充原告所欠的租金及违约金。 为查明案件事实，本院至涉案商铺勘察现场，发现房屋的外墙存在墙皮及瓦片脱落情况以及商铺门前几片地砖破损等瑕疵问题，但上述问题并不影响房屋的整体使用。 本院认为，关于涉案商铺的租赁主体，由于被告何某在与鲍某签订《商铺租赁合同》时，被告仁和护理院尚未取得登记证书，主体尚不存在，被告何某在承租方处签名，就应受合同条款的约束。被告仁和护理院获得登记证书后，在涉案房屋开展经营活动，并自认系涉案商铺的承租方，该行为应被视为债务加入，不能以此免除被告何某作为承租人的主体资格。况且，在原告美泰公司向二被告主张2018年租金时，被告何某并未对其作为承租人的主体资格提出异议，反而作为承租人一方负担支付租金的义务，故被告何某与仁和护理院系涉案商铺的承租人，应共同承担支付租金的义务。2017年9月份，鲍某将涉案商铺出售给原告美泰公司，并通知被告仁和护理院向原告履行《商铺租赁合同》的权利义务，该行为实际上是将鲍某在合同中的权利义务一并转让给原告，故原告系涉案商铺的出租人。关于解除合同，租赁关系的主合同义务为出租人交付房屋，承租人支付租金，原告已经将商铺交付被告使用，被告应当按约支付租金，被告逾期支付租金已经构成根本违约，原告有权行使合同解除权，故对原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，因原告要求被告支付至合同解除之日的租金，合同解除后实际占用期间的费用及损失将另案主张。故被告应当支付原告2019年7月1日起至2020年1月6日（即本判决确定的合同解除之日）止的租金199926元（384068元/365天×190天）。关于违约金，因违约损失应当与实际损失相当，而原告在本案中只主张2019年7月1日起至合同解除之日止的租金，故二被告逾期支付该部分租金给原告造成的损失实际上是资金被占用期间的利息损失。至于被告在解除合同之后占用涉案商铺的占用费及解除合同之后给原告造成的损失，因原告已经保留了诉权，本案不作处理。关于房屋维修问题，因被告所反映的情况并不影响房屋的使用，且被告提供的收据日期大部分在2018年12月8日本院出具的调解书之前，而电梯系被告选购，该电梯维修不应由原告负责。合同解除后，双方的租赁关系即终止，原告无需再履行维修义务。关于赔偿装修损失问题，因租赁合同解除的原因系被告逾期支付租金，合同亦对被告逾期支付租金的违约行为进行了约定，即承租房屋内装修装潢视作全部放弃。故对被告要求原告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金，因被告在未经原告同意的情况下存在改变房屋外立面并转租他人等违约行为，故被告无权要求原告返还保证金，该保证金可以直接抵充违约金及租金，故对原告要求被告返还保证金100000元的反诉请求，本院不予支持。综上，对原告诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持。对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除被告何宜通与案外人鲍春利在2013年4月2日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告赣榆仁和护理院、何宜通应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港美泰家居用品有限公司支付2019年7月1日起至2020年1月6日止的房屋租金199926元及利息（自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；被告赣榆仁和护理院支付给原告连云港美泰家居用品有限公司的保证金100000元可抵充利息及租金）； 三、驳回被告赣榆仁和护理院的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13097元，减半收取6549元，由原告连云港美泰家居用品有限公司负担4399元，被告赣榆仁和护理院、何宜通负担2150元（原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。 反诉案件受理费8815元，减半收取4408元，由被告赣榆仁和护理院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  李秋红 二〇二〇年一月六日 书记员  房树芬 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。