包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初2349号 原告（反诉被告）：包头市汉美酒店管理有限公司。 法定代表人：甘涛。 委托诉讼代理人：王丹，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东霞，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：内蒙古科技大学包头师范学院。 法定代表人：刘兴旺。 委托诉讼代理人：李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡建虹，内蒙古正捷律师事务所律师。 原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司（以下简称“汉美酒店”）诉被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院（以下简称“包头师院”）及反诉原告（本诉被告）包头师院诉反诉被告（本诉原告）汉美酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理了本诉，于2019年11月1日受理了反诉，受理后本诉与反诉合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汉美酒店的委托诉讼代理人王丹、王东霞，包头师院的委托诉讼代理人李永泉、胡建虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉美酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就位于包头市××区，七至十五层房屋签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租金1452793.19元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月5日，汉美某公司（以下简称“某公司”）与包头师院签订《房屋租赁合同》，约定包头师院将其与内蒙古某公司（以下简称“某公司”）合作开发的位于包头市××区、七至十五层房屋租给汉美财富公司用于酒店、办公、餐饮、商业及其他相关配套使用；包头师院对其所有的房屋预测面积为15000平方米，租赁期限20年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止，第一个租赁年度年租金420万元，自第二个租赁年度起至第十年，每年年租金在前一年基础上递增1%，自第十一个租赁年度起至第二十年，每年年租金在前一年基础上递增2%，租金按季度支付。2012年4月13日,汉美酒店与包头师院、汉美某公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定汉美酒店取代汉美某公司成为既有协议的一方，汉美酒店获取汉美某公司在2012年2月5日签订的《房屋租赁合同》中的权利和义务。后汉美酒店了解到包头师院出租给其的房屋实际面积为14066.01平方米，与合同中约定的15000平方米相差933.99平方米。汉美酒店每年向包头师院交纳的租金高达400余万元，而包头师院一直隐瞒租赁房屋的实际面积，对于少交付的933.99平方米的租金1421394.65元，包头师院应向汉美酒店返还。同时，因包头师院的原因，案涉租赁房屋第十五层部分房屋权属产生争议，已经被相关人员强行撬门入住，严重违反了合同的约定，给汉美酒店造成了不良影响和经济损失。汉美酒店自2018年2月对案涉房屋第十五层的部分房屋无法正常使用，包头师院应将该部分房屋的房租予以返还，金额为31398.54元。综上，包头师院未能向汉美酒店交付符合合同约定的房屋，案涉房屋权属争议导致汉美酒店无法正常使用，包头师院的行为已经构成根本违约，租赁合同的目的无法实现。但双方多次协商未果，故汉美酒店诉至法院，请依法支持汉美酒店的诉讼请求。 包头师院辩称，2012年2月5日，汉美某公司与包头师院签订《房屋租赁合同》，一天后，汉美某公司作为大股东，李平等人为其他股东共同投资200万元成立了汉美酒店。汉美酒店就是原承租人汉美某公司为履行与包头师院的租赁合同而专门设立的公司。汉美酒店设立后，就与包头师院协商承继汉美某公司与包头师院签订的租赁合同，并最终签订补充协议，汉美酒店取代汉美某公司成为租赁合同的承租人取得该合同中的权利义务。依据租赁合同及补充协议的约定，汉美酒店承租包头师院位于包头市××区、七至十五层，预测建筑面积15000平方米（该数字为预测面积，最终以包头市建设委员会认可的有资质的测绘单位出具的实测报告为准），再结合合同中关于房屋用途及租金支付的约定，包头师院是将一至四层及七至十五层整体出租，15000平方米仅仅是预测面积，房屋租金并未以房屋面积计算，且并未约定实测面积与预测面积存在面积差时租金如何增减，双方一致认可是对租赁物的“打包出租”。汉美某公司与包头师院签订租赁合同前曾多次实地查看案涉房屋，也看过包头师院与合作开发商签订的开发合同书，汉美酒店的股东李某就是与包头师院合作开发的开发商指派的项目负责人，清楚的知道属于包头师院的物业预测面积是15000平方米。因此对于租赁物的面积汉美酒店应当比包头师院更清楚，汉美酒店称包头师院一直隐瞒租赁物面积不属实。合同签订后，汉美酒店按照约定接收了全部租赁物业，也基本上将上述物业进行了二次出租获取了收益，同时向包头师院交付三年的租金。汉美酒店接收租赁物后，再行出租也未按照面积计算租金，因此，即使包头师院向汉美酒店交付的物业的实测面积与预测不符，也未给汉美酒店造成实际损失。汉美酒店主张自2018年12月开始无法正常使用十五层部分房屋不属实。汉美酒店自2012年接收承租房屋至今已六年多，在2018年12月16日收到的通知表面上看是某公司发出的，实际是汉美酒店的股东李某炮制的。李某既是某项目的实际负责人也是汉美酒店的股东，在包头师院与某公司的诉讼中，汉美酒店一直派员旁听，该诉讼的结果汉美酒店早已知晓，两级法院对十五层房屋的权属争议均未作实质性认定。包头师院也通过回函方式告知汉美酒店，汉美酒店无义务向所谓的业主交付房屋。自2017年包头师院与合作方就合作开发产生争议进行诉讼开始，汉美酒店就以种种理由不足额支付租金，并多次提出要求包头师院降低租金，包头师院明确拒绝后，汉美酒店仍未按合同约定支付租金，其行为已经构成重大违约，包头师院已经提起了反诉。汉美酒店提出解除合同的原因是其经营不善，原两大承租方均退租，汉美酒店认为继续履行与包头师院的租赁合同难以盈利。包头师院同意解除租赁合同，但鉴于汉美酒店的违约行为才是导致合同解除的原因，请求依法驳回汉美酒店的其他诉讼请求。 包头师院向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原、被告的房屋租赁合同，反诉被告于合同解除后30日内向原告整体返还租赁物业即包头市青山区；2.判令反诉被告支付截止2019年9月25日的所欠租金2207121元，并给付此后对租赁物业的实际占用费（从2019年9月26日起按照每日12093元计算至实际向反诉原告交付全部租赁物业止）；3.反诉被告支付欠付租金的滞纳金242709元（按欠费总额的每日万分之三计算至付清之日止，暂计算至起诉日为242709元，计算明细附后）；4.判令反诉被告向原告支付1764万元违约金（按年租金420万元×14年×30%计算）；5.判令反诉被告向原告交付其承租期内签订的全部租赁物业的租赁合同；6.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：汉美酒店承继汉美某公司的合同主体地位，与包头师院形成房屋租赁合同关系。依据《房屋租赁合同》的约定，汉美酒店承租包头师院位于包头市××区、七至十五层房屋，房屋预测面积为15000平方米（该数字为预测面积，最终以包头市建设委员会认可的有资质的测绘单位出具的实测报告为准），第一个租赁年度年租金420万元，自第二个租赁年度起至第十年，每年年租金在前一年基础上递增1%，即2014年9月25日至2015年9月24日的年租金为424.2万元，以此类推。依据2013年5月31日,汉美酒店与包头师院、汉美某公司签订《房屋租赁合同补充协议》，2012年9月26日至2013年9月25日应支付年租金100万元，2013年9月26日至2014年9月25日应支付租金320万元，其余年度租赁日期顺延、年度租金仍按原合同执行，不再享有免租期。2012年9月，汉美酒店接受了全部租赁房屋并再行全部出租。在双方履行合同的前三年，汉美酒店从未对租赁房屋提出异议，并于2014年6月25日支付第一年的租金420万元，2015年6月23日支付第二年租金424.2万元，2016年6月24日支付第三年租金428.442万元。汉美酒店自2017年开始以种种理由要求降低租金，在双方未就降低租金达成一致意见的情况下不足额支付租金，截至起诉前汉美酒店欠付租金2207121元。依据租赁合同和补充协议约定的违约责任，每逾期一日，按欠付总额的万分之三支付滞纳金，同时支付2000万元的赔偿。由于汉美酒店的根本违约行为导致租期二十年的合同仅履行了六年就提前解除，汉美酒店应向包头师院支付剩余十四年预期利益的30%作为违约金。鉴于汉美酒店在本诉中提出解除合同，包头师院同意该诉请，同时包头师院在反诉中也要求解除合同，合同解除后，汉美酒店应当向包头师院支付占有使用费直至承租房屋交付包头师院为止。由于汉美酒店承租房屋数量多达180余套，为方便合同解除后包头师院对房屋的管理和接收，汉美酒店有义务将承租期内签订的全部转租合同交付包头师院。故包头师院诉至法院，请求支持包头师院的反诉请求。 汉美酒店辩称，汉美酒店不存在违约行为，无需向包头师院支付任何滞纳金、违约金。根据房屋租赁合同的约定，要求承担违约责任有两个条件，一是守约方书面通知，二是违约方30日内未改正。汉美酒店自了解到承租的房屋面积缺少后一直与包头师院协商返还多支付的租金，及按照实际面积支付租金等事宜，且汉美酒店从未收到包头师院的正式书面通知，并不存在承担违约责任的第二个条件。至于汉美酒店自2019年3月25日开始未支付租金是因为在汉美酒店要求包头师院返还多支付的租金、按照实际面积支付未果以及包头师院先违约交付不符合合同约定的房屋的情况下，汉美酒店选择通过法律途径解决，在没有审判结果前，汉美酒店不可能继续扩大自身的损失，支付价值不对等的租金，故汉美酒店在没有明确是否需要支付租金的情况下不支付租金的行为不应视为违约。因包头师院的违约行为，未交付符合面积15000平方米的房屋致使汉美酒店每年多支付大量租金，以及因十五层部分房屋权属争议导致汉美酒店无法正常使用，进而租赁合同的目的无法实现，均是由包头师院的原因造成，不应由汉美酒店承担违约责任。包头师院主张的违约金无事实和法律依据，请求依法驳回包头师院的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2012年2月5日，包头师院（甲方、出租方）与汉美某公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：鉴于甲方已与某公司合作开发了包头某项目，甲方依《合作开发合同书》及《补充协议》拥有该项目共计约15000平方米（此数字为预测面积，最终以包头市建设委员会认可的有资质的测绘单位出具的实测报告为准）的所有权，现乙方有意长期承租，双方经友好协商签订本房屋租赁合同；乙方租赁位于包头市××区，七层至十五层（上述楼层为实际楼层），租赁物业的预测建筑面积为15000平方米（最终以包头市建设委员会认可的有资质的测绘单位出具的实测报告为准），房屋用途为办公、酒店、商业；甲方应于2012年6月30日之前将租赁物业交付乙方，租赁起始日为免租期结束后次日，预计为2013年7月1日；租赁期限指免租期结束后次日起20年，即自2013年7月1日起至2023年6月30日止；第一个租赁年度年租金420万元，自第二个租赁年度起至第十年，每年年租金在前一年基础上递增1%，自第十一个租赁年度起至第二十年，每年年租金在前一年基础上递增2%，租金按“先付后用、按季支付”的原则，在每一季度第一日向甲方支付当季租金；双方签订合同后乙方向甲方支付100万元保证金，在酒店对外营业后抵顶租金；乙方应自行支付租赁物业面积内水、暖、电、煤气等设施全部公用事业费用;甲方保证拥有租赁物业的全部权利，不存在任何权属纠纷，任何第三方无权对乙方按照本合同的约定使用该租赁物业及场地提出权利主张；甲方有权要求乙方提供转租的租约复印件；甲、乙双方有下列重大违约行为，须按本合同15-3条处理，乙方装修及安装设施设备危害（经有关政府主管机关认定）租赁物业整体结构的安全性导致整体无法使用（15-2-1），乙方未能按时足额支付租金超过30日的（15-2-2），甲方无故提前解约的（15-2-7）；甲方书面通知乙方重大违约事项后，乙方在30日内仍未改正其违约行为的，甲方可以要求乙方承担以下违约责任：单方解除本合同而无需承担任何法律责任，每逾期一天按欠款总额的万分之三支付滞纳金，按照乙方的全部投资(含设备、设施和装修等)作为违约金赔偿给甲方，以上各项重大违约责任承担方式，守约方有权选择单独或者同时适用，若因一方先违约导致另一方违约的，由先违约一方承担全部违约责任。 2012年4月13日,包头师院（甲方）与汉美某公司（乙方）、汉美酒店（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。协议约定：丙方为乙方在包头的关联公司，从本协议签订之日起，丙方取代乙方成为既有协议的一方，各方同意，丙方获得既有协议下原来乙方拥有的各项权利和利益以及承担既有协议下原来乙方承担的各种义务和责任；对于既有协议（房屋租赁合同）第15条违约责任的补充，为保证双方利益，基于双方约定，现增加15-3-6条款如下，对于甲、乙双方任何一方，若存在既有协议15-2-1、15-2-2、15-2-7的违约行为，除其赔偿条款外，违约方需支付2000万元作为违约金赔偿守约方；若在租赁期内，由于甲方违反因第10-1条约定将建筑物、租赁物业整体或部门转租、抵押或为其他第三方提供担保等行为造成第三方对乙方按照本合同的约定使用该租赁物业及场地构成权利主张，并使乙方失去租赁物业的使用权及转租权，则甲方亦应按照本补充协议15-3-6约定金额向乙方支付违约金赔偿；补充协议与原合同条款冲突时，以补充协议为准。 2013年5月31日，包头师院（甲方）与汉美酒店（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，原合同约定甲方应于2012年6月30日前将租赁物业交付乙方，但由于开发商的原因使本项目截止于2012年9月25日只有两层交付使用，其他楼层需根据开发商的进度在后续陆续交付；鉴于上述情况，双方经协商2012年9月26日至2013年9月25日，乙方支付甲方年租金100万元即用保证金抵顶年租金；2013年9月26日至2014年9月25日，乙方支付甲方年租金320万元，其余年度租赁日期顺延、年度租金仍按原合同执行，乙方不再享有免租期，除上述条款外，其他条款仍按原合同执行。 《房屋租赁合同》签订时，案涉房屋已经竣工并交付使用。汉美酒店陈述案涉房屋均是毛坯房，未进行装修。一层未进行实体分隔，二至四、七至十五层均已分隔成不同房间。包头师院陈述案涉房屋一至四层是毛坯房，七至十五层已进行简装，以公寓形式发售，在签订租赁合同时，包头师院给予汉美酒店一年的免租装修期，自2013年9月份开始计租。包头师院向汉美酒店交付承租房屋的时间，包头师院陈述是2012年9月，汉美酒店则陈述其中两层交付的时间是2012年9月26日，其余楼层不清楚。 合同签订后，汉美某公司向包头师院支付保证金100万元，后用以抵顶租金。汉美酒店陈述其向包头师院支付租金至2019年6月，但汉美酒店提交的支付凭证的证明目的是汉美酒店自承租起至2019年3月25日，以15000平方米向包头师院支付租金共计22827781.59元。包头师院则陈述汉美酒店支付租金至2019年3月25日前，金额共计23631342.14元。 汉美酒店分别于2017年4月1日、4月12日、9月18日，2018年3月5日、3月30日、12月11日、12月19日，2019年4月8日向包头师院发函，函件的主要内容是：1.汉美酒店申请以实测面积交纳租金；2.因汉美酒店申请以实测面积交付租金包头师院暂不支持，汉美酒店希望就关于租金价格调整、租金年度不递增等问题再次协商沟通，鉴于上述情况，汉美酒店无法按照包头师院于2017年3月31日发出的《催缴房屋租金通知》缴纳房租；3.望包头师院尽快与开发商办理完毕产权过户事宜，若下一年度汉美酒店应支付租金前仍未办理产权过户一事，汉美酒店将在2017年9月26这一年度直接抵扣租金差额；4.案涉租赁房屋的面积已经包头市青山区人民法院和包头市中级人民法院作出的判决书予以确认，汉美酒店同意按照该面积支付租金；5.2018年12月以来，有相关人员拿着与开发商签订的购房合同向汉美酒店索要十五层中9间房屋的钥匙，相关人员的态度已经严重影响汉美酒店及客户的正常办公，请包头师院尽快解决；6.1501、1505、1507、1519号房屋在汉美酒店阻拦未果的情况下被强行入驻，请包头师院尽快排除妨害。 2017年3月2日，包头师院某处向汉美酒店回函，回函载明：1.包头师院与汉美酒店签订租赁合同的租赁期限为20年，自2013年9月26日至2033年9月25日；2.就双方签订的租赁合同，截止目前包头师院始终认真履行合同所述义务，并未就租赁合同提出相关问题，也从未接到有关机构及单位对包头师院的房产提出问题，所以双方应严格按照合同内容执行；3.关于租赁房产需要办理工商注册登记的公司，包头师院将协助汉美酒店积极办理；4.汉美酒店所租包头师院房产的面积，将按照包头市房管局办理产权的面积认定；5.截止目前，汉美酒店欠付包头师院2016年12月25日前的租金811816.15元，现已逾期68天，已违约，请汉美酒店于2017年3月10日前交清所欠租金。 本院于2017年8月7日作出的（2017）内0204民初465号民事判决书查明及认定：根据包头师院提交的合同中约定分配的建筑面积为“建成面积”，本院认为某公司应向包头师院交付某座一层以上15000平方米的建筑面积为建成后的实测面积；位于包头市××区，七层至十五层房屋面积共计14066.01平方米，其中产权在某公司名下的房屋有XX；产权不在某公司名下的房屋有XX；某公司的总经理李某陈述某公司同意包头师院于2012年4月份提前使用包头市青山区某房屋，并且认可包头师院是按照15000平方米将上述房屋出租；根据包头师院提供的企业公示信息等证据，李某同时也是汉美酒店的股东；鉴于某公司已向包头师院交付的房屋中某XX的产权已不在某公司名下，且某公司为涉案房屋的开发商，本院支持某公司协助包头师院办理XX房屋的产权证书。对于某公司违反合同约定将已经交付的房屋转移所有权造成包头师院的损失，包头师院可另行起诉。 汉美酒店陈述，撬门事件发生过两次，2018年12月和2019年1月。目前案涉房产十五层被撬锁房屋的状态汉美酒店不清楚。 汉美酒店就其主张的案涉房屋第十五层大部分房屋被他人强行撬门占用，其无法正常使用进而应核减租金提交户室面积信息表、撬门的视频。经质证，包头师院对上述证据不认可。 本案在审理过程中，汉美酒店和包头师院申请本院调取案涉房屋XX号房屋的网签信息表及某派出所的出警记录。房屋权属信息表载明：案涉房屋XX登记权利人名称为某公司，其余房屋均网签于王某、王某等自然人名下。出警记录载明：接警时间2019年1月30日18：39：38，案发地址××区，报警内容：报警人租的师范学院的房子，有人拿着产权证称是自己的房子，并且暴力开锁，出警人到场时间2019年1月30日18：42：16，出警情况：到达现场，经了解换锁的人已经离开，与房主了解，因房主与开发商有房屋纠纷，告知报警人去当地法院解决。 针对上述证据汉美酒店陈述，房屋权属信息表记载十五层1-20号房屋的权利人均不是包头师院，其中部分是自然人部分是某公司。且房屋权属登记信息表载明的登记时间最早是2015年8月12日，最晚是2019年5月15日，也就是说十五层房屋长期不由包头师院控制，包头师院无权将其出租。同时该表中记载了各房间的面积，应当按照十五层全部房屋面积之和将汉美酒店向包头师院支付的租金予以核减。出警记录显示，十五层所涉房屋因有第三方暴力开锁等事情发生，严重影响汉美酒店的租赁目的，十五层房屋已不具备租赁用途。 包头师院陈述，对上述证据的真实性认可，对汉美酒店的证明目的不认可。房屋权属信息表只是对产权即物权的一个登记的信息，而本案租赁标的物的实际控制与登记物权人本就不一致，不仅是十五层，目前租赁标的物一至四层、七至十五层物业登记的产权人主要是开发商某公司。某公司与包头师院合作开发后，某公司至今未履行将已交付包头师院的上述房屋的产权过户至包头师院名下的义务。将登记的产权人推定为物业的实际控制人不能成立，上述租赁标的物实际控制人恰恰是汉美酒店。根据租赁合同的约定，从2012年9月起汉美酒店对上述租赁标的物实际占有控制。同时该表可以反映出目前十五层有6套房屋均在同一时间即2016年10月15日登记于王璇名下，但报警记录涉及的只是XX号的房屋，XX号房屋仅是王某名下6套房屋中的1套。如果是强行要求汉美酒店交付其掌控的房屋，仅强占XX号房屋无法解释。除任某某名下的2套房屋产权登记时间是2019年5月外，其余登记时间均为2015年8月和2016年10月、11月。所谓的购买人在交易成功及产权过户后长达2、3年的时间都没有向包头师院或者房屋的实际控制人即汉美酒店主张过交付房屋，而是在本案汉美酒店向包头师院要求减少房租后才出现，这显然不符合常理。该表中载明的同一房屋的买受人与汉美酒店提交的信息表中的买售人及网签的时间均不一致，在房屋未实际交付的情况下就进行网签变更。对出警记录不认可。 汉美酒店对包头师院申请调取的房屋权属信息表欲证明的目的不认可，包头师院始终强调租赁物由汉美酒店控制，但不动产权利人应以登记为准。汉美酒店基于租赁合同对租赁物仅有使用权，达不到控制，而包头师院在与汉美酒店签订租赁合同时应以其有处分权为前提。包头师院明知十五层全部房屋均未登记在其名下，仍将该房屋出租给汉美酒店。这一点从十五层房屋自2015年起就登记在案外人名下即可看出，包头师院对十五层房屋不具有任何处分权，包头师院无权利阻止十五层房屋向他人转让，包头师院无权出租十五层房屋，其没有向汉美酒店交付符合合同目的的租赁物。 关于李某的身份，本院要求汉美酒店的代理人庭后予以核实，汉美酒店称李某从其成立时至2018年7月是其股东，不具有管理职务，但该李某是否就是某公司的代理人李某无法核实。 本院认为，本案的争议焦点是1.案涉租赁的房屋实测面积少于预测面积，出租人也就是包头师院是否应当向承租人汉美酒店退还相应的租金；2.包头师院及汉美酒店在履行《房屋租赁合同》及补充协议时谁存在违约情形。 针对第一个争议焦点，首先，《房屋租赁合同》及补充协议系汉美酒店与包头师院双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。其次，《房屋租赁合同》及补充协议均未约定如预测面积与实测面积不符时，房屋租金随面积差的大小予以减增，而租赁合同中对于租金的约定应当视为对于案涉房屋整体出租价格的约定，这在汉美酒店就实测面积小于预测面积时向包头师院申请协商减少租金时也可见。再次，案涉租赁房屋自2012年交付至2017年汉美酒店提出房屋面积差，汉美酒店使用承租房屋近五年的时间，汉美酒店在此期间不可避免的需要支付装修费用，交纳取暖费、物业费等需要以房屋面积作为计算依据的费用，汉美酒店不可能不清楚房屋面积，在近五年的使用中汉美酒店均未对承租房屋面积提出异议，应当视为其已知晓承租房屋的面积并予以认可。最后，关于李某的身份，汉美酒店提交的判决书中已经认定，某公司的项目经理李某，曾作为某公司的委托诉讼代理人，参加与包头师院的诉讼，同时该李某也就是汉美酒店的股东。但经过两次庭审，汉美酒店均刻意回避已由生效判决认定的事实，而陈述无法查清，未向法庭如实陈述。综上，汉美酒店应当按照租赁合同约定的租金数额支付租赁期限内的租金。汉美酒店主张因实测面积小于预测面积，包头师院应退还其多交付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，汉美酒店主张案涉承租房屋有部分房屋的买受人并非包头师院，从而导致有部分房屋被强行入驻及撬锁。本院于2017年8月7日作出的（2017）内0204民初465号民事判决已经查明及认定，案涉承租房屋系包头师院与某公司合作开发后，某公司应向包头师院交付的产权属于包头师院的房屋，实际履行时某公司也已向包头师院交付，再由包头师院出租给汉美酒店。但因某公司的违约行为导致部分房屋网签合同的买受人并非包头师院，而网签合同中买受人的变更是否影响了汉美酒店对于房屋的实际使用，还应当结合汉美酒店对于该主张提供的证据，汉美酒店提交撬锁的视频及出警记录，该证据中不能反映出撬锁人的身份，也不能证明撬锁人与该房屋涉及的网签合同的买受人是否有关，且汉美酒店陈述其对于目前撬锁的房屋的状态不清楚。故汉美酒店提交的证据和陈述，不能证明其承租的十五层房屋因网签合同中载明的买受人并非包头师院而导致其不能正常使用，并遭受损失，应承担举证不能的不利后果。综上，汉美酒店要求包头师院核减相应租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，汉美酒店支付租金至2019年3月25日，按照租赁合同的约定，其逾期支付租金的行为已经构成违约，包头师院有权解除合同，要求汉美酒店返还承租房屋，并按照租赁合同约定的标准支付占有使用费，同时汉美酒店应向包头师院交付其承租期内全部转租合同，汉美酒店还应承担相应的违约责任。包头师院主张的滞纳金和违约金从性质上均属于因汉美酒店违约给包头师院造成的损失，本院结合包头师院的实际损失兼顾公平原则，将违约金和滞纳金调整为以年租金420万元计算1年的租金即420万元。 综上所述，本院对汉美酒店的请求，不予支持；对包头师院的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司与被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院于2012年2月5日签订的《房屋租赁合同》及补充协议； 二、原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于包头市××区，七层至十五层全部房屋返还被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院； 三、原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院2019年3月26日至2019年9月25日的租金2207121元； 四、原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司以每日12093元为标准自2019年9月26日开始向被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院支付占有使用费，直至将位于包头市××区，七层至十五层全部房屋返还被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院之日止； 五、原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院因违约造成的损失4200000元； 六、原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）内蒙古科技大学包头师范学院交付其在承租期内签订的全部转租合同； 七、驳回原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17880元（原告包头市汉美酒店管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）包头市汉美酒店管理有限公司负担。反诉案件受理费142249元（反诉原告内蒙古科技大学包头师范学院已预交），由反诉原告（本诉被告）内蒙古科技大学包头师范学院负担77981元，由反诉被告（本诉原告）包头市汉美酒店管理有限公司负担64268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  高 玲 人民陪审员  张春雷 人民陪审员  王建军 二〇二〇年一月二日 书 记 员  霍 慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。