湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12927号原告：贺长征，男，1978年5月19日出生，汉族，住湖南省双峰县，现住长沙市高新区。原告：湖南文翰餐饮管理有限公司，住所地长沙高新开发区麓枫路69号五矿麓谷科技产业园二期A5栋一楼。法定代表人：贺长征，总经理。共同委托代理人：李云，湖南坚铮律师事务所律师。共同委托代理人：晏庆云，湖南坚铮律师事务所律师。被告：周磊，男，1993年5月1日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：莫文静，湖南融邦律师事务所律师。被告：湖南新睿数据技术有限公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道1698号麓谷科技创新创业园B1栋一楼东南角左侧01室，现住枫林三路湖南涉外经济学院内衡坦学校。法定代表人：廖夏成，总经理。委托诉讼代理人：肖君，男，1982年6月4日出生，汉族，公司执行校长，住长沙市岳麓区。原告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司（以下简称“文翰餐饮公司”）与被告周磊、湖南新睿数据技术有限公司（以下简称为“新睿数据公司”）合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺长征及文翰餐饮公司的法定代表人贺长征、共同委托诉讼代理人李云，被告周磊及其委托诉讼代理人莫文静，被告新睿数据公司的委托诉讼代理人肖君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺长征、文翰餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即返还原告风险担保抵押金300000元；2.判令两被告立即向原告支付因违法解除合同的违约金100000元；3.判令免除原告2020年2月-5月份应支付的房租；4.判令两被告赔偿原告存货、购置的货架等经营设备设施50000元；5.判令被告周磊返还原告支付的多余款项20000元;6.判令两被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：两被告于2019年12月5日签订了《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告新睿数据公司将位于麓谷创新创业园B2栋5楼的超市租赁给被告周磊，合同租赁期2年，自2019年12月30日至2021年12月30日，2020年1月1日开始缴纳租金，租金为200元/人/年，被告周磊向被告新睿数据公司缴纳300000元风险担保抵押金。经营期间若被告新睿数据公司提前解除合同需准时退还。被告周磊与原告于2020年3月20日签署《合作协议》，约定被告周磊将位于麓谷创新创业园B2栋5楼的超市委托原告经营，合作期限4年，自2019年12月30日至2023年12月31日，2020年1月1日开始缴纳租金，租金为200元/人/年，原告向被告周磊缴纳300000元风险担保抵押金，风险担保抵押金的退还方式按照两被告签署的“租赁合同”执行，原告另外向被告周磊支付管理费，管理费为超市实际营业额的5%。被告周磊承诺与原告《合作协议》签订后，与被告新睿数据公司共同签订《三方委托经营协议》，被告新睿数据公司同意被告周磊将超市委托原告全权经营管理。原告按照《合作协议》的约定，按期缴纳了300000元风险担保抵押金和管理费，但被告周磊违反《合作协议》约定，并未签署《三方委托经营协议》。2020年7月11日，被告新睿数据公司和被告周磊均违反合同约定，擅自变更租金的计算方式，将按200/人/年的方式变更为按月收取，并要求原告承担2020年1月-6月的租金共计98801.8元。租金计算方式的变更严重损害了原告的利益，原告拒绝接受，故与两被告产生了矛盾，被告新睿数据公司于2020年7月13日单方解除了“租赁合同”。被告周磊于2020年7月23日单方解除了《合作协议》。“租赁合同”及《合作协议》解除后，两被告均未向原告返还300000元风险担保抵押金。原告认为，两被告的行为已然构成根本违约，且两被告还违法解除合同，更是给原告造成了严重的损失，应当按合同约定及相关法律、法规的规定向原告承担相应的违约责任并赔偿给原告造成的损失。现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告周磊辩称，一、周磊已履行全部合同义务，原告贺长征实属合同违约一方。1、被告周磊已经向两原告让渡了商业机会，移交了校园超市的经营权，超市自开业起一直由两原告经营管理，两原告拖欠供货商货款导致超市经营异常被投诉，最终合同被解除，应由原告自身承担不利后果；2、被告尽到合同管理义务，多次协调原告与学校的关系并处理了学校师生对校园超市的投诉等；3、被告在合同解除前后一直积极联系原告与新睿数据公司解决问题，但两原告不露面、不接电话怠于校园超市的经营管理致使新睿数据公司解除合同，并且导致两原告与被告之间的合同也无法履行，过错在原告自身。二、两份协议权利义务公平、对等，任意一方都应当遵守合同约定履行合同义务。1、原、被告签订的协议基于被告与新睿数据公司之间的租赁合同，被告周磊没有在此基础上加价，不存在任何隐瞒行为；2、被告交付给原告经营的超市正常经营下营业额高达230000元，远高于社区其他便利店水平，但被告仅向原告收取5%营业额的管理费，被告还需协调学校与工业园区的关系，原、被告之间的权利、义务关系是公平、对等的。三、导致合同无法履行的责任完全在于原告，原告的诉讼请求不应当得到支持。1、原告拖欠供货商货款，导致超市供货商之间联合拒绝供货，原告方经营者贺长征为躲债不出面解决问题、不参与经营管理，此为合同无法履行的根本原因。2、截止到本案诉讼之日，原告仍未付清案涉的300000元保证金，故被告周磊没有义务协助原告与第三人签订三方协议，并且未签订三方协议对原、被告双方履行合同主要义务不构成任何影响；3、原、被告之间真正的矛盾系原告未正常经营校园超市，怠于履行经营管理义务，导致第三人解除合同所致，并不存在其所述的变更租金收取方式损害原告利益的情况；4、原告主张的存货损失应当由其自身承担，货架等经营设备设施等应由其在支付被告周磊止损费用后自行取回；5、原告诉请被告周磊返还多余支付款项20000元无事实根据，依法不应得到支持；6、原告诉请减免租金于法无据，疫情对校园超市本身经营与租金减免问题均有影响，但影响有限；学校超市的经营存在行业惯例性与特殊性，寒假期间租金不存在减免的问题；被告向原告收取租金的行为仅仅是依据合同约定的代收行为，无权作出减免的决定，租金的实际享有主体是新睿数据公司。客观上新睿数据公司与被告周磊均无法承担对被告的租金减免请求，相关租金的减免操作也会使得原、被告及新睿数据公司之间出现权利义务不对等。被告新睿数据公司辩称，被告没有一点责任，周磊和贺长征的合作，被告不认识贺长征，之前超市生意很好，到今年四、五月份收到学生家长投诉，被告才注意到超市没有货物，严重影响了学校的经营，导致被告的生源流失。后来被告联系周磊，问为什么超市不上货，才知道贺长征这个名字，当时被告提出第二天不上货，就关超市的门，他们两方没有重视这个事情，被告就把超市门关了。当时被告发现贺长征也在超市挂了一把锁。被告收了周磊300000元的押金，一直到9月份，周磊和贺长征还没有整理清楚，被告也没有动过锁，贺长征导致被告学校人员的流失。被告对原告提的6点诉讼请求不认可。园区1至9月份，被告都按期缴纳了费用。本院经审理认定事实如下,2019年12月5日，被告告周磊（乙方）与被告新睿数据公司（甲方）签订了一份《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》，约定甲方将位于麓谷创新创业园B2栋5楼的超市租赁给乙方，甲方对所出租的场地依法具有使用权，甲方出租给乙方的超市场地面积约70平方米作为经营使用；租赁期限为2年，自2019年12月30日至2021年12月30日。租金、抵押金及水电费收取形式为：2020年1月1日开始缴纳租金，租金为200元/人/年，一季一付。前两个季度租金在支付第三个季度租金时一起支付，即2020年6月30日支付三个季度租金，校区内不得出现第二家小卖部超市。签订合同时乙方向甲方缴纳300000元风险担保抵押金，租赁到期甲方需全额退还押金，若经营期间出现不符合规则的行为可适当进行罚款。承包期内乙方单方面终止经营的，其承包租金概不退还。超市所产生的水电费、卫生费均由乙方自行承担缴纳。乙方须无条件遵守甲方规章制度，接受甲方对超市的日常管理。若一年内甲方有三次对超市进行函告整改，甲方有权收回超市经营权，不作任何赔偿。营业时间由乙方提出，甲方审定。超市所需货架、柜台、收银台、收音机等相关设备及装饰均由乙方自行负责，水电设施（含水电表、电线、开关、插座等）由甲方负责，但乙方负有小心使用的义务。上述合同签订后，被告周磊向被告新睿数据公司支付了风险抵押金300000元，新睿数据公司将场地交付至原告使用。2020年3月20日，被告周磊（甲方）与原告贺长征（乙方）就共同经营新睿数据公司校园超市事宜签订了一份《合作协议书》，约定：双方合作经营湖南新睿数据技术有限公司校园超市。经营场所位于长沙市高新区××栋××楼，面积为70平方米；经营项目范围是各类包装食品，早餐、水果、文化、体育用品；项目合作期限为2019年12月30日至2023年12月31日，共四年。因甲方与新睿数据公司签订的合作期限为两年，即2018年8月18日至2020年8月18日，但甲方承诺合同到期如果续签，则本合同继续生效，若甲方未续签合同互不追责。合作方式为甲方将本项目经营权承包给乙方经营，乙方于2020年1月10日前，向甲方交纳叁拾万元风险担保抵押金，风险抵押金退还参照甲方与新睿数据公司签订的原始合同第三条第二点（即租赁到期甲方需全额退还押金，若经营期间出现不符合规则的行为可适当进行罚款）为执行依据。因新睿数据公司原因，风险保证金不能退还给甲方的，甲方不担责，但乙方有权代甲方向新睿数据公司追回风险保证金的权利，且甲方无条件配合乙方。2020年1月1日开始缴纳租金，租金为200元／人／年，一季一付，前两个季度租金在支付第三个季度租金时一起支付，即2020年6月30日支付三个季度租金，管理费按超市实际营业额的5%按月收取，次月15日前支付上个月的管理费。乙方经营超市需用统一的收银系统，且必须确保所有收入全部入系统（香烟除外），若乙方未按时支付需承担百分之一每天的违约金，延期15天未付，本合同自动取消，风险押金不退还。甲方承诺与乙方合作协议签订后，与业主方新睿数据公司共同签订三方委托经营协议，业主方同意甲方将新睿数据公司超市委托乙方全权经营管理，保证乙方所经营超市在学校范围内的唯一性，若经营期间园区有新增加超市，影响乙方超市生意的，乙方可向甲方提出适当减少租金。超市所产生的水电费、卫生费、空调费，由乙方自行承担缴纳。上述合作协议，由原告贺长征在乙方签字盖章处签字，原告文翰餐饮公司在乙方签字盖章处加盖公章。上述合作协议签订前，自2019年年底开始，原告贺长征就开始实际经营案涉超市。合同签订后，被告周磊没有按照约定协调与业主方新睿数据公司共同签订三方委托经营协议。截止至2020年3月20日，原告贺长征共计向被告周磊转账318000元。被告周磊称上述费用的构成为超市开业前期费用20000元，归还原告借款3000元，支付原告管理费5000元，押金290000元。尚欠押金10000元，其他生意欠款20000元，拖欠的500元管理费，私自卖盒饭原告代为支付的罚款4000元，共计34500元。2020年3月27日，原告贺长征向被告周磊支付10000元。因新冠疫情影响，自2020年1月底开始至2020年5月7日，新睿数据公司招收的学生无法在校学习，且该案涉超市的消费群体仅为新睿数据公司招收的学生，故案涉校园超市处于实质上的停业状态。2020年5月7日，学校逐步开学，案涉超市逐步恢复营业。2020年7月10日，新睿数据公司向案涉超市发出催缴单，要求于2020年7月15日前支付欠交2020年1-6月的仓库的房租12000元、超市房租84500元（其中2-4月的租金为41816.7元，5月份租金为14083.3元）、电费2301.8元。因被告周磊与原告贺长征就超市经营事项产生矛盾，案涉超市出现了货物供应短缺现象。2020年7月11日，新睿数据公司组织被告周磊和原告贺长征双方就此事进行协调，并要求双方积极协商处理，不要因此影响学校，要求三日内将案涉超市货物补齐。但直至2020年7月13日，案涉超市仍然存在货物不齐的现象。2020年7月13日，新睿数据公司向被告周磊发出一份《合同解除通知》，表示截止至2020年7月13日因周磊欠付超市场地租赁费、水电费、仓储费共计98801元，经多次催缴仍不支付，且乙方在经营过程中货架严重短货、缺货，该公司学院没有便捷的渠道购买所需商品，导致公司被投诉，严重影响该公司形象，降低客户满意度，对该公司造成严重的商誉和经济损失，该公司将保留追诉租金、违约金等相关费用，故依据相关法律自本通知书发出之日起解除与周磊签订的《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》。2020年7月14日，新睿数据公司将案涉超市上锁，案涉超市停业。原告贺长征随后也对案涉超市大门加了门锁。2020年7月15日，新睿数据公司又发了一份《责令通知》给被告周磊，要求其两日内（即2020年7月17日前）将超市内商品及货架、仓库内的所有物品设备清空带走，否则将强制执行。此后，被告周磊与原告贺长征就欠交的费用及超市退场、货物清理等事项通过微信沟通，但一直未能达成一致意见，2020年7月23日，被告周磊以原告贺长征怠于对超市的管理并拖欠房租、水电费等理由向原告贺长征通过微信发送了解除双方合作协议的通知。目前，案涉超市剩余货物及货架等设施已由被告周磊搬入仓库存放。2020年11月，新睿数据公司已将其办理的培训学校搬离了麓谷创新创业园B2栋。另查，在本案受理前，被告周磊就同一事实以原告贺长征、文翰餐饮公司为被告诉至本院[（2020）湘0104民初9490号]，请求确认双方之间的合作协议书已解除；判令两原告配合原告腾空租赁场地、支付场地租赁费、电费、偿还原告合同欠款、支付原告2020年5月13日至2020年7月13日的管理费等。本院依法受理后，为查明案件事实，将该案与本案进行了合并审理。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向本院提交并经庭审质证的《合作协议书》、《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》，及被告向本院提交的付款记录、《承诺书》、欠条、超市房租、水电催缴单、超市仓库房租催缴单、《合同解除通知》、《责令通知》、微信聊天记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告贺长征、文翰餐饮公司与被告周磊签订《合作协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，在双方合同履行期间发生了新冠疫情，但因新冠疫情影响是否应该减免部分租金，两原告应该积极和被告周磊进行协商，不能因新冠疫情就拒绝支付案涉超市租金；同时，被告周磊也没有按照《合作协议书》约定协调与业主方学校共同签订三方委托经营协议，导致各方权利和义务关系存在不确定性，原告与两被告在经营过程中发生分歧，产生矛盾。被告周磊也存在违约情形，且被告新睿数据公司通知缴纳房租、水电费的时间为2020年7月15日前。但新睿数据公司在2020年7月13日就发出了《合同解除通知书》并对案涉超市上锁，客观上导致两原告与被告周磊的《合作协议书》被迫解除。但根据《合作协议书》的约定，并不符合约定的合同解除条件。即使按照两被告签订的《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》约定，新睿公司也没有三次对案涉超市进行函告整改，不符合同约定的解除条件。综上所述，本案两原告与被告周磊均存在违约事实，应根据合同约定各自承担相应的责任。被告新睿数据公司非《合作协议书》的合同签约方，不应在本案中承担合同责任。针对贺长征、文翰餐饮公司的各项诉讼请求，本院分别分析认定如下：一、关于返还原告风险担保抵押金300000元及支付违约金。本院认为，两原告与被告周磊签订的《合作协议书》因被告新睿数据公司通知解除与被告周磊签订的《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》并将案涉超市上锁。双方的《合作协议书》事实上已经于2020年7月14日解除。两原告在（2020）湘0104民初9490号案件答辩中针对周磊确认协议解除的请求也予以认可，故双方事实上已经协商同意《合作协议书》解除。故原告诉请被告返还风险担保抵押金300000元，本院予以支持。本案中，根据本院上述分析，两原告与被告均存在违约事实，根据本案两原告的违约事实、情节、主观过错等因素考量，两原告主张违约金100000元，本院不予支持。二、关于免除两原告2020年2月-5月份应支付的房租及赔偿原告存货、购置的货架等经营设备设施损失，本院认为，关于新冠疫情期间产生的房租损失，非两原告与被告原因造成，两原告诉请全部免除无事实和法律依据，本院不予支持。至于是否应该部分免除，本院将在（2020）湘0104民初9490号案件中，针对周磊的诉请认定时予以分析确定。双方《合作协议书》解除后，两原告没有及时与被告周磊和新睿数据公司进行协商沟通，取回相关物品，目前该相关物品由被告周磊存放在仓库，物品并未灭失，两原告可以取回。两原告主张损失50000元，也没有相关证据支持。综上，对原告该项诉请，本院不予支持。三、关于返还原告支付的多余款项20000元。本院认为，被告周磊当庭确认在原告贺长征支付的328000元费用中，有20000元为案涉超市开业前期费用，但双方签订的《合作协议书》中并无前期费用的约定，被告周磊也没有提交其他证据证明其收取上述费用的正当合理性。故此，被告周磊收取20000元案涉超市开业前期费用，无合同依据，应当返还给两原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、限被告周磊自本判决生效之日起十日内返还原告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司风险担保抵押金及其他款项共计320000元；二、驳回原告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司对被告湖南新睿数据技术有限公司的诉讼请求；三、驳回原告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告周磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4175元，由原告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司负担1175元，被告周磊负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇二〇年一月六日法官助理胡词敏书记员曹京琼