内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5321号上诉人（原审原告）：刘东林，男，1968年9月4日出生，汉族，个体。上诉人（原审原告）：黄振平，女，1970年11月29日出生，汉族，个体。二上诉人委托诉讼代理人：富开宇，内蒙古源生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王俊华，男，1962年9月1日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：许昕莹，内蒙古奥星律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹湛海，内蒙古奥星律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王明，男，1985年10月16日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司，住所地克什克腾旗经棚镇解放路。法定代表人：唐梓皓，公司经理。委托诉讼代理人：贾艳东，赤峰市长青法律服务所法律服务工作者。上诉人刘东林、黄振平、上诉人王俊华、上诉人王明因与被上诉人克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司（以下简称永盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初948号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘东林、黄振平上诉请求：1、维持一审判决第一、第二、第三项；2、撤销一审判决第四项，改判永盛开发公司对一审判决第一、第二、第三项的内容与王俊华、王明承担连带返还和赔偿责任；3、一、二审诉讼费用由永盛公司、王俊华、王明承担。事实和理由：一、一审判决第一、二、三项内容是在查明案件事实基础上做出的正确判决，刘东林、黄振平请求二审法院维持一审判决第一、二、三项内容。二、一审认定王俊华、王明是借用永盛公司的资质开发土城子镇幸福小区属于认定事实错误，没有任何证据证明王俊华、王明借用永盛公司资质，所以一审在判决结果第四项判决驳回刘东林、黄振平对永盛公司提出的诉讼请求是错误的。一审法院另案已经生效的执行裁定书已经认定案涉房商厅的所有权人是永盛公司，刘东林、黄振平提交的商住楼入住协议甲方（商厅出售方）也明确注明是永盛公司，王明以永盛公司代理人的身份签字，所以依据一审法院（2017)内0425执恢35-2号执行裁定，永盛公司是案涉商厅买卖合同的出售方，根据合同对应性原则，永盛公司必须承担违约责任，根据永盛公司、王俊华的庭审陈述，永盛公司、王俊华之间应该属于合伙开发，所以，永盛公司、王俊华之间应该承担连带返还和赔偿责任。永盛公司、王俊华之间与幸福小区开发有关的其他民事纠纷都判决永盛公司、王俊华对外承担连带责任。所以本案一审判决永盛公司不承担责任与克旗法院其他与本案有关的生效判决结果相互矛盾，二审对此应予纠正。永盛公司辩称，涉案房屋买卖合同是王明与刘东林、黄振平签订的，与永盛公司没有关系。根据合同相对性原则，永盛公司不是合同签订人，一审法院查明的事实清楚。王俊华、王明辩称，刘东林、黄振平违约，其没有违约，因此不应承担责任。王俊华、王明上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：本案应为商品房买卖合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。一、一审判决认定违约责任方为王俊华错误，事实上刘东林、黄振平违约在先，王俊华不应承担违约责任。涉案商厅执行给常某不是王俊华的过错，因为刘东林、黄振平不能依《土城子镇商住楼入住协议》提供担保人及相关手续、材料，导致不能办理贷款，不能办理房产证等一系列事项。《土城子镇商住楼入住协议》签订时间为2013年12月8日，签订协议的同时已经向刘东林、黄振平送达了办理贷款所需的手续及说明，协议第六条约定：在五日内提供办理贷款的各项手续，超出五日未提供者，延误办理房屋产权登记由乙方自行负责，乙方自第十日起支付欠款利息，利息按照信用合作社普通贷款利率的三倍执行。直到涉案商厅被执行时，刘东林、黄振平仍不能提供贷款所需材料、手续和担保人，刘东林、黄振平应自行承担不利后果。由于刘东林、黄振平不履行《土城子镇商住楼入住协议》，占用涉案的房屋延误商厅另售他人，最终导致涉案商厅被执行，致使王俊华收益损失346000元，应由刘东林、黄振平承担，并支付所签款项的同期银行贷款3倍利息。王俊华未违约，不应承担利息及房屋增值收益损失。二、一审判决对购房款本金中的5万元认定错误，2013年10月3日的5万元收据无论是不是王明的指纹，都与本案无关联性，王俊华不知情，与王俊华无关，即使王明与其存在债权债务关系也是其他法律关系，与涉案商厅购房款无关。三、涉案商厅交易价款为778000元，由于刘东林、黄振平不履行《土城子商住楼入住协议》导致涉案商厅被执行，致王俊华收益损失345000元(778000-432000)，应由刘东林、黄振平承担。王俊华没有违约，不应承担利息10.5万元及房屋增值收益损失13690元。四、本案一审程序违法。具体表现为：1、错定案由，导致审理的法律关系扩大，使与商品房买卖合同不相关联的经济往来事项加入到诉讼标的中来。2、沙某与商品房买卖合同无任何牵涉，不是一个法律关系。王俊华不是承建方，王俊华没有指示刘东林、黄振平向王某支付沙某。不能以所谓的不存在的沙某替代购房款，王俊华不承担沙某118310元及利息。刘东林、黄振平辩称，其不存在违约行为，不存在未交款的事实。案涉楼房是永盛公司的，永盛公司用楼房偿还建筑公司的债务，建筑公司同意将案涉房屋抵顶常某。沙某抵顶了一部分房款，有生效判决可以证明。刘东林、黄振平向一审法院起诉请求：要求永盛公司、王俊华、王明返还购房款350000元及赔偿装修款150000元；赔偿房屋增值收益损失82000元；赔偿利息损失105000元；赔偿刘东林、黄振平垫付沙某68310元及利息；赔偿搬迁费20000元；上述合计775310元。一审法院认定事实：2013年，王俊华借用永盛公司资质，开发克什克腾旗土城子镇幸福小区，2013年12月8日，王俊华之子王明以永盛公司代理人身份与刘东林、黄振平签订土城子镇商住楼入住协议，该协议中未加盖永盛公司公章。刘东林在协议签订之前即2013年7月24日交付给王明商厅定金款10万元，2013年8月28日交付给王明商厅款20万元，2013年10月3日以沙某抵顶商厅款5万元。王俊华作为开发者，由其儿子王明总计收到刘东林商厅款35万元。2017年8月28日，因王俊华欠案外人常某款项，由克旗法院执行局将刘东林、黄振平所购买的该商厅执行给常某，致使刘东林、黄振平与王明所签订的购买商厅入住协议不能履行。另查明，刘东林、黄振平用沙某抵顶房款总计为118310元，其中5万元开具收据，另外68310元是开发者王俊华欠施工方工程款，施工方欠案外人王某沙某，由刘东林、黄振平将68310元款项给付了王某。一审法院认为，刘东林、黄振平与王明签订商住楼入住协议，王明以永盛公司代理人名义签订该协议，但该协议并未加盖永盛公司公章，而且在刘东林、黄振平缴纳房款时亦没有交付给永盛公司，而是由王明实际收取，所出具的收据亦没有永盛公司的公章，所以，永盛公司并非实际房屋的出售者也并非入住协议的相对方，故刘东林、黄振平要求永盛公司承担返还房款及赔偿损失的责任，该院不予支持。对于刘东林、黄振平要求王俊华及王明承担返还房款责任的诉讼请求，该院认为，王俊华是借用永盛公司资质开发土城子镇幸福小区，王明作为王俊华之子，由王明与刘东林、黄振平签订入住协议，而且房款的收取亦是由王明所收，在双方不能实际履行房屋买卖协议的情况下，王俊华作为楼房的开发者与其儿子王明作为实际收到房款者应当承担返还刘东林、黄振平楼房款的责任，故该院对刘东林、黄振平要求王俊华、王明返还购房款35万元的诉讼请求，该院予以支持。王俊华虽然对其中2013年10月3日刘东林、黄振平的5万元商厅款不认可，但结合刘东林、黄振平所提交的证据3、4足以证实该5万元作为砂石料抵顶了房款，而且刘东林、黄振平将尾欠的沙某68310元已给付案外人王某。故该院对王俊华的该抗辩主张不予支持。对刘东林、黄振平所主张由王俊华及王明给付所垫付的沙某68310元的诉讼请求，该院予以支持。对于刘东林、黄振平所主张商厅增值收益损失82000元问题，因该商厅评估价款为432000元，刘东林、黄振平交付给王俊华之子王明35万元，刘东林、黄振平又将沙某68310元抵顶房款，并将该款给付案外人王某，所以刘东林、黄振平交付商厅款418310元，其中商厅差价应为13690元，该款属刘东林、黄振平购买该商厅可得利益损失，王俊华、王明作为商厅买卖合同的违约方，对该损失应予以赔偿，故该院对刘东林、黄振平所主张商厅可得利益损失13690元的诉讼请求予以支持。此外，对于刘东林、黄振平所主张交付商厅款35万元的利息自2013年7月始5年按年利率6%计算即105000元的诉求，因王俊华与王明收到刘东林、黄振平商厅款后，刘东林、黄振平并未实际取得该商厅所有权，最终该商厅执行给他人，刘东林、黄振平交付商厅款后势必造成损失，该损失亦为利息损失，故刘东林、黄振平所主张上述利息损失的诉讼请求，该院予以支持。另，刘东林、黄振平代王俊华、王明给付了案外人沙某68310元作为购房款抵顶王俊华、王明所欠的施工费，在刘东林、黄振平交付了该款后，商厅买卖协议亦未实现，刘东林、黄振平所交付该款的损失亦为利息损失，本院对刘东林、黄振平所主张该款以年利率6%计算的诉讼请求予以支持。对于刘东林、黄振平所主张的搬迁费20000元，刘东林、黄振平未提交相应证据予以佐证，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王俊华、王明于判决生效之日起十日内返还刘东林、黄振平购房款35万元及利息10.5万元；二、王俊华、王明于判决生效之日起十日内赔偿刘东林、黄振平房屋增值税收益损失13690元；三、王俊华、王明于判决生效之日起十日内返还刘东林、黄振平所垫付沙某68310元及利息（利息自2018年5月11日按年利率6%计算至本息还清时止）；四、驳回刘东林、黄振平其他诉讼请求。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据本院认定如下：对王俊华提交的《土城子镇商住楼入住协议》及欠据，因证据在一审庭审时已向法院提交，该证据不属于新证据，本院不予重复认证。经本院审理查明，2013年12月8日，王俊华之子王明以永盛公司代理人身份与刘东林、黄振平签订土城子镇商住楼入住协议，该协议第六条约定：乙方(刘东林)如果需要办理贷款，则按不超总价款的50%配贷，在办理过程中，自甲方通知乙方开始办理贷款之日起，乙方在5日内提供办理贷款的各项手续(办理贷款的说明见附页1)，超出5日未提供者，乙方自第十日起支付欠款利息，利息按照信用合作社普通贷款利率的三倍执行，同时，延误办理房屋产权登记由乙方自行负责，甲方有权随时通过法律手段解决。第七条约定，结清全部房款或者贷款办理结束时，双方签订房产管理部门出具的制式购房合同，甲方开始为乙方办理房屋产权手续。附页1载明，办理贷款所需手续及说明：1、办理贷款人夫妻双方身份证原件和复印件；2、夫妻双方结婚证原件和复印件……另查明，2013年12月8日，刘东林为王俊华出具欠据一枚，载明，今欠人民币378000元；通知办贷时间2013年12月8日。若超出办贷时间5日的，欠款人应支付所欠款项利息(月息按银行利息的三倍数计算即三分)。其他查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：刘东林、黄振平提交的《土城子镇商住楼入住协议》，签字主体系王明、刘东林，该份协议并未加盖永盛公司的公章，刘东林、黄振平持有的收款收据亦未加盖永盛公司的财务专用章或公章，在案证据亦不能证明王明系永盛公司的授权代表人或代理人，故不能认定永盛公司与案涉《土城子镇商住楼入住协议》存在法律关系。刘东林、黄振平基于合同主张权利，但依法成立的合同只能对合同当事人产生拘束力，合同当事人一方依据合同仅能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，除法律有特别规定或合同另有约定外，当事人以外的第三人不承担合同规定的义务，合同当事人不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。故刘东林、黄振平诉辩永盛公司是案涉商厅买卖合同的出售方，永盛公司与王俊华之间应该承担连带返还和赔偿责任不能成立。本案中，刘东林与王明签订《土城子镇商住楼入住协议》，该协议并未就所购房屋的房号、面积、价款、交房时间、交付使用条件及日期等房屋买卖合同主要条款明确约定，仅对房屋买卖的相关事宜进行初步确认，双方并未签订正式的房屋买卖合同，该份《土城子镇商住楼入住协议》的性质应为预约合同。预约合同的当事人负有将预约推进到本约的义务。因刘东林、黄振平未按《土城子镇商住楼入住协议》的约定交付房款或提供办理贷款所需的材料及担保，至买卖房屋被法院强制执行时刘东林、黄振平仍未交付房款或办理贷款，致使预约合同的目的无法实现。王俊华作为出售方，应保证所售标的物没有权利负担，而王俊华及实际收款人王明在收取刘东林、黄振平交付的购房款后，因其个人所负金钱债务，导致涉案买卖标的物被法院执行，其对合同不能继续履行亦存在过错。综合《土城子镇商住楼入住协议》不能继续履行的原因及双方当事人的过错程度，刘东林、黄振平的损失应在各方当事人之间合理分配。至涉案房屋被法院强制执行前，该房屋一直由刘东林、黄振平占有、使用，相应的利益由刘东林、黄振平享有。又因该商厅买卖价款高于评估价款，故刘东林、黄振平要求合同相对方赔偿利息损失及房屋增值收益损失没有依据。但房屋被执行后，刘东林、黄振平已丧失对房屋的控制权，由此产生的损失应由王明和王俊华给付合理赔偿。王俊华、王明应自2017年8月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率即年利率6%赔偿刘东林、黄振平已付购房款的损失及垫付沙某的损失（垫付的沙某应自实际给付之日起计算损失）。一审判决对此处理错误，本院予以纠正。王俊华诉辩2013年10月3日的5万元收据及用沙某抵销的款项与购房款无关，对此一审判决已予以充分阐述，合法合理，本院予以确认，王俊华的该项上诉主张不能成立。本案系合同法律关系，合同双方主体均为自然人，故一审判决将本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不妥。综上所述，刘东林、黄振平的上诉请求不能成立，应予驳回；王俊华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初948号民事判决；二、王俊华、王明于判决生效之日起十日内返还刘东林、黄振平购房款35万元及利息(以购房款35万元为基数按年利率6%给付自2017年8月28日起至购房款还清时止)；三、王俊华、王明于判决生效之日起十日内返还刘东林、黄振平所垫付沙某68310元及利息(以沙某68310元为基数按年利率6%给付自2018年5月11日起至沙某还清时止)；四、驳回刘东林、黄振平的其他诉讼请求。一审案件受理费5776.5元，二审案件受理费14025元，合计19801.5元，由刘东林、黄振平负担9117.5元，由王俊华、王明负担10684元。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 郑舒广审判员 徐书文 二○二○年一月十四日法官助理 刘亚文书记员 李 然