广东省英德市人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤1881执异11号异议人（案外人）:胡文祥，男，1975年7月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区。申请执行人：罗治成，男，1965年2月10日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。被执行人:英德市珠江创展房地产开发有限公司，住址：广东省英德市。法定代表人：林凯生。本院在执行申请执行人罗治成与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司合同纠纷一案中，异议人胡文祥于2019年9月3日向本院提出书面异议，本院于2019年9月16日作出（2020）粤1881执异11号执行裁定书，异议人不服上述裁定申请复议，广东省清远市中级人民法院作出（2019）粤18执复112号执行裁定书，裁定撤销英德市人民法院(2019)粤1881执异118号执行裁定，发回英德市人民法院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查，并于2020年1月22日举行了听证，现已审查终结。异议人胡文祥称：异议人胡文祥在2011年12月1日与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司就位于英德市英城教育路与XXXX大XX层商铺签订一份《商铺租赁合同》，由异议人向被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司承租位于英德市英城教育路与XXX大厦XX幢XXX层商铺，其中首层面积：765平方米，二三层面积各1150平方米，合计3065平方米，租赁期限至2031年12月31日止，租金8585000元，并约定前7年半时间由被执行人返祖经营，被执行人需在2019年7月15日前返还商铺（或带租约返还）给异议人。签订合同后，异议人按合同约定已经支付清租金8585000元给被执行人，其中有200万元租金是双方同意相互抵扣的，另异议人分别通过银行转账支付6585000元给被执行人（具体如下：在2011年12月4日支付22.5万元，在2012年8月24日支付19万元，在2012年8月28日支付330万元，在2013年1月5日支付30万元，在2013年3月7日支付118万元，在2013年3月20日支付139万元）。在合同履行过程中，异议人在2019年7月份向被执行人提出返还商铺，但被执行人提出公司运作困难，同时被告知商铺存在纠纷，请求延迟三个月返还商铺，后来英德法院在2019年8月份向被执行人发出通知：不得就该商铺收取租金、搬离占用场地等。综上所述，即使申请执行人罗治成与被执行人英德市珠江窗含房地产开发有限公司的买卖合同成立，但异议人与被执行人的租赁关系在先，买卖在后，根据买卖不破租赁的原则及《商铺租赁合同》的约定，该商铺在2019年7月1日后的租赁权及租赁所有权益均属于异议人所有、支配，请求：依法确认异议人胡文祥与原案被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司就承租位于英德市英城教育路与和平XXX大厦XX幢XXX层商铺签订《商铺租赁合同》有效，继续履行该合同，涉案租赁商铺的租赁权属于异议人所有。听证过程中，异议人变更其异议请求为：1、依法确认异议人胡文祥与原案被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司就承租位于英德市英城教XXX大厦XXX幢XX层商铺签订《商铺租赁合同》有效；2、确认（2019）粤1881执481号的执行通知书无效。3、确认异议人胡文祥与原案被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司就承租位于英德市英城XX路与和平北XXX大厦XX幢XX层商铺签订《商铺租赁合同》的租金收益属于异议人所有。申请执行人答辩称：我方对异议人提出的执行异议不认可，不同意，请求法院驳回其异议。理由是：一是生效的判决书已经认定申请执行人对涉案的房屋享有所有权，胡文祥与珠江创展签订的商铺租赁合同，不能对抗法院的生效判决；二是异议人与申请执行人之间没有约定，申请执行人没有义务将涉案的商铺交付给异议人使用，让其收取租金收益；三是异议人与珠江创展公司的租赁合同合理性是存疑的。如果异议人是一次性租赁20年并一次性支付20年租金不符合交易习惯，我方认为是双方将欠债转为租赁的行为，相互之间存在虚假；四是即使租赁合同是合法有效的，但是现在的租赁人并非异议人，所有权已经转移到申请执行人名下，因此异议人与珠江创展的合同是无法履行的，异议人应当另案起诉珠江创展公司解除租赁合同，并承担相应的违约责任。异议人针对申请执行人要求办理房屋产权变更和交付的执行案件提出执行异议，是没有事实和法律依据的，应当另案起诉。被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司书面答辩称：首先，被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司确认在2011年12月1日与异议人胡文祥就位于英德市英城教育路与和平北路XX大厦XX幢XX层商铺签订一份《商铺租赁合同》合法有效，由异议人胡文祥向被执行人承租位于英德市英城XX路与和XXX大厦XX层商铺，合计3065平方米，租赁期限至2031年12月31日止，租金8585000元，并约定前7年半时间由被执行人返租经营，被执行人需在2019年7月15日前返还商铺（或带租约返还）给异议人，对该份《商铺租赁合同》及异议人提供转账凭证没有异议。其次，被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司确认已经收到异议人支付的款项，异议人已经履行《租赁合同》的付款义务。再次，鉴于被执行人涉及相关诉讼，被执行人仅移交部分租赁场地给异议人，由异议人接管使用收益。另，被执行人与申请执行人罗治成发生的借贷关系是在签订《商铺租赁合同》之后的事实，因此根据买卖不破租赁的原则，该合同合法有效，应当继续履行。请求法院依法裁定：1、确认异议人与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司在2011年12月1日签订《商铺租赁合同》有效；2、确认英德市人民法院于2019年8月23日作出的（2019）粤1881执481号发出的两份执行通知无效；3、确认异议人与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司在2011年12月1日签订的《商铺租赁合同》涉及的租金收益归异议人所有。异议人所提出的执行异议合理合法，应当予以支持。本院审查查明，申请执行人罗治成与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司、第三人李基民商品买卖合同纠纷一案，经一审、二审，广东省清远市中级人民法院作出的（2018）粤18民终137号终审民事判决书判决：一、撤销英德市人民法院（2017）粤1881民初2454号民事判决；二、限被上诉人英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦A幢1-3层房屋给上诉人罗治成。并在交付之日起120日内协助办理涉案房屋产权登记在上诉人罗治成名下。三、限被上诉人英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2013年2月24日止）给上诉人罗治成；四、驳回上诉人罗治成的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，异议人未履行判决书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。2019年1月25日，本院以（2019）粤1881执481号立案，并向被执行人发出执行通知书等执行文书，责令其履行判决书确定的义务，但其并未履行。2019年8月23日，本院依法向英德市珠江创展房地产开发有限公司发出《通知》：一、你公司收到本通知后，不得再就兴发大厦XXX层房屋收取租金；二、你公司于收到本通知之日起三日内，将全部租赁合同、租金交付凭据、房屋钥匙交至本院。三、你公司于收到本通知之日起三十日内，搬离占用的兴发大厦XXX层房屋。在听证中，异议人确认：在其提起执行异议后，英德市珠江创展房地产开发有限公司才向其交付了一部分商铺，还有一部分没有交付。本院认为，本案异议人主张对英德市英城教育路与XXX大厦XX幢XXX层商铺享有租赁权提出排除执行异议，请求本院发出的执行通知无效的主张，实际是阻止向受让人移交涉案商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案异议人虽提供了其与被执行人签订的《商铺租赁合同》，但在本院查封之前并未实际占有使用涉案不动产，直至本案审查期间，被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司才向异议人交付部分商铺，异议人的异议显然不符合上述规定，故异议人请求理由不成立，本院不予支持。异议人请求确认其与被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》有效和租金归其所有的主张，属于确认之诉，并不属于执行异议审查范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人胡文祥的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起执行异议诉讼。审判长  陈志和审判员  赖伟忠审判员  周新宇二〇二〇年一月二十三日书记员  王 敏