山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0283民初8858号 原告：王某，男，1975年9月17日生，汉族，住平度市红旗路。 委托诉讼代理人：徐某，平度某法律服务所法律 工作者。 被告：赵某，男，1973年9月20日生，汉族，住平度市店子镇。 委托诉讼代理人：匡某，山东某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：满某，山东某律师事务所实习律师。 第三人：陈某，男，1975年10月28日生，汉族，住平度市。 第三人:苗某，女，1976年10月20日生，汉族，住址同上，系第三人陈某之妻。 原告王某与被告赵某、第三人陈某、苗某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人徐某、被告赵某及其委托诉讼代理人匡某、第三人陈某到庭参加诉讼，第三人苗某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求:1、请求判令立即停止对原告购买的位于平度市红旗路富康花苑7-1号4号楼3单元201号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告与第三人陈某、苗某于2013年3月10日签订的青岛市已购公有住房出售合同合法有效，并确认上述房屋由原告合法占有并归原告所有；3、判决第三人陈某、苗某立即协助原告办理涉案房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年陈某因承建装饰工程多次向原告借款，后因其承建的工程不顺利，无力偿还借款，经协商其自愿将其位于平度市红旗路富康花苑7-1号4号楼3单元201号房屋以120万元的价格转售给原告。2013年3月10日，原告与陈某、苗某签订涉案房屋买卖合同，约定了房款及相关权利义务。陈某于2012年10月8日、10月20日、10月29日、11月10日、12月7日、2013年2月1日的6笔借款转为原告的购房款。当日，陈某将涉案房屋的房地产预告登记证明（青房地预字第201229546号）及房屋钥匙交付给原告，原告居住和使用涉案房屋至今。原告于2013年5月18日、5月29日、6月10日向陈某支付了剩余购房款。陈某的6笔借款及原告支付的3笔房款相加共计1332500元，多出的132500元因陈某生活困难，原告一直没有追要。2013年8月14日，平度市人民法院因被告赵某起诉陈某民间借贷纠纷一案作出（2013）平商初字第2206号民事裁定书，将原告购买的涉案房屋查封，该案民事判决书生效后，被告申请法院强制执行涉案房屋。2019年6月24日，原告向平度市人民法院提出执行异议申请，以原告与陈某、苗某签订的房屋买卖合同合法有效、原告已支付全部房款且已合法占有涉案房屋、原告无过错为由要求解除对涉案房屋的查封。2019年9月3日，平度市人民法院作出（2019）鲁0283执异68号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告不服该裁定，故提起诉讼。 被告赵某辩称，1、第三人陈某不是涉案房屋的合法产权人，涉案房屋至今仍登记在青岛某置业有限公司（以下简称某公司）名下。2、原告与陈某2013年3月10日签订的青岛市已购公用住房出售合同为无效、虚假合同，理由是：⑴该合同的主体不适格，出卖人陈某不是房屋所有权人。⑵该合同是原告与陈某恶意串通虚假签订，并非他们的真实意思表示。⑶该合同的签订时间是2013年3月10日，房屋出售价款是120万元，在执行异议程序中，原告认可在2013年3月10日前仅向陈某支付借款767300元，其在购房后，仍继续向陈某支付借款，明显与常理不符。⑷在执行程序法院传唤原告和陈某时，他们都没有出示过该合同。4、被告向陈某索要借款时，曾与陈某打架并报警，陈某为了报复被告，而与原告虚构购房事实，以此抵赖其欠被告的借款。5、2013年被告起诉陈某借款纠纷案时涉案房屋就被查封，至2019年，期间续封3次，2019年强制执行并走拍卖流程时，原告才提出执行异议，其在涉案房产被查封的6年时间内不提执行异议，明显与常理不符。综上，原告所诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人陈某述称，房子确实是顶给原告了，我欠原告的钱。 第三人苗某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，当事人举证、质证情况如下： 一、原告提供证据 1、房地产预告登记证明1份。证明：涉案房屋预告登记人为陈某，义务登记人为某公司。 2、青岛市商品房预售合同1份、青岛市已购公有住房出售合同1份、以房抵顶借款协议1份。证明：第三人陈某、苗某将涉案房屋抵顶给原告的事实。 3、青岛市绿洁物业管理有限公司（以下简称物业公司）的收费收据1宗、物业公司工作人员刘晓丽出具的“物业费收据中的205就是指3单元201户”的证明1份。证明：原告自2013年4月一直占有使用涉案房屋至今。 4、原告两张银行卡的交易明细。证明：第三人陈某欠原告款的事实。 5、执行裁定书1份。证明：原告提出执行异议申请被驳回的事实。 6、国内挂号信函收据1份。证明：原告2019年8月7日已给某公司邮寄通知要求其办理过户手续。 7、陈某向某公司交纳涉案房屋房款的收款收据3份。证明陈某已将涉案房款付清。 被告的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对证明事项有异议，该房屋登记在某公司名下而非陈某名下，该证据的名称是房地产预告登记证明，不能代替房屋不动产权证书，根据法律规定，预告登记不导致不动产物权的设立与变动。对证据2中的青岛市商品房预售合同的真实性没有异议，对青岛市已购公有住房出售合同、以房抵顶借款协议的真实性和证明事项均有异议，被告对该事实不知情。对证据3的真实性和证明事项有异议，对收款收据中手写的4份白条不认可，物业公司的收费收据证明2014年3月18日原告交纳了4号楼205房间的物业费，与涉案房屋房号不符，不能证明原告交纳的是涉案房屋物业费。物业公司的其他收据最早时间是2014年4月，而被告早在2013年8月14日已申请查封了涉案房屋，故原告的诉讼请求不成立。对刘晓丽出具的书面证明也不认可。对证据4的真实性和证明事项有异议，该8笔款项只能证明原告与陈某之间有交易记录，不能证明转账用途及原因，不能证明原告与陈某之间的房屋买卖合同关系，且该8笔款项总额为1332500元，而原告主张的购房款为120万元，该8笔款项支付的不是购房款，因为按常理没有必要超付。对证据5的真实性及证明事项无异议。对证据6的真实性和证明事项有异议，通知的内容我们不知情，该证据也看不出该信函的收件人是谁。对证据7的真实性及证明事项无异议。 第三人陈某对原告提供的证据及证明事项均没有异议。 被告及第三人陈某、苗某未向本院提供证据。 经审理查明，原告王某、被告赵某、第三人陈某三人是老乡，以前都是好某友，三人均是生意人，王某干过钢材、开过面粉厂，赵某以前做塑料，现在做眼睫毛生意，陈某干装修工程。 2012年8月22日，陈某与某公司签订青岛市商品房预售合同，合同约定：陈某购买该公司开发的平度市红旗路7-1号福康花苑4号楼3单元201户楼房一套，建筑面积124.08平方米，房屋总价款687891元。合同签订当日，陈某向该公司交纳房屋维修基金2109元，2012年8月23日交纳房款237891元。2012年8月27日平度市不动产管理中心为涉案房屋出具房地产预告登记证明，预告登记权利人为陈某，预告登记义务人为某公司，共有人为陈某、苗某。2012年9月8日，陈某向某公司交纳了剩余房款45万元。2012年年底某公司向陈某交付涉案房屋。涉案房屋的房地产权证至今仍登记在某公司名下。 2013年3月10日，原告王某（乙方）与第三人陈某、苗某（甲方）签订以房抵顶借款协议，内容为：1、甲方于2012年因承建装饰工程多次向乙方借款，后因承建的工程不顺利，无力偿还借款，经双方协商，甲方愿以坐落于平度市红旗路7-1号4号楼3单元201号房屋折价120万元抵顶给乙方，包括车库、家具、家电及装修。2、甲乙双方另行签订房屋买卖合同，约定乙方付清房款事宜。同日，双方签订青岛市已购公有住房出售合同，约定：甲方同意将坐落于平度市红旗路7-1号4号楼3单元201号住房出售给乙方，成交价人民币120万元，乙方于2013年3月15日交纳首付款人民币30万元给甲方，于2013年7月1日前将剩余90万元一次性付给甲方。 2013年8月13日，被告赵某起诉陈某要求其偿还借款并支付律师费共计83万余元，2013年8月14日本院作出（2013）平商初字第2206号民事裁定书，裁定如下：一、查封陈某所有的位于平度市红旗路7-1号富康花苑4号楼3单元201号房屋一套，查封期间自2013年8月14日至2015年8月13日，查封期间不得办理所有权转移手续。二、冻结陈某银行存款90万元，冻结期间自2013年8月13日至2014年2月12日。2014年3月3日本院作出（2013）平商初字第2206号民事判决书，判决如下：一、陈某于判决生效后10日内付给赵某借款本金638543.76元及利息；二、陈某于判决生效后10日内付给赵某律师费3万元。2014年3月18日陈某不服判决提出上诉，其在上诉状中书写的家庭住址就是涉案房屋地址，2014年11月26日，青岛市中级人民法院作出（2014）青金终字第245号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后该案进入执行程序，2015年7月23日，本院作出（2015）平执字第761号执行裁定书，对涉案房屋进行了续封，期限自2015年7月23日至2018年7月23日止。2018年7月20日本院作出（2015）平执字第761号执行裁定书，再次对涉案房屋进行了续封，查封期限自2018年7月20日至2021年7月19日。2019年6月份本院拍卖涉案房屋期间，原告作为案外人提出异议，2019年9月3日本院作出（2019）鲁0283执异字第68号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请，原告不服裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。 原告提供的两张银行卡的交易明细显示，王某向陈某转账情况如下：2012年10月8日转15万元、10月29日转20万元、12月7日转13万元、2013年5月18日转48600元、5月29日转155000元、6月10日转361600元，合计1045200元。陈某向王某转账情况如下：2012年10月20日转10万元、11月10日转10万元、2013年2月1日转87300元，合计287300元。兑除后，总差额为757900元。其中2013年3月10日前王某共转账给陈某48万元，陈某共转账给王某287300元，差额为192700元。 原告提供的物业公司的物业水电收费收据显示，原告向物业公司交纳了涉案房屋2014年3月18日至2018年11月期间以及2019年4月份的物业水电费。 第三人苗某在本院向其调查时称：对王某提供的青岛市已购公有住房出售合同、以房抵顶借款协议中的“苗某”三字是否我所签因过去那么些年早已忘记，不知道陈某是否借过王某120万元，王某曾经让陈某拿着一张白纸让我签字，当时也不知道怎么回事，我知道福康花苑的房子顶给王某了，欠他钱没办法，当时王某说顶房后剩下问题不该俺事了，我们借王某、赵某的钱都属于高利贷，后面都变成民间借贷了。 庭审中，陈某称在签订以房抵顶借款协议之前原告已经借给他120来万元钱，自己把房子顶给原告之后双方之间就清帐了。原告则称在签订以房抵顶借款协议后，因为陈某工程需要自己继续给他打钱，就等于打给他的房款，其中还多打了一部分钱，后来陈某归还了，归还时打没打收条忘记了。 本案在审理过程中，原告申请撤回第3项“判决第三人陈某、苗某立即协助原告办理涉案房屋的产权过户登记”的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。 上述事实，有原告提供的前述证据、本院从法院内网查询打印的陈某与赵某案的上诉状、一、二审民事判决书及本院的调查笔录、庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 根据上述规定，结合本案事实，本院分析如下： 涉案房屋的产权登记人为某公司，虽然第三人陈某、苗某办理了涉案房屋的预告登记，但预告登记是为了限制债务人处分该不动产、保障债权人将来取得物权而作的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，第三人陈某、苗某对涉案房屋没有处分权。原告提供的银行卡交易明细仅能证明原告与第三人陈某之间存在资金往来，在无其他证据佐证的情况下，不能认定双方之间的资金往来就是借款。退一步讲，即使上述款项确为借款，从交易明细看，2013年3月10日双方签订涉案房屋买卖合同前，第三人陈某只欠原告王某192700元，与房屋买卖合同约定的房屋价款120万元差额较大，即使加上2013年3月10日后原告向陈某转账的3笔款项，总额也仅为757900元，原告尚有442100元（120万元-757900元）房款没有付清。从原告提供的其与第三人签订的以房抵顶借款协议内容看，双方仅约定了房屋总价款120万元，没有确认第三人借原告款的具体数额；从原告提供的其与第三人签订的青岛市已购公有住房出售合同内容看，双方仅约定120万元房款于2013年3月15日、7月1日前分别付30万元、90万元，没有约定借款抵房款的具体数额及剩余房款的支付时间，看不出该合同约定与以房抵顶借款协议、银行卡交易明细之间的关联性，明显与常理不符。原告与陈某之间的转账数额较大，若双方存在借款顶房款的事实，原告与陈某对于借款及顶账数额应该清楚明了。但原告在执行听证及本案诉讼中，均将陈某转给他的三笔款项287300元也计算进自己转给陈某的款项中，并称共向陈某转款1332500元，其在诉状中称多付的132500元因陈某生活困难自己一直没有追要，而在庭审中，原告又称多打的部分钱陈某已经归还了，陈某则称其与原告签订房屋买卖合同后双方就清帐了，原告的陈述前后矛盾，且与其提供的交易明细及第三人陈某的陈述也不一致，不能排除其与陈某恶意串通损害他人合法权益的可能。原告提供的涉案房屋买卖合同签订时间为2013年3月10日，而本院查封涉案房屋的时间为2013年8月14日，如果涉案房屋买卖合同属实，原告在此期间应有足够的时间办理房屋产权过户手续，涉案房屋未办理过户手续应当是原告自身原因造成的。通过上述分析，结合第三人苗某关于原告让其在白纸上签字、借原告的钱属于高利贷的陈述，本院对原告提供的其与第三人签订的以房抵顶借款协议、青岛市已购公有住房出售合同的真实性均不予认定。 原告提供的物业水电费收据1宗，其中4份白条内容中均无公章、无书写人，仅载明预交款及扣减款项、计算公式，对其真实性，被告不认可，本院亦不予认定；3份载明开票人为刘晓丽的收据，内容均为手写，且未加盖物业公司印章，对其真实性本院亦不予认定。其他收费收据均为物业公司打印或盖有物业公司印章，对其真实性本院予以认定，从这些物业水电收费收据看，原告最早向涉案房屋所在小区物业公司交纳物业水电费的时间是2014年3月18日，而本院查封涉案房屋的时间是2013年8月14日，结合陈某在2014年3月18日上诉状中载明的家庭住址就是涉案房屋地址的事实，本院认定原告在本院查封涉案房屋前并未实际入住或合法占有涉案房屋。原告提供的国内挂号信函收据，只加盖长乐邮政部门日期印章，无信函内容、寄达地、收件人姓名、重量、资费记载，也没有收寄人员盖章，不能证明其真实性及与本案之间的关联性，本院不予认定。 综上，第三人陈某、苗某对涉案房屋无处分权，原告提供的证据不足以证明原告与第三人之间存在合法的借贷关系、借款的具体数额以及以房抵顶借款的事实，也未提供证据证明其已付清全部房款及在本院查封涉案房屋前已实际入住或合法占有涉案房屋，故其要求本院确认其与第三人签订的青岛市已购公有住房出售合同合法有效并要求确认涉案房屋归其合法占有和所有并阻却人民法院执行的请求，本院不予支持。第三人苗某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告王某的诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 刘 虹 审判员 徐丛堂 审判员 禚春东 二〇二〇年一月十三日                            本件与原件核对无异                书记员庄雪冬                            申请执行期限为履             行期届满二年内提出