秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0391民初2864号 原告：白金堂，男，1979年11月7日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：郭建华、郭美萱，河北港城律师事务所律师。 被告：吕彦君，男，1991年11月11日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。 被告：曹金凤，女，1967年11月1日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。 二被告委托诉讼代理人：袁亮，河北凯悦律师事务所律师。 原告白金堂与被告曹金凤、吕彦君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日作出（2017）冀0391民初851号民事判决，原告白金堂不服，向秦皇岛市中级人民法院提起上诉，秦皇岛市中级人民法院于2018年4月16日作出（2018）冀03民终644号民事裁定，撤销本院（2017）冀0391民初851号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院于2018年5月24日立案，依法另行组成合议庭，于2018年7月2日、2019年4月25日、2019年5月5日公开开庭审理了本案。原告白金堂的委托诉讼代理人郭建华、郭美萱、被告曹金凤、吕彦君及二被告委托诉讼代理人袁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白金堂向本院提出诉讼请求：请求解除合同，被告赔偿违约金65400元，返还定金5000元，赔偿中介费损失4400元，诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月12日原告与被告经天成置家中介介绍，由原告购买被告吕彦君所有的坐落于开发区天成锦江苑7-2-103号房屋并签订了《房屋买卖合同》，房屋面积102.51平方米含下房一间，双方约定房屋总价款654000元，先交定金5000元，如有违约按成交价的10%给付守约方违约金，现二被告已经明确表示不履行合同，原告无法继续履行本合同，故提起诉讼。 被告曹金凤辩称，我卖房吕彦君不知道，签名都是我签的，他没出面，我问他他不让我卖。 二被告委托诉讼代理人袁亮答辩称，1、原告要求继续履行合同，被告认为房屋本身没有房产证只是发票，依据我国相关法律规定没有在不动产登记部门进行登记，没有不动产产权证书的房屋不能进行交易，不能办理产权变更手续，因此存在客观上履行不能，所以原告主张的继续履行合同属于履行不能的合同，请求法院驳回。2、合同未成立。《合同法》第九条，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同，依据该条的规定，订立合同主体有二，一是具有民事权利能力和民事行为能力的当事人，二是接受当事人委托的代理人。本案中，被告吕彦君没有与原告签定《房屋买卖合同》，即房屋买卖合同的签订主体非当事人，被告吕彦君也从未委托曹金凤作为代理人与被告签订房屋买卖合同，即房屋买卖合同的签订主体非当事人委托的代理人。因此被告认为，房屋买卖合同依据法律规定未成立，未成立的合同，当然对双方没有法律约束力，被告当然不用承担违约责任。3、退一步讲，即使合同成立，被告曹金凤与原告签订房屋买卖的行为，也是无权代理行为。《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。依据该条规定，结合本案实际，曹金凤与原告签订的合同，对吕彦君不发生法律效力，被告吕彦君也不应该承担违约责任。4、再退一步讲，即使合同成立，也有效，原告主张的违约金过高，也不应得到支持。违约金的性质是补偿性，补偿守约一方的实际损失，本案中违约金应依原告证据证明的实际损失计算违约金，而不是仅凭合同约定的10%计算。5、本案应由曹金凤承担缔约过失责任。《合同法》第四十二条明确规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。结合本案实际，曹金凤故意隐瞒了其没有得到吕彦君委托出售的事实，应当承担缔约过失责任，赔偿原告的实际损失及退还5000元定金并支付相应的利息。6、原告的诉请存在矛盾，既要求继续履行合同，又要求支付违约金，只能要求其一，支付违约金的前提是解除合同。关于本案，原一审判决正确，该类案件在海港区法院有六例判决市中院均维持原判。 经审理查明，2017年2月12日，原告白金堂与被告曹金凤在秦皇岛经济技术开发区天成置家房屋中介签订《房屋买卖（置换）合同》一份，合同载明：售房人为吕彦君（甲方），购房人为白金堂（乙方），中介方为天成置家，合同约定：甲方自愿将座落于秦皇岛市房屋出售给乙方，产权所有人为吕彦君，建筑面积102.51平方米，成交价格为654000元；乙方在签订本合同时，向丙方支付居间代理服务费4400元；付款约定：乙方于2017年2月12日交付定金5000元，于2017年8月12日交付首付款200000元，余款如何支付为空白。该条还约定：签订本合同时，由于产权人吕彦君未能到场，由曹金凤代签；甲方承诺贷款由乙方指定人贷款，甲方承诺将该房屋过户到乙方指定人名下并且认可。违约责任条款约定：甲、乙、丙三方必须严格遵守本合同，不得违反，如因任何一方原因致使本合同无法履行或任何一方拒绝履行本合同均属违约，守约方有权终止本合同，同时有权要求违约方向守约方各支付成交价10%作为违约金。合同尾部甲方签章处为曹金凤签字，甲方代理人处亦为曹金凤签字，乙方处为白金堂签字，丙方处盖章为“秦皇岛经济技术开发区天奔成房屋中介服务部”公章。合同签订当日，被告曹金凤出具收条载明：收取白金堂交付购房定金5000元。白金堂于当日向中介机构支付中介费4400元，中介方出具了收据。另查明，该房屋的所有权人为被告吕彦君，被告曹金凤与被告吕彦君系母子关系，原告方证人张某、王某出庭证言能够证明吕彦君同意出售房屋的事实，曹金凤还将房屋发票、房屋钥匙等交到中介公司。原告提交中介工作人员与曹金凤录音光盘，被告申请进行鉴定，本院委托北京华夏物证鉴定中心进行鉴定后出具司法鉴定意见书，证实录音光盘中系曹金凤语音，该录音通话内容能证实被告曹金凤承认其儿子同意卖房的事实。 上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、中介费收据、录音光盘、证人证言、司法鉴定意见书等证据在卷证实，足以认定。原告提交的东白塔岭村民委员会出具的证明不能证实其诉讼主张，且与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予认定。被告提交的曹丽春证言，与本案查明的事实不符，对其证据效力不予认定。 本院认为，本案案涉房屋产权人为被告吕彦君，其本人虽未在房屋买卖合同上签字，但房屋产权情况和售房人信息均在房屋买卖合同上明确载明，且合同中载明了“产权人吕彦君未能到场，由曹金凤代签”的事实，到场签字双方对上述情况均应是知晓的。中介公司工作人员出庭作证证言证实被告吕彦君对出售房屋的情况知晓并同意，原告提交的中介公司工作人员与被告曹金凤通话录音光盘，亦能够证实被告吕彦君对于将案涉房屋出售给原告白金堂的事实知晓并且同意，被告曹金凤代为签订房屋买卖合同的行为有效；被告曹金凤与被告吕彦君系母子关系，被告曹金凤代为签订房屋买卖合同，并于签订合同后将房屋相关权属证明资料交至中介，以上事实亦能证明被告曹金凤签订房屋买卖合同系有权代理行为，二被告抗辩曹金凤属无权代理不能成立，本院不予采纳。房屋买卖合同中关于“将该房屋过户到乙方指定人名下”的约定，属于对房屋确权到何人名下约定不明，双方完全可以按照合同法的相关规定进行补救，合同并非因此而不生效。合同签订后被告未履行合同义务构成违约，原告要求解除合同、返还购房定金、承担违约责任的诉讼请求应予支持，被告曹金凤签订房屋买卖合同系代理行为，其民事责任应当由被告吕彦君承担，故被告吕彦君应返还原告购房定金5000元；合同中对违约金数额进行了约定，被告吕彦君应按合同约定即合同成交价10%即65400元向原告支付违约金，被告抗辩原告主张的违约金过高，没有证据证明，本院不予采纳。被告承担支付违约金责任后、原告要求被告另行赔偿中介费损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》； 二、被告吕彦君于本判决生效后十日内返还原告白金堂购房定金5000元； 三、被告吕彦君于本判决生效后十日内向原告白金堂支付违约金65400元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1560元、鉴定费8000元，由被告吕彦君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  孟凡江 人民陪审员  侯爱民 人民陪审员  李振刚 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  杨 阳