沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初20183号原告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区细河南路**。法定代表人：周成斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟竹、陈爽，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：张凤香，女，1976年5月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：王宏志，男，1967年3月7日出生，汉族，住沈阳市铁**。被告：李传凯，男，1985年6月6日出生，满族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：金文权、吴明科，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）与被告张凤香、王宏志、李传凯案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日重新受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华锐公司的委托诉讼代理人陈爽、孟竹，被告李传凯及其委托诉讼代理人金文权到庭参加了诉讼。被告张凤香、王宏志经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华锐公司向本院提出诉讼请求：1.停止对沈阳市于洪区房产的执行；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年4月3日，原告与被告张凤香签订了商品房买卖合同，约定被告张凤香购买原告开发建设的位于沈阳市于洪区房产一套，总房款739079元。合同签订后，原告办理了商品房买卖合同的登记备案手续，但因被告张凤香至今仍拖欠购房款510000元，依据商品房买卖合同的约定，涉案房产并未交付其使用，也未办理权属登记手续。另外，原告在查询后得知，上述房产因被告张凤香（2016）辽0114执4088号执行案件（申请执行人为被告李传凯）被沈阳市于洪区人民法院预查封，经过评估程序后准备于2018年11月21日拍卖。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，第142条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。本案中原、被告双方仅就合同权利的交易进行登记备案，而被告张凤香拖欠购房款房产未交付被告张凤香使用，产权也未登记在张凤香名下，张凤香未取得涉案房产所有权，原告是涉案房产所属用地所有权人，合法建设了涉案房产，该房产所有权应归原告。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结，本案中涉案房产需要办理产权登记，被告张凤香仅支付部分购房款未实际占有涉案房产，被告李传凯也未向原告支付剩余房款或取得原告的同意，因此涉案房产不应被执行。综上所述，原告是案外人，贵院将原告的财产予以执行，明显错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认定原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。故来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张凤香、王宏志既未到庭应诉亦未提交书面答辩。被告李传凯辩称：一、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。依据上述规定，本案被告张凤香购买的房产法院是可以查封的，可以查封当然也可以执行。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条适用的是需要办理过户登记的房产，而本案争议房产不需要办理过户手续，而是办理初始产权登记，所以不受该规定的限制。二、原告华锐公司就被告张凤香未按（2015）于民二初字第07202号民事判决书履行债务部分51万元款项，可以强制执行本案争议房产，收回债权。既然原告可以执行争议房产答辩人李传凯当然也能执行该房产。三、原告没有在起诉张凤香同时对争议房产进行诉讼保全，导致其查封顺序在答辩人李传凯之后，应当由其自行承担未及时采取保全措施导致权益受损的后果。没有法律规定房地产开发企业在销售房产后在购房人没有全部支付购房款的前提下存在优先权，因此其怠于行使权利没有及时采取保全措施，导致轮候查封，应自行承担后果。原告与张凤香在2012年4月3日即签订商品房买卖合同，而直到2015年10月13日才提起诉讼，怠于行使权利，具有明显过错。而《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在权益保护适用中都重点考虑是否具有过错。四、本案特殊性在于原告通过民事判决的方式获得被告张凤香应付购买房产剩余款项的债权，这个债权是金钱给付债权。既然原告通过司法判决的方式取得金钱给付债权，那么必须有取得债权的对价，该对价即是放弃张凤香购买的房产的权益。否则原告既有物权，又获得金钱债权，不可能在一个民事行为中获得双份利益。原告在可以选择与张凤香解除销售合同保留物权的前提下，通过司法判决形式选择了金钱给付债权，其应当承担可能收不回债权的商业风险。五、被告张凤香签订商品房买卖合同后取得权益不是普通的债权，原告对销售房产未办理产权证之前具有的也不是单纯物权。如果同原审判决认定争议房产在办理产权证之前物权属于原告，那么即便张凤香支付全部房款该房产基于物权属于原告，也是不可执行的。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，本院受理李传凯诉王宏志、张凤香民间借贷纠纷一案，作出（2016）辽0114民初63号民事裁定书，裁定：预查封备案在被告张凤香名下的位于沈阳市于洪区产档案（登记证明号：0112030156，建筑面积167.55平方米）。2016年9月19日，本院对该案作出（2016）辽0114民初63号民事判决书，判决：“一、被告王宏志、被告张凤香于本判决生效之日起十日内一次性共同给付原告李传凯借款人民币485000元及利息（以485000元为基数，从2013年9月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告李传凯其他诉讼请求”。2016年11月21日，李传凯向本院申请强制执行，本院立（2016）辽0114执4088号执行案件，并于2017年10月26日作出（2016）辽0114执4088号执行裁定书，裁定：对被执行人张凤香所有的位于沈阳市于洪区屋予以评估、拍卖。2018年11月14日，沈阳华锐置业有限公司对执行标的提出书面异议。2018年12月11日，本院作出（2018）辽0114执异234号执行裁定书，裁定：驳回案外人华锐公司的异议。该公司不服向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2012年4月3日，华锐公司与张凤香签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张凤香购买华锐公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积167.55平方米，房屋总价款739079元，首付款229079元，贷款510000元。该合同签订后，华锐公司于2012年4月6日将涉案房产合同备案登记至张凤香名下，但张凤香仅向该公司支付购房款229079元，尚欠购房款人民币510000元未予支付。2015年10月13日，本院受理原告华锐公司诉被告张凤香商品房销售合同纠纷一案。2016年4月1日，本院作出（2015）于民二初字第07202号民事判决，判决：“一、被告张凤香于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳华锐置业有限公司购房款510000元；二、被告张凤香于本判决发生法律效力后10日内按日万分之二的利率计算给付原告沈阳华锐置业有限公司违约金：以510,000元为本金，从2012年5月4日起至本判决确定给付之日止”。2016年7月18日，沈阳华锐置业有限公司就该案申请强制执行，但尚未执行完毕。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告张凤香、王宏志经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。本案争议焦点为：华锐公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，华锐公司作为涉案房产的开发商，因建设而原始取得涉案房屋的物权。该公司与张凤香签订《商品房买卖合同》后，将该合同备案至张凤香名下，仅是对交易行为的备案登记。张凤香作为买受人还不是涉案房产的所有人，其享有的仅是债权，即对涉案房产所有权的期待权，该权利尚处于变动过程中。而本案的执行措施目前也尚处于对涉案房产的预查封阶段。此后，因张凤香仅支付该公司部分购房款，华锐公司提起诉讼，本院作出（2015）于民二初字第07202号民事判决，支持了该公司要求张凤香给付剩余购房款的诉讼请求，但张凤香仍未给付剩余购房款，即张凤香的合同义务没有履行完毕，并且涉案房屋仍由华锐公司占有并未交付被告张凤香，因此华锐公司的债权尚未实现，双方的权利变动尚未完成。案件审理过程中，经本院释明，李传凯不同意将张凤香所欠购房款给付华锐公司，亦未明确表示同意从房屋变价款中优先支付张凤香所欠购房款。综上，本院认为华锐公司作为涉案房屋的开发商享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求停止对沈阳市于洪区房产的执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于沈阳市于洪区房屋。案件受理费11190.8元，由被告张凤香、王宏志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵崇帮人民陪审员  刘阿平人民陪审员  侯锡洋二〇二〇年一月九日书 记 员  林诗阳