广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5928号原告：英德市仙泉物业管理有限公司，所在地：英德市************。法定代表人：胡福平，该公司总经理。委托代理人：丘少青，英德市英州法律服务所法律工作者。委托代理人：骆景丽，该公司工作人员。被告：陈军军，男，汉族，1965年7月14日出生，住英德市******************，公民身份号码：440************018。被告：华远门，男，汉族，1956年8月8日出生，住英德市******************，现住英德市，公民身份号码：441************211。被告：华东，男，汉族，1986年2月17日出生，住英德市******************，现住英德市，公民身份号码：441************236。被告：李桂英，女，汉族，1990年3月5日出生，住英德市******************，公民身份号码：431************246。原告英德市仙泉物业管理有限公司诉被告陈军军、华远门、华东、李桂英物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市仙泉物业管理有限公司的委托代理人丘少青、骆景丽、被告华远门、李桂英到庭参加诉讼，被告陈军军、华东经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英德市仙泉物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告陈军军、华远门、华东、李桂英支付143个月的物业管理费16280.12元，并支付违约金（按每日千分之一计算）33597.97元，合计49878.09元；2、判令四被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年12月28日，被告陈军军购买了英德市***********商住楼（面积150.46平方米），与英德市********签订了《购房商铺协议书》，双方在第七条约定：“乙方购买商铺后，接受甲方指定的物业管理公司的管理，并按商铺建筑面积每月交纳物业管理费。”后被告陈军军将该商铺转让给被告华远门、华东。后被告李桂英在2015年6月2日设立“英德市英城柜族生活橱柜衣柜店”，经营零售业，并使用至今。但被告陈军军受让了商铺后未按合同约定缴纳物业服务费，被告华远门、华东受让了该商铺后未补交被告陈军军所欠的物业管理费，成为了新业主后又未缴交物业管理费，被告李桂英在使用该商铺后也没补交被告陈军军、华远门、华东欠的物业管理费。原告认为四被告均接受了原告持续的物业服务，但无故拒交物管费，属于严重违约；四被告长期拖欠物管费，影响了原告物业服务工作的运作，侵害了众多业主的利益，原告对四被告不断催交（书面通知、电话告知）物管费，但四被告一直拒交。为维持小区物业服务工作的正常运转，根据法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。原告英德市仙泉物业管理有限公司为证明其主张向本院提交了如下证据：证据1：营业执照、法人代表证明书，证明原告的诉讼主体适格；证据2：英价字（2001）30号文、合同，证明原告收取物管费有依据，被告应当按时交纳物管费及相关费用；证据3：处理意见、情况说明，证明原告对拖欠物管费的物业所有人（包括物业使用人）进行催交的事实；证据4：照片，证明原告组织城监、环卫等部门参与对小区环境的治理以及原告的安保人员对物业所有人的物业（包括物业使用人使用的物业）进行巡查、服务的事实；证据5：国有土地使用证，证明被告所有（使用）的物业（商住楼）在仙泉花园小区的范围内（即：在原告提供服务的范围内）；证据6：协议书、收据、证明，证明被告陈军军购买涉案商住楼的事实；证据7：信息查询证明，证明被告华东、华远门是涉案商住楼的所有人；证据8：个体户机读档案登记资料、合同，证明被告李桂英使用涉案物业的事实；证据9：欠费计算明细，证明被告欠交物管费的具体金额和应当支付违约金的具体数额；证据10：通知书、通知、照片，证明原告对被告催交物管费的事实；证据11：英房字（2000）15号，证明成立的仙泉花园业主委员会合法。补充证据12：租赁合同。被告华远门、华东辩称，原告要求四被告支付物业管理费违约金33597.97元举证材料有误。第一，2007年物业公司与旧业主陈军军签订的物业管理服务合同与答辩人无关。答辩人作为新业主，物业管理公司并没有与我方签订合同，物业公司也没有尽到各种物业管理服务义务。第二，陈军军在2013年将商铺卖给答辩人后并没有将自己拖欠物业管理费的事实交代清楚，故2007年至2013年的物业管理费及违约金应当由旧业主陈军军承担。第三，原告所有举证材料都只有原业主陈军军与其签订的合同，物业公司没有做好新旧业主物业管理交接义务。第四，答辩人并非有意拖欠原告物业管理费，至2019年有12年，原告一直未联系新业主签订物业管理合同，故意多收违约金的嫌疑。因为原告所列举的所有材料都没有新业主和原告签订的合同。据租赁人李桂英说铺面有墙壁漏水，门前垃圾没人管，周边商铺也出现一样情况。故原告请求四被告缴纳管理费和违约金是不合理的。被告李桂英辩称，我不清楚，我是商铺的租户，与我无关。被告华远门、华东、李桂英未提交抗辩证据。被告陈军军未抗辩亦未提交抗辩证据。经审理查明：原告成立于1998年11月4日，经营范围是住宅小区内的物业管理等项目。2000年10月30日，涉案仙泉花园小区成立业主委员会。2001年4月27日，英德市物价局向仙泉物业管理有限公司出具《关于仙泉花园公共路灯费分摊标准的批复》文件[英价字（2001）30号]，同意商铺等经营性用房按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理综合服务费。后英德市****业主委员会与原告签订《仙泉花园物业管理委托合同》。其中2005年7月1日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2005年7月1日至2010年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.6元／㎡／月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。2010年6月29日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2010年7月1日至2015年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.8元／㎡／月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。2015年6月29日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2015年7月1日至2020年6月30日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.8元／㎡／月的标准。第4点约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三缴纳滞纳金。另查明，2007年12月28日，被告陈军军与英德市********签订《购买商铺协议书》，购买坐落于英德市茶园路安居小区********的安居工程商铺一间，建筑面积150.46平方米，其中第七条约定购买商铺后，接受出卖方指定的物业管理公司的管理，并按商铺建筑面积每月交纳物业管理费。2019年11月7日，英德市*******出具的《产权信息查询证明》证实：涉案上述商铺的登记权属人原为被告陈军军，后转让给被告华远门、华东，现产权登记在被告华远门、华东名下。庭审中，被告华远门确认涉案商铺的产权在2013年3月份后属于其所有。2019年5月1日，被告华远门、华东与被告李桂英签订《房屋租赁合同》，约定将涉案商铺租赁给被告李桂英使用，合同未约定承担涉案商铺物业管理服务费等事宜。原告诉称四被告从2008年1月开始欠交物业管理服务费，并提交《催缴欠费通知书》，请求被告陈军军、华远门、华东、李桂英缴纳2008年1月至2019年11月的物业费和违约金。上述事实，有原告的起诉状及原告提供的证据和开庭审理笔录等在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，涉案房产所属的英德市****业主委员会与原告签订的《仙泉花园物业管理委托合同》内容未违反法律的规定，是合法有效的合同，应受法律的保护。被告陈军军受让了涉案房产，系业主，因此该合同对被告陈军军具有约束力，其应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费。原告提交催缴欠费通知书、催收物业管理费的情况说明、欠费明细，证实原告向业主催缴物业管理服务费，并主张物业管理费、违约金，依据充分，本院予以支持。被告陈军军应向欠原告支付从2008年1月至2013年2月的物业管理费6529.96元（31个月×0.6元／㎡／月×150.46㎡+31个月×0.8元／㎡／月×150.46㎡）。后被告华远门、华东于2013年3月受让了涉案商铺，成为了业主，原告继续为涉案小区提供物业服务，被告华远门、华东应承担支付物业管理服务费责任。因此被告华远门、华东向原告支付从2013年3月至2019年11月的物业管理费9749.81元（81个月×0.8元／㎡／月×150.46㎡）。关于违约金问题。双方约定的违约金从逾期之日起按每天管理费的千分之三的标准收取和原告请求按千分之一计算，均超过了法律的规定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》调整为年利率6%，即月利率千分之五。截至2019年11月，被告陈军军需向原告支付违约金2033.66元[（90.28元×0.5%+90.28元×0.5%×31）×（31÷2）+（120.37元×0.5%+120.37元×0.5%×31）×（31÷2）+（120.37元×0.5%×31）×81]。被告华远门、华东需向原告支付违约金1998.74元[（120.37元×0.5%+120.37元×0.5%×81）×（81÷2）]。关于原告请求被告李桂英是否应承担清偿物业费问题。被告李桂英不是涉案商铺的业主，其与原告、被告华远门、华东未约定物业管理费由其缴交，原告请求被告李桂英承担清偿责任，无法律和事实依据，本院不予支持。被告陈军军、华东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈军军于本判决生效之日起五日内支付原告英德市仙泉物业管理有限公司2008年1月至2013年2月的物业服务费6529.96元，2008年1月至2019年11月的违约金2033.66元，合计8563.62元；二、限被告华远门、华东于本判决生效之日起五日内支付原告英德市仙泉物业管理有限公司2013年3月至2019年11月的物业服务费9749.81元、违约金1998.74元，合计11748.55元；三、驳回原告英德市仙泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费523.48元，由原告英德市仙泉物业管理有限公司负担369.48元，被告陈军军负担64元，被告华远门、华东负担94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年一月十六日书记员  巫敏智附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附：英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。