上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12483号原告：陈启忠，男，1960年11月14日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：赖薇，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。被告：上海翊鸿律师事务所，住所地上海市静安区。负责人：季炜斌，主任。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行，住所地上海市嘉定区。负责人：黄长虹，行长。委托诉讼代理人：李健勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。第三人：滕志晓，男，1971年10月25日生，汉族，住上海市闵行区顾戴路****。原告陈启忠与被告上海翊鸿律师事务所(以下简称翊鸿律所)、中国邮政储蓄银行股份有限公司上海嘉定区支行(以下简称邮储银行嘉定支行)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2019年8月13日、10月22日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告翊鸿律所的申请，依法追加滕志晓为第三人参与诉讼。原告陈启忠、被告翊鸿律所的负责人季炜斌、被告邮储银行嘉定支行的委托诉讼代理人李健勇到庭参加了两次庭审。原告的委托诉讼代理人赖薇、侯毅分别到庭参加了第一次、第二次庭审，第三人滕志晓经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启忠向本院提出诉讼请求：1、判令邮储银行嘉定支行协助陈启忠将上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户至陈启忠名下；2、判令翊鸿律所给付违约金228,480元(按合同价30%计算)；3、判令翊鸿律所支付律师费3万元。事实和理由：邮储银行嘉定支行系系争房屋的产权人，其向翊鸿律所出具《授权委托书》，委托翊鸿律所出售系争房屋。2016年12月19日，陈启忠与翊鸿律所签订《认购协议》，约定陈启忠委托翊鸿律所购买邮储银行嘉定支行所有的系争房屋，建筑面积66.23平方米，总价761,600元；另约定双方于2016年12月31日前开始办理产权过户，并在2017年1月31日产证办理完毕，否则赔偿甲方合同价的30%等。合同签订后，陈启忠已按约向翊鸿律所支付了房款385,000元，翊鸿律所于2017年5月5日向陈启忠交付了系争房屋，但翊鸿律所、邮储银行嘉定支行却以各种理由拖延办理过户手续，经催讨未果后，为维护陈启忠的合法权益，故要求判如所请。翊鸿律所辩称，其未与银行和陈启忠签订过委托协议和认购协议，是滕志晓盗用律所名义签订合同，其不知情，公章是滕志晓私刻，认购协议应为无效，其从未接受过邮储银行嘉定支行的委托进行房屋买卖；认购协议上手写部分经核实，非滕志晓所写，愿意退还房款，不同意承担违约金。邮储银行嘉定支行辩称，认购协议非其签署，陈启忠向其主张权利无合同依据；认购协议不是房屋买卖合同，属于居间合同，不同意过户，其从未委托翊鸿律所签署合同、收取款项，翊鸿律所与陈启忠签署的合同及收取的款项与其无关。滕志晓未到庭陈述，其在调查笔录中称，其入伙翊鸿律所，负责谈业务，其代表翊鸿律所与陈启忠签订认购协议，双方之间存在委托关系，其无权买卖系争房屋，签订认购协议时告知过陈启忠房屋是要通过拍卖取得产权，认购协议中关于违约金的手写部分是其员工于孙建写的，未经其同意。因其和翊鸿律所约定利润分成，故收到的房款转到其关联公司。审理中，经本院释明，陈启忠表示若无法过户，则除退还房款外要求翊鸿律所、邮储银行嘉定支行赔偿损失，按合同价的30%计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原为案外人上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电公司)所有，国际机电公司以此向邮储银行嘉定支行申请抵押借款，双方就返还借款达成调解协议，但国际机电公司仍未能履行还款义务，邮储银行嘉定支行于2015年3月向本院申请执行，执行过程中系争房屋三次流拍，变卖亦无人竞买，邮储银行嘉定支行遂申请以系争房屋抵偿债务，本院于2015年12月10日裁定系争房屋抵债给邮储银行嘉定支行，2016年5月26日系争房屋产权登记至邮储银行嘉定支行名下。2015年8月，邮储银行嘉定支行向翊鸿律所出具《授权委托书》，委托翊鸿律所作为代理人处理邮储银行嘉定支行与被执行人国际机电公司的金融借贷合同执行纠纷案件，代理权限：代委托人销售被执行人的抵押房产、协助办理过户登记手续、申请法院将抵押房产直接过户给买受人以及受领产证；并列明了包含系争房屋在内的38套房屋的坐落地和房号。2016年10月20日，邮储银行嘉定支行(甲方)与翊鸿律所(乙方)签订《委托代理协议书》，约定甲方委托乙方处理甲方包含系争房屋在内的38项房地产纠纷事宜(与前份委托书中有一处房产不同)；甲方接受乙方的工作成果并支付合理对价；第三条约定乙方的委托权限为：特别授权，代为房屋清收，代为办理房屋交接，代为协助出售房屋，代为处理水电煤气等事项，代为提交起诉状，代为和解和调解，代为签署有关协助出售的法律文书等；甲方委托乙方的工作分为两个阶段：一是尽职调查阶段，二是收回房屋阶段；第七条约定代理期限为本协议书约定的二个阶段全部完成及律师服务费用支付完毕为止；第八条关于本案尽职调查费用、办案费用和律师服务费的支付，双方一致同意作出如下约定：(一)无论是通过诉讼方式，还是通过非诉讼方式，在甲方收回房屋并将房产出售之后；1、乙方参与出售房屋的工作，如果乙方成功代购(包括自购或者指定第三方购买)房屋的，乙方不再收取清场费用或任何其他费用；2、乙方不能成功代购(包括自购或者指定第三方购买)房屋的，房屋出售和清场后，乙方收取出售房屋价款的3.5%，作为律师服务费，该办案费用不够开支的，甲方不再追加费用，而由乙方自行承担。滕志晓在合同尾部乙方翊鸿律所授权委托人处签字并加盖翊鸿律所合同专用章。2016年11月14日，邮储银行嘉定支行向翊鸿律所出具《授权委托书》，委托翊鸿律所作为代理人处理邮储银行嘉定支行名下房产被物业方侵占，并进行非法转租的房产纠纷，代理权限同《委托代理协议书》约定一致，所列明的房产坐落地和房号与委托代理协议相同。2016年12月19日，陈启忠(甲方)与翊鸿律所(乙方)签订《认购协议》，约定鉴于乙方受邮储银行嘉定支行委托出售位于嘉定区的38套房屋(列明的房产坐落地和房号与第一份委托书相同)，甲方委托乙方购买系争房屋，建筑面积66.23平方米；委托期限及过户时间为自本协议签订之日起，至甲方取得房屋产权证书之日止；总价761,600元，发票金额与合同金额可能不一致，如有差异，以本协议书为准；本协议签订后当日支付乙方4万，7日内再付34万，余款在银行挂牌公告三日内付清；乙方负责办理房屋产权转移登记，并协助附属设施过户手续；乙方违约责任为确保甲方在2016年12月31日前开始过户，并在2017年1月31日产证办理完毕。滕志晓在合同尾部乙方翊鸿律所处签字并加盖翊鸿律所合同专用章。同日，陈启忠在滕志晓的办公地点通过pos机刷卡向案外人上海南方新视界传媒科技有限公司支付了4万元。次日，陈启忠为办电卡、水卡及交物业费向案外人转账支付5,000元。陈启忠于2016年12月22日向翊鸿律所转账支付房款24万元。2016年12月26日，陈启忠向翊鸿律所转账支付房款10万元。2017年5月5日，滕志晓的工作人员于孙**(以下简称滕志晓方)带陈启忠至物业处，向物业缴纳水电300元、电费500元。后，物业向陈启忠交付了系争房屋。后，因约定过户时间届满，陈启忠与滕志晓方交涉，于孙**在陈启忠持有的认购协议上第七条违约责任后添加“否则赔偿甲方合同价的30%”字样。2018年7月19日，陈启忠(甲方)与翊鸿律所(乙方)商谈逾期办证事宜，起草补充协议，打印字体载明：鉴于乙方受邮储银行嘉定支行委托出售系争房屋给甲方，……原定协议在2017年1月31日前给甲方办理产证和一切过房手续，现乙方有不确定因素，因邮政和物业所造成的延续时间，乙方答应甲方在2017年6月30日之前办理产权过户手续及水电煤开通；如果乙方到2017年6月30日还没有办理以上手续，乙方承诺违约，赔偿甲方总房价的25%，另赔偿(水电煤)总房价5%；如果甲方在2017年6月30日前等乙方通知办理过户手续，甲方当天付清38万余款，甲方如不履行支付此款项，甲方承诺以同样的总房价的30%赔偿乙方(包括水电煤违约金)；过户前物业管理费及其他费用一切由乙方负责，过户后，一切费用由甲方自己负担。滕志晓将补充协议上委托出售改为委托协助出售，并将“违约，赔偿甲方总房价的25%”及“以同样的总房价的30%赔偿乙方(包括水电煤违约金)”划去并修改成“三个月内办理过户手续”，后在乙方代理人处签字并加盖翊鸿律所合同专用章。陈启忠未在其自留的该补充协议上签字。另查明，2014年初，滕志晓得知中国邮政储蓄银行股份有限公司上海宝山区支行(以下简称邮储银行宝山支行)需处置不良资产，因其自身无律师资格，遂通过相熟的律师王俊伟找到翊鸿律所，表示其有银行执行案件的案源，可与翊鸿律所合作。2014年3月4日，翊鸿律所负责人季炜斌将翊鸿律所公章、执业许可证正本与副本、税务登记证正本与副本、组织机构代码证、社会保险登记证、公积金账号U盾、开户许可证、机构信用代码证、财务章移交给王俊伟律师保管。同年4月4日，又将翊鸿律所合同专用章交与王俊伟律师保管。翊鸿律所并向滕志晓提供了律所负责人季炜斌和另一名律师的执业证复印件。后，滕志晓向邮储银行宝山支行提交了翊鸿律所执业许可证、税务登记证、组织机构代码证、季炜斌律师证、陈浩亮律师证复印件各一份。邮储银行宝山支行与翊鸿律所签订委托代理协议，由翊鸿律所参与处理相关的执行案件。2016年年底王俊伟离开翊鸿律所。2017年12月22日，翊鸿律所向滕志晓的户籍地及办公地发出一份《通知》，要求滕志晓将翊鸿律所合同专用章、营业执照及以翊鸿律所名义在外签署的所有合同及相关材料退还给翊鸿律所；所有未经翊鸿律所同意，擅自签订的合同无效，后果均由滕志晓承担，并称发现滕志晓存在私刻翊鸿律所公章的行为，要求滕志晓立即销毁伪造的公章等。2018年初，翊鸿律所以滕志晓侵占为由向上海市闵行区人民法院提起刑事自诉，表示自2016年11月购房者向其讨要购房款时得知滕志晓侵占房款的事实。该院经审查，于2018年2月1日以证据不足以证明滕志晓有将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大拒不退还的行为，裁定不予受理。2018年1月17日，滕志晓出具一份《情况说明》，载明：本人承诺陈启忠、郑小六打入翊鸿律所账某的购房款，由本人滕志晓承担归还，及由此产生的违约责任、利息等损失也由本人滕志晓全部承担，其他客户诺(若)有需退还的购房款及违约责任、利息也由本人全部承担归还。庭审中，陈启忠表示在签订认购协议时滕志晓向其出示了第一份委托书，后因过户问题发生纠纷时，滕志晓给其看了第二份委托书。本案争议焦点为：一、滕志晓的行为是代表个人还是代表翊鸿律所？二、认购协议性质系委托合同还是房屋买卖合同，能否约束邮储银行嘉定支行？对于争议焦点一，本院认为，翊鸿律所未提交证据证明滕志晓存在私刻公章的行为，相反，翊鸿律所将公章和合同专用章、财务网银U盾交与滕志晓，应承担相应的法律后果。滕志晓作为翊鸿律所代理人与陈启忠签署认购协议并加盖翊鸿律所合同专用章的行为应代表翊鸿律所，认购协议对翊鸿律所发生法律效力，故翊鸿律所的该节抗辩意见，本院不予采信。对于争议焦点二，陈启忠表示翊鸿律所受邮储银行嘉定支行委托代邮储银行嘉定支行出售系争房屋，故认购协议即为房屋买卖合同。滕志晓表示签订认购协议时明确告知陈启忠，相关房屋需要通过拍卖程序，故认购协议不是房屋买卖合同，所以在协议中会明确约定发票金额与合同金额可能不一致、余款在银行挂牌公告后三日内付清等。邮储银行嘉定支行表示根据规定，其名下房产必须通过拍卖程序才能转让，否则无法办理过户手续；其出具的第一份委托书是在执行期间，当时系争房屋还在被执行人国际机电公司名下，而第二份委托书是因为房屋已过户到其名下，需要通过公开拍卖转让，但因为房屋被他人占有，故再次委托翊鸿律所进行房屋清收、交接，同时寻找意向竞拍人，故此时载明的代理权限是协助出售，而不是直接销售。从认购协议的表述“甲方委托乙方购买”可见该协议性质应是委托协议，所以认为认购协议对其无约束力，系争房屋实际上也无法直接过户给陈启忠。对此本院认为，邮储银行嘉定支行仅委托翊鸿律所协助出售并非代理出售系争房屋，翊鸿律所无签署房屋买卖合同、收取房款的授权。房款也是直接支付给翊鸿律所，邮储银行嘉定支行未收取陈启忠房款。另外，认购协议约定陈启忠委托翊鸿律所购买系争房屋，该协议仅表明陈启忠与翊鸿律所间存在委托合同关系，故翊鸿律所实施了双方代理行为，因该协议未经过邮储银行嘉定支行的追认，对邮储银行嘉定支行不发生效力，故陈启忠要求邮储银行嘉定支行过户的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，因陈启忠已主张后备诉讼请求，基于前述认定，认购协议已无法继续履行，对此翊鸿律所存在过错，除应返还陈启忠已付购房款外，还应按约承担违约责任。陈启忠要求邮储银行嘉定支行承担责任的诉请，于法无据，本院不予支持。关于已付购房款金额，虽然翊鸿律所仅认可收到34万元购房款，否认收到陈启忠支付至案外人账某的4万元，但该款系陈启忠根据滕志晓的指示，至滕志晓办公地点通过pos机刷卡支付，即使未直接支付给翊鸿律所，但滕志晓亦不否认收取款项，故该款应计入已付购房款中。由于陈启忠自认已付款中有5,000元为代办电卡、水卡及交物业费的费用，显然非购房款，不应计入已付购房款中，故本院认定已付购房款金额为38万元，该款翊鸿律所应当予以返还。关于陈启忠主张的赔偿损失，其未提供实际损失的依据，而是以认购协议上约定的违约责任来计算，认购协议上的违约金条款虽然不是滕志晓添加，但其工作人员的行为构成表见代理，对翊鸿律所有约束力。但是，根据陈启忠提交的补充协议，滕志晓将补充协议上“违约，赔偿甲方总房价的25%”及“以同样的总房价的30%赔偿乙方(包括水电煤违约金)”划去，保留了赔偿总房价5%的约定，应视为双方变更违约金为总房价5%，本院据此予以调整。至于陈启忠要求翊鸿律所支付律师费的诉请，因无合同约定，且陈启忠未提交证据予以证明，故本院不予支持。滕志晓经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海翊鸿律师事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告陈启忠购房款380,000元；二、被告上海翊鸿律师事务所应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈启忠38,080元；三、驳回原告陈启忠的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,177.20元，减半收取2,588.60元，由原告陈启忠负担2,207.20元，由被告上海翊鸿律师事务所负担381.40元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  徐 芬二〇二〇年一月三日法官助理  卜文茜书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。