安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初4932号原告：郭万寿，男，1949年2月17日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人:邬登成，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告郭万寿（以下简称郭万寿）郭万寿诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，本院通知中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）作为本案第三人参与本案诉讼。本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭万寿及其特别授权委托诉讼代理人姚文根、徐晓三，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人崔文彬、邬登成，第三人长城资产安徽分公司特别授权委托代理人胡媛、一般授权委托代理人汪长杰到庭参加了诉讼。到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭万寿向本院提出诉讼请求：诉讼请求一、请求判决确认原告郭万寿对北辰天都9幢1804室享有房屋交付请求权，即判决确认永顺公司履行商品房买卖合同，交付房屋并办理产权证书。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月2日，郭万寿与永顺公司签署编号为商品房买卖合同,购买北辰天都9幢1804室房屋，建筑面积为112.68平方米，总价款617486元，商品房买卖合同备案单号为1504700053。同日，原被告结算确认郭万寿足额缴纳房款后，被告开具收据，编号为7745749。原告已经缴纳契税、维修基金、不动产登记费、装修保证金等费用。现被告已经交付房屋，但未能办理产权证。永顺公司被法院受理破产申请后，郭万寿向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对郭万寿申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、本案系破产债权确认之诉，原告提出继续履行合同并办理产权证的诉讼请求系给付之诉的诉请。原告诉请与诉讼所依据的基本事实不一致，请求依法驳回原告起诉；二、长丰县人民法院于2019年6月28日召开第一次债权人会议。2019年7月1日，原告申报债权，涉案债权审核意见未经债权人会议审核，原告经行提起债权确认之诉的行为违反破产法程序性规定，应驳回起诉；三、涉案房屋买卖合同系以房抵债而形成，依据《最高院关于建设工程价款优先受偿权批复》第二条，有且仅有为生存消费购买房屋的购房人可以取得房屋优先权。原告主张房屋优先权无法律依据；四、依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《破产法司法解释二》第二条的规定，涉案房屋属永顺房地产公司的破产财产。该破产财产需供清偿全体债权人债权之用，若为原告确认房屋优先权并办理不动产权证，原告对破产企业享有的民间借贷债权得到破产法规定程序之外的全额、提前的清偿，有违《破产法》第十六条破产受理后债务人的个别清偿行为无效之规定；五、涉案房屋买卖合同仅有网签备案，网签备案仅是房产局的行政管理行为，不具备物权效力。涉案房屋存在建设工程优先权及全体债权人的权益，原告作为以房抵债权利人不能就此获得房屋所有权。综上，要求依法驳回原告诉讼请求。第三人长城资产安徽分公司辩称，原告主张交付和办证的房屋在2014年3月5日登记抵押给第三人长城公司，我方对于原告主张的房屋享有抵押权，原告主张办证及交房的诉请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年11月27日永顺公司及胡国开向郭万寿出具承诺担保函，承诺对北京融信金世资产管理中心投资人郭万寿本金60万元承担无限担保责任。郭万寿与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发的北辰天都小区9#1804室房屋，购房总价款617486元。合同约定郭万寿于2015年4月2日前支付一次性付清全款。永顺公司应当在2015年11月28日前将案涉房屋交付郭万寿。双方于2015年4月2日办理网签备案。2015年4月2日永顺公司向郭万寿出具收据一份，载明收到9栋1804室购房款617486元。同日，郭万寿出具收条一份，载明收到永顺公司偿还融信基金本金60万元、利息31250元，其中617486元转付北辰天都9栋1804室购房款，余款13674元由永顺公司转至郭万寿账户。2014年3月4日中国长城资产管理公司合肥办事处向长丰县房产管理局出具承诺函，载明“永顺公司开发的北辰天都小区9栋在我公司办理了在建工程抵押。我公司同意上述抵押物办理商品房预售许可证并对外销售；房屋销售后，同意解除已售房屋的在建工程抵押权”。永顺公司将北辰天都小区9、10幢在建工程于2014年3月5日抵押登记于中国长城资产管理公司合肥办事处。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，郭万寿向永顺公司破产管理人申报债权。2019年7月11日永顺公司破产管理人作出债权确认单，对郭万寿所申报债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：郭万寿主张是否超过本案审理范围。本院认为，郭万寿要求永顺公司履行商品房买卖合同并办理产权证件的诉请，实质上是要求确认郭万寿对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：郭万寿对案涉房屋是否具有优先债权。本院认为，郭万寿对案涉房屋不享有优先债权。首先，郭万寿与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。依据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月4日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将9幢楼对外销售。但该“对外销售”不应做扩大解释。郭万寿主张的以永顺公司承担的保证债务抵付其应支付的购房款，显然不同于一般意义上的销售。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从郭万寿与永顺公司签订案涉商品房买卖合同原因、目的及过程来看，郭万寿购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。郭万寿不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭万寿对被告安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9975元减半收取4982.5元由原告郭万寿负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇二〇年一月二日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十六条在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。第五十七条管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。债权表和债权申报材料由管理人保存，供利害关系人查阅。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。