河南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)豫民申7412号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:开封市顺河区卡密网吧，住所地河南省开封市顺河区银翰苑**第******。法定代表人：海洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛璐宝，河南潘胜超律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴树智，男，1964年6月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田朋，男，1981年6月20日出生，汉族，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙红伟（系田朋妻子），女，住河南省开封市经济技术开发区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：开封市银岭房地产开发有限公司，住所地河，住所地河南省开封市中山路北段**院v>法定代表人：马培岭，该公司总经理。一审被告：海洋，男，1980年5月8日出生，回族，住河南省开封市顺河回族区。再审申请人开封市顺河区卡密网吧（以下简称卡密网吧）因与被申请人吴树智、田朋、开封市银岭房地产开发有限公司（以下简称银岭公司）及一审被告海洋返还原物纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民终1375号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卡密网吧申请再审称，本案二审判决认定事实不清，适用法律错误。一、吴树智不是案涉争议房屋的不动产产权人。银岭公司没有办理交房手续，吴树智尚未办理案涉房屋的产权登记手续。卡密网吧经营所用房屋系从田朋处租赁，双方签订了房屋租赁合同。吴树智与银岭公司之间是商品房买卖合同法律关系。二审法院（2017）豫02民终971号民事判决认定的银岭公司交付房屋给吴树智。在另案诉讼过程中形成的勘验笔录，无法作为认定本案案件事实的证据，且当事人有相反的证据足以推翻另案事实。二、关于开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋或者开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层113号房屋所有权的归属、房屋位置及面积的界定，应当以开封市房地产登记管理部门办证、分户实际测绘面积为准。本案二审仅依据吴树智单方陈述和证据认定房屋产权归属，明显错误。三、卡密网吧租赁案涉房屋，签订了租赁合同，属于善意第三人，吴树智、田朋、银岭公司之间属于因商品房买卖合同引起的纠纷，依据买卖不破租赁原则，二审判令卡密网吧返还原物，适用法律错误。提交新证据，证据一是2019年11月11日开封市不动产登记中心出具的《商品房预售备案通知书》四份，证明开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋、113号房屋、二层212号房屋、213号房屋均办理备案登记，吴树智、田朋在银岭公司购买的房屋房号、面积均不相同，田朋是案涉房屋的合法占有人。证据二是2019年11月11日开封市祥和房地产测绘大队出具的《情况说明》一份，证明本案争议房屋尚未办理房产测绘、分户手续，房产具体坐落位置、面积等信息尚无法确定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审。吴树智提交意见称，一、吴树智在本案一审、二审中提交的证据能够证明吴树智的开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋被卡密网吧实际占用，而且卡密网吧没有房地产公司的交房手续，属于强行占用。卡密网吧投资人海洋明知田朋把吴树智的开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋当成113号房产出租，仍然与田朋签订租赁合同，并对开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋进行装修。二审时，吴树智提交的证据证明了吴树智发现案涉房屋被侵占后报警，警察告诫要求停止装修。但卡密网吧海洋仍继续装修开办网吧，经营5年之久。吴树智为要回房屋，前后多次提起诉讼。经人民法院判决，银岭公司应协助吴树智办理开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋的产权登记手续。虽然银岭公司没有办理交房手续，吴树智也没有取得案涉房屋的不动产产权证书，但过错不在吴树智。吴树智作为未完成不动产登记的物权人，有权要回房屋。二、开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋与开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层113号房屋各不相干，不相交叉，有银岭公司的平面图和开封市测绘大队的尺寸图为证，不是吴树智个人绘制。确定这两套房屋，应由吴树智、田朋辩论确定。卡密网吧没有平面定位图，二审判决其败诉，合情合理。三、吴树智按照市场价购买房屋，而田朋的商品房买卖合同上购买价格仅为每平方米6000元。田朋与卡密网吧的租赁合同价格也低得离谱。卡密网吧称其善意租赁不能成立，其装修损失应向田朋索赔。对卡密网吧提交的证据一，吴树智的备案信息真实有效，吴树智支付了购房款，享有物权。对于证据二即情况说明表示怀疑，测绘大队有图纸，人民法院可以调取。田朋提交意见称，本案一审、二审认定事实不清，适用法律错误，同意卡密网吧的再审申请意见，本案应当予以再审。原审案件审理时未及时依法履行送达手续。田朋与银岭公司签订有商品房买卖合同，购买开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层113号房屋。本案二审按照另案中的勘验笔录认定田朋购买的房屋为吴树智的房屋，没有任何依据。田朋签订本案购房合同后，拿到了房屋钥匙。对卡密网吧提交的新证据没有异议。海洋提交意见称，2015年3月，海洋作为卡密网吧的投资人，与田朋签订为期10年的房屋租赁合同，承租开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层113号房屋和2层212号房屋，开设卡密网吧。2018年3月，吴树智起诉海洋，海洋才知道房屋存在涉诉纠纷。海洋与吴树智、田朋、银岭公司交涉，商谈此事，但各方对海洋的诉求置之不理。本案二审判令海洋腾房，对于海洋的合法权益不管不问。但实际上，案涉房屋到底是谁的，这是银岭公司与吴树智、田朋之间的事情。本院经审查认为，本案是返还原物纠纷，争议问题是二审判令卡密网吧将开封市铁塔三街南侧银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋交付给吴树智是否有事实和法律依据。2014年6月3日，吴树智签订商品房买卖合同，合同编号为0035726，购买开封市东内环路西侧铁塔三街南侧银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋（暂定房屋编号2013125001231），出卖签章人为银岭公司，面积192.26平方米，总价款2364798元。2014年6月6日，吴树智的0035726商品房买卖合同在开封市房地产交易登记中心办理了合同备案。截止到本案一审法院开庭调查，银岭公司尚未向吴树智办理交房手续，吴树智也未取得该房屋的产权证。一审法院在审理张昕诉银岭公司确认合同无效纠纷一案时，2017年5月12日，经现场勘验，确认张昕所购房屋位置与吴树智所购开封市东内环路西侧铁塔三街南侧银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋（暂定房屋编号2013125001231）坐落位置相同。勘验时该位置房屋内开了一个卡密网吧，一个麦多馅饼。卡密网吧称其租赁的房屋为开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层113号房屋，该房屋由田朋购买并出租给卡密网吧。根据本案证据显示，开封市银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋、113号房屋均办理备案登记，吴树智、田朋在银岭公司购买的房屋房号、面积均不相同。对于卡密网吧租赁的案涉房屋，吴树智称该房屋是112号房屋，而田朋称该房屋为113号房屋，在此情况下，应查清112号房屋和113号房屋是指向一套房屋还是两套不同的房屋。如果是两套不同的房屋，应查清卡密网吧现在租赁的案涉房屋是否为112号房屋。如果112号房屋和113房屋仅是编号不同，实质指向一套房屋，则本案中存在一房多卖的事实，应按照占有的先后、合同价款的支付情况、买卖合同签订的时间先后等因素依法判断应予支持哪一份商品房买卖合同的履行请求权。就本案而言，吴树智并无证据证明其已经对案涉房屋办理产权登记，本案二审认定吴树智为未完成不动产登记的物权人，应由其享有该房屋支配权并判令卡密网吧将开封市铁塔三街南侧银翰苑二期第1B-3#幢1层112号房屋交付给吴树智缺乏事实和法律依据。综上，卡密网吧的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令河南省开封市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  朱正宏审判员  刘中华审判员  马 娜二〇二〇年一月十七日法官助理刘超超书记员臧一帆