陕西省咸阳市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）陕04行终219号 上诉人（原审原告）:杨云刚，男，汉族，1974年2月3日生，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）:兴平市不动产登记局。住所地:兴平市。统一社会信用代码证：116XXXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人:陈军锋，该局局长。 委托诉讼代理人：惠莉，陕西稼轩律师事务所律师。 第三人:夏丽红，女，汉族，1966年5月4日生，住陕西省咸阳市渭城区，现居住美国新泽西州爱迪生市，身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：夏建辉，男，汉族，1962年2月15日生，住陕西省咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXX********，系夏丽红的哥哥。 上诉人杨云刚因与被上诉人兴平市不动产登记局及原审第三人夏丽红房屋登记纠纷一案，不服陕西省兴平市人民法院(2019)陕0481行初45号行政裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审查明，2007年3月12日，陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部（以下简称森海公司项目部）与第三人夏丽红签订了《商品房买卖合同》，合同约定：陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部金城广场将二单元2-E-48号房出卖给第三人夏丽红。2007年8月13日，第三人向原兴平市房地产管理处提出城镇私有房屋所有权登记发（换）证申请书，2007年XX月XX日，兴平市人民政府、原兴平市房地产管理处向第三人夏丽红颁发了兴平房权证东城字第271**房屋所有权证。2009年9月14日，陕西森海实业投资有限公司（以下简称森海公司）及森海公司项目部又与原告杨云刚签订了《商品房买卖合同》，合同约定：陕西森海实业投资有限公司及陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部将包括已登记在第三人夏丽红名下的二单元E-48号房在内的金城广场祥瑞大厦二层35个商铺、三层114个商铺出卖给原告杨云刚。2011年，森海公司及森海公司项目部与原告杨云刚因合同纠纷诉讼至兴平市人民法院，兴平市人民法院以（2011）兴民初字第00918号民事判决书判决后，原告杨云刚不服，上诉至咸阳市中级人民法院，咸阳市中级人民法院以（2012）咸民终字第00939号民事判决书维持原判。2013年3月6日，咸阳市中级人民法院对该案提起再审，并于2013年9月16日以（2013）咸民再字第00021号民事判决书撤销其（2012）咸民终字第00939号民事判决书，维持（2011）兴民初字第00918号民事判决书第一条即陕西森海实业投资有限公司及陕西森海实业投资有限公司兴平金城广场项目部与原告杨云刚分别与2009年9月14日、2009年9月21日、2009年9月29日、2009年9月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》、《补充协议二》、《托管协议》为有效合同。2014年，原告杨云刚又在咸阳市中级人民法院起诉森海公司及森海公司项目部委托合同一案，咸阳市中级人民法院以（2014）咸中民初字第0024号民事判决书予以判决。原告杨云刚不服，上诉于陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院以（2014）陕民一终字第00170号予以判决。2015年，原告杨云刚与森海公司及森海公司项目部因商品房预售合同纠纷诉至兴平市人民法院，兴平市人民法院以（2015）兴民初字第00513号民事判决书判决森海公司及森海公司项目部在判决生效后30日内为原告杨云刚办理《商品房买卖合同》及相关合同附件所载明的兴平市金城广场祥瑞大厦二、三层共计149个商铺的房屋产权登记备案。（2015）兴民初字第00513号民事判决书发生法律效力后，原告杨云刚向兴平市人民法院申请执行，该院以（2017）陕0481执232号终结该次执行。2019年4月24日，手机号为1389297****的手机向原告杨云刚手机发送内容为：“杨云刚，你好，我是翔瑞大厦业主夏丽红，我的铺位2-e-48和你的铺位重了……”的短信。2019年10月23日，原告向兴平市人民法院提起本案诉讼。另查明：2015年，第三人夏丽红持有的兴平房房权证东城字第271**屋所有权证原件遗失，案涉房产证在《咸阳日报》进行了遗失公告。后该房本原件又找到。至本案开庭之日，第三人夏丽红的兴平房权房权证东城字第271**所有权原件由第三人之兄夏建辉提交法庭。 原审认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）款规定，提起诉讼的原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，即原告与被诉行政行为具有利害关系，是提起行政诉讼的法定要件之一。本案中，被诉具体行政行为是2007年XX月XX日兴平市人民政府、原兴平市房地产管理处向第三人颁发兴平房权证房权证东城字第271**有权证的房屋行政登记行为。尽管原告杨云刚于2009年9月14日与森海公司及森海公司项目部签订了《商品房买卖合同》，将其包括已登记在第三人夏丽红名下的二单元E-48号房在内的金城广场祥瑞大厦二层35个商铺、三层114个商铺购买，并有（2015）兴民初字第00513号民事判决书判决森海公司及森海公司项目部限期办理备案登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告杨云刚并未取得涉案房屋的所有权。就本案而言，一方面，因被诉房屋登记行政行为作出在前（2007年XX月XX日），原告杨云刚因案涉房屋买卖交易发生的民事法律关系在后（原告杨云刚的起诉状及本案查明的事实均表明：2009年9月14日，原告与案外人森海公司及森海公司项目部签订《商品房买卖合同》，购买了包含案涉房屋在内的149个商铺），原兴平市房地产管理处在作出被诉房屋登记行政行为之时，原告杨云刚对案涉房屋尚不享有任何权利，亦即原告杨云刚就被诉房屋登记行政行为并不具有提起行政诉讼的权利基础，故原告杨云刚与原兴平市房地产管理处作出的兴平房权证东房权证东城字第271**权证的房屋行政登记行为没有利害关系，其不具有原告主体资格。另一方面，原告杨云刚就涉案房屋与案外人森海公司及森海公司项目部形成的是房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原理，原告杨云刚仅能够依据合同约定的条款向合同相对方森海公司及森海公司项目部主张权利，在该涉案房屋尚未交付即登记过户的情形下，原告杨云刚并不能因为其与森海公司及森海公司项目部之间的房屋买卖合同关系当然的取得对被诉房屋登记行政行为提起行政诉讼的主体资格。故原告杨云刚不具有原告主体资格。原审裁定:驳回原告杨云刚的起诉。案件受理费50元，退还原告杨云刚。 上诉人杨云刚上诉称，被上诉人为原审第三人颁发房屋所有权证的程序明显违法，应予以撤销。原审裁定认定上诉人不具备原告主体资格，是对法律的错误理解。上诉人为原审第三人颁证行为虽然发生在上诉人签订商品房买卖合同之前，但已经生效的4份人民法院判决书依法确认了上诉人是涉案房屋的合法权利人并实际占有涉案房屋，被上诉人为原审第三人颁证的行为侵害了上诉人的合法权利，与上诉人具有利害关系，上诉人具有行政诉讼法规定的主体资格。原审裁定认定上诉人未取得涉案房屋所有权，与法院的生效判决相冲突。（2015）兴民初字第00513号民事判决书判决森海公司及森海公司项目部限期办理备案登记，该判决已生效却因被上诉人的原因一直未办理备案登记，原审裁定违背了该判决的要义。综上，原审裁定认定事实不清，适用法律错误，被诉行政行为违法，请求撤销原审裁定，支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人兴平市不动产登记局答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与涉案房屋登记没有利害关系，不具有提起本案诉讼的主体资格，原审裁定驳回其起诉正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条规定，原告与被诉行政行为具有利害关系是提起行政诉讼的法定要件之一。本案中，原审第三人夏丽红2007年3月12日与森海公司项目部签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，2007年XX月XX日原兴平市房地产管理处根据第三人的申请为其颁发了房屋所有权证。而2009年9月14日上诉人就涉案房屋再次与森海公司签订《商品房买卖合同》，上诉人的房屋买卖合同行为发生时涉案房屋登记行为早已完成，该房屋登记行为发生之时，上诉人对涉案房屋尚不享有任何权利，也即其就涉案房屋登记行为并不具有提起行政诉讼的权利基础，原审驳回其起诉符合法律规定。上诉人并未取得涉案房屋所有权，上诉人所述与事实不符。上诉人虽然于2009年签订了《商品房买卖合同》，但其并未取得房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的取得经依法登记才发生法律效力，上诉人在一审中所举证据不能证明其取得涉案房屋的所有权。人民法院有关上诉人与森海公司之间债权的认定不能对抗原审第三人夏丽红在先取得的房屋所有权。请求驳回上诉人的上诉。 原审第三人夏丽红述称，2007年3月12日夏丽红的母亲以夏丽红的名义在森海公司购得涉案商铺，森海公司项目部承诺可以合法办理房产证，否则全额退回购房款。当年森海公司项目部以夏丽红的名义递交了所有办证应有的资料并办理该房屋所有权证。同时办理房产证的还有其他将近二百多名业主。夏丽红在上诉人签订购房协议之前就已经办理了房屋所有权证，取得了产权。而且，在夏丽红2015年5月因为找不到房产证而在《咸阳日报》登报挂失后的六个月内，上诉人也没有提起诉讼，申辩异议。再者，原告不应该以当前的办证要求去衡量十五年前的办证程序，社会在进步，政府管理制度也在逐步完善中，房产证的办理要求也更加严格周密。原兴平市房管局十五年前一定是按照当时的政策办理房产证，否则第一批购买商铺的二百多名业主不可能都拿到房产证。上诉人和森海公司关于一铺二卖的诉讼官司以及诉讼结果，夏丽红从未收到过任何人的通知，在他们官司开庭之前夏丽红已经拥有了涉案商铺的合法产权。 原审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，上诉人杨云刚起诉请求撤销为原审第三人颁发的27128号的房屋所有权证，其应该与该颁证行为具有法律上的利害关系。根据查明的事实，为原审第三人夏丽红颁发27128号房屋所有权证的行政行为发生于2007年XX月XX日，而上诉人杨云刚与陕西森海实业投资有限公司签订房屋买卖合同的民事行为发生在2009年9月14日。法律上的利害关系存在的前提是两者存在行政法律关系，从本案的情况来看，为原审第三人颁发房屋所有权证的行政法律关系在前，而上诉人的买卖合同民事法律关系在后，上诉人民事行为的介入并没有改变已有的行政法律关系状态，上诉人与被诉行政行为不存在法律上的利害关系，上诉人不具有《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条（一）项规定的行政诉讼原告资格，依法应裁定驳回上诉人的起诉。上诉人的上诉请求不能成立，原审裁定适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  刘宏刚 审判员  周昌柱 审判员  张 娟 二〇二〇年十二月一日 书记员  李朝伟