广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24768号原告：潘秋明，男，1980年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。原告：潘文彬，男，1950年7月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。两原告共同委托诉讼代理人：李小美，广东金丰华律师事务所律师。被告：中山市众嘉置业有限公司，住所地中山市**博爱六路**远洋广场**办公楼**之一，统一社会信用代码91442000MA4W58Q67G。法定代表人：洪佳佳，经理。被告：洪佳佳，女，1990年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。被告：沈伟源，男，1990年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。以上被告共同委托诉讼代理人：李俊松，广东万**海天律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：姚金红，广东万**海天律师事务所律师。被告：中山市德怡企业管理服务有限公司，住所，住所地中山市**城南一路****社会信用代码914420005572944722。法定代表人：连达彬，总经理。委托诉讼代理人：钟剑芬，女，该公司员工。原告潘秋明、潘文彬诉被告中山市众嘉置业有限公司（以下简称众嘉公司）、洪佳佳、沈伟源、中山市德怡企业管理服务有限公司（以下简称德怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘秋明、潘文彬的共同委托诉讼代理人李小美，被告众嘉公司、洪佳佳、沈伟源的共同委托诉讼代理人李俊松，被告德怡公司的委托诉讼代理人钟剑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘秋明、潘文彬向本院提起诉讼请求如下：一、解除原告潘秋明与被告众嘉公司于2018年7月26日签订的《房产转让合同》；二、解除原告潘文彬与被告德怡公司于2018年7月26日签订的《商品房买卖合同》；三、四被告连带返还原告购房款200万元及利息暂计100000元（自2018年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；四、判令被告德怡公司返还原告购房定金12729元及利息（自2018年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；五、被告众嘉公司、德怡公司承担违约责任，四被告连带向原告支付违约金暂计70000元（以200万元为基数自2019年6月25日起每逾期一日按千分之一的计算至清偿之日止）；六、四被告赔偿原告因本案支付的公证费1824元。事实与理由：被告洪佳佳与被告沈伟源是夫妻关系，双方共同经营被告众嘉公司，同时，被告众嘉公司是被告洪佳佳的一人独资公司。被告众嘉公司为被告德怡公司在中山市西区岐港公路8号【风景水岸花园】物业的独家代销商。被告众嘉公司称其一次性从被告德怡公司处购买了中山市西区（以下简称案涉房产），购买总价为2115090元。因原告潘秋明为被告众嘉公司销售越秀星汇品峰天寰楼盘，被告众嘉公司欠原告潘秋明销售佣金592729元，后被告众嘉公司与原告潘秋明商定，被告众嘉公司愿意将案涉房产以2000000元的价格出售给原告潘秋明，原告潘秋明抵扣上述销售佣金后，原告潘秋明向被告洪佳佳的账户转入1394542元，余款12729元作为定金向被告德怡公司支付。原告潘秋明拟将购得的上述物业登记在其父亲原告潘文彬的名下，为此，2018年7月24日，在被告众嘉公司的安排和带领下，原告潘文彬与被告德怡公司签订《风景水岸花园商品房认购书》。签订认购书当日，原告潘文彬按被告众嘉公司和被告德怡公司的要求向被告德怡公司支付定金12729元。2018年7月26日，原告潘秋明与被告众嘉公司签订《房产转让合同》，合同约定：被告众嘉公司以2000000元的价格将案涉房产出售给原告潘秋明，双方确认原告潘秋明将该物业的购房款全部付清给被告众嘉公司，被告众嘉公司无条件配合原告潘秋明完成案涉房产的更名或过户变更手续，由于被告众嘉公司故意拖延或者不及时提供相关材料造成原告潘秋明损失的，被告众嘉公司应负责赔偿，该物业的所有权、占有权，使用权、收益权等相关权利属于原告潘秋明，若被告众嘉公司未将上述物业交付给原告潘秋明，双方同意按每逾期一日被告众嘉公司向原告潘秋明支付已付款千分之一的违约金。合同签订后，两原告履行了全部合同义务，但四被告迟迟未将涉案物业备案在原告潘文彬名下，两原告多次催促四被告办理涉案物业网签等相关手续，但四被告以各种理由推脱。2019年6月17日，原告向被告发函催促办理涉案物业的网签事宜，但四被告对此不予理睬，为维护原告的合法权益，原告特提出上述诉讼请求。望判如所请。被告众嘉公司辩称：一、原告第一、二项诉讼请求于理无据，原告该两项诉求不符合法律程序，合同解除权是形成权，法院无权判令直接解除合同，原告未通知被告合同解除事宜，法院不能直接判令确认合同解除。其次，原告无权要求解除合同，如因原告主张的被告违约事宜，原告未在合同期间内主张合同解除，已经丧失了合同解除权。原告潘文彬与被告德怡公司的合同，原告潘秋明与被告众嘉公司的合同没有约定办理过户及交付时间，并且是否办理网签等手续与众嘉公司无关。同时，案涉房产没有及时办理网签手续并非出于被告众嘉公司的原因，也不是其余被告的原因，而是政策限价的原因。原告潘秋明作为房产中介的参与人员，对此应该清晰知晓，2019年能办理网签之后，也因为网签政策及税务监管等相关原因导致无法网签，双方也进行协商并达成一致意见，即由被告德怡公司转回案涉购房款给被告众嘉公司，被告众嘉公司收到该款约各方到现场结转，具体结转方式由被告众嘉公司将139.4542万元当场转回给原告，原告当场向被告德怡公司支付足额211.509万元。被告德怡公司支付11.509万元的佣金给被告众嘉公司，被告众嘉公司将11.509万元给原告。59.2729万元的佣金应由原告出具授权被告众嘉公司对接购房客户的授权后，被告众嘉公司与开发商结算后支付给原告，但被告众嘉公司在收到被告德怡公司转回的购房款后，通知原告办理现场转结事宜时，原告拒绝、不予理睬，并委托律师发函称是被告众嘉公司、德怡公司不配合其办理网签，所以本案的违约责任在原告。究其原因，是因为中山目前房价大跌，原告主观上不想继续履行合同而导致的；二、原告的诉讼请求无理无据，原告要求返还购房款是基于解除合同诉求，但基于签署解除合同答辩意见，无法律基础。原告所称的购房款200万元，实际仅支付了1394542元，其余592729元并未实际支付。起初是因为涉及佣金尚未结算支付，故协议由被告众嘉公司垫付，本质属于以物抵债协议，属于实践性合同，但是由于该协议并未履行，理应回复原始法律关系，协议各方后续的协商达成的一致也符合该原则。案涉佣金的楼盘，被开发商回访，并非由中介人员销售的，存在内外人员虚假销售的情况，开发商已经提起诉讼。中介销售楼盘时，发现全都是中介销售的，没有一个是自来客户。原告支付的1394542元，被告众嘉公司返还给原告并无异议，这也是三方协议的意思，但是强调该款返还给原告的用途是原告准备用于履行与被告德怡公司的商品房买卖合同，是原告拒不收取该款项，拒不按照当时约定的现场转结方案实施，并且因本案诉讼保全导致仍在被告潘秋明处，该款项的利息损失与被告众嘉公司无关，原告按贷款利率主张利息也无理无据。故该款项对应的诉讼费用也应有原告自行承担，与被告众嘉公司无关；三、原告的诉讼请求四与被告众嘉公司、潘秋明、潘文彬无关，但需要说明的是，原告作为房产中介相关人员，知晓中山本地今年来的房屋限购政策和房价走势，商品房买卖合同没有顺利履行是其自身违约造成的；四、关于诉讼请求五，在本案中，被告众嘉公司不存在违约情形，被告众嘉公司约定的义务就是向被告德怡公司告知房产需要转让给原告的事宜，并提供对应的发票，办理佣金抵消手续，针对该事宜，被告众嘉公司已经完成。案涉商品房无法在30日内办理网签，与被告众嘉公司无关，是中山购房政策造成的，到现在尚未办成，是由于原告主观违约；五、关于公证费，我方没有看到公证费的相关票据，原告仅提交了公证书，最重要的一点，被告方并无违约，是原告自身举证的支出，应当自行承担；六、诉讼费用不属于诉讼请求，属于法庭依法裁判的范围。被告洪佳佳、沈伟源共同答辩称：被告众嘉公司是独立法人资格的有限责任公司，公司的相关权利义务与股东不发生直接关联。德怡公司辩称：原告只支付12729元给我方作为房屋定金，剩余房款2102361是原告与被告众嘉公司、洪佳佳之间以佣金提现，与我方无关。原告未在我方约定的时间内支付房款，故我方已收取的定金不予退还。原告潘秋明、潘文彬围绕诉讼请求依法提交了证据。被告众嘉公司、洪佳佳、沈伟源围绕辩称依法提交了证据。被告德怡公司并未围绕其辩称提交证据。本院依法进行审查，并认定事实如下：2018年3月12日，潘秋明与众嘉公司签订《越秀星汇品峰天寰合作协议》，约定潘秋明佣金提成实行比例分成，按照越秀星汇品峰天寰佣金4%一套。双方确认于客户交齐首付、网签合同后对潘秋明该套业绩进行核算核对，待核算核对完毕后的30个工作日内，众嘉公司向潘秋明支付该套4%佣金。2018年7月23日至26日期间，潘秋明与众嘉公司股东沈伟源商议并达成约定：潘秋明以其父亲潘文彬名义向德怡公司购买德怡公司开发建设的案涉房屋，购买价为200万元，该200万元的付款方式为：扣减潘秋明在“越秀星汇品峰天寰”项目的佣金592729元，潘秋明另向德怡公司支付12729元定金，潘秋明再向众嘉公司法定代表人洪佳佳支付1394542元。2018年7月23日，德怡公司作为甲方与众嘉公司作为乙方签订《补充协议》，上载明乙方向甲方开发建设的“风景水岸花园”商住小区供应居间服务；约定乙方向甲方购买案涉房产，总额2115090元，甲方双方同意以居间服务费抵扣该套房产价款；乙方（或乙方指定的商品房买卖合同买受人）应在5天内与甲方签订《中山市商品房买卖合同》（双方约定商品房的买受人不得办理银行贷款）；若乙方没有按约定的日期签订合同，视为违约，甲方有权扣除乙方定金20000元，该房另行出售；签订后，视为甲方已按约定支付了合同款项给乙方，乙方应同时向甲方开具收款票据；乙方指定潘文彬为案涉房产的买受人。2018年7月26日，众嘉公司作为转让方（甲方）与潘秋明作为受让方（乙方），就案涉房产签订《房产转让合同》，约定乙方以潘文彬的名义以一次性付款的方式从众嘉公司购买案涉房产，购房价200万元；合同约定乙方已经于2018年7月26日将房款汇入甲方账户；乙方已经向甲方支付上述房产的购房款项，且乙方已经向甲方支付上述房产的获利金额，甲方确认收到上述款项；案涉房产的所有权、占有权，使用权、收益权等相关权利属于乙方；甲方应无条件配合乙方完成案涉房产的更名或过户变更手续；约定若因甲方故意拖延或者不及时提供相关材料造成乙方损失的，其应负责赔偿；合同违约责任中还约定若甲方未将上述物业交付给乙方，双方同意按每逾期一日甲方向乙方支付已付款千分之一的违约金，合同继续履行；约定甲方没按约定协助乙方办理有关产权转让手续的，违约方应承担违约责任。2018年7月24日，潘文彬与德怡公司签订《风景水岸花园商品房认购书》，购买案涉房产，认购价为2115090元，付款方式为一次性付清全部购房款。同日，潘文彬向德怡公司支付定金12729元；潘秋明向众嘉公司法定代表人洪佳佳转账支付1000000元。7月26日，潘秋明再向洪佳佳转账支付394542元购房款。2018年7月26日，潘文彬与德怡公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定潘文彬于2018年7月26日一次性付清购房款2115090元；约定交房期限为2019年12月31日前，但若买受人未付清购房款或其他应付款项，出卖人可据实予以延期。后众嘉公司与潘秋明对“越秀星汇品峰天寰”项目的佣金592729元产生争议。2019年6月12日，潘秋明与洪佳佳、德怡公司工作人员一起协商案涉房屋购房款及网签等事宜，洪佳佳要求由潘秋明出具授权函给众嘉公司，由众嘉公司联系购房客户，让购房客户确认是否为中介客户，若开发商承认争议的佣金，则众嘉公司同意向潘秋明结算该笔佣金。2019年6月17日，潘秋明委托广东广翰律师事务所发函给众嘉公司，要求众嘉公司于收到该函之日起7日内协助办理案涉房屋网签事宜。2019年8月21日，众嘉公司工作人员向潘秋明发送微信称：关于潘秋明购买案涉房屋抵扣工程款，众嘉公司与潘秋明于2019年8月6日在长江派出所，在律师和警官的见证下，双方协议由案涉房屋开发商打款给众嘉公司1394542元，众嘉公司收到款后转账1394542元给潘秋明，配合潘秋明到开发商处网签。众嘉公司已收到开发商该笔款项，为了不耽误该套房源顺利网签，要求潘秋明与其联系并约时间办理转账事宜。但本案庭审中，众嘉公司、洪佳佳、沈伟源明确表示，对于佣金592729元需要进行结算后收到开发商的佣金才能提取。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。潘秋明与众嘉公司签订的《房产转让合同》，潘秋明以潘文彬名义与德怡公司签订的《风景水岸花园商品房认购书》和《中山市商品房买卖合同》，众嘉公司与德怡公司签订的《补充协议》，均是各方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，均是合法有效的合同，各方当事人应当恪守合同约定。从潘秋明与众嘉公司签订《房产转让合同》及在签订合同前双方通过微信协商内容可以看出，众嘉公司明确表示以潘秋明在“越秀星汇品峰天寰”项目佣金592729元抵扣部分购房款，而在签订合同后，众嘉公司以该佣金存在争议为由，与潘秋明再行协商但协商未果，进而导致潘文彬与德怡公司不能按原约定继续履行合同。本院认为，众嘉公司在签订合同后对佣金提出异议，但在本案中众嘉公司并未提交证据证明潘秋明不能取得该佣金，而众嘉公司、洪佳佳、沈伟源在本案庭审时明确表示该佣金需要与开发商进行结算后才能确定是否支付给潘秋明，故潘秋明目前并不能以佣金抵扣购房款，潘秋明的合同目的无法实现，众嘉公司构成违约。潘秋明、潘文彬虽然在本案起诉前并未书面通知对方解除合同，但潘秋明、潘文彬于本案起诉要求解除合同，可视其诉讼材料送达给被告时即通知对方解除合同，故本院对潘秋明、潘文彬要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于潘秋明要求返还200万元购房款的主张，潘秋明已向众嘉公司支付1394542元，众嘉公司也予以确认，现合同解除，众嘉公司应返还潘秋明1394542元。但对于抵扣佣金的592729元款项，系潘秋明与众嘉公司的其他债权债务，本案不予处理，潘秋明可另案主张。对于潘文彬已向德怡公司支付的购房定金12729元，德怡公司也应予以退还。关于潘秋明和潘文彬主张的1394542元购房款和12729元购房定金的利息，因众嘉公司违约导致合同无法继续履行，众嘉公司和德怡公司应分别向潘秋明和潘文彬支付占用款项的利息。对于潘秋明和潘文彬主张的违约金和支付的公证费，因潘秋明与众嘉公司签订的合同以及潘文彬与德怡公司签订的合同中对众嘉公司于本案的违约情形并未明确约定相应违约责任，潘秋明和潘文彬的该项主张没有合同依据，本院不予支持。关于潘秋明和潘文彬要求洪佳佳、沈伟源承担连带支付责任的诉讼请求，没有合同或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告潘秋明与被告中山市众嘉置业有限公司于2018年7月26日签订的《房产转让合同》；二、解除原告潘文彬与被告中山市德怡企业管理服务有限公司于2018年7月26日签订的《中山市商品房买卖合同》；三、被告中山市众嘉置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘秋明返还购房款1394542元及利息（利息计算方法：以1000000元为基数，从2019年7月24日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以394542元为基数，从2019年7月26日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告中山市德怡企业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘文彬返还购房定金12729元及利息（利息计算方法：以12729元为基数，从2019年7月24日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告潘秋明、潘文彬的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24276元，减半收取为12138元，诉讼保全费5000元，合计17138元（原告已预交），由被告中山市众嘉置业有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  尹方玫二〇二〇年一月二十一日书记员  陶亚端简培华