连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初970号原告：耿东生，男，1966年11月28日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：郑晓静，连云港市海州区正义法律服务所法律工作者。被告：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路**。法定代表人：王路平，公司总经理。委托诉讼代理人：马文城，连云港市法制事务所法律工作者。原告耿东生与被告连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告耿东生及其委托诉讼代理人郑晓静、被告广某公司的委托诉讼代理人马文城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿东生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2011年11月30日至2019年1月20日逾期交房违约金295678元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2010年7月8日签订商品房买卖合同三份，原告购买房屋三套，分别为房号2177，面积14.22平方，单价13391.21元，价款190423元；房号2178，面积13.63平方，单价13642.48元，价款185947元；房号2179，面积13.88平方，单价13740.35元，价款190716元。总价款567086元。合同约定被告于2011年11月30日交付房屋，但被告未能按期交付，应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告诉求。被告广某公司辩称，1、关于原告要求逾期交房违约金，被告在对外销售涉案商铺时，对外宣传存在返租三年，每年租金按购房总款的8%计算，并在签订商品房买卖合同时，已经针对三年的返租金从购房款中扣除，原被告在签订商品房买卖合同之前，双方还签订了关于涉案商品房的认购书一份，经原告同意，将涉案的商品房交付尖沙咀百货有限公司连云港分公司使用三年，从2011年11月30日起至2014年11月29日止，每年的使用费为购房总款的8%，并在购房款中已经抵扣。2、原告与被告在签订商品房买卖合同时，又与尖沙咀公司签订为期三年的商铺使用合同，因该三年的租金，被告已经支付给原告，因此在该合同中明确约定原告无偿提供涉案商铺给尖沙咀公司使用三年。3、商品房买卖合同第九条中明确约定，如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺交付尖沙咀公司的起始日，出卖人不承担其他违约责任。根据原被告双方在合同的约定，即使被告逾期交房，也应当是被告向尖沙咀公司承担逾期交房责任，无需向原告承担逾期交房的违约责任。同时被告已经一次性支付原告三年的使用费，并未给原告造成任何损失，故该条约定没有侵害原告合法权利。4、虽然被告到2013年8月5日才将涉案的商品房交付尖沙咀公司使用，因交付使用是在原告无偿将涉案商铺提供给尖沙咀公司使用期间，该期间的房屋使用费已支付给原告，不应当再支付原告逾期交房违约金。综上，被告不应该承担逾期交房的违约金。原告商铺从2016年4月已经交付连云港维港汇公司暂时使用，原告应该向维港汇公司主张使用费。双方当事人围绕诉讼请求，原告提交了商品房买卖合同、购房发票、完税凭证、收据、结婚证、尖沙咀百货商铺使用合同、评估报告、（2017）苏0706民初2323号民事判决书、（2018）苏0706民初8272号民事判决书；被告举证了（2019）苏0706民初5981号民事判决书、（2015）连民终字01074号民事判决书、商铺认购书等证据，本院依法组织双方当事人进行举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年7月8日，原告耿东生与被告广某公司签订《商品房买卖合同》三份，分别约定：原告购买被告广某公司开发的位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼2177号房、2178号房、2179号房，房屋价款分别为190423元、185947元、190716元。三份合同第八条均约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任均约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，出卖人不承担其他违约责任。合同还就双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。2010年2月3日，原告（产权方）与深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司（使用方）签订三份《尖沙咀百货商铺使用合同》，约定：产权方自愿将涉案的三套商铺交给使用方无偿使用三年，使用期自商铺竣工验收合格后交付使用方使用即2011年11月30日至2014年11月29日止；使用期限届满后产权方继续委托尖沙咀百货对商铺进行统一运营管理，管理期限为12年；本合同签署后，在使用期内产权方不得将该商铺另行转让给任何第三方使用，也不得终止本使用合同收回该商铺自行经营；合同还对其他事项进行了约定。另查明，原被告在签订《商品房买卖合同》前，双方还签订了《国际商务大厦商铺认购书》，其中2179号商铺认购书约定商铺原价250942元。该认购书第五条抵扣使用金后预售合同价约定：为了提升国际商务大厦商业裙楼商铺的价值，统一规划、包装、定位、招商，以实现商场顺利开业，切实保障购房业主之利益。认购方同意由深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位交给深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司使用，使用权为3年，使用金共60226元。甲方同意认购方应收之使用金可予以抵扣相应购房款，双方认可抵扣使用金后楼价190716元作为签订《商品房买卖合同》的总价款。诉讼中，被告陈述2177、2178号商铺均签订过相同的认购书，内容均是按总房款的8%计算每年使用费，并用三年的使用费抵扣购房款。因公司混乱且签字时间较长字迹已模糊，找不到2177、2178号商铺的认购书。原告认为其没有签订过认购书。还查明，2015年11月15日，连云港市中级人民法院就上诉人深圳市尖沙咀百货有限公司与被上诉人广某公司联营合同纠纷一案作出（2015）连民终字第01074号民事判决书，该判决书查明广某公司于2013年8月5日向深圳尖沙咀公司交付国际商务大厦的钥匙，国际商务大厦于2013年8月27日通过竣工验收，广某公司存在迟延交付行为。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：涉案商铺的交付时间、交付方式如何确定，被告广某公司是否承担逾期交房的责任。关于该争议焦点，原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，不承担其他违约责任。根据（2015）连民终字第01074号民事判决书查明的事实，被告广某公司于2013年8月5日向深圳尖沙咀公司交付国际商务大厦，广某公司已通过向深圳尖沙咀公司交付国际商务大厦的形式履行了向原告交付涉案商铺的义务，故被告广某公司不应承担在2013年8月5日之后的逾期交房违约金。对于2013年8月5日之前的逾期交房责任，根据原告与尖沙咀百货有限公司连云港分公司签订的《尖沙咀百货商铺使用合同》，该合同中载明原告自愿将涉案商铺交付尖沙咀百货公司无偿使用三年，即2011年11月30日至2014年11月29日。且原告与广某公司签订的认购书已确认该三年的使用费直接从原告购房款中扣除，故2013年8月5日之前，被告广某公司也不应承担逾期交房违约责任。虽然被告未能提供2177、2178号商铺的认购书，但从被告提供的2179号商铺认购书以及本院处理的其他当事人案件中存在同样的认购书，且《尖莎咀百货商铺使用合同》明确约定免费使用三年，可以认定原告与被告签订过2177、2178号商铺的认购书。综上，原告要求被告承担逾期交房违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告耿东生的诉讼请求。案件受理费5735元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  钱永人民陪审员  贺君人民陪审员  杨靖二〇二〇年一月十九日书 记 员  张冉法律条文附录及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。