江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0582民初10742号 原告（案外人）：周卫明，男，1969年6月19日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人:刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：郭忠华，男，1968年11月7日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：肖依克，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁瑜洁，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蒋建平，男，1967年7月31日出生，汉族，住张家港市。 第三人（被执行人）：钱网珍，女，1969年8月5日出生，汉族，住张家港市。 两第三人共同委托诉讼代理人：钱网生，男，1967年11月2日出生，汉族，住张家港市。 原告周卫明与被告郭忠华、第三人蒋建平、钱网珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周卫明及其委托诉讼代理人刘俊华、被告委托诉讼代理人肖依克、袁瑜洁、第三人共同委托诉讼代理人钱网生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，2019年2月2日，本院对原告郭忠华诉被告蒋建平、钱网珍股权转让纠纷一案出具（2019）苏0582民初1459号民事调解书，确认：一、被告蒋建平、钱网珍共同给付原告郭忠华股权回购款500万元及自2013年1月1日起至2020年12月31日的利息400万，合计900万元，上述款项原告郭忠华同意被告蒋建平、钱网珍于2019年2月3日前给付30万元，于2019年12月31日前给付100万元，于2020年6月30日前给付200万元，2020年12月31日前给付200万元，于2021年6月30日前给付100万元，于2021年12月31日前给付100万元，于2022年6月30日前给付100万元，于2022年12月31日前给付70万元，该款付至原告郭忠华账户，开户行：中国工商银行张家港分行营业部，账号：62×××52。二、案件受理费减半收取37400元，保全费5000元，合计42400元，由被告蒋建平、钱网珍承担，于2019年2月3日前给付原告蒋建平。三、如被告蒋建平、钱网珍未按本协议第一、二条履行，则原告蒋建平即可按股权回购款500万元、该款自2013年1月1日起至实际履行之日起按年利率10%计算的利息、案件受理费37400元、保全费5000元之和，扣除本协议签订后被告蒋建平、钱网珍已履行的金额（先作为利息扣除）向法院申请强制执行。 2019年1月24日，本院根据郭忠华的申请，作出（2019）苏0582民初1459号民事裁定：冻结蒋建平银行存款500万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年1月28日，本院查封了蒋建平、钱网珍名下位于张家港市不动产（权证号：张房权证金字第××号）。 根据郭忠华的申请，本院于2019年4月22日立案强制执行，案号为（2019）苏0582执2962号。 案外人周卫明提出异议后，本院于2019年7月19日作出（2019）苏0582执异147号执行裁定书，裁定：驳回案外人周卫明的异议请求。 原告周卫明向本院提出诉讼请求：1、判令不得对位于张家港市房产强制执行，并解除查封、停止对该房产的评估、拍卖；2、诉讼费用由被告承担。依据的事实和理由为：2011年1月25日，原告与第三人蒋建平签订《购房合同》，约定蒋建平以185万元的价格将案涉房产出售给原告，约定原告支付首付款40万元后即交付该房产，余款于2016年12月1日前分期付清。原告于2011年1月28日支付40万元购房款后，即开始对该房产进行装修，并于2014年初装修完毕后开始入住。截止2016年12月30日购房款全部支付完毕。购房合同约定，案涉房屋尚有贷款未归还，在还清全部贷款后由蒋建平通知原告办理房产过户手续。但蒋建平至今未能还清贷款，致使案涉房产至今未能过户。根据合同法的规定，当事人之间有关不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办物权登记不影响合同效力。原告对案涉房屋享有的物权优于债权。另外，在案涉房屋查封前，原告已支付了全部购房款并实际占有、居住，因蒋建平未能清偿贷款而导致无法过户，该责任不归于原告。综上，请求法院支持原告诉请。 被告郭忠华辩称，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉争房屋登记的权属所有人为蒋建平、钱网珍，故原告周卫明不享有该房屋的物权。另外本案中，原告提供的其与蒋建平的购房合同至今尚未生效，也未进行网签备案。周卫明是否支付全额购房款也无充足的证据予以证明。小区物业出具的证明，也无法证明周卫明实际占有该房屋。诉争房屋早在2017年2月即具备了办理过户手续的条件，但原告怠于办理，导致本案争议发生，周卫明主观上存在明显的过错。按照省高院关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）相关规定，本案中原告不具备执行异议的法定事由，故请求法院驳回原告的诉请。 第三人蒋建平、钱网珍陈述，对原告陈述的事实不持异议。至2016年12月底，原告已付清全部房款。但2016年底，第三人将案涉房产抵押给张家港市金城泰农村小额贷款有限公司贷款180万元，因所经营公司陷入困境，至今未能全部偿还，导致房屋无法过户。对此，原告并无过错，第三人深表歉意。 本院查明，2011年1月25日，蒋建平（甲方、卖方）和周卫明（乙方、卖方）签订《购房合同》，甲方将其位于张家港市毛坯房作价185万元转让给乙方，该房屋之前已被甲方抵押给中国银行张家港支行，用于贷款偿付该房屋价款，抵押担保范围130万元，房贷本息由甲方负责偿还，乙方于本合同签订之日起五日内向甲方支付40万元，余款145万元于2016年12月1日前付清，余款按照甲方的指示转入甲方指定的个人账户或甲方所在企业账户，甲方应于乙方支付首付款40万元之日起10日内，将房屋交付乙方使用，甲方还清房贷在得到乙方通知后应积极协助办理过户手续，乙方未及时通知产生的产权纠纷责任由乙方承担。 2014年，周卫明开始居住在案涉房屋内。2016年12月30日，蒋建平向周卫明出具收到购房款185万元的收条。 以上事实，有《购房合同》、河畔美墅业主委员会、张卫国、殷红娟、李胜出具的证明、蒋建平出具的收条及庭审笔录等予以证实。 另查明，张家港市房产登记的权利人为蒋建平，共有人为钱网珍，登记时间为2010年9月17日。该房产在2010年9月25日办理了他项权登记，向中国银行张家港支行贷款129万元，于2017年2月8日注销他项权登记。2017年2月6日又办理他项权登记，向张家港市金城泰农村小额贷款有限公司抵押借款，债权数额300万元。目前该房产的他项权登记时间为2019年1月24日，向张家港市金城泰农村小额贷款有限公司抵押借款300万元。 以上事实，有不动产登记信息及庭审笔录等予以证实 审理中，原告陈述了支付购房款的经过：自己以中国中铁股份有限公司上海分公司的名义承建江阴跨锡澄高速特大桥项目，并在建行江阴支行开设了账户，通过该账户于2011年1月28日向蒋建平转账40万元、同年1月30日向蒋建平开办的张家港市大东金属制品有限公司转账40万元、同年4月11日向张家港市大东金属制品有限公司转账50万元、2012年10月10日向张家港市大东金属制品有限公司转账20万元、2016年5月19日向蒋建平通过POS机转账20万元，其余款项支付方式记不清了。原告提供了中国中铁股份有限公司上海分公司提供的证明及该公司在建行江阴支行的活期明细信息。根据该银行交易流水，2011年1月28日的40万元系转给周卫明本人的，转给张家港市大东金属制品有限公司的款项为材料费或钢材款，POS机转账20万元不能确定收款人。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告和第三人蒋建平签订了书面买卖合同并占有了案涉房屋，但根据原告提供的银行交易流水，尚不能确定原告已支付了全部价款。即使原告已支付了全部价款，但原告在签订房屋买卖合同时知道案涉房屋存在抵押无法办理过户登记手续，系因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告周卫明的诉讼请求。 案件受理费21450元，由原告周卫明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  季新宏 人民陪审员  季惠惠 人民陪审员  韦 红 二〇二〇年一月三日 书 记 员  高天士