惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4240号原告：王琼，女，汉族，1990年1月20日出生，住址：深圳市坪山区大工业区******，身份证号码：420************524。原告：王欣，男，汉族，1988年1月16日出生，住址：深圳市坪山区大工业区******，身份证号码：500************573。两原告委托诉讼代理人：缪斌，广东维强律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇承修一路**。法定代表人：吴某1。第三人：中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州市************。负责人：周金带。原告王琼、王欣与被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司（以下简称南豪公司）、第三人中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称中行大亚湾支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告王琼及两原告的委托代理人缪斌到庭参加诉讼，被告南豪公司、第三人中行大亚湾支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10036643）及签订的相关补充协议（逾期交房超过90天）；2、请求判令被告支付逾期交房超过90天的违约金2325.96元；3、请求判令被告依法返还定金50000元，并依法进行双倍返还，即50000元×2=100000元，并由被告自2017年11月11日起至实际向原告返还清以上定金之日止，为此支付相应同期银行贷款利息；4、请求判令被告依法返还购房定金之外的购房首付款182596元，并由被告自2017年11月23日起至实际向原告返还清以上首付款之日止，为此支付相应的同期银行贷款利息；5、请求判令被告依法返还原告预交的办证费1500元；6、请求判令被告依法赔偿原告为购房而支付的契税7358.06元；7、本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：一、原告付款情况。原告一、原告二（以下简称原告）为夫妻关系，于2017年11月11日向被告支付50000元定金，用于购买被告处的紫辰名苑******房；原告于2017年11月23日向被告支付182596元，用于支付以上购房定金外的剩余首付款，同时在当日又向被告预交办证费1500元；原告于2019年5月9日，在被告的要求下一同去税务部门缴纳契税7358.06元。二、关于原告银行按揭贷款的问题。需要特别说明的是，原告在2017年11月购房时，开发商告知原告将申请按揭贷款的材料统一提供给被告办理即可，不需要原告提交给第三人，且原告提交按揭贷款材料的时间都是由被告统一安排的。出乎原告意料的是，大约在2017年年底到2018年年初的时候，原告按照被告的要求提交了按揭贷款材料，然后就一直没有消息了，第三人既不放款，被告也不交付房屋，对此，原告多次催促询问被告与第三人均没有答复。直至2019年2月份，被告突然联系原告说是按揭贷款可以办理下来了，但是要求原告重新提交下按揭贷款材料，说是之前材料过期了只有3个月有效期。原告便按照被告的要求再次提交了按揭材料，但时至今日仍然没有任何进展。2019年9月底，原告实在安耐不住便亲自去第三人处询问原因，终于得到第三人的答复，说是被告与第三人的贷款合作关系早已到期，需要被告重新报第三人审核批准额度，在被告没有与第三人达成合作协议之前，银行根本不会审核原告提交的按揭材料。而原告提交的个人征信及银行收入流水等均是符合贷款要求的，其一直办理不了按揭贷款，完全是因为被告与第三人的合作关系存在问题导致的，并非原告的过错导致。三、关于《商品房买卖合同》及其相关补充协议的问题。原告取得的《商品房买卖合同》上标注的合同签订日期为2018年10月24日，这与原告实际购房时间为2017年11月并不相符，且该合同上关键的条款字号特别小，不注意看很容易忽略。另外，原告收到的附件4的《补充协议》不仅没有加盖骑缝章也没有记载合同签订日期，原告对该协议不予认可。该协议中关于“原告未完善银行按揭及放款手续，及相关税费，出卖人有权拒绝交付房屋”的约定，更是无稽之谈。2019年5月，被告联系原告，要求原告与其一同去税务部门缴纳契税，说是缴了契税就能交房，结果原告于2019年5月9号缴了契税后，至今依然无法交房。原告购买的是现房，并非期房，被告因其自身的原因屡次食言，导致原告迟迟不能办理按揭贷款，迟迟不能交房入住，这给原告带来了极大的困扰。无论是按照正常的房产交易习惯，还是按照购房合同来看，被告已经严重侵害到原告的合法权益且已构成严重违约。依据购房合同约定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付原告使用，并取得商品房建设、监理、施工、勘察、设计等五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。而实际上，从原告向被告支付定金、首付款、办证费，以及后续申请房屋按揭贷款、协同缴纳契税等来看，原告与被告的房屋买卖交易期限已经长达近2年仍未完成，这远远超出合同约定的交房期限，据此，依据合同约定（被告逾期超过90天后仍然不能交房），原告有权主张解除与被告之间的《商品房买卖合同》及相关相关《补充协议》，并要求被告承担相应法律责任。四、综上所述。原告已如约在2017年11月23日前付清购房首期款，并如约提交了合格的个人征信报告、银行收入流水等用于办理按揭贷款手续，但因被告自身原因，导致原告自购房以来近2年的时间无法正常办理房屋按揭贷款、无法正常办理交房入住手续。对此，原告已多次与被告及第三人沟通处理，均得不到解决。鉴此，原告为了维护自身的合法权益，特依法向法院提起诉讼，恳望判如所请。原告向本院提交了下列证据：1、定金、首付款《收款收据》，相应POS机刷卡单及银行转账单，拟证明2017年11月11日原告支付给被告购紫辰名苑1栋401房定金5万元；2017年11月23日原告支付给被告购紫辰名苑******房首期款182596元；2、办证费《收款收据》、以及相应POS机刷卡单，拟证明2017年11月23日原告支付给被告1500元办证费；3、《商品房买卖合同》合同编号：大亚湾（2018）10036643，以及补充协议，拟证明被告未能如约及时交房，原告有权要求解除购房合同；关键条款字体特别小；附件4《补充协议》没有签订日期，且没有盖骑缝章。4、契税完税证明，及POS机刷卡缴费单，拟证明原告已按照被告要求，于2019年5月9日缴纳房屋契税7358.06元；5、大亚湾区房产登记资料信息查询结果，拟证明2018年10月24日办理的合同备案；2019年1月8日办理的不动产预告登记，2019年5月9日办理的预告抵押权人：中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行（然而该行，即本案第三人不予办理按揭不予放款）；6、原告王欣《个人征信报告》，拟证明原告王欣个人征信无问题；7、原告王琼《个人征信报告》，拟证明原告王琼个人征信无问题；8、原告王欣2016年1月1日至2019年9月29日《中国银行交易流水明细单》，拟证明原告王欣一直在中芯国际集成电路制造（深圳）有限公司上班，且每月工资收入稳定，足够用于申请房屋按揭贷款（购房贷款需求为54万）；9、原告王琼20**年1月1日至2019年9月27日《中国农业银行交易明细单》，拟证明原告王琼每月工资收入稳定，足够用于申请房屋按揭贷款（购房贷款需求为54万）。第三人中行大亚湾支行庭前提交答辩状称，答辩人与王琼、王欣、惠州市惠阳区南豪实业有限公司已经签订了《个人一手住房贷款合同》，目前暂未对其进行放款，现该贷款为可投放状态。被答辩人王琼、王欣购买惠州市惠阳区南豪实业有限公司开发的紫辰名苑******房，于2019年1月17日向我行申请贷款54万元，贷款于2019年2月18日审批通过。2019年4月30日办妥预告抵押登记回执。由惠州市惠阳区南豪实业有限公司提供全程担保。而后因为发现惠州市惠阳区南豪实业有限公司的紫辰名苑项目有效期已过，需将项目进行延期，至11月8日紫辰名苑完成延期流程，可正常发起贷款业务，王琼、王欣贷款目前为可投放状态，现因收到王琼、王欣，惠州市惠阳区南豪实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，我行暂未对该笔贷款进行发放。至于本案中被答辩人王琼、王欣与惠州市惠阳区南豪实业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷与我行并无关系，请法院依法审理。第三人中行大亚湾支行未提交证据。被告南豪公司未提交答辩意见及证据。本院根据当事人提交的证据，根据当事人的陈述及其举证情况，审理查明本案事实如下：原告王琼、王欣是夫妻关系。2017年11月份，两原告为购买被告位于惠州市大亚湾西区*****************，与被告草签了购房合同，并于2017年11月11日支付了5万元定金。同年11月23日，两原告向被告支付了182596元的剩余购房首付款，并预交了1500元办证费。2018年10月24日，原、被告双方签订了正式的《商品房买卖合同》及补充协议，该合同中约定：两原告购买被告位于惠州市大亚湾西区****************房，总价为772596元，买受人于2017年11月23日付清首付款232596元，余款540000元办理银行按揭贷款；在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；合同第八条约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。因不可抗力、非因被告所能控制的事情发生等导致施工无法进行的，原告同意不追究被告的责任；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。由于原告原因，未能按期交付，双方同意按本合同附件四之补充协议第七条之约定处理；合同补充协议第七条第四款约定，如原告未付清房款（或未完善银行按揭及放款手续）及相关税费的，被告有权拒绝交付该商品房直至原告付清房款为止，且被告无须承担延期交付的违约责任。上述合同签订后，原告按照被告的要求提交了按揭贷款材料，但一直未能顺利办理银行贷款。目前，原、被告已与第三人中行大亚湾支行签订了《个人一手住房贷款合同》。2019年1月17日，原告为向购买涉案房产向第三人申请贷款54万元，贷款于2019年2月18日审批通过。2019年4月30日办妥预告抵押登记回执，由被告南豪公司提供全程担保。而后第三人发现被告南豪公司的紫辰名苑项目有效期已过，需将项目进行延期，至11月8日紫辰名苑完成延期流程，可正常发起贷款业务，原告贷款目前为可投放状态，现因原告将被告、第三人诉至本院，第三人暂未对该笔贷款进行发放。另查明，2019年5月9日，原告在被告的要求下，到税务部门交纳契税7358.06元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。关于原告请求解除《商品房买卖合同》及补充协议、返还已付购房款182596元及利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案商品房买卖合同签订后，被告开始协助原告办理银行按揭贷款，但期间因被告与第三人的贷款合作关系到期，需要重新达成合作协议才能继续办理原告的按揭贷款事宜。所以直至2019年11月8日，被告南豪公司的紫辰名苑项目完成延期流程后，才可正常发起贷款业务，原告贷款目前已是可投放状态。现原告因被告办理贷款时间过长不想继续履行合同，主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、返还购房款182596元及利息（自2017年11月23日起至实际向原告返还清以上购房款之日止，按同期银行贷款利率计算），本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期交房违约金2325.96元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第四款约定，如原告未付清房款（或未完善银行按揭及放款手续）及相关税费的，被告有权拒绝交付该商品房直至原告付清房款为止，且被告无须承担延期交付的违约责任。该补充协议系双方真实意思表示，且在原告向本院起诉之后，涉案贷款已是可投放状态。本院认为，本案被告协助原告办理按揭贷款虽然时间过长，但目前贷款已属可投放状态。且在双方的合同补充协议里已有对该情况予以免责提示说明。因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现时，原告可以解除合同，但不能因此向被告主张违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。关于原告主张被告双倍返还购房定金及支付相应利息的问题。本院认为，双倍返还购房定金的定金罚则适用前提是合同一方当事人存在过错，如上所述，本案属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故被告应在合同解除后，返还原告定金50000元，并支付占用该款项期间的利息。合同签订后，第三人开始协助原告办理银行按揭贷款，但因原告银行流水不符合银行办理按揭手续的要求，所以原、被告双方一直未开立交易结算资金专用帐户，以致原告未能也无法在双方约定的时间将首付款存入资金专用帐户。上述事实有原告提交的证据及第三人的答辩意见佐证，本院予以采信。上述情形应属不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，双方认为该房屋买卖合同已于2018年9月9日解除，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。根据《补充协议》第一条约定，如果原告无法通过银行按揭贷款购房，原告可以选择解除合同，由被告全额退还原告已经支付的购房款。现原告向本院主张要求被告返还其已交纳的定金90000元，有事实和法律依据，本院予以支持。本案房屋买卖未能实现合同目的，被告亦不存在过错，故对原告请求被告支付定金利息，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿居间费用5000元，经法庭调查及证据显示，该5000元并非居间费用，而是第三人华创公司向原告收取的按揭服务费，原告追索该费用应另行向华创公司主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈涛自本判决生效之日起五日内向原告孙娜返还定金90000元（其中5000元由第三人惠州市华创房地产经纪有限公司转付给原告孙娜）；二、驳回原告孙娜其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元,由原告孙娜负担59元，被告陈涛负担1061元（诉讼费用已由原告预交，被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  林嘉伟二〇二〇年一月十九日书记员  潘慧蕊