广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初1387号原告：赖伯群，女，1965年6月15日出生（身份证号码：440************069），汉族，住广东省东莞市****************。委托诉讼代理人：江浩良，广东展豪律师事务所律师。被告：许锦容，女，1973年4月9日出生（身份证号码：441************327），汉族，住广东省龙门县***************。原告赖伯群与被告许锦容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖伯群的委托诉讼代理人江浩良，被告许锦容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖伯群向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2019年8月和2019年9月租金30000元；2.判令被告向原告支付2017年8月和2018年9月租金的滞纳金暂计4575元(以15000元为本金，每天5‰为标准，从每月15日暂计至2018年9月30日为4575元)；3.判令被告向原告支付违约金30000元；4.判令被告向原告支付拖欠的水电费、管理费等17808.40元；5.判令原告无须退还被告保证金30000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷A区08栋别墅出租予被告使用，租赁期为2017年6月15日至2020年6月15日，租金为每个月15000元。在签订协议后，原告如约向被告提供了租赁物。但从2019年8月起，被告一直都未交付相应的租金及水电费，至今，共拖欠原告租金30000元及水电费、管理费等17808.40元。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请！被告许锦容辩称，一、被答辩人要求支付2019年8月份和9月份租金合计人民币30000元整属于无理要求，是没有依据的，理由是：1、本人于2017年6月15日租赁被答辩人物业经营旅游出租业务，在经营过程中发现该物业有多处外渗漏水现象，经过维修，不久后还是会出现漏水现象，本人多次向被答辩人反映该情况，被答辩人一直不予处理，因房屋漏水，墙面落灰情况严重，致使本人无法正常经营，一直处于亏损状态，已不适合经营，本人多次要求被答辩人做出对主体的维修，否则终止合同，一直沟通无果，本人遂于2019年8月15日退出该物业的经营，正式终止合同的履行，并向被答辩人要求返还押金人民币30000元整；2、根据合同的第五项（3）条，答辩人已于2019年8月15日终止履行合同，所以不存在支付2019年8月份和2019年9月份租金情况。二、被答辩人要求支付2017年8月份和2018年9月份租金的滞纳金，属于无理要求，因这两个月份租金已交。三、被答辩人要求支付违约金30000元，为无理要求，理由是被答辩人违约在先，应当返还押金30000元给本人。四、被答辩人要求支付的水电费，管理费等17808.40元，被答辩人于2017年6月15日交物业给本人，本人代付了2017年2月份、3月份、4月份的水电费，被答辩人一直未归还。五、被答辩人要求不归还押金30000元为无理要求，原因是被答辩人先违反合约，应返还本人的押金30000元。六、要求被答辩人承担本案诉讼费用。请法院视本案作出公正的处理。本院经审理认定事实如下：原告赖伯群是惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷A区08栋别墅业主，2017年5月1日，原告赖伯群与被告许锦容签订《房屋租赁合同》，双方主要约定：出租方（甲方）为赖伯群，承租方（乙方）为许锦容，甲方同意将位于惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷A区08栋别墅在设施、设备完好及可租赁的状态下租给乙方使用；租期为3年，即从2017年6月15日起至2020年6月15日止，租金为每月人民币15000元整，在租赁期内保证金不能作为租金抵偿，合同期满后乙方在履行合同所有义务及缴清因使用物业产生的所有费用后，甲方在10日内将保证金无息退还给乙方；乙方在每月15日之前将月租金全额转入甲方银行账户；若乙方在本合约所规定的缴纳租金期限内未交付或未全额交付租金，除继续有义务交纳租金外，还应向甲方按照交纳滞纳金。每日滞纳金为每月租金数额的千分之五，乙方有义务向甲方交纳应付清的一切款项；甲方应在本合同签订之日起提前十五天将房屋及其附属设备设施交给乙方使用，甲方承担房屋在交付乙方使用前发生的一切费用，并予以结清；乙方负责甲方交付给的装修与外制酸套财产的一切，维护与维修，如乙方损坏进行维修功丹江口偿；租赁期满后，甲方在乙方结清因使用房屋所产生的各项费用（如水、电、温泉水、燃气费、电话费），经甲方确认后，应不计利息退回全部保证金给乙方，如上述费用仍未缴清，甲方有权在保证金中扣除，不足部分由乙方承担；乙方应按期缴纳承租区域而产生的各项费用：水、电、温泉水、燃气、上网、电话、有限电视，本合同终止时，以上费用应结清；乙方不得擅自改承租区域主要结构，乙方应妥善保管、使用房屋及甲方配备的各类套内设施设备，除正常损耗及非人为因素外，因乙方使用不当造成房屋及甲方配备的套内设施设备与装修装饰损坏，乙方应承担维修责任。如有下列情况发生，甲方有权终止本合同，收回出租的房屋：1.乙方拖欠租金超过一个月；2.乙方擅自改动本房屋的内外结构，损坏房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质；3.乙方单方终止本合同。甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退乙方所交的保证金。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：房屋主体结构损坏，不能再用于经营或居住。本合同签订之日起，甲乙双方不得借故解除合同，任何一方不违反本合同约定，应支付两个月租金作为违约金。免责条件：租赁房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，合同自然终止，甲乙双方互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，被告向原告支付房屋押金30000元。在合同履行过程中被告本人或通过王美珍以银行转账的方式向原告支付租金，2017年4月30日支付15000元、2017年7月15日支付7200元、2017年8月16日支付15000元、2017年9月16日支付12800元；2017年10月至2019年7月每月15日左右各支付15000元。以上被告向原告支付房屋租金共380000元。诉讼中，被告向本院提交龙门县永汉镇为群傢俬商场出具的床、床垫收款收据一张，主张其于2017年6月23日在该商场购买床、床垫各一张共5600元；购买空调一台22**元（未提供票据）配置于涉案房屋内，表示已和原告沟通该款7800元在租金扣除，原告对此不予认可。被告主张其代原告交纳了2017年2月至4月涉案房屋的水电费5000多元，提交了广州天力物业发展有限公司龙门分公司2017年10月10日出具的发票予以证明（发票载明Ａ区Ａ08－01收款7871元，其中2017年2－4月水电费合计3810.96元）。原告提交《养生谷小区付款通知书》证实未付涉案房屋2019年3月1日至9月30日管理费、温泉水费、水电费共17808.40元，其中2019年8月20日以后的费用为：2019年8月1日至8月31日管理费975元，2019年9月1日至9月30日管理费975元。被告租赁期间涉案房屋出现外渗漏水现象，被告称其自行进行简单维修，不久后又发现漏水现象，被告认为是房屋的质量问题所致，遂于2018年9月开始多次向原告反映，要求原告进行处理，原告称其在国外，要求被告自行处理；因房屋漏水问题协商无果，被告提出与原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告委托惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷A区07栋别墅业主代收钥匙。以上事实有被告提交的涉案房屋漏水、掉灰、被告退租后原告对房屋进行维修的照片数张，以及涉案房屋管理人员陈玉梅与原告的微信文字、语音聊天记录证明。庭审中原告确认于2019年8月20日收到被告交回的涉案房屋钥匙，并认为房屋漏水是原告使用不当造成，但未提供证据证明。经本院主持调解，双方当事人各持己见，无法达成一致意见。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。其中合同约定“乙方负责甲方交付给的装修与外制酸套财产的一切，维护与维修，如乙方损坏进行维修功丹江口偿”的内容存在错别字，按字面理解应为被告需负责对涉案房屋原有的室内装修进行维护与维修的约定。按常理判断漏水现象一般非表面装修造成，应认定为房屋的主体、结构方面存在质量问题所致。因涉案房屋存在漏水问题影响被告对外出租经营，根据合同当中“房屋主体结构损坏，不能再用于经营或居住，乙方有权解除合同”的约定，以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告具有解除《房屋租赁合同》的权利。原告主张涉案房屋出现漏水问题是被告使用不当所致，原告未提供证据予以证明，不予采纳。原告诉请被告支付滞纳金以及违约金缺乏依据，不予支持。2019年8月20日，原告收到被告交回的涉案房屋钥匙，视为原、被告之间《房屋租赁合同》于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，被告应支付原告房屋租金至合同解除前一天（2019年8月19日），扣除被告已经缴纳的房屋租金380000元，被告应支付原告房屋租金12500元[15000元/月×26个月（2017年6月15日至2019年8月14日）＋15000元/月÷30天×5天（2019年8月15日至8月19日）-380000元]。至于原告诉请被告支付拖欠的水电费、管理费共17808.40元的问题。从原告提交的《养生谷小区付款通知书》可判断，该费用包含了2019年8月1日至8月31日管理费975元，2019年9月1日至9月30日管理费975元。2019年8月20日合同解除当日起的管理费1572.58元（975元÷31天×19天＋975元）应由原告自行负担，扣除原告负担部分后，被告应支付部分为16235.82元（17808.40元－1572.58元）。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除后，原告应退还被告押金30000元，被告拖欠原告涉案房屋租金、水电费、温泉水费、管理费共计28735.82元（12500元+16235.82元），上述金额相抵，被告需支付原告的房屋租金及其它费用28735.82元小于原告应退回被告的押金30000元,故本案原告的诉请应予驳回。相抵后原告应退还被告的部分押金，以及被告提出代原告缴纳2017年2月－4月水电费的问题，被告未提出反诉请求，本案不作处理。被告主张其于2017年6月23日购买的床、床垫、空调共值款7800元应在租金扣除，原告不予认可，被告未提供有效证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赖伯群的诉讼请求。本案受理费1273.84元（原告赖伯群已预缴），由原告赖伯群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年一月十五日法官助理 梁丽丹书 记 员 丘明杰附相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。