福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19851号 原告：厦门骋享物业服务有限公司，住所地厦门市思明区同安路**天鹭大厦****，统一社会信用代码91350203737886643G。 法定代表人：朱莹，执行董事。 委托诉讼代理人：张**，福建凌一律师事务所执业律师。 被告：林勋，男，1983年2月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门骋享物业服务有限公司（以下简称骋享物业公司）与被告林勋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。骋享物业公司委托诉讼代理人张**、被告林勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骋享物业公司向本院提出诉讼请求：林勋立即向骋享物业公司支付2004年9月1日至2019年8月31日的物业服务费15224元。事实和理由：林勋系同安路2号天鹭大厦B座1303室（面积为103平方米）的业主。骋享物业公司系厦门市天鹭大厦业主委员会聘请的物业公司，自2004年9月起为天鹭大厦业主服务至今，2004年9月1日-2015年4月30日的物业服务费标准为0.75元每月每平方米，2015年5月1日至2019年9月26日的物业服务费标准为1.05元每月每平方米。林勋一直未缴交物业服务费。骋享物业公司认为，林勋的行为侵害了骋享物业公司的合法权益。为维护自身的合法权益，骋享物业公司特依法向贵院提起诉讼，请求依法裁判，支持骋享物业公司的诉讼请求。 林勋辩称:一、天鹭大厦Ｂ幢的物业管理权属归厦门市卫生局。天鹭大厦Ｂ幢房改房业主从未聘请、委托骋享公司为该幢房屋进行物业服务。1、骋享物业公司提供的证据（2）第3页已显示并可证明。2、天鹭大厦Ｂ幢第十层至第十九层西北侧半层房改房系厦门市卫生局职工住宅，一直以来是由厦门市卫生局管辖、管理。体现为：Ａ、根据厦门市卫生局与天鹭大厦项目合建方普达房地产建设发展有限公司《关于天鹭大厦项目合作协议的补充协议书之二》约定天鹭大厦Ｂ座的整体物业管理权归属厦门市卫生局。该协议载明：“双方同意天鹭大厦Ｂ座的整体物业管理权归属甲方”。（2019）闽0203民初5221号案确认过该协议。Ｂ、（2017）闽0203民初2305号《林勋与厦门市天鹭大厦业主委员会、厦门闽矿测绘院委托合同纠纷一审民事判决书》载明：“本院认定事实如下：天鹭大厦系厦门市卫生局（现更名为厦门市卫生和计划生育委员会）与普达公司合作建设项目，包括商品房部分及厦门市卫计委自管公房部分，其中天鹭大厦Ｂ幢的第一层至第十九层西北侧半层归厦门××委所有，天鹭大厦Ｂ幢的整体物业管理权归属厦门卫计委。”Ｃ、骋享物业公司与案外人普达房地产建设发展有限公司于2003年1月签定的前期物业合同《天鹭大厦物业管理委托合同》第二条物业基本情况载明：“坐落位置：同安路2号，总建筑面积61000㎡，层高35层，其中住宅257户，共36510㎡，商场2280，车库144个，其余为卫生局办公面积（不属于管理范围）。”根据现有天鹭大厦统计Ａ、Ｂ、Ｃ三幢楼：总面积61542.86㎡，总户数：322户。其中厦门市卫生局14833.68㎡（机关办公室8144.4㎡；房改房48户，面积6689.28㎡）。由此可以完全坐实骋享物业公司从签署物业前期合同乃至入驻天鹭大厦之始便知道其服务的范围既不包含厦门市卫生局的面积，也不包含房改房的48住户。此外，骋享物业公司提供的2004年8月30日与厦门市天鹭大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，该合同第二十一条对天鹭大厦Ａ幢住宅、Ａ幢二至五层办公及住宅改办公、一楼店面、Ｂ幢19楼以上住宅、空置房屋的物业管理服务收费标准进行了有关物业管理服务费的约定，但自始至终都没涉及到卫生局机关和房改房；2011年、2014年、2015年、2016年骋享物业公司与厦门市天鹭大厦业主委员会四次签订的《物业服务合同》，有关物业管理服务费用的约定（除了金额变动余内容一样）：“Ａ幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.5元／月／平方米向业主或使用者收取；Ｂ幢住宅楼的物业服务费由乙方按0.75元／月／平方米向业主或使用人收取（此物业服务费不含Ｂ栋的保安费和电梯的管理费）”。Ａ、Ｂ两幢商业住宅收取物业费不同，骋享物业公司在物业服务合同里特意注明向Ｂ幢19楼以上商品房住户收取物业服务费，没有提供门卫保安和电梯管理服务，事实是此服务一直由厦门市卫生局提供！2003年以来，天鹭大厦1-19层的电梯维修、维护、保安、保洁等事务均由厦门市卫生局自行负责管理，骋享物业公司未提供相应的服务。骋享公司没有与厦门市卫生局机关乃至机关房改房业主群体签订过物业合同，也未曾为房改房群体业主提供相应的服务，林勋所住的房屋Ｂ-1303室系卫生局房改房，骋享公司有何法律依据向林勋主张收缴服务费？二、厦门市卫生局机关一直为Ｂ幢楼宇提供服务。1、《厦门市卫生局有关制度汇编》中关于《厦门市卫生局机关物业管理人员职责》详细明载机关物业工作职责，足以证明卫生局机关对天鹭大厦Ｂ幢大楼进行有效的物业管理与服务。（2017）闽0203民初2305号《林勋与厦门市天鹭大厦业主委员会、厦门闽矿测绘院委托合同纠纷一审民事判决书》，骋享物业公司提供的证据材料第9页第2行明载：法院“另查明，天鹭大厦中归厦门市卫计委所有的自管公有住房部分并未向天鹭业委会支付公告维修金，该部分房屋由厦门市卫计委支取行政事业单位住房基金进行公告维修维护。”2、众多证据表明，骋享物业公司没有向天鹭大厦Ｂ幢卫生局机关和房改房提供过相应的物业服务工作，Ｂ幢的物业管理一直由卫生局机关单独管理，从大楼1998年基本建成伊始就聘有员工11名，其中：外聘保安公司2人（负责机关大门周一至周五门卫），住宅门卫5名，保洁员2名，电工汤新福、泥水工朱亚水，并聘临时工郭国宝专门负责10-19楼楼道卫生保洁。Ｂ幢大楼编号Ｌ5、Ｌ6、Ｌ7三部电梯维护、年检及保养等费用一直都是卫生局支付。19楼东南侧半层至26楼的住户向骋享物业公司缴纳物业费，但其大楼门卫和电梯使用的费用都是卫生局付费。（2019）闽0203民初5221号《民事判决书》中，法院认定：“骋享物业公司以厦门市卫健委系天鹭大厦Ｂ幢1-9层的业主和使用人为由，要求厦门市卫健委支付2004年9月1日起至今的物业管理服务费2395268.04元，缺乏依据，不予支持。”驳回了骋享物业公司诉讼请求。所有证据同样表明：机关职工住宿也一直在机关的管辖、管理之下。厦门市卫健委向法庭提交的证据几份具有代表性，即与房改房服务相关的财务凭证（卫生局支付给厦门中山综合服务公司的物业管理费、支付给电梯公司三台电梯的维保费以及随凭证装订的付款依据合同），请法庭依法审查。三、骋享物业公司在法庭上屡屡示假证，诬赖林勋，企图报复其物业竞标失败强赖在天鹭楼盘不退的尴尬。），特提起本案之诉讼。综上所述，骋享公司的诉讼请求没有任何的事实与法律依据，恳请贵院依法给予驳回！ 本院经审理认定事实如下：2004年8月30日，厦门骋享物业管理有限公司与天鹭大厦业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业管理有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，委托期限自2004年9月1日至2007年8月30日，物业管理服务费收费标准：B幢19层以上住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取。2007年8月24日，厦门骋享物业管理有限公司变更登记为“厦门骋享物业服务有限公司”。2011年5月28日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第二份《天鹭物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2011年04月01日至2014年03月31日止，物业管理服务费收费标准：B幢住宅楼的物业服务费由乙方按0.75元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业费不含B栋的保安费和电梯的管理费）；2014年4月30日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第三份《天鹭物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，委托管理期限为一年，自2014年5月1日至2015年4月30日止，物业管理服务费收费标准：B幢住宅楼的物业服务费由乙方按0.75元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费）；2015年5月1日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第四份《天鹭物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，委托管理期限为一年，自2015年5月1日至2016年4月30日止，物业管理服务费收费标准：B幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.05元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费）；2016年4月30日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第五份《天鹭物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，委托管理期限为一年，自2016年5月1日至2017年4月30日止，物业管理服务费收费标准：B幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.05元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费），同时合同约定：“第二十五条，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月书面通知甲方。第二十六条，本合同期满，甲方没有将续聘或聘请乙方的意见通知乙方，且没有续聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第二十七条，本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主或使用人也应继续交纳相应的费用…”。上述合同签订后，骋享物业公司一直为天鹭大厦提供物业服务。2019年3月2日，天鹭大厦第三届业委会向骋享物业公司发出一份《不再续聘函》，载明“根据天鹭大厦业委会和贵公司2016年签订的《天鹭大厦物业服务合同》第24条：‘委托管理期限为壹年；自二零一六年五月一日起至二零一七年四月三十日止’、第25条‘本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月书面通知甲方’规定及前期业委会和贵公司协定，经本业委会讨论决定：委托贵公司物业管理至二零一九年四月三十日终止，到期不再续聘”。2019年9月，骋享物业公司终止为天鹭大厦小区提供物业服务。 另查明，林勋系厦门市思明区同安路2号B座1303室业主，该房建筑面积103㎡。依《天鹭大厦物业服务合同》的收费标准计算，从2004年9月1日起至2019年8月31日止，上述房屋所产生的物业服务费为15224元。 本院认为，在案事实显示，从2004年至2019年，骋享物业公司与天鹭大厦业委会分别签订相应的《天鹭大厦物业服务合同》并为天鹭大厦小区提供物业服务。林曦之举证不足以证明骋享公司从未为天鹭大厦小区B幢房屋业主，包括林曦提供物业服务，故林曦提出其不应支付物业费等辩解意见，本院不予采纳。骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订的《天鹭大厦物业服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对所有业主，包括林勋均具有约束力。骋享物业公司提供物业管理服务，林勋应履行交费之义务。故骋享物业公司诉求林勋支付物业服务费，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 林勋于本判决生效之日起十日内向厦门骋享物业服务有限公司支付厦门市思明区同安路2号B座1303室房屋欠缴的物业管理费15224元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费181元，减半收取计91元，由林勋负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年一月二十日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。