重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初20305号原告：胡旭，男，汉族，1988年9月14日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：向云，重庆索通律师事务所律师。被告：陈建兰，女，汉族，1956年8月30日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：付少波，重庆中慈律师事务所律师。第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部，住所地重庆市沙坪坝区小新街**门面，统一社会信用代码91500106MA5YYQ8Y2Q。诉讼代表人：辜敏，该公司经理。委托诉讼代理人：孙艳红，男，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部职工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈香液，女，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部职工，住重庆市长寿区。原告胡旭与被告陈建兰、第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，本案依法由审判员陈昊独任审判，适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人向云，被告的委托诉讼代理人付少波，第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部的委托诉讼代理人孙艳红、陈香液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡旭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还定金10万元。3、判令被告向原告支付违约金37.8万元。4、判令被告向原告支付律师费1万元。5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方，经当事人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部居间介绍，于2019年3月15日签订了《房屋买卖合同》。合同约定，被告陈建兰将其所有的位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街40-1-*-*号房屋出售给原告胡旭。签订当天，原告胡旭按照约定向被告陈建兰支付了定金10万元，并向第三人支付了中介费1.1万元。合同签订后，经居间方通知被告配合办理房屋权属转移登记相关贷款、解押手续过程时，被告以房屋已被查封、不是房屋实际的产权人等理由拖延履行，拒绝出售房屋，原告多次沟通无果。为维护合法权益，特起诉来院，请求人民法院依法裁决。被告辩称，被告同意解除与原告签订的房屋买卖合同，也同意返还原告定金10万元，但因不可抗力导致合同不能继续履行，责任不在于被告，因此，被告不应支付原告违约金及律师费、诉讼费等费用。原告陈述的事实与理由基本属实，但被告认为房屋两年内不能过户系因国家政策造成属于不可抗力，被告客观上不能继续履行合同，不属于违约，因此被告不应支付相应的费用。第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司述称，原被告双方于2019年3月15日在我方的中介服务下签订了买卖合同，其他的事情请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，原告与被告在第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街40-1-*-*号房屋（房地产权证为104房地证2011字第551**号）转让给原告。原被告协商成交总价为189万元。双方约定付款方式：原告须于签订合同当日支付定金10万元；该物业产权过户当日支付50万元；原告以所购该房屋作为抵押向银行申请按揭贷款129万元，用于支付被告房款。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行长寿分行，被告自行筹钱还贷解押。被告应于收齐该物业全部房款三日内将该房屋及《物业交割清单》载明的物品等交付予原告。原告系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因原告原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或反射债权债务纠纷的，由原告承担违约责任。原告保证以如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等相关情况，无查封、冻结等限制交易状况，并保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及装饰装修保持良好的状况。原告承诺对于本市现行有效的售房政策、该服务员应具备的上市交易条件及取得上市交易需承担的相关费用已明确知晓，同时原告应对其售房提供的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。关于违约责任：逾期办理贷款申请或全身转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请届满之次日起至实际办理贷款申请或转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5%向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、乐器超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由被告退还原告全部已付款。逾期解押或交房违约责任：被告未按照约定办理解押或将房屋交付予原告的，按照逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交付期限届满之次日起至实际办理解押或交付之日止，每逾期一日，被告按照该房屋成交价的5%向原告支付违约金，并于实际办理或交房之日3日内支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日，原告有权解除合同。合同被解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还原告全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至原告名下产生的所有费用由被告执行承担。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知书之日起10日为履行期限。本合同履行构成中发生的争议，由施工方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用现有各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼法、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅交通费等）。同日原被告及重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司三角碑分部还签订了《交易各方及房屋留存信息表》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》等交易文本。签订合同当日，被告出具收款收条，证明原告向被告支付了购买涉案房屋的定金10万元。后原告及第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司多次要求被告履行涉案合同约定的涉案房屋解押、贷款抵押、权属转移登记等手续，被告均无故拖延，未履行涉案合同的相关义务。后原告多次催促被告履行合同义务，双方发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，被告于2018年12月6日曾将位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街40-1-*-*号涉案房屋转移登记至案外人何某某。原告与重庆索通律师事务所签订《诉讼法律服务合同》并支付了律师费1万元。上述事实，有原告举示的《房屋买卖合同》、《交易各方及房屋留存信息表》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《收条》、《诉讼法律服务合同》及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原被告于2019年3月15日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。原被告双方应当按照涉案合同约定履行各自义务。原告已按约支付了定金，履行了自己的合同义务。但被告在第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司及原告的多次催促下，在庭审终结前仍未履行合同约定的提前还贷、注销抵押、按揭面签、转移登记等相关手续。且被告在出售涉案房屋时明知涉案房屋已登记至他人名下，其并无涉案房屋的所有权。现涉案房屋权属无法转移登记至原告名下，被告以自己的实际行为明确表示拒绝履行合同义务，属于违约行为，导致原告合同目的不能实现。原告依据涉案合同的约定，要求解除原被告双方签订的涉案合同，本院予以支持。根据原被告双方合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此原告要求被告返还向其支付的定金10万元，支付涉案房屋成交价的20%违约金37.8万元，支付原告因本次诉讼产生的律师费1万元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩认为涉案房屋两年内不能过户系因国家政策造成属于不可抗力的理由，系对不可抗力法律定义的错误理解，其抗辩缺乏法律及事实依据，其抗辩理由本院不予支持。被告另抗辩原告主张的违约金过高，但其并未举证予以证明，故其抗辩理由不能成立。原告主张被告承担其因本次诉讼产生的律师费1万元，是原被告双方合同的约定，是被告违约情况下解除合同的法律后果，本院与违约金同时主张符合原被告双方合同约定和法律规定，被告对此的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：本判决发生法律效力之日解除原告胡旭与被告陈建兰于2019年3月15日签订的《房屋买卖合同》。被告陈建兰向原告胡旭返还定金10万元，支付违约金37.8万元，赔偿原告胡旭支付的律师费1万元，合计48.8万元，此款限被告陈建兰于本判决发生法律效力后三日内向原告胡旭支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21810元，减半交纳10905元，由被告陈建兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 陈 昊二〇二〇年一月十六日书记员 彭超群