福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初7515号 原告:福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：阮志坚，男，1966年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）与被告阮志坚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告阮志坚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除新新房地产公司与阮志坚于2015年7月8日签订的合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.阮志坚立即协助新新房地产公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其补充协议解除后的备案注销及预告登记注销手续；3.阮志坚立即支付新新房地产公司以总房价款的5%计付的违约金42977元；4.阮志坚立即赔偿新新房地产公司以房价款的3%计付的出售手续费用25786元。事实和理由：2015年7月8日，阮志坚与新新房地产公司签订了合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定阮志坚购买新新房地产公司开发的南安市柳城办事处金街居委会新新家园（罗马家园）第xx幢xx层xx号房，建筑面积128.27㎡，总房价款859537元，其中首期款259537元应于2015年7月8日前付清，余款600000元由阮志坚以商品房按揭贷款的方式支付。但上述合同签订后，阮志坚支付了部分首期款107613元，余下购房款经新新房地产公司发函催讨无果。 阮志坚未作答辩。 新新房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因阮志坚未到庭，未对新新房地产公司提供的证据进行质证。对新新房地产公司提供的证据，本院认定如下：1、新新房地产公司提供的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《催告函》、EMS特快专递、《房屋预告登记证明书》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。2、新新房地产公司提供的《中国建设银行单位客户专用回单》、建设银行pos单、《收款收据》、《新新·罗马家园定购单》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。关于阮志坚已支付的购房款，新新房地产公司虽在《催告函》和起诉状上自认是107613元，但新新房地产公司提供的上述证据可以证明其中的2000元系本案商品房前一购房业主陈辉凤所支付的，并非阮志坚支付的，阮志坚实际支付的购房款为105613元，故新新房地产公司虽自认购房款是107613元，但之后反悔并有相反证据足以推翻，应以查明的事实为准，阮志坚已支付的购房款应认定为105613元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2015年7月8日，新新房地产公司与阮志坚签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，双方并就该合同办理备案及预告登记。本案合同约定，阮志坚向新新房地产公司购买址在南安市××街××幢××层××号房，建筑面积共128.27平方米，单价为每平方米6701元，总金额为859537元。付款方式和期限为办理银行按揭付款方式，详见附件六合同补充协议。第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条关于按揭贷款的补充约定：若买受人以商品房抵押（按揭）贷款方式支付购房款1、首期款259537元（含认购金）于2015年7月8日前付清；余款600000元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。……3、买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，向银行提供《个人商品房抵押贷款告知》（签订合同前出卖人已提供给买受人）所列的申请抵押贷款所需资料，并办理相关手续（包括签订借款合同等）。若买受人未提供办理银行相关手续的，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》或要求买受人对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任。第三条关于合同涉及退房（解除合同）的约定：……4、因买受人原因而导致解除合同的，买受人应支付房款总额5%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。第六条关于主合同第十一条的补充约定：……6、由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天之日起视为买受人对该商品房认定合格同意接受，从逾期之日起该商品房的物业管理费、公摊水电费、公共维修费等全部费用各风险责任均由买受人承担。若买受人未付清房款又超过60天不办理入伙手续。出卖人有权解除该合同，并对该商品房自行处理，其所收的售房款扣除本合同约定的违约金和本条款约定的费用及出售手续费用（出售手续费用按总房价款总金额的3%计算）后，余款退还买受人。合同签订后，阮志坚向新新房地产公司支付购房首付款105613元。2019年6月3日，新新房地产公司向阮志坚邮寄《催告函》一份，邮寄地址为福建省厦门市思明区××路××号××楼，《催告函》通知阮志坚应于接到此函件后30日内至新新房地产公司罗马家园营销中心一次性付清购房余款751924元；若阮志坚未按上述时间履行付清购房款义务，新新房地产公司将解除合同，并收回房屋，阮志坚还需向新新房地产公司支付违约金并赔偿新新房地产公司造成的损失。后该邮件因迁移新址不明被退回。 本院认为，新新房地产公司与阮志坚签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，阮志坚仅支付105613元购房款，未按合同约定支付剩余购房首期款和办理银行按揭贷款手续。新新房地产公司于2019年6月3日向阮志坚邮寄《催告函》一份，根据《商品房买卖合同》第二十条“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”的约定，新新房地产公司按照阮志坚确认的联系地址向其邮寄《催告函》，邮件虽因迁移新址不明被退回，也应视为送达。在新新房地产公司发函通知后，阮志坚至今未将首期购房款153924元支付给新新房地产公司，也未向银行办理按揭贷款事宜或将购房余款600000元支付给新新房地产公司。依照《商品房买卖合同》第七条“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”、附件六《合同补充协议》第一条第3款“若买受人未提供办理银行相关手续的，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》或要求买受人对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，新新房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求阮志坚协助其到原合同登记机关办理《商品房买卖合同》及其补充协议解除后的备案注销及预告登记注销手续，合理合法，予以支持。至于阮志坚应支付的违约金，《商品房买卖合同》第七条约定“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，附件六《合同补充协议》第三条第4款约定“因买受人原因而导致解除合同的，买受人应支付房款总额5%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用”，附件六第六条第6款约定“若买受人未付清房款又超过60天不办理入伙手续。出卖人有权解除该合同，并对该商品房自行处理，其所收的售房款扣除本合同约定的违约金和本条款约定的费用及出售手续费用（出售手续费用按总房价款总金额的3%计算）后，余款退还买受人”，本案中阮志坚的逾期付款行为根据不同的合同条款需承担不同的违约责任。本院认为，一者，合同第七条是针对买受人逾期付款违约责任的具体约定，补充协议第三条第4款针对的是合同解除法律后果的整体约定，没有约定具体的违约情形，补充协议第六条第6款针对的是买受人未付清房款又超过60天不办理入伙手续的情形，当合同条款发生竞合时，根据“特别条款优于普通条款”的原则，本案应适用合同第七条的约定；二者，当合同中格式条款存在责任承担竞合，导致同一事实情况下责任承担相异，内容存在矛盾，根据《商品房买卖合同》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，新新房地产公司作为提供格式条款的一方，应当作出不利于其的解释，本案应适用合同第七条的约定。综上，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，阮志坚应按累计应付款753924元（859537-105613=753924）的1%即7539.24元向新新房地产公司支付违约金；新新房地产公司请求的违约金、出售手续费用超过上述部分的，不予支持。至于新新房地产公司应返还阮志坚的购房款，因阮志坚未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房被法院查封，新新房地产公司应退还给阮志坚的款项，应提交给相关法院处理。阮志坚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对新新房地产公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建新新房地产开发有限公司与阮志坚于2015年7月8日签订的编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、阮志坚应于本判决生效后十日内协助福建新新房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其补充协议解除后的备案注销及预告登记注销手续； 三、阮志坚应于本判决生效后十日内支付福建新新房地产开发有限公司违约金7539.24元； 四、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12395元，由阮志坚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宗场 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇二〇年一月九日 法官 助理  李晓琳 书 记 员  尤海棠 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。