广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11388号上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市歌朝俱乐部有限公司，住所地广东省佛山市南海区******************、三层，统一社会信用代码914********499325G。法定代表人：穆某1。委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭植和，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市*******号，公民身份号码440************171。委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市燕琪投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914************469。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：梁慧中，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴周锋，广东金纳律师事务所律师助理。原审被告：叶永南，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************336。原审被告：马少宏，男，汉族，*******日出生，住广东省普宁市*************，公民身份号码440************816。原审被告：王桥辉，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************335。原审被告：王伟松，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************310。原审被告：李力嘉，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市南海区************************，公民身份号码440************37X。五原审被告共同委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。五原审被告委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。上诉人佛山市歌朝俱乐部有限公司（以下简称歌朝公司）、郭植和因与被上诉人佛山市燕琪投资有限公司（以下简称燕琪公司）及原审被告叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初13695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人歌朝公司、郭植和上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回燕琪公司的诉讼请求，支持歌朝公司的反诉请求或发回重审；2.燕琪公司承担本案原审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决第三项错误，没有事实和法律依据，燕琪公司无权要求歌朝公司支付自2017年12月1日至实际腾退房屋之日止的租金。1.2017年11月11日、12月23日，燕琪公司在未预先通知歌朝公司的情况下，先后两次断水断电，且自2017年12月23日起至今未再恢复水电供应。燕琪公司提供的2017年9月至2018年3月的抄表记录电表读数显示2017年12月与2018年1月的电表读数均为20077，若在正常通电的情况下，普通的电线、电器设备都存在电阻，即使未正常使用，也应存在一定的线路损耗，但燕琪公司提供的抄表记录电表读数没有发生变化，证明燕琪公司在2017年12月份就已经关掉总闸断电。还有，抄表记录2018年2月、3月一栏为空白，可见燕琪公司自身明知断电后未再通电，认为2018年2月、3月无需再进行抄表，故2018年2月、3月的抄表记录没有任何数据。燕琪公司断水断电的行为，导致歌朝公司无法继续经营，租赁合同目的无法实现，给歌朝公司造成巨大经济损失。因此，燕琪公司单方采取断水断电，属于违约在先。2.歌朝公司原审提供的证据光盘中的照片及视频可以证明，燕琪公司的物业管理公司广东元海资产物业投资管理有限公司在涉案房屋张贴封条、上锁并用铁丝缠绕，将歌朝公司安装的电梯的二、三楼按键功能关闭。燕琪公司上述故意阻碍歌朝公司工作人员及顾客进出涉案房屋的行为，导致歌朝公司无法继续开业经营。3.退一步说，即便法院判决歌朝公司应当向燕琪公司支付自2017年12月1日起至实际腾退房屋之日止的租金，也不应当按155000元/月的标准支付。2017年12月23日至今，因燕琪公司断水断电导致歌朝公司无法继续经营，歌朝公司实际并未使用涉案房屋，原审法院直接以155000元/月的租金标准计算至实际腾退房屋之日止的租金，明显显失公平，请求法院降低租金计算标准。二、郭植和系歌朝公司员工，并非涉案房屋的实际承租人，原审法院以郭植和交纳租金为由判令郭植和承担责任，属事实认定错误。1.根据歌朝公司与佛山市南海区大沥岐信物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》显示，涉案房屋的承租人及实际使用人均为歌朝公司。《房屋租赁合同》解除后，歌朝公司与燕琪公司形成的是事实租赁、不定期租赁关系，歌朝公司依然是涉案房屋的承租人及实际使用人，郭植和并非涉案房屋的实际承租人。2.郭植和是歌朝公司的员工，无论是佛山市南海区大沥岐信物业管理有限公司还是燕琪公司作为出租方，郭植和均只是受歌朝公司委托，以其个人账户代歌朝公司向燕琪公司支付租金，属于职务行为，其行为后果由歌朝公司承担，原审法院以郭植和交纳租金认定郭植和系涉案房屋的实际承租人明显属事实认定不清，证据不足。3.燕琪公司没有举证证明郭植和系涉案房屋的实际承租人，应承担举证不能的法律后果。燕琪公司原审仅提交收取涉案房屋租金的银行流水，该银行流水根本无法证明郭植和系涉案房屋的实际承租人，燕琪公司至今也未能提供其他证据予以证明其主张，理应承担相应法律后果。三、原审法院未对歌朝公司提出反诉请求进行审理和判决，应当将本案发回重审。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条之规定，对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。本案中，歌朝公司于2019年6月15日向原审法院提出反诉，要求燕琪公司向歌朝公司赔偿涉案房屋的装修投入约400万元及承担本案全部诉讼费用。从2017年12月23日至今，燕琪公司断水断电并且让物业公司上锁，歌朝公司无法实际使用涉案房屋（包括装修、设备等），歌朝公司自行购买和组装的两台电梯也被燕琪公司占用，燕琪公司作为涉案房屋的出租方和涉案租赁关系的合同相对方，歌朝公司有权向燕琪公司主张赔偿装修损失。但原审法院受理歌朝公司反诉后，不但没有对歌朝公司的反诉请求进行实质性审查，也未对歌朝公司的装修鉴定申请作出认定，原审法院未对歌朝公司的反诉请求作出判决，属于漏判，严重损害了歌朝公司的合法权益和诉权。因此，原审法院未对歌朝公司的反诉请求进行审理和判决，违反法律规定，本案应予发回重审。燕琪公司辩称,一、基本事实。中国电信股份有限公司佛山南海区分公司（以下简称电信公司）系位于佛山市南海区*****************屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2010年5月12日，电信公司与佛山市粤泰冷库物业投资有限公司（以下简称粤泰公司）签订《房屋租赁合同》，电信公司将涉案房屋出租给粤泰公司。同年6月12日，粤泰公司将上述租赁合同项下权利义务概括转让给燕琪公司。同年8月17日，电信公司书面同意上述转让行为。2011年12月2日，电信公司与燕琪公司签订《房地产租赁契约》，电信公司将涉案房屋出租给燕琪公司。2011年4月29日，燕琪公司与岐信服务部签订《房屋租赁合同》，约定：燕琪公司将涉案房屋的首层至第十五层出租给岐信服务部，租赁期限自2011年2月1日至2030年5月31日。2016年3月7日，佛山市南海区人民法院作出（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决，判令燕琪公司与岐信服务部签订的《房屋租赁合同》解除，陈小飞应支付至2015年12月31日的租金予燕琪公司，该判决于2016年6月27日生效。燕琪公司与岐信服务部的租赁关系解除后，歌朝公司、郭植和仍继续在原址经营，但未与燕琪公司重新签订合同，构成不定期租赁合同关系。二、燕琪公司没有单方断水断电的违约行为。歌朝公司因拖欠31名劳动者2017年10月至12月份的工资，被佛山市南海区人力资源和社会保障局责令足额支付工资[南人社监理字（2018）7-26-25]。2017年期间，歌朝公司因员工遇害，公安机关曾对其进行封场侦查多月，后经广州市中级人民法院（2018）粤01民终2399号判决，歌朝公司需承担补充赔偿责任。这说明，歌朝公司、郭植和在这段时间里仍营业，却因自身经营不善，最终导致停产停业。因此，歌朝公司、郭植和声称燕琪公司于2017年11月11日、12月23日切断其经营场所水电，造成其停产停业，纯属虚构。三、燕琪公司没有阻碍歌朝公司经营的行为。佛山市南海区人力资源和社会保障局与歌朝公司行政非诉执行一案[（2018）粤0605执保750号、（2018）粤0605执16629号]中，自2018年4月2日起，佛山市南海区人民法院依法查封了歌朝公司放置于涉案房屋的一批设备。本案中，燕琪公司向佛山市南海区人民法院申请财产保全[（2018）粤0605执保4040号]，法院依法轮候查封前述设备。设备查封期间，该院对涉案房屋张贴相关的公告、封条，属于司法行为，与燕琪公司无关。至于广东元海资产物业投资管理有限公司张贴的封条、上锁的地方，是涉案房屋的电房，并非歌朝公司、郭植和承租范围，燕琪公司及其物业管理公司有权自主控制。另，电梯使用是各租户与电梯公司之间的问题，与燕琪公司无关。经了解，由于歌朝公司拖欠电梯公司相关款项，电梯公司为了止损，采取关闭二、三楼按键功能的措施。因此，燕琪公司无任何阻碍歌朝公司经营的行为。四、租金标准应当按155000元/月的标准计算。燕琪公司与歌朝公司、郭植和达成协议，约定租金155000元/月，并按标准履行，歌朝公司、郭植和在原审庭审中对此予以确认。歌朝公司、郭植和占用涉案房屋，自2017年11月起拖欠租金及水电费，已构成严重违约，应立即从涉案房屋迁出、腾空，并按155000元/月的标准向燕琪公司支付租金。五、歌朝公司、郭植和应连带支付租金、水电费。燕琪公司与岐信服务部的租赁合同自生效判决确认解除后，郭植和以承租人身份向燕琪公司支付租金，继续将其租用的涉案房屋用于经营歌朝公司，双方未签订书面租赁合同，形成不定期租赁关系。燕琪公司提交的（2018）粤06民辖终810号《民事裁定书》、（2014）佛南法刑初字第1473号、（2015）佛中法刑一终字第35号《刑事判决书》，说明郭植和是歌朝公司的实际投资人。此外，燕琪公司在配合佛山市南海区大沥资源和社会保障局工作时，了解到涉案房屋由郭植和、叶永南等人投资经营歌朝公司，郭植和以老板身份为歌朝公司补发30多万元给劳动者。因此，郭植和系涉案房屋的实际承租人，亦系歌朝公司的实际投资人，而歌朝公司系涉案房屋的实际使用人。鉴于郭植和和歌朝公司存在关联关系，且在与燕琪公司租赁合同关系中权利义务存在混同，应认定郭植和和歌朝公司对燕琪公司的债务承担连带责任。六、燕琪公司无需赔偿装修损失。1.根据合同相对性，歌朝公司无权要求燕琪公司赔偿装修损失。歌朝公司与岐信公司签订的《房屋租赁合同》第十条第五款约定“本合同期限内岐信公司擅自中途毁约的，应全额退还租赁押金给歌朝公司，并应赔偿歌朝公司的装修损失”，该约定是指岐信公司与歌朝公司租赁合同关系存续期间，若岐信公司违约，应向歌朝公司赔偿损失。也就是说，歌朝公司主张装修损失的对象应当是岐信公司，非燕琪公司。2.根据公平原则，歌朝公司的装修费用不应由燕琪公司承担。燕琪公司与陈小飞一案中，燕琪公司和陈小飞确认从2016年1月份开始，各分租户租金由燕琪公司收取，分租户仍按原租赁合同继续履行。歌朝公司与岐信公司签订的《房屋租赁合同》第六条第三款约定“自该物业甲方交付乙方使用之日起，属乙方之装修费、水电费、电话费、经营税费和其他一切与乙方有关经营的费用均由乙方负责承担”，第六条第七款约定“......乙方需承担该物业室内装修及增设设备（设施）的一切费用”，第八条第三款约定“该物业范围内的一切不动产（包括有乙方后加并嵌固于墙体的装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏，如有损坏，乙方应予以赔偿给甲方”。因此，根据合同约定，歌朝公司的一切装修费用应由其自行承担。如果歌朝公司与燕琪公司之间不能适用前述合同约定，但歌朝公司的装修行为是基于前述合同而发生，即其基于应当承担所有装修费的前提下进行的装修，若判由燕琪公司承担装修费用，明显不符常理，显失公平。3.歌朝公司应自行承担装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”燕琪公司对于歌朝公司的装修行为并不知情，其装修行为未经燕琪公司同意。根据法律规定，歌朝公司应当自行负担装修费用，且燕琪公司有权要求歌朝公司恢复原状或赔偿损失。4.若认定歌朝公司的装修行为已经出租人同意，歌朝公司仍需自行承担装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。歌朝公司拖欠租金、水电费，已构成违约，燕琪公司有权解除合同，且歌朝公司未与燕琪公司就附合装修部分的处理作出约定。根据法律规定，歌朝公司应自行承担装修费用。5.歌朝公司不能确定装修范围及装修费用。歌朝公司已使用涉案房屋多年，装修价值应当有所折损，且歌朝公司提交的证据不能证明其对涉案房屋进行了装修，亦不能证明其实际支出的装修费用。因燕琪公司无需承担装修损失，为了避免累诉，法院不应支持歌朝公司装修评估申请，并对歌朝公司主张装修损失的诉请予以驳回。七、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，无漏判错判的情形。庭审过程中，原审法院已就装修、评估等问题进行了审查，并有庭审笔录记录在案。此外，原审法院针对歌朝公司主张装修费的反诉请求，已在判决书中明确根据合同相对性原则，歌朝公司应向岐信公司主张装修损失，而不是向燕琪公司主张。原审法院在判决书中也明确了对歌朝公司的装修评估申请不予准许。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，无需改判或发回重审。燕琪公司向原审法院提出诉讼请求：1.解除燕琪公司与歌朝公司、郭植和、叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉间的租赁合同；2.歌朝公司、郭植和、叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉连带支付自2017年12月1日至2018年7月31日的租金按每月155000元合计1240000元及利息19019.11元（以每月所欠租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率从每月11日起计至实际清偿之日止）；3.歌朝公司、郭植和、叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉连带支付拖欠的2017年11-12月水电费40300元及利息1064.27元（以每月所欠水电费为本金，按同期银行贷款利率从次月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为1064.27元）；4.歌朝公司、郭植和、叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉立即腾还涉案房屋（佛山市南海区******************、三层），并按每月155000元标准支付至实际腾还之日止的使用费；5.本案诉讼费由歌朝公司、郭植和、叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉承担。歌朝公司向原审法院提出反诉请求：1.燕琪公司向歌朝公司赔偿位于佛山市南海区******************、三层歌朝公司内的装修投入400万元（具体详见歌朝公司当庭提交的《明确反诉请求第1项》，其中第9项其他装修费均是涉案房屋的基础部分装修、不包括家私、设备类）；2.燕琪公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：电信公司系位于佛山市南海区*****************屋（粤房地证字第C6449834号）（以下简称涉案房屋）的所有权人。2010年5月12日，电信公司与粤泰公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给粤泰公司。同年6月12日，粤泰公司将上述租赁合同项下其所有权利义务概括转让给燕琪公司；同年8月17日，电信公司书面同意上述转让行为。2011年4月29日，燕琪公司（甲方，出租人）与岐信服务部（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋首层至十五层出租给乙方；租赁期间2011年2月1日至2030年5月31日；租金分段计算，2014年11月1日至2017年10月31日期间的租金为每月597931.90元；乙方在每月10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金；乙方逾期缴交租金的，每延迟一日应支付未付租金0.3%的违约金；乙方逾期60日缴交租金的，视为重大违约，甲方有权解除合同，收缴乙方的定金，无偿收回该物业，并向乙方追讨欠交的租金及违约金；租赁期内，乙方在该物业内产生的水电费等费用，乙方应及时缴交等内容。岐信服务部为个体工商户，经营者为陈小飞，已于2014年1月29日注销。岐信公司成立于2012年5月17日，法定代表人为陈小飞，股东为陈小飞、林连英，持股比例分别为90%、10%。岐信公司（出租方、甲方）与歌朝公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋二至三层出租给乙方使用。租赁期限为2011年11月9日起至2030年5月31日止。租金按月结算，乙方应在每月十日前支付当月租金给甲方。乙方如拖欠租金达10天视作乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应承担一切后果。第一二年内租金为每月每平方米32元，合计每月租金118073元，以上租金含物业管理费；大堂租金分摊：大堂总面积1215.78平方米，按总面积25%计算，乙方分摊面积为303.945平方米，租金按租赁头两年内每月每平方米80元计算。租金和大堂分摊租金从第三年开始递增，每二年递增10%。从第16年起，每一年递增5%。在本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金（按2个月租金）即284778元。乙方应付的水电费、物业管理费应参照本合同支付租金的规定一并支付给甲方。租赁期内，乙方须自行支付该物业使用过程中所产生相应的费用，内容包括但不限于…，上述费用由乙方直接交予有关收费单位或由甲方（或物业管理公司）代收代付。乙方未能按时交纳租金，每逾期一天，乙方须按所欠金额的3%向甲方交付滞纳金，逾期达10天，甲方有权解除合同并收回该租赁物业（含物业内一切不可移动的设备及装修），甲方拥有追讨乙方所欠的费用，并不退还乙方的租赁押金，乙方应在15天内迁出租赁物，而不须支付任何费用予乙方。甲方擅自中途毁约的，应全额退还租赁押金给乙方，并应赔偿乙方的装修损失。原审法院于2015年12月31日在涉案房屋张贴《通告》，要求各分租户在通告发出之日起七日内提供身份资料及联系方式参与涉案，并公布主办法官、书记员及内勤的联系电话及地址。诉讼中，双方确认自2016年6月起向燕琪公司支付租金。2016年6月起，郭植和通过其个人账户向燕琪公司支付租金；涉案房屋自2011年11月9日起一直由歌朝公司占有使用至今。燕琪公司于2015年10月15日因岐信服务部拖欠租金起诉陈小飞、李嘉莉，原审法院于2016年3月7日作出（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决，判令解除燕琪公司与岐信服务部于2011年4月29日签订的《房屋租赁合同》；陈小飞于判决发生法律效力之日起十日内返还涉案物业并支付至2015年12月31日的租金3933673.62元及利息予燕琪公司。原审法院认为，燕琪公司与岐信服务部的租赁合同关系已经前案生效判决确认解除，自此，岐信服务部与歌朝公司的租赁合同已无存在基础，2016年6月起歌朝公司继续使用涉案房屋，郭植和向燕琪公司支付租金，双方未签订书面租赁协议，形成的是事实租赁、不定期租赁关系，事实租赁关系从2016年6月郭植和直接向燕琪公司支付租金起成立。郭植和作为租金支付人、歌朝公司作为涉案房屋的实际使用人，歌朝公司、郭植和应对本案债务承担责任。至于马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉，燕琪公司未有效举证证明马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉与涉案租赁关系的关联，燕琪公司主张马少宏、叶永南、王桥辉、王伟松、李力嘉承担本案责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。涉案房屋的权属人电信公司已书面同意燕琪公司承租涉案房屋，且燕琪公司承租涉案房屋已多年，歌朝公司、郭植和并未举证证明电信公司不同意燕琪公司转租或提出过异议，原审法院对歌朝公司、郭植和辩称燕琪公司无权对外出租涉案房屋的意见不予采纳；关于歌朝公司、郭植和辩称燕琪公司曾两次擅自断水断电，但未举证予以证明，应自行承担不利法律后果，原审法院不予采信。燕琪公司主张按每月155000元的标准收取自2017年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，歌朝公司、郭植和辩称应从2018年7月7日起算租金，而双方之间的租赁关系于2016年6月已成立，且事实上歌朝公司于2016年6月至2018年7月7日期间一直在占有使用涉案房屋，至于是否正常营业、物品是否被查封，均无证据显示系燕琪公司导致，故歌朝公司、郭植和应从2016年6月起至返还涉案房屋之日向燕琪公司按每月155000元标准交租。关于歌朝公司、郭植和辩称自2018年2月起应扣除一楼大堂其他租户的分摊租金及歌朝公司、郭植和购买的2台电梯的折旧费，歌朝公司承租的是第二、三层，其他楼层为其他分租户使用，按歌朝公司与岐信公司签订《房屋租赁合同》约定，歌朝公司应按大堂总面积25%分摊大堂租金，歌朝公司分摊的比例是固定的，与其他租户具体是谁无关，且歌朝公司并无权向其他租户收取租金，无权要求抵扣相应费用。关于燕琪公司主张的两台电梯的折旧费，双方并未就电梯费用进行约定，电梯费用问题是各租户与电梯公司之间的关系，与燕琪公司无关，歌朝公司无权要求抵扣电梯折旧费。歌朝公司称于2016年3月分四笔共向岐信公司支付516600元，用于支付2016年9月至2017年2月共6个月的租金，双方于2016年6月成立了事实租赁关系，且从此时已开始向燕琪公司交租，歌朝公司此后再向岐信公司支付租金，是其对自身权利的处分，是歌朝公司与岐信公司的内部关系，不能以此豁免其向燕琪公司交租的义务，原审法院对歌朝公司、郭植和相应的扣除主张不予采纳。综上，燕琪公司主张按每月155000元的标准收取自2017年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，理据充分，原审法院予以支持。燕琪公司同时主张计算2017年12月1日至2018年7月31日期间的逾期支付租金的利息，原审法院酌定歌朝公司与郭植和应以每月租金155000元为本金，自2017年12月至2018年7月期间每月的30日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予燕琪公司。关于燕琪公司主张的2017年11月-12月期间水电费，承租方应按实支付占有使用涉案房屋期间产生的水电费，歌朝公司并未返还涉案房屋于燕琪公司，租赁期间产生水电费亦属合理，歌朝公司、郭植和虽有异议但未举证予以反驳，原审法院对燕琪公司主张水电费40300元予以支持。同时原审法院酌定歌朝公司与郭植和应以40300元为本金，从2018年1月31日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息予燕琪公司。如上所述，歌朝公司、郭植和逾期支付租金已构成根本违约，燕琪公司有权主张解除双方之间形成的租赁关系，本案应诉材料于2018年12月27日公告送达歌朝公司、郭植和，涉案租赁关系于该日解除。租赁关系已解除，歌朝公司、郭植和占有使用涉案房屋已无依据，原审法院支持燕琪公司返还涉案房屋的主张。关于歌朝公司主张的装修费，歌朝公司与岐信公司签订《房屋租赁合同》后，歌朝公司在该合同租期内进行的装修施工，根据合同相对性原则，歌朝公司应向岐信公司主张装修损失，而不应向燕琪公司主张。原审法院对歌朝公司的装修评估申请亦不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、燕琪公司与歌朝公司、郭植和就位于佛山市南海区*****************屋的第二、三层形成的租赁关系于2018年12月27日解除；二、歌朝公司、郭植和于判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项所涉房屋予燕琪公司；三、歌朝公司、郭植和于判决发生法律效力之日起十日内按155000元/月的标准支付2017年12月1日至实际腾退上述第一项所涉房屋之日止的租金予燕琪公司；四、歌朝公司、郭植和于判决发生法律效力之日起十日内以155000元为本金，从2017年12月至2018年7月期间每月的30日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予燕琪公司；五、歌朝公司、郭植和于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年11-12月期间的水电费40300元及以该款为本金，从2018年1月31日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予燕琪公司；六、驳回燕琪公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉受理费16503.45元、财产保全费5000元，合共21503.45元（燕琪公司已预交），由歌朝公司、郭植和负担并于判决发生法律效力之日起十日内向原审法院交纳，逾期交纳的，原审法院依法强制执行。燕琪公司预交的21503.45元，自判决发生法律效力后，经燕琪公司向原审法院申请，原审法院予以退回；反诉受理费19400元（歌朝公司已预交），由歌朝公司自行负担。二审期间，歌朝公司、郭植和向本院提交两份新证据：证据（一）劳动合同及社保缴费证明，拟证明郭植和是歌朝公司的员工，其交付租金是履行职务的行为，并非涉案租赁物的实际承租人；证据（二）两份催告函，拟证明燕琪公司确认2017年9月、10月、11月将每月的租金降为15万元，不是15万5千元，催告的对象是歌朝公司，证明涉案租赁物的承租人是歌朝公司，而不是郭植和。此外，催告函中提及燕琪公司在催告函中提及会有停电的处理行为，印证了2017年12月23日燕琪公司未经歌朝公司擅自停电存在违约行为的事实。燕琪公司质证称，不认可劳动合同的三性，系歌朝公司、郭植和单方制作，且郭植和与歌朝公司有利害关系；社保缴费证明仅能证明郭植和的参保情况，且郭植和在关联公司购买社保属于正常情况，不能否认郭植和不是歌朝公司的实际投资人、负责人的事实；不认可催告函的三性，因为没有原件，燕琪公司对催告函没有印象，即使该催告函是真实的，该函的内容明确仅仅扣减2017年9月、10月、11月的租金，并非约定以后租金的金额按此标准执行。本案二审期间，燕琪公司向本院提交了（2014）佛南法刑初字第1473号、（2015）佛中法刑一终字第85号判决，拟证明郭植和是歌朝公司的实际投资人，相关证人证言可以证实该事实。歌朝公司、郭植和质证称，不认可上述判决的三性，即便判决是真实的，但该刑事案件发生的日期是2014年1月21日，当时郭植和仍是佛山市南海一钢物资有限公司的股东和法定代表人。且判决中证言系证人单方陈述，未经郭植和证实，也未经歌朝公司确认，故不能证实郭植和是歌朝公司的实际投资人。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人歌朝公司、郭植和与被上诉人燕琪公司及原审被告叶永南、马少宏、王桥辉、王伟松、李力嘉的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.歌朝公司是否构成违约；2.郭植和是否应承担连带责任；3.租金标准；4.原审程序是否合法。关于歌朝公司是否构成违约的问题。歌朝公司上诉主张燕琪公司单方断水断电，封锁涉案房屋，致使歌朝公司无法继续经营。经核查，燕琪公司从电信公司承租涉案房屋后，于2011年4月29日将涉案房屋首层至十五层出租给岐信服务部，后岐信服务部将涉案房屋二至三层出租给歌朝公司。因岐信服务部拖欠租金，燕琪公司起诉至原审法院，原审法院作出（2015）佛南法民三初字第1464号民事判决，判令解除燕琪公司与岐信服务部之间的租赁合同。而歌朝公司自2016年6月起仍继续使用涉案房屋二至三层，但并未与燕琪公司重新签订租赁合同，双方形成新的事实上的不定期租赁合同关系。后歌朝公司未依约支付租金及水电费，经燕琪公司多次催告后仍拒不支付，致使燕琪公司合同目的无法实现，歌朝公司的行为构成根本违约。为保障自身合法权益，燕琪公司有权采取适当措施，且在此之前燕琪公司在催告函中已明确告知歌朝公司不交纳租金及水电费的不利后果。此外，因歌朝公司拖欠职工工资，被佛山市南海区人力资源和社会保障局申请行政非诉执行，原审法院依法查封并拍卖歌朝公司的设备，故歌朝公司无法继续经营与燕琪公司无关，本院对歌朝公司的该上诉请求不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。歌朝公司的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于郭植和是否应承担连带责任的问题。郭植和上诉主张其通过个人账户代歌朝公司向燕琪公司交纳租金属职务行为，其并非涉案房屋的承租人，无需承担责任。经核查，在歌朝公司实际占有使用涉案房屋期间，均是郭植和通过其个人账户向燕琪公司交纳租金及相关费用，在歌朝公司与燕琪公司均无书面合同的情况下，郭植和已以其实际行动表明承担涉案房屋的租金，故原审法院认定郭植和对歌朝公司的债务承担连带责任正确，本院予以维持。郭植和的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于租金标准的问题。歌朝公司上诉主张因燕琪公司断水断电导致无法继续经营，歌朝公司实际未使用涉案房屋，原审法院直接以155000元/月的租金标准计算至实际腾退房屋之日止的租金显失公平，应降低租金计算标准。本院认为，如上所述，歌朝公司未正常经营与燕琪公司无关，歌朝公司未及时交付租金及水电费，构成根本违约，本应及时迁出、腾空涉案房屋，并与燕琪公司办理交接手续。另，二审期间，本院依法组织双方进行交接，但未交接成功，歌朝公司仍旧占有涉案房屋，给燕琪公司造成相应损失，应支付占有使用费。虽然燕琪公司在催告函中承诺减收2017年9月-11月的租金，但并未对2017年12月及以后的租金作出减收的承诺，原审法院判令歌朝公司按原租金标准即155000元/月支付2017年12月1日至实际腾退涉案房屋之日止的租金并无不当，本院予以维持。关于原审程序是否合法的问题。歌朝公司上诉主张原审法院未对其反诉诉请进行审理，应发回重审。经核查，歌朝公司与岐信服务部签订的《房屋租赁合同》中虽就装修事宜作出约定，但该合同已经解除，燕琪公司与岐信服务部并未就该合同的权利义务发生概括转让。相反，歌朝公司与燕琪公司之间形成新的事实上的租赁关系，但双方并未签订书面租赁合同，亦未就装修损失作出约定，故歌朝公司无权要求燕琪公司承担装修损失。根据合同相对性原则，歌朝公司可另行向岐信服务部主张。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。歌朝公司的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。歌朝公司、郭植和的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16503.45元，由上诉人佛山市歌朝俱乐部有限公司、郭植和负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年一月十四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理