福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3860号 原告（执行案外人）：周壮志，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈惠莲（与周壮志系夫妻关系），住福建省厦门市集美区。 原告（执行案外人）：周广干，男，1977年12月31日出生，汉族，住安徽省来安县。 被告（申请执行人）：福建龙湫商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**宏利大厦******。 法定代表人：黄加增，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范奕斌、郑希武，福建远东大成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：厦门舫昌实业有限公司，住所地，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇古安路iv> 法定代表人：林文通。 第三人（被执行人）：禾达纸箱工业（厦门）有限公司，住所地，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇舫阳村iv> 法定代表人：陈美远，总经理。 委托诉讼代理人：方秀珠，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：厦门市东洲房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省厦门市同安区同新路******店面面。 法定代表人：谢丽莉，总经理。 委托诉讼代理人：陈宗德，公司职员。 第三人（被执行人）：林文通，男，1963年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市同安县。 原告周壮志、周广干与被告福建龙湫商贸有限公司（以下简称龙湫公司）、第三人厦门舫昌实业有限公司（以下简称舫昌公司）、禾达纸箱工业（厦门）有限公司（以下简称禾达公司）、厦门市东洲房地产开发有限公司（以下简称东洲公司）、林文通案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周壮志的诉讼代理人陈惠莲、原告周广干、被告龙湫公司的诉讼代理人范奕斌、第三人禾达公司的诉讼代理人方秀珠、第三人东洲公司的诉讼代理人陈宗德、第三人林文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周壮志、周广干向本院提出诉讼请求：1.停止对位于福建省厦门市同安区店面（所有权证号：厦国土房证第**）的执行；2.确认位于福建省厦门市同安区的店面（以下简称案涉店面）归周壮志、周广干所有；3.诉讼费用由龙湫公司承担。事实与理由：平潭县人民法院在申请执行人龙湫公司与被执行人舫昌公司、禾达公司、东洲公司、林文通强制执行一案中，对被执行人东洲公司名下的案涉店面采取了执行措施，并拟进行拍卖。2019年6月3日，周壮志、周广干对平潭县人民法院执行案涉店面提出书面异议，平潭县人民法院于同年6月17日作出（2019）闽0128执异51号执行裁定书，裁定驳回周壮志、周广干的异议请求，周壮志、周广干不服该执行裁定，遂提起案外人执行异议之诉。2009年6月18日，周壮志、周广干与东洲公司签订《商品房认购书》，东洲公司将案涉店面出卖给周壮志、周广干，并于2019年6月18日交付案涉店面。2010年5月，因东洲公司拖延办理过户手续，周壮志、周广干与东洲公司及禾达公司签订协议，东洲公司承诺于2011年12月前将案涉店面过户至周壮志、周广干名下。嗣后，因东洲公司未履行过户义务，周壮志、周广干遂向法院起诉，经过厦门市两级法院审理，最终判决东洲公司应继续履行购房合同，并待案涉店面的抵押权涂销后三日内协助周壮志、周广干办理产权过户手续。本案中，周壮志、周广干在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款，案涉店面自2009年6月18日起也一直由周壮志、周广干占有、使用、收益，此外，案涉店面的抵押权系在周壮志、周广干购买该店面后才设立的，该店面未办理过户登记并非周壮志、周广干造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，周壮志、周广干系案涉店面的所有权人，其对案涉店面享有足以排除强制执行的民事权益。 龙湫公司辩称，1.（2014）榕民初字第109号民事判决书已经明确龙湫公司对案涉店面享有担保物权的优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，周壮志、周广干要求停止对案涉店面的执行缺乏依据。2.周壮志、周广干的异议请求不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。第一，周壮志、周广干和东洲公司仅签订商品房认购书，至今未签订正式的商品房买卖合同；第二，租赁合同显示，案涉505号店面签订合同的时间是2016年2月1日，而厦门市中级人民法院查封该店面的时间为2016年1月7日，说明周壮志、周广干占用案涉店面是在法院查封之后；第三，商品房认购书签订时间是在2009年6月18日，案涉店面被抵押时间是在2012年7月31日，期间有近三年的时间，可以证明周壮志、周广干未能及时办理过户登记，系其自身过错导致；3.周壮志、周广干并未办理案涉店面的权属登记手续，并非案涉店面的所有权人，其主张确认案涉店面归其所有，缺乏依据；4.不能排除周壮志、周广干和东洲公司、禾达公司恶意串通签订协议，以此来阻却执行的可能性。 禾达公司辩称，1.周壮志、周广干并未向禾达公司支付案涉店面的购房款；2.龙湫公司对案涉店面享有抵押权，且至今未被涂销，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，龙湫公司对案涉店面享有优先权，应当驳回周壮志、周广干的诉请。 东洲公司辩称：1.周壮志、周广干曾就“案涉店面归其所有”的主张向厦门市同安区人民法院和厦门市中级人民法院提起诉讼，两级法院均未支持，现周壮志、周广干再次就该主张向平潭县人民法院提起诉讼，属于重复主张，应当驳回其诉请；2.（2019）闽0128执异51号执行裁定驳回周壮志、周广干的异议正确，应予维持；3.禾达公司主张其未收到任何款项，但因其面临众多诉讼，故部分证据无法提供。 舫昌公司、林文通辩称，林文通不认识周壮志、周广干，本案与林文通和舫昌公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将结合案件具体情况予以综合分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月18日，周壮志、周广干作为买方与卖方东洲公司签订一份《商品房认购书》，其中约定：1.周壮志、周广干以1960470元的价格认购案涉店面；2.买方保证在本认购书签定后卖方通知签署《商品房买卖合同》之日起七日内，携带认购书、身份证、购房款发票等相关材料到卖方办公室与卖方签定正式的《商品房买卖合同》；3.买方在签订认购书时一次性将购房款转入禾达公司，签订该协议后卖方不得将买方认购的房屋另售他人；4.另外本认购书相关内容如与《商品房买卖合同》的条款相悖，以正式签订《商品房买卖合同》为准。认购书签订后，周壮志、周广干依约支付了购房款。 2014年8月25日，福州市中级人民法院对龙湫公司诉舫昌公司、禾达公司、林文通、东洲公司借款合同纠纷一案，作出(2014)榕民初字第109号民事判决，判令舫昌公司偿还龙湫公司欠款本金1900万元，并支付相应利息、罚息和复利至还清欠款之日止等，并确认龙湫公司有权以东洲公司名下包括案涉店面在内的三处房产的折价或拍卖、变卖所得价款债权，对该判决确定的债权行使优先受偿权。该判决于2015年1月4日发生法律效力后，福州市中级人民法院于2015年1月20日立案执行，执行案号(2015)榕执字第123号。2018年8月9日，福建省高级人民法院作出(2018)闽执协727号《执行裁定书》，裁定该案由本院执行。在执行过程中，周壮志、周广干向本院提出执行异议。本院于2019年6月17日作出(2019)闽0128执异51号《执行裁定书》，裁定驳回周壮志、周广干的异议。周壮志、周广干于2019年6月26日收到该执行裁定，于7月10日提起本案诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径，案外人执行异议之诉核心在于以案外人是否对执行标的享有足以排除执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。根据《执行异议和复议规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”的规定，周壮志、周广干就案涉店面是否享有真实有效且足以排除强制执行的民事权益系本案审理焦点。 龙湫公司经生效判决确认对案涉店面享有抵押权，有权就该店面的折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，周壮志、周广干请求排除龙湫公司行使优先受偿权的执行，还应提供证据证明其享有法律或司法解释明确规定优于抵押权的民事权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。所谓商品房消费者，是指以生活居住为目的而购买商品房的自然人。因此，本案应当依《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件判断周壮志、周广干是否为商品房消费者而享有优先于抵押权之权利。根据各方无争议之事实，案涉店面为经营性用房，周壮志、周广干也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故而不符合该条规定的条件，不享有优于龙湫公司抵押权之权利。《执行异议和复议规定》第二十八条是对无过错的一般不动产买受人物权期待权予以保护的规定，依该条规定不足以认定一般不动产买受人之物权期待权优先于担保物权，周壮志、周广干以其符合该条规定的条件为由，主张排除龙湫公司的执行，不能成立。同时，该条规定中有关“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”当指为取得不动产所有权而签订的买卖合同。而周壮志、周广干与东洲公司签订的合同不仅名称为“认购书”，双方也明确约定还需签订正式的商品房买卖合同，而且双方于认购书中约定的条款简单，对于商品房买卖合同应当具备的购房款付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期以及面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等均未约定，故而不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的可以认定为商品房买卖合同的条件，周壮志、周广干与东洲公司签订的《商品房认购书》当属预约合同，依该预约合同周壮志、周广干享有的是要求东洲公司签订正式商品房买卖合同之债权请求权，而不享有在签订正式商品房买卖合同且履行部分合同义务方才享有的物权期待权。综上，对周壮志、周广干关于排除对案涉店面的强制执行的请求，本院不予支持。对于周壮志、周广干主张案涉店面归其所有的问题，根据《执行异议和复议规定》第二十五条规定，案外人对已登记不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人，本案中，案涉店面均登记在东洲公司名下，故周壮志、周广干上述主张于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，拟判决如下： 驳回周壮志、周广干的全部诉讼请求。 案件受理费22800元，由周壮志、周广干负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  陈道忠 人民陪审员  邵群英 二〇二〇年一月二日 法官 助理  潘 欣 书 记 员  丁炎珠