重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初17090号原告（反诉被告）：重庆丰驰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街**附**5-2，统一社会信用代码91500106768896211K。法定代表人：罗皓，重庆丰驰物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：张玉净，重庆丰驰物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：刘晓松，男，汉族，1982年9月3日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李丽（刘晓松配偶），女，汉族，1987年6月17日出生，住重庆市沙坪坝区。原告（反诉被告）重庆丰驰物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘晓松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法由审判员艾知宇适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）重庆丰驰物业管理有限公司的委托诉讼代理人张玉净，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆丰驰物业管理有限公司的诉讼请求：1、依法判令被告立即支付全价物业管理费2015年11月1日至2019年4月30日物业管理费12331.2元。2、依法判令被告立即支付2016年5月1日至2019年3月31日水电公摊费560.00元（35*16=560元）。3、依法判令被告按每日万分之三立即支付逾期付款的违约金直至缴清全部物管费用之日止，截至2019年3月31日应支付违约金为2383.44元。4、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告购买重庆俊峰置业有限公司（下称俊峰公司）开发的俊峰·XXXX小区物业一套，房号为附XX号X-X，面积117.42平方米，被告于2015年2月25日入住。原告和俊峰公司曾于2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的前期物业服务管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年11月1日起至今拖欠物业管理费12331.2元。被告应当缴纳从2016年5月至2019年3月的公摊水电费560元。我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据前期物业管理协议第十二条之规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。审理中，原告重庆丰驰物业管理有限公司撤回了有关公摊水电费的全部诉讼请求。被告（反诉原告）刘晓松辩称，对原告起诉的欠费时间和金额没有异议。但是，第一，违约金没有约定，原告主张没有依据。第二，双方前期物业服务合同在2016年已经到期。第三，原告主张的2.5元收费标准已经远远超出了重庆市政府最高指导价格1.9元/平方米/月。第四，公摊水电与原告实际陈述也不一致，后期施工使用了小区的水电，所以公摊也不属实。第五，原告并没有按照物业管理条例相关法律规定对物业服务合同进行有效的备案审批。第六，原告违反了前期物业服务合同约定，未达到合同附件所约定的服务标准。第七，未达到一级物业企业的服务标准。第八，未按照《重庆市物业服务收费管理办法》的要求进行价格备案。第九，服务不到位，包括小区围墙被违法拆除，原告未制止；小区安保不到位，电子围栏、红外线长期损坏无法使用，进出人员登记不严格，巡查未按照要求；垃圾未清运等问题。同时，由于反诉原告家楼下是火锅馆，长期受油烟困扰，向物业反映后物业没有整改，在这四五年期间造成身体肺部损伤，6号车库停了很多外来车辆，外来人可以乘坐电梯随时进去我们居住的楼里，经常有人敲门骚扰，对我们生活造成困扰，现在提起反诉请求：1、返还预交的物管费980.8元；2、支付反诉原告刘晓松在内的家庭5名成员的医药费10000元；3、支付造成精神损害费10000元；4、违约金从2015年7月接房当月起按照每月物业费30%计算至物业服务达标时为止。反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称：对相关请求不予认可。经审理查明，重庆峻峰置业有限公司与重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称重庆丰驰公司）于2013年5月13日签订了《前期物业服务合同》，第一条约定物业名称为峻峰XXXX二期（X组团和X组团）；第三条约定了公共性物业服务的主要内容；第五条约定原告提供的物业管理应达到附件一约定的标准；第六条规定，花园洋房物业服务费按建筑面积计算2.5元/月·平方米，公共设施设备运行的能耗费，独立核算，据实分摊；第八条规定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应每月5-20日之内履行缴纳义务，全额缴纳当月物业服务费。第九条约定，停车费按车库车位每个每月80元缴纳物业服务费；第十七条约定，合同期限为三年，自2013年5月14日起至2016年5月13日止；第二十三条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章物业服务质量约定的，应承担违约责任；第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同约定的期限届满后，由于入住率低，没有召开业主大会，没有做出选聘和续聘决定，原告重庆丰驰物业管理有限公司自愿按照原《前期物业服务合同》约定继续提供服务。被告刘晓松购有坐落于沙坪坝区XXXXXX号附XX号X-X的房屋，建筑面积117.42平方米，其中第二十一条约定被告应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，同意因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，接受前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理。刘晓松欠缴2015年11月1日至2019年4月30日物业管理费12331.2元。原告从2015年12月20日起，多次向被告催收，并催缴了截止2019年6月的物业费。上述事实有原告举示的前期物业服务合同、催费通知单、律师函及邮寄EMS单、每月张贴门上的催费单照片、不动产登记查询、临时管理公约、日常报事报修、日常工作展示、装修管理办法、业主接房签收记录、接房程序表、欠费明细、协调车库漏水图片3张、物业服务企业期满继续履职情况说明、人员资质明细、欠费明细表、人员资质证书、工作人员的资质、消防泵房巡查记录表、污水泵房巡查记录表、电梯巡视记录表、配电室巡查记录表、化粪池清理记录表、小区卫生巡视表、植物施肥记录、植物查杀记录表、绿化部工作剪影图片、白蚁防治记录、物品放行条记录表、前台报事报修记录、维修记录表、报修单、小区各类温馨提示、电子巡更签到表、岗位值班记录表、外来人员登记表、车辆出入登记表，被告举示的前期物业服务合同视频资料、微信截图及照片、重庆市商品房买卖合同以及当事人陈述等证据证明，上述证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有效力，前期物业服务合同到期后，被告所在未通过法定程序解聘原告或选聘新的物业企业，原告继续按原前期物业服务合同提供物业服务，原被告双方之间存在合同关系，均应继续按原前期物业服务合同履行各自义务。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，本案中，原告已向被告进行了书面催交，应缴纳物业服务费和相应费用。关于物业服务费，被告刘晓松对金额和欠缴时间均予以认可，物业服务费为12331.2元。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据案件情况，物业服务合同约定的物业服务费滞纳金每日万分之三的标准符合合同约定，本院予以支持。关于被告提出原告主张的2.5元收费标准已经远远超出了重庆市政府最高指导价格1.9元/平方米/月的问题，本院认为，《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条规定：“本办法自2015年5月1日起施行。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”关于新旧衔接问题，重庆市国土房管局、重庆市物价局《关于全面贯彻执行的通知》规定：“二、切实做好新旧政策衔接工作……已签订物业服务合同的项目，在重新签订物业服务合同前仍然按原收费标准执行，不得擅自提高物业服务费。”可以看出，是否重新签订物业服务合同是判断收费标准的关键。本案中，一方面，并未重新签订物业服务合同；另一方面，原告继续按原合同提供物业服务，双方事实合同关系成立。因此，仍应按照前期物业服务合同确定的收费标准执行。关于原告反映物业服务合同未备案的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”只有法律和行政法规可以规定合同办理批准手续或办理批准、登记手续才生效，作为行政法规的《物业管理条例》并未规定前期物业服务合同应当办理批准、登记手续，作为地方性法规的《重庆市物业管理条例》虽然规定了备案，但也并未规定备案后合同才生效，即使该合同未备案，也不影响其合同效力。因此，该合同是否备案并非本案审理对象。关于被告提出原告属于一级资质企业，应该按照中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》提供服务的问题。本院认为，物业服务一级资质企业评定依据《物业服务企业资质管理办法》作出，该办法已于2018年3月8日被废止，中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》只具有倡导性，不具有法律强制性，对被告该项意见不予采纳。关于被告提出原告保安人员不具备从业资格，物业人员未取得物业从业资格。本院认为，本案《前期物业服务合同》所约定的服务标准中规定“管理人员、专业操作人员按有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。”第一，《物业管理条例》原有“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”的规定，修订后已经取消该规定。第二，保安人员也不能理解为合同约定的“专业操作人员”。因此，对被告该项意见不予采纳。关于被告反映原告物业服务存在的其他问题，其举示的证据不能证明物业服务存在这些瑕疵，也不能证明这些瑕疵属于重大违约以及积累达到应少交或拒交物业服务费的程度，对其意见不予采纳。对于反诉原告的反诉请求中的返还预交的物管费980元、医药费、精神损害赔偿均未举示证据证明且没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘晓松于本判决发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆丰驰物业管理有限公司从2015年11月1日至2019年4月30日的物业费12331.2元，并以每月拖欠的物业费为基数从欠费当月21日起按每日万分之三支付逾期违约金。二、驳回被告（反诉原告）刘晓松反诉的诉讼请求。本诉案件受理费182元，减半交纳91元（重庆丰驰物业管理有限公司已预交），由被告刘晓松负担，限刘晓松于本判决生效后3日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付。反诉案件受理费324元，减半缴纳162元（刘晓松已预交），由反诉原告刘晓松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  艾知宇二〇二〇年一月十六日书记员  郭 帆