湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初864号原告：方磊，男，1973年9月14日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托代理人：吴应华，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖北鄂州华凯房地产开发有限公司。住所地：鄂州市葛店镇葛洪路182号。法定代表人：姜细花，该公司经理。第三人：徐作凯，男，1968年12月4日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市华容区，原告方磊与被告湖北鄂州华凯房地产开发有限公司（以下简称“华凯公司”）、第三人徐作凯物权确认纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理，本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告方磊的诉讼代理人吴应华、第三人徐作凯到庭参加诉讼，被告华凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：葛店商场原为一至三层，其中第一层产权归第三人徐作凯所有，第二层归原告方磊所有，第三层归葛店供销社所有。2009年，被告华凯公司在葛店商场上加层，兴建4-7层住宅对外出售。因无法办理房产证，原告与被告分别签订《拆迁还建协议书》、《协议书》，约定原告将其持有的鄂州房权证葛店私字第××号房产证交给被告，供被告按房产部门的要求处理。被告承诺于2010年7月30日后的180天内，按原产权格局无偿地还房，且楼层、朝向不变，并将权利人为原告的新证移交给被告，办证的税费由被告承担。如每逾期一日支付200元的违约金。原告依约将房产证交给被告后，被告以拆除改造的名义申请注销了该证，但该房并未拆除，原告一直占有使用该房至今。葛店商场加层工程竣工后，被告将葛店商场更名为新生活公寓，并将二至六楼产权登记在被告名下，原告多次催促被告归还产权无果，依约应承担至2019年4月20日止的违约金600800元及过户的税费636253元。故原告为维护其合法权益，向本院起诉，请求判令：1、确认被告华凯公司所有的位于鄂州市葛店镇葛洪路182号新生活公寓独单元2层1号房屋（不动产证号：120808778）的所有权归原告所有，被告配合原告办理相关产权过户登记手续；2、被告华凯公司承担产权变更登记至原告方磊名下原告应缴纳的税费636253元（具体以实际发生额为准）；3、被告华凯公司支付至2019年4月20日止的违约金600800元（自2019年4月2日起算的违约金，按每日200元另行计算至产权登记到原告名下之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、企业基本信息、原告身份证复印件、第三人身份证复印件，拟证明原被告身份及第三人主体适格。证据二、《拆迁还建协议书》、《协议书》、收条，拟证明原告按约定将其持有的鄂州房权葛店私字第××号房房产证交给被告，供被告按房产部门的要求处理；被告承诺于2010年7月30日后的180个日历天内，按原产权格局无偿的还房，且楼层、朝向不变；被告承诺将产权人为原告的新证移交给原告，办证的税费由被告承担。如每逾期一日支付200元的违约金。证据三、房产证注销信息、房产证复印件，拟证明原告系第二层的产权人，原告将其产权证（鄂州房权葛店私字第××号）交给被告，被告以拆迁灭失名义申请注销了该证。证据四、房屋出租协议，拟证明原告一直在占有、使用该房屋，被告以拆迁灭失名义申请注销该证与事实不符。证据五、鄂州市不动产登记管理平台，拟证明葛店商场现为新生活公寓；葛店镇葛洪路182号新生活公寓独单元2层1号房屋的所有权人为被告。证据六、鄂州国用（2007）第2-74号土地使用权证，证明原告将土地证和房权证交给涂志巍注销办证使用。被告未向本院提交答辩状和证据。第三人述称：原告陈述的基本事实属实。但其要求的支付违约金无依据，其诉状中提到的“催促被告归还产权未果”不属实。第三人未向本院提交证据。经庭审举证质证，本院对当事人提交的证据认定如下：对于双方没有争议的证据，本院予以确认。对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一，企业基本信息系鄂州市市场监督管理局于2019年6月24日出具，本院依法认定被告华凯公司的法定代表人为姜细花；原告提交的证据二，本院结合当事人的当庭陈述，依法认定《拆迁还建协议书》的签订时间为2011年11月17日，转交房产证的证号为鄂州房权证葛店私字第××。根据上述确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2010年7月30日，原告（甲方）、第三人（乙方）、鄂州市葛店供销合作社（丙方）签订一份《协议书》。《协议书》约定：经甲、乙、丙三方共同协商，同意乙方在上述三方共有产权的葛店商场三层之上进行合法手续基础上加层开发；本协议书中甲方的房产具体指示为鄂州市葛店镇××号葛店商场二楼，面积698.41㎡，土地属性为国有，结构为混合，设计用途为商业，房屋产权证号：鄂州房权证葛店私字第××号，房产证编号00112218，该房产证于2008年7月9日由鄂州市房产管理局颁发；老证处置：为了配合乙方完成加层房屋开发工程“两证”办理手续，甲方同意于2008年7月9日办理的鄂州房权证葛店私字第××号证和相关信息资料一并交于乙方，按照房产部门有关规定处理，乙方需于领证当日出具权证收条，并注明归还新证日期和逾期处罚承诺；新证办理：乙方归还甲方新证日期约定为180个日历天，办理甲方新证的所有税费均由乙方支付，以乙方名义为甲乙丙三方办理两证的乙方委托人为方磊，即一切办证文件由乙方或华凯公司委托方磊的代理人熊奇志全权代表甲方、乙方、丙方签字、办理、领证，乙方随时派人跟进支付办证税费；土地使用权概况及土地使用权分割约定：本协议中甲方土地使用权原为丙方，性质为国有划拨用地，2006年甲方从丙方购买取得土地使用权后，己将土地性质变为国有出让用地，由于乙方在甲乙丙三方所有的土地和房产上加层开发，考虑到乙方办理手续的需要，该土地没有分割，故目前该土地的使用权名义上仍为丙方所有，实际上该土地一楼使用权应属于乙方，二楼使用权应属于甲方，三楼使用权应为丙方，甲方、丙方同意将于2007年11月26日办理的证号为鄂州国用（2007）第2-74号《国有土地使用权证》交由乙方，乙方应严格控制按有关规定进行土地使用权分割给甲方和丙方。违约责任：乙方向甲方和丙方各预交合同保证金壹拾万元，乙方为甲方、丙方办理的两证，应在约定的日期内完成，如逾期包括为乙方办理两证的相关资料均应由甲方控制，同时每逾期壹日，乙方向甲方和丙方各支付200元罚金，罚金从合同保证金中扣除；若在180个日历天内，乙方仍不能为甲方、丙方办理两证登记手续，乙方应在第181个日历天将甲方、丙方的房屋产权证、土地使用权证原件及相关资料归还甲方、丙方，甲方、丙方不退还合同保证金；乙方办理的新证与前述约定的信息发生改变的，甲方和丙方不退还合同保证金；乙方如在180个日历天内将登记信息符合本协议要求的新两证交给甲方和丙方，甲方和丙方无条件将合同保证金全额退还给乙方；如甲方和丙方无故不配合办理手续，不履行本协议，则应赔偿乙方合同保证金等额违约金。2011年11月17日，原、被告签订《拆迁还建协议书》。约定：甲乙双方协议一致，乙方（原告）同意将本人的房屋转交给甲方（被告）办理相关合法手续后用于还建及房地产开发，现就具体拆迁还建事项签订如下协议：1、转交房屋位置：位于葛店镇××号；转交房屋面积：葛店商场2层，面积698.41㎡；转交房产证号：鄂州房权证葛店私字第××号；拆迁还建方式：甲方无偿还建乙方面积，以新办房产证数据为准；还建房按现房产格局还建，楼层和朝向不变；原房屋产权证交甲方办理相关手续，新房屋产权证由甲方办理并交付给乙方。2011年11月17日，原告将其房产证交给被告。2011年12月8日，原告的房产证（产权证号：鄂州房权证葛店私字第××号）被注销。原告至今仍对葛店商场二层面积698.41㎡房屋占有和使用，但未办理产权证。本案争议焦点：一、原告、第三人、鄂州市葛店供销合作社签订的《协议书》以及原告与被告签订的《拆迁还建协议书》是否合法有效；二、原告的诉讼请求能否支持。关于原告、第三人、鄂州市葛店供销合作社签订的《协议书》以及原告与被告签订的《拆迁还建协议书》是否合法有效问题。本院认为，原告、第三人、鄂州市葛店供销合作社签订的《协议书》和原告与被告签订的《拆迁还建协议书》，是以虚构的拆迁还建事实，对原葛店商场进行开发加层，以获取房产管理部门重新办证。庭审中，原、被告及第三人均未提供证据证实其获得了拆迁开发的审批手续及相关资质，由此，上述两份协议的内容均规避了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。故原告、第三人、鄂州市葛店供销合作社签订的《协议书》以及原告与被告签订的《拆迁还建协议书》均无效。关于原告的诉讼请求能否支持问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告是两份无效协议的主体之一，原告本身存在过错。况且原告并未造成任何损失，其房产证注销是因其自身过错造成，而原告仍占有和使用涉案房产。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。对于第三人的述称意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告方磊的诉讼请求。本案受理费16034元，由原告方磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  魏早云人民陪审员  吴桂红二〇二〇年一月八日书 记 员  黄显婷