江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15407号原告：昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧，统一社会信用代码91320583550271606B。法定代表人：张国强,该公司董事。委托诉讼代理人:韩玲,系该公司员工。委托诉讼代理人:王亮,系该公司员工。被告：刘闯，男，1996年11月25日出生，住吉林省长岭县。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告刘闯租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月10日、2019年10月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂,转为普通程序,依法组成合议庭,于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司的委托诉讼代理人韩玲、被告刘闯到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的编号为KBR0XXX号XX花园商业租赁合同；2、判令被告支付自2019年4月13日起至租赁合同解除之日止的租金（7774元/月）及滞纳金（231.42元/日）；3、判令被告支付2019年4月13日起至租赁合同解除之日期间的物业费（1811.4元/月）及物业费滞纳金（54.342元/日）；4、判令被告支付2019年2月20日至2019年3月18日期间的水电费9元及滞纳金0.27元/日，自2019年2月20日至实际给付之日止；5、判令被告支付2019年4月7日至实际给付之日止的复原保证金23142元及滞纳金694.26元/日；6、判令原告没收租金及物业管理费保证金28576.2元；7、判令被告支付2018年10月8日至2018年11月7日期间的免租期租金7714元；8、判令被告将租赁房屋恢复原状，并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费（按照2倍（租金+物业费）计算）；9、判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失按照6个月租金计算；10、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年3月16日签订《XX园商业租赁合同》(合同编号为：KB-R007-XXX)。合同约定被告承租原告昆山市千灯镇XX花园一期XX商铺用于泰拳格斗俱乐部使用。原告按约于2018年10月8日前向被告交付房屋。合同第五条5.4项甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天按日应付费用的3%交纳违约金；若逾期超过5天的，甲方或物业公司有权停止水、电、燃气及采取甲方或物业认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。补充条款第十七条违约责任17.2.1项若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任(甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金)，且有权解除本合同。(1)乙方未按本合同约定交纳租金或超过30天，经甲方催告仍未付款的。补充协议第一条装修免租期：自2018年10月8日起至2018年11月7日止期间(下称“免租期”)，乙方免交该房屋的租金。如因乙方违约导致合同提前终止，乙方须按照每日每平方米建筑面积租金(人民币)1.4元补交免租期的租金。现被告仍拒付租金、物业管理费。被告刘闯辩称,对诉请第一、四项认可；其他诉请均不认可。2019年3月18日被告直接找到原告要求解除合同，当时找的系与被告签订合同的负责人常某，常某不同意解除合同，让被告写书面的解除合同申请，后常某还是回答因为原告另一员工易某不同意解除合同，还要求扣除被告的押金，要求被告缴纳滞纳金、违约金。2019年4月9日，因原告的保安不让被告处理旧设备，被告报警了，当时警方来了后，认为被告有权处理旧设备，后原告派保安天天盯着不让被告搬运任何东西，即使是被告自行购买的也不行，还打电话恐吓被告。2019年4月13日被告又报警处理，警察来了后原告的保安也不将其放在眼里，称领导不同意谁都不许搬运东西，但他们向公安局承诺会让领导联系被告，但是此后被告并未收到任何通知，直到收到起诉材料。他们也要求被告将门锁上，因为原告导致被告无法搬离，所以原告占有使用费的主张不合理，并且复原保证金也不合理。2019年4月13日以后保安也不让被告动东西，被告也无法继续经营，故被告认为此后的任何费用都不应承担。本院经审理认定事实如下：原被告双方于2018年签订合同编号为KBR0XXX的《XX园商业租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋坐落在千灯镇XX花园一期XX号商铺，房屋租赁面积共计181.14平方米，被告租赁该商业房屋作为泰拳格斗俱乐部使用租赁期限自2018年10月8日起至2020年10月7日为止，包含免租期，原告于2018年10月8日向被告交付该房屋，如因被告违约导致合同提前终止，被告须补交装修免租期的租金,被告应于签订合同3日内，付清租赁保证金、首个计租期租金和物业管理费。装修免租期内除租金外，被告须支付其按合同就使用该房屋所应付的一切费用(包括但不限于物业管理费，物业管理费按照10元/月/平方米计算，如被告提前完成装修后开始营业，则从营业之日起物业费按照10元/月/平方米计算；装修押金、水、电、煤气、其它设备等费用)。该房屋2018年10月8日至2018年12月7日的日租金为(租赁面积)人民币0.7元，月租金总计为人民币3857元，2018年12月8日至2020年10月7日的日租金为(租赁面积)人民币1.4元，月租金总计为人民币7714元，上述租金不包括被告使用该房屋而发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。该房屋的租金每陆个月预付一次，先付后用。被告应在签订本合同后3日内向原告支付第一个计租期的租金，即2018年10月8日至2019年4月7日期间的租金人民币38570元(大写：人民币叁万捌仟伍佰柒拾元整)。其后，被告应于每期租金到期前十日向原告预先支付下一期的租金。原告在被告支付的款项到帐后的10个工作日内，分别开具等额的税务发票给被告。被告应在签订本合同3日内，向原告支付人民币28576.2元相当于该房屋3个月的租金及物业管理费，作为该房屋的租赁保证金，以保证被告履行本合同的所有条款。被告应于第二次缴纳租金和物业费时(即2019年4月7日)向原告支付恢复原状保证金人民币23142元。如被告返还的房屋不符合正常使用状态，对原告造成损失，原告有权在保证金中扣除。该房屋的月物业管理费为人民币10元/平方米(租赁面积)，月物业管理费总计为人民币1811.4元(大写：人民币壹仟捌佰壹拾壹元肆角)，由被告承担。租赁期限内，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告有权没收被告所付的各种保证金和被告已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，被告另应全额赔偿原告为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金。本合同的租赁期限届满或提前终止的，则：被告应在租期届满时或收到原告关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并返还该房屋(应处于可正常使用的状态)，将该房屋所有的钥匙交还原告。原被告双方还签订了补充协议，约定：自2018年10月8日起至2018年11月7日止期间(下称“免租期”)，被告免交该房屋的租金，该期间内收取的租金为免租期结束后第一个月租金平摊至免租期内的费用，被告2018年10月8日起至2018年12月7日止期间实际支付的日租金为(租赁面积)人民币0.7元，月租金总计为人民币3857元，如因被告违约导致合同提前终止，被告须按照每日每平方米建筑面积租金1.4元补交免租期的租金。被告于2019年4月18日前向原告的员工常某提出要求解除涉案租赁合同，并且提出租赁保证金均由原告收取，后因双方未就费用问题达成一致意见，原告未同意解除与被告之间的房屋租赁合同。2019年4月18日，被告想搬离涉案房屋，遭到XX花园小区物业公司保安的阻拦。2019年4月20日，被告再次想搬离涉案房屋，再次遭到阻拦，原告称要求保安阻拦被告系因为被告在合同期内无故拒付租金，未与原告办理房屋交接手续、未证明该物品属于被告所有的情况下即擅自搬离房屋内的物品，并且房屋内的属于被告的设备应按照合同做为质押物，交给原告作为付款担保，所以才禁止被告将设备搬离，如果被告按照合同约定将各项款项支付后可拿走。原告在禁止被告搬离后，在涉案房屋门上张贴《商铺租金及物业费催缴通知》，向被告催讨2019年4月13日至2019年10月12日的租金42978元与物业费10868元。水电费被告尚结欠9元。以上事实，由《XX园商业租赁合同》、补充协议、《商铺租金及物业费催缴通知》、视频录像、接处警登记表以及当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。本院认为，原被告之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人均应当依照合同约定履行义务。被告在租赁合同未到期前意图解除房屋租赁合同，并且要求搬离涉案房屋，系以自己的行为表明不履行主要债务，原告有权解除涉案房屋租赁合同，因此对于原告主张解除双方签订的编号为KBR0XXXX号XX花园商业租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年4月13日起至租赁合同解除之日止按照7774元/月计算的租金及按照231.42元/日计算的滞纳金，因自2019年4月18日起，系原告将被告的设备强制留下作为质押物，并非被告占有使用原告房屋拒绝搬出，因此对于原告主张的租金，本院仅支持自2019年4月13日至2019年4月18日期间的租金1521.58元（1.4元/天/平方米×181.14平方米×6天）。因系双方之间就解约金额未能达成一致意见导致被告未及时付款，并非被告恶意拒付，因此对于原告主张的按231.42元/日计算的租金滞纳金，本院不予支持。原告主张的2019年4月13日起至租赁合同解除之日期间的按照1811.4元/月计算的物业费及按照54.342元/日计算的物业费滞纳金，理由同上，本院支持2019年4月13日至2019年4月18日期间的物业费362.28元（1811.4元/月÷30×6天），物业费滞纳金本院不予支持。原告主张被告支付2019年2月20日至2019年3月18日期间的水电费9元及滞纳金0.27元/日。该水电费9元应当由被告支付，但原告并未代替被告支付滞纳金，且滞纳金的标准过高，原告主张滞纳金亦属于违约金的一部分，属于重复主张，本院不予支持。原告主张的复原保证金23142元及滞纳金694.26元/日，因原告交付被告的系毛坯房，涉案房屋在被告试图搬离时处于可正常使用的状态，且复原保证金系双方合同继续履行时的保证费用，仅系用于保证合同继续履行中可能产生的债务的履行，而非解除合同时应当履行的支付义务，因此对于原告的复原保证金和滞纳金的主张，本院不予支持。原告主张没收租金及物业管理费保证金28576.2元，该款项系被告提前支付用于保证合同的正常履行，且被告在提出解除合同时亦是愿意以此款来作为违约金支付原告，现确因被告的违约行为导致合同的解除，因此对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付2018年10月8日至2018年11月7日期间的免租期租金7714元，该损失系因被告违约导致原告产生的损失，被告已经支付的保证金作为违约金，该损失并未超过保证金的金额，原告此项主张属于重复主张违约金与损失部分，因此对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告将租赁房屋恢复原状，并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费，因原告交付被告的系毛坯房，涉案房屋在被告试图搬离时处于可正常使用的状态，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付租赁房屋空置费及按照6个月租金计算的实际损失，被告已经支付保证金作为违约金，违约金和实际损失不能同时主张，空置时间系原告禁止被告将设备搬出导致的损失，亦不应当由被告承担，因此，对于此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告刘闯签订的编号为KBR0XXXX号XX园商业租赁合同。二、被告刘闯于本判决生效之日起十日内支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司2019年4月13日至2019年4月18日期间的租金1521.58元。三、被告刘闯于本判决生效之日起十日内支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司2019年4月13日至2019年4月18日期间的物业费362.28元。四、被告刘闯于本判决生效之日起十日内支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司2019年2月20日至2019年3月18日期间的水电费9元。五、被告刘闯已支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司的租金及物业管理费保证金28576.2元由原告昆山千灯盛世家园置业有限公司所有。六、驳回原告千灯盛世家园置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费元4402元，由原告昆山千灯盛世家园置业有限公司负担3753元，被告刘闯负担649元。案件受理费原告已经预交，本院退还原告649元，被告于本判决生效之日起十日内将其应负担的649元缴纳至本院账户（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：322XX********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  胡小娟人民陪审员  曾 洁人民陪审员  屠 杰二〇二〇年一月十日书 记 员  曹梦绮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。