重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初545号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，执行董事。委托代理人：吴红遐，重庆中豪律师事务所律师。委托代理人：苟寒，重庆中豪律师事务所律师。被告：盘权仙，女，瑶族，1985年8月9日出生，住重庆永川。被告：康文生，男，汉族，1983年5月29日出生，住重庆市云阳县。被告：罗书邦，女，汉族，1971年11月6日出生，住重庆市南岸区。被告：徐大超，男，汉族，1992年9月10日出生，住重庆市巴**。第三人：任大军，男，汉族，1982年10月11日出生，住重庆市南岸区。第三人：陈春秀，女，汉族，1976年9月26日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公租房公司”）诉被告盘权仙、康文生、罗书邦、徐大超及第三人任大军、陈春秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员邓小晶担任审判长与人民陪审员蒲昌元、孙艺玮组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告城投公租房公司的委托代理人吴红遐、苟寒及被告盘权仙、罗书邦、徐大超，第三人任大军、第三人陈春秀及其委托代理人张仁福到庭参加了诉讼，被告康文生因下落不明，经本院公告送达，公告期满仍未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告城投公租房公司向本院提出诉讼请求：一、四被告向原告支付截止至2017年9月30日拖欠的租金146667.06元；二、四被告向原告支付违约金（违约金以拖欠租金金额为基数，按照月利率2%的标准从拖欠之日计算至实际付清全部租金之日止）。事实及理由：2013年12月19日，原告与被告盘权仙签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号438、461号商铺及其设施出租给被告使用，建筑面积为226平方米；租赁期限为5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止，以“先交租金后使用”的方式按半年预付租金，且须提前30日足额支付下半年的租金，该合同对违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告盘权仙使用，但被告盘权仙一直拖欠原告房屋租金，截止2017年9月30日，被告盘权仙共计拖欠房屋租金146667.06元。被告康文生、罗书邦、任大超共同使用了涉案房屋，应与被告盘权仙对租金等费用承担连带责任。被告盘权仙辩称：被告盘权仙没有承租及使用过涉案的房屋,租赁合同上的签名和盖印均非其本人签名及盖印。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告康文生未到庭，亦未提交书面的答辩意见。被告罗书邦辩称：被告罗书邦没有承租及使用过涉案的房屋,仅委托徐大超办理过涉案房屋的烟草工商登记。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐大超辩称：被告徐大超没有承租及使用过涉案的房屋。2015年底，康文生在涉案房屋内经营南岸区旭东火锅店时，曾委托徐大超办理过工商登记，之后，康文生将涉案房屋转租给任大军、陈春秀，他们也曾委托我办理工商登记。我也曾经帮罗书邦办理过涉案房屋的烟草工商登记。第三人任大军辩称：2017年康文生将涉案房屋的1楼转租给我，双方签订租赁合同，合同期限为3年。2017年9月底，原告将涉案房屋的1楼收回后，第三人与原告签订租赁合同。第三人陈春秀辩称：2017年1月，康文生将涉案房屋的2楼出租给我，合同租期为3年，但实际租到2017年9月底，原告将该房屋收回。我们已将3个季度的房租、押金等支付给康文生，但实际只使用该房屋7个月。经审理查明：原告城投公租房公司系位于重庆市南岸区水云路****商业的所有人（该房屋建筑面积为4915.74平方米）。2013年12月19日，原告城投公租房公司作为出租方甲方与“盘权仙”作为承租方乙方签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定甲方将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附438、461号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积226平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），租金、物业管理等费用按建筑面积计收；房屋租赁期为5年，租赁期从2013年10月1日起至2018年9月30日止（经甲方确认后，租赁期以双方实际交付商铺实际为准起算）；乙方必须无条件于租赁期满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬迁完毕，则视为已放弃该商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理，处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有；租金及支付方式：第一年租赁单价为每月48元/平方米（建面），第二年租赁单价为每月48元/平方米（建面），第三年租赁单价为每月50.40元/平方米（建面），第四年租赁单价为每月52.92元/平方米（建面），第五年租赁单价为每月55.57元/平方米（建面）；乙方按“先交租金后使用”的方式按半年预付租金，签订本合同当日乙方交纳2014年4月1日至2014年9月30日房屋租金65088元；甲方给予乙方6个月免租期（含装修期），免租期自2013年10月1日15天内办理接房手续；乙方须提前30日向甲方足额交付下季度（年）租金；乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金，否则，即为乙方违约，乙方须承担本合同第九条第1、3款规定的违约责任及法定违约责任；乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金32544元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额无息退还；乙方违约责任约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋（商铺）租赁合同，收回该房屋（商铺），乙方必须按照合同总租金10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应，（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）等；在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴纳租金之日为止，逾期15日未缴付足额租金额，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权在提前书面通告后的限定时间内停止乙方承租商铺的能源供应；租赁期满，乙方应如期交还该房屋（商铺），乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；该合同亦对支付方式、租赁用途、甲、乙双方的其他权利义务等进行了约定。上述协议签订后，原告于2014年10月13日向“盘权仙”发出接房通知单，“盘权仙”在该通知单承租人处签名。2014年12月22日，原告作为甲方与“盘权仙”作为乙方签订《补充协议》，约定在主合同约定的免租期的基础上，再一次性增加4个月免租扶持期（具体时间为2014年12月19日至2015年4月18日）。原告因未足额收取到租金，催收未果后遂于2017年9月30日自行将租赁房屋收回，并以前述请求诉至本院。另查明，涉案位于重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附438、461号商铺，根据重庆市房屋管理局出具的实测报告，其建筑面积实际为228.22平方米。本案在审理过程中，被告盘权仙对原告举示的前述《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》及《补充协议》中“盘权仙”的签名及盖印、接房通知单中“盘权仙”的签名提出异议，后原告申请对上述租赁合同、补充协议及接房通知单中“盘权仙”的签名及盖印是否为被告盘权仙本人签名及盖印进行鉴定，本院准予后委托重庆市弘正司法鉴定所进行鉴定。重庆市弘正司法鉴定所于2019年9月24日作出渝弘正【2019】痕鉴字第39号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：1、签订日期为2013年12月19日的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》上“盘权仙”署名字迹为“盘权仙”处的三枚红色捺印指印均不是盘权仙所留；2、、无法确定落款时间为2014年10月13日的《重庆市城投公租房建设有限公司城南家园项目接房通知单》上“承租人（字盖章）：”署名字迹为“盘权仙”处的红色捺印指印是否为盘权仙所留；3、落款日期为2014年12月22日的《租赁合同补充协议》第2页“乙方：”署名字迹为“盘权仙”处的红色捺印指印不是盘权仙所留。重庆市弘正司法鉴定所于2019年9月27日作出的【2019】文鉴字第115号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：1、签订日期为2013年12月19日的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》上“盘权仙”签名字迹不是盘权仙本人所写；2、日期为2014年10月13日的《重庆市城投公租房建设有限公司城南家园项目接房通知单》上“盘权仙”签名字迹不是盘权仙本人书写；3、落款日期为2014年12月22日的《租赁合同补充协议》上“盘权仙”签名字迹不是盘权仙本人书写。原告、被告盘权仙、罗书邦、徐大超及第三人任大军、陈春秀对上述司法鉴定意见书均无异议。还查明：2016年2月22日，被告康文生委托被告徐大超在重庆市工商行政管理局南岸区分局办理了南岸区旭东火锅店营业执照，登记经营场所为重庆市南岸区水云路**附**。被告康文生实际使用涉案租赁房屋经营南岸区旭东火锅店。之后，被告康文生于2016年11月4日申请办理南岸区旭东火锅店注销登记。被告罗书邦曾委托被告徐大超在重庆市工商行政管理局南岸区分局办理了个体工商户的营业执照，登，登记经营场所为重庆市南岸区水云路**附**营范围为零售卷烟等，并于2017年2月13日申请办理注销登记。2017年1月，被告康文生将涉案房屋分别出租给第三人任大军及陈春秀，第三人任大军、陈春秀亦向其支付租金。2017年2月15日，第三人任大军委托被告徐大超办理南岸区任大军百货超市营业执照，登记经，登记经营场所为重庆市南岸区水云路**附**月14日，第三人陈春秀委托被告徐大超办理南岸区欣足缘足浴店营业执照，登记经营场，登记经营场所为重庆市南岸区水云路**附**军、陈春秀实际租赁、使用涉案房屋至原告于2019年9月30日将房屋收回。对于原告请求的欠付租金，原告陈述涉案房屋2014年10月15日至2015年4月14日期间为免租期，实际从2015年4月15起计租，2015年4月15起至2017年9月30日期间，共计产生租金为329458.39元，已支付租金为182791.33元（其中2015年4月15至2016年4月14日期间的租金131454.72元已付清，2016年4月15至10月14日期间仅支付租金51336.61元），欠付的租金为146667.06元（2016年4月15日至2017年9月30日）。上述事实，有房权证、《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、司法鉴定意见书、工商档案查询等证据，以及原、被告及第三人的当庭陈述在卷为凭，并经法庭认证，足以认定。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，双方或多方民事法律行为。民事法律行为是公民、法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。本案中，原告提交的2013年12月19日原告城投公租房公司作为出租方甲方与“盘权仙”作为承租方乙方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、2014年12月22日原告作为甲方与“盘权仙”作为乙方签订《补充协议》，以及接房通知单，经重庆市弘正司法鉴定所鉴定，租赁合同、补充协议及接房通知单中“盘权仙”的签名字迹不是被告盘权仙本人书写，其中的红色捺印指印不是被告盘权仙所留，亦无法确定接房通知单上红色捺印指印是否为被告盘权仙所留，故本院确认前述租赁合同、补充协议及接房通知单中“盘权仙”的签名、捺印均非被告盘权仙所留，则原告与“盘权仙”签订的前述租赁协议及补充协议，由于不具有缔约的合意，不符合合同成立的实质要件，该租赁合同没有依法成立。庭审中，原告亦没有提供证据证明被告盘权仙承租或实际使用租赁房屋，则对于原告要求被告盘权仙支付涉案房屋租金及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告康文生于2016年2月至2017年9月30日期间，曾实际占用涉案房屋，并将涉案房屋分别出租于第三人任大军及陈春秀，获取租金。虽原告与被告康文生之间不存在租赁关系，但被告康文生在此期间，实际占用涉案房屋并向他人获取租金，给原告造成损失，应当向原告支付房屋占用损失而非租金。对于房屋占用损失的计算标准，本院结合本案的实际情况，酌情参照前述租赁合同中约定的租金标准计算，由于原告自认2016年4月14日之前的租金已付清，则被告康文生应支付原告2016年4月15日至2017年9月30日期间的房屋占用损失，即2016年4月15日至2016年10月14日期间计算为65727.36元（228.22平方米×6个月×48元/平方米），2016年10月15日至2017年4月14日期间计算为69013.73元（228.22平方米×6个月×50.40元/平方米），2017年4月15日至2017年9月30日期间计算为63262.58元（228.22平方米×5.5个月×50.40元/平方米），合计198003.67元，原告自认已支付的租金为51336.61元，则被告康文生应支付原告的房屋占用损失为146667.06元。由于原告与被告康文生没有签订租赁合同，则对于原告请求以前述租赁合同的约定由被告康文生向其支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。由于原告没有提供充分的证据证明被告罗书邦、被告徐大超承租或实际使用租赁房屋，则对于原告要求被告罗书邦、被告徐大超支付涉案房屋租金及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告康文生未到庭，视为放弃抗辩。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告康文生于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司房屋占用损失146667.06元；二、驳回重庆市城投公租房建设有限公司原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3793元，公告费300元，共计4093元，由原告重庆市城投公租房建设有限公司负担560元（已缴纳），由被告康文生负担3533元（此款暂由原告重庆市城投公租房建设有限公司垫付，限被告康文生于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆市城投公租房建设有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  邓小晶人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  孙艺玮二〇二〇年一月十四日书 记 员  蒋 姝