广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28157号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：翁冰璇，李杰龙，分别系广东国煌律师事务所律师、实习律师。被告：袁占玺，男，1969年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码231************013。被告：黄微，女，1983年1月8日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区*******，公民身份号码421************069。（亦系被告袁占玺的委托诉讼代理人，与袁占玺系夫妻关系）。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告袁占玺、黄微物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人翁冰璇、李杰龙，被告黄微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:被告向原告支付从2016年3月1日至2019年12月31日期间共46个月的物业管理费23668.6元及违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，物业管理费暂计至2019年7月31日为21470.7元，违约金暂计至2019年12月31日为15189.53元）。事实和理由：被告为雅居乐新城9期C2幢1501房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期5幢1301房）业主，房屋建筑面积为187.25平方米。原、被告于2009年9月19日签订《前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。2014年5月8日，原告向雅居乐新城9期岭峰组团全体业主征询意见，全体业主对《雅居乐新城9期岭峰组团调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见》进行了表决，全体业主以专有部分面积占建筑面积71.19%，人数占71.19%的比例同意了物业服务费收费标准的调整方案，形成以下一致意见：2014年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.2元/平方米/月、车位40元/个/月；2016年7月1日起物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.8元/平方米/月、车位40元/个/月。以上物业服务、车辆停放保管服务收费标准分别于2015年11月27日、2016年6月20日获得中山市三乡镇发展和改革局的备案。原告依约为小区提供物业服务，但被告未按约定期限缴交物业管理费。被告从2016年3月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2019年12月31日，被告拖欠46个月的物业管理费合计23668.6元（412元/月×4个月+524.3元/月×42个月），原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务协议；2.表决结果汇总表、关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要、公示、备案回执[中三价备2015年10号、中三价备2016年3号]；3.房屋费用催缴通知书、寄发“雅居乐岭峰房屋费用催缴通知书”发信回执；4.发票、民事案件委托代理合同；5.（2016）粤20民终2282号民事判决书；审计报告书；7.广东诉讼服务网网上申请截图。被告袁占玺、黄微共同辩称：一、原告按调整后每月每平方米2.2元、2.8元的标准向被告收取物业管理费，缺乏事实及法律依据。原、被告于2009年9月19日签订的前期物业服务协议约定，带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月。根据《中山市前期物业服务合同》第十一条，结合民法通则、物权法、合同法等法律规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告以物业公司违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。中山市三乡镇发展和改革局于2015年11月27日出具[中三价备2015年10号]备案回执第一条明确：“实行政府指导价的物业服务、车辆停放保管服务收费必须严格按备案标准执行，如需调整，应重新申请备案，未经备案，不得随意调整执行标准。”原、被告签订的前期物业服务协议未向中山市发改局进行备案，且物业公司与开发商未签订前期物业管理服务合同，违反《广东省物业管理条例》规定。根据合同法规定，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系，按合同约定1.6元/平方米/月由银行代扣代缴物业管理费。之后原告在未与被告重新签订合同的情况下强制要求被告按每月每平方米2.2元、2.8元的标准缴纳物业管理费，属于重复收费、违规收费、擅自扩大收费范围及提高收费标准，被告以此为由提出抗辩的，人民法院应予支持。二、原告未提供证据证明其按《关于印发中山市服务收费管理办法的通知》[中价(2010)141号]、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物权法》、《广东省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意调整收费标准，且未与业主重新签订物业服务合同确定新的收费标准及报价格主管部门备案后执行，故不能认定原告调整物业服务费标准是小区业主大会的真实意思。原告调整物业管理费在程序上存在明显瑕疵、违规造假、伪造投票数据。雅居乐新城九期住户总户数为491户，具有投票权专有面积的地下车库车位总数379个，合计870个投票权。原告提交的表决结果汇总表、关于住宅、车位物业收费标准征询意见验票会议纪要、公示、[中三价备2015年10号、中三价备2016年3号]备案回执均存在违规造假、伪造、虚报投标权数及投票表决同意的数据，并存在冒名顶替代为投票，同一个产权人名下专用面积的住宅和车库车位分别投两票等情况。法院应传唤投票业主及见证签字人等相关人员出庭作证，原告应提供业主表决结果详细汇总数据包括业主姓名、房号、专有面积、车库车位车号、产权人姓名、购买确权时间等证据，如果原告不能提交，应承担举证不能的责任。根据中山市发展和改革局于2015年12月15日出具《关于撤销编号为：WJ01Z1114Z00000676号收费许可证的复函》第二条、第五条规定：业主对表决结果的真实性有异议的，可向有关司法机关申请重新开箱验票。原告应根据中山市物价局的复函依法合规收取物业管理费，实行政府指导价的物业服务、车辆停放保管服务收费必须严格按照政府指导价标准执行，并明确规定要求物业服务收费信息向全体业主公示并明码标价，但原告在2014年5月5日前后，未对部分关键事项进行全面公示公告。故原告此次调整物业服务费缺乏调价成立的要件及法律依据，原告要求被告支付超出合同约定的费用没有相应的依据，应予驳回。三、即使原告按合同约定1.6元/平方米/月的管理费有相应依据，但2014年至2019年8月的管理费已超过诉讼时效，依法不应支持。原告诉求中超出三年诉讼时效的物业管理费在产生时就应知道，但原告一直未收取，且原告没有任何证据证明其向被告追收过该部分费用，该部分费用已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。四、中山市物价局的备案复函回执仍然合法有效，对原告具有约束力。该复函所依据的《中山市物业收费管理办法》[中价(2010)14号]于2016年5月1日因中发改控（2016）226号文件实施而被废止，但该复函于2015年11月27日作出时，[中价(2010)14号]仍然有效，而复函属于中山市物价局对原告作出的具体行政行为，在没有被依法废止、变更的情况下，对原告仍然有效；且原告没有证据证明其寄发了“雅居乐岭峰房屋费用催费通知书”，故原告不得提高物业管理费的收费标准。五、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、广东建设厅转发的建房（2003）39号文件、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》等有关规定，少于5万平方米以内的小区可以协议接管。而涉案小区规划报建建筑总面积为77755.8平方米，原告提供的证据中载明登记造册专有部分面积为74827.64平方米，故建设方与物业公司采用协议方式选聘物业企业属于非法进驻并接管小区管理，且原告与开发商没有签订前期物业管理服务合同，也没有依法备案，未经备案超出合同范围进行违规乱收费，以合法形式掩盖非法目的，加重业主负担，根据有关法律规定，涉案小区符合招投标条件而未依法以招标方式选聘物业服务企业，签订的物业服务合同因违反法律强制性规定而无效，故不得采取协议方式选聘物业服务企业。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告袁占玺、黄微为其辩解提供的证据：1.工商银行转账汇款记录；2.雅居乐新城9期及地下车库底板平面图。本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2009年9月19日，原告雅居乐公司为乙方，被告袁占玺、黄微为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期C2幢1501房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2016年3月开始拖欠物业管理费，至2019年12月被告共拖欠46个月的物业管理费合计23668.6元，其中，2016年3月至6月共计4个月为1648元（2.2元/平方米/月×187.25平方米×4个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为22020.6元（2.8元/平方米/月×187.25平方米×42个月）；计至2019年12月31日应付滞纳金15189.83元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2016年3月至2019年12月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费，包括2016年9月7日给被告寄发房屋费用催缴通知书，但被告不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及原告追讨管理费事实。原告称经多次追讨未果，故于2019年8月20日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。庭审后原告向本院提交被告缴纳物业管理费情况书面说明称,被告从2015年10月1日至2018年8月21日期间未缴交物业管理费,从2018年8月21日至2019年12月2日期间,向原告账户转账合计4793.6元。被告2015年10月1日至2016年2月期间共欠原告管理费2060元，滞纳金1984.2元，合计4044.2元；被告转账支付的4793.6元用以抵扣2015年10月1日至2016年2月期间的管理费、滞纳金4044.2元，余款749.4元。被告应向原告支付从2016年3月至2019年12月期间的物业管理费38109.03元（412元/月×4个月+524.3元/月×42个月-749.4元）及滞纳金15189.83元。本院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告袁占玺、黄微位于中山市*********雅居乐新城9期5幢1301房物业，建筑面积为187.26平方米，登记时间为2011年7月20日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2016年3月1日至6月30日期间，按照重新备案后的标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为412元（187.26平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为524.3元（187.26平方米×2.8元/平方米/月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议焦点有：一是雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，被告应否支付违约金；二是原告主张的物业管理费是否已超过诉讼时效，被告应向原告支付的物业管理费数额确定。对焦点一，根据本院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费2016年3月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。被告2018年8月21日至2019年12月2日转账支付的4793.6元，原告主张用以抵扣2015年10月至2016年2月期间的管理费及相应滞纳金4044.2元，该主张合理，本院予以支持，余款749.4元应抵扣2016年3月至4月的管理费，故2016年4月的管理费应为74.6元（412元/月×2个月-749.4元）；2016年5月至2019年12月期间的物业管理费为22844.6元（412元/月×2个月+524.3元/月×42个月）。被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，原告主张其一直有向被告催收2016年2月以来的物业管理费故产生诉讼时效中断的效力，原告提交了2016年9月7日的“房屋费用催缴通知书”及发信回执拟证明其主张，但被告对其提交的上述证据均不予确认，称其并未收到，对此原告应进一举证证实被告已经签收了上述催收单，但原告无法举证证明，对此应承担举证不能的后果，被告对诉讼时效的抗辩成立。雅居乐公司于2019年8月20日向本院起诉请求被告支付从2016年3月至2019年12月期间的物业管理费,显然，2016年8月20日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付的物业管理费的时间从2016年8月20日起至2019年12月31日止，即核定被告应支付的物业管理费为21181.72元[524.3元/月×（40+12/30）个月]。综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合理部分，本院予以支持,但数额应以本院确定为限。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,被告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告袁占玺、黄微于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业管理费21181.72元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额524.3元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655.02元，减半收取计327.51元（原告已预交），由被告袁占玺、黄微负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向良平二〇二〇年一月十三日书记员  陈绮靖林雷