湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1661号 上诉人（原审被告）：卢烈祥，男，1975年6月17日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：李曙光。 委托诉讼代理人：周子飞。 被上诉人（原审原告）：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，营业场所益阳市赫山区益阳大道东1087号世纪嘉苑第一栋106-107号。 负责人：张裕良。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 上诉人卢烈祥因与被上诉人广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称华维德公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢烈祥之委托诉讼代理人李曙光，被上诉人华维德公司之委托诉讼代理人郭艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢烈祥上诉请求：撤销一审判决，改判卢烈祥不支付华维德公司租金、市场服务费53409元；由华维德公司承担案件诉讼费用。事实与理由：卢烈祥与华维德公司于2015年11月18日签订《物业租赁合同》，于2015年12月10日签订《顺德城运营管理合同》，而法院查明顺德城之建设工程至2017年3月16日才经消防复验合格。被上诉人因未提供租赁场所开业所需的《消防许可证》，违反了法律法规的强制性规定，主合同《物业租赁合同》自始无效，作为其附加合同《顺德城运营管理合同》亦因主合同无效而无效。一审以建设工程消防复验合格等同于《消防许可证》，判决卢烈祥支付相应款项错误，华维德公司之请求应予驳回。 华维德公司辩称：一、卢烈祥与华维德公司之间签订的租赁合同不属于无效合同的情形。华维德公司已取得建设工程规划许可证。二、案涉商铺已取得消防验收的文件，不影响华维德公司交付，符合法律出租的条件。卢烈祥的合同起租日是2016年5月1日，虽在起租日时未完成消防验收的文件，但不久便取得，可见起租时已达到验收标准。三、华维德公司无需向卢烈祥提供消防许可证。四、卢烈祥并未举证证明华维德公司应为卢烈祥办理相关消防证照，也未举证证明因未办理相关证照而造成了相关损失。请求二审驳回上诉，维持原判。 华维德公司向一审法院起诉请求：判令卢烈祥支付拖欠的租金、市场服务费111549元（租金50819元、市场服务费60730元），并按照2%/月的标准自2017年1月2日起支付违约金至款项全部清偿之日止（截至2019年8月1日租金及市场服务费违约金为69093元）。 一审法院认定事实：益阳·顺德城系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目，于2014年6月开工建设，2015年12月经竣工验收，2017年3月16日经建设工程消防复验合格，2017年7月取得竣工验收备案表。2014年10月31日，顺德城公司委托华维德公司负责顺德城项目的商业运营管理，由华维德公司代理项目的招租工作和租赁管理。2015年11月18日，华维德公司、卢烈祥签订《物业租赁合同》，约定卢烈祥承租顺德城X号商铺用于经营某品牌产品，面积445.12平方米，租赁期限三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，租赁费为10元/平方米，月租金4451元，租期内共免租21个月，第一笔应付租金4451元，在2015年12月12日支付；第二笔应付租金22255元，在2016年5月15日支付；第三笔应付租金40059元，在2017年1月1日支付。2015年12月10日，华维德公司、卢烈祥签订《顺德城运营管理合同》，约定：第一笔应付市场服务费14929元，在2015年12月12日收取；第二笔应付市场服务费74645元，在2016年5月15日收取；第三笔应付市场服务费134361元，在2017年1月1日收取，该三笔费用共计223935元，根据双方约定，卢烈祥可享受装修及开业补贴148276元，故卢烈祥应付市场管理费实际为75659元。上述合同同时约定，卢烈祥应按期交纳租金和市场服务费，否则华维德公司有权向卢烈祥进行追索，每逾期一天，按拖欠费用总额的0.5%加收违约金，超过十五天未交清视为根本违约。合同签订后，卢烈祥分别于2015年11月20日和2015年12月15日向华维德公司交纳履约保证金58140元和费用19380元（含租金4451元、市场服务费14929元），并于2017年10月19日交纳租金11495元，后未再支付剩余租金和市场管理费。 一审法院认为，根据查明的事实，涉案租赁物依法取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并经竣工验收合格，是合法建筑物，华维德公司、卢烈祥之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。卢烈祥抗辩华维德公司存在商铺消防验收不合格等意见，缺乏证据佐证，不予采纳。至于卢烈祥主张的合同签订时间早于消防竣工验收的问题，因涉案商铺已经消防竣工验收合同，虽晚于合同签订时间，但未影响卢烈祥实际使用，不能因此认定合同无效，亦不能因此减免卢烈祥应付的租金和其他费用。根据华维德公司、卢烈祥双方签订的《物业租赁合同》和《顺德城运营管理合同》，卢烈祥在租赁期内应当承担的租金为66765元、市场服务费为75659元，共计142424元，扣减卢烈祥已付的履约保证金58140元以及已交纳的租金和市场服务费30875元后，卢烈祥所欠租金、市场服务费为53409元。卢烈祥在合同约定的最后付款期限即2017年1月1日届满后仍未付清上述欠款，其行为构成违约，应当自2017年1月2日起承担相应的违约责任。合同中约定的拖欠费用总额的0.5%/天的违约金超过了法定上限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，卢烈祥逾期付款给华维德公司造成的损失主要是利息损失，参考民间借贷通常约定利息标准，酌情核减为年利率12%，故卢烈祥应自2017年1月2日起，以未付的租金和市场服务费53409元为基数按年利率12%支付违约金至实际清偿之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、卢烈祥于判决生效之日起十日内支付广东华维德商业服务有限公司益阳分公司租金、市场服务费53409元，并自2017年1月2日起，以53409元为基数，按照年利率12%的标准支付违约金至债务清偿之日止；二、驳回广东华维德商业服务有限公司益阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费3910元，减半收取1955元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司负担955元，由卢烈祥负担1000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：卢烈祥应否向华维德公司支付其主张的租金、市场服务费及违约金。本案中，案涉合同由卢烈祥与被上诉人签订，双方均系平等主体，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应为双方所遵守。卢烈祥在与华维德公司签订合同后，交纳了部分租金及市场服务费，以其行为对租赁场所交付之初的状况予以认可。案涉租赁场所在合同签订之时虽仅进行竣工验收，但在合同签订之后消防验收合格，卢烈祥所经营之商铺自租金起算之日已正常营业，故合同目地已达到。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”的规定，消防安全检查可由建设单位申请，亦可由使用单位申请，故卢烈祥亦有办理《消防许可证》之义务。结合现有证据不足以证实消防问题对双方履行合同义务造成实质影响的情况，卢烈祥以华维德公司未提供《消防许可证》致案涉主、从合同无效之上诉请求，无事实依据，本院不予采纳。一审判决依据双方合同，确认卢烈祥应尽相应款项支付之义务，本院予以维持。 综上所述，卢烈祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1762元（已预交3910元），由卢烈祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  熊文佳 审判员  蒋远军 二〇二〇年十二月一日 法官助理曹帅 书记员卢硕娟