贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初547号 原告：都匀市小围寨办事处大河村村民委员会，住所地：贵州省都匀市。 负责人：高维宏，系该村主任。 委托诉讼代理人：潘晓娟，系贵州仁义律师事务所律师。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：陈明燕，系贵州仁义律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告：文贵华，男，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：王慧兰，系贵州群众律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告都匀市小围寨办事处大河村村民委员会（以下简称“大河村委会”）诉被告文贵华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告大河村委会负责人高维宏及其委托诉讼代理人潘晓娟、陈明燕，被告文贵华及其委托诉讼代理人王慧兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告都匀市小围寨办事处大河村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告欠付半年租金74000元，赔偿原告损失20万元，共计274000元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告支付原告拖欠的租金185000元（从2018年6月至2019年9月一年零三个月的租金）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定将位于都匀市租赁给被告用于接待游客、经营旅游，租期5年，自2017年6月1日起至2022年6月1日止，租金每年148000元。合同签订后，原告依约将商铺交予被告使用，被告在支付第一年的房租后，以各种理由拒付后期房租，一直占用商铺，直到2019年9月1日才将废弃物搬离，并且被告未按合同约定合理使用商铺，擅自在10号商铺屋面上搭建雨棚，违反了行政法规，因此都匀市综合行政执法局于2018年4月28日出具《责令期限拆除违法建设决定书》，要求被告拆除违法搭建的雨棚，被告拒不履行拆除义务，导致雨棚废弃于商铺外。同时被告在经营期间，将水袋泳池过量装水，导致原告房屋多处产生裂痕渗水。被告的行为已侵害了原告的财产权利，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院提出如前诉请。 原告为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、都匀市人民政府小围寨办事处大河村村民委员会当选证书、村委会主任身份证复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格。 被告质证认为：没有异议。 2、都匀市人民政府小围寨办事处关于大河改造后烧烤棚分配等事宜的会议纪要、都匀市大河上寨“美丽乡村四在农家”项目移交清单，拟证明经会议决定，大河改造后烧烤棚、“美丽乡村四在农家”项目由原告管理、维护、经营，并正式移交。 被告质证认为：真实性无异议，对目的性，关联性有异议，这个会议纪要只是小围寨办事处关于大河改造后烧烤棚分配的一个意向性建议，最后大河村委会并没有成立旅游公司。纪要中载明，大河村村委会尚欠小围寨办事处300万元，且整体项目部分工程并未完工就移交了，被告方承租的10号商铺实际上是一个广场，并非真正意义的商铺，办事处认为出租影响形象，故不同意村委会出租10号商铺，办事处并未授权村委会出租。 3、《商铺租赁合同》、收款收据，拟证明其主体适格，该合同真实有效。 被告质证认为：真实性无异议，证明目的有异议，该合同不能证明原告有权出租该场地，且不能说明合同租金应支付至2019年9月1日。 4、责令限期拆除违法建设决定书，拟证明被告未按照合同约定合理使用商铺，乱搭乱建，其行为违反了行政法规及合同的约定适用，构成违约，并不是原告导致合同不能履行。 被告质证认为：真实性无异议，对证明目的有异议。该决定书仅责令被告在2018年5月1日前拆除违建雨棚，并不导致其不能经营，事实上在决定书之前就已无法继续履行合同了。 5、单据明细、照片，拟证明被告未合理使用租赁物，造成承租场地损坏及未搬离废弃设施，直至人民法院通知原、被告双方，被告才于2019年9月1日搬离废弃设施。 被告质证认为：有异议，不能达到被告未合理使用租赁场地以及使用该场地至2019年9月1日的证明目的。 被告文贵华辩称，一、原告没有任何证据证明被告欠付租金。二、被告不存在欠付租金的情形。首先，双方签订《商铺租赁合同》的时间是2017年6月1日，被告经营还不到一个月，小围寨办事处认为10号商铺（入口广场）的经营影响规划，故原告于2017年6月20日早上8.30分，组织召开村民代表大会，村委会班子领导说是传达小围寨办事处的意见：1、将已发包租赁的10号商铺上的设施拆除；2、退还承租经营者的租金；3、将10号商铺上的水上娱乐设施搬迁至公共广场（详见2017年7月10日大河村村民写给办事处的《报告》）。也就是说从2017年6月20日起，原告继续履行合同就出现了障碍，受到了阻止，而且是来自于自己的上级行政部门——小围寨办事处的行政命令，原告根本无力抗拒，也许是后来考虑到原告刚与被告签合同，且已收了被告一年148000元的租金，且已分给了村民，加上村民群众的强烈不满，办事处作出了让步，合同才得以断断续续履行，被告勉强经营完一年。2018年5月临近交纳下一年度的租金，被告找到原告商量，原告说没办法出租了，并通知原告该搬的搬，不搬走留在这里的都是他们的。2018年5月底，被告搬走了所有东西，仅在10号商铺留下两个塑料泳池，但没有写交接清单等。据此，应认定双方已一致同意解除合同。2018年6月中旬，被告找原告协商投资损失事宜未果，但原告对解除合同并无异议，只是不同意赔偿损失，被告才起诉法院要求解除合同，赔偿损失，被告认为双方解除合同时间应为2018年6月，因此被告并未欠付原告租金。第二，法律并无明文规定法律文书生效时间为合同解除时间。根据法律规定，请求权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达到相对人时解除，解除权人直接向人民法院提起诉讼或者仲裁行使解除权，裁判机构一经确认合同解除，则解除的效力就应当自载有解除请求的起诉状或仲裁申请书送达违约方处时，发生合同解除的效力，而非确认合同解除（判决书生效）之日。被告既然曾以“解除合同”为诉请，那么，在诉讼期间继续履行合同已成为不必要和不可能，因此，原告主张以其签收二审判决书即2019年月4月21日为合同解除时间是没有任何依据的。因此，原告认为合同解除时间至迟到被告起诉原告那个案件的送达给原告起诉状副本的时间。第三，2018年5月底被告搬走东西时，双方合同已解除，而且，被告也明确表示不要那两塑料泳池了，原告坚持要让被告自己清理走，完全也可依法对10号商铺（广场）上仅有的两个塑料泳池进行提存保管处理，无须等到现在，其实主要原因是前案原告被法院判决赔偿被告6万元，心存不满，加之10号商铺作为广场已不可能再让原告出租，只能出租9号商铺，还有租金过高无人来租，原告就想借机把租金损失转嫁给被告。原告认为承租方交付租金的先决条件是占有、使用租赁物，但本案原告在2018年6月以后就没有占用使用9号、10号商铺，且同一租赁物上的损失只能有一种，要么是原告违约给被告造成的投资损失，要么是租金损失，（2018）黔2701民初2752号民事判决书和（2019）黔27民终780号民事判决书均已判决原告违约导致合同无法履行，故赔偿被告损失，被告又不存在违约行为，故原告的诉请没有任何事实和法律依据，请依法驳回其诉请。 被告为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、被告身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格。 原告质证认为：没有异议。 2、《商铺租赁合同》、收款收据、《移动水上乐园购销合同》，拟证明2017年6月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，场地用于接待游客经营使用，合同约定租赁期限5年，自2017年6月1日至2022年6月1日，每年租金148000元。后因办事处要求原告将10号商铺上的设施拆除，退还承租经营者租金，导致被告在交付一年的租金后勉强得以经营3个月后无法再继续经营，是原告方的原因导致合同无法继续履行。因经营水上娱乐项目，被告购买了水上娱乐设施，并为此支付了12.8万元设施款和1万元安装费，这仅是被告投资损失中的一部分。 原告质证认为：真实性无异议。首先《商铺租赁合同》是合法有效的，在人民法院判决该合同解除之前，合同仍在期限内，因此被告租金应当支付至被告实际搬离租赁物时止。对于被告购买游乐设施，与本案没有任何关联性，但可以说明被告在租赁期间购买了大量的物品堆放在租赁物上，所以即便被告在解除合同后没有继续使用租赁物，但是占用租赁物的事实客观存在，故也应当支付此期间的租金或房屋占用费。合同解除的原因与本案无关，至于解除合同的法律责任，原、被告双方已经通过另案处理，原告已承担了对解除合同的责任。 3、《报告》，拟证明原告曾向小围寨办事处递交报告，原来办事处是同意村委会向社会招租的方案，后又不同意，并要求“将10号商铺上的设施拆除，退还承租经营者租金，将10号商铺上的水上娱乐设施搬迁至公共广场安置”，从而至此导致合同无法继续履行。 原告质证认为：三性有异议，我方不认可。从报告内容看，是村民对于被告租赁损失的费用由原告承担有异议，即便是合同解除或合同履行不能的责任由原告承担，也不影响被告向原告支付租金的法律后果，二者是两种不同法律关系。 4、（2018）黔2701民初2752号案件庭审笔录，拟证明庭审笔录中原告表示同意解除合同，并载明原告提交了该《报告》，原告违约造成合同解除，自然就不存在收取租金的问题。 原告质证认为：我方在庭审中同意解除合同的原因是由于被告未交租金并且造成房屋开裂渗水，设施未搬离，只有解除后才能继续出租。还有即便第3组证据是真实的，原告已经承担了解除合同的法律后果，已赔偿了被告6万元，与被告欠付租金是两个法律关系。 5、照片4张，拟证明被告经营的水上娱乐在大河独此一家，深受孩子和家长蒙的喜爱，生意非常红火，收入也很可观，根本不存在经营不下去想关门走人的情形。 原告质证认为：真实性无异议，虽然被告没有继续经营，但被告一直未拆除大量物品，堆积在原告场地上，这个状态一直持续至2019年9月1号，所以应当支付租金。 6、2018黔2701民初2752号《民事判决书》、（2019）黔27民终780号二审判决书，拟证明被告曾于2018年8月27日向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失，一审判决解除双方于2017年6月1日签订的《商铺租赁合同》，本案原告赔偿被告经济损失6万元，二审维持原判。被告起诉后不可能再占用、使用该场地，且诉请也并未全部得到支持，也承担了部分损失，原告怠于行使权利，不该再产生租金。 原告质证认为：三性无异议，虽然合同解除，但不代表被告没有继续占用租赁物，故占用期间的租金损失，被告应当承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定将位于都匀市租赁给被告，用于接待游客、经营旅游，租期5年，自2017年6月1日起至2022年6月1日止，租金每年148000元。合同签订后，原告依约将商铺交予被告使用，被告于2017年5月12日支付定金18000元，同年6月6日，又支付一年租金尾款130000元。原告经营过程中，被多次告知10号商铺水上娱乐设施影响规划，要求其拆除，不能租，故原告为躲避检查，无法正常经营。2017年7月10日，大河村街上、上坝组向小围寨办事处递交村民联名《报告》，认为办事处以10号商铺影响规划，要求拆除设备、退还承租者租金、将其水上娱乐设施搬迁至公共广场安置的意见有违之前村里与办事处请示报告结果，故村民不应该承担赔偿责任。原、被告双方为此发生争议，故本案被告文贵华曾于2018年8月27日向本院提起诉讼【（2018）黔2701民初2752号】，要求解除合同并赔偿损失98000元，此案庭审中，大河村委会表示同意解除合同，但不同意赔偿损失。后经委托鉴定原告装修商铺的投资价格（原值）为310089元，本院于2018年12月13日作出（2018）黔2701民初2752号民事判决书，判决解除文贵华与大河村委会2017年6月1日签订的《商铺租赁合同》，大河村委会赔偿文贵华经济损失6万元。双方均不服该判决，上诉至黔南布依族苗族自治州中级人民法院。在上诉过程中，大河村委会提起了本案诉讼。后黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）黔27民终780号民事判决书，驳回上诉，维持原判。故大河村委会于2019年4月29日将赔偿金、案件受理费、鉴定费等共计67889元打入了都匀市人民法院的银行账户，文贵华至今未申请强制执行。 另，本案审理中，原告提出对10号商铺裂痕渗水及塌陷损害原因及损失金额的鉴定申请，本院依法委托鉴定机构并到现场后，原告又于2019年12月10日申请撤回该鉴定申请，并变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告支付原告拖欠的租金185000元（从2018年6月至2019年9月一年零三个月的租金）；2、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，根据双方诉辩，本案争议焦点为：一、案涉合同解除的时间。二、被告是否欠付原告租金，如欠付金额是多少。三、合同解除后，被告是否存在房屋、场地占用问题，是否应当支付房屋占用期间的租金损失。 一、案涉合同解除的时间 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定，当事人一方依据《合同法》第九十三条规定行使约定解除权，或依据《合同法》第九十四条规定行使法定解除权解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条规定，当事人对合同法第九十六条合同解除有异议，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案根据（2019）黔27民终780号民事判决书载明“……从大河村街上、上坝组向小围寨办事处递交的联名报告来看，文贵华承租商铺后不能正常经营是因大河村委会将自己无法掌控的商铺在出租前未与上级单位沟通好、未能及时了解上级单位对出租商铺的规划要求并将要求告知文贵华所致，故本案租赁合同目的不能实现，责任在于大河村委会，其理应对文贵华的损失承担赔偿责任。大河村委会提出其不存在违约行为，不应承担赔偿责任的上诉主张与事实不符，本院不予采纳。……”的内容来看，案涉合同系符合法定解除条件予以解除，案涉合同未约定异议期间，现双方对协商解除和电话通知搬离的事实无异议，但均未提供充分证据证明合同解除的具体时间，依法应承担对其不利的法律后果。本案被告于2018年8月27日以诉讼方式通知被告解除合同【（2018）黔2701民初2752号】，本院于2018年10月12日公开开庭审理，庭审中，本案原告当庭表示同意解除合同。本案庭审中经询问双方当事人以及查阅（2018）黔2701民初2752号案件，都无法确定解除合同时间的情况下，可以认定双方已通过明示的方式在2018年10月12日庭审中达成了解除合同的合意，故2018年10月12日可视为双方协商一致解除合同的时间。 二、被告是否欠付原告租金，如欠付金额是多少。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，故被告理应支付租金至合同解除之日即2018年10月12日，被告已支付2017年6月1日至2018年6月1日一年的租金148000元，尚欠2018年6月2日至2018年10月12日共计132天的租金53523元（148000÷365天×132天＝53523元）。 三、合同解除后，被告是否存在房屋、场地占用问题，是否应当支付房屋占用期间的租金损失。 双方争诉过程中，原告认为其已通过电话方式通知被告搬离，被告抗辩双方已在2018年6月1日前就已协商解除合同并交接完毕，结合本案事实，被告于2018年8月27日提起【（2018）黔2701民初2752号】诉讼后就未再实际占有租赁物并经营管理，但遗留有部分固定设施和可移动的游泳废弃水袋在现场，原告认为没有出租出去的原因是此场地在打官司有些人不敢承租，被告认为是因为租金过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告未实际占有管理使用租赁物，遗留部分残留物在现场的事实，在【（2018）黔2701民初2752号】案件审理整个过程中，没有证据证明原告通过书面形式通知过原告腾空返还，反而已开始对外招租，说明原告对此状况是明知并默许的，而且案涉租赁物并非封闭式房屋和场地，原告亦未能在举证期限内提供充分证据证明被告遗留残留物在现场的行为致其不能行使权利造成损失，况且在本案诉讼过程中，被告已实际搬离残留物并清理了固定设施，原告已无异议，根据公平原则，原告要求合同解除后期间的租金损失，缺乏依据，本院不予支持。 综上，原告诉请的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告文贵华于本判决生效之日起三日内支付尚欠原告都匀市小围寨办事处大河村村民委员会的租金53523元。 二、驳回原告都匀市小围寨办事处大河村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟15履行期间的债务利息。 案件受理费5410元，由被告文贵华负担1565元，原告都匀市小围寨办事处大河村村民委员会负担3845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 黄    莹 人民陪审员 广  家  雍 人民陪审员 吴  桂  华 二〇二〇年一月七日 书 记 员 罗昭君（代）