重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16786号原告：程宇丹，女，1988年8月21日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邓敏，重庆合纵律师事务所律师。被告：招商局物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**北滨一路**，统一社会信用代码91500105771799156W。负责人：张冬生，副总经理。委托诉讼代理人：刘裕锋，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告程宇丹与被告招商局物业管理有限公司重庆分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程宇丹的委托诉讼代理人邓敏，被告招商物业公司的委托诉讼代理人刘裕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程宇丹向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2018年11月16日至2019年7月3日期间的预期租金损失19000元；2.判决被告赔偿原告交通费3500元。事实和理由：2017年2月6日，原、被告针对江北区华新街招商江湾城4号楼4-10房屋（以下简称案涉房屋）签订了《招商·江湾城国际公寓前期物业服务协议》（以下简称《前期物业协议》），由被告为原告提供物业管理服务，合同约定：被告对房屋共用部分、共用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理；共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱等，被告需定期对共用设施设备进行维护，制定月、季、年度保养计划并执行。合同签订后，原告依约交付了物业管理费用，由于原告长期在北京生活，故将案涉房屋委托给链家公司进行出租。2018年11月16日，链家公司带客户看房时，告知原告家中主下水的反水，污水污物遍及阳台、厨房和客厅，房屋无法正常使用，事情发生后，原告第一时间告知了被告，但被告一直以各种理由拖延拒绝整改。2019年4月3日，在沟通无果的前提下，原告委托父母专程至重庆处理上述事项，直到2019年7月3日被告才在原告的督促下完成了整改。被告未对主下水管道尽到维护义务，发生问题后又拖延整改，给原告造成了巨大的财产损失，故诉至法院，望盼如所请。被告招商物业公司称，被告对小区公共设备尽到维护保养义务，公共管道在楼栋外墙，没办法查看，堵塞处于内部无法察觉，被告没有违约行为；反水的地方在厨房，事故发生后被告第一时间进行处理、修复，也做了清洁，原告并没有太大损失，仅有个别家具损毁，房屋可以使用，临近春节放假，原告处无人居住，防止再发生反水，在原告处安装水管，也可拆除，不影响居住，发生前房屋挂租并未租出，发生后也没有出租意图，因此没有损失，原告房屋无人居住，发生漏水时间不知，原告疏于管理，原告应积极修复防止损失扩大，原告自身行为扩大损失，对扩大的损失或不存在的租金，被告不承担责任，事故发生后，涉及管道检查维修，涉及高空作业，但被告并未有高空作业资质，需委托其他单位，被告准备启动大修基金需时间，在此期间并未反水，被告赔偿原告损失家具2800元，其损失得到赔偿，房屋租金损失属于间接损失，不应由被告赔偿，租金标准无法确认，关于交通费的产生是否与该事故有关无法证明，不是直接损失和必然损失，应当驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系案涉房屋业主。2017年3月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业协议》，载明：物业名称为招商·江湾城国际公寓；乙方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱等，乙方对共用设施设备进行维护，制定月、季、年度保养计划并执行。被告2018年8月至2019年5月期间均对管道、井坑、污水泵、化粪池等公共设施进行了定期保养。2018年11月16日，原告发现案涉房屋出现返水，并于告知被告，被告当日进行了案涉房屋出现返水问题进行了修复。后被告聘请重庆爱普环境综合服务产业有限公司（以下简称爱普公司）对招商江湾城T4栋公寓主排污管及厨房排污管道进行疏通，爱普公司承接了江湾城小区T4架空层主排污管道疏通工程，该工程于2019年5月6日竣工，并通过验收，被告用招商江湾城小区的大修基金向爱普公司支付了工程款3480元。原告于2019年6月26日出具《确认书》，确认被告已将T4-4-10家中因主管道堵塞导致厨房反灌的橱柜及消毒柜下底板更换，更换厨房洗手盆下方整个独立橱柜。2019年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《谅解协议书》，载明：经甲乙双方友好协商，针对乙方家中返水导致家具开裂、起泡，设备及装饰装修损坏，甲乙双方就维修补偿事宜达成如下谅解协议，一、乙方确认，乙方家中因返水水泡受损的橱柜及消毒柜、地、地板龙头、洗菜盆已经修复或更换，双方同意由甲方一次性现金补偿乙方2800元，该补偿已包含乙方受损家具、设备的购买、维修、更换费用，以及由此产生人工费、堵塞期间水电费等损失，该补偿金在本协议签订生效后由甲方转账支付给乙方；二、乙方同意并承诺，在本协议签订后，乙方不得再以任何方式就此事件中受损家具、设备、装修向甲方或者其关联企业要求任何形式的赔偿、补偿，本次谅解协议只包括本协议第一条的受损范围，乙方保留追究甲方造成其他损失的权利。原告于2019年7月3日出具《确认书》，确认被告对T4-4-10家中因返水水泡受损的厨房共墙受潮地方重新粉刷。被告于2019年8月2日向原告指定的收款人张亚坤支付了2800元。上述事实，有《前期物业协议》、《房屋/设备设施维修保养记录表》、招商江湾城T4栋公寓主排污管疏通厨房排污管道疏通方案、工程验收表、费用报销单、工程施工验收跟进表、重庆增值税专用发票、《谅解协议书》、《确认书》两份、付款回单及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订了《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。为招商·江湾城国际公寓提供相关物业管理服务。根据《前期物业协议》约定，被告作为招商·江湾城国际公寓提供物业服务的物管企业，有义务对房屋共用部分、共用设施设备包括上下水管道、落水管等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告举示的证据证明其定对管道、井坑、污水泵、化粪池等公共设施进行了定期保养，且其在接到原告通知后，于当日对房屋返水进行了修复，且对返水造成的家具、设备、装修受损进行了更换及修复，并与原告就返水导致家具开裂、起泡，设备及装饰装修损坏达成了《谅解协议书》，对原告受损家具、设备的购买、维修、更换费用，以及由此产生人工费、堵塞期间水电费等损失补偿2800元，其行为并未违反《前期物业协议》的约定。对原告要求被告向其支付2018年11月16日至2019年7月3日期间的预期租金损失19000元的诉讼请求，原告认为被告拖延拒绝整改，直到2019年7月3日才完成整改，造成其租金损失，而被告举示的证据能够证明其于2018年11月16日已对案涉房屋返水进行修复，虽然原告陈述之后案涉房屋又出现过两次返水，但并未举示证据予以证明，尽管案涉房屋返水致使原告房屋内部分家具及装修受损，但原告并未举示证明该受损情形达到不能正常使用、出租的程度，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告赔偿交通费3500元的诉讼请求，原告举示的证据不能证明其因被告的行为造成其交通费损失，故对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告程宇丹的全部诉讼请求。案件受理费362.5元，减半收取计181.25元，由原告程宇丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王大伟二〇二〇年一月十五日书记员  马燕群