湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初841号原告：徐朝阳，男，1975年1月6日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告：黎华，女，1965年8月28日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告：周川森，男，1969年7月24日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告：王英英，女，1963年12月18日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：陈善贤，湖北仁贤律师事务所律师。被告：毕隆，男，1963年10月4日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：吴武林，湖北文喆律师事务所律师。第三人：郭细宝，女，1970年2月7日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英与被告毕隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，于2018年9月18日作出了（2017）鄂1224民初132号民事判决，后原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英与被告毕隆均不服该判决，而分别向湖北省咸宁市中级人民法院提起上诉。湖北省咸宁市中级人民法院于2019年3月7日作出（2018）鄂12民终1847号民事裁定，裁定：1、撤销湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初132号民事判决；2、本案发回湖北省通山县人民法院重审。2019年4月18日本院重审立案，后依法适用普通程序，并追加郭细宝为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英的委托诉讼代理人陈善贤，被告毕隆及其委托诉讼代理人吴武林到庭参加诉讼，第三人郭细宝经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。徐朝阳、黎华、周川森、王英英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告给付47个月的租金217140元；3、判令被告向原告支付违约金27720元并赔偿经济损失300654.36元（拆除装钸并恢复租前原状的费用）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月31日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：原告将其所拥有的位于通山县月亮湾文化广场C栋2楼的20个门档房屋租赁给被告用于经营歌厅，经营面积约660平方米；租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日；租金及租金给付方式为：前五年每平方米租金7元，后五年如遇市场变化，双方可按月亮湾2楼租金的平均水平调整租金标准，原则上不低于每平方米7元。合同生效后，被告向原告支付定金1万元，租金按年结算，第一年租金结算方式为：被告于5月1日支付7个月的租金，原1万元的定金转为租金，之后的租金，被告应于每年1月1日向原告交付；违约责任：1、租赁期内，被告未通知原告，中途擅自退租的，被告按年租金的50%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任；2、如被告逾期7日支付租金，则需支付1000元滞纳金；3、租赁期满或合同终止后，被告应当在租赁期满日或合同终止日交还房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付1000元的滞纳金，并承担因逾期归还给原告造成的损失等内容。后被告从2016年1月起就没有按合同的约定向原告支付租金。为此，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告毕隆辩称，1、答辩人对被答辩人不承担支付租金的责任。2010年12月31日，答辩人代表汪十兰、廖燕敏、郭细宝、冯松柏、黄忠明与被答辩人签订了房屋租赁合同。合同签订后，答辩人与郭细宝等6人将租赁的房屋用于经营同一首歌歌厅。2014年元月16日，答辩人、汪十兰、廖燕敏、郭细宝又与郭细宝签订了歌厅的转让协议，将歌厅的东边17间房的78.4%股份一次性转让给郭细宝，其余冯松柏15.4%的股份和黄忠明6.2%的股份保留在同一首歌歌厅。西边13间房已退还给原告。同一首歌歌厅的经营者和房屋的实际承租人是郭细宝、冯松柏、黄忠明。被答辩人的租金也应由郭细宝、冯松柏、黄忠明承担，况且郭细宝只差原告17间门档的四个月租金。从2014年元月份起，17个门档的租金全部由郭细宝支付给原告，原告已默认被告将门档转让给郭细宝这一事实。门档转让后的一切责任概由郭细宝承担。2、答辩人对被答辩人不承担支付违约金、赔偿金的责任。被答辩人与答辩人签订房屋租赁合同时，被答辩人限制答辩人租赁的房屋用途只能为娱乐场所，答辩人租到房屋后用于经营歌厅。由于被答辩人的房屋设计不符合消防条件，公安消防部门对答辩人转让的歌厅进行检查时，提出整改的意见，答辩人和实际经营者郭细宝多次与被答辩人沟通，希望对出租房屋的消防设施进行整改，但被答辩人都未予理睬。公安机关责令郭细宝关门停业，导致歌厅无法继续经营。故答辩人对被答辩人不应当承担支付违约金、赔偿金的责任。郭细宝未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因原告方提交的身份证，系公安机关在履行职责过程中所颁发的证件，属公文书证，故本院确认其为本案的有效证据；因原告方提交的《房屋租赁合同》、房产证能相互印证，具有证据的关联性、真实性、合法性，故本院确认其为本案的有效证据；因原告提交的《同一首歌歌厅拆除装钸恢复租前原状工程决算编制书》中所需要恢复的项目与现场基本一致，被告持有异议，但至今既未申请重新鉴定，也未提交相反证据予以反驳，故本院确认原告提交的该份证据为本案的有效证据；因被告毕隆提交的《通山县月亮湾同一首歌（厅）转让协议》可以证实被告与第三人之间转让合同关系，故本院确认其为本案的有效证据。根据上述依法确认的有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下：2010年12月31日，原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英与被告毕隆签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定的主要内容为：1、原告方（甲方）将位于通山县××羊镇月亮××文化广场××楼前后共20个门档房屋（面积约660平方米）租赁给被告毕隆（乙方）用于娱乐场所，租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日止；2、从2011年5月1日起收取租金，前五年租金为每平方米7元，后五年如遇市场变化，双方可按月亮湾2楼租金的平均水平标准调整租金，原则上不低于每平方米7元；3、付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金1万元，租金按年结算，由乙方于每年的1月1日交付给甲方，第一年的租金结算方式为乙方于5月1日支付7个租金（定金转为租金）；4、维修养护责任：租赁期间，日常的房屋及水电等维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成租赁房屋损失的维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；5、乙方不得损坏房屋主体结构，在不改变甲方房屋主体结构的情况下，乙方根据装潢要求有权进行装修、装潢。投资由乙方自理，甲方不得干涉。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及不动产归甲方所有且乙方不得故意损坏；6、如乙方因自身原告提前终止租赁合同的，须提前6个月书面告知甲方（本年租金甲方不退）；7、如乙方拖欠租金一个月，视同乙方单方中止合同，甲方有权收回所出租的房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；8、违约责任：租赁期内，乙方未通知甲方中途擅自退租的，乙方按年租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满或合同终止后，乙方应在租赁期满日或合同终止日交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付1000元的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告毕隆即对所租赁的房屋进行了装修、装潢，并在租赁房屋内经营“同一首歌”歌厅。2014年1月16日，被告毕隆等人与第三人郭细宝签订了一份《转让协议》，约定：被告毕隆等人将通山县月亮湾同一首歌（厅）东边17间房的78.4%的股份（转让金额35.28万元以现金方式支付）一次性转让给郭细宝经营管理。2016年初，该歌厅停止经营。原告方自认租赁房屋的租金已交至2015年12月底止。原告方在提起本案的原一审庭审中（2017年6月20日）增加了一项：解除原、被告所签订《房屋租赁合同》的诉讼请求。后武汉恒信工程造价咨询有限公司根据原告方的申请，作出了《同一首歌歌厅拆除装钸恢复租前原状工程决算编制书》，其主要内容为：拆除“同一首歌”歌厅的装钸并恢复租前原状的工程费用为300654.36元。本院认为，首先，原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英与被告毕隆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同；虽然被告毕隆在租赁期间与第三人郭细宝签订了《转让协议》，将租赁物转租给第三人郭细宝，但至今被告未提交原告方已同意将《房屋租赁合同》中承租人的权利义务转移给第三人郭细宝或解除《房屋租赁合同》的证据，故被告仍应当按《房屋租赁合同》的约定履行承租人的义务。即使推定原告方已同意转租，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》依然继续有效，被告毕隆仍应当按合同的约定履行自己的义务。为此，对被告主张“其已将歌厅转让他人经营，不应承担租金和违约金”的请求，本院不予支持。同时，被告毕隆与第三人郭细宝之间的转租合同关系属另一法律关系，当事人可另行主张权利。其次，因被告对其交纳租金的数额及时间负有举证责任，但被告至今未提交该部分证据，现原告自认租赁房屋的租金已交至2015年12月底止，故本院对原告自认的事实予以确认。同时，因被告至今未提交其在租赁过程中，已变更租赁房屋面积的证据，故对被告主张租赁房屋已减少至17间，租金应相应减少的请求，本院不予支持。为此，按合同的约定，被告每月应向原告支付租金4620元（7×660），并应于2016年1月1日交纳2016年度的租金，但因被告未交纳租金一个月以上，又未提交其已书面要求终止租赁合同的证据。故原告有权按合同的约定要求被告支付租金、承担中途擅自退租的违约金27720元（4620×12×50%），并有权解除其与被告所签订的《房屋租赁合同》。第三、合同的解除权系形成权，自合同解除通知到达对方时解除。因原告于2017年6月20日的庭审中提出了解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，故原、被告之间的合同已于2017年6月20日解除。同时，因被告违反《房屋租赁合同》的约定从而导致合同的终止，故按合同的约定被告共应交纳2016年及2017年度的租金，即为：110880元（4620×24）。为此，对原告要求被告支付2017年度以后租金的诉讼请求，本院不予支持。第四、因被告按合同的约定有权对租赁房屋进行装修、装潢，虽然在合同解除时，原、被告之间未办理租赁物财产移交手续，但按原、被告所签订《房屋租赁合同》中的约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及不动产归甲方所有且乙方不得故意损坏”。为此，自合同解除之日起，依附于房屋的装修及不动产归原告所有，被告无权亦无义务对归属于原告的财产进行处置。同时，原告亦未提交被告具有毁损租赁房屋或故意损坏装修物行为的证据，故对原告要求被告赔偿其恢复原状所需费用300654.36元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告毕隆应向原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英支付租金110880元、违约金27720元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告毕隆于本判决生效后一个月内，向原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英支付租金110880元及违约金27720元；二、驳回原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8166元，由原告徐朝阳、黎华、周川森、王英英负担5094元，由被告毕隆负担3072元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院。审 判 长 华 强人民陪审员 田 伟人民陪审员 王能朗二〇二〇年一月二十日书 记 员 袁文恩附：法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。