广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8402号原告：刘柱威，男，1984年4月24日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所实习人员。被告：王红梅，女，1972年6月13日出生，汉族，住广州市番禺区，现被羁押于广州市第一看守所。原告刘柱威与被告王红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘柱威的委托诉讼代理人何粉洪到庭参加诉讼，被告王红梅因羁押于广州市第一看守所无法到庭，本院于2019年9月12日在广州市第一看守所对王红梅进行了询问。本案现已审理终结。原告刘柱威向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金30561.3元（从2019年5月计至腾空并交还涉案房屋之日止，每月租金10187.1元）及逾期利息154.58元（每月租金的利息从当月的3日开始计算，每月利息以当月租金10187.1元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至实际清偿之日止，暂计至2019年7月19日共154.58元）；3.判令被告向原告支付违约金20374.2元；4.判令被告向原告支付水电费4750.14元（从2019年3月1日计至返还涉案房屋之日止，暂计至2019年7月1日）；5.判令被告将涉案房屋恢复原状（2019年9月25日，原告向法院邮寄一份变更诉讼请求申请书，申请变更该项诉讼请求为判令被告向原告赔偿涉案房屋恢复原状费用5000元）；6.判令被告向原告返还涉案房屋（2019年9月25日，原告向法院邮寄一份变更诉讼请求申请书，陈述其已于2019年9月18日自行收回涉案房屋）；7.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于广州市黄埔区贤江美贤一街二巷3号第一层至第六层的房屋，租金于每月2日前支付，并约定被告在承租需按期支付涉案房屋的水电费。但自2019年5月起，被告一直未向原告支付租金，且自2019年3月起，被告未向原告支付涉案房屋电费，自2019年5月起，未支付涉案房屋的水费，经原告多次催促，被告至今仍未支付。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2款约定“乙方违反本合同第二、三条…付款逾期30日以上甲方有权单方面解除合同，收回房屋、没收保证金并要求乙方以壹倍房屋保证金予以赔偿”、第3款“租赁期内…赔偿数额按当月租金的双倍收取违约金”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，被告的上述行为己构成违约，严重损害原告的合法权益，故请求判令解除原、被告于2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》、被告向原告支付拖欠的房屋租金30561.3元（从2019年5月计至腾空并交还涉案房屋之日止，暂计至2019年7月）及逾期利息126.35元（每月租金的利息从当月的3日开始，以当月租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至实际清偿之日止，暂计至2019年7月3日，共126.35元）、被告向原告支付违约金20374.2元、被告将涉案房屋恢复原状、被告向原告返还涉案房屋及被告承担本案的全部诉讼费用。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，请法院依法判决。王红梅接受本院询问时辩称：王红梅不同意刘柱威的全部诉讼请求。刘柱威与王红梅签订了两份房屋租赁合同，2013年12月底签订了第一份租赁合同，出租方为刘柱威，承租方为王红梅与另外一个姓刘的合伙人，约定租赁的房屋是刘柱威在黄埔区贤江美贤一街二巷3号第一层至第六层，当时约定的租赁期限为7年，合同尚未到期，姓刘的合伙人就不做了，所以双方就终止了第一份合同。在2014年5月6日由王红梅作为承租人与刘柱威重新签订了一份租赁合同（编号为YH20140505），承租的房屋仍然是黄埔区贤江美贤一街二巷3号第一层至第六层，租赁期限至2021年1月1日止，王红梅交给刘柱威的押金为17600元（8800元×2个月），租金交纳到2019年4月30日，均按照合同约定的数额支付。刘柱威也知道王红梅租该房是做二手房东的生意，去年到今年的生意不好，想将房间转给别人，刘柱威口头同意了，在4月份王红梅就与刘柱威商量，由于还有部分租客到5月份才到期，王红梅就继续交纳租金到5月份，双方协商5月份的租金从王红梅交纳的17600元押金中扣除，剩余7412.9元（17600元-10187.1元）用于抵偿王红梅拆除了刘柱威房屋三楼两面墙和在六楼开了一个门，补偿后由刘柱威自行对拆除部分进行维修，王红梅交的押金不用退给王红梅，王红梅出租的一楼的商铺直接转由向刘柱威承租。王红梅与刘柱威协商，王红梅安装的所有物品由王红梅自行搬走，因为这些物品都是王红梅自己购买的，刘柱威同意免除王红梅6月份的房租。2019年6月30日前王红梅就将所有东西搬走并将房屋还给刘柱威，刘柱威也带新的租客去看房子，但王红梅与刘柱威没有签订解除合同也没有将房屋钥匙交还给刘柱威，因为在2019年5月王红梅房屋内的空调被人偷走时所有的门都是打开的，所以双方只是口头协商同意从2019年7月1日涉案房屋属于刘柱威管理。双方的租赁合同解除之前王红梅尚未向刘柱威缴纳2019年3月至6月的水电费4750.14元，该费用王红梅同意支付。对于刘柱威的第一项诉讼请求，王红梅同意解除双方签订的租赁合同，因为该合同已于2019年6月30日解除了，房屋已经交回给刘柱威了。对于刘柱威的第二项诉讼请求，王红梅只同意在押金中扣除2019年5月的租金，6月份的租金双方口头协商同意免除，7月起的租金不同意缴纳，因为已将房屋还给刘柱威，也不存在逾期利息。对于刘柱威的第三项诉讼请求，因王红梅没有违约，故不同意支付违约金。对于刘柱威的第四项诉讼请求，同意支付2019年3月至6月的水电费4750.14元，并同意在押金中扣除该费用。对于刘柱威的第五项诉讼请求，同意由王红梅负责恢复两面墙和在六楼开了一个门的原状，因王红梅现被关押在广州市第一看守所，暂时无法对涉案房屋拆除的两面墙壁和一扇门进行修复，王红梅同意赔偿5000元给刘柱威，由刘柱威对王红梅拆除的涉案房屋两面墙壁及开的一扇门部分自行进行修复恢复原状。对于刘柱威的第六项诉讼请求，王红梅在2019年6月30日已将涉案房屋还给刘柱威，不存在再返还的问题。关于本案的诉讼费用应由原告承担。本院经审理认定事实如下：1.刘柱威提交广州市黄埔区永和街贤江社区居民委员会于2018年3月1日出具的《证明》载明：我社区贤三经济社居民刘柱威与刘润权（已故）两人是父子关系。2.刘柱威提交广州市公安局增城区分局永宁派出所于2018年3月2日出具的《证明》载明：经查，摘录永宁派出所2004年3月份死亡证明材料常住户口登记册，兹有原派出所居民刘润权，其于2004年1月23日死亡，2004年3月30日注销户口。3.刘柱威提交其于2012年3月3日填写的《住宅建设登记表》，刘柱威在该表中以房屋人多地方小为由申报在广州市萝岗区（现黄埔区）美贤一街二巷3号建设一栋四层房屋，该表宅基地证号一栏填写“第0060282号、012514077**”，持证人一栏填写“刘润权”，持证人与申请人关系一栏填写“父子”，申报类别一栏填写“拆建”，宅基地合法占地面积一栏填写“128平方米”，经济社社委意见一栏加盖了广州市萝岗区（现黄埔区）永和街贤江社区第三经济合作社印章，居委意见一栏加盖了广州市萝岗区（现黄埔区）永和街贤江社区居民委员会印章。4.刘柱威提交集体土地建设用地使用证［增府集建总字（99）第0060282号、01251407782号］，该证土地使用者一栏填写“刘润权”，地址一栏填写“增城县永和镇贤江村”，填发机关一栏加盖了增城县永和镇国土管理局印章，地号一栏分别填写了217及269两处，土地用途一栏均为住宅，土地类别均为宅基地，217地号的自有使用权面积显示为128平方米，变更登记一栏载明“住址：广州市萝岗区贤江美贤一街二巷3号并加盖了广州市萝岗区（现黄埔区）永和街贤江社区居民委员会印章”，269地号的自有使用权面积显示为87平方米，变更登记一栏载明“住址：广州市萝岗区贤江沙珠西街7号并加盖了广州市萝岗区（现黄埔区）永和街贤江社区居民委员会印章”。2014年5月6日，刘柱威与王红梅签订一份房屋租赁合同（合同号YH20140505）（以下简称：“涉案合同”），约定出租人（甲方）刘柱威将位于广州市萝岗区（现黄埔区）贤江美贤一街二巷3号第一层至第六层的房屋（以下简称：“涉案房屋”）出租给承租人（乙方）王红梅作住宿用途，建筑面积合计971平方米，2014年1月2日到2017年1月1日期间租金每月8800元，2017年1月2日至2018年1月1日租金每月9240元，2018年1月2日至2019年1月1日租金每月9702元，2019年1月2日至2020年1月1日租金每月10187.1元，2020年1月2日至2021年1月1日租金每月10696.5元，租金结算方式为每月结算一次，王红梅应在每个月的2日前以银行转账或现金方式缴付当月房屋租金到刘柱威指定的账户；合同第三条约定，王红梅应于本合同签订之日起五个工作日内一次性向刘柱威交纳两个月租金额的房屋保证金17600元（8800元/月×2个月）和首月房屋租金8800元，合计26400元。刘柱威与王红梅对下列事实无争议：1.王红梅在2019年5月1日至2019年6月30日期间使用涉案房屋但未支付该期间的使用费用；2.王红梅已向刘柱威支付保证金17600元（8800元/月×2个月）；3.王红梅未向刘柱威支付2019年3月至6月的水电费4750.14元；4.王红梅在使用涉案房屋时将三楼房屋的两面墙拆除，在六楼通往阳台处的墙壁处开了一扇门，王红梅未对拆除的墙壁进行修复。刘柱威认为王红梅在2019年7月1日后仍使用涉案房屋，但没有举证证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘柱威提交的集体土地建设用地使用证［增府集建总字（99）第0060282号、01251407782号］载明，涉案房屋的土地类别为宅基地，土地使用权人为刘润权而非刘柱威，在本案法庭辩论终结前刘柱威未提交证据证实其对上述土地具有使用权，也未提交证据证实其对建设于上述土地上的涉案房屋具有所有权，故刘柱威与王红梅于2014年5月6日签订的涉案合同为无效合同，自始没有法律约束力。刘柱威要求解除合同、支付租金、违约金、利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。刘柱威确认涉案房屋系由其自行收回，故其应对自行收回涉案房屋的时间予以举证，现刘柱威未举证证实其收回涉案房屋的时间为2019年9月18日，亦未举证证实王红梅2019年7月1日以后仍使用涉案房屋，故本院采信王红梅提出的涉案房屋由刘柱威在2019年6月30日收回的主张；刘柱威已于2019年6月30日收回涉案房屋，故本院对刘柱威要求王红梅返还房屋的诉讼请求不予支持。双方均确认王红梅在2019年5月1日至2019年6月30日期间使用涉案房屋但未支付该期间的使用费并确认王红梅未支付2019年3月至6月的水电费金额为4750.14元，故王红梅应将2019年5月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费20374.2元（参照双方约定10187.1元/月×2个月计算）及2019年3月至6月的水电费金额4750.14元支付给刘柱威。王红梅同意用其已支付的保证金17600元抵扣房屋使用费及水电费，本院予以照准，抵扣后仍不足的部分7524.34元（20374.2元+4750.14元-17600元）由王红梅支付给刘柱威。2019年7月1日起，王红梅没有使用涉案房屋，无需支付使用费。王红梅认为刘柱威同意免除2019年6月份的房屋使用费，但未举证证实，本院对此不予采信。关于涉案房屋的修复问题，双方均确认王红梅在使用涉案房屋时拆除了三楼的两面墙壁和在六楼通往阳台的墙壁处开了一扇门，虽然刘柱威在本案法庭辩论终结后近一个月才向法院提出变更第五项诉讼请求为王红梅向刘柱威赔偿涉案房屋恢复原状费用5000元，王红梅亦同意赔偿刘柱威5000元房屋修复费用且对刘柱威自行修复房屋没有异议。本院鉴于王红梅现被关押在广州市第一看守所，暂时无法对涉案房屋已拆除的墙壁进行修复恢复原状，为及时有效地对王红梅拆除的墙壁进行修复，保证涉案房屋的使用安全性，故本院对刘柱威提出的要求王红梅赔偿涉案房屋恢复原状费用5000元的请求予以照准，涉案房屋由刘柱威自行修复。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘柱威与被告王红梅于2014年5月6日签订的房屋租赁合同（合同号YH20140505）无效；二、被告王红梅向原告刘柱威支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费20374.2元及2019年3月至6月的水电费4750.14元，上述费用共计25142.34元，其中17600元用被告王红梅已支付的保证金予以抵扣，余款7524.34元由被告王红梅于本判决生效之日起十日内支付给原告刘柱威；三、被告王红梅于本判决生效之日起十日内向原告刘柱威支付房屋修复费用5000元；被告王红梅拆除的墙壁由原告刘柱威自行修复恢复原状；四、驳回原告刘柱威的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，由原告刘柱威及被告王红梅各负担598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  韩 艳人民陪审员  刘丽娟二〇二〇年一月十三日书 记 员  张若玫