陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初14993号 原告（反诉被告）: 西安久和世都置业有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：连华青，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西新华发行集团有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人:梁葆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慧清，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马帅，陕西丰瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）西安久和世都置业有限公司（以下简称久和公司）与被告（反诉原告）陕西新华发行集团有限责任公司（以下简称新华发行集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告久和公司之委托诉讼代理人尚艳燕、新华发行集团之委托诉讼代理人张慧清、马帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久和公司向本院提出诉讼请求： 1、判令新华发行集团立即向久和公司交付位于西安市XX大街XX号临街一侧面积1110平方米现由李宁专卖店使用的场地；2、判令新华发行集团就逾期交付剩余租赁物，按照每日21457.53元的标准向久和公司支付房屋占用费至实际交付之日止，暂计16994363元；3、判令新华发行集团就逾期交付剩余租赁物，按照每日1958元的标准向久和公司支付违约金至实际交付之日止，暂计1550763元；4、判令新华发行集团承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年初，西安市东大街地区进行提升改造，新华发行集团下属的位于XX大街XX号原陕西省XX店需拆除重建，新华发行集团无力支付建设资金，经协商，双方达成了以建设资金折抵建成物租赁经营权的协议，并于2011年7月、9月订立了《新华商厦工程委托建设框架协议》和《新华商厦工程委托建设协议》各一份，约定案涉大厦由久和公司出资建设，大厦建成后折价出租给久和公司。嗣后，久和公司出资数千万元将案涉新华大厦建成。2014年4月25日双方订立《房屋租赁合同》,合同约定新华发行集团将位于西安市XX大街XX号面积约5189.1平方米的新华大厦租给久和公司作商业使用，租期15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止，租金标准为前十年每年608.52万元，后五年每年650万元，久和公司有权对租赁房屋招租、转租或与第三方联营,发生纠纷可通过租赁物所在地人民法院诉讼解决。因新华发行集团与原租赁户李宁专卖店的租赁未到期，双方在《房屋租赁合同》第十三条约定，久和公司按照新华发行集团的要求，向新华发行集团提供原租赁户李宁专卖店认可的营业场地，建筑面积约1100平方米，租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为人民币391.6万元。李宁专卖店的租期届满，新华发行集团应在3日内将其承租的房屋收回并无条件交付久和公司。新华发行集团逾期向久和公司交付该房屋，除按李宁专卖店营业场地租金标准的两倍支付久和公司房屋占用费外，每逾期一日，新华发行集团应向久和公司按李宁专卖店营业场地年租金总额的万分之五支付违约金，新华发行集团还应承担因逾期交付该房屋给久和公司造成的经济损失。《房屋租赁合同》订立后，李宁专卖店一直占据着新华大厦的黄金位置和门面，大厦无法进行总体利用，3、4、5、6、7层一直闲置，久和公司亏损严重，原指望待李宁专卖店租期满后，新华发行集团交回该部分营业场所，对租赁物进行整体利用开发，以实现扭亏为盈。谁知至2017年8月31日租期届满后，新华发行集团拒不按照合同约定交付剩余租赁标的物，久和公司多次催要无果，再次导致久和公司对租赁物整体开发利用的计划流产，给久和公司带来巨大的经济损失。案涉大厦于2013年初建成，新华发行集团作为产权人、建设工程的建设方，不缴纳配套费、不提交办证申请文件，案涉大厦至今未取得产权证，导致久和公司无法对外招租、转租，亦损失惨重。故诉至贵院，望判如所请。被告新华发行集团辩称，讼争的部分房屋确实暂时不能交付，原因是原租赁户许天顺(李宁专卖店)在合同到期后拒不腾房。新华发行集团已起诉许天顺要求腾房并胜诉，详见(2018)陕0103民初2896号和(2019)陕01民终505号民事判决书，现正在碑林法院强制执行中，一旦房屋腾出，即直接交久和公司租赁使用。李宁专卖店房屋仅是合同约定新华发行集团应向久和公司交付房屋中的一小部分，新华发行集团对于本纠纷的发生并无过错，第三人的不诚信行为实在无法预见到。除李宁专卖店以外的房屋，新华发行集团均如期交付，3至8层久和公司出租经营速8酒店，其并未因此造成其他经济损失。久和公司未按期足额支付房租，拖欠房租违约在先，其仅于2014年11月6日支付225.38万元、2015年4月16日支付108.46万元、2015年9月22日支付108.46万元、2016年3月25日支付108.46万元。久和公司按照年租金391.6万元的两倍标准主张的房屋占用费属于预期利益。未使用期间久和公司无需交纳该部分租金，即不计租金，其只享有交房请求权，不享有物权，所以其诉请新华发行集团向其支付房屋占用费于法无据。久和公司按照年租金391.6万元的标准主张违约金，金额明显过高已远高于其损失，应予调整降低，请求法院按照(2016)陕01民终5890号民事判决书认定的租金标准即年租金1343685.6元进行调整。理由如下：1、许天顺在李宁专卖店租赁合同到期后未向新华发行集团交房，导致新华发行集团无法向久和公司交付该部分房屋，故新华发行集团不能交付的原因是第三人造成的，新华发行集团不能交付的损失应该和法院判决许天顺对于新华发行集团逾期腾房造成的损失是相当的。在新华发行集团起诉许天顺的房屋租赁合同纠纷中，法院生效判决依据司法鉴定调整了该部分房屋的市场租金，认定李宁专卖店的年租金为1343685.6元，并非391.6万元。所以，久和公司按照原年租金391.6万元的标准计算违约金的请求应予调整。2、最高院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条对此有明确规定，应对久和公司的请求予以调整。3、新华发行集团承担逾期交付部分房屋违约责任的起算时间为2017年8月31日至实际交付之日。而久和公司承担逾期付款的期限自2013年10月至实际给付之日。久和公司违约在先，应该减轻新华发行集团的违约过错责任。新华发行集团认为久和公司的诉讼请求中关于房屋占用费的请求不能成立，关于违约金的计算明显过高，请人民法院依法予以调整，并根据双方履行合同过程中的互有违约情况，合理分担过错责任大小，驳回久和公司不合理的诉求，以维护公平的交易秩序。被告新华发行集团向本院提出反诉请求：1、判令久和公司向新华发行集团支付拖欠租金(按照年租金608.52万元计算，自2016年9月1日起暂计算至2019年12月12日为1696.8845万元);2、判令久和公司向新华发行集团支付违约金(自2016年10月1日起每日按应交租金的万分之五计算至实际付清之日止，暂计算至2019年12月12日为433.5321万元)；3、判令久和公司承担本案反诉诉讼费。事实与理由：2014年4月25日双方签订《房屋租赁合同》，约定由新华发行集团将西安市XX大街XX号XX商厦房屋出租给久和公司，租期为十五年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止，前十年每年应交租金为人民币608.52万元，后五年每年应交租金为人民币650万元整。租金每半年支付一次，每半年首月付清该半年租金。因久和公司原因，如逾期支付租金，每逾期一日，每日按应交租金的万分之五向新华发行集团支付违约金。若支付的违约金不足以弥补新华发行集团损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，久和公司于2014年11月6日支付225.38万元、2015年4月16日支付108.46万元、2015年9月22日支付108.46万元、2016年3月25日支付108.46万元。2016年10月之后新华发行集团多次致函久和公司催要房租，但久和公司至今未再支付任何房租。目前，将100万元建设保证金及李宁专卖店房租从久和公司应付租金(2013年9月至今)中冲抵后，暂计至2019年12月12日，久和公司共拖欠应付房租1696.8845万元。按照合同约定，久和公司亦应当向新华发行集团承担应付租金日万分之五的违约金，分段计算暂计至2019年12月12日为433.5321万元。恳请法院查明事实，支持反诉人的反诉请求。原告久和公司针对被告新华发行集团的反诉辩称，2016年8月31日前的租金久和公司已按期足额支付，不存在任何违约的情形，新华发行集团反诉称久和公司从案涉合同一签订就违约，没有事实依据。《房屋租赁合同》第三条约定，租金每半年支付一次，每半年首月付清该半年租金，前十年每年应交租金608.52万元，后五年每年应交租金650万元；第四条约定，久和公司已向新华发行集团交纳的建设保证金200万元，本合同生效后，其中100万元可直接冲抵第一年租金；第十三条约定，李宁专卖店营业场地为新华发行集团向久和公司承租，租金标准与新华发行集团出租给李宁专卖店的租金标准相同，新华发行集团应付久和公司李宁专卖店营业场地的租金可冲抵久和公司应向新华发行集团交纳的等额租金。据此，经冲抵，久和公司每年应向新华发行集团交纳的租金为216.92万元,2013年9月1日至2016年8月31日期间应交租金总额为650.76万元。事实上，久和公司已于2014年11月6日至2016年3月25日先后交纳租金共计650.76万元，与合同约定的金额一致。故,2013年9月1日至2016年8月31日期间的租金已清结，无欠账。其中2013、2014年度的租金于2014年11月支付，是因为新华发行集团不按照《房屋租赁合同》第三条第4款的约定，不及时向久和公司提供二位收租人陕西新华外文图书有限责任公司和陕西新华出版物销售有限责任公司的收租金额和收租账号，导致久和公司无法支付租金。对此，久和公司多次催要并于2014年10月10日向新华发行集团送达书面《催告函》。新华发行集团收到书面催告函后方提供了有关收租信息，久和公司收到相关信息后立即于2014年11月6日付清了2013年9月1日至2015年2月28日期间的全部租金，新华发行集团则于2014年12月30日开具相应的发票。由此可知，案涉合同签订后首次租金未能按约定时间支付，责任完全在新华发行集团一方，久和公司没有任何责任，不构成违约。同时，按照合同约定,2016年9月至2019年8月，久和公司应付租金总额为650.76万元。新华发行集团反诉称截止2019年11月欠付2000余万，没有任何事实依据，其反诉请求不应支持。2015年下半年，案涉大厦具备了办理产权证的条件，新华发行集团不主动办理，无奈，久和公司代其办理。然，在办证必备的备案申请签字、盖章、产权分割确认、缴纳城市建设配套等事宜上，新华发行集团拒绝履行义务，令久和公司对租赁合同的继续履行感到担忧。同时，受涉案大厦没有房产证，电商冲击零售业等多重因素的影响，案涉租赁大厦三、四、五、六、七层长期闲置。在周边商厦租金普遍下调的情况下,2015年下半年起，久和公司多次与新华发行集团协商下调年租金120万元。2016年3月，新华发行集团明确表示久和公司按原合同标准交纳当期租金后，从下一期开始减少租金。久和公司相信了新华集团的表态，按期足额缴纳了2016年8月31日前的租金。然，新华发行集团承诺降低租金又不及时兑现，新华发行集团的不诚信令久和公司对其履行合同的能力和诚意感到担忧。无奈，久和公司向其致函，提出暂停支付租金，待降租事宜确定后一并结清。故,2016年度久和公司暂停支付租金，系合理抗辩，且及时通知了新华发行集团，程序合法，不构成违约，新华发行集团的反诉请求不应支持。2017年9月4日之后，新华发行集团未按约向久和公司交还其承租的李宁专卖店的营业场地，其依约应向久和公司支付的房屋占用费远远大于久和公司应向其支付的租金，久和公司不需要再向新华发行集团支付租金，更不存在违约，不同意新华发行集团的反诉请求。当事人围绕诉讼请求、反诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述、本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月、9月新华发行集团和久和公司签订《新华商厦工程委托建设框架协议》、《新华商厦工程委托建设协议》各一份，约定新华发行集团委托久和公司出资建设新华商厦，商厦竣工后在十五年租赁期限内整体由久和公司使用，期满归还甲方使用，年租金650万元，超过原规划面积的建设费用约450万元（最高500万元封顶），久和公司分十年冲抵租金。因新华发行集团与原租赁户李宁专卖店租期剩3年8个月，久和公司待新华商厦投入使用后须向原租赁户李宁专卖店提供相应的营业面积，让其继续经营，租金按照东大街的行情确定。后久和公司出资将新华商厦建成。2013年9月9日，双方对用于李宁专卖店的经营场地进行了移交，位置为XX大街XX号楼从原东大街五一饭店向东门面宽度697米，XX大街XX巷XX.XX米；一楼面积共计320平方米(建筑面积)，二楼整层面积为793平方米(建筑面积)，移交总面积1113平方米(建筑面积)。2013年9月30日，新华发行集团、久和公司、李宁专卖店三方订立《新华商厦李宁专卖店租赁相关事宜补充备忘录》，约定新华发行集团交付李宁专卖店一二楼面积各320平方米，共计约640平方米的租金由中介评估机构对其进行市场价格评估。2013年11月27日，新华发行集团委托陕西金岳资产评估有限责任公司对李宁专卖店年租金进行评估。经评估确定，西安市XX大街XX号的商业房地产一楼、二楼各约320平方米，一楼每月每平方米的租金价格为680元，二楼每月每平方米340元，待估房产年租金为391.68万元。2014年1月2日，新华发行集团向久和公司发函要求久和公司确认该评估结果，久和公司无异议。2014年4月23日，新华发行集团出具《情况说明》称“为确保双方的共同利益，不影响乙方对外招租工作，本着慎重稳妥的原则，本合同中条款涉及李宁专卖店所占营业面积的出租租金，待评估公司正式报告出具后补填。”2014年4月25日新华发行集团与久和公司签订《房屋租赁合同》。合同约定新华发行集团将位于西安市XX大街XX号（新华商厦）面积约5189.1平方米出租给久和公司作商业使用，租期15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止，年租金650万元，租金每半年支付一次，每半年首月付清该半年租金，超规划面积建设费用414.8万元，冲抵前十年租金。久和公司前十年每年应交租金人民币608.52万元，后五年每年应交租金人民币650万元。鉴于该租赁房屋在拆除改造前由新华发行集团下属子公司陕西新华外文图书有限责任公司及陕西新华出版物销售有限责任公司在此开展经营并获得相关收益，故新华发行集团指定该租赁房屋的租金分别由陕西新华外文图书有限责任公司、陕西新华出版物销售有限责任公司两个子公司收取，具体支付给两个公司的租金金额，支付前由集团公司安排。久和公司向新华发行集团交纳建设保证金200万元，在租赁合同生效后其中100万元可直接冲抵第一年租金。租赁期内，久和公司有权对租赁房屋招租、转租或与第三方联营。因久和公司原因，如逾期支付租金，每逾期一日，每日按应交租金的万分之五向新华发行集团支付违约金。若支付的违约金不足以弥补新华发行集团损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。因新华发行集团与原租赁户李宁专卖店的租赁未到期，久和公司在租赁期内，已向新华发行集团提供了原租赁户李宁专卖店认可的营业场地，建筑面积约1100平方米，新华发行集团与租赁户李宁专卖店的租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为人民币391.6万元。该营业场地为新华发行集团向久和公司承租，租金标准与新华发行集团出租给李宁专卖店的租金标准相同。新华发行集团应付久和公司李宁专卖店营业场地的租金可冲抵久和公司应向新华发行集团交纳的等额租金。李宁专卖店的租期届满，新华发行集团应在3日内将其承租房屋收回无条件交付久和公司。逾期交付的，除按李宁专卖店营业场地租金标准的两倍支付久和公司房屋占用费外，每逾期一日，新华发行集团应向久和公司按李宁专卖店营业场地年租金总额的万分之五支付违约金，新华发行集团还应承担因逾期交付该房屋给久和公司造成的经济损失。2014年10月10日，久和公司致函新华发行集团要求提供两家收租金的公司账户和收款比例。2014年11月6日，久和公司将2013年9月1日至2015年2月28日的租金225.38万元（（608.52万元-391.6万元）×1.5-100万元）转账至新华发行集团的账户，2014年12月30日陕西新华外文图书有限公司、陕西新华出版物销售公司分别向久和公司开具了140万元和185.38万元的租赁业房租发票。2015年4月16日、2015年9月22日、2016年3月25日久和公司分别向新华发行集团支付了2015年3月1日至8月31日、2015年9月1日至2016年2月28日、2016年3月1日至8月31日的租金各108.46万元。2015年12月、2016年2月、2016年3月，久和公司多次致函新华发行集团，要求其缴纳新华商厦城市配套费等费用，履行办理产权证时的签字盖章等手续，并提出适当降低租金，称2016年3月份交租金时新华发行集团已同意当期租金按合同约定数额收取，下一期租金予以减少，要求新华发行集团尽快安排租金减少事宜的兑现，否则，将暂停交纳租金，待减少租金一事确定后结清全部租金。新华发行集团收函后未提出异议。2016年10月27日、2017年3月23日、2018年9月27日新华发行集团致函久和公司，要求支付相应期限内的租金。2017年8月31日李宁专卖店到期后至今，新华发行集团未将该营业场地交付给久和公司。另查，2014年4月1日，李宁专卖店对陕西金岳资产评估有限责任公司的评估结果在《评估报告征求意见书》上签署意见：同意评估，但不同意评估价格。后新华发行集团就支付租金将许天顺（李宁专卖店实际经营人）诉至本院。本院(2015)碑民初字第00166号民事判决书及该案二审(2016)陕01民终5890号民事判决书确认，新华发行集团出租给李宁专卖店一楼264.41平方米，每月每平方米租金300元，二楼272.09平方米，每月每平方米120元，一二层月租金111973.8元，年租金1343685.6元。2018年新华发行集团以返还房屋、支付租金、违约金为由再次起诉许天顺（李宁专卖店实际经营人），本院(2018)陕0103民初2896号民事判决书及该案二审(2019)陕01民终505号民事判决书判令许天顺于判决生效后十日内腾交西安市XX大街XX号租赁房屋，即李宁专卖店的经营场地。目前，该案正在执行中。上述事实，有委托建设框架协议、委托建设协议、《房屋租赁合同》、《补充备忘录》、《租赁房屋交接单》、双方来往函件、评估报告、判决书、银行转账凭证、发票及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。久和公司与新华发行集团签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按约全面履行合同义务。《房屋租赁合同》约定李宁专卖店的租期于2017年8月31日止，新华发行集团至今不能向久和公司完全交付租赁物，已构成违约。现原告要求被告交付李宁专卖店使用的场地，本院予以支持。被告辩称不能交付的原因系案外人所致，违反法律规定，本院不予采信。原告主张逾期交付李宁专卖店的营业场地，按该场地租金标准双倍支付房屋占用费一节，新华发行集团委托陕西金岳资产评估有限责任公司做出评估报告显示一层、二层各320平方米共640平方米，年租金391.6万元，而久和公司实际提供给新华发行集团的场地面积是1100平方米，相当于其中有近一半的面积是久和公司免费提供新华发行集团使用，时间为2013年9月1日至2017年8月31日共四年。据此，双方做出期满后新华发行集团违约双倍支付房屋占用费的约定，与法不悖，应予支持。新华发行集团认为久和公司按照年租金391.6万元的两倍标准主张房屋占用费属于预期利益，认为久和公司只享有交房请求权，不享有物权。由于新华商厦系久和公司出资建成，按照合同约定在十五年租赁期内，久和公司享有所建房屋除处分权以外的所有权能，房屋租赁合同亦约定李宁专卖店的营业场地是新华发行集团向久和公司承租的，故新华发行集团的辩称理由本院不予采信。原告主张合同约定的以年租金391.6万元计算违约金，与法不悖，应予支持。被告认为违约金过高的问题，新华发行集团认为本案《房屋租赁合同》是双方协商一致的结果，租金是双方共同意思表示，并不存在显示公平的情况，其在2016年、2017年、2018年向久和公司催交租金时亦是按照391.6万元进行抵扣的，故其要求按照1343685.6元为基数计算违约金无事实及法律依据，本院不予采信。关于新华发行集团的反诉请求，2016年8月31日以前的租金久和公司已经支付。2016年9月1日至2017年8月31日的租金216.92万元，久和公司虽提出暂缓交纳，双方未达成一致，故久和公司应按约支付租金并按每日万分之五的标准支付违约金。其中自2016年10月1日起以108.46万元为基数按每日万分之五计算至2017年2月28日，2017年4月1日起以216.92万元为基数按每日万分之五计算至实际付清之日止。2017年9月1日至2019年12月12日的租金，新华发行集团应于2017年9月3日前腾交李宁专卖店，其至今未腾交，构成违约，按照合同约定应按李宁专卖店营业场地年租金391.6万元的双倍向久和公司支付房屋占用费，该数额已大于久和公司应向新华发行集团支付租金的数额，久和公司未支付租金系依法行使抗辩权，新华发行集团主张久和公司构成违约，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陕西新华发行集团有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告西安久和世都置业有限公司交付位于西安市XX大街XX号临街一侧面积1110平方米现由李宁专卖店使用的场地。二、被告陕西新华发行集团有限责任公司于本判决生效后十日内向原告西安久和世都置业有限公司支付房屋占用费以每日21457.53元的标准计算自2017年9月4日至实际交付之日止。三、被告陕西新华发行集团有限责任公司于本判决生效后十日内向原告西安久和世都置业有限公司支付逾期交付西安市XX大街XX号临街一侧面积1110平方米现由李宁专卖店使用的场地的违约金以每日1958元的标准计算自2017年9月4日至实际交付之日止。四、原告西安久和世都置业有限公司于本判决生效后十日内向被告陕西新华发行集团有限责任公司支付2016年9月1日至2017年8月31日租金216.92万元及逾期违约金（其中自2016年10月1日起以108.46万元为基数按每日万分之五计算至2017年2月28日，2017年4月1日起以216.92万元为基数按每日万分之五计算至实际付清之日止）。五、原告西安久和世都置业有限公司于本判决生效后十日内向被告陕西新华发行集团有限责任公司支付2017年9月1日至2019年12月12日的租金1388.76万元。六、驳回原告西安久和世都置业有限公司其余之诉讼请求。七、驳回被告陕西新华发行集团有限责任公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133071元，原告负担3071元，被告负担130000元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时支付原告130000元）；反诉费74160元，原告负担33900元，被告负担40260（此款被告已预交，原告在给付上述款项时支付被告33900元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      蒲  晖人民陪审员      李红云人民陪审员      孙  萌二Ο二〇年元月十五日      书  记  员       王梦圆1