河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初12347号原告：中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，住所地郑州市中原区伏牛路**。负责人：罗世峰，该支行行长。委托诉讼代理人：王培武，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建庄，河南陆达律师事务所律师。被告：张赛，男，1991年10月6日出生，汉族，住河南省唐河县。被告：河南建业泰宏置业有限公司，住，住所地郑州市**马寨镇东方路**/div>法定代表人：焦笑言。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳丽，河南中亨律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行与被告张赛、河南建业泰宏置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行委托诉讼代理人王培武、被告河南建业泰宏置业有限公司委托诉讼代理人郭艳丽到庭参加诉讼，被告张赛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司郑州中原支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张赛向原告偿还借款本金698772.03元、利息25444.53元、罚息194.10元、复利822.55元（以上暂计算至2019年11月8日，此后按合同约定另计至实际清偿之日止），以上共计725233.21元；2.依法判令原告有权将被告张赛名下位于二七区双铁路南、四季路西8号楼1单元20层2003号房产予以折价或者拍卖、变卖，并对该房产变现所得价款享有优先受偿权；3.被告建业泰宏公司对第一项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4.判令本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年11月9日，原告与二被告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定被告张赛为购买房屋向原告申请贷款，贷款金额为71万元，期限为360个月，担保方式为阶段性保证+抵押；贷款人对逾期借款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率上上浮百分之五十接受罚息，对应付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；如借款人为按约定按期足额还款，贷款人有权提前收回已放贷款，有权提前行使担保权；被告河南建业泰宏置业有限公司对本案借款承办连带责任保证，保证期间为借款到期日贰年，张赛名下位于二七区××铁路南、××西××楼××单元××房产为本案借款提供抵押担保等。合同签订后，原告为被告张赛发放贷款71万元。被告张赛未按照合同约定期限还款，被告河南建业泰宏置业有限公司也未按照约定承担保证责任。河南建业泰宏置业有限公司辩称，第一，根据涉案房屋商品房买卖合同有关约定，张赛已构成解除合同的条件，被告正在办理合同解除事宜，本案金融借款合同的合同基础将不存在，不能实现合同目的，本案系张赛借贷未履行偿还义务，其还款责任应当由张赛本人承担，因此在涉案商品房发生解除情形下，建业泰宏公司不应就张赛债务承担连带责任；第二，本案金融借款并未办理抵押登记，根据物权法和担保法有关规定，建筑物和其他土地附着物应当办理抵押权自登记时设立，因此在原告与被告张赛未办理抵押登记时，其抵押权并未成立，原告对涉案房屋不享有拍卖等优先受偿权。张赛未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告张赛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了举证、质证，应承担对其不利的法律后果。结合原告举证和庭审陈述，本院认定事实如下：2017年11月6日，被告向中国农业银行股份有限公司郑州陇西支行提交《个人信贷业务申请表》。2017年11月9日，该行与（贷款人、抵押权人）与被告张赛（借款人、抵押人）、河南建业泰宏置业有限公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》约定借款用途为购买位于二七区××铁路南、××西××楼××单元××房产，金额为71万元，期限为360个月，自2017年11月15日起至2047年11月14日；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定，借款期间如遇中国人民银行人民币基准贷款利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，抵押物为二七区双铁路南、四季路西8号楼1单元20层2003（购房合同编号17003593928），由阶段性保证人河南建业泰宏置业有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，保证期间为借款到期日起二年，如发生法律法规规定或本合同约定的事项导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/保证人/担保物来实现债权。保证人为债务人（包括但不限于本合同项下的借款人）与贷款人之间存有的包括但不限于本合同项下的数笔债务提供担保，且保证人的给付不足以清偿全部到期债务的，保证人同意所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，各方另有约定的除外。借款人未按照约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按照约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2017年11月15日，原告按照约定向指定的收款账户发放贷款71万元，履行了出借款项的合同义务。被告张赛未按照合同约定按期足额还款，截止2019年11月8日，累计8期未按约定结清。原告遂起诉，要求提前收回贷款，并计算出截止2019年11月8日，被告剩余未偿还本金总额为698772.03元，且拖欠利息25444.53元、罚息194.10元、复利822.55元；截止2019年12月31日，被告剩余未偿还本金总额为695286.73元，且拖欠利息16984.38元、罚息71.40元、复利420.69元。另查，原、被告并未就抵押物办理抵押登记。本院认为，原、被告之间存在合法的借款合同关系，被告逾期还贷的行为已经达到合同约定的提前还款条件，原告按照合同约定要求被告张赛提前偿还借款本息，有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。被告河南建业泰宏置业有限公司为本案借款提供连带责任担保，应当承担连带清偿责任。因原、被告未就抵押物办理抵押登记，抵押权尚未依法设立，原告要求就抵押物优先受偿无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张赛自本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行借款本金695286.73元及利息（利息包括：1、截至2019年12月31日的利息16984.32元、罚息71.40元、复利420.69元；2、2019年12月31日起至本息实际还清之日止的利息含逾期利息和复利，按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的罚息、复利计算方式计付）；二、河南建业泰宏置业有限公司对本判决第一项还款义务承担连带还款责任，其承担还款责任后，有权向被告张赛追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元（已减半收取），由被告张赛、河南建业泰宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  乔婉婷二〇二〇年一月八日书记员  李相南