山西省忻州市中级人民法院民事裁定书（2020）晋09民终42号上诉人（原审被告）：张某，男，1958年5月12日出生，汉族，原平市人，现住原平市。委托诉讼代理人：王某1，山西九原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：原平市圣煜房地产开发有限公司，住所地原平市建设街（原化招待所**）。法定代表人：孙某，该公司经理。委托诉讼代理人：陈某，该公司职工。委托诉讼代理人：王某2，山西正原律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人原平市圣煜房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服原平市人民法院（2019）晋0981民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人王某1，被上诉人原平市圣煜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈某、王某2到庭参加诉讼。张某上诉请求：撤销原平市人民法院（2019）晋0981民初1411号民事判决，发还重审。事实和理由：1、潘建刚与付彩娥签订的《购房协议》《协议书》合法有效，圣煜房地产公司以协议交付房屋。一审法院依据《合同法》第51条认定协议无效，违反法律规定。圣煜房地产公司将三套门面房、三十套单元楼作价由潘建刚出售，折抵工程款，潘建刚出售房屋符合双方约定。该门面房对潘建刚而言，在签约时，因未办理产权变更登记，为出售将来之物，依法应认定合同有效。圣煜房地产公司将该协议所涉房屋实际交付付彩娥是对协议的认可。2、本案所涉房屋一房二卖，依据最高人民法院关于一房数卖合同履行问题的解释，应认定数份合同均有效。付彩娥依据合同合法占有房屋，被上诉人应履行合同义务办理房屋所有权变更登记，应当驳回原告诉讼请求。3、一审程序违法，遗漏必要的共同诉讼当事人付彩娥与潘建刚。一审法院审理本案问题之一是付彩娥与潘建刚购房协议效力的认定。一审法院审理本案中，在付彩娥与潘建刚均非案件当事人的情况下，认定其二人房屋买卖合同无效是违法的。付彩娥占用该房是基于合同关系产生的，在不动产进行登记前应保护占有人的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审撤销原判，发还重审。被上诉人原平市圣煜房地产开发有限公司答辩称：1、答辩人为房地产开发企业，2008年6月20日答辩人与李建刚签订《圣煜华庭小区购房合同》，将本案争议的59、60号门面房卖给李建刚，售价50万。10年后答辩人才得知该房屋一直由上诉人张某占有、使用，而造成这一结果的原因完全在于张某、李建刚、潘建刚之间的经济纠葛，而与答辩人无关，不足以影响答辩人与李建刚房屋买卖合同的效力。2、2017年李建刚以未占有涉案房屋为由，向原平市人民法院提起诉讼，原平市人民法院以（2017）晋0981民初1046号民事判决书判令答辩人返还李建刚50万元购房款并赔偿50万元，答辩人也履行了判决。根据民事权利、义务相一致的原则，答辩人既已返还购房款并赔偿，那么答辩人就有收回所卖房屋的权利，并要求赔偿。3、上诉人张某在没有与房屋所有权人签订购房合同，没有交付购房款，更没有办理房产登记手续的情况下，长期占有、使用争议房屋，显然属于无根据的占有、使用，是侵权行为。上诉人张某虽与潘建刚签订购房协议，但因潘建刚对出卖房屋不拥有所有权，导致购房协议无效，因此原审法院判令其返还占有使用房屋是完全正确的。因此，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原平市圣煜房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：判令被告腾出位于原平市永康南路原糖厂厂区59、60号门面房两间并支付占用期间的租赁费50万元。事实与理由：原告为房地产开发企业，2004年注册登记领取企业法人营业执照，原平市永康南路原糖厂厂区59、60号门面房两间系原告开发建设，属于原告所有。2008年6月20日，原告与李建刚签订《圣煜华庭小区购房合同》，约定李建刚购买原告前述房屋，价格为50万元，9月6日李建刚支付原告50万元，原告交付了房屋。2015年李建刚以未实际占用59-60号门面房为由，向原平市人民法院提起诉讼，要求原告退还50万元购房款并赔偿其利息损失50万元。由于原告未出席庭审，原平市人民法院于2018年4月11日作出（2017）晋0981民初1046号判决，判决解除原告与李建刚签订的《圣煜华庭小区购房合同》，并判决由原告返还李建刚购房款50万元并赔偿李建刚50万元。该判决还认定李建刚购买的房屋由被告张某实际占用、使用。原告在执行期间才得知该事实。该判决生效后，李建刚提出执行申请，目前该判决已执行完毕，原告除返还李建刚50万元外并支付赔偿金50万元。基于上述事实，原告认为，原告与李建刚的购房合同已解除，原告也返还李建刚购房款并赔偿了相应利息。原告则有权将出卖的房屋收回。据此，原告认为，被告占用和使用该房屋明显缺乏事实和法律依据，应依法返还并承担占有使用期间的租赁费。故提起诉讼，请依法裁判。一审法院认定事实如下：2006年，原平市第一建筑工程公司委托潘建刚与原告圣煜房地产公司签订施工协议，工程名称为：原平市圣煜华庭小区，工程地点：原平市原糖厂厂区。被告张某为潘建刚工地送建筑材料。工程竣工后，因圣煜房地产公司不能全部支付工程款，将圣煜华庭小区位于原平市永康南路原糖厂厂区59、60号门面房抵顶给潘建刚折抵部分工程款。潘建刚又将上述房屋折抵建筑材料款出售给被告张某。双方签订购房协议书，甲方为潘建刚，乙方为付彩娥（张某妻）约定房价每套258000元，两套516000元。2009年11月10日，双方协议约定，将上述门面房以建筑材料抵顶给付彩娥。目前尚欠潘建刚42620元，付彩娥先付20000元，余款潘建刚交付房产手续时付清。同日，张某按约定将20000元房款给付潘建刚。现该房产由张某、付彩娥夫妻占有、使用至今。2008年初，潘建刚因资金周转又以上述两套门面房作抵押向李建刚借款30万元，后潘建刚无法归还借款，于2008年6月20日带李建刚到原告圣煜房地产公司办理相关购房手续。由李建刚与原告圣煜房地产公司签订《圣煜华庭小区购房合同》，约定李建刚购买上述59、60号门面房，基本房款+地下室款金额为50万元。2008年9月8日，原告圣煜房地产公司向李建刚出具收据一支，载明：今收到李建刚交来圣煜华庭永康南路59、60号门市房款伍拾万元整，并加盖该公司财务专用章。同时，原告圣煜房地产公司从所欠潘建刚的工程款中核减50万元。现上述房产未办理房产证。2010年1月20日，李建刚向一审法院提起诉讼要求圣煜房地产公司交付房屋。后变更诉讼请求为解除李建刚与圣煜房地产公司的购房合同，返还购房款50万元及利息并赔偿损失50万元。2018年4月11日，一审法院作出（2017）晋0981民初1046号民事判决书支持李建刚的诉讼请求。现该判决已执行和解完毕。另查明，圣煜房地产公司于2004年8月5日注册成立，公司类型为有限责任公司。2009年12月15日被原平市工商行政管理局吊销营业执照。未成立清算组清算。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否具备诉讼主体资格；2、本案是否超过诉讼时效；3、本案诉争门面房的权属。针对争议焦点，一审法院评判如下：一、关于原告是否具备诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条规定，有下列情形之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：（一）法人解散；（二）法人被宣告破产；（三）法律规定的其他原因。法人被依法吊销营业执照的，法人解散，但应当组成清算组进行清算，清算期间法人存续。因此，原告圣煜房地产公司虽然处于解散状态，但法人主体资格仍然存在，具备诉讼权利能力。二、关于本案是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）、依法不适用诉讼时效的其他请求权。而原告圣煜房地产公司的诉讼请求是返还房产，属物权请求权，符合上述法律规定，故不适用诉讼时效的规定。被告提出的超过诉讼时效的答辩意见，理由不能成立，一审法院不予支持。三、关于诉争门面房的权属问题。原告圣煜房地产公司作为房地产开发企业，就其开发建设的圣煜华庭小区永康南路59、60号门市房具有所有权。一审法院（2017）晋0981民初1046号民事判决解除原告圣煜房地产公司与李建刚签订的《圣煜华庭小区购房合同》后，根据《合同法》规定，当事人可以要求恢复原状。故诉争房产的所有权人仍为原告圣煜房地产公司。关于被告张某是否取得诉争房产的所有权，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案潘建刚将抵顶工程款的涉案门面房以个人名义出卖于付彩娥，双方签订购房协议。因原告圣煜房地产公司将涉案门面房抵顶给潘建刚时，双方并未办理房产登记手续，潘建刚并未取得该房产的权属证书。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。故潘建刚只是基于合同取得债权，并未取得该涉案门面房的所有权。因此，其与付彩娥签订的购房合同属于无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，才能视为有效合同。综上，本案诉争房产所有权人仍应当为原告圣煜房地产公司，其要求收回房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。但原告主张占用期间50万元租赁费损失，因双方并不存在租赁关系，该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条、第六十九条、第七十二条、第一百九十六条；《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条；《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十七条之规定，判决：一、被告张某于本判决生效后三十日内将圣煜华庭小区永康南路59、60号门市房两套交付原告原平市圣煜房地产开发有限公司。二、驳回原告原平市圣煜房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4400元，由原告原平市圣煜房地产开发有限公司负担。本院认为，原判决遗漏当事人，张某基于其妻付彩娥与潘建刚签订的购房协议占有案涉房屋，一审法院应当追加付彩娥与潘建刚参加诉讼，重新审查付彩娥与潘建刚签订的购房协议效力问题，确定当事人之间的权利义务关系。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，裁定如下：撤销原平市人民法院（2019）晋0981民初1411号民事判决；本案发回原平市人民法院重审。上诉人张某预交的二审案件受理费80元予以退回。审判长 陈爱萍审判员 孙建新审判员 梁晓峰 二〇二〇年一月十三日书记员 刘 鑫