福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9327号 上诉人（原审被告）：福建苏商之家餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀峰路****101。 法定代表人：袁祥英，总经理。 委托诉讼代理人：卞伟宏，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：福州德隆消防工程有限公司，住，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀峰路**楼/div> 法定代表人：樊启胜，总经理。 委托诉讼代理人：刘付成，福建闽榕建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪淑琴，福建闽榕建律师事务所律师。 上诉人福建苏商之家餐饮管理有限公司（以下简称“苏商餐饮公司”）因与被上诉人福州德隆消防工程有限公司（以下简称“德隆消防公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 苏商餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持苏商餐饮公司的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由德隆消防公司承担。事实和理由：一、苏商餐饮公司要求德隆消防公司赔偿损失于法有据，一审事实认定不清。1.截止2018年12月31日，苏商餐饮公司欠德隆消防公司租金49500元。2019年1月2日，邓启龙指派他人切断水电供应，造成苏商餐饮公司损失53025元。后苏商餐饮公司陆续向德隆消防公司汇款80000元，截至2月底尚欠租金24500元。为尽快恢复营业，苏商餐饮公司并向供电部门申请新装电表。3月13日至3月15日，邓启龙指派十多名人员以讨要租金、违约金为由到店内闹事，打伤两名苏商餐饮公司员工，并于夜间破坏电表电路，致使苏商餐饮公司次日发生火灾，造成各项损失共计281574元。德隆消防公司与邓启龙应承担苏商餐饮公司的上述损失及每月108000元的营业损失，苏商餐饮公司则无需承担2019年1月1日至4月30日期间的租金。2.2018年10月15日秀山经合社所出具的说明系其与德隆消防公司恶意串通损害苏商餐饮公司利益的行为。3.苏商餐饮公司提供的合同复印件可证明德隆消防公司未取得讼争租赁物的合法使用权，无权出租，故转租合同无效。二、转租合同所约定的违约金明显过高，德隆消防公司未证明因苏商餐饮公司的违约行为给其造成的实际损失，要求以所欠租金的30%计算违约金依据不足，应予调整。一审确定押金27500元作为逾期支付租金的违约金归德隆消防公司，违背公平公正的法律精神。 德隆消防公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。一、苏商餐饮公司2019年3月16日发生的火灾等与德隆消防公司无关，若有损失亦系其自身过错或电路故障所致，应由其自行承担。转租合同合法有效，苏商餐饮公司作为承租人应依约向德隆消防公司支付2019年1月1日至4月30日租金并支付合同期满后实际搬离之日止占有使用费（参照租金）的义务。二、案涉租赁合同已经明确约定了违约金的支付及计算方式，苏商餐饮公司应按照合同约定就违约行为承担违约责任。一审已降低违约金标准仅判令支付27500元（即押金不予退还）作为逾期违约金，已是在考虑公平正义原则基础上进行的认定，并无不当。 德隆消防公司向一审法院起诉请求：1.解除德隆消防公司、苏商餐饮公司双方签订的《房屋租赁协议》，并于10日内搬离租赁房屋；2.苏商餐饮公司立即支付至实际搬离租赁房屋之日止的租金(至2019年1月31日已拖欠130000元，至2019年4月30日租赁期限届满日应支付租金212500元）；3.苏商餐饮公司按所拖欠租金的30%计算支付违约金39000元（130000元×30％）；4.本案诉讼费由苏商餐饮公司承担。诉讼过程中，德隆消防公司变更第2项、第3项诉讼请求为：苏商餐饮公司立即支付至2019年5月31日止拖欠的租金152500元（已扣减诉讼中苏商餐饮公司支付的80000元），并按所拖欠租金的30%计算支付违约金45750元(152500元×30％)。 一审法院认定事实：2017年4月27日，德隆消防公司、苏商餐饮公司就房屋租赁事宜签订《房屋租赁协议》，协议约定：租赁物位于福州市××路××村枫丹白鹭城公交车站后、租赁面积约为300平方米，德隆消防公司同意苏商餐饮公司租用两年，自2017年5月1日起至2019年4月30日止；每月租金27500元，于每月2日前支付当月的租金，另付一个月的租金作为押金；迟延支付租金的，每迟延一天应按月租金总额的5‰支付违约金；无故拖欠房屋租金达30天，出租人可以解除合同，收回房屋使用权。合同订立后，德隆消防公司将租赁物交付苏商餐饮公司使用，苏商餐饮公司于2017年6月6日向德隆消防公司支付55000元，此后又陆续向德隆消防公司付款，截至2019年2月17日累计向德隆消防公司付款562500元（其中2017年支付192500元、2018年支付290000元、2019年1月29日支付2万元、1月30日支付4万元、2月17日支付2万元）。2019年3月16日9时15分，位于晋安区新店镇秀峰路苏商餐饮公司发生火灾，福州市晋安区公安消防大队经调查，作出火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火时间为2019年3月16日9时15分左右，起火的部位为苏商餐饮公司一层办公室；起火原因可以排除放火，雷击、生活用火不慎、遗留火种，不能排除电气线路故障引发火灾；火灾未造成人员伤亡，主要烧毁装修物、电脑、空调、保险柜、办公桌椅等物品。另查明：2017年4月23日，秀山经合社、秀山村委会作为出租人与案外人闽瑞通公司以及德隆消防公司签订房屋租赁合同，约定出租人将位于晋安区××路××村建筑面积1100平方米的毛坯房出租给闽瑞通公司及德隆消防公司使用，租赁期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止。2018年10月15日，秀山经合社出具情况说明给德隆消防公司，明确表示“2017年4月23日我社与福州德隆消防有限公司签订《租赁合同》，将属于我委的座落于福州市××路××村枫丹白鹭城公交车站后的房屋租赁给福州德隆消防有限公司，租赁期限自2017年5月1日至2023年4月30日，共6年；在合同期限内我委同意该司可以根据其公司发展的需要将前述房屋自由使用或出租。特此说明”。庭审中，德隆消防公司明确表示，同意代案外人邓启龙偿还苏商餐饮公司酒水款18000元，并以该款充抵苏商餐饮公司尚欠德隆消防公司的等额租金。 一审法院认为，苏商餐饮公司主张德隆消防公司未取得讼争租赁物的合法使用权，无权出租讼争租赁物，苏商餐饮公司就其主张提供了出租人为秀山经合社及秀山村委会、承租人为闽瑞通公司的房屋租赁合同的复印件为证，该合同复印件与德隆消防公司提供的租赁合同除承租人增加了德隆消防公司外，其余内容与德隆消防公司提供的租赁合同的内容包括订立时间、期限、租金、违约责任均相同。德隆消防公司对苏商餐饮公司提供的租赁合同的真实性提出异议，苏商餐饮公司又不能提供合同原件核对，该合同复印件的真实性无法确认，不能作为本案的定案依据。苏商餐饮公司据此主张转租合同无效，依据不足，一审法院不予采纳。德隆消防公司提供其与闽瑞通公司作为承租人与秀山经合社、秀山村委会订立的租赁合同原件及秀山经合社出具的情况说明，可以证明德隆消防公司与闽瑞通公司向秀山经合社、秀山村委会承租了讼争租赁物后转租给苏商餐饮公司使用，其转租行为经秀山经合社追认，秀山经合社与秀山村委会对德隆消防公司的转租行为未提出异议，也未请求解除租赁合同，故德隆消防公司系本案的适格主体，有权提起本案诉讼。德隆消防公司与苏商餐饮公司订立的转租合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据合同约定苏商餐饮公司应支付相当于一个月租金的押金27500元，并自2017年5月1日起每月2日前向德隆消防公司支付当月租金27500元，截至2019年2月，苏商餐饮公司本应支付押金27500元及22个月的租金605000元（27500元／月×22月），合计632500元，但苏商餐饮公司仅支付了562500元（含押金），尚欠租金70000元（632500元-562500元）。讼争租赁物于2019年3月16日发生火灾事故，根据火灾事故认定书，起火原因可以排除放火，雷击、生活用火不慎、遗留火种，不能排除电气线路故障引发火灾，但苏商餐饮公司提供的证据不足以证明德隆消防公司对可能引发火灾的“电气线路故障”负有过错，故其不再支付3月之后租金的主张，依据不足，不能支持。诉讼过程中，德隆消防公司与苏商餐饮公司的租赁合同期限届满，鉴于德隆消防公司在合同期限届满前已提出解除合同的诉讼主张，且苏商餐饮公司因火灾无法实际使用租赁物，故合同期限届满之后的租金不应再由苏商餐饮公司负担，租金应当计算合同期限届满之日即2019年4月30日止。综上，苏商餐饮公司应当支付截至2019年2月止尚欠的租金70000元及2019年3月1日至4月30日止的租金55000元（27500元／月×2月），合计125000元。诉讼中苏商餐饮公司主张德隆消防公司的相关人员尚欠苏商餐饮公司的酒水款18000元应充抵等额的租金，德隆消防公司亦表示同意，一审法院予以准许，扣除酒水款18000元后，苏商餐饮公司仍应支付德隆消防公司租金107000元（125000元-18000元）。根据合同约定，承租人无故拖欠房屋租金达30天，出租人可以解除合同，如前所述租赁期间截至2019年2月17日，苏商餐饮公司拖欠租金已超过30日，合同约定的解除条件已成就，且诉讼过程中原苏商餐饮公司租赁合同的履行期限业已届满，故德隆消防公司请求解除合同，应予支持。苏商餐饮公司逾期支付租金，其行为已构成违约，合同约定逾期支付租金每逾期一日应按月租金总额的5‰支付违约金，该约定明显过高，德隆消防公司未提供证据证明苏商餐饮公司的违约行为给其造成的实际损失，其请求按苏商餐饮公司尚欠租金金额的30%计算违约金，依据不足。诉讼中，苏商餐饮公司认为按所欠租金30%计算违约金过高，请求调整。考虑到押金27500元系承租人为了担保合同的履行向出租人支付的保证金，一审法院根据本案的具体情况及苏商餐饮公司违约程度，确定押金27500元作为逾期支付租金的违约金归德隆消防公司所有。苏商餐饮公司主张租赁物遭受火灾系德隆消防公司的相关人员所为，但其提供的证据包括火灾事故认定书均不足以证明其主张，其请求德隆消防公司赔偿其火灾损失，依据不足，且苏商餐饮公司未就其退还已付租金、多收的电费、代交电费以及赔偿营业损失、火灾损失、因断电造成冰箱内物品损失等主张提出反诉，根据民事诉讼关于“不诉不理”的原则，一审法院不予合并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除福州德隆消防工程有限公司与福建苏商之家餐饮管理有限公司于2017年4月27日签订的《房屋租赁协议》，福建苏商之家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于福州市××路××村枫丹白鹭城公交车站后面积300平方米的讼争租赁物返还福州德隆消防工程有限公司；二、福建苏商之家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州德隆消防工程有限公司支付租金107000元；三、福建苏商之家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州德隆消防工程有限公司支付逾期违约金27500元（该款直接以福建苏商之家餐饮管理有限公司已支付的租赁押金27500元充抵）；四、驳回福州德隆消防工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4488元，由福州德隆消防工程有限公司负担1648元，由福建苏商之家餐饮管理有限公司负担2840元。 二审中，当事人没有提交新证据。苏商餐饮公司对德隆消防公司提供的德隆消防公司、闽瑞通公司共同作为承租人与秀山经合社、秀山村委会订立的租赁合同的真实性持有异议，并提供内容相同但承租人仅为闽瑞通公司的租赁合同作为反证，但苏商餐饮公司提供的合同系无原件核对的复印件，而德隆消防公司提供的合同系原件且有秀山经合社出具的情况说明予以印证，故一审法院采纳德隆消防公司提供的租赁合同作为证据而未采纳苏商餐饮公司提供的租赁合同复印件作为证据并无不当。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，德隆消防公司是讼争租赁物的承租人，其将讼争租赁物转租给苏商餐饮公司已得到出租人秀山经合社追认，转租行为合法有效。苏商餐饮公司主张转租合同无效，缺乏依据，本院不予采纳，双方当事人均应依约履行合同义务。苏商餐饮公司拖欠租金超过30日，德隆消防公司诉请解除合同并诉请苏商餐饮公司返还讼争租赁物、支付租金和违约金，有合同依据，应予支持。一审判决苏商餐饮公司仅需向德隆消防公司支付合同期限内应付的剩余租金107000元，是出于苏商餐饮公司遭受“不能排除电气线路故障引发火灾”后客观上无法使用租赁物且诉讼过程中合同期限届满的考量，已平衡双方当事人利益，判决合理，本院予以维持。关于违约金数额，基于合同约定的违约金明显过高，苏商餐饮公司亦提出予以调整的请求，一审确定将押金27500元作为违约金归德隆消防公司所有，判决合理，本院予以维持。苏商餐饮公司主张德隆消防公司阻碍经营且破坏电缆引发火灾，依据不足，故其抗辩无需支付租金、违约金，本院不予采纳。此外，苏商餐饮公司未就其主张的德隆消防公司应退还多付的电费、赔偿断电无法正常经营的损失、赔偿火灾造成的损失等提出反诉，本院不予审查。 综上，苏商餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2440元，由福建苏商之家餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年一月十三日 法官助理 刘 奕 书 记 员 郭梦铃