湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终3076号上诉人（原审被告）：枣阳市恒大置业有限责任公司，住所地：枣阳市中兴大道东侧北端。法定代表人：段春梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吉锋，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被诉人（原审原告）：武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司，住所地：武汉市江岸区江汉北路**九运大厦**第****房。负责人：贾东海，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：周元满，湖北山河律师事务所律师。上诉人枣阳市恒大置业有限责任公司（以下简称枣阳恒大公司）因与上诉人武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司（以下简称龙湖盛世江北公司）合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人枣阳恒大公司的委托诉讼代理人吉锋及上诉人龙湖盛世江北公司的委托诉讼代理人聂飞、周元满到庭接受了询问。本案现已审理终结。枣阳恒大公司上诉请求：撤销（2018）鄂0683民初2428号民事判决，在查明事实的基础上依法改判或发还重审；判令被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误。1.原审根据房管管理部门备案的情况认定本案的事实，不能证明枣阳市恒大世纪城二期房屋全部系龙湖盛世江北公司所销售的事实。事实上，枣阳市恒大世纪城二期项目房屋总共426套，实际签约销售房屋为423套（其中枣阳恒大公司签约39套），被上诉人签约284套（其中110套按揭放贷，由枣阳恒大公司于2018年3月1日以后办理），即被上诉人实际签约成功274套。截止2018年1月31日前应付被上诉人代理佣金已结算完毕。2018年2月28日前销售房款按到账计算，2018年2月份应付未付的佣金为780031元。2018年2月28日前销售房屋款按到账计算，2018年3月至5月续算20%的佣金为54389元未付。2018年2月28日前，被上诉人销售车位222个，其中2018年1月31日前195个车位，佣金已结算完毕。2月份27个车位应付未付佣金为30650元。我公司至今尚欠应付的佣金款为865070元，因双方未按合同约定办理佣金的最终结算，以上数据仅是根据被上诉人实际完成的工作成果而核算的。综上足以说明原审法院以房管部门的备案情况来核算被上诉人佣金完全是错误的。2.根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。因此合同中约定的溢价分成是佣金以外的其他费用，不应受法律所保护，请求法院驳回该项诉讼请求。3.原审法院判决认定支付逾期付款利息，因双方在销售代理合同中对逾期支付佣金及销售溢价分成款的违约责任并未作出明确约定，故不应判决支付逾期付款利息。4.双方于2017年3月1日签订《销售代理合同》，在此期间由于被上诉人参与第三方销售合同，严重违反双方合同约定，违约责任在被上诉方。龙湖盛世江北公司辩称，1.上诉人与被上诉人之间签订的《销售代理合同》，系双方真实意思表示，不存在任何违法违规的情形，应属合法有效。双方理应严格依据合同有关代理房屋销售、代理佣金和溢价分成的计算及支付等约定条款履行各自权利义务。2.本案被上诉人在原审不提供房屋销售情况原审法院采用房屋管理部门的的数据确定本案的销售情况并无不当。现针对上诉人提交的全部《商品房买卖合同》进行反复核对后提出以下意见。关于“272套”部分，上诉人与被上诉人双方对上述房屋销售情况均予以认可。经被上诉人核对后确认，该272套房屋均系代理销售合同期内完成的全款到账购房客户；售房合同总金额为146016409元，依照合同约定应以该总金额为基数。按1.6%的标准向被上诉人支付代理佣金2336263元。关于“111套”部分，上诉人与被上诉人对房屋销售情况存在分歧。被上诉人认为：其中有39套房屋均在代理销售合同期内进行销售并办理认购、支付首付款等手续，且最后支付全部购房款均在2018年3月30日内的购房客户。该部分售房合同总金额为22563846元，依据合同约定上诉人应以该总金额为基数，按1.6%标准向被上诉人支付代理佣金361022元。另74套属于在代理销售合同期内进行销售并办理认购、支付首付款等手续，但最后支付全部购房款时间在2018年3月30日之后。该部分售房合同总金额为43669680元，依据合同约定上诉人应以该总金额为基数，按1.6%的标准计算后按80%的比例向被上诉人支付代理佣金558972元。关于39套部分，上诉人与被上诉人双方就销售情况存在分歧。被上诉人认为：其中有23套属于在代理销售合同期内进行销售并办理认购支付定金等手续，虽然签订购房合同时间及支付全部购房款在2018年3月30日之后，但依据合同约定，该部分售房合同总金额为13359804元，上诉人应以该总金额为基数，按1.6%标准计算后按80%的比例向被上诉人支付代理佣金171005元。3.关于溢价分成的计算问题。售房溢价分成部分与涉案代理佣金存在区别，其给付条件及计算标准均应严格按合同中专属条款履行。被上诉人认为，经代理已售房屋及已支付全部购房价款总计有408套，该408套均符合给付溢价分成条件，并应依据408套房屋面积48116.66平方米，总价款225664402元作为计算基数，计算成交均价4689.94元，上诉人应按30%的比例向被上诉人支付溢价分成款4185329元。4.关于车位销售的代理仍金计算问题。被上诉人在代理期内已售车位284个，车位总价款为22223362元，应付代理佣金为355573.79元，上诉人已付车位代理佣金178981元，尚欠176593元未结算支付。5.关于已付代理佣金问题。二审过程中，上诉人提交已向被上诉人付款的相关银行转款凭证材料，经被上诉人核对后，上诉人提交转款1736381元，但上诉人实际收到的代理佣金为1660890元，上诉人将不属于支付涉案代理佣金的其他费用及款项计入支付给被上诉人的代理佣金，且所支付的款项还存在一期房屋的代理佣金，应予以扣除，实际被上诉人已支付上诉人涉案代理佣金1067830元。龙湖盛世江北公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付枣阳恒大世纪城项目二期产品销售代理佣金合计2937441元及逾期付款利息（自2018年2月28日起按银行同期贷款利率计算至被告款项付清之日止）；2.判令被告向原告支付上述产品销售溢价分成合计4575734元整及逾期付款利息（自2018年2月28日起按银行同期贷款利率计算至被告款项付清之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，原告与被告签订了一份《枣阳恒大世纪城销售代理合同》，约定由原告作为被告枣阳恒大世纪城项目唯一销售代理商，对项目进行销售代理、销售总体策划等，代理期限为12个月，即从2017年3月1日起至2018年2月28日止。被告需就原告提供的服务依据销售额及客户回款情况等进行结算、支付销售代理佣金。年度基础佣金计算标准为项目全年销售额1.6%。支付期限为被告在结算日后10个工作日内向原告支付上月已回款额佣金的70%；客户房款全款到账后，被告经审核后再行支付每月其余20%的代理佣金，剩余的10%佣金在代理合同到期后三个月内结算。同时，针对项目二期产品，原、被告共同对溢价销售部分按约定比例进行溢价分成。自房源正式销售之日起，已销售所有房源成交均价一旦高于4400元/㎡，所高出的部分即刻进行溢价分成。合同签署后，原告充分地履行了代理职责，积极对外推广、销售房源，促成了大量客户向被告认购、签约并支付购房款，完成了合同约定的销售代理义务。被告先期在与原告签字确认销售明细及应付佣金后向原告支付销售代理佣金正常，但其后多次仅对佣金明细表签字确认却未支付任何相应佣金款项，且就合同约定的溢价分成部分，被告自始至终未向原告支付。至2018年2月份，被告甚至拒与原告再次对账。虽经原告多次向其催告要求支付约定款项，但无果。截止到2018年2月28日，扣除被告已支付的部分款项，被告尚拖欠原告销售代理佣金2937441元，销售溢价分成4575734元，合计7513175元。原审法院认定的事实：2017年3月1日，枣阳恒大公司作为委托方（甲方），龙湖盛世江北公司作为受托方（乙方），双方签订《枣阳恒大世纪城销售代理合同》，销售代理合同约定：根据《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对枣阳恒大世纪城项目（以下简称“该项目”）进行销售代理、销售总体策划代理、平面广告设计及事宜，达成一致意见，特签订本合同，以兹信守。第一条代理事项，乙方对甲方位于湖北省枣阳市的项目之恒大世纪城住宅进行营销推广策划并独家销售。第二条代理方式，在代理期限内，乙方原则上为项目唯一销售代理，甲方不再委托其它代理公司进行该项目代理范围内的销售代理。在代理期限内，乙方不得将项目物业部分或全部转委托给第三方进行销售，否则视为乙方违约，甲方有权解决合同。代理期限，代理期限为12个月，自2017年3月1日起至2018年2月28日止。代理期满，如双方同意续约，则另行签订新的合同。乙方代理工作内容，乙方负责提供项目策划、销售组织管理建议及执行，与甲方共同进行项目市场推广及执行并负责销售执行。1.根据甲方要求，负责提供项目营销策划、广告设计、市场推广建议及跟踪执行。2.根据甲方要求，负责对销售有关专题提出专业建议并跟踪执行。3.负责提供销售组织与部署的建议并负责执行。4.负责对销售现场进行接待服务和管理，提供专业的现场接待工作。5.负责销售的执行，并负责所有推出单位的销控，但应同步向甲方汇报最新销控情况。6.在甲方授权范围内以甲方名义在约定时间内与客户签署《认购书》等。7.负责现场客户和销售信息的收集和整理，并在约定时间内提供销售日报表、周报表、月报表等。8.代表甲方负责项目销售现场的管理、客户资料收集、客户意见反馈，建立来电、来访、成交客户档案（原件由甲方保存）。9.组织每周及月度销售例会，提交销售分析总结及营销推广评估报告。10.负责提供整体和阶段性的市场调查及分析，负责提供专题性市场和竞品分析及建议。如市场出现重大变化，则应及时提供市场最新情报。11.销售所需电话费及设备维修费、文具等低值易耗品部分和乙方该项目宣传推销过程中设计、编辑、派发等工作产生的费用由乙方承担。12.合同所约定之乙方所有工作人员日常薪资福利均由乙方承担。13.乙方为本项目成立专项小组，小组人员需长驻枣阳办公，负责全面配合甲方开展项目营销策划工作。专项小组包括项目总监1名、驻场销售经理1名、外场渠道经理1名、企划专案1名。同时，本项目销售现场选派销售秘书1名、销售人员至少10名。如在重要销售节点、重要节假日、展销会期间和项目的首次公开推售日及以后各阶段的首次推出当天可根据现场需要和甲方要求，由双方协商适时补充、增加销售人员。14.乙方有权按本合同约定收取代理费用。15.乙方在代理期间不得同城代理、策划、设计其他项目。16.乙方未经甲方代表书面确认同意，乙方就擅自进行有关销售认购、促销折扣、在媒体上宣传该项目、销售承诺、客户资料挪用等损害甲方利益的行为造成甲方直接或间接经济损失的，或出现“一房两卖”等问题及乙方出现本合同之违规行为造成甲方直接或间接经济损失时，均视为乙方违约，因此而产生的法律责任和经济损失与纠纷，概由乙方承担。第五条甲方权利义务：1.保证该项目的开发、建设和销售的合法性，申办有关销售之法律规定批文和手续，并以法律或法规认可之程序进行销售认购。2.及时提供乙方所需的各类资料及政府批文，并应确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性。3.负责该项目宣传推销过程中有关成本费用，合理控制各项费用。其中包括：（1）广告和宣传资料的发布费用；（2）展销会场有关设备的租用、布置等费用；（3）公关促销活动的费用；（4）其他补充内容。4.负责在委托乙方代理销售期间，售楼处内发生的保安保洁劳务费、水电费、各类设备（设施）的维护修理费用，以及销售所需的电脑、打印机、传真机、复印机、电话机等均由甲方承担。5.为乙方提供积极支持，与乙方通力合作，以使乙方能顺利开展工作及将双方确认的建议贯彻于执行中。6.甲方应按合同规定向乙方支付服务销售代理费用。7.为保证销售的顺利进行，在出现下列事项时，甲方须及时给予书面形式的关于对接程序及处理时间的答复：■《商品房预售合同》等条款的变更；■工程设计及装修标准变更；■付款方式及折扣率变更；■客户退房、退订、更名、换房、优惠申请的受理；■物业管理公司等相关单位的变更。8.负责收取成交客户所交付之房款，并开具甲方的房款收据和发票。9.有权及时对乙方所提交的策划思路、策略、建议、报告分析等工作文件、策略、管理企划，提出修改意见或建议，并查询乙方工作情况。10.有权变更项目市场策划、销售、售价租金等涉及项目所有的决策。如甲方对所提供的资料或双方确定的有关项目所有策略和执行办法有变动，应及时以书面形式知会或通知乙方，乙方应即时变更。如因甲方未能及时通知或知会乙方所造成的工作延误或失误，其相关的一切法律和经济纠纷责任概由甲方负责。11.甲方有权对乙方市场策划和销售代理专项服务小组工作人员的服务态度、专业质素和执行情况提出意见，并对于乙方人员出现的违规承诺问题有处罚权。如乙方工作人员原因遭到客户严重投诉的，甲方有权要求乙方予以更换工作人员。12.甲方保留对所销售的房屋进行优惠的权利，乙方不得随意承诺优惠。13.甲方同意在代理期限内的项目宣传品上印刷乙方为独家销售代理公司的字样，并配有乙方的公司名称及标识。14.由于延期交付、规划变更、面积变更或者房屋质量等问题引发的责任由甲方承担。15.乙方4个月不能完成销售任务，甲方有权利另找其他代理公司或增加一家销售代理公司。第六条服务费代理佣金：乙方依照合同规定履行服务内容，甲方须就乙方提供的服务支付代理费用。具体条款如下：1.销售代理佣金计算标准，年度基础佣金计算标准为项目全年销售额1.6%；2、销售代理佣金结算必须同时满足以下条件：■已签订《商品房买卖合同》并首付款到帐则按回款额支付代理佣金70%，客户房款全款到账后，支付其余20%代理佣金；■乙方签字代表提交《佣金结算确认单》和《销售代理佣金结算表》，并经甲方项目销售助理及财务部审核确认；■甲方付款前，由乙方先行准备与佣金等额的有效发票，于甲方支付佣金时，乙方即时提供国内合法有效发票。3、销售代理佣金的支付：3.1、对于70%佣金部分，按以下方式结算：■甲乙双方同意，以套为单位结算。在开盘后次月起每月月底（30号/31号）为成功销售房屋建筑面积、佣金结算日。乙方每月5号前向甲方提交上个月的结算清单。12月份结算增加一次（12月25日）。■若甲方无合理原因拒绝结算的视为已在结算日确认乙方提交的结算报告。■支付期限：乙方需每月5号前向甲方提交上个月的结算清单，甲方应在结算日后10个工作日内，向乙方支付上月已回款额佣金的70%，剩余的20%佣金在该部分成功销售房屋全款到帐后支付，剩余10%佣金在代理合同到期后三个月内结算。甲方向乙方支付佣金前，乙方应向甲方提供合法、有效的等额发票（含税）。如乙方未按时提供发票，甲方有权暂不支付相应佣金，直至乙方提供合法、有效的等额发票。■若本合同代理期限届满或本合同提前解除的，则甲方应在代理期限届满或本合同提前解除后的3个月内向乙方付清已成功销售房屋的佣金，对于大定未成功销售房屋的佣金，甲方在该部分房屋成功销售后的次月佣金结算日支付。3.2、对于20%佣金部分，按以下方式结算。■乙方销售经理依据甲方财务部提供的《全款到帐房源清单》，于每月10日前填写结算周期内的《佣金结算确认单》并附已签字的《销售代理佣金结算表》提交至甲方项目组销售助理处，乙方须审核并保证《销售代理佣金结算表》中房源无重复计算现象发生；■甲方项目组销售助理每月12日前审核《销售代理佣金结算表》，在《佣金结算确认单》及附件上签字，提交至甲方财务部；■甲方财务部每月15号前完成终审；■乙方出具合法完税发票予甲方，甲方项目组销售助理办理合同付款。■乙方对于甲方财务制度中“由于收款单位帐户填写错误，延迟付款三个月”的条款已经完全知悉并认可。乙方每次开具发票的同时需要出具乙方收款帐户说明书，由于乙方填写帐户说明书时发生错误而导致未能及时收到甲方支付款项，责任由乙方承担。■如乙方提供的结算资料有误导致付款时间延迟，则相关责任和损失由乙方自行承担。■当月发生的已结算佣金房源发生退/换房后，其已结算佣金额需在下月佣金结算时扣除。■代理期限届满时，对乙方代理的已签署《认购书》且已交认购定金，但尚未签署《商品房买卖合同》的客户，如客户在乙方代理期届满后30日内全款到帐，则乙方可向甲方提交此部分单位的代理佣金结算清单。在乙方提交详细结算清单7个工作日内双方签字确认，甲方在签字确认后20个工作日内支付代理佣金。其间发生退房，则在本次佣金付款中直接扣减已付的退房佣金。注：细则须按照附件三《销售代理佣金结算流程》操作。3.3、对于10%佣金部分，按以下方式结算。本合同期满后，乙方提供国有合法有效发票三个月内支付。3.4、若在回款过程中，因甲方预售证照问题导致银行放款延迟，甲方除支付已回款相应佣金外，向乙方预支40%回款额佣金。第七条溢价分成，针对二期产品，甲乙双方共同目标为溢价销售，故甲乙双方经友好协商，对二期产品溢价部分进行溢价分成，以激励项目销售更高价格。具体溢价分成方案如下：7.1溢价分成计算标准：7.1.1二期产品销售均价大于4400元／㎡基准价，价格溢出部分进行分成；7.1.2溢价部分，甲乙双方按照如下情形进行溢价分成；销售均价区间在4401元/㎡-4500元/㎡，甲乙双方溢价分成比例为9：1；销售均价区间在4501元/㎡-4600元/㎡，甲乙双方溢价分成比例为8：2；销售均价在4601元/㎡以上（含4601元/㎡），甲乙双方溢价分成比例为7：3；7.2溢价分成计算方式：7.2.1二期房源自正式销售之日起，已销售所有房源成交均价一旦高于4400元/㎡，所高出部分即刻进行溢价分成；7.2.2计算方式为：溢价总金额＝溢价部分单价＊二期已售房源，甲方溢价金额＝溢价总金额＊90%/80%/70%；乙方溢价金额＝溢价总金额＊10%/20%/30%；7.2.3举例说明：举例2017年6月1日，二期所售房源面积为8000㎡，且所售房源销售均价为4450元/㎡，即溢价总金额＝8000㎡*（4450-4400）元/㎡=40000元；甲方溢价金额＝40000元＊90%＝36000元；乙方溢价金额＝40000元＊10%＝4000元。7.3溢价分成结算方式：（1）溢价认定：以二期所有签订《枣阳商品房买卖合同》的房源均价计算溢价；（2）每月核算达到溢价认定标准的溢价总金额进行溢价分成；（3）每月与代理佣金同时发放溢价分成金额。第八条其他：8.1本合同的修改、补充应以书面的方式进行，补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具同等法律效力。如有未尽事宜，经双方友好协商，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。8.2本合同自双方签字盖章后生效。双方销售代理合同签订前，龙湖盛世江北公司与枣阳恒大公司就存在合作关系，销售代理合同签订后，龙湖盛世江北公司从2017年5月开始组织人员为枣阳恒大公司投资建设枣阳市恒大世纪城二期项目进行营销策划，并代理枣阳恒大公司对外进行销售，因枣阳恒大公司未按合同约定支付佣金和溢价分成款项，龙湖盛世江北公司于2018年2月从枣阳恒大公司售楼部撤走工作人员，双方发生争议，龙湖盛世江北公司遂向本院提起诉讼，请求解决。本案在审理过程中，龙湖盛世江北公司申请本院对其销售的房屋在枣阳市房屋和住房保障局进行备案的情况进行调查，经原审法院调查，龙湖盛世江北公司销售枣阳市恒大世纪城二期项目房屋共计418套，房屋总建筑面积49285.97平方米，房屋总成交款为231976298.20元，折合每平方米售价4706.74元。龙湖盛世江北公司另为枣阳恒大公司代理销售枣阳市恒大世纪城二期项目车位284个，总销售金额22223400元，在龙湖盛世江北公司起诉前，枣阳恒大公司已陆续支付龙湖盛世江北公司房屋销售佣金872187元、车位销售佣金267473.31元。原审法院认为，枣阳恒大公司与龙湖盛世江北公司签订的枣阳恒大世纪城销售代理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规之规定，属有效合同，双方均应按该合同的约定履行各自义务。龙湖盛世江北公司为枣阳恒大公司代理销售了房屋，枣阳恒大公司应当按销售代理合同的约定向龙湖盛世江北公司支付佣金及销售溢价分成款。本案的争议焦点是：一、枣阳恒大公司是否应当支付龙湖盛世江北公司的佣金？佣金的数额如何计算？原告龙湖盛世江北公司认为，该公司代理枣阳恒大公司对枣阳市恒大世纪城二期项目房屋进行了销售，按照双方销售代理合同的约定，枣阳恒大公司应当支付该公司佣金2937441元。被告枣阳恒大公司认为，龙湖盛世江北公司在代理销售的过程中，参与第三方销售合同，严重违反双方合同约定，因此该公司有权拒绝办理结算，并拒付佣金，因双方未进行结算，龙湖盛世江北公司要求该公司支付2937441元没有事实依据。原审法院认为，枣阳恒大公司针对该公司辩称龙湖盛世江北公司在代理销售的过程中，参与第三方销售合同，严重违反双方合同约定的主张，没有向法院提交任何证据予以证实，其上述辩称主张与查明的事实不符，不予支持。枣阳恒大公司另在庭审时辩称，枣阳市恒大世纪城二期项目房屋并不是龙湖盛世江北公司独家销售，龙湖盛世江北公司退场后，该公司又自行销售了部分房屋，首先枣阳恒大公司对其上述辩称主张，没有向法院提交任何证据予以证实；其次双方销售代理合同第二条代理方式中约定，在代理期限内，龙湖盛世江北公司原则上为项目唯一销售代理，枣阳恒大公司不再委托其它代理公司进行该项目代理范围内的销售代理，故对枣阳恒大公司上述辩称主张，不予支持。根据法院调取的枣阳市恒大世纪城二期项目房屋在房管部门的备案情况来看，龙湖盛世江北公司销售枣阳市恒大世纪城二期项目房屋共计418套，房屋总成交款为231976298.20元，根据销售代理合同第六条第1款的约定，佣金计算标准为项目全年销售额1.6%，枣阳恒大公司应支付龙湖盛世江北公司房屋销售佣金3711620.77元，扣除枣阳恒大公司已支付的872187元，枣阳恒大公司还应支付龙湖盛世江北公司房屋销售佣金2839433.77元。龙湖盛世江北公司另销售车位284个，总销售金额22223400元，枣阳恒大公司应支付龙湖盛世江北公司车位销售佣金355574.40元，扣除枣阳恒大公司已支付的267473.31元，枣阳恒大公司还应支付龙湖盛世江北公司车位销售佣金88101.09元，两项合计2927534.86元。关于枣阳恒大公司是否应当支付龙湖盛世江北公司的销售溢价分成款？销售溢价分成款的数额如何计算？原告龙湖盛世江北公司认为，该公司代理销售枣阳市恒大世纪城二期项目房屋总建筑面积49396.15平方米，总销售金额232595500元，销售均价4708.78元，总溢价金额15252446元，按照双方销售代理合同的约定，枣阳恒大公司应当支付该公司销售溢价分成款4575733.80元。被告枣阳恒大公司认为，龙湖盛世江北公司按照合同收取佣金，不得再向该公司收取佣金以外的费用，根据商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介机构代理销售商品房时不得收取佣金以外的费用，因此我方认为合同中约定的溢价分成不应受法律所保护。退一万步讲，假设溢价分成受法律保护，双方未办理最终结算，原告的请求没有事实依据。原审法院认为：枣阳恒大公司与龙湖盛世江北公司签订的枣阳恒大世纪城销售代理合同合法有效，《商品房销售管理办法》第二十八条并未规定代理销售商品房时不得收取销售溢价分成款，枣阳恒大公司相关辩称理由没有法律依据，不予支持。根据法院调取的恒大世纪城二期项目房屋在房管部门的备案情况，龙湖盛世江北公司销售枣阳市恒大世纪城二期项目房屋共计418套，房屋总建筑面积49285.97平方米，房屋总成交款为231976298.20元，折合每平方米售价4706.74元。根据销售代理合同第七条关于溢价分成的约定，二期产品销售均价大于4400元／㎡基准价，销售均价在4601元/㎡以上（含4601元/㎡），甲乙双方溢价分成比例为7：3计算，房屋溢价款为15118030.20元，枣阳恒大公司应当支付龙湖盛世江北公司房屋销售溢价分成款4535409.06元。综上，龙湖盛世江北公司已代理枣阳恒大公司销售枣阳市恒大世纪城二期项目房屋，枣阳恒大公司已收取了购房款，现销售代理合同的合同期限已届满，龙湖盛世江北公司要求枣阳恒大公司支付佣金2927534.86元及销售溢价分成款4535409.06元合法有理，予以支持，但龙湖盛世江北公司主张过高部分，不予支持。龙湖盛世江北公司另要求枣阳恒大公司逾期付款利息，因双方在销售代理合同中对逾期支付佣金及销售溢价分成款的违约责任并未作出明确约定，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，酌定按年利率6%自销售代理合同届满次日起计算逾期付款利息损失。被告龙湖盛世江北公司相关辩称主张，与查明的事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第四百零五条规定，判决：一、枣阳市恒大置业有限责任公司支付武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司佣金2927534.86元；二、枣阳市恒大置业有限责任公司支付武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司销售溢价分成款4535409.06元；三、枣阳市恒大置业有限责任公司赔偿武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司利息损失（以本金7462943.92元，按年利率6%，从2018年3月1日起计算至本判决确定的付款日）；四、驳回原告武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司的其他诉讼请求。上述应付款项，均于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64392元，由原告武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司承担431元，被告枣阳市恒大置业有限责任公司负担63961元，均于判决生效后七日内交纳。二审中，上诉人枣阳恒大公司向本院提交的涉案房屋的销售商品房买卖合同及收款收据。经质证，被上诉人龙湖盛世江北公司对408套房屋数额予以认可。综合双方当事人的意见，本院对该证据证明的事实作出以下认定，上诉人枣阳恒大公司开发的楼盘中二期销售的房屋为424套，涉案的424套房屋中有408套房屋系在双方当事人合同期内签订的定购书。408套房屋中272套房屋购房合同的签订日期及购房款项的支付均在本案当事人合同约定的期限内，对此双方当事人无争议。408套房屋中113套（含上诉人未提交商品房买卖合同的两套）房屋合同签订日期在双方约定的期限内，但购房款系采用银行按揭方式支付款项，有39套房屋的付款日期，银行按揭在2018年3月31日前办理成功，有74套系在2018年3月31日后办理完毕。408套房屋中有23套房屋系在合同期内签订有定购书，但商品房买卖合同的签订日期及款项均系在双方当事人约定的期限外办理的。408套房屋的款项截止诉讼时全部由上诉人收取完毕。龙湖盛世江北公司另为枣阳恒大公司代理销售枣阳市恒大世纪城二期项目车位284个，总销售金额22223362元。枣阳恒大公司向本院提交了十份向龙湖盛世江北公司付款的证据。经质证，龙湖盛世江北公司认为支付给武汉般若云科技有限公司30000元与其无关。其认可银行到账的的金额为1660890元，其中该款项包括一期的佣金413539元，实际支付案涉的佣金为1067830元，车位佣金179520元。本院根据上诉人提交的银行转账认定，在龙湖盛世江北公司起诉前，枣阳恒大公司已陆续支付龙湖盛世江北公司案涉房屋销售佣金1067830元、车位销售佣金179520元。对上诉人提出的以其开发的商铺抵偿了797985元的佣金的事实。因双方当事人并未实际履行，对该事实本院不予认定。枣阳恒大公司向本院提交了两份证人证言及工商机关作出的调查笔录、照片。以证明被上诉人龙湖盛世江北公司在代理销售上诉人枣阳恒大公司商品房的同时还在代理其他公司的商品房销售工作，存在违约的情形。经质证，龙湖盛世江北公司提出工商机关制作的材料系复印件无印章，对真实性提出异议。证人未出庭作证上，对证言的效力不予认可。对提交的照片与本案无利害关系。对一审查明其他相关事实，二审予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人龙湖盛世江北公司销售了多少套房屋、车位及溢价款能否得到支持。根据查明的事实双方当事人对销售的408套房屋中272套无争议，对其中已销售的113套房屋，上诉人枣阳恒大公司认为该部分房款虽是在被上诉人合同期内签订有合同，但事后的贷款手续均是上诉人自行办理的，故涉及该部分房屋不应认定是由被上诉人龙湖盛世江北公司销售的不应计算佣金。被上诉人龙湖盛世江北公司认为，该部分房屋均是在合同期内完成的，有39套系在2018年3月31日前银行按揭全款到账了，有74套系2018年3月31日后银行按揭全款到账，对39套应当按1.60%全额计算佣金，对74套可按以1.60%标准按80%计算佣金。经查，案涉该部分房屋的购房合同签订日期均系在双方当事人合同约定的期限内。双方当事人合同约定“已签订《商品房买卖合同》并首付款到帐则按回款额支付代理佣金70%，客户房款全款到账后，支付其余20%代理佣金。”“若本合同代理期限届满或本合同提前解除的，则甲方（指上诉人）应在代理期限届满或本合同提前解除后的3个月内向乙方（指被上诉人）付清已成功销售房屋的佣金，对于大定未成功销售房屋的佣金，甲方在该部分房屋成功销售后的次月佣金结算日支付。”因双方当事人对上述的销售的商品房是由谁销售成功及是否应支付佣金存在争议。在对房屋是否支付佣金作出评判前，应先作出对上述商品房销售的情形是否符合合同的约定的认定。双方当事人产生争议的点应属合同约定的“大定”是何种情形作出判定。被上诉人龙湖盛世江北公司认为，“大定”是指销售代理期内，客户选定房源后缴纳购房定金，开发商出具定金收据并注明拟购房号信息锁定房源，在此情况下购房客户不能退房，否则定金不予退还。上诉人认为该合同系被上诉人提供的，不认可该解释。本院认为，被上诉人龙湖盛世江北公司对“大定”的理解符合在一般在商品房买卖过程中买受人与出卖人签订购买意向的订购协议。双方当事人在合同对此有明确的约定，故对被上诉人龙湖盛世江北公司关于对“大定”的解释，本院不予支持。结合合同的前后条款，合同使用“大定”应属于在商品房销售中签订了商品房买卖合同但购房款于本案双方当事人的合同约定的期限内未交清的情形。鉴于上述的房屋购房款在诉讼前上诉人枣阳恒大公司已以全额收取了，故上述113套已售的房屋符合双方当事人合同的约定，故对113套房屋应认定系由被上诉人销售的成果，上诉人枣阳恒大公司应当按约支付佣金。因案涉案的74套房屋系从银行按揭贷款，根据房地产代理销售的行业习惯，银行按揭贷款手续应由销售公司负责办理，但因被上诉人龙湖盛世江北公司与上诉人枣阳恒大公司所签订的代理合同到期，后续的银行按揭贷款手续由上诉人枣阳恒大公司单独所办理，故对被上诉人龙湖盛世江北公司提出将其中的74套以1.60%标准按80%计算佣金的请求，本院予以准许。对销售的408套房屋中23套房屋，上诉人枣阳恒大公司认为不应计算由被上诉人龙湖盛世江北公司所销售，不应支付佣金。被上诉人龙湖盛世江北公司认为，该23套房屋商品房销售合同虽不是在代理合同期内签订的，但在代理合同期内已签订了订购书，被上诉人了付出劳动，因销售房屋行为具有连续性及时间性，应予以认定。本院认为，根据双方当事人签订合同“对乙方代理的已签署《认购书》且已交认购定金，但尚未签署《商品房买卖合同》的客户，如客户在乙方代理期届满后30日内全款到帐，则乙方可向甲方提交此部分单位的代理佣金结算清单。”的约定。涉及23套房屋系在代理期限内签订的定购书，但其交纳的房款日期并不是代理期限届满后30日到账的。被上诉人龙湖盛世江北公司要求对上述23套房屋支付佣金的请求不符合合同的约定，上诉人枣阳恒大公司提出的该上诉理由，本院予以支持。综上，被上诉人龙湖盛世江北公司成功销售的房屋应为385套，上诉人枣阳恒大公司应当就385套房屋向被上诉人龙湖盛世江北公司支付佣金。经统计385套商品房销售额为212249935元，其中311套以1.60%标准按100%计算佣金为2697284元，其中74以1.60%标准按80%计算佣金为558972元，共计佣金为3256256元（计算的附件向双方当事人同本判决一并送达）。扣除已支付的佣金1067830元，上诉人枣阳恒大公司还应支付被上诉人龙湖盛世江北公司销售房屋佣金为2188426元。关于车位的佣金部分，上诉人枣阳恒大公司称案涉的车库成功销售229个，但未提交相关的证据，故对该上诉理由本院不予支持。根据查明销售284个车位，销售金额为22223362元的事实，按1.60%标准计算，其应支付佣金为355573.79元，扣除已结算的179520元，上诉人枣阳恒大公司还应支付车位的销售佣金为176054元。上述共计上诉人枣阳恒大公司应支付被上诉人龙湖盛世江北公司销售佣金为2364480元。关于上诉人枣阳恒大公司提出根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，签订的代理合同关于溢价分成的约定违反法律规定系无效的约定，不应支持被上诉人龙湖盛世江北公司销售溢价分成的上诉理由。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即认定合同无效应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为判断依据。《商品房销售管理办法》第二十八条的规定属管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定。故上诉人枣阳恒大公司的该上述理由不能成立，本院不予支持。根据查明的事实，龙湖盛世江北公司销售枣阳市恒大世纪城二期项目房屋共计385套，房屋总建筑面积45195.28平方米，商品房销售额为212249935元，折合每平方米售价4696.28元。根据销售代理合同第七条关于溢价分成的约定，二期产品销售均价大于4400元／㎡基准价，销售均价在4601元/㎡以上（含4601元/㎡），甲乙双方溢价分成比例为7：3计算，房屋溢价款为13390457.56元，枣阳恒大公司应当支付龙湖盛世江北公司房屋销售溢价分成款4017137.26元。关于上诉人枣阳恒大公司提出不应判决支付逾期付款利息上诉理由。本院认为，双方当事人均应积极履行合同，本案中截止诉讼前合同约定支付佣金的条件成就，上诉人枣阳恒大公司应当积极履行但未履行，给被上诉人龙湖盛世江北公司造成了损失，应依法应予赔偿。因合同约定的支付佣金的条款中包含有在合同期满后结算的情形，故被上诉人龙湖盛世江北公司提出以从合同期满为节点计算逾期付款的利息与查明的事实不符，本院不予支持。对被上诉人龙湖盛世江北公司在原审主张利息的起算日期从人民法院立案之日即2018年6月4日起计算，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，酌定按年利率6%标准计算逾期利息。上诉人枣阳恒大公司提交的证据无法证实被上诉人龙湖盛世江北公司存在违约的情形，故对其提出的本案被上诉人龙湖盛世江北公司存在参与第三方销售房屋，严重违反合同约定，属严重违约的上诉理由不予支持。综上，原审判决适用法律正确，但因上诉人枣阳恒大公司未向原审法院提交在诉讼前已形成的证据，造成原审判决认定事实存在部分错误，本院予以纠正。上诉人枣阳恒大公司提出的部分上诉理由成立，本院予以支持。因上诉人在二审提交的证据属在一审审理之前存在，但其无正当理由未向原审法院提供，故本案的上诉费用由上诉人枣阳恒大公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初2428号民事判决；二、枣阳市恒大置业有限责任公司支付武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司佣金2364480元；三、枣阳市恒大置业有限责任公司支付武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司销售溢价分成款4017137.26元；四、枣阳市恒大置业有限责任公司赔偿武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司利息损失（以本金6381617.26元，按年利率6%，从2018年6月4日起计算至本判决确定的付款日止）；五、驳回原告武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司的其他诉讼请求。上述应付款项，均于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64392元，由武汉龙湖盛世房地产营销策划有限公司江北分公司承担431元，枣阳市恒大置业有限责任公司负担63961元。二审案件受理费64392元，由枣阳市恒大置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭云飞审判员  张 强审判员  王启飞二〇二〇年一月二十一日法官助理罗伟伟书记员宋雪琳