安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0122民初6269号原告（反诉被告）：朱灵辉，男，1985年10月22日生，汉族，住浙江省温岭市。诉讼委托代理人：谷在凡，上海市金典律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽皖创商业运营管理有限公司，住安徽省合肥市肥东县经济开发区炜一路****。法定代表人：陈玉玲，总经理。委托诉讼代理人：吴虎，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：陈悦，男，1980年6月17日生，汉族，住，住安徽省淮南市田家庵区/div>原告（反诉被告）朱灵辉与被告（反诉原告）安徽皖创商业运营管理有限公司（以下简称安徽皖创公司）、陈悦租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱灵辉的委托诉讼代理人谷在凡、被告（反诉原告）安徽皖创公司到庭参加诉讼，被告陈悦经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱灵辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告2019年6月3日签订的房屋租赁合同；2、判令被告归还原告己付租赁费119000元；3、判令被告支付违约金以119000元为基数从6月3日起算，每日按119000元的千分之一计算违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月3日原告和被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告将坐落在肥东经济开发区新安肥东双创产业园1#楼西边面积680平方米房屋租赁给原告，租期五年，从2019年8月3日至2024年8月3日止，其中105天为免租期，房屋租赁价格为每平方米35元，680平方米三个月为71400元，第一期租金71400元人民币应在合同签订后两日内支付，要求付三押二，合同还对违约和其他事项作了约定。出租房还在合同中约定将租赁费直接支付到该合同经办人陈悦的个人中国建设银行账号。合同签订之日，原告按照合同约定支付了房租和押金共计119000元，随后原告发现被告所述建筑面积不实，并提出异议。原告于2019年6月25日、7月8日两次寄出《关于对履行租赁合同的具体意见》，被告未签收。被告不诚信，违反公平合理、平等原则。根据《中华人民共和国合同法》第五条第六款第九十四条第一百二十二条规定，请法院判准上述请求事项。被告（反诉原告）安徽皖创公司辩称：1、本诉原告因没有安排好公司资金和入住事宜未及时安排装修，后以各种理由要求减免租金，事实上案涉租赁房屋的面积是经过双方确认并由相应计算依据，原告诉称面积不足与事实严重不符，本案中原告至今未按合同约定于被告签订入住协议，并在肥东双创产业园或肥东县内注册公司，违反了合同约定的条件，致使合同目的无法实现，被告已于2019年8月6日解除与原告的合同，因原告自身的违约造成合同无法履行，原告应承担相应的违约责任，并赔偿被告所有损失，因此原告诉求没有法律和事实依据，依法不应得到支持。2、被告陈悦属主体不适格，因原告至今未提供陈悦的相关信息，无法确定被告人身份，因此请求法院予以驳回。被告陈悦未到庭，未答辩。被告（反诉原告）安徽皖创公司向本院提出反诉请求：一、请求法院依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋出租合同》解除；二、判令反诉原告无需退还反诉被告支付的保证金及租赁费119000元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告损失119000元；四、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月3日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告租赁案涉房屋，并明确租赁的条件为：反诉被告须签订《入驻孵化协议》，并在30个工作日内，将工商、税务注册或变更在新安肥东双创产业园区或肥东县内。但反诉被告在合同签订后，对于上述约定条件迟迟不予办理，经反诉原告多次催促均不予配合。被告的行为违反了合同约定，造成合同目的不能实现。在多次催促未果的情况下，反诉原告于2019年8月6日向反诉被告发送了《解约通知书》。反诉原告认为，反诉被告的行为已严重违反合同约定，给反诉原告造成了严重损失，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）朱灵辉辩称，1、本案非常清楚，是反诉原告不诚信，其应当对房屋面积对非常清楚，我方付钱后，对方有能力履行合同，但经再三催促才把图纸发给我们，但根据图纸计算还差了22%，达不到合同的要求。2、因为我方已经和皖创公司多次沟通，发出解约通知后，视为双方合同已经解除，我方不再需要房屋租赁合同的约定办理工商税务变更登记。3、即使合同存在，也需要对方提供产权人的产权证及同意转租合同。经审理查明：2019年6月3日，原告（反诉被告）朱灵辉与被告（反诉原告）安徽皖创公司签订了一份《房屋出租合同》，该合同约定了“一、房屋位置及面积……建筑面积为680平方米……”，合同签订之日，原告（反诉被告）朱灵辉按照合同约定，将三个月房租及押金共计119000元汇入被告陈悦的中国建设银行账户。2019年7月8日，原告（反诉被告）朱灵辉的代理人发出了《关于对履行租赁合同的具体意见》，该意见上载“……并终止租赁合同……”。2019年8月6日，被告（反诉原告）安徽皖创公司发出《解约通知书》。庭后，原告（反诉被告）朱灵辉申请对案涉房屋的建筑面积进行测绘。2019年12月5日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对位于肥东经济开发区纬一路北侧1幢房屋（案涉房屋）建筑面积进行测绘，由于原告（反诉被告）朱灵辉与被告（反诉原告）安徽皖创公司对案涉房屋指界不一致，故安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司根据原被告的指界分别出具了两份房屋面积测绘报告书。其中根据原告（反诉被告）朱灵辉的指界，测绘结果为建筑面积528.08平方米，套内建筑面积为478.304平方米；根据被告（反诉原告）安徽皖创公司的指界，测绘结果为建筑面积746.02平方米，套内建筑面积为680.596平方米。原告（反诉被告）朱灵辉对测绘费用提出异议，未予垫付。上述事实，有原告（反诉被告）身份证复印件、被告（反诉原告）企业信息查询单、《房屋出租合同》一份、《关于对履行租赁合同的具体意见》一份、《解约通知书》一份、房屋面积测绘报告书两份、《朱灵辉与陈悦租赁合同纠纷一案涉案房屋建筑面积测绘项目收费函》、《关于至多应按680平方米收费的急函》为凭，结合原被告的当庭陈述，并经庭审审查，足以认定。本院认为：原告（反诉被告）朱灵辉与被告（反诉原告）安徽皖创公司于2019年6月3日签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为涉案房屋的建筑面积是否是合同约定的680平方米。本案中原被告双方均未提交充足的证据证明涉案房屋的建筑面积；且由于涉案合同中对房屋的四至没有约定，造成本案申请对涉案房屋的测绘鉴定时，因原被告双方的指界不同，而形成了差距悬殊的两份房屋面积测绘报告书。故本院认定涉案合同对房屋建筑面积约定不明。本案中，朱灵辉请求解除合同的主张与反诉中请求确认涉案合同解除的意思表示一致，故应当认定涉案合同已经双方当事人协商一致，达成了解除的一致意思表示，故本院依法认定涉案合同解除。由于原告（反诉被告）朱灵辉在按约支付租金和押金后并未入驻实际承租，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本诉中原告（反诉被告）朱灵辉主张归还其已经支付的租金和押金119000元的请求，本院依法予以支持。关于反诉中，被告（反诉原告）主张的不予退还租金和押金的请求，由于原告（反诉被告）并未入驻，故被告（反诉原告）的该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另本诉和反诉中各自主张的违约责任的诉讼请求，因双方的行为均不符合涉案合同中约定的违约责任条款，且双方均未提交证据证明由于解除合同使其利益遭受实际损失，故对本诉与反诉中主张的违约赔偿，本院不予支持。另被告陈悦不是本案适格被告，本院依法驳回本诉中原告（反诉被告）朱灵辉对被告陈悦的全部诉讼请求。关于本案中测绘费用，由于原告（反诉被告）朱灵辉对测绘费用有异议，未予垫付，故本案对测绘费用不作处理，相关各方可另行解决。被告陈悦经本院传票传唤未到庭参加诉讼和向法庭提交证据，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，本院依法予以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱灵辉与被告（反诉原告）安徽皖创商业运营管理有限公司签订的《房屋出租合同》。二、被告（反诉原告）安徽皖创商业运营管理有限公司与本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱灵辉支付的租金和押金共计119000元；三、原告（反诉被告）朱灵辉于本判决生效之日起十日内将位于肥东县经济开发区新安江路肥东双创产业园的房屋恢复原状；四、驳回原告（反诉被告）朱灵辉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安徽皖创商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1340元，由原告（反诉被告）朱灵辉负担；反诉费2475元，由被告（反诉原告）安徽皖创商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  包正明二〇二〇年一月七日书记员  杜 淼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。