辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初14660号原告：辽宁民生物业管理有限公司，住所地沈阳市大**辽沈二街**。法定代表人：陆信来，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱春美，该公司员工。被告：赵丽，女，1957年11月24日出生，汉族，住址沈阳市大**。原告辽宁民生物业管理有限公司与被告赵丽物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁民生物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱春美，被告赵丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁民生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费8,881元；2、被告支付滞纳金1,500元；3、请求被告支付律师费1,500元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与摩根凯利小区业主委员会签订《摩根凯利物业服务合同》于2017年4月24日生效。双方于2017年4月24日签订补充协议，协议中约定，因原告前期垫付了项目电费及电梯维保等费用，业委会授权原告可以从2017年3月22日起收取该项目的物业服务费。合同约定摩根凯利写字楼物业服务费按建筑面积每平方米每月3.00元收取(含电梯费)。被告系原告管理的房屋业主，房屋建筑面积分别为55.48m2、53.1m2。根据达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年3月23日起无故拖欠写字楼物业服务费，至2019年6月30日止共计8,881元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，原告曾以电话催缴及粘贴催费通知单等方式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。依据《摩根凯利物业服务合同》第十八条第5项之规定，被告应从逾期之日起，按每日应交服务费的3‰向原告交纳滞纳金，原告自愿降低滞纳金数额，仅要求被告支付1,500元。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。被告赵丽辩称，原告起诉的内容与事实不符。1、2018年4月份8楼公共区域管井发水，11号和12号房间漏水，至今造成墙皮脱落、踢脚线周围墙角被水淹后粉碎，卫生间大镜子银粉脱落，电灯、排风扇被水泡后短路，不能正常使用，天棚板变形、变色。发水时我亲自找的物业魏经理，魏经理先说是9楼发的水，后来又说是公共区域暖气管发水，4月份暖气早已停供，管子里根本就没有水。物业服务合同第二章委托管理事项第四条明确约定:物业公司负责保修期满后的房屋公用部位、公共设施设备维修养护和管理，公用设备包括上下水管道、落水管、公用照明。答辩人所受的损失是物业不履行物业服务合同维修养护义务，降低服务质量标准造成的，物业公司应依法承担民事责任。2、2018年6月份，房门锁打不开，锁眼被堵住了，答辩人去物业反应此情况，要求看监控录像，被物业拒绝，说我没有权利看，后来物业又说录像没有录到8楼，堵锁眼是开发商东森老板指使人干的，堵的不是你一家，被堵锁眼住户房子有问题，你家肯定是一房两卖了。通过了解才知道物业公司的监控设备早就坏了，一直欺骗我们业主。物业服务合同第五章第十七条七项明确约定：小区宅出入口昼夜有专人值班，实行24小时值班。可是，民生物业违反物业服务合同大堂经常没有保安值班，物业办公室也是经常无人办公，监控设备失灵，答辩人房门锁眼被堵是物业管理有瑕疵造成，物业未尽到安全保障义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为，也应当承担相应民事责任。3、民生物业在起诉之前从未向我催要过物业费。2017年4月24日，民生物业进入摩根凯利大厦，在服务期间民生物业违反辽宁省物业管理条例第62条之规定，限量供电每次就给充值10元电费。2019年6月13日，答辩人与承租人签订房屋租赁合同，6月14日，承租人去物业充值电费，物业就给充值10元，答辩人主动找魏经理协商减免物业费时物业魏经理曾多次说你家对物业服务不满意，房子一直空闲着，物业费我公司不要了。物业魏经理口口声声说不要物业费了，但却出尔反尔一直限制我充值电费。6月17日，承租人在本大厦又找了一个房子准备承租，向我提出半个月时间必须解决限制充值电费问题，否则解除租赁合同，并让我赔偿搬家损失。为了减少损失继续履行租赁合同，我对物业这一违规行为进行了投诉举报，上级领导纠正了物业公司的这一违规行为，事后物业公司魏经理擅自对我进行拍照，侵犯我的人权对我进行报复，是因为我举报了物业违规之后，物业才起诉我的。本院经审理认定事实如下：被告系位于沈阳市沈河区建筑面积55.482，建筑面积53.1m2房屋所有权人。2017年4月24日，原告与沈河区摩根凯利小区业主委员会与签订《摩根凯利物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业服务，委托管理事项包括负责保修期满后的房屋共用部位、公共设施设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、小建筑物的养护与管理，公共环境卫生等，合同期限自2017年4月24日至2022年4月23日止，物业管理费为写字楼每月每平方米3元（含电梯费），物业服务费按年度收取，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起，按每日应交服务费的千分之三缴纳滞纳金。同日，原告与摩根凯利小区业主委员会签订《补充协议》，约定：原城花物业公司是2017年3月22日弃管本小区的，原告2017年4月24日中标接管后，垫付了从2017年3月22日至4月24日的全部物业服务员工工资和电梯维修保养等费用，还垫付了从2017年2月20日以来全部项目的电费，原告因垫付了上述费用，摩根凯利业委会委托原告从2017年3月22日起收取该项目的物业服务费，如收取的物业服务费不足支付所垫付的上述费用，摩根凯利业委会从公共区域广告费中补充给原告。现原、被告因物业费问题发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原告依据其与沈河区摩根凯利业主委员会签订的《摩根凯利物业服务合同》进驻该小区提供物业服务，与包括被告在内的小区业主形成了物业服务合同关系。该合同对原、被告双方均具有法律约束力。原告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，故被告应向原告履行交纳物业费的义务，现被告拖欠物业费未给付，系违约行为，应承担违约责任，故对于原告请求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。依据原告与摩根凯利小区业主委员会签订的《补充协议》，原告有权从2017年3月22日收取物业费，故被告应给付原告物业费8,881元。被告虽然抗辩原告的服务存在瑕疵，但在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于原告主张被告支付律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告赵丽于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司物业费8,881元（2017年3月23日至2019年6月30日）；二、驳回原告辽宁民生物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（已减半收取），由被告赵丽承担25元，原告辽宁民生物业管理有限公司承担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  贾丽秋二〇二〇年一月十一日书记员  杨元元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。