广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0606民初26228号 原告：陈智，男，1977年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：廖奕苗，广东人可和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘倩桦，广东人可和律师事务所实习律师。 被告：雷琳，女，1989年2月8日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。 原告陈智与被告雷琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖奕苗，被告及其委托诉讼代理人朱孝义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年4月21日签订的《写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2.被告返还原告保证金3.4万元；3.被告返还原告电脑、打印机各一台及其他办公用品；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：请求撤销双方签订的《租赁合同》；同时，原告请求撤回上述第3项诉请中的“被告返还原告其他办公用品”；其余诉请无变更。事实和理由：2019年4月21日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区****办事处近良社区居民委员会延年路顺德雅居乐花园35座1梯1007号、1008号房屋（以下简称写字楼）出租给原告；被告确认该写字楼没有设定抵押及没有被查封；写字楼作原告办公之用；租期一年，自2019年4月22日起至2020年4月22日止，每月租金为1.7万元；签订合同时，原告须向被告交付租赁保证金3.4万元及第一个月租金1.7万元。等等。当日，原告向被告交付了保证金3.4万元和第一个月租金1.7万元。之后，原告在申请办理公司营业执照时与被告沟通，才发现写字楼被被告抵押给了银行，且原告承租写字楼主要是为了以写字楼地址注册公司，但被告不配合原告办理相关手续，导致原告租赁房屋的目的不能实现。此外，被告还扣留了原告在写字楼的电脑、打印机各一台。因被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告合法权益，特诉至法院。 被告辩称，（一）《租赁合同》已于2019年9月2日解除。《租赁合同》不属于合同法规定的可变更可撤销的范围，原告请求撤销上述合同没有法律依据。（二）不同意返还租赁保证金。1.写字楼的使用性质为商品房，可以依法成为公司注册地址，之前原告也在该写字楼上注册成立了佛山科恒智康**物科技有限公司（以下简称科恒公司），该公司的法定代表人就是原告；2.科恒公司未再经营以后，原告明知该公司未迁移注册地址；3.被告已向原告提供写字楼的房地产权证复印件；原告未注册成功的原因在于其自己；4.原告因自己的原因未成功办理公司注册登记手续，而不缴纳租金属违约行为，应承担违约责任。（三）原告的物品已自行取走，之前未取走的责任在原告，可以在承担违约责任后取走。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 写字楼登记在被告名下。被告（甲方）与原告（乙方）于2019年4月份签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条甲方自愿将写字楼出租给乙方，甲方确认该写字楼没有设定抵押及没有被查封。写字楼作为办公之用。乙方已对该写字楼进行亲身实地检查，对该写字楼就甲方所述已知晓并在此基础上作出承租该写字楼作为办公之用的决定。第二条1.租期为1年，由2019年4月22日起至2020年4月22日止。租金按如下方式计算：2019年4月22日起至2020年4月22日止，每月租金17000元；3.租金支付方式为先付当月租金，再使用物业。当月租金均在每月22日以前以现金交给甲方或存入甲方指定的银行账户并及时通知甲方。如乙方拖欠租金5天以上，乙方应被罚滞纳金300元/天；拖欠达15天以上，甲方有权单方终止本合同并收回该写字楼和当月租金，租赁保证金不予退回；4.双方签订本合同时，乙方须交付甲方写字楼租赁保证金3.4万元，同时乙方向甲方支付第一个月写字楼租金1.7万元，租赁期满后，甲方扣除乙方违约金及应缴纳的水电费、物业管理费等所有费用后（乙方已经缴清租金及上述相关费用的必须出具相关收据或发票），租赁保证金余款无息退还乙方；乙方单方面终止或解除合同的，甲方不予退还租赁保证金。第三条1.在租赁期间，租金为甲方实收，不含税收，一切用水、用电、管理费、门前三包费用均由乙方支付，该写字楼的租赁税、土地使用税等一切费用及国家日后再颁布有关写字楼租赁要收取的任何费用由乙方全额承担。第四条5.任何一方提前解约的，应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意。租赁期内任何一方违反本协议规定的任何条款应赔偿对方因此所受的损失，守约方有权提前解除本合同。第五条2.乙方未按合同的约定支付款项的，甲方有权要求乙方以应支付款项为基数，按日千分之零点五支付违约金，并承担甲方通过法律途径追索而支付的诉讼费、律师费等费用。乙方逾期达30日的视为严重违约，甲方有权立即解除合同。 签约后，被告将写字楼交予原告使用。写字楼办理了抵押登记手续，不动产权证原件在广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。 被告与原告的员工廖献巧的微信沟通内容如下：2019年7月11日，被告希望委托廖献巧代为领取写字楼的不动产权证复印件，廖献巧回复可以代领不动产权证，但工商手续必须房屋所有人办理，并提供了工商部门的办公电话。因工商部门的办公电话无人接，被告便委托廖献巧先拿不动产权证复印件，如果工商部门的手续不能代办，被告再到顺德来办理。2019年7月17日，被告将自己的身份证微信发给廖献巧，并告知廖献巧带上自己的身份证即可去拿不动产权证复印件。被告于2019年8月18日问廖献巧有无去拿不动产权证复印件，廖献巧回复前两天刚去拿，这段时间没有空，未去工商部门办理营业执照等手续。之后，原告未去工商部门办理营业执照等手续，也未告知被告办不了工商手续。2019年8月27日，被告向廖献巧催收房租，廖献巧则称因没有办公地点，办不了医疗器械经营许可证，被工商罚了6万元。各种原因现在又办不了，公司现在都没能正常运作，我们想搬到惠州，就提前退租，希望退回保证金。 原告与杨坤（被告称杨坤是其丈夫）微信沟通的内容如下：原告于2019年8月18日告知杨坤，你的这个办公室真是太麻烦了，迟迟办不了营业执照，从而办不了医疗器械经营许可证，搞得被工商处罚了6万元。你也不配合办理，几个大单合同也耽误了。杨坤回复，你可以告诉我你办不了营业执照的原因吗？你说我不配合你，我上个月去顺德是干什么？你不知道吗？原告告知杨坤，办不了营业执照，是之前的公司占着地址。这个公司我早就已经退出股东，你有责任给我一个能办理营业执照的办公室。杨坤回复，之前的公司是你来签的租房合同，你去办的营业执照，你自己退租了以后你不把营业执照迁走，那我还告诉你上一份合同是你签的你有责任把办理了营业执照的公司迁走，你又来租你说办不了营业执照，因为你们上一份营业执照没有迁走，要我这边去配合你办我这边也去了。之后，原告没有去办理营业执照，并于2019年9月2日将写字楼的钥匙交给了被告。原告未举证证明在将写字楼的钥匙交予被告时，写字楼中还存放了其所有的电脑、打印机各一台。双方为此酿成本纠纷。 原告拖欠的费用如下：2019年4月至同年8月的水电费1576.37元；2019年5月至同年8月的物业管理费（含滞纳金）合计6011元及同年9月份的物业管理费；2019年8月23日至同年9月2日共11天的租金6233.3元。写字楼的物业管理费为1494元/月。 另查明，原告曾向被告承租写字楼用于科恒公司的经营，该公司的营业执照也是原告经办的。截至本案开庭当天，科恒公司的住所地仍为写字楼，该公司的法定代表人仍是原告。 再查明，被告未在本案中提起反诉，而是在本案立案前已另案提起了诉讼，案号为（2019）粤0606民初22573号，其诉讼请求为：1.原告向被告支付2019年8月23日至同年9月2日的租金6233.3元（17000元/月÷30天×11天）；2.原告向被告支付拖欠租金的滞纳金3300元（300元/天×11天）；3.原告向被告支付水电费1576.37元，物业管理费7505元；4.原告向被告支付律师费7000元；5.该案诉讼费由原告承担。根据原告的违约行为，本院在该案中作出了如下判决：一、原告陈智应于判决发生法律效力之日起十五日内向被告雷琳支付租金6233.3元；二、原告陈智应于判决发生法律效力之日起十五日内向被告雷琳支付水电费1576.37元，物业管理费6110.6元；三、原告陈智应于判决发生法律效力之日起十五日内向被告雷琳支付律师费7000元；四、驳回被告雷琳的其他诉讼请求。 本院认为，《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，除了滞纳金约定过高需要调整外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。 关于原告请求撤销《租赁合同》的问题。《租赁合同》中的确约定了“甲方（被告）确认该写字楼没有设定抵押”，但原告取得写字楼的不动产权证复印件后即已明知该房屋上已设定抵押，而其在取得上述不动产权证复印件时并未就抵押问题向被告提出异议，视为双方已就写字楼有无设定抵押的情况达成了新的协议。因此，原告以此为由认为被告欺骗了自己，进而请求撤销该合同，该项主张既有违诚实信用原则，也没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于租赁保证金问题。《租赁合同》第二条第3款约定“……如乙方（原告）拖欠租金5天以上，乙方应被罚滞纳金300元/天；拖欠达15天以上，甲方（被告）有权单方终止本合同并收回该写字楼和当月租金，租赁保证金不予退回。”该条第4款约定“……乙方（原告）单方面终止或解除合同的，甲方（被告）不予退还租赁保证金。”根据上述约定可知，因原告的违约行为不退租赁保证金的约定属于惩罚性质的约定，而租赁保证金并非补偿性质的违约金。根据庭审查明的事实，原告曾向被告承租写字楼经营科恒公司，该公司未承租写字楼后至今仍未将登记在写字楼的住所地迁走。根据合同的相对性原则，原告是之前租赁合同的承租人，其将科恒公司的住地所迁走属于合同的附随义务，迁走该公司的义务在原告。同时，被告一直愿意协助原告申请办理设立公司的营业执照，原告却一直拖延未去办理，也未正式通知被告何时一起去申请办理营业执照，之后反而明确向被告提出退租及拒不交纳租金、水电费、物业管理费。因此，被告在本案中不存在违约行为，原告在本案中存在违约行为，进而，原告请求返还保证金的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 原告未举证证明在将写字楼的钥匙交予被告时，写字楼中还存放了其所有的电脑、打印机各一台，故其请求被告返还上述财物的主张没有事实根据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告陈智的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2180元（原告陈智已预交），由原告陈智负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  蒋竞雄 二〇二〇年一月九日 书记员  何宜霖