广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3873号原告：胡松，男，1985年8月12日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：罗源海，男，1982年12月24日出生，汉族，住湖南省洞口县。原告胡松与被告罗源海租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡松及其委托诉讼代理人何晓筠到庭参加诉讼，被告罗源海经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡松向本院提出诉讼请求：1.解除胡松与罗源海于2018年5月20日签订的《厂房租赁合同书》；2.罗源海返还胡松支付的租赁保证金47850元；3.罗源海向胡松支付违约金47850元；4.罗源海向胡松支付装修费用71999元；5.罗源海向胡松赔偿经济损失50000元。事实和理由：2018年5月20日，胡松与罗源海签订《厂房租赁合同书》，约定胡松承租罗源海位于中山市，每月租金15950元，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月30日。之后，胡松按约向罗源海支付租赁保证金47850元及预交三个月租金47850元，罗源海向胡松交付涉案厂房。2018年10月，罗源海无故要求变更合同内容，要求加价，否则解除双方签订的租赁合同，并要求胡松立即搬离。罗源海的行为已严重违反合同约定，应承担相应违约责任，但其拒不返还租赁保证金及支付违约金、经营损失（包括搬厂时产生的费用及停产造成的经济损失）等费用。后胡松补充称，罗源海是转租的，房东是郑伟基，租赁物有2栋独立楼房，分别为厂房和宿舍楼，为7字形，罗源海承租厂房的5楼、宿舍楼的6楼，并把厂房的5楼和宿舍楼的6楼各一部分转租给胡松。本来双方约定胡松只需要先给定金，装修完后才支付尾款，合同中没有约定付三押三的缴付时间。但由于罗源海欠房东租金等，所以后来又要求胡松陆续付款。双方约定水电费、物业管理费等每人交一半。2018年6月，胡松进厂装修，并开始生产。从2018年7月份开始，罗源海要求胡松将租金缴纳给郑伟基。2018年10月，罗源海跑路，没有在案涉租赁物经营。胡松经营到12月份，该期间的租金及水电费直接给了郑伟基。胡松于2018年12月29日搬离租赁物。罗源海与郑伟基之间的合同已经解除，罗源海已经没有转租权利，不能把案涉的租赁物出租给胡松，因此罗源海未能履行合同的主要义务，应当视为违约，根据合同的第九条第二款约定，若罗源海违约，胡松有权解除合同，合同应于2018年12月29日胡松搬离租赁物的当天解除。罗源海未作答辩。本院经审理认定事实如下：中山市横栏镇典匠照明科技厂（以下简称典匠厂）成立于2015年4月8日，为个体户，经营者罗源海。2018年5月19日，胡松向罗源海支付10000元租赁定金。2018年5月20日，典匠厂（甲方）与胡松（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于中山市出租给乙方使用，每月租金15950元；合同签订后，乙方应向甲方交纳租赁保证金（押金）47850元及预交三个月租金47850元；甲方收取租赁保证金应向乙方开具收据；合同期限两年，自2018年6月1日至2020年5月30日；若甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方向乙方支付相当于三个月租金的违约金；甲方承诺，因其违约而受到乙方采取有关措施所引起的一切生产经营损失，均由甲方自行负责赔偿，乙方不承担任何责任等内容。当天，罗源海告知胡松租赁物的公共费用标准（月），包括管理费、电梯费、租赁税、卫生费共5225元。2018年5月22日，胡松向罗源海支付50000元。罗源海已向胡松交付上述厂房。2018年6月18日，胡松向罗源海支付10000元。2018年7月，胡松与罗源海协商一致，由胡松把租金直接交给“房东”，收款账户名郑伟基。2018年7月4日，胡松向案外人郑伟基转账支付25000元，并备注房租。2018年8月5日，胡松把2018年6月和7月的水电费、管理费等及6月至8月的租金尾款700元支付给罗源海。2018年8月初，罗源海被通知需交纳2018年9月至11月的租金共75000元。同时，罗源海也通知了胡松，并把通知来源通过微信截图发给了胡松，该微信截图显示对方为“八米行政”，自称是基光照明行政部张经理，要求罗源海尽快安排本期租金75000元。2018年8月31日，胡松向郑伟基转账支付47850元。2018年9月4日，罗源海通知胡松交纳2018年8月水电费等合计6211元。2018年9月11日，胡松向罗源海转账支付6211元。典匠厂于2018年9月13日注销登记。2018年10月9日，罗源海通知胡松交纳2018年9月水电费等。2018年11月，胡松被“八米张经理”通过微信通知需交纳9月水电费4819.2元、10月水电费2892.8元及下一期租金47850元。2018年12月13日，胡松被“八米张经理”通过微信通知需交纳11月水电费等。2018年12月19日，胡松向郑伟基转账支付1416.8元，并备注11月电费。2018年12月29日，胡松被“八米张经理”通过微信通知需交纳12月（12月1日至28日）水电费等合计4332元。胡松、罗源海已搬离上述租赁物。2019年3月21日，胡松诉至本院，提出前述诉请。另查明：胡松提供收据，拟证实其支出装修费用71999元。该收据显示“今收到胡总四沙厂房装修工程款人民币71999元”，金额大写及单位盖章处有“中山市古镇金豆子装饰”的印章。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，罗源海并没有提供任何证据证实案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的，也没有提供证据证实是经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，故罗源海与胡松签订的案涉租赁合同依法应认定为无效。因此，罗松要求确认案涉租赁合同解除的诉请，于法无据，故本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予返还，故胡松要求罗源海返还租赁保证金47850元的诉请有理，故本院予以支持。因案涉租赁合同无效，故胡松主张的违约金本院不予支持。胡松要求罗源海赔偿装修费用及经济损失，但均没有提供其他充分证据予以证实，故本院不予支持。罗源海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对胡松诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗源海于判决发生法律效力之日起七日内向原告胡松返还租赁保证金47850元；二、驳回原告胡松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4566元，由原告胡松负担2283元，被告罗源海负担2283元（该费用原告胡松已预交，本院不作退还，由被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  郭晓琳审判员  朱 鹏二〇二〇年一月十三日书记员  胡冬娴