福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初8074号 原告（反诉被告）：福建中联物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西西环北路**（福融辉实业福建有限公司**）。 法定代表人：王灵善，总经理。 委托诉讼代理人：白亚朋，女，工作人员。 被告（反诉原告）：姚文瑜，女，1970年9月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：郑玉珍，福建鼎轩律师事务所律师。 原告福建中联物业服务有限公司（以下简称“中联物业公司”与被告姚文瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，被告姚文瑜提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中联物业公司委托诉讼代理人白亚朋，被告（反诉原告）姚文瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业费29602.8元（从2013年12月起计至2019年11月）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊费用6233.23元（从2013年10月计至2019年10月）。事实和理由：2012年11月30日，原告与福清中联置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定:1.原告为福建中联物业服务有限公司提供物业服务，规定了原告有权收取物业服务费用及收取标准；2.物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为违约金。被告购买中联江滨御景8号楼1702，且原告已出具交付通知书证明被告已实际接受该房屋。被告应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2013年12月份以后被告以种种理由不予缴交物业服务费、违约金。被告的行为严重影响了原告物业服务的正常开展。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 姚文瑜辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原告诉请要求被告支付2015年7月1日前以及2018年7月1日之后的物业服务费、公摊费用缺乏依据，其并非适格主体。本案中，原告为福清市中联•江滨御景小区物业管理公司，根据原告提供的《福建省物业服务合同》，其物业服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。另根据原告提供的《商品房买卖合同》附件四前期物业服务合同，2015年7月1日之前该小区的物业服务公司为福州新安物业服务有限公司，并非原告，原告无权向被告收取该部分物业服务费。而2018年6月30日之后，原告的物业服务期限已到期，按照《福建省物业服务合同》第二十四条的约定，物业合同到期后，续约的应当签订新的物业服务合同，但原告并未提供新的合同，其无权向被告收取物业服务到期之后的物业服务费。二、原告要求被告支付的物业服务费、公摊费部分已超过诉讼时效。即使按照原告诉请要求被告支付2013年12月起的物业服务费，根据2017年10月1日施行的《民法总则》的规定诉讼时效为三年，而原告起诉时间为2019年11月15日，即2016年11月15日前的物业服务费已经超过诉讼时效，请求法院不予支持。三、原告未尽到物业管理服务职责，其无权要求被告支付物业服务费。被告系福清市中联•江滨御景8#楼1702单元的业主，该房屋属于8#楼顶楼，楼上系天台，属于本栋全体业主共有的公共区域。被告发现顶楼天台布满了移动晾衣架以及焊接的钢管晾衣架用于晾晒衣物。天台风大，移动晾衣架经常随风移动，轮子移动的声音以及晾衣架之间的碰撞声产生的噪音无时无刻不存在。而焊接的钢管衣架，直接在地面钻孔，破坏了被告的天花板，经过风吹日晒，雨水冲刷，长此以往将影响被告天花板防水。同时，这些晾衣架杂乱无章，严重影响逃生通行，存在重大安全隐患。被告一直向原告反映，要求进行整改，但原告未予理会。根据原告提交的《福建省物业服务合同》，原告应当履行物业服务职责，尤其是对业主共有公共区域的维护监管职责，但原告不仅没有尽到该责任，还在顶楼天台私设晾衣架等添置物，占用业主公共区域，改变公共区域用途，损害被告的权益，其无权要求被告支付物业服务费。四、原告要求被告支付公摊费用缺乏依据。按照《物业收费管理办法》第八条的规定物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。但本案原告要求被告支付的公摊费用收费项目、标准等均未在其提供《福建省物业服务合同》中予以体现，也没有进行公示。原告提交的相关欠费清单系其单方制作的，不能作为定案依据。因此，原告要求被告支付的公摊费用缺乏依据，请求法院不予支持。 姚文瑜向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告履行物业职责，清空、拆除在反诉原告坐落于福清市中联•江滨御景8#楼顶楼公共平台的移动、焊接晾衣架等添置物，将天台恢复原状；2.请求判令反诉被告向反诉原告赔偿其未尽物业管理义务的违约金(按照12.3元/月为标准，从2015年7月1日计算至反诉被告履行上述物业管理义务止)。事实和理由：反诉原告系福清市中联•江滨御景8#楼1702单元的业主，反诉被告系福清市中联•江滨御景小区物业公司。反诉原告的房屋属于本栋顶楼，楼上系天台，属于本栋全体业主共有的公共区域。开发商交房后反诉原告发现天台布满了移动晾衣架以及焊接的钢管晾衣架用于晾晒衣物。天台风大，移动晾衣架经常随风移动，轮子移动的声音以及晾衣架之间的碰撞声产生的噪音无时无刻不存在。而焊接的钢管衣架，直接在地面钻孔，破坏了反诉原告的天花板，经过风吹日晒，雨水冲刷，长此以往将影响反诉原告天花板防水。同时，这些晾衣架杂乱无章，严重影响逃生通行，存在重大安全隐患。反诉原告一直向反诉被告反映，要求进行整改，但反诉被告未予理会。2011年7月18日，反诉原告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件五临时管理规约。该规约第十八条“本物业管理区域内禁止下列行为”:1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损害物业公共部位、公共设施设备及相关产地，擅自移动物业共有设施设备；3、违章搭建、私设摊点；8、擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。2015年6月30日，福清市宏路街道景江社区居民委员会与反诉被告签订《福建省物业服务合同》，按照该合同第三条第六款的规定反诉被告负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；第六条第六款的规定反诉被告应及时向全体业主通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主的投诉，接受业主的监督；第七款的规定反诉被告负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助组好安全防范工作；第八款的规定反诉被告对业主违反本合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部门报告等方式督促业主改正；第十一款的规定反诉被告不得擅自占用本物业的公共部位或者擅自改变其用途；第十六条规定反诉被告的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和保准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应支业主付3%的违约金。原告认为，根据上述合同约定，反诉被告作为小区物业部门，应当按照物业服务合同履行对小区楼层公共区域、公共秩序的管理维护义务，消除安全隐患。而反诉被告对反诉原告反映的本栋楼顶天台被擅自占用、改装的问题一直视而不见，未尽到物业责任，存在违约，应当向反诉原告承担相应的违约责任。 中联物业公司辩称，请求驳回姚文瑜的反诉请求。1.案涉房屋顶楼公共平台的晾衣架经过该栋业主三分之二以上同意出资设立，且近日物业公司就该事项征询了业主意见，超三分之二业主不同意拆除，晾衣架等的设立是为该栋大部分业主对于公共区域的使用，且为业主自行出资设立，而非物业公司的行为。2.不存在破坏原有设施的情况。晾衣杆并非钻孔设立，为可移动，仅是锁在原有设施上，为可拆卸，不存在破坏的情况，且退一步说即便存在破坏的情况，反诉原告也应向该栋的业主主张，而非物业公司。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中联物业公司提交了《商品房买卖合同》、交房通知书、《福建省物业服务合同》、欠费明细、律师函及邮寄快递单、意见征询证明、物业管理项目事实服务证明、公摊水电费公示照片；姚文瑜提交了《商品房买卖合同》、《福建省物业服务合同》、照片。对当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合有效证据和当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 中联物业公司系有限责任公司，经营范围为物业服务等，于2012年5月25日名称由福州新安物业服务有限公司变更为福建中联物业服务有限公司。2011年7月18日，姚文瑜与福清中联置业有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件（含《前期物业服务合同》），约定姚文瑜购买福清市宏路街道石门村中联江滨御景第8号楼1702复式单元房屋，建筑面积273.71平方米，前期物业服务企业为福州新安物业服务有限公司，物业服务费按建筑面积每平方米1.5元/月收取，合同期限自2009年10月1日起至2014年10月1日止，若签订新的物业服务合同生效，合同自动终止。2015年6月30日，福清市宏路街道景江社区居民委员会与中联物业公司签订《福建省物业服务合同》，约定中联江滨御景物业服务企业为中联物业公司，物业服务费按建筑面积每平方米1.5元/月收取，合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同还约定了双方的权利义务等事项：1.物业公司负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；2.及时处理业主的投诉，接受业主的监督；3.对业主违反本合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部门报告等方式督促业主改正；4.管理服务达不到约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应支业主付3%的违约金。 2012年11月30日，案涉房屋交付姚文瑜，姚文瑜支付一年物业服务费及水电公摊费200元，之后的物业服务费及水电公摊费未支付。2018年6月30日之后，中联江滨御景小区未签订新的物业服务合同，中联物业公司继续为该小区提供物业服务至今。根据《福建省物业服务合同》约定，自2015年7月至2019年11月的物业服务费为1.5元/平方米·月×273.71平方米×53个月=21759.95元，自2015年7月至2019年10月的水电公摊费为627.2元+3576.18元=4203.38元。当事人确认，2014年左右，中联江滨御景第8号楼部分业主在楼顶天台安装晾衣架等物，姚文瑜多次向中联物业公司反映，中联物业公司未进行处置或向有关部门报告。 本院认为，福清中联置业有限公司与福州新安物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，福清市宏路街道景江社区居民委员会与中联物业公司签订的《福建省物业服务合同》，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 姚文瑜应当自所购房屋交付之日起按合同约定支付物业服务费和水电公摊费。2012年5月25日，福州新安物业服务有限公司名称变更为中联物业公司，合同的权利义务由变更后的中联物业公司承受，姚文瑜主张中联物业公司请求2015年7月1日之前的物业服务费、水电公摊费非适格主体，不能成立。姚文瑜抗辩称2016年11月15日前的物业服务费、水电公摊费已超过诉讼时效。经查，《前期物业服务合同》履行至2015年6月30日终止，《福建省物业服务合同》自2015年7月1日起履行至今。《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《前期物业服务合同》履行至2015年6月30日终止，合同所约定的物业服务费、水电公摊费的诉讼时效起算日期为2015年6月30日，至起诉时已超过三年诉讼时效期间，中联物业公司未举证证明存在中止、中断的事由，因此该部分的物业服务费、水电公摊费，因超过诉讼时效，姚文瑜提出抗辩，本院不予保护。《福建省物业服务合同》履行至今，合同所约定的物业服务费、水电公摊费未超过诉讼时效，对姚文瑜该部分诉讼时效的抗辩主张不予支持。姚文瑜应当按照合同约定支付自2015年7月至2019年11月的物业服务费21759.95元以及自2015年7月至2019年10月的水电公摊费4203.38元，对中联物业公司超出部分的诉讼请求，依法予以驳回。 姚文瑜反诉请求中联物业公司清空、拆除在反诉原告坐落于福清市中联•江滨御景8#楼顶楼公共平台的移动、焊接晾衣架等添置物，将天台恢复原状，由于姚文瑜未提供证据证明中联物业公司系侵权行为人，不属于本案处理范围，若姚文瑜认为上述安装行为违法违规，亦可向有权机关反映处理，因此对姚文瑜的该项反诉请求依法予以驳回。姚文瑜反诉请求中联物业公司按12.3元/月标准自2015年7月1日计算至履行物业管理义务止。根据《福建省物业服务合同》约定，管理服务达不到约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应支业主付3%的违约金。由于中联物业公司对姚文瑜反映的部分业主在楼顶天台安装晾衣架的问题未进行处置或向有关部门报告，存在管理服务不到位的问题，故应以物业服务费21759.95元为基数按3%向姚文瑜支付违约金652.8元，对姚文瑜超出部分的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、姚文瑜于本判决生效之日起七日内向福建中联物业服务有限公司支付物业服务费21759.95元、水电公摊费4203.38元； 二、福建中联物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向姚文瑜支付违约金652.8元； 三、驳回福建中联物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回姚文瑜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费696元，减半收取计348元，由福建中联物业服务有限公司负担48元（已交纳），姚文瑜负担300元（限本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费减半收取计50元，由姚文瑜负担20元（已交纳），福建中联物业服务有限公司负担30元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张步忠 二〇二〇年一月十六日 书记员  田 甜