广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初8645号原告：吴文进，男，1985年7月22日出生，汉族，住福建省建瓯市。原告：徐玉霆，男，1966年12月18日出生，汉族，住福建省建瓯市。上列两原告共同委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。被告：饶慧军，男，1988年5月27日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。第三人：林少忠，男，1967年11月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。原告吴文进、徐玉霆与被告饶慧军、第三人林少忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文进、徐玉霆及其共同委托诉讼代理人钟凌志、被告饶慧军及其委托诉讼代理人黎立华到庭参加诉讼。第三人林少忠经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文进、徐玉霆向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方于2018年4月16日关于转租中山市长旺公寓事宜签订的《转让协议书》、《协议书》无效；2.被告退还原告转让款235000元及利息（从起诉之日起，按照中国人民银行同期同类货款利率计算至付清之日止）。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：解除原、被告双方于2018年4月16日签订的关于转租中山市长旺公寓的《转让协议书》、《协议书》。事实与理由：2017年4月期间，被告在中山市承租一幢出租房，当时被告与出租人林少忠签订《租赁合间》，约定租赁期限为2017年5月1日至2020年5月30日。后来被告以经营不善为由想将上述租赁物转租给原告，当时被告陈述其已投入内置空调35台、热水器85台，并保证每月租房率达到90%以上，当时被告还承诺可以协助原告办理相关改签合同。原告见此状况就与被告签订《转让协议书》，《协议书》确立转租事实。其后，原告就向被告支付了转让费235000元。办理相关移交手续后，原告多次要求被告与房东林少忠办理相关转租事宜，但是被告以种种理由延迟推搪。后来原告直接找到房东林少忠要求办理相关转租事宜时，房东林少忠表示根本不知道转租事实，坚决不同意被告转租给原告，而当时被告只是以没有时间打理出租屋、暂时安排原告打理为由欺骗房东。现房东林少忠于2019年4月28日提出《声明》、《告知书》，收回出租房自行经营管理。原告认为被告的行为属于蓄谋诈骗原告金钱，根据国家法律规定，原、被告签订的《转让协以书》、《协议书》无效，原、被告之间的转租行为也无效，被告应退回原告所支付的转让费235000元，并赔偿原告的所有经济损失。被告饶慧军辩称：1.原、被告之间的《转让协以书》已经履行完毕，原告已经接手涉案出租房的经营权，并且已经经营一年。2.在原告经营期间，涉案出租房的租金均由原告直接缴纳给第三人林少忠。2018年4月16日后，被告再无参与涉案出租房的经营。在这一年过程中，第三人林少忠作为房东均未提出任何异议。因此，被告认为房东已经默认涉案出租房的出租权已经转让给原告。由于原告拖欠第三人租金，造成第三人把涉案出租房收回的责任不在于被告，因此原告主张解除《转让协议书》、《协议书》无法律依据，被告不用退还转让款给原告。第三人林少忠述称：林少忠开始是与饶慧军签订租赁合同，合同明确规定不允许转租。后来饶慧军和林少忠说，饶慧军的老表过来帮忙，帮饶慧军打理，林少忠觉得无所谓，就相当于饶慧军请个员工给他打理。直到2018年12月，原告致电给林少忠说原告是转租的，属于违约，叫林少忠收回出租房，原告要找被告打官司。林少忠就说，让饶慧军收回房屋继续租赁，因为林少忠一直不知道饶慧军转租给了吴文进、徐玉霆，但是饶慧军不愿意继续租赁。吴文进、徐玉霆让林少忠出具《声明》及《告知书》。2019年4月18日，林少忠约原、被告双方到涉案的出租屋协商。当时，林少忠当着原、被告的面出具《声明》及《告知书》，当时三方都在场，林少忠让原、被告双方签名，但是原告愿意签名，被告却不愿意签名。之后被告就走了，原告拿了《声明》及《告知书》走了。原告就把涉案房屋退还给林少忠，林少忠直接接手涉案的出租屋。经审理查明：2017年4月28日，林少忠与饶慧军签订《租赁合同》，约定林少忠将位于中山市的出租房出租给饶慧军。该租赁物的建设工程规划许可证号为建字100042011060037号。租期从2017年5月1日至2020年5月30日止。每月租金2万元。饶慧军应于签订本合同之日以现金形式向林少忠支付第一个月的租金。自第二个月起，饶慧军应于每月5日前以现金形式向林少忠支付当月租金。饶慧军应于签订本合同之日向林少忠支付履约保证金6万元。林少忠将在合同期满且饶慧军不存在损坏租赁物、拖欠租金及水电费等违反合同条款的情况下，无息向饶慧军退还履约保证金。若在租赁期间，饶慧军存在违约情况，林少忠有权在该履约保证金中扣除相关费用，不足部分，饶慧军应当立即清偿。饶慧军应于合同期届满之日起5日内向林少忠交付租赁物，房屋里面的监控、床、热水器、空调都归林少忠所有，饶慧军不能拆走。饶慧军不得将租赁物作合同规定以外的其他用途，不得转租。若饶慧军违反上述约定，林少忠有权要求饶慧军支付违约金2万元，没收履约保证金并解除合同；若造成林少忠损失，饶慧军应承担相关赔偿责任。签订上述合同后，林少忠将上述租赁物交给饶慧军使用。2018年4月16日，饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》和《协议书》，约定饶慧军将上述中山市出租屋（长旺公寓）的经营权转让给吴文进、徐玉霆，转让金额235000元。内置空调35台、热水器85台、床等一律转给徐玉霆。保证租房90%以上。已收订金2万元。从2018年4月15日以后的一切收入归吴文进、徐玉霆所有；2018年4月15日之前的一切开支由饶慧军付清。如吴文进、徐玉霆需要转让公寓或改签合同，饶慧军有义务出面办理。签订上述协议后，吴文进、徐玉霆向饶慧军支付了235000元转让款，上述出租房由吴文进、徐玉霆经营使用。饶慧军与吴文进、徐玉霆签订上述协议，未征得林少忠同意，而是对林少忠表示饶慧军请吴文进、徐玉霆打理上述出租屋，吴文进、徐玉霆一直以饶慧军受托人的身份向林少忠交租。2019年4月18日，林少忠向饶慧军、吴文进、徐玉霆出具《声明》和《告知书》，表示其得知饶慧军私下将上述出租屋转租给吴文进、徐玉霆，其不同意并不确认饶慧军的私下转租行为，声明其与饶慧军签订的《租赁合同》作废（解除），收回出租屋，并保留追究饶慧军私下转租的法律责任，限定饶慧军、吴文进、徐玉霆在签订《告知书》起15天内搬离上述出租屋，将该出租屋交还给林少忠管理。随后，林少忠收回了上述出租屋。诉讼过程中，吴文进、徐玉霆与饶慧军均确认吴文进、徐玉霆已支付了2019年4月的租金。饶慧军确认《转让协议书》中提到的空调、热水器等并非其购置。饶慧军提供的录音中，林少忠向吴文进表示：吴文进第一次与林少忠见面时，林少忠已经告诉吴文进租赁房屋里的东西都没有转让，合同到期时，空调电器等东西都不能搬走，当时吴文进表示都知道、都清楚。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。林少忠与饶慧军签订的《租赁合同》约定饶慧军不得转租。饶慧军未经林少忠同意，将涉案出租屋转租给吴文进、徐玉霆。吴文进、徐玉霆后来一直以饶慧军受托人的身份向林少忠交租。所以，林少忠收取租金的行为不代表其已默认同意饶慧军的转租行为。林少忠于2019年4月18日以饶慧军私下转租违约为由解除与饶慧军的《租赁合同》。吴文进、徐玉霆与饶慧军签订的《转让协议书》和《协议书》也因转租的合同目的无法实现而于当日解除。饶慧军收取的235000元是吴文进、徐玉霆为取得涉案出租屋（包括屋内电器）的使用权而支付给饶慧军的对价，饶慧军应当确保吴文进、徐玉霆可使用至2020年5月30日。因合同解除，吴文进、徐玉霆实际使用涉案租赁物至2019年4月底。所以，饶慧军应当退还吴文进、徐玉霆未能继续使用涉案租赁物期间的对价119804元（235000元÷25.5个月×13个月）。饶慧军未及时退还上述款项，吴文进、徐玉霆主张饶慧军支付自起诉之日即2019年6月3日至清偿之日的利息，于法有据，本院予以支持。但利息的利率应为中国人民银行同期贷款基准利率，且自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告吴文进、徐玉霆与被告饶慧军于2018年4月16日签订的《转让协议书》和《协议书》于2019年4月18日解除；二、被告饶慧军于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴文进、徐玉霆119804元及利息（以119804元为基数，从2019年6月3日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告吴文进、徐玉霆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2413元（原告已预交），由原告吴文进、徐玉霆负担1183元，被告饶慧军负担1230元，被告负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年一月十六日书记员  苏洁萍