包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初3766号原告（反诉被告）：包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司。法定代表人：赵宏。委托代理人：张培龙，内蒙古培隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：包头市宁鹿运输有限责任公司。法定代表人：刘勇，经理。委托代理人：王辰好内蒙古承达律师事务所律师。委托代理人：赵星，内蒙古承达律师事务所律师。原告（反诉被告）包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）包头市宁鹿运输有限责任公司租赁合同纠纷一案及包头市宁鹿运输有限责任公司反诉包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司的委托代理人张培龙，被告（反诉原告）包头市宁鹿运输有限责任公司的委托代理人王辰好、赵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾出租赁场地，并支付2019年3月26日起至归还场地止的使用费(使用费按原合同约定的租赁费计算)。2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月20被告与原告签订《场地租赁合同》,合同约定由被告和赁铝业园区次干道东段天蒙石油南侧的路段以建设、经营停车场。合同明确约定:“场地租赁期限:五年(2013年3月25日起至2018年3月25日止);租赁费用六万元整（陆万元整)/年,合同期满后,双方无异议,本合同顺延。”现合同约定的履行期限已届满，原告无意续约,并多次催告被告按照合同的约定续约交付租赁费或解约搬离,被告均无意处理此事宜。被告既不续约并交付租赁费,也不解约搬离租赁场地的行为已经严重损害了原告对租赁场地的收益权等财产权利,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院,请求贵院支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司为证明其主张及反驳包头市宁鹿运输有限责任公司的诉讼请求和主张提供的证据有：1.会议纪要（2009年4月【2009】32号会议纪要），用于证明王旭亮副区长提到铝业园区已征用1600亩土地及包头市生态工业（铝业）园区开发有限公司整建制移交铝业园区管委会的事实。2.包铝园字【2009】131号通知，用于证明2009年由东河区河东镇划拨2300亩土地给包头市生态工业（铝业）园区开发有限公司。3.公司章程修正案，用于证明铝业园区物业管理有限公司注册资本40万，由包头市生态工业（铝业）园区开发有限公司全额货币出资。4.任命通知书，用于证明任命铝业园区管委会主任韩立新兼任铝业园区开发公司董事长，原告公司母公司即包头市生态工业（铝业）园区开发有限公司为铝业园区管委会平台公司。5协议书，用于证明2010年12月22日召开征用毛其来土地面积650亩会议，本案所涉土地属于该征用的土地范围之内，同时证明案涉土地与铁路无任何关系。6毛其来村土地面积量报告，用于证明争议土地在测量范围内（测量时间2010年6月1日）。7.图例（附坐标图），用于证明争议土地在测量范围内（测量时间2010年6月1日）。8.场地租赁合同，用于证明2013年3月2日园区和宁鹿签订场地租赁合同，位置××区东段，天蒙石油南侧约4.5亩，合同截止日期为2018年3月25日，证明原被告土地租赁关系。9.通知，用于证明2019年8月26日物业公司因宁鹿逾期未续约也未搬离，特发通告催告。10.律师函，用于证明因为被告不续约也不搬离，2019年9月20日律师给宁鹿下达律师函。11.园区现状简图及照片，用于证明宁鹿2019年12月仍继续使用租用土地，并证明租赁土地不在铁路用地范围内的事实。包头市宁鹿运输有限责任公司辩称，一、被答辩人主体不适格,所签合同无效。根据被答辩人企业信用信息公示报告显示,被答辩人在2015年9月9日之前,其工商登记的经营范围只有“家政服务”,2016年5月18日才新增经营项目“场地租赁”,因此在2013年3月20日被答辩人与答辩人签订《场地租赁合同》时,其没有相应资质和经营范围,系主体不适格,所签合同无效。被答辩人为物业管理公司,因案涉标的为土地,且性质特殊,被答辩人需举证证明委托管理已经相关有权部门授权。同时即使有权部门授权委托被答辩人管理,也因被答辩人无相关资质和经营范围,不能与被答辩人签订《场地租赁合同》。二、案涉土地产权不属于被答辩人或授权被答辩人管理的委托人,被答辩人属于无权出租。根据呼和浩特铁路局土地理局包头分局提供的铁路用地图显示,案涉土地规划为“荒地”。同时根据答辩人实地测量结果,案涉场地部分占用铁路用地,部分建筑物进入铁路安全保护区。依据我国《铁路用地管理办法》第二十四条规定:“对铁路用地要实行重点保护,任何单位和个人不得占用。......”我国《铁路安全管理条例》第二十七条规定:“铁路线路两侧应当设立铁路线路安全保护区。铁路线路安全保护区的范围,从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁(含铁路、道路两用桥,下同)外侧起向外的距离分别为:(一)城市市区高速铁路为10米,其他铁路为8米:(二)城市郊区居民居住区高速铁路为12米,其他铁路为10米;(三)村镇居民居住区高速铁路为l5米,其他铁路为12米;(四)其他地区高速铁路为20米,其他铁路为15米。......”第三十条:“左铁路线路安全保护区内建造建筑物、构筑物等设施,......应当征得铁路运输企业同意并签订安全协议,......”被答辩人既未提交相关土地的规划手续,不能证明其是案涉土地的使用权人,亦未提供其已征得铁路运输企业并签订安全协议的相关证据,系无权出租,其没有主张租赁费用的事实依据。三、无权处分未经有权人追认,合同无效,应当返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。截至被答辩人起诉之时,被答辩人未提交2013年或之前已经合法取得相应土地使用权的证据,亦未获得铁路土地管理部门的追认,故答辩人与之签署的《场地租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力,”“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”所以,被答辨人不但没有继续向答辩人主张租金的权利,还应将已获得的租金予以返还。四、被答辩人是国家级的生态工业园区,享有优惠政策,被答辩人应对其收取“租赁费”的获批情况承担举证责任。包头国家生态工业(铝业)示范园区是全国第四家获正式批准建设的国家级的生态工业园区。根据相关规定,进入园区的企业除享受国家西部大开发的有关优惠政策和环保型企业优惠政策外,同时还享受土地优惠、规费优惠、税收优惠等便利。因此,被答辩人超出经营权限擅自出租场地收费,是否违反相关优惠政策并得到上级部门的批准,应就此积极事实承担举证责任。综上,被答辩人主体不适格,无权出租案涉土地,亦无权向答辩人收取租金。恳请法院在查明案件事实的基础上,驳回被答辩人的本诉请求,支持答辩人的反诉请求,保护答辩人的合法权益。包头市宁鹿运输有限责任公司反诉诉称1.请求判令被反诉人向反诉人返还租金和场地使用费36万元及资金占用期间利息,以年利率6%自2013年3月25日计算至实际付清之日;2.反诉人保留追偿因被反诉无权出租导致反诉人支出的场地建设、维护等费用的诉权;3.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司诉反诉人包头市宁鹿运输有限责任公司租赁合同纠纷一案贵院已立案受理。案涉场地系政府划拨用地,其中还有部分铁路用地,被反诉人对该宗地无权出租。故反诉人要求被反诉人返还已支付租金及资金占用期间利息,同时保留要求被反诉人赔偿因其无权出租土地导致反诉人支出的场地建设、维护等费用的诉权,望贵院判如所请。包头市宁鹿运输有限责任公司为证明其主张及反驳包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司的诉讼请求和主张提供的证据有：第一组，关于原告签订合同主体不适格方面的证据，包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司企业信用信息公示报告，用于证明原告于2015年9月9日之前的经营范围只有“家政服务”，2016年5月18日才新增经营项目“场地租赁”，因此在2013年3月20日与被告签订《场地租赁合同》时，其没有相应资质，所签合同无效。第二组，1.铁路用地图京包线部分规划图；2现场照片用于证明1.案涉土地在铁路用地图显示为“荒地”，为铁路保护区内用地；2案涉土地根据测量占用铁路用地，部分建筑物进入铁路安全保护区，原告无权出租。第三组，1.银行转账凭证；2.场地租赁合同；3.内蒙古增值税专用发票，用于证明2013年3月20日至2019年3月25日期间，被告向原告支付费用36万元，原告在起诉状中亦认可付款36万元的事实，原告向被告收款后出具发票，经营项目为场地租赁费。包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司反诉辩称：首先，原告提供的第一至第七组证据的内容,证明涉案租赁的土地属东河区政府征用毛其来村集体土地,并经东河区河东镇划拨2300亩土地给原告的母公司即包头市生态(铝业)园区开发公司,足以证明包头市生态(铝业)园区开发公司具有对2300亩土地享有管理权、租赁权等权利。原告提供的《公司章程修正案》内容,证明原告由包头市生态(铝业)园区开发公司（以下简称园区开发公司)独资设立,原告接受母公司园区开发公司授权管理涉案土地,故原告具有适格的主体资格。第二、从原告提供的《协议书》土地面积测量报告、界址座标点及电子数据转换的图片、律师制作的草图的内容均证明涉案租赁土地不属于铁路用地,且原告出租给被告的土地仅4、5亩,截止2019年12月10日拍摄照片中有车辆停放证明被告仍然使用该土地获取利益。第三、原告在签订《场地租赁合同》时，公司经营范围中没有土地租赁的业务,但在2015年时的工商营业中有土地租赁业务。原告公司超出经营范围签订的场地租赁合同并不导致合同无效,原告与被告签订的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,被告主张合同无效于法无据。综上所述，原告（反诉被告）有管理权和租赁权，反诉人的诉请和事实理由缺乏事实和法律依据，请求依法驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：2013年3月20日，包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司作为甲方，包头市宁鹿运输有限贲任公司作为乙方，双方签订一份《场地租赁合同》。该合同的主要内容有“一、场地位置××区东段,天蒙石油南侧,约4.5亩。二、场地租赁期限:五年(2013年3月25日起至2018年3月25日止)。三、场地租赁费用:租赁费用为6万元(陆万元整)/年,合同期满后,双方无异议,本合同顺延。四、付款方式:每年3月25日前支付当年租金,到期未付租金甲方有权收回场地。五、场地用途:乙方自筹资金建设停车场一座。六、场地租用过程中,涉及到给水、排水、供热、供电等基础设施和公用设施等方面费用均由乙方自行支付。七、租赁期内如甲方征用该场地,乙方无偿拆除。八、在场地内发生的任何安全事故均由乙方负责,与甲方无关”。合同签订后，包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司依合同约定将租赁物交付包头市宁鹿运输有限责任公司。包头市宁鹿运输有限责任公司实际使用租赁物后支付包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司租赁期内租金300000元。2018年3月25日，《场地租赁合同》五年租期届满后，双方未续订租赁合同，但是双方无异议又顺延继续履行《场地租赁合同》，包头市宁鹿运输有限责任公司继续实际使用租赁物并支付包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司租金60000元。2019年3月26日开始，双方未续订租赁合同情况下，包头市宁鹿运输有限责任公司继续实际使用租赁物，但是不支付包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司租金，为此，双方产生争议。包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司在于2019年8月26日发出书面通知，又委托内蒙古培隆律师事务所于2019年9月20日发出律师函没有解决问题遂向本院提起诉讼，在诉讼中包头市宁鹿运输有限责任公司亦提起了反诉。另查明，国家企业信用信息公示系统2019年12月11日生成的企业信用信息公示报告显示包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司于2016年5月18日经营范围变更后其一般经营范围项目中含有场地租赁，变更前内容中无场地租赁。本院认为，本案中双方争议的包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司在2016年5月18日前超越经营范围进行场地租赁的问题，因为关于经营范围的规定属于管理性强制性规定，所以，该情形不属于合同法第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的法定无效情形。案涉合同的租赁期限是五年，包头市宁鹿运输有限责任公司使用租赁物五年并未提出异议，合同租赁期限届满，包头市宁鹿运输有限责任公司继续使用租赁物，包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司没有提出异议，双方又履行一年，在此期间及至诉讼，并没有第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用。包头市宁鹿运输有限责任公司从2019年3月26日开始，继续使用租赁物却不支付租赁费是违约行为。综上所述，双方当事人签订的《场地租赁合同》有效。包头市生态工业(铝业)园区物业服务有限责任公司诉讼请求包头市宁鹿运输有限责任公司立即腾出租赁场地，并支付2019年3月26日起至归还场地止的使用费(使用费按原合同约定的租赁费计算)成立，本院予以支持。包头市宁鹿运输有限责任公司反诉请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条之规定，判决如下：一、包头市宁鹿运输有限责任公司于本判决生效后三十日内向包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司返还租赁物，即《场地租赁合同》中的场地。二、包头市宁鹿运输有限责任公司于本判决生效后三十日内向包头市生态工业（铝业）园区物业服务有限责任公司支付2019年3月26日起至归还场地止期间的使用费，按照每年六万元计算。三、驳回包头市宁鹿运输有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087.5元（简易程序、减半收取，本诉原告已经预交），由包头市宁鹿运输有限责任公司负担543.75元，由包头市宁鹿运输有限责任公司负担543.75元。反诉案件受理费3350元（简易程序、减半收取，反诉原告已经预交），由包头市宁鹿运输有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 王 忠 二〇二〇年一月三日书记员 郭佳欣本判决所附条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。