湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初985号原告：陈正泉，男，1967年10月1日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市华容区，委托代理人：周庆，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北华乾房地产开发有限公司。住所地：湖北省葛店开发区北四号路。法定代表人：罗池云，该公司总经理。委托代理人：王翠，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：吴幼兵，男，1963年6月26日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，系该公司监事，代理权限为特别授权。原告陈正泉与被告湖北华乾房地产开发有限公司（以下简称“华乾公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈正泉及其委托代理人周庆，被告华乾公司委托代理人王翠、吴幼兵均到庭参加诉讼。本案审理终结。原告诉称：2012年1月9日，原告与被告签订《房屋拆迁补充协议》，该协议对房屋及门面还建、房屋交付、其他补偿等事宜作出了约定。协议签订后，原告依约履行了约定的义务，但被告并未按照约定的时间、未向原告交付还建房屋及门面。为此，原告多次与被告进行交涉，被告均以各种理由推脱。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、被告立即向原告交付还建的位于鄂州市××店开发区××国道与创业大道××大厦××、××号门面（价值约136.5万元）；2、被告立即为原告办理鄂州市葛店开发区316国道与创业大道交汇处地块华乾大厦一单元二楼层南户、一单元四层楼南户、五单元四层楼北户房屋以及6、7号门面不动产权证；3、被告向原告交付房屋过渡费110376元（房屋过渡费暂算至2019年6月30日，后期过渡费按438平方米*4元/月*逾期月数，计算至实际交房之日止）；4、被告向原告交付营业补偿费86845元（营业补偿费暂计算至2019年6月30日，后期补偿费按15790元/年÷12个月*逾期月数，计算至实际交付门面之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示查询表，拟证实原、被告身份及诉讼主体资格。证据二、房屋拆迁补充协议，拟证实原告与被告存在房屋拆迁安置补偿合同关系的事实。证据三、附图两份，拟证实被告应向原告还建的门面为华乾大厦6、7号门面的事实；被告应向原告还建的房屋为一单元二楼层南户，四楼层南户，五单元四楼层北户房屋的事实。证据四，房屋拆迁补偿协议书，拟证实在过渡期内，过渡费的标准为一年24元/平方米。证据五、葛店开发区北区项目建设指挥部致广大拆迁户的一封信，拟证实还建期限是12个月内。被告辩称：1、2015年4月份新的城乡规划法实施，原规划经规划局改变与现在实际建成的不一致，按照现在验收标准与之前验收标准不一样，导致房屋现在也没有进行验收，因为客观原因暂时不具备交付条件，也不具备办证条件；2、原告的部分诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、实际规划方案的施工图纸，拟证实规划局更改了原华乾大厦的规划方案，新的规划方案与原协议相差太远，无法按照原协议执行。证据二、领条2份，拟证实原告在被告处领取拆迁补偿款包括安置费在内共领取了99389元。经庭审举证质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，认定如下：原告提交的证据二，系双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认；原告提交的证据三，是双方在签订协议时约定的铺面，并未经过规划部门审批，结合被告提交的证据一，该铺面规划已经规划部门修改，属于不可抗力因素造成，双方应当重新进行约定，对该证据的证据目的，不予采信；原告提交的证据四、五，系原告与葛店开发社区管理办公室签订，以及葛店开发区北区项目建设指挥部向拆迁户发出的一封公开信，对被告不具有约束力，与本案没有关联性，不予确认；被告提交的证据一，系规划部门审批后许可的规划施工图，予以确认；被告提交的证据二，系原告从被告处领取的补偿款的凭证，有原告签字为证，予以确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2012年1月9日，原、被告签订《房屋拆迁补充协议》。该协议约定，经双方协商，原告于2012年1月9日与葛店镇人民政府签订的《房屋拆迁补偿协议书》执行完成外，被告同意再次追加补偿，双方达成的本协议；追加补偿费：装修费20809元，其他补偿25360元，其他补偿费中含一楼停业补偿15790元；安置：应安置总面积为原评估438㎡；安置还建一单元二楼层南户约定114.24㎡、一单元四楼层南户约定114.24㎡、五单元四楼层北户约定114.24㎡之后、门面6、7号约91.95㎡；门面夹层面积91.95㎡，价400元/㎡，计币36780元抵减补偿款；带头奖叁万元，合计金额39389元。其他约定：1、一楼还建两门面，相互不找差价；2、两间门面及还建住宅甲方（被告）承诺免费安装进户防盗门；3、超出过渡期交房，甲方按过渡期标准加倍支付补偿费；4、从乙方（原告）全部腾退之日起计算过渡费；从二Ｏ一三年元月一日起计算过渡费。在签订协议时，被告附有还建房屋及门面规划图。2012年12月15日，被告向原告支付了拆迁补偿款共计99389元。2016年1月19日，规划部门审批后许可的规划施工图对被告提供的原设计图进行了修改，致使双方约定的还建房及还建门面面积及位置不一致。被告还建给原告房屋三套，每套面原积127.47㎡，面积共计382.41㎡。约定的两间门面至今未交付。被告向原告支付了过渡费10512元、己拆迁房屋一楼的停业补偿费15790元。本案争议焦点：一、关于交付还建门面及办理产权证问题。二、关于支付过渡费及营业费问题。一、关于交付还建门面及办理产权证问题。本院认为，原、被告在签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的还建门面位置及面积已经规划部门审批时进行了修改，按照双方约定，还建房每套面积应为114.27㎡，三套面积共计342.81㎡。而被告实际给予原告还建房三套，每套面积预测127.47㎡，面积共计382.41㎡。门面房面积及位置也与原约定不一致。由于规划部门对被告的规划施工图进行修改，属于不可抗力因素，另原告实际取得的还建房面积比约定的多出的部分，双方按照原约定履行已不可能，该责任属于不可抗力因素造成，不可归责于任何一方，被告不存在违约问题。原告要求被告立即向其交付门面房的请求，本院不予支持。双方应当对门面房位置及面积进行重新约定。另外，所有还建房未进行验收，无法办理产权证。由于双方在协议中对办理产权证登记问题未约定，故原告要求被告立即为其办理产权证的请求，本院亦不予支持。双方可另行约定。二、关于支付过渡费及停业补偿费问题。本院认为，双方对支付过渡费问题进行了约定，即从2013年1月1日起计算。被告已支付了1年的过渡费10512元，换算为2元/㎡（即10512元÷12个月÷438㎡）。按照约定，超出过渡期交房，甲方按过渡期标准加倍支付补偿费，按照原告确定的起算时间为2014年4月1日，计算至2019年6月30日，共63个月，过渡费为110376元（即438㎡×63个月×2元/㎡×2倍）。双方对停业补偿费的约定为补偿15790元，未约定时间，应视为一次性补偿，该补偿费被告已支付给原告。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告的辩称意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北华乾房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈正泉支付拆迁过渡补偿费110376元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈正泉的其他诉讼请求。本案诉讼费18860元，由被告湖北华乾房地产开发有限公司负担1333元，由原告陈正泉负担17527元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  姚四明人民陪审员  高梦琴二〇二〇年一月二十日书 记 员  黄显婷