广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3233号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市经泰隆物业管理有限公司，住所：深圳市南山区西丽镇新光路新源工业区第**501-2，统一社会信用代码：91440300755668439L。法定代表人：陈英姿，总经理。委托诉讼代理人：王仲彦，广东同观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄乙森，广东同观律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：付学，男，1984年4月15日出生，汉族，身份证地址：甘肃省宕昌县。委托诉讼代理人：陈宝淇，广东贤耀律师事务所律师。第三人:邹传，女，1983年7月13日出生，汉族，身份证住址：武汉市新洲区。第三人：深圳市国汇桃源农产品有限公司，住所：深圳市南山区桃源街道龙井工业区厂房（A栋）1、2层，统一社会信用代码：91440300685384843F。法定代表人：叶烈，系公司总经理。原告深圳市经泰隆物业管理有限公司与被告付学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理，并于2018年6月8日依法作出（2018）粤0305民初278号民事判决。原告深圳市经泰隆物业管理有限公司与被告付学均不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年9月25日裁定将本案发回重审。本院于2019年2月1日重新立案受理，依法追加邹传、深圳市国汇桃源农产品有限公司(以下简称国汇桃源公司)作为第三人参加诉讼，并适用普通程序于2019年5月28日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王仲彦、黄乙森，被告及其委托诉讼代理人陈宝淇、第三人深圳市国汇桃源农产品有限公司法定代表人叶烈到庭参加诉讼。第三人邹传经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即搬离承租房屋并将承租房屋移交给原告；2．判令被告支付拖欠的租金及水电费等合计1007190.16元（人民币，下同），暂计至2017年11月30日，直至被告实际搬离并移交承租房屋之日止；3．判令被告向原告返还空调96台、遥控器50个、床67张、热水器96台、木格柜11个、铁皮储物柜9个、桌子46张、椅子23把等设备设施（价值合计262050元）；4．判令被告支付违约金60782.41元（按每月租金及水电费的日万分之五的标准，自当月6日起依次计算至实际清偿之日止）；5．判令原告没收被告支付的租赁保证金共249600元；6．判令原告没收被告缴纳的水电保证金30000元；7．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市南山区共计96间房屋出租给被告作宿舍使用。合同约定：租赁期限自2015年5月1日至2017年11月30日；月租金为124800元，被告应于每月5日前支付当月租金及上月产生的水电费、综合水电费等；被告若拖欠租金、水电费超过十天以上（含十天）的，原告有权收取租金等费用总额每日2%的违约金，如拖欠三十天，原告有权没收被告租赁保证金；由于被告违约造成合同终止的，原告除罚没被告两个月租赁保证金外，还有权要求被告承担拖欠款项总额每日1%的违约金。《房屋租赁合同》生效后，原告依约向被告实际交付了房屋及房屋内的空调、热水器、床、桌椅、柜子等设备设施（该等设备设施合计262050元）。但自2017年4月起，被告多次拖欠房屋租金及水电费，截止2017年11月30日，被告拖欠原告租金、水电费等费用累计1007190.16元。此外。原、被告双方在《房屋租赁合同》约定的违约金计算方式，可视为双方对逾期违约造成实际损失额的计算方式，因此，从被告拖欠各期租金及水电费等费用之日起计算至2017年11月30日，被告给原告造成的实际损失合计1215648.14元，被告还应按照实际损失的30%向原告支付违约金。经原告多次催告，被告至今仍未向原告履行支付租金、水电费及违约金等义务。原告请求法院支付其各项诉讼请求。被告辩称：1．针对刘宏邦要求被告搬离并将承租房屋移交，因刘宏邦与原业主发生违约，2017年9月被业主强行收回物业，因此刘宏邦所说事实不存在；2．刘宏邦要求支付1,007,190.16元租金至2017年11月30日，因刘宏邦不处理长年存在的问题、并且严重影响被告经营，造成被告重大损失，且并非其所说计算至11月30日止，因刘宏邦违约，业主在2017年9月强行收回房屋，未交租金为5-8月；3．刘宏邦要求被告返还96台空调、50个遥控器、67张床等涉案设备设施，因刘宏邦与业主发生违约，以上所有设施均被业主收回，刘宏邦所说事实不存在；4．刘宏邦要求被告支付违约金364,694.44元、没收被告租赁保证金249,600元，因刘宏邦不守信用，违反多条合同约定，以及长年带来各种严重问题且不加以解决，导致被告以不交租金维权，被告不应承担违约金；5．本案原告不享有涉案物业相关租赁权益，原告主体不适格，应驳回原告全部诉讼请求；6．涉案《租赁合同书》中约定出租的房产没有合法产权证明，该合同违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同；7．被告不存在过错，不承担诉讼费用。被告提出反诉请求：1、原告及第三人邹传返还租赁保证金249,600元、水电保证金30,000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年9月1起，暂计算至2019年3月1日为20970元，应计至实际清偿日止）；2、原告及第三人邹传依法赔偿违约金249600元；3、原告及第三人邹传赔偿因涉案租赁物业被强行收回造成的财物损失（包括冰箱、洗衣机、沙发、床、衣柜、电脑桌、梳妆台等）288000元；4、本案诉讼费用由原告及第三人邹传共同承担。事实与理由：原告存在违约，第一、未按合同约定交接全部涉案租赁物业，前期仅交付33间房屋；第二、私自改造涉案物业公共活动区域作为停车场收费，牟利长达2年之久，获取非法利益20多万元，影响租户生活环境及居住条件；第三、违反消防规定将其他物业改造成物流仓库出租并且长期占用消防通道，导致租赁物业因存在消防安全隐患遭消防查封，造成租户大面积流失；第四、对涉案租赁物业房屋漏水、断电、掉灰等问题不进行维修处理，被告多次要求出租方立即整改相关问题，但出租方均未妥善及时解决。2017年9月，出租方因与国汇桃源公司就涉案租赁物业产生纠纷，涉案租赁物业被国汇桃源公司强行收回，造成被告的财物损失。原告针对被告的反诉辩称，一、因被告违约，原告有权没收租赁保证金及水电保证金；二、原告不存在任何违约行为，无需向被告支付违约金；三、被告请求赔偿财物损失没有事实及法律依据。第三人邹传称，其与被告签订合同的行为系作为原告的员工履行职务行为。第三人国汇桃源公司称，其将涉案物业出租给原告，因原告违约，其于2017年9月15日从被告处收回涉案物业。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月28日，第三人邹传作为原告的员工代原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用为宿舍用途，承租房屋面积经甲乙双方认可确认为96间大单间；租赁期限从2015年5月1日至2017年11月30日；从2015年6月1日起计租金，乙方应严格按照合同约定向甲方缴纳本合同所列的各项费用；乙方应于每月五日以前向甲方支付当月的租金及上月产生的水电费、综合水电费等；签订协议时，乙方支付给甲方相当于两个月租金的押金共计249600元作为租赁保证金及水电使用保证金30000元，租赁期满无违约情形，甲方不计利息全额退还租赁保证金和水电使用保证金；租金单价每间1300元／月，月租金共计人民币124800元；甲方收取水电费的单价每立方米6.8元，电费单价每度1.30元，水电费按表以实际耗用收取；未经甲方书面同意乙方不得提前解除本协议，乙方确需提前解除的，须提前三个月书面通知甲方，甲方同意解除的，乙方应完好交回承租房屋、缴清各项应缴纳费用外，乙方同意租赁保证金249600元及水电使用保证金30000元不予退回，同时还需补缴免租期间的租金；甲方无故提前解除协议造成乙方损失的，应向乙方支付相当于两个月租金的违约金作为赔偿，并将乙方的租赁保证金全额退回；乙方若拖欠租金、水电费超过十天以上（含十天），甲方有权收取拖欠租金等费用总额每日百分之二的违约金，并以乙方交纳的租赁保证金冲抵拖欠租金等费用，如拖欠三十天（含三十天）时间甲方有权终止合同，没收乙方租赁保证金；租赁保证金被抵充后，乙方应于租赁保证金被抵充之日起五天内足额补交被冲抵的租赁保证金；由于乙方违约造成本合同终止的，甲方除罚没乙方两个月租赁保证金外，还有权要求乙方承担拖欠款项总额每日百分之一的违约金；及其他内容。原告指定的涉案合同的租金及水电的收款银行账号为其员工邹传、汪红梅名下的账号。被告于2015年4月25日、2015年4月27日、2015年5月1日向原告指定的邹传账户转账共计404400元，其中包括租赁保证金249600元、水电使用保证金30000元、首月租金124800元。被告答辩意见中的案外人刘宏邦为原告的监事及股东。2015年4月30日，被告收到涉上述租赁合同中的96间房屋的钥匙。被告当庭陈述，该租赁合同中签订时仅盖有邹传的签章，被告并不认识邹传，被告多次要求原告在上述房屋租赁合同上加盖原告公司公章，多次沟通后原告才加盖公司公章。原告、第三人邹传均陈述邹传系原告的员工，其签订合同系履行职务行为。另查，第三人国汇桃源公司将涉案房屋出租给原告，租赁期限从2011年8月1日至2017年11月30日。第三人国汇桃源公司因与原告就涉案房屋的租赁关系发生纠纷，于2017年9月15日收回涉案房屋并扣押了涉案房屋内的空调等物品。第三人国汇桃源公司称扣押的空调等物品，当废品处理了。原告为了证明涉案房屋系经规划许可的合法建筑及原告对涉案房屋具有合法转租权，向本院提交以下证据：1、第三人国汇桃源公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）于2011年7月28日，签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于深圳市南山区用途；乙方承租房屋期限自2011年8月1日起至2017年11月30日止；及其他内容。2、2011年7月28日，第三人国汇桃源公司向原告出具的《证明》，该证明载明：原告承租案外人坐落于深圳市南山区，案外人同意原告转租给第三方作为办公（宿舍）使用，同意转租时间为2011年8月1日至2017年11月30日止。3、2012年5月25日深圳市南山区房屋租赁管理办公室出具的登记（备案号）：南ＫＤ003687（备）的《房屋租赁凭证》，该凭证载明：房屋坐落地址为深圳市南山区楼；出租人为深圳市国汇桃源农产品有限公司；承租人为原告；租赁面积为3582平方米；租赁期限自2011年7月1日至2017年11月30日；及其他内容。4、2002年5月10日深圳市规划与国土资源局南山分局出具的深规土建许字【2002】Ｎ042号《深圳市建设工程规划许可证》，该许可证上载明：用地单位为深圳市深大长通实业有限公司；用地项目名称为深大长通宿舍楼；用地位置为大沙河东、洗衣厂北；规定建筑面积3582平方米；及其他内容。5、2002年9月23日深圳市建设局出具的编号440300200205300201《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，该许可证上载明：建设单位为深圳市深大长通实业有限公司；工程名称为深圳市深大长通实业有限公司宿舍楼；建设地址为南山区西丽龙井工业园；建设规模为3582平方米；及其他内容。被告辩称以上《深圳市建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》等证据上所记载的业主单位为深圳市深大长通实业有限公司，建筑面积与原告提交的房屋租赁合同不相符，无法证明原告具有租赁权益及使用权，不能证明所有证据指向的是同一建筑物。2018年6月8日，本院工作人员前往深圳市规划和国土资源委员会南山管理局（以下简称南山管理局）调取涉案房屋的规划许可信息材料，南山管理局向本院提供的《建设工程规划许可证》、《测绘项目平面位子分布图》与原告向本院提交的《深圳市建设工程规划许可证》等材料一致。原告为了证明其已于2015年4月30日交付涉案96件房屋及房屋内的设备物品，向本院提交以下证据：1、《龙井综合楼协议客户物品清单》、《龙井宿舍楼室内物品清单》，两份清单上均有被告的签名，空白处手写内容为：已验33间房，其中509、512空调开不了，304热水器开不了，其他房都合格；验33间、热水器33台、空调33台、空调遥控40个；401房没电、匙锁箱1套；96间匙锁全部已移交；已交接确认；及其他内容。2、原告与案外人程松青于2012年3月20日就涉案房屋进行改造及内饰签订的《装饰装修工程合同》、原告与案外人程松青于2012年7月31日签字的《龙井宿舍楼装修工程验收结算清单》、深圳市南山区鑫华健装饰材料店出具的交涉案房屋的《出库单》。原告陈述验收结算清单、出库单里载明了空调等价值262050元。被告对于《龙井综合楼协议客户物品清单》、《龙井宿舍楼室内物品清单》均认可其真实性、合法性、关联性，但称虽收到96间房的钥匙，但原告在2015年5月1日仅交付了33间房，合同签订后3个月内才交付93间房，剩余3间推迟了近半年才交付。对于其他证据因与被告无关，均不予认可。原告为了证明被告拖欠租金及水电费用，向本院提交以下证据：1、2017年9月13日，原告委托广东通关律师事务所出具的《律师函》，该函件的主要内容有：截止2017年8月31日，被告拖欠了2017年4月滞纳金、2017年5月、6月、7月、8月的租金、水电费及滞纳金共计1,474,696.31元；被告未按约支付租金及水电等费用的行为违反了合同约定，被告除应支付拖欠款项外，还应承担逾期付款违约责任并赔偿损失；被告自接函起三个工作日内一次性支付上述拖欠截止至2017年8月31日的上述费用以及按时支付2017年9月租金等相关费用；及其他内容。2、两份EMS邮递单及邮件查询单，原告委托律所向被告的身份证地址及西丽住址邮寄以上的《律师函》，该两份邮件均以“拒收”退回。3、《龙井宿舍楼电表》、《龙井宿舍楼水表》，两份表显示最后抄表日期均为2017年9月1日。4、原告盖章的《2017年4月收费通知单》、《2017年5月收费通知单》、《2017年6月收费通知单》、《2017年7月收费通知单》、《2017年8月收费通知单》、《2017年9月收费通知单》、《2017年10月收费通知单》、《2017年11月收费通知单》，4月份显示的租金为124,800元、电费7,490.17元、水费3,386.4元；5月份显示的租金为124,800元、电费6,917.81元、水费3,216.4元；6月份显示的租金为124,800元、电费9,761.78元、水费为3,767元；7月份显示的租金为124,800元、电费16,578.41元、水费为3,971.2元；8月份显示的租金为124,800元、电费17,277.05元、水费为4,440.4元；9月份显示的租金为124,800元、电费19,629.53元、水费为4,059.6元；10月份显示的租金为124,800元、电费17,828.33元、水费为4,157.06元；11月份显示的租金为124,800元、电费17,828.33元、水费为4,157.06元。被告仅认可《龙井宿舍楼电表》、《龙井宿舍楼水表》，对于其他证据因未收到过，均不予认可。被告辩称其没有缴纳2017年5月至8月的涉案房屋的租金，是由于原告违约行为导致，其不缴纳该部分租金系为了维护自己的权利，2017年9月15日，涉案房屋的原业主收回了涉案房屋，故其没有义务继续缴纳2017年9月至11月的租金，为了证明以上事实，被告向本院提交以下证据：1、2016年11月30日邹传签字的《沟通函》，该函的内容有：2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》，经双方签字后就已经形成法律约束力，无需加盖公司的印章；未交付的房屋，其并没有收取该部分房屋的租金或费用；2016年1月、2015年12月，尚有14850.63元的水电费未支付；其并没有私设停车场；停电打人事件纯属误会；2016年12月1日前支付拖欠的195303.32元，如拒不按约履行合同义务，其有权解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告承担逾期付款违约金、并没收被告的租赁保证金；其他内容。2、2015年8月6日被告向原告出具的《通知》，其内容有：双方合同约定应在2015年5月1日交付96套房，现被告只收到33间房；合同明确载明自2017年5月1日至2017年5月30日为免租期，原告不交房且收取租户租金长达3个月，严重违反了合同；以上问题不及时处理，被告拒绝交租；及其他内容。3、2015年12月6日被告向原告出具的《通知》，其内容有：原告未能按照约定时间给被告合同盖章，要求尽快完成盖章；原告将涉案房屋公共活动区域占用，私自经营停车场严重影响96户租客正常休息；一楼出租给京东快递公司存在安全隐患，导致大量客户退房给被告造成经济损失，请原告给予相应赔偿；及其他内容。4、2016年5月1日被告向原告出具的《联系函》，该函件内容有：篮球场占用、京东物流仓库、多次停水、停电、卫生间及房间漏水、合同没有公司盖章等给被告造成了严重影响，请原告给予解决；及其他内容。5、2016年10月20日被告向原告出具的《综合楼存在问题整改知会函》，其内容有：2015年5月1日起，原告未能按照合同约定交付96间房屋，推后3个月才交完93间，剩余3间推后半年；楼下篮球场，2个月后被原告用来对外停车出租，导致有车租户无法正常停车，客户流失；一楼出租给京东快递公司，影响客户正常休息；一楼两个进出口长期被货物堵死，带来极大的安全隐患；多间房屋出现漏水、断电无人处理；楼下环境卫生2年多原告没有打扫清理；以上给被告造成经济损失，如原告不尽快处理，一切后果由原告负责；及其他内容。6、2017年2月10日被告向原告出具的《通知》，其内容有：原告私自将涉案房屋的公共活动区域占用，严重影响被告用以出租的入住率；一楼京东快递物流公司，脏、乱、差，严重影响租户租住环境，存在较大安全隐患；96户租客消防逃生通道长期被堵死，影响出入，给被告造成的损失由原告负责；被告要求原告对以上事实给予处理；及其它内容。7、涉案房屋的照片一组。8、深圳市国汇桃源农产品有限公司的法定代表人叶烈的证言，其内容有：涉案房屋于2011年7月租赁给原告，因原告严重违约，深圳市国汇桃源农产品有限公司于2017年9月15日收回涉案房屋，收回房屋的同时，扣押了房屋内的空调、创、冰箱等物品。9、证人何某、王某的证言，其内容有：原告自签合同起，没有在合同上加盖公章；原告未按规定时间内给付96套房屋；原告自合同起租三个月后将房屋公共活动区域改为停车场，对外出租；原告将房屋出租给物流京东快递做仓库使用。原告当庭陈述《沟通函》为复印件，其未收到亦未发出该函件，其员工邹传签字无法核实，故不予认可；对通知函、联系函、知会函等均没有收到过，且被告也无法提供其向原告提交过以上的函件；被告提交的照片因看不出拍摄时间、方位，故均不予认可；证人叶烈与本案有利害关系、证人何某与王某系被告的前员工，故均不予认可证人证言的效力。关于第三人国汇桃源公司于2017年9月15日收回涉案房屋的行为，原、被告均认为第三人国汇桃源公司构成侵权，但均认为应由对方向第三人国汇桃源公司主张侵权责任。原告声明其在本案中向被告主张违约责任。本院认为，原、被告系本案的《房屋租赁合同》的当事人。根据原告提交的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、第三人国汇桃源公司与原告签订的《房屋租赁合同》及深圳市南山区房屋租赁管理办公室出具的登记（备案号）：南KD003687（备）的《房屋租赁凭证》等证据能形成证据链，证明涉案房屋有报批报建手续，且原告具有合法的转租权，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告主张因原告存在未在合同上加盖原告公章、未按合同约定的时间交付涉案房屋、将公共活动区域改成停车场对外经营牟利、将涉案房屋的一楼出租给京东物流做仓库等违约行为而拒绝缴纳租金及水电费，本院分析如下：首先，被告向本院提交的证据均系针对原告，且原告向本院提交的《房屋租赁合同》上有原告的公章，原、被告均受该合同的约束，故被告以合同没有原告公章而主张不缴纳租金的抗辩本院不予采信;其次，2015年4月30日，原、被告在对涉案房屋物品交接时，被告已确认收到了涉案的96间房屋的钥匙；被告当庭陈述其在2016年4月原告才交付完涉案的96间房，在此期间被告亦未举证证明其向原告主张过违约责任，且双方均继续履行了该租赁合同；现原告主张被告支付的拖欠租金及水电费均是在2016年4月即被告所述已经全部交付完毕之后的租金，故被告的此项抗辩本院不予采信;最后，原告将公共活动区域改成停车场、将涉案房屋的一楼出租给京东物流做仓库等行为，在原、被告双方签订的租赁合同中并未对以上事项作出约定，故被告的此项抗辩本院不予采信。综上，被告主张的不予缴纳租金及水电费的抗辩理由不成立，依据双方签订的合同，被告未依约向原告缴纳其承租且实际使用期间的租金及水电费的行为构成违约，原告有权主张其缴纳拖欠的租金及水电费。依据已查明的事实，因原告与第三人国汇桃源农产品有限公司就涉案房屋的租赁关系发生纠纷，第三人国汇桃源公司于2017年9月15日已收回并占用涉案房屋，原告在合同期限届满前无法依约继续出租涉案房屋给予被告占有使用，根据《合同法》第二百一十六条，原告的行为构成违约，且导致原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年9月15日无法继续履行,故原告主张因合同期届满而要求被告立即搬离涉案房屋并将涉案房屋交给原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。由于涉案房屋在合同届满之日前即2017年9月15日已无法继续履行的事实，故原告主张被告支付2017年9月15日之后的租金及水电费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告向其返还空调96台、遥控器50个等涉案房屋内的设备设施。上述物品原告自认购买于2012年，原告与被告交接时，双方仅进行了交接，而未确认其价值，根据日常生活经验，可知上述物品已远低于其购买时价值。在本案租赁合同因原告的违约行为导致案涉房屋被第三人国汇桃源公司收回，被告不能使用，但涉案房屋内的设备设施，在被告的实际占有、控制之下，被告应尽保管职责，避免损失扩大，并履行通知原告等合同附随义务，被告未采取相应措施，应承担责任。原告要求被告返还，因原物已经不存在故其主张已经没有现实履行的可能性。原告没有主张折价赔偿，故本院不予处理。本案中，被告对拖欠原告2017年5月至2017年8月租金及水电费的事实予以认可，涉案房屋系在2017年9月15日被第三人国汇桃源公司收回，故本院对原告要求被告支付2017年5月1日至2017年9月15日期间的租金、水电费共计639,374.82元（5月份租金及水电费为124800＋6917.81＋3216.40、6月份的租金及水电费为124800＋9761.78＋3767.20、7月份的租金及水电费为124800＋16578.41＋3971.20、8月份租金及水电费为124800＋17277.05＋4440.40、9月份的租金及水电费为双方约定的月租金及实际产生水电费的一半62400＋9814.77＋2029.8）的诉讼请求予以支持。原、被告双方在签订《房屋租赁合同》后，在履约过程中，被告有拖欠租金及水电费的违约行为，但原告并未因此而主张解除该房屋租赁合同，现因原告无法依约在合同期限内提供涉案房屋交付于被告，原告的行为构成违约并致使合同无法继续履行，综上，原告主张没收租赁保证金及水电保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告反诉要求返还，原告应向被告返还。第三人邹传不是本案租赁合同当事人，被告要求第三人邹传承担责任，没有事实和法律依据。对于原告主张被告支付2017年4月至2017年11月期间的租金及水电费的违约金的诉讼请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于每月5日以前向原告支付当月租金及上月产生的水电费等，亦约定被告若拖欠租金及水电费等三十日的，应按拖欠款项总额每日0.1%向原告支付违约金。本案中，被告拖欠涉案房屋的租金及水电费的行为，构成违约，其违约行为在先，给原告造成了一定损失，依据合同约定，被告应当予以赔偿。关于违约金标准，本院认为，被告提出调整违约金的抗辩，而原告未举证证明其实际损失大小，且合同约定的违约金及原告主张的违约金标准过高，本院予以适当调整为按拖欠费用的每日万分之五的标准支付滞纳金。依据查明的事实，被告拖欠费用为自2017年5月1日至2017年9月15日的租金及水电费。综上，自2017年5月1日至2017年9月15日期间的涉案房屋租金及水电费的滞纳金，应按每月欠付租金的日万分之五的标准，自当月6日起分别计算至本判决确定的付款之日止。被告的其他反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告付学于本判决生效之日起十日内向原告深圳市经泰隆物业管理有限公司支付租金、水电费共计639,374.82元及2017年5月1日至2017年9月15日期间房屋租金及水电费的违约金（按每月租金及水电费的日万分之五的标准，自当月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；二、原告深圳市经泰隆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告付学返还租赁保证金249,600元、水电保证金30,000元及利息（自2017年9月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、驳回原告深圳市经泰隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告付学的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19286.6元，由原告深圳市经泰隆物业管理有限公司负担11625.6元，被告付学负担7661元。原告已预交21616.8元，本院退回9991.2元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费7661元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费6090元，由原告深圳市经泰隆物业管理有限公司负担2031.5元，被告付学负担4058.5元。被告已预交6090元，本院退回2031.5元，原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳反诉受理费2031.5元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  韩悦秋审判员  张 琼审判员  谭素青二〇二〇年一月二十三日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。