西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14578号原告：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：龚询丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海亮，陕西平镜律师事务所律师。被告：西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：李佳琦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭文，男，1986年6月23日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司副总经理。原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司（以下简称智诚公司）与被告西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司（以下简称景龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告智诚公司的委托诉讼代理人赵海亮到庭参加诉讼，被告景龙公司的委托诉讼代理人郭文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告智诚公司诉称，原、被告双方于2019年1月15日依法签订了西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX、XX和XXX室房屋（面积为324.49平方米，以下简称为“租赁房产”）的《房屋租赁合同书》（以下简称为“合同”）。合同约定租金为38元/月/平方米，被告作为租赁房产的承租人，应当在合同签订后两日内向原告支付首次租金与管理费73983.72元，并支付租赁押金32449元（含已交定金10000元）。合同签订后，原告多次催促被告履行上述付款义务，但被告一直未能按照合同约定履行全额支付首次租金、管理费和租赁押金的义务，被告的行为已经构成了严重违约。2019年6月17日，原告依约行使合同解除权并向被告送达了《解除合同通知函》，根据合同约定与《合同法》相关规定，原、被告双方之间租赁合同关系已解除，被告应当依约依法履行腾退、返还房屋的义务，并向原告承担违约责任。综上所述，被告作为本案租赁合同的承租人，因其严重违反合同约定义务，已构成严重违约。因其严重违约致使租赁合同解除后，被告仍实际占有、使用租赁房产，其拒绝腾退、返还租赁房产亦属违约行为且已严重损害原告合法权益。为了依法维护正常的市场经济秩序，保护原告的合法权益，原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告腾退西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX、XX和XXX室房屋交付原告，并向原告支付违约金32449元；2、被告自合同解除次日至房屋实际交付原告之日的实际逾期天数按三倍租金向原告支付赔偿金和物业费；3、被告将租赁房屋私自拆改部分恢复原状并承担恢复费用；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。在本案审理过程中，原告因被告于2019年8月18日搬离涉案房屋的事实而变更诉讼请为：1、被告向原告支付违约金32499元；2、被告自合同解除次日至房屋实际交付原告之日的实际逾期天数按三倍租金向原告支付赔偿金73983.72元；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告景龙公司辩称，1、原告未依约交付房屋，被告有权行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。首先，根据合同法第六十七条的规定，原告应负有先行向被告交付租赁房屋的义务，在原告未向被告交付房屋之前，被告有权拒绝履行相关合同义务，不应承担违约责任。其次，原告直至2019年5月中旬才向被告交付房屋。2月15日至2019年5月期间，被告并未实际使用涉案房屋，不应承担在此期间的租金、物业管理费等相关费用。2、被告已于2019年8月18日将房屋交还给原告处，且被告已将租金实际支付至2019年11月20日，足以支付被告2019年6月18日至2019年8月18日期间租金，被告不存在逾期交房的情形，原告要求被告承担逾期交房的赔偿金和物业费，无事实和法律依据。3、原告将房屋交付至被告处使用，尚未完成电路改造，被告入住后，为配合原告完成电路改造，并未对租赁房屋进行装饰装修，房屋已按交付时原状交还至原告处，原告要求被告将租赁房屋内私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用，无事实和法律依据。经审理查明，2019年1月15日，甲方智诚公司与乙方景龙公司签订租赁意向书，乙方同意以下租赁条件租赁甲方坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层；租赁面积为324.49平方米，月租金为38元/月/㎡，租期为3年，第一年、第二年租金为38元/月/㎡，第三年租金为100元/月/㎡，物业管理费由乙方自行承担；交楼期为2019年2月15日；起租期为2019年2月15日；支付方式为付六押一；管理费押金无；租金押金32449元、水电费押金无、免租期无等。同日，甲方智诚公司与乙方景龙公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方同意将位于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX、XX、XXX出租给乙方；租赁面积为XXX室152.55m2、XXX室85.97m2、XXX室85.97㎡，租赁面积共计324.49㎡；租期为3年，即从2019年2月15日起至2022年2月14日止；免租期为0天；起租日为2019年2元15日；租金为38元/月/㎡，管理费为0元；从2019年2月15日起至合同期满，租金标准第一年为38元/月/㎡，第二年为38元/月/㎡，第三年为100元/月/㎡；乙方应在本合同签订后两日内支付首次租金及管理费73983.72元，乙方须于每六个月末25日前全额支付下一次73983.72元租金及管理费，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁期间，乙方承租区物业费及水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴；为保证乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同的二日内，乙方向甲方支付以下款项：租赁押金32449元，含已交定金10000元；于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用，办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将押金退还给乙方；甲方与乙方全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用；甲乙双方应在交付当天共同对租赁房产进行验收交接，履行交接手续，租赁房产在存在主体结构质量不合格严重影响乙方装修或使用重大质量问题除外，若租赁房产存在不影响乙方进场装修或正常使用的瑕疵，双方应正常履行交付手续并由乙方签署瑕疵情况说明，由甲方负责修缮并承担费用；乙方按照本合同的约定全额支付押金，若乙方未按照约定支付押金的，视为乙方违约，甲方可以解除本合同，甲方可在无需通知乙方的前提下将该租赁房产另行出租，如有已支付的定金不予退还等。甲方智诚公司与乙方景龙公司还签订了一企一议入驻协议，协议约定，甲方为乙方提供政策申报服务，政策奖补申报成功后，甲方会收取政策奖补金额的20%作为申报服务费，甲方提供位于曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层面积为324.49平方米的办公室，以优惠价38元/平方米的价格出租给乙方，乙方每年进口额需达到500万元以上，在曲江新区开票额需达到1000万元以上方可享受此优惠；房屋租赁押金为一个月房租，以原价100元/平方米计算；甲方为乙方提供两年时间的优惠价格，第三年开始，租赁价格提升为原价100元/平方米等。2019年5月3日，景龙公司向智诚公司指定的赵某某转账10000元，景龙公司认为其中的5945元系涉案租金，剩余的4055元系黄胖胖公司与智诚公司租赁合同的租金。2019年4月2日，景龙公司向智诚公司支付21466.8元，备注为物业费，景龙公司认为该款项为租金。2019年4月15日，景龙公司向智诚公司支付10000元，备注为租金，景龙公司亦认可该费用为租金。2019年4月20日，景龙公司向智诚公司支付10000元，备注为物业费，景龙公司认为该费用为租金。2019年5月14日，景龙公司向智诚公司支付7118.97元，备注为房租，景龙公司认为是该费用房租。2019年5月16日，景龙公司向智诚公司支付1600元，备注为水电费。2019年6月14日，景龙公司向智诚公司转账支付1200元，备注为电费，景龙公司认为该费用为租金。2019年7月6日，智诚公司向景龙公司出具物业服务费14602.08元的发票一张、水电费800元的发票一张、租金27118.97元的发票一张。智诚公司的员工赵某某与景龙公司的委托诉讼代理人郭文的微信截图，2019年4月19日，赵某某“款打之前给我说一下”，郭文“好的”；4月20日，赵某某“18楼整体都没有验收交工，擅自安装的锁我是要拆掉的”、“签字交付后，你再安排安装”；5月6日，赵某某“今天你们已经开始用了么？”、“电还没走完吧”，郭文“我问问”、“还没椅子”、“没打扫”，赵某某“椅子可以直接从17楼拿上去一部分，还有100把椅子周三发货来”，“昨天已经做了一次垃圾清理，走完电再清理一次就交付给你了”；5月7日，郭文“今天周二，计划什么时候交付呢？”，赵某某“你们员工不是正在搬家吗”，郭文“还有地毯，电路没好”；5月8日，郭文“赵总还没有铺地毯，走剩余电路”，赵某某“地毯公司把货发错号了，东西到18楼了，检查色差有问题，他们换去了”，“款准备的情况怎么样了，我一会上楼一趟，你在公司么？”郭文“明天最迟后天给到你”；5月14日，赵某某“他们昨天过去太晚了”、“八点到的，周一再搬吧”，郭文“明早一早好吧，我们早起打扫卫生”，赵某某“早上先让人搬到外面吧”，郭文“好”。庭审中，智诚公司称合同已于2019年6月17日解除，景龙公司称2019年6月18日解除，双方均认可景龙公司于2019年8月18日搬离。上述事实，有租赁意向书、租赁合同、一企一议入驻协议书、微信截图、发票、回单、转账截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。本案争议焦点是1、智诚公司有无于2019年2月15日向景龙公司交付合同约定的义务；2、景龙公司与智诚公司谁存在违约行为，是否应当承担违约责任。对于本案争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，虽然原告与被告签订的租赁意向书约定的房屋交付时间是2019年2月15日，但是根据双方的合同约定“甲方（智诚公司）与乙方（景龙公司）全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用”可知智诚公司向景龙公司交付房屋除了被告交付相关费用外还需涉案房屋竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，且智诚公司未提供其向景龙公司交付房屋的相关证据，景龙公司提供的委托诉讼代理人郭文与智诚公司的赵总赵某某的微信截图显示智诚公司并未于2019年2月15日向景龙公司交付涉案房屋，结合智诚公司的赵某某与景龙公司的委托诉讼代理人郭文的微信截图可知，2019年5月19日，智诚公司向景龙公司完全交付涉案房屋。对于本案的争议焦点二，本案中，虽然原告与被告合同约定第一期的租金73983.72元及押金32449元应于合同签订后两日即2019年1月17日前支付，而景龙公司迟延支付租金及押金的行为已构成违约，且景龙公司未按合同约定在合同解除后及时搬离涉案房屋，亦构成违约，但根据合同约定，智诚公司向景龙公司交付的房屋需竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，智诚公司向景龙公司交付的房屋并不符合合同约定，智诚公司亦构成违约，双方因违约承担的责任相当，故智诚公司要求景龙公司向其支付因逾期支付押金和租金的违约金32449元的诉请以及按照三倍租金支付迟延搬离房屋的赔偿金73983.72元的诉请，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费2429元，由原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  王惠云人民陪审员  雷 娟二〇二〇年一月十四日书 记 员  唐珮云打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1