上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50351号原告(反诉被告)：吕亦超，男，1991年1月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：应艳丽，女，1982年8月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：应东杰，男，1987年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：应越，上海市锦天城律师事务所律师。原告吕亦超与被告应艳丽、应东杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，应艳丽、应东杰提起反诉，本院受理后就本、反诉合并分别于2019年8月15日、2019年12月25日公开开庭审理。吕亦超的委托诉讼代理人严钧，应艳丽、应东杰的共同委托诉讼代理人应越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕亦超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年8月6日签署的关于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位(以下统称系争房屋及车位)的买卖关系；2.判令两被告返还原告购房定金人民币20万元(以下币种相同)；3.判令两被告返还原告购房款365万元。事实和理由：2016年8月6日，原告经中介公司居间，与被告就其名下的系争房屋及车位签署《房地产买卖居间协议》，约定总成交价为1,450万元，为此原告支付定金20万元，双方约定签约之日起35日内签署网签合同。因被告未办妥车位产证原因，要求延期签约，原告表示同意。2016年10月19日，被告应艳丽为享受出售名下唯一一套住房免征个人所得税，承诺原告会将房屋的产权变更至其一人名下再出售原告，并要求原告将对免征的个人所得税的一半支付被告应艳丽，为此原告与被告应艳丽重新签署《房地产买卖居间协议》及补充协议。后应被告要求，原告陆续支付房款共计365万元给被告应艳丽，但被告迟迟未通知原告签约，双方无法继续履行买卖合同。原告认为，双方签约合法有效，但被告长期没有履约表示，原告已经无法实现购房目的，由此向法院提起诉讼，诉如所请。被告应艳丽、应东杰共同辩称，同意解除原、被告间就系争房屋及车位的买卖关系。被告认为双方生效的合同为2016年10月19日签署的《房地产买卖居间协议》，该份合同的签署已经替代了之前双方于2016年8月6日签署的《房地产买卖居间协议》。2016年10月19日确实是由原告与应艳丽签署，应东杰当时人在外地，无法赶回签约，但对应艳丽签约及合同内容均予以确认，确认应艳丽签字代表其个人及应东杰。双方合同无法继续履行的原因是鉴于原告无法筹到购房资金导致，系原告违约。双方交易并不存在原告所述的将房屋产证变更至应艳丽一个人名下的事情，重新签约就是鉴于根据2016年8月6日的合同约定，在35日内要网签并支付第一笔款项即2016年9月10日签署合同原告支付1,000万元，因原告无法筹到1,000万元，致使双方无法在约定时间签约；车位的产证于2016年9月6日已办理，2016年9月10日有签约条件的，同时车位的产证办理与房屋签署网签合同没有关系，没有约定具体办理出来的时间。经协商，双方在中介协调下于2016年10月19日重新签约，正是考虑原告第一次违约，且支付条件有所放宽，故将原先的优惠取消，将交易总价从1,450万元变更到1,490万元。签约后，原告将定金补足至50万元，根据约定第一次付款要支付至600万元，然而，原告仍然不能筹足购房款，不能依照合同约定履行，至2016年11月3日包含定金50万元仅支付了385万元，因款项不能付足，故双方没有进一步签约。原告表示希望继续购买房屋并要求时间筹措资金，被告予以同意，但双方并未对时间重新做过明确的约定，直至约定的过户期限已过仍不能支付。2018年7月，原告还是表示想要购买系争房屋，被告方表示要求原告先承担违约责任再继续交易，原告不同意，因被告持有原告支付的部分房款，且房价有下跌，双方订立的房价被告是满意的，故当时亦不愿意解除买卖关系。现合同解除后，被告要求原告赔偿385万元，在这个基础上愿意返还50万元定金及购房款。对于唯一住房免个人所得税问题，双方确实谈过，被告应艳丽名下另有房屋，本确实打算将其他房屋出售，使系争房屋变为被告唯一住房，但双方也说清楚，如在系争房屋交易前未完成的话，这个税的补充约定就不生效，补充协议并不影响双方网签并办理过户。反诉原告应艳丽、应东杰共同向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年10月19日就系争房屋及车位订立的买卖关系；2.判令反诉被告吕亦超赔偿反诉原告应艳丽、应东杰实际损失385万元。事实与理由：2016年8月6日，双方就系争房屋及车位签署《房地产买卖居间协议》，双方约定总价格为1,450万元，2016年9月11日前签订《上海市房地产买卖合同》，吕亦超支付房款1,000万元，2016年10月30日前办理产权过户手续，吕亦超当日支付剩余房款450万元。2016年9月11日，吕亦超因不能依照合同约定向反诉原告支付首期房款1,000万元，构成违约，在双方协商的基础上，再行签署第二份《房地产买卖居间协议》。根据2016年10月19日签署的合同约定，房屋总价增加至1,490万元，2016年10月26日前签署《上海市房地产买卖合同》，吕亦超支付首期房款600万元，2016年12月31日前，吕亦超支付第二期房款490万元，2017年2月28日前办理产权过户手续，吕亦超支付房款400万元。2016年10月26日，反诉被告吕亦超仍未能依照合同约定支付首期房款，其行为再次违约。现反诉被告要求解除买卖关系，反诉原告认为，其行为给反诉原告造成损失，导致房屋价格回落以及房款的利息损失，由此向法院提起反诉请求。反诉被告吕亦超对反诉请求辩称，2016年10月19日签署的《房地产买卖居间协议》没有成立生效，如果法庭认为有效，那么反诉被告同意解除，但不同意支付违约金，对计算方式也不予认可，出售方不存在损失，由此也不存在差价损失，另外在出售方已经主张房屋差价损失下不存在应付未付款的利息损失。反诉被告认为，违约是反诉原告造成，而非反诉被告，不应承担赔偿责任。经审理查明，2009年9月16日，系争房屋的产权核准登记至应艳丽及应东杰名下，在产证附记处记载：幢号5-7号，地下**24，建筑面积120.59平方米，用途为特种用途；幢号7号，101室，建筑面积161.44平方米，用途居住。因应艳丽、应东杰购买上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号地下1层车库80号，于2016年8月28日将办理车位产权过户手续交至交易中心，2016年9月6日，相关部门将幢号5-7号，地下**24，建筑面积120.59平方米，用途为特种用途，幢号7号，101室，建筑面积161.44平方米，用途居住及幢号13号，地下**车库80，建筑面积34.01平方米，用途特种用途的权利核准登记至应艳丽、应东杰名下。2016年8月6日，以应艳丽、应东杰作为出售方(甲方)与吕亦超作为买受方(乙方)签署《房地产买卖居间协议》，约定双方经中介居间，就系争房屋约定总房价款为1,450万元(含车位转让价格)，乙方应在甲方签署本协议当日支付定金2万元；双方在本协议签订后35日内共赴中介处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除双方另有约定，前述约定期限届满日为双方签订示范文本日期；乙方应于签订买卖合同示范文本当日内通过丙方或直接向甲方支付受其房价款1,000万元(含已支付定金及10万元尾款)；乙方自筹资金应于房屋所在去房地产交易中心产权过户当日支付第二期房价款450万元；乙方签订本协议七日内向甲方再补18万元定金；双方最晚在2016年10月30日办理过户手续；双方在合同中确定支付甲方的收款账户；本次交易中所产生的所有交易税全部由乙方承担；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金；其他约定记载“车位正在办理产证”。当日，应艳丽、应东杰确认收到定金2万元并出具收款收据；2016年8月10日，吕亦超再行支付18万元定金，由应艳丽出具收款收据。2016年10月19日，以应艳丽作为出售方(甲方)与吕亦超作为买受方(乙方)再行签署《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋及车位权利人为应艳丽、应东杰，就系争房屋约定总房价款为1,490万元(含车位转让价格)，乙方应在甲方签署本协议当日支付定金20万元；双方在本协议签订后8日内共赴中介处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除双方另有约定，前述约定期限届满日为双方签订示范文本日期；乙方应于签订买卖合同示范文本当日内通过丙方或直接向甲方支付受其房价款600万元(含已支付定金及10万元尾款)；乙方自筹资金应于房屋所在去房地产交易中心产权过户当日支付第二期房价款490万元；2016年12月31日乙方通过丙方或直接向甲方支付第三期房价款400万元；双方最晚在2017年2月28日办理过户手续；双方在合同中确定支付甲方的收款账户；本次交易中所产生的所有交易税全部由乙方承担；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金；其他约定记载“甲乙双方商定，在2016年10月27日补足定金至50万元”。当日，应艳丽与吕亦超还签署“补充协议”一份，约定双方于2016年10月19日签署居间协议，成交价1,490万元，在此基础上订立如下补充协议：此次交易所产生的税费均由乙方承担，其中个人所得税为合同价的2%，现甲方提议，其名下另一套房产正在办理买卖交易，若本次交易审税之前其名下另外一套房产已完成交易，则本次交易房屋为甲方名下唯一一套住房，根据相关政策个人所得税免征；甲方希望因其原因所节省的交易费用，乙方应将实际金额补偿给甲方(以最终签署的上海市买卖合同价格为准)，此笔款项应于过户之前支付，若甲方未能在此次交易审税之前完成其名下其他房屋交易，则上述条件不成立，本协议无效，其他继续依照甲乙双方签署的居间协议履行；……。补充协议由应艳丽及吕亦超签字。2016年10月21日，应艳丽出具收款收据，表示收到吕亦超支付5万元，确认为购买系争房屋及车位的部分定金。2016年11月2日，应艳丽再行出具收款收据，表示收到吕亦超20万元，确认为购买系争房屋及车位的部分定金。2016年11月3日，应艳丽出具收款收据，表示收到吕亦超340万元，确认购买系争房屋及车位的部分房款。案件审理期间，根据应艳丽、应东杰对系争房屋及车位的市场价值评估申请，双方共同确认对上述标的物2019年6月5日价值时点出具评估报告，根据上海大雄房地产估价有限公司的评估，认为该时点所评估对象的汇总评估价值为1,363万元。就该评估结论，应艳丽、应东杰不持异议，予以认可。吕亦超对评估报告真实性不持异议，但对评估结果有异议，认为应该使用两种方法来做出结论，但鉴定单位只用了比较法，使用比较法也未将技术评估报告向当事人提供，所作出的评估价值偏低了，认为根据网上挂牌信息应在1,500万元至1,600万左右。针对吕亦超的异议，评估单位表示评估中所涉及的房屋评估，使用了比较法和收益法，因为车位出租较少，车位的价值评估使用了比较法；技术评估报告是有的，但在评估中一般不对外提供，评估价格是根据交易中心系统里面实际成交的价格比价而来。评估单位所作出的评估结论，符合相关的评估原则及程序，本院对此予以确认。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、收款收据、转账凭证、房地产市场价值估价报告等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖双方先后就系争房屋及车位的买卖订立两份《房地产买卖居间协议》，根据庭审调查，双方确实是鉴于第一份《房地产买卖居间协议》没有实际履行，经协商再行于2016年10月19日签署《房地产买卖居间协议》，结合双方再行签约的原因及交易的标的物为一致，可认为之后的《房地产买卖居间协议》已发生了约定的变更，后产生的约定覆盖之前的约定，2016年8月6日签署的协议因新的《房地产买卖居间协议》签订而终止，签约人应东杰亦不持有异议，故吕亦超再行要求确认解除2016年8月6日的《房地产买卖居间协议》，亦无必要。就买卖双方于2016年10月19日签署的《房地产买卖居间协议》及补充协议，对房屋转让价款、缔结网签备案合同、房款支付方式及时间、房屋交付过户及违约责任等主要内容进行了明确的约定，体现买卖双方真实意思表示且不违反强制性法律法规，应为合法有效。合同签署后，根据合同约定及收款收据的确认，本院确认买受人支付定金45万元，除外买受人还支付购房款340万元。现双方对解除就系争房屋及车位所建立的买卖关系，均不持有异议，并无不可，本院确认上述合同所形成的买卖关系予以解除。本案双方的争议在于系争房屋及车位的买卖关系不能继续履行的责任归属于何方。吕亦超方提出是应艳丽没有及时将系争房屋及车位的产权变更为其一人名下导致双方至今不能继续签约履行，而应艳丽、应东杰一方则提出是购买方不能筹措足合同约定的房款导致目前合同无法继续履行。对此本院分析认为：系争房屋及车位于2016年9月6日核准登记至应艳丽及应东杰名下，2016年10月19日双方选择重新签约，此时房屋及车位的产权状态已然明确且记载在合同中，如依照吕亦超的表示，双方正是需要将产权归于应艳丽一人名下才重新缔约，完全可以等待房屋的权属明确后再行签署第二份《房地产买卖居间协议》，在没有任何得益下也不需要变更合同相应的约定，即使是为先行将交易固定下来，那么影响交易的权属变更问题在《房地产买卖居间协议》及补充协议中只字未提，也未明确变更的时间，双方却约定签约后8日内签署网签备案合同，这无论从合同的表征还是履行的合理性上，都无合理性可循，为此本院对吕亦超的陈述难以采信；反之，根据前后签署的《房地产买卖居间协议》对比，房屋总价从1,450增至1,490万元及付款条件发生的变化，可以看出双方就交易履行做出了对购买人有利的约定，对交易结果做出了对出售方有利的约定，再加之吕亦超不能提供在双方约定时点前已做好房款资金准备的证据，可以认定出售方所描述的签约及履行更为符合客观事实，故而本院认定双方未进一步签署网签备案的《上海市房地产买卖合同》及后续无法继续履行是因购买方未做好履约准备而导致。之后至2019年6月吕亦超提出解约之诉期间，双方虽未重新协商履约条款，但也均未提出解除的意思表示，作为守约方的出售人有权选择合同继续履行还是解除。现在本案审理期间，因购买方吕亦超不再愿意履约并提出返还款项的请求，使得出售方亦做出同意解除双方买卖关系的确认，故吕亦超方应对合同解除承担相应的责任。应艳丽、应东杰要求吕亦超赔偿其合同解除的实际损失385万元，并为此申请对房屋及车位价值评估，以证明因房价跌落交易不成，出售方的损失。吕亦超对该实际损失金额不予认可。对此本院认为，其一、根据2016年10月19日签署的《房地产买卖居间协议》，签约主体为吕亦超及应艳丽，应东杰虽当庭表示确认应艳丽签约行为及合同内容，但根据合同相对原则，合同约束于签约人，故追究违约责任的主体为应艳丽；其二、根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，该方请求赔偿超过定金部分的损失的，可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。吕亦超实际支付定金45万元，应艳丽方认为实际损失已达385万元，应对实际损失提供证据予以证明。现根据评估报告，系争房屋及车位在双方解约立案时点，市场价值为1363万元，确实可能存在交易解除出售方不能按1,490万元获得房屋利益的损失，但出售方已经基于合同解除主张房屋交易不成的预期利益损失，在房屋权利仍归属出售方下，不存在未付房款的利息损失，在出售方没有提供其他证据证明其他实际损失下，就385万元金额，本院难以采纳。现本院就吕亦超违约行为所承担的损害赔偿金额，根据合同的性质、进一步签署网签备案的买卖合同以明确买卖主体、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，参照相关评估单位对当前房屋的市值，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定出售方的损失。另外，吕亦超在合同解除后，要求应艳丽及应东杰返还支付的款项385万元，应艳丽及应东杰在吕亦超承担赔偿责任下，对返还上述款项不持异议，并不无可，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吕亦超与被告(反诉原告)应艳丽于2016年10月19日就上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位所订立的《房地产买卖居间协议》及补充协议予以解除；二、原告(反诉被告)吕亦超应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)应艳丽76万元；三、被告(反诉原告)应艳丽、应东杰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吕亦超购房定金及款项合计385万元；四、驳回原告(反诉被告)吕亦超的其余本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37,600元，减半收取计18,800元，由原告(反诉被告)吕亦超负担；反诉案件受理费18,800元，由原告(反诉被告)吕亦超负担5,700元，被告(反诉原告)应艳丽、应东杰负担13,100元；房屋评估费29,600元，由原告(反诉被告)吕亦超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年一月二十一日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。