北京市第四中级人民法院行 政 判 决 书（2020）京04行初650号原告康淑兰，女，1949年08月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人郑刚，北京百朗律师事务所律师。委托代理人闫锴，北京百朗律师事务所律师。被告北京市海淀区人民政府，住所地北京市海淀区长春桥路**。法定代表人王合生，代区长。出庭应诉负责人梁爽，北京市海淀区人民政府副区长。委托代理人张世芳，北京市海淀区人民政府工作人员。委托代理人莫洁云，北京京凯律师事务所律师。原告康淑兰不服被告北京市海淀区人民政府（以下简称海淀区政府）征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院于2020年9月16日受理后，向被告海淀区政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。原告康淑兰的委托代理人郑刚、闫锴，被告海淀区政府的出庭应诉负责人梁爽、委托代理人张世芳、莫洁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告海淀区政府于2020年3月30日作出海政补决字[2020]第008号《北京市海淀区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉征补决定），主要内容为：海淀区政府于2017年7月5日作出《北京市海淀区人民政府关于魏公村小区项目的房屋征收决定》（海政发[2017]23号，以下简称《征收决定》），决定对魏公村小区项目所涉房屋及其附属物实施征收，同时收回其国有土地使用权，征收范围为：东至光大国信大厦，南至魏公村南街，西至万寿寺东路，北至学院南路；被征收房屋具体为：魏公村小区1-15号楼、副食楼（海楼、副楼）、甲1号楼、平房（住宅）和非住宅房屋。北京市海淀区住房和城乡建设委员会（北京市海淀区人民政府房屋征收办公室，以下简称海淀区征收办）为本项目房屋征收部门。本项目签约期限为2017年8月9日至2017年10月7日。海淀区魏公村小区10号楼2层2门X号房屋（以下简称涉案房屋）位于本项目征收范国内，房屋所有权人为康淑兰，房屋产权证书编号为X京房权证海字第XXXX号，房屋建筑面积36.6平方米，规划用途为住宅。北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚评估公司）已对涉案房屋价值进行了评估，并作出《北京市国有土地上住宅房屋征收评估结果报告》建亚征估字[2017]第073号-1020-1-康淑兰（以下简称《评估报告》），房屋征收补偿评估总价款为3287584元。2019年12月27日评估公司将上述报告进行公告，2020年2月12日被征收人领取了上述报告并于2月19日提出书面复核申请，2020年2月28日评估公司将《答复函》（建亚征估函[2020]001号）通过邮寄方式送达被征收人，被征收人在收到书面复核结果之日起10日内未向本市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人与房屋征收部门在签约期限内未能达成补偿协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，结合《魏公村小区项目住宅房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)，海淀区政府作出征收补偿决定如下：一、被征收人可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换。（一）被征收人选择货币补偿的，房屋征收补偿评估总价款为3287584元，其他各项补偿补助费按照《补偿方案》确定。（二）被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋位于本项目地块内，门牌号是魏公村2号楼X，预估房屋建筑面积63平方米，差价结算及各项补偿补助费按照《补偿方案》确定。二、被征收人应在本决定书送达之日起十五日内到本项目房屋征收部门对补偿方式进行选择确认。逾期不作确认的，按本决定第一条第（二）款执行。三、被征收人应在本决定书送达之日起十五日内将涉案房屋及附属物腾空并结清相关费用，同时将上述房屋交付本项目房屋征收部门予以拆除。四、被征收房屋移交后，本项目房屋征收部门与被征收人办理相关手续，由被征收人领取补偿补助款并自行周转。被征收人、利害关系人如不服本决定，可在本决定书送达之日起六十日内申请行政复议，或者在六个月内向有管辖权的法院提起行政诉讼。被征收人、利害关系人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内拒不搬迁的，海淀区政府将依法申请人民法院强制执行。原告康淑兰诉称，一、被告授权北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处（以下简称紫竹院街道办）以“排危解险”拆除危房的方式于2018年1月25日将原告的房屋违法拆除在先，后于2020年3月30日作出了被诉征补决定，违反了先补偿后搬迁的法律规定，征补决定书作出的前置条件违法，应予以撤销。二、《评估报告》不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（以下简称《房屋征收评估暂行办法》）的制作规范要求，不能证明估价师到原告的房屋进行实地查勘，属于无效，不能作为被告作出征收补偿决定书的合法依据。三、被告作为魏公村小区征收主体，熟知《房地产估价规范》《房屋征收评估暂行办法》的标准和要求，应严格要求评估公司依据规范出具分户评估结果报告，不符合标准要求的评估结果报告不能作为征收补偿决定的依据。综上所述，分户评估结果报告不符合《房地产估价规范》的制作要求，没有估价师声明、估价师未到原告房屋进行实地查勘，存在重大瑕疵，故该评估报告不能作为被告作出房屋征收补偿决定书的法律依据。被告违反《征补条例》第二十七条规定，在未对原告进行任何安置补偿的情况下，没有人民法院作出的生效裁定前提下，将原告的房屋拆除是严重的违法行为。故请求法院依法撤销被诉征补决定，本案诉讼费由被告承担。原告康淑兰在法定期限内向本院提交了以下证据：1.被诉征补决定，证明被诉征补决定在原告房屋被非法强拆2年后才作出，是无效的；征收补偿决定是行政征收整体的一部分，应全面整体考量审核征收补偿决定书的合法性。2.《评估报告》，证明不符合《房地产估价规范》中的估价程序；不符合估价规范4.0.1，要求实地查勘估价对象，撰写估价报告；正文内容和附件资料应齐全配套，这份报告均不符合标准，属于无效报告；不能作为征收决定作出的合法依据。3.《答复函》，证明《房地产估价规范》是对房产估价流程的要求，评估公司、评估人员应该严格按照《房地产估价规范》操作；评估报告不符合《房地产估价规范》要求，属于无效报告；评估报告不能作为征收决定的合法依据；《房屋征收评估暂行办法》第31条第2款明确规定，整体评估报告和分户评估报告应当按照《房地产估价规范》规定的格式出具。4.《房地产估价规范》，证明对于估价报告制作流程格式均有严格规范的要求，被告依据的评估报告不符合规范要求，属于无效，不能作为征收补偿决定的合法依据。5.《房屋征收评估暂行办法》，证明被告作为魏公村征收项目的主体，熟知《房屋征收评估暂行办法》，应按照标准要求评估公司出具符合要求的分户报告，不符合要求的估价报告不能作为征收决定作出的合法依据；被告依据的分户评估报告不符合《房地产估价规范》规定的格式，无估价师声明、无估价师实地查勘的视频资料、无照片证明估价师到原告房屋内进行实地查勘，所以其所出的评估报告不能作为征收补偿决定的合法依据，应为无效。6.（2019）京0108行初117号行政判决书，证明被告责成紫竹院街道办以排危解险方式强拆原告房屋的行为违法；其作出的征收补偿决定的前置条件违法，其作出的征收补偿决定不具有合法性；应先补偿后拆除，原告没有得到任何补偿的前提下，被告征收补偿决定作出的程序违法；行政行为应全面审核，前置程序违法，后续程序必然违法。被告海淀区政府辩称，被告海淀区政府作出被诉征补决定认定事实清楚、证据充分，程序合法，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告海淀区政府在法定期限内向本院提交了以下证据：1.《征收决定》，证明海淀区政府于2017年7月5日决定对涉案项目范围内的房屋实施征收。2.《征补方案》，证明海淀区政府制作了涉案项目征收补偿方案，被诉征补决定内容符合方案内容。3.X京房权证海字第XX**《房屋所有权证》，证明原告所有的房屋位于征收范围内，房屋建筑面积36.60平方米。4.康淑兰身份证及户口簿，证明被征收房屋内户籍**3人，即户主康淑兰，其他在册人员杨寯、杨静秋。5.魏公村小村项目房屋征收基本情况调查表，证明房屋征收部门对被征收人的情况进行了调查。6.《评估报告》及送达证明，证明涉案房屋评估报告已于2020年2月12日送达原告。7.《复核申请》及授权委托书，证明原告于2020年2月18日向原评估机构提出复核申请。8.《答复函》及送达证明，证明原评估机构已对原告的复核申请作出答复。9.建亚评估公司营业执照、房地产估价机构备案证书，证明建亚评估公司具有相应的评估资质。10.王红、陈敬资格证书，证明评估报告上签字的评估师具有评估师资格。11.房屋征收协商记录，证明房屋征收部门已就征收补偿事宜与原告进行协商。12.《房屋征收补偿决定申请书》，证明海淀区征收办于2020年3月18日向被告申请作出涉案房屋征收补偿决定。13.被诉征补决定送达证明、工作记录，证明被诉征补决定已送达原告。14.照片，证明被诉征补决定于2020年4月9日在征收范围内公示。经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1系被诉行政行为的书面载体，其本身不具有证明被诉征补决定无效的证明力，本院对此不予确认；原告提交的证据4、5属于规范性文件，不属于证据范畴，本院不作为证据接纳；原告提交的证据2、3、6不能达到其证明目的，本院对此不予确认。被告提交的证据形式上符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》关于提供证据的要求，具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，能够证明被告海淀区政府作出被诉征补决定的相关事实，可以作为认定本案相关事实的证据，本院予以采纳。根据上述合法有效证据以及当事人无争议之陈述，本院认定如下事实：海淀区政府于2017年7月5日作出《征收决定》，决定对魏公村小区项目所涉房屋及其附属物实施征收，同时收回其国有土地使用权。《征收决定》载明了征收范围、征收实施主体、评估机构、预签约期限、正式签约期限（2017年8月9日至2017年10月7日）、征补方案的公布情况、行政复议及行政诉讼权利等内容。原告系涉案房屋所有权人，涉案房屋在征收范围内。2017年8月18日，建亚评估公司作出《评估报告》，评估结果为：涉案房屋建筑面积36.60平方米，价值时点为2017年7月5日，房屋征收评估价款3287584元，其中房屋装修、设备及附属物评估价款26645元。经直接送达、邮寄送达未果后，2019年12月27日，建亚评估公司通过北京日报向原告公告送达《评估报告》。2020年2月12日，原告委托其子杨寯直接领取了《评估报告》。2020年2月18日，原告向建亚评估公司提出《复核申请》，申请对《评估报告》进行复核。2020年2月26日，建亚评估公司对原告作出《答复函》，告知原告维持《评估报告》，并于2020年2月28日邮寄送达原告。原告收到书面复核结果之日起10日内未向本市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因原告与海淀区征收办未在《征补方案》确定的签约期限内达成补偿协议，2020年3月18日，海淀区征收办向被告海淀区政府提交《房屋征收补偿决定申请书》，被告海淀区政府于2020年3月30日作出被诉征补决定，于2020年4月9日邮寄送达原告，并在征收范围内予以公告。原告康淑兰不服，遂向本院提起行政诉讼。另查，《征收决定》已经生效判决认定为合法。本院认为，《征补条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。据此，被告海淀区政府具有作出本案被诉征补决定的法定职权。本案中海淀区征收办与被征收人在签约期限内未达成补偿协议，被告海淀区政府根据上述规定作出被诉征补决定，对涉案房屋进行征收并予以补偿，并在房屋征收范围内予以公告，符合上述法规规定。《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条和第二十六条规定，补偿决定应当公平，应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。本案中，被告海淀区政府在被征收人与海淀区征收办达不成补偿协议的情况下，作出被诉征补决定，对涉案房屋进行补偿，明确了货币补偿的数额，同时给予被征收人选择产权调换的权利，明确用于产权调换房屋的地点和面积，保障了被征收人的合法权益。被诉征补决定符合《征补条例》的上述规定，亦符合《征补方案》的相关规定。《征补条例》第十九条第一、二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款、第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中，原告康淑兰收到《评估报告》后向建亚评估公司申请了复核，建亚评估公司向原告作出了《答复函》，后原告未向本市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。故《评估报告》可以作为补偿依据，被告海淀区政府依据该评估结果确定征收补偿数额，事实清楚，证据充分。关于原告提出被告授权紫竹院街道办以“排危解险”拆除危房的方式将原告的房屋违法拆除在先，后作出了被诉征补决定，违反了先补偿后搬迁的法律规定，征补决定书作出的前置条件违法，应予以撤销的主张。本院认为，本案审查的是海淀区政府作出被诉征补决定行为的合法性，该行为与紫竹桥街道办拆除涉案房屋的行为在实施主体、内容、法律关系等方面均不相同，紫竹院街道办实施的拆除涉案房屋的行为并不必然影响海淀区政府作出的被诉征补决定合法性。因此，原告的上述主张不能成立，本院不予支持。综上，原告康淑兰请求判令撤销被诉征补决定的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告康淑兰的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告康淑兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程 琥审 判 员  韩继先人民陪审员  柯文渊二〇二〇年十二月三日法官 助理  孙昂然书 记 员  李乔伊