黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初549号原告：曹洪飞，男，1976年９月27日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张云陶，系黑龙江东旭律师事务所律师。被告：杨德鑫，男，1982年2月11日出生，汉族，个体，户籍地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市南岗区。原告曹洪飞与被告杨德鑫所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月8日立案，依法适用普通程序，于2019年6月6日、7月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告曹洪飞的委托诉讼代理人张云陶、被告杨德鑫到庭参加诉讼，第二次庭审原告曹洪飞及其委托诉讼代理人张云陶、被告杨德鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹洪飞向本院提出诉讼请求：1.确认位于哈尔滨市××开发区学院××商城××647.49平方米商服楼房（哈房权证字第××号）归曹洪飞所有；2.判令杨德鑫协助曹洪飞将案涉房屋产权过户登记到曹洪飞名下；3.案件受理费由杨德鑫负担。事实与理由：曹洪飞与杨德鑫系亲属关系。本案位于哈尔滨市××开发区学院××商城××647.49平方米四层商服楼房，最先是案外人吴冠华从黑龙江省志华房地产有限责任公司继受取得。2012年11月17日，曹洪飞与吴冠华签订《房屋置换合同》，曹洪飞用在北京的房屋与吴冠华的案涉房屋置换，双方完成了房屋的交付，但当时没有办理产权登记手续。直到2014年8月19日，曹洪飞才为该房办理产权登记手续。当时不想将该房屋登记到自己名下，就在征得杨德鑫同意后，将房屋登记到杨德鑫名下。但在后来曹洪飞要求办理变更登记时，杨德鑫却不予配合。其行为侵害了曹洪飞的财产权利，为维护合法权益，故诉至法院。杨德鑫辩称：1.杨德鑫对案涉标的房产享有完全的产权，与曹洪飞之间并无代持关系，故曹洪飞提出的请求，并无任何事实及法律依据。恳请贵院查明事实后，依法驳回曹洪飞的全部诉讼请求。杨德鑫及其父亲从2000年开始在曹洪飞的公司工作，工作期间一直勤勤恳恳，直到2017年9月，因曹洪飞的公司经营困难方才离职。在任职期间，基于双方友好关系，曹洪飞所支付的工资薪水微乎其微。基于对杨德鑫及其父亲辛苦工作的补偿，曹洪飞于2004年口头承诺赠送给杨德鑫一套房产，并实际为杨德鑫向黑龙江省宏信房地产开发有限责任公司（以下简称“宏信房产公司”）出资购买位于哈尔滨市××开发区学院××商城××房产一处（即案涉房产），协助杨德鑫与开发商签订《商品房买卖合同》并在房产管理部门进行登记备案，后杨德鑫于2014年正式取得房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”、第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”之规定，房产属于不动产，产权的转移以登记为准，曹洪飞在口头承诺将标的房产赠与杨德鑫之后实际配合杨德鑫将房产登记在杨德鑫名下，房产产权已经转移，因此杨德鑫系争议房产实际所有权人且曹洪飞不得撤销赠与。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。综上所述，杨德鑫与曹洪飞之间并无房产代持关系，案涉房产所有权归杨德鑫所有，与曹洪飞无关。杨德鑫于2004年5月16日与开发商签订《商品房买卖合同》，在房产管理部门进行登记备案，并于2014年正式取得房产证。曹洪飞在起诉状中声称“直到2014年8月19日方才办理产权登记手续”与事实不符。2.杨德鑫与开发商于2004年5月16日达成协商一致签订《商品房买卖合同》之后，并且已经及时将该合同在房产局进行登记备案。若按照曹洪飞所述，曹洪飞在2014年才在征得杨德鑫同意之后将房产登记在杨德鑫名下，也就是说杨德鑫是在2014年才认可代持该房产，这显然与早在十年之前就已经完成的合同备案登记程序的事实不符。很显然，曹洪飞实际只是基于赠与的目的为杨德鑫出资购买案涉房产，同时配合杨德鑫与开发商签订买卖合同，办理房产证，而并非委托杨德鑫代持该房产。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。杨德鑫在取得案涉房产所有权之后，曹洪飞向杨德鑫请求将标的房产委托给曹洪飞进行出租，收取租金获利。杨德鑫鉴于双方的亲属关系勉强答应了曹洪飞的请求，并将房产证交付给曹洪飞便于对方进行出租。而曹洪飞在拿到房产证将房产出租出去之后并未向杨德鑫交付任何租金，杨德鑫多次要求曹洪飞返还房产证并及时向杨德鑫交付租金，后因曹洪飞一直借故推脱未能实现。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已经将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”根据该规定，赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。自此，杨德鑫成为合法的涉案房屋所有权人，其与曹洪飞之间的赠与协议生效。3.杨德鑫只是接受曹洪飞的赠与取得案涉房产所有权，对于曹洪飞与开发商、吴冠华之间是否存在其他交易并不知情，并且其他交易与本案并无关联性，对杨德鑫不产生任何法律效力。曹洪飞在起诉状中主张，吴冠华从开发商处继受取得案涉房产所有权后通过置换的方式将房产所有权转移给曹洪飞，但是上述所有权的转移情况均未在房产登记机构进行变更登记，对杨德鑫不发生法律效力。杨德鑫只是在曹洪飞的配合下与开发商签订《商品房买卖合同》依法取得房产所有权，对于曹洪飞与开发商、吴冠华之间是否存在其他交易并不知情，同时杨德鑫认为，无论曹洪飞与开发商、吴冠华私下是否存在其他交易均与本案无关，不影响到杨德鑫依法取得房产所有权。况且，吴冠华与曹洪飞私交甚好，双方之间存在利益关系，杨德鑫对于吴冠华所做出的相关证词以及提供的相关证据真实性不予认可。4.本案诉讼费用全部应由曹洪飞承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人，进行了证据质证。对有争议的证据本院认定如下：曹洪飞提交：证据一、黑龙江省志华房地产有限责任公司（卖方）与吴冠华（买方）于2005年8月22日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》复印件24页、《房屋租赁合同》原件2份5页，证明争议的647.49平方米商服房屋，是吴冠华于2005年8月22日，为其女儿吴月丹从黑龙江省志华房地产有限责任公司购买取得，并通过按揭方式在银行贷款。取得该房产后，吴冠华在2005年8月26日与承租人郝林东签订《房屋租赁合同》租期五年，期满后，于2010年9月29日，又与承租人张云飞签订《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给张云飞,该房屋已由其权利人实际控制管理，并行使着所有权的占有使用处分收益四项权能，说明吴月丹是合法的房屋产权人；证据二、《房屋置换合同》原件1份2页、证明材料1份1页，证明2012年11月17日，吴冠华与曹洪飞签订《房屋置换合同》，双方约定：吴月丹用上述647.49平方米的房屋与曹洪飞在北京××路××香××楼××单元××室的房屋置换，同年11月份交付了房屋，曹洪飞依此置换合同有对价的、合法的取得了房屋的产权；证据三、《房屋所有权证》1份、不动产统一发票1张、完税证明1张、转让手续费发票2张、产权登记费票据1张，证明曹洪飞通过置换取得案涉房产后，在2014年办理产权证，借名登记到了杨德鑫名下，履行完手续后，《房屋所有权证》原件1份、完税证明原件1张、转让手续费发票原件2张、产权登记费票据原件1张，这些代表房屋权利的票据原件均掌管在实际产权人曹洪飞处，表明曹洪飞是真实权利人；证据四、《卖房协议书》1页、黑龙江宏通热力有限公司出具的房屋热费收据3张，《租房合同》1页，证明2016年7月26日曹洪飞与王雷鸣签订房屋买卖合同，将案涉房屋卖与王雷鸣。王雷鸣占有房屋后与承租人聂大伟签订房屋租赁合同，将房屋租给聂大伟，每年的取暖费均由王雷鸣交纳。说明曹洪飞以产权人的身份和资格行使财产权利，是合法的房屋产权人。出卖交付给买方后，买方又以产权人的身份出租给了他人，同时买方以产权人的身份，每年履行房屋义务，连续交纳取暖费。杨德鑫没有任何履行该房屋义务的表现，印证了其是该房屋的真实产权人的事实；证据五、哈尔滨市南岗区人民法院调取的案涉房屋的房产档案材料8页，证明2014年8月26日，曹洪飞作为产权人，选择将该房屋借名登记到自己的亲属杨德鑫名下，为符合登记要求的形式要件，虚拟了一份杨德鑫与宏信房产公司的《商品房买卖合同》。虚拟合同的出卖人为宏信房产公司（实际上该房产的出卖人和开发商是黑龙江省志华房地产开发有限责任公司），这与杨德鑫主张因赠与合同而取得房屋互相矛盾，证明借名登记事实的合理性。杨德鑫对上述证据的真实性均有异议，认为商品房买卖合同在2004年已经在原呼兰房产局利民开发区房产分局有备案。系其委托曹洪飞出租管理案涉房屋，对租赁合同不认可。对曹洪飞置换合同不予认可，认为银行贷款时间是2003年6月，买房日期在2005年，此情形不符合常理。涉案房产一直说是吴冠华所有，2012年11月份办理置换手续，但在供暖期间一直是吴冠华支付，并非曹洪飞支付，相互矛盾，置换行为与杨德鑫无关，不涉及杨德鑫涉案房产。缴费人不等于房屋所有人，2004年赠与成立，2014年办理房照手续，曹洪飞是知情的。如果该房产是曹洪飞置换于2012年所得，不可能登记到杨德鑫名下办理手续，不符合常理，所以曹洪飞所说置换是虚假的。贷款记录不能证实该贷款用于涉案房产，银行是贷款机关，不是房屋所有权机关。杨德鑫与宏信公司签订合同在2004年已经备案，曹洪飞所说黑龙江志华房地产开发有限责任公司未曾在利民开发区房管局备案登记房产局只针对一份真实合同登记，杨德鑫所持有的黑龙江省宏信房地产开发有限责任公司存档档案一份，具备合法性具备法律效力。在2014年8月27日准予给杨德鑫发产权证，合法取得涉案房屋。依据曹洪飞向法院提交调取证据申请，本院依法向建设银行黑龙江省分行个人贷款中心进行调取相关证据：2019年6月4日中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行个人贷款中心出具情况说明一份，内容为借款人吴冠华办理个人贷款，用于购买黑龙江省志华房地产开发有限责任公司志华商城小区2栋0单元23号房产，于2003年7月3日向银行借款780,000元，贷款期限120个月。于2012年7月10日结清贷款；吴冠华偿还贷款明细2张。曹洪飞对证据关联性、合法性、真实性均无异议。认为该组证据能够证明案涉房屋卖方是黑龙江省志华房地产开发有限责任公司，该房屋最先由吴冠华从黑龙江省志华房地产开发有限责任公司处于2003年购买，部分房款在建行贷款78万元，现贷款已经还清。该证据能够认证曹洪飞主张的房屋产权的由来。是黑龙江省志华房地产开发有限责任公司卖给吴冠华，吴冠华置换给曹洪飞。该证据还能证明杨德鑫提供的2014年5月16日商品房买卖合同是当时为完成登记而虚拟的合同，并没有实际发生。杨德鑫对该份证据真实性无异议，认为证明问题与本案无关。杨德鑫提交2004年5月16日杨德鑫与宏信房产公司签订的购房合同复印件5页，2014年8月27日杨德鑫取得案涉房产不动产权证复印件，证明该份合同已在利民开发区房产分局备案，合同既已生效。不动产权证证明该房屋是杨德鑫所有，不动产权证具备法律效力。曹洪飞对购房合同真实性有异议，认为宏信房产公司并不具备房屋出卖资格，宏信房产公司无权出售涉案房产，当时形成这份合同完全是为了曹洪飞将案涉房产借杨德鑫之名登记形式要件要求所以出现了虚拟合同。因为当时黑龙江省志华房地产开发有限责任公司已经废业，无法出具相关房屋登记手续，所以迫不得已为了满足房产登记机关形式要件所以出现杨德鑫与宏信房产公司房屋买卖合同，该合同并没有履行。因为合同中买方义务还款，杨德鑫始终没有证据证明予以履行。对于曹洪飞提交的证据，能够形成证据链条，杨德鑫虽提出异议，但未提供有效证据予以反驳，故本院对曹洪飞的提交的证据全部予以采信。法院依据申请调取的证据，具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。对于杨德鑫提交的证据，与曹洪飞提交的证据五相吻合，形式上虽符合合同成立要件，但曹洪飞提供的证据能够证明该份合同未实际履行，故对杨德鑫证明的问题不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹洪飞与杨德鑫系亲属关系。杨德鑫从2000年到2017年9月份一直在曹洪飞的公司工作，曾任黑龙江省丰华农业生产资料有限公司工作区域经理、哈尔滨市农业生产资料总公司利民分公司销售经理、黑龙江星辰农业股份有限公司分公司经理、黑龙江星辰现代农业股份有限公司分公司经理及双城分公司负责人。曹洪飞在上述4个公司分别担任股东、总经理、董事。2005年8月22日，案外人吴冠华与黑龙江省志华房地产有限责任公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》，通过按揭方式在银行贷款购买了案涉房屋哈尔滨市××开发区学院××商城××647.49平方米四层商服。2012年11月17日，曹洪飞与吴冠华签订《房屋置换合同》，双方约定：吴月丹用案涉房屋与曹洪飞在北京××路××香××楼××单元××室的房屋置换，同年11月份双方完成了房屋交付，但当时没有办理产权登记手续。置换后曹洪飞交纳了案涉房屋相关费用，并出租他人，曹洪飞收取租金，房屋水、电、供热费用均由曹洪飞缴纳。2014年８月19日，涉案房屋办理了产权登记手续，房屋产权登记到杨德鑫名下。杨德鑫知道曹洪飞将案涉房屋卖给案外人王雷鸣，于2018年补办了不动产权证。现曹洪飞主张其为案涉房屋所有权人，要求杨德鑫协助其办理房屋过户登记手续。杨德鑫辩称，案涉房屋系曹洪飞赠与自己的，且房屋所有权登记在自己名下，享有完全的产权，与曹洪飞之间并无代持关系。本院认为，因物权的归属、内容发生争议，利害关系人可以请求确认权利。结合本案调取的案外人吴冠华首次购买案涉房屋缴纳房款的银行流水、曹洪飞与案外人签订的房屋置换、曹洪飞提交的交房款、收取房租、持有的水、电、供热费票据等证据，能够形成完整的证据链，依据高度盖然性能够证明案涉房屋系曹洪飞置换所得。杨德鑫主张系曹洪飞将案涉房屋赠与其所有，但未提供证据证实赠与关系的成立，且杨德鑫当庭承认办理案涉房屋登记时所需过户费是曹洪飞将其银行卡交给杨德鑫，杨德鑫用曹洪飞的银行卡交纳的过户费。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”曹洪飞能够证实其为案涉房屋的实际权利人，故请求确认其为房屋所有权人应予支持。综上所述，曹洪飞的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹洪飞对位于哈尔滨市利民开发区学院路志华商城２栋23号647.49平方米四层商服享有所有权；二、被告杨德鑫于本判决生效之日起15日内协助原告曹洪飞办理哈尔滨市利民开发区学院路志华商城２栋23号647.49平方米四层商服不动产权利变更登记手续；案件受理费29,200元（原告曹洪飞已预付）、由被告杨德鑫负担，于本判决生效之日起七日内将应付款29,200元给付原告曹洪飞，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  朱晓丽人民陪审员  石莹莹人民陪审员  于春杰二〇二〇年一月二十二日书 记 员  刘禹鑫