安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初5481号原告：杨传明，男，1969年1月15日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人:邬登成，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告杨传明诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，本院通知中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）作为本案第三人参与本案诉讼。本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨传明特别授权委托诉讼代理人姚文根、徐晓三，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人崔文彬、邬登成，第三人长城资产安徽分公司特别授权委托代理人胡媛、一般授权委托代理人汪长杰到庭参加了诉讼。到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨传明向本院提出诉讼请求：诉讼请求：诉讼请求：一、请求判决确认原告杨传明对北辰天都8#904室房屋享有房屋交付请求权，即判决确认永顺公司履行商品房买卖合同，办理产权证书；二、请求判决原告享有破产债权7997元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，杨传明与永顺公司签署编号为商品房买卖合同，购买永顺公司开发的北辰天都8#904室，建筑面积177.72平方米，总购价799740元。2015年1月30日，《商品房买卖合同》依法备案，备案号为1501701776。原被告结算确认足额缴纳房款后，被告开具收据，现被告已经交付房屋，但未能办理产权证。永顺公司被法院受理破产申请后，杨传明向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对杨传明申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、本案诉讼请求应为确认原告对永顺公司有无破产债权、有无优先受偿权，而非给付房屋的诉讼请求。诉请第二项的违约金系惩罚性违约金，在破产重整中为劣后债权，在破产清算中不属于破产债权；二、原告不是购房消费者，在破产财产分配中不具有优先权；三、原告与永顺公司所谓的“商品房买卖合同”根据法律规定已经解除；四、案涉房屋已由永顺公司于2014年3月14日为中国长城资产管理股份有限公司安徽分公司（原中国长城资产管理公司合肥办事处）设立抵押权，长城公司的抵押权有效存续，根据《中华人民共和国担保法》第49条永顺公司以房抵债给原告的转让行为系无效行为，原告以房抵债的合同权利不得对抗长城公司的在先抵押权。综上，要求依法驳回原告诉讼请求。第三人长城资产安徽分公司辩称，原告主张交付和办证的房屋在2014年3月14日登记抵押给第三人长城公司，我方对于原告主张的房屋享有抵押权，原告主张办证及交房的诉请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：杨传明与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发的北辰天都小区8#904室房屋，购房款总价799740元。合同约定杨传明于2015年1月30日前一次性付清全款；永顺公司应当在2013年8月28日前将案涉房屋交付杨传明。合同第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地权权属证书的双方同意按以下处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。双方于2015年1月30日办理网签备案。同日永顺公司向杨传明出具收据一份，载明收到8栋904室购房款799740元，收款方式为“其他”。2015年1月30日永顺公司记账凭证载明：“其他应付款-永发橡胶-415506.6；预付账款-尚文峰-260000元；其他应收款-杨传明-124234元；预收账款-杨传明8栋904-799740”。凭证欠条一份，载明“今欠到北辰天都8栋904购房款124234元，杨传明。加盖“安徽南塘建筑装饰工程有限公司”印章。2014年2月17日中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城资产合肥办事处）与永顺公司、中国民生银行股份有限公司合肥分行签订监管协议，约定永顺公司同意按照监管协议的约定由长城资产合肥办事处对其经营情况、资金使用情况以及永顺公司开发的北辰天都小区项目开发及销售情况进行监管。2014年3月13日长城资产合肥办事处向长丰县房产局出具说明，称该公司与永顺公司签订融资协议，永顺公司将北辰天都8幢房产抵押于该公司，该公司同意北辰天都8幢房产抵押状态中，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。2014年3月14日永顺公司将北辰天都小区8幢抵押登记于长城资产合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认长城资产合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期8幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，杨传明2018年12月11日向永顺公司破产管理人申报债权。永顺公司破产管理人以债权来源不明，不能确认已付房款为由，作出债权初审意见表，对杨传明要求交房债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案争议焦点一：杨传明主张是否超过本案审理范围。本院认为，杨传明要求永顺公司履行商品房买卖合同并办理产权证件的诉请，实质上是要求确认杨传明对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：杨传明对案涉房屋是否具有优先债权。本院认为，杨传明对案涉房屋不享有优先债权。首先，杨传明与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。依据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月13日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。结合永顺公司与长城资产合肥办事处签订的监管协议，该“对外销售并办证”不应做扩大解释。其次，永顺公司2015年1月30日记账凭证载明，杨传明未全部缴纳购房款，其中124234元系由安徽南塘建筑装饰工程有限公司出具欠条抵扣。且记账方式表明该笔款项永顺公司尚未收取，而是应收款项。故杨传明未履行合同约定的付款义务。永顺公司未按合同约定交付房屋、办理产权登记。据此，永顺公司及杨传明对双方签订的商品房买卖合同均未履行完毕。永顺公司破产管理人对杨传明申报债权不予确认，实质上是对永顺公司与杨传明签订的商品房买卖合同的解除。第三，杨传明主张抵扣购房款的债权是否合法不明。杨传明提供的尚文峰确认函表明，其对永顺公司享有工资债权26万元，但原告提供的胡国开签字确认抵扣的是尚文峰的借款。关于本案争议焦点三：杨传明对永顺公司是否享有普通破产债权7997元。本院认为，杨传明对永顺公司享有7997元普通破产债权。首先，根据物权法规定的合同行为与物权变动相区分的原则，涉及合同效力的认定，应根据契约自由的原则，只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，则合同有效。其次，杨传明与永顺公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，永顺公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故杨传明关于要求确认永顺公司逾期办证应承担的违约金为普通债权的请求，其中符合合同约定的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨传明对被告安徽永顺房地产开发集团有限公司享有普通破产债权7997元；二、驳回原告杨传明对被告安徽永顺房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11877元减半收取5938.5元由原告杨传明负担5900元，由被告安徽永顺房地产开发集团有限公司负担38.5元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇二〇年一月二日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。