湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初5271号 原告：罗劲林，男。 原告：伍月，女。 两原告委托诉讼代理人：黄福鋆，湖南浩然律师事务所律师。 被告：郴州恒隆置业有限公司。 法定代表人：何彬红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 被告：湖南省家园物业管理有限公司郴州分公司。 负责人：王敏辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐新高，男。 原告罗劲林、伍月与被告郴州恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）、被告湖南省家园物业管理有限公司郴州分公司（以下简称家园公司）车位纠纷一案，本院于2019年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗劲林、伍月的委托诉讼代理人黄福鋆，被告恒隆公司的委托诉讼代理人黄亚林，被告恒隆公司的委托诉讼代理人唐新高均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗劲林、伍月向本院请求判令：一、判决两被告在办讫恒隆华府住宅小区一期地下停车场车位可交付使用的法定手续并同恒隆华府住宅小区入住业主协商决定地下停车场车位停车费（含车位占用费、维护服务费）收费标准、签订《地下停车位前期物业服务协议》前立即停止收取该小区入住业主私家车停车费（含车位占用费、维护服务费），并确保该小区入住业主私家车出入地下停车场和停车方便;二、两被告立即连带返还收取原告的临时停车费并按此款三倍赔偿原告损失500元，两项合计500元;三、两被告承担本案全部诉讼费用。庭审前，原告罗劲林、伍月申请变更第一项诉讼请求为：1、被告恒隆公司立即继续全面履行同原告签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件并采取补救措施即立即在恒隆华府小区公告栏内公开宣布撤销《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》。2、被告家园公司立即继续全面履行同原告签订的《恒隆华府前期物业服务协议》即在地下停车场交付前，同原告签订书面《停车场地维护服务协议》，明确双方在车位使用及停车场地维护服务等方面的权利义务（见恒隆华府前期物业服务协议第五章第二条）且不得再向原告收取停车场车位使用维护服务费或物管费并确保原告私家车正常出入恒隆华府小区地下商场、停车场。 被告恒隆公司答辩要点：1、恒隆公司已经全面履行《商品房买卖合同》义务，依据合同约定，原告知晓地下停车场车位所有权归属恒隆公司所有，如原告需要购置地下停车场车位所有权或者承租的，需与恒隆公司签订相关协议，交纳相关费用，作为地下停车场车位所有权人，有权决定收费与否，有权制定收费标准，有权收取停车费用，原告无权提出异议，故被告在履行合同过程中没有违约行为，原告无权要求撤销恒隆公司发出的《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》。2、根据民事诉讼法律规定，原告诉请请求应当具体化、合法化，而原告第二项诉请要求法院判决家园公司在地下停车场交付前，与原告签订《停车场地维护服务协议》，违反了民事活动自愿性的基本原则。3、原告并未购置地下停车位所有权，并未承租地下停车位使用权，故不属于“地下停车场车位使用权人”，缺乏与家园公司签订《停车场地维护服务协议》的前提条件原告诉请缺乏事实依据。4、恒隆公司依法享有地下停车场所有权，根据《湖南省发展和改革委员会关于印发＜湖南省机动车停放服务收费管理办法＞的通知》(湘发改价调[2019]217号)第七条之规定，住宅小区停车场的机动车停放服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求因素等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定。有权收取停车费用。5、原告与答辩人签订系《商品房买卖合同》，房屋买卖行为系经济合同，不属于消费者权益保护法中的生活消费，且原告向答辩人购买商品房过程中，答辩人从未有过欺诈行为，关于地下停车室所有权及出售出租、场地维护服务需另行收费的问题，原告在签订《商品房买卖合同》及《物业前期服务协议》时已经明知且认同，原告认为答辩人存在欺诈，毫无事实依据。 被告家园公司答辩要点：1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，与我公司无关，我公司只是物业服务企业，对小区依据法律规定和前期物业服务合同约定实施物业服务的公司。我公司不是本案适格的主体。2、根据《前期物业服务合同》及停车收费前在恒隆国际小区公示收费标准，答辩人有权收取停车费，答辩人只是代为收取车位租赁费，相关责任主体由委任人承担。原告没有提供充分证据地下车位的权属不属于开发商，故原告应承担举证不能的法律后果。原告的起诉无事实和法律依据，依法应驳回其全部诉请。 查明的事实 根据当事人双方举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实： （一）2016年2月24日，原告罗劲林（买受人）、原告伍月（共有人）与被告恒隆公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201401842104）及附件一至四，约定原告购买被告恒隆公司开发的位于郴州交汇处恒隆华府项目中的第1、2［栋］21层2104号房，建筑面积126.28平方米，单价为每平方米3700元，总金额为467236元。其中，合同附件四第十三条约定：“出卖人拥有会所、酒店、幼儿园、架空层、地下停车位的所有权和经营、使用、收益权，买受人对此无异议。出卖人出售或出租停车位时，在同等价格条件下应当优先出售或出租给买受人。但出卖人在小区内就出售或出租事项发布公告或通知后三十日内买受人未作明确的购买或租赁表示的，则视为买受人放弃优先购买或租赁权”。第十八条约定：“买受人同意本合同项目下的物业由出卖人委托的物业公司进行前期物业服务，在办理交房手续时，买受人应与物业公司签订前期物业服务协议。物业服务费用起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理手续的，自交楼通知确定的交楼日期起算。买受人承诺自觉遵守物业公司制定的相关物业服务与管理规定，并按前期物业服务协议的约定交纳物业服务等各项费用，物业服务费按照建筑面积收取，暂定为1.6元／平方米，最终以郴州市物价局核准的收费价格为准。”第二十一条约定：“买受人或／和其共有人在签字前，已经详尽阅读并理解包括标点符号在内的《商品房买卖合同》和本补充条款的所有文字，并已向出卖人询问了解过有关事项。出卖人已就买受人询问了解的有关事项向买受人或／和其共有人做过详尽解答，并就本补充条款作出特别提示，买受人知悉并认可《商品房买卖合同》及本补充条款之全部合同内容。《商品房买卖合同》及本补充条款为双方真实意思表示，对双方均有约束力”。 (二)2016年7月19日，被告家园公司与原告罗劲林、伍月签订了《恒隆华府前期物业服务协议》，该协议第三章“房屋共有部位的维护和管理”约定：“1、共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、停车场等部位（销售合同中有特别约定的除外）……”；第五章约定“物业的经营和管理”约定:“一、停车场收费分别采取以下方式：1、地下停车场地车位使用权由业主购置的，车位使用人应按车位30元/个.月的标准向甲方交纳停车场维护服务费。2、乙方空置车位停车场地维护费用仍需按全额向甲方交纳。二、甲方应在地下停车场交付前，与车位使用人签订的《停车场地维护服务协议》，明确双方在车位使用及停车场地维护服务等方面的权利义务……” （三）2019年2月28日，被告恒隆公司向恒隆国际一期业主发出《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》，表明恒隆公司从2019年4月1日实行有偿收费，分别为租赁车位和车位购买两种方式，租赁车位收费标准:1、车位物业管理费30元/月（小区整体完工后50元/月）；2、月租金：380元/月（含物管费）；3、未办理月租临时停车服务费收费标准：非本小区车辆严禁入内；2小时以内免费停车；2小时以上12小时以内每辆车收费10元；12小时以上24小时以内每辆车收费20元；停车超过一天的（24小时）按天计算，每天收临时停车费20元，超出部分不足一日按超出部分的时间计算。车位购买收费标准：1、2019年4月1日前购买车位优惠10000元/个标准车位（指定区域）2、同时在前购买车位且一次性付款的一期业主，额外享受公司赠送的6个月住宅物业管理费。 （四）2019年3月7日，被告恒隆公司向被告家园公司出具委托书，授权被告家园公司代为收取恒隆华府住宅小区车位租赁费用。随后，被告在恒隆华府小区内张贴了经郴州市发展和改革局监制的《郴州市恒隆国际小区停车收费公示牌》，公示了该小区地下停车位的收费标准、收费单位及委托收费单位等相关内容。 （五）2016年11月14日，郴州市公安消防支队向被告恒隆公司出具郴公消验自【2016】第0110号《建设工程消防验收意见书》，载明恒隆华府图区1#-6#、会所、1#、9#地下室建设工程的消防验收合格，其中地下负一层为车库、设备用房，属于一类地下停车库，建筑面积26382.89平方米。 (六)庭审中，原告罗劲林、伍月明确其第一项诉讼请求中的第1项为：要求恒隆公司撤销《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》。 （七）恒隆华府小区部分业主购买了地下停车位，但原告罗劲林、伍月没有购买停车位。恒隆华府地下停车位初期是免费给业主使用，但被告恒隆公司从2019年4月1日对地下停车位实行有偿使用后，原、被告因停车收费问题产生分歧，酿成纠纷。 判决的理由与结果 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷。经审查，本案系业主与开发商就车位的权属、使用、收益而发生的纠纷，本案案由应确定为车位纠纷。原、被告所签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件，《恒隆华府前期物业服务协议》均是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点为：1、原告罗劲林、伍月要求撤销被告恒隆公司《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》应否支持；2、原告罗劲林、伍月要求与被告家园公司签订《停车场地维护服务协议》，不再交纳停车场车位使用维护服务费或物管费，并确保原告私家车正常出入恒隆华府小区地下商场、停车场是否合理；3、被告恒隆公司、被告家园公司应否返还收取原告的临时停车费并赔偿原告三倍损失500元。 焦点1，关于原告罗劲林、伍月要求撤销被告恒隆公司《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》应否支持。按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》第七条之规定，住宅小区停车场的机动车停放服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求因素等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定，案涉《郴州市商品房买卖合同》附件四第十三条明确约定地下停车位的所有权和经营、使用、收益权归被告恒隆公司所有，因此，被告恒隆公司依法对地下停车位在法定范围内进行收益并无不妥，两原告诉请撤销被告恒隆公司《关于实行恒隆国际一期车位收费的通知》，本院不予支持。 焦点2，关于原告罗劲林、伍月要求与被告家园公司签订《停车场地维护服务协议》，不再交纳停车场车位使用维护服务费或物管费，并确保原告私家车正常出入恒隆华府小区地下商场、停车场应否支持。从原、被告《恒隆华府前期物业服务协议》第五章第一、二条约定可知，地下停车场车位使用权由业主购置，而《停车场地维护服务协议》系与车位使用人签订，现两原告既未购买地下停车位，也未租赁地下停车位，两原告并非车位使用人，缺乏与家园物业签订《停车场维护服务协议》的前提条件。且民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，故原告诉请本院以判决方式强制原、被告双方签订《停车场地维护服务协议》于法无据，本院不予支持。至于原告是否交纳停车场车位使用费或物管费，原告私家车能否正常出入恒隆华府小区地下停车场，因地下停车位不属于业主所有，故两原告若使用停车位理应交纳相关费用。 焦点3，关于被告恒隆公司、被告家园公司应否返还收取的原告临时停车费并赔偿原告三倍损失。从《郴州市商品房买卖合同》附件四第二十一条约定可知，两原告签订该合同及其附件时，对于地下停车位权属及出租、出售内容已充分了解，被告恒隆公司不存在欺诈行为，且两原告未提供有效证据证实被告恒隆公司收取的临时停车位费超过规定标准，故两原告临时使用地下停车位后应当交纳相应停车费，原告要求返还临时停车费并赔偿其三倍损失缺乏依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告罗劲林、伍月的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取25元，由原告罗劲林、伍月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  丁秋萍 二〇一九年十月二十三日 法官助理谢晨芳 书记员刘全香 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。