山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7158号 上诉人（原审被告）：姜维娜，女，1981年11月24日生，汉族，寿光市。 委托诉讼代理人：王浩，山东国曜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东海益房地产开发有限公司，住所地寿光市圣城街道建银大厦15楼。 法定代表人：陈进国，总经理。 委托诉讼代理人：王庆彦，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：国建春，山东联邦律师事务所律师。 原审被告：杜兆良，男，1965年9月28日生，汉族，寿光市。 上诉人姜维娜因与被上诉人山东海益房地产开发有限公司（以下简称海益公司）、原审被告杜兆良房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初8011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜维娜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人负担。事实和理由：一、案涉房屋首付款上诉人已付清。合同约定的的首付款共计2900000元，上诉人通过原审被告分别以300000元、1000000元的承兑付给被上诉人1300000元，后又用上诉人个人银行卡给被上诉人股东王庆国账户转款2100000元，这些钱都是首付款。另外上诉人还通过按揭贷款付了被上诉人2600000元购房款，所以上诉人不欠被上诉人购房款。二、杜兆良出具的853000元的欠条，是杜兆良与被上诉人、被上诉人股东王庆国之间的其他法律关系，与房屋买卖合同无关，应另案处理。三、对房屋面积测绘的鉴定费用是由于被上诉人对房屋面积计算错误造成的，应由被上诉人承担。 海益公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杜兆良述称，一审判决不正确，欠条是王庆国写好让原审被告签的字，是诈骗行为。 海益公司向一审法院起诉请求：1、判令姜维娜、杜兆良立即向海益公司支付购房款853000元及违约金255900元（违约金计算至2018年11月22日，以后另计）；2、诉讼费用及支出由姜维娜、杜兆良负担。 一审法院认定事实：海益公司围绕自己的诉讼请求提交了如下证据：1、2016年1月6日海益公司与姜维娜签订的商品房买卖合同一份，拟证明海益公司与姜维娜之间的房屋买卖合同关系。2、杜兆良签字确认的房屋交接书、入住文件签署发放确认表、入住手续单和住户家庭情况登记表各一份，拟证明海益公司与姜维娜之间履行房屋买卖合同交付案涉房屋的事实。3、2015年10月15日杜兆良出具承诺书一份，拟证实杜兆良是案涉房屋共同购买人及房屋买卖合同的履行情况。4、2015年8月7日海益公司股东王庆国向姜维娜中国工商银行卡汇款830000元的转账凭证一份，拟证明姜维娜、杜兆良在办理案涉房屋按揭贷款过程中因解除寿光市抵押担保而向海益公司股东王庆国借款的事实。5、2016年2月17日杜兆良出具的欠条一份，拟证明案涉房屋买卖合同尚欠购房款853000元的事实。6、关于杜兆良所写欠条尚欠购房款853000元的计算方法一份，具体计算公式为853000元＝167.49平方米（房屋面积）×32850.92元／平方米（合同约定单价）-2600000元（姜维娜已经交付银行按揭贷款）－300000元（姜维娜购房定金）－1000000元（姜维娜先期付款）＋830000元（姜维娜借用王庆国资金）＋70800元（姜维娜借用海益公司资金）－2100000元（姜维娜支付王庆国贷款及购房款）＋200000元（姜维娜其他借款）＋250000元（姜维娜同意代李道国偿付海益公司的房屋租金）。 杜兆良、姜维娜对海益公司提交的以上证据质证认为：1.针对商品房买卖合同（海益公司证据1）无异议，但对合同约定的房屋建筑面积有异议，特提出对房屋实际建筑面积进行司法鉴定。2.针对房屋交接书、入住文件签署发放确认表、入住手续单和住户家庭情况登记表（海益公司证据2），对于以上文件是否为杜兆良签署无法确认，申请对房屋交接书中杜兆良签名进行司法鉴定；住户家庭成员登记表只是海益公司的单方记录，并未经杜兆良、姜维娜签字确认，不能证明姜维娜是杜兆良的家庭成员；杜兆良即使签署了房屋交接书、入住文件签署发放确认表，也只是一般民事代理行为，同样不能证明杜兆良是共同购房人。3.针对2015年10月15日杜兆良出具承诺书的行为，不能证明杜兆良是案涉房屋的共同购买人。4.针对2015年8月7日海益公司股东王庆国向姜维娜中国工商银行卡汇款830000元的转账凭证，该系王庆国与姜维娜民事法律关系，与案件无关；即使如海益公司所述该笔830000元借款实际为海益公司资金，那也是另外的借贷关系，不应该与案件相混同。5.对于2016年2月17日杜兆良出具欠条的真实性无异议，但是杜兆良不是案涉房屋买卖合同的购买者，其本人没有权利对房屋购买者是否已经履行支付房款的义务进行确认，故不能证明购房者姜维娜尚欠海益公司购房首付款，同时该欠条只是杜兆良单方向海益公司出具的一种最高额担保承诺而不是结算书。6.针对尚欠购房款853000元的计算方法中姜维娜又以其他业务为由向海益公司借款200000元一事，系另一法律关系，海益公司应另行主张。 杜兆良、姜维娜为支持自己的答辩理由提交了如下证据：2015年8月18日寿光市农村商业银行姜维娜62×××98账户向海益公司股东王庆国90×××52账户转款2100000元的余额明细查询单一份、2015年12月25日姜维娜62×××13账户向海益公司账户转入1052200元的中国农业银行交易明细清单一份，拟证明姜维娜已经履行了交付购房款的合同义务。 海益公司对杜兆良、姜维娜提交的以上证据质证认为：1、认可海益公司股东王庆国账户收到2100000元事实。杜兆良、姜维娜在办理案涉房屋按揭贷款过程中因解除寿光市房屋抵押担保而向海益公司股东王庆国借款830000元，在杜兆良、姜维娜自有房屋寿光市解除抵押担保后，相关银行向杜兆良、姜维娜发放了案涉房屋买卖合同抵押贷款，姜维娜才向海益公司支付了2100000元购房款。2、针对杜兆良、姜维娜提交的2015年12月25日姜维娜62×××13账户向海益公司账户转入1052200元的中国农业银行交易明细清单，海益公司补充提交了2015年12月24日至25日姜维娜62×××13账户中国农业银行交易明细清单（另附2015年12月25日海益公司15×××78账户中国农业银行进账单一份及2015年12月25日姜维娜与王庆国中国农业银行卡转账回单三份）一份，该清单显示的交易记录包括2015年12月24日由海益公司股东王庆国向姜维娜账户转存600000元、2015年12月24日由姜维娜向海益公司账户转支600000元、2015年12月25日由海益公司股东王庆国向姜维娜账户转存600000元、2015年12月25日由姜维娜向海益公司账户转支600000元、2015年12月25日由海益公司股东王庆国向姜维娜账户转存500000元、2015年12月25日由姜维娜向海益公司账户转支500000元、2015年12月25日由海益公司向姜维娜账户转存1100000元、2015年12月25日由姜维娜向海益公司账户转支1052200元、2015年12月25日由姜维娜（依海益公司指示）向李道国账户转支47800元（其中最后两笔交易1052200元＋47800元＝1100000元）。通过以上交易记录可知，海益公司及其股东王庆国为了满足银行规定条件帮助姜维娜申请案涉房屋按揭贷款，按照额度配平方式进行货币互易以形成金融交易往来记录，故不存在杜兆良、姜维娜向海益公司账户交付购房款1052200元的事实。 经法院委托，2019年4月23日山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具《海益·数码港沿街商业楼Ｓ13号商铺房屋面积测绘报告》（下称测绘报告），测绘结论为“海益·数码港沿街商业楼Ｓ13号商铺实际建筑面积为166.60平方米，其中套内面积为162.96平方米，分摊面积为3.64平方米。” 海益公司针对测绘报告质证认为，不认可山东金庆房地产土地评估测绘有限公司2019年4月23日出具的测绘报告。1.测绘报告的测绘人员不具备相关的测绘资格，测绘报告应属无效。根据《中华人民共和国测绘法》规定，国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度，从事测绘活动的专业技术人员应当具备相应的执业资格条件，测绘人员进行测绘活动时，应当持有测绘作业证件。中华人民共和国《注册测绘师执业管理办法(试行)》规定，测绘地理信息项目的设计文件、成果质量检查报告、最终成果文件以及产品测试报告、项目监理报告等，须注册测绘师签字并加盖执业印章后生效。而案涉测绘报告并没有测绘单位资格证明文件的编号，测绘报告仅加盖了测绘单位资质专用章，没有测绘师签字并加盖执业印章。2.测绘报告结论依据不足。根据中华人民共和国建设部（建住房[2002]74号）《关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第二款第一项“外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算”之规定，案涉的商业楼二、三层玻璃幕墙东外墙分摊面积计算应当是以外墙中线（有明确的楼层上翻墙）到玻璃幕墙内边线,测量计算结果作为案涉商铺外墙整幢分摊共有面积；测绘报告在计算分摊面积时只计取了案涉商业楼二、三层玻璃幕墙厚度的面积，作为分摊面积说明表中第27项2层外墙整幢分摊共有面积为42.68平方米，第38项3层外墙整幢分摊共有面积为42.74平方米，故测绘报告使用的计算方法与建设部的计算规范不一致，应属无效结论。同时，金庆公司出具的测绘报告结论“套内面积162.96平方米，分摊面积3.64平方米”与原房屋测绘单位寿光市鼎信房产测绘有限公司的测绘结果在限差范围内，应当以《商品房买卖合同》约定的寿光市鼎信房产测绘有限公司测绘结果“套内面积162.96平方米，分摊面积4.53平方米”作为实际房屋面积。 因海益公司对该测绘结论提出异议，法院依法通知鉴定人山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出庭作证，出庭作证人为现场测绘人员刘大伟、冯兴红（均为该公司助理工程师）。主要作证意见为：1、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司名列山东省《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》，具有测绘资质；现场测绘人员冯兴红、刘大伟取得了测绘作业证，具有测绘作业资格；根据《山东省测绘资质管理条例》规定，测绘资质丙级以下以及测绘项目面积在5万平方米以下的，测绘报告不需要注册测绘师签字生效。2、根据中华人民共和国建设部（建住房[2002]74号）《关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第二款第一项“外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算”规定，测绘现场商业楼第2、3层外墙南部、中部、北部是实体主墙，玻璃幕墙下方有20公分高度的实体上翻墙，根据现场测量该部分实体上翻墙（20公分高度）不认为是主墙，所以应当按照玻璃幕墙测绘计算。 法院组织当事人对海益公司、杜兆良、姜维娜提交的证据及相关司法鉴定意见进行了质证，对于双方无异议的证据确认为有效证据并在案佐证。 经审理认定案件事实如下：2016年1月6日海益公司与姜维娜签订商品房买卖合同一份，双方约定姜维娜购买海益公司开发的坐落在寿光市区以西、新兴街以南沿街一层商业楼一套Ｓ13号，房屋面积167.49平方米（其中套内面积162.96平方米，分摊面积为4.53平方米），每平方米32850.92元，总房款为5502200元；合同第八条第（二）款第3项规定，买受人应支付首期房价款2902200元，余款2600000元申请贷款支付；第九条第（2）项第二款规定，逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2015年10月15日，杜兆良签字确认了海益数码港房屋交接书、入住文件签署发放确认表、入住手续单和住户家庭情况登记表。经法院委托，2019年6月26日青岛万方司法鉴定所出具了司法鉴定意见书，结论为2015年10月15日海益数码港房屋交接书、入住文件签署发放确认表“杜兆良”签名是杜兆良本人签名，签名字迹处红色指印是杜兆良右手食指所留。为了帮助姜维娜申请案涉房屋按揭贷款，海益公司及其股东王庆国根据银行设定的“双方必须提供金融交易往来记录”的前提条件，与姜维娜按照额度配平方式进行了银行帐户间的货币互易行为，主要包括2015年12月24日海益公司股东王庆国向姜维娜账户转存600000元、2015年12月24日姜维娜向海益公司账户转存600000元、2015年12月25日海益公司股东王庆国向姜维娜账户转存600000元、2015年12月25日姜维娜向海益公司账户转存600000元、2015年12月25日海益公司股东王庆国向姜维娜账户转存500000元、2015年12月25日姜维娜向海益公司账户转存500000元、2015年12月25日海益公司向姜维娜账户转存1100000元、2015年12月25日姜维娜向海益公司账户转存1052200元、2015年12月25日由姜维娜（依海益公司指示）向李道国账户转存47800元（其中最后两笔交易1052200元＋47800元＝1100000元）等，海益公司、姜维娜在以上银行账户交易中资金往来金额配平互不相欠。2016年2月17日杜兆良向海益公司出具欠条一份，主要内容为“今欠到现金捌拾伍万零叁仟元整853000元，该笔欠款是姜维娜所购买海益数码港沿街商业楼813商铺所欠购房款，本人同意代姜维娜偿还该笔欠款。”杜兆良在该欠条中确认的欠款金额，与海益公司关于杜兆良、姜维娜尚欠购房款853000元的计算方法（及欠款形成经过说明）所得数额相一致。2019年4月23日经法院委托，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具测绘报告，测绘结论为“海益·数码港沿街商业楼Ｓ13号商铺实际建筑面积为166.60平方米，其中套内面积为162.96平方米，分摊面积为3.64平方米。” 另查明，该房屋买卖合同尾款及违约金，杜兆良、姜维娜至今未支付。 一审法院认为，海益公司与杜兆良、姜维娜之间的房屋买卖合同依法成立且真实有效。海益公司提出杜兆良、姜维娜应当及时偿付购房尾款并承担相关违约责任，符合双方合同约定，予以支持。争议焦点包括杜兆良是否应当承担偿付责任、案涉房屋实际建筑面积及购房欠款数额（含违约金）等问题，以下根据庭审查明的事实分别论述。 杜兆良是否应当承担偿付责任问题。2015年10月15日，杜兆良作为姜维娜住户家庭同住业主签字确认了海益数码港房屋交接书、入住文件签署发放确认表、入住手续单和住户家庭情况登记表，并出具承诺书一份，青岛万方司法鉴定所鉴定结论表明“2015年10月15日海益数码港房屋交接书、入住文件签署发放确认表‘杜兆良’签名是杜兆良本人签名，签名字迹处红色指印是杜兆良右手食指所留。”同时，2016年2月17日杜兆良与海益公司就案涉房屋买卖合同履行情况进行款项往来清算并出具欠条一份，主要内容为“今欠到现金捌拾伍万零叁仟元整853000元，该笔欠款是姜维娜所购买海益数码港沿街商业楼813商铺所欠购房款，本人同意代姜维娜偿还该笔欠款。”杜兆良在该欠条中确认的欠款金额，与海益公司主张的关于杜兆良、姜维娜尚欠购房款853000元的计算方法（及欠款形成经过说明）所得数额相一致。杜兆良提出其不应承担购房尾款偿付责任的抗辩，与其“同意代姜维娜偿还该笔欠款”的承诺不相一致，不予支持。 案涉房屋实际建筑面积及购房尾款数额（含违约金）问题。1、关于房屋尾款欠条及其所记载内容的认定。海益公司提交的房屋尾款欠条，系2016年2月17日杜兆良与海益公司就案涉房屋买卖合同履行情况进行款项往来清算后出具，该欠条载明的房屋尾款数额853000元与海益公司提交的杜兆良、姜维娜尚欠购房款853000元的计算方法（及欠款形成经过说明）所得数额相一致，故对该房屋尾款欠条证明效力予以确认。杜兆良、姜维娜提出杜兆良出具的购房尾款欠条中涉及的830000元、200000元两笔欠款系其他民事法律关系且与案件无关的抗辩，因该两笔欠款均系海益公司、杜兆良、姜维娜在案涉房屋买卖合同履行过程中形成且已经为杜兆良2016年2月17日出具的欠条所确认，故杜兆良、姜维娜抗辩事由与庭审查明的事实不相一致，不予支持；杜兆良、姜维娜提出2015年12月25日姜维娜62×××13账户向海益公司账户转入1052200元已经履行了交付购房款义务的抗辩，因该笔支付行为包含于姜维娜与海益公司（包括海益公司股东王庆国）之间按照额度配平方式进行的一系列货币互易行为之中，并非姜维娜向海益公司支付的购房款，故不予支持。2、关于房屋实际面积及购房尾款（包含违约金）的认定。因海益公司、杜兆良、姜维娜对案涉房屋实际面积产生争议，2019年4月23日法院委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司进行房屋面积测绘，测绘结论为“海益·数码港沿街商业楼Ｓ13号商铺实际建筑面积为166.60平方米，其中套内面积为162.96平方米，分摊面积为3.64平方米”。海益公司对山东金庆房地产土地评估测绘有限公司测绘资质及测绘报告中“商业楼第2、3层玻璃幕墙下方有20公分高度的实体上翻墙不认为是主墙”的相关结论提出异议，经庭审质证与查证，鉴定人山东金庆房地产土地评估测绘有限公司具备相关的测绘资质，其鉴定结论是其运用专门知识对案件事实作出的实地测绘结论；同时，根据建筑学一般定义，主墙是指“房屋竖向平面或曲面构件，主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体之一”，现场测量分析该部分实体上翻墙（约20公分高度）并不具有建筑主体的承重载体功能，应当按照玻璃幕墙测绘计算，故依法采纳山东金庆房地产土地评估测绘有限公司鉴定结论并确认“海益·数码港沿街商业楼Ｓ13号商铺实际建筑面积为166.60平方米”。因此，根据相关法律规定及海益公司、姜维娜商品房买卖合同约定，杜兆良、姜维娜尚欠购房尾款应为823763元＝853000元-（167.49-166.60）平方米×32850.92元／平方米，违约金相应调整为247129元＝823763元×30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、杜兆良、姜维娜支付山东海益房地产开发有限公司房屋买卖款823763元及违约金247129元，于判决生效后十日内履行；二、驳回山东海益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12330元，由山东海益房地产开发有限公司负担450元，杜兆良、姜维娜负担11880元。 二审中，上诉人姜维娜提交山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的发票一份，金额为26000元，主张该测绘费用应由被上诉人承担。被上诉人海益公司对发票的真实性没有异议，但认为该费用应由上诉人承担。原审被告杜兆良对发票的真实性没有异议。 本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，海益公司与姜维娜签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。海益公司主张姜维娜仍欠购房款853000元，提交了杜兆良书写的欠条为证，该欠条与海益公司关于案涉房款支付情况的计算说明相互印证，应予采信。姜维娜关于房款已付清，杜兆良出具的853000元的欠条系杜兆良与海益公司、海益公司股东王庆国之间的其他法律关系，与房屋买卖合同无关等辩解意见，与欠条载明的内容不符，且姜维娜未提供反驳证据予以证实，不予采信。经法院委托测绘，案涉房屋面积小于房屋买卖合同载明的面积，姜维娜主张测绘费用由海益公司承担，应予支持。结合一审认定的杜兆良、姜维娜尚欠房屋买卖款823763元，扣除上述测绘费用后，杜兆良、姜维娜应支付海益公司的款项数额为797763元。因违约金系根据所欠房款计算所得，故对违约金数额247129元不再予以调整。 综上，上诉人姜维娜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初8011号民事判决； 二、杜兆良、姜维娜支付山东海益房地产开发有限公司房屋买卖款797763元及违约金247129元，于本判决生效后十日内履行； 三、驳回山东海益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12330元，由山东海益房地产开发有限公司负担450元，杜兆良、姜维娜负担11880元。二审案件受理费12330元，由上诉人姜维娜负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年一月十日 书记员 张瑞丰