文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10334号上诉人（原审被告）：河北鑫石房地产开发有限公司。住所地河北省沧州市新华区。法定代表人：吴云梅。董事长。委托诉讼代理人：徐松梅，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石绍玉，男，1957年4月27日出生，汉族，黑龙江省尚志市乌吉密学校教师，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：迟德君，男，1957年7月29日出生，汉族，黑龙江省尚志市人民法院退休干部，住黑龙江省尚志市。上诉人河北鑫石房地产开发有限公司（以下简称鑫石公司）因与被上诉人石绍玉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2019）黑0183民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫石公司上诉请求：撤销黑龙江省尚志市人民法院（2019）黑0183民初1164号民事判决书，将该案发回重审或依法改判驳回石绍玉的诉讼请求。事实和理由：一审判决存在认定事实不清，适用法律错误，程序违法的情况。1.一审判决认定《拆迁补偿安置协议》系石绍玉与鑫石公司之间的房屋买卖协议且合法有效错误。鑫石公司作为开发商只对涉案的龙城国际小区商品房享有所有权和销售权，与买受人之间形成的是商品房买卖合同法律关系。鑫石公司在开发龙城国际小区时，委托黑龙江省金峰房屋拆迁有限公司（以下简拆迁公司”）拆迁和与被动迁户洽谈条件并签订《拆迁补偿安置协议》，然后由拆迁公司送交鑫石公司签章。由于拆迁公司在与被拆迁户协商签订拆迁协议过程中，被拆迁户有自行出卖被拆迁房和拆迁协议安置房的情况，鑫石公司基于对拆迁公司负责人马宪勇的信任，在047-1号拆迁协议上签章时的意思表示，就是确认了将石绍玉变更为拆迁协议回迁户的主体资格，并且是在不知道拆迁协议对应的丁雪飞房产存在造假和石绍玉从马宪勇手里购买拆迁协议的情况下签章。在鑫石公司发现包括石绍玉在内的购房人从马宪勇等人手里购买多套虚假拆迁协议的情况后，以马宪勇等人涉嫌合同诈骗犯罪向公安机关报案。经公安机关侦察马宪勇出卖虚假协议房20多套，所得款项达500多万元；马宪勇在押期间主动与鑫石公司签订的协议书，承认其出卖虚假协议房，自愿返还购房人购房款并承担损失责任后，马宪勇被释放后向部分购房人返还了100多万元款项，该事实足以证明鑫石公司没有委托拆迁公司以签订拆迁协议的方式销售过商品房，对石绍玉从马宪勇处购买虚假拆迁安置车库不知情，也未收到过石绍玉的购买车库款项。然而，一审判决认定拆迁协议系石绍玉与鑫石公司之间的买卖合同是没有事实和证据支持的错误认定。石绍玉曾于2016年就本案提起过诉讼，黑龙江省尚志市人民法院所做出的（2016）黑0183民初2860号民事判决结果与本案判决结果一致，即解除拆迁补偿安置协议，鑫石公司返还购房款。鑫石公司上诉，哈尔滨市中级人民法院撤销黑龙江省尚志市人民法院（2016）黑0183民初2860号民事判决书，发回重审。重审中石绍玉为了回避对己不利的后果自行撤诉。2019年石绍玉又以同一事实和理由再次提起诉讼，但047-1号拆迁协议违反《合同法》诚实信用原则、遵纪守法原则，属于第五十二条无效合同的法定情形并未改变。一审法院明知确认合同无效不适用诉讼时效的规定，鑫石公司始终坚持主张协议违法无效，还在判决事实中确认了拆迁协议对应的丁雪飞房产证为假证的情况下，仅适用第五十二条（二）款而回避对其他条款的适用，以鑫石公司未在一年的除斥期间内行使撤销权为由，认定拆迁协议合法有效属于适用法律错误。2.一审判决认定鑫石公司应向石绍玉返还8万元车库款错误。首先，应认定石绍玉与拆迁协议的持有人马宪勇之间形成了房屋买卖合同法律关系，而不应是石绍玉与鑫石公司之间形成房屋买卖合同法律关系；其次，马宪勇应向石绍玉返还车库款，而不应是鑫石公司向石绍玉返还，因石绍玉与鑫石公司之间不具有买卖合同的相对性；最后，一审判决违反了合同相对性原则且前后矛盾，故一审所做出的判决存在认定事实不清，适用法律错误。3.一审判决遗漏诉讼主体存在程序违法。鑫石公司已向一审法院递交申请追加马宪勇为返还购房款的义务主体但未被追加。石绍玉辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回鑫石公司的上诉请求，维持原判。1.石绍玉于2016年提起过诉讼，不仅主张返还购房款，而且要求赔偿损失，发回重审根本没有涉及房产证造假，也没有涉及石绍玉向鑫石公司付房款的问题。重审期间，尚志市政府刘延生市长让包案单位尚志市城市综合执法局信访办主任杨爱国、鑫石公司经理王方力、拆迁公司经理马宪勇三人，找买房人协商落实退房款数额。根据协商结果，鑫石公司与马宪勇签订了退还购房款的分工协议，鑫石公司退还8户买房人购房款144万元，其中包括石绍玉与另案孙亚杰的购房款38万元，鑫石公司已把144万元汇到了王方力和一名警官的联合账户上。石绍玉得知购房款已到位，撤回了起诉，但鑫石公司反悔，拒不退还房款，导致第二次起诉。该款已被冻结，不存在鑫石公司所说的石绍玉为了回避不利后果而撤诉的事实。2.鑫石公司在拆迁协议上签章，就是确定石绍玉的拆迁户主体资格，证明鑫石公司是知道石绍玉购买的是拆迁安置房屋。鑫石公司与拆迁公司签订的拆迁委托明确约定，无论是货币补偿或产权调换，必须经鑫石公司审查无误签字后生效。拆迁公司给鑫石公司提交了被拆迁户摸底表，摸底表上明确注明了拆迁户姓名、房屋面积。鑫石公司在现场有工作人员负责审查，丁雪飞是否有被拆迁房屋，鑫石公司是知道的。鑫石公司是知道石绍玉不是从丁雪飞手中购买拆迁安置房，知道石绍玉购买的是拆迁公司出售的垫付货币补偿款置换的安置房，所以在拆迁协议上盖章。3.一审判决认定本案诉争协议是买卖协议事实清楚，证据充分。4.一审法院以鑫石公司未在一年的除斥期内行使撤销权为由，认定拆迁协议合法有效，属于适用法律错误。鑫石公司在不知情的情况下在拆迁协议上盖章，符合合同法第54条规定的，因重大误解订立的合同是可撤销合同的法定条件，确定可撤销或可变更合同的主张期限，适用合同法第55条关于除斥期间的规定。鑫石公司从2013年知道石绍玉已履约，未在法定期限内行使撤销权，明示否认047-1号拆迁协议，是对拆迁协议的同意和追认。无处分权的人处分他人财产，经财产所有权人追认的合同有效。故一审判决认定买卖合同有效，适用法律正确。5.马宪勇没有在拆迁协议上签字，不是买卖合同的相对人，只是签订买卖合同的经手人。石绍玉没有理由也没有法律依据向马宪勇主张权利。6.一审判决认定鑫石公司对047-1号拆迁协议予以追认，应退还石绍玉购房款8万元事实清楚，适用法律正确。7.马宪勇只是诉争合同的经办人，不是诉讼合同的相对人。本案判决与马宪勇没有利害关系，不具有法定必须参加诉讼的当事人的权利和义务，不影响法院对本案的事实的查清。一审判决没有遗漏主体，程序合法。石绍玉向一审法院起诉请求：1.要求解除石绍玉与鑫石公司签订的房屋买卖（拆迁补偿安置）合同；2.要求鑫石公司返还购房款100000元。一审法院认定事实：1.2011年3月5日，鑫石公司将尚志市龙城国际小区的拆迁工作委托给黑龙江金峰房屋拆迁有限公司，由黑龙江金峰房屋拆迁有限公司负责龙城国际小区居民的拆迁。其中，案涉内容有：（1）甲方（鑫石公司）负责拆迁补偿费、安置费、搬迁费、附属物补偿及符合政策和法律法规所规定的补偿部分，甲方（鑫石公司）提供所需要的产权调换房屋；（2）依据拆迁法律法规及补偿安置方案的要求，无论是货币补偿或产权调换必须经甲方（鑫石公司）审查无误签字后生效；（3）甲方（鑫石公司）给付乙方（金峰公司）的拆迁委托承办费，用现金支付50%，用甲方建成的房屋抵兑50%。2.马宪勇具体负责尚志市龙城国际小区的拆迁工作。3.拆迁过程中，马宪勇提供所有权人姓名为丁雪飞的房屋产权证（尚志县私房产权执照第21××34号，体现建筑面积是204平方米）给鑫石公司，并提供石绍玉身份证，由鑫石公司出具047-1号的拆迁补偿安置协议一份，协议主要内容有：被拆迁人石绍玉，用047（丁雪飞、丁雪源）2份协议中所剩面积兑换7号楼南7号27.79平方米车库一套，有石绍玉签字，加盖鑫石公司公章及法定代表人印章。4.石绍玉向马宪勇支付购买车库款80000元。5.2013年，鑫石公司以马宪勇涉嫌合同诈骗向公安机关报案，马宪勇被公安机关羁押。2013年10月8日，马宪勇与鑫石公司达成协议，主要内容：鑫石公司在尚志市开发龙城国际小区时，马宪勇等人利用假手续出卖手续房（拆迁协议书），经马宪勇办理卖出的拆迁补偿协议房，由马宪勇对购买拆迁补偿安置协议户承担全部责任（包括退给购买户款及其他损失），鑫石公司不承担任何责任，不承担购买户的房子及其他损失。6.2015年7月6日、2016年7月14日，尚志市房产住宅局档案室出具证明，证明内容为所有权人为丁雪飞（产权证号21××34）的房屋产权证在登记薄中无登记，经鉴定，21××34号《尚志县私房产权执照》签发机关处“尚志房产交易所房照专用章”、“尚志房地产管理所房照专用章”与第07518号《尚志县私房产权执照》签发机关处“尚志房地产房照专用章》不是同一枚印章所盖。7.2016年7月21日，尚志市公安局做出尚公（刑）撤案字【2016】31号撤销案件决定书，内容为：我局办理的20130521马宪勇、杨春林合同诈骗案，因没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第161条之规定，决定撤销此案。8.2018年4月10日，马宪勇与鑫石公司达成协议，主要内容为：“龙城国际”小区项目协议房屋纠纷事件，经尚志市政府、尚志市公安局、尚志市规划局等部门协商，双方达成协议……对10户上访户中的《拆迁补偿安置协议》090号孙亚杰和047-1号石绍玉计380000元……总计1440000元由甲方（鑫石公司）负责返还。9.鑫石公司已将1440000元汇入尚志市公安局民警赵宗友与鑫石公司代表王方力联名账户（35×××97）中，其他上访户均已领取，现余额380000元（含退房款协议中给付孙亚杰的300000元），因鑫石公司不同意发放，石绍玉无法领取。10.鑫石公司已履行同类合同，给付范勇、王玉玲等人购买的房屋，并退还其他同种方式购房人的购房款。本案的主要争议焦点为：1.石绍玉与鑫石公司签订的编号为047-1号拆迁补偿安置协议是拆迁补偿安置协议还是买卖合同？石绍玉与鑫石公司签订的编号为047-1号拆迁补偿安置协议,直接体现调换给石绍玉7号楼南7号27.79平方米车库一套，是用047（丁雪飞、丁雪源）2份协议中所剩面积兑换。经过庭审查明，该拆迁补偿安置协议，系马宪勇提供丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）及石绍玉身份证后，鑫石公司加盖公章及法定代表人印章，并交付石绍玉，石绍玉本人没有被拆迁房屋，不具有拆迁补偿安置的基础，047-1号拆迁补偿安置协议不具有拆迁补偿安置的实质内容，不属于拆迁补偿安置协议。但047-1号拆迁补偿安置协议中有交付“尚志市龙城国际7号楼南7号27.79平方米车库一套”的内容，鑫石公司在明知石绍玉没有被拆迁房屋的前提下，对马宪勇提供的丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）没有进行调档核实（丁雪源亦没有对应拆迁房屋），对21××34号房屋产权证登记的所有权人为丁雪飞却与石绍玉签订拆迁补偿安置协议无法做出合理解释，应当认定石绍玉陈述内容，石绍玉有购买低价车库的意愿，鑫石公司同意出卖并约定交付对应车库，符合买卖合同的法律特征，诉争《拆迁补偿安置协议》实为买卖协议，双方实为买卖合同关系。2.石绍玉与鑫石公司签订的编号为047-1号拆迁补偿安置协议是否具有法律效力？根据庭审查明，鑫石公司对047-1号拆迁补偿安置协议中公司印章及法定代表人印章的真实性均无异议，指出047-1号拆迁补偿安置协议系被马宪勇提供的丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）欺骗而签订，因表意不真实、石绍玉与马宪勇恶意串通等原因应属于无效合同。本院从以下几个方面加以分析：（1）根据鑫石公司与金峰房屋拆迁公司签订的委托合同约定，对于产权调换房屋，必须经鑫石公司审查无误后签字生效。可知，对于拆迁房屋的确认审查责任在鑫石公司，鑫石公司在审查马宪勇提供的丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）过程中，应当对该房屋产权证进行核实，在核实其真实性后，与丁雪飞签订拆迁补偿安置协议，但本案中，鑫石公司没有核实21××34号房屋产权证的真实性，对047-1号拆迁补偿安置协议中体现的“丁雪源”房屋是否存在没有核实，更没有进一步审查丁雪飞与石绍玉之间的法律关系，鑫石公司抗辩称受欺骗而表意不真实的理由不能成立；（2）鑫石公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，主张合同无效，本案中，针对047-1号拆迁补偿安置协议的形成过程，鑫石公司未举示证据证明石绍玉与马宪勇之间存在恶意串通行为，鑫石公司主张恶意串通理由不成立，而且，本法条指向的是损害国家、集体或者第三人利益，不包括合同相对方，本案中不适用该法条；（3）公安机关以马宪勇没有犯罪事实为由，对马宪勇涉谦合同诈骗的行为做出撤销案件的处理决定，本案属民事纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定，撤销权的行使期限为一年，鑫石公司明知石绍玉已履行合同内容给付购房款且与石绍玉签订合同，在法定期限内均未行使撤销权，撤销权消灭，石绍玉与鑫石公司签订的047-1号《拆迁补偿安置协议》（即买卖合同）合法有效。3.石绍玉向马宪勇支付80000元的行为效力是否及于鑫石公司？在房屋拆迁过程中，被拆迁户基于对拆迁房屋的所有权，可以对拆迁房屋做出处分，或出售或赠与，在此时，拆迁补偿安置协议具有物权交付的特征，社会公众基于对拆迁补偿安置协议的公示效力，可以相信其与拆迁补偿安置协议持有人进行交易是合法的（鑫石公司在2017黑01民终5625号案件庭审笔录第11页体现：在没有发现假证事实之前，给了一家两套，是付桂英，因为当时不知道有这种行为）。本案中，石绍玉以低于市场平均价的价格，相信通过马宪勇可以购买到低价车库，看到鑫石公司在047-1号《拆迁补偿安置协议》加盖公章及法定代表人印章，认为鑫石公司同意出售车库，其知晓最终交易方为鑫石公司，其向马宪勇交付80000元的原因是看到鑫石公司在协议上盖章，相信了拆迁补偿安置协议的真实性，在鑫石公司出具047-1号拆迁补偿安置协议后，石绍玉交付了80000元，应当认定鑫石公司知道石绍玉购买车库及交付了80000元的事实。4.鑫石公司是否应对石绍玉的80000元损失承担赔偿责任？鑫石公司主张并未收到石绍玉交付的80000元购房款，石绍玉的损失应当向马宪勇主张。根据合同相对性原则，石绍玉与鑫石公司签订了047-1号拆迁补偿安置协议，其真实目的是购买低价车库，双方应当按约定履行合同内容，现鑫石公司明确不能交付对应车库，石绍玉购买车库目的不能实现，合同履行不能，其有权要求解除合同；关于80000元购房款，石绍玉不能向合同相对人以外的人主张权利，而且鑫石公司已经履行了同类协议，给付了其他人房屋、退还了购房款，应视为对同类协议的追认，石绍玉的80000元由鑫石公司承担返还责任。另外，石绍玉的损失，并非单方过错造成，亦不应当个案处理，在马宪勇等人出售拆迁房过程中，受骗群众20余家，损失金额几百万元，这其中，马宪勇与鑫石公司均具有重大过错，在2018年4月10日双方再次签订的协议书中，对如何退还受骗群众购房款达成了分配方案，明确孙亚杰与石绍玉的购房款由鑫石公司承担，这种分配方案，如石绍玉不同意则不具有法律效力，现迟德君代表孙亚杰、石绍玉在场表示同意接受，则应当认可马宪勇与鑫石公司关于退还购房款的协议书的效力，鑫石公司在本案中主张应由马宪勇承担损失，不予采纳。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，石绍玉与鑫石公司之间签订的编号047-1号拆迁补偿安置协议，实为买卖协议，石绍玉有购买车库的意思表示，且已交纳80000元购房款，鑫石公司通过交付拆迁补偿安置协议确认买卖合同，并进一步明确交付车库的位置、面积等，双方买卖关系成立；现因鑫石公司无法继续履行合同，石绍玉有权要求解除合同并承担损失。判决：1.解除河北鑫石房地产开发有限公司与石绍玉签订的编号047-1号拆迁补偿安置协议（即买卖合同）。2.河北鑫石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还石绍玉购房款80000元。3.驳回石绍玉其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，案涉拆迁补偿安置协议签订主体为石绍玉与鑫石公司,因石绍玉没有被拆迁房屋，不是被拆迁主体，故石绍玉与鑫石公司签订的协议虽然名为拆迁补偿安置协议，但不具有拆迁补偿安置法律特征，一审认定案涉协议不属于拆迁补偿安置协议并无不当。由于石绍玉具有以较低价格取得案涉被拆迁房屋权利主体所应享有的权利的意愿，鑫石公司同意并与之签约，双方之间的交易具有买卖合同的法律特征，一审据此认定双方之间系拆迁房屋买卖合同关系亦无不当。现石绍玉合同目的无法实现，其请求解除合同并返回购房款，一审予以支持，符合法律规定。虽然在整个交易过程中，涉及被拆迁房屋产权证被确认系假证的问题，但石绍玉的合同权利来源于其支付的8万元购房款，与被拆迁房屋产权状况无关。因石绍玉已实际履行了合同义务，其依约取得合同权利。在其合同目的无法实现的情况下，与其他上访户要求退还购房款，经政府等机关协调，鑫石公司与金峰拆迁公司马宪勇达成协议，鑫石公司同意由其负责向石绍玉返还案涉购房款8万元，此种约定系鑫石公司对石绍玉合同权利的进一步确认，一审判定由鑫石公司予以返款并无不当。鑫石公司主张交易双方是金峰拆迁公司马宪勇与石绍玉，因签约主体并不是马宪勇亦未有金峰拆迁公司加盖印章，故鑫石公司此项主张无事实和法律依据。此外，本案属合同纠纷，鑫石公司与石绍玉系合同权利义务主体，马宪勇并非合同当事人，亦非法定必要共同诉讼参加人，鑫石公司主张遗漏马宪勇作为本案当事人，亦无事实和法律依据。综上所述，河北鑫石房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由河北鑫石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯()二〇二〇年一月七日法官助理胡渤书记员周小倩