宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初15111号 原告：宁夏舜天房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：马小奇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乾、刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅，住所地：宁夏回族自治区银川市。 经营者：田鑫，男，1992年6月12日出生，汉族，系餐厅经理，住宁夏回族自治区银川市。 被告：宁夏久顺餐饮管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：田龙，系公司总经理。 共同委托诉讼代理人：马晓娜，宁夏天盛律师事务所律师。 原告宁夏舜天房地产开发有限公司（以下简称舜天公司）与被告银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅（以下简称鑫鳟海鲜舫）、宁夏久顺餐饮管理有限公司（以下简称久顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈乾、刘莉，被告鑫鳟海鲜舫的经营者田鑫及被告鑫鳟海鲜舫、被告久顺公司的共同委托诉讼代理人马晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舜天公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告鑫鳟海鲜舫签订的《租赁合同》已于2019年6月28日解除；2.依法判令被告鑫鳟海鲜舫向原告支付拖欠的房屋租金1062611.94元（租金计算至2019年6月28日）欠缴的采暖费73227.30元、违约金626355元(违约金暂计算至2019年11月30日)，并判令被告鑫鳟海鲜舫以欠付的房屋租金为基数，按照每日千分之三的比例向原告支付违约金至房屋租金付清之日止；3.依法判令被告鑫鳟海鲜舫立即向原告返还位于银川市xxx苑1号市场房屋，向原告支付自2019年6月29日起的房屋占用费563561.88元(暂计算至2019年11月30日)，并请判令被告鑫鳟海鲜舫按照44.74元/平方米/月的租金标准向原告支付房屋占用费至将房屋返还原告之日止，以上合计2325756.12元；4.依法判令被告久顺公司对被告鑫鳟海鲜舫拖欠的1062611.94元租金中的390000元租金承担共同付款责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年9月被告久顺公司与原告签订了《公司房屋租赁合同》，约定久顺公司在2017年10月1日至2018年8月31日期间租赁银川市xxx苑1号市场房屋用于开设餐厅。该合同租赁期限届满后，久顺公司不再继续租赁，但久顺公司尚欠付原告房屋租金39万元。自2018年8月31日起，房屋由被告鑫鳟海鲜舫租赁使用。2019年4月9日，原告与被告鑫鳟海鲜舫就房屋的租赁事宜补签了《租赁合同》，其中约定：被告鑫鳟海鲜舫租赁原告位于银川市xxx苑1号市场房屋，计租建筑面积为2440.19平方米，月租金为44.74元/平方米，租赁期限自计租日起算自2018年11月1日至2019年10月31日共计一年，2018年8月31日至2018年10月31日为免租期，不计算房租，被告鑫鳟海鲜舫应于2019年4月15日前向原告支付前六个月的租金；合同还约定该房屋的前一承租方久顺公司欠付租金390000元，被告鑫鳟海鲜舫自愿对该款项承担清偿责任，并应于该合同签订之日一次性向原告付清。合同还约定：如被告鑫鳟海鲜舫未依约支付租金的，每迟延一日，应向原告支付相当于欠费金额千分之三的违约金；延迟达30日仍不支付的，原告有权解除合同；如因被告鑫鳟海鲜舫违约导致合同提前终止的，被告鑫鳟海鲜舫应按合同终止时的租金标准及实际占用天数的乘积向原告支付房屋占用费。《租赁合同》签订后，被告鑫鳟海鲜舫因资金困难，遂与原告协商签订了《付款协议书》，将租金的支付方式变更为2019年4月12日支付20万元，2019年5月至10月每月20日支付25万元。但是，被告鑫鳟海鲜舫并未按照《租赁合同》和《付款协议书》的约定向原告支付租金。因被告迟延支付租金的行为已达到合同约定的解除条件，为避免原告损失的进一步扩大，原告于2019年6月28日向被告鑫鳟海鲜舫及其经营者田鑫发出了解除合同通知书，告知其接到通知之日，双方签订的《租赁合同》及《付款协议书》即告解除。被告鑫鳟海鲜舫及其经营者田鑫在当日对该解除合同通知书进行了签收。原告认为，被告鑫鳟海鲜舫逾期支付租金的行为已经严重违约，构成《租赁合同》约定的合同解除条件。故原告针对其违约行为发出的《解除合同通知书》符合约定及法律规定，《租赁合同》已于《解除合同通知书》到达被告鑫鳟海鲜舫之日即2019年6月28日解除。《租赁合同》解除后，鑫鳟海鲜舫应立即向原告返还租赁房屋，清偿拖欠的租金1062611.94元并按《租赁合同》约定的违约金计付标准及租金标准支付逾期付款违约金和房屋返还给原告前的房屋占用费。同时，鑫鳟海鲜舫拖欠的前述1062611.94元租金中有390000元租金是鑫鳟海鲜舫承担的前一承租人久顺公司拖欠的租金，久顺公司作为该部分租金的欠款方，应与鑫鳟海鲜舫承担共同付款责任。综上，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查明本案事实，依法判如所请。 被告鑫鳟海鲜舫辩称，一、答辩人租赁被答辩人位于银川x**苑1号市场用于经营餐饮的情况属实，但欠租金金额为862611.94元，具体计算方式2018年11月至2019年6月28日期间的租金，扣减答辩人已支付的保证金20万元以及房屋租金20万元。二、关于久顺公司之前欠付的租金390000元，答辩人在与被答辩人签订的《租赁合同》中已明确约定390000元由答辩人承担偿还责任，答辩人同意按合同约定继续承担偿还责任。三、对于被答辩人主张的其他支付项目，答辩人不予认可。理由如下：1、被答辩人关于房屋占有使用费的主张应予驳回。双方签订的《租赁合同》第12-1条约定，“乙方应在租赁期届满之日或本合同提前解除之日起20日内自行承担费用拆除、搬离……”，该条款是对租赁房产交还期的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然答辩人未能按时支付租金导致合同解除，但被答辩人并没有在解除合同后采取措施积极收回租赁房产，减少其损失。因此，对于交还期之外的房屋占有使用费应属扩大的损失，被答辩人对此亦有一定的责任，不应主张答辩人承担。试问，如被答辩人在2020年11月起诉，对于房屋租金，答辩人是否应当承担至2020年11月。另外，答辩人在收到被答辩人发出的《解除合同通知书》之后，为了防止双方的损失继续扩大，曾向被答辩人提出申请，请求被答辩人同意答辩人对餐厅进行转让，答辩人也一直在积极寻找新的承租人以解决房租及继续经营的问题，但被答辩人并不配合。被答辩人消极的处理态度，也是造成双方损失进一步扩大的原因之一。2、关于采暖费，答辩人欠缴2018年至2019年供暖期的采暖费的情况属实。但依据《租赁合同》第8-1条规定，采暖费应当由答辩人直接支付给相应的部门，而不是直接支付给被答辩人。且具体金额亦应当以相应部门计算的标准进行支付。3、虽然《租赁合同》对于迟延支付房租违约金进行了约定，但答辩人认为日千分之三的标准明显过高，请求法庭结合被答辩人的实际损失计算违约金。综上，答辩人对于其应当承担的责任义不容辞。请求法庭依据本案的实际情况，依法裁决。 被告久顺公司辩称，答辩人不是本案适格的被告，被答辩人主张答辩人承担房租862611.94元中的390000元无事实和法律依据。一、被答辩人与鑫鳟海鲜舫签订的《租赁合同》中已经约定在答辩人经营期间欠付的390000元租金由鑫鳟海鲜舫承担，即该笔租金债务已经转移给鑫鳟海鲜舫，双方之间的债权债务已经结清，答辩人不应再承担支付义务。二、答辩人鑫鳟海鲜舫餐厅在答辩中认可并同意承担偿还责任，结合《租赁合同》前后条款约定的内容以及签订合同当时三方的意思表示，该笔390000元债务已经转移，而非共同承担。被答辩人无权再向答辩人主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的房屋所有权证、公司房屋租赁合同、房屋催缴通知书、租赁合同、付款协议书、解除合同通知书、关于催缴2018-2019年度采暖费的函、采暖费收费明细表、证明，来源合法、内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 原告舜天公司系银川市xxx苑**市场的所有权人。2017年9月，原告与被告久顺公司与原告签订了《公司房屋租赁合同》，约定久顺公司承租原告位于银川市xxx苑1号市场房屋开设餐厅，租赁期限自2017年10月1日至2018年8月31日。2018年8月27日，原告向被告久顺公司发出房屋催交通知书，要求被告久顺公司支付欠付租金101万元。被告久顺公司亦签收该催缴通知书。2018年8月31日，被告鑫鳟海鲜舫承租案涉房屋，并于2019年4月9日与原告签订《租赁合同》一份，约定：被告鑫鳟海鲜舫租赁原告位于银川市xxx苑1号市场房屋，计租建筑面积为2440.19平方米，租赁期限自计租日起算自2018年11月1日至2019年10月31日止，2018年8月31日至2018年10月31日为免租期，不计算房租；月租金为44.74元/平方米，年租金131万元，租赁房屋前一承租方久顺公司欠交2017年10月1日至2018年8月31日期间房屋租金39万元，鑫鳟海鲜舫自愿对该款项承担清偿责任，与本合同约定的租金一并支付给原告；合同签订之日，鑫鳟海鲜舫向甲方一次性付清前一承租方欠缴租金39万元，2019年4月15日前向原告支付前六个月的租金65.5万元,2019年10月15日前支付后六个月租金65.5万元；如被告鑫鳟海鲜舫未依约支付租金的，每迟延一日，应向原告支付相当于欠费金额千分之三的延迟履约违约金，迟延达30日仍不支付的，原告有权解除合同，原告基于前述原因解除合同的，本合同自解除合同通知书送达鑫鳟海鲜舫之日解除；如因被告鑫鳟海鲜舫违约导致合同提前终止的，在交还期内，被告鑫鳟海鲜舫应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向原告支付房屋占用费；鑫鳟海鲜舫承担和支付租赁房产公用事业设施设备所产生的费用，包括但不限于水、电、燃气、通讯等所有相关费用。2019年4月9日，原告与被告鑫鳟海鲜舫签订了《付款协议书》，约定：鑫鳟海鲜舫于2019年4月12日支付房租20万元，2019年5月至10月每月20日支付25万元。因被告鑫鳟海鲜舫未按约定支付租金，原告于2019年6月28日向被告鑫鳟海鲜舫发出了解除合同通知书，通知其接到通知之日起，双方签订的《租赁合同》及《付款协议书》即告解除；于2019年7月13日交清欠付2018年11月1日至2019年6月30日的房屋租金873333元及上年欠交租金190000元，共计1063333元。被告鑫鳟海鲜舫的经营者田鑫于同日签收该通知书。 本院认为，原告与被告久顺公司签订的《公司房屋租赁合同》及原告与被告鑫鳟海鲜舫签订的《租赁合同》、《付款协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。原告与被告鑫鳟海鲜舫签订的《付款协议书》约定，被告鑫鳟海鲜舫于2019年4月12日支付房租20万元，2019年5月至10月每月20日支付房租25万元；签订的《租赁合同》约定，鑫鳟海鲜舫未按约定延迟支付租金达30日，原告有权解除合同。被告鑫鳟海鲜舫未按付款协议的约定支付房租，至2019年6月28日已超过30日，原告于2019年6月28日向被告鑫鳟海鲜舫发出解除合同通知书符合法律规定及合同约定，故原告与被告鑫鳟海鲜舫签订的《租赁合同》已于2019年6月28日解除。租赁合同解除之后，被告鑫鳟海鲜舫作为承租人应当返还租赁房屋，故原告要求被告返还案涉房屋的诉求，本院予以支持。合同解除之前的房屋租金873392.8元（2018年11月1日至2019年6月28日，44.74÷30×2440.19×240），采暖费73227.3元，应当由被告鑫鳟海鲜舫向原告支付；合同解除之后，被告鑫鳟海鲜舫应当向原告交还案涉房屋，现因被告鑫鳟海鲜舫未向原告交还案涉房屋，其应向原告支付自合同解除后至房屋实际交还之日止的房屋占用使用费，现原告主张按44.74元/㎡/月的标准予以计算，本院予以支持。原告与被告鑫鳟海鲜舫签订租赁合同时，被告久顺公司作为前一承租人欠付原告房屋租金39万元，鑫鳟海鲜舫自愿对久顺公司欠交2017年10月1日至2018年8月31日期间房屋租金39万元承担清偿责任，该约定系债的加入，即被告鑫鳟海鲜舫与被告久顺公司共同向原告承担清偿义务，现因被告鑫鳟海鲜舫已支付20万元，故被告鑫鳟海鲜舫与被告久顺公司就剩余房租19万元共同向原告承担清偿义务。违约金系以补偿性为主，惩罚性为辅，原告与被告鑫鳟海鲜舫约定的违约金过高，超出被告鑫鳟海鲜舫违约给原告造成的损失，现本院调整为被告鑫鳟海鲜舫未付租金的10%，即87339元（873392.8元×10%）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告宁夏舜天房地产开发有限公司与被告银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅签订的《租赁合同》于2019年6月28日解除； 二、被告银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅于本判决生效后三十日内交还原告宁夏舜天房地产开发有限公司位于银川市xxx苑1号市场的房屋； 三、被告银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅于本判决生效后十日内支付原告宁夏舜天房地产开发有限公司2018年11月1日至2019年6月28日的房屋租金873392.8元、采暖费73227.3元，共计946620.1元，并按照44.74元/㎡/月向原告宁夏舜天房地产开发有限公司支付2019年6月29日至房屋实际交还之日止的房屋占用使用费； 四、被告银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅于本判决生效后十日内支付原告宁夏舜天房地产开发有限公司违约金87339元； 五、被告宁夏久顺餐饮管理有限公司、银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅于本判决生效十日内共同支付原告宁夏舜天房地产开发有限公司2017年10月1日至2018年8月31日欠付的房屋租金190000元； 六、驳回原告宁夏舜天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费12703元，原告宁夏舜天房地产开发有限公司负担6018元，被告银川高新技术产业开发区鑫鳟海鲜舫餐厅负担6685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审判员 马 花 二〇二〇年一月二日 书记员 胡雅茹 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。