贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初14310号 原告：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目******。 法定代表人：丁盛，该公司执行董事兼总经理。 原告：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司，住所地：贵，住所地：贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目******> 负责人：丁盛。 两原告共同委托诉讼代理人：谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。 被告：兰宏，男，汉族，1977年7月5日出生，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：宋世宇、程智渊，贵州万福律师事务所律师。 原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司（以下简称聚丰奇盛公司）、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司（以下简称聚丰奇盛花果园分公司）诉被告兰宏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司的共同委托代理人谭永朝，被告兰宏及其委托代理人宋世宇、程智渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《聚丰美食城租赁合同》，并判令被告于本判决生效之日起3日内搬离A16-1号商铺，并将A16-1号商铺归还给原告；二、判令被告向原告支付2019年7月23日前的租金180052.71元，2019年7月24日起的租金按照原被告签订的《聚丰美食城租赁合同》约定的租金计算方式计算至搬离之日止；三、判令被告向原告支付水、电、煤气及管理费用合计8773.27元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月23日，原告聚丰奇盛公司与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）签订《花果园商铺租赁合同》，约定宏益房开将花果园商铺M区13-14栋123号房屋出租给原告，由原告开展商场经营。原告承租该房屋后，交由聚丰奇盛花果园分公司负责经营管理。2018年11月26日，被告与聚丰奇盛花果园分公司签订了《聚丰美食城租赁合同》，约定聚丰奇盛花果园分公司将聚丰美食城A16-1号商铺出租给被告使用，约定租金计算方式为：“美食城保底租金和抽成租金，两者取其高；第一年每月保底租金分别为25000元/店铺：第一年抽租金为当月营业额（税前18%）……”。合同签订后，被告便进入该商铺进行经营，期间除了原告在其营业额范围内进行18%的抽成外，剩余的租金经原告多次催收，被告均以各种理由拖欠。截止2019年7月23日，被告拖欠原告的租金为180052.71元，水、电、煤气及管理费合计8773.27元。被告拒不向原告支付租金及水、电、煤气和管理费的行为，导致原告经营困难，违反了合同约定。原告为维护自身合法权益，现依据相关的法律法规诉至法院，望判决如前诉请。 被告兰宏答辩称：一、被告不存在任何违约行为，原告不享有合同解除权。依据双方合同第3.5条及第3.2.2.1条的约定，营业所得一直由原告收取，扣点18%后才转付给被告。被告一直按照合同约定履行合同义务，不存在逾期支付租金的违约行为。以及原告从未按照保底租金25000元计算收取，现在主张25000元/月的保底租金与实际履行情况不符，依照合同法第二百二十六条的规定，美食城于2018年12月15日正式营业，即使原告认为被告应当支付保底租金，也因合同未约定保底租金支付期限，而应当在届满一年时支付，现原告起诉时未满一年，故被告不存在违约行为。二、原告主张被告搬离并交还涉案的A16-1号商铺没有实际意义，被告也无法履行。2019年7月23日，原告将美食城整体关闭并擅自将被告门头拆除，物品清空，并将商铺另行出租，该诉请没有实际履行的意义。三、双方签订的《聚丰美食城租赁合同》违背公平、等价有偿原则，明显显失公平，应依法予以撒销。原告与宏益房开签订的花果园商铺租赁合同约定的租金标准为50元/月/平方，原告以50元/月/平方米的价格承租来，却要求被告以将近700元/月/平方米的价格支付租金，显失公平。并且原告利用出租房的优势地位，将保底租金定为25000元/月，被告在原告起诉时才知晓该条款，对被告明显不公平，故被告认为应当撤销该合同。四、因双方的租赁合同应当予以撤销，且原告对于合同的被撤销具有过错，故被告同意按照50元/月/平方米的标准支付原告房屋使用费并扣除原告已收取的18%抽成。被告应返还原告交纳的进场费28000元、保证金15000元以及广告门头一个、价目表一张、保温柜一台、电蒸柜一台、冰箱一台、不锈钢水池一个、蒸菜专用碗245个、消毒柜一台、饮水机一台、电砂锅一个、美的电饭锅一个、蒸锅两个、刀具一套、大蒸板一块、电磁炉两个、不锈钢桌一张，如不能返还则照价赔偿。综上，请法院依法公正判决。 本院经审理认定事实如下：2018年4月23日，原告聚丰奇盛公司与宏益房开签订《花果园商铺租赁合同》，约定宏益房开将坐落于花果园商铺M区13至14栋123号，建筑面积6631.99平方米出租给聚丰奇盛公司使用，租期为10年，自2018年7月31日起至2028年7月30日止。其中2018年3月31日至2018年7月30日为装修期，装修期除房屋租金外，其余费用由聚丰奇盛公司交纳并自行承担。合同第三条约定“3.1聚丰奇盛公司承租租赁物作为服装、家居、母婴、电器、百货、美食广场之用，未经甲方允许不得改变租赁物的用途。合同第四条约定“4.1.1租金标准：2018年7月31日至2020年7月30日，50元/月/平方米。……4.1.2上述租金包括租赁物的附属设施使用费，包含外门头广告设置，中央空调外机设置使用场地等。上述租金不包括一方需交付之物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公共事业服务费用（包括但不限于水、电、燃气、电话费、宽带网络等），乙方须按照相关部门规定时间足额缴纳。”合同签订后，宏益房开于2018年5月2日将上述房屋交付聚丰奇盛公司。 2018年11月26日，原告贵州聚丰奇盛花果园分公司（甲方）与被告兰宏（乙方）签订《聚丰美食城租赁合同》，约定由兰宏租赁花果园M区13-14栋123号一层聚丰购物美食城A16-1号商铺（含公摊）面积/平方米，经营品种为蒸菜，合同期限为两年，以实际开业时间为起租日。合同第三条约定“3.1乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付贰万捌仟（28000）元作为进场费，无论何种原因导致合同终止，进场费均不退还。另须支壹万伍仟（15000）元作为合同履约保证金，此保证金不计利息，在本合同结束两个月内，乙方在租赁期内如未发生因经营的产品出现问题导致应向顾客承担法律责任以及无违反本合同约定的任一违约行为，甲方应将保证金全额无息退还给乙方。3.2美食城保底租金和抽成租金统称为租金，两者取其高。3.2.1保底租金：第一年包月保底租金分别为25000元/店铺；……3.2.2抽成租金：第一年抽成租金为当月营业额（税前）18%；第二年抽成租金为当月营业额（税前）19%；……3.2.3上述租金不包括乙方需交付，因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公用事业服务费用，包括但不限于（如水、电、燃气、电话费、宽带网络等）。3.3如果乙方单月营业额达不到保底租金/抽成扣点额度，合同期内累计达3个月的情形，甲方会同乙方分析原因，调整产品结构并协助乙方做促销推广的活动，乙方需积极配合。调整后一个月内仍未达到该营业额，甲方有权提高保底租金的20%或单方面解除合同。……3.5乙方销售款一律由甲方统一收银，若乙方销售人员私自收银，甲方有权按其所收金额100倍（或5000元，二者取其高）对乙方处罚，此款项从乙的营业款中扣除。合同第十二条约定“……12.3在租赁期内，乙方有下列情形之一的。甲方有权单方面解除本合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还：……（5）逾期支付租金、管理费及其它费用之一达到30日的。……12.4 甲方依据本合同约定解除合同的，乙方所支付的相关保证金作为惩罚性违约金支付给甲方。若乙方保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。合同签订后，原告将涉案商铺交付使用，原告按被告每月经营额的18%收取租金至2019年1月31日，从2019年2月1日起被告未向原告支付租金及水、电、燃气、管理费。2019年7月23日，原告关停聚丰美食城整体门面。2019年8月6日，原告在报刊上刊登公告，要求各承租户在登报之日起三日内交清租金及其它费用，并搬离聚丰美食城商铺。2019年9月25日，原告收回涉案商铺。原告多次向被告催要租金及其它费用无果后诉至本院，诉请如前。 另查明：原告开设的聚丰美食城使用了其向宏益房开租赁的6631平方米的一半面积，为3315.5平方米。其中设商铺46间，面积共计1886平方米，剩余3315.5-1886=1429.5平方米为公摊面积。根据各租户的商铺面积与总商铺面积比等于各商户公摊面积与总公摊面积比相等的计算方式，兰宏应分摊的公摊面积为：36.25（A16号72.5平方米平均分割为两间商铺，商铺一半面积为36.25平方米）÷1886×1429.5=27.47平方米。 上述事实，有原告陈述、营业执照、身份证复印件、花果园商铺租赁合同、聚丰美食城租赁合同、费用明细表、公告等证据材料在卷佐证，并经庭审核实，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订《紧丰美食城租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告将涉案商铺交付被告使用，被告未按约支付租金及其它费用长达半年多，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告于2019年8月6日在报刊上刊登公告，该公告到达被告之日即2019年8月6日起双方租赁合同解除。原告已于2019年9月25目收回涉案商铺，故原告的第一项诉请已经实现，本院不再就该诉请作出判决，原告主张被告按照租赁合同第3.2.1条的保底租金标准25000元/月支付欠付期间的租金，本院认为根据原被告庭审中提交的证据以及实际履行情况，原告在被告经营期间实际按每月经营额的18%收取租金，未有一期按照合同约定的保底租金25000元条款实际履行。而被告欠付租金期间并未一直持续实际经营，故按照经营额的18%收取租金也没有实际的履行条件，因此本院根据公平原则，酌情按聚丰奇盛公司与宏益房开签订的租赁合同约定的租金标准50元/月/平方米计算至合同解除之日。被告应付的租金为50元/月/平方米×（36.25+27.47）平方米×6个月+50元/月/平方米×（36.25+27.47）平方米。30天×6天=19753.2元。对其余租合诉请，本院不予支持。本案与被告存在租赁关系的为聚丰奇盛花果园分公司，该分公司依法领取了营业执照，可作为原告单独提出主张。对原告主张的水、电、煤气、管理费用8773.27元，系原告据实计算至2019年7月23日，本院予以支持。综上、依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定：判决如下： 一、被告兰宏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司2019年2月1日至2019年8月6日的商铺租金19753.2元及水、电、煤气、管理费8773.27元，共计28526.47元； 二、驳回原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2038元、保全费1464元，共计3502元，由被告兰宏负担526元，由原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司自行承担2976元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  闫化平 二〇二〇年一月九日 书记员  李松松