广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初908号原告：黎林森，男，汉族，1982年4月8日出生，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：郭水莲，女，汉族，1988年4月21日出生，住广东省阳山县，系黎林森的妻子。被告：刘玉华，男，汉族，1981年7月17日出生，住广东省阳山县。原告黎林森与被告刘玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎林森的委托诉讼代理人郭水莲到庭参加诉讼，被告刘玉华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎林森向本院起诉请求：一、判令解除黎林森与刘玉华签订的房屋租赁合同；二、判令刘玉华双倍返还定金共4000元；三、判令刘玉华返还店铺转让金8000元；四、判令刘玉华赔偿装修费损失9057元；五、判令刘玉华赔偿原告营业额损失2000元（自2019年7月1日始至今）。事实与理由：原、被告商定被告将位于清远市阳山县出租给原告作商业用途。2019年4月6日，原告支付定金2000元。2019年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2019年4月8日到2021年4月8日，房屋每月租金1000元，每年在原基础上加100元，如乙方需提前终止租赁关系，应提前两个月告知对方。2019年4月10日，原告支付店铺转让金8000元，2019年6月20日支付租金1000元，但被告只将246号东商铺的一半交付给原告使用，并没有完全履行合同，严重违约。原告无奈只能先对部分商铺进行装修营业，装修费共9057元。2019年7月1日，被告无故将商铺门锁换掉。对店铺强行停电，原告被迫停止营业至今，损失惨重。原、被告交涉无果，特诉至法院。黎林森为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证、被告户籍证明，证明原、被告主体资格；二、房屋租赁合同、微信转账记录，证明原、被告存在租赁关系；三、装修广告清单、收据，证明原告装修房屋的事实。刘玉华无答辩亦无提交证据。本院经审理认定的事实如下：2019年4月8日，黎林森（乙方）与刘玉华（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于阳山县方作商业用途，租赁期限为2019年4月8日至2021年4月8日,2019年4月8日至2020年4月8日每月租金1000元整，每年在原有基础上加100元，承租人于签订合同之日一次性交清三个月租金和押金，逾期按租金3‰交滞纳金（先交租金，后用房屋），其他所有税费和费用及水电费由乙方负责缴交，水电费按自来水公司、供电局价格缴交；二、承租人应当爱护房屋设施，租赁关系结束时，承租方交清应缴费用后，出租方回收房屋，及时退回押金；三、承租方有擅自转让转借房屋、利用承租房屋进行非法活动、出租方单方终止合同，收回房屋，并可索赔损失，如一方提前终止租赁关系，应提前二个月知会对方。2019年4月6日，原告向微信名为“快餐店华哥”微信账号转账2000元。2019年4月10日，原告向微信名为“清远特色美食网189××××****”微信账号转账8000元。2019年4月16日，案外人阳山县某艺广告公司为原告制作广告，广告清单涉及的费用是3657元。2019年4月18日，案外人梁某出具收据确认收到安装烟囱、排气管工本费1900元。2019年4月26日，原告向“泉仔”微信账号转账2500元，案外人郭某金出具《收据》确认收到鸭小串（阳山南阳店）铺面招牌装修（材料、人工）共2500元。2019年6月20日，原告向微信名为“清远特色美食网189××××****”微信账号转账1000元。原告庭审中称其承租案涉商铺经营小吃，店名叫“鸭小串”，“快餐店华哥”和“清远特色美食网189××××****”微信账号均属于被告刘玉华，“鸭小串”的招牌装修是原告的小舅子做的，烟囱排气管是找其他人做的；原告支付给被告的2000元定金已转化为前两个月的租金，由于原、被告双方约定的店铺转让金为12000元，但被告仅仅把店铺的一半交付原告使用，原告没有将剩余4000元店铺转让金支付给被告，被告于2019年7月1日换掉店铺门锁，原告自2019年7月1日停业至今。被告承认收到原告微信转账的8000元，但主张该8000元是补偿费用，双方当时约定原告补偿12000元给被告，用于补偿被告的广告损失、使用店面的雨棚和买下被告的旧货架。被告承认收到原告微信转账的2000元，但主张该款项是签订合同承租的订金。被告承认收到原告微信转账的1000元是租金。另查明，位于阳山县房屋（两卡商铺）的产权不是登记在被告名下，西卡商铺是其他人承租，东卡商铺是被告承租使用。经实地查看，被告承租的商铺是Ｌ型状，在思贤路各有一个出口，出口在思贤路××部××商铺的主要位置，被告用于经营“港式餐饮店”；出口在的部分是原、被告各用一部分，一部分是被告经营的“港式餐饮店”的厨房所在地，另一部分是原告经营“鸭小串”的场所。被告称出租给原告经营“鸭小串”的场所原来是被告开设的卖蔬菜、猪肉的档口。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点：一是是否解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二是被告是否双倍返还原告所主张的定金4000元、店铺转让费8000元；三是被告是否赔偿原告装修损失、营业损失合计11057元。关于焦点一。首先，原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效。从位于阳山县房屋（两卡商铺）在南阳中学附近的位置和东卡商铺总的面积来看，东卡商铺的月租金远超过1000元，正常来说被告不会以月租金1000元将商铺全部转租出去。从双方约定的月租金1000元来看，被告并非把承租的东卡商铺全部转租给原告，而是分割出了部分面积出租给原告经营“鸭小串”。其次，原告承认其在2018年4月6日交的2000元已转为租金，除2018年6月20日交了租金1000元外，原告没有再交租金，违反了“签订合同时交清三个月租金和先交租金后使用房屋”的约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，依法解除双方合同关系。另外，被告承认也从2018年7月份开始重新使用出租给原告使用的商铺面积，原告至今没有使用，那么实际上双方均没有履行合同义务。因此，原告要求解除双方合同关系，本院予以支持，综合本案情况确定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年7月8日解除。关于焦点二。首先，原告承认2018年4月6日交付的2000元已转为合同签订之后前二个月的租金，且原告违约在先。因此，原告要求双倍返还4000元，理据不足，本院不予支持。其次，被告主张店铺转让费12000元是原告使用被告门外雨棚、烟囱、买被告旧货架等而补偿给被告，并无充分证据证实，本院不予采信。基于在焦点一陈述的理由，原告主张被告未将商铺的全部交付给其使用，不符合事实，其以此为由未支付全部的店铺转让费12000元，而只是支付了8000元，没有充分依据。在原告已经使用店铺且构成违约的情形下，对原告要求返还店铺转让费8000元，本院不予支持。关于焦点三。原告所称的营业损失并无证据证实，因原告构成违约，导致双方进而未继续履行合同，合同解除，过错在于原告一方，原告所存在的营业损失应由其自行承担。对于原告对店铺的装修，未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除；已经形成附合的装饰物，被告并未表示愿意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，原告要求赔偿装修损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黎林森与被告刘玉华签订的《房屋租赁合同》于2018年7月8日解除；二、驳回原告黎林森的其他诉讼请求。本案受理费376元（原告黎林森已预交188元），由原告黎林森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 欧阳志勇人民陪审员 梁 志 军人民陪审员 李 月 华二〇二〇年一月二十一日法官助理谢哲君书记员韩慧滔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。