湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初8746号原告：宋志雄。委托诉讼代理人：张旭、刘登攀。被告：武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会。负责人：裴浩杰。委托诉讼代理人：尹少华。第三人：武汉美家物业管理有限公司。法定代表人：毛建桥。委托诉讼代理人：杨萌。委托诉讼代理人：罗金强。原告宋志雄与被告武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会（以下简称美加史丹佛公馆业委会）、第三人武汉美家物业管理有限公司（以下简称美家物业公司）债撤销权纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋志雄及其委托代理人张旭、刘登攀、被告美加史丹佛公馆业委会的委托诉讼代理人尹少华、第三人美家物业公司的委托代理人杨萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋志雄向本院提出诉讼请求：一、判决撤销被告2019年7月28日作出的解除与第三人的物业合同第三次业主大会决议。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为位于武汉市江夏区江夏大道特77号的美加史丹佛公馆（六期）业主，提供物业服务的公司为第三人。原告有居住过程中，与第三人的物业工作人员早已熟悉，建立了较好的关系，第三人的工作人员也秉承着认真负责的态度服务小区业主。2019年7月份，原告在未接到任何通知的情形下，被告实然在小区中张贴相关公告，其内容为业主大会于2019年7月28日在美加史丹佛公馆老年活动中心，就“解聘现有美家物业，公开招聘新物业”进行大会唱票，大会结果为：“回收票541份，其中同意票516份，反对票3份，弃权票22份。美加史丹佛公馆总建筑面积90360平米，投票权869个，本次大会同意票516份，占美加史丹佛公馆总投票权的59.38%，同意票所对应的面积共计51728.86平米，占建筑总面积的57.25%，已然超过上述双过半法定要求”，根据此表决结果，被告称代表全体业主解聘第三人的决议得到了通过。原告认为，1、整个投票过程并无权威的第三方机构进行监督，被告所谓的表决结果缺乏透明度和真实性；2、原告未接到任何关于本次业主大会的召开公告，也未进行任何业主大会决议投票，原告也询问过身边邻居，发现部分业主也未知晓此事，且未参与本次投票，并且原告知道要解聘第三人的事情还曾经在小区大堂和园区信息栏提出过异议，但被告不予理会；同时，作为小区业主，原告享有知情权，原告曾要求被告提供本次业主大会的投票的相关资料及业主大会议事规则，被告拒绝提供，故本次投票的真实性存疑。3、本次业主大会总建筑面积和总户数的统计方法没有进行公布，且根据原告向开发商美加置业（武汉）有限公司的调查，得知美加史丹佛公馆总建筑面积为117989.4平方米，而不是90360平方米，总户数应为880户；4、从被告公开的第三次业主大会投票结果，得出的同意票所应对的建筑面积为51728.86平米，并未达到总建筑面积117989.4平方米的过半数；5、被告业主委员会在2018年12月成立就不合法，因为被告7名业委会成员均未达到双过半；6、业主大会作出解除第三人决定后，原业主委员会主任就立刻提出离职申请，原告认为业主委员会希望引进的新的物业公司与被告成员之间存在相关利益，不符合法律允许的物业公司引进范围。综上所述，原告认为本次根据《物业管理条例》第十一条之规定，第三次业主大会关于解除与第三人合同的决议不符合相关法律规定，且损害了原告的合法权益，应予撤销。为维护原告合法权益，请人民法院支持原告的诉讼请求，判决撤销被告2019年7月28日作出的第三次业主大会决议。美加史丹佛公馆业委会辩称：一、本案涉嫌虚假诉讼，被答辩人不具备原告资格。请求法院查明相关事实，将案件移送相关单位处理。首先，原告是否是涉案小区的业主。根据江夏区人民法院作出的相关文书显示，原告因犯盗窃罪被处罚金3000元，未缴罚金被强制执行，但是法院并未找到可供执行的房产等财产，执行裁定的时间是2016年9月18日，而商品房买卖合同签署时间为2015年7月3日，那么2016年9月18日这个时间开发商早就应该为被答辩人办理商品房备案。这说明原告所购房屋没有办理房产登记备案。其次，原告提供的商品房买卖合同中缺少关键页码，他是否真正付钱买了这套房子。合同中原告的名字与民事诉状上所签的宋志雄不是一个人笔迹，存在伪造可能。再次，原告提供的其他证据中有些签名也有伪造的可能。二、答辩人2019年7月28日作出的解除与第三人的物业合同的决议符合法定程序。根据物权法第76条规定，选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被答辩人自己错误地理解了总建筑面积，他认为总建筑面积是整个小区的总建筑面积117989.4平方米。但实际上，原告提供的整个总面积包括了住宅、配套服务、商业和幼儿园的总面积。而物权法所说的总面积是指专有建筑面积之和，即880户面积之和87468.5平方米。投同意票的业主对应的面积为51728.86平方米，占这个总面积的59%，达到半数以上。因此，投同意票的业主516人，人数达到总人数一半以上，面积也达到总面积一半以上，符合法律规定，所作出的解聘物业公司的决议合法有效。至于被答辩人质疑投票没有第三方监督的问题。首先，第三方监督并非法定程序。其次，整个投票过程有全程参与的业主监督，投票、唱票都是公开、透明的，比任何第三方监督还有效。被答辩人质疑业主委员会成立不合法和业委会原主任陈昆离职与新物业公司选聘有利益关系，这完全是被答辩人自己的无端猜想，无任何事实证据。业委会的成立是在社区居委会、街道和房管局物业科的指导下按法定程序进行和选举的，并进行了备案，成立合法。至于陈昆个人与新选聘的物业公司无任何关系，其离职是个人原因，不存在利益关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人美家物业公司述称：一、对原告的诉讼请求无异议。二、被告投票程序有问题：首先，被告的投票过程无任何权威第三方机构进行监督，其所谓的选票是怎么投出来的，人数是如何确定的，无从得知。其次，7月28日第三次业主大会“关于解聘现有美加物业、公开招聘新物业”的决议其实是在今年6月22日召开五方会谈前投了的；当时被告承诺给予第三人三个月的整改期，但被告于7月就宣布继续召开第三次业主大会，那么这段时间选票是如何封存的，无从考究；再次，在五方会谈后，第三人积极进行了整改工作，将业主反映的问题最大的3号货梯的全部零部件进行了更换，从现有保修率来看，自从更换零部件3栋货梯再无故障；并且大门等问题也得到了解决，被告用上次封存的投票结果，那么是否有业主认为第三人整改有效果而改变原来想法也不得而知。三、被告7月28日决议未达到法定的双过半数。首先，六期地下车位的建筑面积为18995.75平方米，其所有权属于美加置业（武汉）有限公司，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，具有结构上、利用上独立性，能够登记为特定业主所有权的车位等特定空间，应当认定物权法规定的专有部分，该面积应当计入投票的专有面积部分，故本次投票的总计面积应当为住宅88430平方米+配套服务450平方米+商业1480平方米+幼儿园6060平方米+地下室建筑面积18995.75平方米，合计面积115415.75平方米，假设本次投票系真实且有效的，被告公布的赞成票对应的专有面积为51728.86平方米，未达到过半数的要求。被告一直强调他们是根据第三人提供的业主名册来确定的专有面积。这一主张我们不予认可，即使是第三人提供的，也不能因为来源错误导致人数和面积有错误的结果，就否定被告提供的专有面积有误。其次，根据六期物业欠缴物业费的业主面积为45803.97平方米，其中被告业委会成员中的闻晓敏、王学生、裴浩杰、王景桃都欠缴物业费，根据《物权法》第83条规定及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第20条规定，欠缴物业费的业主权利应受到限制，其在业主大会投的选票不应计入。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月3日，宋志雄购买了美加置业（武汉）有限公司开发的位于武汉市江夏区庙山经济开发区江夏大道东美加湖滨新城六期1栋1404号商品房（合同编号：夏140204594）。根据美加湖滨新城六期前期物业服务合同约定，美家物业公司通过美加置业（武汉）有限公司（开发商）以邀请招标的方式对美加湖滨新城六期提供前期物业管理服务。2018年12月8日，美加湖滨新城六期小区成立美加史丹佛公馆业委会。2018年12月12日，美加史丹佛公馆业委会向武汉市江夏经济开发区美加社区居民委员会及武汉市江夏经济开发区庙山高新技术产业园办公室进行备案，并提交美加史丹佛公馆业委会备案表，该备案表载明物业管理区域总建筑面积117260.19平方米，物业管理区域总投票人数869，物业管理区域专有部分总建筑面积87468.5平方米等。同时，美加史丹佛公馆业委会还制定了《美加史丹佛公馆业主大会议事规则》及《美加史丹佛公馆管理公约》，其中《美加史丹佛公馆业主大会议事规则》第七条（业主大会决定）规定“业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房屋主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销”等。2018年12月17日，美加史丹佛公馆业委会向美家物业公司发函，要求该物业公司三个工作日内书面函告关于四资（资料、资源、资产、资金）移交事项及办公场所安排事宜。2018年12月24日，美加史丹佛公馆业委会再次向美家物业公司发函，要求就前述函告事宜进行回复等。2019年1月17日，美家物业公司对美加史丹佛公馆业委会发出回复函:1、我司秉承“以人为本”的企业宗旨，始终坚持“美加物管·服务永远”的服务理念，愿意继续同业委会签订服务合同，相关服务合同内容、服务标准、服务质量拟计划在2019年1月底达成共识，后续再商讨具体签订时间；2、关于业主委员会办公用房，依据前期规划，选定在史丹佛公馆7号楼1单元架空层，目前我司正在办理装修手续，待装修完成后，正式移交业委会，拟计划在2月完成；3、关于“四资”移交，我司会依法依规向业主委员会递交，由于资料较多，我司需向档案馆调出，拟计划在2019年2月底完成；4、关于公共收益的移交，我司依法依规经营，相关的公共收益会在“四资”移交时同时移交业委会。2019年6月3日，美加史丹佛公馆业委会向美加史丹佛公馆全体业主发出“关于召开第三次业主大会”的通知：美加史丹佛公馆全体业主：大家好，关于“是否同意选聘新物业进驻美加史丹佛公馆”的议题早前获得广大业主的支持，之后，业委会以此为基础积极开展了选聘新物业的各项前期准备工作，但业委会作为大会的执行机构，在“解聘和选聘物业”的重大事项上并无决策权，为了顺利推进“解聘和选聘物业”的工作，依法获得“解聘和选聘物业”、“确定中标物业企业规则”等事项的授权，业委会2019年5月20日临时会议决定，计划于2019年6月22日在美加社区老年人活动中心召开第三次业主大会。第三次业主大会主要议题有：1、是否同意并授权业委会解聘原物业服务企业和选聘新物业服务企业；2、授权业主委员会以公开招标方式选聘物业服务企业；3、授权业主委员会选择专业的物业招标代理咨询公司等事项。美加史丹佛公馆业委会将该通知在小区公告栏、电梯间等进行了张贴，并由业委会成员就召开业主大会相关事宜向包括宋志雄在内的业主进行了电话通知。2019年6月20日，美家物业公司与江夏区庙山管委会、房管局物业科、美加社区、美加置业公司、美加史丹佛公馆业委会及业主代表召开协调会，美加史丹佛公馆业委会及业主代表同意给予美家物业公司三个月的整改期。2019年7月22日，美加史丹佛公馆业委会再次发出“关于继续召开美加史丹佛公馆第三次业主大会的公告”，决定“于2019年7月28日9：00-12：00在美加史丹佛公馆7栋2单元的美加老年活动中心继续召开被推迟召开的美加史丹佛公馆第三次业主大会，公布此前因五方会谈而封存的第三次业主大会选票等”。2019年7月28日，美加史丹佛公馆业委会召开美加史丹佛公馆第三次业主大会，并对大会投票结果作出统计表“1、本小区总投票权数：共869户（份）；建筑总面积90360平方米（不含未竣工验收的美加六期幼儿园建筑面积）；专有建筑总面积87468.5平方米；2、本小区发送表决票总数869户（份）；3、本小区回收有效表决票数541户（份）。其中赞成票516票，面积51728.86平方米；反对票3票，面积313.8平方米；弃权票22票，面积2113.94平方米。根据统计数据显示，本次业主大会同意票516份，占小区总投票权的59.38%，同意票面积占小区总建筑面积57.25%，已经超过法律法规所要求的双过半规定”。随后，美加史丹佛公馆业委会将上述业主大会投票结果向有关部门进行了报备。2019年8月19日，美加史丹佛公馆业委会发出解聘公告，“业主大会表决解聘美家物业”、“授权业主委员会以公开招标方式选聘物业服务企业”等，并于同时向美家物业公司发出了解聘通知。本院认为，宋志雄是美加湖滨新城六期小区即美加史丹佛公馆的业主，其有权依法行使业主的相关权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，美加史丹佛公馆业委会在召开业主大会前已经通知了宋志雄，宋志雄对于该业委会投票决定选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人的事实清楚，其未参与并进行投票，是其对该项权利的放弃，其也无其他证据证明美加史丹佛公馆业主大会的决定侵害了其除投票权之外的其他合法权益，故宋志雄主张撤销美加史丹佛公馆第三次业主大会于2019年7月28日作出的解除与第三人美家物业公司物业服务合同决议的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回宋志雄的诉讼请求。案件受理费250元，由宋志雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年一月七日法官助理王苑书记员梅慧琴