山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1026号 原告：谭乐斌，男，1995年1月3日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：冯伟明，山东豪德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张经华，女，1965年10月30日生，汉族，住潍坊市奎文区，系谭乐斌母亲。 被告：山东新富房地产集团有限公司，住所地潍坊高新区福寿东街3988号。 法定代表人：李春忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建勋、王照来，山东北泰律师事务所律师。 原告谭乐斌与被告山东新富房地产集团有限公司（以下简称“新富公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭乐斌的委托诉讼代理人冯伟明、张经华，被告新富公司的委托诉讼代理人王建勋、王照来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谭乐斌向本院提出诉讼请求：1、判令新富公司按照法定交房标准向谭乐斌交付房屋；2、判令新富公司支付迟延交房违约金5万元；3、案件受理费由新富公司承担。诉讼中，谭乐斌将其诉讼请求变更为：1、新富公司向谭乐斌交付涉案房屋的合格验收报告、房屋质量合格证、房屋质量保修卡，并出示公摊面积的测绘报告；2、新富公司支付迟延交房违约金20万元（计算标准为自2018年5月2日-2018年8月1日按照日万分之三计算；2018年8月2日-2019年6月10日按照日万分之五计算；以1922747.29元为计算基数，以违约金20万元为限额）；3、诉讼费由新富公司承担。事实和理由：2017年9月29日，谭乐斌与新富公司签订商品房买卖合同，谭乐斌购买新富公司开发的位于潍坊××新区××小区××楼××单元××层××号房屋一套，总价款1922747.29元，面积215平方米。新富公司未按照合同约定在2018年5月1日前向谭乐斌交房。根据合同约定，新富公司应当向谭乐斌支付相应的违约金。谭乐斌按约支付房款，新富公司未按约向谭乐斌交付房屋，也没有提供法律规定的楼房综合验收报告，新富公司的行为已经构成违约，依法应承担赔偿责任。诉至法院，请求法院支持谭乐斌的诉讼请求。 新富公司辩称：一、新富公司于2018年6月26日向谭乐斌交付涉案房屋，且向其交付房屋质量保证书、房屋使用说明书，在当天谭乐斌领取了房屋及储藏室的钥匙。二、同意支付谭乐斌违约金，新富公司逾期交房属实，但谭乐斌主张的违约金数额过高，新富公司申请将本案违约金比例调整为同期银行贷款利率。2017下半年国家加大环保力度，山东省市各级政府对于房地产建筑以及建材行业出台了相关政府文件，要求钢材水泥石材等建筑材料实施冬季错峰生产、停限产等方案，相关企业响应规定，实施相关措施，客观造成了新富公司施工及交房延迟，新富公司对违约行为主观过错相对较小，即使存在上述情况，新富公司也一直在与购房户沟通，克服困难积极施工，尽量履行早日交房的义务，根据当时的房地产交易情况，虽然是交房延迟，但房价实际上涨，给谭乐斌造成的损失较小。根据潍坊相关部门要求，新富公司对于包含本案原告房屋在内的所有开发项目于2018年1月17日停工，于2018年3中旬至4上旬复工，计算停复工期间为53-83天，该天数应从总违约天数中扣除。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月29日，谭乐斌与新富公司签订商品房买卖合同，约定谭乐斌购买新富公司开发的位于潍坊××新区××小区××楼××单元××层××号房屋一套，总价款1922747.29元，预测建筑面积246.13平方米。该合同第七条约定，谭乐斌应当在2017年10月31日前支付房屋全部价款。该合同第九条约定，房屋交付时应当已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。该合同第十一条约定，新富公司应当在2018年5月1日前向谭乐斌交付房屋。该合同第十二条约定，新富公司如未按合同规定的期限将商品房交付谭乐斌使用，逾期超过90日，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，出卖人遇到下列情况的，据实予以延期交房：1、因房屋建造工地邻近的市政工程建设使房屋的建造施工停止；2、市政配套设施不能按时提供配套；3、主合同签订之后颁发新的法规、规章及政府文件，导致出卖人为了遵守上述规定不能按时将房屋交付使用的；4、工程建设中遇到重大技术难题或重大事故；5、出卖人在规定交房时间内已经具备交房条件，在实际交房过程中由于交房先后顺序的安排原因而导致的交房日期拖延不超过60日。上述5种情况买受人不追究出卖人责任，出卖人不承担任何违约责任。双方还约定了其他事项。合同签订后，谭乐斌依照合同的约定向新富公司支付了上述房屋的全部价款1922747.29元。 谭乐斌主张，根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，要求新富公司向其交付涉案房屋的合格验收报告、房屋质量合格证、房屋质量保修卡，并出示公摊面积的测绘报告。新富公司主张其同意向谭乐斌交付涉案房屋的竣工验收备案表和房屋建筑面积测量报告。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于涉案的房屋实际交付时间问题，谭乐斌提供交楼宇验收情况表影印件1份、物业收款收据3份、证言6份，主张上述证据相互印证，证明谭乐斌系2019年6月10日实际收到涉案房屋钥匙等事实。经质证，新富公司主张楼宇验收情况表系影印件，证人未出庭作证，且证人与本案有利害关系，不予认可，物业费收据与本案无关联性。新富公司提交房确认单1份，证明谭乐斌在2018年6月26日领取房屋及储藏室钥匙以及两书。经质证，谭乐斌对交房确认单提出异议，主张2018年6月26日谭乐斌并没有接收新富公司交付的房屋。经审查，根据新富公司提交的交房签字确认表，谭乐斌已于2018年6月26日领取了涉案房屋钥匙及房屋质量保证书等，结合本案的实际情况，本院认定，涉案房屋的实际交付时间为2018年6月26日；谭乐斌提供的上述证据不充分，没有足够的依据否定新富公司提供的交房确认单，对谭乐斌提交的上述证据的证明力，本院不予确认。 2、谭乐斌提供信访事项处理意见书影印件1份，证明新富公司擅自改变了涉案房屋整栋大楼的结构，被认定为改变结构属于违法行为，导致整个大楼不能获得综合验收报告，不符合交付条件，至本案起诉时新富公司仍然没有取得综合验收报告，更没有向谭乐斌出示过验收报告及商品房房屋测绘报告。经质证，新富公司主张，该意见书系影印件不予认可，主张从意见书的内容看，车库的违法问题不影响备案。经审查，谭乐斌提供的信访事项处理意见书与其待证事实之间缺乏关联性，本院不予采纳。 3、新富公司提供新富公司提供鲁环函（2017）563号《山东省环境保护厅关于印发山东省钢铁企业采暖季错峰限停产指导意见的通知》、潍环委发（2017）13号《潍坊市环境保护委员会关于印发潍坊市工业企业冬季错峰生产实施方案的通知》、潍环委发（2017）17号《潍坊市环境保护委员会关于潍坊市中心城区周边地区工业企业冬季错峰生产、停限产实施方案》、潍高质安监字（2018）4号《2018年春季复工大检查情况通报》、潍建建字（2017）83号《关于全市建筑工程冬季停工的通知》等文件，证明新富公司为遵守相关规定致使工期拖延，新富公司过错较小，根据上述规定，在建工程在1月17日一律停工，3月中旬至4月中旬复工，涉案房屋所在的在建工程在2018年1月17日至3月中旬4月中旬停工，期间的停工时间53-83天应从违约天数中扣除。经质证，谭乐斌主张上述证据不能证明新富公司的证明目的。经审查，新富公司提供的上述证据与其待证事实之间缺乏关联性，对新富公司提供的上述证据及其抗辩理由，本院均不予采纳。 本院认为：谭乐斌与新富公司签订的商品房买卖（预售）合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。合同签订后，谭乐斌向新富公司支付了涉案房屋全部的购房款，新富公司未按照合同约定向谭乐斌交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据新富公司提供的交房确认单，能够认定谭乐斌在2018年6月26日领取了房屋及储藏室钥匙以及《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，双方在合同中并未约定新富公司向谭乐斌交付房屋质量合格证、房屋质量保修卡，对谭乐斌要求新富公司向其交付房屋质量合格证、房屋质量保修卡的诉讼请求，本院不予支持。谭乐斌要求新富公司向其交付房屋的合格验收报告并出示公摊面积的测绘报告，新富公司同意向谭乐斌交付涉案房屋的竣工验收备案表和房屋建筑面积测量报告，对此，本院予以准许。新富公司对谭乐斌主张的违约金的计算方式及数额提出异议，主张逾期交房违约金的计算标准应调整为按照银行同期贷款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据新富公司的主张，结合谭乐斌的损失情况，综合考虑案件的实际情况，本院将双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金调整为按年息6%计算。新富公司逾期交房的时间共计56天，以房屋总价款为1922747.29元为基数，按年息6%计算违约金，共计17699.81元。新富公司主张应从逾期交房天数中扣除53天至83天，依据不足，对新富公司的该项主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、山东新富房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向谭乐斌交付涉案房屋的竣工验收备案表，并出示房屋建筑面积测量报告； 二、山东新富房地产集团有限公司支付谭乐斌逾期交房违约金17699.81元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回谭乐斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由谭乐斌负担3920元，山东新富房地产集团有限公司负担380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  牟乃谨 二〇二〇年一月十九日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦