西藏自治区墨脱县人民法院   民事判决书   （2019）藏0423民初18号   原告：西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司，负责人白希瑞，住址西藏自治区墨脱县墨脱镇门珞古街**，统一社会信用代码91540423MA6T1GQRX7。   委托诉讼代理人：陆文娟，西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司工作人员。   委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。   被告：索朗旺姆，女，1995年3月27日出生，门巴族，户籍地西藏墨脱县，现住西藏自治区墨脱县。   原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司诉被告索朗旺姆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司的委托诉讼代理人伍小容、陆文娟,被告索朗旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司（以下简称：华庭物业墨脱分公司）的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》及《门珞文化古街物业管理服务协议》；2.被告搬离墨脱县门珞文化古街商铺6栋A1-1号并返还给原告；3.被告支付租金合计67394元；4.被告支付物业费合计5160元；5.被告支付违约金21766元；6.被告支付合计租金、物业费、违约金共计94320元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月29日，原告与被告签订了《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》、《门珞文化古街物业管理服务协议》，约定被告租赁原告位于××县商铺面积为43平方米用于石锅销售。租期为2017年2月1日至2020年2月1日，同时双方就房屋租金及物业费用的支付方式、支付时间及双方权利义务、双方违约责任等内容均进行了约定。   一、关于租金：2017年2月1日至2020年2月1日，第一年月租金为65元每平方米，计65元×43㎡＝2795元，租金每年递增5%，即第二年（2018年2月1日至2019年2月1日）月租金为2935元（计算方式：2795元×5％＋2795元＝2935元）；第三年（2019年2月1日至2020年2月1日）月租金为3082元（计算方法2935元×5％+2935元＝3082元），截止目前，被告仅向原告支付了2017年2月1日至2017年7月31日的租金，自2017年8月1日至今被告欠原告租金为67394元。   二、关于物业费：按照原、被告双方签订的《门珞文化古街物业服务协议》约定，物业管理费自2017年1月1日计收，协议期限为2017年1月1日至2020年2月1日止，物业管理费用按每月每平方米5元计算，即每月物业费为5元×43㎡＝215元。被告至今仅向原告支付2017年1月1日至2017年6月30日物业费，尚拖欠原告物业费（暂时计算至2019年6月30日）元，计算公式为5元/月/㎡×43㎡×24个月＝5160元。   三、关于违约金   （一）关于租金违约金。按照《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》第五条第五款约定，租金每三个月支付一次；第十四条第二款约定乙方（被告）逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金，即被告应当向原告承担违约金；   1.2017年8月1日至2017年10月31日租金8385元，逾期715天（暂计算至2019年6月30日），违约金为8385元×3‰×715天＝17986元；   2.2017年11月1日至2018年1月31日租金8335元，逾期623天（暂计算至2019年6月30日），违约金8335元×3‰×623天＝15672元；   3.2018年2月1日至2018年4月30日租金8804元，逾期531天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804元×3‰×531天＝14025元；   4.2018年5月1日至2018年7月31日租金8804元，逾期441天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804元×3‰×441天＝11648元；   5.2018年8月1日至2018年10月31日租金8804元，逾期350天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804元×3‰×350天＝9244元；   6.2018年11月1日至2019年1月31日租金8804元，逾期258天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804元×3‰×258天＝6814元；   7.2019年2月1日至2019年4月31日租金9924元，逾期166天（暂计算至2019年6月30日），违约金9924元×3‰×166天＝4604元；   8.2019年5月1日至2019年6月30日租金6163元，逾期76天（暂计算至2019年6月30日），违约金6163元×3‰×76天＝1405元；共计58102元。   （二）关于物业费违约金。按照《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》第四条约定，物业管理服务费按季度预交，合同第十一条第三款约定，被告逾期交纳应交费用，每逾期一天承担所欠金额千分之三的违约金，截至2019年6月30日，被告应向原告承担逾期支付物业管理费违约金6587元。   以上（一）（二）项违约金被告应向原告支付总计：58102元+6587元＝64689元（暂计算至2019年6月30日），原告自愿调整为21766元。   因原告多次向被告催讨拖欠费用，被告均无理推诿，被告已严重违约达到双方约定的合同解除条件（逾期支付租金达15日）。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。   原告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：   1.第一组证据，原、被告双方签订的《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》1份，证明2016年12月29日，双方约定的租金标准、范围、交纳方式、交纳时间以及违约责任。   2.第二组证据，2016年12月29日签订的《门珞文化古街物业管理服务协议》1份，证明双方约定的物业费标准、范围、交纳方式、交纳时间以及约定了如果被告不按期交纳物业费应该承担的违约责任。   3.第三组证据，2016年12月25日原告与莲花圣地国有资产投资有限公司签订的《墨脱县门珞文化古街项目管理与物业服务合同》1份，证明华庭墨脱物业分公司对古街商铺统一招商收取租金和提供物业服务的依据。   4.第四组证据，关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物管理费用的公告复印件1份，证明原告向被告催缴租金和物业费。   5.第五组证据，2018年1月至今的物业公司群微信截图66张、照片四张、维修发票一张，水电工维修协议及维修工身份证复印件各1份，证明原告履行了物业服务内容，进行了相关工作。   6.第六组证据，华庭物业墨脱分公司营业执照（副本）复印件；白希瑞身份证复印件；西藏昂秀律师事务所（函）（2019）藏昂律字39号；伍小容律师年度考核备案表；伍小容授权委托书。证明原告主体地位和委托诉讼代理人身份信息。   被告索朗旺姆辩称，自己不同意解除《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》及《门珞文化古街物业管理服务协议》；对于租金问题，认为价款过高；由于物业公司没有提供服务，不同意支付物业费；自己没有违约，自己是被华庭物业墨脱分公司的招租简介诱骗签订合同的，墨脱县门珞文化古街到目前为止并没有形成商业规模，相对于周边商户并没有经营优势，因此违约方是华庭物业墨脱分公司，不同意支付违约金。被告索朗旺姆为证明自己的主张向本院提交下列证据：   1.第一组证据，墨脱县门珞文化古街商铺招租简介1份。证明华庭墨脱分公司未按照当时的规划把古街打造成商业街，欺骗租户，影响经营状况。   2.第二组证据，照片5张，证明原告物业管理不到位。   3.第三组证据，墨脱县信访局2017年8月2日出具的关于墨脱文化古街各商户经营危机状态的说明。证明租户多次向县政府反映华庭墨脱分公司没有尽到合同约定的物业管理责任。   4.第四组证据，墨脱县财政局2019年6月21日出具的《关于缴纳房租的通知》，证明繁华地段的房租比古街还便宜，要求按照财政局《通知》交纳房租。   5.第五组证据，门市装修记录，证明在入住前，商铺连简单水电都没有，被告投入装修资金较大。   6.第六组证据，视频录像光盘一张，证明原告物业管理不到位。   本案组织证据交换，对无异议的证据本院予以确认，对有异议的证据经庭审质证，双方发表如下质证意见：被告对第一组证据认为当时签订租赁合同时，原告利用招租简介诱骗其签订合同。对第二组证据，被告认为当时合同是自己签订的，但是原告服务没有做到位；对第四组证据，被告认为原告于2016年签订的合同，直到2019年原告才收取租金和物业费，这期间原告没有管理，自己一次性拿不出这么多钱；对第五组证据，被告认为图片基本上是从5月份开始的，即催缴租金开始的，原告没有提供之前相关物业服务的照片；对第六组证据，被告认为原告提交的营业执照上没有包括收租。   原告华庭物业墨脱分公司对被告索朗旺姆所出示的第一组证据认为被告提交的是拍照件非原件，以及招租简介中没有任何承诺内容，只有对古街规划和租金的幅度说明，双方履行合同的依据为合同非简介，另，合同约定的租金和物业费与简介一致，合法有效并没有欺骗；对第二组证据原告认为是打印件而非原件，在照片中看不出拍摄时间、内容和拍摄的具体位置，也看不出原告没有尽到物业服务，照片仅能证明拍照瞬间情况，不能证明长时间的工作状况。以及被告提交的室内照片，这不属于物业服务内容。对第三组证据原告认为该份证据是复印件，无法核实真实性；从内容来看，领导批示尊重市场规律，不能证明被告说的打了招呼就可以不交租金，把违约事实抹去；对第四组证据原告认为该份证据是复制件，无法核实真实性；对于租金比较，地段不同房租不同，无可比性。古街房屋并非政府定价范畴，是市场定价房屋。对第五组证据原告对其三性不予认可，是被告个人所做记录，无合同无其他证据，被告装修是自己的经营行为，不能对抗不交租金和物业费；水电是通的，证明目的不予认可。对被告当庭提交的第六组证据，关于2017年12月20日拍摄的下水道漏水的视频证据，原告认为视频拍摄十几秒，下水道漏水时间持续多久无法证明，也不能证明物业公司没有尽到责任。关于2019年11月18日的视频，原告认为与被告没有任何关系，是室内视频，属于别的租户，屋内漏水究竟属于谁的责任不清楚。   原告华庭物业墨脱分公司提交的证据，本院认证如下：对于第一组证据，被告主张签订房屋租赁合同时，受到华庭物业墨脱分公司招租简介引诱，本院认为若被告认为合同存在欺诈应在知道或应当知道欺诈事由一年内申请撤销合同，被告怠于行使自己的权利，本院视为被告予以认可，该合同可以作为本案证据使用；对第二组证据，反映了华庭物业墨脱分公司与被告索朗旺姆签订了物业管理协议，本院予以认可；对于第三组证据，被告索朗旺姆对该组证据无异议，证实了华庭物业墨脱分公司与莲花圣地国有资产投资有限公司2016年12月25日签订的墨脱县门珞文化古街项目管理与物业服务合同，原告可以对古街商铺（即包括被告的商铺）统一进行招商、收租金和物业服务，对该组证据，本院予以认可；对第四组证据，华庭物业墨脱分公司关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物管理费用的公告，可以证明已向被告主张权益，本院予以确认；对第五组证据，被告认为只能证明2019年5月以后的物业服务，经核查，本院对被告的质证意见予以支持。对第六组证据，本院对原告的证明目的予以支持，对其三性予以认可。   被告索朗旺姆提交的证据，本院认证如下：对第一组证据，本院认为华庭物业墨脱分公司招租简介系公司文件，用于招租招商，具有真实性，可以作为本案证据使用；对第二组证据，原告认为是复印件，照片不能证明其未尽到物业服务，对证明目的不予认可；本院认为部分照片打印件有被告提交的手机照片予以核实，可以认定其证明目的；对第三组证据，原告认为是复印件，被告未提交原件予以核实，真实性不能判断，本院认为该组证据系墨脱县政府部门文件，具有真实性，可以作为本案证据使用；对第四组证据，经本院向墨脱县财政局核实，证据属实，但与本案无关，本院不予采纳；对第五组证据，本院认为该证据系被告个人记录，无其他证据予以佐证，本院不予认可；对第六组证据，本院认为该份证据中显示的2017年12月20日视频录像系古街内，可以作为本案的证据，2019年11月18日的视频录像显示为其他商铺屋内，与被告无关联性，本院不予认可。   依据原、被告提交的证据，本院经审理认定事实如下：   2016年10月25日墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司（甲方）与西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司（乙方）签订了一份墨脱县门珞文化古街项目经营管理与物业服务合同，约定：甲方委托乙方对墨脱县门珞文化古街项目提供物业经营管理与物业服务，乙方签约本项目后进行统一商业规划、统一招租招商、统一经营管理、统一物业服务。乙方签约本项目旨在通过收取合理租金的方式，长期培育本项目商业氛围，优化商业业态，达到使物业保值增值的目的。甲方获取固定合同费用，由乙方负责支付。乙方承担本项目的经营管理风险，盈亏自负。   2016年12月29日，原告华庭物业墨脱分公司与被告索朗旺姆签订一份墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同，约定被告索朗旺姆承租原告位于××县Ａ１－1用于石锅销售，该商铺面积共计43平方米，合同期限共计3年。   2016年12月29日，原告华庭物业墨脱分公司与被告索朗旺姆签订一份门珞文化古街物业管理服务协议，约定物业管理费用按签约43平方米面积收取，费用标准为5元/月/平方米，协议期限共3年。   2019年5月29日，原告华庭物业墨脱分公司应各租户所提困难同时结合现有问题，决定给予各商户所欠旧有费用进行部分减免，并于当日告知各租户。2019年6月11日，原告华庭物业墨脱分公司向被告索朗旺姆发了关于催缴拖欠房租、物业费的公告。   另查明，2017年8月2日，墨脱县信访局接到以王学忠等5人为代表的墨脱古街商户集体来信来访（涉及21家商户），反映古街房租普遍偏高，电价高于商业电价；物业管理混乱，管理公司不履职，公共设施不健全并有损坏；提出免两年房租，电价与商业电价相同等要求。墨脱县信访局向县政府主要领导呈阅了《关于墨脱县文化古街各商户经营危机状态的说明》。   本院认为，本案的争议焦点为1.《合同》及《协议》是否解除及被告是否应该搬离问题；2.房屋租金是否应该交及交多少的问题；3.物业费是否应该交及交多少的问题；4.原、被告双方是否存在违约及违约金多少的问题。对此本院作如下分析、认定：   一、《合同》及《协议》是否解除及被告是否应该搬离问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，法定解除合同的条件，只有因不可抗力或者根本违约，才能依法解除合同。如果只是部分不能实现，或者部分违约，当事人一方不享有解除合同的权利，而应当按照违约责任来处理，可以要求违约方实际履行、赔偿损失等。本案中原告华庭物业墨脱分公司未能举证证明2017年3月至2019年5月期间尽到物业管理责任。另外，华庭物业墨脱分公司招租简介对古街进行区域规划和具体允诺租金及物业管理收费标准，对房屋租赁合同的订立以及租金确有重大影响，应当视为要约。该允诺即使未载入房屋租赁合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。截至目前，华庭物业墨脱分公司未采取得力措施，优化古街商业业态。被告索朗旺姆拖欠房屋租金、物业管理费构成违约。综上所述，在双务合同中，双方均存在违约的情况下，华庭物业墨脱分公司解除合同将导致合同双方利益显著失衡，且合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任。因此，根据合同目的、履行情况及双方过错程度，本院认为华庭物业墨脱分公司不享有对《合同》及《协议》的解除权，原、被告合同继续有效，被告索朗旺姆不宜搬离租赁房屋。   二、房屋租金是否应该交及交多少的问题。   本院认为，原、被告双方签订的《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》为依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告索朗旺姆使用原告提供的房屋，通过经营获取经济利益，应当按照合同约定履行支付租金。本案中，被告索朗旺姆所称商铺租金过高、面临经营危机的问题，但并未同华庭物业墨脱分公司沟通协商，要求签订补充协议调整租金；虽然被告方多次向县政府相关部门反映情况，请求政府出面降低或减免租金，但因签订和履行合同是市场主体行为，政府并没有予以干预；2019年5月29日，华庭物业墨脱分公司《关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物管费用的公告》中，对租金进行了调整和让步，但未获得被告回应,本院认为应按照合同约定价格支付租金；在租金逐年递增方面，本院认为在古街商铺经营状况和整体营商态势欠佳的情况下，不宜支持原告关于房租逐年递增的诉求。   三、物业费是否应该交及交多少的问题。   根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告华庭物业墨脱分公司未能举证证明2019年5月之前对古街尽到了物业管理义务，同时被告反证了原告物业服务存在缺失。2019年5月后原告举证说明履行了物业管理义务，被告在庭审中也予以自认。因此，本院认为被告索朗旺姆应当按照签订的《门珞文化古街物业管理服务协议》支付物业费，具体为2017年1月1日至2019年4月30日按照2.5元/月/平方米支付，2019年5月1日至2019年6月30日按照合同约定标准，即5元/月/平方米支付。   四、原、被告双方是否存在违约及违约金多少的问题。   根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告所诉请的违约金，合同虽约定，如被告逾期不交物业费，其应自逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金，但根据合同法第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。诉讼中，原告未提供证据证明其在2019年5月至6月份之前曾向被告催告缴纳相关费用，其在2019年5月至6月份的催告也未阻止损失的进一步扩大，因此其关于违约金的诉求，本院不予支持。   综上所述，被告索朗旺姆应当向原告华庭物业墨脱分公司应当支付的相关费用，本院认定如下：   1.租金：2017年8月1日至2019年6月30日，租金：65元／月／㎡×43㎡×23个月＝64285元；   2.物业费：2017年1月1日至2019年4月30日，物业费：2.5元／月／㎡×43㎡×28个月＝3010元；2019年5月1日至2019年6月30日物业费：5元／月／㎡×43㎡×2个月＝430元。   上述合计应予支持的原告诉求为67725元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：   一、被告索朗旺姆支付原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司租金共计64285元；   二、被告索朗旺姆支付原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司物业费3440元；   上述金额共计67725元，被告于本判决生效后十日内履行完毕。   三、驳回原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司的其他诉讼请求。   案件受理费2158元，由被告索朗旺姆承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。   审 判 长 次  央   审 判 员 安 许 鹏   人民陪审员 姑姑卓玛     二〇二〇年一月八日   法官 助理 马 映 贤   书 记 员 王 慧 勤     本案适用法律法规：   1.《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   2.《中华人民共和国合同法》   第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   3.《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》   第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。