苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11863号原告：苏州豪城建屋置业有限公司，统一社会信用代码9132059458228572XF,住所地江苏省苏州工业园区钟园路**丰隆城市生活广场******。法定代表人：YIPYUONMENGMARK，董事长。委托诉讼代理人：周冯裕，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：尼东方，江苏金砖律师事务所实习律师。被告：徐异，女，1974年8月5日生，汉族，住上海市虹口区。原告苏州豪城建屋置业有限公司（以下简称豪城公司）诉被告徐异房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。豪城公司的委托诉讼代理人周冯裕、尼东方到庭参加诉讼，被告徐异经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告豪城公司向本院提出的诉讼请求：1、依法确认双方签订的租赁合同已解除，由被告向原告支付拖欠的租金73507.56元、管理费46172.9元、收银系统服务费1974.19元，以上合计121654.65元；2、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费30520元(自2019年7月27日起暂计算至2019年9月26日，实际计算至房屋归还之日止)；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金13162.44元(分段暂计算至2019年月26日，实际计算至实际支付之日止)；4、判令原告应返还的保证金直接抵扣被告应向原告支付的费用；5、判令被告向原告支付因解除合同而造成的损失17080元；6、判令被告向原告支付律师费16632.00元；7、本案诉讼费由被告承担。后原告表示第1项诉请也同意法院判决解除租赁合同；第2项诉请使用费计算至2019年9月26日；第4项诉请抵扣款项包括保证金20000元及押金1500元；第5项诉请的损失实为赔偿空置损失及承担违约责任。事实与理由：原、被告签订《苏州丰隆城市中心租赁合同》，由被告向原告承租位于苏州丰隆城市中心223号铺位，双方另签订《收银系统服务协议》、《补充协议》对租金等均进行约定。因被告欠付款项，原告发函要求解除合同及催要款项，并提起本案诉讼。被告徐异未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2018年，豪城公司（甲方、出租方）与徐异（乙方、承租方）签订《丰隆城市中心商铺租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区钟园路788号苏州丰隆城市中心裙楼223号铺位出租给乙方，该商铺建筑面积(计租面积)207平方米，租期自2018年4月20日至2021年5月31日。租金支付方式为保底租金或税前销售额抽成两者取其高，保底租金计算方式为：2018年4月20日至2018年7月31日为3000.00元，其中不含增值税租金2857.1元、增值税142.9元；2018年8月1日至2019年5月31日为6532元/月，其中不含增值税租金6221元/月、增值税311元/月；2019年6月1日至2020年5月31日为8540元/月，其中不含增值税租金8133.3元/月、增值税406.7元/月；2020年6月1日至2021年5月31日为10248元/月，其中不含增值税租金9760元/月、增值税488元/月。月税前销售额抽成比率：2018年4月15日至2018年7月31日为0%、2018年8月1日至2019年5月31日为15%、2019年6月1日至2020年5月31日为15%、2020年6月1日至2021年5月31日为16%。上述租金包含增值税，不含增值税租金详见每月清单，增值税税率为5%。租赁期限开始后，甲乙双方在2019年6月15日前结算一次，若2018年8月1日至2019年5月31日期间税前销售总额抽成高于2018年4月20日至2019年5月31日期间保底租金的，乙方应在结算后5日内向甲方支付税前销售额抽成与保底租金的差额。管理费收费标准暂定为32.4元/月/平方米，即暂定为6720元/月。甲方有权根据实际支出调整管理费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定。管理费计费起始日为2018年6月1日，自交付日至管理费计费起始日前一日，乙方无需交纳管理费，但应承担该商铺实际产生的水、电等各项能源费。费用支付方式为按季支付：乙方应分别在每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前向甲方支付当年每季度期间的保底租金和管理费等相关费用。乙方须于每月5日前向甲方提供上一月的销售报表、报税单及每日POS机收银单，甲方根据乙方提供的数据在当月15日之前按本合同约定比例进行税前销售额抽成结算，如税前销售额抽成高于保底租金的，乙方应在收到甲方结算单后5日内向甲方支付税前销售额抽成与保底租金的差额。乙方同意甲方有权就上述每月的销售报表、报税单、发票、每日的POS机收银单等资料作不定时的审查，同时乙方应在每年3月31日之前，向甲方提供其经营的财务审计报告，以核实上一租赁年度营业收入的准确性。乙方应根据财务审计报告在甲方要求的期限内据实向甲方结算上一租赁年度的租金。甲方若对乙方提供审计报告有疑义，甲方有权聘请第三方会计师事务所对乙方的营业额进行专项审计，最终以此审计报告为准。乙方同意于本合同签订之日起五个工作日之内以转账的形式向甲方交纳保证金20000元，乙方任何无故欠付款项（包括但不限于租金、管理费、水、电、电话等），甲方有权在保证金中扣除，甲方扣除乙方欠付款项后，乙方应在甲方扣款后一个月内补足，上述保证金的扣除不影响甲方向乙方追索拖欠费用及要求其他赔偿的权利。违约责任部分，约定乙方拖欠租金、管理费、保证金或其它费用超过60日的，甲方有权解除合同。若乙方违反本合同约定，甲方因主张权利所产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等均由乙方承担。合同解除方面，约定租赁期限内任一方需提前终止本合同或者对本合同内容有变更意向，应提前60日向对方书面提出，经协商一致，可以变更或者解除本合同。后双方签订《补充协议》，约定乙方实际开业日为2018年6月16日，乙方租赁期限为2018年4月20日至2021年5月31日。保底租金调整为：2018年4月20日至2018年7月31日为3000元，其中不含增值税租金2857.14元、增值税142.86元；2018年8月1日至2018年8月31日为3266元，其中不含增值税租金3110.48元、增值税155.52元；2018年9月1日至2019年5月31日为6532元/月，其中不含增值税租金6220.95元/月、增值税311.05元/月；2019年6月1日至2020年5月31日为8540元/月，其中不含增值税租金8133.33元/月、增值税406.67元/月；2020年6月1日至2021年5月31日为10248元/月，其中不含增值税租金9760元/月、增值税488元/月。月税前销售额抽成比率约定为：2018年4月20日至2018年8月15日为0%、2018年8月16日至2020年5月31日为15%、2020年6月1日至2021年5月31日为16%。租赁期限开始后，双方在2019年6月15日前结算一次，若2018年8月16日至2019年5月31日期间税前销售总额抽成高于2018年4月20日至2019年5月31日期间保底税金的，乙方在结算后5日内向甲方支付税前销售额抽成与保底租金的差额。管理费起算时间为2018年6月16日。2018年6月5日，双方签订《丰隆城市中心商铺收银系统服务协议》，约定乙方缴纳收银系统押金1500元，合约到期且返还收银系统并经甲方确认无误后无息返还；收银系统服务费为200元/月，同管理费一起支付。服务协议另确认为租赁合同不可分割的组成部分。2019年7月26日，原告向被告发送《关于解除租赁合同并请贵方按约返还承租店铺的函》，主张租赁合同签订后，徐异未按约定支付租金及管理费，且虽经我司多次催促，尚拖欠2018年12月31日前的租金14299元、且并未支付2019年1月1日起的租金、管理费及收银系统服务费。故通知徐异自本函到达之日起解除租赁合同、要求支付合同有效期间的租金、管理费、收银系统服务费、水电费、逾期付款违约金等费用、已付保证金不予退还，用以要求赔偿因徐异原因导致租赁合同解除而受到的包括但不限于承租店铺闲置期间的租金损失、替代租户免租期租金损失以及商场整体形象受到的损失等，不足部分，请贵方继续赔偿；另要求徐异支付自交付日起至合同解除之日已享受的减免租金、于租赁合同终止之日起五日内将承租店铺按约归还、自合同终止之日起十五日内办妥以承租店铺为注册地址及/或营业地址的工商税务等地址的注销或变更登记。该函件按照徐异户籍地邮寄，于2019年7月27日被他人签收。2019年8月2日，原告向被告发送《关于再次催请贵方于2019年8月5日前按约返还承租店铺并支付拖欠费用的函》，通告知原告已经按约解除合同，要求徐异支付拖欠费用、按约返还承租店铺并承担其他后果。另催告于2019年8月5日前按约返还承租店铺并支付拖欠费用，如届时仍未按约返还，己方有权在任何时间内进入并收回承租店铺，贵方放置于承租店铺内的一切设施设备物品将被视为放弃物，归原告所有，任由原告处置，原告无须为此给予贵方任何补偿，且贵方应按约支付房屋使用费、管理费等，并承担其他法律后果。该函件按照徐异户籍地邮寄，于2019年8月3日被他人签收。2019年8月6日，原告向被告发送《关于再次催请贵方于2019年8月11日前返还承租店铺并支付拖欠费用的函》，再次催告被告于2019年8月11日前返还承租店铺并支付拖欠费用，如届时贵方仍未按约返还，原告有权在任何时间内进入并收回承租店铺，被告放置于承租店铺内的一切设施设备物品将被视为放弃物，归原告所有，任由原告处置，原告无须为此给予贵方任何补偿，且被告应按约支付房屋使用费、管理费等，并承担其他法律后果。该函件按照徐异户籍地邮寄，于2019年8月7日被他人签收。另查明：本案原告为提起诉讼，委托江苏金砖律师事务所代为诉讼，委托权限为特别授权，律师费约定为16632元，该所据此指派律师出庭应诉。诉讼中，原告提交年度结算通知书及微信聊天记录，证实2018年度欠付款项24869.5元以及原告工作人员将该记录发送给被告。诉讼中，原告诉称：签约后商铺交付被告，被告于2018年6月16日开业并起算租金。合同约定按照保底租金或税前销售额提成取其高，被告于2018年5月14日、2018年5月15日、2018年8月6日、2019年1月23日分别支付了相应的租金、装修押金、物业管理费、收银系统押金等，其中2018年度最后一个季度的收银系统服务费未予支付，2018年度销售租金与保底租金之间的差额24869.5元在2018年年底核算欠付后未支付。被告于2019年的7月停止营业并协商希望解除合同，于2019年7月19日擅自将室内物品搬离，之后陆续交还钥匙，最后一把钥匙是2019年10月22日交还。原告于2019年的10月份收回房屋、于2019年10月25日将房屋另行出租。经本院释明后果，原告坚持庭审陈述及所举证据客观属实，并自愿承担虚假陈述及提交虚假证据的不利法律后果。以上事实，由丰隆城市中心商铺租赁合同、收银系统服务协议、补充协议、函件等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《丰隆城市中心商铺租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，被告欠付租金等费用超过60日的，原告有权解除合同。原告虽向被告发函要求解除合同，但解除通知未能有效送达，不符合通知解除的形式要件，故不宜按照通知的送达时间认定合同解除时间；但被告停止经营并交还房屋的行为一定程度上带有解除合同的意思，原告对此接受并起诉通知以及要求确认合同解除，故本院认定双方的租赁合同事实上已得到解除。鉴于补充协议与收银系统服务协议均为租赁合同的组成部分，故该两份协议一并解除。本案中，原告豪城公司诉请被告徐异支付拖欠的租金73507.56元、管理费46172.9元、收银系统服务费1974.19元，该主张具有合同依据，被告也未出庭应诉答辩，就上述款项交付提出主张并举证证明，上述费用合计121654.65元本院予以支持。原告豪城公司另要求被告徐异支付2019年7月28日至2019年9月26日的房屋占用费30520元，因被告未能举证在上述时间前有效解除合同及归还房屋，原告该项主张于法有据，本院一并支持。原告豪城公司另主张被告徐异按照年息24%承担逾期付款违约金、由被告按照2个月租金标准即17080元赔偿己方空置损失及承担违约责任，本院认为，原告该两项主张概括表达了基于被告违约而要求被告承担违约责任的意思，鉴于被告已先行向原告交付押金21500元，押金在性质上具有担保合同履行及制裁被告违约行为的功能，且合同约定原告有权先行直接没收冲抵欠款。故就原告的该两项诉请，本院以依法确认原告没收全部押金21500元的方式予以认定、超出部分不再继续支持。原告主张律师费16632元，鉴于双方对律师费有约定，原告也提交实际支出律师费的凭证，律师费标准并未明显过高，该主张本院予以支持。被告徐异经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告签订的《丰隆城市中心商铺租赁合同》及补充协议、《丰隆城市中心商铺收银系统服务协议》已解除；二、被告徐异于本判决生效之日起十日内支付原告苏州豪城建屋置业有限公司欠付租金73507.56元、管理费46172.9元、收银系统服务费1974.19元，以上合计121654.65元；三、被告徐异于本判决生效之日起十日内支付原告苏州豪城建屋置业有限公司房屋占有使用费30520元；四、被告徐异向原告苏州豪城建屋置业有限公司交付的押金合计21500元，原告无需返还；五、被告徐异于本判决生效之日起十日内支付原告苏州豪城建屋置业有限公司律师费损失16632元；六、驳回原告苏州豪城建屋置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2213元，由被告徐异负担。此款已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘虎二〇二〇年一月十日书记员  孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。