广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初1666号 原告：广西宾阳县兴园投资发展有限公司，住所广西宾阳县黎塘工业集中区宝园路服务中心综合楼,统一社会信用代码91450126MA5K95TM17。 法定代表人：朱沿宇，副总经理。 委托诉讼代理人：黄鸿毅，男，1991年6月23日出生，汉族，住广西宾阳县，系该公司物业部经理。 被告：南宁市航峰舰船模型有限公司,住所广西宾阳县黎塘工业园区宾州产业园标准厂房**楼第**,统一社会信用代码91450126MA5KA6AE3A。 法定代表人：张黎。 委托诉讼代理人：黄太有，男，1984年11月12日出生，汉族，住广西宾阳县，系该公司总经理。 原告广西宾阳县兴园投资发展有限公司（以下简称“兴园投资公司”）与被告南宁市航峰舰船模型有限公司（以下简称“航峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告兴园投资公司的法定代表人朱沿宇及委托诉讼代理人黄鸿毅、被告航峰公司的委托诉讼代理人黄太有到庭参加诉讼。后因案件复杂，于2019年8月1日转为普通程序。本案现已审理终结。 原告兴园投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳标准厂房第三年（2018年2月1日-2019年1月31日）租金82989.36元；2.判令被告缴纳2019年1月1日-2019年1月31日标准厂房物业费518.68元；3.判令被告缴纳2018年4月1日-2019年5月5日（395天）的违约金98342.39元；4.判令被告缴纳2019年2月1日-2019年5月5日（共94天）的场地占用费230.526×94×3=65008.33元；以上费用合计246858.76元，扣除已交厂房保证金10000元后，被告需向原告支付欠款合计236858.76元。5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月15日原告与被告签订了《标准厂房租赁合同》，以下简称“合同”，租赁地址为：宾阳县黎塘镇工业园区宾州产业和鑫标房7号楼第5层，租赁面积为1152.63平方米，合同约定期限为三年，自2016年2月1日-2019年1月31日止。2018年4月13日原告与被告签订了标准厂房《物业共管协议》。因被告租赁期限已到，原告多次催缴厂房履行保证金、租金、物业费无果，故起诉至法院。原告在被告租赁标准厂房期间的催缴过程如下：2018年1月23日,原告向被告下达了《关于要求南宁市航峰舰船模型有限公司支付租金的函》，要求被告支付前两年的厂房租金，被告尚未签收。2018年6月15日，原告向被告下达《关于要求南宁市航峰舰船模型有限公司支付租金和保证金的函》，被告已签收。2018年8月1日，被告向原告发出《关于缴纳第一、二年厂房租金承诺书》，载明被告已于2018年7月23日缴纳40000元，并承诺剩余15326元于2018年8月9日交清。原告同意被告的承诺请求，被告也如期缴清了前两年租金55326元。2018年8月20日，原告向被告下达了《关于交纳厂房租金的通知》，通知被告于2018年9月15日前缴纳第三年租金，被告签收了该通知。2018年9月29日，原告向被告送达了《关于第三年厂房租金缴纳的通知》，被告签收了该通知。2018年10月24日，原告向被告送达了《关于缴纳标房租赁费用的通知》，被告签收了该通知。被告于2018年11月7日缴纳厂房履约保证金10000元，尚有13060元厂房保证金未交。2018年12月29日，原告向被告送达了《关于限期缴纳租赁费用的通知》，要求被告交清第三年租金和违约金，被告的工作人员黄群签收了该通知，却不按通知缴纳欠款。由于原告与被告签订的《标准厂房租赁合同》于2019月1月31日到期，但被告却仍未缴清租金，被告违约在先，原告多次催缴无果。迫于无奈，2019年1月28日，原告向被告下达了《关于标准厂房租赁合同到期不续签的通知函》，通知被告在租赁期满后15天内办理好厂房移交手续，并结清租赁费用，被告签收了该通知。2019年2月26日，原告向被告下达了《关于南宁市航峰舰船模型有限公司租赁到期清退标房的通知函》，被告签收了该通知。被告未按合同约定事项在租赁期满后的15天内，清空标准厂房，也未按时缴纳租金。原告在被告租赁期间已多次面谈、微信、电话沟通催缴租赁期间产生的费用，均无果。为保护原告的合法权益，特诉至法院。 被告航峰公司辩称，一、由于2018年11月中旬原告已经对被告的厂房进行停电处理，所以被告只同意支付2018年2月1日至2018年11月中旬的租金；二、被告不需要缴纳物业费；三、因为原告违约在先，故被告无需支付违约金；四、被告不同意支付场地占用费，且被告于2019年4月30日已清场完毕。 当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 原告兴园投资公司系宾阳县黎塘工业园区管理委员会投资的国有独资企业，经营范围包括工业园区基础设施投资、经营、管理；园区土地开发、经营；物业租赁和管理等。 2016年1月15日，原告兴园投资公司（出租人，甲方）与被告航峰公司（承租方，乙方）签订了《标准厂房租赁合同》。该合同第一条约定，乙方向甲方承租黎塘工园区宾州产业园标准厂房7号楼第5层的物业，出租面积共计1152.63平方米，用途为工业生产经营。第二条约定，租赁期限为36个月。自2016年2月1日至2019年1月31日止。第三条约定，租金按照每年为一期支付一次。如达到本合同第九条的规定要求，则实行前两年0租金；若不能达到第九条条款约定则前两年租金按2元/㎡×月计收，需在2018年2月1日前交清。第三年租金为6元/㎡×月计收，需在2018年3月31日前交清。第四条约定，乙方在签订租赁协议并办理好工商注册及银行开户后15天内向甲方交纳履约保证金1153㎡×20元=23060元。租赁期满，如乙方退场时无拖欠租金、服务费等费用，无其他违约行为的，甲方将履约保证金不计息返还乙方。否则，甲方有权从履约保证金中扣赔应承担的费用，保证金不足以扣赔的，甲方有权依法向乙方追偿。第九条第一款约定，乙方在投产头二年达不到以下要求的其中任意一项：投资额≥1500元/㎡（进驻一楼企业投资额≥3000元/㎡·年；税收强度≥60元/㎡·年；产值≥3000元/㎡·年）；税收强度30元/㎡·年；产值≥1500元/㎡·年，则租金第一层按5元/㎡·月计收，第二层（含）以上按2元/㎡·月计收。第十二条第二款约定，乙方未按时、足额向甲方支付租金、服务费等其他费用的，每逾期一天，乙方按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金；第三款约定，乙方逾期返还租赁物的，甲方不退换履约保证金，同时每逾期一天，按日租金的3倍向乙方收取占用费。逾期返还租赁物期间产生的一切后果由乙方自行承担。第十四条第三款第（三）项约定，乙方逾期未全额支付租金、服务费、水电费等其他相关费用超过三十天的，甲方有权解除合同，收回标准厂房。 2018年1月23日,原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于再次要求南宁市航峰舰船模型有限公司支付租金的函》，要求被告支付前两年的厂房租金55326元，被告尚未签收。 2018年4月13日，原告兴园投资公司与被告航峰公司签订了标准厂房《物业共管协议》，协议第二条第二项约定，物业费收费标准为人民币0.45元/平方米·月，物业费按季度支付1556元·季。 2018年6月15日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于再次要求南宁市航峰舰船模型有限公司支付租金的函》，要求被告支付前两年的厂房租金55326元与保证金23060元，被告的总经理黄太有签收了该函。 2018年7月23日，被告航峰公司向原告兴园投资公司支付了厂房租金40000元，剩余15326元租金未缴纳。 2018年8月1日，被告航峰公司向原告兴园投资公司发出《关于缴纳第一、二年厂房租金承诺书》，其载明被告已于2018年7月23日缴纳40000元，并承诺剩余15326元于2018年8月9日交清。 2018年8月20日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于交纳厂房租金的通知》，通知被告于2018年9月15日前交清第三年的厂房租金82989.39元，被告的工作人员黄群于同日签收了该通知。 2018年9月29日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于第三年厂房租金缴纳的通知》，通知被告于2018年10月8日前交清第三年的厂房租金83016元，被告的总经理黄太有签收了该通知。 2018年10月24日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于缴纳标房租赁费用的通知》，通知被告于2018年10月26日前结清厂房保证金23060元、于2018年10月31日前交清第四季度厂房物业和一半厂房租金44600.68元，于2018年11月25日前交清剩余欠款，被告的总经理黄太有于同日签收了该通知。 2018年11月7日，被告航峰公司向原告兴园投资公司缴纳了履约保证金10000元。 2018年11月20日，原告兴园投资公司对涉案厂房进行停水、停电，并于2018年12月1日对涉案厂房门口粘贴封条。 2018年12月29日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于限期缴纳租赁费用的通知》，通知被告于2019年1月11日前缴纳第三年的厂房租金82989.36元和拖欠该租金的违约金67968.26元，合计150957.62元。被告的工作人员黄群于同日签收了该通知。 2019年1月28日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于标准厂房租赁合同到期不续签的通知函》，通知被告于2019年2月15日前清退厂房，并结清第三年的厂房租金82989.36元、2019年1月物业费518.68元。被告的总经理黄太有于同日签收了该通知。 2019年2月26日，原告兴园投资公司向被告航峰公司送达了《关于南宁市航峰舰船模型有限公司租赁到期清退标房的通知函》，通知被告于2019年2月28日前清退厂房，并结清第三年的厂房租金82989.36元、2019年1月-2月物业费1037.37元，合计84026.73元。被告的总经理黄太有于次日签收了该通知。 2019年3月27日，原告兴园投资公司的法定代表人朱沿宇通过微信通知被告航峰公司的总经理黄太有，通知被告清空厂房并于2019年4月10日前交清第三年的厂房租金。 2019年4月30日，被告航峰公司清空涉案厂房。 本院认为，一、关于原告要求被告支付租金82989.36元是否合法有据的问题。原告与被告于2016年1月15日签订了《标准厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并产生法律约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。根据《标准厂房租赁合同》第二条、第三条的约定，租期从2016年2月1日至2019年1月31日止，第三年厂房租金为82989.36元，被告应在2018年3月31日前交清。合同签订后，原告将厂房租赁给被告，履行了己方义务，但被告逾期未支付第三年的厂房租金，构成违约，应承担相应的民事责任。但原告于2018年11月20日对被告所租赁的厂房采取了停水、停电的措施，后又于2018年12月1日在该厂房门口粘贴了封条，原告在被告拖欠租金时应合法运用权利保障自身利益，完全可以根据租赁合同的约定通知被告解除租赁合同，而非简单机械地采取停水停电并粘贴的封条的措施。因被告租赁厂房的用途为工业生产经营，租赁合同明确约定迟延支付租金的违约责任为解除合同、收回厂房，但原告的上述措施致使被告在租赁合同约定剩余的租赁期间内不能使用该租赁厂房，导致租赁合同的目的无法实现并实际上终止履行，原告的行为构成根本违约，故对原告主张2018年12月1日至2019年1月31日的租金，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2018年2月1日至2018年11月30日的租金69157.8元，对原告诉求租金超过69157.8元的部分，本院不予支持。 二、关于原告兴园投资公司要求被告航峰公司支付标准厂房物业费518.68元是否合法有据的问题。原告与被告于2018年4月13日签订了标准厂房《物业共管协议》，系双方真实意思表示，该协议合法有效。根据该协议第二条第二项的约定，被告向原告支付的物业费收费标准为人民币0.45元/平方米·月，物业费按季度支付1556元·季。原告要求被告支付使用租赁厂房期间的物业费本应是符合双方约定的，但《物业共管协议》第二条第一项约定，物业管理服务内容包括，厂房共用部分的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、园林绿化、安全保卫、交通秩序与车辆停放和装饰装修管理等。根据原、被告在庭审中的陈述，原告于2018年11月20日对被告所租赁的厂房采取了停水、停电的措施，后又在该厂房门口粘贴了封条，即被告从该日起就未享受原告提供的物业服务，故对于原告兴园投资公司要求被告航峰公司支付标准厂房物业费518.68元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 三、关于原告兴园投资公司要求被告航峰公司支付违约金98342.39元是否合法有据的问题。根据原、被告签订的《标准厂房租赁合同》约定，被告应在2018年3月31日之前向原告支付租赁厂房第三年的租金，且被告未按时、足额向原告支付租金、服务费等其他费用的，每逾期一天，被告需按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金。经原告多次催收，被告至今仍未依约履行支付租金的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。因被告欠付租金，原告于2018年11月20日对被告租赁的厂房采取了停水、停电后又于2018年12月1日粘贴封条的措施，如前所述，原告的上述行为构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。租赁合同约定被告拖欠租金的违约金为每日欠费总额的千分之三，经本院向被告释明，被告请求法院对该违约金予以调整，鉴于双方对违约金作出“每日欠费总额的千分之三”的约定确实过高，综合本案合同实际履行情况,根据公平原则和诚实信用原则予以考量，本院认定违约金的数额为20747.34元。因租赁合同并未对原告的违约行为进行约定，根据原、被告违约责任的大小，本院酌定原告承担20%即4179.4元、被告承担80%即16597.8元。对于原告要求被告支付违约金超过16597.8元的部分，本院不予支持。 四、关于原告兴园投资公司要求被告航峰公司支付场地占用费65008.33元是否合法有据的问题。首先，关于该场地占用费是否成立。根据原、被告签订的《标准厂房租赁合同》约定，租赁期间为2016年2月1日至2019年1月31日，且被告逾期返还租赁物的，原告不退换履约保证金，同时每逾期一天，按日租金的3倍向被告收取占用费。本案中，2019年1月31日租赁期满后，被告并未依约清空租赁的厂房，至2019年4月30日被告才将厂房清空，该行为构成违约，应承担相应的民事责任，原告要求被告支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的场地占用费，符合双方签订的《标准厂房租赁合同》约定，本院予以支持，对于原告要求被告支付2019年5月1日至2019年5月5日的场地占用费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。其次，关于场地占用费的数额。租赁合同约定被告需向原告支付场地占用费为日租金的3倍，被告认为该约定的数额过高并请求法院予以调整，且原告不能证明其因被告未搬离该厂房而造成的除去租金外的其他实际损失，故本院予以适当调整，即为场地占用费按日租金收取即20747.34元，在扣除被告已支付给原告的履约保证金10000元后，被告还需向原告支付场地占用费10747.34元。对原告诉求场地占用费超过10747.34元的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告南宁市航峰舰船模型有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告广西宾阳县兴园投资发展有限公司租金69157.8元； 二、被告南宁市航峰舰船模型有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告广西宾阳县兴园投资发展有限公司违约金16597.8元； 三、被告南宁市航峰舰船模型有限公司支付原告广西宾阳县兴园投资发展有限公司场地占用费10747.34元； 四、驳回原告广西宾阳县兴园投资发展有限公司其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费4852元，由原告广西宾阳县兴园投资发展有限公司负担2639元，由被告南宁市航峰舰船模型有限公司负担2212元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  韦松君 审判员  青 晴 审判员  全春苗 二〇二〇年一月十七日 书记员  谢婷婷