云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0125民初2911号原告：陈宏，男，1986年5月13日出生，汉族，农民，待业，住宜良县。委托诉讼代理人：王恋秋，北京大成（昆明）律师事务所律师（特别授权代理）。被告：昆明天城屋业有限公司,住所地：云南省昆明市官渡区吴井路**。统一社会信用代码：91530100622705101A。法定代表人：尹元江，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐忠民，男。委托诉讼代理人：张小磊，男。原告陈宏与被告昆明天城屋业有限公司（以下简称天城屋业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏及其委托诉讼代理人王恋秋，被告天城屋业公司的委托诉讼代理人唐忠民、张小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宏向本院提出诉讼请求：1.判令解除宜良县东城新区钰桥路下段的乡鸭湖二期高层C1-1幢附2号房屋的商品房买卖合同；2.判令被告返还双倍定金10万元；3.判令被告赔偿原告237640元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年9月10日签订《天城·乡鸭湖商品房认购书》，约定由原告向被告购买坐落于宜良县东城新区钰桥路下段的乡鸭湖二期高层C1-1幢附2号房屋，并要求原告于2019年9月25日前往乡鸭湖售楼部签订正式的《商品房购销合同》。原告按照要求首先支付了5万元定金，并按时于2019年9月25日前往售楼部签订《商品房购销合同》。被告工作人员指导原告前往财务人员处支付房屋全部尾款187640元。但被告工作人员以方便转让房屋为由建议原告无须签订正式的《商品房购销合同》。2019年10月23日，被告工作人员聂伟突然短信告知原告因原告未签订正式的商品房购销合同为由，径自通知解除认购协议，并将该房屋收回另售。更有甚者，原告反复向被告表示不愿解除合同后，被告于2019年10月29日退回购房款237640元，并于2019年11月28日将该房屋出售给案外人石昕禾。被告已经事实接受原告的履行义务，双方以事实行为确认商品房买卖合同已经成立，但被告单方无故退还款项，拒不履行签约义务，造成原告严重损失。另外，即便合同继续履行，定金作为被告履行行为的担保，其作用并不因合同是否继续履行而消亡，被告既已产生根本违约事实，理应为其违约行为承担相应责任。天城屋业公司辩称，1.双方之间根本没有成立商品房买卖合同，因而也就谈不上解除；2.原告签署认购书时支付过5万元，但事后被告已经全额予以退还，即便是双倍返还，那也只是返还5万元，我方不同意原告关于双倍返还的请求;3.双方之间没有成立商品房买卖合同，因而不应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定及《民事诉讼法》相关规定，该诉讼请求没有事实基础。综上，原告的全部诉讼请求均没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：1.双方于2019年9月10日签订《天城·乡鸭湖二期商品房认购书》（以下简称认购书），该认购书约定的主要内容是：原告自愿认购被告销售的坐落于宜良县东城区房屋一套，总房价237640元；原告在签定本认购书时，需向被告交纳定金50000元；原告应于2019年9月25日前来被告的售楼部签订正式《商品房购销合同》，并付清相应款项。若原告逾期不与被告签定正式《商品房购销合同》的，即视为原告放弃认购权，本认购协议自行解除，被告有权处理原告所认购的该商品房，同时定金不予返还。2.2019年9月10日，原告支付了50000元定金至被告方账户,2019年9月25日，原告支付了187640元购房尾款至被告方账户。3.2019年10月23日，被告通过微信方式将解除认购书的意思通知原告，原告将不同意解除的意思当即回复被告。4.2019年10月29日，被告将房屋全款237640元转至原告的付款账户，2019年11月28日，被告以344578元的价格将涉案房屋出售给案外人石昕禾，并办理了登记备案。本案争议焦点是：被告按认购书约定收取原告支付的237640元房屋全款，能否视为双方的商品房买卖合同成立？本院认为，商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同，相对于本约合同来说，也称为预约合同，故也在《中华人民共和国合同法》的调整范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可见，商品房认购书能被认定为商品房买卖合同，具有本约的性质，需要同时具备以下两个条件：其一，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。即：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；违约责任等等。其二，卖方已经按约收取购房款，既包括全款，也包括按约定支付的部分购房款。本案中，原告与被告签订了认购书，约定了买卖标的的项目名称、坐落位置、面积、付款方式、违约责任等内容，同时，庭审中双方对被告具备售房资格、涉案房屋具备法定出售条件及房屋系现房的事实无争议；其次，原告先后两次共支付了认购书约定的全部房款237640元到被告账户，同时，被告也按约收取了房屋全款237640元。所以，原、被告于2019年9月10日签订的认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，该认购书应视为双方之间的商品房买卖合同成立，双方之间的纠纷应按照商品房买卖合同的有关法律规定处理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，双方之间的商品房买卖合同（认购书）成立，被告在双方不能合意解除的情形下强行将购房款237640元退回至原告的交款账户，意图拒绝继续履行合同，随后又将涉案房屋另价出售（已登记备案）给第三人石昕禾，被告的行为已经明确不履行合同，其行为应属违约，应当承担相应的违约责任。原告请求解除合同并赔偿已付购房款一倍计237640元损失的诉讼主张有事实和法律依据，本院依法予以支持；对于原告的双倍定金请求，因其支付的房屋全款中已经包括了定金50000元在内，即定金已经抵作了房屋价款，定金的担保作用已经完成，且被告已经将购房款全额返还，故不能再适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决如下：一、解除原告陈宏与被告昆明天城屋业有限公司于2019年9月10日签订的《天城·乡鸭湖二期商品房认购书》；二、被告昆明天城屋业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈宏损失费用237640元；三、驳回原告陈宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5353元，减半收取计2676.5元，由被告昆明天城屋业有限公司负担1873.6元，原告陈宏负担802.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  马新翠二〇二〇年一月二十日书记员  许芷嫣