山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初984号原告：青岛装饰城市场经营服务有限公司，住所地青岛市市**昌乐路******。法定代表人：罗兴强，男，1963年2月13日出生，汉族，原告经理，住青岛市。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤梅，山东诚功律师事务所律师。被告：张会玲，女，1974年3月27日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：卢海波，山东雅君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柯，山东水兵律师事务所律师。原告青岛装饰城市场经营服务有限公司（以下简称原告）与被告张会玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人罗兴强及委托诉讼代理人王艺、王凤梅，被告及张会玲被告委托诉讼代理人卢海波、杨柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付D25、D26号商铺租金124556.25元(按每日每平方米2.5元标准,自2017年12月25日暂计至2018年12月24日)及租赁合同到期后的占有使用费6142.5元(按每日每平方米2.5元标准，暂计至2019年1月11日)；2、判令被告按照同期同类银行贷款利率向原告支付D25、D26号商铺租金占有损失共计6535元；3、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2017年12月25日双方协商由被告租用原告位于重庆南路120号青岛商铺，面积136.5平方米，约定商铺租金每日每平方米2.5元，按年支付租金，但双方未签订书面租赁合同。被告自2017年12月25日至今租用原告D25、D26号商铺，但一直未支付租金，被告已违反双方约定，原告为此诉至法院。被告辩称：原、被告没有对D25、26号商铺达成租赁的口头约定，该商铺为原告赠送给被告使用，让被告作为仓库使用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：2017年7月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将青岛市重庆南路120号青岛装饰城一层D22、23号商铺及其设施租赁给被告经营使用。2017年8月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将青岛市重庆南路120号青岛装饰城一层D27、28号商铺及其设施租赁给被告经营使用。被告使用原告座落于青岛市市北区商铺，但双方并无书面合同。原、被告就被告实际入驻该商铺的时间亦未能确定。对双方有争议的证据和陈述，本院认定如下：1、原告要求被告自自2017年12月25日暂计至2018年12月24日按照每日每平方米2.5元的标准支付租金，合同到期后计算至2019年1月11日，为此提交其他商铺的租赁合同及租金支付凭证予以证明。被告认为其并非该租赁合同的主体,无法确定合同的真实性，对关联性,即使该合同及缴费系真实的,原被告之间应以原被告之间的编号为D22、D23、D27、28号商铺租赁合同的内容为准,而非参考他人的合同来确定被告应缴付的租金额。被告主张该商铺系原告法定代表人同意免费让原告作为仓储使用，为此提交2018年11月2日被告与罗兴强的录音一份予以证明。原告对该录音不予认可，认为录音不足以证明涉案商铺免费赠与给被告使用。综合原被告的该组证据，本院认定，根据合同的相对性原则，原告与他人的租赁合同约定的租金标准不能适用于原、被告之间的租赁关系。2、原告主张被告一直占有使用涉案商铺，为此提交日期为2018年12月至2019年4月22日期间的照片一组予以证明。被告认为该组证据真实性无法确认，无法看出与被告的关联性。本院认定，该组照片拍摄的涉案商铺均显示被告所使用的“盛世惠家”字样，商铺内陈列家具，但多张照片显示商铺内并未亮灯一片漆黑，所有照片也均未出现被告的营业人员以及正在经营销售的场景，故无法证明该时间被告是否处于正常营业状态。3、原告主张双方合同到期后，被告继续占用商铺应当按照原告通知支付租金或支付占用费，为此提交被告与原告工作人员韩加连的微信聊天记录2份予以证明，原告认为双方虽未签订合同，但原告曾于2018年9月11日告知被告新的计租方式，双方的租赁关系发生变更并非延续履行新合同；原告于2018年10月25日再次向被告明确三处店铺的新的租赁方式，虽然被告仍占用商铺，但原告已作出变更租赁关系的意思表示，被告占用原告店铺应当按照原告的通知支付租金或支付占用费。被告认为无法确认该微信使用者系原告工作人员韩加连，且内容也无法证明双方达成了对合同价款的变更，原告变更租赁价格系其单方意思表示，被告并未表示同意，双方未就租赁合同的价格变动形合意，因此不能发生变更合同价格的效果。4、原告主张被告私自售货、收款，严重侵害了原告的权益，为此提交2018年6月至9月期间的销售合同7份，证明原告未收到定金或全款。被告对销售合同无异议，称款项均由原告收取并已结算完毕。被告为证明上述销售合同的款项由原告收取并已结算，为此提交销货单一宗及结算清单予以证明。原告认为被告提交的销货单无法与原告提交的销售合同一一对应，故无法证明原告已经实际全部收款。综合双方的举证，原告不认可被告提交的销货单、结算清单与原告提交的销售合同相对应，因原被告之间有多处商铺租赁关系，被告在各个商铺的经营活动并不对应并不完全与商铺编号对应，原告并未提交自双方租赁关系建立以来的全部收款、返款记账凭证，上述销售合同对应的款项是否收取无法查明，故本院认定原告仅提交部分销售合同不足以证明该项主张。5、被告主张原告方扣押被告的货物，为此提交2018年11月2日被告与罗兴强的谈话录音一份，证明原告承认D25、26号商铺由被告免费使用的事实;结合2019年4月22日庭审笔录中原告对被告所扣货物价值30万元未提出异议,共同证明原告扣押被告货物价值30余万元的事实。原告对该证据的真实性无异议，认为此时双方的租赁合同已经到期，原告没有继续履行合同的意思表示，被告仍继续使用该店铺需向原告支付租金。6、被告主张涉案商铺也是按销售额10%来提取租金，系因原告希望被告能给其撑门面,利用被告的影响力拉动整个商场销售额，后原告想变更租金收取方式,按照每平方2.5元的方式收取租金,但与被告未达成一致，自2018年4月27日之后原告只与被告核对账目不再返还货款，被告无奈多次要求解除合同拉走货物但自2018年11月1日起原告扣押货物禁止被告拉货，导致被告无法腾退，原告已扣押原告货物、货款及5万元押金。被告为此提交2019年1月4日被告及其妹妹张艳玲与被告的法定代表人罗兴强、工作人员韩加连的谈话录音和被告与韩加连的微信记录予以证明。原告认为微信记录中的禁止拉货并非不让被告腾退房屋，系在双方存在经济纠纷并对续租未达成合意的情况下暂时禁止出货，仅仅是对被告销售行为的一定限制，被告之前并未说过不再续租也未告知我方要腾退房屋，也未办理交接手续。对于谈话录音认为无法证明被告的主张，谈话的内容是基于合同到期后对于新租赁关系的协商，可见双方原合同不产生效力，被告未按照合同约定腾退房屋，一边继续使用一边与原告协商新的租赁模式，因此被告在使用店铺期间应当向原告支付租金或占用费。原告称被告通过涉案的D25、D26号商铺产生销售行为，并将销售款项同D22、D23、D27、28号商铺合并结算，并按10%支付租金，可以正式原被告之间就涉案商铺系租赁关系，而非免费使用。综合3、4、5双方提交的证据，本院认定，双方的微信记录中均系对租赁方式进行协商，但一直未有协商一致的结果，沟通过程中双方均有不再继续租赁商铺的意思表示，但因协商未果原告自2018年11月1日起扣押被告的货物至今。根据原告对第6项的质证意见，可见涉案商铺的租金支付方式与原被告双方其他商铺的租金标准一致，即按照实际销售额的10%向原告支付租金，并一直以此标准履行。本案审理过程中，被告申请本院对被原告扣押在青岛市市北区重庆南路120号装饰城内的家具予以清点。本院至该装饰城内查看，涉案的D25、D26号商铺内已无被告经营的家具。被告主张其货物均被原告转移至二层H-01、04、05、06号商铺内，办案人员清点前已电话通知原告方委托诉讼代理人，其随即联系原告方工作人员韩加连告知情况，清点过程中经韩加连到现场查看后离场，经电话联系其称罗兴强叫其有事已经外出拒不到场。办案人员共计清点家具货物127件（详见现场勘验财产清单及现场所拍照片），在清点现场发现大量被告的销售合同及名片等材料。原告方对财产清单记载的货物内容均不予认可，但其拒不到场参加货物清点，也未能提交证据证明上述商铺内的货物归其所有，而被告出示的家具品牌经营权的相关证据与现场家具的品牌相吻合，故本院认定上述家具应归被告所有。案经调解未果。本院认为，原、被告双方就青岛市重庆南路120号青岛商铺虽未签订租赁合同，但被告使用该两处商铺的事实成立，双方已经形成事实合同。因双方就该装饰城内D22、D23、D27、28号商铺签订了租赁合同，被告一直将涉案商铺的销售款项同D22、D23、D27、28号商铺合并结算，原告也一直按实际销售额的10%扣除租金后向被告返还货款，上述四处商铺租赁期内原告从未对涉案商铺的租金支付方式提出过异议，现原告要求被告按照原告与案外人约定的租金标准重复交纳租金的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。因双方就涉案商铺未签订的租赁合同，原告就被告的入驻时间也未能予以证明，履行期限何时开始何时届满均不明确。原告主张其于2018年9月11日告知被告新的计租方式，但其提交的微信记录中并无明确的租金支付方式，被告也未予以确认；原告主张其于2018年10月25日告知被告继续租赁涉案商铺的话需原告的要求支付租金，但其提交的微信记录中记载系向被告发送原告方的政策，被告需另性租赁涉案商铺，并注明要重新签订合同自2018年11月1日开始计租，该政策发送后被告也未予以确认。自2018年11月1日起原告方扣押被告的货物禁止被告拉货，导致被告既无法继续经营也无法腾退涉案商铺，原告方要求被告继续支付租金或者占用费显然于法无据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告青岛装饰城市场经营服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3045元，由原告青岛装饰城市场经营服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  方 伟审 判 员  周 敏人民陪审员  陈媛华二〇二〇年一月十七日书 记 员  王 莉