高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初1455号原告：李某1李某1，女，1974年5月28日生，汉族，户籍住址为山西省高平市，户籍住址为山西省高平市，现住高平市，现住高平市,农民。公民身份号码：××××××。委托诉讼代理人：韩某韩某，男，1974年7月6日生，汉族，户籍住址为山西省高平市，户籍住址为山西省高平市，现住高平市，现住高平市，农民，系原告之夫。委托诉讼代理人：王某王某，高平市朝阳法律服务所法律工作者。被告：高平市龙兴物业管理有限公司，住所地为山西省晋城市高平市南城办龙渠社区居委会院内。统一社会信用代码：××××××。法定代表人：秦某秦某，任经理。委托诉讼代理人：田某1田某1，男，1960年3月8日生，汉族，住山西省高平市南城办龙渠村太洛路西2巷**，系被告处副经理。委托诉讼代理人：常某常某，山西高坪律师事务所律师。第三人：高平市南城街街道办事处龙渠社区居委会，住所地为山西省晋城市高平市南城街街道办事处龙渠社区。统一社会信用代码：××××××。法定代表人：赵某赵某，任主任。委托诉讼代理人：田某2田某2，男，1967年3月15日生，汉族，户籍住址为山西省高平市南城办事处龙渠村商业街**，现住高平市龙渠村正街，系第三人处总支委员。原告李某1李某1与被告高平市龙兴物业管理有限公司（以下简称龙兴物业公司）、第三人高平市南城街街道办事处龙渠社区居委会（以下简称龙渠居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第二次庭审时原告李某1李某1及其委托诉讼代理人韩某韩某、王某王某，被告龙兴物业公司的委托诉讼代理人常某常某到庭参加诉讼，第三人龙渠居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1李某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告水管修复费、装修损失费、沙发修复费、误工费共计40144.9元，第三人对上述损失承担连带赔偿责任；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求金额为29302元，并要求被告及第三人连带赔偿鉴定费12000元。事实与理由：2011年间，第三人处进行房屋拆迁，将原告原有房屋拆除，后原告被回迁至高平市龙泉花园5号楼1单元302室。2012年3月22日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，并附建设单位出具的《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。2014年间原告入住涉案房屋。2018年春，原告楼下住户告知原告因原告家中漏水导致其房屋屋顶多处渗水、起皮，并要求原告赔偿，原告遂找到被告并要求其对房屋进行检查维修，被告以不属于其处理范围为由让原告找第三人处理此事。后第三人处主任承诺由原告自行修复后，将相关票据交至第三人予以处理。后原告雇维修人员进行检查后确定系原告房屋楼道内总管道至家中分水器之间管道漏水，其后另行安装管道才解决漏水，管道维修费用为3500元。管道漏水另还造成了家中财物受损等损失。后原、被告及第三人对相关费用未能协商解决，被告依物业服务协议约定应对原告损失承担赔偿责任，第三人对原告的损失未能协助处理应承担连带赔偿责任。被告龙兴物业公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。被告作为前期物业管理公司，根据物业管理服务协议约定，被告仅对共用设施设备有进行维修及养护的义务，但本案漏水管道系楼道管道井至原告室内地暖分集水器之间暖气管道，该部分应属于原告房屋专有部分，被告无维修和养护的义务，且根据《物业管理条例》的规定，暖气管道的维修及养护应属于供热公司的责任和义务。第三人龙渠居委会辩称，应驳回原告对其的诉讼请求。原告的房屋已于2012年3月22日由房地产公司交付给原告使用，供暖系统已超过了2年保修期；该居委会对原告家暖气管道漏水仅可协调处理，无维修义务，且本案不具备法律规定的应承担连带赔偿责任的情形，原告的请求无事实和法律依据，其不应承担连带赔偿责任。审理中，当事人双方围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1.原告提交的管道维修时的照片6张，证人李某2李某2出具的证明一份及证人李某2李某2的证言，用以证明原告房屋漏水系楼道内暖气总管道至屋内暖气分集水器间管道破裂所致，被告及第三人提出上述照片无法证明管道漏水的具体部位，证人无相关检测、维修暖气管道资质证明，但对暖气总管道至原告房屋暖气分集水器之间管道漏水的事实予以认可，因双方对漏水管道均予以认可，照片与证人证言能够相互印证，故对上述证据均予以采信。2.原告提交的友谊水暖经销部出具的收据及销货单各一支，用以证明修复暖气管道的费用，被告提出原告修复暖气管道与友谊水暖经销部无关，因证人述称其无法开具票据而由友谊水暖经销部代开上述收据，鉴于证人证实其收取原告管道维修费用3500元，故对该组证据均不予采信，对原告维修暖气管道费用3500元予以认定。3.原告提交的购买沙发单据一支及沙发损坏照片4张，用以证明沙发受损修复费需3000元，被告及第三人均不予认可，因原告提交的照片仅能证明沙发现状，无法证实系因漏水所致且无法证实受损金额，无法确认与本案的关联性，故均不予采信。4.原告提交的龙渠城中村改造回迁安置房屋分配结算清单一份、高平市龙泉花园住宅小区物业服务手册一份、住宅使用说明书一份、住宅质量保证书一份，被告及第三人对该组证据真实性无异议，但提出与本案无关，因物业服务手册对双方当事人的权利义务有明确约定，与本案有关联，其余证据系房屋交付时的相关手续，与本案无关联，故对物业服务手册予以采信，其余均不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系高平市龙泉花园小区的物业服务企业。2011年间，高平市龙渠社区进行城中村改造过程中实施了房屋拆迁工程，原告原有房屋被拆除后，于2012年3月被回迁至高平市龙泉花园5号楼1单元302室。2012年3月22日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，其中第二条双方的权利和义务中约定被告对物业共用部位、共用设施设备、公共场地进行维修、养护、管理服务；第三条物业管理服务的内容第二项约定房屋共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热管线……等；第十一条约定为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤（燃）气泄露、漏电、火灾、水管爆裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，被告应采取紧急措施；造成业主、物业使用人家庭财产损失的，双方按有关法律规定处理。2014年间原告搬入涉案房屋居住。2018年春天，原告房屋楼道管道井至室内分集水器之间暖气管道发生漏水，原告通知被告对漏水管道进行维修，被告未予维修，后原告于2019年春自行雇人进行了维修，维修费用为3500元。审理中，经山西基斓工程检测有限公司鉴定为原告既有房屋地板、壁纸、墙壁等损坏与上述管道漏水有直接因果关系，经山西晋城元恒资产评估有限公司鉴定为原告房屋因暖气管道漏水造成的室内装修损失价值为20242元（其中包括阳台瓷砖、壁纸、地板评估价及拆除费用）。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务；物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中当事人争议焦点为原告房屋漏水管道部分是否属于共有部分，应由谁负责管理维修，被告及第三人对管道漏水造成原告财物损失应否承担赔偿责任。鉴于双方认可漏水管道为管道井至室内分集水器之间的暖气管道，被告提出该部分管道不属于共用设施，原告房屋暖气管道漏水后，同层其他用户并未出现漏水现象，且自原告从楼道暖气总管道另接新的管道至其屋内后，其房屋也并未再发生漏水现象，由此可以得出楼道内总管道至原告室内暖气分集水器间的暖气管道系原告一户所用，并未与其他用户并用，故该部分管道不应属于共有部分，故应由原告负责维修；但本案房屋系回迁房，该房屋在原告入住前已铺设好供热管道，被告作为物业服务企业应了解相关管道铺设情况，且依照原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第十一条的约定，被告对突发暖气管道破裂的情况有协助采取紧急措施避免业主财产受损的义务，原告在管道漏水后告知被告，但被告未采取任何措施，也未协助原告解决管道漏水问题，而完全推给原告自行处理，被告未能完全履行物业服务合同约定的义务，其应对原告损失承担一定赔偿责任，结合本案实际，本院酌定被告承担40%的赔偿责任；对原告要求第三人承担连带赔偿责任之请求，因第三人龙渠居委会并非房屋的建设单位及施工单位，原告亦无证据证实第三人存在过错，原告该项请求于法无据，故对该项请求不予支持。对原告的合理损失，本院确认如下：1.水管修复费，原告主张3500元，因该项费用实际发生且有证据证实，故予以确认；2.装修损失费，原告主张20242元，因该项损失经鉴定机构依法确定，故予以确认；3.沙发修复费，原告主张3000元，因原告未提供相应证据证实，故不予认定；4.误工费，原告主张按居民服务业标准128元/天计算20天为2560元，被告不予认可，因该项费用并非管道漏水所致的直接损失且原告未提供相应证据证实，故不予认定；5.鉴定费，原告主张12000元，因原告提供有效单据予以证实，故予以确认。以上各项损失共计35742元。综上，对原告的合理损失，依法应由被告赔偿14296.8元，剩余损失由原告自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高平市龙兴物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李某1李某1各项损失共计14296.8元；二、驳回原告李某1李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由原告李某1李某1负担259元，由被告高平市龙兴物业管理有限公司负担143元。本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院专户，逾期强制执行。本院开户行：山西省高平市农行营业部；全称：高平市人民法院诉讼费；账号：××××××。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 栗晋锦 二〇二一年一月十八日法官助理 明 杨书 记 员 唐园园