湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民初322号原告（案外人）：胡乾，男，汉族，1986年4月27日生，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾强，湖北经立律师事务所律师。被告（申请执行人）：湖北鼎新建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区旧街政府大院。法定代表人：安建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭康亮，该公司员工。被告（被执行人）：十堰太极湖国际广场开发有限公司，住所地：湖北省武当山旅游经济特区鹏程苑**。法定代表人：顾国明，该公司董事长。被告（被执行人）：顾国明，男，汉族，1957年12月11日生，住湖北省十堰市张湾区。原告胡乾与被告湖北鼎新建设集团有限公司（以下简称：鼎新建设公司）、十堰太极湖国际广场开发有限公司（以下简称：太极湖公司）、顾国明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告胡乾的委托诉讼代理人曾强，被告鼎新建设公司的委托诉讼代理人彭康亮到庭参加诉讼。被告太极湖公司、顾国明经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。胡乾向本院提起诉讼请求：1、停止对胡乾购买的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区8幢2单元101号，9幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302号，10幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302、401、402，11幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302、401、402，12幢1单元102、202、302号、2单元301、302号，16幢1单元102、202、302、402号，17幢1单元102、202、302、402，18幢1单元102、202、302、402号，19幢1单元102、302房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、本案诉讼费用由鼎新建设公司、太极湖公司、顾国明负担。事实和理由：2014年5月9日，胡乾与太极湖公司签订《商品房预售合同》，并支付了全部购房款1400万元，购买案涉42套房屋。2014年5月13日办理了预告登记，登记证号为Y20141402号。以上事实足以证明胡乾对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。鼎新建设公司庭审口头辩称：胡乾同太极湖公司签订的《商品房预售合同》系以房抵债虚假的商品房买卖行为，预告登记的房屋并不符合物权登记条件，不能对抗鼎新建设公司建设工程价款优先受偿权，不能排除执行，请求法院依法驳回胡乾的诉讼请求。太极湖公司、顾国明均未提交书面答辩意见。胡乾为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组，湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03执异93号执行裁定、《商品房预售合同》。拟证明胡乾与太极湖公司于2014年5月9日签订《商品房预售合同》，支付了全部价款，并办理了预告登记。后鼎新建设公司向法院申请保全并执行，胡乾向法院提起书面异议被驳回等事实。第二组证据，《送达回证》，拟证明胡乾向法院提起执行异议之诉的时间符合法律规定。第三组证据，武当山旅游经济特区国土资源局出具的《房号明细表》、《房屋预告登记证明》、42套房产的具体预告登记信息。拟证明胡乾提出异议的诉争标的在预告登记部门有详细具体的登记，胡乾对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利。鼎新建设公司质证意见：第一组证据中的（2019）鄂03执异93号执行裁定真实性无异议；对《商品房预售合同》真实性有异议，该合同是虚构的，没有当日支付购房款，且该合同第八条约定与实际签订日期存在矛盾，明显是虚构的，不能达到证明目的。第二组证据，真实性无异议，证明目的无异议。第三组证据，真实性没有异议，但不能达到证明目的，预告登记不能享有对执行标的排除强制执行的民事权益，42套房屋的具体预告登记信息是基于预售合同而来，合同存在虚构，对预告登记证明不予认可。本院认为：双方当事人对证据一中的法律文书、证据二、三的真实性均不持异议，本院应予采信。对上述证据的合法性、关联性将结合本案其他证据进行综合评判。鼎新建设公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组，（2019）鄂03执异93号执行裁定、（2018）鄂03执恢50号之一执行裁定、（2018）鄂03民再7号民事裁定。拟证明鼎新建设公司对太极湖公司山水国际项目享有工程价款优先受偿权，案涉房屋未竣工验收不具备物权登记条件，所涉房产不能排除强制执行。第二组，银行交易记录，拟证明2015年及2017年顾国明向胡乾先后支付了32万元、10万元，该款项系顾国明向胡乾支付的借款利息。第三组，房屋汇总明细表，拟证明预告登记在胡乾名下的42套房屋系顾国明用于个人借款的担保物。胡乾质证意见：第一组证据真实性无异议，证明目的有异议。第二组证据真实性、合法性有异议，属于非法证据，并且提交证据的时间早已过了举证期，不应当作为证据提交，且证明目的是毫无逻辑的盲目推测。第三组加盖鼎新建设公司公章，真实性、证明目的均有异议。本院认为：当事人对证据一的真实性均不持异议，本院应予采信。证据二、三的合法性、关联性将结合本案其他证据进行综合评判。太极湖公司、顾国明均未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2014年5月9日，胡乾与太极湖公司签订《商品房预售合同》，约定胡乾购买太极湖公司开发建设的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区8幢2单元101号，9幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302号，10幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302、401、402，11幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302、401、402，12幢1单元102、202、302号、2单元301、302号，16幢1单元102、202、302、402号，17幢1单元102、202、302、402，18幢1单元102、202、302、402号，19幢1单元102、302号42套商品房。2014年5月13日，胡乾与太极湖公司为上述42套房屋办理预购预告登记，预告登记证编号为：丹江口市武当山特区字第20141402号。房屋约定总价款为1400万元，胡乾于2014年5月13日向太极湖公司法定代表人顾国明转账700万元；同年5月14日转账300万元、200万元；同年6月13日转账164万元，共计向顾国明转账1364万元。鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、双方自愿一致同意案涉工程总造价暂定价为2.493亿元（实际造价以双方委托的审计机构审计报告为准），扣减太极湖公司已付工程款1.745亿元，及应预留的5%的质保金1246.5万元，太极湖公司应付工程款为6233.5万元。二、鼎新建设公司同意在本调解书签订之日向法院申请解除对该案的诉前保全，以解决太极湖公司银行贷款所需；太极湖公司在解除保全后10日内支付鼎新建设公司工程款1250万元（其中650万元直接付至鼎新建设公司指定账户用于清欠民工工资；350万元由太极湖公司监督支付用于工程收尾阶段工资、材料等欠款支付；250万元用于支付税收、甲保材、工程造价审计费、竣工环节鼎新建设公司应付费用）；剩余款项按如下进度支付（2017年7月20日前支付996.7万元；2017年8月20日前支付996.7万元；2017年9月20日前支付1495.05万元；2017年10月20日前支付1495.05万元）。三、关于案涉质保金1246.5万元，太极湖公司于2018年5月10日支付鼎新建设公司872.55万元；于2019年5月10日支付鼎新建设公司373.95万元。四、太极湖公司为鼎新建设公司担保供应的建材及垫付的费用，由当事人双方和供应商共同确认价款，由太极湖公司从2017年7月20日以后支付的三期工程结算款中分期抵扣。五、若太极湖公司逾期履行本协议第二、三条约定的付款义务，依照应付当期款项的标的额为本金，从逾期之日起按月利率2%计算利息。六、顾国明自愿对上列条款约定对太极湖公应付款义务承担连带清偿责任。七、鼎新建设公司应依法同步提供税票，否则由太极湖公司代扣代缴，款项从应付工程款中扣除。八、太极湖公司确认鼎新建设公司就本案诉争工程的拍卖价款，享有优先受偿权。九、如鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明就案涉工程审计造价与本协议金额不一致，双方依照工程审计造价金额对本协议造价金额进行相应比例调整，但不影响本协议按进度付款；双方之间的案涉纠纷就此了结。案件受理费793960元，减半收取396980元，由鼎新建设公司负担。本院根据双方的协议内容作出（2016）鄂03民初92号民事调解书。上述调解书生效后，太极湖公司不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院审理后作出（2017）鄂民申3092号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭审理了本案，于2018年11月2日作出（2018）鄂03民再7号民事裁定，裁定：一、维持本院（2016）鄂03民初92号民事调解书；二、驳回太极湖公司的再审申请。鼎新建设公司向本院申请执行，本院在执行该建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年12月27日作出（2018）鄂03执恢50号之一执行裁定，查封太极湖公司名下的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区371套房产，胡乾对本院查封太极湖公司名下的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区案涉房屋不服提出执行异议。本院于2019年6月27日作出（2019）鄂03执异93号执行裁定，认为胡乾提交的预告登记证中未载明其受让房屋的房号，其提交的商品房预售合同中亦未予以明确，无法认定其享有预告登记权利的具体房屋房号。裁定驳回胡乾的异议请求。胡乾不服该裁定，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。另查明：案涉工程及房屋尚未办理竣工验收手续。根据胡乾的诉讼请求、理由及鼎新建设公司的答辩意见，本案的争议焦点为：能否许可执行太极湖公司所有的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区8幢2单元101号，9幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302号，10幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302、401、402，11幢1单元102、202、302、402号、2单元301、302、401、402，12幢1单元102、202、302号、2单元301、302号，16幢1单元102、202、302、402号，17幢1单元102、202、302、402，18幢1单元102、202、302、402号，19幢1单元102、302号房屋。本院认为，本案的争议焦点可以理解为，胡乾所购案涉房屋享有的权益能否对抗鼎新建设公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。根据查明的事实，鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2016）鄂03民初92号民事调解书，该调解书的第八条内容为：太极湖公司确认鼎新建设公司就本案诉争工程的拍卖价款，享有优先受偿权。依据该已经发生法律效力的调解书，因太极湖公司未按约定履行支付工程款义务，鼎新建设公司对案涉项目享有工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程承包人的建设工程价款优先权，故建设工程承包人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。这里的消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房而没有及时办理房地产过户手续的商品房消费者。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于当事人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案查明的事实，2014年5月9日，胡乾与太极湖公司就案涉房屋签订《商品房预售合同》，该合同对商品房的具体位置、结构、面积、价款及付款方式均做了明确约定，虽名为预售合同，但实为本约合同，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定双方签订了合法有效的商品房买卖合同。人民法院查封案涉房屋的时间是2018年12月27日，可见胡乾在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于胡乾是否已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。胡乾主张其已经将案涉房屋的全部购房款通过中国农业银行转账给太极湖公司法定代表人顾国明，并向本院提交了银行汇款凭证。虽然银行汇款凭证是真实的，但该银行汇款凭证显示的收款人姓名及账号均是顾国明个人，不是太极湖公司，而且无太极湖公司出具的购房款收款收据和正规购房发票，因此，仅凭银行转账凭证不能认定胡乾给顾国明个人转账就是支付的购房款。故胡乾不符合上述司法解释规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该条款涵义是为了保障将来房屋及其他不动产物权的实现，当事人可以提前进行预告登记，预告登记虽然具有公示效力但并不等同于物权。本案中，房地产管理部门虽然办理了案涉房屋的预购预告登记，但该预告登记并不等同于案涉房屋的所有权变更到胡乾名下。因此，胡乾以案涉房屋已经办理预告登记，其对案涉房屋享有物权为由抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，胡乾的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项的规定，判决如下：驳回胡乾的诉讼请求。案件受理费100元，由胡乾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇二〇年一月六日书记员 付 余