成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初12475号 原告：成都龙湖物业服务有限公司，住所地成都市金牛区五福桥东路********。 法定代表人：陈家喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈彦丞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代晓芹，女，该公司员工。 被告：陈某某，男，1981年6月14日出生，汉族，户籍地址浙江省东阳市南市，住成都市金牛区。 被告：郑某，女，1982年5月26日出生，汉族，户籍地址浙江省东阳市南市，现住成都市金牛区。 原告成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）诉被告陈某某、郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托诉讼代理人陈彦丞、代晓芹到庭参加了诉讼，被告陈某某、郑某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2016年12月起至2019年7月的物业服务费12251.84元；2、判令被告支付逾期缴纳物业服务费产生的滞纳金，计算至被告实际支付之日（暂计算至2019年8月9日为13250.37元）；3、判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了××天街××项目××单元××号房屋，房屋面积为116.49平方米，该房屋为住宅。根据该项目《物业服务合同》的约定，被告所购房屋的物业服务费为2.6元／平方米／月，逾期支付的违约责任为按日加收拖欠费用总额3‰的滞纳金，被告应在每月15日前向原告交纳物业管理服务费。现被告拖欠2016年12月至2019年7月的物业服务费共计12251.84元。经原告多次催缴，被告仍未向原告缴纳上述费用。 被告陈某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告郑某未到庭参加诉讼，向本院提交了书面答辩意见，答辩称：龙湖物业公司服务质量下降，连基本的卫生都没有做好；小区内住改商太多，对小区业主的安全造成很大的隐患；属于小区业主的公共绿化都让龙湖私售给1楼住户，影响了业主的权益，龙湖物业公司监管不到位，严重失职；2018年外墙大面积脱落，很多栋都脱落严重，并且有砸伤到业主；步行街横穿住宅和商业，但是物业都允许机动车开进步行街，影响人身安全，并且半夜三更喇叭声刺耳，影响业主生活；龙湖物业公司把小区游泳池私租给外人打理，从中获利，业主却不能享受权益；开发商私占出售老年活动中心，火锅店地沟油排到小区内，部分业主占用公共绿地，龙湖物业公司未尽到监管责任；本人在小区购有车位，家中来客时自己找邻居借停车位，但是物业公司仍会要求缴纳停车费；龙湖物业公司工作人员更换频繁，长期未解决业主提出的问题，未尽到物业管理职责。 原告龙湖物业公司围绕其诉讼请求依法提交了原被告身份信息、商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约、缴费通知书、缴费明细等证据，被告陈某某、郑某未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。根据原告龙湖物业公司提交的相应证据，结合庭审陈述，本院确认如下事实： 2012年2月29日，成都龙湖北城置业有限公司（出卖人）与陈某某、郑某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：陈某某、郑某购买出卖人开发销售的位于成都市金牛区房屋，建筑面积共116.49平方米。出卖人依法选聘的物业管理企业为成都龙湖物业服务有限公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.6元／月／平方米，地上停，地上停车管理费、地下停车管理费详见**物业服务合同务费按季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前、10月15日前缴费。 同日，龙湖物业公司（甲方）与陈某某、郑某（乙方）签订《龙湖·北城天街前期物业服务合同》及《临时管理规约》，约定：甲方为乙方提供乙方所购龙湖·北城天街物业的管理服务，对龙湖·北城天街园区内的物业、道路、公共设施及设备等实施管理、组织和维护工作。高层住宅按建筑面积2.6元/月/平方米计收。拥有车位产权的业主需按80元/个/月交纳车位物业服务费。物业费应当按季度预缴纳，乙方在季当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金。“龙湖·北城天街”由甲方根据本合同内容进行管理，合同有效期自本合同签订之日起至本项目业主大会成立并与新选聘或续聘的物业管理公司签订正式物业服务合同起始日为止。本小区业主大会与选聘或者续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2013年12月14日，郑某与成都龙湖北城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定郑某购买“龙湖·北城天街”×576号车位，该商品房共有情况为单独所有。龙湖物业公司至今仍在“龙湖·北城天街”进行物业管理。 另查明，龙湖物业公司已收到陈某某、郑某上述房屋及车位2016年12月1日前的住宅物业服务费、车位物业服务费，住宅物业服务费为每月302.87元，车位物业服务费为每月80元。庭审中，龙湖物业公司明确其主张的物业服务费为2016年12月1日至2019年7月31日的费用12,251.84元（住宅物业服务费116.49平方米×2.6元/月/平方米×32个月，车位物业服务费80元/月×32个月），其主张的违约金自欠费之日起以欠费总额每日3‰计算至付清之日止，具体违约金由法院酌情判定。 本院认为，陈某某、郑某与龙湖物业公司签订的《前期物业服务合同》亦系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应当诚实履行。关于陈某某、郑某欠缴物业服务费的期间和金额，根据龙湖物业公司提交的收费明细及缴费明细，能够证明陈某某、郑某未缴纳2016年12月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，现龙湖物业公司要求陈某某、郑某支付欠付的上述期间的物业服务费于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》中约定的房屋共有情况及合同相对性原则，住宅物业服务费9,691.84元(302.87元/月×32个月)由陈某某、郑某共同负担，车位服务费2,560元（80元/月×32个月）由郑某负担。关于违约金，该违约金实质是龙湖物业公司因陈某某、郑某拖欠物业服务费而产生的资金利息损失，《前期物业服务合同》对于逾期违约金的约定过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金予以衡量，本院酌情认定违约金按照年利率4%计算，自起诉之日即2019年10月10日起算至物业服务费付清之日止。 关于郑某所提的存在房屋损坏、管理脏乱差、侵占公共收益、占用公共绿地获益等情形是否可以作为其拒缴物业服务费的理由，本院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业服务费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在业主举证证明物业管理公司违约行为成立的前提下，应选择恰当的方式救济其权利，但拒不缴纳物业服务费则无法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈某某、郑某于本判决生效之日起十日内向成都龙湖物业服务有限公司支付自2016年12月1日起至2019年7月31日止的住宅物业服务费9,691.84元及违约金（违约金以9,691.84元为基数，按照年利率4%，自2019年10月10日起算至住宅物业服务费付清之日止）； 二、郑某于本判决生效之日起十日内向成都龙湖物业服务有限公司支付自2016年12月1日起至2019年7月31日止的车位物业服务费2,560元及违约金（违约金以2,560元为基数，按照年利率4%，自2019年10月10日起算至车位物业服务费付清之日止）； 三、驳回成都龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，陈某某、郑某应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，因适用简易程序审理，减半收取计219元，由郑某负担，其中陈某某、郑某连带承担173元。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏艳 二〇二〇年一月二十日 书记员  敬馨