襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初3415号原告（反诉被告）：骆蛟，男,1986年9月23日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：唐雨，湖北真武律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘明，男,1988年8月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。第三人：襄阳佳万家房产经纪有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区万众星苑****楼**门面。法定代表人：郑风雪，该公司执行董事兼总经理。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行，住所地襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：黄定纲，该行行长。委托诉讼代理人：成章凯，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华伟，湖北思扬律师事务所律师。原告骆蛟与被告刘明、第三人襄阳佳万家房产经纪有限公司（以下简称佳万家公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行（以下简称邮储银行襄阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，被告刘明在法定期间提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骆蛟及其委托诉讼代理人唐雨，被告（反诉原告）刘明及其委托诉讼代理人刘玮，第三人邮储银行襄阳分行的委托诉讼代理人成章凯到庭参加诉讼。第三人佳万家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆蛟向本院提出诉讼请求：1.骆蛟与刘明间签订的《房屋买卖合同》继续履行；2.由骆蛟代为偿还案涉房屋上的全部银行贷款本息，合计293490.58元；3.邮储银行襄阳分行在骆蛟偿还结清全部本息、付清购房款10日内涤除案涉房屋上的他项权利（抵押）；4.自骆蛟付清邮储银行襄阳分行本息全部贷款后，由刘明协助骆蛟将位于襄阳高新技术产业开发区谢洼居委会东风国际花园6幢2单元3层2室[鄂（2018）襄阳市不动产权第0026143号]房屋产权办理登记至骆蛟名下；5.刘明向骆蛟支付违约金19000元；6.刘明支付骆蛟代偿部分贷款本息合计93490.58元；7.诉讼费、保全费等全部费用由骆蛟负担。事实和理由：2015年12月3日，骆蛟与刘明在佳万家公司签订房屋买卖合同，双方一致约定：1.刘明向骆蛟出售位于襄阳高新技术产业开发区东风国际花园6幢2单元3层2室商品房一套，售价380000元，该售价分三期支付，且在满2年后过户。如果任一方违约，将支付购房款的5%作为违约金。合同生效后，骆蛟分次于2015年12月3日、12月5日、2016年2月23日、7月2日、2019年1月18日支付购房款20000元、50000元、80000元、20000元、10000元，合计180000元。目前房屋已经交付，骆蛟及其家人业已在诉争房屋内居住。自合同签订至今，已经满2年。骆蛟多次催促刘明要求办理产权转移手续，但刘明不予配合。骆蛟为此提起诉讼，以维护合法权益。刘明辩称，骆蛟的诉讼请求没有事实依据和法律依据。骆蛟已经严重违反合同关于付款的约定，刘明已于2019年12月27日依据合同约定的解除权，通知骆蛟案涉合同已于通知到达之日依法予以解除。同时，根据合同约定，骆蛟付款是先履行义务，刘明享有先履行抗辩权。请求驳回骆蛟对刘明的诉讼请求。邮储银行襄阳分行述称，邮储银行襄阳分行与案涉房屋买卖合同没有任何关系，不是本案适格的诉讼主体。请求依法驳回骆蛟对邮储银行襄阳分行的诉讼请求。佳万家公司未发表述称意见。刘明向本院提出反诉请求：1.解除骆蛟与刘明于2015年12月3日签订的房屋买卖合同；2.骆蛟返还位于襄阳高新技术产业开发区谢洼社区的东风国际花园6幢2单元3层2室[鄂（2018）襄阳市不动产权第0026143号]房屋；3.骆蛟支付房屋使用费100000元；4.骆蛟支付违约金38000元；5.诉讼费由骆蛟负担。事实和理由：2015年12月3日，骆蛟、刘明及居间方佳万家公司签订《房屋买卖合同》，刘明将东风国际花园6幢2单元3层2室房屋出售给骆蛟。合同签订后，刘明依约履行了义务，将房屋交付给骆蛟使用。根据合同约定，骆蛟需于2015年12月30日前支付给刘明200000元整，截止骆蛟最后一笔即2019年1月18日支付的10000元，骆蛟仅支付了180000元，付款日期远超2015年12月30日前支付给刘明200000元整的约定。根据合同约定，“乙方未按本合同规定的付款方式付款，……逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方向甲方支付购房款10%违约金……”，骆蛟逾期付款已远超1个月。综上，为维护刘明的合法权利，现依法提起反诉，请求人民法院依法驳回骆蛟的诉讼请求，支持刘明的反诉请求。骆蛟对刘明的反诉辩称，刘明要求解除合同的法定条件尚未成就，解除合同的理由不成立，请求依法驳回刘明的反诉请求。邮储银行襄阳分行对刘明的反诉述称，刘明的反诉请求不及于邮储银行襄阳分行，邮储银行襄阳分行没有陈述意见。佳万家公司对刘明的反诉未发表述称意见。骆蛟围绕诉讼请求，刘明围绕反诉请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对骆蛟围绕其诉讼请求所举《房屋买卖合同》《房屋所有权证书》《不动产权证书》、收据、中国银行客户回单、中国建行银行电子回单、《民事反诉状》《公证书》、手机短信截图等证据的真实性、合法性、关联性，刘明经质证不持异议。对刘明围绕其抗辩主张和反诉请求所举证据《房屋买卖合同》《起诉书》等证据的真实性、合法性、关联性，骆蛟经质证不持异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.刘明对骆蛟所举2019年5月29日刘明和骆蛟之妻郑风雪通话录音资料的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，同时不能证实刘明主张的骆蛟默认合同首付款变更的事实，并认为在合同法上，没有默示合同的规定。刘明举出该项证据的证明对象为⑴骆蛟支付180000元购房款；⑵刘明默认合同首付款变更的事实；⑶骆蛟催促办理过户，刘明直到诉前还在告知会继续履行合同。首先，刘明对该项证据的真实性、合法性不持异议，故该项证据客观真实存在、取得合法；其次，该录音资料中显示，刘明问：“你那个小孩今年上学，需要用房产证是吧？”郑风雪答：“是的，需要过户。”刘明称：“等明天我再过去跟他协商一下，看能不能先弄一些钱，回去把房子解押了。”刘明称：“我房贷是不是还差29万多？”郑风雪答：“28万多。”刘明问：“28万多，你们那边还差好多？”郑风雪答：“我们还差你20万是吧？”刘明称：“20万是吧？当时给了17万，是吧？”郑风雪答：“嗯。”刘明称：“又给了1万，还差20万……我看钱能不能先凑一点，回去先把房子解押了。”从以上通话内容可见，该项证据与本案争议的事实高度相关，故本院予以采信。但仅凭此证据，并不足以证明骆蛟举出该项证据的证明对象第2项。2.刘明对骆蛟所举《信贷业务信息表》的真实性提出异议，认为该项证据是照片打印件，且与本案无关，具体金额，以银行信贷系统核算为准。骆蛟举出该项证据的证明对象为刘明尚欠邮储银行襄阳分行293490.58元贷款的事实。该项证据为电脑截图打印件，刘明未举出其他有效证据印证，邮储银行襄阳分行亦未准确认可，故对该项证据，本院不予采信。刘明尚欠邮储银行襄阳分行借款是本案无争议的事实，但具体金额当以邮储银行襄阳分行系统显示为准。3.刘明对骆蛟所举刘明、郑风雪微信聊天记录的真实性没有异议，但认为与本案无关，同时不能证明骆蛟的证明目的。骆蛟举出该项证据的证明对象为骆蛟多次联系刘明，协商后期办证事宜。首先，刘明对该项证据的真实性不持异议，故该项证据客观真实存在；其次，该微信聊天记录中显示，刘明称：“郑姐，我现在是万分想早点把户过了”“回钱了我就回去。”郑风雪称：“我有个想法，要不你回来我们一起想办法解押过户，不行我找过桥公司先垫把户过给我们，我们在律师那把债务写清楚，晚点10.1你回钱了再还给我。”刘明称：“回去了，我去找你哈。”刘明称：“我房贷是不是还差29万多？”郑风雪答：“那我们解押过户还是？”刘明称：“开发商说20号结钱”“结钱了，回去就过户”。从以上微信聊天内容可见，该项证据与本案争议的事实高度相关，本院予以采信。4.刘明对骆蛟所举《中国移动详单查询》的真实性、合法性、关联性提出异议。骆蛟举出该项证据的证明对象同上述证据的证明对象，但其所举该项证据并不能证实通话内容，故本院不予采信。5.刘明对骆蛟所举骆蛟缴纳水、电、燃气费等证据的真实性提出异议，但认可刘明已于2016年2月23日将案涉房屋交付给骆蛟的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”规定，对骆蛟举出上述证据的证明对象即“案涉房屋已经交付的事实”，因刘明已经承认，故骆蛟无需举证。6.骆蛟对刘明所举手机短信截图经质证认为，案涉合同自2015年12月3日签订起至今已有四年之久，骆蛟在交付之后入住，刘明一致予以默认，合同一直在履行，刘明已经超出解除合同请求权期间，丧失解除合同的权利。刘明举出该项证据的证明对象为，基于骆蛟逾期付款达一个月以上的事实，刘明依据合同约定的解除权，于2019年12月27日向骆蛟发出解除合同通知，解除案涉合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，通知已于2019年12月27日生效，合同于当日已解除。首先，骆蛟对该项证据客观真实存在、取得合法并未提出异议，且该项证据与本案高度关联，故本院予以采信。但刘明举出该项证据的证明对象以及骆蛟对该项证据的质证意见，实为针对案涉争议焦点之观点，本院下文评述。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，刘明作为卖方、甲方，与作为买方、乙方的骆蛟，在作为居间方、中介方的佳万家公司居间下，签订《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）一份。合同主要约定：1.甲方所售房屋状况。房屋坐落在东风国际花园6幢2单元3层2室，结构混合，用途住宅，建筑面积94.65㎡房产证号房权证樊城区字第**号号（以下简称案涉房屋）。2.房屋价格及其他费用。甲、乙双方协商一致，甲方出售房屋成交价为380000元。3.付款方式按揭贷款。乙方分三次付清房款：签合同时支付房款（定金）70000元，2015年12月30日之前支付第二笔房款（首期款）130000元；银行接收到新房产证及他项权证后由银行直接向甲方支付第三笔房款（尾款）180000元。4.产权过户。甲、乙双方协商一致满2年后过户，按有关规定申领房屋所有权证。如任意一方不配合产权过户则视为违约，届时违约方将支付购房款5%作为违约金。6.违约责任。乙方未按本合同约定的付款方式付款，每逾期一日，按逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方向甲方支付购房款10%的违约金。合同中双方另约定，1.在2015年12月30日之前乙方需支付甲方200000元，剩余180000元，由房屋满2年后过户，银行支付给甲方；2.甲方收到首期款200000元后需配合乙方作委托买卖公证，收到定金70000元后需把钥匙交付给甲方；3.甲方银行贷款在过户之前甲方自行结清。合同签订的当日，骆蛟向刘明付款20000元；并分别于2015年12月5日、2016年2月23日、2016年7月2日、2019年1月8日，向刘明付款50000元、80000元、20000元、10000元，合计向刘明支付购房价款180000元。2015年12月7日，刘明向田云云出具《委托书》一份，载明委托田云云为合法代理人，对案涉房屋全权办理代为偿还银行贷款，并在相关抵押登记部门办理取消抵押登记手续，签署相关文件，领取相关材料；偿还贷款后，代为将上述房产以380000元的价格出售给骆蛟、郑风雪夫妇，代为与骆蛟、郑风雪夫妇签订房屋买卖合同，收取售房款，出具收据；代为到相关管理部门查询住房登记记录信息并领取相关证明文件；代为办理上述房屋的相关产权转移登记手续，将该房产过户至骆蛟、郑风雪名下；代为支付上述房地产买卖过程中的应付的相关税费，及代为办理上述房屋过户过程中的其他相关事宜；代为办理物业、水、电、气、有线电视、宽带等相关的过户手续；代为协助买方办理按揭贷款的银行手续。襄阳市襄阳公证处于上述《委托书》签订的当日，出具（2015）鄂襄阳证民字第5246号《公证书》，对刘明的上述委托行为予以公证。刘明于2016年2月23日将案涉房屋交付给骆蛟。案涉房屋于2015年3月18日取得《房屋所有权证书》，证号襄阳市房权证樊城区字第**号号；2018年4月19日取得《不动产登记证书》，证号：鄂（2018）襄阳市不动产权第0026143号。刘明在案涉合同订立之前，将案涉房屋为刘明与邮储银行襄阳分行的借款合同提供抵押担保，并办理了抵押登记。2019年12月27日，刘明以手机短信方式，向骆蛟发出解除合同通知。载明：骆蛟，由于你未按合同约定付款，依据合同约定，现通知你解除我与你于2015年12月3日签订的房屋买卖合同。本院认为，骆蛟与刘明签订的案涉合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同而受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，骆蛟与刘明均应当本着诚实信用原则，全面履行合同。关于骆蛟的本诉诉讼请求。针对骆蛟诉讼请求第1项，首先，根据上述法律规定，案涉合同对骆蛟与刘明均具有法律约束力，双方均应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行合同。其次，根据案涉合同约定，骆蛟负有依约支付购房价款义务；刘明负有协助骆蛟办理权属转移登记义务，而因案涉房屋上设置有抵押权，故办理权属转移登记必须以抵押权消灭并注销抵押登记为前提，抵押权消灭的前提是刘明清偿案涉房屋抵押担保的主合同借款。目前双方为案涉合同履行产生争议，故骆蛟的该项诉讼请求具有相应的事实依据和基础规范，本院予以支持。但是，双方当事人应当按照合同履行约定的先后顺序履行各自合同义务，故在履行中，如当事人未依约履行，骆蛟、刘明均可另行主张权利。针对骆蛟诉讼请求第2、3项，骆蛟与邮储银行襄阳分行并无基于案涉房屋抵押担保的借款合同关系，亦无法律规定骆蛟应当向邮储银行襄阳分行偿还而该行应当收取上述借款、由骆蛟代为偿还案涉房屋上的全部银行贷款本息；诉讼请求4、6项，是骆蛟基于其诉讼请求第2、3项的递进以及对其诉讼请求第2、3项成立的假设；诉讼请求第5项，骆蛟主张根据案涉合同第四条“甲、乙双方协商一致满2年后过户，按有关规定申领房屋所有权证。如任意一方不配合产权过户则视为违约，届时违约方将支付购房款5%作为违约金”的约定，请求刘明支付违约金。但如前述，合同约定的案涉房屋权属变更登记的条件尚未达到，故在案涉房屋权属变更登记的约定上，刘明对骆蛟尚不构成违约。故骆蛟诉讼请求第2-6项均不具有事实依据且没有基础规范，本院不予支持。关于刘明的反诉请求。针对刘明反诉请求第1、2、3项，刘明主张骆蛟逾期付款已远超过一个月，违反案涉合同约定的付款时间、金额，以及“逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同”约定，并根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，主张解除案涉合同，且于2019年12月27日向骆蛟发出解除合同通知，通知骆蛟解除案涉合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，骆蛟对刘明的反诉抗辩主张，即为对刘明提出的解除合同通知有异议的同时，请求本院确认该解除合同的效力。案涉合同约定，在办理权属转移登记前骆蛟应当向刘明支付价款180000元，骆蛟除依约于2015年12月3日支付20000元外，其分别于2015年12月5日、2016年2月23日、2016年7月2日、2019年1月8日，向刘明付款50000元、80000元、20000元、10000元，且至今尚欠刘明购房价款20000元的行为，确有逾期付款现象。但首先，从2015年12月5日至2019年1月8日长达三年余时间，刘明收取骆蛟上述已逾期付款时均未提出异议，且骆蛟提交的本案录音资料、微信聊天记录等证据中显示，刘明从未对上述骆蛟逾期付款行为提出异议、对骆蛟尚欠购房价款20000元提出催告，反而知道骆蛟需要办理案涉房屋权属转移登记、在转移登记问题上对骆蛟作出一定的允诺、认可骆蛟尚欠购房价款200000元，并承诺先办理案涉房屋的解除抵押、权属转移登记等。其次，刘明陆续收到骆蛟支付的购房价款180000元后，并未及时清偿其所欠邮储银行襄阳分行的借款，继而未能解除案涉房屋的抵押登记，骆蛟基于此产生的不安和未按合同约定支付全部购房价款，有一定的道理。再次，案涉合同表面上看，合同约定的解除条件成就，但骆蛟上述逾期支付合同价款、至今尚欠20000元的行为，在违约程度显著轻微、未给刘明造成大的损失、未构成根本性违约，且并未影响刘明与骆蛟订立案涉合同目的实现。参考最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”指导意见，根据诚实信用原则，对刘明反诉请求第1项，本院不予支持。基于此，刘明反诉请求第2、3项，缺乏事实依据和基础规范，本院亦不予支持。针对刘明反诉请求第4项，刘明主张该项请求的事实依据为案涉合同第六条第二款约定，根据该第二款约定的内容以及结合刘明全部反诉请求来看，其该项请求违约金38000元的合同依据为该第二款约定的“甲方有权解除合同，届时将由乙方向甲方支付购房价10%的违约金”内容，但该约定以解除案涉合同为前提，刘明解除案涉合同的诉讼请求未获支持，其该项诉讼请求自无事实依据和基础规范，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定，判决如下：一、骆蛟与刘明于2015年12月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、驳回骆蛟的其他诉讼请求；三、驳回刘明的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5780元、财产保全费1920元，合计7700元，由骆蛟负担5700元，刘明负担2000元；反诉案件受理费3060元，由刘明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇二〇年一月二日法官助理亢建书记员毛琳菲