江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初101号原告：水岸华府业主委员会，住所地靖江市通江路水岸华府小区内。负责人：张剑，主任。委托诉讼代理人：张晓斌、徐锟，江苏骥江律师事务所律师。被告：靖江市恒隆物业管理有限公司，住所地靖江市工农路****。法定代表人：徐翕康，总经理。委托诉讼代理人：江剑，公司员工。原告水岸华府业主委员会与被告靖江市恒隆物业管理有限公司为物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓斌、徐锟，被告委托诉讼代理人江剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告广告位租金11900元；2.被告给付原告场地租金98800元；3.被告给付原告多收取的公共能耗费765391.22元；4.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：靖江市水岸华府小区业主于2019年10月22日召开业主大会，选举产生首届业主委员会，并于2019年11月5日向靖江市物业管理处备案。被告系水岸华府小区前期物业管理企业。经业主代表大会决定，解除与被告的物业管理合同关系，不再与被告签订物业服务合同。原告于2019年11月13日向被告送达了《解聘通知书》，现已与其他物业管理企业签订新的《物业管理合同》。因被告将电梯内的广告位出租给靖江市博视广告传播有限公司用于投放广告，每年收取该公司租金11900元；将小区内建筑物楼顶出租给联通公司、电信公司、移动公司，用于安装通讯设施，每年收取场地租金。上述用于出租的广告位及建筑物楼顶均为全体业主共有，所取得的租赁收入亦应归全体业主所有。另，被告在服务期间，向全体业主收取公共能耗费（别墅按每月0.1元/㎡收取，高层按每月0.3元/㎡收取），并约定每年结算时多退少补。被告实际缴纳的公共能耗费远低于其向业主收取的费用，但被告从未退还。综上，根据《物业管理条例》的相关规定，被告侵犯了小区全体业主的合法权益，请求判如所请。被告辩称：原告不具备起诉主体资格，不能代表全体业主起诉被告，业委会未按照《物权法》第七十六条规定的一般双重多数召开业主大会解聘被告，也没有召开大会对本次诉讼进行讨论表决。关于原告主张的广告及租金收入，被告认可收取了部分资金，但并非原告所述金额，且收取的资金已经用于小区的维修维护、小区庆典活动，其余部分也通过打折物业费的方式返还给业主，原告仅可主张业主大会成立后产生的收入。根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十一条：物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或经营，所获收益按照双方约定确定其归属或用途，没有约定或者约定不明的，应当用于物业管理区域内物业公共部位共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会或业主决定使用。在被告服务期间，小区并没有业主大会或业主委员会，被告已经将收取的相关费用用于小区的公共事务，其中电梯更换五方通话部件支出76595元、地下、地下室排水系统维修费86400元小区公众责任险9000元，共计171995元。关于公共能耗费，原告提出的被告收取公共能耗费197万余元并无依据，系其通过错误的计算方式得出。合同明确规定物业费、公共能耗费先交后用，多退少补，但小区大量业主至今没有缴纳上述费用，所以无法多退少补。根据我司统计计算，自2014年11月至2019年12月，应收公共能耗费1645212元、实收816714元、打折减免部分为527397元、欠费301101元。被告每年年初都对上年度的公共能耗费进行公示，业主如有不同意见应当在公示期内提出异议，如原告认为其有权收取多退的金额，那我方也可以向原告诉请要求缴纳所有拖欠的物业费、公共能耗费。另外，公共能耗费属于业主个人事务，不属于小区公共事务，业委会无权对此向被告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.靖江市物业管理业管理处于2019年11月5日出具的业委会备案证明；2.原告于2019年12月3日向被告发出的解聘通知书；3.原告的会议记录；4.靖江市供电公司出具的水岸华府小区2015年至2019年电费账单，总金额为1429982元；5.水岸华府小区业主信息，其中高层面积87358.1㎡，别墅面积22309.19㎡；6.业主陈小燕与被告签订的《物业管理合同》，江苏鼎鑫房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业管理委托合同》。本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据：1.靖江市博视广告传播有限公司出具的证明及其与被告签订的广告位租赁协议、中国联合网络通信有限公司靖江市分公司出具的情况说明、中国电信股份有限公司靖江分公司出具的情况说明、中国铁塔股份有限公司泰州市分公司出具的说明，以上证据可以证明被告与承租人的租赁关系及租赁费用，被告虽对此提出异议，但未提供相应证据，予以认定；2.被告与靖江市双杰电梯服务有限公司签订的电梯修理合同及电梯年检合格标识、维修费用票据及对应的银行转账回执，公众责任险保险单及票据，可以证明被告实际为业主支出了相关费用，应予认定；3.被告与周玉明签订的水岸华府小区地下室排水系统维修协议，不能据此证明相关费用实际支出，不予认定；4.用户用水情况查询清单，用户地址均位于水岸华府，予以认定；5.公共能耗费用公示照片，无法证明该费用的金额，不予认定；6.靖江市原力健身服务有限公司出具的说明，被告提出异议，但未提供相反证据，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏鼎鑫房地产开发有限公司与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定由被告为靖江市水岸华府小区提供物业服务，公共能耗费：别墅区每月0.1元/㎡，高层区每月0.3元/㎡，年终电费结算时多退少补。自2015年1月起至2019年12月止，被告支出电费1429982元、收取电费221362元,2019年支出水费2399.4元。小区内高层面积87358.1㎡，别墅面积22309.19㎡，按照上述计算标准，公共能耗费应为1706300.94元。靖江市水岸华府小区业主于2019年10月22日召开业主大会，选举产生首届业主委员会，并于2019年11月5日向靖江市物业管理处备案。在被告服务期间，其将电梯内的广告位出租给靖江市博视广告传播有限公司用于投放广告，将小区内建筑物楼顶出租并收取租金，以上费用共计110700元。另，被告在服务期间维修电梯并支出76595元、购买公众责任险支出9000元。本案的争议焦点为：1.原告是否具备诉讼主体资格；2.原告主张的各项公共收益是否有合法依据，被告需要返还的公共能耗费如何认定；3.被告主张的电梯修理费、公众责任险保险费、地下、地下室排水系统维修费欠缴的物业服务费能否抵扣原告主张的公共收益。关于原告是否具有诉讼主体资格的问题。江苏鼎鑫房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。根据2019年12月25日业委会会议记录，案涉小区业主大会决定同意通过诉讼要回属于业主公共收益：广告费、三大运营商费用、公共能耗费等。业委会作为小区业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效力及于全体业主。为维护全体业主的利益，业主委员会具备诉讼主体资格，业主委员会承担的民事责任以及诉讼所支出的费用由全体业主承担。关于原告主张的各项公共收益及公共能耗费退还问题。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。基于此，被告作为案涉水岸华府小区的物业服务企业，其收取的公共收益应当属全体业主所有，原告主张要求其返还公共收益有事实和法律依据，予以支持。关于四项租金，原告提供了部分租赁合同及承租人出具的情况说明，其中均载明了合同期限、租金标准及已交纳的租金，本院予以认定。公共能耗费，根据双方认定的小区面积及约定的计算方式计算为1706300.94元，被告主张实收费用低于理论计算的费用，但未能提供相关证据，故不予采纳。上述费用还应扣除被告已交纳的电费1429982元、2019年度水费2399.4元，至于被告自行收取的铁塔公司支付的电费44658元及靖江市原力健身服务有限公司支付的电费176704元，亦予以认定，故被告应返还的公共能耗费为495281.54元。被告对收取的电费及租金提出异议，认为缺少部分租赁合同及付款依据，但原告并非合同当事人，被告作为出租方对此提出异议，应提供相反证据，然其未能提供，故对于被告的意见，本院不予采纳。关于租金收入的分配问题，原、被告并未进行约定，而该项收入的取得离不开被告的经营管理，故在收入分配上应当考虑其付出的管理成本。故对该部分费用的分配，本院酌情认定其中30%为被告经营管理的合理支出，在被告返还原告的款项中予以扣除，即被告按租金实收金额的70%返还原告77490元（110700元×70%）。关于被告主张费用抵扣问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因此，当事人之间要进行债务抵销，应当互负债务、互享债权。本案中，诉讼的当事人双方为业委会和物业公司，而欠缴物业服务费、公共能耗费的为部分业主，为单个主体。业委会系代表全体业主提起诉讼，但其与业主个体身份有本质区别，故业主欠缴的物业服务费不符合法定抵销的规定。其次，根据《物业管理条例》第五十四条规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。被告主张支出电梯维修费76595元、公众责任险保险费9000元并提供了相关证据，予以认定。关于地下室排水系统维修费，被告仅提供了维修协议，但无相应费用支出依据，原告亦不认可，故不予认定。综上，上述两项费用85595元与被告应返还原告的场地租金77490元依法抵销后，超出部分从被告应返还原告的公共能耗费中予以扣减。综上，依照《物业管理条例》第十五条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告靖江市恒隆物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告水岸华府业主委员会公共能耗费487176.54元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12561元，由原告负担5576元，被告负担6895元（原告预交案件受理费12561元，其中6895元由本院退还原告，被告于本判决生效后十日内至本院交纳）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费12561元。审 判 长  陶永华人民陪审员  宋秀萍人民陪审员  项桂如二〇二〇年一月二十日法官 助理  冯雅颂书 记 员  陆 萍附相关法律条文：《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。