湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12005号上诉人（原审被告）：杨哲伟，男，1949年12月20日出生，汉族，退休职工，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告）：李春梅，杨哲伟之妻，1952年2月21日出生，汉族，退休职工，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈育军、王培，湖北诺亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨龙成，男，1957年8月8日出生，汉族，农民，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。原审第三人：杨先明，男，1964年1月9日出生，汉族，住武汉市江汉区。原审第三人：杨玉先，男，1949年6月21日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。原审第三人：杨迎先，男，1954年10月24日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。原审第三人：杨进先，女，1958年3月15日出生，汉族，住武汉市青山区。原审第三人：杨先林，女，1963年4月5日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。上诉人杨哲伟、李春梅因与被上诉人杨龙成、原审第三人杨先明、杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨哲伟、李春梅上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书；二、依法改判驳回杨龙成一审的全部诉讼请求；三、判令由杨龙成承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。杨哲伟、李春梅从未与杨龙成签订契约，也从未授权任何人签订契约。1．一审法院认定1991年12月30日杨哲鹏作为杨哲伟、李春梅的代理人拟写卖房契约认定事实有误。涉案房屋自杨哲伟、李春梅父母去世后，一直闲置，杨哲伟、李春梅每年清明扫墓并未发现异常，一审法院罔顾事实认定该房屋由杨龙成占有使用长达20余年，未提异议，毫无证据。首先，该房屋常年闲置并无人居住，年久失修，早已经破败，很多年前至今根本无法使用；第二，1996年杨龙成找到杨哲伟、李春梅，要求杨哲伟、李春梅同意该契约，并协助过户，杨哲伟、李春梅当时已经直接明确拒绝。2．一审判决认定契约真实有效、杨龙成完全履行支付房屋对价义务的事实是荒谬的。契约是否被履行等均无证据证实。二、即使适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，也应当判决涉案合同的责任与杨哲伟、李春梅无关，且确认合同效力、诉讼主体错误。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权限、超越代理权限或者代理行为终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，出卖方属于没有代理权限的无权处分行为，杨哲伟、李春梅作为房主一直不知情，也从未同意授权任何人出售。在1996年，杨龙成明确向杨哲伟、李春梅口述表达这个情况时，杨哲伟、李春梅也是直接拒绝，并未同意和追认。所以，契约上的代理人系无权处分，该无权处分行为效力不应及于杨哲伟、李春梅，杨哲伟、李春梅无需对契约承担任何责任。综上，一审事实不清，证据不足，请求依法改判如杨哲伟、李春梅所请。杨龙成辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。涉案协议有效，杨哲伟和杨哲鹏是堂兄弟关系，杨哲鹏作为杨哲伟、李春梅代理人处置房屋，订立合同且依合同履行了相关义务，且向杨龙成交付了房屋和权属证书，依据合同法第49条，民法总则142条等，杨哲鹏代理的合同行为有效，因此，一审判决正确，应当维持。杨先明述称：杨龙成说卖房的钱给杨先明了，杨先明不知道这事，一分钱没有拿过，杨先明都不认识这些人，房屋也不是杨先明叔叔杨哲伟的，是杨先明叔叔的名字，是杨先明家的祖屋。杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林均未到庭参加诉讼并陈述意见。杨龙成向一审法院起诉请求：1．确认杨龙成与杨哲伟、李春梅之间的房屋买卖协议有效；2．判令杨哲伟、李春梅协助杨龙成办理房屋权属变更登记手续；3．本案诉讼费由杨哲伟、李春梅承担。一审法院认定事实：杨龙成原系湖北省竹溪县人，上世纪80年代末举家迁至原湖北省武汉市汉阳县玉贤镇车岭村一组，并于1991年将户籍转至该村。原武汉市汉阳县玉贤镇车岭村一组（现门牌号武汉市蔡甸区玉贤镇车岭村朱家小湾30号）建筑面积为100.8平方米三间一层砖木结构房屋即涉案房屋系杨哲伟上世纪60年代所建造，于1991年9月18日取得登记在杨哲伟名下证号为汉字第0609011号的房屋所有权证，所有权性质为私有。杨哲伟早年间通过顶替父亲职位方式从农村到武汉城区上班，涉案房屋建造后由其父母居住直至双方去世后于1986年开始闲置。1991年12月30日，杨哲伟堂兄即杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林父亲杨哲鹏（1997年去世）作为卖方代理人拟写卖房契约，载明“立出卖人杨先明受伯母王明华叔叔哲杰哲伟姑姑素芹素瑾等人的委托，主持将祖遗坐落在汉阳县玉贤镇车岭一组的三间土坯瓦屋一栋（包括屋内楼板座堂附属木料以及屋前屋后树木和基础设施等）出卖于杨隆成个人置业。经中证人三方议定屋价人民币贰仟叁佰元整，屋价交清后该房屋即为杨隆成永远所有。特立此出卖字壹纸为据。（此卖房屋的四料壁山，北临岗岑大路，南与黄有沅的偏殿为界。正山为我家所有）出卖房屋人杨先明，中证人段某、朱某，卖方代理、代笔人杨哲鹏。公元一九九一年十二月卅日”。作为代理人的杨哲鹏将涉案房屋卖给杨龙成，收取购房款，将涉案房屋交给杨龙成，并将该房屋产权证原件交给杨龙成。杨龙成购得涉案房屋后全家搬至其中居住并使用至今。嗣后，杨哲鹏与杨龙成还要求时任该组组长的段华桥及该组村民朱某在契约上签名见证双方的买卖行为。杨龙成夫妻曾于1996年6月找到杨哲伟要求其在卖房契约上签字并办理过户手续，杨哲伟表示涉案房屋属祖遗房产，非其一人所有，不能代表签字，杨龙成要求过户未果。至2018年8月，杨哲伟回村以要求赎回房屋为由与杨龙成协商，因协议未达成致本案纠纷发生。另查明，杨哲伟、李春梅于1988年结为夫妇，双方在父母去世后每年清明、春节回村上坟祭祖，并自述十多年前已知涉案房屋被卖。一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。本案争议的焦点是杨哲鹏将涉案房屋出卖给杨龙成的契约是否有效？杨哲鹏与杨哲伟系堂兄弟关系，本案涉案房屋由杨哲鹏在杨哲伟、李春梅均不场的情况下代理出售给杨龙成，并签订《契约》，杨龙成支付了对应价款，并在此后全家长期占有使用该房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理行为终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因此，杨哲伟、李春梅夫妇在涉案房屋经杨哲鹏出卖给杨龙成并与杨龙成签订《契约》时虽未在场，但在知道涉案房屋出卖并由杨龙成占有使用长达20余年间未提出异议，其行为应当认定杨哲伟、李春梅同意将涉案房屋出卖给杨龙成，故杨哲鹏与原告签订的《契约》应对杨哲伟、李春梅产生合同效力。杨哲伟、李春梅辩称《契约》中“杨隆成”非本案杨龙成，杨龙成在本案中没有诉权；涉案房屋非其夫妻所有，不是本案适格被告，并称多年不清楚房屋状况。根据庭审查明，《契约》中将“杨龙成”书写成“杨隆成”为音同字不同，属合理性笔误；涉案房屋系杨哲伟、李春梅婚姻关系存续期间取得相关权属证书，具有公示效力性，属夫妻共同财产。杨哲伟、李春梅在房屋出卖后每年回家上坟祭祖，其称多年不清楚房屋状况显然不符合常理。因此，一审法院对杨哲伟、李春梅的抗辩意见不予采纳。杨龙成要求确认《契约》有效及要求杨哲伟、李春梅协助办理涉案房屋变更登记手续的请求符合法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认杨龙成与杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林之父杨哲鹏代理杨哲伟、李春梅于1991年12月30日签订的《契约》有效；二、杨哲伟、李春梅于本判决生效之日起三十日内协助杨龙成办理原武汉市汉阳县玉贤镇车岭村一组（现门牌号武汉市蔡甸区玉贤镇车岭村朱家小湾30号）建筑面积为100.8平方米三间一层砖木结构房屋权属变更登记手续。本案案件受理费人民币100元，减半收取50元，由杨哲伟、李春梅负担（杨龙成已垫付，执行时由杨哲伟、李春梅一并给付）。本院二审期间，杨哲伟、李春梅向本院提交新证据：1.涉案房屋的现状照片和房屋的情况；2.证人证言，拟证明涉案房屋已经年久失修成危房，无法居住，一审认定居住至今与事实不符。经质证，杨龙成意见为这个证据不是新证据，不能达到证明目的。房屋近十年因为杨龙成身体原因没有居住过，杨龙成取得该房屋之后也在房屋前面进行了搭建。证人证词不是签名人陈述的事实，签字的邻居年龄很大，是否明白他们所签的内容不能确定。杨先明意见为，房子是我们的老屋，杨龙成不是我们村里的人。杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林未到庭参加质证，并发表意见。因杨哲伟、李春梅的证据不能达到证明杨龙成没有居住至今的目的，本院不予采信。杨龙成、杨先明、杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林没有向本院提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，杨哲伟、李春梅在一审中及二审的上诉状中均陈述过“杨龙成夫妻曾于1996年6月找到杨哲伟要求其在卖房契约上签字并办理过户手续，”说明杨哲伟、李春梅1996年6月就知悉了杨龙成有购买涉案房屋的情况，虽未同意为杨龙成办理过户手续，但未对涉案房屋出售给杨龙成的事实提出反对意见，也未对杨哲鹏代理杨哲伟、李春梅与杨龙成签订《契约》的代理行为不予认可，或予以撤销，杨哲伟、李春梅及《契约》中的所有被代理人，均未向《契约》中对涉案房屋的出卖人杨先明提出过任何主张，或撤销《契约》，故该《契约》已为生效《契约》，并对《契约》中的所有被代理人均产生法律约束力。杨哲伟、李春梅上诉认为其作为房主一直不知情，也从未同意授权任何人出售的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，杨哲伟、李春梅的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由杨哲伟、李春梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年一月七日书记员  张 欣