山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初4943号 原告：伏春运,男,1977年8月20日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：厉晓伟,山东上和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓波,山东上和律师事务所律师。 被告：临沂三阳置业集团有限公司,住所地：临沂市兰山区启阳路**,统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清,董事长。 委托诉讼代理人：刘园园,女,1989年8月19日生,汉族,公司职工,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：曾范明,男,1983年5月20日生,汉族,公司职工,住。 第三人：臧自军,男,1964年3月15日生,汉族,住临沂市兰山区。 原告伏春运与被告临沂三阳置业集团有限公司（以下简称三阳置业公司）、第三人臧自军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伏春运委托诉讼代理人厉晓伟、被告三阳置业公司的委托诉讼代理人刘园园到庭参加诉讼。第三人臧自军经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伏春运向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销（2019）鲁1302执异72号执行裁定书,并准许解除对（2018）鲁1302民初11010号案件中涉及的临沂市兰山区联排别墅中间房产一处及所占土地的查封。涉案房房价值269万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系案件的案外人,被告三阳置业公司与被告臧自军发生纠纷,被告三阳置业公司向贵院提起诉讼，贵院立案受理,案号为（2018）鲁1302民初11010号（下称11010号纠纷），在11010号纠纷中。被告三阳置业公司申请查封了登记在被告臧自军名下的临沂市兰山区联排别墅三套及所占土地,但该三联排别墅中间房产一处实际为原告所有,原告已经在11010号纠纷前与被告藏自军签订房屋买卖合同,并向被告支付了案涉房屋的全部价款,因此,原告对该案涉房屋拥有实际所有权。因房屋被查封,原告向贵院提出异议,贵院作出（2019）鲁1302执异72号执行裁定书,驳回了原告的查封异议。 原告对(2019)鲁1302执异72号执行裁定书的裁决不服。理由如下：第一,原告已经与被告臧自军签订房屋买卖合同,双方意思表示真实,合同系有效的合同。同时,原告业已向被告臧自军支付了全部房屋价款,案涉房屋所有权于理于法应当属于原告所有;第二,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告符合该法条内容，原告已经合法拥有案涉房屋所有权且该所有权具有排除执行的权利,法院应予支持。综上所述,为维护原告的合法权益,特向贵院具状起诉,请求人民法院依法支持原告诉求。 三阳置业公司辩称，1.被答辩人因涉案房产的归属问题已向贵院提出过案件人执行异议,因其异议不能成立,贵院作出(2019)鲁1302执异72号执行裁定书,驳回了被答辩人的请求。 2.被答辩人提交的证据,不能证明与臧自军存在买卖合同关系。首先,《房屋买卖合同》中被答辩人的签名与民事起诉状上的签名,字迹明显不同,《房屋买卖合同》的真实性无法确定。其次,银行转账凭证不能证实被答辩人支付了房款。被答辩人与臧自军在2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》约定总房款为269万元,付款方式为合同签订之日一次性支付所有房款269万元。被答辩人提交的五份银行转账凭证,分别为:(1)2017年4月28日50万元的济宁银行电子回单,付款人为苑建设,收款人臧艳秋;(2)2017年6月6日50万元的济宁银行电子回单,付款人为苑建设,收款人为臧艳秋:(3)2017年6月17日10万元的平安银行电子回单,付款人为范建设,收款臧艳秋;(4)2017年6月28日80万元的济于银行电子回单,付款人为苑建设,收款人为臧艳秋:(5)2017年11月20日28万元的平安银行电子回单,付款人为崔莉惠,收款人为臧艳秋。付款人分别为苑建设、崔莉惠,收款人为臧艳秋,与《房屋买卖合同》约定的买方、卖方无任何关联性,也未注明付款用途;付款方式、金额与《房屋买卖合同》约定不一致;付款方式没有任何规律,先付款后签合同,不符合正常房屋买卖的交易习惯。 臧自军未作答辩。 本院经审理认定事实如下：三阳置业公司因与第三人臧自军因追偿纠纷诉至本院（案号为：（2018）鲁1302民初11010号），案件审理过程中，三阳置业公司向本院申请财产保全，请求查封（冻结）臧自军价值800万元的财产。2018年6月15日，本院作出（2018）鲁1302民初11010号之一民事裁定书，裁定查封（冻结）臧自军价值800万元的财产一宗。2018年6月23日，本院作出（2018）鲁1302民初11010号之一案件的查封公告，查封公告载明：查封被申请人臧自军所有的位于临沂兰山区及所占土地。伏春运对本院本院提出书面异议，本院经审查于2019年3月4日作出（2019）鲁1302执异72号执行裁定书，裁定驳回伏春运对案涉查封提出的异议。原告伏春运于2019年3月14日收到执行裁定，于2019年3月21日向本院提起了执行异议之诉。 原告伏春运为证明其诉讼主张向本院出具了如下证据：1.原告伏春运作为乙方与作为甲方的第三人臧自军于2018年4月12日签订的《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，乙方同意购买甲方原从临沂杏花骏宇置业有限公司受让的新建别墅三套及所占土地，现甲方将中间一套别墅及所占土地转让给乙方。第二条，该房屋面积是700平方米，房屋的价格为3842元／平方米，房屋价款共计人民币264万元整。第三条，甲乙双方同意约定在签订本同当日起，一次性付给甲方所有的房款人民币264万元……臧自军及伏春运签字捺印确认。被告三阳置业公司对该证据质证称，真实性有异议，房屋买卖合同签名与起诉状的签名明显不是一个人所签，同时臧自军未能到庭证明合同的真实性；2.2018年12月8日，临沂斯纳德物业服务有限公司出具的物业证明一份，证明载明：关于临沂三阳置业有限公司申请临沂兰山区人民法院查封臧自军所有的位于临沂兰山区及所占土地,2018年6月23日发布查封公告为（2018）鲁1302民初11010号之一,系第一次查封。三套别墅2018年度全年物业费已交。被告三阳置业公司对该证据质证称，证明仅证明三套别墅2018年物业费交付，但不能证明是原告所交；3.转账凭证5份，（1）苑建社于2017年4月28日向臧艳秋汇款五十万元。（2）苑建社于2017年6月6日向臧艳秋汇款五十万元。（3）苑建社于2017年6月17日向臧艳秋汇款一百万元。（4）苑建社于2017年6月28日向臧艳秋汇款三十万元。（5）崔莉惠于2017年11月22日向臧艳秋汇款二十三万元。被告三阳置业公司对该证据质证称，与本案没有关联性。转账人与收款人均不是房屋买卖合同的买房和卖房,且合同中约定房款一次性付清,合同也未约定付款人指定其妹夫转款；4.照片五张，证明案涉房屋已经交付我方，我方已经实际装修入住。被告三阳置业公司对该证据质证称，照片显示涉案房产并未实际交付使用。原告主张其已经使用该房屋相互矛盾,且该照片取证时间为2019年10月20日,恰恰证明涉案房产并无人居住。 伏春运分别申请苑建社、崔莉惠、臧自军到庭证就其提交的银行转款记录作证，苑建社称：伏春运是我大舅哥,他干建筑时,为了经营方便,用我的身份证在平安银行和济宁银行开了两张银行卡,这两张卡我开完之后就交给了伏春运,我一直没有使用过,里面钱都是伏春运的。对于其中的转款，我并不知情；崔莉惠述称，我与伏春运2015年离异，2017年11月20日转款给臧艳秋的账户是我自己开的,当时伏春运说要用我的名字开个账户,我就去平安银行金一路支行开了这个账户。开了这个账户后我把卡交给了伏春运,我一直没有使用该账户。里面的钱都是伏春运的,和我没有关系。打款操作都是伏春运,我没有参与,也不知情：臧自军述称：2017年5月份，我与伏春运口头达成买卖协议,2018年4月份签的合同。一共收取了伏春运253万，均是2017年转的，转到了我女儿臧艳秋账户。我和伏春运关系很好，达成口头协议后,他就给我转账了。到了2018年还剩16万元没有给我,我问他要,他在杏花医院茶室给我16万现金，并要求签书面协议。2018年4月签协议的时候，我就把房子交给他了，总房款是253万元加16万元。三套别墅，当时是我自己盖的,盖了三户,都没有手续，到现在也没有手续。另两户卖给了韦洪礼和韦洪礼的朋友,另两个面积大,比涉案别墅的贵。这三套别墅规划的是杏花骏宇公司规划的公共设施,土地规划图上也有。我和杏花骏宇公司达成股权转让协议,杏花骏宇公司给了三阳置业,但这三个别墅给了我。 另查明，案涉房屋系臧自军通过与三阳置业公司签订《临沂杏花骏宇置业有限公司股权转让协议》取得，协议第四条约定：以下资产不在本次转让范围之内，归臧自军个人所有：1.会所、沿街楼及所占用土地；2.新建三套别墅及所占用土地、三套别墅东边土地；3.木屋一个（12米×10米、2层及所占土地）；4.自来水房一间及所占土地；5.小区东头会馆后面水泵房两间及所占土地；6.别墅区西距离别墅墙体一米外的土地。上述三套别墅未经建设工程规划许可，未在房屋登记机关备案登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 案涉房屋虽未经建设工程规划许可，亦未在房产登记机关备案登记，但《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，根据《物权法》第十五条“当事人之间有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定的，不影响合同效力”的规定，该《房屋买卖合同》合法有效。 案涉房屋于2018年6月15日被依法查封，臧自军认可在2018年4月双方签订协议后，即将案涉房屋交付给了原告伏春运，结合原告提交的临沂斯纳德物业服务有限公司出具的物业证明、现场照片，能够证明原告伏春运在查封前已经合法占有案涉房屋。原告伏春运提交的转账流水显示,苑建社、崔莉惠于2017向臧艳秋共计转款253万。苑建社、崔莉惠均证实向臧艳秋的转款是原告伏春运的钱款，第三人臧自军亦到庭亦认可臧艳秋系其女儿，臧艳秋代其收到了伏春运253万元的购房款。剩余16万元房款已收到，故本院认定原告伏春运已经支付了案涉房屋的全部购房款。因案涉房屋未经建设工程规划许可，目前无法办理相关的过户手续，故案涉房屋未办理过户登记非因伏春运自身原因。 综上，原告伏春运的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告伏春运就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、不得执行位于临沂市兰山区联排别墅中间房产及所占土地； 二、驳回原告伏春运其他诉讼请求。 案件受理费28320元，由被告临沂三阳置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘洪展 人民陪审员  乔卫云 人民陪审员  房士宣 二〇二〇年一月八日 书 记 员  王亚旭