山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0982民初8507号原告：王功持，男，1963年4月30日生，汉族，居民，住新泰市。委托诉讼代理人：李龙民，山东鲁泉律师事务所律师。被告：王居东，男，1973年8月23日生，汉族，居民住新泰市。委托诉讼代理人：刘修华，山东昌琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱树朋，山东昌琪律师事务所律师。原告王功持与被告王居东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王功持及委托诉讼代理人李龙民，被告王居东及委托诉讼代理人刘修华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王功持向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2012年8月24日签订的房屋租赁合同及2017年11月7日签订的补充协议；2、判令被告拆除除原生资公司办公楼以外的所有违法建筑，恢复租赁房屋原状；3、判令被告支付因补充协议拖欠的2012年8月14日至起诉之日租金240000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年8月24日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于新泰市的部分房屋及该房屋后的土地租给被告使用，具体为一楼自东向西的房屋共六间（即一楼东楼梯至西楼梯）及楼后空地（自主楼墙向南9.2米，自东向西23.89米）楼前所有场地（乙方与生资公司原合同包括的除外）。并特别约定①至⑥条依据第一条房屋租赁的基本情况，又特别约定了双方的权利和义务，特别约定租赁的土地东西长23.89米，南北宽9.2米，但被告没有按特别约定执行，在原告不知情的情况下，私自把南北宽9.2米改为9.55米，被告恶意侵占原告土地，构成违约，原告要求被告整改此事，被告不予理睬。2017年11月7日双方签订补充协议，增加租赁土地及场地，租金每年2万元，至今被告拖欠两年租金，经催要被告一直未予支付。另外，被告租赁房屋及场地后在楼顶搭建违法建筑并私自架设两个变压器，严重违反法律规定，影响整个房屋安全。原告就以上情况多次找被告要求整改和索要租金，被告均置之不理，原告于起诉之前已经书面告知被告解除双方的租赁合同及补充协议，并索要拖欠租金，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王居东辩称，原告所诉没有事实及法律依据，双方签订的协议及补充协议期限至2030年12月31日，合同尚未到期，被告没有违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。原告所诉的占有南北9.55米是错误的，经实际测量南北宽9.39米，因双方对建筑面积的误差没有约定，按照最高院关于审理房地产案件适用法律若干问题的意见，商品房销售办法规定，允许房屋建筑面积误差在3%以内，超出的0.19米的面积是4.5平，仅占该土地面积的2%，在法律规定的允许范围内，不属于违约。且被告在建设时，原告在场测量画线，允许进行的施工，是原告同意的，自2012年8月建成至今，已经达七年之久，原告从未提出任何异议，已经超过诉讼时效，且合同中并未约定关于超占土地原告有权解除合同，不符合解除的条件。补充协议中约定的20000元租金，是丙方陈迪支付给原告，没有约定被告向原告支付每年20000元的租金，楼顶设变压器一台是被告经营所必须安装附属设施，是新泰市供电局经安全评估后批准，并由供电局安装，没有给原告的房屋造成损害。假设造成原告房屋损害，应按照租赁合同第四条第三项的规定予以赔偿，但没有约定解除合同。原告所诉的建筑是否是违法建筑，是否需要拆除，按照城乡规划法第64、65、67条的规定，由法定的城乡规划主管部门依法认定，并进行处置，属于行政处罚和行政诉讼的范围，本案是民事租赁合同纠纷，该项请求不属于本案审理范围。本院经审理认定事实如下：2012年8月24日原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋的基本情况甲方将位于新泰市的部分房屋及该房屋后的土地租给乙方使用，具体为一楼自东向西的房屋共六间（即一楼东楼梯至西楼梯）及楼后空地（自主楼墙向南9.2米，自东向西23.89米）楼前所有场地（乙方与生资公司原合同包括的除外）都归乙方使用。二、特别约定：1、该租赁合同签订后，甲乙双方同意将西楼梯间一至四楼楼梯与乙方原租最西头一间置换，甲方并同意乙方拆除楼梯间适合乙方使用，以及甲方同意乙方扩建部分如需手续甲方必须有责任协助配合办理，并提供一切相关手续，所有费用由乙方支付。2、甲方同意乙方在乙方所租本合同六间房屋及西楼梯间后的土地上（南北宽9.2米，东西长23.89米，扣除该土地东北角原楼乙方三角土地9.68平米），建设四层框架式楼房做经营使用，所有权归乙方所有，并同意与原楼打通连接。3、甲方同意乙方在所租房屋（包括西楼梯间以及西两间）前建设一层框架式房屋归乙方使用，所有权归乙方。4、甲方应为乙方所租该土地及乙方原所有的厨房南土地，以及甲方同意乙方扩建部分办理土地使用权及建设手续，提供一切协助（提供土地证及房产手续临时协议等）。5、租赁合同期满，乙方如不再租赁或甲方不再出租，乙方增建部分可折价给甲方，甲方向乙方支付折合价款，如甲方不同意折价，乙方可自行拆除自建部分，否则归甲方所有。6、任何一方违约向对方支付违约金100万元，并赔偿给对方造成的损失，本违约条款只适用于‘本合同二特别约定’中任何一方违约。三、租赁期限、租金及约定：1、本合同所涉及的房屋及土地租赁期限为自2012年9月30日起至2021年12月31日止共计9年3个月。2、经双方协议本合同所涉及的房屋及土地租金为人民币150000元整/年，遵循先交费后使用的原则，乙方选择现金或者存至甲方银行账号的方式进行支付，以甲方收据为准，签订合同时乙方交纳第一年租金。自第二年始至合同终止乙方在每年的10月1日前交清房租。3、乙方若未按时交纳该房屋租金，每逾期一天则每日按拖欠租金的5‰向甲方支付滞纳金。拖欠租金超过十日，甲方通知乙方并解除合同，同时乙方须按实际天数交纳租金、滞纳金并承担相应的违约责任。……六、违约责任：1、未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租10日以上的，乙方应向甲方支付相当于合同总租金20%的违约金；若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿。合同自行终止。甲方对乙方不做任何补偿。……八、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力……”。《房屋租赁合同》中第一条出租房屋的基本情况中的一楼自东向西的房屋共六间（即一楼东楼梯至西楼梯）及楼后空地（自主楼墙向南9.2米，自东向西23.89米）楼前所有场地，原告已取得房产证（房产证号：新房权证新泰市字第**）、土地使用权证（证号：新国用（2006）第S0047号）。2017年11月4日，原告为案外人张德银签订一份授权委托书，因原告工作繁忙，特别授权张德银处理原告房地产相关事务。内容为：“一、委托所涉房产房房产证号：新房权证字第**土使用证号：新国用（2006）第S0047号二、具体委托事项1、代为出租、出售上述房产，有权决定房地产出租的范围、租金及租期或者房地产售价，并与租方或者买方签订《房地产租赁合同》或者《房地产买卖合同》；……4、代为收取租房或者售房所得款项；……6、办理与出租、出售上述房地产相关的其他事项。受托人（张德银）在执行和处理上述委托事项的过程中，在权限范围内依法签署的有关文件、合同委托人均予以认可、并承担由此产生的一切法律责任。……四、委托期限自委托之日起至房地产租赁期满或者房地产出售办完过户登记手续为止。委托人（原告）承诺：上述授权行为为本人真实意思表示，对委托出租、出售的房地产有完全处分权。本委托书自委托人签字之日起生效。”原告提交2017年11月7日签订的《补充协议》一份，该协议，作为甲方出租人的原告王功持由其代理人张德银代签，与作为乙方承租人的被告、丙方案外人陈迪三方签订，约定：“甲乙双方就2012年8月24日签订的《房屋租赁合同》补充如下：1、出租的房屋及土地在原合同的基础上增加西电梯间占用的土地以及位于房屋东侧道路的部分场地（乙方原租赁的土地和甲方原自用的土地之间，南北宽12米，东西长24米共计288平米场地，年租金2万元，该租金由丙方支付给甲方），本合同签订之日以前的租金共计200000元，一次性补给甲方。2、本合同所涉及的房屋及土地租赁期限变更为：自2012年9月30日至2030年12月31日。自2022年1月1日起，该宗土地房产的租金每年递增4%，房地产转让过户以后，租金支付给新的房地产所有人。……6、如因甲方原因导致本合同无效或者乙方不能按期使用房产土地，甲方承担违约责任，向乙方支付违约金人民币100万元，并赔偿不能正常经营期间的所有损失。7、乙方承诺本协议签订后七个工作日内，偿还由本合同涉及的房地产进行抵押的新泰市农商银行的剩余贷款，如需要应协助进行办理房地产抵押解除手续。乙方偿还该笔贷款后本合同生效，如不能按时还清该笔贷款，本补充协议及原合同失效。如果甲方或者丙方利用该宗土地进行融资，乙方予以配合。8、鉴于年月日甲方与丙方签订了本协议项下的房地产买卖合同，丙方承诺并履行甲乙双方之间签订的原租赁合同及本补充协议，承继甲方的权利义务。本协议与原合同不一致的，以本协议为准，其余按照原合同执行，本协议与原合同具有同等法律效力。本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。”被告也提交2017年11月7日签订的《补充协议》一份，该补充协议中第一条没有约定“本合同签订之日以前的租金共计200000元，一次性补给甲方”，在协议落款乙方处，除被告签名外，另加盖了泰安市琦含餐饮有限公司公章，其他条款内容约定同原告提交的《补充协议》。该《补充协议》中增加的土地及场地租赁，原告已取得土地使用权证（证号：新国用（2006）第S0047号）。2017年11月9日被告按补充协议第7条的约定还完新泰市农商银行的剩余贷款4465991.19元。原告陈述，2017年11月7日，张德银、被告、陈迪和原告在被告的办公室三楼签订的补充协议，协议是被告的工作人员宁廷富打印，因为当月4号原告已经签了授权委托书，所以张德银代原告签的字，打印了几份不清楚，当时只签的原告方提交的这份协议。被告陈述，补充协议签订时原告不在场，是宁廷富、张德银、陈迪和被告在场，签订的是被告方提交的补充协议，签完后，张德银和陈迪就走了，后又回来找的被告，说是原告和张德银、陈迪要20万元，当时原告与张德银、陈迪还有一个买卖合同，张德银和陈迪为了促成这个买卖，就答应了原告要20万元的要求，借了被告20万元，当时认为自己也不受什么损失，被告就配合写了份原告提交的假的补充协议。被告已按《房屋租赁合同》的约定按年支付原告房屋及土地租赁费150000元至2018年9月30日。2018年9月29日新泰市人民法院对被告下达（2018）鲁0982执1810号协助执行通知书，请求协助以下事项：“一、即日起将你应付给王功持的房屋及土地租金每年150000元予以查封、冻结；二、查封期间不得向王功持支付，款项由新泰市人民法院处理，查封期间至本案执行完毕为止；三、无其他。”被告未再给原告交纳2018年10月1日之后的租金。关于原告是否具有诉讼主体资格，被告提交《房屋买卖合同》复印件，来源于法院档案室，证明原告于2017年9月6日与陈迪签订房屋买卖合同，将包括涉案房屋在内的整套楼房及土地以1056万元的价格卖给陈迪，从2017年9月6日起涉案房屋的所有权属于陈迪，原告在本案中没有权利主张解除合同和要求租赁费。经质证，原告对房屋买卖合同真实性无异议，但未履行，合同第一页原告没有签字，不能证明被告的主张。关于被告是否应按补充协议约定支付原告租金200000元。被告提交（2019）鲁0982民初3617号判决书（泰安市琦含餐饮有限公司诉张德银、陈迪民间借贷纠纷案）、生效证明书，证明原告提交的补充协议中约定的支付所欠租赁费200000元是由陈迪支付，并未约定由被告支付，陈迪购买原告的房屋，存在债权债务关系。在签订协议当天陈迪向被告借款200000元，支付给原告，该判决已经生效。张德银在案件辩称中陈述“2017年11月7日其和陈迪借款200000元，是因为琦含公司与王功持之间有纠纷，王功持给琦含公司堵门、堵员工停车场和后院，王功持要求收回该地方，……张德银和陈迪给琦含公司和王功持协调，琦含公司要求张德银必须有王功持的授权委托书才谈，后王功持签了一份授权委托书（琦含公司律师起草，琦含公司财务见证下签署），张德银和陈迪协调后，为解决该事情，商量由张德银与陈迪以借款的形式借200000元给王功持，如果张德银和陈迪购买门头和场地后，可以允许原告作为停车场，原告用过一天，这200000元当租金，如果不成，该200000元再还给原告……”。上述纠纷经本院生效判决认为，“张德银主张2017年11月7日借款200000元用于其他事宜，未提供证据证实，本院不予采信。被告张德银偿还泰安市琦含餐饮有限公司借款600000元（含借款200000元），被告陈迪在借款250000元（含借款200000元）及律师代理费15000元范围内承担连带清偿责任”。经质证，原告对证据真实性无异议，但不能证明被告的主张，张德银辩称与事实不符，也没有得到判决的认定，原告从来没有收到张德银、陈迪、被告的200000元租金。关于被告扩建的《房屋租赁合同》中第二条特别约定中第2、3款中框架式房屋是否办理工程规划许可，被告提交如下证据：1、临时建设工程规划许可证（编号：临建字第370982201200037号）、零星工程改建项目审批表、工商局出具的企业变更情况，证明租赁合同中约定的楼前一层框架式结构、楼后四层框架式结构都是经过审批后建设，原被告签订房屋租赁合同期间，合同中约定房屋用于企业经营，所以用泰安市琦含餐饮有限公司审批的许可证和审批表，王居东曾是该公司股东。2、（2019）鲁0982行初110号传票、判决书，证明撤销了新泰市人民政府行政复议决定书，认定新泰市执法局强制执行决定书违法，判决书尚未生效，被告准备上诉。经质证，1、原告对企业变更情况无异议。对临时建设工程规划许可证、零星工程改建项目审批表真实性无异议，但认为临建证建设单位是泰安市琦含餐饮有限公司，不是被告，规模是576.6平方，该土地不是租用的原告的，是租用的案外人王功录的，租赁合同中9.2米乘以23.89米的土地上的房屋被告没有取得临建规划手续，且临建证已过期，房屋是违法建筑。零星工程改建项目审批表建设单位是泰安市琦含餐饮有限公司，不是被告，是装修的审批，不是建设房屋的审批。2、对传票及判决书真实性无异议，判决书第14页中能认定新泰市综合执法局作出的《行政强制执行决定书》认定事实清楚，是违法建筑。对上述原被告有争议的事实，本院认定如下：被告提交的上述证据，原告对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，明确约定将房屋及土地租赁给被告，对所租赁的房屋原告拥有所有权，对租赁的土地原告拥有土地使用权，且被告已按补充协议的约定还完新泰市农商银行的剩余贷款，租赁合同及补充协议的签订是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议均为有效协议。被告庭审中认可原告提交的补充协议是其本人签订，其陈述该协议是虚假的，未提交证据证实，本院不予采信。关于原告是否具有诉讼主体资格。被告提交原告与陈迪于2017年9月6日签订的《房屋买卖合同》，主张原告在本案中没有权利主张解除合同和要求租赁费，但未提交证据证明该买卖合同是否实际履行，且该合同签订时间早于补充协议签订的时间，2017年11月4日，原告为案外人张德银签订授权委托书，特别授权张德银处理原告房地产相关事务，说明原告对涉案的房屋及土地拥有所有权及使用权，2017年11月7日《补充协议》由张德银、被告、陈迪三方签订，从协议内容看，土地及场地的出租方为原告王功持，承租方为被告王居东，协议中权利、义务、违约责任等条款的设定也是在原被告之间，故陈迪亦认可原告对涉案房屋及土地拥有所有权及使用权，另涉案的《房屋租赁合同》也是由原被告签订。综上，原告是《房屋租赁合同》及补充协议的出租方，享有合同约定的权利，符合本案诉讼主体资格。关于原告要求被告支付补充协议中约定的租金240000元。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。补充协议第1条明确约定“（……288平场地，年租金20000元，该租金由陈迪支付给原告）”，原告的代理人张德银在协议中签字，表明原告亦认可该协议的约定，40000元租金的支付义务由被告转移给陈迪，故，原告要求被告支付40000元租金，于法无据，本院不予支持。关于200000元租金，被告陈述原告提交的补充协议签订时间晚于被告提交的补充协议，两份补充协议均由被告签订，均为有效协议，原被告应按协议约定履行各自的义务。后签订的补充协议中明确约定“本合同签订之日以前的租金共计200000元，一次性补给甲方（原告）”，被告主张该款项是因陈迪购买原告的房屋，双方存在债权债务关系，在签订协议当天陈迪向被告借款200000元，支付给原告，但其提交的证据不足以证明其主张，对被告意见本院不予采纳。该款项并未明确约定支付主体，但从补充协议内容看，20000元场地租金的约定及陈迪的支付义务单独列在括号内，而200000元租金不在括号内，且约定于陈迪支付义务之后，故，应认定陈迪并未有支付该款项的义务，被告作为承租人，在没有证据证明原告同意由陈迪支付该笔款项的情况下，其理应支付该笔款项。关于原告要求解除《房屋租赁合同》及补充协议。《房屋租赁合同》第三条第三款约定“乙方若未按时交纳该房屋租金，每逾期一天则每日按拖欠租金的5‰向甲方支付滞纳金。拖欠租金超过十日，甲方通知乙方并解除合同，同时乙方须按实际天数交纳租金、滞纳金并承担相应的违约责任。”结合本案查明的事实情况，截至2018年9月30日被告均按约定支付了年租金150000元，此之后的租金，被告因新泰市人民法院作出协助执行通知书而未支付，被告不存在过错；另原被告签订的补充协议中明确约定租赁的288平米场地租金20000元由案外人陈迪支付给原告，被告没有支付义务。关于未支付的200000元租金，该租金支付约定于原被告签订的《补充协议》中，是单独约定的一次性租金支付条款，未约定具体支付时间，被告虽未按约定支付租金，但从提交的证据可以看出被告对该租金支付主体存有不同理解，主观上不具有拖欠租金的恶意，不影响原告租赁合同目的的实现，故原告要求解除《房屋租赁合同》及补充协议，本院不予支持。关于原告要求被告拆除违法建筑，恢复租赁房屋原状，本院认为，涉案扩建房屋的性质认定及是否拆除正在进行行政诉讼，不是民事案件的受理范围，本案不予处理。综上所述，原告部分诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王居东自本判决生效之日起十日内支付原告王功持租金200000元；二、驳回原告王功持的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告王功持负担300元，被告王居东负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王雪丽二〇二〇年一月十六日书记员  武金萍