黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10438号上诉人（原审被告、反诉原告）：富丽，女，1963年1月2日出生，满族，无固定职业，住黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：聂国丰，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廉跃廷，男，1957年2月7日出生，汉族，黑龙江省工商行政管理局退休员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苑红，女，1960年6月7日出生，汉族，哈尔滨市质量监督信息中心退休员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人富丽因与被上诉人廉跃廷、苑红房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初7923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。富丽上诉请求：撤销一审判决，改判廉跃廷、苑红继续履行合同。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。2015年11月初双方就案涉房屋买卖达成口头协议，以100万元的房价成交，2015年12月，富丽入住、装修共花费了30万元。2016年11月15日廉跃廷拟定了一份合同找富丽签字，该份合同的房价的价格廉跃廷写的是110万元，理由是索要利息（姑且不论该理由是否成立），富丽基于对廉跃廷的朋友间的信任，也就签字了。案涉房屋是廉跃廷以公务员的身份获取的房屋，按照规定，这套房屋在5年内不得出售和办理产权证。且当时的房价远远低于现在的房价，房屋出售的价格在当时也是高于市场价格。富丽于2017年1月25日、2017年7月31日、2017年8月9日分三次向廉跃廷给付了50万元，并交纳入住至今的入住手续费、煤气开栓费、物业费、取暖费等费用。案涉房屋现在的市场价格已经超过230余万元，廉跃廷已经对房款的支付的事漠不关心，反而催促富丽同廉跃廷重新签订合同，按照市价交易。2018年案涉房屋的房产证已经办了下来，但廉跃廷却并未告知富丽，也不进行房屋的产权更名过户。从廉跃廷、苑红同黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心签订的商品房买卖合同上确定，案涉房屋出售价格为648805元。同时补充协议第一条和第二条规定，案涉房屋是具有保障性质的双限商品房，房屋5年内不得买卖和更名。该情况在房屋转让时，富丽并不知情。2.一审法院适用法律错误。廉跃廷、苑红具有欺诈过错和违背民事和商事规则的诚实信用原则，见利忘义，违背公序良俗和市场交易规则的过错。一审法院判令解除双方的房屋买卖合同是机械的适用法律错误，是认定事实错误的必然结果，抑或是权利输出和利益输送的故意为之。廉跃廷、苑红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回富丽上诉请求，维持原判。廉跃廷、苑红向一审法院起诉请求：1.判令解除廉跃廷、苑红与富丽2016年11月15日签订的房屋买卖合同；2.判令富丽从位于哈尔滨市××大道××单元××号房屋迁出及归还位于哈尔滨市××大道××北区Ｋ01Ａ0145Ｓ车位；3.判令富丽支付违约金110000元。富丽向一审法院反诉请求：要求继续履行合同并协助办理房屋过户手续。一审法院认定事实：廉跃廷、苑红与富丽于2016年11月15日签订房屋买卖合同，约定将位于哈尔滨市道里区省公务员小区中区35栋2单元102室房屋（后房屋产权证标注的地址为哈尔滨市××大道××单元××号，产权证号（2018）哈尔滨市不动产权第0336125号）及位于本小区北区K01A0145S车位出卖给富丽，合同总价款110万元。付款方式为：1.富丽应在本合同生效之日起2016年12月底前给付购房款10万元；2.富丽于2017年6月30日前支付40万元；3.富丽于2017年12月底前支付余款60万元；4.若富丽能在2017年6月底前一次性支付全部余款，则总价款优惠为106万元。富丽未按照合同规定的付款方式和时间付款，每逾期一日，按照逾期金额的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，视为不履行合同，廉跃廷、苑红有权解除合同，富丽应支付购房款10%违约金。合同签订后，富丽仅支付购房款50万元，余款至今未付。另查明，涉案房屋登记所有权人为廉跃廷，产权证号为黑（2018）哈尔滨市不动产权第0336125号，房屋坐落于哈尔滨市××大道××单元××号。廉跃廷与黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心2013年签订《群力新城地下停车位使用权转让协议》，约定受让方自愿交纳北区K01A0145S号车位的一次性使用费用，对该车位不享有产权，享有与房屋主体同等年限的使用权。廉跃廷、苑红于2015年11月份将上述房屋及车位交付富丽，交付时房屋未装修。审理中，廉跃廷、苑红认可若解除合同，富丽从房屋迁出，其二人同意返还富丽支付的购房款50万元。富丽接收房屋后对房屋进行装修，廉跃廷、苑红对富丽装修房屋的事实认可，但对于装修费用不认可。富丽审理中明确表示对装修损失要求另案起诉。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，理应按照合同约定履行，富丽未按照合同约定期限支付购房款构成违约，依据合同约定逾期付款达一个月以上，卖方有权解除合同，并要求买方支付违约金，故廉跃廷、苑红要求解除与富丽签订的房屋买卖合同、支付违约金11万元、从房屋迁出及交还车位的诉请合理，一审法院予以支持；关于富丽主张因廉跃廷、苑红未按约定办理更名过户，故其未按期支付房款，现要求继续履行合同并办理更名过户，因其未举示证据证明，一审法院无依据予以支持。判决：1.解除廉跃廷、苑红与富丽于2016年11月15日签订的房屋买卖合同；2.富丽于本判决生效后十五日内从位于哈尔滨市××大道××单元××房屋××及将××力新城地下停车位（××）返还廉跃廷、苑红，同时廉跃廷、苑红返还富丽购房款50万元；3.富丽于本判决生效后十五日内给付廉跃廷、苑红违约金11万元；4.驳回富丽的反诉请求。本院二审期间，富丽举示六份证据。证据一、商品房买卖合同（复印件）。意在证明：1.廉跃廷、苑红从黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心购买的案涉房屋的价值648805元人民币；案涉房屋在五年内不得买卖，是具有保障性质的双限房。2.廉跃廷、苑红同富丽签订的合同当中具有过错，并没有告知富丽房屋的性质和不得买卖的情况。证据二、购房协议。意在证明：房屋交易时的房屋价格是100万元。证据三、购房款收据三张及省公务员小区房屋买卖合同补充说明。意在证明：1.富丽支付了购房款50万元。2.收据上已经写明逾期付款的利息和滞纳金，廉跃廷、苑红的利益是得到全面维护的。富丽逾期付款，廉跃廷、苑红是通过收取利息和滞纳金进行维护和维权的，双方也是按此履行的。3.证明房屋的价款从最初的100万变化至110万元的原因，差额10万元是分期和延期付款的利息，廉跃廷、苑红将该利息写入了房款中。廉跃廷、苑红的利益并没有受损。证据四、微信截图。意在证明：廉跃廷、苑红在房产证下来后，即使富丽在住院期间，廉跃廷、苑红不再考虑房款的事，而是要拟定新的协议并要求在市场价九折的数额重新签订协议。并表示，如果不同意，将收回房屋，显属违背诚实信用，见利忘义之举，而且还要封门；证据五、装修凭证。意在证明：廉跃廷、苑红已经于2015年前将房屋交付给富丽，富丽并已经装修和入住；证据六、包烧费等凭证。意在证明：富丽负担了自房屋交付后的所有费用。廉跃廷、苑红质证意见为：对证据一，廉跃廷、苑红签订的合同是合法的，648805元买的是不包括车位的，廉跃廷、苑红没有任何过错，因为当时买卖的时候，富丽都非常清楚，为什么当时不办房产证转移，因为富丽知道房子不能够马上办产权，什么时间办那是要等省政府统一办理产权证，这个情况双方都非常清楚。对证据二的真实性没有异议。但是该协议已经被新的合同取代了，而且这里边没有双方签字，这个合同没有任何法律效力。对证据三真实性都没有异议。实际上滞纳金没有交，因为这上写的违约滞纳金未付。收据上显示的是交了利息，但是廉跃廷、苑红实际上没收。对证据四的真实性认可没有问题。对证明问题有异议，证明不了富丽所说的事实，富丽的微信截图还少一部分，从2018年1月1日之后，尤其是过了一个月之后始终没有付款，双方之间也有电话沟通，说富丽孩子5、6月份结完婚，马上就给，廉跃廷、苑红也等了，孩子结完婚也没给。对证据五，富丽装修认可，富丽装修入住的时候还一分钱都没给廉跃廷、苑红。富丽装修花多少钱不知道，也没有依据。对证据六无异议。本院认证意见为：因廉跃廷、苑红对富丽举示的证据的真实性无异议，本院对富丽举示的证据的真实性予以确认，对证明问题需结合案件其他事实予以综合评判。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2016年11月15日，廉跃廷、苑红与富丽签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按约定履行。合同约定富丽于2017年12月底前向廉跃廷、苑红支付余款60万元。富丽未按合同规定的付款方式和时间付款，逾期达一个月以上的，即视为富丽不履行本合同，廉跃廷、苑红有权解除合同，并向廉跃廷、苑红支付购房款10%违约金。富丽至今拖欠廉跃廷、苑红购房款未付。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在富丽逾期给付廉跃廷、苑红购房款一个月以上时，廉跃廷、苑红对案涉房屋买卖合同享有解除权，并有权要求富丽按合同约定支付违约金。富丽举示的证据房屋买卖合同补充说明中已写明购房款110万元，其中10万元属于富丽分期付款的利息。且在富丽给付第二期房款时廉跃廷出具的2017年7月31日收据写明按合同应付40万元，尚欠10万元及二期延期付款滞纳金，2017年8月9日收条中写明违约滞纳金暂未付。上述证据均不能证明廉跃廷、苑红同意富丽逾期支付第三期购房款60万元，亦不能对抗廉跃廷、苑红享有的约定解除权。故一审判决解除双方签订的房屋买卖合同并无不当，富丽的上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，富丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由富丽负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯()二〇二〇年一月十三日法官助理胡渤书记员于文娟