广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11840号上诉人（原审被告）：莫群开，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：赵峰，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志坤，广东安南律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：莫群好，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈宇，广东淼鑫律师事务所律师。上诉人莫群开因与被上诉人莫群好房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫群开上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判莫群开无需向莫群好返还涉案房屋；2.一审、二审诉讼费由莫群好承担。事实与理由：一、涉案《借名购房协议》是双方真实意思表示，合法有效。莫群开在1998年借莫群好的名义购买涉案房屋，购买时尚未实施《中华人民共和国土地管理法实施条例》，故《借名购房协议》有效。二、涉案房屋虽以莫群好的名义购买，但二十多年来一直由莫群开实际占有使用。且至今为止，涉案房屋权属问题尚未确认,一审判决莫群开向莫群好返还涉案房屋于法无据。三、一审法院查明佛山市禅城区*****升杨二股份合作社在2017年统一办理产权登记时，佛山市环市*******A2座202房是以莫群开的名义办理登记。莫群好辩称，涉案房屋土地属于宅基地，莫群开并非是经济社成员，其与莫群好签订的涉案《借名购房协议》与法律强制性规定相违背，应自始无效。莫群开主张的损失，莫群好会退还相应金额及利息，但本案并不涉及应不予处理。莫群好向一审法院提出诉讼请求：1.确认莫群好与莫群开于2017年11月9日签订的《借名购房协议》无效；2.莫群开立即将佛山市环市**************腾退返还莫群好，莫群好返还莫群开115588.77元；3.案件受理费由莫群开承担，由莫群好先行垫付，待法院判决后，由法院直接向莫群好退回。一审诉讼中，莫群好撤回向莫群开返还115588.77元的诉讼请求。一审法院认定事实：包括佛山市环市**************在内的佛山市环市*******是佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社于1998年建设的农村公寓，土地性质为农村宅基地。1998年，莫群开利用莫群好名义以115588.77元向佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社购买了佛山市环市**************，此房性质为农村公寓，现由莫群开长期占有使用。2017年11月9日，莫群好（甲方）与莫群开（乙方）签订《借名购房协议》对双方借名买房事宜予以确认。该协议约定：“甲、乙双方经协商一致，就乙方以甲方名义购买佛山市环市**************事宜达成一致意见，订立如下条款，共同遵照执行：一、基本事实1.1998年，乙方利用甲方是佛山市环市镇东升杨二（股份）经济合作社村民的身份购买佛山市环市**************（建筑面积共126平方米，包括单车房面积18平方米），房屋总价115588.77元。乙方以甲方名义分别于1998年5月8日和1998年7月28日向佛山市环市镇东升杨二（股份）经济合作社支付首期购房款58590元和余下购房款56998.77元，购买房屋价款乙方已缴清。2.甲方接受乙方的委托，以甲方名义购买佛山市环市**************，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是房屋的实际出资人和实际所有人。二、房屋的所有权和使用情况1.该房屋虽然登记在甲方名下，但所有权归乙方所有。因出租、出售、拆迁等方式处置该房屋所得收益均归乙方所有，甲方不得对此主张任何权利。2.该房屋由乙方实际占有使用，因该房屋所产生的一切费用均有乙方承担，包括但不限于物业费、水电费、将来可能发生的因持有该套房屋所产生的税费等。3.乙方有权将该房屋出租，当乙方需要办理相关手续时甲方应当积极配合。出租所得收益归乙方所有，但因此产生的一切需要由产权人承担的费用，均由乙方承担。三、房屋所有权的处分该房屋的实际处分权归乙方所有，甲方应当根据乙方意愿配合乙方按以下方式处分该房：1.乙方认为可以将该房转移到乙方或乙方指定的其他个人名下时，甲方配合按买卖或赠与等方式将该房过户给乙方或乙方指定的其他个人。2.如乙方需要出售该房屋，由乙方确定买家和相关交易事项，甲方配合办理房屋出售等相关手续，售房所得款项归乙方所有。3.在房屋登记在甲方名下期间，可根据乙方需要将该房产抵押给乙方或乙方指定的其他个人，用于办理借款、贷款或相关乙方认为需要的事项。4.因办理本条上述1至3的相关事项所产生的一切费用由乙方承担，因处分该房屋所得收益归乙方所有，因该房屋产生的纠纷也由乙方负责处理。四、违约责任……五、其他条款……”后佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社变更为佛山市禅城区*****升杨二股份合作经济社。佛山市禅城区*****升杨二股份合作经济社在2017年统一办理产权登记时，佛山市环市**************以莫群开名义办理登记。另查明一，莫群好是佛山市禅城区*****升杨二股份合作经济社集体成员。另查明二，佛山市自然资源局无涉案房屋的产权登记记录。莫群好陈述：莫群开借莫群好之名向佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社购买涉案房屋时，没有与该社签订书面购房协议，购房款115588.77元为莫群开支付。佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社只能向该社集体成员出售包括涉案房屋在内的杨二新村房屋。莫群开陈述：莫群开不是佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社的集体成员，由于佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社只能向该社集体成员出售包括涉案房屋在内的杨二新村房屋，所以才借莫群好的名义购买。莫群开于1998年借莫群好之名购买，未与该社签订书面购房合同，购房款115588.77元为莫群开支付。一审法院认为，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，此属社会公共利益的范畴。本案中，莫群开并非佛山市禅城区*****升杨二股份合作经济社的集体成员，莫群好、莫群开签订《借名购房协议》，莫群开借莫群好名义购买涉案房屋作为个人住宅使用，其实质为莫群开借莫群好之名而行使涉案房屋（含单车房）的所有权和对应之宅基地之使用权。双方之间的上述协议，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋由莫群开占有，故莫群好请求莫群开返还涉案房屋的主张于法有据，应予支持。另，莫群开于本案中坚持认为《借名购房协议》有效未提起反诉，现一审法院已认定上述协议无效，莫群开如认为莫群好由此对其造成损失，可另诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、确认莫群好与莫群开于2017年11月9日签订的《借名购房协议》无效；二、莫群开于判决生效之日起三十日内向莫群好返还佛山市环市**************（含单车房）。如莫群开未按判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费1306元，由莫群开负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案《借名购房协议》的效力及双方据此应如何承担合同责任。对此，本院作如下分析：一、涉案《借名购房协议》无效。农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住宅及附属设施的权利。农村宅基地使用权的主体具有特定性，是必须符合条件的农村集体经济组织成员。土地资源是有限的，耕地与宅基地始终处于供给矛盾关系，我国现行法律及政策基于保护耕地资源，又防止转让宅基地后可能造成转让人失去住所的考量，严格限制宅基地使用权流转，禁止向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房及宅基地使用权，禁止城镇居民购买农村房屋及宅基地使用权。2017年11月9日，莫群好与莫群开签订的《借名购房协议》，因莫群开不是佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社的集体成员，双方行为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，故《借名购房协议》无效。二、如前所述，涉案《借名购房协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋现由莫群开占有、使用，一审判令莫群开返还涉案房屋予莫群好并无不当，本院予以维持。莫群开坚持《借名购房协议》有效而未向一审法院提起反诉，现因上述协议被认定为无效，莫群开如认为莫群好由此对其造成损失，可另诉主张权利。综上所述，莫群开上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2612元，由上诉人莫群开负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年一月八日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力