江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12529号原告：周培，女，汉族，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：牟洪涛，男。委托诉讼代理人：朱小燕，上海丰启耘律师事务所律师。被告：丁卫，男，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：温红雨，上海敏诚善律师事务所律师。原告周培与被告丁卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法由审判员孙学谦适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告周培及其委托诉讼代理人牟洪涛、朱小燕、被告丁卫的委托诉讼代理人温红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周培向本院提出诉讼请求：1、要求解除协议；2、要求被告按照双方自愿签署的《房地产买卖居间协议》第六项内容向原告双倍返还定金共计10万元；3、诉讼所产生的全部诉讼费用由被告承担；4、诉讼过程中所产生的原告以及原告代理人的误工费用(根据案件审理需要占用天数，原告及其代理人提供公司出具的工资证明以及银行流水为据进行核算)由被告承担。事实与理由：原告周培与被告丁卫，通过“昆山塞纳房产经纪有限公司”客户经理郑某女士推介，于2019年5月5日晚应被告要求在浦东新区证××家园××利××路“乐凯撒披萨”店内，与被告丁卫及其配偶朱亚宏，连同本案原告证人万某(原告周培公司同事)，本案原告证人郑某(昆山塞纳房产经纪有限公司资深客户经理)，祝海涛(昆山塞纳房产经纪有限公司店长)同在场见证下，双方自愿签署了对于位于苏州市花桥镇都会新峰园17号楼2704室房产的买卖居间协议，于此同时原告周培女士将5万元购房定金现场交于被告即房屋所有人丁卫先生，被告丁卫签署了定金收据。而后于2019年5月11日晚19时48分，接到来自手机号132××××0136自称丁卫配偶朱亚宏女士电话，表示由于其个人工作调动原因，拒绝继续出售上述房产，拒绝履行合同约定退还原告贰倍定金，后经原告周培在2019年5月12日与被告丁卫先生再次微信确认时，被告在微信中再次明确表示因为其工作调动原因拒绝继续履行合同出售上述房产，并以居间协议无共有产权人签字为由，拒绝履行合同赔偿违约条款返还原告贰倍定金，同时被告提出额外补偿款五千元人民币的提议被原告拒绝。根据《买卖合同解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此条款以司法解释的形式明确了不能仅因无权处分而否认合同效力的原则。原告以市场价格购买属于善意，应予以保护。同时原告提供的被告与原告的微信聊天记录以及签订合约时另外三位现场证人证词，以及原告证人郑某所提供的与被告丁卫通话录音以及微信聊天记录，可以证明被告配偶朱亚宏在整个协议签订期间并未对合同签订有任何异议，全程参与并认同该合同的内容以及法律效力，同时了解本合同第十二条被告以及共有产权人应履行的法律义务。综上所述，被告配偶朱亚宏是全程参与并认同此协议的，被告完全是因为个人原因拒绝出售上述房产，不存在共有产权人不知情或未授予处分权的问题。同时原告认为居间协议的有效与否并非认定房产出售签字共有人责任的前提，因为《房地产买卖合同居间协议》是当事人为排除订立房屋买卖合同的障碍而签订的预约合同，排除障碍即包括征得房屋其他共有人的同意，这是房产出售签字共有人应履行的义务，现以共有产权人未签字为由拒绝出售上述房产，则其应承担相应的违约责任。如法庭需要，原告可向法庭申请调阅合同签字地点“乐凯撒披萨”店内监控视频。根据上述内容希望法院对被告蓄意利用”未经共有产权人签字“作为毁约手段的无理诉求予以驳回。依法治国，强化规则意识，倡导契约精神，弘扬工序良俗，维护中华传统道德精神。被告丁卫辩称，不同意原告的全部诉请，我方认为被告并无违约，双方微信记录也是在沟通，没有发出书面解约通知，其次原告没有按照合同约定支付相应的房款，属于原告违约，被告无需返还相应的定金。本院经审理认定事实如下：位于昆山市花桥镇都会新峰园17号楼2704室房屋系被告丁卫与其配偶朱亚宏共同共有。2019年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）在中介方昆山塞纳房产经纪有限公司（以下简称“塞纳公司”）的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价款为285万元。付款方式为：甲乙双方签订本协议之时，乙方向甲方支付定金5万元，2019年6月20日前乙方支付首付款115万元（含定金5万元），剩余贷款部分170万元在过户之后由贷款银行直接打入甲方指定账户。在乙方银行贷款审批通过后，甲方向乙方办理房屋交接手续。协议第六条约定：甲、乙双方同意在签定本协议45天内，由居间方通知甲乙双方签订《房地产买卖合同》，签约当天乙方付于甲方相应的首付款，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方贰倍返还定金并赔偿丙方房款总价2%的中介费，若乙方未能履行本条所述事项，则由甲方没收已支付的定金。当日，原、被告还签订网签声明书一份，落款处有原告、被告、被告妻子朱亚宏签字。后原告通过转账方式向被告支付了购房定金5万元。关于《房地产买卖居间协议》的签订过程，中介方塞纳公司向本院出具书面说明一份，载明：“我司昆山塞纳房产经纪有限公司长期从事房屋买卖中介服务，公司业务员郑某(身份证号：××)经过沟通促成了昆山花桥都会新峰17号楼2704室业主丁卫先生(身份证号：××)与周培女士(身份证号：××)的买卖意向合作，并于2019年05月05日19点52分向丁卫提出要求当天晚上见面详谈相关细节，由于丁卫的妻子朱亚宏此晚正巧值夜班晚归，提出需要先与其妻子联系后再做决定，并于2019年5月5日20点21分将见面地址告知郑，郑收到讯息后约同周培女士、我司店长祝海涛(身份证号：××)及周同事万某(身份证号：××)共4人前往上海浦东新区证××家园××利××路大门口，22：00点左右与丁卫夫妻二人在附近的乐凯撒披萨利津路店内，面谈房屋买卖相关细节，我司两名工作人员郑某、祝海涛证明当时在房屋买卖细节方面均由朱亚宏女士与周培女士协商，丁卫旁听偶尔插话，谈妥后当场签署了《房地产买卖居间协议》，因为房产证产权人一栏只有丁卫一人，并且居间协议第十二条写明如产证上为多人名字，且只有一人签字，则其他人需负相应的连带责任，所以在签署《房地产买卖居间协议》时朱女士说签丁卫也是一样的，但是由于后期需要办理网签合同，有一份声明书要夫妻双方签字，所以朱女士在《声明书》上也签了字，确定是在夫妻双方都同意的情况下签的字，并且要求周培女士当场以转账形式支付五万元定金，按照朱女士的指示将定金转账至其丈夫丁卫账号(平安银行62×××43)，双方于北京时间23：30左右结束。”原告申请中介方工作人员郑某、万某到庭作证，二人关于协议签订过程的证言与前述书面说明的内容基本一致。另，原告丈夫牟洪涛与被告妻子朱亚宏曾通过电话进行过沟通，朱亚宏认可协议签订当日其也在场。另查明：上述协议签订后，原告称其于2019年5月11日晚接到被告妻子朱亚宏的电话，朱亚宏表示由于其个人工作调动原因，拒绝继续出售涉案房屋并拒绝双倍返还定金。为此，原、被告通过微信进行了沟通，部分微信聊天内容如下：2019年5月12日，周培：“丁先生，你好，关于昨天你们所告知要求单方面解约的情况，请两天内给我准确答复，解决方式有两种，一、按照协议要求支付对应违约金，我们签署解约协议；二、继续按协议时间办理房屋买卖。如在此期间发生不正当欺骗行为导致交易无法进行，并且令我错过最佳购房时机而造成的房差，将全部由你们承担，如有异议请向相关律师事务机构求证，请知悉。”丁卫：“周小姐，你好，给你造成的困扰很抱歉，我老婆昨天已经和你沟通过，因为工作调动的原因不能售卖这个房子，我们也是在第一时间和你沟通。另外，从法律流程上说，我老婆是产权共有人，她没有在合同上签字也没有委托书给我，合同是没有效应的。我们现在想法把定金给到你们，不耽误你们买房时间。”周培：“那跟您确定一下是根据合同约定双倍退换吗?请您确认一下，你方是否不打算按照居间协议规定，你方毁约后拒绝履行退换双倍定金的条款?”丁卫：“因为居间协议我老婆共有产权人没签字按照法律是没有双倍给到你的。但是我们也是很抱歉，因为时间比较短，所以想适当额外补偿你们一些，金额是5000元。如果你觉得有异议，可以走法律诉讼流程。”周培：“好的，明白了，我们不接受你的提议。我们将以此为你方回应，下周走诉讼程序。”被告称其一直与原告保持沟通，但是后期无法与原告沟通，所以被告就等着原告付款后继续履行合同，到了约定付款期限2019年6月20日，没有收到原告付款。对此，原告否认被告曾向其表达过继续出售房屋的意愿，因被告已经单方面要求解除合同，双方后期一直在协商定金返还和赔偿的问题，且根据居间协议也是由居间方通知双方签订买卖合同后再付款，本案中居间方也不可能通知其继续付款，故其未向被告支付首付款。现因原告以被告违约为由要求解除合同并由被告双倍返还定金，被告则予以拒绝，为此，引起纠纷。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、《房地产买卖居间协议》、网签声明书、定金收据、微信聊天记录、通话录音、书面说明、证人证言及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自义务。被告妻子朱亚宏在协议签订时在场，并在网签声明书上签字，能够证实朱亚宏对协议知晓并认可。协议约定双方在协议签定45天内，由居间方通知双方签订《房地产买卖合同》并由原告在签约当天支付首付款。但被告在《房地产买卖合同》签订前即告知原告因其妻子工作调动原因无法继续出售涉案房屋。本院认为，被告明确表示拒绝继续出售涉案房屋的行为构成根本违约，原告有权行使法定解除权解除协议。本院据此依法认定原、被告签订的《房地产买卖居间协议》于被告收到本院应诉材料之日即2019年6月24日解除。根据协议约定，被告未能履行协议的，应当双倍返还定金。故本院对原告要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求予以支持。被告提出的其未发出书面解除通知及原告未按约支付首付款的抗辩意见，与合同约定不符，且于法无据，本院不予采信。至于原告主张的其与代理人的误工费用，并无相关证据予以证明，且缺乏法律依据，本院对此不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告周培与被告丁卫于2019年5月5日签订的关于昆山市花桥镇都会新峰园17号楼2704室房屋的《房地产买卖居间协议》于2019年6月24日解除。二、被告丁卫双倍返还原告周培购房定金10万元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××94）。三、驳回原告周培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告周培承担50元，由被告丁卫承担2250元。此款原告周培已预交，本院不再退还，被告丁卫应承担的部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告周培。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年一月十日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。