西安市碑林区人民法院  西安市碑林区人民法院民事判决书 (2018)陕0103民初12513号 原告：西安饮食股份有限公司老孙家饭庄，住所地：西安市碑林区。负责人：马晓宇，该公司负责人。委托代理人：巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：欧婷，陕西金镝律师事务所律师。被告：西安市盛德行房地产服务有限责任公司，住所地：西安市新城区法定代表人：谢晋，该公司总经理。委托代理人：徐涛，陕西权诚律师事务所律师。原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄（以下简称老孙家饭庄）诉被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司（以下简称盛德行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告老孙家饭庄的委托代理人巨黎江、欧婷到庭参加了诉讼，被告盛德行公司的法定代表人谢晋及委托代理人徐涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告老孙家饭庄诉称：2009年9月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，对租期，租金等事项进行了约定。后原告按照合同约定履行了义务，但被告未按约定履行房屋租金及设施使用费的支付义务，经原告多次催收，被告无故拒不支付，故诉至法院，1、请求被告向原告支付房屋租金及设备设施使用费3231413.06元及逾期违约金（截止立案之日为865182.54元）；2、请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2018年8月22日解除；3、请求被告向原告支付2018年6月24日至合同解除之日(2018年8月22日)产生的房屋租金、设备设施使用费723490.34元及逾期付款违约金（截止增加诉求之日的违约金为36898元；4、请求被告向原告腾交租赁房屋，并向原告支付租金合同解除后至实际返还租赁房屋期间造成的实际损失；5、本案诉讼费由被告承担。被告盛德行公司辩称：1、原告认为与被告间《房屋租赁合同》已经解除与事实不符，被告于2009年9月17日与西安饮食股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，本案原告无权单方面作出解除合同的意思表示；因此上述租赁合同依然有效，原告应当继续履行合同义务；2、自2017年开始，本案所涉楼房消防和电力设施、设备年久老化，且其配件在市场上已无法采购到，日常维修已经无法进行，老化的设施、设备已处于报废状态，需要动用该楼的大修基金更换、更新，原告公司有义务负责更换、更新老化报废消防和电力设施、设备的义务，在原告及西安饮食股份有限公司履行上述义务前，其公司有权拒绝支付租金和设备使用费；3、2018年5月4日及14日，其公司曾以律师函的形式向原告告知该楼存在严重安全隐患，要求履行出租人义务。2018年8月31日及9月1日，XX大队XX楼检查，存在安全隐患，对该楼的承租户之一如家酒店，下发责令整改。2018年9月1日对如家酒店下进行了处罚。本案原告是基于被告在另案中要求原告履行出租人义务，故原告为了逃避出租人义务，提起诉讼。故被告表示不同意解除房屋租赁合同，不同意原告方的诉讼请求。经审理查明：西安饮食股份有限公司拥有位于西安市碑林区东关正街79号1幢共13层房屋的所有权，建筑面积为9518.39平方米。2009年9月17日，西安饮食股份有限公司与本案原告作为甲方与乙方盛德行公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的上述房屋整栋租赁给盛德行公司，用于酒店及商业经营，面积为12214.52平方米，租赁期限为2010年1月1日至2026年12月31日止。该合同约定，由乙方向甲方交纳100万元押金，如乙方合同履行期间无违约行为，合同期满后七个工作日内由甲方进行退还。由被告向原告交纳装修押金20万元，约定在乙方装修竣工开业后三天内，由甲方将该20万元进行退还。目前该款已经以折抵房租的形式在2010年退还给了被告。双方约定由2010年6月1日起计算租金，每叁个月提前10日由乙方向甲方交纳下一次三个月的租金。甲方在收到房租后，向乙方开具租赁发票。双方约定了租赁费的递增事宜。合同具体约定：“ 4.3、2016年6月1日至2019年5月31日，三年中，乙方每年向甲方交纳租金为人民币4100942.03元，按每三个月一次由乙方向甲方交纳租金人民币1025235.51元，每三个月应提前10日由乙方向甲方交纳下三个月的租金。4.4、2019年6月1日至2022年5月31日，三年中，乙方每年向甲方交纳租金为人民币4305989.13元，按每三个月一次由乙方向甲方交纳租金人民币1076497.28元，每三个月应提前10日由乙方向甲方交纳下三个月的租金……4.7、乙方在整个租赁期间，每年必须向甲方交纳设备设施使用费24万元（清单附后），此费用无论是否使用每三个月由乙方向甲方交纳6万元，交纳时间和房屋租金交纳时间相同。第五条：乙方在承租期间，应负责该租赁场地及所有设备设施保养、维修、承担所有的水、电、燃气、电话、有限电视等费用及政府有关部门规定的相关费用。所有费用乙方以政府物价部门规定的单价计算，直接向相关部门结算交纳，甲方不再额外加价。乙方在经营中可根据自身需要对水、电灯增容，其手续及费用自理。第六条：在房屋租赁期间，乙方对所租赁的房屋自行管理，甲方不收取乙方的物业管理费用。8.1乙方未按约定时间支付本合同第四条约定的租金、设备设施使用费用，每逾期1日乙方应按日向甲方支付应付款金额0.3%违约金；任何一项费用超过60日仍未支付，将视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付100万元的违约金，此外乙方还应结清所欠房租及逾期付款的违约金，甲方有权从押金中直接扣除，不足部分由乙方另行支付，装修及属不动产、不可拆除部分，无偿归甲方所有。8.2除双方另有约定外，双方均不得无故提前解除或终止本合同，否则视为违约。如甲方违约，造成乙方不能继续经营、使用该房屋，应向乙方支付100万元的违约金，租金及费用按实结算后，甲方返还乙方押金，同时按乙方合同签订当年开业前首次装修费用及首次添置的设备设施费用的国家正式发票为依据，在扣除乙方每年12%的折旧后，由甲方照此余额赔偿给乙方。如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金100万元，租金及费用按实结算，并向甲方结清所有租金等费用，甲方有权从押金中直接扣除，不足部分由乙方另行支付，装修及不动产无偿归甲方所有。”合同签订后，原告向被告交接了房屋，被告开始装修使用。被告公司于2009年11月2日向本案原告交纳了押金20万元；被告公司于2010年6月24日向本案原告交纳了押金100万元。后被告公司与原告方老孙家饭庄达成了《XX庄XX苑资产交接清单》，对方桌、空调、椅子等一系列的资产进行了交接，后被告正常使用上述房屋，亦一直按期交纳租赁费用及设备设施使用费，被告方从2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费。原告认为被告截止2018年8月22日共计欠付租赁费及设备设施使用费4964432.38元；原告认为被告已经支付房屋租赁费及设备设施使用费2270471.02元；至2018年8月22日共欠原告相关费用4954903.40元未付，故诉至法院，主张自己的权利。经询问，原告方要求的违约金每月按1.8%计算，其认为原合同约定的过高，故自愿予要求予以减少。关于本案所涉的房屋租赁费等费用问题，被告认为其公司交纳租金及设备设施使用费至2017年9月，但被告方未提供其公司的交费票据或者原告公司的收条等相应的的证据进行证明；应认定被告交纳了2270471.02元。经本院核算，被告方从2016年12月23日起欠原告方房屋租赁费及设备设施使用费共计为4964432.38元，抵扣过被告方交纳的100万元押金后，进行核算为：3964432.38元。双方所签订的合同12214.52平方米的面积具体包括：第14层面积为400平方米（该400平方米包含在12214.52平方米的面积之内，该14层从2019年1月11日起被相关部门依法拆除）；1至5层裙楼的面积2296.13平方米；一至13层面积9518.39平方米。另查明，2010年起，被告公司将本案所涉房屋的一部分租赁给了西安如家酒店管理有限公司用以经营，租赁面积为6600平方米，包括第6层至第14层。但在2018年9月1日，西安市公安局消防支队碑林区大队向西安如家酒店管理有限公司东门店下发了临时查封决定书，认为其门店的消火栓无水，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，查封期限为：从2018年8月31日至2018年9月29日。被告方从2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费，2017年5月4日及2017年12月31日，本案原告向被告发出《租金催缴通知书》，进行催收费用，被告方已经收到；2017年11月9日，原告向被告发出通知，要求其交纳租金等费用。2018年8月15日，原告向被告邮寄特快专递一份，《解除房屋租赁合同通知书》，认为经其公司多次催收租赁费等费用，但被告却拒不交纳，拖欠费用达4846379.86元，故要求按合同法及双方所签订的租赁合同第八条第1款的规定，与被告方解除合同，搬离场地及清偿费用。但据特快专递回执单显示，因查无此人，被告公司并未收到。   另查明：在（2018）陕0103民初10661号案件中，2018年8月27日，盛德行公司作为原告起诉被告西安饮食股份有限公司及被告老孙家饭庄，诉讼请求为：“1、请求依法确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、请求判令被告履行房屋出租人合同义务，立即更换其出租的西安市XX街XX号大楼的消防系统【包括消防水系统（喷淋系统、消防管道、消防水泵等设备）、火灾自动报警系统等设备】、电力系统【包括强电（包括电缆、桥架、配电柜等设备）、弱电（包括通讯网络线路等设备）】；暖通系统（包括地下室通风系统风机、风管机风口等设备）、电梯、楼顶屋面防水、改造化粪池等系统，使出租大楼达到正常使用条件，达到安全使用状态，达到国家相关标准；3、判令被告立即在西安市XX街XX号楼西北角（详见设计图）加装外置电梯一部，以达到、满足规范要求；4、本案诉讼费由被告承担。”本案目前正在本院审理过程中。另查明：西安饮食股份有限公司向本院出具情况说明一份，内容为：“我公司名称为西安饮食股份有限公司，经西安市工商行政管理局登记注册于1996年12月31日成立。我公司为西安市碑林区东关正街**楼的房屋所有权人，已于2008年3月13日取得西安市房屋管理局颁发的西安市房权证碑林区字第1125108015111-77-1号房屋所有权证。西安饮食股份有限公司老孙家饭庄系我公司依法成立的分公司，经过西安市工商行政管理局登记领取了营业执照，成立于1997年9月5日。我公司自1997年9月5日起至今委托西安饮食股份有限公司老孙家饭庄对西安市碑林区XX街XX号楼XX楼（实际建筑面积为12214.52平方米）进行经营管理，委托管理权限包括但不限于：自主经营及对外整体出租、分租、招商经营、物业管理等，委托管理期间由西安饮食股份有限公司老孙家饭庄与各承租户、商户签订合同，收取租金等相关费用。特此证明！西安饮食股份有限公司。2018年10月30日。”与此相对应，原、被告均举证证明，房屋所有权证一份，本案所涉房屋确属西安饮食股份有限公司，位于西安市碑林区东关正街**，建筑面积为9518.39平方米，设计用途为商业用途。西安市房屋管理局向西安饮食股份有限公司颁发有西安市房权证碑林区字第1125108015111-77-1号房屋所有权证。上述事实有《房屋租赁合同》、情况说明、收款收据、《XX庄XX苑资产交接清单》及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原、被告间达成的房屋租赁合同合法有效，原告将房屋交付给被告使用，已经履行了合同约定的出租义务，被告理应支付租赁等相关费用，但其拒不支付，违反了双方间的约定，2017年5月4日及2017年12月31日，本案原告向被告发出《租金催缴通知书》，进行催收费用，被告方已经收到；被告方从2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费，因双方合同中约定了原告方有权将押金扣除，故在本案中进行扣减，扣减100万元押金后，被告欠原告方的费用为3964432.38元，原告认为是3954903.4元，少于本院核算的数字，以原告方认为为准。关于原告方认为原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2018年8月22日解除一节，原告方发送给被告的解除合同通知书无法确认被告方已经收到，发送的地址也不是双方间合同约定的地址，故不予认可。双方所签订协议的8.1条规定，“任何一项费用超过60日仍未支付，将视为乙方根本违约，原告方有权单方解除合同，甲方有权从押金中直接扣除，不足部分由乙方另行支付”； 《中华人民共和国合同法》 第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据双方上述项约定及该项法律规定，原告方诉请要求解除租赁合同及要求被告方返还租赁物的诉请依法应予支持。关于原告要求2018年8月23日起至被告实际返还租赁物期间给原告造成的实际损失的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”双方针对该部分事宜的权利义务在《房屋租赁合同》中的约定不明确，且在（2018）陕0103民初10661号案件中，2018年8月27日，盛德行公司作为原告起诉被告西安饮食股份有限公司及老孙家饭庄，关于消防水系统、电力系统、暖通系统、电梯、楼顶屋面防水、改造化粪池等系统等权利义务尚未明确，为使本案不至过分迟延，故关于该部分的费用及其他问题，可在上述案件明确权利义务后，双方另行主张。原告方要求的违约金及每月1.8%，其认为原合同约定的过高，故自愿予以减少，该标准低于合同的约定，符合相应法律规定，故依法予以支持。关于具体数额，原告方认为从2016年12月24日至2018年8月22日违约金额为：902080.54元，但经本院核算为：851667.47元，应以本院核算为准。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及第二百二十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后，解除原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄与被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于2009年9月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄房屋租赁费及设备设施使用费3954903.40元（核算至2018年8月22日）；三、被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄房屋租赁费及设备设施使用费延期付款违约金：851667.47元（核算至2018年8月22日）；及支付原告从2018年8月23日起的延期付款违约金，以3954903.40元为基数，从2018年8月23日起至实际付清之日止，按年息21.6%计算；四、被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于本判决生效后十日内将所租赁的租赁物（（位于西安市碑林区东关正街****共**腾空、并交还给原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄；五、驳回原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本案诉讼费50977元，原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄已预交，由其自行承担977元；由被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司承担50000元，于本判决生效后十日内与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      傅 妮人民陪审员    闫 玲人民陪审员    郭贵宝    二○一九年十二月三十一日 书    记    员      郑世雄