河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13962号 上诉人（原审原告）：石家庄德盛房地产开发有限公司，住所地:河北省石家庄市长安区体育大街与丰收路交口向东100米路北售楼处。 法定代表人：马清华，执行董事。 委托代理人;张龙，国浩律师（石家庄）事务所律师。 委托代理人;刘小建，国浩律师（石家庄）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫某虹，女，1983年1月19日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托代理人：张峰，河北明杰律师事务所律师。 上诉人石家庄德盛房地产开发有限公司因与被上诉人闫某虹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 石家庄德盛房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2019）冀010民初5096号民事判决书第三项，依法改判被上诉人支付房屋总价款20%公的违约金300824元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。上诉理由：本案商品房买卖合同的解除，完全基于被上诉人的违约所导致。被上诉人理应承担违约责任。被上诉人购买上诉人开发的房屋，双方签订商品房买卖合同及相关附件。合同约定房屋总价款为1504120元，首付款454120元，余款105万元申请贷款支付。合同签订后，被上诉人未能办理贷款手续，违反合同约定。构成根本违约，商品房买卖合同无法履行，故上诉人诉至法院。一审判决合同解除。根据一审判决查明的事实及被上诉人自认的事实，本案因被上诉人构成根本违约，造成商品房买卖合同的解除，故被上诉人理应承担违约责任。二、本案商品房买卖合同系当事人双方自愿签署，合法有效，合同中明确约定了违约责任的承担及违约金的计算方式，故应当判决被上诉人按合同约定承担违约责任。1、上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同及相关附件是基于平等、自愿的真实意思表示，合同合法有效。合同中对被上诉人未按约定申请、办理贷款需承担总房款20%的违约金进行了明确约定。故在一审法院认定被上诉人根本违约的情况下，应当判决被上诉人承担违约责任。2、民事法律关系中当事人意思自治优先。在民事法律关系中，双方当事人的意思自治优先，本案中应优先考虑双方签订的商品房买卖合同及附件中关于违约金的约定。《合同法》第114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方当事人已经在合同中对违约金及计算方法进行明确约定，法院应尊重当事人意思自治并保护守约方即上诉人的合法利益，尊重约定的违约金条款，依法判决违约方承担违约责任。3、判决应维护合同的稳定性。违约金的性质除了补偿损失及惩罚违约之外，还有一个债务担保的性质，正是通过约定具有一定震慑力的违约金，敦促当事人遵守合同、履行法定义务。因此当事人双方签订的关于违约金的合同条款应受到法律保护以维护合同的稳定性。否则合同的违约条款便没有任何意义。三、本案违约金的支付，不应以实际损失为前提。违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方一定金额的货币，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般为违约所造成的实际经济损失。当事人约定了违约金的，违约金的给付不以是否有实际损失为条件，只要一方构成违约，违约方即应按约定支付违约金。故本案中合同明确约定了违约金数额，被上诉人构成根本违约，应当支付违约金。四、被上诉人的违约行为对上诉人造成了实际的损失。该损失实际发生。属于客观事实。双方自2018年2月7日签订房屋买卖合同至今，因被上诉人违约造成合同无法正常履行，导致本案房屋无法正常销售，较长时期地占用上诉人的房源，拖延该房产整体项目的销售进度，占用了大量相关的人力及销售资源等。这些损失均是客观存在的。五、根据我国各地区法院类似判例及最高院判例，本案应支持上诉人关于违约金的诉求。按照现实的行业惯例，各地区的房屋买卖合同大多约定违约金的标准为房款总额的20%左右，而且在审判实践中，可以找到大量支持违约金的案例。如最高人民法院（2014）民申字第227号案件，即支持房屋买卖合同的违约方支付合同总价款40%的违约金。六、一审法院的错误判决势必会造成重大不良影响。造成地区房产行业动荡，破坏合同约束力，直接免除违约成本，破坏市场交易秩序，破坏诚实、信用、公平、公正的交易规则。一审法院明确认定被上诉人根本违约，却未判决其承担任何违约责任；在明知合同中对违约金有合理、合法约定的情形下仍然作出错误判决。此类判决势必会对房地产行业及其他行业造成严重不良影响，消除违约成本，变相地促进更多违约行为的产生，扰乱市场经营秩序。合同条款的约束力将不复存在，无异于鼓励违约、破坏诚信。二审法院应当予以纠正。综上所述，上诉人请求二审法院撤销一审法院做出的（2019）冀0102民初5096号民事判决书第三项，改判被上诉人支付房屋总价款20%的违约金300824元，并由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。 闫某虹答辩称，我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 石家庄德盛房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被告配合原告办理备案编号为Ｎ0.2018020711165013807，位于石家庄市房屋《预售商品房合同备案书》的注销手续；2、依法判令被告支付房屋总价款20%违约金300824元（房屋总价款1504120元Ｘ20%）；3、依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年2月7日，原、被告签订了《石家庄市商品房买卖合同》及相关附件，被告购买原告开发的位于石家庄市房屋。合同约定房屋总价款为1504120元，付款方式为商业贷款，被告应当于2017年11月20日前支付首付款454120元，占房款总价的30%，余款105万元申请贷款支付。合同签订后，被告一直未按照约定办理贷款手续，原告多次催促被告办理贷款手续被拒绝。依据《石家庄市商品房买卖合同》附件十二《贷款补充协议》第二条2.3约定“买受人应保证向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款机构审批贷款的要求。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构或出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关材料的，从逾期之日（即自买受人签署预售合同第四日）起”，2.4约定“买受人逾期办理贷款手续或未按贷款机构、出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关资料超过30日的，从买受人签署预售合同第34日起7日内，买受人应一次性支付齐所有剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并扣除总房价款的20%作为违约金;故自原被告于2018年2月7日签订房屋买卖合同至今，被告已经严重逾期办理贷款手续，违反合同约定，原告有权主张解除合同，扣除房屋总价款的20%作为违约金，且被告应配合原告办理网上合同及预售登记备案的注销手续。综上，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 一审法院认定事实：原、被告于2018年2月7日签订《石家庄市商品房买卖合同》，约定被告闫某虹购买原告德盛地产出售的位于石家庄市不动产，付款方式为被告闫某虹应当于2017年11月20日前支付首期房价款454120元，占全部房价款的30%，余款1050000元向农业银行或工商银行或建设银行申请贷款支付。同时双方签订附件十一《补充协议》、附件十二《贷款补充协议》，约定2.2买受人应当于本协议签订之三日内办理贷款申请手续，向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用；2.3买受人应保证向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款机构审批贷款的要求；2.4买受人逾期办理贷款手续或未按贷款机构、出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关资料超过30日的，从买受人签署预售合同第34日起7日内，买受人应一次性支付齐所有剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并扣除总房价款的20%作为违约金；3.1如贷款未获得贷款机构批准或贷款机构未批准相应的贷款成数、年数的，买受人应在收到贷款机构或出卖人通知后7日内改为一次性付款，否则出卖人有权解除该合同，并按补充协议（附件十一）第十二条约定处理，买受人贷款申请自提出之日起60日内仍未能获得批准的，出卖人有权决定将其视同因买受人原因贷款未获得批准；3.2如因买受人原因导致贷款未获得批准，或贷款机构未批准相应的贷款成数、年数的，出卖人解除该合同的，可扣除买受人该商品房总价款的20%作为违约金。原告德盛地产主张被告闫某虹逾期办理贷款手续，要求解除合同，被告配合原告办理涉案房产网上合同及预售登记备案的注销手续，并支付房屋总价款20%的违约金300824元；被告闫某虹不予认可，辩称合同正在履行过程中，被告没有违约。被告提交签约审批单、装修签约审批单，证明涉案房产与装修捆绑销售；原告对证据真实性无异议，对证明目的不予认可，称两个合同是独立的，均是原告自愿签署，不属于捆绑销售。被告提交银行转账票据、收款收据，证明被告依约支付首付款，原告无异议。被告提交个人按揭贷款面签清单、中国工商银行借款凭证、个人购房借款担保合同、户口页、离婚证、离婚协议、单身声明、个人信用报告、房产查询证明、诚信保证、共同还款责任确认书、个人贷款申请表、交易明细、职业及收入证明，证明被告于2017年11月20日开始准备贷款资料，于2018年1月30日到工商银行进行面签，同时根据原告的要求数次提供贷款所需资料，双方办理贷款的程序一直在进行中，被告不存在违约情形；原告对关联性不予认可，称被告所提交资料是否符合放款条件均属于银行的审查范围，与原告没有关联性，贷款申请表上显示被告申请贷款是2018年2月30日，被告未能在约定的60日内申请到银行贷款，应当承担违约责任。以上事实有《石家庄市商品房买卖合同》、签约审批单、装修签约审批单、银行转账票据、收款收据个人按揭贷款面签清单、中国工商银行借款凭证、个人购房借款担保合同、户口页、离婚证、离婚协议、单身声明、个人信用报告、房产查询证明、诚信保证、共同还款责任确认书、个人贷款申请表、交易明细、职业及收入证明以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《石家庄市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。原告主张被告逾期办理贷款手续，未提交证据证明，本院不予采信。但是根据被告自述及提交的证据，被告闫某虹至今未申请贷款成功，已经超出了合同约定的自贷款申请提出之日起60日内，应当视为因买受人的原因贷款未获批准，且在答辩中被告自认贷款失败是因被告收入不符银行要求，按照合同约定原告有权解除合同，被告应当协助原告办理涉案房产网上合同及预售登记备案的注销手续。关于装修签约审批单系被告自愿签署，被告在签订前应当对自己的付款能力、贷款资质等进行预判，被告抗辩原告捆绑销售导致被告月收入不符银行要求，本院不予支持。原告未提供证据证明其损失，主张按照格式条款要求被告支付涉案房产总价款的20%作为违约金，本院不予支持。判决：一、解除原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》；二、被告闫某虹于本判决生效之日起十日内协助原告石家庄德盛房地产开发有限公司办理位于石家庄市不动产网上合同及预售登记备案的注销手续；三、驳回原告石家庄德盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，上诉人与被上诉人于2018年2月7日签订的《石家庄市商品房买卖合同》与现行有效的法律及行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方均应依此合同约定履行各自的义务。由于被上诉人的收入不符合银行要求，被上诉人的按揭贷款未获批准，系造成该合同不能履行的主要原因，且被上诉人在一审答辩中亦承认贷款失败系其收入不符合银行要求，故被上诉人的房屋按揭贷款不能获得批准，不能贷款，造成根本违约，据此上诉人要求解除合同并按合同约定支付违约金应予支持。被上诉人辩称其不能贷款系由于上诉人将装修与售房捆绑销售，致使其贷款遇阻，其不存在违约，与本案事实不符，且被上诉人亦未提供充分证据证明捆绑销售，也未提供充分证据证明银行不能贷款的原因在上诉人。故被上诉人的这一辩称理据不足，本院不予采信，上诉人的上诉理由理据充分，其上诉请求应予支持。原判认定欠妥，应予更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5096号民事判决第一、二项：即一、解除原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》；二、被告闫某虹于本判决生效之日起十日内协助原告石家庄德盛房地产开发有限公司办理位于石家庄市不动产网上合同及预售登记备案的注销手续。 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5096号民事判决第三项：即驳回原告石家庄德盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求. 三、被上诉人闫某虹自本判决生效之日起十日内向上诉人石家庄德胜房地产开发有限公司支付违约金300824元。 一审案件受理费5812元，减半收取2906元；二审案件受理费5812元，共计8718元，由被上诉人闫某虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年一月六日 书记员  李 然