江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏12民终3303号 上诉人(原审被告):王希亮，男，1963年7月25日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被上诉人(原审原告):泰州市姜堰区三水街道石黄村村民委员会，统一社会信用代码54321204ME2424748E，住所地泰州市姜堰区三水街道石黄村。 法定代表人：石应春，该村委会主任。 委托诉讼代理人：游磊,江苏清越律师事务所律师。 原审第三人：石春旺，男，1963年4月16日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原审第三人：陈祖红，男，1964年11月24日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原审第三人：沙文军，男，1963年6月14日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原审第三人：何根林，男，1969年5月12日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：何**（系何根林之子），男，1991年1月26日生，汉族，住泰州市姜堰区。 原审第三人：夏彦，女，1987年7月10日出生，汉族，住泰州市姜堰经济开发区。 原审第三人：姜堰区晶通广告工作室，统一社会信用代码92321204MA1Q12DR74,经营场所泰州市姜堰经济开发区姜堰大道**-7。 经营者：夏彦。 原审第三人：石海兰，女，1966年9月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原审第三人：王旭东，男，1990年11月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：王希亮（系王旭东父亲，本案上诉人）。 原审第三人：姜堰区润东油品经营部，注册号321284600475382，经营地泰州市姜堰经济开发区石黄村**。 经营者：王旭东，男，1990年11月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原审第三人：泰州市昆城油品有限公司，统一社会信用代码91321204302276694D，住所地泰州市姜堰经济开发区石黄村**。 法定代表人：王旭东，男，1990年11月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 上诉人王希亮因与被上诉人泰州市姜堰区三水街道石黄村村民委员会（以下简称石黄村委会）、原审第三人石春旺、陈祖红、沙文军、何根林、夏彦、姜堰区晶通广告工作室、石海兰、王旭东、姜堰区润东油品经营部、泰州市昆城油品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王希亮上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：1.王希亮与石黄村委会之间的房屋租赁协议一直是循环签订的,王希亮2004年改扩建的房屋是其所办企业的配套，当时是经过石黄村委会领导同意的，根据租赁协议第七条的规定，上述改扩建房屋归王希亮所有。2.王希亮装饰装修承租房屋的投资大、收效慢，石黄村委会应当给予补偿。3.王希亮自2004年起一直支付石海兰占用房屋的租金给石黄村委会，石黄村委会应当按照每年4500元的标准退还。5.诉讼期间王希亮应不承担房屋占有费。 石黄村委会辩称，1.王希亮对案涉房屋进行装修的行为，是基于王希亮的自身利益，并未增加石黄村委会的利益。租赁合同到期后，装修上的损失应当由王希亮自行承担。2.石黄村委会将案涉房屋交给王希亮时并不存在扩建房屋，王希亮是在承租后自行在空地上搭建的，石黄村委会有权要求其恢复原状。3.关于返还因石海兰房屋所多交房租的问题，属于王希亮单独提起的诉讼事项，不应在本案中涉及。4.双方约定的租赁期限已经届满，王希亮对此事明知的，应提前做好合同终止后的相应准备，按照法律规定王希亮应当承担合同终止后到实际交付房屋期间的房屋占有费。 石春旺述称，石春旺从2000年左右使用案涉房屋，没有地方住。且已向王希亮付清2019年的租金，不想搬。 陈祖红述称，陈祖红一直按时缴纳租金给王希亮，没有人告知其不能继续租，其装修花费较大，不同意搬离。 沙文军述称，租赁合同一直是四年一签，没有正当理由不应该不签，沙文军装修投入较大，不同意搬离。 何根林述称，何根林2013年与王希亮签订的租赁合同期限是20年，该合同有石黄村委会盖章见证，不同意搬离。 石海兰述称，石海兰曾向石黄村委会购买商品房，后因石黄村委会欠石海兰一间车棚，石黄村委会安排石海兰在案涉房屋东首第8间，石海兰是合法占有，与王希亮无关，不同意搬离。 夏彦、姜堰区晶通广告工作室、王旭东、姜堰区润东油品经营部、泰州市昆城油品有限公司未陈述意见。 石黄村委会向一审法院起诉请求：1.判决王希亮及第三人立即搬离位于姜堰区新城酒家的房屋，新城酒家内的装修装潢要恢复到出租以前的状态，清除房屋的北边空地上仓库一间、宿舍一间、女浴室、厨房一间。2.王希亮向石黄村委会支付拖欠的租金28000元及利息（以28000元为基数，自2019年6月1日至实际给付之日止，按年利率6%计息）。3.王希亮向石黄村委会支付从2019年6月1日至实际搬离之日止按153元/天计算的占用费。 一审法院经审理认定事实如下： 1.石黄村委会于1994年左右建设三层楼房一栋即本案争议的房屋，现位于姜堰区，一层八间，上下三层，局部四层。 1995年11月石黄村委会以上列房屋投资设立“姜堰市新城酒家”（集体所有制企业），任命的历任企业法定代表人为刘连娣、韩连根、丁千章、仇存兰、王希亮（2004年1月任命）。2015年6月“姜堰市新城酒家”被依法注销。 2.从2004年开始石黄村委会实际将“姜堰市新城酒家”持续租赁给王希亮经营。王希亮承租后在房屋北侧空地上建仓库一间（租给陈祖红使用）、宿舍一间（王希亮自用）、女浴室（属于浴室的一部分）、厨房一间（王希亮自用）。双方曾于2004年签订过租赁协议。2015年石黄村委会（甲方）与王希亮（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容包括：租赁期限从2015年6月1日起至2019年5月30日止，年租金56000元，乙方在每年的12月30日前、5月30日前分别向甲方缴钠租金28000元整。乙方在租赁期间,如需装饰装潢、改建扩建,要在不影响原房屋主体结构、承重结构,并征得甲方同意的情况下进行,所需费用自付。乙方在租赁期间,因特殊情况多余的租赁房屋甲方同意乙方转租。 2019年3月石黄村委会决定租期届满不再出租，并于2019年3月通知王希亮及其他次承租人。王希亮未缴纳2018年12月至2019年5月的租金。 3.早在2000年左右一楼东首第1间已由石春旺租用。王希亮承租后将一楼东首第1间转租给石春旺，双方于2012年3月25日签订《房屋租赁协议书》，约定租期从2012年3月25日至2015年3月24日，年租金4500元。石春旺实际向王希亮按年租金3000元标准支付租金至2019年3月24日。 早在2000年左右一楼东首第2间和第3间已由陈祖红租用。王希亮承租后将一楼东首第2间和第3间及大楼北侧仓库一间租给陈祖红，双方于2012年5月1日签订《房屋租赁协议书》，约定租期从2012年5月1日至2015年4月30日，年租金14000元（含仓库的年租金4000元）。陈祖红向王希亮支付租金至2019年4月30日，陈祖红另预付给王希亮2020年度的租金10000元。 一楼东首第4间及二层、三层和局部四层用于洗浴经营，王希亮承租后是实际经营人，与前经营人进行了资产交接。后王希亮将该部分出租给沙文军经营，双方于2009年5月26日签订《承包经营协议》，约定租期从2009年5月26日至2014年5月25日，年租金45000元。沙文军向王希亮付清了2019年5月25日前的租金，另预付给王希亮2020年度的租金10000元。 王希亮将一楼东首第5间留作其子王旭东从事油品经营，双方于2016年12月15日签订《房屋租赁协议》，约定租期至2019年12月14日，月租金500元。王旭东以该处为经营场所设立泰州市昆城油品有限公司及姜堰区润东油品经营部。 早在2000年前何根林就租用一楼东首第6间。王希亮承租后将一楼东首第6间转租给何根林，双方于2015年6月1日签订《房屋租赁协议书》，约定租期从2015年5月30日至2018年5月30日，年租金4500元。何根林向王希亮支付租金至2019年5月30日。 2011年王希亮将一楼东首第7间转租给石宇星即夏彦，双方于2011年10月15日签订《房屋租赁协议书》，约定租期从2011年10月15日至2014年10月15日，年租金4500元。夏彦向王希亮支付租金至2019年10月15日。 早在1998年左右，石海兰以与石黄村委会有购房纠纷为由自行占用一楼东首第8间，现用于经营“海蓝服饰”店。石海兰与石黄村委会或王希亮均无租赁协议，石海兰从未向石黄村委会或王希亮缴纳过租金。 一审法院认为，姜堰大道56号房屋中一楼东首第8间由石海兰实际占用，未得到石黄村委会明确许可，石黄村委会作为合法所有权人可以要求石海兰返还该房屋。石海兰所称占用事由不具有正当性、合法性。 其余房屋包含在石黄村委会与王希亮达成的租赁协议范围内。双方签订的房屋租赁合同合法有效。石黄村委会认为出租范围包含一楼东首第8间，年租金56000元当然包含一楼东首第8间的租金。石海兰在王希亮承租前即已占用，石黄村委会未基于出租将一楼东首第8间交付王希亮占有，石海兰也从未认可向王希亮承租。王希亮辩称扣除该房屋的租金，一审法院予以准许。石黄村委会主张的未付租金应作相应扣除，第8间的租金可参照年租金4500元（同类房屋的租金标准）。至于已付租金是否相应退还或石黄村委会是否向石海兰主张相应占用费，本案中不予理涉。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 根据上列规定，石黄村委会要求王希亮及次承租人立即搬离承租的房屋，应予支持。但石黄村委会对装饰装修是明知的，多年来未提出异议，视为同意，交还房屋时应按现状交付，除非承租人同意拆除装饰装修物或未形成附合的部分。王希亮在房子的北边空地上建仓库一间、宿舍一间、女浴室、厨房一间，超出装饰装修的范围，石黄村委会要求恢复原状，应予准许。石黄村委会要求王希亮支付拖欠的租金28000元及利息，除应扣除一楼东首第8间的租金外，应予支持，但利息标准应按中国人民银行公布的一年以内贷款基准年利率4.35%计算。原告要求被告支付从2019年6月1日至实际搬离之日止的占用费，应予支持，但标准应予调整。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条规定判决一、王希亮及王旭东、姜堰区润东油品经营部、泰州市昆城油品有限公司腾空姜堰大道56号一楼东首第5间房屋并交还给石黄村委会；二、王希亮、沙文军腾空姜堰大道56号一楼东首第4间、二楼、三楼、四楼房屋，并交还给石黄村委会；三、王希亮拆除姜堰大道56号房屋北侧空地上仓库一间、宿舍一间、女浴室、厨房一间；四、石春旺腾空姜堰大道56号一楼东首第1间房屋并交还给石黄村委会；五、陈祖红腾空姜堰大道56号一楼东首第2、3间房屋并交还给石黄村委会。第三人陈祖红腾空北侧空地上仓库一间，交王希亮拆除；六、何根林腾空姜堰大道56号一楼东首第6间房屋并交还给石黄村委会；七、夏彦、姜堰区晶通广告工作室腾空姜堰大道56号一楼东首第7间房屋并交还给石黄村委会；八、王希亮向石黄村委会支付从2018年12月1日至2019年5月30日的租金25750元[（年租金56000元-4500元）/2]及该款自2019年6月1日起至实际给付之日止按年利率4.35%计算的利息；九、王希亮向石黄村委会支付从自2019年6月1日起至上列一至八项所涉房屋实际交还之日止按下列标准计算的占用费:一楼东首第1间3000元/年、第2间和第3间合计10000元/年、第5间4500元/年、第6间4500元/年、第7间4500元/年、一楼第4间和二楼、三楼、四楼合计25000元/年（56000元/年-第1间3000元/年-第2间和第3间10000元/年-第5间4500元/年-第6间4500元/年-第7间4500元/年-第8间4500元/年）；十、石海兰腾空姜堰大道56号一楼东首第8间房屋并交还给石黄村委会；十一、驳回石黄村委会的其余诉讼请求。上列一至九项确定的义务应于判决生效后30日内履行。 本院二审期间，王希亮提供案外人石海旺出具的情况说明一份，陈述王希亮扩建房屋时，石海旺作为时任石黄村委会主任对扩建行为是知晓并同意的。拟证明王希亮扩建房屋是经石黄村委会同意的，扩建的房屋应归王希亮所有。石黄村委会质证认为该情况说明不能达到王希亮的证明目的，且对其真实性不予认可。 本院审核认为，石海旺出具的情况说明属于证人证言，石海旺应当到庭作证并接受法庭和当事人质询。在石海旺未到庭的情况下，该情况说明的真实性无法确认，本院不予采信。 何根林提供其2013年7月1日与王希亮签订的房屋租赁协议书一份，该份协议上约定的租赁到期时间为2033年5月30日，石黄村委会在该协议上签章。拟证明石黄村委会是同意王希亮将房屋转租给何根林至2033年5月30日。石黄村委会质证认为何根林在二审中提交该证据不符合程序规定，且何根林的租赁期限应当服从王希亮与石黄村委会签订的租赁期限，对其真实性亦无法确认。 本院审核认为，由于何根林陈述其于2015年6月因租金上涨重新与王希亮签订房屋租赁协议，2015年的协议约定的租赁期限至2018年5月30日，2013年的协议已实际解除，其证明目的显然不能实现，该份证据本院亦不予采信。 一审查明的事实已有相应证据佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中王希亮与石黄村委会签订的房屋租赁协议合法有效，双方应当按约履行各自的义务。房屋租赁协议明确约定租赁期限为2015年6月1日至2019年5月30日，石黄村委会亦在租赁合同到期前明确告知王希亮案涉房屋不再出租，故王希亮应在租赁期限届满后将案涉房屋返还石黄村委会。王希亮在租赁期限届满后仍占有使用案涉房屋，理应支付相应的占用费，其不承担诉讼期间占有费的主张无事实和法律依据。 关于扩建房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。本案中王希亮提供的证据不能证明其在案涉房屋北边空地上扩建的行为经石黄村委会同意，故石黄村委会要求王希亮拆除扩建房屋恢复原状于法有据。双方虽在协议中有“乙方（王希亮）资产归乙方”的约定，但根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》的规定，扩建房屋的行为应当经过有关主管部门的规划许可和施工许可。而本案中王希亮、石黄村委会均明确表示扩建行为未获得任何许可批准，系违法扩建，故王希亮认为依据双方协议扩建房屋归其所有的主张不能成立。 关于装饰装修损失的补偿问题，王希亮与石黄村委会之间签订的房屋租赁协议书明确约定租赁期限为2015年6月1日至2019年5月30日，王希亮对案涉房屋装饰装修时应当充分考虑租赁期限及投资风险,其对案涉房屋的装饰装修是为了自身受益,且该装饰装修成本已经分摊整个租赁期限之中,现租赁期限已经届满,王希亮要求补偿装饰装修损失,无合同依据和法律依据。 关于王希亮要求返还租金的请求，因系独立的诉讼请求，应当提起反诉，但王希亮在一审中并未提起反诉，二审中石黄村委会亦不同意就此事项调解，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，本院不予理涉，王希亮依法可另案主张。 另,在本院二审期间，石黄村委会于2020年1月16日向本院申请撤回对石海兰的相关诉讼主张。该申请系石黄村委会在法律规定范围内处分自己民事权利和诉讼权利的真实意思表示，不违反法律规定,且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益,同时考虑到第三人石海兰非基于案涉租赁合同法律关系占有房屋，本院准许石黄村委会上述申请。 综上，王希亮的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。鉴于二审中出现石黄村委会撤回对石海兰诉讼主张的新事实，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初4413号第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十一项； 二、撤销泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初4413号第十项。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行腾空交房义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 一审案件受理费550元，减半收取计275元，由王希亮负担。二审案件受理费550元，由王希亮负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 云 审 判 员  李志霞 审 判 员  李 霖 二〇二〇年一月二十日 法官助理  于海涛 书 记 员  刘 阳