河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初8995号原告徐全福，男，1964年10月3日出生，汉族，住河南省汝南县。原告邢雪荣，女，1965年6月2日出生，汉族，住河南省汝南县。委托代理人徐全福,男,1964年10月3日出生,汉族,系邢雪荣丈夫，住址同上。被告驻马店市凤凰置业有限公司。住所地：驻马店市文明路北段翡翠城院内。法定代表人李兵，经理。委托代理人张力、付洋威，河南华珠律师事务所律师。原告徐全福、邢雪荣与被告驻马店市凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐全福，原告邢雪荣的委托代理人徐全福，被告凤凰置业公司的委托代理人付洋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐全福、邢雪荣诉称，2015年凤凰置业公司动工开发凤凰城二期国际公寓，并在各媒体宣传销售，承诺公寓产权70年，为实验小学、第二中学双学区房，工程项目齐全，2018年5月交房。为给孩子选购商品房，自2016年春节至2017年3月，原告和家人几十次到驻马店考察，在退出预购中央城邦、龙湾世家、新加坡花园三处的房屋（均有据可查）后，因未能抵御凤凰城公寓营销队伍的蛊惑、欺骗（其恶意欺骗的手段和方式，网络、媒体有大量的记载，不再列举，目的为套取买受人的资金），于2017年3月20日向凤凰置业公司交付了30000元购房定金（该公寓楼已建十余层）。当月25日在营销经理赵珍的催促下，与其（甲方）订立了商品房认购合同，双方约定：甲方将开发的凤凰城二期国际公寓11楼27号房屋（建筑面积45.39㎡，单价7408元/㎡）以34.3330万元的价格出售给乙方徐全福，首付97133元即日交付，余款待签订正式合同时一次性付清或办理按揭贷款，房屋预定2018年5月交付，公寓房屋装修标准见附单。与被告签订的认购商品房单（底单由赵珍保管，至今未向购房人提供，完全具备商品房买卖合同的要件，应认定为商品房屋预售合同），并按约定交付了首付房款97133元（包括定金3万元）。之后，被告无视买受人群体的权利，该公寓长期不恢复开工至今，并以驻马店市创文明城市、预售许可证缓批等为由，掩盖事实，拒绝签订商品房买卖合同，导致买受人急需的用房落空。基于被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人承担已付房款一倍赔偿194266元。请求依法判令：1、解除商品房预售合同。2、返还首付购房款9.7133万元及孳息。3、赔偿违约损失（以未取得房产的现行价值45.39㎡×1.2万元/㎡减去买受人应付的购房款34.3330万元计算）。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、解除原、被告于2017年3月20日签订的《凤凰城认购协议书》。2、被告向二原告返还首付购房款9.7133万元及利息（利息，从2017年3月20日起计至返还完毕之日止，按中国人民银行公布的同期存款利率计算）。3、被告赔付违约损失201350元（暂定，以评估数额为准，以未取得房产的现行价值45.39㎡*1.2万元/㎡减去买受人应付的购房款34.3330万元计算）。4、被告承担已付房款一倍赔偿19.4266万元。被告凤凰置业公司辩称，1、2017年3月20日原告认购了凤凰城国际公寓10栋11层27号房，该认购协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同双方应受该协议约束。2、原告在认购协议中选择按揭贷款，双方在第三条第二款第一项约定，原告应该在签订认购协议书后3日内（2017年3月22日前）交纳总房款的百分之三十或百分之五十作为首付款。协议第四条约定如原告逾期付款，超过10日以上，被告公司有权解除认购书。3、认购协议第三条第二款第二项约定原告需在协议签订后30日内，交齐符合银行按揭的资料，若超过10日未提交，视为原告自动放弃该房屋。原告未按合同约定提交按揭资料，原告行为构成违约，应视为原告已经放弃该房屋，所交房款不予退还。4、原、被告双方形成的是商品房预约合同关系，双方并未形成商品房买卖合同关系，原告交纳的款项为选房诚意金不是首付款，且原告存在违约，选房诚意金不予退还。5、原告诉称凤凰置业公司隐瞒没有取得商品房预售许可证与事实不符，双方在认购协议中第二条约定，待甲方取得商品房预售许可证后双方签订商品房买卖合同，双方在签订认购协议书时就已经告知原告，本案房屋未取得商品房预售许可证，凤凰置业公司不存在故意隐瞒的事实。原告诉求一倍以内的赔偿无依据，且原告请求的是一倍赔偿计算数额为双倍，应不予支持。6、原告第二、三、四项诉讼请求存在重叠，应依法不予支持。综上，被告公司不存在违约行为，不应承担违约责任。经审理查明,2017年3月20日，原告徐全福、邢雪荣（乙方）与被告凤凰置业公司（甲方）签订《凤凰城认购协议书》一份，约定：一、项目说明。乙方自愿认购甲方开发的凤凰城国际公寓10栋层7号房屋（以下简称“上述房屋”），建筑面积暂定为平方米，表单价元/平方米，表总房款为叁拾肆万叁仟叁佰叁拾元（小写：343330元）。（上述房屋房号、面积、总价等为暂定，在签订正式《商品房买卖合同》时予以最终确定）。二、乙方在本协议书签订当日向甲方支付叁万元整作为定金，待甲方取得商品房预售许可证后，双方签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款。三、双方确认，乙方按照下述第二种方式向甲方支付上述房屋的房款。……（二）按揭贷款。1、乙方自签订本认购协议书之日起3日内（2017年3月22日前）向甲方交纳总房款（30%或50％）作为首付款。2、选择银行按揭贷款的客户，需要本认购书签订后的30日内交齐符合银行要求的按揭贷款资料，经银行审核通过并交齐银行按揭所需的首付款后，在销售部通知后3日内签订《商品房买卖合同》，若乙方未能在约定的时间提交符合银行要求的按揭贷款资料及签订该合同，则购房款自动上浮1‰，如乙方超过10日未提交按揭资料及签订该合同，视乙方自动放弃该房屋，甲方有权将此房屋另行出售……四、在签订本认购协议书后，乙方应按本认购书中约定的付款方式支付购房款，如未按约定时间期限付款，每逾期一天，乙方按日向甲方支付总房款1‰的违约金，如乙方逾期付款超过10日以上，甲方有权解除本认购书，将上述房屋另行出售。乙方所交定金及房款不予以退还。五、双方签订《商品房买卖合同》后此认购书自动失效并由甲方收回等条款。2017年3月20日，二原告向被告交纳30000元，由被告凤凰置业公司出具收据一份，写明：“今收到徐全福人民币叁万元整，系付10#楼购房诚意金（1127户）”。2017年3月25日，二原告向被告交纳67133元，被告凤凰置业公司出具收据一份，写明“今收到徐全福人民币陆万柒仟壹佰叁拾叁元整，系付10#楼购房诚意金（1127户）”。后二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，二原告申请对凤凰城二期国际公寓11层27号房屋的市场价值进行评估。诉讼中，被告凤凰置业公司认可诉争房屋尚未取得商品房预售许可证。上述事实，有二原告提交的凤凰城认购协议书、收据等证据，被告提交的凤凰城认购协议书证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2017年3月20日，原告徐全福、邢雪荣与被告凤凰置业公司签订了《凤凰城认购协议书》一份，因认购协议明确了房屋的具体位置、房屋总价款、付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已于签订合同后收取原告购房款合计97133元（30000元+67133元），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同中的商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。诉讼中，被告凤凰置业公司认可诉争房屋尚未取得商品房预售许可证，故该商品房预售合同应为无效合同。故二原告请求解除其与被告签订的《凤凰城认购协议书》，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现二原告请求被告向其返还房款97133元并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。利息损失，①其中30000元的利息损失，从2017年3月20日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②其中67133元的利息损失，从2017年3月25日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因双方合同已被认定为无效合同，故二原告的损失赔偿范围应以信赖利益为限，不包括合同履行后可以获得的利益，原告所主张因房价上涨所带来的预期利益损失，即属于履行利益，故对二原告提交的对诉争房屋的市场价值的评估申请，本院不予启动鉴定程序。综上，原告请求被告赔偿房价上涨损失201350元（暂定），于法无据，本院不予支持。诉讼中，原告主张被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，未提交相关证据加以证明，故原告的该项主张，本院不予采信。原告据此请求被告向其赔偿已付房款一倍赔偿194266元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐全福、邢雪荣返还房款97133元并赔偿该款的利息损失（其中30000元的利息损失，从2017年3月20日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中67133元的利息损失，从2017年3月25日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告徐全福、邢雪荣的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8691元，由原告徐全福、邢雪荣负担6978元，由被告驻马店市凤凰置业有限公司负担1713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘林审判员  周岩审判员  王鹏二〇二〇年一月九日书记员  余欢