广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13244号原告：周会花（CHAU,WUIFA），女，1969年5月2日出生，香港特别行政区永久性居民，现居住广东省珠海市金湾区时代山湖海39栋3003房。委托诉讼代理人：潘雪，广东德赛律师事务所律师。被告：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市***************卡二楼。法定代表人：孔繁权，董事长。委托诉讼代理人：谢志强，男，员工。原告周会花（CHAU,WUIFA）与被告中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）涉港商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告周会花的委托诉讼代理人潘雪、被告朗晴公司的委托诉讼代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周会花向本院提出诉讼请求：1.判令朗晴公司向周会花支付逾期交楼违约金33820元（违约金以1544310元为基数，按日万分之一的标准自2019年1月1日计算至2019年8月7日）；2.判令朗晴公司向周会花支付2019年1月至2019年8月期间的物业管理费损失2683.2元。事实与理由：周会花与朗晴公司于2017年3月7日签订了《中山市商品房买卖合同》，约定周会花向朗晴公司购买位于中山市********商品花园*期*卡，房屋总价1544310元。朗晴公司应于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地的人民政府有关规定，办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建房工程竣工验收备案登记证》（以下简称竣工验收登记证），并将约定的商品房交付周会花使用，如逾期交房，朗晴公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向周会花支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，周会花向朗晴公司支付了全部购房款1544310元，但朗晴公司未能在2018年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给周会花使用。朗晴公司辩称，1.涉案房屋在《中山市商品房买卖合同》约定的交付日期即2018年12月30日前已符合交付使用条件，朗晴公司不存在逾期交付的违约行为。涉案房屋早于2018年8月27日完工，并于2018年12月30日前取得涉案房屋的规划、公安消防、环保等专项验收合合格的政府备案文件，足以证明涉案房屋符合交付条件，朗晴公司于2018年12月10日将符合约定交付使用条件的房屋通知周会花收楼并无不妥。2.朗晴公司已实际取得竣工验收登记证，对登记时间的延迟不存在过错。竣工验收登记证的登记时间为2019年5月4日，并不代表涉案房屋于该日才符合交付使用条件，竣工验收登记证及《单位（子单位）工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表）仅为行政备案公示使用，行政审批的延迟不能成为朗晴公司违约的事由。涉案房屋所在的君汇尚品花园二期10、11幢的消防专项验收早于2018年12月23日验收合格，由于政府部门对君汇尚品花园二期13幢商业性质用房的消防专项审批标准调整，导致相应验收时间顺延。3.周会花诉请退还物业管理费没有事实及法律依据。朗晴公司并非物业服务合同的权利义务主体，无权就物业费的清偿作出决定。根据合同约定，周会花有义务按照约定的交付期限办理收楼手续，周会花逾期未收楼，应从2018年12月31日计付物业管理费。朗晴公司已于2018年12月10日通知周会花收楼，周会花逾期至2019年8月8日接受涉案房屋，已实际享受中山市龙基物业服务有限公司提供的物业服务，无权主张物业管理费损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，周会花与朗晴公司签订了一份合同条码为1701013810的《中山市商品房买卖合同》，约定周会花向朗晴公司购买位于中山市********花园*期*卡的预售商品房。合同的主要内容：1.价款：总价款为1544310元。2.交付期限：朗晴公司应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合本合同约定的商品房交付周会花使用。3.逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，朗晴公司按日向周会花支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，周会花有权解除合同，周会花要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，朗晴公司按日向周会花支付已交付房价款万分之一的违约金。4.交接：商品房达到交付使用条件后，朗晴公司应当书面通知周会花办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收登记证，并签署房屋交接单。若因周会花逾期未收楼，在朗晴公司指定交楼期限届满当天，视为已实际交付周会花使用，该房屋由交付日（含实际交付日）起算物业管理费。签订上述合同后，周会花向朗晴公司支付了购房款1544310元。2018年12月10日，朗晴公司向周会花发出收楼通知书，周会花确认其收到该通知书，并述称办理收楼手续时发现涉案房屋并未取得竣工验收登记证而拒绝收楼。2019年5月14日，中山市********君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢取得竣工验收登记证。周会花于2019年8月8日收楼，同日周会花向中山市龙基物业服务有限公司支付了2019年1月至同年10月的物业管理费3354.1元[335.41元/月*10个月=3354.1元]。周会花主张违约金计算期间为2019年1月1日至2019年8月7日共219天，朗晴公司应向其赔偿2019年1月至同年8月的物业管理费2683.4元[335.41元/月*8个月=2683.2元]。对于朗晴公司迟延取得竣工验收登记证的原因，本院依法向中山市消防支队东升大队调查取证，该大队函复本院，主要内容为：“消防部门办理消防设计审核（含建设工程消防设计备案）所引用的国家技术标准以建设单位到消防业务窗口申报日所执行的国家技术标准为准；办理消防验收所引用的国家技术标准以该宗工程设计审核时所引用的技术标准为准。《建设工程消防验收意见书》（山应急L消验字〔2019〕第0012号）所对应的工程是君汇尚品二期13幢，建设工程消防审核受理时间为2017年6月16日，主要引用的技术规范为2014版，朗晴公司于2019年4月30日向我大队业务窗口进行消防验收申报，我大队当天受理，该幢消防验收时引用的技术规范仍为2014版。我大队并未提出第13幢需要一级资质消防施工单位施工方能通过验收的要求，2005版及2014版的技术标准均无对消防施工单位资质的要求。”本院认为，本案系涉港商品房预售合同纠纷，应比照涉外案件进行处理。因本案合同履行地及被告住所地均在内地，内地法律与本案具有最密切联系，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。周会花与朗晴公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。中山市消防支队东升大队的回函可以证实迟延取得竣工验收登记证的原因并非是政策变更所致，朗晴公司相应的抗辩，本院不予采纳，认定迟延取得竣工验收登记证是基于朗晴公司自身原因，非基于政策变更原因。朗晴公司因自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付，构成违约，应承担相应违约责任，按合同约定的标准向周会花支付逾期交房的违约金。周会花要求被告支付迟延交付之日起至实际交付之日止的违约金，理据充分，本院予以支持。经核算，上述期间产生的违约金为33820元[1544310元×0.01％×219天=33820元]。关于物业管理费。合同约定房屋自交付日起计算物业管理费，周会花于2019年8月收楼，其已交纳的2019年1月至同年7月物业管理费2347.87元[335.41元/月*7个月=2347.87元]应由朗晴公司赔偿。对周会花超出前述认定范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市朗晴房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日向原告周会花（CHAU,WUIFA）支付逾期交房违约金33820元；二、被告中山市朗晴房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日向原告周会花（CHAU,WUIFA）支付款项2347.87元；三、驳回原告周会花（CHAU,WUIFA）超出前述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计356元，由被告中山市朗晴房地产置业有限公司负担[该款已由原告周会花（CHAU,WUIFA）预交，被告中山市朗晴房地产置业有限公司于上述付款期限内一并迳付原告周会花（CHAU,WUIFA），本院不另行收退]。如不服本判决，原告周会花（CHAU,WUIFA）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市朗晴房地产置业有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李肖霞二〇二〇年一月八日书记员  吴倩红