湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10843号上诉人（原审被告）：武汉大眼睛房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区福星惠誉红桥村K3第******房。法定代表人：潘程，该公司总经理。委托诉讼代理人：田维轲，湖北林熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛曼洋，湖北林熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴红，女，1959年10月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李睿，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵辉，湖北今天律师事务所律师。上诉人武汉大眼睛房地产经纪有限公司因与被上诉人吴红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。武汉大眼睛房地产经纪有限公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判上诉人与被上诉人于2019年7月21日签订的《托管合同》于2020年4月17日解除；二、撤销原判第二、三项并依法改判；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案合同解除时间存在错误。上诉人受疫情影响无法继续履行合同，合同目的无法实现。为减少双方损失，上诉人于2020年4月17日以短信通知的方式明确告知被上诉人解除合同并承担相应的违约责任，该解除通知到达被上诉人之日起生效。二、一审法院对本案上诉人支付租金的期间存在事实认定错误。根据《装修合同》关于工程款支付方式的约定，房屋装修验收合格后甲方（被上诉人）支付剩余装修款，即支付总工程款的5%；根据《托管合同》第3页第一条第二点，在甲方的精装修房验收合格后交付乙方（上诉人）进行托管。因此，《托管合同》的生效时间为被上诉人支付最后一期工程款的第二日起。三、一审判决判令上诉人承担违约金过高，有违公平原则，应予调减。案涉房屋达到对外转租条件后，上诉人对外经营的月数屈指可数，受疫情影响，一度暂停业务。考虑到及时止损，上诉人主动提出解约、承担违约责任。但一审法院判令上诉人承担6个月的租金远超出被上诉人房屋空置期的房租损失，高于上诉人的履约成本。吴红辩称，一、《托管合同》生效时间是以合同约定的时间为准。合同第一条第三项明确约定了交付日期。《装修合同》与本案《托管合同》没有必然联系，《装修合同》的问题应另案解决。二、《托管合同》只约定了甲方（被上诉人）可解除合同，没有约定乙方（上诉人）解除合同，上诉人要解除合同应给被上诉人预留合理期限。三、《托管合同》约定了5年的托管期限，约定6个月的违约金并不高。5年托管期限考虑到了房屋进行了装修，预计可以取得5年的稳定收益。现在租赁3个月不到上诉人就要解除合同，违约金并不高。吴红向一审法院起诉请求：1.判令解除吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司于2019年7月21日签订的《托管合同》；2.判令武汉大眼睛房地产经纪有限公司立即支付拖欠吴红2019年12月31日至2020年5月10日（暂定，计算至实际收房之日）期间的租金9533.33元及逾期付款利息（以拖欠的租金9533.33元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月11日起计算至实际收房之日止）；3.判令武汉大眼睛房地产经纪有限公司支付吴红因解除《托管合同》造成的房屋装修损失人民币20000元；4.判令武汉大眼睛房地产经纪有限公司向吴红支付违约金13200元；5.判令武汉大眼睛房地产经纪有限公司赔偿吴红电子锁损失1280元；6.判令武汉大眼睛房地产经纪有限公司立即向吴红交付房屋内的电器使用说明书、保修卡；7.判令武汉大眼睛房地产经纪有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月21日，吴红与武汉大眼睛房地产经纪有限公司签订《托管合同》，约定：吴红将其名下位于武汉市洪山区金地自在城4号商业体1单元10层26号房出租给武汉大眼睛房地产经纪有限公司；托管期限5年，吴红从2019年10月30日起至2024年10月29日将房屋交付给武汉大眼睛房地产经纪有限公司进行委托管理；租期内前三年租金每月2200元，从第四年开始武汉大眼睛房地产经纪有限公司除了支付每月租金2200元之外，还需支付该房屋实际单月超出2200元部分的50%，武汉大眼睛房地产经纪有限公司每年支付11个月的租金；每年的第一季度按2个自然月结算收益，全年共计结算11个月；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方均不承担违约责任；如武汉大眼睛房地产经纪有限公司在委托期内单方面终止本合同的，武汉大眼睛房地产经纪有限公司须向吴红支付6个月的收益作为违约赔偿金。合同并对双方的其他权利义务作出约定。同日，吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司之间签订《装修合同》，由武汉大眼睛房地产经纪有限公司对吴红名下位于武汉市洪山区金地自在城4号商业体1单元10层26号房进行装修，合同约定：承包方式为全包；总价款52960元；工期自2019年7月29日至2019年10月29日；装修主材、辅材、设施设备、工具均由武汉大眼睛房地产经纪有限公司提供；合同并对双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，武汉大眼睛房地产经纪有限公司对吴红房屋进行了装饰装修，吴红也按照合同支付了装修款。在装修期间，因武汉市召开世界军人运动会，案涉房屋所在小区物业禁止在2019年9月25日至2019年10月7日期间施工。2019年11月25日，武汉大眼睛房地产经纪有限公司向吴红支付租金4400元。2020年1月23日，武汉市关闭离汉通道，2020年4月8日，武汉市恢复部分离汉通道。在此期间，案涉房屋内无租户居住。因疫情期间房租缴纳问题，吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司发生分歧，2020年4月17日，武汉大眼睛房地产经纪有限公司通过短信通知吴红解除合同，不再履行合同约定。2020年4月27日，吴红委托律师向武汉大眼睛房地产经纪有限公司发出律师函，要求武汉大眼睛房地产经纪有限公司继续支付租金并赔付违约金21780元；返还装修利润20000元；赔偿因装修质量产生的损失15000元。一审法院认为，吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司之间签订的《托管合同》及《装修合同》系双方真实意思表述，不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应严格遵守。《托管合同》名称虽为托管，但约定的内容实质为租赁权利及义务，故吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司之间成立房屋租赁合同关系。《托管合同》签订于2019年7月21日，在充分考虑了装修时间的基础上，吴红给予武汉大眼睛房地产经纪有限公司三个月的装修期，故合同约定起租日为2019年10月30日，武汉大眼睛房地产经纪有限公司仅以2019年9月25日至2019年10月7日军运会举办为由，要求起租日后延无事实及法律依据。故2019年10月30日仍为合同起租日，自该日起，武汉大眼睛房地产经纪有限公司应按约向吴红支付租金。武汉大眼睛房地产经纪有限公司仅于2019年11月25日向吴红支付4400元（即两个月租金），故武汉大眼睛房地产经纪有限公司仅支付了2019年10月30日至2019年12月29日的租金，2019年12月30日及之后的租金，武汉大眼睛房地产经纪有限公司无正当理由未予支付。武汉大眼睛房地产经纪有限公司抗辩租期内每个租赁年度的头一个月免租，该约定本意是，在双方正常履约情况下，吴红给予武汉大眼睛房地产经纪有限公司免租期。但鉴于武汉大眼睛房地产经纪有限公司仅支付2个月的租金后延迟支付租金，且武汉大眼睛房地产经纪有限公司要求解除合同，合同约定的租期内每年头一个月免租失去意义，应按实际租期来核算武汉大眼睛房地产经纪有限公司应交纳的租金。故武汉大眼睛房地产经纪有限公司仅交纳至2019年12月29日的租金。新冠疫情虽属于不可抗力，但疫情已逐步缓解，并不必然导致《托管合同》解除，且《托管合同》约定的租期较长，武汉大眼睛房地产经纪有限公司于2020年4月17日通过短信通知吴红解除合同的行为不发生法律效力。反而，武汉大眼睛房地产经纪有限公司延迟支付租金构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴红有权解除合同，吴红在2020年5月20日向一审法院起诉，故一审法院确认吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司之间签订的《托管合同》于2020年5月20日解除。合同解除前，武汉大眼睛房地产经纪有限公司应按合同约定支付租金，吴红要求武汉大眼睛房地产经纪有限公司支付2019年12月31日至2020年5月10日期间的租金于法有据，考虑到该期间内发生了新冠××疫情，疫情属于不可抗力，武汉大眼睛房地产经纪有限公司在疫情期间并未开展转租经营，应酌情减少武汉大眼睛房地产经纪有限公司支付的租金，疫情期间的租金按50%比例向吴红支付，经核算，武汉大眼睛房地产经纪有限公司应向吴红支付2019年12月31日至2020年5月10日的租金为6930元（包括2019年12月30日至2020年1月22日的租金为24天×2200÷30=1760元+2020年1月23日至2020年4月7日的租金为2个月又15天=5500元×50%=2750元+2020年4月8日至2020年5月10日的租金为2420元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，武汉大眼睛房地产经纪有限公司除支付欠付的租金6930元外，还需承担利息损失，吴红主张以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2020年5月11日起计算至实际收回房屋之日（2020年5月27日）止，于法有据，一审法院予以支持。房屋装修合同系吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司真实意思表示，武汉大眼睛房地产经纪有限公司为吴红进行了装饰装修，吴红也支付完毕装修款，吴红不存在因装修造成的损失，即便吴红、武汉大眼睛房地产经纪有限公司解除租赁关系，吴红利用该装饰装修仍可以将该房屋出租，装饰装修仍具备使用价值，故吴红要求武汉大眼睛房地产经纪有限公司承担因解除《托管合同》造成的房屋装修损失无法律及事实依据，一审法院不予支持。武汉大眼睛房地产经纪有限公司违约亦可导致吴红重新寻找租户期间的空置期损失，对此，双方在合同中约定的违约金，即六个月租金，该违约金能够弥补吴红空置期间的房租损失，一审法院对吴红要求武汉大眼睛房地产经纪有限公司支付违约金13200元的诉请予以支持。电子锁包含在房屋装修合同之内，且武汉大眼睛房地产经纪有限公司已就电子锁及电子锁的密码权限与吴红进行了交接，吴红要求武汉大眼睛房地产经纪有限公司更换电子锁于法无据，一审法院不予支持。同理，武汉大眼睛房地产经纪有限公司已向吴红缴付了电器使用说明书、保修卡等，一审法院对吴红关于说明书、保修卡的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、吴红与武汉大眼睛房地产经纪有限公司于2019年7月21日签订《托管合同》于2020年5月20日解除；二、武汉大眼睛房地产经纪有限公司在判决生效之日起十日内向吴红支付2019年12月31日至2020年5月10日期间的租金6930元，并就此款，自2020年5月11日起至2020年5月27日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，向吴红支付利息损失；三、武汉大眼睛房地产经纪有限公司在判决生效之日起十日内向吴红支付违约金13200元；四、驳回吴红其他诉请请求。如未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，由武汉大眼睛房地产经纪有限公司负担206元，由吴红承担244元。二审时，上诉人提交其法定代表人潘程个人账户明细一份，拟证明被上诉人向上诉人支付装修尾款的日期，该日期为房屋装修验收合格交付之日，托管合同应从第二日起算。被上诉人质证认为，对上述的证据的真实性无异议，关联性有异议；双方没有另行签订协议约定起租时间，不能以打款时间计算起租时间；上诉人施工逾期是其自身原因所致，不能将这个结果转嫁给被上诉人。经质证，本院认为，上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三：一是案涉《托管合同》何时解除；二是从何时计算《托管合同》的起租日；三是合同约定的违约金是否过高。关于第一个焦点，上诉人主张案涉《托管合同》于2020年4月17日解除，依据是其通过短信的方式向被上诉人发出解除合同的通知。本院认为，被上诉人接到上诉人解除合同的通知后随即发函表示不同意解除合同，双方未达成解除合同的合意。故上诉人主张《托管合同》于2020年4月17日解除既不符合合同约定，也不符合法律规定。关于第二个焦点，上诉人主张从被上诉人支付最后一期装修款的次日计算租金，理由是《装修合同》约定了装修工程验收合格时支付尾款，被上诉人支付尾款的时间超过了《装修合同》约定的三个月的装修期限。本院认为，根据被上诉人支付尾款的日期并不能反推出装修工程验收合格的日期。《装修合同》约定，工期延期需双方协商达成一致意见，现上诉人主张装修期超过三个月，既没有提供双方关于协商延长装修期限的证据，也没有双方对装修工程验收的证据，本院对其该项上诉主张不予支持。关于第三个焦点，《补充协议》是双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。《补充协议》第二条第二款约定：“违约方在终止合同后30日内向守约方支付6个月租金为违约金”。现武汉大眼睛房地产经纪有限公司作为违约方，应当按照协议的约定向吴红支付6个月租金的违约金。结合《委托合同》的租赁期限、合同履行情况、当事人的违约情况，该约定能够弥补吴红的实际损失；另一方面，武汉大眼睛房地产经纪有限公司认为违约金约定标准过高，但并未提供约定的违约金过分高于吴红实际损失的证据，其应承担举证不能的法律责任，故武汉大眼睛房地产经纪有限公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，武汉大眼睛房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人武汉大眼睛房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年十二月九日法官助理邱冠群书记员邱冠群