河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2615号原告：新乡市牧野区东郡府苑业主委员会，住所地新乡市牧野区新一街**东郡府苑西苑西门出口。法定代表人：马大海。委托诉讼代理人：崔聪聪，河南黄池律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊永智，河南牧野律师事务所律师。被告：新乡市东宇物业服务有限公司，，住所地新乡市牧野区新一街东郡府苑小区**法定代表人：熊亚琴，经理。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕波，河南宇华大众律师事务所实习律师。原告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会（以下简称东郡业委会）与被告新乡市东宇物业服务有限公司（以下简称东宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本案由新乡市中级人民法院指令审理，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东郡业委会的委托诉讼代理人崔聪聪、樊永智、被告东宇物业公司的委托诉讼代理人郭建华、郭燕波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即撤离东郡府苑小区；2、判令被告移交物业服务用房、物业管理资料等；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2017年4月1日签订《小区物业服务合同》，但被告管理无法满足小区物业的需求，出现了严重的问题，引起业主严重不满，合同到期原告要求被告续签合同，被告置之不理，后原告通过公开招标方式选聘了新的物业，并进行了公示，新的物业合同正式生效后，被告拒不撤离小区，并殴打、断水断电、威胁小区业主和中标物业公司人员，经多方协商，被告仍不撤离。被告东宇物业公司辩称：起诉状陈述部分不属实一、1、被告提供的物业服务一直都能满足全部业主的合法需求,且能够满足绝大部分业主的各种需求。2、被告从来没有拒绝过续签合同,原告也从来没有续签合同的意思表示。3、被告没有拒不撤离小区,也没有采取殴打、断水断电方式威胁小区业主和中标物业公司人员。原告与新乡市新阳物业管理有限公司（以下简称新阳公司）签订的物业合同,因选聘物业程序严重违法,其并未依法发生法律效力,被告依法不应撤离小区。相反业主委员会成员和新阳公司人员却多次向被告实施违法行为,长期霸占被告物业办公室,强行在小区内挂牌,非法闯进被告工作场所殴打工作人员等等。二、原告对外另行选聘物业公司程序严重违法，首先,原告不但没有征得小区建筑面积专有部分过半以及专有部分业主过半数的同意,而且没有依法召开业主大会,根本没有经过业主大会授权。这严重违反《物权法》第76条和国务院《物业管理条例》第11条、第12条的强制性规定。根据《民法总则》第153条的规定,原告实施的对东郡府苑小区选聘新物业的民事行为无效；其次,原告主持召集的所谓的“业主代表大会”严重违反《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条的强制性规定,“业主代表”在参加业主代表大会前没有征求被代表业主的意见、建议，不但召集程序严重违法,而且表决行为和表决结果严重侵犯了被代表业主的表决权。且原告组织的小区“业主代表”不但没有进行依法推选和选举,而且根本没有在主管部门备案。依法根本无权召集业主代表大会；最后,2018年12月24日新乡市牧野区东郡社区居民委员会给原告的《回函》,建议暂缓物业公司招标程序。2019年4月17日卫滨区人民法院在审理陈成珍、郑伟涛、张旭东诉新乡市牧野区牧野镇政府对原告行政登记备案不合法一案时,发现申请方（原告）提交的资格证明材料不全,有些委员的业主资格没有证据证明。故该法院向新乡市牧野区牧野镇政府发出《司法建议书》,建议对辖区内业主委员会（包括原告）的备案登记材料进行全面的、有针对性书面指导,并进行审慎审查。因原告对外另行选聘物业公司程序严重违法,导致原告与新乡市新阳物业管理有限公司签订的物业合同依法不能发生法律效力。原告无权要求被告撤离小区移交物业用房和相关资料。故应驳回原告的诉讼请求；三、被告已经和小区过半数以上的业主签订新物业服务合同,签合同业主所占的专有面积已经超过建筑总面积的一半,已经达到《物权法》第76条和国务院《物业管理条例》第11条、第12条的要求,该行为属于小区业主以与被告签订物业服务合同的书面表决的方式,表决通过:业主同意被告给东郡府苑小区继续提供物业服务的决定。该表决属于小区具有法定表决权业主的真实意思表示,且已经发生法律效力。该效力大于原告选聘新物业的效力，加上现在与被告签订物业服务合同的业主数量与业主总人数以及该部分业主所占专有部门面积与建筑总面积的比例均已经达到双过半，故依法应驳回原告的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉小区为新乡市牧野区东郡府苑小区，该小区系河南东宇置业有限公司开发建设，小区分为西苑（一期建设）、中苑（二期建设）和东苑（二期建设）。2012年7月18日，河南东宇置业有限公司与被告东宇物业公司就二期项目签订有前期物业服务合同，约定前期物业服务期限为合同签订之日起至业主代表大会选出物业服务企业并与之签订正式《物业服务合同》与业主委员会交接完毕。原告东郡业委会首次成立于2017年前，2017年4月1日，原告与被告就东郡府苑一期签订小区物业服务合同，期限至2018年3月31日。原告东郡业委会2018年2月3日完成第二次换届选举，2018年2月25日履行了备案手续，并经新乡市牧野区牧野镇东郡社区居民委员会和新乡市牧野区牧野镇人民政府审查同意，该届业主委员会管理区域为东郡府苑所有小区。2018年7月29日原告召开业主代表大会的会议记录上结论是：出席38人，绝大多数代表要求招标选聘物业公司，授权业委会办理相关事宜。原告2018年9月27日召开主任办公会，出席5人，会议决定：通知物业，业委会根据业主大会的决议，决定向社会公开招标2019年的物业服务公司。2018年9月28日，原告告知被告在物业合同到期后，顺延至2018年12月31日，期满不再续签，将选聘新的物业公司。2018年10月15日原告召开会议表决通过开展入户调查的决定，出席2人。2018年11月原告开始入户征求业主意见，并于2018年11月28日至11月30日在东苑社区门口设置投票点进行补充表决，并在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布补充投票的通知。2018年12月7日，原告在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布公布入户调查统计的公示，实际入户数1327户，同意票：1175户；同意率88.55%，弃权票：63户；4.75%，反对票：89户；反对率6.71%，综合同意率：93.29%。2018年12月14日在河南招标网站发布招聘新物业的公告。该公告采购内容中显示东郡府苑西苑、中苑（新二街以西，荣校东路北）、东苑（新二街东，荣校路北）共计住宅建筑物大约46栋，住户大约3000多户，非住宅大约200套，总住宅建筑面积约51.80万平方。最终新乡市新阳物业管理有限公司中标。本院认为，依照相关法律规定，业主委员会的性质是业主行使共同管理权的一种组织形式，其由业主选举产生，仅能行使职责范围内的事宜。依照物权法第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项由业主共同决定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可知，本案争议的事项属于业主共同决定事项，需要满足一定的条件（即双过半，指专有面积和人数均过半）方能产生法律后果，业主代表大会也无权决定该事项。本案中，涉案小区业主人数为3000余人，而在决定选聘和解聘物业服务企业事项时仅有1175张同意票，至少不满足业主人数过半数的条件，因此，在目前情形下，为了全体业主的共同利益，业主委员会尚不能请求解聘现有的物业服务企业，故原告要求撤离、搬离和移交相应资料的请求应予驳回。关于原告要求调取证据的请求：1、要求调取的公安机关材料与本案无关联性，不影响本案判决，不予准许；2、要求调取房产出售明细，本院认为认定业主人数是以小区内实际房屋数量为依据，不是以已经销售出的房屋数量为依据，换言之，如果房屋未出售，那么开发商自己是业主，因此，原告要求调取的该项证据也不影响本案判决，故亦不予准许调取。原告要求中止审理无法律依据，不予准许。原告应重新组织召开业主大会，由业主对该项事宜进行决定，然后根据业主决定结果履行相应的职责。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：张孝群审判员 ：陈青青审判员 ：郝章勇二〇二〇年一月二十二日书记员 ： 李 赢