黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0104民初9329号 原告（反诉被告）：赵建国，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市。 委托诉讼代理人：佟岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾云，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高洪梅，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市。 委托诉讼代理人：钟继成，黑龙江司和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭郁，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市。 委托诉讼代理人：钟继成，黑龙江司和律师事务所律师。 原告赵建国与被告高洪梅、郭郁买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。赵建国及其委托诉讼代理人佟岩、栾云，高洪梅及其委托诉讼代理人钟继成，郭郁及其委托诉讼代理人钟继成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵建国向本院提出诉讼请求：1、请求判令赵建国、高洪梅、郭郁于2001年12月27签订的房屋转让协议无效。2、高洪梅和郭郁系夫妻关系，以欺骗手段强占了赵建国的住房：哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3楼1号。请求判令高洪梅、郭郁立即返还住房；3、本案诉讼费由高洪梅、郭郁承担。 事实和理由：2001年，赵建国单位哈尔滨市道外地税分局为了改善职工住房，解决职工的后顾之忧，根据国家及省、市政府住房制度改革的有关政策，经市税务局批准，分局决定为职工集资建房。同年4月份,单位让赵建国预交集资建房款人民币50000元，当时赵建国手中钱不够，赵建国女儿赵玉红替赵建国交的，12月份单位通知又交了人民币20000元，赵建国及时交付的。赵建国和高洪梅的父亲（已故）原系朋友关系，素有往来，高洪梅、郭郁二人听说赵建国单位搞集资建房，觉得有利可图，高洪梅提出做义女，让赵建国把该房的使用权让给他们，当时赵建国没有同意。后来三番五次承诺给赵建国洗衣服，搞卫生，做饭等，照顾赵建国的晚年生活。在花言巧语欺骗下，于2001年12月让赵建国写份协议书、按照高洪梅提出的要求，给高洪梅写了转让协议书。高洪梅先后分两次给了赵建国50000元、20000元，赵建国分别给她打了二张收条。后来单位又通知交20000元，高洪梅就不交了，是赵建国交的。2003年3月17日，赵建国又交了集资款8192元。2003年4月房屋建成进户时，单位通知交超米数款18000元左右，当时赵建国没带钱，郭郁说给垫上，因为赵建国是房主。这笔钱是郭郁代替赵建国交的，收据在郭郁那里。第二天在郭郁的印刷厂屋里赵建国按照交款收据给郭郁打了借条。2003年2月份，赵建国单位下发文件，明确规定，集资建房只允许个人及直系亲属居住，不得买卖、出租、或转让，接到单位文件后，赵建国马上通知了高洪梅和郭郁夫妇，将文件规定告诉他们，并告诉转让协议书无效，并将他们拿的钱全部退回，但高洪梅和郭郁拒不交出替赵建国保管的赵建国曾交款的收据和高洪梅交款赵建国给她打的收条。因此退款未能退成，收据收条也未能索回。后来，高洪梅和郭郁提出照顾侍候赵建国的生活，房屋建成进户给钥匙后，赵建国有房屋钥匙，高洪梅和郭郁也有门钥匙。大约在2003年5月，该房装修时，赵建国监督装修，近一个月装修完了。有一天，赵建国进不去了，郭郁说他把钥匙换了，并且连夜搬进去了。赵建国找高洪梅和郭郁理论此事，郭郁蛮不讲理，双方发生争吵，郭郁在理屈词穷的情况下，野蛮骂人，当时赵建国很生气，让高洪梅和郭郁搬家。后来，高洪梅和她姐找赵建国赔礼道歉，郭郁说买房子，让郭郁买了房子再搬，年年拖，就是不搬。高洪梅和郭郁夫妇，以欺骗的手段搬到该房之后，16年来，未探望赵建国一次，更谈不上照顾赵建国的生活。郭郁在道里区江畔防洪纪念塔附近的房子出租给别人，强占赵建国的房子不肯搬走。因为此事，赵建国眼睛红肿几乎看不见了，在哈医大四院住院治疗近一个月。后来脚又崴骨折了，因上火，又得了严重的心脏病，一年住三、四次医院，身体也受到了极大的伤害。当时因为病重未能及时诉至法院。赵建国现已87周岁的高龄，为维护自身的合法权益，请求法院支持赵建国的诉讼请求。 高洪梅、郭郁辩称：一、赵建国要求的诉求，应依法予以驳回。赵建国在起诉书中要求判令双方于2001年12月27日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求应依法予以驳回。此诉求系赵建国因个人私欲而将高洪梅、郭郁诉诸法院，损害了高洪梅、郭郁的合法权益。高洪梅、郭郁与赵建国签订的涉案房屋的《房屋转让协议书》，系当时双方真实的意思表示，高洪梅、郭郁已经按协议约定交纳了涉案房屋的全部集资款，并且额外支付给了赵建国80000元现金。2003年3月18日，房屋进户时补交的增加面积的差价款和各项进户费也是由高洪梅、郭郁进行交纳的，自进户至今涉案房屋各项费用均系高洪梅、郭郁交纳。截止2003年3月18日，高洪梅、郭郁因涉案房屋所支付各种款项在200000元以上，现由于涉案房屋升值，赵建国为了一己之私而违背了诚实信用原则，将高洪梅、郭郁诉至法院，其诉讼请求应依法予以驳回。二、赵建国未如实陈述涉案房屋转让事实经过，存在虚假陈述、歪曲事实的行为。1、涉案房屋转让系赵建国本人提出，《房屋转让协议书》也是赵建国本人亲笔书写，并非赵建国在诉状中所述的高洪梅、郭郁为了有利可图而主动购买涉案房屋。2、赵建国诉状中所述的义女称呼系赵建国提出的事实不存在。真实情况是赵建国怕涉案房屋转让的事单位不同意，因此赵建国才在转让协议书中对高洪梅以义女的名义来称呼，实际上高洪梅与赵建国之间根本就不存在义女关系的事实。3、涉案房屋全部集资款都是高洪梅、郭郁交纳，赵建国提出垫付、借款的事实根本就不存在。4、高洪梅、郭郁于2003年3月18日向中财房地产开发有限公司交纳的面积补差款、进户各项费用以及房屋装修都系高洪梅、郭郁出资，如赵建国仍然坚持装修事宜，高洪梅、郭郁恳请法庭到涉案房屋实地调查，因涉案房屋系赵建国单位集资建房，居住的都是赵建国的同事，通过调查完全可以证实赵建国是否对涉案房屋进行装修。5、高洪梅、郭郁为涉案房屋实际支付了各项费用20多万元，包括集资款、面积补差款、进户各项费用及额外给付赵建国的80000元。依法成立的合同受法律保护，高洪梅、郭郁与赵建国双方签订的涉案房屋的《房屋转让协议书》系双方真实的意思表示，未违反国家法律的强制性规定，合法有效。高洪梅、郭郁交纳了集资建房款、增加面积补房款、物业费、包烧费、进户等各项费用，以及自2003年至今涉案房屋包烧费、水、电、物业等相关费用，高洪梅、郭郁已经完整的履行了合同义务。2019年3月至4月期间，高洪梅、郭郁得知中财雅典城可以办理不动产证，多次找赵建国要求其配合办理涉案房屋不动产证，赵建国均以各种理由推诿，现涉案房屋不动产证，已经办理至赵建国名下，赵建国本应按照合同约定履行合同义务配合高洪梅、郭郁办理涉案房屋更名手续，但赵建国不但未按照协议约定履行义务，反而还以无理诉求将高洪梅、郭郁诉至法院。综上，高洪梅、郭郁希望贵院在查明本案的事实的基础上驳回赵建国的诉讼请求，并依法判令赵建国履行其应尽义务，配合高洪梅、郭郁办理涉案房屋更名手续，同时将其户籍从涉案房屋公安辖区内迁出。 高洪梅、郭郁反诉诉讼请求：1、判令高洪梅、郭郁与赵建国签订的房屋转让协议合法有效；2、判令哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3楼1号房屋所有权归高洪梅、郭郁所有；3、赵建国配合高洪梅、郭郁办理涉案房屋更名过户手续；4、赵建国承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：高洪梅父亲高振乃与赵建国系多年好友关系，赵建国经常去高振乃家，赵建国系哈尔滨市地方税务局道外分局职工,2000年12月份期间，赵建国告诉高洪梅现在税务局正在集资建房，房屋座落于道外中财雅典城，套内面积在65平米左右,价格便宜不超过200000元。赵建国称现在手中没有那么多钱，让高洪梅购买单位集资房，如高洪梅能购房今后上班、孩子上学都方便，高洪梅考虑条件尚可，同意以赵建国名义向税务局申请集资房，2001年3月初，赵建国告诉高洪梅单位需交纳集资款50000元，高洪梅、郭郁于3月中旬将现金50000元交给赵建国，2001年5月初，赵建国去高洪梅父亲家，高洪梅问赵建国是否交纳了集资款，5月中旬以后，赵建国给高洪梅一张盖有哈尔滨市地方税务局道外分局财务专用章，50000元集资建房款的票据，2001年12月中旬，高洪梅又交给赵建国80000元补偿涉案房屋差价。2001年12月27日，赵建国给高洪梅出具《房屋转让协议书》，证实涉案集资房投资款由高洪梅交纳、负担、赵建国转让该房使用权和应有的产权，其他人无权干涉和争议，同时，还给高洪梅出具收据一份，证实2001年4月6日，交纳的集资房款50000元由高洪梅出资。《房屋转让协议书》内赵建国注明高洪梅为义女，该义女事实不存在，高洪梅从来都没有认赵建国为义父，写义女是赵建国提出的，因怕单位不同意将集资房出卖给本单位职工以外的人员，才在本协议中注明义女虚构事实。2002年1月22日，赵建国给高洪梅出具收条一份，同时，将盖有哈尔滨市地方税务局道外分局基建办公室财务专用章结算票据转交给高洪梅，证实高洪梅交纳了20000元集资建房款，2002年11月5日，赵建国给反诉人出具《诺言》一份，2003年1月21日，高洪梅交纳了20000元集资建房款，赵建国将交款结算票据转交给高洪梅，2003年3月18日，赵建国与高洪梅一同至哈尔滨中财雅典城房地产开发有限公司办理因涉案房屋进户手续，交纳各项费用27438.49元，其中补交了6号楼房屋差价款19471元、物业费、电梯费、包烧费等相关进户费7967.49元，高洪梅领取涉案房屋钥匙进行装修。双方签订涉案《房屋转让协议书》系双方真实的意思表示，未违反国家法律的强制性规定，高洪梅交纳了集资建房款、增加面积补房款、物业费、包烧费、进户等各项费用，自2003年至今涉案房屋包烧费、水、电、物业等相关费用都是高洪梅交纳，2019年3月至4月期间，高洪梅得知中财雅典城可以办理不动产证，多次找赵建国要求其配合办理涉案房屋不动产证，赵建国均以各种理由推诿，现涉案房屋不动产证，已经办理至赵建国名下。根据法律的相关规定，依法成立的合同受法律保护，该协议系双方真实的意思表示，高洪梅、郭郁支付了涉案房屋集资款，交纳了相关费用，给付赵建国部分差价款，赵建国应配合高洪梅、郭郁办理涉案房屋更名不动产证，特向贵院提出反诉，望判如诉请。 赵建国辩称：第一、本案双方签订的房屋买卖协议属无效合同。双方签订的转让协议实质上是利用了赵建国具备道外区税务分局工作人员具备购买单位集资房的主体资格。二者的行为违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（单位集资合作建房不得向非经济住房供应对象出售）、《哈尔滨市经济适用住居管理办法》（单位集资合作建房的销售对象，应当限定在本单位具有经济适用住房购买资格的低收入住房困难家庭）的强制性规定，属无效合同。第二、赵建国与高洪梅签订转让协议时，双方均明知该房屋不允许转让给除购房人直系亲属外的其他人员，双方的行为符合合同法第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益“的规定，签订的合同应属无效合同。2003年赵建国与所在单位签订协议，单位已经明确房屋价款为2284元/平方米，其中赵建国享有45%所有权，单位享有55%所有权，赵建国无权转让单位享有的权利，且在协议中单位有明确规定，该房屋不准许转让，可见，单位并未对赵建国的无权处分行为予以追认。第三、高洪梅并未全面履行房屋转让协议。双方签订的转让协议房屋价款为97000元，但高洪梅仅支付了70000元，其中有超过合同价款20%的应付款未付，高洪梅、郭郁所称2001年12月中旬交给赵建国80000元房屋差价纯属虚构，并未实际给付。且在单位通知房屋买断的后续费用，以及办理房产证书的相关税费、手续费、工本费均为赵建国支付。赵建国多次找到高洪梅要求退还交付的7万余元费用，但高洪梅拒绝为其出具收条，也拒绝给付银行账户，导致赵建国一直未返款。第四、现案涉房屋已经由赵建国办理不动产证，法院不宜将所有权判给高洪梅、郭郁所有，应由高洪梅、郭郁另诉撤销不动产权证书。请求法院查明事实真相，驳回高洪梅、郭郁的全部诉讼请求。 赵建国、高洪梅、郭郁围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织质证。本院认定如下：赵建国提交的证据及高洪梅、郭郁提交的证据真实、有效，能够相互关联证明案件事实，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3层1号房屋原系哈尔滨市地方税务局道外分局2001年分配给职工赵建国的集资房。2001年4月6日，赵建国女儿赵玉红替赵建国向单位缴纳集资建房款50000元。赵建国与高洪梅父亲系朋友，高洪梅与郭郁系夫妻关系。2001年12月27日，赵建国与高洪梅、郭郁签订《房屋转让协议书》，约定：赵建国因手中无钱，自愿将单位集资建房的房屋转让给义女高洪梅，约定由高洪梅交纳全部投资款97000余元，以后的合理费用继续由高洪梅负担；赵建国自愿将该房的使用权和应有的房权全部转让给义女高洪梅，在法律上生效，儿女以及其他任何人无权干涉或争议。赵建国的子女赵天柱、赵玉红在协议书中证人处签字同意。高洪梅配偶郭郁在协议书中签字。 协议书签订后，高洪梅、郭郁于当日向赵建国支付集资款50000元。2002年1月22日，高洪梅向赵建国支付集资款20000元。2002年11月5日，赵建国为高洪梅出具承诺：如南马路的楼房住不上，赵建国把高洪梅交的钱全部返还，如不能返还该款，赵建国14道街现住的53平方米楼房给高洪梅。2003年1月21日，高洪梅向赵建国支付房款20000元，2003年3月18日，高洪梅向哈尔滨中财房地产开发有限公司缴纳补面积房款19471元后，该房屋进户，高洪梅、郭郁在案涉房屋居住至今。自进户至今案涉房屋包烧费、水、电、物业等相关费用均由高洪梅交纳。2006年3月8日，高洪梅将户口迁至案涉房屋所在地址。 2003年2月27日，哈尔滨市地方税务局道外分局出台集资建房分配方案，按省、市政府房改住房分配货币化的相关政策，以集资金额确定产权比例。单位产权占55%，个人产权占45%。2003年5月27日，赵建国与哈尔滨市地方税务局道外分局签订《哈尔滨市地方税务系统职工集资住房协议书》，约定案涉房屋建筑面积106.2平方米，每平方米造价2284元，总造价242560.80元。该房产产权属双方共同所有，其中55%的产权属于甲方哈尔滨市地方税务局道外分局（由甲方支付124897.55元），45%的产权属于乙方赵建国（由乙方支付117663.25元）。约定集资房只允许乙方夫妻、子女、夫妻双方的父母居住，不得买卖和租借给他人。甲方如发现乙方将房屋买卖出租或转让给他人，甲方有权收回该住房，只退给乙方个人集资款部分。 2019年5月28日，赵建国取得位于哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3层1号房屋不动产权证书，该房屋登记权利人为赵建国单独所有，房屋建筑面积108.88平方米。 本院认为：案涉房屋交易时《中华人民共和国物权法》并未颁布实施，案涉房屋不属于商品房性质，其性质为房改房。赵建国与哈尔滨市地方税务局道外分局签订《哈尔滨市地方税务系统职工集资住房协议书》中的约定不属于法律法规对合同效力问题的规定，赵建国出卖整体房屋符合交易习惯。赵建国与高洪梅、郭郁于2001年签订的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，合同合法有效。该合同对双方具有约束力，赵建国与高洪梅、郭郁应按约定履行各自义务。协议签订后，高洪梅、郭郁支付了价款，高洪梅、郭郁一直在案涉房屋居住，并依法交纳了包烧费、水、电、物业等相关费用，高洪梅、郭郁享有案涉房屋的所有权。赵建国在取得案涉房屋的不动产权证书后应履行办理案涉房屋产权更名登记的义务。高洪梅、郭郁的反诉请求成立，本院予以支持。赵建国的诉讼请求不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、坐落于哈尔滨市道外区南极三道街********房屋归高洪梅、郭郁所有； 二、赵建国于本判决生效之日立即协助高洪梅、郭郁办理坐落于哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3层1号房屋的所有权转移登记手续，费用以相关部门核定数额为准，由高洪梅、郭郁承担； 三、驳回赵建国的诉讼请求。 本诉案件受理费100元（赵建国预交），由赵建国负担；反诉案件受理费50元(高洪梅、郭郁预交)，由赵建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  郎 芳 人民陪审员  任雅茹 人民陪审员  吴文雅 二〇二〇年一月七日 书 记 员  孟凡麟