山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁执异910号 异议人（案外人）：沙淑芳，女，1961年1月5日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 异议人（案外人）：沙淑芬，女，1957年5月6日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 以上两案外人的共同委托代理人：单文生。 以上两案外人的共同委托代理人：宋洪党。 申请执行人：青岛晨鸣东方投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区铁镢山路1111号。 法定代表人：李海晖，该公司总经理。 委托代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，该公司董事长。 委托代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。 委托代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层。 法定代表人：韩宜笑，该公司董事长。 被执行人：青岛全统旅游育乐有限公司，住所地青岛市崂山风景区石老人国家旅游度假区。 法定代表人：宋学，该公司董事长。 青岛市中级人民法院在执行青岛晨鸣东方投资有限公司（以下简称晨鸣公司）与山东赛赛集团有限公司、青岛全统旅游育乐有限公司、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）借款合同纠纷一案中，拟拍卖被执行人威乃达公司名下的位于青岛市市北区××路××号××户房屋（以下简称涉案房产），案外人沙淑芳、沙淑芬向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并依法进行了听证，案外人的委托代理人、申请执行人晨鸣公司的委托代理人、被执行人威乃达公司的委托代理人到庭参加了听证，现已审查终结。 案外人沙淑芳、沙淑芬请求本院中止对涉案房产的执行，停止对该房产的评估、拍卖，解除查封。事实与理由：本院查封了案外人所有的涉案房产。案外人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有上述房屋，支付了全部价款，且非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人系涉案房产的实际权利人。案外人向本院提交的证据材料包括：1、沙淑芳、沙淑芬与威乃达公司签订的《违约金赔付协议》、《青岛市商品房预售合同》、购房款缴纳收据；2、青岛市建设委员会《青岛市建设工程竣工验收备案证》、青岛市规划局《建设工程竣工规划验收合格证》、青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》;3、案外人出租房屋的租赁合同及交物业费的收据；4、房屋交接协议；5：《政府拆迁项目“十五大街”业主上访信》；6：十五大街物业服务中心《商铺使用证明》等。 申请执行人晨鸣公司答辩称，请求本院驳回案外人的异议请求。事实与理由：一、异议人没有与威乃达公司在法院查封前就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。首先，异议人与威乃达公司之间合同关系是以物抵债关系，而非房屋买卖合同关系。结合异议人提交的《违约金赔付协议书》可以证实，异议人与威乃达公司之间合同关系的实质是以消灭金钱债务为目的、以物的交付为实际履行方式的以物抵债关系，而非房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护普通商品房买卖合同关系中买受人的物权期待权，若认定异议人依据以房抵债协议所享过户请求权可对抗威乃达公司其他债权人的执行申请，会破坏债权平等性，因此，异议人不应受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护。其次，异议人主张与威乃达公司就涉案房屋签订房屋买卖合同，但并未办理房屋买卖合同的网签备案，不能证明合同签订的真实时间是在查封日期之前，网签备案不仅具有公示效力，而且是取得不动产权属证书必要条件，异议人主张房屋买卖合同没有办理网签备案的责任在于威乃达公司不合常理。二、异议人在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。《房屋交接书》没有威乃达盖章确认，房屋并未交付给异议人。并且该房屋并未取得竣工验收证明，既不符合合同约定交付条件，也不符合法律规定的交付规定。异议人不能提供法院查封之前涉案房屋的水电、天然气、物业费等费用佐证占有房屋的事实，因此，异议人并未在法院查封前合法占有涉案房屋。三、异议人并未支付涉案房屋价款。异议人主张房款以违约金抵顶，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为“支付全部价款”，不应包括债务抵顶。因此，异议人的证据不能证明已支付涉案房屋全部价款。??四、异议人对涉案房屋未办理过户登记有过错。异议人明知涉案房屋已经取得预售许可证，签订房屋买卖合同均未要求办理网签备案登记或预告登记，异议人明显有过错。综上所述，异议人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行行为的规定，恳请人民法院依法驳回异议人的请求。 被执行人威乃达公司对案外人提出的事实和证据予以认可。 本院查明，2013年12月20日，案外人沙淑芳、沙淑芬与被执行人威乃达公司签订违约金赔付协议书，主要内容为因沙淑芳、沙淑芬购买的威乃达公司开发的青岛市十五大街Ａ2-28-100号商铺，沙淑芳、沙淑芬已交全部房款，但威乃达公司不能按时交付，延期交房违约金2092762元。经上述两案外人与威乃达公司协商，由两名案外人购买威乃达公司开发的位于十五大街的Ａ1-28-033商铺，建筑面积43.96平方米，总价款1994905元，购房款由上述两人的违约金抵顶。2013年12月20日，沙淑芳、沙淑芬与威乃达公司签订《青岛市商品房预售合同》，由两人共同购买威乃达公司开发的位于市北区××路××号××户的房屋，建筑面积为43.96平方米，总价款为人民币1994905元，支付方式为上述两案外人的延期交房违约金抵顶。双方于2013年12月20日办理房屋移交手续。 本院另查明，原告青岛海尔零部件采购有限公司与被告山东赛赛集团有限公司、青岛全统旅游育乐有限公司、青岛威乃达投资有限公司借款合同纠纷一案，2016年1月27日，本院以（2015）鲁商初字第89-1号民事裁定查封了涉案房产。2018年5月31日，该案进入执行程序，本院执行案号为（2018）鲁执51号，2018年7月11日，本院作出（2018）鲁执51号执行裁定，继续查封上述涉案房产。2018年9月25日，本院作出（2018）鲁执51号之二执行裁定，将该案指定青岛中院执行。青岛中院于2019年11月14日发布拍卖公告，对被执行人威乃达公司名下的包括上述涉案房产在内的105套房产进行拍卖。 上述事实，有沙淑芳、沙淑芬与威乃达公司签订的《青岛市商品房预售合同》、违约金赔付协议、房屋交接单、收据，青岛市建设委员会《青岛市建设工程竣工验收备案证》、青岛市规划局《建设工程竣工规划验收合格证》，十五大街物业开具的物业费、水电费等收据，本院（2015）鲁商初字第89-1号民事裁定书、（2018）鲁执51号执行裁定书和查封、扣押财产清单等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人沙淑芳、沙淑芬作为买受人，在本院查封涉案房产之前，已与威乃达公司签订了商品房买卖合同，虽然两案外人没有直接支付全部购房款，但其通过“以违约金抵顶购房款”的形式支付了合同约定的全部购房款，并不违反法律的禁止性规定。而且，案外人沙淑芳、沙淑芬已合法占有涉案房产，涉案房产未办理过户登记并非案外人的自身原因造成。因此，案外人沙淑芳、沙淑芬提出的异议，符合上述规定。 综上，案外人沙淑芳、沙淑芬提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对案外人沙淑芳、沙淑芬购买的被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于山东省青岛市市北区××路××号××房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 石少红 审 判 员 王召波 审 判 员 赵海滨 二〇二〇年一月十九日 法官助理 李英三 书 记 员 段嘉宝