辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽07民申210号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：赵中喜，男，汉族，1973年10月10日出生，住河北省沧州市肃宁县。委托诉讼代理人：鲍峰，辽宁爱奉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：鞍山市利扬置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市台安县台北街道办事处大庆东路**。法定代表人：李森，该公司经理。委托诉讼代理人：张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：范永明，男，满族，1971年4月17日出生，住辽宁省义县。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：孟庆春，男，汉族，1965年5月10日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。再审申请人赵中喜因与被申请人鞍山市利扬置业有限公司、范永明及孟庆春案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）辽07民终677号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。赵中喜申请再审称：一、请求依法撤销辽宁省义县人民法院（2019)辽0727民初1411号民事判决书、辽宁省锦州市中级人民法院（2020)辽07民终677号民事判决书；二、请求依法改判或发回重审支持再审申请人的诉讼请求；三、一审、二审、发回重审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、本案事实是：2016年9月22日，再审申请人从鞍山市利扬置业有限公司购得该公司开发的台安县兰庭雅苑小区7号楼3单元602室房屋和5号楼9-10号车库，再审申请人支付了全部购房款369771元和156860元后，鞍山市利扬置业有限公司将房屋交付给再审申请人，并一直收取物业费，义县法院在执行申请执行人锦州银丰典当行有限公司与被执行人范永明、被执行人鞍山市利扬置业有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年12月13日作出了（2017）辽0727执494号执行裁定，查封了台安县兰庭雅苑小区7号楼3单元602号房屋和5号楼9-10号车库。再审申请人认为该两处房屋产权应为再审申请人所有，因此于2017年12月26日向义县法院提出书面异议，义县法院作出了（2017）辽0727执异45号执行裁定书，驳回了再审申请人的异议请求。再审申请人诉至法院，请求对台安县兰庭雅苑小区7号楼3单元602室房屋和5号楼9-10号车库停止执行，确认台安县兰庭雅苑小区**楼****房屋和**楼车库的权利人为再审申请人，产权归属再审申请人所有。二、原审判决认定事实不清、错误。1、本案中鞍山市利扬置业有限公司与安塞特超市及再审申请人之间的债务抵顶合法有效，且已经抵顶完毕。原审法院无任何事实依据和法律依据就强行认定鞍山市利扬置业有限公司与再审申请人签订的商品房定单、相关收据不具有真实性、合法性，属于认定事实不清、错误。2、再审申请人用手中对安塞特超市合法债权凭证，经过鞍山市利扬置业有限公司认可同意，从鞍山市利扬置业有限公司购得涉案房产，相关债权凭证已经交付安塞特超市，抵顶行为已经完全履行，再审申请人已经无法再向安塞特超市主张债权，原审法院错误认定事实，导致再审申请人合法权利丧失，判决错误。3、再审申请人购买涉案房产手续齐全，合法有效，且办理了入住手续，实际占有了房屋，并缴纳了相关费用，取得了房屋的相关权属，原审法院错误认定事实，错误判决，严重侵犯了再审申请人的合法权益。4、贾季与李森于2016年1月19日签订了房屋买卖协议，贾季将台安县光明街东百利华府16号楼北六号门市10-11，5-9,16号楼东侧北1号车库等价值1200万元的门市等房产交付李森，抵顶鞍山市利扬置业有限公司（李森）兰庭雅苑小区700万元房款，该东百利华府房产欠银行500万元贷款约定由李森负责归还，归还后双方办理更名手续，李森至今未办理产权完全是由于李森不归还贷款导致的，并不影响相关债权抵顶的合法有效。而且该房产已经实际交付李森，李森已经出租并收取房屋租金。因此可见，相关的抵顶均已经完成。不存在原审法院认定的有违常理。5、原审法院2018年9月3日给利扬置业法人李森笔录中承认该小区可以办理房产证，没办是由于他没给办，利扬置业也当庭承认没办理是由于利扬置业的责任，而并不是再审申请人不去办理。这也可以证明再审申请人的定单、收据都是真实、合法的。三、一审判决程序错误，二审法院偷换概念，继续程序违法。1、一审法院以（2018)辽0727执38号执行裁定书将本案一审被告由银丰典当有限公司变更为孟庆春是错误的，该裁定书根本没有发生法律效力。该裁定书作出的时间是2018年10月20日，上面列明的当事人为银丰典当有限公司，而银丰典当有限公司在2018年9月6日就已经注销，说明该裁定第一没有依法查清事实，没有查清转让的真实性和合法性，没有查清当事人的存续情况，第二根本就没有依法送达，而该裁定也没有送达给再审申请人，因此该裁定根本还没有发生法律效力。一审时，再审申请人已经将理由和依据提交给法院，但是一审判决没有对此作出任何解释和说明。二审法院偷换概念，根本不提银丰典当有限公司先注销、法院后做裁定的错误程序，仅仅提及不送给再审申请人的事，显然继续程序违法。四、原审一审、二审判决适用法律错误，再审申请人对涉案房屋依法享有所有权，具有合法排除强制执行的法律依据原审判决适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。属于适用法律错误。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。又根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。同时根据最高人民法院在（2016)最高法民申2736号中认为：该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，所以，再审申请人完全享有合法排除强制执行的法律依据。其次，即便根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，再审申请人也符合其规定。第一，再审申请人早在义县法院查封涉案房产之前就已经与鞍山市利扬置业有限公司签订了合法有效的商品房订单以及买卖合同，对这一事实也没有任何争议的。第二，同时根据九民纪要第125条的规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。从这一规定也可以看出，针对《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并不是必须要求案外人名下必须没有住房，而是要综合考虑其购买的房屋是否是为了居住需要，而原审判决对此没有任何的查明事实机械的适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是严重的适用法律错误。第三，本案中，李森承接了贾季对再审申请人的债务，并用涉案房屋作价抵顶的方式代为履行债务这一事实是合法成立的，三方就该顶账行为已经履行完毕。鞍山市利扬置业有限公司与再审申请人签订了商品房定单，并向再审申请人出具了收据，无论是定单还是收据均由李森签字和鞍山市利扬置业有限公司盖章，并在收据上标明了安塞特抵账字样。也就是说，对该代为履行行为李森与鞍山市利扬置业有限公司是明知的、同意的并实际履行了的，同时再审申请人将对安塞特超市的债权凭证返还给了安塞特超市，三方的抵账行为实际已经履行完毕。对此最高法院（2019)最高法民申1560号民事裁定书，认定了“以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。”所以，再审申请人通过三方顶账方式支付了全部的购房款这一事实是无可争议的。五、兰亭雅苑小区和我们同样情况的有4、50户，为什么别人的都真实合法有效，只有我们这几户不真实合法，一审法院显然是区别对待，错误判决。本案义县法院在查封3栋楼案涉房屋等房产之前，已经查封了该小区2、4、6等栋楼的相关房产，已经足可供执行，撤销以上查封，又重新查封再审申请人等人的房产，没有任何道理。再审被申请人称是由于前一查封财产数额不够，才又一次查封，完全不是事实。综上，再审申请人不论是根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条还是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其均依法享有排除强制执行的合法依据。综上，辽宁省义县人民法院（2019)辽0727民初1411号民事判决书、辽宁省锦州市中级人民法院（2020)辽07民终677号民事判决书适用法律错误，程序违法，再审申请人请求贵院依法支持申请人再审请求，保护申请人合法权益。鞍山市利扬置业有限公司提交意见称，再审申请人申请再审不符合民事诉讼法第二百条第二款、第六款的规定,依法应驳回其再审申请。一、锦州中院终审判决和义县法院一审判决认定事实清楚,正确。1、再审申请人认为利扬公司与安塞特超市及再审申请人之间的债务抵顶合法有效,且已经抵顶完毕是错误的。李森用利扬公司开发的兰亭雅苑小区多套住宅楼价值700万元与贾季所有的台安县车库等价互换,贾季,贾季经营的安塞特超市所欠再审申请人债务用互换的住宅楼部分支付给再审申请人。人履行互换过程中,贾季所有的台安县光明街百利华府16号楼门市10-11、5-9被鞍山市立山区人民法院查封,导致互换行为无法履行,答辩人无法再交付给李森互换的住宅楼。再审申请人所用安塞特超市债权因为互换终止无法用来支付所取得的住宅楼款项。一二审法院认定事实清楚。2、再审申请人用于安塞特超市债权抵顶房款部分,由于无法履行,自然恢复到原债权状态,再审申请人认为其无法向安塞特超市主张债权事实错误。至于再审申请人是否能主张债权均与一、二审判决无关。3、再审申请人认为其取得了涉案住宅楼权属事实错误。再审申请人没有办理房屋产权证,说明其未取得涉案房屋权属。4、贾季提供给李森互换的门市房因为贾季欠其他银行贷款被立山区法院查封,与贾季该门市房本身在银行抵押贷款500万元无关。因为贾季的其他银行贷款导致互换的行为无法履行,答辩人再交付互换的住宅楼没有事实依据,也侵犯了答辩人其他债权人的利益。5、再审申请人没有办理房产证是客观事实,是再审申请人的原因造成的,是由于贾季与李森互换被终止所导致的,与答辩人无关。二、义县人民法院与锦州中院一、二审判决程序合法。银丰典当有限公司注销,原公司股东承继了公司的债权,行为合法有效。义县人民法院一审裁定书合法有效,送达程序合法。三、原一二审判决适用法律正确,再审申请人对于涉案房屋不具有所有权。原审判决适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定正确。再审申请人取得涉案财产不符合第二十九条的规定条件,一是没有支付全部价款,二是本人名下无其他用于居住的房屋,所以涉案房产不能排除人民法院执行行为。再审申请人对于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条认为是其名下有一套商品房,第二套也是为了满足居住条件是对于此条规定的理解错误。李森与贾季互换房产,不是李森承继了贾季的债务,再审申请人认为该种互换行为是李森承继了贾季的债务明显是错误的。综上,再审申请人申请再审没有事实和法律依据,请人民法院依法驳回其再审申请。本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业鞍山市利扬置业有限公司名下，再审申请人赵中喜主张对案涉房屋享有所有权无事实与法律依据，且其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故其请求对案涉房屋排除执行缺乏事实及法律依据。关于赵中喜提出一审将被告锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春错误的问题，执行法院于2018年10月20日作出（2018）辽0727执38号执行裁定，将申请执行人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春，故一审法院将孟庆春列为本案当事人并无不当。赵中喜并不是执行案件的当事人，而执行案件的当事人并未对执行送达提出异议，亦无证据证明存在上述裁定书未送达到执行案件当事人的情况，故赵中喜的该项主张本院不予支持。综上所述，赵中喜的再审事由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回赵中喜的再审申请。审判长  王利民审判员  姚雪峰审判员  刘树林二〇二〇年十二月八日法官助理韩双书记员项彦琳