昆明铁路运输中级法院执 行 裁 定 书（2020）云71执异49号案外人：张晓丽，女，汉族，1964年4月20日生，住云南省昆明市西山区。申请保全人：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地云南省昆明市盘龙区北市区金江路**，统一社会信用代码91530000725289200K。负责人：刘富敏。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师。被申请人：昆明呈钢工贸有限责任公司，住所地昆明市新闻路**，统一社会信用代码91530100292117963U。法定代表人：戴云，该公司董事长。被申请人：云南中天文化产业发展股份有限公司，住，住所地云南省昆明市新闻路**一社会信用代码9153000078165679X4。法定代表人：戴艳梅，该公司董事长。被申请人：戴艳梅，女，汉族，1975年10月9日出生，住云南省昆明市五华区。被申请人：戴云，男，汉族，1952年6月28日生，住云南省昆明市呈贡区。被申请人：崔丽华，女，汉族，1963年3月27日生，住云南省昆明市官渡区。在本院执行申请人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称中国华融云南公司）申请对被申请人昆明呈钢工贸有限责任公司（以下简称呈钢公司）、云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称中天公司）、戴艳梅、戴云、崔丽华诉讼财产保全一案中，案外人张晓丽于2020年6月17日向本院提出异议申请，因其提出申请时本院对新闻路429号文化空间广场负一层地下室Ｂ区Ｓ-029、Ｓ-030商业用房采取的强制措施处于轮候查封状态，故本院以（2020）云71执异7号执行裁定书驳回了张晓丽的异议申请。本院查封生效后，张晓丽于2020年11月24日对执行中天公司位于昆明市新闻路429号文化空间广场负一层地下室Ｂ区商业用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张晓丽称，其于2012年9月3日与被申请人中天公司的中介机构昆明市西山区忠轩经济信息咨询部（以下简称忠轩咨询部）签订《资格确认书》，全款购买了中天公司开发的新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区S-029、S-030商铺，并将上述商铺返租给忠轩咨询部，委托其统一招商、经营、管理，并已取得过收益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，其对位于新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区S-029、S-030商铺享有趋于准物权的特殊债权，应依法予以保护。综上，请求本院解除对上述商铺的查封。申请保全人中国华融云南公司答辩称：1.根据中天公司的经营范围，该公司系房地产公司，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的有关规定来审查案外人张晓丽的权利是否足以排除执行。但张晓丽并未与中天公司签订书面买卖合同，所购商品房也未用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。2.即便适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，张晓丽也未与中天公司签订《商品房购销合同》，未向中天公司支付购买价款，未合法占有上述商业用房，在直至上述商铺被查封前的6年间未申请办理备案或过户登记，存在过错。综上，案外人张晓丽的申请于法无据，应予驳回。被申请人呈钢公司、中天公司、戴艳梅、戴云、崔丽华未提交答辩意见。本院查明，云南省高级人民法院在审理中国华融云南公司与呈钢公司、中天公司、戴艳梅、戴云、崔丽华金融借款合同纠纷一案中，中国华融云南公司申请诉讼财产保全，云南省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）云民初141号之一民事裁定，对呈钢公司、中天公司、戴艳梅、戴云、崔丽华名下价值216,081,538.88元的财产采取查封、扣押、冻结等诉讼保全措施。接着，云南省高级人民法院又作出（2018）云执保86号执行裁定，指定本院执行云南省高级人民法院（2018）云民初141号之一民事裁定。本院于2018年10月18日向昆明市房屋交易产权管理处填发（2018）云71执保73号协助执行通知书，查封了中天公司位于昆明市新闻路429号“文化空间”的601套房产，本案所涉位于昆明市新闻路429号“文化空间”负一层地下室B区S-029、S-030商业用房在被查封范围内。另查明，2018年12月20日，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民初820号民事判决，该判决书已生效。生效判决书确认了以下基本事实：张晓丽于2012年9月3日与忠轩经营部签订《资格确认书》，约定由张晓丽购买位于新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区S-029（套内面积16.62㎡，单价46,331元）、S-030（套内面积15.95㎡，单价44,526元）商铺，张晓丽将铺面从2013年7月1日起返租给忠轩咨询部，双方签订《商品房购销合同》的时间以忠轩咨询部通知时间为准。后张晓丽向中天公司支付了购房款全款1,182,380.67元，于2013年7月30日与云南富壹城物业服务有限责任公司签订《物业委托租赁管理协议》，约定张晓丽将上述商铺委托该物业公司对外租赁，并约定了委托期限、租金计算标准。中天公司认可其已实际收取上述购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，中天公司委托忠轩咨询部与张晓丽签订的《资格确认书》约定了商品房买卖合同的主要内容，且中天公司已按约定收取了全部购房款，应认定双方签订了合法有效的书面买卖合同。张晓丽已于2013年将以上商业用房委托云南富壹城物业服务有限责任公司对外租赁并取得收益，应认定其已实质上按照《资格确认书》的约定对上述商业用房进行了占有。且在案无证据显示上述案涉商铺未办理过户登记系因张晓丽自身原因所致。中国华融云南公司认为张晓丽未与中天公司签订《商品房购销合同》，未向中天公司支付购买价款，未合法占有上述商业用房，未申请办理备案或过户登记存在过错的主张，与生效判决确认的基本事实不符，且未能提供足以推翻该事实的证据，本院不予采纳。关于中国华融云南公司认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的意见，本院认为，该条款系为保护个人消费者的居住权而设置，故在对买受人购房资质提出明确规定的同时，对合同价款支付作出了较低要求，与本案实际情况不符。综上，申请人张晓丽的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于新闻路429号文化空间广场负一层地下室B区S-029、S-030商业用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  艾年玉审判员  董亚昆审判员  王 佳二〇二〇年十二月七日法官助理张亚杰书记员宁雯