辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1911号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄小东，男，1986年12月9日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭宏阳，女，1986年2月15日出生，汉族，住辽阳市白塔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：潘杨，辽宁律安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱俊，女，1987年1月10日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：杨晓峰（朱俊丈夫），男，1986年12月18日出生，汉族，住。上诉人黄小东郭宏阳因与被上诉朱俊房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄小东、郭宏阳及其共同委托诉讼代理人潘杨，被上诉人朱俊及其委托诉讼代理人杨晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小东、郭宏阳上诉请求：一、将辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1485号民事判决依法改判或者发回重审；二、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定事实错误。上诉人和被上诉人于2020年4月20日签订了《房屋买卖合同》，在争议房屋产权没有办理过户更名情形下，上诉人在2020年4月24日，仅仅在签订合同4天以后，就因不能办理贷款而无法支付剩余购房款，单方通知被上诉人解除《房屋买卖合同》，并且愿意承担违约责任。上诉人在一审中已经充分举证了履行不能的原因，且表示无能力购买该争议房屋。原审人民法院法官的判决认为：该合同继续履行并且承担违约利息，且承担本案的诉讼费用。上诉人认为：原审法院法官是借用司法权力侵害公民的公平交易权。合同因为上诉人的通知而单方解除。原审法院法官曲解适用《中华人民共和国合同法》107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。在上诉人因为履行不能，愿意在违约的责任前提下，承担定金罚则和因为不能购买该房屋造成被上诉人额外扩大损失赔偿意思表示，这符合该法条的规定。原审法院判决上诉人继续履行，将会造成上诉人和被上诉人的损失继续扩大，在上诉人无法办理贷款情形下，上诉人只能通过贱卖现有住房和借款来支付人民法院确定的判决第二项的内容。同时，未判决被上诉人依据该判决承担过户更名的义务，在此基础上，被上诉人在此期间也不能和其他人达成买卖房屋协议，如果被上诉人因房价下跌而出售该房屋，将会对上诉人违约，进而承担违约和赔偿责任，人民法院的该判决实在令人啼笑皆非，试问这样的判决如何得到履行？法律从来不强人所难，在原审判决漏洞百出，同时侵害了争议双方的合法权益。二、一审法院适用法律错误。（1）根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于房屋买卖合同的若干问题的规定》均多次明确地表示了在合同解除和合同不能履行情形下，应当承担定金罚则和违约责任。合同解除系合同尚未开始履行和履行尚未结束，因为当事人或者当事人以外的原因致使合同不能继续履行的情形，可分为归责当事人原因和不可抗力。本案中，上诉人因为不能办理贷款是在签订合同后发生的事实，已属不可抗力，合同应当在上诉人履行通知义务后而解除合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第115条定金条款，明确了规定了因违反合同约定，定金作为债的担保而形成债权债务法律关系。原审法院无视争议双方关于定金的约定，在被上诉人没有举证其经济损失，同时也无其他损失的情形下，简单粗暴的判决，违反了在不违背法律和法规情形下私法自治的基本原则，同时这也是法律人最简单，最肤浅的基础法律常识。（2）该判决判令上诉人支付违约利息每月9,000元，根据《房屋买卖协议》双方约定，因为违约支付的房屋剩余价款的利息为每月百分之二即9,000元，既然在判决书中确认继续履行合同，如上诉人依该判决支付其中大部分价款，按照该判决在剩余购房款极少的情况下，上诉人也应继续支付每月9,000元的利息赔偿损失。原审判决造成了上诉人更大负担，履行更无可能，而被上诉人得到了不应当得到的更大利益。如依该判决，上诉人有权请求被上诉人，在未给付全部购房款情形下，先履行办理过户更名手续义务，然后上诉人每月交付一定的金额款项冲抵欠款，来减少上诉人的经济损失，这样的情形所导致的结果是被上诉人也不能接受的。《中华人民共和国合同法》第113条明确规定了因财产违约赔偿的范围，不应大于合同履行后可以获得的利益。被上诉人具有因上诉人违约而取得更大利益的可能性，上诉人认为：该判决侵害了上诉人的合法权益，并且造成了更大的损失的事实。我国的民商法的立法宗旨是保护民事法律行为的善意履行，在履行不能的情形下承担定金罚则和赔偿损失等违约责任。朱俊辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。黄小东、郭宏阳向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款145,000.00元；2、诉讼费用由被告负担。朱俊反诉请求：1、黄小东、郭宏阳继续履行购房合同，支付剩余购房款520,000.00元及利息（利息从2020年5月1日起每月9,000元至付清购房款之日止）。一审法院认定事实：2020年4月2日，黄小东、郭宏阳为购买朱俊与其配偶杨晓峰共有的位于辽阳市白塔区的房产一处而通过微信转账的方式向朱俊交付购房定金人民币伍仟元整（小写：5,000.00元）。2020年4月6日，朱俊通过白塔区家家房产中介部向郭宏阳出具“购房定金收条”一份。该收条内容对上述情况进行了确认。2020年4月7日，郭宏阳通过银行账户向朱俊转账汇款人民币145,000.00元。2020年4月20日朱俊作为甲方（出卖方）与作为乙方（买受方）的黄小东、郭宏阳通过丙方白塔区家家房产中介部签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容约定：“甲乙双方约定位于辽宁省辽阳市白塔区的房产（小区名称：中南望京花园，房屋所有权人：朱俊）转让成交合计为人民币670,000.00元，共分3次过款。”该合同书的手写部分主要约定内容为：“经甲乙双方商定此房屋为商业贷款交易流，首付款金额为大写人民币叁拾贰万元整（小写：320,000.00元）。首付款分两次过款，第一次首付款过款金额为人民币150,000.00元，第一笔首付款已付清。第二笔首付款金额为人民币170,000.00元。第二笔首付款过款时间为贷款审批通过后7个工作日内办理，交易过户当日甲方配合乙方。办理过户后，乙方需付清首付款金额共计人民币320,000.00元。如甲方配合乙方办理交易过户后，乙方不付清首付款金额，算乙方违约，需双倍赔偿剩余尾款未结清金额。第三笔尾款金额为人民币350,000.00元。第三笔尾款付清时间由贷款银行直接打到甲方账户中。经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币52万元整，每月9,000.00元为利息，期限为甲乙双方成交后甲方收到银行发放的尾款到账日期为准截止。利息支付的时间为每月的月末结清。在签订本合同后，如甲方不卖或转卖其他人算甲方违约，需双倍赔偿乙方首付款金额。如在签订本合同后，乙方违约不买，首付款归甲方所有不退还，居间服务费由违约方承担。如果乙方贷款金额不足叁拾伍万元，过户时补清首付款金额。甲乙双方确定，如贷款未批，乙方以全款的方式购买此房屋。如甲乙双方有纠纷，违约责任以手写部分为准。”另查，上述位于辽阳市白塔区（小区名称：中南望京花园）的房产为朱俊通过其个人的公积金贷款方式而购买。朱俊的借款（银行贷款）金额为人民币200,000.00元，其借款起止日期为2015年2月11日至2035年2月10日。2020年4月8日，朱俊向贷款机构提前结清了对于其上述房产的剩余贷款本金（149,187.00元）及约定利息（255.90元）。2020年4月24日，黄小东、郭宏阳通过手机短信的方式向朱俊表明因自身无法办理购房公积金贷款，故无钱购买上述约定房产，并希望与朱俊协商解除上述购房合同。2020年5月20日，白塔区家家房产中介部作为甲方（居间方）与作为乙方（买受人）的黄小东、郭宏阳共同签订声明一份。其主要内容记载：因乙方（买受人）单方面违约不购买此房屋，不能继续履行合同办理此房屋贷款手续，今甲方退还乙方贷款服务费2,000.00元，日后有关于此房屋贷款事宜与甲方无关。2020年6月15日，白塔区家家房产中介部出具情况说明一份，内容记载：2020年4月6日，甲乙双方（甲方、出卖方：朱俊；乙方、买受方：黄小东、郭宏阳）在我单位签订房屋买卖协议，乙方购买甲方望京花园商品房一套（158-2号楼1单元2层2号楼），购买方式全款，购房金额65万元整。在2020年4月20日，由于乙方现金不够，经双方协商，重新签订购房合同，购买方式贷款，购房金额67万元整。4月6日签订合同作废，甲乙双方已将原件交回我单位。情况属实，特此证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄小东、郭宏阳与朱俊签订《房屋买卖合同书》一份，事实清楚，证据充分，且该合同的签订是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，予以确认，双方均应当按照合同的约定内容履行相应的义务。现黄小东、郭宏阳明确表示不再购买朱俊所售案涉房产，因此黄小东、郭宏阳按合同约定已经构成违约，故其二人应当按照房屋买卖合同的约定内容承担相应的违约责任。根据黄小东、郭宏阳与朱俊所签《房屋买卖合同书》中手写部分的约定内容：“如在签订本合同后，乙方违约不买，首付款归甲方所有不退还，居间服务费由违约方承担。”因此黄小东、郭宏阳已经向朱俊交付的购房首付款人民币150,000.00元（包含购房定金人民币5,000.00元）无权要求返还。故对于黄小东、郭宏阳主张的返还购房款人民币145,000.00元的诉求，不予以支持。黄小东、郭宏阳与朱俊所签《房屋买卖合同书》中手写部分的约定内容中记载“经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币52万元整，每月9,000.00元为利息，期限为甲乙双方成交后甲方收到银行发放的尾款到账日期为准截止。”故朱俊主张的黄小东、郭宏阳应当继续履行购房合同并支付剩余购房款52万元及利息（从2020年5月1日起每月9,000.00元至付清购房款之日止）的诉求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、驳回黄小东、郭宏阳的诉讼请求；二、黄小东、郭宏阳于判决生效后十日内给付朱俊剩余购房款人民币520,000.00元及利息（自2020年5月1日至，至实际给付之日止，按每月9,000.00元计算）。本诉案件受理费3,200.00元，减半收取1,600.00元，由黄小东、郭宏阳负担；反诉案件受理费9,000.00元，减半收取4,500.00元，由黄小东、郭宏阳负担负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。关于黄小东、郭宏洋提出的“判令朱俊返还购房款145,000.00元”的诉请求，此请求应当是在解除案涉《房屋买卖合同》后可能产生的法律后果，而黄小东、郭宏洋在本案中并无解除《房屋买卖合同书》的诉讼请求。合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判。据此，黄小东、郭宏洋的诉讼请求，不予支持。关于朱俊提出的要求黄小东、郭宏阳继续履行购房合同，支付剩余购房款52,000.00元及利息的诉讼请求，黄小东、郭宏阳已经明确表示不能继续履行《房屋买卖合同》，争议双方对违约责任约定明确，该《房屋买卖合同》事实上不能履行。朱俊可依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，要求黄小东、郭宏阳承担违约责任。据此，朱俊的反诉请求，亦应驳回。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1485号民事判决第一项，即驳回黄小东、郭宏阳的诉讼请求；二、变更辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1485号民事判决第二项为，驳回朱俊的反诉请求。一审案件受理费1,600元，由黄小东、郭宏阳负担，反诉费4,500元，由朱俊负担；二审案件受理费3,200元，由黄晓东、郭宏阳负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年十二月四日法官助理高石书记员李玉