广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初7191号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区****************。法定代表人：聂某1。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：徐玲，女，1958年11月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区*****办事处科教新村社区科教新村4区9栋102房，公民身份号码430************063。被告：徐向平，男，1961年9月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区*****办事处科教新村社区科教新村4区9栋102房，公民身份号码430************015。原告广州市万科物业服务有限公司与被告徐玲、徐向平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁火琼，被告徐玲、徐向平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告2017年10月至2019年3月的物业服务费2221.42元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为663.76元）；2、判令被告立即支付给原告2017年6月至2019年2月的各项公共水电公摊费223.06元（包括公共用电公摊费222.07元、公共用水分摊费0.99元）；3、判令被告立即支付给原告2017年1月至2019年2月的住宅水费666.83元、住宅电费2545.3元，以上共计6320.37元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远市清城区石角镇S253线石角段清远万科城悦榕街六号楼13层06号房屋。原告与涉案房屋的开发商签订了前期物业服务合同，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照商品房买卖合同约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年1月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。为维护原告及全体业主的合法权益，现依据民事诉讼法第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告徐玲、徐向平共同辩称：一、原告与被告一直没有结算。被告自2015年8月11日收楼以来，预存物业费数笔。被告再三催促原告物业人员（管家）与被告进行2015年8月至催促期间的结算（管家微信管理平台上有对话记录），但原告到至今仍未与被告办理结算手续，一直不予回复，并自行将被告的预存款作了物管等费用的扣除，既然没有结算，原告为何要自行扣除;二、事实不详。原告的数字6320.37元不清楚是怎么计算出来的，原告没有出示原始记录和凭据、明细账目（依据编号201**********327购房合同附件四合同补充协议（住宅）20120808第九条之规定，《中华人民共和国会计法》第二章第十四条之规定，财政部《会计基础工作规范》第四十八条之规定）;三、在原告没有办理结算手续和提供相关的凭据、记录和账目的情况下，被告认为原告起诉事实不详，被告不能答应原告的诉讼请求。被告提出以下答辩请求：（一）请原告提供本次起诉数据的真实合法依据，与被告进行结算，结算余若为负数，即欠款，被告按欠款数额如实缴纳（附证据编号1、2、3、4）；（二）请求原告从本案结案之日起，办理好有关手续，并经被告确认，重新开始计算物业管理费和水电费用，之前的费用请按照（一）协商解决；（三）判令原告根据购房合同附件四，合同补充协议九，对合同第十六条的补充“保修房屋不能居住使用的……”按同地段同类房屋租金标准进行补偿七个月费用（依据：购房合同附件四合同补充协议（住宅）第九条之规定）；（四）判令原告根据购房合同附件四合同补充协议十、对合同第十七条补充之内容，计算2015年8月至2018年12月31日归属于被告的利得，与被告进行结算（依据购房合同附件四合同补充协议（住宅）第十条之规定、《中华人民共和国立法法》、《物权法》、《合同法》、《广东省物业管理条例》第六章第五十三条和第八章第七十条之规定）；（五）判令原告按双倍支付被告因该案件产生的交通费、午餐费、误工费（依据《消费者权益保护法》计算）：(12×6＋3×6＋35×3＋162.4×3）×2=1364.40元;(六)本案诉讼费用由原告承担。另外补充：1、被告认为律师函无效，因为没有落款日期与联系地址；2、被告认为结算日是2015年8月11日，原告的全部诉讼请求已过诉讼时效；3、被告要对消费有知情权，原告出具结算依据；4、被告不清楚水电的原始依据。被告认为商品房买卖合同的附件前期物业服务合同第三条的第一款无效，根据物权法规定，任何人无权处分被告的物业。本院经审理认定如下：被告徐玲、徐向平是清远市清城区*********************的业主，涉案房屋建筑面积79.62平方米。原告广州市万科物业服务有限公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，具有物业管理资质。2012年12月4日，清远市宏美投资有限公司与原告签订《清远万科城（3.1期）前期物业服务合同》，约定由原告为清远万科城提供前期物业服务，该合同第十一条约定，本物业管理区域服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.90元/月/平方米的标准交纳。2013年2月2日，被告徐玲、徐向平与清远市宏美投资有限公司签订商品房买卖合同，约定前期物业服务合同作为合同附件，该附件的第三条约定涉案房屋物业服务收费实行包干制，1期高层住宅（带电梯）由业主按其拥有的物业建筑面积1.90元/月/平方米的标准按月交纳物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前交纳，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。2015年8月11日，被告在《客户钥匙/物品签收单》上签名确认收到涉案房屋的钥匙及有关物品。2018年11月25日被告徐玲收到原告邮寄催收物业服务费律师函。被告收楼后预存了4933.28元给原告用以抵扣相关费用。此外，原告主张2017年10月1日至2018年10月31日期间及2018年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费分别按1.5元/月/平方米、按1.8元/月/平方米的标准收取，被告予以确认。诉讼中，原告主张其已垫付涉案房屋在2017年6月至2019年2月期间的各项公共水电公摊费223.06元以及2017年1月至2019年2月期间的住宅水费666.83元、住宅电费2545.30元，但其提供的发票显示付款方名称为清远市宏美投资有限公司，且没有向本院提供发票原件。以上事实，有原告提供的《清远万科城（3.1期）前期物业服务合同》、商品房买卖合同、客户钥匙/物品签收单、不动产登记资料查询结果，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与开发商签订的《清远万科城（3.1期）前期物业服务合同》以及被告与开发商签订的前期物业服务合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务。对于原告主张将被告预存的4933.28元部分用于抵扣涉案物业在2015年8月1日至2017年9月30日的期间产生的分摊水电费以及2015年8月1日至2017年9月30日期间产生的住宅水费以及该期间的部分住宅电费，但未能明确被告在该期间产生的以上费用具体数额，其主张抵扣的数额不明确，对于原告该部分主张，本院不予采纳。对于原告的第一项诉讼请求，根据双方确认的，在2018年10月31日之前的物业管理费按1.5元/月/平方米的标准计算，在此后的物业管理费按1.8元/月/平方米的标准计算，因此，从2015年8月1日至2019年2月28日期间，涉案物业产生的物管管理费共5231.03元，抵扣被告预存的4933.28元后，被告还应向原告支付297.75元物业管理费。对于原告的第三项诉讼请求，至于原告要求被告支付2017年1月至2019年2月期间的住宅水费、电费，但其未能提供证据证明涉案物业在上述期间产生的水费、电费具体金额，该主张依据不足，本院不予支持。至于被告是否欠付公摊水电费以及住宅用水、用电费用，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐玲、徐向平于本判决生效之日起7日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付截止至2019年2月28日的物业管理费297.75元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐玲、徐向平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一九年十一月九日书记员  李小曼附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。