重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3289号原告：重庆丽君房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道开州步行街1006号，统一社会信用代码915002345520287573。法定代表人：李海彬。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷海英，重庆帅风律师事务所律师。被告：广西银湾物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号，统一社会信用代码91450100282895948A。法定代表人：胡祝帮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐明勇，重庆敬友律师事务所律师。原告重庆丽君房地产开发有限公司(以下简称丽君公司)与被告广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了第一次审理，原告丽君公司的委托诉讼代理人王道平、雷海英和被告银湾公司的委托诉讼代理人唐明勇到庭参加诉讼。第一次庭审后，原告丽君公司解除了对王道平的委托。因案件事实较为复杂，本院于2019年5月24日将本案转为普通程序，之后依法适用普通程序分别于2019年6月12日和2019年9月2日公开开庭进行了第二、三次审理，原告丽君公司的委托诉讼代理人唐永新和被告银湾公司的委托诉讼代理人唐明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽君公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告给付收取的XXX小区业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费和预收的物业服务费计599554.37元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月24日，原告就开发的“开县--XXX”项目的物业与被告成立的开县分公司签订《开县--XXX前期物业服务合同》，2014年4月17日签订了《XXX项目物业服务补充协议》。被告为原告的项目实施的是前期物业服务，被告想通过该项目的前期物业服务打响被告物业服务的品牌，所以双方签订的物业服务合同约定2017年6月30日到期，在整个服务期间被告只派了一个物管经理赵勇。物业服务合同履行期间一直都是亏损状态，原告对每年收取的物业服务费与开支不足部分都进行补贴。2017年6月20日，原告与被告成立的开县分公司签订《协议书》约定双方于2017年6月30日解除服务关系。2017年7月，原告与被告成立的开县分公司签订《XXX物业管理交接事宜协议》。被告成立的开县分公司在从事物业服务期间，收取了XXX小区物业业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费等各项费用。按照《XXX物业管理交接事宜协议》的约定，被告成立的分公司对至解除服务关系之日尚未退还业主的装修押金237000元(不包含结算后已退业主魏某3000元)、工本费押金11420元（装修时需要办出入卡收取的工本费，但是实际没有给业主办卡，所以工本费应该全部退还给业主。工本费押金11420元不包含结算后已退业主魏某的140元）、尚未使用的水电周转金90900元（即向业主预收的公摊水电等费用）、垃圾清运费172836.40元（业主预交的，垃圾清运费172836.40元不含已支出的5441.05元）、预收2017年6月30日之后的物业服务费87397.97元，共计599554.37元被告应当向原告移交，但被告至今没有向原告移交上列项目的资金。现在，被告成立的分公司已经注销，其分公司应当承担的责任依法应当由被告承担。原告多次要求向被告主张权利无果，现提起诉讼，请求人民法院依法处理。被告银湾公司辩称：广西银湾物业服务有限公司开县分公司系被告设立。广西银湾物业服务有限公司开县分公司通过招投标由原告选聘并于2012年9月24日签订《前期物业服务合同》，于2014年4月17日签订补充协议。2017年6月30日双方签订《XXX物业管理交接事宜协议》解除了物业服务合同。在交接协议中双方约定物业服务合同所有的合法债权债务全部由甲方承继(包括应收的物业服务费等债权和应付出的债务)。原、被告签订物业服务协议后，原告并没有按照合同约定履行义务，空置房物业服务费均没有缴纳，费用也不由被告掌控，补充协议证明原告介入被告的经营，形成了权利义务混同，在这种情况下才签订交接协议。交接协议表明广西银湾物业服务有限公司开县分公司一直由开发商管控，账目明细在原告指定财务员梅某处。物业服务费、广告费、装修押金、垃圾清运费等实际收入由原告收取，由原告审批过后再将费用打入账户。《XXX物业管理交接事宜协议》第2条约定“项目各项资金移交前”是指原告要将其管控资金支出的财务凭据及广告费、结余费用移交给被告，因此原告现在起诉要求被告向原告给付装修押金等费用没有事实依据。整个小区的广告收入、业主应交纳的物业服务费、商铺的物业服务费、空置房的物业服务费以及停车车位管理的费用是原、被告双方进行核算，确定双方的收入和支出，但是原告对收入只字不提，这是原告起诉不合法的地方，按正常合理的退场程序，原、被告双方应当对收入和支出进行总结算，由于原告掌握了整个被告在项目管理中的财务资料，又不愿意进行结算，所以才在交接协议中约定债权债务由原告承继。由于被告没有依据，无法与原告进行结算。原、被告合作期间，截止2017年6月30日第一期空置房的物业服务费有386899.45元未收取，截止2017年6月30日第二期空置房的物业服务费有73359.24元未收取。原、被告合作期间，截止2017年6月30日一期业主欠交的物业服务费为366033.63元，截止2017年6月30日二期业主欠交的物业服务费为123284.98元，已交押金业主欠缴物业服务费111963.93元。在原、被告合作期间XXX员工（XXX的物业人员应由原告发工资）工资和保险费用47356元实际由被告支付。以上事实说明被告没有盈利，反而还要承担费用，原告应收的债权远远大于其应承担的债务，由此也能证明原告的主张不合法。广西银湾物业服务有限公司开县分公司是梅某去注销，注销时间是2017年11月17日。公司注销账户后银行工作人员说如果不将钱转出，就会将账户中的金额进行冻结，在这种情况下，被告方才于2018年4月9日将工行和农行的金额393574.01元转入广西银湾物业服务有限公司重庆分公司账户。广西银湾物业服务有限公司开县分公司账户中的余额是否XXX项目的费用不清楚，但XXX项目肯定有费用在里面。被告已收取的装修押金和工本费押金总金额是248040元，已退李某3140元和魏某3140元。预收物业服务费的金额不清楚。原告诉称的业主装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费等费用均属于业主的债权，原告没有提供债权人的权利转让凭证，被告也没有得到债权人转让债权的通知，在业主没有将权利转让给原告的情况下，原告向被告主张权利没有法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的陈述、举证、质证以及本院的认证，现确认以下法律事实：广西银湾物业服务有限公司开县分公司系被告银湾公司设立的分公司。2012年9月24日，原告丽君公司(甲方)与广西银湾物业服务有限公司开县分公司（乙方）签订《开县·XXX前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对开州区（原为开县）XXX项目实施前期物业管理服务的事宜。《开县·XXX前期物业服务合同》约定“第一条物业名称：开县-XXX；坐落位置：开县新城XX街道XX社区；占地面积29372平方米，建筑面积76819平方米。第六条物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积包括使用面积在内计算）：（1）住宅2.0元/月·平方米；（2）住宅、杂物房变为办公、商业性质使用的物业3元/月·平方米；（3）商业物业3元/月·平方米；（4）其他物业2.0元/月·平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担……第七条公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。为了保障公共设备、设施正常运转，特设公共能耗周转金，住宅300元/户、商业铺面500-1000元/户。第八条业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按季交纳。业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务。第九条业主应向物业管理企业申请《装修许可证》并签订《装修管理协议》经物业管理企业发放《装修许可证》之日按建筑面积5.0元/平方米向乙方一次性交纳装修垃圾清运费用和装修押金2000元/户。建筑垃圾放置于乙方指定位置，由乙方负责清理。业主房屋装修完毕经乙方验收合格且无损害公共设备设施行为后装修押金全部如数返回业主。生活垃圾清运、处理费由当地环卫部门按规定向业主（使用人）收取或委托乙方向业主（使用人）收取。第十七条第8款甲方交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。第二十六条本合同期限为五年，自2012年9月24日起至2017年9月23日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”等内容。2014年4月17日，原告丽君公司(甲方)与广西银湾物业服务有限公司开县分公司（乙方）签订《XXX项目物业服务补充协议》，约定“1.本补充协议相关条款与《开县·XXX前期物业服务合同》有不一致的条款，以本补充协议为执行依据。2.甲方指派会计人员到乙方公司工作，隶属于乙方管理……3.乙方应在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和300元代收代交的分摊公共能耗费周转金（届时按实际用量结算，并予公示），乙方应按《开县·XXX前期物业服务合同》约定及物业管理相关规定完成物业服务事务。4.银湾物业收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）及其他费用存储于乙方的专用账户内（该专用账户留存双方各自印鉴），物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）用于该项目物业服务人员的工资发放及日常开支，当收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支时，由乙方书面向甲方报告收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）的支出情况，经甲方审核后，由甲方对不足部分据实补贴给乙方……5.乙方收取业主的装修押金不得以任何形式用于其它开支，必需专款专用。6.因公共能耗是按全体业主计算分摊的，业主入住率没有达到98%前，由前期入住的小部分业主分摊存在不合理性，所以前期分摊的公共能耗收取费用不足以支持公共设备设施正常运行的部分和因应甲方需求开放的公共设备设施所运行的费用由甲方承担。7.甲方与乙方履行物业服务合同期内且在甲方提供补贴期间内，如果年度物业服务费支出小于物业服务费收入，该年度结余资金自行移交至下一年度使用。”等内容。原告丽君公司(甲方)与被告银湾公司（乙方）签订《协议书》，约定“一、甲方与乙方2012年8月20日签订物业服务合同，在合同约定的服务期2017年6月30日到期日自行解除。乙方不再继续对XXX小区实施物业服务事务。二、双方在签订本协议之日起30日内，乙方将目前管理的XXX居住小区物业管理事务全面向甲方移交，双方各自指派人员办理交接手续。三、未尽事宜，双方另行协商。”原告丽君公司签字盖章的时间为2017年6月30日，被告银湾公司签字盖章的时间为2017年7月26日。原告丽君公司与被告银湾公司均认可《协议书》中约定的甲方与乙方2012年8月20日签订的物业服务合同即是原告丽君房公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司于2012年9月24日签订的《开县·XXX前期物业服务合同》。原告丽君公司(甲方)与广西银湾物业服务有限公司开县分公司还签订《XXX物业管理交接事宜协议》，约定：“经甲、乙双方友好协商，乙方将目前管理的XXX居住小区物业管理移交甲方，双方就以下几点达成共识：1.因XXX项目属前期物业管理，项目一切费用都是开发商管控支出，账目明细在开发商指定财务人员梅某之处，所以梅某应将项目至今的物业管理台账及债权债务明细核对完善，项目物资进行清理成册，并协助双方进行交接处理。2.由于广西银湾物业服务有限公司开县分公司一直由开发商管控，因此，在分公司结束XXX项目管理之日起，项目各项资金移交前，现有开县分公司财务人员应将公司的税务进行清算处理，将分公司进行合法注销，开县分公司就XXX项目物业服务的所有合法债权债务（双方财务人员确定）应由甲方全部承继。3.6月27日前，甲乙双方应配合对小区进行全面检查，就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。4.乙方所聘XXX物业管理从业人员，由甲方采取由员工自愿去留的原则，合理分流。甲方需要做好安抚工作或留用工作。5.本协议中如有未列出的其他问题由双方协商解决。”原告丽君公司签字盖章的时间为2017年6月，广西银湾物业服务有限公司开县分公司签字盖章的时间为2017年7月26日。广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退XXX小区业主的装修押金为237000元、未退的工本费押金为11040元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司向XXX小区业主收取的水电周转金共计70500元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取XXX小区业主的垃圾清运费共计147693.30元，支出5441.05元，余额为142252.25元。XXX小区部分业主预交了2017年6月30日之后的物业服务费；XXX小区部分业主欠缴2017年6月30日以前的物业服务费。原告丽君公司对广西银湾物业服务有限公司开县分公司就XXX项目应当收取的物业服务费用(包括广告、公告场地出租等收益)不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支的差额进行了补贴，原告提交的开发商补贴明细显示2017年未付补贴为82855.33元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司已于2017年11月17日注销。2018年4月9日，被告银湾公司将广西银湾物业服务有限公司开县分公司的工行和农行账户余额共计393574.01元转至广西银湾物业服务有限公司重庆分公司账户。原告丽君公司向本院申请对被告银湾公司进行诉前财产保全，向本院预交了申请费1204元。上述事实，有原、被告的陈述以及《开县·XXX前期物业服务合同》、《XXX项目物业服务补充协议》、《协议书》、《XXX物业管理交接事宜协议》、申请费收据、(2019)渝0154财保44号《民事裁定书》、（2019）渝0154执保156号《民事裁定书》、（2019）渝0154执保156号《保全情况告知书》、（2019）渝154执保156号《结案通知书》、装修押金和工本费押金收款收据、水电周转金收款收据、垃圾清运费收款收据、开发商补贴款发票、补贴物业费收款收据等证据在卷予以证明。前述证据经本院审核认定，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。本院认为：原告丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司签订的《开县·XXX前期物业服务合同》、《XXX项目物业服务补充协议》和《XXX物业管理交接事宜协议》均是合同双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告丽君公司与被告银湾公司签订的《协议书》也是合同双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，也应为有效合同。广西银湾物业服务有限公司开县分公司已注销，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，广西银湾物业服务有限公司开县分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由被告承担；也可以先以广西银湾物业服务有限公司开县分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告承担。本案的争议焦点是被告是否应当支付原告XXX小区业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费和预收的物业服务费。一、原告与广西银湾物业服务有限公司开县分公司签订的《XXX物业管理交接事宜协议》中约定因XXX项目属前期物业管理，项目一切费用都是开发商管控支出，账目明细在开发商指定财务人员梅某处，所以梅某应将项目至今的物业管理台账及债权债务明细核对完善，项目物资进行清理成册，并协助双方进行交接处理。由此说明，原告方持有账目明细，原告主张XXX小区业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费向本院提交了相关票据予以证明，经庭审向被告释明被告应当对反驳原告提交的账目承担举证责任，而被告并未提交相反的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不力的不利后果。原告主张未退的装修押金为237000元，被告提交的业主押金清单以及该业主欠费金额明细显示未退的装修押金也为237000元，故本院认定广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退XXX小区业主的装修押金为237000元。原告主张未退的工本费押金为11420元，被告提交的业主押金清单以及该业主欠费金额明细显示未退的工本费押金为11040元，庭审中原告对未退的工本费押金为11040元予以认可，故本院认定广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退XXX小区业主的工本费押金为11040元。原告主张广西银湾物业服务有限公司开县分公司向XXX小区业主收取的水电周转金为90900元，而原告提交的票据金额只有70500元，故本院只认定70500元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取XXX小区业主的垃圾清运费共计147693.30元，支出5441.05元，余额为142252.25元。原告主张的其余垃圾清运费未提交票据予以证明，对其不予认定。二、原与广西银湾物业服务有限公司开县分公司签订的《XXX物业管理交接事宜协议》第2条约定：“由于广西银湾物业服务有限公司开县分公司一直由开发商管控，因此，在分公司结束XXX项目管理之日起，项目各项资金移交前，现有开县分公司财务人员应将公司的税务进行清算处理，将分公司进行合法注销，开县分公司就XXX项目物业服务的所有合法债权债务(双方财务人员确定)应由甲方全部承继。”原告认为该条约定的“项目各项资金移交前”指被告将资金移交给原告，而被告认为“项目各项资金移交前”指原告要将其管控资金支出的财务凭据及广告费、结余费用移交给被告。本院对双方的该争议作出以下评析：（一）《XXX物业管理交接事宜协议》只约定项目一切费用都是原告管控支出，并未约定该项目的收入也由原告控制。（二）从《XXX项目物业服务补充协议》可以看出该项目的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益)及其他费用存储于广西银湾物业服务有限公司开县分公司的专用账户。广西银湾物业服务有限公司开县分公司被注销后，转走广西银湾物业服务有限公司开县分公司账户上余额的也是被告，而不是原告。由此说明广西银湾物业服务有限公司开县分公司的收入并不是原告控制。（三）《XXX项目物业服务补充协议》约定收取业主的装修押金不得以任何形式用于其它开支，必须专款专用。（四）物业服务合同解除后，原告与广西银湾物业服务有限公司开县分公司约定由原告方承继广西银湾物业服务有限公司开县分公司就XXX项目物业服务的所有合法债权债务。（五）《XXX项目物业服务补充协议》约定原告对广西银湾物业服务有限公司开县分公司就XXX项目应当收取的物业服务费用（包括广告、公告场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支的差额进行补贴。实际上原告也按约定支付了绝大部分补贴。（六）被告提交的证据并不能证明广西银湾物业服务有限公司开县分公司的收入由原告实际控制。（七）被告对于“项目各项资金移交前”的解释是原告要将其管控资金支出的财务凭据及广告费、结余费用移交给被告。被告所说原告将其管控资金支出的财务凭据移交给被告与“项目各项资金移交前”的字面意思不符，即约定的是资金移交，而被告称是账务凭证移交；被告所说原告将广告费、结余费用移交给被告与《XXX项目物业服务补充协议》约定的该项目的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益)及其他费用存储于广西银湾物业服务有限公司开县分公司专用账户的事实也不符。因此，被告对“项目各项资金移交前”的解释不具有客观性。综上以上几点，再根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，《XXX物业管理交接事宜协议》第2条约定的“项目各项资金移交前”指被告将各项资金移交给原告具有高度可能性。三、根据原、被告的约定，被告应当将装修押金、工本费押金等费用移交给原告。被告认可从广西银湾物业服务有限公司开县分公司的工行账户和农行账户转款393574.01元至广西银湾物业服务有限公司重庆分公司账户。广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退的装修押金和工本费押金、广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取的水电周转金、广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取的垃圾清运费余额之和虽然高于393574.01元，但因《XXX项目物业服务补充协议》约定原告对广西银湾物业服务有限公司开县分公司就XXX项目应当收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支的差额进行补贴，而原告并未提交证据证明解除物业服务合同时广西银湾物业服务有限公司开县分公司除工行和农行账户余额393574.01元外，还有其他金额，同时被告也未举证证明广西银湾物业服务有限公司开县分公司的工行账户和农行账户余额393574.01元有不属XXX项目的款项，故对原告的诉讼请求，支持由被告给付原告393574.01元，对于原告的其他诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告广西银湾物业服务有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告重庆丽君房地产开发有限公司393574.01元。二、驳回原告重庆丽君房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9796元，申请费1204元，合计11000元，由原告重庆丽君房地产开发有限公司负担2592元，被告广西银湾物业服务有限公司负担8408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 红审 判 员  邹道宏人民陪审员  徐莎莎二〇二〇年一月三日法官 助理  王兴佳书 记 员  陈 璐