河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀执复18号 复议申请人（诉讼保全申请人）：梁琰，女，汉族，1969年6月10日出生，住唐山市路**。 诉讼保全被申请人（异议人）：唐山市福家房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市高新区建设北路**。 法定代表人：张亮，该公司总经理。 委托代理人：董俊敏，河北大卓律师事务所律师。 诉讼保全被申请人：姜涛，男，汉族，1970年4月13日生，住唐山市开平区。 诉讼保全被申请人：唐山市博志房地产开发有限公司，住，住所地：唐山市高新区建设北路/div> 法定代表人:张亮。 复议申请人梁琰不服唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）作出的（2019）冀02执异1294号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 唐山中院查明，梁琰与姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，梁琰向唐山中院申请财产保全，请求对姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司名下的土地使用权、房产、在建工程、银行存款或相同价值的财产及财产性权利共计28921万元进行冻结、查封。中国平安财产保险股份有限公司为梁琰出具诉讼财产保险保单保函（保险金额28921万元）。唐山中院于2018年7月30日作出（2018）冀02民初366号之一民事裁定，冻结、查封姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司价值28921万元的财产或其他等值财产性权利。2019年10月10日，唐山中院作出（2019）冀02执保2798号协助执行通知书，查封了唐山市福家房地产开发有限公司名下位于唐山市高新技术开发区华岩路西侧、龙富南道北侧土地（证号唐高开不动产第0001674号）及土地上建筑物和房产（即查封商品房：201楼56套、202楼33套、203楼56套、205楼33套、206楼11套、207楼56套、208楼46套、210楼49套、212楼29套、213楼21套、214楼24套、215楼35套、218楼39套、219楼12套共计500套不含地下室）。该地块未发现存在抵押情况；建设商品房名称为呈方里·文昌园。 唐山中院另查，2019年5月22日，唐山市发展和改革委员会出具唐发改函（2019）91号“关于呈方里·文昌园商品住宅销售价格备案的复函”：“……，经审核，该项目201#-220#楼新建商品房住宅房源1728套，其住宅建筑面积为170699.43平米，平均销售价格15896.33元/平米……”。2019年12月24日，唐山天泰房地产评估有限公司作出唐天泰房估【2019】第1212号估价报告，对唐山中院所查封的案涉500套商品房的评估价值为80156.5710万元。在异议审查期间，异议人唐山市福家房地产开发有限公司向唐山中院提交呈方里·文昌园《商品房买卖合同》一份，证明在2019年10月，异议人对外出售与案涉查封房产属同一地段的房产，在该合同中记载了房产出售价格为每平方米14287.93元，该合同经唐山高新技术产业开发区房地产交易中心盖章备案。 异议人唐山市福家房地产开发有限公司对（2019）冀02执保2798号协助执行通知书不服，向唐山中院提出书面异议称，请求撤销（2019）冀02执保2798号协助执行通知书，并解除依据该协助执行通知书超标的额查封异议人名下位于呈方里·文昌园的住宅37439.21平米及其坐落的土地使用权（详见需解封房号所附明细表）。事实和理由：异议人与梁琰、姜涛、唐山博志房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件现已由唐山中院受理。在该案审理过程中，梁琰申请对包括异议人在内的各被告进行财产保全，唐山中院以（2018）冀02民初366号之一民事裁定书裁定“查封、冻结姜涛、唐山市博志房地产开发有限公司、唐山市福家房地产开发有限公司价值28921万元的财产或其他等值财产性权利”。后唐山中院于2018年7月30日查封异议人名下位于高新技术开发区华岩路西侧、龙富南道北侧的在建工程；又于2018年7月31日查封了上述在建工程的土地使用权；并于2019年10月10日以（2019）冀02执保2798号协助执行通知书再次查封了上述土地使用权及地上建筑物和房产共计500套（明细详见该协助执行通知书附件）。唐山中院的上述查封行为共计查封异议人住宅496套合计54463.24平米、商业4套合计1062.31平米。唐山市发展和改革委员会唐发改函（2019）91号《关于呈方里·文昌园商品住宅销售价格备案的复函》对上述房屋核定的平均销售价格为15896.33元/平米，实行一房一价。先不计查封的土地价值，也不计查封的商业价值仅被查封的住宅价值就高达865765635.91元，约合86576.6万元，已经远远超出了（2018）冀02民初366号之一民事裁定书裁定查封28921万元财产的数倍。按照上述备案价格计算，唐山中院超标的额查封异议人的住宅合计37439.21平米。综上，唐山中院的查封行为已数严重超标的查封，已经严重损害了异议人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第二十一条第二款“发现超标的额查封、扣押冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结……”的规定，唐山中院应当及时解除对超标的额部分财产的查封。撤销（2019）冀02执保2798号协助执行通知书。 唐山中院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，本案中，梁琰向唐山中院申请保全的金额系28921万元且中国平安财产保险股份有限公司为其出具的诉讼财产保险保单保函保险金额为28921万元，故唐山中院应在上述保全申请范围内采取财产保全行为。根据唐山市福家房地产开发有限公司向唐山中院提交的唐山市发展和改革委员会出具唐发改函（2019）91号的内容并结合唐山天泰房地产评估有限公司出具的评估报告、《商品房买卖合同》所确定的商品房出售价格，唐山中院作出（2019）冀02执保2798号协助执行通知书，查封唐山市福家房地产开发有限公司500套商品房明显超出保全财产价值范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押冻结措施”，基于上述法律规定，应当对超出保全裁定金额的部分房产酌定解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项规定，裁定异议人唐山市福家房地产开发有限公司异议部分成立；撤销唐山中院（2019）冀02执保2798号协助执行通知书中部分房产的查封（具体房号详见附表）。 复议申请人梁琰对唐山中院（2019）冀02执异1294号执行裁定不服，向本院提出复议，主要理由是：一、复议申请人查封的500套商品房现在并未建成，也未竣工验收，不具备交付条件，不能作为商品来进行交易，应属于在建工程；二、保全被申请人提交的唐山天泰房地产评估有限公司的评估报告是保全被申请人单方委托进行评估，且该评估报告缺乏客观性，评估机构未对每套房屋的现状进行查看，完全是按具备交付条件的商品房进行的评估，该评估不具有法律效力。三、唐山市发展和改革委员会出具的销售价格备案的函，不具有确定房产价值的证明作用。唐山市发改委对每个楼盘项目进行的销售价备案，仅是出于行政管理用途进行的备案，与实际销售价格无关，保全被申请人挑选提供的一份销售合同的价格也远低于备案价格。四、唐山中院在执行异议受理后未按规定通知复议申请人，更未进行听证程序，剥夺了复议申请人应有的申辩权利，程序严重违法。故请求依法撤销唐山中院作出的（2019）冀02执异1294号执行裁定。 本院对唐山中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是执行部门的查封是否明显高于裁定保全的金额。本案中，保全裁定查封的金额为28921万元，中国平安财产保险股份有限公司出具诉讼财产保险保单保函保险金额为28921万元。根据唐山市福家房地产开发有限公司向唐山中院提交的唐山市发展和改革委员会出具唐发改函（2019）91号的内容，并结合唐山天泰房地产评估有限公司出具的评估报告、《商品房买卖合同》所确定的商品房出售价格，执行机构查封唐山市福家房地产开发有限公司500套商品房明显超出保全财产价值范围。唐山中院在异议审查过程中，经过核对后，对保全查封的部分房产进行解封，并无不当。本案中，执行机构查封的该项目，有房产管理部门颁发的预售许可证，评估机构评估时进行了现场勘查，均表明该房产具备销售条件；评估机构作为独立的中立机构，具有房地产评估资质，虽为单方委托，其所作出的评估结果与唐山市发展和改革委员会出具唐发改函（2019）91号的内容相结合，作为法院判断是否超标的查封的参考，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件的审查实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应该进行听证。根据该条规定，唐山中院在异议审查过程中采取书面审查并无不当。综上，复议申请人复议理由本院不予采纳。唐山中院认定事实清楚，适用法律正确，其裁定结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人梁琰的复议申请，维持唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异1294号裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  赵长山 审判员  商建富 审判员  王会平 二〇二〇年一月十七日 书记员  尹斌斌