潍山东省潍坊市寒亭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0703民初1384号原告李志铭，男，1952年9月1日生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。委托诉讼代理人冯爽，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。被告潍坊九州房地产有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区东风东街****楼（酒店**）**办公室。统一社会信用代码：9137070524968906J。法定代表人裴大鹏，经理。委托诉讼代理人殷光法，山东国宗律师事务所律师。原告李志铭与被告潍坊九州房地产有限公司（以下简称“九州公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志铭的委托诉讼代理人冯爽，被告九州公司的委托诉讼代理人殷光法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告交付房屋，并办理房屋登记手续。2、依法判令被告向原告支付延期交付房屋的违约金232756.9元（违约金自2014年4月17日起至被告实际交付房屋之日止按照房屋总价款的日万分之二计算）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于寒亭区益新街北、霞飞路东土地的第一幢10号房产转让给原告。合同签订后，原告支付购房款，被告向原告出具《收款收据》一份，但是被告一直未向原告交付房屋。原告曾多次催促被告履行交房义务，但是被告始终以各种理由拒绝交付房屋，也未给原告办理相关房地产登记手续。综上，根据《合同法》、《民诉法》等法律的规定，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法裁决。被告九州公司辩称，原被告双方之间不存在房屋买卖合同关系，被告不承担交付房屋以及支付违约金的责任，为查清案件事实，我方申请追加原公司法人姜敏为共同被告，姜敏在涉案合同载明的签订时间2013年4月份担任公司法人，系具体经办人，应当承担相应责任；涉案房屋为物业管理用房，不属于被告所有，即使合同真实，被告也无权处分该涉案房屋，原告未实际缴纳房款，买卖关系不成立；如果法庭认定买卖关系成立，我方认为违约金过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、原、被告于2013年4月16日签订的商品房买卖合同书；2、被告于2013年4月16日出具的收受原告购房款634215元收款收据；3、原告与案外人姜敏于2013年4月16日签订的承诺书；4、原告（手机号码136××××****）与被告法定代表人裴大鹏（手机号码187××××****）于2019年4月12日电话通话录音及文字整理稿；5、最高人民法院官网第72号指导案例、山东省高院微信公众号发布的（2019）最高法民申1560号民事裁定书。对原告提供的证据，被告质证后认为：1、合同真实性不予认可，被告公司没有“合同专用章”这一公章。2、真实性不予认可，对加盖的财务专用章无异议，但经核实公司没有收到原告购房款，收款收据不是法定票据，原告应当提供相应打款记录等证明其已经支付房款。3、承诺书真实性无异议，承诺书明确载明股东姜敏承诺，姜敏是以股东身份作出承诺，不是职务行为，不代表公司意见；将公司财产转让给原告是无权处分，说明购房合同本身虚假，不是公司真实意思表示，另在承诺书第一条载明，“因该房目前为管理用房，不能确权，姜敏负责在一年内将该房调整为商品房并确权，若一年内不能确权，姜敏承担相应损失”，证实原告已明知房屋性质，不能确权的后果应当由姜敏承担，原告应当向姜敏主张权利，公司不承担任何责任。该房屋是股权转让的补偿，具体股权转让对价是400万元，受让股东已全部付清，不存在房屋抵顶股权的事实。管理用房为建设项目为物业管理需要，专门配置的物业管理区域，根据物业管理条例第三十七条，物业管理用房的所有权依法属于全体业主所有，至今没有转为商品房。4、录音中为裴大鹏本人声音，但录音中关于房屋归属及交付事宜裴大鹏未确认，也不认可。经核查公司没有原告提供的房屋买卖合同相关资料，也没有查到购房款收据存根，裴大鹏收到合同照片、承诺书照片前不知道购房合同这回事，裴大鹏及被告公司均不认可房屋买卖合同的真实性、合法性。5、真实性无异议，但该证据与本案无关，案件之间不具备可对比性。被告为支持其抗辩理由提交如下证据：1、物业管理方案确认单复印件，涉案房屋系物业管理用房，不属于被告公司财产；2、2018年国务院发布的物业管理条例，根据第三十七条的规定，物业管理用房系全体业主所有，被告公司无权处分。2、三份盖有被告公司印章的个人业务转让回单复印件，案外人董浩于2013年8月12日向李志铭转账400万元，已履行股权转让协议。对被告提供的证据，原告质证后认为：1、系复印件，对真实性不予认可；即使真实该证据加盖的公章也就是申请单位本案被告公司，被告公司有权确认其开发建设的房屋哪一套为物业管理用房，其认定物业管理用房的权利归被告公司所有，而不是潍坊市建筑工程发展服务中心；且物业管理用房可以变更，即使该房屋系物业管理用房，也并不导致开发商与买受人签订的房屋买卖合同无效，物业管理规定系管理性规定，而非效力性规定，被告提交的证据不能证明被告所述。2、该条例第三十七条并非效力性强制规定，违反该条不能导致合同无效，且经原告方电话核实潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心（0536-8890610），该中心答复开发商申请物业管理用房后本中心将出具一份证明，而被告并未提交该证明，不能说明该房屋属于物业管理用房；物业管理用房并非一套固定，开发商申请物业管理用房备案后仍可对物业管理用房进行变更，再进行出售；被告未证明涉案房屋属于物业管理用房，且物业管理用房可以进行变更，被告不履行合同约定属违约行为。3、证据系复印件，真实性不予认可，且该证据与本案无关。根据被告申请，本院依职权于2019年11月25日到潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心对“物业管理方案确认单”进行调取，该中心工作人员张**在调查笔录中陈述称：编号为2010106物业管理方案确认单中审批人“潍坊市物业管理办公室”因机构改革已经取消，改名为“潍坊市市政工程和建筑业发展服务中心”，所有公章已于2019年5月上缴并销毁，我单位现无法在物业管理方案确认单上盖章。对本院调取的证据，原告质证后认为：根据证据规则该证据不属于当事人申请人民法院调取证据的情形，因物业管理中心备案后会将备案证明直接交付被告保存，所以该证据不属于在国家机关内保存的相关证据；调查笔录未对被告提交的物业管理方案确认单进行确认，工作人员张**未答复该确认单是否真实，不能证明该涉案房屋系物业管理用房，即便确实系物业管理用房，被告也可以申请变更。对本院调取的证据，被告质证后认为：真实性无异议，该证据申报时公司负责人为姜敏，因公司发生多次股权变更，姜敏未与现任股东进行材料交接，被告没有保存该确认单原件，申请法院调取合法合理，该确认单明确载明涉案房屋确系物业管理用房，根据法律规定被告无权处分。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4，均系原件，被告虽对合同公章真实性提出异议，但未提供证据反驳，本院予以采信；对原告提供的证据4，与本案无关联，本院不予采纳。对被告提交的证据1，结合本院依职权调取的证据，无法证实涉案房产系物业管理用房，本院不予认定；对被告提交的证据3，系股权转让证据，与本案无关联，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，原告李志铭（买受人）与被告九州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同书》，主要内容为：九州公司将位于寒亭区益新街北、霞飞路东第一幢10号房产出售给李志铭，用途为商用，建筑面积176.76平方米，单价3588元/平方米，房屋总价款634215元；合同第八条、第九条约定：出卖人应于2014年4月16日前将符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。双方同时对于面积确认及差异处理、买受人逾期付款违约责任、规划设计变更等内容进行了约定。该合同盖有被告合同专用章，并盖有时任法人姜敏印章。2013年4月16日，被告为原告出具1＃-10号房款收款收据，金额为634215元。2013年4月16日，原告与姜敏签订“承诺书”，主要内容为：因公司经营不善、资不抵债，股东李志铭同意退出所占有的全部股权400万元，股东姜敏承诺：1、将公司在寒亭区益新嘉园所建的1-10号商铺一套计176.76平方米无偿转让给李志铭作为其转让股权之补偿，并签订购房合同。因该房目前为管理用房，不能确权，姜敏负责在一年内将该房调整为商品房并确权，若一年内不能确权姜敏承担相应的损失。2、在寒亭渤海建材市场以李志铭名义按揭购买的二套商铺，因无力支付本息，已被起诉，姜敏负责一年内解决完法院所有问题，若因此官司给李志铭造成经济损失，损失部分姜敏全部无条件承担，官司了结后形成的资产归姜敏所有。3、自本承诺书签订后股东李志铭在九州公司不再存在任何债权债务事宜，对以前的一切事情不承担任何责任，李志铭无条件协助办理股权转让事宜。另查明，“潍坊九州房地产有限公司”于2000年9月11日成立，系有限责任公司，注册资本1000万元，现任法定代表人为裴大鹏，2013年4月姜敏担任公司法定代表人。本院认为,原告李志铭与被告九州公司签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。原、被告双方均应按合同约定履行义务。被告于2013年4月16日向原告出售了位于潍坊市××区××北、××小区××房产，并为原告出具了交付房款634215元的收款收据，被告应按照合同约定于2014年4月16日前将涉案房产交付原告，若被告不能按时交付涉案房产，应承担相应违约责任。本案争议焦点为：涉案房产是否系物业管理用房，若系物业管理用房，双方签订的买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国物权法》对“业主的建筑物区分所有权”的规定，以及中华人民共和国国务院《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权属于业主共有。物业管理用房的配备与设置系由被告调配，原告无法控制；而被告认为涉案房产系物业管理用房的证据仅为“物业管理方案确认单”，该确认单即使属实，亦属于被告作为建设单位向其管理部门的申请，而非对涉案房产性质的确认。同时，2013年4月被告时任法人姜敏与原告签订《商品房买卖合同书》时承诺在一年内将涉案房产由管理用房调整为商品房，姜敏作为被告法定代表人系履行职务行为，相应法律后果应由被告承担，其明知涉案房产当时作为物业管理用房却将该房产销售给原告，且在一年内未将该房产调整为商品房，具有过错，因此产生的相应法律责任应由被告承担。故被告与原告签订的《商品房买卖合同书》系有效合同，被告应继续履行合同，将涉案房产调整为商品房，向原告交付涉案房产，协助原告办理房产过户登记手续，并向原告支付合同约定的逾期交房违约金，原告要求被告交付涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；双方约定的逾期交房违约金日万分之二计算标准符合法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潍坊九州房地产有限公司继续履行于2013年4月16日与原告李志铭签订的《商品房买卖合同书》，于本判决生效后二十日内将坐落于潍坊市寒亭区益新街北、霞飞路东益新嘉园小区第一幢10号房产交付原告李志铭，并协助原告李志铭办理房产过户登记手续；二、被告潍坊九州房地产有限公司向原告李志铭支付逾期交房违约金（自2014年4月17日起至实际交付房产之日止按房款634215元的日万分之二计算），限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4791元，由被告潍坊九州房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 尹 凌人民陪审员 刘 丽人民陪审员 冯 艳二〇二〇年一月十三日书 记 员 耿春辉