安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终9382号上诉人（原审原告）：张云，男，1962年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：唐光磊，安徽瀛鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽景都置业有限公司，住所地安徽省合肥市界首路**。法定代表人：史国华，总经理。委托诉讼代理人：阮永兆，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆，男，1962年10月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：阮永兆，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人张云因与被上诉人安徽景都置业有限公司（以下简称景都公司）、王庆房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6076号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持张云一审诉讼请求，案件受理费由景都公司、王庆承担。事实和理由：一、案涉房屋虽然被其他法院查封,但撤销安徽景都景都公司与王庆之间的房屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续的诉求并非属于法律上履行不能。1.本案执行法院就案涉房屋的查封系预查封而非正式查封，预查封并不能直接等同于正式查封。预查封期间的被执行人实际尚未取得查封标的物的所有权,其享有的仅仅是一种期待性利益,其是否能够成为完全的或真正的权利权主体尚处于不确定的状态,因此其权利属性仍属于债权而非物。执行法院原则上也就不得直接对处预查封状态下的土地或房屋进行处分。本案撤销景都公司与王庆之间的房屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续的诉求进行处理并不会与执进行法院的执行行为产生直接的不可逆的冲突,相反还能进一步促执行法院的执行,即继续预查封还是依据本案的处理结果而解除预查封。如果本案支持撤销景都公司与王庆之间的屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续的诉求,张云即取得对案涉房屋的权利,就此即可依据本案的判决及《民事诉讼法》第二百二十七条的规定就执行法院对案涉房屋的预查封提出案外人异解议以解除相应的预查封,待相应的预查封解除后,本案的判决也就能够顺利的执行,因此本案张云的诉求并非法律上的履行不能,仅是在履行上相对麻烦一些。2.相反,如果本案对撤销景都公司与王庆之间的房屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续的诉求不予处理,前述诉求在法律上更将无法得到解决,即张云将面临维权无路的境地。本案中张云尚未取得案涉房屋的所有权,所享有的仅是债权请求权且仅能向作为相对人的景都公司进行主张，张云并非案涉房屋的权利人,并不能直接就案涉房屋的查封提出执行标的异议,即张云在法律上无法解决案涉房屋的预查封问题。即使张云就案涉房屋的预查封提出了案外人异议,因尚未取得案涉房屋的所有,执行法院也仅能裁定驳回异议,并不会改变该房屋被预查封的现状。在执行案件中,因景都公司并非执行案件的诉讼参与人,依据《民事诉讼法》的规定执行法院也无法直接追加景都公司参与异议的审理,更无法在案外人异议案件中就张云与景都公司之间的债权债务关系进行审查和处理。在执行法院无法对张云与景都公司的争议进行审理的情况下,执行法院也就无法对张云的主张进行判断并据此解除对按案涉房屋的预查封。案外人异议解决的是预查封行为的合法性问题,在执行法院无法在异议审查中审查和处理张云与景都公司的债权债务纠纷时,执行法院也仅能依据《协助执行若干问题的通知》中的规定,维持该预查封行为的效力。3.本案的争议的标的物为房屋,系重大资产,将直接影响住房问题。本案的买卖关系形成于2008年,至今已有12年之久,期间因景都公司股东和法定代表人被判刑入狱、公司被吊销营业执照、景都公司与王庆的买卖关系未能解决等多方原因,张云经过多次信访维权后仍然无法解决。现景都公司股东和法定代表人已经出狱、景都公司与王庆的买卖关系也被法院判决而否定,张云本次诉讼也系听从政府建议而提出。张云在法律上根本无法先行解除案涉房屋的预查封,此时如果依据一审法院“张云可待预查封解除后另行主张权利,或另行主张采取其他补救措施等权利”的判决逻辑,张云的前述诉求在法律上将无法得到解决。二、本案应当判决支持张云一审的第1项、第2项诉讼请求。1.张云与景都公司就案涉房屋形成的房屋买卖关系真实、合法、有效系正确的。2.相较于景都公司与王庆签订的《商品房买卖合同》,本案应当优先保护张云与景都公司形成的买卖关系。王庆与景都公司所签订的《商品房买卖合同》虽然已经网签备案,但该《商品房买卖合同》已经被生效裁定认定为并非真实的买卖关系而是借款的担保,因此王庆依据该《商品房买卖合同》所享有的房屋的购买权并非合同双方的真实意思表示,不应再得到保护和履行。张云作为房屋的另一购买人且已经实际占有房屋多年，依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》关于一房多卖的规定,本案应当优先保护张云的购买权。景都公司、王庆辩称，一审法院判决驳回要求过户的请求是正确的，查封的房产不能判决过户，张云没有实际履行付款义务。张云向一审法院起诉请求：1.景都公司、王庆共同撤销就合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3栋2101号、2201号、2301号房屋各自签订的《商品房买卖合同》所办理的商品房预售备案登记；2.景都公司将合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3栋2101号、2201号、2301号房屋的权属(所有权)登记办理至张云名下；3.景都公司支付逾期办理权属登记的违约金12576.39元；4.本案诉讼费由景都公司、王庆承担。一审法院认定事实：2009年4月28日、2009年4月29日，张云与景都公司先后签订三份《商品房买卖合同》，双方约定：景都公司将坐落于合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3#-2101号、2201号、2301号三套房屋出售给张云；该商品房单价为3980元/平方米，每套房屋价款均为419213元；付款方式为一次性付款，张云于2009年4月28日一次性支付所有房款；景都公司应于2009年5月30日前将经验收合格的商品房交付给张云使用；景都公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因景都公司的责任造成张云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如张云不退房，景都公司按已付房价款的1%向张云支付违约金。2009年5月4日，景都公司开具了案涉三套商品房所有购房款的收据，收款方式备注为“工程款”。2009年5月8日左右，张云接收该三套房屋，并实际占有使用至今。之后，张云要求景都公司协助办理过户手续，但景都公司未协助办理，且景都公司于2012年12月28日被依法吊销营业执照至今。一审另查明，2008年12月，景都公司就案涉三套房屋与王庆签订房屋买卖合同，并办理了网上备案登记。王庆与景都公司之间的房屋买卖合同纠纷，经一审二审认定，双方之间签订的商品房买卖合同目的实质为了借款，房屋备案登记至王庆名下是作为借款担保，双方存在的是借款合同关系，法院裁定驳回了王庆要求景都公司交付含案涉三套房屋在内的十套房屋并支付违约金的诉请。自2014年12月9日起，该三套房屋先后被合肥市蜀山区人民法院、合肥市中级人民法院、淮南市田家庵区人民法院预查封至今。一审法院认为，结合三份《商品房买卖合同》和收据的内容和时间可以看出，景都公司与张云之间达成“以工程款抵房款”的事实清楚，双方签订的《商品房买卖合同》也遵循了自愿、平等原则，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。关于违约金。根据收据可以看出，张云已履行了支付购房款的义务，则景都公司应履行协助办理产权登记手续。根据合同约定，景都公司因自身原因造成张云未能如期办理房地产权属证书的，如张云不退房，景都公司按已付房价款的1%向张云支付违约金。张云已支付三套房屋总价款为1257639元（419213元×3），故景都公司应支付张云违约金12576.39元。关于撤销备案登记、协助办理产权登记。因案涉三套房屋被其他法院预查封，现张云提出要求撤销景都公司与王庆之间的房屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续，属于法律上履行不能。故该院对张云的要求撤销备案登记、协助办理产权登记的诉请不作处理，张云可待预查封解除后另行主张权利，或另行主张采取其他补救措施等权利。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、安徽景都置业有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付张云违约金12576.39元；二、驳回张云的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为8116元，由安徽景都置业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，张云与景都公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，景都公司向张云出具收据，张云也实际占有使用案涉房屋多年，双方房屋买卖合同关系成立，双方均应按约履行。因案涉房屋被人民法院多次预查封，至今未予解除，张云上诉称预查封不是查封，不影响撤销备案登记并办理过户。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，“预查封的效力等同于正式查封”，在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。故，一审法院认为张云要求撤销景都公司与王庆之间的房屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续的请求存在履行障碍并无不当，张云可待预查封解除后另行主张权利，或另行主张采取其他补救措施等权利，张云的该项上诉请求，本院不予支持。综上，张云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16119元，由张云负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年十二月二日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。