重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初9968号 原告：重庆华盛佳和商业发展有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道294号，统一社会信用代码9150011334587642X7. 法定代表人：张文鸿，董事长。 委托诉讼代理人：朱志落，男，1989年11月13日出生，汉族，住广东省陆河县河口镇北中村委会门山村12号，系该公司员工。 委托诉讼代理人：代越琦，女，1996年2月13日出生，汉族，住重庆市武隆区火炉镇金鱼街100号，系该公司员工。 被告：温州泛影天下企业管理有限公司，住所地温州市鹿城区百里西路工会大厦1、2幢201室南首第二间，统一社会信用代码91330302MA285G7H2E。 法定代表人：傅加涌，执行董事。 委托诉讼代理人：钱长江，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：重庆由你秀影院有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道294号华盛奥特莱斯二层B区2B-07，统一社会信用代码91500113MA5UUQFT0B。 法定代表人：钟锋盈，总经理。 第三人：重庆华南城有限公司，住所地重庆市巴南区南彭公路物流基地环道东路6号，统一社会信用代码915001130863269832。 法定代表人：梁丽仪，董事长。 委托诉讼代理人：文哲，男，1989年1月27日出生，汉族，住重庆市永川区萱花路743号附1号3-2。 原告重庆华盛佳和商业发展有限公司（以下简称华盛公司）与被告温州泛影天下企业管理有限公司（以下简称泛影公司）、重庆由你秀影院有限公司（以下简称由你秀公司）第三人重庆华南城有限公司（以下简称华南城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序审理。被告泛影公司于答辩期内向本院提出管辖权异议，并对本院就管辖异议作出的裁定不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，2019年1月29日，重庆市第五中级人民法院裁定本院对本案行使管辖权。本院分别于2019年5月10日、6月17日两次公开开庭审理本案。原告华盛公司委托诉讼代理人朱志落、代越琦，被告泛影公司委托诉讼代理人钱长江，第三人华南城公司委托诉讼代理人文哲到庭参加诉讼，被告由你秀公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。期间，双方当事人向本院申请庭外和解期间但未能达成协议。本案现已审理终结。 华盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除华盛公司与泛影公司于2017年6月30日签订的《房地产租赁合同》及2018年5月15日签订之《关于修改的补充协议》，并立即将商铺内自有物品（财产）腾空后返还租赁商铺；2、判令泛影公司向华盛公司支付所欠电费6000元；3、判令华盛公司根据租赁合同约定不予返还泛影公司已支付的履约保证金；4、判令泛影公司支付华盛公司违约金1241512元；5、判令泛影公司支付华盛公司逾期开业违约金46556元；6、判令由你秀公司对华盛公司的上述义务承担连带责任。事实和理由：2017年6月30日，华盛公司与泛影公司签订《房屋租赁合同》，约定由泛影公司承租位于重庆市巴南区XXX号房地产经营影院，租期为2017年7月1日至2032年6月9日。泛影公司接受房屋后拖延影院施工及开业时间，经华盛公司数次催促，双方于2018年5月15日签订《关于修改的补充协议》，重新约定装修期限和开业时间，并增加合同解除条款。然而泛影公司仍未按协议约定进行装修，其行为构成违约并给华盛公司造成巨大经济损失。同时，因由你秀公司系泛影公司为履行本案租赁合同新设项目公司，案涉租赁标的物实际被由你秀公司占有，应当与泛影公司承担连带赔偿责任。 泛影公司辩称：一、泛影公司在履行涉案合同中没有违约行为，之所以延后开业系该公司对华盛公司行使先履行抗辩权，主要有四点，1、华盛公司无法保证泛影公司的优先购买权；2、华盛公司与第三人签订的租赁合同租期为10年，但与泛影公司签订的租赁合同租期为15年，且华盛公司没有转租的权利；3、华盛公司与泛影公司签订租赁合同约定的营业时间和华盛公司与第三人签订租赁合同约定的营业时间不一致，说明华盛公司涉及无权处分；4、华盛公司未能举示案涉房屋通过消防验收、环评的材料，且华盛公司提供的场地为仓储用地，土地性质不满足影院需要。故泛影公司延后开业和行使先于履行抗辩权有事实和理由。二、涉案影院项目建设已经基本完成，泛影公司已经投入巨额资金，要求华盛公司消除上述合同履行的障碍后继续履行合同。三、华盛公司主张解除合同，并要求赔偿等诉请，没有事实和法律依据，应该予以驳回。即使解除合同其主张的违约金也显然过高，请求调低。 由你秀公司未作答辩。 华南城公司述称：案涉房屋产权属于华南城公司，该公司与华盛公司的实际控制人是同一个人，知晓华盛公司与泛影公司签订租赁合同事宜，也认可双方营业时间和租赁期限的约定。 华盛公司围绕诉讼请求依法提交了案涉房屋房地产权证、华盛公司与华南城公司《房地产租赁合同》、华南城公司出具的使用证明、华盛公司与泛影公司《房地产租赁合同》及《关于修改的补充协议》、租赁合同备案登记证明、双方往来函件、施工计划表、现场照片、解除合同通知函及签收证明、装修施工授权委托书、重庆市商业委员会关于华南城项目综合商贸物流区域实际功能和使用用途初步确认的函、建设工程消防验收意见书、重庆市巴南区公安消防支队关于同意重庆华南城有限公司重庆华南城仓储综合物流配套项目（方案）的消防设计审查意见的函等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月20日，华南城公司向华盛公司出具使用证明，载明该公司自愿将其位于重庆市巴南区XXX提供给华盛公司使用，并同意华盛公司将该房屋二层B区2B-07房屋出租给泛影公司使用。同年5月24日，华盛公司与华南城公司签订《房地产租赁合同》（以下简称5-24合同）约定：华南城公司将其所有的位于重庆市巴南区东城大道294号奥莱小镇共计86384.39平方米的房屋出租华盛公司，双方确认以“成行成市、分类经营、按时营业、统一管理”为租赁原则，华盛公司承诺按合同约定的租赁用途使用该房屋，并要求和同意华南城公司、物业管理公司对华南城各市场、各项目的使用范围及营业时间进行统一管理，并追究违约者的违约责任；如该房地产约定使用于经营用途的，华盛公司同意并应当遵守华南城公司规定的各市场、各项目营业时间，即自2017年6月28日开始营业，周一至周五营业时间自10:00-21:00，周末营业时间从9:30至21:00；华盛公司因特殊情况需要暂停营业或调整营业时间的，应事先书面申请，并得到华南城公司、物业管理公司书面同意后，方可做出安排；租赁期限自2017年6月28日至2027年6月27日，共计10年。华盛公司明确放弃优先购买该房屋的权利和要求华南城公司或其他房屋产权人通知的权利；未经华南城公司书面同意，华盛公司不得将房地产转租、出借或与第三方调换使用，如确需转租的，应与该第三方共同向华南城公司提出书面申请，并预交手续费作为华盛公司变更合同的补偿。 2017年6月30日，华盛公司与泛影公司签订《房地产租赁合同》（以下简称6-30合同）约定：1.1华盛公司将重庆市巴南区东城大道294号华盛奥特莱斯二层B区2B-07号房地产（暂定面积4849.66平方米）出租给泛影公司使用；1.2华盛公司保证已合法拥有该房地产的出租权，保证泛影公司有权根据合同约定的用途使用承租房产，泛影公司已知晓并接受该房地产及房地产所在物业的权属状况；1.3华盛公司同意泛影公司将租赁场所用于开设电影城为主要用途的前提下，兼可经营影城配套附属业务；2.1华盛公司暂定于2017年7月1日前将房屋交付泛影公司使用，泛影公司收到《租赁房产交付确认书》并盖公章之确定为交付日期。泛影公司在交付之日起一周内进场施工；2.3华盛公司保证该物业具备开设电影院的条件，泛影公司知悉并理解房地产所在物业的土地性质及规划用途；3.1租赁期自2017年7月1日至2032年6月9日止（具体租期以房产交付之日起计算）；3.2从房地产实际交付日起，华盛公司向泛影公司提供4个月装修时间，装修期内免收租金，若泛影公司未能在装修期内完成装修施工或者在装修期满后再进行任何施工的，装修期不再延长，由此造成的损失由泛影公司自行承担；3.5泛影公司承租的场所暂定于2017年11月1日开业，如实际开业时间与该日期不一致的，则以电影院获得全部经营证件为准，泛影公司开业时间顺延不得超过4个月，否则将按合同第18.4条承担违约责任；3.8泛影公司正常的每天营业时间为9:00至次日凌晨02:00（周末及节假日或泛影公司确定的其他日期可以24小时连续营业）；4.1该房地产标准租金为16/元/月/平方米；5.1泛影公司应于合同签订之日起10个工作日内向华盛公司一次性支付履约保证金300000元；5.3因泛影公司违约导致租赁提前终止的，履约保证金不予返还，并且泛影公司仍应承担相应违约责任；9.1泛影公司使用该房地产所需的全部政府审批手续（包括但不限于工商执照、税务登记、二次装修消防报建报验、环保审批等），均由泛影公司在法定期限内办理完毕和承担费用，华盛公司予以协助办理；若因泛影公司原因未在开业前完成法定前置审批手续，华盛公司有权拒绝房地产开业，泛影公司须按合同第18.4条承担违约责任；13.1本合同终止之日后30天内，泛影公司应将房地产内的自有的可移动物品腾空，否则视为无偿赠与华盛公司，华盛公司有权以任何方式处置前述物品；14.2影院正式运营时，泛影公司将设立独立法人单位（以下简称“新公司”），新公司注册成立并接管影院运营后，双方同意本合同所约定的全部权利和义务由新公司受让，由新公司履行泛影公司在本合同中的一切权利义务，三方签署补充协议，主体变更承租方为新公司；15.14华盛公司保证合法拥有租赁房屋的所有权及土地使用权，并保证具有充分权利将租赁房屋出租给泛影公司；18.4因泛影公司原因未按合同约定进场装修或开业的，自华盛公司给予的7天宽限期届满之日起，每逾期一天，应按当月应付租金（以4.1条规定的标准租金计算当月应付租金）的3‰向华盛公司支付违约金，逾期超过一个月的，华盛公司有权解除合同；华盛公司依据本条解除合同的，泛影公司应按本合同18.8条约定承担违约责任，并将该房地产按合同约定返还华盛公司；18.8租赁期间，泛影公司未在华盛公司交付房地产后20天内进场装修的，视其违约行为导致本合同单方面终止，则泛影公司已支付的保证金及其他预（已）付费用均不予退还，同时泛影公司还应向华盛公司支付违约金，违约金计算标准为16元/平方米/月×泛影公司剩余未租赁月数×10%（以4.1条固定租金标准计算月租金）；18.14双方进一步明确，泛影公司作为承租方享有法定的优先购买权。合同签订后，华盛公司按约将案涉房产交付泛影公司，泛影公司亦按约支付履约保证金300000元。2017年9月19日，华盛公司认为泛影公司装修进度过慢，要求泛影公司务必于2017年11月1日准时开业，否则将按合同约定处理。同年10月30日，泛影公司复函称不存在怠于履行合同义务，主要有房屋顶面通风井渗水、三楼卫生间顶面排风井裸露漏水等情况影响工程总体进度。2017年12月29日，华盛公司以装修工程停工为由，再次函告泛影公司，要求于2018年1月16日前装修完毕，1月21日前开业。2018年3月8日，华盛公司以泛影公司未按合同约定完成装修，影响该公司正常经营为由，向泛影公司邮寄解除合同通知函。同年5月15日，华盛公司与泛影公司签订《关于修改的补充协议》，将原合同1.1条修改为房屋租赁面积（套内建筑面积）为7945.62平方米，其中4849.66平方米为该房地产计租面积，用以计算租金、管理费等相应费用。同时约定泛影公司于2018年5月18日之前派驻一名施工负责人到影院现场安排施工事宜，并提供详细施工进度表，6月1日前派驻一名店长到现场协助筹划前期开业事宜；6月20日之前安排音响、荧幕等设备到场，保证最迟于7月31日前完成影院全部装修工作，最迟于8月31日前正式开始营业，保证顾客可正常从影院大堂进入观影；若泛影公司最迟至10月1日仍无法开业的，双方合同解除，华盛公司不予返还已支付的任何款项且有权对现场装修及物料自行处理，并保留追究泛影公司违约责任的权利。此后，华盛公司数次函告泛影公司履行租赁合同及补充协议，尽快施工。2019年4月15日，因案涉房屋装修工程仍未完工，华盛公司向泛影公司发出沟通函要求泛影公司明确是否继续履行合同，如继续履行则增加70万元保证金，并保证于2019年4月26日前安排复工，确保2019年7月1日正式对外营业，否则双方合同解除，已缴纳的保证金不予返还；还应承担自2017年7月1日至合同正式解除之日的场地占租金（实际使用面积×16元/月/平方米）；合同解除后，泛影公司应于5日内将场地清空并恢复原状，否则视为泛影公司自动放弃场内物品所有权，华盛公司有权自行处置，产生的清理、搬运费用由泛影公司承担。4月19日，泛影公司回函称一直表示继续履行合同，也希望华盛公司继续按合同履行。 另查明，案涉房屋权利人系第三人华南城公司，土地性质为仓储用地。原重庆市商业委员会于2014年12月31日在向巴南区政府的复函中确认，华南城项目综合商贸物流区域采用仓储物流用房办理规划、国土房管手续，目的是以仓储物流用房的低成本优势吸引优质客商入住，其功能和用途为现代综合商贸（包括专业市场、商业贸易、金融服务、电子商务、会展业务、商业配套、生活居住等）。2016年10月31日，案涉房屋所在项目通过建设工程消防验收。华南城公司知悉华盛公司与泛影公司租赁合同中，存在租赁期限与营业时间与该公司与华盛公司租赁合同中约定不一致的情形，并当庭表示作为租赁房屋产权人，认可华盛公司与泛影公司租赁合同中的约定。由你秀公司系泛影公司为履行其与华盛公司租赁合同于2017年9月27日成立，该公司成立后，由其与装饰公司了签订影院装修合同。华盛公司于庭审后向本院代理词，对该公司第四项关于违约金的诉讼请求予以降低为1156158.94元， 本院认为，华盛公司与泛影公司签订的《房地产租赁合同》及《关于修改的补充协议》系双方在自愿、平等、协商的基础上所签订，内容符合法律规定，属合法、有效合同。合同履行过程中，因泛影公司未能按约完成电影院的装修及开业，对此双方多次协商未达成协议，现泛影公司影院装饰工程停工已构成违约，华盛公司诉请解除该合同及补充协议，符合双方合同约定，本院予以支持。华盛公司主张泛影公司在解除合同后将案涉商铺腾空后返还，以及不予返还履约保证金的请求，符合双方合同约定，本院亦予以支持。 关于华盛公司主张的违约金1156158.94元，依照租赁合同18.4条与18.8条约定，泛影公司未能按约开业构成违约，应承担违约责任。双方约定将剩余未租赁月数作为计算违约金参数之一，该约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时结合泛影公司已占有案涉房屋多年的客观实际，本院对华盛公司请求的违约金1156158.94元予以支持。关于华盛公司主张的逾期开业违约金，因本院支持的泛影公司应当支付的违约金已经足以涵盖华盛公司的实际损失，结合泛影公司关于违约金过高的抗辩，本院对该项违约金不予支持。关于华盛公司主张的电费6000元，因无相应证据证明，本院不予支持。关于华盛公司要求由你秀公司承担连带赔偿责任的请求，由你秀公司系泛影公司为履行租赁合同，根据合同约定单独设立的公司，并非租赁合同向对方，且根据租赁合同约定，由你秀公司是在成立并接管影院运营后，华盛公司与泛影公司双方同意合同所约定的全部权利和义务由由你秀公司受让，履行泛影公司在本合同中的一切权利义务，三方尚需签署补充协议，合同主体才变更承租方为由你秀公司。本案所涉影院尚未完成装修工程，由你秀公司显然未能成为案涉租赁合同主体，故本院对华盛公司要求由你秀公司承担连带赔偿责任的请求不予支持。另据双方合同载明，在涉案合同签订时，泛影公司“已完全知晓并接受该房地产及房地产所在物业的权属状况”，故本院对泛影公司关于案涉房产的土地性质不满足影院需要的辩解不予支持，且庭审中，华南城公司作为案涉房屋所有人，亦明确表示认可华盛公司与泛影公司间合同约定事项，再结合泛影公司至今尚未完成影院装修的客观事实，本院对泛影公司关于延后开业系该公司对华盛公司行使先履行抗辩权的抗辩不予采信。由你秀公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决。 综上所述，本院对华盛公司的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定的规定，判决如下： 一、原告重庆华盛佳和商业发展有限公司与被告温州泛影天下企业管理有限公司于2017年6月30日签订的《房地产租赁合同》及2018年5月15日签订的《关于修改的补充协议》，自本判决生效之日起解除； 二、被告温州泛影天下企业管理有限公司于本判决生效之日起60日内腾空位于重庆市巴南区东城大道294号华盛奥特莱斯二层B区2B-07号商铺，并将其返还原告重庆华盛佳和商业发展有限公司； 三、原告重庆华盛佳和商业发展有限公司不予返还被告温州泛影天下企业管理有限公司已支付的履约保证金； 四、被告温州泛影天下企业管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告重庆华盛佳和商业发展有限公司违约金1156158.94元； 五、驳回原告重庆华盛佳和商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13792元，减半收取计6896元，由被告温州泛影天下企业管理有限公司负担。此款已由原告重庆华盛佳和商业发展有限公司自愿垫付，限被告温州泛影天下企业管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告重庆华盛佳和商业发展有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 廖 凯 二〇二〇年一月十三日 书记员 谢爽尔