广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11754号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区北滘镇华业电器配件厂，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会（下称槎涌居委会）与佛山市顺德区北滘镇华业电器配件厂（下称华业电器厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初997号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人槎涌居委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判华业电器厂在判决生效之日起10日内将案涉土地返还给槎涌居委会；2.撤销一审判决第二项，改判华业电器厂自2016年8月6日起按每年62120元标准向槎涌居委会支付土地占用费至实际返还土地之日止，暂计算至2018年12月31日为118422.22元、利息11432.21元；3.本案一、二审诉讼费用由华业电器厂负担。事实和理由：一审判决法律适用错误，判决结果有误，一审判决对土地占用费的标准及案涉土地交还时间认定有误。一、涉案土地租赁合同无效，且该合同期限已届满，一审法院引用原合同租金标准计算土地占用费无法律依据，违反公平原则。一审法院引用原合同租金标准计算土地占用费，依据的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，该条规定适用的是房屋租赁且租赁关系尚在合同期内，且当事人请求按合同约定的租金标准提起诉求。但本案租赁纠纷为土地租赁，合同至今已期满三年多，槎涌居委会提出的诉求是按市场评估价作为土地占用费标准。合同签订时，当事人按当时租金标准约定合同期内租金，符合当时市场价格及公平原则。因签订合同时无法预估租金标准变化情况，不能简单适用递增方式计租，因此对租赁期限进行限制。合同到期后，槎涌居委会有权依市场价格提出租金标准，华业电器厂如不同意该标准，应及时将土地返还。本案中，合同至今已到期多年，华业电器厂明知与槎涌居委会之间并无合同关系，至今仍强占土地，属违法占用，并拒绝支付占用费。案涉土地周边的土地，槎涌居委会也已按每亩40000-43000元价格出租，该价格经过市场价评估，由村民集体讨论决定，周边厂房租金标准为16-18元每月每平方米（折合128000-144000元每亩每年）。如华业电器厂在违法占用情况下，仍按十多年前租金标准支付违法占用期间的占用费，违反公平原则。华业电器厂违法占用案涉土地至今约3年，非法获利近52万元。一审法院判决鼓励违法行为，严重损害当地村民利益，华业电器厂应依据市场价格（40000元每亩每年）支付土地占用费。槎涌居委会提起一审诉讼前，华业电器厂在未协商及得到槎涌居委会同意的情况下，向槎涌居委会账户支付了42937.34元，在扣除该款项后，仍欠槎涌居委会土地占用费118422.22元。二、华业电器厂明知合同已到期多年，知晓自身有土地返还义务，在一审中也多次提出要拖延诉讼进度，即便判决交还土地也会拒绝交还，以求更多违法占用时间。一审判决给予华业电器厂60天的搬迁时间，将导致其违法占用时间更长，槎涌居委会损失继续扩大，因此，华业电器厂应在判决生效后立即交还土地。被上诉人华业电器厂答辩称，案涉土地所有权人并非槎涌居委会，槎涌居委会无权要求华业电器厂支付租金，无权要求华业电器厂返还土地。槎涌居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令华业电器厂立即向槎涌居委会交还涉案土地；2.判令华业电器厂向槎涌居委会支付2016年8月6日至2018年12月31日土地占用费118422.22元，利息11432.21元（自2016年8月6日起按银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年12月31日，应计算至华业电器厂完全履行还款义务之日止），合计129854.43元；3.案件诉讼费用由华业电器厂承担。槎涌居委会在诉讼中变更上述第二项诉讼请求：判令华业电器厂向槎涌居委会支付2016年8月6日至2018年12月土地占用费118422.22元，利息11432.21元（自2016年1月31日起按银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年11月16日，并计算至华业电器厂实际返还土地之日止。一审法院查明：1996年8月3日，原顺德市北滘镇槎涌居民委员会（后更改为佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会，合同中称出租方、甲方）与原顺德市北滘镇华业电器配件厂（后更改为佛山市顺德区北滘镇华业电器配件厂，合同中称承租方、乙方）签订一份《土地有偿使用合同书》，约定甲方将位于槎涌工业区面积1035平方米（折合1.553亩）的土地给乙方临时有偿使用，乙方有偿使用土地作工业用途，土地使用年限为二十年，即从1996年8月6日起至2016年8月5日止，租金：乙方在本合同生效之日先交第一年的土地使用费，每年每平方米12元，以后每年交一次，先交土地使用费后用地，土地使用费每隔五年调整一次，调整后的土地使用费为上年土地使用费的120%；乙方每年要按期将土地使用费缴清给甲方，逾期缴交时，则按所欠总额计算每日罚滞纳金1%，逾期一年缴交土地使用费，甲方有权单方面终止合同；并视为乙方违约，没收其临时用地地上的建筑物，乙方承担因此而造成的责任；使用期内，使用土地的地上建筑物及其附着物的所有权为乙方所有，乙方如要将地上建筑物及附着物为抵押物抵押给他人时，必须事先征得甲方的同意；使用期届满，乙方必须在十天内自行清拆地上建筑物及搬迁附着物，否则甲方有权进行拆迁，拆迁费用由乙方责任。双方签订上述合同书后，槎涌居委会依约将土地交华业电器厂作工业用途使用。2010年8月10日，槎涌居委会（合同中称出租方、甲方）与华业电器厂（合同中称承租方、乙方）签订一份《土地租赁补充协议》，约定将《土地有偿使用合同书》中“使用期届满，乙方必须在十天内自行清拆地上建筑物及搬迁附着物，否则甲方有权进行拆迁，拆迁费用由乙方责任”条款内容增加及变更为“使用期届满，在同等条件下，乙方有优先续约权，如乙方未能违约时，乙方应在使用期届满之日起三十天内，将地上建筑物及附着物处理或搬迁完毕，否则视为乙方违约，乙方承担违约责任”。上述合同书约定的使用期限届满后，槎涌居委会、华业电器厂没有签订新的合同。槎涌居委会于2018年2月9日向华业电器厂发出《通知》，通知华业电器厂可以优先续约，如未能续约则应将地上建筑物及附着物处理及搬迁完毕，否则应承担违约责任。该通知由华业电器厂法定代表人陈某1于2018年2月9日签收。华业电器厂于2018年10月16日通过黎曼华的银行账户将两笔21468.87元款项转账给槎涌居委会。因华业电器厂拒绝与槎涌居委会续签新合同，也不退还占有的土地，槎涌居委会遂向法院提起诉讼。另查，涉案土地为农业用地。一审法院认为，槎涌居委会与华业电器厂签订的《土地有偿使用合同书》及《土地租赁补充协议》，槎涌居委会将集体所有的土地出租给华业电器厂用于非农业建设，但槎涌居委会至法庭辩论终结前未能提供证据证实涉案土地已经政府批准用于非农业建设并取得建设用地使用权，故槎涌居委会将涉案土地出租给华业电器厂用于非农建设，双方由此形成的土地租赁关系违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《土地有偿使用合同书》及《土地租赁补充协议》依法无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因槎涌居委会、华业电器厂签订的《土地有偿使用合同书》、《土地租赁补充协议》依法无效，故华业电器厂依此取得土地应返还给槎涌居委会，槎涌居委会该主张有理，法院予以支持。考虑到华业电器厂尚在涉案土地上开展经营活动，故应当给予华业电器厂适当的期限以便于其搬离涉案土地，故法院酌定华业电器厂于判决发生法律效力之日起六十日内将涉案土地返还给槎涌居委会。关于占用费的计算及支付问题。槎涌居委会、华业电器厂签订的《土地有偿使用合同书》依法无效，但华业电器厂一直使用涉案土地至今，故华业电器厂应向槎涌居委会支付占有使用费给槎涌居委会。占有使用土地费的计算方法可参照《土地有偿使用合同书》中约定的土地使用费标准计算，双方约定土地使用费自1996年8月6日起按每年每平方米12元计算，且每隔五年调整一次，调整后的土地使用费为在上一五年标准的120%，故在2016年8月6日至2021年8月5日的占有使用费计算标准为25754.11元/年(12元/年/平方米×1035平方米×1.2×1.2×1.2×1.2)。因此华业电器厂应向槎涌居委会支付2016年8月7日至2018年12月31日的占有使用费为61809.86元（25754.11元/年×2.4年），扣减已支付的42937.34元（21468.67元×2），尚应支付18872.52元。自2019年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费按照70.56元/天（25754.11元/365天）计算；实际返还之日迟于2021年8月5日，自2021年8月6日起以70.56元/天递增20%即84.67元/天标准计算，且每五年递增20%。槎涌居委会主张占有使用费计算标准超出部分，缺乏理据，法院不予支持。因涉案合同为无效合同，且槎涌居委会、华业电器厂双方对合同无效均有过错，故槎涌居委会因此受到的利息损失应自行承担，法院对槎涌居委会的该主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、华业电器厂于判决发生法律效力之日起六十日内，将位于佛山市顺德区北滘镇槎涌工业区面积1035平方米（折合1.553亩）的土地返还给槎涌居委会；二、华业电器厂于判决发生法律效力之日起应，一次性向槎涌居委会支付占有使用费（暂计至2018年12月31日为18872.52元，自2019年1月1日起至实际返还土地之日止的占有使用费按照70.56元/天计算；自2021年8月6日起至实际返还土地之日止，以84.67元/天计算，且每五年递增20%）；三、驳回槎涌居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2897.08元，由槎涌居委会负担2476.08元，由华业电器厂负担421元。二审期间，槎涌居委会向本院提交以下新证据：证据1.《北滘镇农村集体资产交易表决书》，拟证明案涉土地经村民集体表决一致同意租金价格每年43000元，同意租赁期为2016年8月6日至2021年8月5日，该表决合乎相关程序要求，因华业电器厂未达到该条件，因此案涉土地未续租，但华业电器厂至今仍占用案涉土地；证据2.《土地租赁合同书》，拟证明证据一所表决土地中的一块已签订土地租赁合同，租金为每年43000元，该土地与案涉土地邻近，属同一地区，因此案涉土地应参考该租金标准计算土地占用费。华业电器厂对上述证据的真实性予以确认，对其关联性不予认可。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.华业电器厂返还案涉土地的合理期间应为多久；2.华业电器厂应向槎涌居委会支付的土地占有使用费为多少。关于争议焦点一。本案中，槎涌居委会将案涉农业用地出租予华业电器厂用于非农建设使用，而槎涌居委会于本案并未能提供相关证据证明案涉土地已获得政府批准用于非农建设并取得建设用地使用权证，故本案双方当事人所签《土地有偿使用合同书》及《土地租赁补充协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法无效。因本案租赁合同无效，华业电器厂继续占有使用案涉土地不具备合法依据，依法应向槎涌居委会进行返还。至于华业电器厂履行该义务的合理期限问题，根据本案查明事实，案涉土地上存有华业电器厂加盖的建筑物，且华业电器厂尚在涉讼地块上开展经营活动，一审法院结合案涉地块使用现状，给予华业电器厂合理的搬迁时间，酌定华业电器厂于判决生效之日起60日内履行返还土地的义务并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。如前所述，虽案涉《土地有偿使用合同书》及《土地租赁补充协议》无效，但华业电器厂实际占有使用案涉土地，依法应向槎涌居委会支付其占用期间的土地占有使用费。至于该占有使用费的具体数额问题，槎涌居委会上诉称，因双方当事人对案涉土地自2016年8月7日起的占有使用费计付标准问题未进行约定，华业电器厂应参照槎涌居委会于二审期间提交的《北滘镇农村集体资产交易表决书》及《土地租赁合同书》确定的现行土地占有使用费的市场标准进行支付。对此，本院认为，《北滘镇农村集体资产交易表决书》系由槎涌居委会单方制作，不能据此反映系为案涉土地的市场租金标准，而《土地租赁合同书》约定的土地的用途为工业用地，案涉土地为农业用地，二者用地类型不一样，不能作为租金标准的参考依据，槎涌居委会要求华业电器厂依上述标准向其支付案涉土地占有使用费理据不足，本院依法不予采纳。一审法院参照双方当事人关于土地使用费计算标准的约定判令华业电器厂向槎涌居委会支付2016年8月7日至2018年12月31日的占有使用费18872.52元（总的土地占有使用费61809.86元-华业电器厂已付款项42937.34元）并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。槎涌居委会的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2519.63元，由佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月三十一日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏