广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初21398号原告：秦国盛，男，1967年12月23日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：广州市荔湾区教育局，住所广州市荔湾区多宝路**。法定代表人：扶元泳，局长。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡常润，广东红棉律师事务所律师。原告秦国盛与被告广州市荔湾区教育局合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦国盛、被告广州市荔湾区教育局的委托诉讼代理人胡焱平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦国盛向本院提出诉讼请求：1、要求被告协助原告向广州市国土资源和规划委员会申请办理位于广州市白云区西××房的产权过户及登记手续；2、原告支付余下增大面积房款40000元给被告；3、本案受理费由被告负担。事实与理由：坐落在广州市长寿西路永兴大横街**房屋是属于原告与刘服燕、秦少冰共有的产业，原告占有二分之一产权。2001年4月13日，被告以穗规地证字（2001）第96号《建设用地规划许可证》为由，征用上述房屋等地段土地用作兴建小学。由于被告提供安置永迁房面积太小，不适宜两家人居住，故原告及刘服燕、秦少冰未与被告达成安置永迁房的共识。被告于2003年7月向荔湾区人民法院提出诉讼，同年9月22日，荔湾区人民法院作出（2003）荔法民三初字第789号民事判决，判决秦国盛、刘服燕、秦少冰迁往广州市白云区西槎路兴德街35号703房居住。其后，由于兴德街35号703房不具备2户5口人的居住条件，经相关部门介入协调，以及征得原、被告及刘服燕、秦少冰的同意，原告占有原房屋二分之一产权永迁安置在西××房。2004年3月18日，在广州市荔湾区国土资源和房屋管理局鉴证下，原、被告签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，原告依约支付了部分增大面积房款34109.25元给被告的委托动迁单位。次月，原告搬入西××房居住至今。原告由于无法找到被告或委托动迁单位，一直未缴纳余下40000元增大面积房款。2020年5月，原告找到被告协商支付余下增大面积房款及办理西××房的产权登记手续，但被告不予配合。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告广州市荔湾区教育局辩称，2004年3月18日在广州市荔湾区国土资源和房屋管理局的鉴证下，原、被告签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：被告将自有的位于广州市白云区西××房用作拆除原告原址房屋后的产权调换，同时原告应根据有关规定以2478.57元每平方米的标准计算，付给被告74109.25元。当日，原告向被告委托的拆迁单位广州市芳村嘉信房地产服务有限公司和广州市力宇经济发展有限公司支付了34109.25元，两公司开具了相应的收款收据，收款收据中写明尚欠的40000元分三年付清，即尚欠的40000元需要在2007年3月17日前支付完毕。截止至今，原告仍未支付余下40000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的相关规定，由于原告未先履行完毕协议书约定的义务或履行债务不符合约定的，作为后履行一方（被告）有权拒绝其相应的协议要求，即被告不需要协助原告向广州市国土资源和规划委员会申请办理位于广州市白云区西××房的产权过户及办证手续，同时，被告可以要求原告先行支付余下增大面积房款40000元，并支付相关的逾期利息。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。围绕诉讼请求，原告依法提交了以下证据，1.（2003）荔法民三初字第789号民事裁定书、2.（2003）荔法民三初字第789号民事判决书、3.广州市城市房屋拆迁产权调换协议书、4.收款收据、5.复函及广州市不动产登记查册表，经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市荔湾区长寿路永兴大横街35号（建筑面积为17.64平方米）的砖木结构房屋，原是原告与刘服燕、秦少冰共同的产业，其中原告占有二分之一产权，刘服燕、秦少冰占有二分之一产权。2001年4月13日，广州市城市规划局向被告核发穗规地证字（2001）第96号《建设用地规划许可证》，批准被告使用荔湾区长寿路以北地段，荔湾区耀华中东街以东土地作小学用地。2002年6月，广州市国土资源和房屋管理局就上述地块发出穗房拆许字（2002）44号《广州市房屋拆迁公告》、并向被告核发《房屋拆迁许可证》。原告上述房屋在该征用拆迁范围内，因双方就征用拆迁安置问题无法达成一致协议，被告于2003年向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求秦国盛、刘服燕、秦少冰永迁至广州市白云区西槎路兴德街35号703房（即朗骏苑，建筑面积23.57平方米））居住等同年9月16日，广州市荔湾区人民法院作出（2003）荔法民三初字第789号民事判决：一、秦国盛、刘服燕、秦少冰将本市长寿路永兴大横街35号房屋腾空交由广州市荔湾区教育局拆除。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，广州市荔湾区教育局与秦国盛、刘服燕、秦少冰共同到房管部门办理本市长寿路永兴大横街35号与本市白云区西槎路兴德街35号（朗骏苑）703房（超出秦国盛、刘服燕、秦少冰原有房屋面积部分，秦国盛、刘服燕、秦少冰无须补偿）的产权交换手续。三、广州市荔湾区教育局自本判决发生法律效力之日起三日内，支付房屋拆迁差价补偿款4278.8元给秦国盛、刘服燕、秦少冰等。上述判决已发生法律效力。其后，原、被告就房屋产权调换问题继续协商解决。2004年3月1日，原、被告签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：一、原告同意被告拆除座落在荔××××号其占有建筑面积8.82平方米的房屋。二、被告将自有的座落在白云区西槎路490号（得雅阁）建筑面积为38.72平方米的601房用作拆迁原告原址房屋后的产权调换（补偿）。三、经核定原告的原址房屋建筑面积与被告调换（补偿）给原告的建筑面积相差29.9平方米，相差建筑面积由原告根据有关规定以每平方米2478.57元的标准计算，付给被告74109.25元。四、被告调换（补偿）给原告的房屋由原告安排使用。五、原告应在本协议鉴证生效后的三十天内，将其上述房屋交由被告拆除……八、被告依照本协议将自有房屋移交给原告时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权手续。所需的登记费用，由被告负责等。2004年3月18日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局在上述协议上盖章，同意鉴证。同日，原告向被告委托的拆迁单位广州市力宇经济发展有限公司、广州市芳村嘉信房地产服务有限公司支付了房屋面积差价34109.25元。上述两公司向原告出具收款收据。该收据明确注明，尚欠肆万元正需在叁年内付清。上述协议签订后，被告即将白云区西××房交付原告居住至今。之后，原告以找不到两拆迁单位为由，至今未向被告支付尚欠的房屋差价40000元。被告亦未协助原告办理产权登记和领取房地产所有权手续。根据广州市规划和自然资源局白云区分局于2020年7月24日的复函及《广州市不动产登记查册表》记载，白云区西××房（建筑面积38.7179平方米）的不动产权属人为被告，占有部分为全部。根据广州市荔湾区不动产登记中心出具的购房资格证明：截至2020年12月16日，原告具备本市住房限购区域内购买广州市白云区西××房的资格。本院认为：原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。按照上述协议书的约定，被告在将涉案房屋移交原告时，应提供房屋的相关证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。协议签订后，被告虽已将涉案房屋交付原告居住至今，但至今仍未按约定协助（会同）原告办理该房屋的产权登记和领取房地产所有权证手续。同时，原告也只向被告支付了部分面积差价款34109.25元，剩余差价款40000元至今仍未按照约定支付给被告。因此，双方均构成违约。目前，涉案房屋仍登记在被告名下，不存在查封、抵押等产权转移障碍。现原告诉请向被告支付剩余面积差价款40000元的同时，要求被告协助原告办理涉案房屋的产权过户和登记手续合理合法，本院予以支持。因上述协议没有约定被告协助原告办理房屋过户和登记手续需以原告支付全部房屋面积差价款作为前提，现被告以原告应先支付面积差价款40000元为由拒绝协助原告办理涉案房屋的产权过户和登记手续的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。同时，被告要求原告支付剩余面积差价款40000元的利息，因被告没有就此提起反诉，本案不予调处，被告可另行起诉处理。原告与被告在2004年签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，双方因该协议的履行发生纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》的规定进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告广州市荔湾区教育局按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定，协助原告秦国盛办理将广州市白云区西槎路490号601房的不动产权证登记到原告秦国盛名下的手续；二、本判决生效之日起十日内，原告秦国盛向被告广州市荔湾区教育局支付房屋面积差价款40000元。本案受理费400元，由被告广州市荔湾区教育局负担，并于本判决生效之日起5日内径付给原告秦国盛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  钟钜珍二〇二〇年一月二十八日书记员  郑萍军