宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16697号原告：连振余，男，1971年12月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：吴蓉，女，1981年9月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：伏玲，宁夏京川律师事务所律师。被告：银川市金凤区佳居房产中介经营部，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宝湖中路**城市公元**房屋。经营者：李文阳，男，1993年1月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告连振余与被告吴蓉、银川市金凤区佳居房产中介经营部（以下简称佳居中介经营部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理。依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告连振余、被告吴蓉的委托诉讼代理人伏玲、被告佳居中介经营部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连振余向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋交易合同；2.被告吴蓉向原告返还购房款140000元，并支付违约金70000元，被告佳居中介经营部对上述款项承担连带赔偿责任；3.二被告返还中介费10800元；4。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从被告佳居中介经营部处获悉被告出售房屋信息，并经被告佳居中介经营部工作人员介绍涉案房屋信息并带领原告看房，签订合同之前，二被告对于涉案房屋建筑时间均陈述为1999年，原告基于对二被告的合理信任，于2019年9月18日在被告佳居中介经营部与被告吴蓉签订了《房产交易合同》一份，约定了房屋信息、总价、支付方式及违约责任。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2019年10月11日，被告佳居中介向原告提供的涉案房屋信息查询单显示，被告吴蓉出售房屋的竣工年代为1989年，与其之前陈述并不相符，由于房屋建筑年代久远，无法进行贷款，被告吴蓉已构成根本违约，故原告诉至法院。吴蓉辩称，吴蓉不同意解除与原告签订的房屋买卖合同，双方是在真实，平等自愿的情况下签订的该房屋买卖合同。吴蓉没有违反合同中关于解除合同条款的约定，原告解除合同于法无据，要求原告继续履行合同。佳居中介经营部辩称，在交易过程中被告一再向吴蓉核实房屋的建筑年代，被告吴蓉称是2000年，最迟也是1998年，吴蓉所称的房屋建筑年代符合银川贷款的资质。后双方签订买卖合同，交易贷款过程中被告吴蓉提供的房屋调档单却显示房屋建于1989年，该房屋无法进行贷款，佳居中介经营部同意解除三方签署的房屋买卖合同，并退还原告中介服务费及代理服务费。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告吴蓉名下位于银川市兴庆区裕民小区房屋即兴庆区某室房屋上传至互联网上出售信息显示，上述房屋为两室一厅一卫，面积74.8平方米，楼层中层，南北朝向，简单装修，年代为2000年，售价380000元。在2019年9月18日，经被告佳居中介经营部居间，原告与被告吴蓉签订《房产交易合同》一份，载明，经佳居中介经营部居间介绍成交，被告吴蓉将其名下位于银川市兴庆区某室房屋出售给原告，房屋产权证号为2XXXX号，建筑面积73.86平方米，房屋转让价款为350000元，原告的付款方式为贷款，原告于2019年9月18日向被告吴蓉支付第一笔定金10000元，于2019年9月25日将首付款110000元（不包含定金10000元）支付被告吴蓉，下剩款项原告通过向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付被告吴蓉，原告与被告吴蓉应于2019年9月25日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。原告因自身原因贷款未获批准的，继续申请其他贷款机构贷款，如仍未获得批准，自行筹齐剩余房款支付被告吴蓉。被告吴蓉在办理完毕房屋所有权转移登记当日将房屋交付原告。被告吴蓉应保证如实陈述涉案房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修状况和相关关系、物业交割单所列的房屋附属设施设备及其装饰装修随同房屋一并转让原告。原告承诺其具备相应购房资质及贷款相应政策，保证其征信良好，具备贷款资质。合同违约条款中约定，本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且原告无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。房屋交易合同签订当日，原告与二被告签订了《居间服务合同》一份，约定原告应向被告佳居中介经营部支付居间代理费7000元，贷款服务费3800元。上述合同签订当日，原告向被告吴蓉支付购房定金10000元，2019年10月10日，原告向被告吴蓉支付购房首付款130000元，合计支付被告吴蓉140000元。原告另向被告佳居中介经营部支付中介服务费及贷款代办费合计10800元，被告佳居中介经营部向原告出具收据一张，并承诺原告购买涉案房屋交易贷款保证正常办理，如出现问题全由佳居中介经营部承担。2019年10月11日，原、被告至银行办理涉案房屋贷款手续，被告吴蓉提交的涉案房屋不动产登记信息查询单显示房屋竣工年代为1989年，由于建造年代久远，涉案房屋无法办理抵押贷款，以致原告未能支付下剩购房款，故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告佳居中介经营部称由于被告吴蓉房屋陈述房屋建造年代最早不超过1998年，与房屋建造实际年代1989年不符，导致涉案房屋在银行抵押贷款无法通过，贷款不能的原因在于房屋年限太久，其同意退还原告中介及贷款服务费。被告吴蓉称，涉案房屋原系其购买的二手房，吴蓉亦不清楚涉案房屋建造年代，所以签订合同时未向原告说明具体的房屋建造时间。本院认为，原告与被告吴蓉签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约支付了房屋首付款，后因涉案房屋建造年代问题办理房屋贷款未获银行批准，现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同。因双方签订的合同约定，涉案房屋支付方式为银行贷款支付，被告吴蓉在签订合同时未明确告知原告涉案房屋建造年代为1989年，由于银行的贷款政策限制，涉案房屋无法进行抵押贷款，原告方亦无力支付下剩购房款，因此双方合同无法继续履行，故对原告要求解除双方签订的《房产交易合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告吴蓉收取原告的房屋首付款130000元及定金10000元，合计140000元，应当予以返还。对于原告要求被告吴蓉支付违约金70000元，因双方合同约定如出现新的限贷政策且原告无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。本案中涉案房屋因年限问题无法贷款亦是相应贷款政策限制所致，各方互不承担违约责任，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告佳居中介经营部对被告吴蓉返还款项承担连带赔偿责任的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。对于原告要求二被告返还中介费及贷款服务费10800元，因上述款项收取方为被告佳居中介经营部，被告佳居中介经营部亦同意返还原告上述款项，故被告佳居中介经营部应返还原告中介费及贷款服务费10800元。原告要求被告吴蓉返还上述10800元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告连振余与被告吴蓉于2019年9月18日签订的《房产交易合同》；二、被告吴蓉于本判决生效之日起七日内返还原告连振余购房款140000元；三、被告银川市金凤区佳居房产中介经营部于本判决生效之日起七日内返还原告连振余中介费及贷款服务费10800元；四、驳回原告连振余其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4612元，减半收取2306元，由原告连振余负担738元，由被告吴蓉负担1456元，被告银川市金凤区佳居房产中介经营部负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  汪 婷二〇二〇年一月十六日法官助理  马聪聪书 记 员  顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境。4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。