福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3854号 原告：中国工商银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福州市福清市元洪路创元国际大酒店2号公寓楼1-2层靠清昌大道部分店面，统一社会信用代码91350181854912134C。 负责人：林文畴，该支行行长。 委托诉讼代理人:卢建玲。 委托诉讼代理人:陆玲。 被告：何科清，男，1989年5月15日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：名城地产（福清）有限公司，住所地福清市宏路街道办事处机关大院办公楼2号楼105、106室。统一社会信用代码91350181062260035T。 法定代表人：张玲，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:林小玲。 委托诉讼代理人:张圣锋。 原告中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称“工行福清支行”）与被告何科清、名城地产（福清）有限公司（以下简称“名城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告工行福清支行的委托诉讼代理人卢建玲及被告名城公司的委托诉讼代理人林小玲、张圣锋到庭参加诉讼。被告何科清经本院依法送达应诉材料及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行福清支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告何科清偿还贷款本金846422.04元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2019年5月8日利息为15798.9元，本息暂合计为862220.94元）；2.原告有权以本案抵押物（即被告何科清名下位于福清市××路街道××村××街道××村××号楼××单元）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿被告何科清在本案中的所有债务；3.判令被告名城公司对被告何科清在本案中的所有债务承担连带清偿责任；4.判令二被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。事实和理由：2017年1月19日，被告何科清（借款人）与原告（贷款人）签订了《个人购房借款／担保合同》（编号为［闽］字［省］行［福清］支行［2017］年［一手房贷ＺＬＭ001］号，下称“合同”），约定被告何科清向原告借款900000元，用于购置位于福清市××路街道××村××街道××村××号楼××单元，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮10%，被告何科清采用等额本息还款法按月归还贷款。合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。被告何科清并以上述所购商品房为抵押物担保还款。同时，合同第10.2条约定，被告名城公司对被告何科清的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间直至本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止。此外，合同第11条约定，合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。上述合同签订后，2017年2月1日，原告依约向被告何科清发放了900000元贷款。2017年2月4日，福清市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（闽（2017）福清市不动产证明第0××4号），目前上述房产未办理产权证。被告何科清未按照合同规定的时间和金额还款，被告名城公司亦未完全履行其阶段性连带保证责任，其行为均已构成违约。 被告何科清未作答辩，亦未举证、质证。 被告名城公司辩称，案涉房产已交房，且已具备办理产权条件，系被告何科清怠于办理房产证，故应由被告何科清自行承担相应的法律责任，名城公司不承担连带还款责任。 因被告何科清经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告工行福清支行及被告名城公司所提供的证据进行审核。 经审理查明：以原告工行福清支行为贷款人、以被告何科清为借款人暨抵押人、被告名城公司为保证人，于2017年1月19日签订了［闽］字［省分］行［福清］支行［2017］年［一手房贷ＺＬＭ001］号《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：原告工行福清支行根据被告何科清的申请，同意向其发放贷款900000元，用于购置位于福清市××路街道××村××街道××村××号楼××单元房产，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率下浮10%执行新的利率。还款方式为按月等额本息。若被告何科清未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告工行福清支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。被告何科清以本合同项下贷款所购的上述房产提供抵押，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。被告名城公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，保证人对下列条件满足之日后到期的借款债务免除保证责任：在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费以及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。2017年2月1日，原告工行福清支行依约发放了贷款900000元，贷款到期日为2037年2月1日，执行年利率4.41%。2017年2月4日，双方办理上述抵押物预售商品房抵押权预告登记（不动产登记证明号为闽（2017）福清市不动产证明第0××4号），但至今未办理抵押权登记。此后，被告何科清未能依约全面履行还款义务。 另查明，被告名城地产于2019年9月27日归还涉案贷款本金23195.37元及利息29052.68元，于2019年12月11日归还案涉贷款本金5259.35元及利息6141.3元。截至2019年12月15日，被告何科清尚欠借款本金817967.32元及利息（含罚息、复利）为3046.73元。 以上事实，有原被告提供的身份证、户口簿、《个人购房借款/担保合同》、不动产登记证明、中国工商银行个人贷款正常发放凭证、自营历史明细列表、归还明细、欠息情况截图、《商品房买卖合同》等及原被告的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，本案原被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》，系原、被告在平等自愿的基础上签订的，各方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。原告依约发放了贷款900000元，而被告何科清未按期足额偿还借款本息，构成违约，现原告请求被告何科清偿还尚欠的借款本金及利息、罚息、复利，有合同约定和借款事实作为依据，且不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定及第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未设立。故原告工行福清支行依据预购商品房抵押权预告登记主张对预告登记的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。被告名城公司对被告何科清的案涉贷款提供阶段性连带责任保证，在涉案房产抵押权未能依登记而设立情况下，被告名城公司应依约承担连带清偿责任，故被告名城公司关于其对案涉借款不承担连带还款责任的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。被告名城公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告何科清追偿。被告何科清经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告何科清于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司福清支行借款本金817967.32元，并支付利息（含罚息、复利，暂计至2019年12月15日止为3046.73元，此后的利息按案涉的《个人购房借款/担保合同》约定标准计至款项还清之日止，但不得超过法律保护的年利率24%上限）； 二、被告名城地产（福清）有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告名城地产（福清）有限公司承担保证责任后，有权就清偿部分向被告何科清追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司福清支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12422元，公告费390元，由被告何科清、被告名城地产（福清）有限公司共同负担，款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起，原告中国工商银行股份有限公司福清支行、被告名城地产（福清）有限公司在十五日内，被告何科清在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林星娟 人民陪审员  夏 滨 人民陪审员  林 胜 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  胡友亮