重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0238民初2827号 原告（反诉被告）：朱**洪，男，1952年4月4日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱海燕（系朱**洪之子），男，1980年6月28日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。 原告（反诉被告）：张光翠，女，1951年12月6日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱海燕（系张光翠之子），男，1980年6月28日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高小琼（反诉原告），女，1973年12月30日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：傅小波，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所。 委托诉讼代理人：江贤亭，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所。 朱**洪、张光翠与高小琼房屋租赁合同纠纷一案，高小琼不服本院于2018年9月28日作出的（2017）渝0238民初2265号民事判决，原审案由为财产损害赔偿纠纷，于2018年10月25日提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2019年1月28日作出（2018）渝民终2691号民事裁定：一、撤销重庆市巫溪县人民法院（2017）渝0238民初2265号民事判决；二、本案发回重庆市巫溪县人民法院重审。本院于2019年7月24日重新立案，根据当事人的主张，将原审财产损害赔偿纠纷变更为房屋租赁合同纠纷，对本案依法适用普通程序，进行重新审理。在诉讼过程中，本诉被告高小琼于2019年10月9日向本院提起反诉，本院予以受理，将本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。朱**洪、张光翠及其委托诉讼代理人朱海燕、杨永志，高小琼及其委托诉讼代理人傅小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱**洪、张光翠在本诉中向本院提出诉讼请求：1.本诉被告赔偿本诉原告房屋维修费、装修费74490元、租金损失费12499元，共计86989元；2.本案诉讼费、鉴定费35000元由本诉被告承担。事实和理由：2007年左右，本诉被告承租了本诉原告所有的位于巫溪县×街道×社区×路×号一至三层房屋。2017年8月19日，因本诉被告在承租房屋阳台处堆放的易燃物失火，将本诉原告所有的第三层房屋门窗烧毁，墙面受损，第四层中的房屋、装修、地板、家具、衣物、电器等物品被烧损，第三层至七层房间和楼上阳台墙面被熏黑，过火面积100平方米左右。2017年9月18日，巫溪县公安消防大队作出消火认字[2017]第0007号火灾事故认定书：起火时间为2017年8月19日11时30分左右，起火部位位于巫溪县×街道×路×号三层西侧仓库，起火点位于巫溪县×街道×路×号三层西侧仓库阳台处，起火原因可排除雷击、纵火、电气线路故障等，不能排除外来火源引燃周围可燃物引发火灾。后经鉴定，房屋维修需74490元，造成租金损失12499元。本诉原告认为本诉被告没有妥善管理使用租赁房屋引起火灾，造成本诉原告损失，本诉被告应该承担责任，请求人民法院支持本诉原告的诉讼请求。 本诉被告高小琼辩称，本诉原告诉称的从2007年开始，高小琼承租案涉房屋至火灾事故发生之日属实。但是，本诉原告对高小琼承租该房屋用于家具销售、存放家具和家庭生活是明知的，从未提出异议。本诉原告诉称高小琼在房屋阳台堆放易燃物不是事实，而是本诉原告在起火点阳台处堆放了易燃物木板。本诉原告的房屋设计严重不符合《住宅设计规范》，没有采用具备防火功能的安全防卫门，导致火势蔓延，过火面积达100平方米左右，本诉原告具有重大过错。本诉原告诉称的起火原因属实，足以证明高小琼是按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，没有因保管不善造成租赁物损毁的情形。（重庆）华西[2018]评（鉴）字第50号《资产评估报告书》载明：“本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，即自2018年4月9日至2019年4月8日止。”因此，该《资产评估报告书》是无效的，不能作为认定事实的依据，无效是自始无效的。案涉房屋修建于2006年，距今已有13年之久，已到达涉及耐久年限的三分之一，即使该报告符合证据的三性，也只能按鉴定修复费用的三分之二计算。案涉房屋系违法建筑，租赁合同无效。该房屋不动产权属证书载明地平方为107.8，总层数为六层，建筑面积共646.8平方米，而房屋的实际层数是七层。由于本诉原告的房屋是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，双方签订的房屋租赁合同无效。合同无效是自始、当然、绝对无效的。高小琼在本案中并无过错，本诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以全部驳回。 反诉原告高小琼向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告共同返还反诉原告租金14247元；2.判决反诉被告共同赔偿反诉原告损失122115元；3.全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：巫溪县×街道×社区×路×号房屋属朱**洪、张光翠共同所有，高小琼于2007年开始租赁该房屋的一、二层作为家具的卖场和生活场所，三层西侧用作储存家具。2017年8月19日11时30分左右，高小琼所有的家具被烧毁，损失122115元。巫溪县公安消防大队于2017年9月18日作出火灾事故认定书，对起火原因进行了认定。反诉被告在起火点阳台处放置了些木门板。高小琼是按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，没有因保管不善造成租赁物毁损的情形。高小琼从2007年开始承租反诉被告的房屋用于居住、家具出售和储存，直至火灾事故发生之日。由于反诉被告未尽到作为出租人的法定和约定义务，反诉原告作为承租人主张其承担赔偿责任有事实和法律依据。反诉原告请求反诉被告共同返还已支付的部分租金和赔偿损失，请求人民法院支持反诉原告的全部请求。 反诉被告朱**洪、张光翠对反诉原告高小琼的反诉辩称，人民法院不应该受理反诉原告的反诉请求。反诉原告的反诉构成同一事实重复起诉，理由是高小琼在2017年就以侵权责任纠纷起诉了张光翠，现在又基于同一事实进行诉讼，程序不合法，属于重复诉讼。且反诉原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，应当予以驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1.渝（2017）巫溪县不动产权第×号不动产权证书，该证书共有情况一栏写明该房屋共有情况为共同共有，但权利人一栏仅有朱**洪一人，所以不能直接证明张光翠即为唯一共同共有人。 2.（重庆）华西[2018]评（鉴）字第50号《资产评估报告书》，该评估报告作出的程序合法、结论真实，其中关于房屋修复费的评估价值，是按照当时的市场成本价作出的客观性认定，本院认可其真实性和关联性。但该报告目前已超过使用有效期，本院不作为证据予以采信。 3.高小琼的营业执照与邮政EMS邮件2份及邮件跟踪查询结果，符合证据的三性，本院予以采信。 4.案涉房屋火灾前后对比照片，该照片形式上不具有合法性，无法确认拍摄人、拍摄时间，本院不予采信。 5.进货票据及财产损失，本院无法核实该证据上载明的家具是否在本次火灾中遭到毁损，无法确认其真实性，本院不予采信。 本院依职权调取的3份证据，原告（反诉被告）朱**洪、张光翠均无异议。针对被告（反诉原告）高小琼发表的质证意见，本院评析如下： 1.向巫溪县规划和自然资源局调取的朱**洪房屋产权登记档案，该证据中包含有所有共同共有人的身份信息，足以证实案涉房屋属于朱**洪和张光翠共同共有。 2.巫溪县公安消防大队出具的情况说明，该证据为国家公权力机关按照相关法律法规规定作出的情况说明，符合法律规定。 3.重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司工作人员的询问笔录、当时的评估申报明细表和当时签字的现场图，关于该询问笔录是人民法院向专门机构的具有专业知识的人员，针对本案中的专业问题进行的咨询，符合法律规定；关于评估申报明细表和现场图是作出（重庆）华西[2018]评（鉴）字第50号《资产评估报告书》的基础性材料，本院予以确认。 综上，本院依职权调取的证据，符合证据的三性，本院均予以采信。 诉讼过程中，高小琼申请对其在火灾中家具被全部烧毁的损失（价值）进行司法鉴定。根据巫溪县公安消防大队出具的情况说明，火灾直接财产损失申报统计表由当事人自行填写，不作为实际财产损失依据。本案中，高小琼向巫溪县公安消防大队提交的财产损失申报统计表系其自行填写，并不能作为实际财产损失依据。因高小琼的鉴定申请缺乏基础材料，本院遂不同意其鉴定申请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市巫溪县×街道×社区×路×号房屋系朱**洪、张光翠共同所有，该房屋登记层数为6层，实际楼层为7层，第7层未取得建设工程规划许可，宗地面积107.8平方米，建筑面积646.8平方米。高小琼系个体工商户经营者，未起有字号，组成形式为个人经营，经营范围为家具零售。自2007年左右开始直至本案火灾事故发生时，高小琼一直承租前述房屋的第一、二层及第三层西侧用于经营家具零售，其中第一、二层用作家具的卖场和生活场所，第三层西侧用作储存家具的仓库。双方租赁前期签订了书面租赁合同，后期未签订书面合同，自动续约，租金每年一次或分几次给付。前五年签约时间内租金是每年16500元，中间几年是每年20000元，最后两年是每年25000元。2017年8月19日11时30分左右，高小琼承租的第三层西侧仓库起火，起火点位于该仓库阳台处，后经巫溪县公安消防大队出警扑灭了火灾。该阳台系开放性阳台，阳台处放置了木门板。2017年9月18日巫溪县公安消防大队作出溪公消火认字﹝2017﹞第0007号《火灾事故认定书》，认定：起火部位位于巫溪县×街道×路×号三层西侧仓库，起火点位于巫溪县×街道×路×号三层西侧仓库阳台处，起火原因可以排除雷击、纵火、生活用火不慎、电气线路故障、自燃引发火灾，不能排除外来火源引燃周围可燃物引发火灾；该起火灾致巫溪县×街道×路×号房屋、装修、家具、电器等物品被烧损，过火面积100平方米左右，无人员伤亡。烧损房屋包含高小琼租赁的第三层西侧房屋以及该楼其他部分房屋。 原审中，本诉原告申请对受损房屋第三、四层的安全性进行鉴定，本院遂委托重庆重大建设工程质量检测有限公司进行鉴定。2018年3月7日该公司指派司法鉴定人员赴现场进行检测。2018年3月13日该公司向本院出具《关于[2017]巫法委鉴字第84号司法鉴定委托的退回函》，以该项委托不具备鉴定技术条件而退回，但向本诉原告收取了前期工作已实际支出的费用5000元。同时，本诉原告申请对房屋修复费用及其他财产损失进行评估。经本院委托，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司于2018年7月10日作出（重庆）华西[2018]评（鉴）字第50号《资产评估报告书》，该报告书载明，评估对象在评估基准日2018年4月9日，房屋修复费评估价值为：74490元。本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，即自2018年4月9日至2019年4月8日止。 另查明，高小琼分别于2018年1月23日、2018年2月25日，先后两次将房屋门钥匙寄给本诉原告朱**洪，均被拒收退回。高小琼曾在（2017）渝0238民初2624号案件中，以财产损害赔偿纠纷之诉，要求本案当事人张光翠、本案案外人熊世翠、杨发平、朱海燕共同赔偿其因火灾烧毁的室内库存经营的家具损失共计136995元。本院驳回高小琼的诉讼请求后，其上诉至重庆市第二中级人民法院，二中院在（2018）渝02民终2578号民事判决中维持了本院的判决，驳回上诉。 本院认为，案涉位于巫溪县×街道×社区×路×号的房屋属于朱**洪和张光翠共同共有，本诉原告张光翠是适格的主体。高小琼承租该房屋的第一、二层及三层西侧是经主管部门批准建设的，双方签订的租赁合同并未涉及第七层，该房屋租赁合同有效。双方在房屋租赁期间的后期未签订书面协议，应视为不定期租赁。 巫溪县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》虽未明确火灾事故的具体起火原因，但已明确认定起火点位置系高小琼承租的案涉房屋第三层西侧仓库阳台处。在起火原因不明但能确定最初起火点的情况下，无论该阳台是否属开放性以及是谁在阳台处放置了木门板，高小琼作为该仓库及阳台的使用人和管理人，具有对该阳台的实际管理权和控制权，有能力排除阳台处存在的安全隐患，且有义务对阳台处堆放的各类物品进行及时清理。起火原因可以排除雷击、纵火、生活用火不慎、电气线路故障、自燃引发火灾，但不能排除外来火源引燃周围可燃物引发火灾。高小琼作为起火点阳台的管理人，应承担证明火灾原因系第三人的行为或者不可抗力造成的举证责任，但其在诉讼中未能举证证明火灾系因上述情形造成的。高小琼作为案涉房屋承租人，对其承租范围内的房屋享有直接支配、控制的权利,且高小琼在租赁房屋内堆放的家具属可燃物，亦应配置齐备的消防安全设施，做好维护消防安全、预防火灾、报告火警等义务；但从本案火灾事故造成的损害后果及火灾蔓延速度、波及范围来看，高小琼对承租部分房屋有疏于管理和防范的过失，未尽到管理职责。对于高小琼认为其按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的主张，本院不予采纳。综上，高小琼管理不善，对朱**洪、张光翠因本案火灾事故造成的损失，应当承担赔偿责任。 关于朱**洪、张光翠主张的因本案火灾事故造成的损失金额，本院评判如下：1.房屋修复费，虽然（重庆）华西[2018]评（鉴）字第50号《资产评估报告书》因有效期原因未作为证据予以采信，但其评估结果仍具有客观性。考虑到目前房屋已经修复，不具备重新鉴定的基础条件，结合从火灾发生至今市场物价普遍上涨的客观情况，为了节约当事人的诉讼成本，房屋修复费可参考该报告的结果，本院认为本诉原告主张74490元并无不妥。对于高小琼要求房屋修复费按鉴定修复费用的三分之二计算的主张，本院不予支持。理由是，无论房屋修建于哪一年，由于火灾造成的事故，要将房屋修复到能居住的状态，所需要的资金是一个整体，不能进行分割。同时，由于高小琼承租的租赁物发生火灾，火势蔓延造成该楼其他部分房屋的损害，同样是基于租赁合同产生的管理责任。2.租金损失，本诉原告主张的是从2018年3月25日至2018年9月25日的租金损失。朱**洪、张光翠与高小琼之间为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。从火灾发生之后，高小琼便不再实际使用该房屋，且高小琼在2018年3月25日之前分两次将房屋门钥匙寄给朱**洪，虽被拒收，仍可视为在合理期限之前通知承租人解除合同。同时，由于火灾发生的时间是2017年8月19日，至2018年3月25日，本诉原告有足够充分的时间自行对房屋进行修复。因此，本诉原告主张的租金损失12499元，系其因自身原因扩大损失造成，本院不予支持。综上，本院认定朱**洪、张光翠因本案火灾事故造成的损失为74490元。 针对本案反诉是否属于重复诉讼。本院认为，在本案中，高小琼以租赁合同之诉，要求反诉被告赔偿因火灾造成的损失和返还部分房屋租金。本案反诉与高小琼于2017年提起的侵权之诉在法律关系、当事人、诉讼标的和诉讼请求上均不一致，不构成重复诉讼。 关于高小琼要求朱**洪和张光翠赔偿损失和返还租金的诉讼请求。本院认为，高小琼并没有举示相应的证据证实其遭受的损失与房屋存在瑕疵之间具有因果关系，也无证据证明房屋本身存在瑕疵。高小琼向本院提交的进货票据及财产损失清单不能证实是在本次火灾事故中遭到毁损，亦不能作为实际财产损失依据，应承担举证不能的责任。同时，高小琼就其要求反诉被告返还租金的诉讼请求，也未提供相应证据予以证实，亦应承担举证不能的责任。 终上所述，朱**洪、张光翠因本次火灾事故所造成的损失74490元，由高小琼赔偿；对高小琼的反诉主张，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）高小琼在本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）朱**洪、张光翠损失74490元； 二、驳回原告（反诉被告）朱**洪、张光翠的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）高小琼的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2739.78元，由朱**洪、张光翠负担393.78元，高小琼负担2346元。反诉案件受理费3027.24元，由高小琼负担。鉴定费35000元，由朱**洪、张光翠负担5000元，高小琼负担30000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长 罗应安 审 判 员 刘林松 审 判 员 李俊华 二〇二〇年一月十六日 法官助理 彭胤娟 书 记 员 佘 江