山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6892号上诉人（原审原告）：马洁敏，女，1956年8月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光,北京市杜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平,山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人马洁敏因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（以下简称万象美烟台分公司）物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马洁敏上诉请求：1、撤销一审判决，判令万象美烟台分公司向马洁敏退还多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费5005.33元；2、由万象美烟台分公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定双方签订的《前期物业服务合同》有效，各方均应依约履行是错误的。《前期物业服务合同》中关于物业服务费3.98元/月/平方米的约定违反了法律、行政法规的规定，未采取政府指导价收取费用，应确认该条款无效。（二）一审判决对马洁敏被迫与万象美烟台分公司签订《前期物业服务合同》的主张不予采信是错误的。根据马洁敏与烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议的约定，马洁敏应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间……支付应付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等），在马洁敏付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视万达公司违约。马洁敏如果不按3.98元/月/平方米标准交付物业费，万达公司便不会交付房屋。可见，合同是在违背马洁敏意愿的情况下签订的，而目前万象美烟台分公司按照2.16元/月/平方米标准向业主收取物业费就是最好的证明。（三）万象美烟台分工公司增设无线覆盖等服务时间均为2018年，与本案无关。而且其出具的物业费发票中明确注明了万象美烟台分公司收费的经营项目为物业管理费，并未注明该费用包括其他服务，在本案涉及的期间其并没有另行提供物业服务。一审判决认定履约中万象美烟台分公司另行提供了物业服务与事实不符（四）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律规、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。由此可见，物业费的收取不仅应符合合同约定，更应符合法律、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定。本案争议的物业服务期间为2016年7月1日至2017年6月30日，自2016年7月1日至2017年4月30日的收费应执行烟价[2004]3号文件的规定；因2017年4月24日烟价[2017]29号文件已明确废止烟价[2004]3号文件，自2017年5月1日至2017年6月30日的物业服务费应执行烟价[2017]29号文件。烟价[2004]3号文件应作为审理本案的依据，其被废止不是排除适用的合法理由。万象美烟台分公司应退还多收取的物业费。二、一审判决适用法律错误。基于本案是前期物业服务合同纠纷，应当适用《中华人民共和合同法》第五十二条第五项，《价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条，《物业服务收费管理办法》第六条、第七条等的规定。一审判决适用法律错误，且排除适用烟价[2004]3号文件的规定亦违反了法律溯及力的规定。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法支持马洁敏的上诉请求。马洁敏向一审法院起诉请求：依法判令万象美烟台分公司退还马洁敏多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费5005.33元。一审法院认定事实：2014年12月10日，马洁敏与万达公司在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：马洁敏自万达公司处购买建筑面积为139.97平方米的万达广场E6#楼1单元第13层1302号房屋，马洁敏应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或万达公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等）；在马洁敏付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视为万达公司违约。万象美烟台分公司系深圳市万象美物业管理有限公司下设的无独立法人资格的分公司。2016年3月25日，马洁敏与万象美烟台分公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：马洁敏所购物业为烟台芝罘万达公馆小区E6号公馆1单元1302室，前期物业管理是指自万达公司与万象美烟台分公司签订《烟台芝罘万达广场（公馆）前期物业服务合同》之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；万象美烟台分公司提供的物业服务内容包括房屋建筑公用的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护、运行和管理等，万象美烟台分公司提供的物业管理服务质量须按合同约定在房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防和报修方面实施目标管理，住宅房屋的物业管理服务收费（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）标准为3.98元/月/平方米，按入伙通知书规定时间开始计收物业服务费，马洁敏在签订本合同之日预缴六个月的物业服务费；合同中还约定了其他权利义务。2016年3月29日，万象美烟台分公司向马洁敏收取了2016年7月1日至2017年6月30日间的物业服务费6684.97元（3.98元/月/平方米×139.97平方米×12个月）。为证明其在物业公共服务费之外，另为包括马洁敏在内的小区业主提供了大量增值服务，万象美烟台分公司提供了如下证据：1、2012年9月24日，万象美烟台分公司与万达公司签订的《前期物业服务合同》、万达公司于2019年1月14日出具的证明各一份。其中《前期物业服务合同》载明，自2012年起，万达公司与万象美烟台分公司在签订的两份《前期物业服务合同》中约定了万达公司委托万象美烟台分公司制定《烟台芝罘万达广场临时管理规约》，并在房屋销售时向房屋买受人（业主）明示本合同及《烟台芝罘万达广场临时管理规约》，同时要求房屋买受人书面承诺执行；其中普通住宅的物业服务费收费标准1.96元/月/平方米自2014年10月1日起调整至3.98元/月/平方米。万象美烟台分公司以该组证据证明万象美烟台分公司与开发商对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。2013年8月30日万达公馆开盘销售时，万达公司已将房屋销售价格、物业服务企业、服务标准、收费标准等事项均向业主做了说明，马洁敏均知上述信息，且同意按照上述标准购买房屋并缴纳物业服务费，现马洁敏要求调整物业收费价格，违背诚信原则。马洁敏质证称，对合同的真实性无法核实，但上述合同所约定的委托管理事项范围仅限于物业公共区域的服务，不包括其他服务；对开发商出具证明的真实性不予认可，对证明中的内容万象美烟台分公司也未能举证。2、2016年至2017年期间的万达公馆报修和维修回访记录5页、快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料6页、整改通知书4页、公共区域卫生清洁照片15页、公共区域秩序维护照片7页、公共区域设施和设备维护保养材料35页。证明万象美烟台分公司履行《业主临时管理规约》，为涉案小区提供各个方面的优质物业服务的具体情况。马洁敏质证称，报修和维修回访记录系万象美烟台分公司单方制作，真实性不予认可；即使属实，也属于物业公共服务，应适用于政府指导价，不能证明万象美烟台分公司3.98元/月/平方米的收费标准具有合理性，也不能证明涉案期间万象美烟台分公司的服务情况及服务质量。对快递代收记录和小区业主档案照片及专业化管理人员材料和整改通知书的真实性均不予认可，内容或期间与本案无关，不能证明系在涉案期间内提供的服务；公共区域卫生清洁照片、公共区域秩序维护照片和公共区域设施和设备维护保养材料中的照片没有拍摄时间，不能证明万象美烟台分公司在争议物业费期间提供服务的情况，且均属于物业公共服务范围，也不能证明万象美烟台分公司收费标准的合理性。3、2016年7月1日至2017年6月30日期间的机器损坏险、公众责任险和财产一切险合同材料（10页）、电费发票（17页）、小区内无线网络合同和发票（7页）、园区石材专业清理及大堂和电梯石材翻新、抛光和打蜡的增值服务材料（11页）、小区照明景观升级改造的合同及发票等材料（2017年12月）、婚庆和文体娱乐活动的照片和各项宣传材料（29页）。证明万象美烟台分公司在物业公共服务范围之外，对小区业主提供了电梯空调、地下车库排湿系统、小区无线网络系统、定期的深度清理、提升改造和保养、组织数十次的业主文体娱乐活动，以及免费为小区业主提供婚庆场地布置等其他物业服务。马洁敏质证称，超过物业公共服务范围外的服务，应由业主委托或与业主协商一致，而不能由万象美烟台分公司单方提供和决定服务内容；三类保险属于物业公共服务的范畴，不属于额外服务，且根据保单显示的保险范围，相应费用并非全部花费在涉案小区，依据上述保险按照3.98元/月/平方米的标准收取物业费，显失公平；无法确定电费用于涉案小区，且本应由万象美烟台分公司承担，不属于为业主提供的额外服务，更不是万象美烟台分公司突破政府指导价收费的理由；小区无线网络费的时间为2017年12月，且万象美烟台分公司主张该项费用为物业公共服务以外的其他服务，因此与本案争议的3.98元/月/平方米和服务期间无关联性；所有照片因没有拍摄时间，不能显示具体服务内容和服务期间，与本案无关；照明改造合同的工程时间为2017年12月，与本案争议的服务期间无关。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。自2018年7月1日起，万象美烟台分公司对涉案房屋所在的万达公馆小区的物业服务收费标准调整为2.16元/月/平方米。万象美烟台分公司称上述标准为小区公共物业服务费的收费标准，因小区其他物业服务的收费标准至今未与业主达成一致意见，故没有收取。同时，万象美烟台分公司对万达公馆小区提供的其他超值物业服务项目在到期后均不再继续提供服务。一审法院认为，（一）马洁敏和万象美烟台分公司在2016年3月25日签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，一审法院依法认定有效，各方均应依约履行。马洁敏对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，一审法院不予采信。（二）马洁敏和万象美烟台分公司共同签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准3.98元/月/平方米；履约中，万象美烟台分公司在普通住宅物业服务的范围外另行为马洁敏房屋所在的万达公馆小区投保了机器损坏保险、公共责任险等财产保险、增设了区域无线覆盖等各项服务，现马洁敏以2004年烟台市物业主管部门和价格主管部门下发的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）规定的1元/月/平方米（含电梯运行费）物业服务费标准为据要求万象美烟台分公司退还2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费5005.33元，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：驳回马洁敏的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由马洁敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，马洁敏与万象美烟台分公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。协议签订后，双方按约定交纳、收取物业费。马洁敏主张协议系受万象美烟台分公司逼迫所签，证据不足，理由不当，本院不予采纳。马洁敏主张其应按2004年烟台市物价局、烟台市房产管理局联合发布的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）标准交纳物业费，因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅具有指导性意义，且烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局已以烟价[2017]29号废止烟价[2004]3号文件，明确规定已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。从本案事实看，万象美烟台分公司向马洁敏收取的物业费并未违反法律规定和合同约定，故一审法院对马洁敏以已废止的烟价[2004]3号文件要求万象美烟台分公司退还物业费的主张不予支持，正确、合法，符合本案实际情况。马洁敏对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，马洁敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马洁敏负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二〇年十二月一日书记员 孙晓雯