山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终86号上诉人（原审原告）：山西中煤物业有限公司，住所地太原市并州北路**。法定代表人：赵富平，经理。委托诉讼代理人：姜燕，女，1994年8月1日出生，汉族，山西中煤物业有限公司法务，现住太原市小店区许西村，身份证号×××。委托诉讼代理人：崔生芸，女，1991年5月17日出生，汉族，山西中煤物业有限公司法务，住太原市杏花岭区教场巷********，身份证号×××。被上诉人（原审被告）：王飞，男，1977年1月26日出生，汉族，山西超体体育文化传播有限公司法人，住，住太原市/div>上诉人山西中煤物业有限公司因与被上诉人王飞房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西中煤物业有限公司上诉请求：1．依法撤销一审判决。2．依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠租金150万元；上诉人为其垫付的水费、物业费共计279939元；被上诉人向上诉人支付违约金533981.7元。3．依法判令本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认为上诉人关于租金的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，属事实认定、适用法律错误。二、原审法院认为上诉人关于物业费、水电费的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，属事实认定、适用法律错误。三、原审法院认为上诉人关于租金、物业费、水电费的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，基于上述费用产生的违约金亦超过诉讼时效，属事实认定、适用法律错误。被上诉人王飞辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。山西中煤物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金150万元（已扣除保证金）；2、判令被告向原告支付原告已垫付的水费、物业费共计279939元；3、判令被告向原告支付违约金533981.7元；4、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月1日，原告（甲方）作为出租人与被告作为承租人(乙方)签订《场地（房屋)租赁合同》，约定：1、出租场地位于太原市并州北路35号金港国际商务中心三层整层，租赁面积共计3450平方米；2、乙方租赁该房屋的用途为：经营；3、租期为五年，从2011年7月1日至2016年6月30日止(2011年4月1日至2011年6月30日为装修免租期)；4、租金计算方式：150万元/年，甲方提供空调设备、供暖设备、供电供水设备且在乙方装修期间提供其它方面的技术支持；交纳方式：租金以一个季度为一个租赁期。乙方在合同签订当日内支付甲方首季度场地租金375000元。甲方出具相关发票；每季度租赁期满前一个月即每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前支付下季度的租金；5、租金中不包含物业费，乙方应另行与物业公司签订物业合同，使用租赁场地过程中实际发生的水、电、气、能源等相关费用应按物业合同中的收费办法由乙方向物业公司另行支付；6、本合同生效后，未经双方书面一致同意，任何一方不得擅自变更和解除该合同。甲方或乙方需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，并向对方支付相当于一个月场地（房屋)租金的违约金；乙方有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，甲方有权解除合同，并有权采取停水、停电等措施；7、乙方未依约交纳租金及费用的，除应立即如数缴清外，逾期一个月内，应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用10%的违约金；超过一个月的，自超过之日起应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用3倍的违约金。2011年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方与甲方于2011年3月29日签订《场地租赁合同》，现对原合同补充如下：1、装修免租期由6月30日延长至9月30日，即2011年4月1日至2011年9月30日为装修免租期(此装修免租期为最长期限，日后不得再次更改)；2、租期为五年，从2011年7月1日至2016年6月30日止更改为从2011年10月1日至2016年9月30日止；3、本补充协议修订增加后的内容以“补充协议”中的约定作为双方执行的依据，并作为原《场地租赁合同》不可分割的组成部分，与原《场地租赁合同》具有同等的法律效力，除本协议中明确修改的条款之外，未经修订的内容，仍以原《场地租赁合同》的约定为准。2013年7月26日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：1、经协商，新合同为年租金210万元，合同期限从2013年10月1日起到2018年9月30日止。合同开始生效后，严格按照合同规定缴纳房租，于2013年9月30日前缴纳52.5万元，以后每年按季度(每年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日前)支付下一季度房租。原合同于2013年9月30日废止后，新合同开始执行。2、截止2013年9月30日，根据2011年4月1日与王飞签订的《场地(房屋)租赁合同》中的第二条与第三条规定，共欠房租费用141．5万元。新合同生效的条件下，我方将所欠房租费用分期按月支付，每月10万元。2013年7月31日前缴纳10万元，2013年8月30日前缴纳10万元，以此类推。被告承诺严格按照此承诺书归还欠款，并重新签订《场地(房屋)租赁合同》，且严格按照新合同执行。2014年1月26日，太原市乐活天地文化传媒有限公司向原告出具《承诺书》，承诺：1、根据2011年4月1日与王飞签订的《场地(房屋)租赁合同》中的第二条与第三条规定，截止2014年1月31日共欠房租费用150．5万元。2、2014年2月15日前缴纳15万元，2013年3月31日前缴纳15万元，剩余房租在2014年6月30日全部缴清。庭审中，原告陈述其主张的租金是2015年9月1日至2016年6月1日，其主张的水费是2015年度的，主张的物业费是2012年1月至2015年12月31日。原告于2019年3月18日向山西杰欣物业有限公司交纳了上述水费及物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告当庭陈述主张的租金为2015年9月1日至2016年6月1日期间，其关于租金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，原告也未提供证据证实诉讼时效有中止、中断的情形，故被告关于原告主张已过诉讼时效的辩解意见本院予以采纳，原告相应的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告主张的水费为2015年度、物业费为2012年1月至2015年12月31日，至原告起诉时已经超过2年的诉讼时效，且原告未提供诉讼时效中止、中断的证据，故原告相应的诉讼请求本院不予支持。原告主张的租金及水费、物业费已超过诉讼时效，因此基于上述费用产生的违约金亦超过诉讼时效，原告相应的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告山西中煤物业有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供了：证据1-8证明租金的诉讼时效中断。租金就是2015-2016年度的。新证据：证据1、2015．8．10租金催款缴纳通知书，证明2015．8．10上诉人向被上诉人下发《租金催款缴纳通知书》，要求被上诉人最迟于2015．8．20前缴清所欠房租246万元，证明被上诉人在租金期间存在拖欠租金的情形，拖欠租金数额巨大。证据2、2016年2月4日租金催缴通知书，证明2016．2．4上诉人向被上诉人下发《租金催款缴纳通知书》，要求被上诉人最迟于2016．2．4前缴清所欠房租219万元，证明被上诉人并未按时足额缴纳租金，存在严重违约，上诉人多次主张权利。证据3、2016．7．29房屋退租协议，证明2016．7．29上诉人与被上诉人达成退租合意，双方确认截止到2016．9．90被上诉人所欠租金共计192万元，被上诉人应予2017年6月30日前和2018年6月30日前分两次支付，每次支付96万元，被上诉人签字按手印证明对上述所欠租金数额及支付方式表示认可。证据4、2016．9．20房屋退租协议，证明在被上诉人于2016．7．29签署房屋退租协议后，被上诉人于2016．9．18缴纳32万元租金，故双方重新于2016．9．20签订房屋退租协议确认被上诉人所欠租金为150万元（192万元-32万元-10万元保证金），被上诉人承诺2017．6．30前支付75万元，2018．6．30前支付75万元。证据5、2018．9．13租金催缴通知书，证明由于被上诉人并未按照退租协议约定按时支付租金，2018．9．13上诉人向其下达租金催缴通知书，要求被上诉人于2018．9．20前缴清所欠房租150万元。证据6、上诉人业务员与太原市乐活天地文化传媒有限公司负责人曹建磊通话记录，证明上诉人自2017．3．20-2018．3．5期间多次向被上诉人在租赁房屋内开设经营的太原市乐活天地文化传媒有限公司索要租金，主张权利，诉讼时效已经发生中断。证据7、上诉人业务员与被上诉人的通话记录，证明上诉人多次向被上诉人索要租金，诉讼时效已经发生中断。证据8、上诉人业务员关于起草房屋退租协议的电脑截屏，证明在2016．7．9及9．12、18上诉人与被上诉人关于房屋退租事宜达成合意，2016．7．29及9．20房屋退租协议真实有效，被上诉人应按照退租协议约定履行义务。证据9、物业管理服务协议，证明2011．4．15，被上诉人与山西杰欣物业有限公司签订《物业管理服务协议》，被上诉人未按照协议约定缴纳物业费、水电费，上诉人为保证三层房屋的正常租赁无奈为被上诉人代为缴纳，被上诉人应将上诉人代缴部分予以返还。证据10、山西杰欣物业有限公司负责人刘永刚与被上诉人短信记录，证明被上诉人在租赁期间支付物业费、水电费，山西杰欣物业有限公司多次向其催缴，且被上诉人承诺尽快支付，因此关于物业费、水电费的诉讼时效中断。被上诉人质证意见为：对证据1、2我没有见过。对证据3不是我签的。对证据4也不是我签的。对证据5我没有收到。对证据6与本案无关。对证据7并不是谈关于本案的事情。对证据8不认可。关于退租协议不是我签的，一审我要求鉴定，对方在一审撤回该证据了。物业合同是2011年签订的，但不是我签订的。与刘永刚的记录是我在四楼的费用根本不是三楼的事情。被上诉人王飞二审未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为“上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效”。首先关于本案诉争的租金的法律适用问题，从本案查明事实看，上诉人陈述主张的租金为2015年9月1日至2016年6月1日期间，故应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。上诉人一审起诉时已超过该诉讼时效且上诉人在本案一、二审中均未能提供在初始诉讼时效期间内向被上诉人主张了权利且主张的意思表示实际到达了对方以证实诉讼时效有中止、中断的情形的有效证据。关于本案诉争的物业费、水电费的法律适用问题，从本案查明事实看，上诉人主张的水费为2015年度、物业费为2012年1月至2015年12月31日，故应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。上诉人一审起诉时已超过该诉讼时效且上诉人在本案一、二审中均未能提供在初始诉讼时效期间内向被上诉人主张了权利且主张的意思表示实际到达了对方以证实诉讼时效有中止、中断的情形的有效证据。上诉人关于本案的诉讼请求证据不足，其可待证据完善后再行提起诉讼。综上所述，上诉人山西中煤物业有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25312元，由上诉人山西中煤物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二O二O年一月二十三日书记员 连 娟