福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5704号 上诉人（原审原告、反诉被告）：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市池店镇江滨片区溪头村，统一社会信用代码91350582689392269L。 法定代表人：康玛水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴玉妹，女，1986年6月14日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人晋江晟瑞房地产开发有限公司（以下简称晟瑞公司）因与被上诉人吴玉妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初9599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晟瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持晟瑞公司一审全部诉讼请求，驳回吴玉妹一审对晟瑞公司的全部反诉请求或者将本案发回重审；二、由吴玉妹承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、吴玉妹逾期支付银行按揭贷款构成违约，讼争合同已具备双方约定的解除条件，晟瑞公司关于解除合同的诉讼请求依法有据。1.晟瑞公司与吴玉妹签订的《商品房买卖合同》附件六(合同补充协议)第二条关于银行按揭担保的约定：第1款约定，买受人按甲方指定银行申请按揭贷款的，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准；第2款约定，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按按揭贷款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；第3款约定，在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的3%违约金，并承担由此产生的相关费用(税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等)及损失。在本案诉讼过程中，晟瑞公司提供了吴玉妹逾期偿还银行按揭贷款造成晟瑞公司承担担保责任的相关证据，吴玉妹对其逾期清偿银行按揭贷款的事实也予以承认。双方约定的合同解除条件已经成就，晟瑞公司关于解除合同及由吴玉妹按照合同约定承担解除合同违约责任的请求依法有据，一审法院判决不支持晟瑞公司的解除合同请求错误。2.晟瑞公司请求解除合同与本案讼争房产是否办理产权登记不存在任何关联性，一审法院以晟瑞公司逾期履行配合办证义务为由，判决不予支持解除合同是错误的。本案讼争房产至今没有办理产权登记是吴玉妹没有缴交房款差价造成的，与晟瑞公司无关，且吴玉妹自2015年7月份起就开始逾期清偿银行按揭本息，构成违约，本案合同已具备解除条件，晟瑞公司也主张解除合同，办理产权证也已无必要。3.一审法院以双方已经于2019年1月29日办理了补差价手续，吴玉妹已完全具备办理房屋产权登记手续的条件为由，不支持晟瑞公司解除合同的请求也是错误的。虽然双方于2019年1月29日办理了补差价手续，但是该行为并不影响本案讼争合同具备解除条件的事实。4.吴玉妹已经完全丧失清偿能力，目前已拖欠银行按揭贷款本息，贷款银行已要求晟瑞公司承担连带清偿责任，并扣划晟瑞公司相关款项，如果晟瑞公司不能通过行使解除合同，收回房产，晟瑞公司的合法权益得不到保护。二、一审法院认定晟瑞公司逾期履行配合办证义务构成违约，判决晟瑞公司向吴玉妹支付逾期配合办证的违约金是错误的。晟瑞公司已依约办理案涉房产的初始登记并通知吴玉妹缴纳房款差价，吴玉妹没有按照合同约定缴交房款差价，没有办理产权证的责任在于其自身，与晟瑞公司无关，晟瑞公司无需承担违约责任。三、关于吴玉妹因违约造成晟瑞公司代偿的违约金，一审法院判决以9264.68元为基数计算违约金完全错误。四、一审法院程序违法。在一审诉讼过程中，法官已明确向双方当事人释明解除合同，并启动对房屋装修费用的评估程序，选择鉴定机构，但是在鉴定程序中吴玉妹未按照法院通知预交评估费用。在吴玉妹没有缴交鉴定费的情况下，一审法院应当直接判决解除合同，对装修费用的返还或者补偿再另案处理即可，但一审法院作出与庭审释明完全不同的判决内容，程序违法。一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，判决错误。 吴玉妹辩称，晟瑞公司与吴玉妹签订的合同合法有效，依法应当受法律保护。晟瑞公司逾期交房、逾期办证，一审判决正确，应维持原判。 晟瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2011年11月29日签订的编号为YS00008473的《商品房买卖合同》；2.吴玉妹配合办理撤销编号为YS00008473的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.吴玉妹支付解除合同违约金18484.62元；4.吴玉妹支付其代为偿还的贷款9264.68元及违约金（以43万元为基数按日万分之三计付自代偿之日起至吴玉妹实际付款之日止）；5.吴玉妹支付律师费8000元。 吴玉妹向一审法院提出反诉请求：1.晟瑞公司承担因屡次逾期交房的相关违约责任并支付相应的违约金（约2800元）；2.晟瑞公司支付因未按产权登记约定办理房屋权属证书的违约金约56000元（以38.5万元为基数按日万分之一自计付之日起至2018年10月18日），并及时协助办理房屋权属证书；3.晟瑞公司承担商品房楼道墙砖脱落的维修责任恢复至原样。 一审法院认定事实：晟瑞公司与吴玉妹于2011年11月29日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定吴玉妹购买晟瑞公司开发的址在晋江世贸中心综合项目B1地块第12幢1801号商品房，房屋建筑面积为90.11平方米，合同总价616154元。吴玉妹已付清全部购房款。晟瑞公司为吴玉妹的银行按揭贷款43万元提供阶段性担保。2016年，因吴玉妹未履行银行按揭还款义务，晟瑞公司代吴玉妹偿还贷款本息9264.68元。合同履行中，晟瑞公司构成逾期交房及逾期办证。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第二条第二、三款相应约定了在担保期间，如因买受人逾期归还按揭本息而导致出卖人承担了相应责任的，买受人应按按揭总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的3%违约金，并承担由此产生的相关费用及损失。双方签订的合同附件四相应约定了房屋共用部位、共用设施设备等项目维护修缮的义务主体。晟瑞公司于2018年7月27日向法院提起诉讼。审理中，因吴玉妹主张退还诉争房屋的装修费用，一审法院依法指定吴玉妹预交评估费用，在鉴定程序中，吴玉妹经法院通知未在指定期限内预交评估费用。 一审法院认为，关于晟瑞公司的诉讼主张应否予以支持的争议。晟瑞公司与吴玉妹签订的商品房买卖合同合法有效，依法应受法律保护。本案中，双方当事人约定诉争房屋应于2014年5月1日前交房，鉴于诉争房屋于2014年4月11日通过综合竣工验收，于2014年5月28日通过建设工程消防验收，故认定诉争房屋于2014年5月28日符合交付条件。晟瑞公司于2014年5月20日书面通知吴玉妹于2014年5月31日办理交房手续，故晟瑞公司已构成逾期交房，逾期交房时间为30天。吴玉妹于2014年7月22日实际办理交房，对此延迟办理交房，吴玉妹应自行承担相应的法律后果。按照双方当事人关于产权登记的约定，晟瑞公司应于2014年10月21日前协助吴玉妹取得房屋权属证书.但实际上，诉争房屋于2015年5月22日才办理初始登记证明，显然晟瑞公司也已构成逾期办证。在本案中，晟瑞公司提起诉讼的根本原因在于吴玉妹未履行按揭贷款的还款义务，晟瑞公司于2016年期间为吴玉妹承担了部分的还款义务（代偿贷款本息9264.68元）。上述事实其实可以体现，如果晟瑞公司按照合同约定全面履行其办证义务，则在吴玉妹取得房屋权属登记后，按揭贷款银行的预抵押经过一定程序也必然能够办理抵押登记，则晟瑞公司在此基础上就无须再为吴玉妹的银行按揭贷款承担担保责任。综上，晟瑞公司逾期办证，已先行违约，固然吴玉妹自身也存在逾期还贷的事实，但晟瑞公司应对其违约行为自行承担相应的责任。综合本案情况，尤其是考虑到双方当事人又于2019年1月29日办理了补差价手续，吴玉妹已完全具备办理房屋产权登记手续的条件，故晟瑞公司关于解除《商品房买卖合同》以及配合办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续以及支付解除合同违约金18484.62元、支付律师费8000元的主张均不予支持；晟瑞公司关于要求吴玉妹支付代为偿还的贷款9264.68元及违约金的主张予以支持。违约金以9264.68元为基数按日万分之三自代偿之日起计付至实际付款之日止。关于吴玉妹的诉讼主张应否予以支持的争议。关于逾期交房违约金，在前述争议焦点的分析认定的基础上，晟瑞公司已构成逾期交房，逾期交房时间为30天。因吴玉妹未能举证证明其在本案起诉前向晟瑞公司主张权利，应承担举证不能的法律后果。鉴于吴玉妹于提起反诉时向晟瑞公司主张该权利，该权利主张已超过法律规定的诉讼时效期间，故吴玉妹关于逾期交房违约金的主张不予支持。关于逾期办证违约金，因晟瑞公司未能举证证明诉争房屋办理初始登记证明后提供办证材料给吴玉妹的事实，应承担举证不能的法律后果。晟瑞公司已构成逾期办证，应承担相应的违约责任。吴玉妹关于逾期办证违约金的相应主张是其对权益的处分，于法有据，予以支持。因2015年10月1日前的权利主张已超过法律规定的诉讼时效，故该期间的逾期办证违约金不予支持。晟瑞公司应支付吴玉妹自2015年10月1日起以38.5万元为基数按照按日万分之一计算至2018年10月18日止的逾期办证违约金42889元=385000元×0.0001×1114天。关于协助办理房屋权属证书，作为房地产开发商，协助办理房屋权属证书是其基本义务。审理中，吴玉妹自认至审理时其都没有委托晟瑞公司代办产权证，根据双方当事人关于产权登记的相关约定，晟瑞公司应及时将办理权属登记需由其提供的资料交付吴玉妹。关于晟瑞公司承担商品房楼道墙砖脱落的维修责任恢复至原样。审理中，吴玉妹确认墙砖是在2016年中秋因台风脱落，故属于维护修缮范围，基于双方当事人所签订的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务协议》第二条第1款约定的事项，负有维护修缮的义务主体并非晟瑞公司，故吴玉妹的相应主张不予支持，吴玉妹可另行向负有维护修缮的义务主体主张权利。综上所述,晟瑞公司与吴玉妹于法有据的主张均予以支持，其缺乏事实与法律依据的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吴玉妹应于判决生效之日起十日内支付晋江晟瑞房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款本息9264.68元及违约金。违约金以9264.68元为基数按日万分之三计自代偿之日起至实际付款之日止；二、晋江晟瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日起五日内将办理诉争房屋权属登记需由其提供的资料交付吴玉妹；三、晋江晟瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴玉妹逾期办证违约金42889元；四、驳回晋江晟瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回吴玉妹的其他反诉请求。案件本诉受理费9962元，由晋江晟瑞房地产开发有限公司负担9912元，吴玉妹负担50元。反诉受理费635元，吴玉妹负担199元，晋江晟瑞房地产开发有限公司负担436元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴玉妹提供晟瑞公司债权申报公告、业委会告示各一份，证明晟瑞公司内部在清算，即将破产。晟瑞公司质证称对该证据真实性有异议，不能证明吴玉妹主张的事实，即使存在债权申报，也是公司的正常商业行为，与本案不存在关联性。经查，一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，晟瑞公司与吴玉妹签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人约定诉争房屋应于2014年5月1日前交房，但诉争房屋于2014年5月28日符合交付条件。晟瑞公司于2014年5月20日书面通知吴玉妹于2014年5月31日办理交房手续，故晟瑞公司已构成逾期交房。根据合同约定晟瑞公司应于2014年10月21日前协助吴玉妹取得房屋权属证书，但诉争房屋于2015年5月22日才办理初始登记证明，且晟瑞公司未举证证明提供完整的办证材料给吴玉妹，晟瑞公司也已构成逾期办证，已先行违约，晟瑞公司应对其违约行为承担相应的责任。吴玉妹未履行按揭贷款的还款义务，晟瑞公司2016年期间为吴玉妹承担了部分的还款义务，但晟瑞公司于2018提起诉讼请求解除晟瑞公司与吴玉妹签订的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，晟瑞公司请求解除双方签订的合同应当在解除权发生之日起一年行使，逾期不行使的解除权消灭。晟瑞公司上诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，不予采纳。晟瑞公司代吴玉妹支付偿还银行贷款9264.68元，一审法院以9264.68元为基数按日万分之三计算违约金正确，应予维持。 综上所述，晟瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9962元，由晋江晟瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年一月二十日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。