江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初4310号原告：乔军，男，1966年12月14日生，汉族，居民，住连云港市新浦区。原告：张长兰，女，1966年10月12日生，汉族，居民，住连云港市新浦区。委托诉讼代理人：乔军，男，1966年12月14日生，汉族，居民，住连云港市新浦区。被告：建湖中远房地产开发有限公司，住所地建湖县城向阳西路**。法定代表人：周旭亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李君，江苏行正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐福华，江苏行正律师事务所律师。原告乔军、张长兰诉被告建湖中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法分别于2019年9月10日、2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告乔军及原告张长兰的委托诉讼代理人乔军，被告中远公司的委托诉讼代理人李君、徐福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔军、张长兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的合同编号为YS0000041220141201和合同编号为YS0000041220141202的商品房买卖合同；2、请求判令被告支付购房本金3966185元；3、请求判令被告支付逾期交房利息1285043.94元；4、请求判令被告支付逾期交房违约金39661.85元（因违约金的计算合同中没有明确是按年或按月计算，现明确为按月计算，标准仍为1%）；5、因购房所交的各项费用和税收由被告负担；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月3日原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同签订后，原告于2015年元月6日付款1100000元，2015年元月7日付款966185元，并办理了1900000元按揭贷款，己全额支付被告3966185元购房款。按照合同，被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，截至2019年6月26日，被告未按照合同约定履行交房义务，且未按合同履行以下义务：1、向原告出示该商品房测绘报告；2、在交付日期届满10日前将交房通知书面通知原告，根据合同第十二条，原告有权解除合同。被告的逾期交房行为损害了原告的合法权益，应承担违约责任。被告应按合同约定解除合同，并退还全部房款3966185元，支付利息1285043.94元给原告，支付违约金39661.85元给原告，并负担因购房需交的各项费用和税收。请求支持原告的诉讼请求。被告中远公司辩称：1、2018年12月28日被告在原告授权同意下，将涉案房屋出租，租期为2019年1月5日至2019年6月4日，可见原告已自认对案涉房屋的占有和支配，被告已完成涉案房屋的交付，只是因原告自身怠于办理相关手续，未办理书面交付手续。2、被告与原告之间没有案涉房屋的书面交付手续，并非被告不能按约办理交付手续，而且因为原告未按合同约定到涉案商品房所在地办理交付手续，其怠于办理交付手续所产生的责任应由原告自行承担，理由如下：（1）涉案房屋所在小区以及楼号已于2015年10月11日按法定竣工验收程序验收合格，符合商品房交付条件，并在2015年12月31日前已向同楼的其他购房户履行交付手续义务。（2）商品房买卖合同第十一条第二款虽然约定“出卖人应当在交付日期届满前十日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”，但该条还同时约定“买受人未收到交付通知书的应以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。那么即使原告未收到交付通知书，按合同约定，2015年12月31日即为办理交付手续的时间，涉案商品房所在地西塘雅苑小区即为办理交付手续的地点，原告就应在上述约定时间到约定地点办理相关手续，但原告并未按照合同履行，是其怠于办理房屋的交付手续，并不是被告所出售的房屋不能按约办理交付手续。（3）原告所控股的公司是涉案商品房的电梯供应商，原告对案涉房屋的工程进程十分了解，其在商品房具备交付条件后，不来办理交付手续，显属其自身怠于办理交付手续。3、假如法庭认定被告存在未交付的违约行为，原告合同解除权的存续期间已届满，其合同解除权消灭，原告已无权解除合同。因为：《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经双方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《商品房买卖合同解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中原告请求解除合同依据的是合同约定解除权，但在合同中双方并未约定解除权的行使期间，原、被告双方也均未催告对方行使解除权。另本案合同第十二条1款（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，那么本案合同解除权发生之日为2015年12月31日后60日即为2016年3月1日，解除权的消灭之日就应为2016年3月1日后一年，即2017年3月1日，而本案原告提起诉讼要求解除合同的时间为2019年6月29日，已远远超过解除权消灭之日。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断或者延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”的规定，本案中原告依据合同第十二条1款（2）项的约定，也应当知道其在2016年3月1日便享有解除权，那么其解除权也应在2017年3月1日消灭，故本案中原告已无权解除合同。经审理查明：2014年12月3日，原告乔军、张长兰与被告中远公司签订合同编号为YS0000041220141201、YS0000041220141202的商品房买卖合同（已备案）各一份。原告为买受人，被告为出卖人。合同约定原告购买被告公司开发建设的位于建湖县（原汽车总站）“西塘雅苑”，房号分别为一幢112、210、113、211的商品房各一间，房屋总价款为3966185元。该合同的主要内容为：“第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：1、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）……（2）逾期超过60日（该期限应当在本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价的1%向买受人支付违约金。”合同还对其他事项逐一进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付3966185元的购房款。2015年12月31日合同约定的房屋交付日期届满，被告未向原告交付房屋。2018年12月28日，被告公司员工向原告乔军发出一条手机短信，内容为：“乔总，西塘雅苑你二间门面房租期已谈好马上要签协议了，租期是2019年1月5日到2019年6月4日，请回复”。乔军回复：“好的，你安排好了，我在长沙开会”。2019年7月24日原告向本院提起该案诉讼。在该案审理过程中，被告向法庭提交建湖县房产服务中心于2016年10月9日作出的建房测字（2016）080013号西塘雅苑建筑面积的测绘报告，及建湖县住房和城乡建设局于2017年3月22日作出的西塘雅苑工程竣工验收备案证明文件各一份。上述事实，有商品房买卖合同、不动产发票、银行收贷收息凭证、首付款银行流水、建房测字（2016）080013号测绘报告、竣工验收备案证明、手机短信聊天记录截屏、及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，应予确认。本院认为，原告乔军、张长兰与被告中远公司签订的两份商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点：一是被告逾期交付房屋是否构成违约？二是原告在本案中的合同解除权是否已经丧失？关于争议焦点一：本案合同第十一条规定的交付时间为2015年12月31日，在该交付日期届满之日，被告未能按时向原告交付商品房，故被告的逾期交房行为构成违约，被告应依法承担相应的违约责任。关于争议焦点二：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告双方签订的合同第十一条约定的交付时间为2015年12月31日，而原告直到2019年7月24日才向本院提起解除合同的诉讼，结合本案具体情况，本院认定，原告在本案中的合同解除权已经丧失，被告辩称原告的解除权已经丧失的意见，符合相关法律规定，本院予以采信。因此，对原告主张解除合同、退还房款、支付利息的诉讼请求，依法不予支持。对原告主张被告承担逾期交房违约责任的请求，依法予以支持。据此。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告建湖中远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金39661.85元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告乔军、张长兰其余诉讼请求。案件受理费48836元，由原、被告各半负担24418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨忠胜人民陪审员  吴建荣人民陪审员  夏 萍二〇二〇年一月十六日书 记 员  刘 芋