河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初5682号原告：刘静平，女，1965年10月30日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：程楠、牛建明，河南达成律师事务所律师。被告：张君，女，1980年10月10日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：王四符，河南剑源律师事务所律师。原告刘静平与被告张君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘静平及其委托诉讼代理人程楠、牛建明，被告张君的委托诉讼代理人王四符到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈被告向原告支付租金172000元并赔偿损失（从2015年9月8日起按月息1.5%计算到实际清偿之日止，暂计算到2019年9月8日为78480元）；⒉被告支付违约金10000元；⒊被告立即腾空房屋并赔偿占用原告房屋期间的损失（自2019年10月15日以每月5000元计算到被告实际腾空房屋为止）；⒋被告支付拖欠的物业费7056元、违约金1542元；⒌诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月24日原被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于山阳春天小区1号商住楼1-2层3号商铺租给被告使用，租期5年，自2014年9月24日至2019年9月23日，租金按年交付。此后原告依约将房屋交付给被告使用，但被告未依约支付租金，截止合同到期仅支付5000元。合同到期后，双方经协商就房屋移交事项达成协议，被告将房屋移交给原告，但其物品可暂留房中直至原告用房，而在原告因自己用房向被告提出搬离其个人物品的要求后，被告不仅拒绝搬离甚至以干扰原告用房进行威胁。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，被告张君并未与原告刘静平签订房屋租赁合同，2014年9月24日被告与原告父亲刘让君签订房屋租赁合同，刘让君代签，非原告本人签订。被告将租金5000元转账支付给刘让君。刘让君关于租赁房屋所作签字、承诺、签订书面协议的行为，对原被告产生法律效力。涉案房屋初为毛坯房共二层，位于山阳春天南门，当时道路未修。合同签订后，以装修期及加装楼梯花费7000元为基数清算2014年12月31日前房租，被告装修房屋支出约20万元。2015年1月31日，被告给刘让君转款5000元清算前半年租金；3月左右，租赁合同履行半年后，由于道路未修通，被告无法正常经营使用，明确告知不再租赁、使用该房屋，双方口头协议解除租赁合同。被告以5000元租赁费及装修、加装的楼梯7300元折抵半年的租金。由于位置和道路问题，房屋一直未租出，至2018年八月前无人管理，物业一直向被告催要物业费，被告告知原告交物业费无回应，物业费是被告垫付。被告只得将房屋一楼暂时让别人以极低价格使用，维持物业费用，原告知情且认可。2019年5月，刘让君与被告均在外地，二人电话、短信联系，沟通处理房屋问题。2019年5月8日，根据之前口头约定，刘让君发短信放弃追要租赁费。2019年5月31日，刘让君与被告电话中口头约定，对房屋交接处理事宜约定事实清楚，自认放弃追要租赁费。2019年9月24日，刘让君与被告签订移交协议和协议，同意被告物品临时存放，有新租户承租时搬出，在转租期内被告配合刘让君照顾房屋，给予帮助。被告按协议内容履行了相应义务。两份协议是对房屋租赁合同到期后，就房屋内物品、转租、交付等情况的约定，移交协议第三遗留问题未显示关于未支付租金如何缴纳的问题，刘让君之前自认放弃租赁费用。至此该房屋租赁合同已解除，被告也将钥匙等交付给原告，双方对此事无争议。合同约定租金每半年支付一次，自2014年9月24日至2016年10月30日的房屋租金已超诉讼时效，丧失胜诉权。合同签订日期2014年9月24日，租期5年，被告仅付部分租金时已根本违约，甲方完全有理由依据合同第一条收回房子使用权，解除租赁合同，但直至房屋移交前未主张权利，而是在2019年进行诉讼，有悖常理。事实是：2015年3月左右，被告以5000元租赁费及加装楼梯7300元折抵半年租金后，租赁合同履行半年，由于道路未修通，周围无其他商户，被告无法经营使用，要求不再租赁房屋，期间原告不管不问，物业费等都是被告承担。经再三沟通，双方协商房屋由毛坯房装修成设施齐全接手就能使用的房屋，以合同到期后被告不得破坏屋内装修设施，并交于刘让君不得转租为条件，原告告知被告租赁期内无需另行支付租赁费。双方通过电话达成口头协议，事实清晰，在后期的协议与交接协议中，因租金问题已商议解决，所以未体现，被告是在配合且友好的情况下进行房屋交接，不存在拖欠租金及违约金等。综上，原告要求被告支付租金及违约金、损失等缺乏事实及法律依据，刘让君已承诺放弃租金及违约金，协议并未约定被告物品、家具等占用房屋期间的损失，原告不存在任何损失。请求依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告刘静平系焦作市山阳区**山阳春天小区**商住楼**商铺的不动产权权利人，因其经常出差和陪读，遂将该房屋的出租事宜等委托给其父亲刘让君办理。2014年9月24日，由刘让君代理原告作为甲方、被告张君作为乙方，双方签订房屋租赁合同，约定：甲方将上述3号商铺租给乙方使用，租期五年，自2014年9月24日至2019年9月23日，租金每年交一次，于上次租金到期前15天一次性交清，如乙方未按时足额交清房租则为违约，除赔偿违约金外，押金不退，合同自动终止。甲方收回房屋使用权；乙方交押金7300元；如果乙方因某些原因不能按时足额交纳房租，经与甲方协商并取得甲方同意，可适当延期，但延期时间及金额应按月息1.5%的利率计算赔偿甲方损失；乙方应合法经营……来自政府及管理部门的各项税费、物业管理费、水电费、房屋租赁税等，均应由乙方承担并按时缴纳。如因欠交有关费用、税收所引发的法律责任和应补缴的欠款、罚款及赔偿等均由乙方承担；任何一方违约，经双方协商不能达成解决方案时，违约方应赔偿对方违约金10000元。刘让君代原告在“出租人”处签名，被告本人签名。合同尾部下方补充协议约定：租金为第一年24000元，第二年24000元，第三年35000元，第四年45000元，第五年55000元；装修楼梯费用7300元由房东支付，已转押金，租期到期甲方退还；甲方让乙方装修时房为三个月。被告于2015年1月30日向刘让君转账支付租金5000元，此后未再支付租金。2019年5月至8月间，刘让君使用尾数6047、7364手机号，被告使用尾数3333、3738手机号，二人以电话或短信方式就租赁合同事宜进行沟通协商。刘让君于5月8日向被告发送短信，提出“……跗加条件：一，原合同本月终止，重新签新合同，二，按原合同你应交的房租及其他费用，不管多少，我们不要了，你出租所收钱款归你，我们也不要了，三，你与物业方面的纠纷及应交物业费等，由你与其协商，妥善处理。四，……。五，监于以前的不和谐，新租期的租金，每年交一次，一次交一年。以上是我方意见，请你斟酌”；刘让君于2019年9月10日向被告发送短信，提出“……一，我的房子不管能否租出去，我一定要收回来，至于交房日期……9月23号到期咱们一定交接清，这次租房事宜到此终结。为此望你能尽快作好安排，处理好各方有关手续……”。被告收到前述短信后均未回复。2019年5月31日，刘让君在与被告手机通话时，称“5月份以前的，都是糊涂账，说不清，我们就不说了，过去的都算了，但是孩子们提出来，剩下的几个月，恐怕你还是需要考虑考虑的”。2019年9月24日，由刘让君代理原告作为甲方、被告张君作为乙方，双方签订了移交协议和协议。其中移交协议主要内容为，甲方位于焦作市山阳春天一号楼3号商铺，由于合同到期，现双方正式进行交接，交接内容如下：一、乙方将房屋钥匙交予甲方，用来转租房屋使用，由于乙方房屋内物品无地方堆放，在房子出租前暂时放于屋内，存放期间，里面家具、设施出现损坏、丢失与甲方无关。二、甲方和乙方在招租时，房租由甲方负责和承租方洽谈，乙方不予参与，在洽谈时，甲、乙方要求承租方出具两万元人民币转让费（用于弥补乙方当时装修此房屋的装修费用，费用十万余元），屋内两台空调及家具如承租方使用，则再加壹万，共计叁万，对于甲方如提出多出部分转让费，乙方不予干预，甲方自行收取。三、遗留问题，物业费由于物业当时屋顶水管漏水，将房屋内地板及三台电脑损坏，一直商量未果，此事由乙方和物业进行协商。如果协商不成，从房屋转让费里扣除。四、考虑到甲方在异地，如有需要，乙方无条件协助甲方照顾房屋，直至转租出去，如转租期需要帮助，乙方仍无条件给予帮助。协议的主要内容为：乙方张君租用甲方山阳春天商铺到期，乙方委托唐豫龙前来与甲方办理交房手续。因乙方还未将所租房中自己的物品完全搬出，经双方协商，甲方同意乙方临时存放，至甲方用房时及时搬走。在存放期间，甲方承诺不收取乙方任何费用。甲方不负责保管及所有损失的任何责任。补充条款：鉴于乙方提出让新租户交二万元转让费及空调转让事宜，甲方表示理解，并给予帮助协调：有新租户时，甲方及时通知乙方，由乙方与新租户协商决定。甲方承诺不分享其中的任何收益。2019年9月29日，刘让君向被告发送短信告知对方“我觉得咱们已没法协商解决了。所以我现在正式通知你，三天内搬出你在租房中的全部物品。钥匙在物业处。三天后我去与新租户交房……”。被告未按原告方限定的时间从租赁房屋中搬出其物品。2020年1月，焦作市金地物业管理有限公司向原告发出物业费催收通知书，称该租赁房屋欠物业费7056元、违约金1542元。上述事实，有原告提供的不动产权证书、房屋租赁合同、短信及彩信截图、移交协议、协议、物业费催收通知书，被告提供的建行转账记录、短信截图、移交协议、协议、音频等，及原被告的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告既委托其父亲刘让君办理房屋出租事宜，则对于刘让君以原告名义实施的法律行为，应由原告承担民事责任。刘让君代理原告与被告签订的租赁合同，明确约定了五年租赁期内每年的租金数额、交纳租金的时间，延期交纳租金的处理方式及延期利率等，并约定了如被告未按时足额交清房租则为违约，除赔偿违约金外押金不退，合同自动终止，原告收回房屋使用权的违约处理方式。但自双方签订该租赁合同后直至五年到期，被告仅向刘让君转账支付5000元租金，合同到期前数月，双方以短信、电话方式多次进行沟通，2019年5月8日刘让君曾以短信方式向被告提出意见称不再要求被告支付原合同的房屋租金，但被告未作回应；5月31日刘让君又在手机通话中明确表示“5月份以前的都是糊涂账，说不清，我们就不说了，过去的都算了”。原告方以该录音不完整，前面有一段通话被剪辑为由提出异议，不能成立，刘让君该意思表示与之前的短信内容一脉相承，完整清晰地表达了其放弃要求被告支付租赁期内租金的意思。且原被告双方合同约定第一年租金为24000元，此后逐年递增，约定的第五年租金高达55000元，同时约定如被告未按时足额交房租为违约，除赔偿违约金外押金不退，合同自动终止，原告收回房屋使用权。结合本案事实，被告既然在第一年就未能按时足额交纳房租，原告即应依照合同约定主张违约并收回房屋，避免扩大损失。本案原告方非但未依据合同约定主张权利，反而表示放弃向被告索要租金，故原告现依据合同约定要求被告支付租金172000元、未按约定支付租金的损失及违约金的主张不能成立，不予支持。原被告双方在2019年9月24日的协议中约定，被告还未将所租房中自己的物品完全搬出，经协商原告同意被告临时存放，至原告用房时及时搬走；9月29日刘让君短信通知被告，要求三天内搬出被告在租房中的全部物品。按照双方约定，被告在接到原告方通知后应当及时按原告方要求搬出物品、腾空房屋，但被告未按约定履行，故原告要求被告腾空房屋并赔偿占用房屋期间的损失，理由充分，但原告要求按照每月5000元计算损失并无依据，参照双方约定的第五年租金55000元，55000÷12=4583元，该损失按照每月4583元计算，自2019年10月3日起算。双方合同约定物业费应由被告交纳，故原告要求被告支付拖欠的物业费7056元、违约金1542元，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张君应于本判决生效之日起一周内，将所租赁房屋即位于焦作市山阳区3999号的山阳春天小区1号商住楼3号商铺腾出；二、被告张君应自2019年10月3日起至房屋腾出之日止，按每月4583元的标准向原告刘静平支付占用房屋期间的损失；三、被告张君应于本判决生效之日起三日内向原告刘静平支付物业费7056元、违约金1542元；四、驳回原告刘静平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2629元，由被告张君负担200元，原告刘静平负担2429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当年的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇二〇年一月二十日书记员  马艳玮