四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终318号 上诉人（原审被告）：唐克雷，男，1989年4月21日生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人(原审原告)：南充市佳裕物业管理有限公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路6号7幢。 法定代表人：岳碧华，总经理。 委托诉讼代理人：范光明，南充市法源法律服务所法律工作者。 上诉人唐克雷与被上诉人南充市佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初7261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐克雷上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或以3折折扣支付。事实及理由：被上诉人未能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供相应的物业管理服务。小区公共地方随处可见两轮摩托车、三轮电动车、电瓶车，既影响环境，也带来安全隐患。小区内部人车不分流、消防栓异常、消防通道堵塞。未经小区全体业主同意，擅自将小区绿化毁坏，用于修建非机动车车棚。小区垃圾清理不及时，小区脏乱差，影响业主居住环境。外来人员进入小区未作登记，电梯故障频繁，小区电梯等公共区域广告收入未作公示。物业收取了装修保证金和出入证牌押金，并说明装修完毕检验合格退还，入住四年并没有接到物业公司退还通知。 佳裕物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人与被上诉人建立了物业服务协议，被上诉人履行了义务，上诉人称没有履行不客观，协议明确了管理范围，入住小区的业主不断增加，对原来的设备进行了调整，不存在没有履行管理义务。上诉人应该缴纳服务费。 佳裕物业公司向一审提出诉讼请求：1、判令唐克雷立即向佳裕物业公司支付物业管理费4988.82元，并从逾期之日起按未缴纳金额每日万分之三承担滞纳金，同时承担逾期资金占用利息（按月利率20%计算）；2、判令唐克雷承担本案诉讼费用。一审庭审中，佳裕物业公司对第一项诉讼请求明确为：唐克雷应向佳裕物业公司支付2017年11月1日至2020年8月31日期间的物业服务费4767.82元、生活垃圾处理费221元，违约金78.43元。 一审认定事实如下：唐克雷系南充市顺庆区潆华南路二段158号博雅豪庭小区4幢1单元9层1号房屋业主，房屋建筑面积为107.87平方米。佳裕物业公司于2017年3月1日与唐克雷签订了前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议中约定的业主物业管理服务费收费标准为：电梯住宅按建筑面积1.3元/㎡/月。该协议载明了物业服务内容及标准，其中关于环境卫生管理标准具体约定为：“1、小区内设有果皮箱等保洁设施，环卫设施完善；2、小区内实行垃圾处理袋装化并定时清运；……”；关于社区秩序维护标准具体约定为：“1、小区内实行24小时值勤巡逻制度；2……；3、小区实行封闭式管理，业主车辆凭证出入，外来人员实行登记制度……”；关于车辆管理标准具体约定为：“1、车场内各种标识清晰；2、小区内车辆实行严格管理，各种车辆（包括机动车和非机动车）均按规定停放……”。同日，佳裕物业公司、唐克雷还签订了《承诺书》，唐克雷承诺应自开发公司公告或通知交房之日起缴纳物业服务相关费用，续期交费时间为首次交费时间到期前15日内全部缴纳。如未按规定缴纳费用，唐克雷愿意承担每日万分之三滞纳金，按复利计算并按合同约定的合同履约金进行处理。自2018年8月8日起，佳裕物业公司多次通过张贴催缴通知单方式进行催收，唐克雷仍未交纳物业服务费，佳裕物业公司遂提起本案诉讼。一审另查明，佳裕物业公司管理案涉小区期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护、车辆管理等方面存在瑕疵。一审还查明，物价部门核定的垃圾清运费标准为城镇居民每户每月6.5元。 一审认为，唐克雷作为“博雅豪庭”小区的业主，其与佳裕物业公司签订了前期物业服务协议，享受了佳裕物业公司提供的物业服务，即应当支付物业服务费用；佳裕物业公司要求唐克雷缴纳物业服务费的请求符合法律规定，一审对此请求予以支持。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，佳裕物业公司要求唐克雷支付该项费用，予以支持。故一审确认唐克雷应向佳裕物业公司给付2017年11月1日至2020年8月31日期间的物业管理费4767.8元（107.87㎡×1.3元／平方米×34个月），垃圾清运费221元（6.5／月×34个月）。由于唐克雷拖欠佳裕物业公司物业服务费，给佳裕物业公司造成资金占用利息损失，佳裕物业公司主张唐克雷应按月利率20%计算利息的诉请违反法律规定，一审酌情调整为唐克雷应从起诉之日（2020年10月12日）起，按照2020年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率给付资金占用利息。 关于唐克雷提出佳裕物业公司在服务期间小区绿化、管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，经过庭审以及唐克雷提交的证据来看，佳裕物业公司在公共设施及环境维护、车辆停放、绿化养护等方面确实存在一定瑕疵，这是导致唐克雷逾期交纳物业服务费用因素之一，结合协议约定的物业服务内容考虑，一审对佳裕物业公司主张的逾期缴费滞纳金不予支持。至于唐克雷提出佳裕物业公司未及时退还其缴纳的押金，因唐克雷未在本案审理过程中要求佳裕物业公司返还，也未提起反诉，故本案不予处理，唐克雷可另案主张。总之，物业服务具有长期性、持久性，服务的内容和范围较广泛，与业主生活息息相关，拒交物业费不仅会导致物业服务下降，而且还会损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区和谐共处。若对物业服务企业提供的服务不满意，业主不应以消极的采取长期拒交物业服务费的方式对抗物业服务企业，而应当通过正当途径与物业企业沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业委会反映，通过业委会与物业服务企业沟通以解决；还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。故一审对其该抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、唐克雷应于本判决生效之日起十日内支付南充市佳裕物业管理有限公司物业服务费4767.80元、生活垃圾处置费221元，合计4988.80元及利息（利息的计算方式：以4988.80元为基数，自2020年10月12日起，按照2020年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，前述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回南充市佳裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由唐克雷负担。 二审查明，唐克雷向佳裕物业公司缴纳装修保证金2000元及出入证、登记证押金100元。佳裕物业公司认可应向唐克雷退还前述费用合计2100元。 二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。 本院认为，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，也需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司服务难免会出现一些问题。唐克雷提交的照片及视频资料表明被上诉人提供的物业服务存在一些瑕疵，但被上诉人正在改进、提升，其也对小区摩托车、电动车停放小区等问题向开发商及有关部门进行了反映，其物业服务尚未达到根本违约的程度。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。上诉人认为被上诉人服务存在诸多瑕疵和不足，但物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业费的合理理由。被上诉人作为物业服务企业，应认真对待每一位业主的建议与意见，加强与业主、社区、有关部门的沟通协调，努力提高服务质量，积极构建和谐有序的社会环境，努力实现和谐双赢的社会效果。鉴于被上诉人物业服务存在瑕疵，双方未作有效沟通，上诉人亦非故意不支付物业费，被上诉人主张唐克雷支付物业服务费滞纳金的请求应不予支持，本院对于其主张唐克雷缴纳拖欠物业服务费的请求予以支持，对于唐克雷主张不应缴纳拖欠的物业服务费或三折支付下欠物业费的上诉请求，不予支持。被上诉人二审中认可应退还唐克雷装修保证金及出入证、登记证押金合计2100元，为减少当事人诉累，该项费用在唐克雷应付物业费中扣减。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初7261号民事判决第二项，即驳回南充市佳裕物业管理有限公司的其他诉讼请求； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初7261号民事判决第一项为：唐克雷应于本判决生效之日起十日内支付南充市佳裕物业管理有限公司物业服务费2667.80元、生活垃圾处置费221元，合计2888.80元及利息（利息的计算方式：以2888.80元为基数，自2020年10月12日起，按照2020年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，前述利息计算至本金付清之日止）。 如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 一审案件受理费25元，由唐克雷负担，二审案件受理费50元，由唐克雷负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年一月二十六日 书记员 杨雅文