山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初3844号原告：孙玉芹（曾用名孙玉勤），男，1946年12月9日出生，汉族,居民，住青州市。委托诉讼代理人：孙明强，男，1973年12月22日出生，汉族，住青州市，系原告之子。被告：青州市益都街道万家社区居民委员会，住所地青州市益都街道万家社区。法定代表人：钟安成，主任。委托诉讼代理人：王德琳，山东海岱律师事务所律师。被告：焦来贵，男，1964年12月16日出生，汉族，住青州市。原告孙玉芹与被告青州市益都街道万家社区居民委员会（以下简称万家社区居委会）、焦来贵商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙玉芹及其委托诉讼代理人孙明强、被告万家社区居委会委托诉讼代理人王德琳到庭参加诉讼，被告焦来贵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙玉芹立案时向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告停止侵权（指被告虚构事实，用不诚实方式用原告现金8.7万元，而原告无任何回报，并非上次起诉的侵权内容），追讨欺诈销售罚金每天100元，欺诈销售造成的后果按国家规定赔偿判决；2.被告长期占用我购买楼梯、楼道，又不支付任何费用，请被告出具官方权威的书面证据，并承担本案诉讼费。事实和理由：我于2001年在驼山路北首购买万家汽配城营业房一套，开发商是万家社区居委会，法定代表人钟安成，开发商合作人焦来贵，分管楼房销售负责人。当时，开发商卖此楼需配卖楼底地皮使用权和楼梯产权（捆绑销售），并谎称三楼已卖给饭店老板，我以后收取楼梯租赁费即可，可以后知道三楼没卖，一直由开发商独家占用，多少年来楼梯使用费用开发商分文不支，开发商虚构事实，欺诈销售，我曾多次上政府上访维权，政府调查后以我《不动产权证》为参照，作出了明确的产权界限，并出具了盖有公章的官方权威证明，并建议我司法维权。诉讼中原告主张以《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条为根据，变更诉讼请求为：1.依法判令二被告赔偿原告50万元；2.诉讼费由被告承担。被告万家社区居委会辩称，万家社区居委会与原告不存在侵权、欺诈销售等事宜，也不存在长期占用其购买楼梯、楼道等情形，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。2018年，原告曾在青州市人民法院起诉过万家社区居委会，案号是(2018)鲁0781民初90号，案由为物权纠纷，判决后孙玉芹上诉到潍坊市中级人民法院，二审案号是（2018）鲁07民终3458号，判决驳回上诉，维持原判。在该两个案件中，本案事实已经查明，也作出了判决书，无论是从法律角度还是从情理角度，原告对涉案楼梯根本没有独有权，无权要求万家社区居委会支付费用，原告的诉求不符合常理。孙玉芹与万家社区居委会就涉案楼道的使用没有任何协议，涉案楼道属于公共场所，为该楼的消防通道，并非原告的私有财产，且按照楼房交易习惯，楼道应当算作公摊面积。万家社区居委会在签订合同时，第三页并未约定十九条，整个合同也没有任何配卖楼梯的约定，也未约定三楼的购房者或使用者向原告支付租赁费。综上，请求贵院依法维护万家社区居委会的合法权益。被告焦来贵未答辩。本院经审理认定事实如下：2001年，原告孙玉芹（乙方、买方）与被告万家社区居委会（甲方、卖方）及青州市华夏建筑装饰工程处（甲方合作单位）签订商品房认购协议书一份，约定原告孙玉芹向被告万家社区居委会购买位于青州市北环路与××山路交汇处的汽贸汽配城B楼7号商住楼一处，建筑面积288.33平方米，价格为建筑面积每平方米1500元，总计432495元，被告万家社区居委会于2001年11月20日将上述楼房交付原告。孙玉芹、万家社区居委会及青州市华夏建筑装饰工程处在协议书签名盖章，二单位法定代表人及经办人均在协议书上签名。青州市华夏建筑装饰工程处法定代表人焦来贵在该商品房认购协议书上添加了第十九条，添加内容为“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用焦来贵”。原告于2001年12月13日向青州市华夏建筑装饰工程处交清购房款432495元，于2001年12月份办理了该房产的房产证（证号：青房权证益都私字第**，载明建筑面积为289.19平方米），于2016年8月份换发了不动产权证[证号：鲁（2016）青州市不动产权第0004457号]，该不动产权证载明房屋建筑面积为289.19平方米，分摊土地使用权面积为120.70平方米，独用土地面积为0平方米。该涉案楼房共计三层，原告购买的楼房位于第一、二层，房内有通往二层的内置楼梯；楼房第三层现由被告万家社区居委会作为办公用房使用，从底层直接通往三楼的楼梯位于原告所购商品房的东北角，留有东门和北门，被告万家社区居委会将东门用卷帘门封闭，平时使用北门。同时查明，原告孙玉芹自2016年3月要求办理案涉房屋土地使用权证时主张底层到三楼楼梯的使用权，后在青州市级领导接访时坚称购房时开发商配卖楼底和楼梯，要求三楼业主支付使用费或租赁费。2017年9月19日益都街道办事处出具青益访复字[2017]15号答复意见书，对原告反映问题的处理意见答复如下：“你于2001年12月13日购买的坐落于驼山路北首万家汽贸汽配城商品房于2001年12月办理房产证，证载面积为289.19平方米，2016年3月换发不动产权证，证载面积为362平方米。你反映的楼梯由你投资，要求3楼住户支付楼梯费用一事。现与万家村委协商，未达成共识，建议你向相关法律部门维权。”2018年1月3日，孙玉芹诉至本院，请求判令万家社区居委会停止侵权，每月支付楼道使用费500元并承担诉讼费用。本院审理认为，“原告不动产权证上载明的原告房屋建筑面积为289.19平方米，并不包括东北角的楼道楼梯部分。虽然该不动产权证载明的分摊土地使用权面积为120.7平方米，该面积为原告楼房及东北角楼道占用土地中原告分摊的部分，但该不动产权证载明的独用土地面积为0平方米。同时，原告提交的商品房认购协议书中并无配卖楼道楼梯的约定，添加的第十九条也载明东北角楼梯为‘公用楼梯’。综上可以看出，东北角楼道占用土地并非原告独自享有使用权。原告称其购买了一至二楼的楼梯，无充分证据证实，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该东北角的楼道楼梯系从一楼通往三楼的共用通道，原告并无专属权，亦不能禁止被告通行。因此原告要求被告支付楼道使用费无法律依据，本院不予支持。”并于2018年3月29日作出（2018）鲁0781民初90号民事判决：驳回原告孙玉芹的诉讼请求。原告孙玉芹不服提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理认为，“根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张自己对涉案楼梯享有所有权，应承担举证责任。然其提交的商品房认购协议书明确载明被上诉人出售的仅为房屋，特别是合同第十九条的约定（‘本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用’），更进一步证实了涉案楼梯上诉人仅享有使用权，并非所有权，不具有独一、排他效力。不动产权证上载明的房屋建筑面积为289.19平方米，载明的独用土地面积为零，即对于涉案的楼梯并非上诉人独有，即使上诉人支付了包括涉案楼梯在内的土地出让金，也不能证明被上诉人将涉案楼梯出售给了上诉人，故上诉人基于对涉案楼梯的所有权要求排除妨碍、支付使用费，证据不足，本院不予支持。”并于2018年12月30日作出（2018）鲁07民终3458号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有原告提交的商品房认购协议书、户口本及身份证复印件一份、不动产权证一份、山东省非税收入通用票据复印件一份、现金收入单据复印件一份、青州市市级领导公开接访来访登记表、青州市益都街道办事处来访登记表、益都办事处关于孙玉芹反映问题的答复意见书、（2018）鲁0781民初90号民事判决书和（2018）鲁07民终3458号民事判决书复印件，被告提交（2018）鲁0781民初90号民事判决书及（2018）鲁07民终3458号民事判决书复印件，以及本院现场勘验材料在案为凭，以上证据已经当事人质证和本院审查，可以采信。原告所提交的位于南××、××巷的国有土地使用证、房产证，均与本案缺乏关联性，于本案无证明力。本院认为，原告孙玉芹与二被告在订立商品房认购协议书后均已按约履行，这一事实并已经行政机关办理房屋所有权证、不动产权证登记确认。本案双方争议的焦点是被告关于认购协议书第十九条“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用”的承诺是否构成欺诈以及应否承担惩罚性赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，原告对二被告构成欺诈的主张负有举证责任。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定及本案当事人举证，涉案一楼楼道及一楼至三楼楼梯属于业主共有，原告作为购买人当然享有使用权，焦来贵关于“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用”的承诺并未违反法律规定，协议书明确原告取得的涉案楼梯底层的使用权而非所有权；根据物权公示公信原则，不动产物权的设立应当按照法律规定登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，青州市人民政府益都街道办事处出具青益访复字[2017]15号答复意见书及益都街道办事处社会治安综合治理办公室对该答复意见书均不能否定职权部门对涉案不动产登记的效力，且后者明确载明“此说明仅为情况说明，但数据以国家相关部门公布数据为准。”潍坊市中级人民法院（2018）鲁07民终3458号民事判决也已确认，“即使上诉人支付了包括涉案楼梯在内的土地出让金，也不能证明被上诉人将涉案楼梯出售给了上诉人。”而原告提交的补缴土地价款票据本身也不能证明被告存在欺诈行为。因此，原告对其被告将公用楼梯卖给原告但不能交付该楼梯、构成欺诈销售的主张，应承担举证不能的法律责任。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款规定，法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》虽然规定了惩罚性赔偿，但从该法的条文表述看，基本上以对工业产品有关的消费者利益保护为主，并未明确商品房买卖的利益保护。关于商品房买卖中的惩罚性赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，因出卖人原因导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；第九条规定，因出卖人原因导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案涉案房产已经原告申请办理不动产登记，不存在合同目的不能实现或合同无效、可撤销、可解除的情形，故原告要求三倍赔偿的诉讼请求缺乏法律依据。原告经本院立案时诉讼风险提示和庭后释明，坚持惩罚性赔偿的诉讼请求不变更，系对自己所享诉讼权利的处分。综上所述，在认购协议书约定的权利义务已履行完毕、涉案房屋已办理登记的情况下，原告以被告欺诈为由，按照消费者权益保护法三倍赔偿的规定要求被告赔偿50万元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告焦来贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己所享诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告孙玉芹的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告孙玉芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判长  孙广胜审判员  赵立波审判员  刘希庆二〇二〇年一月二十一日书记员  王 敏