苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初2023号 原告：吴江市吴都大酒店有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路**。 诉讼代表人：刘伦善，破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：脱浩斌，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。 被告：苏州佰德酒店管理有限公司，住，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路**/div> 法定代表人：陈晓。 委托诉讼代理人：陈昱，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小燕，浙江五联律师事务所律师。 被告：吴江市庞北欣网易家网络服务有限公司，住所地，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路**iv> 法定代表人：梅筱伟。 被告：苏州桔子水晶邵氏餐饮管理有限公司，住所地苏州，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路**> 法定代表人：邵强。 被告：吴江区松陵镇吴都足浴店，住所地苏州市吴，住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路** 经营者：袁凤英。 原告吴江市吴都大酒店有限公司（以下简称“吴都大酒店”）与被告苏州佰德酒店管理有限公司（以下简称“佰德公司”）、吴江市庞北欣网易家网络服务有限公司（以下简称“欣网易家公司”）、苏州桔子水晶邵氏餐饮管理有限公司（以下简称“邵氏餐饮公司”）、吴江区松陵镇吴都足浴店（以下简称“吴都足浴店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，于2019年3月13日、2019年6月14日、2020年1月13日进行证据交换。本院依法组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭进行了审理，原告吴都大酒店的委托诉讼代理人脱浩斌到庭参加诉讼，被告佰德公司、欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴都大酒店向本院提出的诉讼请求为：1.确认吴都大酒店与佰德公司签订的房屋租赁合同于2018年5月20日解除；2.各被告将苏州市吴江区松陵镇中山北路156号的租赁房屋进行腾退并交还给吴都大酒店；3.确认租赁房屋中不可移动的装饰装修部分归吴都大酒店所有；4.佰德公司支付房屋占有使用费（暂算至2019年1月15日为252408.47元，之后按每天7836.17元计算至实际腾退返还房屋之日止），欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店在占用面积范围内承担连带清偿责任；5.诉讼费由各被告承担。 事实和理由：2014年4月20日，吴都大酒店与佰德公司签订《苏州佰德酒店管理公司租赁合同》。合同约定，吴都大酒店将其名下位于苏州市吴江区松陵镇中山北路156号的房产（共两幢，分别为：1.房产证号：**××65,土地使用权证号：江国用(2012)第01040007-1-1号，面积4439.28㎡；2.房产证号：**××66，土地使用权证号：江国用(2012)字第01040007-1-2，面积4534.22㎡）出租给佰德公司使用，租赁房产面积8973.50㎡。后佰德公司加盟北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司（以下简称“桔子水晶公司”），并以桔子水晶公司的名义对外经营酒店。佰德公司未经吴都大酒店允许，将部分房产转租给欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店，分别用于经营网咖、餐馆、足浴店，并收取租金。2018年3月19日，吴都大酒店被苏州市吴江区人民法院裁定进入破产清算程序，法院指定江苏立泰律师事务所担任破产管理人，负责吴都大酒店的破产管理工作。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“破产法”）第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。吴都大酒店已向佰德公司告知上述租赁合同自破产申请受理之日起二个月后解除。双方曾就重新签署短期租赁协议进行了多次协商，但最终就租期等问题无法达成一致意见，而各被告拒不返还所占用的房屋，延误了破产案件的进程，也严重损害了吴都大酒店及众多债权人的合法权益。 被告佰德公司辩称：1.破产管理人提起本案诉讼，违反了债权人会议决议，违反法定程序，其起诉条件不成就，应驳回其起诉。2.吴都大酒店要求解除案涉租赁合同没有法律依据，也违反合同约定。租赁合同第七条第1款约定，租赁关系存续期间，本合同不受房地产所有权人变更的影响，这是《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）关于买卖不破租赁的基本原则。吴都大酒店主张按照破产法第18条的规定，解除案涉租赁合同，佰德公司认为该条规定不能突破合同法的规定，合同法效力层级高于破产法。合同法由全国人大通过，破产法由全国人大常委会通过，破产法作为下位阶的法律和上位阶法律发生冲突时，应按上位阶法律规定执行。3.根据破产法第18条规定，人民法院受理破产案件后，未履行完毕的合同，管理人有选择权，选择解除或者继续履行合同，合同并不一定解除。法律赋予管理人选择权，同时也赋予管理人履行职责的义务。当继续履行合同有利于当事人利益时，管理人应选择继续履行合同，而不是解除合同。案涉租赁合同解除后，将导致破产成本大幅提升，吴都大酒店的管理人未尽到审慎义务，未对合同解除后增加的破产成本进行过合理测算，未尽到相应的义务，滥用了权利。4.案涉第2项诉请，缺乏依据。吴都大酒店陈述的合同第九条第4款约定，是基于合同正常履行的情况，吴都大酒店破产是由于经营不善所导致。如管理人认为，案涉租赁合同是因法定解除而提前终止，则在处理租赁合同项下的法律关系时，则不应适用租赁合同的约定，否则吴都大酒店既主张适用合同条款又否定合同条款，其主张相互矛盾。5.案涉租赁合同应当继续履行。2019年8月1日前的租金，佰德公司已全部支付；佰德公司还向吴都大酒店支付了424万元，用于支付2019年8月1日起的租金；在租金支付期即将届满时，佰德公司会按合同约定支付租金。 被告欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店均未作答辩。 经审理查明：1.2018年3月19日，苏州市吴江区人民法院裁定受理吴都大酒店破产清算申请，并指定江苏立泰律师事务所担任吴都大酒店破产管理人。 2.2014年4月20日，吴都大酒店作为出租人（甲方）与佰德公司作为承租人（乙方）签订租赁合同1份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区中山北路156号的物业、场地及附属设施出租给乙方，由乙方改建成豪华商务型酒店。甲方房屋面积8973.50㎡，租赁范围：地下一层、第一层局：地下**、锅炉房、布草整理室等）、第二层一个会议室、第三层大会议室、第四层至第十四层全部（包含屋顶全部），详见附件五房屋所有权证及国有土地使用证。租赁期限20年，自该房地产起租日起算，甲方给予乙方四个月装修免租期（自协议签订之日起算），免租期满次日为起租日。 关于租金及支付方式，合同第三条约定：1.该房地产的第1-3年的年租金为200万元，以后每三年环比递增5%，第五层租金为243986元，以上共计2243986元，自2014年2月1日起计缴。2.甲乙双方同意增加以下租赁面积：大堂266.36㎡、二楼233㎡、三楼390㎡、四楼标准层，租金同比例提高。3.每合同年度租金分两期支付，即半年支付一次，每期支付合同年度租金的50%，先付后用，至少提前一个月支付下一期租金，租金具体支付金额和时间按附件二执行。4.乙方于合同生效后十个工作日先支付20万元给甲方作为签约定金。自甲乙双方办理房屋交接手续之日起三日内，乙方向甲方支付装修保证金300万元，待乙方装修完工全部结束开始营业之日起三日内，甲方返还乙方装修保证金300万元，每延期一日，甲方须按当期应付金额的千分之五向乙方支付滞纳金。 合同七条第1款约定，租赁关系存续期间，本合同不受房地产所有权人变更的影响；第2款约定，禁止乙方转租，只可直接加盟。合同第九条第4款约定，合同期满或合同提前终止，租赁场地上的建筑物归甲方，不破坏建筑物结构的可分离和可移动设施及资产由乙方全权处理，乙方应在合同终止之日起3日内将乙方自有或添置的可分离和可移动设施及资产搬离该房屋，其余设施及资产（包括乙方未及时搬离的物品）均无偿留给甲方，由甲方自行处理，原用的企业名称和标识由乙方收回。合同第十条关于甲方的违约责任约定，甲方单方终止本合同的，须向乙方支付下列款项：违约金900万元，并按审计价格赔偿乙方全部装修损失。 该合同附件二为“双方约定的租金及支付时间表”。根据该表，2014年2月1日至2019年7月31日期间的租金为15731125元。 3.佰德公司承租之后，对房屋进行了装饰装修，并将部分房屋交给他人使用。目前除了佰德公司之外，欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店也占用了部分房屋。 审理过程中，本院根据佰德公司的申请，委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司，对案涉租赁房屋的装饰装修物进行价格评估。 该所出具了苏万隆评报字（2019）第1-173号资产评估报告，结论为：租赁房屋内桔子水晶酒店吴江店装修资产于评估基准日2019年10月9日的市场价值为3781210元。 该所出具了苏万隆永鼎房（估）字2019第2-202号房地产估价报告，意见为：桔子水晶酒店吴江店及其转租户（饭店、网吧、KTV、足浴店）的不可移动装饰装修及附着物在2019年10月9日的市场价值为855.86万元。该报告注明，对于双方有争议的大楼窗户改造工程、新增隔墙的墙体工程及室外停车场改造工程的价值未计入上述估价结果。 4.2014年5月1日，吴都大酒店（甲方）与佰德公司（乙方）签订《补充协议》1份。协议约定，原协议约定乙方每半年支付一次租金，现因甲方要求，乙方提前五年半将租金支付给甲方：1.应甲方要求，乙方于2013年11月8日、2014年6月12日分两次提前五年半支付租金，2014年2月1日至2019年7月31日共计五年半的租金合计15731125元。2.考虑到乙方融资成本，双方同意乙方提前实际需要支付给甲方748万元，乙方下次支付租金的时间为2019年7月1日。3.本协议存续期间，此协议不受吴都大酒店所有权变更影响，甲方保证：由于甲方原因，发生乙方不能正常租赁和经营吴都大酒店（已改造为桔子水晶酒店）的情况时，甲方必须按以下金额向乙方支付：2014年1月1日113万元；2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日各支付142.45万元；2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日各1495725元。若产生上述情况，甲方又不能按时支付的，每延迟一日，甲方按照每天千分之五向乙方滚动支付滞纳金。 5.2014年5月29日，佰德公司（甲方）与吴都大酒店（乙方）签订《借款协议》1份。协议约定，根据甲乙双方租赁合同约定，乙方有300万元装修保证金应归还甲方，否则须支付高额滞纳金。另外，乙方于2014年1月24日向甲方借款48万元（双方商定2014年5月1日前计入利息2万元，合计50万元）；2013年9月还有20万元合同履约保证金未归还甲方，2014年6月13日有54万元借款利息未偿还，以上四项共计424万元，由于乙方目前资金困难，一时无法还款，经甲乙双方协商，双方同意将其转为借款，为此签订本协议：1.乙方于2014年5月1日向甲方借款424万元，甲方要求乙方尽快归还、越快越好；2.借款期间，乙方按月息2%向甲方支付利息。若超过一年仍未归还本息，则当年利息计入本金，第二年2015年5月1日起按424+424*24%=525.76万作为本金计息，依此类推。3.若乙方多年未还清本息，甲方有权从佰德公司应付乙方的租金中逐年扣回。因此前甲方已一次性向乙方付清2014年2月1日至2019年7月31日共五年半的租金，故本合同项下的借款本息，甲方从2019年8月1日以后的房租中扣回，直至扣完。 6.2019年1月，吴都大酒店管理人向佰德公司、欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店发出《关于租赁合同解除及返还房屋的通知》。通知载明，苏州市吴江区人民法院于2018年3月19日裁定受理吴都大酒店破产清算一案，按照破产法第十八条的规定，吴都大酒店与佰德公司之间的租赁合同自2018年5月20日起视为解除。该通知要求，佰德公司以及欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店腾退并返还房屋，并支付房屋占有使用费。 以上事实，有（2018）苏0509破10号民事裁定书、决定书、房屋权属登记查询结果证明、租赁合同、补充协议、借款协议、通知及快递单据、资产评估报告、房地产估价报告以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：吴都大酒店与佰德公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法成立并有效。 关于案涉租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。具体到本案，租赁合同约定的租赁期限为20年，在本院受理破产申请后，租赁期限尚未届满，出租人吴都大酒店虽已向佰德公司交付房产，但租赁合同的履行具有持续性，吴都大酒店在租赁期内持续地对出租资产负有保证使用、管理、监督等义务，只有在租期届满后，其合同义务才履行完毕；佰德公司在房屋交付后亦负有按约支付租金、妥善使用房屋、租期届满后返还房屋等义务；故案涉租赁合同属于吴都大酒店、佰德公司均未履行完毕的合同。在本院受理吴都大酒店破产申请后两个月内，吴都大酒店管理人未作出解除或继续履行租赁合同的决定并通知佰德公司，故本案租赁应当视为已解除，解除日期为2018年5月20日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据该规定，在案涉租赁合同解除后，佰德公司应将案涉房屋腾退并返还给吴都大酒店。佰德公司将其承租的部分房屋交给欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店使用，目前欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店仍在占用房屋，故欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店对其占用的房屋亦应当进行腾退并将房屋返还给吴都大酒店。 关于案涉房屋占有使用费的问题。本院认为，案涉租赁合同于2018年5月20日解除，从2018年5月20日起，佰德公司仍继续占有案涉房屋，应当支付占有使用费。佰德公司与吴都大酒店于2014年5月1日签订的补充协议约定，佰德公司提前一次性支付了租期至2019年7月31日的租金。按照租赁合同约定，佰德公司应分期支付租金，其提前一次性支付五年半的租金，增加了其资金成本，也使吴都大酒店享有了提前使用资金的利益，故吴都大酒店主张2018年5月20日至2019年7月31日期间的占有使用费按7836.17元/天的标准计算，对佰德公司明显不公平，此期间的占有使用费应参照补充协议约定的标准计算。2019年8月1日之后的房屋占有使用费，佰德公司应按照每日7836.17元的标准支付。因吴都大酒店与欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店之间不存在合同关系，吴都大酒店对于欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店占用面积亦无法明确，故对于吴都大酒店要求欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店在占用面积范围内对佰德公司应付的占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于吴都大酒店能否以借款协议中约定的债权抵销占有使用费的问题。本院认为，双方在借款协议中约定，吴都大酒店未还清借款本息的，佰德公司有权从应付吴都大酒店的租金中逐年扣回，该条实质上约定了佰德公司享有抵销权。2018年3月19日，本院已裁定受理吴都大酒店破产清算一案，佰德公司应付2019年8月1日起的占用使用费，该笔债务形成于吴都大酒店破产申请受理后，佰德公司主张进行抵销，不符合破产法第四十条的规定，本院不予支持。对于借款协议中的债权，佰德公司可依法向吴都大酒店管理人进行申报。 关于不可移动装饰、装修物的权利归属问题。本院认为，对于已经与不动产形成附合的装饰装修物，因该部分装饰装修物已经与不动产不可分离，应由不动产权利人取得相应权利。故承租人佰德公司以及房屋占有人欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店对案涉房屋进行的装饰装修，对于已经形成附合的装饰装修物，应当认定连同不动产归属于出租人吴都大酒店。佰德公司因此遭受损失的，可依法向出租人主张权利。由于装饰装修物已经附合于不动产，属于不动产的一部分，装饰装修物已不具有物的独立性，无法单独确认其所有权，故对于吴都大酒店要求对装饰装修物确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，案涉租赁合同已于2018年5月20日解除，佰德公司及房屋占用人欣网易家公司、邵氏餐饮公司、吴都足浴店应当将房屋腾退并返还给吴都大酒店，佰德公司应支付房屋占有使用费。佰德公司因租赁合同解除遭受的损失，可依法向吴都大酒店的破产管理人进行债权申报。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吴江市吴都大酒店有限公司与被告苏州佰德酒店管理有限公司签订的租赁合同于2018年5月20日解除。 二、被告苏州佰德酒店管理有限公司、吴江市庞北欣网易家网络服务有限公司、苏州桔子水晶邵氏餐饮管理有限公司、吴江区松陵镇吴都足浴店从坐落于苏州市吴江区中山北路156号房地产腾退迁出，将房地产返还给吴江市吴都大酒店有限公司，于本判决生效后三十日内履行。 三、被告苏州佰德酒店管理有限公司向吴江市吴都大酒店有限公司支付占有使用费（自2019年8月1日起，按每日7836.17元的标准，计算至实际腾退返还房屋之日止），于本判决生效后三十日内履行。 四、驳回原告吴江市吴都大酒店有限公司的其它诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226600元，由原告吴江市吴都大酒店有限公司承担113300元；由被告苏州佰德酒店管理有限公司担113300元，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。原告吴江市吴都大酒店有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。鉴定费88000元，由吴江市吴都大酒店有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  戴秀英 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  万 珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。