广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤06民终12434号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李震，住陕西省宝鸡市金台区**************，公民身份号码610************。 委托诉讼代理人：何**，广东凯略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹敏学，广东凯略律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东领尚环球之家企业策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************************，统一社会信用代码9144*。 法定代表人：张颖琳，总经理。 委托诉讼代理人：谭远光，广东粤高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄贤生，广东粤高律师事务所律师。 上诉人李震因与被上诉人广东领尚环球之家企业策划有限公司（以下简称领尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李震上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项；2.确认领尚公司无权没收李震缴纳的租赁保证金522914.36元，改判租赁保证金用于抵扣租赁期间的租金；3.改判李震无需向领尚公司支付2018年10月1日至2018年12月31日、2019年2月1日至2019年4月4日的市场服务费，并退还李震已经支付的2018年7月至2018年9月的市场服务费；4.改判李震无需向领尚公司支付佛山市禅城区**********B106-110商铺（以下简称B106-110商铺）在2019年4月5日至2019年5月22日期间的占有使用费和B207-209、B205-307号商铺在2019年4月5日至2019年5月7日期间的占有使用费；5.改判领尚公司向李震补偿装修损失1169455.2元；6.领尚公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定李震和领尚公司均存在违约，但仅认定李震承担违约责任，判决有误。（一）一审法院将李震与领尚公司之间的租赁合同纠纷及市场服务合同纠纷在同一案件中处理，属于适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三条第3点的规定，物业租赁合同及市场服务合同分属不同的法律关系，应分别立案处理。2.本案中，李震与领尚公司签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》（以下简称租赁合同）属于房屋租赁合同关系，《“领尚环球之家”市场服务合同》（以下简称市场服务合同）属于服务合同关系，两者不属于同一法律关系。一审判决在认定两份合同分属不同法律关系的情况下，仍以房屋租赁合同纠纷作为本案案由，属于适用法律错误。（二）一审法院认定李震存在违约行为，领尚公司有权没收保证金，是错误的。1.一审法院认定由于李震违约导致租赁合同解除，属于认定事实不清。李震与领尚公司签订租赁合同后、免租期尚未结束时，领尚公司突然于2018年6月份向商户发出其将在2018年6月30日撤场的通知，李震提交的证据证明商场的管理方变更为“佛山市******公司”（以下简称玛莎公司），但2018年12月的租金发票仍由领尚公司开具。由于“领尚环球之家”商场的经营主体无法确定，李震未与玛莎公司签署协议，也未收到领尚公司书面通知，无法判断玛莎公司是否有权收取租金，故李震自2018年7月份开始即与领尚公司、玛莎公司沟通租金问题，直至2018年12月份支付租金至玛莎公司的账户。上述事实反映李震并无拖欠租金的主观故意。合同法第六十七条规定了先履行抗辩权。一审法院认定收取租金及催收租金的主体均已变更为玛莎公司，却未认定领尚公司于2018年7月份不再经营管理“领尚环球之家”商场，不符合事实。2.一审法院在认定租赁合同关系与市场服务合同相互关联、不应分离的情况下，认定领尚公司违反市场服务合同的行为不构成对租赁合同的违约，是错误的。一审法院认定：可一并审理租赁合同纠纷和市场服务合同纠纷；李震拖欠租金，故领尚公司有权解除租赁合同和市场服务合同；领尚公司履行市场服务合同义务存在重大瑕疵，构成对李震的严重违约。一审法院上述认定存在矛盾，属于认定事实不清。3.双方均存在违约行为的，违约责任应当由双方各自承担，一审法院仅认定李震拖欠租金需承担违约责任，而领尚公司未提供市场服务不需承担违约责任，是错误的。一审法院认定领尚公司有权没收保证金，而李震在领尚公司提供市场服务存在重大瑕疵的情况下仍需支付市场服务费，是错误的。（三）领尚公司未依约为李震提供任何市场服务，李震无需支付市场服务费，领尚公司应当退还李震已支付的2018年7月至2018年9月的市场服务费。1.根据领尚公司一审提交的彩页及现场照片，“领尚环球之家”商场活动属于促销，应属于租赁合同4.2款约定之“市场促销”活动，不符合市场服务合同中关于“市场服务”活动约定的情形。此外，该照片反映开展的大多数活动是“好品一屋”百货商场自行举办的，与市场服务合同4.2款的约定“领尚环球之家的所有市场服务活动由甲方统一安排”亦相违背。（四）B106-110商铺无法撤场的原因是领尚公司恶意阻挠，B207-209、B205-307商铺也已经于2018年8月份后无法使用，上述商铺产生占用费的原因是领尚公司未采取适当措施，一审法院认定该部分费用由李震承担，是错误的。1.根据合同法第一百一十九条规定，该占用费属于扩大部分的损失，应由领尚公司承担。2.有证据显示早在2019年4月3日李震已开始撤场，但由于领尚公司的阻挠，双方产生纠纷并到石湾派出所调解。2019年4月30日，李震再次向领尚公司发出撤场通知，要求领尚公司配合，并告知如不提供协助或进行阻挠应承担责任。领尚公司已收到该通知。3.领尚公司一审庭审后提交的《申请》显示，2019年5月9日，由于领尚公司不配合，李震实际无法撤场，因此向领尚公司提交申请，请领尚公司提供协助，搬离急需调换的产品。（五）一审法院在没有法律依据和合同约定的情况下，认为租赁合同约定装修费用默示无偿归属领尚公司所有，属于适用法律错误。租赁合同第2.3条未明确表示固定装修无偿归属甲方所有，相反，该条款仅明确了领尚公司同意利用李震已经完成的固定装饰。一审法院认定“双方未能就装修补偿达成一致意见”是错误的，李震从未同意固定装修归属领尚公司所有。结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)(二)项规定、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十六条的规定，如以默示方式表示的，则应当有法律规定或双方有约定，但以上条款并无约定，法律亦没有明确规定。因此，对于装修部分的费用，领尚公司应当对李震进行补偿。一审法院在李震依法提交鉴定申请及提交了证据证明存在装修费用的情况下，认定装修无偿归属领尚公司所有，是错误的。 被上诉人领尚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。（一）关于两份合同是否同案处理的问题。租赁合同和市场服务合同的双方当事人均为李震和领尚公司，领尚公司根据两份合同的关联性在同一个案件中主张诉求是合法的。根据民事诉讼法的规定，本案两份合同属于可合并审理的范围。李震在一审未明确反对的情况下，因一审败诉而上诉主张两份合同不能一并审理，于法无据。（二）关于本案事实，一审判决认定正确。1.领尚公司已为涉案商铺提供基本的经营条件，包括但不限于公共区域的装修、通水电、通过消防验收等，涉案商铺满足李震的使用要求。根据李震的反诉材料可知，涉案商铺所在区域均有其他承租方经营，部分商铺没有经营或搬离是正常商业行为，原因是2018年以来家具行业受到大环境冲击而经营下滑，并非领尚公司所致。李震不应将商业风险转嫁给领尚公司，以此为由不缴纳租金和市场服务费。2.领尚公司在合同期内已如约提供市场服务，花费了大量人力物力组织各类活动，希望给物业带来人流。李震反诉材料反映领尚公司定期举办促销活动、引入特色店铺，甚至在附近进行宣传推广。市场服务合同已明确说明领尚公司提供的服务未必能为其商业业绩带来正面影响，李震对此知悉并同意签订，故李震以领尚公司未提供服务或提供的服务未能为其销售提供帮助为由拒付市场服务费是违反合同约定的。3.从一审本诉、反诉材料可知，李震承租至撤场之日，其合同目的早已实现，不能拒付租金和市场服务费。4.领尚公司至今仍是涉案商铺的管理方，从未通知李震于2018年6月30日撤场。根据李震提供的调解协议书，管理方的代表人员是领尚公司委托的。因李震未如约支付租金和市场服务费，领尚公司迫于无奈采取措施防止李震转移财产，避免损失扩大。不存在李震和新的商场管理方协商的情况。5.领尚公司从未阻止李震办理撤场，反而是李震迟迟不履行撤场义务和办理手续。一审证据可以证明李震的委托代理人签名确认撤场时间，应承担逾期撤场的违约责任。 领尚公司向一审法院提出诉讼请求：1.李震向领尚公司支付2018年10月1日至2019年2月28日租金653642.95元及市场服务费653642.95元（暂计至2019年2月28日，以后计至租赁合同解除之日止）；2.李震向领尚公司支付迟延支付租金滞纳金309434.57元（暂计至2019年2月28日，以后计至支付完毕之日止）；3.李震向领尚公司支付迟延支付市场服务费违约金515724.29元（暂计至2019年2月28日，以后计至支付完毕之日止）；4.解除领尚公司与李震签订的租赁合同及市场服务合同，且李震自合同解除之日起5日内撤场，否则应按照当期租金2倍的标准向领尚公司支付占用费；5.李震向领尚公司支付解除租赁合同违约金226092.89元;6.领尚公司没收李震租赁保证金522914.36元；7.本案诉讼费用、保全费用、保函费用由李震承担。一审中，领尚公司明确第4项诉讼请求为占用费计算至实际撤场之日止。 李震向一审法院提出反诉请求：1.领尚公司向李震退还租赁保证金522914.36元；2.领尚公司向李震赔偿违反租赁合同的违约金130728.59元；3.领尚公司向李震赔偿违反市场服务合同的违约金392185.77元；4.领尚公司向李震补偿李震的装修损失1169455.20元；5.领尚公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月1日，案外人佛山（国际）家居博览城有限公司出具《委托书》，上载：“佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物），建筑面积（约）200000平方米，现委托广东领尚环球之家企业策划有限公司出租及管理，委托期限为2017年1月1日至2031年12月31日，共15年。” 2011年7月22日，原佛山市国土资源局颁发佛禅集用（2011）第10*号土地使用权证，上载：座落于佛山市禅城区****地号为440**********宗地土地所有权人为塘头村农民集体，使用权人为佛山（国际）家居博览城有限公司，使用权类型为集体租赁，用途为商服用地，终止日期为2051年4月1日。 2018年1月1日，领尚公司（甲方、出租人）与李震（乙方、承租人）签订租赁合同（合同编号：LH-B-20180101），合同约定：“第1条租赁物业、租赁面积及经营内容1.1租赁地址。甲方将位于佛山市禅城区**********B106-110、B207-209、B305-307号的商铺（下称“出租物业”）出租予乙方使用。1.2出租物业首层建筑面积2328.69平方米，第二层建筑面积1524.33平方米，第三层建筑面积2004.65平方米。双方同意按出租物业的建筑面积作为租赁费用的计算依据。乙方对于本条所述租赁面积没有异议……第2条租赁期限2.1租赁期限。自2018年01月01日起至2022年12月31日止，共5年。2.2免租期。甲方给予乙方从2018年01月01日起至2018年6月30日止的免租期用于装修、市场营销等前期准备。免租期内乙方无需交付租金，但仍需缴纳装修保证金、施工管理费或经营活动而产生的政府税费及其他费用（水、电、燃气、网络、电话费等）。2.3乙方无论何种原因退场，退场时固定装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权没收租赁保证金和预交的各项费用……第3条施工管理费、租金、租赁保证金、预付租金、水电费及付款方式3.1乙方按以下标准支付施工管理费、租金：……免租期结束后收取租金。从2018年07月01日起至2020年12月31日止，首层租金为26元/月/平方米，小计60545.94元/月，第二层租金为25元/月/平方米，小计38108.25元/月。第三层租金为16元/月/平方米，小计32074.4元/月，共计130728.59元/月……3.2租赁保证金、预付租金：乙方需于签订本合同之日起3天内一次性缴纳租赁保证金522914.36元。如乙方已支付部分招商诚意金，可自动转化为租赁保证金，不足部分补足。乙方需于签订本合同之日3天起内预付免租期结束后一个月的租金130728.59元。若因乙方违反本合同约定或因经营行为侵犯第三方的人身及财产损失时，甲方可划扣保证金，保证金余额不足时，乙方需收到甲方书面通知5天内补足，逾期超过5天不补足保证金的，甲方可单方解除合同并要求乙方承担违约责任……3.4付款方式。乙方须于每月5日前支付当月施工管理费、租金，于每月5日前支付上月水电费用……第4条甲方责任4.1甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局。4.2甲方统一进行广告宣传和市场促销，提高市场形象和知名度……第5条乙方责任……5.3乙方必须按甲方规定时间营业，不得晚开业、不开业、提早结束当日营业。保持租赁场所内外整洁，不得用于仓库堆放货物、杂物、危险物品、不得将清洁工具、包装物等放在正常视线范围内等有碍市场形象的地方，不得占用市场内公共通道、公用通道。租赁物业内的保洁由乙方负责……第6条保险和纳税……第7条违约责任……7.2乙方违约。乙方逾期缴纳施工管理费、租金、水电费的，每逾期一天，按照应交未交金额的3‰向甲方支付滞纳金，超过30天仍不支付，甲方有权解除本合同，并要求乙方另外支付应交未交金额的30%作为违约金，同时，甲方有权没收租赁保证金。7.3乙方违反本合同其他约定义务时，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付3万元作为违约金，同时，甲方有权没收租赁保证金。7.4合同提前终止的，乙方应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品，乙方拒绝撤场的，将按当期租金的2倍标准向甲方支付租赁物业占用费用。甲方可自行收回商铺，对租赁场所内的物品进行处理，并不承担赔偿责任。第8条合同解除与终止……第9条特别约定……9.3乙方在签订本合同时，已经清楚知悉，租赁物业为甲方从佛山（国际）家居博览城有限公司处承租所得，乙方承诺不会与佛山（国际）家居博览城有限公司另行签订租赁合同，亦不会依此解除本合同，否则，视同乙方违约，乙方须按本合同约定向甲方承担违约责任…… 同日，领尚公司（甲方）与李震（乙方）签订市场服务合同（合同编号：LH-B-20180101），合同约定：“为提升领尚环球之家的品牌形象，增加知名度，为商户创造更大的市场价值，现双方在公平自愿的基础上经友好协商，就场地市场服务订立本合同，明确双方在领尚环球之家市场服务中的权利义务，以共同遵照履行：第一条合同关系甲方作为“领尚环球之家”中国区总部的市场服务方，全面负责“领尚环球之家”中国区总部的市场服务事宜。第二条合同期限甲方提供市场服务期限从2018年01月01日起至2022年12月31日止。第三条市场服务费1.该商铺位于佛山市禅城区**********B106-110、B207-209、B305-307号的商铺计费面积按以下方式确认：物业首层建筑面积2328.69平方米，第二层建筑面积1524.33平方米，第三层建筑面积2004.65平方米，双方同意以该商铺（场地）的建筑面积作为本合同项下市场服务费的计算依据。2.每月应缴市场服务费：市场服务费从免租期结束后开始缴纳，即从2018年07月01日至2020年12月31日，首层为26元/月/平方米，小计每月市场服务费60545.94元/月/平方米，第二层为25元/月/平方米，小计每月市场服务费38108.25元/月，第三层为16元/月/平方米，小计每月市场服务费32074.4元/月……3.乙方需于每月5日前向甲方一次性全额支付当月市场服务费，如本合同的首月及（或）末月非整月，则当月市场服务费按天数比例支付……第四条市场服务内容……2.领尚环球之家的所有市场服务活动由甲方统一安排，活动的策划、组织、人员选聘，活动方案的敲定，活动公司的选定，都由甲方负责。3.领尚环球之家市场服务活动产生的物料费用，由甲方与推广公司另行协商，相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。4.甲方将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。5.甲方将在特殊节假日举办主题活动，如元旦、妇女节、儿童节、中秋节、圣诞节等。甲方有权根据商场当年经营状况决定举办主题活动的日期和次数。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。6.甲方将不定期根据市场需要组织海外客户到国内考察参观。7.甲方在开展市场服务时，如果乙方以冠名方式参加，须另行向甲方支付费用，具体事宜双方另行签订合同。8.甲方开展市场服务时，无需征得乙方同意，乙方须配合甲方开展相关市场服务活动。第五条违约责任1.乙方迟延支付市场服务费的，每迟延1日应按未缴数额的5‰向甲方支付违约金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同，同时甲方有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的相关费用。2.本合同期限内，乙方同意按《物业租赁合同》及《物业服务合同》（如有签订前述合同）履行相应义务。乙方在《物业租赁合同》或《物业服务合同》（如有签订前述合同）的违约均构成本合同项下的违约，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任。3.双方同意，因甲方过错，导致乙方损失的，甲方赔偿额以过错事由发生之日起前三个月乙方缴纳的市场服务费为上限。4.乙方已经清楚明确，乙方的经营、营利状况受多种因素制约，甲方的市场服务并不必然对乙方的经营业绩产生正面影响，因此，无论任何情况下，乙方均不会依此拒交、延交服务费用或者要求甲方承担乙方的经营、投资损失。第六条其他约定……” 2018年1月1日，领尚公司（甲方）与李震（乙方）签订《补充协议》，约定领尚公司在涉案的租赁合同、市场服务合同基础上给予李震免租期一个月，具体时间为2019年1月1日至2019年1月31日，免租期间不收取租金及市场服务费。 2018年2月5日，李震向领尚公司交纳租赁保证金522914.36元。 2018年4月13日，李震委托王娜与案外人黄某签订了《东莞市***品制造店面装修合同》，约定由黄某承接涉案商铺的店面装修工程。2018年5月8日，李震委托王娜与案外人袁道金签订了《东莞市***品制造店面装修合同》，约定由袁道金承接涉案商铺的店面装修工程。 2018年10月9日，案外人佛山市******公司向李震出具《领尚环球之家商铺2018年10月应缴费用通知单》，催交涉案的B207-209、B305-307号的商铺2018年10月的租金和市场服务费。 2018年12月31日，领尚公司向李震开具关于收取李震涉案商铺2018年7月至9月的租金和市场服务费的《广东增值税普通发票》十二张，发票金额共计784371.54元。李震确认签收。 2019年4月3日，领尚公司、李震工作人员因货物放行问题产生纠纷。 2019年4月4日，一审法院向李震成功送达领尚公司的起诉书等材料。 2019年4月30日，李震向领尚公司发出《撤场通知》：上载：“本人承租了贵司位于佛山市禅城区**********（座）B106-110、B207-209、B305-307号商铺。但由于贵司管理不善、贵司突然在2018年6月份提出贵司撤场以及实际管理方变化以及等原因，导致我一直未能正常经营，2018年8月份至今，我也多次向贵司提出撤场要求，但由于贵司一直不予配合，双方不仅因此发生了冲突更导致报警处理，导致我至今尚未能够正式撤场。2019年3月份，我收到贵司起诉要求解除与我之间的租赁合同的材料，现我特通知贵司如下：1、因你方违约并提出解除合同，我同意解除与贵司之间的物业租赁合同和市场服务合同，我方保留因该等合同解除向贵司追究违约金及损失的权利。2、因我承租的B207-209、B305-307商铺，自2018年8月份开始就没有使用，并无经营行为，因此该部分实际上已经于2018年8月份完成了撤场。3、就我承租的B106-110商铺，我也已经多次要求并以实际行动撤场，然你方一直阻扰，现我方再次通知，我方于2019年4月30日正式撤场，根据贵我双方签署的物业租赁合同7.4款之约定‘合同提前终止的，乙方应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品’，因此我方将在5天内撤场。以上撤场事宜，特此郑重告知，并请贵司积极配合。如贵司拒不为我撤场提供协助或进行阻扰而导致我无法在上述期限内撤场的或导致我的货品有任何的毁损、灭失的，我概不承担因此产生的任何责任，贵司应承担因此产生全部责任。特此通知!”领尚公司于2019年5月3日签收。 2019年5月7日，李震向领尚公司出具《撤场确认书》，上载：“兹有我方承租你方位于佛山市禅城区**********B106-B110、B207-B209、B305-B307号商铺（下称‘该商铺’），现我方就该商铺撤场事宜向你方作出如下确认：1、我方于2019年5月6日及2019年5月7日进行该商铺的撤场工作，对该商铺内所有我方物品及非固定装饰装修物进行打包清运（具体物品清单见附件），并完成该商铺清洁。2、撤场及打包工作均有我方自行完成，相关费用由我方承担，清单中物品如有损坏由我方自行承担，与你方无关。3、我方保证撤场过程中未对该商铺的结构、外观、设备、设施等造成损坏，如有损坏，由我方承担赔偿责任。4、撤场后的该商铺情况详见附件图片。5、请你方核对物品清单及商铺情况，确认无误后协助办理放行手续。” 2019年5月7日，李震出具《授权委托书》，李震委托案外人刘某办理与领尚公司之间关于涉案商铺的撤场手续。 2019年5月22日，案外人刘某向领尚公司出具《交场确认书》，上载：“佛山市禅城区**********B106-B110商铺（下称‘该商铺’）于2019年5月22日完成撤场工作，该商铺内所有我方物品及非固定装饰装修物已由我方打包运走，撤场后的该商铺情况详见附件图片，现将场地交还贵方，请贵方进行接收。” 2019年5月27日，案外人刘某向领尚公司出具《交场确认书》，上载：“佛山市禅城区**********B207-B209、B305-B307号商铺（下称‘该商铺’）于2019年05月27日完成撤场工作，该商铺内所有我方物品及非固定装饰装修物已由我方打包运走，撤场后的该商铺情况详见附件图片，现将场地交还贵方，请贵方进行接收。” 2018年9月25日至10月7日，领尚公司在“领尚环球之家”商场举办周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动；2018年12月30日至2019年1月1日，领尚公司在“领尚环球之家”商场举办元旦促销活动。 另查明一，根据一审法院作出的已发生法律效力的（2015）佛城法民一初字第1691号民事判决，案外人佛山（国际）家居博览城有限公司就佛山国际家居博览城项目取得建设工程规划许可证和施工许可证。 另查明二，领尚公司系佛山“领尚环球之家”项目的市场服务及运营单位。 诉讼中，领尚公司、李震一致确认：李震于2018年12月5日向领尚公司支付了涉案商铺2018年7月至9月的租金和市场服务费。 领尚公司陈述：李震未交纳涉案B106-110号商铺2018年10月-2019年5月22日和涉案B207-B209、B305-B307号商铺的2018年10月-2019年5月27日的租金、市场服务费；领尚公司不同意租赁保证金用于抵扣租金等费用；领尚公司委托案外人佛山市******建材有限公司收取涉案商铺2018年7月至9月的租金。 一审法院认为，本案立案案由系房屋租赁合同纠纷。领尚公司、李震双方签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》系房屋租赁合同，签订的《“领尚环球之家”市场服务合同》系服务合同，本案实为房屋租赁合同纠纷及服务合同纠纷，上述两合同系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约善意全面地履行各自承担的义务。对李震抗辩称涉案商铺租赁合同及市场服务合同法律关系、权利义务不同，应分案处理。一审法院认为，李震亦就涉案市场服务合同有关纠纷提出反诉，且涉案商铺租赁合同与市场服务合同主体均为本案双方当事人，又系基于李震承租领尚公司涉案商铺而对双方权利义务的约定，一审法院可一并审理。 关于领尚公司诉请解除涉案商铺租赁合同和市场服务合同及返还涉案商铺。依据涉案商铺租赁合同的约定，李震负有依约按期支付租金的合同义务。本案中，领尚公司主张李震拖欠自2018年10月起的租金。李震抗辩主张领尚公司违约于2018年6月告知租户撤离商场，李震无支付租金义务。对此，一审法院认为，支付租金义务的履行依据在于涉案商铺租赁合同，在双方商铺租赁合同关系未解除的情形下，李震仍为上述合同的承租方，领尚公司仍为出租方。即便在2018年9月、10月出现由案外人佛山市******建材有限公司向李震等租户催交涉案商铺的租金，李震并不能以催交租金主体非出租方而对抗其向出租方的支付租金义务。况且，李震的证据并不足以证明领尚公司已撤离“领尚环球之家”商场，其依法应承担举证不能的不利后果，故一审法院对李震的相关抗辩意见不予采纳。李震还抗辩主张其已经支付了相当于四个月租金的保证金，根据涉案商铺租赁合同第3.2条约定，领尚公司可划扣保证金抵充相应租金。对此，一审法院认为，首先，涉案商铺租赁合同第3.2条约定的扣划保证金的情形，仅适用于承租人因违反本合同约定或因经营行为侵犯第三方的人身及财产并导致损害赔偿的情形，不适用于承租方欠租的情形；其次，即使适用于承租方的欠租情形，是否扣划保证金抵扣租金，出租人也有选择权，而本案中，领尚公司自身未主张选择抵扣，李震也未举证证明领尚公司向其作出过扣划保证金抵扣租金的意思表示，故李震的该项抗辩无事实和合同依据，一审法院不予采纳。因李震拖欠租金行为已达涉案商铺租赁合同约定之解除合同条件，故领尚公司依法依约有权主张解除其与李震签订的涉案商铺租赁合同和市场服务合同，一审法院予以支持。因领尚公司以起诉形式明确要求解除涉案商铺租赁合同和市场服务合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达李震之日视为领尚公司解除涉案两合同的通知到达李震之日，故一审法院确认涉案两合同已于2019年4月4日解除。涉案两合同解除后，领尚公司有权没收李震交纳的租赁保证金522914.36元，一审法院对领尚公司的上述诉请亦予以支持。李震依法依约应向领尚公司返还涉案商铺，如前查明，李震已于2019年5月22日完成涉案B106-B110商铺的撤场工作、于2019年5月27日完成涉案B207-B209、B305-B307号商铺的撤场工作，李震撤场之时，领尚公司即已实际控制涉案商铺，因此，一审法院确认李震已分别于上述时间将相应具体商铺返还领尚公司，一审法院不再另行处理。 关于领尚公司主张李震支付租金、保函费、涉案商铺租赁合同项下的违约金、滞纳金及没收租赁保证金的诉请。李震抗辩主张领尚公司在2018年底同意免除2019年的租金，并签订免除2019年1月份租金的《补充协议》，还口头承诺其后的租金继续予以减免。对此，一审法院认为，双方通过《补充协议》约定领尚公司给予李震一个月免租期即2019年1月份，免收租金和市场服务费系双方真实意思表示，合法有效，且领尚公司起诉时已是2019年3月份，该补充协议已履行完毕，因此，一审法院对李震的上述抗辩意见予以采纳，故领尚公司诉请李震支付2019年1月份租金和市场服务费于法于约无据，一审法院不予支持。如上认定，涉案商铺租赁合同已于2019年4月4日解除，故李震应依据合同约定向领尚公司支付欠付期间即2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至1月31日除外）的租金和市场服务费，李震未持有效证据予以反驳，一审法院依法予以确认。至于该段期间的市场服务费，待后论述。经核算，上述期间的租金总额为671073.43元（130728.59元/月×5个月+130728.59元/月×1个月÷30天×4天）。根据涉案商铺租赁合同约定，承租方合同期内违约的，出租方有权没收租赁保证金。故，领尚公司主张没收李震向其交纳的租赁保证金522914.36元，于约有据，一审法院予以支持。至于滞纳金、违约金，因滞纳金、违约金与上述没收租赁保证金的责任承担前提在本案中均指向李震欠租这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，故一审法院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，一审法院对领尚公司就李震违反涉案商铺租赁合同约定主张的滞纳金、违约金的诉请不予支持。至于保函费，领尚公司未举证证明其存在损失，且涉案两合同亦未约定该费用如何处理，退一步说，即使存在，领尚公司没收的上述租赁保证金也足以弥补损失，故领尚公司该项诉请没有事实和合同依据，一审法院不予支持。 关于领尚公司诉请李震支付占有使用费。根据涉案商铺租赁合同第7.4条约定，承租人应在合同解除后的5日内将涉案商铺交还出租人，否则，应按当期租金的两倍标准向出租人支付占有使用费。据此可知，2019年4月4日合同解除，领尚公司就此给予李震5日的搬迁期撤场交还涉案商铺，逾期未交还，李震应从2019年4月10日向领尚公司支付占有使用费。至于标准，双方关于超出一倍租金外之占有使用费标准的部分的约定系具有对违约行为惩罚之意，在一审法院已支持领尚公司就李震违约没收全部租赁保证金之情况下，一审法院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，酌定李震参照上述租金标准、自2019年4月10日起向领尚公司支付占有使用费至李震实际返还物业之日止。至于截止日，如前所述，B106-B110商铺占有使用费截止日为2019年5月22日，B207-B209及B305-B307号商铺占有使用费截止日为2019年5月27日。经核算，占有使用费合计为199074.75元【130728.59元/月×1个月+60545.94元/月×1个月÷30天×13天+（38108.25+32074.40）元/月×1个月÷30天×18天】。领尚公司诉请超出部分，一审法院不予支持。 关于李震反诉诉请领尚公司退还租赁保证金、支付违反涉案商铺租赁合同的违约金。如前所述，本案中，李震因违反涉案商铺租赁合同约定欠付租金，进而导致该合同解除，李震主张领尚公司退还租赁保证金、支付违反涉案商铺租赁合同的违约金的诉请无事实和合同依据，一审法院不予支持。 关于李震反诉诉请领尚公司补偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，针对李震的该项诉请，双方未能就装修补偿达成一致意见。而如前所述，李震因违反涉案商铺租赁合同约定欠付租金而导致涉案商铺租赁合同解除，且根据涉案商铺租赁合同第2.3条约定：“乙方无论何种原因退场，退场时固定装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权没收租赁保证金和预交的各项费用。”因此，李震的该项诉请于法于约均无依据，一审法院不予支持。故，李震申请对涉案商铺装修残值进行鉴定，于本案审理也无意义，一审法院不予采纳。 关于领尚公司诉请李震支付市场服务费及违约金和李震反诉诉请领尚公司支付违反市场服务合同的违约金。本案中，虽然涉案市场服务合同因涉案商铺租赁合同的解除而同时解除，但并不影响各方根据合同约定主张相关权利。如前所述，李震拖欠2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至1月31日除外）期间的市场服务费。对于该部分费用，李震是否应当支付及支付多少，一审法院认为，涉案市场服务合同第四条第4点约定：“甲方将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。”第5点约定：“甲方将在特殊节假日举办主题活动，如元旦、妇女节、儿童节、中秋节、圣诞节等。甲方有权根据商场当年经营状况决定举办主题活动的日期和次数。”第6点约定“甲方将不定期根据市场需要组织海外客户到国内考察参观。”如前查明，就“领尚环球之家”的市场服务，据现有证据，一审法院认定领尚公司于2018年9月25日至10月7日举办周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动、于2018年12月30日至2019年1月1日举办了2019年元旦促销活动等部分活动和在其微信公众号中推送了相关部分促销信息，但领尚公司并未提供有效证据证明其全面履行了涉案市场服务合同上述约定义务。因此，领尚公司提供的市场服务存在重大瑕疵，其就涉案市场服务合同构成对李震的严重违约。但同时也应注意到，领尚公司既是涉案商铺所在的“领尚环球之家”的运营管理单位，又是涉案市场服务合同的市场服务方，其运营管理和履行市场服务义务交互融合，且其提供市场服务的内容及范围难以逐一列举、界定，其效果也难以量化评价，双方当事人也对此明了清楚，并在涉案市场服务合同第五条第4点予以明确、强调：“乙方已经清楚明确，乙方的经营、营利状况受多种因素制约，甲方的市场服务并不必然对乙方的经营业绩产生正面影响，因此，无论任何情况下，乙方均不会依此拒交、延交服务费用或者要求甲方承担乙方的经营、投资损失。”因此，李震关于领尚公司因此导致涉案商铺租赁合同和市场服务合同之合同根本目的不能实现、上述合同解除系领尚公司所致的意见，理据不足，一审法院不予采纳。综上，李震拖欠上述费用事出有因，结合涉案市场服务合同的约定、领尚公司提供市场服务存在重大瑕疵，并依据公平原则，一审法院酌定李震按每月市场服务费标准的60%向领尚公司支付市场服务费。经核算，2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至1月31日除外）的市场服务费总额为402644.06元【（130728.59元/月×5个月+130728.59元/月×1个月÷30天×4天）×60%】。领尚公司诉请市场服务费的超出部分，一审法院不予支持。至于违约金，鉴于双方均有违约，互有过错，一审法院对双方诉请的违约金均不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认领尚公司与李震于2018年1月1日签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》和《“领尚环球之家”市场服务合同》已于2019年4月4日解除；二、确认李震向领尚公司交纳的租赁保证金522914.36元归领尚公司所有；三、李震于判决发生法律效力之日起十日内，向领尚公司支付佛山市禅城区**********B106-110、B207-209、B305-307号商铺2018年10月1日至2018年12月31日、2019年2月1日至2019年4月4日的租金合计671073.43元和市场服务费合计402644.06元；四、李震于判决发生法律效力之日起十日内，向领尚公司支付佛山市禅城区**********B106-110商铺2019年4月5日至2019年5月22日和B207-209、B305-307号商铺2019年4月5日至2019年5月27日的占有使用费合计199074.75元；五、驳回领尚公司的其他诉讼请求；六、驳回李震的其他反诉诉讼请求。如李震未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，一审受理费减半收取38320元，财产保全费5000元，合计诉讼费用43320元，由领尚公司负担4765元，李震负担38555元；反诉受理费减半收取12261元，由李震负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 二审另查明，李震在一审提交《申请》一份，载明：“兹有客户因退换货问题急需店面样品调换，2件希诺沙发单位（共计2件货）。恳请批准。” 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同、市场服务合同均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方对一审确认租赁合同和市场服务合同于2019年4月4日解除均无异议，本院迳予维持，不作审查。 关于本案应否一并处理双方的市场服务合同纠纷的问题。根据市场服务合同的约定，合同主要内容是出租人领尚公司作为“领尚环球之家”中国区总部的市场服务方，为包括李震在内的承租人提供市场服务，在提升领尚环球之家的品牌形象、增加知名度的同时，为承租人商户创造更大的市场价值，承租人为此需向领尚公司支付市场服务费。可见，双方订立市场服务合同是基于双方之间存在租赁合同关系。两份合同关系紧密，且合同当事人亦相同。李震虽主张市场服务合同纠纷应分案处理，但其同时在本案就市场服务合同纠纷和租赁合同纠纷一并提起反诉，表明其亦接受在本案中将两个合同纠纷一并处理，一审为避免增加讼累对市场服务合同纠纷在本案一并处理，并无不当。李震上诉所提理据不足，本院不予支持。 关于李震应否支付2019年4月10日以后的占有使用费问题。李震主张B207-209、B305-307号商铺于2018年8月之后无法使用，B106-110商铺于2019年4月3日开始撤场，但被领尚公司阻挠，故该部分租金和占有使用费属于领尚公司因自身原因导致的扩大损失，领尚公司应自行承担。但是，李震并未提供充足证据证明其上述主张。其提交的《申请》载明系为客户退换货，《调解协议书》载明系因货物放行问题，均不能直接证明存在李震主张的撤场并被领尚公司阻挠之情况。此外，李震自行出具《交场确认书》，确认2019年5月22日方完成B106-110商铺的撤场工作并交还，2019年5月27日方完成B207-209、B305-307号商铺的撤场工作并交还，因此，一审判令李震支付涉案商铺至合同解除之日的租金、B106-110商铺自2019年4月10日至2019年5月22日的占有使用费、B207-209、B305-307号商铺自2019年4月10日至2019年5月27日的占有使用费，并无不当，本院予以维持。李震上诉所提理据不足，本院不予支持。 关于领尚公司是否有权没收租赁合同项下的李震租赁保证金的问题。因李震拖欠租金超过30天，领尚公司根据租赁合同第7条约定没收李震的租赁保证金，合法有据，一审亦在此基础上驳回领尚公司关于其他违约责任的诉求，该处理合理合法，本院予以维持。李震主张领尚公司在履行合同期间突然变更出租人为玛莎公司，并通知商户撤场，违反租赁合同约定，无权没收租赁保证金。但是，李震并未提供充分证据证明上述主张，在双方未解除租赁合同且李震使用涉案商铺未受影响的情况下，李震仍有义务向领尚公司支付租金。并且，虽然履行合同期间出现玛莎公司向李震催收2018年9月、10月租金的情况，李震随后向玛莎公司支付了2018年7月至9月的租金和市场服务费，但领尚公司于2018年12月31日向李震开具了发票予以确认，可见李震彼时应明知领尚公司对玛莎公司收取租金的行为是确认的，但李震此后再未向领尚公司亦或玛莎公司支付2018年10月以后的租金，已构成根本违约。李震以玛莎公司催收租金为由主张出租人已由领尚公司变更为玛莎公司、领尚公司构成违约之主张不成立。 关于李震应否支付市场服务费402644.06元的问题。领尚公司未能提供充分有效的证据证明其全面履行了市场服务合同约定的义务，存在重大瑕疵，构成违约。但是，双方已明确约定，李震的经营、营利状况受多种因素制约，领尚公司的市场服务并不必然对李震的经营业绩产生正面影响，因此，无论任何情况下，李震均不能依此拒交、延交服务费用。因此，李震拖欠2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至31日除外）的市场服务费，亦构成违约。李震请求领尚公司返还已支付的2018年7月至9月的市场服务费，于法无据，本院不予支持。一审法院根据双方履行合同情况、违约程度，酌定李震按照合同约定标准的60%向领尚公司支付市场服务费402644.06元，并对双方各自诉请的违约金均不予支持，系充分考虑了双方的利益平衡，处理适当，本院予以维持。李震无视自身违约行为，主张领尚公司承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。 关于领尚公司应否向李震赔偿装修损失的问题。租赁合同因李震违约而解除，租赁合同第2.3条约定：“乙方无论合何种原因退场，退场时固定装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权没收租赁保证金和预交的各项费用。”根据该约定，李震应将固定装修“无偿”且“完好”地留给领尚公司，即领尚公司无需向李震补偿装修损失，此系双方的真实意思表示。李震请求领尚公司赔偿装修损失，有违合同约定，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，李震的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25153元，由李震负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴健南 审 判 员 耿 翔 审 判 员 吴媛媛 二〇二〇年二月二十三日 法官助理 黄清怡 书 记 员 何泳怡