文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初3151号原告：扬州豪峰电子电器有限公司，住所地扬州市广陵区头桥镇红桥红星西街。法定代表人：栾长宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。被告：栾长静，男，1976年12月4日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：陈清，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：武慧琳，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超洋，江苏高瞻律师事务所实习律师。原告扬州豪峰电子电器有限公司（以下简称“豪峰公司”）与被告栾长静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪峰公司的委托诉讼代理人杜磊、被告栾长静及其委托诉讼代理人陈清、武慧琳（替代了被取消代理权的陈清）、李超洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告豪峰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于扬州市广陵区的房屋腾空后返还给原告；2、请求判令被告立即给付原告房屋租金18500元，并按2500元/年支付自2013年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费暂计算至起诉之日约16000元）；3、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：被告承租了原告位于扬州市广陵区的房屋，租赁期限到2012年12月31日止。租赁期间，被告未付租金，而在租赁到期后，被告亦未返还该房屋给原告，仍占有、使用至今。故诉至法院要求判如所请。其提供的证据有：1、扬州市豪峰电子有限公司现状图复印件；2、扬国用（2014）第0553号国有土地使用权证及宗地图，使用权人为扬州豪峰电子电器有限公司；3、扬房权证头桥字第**房产证；4、收据、借条、领条、结算清单，证明案涉房屋新建时砂石、工程楼板等款项为原告所付；5、照片打印件三张；6、1998年6月红桥民经办与原告签订的用地协议书；7、2005年、2008年原、被告签订的租赁协议两份。被告栾长静辩称：1、案涉房屋为被告所有，本案的争议焦点为房屋的确权纠纷，非房屋租赁纠纷，本案所涉及房屋为栾长静所有，房屋所有权编号为23××78，建房时间为1999年，建筑面积为260.44平方米，因该房屋为被告所有，故原告方要求返还房屋支付租金等无事实和法律依据；2、原告非租赁关系的相对人，不具有主体资格，且协议中被告方的签字系原告方伪造，非被告本人所签，房屋租赁协议中的合同相对人为栾伯才和栾长静，而非原告扬州豪峰电子电器有限公司，原告方非合同相对人不具有诉讼主体资格，且原告方提供的房屋租赁协议承租人处的签名系原告方伪造，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，故本案中房屋租赁协议未成立，对被告不发生合同效力，原告要求被告支付房租没有依据；3、原告所举证据来看，未能提供证据证明案涉房屋归原告所有，理由是原告只向法庭提交了土地使用权证书，该证书的颁发时间是2014年9月11日，而该房屋是由被告于1999年建设，可见该房屋的建筑时间早于原告所取得的土地使用权的时间，而且更为重要的是原告尚未取得该房屋所有权证，因此不能证明案涉房屋归原告所有，同时就原告提交的租赁合同时间来看一个是2005年一个是2008年，该两份租赁合同的所签署时间也均迟于被告实际建设房屋的时间，可见原告无论是法律上还是事实上都不能证明对案涉房屋享有所有权。其提供的证据有：1、被告提供1999年3145号（权证号码23××**）邗江县房地产档案；2、扬州市广陵区头桥镇建设管理办公室于2019年6月13日出具的证明一份，证明栾长静有260.44㎡产权证号为23××78的房屋，1999年建成；3、证人的书面证言四份，证明房屋为栾长静所建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1998年6月18日原告与邗江县红桥镇民营经济办公室（以下简称红桥民经办）签订了一份民营经济区用地协议书，并由邗江县红桥镇人民政府、邗江县红桥镇建设管理办公室进行了见证。红桥民经办将东至豪峰电子电器有限公司红桥分公司袁翠祥围墙、西至东西宽度89米为界、西围墙让界2米砌筑、南至红星西街北路北界，东80米，西105.6米，北至红桥镇乾丰村拾组水田边的土地12.13亩划分给原告使用。原告以每亩25000元付总补偿费给红桥民经办。并作了其他约定。栾伯才在协议上作为原告的代表签名。后原告在上述地址进行了砌建，并于2014年领取了扬国用2014第0553号土地使用权证，座落为扬州市广陵区，地类工业用地，使用权类型为出让，使用面积为4053㎡。2015年领取了扬房权证字头桥第04××78号房产证，房屋坐落头桥镇迎新村乾丰十组，规划用途为非居住，三层,2736.93㎡。2005年原告以栾伯才的名义（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）签订了一份房屋租赁协议，协议约定：乙方承租红星西路49号房屋（原裕缘大酒店），锅灶房上层三间、下层一间作为住宿，期限叁年（2005年1月1日至2007年12月30日），每间500元，租金2000元/年，每年在1月10日前付清。租赁期满被告应将房屋及装修部分点交给甲方，损坏的门窗应修整好给甲方。如乙方需继续租用，应在二个月前通知甲方，须经甲方同意并重新签订租赁协议。栾伯才和栾长静在合同上签名。2008年原告又以栾伯才的名义（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）签订了一份房屋租赁协议，乙方承租红星西路49号房屋五间作为居住用房，期限暂定五年，从2008年1月1日至2012年12月31日止。每间500元，租金2500元/年，乙方必须先交款后用房。乙方在租用期间如甲方要收回出租房，必须提前二个月通知乙方搬家，但顺延的二个月乙方必须补交房租。乙方承租期满后在同等价格下，甲方应优先考虑乙方承租，若乙方拖欠房租，甲方有钱立即终止协议。栾伯才和栾长静在合同上签名。庭审过程中，原、被告一致认可，本案讼争房屋为二层楼，楼上三间，楼下四间。其中楼上三间，楼下两间为被告现居住使用。楼下另两间为原告使用。原被、告双方均认可讼争房屋未领取过房产证。本案的争议焦点为：1、扬州市广陵区头桥镇红星西路67号（原49号）讼争房屋的所有权或者使用权原告是否享有？2、原、被告双方的房屋租赁合同是否合法有效？被告是否应迁让出讼争房屋并支付房屋使用费？对于焦点1，本院认为对于讼争房屋原告享有占有、使用、收益和有限的处分权，而被告则不享有权利。从原、被告所提供的证据来看，讼争房屋砌建在原告享有使用权的扬州市广陵区头桥镇红星西路67号地块范围内，2004年承建该房屋的相关材料的费用由原告或栾伯才承担和支付，原告提供的房屋现状图复印件反映该二层楼建筑面积为170.98平方米，且有栾伯才代表原告与被告签订的房屋租赁合同为证，合同所涉房间使用状况与目前的现状相吻合，被告虽否认合同的真实性，提出租赁合同上的签名非其本人所签，但并未提供证据予以证明，也未对字迹提出鉴定申请，应承担相应的法律后果。而根据“房随地走”的原则，也应确认原告对讼争房屋的相应权利。根据被告申请调查的邗江县房地产档案的材料记载，被告主张有产权证的房屋为三层，面积260.44㎡，显然并非讼争房屋，与本案的纠纷无涉。对于焦点2，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同应确认为无效。原、被告双方对讼争房屋未领取过房产证均未持异议，且也未能提供领取过房产证的证据，故应确认无效。依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原、被告双方2005年1月1日的租赁协议约定，协议终止后的租赁房屋内的装修已经约定交付给出租方。2008年1月1日的租赁合同，对于原告的装修部分在租赁到期后如何处理未进行约定，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，就该房屋租赁期间为形成附合的装饰装修物，可以由被告自行拆除，但是如果在拆除中造成原告房屋毁损的应恢复原状。原告主张要求被告给付所欠房屋租金18500元及自2013年1月1日起要求被告按照原租赁协议每年2500元的标准支付房屋使用费至实际交付房屋之日，被告辩称该房屋为其所有，也未提供证据证明其支付过房租及房屋使用费，故对于原告的主张本院予以支持。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告双方签订的房屋租赁合同应确认无效。被告应及时返还讼争房屋给原告，并应支付所欠租金及房屋使用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告栾长静于本判决生效之日起六十日内将座落于扬州市广陵区头桥镇红桥红星西路67号的楼上三间、楼下两间的房屋腾空交付给原告扬州豪峰电子电器有限公司；二、被告栾长静于本判决生效之日起十日内向原告支付房租18500元及房屋使用费（从2013年1月1日起至被告实际交付房屋之日止，以每年2500元的标准计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取151.5元，由被告栾长静负担（原告已预付，被告栾长静在本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费303元。审 判 员 于世强二〇二〇年一月六日法官助理 刘晓欣书 记 员 韩东晖岳天翔