山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1482民初2205号1 原告：石路宾，男，1974年9月26日出生，汉族，现住禹城市。 原告：高国静，女，1976年3月2日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：尹佐林，男，山东禹鼎律师事务所律师 被告：徐可忠，男，1969年6月26日出生，汉族，住禹城市。 第三人：侯五珍，男，1966年9月20日出生，住禹城市。 原告石路宾、高国静诉被告徐可忠、第三人侯五珍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石路宾、高国静及委托诉讼代理人尹佐林，被告徐可忠到庭参加诉讼，第三人侯五珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告石路宾、高国静向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人之房屋买卖合同合法有效，确认原告对禹城市城区南郡华府楼房有所有权；2、判令不执行禹城市城区南郡华府楼房，解除对该楼房的查封；3、诉讼费用、保全费用全部由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻，在原住地山东省禹城市市中办事处石庄村住房已无法居住的情况下，后再禹城市城区西李泉小区租房住。2015年10月，两原告准备买房，到南郡华府看房，经一同居住在西李泉小区的刘磊介绍，说第三人侯五珍有南郡华府的房子要卖。河南籍的侯五珍在南郡华府搞建筑工程施工,开发商顶账顶的有房子,案涉禹城市城区南郡华府楼房是其中之一。原告与第三人侯五珍协商后,以每平方4420元成交,车库按每平方3310元计算,侯五珍承诺按此标准计算后最后让6万元的装修费。上述事实有刘磊和证人杨强、戚志刚、李四光可以证明。达成协议后,原告当场支付了20万元给侯五珍。后来听说这里的房子不能过户,原告又将这20万元要了回来。2016年元月26日，候五珍找到原告,说房子可以过户了,要求先交定金5万元,收到定金后,候五珍将房子交付给了原告。原告便进行了装修,并于2016年5月份入住。但原告入住后,侯五珍又说因为政府的原因,暂时不能过户了。原告便要求退房,侯五珍承诺先收取10万元房款,其余待到房子过户后再支付。2016年11月11日,原告向侯五珍支付了10万元。侯五珍找了戚志刚、李四光,原告找了杨强,三个人作为证人证明此事。之后，原告一直正常居住生活,但是,第三人侯五珍一直未与原告再见面。2019年3月,原告早上起来开门,发现屋门口被贴上禹城市人民法院发给侯五珍的(2019)鲁1482执233号执行通知书和报告财产令,才知道侯五珍与被告之间有诉讼,而且自己购买并入住近3年的房子被被告申请查封了。原告提出执行异议,禹城市人民法院作出(2019)鲁1482执异43号裁定,驳回了原告的异议。原告认为,《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告向第三人交付部分房款，因第三人和政府政策原因未能支付全部房款和办理过户登记，在本案中并无过错，故原告于第三人侯五珍之间的房屋转让合法有效，并且房屋已经交付和装修入住已近3年，原告的权利应得到法律的保护；第三人侯五珍应当履行合同义务，协助原告办理房屋过户登记手续。原告将剩余房款支付提存，符合法律规定，且并不影响被告利益。故提起诉讼，请求予以支持。 被告徐可忠庭审中答辩称：一、两被答辩人与第三人签订的买卖合同无效且未履行,其无权主张涉案楼房的所有权,应依法驳回其诉讼请求。 首先,根据被答辩人的陈述,其与侯五珍就涉案楼房曾达成房屋买卖协议,总房款是4420×106.94+3310×32.84=581375.2元,被答辩人当场支付20万元,后又要回来被答辩人在异议申请书中称,其给侯五珍先支付了20万元购房款,后又将20万元要回来。虽然在2016年1月26日又重新交付定金5万元,于2016年11月11日支付10万元,但双方并未签订新的买卖合同。因此,被答辩人与侯五珍双方之间签订的买卖合同并未实际履行,该合同系无效合同。此后支付的15万元没有实际签订买卖合同,被答辩人也未支付全额购房款,更重要的是没有办理物权登记,因此被答辩人至今未取得涉案楼房的所有权,其第一项诉讼请求应当驳回。 其次,根据《物权法》的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。涉案楼房至今仍登记于第三人侯五珍名下,所有权属于侯五珍享有。现答辩人已经依法申请查封涉案楼房被查封的楼房不允许买卖,被答辩人既然在查封之前未取得楼房的所有权,就无权再要求取得所有权。因此,被答辩人的诉讼请求不应支持。 二、禹城市人民法院对于涉案楼房的查封完全符合法律规定,答辩人有权申请继续对涉案楼房申请强制执行。 答辩人与侯五珍民间借贷纠纷一案,经禹城市人民法院审理,依法作出(2017)鲁1482民初1293号民事判决,该判决生效后,申请人依法申请强制执行,申请拍卖涉案房产。这期间所有的程序都是符合法律规定的,所以的法律文书都是合法有效的。 虽然,被答辩人在执行过程中提出异议,但禹城市人民法院对涉案材料全面审查并充分听取双方当事人意见后,依法做出了(2019)鲁1482执异43号执行裁定书,依法驳回了被答辩人的异议请求。 答辩人认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,金钱债权执行中,买受人在查封前已签订合法有效的书面买卖合同的且已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况下,其提出的异议方得支持。本案中,被答辩人既没有合法有效的买卖合同也未支付全部价款,因此其异议不能成立。 另外,被答辩人在起诉状中引用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定,就本案情况来看,人民法院查封楼房的行为是合法的。因为,被答辩人只是单纯的占有,并没有支付全部价款。 综上,被答辩人的诉讼请求毫无事实和法律依据,请依法驳回,以维护答辩人的合法权益。 原告石路宾、高国静为证实其主张向法庭提交证据一第三人侯五珍出具的收条一张；证明2016年元月二十一日，第三人侯五珍收取了原告交付的购买南郡华府房屋转让定金50000元。证据二收条一张和农村信用社汇款凭证一份；证明第三人侯五珍于2016年11月11号，收取了原告交付的购买南郡华府购房款100000元。该事实有证人杨强、戚志刚、李四光为证。证据三装修清单一份；证明原告为购买的南郡华府进行装修，花费总价款99985元，同时证明该房屋由第三人已经交付给原告，原告进行装修入住的事实。证据四禹城市人民法院（2019）鲁1482执异43号执行裁定书一份，证明本次诉讼的合法性。证据五禹城市人民法院（2017）鲁1482财保256号民事裁定书一份；证明本案被告查封本案房屋是在原告合法占有该房屋之后。 被告徐可忠对以上证据均无异议。 被告徐可忠向法庭提交如下证据：证据一商品房买卖合同，证明涉案楼房是侯五珍的。证据二借条一份，2013年5月1日侯五珍给我写的欠条，证明欠款的事实。欠条下方，他还用曾经在棉纺厂有的一套房子给我抵押，但是他后来把这套房卖掉了。我找到他时，他又把本案的楼房抵押给我了。证据三侯五珍的购房收据共四份，证明侯五珍购买涉案房屋的事实。证据四证明一份，证明侯五珍自愿把南郡华府抵押给我。 原告石路宾、高国静质证称：对证据一商品房买卖合同的客观真实性没有异议，但这个合同在侯五珍将本案房屋转让给原告时，侯五珍没有向原告出具。对证据二借条，因为该借条已为禹城市人民法院生效判决所认定，所以对该借条的真实性没有异议。对证据三四份收据的客观真实性没有异议。对证据四侯五珍将本案房屋“压”给被告，因为该条据并未说抵押，而文中也没有说该“压”房是针对何种债权行为，所以该“压”房行为不具备法律上的意义和效力。 经审理查明，2015年10月，本案两原告欲与本案第三人侯五珍协商购买涉案楼房即南郡华府小区，原告交付第三人200000元购房款后得知房子不能过户，又将200000元房款要回。2016年元月26日，第三人找到原告说房子可以过户，需先交付50000元定金，收到定金后，侯五珍将房子交给原告进行装修。原告入住后，侯五珍又说因为政府原因不能过户，原告再次要求退房，侯五珍承诺先交100000元房款后其余的待到房子过户后再支付。这样原告总共交给第三人侯五珍150000元购房款后，一直在涉案楼房内居住至今。第三人侯五珍至今下落不明。 本案第三人侯五珍曾向本案被告徐可忠多次借款，2015年5月1日，经过对账，侯五珍还欠徐可忠26万元，侯五珍给徐可忠出具借条，并注明用侯五珍在棉西小区的楼房作抵押。后来，侯五珍没有偿还徐可忠欠款，还私自将棉西小区楼房卖掉。2016年元月1日，侯五珍再次给徐可忠写下借条，但是借条上没有借款数额，只写明“我把南郡华府17#楼压给徐可忠钱还清后收回手续和楼房”。同时，侯五珍将涉案楼房的购楼合同、交付楼款收据、契税收据等交给了徐可忠。2017年4月21日徐可忠起诉至本院要求侯五珍偿还借款260000元及利息，同时申请对涉案楼房进行保全，本院以（2017）鲁1482财保256号民事裁定书查封侯五珍名下位于禹城市城区南郡华府小区。2017年12月20日，本院以（2017）鲁1482民初1293号民事判决书判令侯五珍给付徐可忠借款本金260000元及利息。判决生效后，徐可忠向本院申请对生效判决进行执行。2019年3月本院将（2019）鲁1482执233号执行通知书，报告财产令张贴于城区南郡华府小区。本案原告看到后提出执行异议，本院以（2019）鲁1482执异43号驳回原告的异议。2019年8月16日原告诉来本院，要求：1、依法确认原告与第三人之房屋买卖合同合法有效，确认原告对禹城市城区南郡华府17号楼2单元302室楼房有所有权；2、判令不执行禹城市城区南郡华府楼房，解除对该楼房的查封；3、诉讼费用、保全费用全部由被告承担。 以上事实，有原、被告提交证据及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，2016年元月1日，第三人侯五珍便将涉案房屋的购房手续交给被告徐可忠作抵押，承诺还清欠款收回手续。在2016年元月26日又将涉案房屋出卖给原告夫妇，并收取二原告50000元房款，显然第三人明知道自己卖给原告夫妻的房屋是存在瑕疵争议的情况下依然与原告交易。也就是说，第三人在与原告夫妻订立合同时故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，存在明确的缔约过失。房屋购买手续在被告徐可忠处，第三人在收取原告150000元购房款后便失去联系，原告与第三人又没有签订正式的书面买卖合同，第三人侯五珍是在以合法方式掩盖非法目的。进而导致二原告与第三人的所谓的房产买卖合同既没有证实其成立和有效的证据，也缺乏法律依据予以支持。因此原告要求确认其与第三人的房屋买卖合同合法有效不应支持。涉案楼房的买卖合同中的购房人、交款人等手续均系第三人侯五珍名字，在没有经过合法的合同转让及不动产登记等行为的情况下，原告主张对涉案楼房拥有所有权，亦没有事实和法律依据，不予保护。因此，二原告对涉案楼房不具有排他性的权利，本院的执行行为应当继续进行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告石路宾、高国静的诉讼请求。 案件受理费5200元，由二原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  刘东兴 人民陪审员  邵迎新 人民陪审员  王加申 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  王禹琦