福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2432号 原告（反诉被告）：泉州源和创意产业园运营有限责任公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：许建平，董事长。 委托诉讼代理人：罗德昌，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余超潘，福建协力人律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：泉州市递到企业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：王菁。 委托诉讼代理人：郑月红，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 原告泉州源和创意产业园运营有限责任公司（下简称源和公司）与被告泉州市递到企业管理有限公司（下简称递到公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，后于2019年6月14日转为适用普通程序进行审理。被告递到公司在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。源和公司的委托诉讼代理人罗德昌，递到公司的委托诉讼代理人郑月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源和公司向本院提出诉讼请求：1.判令递到公司立即支付源和公司自2017年9月1日起至2019年3月31日的租金1538493元和水电费130999.8元，合计1669492.8元；2.判令递到公司立即支付源和公司自2017年10月16日起至实际付款之日止按2%每月计算的逾期支付租金的违约金304745.22元（违约金暂计至2019年4月，详见违约金计算表）；3.本案本诉律师代理费20000元和案件受理费由递到公司承担；4.本案反诉代理费20000元由递到公司承担。事实和理由：2017年1月20日，源和公司与递到公司签订《租赁合同》（编号：面粉厂002），由递到公司向源和公司承租址在泉州市鲤城区XXXX内共计房屋建筑面积约3192.43㎡，商业用空地面积400㎡（一、面包车间面积761.54㎡；二、汽车库面积867.16㎡；三、二筒仓附属进机棚360㎡；四、新建钢屋房面积1203.73㎡）。租赁期限自2016年10月16日起至2021年10月15日止共5年。租金标准为：房屋24元/月/平方米，商用空地8元/月/平方米，第三年起每满一年月租金递增5%，租金按月支付，每个月开始的15日内支付，每逾期1日加收0.3%的违约金。递到公司自2017年9月起就未再支付租金，至2019年4月已经累计结欠租金1538493元和水电费130999.8元，二者合计1669492.8元。自2017年9月起，源和公司定期向递到公司催收租金和水电费，并要求其按时支付租金，但递到公司并未支付。2019年3月7日，源和公司委托本律师所致函递到公司，要求其于2019年3月31日前支付结欠的租金、水电费，但递到公司拒绝签收。鉴于源和公司多次向递到公司催讨租金均无果，现只能通过诉讼方式解决。另根据《租赁合同》10.5：“如因乙方（递到公司）违反合同约定导致甲方以诉讼方式解决纠纷，则甲方（源和公司）因此支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、保全费、律师费等费用）该由乙方承担。”所以，源和公司通过诉讼方式解决纠纷所支付的诉讼费、律师费等费用均应由递到公司承担。 递到公司辩称，1.源和公司并非具有合法的出租权，不是出租主体。2.源和公司违约在先，其未提供相关权属文件及消防手续。3.因源和公司违约在先，其无权要求违约金及律师费。 递到公司向本院提出反诉请求：1.责令源和公司提供相关的消防验收证明材料（一次消防手续，相关“退二进三”的会议纪要），配合递到公司办理消防备案、登记手续；2.责令源和公司赔偿递到公司的经济损失615000元，（其中租金损失40000元，意向租金损失575000元，均暂计至2019年6月30日）；3.责令源和公司支付递到公司垫付的修缮费用375913元；4.本案诉讼费、保全费等全部费用及递到公司所支付的律师费50000元由源和公司承担。事实和理由：递到公司因源和公司承诺园区系经批准的改造项目，可提供房屋主体安全、消防验收合格等手续以及政府关于旧厂房改造批文，递到公司就与源和公司签订租赁合同（编号：面粉厂002）。双方在《租赁合同》约定，递到公司向源和公司租赁位于泉州市鲤城区XXX内，如需源和公司提供相关的消防部门及其他相关相关行业部门证明的，源和公司不得推诿，应主动配合递到公司完成各种备案、登记。该合同签订后，递到公司根据源和公司的承诺和要求，对案涉产业园进行大量建设，为源和公司引进多种业态商家进驻产业园。同时，递到公司发现承租的房屋存在墙体开裂、屋顶漏水、房屋老旧结构不受力等问题，遂向源和公司多次反映，但源和公司长期置之不理、不予修缮。递到公司为维护园区整体形象，以及商户、社会公众的人身、财产安全以及各项合法权益，无奈之下先行出资进行修缮，为此垫付修缮费用约375913元。而福建天宫娱乐有限公司（下简称天宫公司）系源和公司引进，并介绍其向递到公司签约。天宫公司在进驻之前，为慎重起见，向源和公司征询，源和公司直接向其承诺园区系经批准的改造项目，可提供房屋主体安全、消防验收合格等手续以及政府关于旧厂房改造批文后，才同意进驻，才与递到公司签订《物业租赁合同》，合同编号：MSR-MF-001。合同签订后，天宫公司投入巨额装修费用，但因源和公司无法实现承诺，提供相关手续，致使天宫公司无法正常经营，所以天宫公司拒绝向递到公司支付租金约1400000元（暂计自2017年11月至2019年6月）。其中案涉标的房屋为801室。因源和公司无法提供相关的文件，导致递到公司与客户签订的《物业租赁意向协议》（编号：MSR-MF-018）无法转签正式合同，致使自2017年8月起该房屋一直空置，造成递到公司的经济损失575000元（暂计至2019年6月）。因源和公司的违约行为，致使递到公司为维权而支出的律师费50000元应由源和公司承担。源和公司主观明知自己无法提供相关的文件，且经递到公司多次催促仍未提供，拒不配合反诉原告及转租商户办理相关的消防验收手续，源和公司的虚假承诺及违约行为给递到公司造成了严重的商业信誉损害及经济损失。 源和公司对递到公司的反诉辩称，1.递到公司的第一项诉求缺乏合同依据，不能成立。根据该租赁合同第5.7条约定，递到公司应按照消防部门及主管部门的要求自行完成消防等手续……所以涉及消防登记等应由递到公司自行办理。2.递到公司要求源和公司赔偿其615000元的诉讼请求缺乏合同依据，不能成立。递到公司在反诉状称天宫公司由源和公司引进，并介绍其与递到公司签约，该说法严重违背事实。源和公司不认识天宫公司，未与其发生招商的商谈。源和公司是2014年成立的，注册资本为2500万元，从事创意产业园开发、建设、经营管理的有限责任公司，且源和1916创意园多年来获得国家4A级景区等多项荣誉称号。递到公司是2015年注册的，注册资本为50万元的自然人投资公司。相比之下，无论是经营程度、企业资本等，源和公司都远超递到公司，因此递到公司称源和公司介绍天宫公司等的说法违背客观事实。其次，对比源和公司与递到公司的租赁合同以及递到公司与天宫公司所涉及的房屋，上述三者不在源和公司与递到公司租赁合同涉及的范围之内。因此，递到公司与天宫公司的物业租赁合同与源和公司与递到公司之间的租赁合同没有任何关系，递到公司要求源和公司赔偿经济损失的请求缺乏合同依据，不能成立。3.递到公司要求源和公司支付其修缮费用的诉求缺乏合同依据，不能成立。根据双方的租赁合同5.1条、5.4条的约定，递到公司应对租赁房屋进行修缮，费用由其承担。4.递到公司要求源和公司支付诉讼费、律师费50000元缺乏合同依据，不能成立。根据合同10.5条，递到公司作为违约方，无权要求守约方承担诉讼费用。综上，递到公司的反诉请求缺乏事实和合同依据，依法不能成立，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.关于源和公司是否有权出租案涉房屋的问题。源和公司提交的《房屋所有权证》虽系复印件，但源和公司已作出原件由国资委保管，出示原件确有困难的合理说明。且双方签订的《租赁合同》第2条约定的租赁范围中明确各租赁部位在产权证中的编号，与源和公司提交的《房屋所有权证》中记载的幢号及房地产平面图相吻合，可见递到公司在签订合同时，已了解案涉房屋的产权情况。现递到公司对该证据提出异议但没有足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明力予以确认。该证据可以证明案涉房屋系登记在泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司名下的房产。泉州中侨（集团）股份有限公司出具的情况说明，加盖该公司印章，真实性应予以确认，该情况说明可以证明源和公司有权出租案涉房屋的事实，本院予以确认。 2.关于递到公司欠缴租金的情况。源和公司主张递到公司自2017年9月1日起欠租，截止至2019年3月31日共结欠租金1538493元。递到公司认为源和公司主张的欠缴金额有误，但递到公司作为负有履行租金支付义务的一方，在本院释明后，未能提交其支付租金的相应证据，应承担举证不能的不利后果。源和公司关于租金的计算标准符合合同约定，本院对源和公司主张递到公司自2017年9月1日起欠租，截止至2019年3月31日共结欠租金1538493元的事实予以确认。 3.关于递到公司欠缴水电费的情况。源和公司提交的水电费通知单系其单方制作，未经递到公司确认，且源和公司亦未能提交其他证据证明通知单已送达递到公司，故本院对该证据不予采纳。2019年10月12日，经本院组织双方对租赁区域的水表、电表度数进行现场察看，双方共同确认了截止至2019年10月12日的水、电表度数。关于初始度数，双方存在争议的系D水表损坏后的最终度数。递到公司主张为738.6度。源和公司主张为836度，并解释称因水表损坏故双方经协商确认按前两个月度数的平均值作为当月度数。在递到公司不予认可的情况下，源和公司未能举证证明该事实，故本院采纳递到公司的主张。根据双方陈述及现场察看，本院查明的用水、用电情况为，截止至2019年10月12日，递到公司租赁过程中用水4295.6度，按每度4元的标准计算共计17182.4元，用电511080度，按每度1.28元的标准计算共计654182.4元，水电费共计671364.8元。关于电费下调的问题，源和公司制作《泉州源和创意产业园运营有限责任公司关于电费调整的通知》送达给递到公司，通知递到公司电费下调的相关情况以及源和公司将计算差额用于抵扣水电费的办法。之后，源和公司经计算为递到公司抵扣了水电费7335.4元。递到公司并于2018年11月14日出具收款收据一张交由源和公司收执，确认收3-8月应退还水电费差额7335.4元，本院予以确认。抵扣后，截止至2019年10月12日，递到公司租赁过程中产生的水电费共计664029.4元，递到公司已支付419528元，尚欠244501.4元。递到公司主张水电费应区分案涉合同及源和公司与递到公司另一起房屋租赁纠纷案件所涉合同；源和公司主张因双方履行合同过程中不曾区分两份合同项下的水电费，故本案中无法区分。对此，本院认为，双方两份房屋租赁合同所涉租赁范围存在共用电表的情况，且长期以来双方未曾区分两份合同产生的水电费，递到公司交纳水电费时也未曾区分，鉴于两份合同出租主体及承租主体一致，源和公司在本案中一并主张水电费并无不妥。 4.源和公司提交的律师函及快递签收情况，可以证明源和公司委托律师向递到公司发送律师函催讨租金及水电费，递到公司拒收的事实，本院予以确认。源和公司提交的照片未体现拍摄时间，且无其他证据佐证，无法证明案涉租赁场地的经营情况，本院不予确认。 5.对递到公司提交的证据：合同编号MSR-MF-011的《物业租赁合同》系递到公司与天宫公司签订，涉及递到公司与天宫公司之间的权利义务关系，与本案不存在关联性，本院对该证据不予确认；《关于面粉厂大罐广场工程问题的报告》两份、《关于面粉厂消防延误的报告》两份、《沟通函》系递到公司单方制作，本院不予确认；《告知书》系天宫公司单方制作，本院不予确认；《物业租赁意向协议》系递到公司与泉州创龙照明有限公司签订，涉及递到公司与泉州创龙照明有限公司之间的权利义务关系，与本案不存在关联性，本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在鲤城区XXXX的房产系泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司所有，由源和公司负责经营管理。2017年1月20日，源和公司与递到公司签订一份《租赁合同》，约定：源和公司将址在鲤城区XXXX内，共计房屋建筑面积约3192.43㎡，商业用空地面积400㎡【一、面包车间（产权37号）面积761.54㎡，二、汽车库（产权38号）面积876.16㎡，三、二筒仓附属进机棚360㎡（产权号39号，部分），四、新建钢屋房352㎡+851.73㎡面积计1203.73㎡】出租给递到公司；租赁期限五年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止；房屋租金标准为24元/月﹒平方米，商用空地8元/月﹒平方米，第三年起租赁期每满一年月租金递增5%，即2016年10月16日-2018年10月15日，每月79818元，2018年10月16日-2019年10月15日，每月83809元……；租金按月支付，在每个月开始的十五日内支付，每逾期1日加收0.3%的违约金。该合同还就双方租赁期间的权利和义务、双方的违约责任、免责条件、争议的解决方式、其他事项等进行了约定。合同签订后，双方依约履行。递到公司将案涉房屋转租给其他主体。自2017年9月起，递到公司未再支付租金，至2019年3月31日结欠租金1538493元，至2019年10月12日结欠水电费244501.4元。 本院认为，源和公司将其代为经营管理的址在鲤城区XXX内的部分房产出租给递到公司，并与递到公司签订《租赁合同》，该合同当事人主体适格，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。首先，递到公司的转租行为是否违反合同约定的问题。虽然《租赁合同》中未明确约定是否可转租，但从合同第5.2条“乙方（递到公司）承租该房屋、场地的用途为文化创意相关产业之场所，合作引进的企业必须符合园区确定的文化产业的业态”这一表述可以看出，源和公司是允许递到公司转租的。且从源和公司证据中自述的递到公司所承租场地的经营情况也可看出，源和公司知道递到公司转租，且长期未提出异议。故递到公司的转租行为不构成违约。其次，关于源和公司是否应提供消防验收等材料的问题。案涉房屋，除新建钢屋房属于新建外，其余均是有合法产权的房屋，源和公司在出租前未曾进行改造、装修。合同第5.7条明确约定“新建建筑部分由乙方提出，乙方应按照消防部门及其他相关行业主管部门的要求，自行完成消防备案、行业登记等经营许可。因经营需要，乙方对租赁范围内的建筑物的装饰、装修、改造等二次装修应自行按照消防部门及其他行业主管部门的要求，完成消防备案、行业登记等经营许可……如需甲方提供证明，甲方不得推诿，应主动配合乙方完成各种备案、登记”。可见，无论是新建建筑的消防备案等手续还是原建筑的消防备案等手续，均应由递到公司自行办理，源和公司仅需履行配合义务。递到公司在《关于面粉厂消防延误的报告》中自述“申请备案需要园区与政府相关部门协调形成书面会议纪要……”，但是否能够形成递到公司所谓的会议纪要，取决于政府相关部门的决策，并非源和公司可以履行的范围。故，递到公司主张源和公司未能提供“退二进三”文件等消防验收材料，存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。第三，递到公司自2017年9月1起未履行支付租金的义务，不存在合理抗辩，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现源和公司要求递到公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日期间的租金1538493元以及欠缴的水电费130999.8元的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定递到公司逾期交付租金，每逾期1日加收0.3%的违约金，现源和公司自愿调整为按照月2%的标准计算自2017年10月16日起的违约金，符合法律规定，本院予以支持。源和公司主张其支出的本诉及反诉律师代理费40000元由递到公司承担，符合合同第10.5条的约定及法律规定，本院予以支持。关于递到公司的反诉请求，如上文分析，其要求源和公司提供相关的消防验收等证明材料，配合办理消防备案、登记手续并赔偿经济损失615000元的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。递到公司要求源和公司支付垫付的修缮费用375913元，不仅无相应的垫付凭证予以证明，也不符合双方合同第5.4条“室内消防、供水、电线路等乙方所需生产经营配套设施的费用由乙方自行承担，乙方还应对租赁的甲方资产进行维护和维修并自行承担费用，确保资产的完好性”的约定，故该诉求缺乏事实依据，本院不予支持。因源和公司不存在违约行为，故递到公司要求源和公司承担律师费50000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，天宫公司虽系次承租人之一，但与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，递到公司申请追加天宫公司为第三人参加诉讼，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付自2017年9月1日起至2019年3月31日止的租金共计1538493元，及水电费130999.8元； 二、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付逾期支付上述租金的违约金，违约金计算方式为自2017年10月起每月16日开始至本判决确定的付款之日止，以该月应支付租金为基数，按月利率2%的标准计算（自2017年9月起至2018年9月止每月租金标准为79818元，2018年10月租金标准为81814元，自2018年11月起每月租金标准为83809元）； 三、泉州市递到企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付律师代理费40000元； 四、驳回泉州市递到企业管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费22914元，反诉受理费7084元，均由泉州市递到企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  史赠莹 人民陪审员  倪德利 人民陪审员  蔡毓瑜 二〇二〇年一月八日 书 记 员  连丽娜 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。