宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2019）宁0122民初6603号   原告：张涛，男，1980年11月4日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：吴艳，宁夏兴业律师事务所律师。   被告：胡杨恒，男，1980年11月12日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。   委托诉讼代理人：张鹏，内蒙古鹏旭律师事务所律师。   被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区，统一社会信用代码9164000071500518XQ。   法定代表人：纳树德，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。   原告张涛与被告胡杨恒、宁夏家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。   原告请求判令：1.解除原告与被告胡杨恒签订的《房屋买卖协议》，解除原告与被告家园公司签订的《银川市商品房买卖合同》；2.被告胡杨恒向原告返还购房款27万元，并支付利息17421元(利息按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，自2018年6月14日起暂计算至2019年10月15日，实际算至被告全部履行之日止)，合计287421元；3.本案诉讼费由二被告承担。   被告胡杨恒答辩要点：1.对原告的全部诉讼请求不予认可，原、被告双方并未约定利息，应该驳回原告的诉讼请求。2018年6月13日，原告找到被告胡杨恒买涉案房屋，双方经协商购房款27万元，已支付给被告胡杨恒属实。被告胡杨恒在购买该房屋时是不知道抵押的情形，在胡杨恒带领原告去办理变更合同及收据时，才和原告同时知道抵押的情形，当时原告明知抵押的情形还要购买，所以将价格压低，明显低于市场价以27万元成交，所以原告明知涉案房屋有风险，其要承担相应的责任；2.本案的主体有两个，合同也有两个，应该由家园公司承担合同责任。第一，涉案房屋的权利义务从被告胡杨恒带领原告到家园公司变更房屋手续及收据，就已经转接到被告家园公司，被告家园公司承接权利义务后，展开与原告的各项约定义务，所以，被告胡杨恒不应该承担返还购房款的责任；第二，房屋被查封拍卖是由于被告家园公司没有归还银行借款造成的，被告家园公司用涉案房屋抵顶债务或者销售已经获取的利益，现在让被告胡杨恒承担责任不公平，被告胡杨恒也存在支付金钱的情形；第三，被告胡杨恒与原告的合同来说，被告胡杨恒的义务在被告家园公司将此套房屋更名备案到原告名下，并未约定到房产部门登记，而且约定内容也明确，但该协议所附条件不明确，涉案房屋几经周转，不明白是否最终要给原告办理过户手续还是备案手续，现在原告以该约定要求被告胡杨恒承担责任不成立；3.双方协议虽约定退款退房，若解除合同，原告要将房屋退还给被告胡杨恒，根据原告说法，现在不可能，所以无法解除合同，而且要退款也是原告向被告家园公司主张；4.原告知道房屋被查封后，未积极行使自己权利提出执行异议，造成现在被拍卖的后果由其自己承担，因为债权与物权是有区别的。   被告家园公司答辩要点：涉案房屋系被告家园公司与案外人乔波于2017年4月18日签署的房屋买卖协议，该协议明确约定合同签订后乔波于三个月内向被告家园公司结清房款，同时约定被告家园公司在合同签订后，依照乔波要求可将房屋手续办理至乔波或乔波指定的第三方名下。然而乔波并未按照约定将房款结清，但被告家园公司依据约定将房屋按照乔波的要求先将房屋手续办理至被告胡杨恒名下，又按被告胡杨恒的要求将房屋手续办理至原告名下，因该房屋由于在建工程抵押，办理抵押权登记，长城资产公司作为抵押权人。上述事实乔波、被告胡杨恒及原告均知晓，现房屋已被银川市中级人民法院根据长城资产公司的申请依法进行评估拍卖，故请求法院依法判决。   查明的事实   根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：   一、双方当事人无争议的事实   2017年4月18日，被告家园公司（甲方）与案外人乔波（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将开发的位于德胜工业园区花园路“家园小时代”1套商品房卖于乙方（详见房源明细表即X-XXXX号房），房屋面积92.8平方米，房屋金额358208元，乙方三个月内将此房款向甲方付清，同时约定甲方同意按乙方要求办理房屋手续至乙方或乙方指定的第三方名下。   当日，被告家园公司与案外人乔波指定的人员，即被告胡杨恒就家园·小时代第X幢X单元XXXX号房屋签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议。补充协议约定“合同约定建筑面积88.4平方米，房屋总价为341224元，因合同签订时为预售商品房，后经测绘，实测产权登记面积92.8平方米，现（增加）面积4.4平方米，房屋总价调整为358208元，买受人应补房款17084元，实测后单价为3860元∕㎡，一次性付款金额为358208元”。同日，被告家园公司向原告出具收据一张，载明“今收到胡杨恒家园小时代X-X-XXXX购房款（团购顶账）358208元”。   合同履行过程中，被告胡杨恒将该房屋出售信息发布于58同城，原告看到出售信息后有购买意愿，被告胡杨恒告知原告该房屋系顶账房，其可以协助原告与被告家园公司直接签订房屋买卖合同，原告同意。2018年6月13日，原告（乙方）与被告胡杨恒（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将名下家园小时代第5幢1单元3002号房以27万元出售给乙方，甲方负责在家园公司将此套房产更名备案到乙方名下，如两年内该套房产不能备案办理产权证，乙方可要求甲方退回购房款27万元，退房退款。当日，原告支付被告胡杨恒房款27万元，并由被告胡杨恒出具收条一张。   后经原告与二被告协商，被告家园公司收回其与被告胡杨恒于2017年4月18日签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议和收据，并与原告就涉案房屋签订了落款日期为2017年4月18日的《银川市商品房买卖合同》。合同约定：买受人于2018年6月13日一次性付清总房款为341224元，出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按照下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内退还全部已付款，并按全部已付款的X%向买受人支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金；3.X。2018年6月13日，原告与被告家园公司签订补充条款及补充协议，补充协议载明：因合同签订时为预售商品房，后经测绘产权登记建筑面积92.8平方米，实测后房屋总价为358208元，一次性付款金额为358208元。当日，被告家园公司向原告出具收据一张，载明：“今收到家园小时代X-X-XXX购房款（团购顶账）358208元。”后因被告家园公司原因导致该房屋于2019年11月5日被银川市中级人民法院拍卖成交。   二、双当事人有争议的事实   1.原告与二被告分别签订的《房屋买卖协议》和《银川市商品房买卖合同》是否应予解除的问题。原告认为应当解除，被告胡杨恒认为其已配合原告与被告家园公司签订了《银川市商品房买卖合同》，将该合同权利义务已经转接到被告家园公司，按照原告说法，解除其与被告胡杨恒签订的房屋买卖协议，原告要将房屋退还给被告胡杨恒，但现在房屋已被拍卖，根本不可能，所以无法解除；被告家园公司同意解除合同；本院认为上述合同是否应予解除，系本案争议焦点。   2.涉案房屋购房款及利息是否应当返还，应由谁返还。原告认为，其与被告胡杨恒签订了《房屋买卖协议》，购房款也支付给了被告胡杨恒，双方之间形成房屋买卖合同法律关系，被告胡杨恒为协助原告办理房屋备案及产权登记手续，故协助原告与被告家园公司之间签订《银川市商品房买卖合同》并做收款收据手续，该行为仅为双方为后期实现目的的一种手段，该《银川市商品房买卖合同》依存《房屋买卖协议》，故被告胡杨恒才是房屋买卖合同的相对方，合同解除后，被告胡杨恒应按照合同约定向原告返还购房款27万元；被告胡杨恒认为，房屋已变更主体，原告知道房屋查封后，未积极行使自己的权利提出执行异议，造成房屋被拍卖扥后果由其自己承担，被告家园公司用涉案房屋抵顶债务或者销售已经获取利益，即使退款也应当由被告家园公司负担，现在让被告胡杨恒承担责任不公平；被告家园公司认为，房屋因其原因被拍卖，请求依法裁判；本院认为，返还购房款及承担责任的主体系本案的争议焦点。   判决的理由与结果   本院认为，原告就涉案房屋先后分别与被告胡杨恒、被告家园公司签订的《房屋买卖协议》及《银川市商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，本案原告主张解除上述合同应当符合约定或者法定的条件。本案中，因被告家园公司原因，涉案房屋已被评估拍卖，不能办理产权登记手续，致使房屋买卖合同的目的无法实现，原告在法定期限内行使解除权，符合法律规定，故对原告要求解除与二被告签订的《房屋买卖协议》、《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。   关于返还购房款的主体。首先，涉案房屋因被告家园公司与案外人乔波签订《房屋买卖协议书》并根据协议书约定，被告家园公司与指定的买受人被告胡杨恒签订了《银川市商品房买卖合同》，被告胡杨恒又将涉案房屋出卖给原告。被告家园公司与原告直接签订商品房买卖合同并给原告出具收据，不符合房屋交纳相关税费的规定及日常生活中房屋买卖合同的正常交易规则。现被告家园公司未收取原告的购房款，被告家园公司陈述其与原告签订《银川市商品房买卖合同》并出具收据是为了履行其与案外人乔波之间的合同义务，原告自认其与被告家园公司签订商品房买卖合同的原因是为了办理房屋产权证书，故被告家园公司与原告所签订的合同不具有真实的合同目的，且未实际履行。其次，在房屋买卖合同中，交付房屋不仅包括交付涉案房屋，还包括交付办理房屋产权登记手续等附随义务。被告胡杨恒与原告签订房屋买卖协议，原告支付购房款后，被告胡杨恒应当按照合同约定交付符合约定的涉案房屋。其在不清楚涉案房屋是否能够办理房产证的情况下，与原告签订了房屋买卖协议，致交付的房屋不能办理产权登记手续，存在权利瑕疵。再次，被告家园公司并未收到购房款27万元，原告将涉案房屋的购房款27万元交给了被告胡杨恒。虽然被告胡杨恒与被告家园公司曾签订过房屋买卖合同，但被告胡杨恒亦未实际支付房款给被告家园公司。最后，结合《房屋买卖协议》，原告认为其与被告胡杨恒存在真实的房屋买卖合同关系，坚持要求被告胡杨恒返还购房款，不要求被告家园公司公司返还购房款。综上，按照合同相对性原则，应当由被告胡杨恒向原告返还购房款27万元。   关于原告要求被告胡杨恒支付利息17421元并支付利息至全部履行之日止的诉讼请求，本案中，原告在明知涉案房屋系顶账房的情况下，同意与被告家园公司签订《银川市商品房买卖合同》，不符合日常生活中房屋买卖合同的正常交易规则，亦有过错。另，结合庭审，能够确定涉案房屋不能办理产权登记的根本原因在于被告家园公司，而非被告胡杨恒。综上，原告张涛在履行涉案房屋买卖合同的过程中亦存有过错，其主张利息损失，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：   一、解除原告张涛与被告胡杨恒签订的《房屋买卖协议》，解除原告张涛与被告宁夏家园房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；   二、被告胡杨恒向原告张涛返还购房款27万元，于本判决生效之日起十五日内付清；   三、驳回原告张涛的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2806元（减半收取），由原告张涛负担170元，由被告胡杨恒负担2636元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 高秀荣     二〇二〇年一月七日   （法官助理 柯玉平   书记员 蔡嘉彬   本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。