新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初1621号 原告（反诉被告）：余敏兰，女，1962年8月29日出生，汉族。 委托诉讼代理人：胡永平，新疆双信律师事务所律师。 原告（反诉被告）：汪龙仓，男，1961年3月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：胡永平，新疆双信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡志恒，男，1981年8月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王东盛，新疆循序律师事务所律师。 原告（反诉被告）余敏兰、原告（反诉被告）汪龙仓、与被告（反诉原告）蔡志恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余敏兰及两原告的委托诉讼代理人胡永平与被告蔡志恒及其委托诉讼代理人王东盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余敏兰、汪龙仓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付房屋租赁费142500元，支付违约金4000元（每月500元，8个月，2019年8月至今）；3.由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议；2.判令被告支付房屋租赁费134180元（47500元×3次-520元/天×16天）；3.判令被告支付违约金158000元（500元×316天，2019年8月1日至2020年6月11日）。事实和理由:原告与被告于2017年5月22日签订了房屋租赁合同，原告将位于石河子市西环路133号房屋出租给被告，双方对租金、租期、支付方式、违约责任等内容进行了约定。2019年8月1日，原、被告双方签订了房屋租赁补充协议，对租金及支付方式进行了变更。但是，被告从2019年8月1日至今，以各种理由拒付房租，原告多次索要未果。为维护自身的合法权益，现原告诉至法院，请求判如所请。 蔡志恒辩称，原告在诉状中没有列石河子市守柴炉北京烤鸭店为被告，只列了蔡志恒为被告，被告蔡志恒不同意原告要求解除合同的理由，被告是享有后履行义务的一方，在房屋存在违建的情况下，被告有权拒绝支付租金，并要求原告支付损失、承担民事责任。原告陈述被告以各种理由拒付房租，与事实不符。从原告的陈述可知房屋存在违建且已经被其自行拆除，根据补充协议，被告有权拒付租金，因此原告的第二项诉请及第三项诉请均不成立。被告确实没有支付2019年10月31日的47500元、2020年1月31日的47500元及2020年4月30日的47500元。 蔡志恒提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计1043380元（装修损失283200元，物品损失254700元，加盟费用和经营费用损失255480元，经营收益损失250000元，本项请求金额为暂定数额，具体数额以鉴定为准）。3.由反诉被告承担本案全部案件受理费、鉴定费等费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告2017年5月22日签订《房屋租赁协议》一份，约定由反诉被告将其所有的位于石河子市西环路133号的房屋出租给反诉原告用于经营使用，租赁面积为257.8㎡，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月31日，并约定了相关权利义务。合同签订后，反诉原告即投入资金进行装修并加盟相关品牌进行经营。2019年下半年，有关部门通知称本案涉案租赁房屋存在违法建设行为，可能需对违建部分予以拆除，反诉原告立即向反诉被告核实，反诉被告保证如果违建部分在租赁期限内被拆除，影响反诉原告经营以及产生各项损失，由反诉被告自愿承担对反诉原告的各项经济赔偿，反诉原告有权终止履行给付房屋租金的义务并可向反诉被告索赔。双方就该约定签订了《房屋租赁补充协议》。现涉案房屋已经被有关部门责令停止使用，违建部分已经被拆除，该房屋已经不能满足反诉原告经营使用的合同目的。反诉原告认为，反诉被告在订立合同时隐瞒房屋存在违建的事实，导致在租赁期限内反诉原告无法继续使用该房屋用于经营，反诉原告订立合同的目的已经无法实现，反诉被告应当向反诉原告承担违约责任。反诉原告现依法提出如上反诉请求，请求判如所请。 余敏兰、汪龙仓针对蔡志恒的反诉请求答辩称：2017年5月22日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定反诉被告将西环路133号房屋出租给反诉原告，租赁面积为257.8平方米，在租赁协议中写的非常明确，反诉被告给反诉原告出租房屋时，说的很清楚反诉被告在房屋后面扩建了39平方米的房屋，反诉被告就扩建部分并未向反诉原告收取租金，是给反诉原告免费使用的。因为2019年石河子开始了“两违”拆迁，原、被告知道这个消息后，就签订了补充协议，协议约定就扩建的部分如果被拆除，给被告造成了损失，反诉被告愿意赔偿，意思是给反诉原告在此期间的租金免除。扩建部分是在2020年3月22日才开始拆除的，2020年4月6日拆除完毕。而被告自2019年8月1日至2020年3月22日期间不付租金，是没有理由的。扩建部分被拆除后，反诉原告不给反诉被告支付租金，也是没有正当依据的。反诉被告出租给反诉原告的房屋是有产权证的，是合法建筑，拆除仅仅是针对房屋后面的扩建部分，涉案的房屋是合法的，并没有被拆除；反诉被告没有收取扩建部分的租金，没有享受权利，也不应承担责任。反诉原告如何使用扩建的部分，反诉被告不清楚，如果像反诉原告说的是因为后堂设在扩建部分不能使用了，那么反诉原告完全可以在涉案房屋再建一个后堂使用。即使反诉被告没有明确告知反诉原告扩建部分为违建，根据一般人的常识，都是知道扩建部分是违建的，反诉被告也没有故意隐瞒，但是在2019年8月1日反诉原告已经知道了违建部分，反诉被告在签订合同时没有过错，所以反诉被告不承担反诉原告说的任何民事责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月22日，原告余敏兰作为甲方与作为乙方的被告蔡志恒签订《房屋租赁合同》一份，原告所持有的合同中约定：经甲、乙双方共同协商，现甲方将位于石河子市西环路133号原渝中鱻火锅房屋出租于乙方（出租面积为257.8㎡），现将房屋出租具体条款如下所列；1.甲方余敏兰将此房屋出租于乙方蔡志恒之日起，余敏兰于（与）原渝中鱻火锅房屋出（承）租人汪**此前租赁合同终止；2.房屋租金为200000元整（贰拾万元整）/年（此租金应提前1个月支付，应一次性付清）；3.甲方出租期为5年（五年）即2017年8月1日至2022年7月31日；……9.违约责任，如甲方违约此房屋租赁合同，（甲方与汪**前期合同应为2017年6月15日到期，现甲方自愿同意将汪**剩余租期转让给乙方蔡志恒，并赠送2017年6月15日至2017年8月1日的装修期），如甲方违约不将房屋租给乙方，愿承担乙方因此造成的一切损失并承担拾万元违约金，如乙方不按时交纳房租，每日（天）承担伍佰元整利息作为违约金。对于原告所持有的上述合同，被告对其中约定的“如乙方不按时交纳房租，每日（天）承担伍佰元整利息作为违约金”不认可，认为应当是“如乙方不按时交纳房租，每月承担伍佰元整利息作为违约金”，对其余合同内容无异议，为此，被告提交其所持有的合同欲予证实，原告对被告提交的合同予以认可，但对其欲证实的问题不予认可。 2019年8月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告蔡志恒签订《房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：经甲、乙双方共同协商，现甲方将位于石河子市西环路133号房屋与乙方达成如下补充协议条款，协议条款自2019年8月1日至2022年7月31日租赁期有效；1.因现实经济环境影响下，经双方友好协商，甲方自愿将房屋租赁金额变更为190000元整（拾玖万元整）/年，原租赁期不变；2.此房屋租金为每3个月支付一次，支付为3个月使用期满后支付，即2019年8月1日至2020年7月31日，支付方式为2019年10月31日支付租金47500元整，2020年1月31日支付47500元整，2020年4月31日支付47500元整，2020年7月31日支付47500元整，剩余租赁期同样方式支付；3.因甲方余敏兰、汪龙仓在房屋租赁前期对此房屋进行违建改造，对于此项违建改造，乙方蔡志恒在租赁前（2017年8月1日之前）并不知此情，如蔡志恒在租赁期内政府及相关部门因违建部分进行拆除，对此影响到蔡志恒店内经营及各项损失，甲方自愿承担对此房屋的恢复及对乙方蔡志恒的各项经济赔偿，在此期间，蔡志恒有权终止履（行）付房屋的租金义务（即停止付房屋租金）并向甲方索赔，具体赔偿金额及赔偿方式双方共同协商，未协商一致即诉讼至石河子市人民法院。 庭审时，被告提交2017年5月22日《房屋转让协议》、收据及照片，欲证实在2019年8月1日双方签订《房屋租赁合同补充协议》前，被告对于房屋存在扩建部分的事实并不知情，其将扩建部分作为后厨使用，原告出租房屋时是按照房屋当时的现状而非房屋产权证的面积进行出租，原告对于前述照片的真实性认可，但对被告欲证实的问题不认可，对该组其余证据均不认可，认为与本案无关。此外，原、被告均认可案涉房屋扩建部分已于2020年4月初拆除。 为证实其反诉主张，反诉原告提交特许经营合同、室内装修合同、室内装修施工图及水电施工图等证据，反诉被告对于反诉原告提交的前述证据均不予认可，鉴于反诉原告提交前述证据的客观性难以认定，且缺乏与本案的关联性，本院不予认定。 另查明，案涉石河子市西环路133号房屋的所有权人为原告余敏兰、原告汪龙仓，房屋产权证上载明的房屋建筑面积为257.25平方米，房屋总层数为2层，房屋所在层数为1层，房屋设计用途为商服。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，是在平等自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方均应遵循诚实守信的原则全面履行各自的义务。合同签订后，原、被告双方依约履行各自的合同义务，至2019年8月1日，双方签订补充协议，对租金、租金的给付方式及案涉房屋扩建部分的相关问题进行了补充约定，其中原、被告均认可被告蔡志恒在2017年8月1日前对于案涉房屋存在扩建部分的事实并不知情，同时双方对于案涉房屋扩建部分若被拆除所产生的后续问题亦进行了约定，至此，被告对于案涉房屋存在扩建部分的事实明确知晓并通过与原告签订补充协议的方式同意继续履行案涉房屋租赁合同。此后，被告继续承租案涉房屋，则理应依照双方签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定向原告给付2019年10月31日、2020年1月31日及2020年4月31日的三期租金，被告未及时履行给付租金的合同义务，显属违约，被告辩称因案涉房屋存在扩建且被拆除，已影响其合同目的的实现，故认为其有权终止支付租金，这显然与被告同原告签订《房屋租赁合同补充协议》的行为及双方在《房屋租赁合同补充协议》中约定的内容相悖，此外，案涉房屋租赁合同约定的出租面积与房屋产权证确定的面积基本一致，加建部分的拆除与被告合同目的实现与否没有必然的关联性，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。现原告主张解除案涉房屋租赁合同及补充协议，被告亦提出反诉请求解除案涉房屋租赁合同及补充协议，可见案涉房屋租赁合同及补充协议已无继续履行的基础，故对于原告提出解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持，反诉原告主张解除其与反诉被告签订的房屋租赁合同及补充协议的理由不成立，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋租赁合同及补充协议解除后，被告理应支付其已经承租并占有使用案涉房屋期间的租金，原告依照双方签订《房屋租赁合同补充协议》的约定，扣减加建部分拆除期间即2020年3月22日至2020年4月6日共计16天的租金，被告认可加建部分于2020年4月初拆除，而根据日常生活经验，加建部分拆除期间16天较为合理，故确定并支持被告给付原告剩余租金134171元（47500元×3次-190000元÷365天×16天），对于超出的部分，本院不予支持。此外，被告不按约给付租金，构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持，至于违约金的具体数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依照上述规定，原告未能提供证据证明逾期支付租金给其造成实际损失的数额，故其实际损失应认定为利息损失，现原告主张被告赔偿其违约金158000元，显然过分高于其损失，因此，以原告实际损失为基础，兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，本院酌情确定并支持被告赔偿原告违约金3146元，对于原告多诉的部分，本院则不予支持。 此外，被告提出反诉，要求原告赔偿其各项损失合计1043380元（装修损失283200元，物品损失254700元，加盟费用和经营费用损失255480元，经营收益损失250000元）并申请对其装修及物品损失的价格、预期可得收益（经营收益损失）进行鉴定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”，本案中，被告作为承租人违反合同约定，未能依约给付租金，现反诉要求作为出租人的原告赔偿其装修损失、物品损失、加盟费用和经营费用损失、经营收益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持，对于被告提出的鉴定申请，本院亦不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 一、解除原告余敏兰、原告汪龙仓与被告蔡志恒于2017年5月22日签订的《房屋租赁合同》及2019年8月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告蔡志恒给付原告余敏兰、原告汪龙仓租金134171元； 三、被告蔡志恒赔偿原告余敏兰、原告汪龙仓违约金3146元； 以上二至三项合计137317元，被告蔡志恒于本判决生效之日起十日内给付原告余敏兰、原告汪龙仓； 四、驳回原告余敏兰、原告汪龙仓的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告蔡志恒的反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5683元（原告已预交），由原告余敏兰、原告汪龙仓负担3011元，由被告蔡志恒负担2672元，被告蔡志恒负担部分与前款同期一并给付原告余敏兰、原告汪龙仓；反诉案件受理费7095元（反诉原告已预交），由反诉原告蔡志恒自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  田丽丽 人民陪审员  梁于梅 人民陪审员  吕文峰 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  张丽莎 1