湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初6881号原告：武汉大本营商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**。法定代表人：王昉，系公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳、赵亚飞，均系公司员工（特别授权）。被告：刘文兵，男，汉族，1979年10月8日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：雷金翔，系湖北朋来律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：梁玉蓉，湖北朋来律师事务所实习律师（特别授权）。原告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称大本营公司）与被告刘文兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员王林独任审理，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告大本营公司的委托诉讼代理人冯彦琳、被告刘文兵的委托诉讼代理人雷金翔、梁玉蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大本营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年7月1日至2019年3月31日租金、物管费、营销费等共计249763.72元；2、判令被告支付逾期付款违约金74929.12元（自2017年12月1日至今，按照欠款总额的30%计算）；3、判令不予退还被告已经支付的各项保证金53445元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定被告承租南国大家装E座3层29号商铺，租期自2017年7月1日至2018年6月30日（被告实际经营至2019年4月1日）租金、物业管理费按季度提前支付。其后，原告向被告交付了案涉商铺。自2018年7月1日起，被告开始拖欠应缴的租金及物业管理费，2019年4月3日，原告通过EMS向被告的经营地址发送了催款函，要求被告支付各项费用，被告至今未缴款。被告刘文兵辩称：1、双方的合同已经于2018年6月30日到期，实际租金交到了2018年9月30日，并非原告说的2018年7月1日，原告诉求不实；2、合同期限是2017年7月1日到2018年6月30日，之后没有续签，根据合同法第215条、第232条之规定，应为不定期合同，2018年7月1日至2018年9月30日被告支付租金5万元，原告未提出异议，因此被告认为双方形成不定期房屋租赁合同关系。2018年年底，答辩人承租商铺所在市场整体不能营业，原告要求被告支付2019年1月1日到2019年3月31日的租金没有事实和法律依据，答辩人没有违约行为；3、退还保证金，保证合同正常履行，没有违反合同约定，综上被告只应支付5万元，请求驳回原告其他诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2017年，原告大本营公司（甲方）与被告刘文兵（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：“1.1乙方同意按照本合同约定的方式，承租武汉市解放大道201号南国大家装E座3层29商铺。乙方所承租商铺的建筑面积为287.13平方米，此建筑面积作为本合同收取租金及物业管理费的计算依据。1.2……乙方承租本合同约定的商铺，所经营的商品种类及品牌为菲林克斯吊顶……。”合同第二条约定：“2.1本合同租期为壹年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。”合同第三条约定：“3.1乙方在租赁期内租金为每平方米每月89元，根据乙方的租赁面积，月租金为25555元，乙方按季度缴纳租金，每季度租金为76665元……3.3乙方应先付租后用铺。本合同签订之日，乙方应按第3.1款向甲方支付首季租金，以后每期租金乙方须在前期租金到期日前10天之内缴纳。”合同第四条约定：“4.1商铺的物业管理费定为每平方米每月16元，每月应缴纳的物业管理费合计4594元……4.2商铺的物业管理费应按季度向甲方缴纳，每季度物业管理费13782元，付款时间同租金缴纳时间一致。……”合同第五条约定：“5.1乙方在租赁期内向甲方缴纳营销费，营销费缴纳标准为每平方米（建筑面积）每月11元，根据乙方租赁的面积，乙方每月应缴纳的营销费为3158元人民币。营销费由甲方专用于南国大武汉家装的整体营销推广，包括：项目媒介广告发布费、宣传资料设计费、宣传资料印刷费、行业活动赞助费、网站运营费、管理公司应分摊的促销活动礼品费和因社区推广发生的各类费用等。5.2乙方应缴纳的商铺营销费应按季度向甲方缴纳，商铺的每季度的营销费合计为9474元，付款时间同租金缴纳时间一致。”合同第六条约定：“为保证乙方按本合同约定的期限和方式支付租金、物业管理费、营销费，并按照统一商业管理之制度合法进行经营，乙方须缴付租金、物业管理费、营销费保证金，共计人民币32445元。6.2为保证乙方在南国大家装经营期间商品质量及服务质量，维护消费者的合法权益以及市场的品牌形象，乙方应于签订本合同的当日，向甲方一次性缴纳经营质量保证金人民币20000元。6.3为保证市场正常运营，维护市场和品牌的形象，南国大家装对进入市场的营业员进行管理，乙方应于签订合同的当日，向甲方一次性缴纳营业员管理保证金人民币1000元。6.4前述租金保证金、物业管理费保证金、营销费保证金、质量保证金、营业员管理保证金及统称保证金共计人民币53445元。”合同第七条约定：“如乙方违反本合同约定的条款以及南国大家装《经营管理制度》等规定，甲方有权直接扣除乙方相应的保证金，以抵偿乙方应付的违约金以及造成甲方的直接和间接损失；保证金不足以抵偿相关费用和损失的，乙方还应补足差额部分。乙方在接到甲方书面通知后，一周内应补足相应减少（即被扣除）的保证。”合同第八条约定：“乙方拖欠租金、物业管理费，应补足相应减少（即被扣除）的保证金等，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠款总额的3‰计算”。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告缴纳保证金共计人民币53445元。合同期满后，被告继续使用商铺，并于2018年11月26日、11月29日分别向原告大本营公司缴纳2018年7月1日至9月30日租金人民币50000元。2019年4月3日，大本营公司向被告承租商铺地址邮寄《催款函》，要求被告支付拖欠款项。被告自述其于2018年年底在未与原告办理商铺交接手续的情况下搬离涉案商铺。原告补交晨会签到表，证实被告承租的商铺实际使用至2019年3月底。庭审结束后经本院前往商铺现场查看，该商铺大门紧锁，现场留有少量展柜样品。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《催款函》、EMS快递单、商铺现场照片及被告提供的收据等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。原告向本院补充提交的晨会签到表系单方制作，无法证实2019年1月至3月期间被告刘文兵在正常经营，对该证据，本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同期届满后，被告继续使用商铺，原告未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告未按合同约定支付租金、物业管理费等费用，构成违约，大本营公司有权要求其支付拖欠款项并承担违约责任。对于商铺使用时间，被告于2018年12月自行搬离承租房屋，双方租赁关系事实于2018年12月解除，故原告请求被告支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金、物业管理费及营销费的请求，本院予以支持。但被告离场并未与原告办理商铺交接手续，且截至庭审结束时商铺现场内仍留有展柜等物品未搬离，故原告请求被告刘文兵支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金、物业管理费的请求本院予以支持，因无法证实被告商铺在此期间正常经营，原告主张此期间的营销管理费本院不予支持。原、被告双方均同意用保证金53445元抵扣拖欠的租金，本院予以认可。综上，被告刘文兵应向原告大本营公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金及占用费、物业管理费、营销费等共计（25555元+4594元+3158元）×6个月+（25555元+4594元）×3个月-50000元（已缴纳租金）-53445元（租赁保证金）=186844元。被告主张租赁合同到期后双方在合同履行过程中对租金标准予以变更的意见，无事实与法律依据，对该辩解意见，本院不予采纳。被告拖欠原告租金及物业管理费、营销费的行为构成违约，根据合同第八条约定，乙方拖欠租金、物业管理费，应从应付日起到实付日止每日按欠款总额的3‰的标准向甲方支付逾期付款违约金，现原告仅主张被告按照欠款总额30%的标准支付逾期付款违约金，视为其放弃部分权利，故被告需向原告支付的逾期付款违约金为186844元×30%=56053.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘文兵于本判决生效之日起十日内向原告武汉大本营商业管理有限公司支付租金、营销费、物业管理费等共计186844元；二、被告刘文兵于本判决生效之日起十日内向原告武汉大本营商业管理有限公司支付逾期付款违约金56053.2元；三、驳回原告武汉大本营商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3085元，由被告刘文兵负担2471元，原告武汉大本营商业管理有限公司负担614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年一月三日书记员  罗丹