广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书(2019)粤71行终4287号上诉人（原审原告）：刘颖，女，汉族，1977年1月31日出生，住北京市朝阳区八里庄西里**2门**，公民身份号码510************028。委托代理人：李磊泉，广东执正律师事务所律师。委托代理人：陈富珍，广东执正律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：王静，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原审第三人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区*********、8-12层整层（仅限办公用途）。负责人：黄俊平。上诉人刘颖因与被上诉人广州市规划和自然资源局房屋登记纠纷一案，不服广州铁路运输法院(2019)粤7101行初2611号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告提交的《颐和南湖高尔夫会员休息住所订购确认书》显示：发展商（甲方）为广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称颐和南湖公司），订购方（乙方）签名处显示为手写字样“刘颖”，订购单元为“**苑D1b-13型一街**高尔夫会员休息住所《颐和高尔夫山庄》”，乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价为18837000元等内容。原告提交了9份收款收据，记载的主要内容为2013年11月至2018年7月期间，收到刘颖“购颐和高尔夫庄园G区一街71号(D1b-13)单元房款”九笔，收款单位（盖章））处有“广州颐和房产策划代理有限公司财务专用章”或“广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司财务专用章”字样印章原告还提供了《入伙通知书》、*企业管理服务*住宅服务费发票联、房屋内部和外部照片，原告提交上述材料拟证明涉案物业实际权属人系原告，并已交付给原告使用。原告无提供证据证明其就购买案涉房屋办理了预告登记或其他物权登记。根据粤房地建抵登穗字第0150001442号《在建工程抵押登记证明》记载：抵押权人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司；抵押人：广州南湖高尔夫俱乐部有限公司（以下简称南湖高尔夫俱乐部）、颐和南湖公司；在建工程坐落：白云区同和镇同和村新庄以北；债权数额：人民币：790500000元；登记时间：2015年5月21日等内容，抵押房屋明细列明涉案D1B-13房屋在内。2018年11月5日发布的第三人处置公告显示：一、债权基本情况（货币单位：人民币万元）；序号1，债务人：颐和南湖公司、台山颐和温泉城地产开发有限公司；本金：46,730.00；担保人：保证人：颐和地产集团有限公司、自然人何建梁及其配偶；抵（质）押物：1、抵押物：颐和南湖公司和南湖高尔夫俱乐部名下位于广州市白云区******新庄以北的广州颐和高尔夫庄园G区共25幢在建工程提供第一顺位抵押担保等等。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告至提起本案诉讼时，并未取得案涉房产的权属登记，其并未获得案涉房产的所有权，其主张其为案涉房产实际权属人的意见，违背《中华人民共和国物权法》的规定，原审法院不予采纳。原告也未就案涉房产的交易事项办理预告登记，其签订订购确认书并支付款项购买案涉房产的事项不具有公示效力，更不具有获得案涉房产所有权的效力。。原告提供的《颐和南湖高尔夫会员休息住所订购确认书》及收款收据仅能证明其与相关企业可能存在房屋交易合同关系如果此合同关系存在，合同签订人之间仅存在合同的债的关系，原告在取得案涉房产权属登记前，并未因此合同关系取得房产所有权。涉案房产的抵押权是房产所有权的从权利，原告在未取得房产所有权的情况下，与房产所有权的从权利显然不具有法律上的利害关系，其与从权利的登记行为也不具有法律上的利害关系。若原告认为相关企业没有履行购房合同义务，导致其不能实现案涉房产的所有权或使用权，可就购房合同关系在民事争议解决体制下要求对方履行民事合同义务或要求对方承担违约或缔约过失民事责任，民事合同纠纷的处理不是行政诉讼调处范围。综上，原告就涉案房产抵押权登记行为提起行政诉讼，不符合法定起诉条件，应予驳回。综上所述，原审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项及第三款的规定，裁定驳回原告刘颖的起诉。上诉人刘颖不服原审裁定，向本院提起上诉称:一、上诉人与涉案在建工程抵押登记行政行为具有利害关系，系被上诉人作出抵押登记行政行为的行政相对人。上诉人在被上诉人为原审第三人颁发《在建工程抵押登记证明》之前，，就证载涉案物业部分已经与颐和南湖公司签订了住所订购协议且已实际交接给上诉人使用，上诉人支付了全部购房款。故上诉人与被上诉人颁发的《在建工程抵押登记证明》中的涉案物业部分具有法律上的利害关系，是本案适格原告。二、被上诉人办理抵押登记缺乏事实依据，属于违法行政行为。本案原审第三人在申请登记时，所提供的材料不符合《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定。此外，在本案诉讼过程中，被上诉人始终未出具该规定内容的证据，因此行政行为违法。三、被上诉人办理抵押登记行政行为程序违法。根据《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看，被上诉人办理抵押登记时没有实体查看，故被上诉人登记程序违法。综上，请二审法院撤销原审裁定，指令原审法院继续审理本案。被上诉人广州市规划和自然资源局二审答辩称：一、原审法院以上诉人与被诉在建工程抵押登记行为不具有法律上的利害关系，不具备原告诉讼主体资格为由，裁定驳回其起诉，认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。上诉人称在涉案房屋办理在建工程抵押登记之前，其已就涉案房屋与颐和南湖公司签订订购确认书并支付了全部购房款，该物业也实际交接给其使用，故其与该房屋具有法律上的利害关系，是本案适格原告。该观点是对行政诉讼法中利害关系的错误解读。上诉人虽签订了涉案房屋订购确认书，但未办理产权登记，即上诉人未取得涉案房屋所有权，仅对涉案房屋享有债权。该债权不能产生阻却所有权人处分不动产的效力。上诉人所称抵押权人处置资产的行为侵害其对涉案房屋的所有权及使用权，其实质是上诉人与房屋建设单位之间的合同履行纠纷，与被诉登记行为无关。抵押权是涉案房屋所有权的从权利，上诉人在未取得涉案房屋所有权的情况下，其与从权利的登记行为也不具有法律上的利害关系。二、被上诉人作出的被诉行政行为，事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，应予维持。2015年5月15日，南湖高尔夫俱乐部、颐和南湖公司、原审第三人共同向被上诉人申请办理包含涉案房屋在内的广州颐和高尔夫庄园G区在建工程抵押登记，提交了申请书、国有土地使用证、债务重组协议、抵押协议、建设工程规划许可证等申请资料。被上诉人2015年5月15日受理，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十条、第四十六条、第四十七条的规定，于2015年5月21日核准登记，原审第三人于2015年5月22日领取了《在建工程抵押登记证明》。2015年9月10日，因在建工程抵押登记案中部分房屋涂销抵押，被上诉人为原审第三人换发了《在建工程抵押登记证明》。2017年6月22日，南湖高尔夫俱乐部、颐和南湖公司、原审第三人共同向被上诉人申请办理包含涉案房屋在内的广州颐和高尔夫庄园G区在建工程抵押登记（再次抵押），提交了申请表、国有土地使用证、还款协议、抵押协议、建设工程规划许可证等申请资料。被上诉人于2017年6月22日受理，经审核，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十六条的规定，于2017年6月27日核准登记，原审第三人于2017年6月27日领取了《不动产登记证明》。在以上两次在建工程抵押登记办理过程中，原审第三人提交的材料完全符合申请在建工程抵押登记的要求，涉案房屋并无有效的查封记录，涉案房屋所处的项目无预售情况、未办理房屋首次登记，登记机关为其办理登记符合法定程序。三、关于上诉人认为原审第三人申请在建工程抵押登记所提交材料不符合《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的问题。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条不是对申请在建工程抵押登记应提交材料的规定，仅是对抵押合同应载明内容的规定，而在原审第三人两次申请在建工程抵押登记时，其所提交的《抵押协议》，均载明了《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的应载明的内容。关于上诉人认为被上诉人没有实地查看的问题。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十九条规定登记机构应当实地查看，而2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第十九条规定登记机构可以实地查看。根据新法优于旧法、上位法高于下位法的原则，办理在建工程抵押登记时，登记机关可以而非应当进行实地查看。本案中存在前后两次在建工程抵押登记，发生时间均在《不动产登记暂行条例》施行之后。前一次在建工程抵押登记过程中，被上诉人进行了实地查看，后一次在建工程抵押登记时，因为前一次实地查看已经确认存在在建工程且法律并未规定应当实地查看，所以被上诉人在后一次登记时未进行实地查看。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。原审第三人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司二审期间未提交书面陈述意见。经审查，本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第（一）项规定，提起诉讼的原告应当是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定的，已经立案的应当裁定驳回起诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被诉行政行为是在建工程抵押登记行为，其行政相对人是涉案房屋的抵押人南湖高尔夫俱乐部、颐和南湖公司、抵押权人原审第三人。上诉人主张其是涉案房屋权属人，与被诉行政行为有利害关系，但根据在案证据显示，上诉人与颐和南湖公司之间仅存在买卖合同关系，其并未就涉案房屋办理权属登记，亦未办理预告登记，上诉并未取得涉案房屋的所有权。上诉人既非被诉在建工程抵押登记行为的相对人，又与该行政行为没有利害关系，故其不具备原告主体资格。原审法院认为上诉人就涉案房屋抵押登记行为提起行政诉讼，不符合法定起诉条件，裁定驳回其起诉，符合上述规定，并无不当。关于上诉人上诉主张被上诉人办理抵押登记缺乏事实依据及程序违法问题，因为本案审查的是上诉人提起本案之诉是否符合法定起诉条件，其该主张属于实体审理问题，不属于本案审查范围，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人上诉请求改判的理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇一九年十二月十六日法官助理 江妙龄书 记 员 颜悦怡