广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书(2019)粤71行终4370号上诉人（原审原告）：李锦恭，男，汉族，1963年10月9日出生，住广州市越秀区**********,公民身份号码440************016。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，局长。原审第三人：广州汇朗物业管理有限公司。住所地：广州市天河区天河北路233号2207B房。法定代表人：翁国基，董事长。上诉人李锦恭与被上诉人广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会，以下简称原广州市国规委）及原审第三人广州汇朗物业管理有限公司（以下简称汇朗公司）撤销房地产权登记一案，不服广州铁路运输法院（2017）粤7101行初1292号之一行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，汇朗公司（买方）与广州市龙发集团有限公司（卖方）签订了《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14050085033号），约定向其购买广州市龙发集团有限公司名下的位于天河区柯木塱村广汕公路84号大院内自编1-4栋房地产。2014年5月29日，汇朗公司共同向原广州市国规委申请上述房地产转移登记。2014年9月3日，原广州市国规委经审核向汇朗公司核发粤房地权证穗字第0150260112号《房地产权证》，载明：房地产权属人广州汇朗物业管理有限公司，房屋坐落天河区柯木塱村广汕公路84号大院内自编1-4栋，建筑面积8982.38平方米，登记字号为14登记01044929。李锦恭不服，诉至法院。另查明，李锦恭于2015年6月26日起诉广州市龙发集团有限公司、汇朗公司，广州农村商业银行股份有限公司天河支行请求确认穗存量房合字14050085033号《广州市存量房买卖合同》无效，广州市天河区人民法院以案号为（2015）穗天法民四初字第1153号立案受理，而该案尚未审结。再查明，2019年1月23日，原广州市国土资源和规划委员会更名为广州市规划和自然资源局，统一社会信用代码为11440100MB2C91103Q。原审法院认为，本案中，李锦恭以作为涉案房地产权属登记行为基础的买卖合同法律关系无效为由，对涉案房地产转移登记行为提起行政诉讼。现广州市天河区人民法院已经受理李锦恭向其提起的关于确认涉案穗存量房合字14050085033号《广州市存量房买卖合同》无效的民事诉讼，且该民事案尚未审结。由于作为涉案房地产权属登记行为基础的买卖合同法律关系尚处于不确定状态，即李锦恭暂时无法提供充分证据证实涉案登记行为对其实体权利义务造成影响。李锦恭可先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，待民事争议解决取得新证据后另行提起行政诉讼。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、第三款的规定，裁定驳回李锦恭的起诉。上诉人李锦恭不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、原审法院程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条第（六）款的规定，上诉人已在2015年6月26日向天河区法院提起基础合同确认无效之诉。本案应该以上诉人在天河区法院提起的（2015）穗天法民四初字第1153号基础合同无效诉讼案件审理结果为依据，目前该案尚未审结。2018年6月28日，天河区法院已作出1153号《民事判决书》，判决确认两份基础合同无效。后因龙发集团公司在清算过程中清算组未参加诉讼并擅自进行了注销，广州中院要求追加清算组为被告并将该案发回重审，目前在重新审理过程中。追加清算组作为被告仅系程序性问题，并非涉及对实体的认定，上诉人认为基础合同仍被认定无效的可能性大，进而对本案行政诉讼的结果产生实质性影响。故本案应该继续中止审理，原审法院在未开庭的情况下直接裁定驳回上诉人的起诉，明显损害了上诉人合法权益。二、涉案登记行为对上诉人实体权利义务产生实质性的影响。原审裁定直接认定涉案登记行为因买卖合同法律关系尚处于不确定状态，对上诉人的实体权利义务不造成影响，明显不当。上诉人已提供充分证据证实涉案登记行为对上诉人实体权利义务造成严重影响，上诉人早在2007年即与龙发集团公司、广州农商行天河支行等五方签订《房地产转让合同》，确认上诉人购买了涉案房地产的事实，并约定了房地产过户给上诉人的具体条款。上诉人已支付部分价款，拥有对涉案房地产过户的合同权利，且涉案房地产自2007年就已交付给上诉人使用、经营至今。因涉案房地产被广东汇泓投资有限公司等在2013-2014年通过实施签订《存量房买卖合同》等系列恶意串通行为将涉案房产过户给汇朗公司名下，严重损害了上诉人合法权益。综上所述，请求二审法院撤销原审裁定，依法继续审理本案或直接支持上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人广州市规划和自然资源局答辩称，2014年9月3日，被上诉人依据原审第三人与龙发集团公司的共同申请，就位于广州市天河区柯木塱村广汕公路84号大院内自编1-4栋房屋向原审第三人核发粤房地产权穗字第015026112《房地产权证》，事实清楚、证据充分，适用法律正确且程序核发，不存在任何违法情形。2015年1月12日，上诉人以涉案不动产权属登记行为基础的买卖合同法律关系无效为由提起行政诉讼。但时至今日已隔近五年之久，上诉人要求确认原审第三人与龙发集团公司之间《广州市存量房买卖合同》无效的民事诉讼仍未审结。原审法院以涉案不动产权属登记行为基础的买卖合同关系尚处于不确定状态为由，驳回上诉人的起诉并无不妥。综上所述，请求法院驳回上诉人，维持原审裁定。原审第三人汇朗公司在二审期间未陈述意见。经审查，原审裁定查明事实清楚，且有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此，当事人之间发生买卖、赠与、抵押、继承等法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人对物权变动登记行为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼，一般应先行通过民事途径解决基于基础民事关系发生的纠纷，或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，在提起行政诉讼的同时，申请一并解决相关民事争议，人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。本案中,上诉人以涉案房地产权属登记行为基础的买卖合同法律关系无效为由，对涉案房地产转移登记行为提起行政诉讼。因广州市天河区人民法院已经受理上诉人提起的关于确认涉案穗存量房合字14050085033号《广州市存量房买卖合同》无效的民事诉讼，且该民事案件尚未审结。上诉人应当先行解决民事争议，再对案涉房地产转移登记提起行政诉讼。依照法律规定，上诉人解决基础民事争议的期间将不计入行政诉讼起诉期限限，不影响上诉人在基础民事争议解决后再行使行政起诉权。原审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉意见理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 谭建军审 判 员 余树林审 判 员 金 霞二〇二〇年一月十五日法官助理 马 淼书 记 员 马可茗