四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8435号 原告：李婷婷，女，1986年6月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：熊坤，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：刁塑，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告一：成都正信基业房地产营销策划有限公司，住所地：成都高新区益州大道北段388号8栋24楼2413号。 法定代表人：温海舟，职务不详。 委托诉讼代理人：杨伟珑，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告二：成都市福泉房地产开发有限责任公司，住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇东街99号。 法定代表人：许宏茂，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周敏，女，1979年5月20日出生，汉族，员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：郭燕，女，1980年9月30日出生，汉族，员工，一般授权代理人。 原告李婷婷与被告一成都正信基业房地产营销策划有限公司（以下简称正信基业营销策划公司）、被告二成都市福泉房地产开发有限责任公司（以下简称福泉房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊坤、被告一正信基业营销策划公司的委托诉讼代理人杨伟珑、被告二福泉房地产公司的委托诉讼代理人郭燕及周敏到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告李婷婷向本院提起诉讼：1、判令二被告退还原告定金50000元；2、判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年8月5日，原告与被告签订了《认购协议书》，约定原告认购被告销售的“福泉中心”商业项目1楼1062号房，原告向被告支付了定金50000元整。后原告依约前往被告处签约时，仔细阅读了被告提供的《补充协议》等文件，发现被告提供的合同中存在大量与客观事实不符的内容、免除其责任、排除原告权利并免除其应对合同条款的释明义务的相关条款，其在原告就相关条款提出合理、合法的修改意见时，被告直接以“格式合同，不能修改”予以拒绝。被告二系案涉商铺的开发商，其与被告一存在委托包销合同关系，根据合同法第四百零二条的规定，被告二应承担定金退还责任。本案应由二被告共同承担定金退还责任，二被告至今未予退还，原告为维护自身权益诉至本院。 被告一正信基业营销策划公司辩称：1、开发商根据行业自律及监管部门的监督要求都会将购房合同及相关手续公开展示于销售场所，这是人所皆知的事实，原告在签署认购协议书时，作为一名普通消费者，购买大件商品其应当履行相应的注意义务才合理，原告声称其未看相应的购房文件即签订了本认购协议书这个说法不合情理；2、认购协议书中也明确提示了相关文件包括购房合同附件及补充协议等，故开发商的提示义务已经做到；3、在认购协议书签订之前、之中、之后开发商所提供的购房全套资料至始如一，没有更改，所以原告以出卖人拒绝对商品房购买合同条款修改为由要求解除预约合同并要求返还定金的主张不应当得到支持；4、对原告举证的视频资料不予认可，原告并没有证据证明其在签约期限内到达过售楼部与被告协商签约；5、在认购协议中出售方的提醒义务已足够充分，不存在格式条款无效的情形。 被告二福泉房地产公司辩称：1、认购协议书约定“乙方已阅读并充分了解本协议及买卖合同示范文件，对其含义及法律后果已经全部知晓及充分了解并无异议”，本案中原告未按约签订商品房买卖合同，根据定金罚则，不应退还定金；2、原告系向被告一支付的定金，后者并未将该款支付给被告二，故被告二不应承担该定金的退还责任；3、二被告签订的承包销售合同亦约定定金由被告一收取并出具收据，如出现客户退房，由被告一负责退还定金，根据该约定，被告二亦不承担本案定金的退还责任。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月5日，李婷婷（乙方、认购方）与正信基业营销策划公司（甲方、出售方）签订了《认购协议书》约定：乙方认购甲方销售的“福泉中心”商业项目1楼1062号房，房屋总价610698元，协议签订当日交付购房定金50000元，在双方按本认购书约定签订商品房买卖合同、附件、补充协议、前期物业管理协议等全套文件后，该定金转为房款的一部分；乙方应在2018年10月1日前在甲方销售中心签订买卖合同并支付30%首付款，2018年12月20日前支付100%房款。该协议第四条约定“乙方在签订本认购书时，已经充分了解到合同签订的所有相关流程及付款方式，乙方不得以任何原因拖延签订买卖合同及其付款时间，否则甲方有权单方面解除本协议并没收乙方已缴纳的定金”。第八条第二款约定“乙方已阅读并充分了解本协议及买卖合同示范文件，对其含义及法律后果已经全部知晓及充分了解并无异议。”当天，原告向被告一支付了案涉商铺定金50000元，被告一并向原告出具了相应收据。 被告二福泉房地产公司（甲方）与被告一正信基业营销策划公司签订有《成都市福泉中心项目承包销售合同》约定：甲方委托乙方独家销售福泉中心项目一号楼购物中心商铺，乙方可视市场情况高于甲方低价销售，购房合同签订的销售价格超出甲方低价的溢价部分归乙方所有，溢价部分税金由乙方全额承担；承包销售期限为2018年5月至2018年11月；商铺定金由乙方销售并出具合法收据，如出现客户退房的，则由乙方负责全额将定金退还客户，未及时退还造成的损失及违约责任由乙方承担。 以上事实有当事人提供的《认购协议书》、收据、刷卡凭证、《成都市福泉中心项目承包销售合同》等证据在案为证。 本院认为，根据原告举证的录像视频中关于10月1日之前是否也包括明天的谈话，可以认定原告曾于2018年9月30日到达过案涉商铺售楼部现场与被告一讨论过商品房买卖合同的相关内容，即说明原告已在认购书约定的期限内前往售楼部与被告一就签约事宜进行协商的事实。 案涉认购协议书系格式条款，虽然已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。案涉认购协议书第八条的约定在很大程度上使认购人享有的继续协商自由的合同权利受到较大限制。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，该法第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。被告一未能提供证据证明其对提供的加重购房人责任，排除购房人主要权利的格式条款尽到合理的提示和说明义务，且从案涉认购协议书的文本看，被告一也未对该格式条款进行加大、加黑加粗等足以引起购房者注意的醒目方式进行印制，以提示提醒购房者注意并阅读此条款，故被告一对该条款未尽到提示说明义务，该格式条款不应对原告发生法律效力。根据原告举证的录音，原告之所以未予签订商品房买卖合同，是因与被告一无法就正式合同条款协商一致导致未能签订正式的商品房买卖合同，系不可归责于双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告有权要求退还定金。 关于谁应承担定金退还责任的问题，本院认为，二被告之间形成商品房委托代理销售合同关系，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。” 本案庭审过程中，根据原告庭审陈述及其举证的视频，其2018年9月30日到售楼部协商签约时知晓了被告一的代理销售商身份，本案没有证据可以说明原告在签订案涉认购协议时即已知晓被告一的前述身份，故原告主张案涉认购协议直接约束被告二，依据不足，本院不予支持。故本案的定金返还责任应由被告一承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都正信基业房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李婷婷退还定金50000元。 二、驳回原告李婷婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取1050元，由被告成都正信基业房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 程 洁 人民陪审员 李 蔚 人民陪审员 安 宁 二〇二〇年一月十日 书 记 员 舒清茏