安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初3119号 原告（反诉被告）：李苏东，男，汉族，1970年1月4日出生，汉族，大学本科，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：李进，安徽金皖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宣城市银桥房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区银桥湾小区**楼，统一社会信用代码91341800786518660R。 法定代表人：韩国志，担任公司董事长。 委托诉讼代理人：璩金来，安徽今昔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡正，安徽今昔律师事务所律师。 原告（反诉被告）李苏东与被告（反诉原告）宣城市银桥房地产开发有限公司（以下简称银桥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理。2018年7月22日，本院审理过程中，银桥房地产公司提起反诉。2018年8月23日，本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李苏东及其委托诉讼代理人李进，被告（反诉原告）银桥房地产公司的委托诉讼代理人胡正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉中李苏东向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还原告租赁保证金30000元。二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，增加诉请：请求判令被告支付违约金27852元。事实与理由：2015年2月12日，李苏东与银桥房地产公司签订房屋租赁合同，银桥房地产公司将位于宣城市银桥湾小区3幢13号门面房租赁给李苏东使用，租赁期限为2015年3月18日起至2018年3月17日止。现在双方租赁合同履行完毕，但银桥房地产公司未将保证金退还给给原告。 银桥房地产公司在本诉中辩称,一、李苏东单方面违约；二、李苏东未按期缴纳物业费。 本诉中，双方当事人向本院提交证据，对双方无争议的证据，本院予以确认并佐卷，对双方有争议的证据，本院认定如下: 李苏东提交的《房屋租赁合同》复印件，证明租赁事项的约定及双方权利义务的约定。银桥房地产公司的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但提醒法庭注意双方合同第五条约定了李苏东支付的时间。经审查，银桥房地产公司对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。 银桥房地产公司在反诉中向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人支付房屋租金5260.94元，及拖欠物业管理费5427元；2、请求判令被反诉人按合同约定支付违约金27852元，滞纳金4734.84元；3、请求判令被反诉人承担诉讼费。2017年9月18日至2017年10月5日实际产生的最后一笔租金5260.94元。物业费2016年3月1日到2017年9月30日按照合同约定计算。 事实与理由：2015年2月12日，银桥房地产公司与李苏东签订《房屋租赁合同》，合同约定银桥房地产公司将位于宣城市银桥湾小区3幢13号门面房租赁给李苏东使用，租赁期限为2015年3月18日至2018年3月17日至。合同同时约定了租金、付款时间及双方权利义务、违约责任等。2017年9月18日，李苏东就未在支付相应的租金，根据双方合同的约定，李苏东已构成违约。 反诉中李苏东辩称,一、银桥房地产公司非反诉的适格主体，依据双方合同第六条第四项约定，因案涉的房屋已经于2017年6月17日过户转卖过户给第三人，虽然合同法有买卖不破租赁的规定，但这一条款的前提为承租户没有异议，故银桥房地产公司以非案涉房屋的承租人已无权要求反诉李苏东承担因房屋所有权衍生出来的其他权利；二、物业费属于安徽回祥物业公司物业公司所有，银桥房地产公司无权以自己的名义要求李苏东支付，虽然双方有合同约定，但该债权涉及第三方有民事能力主体公司，损害了物业公司的权利，故该约定无效，即使有效也应该由物业公司出具书面的债权转让协议；三、因案涉房产已经于2017年6月17日转让给第三方，李苏东已经支付房屋租金至2017年9月18日故即使银桥房地产公司履行的告知义务，但在李苏东已支付租金的期限内并没有违约责任。 银桥房地产公司在反诉中提交反诉证据，李苏东发表质证意见，对双方无争议的证据，本院予以确认并佐卷，对双方有争议的证据，本院认定如下： 银桥房地产公司提交的催缴通知书，证明李苏东在租赁期间内未按合同约定交纳物业费，共计拖欠5427元。李苏东的质证意见为：对证据的“三性”均有异议，该费催缴通知单未送给李苏东，催缴时间为2017年10月8日，此时李苏东早已经离开案涉门面房，同时，该份证据恰好能证明银桥房地产公司不是物业的服务主体，该物业服务主体为安徽回祥物业公司，与合同第四条第二项约定不符。经审查，该催缴通知单上记载的物业费催缴单位为安徽回祥物业管理有限公司宣城分公司，庭审中，李苏东自己认可2016年3月份之后的物业费没有交纳，物业公司为安徽回祥物业管理有限公司宣城分公司，对该催缴通知书的真实性，本院予以确认。 经审理查明:2015年2月12日，李苏东与银桥房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（以下简称甲方）：宣城市银桥湾房地产开发有限公司承租方（以下简称乙方）：李苏东甲方出租给乙方的房屋位于宣城市门面房（具体位置详见附图，该房屋位置以下检查费“该物业”）……该物业租赁期共叁年，自2015年3月18日起至2018年3月17日止。租赁用途：乙方租赁甲方的房屋用于南京禄口机场宣城候机楼，该物业月租金为玖仟贰佰捌拾贰元整（9284元／月）。……乙方在签订本合同时，须一次性向甲方交纳租赁保证金为人民币叁万元（￥30000.00元）……第五次租金支付时间为2017年9月18日前，支付租金为伍万伍仟柒佰零肆元整（￥55704.00）。第六条双方的责任与义务第2、租赁期间甲方转让该反诬的，须在3个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。如乙方放弃优先购买权，本合同继续有效，否则按毁约处理且由甲方按照本合同违约金责任第1条款处理。第4、租赁期间，甲方有权出售该物业，如甲方出售该物业给他人，则本租赁合同甲方权利与义务转给该物业买受人，由甲方负责买受人与乙方在租赁条件不变的情况下重新签订租赁合同，乙方不得拒绝。……第十条违约金责任1、甲方未能履约本合同约定或违反相关法律、法规侵害乙方利益的，甲方应支付乙方三个月的租金作为违约金，即人民币27852元。2、乙方未能履行本合同约定或违反相关法律、法规的，或租赁期内未经甲方同意中途退租的，乙方应支付甲方三个月的租金作为违约金，即人民币27852元，且甲方不退还乙方已交纳的租金和租赁保证金。3、租赁期内，乙方逾期交付租金的，须每天按半年租金的0.5%的标准向甲方交纳滞纳金，超过15天未交付租金的，甲方有权解除合同，乙方须无条件立即迁出该物业，且须承担违约所造成的全部责任。……。合同签订后，李苏东支付保证金30000元。 2017年3月15日，银桥房地产公司向李苏东送达《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，银桥房地产公司将涉案租赁的门面房拟对外出售，李苏东在收件人处签字。2017年6月17日，银桥房地产公司经涉案门面房售卖给赵代朝等四人。2017年10月8日，安徽回祥物业管理有限公司宣城分公司向银桥湾3#13号门面房承租户下发《催缴通知单》，内容为：“银桥湾3#13号门面房承租户：你户承租的银桥湾3#13号门面房，自2016年3月1日至2017年9月30号，共计拖欠物业费5427元，请你户在收到催缴通知单后，尽快到银桥湾物业服务处缴纳拖欠的物业费。安徽回祥物业管理有限公司宣城分公司（公司印章）”。 庭审中对于物业费缴纳情况，李苏东称“以前物业费都是安徽回祥物业管理有限公司宣城分公司上门收取，半年一交。之所以在2016年3月份以后没有交纳物业费，是因为涉案的门面房漏水造成我的损失，物业公司是说从我的物业费抵扣，在我搬离涉案门面房以后，告诉罗凤，从我交纳的保证金里面扣”。银桥房地产公司称“物业费是交给物业公司的，但我们已代原告在保证金中扣除了，所有我们主张物业费”。李苏东称2017年8月底搬离涉案门面房，9月份将涉案门面房的钥匙交给负责租赁事项的负责人罗凤，但没有书面的解除合同。 2017年10月5日，涉案门面房现在的房屋所有人于2017年10月5日报警，在接处警情况登记表简要情况中记载内容为：“在银桥湾北大门南京禄口机场隔壁发生纠纷”，处/出警记录记载内容为：“出警时间5日11时19分系宣之旅租赵代朝位于银桥湾的门面房，约定9月18日到期，现宣之旅仍未搬走，请该赵立即进行保存证据等以备下一步起诉”。李苏东称宣之旅当时在其租赁的门面房里设立了一个窗口。 本院认为：2015年2月12日，李苏东与银桥房地产公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规，合法有效。合同签订之日李苏东按照约定向银桥房地产公司支付了30000元保证金。2017年6月17日，银桥房地产公司将涉案门面房售卖给赵代朝等四人。庭审中，李苏东称自己于2017年8月底搬离，9月份交付钥匙，但未向本院提交证据予以证明。2017年10月5日，赵代朝报警，该报警记录内容“银桥湾北大门南京禄口机场隔壁宣之旅租赵代朝位于银桥湾的门面房，约定9月18日到期，现宣之旅仍未搬走，请该赵立即进行保存证据等以备下一步起诉”，从该内容可以看出，涉案门面房在2017年10月5日仍在经营，银桥房地产公司自认李苏东在2017年10月5日搬离涉案门面房，本院予以确认。银桥房地产公司未向本院提交证据予以证明，其将涉案门面房售卖给赵代朝等四人后，将涉案门面房相关的权利义务转让给赵代朝等四人，并告知了李苏东，故对李苏东要求银桥房地产公司退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，李苏东认可2016年3月份至其搬离前的物业费没有交纳，同意从30000元的保证金中予以扣除，银桥房地产公司陈述李苏东应交纳的物业费5427元已从30000元的保证金中扣除后交纳给物业公司，银桥房地产公司应退还李苏东保证金24573元（30000元-5427元）。诉讼中，李苏东撤回要求银桥房地产公司给付违约金27852元的诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以确认。 关于银桥房地产公司反诉主张。根据银桥房地产公司提交的2017年10月5日报警记录的记载内容来看，从涉案门面房的出租权利已从银桥房地产公司转为新的买受人赵代朝，银桥房地产公司反诉主张李苏东给付2017年9月18日至2017年10月5日期间的租金、违约金、滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,第二百二十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宣城市银桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李苏东保证金24573元； 二、驳回被告（反诉原告）宣城市银桥房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费已减半收取275元（李苏东预交623元），反诉受理费441元，合计716元，原告（反诉被告）李苏东负担50元，被告（反诉原告）宣城市银桥房地产开发有限公司负担666元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 徐 琛 二〇二〇年一月十日 书记员 王珍珍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。