山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6022号 上诉人(原审被告)：山东创城地产集团有限公司，住所地潍坊市奎文区胜利东街4号1号楼。 法定代表人：陈泓霏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：阎新来，山东奥凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳娜娜，山东奥凯律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：东营大海房地产开发有限公司，住所地东营开发区东四路西、府前街南。 法定代表人：明欣，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：宋涛，山东德衡（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕林，山东德衡（东营）律师事务所实习律师。 上诉人山东创城地产集团有限公司（以下简称创城公司）因与被上诉人东营大海房地产开发有限公司（以下简称东营大海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，上诉人与被上诉人之间不存在借贷关系。1、根据潍坊市国土资源局与潍水房地产签订的国有土地使用权拍卖成交确认书载明的上诉人购买国有土地的时间是2007年10月份，与被上诉人所称2009年6月借款1420万元用于购买土地的时间不符。2、被上诉人提供1420万元收据明确载明山东大海集团有限公司代付昌邑市潍水房地产开发有限公司购房款，而非代潍水房地产付款，且该款项是打到山东荣德置业有限公司而非打到上诉人账户，且被上诉人账务交割说明载明的欠款数额为1480万元，但其提供的电子回单和收据数额仅为1420万元，上诉人提供的房屋租赁合同明确载明该1420万元系代被上诉人支付的购房款(购原海关大楼)。3、如果1420万元款项系借款，应当有上诉人出具的借据或委托借款的凭证，证明存在借贷法律关系。4、上诉人提供购房合同书、房屋租赁合同、电汇凭证、收据等证据充分证明该1420万元系购买海关大楼的款项，被上诉人未进一步举证证明借贷关系成立。第二，上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖关系。1、被上诉人未按约定支付购房款。2、上诉人已经于2017年10月31日通过合同约定的公告方式解除了与被上诉人签订的商品房买卖合同。第三，一审法院认定上诉人提交的购房合同书、房屋租赁合同、电汇凭证、收据与本案无关联性系事实认定错误。上诉人在一审时提交的购房合同书载明，被上诉人于2009年以2000万元的价格与上诉人签订商品房买卖合同，双方都加盖了公章，一审中上诉人要求被上诉人提供该2000万元购房款支付的证据，被上诉人拒不提供，结合被上诉人提供的收据内容，该1420万元应为购房合同书项下被上诉人支付给上诉人的购房款，被上诉人未再提供其他证据证明已支付借款1480万元。二、一审法院以商品房销售合同纠纷受理被上诉人起诉适用法律错误。根据被上诉人主张，本案是因2009年昌邑市潍水房地产开发有限公司向山东大海集团有限公司借款1480万元用于支付土地款，2014年大海集团将该债权转让给被上诉人，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同以冲抵该借款。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，人民法院应当按照民间借贷法律关系对本案进行审理。综上，上诉人与被上诉人之间不存在借贷关系，也不存在商品房买卖合同关系，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法裁判。 东营大海公司提交书面答辩意见称，一审判决正确，请求维持原判。 东营大海公司向一审法院提出诉讼请求：1.创城公司继续履行22份商品房现房买卖合同，即继续履行合同第十五条约定的为东营大海公司办理位于奎文区地产权属证书的义务，具体房号为：2号楼1单元201号、2号楼1单元304号、2号楼1单元404号、2号楼1单元504号、2号楼1单元704号、2号楼1单元1304号、2号楼1单元1801号、2号楼1单元2401号、2号楼1单元2504号、2号楼1单元2704号、1号楼1单元101号、1号楼1单元102号、1号楼1单元201号、1号楼1单元202号、1号楼2单元1003号、1号楼2单元1603号、1号楼1单元1801号、1号楼1单元2301号、1号楼1单元2401号、1号楼2单元2802号、1号楼1单元2902号、1号楼2单元2902号；2.创城公司支付因不按规定期限为东营大海公司办理房地产权属证书而产生的违约金187532元；3.诉讼费、保全费等费用由创城公司承担。 一审法院认定事实：2007年10月16日，昌邑市潍水房地产开发有限公司与潍坊市国土资源局签订了潍坊市国有土地使用权拍卖成交确认书，昌邑市潍水房地产开发有限公司以成交价28152000元和部分后期建设环节行政事业性收费11242486元竞得位于奎文区胜利东街以南、新华路以西面积11039平方米的潍坊市区2007-21号地块（原潍坊海关院落）的国有土地使用权。 2009年6月15日，山东大海集团有限公司向山东荣德置业有限公司转账4200000元，同日，山东大海集团有限公司向山东荣德置业有限公司转账10000000元。2009年6月16日，昌邑市潍水房地产开发有限公司向山东大海集团有限公司出具了收据一份，该收据载明：今收到山东大海集团有限公司交来代付昌邑市潍水房地产开发有限公司款14200000元。该收据加盖了昌邑潍水房地产开发有限公司财务专用章。东营大海公司称因创城公司法定代表人之前为山东大海集团有限公司的员工，与山东大海集团有限公司领导私交甚好，基于信任关系，创城公司以建项目为名，向山东大海集团有限公司申请款项，山东大海集团有限公司遂将款项打给了山东荣德置业有限公司。 2014年1月6日，东营大海公司与创城公司签订了共计22份商品房现房买卖合同，约定东营大海公司购买创城公司开发的位于奎文区76号置地公馆1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-202、1-1-1801、1-1-2301、1-1-2401、1-1-2902、1-2-1003、1-2-1603、1-2-2802、1-2-2902、2-1-201、2-1-304、2-1-404、2-1-504、2-1-704、2-1-1304、2-1-1801、2-1-2401、2-1-2504、2-1-2704，房款分别为882613元、957371元、885888元、960930元、720545元、793122元、773382元、649513元、772276元、780064元、641511元、621546元、740336元、703836元、706482元、774456元、782357元、793733元、734265元、805538元、786231元、791087元。上述合同第六条付款方式及期限中约定，东营大海公司于2014年1月2日前付清全部购房款。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。以上房款共计17057082元，上述22套房屋均曾网签至东营大海公司名下，但其中2-1-201、2-1-304、2-1-404、2-1-504、2-1-704、2-1-1304、2-1-1801、2-1-2504、2-1-2704、1-2-1003、1-2-1603、1-1-1801、1-1-2301、1-1-2401、1-2-2802、1-1-2902、1-2-2902十七套房屋已经转移登记至案外人名下，并由案外人办理了抵押权登记。剩余五套房屋尚在创城公司名下。上述二十二套房屋其中1号楼的网签时间为2014年1月4日,2号楼的网签时间为2014年1月9日，后转移登记至案外人名下的十七套房屋均被撤销网签。 2014年1月9日，潍坊市创城房地产开发有限公司与东营大海公司签订了21份车位使用权转让协议书，约定潍坊市创城房地产开发有限公司将C201、C202、C207、C208、C209、C210、D201、D202、D206、D207、D112、E201、E202、E203、E205、E206、E207、F113、F212、F213、F215号车位使用权转让给东营大海公司，价款分别为85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、72000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、85000元、67000元、67000元、67000元、67000元。共计1700000元。上述房屋及车位价款共计18757082元。 2014年1月9日，潍坊市创城房地产开发有限公司与东营大海公司签订了关于潍坊市创城房地产开发有限公司与山东大海集团有限公司账务交割的说明，该说明载明：2013.12.30双方在创城公司驻所，达成账务交割事宜如下：1、创城公司所欠山东大海集团有限公司置地公馆项目土地款：14800000（壹仟肆佰捌拾万元），及其产生的利息：3953188.8元（叁佰玖拾伍万叁仟壹佰捌拾捌元捌角），合计金额：18753188.8元（壹仟捌佰柒拾伍万叁仟壹佰捌拾捌元捌角）。2、创城公司将开发的部分住宅、地下室、车位（附明细单）金额：18757082元（壹仟捌佰柒拾伍万柒仟零捌拾贰元）转让给山东大海集团有限公司下属公司东营大海公司，冲抵创城公司所欠山东大海集团有限公司欠款。3、创城公司所欠款项及转让房产差额3893.2元（叁仟捌佰玖拾叁元贰角）以现金方式支付（说明：该款项由集团公司支付给创城公司）。4、因税务部门于本月25日结账，无法交纳相关交易契税，另因创城公司法人及股权等工商变更手续未予以变更，现阶段创城公司只能开具山东大海集团有限公司购房合同，房款收据待股权变更后另行开具。山东大海集团有限公司收到房款收据后同时开予创城公司还款收据：偿还土地款收据及土地款利息收据。东营大海公司称账务交割说明载明的欠款数额为14800000元，但其提交的电子回单和收据载明的数额仅为14200000元，存在600000元差额，该差额并未找到书面凭证，但是认为在交割说明中，创城公司已经认可了该14800000元的数额。 2010年7月28日，潍坊市创城房地产开发有限公司置地公馆项目分公司向山东大海集团有限公司支付544289.38元利息。 2017年11月7日，创城公司在晨鸿信息报潍坊版发布公告，载明：东营大海房地产开发有限公司，我司决定解除与贵司签订的全部商品房现房买卖合同及车位使用权转让协议。特此通知。山东创城地产集团有限公司，2017年10月31日。 另查，2009年9月25日，昌邑市潍水房地产开发有限公司变更为潍坊市创城房地产开发有限公司。2014年6月6日，潍坊市创城房地产开发有限公司变更为山东创城地产集团有限公司。 山东大海集团有限公司出具了说明一份，载明：一、东营大海房地产开发有限公司成立于2002年9月27日，由我公司出资组建，原属于我公司旗下子公司。二、我公司认可《关于潍坊市创城房地产开发有限公司与大海集团账务交割的说明》的真实性、合法性。三、我公司认可已将我公司对山东创城地产集团有限公司（原潍坊市创城房地产开发有限公司）所享有的债权18753188.8元（2013年12月到期）转让给东营大海房地产开发有限公司。四、我公司认可山东创城地产集团有限公司与东营大海房地产开发有限公司签订购房合同的真实性、合法性。 东营大海公司主张的22套涉案房屋中已经有17套转移登记至案外人名下，但是经一审法院释明，东营大海公司不变更诉讼请求并自愿承担一切法律后果。庭审中，东营大海公司主张违约金以已付房款18753200元为基数，按照商品房现房买卖合同第十五条约定的1%计算为18753200元×1%=187532元。创城公司认为不应当承担违约金，如果认定违约，则东营大海公司主张的违约金过高，应依法减少或不予支持。 一审法院认为，东营大海公司、创城公司签订的账务交割说明、商品房现房买卖合同及车位使用权转让协议书，因上述证据均加盖了东营大海公司、创城公司的公章、合同专用章，故东营大海公司、创城公司均应受上述说明、合同及协议的约束，应按照约定行使权利、履行义务，对于创城公司抗辩东营大海公司未支付涉案房屋的房款，与其加盖公章、合同专用章的上述证据相矛盾，其亦未提供足以反驳的证据，故对于其抗辩，依法不予支持。本案的焦点问题有两个，一是东营大海公司要求继续履行22份商品房现房买卖合同是否应得到支持；二是东营大海公司要求创城公司支付因不按规定期限为东营大海公司办理房地产权属证书而产生的违约金187532元有无事实和法律依据。 针对第一个焦点问题，涉案22套房屋中已经有17套房屋转移登记至案外人名下，即该17套房屋的所有权已经不属于创城公司，该17套房屋的商品房现房买卖合同已经客观上无法继续履行，经一审法院释明，东营大海公司不变更诉讼请求，仍然要求继续履行全部22份商品房现房买卖合同，故对于东营大海公司要求继续履行已经转移登记至案外人名下的奎文区76号置地公馆2-1-201、2-1-304、2-1-404、2-1-504、2-1-704、2-1-1304、2-1-1801、2-1-2504、2-1-2704、1-2-1003、1-2-1603、1-1-1801、1-1-2301、1-1-2401、1-2-2802、1-1-2902、1-2-2902十七套房屋的商品房现房买卖合同，办理该十七套房屋的房地产权属证书，依法不予支持。但是对于奎文区房屋的商品房买卖合同，因其尚为创城公司所有，创城公司应当继续履行，将该五套房屋的房地产权属证书办理至东营大海公司名下。 针对第二个争议焦点，根据商品房预售合同第十五条的约定，创城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并及时办理房地产权属证书，但是涉案22套房屋并未办理备案和不动产登记手续，且创城公司在庭审中明确表示不再向东营大海公司交付房屋，否认双方存在真实的商品房买卖合同关系。故创城公司已经构成违约，应当承担违约责任。根据该十五条的规定，东营大海公司不退房，创城公司应按已付房价款的1%向买受人支付违约金，创城公司虽抗辩违约金过高，但并未提交证据证明，一审法院认为该关于违约金计算标准的约定不违反法律规定，依法予以支持。东营大海公司的诉求系要求继续履行涉案22套房屋的商品房现房买卖合同，关于违约金亦是按照合同中关于不退房的情形下按照已付房款的1%主张，但是因该22套房屋只有1-1-101、1-1-102、1-1-201、1-1-202、2-1-2401五套房屋能够继续履行，其余17套房屋不具备继续履行条件，故仅支持该五套房屋的逾期办证违约金为44923.4元，即（882613元+957371元+885888元+960930元+805538元）×1%。对于剩余17套房屋的违约金，东营大海公司可以另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、山东创城地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内为东营大海房地产开发有限公司办理潍坊市奎文区房屋的房地产权属证书；二、山东创城地产集团有限公司于判决生效之日起十日内向东营大海房地产开发有限公司支付违约金44923.4元；三、驳回东营大海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4050.64元，诉前财产保全费5000元，共计9050.64元，由东营大海房地产开发有限公司6882.64元，由山东创城地产集团有限公司负担2168元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为创城公司与东营大海公司之间是否存在商品房买卖合同关系及合同履行情况如何认定。 本案中，东营大海公司与创城公司于2014年1月6日签订《商品房现房买卖合同》，约定由东营大海公司购买创城公司开发的涉案22套房屋，该合同不存在违反法律、法规强制性、效力性规定的情形，合同真实有效，双方之间形成商品房买卖合同关系，均应按约履行。双方因合同履行问题产生纠纷，东营大海公司提起本案诉讼，属于商品房买卖合同纠纷。创城公司主张其已经通过公告的形式解除了其与东营大海公司之间的《商品房现房买卖合同》，但东营大海公司不予认可，创城公司亦未提供证据证明其解除合同符合双方约定或法律规定，不予支持。创城公司在一审时称上述合同不真实，是为了捂盘惜售虚构的房屋买卖关系，但未提交证据证明，不予采信。 从合同的履行情况看，东营大海公司提交了2014年1月9日，潍坊市创城房地产开发有限公司与东营大海公司签订了关于潍坊市创城房地产开发有限公司与山东大海集团有限公司账务交割的说明，载明了“创城公司将涉案房屋转让给山东大海集团有限公司下属公司东营大海公司，以冲抵创城公司所欠山东大海集团有限公司欠款”的内容。山东大海集团亦出具说明，认可将债权转让给东营大海公司。由此可见，东营大海公司以山东大海集团的债权抵顶了涉案房屋的购房款。创城公司虽否认与山东大海集团有限公司之间存在欠款关系，但与其盖章确认的“账务交割的说明”内容不符，不予采信。 创城公司在一审时提交的购房合同书、房屋租赁合同、电汇凭证、收据等证据涉及的标的物与本案《商品房现房买卖合同》中的标的物不一致，与本案缺乏关联性，在本案中不能作为有效证据使用。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4050.64元，由山东创城地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年一月七日 书记员  于 涛