成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7384号 原告:冯彬,女,1968年2月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。 被告:成都蓉和家园房地产经纪有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：薛建强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵永和，男，1986年2月5日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，系公司员工。 委托诉讼代理人：唐旭，四川量力律师事务所律师。 原告冯彬与被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司（以下简称“蓉和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯彬及委托诉讼代理人胡云峰到庭参加诉讼，被告蓉和公司的委托诉讼代理人唐旭、赵永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除冯彬和蓉和公司签订的店面房屋租赁合同，并立即将房屋腾空退还给冯彬；2、判令蓉和公司支付拖欠的房租从2019年6月15日起至房屋腾退归还为止，每月12000元计算，暂计算到2019年9月15日，共计36000元；3、判令蓉和公司支付在租赁期间房屋所产生的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费共3072元；4、判令蓉和公司承担因逾期缴纳房租的违约责任，并支付违约金12000元；5、本案诉讼费用由蓉和公司承担。事实与理由：2018年9月13日，蓉和公司因经营需要与冯彬签订《房屋租赁合同》，约定蓉和公司租赁冯彬所有的位于商铺，建筑面积122平方米，租赁期为3年3个月，每月租金12000元，半年付一次…在合同履行期间，冯彬履行了作为出租人应尽的义务，而蓉和公司除支付开始半年的房租72000元外，至今未按约定支付2019年6月15日起的房租，并将商铺关门上锁，导致冯彬无法管理及使用商铺。经冯彬多次通过短信、及在商铺门口张贴公共，告知蓉和公司尽快支付拖欠的房租，若不再继续租用商铺，须限期结清应支付水、电、物业管理费、清洁费，搬走所有的物品和设施，并腾退商铺交还给我……冯彬已多次行使催告义务，书面通知告知了若到期未付租金，将解除上方合同。但蓉和公司收到后开始不回复，后采取对冯彬语言挑衅，威胁方式拒绝交纳房租，更不腾退房屋，严重损害冯彬的合法权益，冯彬委托律师向蓉和公司致函告知“由于蓉和公司严重违约行为，要求解除合同……”但蓉和公司仍拒绝配合，故冯彬提起诉讼。 蓉和公司辩称，冯彬陈述不属实，冯彬、蓉和公司双方于2018年9月13日签订房屋租赁合同后，蓉和公司按约定向冯彬支付了截至2019年6月15日的租金7200元，同时还支付了房屋押金12000元。蓉和公司承租后经营项目不甚理想，曾于2019年3月向冯彬提出能否提前解除合同，冯彬予以拒绝。在2019年3月底，蓉和公司便在该门店停止营业并且一直按照合同约定对外进行转租无果后，再次向冯彬提出解除合同并主动提出按约定支付违约金，但冯彬仍然予以拒绝。2019年6月13日，蓉和公司再次前往该门店，欲将门店内的剩余办公设施设备搬离，但发现该店铺已被他人上锁锁住，后蓉和公司通过与小区物业公司、该门店旁边的超市工作人员沟通以及通过报警，方才了解到在大约4月份的时候，冯彬就通知物管将房屋用锁锁住，以致蓉和公司的大部分办公设施至今无法搬出。蓉和公司认为合同早已解除，不存在冯彬所述的请求判令解除该合同及将房屋腾空退还给冯彬的情形。冯彬要求蓉和公司支付自2019年6月15日起的租金无事实和法律依据，蓉和公司不存在拖欠冯彬租金的情形。即使退一步讲，冯彬于2019年7月31日向蓉和公司发送的《律师函》也表明，自7月31日，双方的房屋租赁关系已解除，蓉和公司无需支付此后的租金。根据《店面房屋租赁合同》第五条的约定，蓉和公司应“按时交纳水、电灯费用”。据此，蓉和公司同意按照实际使用量及电力、水力部门的收费指导价标准支付，但冯彬也未提供相应的证据证明应缴金额。关于物管费、清洁费并非蓉和公司应当承担的合同约定义务。关于冯彬要求蓉和公司承担逾期缴纳房租的违约金无事实与法定理由。2019年6月13日或之前，冯彬已将涉案房屋通过上锁的方式实际控制并收回该房屋，该行为构成违约。而蓉和公司已按照合同约定向冯彬支付租金至2019年6月15日后。故冯彬违约在先，不能向蓉和公司主张违约金，反而应当向蓉和公司承担违约责任并退还押金12000元。退一步讲，即使蓉和公司存在一定的违约情形，那么双方的租赁合同关系亦于2019年7月31日冯彬向蓉和公司寄送《律师函》时解除，根据合同第七条的约定，蓉和公司的违约金亦以支付至冯彬处的12000元押金为上限，蓉和公司不再向冯彬承担其他违约责任。 本院经审理认定事实如下：2018年9月13日，蓉和公司与冯彬签订了《店面房屋租赁合同》，约定冯彬将其所有的位于的商铺出租给蓉和公司，该店铺建筑面积为122平方米；房屋租期为3年3个月，自2018年9月15日起至2021年12月14日止，冯彬同意留出90日不计房租，作为蓉和公司装修期；租金标准为每月12000元，付款方式为半年付款；付款时间为：第一次付款是2018年9月13日，第二次付款是2019年6月15日，第三次付款是2019年12月15日,第四次付款是2020年6月15日，第五次付款是2020年12月15日，第六次付款是2021年6月15日。合同签订后，蓉和公司交保证金12000元给冯彬，合同期满，如蓉和公司不续租，冯彬退还蓉和公司全部保证金。冯彬同意蓉和公司转租，转租后，冯彬退还蓉和公司剩余房租及保证金；蓉和公司必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各项相关文件、按时交纳水、电费用，并做好一切安全措施，若出现安全事故均由蓉和公司自行负责；蓉和公司必须按时交纳房租，否则冯彬有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由蓉和公司承担；双方在协议期内均不得违约，如冯彬违约则按该房月租金及搬家所造成的损失作为违约赔偿金，蓉和公司违约则从押金扣除一个月房屋租金赔偿给冯彬。 合同签订后，冯彬向蓉和公司交付了案涉商铺，蓉和公司向冯彬支付了第一次的租金72000元和押金12000元，共计84000元。期间蓉和公司以经营不善为由向冯彬提出解除合同，双方协商未果。2019年6月15日蓉和公司仍未支付租金，冯彬经催缴无果，故起诉。 另查明，2019年6月13日，成都市公安局双流区分局接到蓉和公司报警称其未交齐于2019年6月15日到期的水费和物管费，案涉商铺被人用锁锁上了，经民警现场核实，处理结果为蓉和公司与物管、冯彬沟通，三方自行协商处理。2019年6月16日，冯彬与蓉和公司就案涉商铺产生纠纷，故报警至成都市公安局双流区分局。处警情况载明：“经了解，当事人房屋出租方冯彬与承租方蓉和公司因案涉商铺发生租房纠纷，双方在派出所现场调解未果，民警作现场法律告知：承租方房租已于2019年6月15日截止，承租方现场表示以后不续租，民警告知承租方依据租赁合同限期搬离，双方房租问题自行协商不好走司法程序。” 2019年6月16日、17日、18日、19日、20日、21日、24日、25日，冯彬分别向蓉和公司以短信的方式发送了一份《告知书》，载明：1、蓉和公司应该于2019年6月15日给付房租费72000元；2、如果蓉和公司不再继续租用案涉商铺，请蓉和公司在2019年6月26日之内到物业处结清所有的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费，然后搬走蓉和公司在案涉商铺内的所有东西；3、如蓉和公司有异议，请到双流机场派出所当面进行调解。2019年8月3日，冯彬向蓉和公司邮寄一份《律师函》，要求蓉和公司在收到此函之日起三个工作日内按实交清所拖欠房租、结清拖欠费用、搬走所有物品、设施、将商铺交还冯彬，由于蓉和公司违约，冯彬书面通知从即日依法解除双方签订的《店面房屋租赁合同》，上述律师函的落款时间为2019年7月31日。 2019年9月1日，案涉商铺所在物业公司温资投资（成都）物业有限公司发出一份《缴费通知单》，载明：案涉商铺所产生的电费940.8元（2019年3月）；物业管理服务费2019元，从2019年3月至2019年9月；生活垃圾处置费112.2元，合计3072元，至今未收到上述费用。 上述事实，有当事人身份信息、房产证、店铺房屋出租合同、接（报）处警登记表、缴费通知单、微信聊天记录、通话记录、告知书、律师函以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，2018年9月13日蓉和公司与冯彬签订的《店面房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。冯彬依约向蓉和公司交付案涉商铺，蓉和公司应依约向冯彬支付租金。 关于冯彬要求解除双方签订的《店面房屋出租合同》。蓉和公司同意解除合同，但认为2019年6月案涉商铺被冯彬锁住时双方合同即已解除。本院认为，尽管双方所持理由不同，但均同意解除合同，本院对此予以确认。关于合同解除时间，本院认为，冯彬曾于2019年6月16日向蓉和公司经办人员发短信，内容为：“1、蓉和公司应该于2019年6月15日给付房租费72000元；2、如果蓉和公司不再继续租用案涉商铺，请蓉和公司在2019年6月26日之内到物业处结清所有的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费，然后搬走蓉和公司在案涉商铺内的所有东西。……”同日，冯彬和蓉和公司发生纠纷，民警到场进行调解，蓉和公司明确表示不再租赁案涉房屋，故能够确认双方此时就解除案涉《店面房屋出租合同》达成了合意。 关于冯彬要求蓉和公司腾退案涉商铺。本院认为，按照合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，在《店面房屋出租合同》解除后，蓉和公司应腾退案涉商铺。蓉和公司辩称，冯彬将案涉房屋的门锁住导致其无法搬出设备物品，但并未提交证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予支持。 关于冯彬要求蓉和公司支付拖欠的房租，从2019年6月15日起至房屋腾退归还为止按照每月12000元计算，暂计算到2019年9月15日，共计36000元。本院认为，案涉《店面房屋出租合同》于2019年6月16日解除，蓉和公司已向冯彬支付截至2019年6月15日的租金，还应向冯彬支付2019年6月16日的租金。合同解除后，蓉和公司至今仍未腾退案涉房屋，应当按照《店面房屋出租合同》约定的租金标准（每月12000元）向冯彬支付房屋占有使用费。蓉和公司辩称，冯彬将案涉房屋的门锁住导致其无法搬出设备物品，但并未提交证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予支持。 关于冯彬要求蓉和公司支付其未结清的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费共计3072元。本院认为，冯彬仅举证证明了上述费用的具体金额，但并未举证证明其已经代为支付了该笔费用，故其向蓉和公司主张上述费用无事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于冯彬要求蓉和公司支付违约金12000元，其主要理由为蓉和公司逾期支付租金构成违约。本院认为，根据双方签订的《店面房屋出租合同》关于“租金标准为每月12000元，付款方式为半年付款；付款时间为：第一次付款是2018年9月13日，第二次付款是2019年6月15日……”的约定，蓉和公司未按约定支付租金，属违约，应当按照合同中关于“双方在协议期内均不得违约，如冯彬违约则按该房月租金及搬家所造成的损失作为违约赔偿金，蓉和公司违约则从押金扣除一个月房屋租金赔偿给冯彬”的约定承担违约责任，蓉和公司已按一个月租金的标准向冯彬支付押金12000元，抵扣违约金后蓉和公司无需再向冯彬支付违约金。故对于冯彬的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告冯彬与被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司于2018年9月13日签订的《店面房屋出租合同》于2019年6月16日解除； 二、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于的商铺； 三、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告冯彬支付2019年6月16日的房屋租金400元以及自2019年6月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按照12000元/月的标准）； 四、驳回原告冯彬的其他诉讼请求。 案件受理费538元，由原告冯彬负担88元、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司负担450元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年一月十日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇