贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1749号原告：陈鑫，男，汉族，1988年1月25日生，浙江省云和县人，住浙江省云和县。原告：徐丹丹，女，汉族，1991年6月9日生，浙江省云和县人，住浙江省云和县。委托诉讼代理人：陈鑫，即本案原告陈鑫，系徐丹丹丈夫，代理权限为特别授权代理。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务：董事长。委托诉讼代理人：罗一博，北京大成（贵阳）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：潘应兰，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告陈鑫、徐丹丹诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，由审判员夏小惠适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理，原、被告双方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法解除原、被告双方于2017年12月27日签订的合同编号为：金石希尔顿4幢4-48号、金石希尔顿4幢4-45号、金石希尔顿4幢4-43号合同；2、被告返还原告购房款共计陆拾叁万贰仟陆佰叁拾捌元（￥632638元），并按银行同期贷款利率从2017年12月27日起计算至所有款项付清时止；3、被告返还原告水电开户费、契税、公摊费、配套费等相关费用共计肆万陆仟叁佰玖拾贰元（￥46392元），并按银行同期贷款利率从2017年12月27日起计算至所有款项付清时止；4、本案涉诉费用由被告负担。事实及理由：2017年12月27日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：金石希尔顿4幢4-48号、金石希尔顿4幢4-45号、金石希尔顿4幢4-43号，合同约定被告将自己拥有的位于平坝区店面以总价款人民币220688元的价格转让给原告，位于平坝区店面以总价款人民币224914元的价格转让给原告，位于平坝区店面以总价款人民币187036元的价格转让给原告，约定交房期限为：2019年4月30日（详见商品房买卖合同）。合同签订后，原告按照合同约定，及时足额向被告支付了三套店面的购房款共计632638元，支付水电开户费、契税、公摊费、配套费等相关费用共计46392元。现交房期限已届满，被告至今未与原告办理交房手续。根据合同第十三条第一款第二项约定，交房时间逾期超过30日，原告有权退房。并应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款等，原告曾于2019年6月1日，以邮寄方式向被告寄送了退房通知书3份，被告于2019年6月3日签收。原告已履行书面通知义务，但被告至今未退还原告购房款及相关款项，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告精石公司辩称：原告方诉讼请求不能成立，因双方就商品房买卖合同另行签订的《补充协议》，该协议的第2.1条明确约定：“如因不可抗力、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制性行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任”。本案案涉房屋因政府行为导致无法交房，被告不应承担违约责任；对于解除合同这一项请求，被告认为未达到解除合同的条件，因此应当继续履行合同。本院经审理查明如下事实：2017年12月27日，原、被告双方签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：金石希尔顿4幢4-43号、金石希尔顿4幢4-45号、金石希尔顿4幢4-46号）及《补充协议》。合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区，三套房屋套内面积分别为：23.8平方米、28.62平方米、28.08平方米，三套房屋总价款分别为：187036元、224914元、220688元，付款方式均为分期付款。三套房屋约定的交房时间均为2018年4月30日。合同第十三条均约定了出卖人逾期交付房屋超过30日，买受人有权退房，经买受人书面通知出卖人后，出卖人应当在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，二原告于2018年4月13日前向被告交纳三套房屋的购房款共计632638元，三套房屋契税及配套费共计33739元，三套房屋公共维修基金共计12399元。至双方约定的交房时间，被告未如约向原告方交付案涉商铺。原告于2019年6月1日向被告寄送案涉三套房屋的《退房通知书》，要求被告退房、退还所缴纳款项及支付已付款0.01%违约金，双方未就退房事宜达成一致意见，至本案成讼。同时查明：2016年10月8日，被告精石公司向平坝区人民政府提交关于金石希尔顿排污管道改道的报告，请求平坝区人民政府就更改排污管道业主单位及更改管道费用问题进行明确。平坝城区污水处理厂污水管道迁改工程于2018年5月26日开工，至2018年8月20日全部完工。安顺市平坝区住房和城乡建设局对该工程进行验收后于2019年1月7日出具《工程竣工验收报告》。本案审理过程中，被告精石公司于2019年9月12日向本院提交中止诉讼申请，称本案与本院审理的（2019）黔0403民初794号案件案情相似，被告因对该案判决结果不服，已经向安顺市中级人民法院提起上诉，二审尚未结束。为保证裁判的统一性，申请本案中止诉讼。本院经审查，认为被告申请中止诉讼理由成立，于2019年9月16日作出（2019）黔0403民初1749号民事裁定，裁定中止本案诉讼。（2019）黔0403民初794号案件经贵州省安顺市中级人民法院二审作出（2019）黔04民终922号民事判决，判决结果为：驳回上诉，维持原判。本院于2020年1月6日恢复本案诉讼。前述事实，有原、被告当庭陈述及提交的原告身份证、被告企业信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、《国有土地使用权出让合同》、《投资合同》、《关于金石希尔顿排污管道改道的报告》、《安顺市平坝区人民政府办公室公文处理笺》、《平坝区住房和城乡建设局文件处理纸》、《安顺市平坝区人民政府专题会议纪要》、《希尔顿建设项目工作推进协调会议纪要》、《平坝区2016年老农贸市场片区城市棚户区改造项目安置补偿协议》、《关于请求协调“金石希尔顿”项目政府改迁排污管道逾期交房事宜的请求》、《市政工程建设项目移交单》、《工程竣工验收报告》、全球邮政特快专递单及微信截图在卷为凭，足以认定。需要说明的是，被告提交的证据原告对真实性无异议，能客观证实案涉房屋建设过程中存在拆迁户不配合及污水管道改道施工的情形，但前述情形是否对被告不能如期交房构成不可抗力，将在本院认为部分进行分析说明。本院认为,本案争议的焦点是：一、本案是否符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、被告精石公司关于延期交房的抗辩理由是否成立；三、原告方诉请被告返还购房款项及支付违约金是否应予支持。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，就商品房的价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行合同义务。双方约定2019年4月30日交房期限届满后超过30日，被告未履行交房义务的，原告可选择退房。现原告依约支付购房款，被告未能如期向原告交付案涉房屋，且至本案辩论终结时案涉房屋均未向原告交付，被告已然构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“房屋交付时间为2018年4月30日”、第十三条“逾期超过30日，买受人有权退房”的约定，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，二原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。被告抗辩称未按期向原告交房系因平坝污水处理厂管道改迁施工影响被告方案涉商铺所在的4号楼施工进度，应属于不可抗力，同时符合双方签订的《补充协议》第2.1约定的情形，由此产生的延期交房被告不承担任何违约及赔偿责任。本院认为，工程勘察、规划设计和基础设施建设均是房地产开发建设的前期重要工作，其目的是为房屋建设施工做好准备工作，提供满足城市规划要求的施工图纸，完成土地开发的基础设施建设，为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件。且从被告提交的证据来看，本案中2017年4月5日在希尔顿建设项目工作推进会对市政排污管道改道费及征收事宜进行讨论及被告向平坝区人民政府提交《关于金石希尔顿排污管道改道的报告》，相关排污管道改道的前期准备工作均发生在2017年12月27日双方签订《商品房买卖合同》之前，所以对污水管道改道施工被告是可以预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款关于“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形”的规定，被告辩称不能如期交房属于不可抗力的理由不成立。再看本案中的情形是否可适用双方签订的《补充协议》中第2.1条款，从而免除被告精石公司的违约及赔偿责任。双方签订的《补充协议》，系被告为重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与二原告进行过协商，应认定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该《补充协议》第2.1条的内容属于免除被告方责任的情形，且被告未提供证据证明就该2.1条已对二原告尽到合理的提醒与说明义务，该条款无效。被告不能依据该《补充协议》2.1条款据实延期且不承担违约及赔偿责任。综上，被告关于延期交房的抗辩理由不成立。原告因购买本案三套案涉房屋共支付购房款632638元，双方签订的三份《商品房买卖合同》解除后，该款被告应向原告退还。被告向原告收取的房屋公共维修基金、契税及配套费是否应予以退还的问题，本院认为，配套费用实质为房屋交付后移交物业管理公司作为公共费用使用，且本案中双方签订的《商品房买卖合同》既已解除，精石公司无交付房屋的可能性，则配套费产生的基础亦已消失，应予退还。公共维修基金虽为精石公司代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还。即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成精石公司二次出售房屋后重复收取的客观情形。契税退还亦是同理。被告精石公司应向二原告退还已交购房款（632638元）、公共维修基金（12399元）、契税及配套费（33739元）共计678776元。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，合同解除后，出卖人应按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金（该违约责任与买受人逾期付款，出卖人解除合同后买受人应按照累计应付款的0.01%支付违约金的约定对等），二原告交纳的公共维修基金、契税及配套费用，因被告仅是代相关行政管理部门收取，故不应计入违约金计算基数。被告应向原告支付违约金为632638元×0.01%=63.26元，原告主张超出部分无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈鑫、徐丹丹与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2017年12月27日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：金石希尔顿4幢4-43号、金石希尔顿4幢4-45号、金石希尔顿4幢4-48号）。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈鑫、徐丹丹退还购房款项678776元。三、于本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告陈鑫、徐丹丹支付逾期交房违约金63.26元。四、驳回原告陈鑫、徐丹丹其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10590元，减半收取5295元，由二原告负担1295元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担4000元，限于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  夏小惠二〇二〇年一月六日法官助理王俊书记员赵佳媛