湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终2053号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭金，女，1980年6月14日出生，汉族，住益阳市高新区。 委托诉讼代理人：谭建长，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南绿岛物业管理有限公司，住所地益阳市高新区****。 法定代表人：文彪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：禹朝辉，该公司员工，代理权限为特别授权。 上诉人彭金因与被上诉人湖南绿岛物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭金上诉请求：1、撤销一审判决，改判彭金按物业服务合同约定的支付物业费标准的30％向物业公司支付物业费或撤销一审判决将本案发回重审；2、物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、物业公司与XX小区之间不存在合法的物业管理服务合同法律关系，物业公司对XX的物业服务行为应定性为无因管理；2、物业公司没有履行其提供的物业管理服务合同中约定的16项物业管理事项义务；3、物业公司没有履行书面催缴物业费的前置程序。综上，彭金拒交物业费是因为物业公司履行的物业管理行为存在严重瑕疵，为此，彭金认为在物业公司提供的物业管理合同的标准基础上按30％向物业公司支付物业费比较恰当。 物业公司答辩称：1、物业公司于2019年1月1日与XX业委会签订了物业管理服务合同，合同于2019年12月31日到期，因合同到期后，XX小区未成立业主委员会，前届业委会成员已于2019年8月解散。合同到期后，物业公司一直在XX小区进行物业管理服务，同时物业公司也出具了由益阳市朝阳街道明月社区居民委员会开具的物业服务在管证明。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”；2、物业公司已按照合同履行了相关义务与职责；3、彭金拖欠物业费，物业公司多次采取书面催缴和电话催缴。综上，物业公司已按物业管理合同约定履行了相应的职责和义务，彭金拖欠物业公司的物业服务费用事实清楚，证据充分。彭金的上诉请求及理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 物业公司向一审法院起诉请求：1、判令彭金支付物业服务费7039元，并按照每日千分之一的标准承担自2017年6月1日起至2020年6月30日止的逾期付款滞纳金2000元，合计9039元；2、判令彭金承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：物业公司系XX小区物业服务公司。2007年5月30日，湖南益阳XX房地产开发有限公司与物业公司（原长沙绿岛物业管理有限公司益阳分公司）就XX小区的物业管理问题签订了《XX前期物业管理服务合同》，约定湖南益阳XX房地产开发有限公司委托物业公司对XX实行前期物业管理服务，服务期限为自该合同签订之日起至XX业主委员会与所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。之后，XX业主委员会分别于2017年1月1日、2019年1月1日与物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定XX业主委员会委托物业公司对XX提供物业管理服务，收费标准为电梯房1.1元/㎡/月、商业性质用房2元/㎡/月、多层住宅0.8元/㎡/月；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理费日千分之三的标准缴纳滞纳金。上述合同签订后，物业公司按约对XX小区提供了物业服务，彭金系XX小区6-404号房屋业主，房屋面积为237.81平方米。彭金没有向物业公司缴纳自2017年6月1日至2020年6月30日期间房屋的物业管理费7039元（237.81㎡×0.8元×37个月=7039元）。庭审过程中，彭金没有提交已经向物业公司缴清了所欠物业管理费的证据，彭金提起反诉时也没有提交其因房屋漏水导致其8000元财产损害的证据。物业公司提交了该公司于2020年4月11日将书面《催款通知书》张贴于彭金房门上的照片复印件，以证明物业公司向彭金进行了书面催缴。 一审法院认为，物业公司与XX开发商湖南益阳X房地产开发有限公司签订的《XX前期物业管理服务合同》及与XX业主委员会签订的《物业管理服务合同》均依法成立且有效，对XX小区所有业主均有约束力。物业公司按约向彭金提供了物业管理服务，彭金作为物业公司服务小区的业主，依法应按约定的标准向物业公司缴纳物业管理费。彭金没有缴纳自2017年6月1日起至2020年6月30日期间物业管理费的行为构成违约；关于彭金在答辩中认为物业公司诉前没有书面催缴的问题，因物业公司于2020年4月11日就将书面《催款通知书》张贴于彭金经常出入的房门上，可以视为物业公司在诉前完成了书面催缴义务，彭金在答辩中认为物业公司在诉前未进行书面催缴的答辩意见与事实不符。关于彭金所居住房屋顶层漏水，排气管道漏气的问题，不论原因系房屋质量问题还是其他人为原因，并非出于物业公司物业服务的过错，不能成为业主拒绝缴纳物业管理费的理由，而且彭金也没有提交物业公司系侵害人及造成多大损害的相关证据。关于彭金在答辩中认为物业公司所起诉2017年10月份以前的物业费是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，物业公司主张要求彭金支付自2017年6月1日起的物业管理费，自民法总则施行之日以前的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效。物业公司于2020年4月11日将向彭金催缴物业管理费的书面《催款通知书》张贴于彭金经常出入的房门上的行为，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一项规定的情形，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力；本案物业公司于2020年7月向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。彭金在答辩中提出物业公司所起诉2017年10月份以前的物业费超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上，法院对物业公司要求彭金支付自2017年6月1日至2020年6月30日期间物业管理费7039元的诉讼请求予以支持。法院前期审理的该小区物业服务合同纠纷案件已认定物业公司提供的物业服务存在瑕疵，因客观上服务瑕疵与业主拒交物业管理费的行为存在一定的关联性，而且彭金在庭审中也提出了物业公司在对小区的物业服务中存在物业管理不到位的问题，故对物业公司要求彭金承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案物业公司起诉彭金的诉讼请求是因彭金未按《物业管理服务合同》的约定要求彭金支付物业管理费，而彭金反诉的诉讼请求是因房屋顶层漏水，排气管道漏气等原因要求物业公司赔偿房屋财产损失及精神赔偿金，彭金的反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求并非基于相同法律关系和相同事实，反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，彭金提起反诉于法无据，而且彭金也没有提交物业公司系侵害人以及造成损害的相关证据，故对彭金提出的反诉应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、彭金在本判决生效之日起三日内支付物业公司自2017年6月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7039元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求；三、驳回彭金的反诉请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由彭金负担；一审案件反诉受理费25元，由彭金负担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点是彭金是否应按物业服务合同约定的支付物业费标准向物业公司支付物业费。物业公司系XX小区物业服务公司。2007年5月30日，湖南益阳XX房地产开发有限公司与物业公司就XX小区的物业管理问题签订了《XX前期物业管理服务合同》。之后，XX业主委员会分别于2017年1月1日、2019年1月1日与物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定XX业主委员会委托物业公司对XX提供物业管理服务，收费标准为电梯房1.1元/㎡/月、商业性质用房2元/㎡/月、多层住宅0.8元/㎡/月；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理费日千分之三的标准缴纳滞纳金。上述合同均依法成立且有效，对XX小区所有业主均有约束力。物业公司按约向彭金提供了物业管理服务，彭金作为物业公司服务小区的业主，依法应按约定的标准向物业公司缴纳物业管理费，彭金没有缴纳自2017年6月1日起至2020年6月30日期间物业管理费的行为构成违约。关于彭金在上诉中认为物业公司诉前没有书面催缴的问题，因物业公司于2020年4月11日就将书面《催款通知书》张贴于彭金经常出入的房门上，可以视为物业公司在诉前完成了书面催缴义务。关于彭金上诉提出物业公司提供的物业服务存在瑕疵问题，一审已经认定物业公司因客观上服务瑕疵与业主拒交物业管理费的行为存在一定的关联性，故才驳回了物业公司要求彭金承担逾期付款滞纳金的诉讼请求。 综上所述，彭金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由彭金负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏立群 审判员  毛杰中 审判员  徐高龙 二〇二〇年十二月七日 书记员  贾 殷