宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3511号 上诉人（原审原告）：银川中房物业集团股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：王钦玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乔琨，男，1980年6月12日出生，汉族，该公司法务。 委托诉讼代理人：李继，女，1982年7月28日出生。 被上诉人（原审被告）：赵永宁，男，1976年9月6日出生，汉族。 上诉人银川中房物业集团股份有限公司因与被上诉人赵永宁物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人银川中房物业集团股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2010年1月1日至2011年12月31日、2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计4077.5元；依法改判被上诉人向上诉人支付因拖欠上述款项所造成的2010年7月1日至2019年4月30日的利息损失794.1元，依法改判被上诉人向上诉人支付自2019年5月1日至被告支付物业服务费之日止的利息损失；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误，一审中提交的证据不足以证实物业服务存在瑕疵，一审法院以另案证据认定事实不当，另案照片未在法庭质证，违反法定程序。 被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 原审原告向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2010年1月1日至2011年12月31日、2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计4077.50元；⒉判令被告向原告支付因拖欠上述费用所造成的自2010年7月1日至2019年4月30日的利息损失794.10元，并支付利息至被告支付款项之日；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：原告银川中房物业集团股份有限公司原企业名称先后曾为宁夏中房集团银川物业服务有限公司、银川中房物业管理股份有限公司。2006年原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：由原告为丽景湖畔小区（一至四期）提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的小型维修、养护和管理，共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的日常小型维修养护运行和管理，共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理，共用部位的环境卫生、垃圾的收集、清运，维持物业区域内车辆行驶秩序，并对车辆停放进行有序管理，维护小区公共秩序，公共区域消防设施进行维护管理，房屋装修装饰管理服务，与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料的收集保管，对物业买受人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；第三、四期的物业服务费标准在补充协议中具体约定；合同期限自2006年3月5日至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同止。2008年1月1日，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》，约定物业服务费标准为：住宅及非住宅面积0.60元／平方米／月收取；协议其他条款与双方2006年签订的相应条款约定一致。2015年，原告与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，物业服务费标准为0.60元／平方米／月，同时约定了结合物业管理区域的实际情况，编制物业年度服务计划、年度维修养护计划等，不得擅自占用和改变物业管理区域内共有部分的用途，如需在管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与业主委员会协商并经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门实施；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按3‰的标准向原告支付违约金，原告可以向人民法院提起诉讼。2016年5月4日，丽景湖畔业主委员会作出《关于丽景湖畔物业费调费的通知》，载明：“丽景湖畔小区自2006年建成入住10年来，物业收费未做过调整。十年中，物价上涨，人员工资翻倍增长，银川市的社平工资由原来450元／月上调为现在的1480元／月，社保基数由原来861元／月上调为2841元／月，上调比例228％，物业成本急剧加大，加之园区设施老化，维修维护费用增加，导致物业费入不敷出。根据2014年宁夏回族自治区人民政府文件《宁政发〈2014〉58》，物业费三年调整一次。鉴于此，丽景湖畔业主委员会委托银川中房物业丽景湖分公司以书面征求业主意见的形式召开全体业主大会，本园区业主共计2459湖，同意1269湖，同意户数已过半，符合物业管理条例相关规定，根据业主大会的表决，同意丽景湖畔小区物业费上调0.25元㎡／月，调整后2016年度物业费收费标准为每月0.85元㎡／月。入户登记表：通过率为51％”。2018年1月1日，原告又与被告续签《物业服务合同》，约定：物业服务标准为多层住宅：0.85元／月／平方米，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。被告赵永宁系银川市兴庆区路径湖畔三期（煦冬园）50-1-401室业主，房屋面积为78.11㎡，现原告以被告未交纳2010年1月1日至2011年12月31日及2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费为由，诉至法院。2017年3月29日，被告赵永宁与另两名丽景湖畔业主孙刚、陈瑾将银川丽景湖畔业主委员会诉至一审法院，请求撤销业委会作出的“关于同意丽景湖畔小区物业费每月上调0.25元的决定”及“与银川中房物业管理股份有限公司续签物业服务合同的决定”。一审法院于2017年9月25日作出（2017）宁0104民初3364号民事判决，判决：驳回孙刚、赵永宁、陈瑾的诉讼请求。后孙刚、赵永宁、陈瑾上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2017）宁01民终3393号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原告是具有资质的物业服务公司，其与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称未交2010年1月1日至2011年12月31日物业服务费原因为入住小区遭遇两辆电动车失窃事件经和原告协商，由原告承担该期间的物业服务费，且原告起诉该两年物业服务费已过诉讼时效，因被告未提交证据证明其已与原告就该两年物业服务费进行了协商且原告对此不予认可，原告一直为被告提供物业服务具有连续性，原告现起诉该期间物业服务费未过诉讼时效，故对被告的该项辩解意见一审法院不予采纳。被告辩称涉案房屋阳台侧墙裂缝，造成雨水渗漏至房屋内，因其未提交证据予以证明且原告对此亦不予认可，故对被告的该项答辩意见一审法院不予采纳。被告辩称备案车位为546个，实际车位已达到950个，因其提交的照片无法证明其主张，亦未提交其他证据予以证明，故对被告的该项辩解意见一审法院不予采纳。被告辩称移动基站建在被告房屋窗户附近，损害业主的知情权并带来了噪音，因该移动基站并非原告建立，且被告提交的证据无法证明其主张，故对被告的该项辩解意见，一审法院不予采纳。被告辩称未交2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费原因为原告未经业主大会以及民意调查将物业服务费调制0.85元／平方米／月，因被告已于2017年3月29日将银川丽景湖畔小区业主委员会诉至法院，该案已作出判决，故对于该问题本案不再处理。根据庭审查明的事实及另案业主提交的证据，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告系涉案房屋的所有权人，故根据公平诚信和质价对等原则，一审法院酌情确定被告应缴物业费的比例为95％。涉案房屋自2010年1月1日至2011年12月31日期间产生物业服务费1124.78元（78.11㎡×0.60元／㎡／月×24个月），自2015年1月1日至2015年12月31日期间产生物业服务费562.39元（78.11㎡×0.60元／㎡／月×12个月），自2016年1月1日至2018年12月31日期间产生物业服务费2390.17元（78.11㎡×0.85／㎡／月×36个月），以上物业费合计4077.34元。被告应向原告支付上述期间物业服务费3873.47元（4077.34元×95％）。关于原告主张的利息损失，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告赵永宁于本判决生效之日起三日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付2010年1月1日至2011年12月31日、2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3873.47元；二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵永宁负担。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，及上诉人与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。上诉人实际提供了物业服务，被上诉人应当按照合同约定支付物业费。对于欠付物业费的金额，一审法院依据涉案小区实际情况，酌情确定被上诉人应缴物业费的比例为95％，该认定不违反法律规定，并无不当。原判决裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人银川中房物业集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年一月三日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。