安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初11929号原告：于龙，男，汉族，1993年3月6日出生，住安徽省亳州市利辛县。委托诉讼代理人：张辉，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超建，安徽金睿律师事务所实习律师。被告：安徽千里马房地产营销策划有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河东路**怡和城市广场****，统一社会信用代码91341200MA2REJMY1N。法定代表人：孙西玲，该公司经理。被告:阜阳开伟置业投资有限公司，住所地安，住所地安徽省阜阳市开发区新阳大道**信用代码913412005592465622。法定代表人：何启峰，该公司经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘修德，安徽景涛律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：张华，安徽景涛律师事务所律师。原告于龙诉被告安徽千里马房地产营销策划有限公司（以下简称千里马公司）、阜阳开伟置业投资有限公司（以下简称开伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于龙及其委托诉讼代理人张辉、刘超建、被告千里马公司法定代表人孙西玲、二被告共同委托诉讼代理人张华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告于被告千里马公司签订的《认购书》；2、依法判令被告向原告双倍返还定金240000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月原告欲购买供家庭生活居住的住宅，开伟公司了解到原告的需求后，委托千里马公司就购房一事与原告进行磋商，并承诺原告所认购的房屋为住宅。2018年9月16日原告与被告千里马公司签订了《认购书》，约定原告认购被告开伟公司开发的商品房，并约定原告向被告交付120000元，作为双方将来能够进一步签订商品房买卖合同的定金，后原告交付了该定金，被告出具了收条。2019年9月原告要求与被告订立商品房买卖合同时，才了解到被告所出售的房屋并非住宅用途而系商业用房，根本无法供生活居住使用。并且原告实地了解，该楼盘已经烂尾，不具备出售条件。最终因被告过错，双方未能签订商品房买卖合同。被告为达到收定金的目的，以不实说明、虚假宣传等违反诚实信用原则及合同约定的手段，与原告签订认购书，使原告错失了与他人磋商的机会，产生了一定损失。现为了维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告千里马公司辩称,一、被答辩人构成根本性违约，明显负有过错责任。首先，被答辩人无视诉讼诚信原则，谎称“开伟公司了解到原告的需求后，委托千里马公司就购房一事与原告了磋商，并承诺原告所认购的房屋为住宅。”而事实是，双方互不相识，被答辩人家居何处，均不得而知，怎么可能找到被答辩人磋商购房，又怎么可能向其承诺所购房屋为住宅，恰恰是被答辩人前来多次，情况了解之后，迫不及待的于《认购书》签订之前的2018年5月25日即向开发商交纳了“诚意金”20000元，后于2018年9月16日认购书签订时向开发商交纳购房定金100000元。客观事实表明，被答辩人是在充分自愿的基础上认购房屋的。其次，被答辩人至今未能交纳后续购房款，构成根本性违约。被答辩人应予《认购书》约定的2019年6月15日前向开发商付清分期购房尾款220000元，可不知何故，至今未予交纳。二、涉案楼盘不存在烂尾和虚假宣传问题。答辩人系经工商注册核准从事房地产代理销售等项业务的，在对涉案房地产销售过程中，从来没有虚假或夸大宣传，案场销售过程中项目五证齐全并公示，项目性质清晰，如果有违规营销情况出现，有关部门定会进行查处的。况且所销售房屋有很多家。涉案楼盘系由安徽阜阳中盛建设有限公司承建，其对楼房建设进展最具话语权，根本不存在烂尾问题。三、被答辩人自身构成根本性的违约，责任应予自负。2018年9月16日签订的《认购书》是双方的真实意思表示，可被答辩人公然违约，应于2019年6月15日前应付尾款220000元，至今未付给开发商。按照《认购书》第五条约定：乙方如果没有按期履行本条规定，视为自行放弃该商品房的认购权，开发商有权将该房屋另行出售，所交定金不予退还。四、答辩人系代理销售行为，不是涉案房屋产权人。答辩人系房地产营销中介机构，系接受业主委托代理房地产销售，以此收取佣金，不是涉案楼房的出卖人及房屋产权人。综上所述，被答辩人无视认购书的约定，构成严重违约，致使合同目的不能实现，并给开发商造成了严重的经济损失，为此，特提出答辩，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告开伟公司辩称，一、答辩人不是适格被告，诉讼主体错误。从被答辩人提供的《认购书》来看，答辩人不是合同一方主体，不是合同相对人，不具权利义务关系。二、答辩人开发建设的涉案楼盘工程已基本竣工，不存在烂尾和虚假宣传问题。涉案楼房建设的各项审批手续齐全，系由安徽阜阳中盛建设有限公司承建，工程如期进行，基本竣工，根本不存在烂尾问题。委托从事房地产代理销售业务的千里马公司，系经工商核准登记的合法公司，从来没有虚假或夸大宣传，如果有违规营销情况出现，有关部门定会对其惩戒的。三、被答辩人构成根本性违约，明显负有过错责任。从被答辩人于2018年9月16日签订的《认购书》来看，其应于2019年6月15日前付清尾款220000元，至今未付。按照《认购书》第五条约定：乙方如果没有按期履行本条规定，视为自行放弃该商品房的认购权，甲方有权将该房屋另行出售，所交定金不予退还。综上所述，答辩人认为，被答辩人无视认购书的约定，在公然违约的情况下，却恶意诉讼。庭审中补充答辩，合同第四条第三大项约定被告有权行使先履行抗辩权，本案原告没有充分的证据证明被告告诉是住宅楼，两个录音中都没有明确说是住宅，被告也一再告知是公寓楼，认购书中也没有说是住宅，公寓楼即可以办公也可以居住，不像原告诉称的不能居住。被告不存在欺诈，而是原告违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：千里马公司受开伟公司委托出售房屋，两被告之间存在商品房委托代理销售合同，2018年5月25日于龙向千里马公司交纳20000元购房诚意金；2018年9月16日以千里马公司为甲方、以于龙为乙方，双方签订了《明悦.尊府认购书》，该认购书约定乙方购买甲方开发的明悦.尊府1号楼501室，优惠后680000元，首付款120000元，扣除定金补交220000元，认购该房屋所交定金120000元（凭甲方收款收据为证），2019年6月15日前付清应付分期购房款尾款220000元，余款340000元办理银行按揭贷款付清，乙方如果没有按期履行本条规定，视为自行放弃该商品房的认购权，甲方有权将该房屋另行出售，所交定金不予退还。该协议甲方处加盖了千里马公司印章，置业顾问张家辉签名，原告在乙方处签名按指印。认购书签订当日原告交付100000元，被告千里马公司出具收据，收款事由为购房定金。另查明：原告至今没有与被告签订正式商品房买卖合同。被告千里马公司在庭审中认可张家辉是其公司的销售人员。原告提供与张家辉通话录音中可以反映出，被告方为达到销售目的，采取了不实说明、虚假宣传等欺诈手段，诱使原告交纳定金和签订认购书。上述事实，由原告身份证、被告营业执照、银行转账凭证、收据、《认购书》、录音资料、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及当事人陈述等，予以证实。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体确定，并对商品房面买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。千里马公司以欺诈手段进行销售房屋，违反了民事活动应遵循的诚实信用原则，应当承担民事责任，该责任应由委托方开伟公司和受托方千里马公司共同承担。原告虽未按约定时间交纳余款，是因被告欺诈在先，原告有理由拒交余款且不应视为原告违约。对原告的诉讼请求，合理部分予以支持。原告交纳的款项，其中20000元注明为诚意金，没有证据证明20000元诚意金冲抵定金，因此，实际交纳定金数额应认定为100000元。解除双方签订的认购书后，被告方应返还诚意金并双倍返还定金。原告诉状所称的“开伟公司了解到原告的需求后，委托千里马公司就购房一事与原告进行磋商”既缺乏证据证明也违反常理，本院不予采信。原告诉称的烂尾，原告也未举证证实，本院也不予采信。但这并不影响千里马公司在向原告销售案涉房屋过程中隐瞒非住宅房屋事实的认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条、第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第83条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告于龙与被告安徽千里马房地产营销策划有限公司签订的《明悦.尊府认购书》。二、被告阜阳开伟置业投资有限公司和被告安徽千里马房地产营销策划有限公司共同返还原告于龙诚意金20000元并双倍返还定金200000元，共计220000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告于龙其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告于龙负担150元，由被告阜阳开伟置业投资有限公司和被告安徽千里马房地产营销策划有限公司共同负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇二〇年一月十五日书记员  许 静