山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民再18号原告（反诉被告）：山东林河科技经贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐建正，总经理。委托诉讼代理人：王姣，山东齐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿艺，山东齐华律师事务所律师。被告李光华，男，1962年2月11日出生，住山东省威海市。被告（反诉原告）：济南脑科医院，住所地济南市。法定代表人：秦秀臣，院长。以上两被告共同委托代理人彭延敏，国浩律师（济南）事务所律师。原告（反诉被告）山东林河科技经贸有限公司（以下简称林河科技公司）与被告李光华、被告（反诉原告）济南脑科医院（以下简称脑科医院）租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月16日作出（2011）历民初字第956号民事判决，脑科医院不服，提起上诉，2012年6月20日，济南市中级人民法院作出（2011）济民一终字第75号民事裁定，裁定撤销本院（2011）历民初字第956号民事判决，发回本院重审。2014年4月17日，本院作出（2011）历民重初字第956号民事判决，林河科技公司、脑科医院均不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。2015年12月1日，济南市中级人民法院作出（2014）济民四终字第553号民事判决。林河科技公司不服，向山东省高级人民法院申请再审，2017年7月6日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民申920号民事裁定，提审本案；2018年12月14日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再70号民事裁定，裁定撤销济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决及济南市历下区人民法院（2011）历民重初字第956号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，原告（反诉被告）林河科技公司的委托诉讼代理人王姣、鹿艺与被告李光华、被告李光华及被告（反诉原告）脑科医院的委托诉讼代理人彭延敏均到庭参加诉讼。再审中，林河科技公司申请追加秦秀臣为共同被告，后申请撤回追加该被告的申请，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。林河科技公司提出诉讼请求：一、两被告共同向原告支付拖欠房屋占有使用费103.2031万元，并支付利息（以103.2031万元为基数，自2010年1月1日逾期之日至实际付清之日止，按照年利率6%计算）；二、诉讼、保全等费用由被告承担。事实与理由：1、《租赁合同》签订后，原告已按约定将房屋交付被告使用，被告霸占房屋拒不支付租金产生纠纷，于2012年5月29日才将医院注册地址迁出，2013年3月，被告仍霸占着涉案房屋放置家具等其他物品，被告占用房屋是已实际发生的事实，原告有权要求被告支付拖欠租金，承担违约责任。2、被告向原告支付占有使用费103.2031万元及并按照年利率6%赔偿损失。2008年12月21日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告济南市东外环路7879号院内ABCDE共计五栋楼，年租金100万元，每年递增5%。经核算，被告拖欠2010年使用费5万元，拖欠2011年63.75万元，拖欠2012年1—5月34.4531万元，共计103.2031万元，被告拖欠使用费长达八年时间，给原告造成了巨大损失，应予赔偿。3、反诉原告未提供充分有效的证据证明其对涉案房屋进行过维修或装修，即使存在维修、装修，根据合同约定及法律规定，在未征得反诉被告书面同意的情况下，一切所谓的损失也应当自行承担。4、济南市卫生局医疗机构信息、医疗机构执业许可证，明确记载脑科医院为私人所有，主要负责人为李光华，私人医院或私人企业所得收入归法定代表人或主要负责人个人所有，李光华应对脑科医院的债务承担偿还义务，根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，济南脑科医院系李光华的独资企业，所有制形式为私人所有，根据该法第二条之规定，李光华作为投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，且涉案房屋租赁合同由李光华签订，李光华系合同当事人，对于房屋占有使用费应该承担偿还义务。5、关于反诉问题，反诉原告当庭所述的反诉被告存在封门、堵路、停水、停电等行为，但其未提供有效证据予以证明，反诉被告不存在上述行为。6、有关房屋交接时间，合同签订后，双方虽产生纠纷但合同一直未解除，被告也一直占有房屋，直至2013年3月，被告当庭称已于2011年初已从租赁房屋搬出，与事实不符，被告也未举证予以证明；2012年5月14日，济南市中级人民法院办案人员曾去涉案房屋现场查看，为避免损失扩大，曾组织双方交接，如果当时被告已经搬出，中院为何会现场组织交接，中院提议组织交接后，被告当面表示“能办理交接”，被上诉人强行把门锁上不让我们搬了（见2012年5月14日上午9时中院调查笔录）。由此可见，截止当时被告物品仍在原告房屋内，双方也未交接。原告房屋系经营性房屋，被告租赁后已在此办理工商注册登记，被告不迁出，新承租人无法注册，原告无法对外出租，也不会有人去承租这样的房屋。2012年5月，脑科医院才将注册迁出，原告将占用使用费时间计算到此时已经是极度的保守和克制。被告称是2011年3月31日将涉案房屋交接给原告，被告应当提供证据证明双方办理了交接手续。关于报警记录，最后的结论是石头、沙子是有人在搬家，不是堵路、锁门；所谓的涉黑行为，目前并没有确切的案件结论，而且济南市历下区公安分局对田姓工作人员的报批捕行为已经被济南市历下区人民检察院驳回，对王娟的行为济南市历下区公安分局直接没有报批捕，所谓的涉黑到底是陷害还是真正的涉黑，目前没有定论。如果仅凭被告单方的报警陈述，就认定原告将被告赶出的事实，被告举证责任可谓太低。林河科技公司为证明其主张，提供的证据有：证据1、济南市建委济建乡字（93）第17号文件（复印件），证据2、历下政办发[1995]6号文件（复印件）；证据1、2证明姚家镇所辖各村庄属于村镇规划管理区域，建设用地规划许可证的发放工资由建委村镇建设规划管理办公室负责。证据3、历下经计字（2001）第46号，证明关于对林河经贸有限公司投资计划的批复，济南市经济计划委员会同意租赁浆水泉村非耕地60亩。证据4、第01700175号建设工程规划许可证，证明2001年3月18日原告获得了规划许可证；证据5、编号5891343山东省行政事业性收费票据，证明原告缴纳规划管理费270798元；证据6、（2001）历下基管第0002237号建设工程施工许可证，证明涉案项目已经取得施工许可；证据7、济南市人民防空办公室B01-0092号证书，证明林河科技园小食堂工程符合人防法的规定；证据3-7共同证明原告所出租的涉案房屋取得了建设工程规划许可证并办理了相关建设手续，原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效。证据8、租赁合同，证明2008年12月21日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告承租原告位于济南市东外环路7879号院落内五栋楼房设立、经营医院，租赁期限从2009年1月1日起至2028年12月31日止，第一年租金100万元，每年累计递增5%，租金交付方式为按年支付，于每年1月1日前缴足，被告逾期交付租金30日以上的，原告有权解除合同，被告逾期支付租金的，每逾期一天，原告有权按照日租金标准向其收取违约金，合同签订后，原告将房屋交付被告使用。证明被告自2010年起累计拖欠租金共计103.2031万元，原告有权要求被告支付租金，并按照合同约定承担违约金。证据9、济南脑科医院工商登记信息（网络打印件），证明济南脑科医院为个人独资企业。证据10、济南脑科医院医疗机构登记证书、医疗许可职业许可证、组织机构代码证（复印件），证明济南脑科医院为私人所有。证据11、济南脑科医院变更记录信息，证明2011年12月27日经济南市卫生局批准济南脑科医院的法定代表人和投资人变更为秦秀臣。证据9—11共同证明李光华、秦秀臣作为投资人应对济南脑科医院拖欠租金和违约金承担无限责任。证据12、济南市历下区建设管理局历下建字2002—3号文件《关于历下区村镇建设服务中心历下总站人员分流的报告》（复印件），证明村镇办于1993年根据市建委（93）第17号文设立，根据2001年机构改革编程撤销。该文件的签发时间为2002年1月25日，证明在2002年1月25日之前历下区城建部门设有村镇建设管理机构，因为涉案规划许可证取得的时间和该机构撤销的时间存在时间差，中间涉及机构改革，有可能名称存在变更，但是机构职能一直存在。脑科医院、李光华对林河科技公司提供的证据的质证意见为：对证据1—3真实性均无异议，对证据1、2中涉及的村镇建设管理部门按照原告的主张是济南市历下区城建委村镇规划开发办公室，该部门于1997年被撤销。对证据4真实性有异议，证据4的发证机关为济南市历下区城建委村镇规划开发办公室，发证时间2001年3月18日，此时发证单位已经被撤销。对于该份证据上的印章的真实性以及证据本身的真实性均有异议。证据4的发证机关为济南市历下区城建委村镇规划开发办公室，证据5收费单位济南市村镇建设服务中心历下总站，两者不一致，是相互矛盾的，且建设规划许可证应当附有规划图，原告在之前的庭审中曾经提交过所谓的规划图，从该证据的形式上看，也不符合合法的证据要件。对证据5真实性、关联性有异议，该证据无法证明涉案土地取得了建设规划手续。对证据6真实性、关联性有异议，该证据无法证实涉案土地取得了建设工程规划许可证。作为签发单位的济南市历下区建设委员会建筑市场管理科,其与证据4的签发单位名称不一致，证据4的签发单位为济南市历下区城建委村镇规划开发办公室。若证据6是真实的，那么证据4是伪造的。因为当时的济南市历下区建设委员会已经没有“城乡”两个字，不可能存在“城建委”这三个字，且在1997年该机构已经被撤销。证据4、5、6是相互矛盾的，其中证据4是伪造的，原告涉嫌刑事犯罪，我们申请法院将该案移送公安机关进行立案侦查。证据4中的建设规模是16412平方米，证据6中的面积是16420平方米，显然是不一致的。对证据7真实性、关联性有异议，质证意见同证据6的质证意见。对证据8真实性无异议，但对租金的支付方式双方进行了口头的变更，原合同中约定的是每年1月1日前缴纳租金，后来双方口头约定分期支付。对证据9—11真实性无异议，对证明目的有异议。对证据12真实性有异议，该证据系复印件。即使有原件，原告提供的证据4的发证机关与该份证据上所涉及的历下区村镇建设服务中心历下总站并不一致。对关联性有异议，原告主张可能存在的名称变更情况，原告应当提供相应证据。从该证据的内容看济南市历下区分局，并不是济南市历下区城建委村镇规划开发办公室。被告李光华辩称，李光华签订案涉租赁合同，其是代表脑科医院与原告签订的，是职务行为，依法不应承担责任。在双方签订租赁合同时，济南脑科医院并不是企业性质的单位，属于民办非企业单位，其也未在工商部门办理登记手续，因此不适用《中华人民共和国个人独资企业法》的有关规定，原告对李光华的诉求无法律依据，依法应当予以驳回。原告对李光华个人名下的房屋及银行账户进行查封没有依据，要求原告立即解除。被告李光华未提供证据。被告脑科医院辩称及反诉称，基于原告在再审中对诉讼请求的变更，原告已经自认涉案的租赁合同是无效合同。脑科医院已经足额支付了房屋占用期间的使用费用，不拖欠原告的费用。原告的诉讼请求应予驳回。同时提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同因涉案房屋违法导致合同无效，依法确认反诉原告已于2011年3月31日搬出涉案房屋；2、请求判决反诉被告返还反诉原告交纳的30万元的保证金;3、判决反诉被告因合同无效给反诉原告造成的损失,赔偿反诉原告损失5044119.53元(其中装修开办费用320096.53元,计算至2011年7月30日的停业期间利润损失14000元,人员工资支出44815元,其他管理费支出80000元，其后的损失按月320635.84元计算)；4、判令反诉被告向反诉原告支付租赁合同约定的违约金;5、判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。再审中，反诉原告脑科医院自愿撤回第4项诉讼请求。同时，口头提出要求追加宋建伟、南云生为共同被告并承担责任。理由为：由于合同无效，原告给脑科医院造成了巨大的损失，依法应当承担赔偿责任；保证金30万元应当依法予以退还。反诉事实与理由:2008年3月28日,南云生、李光华(本诉第一被告)、宋建伟三人签署《设立康复医院出资协议书》,约定三人拟在山东省济南市共同出资设立一家康复医院(即反诉人,医院注册资金为人民币250万元,其中南云生出资150万元,占医院注册资本的54%,李光华出资100万元,占医院注册资本的36%,宋建伟以两个门诊楼(约1000平方米)使用权入股,占医院注册资本的10%。在三人签署《设立康复医院出资协议书》前的2008年3月28日,南云生就与以宋建伟为法定代表人的山东林河科技经贸有限公司签订《租赁合同》,租赁其位于济南市东外环路7879号院内的房产筹建医院，租金每年50万元，合同签订后,南云生于2008年4月24日一次支付了两年的租金100万元，并对承租房屋进行完善和装修。在筹建过程中,南云生与宋建伟发生矛盾,南云生于2008年12月1日退出医院的筹建,并将其所占的股权转让给李光华,而宋建伟则更是直接退出了医院的筹建,并收回了两个门诊楼使用权的入股。李光华为避免已经投入的200多万元形成损失,独自承担了医院的筹建、经营工作,并以反诉人的名义与以宋建伟为法定代表人的山东林河科技经贸有限公司于2008年12月21日签订了《租赁合同》,继续承租其位于济南市东外环路7879号院内的房产筹建医院。签订《租赁合同》后,反诉人加大投入对承租的房屋进行装修并为开业做准备。2010年12月,反诉人与被反诉人签订《补充协议》,约定将反诉人承租的B楼、E楼退还反诉人,并且在2011年的租金中减除30万元。因为反诉人对承租的房屋进行装修以及医院开业投入了大量的资金,一次性支付租金较为困难,经与被反诉人协商,租金支付方式改为每年分多次支付,而且《租赁合同》签订后,双方一直是每年分多次支付的,一直到被反诉人单方违约并于2011年2月7日全然不顾反诉人处尚有病人住院需要用水用电的情况下,强行给反诉人断水、断电、上锁,多次派大量社会闲散人员(最多一次达100多人)把上诉人工作人员赶出办公区,并拉石子堵住上诉人工作区域内的道路,使上诉人无法开诊进行正常的工作,上诉人被迫多次报警寻求警方帮助,但该问题一直未能妥善解决,并且在反诉人已经将2011年一季度的租金交付后，且在未与反诉人解除合同之前,被反诉人就私自将房屋另行租赁给第三方北京三医特空气净化工程有限公司(附:北京三医特空气净化工程有限公司2011年3月2日给上诉人发送的腾房通知)。在《租赁合同》履行过程中,被反诉人多次违约（不能向反诉人提供租金发票），由于被反诉人不能向反诉人提供租金发票,致使反诉人应该享受的免税政策无法得到落实,给反诉人造成了损失。在反诉人已经将2011年一季度的租金交付的情况下,被反诉人单方于2011年2月7日强行给反诉人断水、断电、上锁并且在未与反诉人解除合同之前就私自将房屋另行租赁给第三方北京三医特空气净化工程有限公司,多次派大量社会闲散人员(最多一次达100多人)把上诉人工作人员赶出办公区,并拉石子堵住上诉人工作区域内的道路,逼迫反诉人搬离了反诉人正在使用的房屋,导致反诉人停业至今，被反诉人的这种严重违法行为给反诉人造成了极大的损失。为解决该问题,反诉人与被反诉人反复协商,但一直未能达成一致。为顾全大局,反诉人始终未采取法律手段,但被反诉人却先行起诉,为方便法院查明案件事实,同时维护自身合法权利,反诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定,提起反诉,请法院查明事实,依法裁判以维护反诉人的合法权利。脑科医院为证明本诉及反诉主张，提供的证据有：证据1、保证金收据2张，证明2008年3月23日、2009年6月17日脑科医院分别支付林河公司保证金30万元；证据2、租赁收据12份，证明2008年4月至2011年1月25日止脑科医院支付215万元；证据3、收取的水电费单据29张，证明脑科医院实用电146167.5度，每一度1.2元，计219165.8元，合同约定电费1元/度，林河公司实际收1.2元/度。证据4、房屋维修单据12张，证明因林河公司提供的房屋维修后才可以使用，应有林河公司承担维修费，脑科医院在经林河公司同意后垫资维修花费133105元，该维修费林河公司与脑科医院协商已抵顶2010年房租。证据5、宋俊显证言，证明其承揽了李光华所承租的房屋的装修工程，工程装修费约180万元，2008年至2010年房屋漏水维修费约13万元。证据6、2011年3月2日北京三医特空气净化工程有限公司的通知一份，证明林河公司在未与脑科医院解除租合同前私自将房屋租赁给第三方。证据7、林河公司出具的终止解除合同通知书，证明林河公司于2011年1月30日给脑科医院发的解除合同的通知。证据8、2012年2月4日南云生出具的证明一份，证明A、脑科医院最初是由南云生、李光华、宋建伟三人共同出资等建，其中宋建伟是以两个门诊楼的使用权出入股，后南云生、宋建伟退出。B、在租全支付方式上可以分期支付。C、租赁房屋的修缮费用由林河公司承担，可以由脑科医院垫付并用租金冲抵。证据9、南云振出具的证明，证明租赁房屋的修理费用由林河公司承担，可以由脑科医院垫付并从租金中冲抵。证据10、2011年11月8日宋新刚出具的证明一份，证明林河公司与脑科医院在2010年12月就对房租的分期问题进行过协商，林河公司是同意2011年租金分期支付的。证据11、张英出具的证言一份，证明双方在2010年12月份就对2011年房租的分期支付问题进行协商，林河公司同意2011年的房租分期支付，其中2011年1季度的租金由脑科医院支付，后续租金由白鹤集团接管后的济南脑科医院支付。证据12、脑科医院产权转让协议、转让协议的补充协议各一份，证明在产权转让协议中双方己就2011年一季度以后的房租由转让后的济南脑科医院进行支付做了约定，与宋新刚、张英的证言互相印证，证明2011年租金是分期支付的:由于出租方的违约将承租人强行赶出承租的房屋，2011年度一季度后的租金自然无需支付，产权转让双方就原约定的租金不再进行支付做了补充约定，与前述证据互相印证，证明2011年度租金是分期支付的。证据13、济南市公安局历下区分局姚家派出所接出警登记表7份，证明出租方单方违约，为将脑科医院强行赶出其合理使用的房屋采取了断水、断电、封门等非法措施，并多次派大量社会闲散人员把脑科医院的工作人员赶出办公区，并拉来石子堵住工作区域的道路，使得脑科医院无法开诊进行正常的经营工作，脑科医院多次报警求助。证据14、二审开庭笔录，证明：A、林河公司出租的房屋没有取得房产证和建设工程规划许可证，证明租赁合同无效。B、相关证人南云生、张英、宋俊显等人出庭作证，证明涉案房屋维修时林河公司同意脑科医院先行垫付资金维修，费用从房租中抵扣。C、房屋已经实际交接，林河公司对房屋已经在事实上控制和管理，不能进行形式交接的原因在于林河公司一直拒绝进行交接。证据15、医院职工张英等12人出具的证明、住院病人家属王桂君出具的证明，医院职工李继温出具的证明一份，证明林河公司单方违约，解除租赁合同的事实。证据16、工商登记信息一份，证明租赁合同中林河公司签订人宋建伟是林河公司的实际控制人及法定代表人。证据17、济南市历下区城乡建设委员会档案馆资料一份，证明负责历下区村镇规划管理的是济南市村镇建设服务中心历下总站，而不存在济南市历下区城建委村镇规划开发办公室，因为林河公司出具的盖有济南市历下区城建委村镇规划开发办公室专用章的“建设工程规划许可证”是伪造的，证明在租赁合同签订时林河公司存在欺许行为，涉案租赁合同无效。证据18、济南市历下区编制机构委员会出具的证明一份，附有济南市历下区编委办公室（1990）第11号文件以及证明中涉及的历下区建设委员会职能配置、内设机构和人员编制方案，证明历下区建委的村镇开发办公室于1997年被撤销。证据19、在该案二审期间济南市规划局给中院的复函，该复函明确涉案的土地没有办理建设工程规划许可证。证据20、济南市中级人民法院（2017）鲁01民终1817号民事判决书一份，证明涉案土地未办理建设工程规划许可证。证据1—19均为复印件。证据21、保证金收据2张（同本诉部分被告二提交的证据1）（复印件），证明2008年3月23日、2009年6月17日脑科医院分别支付林河公司保证金30万元；证据22、宋俊显证言（同本诉部分被告二提交的证据5）（复印件），证明其承揽了李光华所承租的房屋的装修工程，工程装修费约180万元，2008年至2010年房屋漏水维修费约13万元。证据23、《装修协议》以及宋俊贤出具的证明各一份（复印件），证明反诉原告对涉案房屋进行了装修，因为合同无效反诉被告给反诉原告造成了损失。证据24、济南脑科医院完善设施及装修清单、人员清单、利润损失（23页），工资汇总（8页），合计5257444.53元。林河科技公司对脑科医院提供的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议。对证据2的款项往来真实性无异议，对其中被告自行填写的内容不予认可。对证据3真实性无异议，但恰好可以证明原告在收取水电费时在收据上全都记载水电表的起止号，也是按照电费1.2元进行的收取，被告多年来没有提出异议，也可以证明双方达成一致。对证据4真实性不予认可，对证明目的有异议，其所有维修均没有经过原告的书面同意，也不存在任何的维修事实，也没有发生过以维修费折抵房租的事实。对证据5真实性不予认可，对证明目的有异议，证人没有出庭当庭接受质询。对证据6真实性不予认可，该证据与事实存在矛盾，涉案房屋直到2012年5月份尚被被告占用，不存在涉案房屋另行转租他人的情况。对证据7真实性不与认可，该证据没有原告公司公章，且是复印件，我方不予认可。对证据8真实性不予认可，证人与被告李光华是同学关系，其证言不具有证明效力，且该证人曾当庭承认该证据是律师写好后让他签字的。对证据9—11真实性不予认可，证人陈述的事实不存在，证人与被告存在利害关系。对证据12真实性有异议，该协议是被告与案外人所签订，无法证明其证明目的，且补充协议中第2条记载由李光华负责终止脑科医院与原告签订的租赁合同，该协议的签订日期为2011年3月19日，证明在2011年3月19日李光华已经决定不租赁涉案房屋，也就不存在被告陈述的原告将被告赶走的事实。且根据该协议证明张秋凤曾经是脑科医院的负责人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第2条规定，张秋凤也应当对脑科医院的债务承担无限责任。原告随后将追加相关人员作为本案的共同被告。对证据13文件的真实性无异议，对证明目的有异议，根据该接警记录，所谓的搬东西系搬家，院子内的二三十人也都是搬家工人，不存在断水、断电、堵路的情况，该证据无法证明被告的证明目的。对证据14文件的真实性无异议，无法证明被告的证明目的。关于建设手续的相关证据原告已经提交。对证据15真实性不予认可，该证明的所有证人都是被告的员工，与被告有利害关系，其证明不具有法律效力，且没有出庭接受质询。对于王桂君出具的证言，不具有直接的证明效力，他陈述的事情都是听说的，且没有出庭接受质询。对证据16没有见到该证据。对证据17、18中历下区编委办公室所出具的说明真实性无异议，对证明目的有异议，编办是核定编制的部门，没有编制并不代表没有该部门。编办和建委是两个部门，编办的证明无法证实建委内设机构的真实情况。历下编发1990—11号文件可以证明历下区建委曾设立村镇开发办公室。历下编发1997—13号文件仅仅是编办对建委职能配置和人员的编制方案，并不能代表真实的内设机构情况，无法证明被告的证明目的。对证据19真实性无异议，涉案房屋属于村镇范围，应当办理村镇规划。而济南市规划局是办理城市规划的职能部门，济南市规划局的证明不能当然的否认原告持有的规划许可证的效力。对证据20真实性无异议，但是属于原告与案外人的纠纷，与本案无关，而且至今没有任何的证据可以证明原告所取得的涉案房屋的建设规划手续已经被撤销或者废止，证明该手续依然合法有效。其他质证意见同证据19质证意见。对证据21、22的质证意见同本诉部分质证意见。反诉原告当庭提交的证据1—4均为复印件，不符合证据的法定形式。其中证据24工资汇总系反诉原告自行制作的凭据和表格，对真实性并不予以认可。对证据23真实性不予认可，反诉被告交付的房屋完全符合使用条件，无需再行装修或维修。且根据合同约定和法律规定，反诉原告事先并未征得反诉被告同意，应自行承担其所谓的损失。对证据24中装修投资费用清单真实性不予认可，该清单是反诉原告自行制作的书面表格，没有装修合同、付款凭证，也没有任何第三方的佐证，不能证明装修事实的发生，且根据合同约定和法律规定，反诉原告事先并未征得反诉被告同意，应自行承担其所谓的损失。反诉原告一直霸占反诉被告的房屋，其所谓的停业与客观事实不符，反诉原告的工资支出是其经营费用，其无权要求反诉被告承担。李光华的质证意见:对证据1—24均无异议。再审中，本院依法调取的证据：2019年8月2日济南市自然资源和规划局出具的济自然规划函[2019]351号文、济南市国土资源局出具的济国土罚字（2007）第037号《土地行政处罚决定书》、济南市历下区人民法院（2007）历非行执字第72号《行政裁定书》。林河科技公司的质证意见：对三份文件真实性无异议，根据国土资源局的《行政处罚决定书》，该宗土地是符合土地利用总体规划的，而且原告当时办理建设工程规划是租用的集体土地，关于土地的处罚也并不能证实原告所取得的建设工程规划许可证无效。在建设工程规划许可证有效的前提下，对于土地的处罚与本案无关，也并不能否认涉案租赁合同效力。对于自然资源和规划局的复函真实性无异议，自然资源和规划局是由济南市规划局职能变更而来，对该函的意见同对济南市规划局出具文件的质证意见。李光华、脑科医院的质证意见：对三份文件真实性无异议，可以证明涉案的土地未取得建设规划许可证。通过国土资源局的处罚文件可以证明，原告在涉案土地上建设房屋违反了《土地管理法》中关于土地规划的相关法律规定，国土资源局已在2007年责令原告拆除违建，并退还土地。这足以说明涉案土地上的房屋本身就是违法建筑，不可以对外出租。针对脑科医院的反诉请求，李光华辩称，同意脑科医院的反诉意见。针对反诉请求，反诉被告林河科技公司辩称，1、反诉原告提出的诉讼请求第一项与事实不符,与其变更该诉讼请求之前所自认的事实相矛盾。在变更诉讼请求第一项之前,请求内容是要求判令解除双方之间的租赁合同,直到其变更诉讼请求之前双方之间的租赁合同没有解除的事实，其是认可的；2、反诉原告提出的2008年12月21日双方签订租赁合同继续承租东外环路7879号院内房产,南云生与林河公司之间的租赁合同与案涉的原、被告之间的租赁合同,分属于两个不同的租赁关系。李光华与南云生及宋建伟三个自然人之间关于筹建医院的协议与本案涉及的双方的租赁合同没有任何关系；3、反诉原告主张在2011年2月案涉租赁合同已经解除没有任何事实和相应证据证明,即变更的诉讼请求与之前所述相矛盾,请求依法驳回。总之，原告在合同履行过程中不存在任何违约行为；被告李光华与宋建伟、南云生之间的纠纷系合伙纠纷，与本案租赁合同纠纷系两个法律关系，李光华与宋建伟、南云生之间的纠纷应当另案解决，与原告的诉讼请求没有任何的关联性和对抗性；案涉租赁合同第5条明确约定，乙方自行租赁房屋进行装饰装修必须报请原告同意，以书面形式予以确定，所建房屋及房屋产权归原告所有，被告所谓的对房屋的装饰装修，并不存在事先征得原告同意，无论是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条还是根据案涉合同第5条之约定，建筑房屋和装修产权应归原告所有，被告无权要求赔偿损失；被告长期拖欠原告租金，拖欠数额远远大于其交付的保证金数额，要求返还保证金无事实和法律依据。本院对双方当事人无争议的证据予以认定，对存在争议的证据，本院将综合全部证据及审理过程查明的情况，予以评定。经审理查明，2008年3月28日，南云生、李光华（本案被告）、宋建伟三人签署设立山东中医药大学附属康复医院（以下简称康复医院）出资协议书，约定：三人拟在山东省济南市共同出资设立一家康复医院（即脑科医院前身），医院注册资金为250万元，其中南云生出资150万元，占医院注册资本的54%，李光华出资100万元，占医院注册资本的36%，宋建伟以两个门诊楼（约1000平方米）使用权入股，占医院注册资本的10%。三人签署设立康复医院出资协议书前的2008年3月18日，宋建伟代表林河科技公司与南云生签订租赁合同，由南云生租赁其位于济南市东外环7879号院内的房产筹建医院，租金每年50万元。合同签订后，南云生于2008年4月24日一次性支付了两年的租金100万元，并对承租房屋进行了完善和装修。在筹建医院的过程中，因合伙人之间发生矛盾，南云生于2008年12月1日退出筹建医院的合伙，并将其所占的股权转让给李光华，宋建伟也退出了医院的筹建，并取消了以两个门诊楼使用权的入股。2008年12月21日，林河科技公司（甲方）与脑科医院（乙方，注：济南康复医院系其前身）重新签订租赁合同（该租赁合同与2008年3月18日南云生与原告签订的租赁合同，除承租人和租金不一致外，其他内容基本相同）。合同约定：一、租赁物：乙方租赁甲方的坐落于济南市东外环路7879号的院落，包括A、B、C、D、E共计五栋楼，详见平面图。租赁物现有装修及附属设施状况在本合同附件（二）中列明，作为甲方将租赁物交付乙方使用的验收依据。二、出租：甲方将租赁物出租给乙方有偿使用，用于设立、经营康复医院，租赁期20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止；租金每年100万元，预交租金30万元；租金支付方式及时间：按年支付，本着先付款后使用的原则，每年一付，租金每年累计递增5%，乙方于每年1月1日前交纳租金，如逾期30日，视为乙方自动放弃，原告有权解除合同，乙方应自收到解除通知30日内将租赁物交还甲方；合同签订后，乙方须交纳30万元作为保证金。三、租赁物的交付：甲方应在合同生效之日起30日内交付乙方；甲方交付租赁物前，应清空租赁物中的物品，乙方确认符合附件（二）的，双方签订交接单。四、物业管理费及其他费用：租赁期间，使用租赁物所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担；水费按5.6元/立方米，电费按1.00元/度，由乙方向甲方交纳（如遇国家政策价格变动或市场价格变动，双方另行协商）。五、租赁物的装修、改选：租赁期间，为适应租赁物使用需要，乙方自行对租赁物进行合理装修改造，但涉及项目必须报请甲方同意，以书面形式予以确定，乙方所建筑房屋及装修产权归甲方所有，乙方在合同期有使用权。六、租赁物的维护、修缮：租赁期间，租赁物的正常维护、修缮由甲方承担......十二、违约责任：甲方的违约责任：租赁期间，因租赁物存在缺陷或甲方不及时履行合同规定的维修、养护义务，致使租赁物损失，造成乙方财产损失或人身损害的，甲方应承担赔偿责任；因此造成第三人财产损失或人身损害导致乙方承担赔偿责任的，乙方有权向甲方追偿。乙方的违约责任：乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按日租金标准向乙方收取违约金，若在本合同正常履行期间，甲、乙方无故终止该合同，应向对方支付违约金100万元，乙方为保证该房屋的正常使用或无人为造成主体建筑的损坏等，应向甲方交纳保证金30万元，该合同到期交接完毕无异议后，10日内返还。合同签订后，脑科医院按合同约定分别于2008年3月23日、2009年6月17日分别交付林河科技公司保证金20万元、10万元，共计30万元，林河科技公司按约定将租赁房屋交付脑科医院使用。在涉及本案的历次审理中，双方均未提供合同约定的附件（二）（注：租赁物现有装修及附属设施状况），亦均未提供房屋交接单。2010年12月，林河科技公司（甲方）与脑科医院（乙方）签订补充协议，约定：经甲、乙双方协商，甲方同意乙方将租赁的B楼、E楼退回，E楼作价20万元、B楼作价10万元，共计30万元，自2011年1月1日起从原合同租金中减除30万元；自2011年1月1日起B楼、E楼从2008年12月21日签订的原租赁合同中解除租赁关系，使用权归甲方所有。即双方约定的租金应为：2009年度100万元（已交齐），2010年度105万元，2011年度78.78万元，2012年度82.6875万元，2013年度86.8218万元。按案涉租赁合同及补充协议的约定，脑科医院租金交付、计算明细为：2010年脑科医院按合同约定应交房租为100万×1.05=105万元，脑科医院实际分9次共支付95万元，尚欠10万元。具体为：2008年12月21日交付15万元、2009年1月19日交付15万元、2009年12月30日交付10万元、2010年1月26日交付10万元、3月22日交付20万元、4月22日交付10万元、4月29日交付5万元、6月17日交付5万元、7月1日交付5万元。2011年1月6日，脑科医院交付林河科技公司5万元，对于该5万元，林河科技公司出具的收据中“收款事由”注明为“房租”，并未标注交纳的哪个年度的房租，脑科医院支票存根上单方附加信息注明为“2011年房租款”，庭审中，鉴于林河科技公司同意将该5万元抵做2010年度所欠租金，因此，脑科医院实际交付的2010年的租金共100万元，尚欠房租5万元。2011年脑科医院按合同及补充协议的约定应交房租为78.75万元，具体计算方式为：【（105万-30万）×1.05】。脑科医院2011年1月25日分两张支票共交付林河科技公司的15万元，鉴于宋建伟出具的收条中未注明款项用途、脑科医院2张支票存根上单方附加信息均注明为“2011年房租款”，林河科技公司也未提出确有理由的异议，故该15万元应认定为脑科医院交纳的2011年度的房屋占有使用费。济南市中级人民法院（2012）济民一终字第75号案件审理过程中，法院现场拍的张贴于租赁房屋大门上的《房屋终止解除通知书》的照片内容显示：济南脑科医院（李光华）：贵院应于2010年12月31日前交纳，至今未交付租金，违反了双方签订的租赁合同第二条第五项规定，甲方决定解除合同，收回全部房屋，乙方应停止一切经营活动，按合同约定在30日内办理有关清算手续，否则，造成的一切损失由济南脑科医院（李光华）承担，在没有办理交接手续前，禁止任何人员入内，否则视为盗窃，造成的一切后果由当事人自己承担。2011年1月30日。下方手写的电话13953193789为宋建伟的电话。脑科医院向原告交纳水、电费的情况显示，被告实用电数146167.5度，每度1.2元，计175401元（合同第四条第二款约定电费1元/度，原告实际收取的是1.2元/度）。计算后原告实收电费比合同价多收29233.5元。证人证言：南某证明：南某某对三人合伙筹建医院及退伙等过程予以证实，并证明在租金的支付方式上，当时说好是根据具体情况原则上是先付费后使用，可以分期支付，其中李光华出资的100万元作为2009年的房租使用；如房屋出现漏雨等质量问题，维修费用由林河科技公司承担，可先由脑科医院垫付，在房屋租金中冲抵。南云生未出庭作证。南某证明：2008年脑科医院装修过程中李光华曾带着其与宋某就房屋的维修问题进行沟通，宋某说如房屋出现漏雨等质量问题，维修费用由林河科技公司承担，可先由脑科医院垫付，在房屋租金中冲抵。对于房屋维修问题原告称，根据合同约定，其维修应事先争得原告同意，但脑科医院从未与原告协商过，故对脑科医院主张的维修费用，原告一概不予认可。张某证明：2010年12月份的一天，其参加了李光华、宋某协商2011年房租事宜，同时还邀请了宋某、靳某共同就餐，经协商达成共识，1、脑科医院退掉两处用房，签订补充协议；2、房租减掉30万元；3、2011年第一季度租金由脑科医院支付，后续租金由白鹤集团接管后的脑科医院支付。宋某证明：2010年12月份的一次晚餐上，李光华向宋某提出是否可以分期付款，宋某表示同意。以上证人在历次庭审中均未出庭作证。宋某某证明：2008年其承揽了脑科医院（原济南康复医院）的装修工程，装修费用约180万元；另外还承揽了2008年至2010年脑科医院的房屋漏水维修工程，共发生费用约13万元。庭审时，证人宋某某在（2011）历民重初字第956号案件审理中出庭作证。济南市公安局历下区分局姚家派出所的出警记录。2011年2月7日10时3分，报警人：刘某，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：电脑被人私拆发生纠纷，求助；出警情况：双方已协商解决。2011年2月21日15时47分，报警人：匿名，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：房东强行停电，致使医院无法治疗，出警情况：双方因经济纠纷，法院正在审理该案。2011年2月24日9时9分，报警人：张某，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：有二、三十人在院内，出警情况：经了解系搬家公司在搬家。2011年3月25日10时19分，报警人：张某，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：张某与李某因房屋租赁纠纷发生争执，出警情况：双方可协商解决或到法院解决。2011年3月25日12时23分，报警人：李某，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：有人妨碍公务，将其办公用品搬走，出警情况：经了解知，此系报警人李某和张某因房屋租赁纠纷发生争执，遂告知双方协商解决或到法院解决。2011年3月25日12时44分，报警人：匿名，警情位置：脑科医院，报警内容：有人强行拆除大门，出警情况：与前警相同。2011年3月30日17时7分，报警人：肖某，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：二环东路7879号脑科医院门口的牌子被盗，经了解得知脑科医院与房东宋建伟有水、电、房租纠纷，牌子应该是房东摘的，目的是让脑科医院搬家，出警情况：巡警7号车出警，属于纠纷。3月30日脑科医院连夜搬家，将承租房腾出，但钥匙未交付原告。在（2014）济民四终字第553号案件审理期间，2012年3月1日的法院的调查笔录显示：脑科医院认为，2010年9月至2011年1月30日正常营业，2011年2月7日，林河科技公司停水停电，人进不去了，同年3月份搬走的，我们的东西没有搬完，林河科技公司就又锁上了，我们遂报警。2012年3月20日的法院的调查笔录显示：脑科医院表示至今不知道将（涉案）房屋钥匙交给谁，双方确实没有办理交接手续。2012年5月14日上午9时的法院的调查笔录载明：审：上次法庭调查结束后，本庭到现场看了一下，为避免双方损失扩大，现在双方能否办理交接？脑科医院:林河科技公司强行把门锁上，不让我们搬了，我们无法办理交接。林河科技公司：李光华和脑科医院均没有提出房屋交接，我们没有上诉人所提的强行把门锁上等情况。房屋内设施及现状，我公司并不清楚，李光华和脑科医院至今占有使用该房屋。审：现在能否办理交接？上诉人（脑科医院）：能办理交接。被上诉人（林河科技公司）：由于房门及房屋设施均是由李光华与脑科医院来管理，且脑科医院的注册地依然是该房屋，在办理房屋交接前，脑科医院应将注册地变更，否则没有实际意义，脑科医院把注册地迁出后可以办理交接。上诉人（脑科医院）：被上诉人（林河科技公司）所称的理由与双方的交接没有利害关系，现在不存在交接了，被上诉人已强行收回房屋了，我们根本无法进去，可以提交一份通知书。审：通知书怎么来的？上诉人：是贴在门上的。被上诉人：对通知书的事不清楚。该通知书载明：济南脑科医院（李光华）：我公司北京三医特空气净化工程有限公司已将A、B、C、D四栋楼租用，面积6300平方，自2011年3月1日起由我公司租用，使用权归我公司所有，我公司已于2011年2月24日派人口头告知贵方，贵方现已严重影响我公司经营，济南脑科医院（李光华）限你在2011年3月9日前将房屋腾空，否则，我公司造成的一切损失由贵方承担，到期我公司将采取相关措施，所造成的损失与责任，由你方承担。特此告知。落款：北京三医特空气净化工程有限公司，2011年3月2日。未盖公章。反诉原告并提供了将该通知书张贴于本案标的房屋门上的照片。（2011）历民初重字第956号案件重审期间，本院已告知原告接收出租房屋，原告仍以上述理由拒绝接收房屋，审判人员释明后，原告于2013年3月19日单方办理了房屋交接表。（2011）历民初重字第956号案件重审期间，反诉原告主张其接收承租房后，对承租房的水、电、暖、内外墙、卫生洁具、变电室、通往四合院的电缆、门窗、院落等等进行了装修、建设施工，反诉原告提供了其施工的工程费用单据，反诉被告对反诉原告所主张的装饰、装修项目全部不予认可，并称其交付给反诉原告的标的物即为现在的样子，反诉原告未提供其所施工的装饰、装修项目由反诉被告认可的证据。因此，在（2011）历民初重字第956号案件重审期间，反诉原告申请对其所租赁房屋的装饰、装修项目进行鉴定，因反诉被告对其提交的装饰、装修的有关证据及工程量均不予认可，致使无法鉴定，予以退鉴。本次再审中，反诉原告未再申请鉴定。另查明，脑科医院是民营医院。成立时，由南某、李光华及宋某三方合作筹建康复医院，后名称确定为脑科医院。2008年7、8月份，因为三位合伙人的内部原因，南云生和宋建伟退出合伙，脑科医院的出资人为被告李光华一人。脑科医院的医疗机构许可证上载明的法定代表人和主要负责人均为被告李光华，所有制形式为：私人；执业许可证有效期：2009年5月16日至2014年5月15日。2011年1月25日，张某与被告李光华签订关于脑科医院产权转让协议书，约定：被告李光华以价值490万元的转让费将脑科医院转让于案外人张某。李光华承诺交接前无任何债权债务及其他纠纷，若交接后发生李光华遗留的债权债务及其他纠纷，全部责任均由李光华承担。2011年3月19日，张某与被告李光华就脑科医院的转让费的交付和交接事宜签订补充协议约定：双方交接前，李光华负责终止脑科医院与历下区二环东路7879号房主的租赁合同，张某不再按原协议支付李光华60万元房租。若双方交接后原房主与脑科医院就房屋租赁事宜发生纠纷，则由此造成的一切责任及经济损失由李光华全部承担。2011年12月10日，山东白鹤（集团）有限公司董事长杨恩英（甲方）与被告李光华（乙方）签订的补充协议，约定：脑科医院的转让费由山东白鹤（集团）有限公司董事长杨恩英支付，先行变更脑科医院的法定代表人，由杨恩英指定新的法定代表人、负责人，被告李光华（或委托他人）负责完成变更手续；法定代表人变更前脑科医院的债权债务由乙方负责，变更完毕后由新的法人负责等。2011年12月27日，脑科医院的法定代表人变更为秦秀臣、主要负责人变更为张英。脑科医院的经营住址变更为济南市。2011年12月29日，被告李光华与秦秀臣签订了关于脑科医院的交接协议书。济南脑科医院变更记录信息显示，2011年12月27日，经济南市卫生局批准，脑科医院的法定代表人和投资人变更为秦秀臣。2018年8月7日，脑科医院注册为个人独资企业，投资人：秦秀臣。张秋凤与秦秀臣是同事关系，都是山东白鹤（集团）有限公司的职工。张秋凤接手脑科医院之后指定秦秀臣担任法定代表人。再查明，（2014）济民四终字第553号审理期间，济南市中级人民法院就涉案房屋所在地山东林河科技经贸有限公司7879号院落是否取得《建设工程规划许可证》函询济南市，2015年11月18日，该局复函：该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》；本案再审中，本院依法调取的由济南市自然资源和规划局于2019年8月2日出具的济自然规划函[2019]351号《关于山东林河科技经贸有限公司7879号院落规划许可情况的复函》，内容为：未查询到上述项目办理建设工程规划许可手续的信息。再审中，李光华申请追加南某、宋某为共同被告，因其申请不符合法律规定，本院未予准许。本案当事人争议的问题为：1、《租赁合同》及《补充协议》效力问题。2、原告林河科技公司的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。3、反诉原告脑科医院的反诉请求有无事实及法律依据的问题。1、关于《租赁合同》及《补充协议》效力问题。本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，故涉案的《租赁合同》及《补充协议》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，本案中虽然双方签订的合同为无效合同，但被告占有使用涉案房屋，应参照租金约定交纳房屋占有使用费。2、关于原告林河科技公司的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。从本院查明的事实看，林河科技公司要求支付的房屋占有使用费103.2031万元及逾期付款利息，计算房屋占有使用费的租赁期间系2010年1月1日至2012年5月31日，计算标准参照的系合同约定的租金标准。在此问题上，双方当事人争议的焦点问题是：脑科医院对案涉房屋实际占有期间应如何认定？造成案涉房屋出现承租人无法正常使用而出租人也无法另行出租，最终造成房屋占有使用费的损失不能及时止损的原因及责任应如何认定？具体分析如下：（1）关于承租人对涉案房屋何时全部退出并办理交接的时间认定问题，也就是说，如何认定承租方实际占有案涉房屋的期间。租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告占有使用房屋从事医院经营，合同履行过程中，被告主张合同已经解除并办理完交接，应提供证据证明，被告未能提供证据证明应承担不利后果。且根据（2012）济民一终字第75号案审理过程中，济南市中级人民法院于2012年3月1日所做的调查笔录载明，被告承认此时涉案房屋内还有其办公家具。2012年5月14日济南市中级人民法院所做调查笔录载明，济南市中级人民法院曾建议组织双方办理交接，当时被告称能办理交接，由此可见，截止到2012年5月14日双方还未办理案涉房屋的交接手续。现有证据下，看不出双方当时是否对涉案房屋内物品进行了交接、如何进行的交接，也看不出脑科医院是否从涉案房屋内搬出了全部物品，直到2012年3月1日、2012年3月20日、2012年5月14日法院对脑科医院进行调查时，脑科医院自认仍有办公家具在涉案房屋内。在无其他证据佐证的情况下，现有证据不能证明双方对案涉房屋内物品进行清点和交接，故本院对被告主张于2011年3月31日搬离涉案房屋，房屋已经被林河科技公司实际控制并占有，不存在交付房屋问题的主张不予采信，截止到2011年3月31日，脑科医院仅搬走了案涉房屋内大部分的物品，对案涉房屋双方并未进行交接和物品清点，对此，脑科医院也不予否认。同时，对自此后至2012年5月中旬的期间脑科医院未在案涉房屋内实际进行营业也应为事实，林河科技公司也无证据证明，该期间脑科医院还在案涉房屋内经营。另外，林河科技公司也因上述原因，未实际对案涉房屋另行招租获益，对以上事实本院予以确认。（2）按合同约定，历年租金的履行情况。参照案涉合同约定：房租于每年的1月1日前交纳，一年一付，如逾期30日，视为被告自动放弃，原告有权解除合同，被告应自收到解除通知30日内将租赁物交还原告。合同实际履行中，脑科医院2008年4月24日交付2009年的房租100万元；根据案涉租赁合同的约定，2010年度的房租应交105万元（100万×1.05），实际支付95万元，对于2011年1月6日支付的5万元，虽然支票存根上备注为2011年房租，但林河科技公司再审中认可该5万元为2010年支付的房屋租金，故，本院确认2010年脑科医院共支付租金100万元，脑科医院2010年欠付租金应为5万元。脑科医院辩称以对方多收取的电费29233.50元及房屋维修费抵顶了所欠2010年的租金5万元，无充分的证据加以证明，仅凭证人证言不能证明原、被告双方已协商用维修房屋费和多收取的电费抵顶所欠租金，林河科技公司对此也不予认可，本院对该辩称不予采信；2011年脑科医院实际支付的租金20万元，因对其2011年1月6日交付的5万元认定为其交纳的2010年的租金，故，脑科医院2011年实际支付的租金应为15万元。（3）2011年度及其后案涉租赁合同的履行情况认定如前所述，虽脑科医院履行至2011年3月底即已不在案涉房屋内经营属实，但案涉房屋因双方未办理房屋内物品清点及房屋交接，林河科技公司并未实际将涉案房屋另行出租获益也属实。脑科医院并未提供确实充分的证据证明林河科技公司在2011年3月底，双方对案涉房屋内物品进行清点并办理房屋交接手续，也无证据证明2011年3月底后林河科技公司将案涉房屋另行出租并收益。其辩称林河科技公司私自将案涉房屋租赁给第三方(北京三医特空气净化工程有限公司),并提供了2011年3月2日该第三方向其发送的书面通知作为证据，本院认为，对该份通知林河科技公司表示不予认可，该通知不能证明脑科医院的主张。关于其辩称的因林河科技公司不向其开具房屋租赁发票致使无法减免税不是本案审理范围，脑科医院可向税务机关举报申诉处理。如前所述，直到2012年3月1日、2012年3月20日、2012年5月14日法院对脑科医院进行调查时，脑科医院仍自认有办公家具在涉案房屋内，并未全部搬出，更未办理房屋交接手续。因此，对案涉租赁合同的履行双方出现较大分歧系在2011年第一季度。纵观整个纠纷发生发展的过程，2011年度合同的履行实际可分为两个阶段，2011年1月1日至2011年3月31日期间，为双方当事人争议发生期；2011年4月初至2012年5月中旬，为双方当事人争议僵持期：脑科医院的部分物品搬出案涉房屋但因各种原因尚有部分物品未被搬出，因而未能办理房屋内物品清点及房屋交接手续，而林河科技公司也因案涉房屋未被彻底腾空而未能另行寻租实际收益。对该期间的房屋占有使用费，脑科医院辩称，2011年度第一季度后的租赁费因自己被林河科技公司强行赶出承租房屋，自然无需支付，李光华与案外人张秋凤等人签订的有关脑科医院产权转让协议及补充协议，就原约定的租金不再进行支付进行了约定等，本院认为，脑科医院并无证据证明2011年度第一季度后自己确已把房屋腾空并办理交接，且李光华与案外人签订的脑科医院产权转让协议、补充协议与本案不属于同一法律关系，该类协议不能产生对抗第三人的法律效力。虽然脑科医院因为房屋租赁纠纷，在2011年2月7日至3月30日期间先后多次报警求助，警察出警后，均因系房屋租赁双方发生纠纷引起争执，被告知双方协商解决或到法院解决。实际结果是，2011年3月30日脑科医院虽搬出部分物品，但仍有部分物品存放于案涉房屋内，双方并无证据就案涉房屋办理交接及物品清点，脑科医院彻底地将承租房腾出。当然，对造成这种局面的原因双方说辞不一，从当事人陈述及现有证据分析，本院认为，如前所述，自2011年4月至2012年5月中旬，济南市中级人民法院在对双方进行调查时，双方认可，案涉房屋内仍有部分物品未予清点和交接，故，本院考虑双方未办理房屋交接的实际情况，结合林河科技公司自认的脑科医院2012年5月29日将该医院注册地址迁出案涉房屋所在地及考虑必要的腾房、招租时间的实际情况，本院酌定2012年5月31日脑科医院实际从案涉房屋内彻底搬出，并将案涉房屋实际交付给脑科医院。（4）造成案涉房屋出现承租人无法正常使用而出租人也无法另行出租，最终造成案涉房屋实际占有期间延长、房屋占有使用费损失扩大的原因及责任应如何认定？如前所述，虽然无证据证明截止到2012年5月31日脑科医院在案涉房屋内经营，但因脑科医院在案涉房屋内有部分物品未被搬出，林河科技公司因此未对房屋另行招租收益也是事实。从双方历次诉讼中的陈述、答辩内容看，导致纠纷发生的导火索是脑科医院不按时足额交纳租金，脑科医院在租金支付时间上辩称租金支付方式已经由一次提前支付变更为多次分期支付并为此提供了证人证言，但林河科技公司对此所谓的“协商变更”不予认可；同时，也应该看到，从2011年2月7日至同年3月底期间，脑科医院先后7次分别以电脑被人私拆发生纠纷求助等为由报警及出警的情况看，脑科医院在双方发生纠纷后租金未予结算的情况下擅自搬离案涉房屋也存在不妥之处，以至于双方终因不能及时清点房屋内物品并及时办理房屋交接，导致案涉房屋实际长期闲置，经济损失处于继续扩大的状态中。现有证据表明林河科技公司在纠纷发生后所采取的措施亦确有不妥之处，例如，从（2012）济民一终字第75号案件审理期间，审判人员到承租房看现场时看到的承租房的大门上贴着的通知书内容的情况分析，通知书的内容为：限脑科医院（李光华）在2011年3月9日前将房屋腾空，到期将采取相关措施，否则，承担一切损失。对此，虽然林河科技公司称不知道该通知是怎么回事，并称不是其所为，但该辩称与常理不符，对该辩称不予采信。在纠纷未得到解决，林河科技公司通过另行招租的方式逼迫承租人腾出房屋，对矛盾扩大也负有过错责任；另外，从原（2012）济民一终字第75号案件二审审理期间，2012年5月14日上午9时的调查笔录内容看，审判人员曾要求双方办理房屋交接手续，脑科医院同意办理交接手续，林河科技公司表示不同意，理由为脑科医院应先把注册地迁出后，否则交接没有实际意义。对此，本院认为，房屋租赁关系与脑科医院的注册地是否及时迁出是两个不同的法律关系，林河科技公司以此不同意交接，理由亦不成立。由此可见，林河科技公司对纠纷发生后迟迟不予办理房屋交接手续，由此导致损失进一步扩大也有过错。综上所述，双方当事人均应知道案涉房屋为不具有建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，由此造成签订的房屋租赁合同无效，双方均有过错；对造成的2011年4月1日起至2012年5月31日止期间的房屋占有使用费损失属于损失扩大部分，对此双方均有过错，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林河科技公司与脑科医院对造成合同无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任。考虑本案合同履行情况，又考虑双方当事人的获益及受损情况，结合当事人的过错程度，本院酌定2011年4月1日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费属于损失扩大部分，原、被告各自承担50%的责任。参照案涉租赁合同及补充协议约定的租金标准，脑科医院2009年度房屋占有使用费100万元已交齐；2010年度应交房屋占有使用费105万元，实际交付100万元，尚欠5万元；2011年度房屋占有使用费应为78.75万元，实际交付15万元；2012年度房屋占有使用费应为82.6875万元。根据上述标准，2011年度的房屋占有使用费分两段计算:2011年1月1日至2011年3月31日计89天，应交房屋占有使用费为：78.75万元/365天×89天-已交15万元=4.2021万元；2011年4月1日至2011年12月31日计274天，应交房屋占有使用费为：78.75万元/365天×274天=59.1164万元；2012年1月1日至2012年5月31日计151天，应交房屋占有使用费为：82.6875万元/365天×151天=34.2077万元。2011年4月1日至2012年5月31日期间为损失扩大期，双方当事人应按50%的过错责任分担损失，故，该期间脑科医院应支付给林河科技公司的损失为：（59.1164万元+34.2077万元）×50%=46.6621万元。至此，脑科医院应支付林河科技公司的房屋占有使用费分别为：2010年度房屋占有使用费5万元；2011年度第一季度2011年1月1日起至2011年3月31日止期间的房屋占有使用费4.2021万元（已扣除所交付的15万元）；2011年4月1日至2011年12月31日期间的房屋占有使用费的50%计：59.1164/2=29.5582万元，2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费的50%计：34.2077万元/2=17.1039万元。对林河科技公司主张的其他房屋占有使用费，本院不予支持。因案涉租赁合同无效，对林河科技公司主张的利息不予支持。（5）关于李光华是否应对济南脑科医院的债务承担责任的问题。林河科技公司提供的脑科医院在济南市卫生局的登记信息，登记信息显示济南脑科医院为私人设立的营利性、非法人性质的医疗机构，2018年8月，注册为个人独资企业。从2008年3月28日南某、李光华（本案被告）、宋某三人签署的设立山东中医药大学附属康复医院的出资协议书约定及履行情况看，脑科医院在注册个人独资企业前，其财产完全依附于投资人、开办人，其并不具备独立的法人资格，并非法人主体，医院设立时的各出资人的全部出资及经营所得均应归李光华个人所有，根据脑科医院提交的脑科医院转让协议的约定，脑科医院被转让后的转让款也均归李光华个人所有，可见李光华和该医院的财产存在相互混同，两者并不相对剥离和独立。李光华系案涉房屋租赁合同的签订人，合同签订时，脑科医院并不具备法人主体资格，李光华作为医院出资人和主要负责人，均应对医院债务承担无限责任。李光华与案外人签订的有关脑科医院产权转让合同及补充协议，均不产生对抗第三人的法律效果。《最高人民法院关于适用的解释》第52条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括:…;(八)其他符合本条规定条件的组织。”该条司法解释虽然是对民事程序法中涉及的“其他组织”的描述，但在司法实践中可以作为认定非法人组织的参考，因此，从此角度分析，虽然在案涉租赁合同签订时，脑科医院并未注册为个人独资企业，但根据本案查明的脑科医院当时的实际情况，本院可以认定在案涉租赁合同签订时，脑科医院虽然不具备法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织，可以认定当时的脑科医院为不具备法人资格的专业服务机构。基于非法人组织财产的相对独立性，应先以其享有处分权的财产清偿债务，若该部分财产不足以清偿债务，则由出资人或设立人承担无限责任。林河科技公司要求出资人李光华对脑科医院的债务承担无限责任的诉讼请求并无不当，本院予以支持。3、反诉原告脑科医院的反诉请求有无事实及法律依据的问题。本院认为，第一，关于反诉请求中的依法确认反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同无效，本诉部分已述及，在此不再赘述。相应地，双方签订的补充协议亦无效；其要求依法确认反诉原告已于2011年3月31日搬出涉案房屋的问题，本院认为，脑科医院于2011年3月31日确实搬离涉案房屋，但因种种原因并未把涉案房屋腾空并办理交接手续，故对该反诉请求不予支持。第二，关于请求判决反诉被告返还反诉原告交纳的30万元的保证金的问题。案涉合同约定，为保证该房屋的正常使用或无人为造成主体建筑的损害等，反诉原告脑科医院应缴纳保证金30万元，待合同到期交接完毕无异议后，10日内退还。本案审理期间，反诉被告接收房屋后未提供反诉原告脑科医院不正常使用房屋或人为造成主体建筑的损坏等的有关证据，现房屋已交付反诉被告，反诉被告应当返还反诉原告保证金30万元。鉴于本案合同的履行出现的实际情况，本着减少当事人诉累，提高诉讼效率的原则，本院认为，该保证金在合同被确认无效后，应予返还，该返还保证金条款项可与脑科医院应支付的房屋占有使用费条款项合并执行。第三，关于判决反诉被告因合同无效给反诉原告造成的损失5044119.53元的问题，反诉原告所主张的500余万元的经济损失，包括装修开办费用320096.53元，计算至2011年7月30日的停业期间利润损失1400000元、人员工资支出443815元、其他管理费支出80000元，其后的损失按月320635.84元计算。具体来看，有关开办装修费用，反诉原告提供了宋俊显证言、证明、《装修协议》、济南脑科医院完善设施及装修清单、人员清单、工资汇总等证据。其中，宋俊显证言、证明、《装修协议》均为复印件。从查明的事实看，根据双方合同约定，租赁物现有装修和附属设施情况在本合同附件（二）中列明，作为甲方将租赁物交付乙方使用的验收依据，但反诉原、被告均未提供合同附件（二），亦均未提供交接手续，脑科医院不能证明在签订租赁合同后接收的案涉房屋当初的房屋装饰装修情况，从而也从无证明自己接收房屋后进行了哪些装饰装修。对于反诉原告主张的其接收房屋后对承租房屋的水、电、暖、内外墙、院落等进行了装修、建设使用，反诉原告仅提供了工程费用单据，而反诉被告对反诉原告所主张的装饰装修项目全部不予认可，并称其交付给反诉原告的标的物即为现在的样子，反诉原告根本未装修，综上，对于双方最初交接承租房屋时的情况，因双方均未提供有关证据，本院也无从查清，且本案在（2011）历民重初字第956号案件审理期间，反诉原告申请对其所租赁房屋的装饰、装修项目进行鉴定，因反诉被告对其提交的装饰、装修的有关证据及工程量均不予认可，致使无法鉴定，予以退鉴。因此，反诉原告的该主张，证据不充分，其可待证据充分后另行主张权利。本院不能仅根据反诉原告的单方证据认定其主张的事实成立。且，根据双方租赁合同第五条约定：“乙方自行对租赁物进行合理装修改造，设计项目必须报请甲方同意，以书面形式予以确定。乙方所建筑房屋及装修产权归甲方即原告所有”，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，本院认为，一方面，反诉原告并无确实有效的证据证明对案涉房屋进行了如其所主张的相应价值的装修，另一方面，即使进行了装修，在反诉原告不能提供证据证明装修房屋已经事先征得反诉被告的书面同意，依据合同的约定及上述司法解释的规定，其主张的开办装修费用损失亦应自行承担。对有关停业期间利润损失1400000元、人员工资支出443815元、其他管理费支出80000元，其后的损失按月320635.84元计算等，均属于单方证据，基于上述的原因，本院不予支持。脑科医院辩称，如果没有《租赁合同》的存在和有效自己就不会在案涉的房屋里进行装修施工,林河科技公司也不会不阻止，且装修施工并不是一朝一夕完成的,由此主张其装修施工林河科技公司是知情并同意的，对此，本院认为，对合同无效双方均有过错，在此不再赘述，对房屋装饰装修应严格按合同约定履行，未按合同约定办理必要的手续引起纠纷，应自行承担相应的法律后果。对于再审中反诉原告当庭口头提出要求追加宋某、南某为共同被告并承担责任的请求，本院认为，李光华与宋某、南某之间的纠纷系合伙纠纷，与本案租赁合同纠纷系两个不同的法律关系，其有关合伙产生的争议与原告的诉讼请求没有任何的关联性，李光华与宋某、南某之间如有纠纷应当另案解决，故本院对其追加被告申请未予准许，并予以驳回。经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，参照国家有关民事法律、法规的精神之规定，判决如下：一、反诉原告济南脑科医院与反诉被告山东林河科技经贸有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告济南脑科医院于本判决生效之日起十日内支付原告山东林河科技经贸有限公司2010年度所欠房屋占有使用费5万元；三、被告济南脑科医院于本判决生效之日起十日内支付原告山东林河科技经贸有限公司2011年度第一季度2011年1月1日起至2011年3月31日止期间的房屋占有使用费4.2021万元（已扣除所交付的15万元）；四、被告济南脑科医院于本判决生效之日起十日内支付原告山东林河科技经贸有限公司2011年4月1日至2011年12月31日期间的房屋占有使用费的50%计：59.1164/2=29.5582万元；五、被告济南脑科医院于本判决生效之日起十日内支付原告山东林河科技经贸有限公司2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费的50%计：34.2077万元/2=17.1039万元；六、被告李光华对上述二至五条款项承担无限责任；七、驳回原告山东林河科技经贸有限公司的其他诉讼请求；八、反诉被告山东林河科技经贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告济南脑科医院的保证金30万元；该条款项与上述二至五条款项合并予以执行。九、驳回反诉原告济南脑科医院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费20800元，由原告山东林河科技经贸有限公司负担11410元，由被告济南脑科医院负担9390元；原审申请费5000元，由被告济南脑科医院负担；原审反诉费46520元，由反诉被告山东林河科技经贸有限公司负担5800元，由反诉原告济南脑科医院负担40720元；李光华对济南脑科医院承担的原审案件受理费、原审申请费承担共同支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  温进才人民陪审员  高成琳人民陪审员  叶德行二〇二〇年一月十五日法官 助理  陆褔乾书 记 员  王 凤