甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1308号上诉人（原审原告）：陈某1，甘肃省金塔县人，住甘肃省金塔县。委托诉讼代理人：陈某2（系陈某1之女），甘肃省金塔县人，住甘肃省嘉峪关市。委托诉讼代理人：许某，甘肃衡轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某，甘肃省金塔县人，住甘肃省金塔县。委托诉讼代理人：师某，甘肃辩听律师事务所律师。上诉人陈某1因与被上诉人刘某确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省金塔县人民法院（2019）甘0921民初837号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某1上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持陈某1的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘某负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、根据法律规定，农村宅基地依法应当遵照一村、一户、一宅之法定原则，并且在交易流转时需满足特定法律条件，否则交易行为因违反法律强制性规定而无效。最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第十九条规定“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条规定“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定虽未明确指明不得出卖、出租农村住宅以及宅基地使用权，但其立法本意是保护农村居民的宅基地专有使用权，防止出现农民因转让房屋而丧失宅基地使用权，并最终导致出现流离失所的情况。因此该规定的“出卖、出租”是指在本集体经济组织内部有条件的出卖和出租，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的或已经拥有宅基地重复购买的，因违反了集体经济组织的成员权属性及宅基地制度的法定属性，应当认定为违反了法律、行政法规的强制性规定。二、一审法院在判决书中并未按照法律规定就本案证据事实进行全面、客观、公正的审查判断，阐明证据采纳和采信与否的理由，裁判文书没有针对买卖合同有效与否进行说理，在现行法律规定就农村宅基地转让无效条件未细化规定的前提下，一审法院放弃适用与现行法律规定不相冲突的最高人民法院裁判观点于法无据。最高人民法院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》第462-463页“转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。”1990年刘某落户上杰村居住并成为村集体经济组织成员，后在2006年10月16日与陈某1签订房屋买卖协议，该买卖协议履行后刘某并未实际居住于此。刘某在××镇的房屋时其自己已经拥有一处宅基地，且其名下拥有多处房产，刘某将购买的房屋改变其性质作为仓储使用，而陈某1在出售该宅基地时名下再无其他宅基地，根据最高人民法院司法裁判政策及观点，司法交易行为因违反相关法律规定，不符合法定交易条件应属无效。三、关于本案的鉴定费应当遵照双方约定进行分配，应由刘某负担。一审法院庭审过程中，双方就鉴定事项、鉴定材料、鉴定费用负担均已经进行质证说明，且双方均未表示异议，即按照鉴定结果分配鉴定费用，若鉴定结果为陈某1所提供的鉴定检材，则鉴定费用由陈某1负担，反之则由刘某负担，一审判决不符合双方约定。综上，一审违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持陈某1的上诉请求。刘某辩称，陈某1的上诉请求不能成立。一、一审判决认定事实清楚。本案中，双方签订的房屋买卖协议应属有效。首先，陈某1在2006年10月签订房屋买卖协议时，属完全民事行为能力人；其次，土地流转申请书、上杰村委会给一审法院出具的便函，以及时任上杰村党支部书记、主任、七队队长、部分村民的调查笔录等证据，均证实2006年10月陈某1出售房屋及流转土地，系陈某1以自身残疾为由主动、自愿向村委会提出的申请，请求本村村民刘某受让该房产及土地，双方意思表示真实。第三，依据签订房屋买卖协议时的法律法规及政策性规定，双方签订的协议不违反法律法规及政策，内容合法。二、一审判决适用法律正确。首先，《中华人民共和国土地管理法》并不限制农村村民出卖住宅，只是限制出卖住宅后再申请宅基地的，不予批准，双方签订的房屋买卖协议合法有效，也符合“法无禁止即合法”的法律逻辑。其次，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。虽物权法的理解与适用一书中对该条款进行了解释，但解释不能超越物权法本身条文的法律界限。第三，《中华人民共和国物权法》的实施时间是2007年10月1日，本案双方签订协议的时间是2006年10月16日，依据法不溯及既往的法律适用规则，《中华人民共和国物权法》的理解与适用中关于“受让人已经有住房的，不符合宅基地分配条件的，应认定为无效”的观点并不适用本案的房屋买卖协议。三、陈某1要求确认房屋买卖协议无效的理由不具有正当性，是因为当前政府征地利益而引起的单方毁约行为，有违诚实信用原则。依据陈某1诉称的因刘某违法买受其住房，变相导致了刘某多占宅基地，并使陈某1流离失所，无家可归，纯属为达到确认合同无效的诉讼目的，继而获取政府征地拆迁补偿款而编制的虚假理由，其诉讼动机属于非善意为之。本案中陈某1主动申请上杰村委会流转其耕地、出卖其住宅的意思经大量证据证明是真实的，双方在协议中约定的价款在当时已属于高价，且双方约定刘某买受房产后在后院由其借三间房屋与陈某1居住终生，这说明陈某1在刘某买房时已为自己今后的生活起居作了充分的考虑。四、陈某1要求刘某承担鉴定费没有事实依据。一审中陈某1要求对房地产买卖契约上加盖的陈某1印章申请鉴定时，刘某代理人一再强调陈某1申请鉴定的是房地产买卖契约，不是陈某1诉请确认无效的文书，申请对契约上的印章鉴定，无助于查明案件事实。其次，房地产买卖契约是否合法有效不属于民事诉讼审查范围。第三，即便房地产买卖契约存在效力瑕疵，效力瑕疵也仅仅涉及政府颁发《房屋所有权证》程序是否合法的问题，政府办证行为是一种行政行为，签订房屋买卖协议是一种民事法律行为，后置的行政行为的效力瑕疵并不必然导致双方签订的房屋买卖协议无效。综上，双方签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，请求二审驳回上诉，维持原判。陈某1向一审法院起诉请求：1.请求依法判令确认双方签订的房屋买卖协议无效；2.刘某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年10月16日，陈某1与刘某签订房屋买卖协议，陈某1将所属住房（含农宅土地）及名下农田流转给刘某，产权自协议生效后归属为刘某所有。协议中约定，房屋后院，暂借三间房屋供陈某1居住至终生。2006年10月16日，刘某支付陈某1售房款78000元。同日，陈某1将所属土地也流转给刘某。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，应当履行。陈某1与刘某签订的《房屋买卖协议》不存在《合同法》规定的合同无效的法定情形，具有法律效力。陈某1与刘某签订的《房屋买卖协议》于2006年10月16日签订，合同已履行完毕十三年，陈某1已灭失合同撤销权。陈某1请求确认房屋买卖合同无效的诉求没有事实和法律依据，不予支持。刘某认为房屋买卖合同合法有效，且已经履行完毕的辩称于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十五条之规定,判决：驳回陈某1的诉讼请求。案件受理费100元，鉴定费5000元由陈某1负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。陈某1、刘某于2006年10月16日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。关于陈某1上诉主张双方签订的协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效的理由，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，陈某1所提国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，以及《中华人民共和国物权法条文理解与适用》中的相关内容均非效力性强制性规定，故对陈某1的该项上诉理由，本院不予支持。本案中，一审法院从金塔县房产管理局调取了房地产买卖契约，刘某主张该契约中“陈某1”的印章系陈某1本人印章，但经鉴定该印章非陈某1提供的两枚印章盖印形成；同时本案系陈某1提起诉讼，其要求确认合同无效的诉讼请求不能成立，并且经审理房地产买卖契约中的印章问题不影响对房屋买卖协议效力的认定，故对陈某1预交的鉴定费5000元，双方应予分担。综上所述，陈某1关于确认房屋买卖协议无效的上诉请求不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人陈某1预交的鉴定费5000元，由上诉人陈某1负担2500元，由被上诉人刘俊德负担2500元；上诉人陈某1预交的二审案件受理费1750元，由上诉人陈某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年一月十五日书记员 李 雪