辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0602民初1139号原告：丹东新柳（集团）股份有限公司，住所地丹东市元宝区新安街6号。法定代表人：林秀丽，董事长。委托诉讼代理人：王坤，男，该公司办公室科员。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。被告：罗通和，男，1953年12月25日出生，汉族，丹东市振安区村民，住丹东市元宝区县。委托诉讼代理人：孙怀荪，男，住丹东市振兴区。（由丹东市元宝区广济街道办事处县前一社区居民委员会推荐）原告丹东新柳（集团）股份有限公司与被告罗通和建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何晓东、被告的委托诉讼代理人孙怀荪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即拆除商铺外抻部位，将商铺恢复原状。事实和理由：原告和被告均系新柳商业城建筑物区分所有权人。被告在使用其所有的坐落于新柳商业城A座2号商铺进行经营活动时，擅自扩建该房屋、侵占商业城建筑物共有部分。被告的行为违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第83条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）第15条的规定，原告作为建筑物区分所有权人之一，对被告的违法行为依据《区分所有权解释》第14条的规定诉至贵院，请求法院判如所请。被告辩称，本案无证据证明被告实施了《物权法》第83条、《区分所有权解释》第15条所称的损害他人合法权益的行为。《区分所有权解释》第14条主要是就建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认行为无效或者赔偿损失的规定，而本案涉案房屋的业主以及共有部分的权利人是被告，被告占有的共有部分被告依法享有、占有、使用、收益、处分的权利。原告的诉讼请求没有法律依据。2、原告要求拆除商铺外抻部位，将商铺恢复原状的诉讼请求，应当是商铺产权所有人、物权人的请求权利。《物权法》第36条规定，造成不动产或者动产毁损的权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状，根据上述规定，恢复原状应当是商铺房屋所有权人、物权人所行使的权利，而本案原告并非法律规定的权利人，本案的相关证据证明涉案商铺房屋是被告于1993年4月10日以购买方式取得的所有权，并于1996年9月25日租赁给了原丹东新柳商业城有限公司（以下简称新柳公司），2005年10月6日，被告取得了元宝区新柳商业城A座2号丘地号578图2075宅的私有产权所有证，原告对涉案房屋不具有所有权，无权主张恢复原状，其该项请求权主体不适格，依法应予以驳回。3、原告诉称被告侵占商业城建筑物共有部分的理由不成立，没有事实和法律依据。1996年9月25日，新柳公司与被告签订了1份租赁协议，被告将其坐落于新柳商业城一层A座2号商业用房租赁给了新柳公司，该协议第4条2款约定，此协议生效之日乙方（新柳公司）即具有对甲方（被告）房屋至房屋外台阶处、遮阳棚租赁使用权，该约定对涉案房屋外的台阶使用权及归属做出了明确约定，约定应属于被告，明确了新柳公司根据协议使用涉案房屋以外的台阶与被告之间形成的是租赁关系。《物权法》第72条第1款明确规定，业主对建筑物专有部分以外共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利，不履行义务。该条第2款规定业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，根据以上法律规定，业主及所有权人有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。4、原告诉称擅自扩建该房屋没有事实和法律依据，不能成立。被告与新柳公司签订的租赁协议第4条3款的约定，乙方有权根据经营需要拆除甲方房屋内与乙方经营区联通的玻璃隔断，对出入门的位置进行改造，协议生效后，原告对承租的涉案房屋进行了改造和扩展装修，形成了至今的现状，2001年9月30日租赁期间届满，双方约定保持原状，新柳公司将现状的房屋交还给被告，被告按照交还房屋的状态又另行对外出租至今，此期间，被告并没有擅自扩建的行为发生，而新柳公司租赁期间改造、扩建行为均是在被告商业用房专有部分的房屋的房檐下进行，并没有侵害到共有权利人的权利，至今已有23年之久，在此期间，双方对此均无异议。5、原告请求恢复原状的诉讼请求超过了诉讼时效，依法不应保护。如前所述，原告虽然不是适格主体，但是就本案的诉讼仍存在诉讼时效。本案的证据证明，被告1994年1月10日购买了独立商号的房屋，后于1996年9月25日与新柳公司签订了租赁协议，按约定新柳公司对涉案的商业用房内外进行了改造、装修、扩展行为，涉案房屋的现状就是新柳公司改造、装修时形成的，从该房屋改造、装修、扩展行为的发生之日至今已超过23年。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋所有权证书2份、提供照片5张、新柳（集团）周边独立商号产权明细、1994年1月10日协议书、2013年5月2日商铺产权确认协议，被告提供的房屋所有权证1份、1994年1月10日协议书、1995年11月6日产权证明、1996年9月25日租赁协议、照片8张，各自相对方对其真实性均不持异议，本院经审核认为，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。被告提供的证人李某的证言，用于证明涉案房屋购买的价格包含至外侧檐廊（台阶）的事实，原告对此予以否认，本院认为该证言能够证明被告购买的涉案房屋建筑面积为130.44平方米、使用面积为104平方米的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是由原丹东市振兴房地产开发股份有限公司规范而来，新柳公司是原告子公司。1994年1月10日，被告与原丹东市振兴房地产开发股份有限公司签订协议，被告以84万元的价格购买了该公司开发建设的坐落于丹东市元宝区新柳商业城A座2号建筑面积为130.44平方米、使用面积为104平方米的独立商号。1996年9月25日，被告将涉案房屋租赁给新柳公司使用经营，租赁协议中约定“此协议生效之日，乙方（新柳公司）即具有对甲方（指被告）房屋至屋外台阶处、遮阳棚的租赁使用权，”“乙方有权根据经营需要，拆除甲方房屋内与乙方经营区连通的玻璃隔断，对出入门的位置进行改造，并将甲方遮阳棚的商业字号进行更改”新柳公司租赁期间对房屋进行了装修改造。租赁期满后，被告另行对外出租至今。2013年5月2日,原、被告与涉案房屋承租人之一的包必国分别作为甲乙丙三方签订商铺产权确认协议，约定：“一、根据甲乙双方于1994年所签订的购房协议书，乙方购买甲方开发建设的新柳商业城A座2号独立商号，建筑面积130.44平方米，使用面积104平方米。房款合计金额为840000元（捌拾肆万元整）。为了经营顺利，甲方一直租用该房产中一部分（36平方米）。二、甲方原租用乙方的房产己于2013年2月17日归还乙方，不再续租。乙方拥有所有权的房产建筑面积为130.44平方米，使用面积104平方米，公共份额面积5.88平方米。详见附图。三、乙方将上述房产租给丙方，应依照甲乙双方购房协议书的约定，经营活动要符合新柳商业城的总体规划，不得私自乱拆、乱改。乙方在改造独立商号时，要征得商业城同意，不得私自改动。同等条件下，丙方有优先承租权。四、本协议签订后，甲乙丙三方应密切合作，相互照顾彼此重大关切事项。五、本协议一式三份，甲乙丙方各执一份。附：新柳商业城一楼东南角商铺平面图”。2016年和2017年间，原告曾以与本案同样诉请将被告两度诉至本院，后分别被按撤诉处理和准许撤诉处理。本院认为，一、被告是否侵占了新柳商业城共有部分问题。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《区分所有权解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。从上述法律规定可以认定，被告房屋权属证书记载面积以外的部分不属于其专有，而应当由新柳商业城全体业主共有，被告现商铺占有面积超出了房屋权属证书记载面积，显然占用了新柳商业城的共有部分。《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《解释》第15条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”……(三）违反规定进行房屋装饰装修；(四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”故被告的占用行为属于侵害他人合法权益的行为。二、原告是否是适格权利主体问题。《解释》第14条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”其中规定的权利人及上述《物权法》第83条中规定的业主，理解为涉案房屋的产权人显然是错误的，其应当包括建筑物区分所有权的全部业主，原告是新柳商业城的业主之一，有权主张权利，是本案适格主体。三、本案是否适用诉讼时效规定问题。《中华人民共和国民法总则》第196条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险……”故本案不适用诉讼时效的规定。综上所述，原告的请求合法有据应予支持。被告强调涉案房屋现状的形成为新柳公司所为，没有提供证据支持；且新柳公司并不具有新柳商业城共有部分的所有权，其无权就建筑物共有部分进行处分，被告与新柳公司之间有关共有部分的约定，不具有法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第72条、第83条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条、第15条，《中华人民共和国民法总则》第196条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款规定，判决如下：被告罗通和于本判决发生法律效力之日起3个月内，按照“新柳商业城一楼东南角商铺平面图”将商铺外抻超过其房屋权属证书面积部分予以拆除，并恢复商铺面貌。案件受理费100元，由原告丹东新柳（集团）股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  陈恩杰审 判 员  孙晓韬人民陪审员  马崎峰二〇二〇年一月二日书 记 员  高 欣