安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初5532号原告：夏炳东，男，1975年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市长丰双凤经济技术开发区。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：合肥市长丰双凤经济开发部，住所地安徽省合肥市双凤工业区，统一社会信用代码91340121723346814X。负责人：杨涛。委托诉讼代理人：范承国，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：范世权，安徽金的律师事务所律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告夏炳东诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，第三人合肥市长丰双凤经济开发部（以下简称双凤开发部）申请参加本案诉讼，被告永顺公司申请中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）作为本案第三人参加本案诉讼。本院于2019年11月5日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏炳东，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人崔文彬、邬登成，第三人双凤开发部特别授权委托代理人范世权，第三人长城资产安徽分公司特别授权委托代理人胡媛、一般授权委托代理人汪长杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏炳东向本院提出诉讼请求：一、判令被告永顺公司继续履行与原告的北辰天都9#104购房买卖合约，完善相关资料，给予原告办理该房屋产权证件；二、判令被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：2015年9月22日，永顺公司开发建设北辰天都项目因欠付施工单位安徽华嘉建筑工程有限责任公司及原告夏炳东实际施工人的工程款，将北辰天都9#104户房屋以61万元购房款出售给原告夏炳东，来抵扣欠付原告的工程款，双方成交后，被告也出具了购房款收据。但一直没有签订购房买卖合同。永顺公司被法院受理破产申请后，夏炳东向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对夏炳东申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、本案系破产债权确认之诉，夏炳东提出继续履行合同并办理产权证的诉讼请求系给付之诉的诉请。夏炳东诉请与诉讼所依据的基本事实不一致，请求依法驳回夏炳东起诉；二、夏炳东与永顺公司至今未签订房屋买卖合同，结合永顺公司已经与他人签订房屋买卖合同的事实，永顺公司与夏炳东不存在房屋卖面的合意。在房屋已经备案给他人的情况下，永顺公司也不可能与夏炳东签订房屋买卖合同。永顺公司与夏炳东不存在真实的房屋买卖关系，其请求履行房屋卖面合同无事实依据，应予驳回；三、涉案房屋系以房抵债。依据《最高院关于建设工程价款优先受偿权批复》第二条，有且仅有为生存消费购买房屋的购房的消费者可以取得房屋优先权。涉案房屋夏炳东并未居住，夏炳东将房屋租赁给他人设立“菜鸟驿站”收发点，可以确认涉案房屋并不涉及夏炳东的生存权问题。夏炳东主张房屋权属无法律依据；四、依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《破产法司法解释二》第二条的规定，涉案房屋属永顺房地产公司的破产财产。该破产财产需供清偿全体债权人债权之用，若为夏炳东确认房屋优先权并办理不动产权证，夏炳东对破产企业享有的债权得到破产法规定程序之外的全额、提前的清偿，有违《破产法》第十六条破产受理后债务人的个别清偿行为无效之规定；五、涉案房屋存在建设工程优先权及全体债权人的权益。夏炳东无对抗涉案房屋存在的其他优先债权人的权利基础。综上，请求法院依法驳回。第三人长城资产安徽分公司辩称，原告主张交付和办证的房屋在2014年3月5日登记抵押给第三人长城公司，我方对于原告主张的房屋享有抵押权，原告主张办证及交房的诉请依法予以驳回。第三人双凤开发部辩称，案涉房屋于2015年7月13日已经备案至开发部名下，在该备案未撤销之前原告无权要求办理该房屋的产权证件。本院经审理认定事实如下：安徽华嘉建筑安装工程有限责任公司承建永顺公司北辰天都一期二标段4#、8#楼工程。夏炳东承包该项目水电安装工程。永顺公司因欠付安徽华嘉建筑工程有限责任公司4#、8#楼工程款，2015年9月22日，永顺公司与安徽华嘉建筑工程有限责任公司、夏炳东达成协议，约定以永顺公司欠付安徽华嘉建筑工程有限责任公司工程款610000元抵扣夏炳东所购北辰天都小区9栋104室购房款。2015年9月22日永顺公司向夏炳东出具收据一份，载明收到9栋104室购房款610000元，收款方式为“其他”。双凤开发部与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发建设的北辰天都小区9栋104室，合同约定购房总价为624247元，合同约定购房款于2015年7月13日前一次性付清。双方于2015年7月13日办理网签备案。永顺公司于2016年3月7日出具收据一份，载明收到双方开发部600万元，于2016年6月17日出具收据一份，载明收到双凤开发部1000万元，收款事由“解除北辰天都S1号商业楼401商场抵押贷款资金”，于2016年6月17日出具收据一份，载明收到双凤开发部750万元，收款事由“解除北辰天都S1号商业楼301商场抵押贷款资金”。永顺公司将北辰天都小区9幢在建工程于2014年3月5日抵押登记于中国长城资产管理公司合肥办事处。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。2016年9月30日合肥市中级人民法院作出（2016）皖01民初6号民事调解书，确认合肥建工集团有限公司就永顺公司所欠工程款人民币64400000元对北辰天都二期9#楼等及地下室工程折价或拍卖或其他方式处置的价款享有建设工程价款优先受偿权。2018年12月12日合肥建工集团有限公司向永顺公司破产管理人申报债权，申报金额为工程款6440万元、停工损失200万元等。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，2018年12月8日夏炳东向永顺公司破产管理人申报债权。永顺公司破产管理人作出债权初审意见表，对夏炳东所申报债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：夏炳东主张是否超过本案审理范围。本院认为，夏炳东要求判令被告永顺公司继续履行购房合同，给予办理房屋产权证件的诉请，实质上是要求确认夏炳东对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二，夏炳东对案涉房屋是否有优先权。本院认为，夏炳东对案涉房屋不享有优先债权。理由如下：一、夏炳东与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。二、夏炳东与永顺公司签订商品房买卖合同前，双凤开发部已与永顺公司签订商品房买卖合同，并办理网签备案。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从夏炳东与永顺公司签订案涉商品房买卖合同原因、目的及过程来看，夏炳东购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。夏炳东不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。对夏炳东提出安徽华嘉建筑安装工程有限责任公司以工程抵扣购房款共四套，其中9栋1902袁晓冬、9栋1701丁淑琪永顺公司破产管理人认可并给予办理产权登记，永顺公司破产管理人应对其以工程款抵扣购房款同样予以认可的辩解意见，与本案无关，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第四十四条第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告夏炳东对被告安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9900元减半收取4950元由原告夏炳东负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇二〇年一月三日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。