上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初7949号原告(反诉被告)：上海厨膳科技有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：柴某某，女。委托诉讼代理人：赵某某，男。被告(反诉原告)：上海联心餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张克胜，执行董事。委托诉讼代理人：乔智，上海业盈律师事务所律师。原告(反诉被告)上海厨膳科技有限公司(以下简称厨膳公司)与被告(反诉原告)上海联心餐饮管理有限公司(以下简称联心公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年7月31日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)厨膳公司的委托诉讼代理人柴某某、赵某某、被告(反诉原告)联心公司的委托诉讼代理人乔智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厨膳公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告的租赁合同于2018年12月12日解除;2、要求被告退还履约保证金及首期租金共计550,235元,并支付违约金220,094元；3、要求被告赔偿装修损失2,348,982.38元(包括装修损失1,743,982.38元、电力改造增容28万元、电力增容45,000元、燃气改造28万元)。事实和理由：原、被告双方于2018年7月26日签订了《商业房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市徐汇区康健路XXX号(两岸咖啡)的房屋出租给原告用于经营熊猫星厨餐饮服务,合同同时对双方的权利义务、违约情形及违约责任、合同解除等事项均作出明确约定。合同签订后,原告依约向被告支付了租赁保证金及首期租金,并进入租赁场地开展装修、燃气、电力、排烟、空调等项目的施工及改造工作,现租赁场地的装修装饰、设备改造等工作均已完成,但原告申办营业所需的相关证照时,却被告知被告提供的租赁房屋不具备原告办理餐饮经营所需相关证照的能力,致使原告的合同目的无法实现,原告多次要求解除合同并要求被告赔偿原告损失,但被告均不予理睬。原告认为被告未履行合同约定的保证义务已构成违约,且该等行为已经使原告的合同目的无法实现,严重损害了原告的合法权益,为维护原告合法权益，故原告提起上述诉请。联心公司辩称，同意解除合同，但解除时间应为2019年2月27日。不同意原告的其余诉讼请求。系争房屋之前办理了小吃店的餐饮许可证，申请了六个灶头属于重餐饮，所以是可以办理餐饮相关证照，之前被告也去相关部门问过。居民投诉的问题是因为原告装修违规还扰民，导致被投诉。原告已经将大部分设备、装修搬离拆走，不存在原告主张的装修损失数额。联心公司提出反诉诉讼请求：1.要求确认双方租赁合同于2019年2月27日解除；2、要求反诉被告支付房屋租金及占有使用费，自2018年11月6日起至2019年6月5日共计770,329元，按每月110047元计算；3、要求反诉被告支付逾期支付租金利息，自2019年1月6日起计算至实际付清之日止，分别以330141元、330141元、110047元为本金分段计算；4、要求反诉被告支付电费328.64元；5、要求反诉被告支付赔偿案外人装修损失30000元。事实和理由：2018年7月26日，双方签订了房屋租赁合同，联心公司将上海市康健路XXX号房屋出租给厨膳公司，双方就租赁期限、租金、支付方式等进行了约定。2018年8月6日，联心公司将房屋交给厨膳公司使用，厨膳公司应于2019年1月6日支付2019年1月至3月租金，但是厨膳公司以不能办理餐饮服务许可证的原因拒绝向联心公司支付租金，联心公司于2019年2月26日向对方发函解除双方租赁关系。联心公司认为厨膳公司拒付租金的行为构成违约，故提出反诉请求。厨膳公司辩称，不同意反诉诉请。合同解除的时间应当是2018年12月12日。按照合同约定要满足可以办理证照才能支付租金，但是房屋租赁后一直不能办理证照，没有实现合同目的，没有实际经营，是联心公司的违约行为导致，不应支付租金及使用费，也不应支付利息。只要是实际发生的电费，厨膳公司同意支付。不同意支付案外人的3万元装修赔偿，租赁是2018年7月承租，但是赔偿协议是2018年5月，漏水并非厨膳公司导致，不应赔偿。本院认定事实如下：2018年7月26日，联心公司(出租方、甲方)与厨膳公司(原名称上海厨膳餐饮管理有限公司，承租方、乙方)签订《商业房屋租赁合同》，主要内容为：约定甲方将上海市徐汇区康健路XXX号(两岸咖啡)(产证登记为XXX室、XXX室，以下简称系争房屋)出租给乙方，建筑面积605.57平方米，用于开设熊猫星厨的经营模式，租赁期限自2018年8月1日起至2024年12月31日止；免租期为2018年8月1日至2018年9月30日，乙方在免租期内免付租金及物业管理费；前三年租金每月110,047元；租金每季度支付一次，乙方应于每期租期届满前一日最晚不超过届满后三日向甲方支付租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金220,094元,乙方应在支付保证金的同时支付首期租金共计550,235元。租赁房屋的返还，因甲方原因导致合同提前解除，乙方不需要对租赁房屋恢复原状，仅需将房屋腾退给甲方且乙方对腾退产生的房屋损坏不承担任何责任。甲方保证该经营场地具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力(包括排污许可及二次消防报批的通过,最终以政府监管部门的要求为准)。第五条合同解除(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同：……5、因租赁房屋的客观条件导致乙方不能办理相关经营证照的(包含但不限于营业执照、食品经营许可证(餐饮类)/餐饮服务许可证、食品流通许可证、消防验收手续等)……(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋：1、不按照约定支付租金逾期达30日的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自损坏房屋主体结构的；4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益；5、乙方无故解除本合同的。第六条违约责任：(一)甲方违反《通用条款》第五条第(三)款约定的相关情形之一的,乙方有权以书面形式单方解除本合同,甲方应自收到乙方书面解除通知后10日内退还乙方已付的保证金及未到期租金,并赔偿乙方因装修、搬迁等所产生的装修折旧、设备款、搬迁费、甲方对商户的某某等等(装修费用由乙方提供相应合法票据进行证明计算,搬迁费按照实际支出费用计算)；甲方还应按保证金的1倍向乙方支付违约金。乙方自甲方履行上述违约责任后10个工作日内搬出该房屋。甲方逾期未付上述款项,甲方同意按前述约定的保证金5%/日,支付乙方滞纳金。(二)乙方有《通用条款》第五条第(四)款约定的相关情形之一的,甲方有权以书面形式单方解除本合同,乙方应自收到甲方书面解除通知之日起10个工作日内搬出该房屋,甲方不予退还乙方已缴纳的保证金,但应返还乙方已缴纳的剩余租赁期的租金。除此之外,乙方不再承担其他违约责任。2018年8月2日，厨膳公司向联心公司转账支付租金及保证金550235元。8月6日，被告向原告交付房屋，原告对系争房屋进行了装修。2018年12月10日，厨膳公司向联心公司发送解约函件，内容主要为：贵司提供的租赁房屋导致无法办理相关证照，至今无法开业，贵司构成违约且导致合同根本不能履行，故决定于2018年12月12日解除合同，并追究违约责任，要求返还已付全部款项并赔偿损失、支付违约金。联心公司收到该函件。2019年2月26日，联心公司委托律师向厨膳公司发送律师函，主要内容为因厨膳公司逾期支付租金构成违约，要求解除双方租赁合同，保证金不予退还，并要求对方搬离房屋及支付拖欠租金。厨膳公司收到律师函。2019年4月，上海淼康睿餐饮管理有限公司就系争房屋申请食品经营许可。4月29日，上海市徐汇区市场监督管理局作出食品经营许可(新办)驳回通知书，载明不予许可的理由为：申请食品经营许可的经营场所离居民住宅楼不足10米，不符合上海市食品药品监督管理局《餐饮服务环保选址专题会议纪要》(2018-6)的相关规定。2019年6月5日,双方就系争房屋进行了交接。庭审中，关于电费，联心公司提交电费通知单两份146.72元、90.96元，表示有三个电表，三张通知单共计328.64元，但现在只有两张单据，当时直接付钱给抄表员了。厨膳公司表示未支付该两份通知单的费用。庭审中，联心公司提供工程施工联系函、整改通知单、赔偿协议、转账凭证、证明书等证明因厨膳公司违规施工导致漏水，联心公司赔偿了3万元修复费用。厨膳公司对此均不予认可，认为工程联系单是联心公司单方制作，赔偿协议称2018年5月漏水，但我方是8月份承租房屋，证明书属于证人证言，需要证人出庭作证。审理中，厨膳公司申请就房屋装修价值进行评估。上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋装修损失进行了评估，鉴定造价为1,743,982.38元。原告对鉴定意见书无异议，表示燃气改造28万元并未包括在内，应另行计算。被告对鉴定意见书无异议，表示房屋交接时原告将房屋内的设备、主材都拆走了，燃气改造在现场，但电力改造费已经包括在鉴定意见书内，电力增容设备原告也拆走了,造价鉴定意见书1-5、7主材、9-11、23-28、45-48、50-52、54-58、60-65、92、99-100、102、103项都拆走了，并提供现场房屋交接书为证。厨膳公司对房屋交接书真实性予以认可，空调和灯、插座是拆走了，防火门留在现场。庭后，厨膳公司书面确认自房屋内搬离以下物品(根据造价鉴定意见书)：1、广告灯箱；2.审价书1-5、9-12、23-28、45-48、50-52、54-58、60-65、92、99-100、102、103项，并表示电力增容费用已经包括在9-12项的设备中。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、函件、转账凭证、鉴定意见书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。提供符合租赁用途的房屋系出租人的主要义务，双方租赁合同明确约定出租人保证系争房屋具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力，因租赁房屋的客观条件导致承租人不能办理相关经营证照的，承租人有权单方解除合同，现相关行政部门已经就系争房屋作出不予食品经营许可的行政决定，且不予许可的理由系因经营场所离居民住宅不足10米，故系争房屋属于在客观上不能办理食品经营许可，被告联心公司应对此承担违约责任，故原告要求确认合同解除、被告承担违约金、返还租赁保证金的诉请，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告关于该不予许可决定的理由存在错误的抗辩意见，并非本案审查范围，本院亦不予采纳。被告反诉要求确认合同解除时间为2019年2月27日，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求退还全部租金，及被告反诉要求原告支付2018年11月6日至2019年6月5日的租金及使用费的诉请。本院认为，租赁房屋虽不能进行营业，但仍然具有房屋一般使用功能，原告作为实际经营人在承租房屋时亦应充分考察系争房屋是否具备办理证照条件，本院综合考虑系争房屋处于不能营业状态及原被告过错程度，酌情调整租金及使用费为每月38,000元。2018年8月6日被告向原告交付了系争房屋，故按合同约定，8月6日至10月5日期间为免租期，原告租金的起算时间为2018年10月6日，被告计算起始时间有误，本院予以调整。关于原告主张的装修赔偿，本案审理过程中已经就系争房屋装修损失进行了评估，但原告在房屋交接时取走了空调、电力设备、灯等设施设备，该些相关费用应自评估价格中直接扣除。原告书面确认单中未有被告提出的第7项主材空调面板，但结合双方房屋交接清单及双方陈述，该物品属于空调设备的组成部分，应已取走。故原告取走的设备设施相关费用共计923,525.79元。电力改造增容和电力增容的费用已包括在装修损失评估中，不应另行赔偿。原告主张燃气改造费用28万元，但仅提供支付50,000元的凭据和发票，本院判决被告赔偿该部分损失50,000元。综上，被告应赔偿原告装修损失共计870,456.59元(1,743,982.38元-923,525.79元+50,000元)。被告反诉要求原告支付逾期支付租金的滞纳金，因被告提供的租赁房屋不能实现合同目的，原告不支付租金系合理抗辩，故被告该反诉诉请本院不予支持。关于被告主张的电费，因其提供的电费账单仅有两份共计237.68元，故原告应支付电费237.68元。关于被告主张的对案外人的某某，原告对此予以否认，被告仅有相关当事人出具的证明，性质上等同于证人证言，不足以证明原告存在侵权行为，被告该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、上海厨膳科技有限公司与上海联心餐饮管理有限公司就上海市徐汇区康健路XXX号XXX室、XXX室房屋签订的《商业房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；二、上海联心餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司支付违约金220,094元；三、上海联心餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司支付装修赔偿金870,456.59元;四、上海联心餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司退还租赁保证金220,094元；五、上海联心餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司退还租金216,141元；六、上海厨膳科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海联心餐饮管理有限公司支付2019年1月6日至2019年6月5日的房屋使用费228,000元，该款可与前述第二、三、四项款项互相抵扣；七、上海厨膳科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海联心餐饮管理有限公司支付电费237.68元，该款可与前述第二、三、四项款项互相抵扣；八、驳回上海联心餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计16,238元，由上海厨膳科技有限公司负担8467元，上海联心餐饮管理有限公司负担7771元；评估费51,450元，由上海厨膳科技有限公司负担26,268元，上海联心餐饮管理有限公司负担25,182元；反诉案件受理费减半收取计4886元，由上海联心餐饮管理有限公司负担1887元，上海厨膳科技有限公司负担2999元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红二〇二〇年一月十七日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。