湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16354号原告：刘珍，女，1972年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：隆文明，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨娉，湖南财瑞律师事务所实习律师。被告：湖南华驰置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平路**紫御园。法定代表人：毛立权，董事长。委托诉讼代理人：付玉萍，女，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：许波，湖南和大律师事务所律师。原告刘珍与被告湖南华驰置业有限公司（以下简称华驰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘珍的委托诉讼代理人隆文明和吴烨娉、被告华驰公司的委托诉讼代理人许波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珍向本院提出诉讼请求：1.判令华驰公司向刘珍支付逾期办证违约金45739.2元（自2017年10月20日起暂计算至2020年8月25日，2020年8月26日之后的违约金，以房屋总价款439800元为基数，每日按0.1‰的标准计算至办理不动产权证完毕之日止）；2.判令华驰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：刘珍与华驰公司于2016年12月24日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定刘珍购买由华驰公司开发的长沙市芙蓉区××路××号××期××室××层××号房屋（以下简称案涉商品房），规划用途为商业，房屋价款为439800元；华驰公司应于2015年10月30日前交付案涉商品房，并于房屋交付后720日内办理相关房屋所有权证和土地使用权证，如未能如期办理，应自合同约定期限的次日起至实际办理登记之日止每日按已付房款0.1‰的标准向刘珍支付违约金。合同签订后，刘珍已依约履行付款义务，支付了全部购房款439800元，并已缴纳相应的契税、印花税、物业专项维修资金，但华驰公司未依约在2017年10月19日前履行办证义务，严重侵害刘珍的合法权益。原告刘珍向本院提交的证据有：1.《长沙市商品房买卖合同》；2.购房款的湖南增值税普通发票;3.税收缴款书；4.湖南省物业专项维修资金专用收据；5.工程竣工验收备案表（紫御江山二期地下室）；6.工程竣工验收备案表（紫御江山二期地上商业）。被告华驰公司辩称，2016年7月，随着长沙市不动产登记中心的成立，房屋所有权证和土地使用证两证合一，不需要单独办理土地使用证，此前土地分户登记必须持有房屋所有权证并提供房屋所有权证复印件。而案涉商品房买卖合同是紫御园项目开发初期即2014年便在长沙市房屋登记机关备案并网签的格式合同，并非两证合一后新拟定的合同。由于两证合一前办理权证的流程是先办理房屋所有权证再办理土地使用证，故案涉商品房买卖合同第二十条第二款的约定应理解为在商品房交付后720日内办妥买受人的房屋所有权证，720日内办妥买受人的土地使用证，此处两个“720日”应理解为非同时成就，而是前后承接。华驰公司一直在积极办理不动产权证，只是由于案涉商品房牵涉到国土资源规划指标核算、修改土地出让合同、补缴土地款等一系列事项，以及2020年新冠疫情不可抗力因素的影响，延缓了华驰公司办理不动产权证的进度。案涉商品房买卖合同约定的交房时间2015年10月30日是指紫御园项目前期房屋的交付时间，刘珍购房网签时由于系统无法更改，故合同约定的房屋交付时间未作修改。因刘珍购买的均系委托第三方经营管理的房屋，其交房手续也是委托第三方办理，第三方经营管理公司已于2016年12月25日办理交房。若按刘珍所称以2015年10月30日为交房时间，先交房再买房，显然不符合常理。因此，按照合同约定，刘珍办理不动产权证的时间应为2020年12月3日前。另外，刘珍的不动产权证已于2020年9月15日办理完成。被告华驰公司向本院提交的证据有：1.长沙市国土资源局长国土资政发[2011]21号《土地分户登记发证管理有关规定》；2.《委托书》、湖南漆景商业管理有限公司出具的《证明》；3.领取不动产权证签收表；4.《长沙市土地开发建设指标核算表》、《长沙市人民政府国有建设用地（修改合同）签报审批单》、《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》。对原告刘珍、被告华驰公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2016年12月24日，刘珍与华驰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定刘珍购买华驰公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××期××室××层××号房屋（用途为商业，建筑面积27.93平方米），购房价款为439800元于合同签订之日一次性支付；华驰公司应当在2015年10月30日前向刘珍交付案涉商品房；华驰公司在案涉商品房交付后720日内办妥刘珍的房屋所有权证，720日内办妥刘珍的土地使用权证，如因华驰公司的责任，致使刘珍未能在约定期限内办理上述登记，刘珍不解除合同，自合同约定期限的次日起至实际办理登记之日止，华驰公司每日按已付房款0.1‰支付违约金。商品房买卖合同签订后，刘珍已依约向华驰公司支付全部购房款439800元。2016年12月25日，刘珍委托的湖南漆景商业管理有限公司与华驰公司办理完成案涉商品房的收房手续，华驰公司向刘珍履行完毕交房义务。2020年9月15日，华驰公司为刘珍办理完成案涉商品房的不动产权证。本院认为，刘珍与华驰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，商品房买卖合同约定，华驰公司应在案涉商品房交付即2016年12月25日后720日内办妥刘珍的不动产权证，刘珍已依约履行了购房款的付款义务，但华驰公司未按照合同约定在交房后720日内即2018年12月15日前为刘珍办理完毕案涉商品房的不动产权证，构成违约行为，应当承担违约责任。华驰公司辩称案涉商品房办理房屋所有权证和土地使用权证的期限分别为720日，两个720日并非同时成就，而是前后承接，合同约定的办证期限应截止2020年12月3日，理由不成立，本院不予采信。依据商品房买卖合同的约定，华驰公司未在约定期限内办理不动产权证的，自合同约定期限的次日起至实际办理登记之日（即2020年9月15日）止，华驰公司每日按刘珍已付房款的0.1‰计算向刘珍支付逾期办证违约金为28147.2元（439800元×0.1‰×640日），故刘珍诉请华驰公司支付逾期办证违约金45739.2元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，湖南华驰置业有限公司向刘珍支付逾期办证违约金28147.2元（自2018年12月15日起至2020年9月15日止，每日按刘珍已付购房价款439800元的0.1‰计算）；二、驳回刘珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费944元，因适用简易程序减半收取472元，由湖南华驰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十二月三日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。