贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4593号原告：贵州麒龙商务港房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路碧海花园金翠湾**楼******，统一社会信用代码915201006754309146。法定代表人：刘涛，职务总经理。委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙，贵州正哲律师事务所律师。被告：胡燕，女，汉族，1972年9月10日生，住所，住所地贵州省大方县div>原告贵州麒龙商务港房地产开发有限公司（以下简称麒龙房开）与被告胡燕商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告麒龙房开的委托诉讼代理人张龙、被告胡燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麒龙房开向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款30万元，违约金30,918.95元（违约金按房屋总价款的5%计算）；2、本案律师费人民币18,633元由被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区阳关大道麒龙商务港X号楼X号的房屋，总价款人民币618,379元，其中首付款318,379元，余款30万元以银行按揭方式付款，被告仅支付了首期房款，未按照合同约定办理银行按揭贷款，虽经原告多次催促，被告至今也未向原告补足购房款。原告诉请的违约金、律师费在补充协议第一条第一款第一项约定由被告承担。为维护原告合法权益，特诉至人民法院请求支持原告诉请。被告胡燕辩称，1、我与原告签订完《商品房买卖合同》后，即将办理贷款的资料交与原告，原告承诺负责办理完按揭贷款再通知本人签订贷款合同。本人在付首付款当日就跟原告工作人员一起打了招行、工行的流水，还去打了征信，在原告工作人员的要求下到大营坡四川天府银行办理了银行卡，作为按揭贷款账号，等待原告通知办理贷款合同，到2018年8月未接到原告的通知，在9月就接到了法院的传票。2、原告未按照合同第八条第三项进行协商处理，本人未接到原告任何通知协商处理付款方式，被告多次找到原告销售处得不到正面回答。3、要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告以618,379元的价格购买原告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区阳关大道麒龙商务港第X幢X层X号的房屋，对于房款支付，合同第八条约定签订合同之日买受人即被告支付首付款318,379元，剩余30万元由被告以银行按揭贷款方式支付。此外，合同第八条第3款还载明“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任……因出卖人的原因导致买卖人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……”第十条逾期付款责任条款约定逾期超过60日买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同附件十二补充协议第一条载明买受人应在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提供银行按揭贷款或公积金贷款所需全部资料，出卖人配合买受人在《商品房买卖合同》情定后7日内办理完毕银行按揭贷款或公积金贷款申请手续并签署《抵押贷款合同》。因买受人原因导致银行按揭贷款或公积金贷款逾期办理的，逾期超过7日的视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担合同总额5%的违约金和实现债权的费用。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，被告胡燕按照合同约定向原告支付了首期房款318,379元。之后，因被告一直未能办理银行按揭贷款向原告支付剩余房款，原告遂以前述事实及理由诉至本院。庭审中，被告胡燕向本院提交了银行卡以证明其已经按合同约定提交了办理按揭贷款资料，并在原告的要求下办理了银行按揭贷款卡，原告对该证据的关联性和证明目的均有异议。庭审之后第二日，被告胡燕向本院提交了其与原告销售人员的微信聊天记录，该记录显示在2016年12月30日被告向原告发送了户口册照片，2017年1月3日向原告发送了他人身份证照片。本院认为，原、被告双方于2016年12月29日签订《商品房买卖合同》对双方权利义务进行约定，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约定全面履行义务。根据合同约定的付款方式，被告胡燕需以银行按揭贷款方式向原告支付剩余房款30万元，虽然合同未约定支付该剩余房款的具体时间，但从双方合同签订当日支付了首期房款至原告于2018年9月3日向本院递交起诉书提起诉讼，期间已近两年，远超一般情况下支付余款的合理期限，可以确认被告胡燕存在逾期付款的情形，本案的争议焦点在于被告逾期付款的行为是否构成违约。双方在合同第八条中已经约定被告在接到原告书面通知后提供贷款资料，被告自己提供的微信记录显示其在签订合同翌日向原告销售人员发送户口册复印件，甚至在之后几日又发送了非合同当事人的身份证照片，可以推定双方已经在按合同约定履行约定的义务，但是在之后原告并未通知被告办理贷款，甚至原告也未提供证据证明其曾催告被告支付尾款。原告在庭审中主张补充协议第一条已对上述合同第八条的内容进行补充，经本院仔细审查，该补充协议内容系对第八条的变更，作为买受人其对买卖合同的正文定会投入更高的注意力，补充协议第一条对合同内容进行变更，原告应当对此予以提醒，加之，补充协议第一条约定的内容适用于合同解除的情况，现原、被告均要求继续履行合同，故该条款并不适用本案情况。需要说明的是，被告签订贷款合同的前置程序虽然合同约定是由原告或贷款银行通知，但借款合同毕竟是被告自己与银行之间的法律关系，被告应当积极过问，不仅是询问房开商，也应当主动询问贷款银行，明确贷款进度，而非一味等待。倘若真如被告所说其已经提交资料，鉴于签订合同至今已经两年多的时间，而贷款始终未办妥，那么说明贷款审批困难，胡燕就应当积极变更支付方式。综上，本院确认案涉《商品房买卖合同》在支付剩余房款上受阻并非被告刻意为之，在无法获得贷款的现实情况下，被告应当直接支付尾款，但无需承担违约金和律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告胡燕于本判决生效之日起三十日内，给付原告贵州麒龙商务港房地产开发有限公司购房尾款300,000元；二、驳回原告贵州麒龙商务港房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,543元（原告预交6,543元），由原告麒龙房开负担928元，被告胡燕负担5,615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  李 丽人民陪审员  程爱民人民陪审员  吴柱高二〇二〇年一月二十三日法官助理蒋霞书记员韩安州