广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1130号原告:廖剑文（LIU,KimMan），男，香港特别行政区居民.委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。被告：广州华嘉房地产有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：曾庆胆。破产管理人：广东信德盛律师事务所，负责人：张毅文。委托诉讼代理人：艾宗垣，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文若，广东信德盛律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司广州天河支行（原深圳发展银行广州分行天河支行），住所地广州市天河区。负责人：李婉佳。原告廖剑文诉被告广州华嘉房地产有限公司、第三人平安银行股份有限公司广州天河支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖剑文及其委托诉讼代理人黄海平,被告广州华嘉房地产有限公司的委托诉讼代理人杨文若到庭参加了诉讼。第三人平安银行股份有限公司广州天河支行经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖剑文向本院提出诉讼请求:1.被告立即为原告办理位于广州市天河区黄埔大道中X号XX房产权过户登记至原告名下的手续;2.被告支付逾期办证违约金62.4万元（从2002年10月26日起按原告已付房款总额的每日万分三的标准计算至被告办妥房产证之日止）;3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2001年8月12日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定：原告向被告购买由被告开发建设的位于石牌广州军区后勤部营区内编号为X号地块的华江花园X幢X层XX号房房屋（现地址为广州市天河区黄埔大道中X号XX房，以下统称涉案房屋）。被告按每平方米4800元的价格出售给原告，该房屋建筑面积130平方米，房屋总价624000元。合同签订后，原告在2001年8月20日向被告一次性缴纳了购房款624000元，在2001年10月25日前往被告处办理了收楼手续并使用房屋至今。然而多年来，虽然原告多次催促，但被告均以该房屋正在办理解封或解押手续而始终没有为原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，被告应在将房屋交付后一年之内为原告办理房屋产权过户登记手续。原告认为，被告在将房屋交付给原告使用后仍未能为原告办理产权过户移转登记至原告名下的手续严重影响到原告对该房屋所有权的充分行使。故诉请法院予以支持。被告广州华嘉房地产有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实法律依据，应予以全部驳回。一、原告无证据证明其已向被告支付全部或部分购房款。1、被告账务账册并没有显示被告曾收取原告支付的涉案房屋的购房款，管理人在被告财务凭证中也未找到原告提交的收据底联。反而被告财务账上记载了第三人方最为在2002年1月15日支付涉案房屋购房首期款10万元；2、涉案合同第六条规定原告应将购房款支付到被告中国工商银行广州第二支行的监控银行账户上,原告应提供相应的银行支付凭证或银行提款记录证明向被告支付购房款，单凭收据并不足以证明原告已向被告支付全部或部分购房款；3、原告称在2001年8月20日已支付全部房款，但至今未要求被告开具相应发票，不合常理；4、涉案房屋四次办理抵押给深圳平安银行时原告均未提出任何异议；5、涉案房屋多次被查封，原告也从未向查封法院或被告提出异议；6、涉案合同多处条款有空白处，不合常理，特别是第八条有关交付期限的约定及第十五条关于产权登记的约定等重要条款均为空白，并未填写。在原告只能提供收据的情况下，无法证明其已向被告支付全部购房款。二、涉案房屋现处于查封状态，原告应按民事诉讼法的规定向查封法院提起执行异议，并在执行异议中确定涉案房屋的权属。三、就算假设涉案房屋买卖合同是真实合法的，原告无法证明其已向被告支付全部购房款，按《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，涉案房屋买卖合同为双方均未履行完毕的合同，在被告破产申请受理之日起两个月时，视为合同已解除，被告无需再履行合同办理过户交易登记。四、涉案房屋现登记在被告名下，根据破产法相关规定涉案房屋应为债务人财产。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十一条及第二十三条规定，破产申请受理后，原告就债务人财产向法院提起个别清偿诉讼的，法院不予受理。被告无需办理涉案房屋的过户登记手续，因此无需向原告支付逾期办证违约金。就算假设被告需将涉案房屋过户给原告，涉案合同也未约定办证的期限及逾期办证需支付违约金，因此被告在任何情况下都无需向原告支付逾期办证违约金。第三人平安银行股份有限公司广州天河支行述称，广州华嘉房地产有限公司于2006至2008年期间在第三人处申请授信，并将涉案房屋作为抵押物为授信提供担保。截至2008年7月6日，该涉案房屋所担保的授信已结清。经审理查明：被告于2001年5月10日领取涉案房屋所在楼栋的《广东省广州市商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号），备注记载：……E3梯（三层至九层除502房外）已抵押给银行。2001年8月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定原告购买由被告开发的涉案房屋，房屋建筑面积130平方米，单价为每平方米4800元，总金额624000元。付款方式为一次性付款，于2001年8月20日一次性付款人民币624000元，支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账户上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。出卖人应当在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之自起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……第十二条因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后＿日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理。合同落款出卖人处有广州华嘉房地产有限公司印章和代理人廖皇均的签名。被告确认合同中出卖人处的盖章为被告公司的公章，但是由于被告资料库中没有该份买卖合同原件，也没有找到相应的支付凭证，故对其不予确认。原、被告在庭审中确认，涉案房屋出售时处于被抵押、无查封的状态。为证明原告已经付清购房款，其提供收款收据两份，第一份收款收据开具时间为2001年8月20日，载明收到廖剑文购华江公园69号E3-903房交来房款，现金624000元；第二份收款收据开具的时间为2002年5月27日，载明收到代收廖剑文交来办证契税费，交来1.75%，现金10920元；两份收款收据出纳处均有“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”盖章印样，经手人处均为“廖皇均”签名字样。被告对其不予确认，认为并未在财务资料中发现该收款收据底联，且财务账册里没有记载收到该笔款项，不清楚收款收据中加盖的“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”是否为被告使用的章。为证明被告于2001年10月29日将涉案房屋交付原告后，涉案房屋一直由原告居住使用，原告提供以下证据：1.2001年10月25日的盖有被告公章的《交楼通知书》一份，显示：华江公园E栋已于2001年10月验收合格，于2001年10月20日交付使用。购房人廖剑文X栋XX号房，请于2001年10月29日，前来广州华嘉房地产有限公司办公室办理交楼手续。2.盖有广州江发物业管理有限公司财务专用章的2013至2016年收到廖剑文X栋XX管理费收据四张。3.2010年9月至2016年5月期间涉案房屋水费发票15张，2010年12月至2015年4月期间涉案房屋的燃气费发票6张，2010年7月至2016年3月期间涉案房屋电信费发票4张,2015年的电费发票1张。被告确认上述证据有原件，但是均不予确认。被告认为其财务账册只记载收取涉案房屋首期购房款100000元，原告并未付清购房款，并提供了收款收据及会计记账凭证，该收据记载收到X栋XX方最为交来购房首期款100000元。原告对上述证据均不予确认，认为原告所持有的收款收据是涉案房屋的全额房款，被告提供的收款收据仅是反映首期购房款100000元，该收据并没有真实的交付给购房者，同时，在被告财务账册中，清晰看到涉案房屋是有缴交款项的，财务账册上反映的仅仅是10000元后更正为100000元，可以看出被告财务做账存在随意性。根据广州市天河区不动产登记中心提供的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋现登记在被告名下，涉案房屋经过多次查封、续封、解封，并存在抵押登记，抵押权人为深圳发展银行广州分行天河支行（现第三人）。为查明涉案房屋能否办理转移登记，本院向广州市天河区不动产登记中心发函，该中心于2019年11月22日复函称：“经查广州市房地产档案管理系统，涉案房屋已解封。如需办理不动产转移登记，需向广州市房屋安全管理所缴清专项维修资金并结清深圳发展银行广州分行天河支行2007登记1085657号抵押贷款事项后，方可转移。”经质证，原告对上述复函没有异议，其同意按照相关规定缴清涉案房屋所涉的专项维修资金。被告对上述复函没有异议，但是认为原告没有证据证明其已付清购房款，涉案合同应视为已经解除，被告无需为原告办理过户手续，且涉案房屋现登记在被告名下，根据破产法相关规定涉案房屋应为债务人财产，破产申请受理后，原告就债务人财产向法院提起个别清偿诉讼的，法院应不予受理。原告在庭审中表示，同意缴纳涉案房屋过户时产生的相应税费。被告在庭审中确认，其没有将涉案房屋出售给第三人，被告档案资料中亦没有资料显示有向原告追偿过涉案房屋购房款。另查明，2018年3月26日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破11-1号《民事裁定书》裁定受理惠州市华晨创业投资有限公司对广州华嘉房地产有限公司破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破11号《指定管理人决定书》，指定广东信德盛律师事务所担任广州华嘉房地产有限公司管理人。管理人在庭审中确认被告尚处于财产清理阶段，尚未进行破产宣告。原、被告在庭审中确认，被告尚未向管理人申报过债权。在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封涉案房屋，本院审查后于2019年12月20日作出（2019）粤0191民初1130号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。原告为此预交保全费用5000元。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房销售合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，故应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效，当事人应当切实履行。根据双方的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点为：第一，原告是否已向被告付清全部购房款624000元？第二，原告是否可以在被告破产清算期间请求对涉案房屋进行转移登记？第三，被告是否应当向原告支付违约金及违约金具体的计算方法问题？关于原告是否已付清全部购房款的问题。原告提供的收款收据中盖有“广州华嘉房地产有限公司财务专用章”和“廖皇均”的签名，而“廖皇均”亦有在《商品房买卖合同》出卖人处签名；根据原告提供的管理费收据、水费发票、燃气费发票、电费发票和《交楼通知书》，原告自收楼后一直有在涉案房屋内居住；虽然被告表示其财务账册里没有记载收到该笔款项，但是被告确认从未向原告追偿过购房款，亦未将涉案房屋出售给其他人，故原告主张其已付清购房款，本院予以采信。被告仅以其财务账册里没有记载收到该笔款项为由认为原告没有支付购房款，明显于理不合。虽然被告提供了方最为支付100000元首期房款的会计记账凭证，但并未提供相应的购房合同，被告亦确认未将涉案房屋出售给其他人，故被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于原告是否可以在被告破产清算期间请求对涉案房屋进行转移登记的问题。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物……”及《中华人民共和国破产企业法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，如上所述，原告已经付清全部购房款，被告的破产管理人无解除权，涉案房屋不属于债务人财产。虽然涉案房屋目前登记在被告名下，但被告负有向原告转让所有权的合同义务。第三人确认截至2008年7月6日涉案房屋所担保的授信已结清，但涉案房屋现设有抵押登记，第三人应当协助被告办理涂销抵押登记手续。现原告亦同意承担过户时产生的税费及向广州市房屋安全管理所缴清专项维修资金，涉案房屋过户不产生障碍，被告应当协助原告办理涉案房屋不动产转移登记手续。关于原告主张的违约金问题。虽然《商品房买卖合同》未约定何时办理产权登记及逾期办理产权登记产生的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告至今未能配合原告办理涉案房屋不动产转移登记，构成违约。根据原告提供的《交楼通知书》记载，原告应于2001年10月29日前往被告处收楼，故被告应在2002年1月27日前配合原告办理涉案房屋不动产转移登记手续，现原告要求从2002年10月26日起算逾期办证违约金至被告实际清偿之日止，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。原告要求违约金按照每日万分之三的标准计算，没有依据，本院酌情调整为按照年利率6%的标准计算。按照上述标准计算，违约金已超过本金624000元，故被告应向原告支付逾期办证违约金624000元。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国破产企业法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、第三人平安银行股份有限公司广州天河支行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告广州华嘉房地产有限公司办理位于广州市天河区黄埔大道中XX号XX房的涂销抵押登记手续；二、被告广州华嘉房地产有限公司应于广州市天河区黄埔大道中XX号XX房抵押登记涂销之日起十日内，协助办理上述房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为原告廖剑文（LIU,KimMan）；三、被告广州华嘉房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖剑文（LIU,KimMan）支付逾期办证违约金624000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10040元，保全费5000元，由被告广州华嘉房地产有限公司负担。如不服本判决，原告廖剑文可在判决书送达之日起三十日内，被告广州华嘉房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  胡大成人民陪审员  张帮明二〇二〇年一月十七日书 记 员  钟秀娟