江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0205民初185号原告:无锡家韵纺织品印花有限公司,住所地无锡市锡山经济开发区。法定代表人：朱湛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭飞，江苏敏惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晨佳，江苏敏惠律师事务所实习律师。被告：锡山经济技术开发区管理委员会，住所地无锡市锡山区友谊南路88号。负责人：陈秋峰，该管委会主任。委托诉讼代理人：金锋、张亚文，江苏神阙律师事务所律师。第三人：盐城市苏厦建设集团有限公司，住所地盐城市盐马路288号附3幢502。法定代表人：陈保善，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。原告无锡家韵纺织品印花有限公司（以下简称家韵公司）与被告锡山经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序由审判员刘家强独任审理，并于2018年2月28日公开开庭进行了审理。2018年3月26日，根据开发区管委会的申请，通知盐城市苏厦建设集团有限公司（以下简称苏厦公司）作为第三人参加诉讼，并裁定转为普通程序审理。2018年4月，对家韵公司申请的工程质量鉴定委托鉴定。2018年11月，本案变更承办人并另行组成合议庭，于2019年1月16日、2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告家韵公司的法定代表人朱湛及其委托诉讼代理人彭飞、施晨佳（参加了2019年1月16日的庭审），被告开发区管委会的委托诉讼代理人金锋，第三人苏厦公司委托诉讼代理人葛垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家韵公司向本院提出诉讼请求：1、判令开发区管委会赔偿维修费用50021元；2、判令开发区管委会就生产附房卫生间、室外消防喷淋管道、生产附房窗户漏液、屋顶防水的施工质量问题履行保修义务；如果上述质量问题开发区管委会拒绝修复或无能力修复，则判令开发区管委会赔付修复费用805782.70元；3、诉讼费由开发区管委会承担。诉讼中，家韵公司将第2、第3项诉讼请求变更为：判令开发区管委会赔付重置房产建设施工质量问题部位的修复费用661843.93元；诉讼费、鉴定费由开发区管委会承担。事实和理由：根据2010年11月与江苏省锡山经济开发区管理委员会（后更名为锡山经济技术开发区管理委员会）签订的重置补偿协议，开发区管委会将家韵公司原有建筑物拆除，由其出资在现有厂区范围内重置厂房、各类仓储库及办公用房补偿给家韵公司。后开发区管委会发包给苏厦公司承建，至2012年12月26日，开发区管委会向家韵公司交付案涉房屋。家韵公司在使用过程中，厂房多处出现质量问题，经多次催告，开发区管委会未及时修复，为此家韵公司已支付修复费用50021元，要求开发区管委会予以赔偿。另外，生产附房卫生间、室外消防喷淋管道、生产附房窗户漏液、屋顶防水的施工质量都出现问题，家韵公司多次要求开发区管委会修复，但至今未修复。被告开发区管委会辩称，家韵公司要求开发区管委会承担维修费用和维修义务，不符合双方约定，也无法律依据，请求予以驳回。理由如下：第一，家韵公司在庭审中明确系依据双方签订的重置补偿协议，要求开发区管委会承担保修义务，而该协议整个内容均未涉及相关保修条款，故双方无约定保修的事实；第二，退一步讲，即使开发区管委会有维修义务，也因工程已过保修期限，而无需再尽保修义务。该工程于2011年11月30日竣工验收，至提起诉讼之日，无论2年的保修期限还是5年的保修期限均已超过。第三，即使需要修复，苏厦公司并未表示拒绝修复或者无能力修复，故不适用直接赔付修复费用，应先履行修复义务。第三人苏厦公司述称，第一，已支付的赔偿费用应由家韵公司自行承担。苏厦公司确为案涉工程的施工单位，但苏厦公司已全面履行了建设施工合同项下义务，工程也已于2011年11月30日竣工验收合格。在使用过程中，家韵公司既没有通知过开发区管委会维修，也没有通知过苏厦公司维修，即使存在维修的事实，也属于擅自找第三人施工；且根据现场查勘，在使用过程中，家韵公司擅自对房屋结构进行了功能性改变，还与其他单位签订维修协议，故无法判断房屋质量问题是否由苏厦公司施工造成。故该部分费用应当由家韵公司自行承担责任。第二，除防水部分外，其余均已过保修期限。即使苏厦公司的施工质量存在问题，也因已过保修期限而不应得到支持。第三，即使需要修复，苏厦公司也具备资质和能力，完全可以按要求进行修复，而不是直接赔付。本院经审理认定如下事实：2010年11月27日，开发区管委会与家韵公司签订重置补偿协议一份，约定因锡山区北中路扩建需要，由开发区管委会对家韵公司所有的厂房、各类仓储库及办公用房（共计面积10690.93平方米）全部拆除，按照不低于现有房产建筑物的建造标准负责重置，即由开发区管委会全额出资，等面积房屋建造，补偿给家韵公司。开发区管委会承诺确保用材及施工质量，并约定在2011年7月30日前竣工验收并交付家韵公司使用。重置补偿协议签订后，开发区管委会即进行招投标，最后确定由苏厦公司承建家韵公司1号生产辅房及2号车间。2011年11月30日，案涉工程竣工验收合格，施工单位、监理单位、设计单位及家韵公司作为建设单位在竣工验收证明书上盖章确认。诉讼中，家韵公司提供了使用过程中的修复依据及已支付的修复费用，共计50021元。具体为：（1）2015年9月8日华东商贸城安捷五金经营部开具的发票，购消防材料3000元。经核查，用于3号楼新建车间；（2）江苏一箭建设工程有限公司江阴分公司开具的发票，安装服务9600元。经核查为2015年（落款无日期）双方签订的自来水管安装合同，合同约定工期自2015年12月1日至2015年12月4日，工程内容从2号楼接至3号楼，长100米，2号楼顶消防管包保温层；（3）2015年9月10日无锡市锡山地方税务局第一税务分局代开发票，零星工程14500元。经核查，为“家韵园区地下消防管网抢修”；（4）电梯维修8961元。经核查，2016年7月31日无锡鸿菱电梯有限公司盖章出具电梯维修明细表，列明费用合计8961元。所附电梯维修合同盖有双方公章，无任何人签字，也无日期。从合同内容看，明确工程预计时间为2016年8月2日-2016年8月8日。无发票，也无付款凭证。（5）2015年8月10日惠山区钱桥金帅防水材料经营部（以下简称金帅经营部）开具发票，金额为7260元，内容为防水。经核查，2015年8月6日家韵公司与金帅经营部签订协议，工程名称为1号楼顶防水工程，工程造价为7260元。（6）2015年7月13日金帅经营部开具发票，金额为6700元，内容为防水。经核查，双方签订了一份卫生间防水的协议，工程造价为6700元。协议盖有双方公章，无任何人签字，也无日期。2018年6月，根据家韵公司的鉴定申请，本院经摇号委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）对家韵公司1号生产辅房、2号车间是否存在质量问题，及若存在质量问题则如何修复进行鉴定。2018年8月21日，东南公司对是否存在质量问题及修复方案出具鉴定意见（含补充说明及更正函）。经鉴定，对案涉厂房存在质量问题并与施工方存在因果关系的有以下几项，并出具了修复方案：关于1号生产辅房：（1）7层西侧楼梯间6-7/B-D区域和东侧楼梯间21-22/B-D区域顶板、墙面存在渗漏（水迹）等问题；（2）4、5层抗震缝处落水管存在渗漏问题，6层抗震缝处存在渗漏问题；（3）东西侧楼梯间存在防火窗漏液；（4）1-4/C-D区域存在顶板漏水、排水管周围有渗漏水迹问题；（5）19-21/C-D区域存在顶板漏水、排水管周围有渗漏水迹问题；（6）2层、3层、5层21/C-D墙面（楼梯间侧）存在渗漏；（7）4层盥洗间局部吊顶及顶板存在渗漏水迹，4层墙面21/C-D(楼梯间侧)存在渗漏。关于2号车间：5层1-3/G-J区域顶板、墙面存在渗漏问题。苏厦公司对鉴定意见中的维修范围，特别是防火窗漏液问题提出异议，认为即使存在质量问题，也已超过质量保修期限，已无维修义务。但家韵公司经释明后坚持认为有证据证明在质量保修期限内已提出过维修请求，故对修复费用继续申请鉴定，并要求对室外消防喷淋管道一并进行修复费用鉴定。2019年11月8日，江苏建圆建方工程管理咨询有限公司（以下简称咨询公司）出具修复费用报告，鉴定意见为：家韵公司1号生产辅房、2号车间因渗漏等质量问题产生的修复费用经鉴定为661843.93元，其中。开发区管委会、苏厦公司对其中两项提出异议：（1）防火窗更换费用52155.05元；（2）室外消防修复工程费用304409.90元。具体为：（一）防火窗更换是否已过保修期限。家韵公司提供了以下证据证明在保修期限内提出过：1、2016年8月4日家韵公司法定代表人朱湛与开发区建设局袁振中的微信聊天记录，内容提及漏水、消防系统无法使用等；2、2016年10月9日录音及录音文字整理，为锡山建筑实业公司技术员小孔与家韵公司外聘建筑专家的现场录音等；3、2017年6月19日协调函，是向开发区管委会及建设城管局邮寄发送，提及诸多质量问题需要维修。家韵公司还称曾多次向开发区管委会送达相关函件，但是没有留回执；室外消防工程在微信聊天提及前也已经过第一、第二次维修，但没有书面证据。开发区管委会、苏厦公司认可渗漏问题予以维修，但其他项目称在2年的保修期限内均未提出过。（二）室外消防工程是否在修复范围。家韵公司认为室外消防喷淋水管设计的材质应是热镀锌管，但施工过程中未经家韵公司签证确认，也未经设计变更，开发区管委会擅自更换成PE管，并更换了施工方法，要求开发区管委会予以调换。开发区管委会、苏厦公司则提出在鉴定意见中无室外消防工程的修复方案，故不应在总的修复范围内。且所使用的PE管都是符合质量要求，最终结算也都是按照PE管结算的，家韵公司也在竣工验收报告上签字的，当时都是知道的。上述事实，有双方提供的重置补偿协议、微信截屏、协调函、照片、鉴定报告及当事人陈述等在案佐证。本院认为，开发区管委会与家韵公司签订的重置补偿协议，是双方真实意思的表示，也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要的争议焦点是：（一）工程竣工验收合格后，开发区管委会作为重置方是否还需承担保修责任或者赔偿责任；（二）家韵公司在质量保修期限内有无履行过通知维修的义务，若有则修复费用如何确定？关于争点一重置方是否有保修或赔偿责任。本院认为，第一，开发区管委会对交付的重置物具有法定质量担保责任。案涉工程已于2011年11月30日竣工验收合格，并实际交付使用。开发区管委会与家韵公司签订的重置补偿协议，实质上是双方对土地及地上建筑物进行等面积交换的约定，是一种互易合同。根据合同法第一百七十五条的规定，互易合同可以参照买卖合同的有关规定。而合同法第一百五十四条，则赋予了买卖合同的出卖方对标的物的质量具有法定担保责任，即当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，事后也不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，开发区管委会作为重置补偿协议的重置方，虽将工程发包给苏厦公司承建，重置双方对质量问题也没具体约定，只是承诺确保施工质量，但开发区管委会应保证其交付的重置物符合质量要求，这是开发区管委会履行重置补偿协议的合同义务。第二，开发区管委会作为建设单位也应依法对建设工程质量负责。建设单位是建设工程的投资主体，其有权选择承包单位，有权对建设过程检查、控制，对工程进行验收，支付工程款和费用，在工程建设各个环节负责综合管理工作，在整个建设活动中居于主导地位。因此，建设单位有条件有能力对建设工程的质量负责。国务院《建设工程质量管理条例》第三条，也对此作了明确规定，要求建设单位必须要确保建设工程的质量。本案中，开发区管委会与苏厦公司签订了建设工程施工合同，开发区管委会是建设单位也是工程的发包方，对施工单位的选择，以及所用材料等的选择都具有决定性作用，理应对建设工程质量负责。第三，在竣工验收合格后，开发区管委会在质量保修期限内同样具有维修或赔偿责任。从合同法规定看。合同法第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。从中可以看出，买卖合同的出卖方依法负有修理、更换等义务。据此，开发区管委会作为重置方同样负有修理、更换等义务。从建筑法等规定看，房屋建筑工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量缺陷，即房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，施工单位应当履行保修义务。关于争点二家韵公司有无在质量保修期限内履行通知义务及修复费用的确定。因开发区管委会与家韵公司重置的为土地与房屋，《建设工程质量管理条例》对建设工程质量、保修期限等均有特别的规定，因此，家韵公司提出质量问题的期限应按照建设工程保修期限的规定执行。即涉防水类为5年、涉管线管道类为2年。（一）关于已支付修复费用50021元部分。该部分从家韵公司提供的证据看，涉及事项扣除与本案无关的3号楼工程外，其余的为自来水管安装、消防管包保温层、地下消防管网抢修、电梯维修及防水。发生时间为2015年8月至2016年8月间，部分合同无落款、无签名，有违常理，也不能确定与案涉工程有关。姑且不论该部分证据的真实性是否存在问题，但无任何证据证明家韵公司在修复之前已履行了通知维修义务，或者开发区管委会、苏厦公司存在拒绝维修的情形。故即使上述事实客观存在，家韵公司也因未经通知自行维修，该部分责任由其自行承担。（二）关于防火窗的更换费用52155.05元。从鉴定意见看，楼梯间防火窗存在漏液确属质量问题，但关于防火窗的质量保修期限，应为2年。本案自2011年11月30日竣工验收合格，依据现有证据，家韵公司最早提出漏水、消防系统、电梯等质量问题要求修复的时间为2016年8月。因此，除防水工程在5年的保修期限内，其余提及的项目均已超过2年的保修期限。（三）关于室外消防修复工程。东南公司鉴定意见中关于存在质量问题的范围并不包括该工程，但家韵公司坚持认为开发区管委会擅自将热镀锌管更换为PE管，属质量缺陷，开发区管委会应无条件予以更换。本院认为，开发区管委会将设计中约定的热镀锌管更换为PE管，在无证据证明双方协商一致变更的情况下，确属违反了合同约定，构成质量缺陷，但对质量缺陷的保修期限需符合《房屋建筑工程质量保修办法》的具体规定。根据该保修办法的规定：电气管线、给排水管道、设备安装为2年。因此，无论是涉管道类，还是消防工程设备安装，均应适用2年的保修期限。家韵公司虽称在微信提出维修前，曾进行过第一、第二次修复，但开发区管委会、苏厦公司均不认可该事实，家韵公司也未能提供任何证据。故依据现有证据，家韵公司对室外消防工程提出维修的时间，已远超法定的保修期限，本院对该请求不予支持。综上，本院对家韵公司提出的除渗漏等涉防水类的请求予以支持外，其余均因证据不足或已过质量保修期限而不予支持。同时，因防火窗的更换费用从中扣除，鉴定意见中相应的规费、税金也应予以调整。故修复费用认定为：鉴定总金额661843.93元-防火窗更换费用52155.05元-规费税金调整部分7164.38元-措施项目费调整部分2678.47元-室外消防修复工程费用304409.90元=295436.13元。考虑到家韵公司与开发区管委会之间已存在多起诉讼，审理中也没有协商解决的一致意愿，故双方已缺乏继续合作的信任基础，本院认为由开发区管委会支付维修费用较为适宜。本案中，家韵公司虽然与施工单位苏厦公司没有建设工程施工合同关系，但苏厦公司对其承建的案涉工程具有法定的维修义务。鉴于家韵公司在庭审中明确表示不要求苏厦公司承担责任，故开发区管委会在本案承担责任后，可以依法向苏厦公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一项、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百七十五条、《建设工程质量管理条例》第三条、第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第三条、第九条之规定，判决如下：一、锡山经济技术开发区管理委员会于本判决生效之日起三日内向无锡家韵纺织品印花有限公司支付修复费用295436.13元；二、驳回无锡家韵纺织品印花有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10919元，鉴定费71701元，合计82620元，由家韵公司负担48331元，开发区管委会负担34289元（开发区管委会应承担之诉讼费已由家韵公司预交，开发区管委会在本判决生效之日起三日内向家韵公司直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  虞静珠人民陪审员  王 玲人民陪审员  华 奋二〇二〇年一月八日书 记 员  刘 琳