广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2011号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路1081号珠大厦401室。法定代表人：游和良，董事长。委托诉讼代理人：谢金利，女，汉族。系原告公司员工。委托诉讼代理人：何洁敏，女，汉族。系原告公司员工。被告：陈满仙，女，汉族，1983年05月18日生，户籍所在地：浙江省苍南县***。原告珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称“珠海中珠物业公司”）诉被告陈满仙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用小额速裁程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢金利、何洁敏到庭参加诉讼，被告陈满仙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海中珠物业管理服务有限公司向本院提起诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费本金12111元（自2018年10月1日至起诉前2019年8月31日止）；2、被告向原告支付违约金1847.48元。事实和理由：2015年5月21日原告与珠海蓝琴发展有限公司签订了座落在珠海市横琴新区*******国贸大厦前期物业管理服务的委托合同，并从2015年5月21日起至今服务于横琴国贸大厦业主。陈满仙是珠海市横琴新区*******国贸大厦2223的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米15元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。陈满仙拥有的物业建筑面积为73.4平方米，每月应交物业服务费1101元。自2018年10月起陈满仙无故拖欠物业服务费以及其他费用，截2019年8月31日，陈满仙拖欠物业管理服务费及相关费用己高达13958.48元。经原告多次催缴，被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特依据国务院《物业管理条例》第六十五条起诉至本院，恳请判如所请。被告陈满仙辩称，被告与原告的合同关系已经到期。后续被告没有与原告签订关于45元/平方米的管理费的合同。涉案房屋从收楼至今一直在维修，被告没有入住。被告催促开发商尽快完成维修，但房屋还是没有修好。本院经审理认定事实如下：原告珠海中珠物业公司成立于1996年5月30日，已领取相应的营业执照。2008年4月15日，中华人民共和国住房和城乡建设局向珠海中珠物业公司颁发《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，记载珠海中珠物业公司资质等级为壹级。2018年5月10日，珠海蓝琴发展有限公司（甲方）与原告珠海中珠物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对横琴国贸大厦提供前期物业服务事宜。合同第五条约定合同期限自2018年5月15日起至2022年7月31日止，但是：1、本合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同弄个自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同第十条约定商业用房物业服务费为45元/月·平方米。2016年12月28日，原告珠海中珠物业公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同第五条第一款约定甲方交纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙之日开始计缴物业服务费，甲方缴纳费用时间为每月1日至20日。第五条第二款约定写字楼物业按建筑面积每月每平方米人民币15元收取（室内水、电、空调独立计费）。合同第八条第三款约定，若甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之一向乙方缴纳违约金。合同第十一条约定，本合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，被告陈满仙（买受人）与珠海蓝琴发展有限公司（出卖人）就涉案房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条第4款约定该商品房的预测建筑面积共73平方米。合同第二十一条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为珠海中珠物业公司，物业服务时间从2015年5月15日到2018年5月14日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为15元/月·平方米。2018年6月15日，珠海蓝琴发展有限公司发出《横琴国贸大厦交房通知书》，告知被告其所购买的横琴国贸大厦2223办公已具备交付使用条件，通知被告于2018年6月28日下午到销售展示中心办理交房手续。2018年6月28日，被告办理了涉案房屋的交接手续，填写了《物业交接表》和《业主资料登记表》。在该份《业主资料登记表》中记载的业主最佳通讯联络地址（重要文件、信函、政府公文、律师信、法律文件等文件资料送达地址）为：横琴中海名钻11栋304房。2019年5月10日，原告通过中国邮政以被告为收件人向被告留存的地址横琴中海名钻11栋304房发出一份快递，快递单上写明被告欠费金额为9411.37元。中国邮政在该邮件的改退批条上注明“拒收，不在小区，从发到公司地址”。本院认为，珠海中珠物业公司与陈满仙签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告珠海中珠物业公司已经按照合同约定为海湾半山的业主提供物业服务，被告陈满仙作为业主已实际受用原告珠海中珠物业公司提供的基本物业服务，应当向原告珠海中珠物业公司交纳相应的物业管理费。对于被告所称其与原告的物业合同已经到期的问题，本院认为，《前期物业服务合同》合同第十一条约定本合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，由此可知，双方签订《前期物业服务合同》属于《中华人民共和国合同法》第四十五条规定解除条件合同，该合同自条件成就时失效。在本案中，涉案小区并未成立业主委员会，也未依照法定程序选聘物业管理方，故合同约定的解除条件并未成就，被告抗辩称涉案《前期物业服务合同》已经失效没有依据，本院不予支持。对于被告提出的其与珠海蓝琴发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定物业服务时间从2015年5月15日到2018年5月14日止的问题，本院认为，这一约定是商品房买卖双方作出的约定，属于商品房买卖合同关系的范畴，而珠海中珠物业公司并未该合同当事人，故该约定对珠海中珠物业公司没有约束力，对于被告这一抗辩主张，本院不予支持。原告主张被告从2018年10月起没有交纳物业管理费并提交了相关证据，被告未予以反驳，应承担相应法律后果。原告起诉请求被告支付自2018年10月至2019年8月的物业管理费有依据，本院予以支持。关于收费标准，依照双方签订的协议，为每月15元/㎡，被告应向原告支付2018年10月至2019年8月的物业管理费12045元（73㎡×15元/月·㎡×11个月）。关于欠缴物业管理费的违约金问题，《物业管理收费协议》约定从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之一向乙方缴纳违约金，现被告逾期交纳物业服务费，原告有权依照要求被告支付违约金。对于违约金标准，虽然双方约定为每天千分之一，但按这一标准计算将超过年息24%，在被告提出异议的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院酌情将该标准确定为每日万分之五。对于逾期违约金起算时间，应双方约定缴费时间为当月1日至20日，故逾期违约金应从2018年8月31日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告陈满仙于本判决生效之日起十日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付2018年10月至2019年8月期间的物业管理费人民币12045元；二、被告陈满仙于本判决生效之日起十日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付逾期付款违约金（以每月所欠物业管理费人民币1095元为基数，从每月21日起按每日万分之五计算至实际付清之日止；三、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币74元，由原告珠海中珠物业管理服务有限公司负担人民币14元、被告陈满仙负担人民币60元。本判决为终审判决。审 判 员 葛阳辉二〇一九年十二月十九日法官助理 潘 茜书 记 员 何绍峰