苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初947号原告暨原告张璐委托诉讼代理人：夏伟，男，1985年9月6日生，汉族，住河南省商城县。原告：张璐，女，1989年10月9日生，汉族，住河南省商城县。被告：沙少昶，男，1972年4月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吴雪峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告夏伟、张璐诉被告沙少昶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告暨原告张璐委托诉讼代理人夏伟、原告张璐以及被告沙少昶的委托诉讼代理人吴雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏伟、张璐向本院提出诉讼请求：其系夫妻，与被告于2018年9月1日在苏州锐超房产经纪有限公司居间下签订了苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园30幢1504室《房屋买卖（居间）合同》，约定其将该房出售给被告，合同载明了成交价格、违约责任等内容，其已于2018年10月12日办理了房屋托管手续，被告拖延至2018年12月11日才办理了资金托管手续，逾期56天。其认为被告存在违约行为，故主张：1、判令被告支付逾期履行违约金84000元；2、判令被告支付违约金450000元；3、判令被告支付赔偿金82200元、租金6000元、信用贷款利息7200元、周转资金利息偿付24000元、误工费5000元、精神损害抚慰金40000元。被告沙少昶辩称：其不存在违约行为，依据双方签订的买卖合同，其已于2018年10月12日办理了资金托管手续，依据资金托管协议和买卖合同，双方均未对首付款、贷款及时间进行约定，至今双方并未办理网签手续，从合同约定而言，其不存在违约情形，相反，原告应于2018年11月11日前解除房屋抵押登记手续，但至今未能涤除抵押。原告主张了延迟履行金、违约金、赔偿金，依法只能选择一项。由于并未约定首付款金额和支付时间，故原告主张延迟履行金没有依据。同时，原告主张的违约金明显过高，应予以调整。请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明如下事实：2018年9月1日，原告夏伟、张璐（售房人、甲方）与被告沙少昶在苏州锐超房产经纪有限公司（居间方、丙方）居间下，签订房屋买卖（居间）合同，约定：甲方将坐落于苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园30-1504室房屋出售给乙方，建筑面积142.78平方米，房屋所有权证书编号：苏（2016）苏州市不动产权第6012455号。经协商实际成交价格为307万元，该房屋产权及其配套设施过户时的个税、契税、其他相关税、费均由乙方承担。关于付款约定：乙方于2018年9月1日向甲方交付定金7万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲乙双方须在2018年10月15日前提供相应原核发的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方需于2018年11月1日前解除该房屋所有抵押、并注销他项权证。以上条款约定日期，如有乙方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。该合同第六条第4款明确，甲方认可乙方贷款方式付款时，（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失……（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。该条第5款约定：甲、乙任何乙方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同第七条约定：甲方收取定金后，将房产证、土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。该合同第九条手写约定了其他事项：1、甲、乙双方积极配合丙方办理托管、网签、过户等流程……3、甲方可以在2018年9月21日之后将房屋正常转出，若乙方首付款无明确答复，但甲方在2018年9月21日至10月15日期间仅限于将房屋挂出看房，不得签订合同和收定金等内容。该合同甲乙双方落款处分别由本案原、被告签字。原、被告并未就涉案房屋办理网签手续，被告于2018年9月1日前交付原告定金70000元。2018年10月12日，原告夏伟（卖方）、被告沙少昶（乙方）在苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订存量房交易资金托管协议，明确双方于2018年10月12日签订《存量房交易信息确认书》，甲方以300万元的价格将涉案房屋出售给乙方，甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。明确乙方将购房款300万元的存入指定的托管账户，并同时明确甲、乙双方的结算账户。明确买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将款项直接划入规定的资金托管账户等等。2018年10月12日办理托管手续时原告并未向托管账户支付款项。2018年12月11日被告沙少昶向托管结算账户支付150万元，2019年2月19日，兴业银行发放商业贷款150万元至托管结算账户，次日中介通知本案原告房屋交易款项已到齐。但涉案房屋他项权证至今未能涤除，庭审中，原、被告均表示无能力涤除。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认解除双方之间的房屋买卖（居间）合同；2、要求被告支付违约金45万元；3、要求被告赔偿损失40万元。本案第一次开庭时，原告同意继续履行涉案房屋买卖（居间）合同，但要求被告支付违约金40万元并要求被告涤除涉案房屋他项权证，被告不同意。后原告夏伟于2019年9月20日向本院起诉要求解除涉案房屋买卖居间合同，该案起诉书副本于2019年10月16日送达沙少昶，该案于2019年12月10日按撤诉处理。2019年1月15日本案第二次开庭时，原告夏伟、张璐明确表示，出售房屋的目的已无法实现，要求解除合同。另查明如下事实：1、夏伟、张璐于2018年9月30日向案外人购买人民路房屋，约定夏伟、张璐支付购房款162万元，分别于2019年1月1日前支付100万元，2019年1月4日前交付61万元，尾款1万元于交房时交付。2、2018年7月25日，夏伟、张璐以及沙少昶、中介明确在沙少昶贷款下来后再由夏伟、张璐涤除涉案房屋上的他项权证。3、2018年9月1日，沙少昶提出因资金困难无法按照合同约定履行支付义务，征求夏伟、张璐意见是否可以重新约定房屋买卖事项，夏伟、张璐表示可以商量，但感情牌只能打一次，合同需要重新签订，再签合同的话要强调两点，第一点目前定金5万，肯定还要再交一点；第二，如果这次在约定的时间内再没有办完的话，要求支付损失。因为原定的话到2018年十月份就可以拿到钱。居间方肯定原计划的话，应该在2018年十月下旬拿到钱。张璐明确如果只是拖延个把星期的话，其能接受，其资金紧张前段时间还想贷款缓解资金压力。沙少昶及其妻子明确，拖延五个星期，用于办营业执照三个星期，再花两个星期放款，五个星期也就是三十五天手续全部办完。4、2018年12月29日夏伟发微信询问沙少昶“你们的贷款有多大把握，我们这边的卖家不同意协商，坚持要按合同执行。之前我也把合同发给你看了，从元旦开始要我这边每天支付400元违约金，半个月之后支付20万的违约金。你们那边如果实在困难，我们协商下，友好解约”。沙少昶未回复。2018年12月30日夏伟再次微信询问沙少昶“沙兄，今天我们又去了一趟我们的中介那边，我们的卖家拒不见面，拒不协商，我们必须得在1月15号之前支付100万的合同金额，否则面临20万的违约金，你能不能帮我们一起想想办法，先拿出这100万过渡一下？如果你们不愿意解约的话，这也是一个办法。”5、2019年1月1日晚上，夏伟联系沙少昶：“我前两天给你发微信，你应该都知道了，就在我这边，那个，我买房子的那个卖家，我可能也是，也是比较倒霉，坚持要求合同执行，所以今天开始要付违约金了，2019年1月15日之后，他们要解除那个合同的话，我还要赔他20%的违约金，所以我现在这个，相当于就是，马上要，要面临法院的传票了，我现在坐在火上烤，我天天着急的……”沙少昶“后来你说（2018年）十二月过去之后，就要有那个罚款的嘛，是吧？然后呢，因为之前呢，我不知道陈瑞（居间方）和你们沟通过没有，因为之前帮我们这个（贷款），兴业银行的这个小伙子，因为他的父亲呢，得了个癌症，在北京看（病），耽搁了两个星期。然后呢，基本上我们是，每一周我老婆跟他说过两三趟，他都说没有问题的。你给我看了那个东西之后呢，我也担心，你知道吧。因为也拖了一点时间了嘛，因为时间也比较长了。然后呢，我们本身小区里面也有兴业银行的，是个女的，但当时没叫她弄。我老婆的意思是说，我们的贷款什么东西，都不要叫邻居都知道，知道吧？没必要去，都去，都去……然后为了这个事情呢，我老婆上周托了她去问问看，到底行不行，因为我也知道你这个情况了嘛，对吧？到底行不行，然后她去问副行长，副行长一看，噢，那没问题的。因为之前已经，预审通过了。到节后放款，现在银行额度都有，节后就可以放了，没问题的话。”夏伟：“这个，按客观情况来讲的话，我知道，就是元旦了，元旦之后，银行重新，重新结算嘛，应该是有款的。”沙少昶：“对，已经做了，说已经有款了，没问题的，节后就可以放了”；“这么一说，那么我心里就定心了，因为我也知道你们比较急吗，所以我觉得应该是来得及的，在2019年1月15日来得及的。”夏伟“我，我现在跟你，跟你打电话，这两天，一直想跟你联系，主要的一个目的，就是因为我明天，要约我们那边的卖家，要再谈一次。他们那边的原则，他已经告诉我们这边了，就是，谈可以—加钱。然后我也没有问题，就是我跟她再谈到什么时候？因为那边不可能说，也等我，再等我两个月、三个月，那是不可能的，因为他们那边非常不好说话，知道吗？”沙少昶“应该是在十五号之前放款是没有问题的，因为我们已经托管了，我不知道陈瑞给你看了没有？因为我们之前，银行也没有叫我们托管，我们也不能放，我们也不可能，说实话去做托管的嘛”；“托管资金托进去了，因为银行不答应我，我也不敢托管。托管进去，我到时候傻逼了。对吧？”夏伟“因为我这边的处境非常难受，我，我没有退路了，你知道吧？所以我这几天非常非常的着急。如果啊，沙兄啊，如果说是按，就按照你说的这个情况，十五号之前这个贷款能下来，让我们大家都皆大欢喜，对吧？如果说，如果说再耽误一点时间，我们怎么办”。沙少昶“我理解，我理解，我觉得没问题。因为人家银行叫我托管了，开始我也，说实话，因为时间比较长，我也比较担心，我跟我老婆说了，会不会银行的信贷这边晃点我们，对不对？忽悠我们，好长时间了，忽悠我们一下，到时候妈的万一忽悠我们，我们要死掉了。后来了解下，不是这么回事，因为总行我都去过好几次了，相互认识，知道吧？比如说，我老婆在跟他联系，我就不参与了，那么就是通过我们新村里的邻居这样一说嘛，那我就更加定心了，所以说这个没问题，这你放心好了，没问题，我们也不是开玩笑的，我们也在按照流程在走，因为你也知道，之前那个，我没有把握也不敢这样去办，对吧。”夏伟“那这样，我们就先按十五号，（2019年）1月15号作为，作为一个约定的节点，行不行？如果这个十五号，你这个贷款真没下来的话，那就是，可能到时候我们……”沙少昶“我们再，再协商，好吧？”夏伟“要想一些其他的办法”。庭审中，沙少昶表示出于尽快获得银行贷款审批的目的，其未将准备好的首付款150万元放入托管资金账户，而是方在申请贷款的银行内。以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、存量房交易资金托管协议、存量房交易资金（自有资金）到账凭证、微信截图、试听资料及文字整理稿，本院调取的（2019）苏0506民初8664号案件，（2019）苏0506民初3720号案件材料，本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2018年9月1日签订的房屋买卖（居间）合同，未见有违效力性禁止性法律规定的情形，应认定合法有效。有效的合同应全面、善意履行。合同约定的“甲乙双方必须于2018年10月15日前提供相应原核发的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。”本院认为应理解为资金托管日期。理由是：1、该条款文意是甲乙提供证件并进行资金托管，是明确进行资金托管的行为性描述；2、包括提供相关证件在内的签订资金托管协议仅是履行资金托管行为的必备程序性要求；3、该条款同时还内含了沙少昶须在2018年10月15日前完成提供签订资金托管协议的相关证件、确定能得到的贷款额度并以此确定需要支付的资金托管首付款数额；4、沙少昶在2019年1月1日告知夏伟“应该是在十五号之前放款是没有问题的，因为我们已经托管了，我不知道陈瑞给你看了没有，银行没有叫我们托管，我们也不能放，我们也不可能，说实话去做托管的嘛”和“托管资金进去了，因为银行不答应我，我也不敢托管，托管进去，我到时候傻逼了，对吧？”两段记录，真实地反映出沙少昶存在的问题：（1）明知2018年10月15日其根据合同放款（首付款）至资金托管账户；（2）沙少昶未在2018年10月15日前落实贷款事宜，却推脱银行未答应而不将首付款存放于资金托管账户。沙少昶辩称该条款仅是去房屋交易部门签订资金托管协议、合同未对资金托管日期做出约定的说法，明显是以本末倒置之法行规避违约之责，本院不予采纳。沙少昶因未在确定的资金托管日期前落实贷款事宜而未按约将首付款存放于资金托管账户，引发以下关联性事实：（1）原告不敢先期涤除其房屋抵押；（2）被告于2018年12月11日才将150万元存放于资金托管账户，比合同约定的资金托管日期延期了两个月，导致银行审核贷款时间顺延至2019年2月19日才发放贷款；（3）因沙少昶未能按期落实银行贷款，导致夏伟、张璐未能按预期得到全部房屋出卖款，夏伟、张璐在购买人民路房屋时缺乏资金而面临赔付巨额违约金的困境，夏伟、张璐因此将本用于支付其房屋抵押的涤除款挪作支付人民路房屋款，也因此导致即使沙少昶最终按约进行了全额资金托管，也因无力再按约履行房屋抵押涤除手续而支付涤除款。因沙少昶延期资金托管行为而产生的法律的后果是：（1）被告延期资金托管的违约；（2）合同原定的2018年10月15日由夏伟、张璐涤除其房屋抵押，夏伟、张璐可以相应顺延；（3）因夏伟、张璐将本合同的涤除款挪作支付人民路房屋款是因沙少昶在已知原告连环买卖房屋的情况下仍逾期支付房屋首付款于资金托管账户而引起，在得不到沙少昶应有的补助下，夏伟、张璐该做法属终止其重大损失的合理避险、自助行为，并且最终因原、被告均表示无力涤除涉案合同抵押情况下而无法继续履行合同，故原告要求解约的诉请可以成立，解约日期按（2019）苏0506民初8664号案件送达日即2019年10月16日以确定；相应地，原告请求解约违约金亦能成立，但违约金应基于其损失并结合沙少昶违约性质与情节综合确定，沙少昶认为原告的违约金主张过高，要求调整的意见本院予以采信。根据双方签订的房屋买卖（居间）合同约定，买卖双方有一方解除合同或者拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价格15%的违约金，结合涉案房屋双方并未办理网签手续，在房屋买卖（居间）合同上也约定了截至2018年10月15日以后夏伟、张璐有重新出售的权利，综合本案案情，本院酌定沙绍昶应向夏伟、张璐支付违约金15万元。至于夏伟、张璐主张的损失40万元，与本案无直接关联性，本院不予采信。至于沙少昶辩称的夏伟、张璐未按约涤除抵押的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告夏伟、张璐与被告沙少昶于2018年9月1日签订的房屋买卖（居间）合同于2019年10月16日解除。二、被告沙少昶于本判决生效之日起十日内支付原告夏伟、张璐违约赔偿金人民币15万元。三、驳回原告夏伟、张璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31360元，由被告沙少昶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  高为民审 判 员  顾 霞人民陪审员  祝洪鑫二〇二〇年一月三十日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦高羽