安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖15民终2205号 上诉人（原审原告）：六安市金安区金沙滩商务会所,住所地安徽省六安市皋城东路与长安北路交叉口,统一社会信用代码91341502587236150J。 法定代表人：杨士选，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：杨武飞，安徽皖西律师事务所律师 被上诉人（原审被告）:周权,男,1981年5月12日生,汉族,住安徽省六安市金安区。 上诉人六安市金安区金沙滩商务会所因与被上诉人周权租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人六安市金安区金沙滩商务会所的法定代表人杨士选及其委托诉讼代理人杨武飞到庭参加了诉讼。被上诉人周权经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 六安市金安区金沙滩商务会所上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项；二、改判确认双方签订的《租赁合同》于2019年6月4日解除；三、改判被上诉人立即支付租金13万元及违约金（违约金以13万元为本金自2018年11月1日起按照月利率2%计算至本清息止）；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方的《租赁合同》于2018年11月8日实际解除无事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条及九十六条之规定，合同一方当事人无论是行使约定解除权还是法定解除权，合同的解除均是以解除通知到达对方时才生效。而本案中被上诉人在承租房屋几个月之后便不知所踪，无法联系，即便是上诉人想将解除合同通知送达给被上诉人，也无能为力，所以上诉人才起诉至法院，希望通过人民法院确认合同解除，故截止到一审法院确定时间时止，双方的租赁合同一直存续且有效，一审法院确认《租赁合同》于2018年11月8日实际解除无事实和法律依据。二、一审法院认定上诉人主张13万元租金及违约金与客观事实不符是错误的。本案上诉人认作为出租人，已经履行了出租房屋的交付义务，承租人周权在接收房屋后也未提出异议，上诉人当然可以请求承租人给付租金及违约金。一审法院认定租赁合同于2018年11月8日实际解除无事实和法律依据，双方的租赁合同截止一审判决作出时间即2019年6月6日之前一直合法有效，故被上诉人应当支付2018年11月1日至2019年4月30日这半年的租金13万元。虽然上诉人确认自2018年7月份起就联系不上被上诉人，但是这不能成为上诉人丧失租金请求权的依据。上诉人的房屋交付义务完成后就取得了租金请求权，只要合法的利用房屋，承租人使用或闲置均不是其拒付租金的抗辩理由。本案周权作为承租人因自身原因事实上不能使用租赁房屋不能归咎于上诉人，而上诉人在得知该情况后并非置之不理，为了尽量减少可能产生的损失，积极联系周权，主动联系律师，准备诉讼证据，截止到2018年11月16日第一次起诉至一审法院仅过了三个月，该期间是合理期间，不能认定上诉人对租金损失的扩大负有责任。 六安市金安区金沙滩商务会所向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告于2018年5月1日订立的《租赁合同》解除；2、判决被告立即支付拖欠的租金13万元及违约金（违约金以13万元为本金自2018年11月1日起按照月利率2%计算至本清息止）；3、判决被告立即返还原告为其垫付的水电费16591元；4、判决被告赔偿因其破坏性装修给原告造成的原装修损失40万元；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告六安市金安区金沙滩商务会所系一家从事住宿、洗浴服务的合伙企业。2018年5月1日，原告经人介绍与被告周权签订了一份《租赁合同》，双方约定原告将其位于六安市金安区间（金沙滩三楼）出租给被告经营使用，合同期为三年，即从2018年5月1日至2021年5月1日，第一年租金为26万元，合同签订时被告支付半年租金13万元，剩余13万元于2018年11月1日付清。同时合同对原告享有的合同解除权做出明确约定。合同签订后，双方实际交付了房屋，被告也进行了投入装修，但一直未正常营业，被告周权也因涉嫌刑事犯罪而处在逃状态。2018年9月12日，原告代被告缴纳了拖欠的水电费16591元。2019年1月3日，原告诉至法院，请求判如诉请。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原、被告签订的涉案房屋《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，应属合法有效合同。在合同履行过程中，因被告的实际违约行为已在客观上导致合同的根本目的无法实现，在此情形下，原告依据合同约定当然有权解除合同。在庭审中，原告法人代表也认可周权约在2018年7月就已经实际离开案涉场所且不知所踪，故在合同履行半年期届满后，已经处于实际解除状态，在此情形下，原告主张被告支付下欠13万元租金及违约金与客观事实不符，一审法院不予支持。关于原告为被告垫付的水电费属租赁期内合理性必然支出，原告当然有权要求被告予以返还。关于原告主张被告赔偿装修损失40万元，因缺乏充分有效证据予以支持，故不予采信和支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告六安市金安区金沙滩商务会所与被告周权签订的位于六安市金安区间房屋《租赁合同》已于2018年11月8日起实际解除；二、被告周权于判决生效之日起三日内一次性支付由原告六安市金安区金沙滩商务会所为其垫付的水电费16591元；三、驳回原告六安市金安区金沙滩商务会所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11920元，由原告六安市金安区金沙滩商务会所负担9920元，由被告周权负担2000元。 二审期间，上诉人未提供新证据。二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：案涉租赁合同何时解除；上诉人关于13万元租金及违约金的主张是否能够成立。 首先，与周权签订《租赁合同》的主体是杨士选，同时杨士选亦是六安市金沙滩商务会所的法定代表人，故六安市金沙滩商务会所具有诉讼主体资格。其次，案涉《租赁合同》第八条约定：本合同执行期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同。……3、未在规定时间内缴纳租赁费及其它费用超过一个月的。……5、连续五天或月累计一周未开门营业的。周权未按照《租赁合同》约定，按期支付水电费且连续五天未开门营业，上诉人有权解除合同。经审查被上诉人未在规定时间内缴纳租赁费及水电费超过一个月符合约定解除条件，上诉人一直无法向被上诉人送达解除合同的通知，到法院诉请解除合同符合相关法律规定，可以判处解除双方租赁合同，解除合同效力的起算时间应从法院判决生效之日起算。合同的解除有约定解除和法定解除，案涉租赁合同约定周权应于2018年11月1日付清尾款，周权逾期未付，上诉人2018年11月向法院提起诉讼，因无法送达致起诉被驳回，上诉人于2019年1月再次提起诉讼要求解除合同，故一审法院认定案涉租赁合同于2018年11月8日起实际解除不妥，应予以纠正。最后，上诉人要求被上诉人支付2018年5月1日至2019年5月1日下半年的租金，符合合同约定，应予支持，另外，关于违约责任，双方合同约定：“乙方须按本合同第三条之约定及时将本合同款项缴纳到指定账户里，逾期则按每天1%之2%支付违约金”，鉴于上诉人要求按照月利率2%计算违约金低于合同约定计算标准，也未超过法定标准，本院对此予以支持。 综上，六安市金安区金沙滩商务会所的上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初158号民事判决第二项，即“二、被告周权于判决生效之日起三日内一次性支付由原告六安市金安区金沙滩商务会所为其垫付的水电费16591元”； 二、变更安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初158号民事判决第一项为“一、确认六安市金安区金沙滩商务会所与周权签订的位于六安市金安区间房屋《租赁合同》已于本判决生效时解除”； 三、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初158号民事判决第三项，即“三、驳回原告六安市金安区金沙滩商务会所的其他诉讼请求”； 四、周权于本判决生效之日起十日内向六安市金安区金沙滩商务会所支付租金13万元及违约金（违约金以13万元为基数自2018年11月1日起按照月利率2%计算至本清息止）； 五、驳回六安市金安区金沙滩商务会所其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费11920元，由六安市金安区金沙滩商务会所负担8720元，由周权负担3200元；二审案件受理费3000元，由周权负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 丽 审判员 魏晶晶 二〇二〇年一月十日 书记员 邵 爽 附：相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。