贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初5564号 原告:瞿绍洋,女,贵州省都匀市人,住贵州省贵阳市。 委托诉讼代理人：李香琪、系贵州东阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建漫，系贵州东阳律师事务所律师。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘刚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑春阳。 原告瞿绍洋与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（简称“蓝海湾房开公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿绍洋的委托诉讼代理人李香琪、张建漫，被告蓝海湾房开公司的委托诉讼代理人郑春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿绍洋向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原被告双方于2015年11月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金12274.71元（逾期交房违约金以652910元为基数按日万分之一计算，从2016年8月31日是起算至2017年3月7日为12274.71元）；3.判令被告向原告支付从2016年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，逾期办证违约金以652910元为基数按日万分之零点五计算，暂计至2019年11月15日为34277.75元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因购房需要，于2015年11月7日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的尚城财富中心8单元8层附801号商品房；建筑面积116.3平方米，总价款652910元；原告采取分期付款方式于合同签订当日支付332910元，余款320000元于2018年3月30日以前付清。被告应在2016年8月31日前向原告交付房屋，于2016年12月30日前取得房屋所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告等内容。签订合同后，原告依约支付购房款652910元，被告亦向原告出具了收据。2017年3月7日原被告办理房屋移交手续后，原告装修入住至今。2019年9月，因尚城财富中心多处房屋、车位被查封，原告了解得知被告未将案涉房屋备案，且签订合同时隐瞒了房屋抵押贷款的事实，由此导致原告的房屋至今无法备案。但因被告原因导致上述合同一直未办理备案登记。综上所述，原告认为，原被告双方签订的上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告因自身原因导致上述合同一直未办理备案登记，已严重损害的原告的合法权益。因此，提起诉讼，请依法支持原告诉请。 为证明其主张成立，原告向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件、被告公示信息，证明原、被告主体资格。2、商品房买卖合同、房款收据（复印件），证明原被告签订商品房买卖合同，原告依约支付了全部购房款的事实。3、物业费、装修清理费收据、装修保证金收据、房屋照片，证明原告已经占有使用该房屋至今。4、不动产查询资料，证明被告在将涉案房屋交给原告以前就已经办理了抵押贷款，原告不能办理备案登记。 被告对上述证据质证无异议。 被告蓝海湾房开公司辩称：对原告诉状所述无异议，案涉商品房涉及的是在建工程抵押，现在还款仅欠四百余万，公司正努力还款逐步解押中。涉案商品房买卖合同是否有效请法院裁判；关于商品房办证的问题，被告也在积极地向有关部门反映，但现在因为客观原因暂时不能及时办理。逾期交房及逾期办证违约金请法院依法调整。 被告未向本院提交证据材料。 本院经审理，认定事实如下：1、2015年11月7日原告与被告签订合同编号为匀商房监制预0042655号《商品房买卖合同》，购买尚城·财富中心8单元8层附801号商品房，合同约定的房屋价款为652910元，原告在上述合同中签名，被告亦在合同中加盖公司公章及其法定代表人私章；2、原告分三次向被告支付了上述商品房全部房款，被告开具凭证号为8030731、8030735、0205004号的收据；3、上述房屋已于2017年3月7日交付原告瞿绍洋，但尚未办理商品房买卖合同备案登记；4，匀商房监制预0042655号《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任约定：逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金。约定交房时间为2016年8月31日，实际交房时间为2017年2月28日，逾期188天；《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期不能交付办理商品房转移登记的，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金。因被告原因，被告至今未交付办理转移登记有关文书。 本院认为，原、被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，合法有效。合同约定了房屋交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告履行了全部支付购房款义务，被告应履行房屋交付、办证等义务，因被告自身原因未能履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案案涉房屋逾期188天交房，按照合同约定逾期交房违约金为652910元×188天×万分之0.2=2454.94元，被告应当支付原告。故对原告关于逾期交房违约金的诉请，本院依法按照合同约定的标准予以支持； 关于逾期办证违约金是否过高的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期办证被告应向原告支付已付房价款0.2‰的违约金。但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期办证违约金按日万分之零点五计算。从2016年12月30日至2019年11月16日已逾期1050天，逾期违约金为652910元×1050×万分之0.5=34277.75元。之后的违约金以购房款652910元为基数按日万分之零点五的标准自2019年11月16日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告瞿绍洋为购买都匀市，与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于2015年11月7日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告瞿绍洋支付逾期交房违约金2454.94元； 三、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告瞿绍洋支付逾期办证违约金34277.75元，之后的逾期办证违约金以购房款652910元为基数按日万分之零点五的标准自2019年11月16日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 四、驳回原告瞿绍洋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费964元，因适用简易程序减半收取482元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗  国  微 二〇一九年十二月十二日 书记员 杨贵林（代）