山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2852号 原告：济南新龙物业管理有限公司，住所地济南市历城区华龙路**新龙大厦**。统一社会信用代码91370112740235913U。 法定代表人：宋森，董事长。 委托诉讼代理人：高振、赵娟娟，均系山东勤力律师事务所律师。 被告：刘燕，女，1970年11月30日出生，汉族，住济南市历下区xx。 委托诉讼代理人：乔智，山东科创律师事务所律师。 原告济南新龙物业管理有限公司（以下简称新龙物业公司）与被告刘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，被告刘燕在答辩期间提出管辖权异议。本院于2019年5月7日作出（2019）鲁0112民初2852号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定提起上诉，济南市中级人民法院于同年6月20日作出（2019）鲁01民辖终511号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告新龙物业公司的委托诉讼代理人高振，被告刘燕及其委托诉讼代理人乔智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘燕支付新龙物业公司物业费1195.8元；2.判令刘燕支付新龙物业公司因未按时缴纳物业费的违约金968.5元；3.本案诉讼费用由刘燕承担。事实与理由：新龙物业公司系新龙家园小区的物业管理公司，刘燕系该小区的业主，其房屋位于新龙家园16号楼1单元201室，地，地上面积为838平方米，地，地下面积为205平方米。2005年3月19日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定涉案小区的物业费为每月每平方米0.45元，物业费每半年一交，且在第一个月5号前交清。若未能按照协议的约定缴纳物业费，则需从逾期之日起按照每天3‰缴纳违约金。后期经过业主的同意，已经将物业费提升为每月每平方米0.8元。刘燕前期都能够按时缴纳物业费，但是自2018年1月起至今刘燕一直没有缴纳该费用。根据协议的约定，刘燕共有1195.8元物业费应当支付未支付（2018年1月至2019年6月）。新龙物业公司多次向刘燕催要，刘燕以各种理由推托拒付，无奈之下，特向法院提起诉讼，请法院查清事实，依法判决。 刘燕辩称，首先本案中新龙物业公司没有履行自己的物业职责，违约在先，致使刘燕在供暖季暖气无法开放，刘燕以及家人无法正常居住，房客退租，给刘燕造成了重大损失，所以刘燕才没有向新龙物业公司支付物业费，本案中双方在业主公约中明确约定双方发生纠纷应当提交当地仲裁委员会依法裁决，刘燕认为本院对本案没有管辖权，应当驳回新龙物业公司的诉讼请求，新龙物业公司在起诉状中提到将物业费提升为每月每平方米0.8元，完全是新龙物业公司单方面的提升价格，并未与刘燕达成一致意见，本案中刘燕不存在违约行为，不应当支付新龙物业公司违约金，而且新龙物业公司所主张的违约金明显过高，不应得到支持。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新龙物业公司是新龙家园小区的物业管理公司，刘燕系该小区的业主，其房屋位于新龙家园16号楼1单元201室，地，地上面积为838平方米，地，地下面积为205平方米。2005年3月19日，新龙物业公司（甲方）与刘燕（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，相关内容为：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务明码标价；乙方享受建设部规定的房屋保质期以内保修内容的免费维修，依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放；水、电、暖、气设备的运行属非供应部门原因，小的故障立即解决，大的故障尽快解决，力保设备正常运转；乙方交纳费用时间为每半年一交，在第一个月5号前交清，住宅按套内建筑面积每月每平方米暂定按0.45元收取，关于正式价格的制定，待业主入住2/3后，将由业主大会与物业管理公司根据本小区设施、服务项目和标准商定新的收取价格，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米收费规定的30%收取，但必须书面提出，如不能书面提出，视为居住收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租、生活垃圾处置费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行有关部门现行规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年7月，《新龙家园物业费调整业主签字一览表》经专有部分占建筑总面积79.27%的业主且占总人数78.74%业主的签字同意，涉案住宅的物业费调整为每平方米0.8元，并经过了刘燕的签字认可，刘燕按照每月每平方米0.8元的标准缴纳物业费至2017年12月。后双方因供暖、漏水问题发生争议，刘燕不再缴纳物业费。为此，形成诉讼。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于本案的管辖权。刘燕主张在业主公约中明确约定双方发生纠纷应当提交当地仲裁委员会依法裁决，刘燕认为本院对本案没有管辖权。新龙物业公司称双方在《前期物业管理服务协议》中明确约定或裁或诉，应当由法院进行管辖，且业主公约和物业服务协议相比较，物业服务协议效力更高。本院认为，《前期物业管理服务协议》中约定可诉可裁，新龙物业公司选择诉讼的方式解决纠纷，刘燕应诉答辩并在答辩期间提出管辖权异议，法院已对管辖权异议作出处理，刘燕依据业主公约请求仲裁的事由，本院不予采信。 关于刘燕主张拒交物业费的理由是否成立，刘燕主张新龙物业公司在取暖季停暖，不接电话，房屋漏水时不进行维修，限制用电，刘燕曾向电视台反映，12345投诉，居委会组织过调解，均未果，刘燕认为新龙物业公司提供物业服务不符合标准，为此拒交物业费，刘燕提交五组证据证实其主张，证据一：济南新闻综合频道的今晚特别点击录像、2019年3月18日与物业科的通话录音、2019年3月27日居委会调解录像，证明2016年-2017年取暖季、2017年-2018年取暖季新龙物业公司停暖、不接刘燕电话，新龙物业公司提供物业服务不符合标准；证据二：2017年12月4日物业科回访录音，证明房屋存在漏水问题，物业公司不进行维修；证据三：2019年购电收款收据5张，证明物业限制刘燕购电，每次只允许刘燕购买10度电；证据四：2006年邓来仁出具的收条2张、2011年单位工程材料供应计划，证明刘燕已经维修过地暖，新龙物业公司应无条件供应暖气；证据五：《协议书》，证明刘燕已经与济南拆迁服务公司达成暖气开户协议书，物业公司应当供暖气。新龙物业公司对证据一、证据二的真实性、关联性均不认可，媒体采访及录音都是有一定偏向性，不能完整反映案件事实，并且该录音所反映的问题是关于供暖问题及漏水问题与本案无关联性；新龙物业公司对证据三真实性无异议，但认为无法达到证明目的，购买电的度数不能证明其拒缴物业费的理由；新龙物业公司对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，说明刘燕的暖气在2006年、2011年均出现过故障，维修并且支付了维修费用，并且供暖设施属于业主所有，维修更换的义务应当由业主自行负责，维修费用也应当由业主自行负责；新龙物业公司对证据五有异议，《协议书》是在2005年签订的，由刘燕和济南市拆迁公司达成的暖气开户费，只是证明暖气开户了，并不是以后就不交纳供暖费用了，还是应当每年向供热公司交纳暖气费。本院认为，刘燕主张新龙物业公司对房屋漏水问题未进行维修，新龙物业公司不认可，刘燕亦未提交证据证实房屋漏水的时间、部位及维修责任的主体，对刘燕主张因新龙物业公司未及时维修房屋拒交物业费的理由不予采信。刘燕主张新龙物业公司在取暖季停暖多次交涉未果，为此拒交物业费，新龙物业公司不认可，认为供暖问题和本案无关联性，暖气之所以没开是因为刘燕没有交纳暖气费，没有交费不可能开暖气阀，暖气费用应当交纳给供热公司，和物业公司没有任何关系，本院认为，新龙物业公司依据《前期物业管理服务协议》需要为刘燕提供热费的代收代缴收费服务、供热线路作为房屋共用设施设备的运行、维护和管理服务，新龙物业公司不是供热义务的主体，现济南市实行集中统一供暖，暖气开闭和供应需要业主和热力公司沟通协调，刘燕亦未提交证据证实暖气阀的开闭由新龙物业公司统一管理，对刘燕主张因新龙物业公司停暖拒交物业费的理由不予采信。 本院认为，新龙物业公司与刘燕签订了《前期物业管理服务协议》，对物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同权利义务作出了约定，此约定及于该小区业主。新龙物业公司依约提供了物业服务，刘燕应当按照约定交纳物业服务费。故本院对新龙物业公司要求刘燕支付2018年1月至2019年6月的物业费1195.8元的请求予以支持。新龙物业公司作为物业服务企业，应为业主提供必要的便利，协助业主解决漏水、供暖等问题，久拖未决使得业主对新龙物业公司心生不满，刘燕亦无主观恶意拖欠物业费的故意，对新龙物业公司要求刘燕支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告刘燕于本判决生效之日起十日内支付原告济南新龙物业管理有限公司物业费1195.8元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告济南新龙物业管理有限公司负担22元，被告刘燕负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高立学 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  程心祥 二〇二〇年一月七日 法官 助理  刘云侠 书 记 员  王成婷