广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5224民初993号原告：惠来县南春实业有限公司，住所地：惠来县惠城镇元春面前洋四横**，统一社会信用代码：91445224792915611P。法定代表人：方松辉，总经理。委托诉讼代理人：方锡洪，惠来县南春实业有限公司的员工。委托诉讼代理人：陈志鹏，广东骏宏律师事务所律师。被告：何雨潼，女，1990年3月10日出生，汉族，广东省惠来县人，住惠来县*************，公民身份号码：445************943。委托诉讼代理人：生燕辉，广东南山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思瑶，广东南山律师事务所律师。原告惠来县南春实业有限公司（以下简称南春实业公司）与被告何雨潼商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年11月11日向本院提起诉讼，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南春实业公司委托诉讼代理人方锡洪、陈志鹏、被告何雨潼委托诉讼代理人生燕辉、李思瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南春实业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方之间于2017年6月10日签订的《惠来县商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告向原告支付合同违约金555,000元；3.请求依法判令被告向原告支付逾期支付合同违约金期间利息（自原告起诉之日起计算至被告实际还款之日止，按照银行同期同类贷款年利率4.35%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月10日，原、被告双方签订《惠来县商品房买卖合同》，双方约定，原告将位于广东省惠来县******“苦牛岭”地块的凯悦国际广场xxx的商品房出售给被告。该商品房建筑面积共338.38㎡，房屋总价款为1,850,000元。被告须在合同签订之日起七天内一次性付清全部购房款，原告须在2017年6月20日之前，将上述商品房交付被告使用。被告在合同签订当日便缴纳了该商品房的物业管理费、水电费、垃圾费等费用，与原告共同进行了商品房的验收交接手续，并承诺按合同约定按时向原告支付全部的购房款。然而，时至今日，经原告多次催讨，被告尚未付清该商品房的全部购房款，违反合同约定的还款义务。对此，原告根据双方签订的《惠来县商品房买卖合同》第七条第一款的约定，要求解除双方合同，被告支付总房价款30%作为违约金，即555,000元。望法院判如所请。何雨潼辩称，涉案《惠来县商品房买卖合同》不是何雨潼真实意思表示，属于以虚假意思表示实施的民事法律行为，应认定为无效合同。事实是，原告的实际控制人方锡洪与何雨潼口头约定，借用何雨潼名义购买凯悦国际广场xxx的商品房，该房实际所有权人为方锡洪，购房款由其独自承担，何雨潼仅是“借名买房”的出名人。合同签订至今，原告尚未交付上述房产，答辩人也未接触过上述房产，方锡洪已将房产装修完毕并实际使用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同应认定为无效合同，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认定如下：1.原告提交的《明细账》、《收据》、《广东增值税电子普通发票》、用户户名以及2017年8月至2019年9月涉案房产的电费缴纳情况等证据，证明原告交付涉案房产，上述房产水电、物业等费用是被告支付的事实，同时结合证人方慧、方坚宇的证人证言可以证明，原告交付上述涉案房产的事实。2.原告提交的惠房预字第xxx号《广东省惠来县商品房预售许可证》1份，该证有限期为2014年1月8日至2016年12月30日（过期无效），原告与被告于2017年6月10日签订《惠来县商品房买卖合同》时虽然预售许可证已过期，但过期并不能证明取得了商品房预售许可证的商品房预售企业失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与房地产开发企业根本就未取得商品房预售许可证是不同性质的行为。3.证人方格君经本院依法传唤无到庭参加诉讼，本院依法不认可其证人证言。4.被告提交的《企业信用信息公示报告》，以证明方锡洪持有原告公司70%股权，为原告公司实际控制人的事实。本案审理的是原告与被告之间的商品房销售合同纠纷，方锡洪持有公司多少股份，与本案无关，故本院对该证据的关联性不予采信。5.被告提交的《广东惠来：将对凯悦国际广场违规扩建依法查处》，该报道并非由国家规定的有权机构作出的权威报道，也不是国家相关职能部门作出的决定，故本院依法不予采信。本案在审理过程中，本院根据被告的申请，向惠来县房管局调取关于“惠来凯悦国际广场”《广东省惠来县商品房预售许可证》（编号：惠房预证字第xxx号）行政决定文书，由于惠来县机构改革后行政机关职能的变更，本院先后向惠来县房管局及惠来县住房和城乡建设局调取上述材料。2019年12月13日惠来县住房和城乡建设局提供的《复函》以及2019年3月8日惠来县房产管理局作出的《关于撤销（编号：惠房预证2第xxx号）的决定》，原被告在庭审中对上述证据均没有异议，本院依法予以采纳，但涉案合同所指的《广东省惠来县商品房预售许可证》惠房预字第2014002号，而不是本院所调取的惠房预证字第2018002号。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月10日，原告与被告签订《惠来县商品房买卖合同》，约定原告将位于惠来县******凯悦国际广场xxx的建筑面积为338.38㎡商品房出售给被告，房屋总价款为1,850,000元，被告须在合同签订之日起七天内一次性付清全部购房款。合同第七条约定：买受方逾期付款的违约责任：买受方如未按本合同时间付款，逾期超30日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同的，买受方按总房价款30%向出售方支付违约金。买受方愿意继续履行合同的，经出售方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受方按日向出售方支付总房价百分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已到款的差额确定。合同约定本合同自双方签订之日起生效。原告在签订合同当天将上述房屋交付给被告用于装修。因方坚宇原帮其弟装修位于凯悦国际广场的xxx房，房屋交付后被告便委托方坚宇装修涉案的凯悦国际广场xxx。被告当时与原告股东方锡洪系男女朋友关系，故方锡洪与方坚宇时有交流涉案房产的装修方案。上述房产尚未装修完毕。原告是以出让方式取得位于惠来县******“苦牛岭”地块、编号为惠府国用(2009)xxx、xxx的地块的建设用地使用权，该地块总面积为7510㎡，规划用途为住宅、办公、公寓。建设用地规划许可证号为地字第445********0006号。经政府批准，上述地块上建设商品房名称为凯悦国际广场。原、被告签订的合同第二条载明商品房销售依据为惠房预字第xxx号、xxx号商品房预售许可证号。惠房预字第xxx号《广东省惠来县商品房预售许可证》载明有效期为2014年1月8日至2016年1月30日，预售房屋栋号及层数为3幢5-37层，发证时各栋已建层数为已完成28层。2018年9月30日惠来县房管局为原告发放惠房预字第xxx号《惠来县商品房买卖合同》，预售房屋栋号为xxx，发证时上述楼盘已全部建成，2019年3月8日惠来县房管局以该楼盘出现超标为由作出《关于撤销（编号：惠房预证2第xxx号）的决定》，撤销惠房预证字第xxx号预售许可证。本院认为，原告与被告签订《惠来县商品房买卖合同》时，约定的凯悦国际广场xxx商品房已经建成，原告于当天将涉案房产交付给被告，故本案为商品房销售合同纠纷。结合原、被告双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告是否具备预售涉案商品房资格；二、原、被告签订的《惠来县商品房买卖合同》是否有效；三、原告可否解除与被告签订的《惠来县商品房买卖合同》；四、原告是否可向被告主张违约金。关于原告是否具备预售涉案商品房资格问题原告于2014年1月8日取得惠房预字第xxx号《广东省惠来县商品房预售许可证》，该预售许可证载明预售房屋栋号为3幢5-37层，包括涉案的房产的预售。该预售许可证虽然已经过期，但预售许可证过期与自始未取得预售许可证是性质截然不同的。《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”原告在与被告签订合同时已经实际取得了关于本案所涉商品房的预售许可证，应当视为其已经具备了该商品房的全部预售条件，预售许可证过期不能证明本案所涉及的商品房不再具备预售条件。规定或者取消商品房预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于各地方相关行政机关的行政管理行为。超过了商品房预售许可证的有效期这一事项，并不能证明取得了商品房预售许可证的商品房预售企业失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与房地产开发企业根本就未取得商品房预售许可证是不同性质的行为。关于原、被告签订的《惠来县商品房买卖合同》是否有效问题《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”原告向被告销售涉案房屋时，已取得了《商品房预售许可证》，具备售房资格。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。”涉案合同载明了《商品房预售许可证》号，可见原告履行了出示《商品房预售许可证》义务。原、被告双方签订的《惠来县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起生效，依法应受法律保护。被告抗辩双方行为为“借名买房”，但未向本院提供证据予以证明，则由其承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案的性质是原告在与被告签订合同时，已取得了商品房预售许可证，故不能适用此规定而认定合同无效。合同依法成立生效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告于签订合同当天交付给被告何雨潼上述房产，已经履行了合同的主要义务。被告应按照约定支付购房款，但其至今未支付购房款，行为显属违约，应当承担违约责任。三、关于原告可否解除与被告签订的《惠来县商品房买卖合同》问题《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条第一款第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《商品房买卖解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”就本案而言，合同签订后，被告应当在合同约定的期限内支付购房款，但至今尚未履行，符合双方约定的可以解除合同的情形。双方于2017年6月10日签订合同，那么被告应当在6月17日一次性支付购房款，至7月17日已逾期30天，则原告应当在2017年7月18日至2018年8月18日一年的时间内行使合同解除权，但其直至2019年11月11日才向本院起诉主张解除合同，明显已超过一年的期间。因此，现原告要求解除合同，缺乏法律依据，本院予以驳回。关于原告是否可向被告主张违约金问题合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，合同虽然已过解除期限，但被告的违约责任不能免除。按照合同第七条约定，违约金有两种计算方法，一种是按购房款总价的30%计算，另一种是按日支付房价1%（即月30%，月555,000元，年6,660,000元），很明显，后一种计算方法过分高于造成的损失，显失公平。因此，本着公平原则，本院酌定违约金按第一种方法计算。所以，原告可要求被告向其支付房屋总价款30%的违约金，即555,000元（1,850,000元×30%）。综上所述，原告诉请解除其与被告签订的合同，缺乏理由依据，本院予以驳回；诉请被告支付违约金555,000元，理由成立，依据充分，本院予以支持；诉请被告支付自起诉之日至违约金还清之日止按年率4.35%计算的利息，本院认定支付违约金利息的起算时间只能是本院判决支付违约金期限届满第二日，且利率应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十五条规定，判决如下：被告何雨潼应于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告惠来县南春实业有限公司违约金555,000元;驳回原告惠来县南春实业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,450元，由被告何雨潼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 长  林水贤人民陪审员  方进平人民陪审员  黄檐龙二〇一九年十二月二十六日书 记 员  方婷婷附：相关法律条文及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。