江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初5013号原告：江苏新天地物业管理有限公司，住所地靖江市。法定代表人：叶建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜桂洪，该公司员工。被告：陈吕荣，男，1968年1月14日出生，汉族，住靖江市。原告江苏新天地物业管理有限公司与被告陈吕荣为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜桂洪到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2013年11月4日至2019年6月30日物业服务费32,423.34元、支付2013年11月4日至2018年12月31日公共能耗费2031.79元，支付2014年11月4日至2019年6月30日物业服务费滞纳金13,969.23元，合计48,424.36元。事实和理由：被告系靖江市水墨江南南C5（X-XXX，建筑面积为397.93平方米）业主，原告是依法注册成立的从事物业管理的企业，2010年10月10日原告与该小区建设单位江苏马洲置业有限公司（以下简称马洲公司）签订一份《前期物业管理委托合同》合同约定了管理事项、管理期限、权利和义务、服务标准、服务收费标准、违约责任等。2012年11月4日，原告与被告签订《物业服务协议》一份。原告按照前期《物业管理委托合同》以及《物业服务协议》的约定为被告提供了物业服务，被告欠缴2013年11月4日至2019年6月30日物业服务费32,423.34元、欠付2013年11月4日至2018年12月31日公共能耗费2031.79元。此款经原告多次催要，被告至今未缴纳。原告认为，上述物业服务合同对包括被告在内的业主具有约束力。原告提供物业服务后，被告应当支付物业服务费以及公共能耗费，逾期应支付滞纳金。被告辩称：驳回原告诉讼请求。事实与理由：1、原告未尽合同义务，被告房屋漏水问题久拖未解决，被告认为有权拒交物业费；2、原告未尽管理义务造成隔壁户违建侵犯被告相邻权；3、原告管理不善造成被告的财产损失，比如被告的太湖石失窃；4、原告以被告没缴纳物业费为由，禁止被告装修；5、原告对小区路灯等设备疏于维护保养；6、原告的疏于管理造成了小区的乱停车现象；7、原告将业主共用资产进行盈利性经营活动，比如出现米素广告牌以及不允许移动设施安装等等情况；8、原告卫生管理不到位，导致被告私家车轮胎被戳破；9、原告未能制止不文明养犬行为，增加了小区的安全隐患；10、原告未公开物业费的使用情况；11、原告未能妥善协调，解决被告儿子的户口落户问题。故被告认为应当驳回原告诉讼请求。针对被告的答辩，原告补充陈述：1、关于被告房屋漏水问题，原告工作人员收到被告报修，已经与房屋开发商联系，且也有开发公司人员至现场进行处理。房屋是被告通过签订房屋商品房买卖合同，从开发商处购得，质保期内房屋的质量问题，被告应与开发商沟通处理。2、关于被告隔壁户的违建侵犯被告相邻权问题，原告在发现违章后，即履行了管理义务，现场制止及上报政府职能部门。小区内的违章原告一经发现，即与户主沟通并张贴违章整改通知书。3、关于被告所述的财产损失，被告称外来货物车辆进出小区无需许可，随意进出，与事实不符。被告所述太湖石丢失一事，原告收到告知，即通知被告报警处理，因涉及金额较大，在被告不愿报警的情况下，原告工作人员就此事电话报警，2017年11月19日上午9时20分左右，警号XXXXX警务人员与另一名警务人员一同驾乘车牌号为苏MXX**车至水墨江南被告的住处，出警人员联系被告，要求至现场处理被告自称价值二十余万元太湖石丢失问题。但被告称不找派出所，与派出所无关，拒绝至现场处理，故原告认为该问题被告走司法程序予以解决。4、关于被告称因其未交物业费，原告阻碍其装修与事实不符。事实上，被告至今未交纳物业服务费，但被告房屋已基本装修结束。5、关于设施设备维护，物业服务工作中，原告除日常检查或接到业主电话路灯不亮，均及时维修外，还进行每周设施设备巡检。6、关于车辆停放问题，小区工作人员日常巡查时，发现影响他人通行的现象，则及时联系车主或业主移除。7、关于将业主公共资产进行盈利性活动与事实不符，原告接管水墨江南物业管理，无业主活动中心。小区内米素壁纸广告牌是因该小区原无公益广告宣传栏，后恰巧有广告公司要进行广告宣传，经协商由该公司在小区内建公益广告牌一块，免费发布广告三个月后，该广告栏产权归小区所有，原告可利用该广告牌发布公益宣传。因此原告未收取任何费用且近两年广告栏也一直用于公益广告宣传。被告所述移动接收装置问题，是因为小区部分业主反映手机信号差后，原告与运营公司沟通，欲在小区安装信号增强装置，后因安装期间部分业主反对，该设备没有使用就拆除了，原告未收取任何费用。8、关于被告所述卫生管理不到位与事实不符，原告有专职保洁人员，每日对小区进行全面巡查保洁，但不排除有刚清扫完毕又有新的垃圾产生的情况。9、关于不文明养犬行为，该行为一经发现即与养犬户沟通交流，并在小区张贴了文明养犬宣传。10、关于物业服务费公开一事，本物业服务为包干制，自负盈亏，故物业服务费收支情况未公示，公共能耗费已在小区显要部位进行公示。11、关于被告落户手续问题，该手续是由政府职能部门办理，而非原告能解决的，经与社区等部门沟通了解，水墨江南现能办理户口迁移，被告可至相关部门查询办理事宜。综上所述，原告已尽物业服务义务，恳请法院支持原告诉讼请求。围绕诉讼请求原告依法提交了证据，本院认证如下：原告提交2010年10月10日《前期物业管理委托合同》、2012年11月4日《物业服务协议》、2019年3月26日水墨江南水电分摊公示图片、2013年-2018年自来水及供电公司费用交纳清单、2015年-2018年物业费催缴通知、小区部分违章处理图片、东隔壁3幢103室（C3）违章处理图片、小区广告栏文明宣传及文明养犬宣传图片、小区未装修户绿化及房屋原状图片、移动信号安装及拆除现场图片、太湖石遗失问题接报及处理图片、小区日常服务性图片、2018年8月至2019年3月车辆进出登记表等证据来源合同法、客观真实，与原告的诉讼请求有关联性，可以作为定案的依据。关于被告提供的录音以及相关照片、聊天记录打印件等证据，因原告对此不予认可，且被告并未提供相关原始载体，故本院暂无法确定被告提供上述证据的真实性。根据当事人陈述及审理确认的证据，本院认定事实如下：靖江市水墨江南南C5系被告所有，建筑面积为397.93㎡，该小区的建设单位为马洲公司。2010年10月10日，马洲公司与原告签订前期物业管理委托合同一份，约定由原告对包括被告房屋在内的住宅小区进行物业管理，业主按照建筑面积向原告缴纳物业服务费（原则上先收费后服务），物业服务期限自2010年10月11日至业主委员会聘请的物业管理公司进驻之日止。2012年11月4日，原告与被告签订《物业服务协议》一份。被告所居住的住宅房屋的物业费收费标准为每月每平方米1.2元，公共能耗费按每月每平方米0.1元预收，年终结算时多退少补。逾期交纳物业费按照应交金额的0.5%按日交纳滞纳金。上述合同订立后，原告依约为被告提供了物业服务，因被告未向原告交纳2013年11月4日后的物业费等费用，引起本案讼争。本院认为，原、被告签订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法对原、被告具有约束力。原告依约为包括被告房屋在内的小区提供物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用，逾期交纳，应依约承担滞纳金。现原告按照合同约定要求被告支付2013年11月4日至2019年6月30日物业服务费32,423.34元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的具体数额，双方合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整。被告提出其对原告提供的物业服务不满意、房屋漏水、太湖石失窃等问题，并以此为由要求减免物业费。由于原告对被告提出的上述主张均不予认可，且原告能够提供证据证明其已经履行了合同约定的物业服务义务，被告所举证据尚不能足以证明原告所提供的服务不符合同约定，故对被告要求减免物业费的请求，本院不予支持。关于公共能耗费，根据原告所举证据，能够证明该小区实际产生了公共能耗费，其对该小区2013年至2018年公共能耗费分摊进行了公示，被告未提供对公示有异议及已预缴过2013年11月4日至2018年12月31日公共能耗费的依据，现原告按照公示结果计算实际发生的公共能耗费，应当给予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告陈吕荣于判决生效后十日内给付原告江苏新天地物业管理有限公司物业服务费32,423.34元（2013年11月4日至2019年6月30日）、物业服务费滞纳金4500元（2014年11月4日至2019年6月30日）、公共能耗费2031.79元（2013年11月4日至2018年12月31日），合计38,955.13元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，由被告负担（原告预交的案件受理费505元由本院退回，被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费1010元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴长伟人民陪审员  缪镜清人民陪审员  耿丽萍二〇二〇年一月八日法官 助理  倪伽任书 记 员  陈 雨附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。