湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民初259号原告（申请执行人）：湖北鼎新建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区旧街政府大院。法定代表人：安建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭康亮，该公司员工。被告（案外人）：詹朝臣，男，汉族，1964年12月5日生，住湖北省十堰市张湾区。被告（案外人）：詹苗，女，汉族，1989年10月7日生，住湖北省十堰市张湾区。以上两被告共同委托诉讼代理人：杜晶晶，湖北路力律师事务所律师。被告（被执行人）：十堰太极湖国际广场开发有限公司，住所地：湖北省武当山旅游经济特区鹏程苑**。法定代表人：顾国明，该公司董事长。被告（被执行人）：顾国明，男，汉族，1957年12月11日生，住湖北省十堰市张湾区。原告湖北鼎新建设集团有限公司（以下简称：鼎新建设公司）与詹朝臣、詹苗、十堰太极湖国际广场集团有限公司（以下简称：太极湖公司）、顾国明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎新建设公司的委托诉讼代理人彭康亮，被告詹朝臣、詹苗的委托诉讼代理人杜晶晶到庭参加诉讼。被告太极湖公司、被告顾国明经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。鼎新建设公司向本院提起诉讼请求：1、撤销本院（2019）鄂03执异37号执行裁定。2、请求许可执行太极湖公司名下位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区12＃1-602、2-601，15＃102、202、302、402，22＃502、602、702，10＃1-101，11＃1-101，12＃2-602，17＃201，21＃1-402、1-502，8＃2-201、202、301、302的19套房屋。3、本案诉讼费用由詹朝臣、詹苗、太极湖公司、顾国明负担。事实和理由：鼎新建设公司与太极湖公司建设工程施工合同纠纷一案于2016年8月起诉至湖北省十堰市中级人民法院，并在诉前查封了案涉房屋。后湖北省十堰市中级人民法院审理作出（2018）鄂03民再7号民事裁定确认鼎新建设公司对案涉房屋拍卖价款享有优先受偿权。现詹朝臣、詹苗以其已经就案涉房屋进行预告登记为由申请法院中止执行。鼎新建设公司认为詹朝臣、詹苗并不是案涉房屋产权所有人，同时不是真实的购买人，其与太极湖公司之间的购买行为事实上是以房抵债的行为，因此不应当中止案涉房屋的执行。詹朝臣、詹苗辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，詹朝臣、詹苗对案涉房屋办理了受让物权预告登记，具备了一定的物权效力，因此预告登记是债权物化的一种具体表现，人民法院应当停止处分案涉房屋。请求驳回鼎新建设公司的诉讼请求。太极湖公司、顾国明均未提交书面答辩意见。鼎新建设公司为支持其诉讼请求，提交五组证据，第一组，湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民再7号民事裁定书，（2018）鄂03执恢50号之一拍卖公告及查封公告，拟证明鼎新建设公司对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权，案涉房屋未竣工验收，不具备物权登记条件，不足以排除执行。第二组，詹朝臣、詹苗与顾国明个人之间的银行流水，拟证明詹朝臣、詹苗主张的房屋买卖关系并不存在，其与顾国明的资金往来与太极湖公司无关。第三组，山水国际房屋汇总明细，拟证明案涉房产系用于詹朝臣、詹苗与顾国明个人之间的借款担保，并非用于个人消费，如此大量的房屋预告登记属于恶意预告登记。第四组，湖北省商品房预售许可证书鄂武房预售（2013）03号，拟证明案涉房产于2013年9月18日取得预售许可证，詹朝臣、詹苗于2013年9月份之前对顾国明个人的转账记录，不能认定为购房款，在没有预售许可证的情况下，任何一个买受人都不可能先行支付如此大额的购房款。第五组，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释﹝2002﹞16号）；最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复（2005年12月25日，（2005）执他字第16号）。拟证明案涉房屋虽然办理了预告登记，但是如此大量的房屋预告登记并非用于居住需要，不能对抗鼎新建设公司的优先受偿权，不能排除执行。詹朝臣、詹苗质证意见：第一组证据，工程款优先受偿是鼎新建设公司的权利，这是法院在执行异议裁定中引用条款的前提，因此不能达到证明目的。第二组证据，詹朝臣、詹苗与顾国明之间的银行流水不能显示是个人之间的借贷关系，不能达到证明目的。第三组证据是鼎新建设公司内部资料，是当事人单方陈述，无法显示与本案之间的联系。第四组证据，詹朝臣、詹苗是在商品房预售许可之后与太极湖公司签订的房屋买卖合同，不能达到鼎新建设公司的证明目的。第五组证据，詹朝臣、詹苗购买大量房屋是准备投资，用于民宿开发，鼎新建设公司的优先受偿权不应包含案涉的上述房产。本院认为：双方当事人对证据一、证据二、证据四的真实性均不持异议，本院应予采信。证据三系复印件，无法核实真实性，詹朝臣、詹苗不予认可，对该证据本院不予采信。证据五，属法律规范，本院将结合本案事实决定是否适用。詹朝臣、詹苗为支持其答辩意见，提交如下证据：第一组，《商品房预售合同》。拟证明詹朝臣、詹苗与太极湖公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。第二组，《网上银行电子回单》，金额为5655000元。拟证明詹朝臣、詹苗支付了案涉房屋的购房款。第三组，《房屋预告登记证明》（丹江口市房预武当特区字第Y20141796、20141416、20141362）。拟证明詹朝臣、詹苗作为买受人在签订预售合同并支付购房款后，为保护其合法权益，经房管部门审查后进行了房屋预告登记并取得登记证书。第四组，《关于詹朝臣、詹苗在太极湖国际广场购买物业的情况说明》，拟证明詹朝臣、詹苗与太极湖公司房屋买卖的真实性。鼎新建设公司质证意见：第一、二组证据，《商品房销售合同》应当约定商品房的具体情况，应当约定面积户型，但19套房屋只签订了四份预售合同，只是约定了面积，而且单价严重低于市场价格，购房款也未支付给太极湖公司，我公司提交的第二组证据银行流水显示詹朝臣在取得预售许可证前就向顾国明个人账户转账，这明显不符常理，这些商品房预售合同是虚构的预售合同。第三组证据预告登记证明不能对抗鼎新建设公司的优先受偿权，不能对抗执行，真实性无异议，但达不到证明目的。第四组证据只是顾国明个人出具的，无从考证真伪。本院认为：双方当事人对提交的证据一、证据二、证据三的真实性不持异议，本院予以采信，对证据的合法性、关联性将结合本案其他证据进行综合评判。对于证据四，虽然鼎新建设公司对真实性提出异议，但其并未提交相反的证据予以推翻，对该证据的真实性本院予以认可，对该证据的合法性、关联性将结合本案其他证据进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2014年5月7日，詹苗与太极湖公司签订《商品房预售合同》，约定詹苗购买太极湖公司开发建设的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区8＃2-201、202、301、302号4套商品房。2014年5月12日，詹朝臣与太极湖公司签订《商品房预售合同》，约定詹朝臣购买太极湖公司开发建设的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区12＃1-602、2-601，15＃102、202、302、402，22＃502、602、702号9套房屋。2014年6月9日，詹朝臣与太极湖公司签订《商品房预售合同》，约定詹朝臣购买太极湖公司开发建设的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区10＃1-101，11＃1-101，12＃2-602，17＃201，21＃1-402、1-502号6套房屋。2014年5月8日、5月15日、6月12日，詹朝臣、詹苗与太极湖公司为上述19套房屋办理预购预告登记，预告登记证编号分别为：丹江口市武当山特区字第Y20141362、丹江口市武当山特区字第Y20141416、丹江口市武当山特区字第Y20141796。房屋约定总价款5800000元，2014年5月7日、5月12日、6月9日詹苗、詹朝臣向太极湖公司法定代表人顾国明转账5655000元。鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、双方自愿一致同意案涉工程总造价暂定价为2.493亿元（实际造价以双方委托的审计机构审计报告为准），扣减太极湖公司已付工程款1.745亿元，及应预留的5%的质保金1246.5万元，太极湖公司应付工程款为6233.5万元。二、鼎新建设公司同意在本调解书签订之日向法院申请解除对该案的诉前保全，以解决太极湖公司银行贷款所需；太极湖公司在解除保全后10日内支付鼎新建设公司工程款1250万元（其中650万元直接付至鼎新建设公司指定账户用于清欠民工工资；350万元由太极湖公司监督支付用于工程收尾阶段工资、材料等欠款支付；250万元用于支付税收、甲保材、工程造价审计费、竣工环节鼎新建设公司应付费用）；剩余款项按如下进度支付（2017年7月20日前支付996.7万元；2017年8月20日前支付996.7万元；2017年9月20日前支付1495.05万元；2017年10月20日前支付1495.05万元）。三、关于案涉质保金1246.5万元，太极湖公司于2018年5月10日支付鼎新建设公司872.55万元；于2019年5月10日支付鼎新建设公司373.95万元。四、太极湖公司为鼎新建设公司担保供应的建材及垫付的费用，由当事人双方和供应商共同确认价款，由太极湖公司从2017年7月20日以后支付的三期工程结算款中分期抵扣。五、若太极湖公司逾期履行本协议第二、三条约定的付款义务，依照应付当期款项的标的额为本金，从逾期之日起按月利率2%计算利息。六、顾国明自愿对上列条款约定对太极湖公应付款义务承担连带清偿责任。七、鼎新建设公司应依法同步提供税票，否则由太极湖公司代扣代缴，款项从应付工程款中扣除。八、太极湖公司确认鼎新建设公司就本案诉争工程的拍卖价款，享有优先受偿权。九、如鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明就案涉工程审计造价与本协议金额不一致，双方依照工程审计造价金额对本协议造价金额进行相应比例调整，但不影响本协议按进度付款；双方之间的案涉纠纷就此了结。案件受理费793960元，减半收取396980元，由鼎新建设公司负担。本院根据双方的协议内容作出（2016）鄂03民初92号民事调解书。上述调解书生效后，太极湖公司不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院审理后作出（2017）鄂民申3092号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭审理了本案，于2018年11月2日作出（2018）鄂03民再7号民事裁定，裁定：一、维持本院（2016）鄂03民初92号民事调解书；二、驳回太极湖公司的再审申请。鼎新建设公司向本院申请执行，本院在执行该建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年12月27日作出（2018）鄂03执恢50号之一执行裁定，查封太极湖公司名下的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区371套房产，詹朝臣、詹苗对本院查封太极湖公司名下的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区12＃1-602、2-601，15＃102、202、302、402，22＃502、602、702，10＃1-101，11＃1-101，12＃2-602，17＃201，21＃1-402、1-502，8＃2-201、202、301、302的19套房屋不服提出执行异议。本院于2019年6月27日作出（2019）鄂03执异37号执行裁定，裁定中止对上述19套房屋的执行。鼎新建设公司不服该裁定，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。另查明：案涉工程及房屋尚未办理竣工验收手续。根据鼎新建设公司的诉讼请求、理由及詹朝臣、詹苗的答辩意见，本案的争议焦点为：能否许可执行太极湖公司所有的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区12＃1-602、2-601，15＃102、202、302、402，22＃502、602、702，10＃1-101，11＃1-101，12＃2-602，17＃201，21＃1-402、1-502，8＃2-201、202、301、302的19套房屋。本院认为，本案的争议焦点可以理解为，詹朝臣、詹苗所购案涉房屋享有的权益能否对抗鼎新建设公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。根据查明的事实，鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2016）鄂03民初92号民事调解书，该调解书的第八条内容为：太极湖公司确认鼎新建设公司就本案诉争工程的拍卖价款，享有优先受偿权。依据该已经发生法律效力的调解书，因太极湖公司未按约定履行支付工程款义务，鼎新建设公司对案涉项目享有工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程承包人的建设工程价款优先权，故建设工程承包人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。这里的消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房而没有及时办理房地产过户手续的商品房消费者。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于当事人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案查明的事实，2014年5月7日、5月12日、6月9日，詹朝臣、詹苗与太极湖公司就案涉房屋签订商品房预售合同，三份商品房预售合同对商品房的具体位置、结构、面积、价款及付款方式均做了明确约定，虽名为预售合同，但实为本约合同，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定双方签订了合法有效的商品房买卖合同。人民法院查封案涉房屋的时间是2018年12月27日，可见詹朝臣、詹苗在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于詹朝臣、詹苗所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。詹朝臣、詹苗自述一次性购买19套案涉房屋是为开发民宿，并非用于基本的居住。关于詹朝臣、詹苗是否已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。詹朝臣、詹苗主张其已经将案涉房屋大部分购房款转账给太极湖公司法定代表人顾国明，并向本院提交了银行汇款凭证。虽然银行汇款凭证是真实的，但该银行汇款凭证显示的收款人姓名及账号均是顾国明个人，不是太极湖公司，而且无太极湖公司出具的购房款收款收据和正规购房发票，因此，仅凭银行转账凭证不能认定詹朝臣、詹苗给顾国明个人转账就是支付的购房款。故詹朝臣、詹苗不符合上述司法解释规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该条款涵义是为了保障将来房屋及其他不动产物权的实现，当事人可以提前进行预告登记，预告登记虽然具有公示效力但并不等同于物权。本案中，房地产管理部门虽然办理了案涉房屋的预购预告登记，但该预告登记并不等同于案涉房屋的所有权变更到詹朝臣、詹苗名下。因此，詹朝臣、詹苗以案涉房屋已经办理预告登记，其对案涉房屋享有物权为由抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，鼎新建设公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项的规定，判决如下：准许湖北鼎新建设集团有限公司对十堰太极湖国际广场开发有限公司名下的位于湖北省武当山旅游经济特区太极湖新区12＃1-602、2-601，15＃102、202、302、402，22＃502、602、702，10＃1-101，11＃1-101，12＃2-602，17＃201，21＃1-402、1-502，8＃2-201、202、301、302的19套房屋的执行。案件受理费100元，由詹苗、詹朝臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。本院（2019）鄂03执异37号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇二〇年一月六日书记员 付 余