广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初734号原告：深圳招商物业管理有限公司。法定代表人：谢水清，董事长。委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。被告：深圳前海居行易信息技术有限公司。法定代表人：王佳一。被告：陈秀国，男，1981年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：姚晓玲，女，身份证住址广东省深圳深龙岗区，由深圳市晖航船务代理有限公司推荐。原告深圳招商物业管理有限公司诉被告深圳前海居行易信息技术有限公司（以下简称“居行易公司”）、陈秀国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴伟、被告陈秀国及其委托诉讼代理人姚晓玲到庭参加诉讼。被告居行易公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付拖欠深圳市南山区XX的物业管理费63047.88元（人民币，下同）、空调费49537.62元，维修资金4503.42元；2、两被告连带支付上述费用的违约金7903.5元。事实和理由：原告为深圳市南山区蛇口太子南路工业区金融中心大厦的物业服务企业，依据有关物业服务合同对涉案小区提供物业管理服务，物业服务合同约定了大厦的物业费、空调费、维修资金标准。被告陈秀国为金融中心l栋14层的产权人，该房产建筑面积为500.38平方米。原告与其签署了《物业服务协议》，再次明确了物业费、空调费、维修资金等费用的缴纳时间、方式、违约责任。2017年5月16日，被告陈秀国将涉案房产出租给被告居行易公司，租赁期限自2017年7月3日至2021年7月3日。租赁合同第十条约定：租赁期间，被告居行易公司作为物业使用人支付租赁物业发生的水电费、卫生费、物业管理费等因使用房屋所产生的其他费用。随后，原告与被告居行易公司亦签署了一份《物业服务协议》，约定了被告居行易公司向原告缴纳物业费、空调费、维修资金等费用的时间、方式、违约责任。国务院《物业管理条例》第41条规定：“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。自2018年1月开始，两被告一直拖欠涉案物业的物业费、空调费、维修资金，经原告多次催促沟通均无效。至2018年9月，两被告共拖欠物业费、空调、维修资金及相应的费用金124992.42元。为维护原告的权益，特向法院起诉，请求判令两被告履行连带支付义务。被告居行易公司未到庭，亦未提交答辩状。被告陈秀国辩称：一、本案所涉及的物业费用欠费系由原告与被告居行易公司于2017年的装修纠纷引起，原告未及时处理并擅自采取停水、停电措施而导致。该欠费行为因为原告与被告居行易公司于2017年8月份的装修纠纷产生，原告迟于2017年11月电话通知原告与被告居行易公司有矛盾，并于2018年5月22日以《催款函》的方式正式通知被告陈秀国有关欠款事宜，该《催款函》由原告发往被告居行易公司，被告陈秀国在该《催款函》上注明“同意粘贴”并签名。原告因为自己的疏忽或过失、延迟3个月才电话通知被告陈秀国有关事项以及9个月后才正式告知被告陈秀国具体信息，剥夺了被告陈秀国及时介入调解的机会，导致损失扩大化。2018年5月22日收到原告的《催款函》后，被告陈秀国多次电话催促原告采取法律途径保护自己的追偿费用，原告拒绝被告陈秀国的要求，任由损失扩大。2018年5月25日以后，原告擅自对金融中心14楼采取停水、停电措施，导致原告与被告居行易公司之间的纠纷恶化。根据被告陈秀国与原告的当面沟通，被告居行易公司曾同意原告于2018年6月15日结清所欠费用；原告单方面同意被告居行易公司仅缴纳费用至2017年12月，随后疏于追偿，致使被告居行易公司恶意拖欠、直至失联。二、原告向被告居行易公司收取的物业服务履约保证金、水电保证金和装修押金共计66OOO元应该从诉讼请求金额里予以扣除。根据原告与被告居行易公司签署的编号为S2201710135000《物业服务协议》第五条第（二）项2的约定，被告居行易公司应在入驻前支付当月的物业服务费、空调管理费和专项维修资金共计13009.88元；并同时支付履约保证金26000元和水电保证金20000元、装修押金20000元待装修验收合格后三个月内无息返回。其中履约保证金、水电保证金和装修押金共计66000元是为了保证编号为52201710135000《物业服务协议》的正常履行。被告居行易公司现在已经违约，三项保证金共计66000元应该予以扣减诉讼请求金额；如原告自行免除被告居行易公司的前述保证金义务而允许被告居行易公司进驻，并进行装修作业，则原告应该承担该项损失。三、被告陈秀国所缴纳的2018年9月份物业费用13009.88元应该从诉讼请求金额里予以扣除，被告陈秀国已经于2018年10月25日缴纳了2018年9月份的物业服务费、空调管理费和专项维修资金共计13009.88元，原告也开具了相应的发票和收据，因此此费用应该从诉讼请求金额里予以扣除、且应免除2018年9月份的违约金97.57元。扣除原告已收或应收的履约保证金、水电保证金和装修押金共计66000元以及被告陈秀国已交2018年9月份物业服务费、空调管理费和专项维修资金共计13009.88元和应免除的违约金97.57元后，诉讼请求金额应该为45884.97元。对于扣减后的诉讼请求金额45884.97元，原告因为自己的疏忽或过失或故意而导致的损失扩大化、应该承担主要责任与损失。综上，请求法院查明事实，给予公平公正的判决，以维护被告陈秀国的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区XX房产（涉诉房产）于2016年3月18日登记至被告陈秀国名下，登记建筑面积为500.38平方米，涉诉房产于2019年7月5日转移登记在案外人李X名下。为证明原告为涉诉房产提供物业服务的情况，原告向本院提交了《物业管理服务协议》、《物业服务协议》，证据显示：原告(甲方)与被告陈秀国(乙方)签订的《物业管理服务协议》，约定：由甲方为金融XXX（建筑面积500.38㎡）所在物业提供物业管理服务，合同期限自2016年1月5日至2016年12月31日止；物业服务费和专项维修资金的收取以乙方实际使用的建筑面积计算，其中物业服务费为每月每平方米25元（含管理费14元，空调管理费11元），日常收取的物业专项维修资金为每月每平方米1元，乙方每月向甲方支付上述费用共计13009.88元；水费暂按每立方4.55元，电费暂按1.06元/度收取；垃圾处理费用水立方数×1.08元/立方米；乙方须于每月二十日前向甲方支付当月物业服务费和专项维修资金，并同时支付上月水费、加时空调费及其他相关费用；乙方入驻前应向甲方支付一月至六月物业服务费、公共水电费和专项维修资金共计76380.59元，并同时支付履约保证金26019.76元（按两个月服务费含专项维修资金）和水电费保证金20015.20元（按40元/平方米计算），如乙方延期缴付上述各项费用，则甲方有权按延期天数每天加收万分之五的滞纳金；及其他内容。庭审中，被告陈秀国表示合同约定的期限是2016年1月5日至2016年12月31日，现已过期，且原告没有找被告陈秀国签订新的物业服务协议。原告（甲方）与被告居行易公司（乙方）签订的《物业服务协议》，约定：由甲方为乙方所租用的金融中心大厦电梯字号楼（建筑面积500.38㎡）所在物业提供物业管理服务，合同期限自2017年6月9日至2021年7月22日止；物业服务费和专项维修资金的收取以乙方实际使用的建筑面积计算，其中物业服务费为每月每平方米25元（含管理费14元/月/㎡，空调管理费11元/月/㎡），日常收取的物业专项维修资金为1元/月/㎡，乙方每月向甲方支付上述费用共计13009.88元；水费为4.55元/吨，电费1.06元/度；室内清洁费单价5.38元/月/㎡，乙方每月应向甲方支付室内清洁费共计2692.04元；乙方须于每月二十日前向甲方支付当月物业服务费和专项维修资金，并同时支付上月水电费、加时空调费及其他相关费用；乙方入驻前应向甲方支付当月物业服务费、空调管理费和专项维修资金共计13009.88元，并同时支付履约保证金26000元（按两个月服务费和专项维修资金计算）和水电费保证金20000元（按40元/平方米计算），如乙方延期缴付上述各项费用，则甲方有权按延期天数每天加收万分之五的违约金；及其他内容。为证明被告居行易公司承租涉诉物业的情况，原告向本院提交了《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》，证据显示：2017年5月16日，被告陈秀国与被告居行易公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》，约定由被告居行易公司向被告陈秀国承租涉诉房产，建筑面积500.38平方米，租赁期限为2017年7月3日至2021年7月3日，租赁期间被告居行易公司负责按时支付涉诉房产的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。被告陈秀国对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可,并确认被告居行易公司在租赁期间内使用涉案物业。庭审中，原告与被告陈秀国确认：原告为涉诉房产所在的金融中心大厦提供物业服务。原告亦提交了编号为SZ2017101350006的《金融中心物业管理委托合同》予以证明，被告陈秀国对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。另，原告提交了深圳招商物业管理有限公司金融中心管理处出具的《蛇口金融中心大厦14楼楼层说明》，内容为：蛇口金融中心大厦于1986年竣工，有4台电梯轿厢，原电梯号为G、1、2、3……19层，因G层的存在，给业主和住户乘坐电梯是识别楼层带来不便，因此2017年5月电梯显示系统改造，更改为1、2、3、4……20层显示，与业主的房产登记层数均保持一致，因此涉诉合同中的13层描述实际上是因G层存在而造成的，在电梯改造后修改为14楼。被告陈秀国对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。为证明原告曾书面催告被告居行易公司缴纳物业管理费，原告还提交了律师函的EMS快递单，EMS快递单显示的投寄时间为2018年8月29日，快递单显示投寄结果为退回妥投。原告主张被告陈秀国作为业主也没有缴纳物业管理费，被告陈秀国对原告提交的律师函EMS的快递单的真实性、合法性、关联性予以认可。被告陈秀国主张：原告于2018年5月22日发函告知其被告居行易公司的欠款事宜，被告陈秀国亦积极配合原告将《催款函》发给被告居行易公司，告知被告居行易公司如不按合同规章约定缴纳物业费，导致合同无法有效履行，被告陈秀国可终止租赁合同。2018年6月1日，被告居行易公司发函告知被告陈秀国其知晓并收到催款通知，称与原告的装修纠纷而引起拖欠物业费，原告违法停水停电等行为给被告居行易公司带来损失。被告陈秀国澄清因考虑到停水停电此强制措施不合理，被告陈秀国只注明“同意粘贴”字样，并未授权原告停水停电。被告居行易公司同意于2018年6月15日前结清2017年8月至2018年5月物业管理费。然被告居行易公司并未于约定期限支付全部物业费，只缴纳了2017年8月至2017年12月物业费，原告单方同意被告居行易公司延期支付2018年1月至6月物业费。2018年7月20日，被告居行易公司仍未按与原告方约定支付2018年1至6月物业费，于2018年8月10日失去联系，损失扩大至无法挽回。原告也在录音中承认其管理疏忽及纵容被告居行易公司此种拖欠行为，导致损失。原告方应就此事负主要责任。为证明其主张，被告陈秀国另提交了如下证明：《催款函》2份、催款函回执、被告陈秀国向被告居行易公司发去的通知、《通知书》EMS快递单、《对》的回函、《关于违法停水停电的回函》2份、录音文件2份、邮件截图。原告对上述证据的真实性不予确认。被告陈秀国还提交了付款通知单、收款收据、发票及招商银行转账汇款电子回单，以证明其已向原告支付涉诉房产2018年9月的物业管理费、空调管理费及维修费共计13009.88元。庭审中，原告确认并扣除被告陈秀国已支付2018年9月的物业管理费、空调管理费及维修费共计13009.88元，原告另表示其主张的是2018年1月至2018年8月期间的费用。此期间涉诉房屋的产权人仍为被告陈秀国。本院认为，原告与被告陈秀国、居行易公司分别签订的《物业管理服务协议》、《物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。庭审中，原告与被告陈秀国确认原告为涉诉房产所在的金融中心大厦提供物业服务，本院可予采信，确认原告与被告陈秀国签订的《物业管理服务协议》到期后，原告继续为涉诉房产所在的金融中心大厦提供物业管理服务。因此，被告陈秀国以《物业管理服务协议》到期后未续签、本案所涉及的物业费欠费是由于原告与被告居行易公司之间的装修纠纷引起而否定原告为涉诉房产所在的金融中心大厦提供物业服务，缺乏依据，本院不予采纳。原告依据其与被告居行易公司签订的《物业服务协议》向被告居行易公司提供了物业服务，被告居行易公司在租赁期间内使用涉案物业，故，被告居行易公司在租赁期间内使用涉案物业应依约按涉诉房产的建筑面积500.38平方米，按14元/平方米/月、1元/平方米/月及11元/平方米/月的标准分别向原告支付欠缴的物业管理费、专项维修资金及空调管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故，被告居行易公司应向原告支付2018年1月至2018年8月期间的物业管理费56042.56元（14×500.38×8）、专项维修资金4003.04元（1×500.38×8）及空调管理费44033.44元（11×500.38×8），被告陈秀国对上述费用承担连带责任。关于原告诉请的两被告连带支付违约金。《物业服务协议》中约定被告居行易公司应于每月20日前支付上述各项费用，延期未缴付的，原告有权按延期天数每天加收万分之五的违约金。本案中，被告居行易公司未按照《物业服务协议》履行义务，其行为构成违约，被告居行易公司应当按照协议约定向原告支付违约金（违约金以每月13009.88元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，分别自欠费当月21日起计，均计至本判决确定的付款之日止）。原告请求被告陈秀国对上述费用的违约金承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳前海居行易信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商物业管理有限公司支付2018年1月至2018年8月的物业管理费56042.56元、专项维修资金4003.04元及空调管理费44033.44元；二、被告深圳前海居行易信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商物业管理有限公司支付2018年1月至2018年8月欠付物业管理费、专项维修资金及空调管理费的违约金，违约金以每月13009.88元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，分别自欠费当月21日起计，均计至本判决确定的付款之日止；三、被告陈秀国对被告深圳前海居行易信息技术有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告深圳招商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1399.92元，由原告深圳招商物业管理有限公司负担223.98元，被告陈秀国、深圳前海居行易信息技术有限公司负担1175.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年一月十六日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。