山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5862号 上诉人(原审被告)：山东富迪置业有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区健康东街**。 法定代表人：陈进鑫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马恒明，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建文，山东求是和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐磊，男，1967年8月8日生，汉族，住河南省淮阳县。 原审第三人：潍坊渤海建筑工程有限责任公司，住，住所地：山东省潍坊市寒亭区泰祥街中段/div> 法定代表人：于波，经理。 委托诉讼代理人：宋发元，潍坊寒亭星光法律服务所法律工作者。 上诉人山东富迪置业有限公司（简称富迪置业公司）因与被上诉人徐磊、原审第三人潍坊渤海建筑工程有限责任公司（简称渤海建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院(2019)鲁0705民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月08日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 富迪置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被富迪置业公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。富迪置业公司已经超付渤海建筑公司的工程款，无需返还徐磊购房款及利息。渤海建筑公司因富迪置业公司已经超付工程款，拒不签字确认工程造价的咨询报告。涉案房屋的买卖合同是建立在富迪置业公司将房屋抵顶给渤海建筑公司、渤海建筑公司抵顶给被富迪置业公司的基础上，富迪置业公司和被富迪置业公司之间不存在直接的房屋买卖关系。富迪置业公司与被富迪置业公司之间不存在直接的债权债务关系和房屋买卖关系，富迪置业公司并未收到被富迪置业公司购房款，也不应返还该购房款。富迪置业公司同意解除涉案的房屋买卖合同，因为签订该合同的目的是抵顶工程款，解除该合同后即不再以该房屋抵顶工程款。富迪置业公司与渤海建筑公司之间关于工程款的纠纷已经在潍坊高新法院立案受理，该案的审理结果直接影响本案中富迪置业公司是否再行向渤海建筑公司支付工程款，本案应当中止审理。 徐磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 渤海建筑公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 徐磊向一审法院起诉请求：1.依法解除徐磊与富迪置业公司双方签订的商品房预售合同；2.判令富迪置业公司返还徐磊购房款、违约金、利息等共计447636.77元及自起诉之日起至款项付清为止的利息、违约金；3.诉讼费由富迪置业公司承担。 一审法院认定事实：渤海建筑公司承包富迪置业公司开发的樱海玉苑小区2号、3号住宅楼土建、安装工程及其他配套工程，徐磊从事钢筋工工作。 2015年11月20日，徐磊作为买受人与富迪置业公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，合同约定徐磊购买富迪置业公司开发的位于奎文区房屋，建筑面积79.78平方米，每平方米5559元，总价款443497元。合同同时约定，买受人于2015年11月20日前付清全部房款443497元，出卖人应于2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付给徐磊使用。但买受人未按合同约定时间付清全额房款的，交房时间以房款全额达到出卖人指定账户之日为准。出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方并约定了其他权利义务。合同签订后，出卖人为买受人出具收款收据一份，其中载明客户名称徐磊（4-2-1303），房款443497元等内容。 同日，徐磊、徐乃生、胡兵、韩建华共同出具证明一份，载明：今有徐磊、胡兵、徐乃生、韩建华在西湖御景5#、6#、7#楼，恒信首府30#、32#楼、樱海玉苑2#、3#楼所干工程量余款、人工工资已全部结清，与渤海公司、鞠修龙无任何关系。特此证明。（于2015年11月20日全部付清）徐磊20万元徐乃生8.8万元胡兵11万元韩建华4.4万元。 2017年1月10日，徐磊向富迪置业公司邮寄解除合同告知书一份，称已付清房款，但富迪置业公司逾期交房超过90日，故要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求富迪置业公司返还购房款并支付违约金，富迪置业公司拒绝签收上述邮件。 2017年7月20日，富迪置业公司会计张颜静和渤海建筑公司项目负责人鞠修亮经对账确认：自2013年6月至2016年10月，富迪置业公司向渤海建筑公司拨付工程款累计22055552元，另以樱海玉苑小区16套房屋抵顶工程款，金额共计8279338元（含费用为8352338元）。2018年1月3日，富迪置业公司会计张颜静和鞠修亮对上述工程款付款及房屋顶账明细再次签字确认。案涉房屋在富迪置业公司与渤海建筑公司顶账房明细中明确列明，楼号4-2-1303，户主徐磊，金额443497元。 2017年8月20日,富迪置业公司在潍坊日报上刊登声明：富迪置业公司樱海揽郡小区4-2-1303室房款收据，收据号0140690，客户名称：徐磊，金额443497元，开具日期2015年11月20日）特此声明全部联次（共三联）作废。 一审法院认为，徐磊与富迪置业公司之间的商品房买卖合同系基于徐磊与渤海建筑公司、渤海建筑公司与富迪置业公司之间的债权、债务相互抵顶成立，不违背法律规定，为有效合同，各方均应按彼此之间的合同约定履行义务。 关于徐磊主张依法解除徐磊与富迪置业公司双方签订的商品房预售合同的诉讼请求，因富迪置业公司当庭表示同意，该系双方当事人的真实意思表示，予以准许。 关于徐磊主张富迪置业公司返还购房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐磊以债权抵顶方式支付房款，富迪置业公司出具收款收据并在其与渤海建筑公司顶账明细中明确列明案涉房屋抵顶的工程款，足以证明富迪置业公司认可案涉房屋的房款支付方式，故双方在解除房屋买卖合同后，富迪置业公司负有返还房款的义务，故徐磊的该项诉讼请求，予以支持。 关于徐磊主张违约金、利息的诉讼请求，因买卖合同中约定的房屋交付时间早于合同签订时间，后来亦未对此达成一致意见，视为双方对房屋交付时间约定不明，故对徐磊主张的违约金,不予支持。关于利息损失，合法有据，予以支持。即以443497元为基数，自2017年8月7日起至富迪置业公司实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算。 关于富迪置业公司的答辩意见，一审法院认为，徐磊与富迪置业公司之间成立的合同具有相对性，富迪置业公司既未提供有效证据证明其已经超付基于其与渤海建筑公司之间建设工程施工合同所产生的工程款，亦依法依约不能以其与渤海建筑公司之间的合同债权、债务关系抗辩徐磊基于徐磊与富迪置业公司之间的合同提出的本案主张，故对富迪置业公司的答辩意见，不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、解除徐磊与山东富迪置业有限公司于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》；二、山东富迪置业有限公司于判决生效之日起十日内返还徐磊购房款443497元及利息（以443497元为基数，自2017年8月7日起至富迪置业公司实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回徐磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8015元，由山东富迪置业有限公司负担。 二审期间，富迪置业公司提交潍坊高新区人民法院（2019）鲁0791民初211号民事判决书和（2019）鲁07民终3031号民事判决书两份，证明富迪置业公司与渤海建筑公司之间的建设工程施工合同纠纷已经做出一审判决，渤海建筑公司需返还富迪置业公司超付的工程款66061.02元，违约金每天按2000元计算，自2014年12月31日至2016年5月31日。该判决在计算超付工程款时本案涉案的房屋是按照抵顶给了渤海建筑公司计算的，但是由于富迪置业公司同孟凡红（渤海建筑公司指定的顶账人员）的房屋买卖纠纷判决已经生效，该判决判令富迪置业公司需要向孟凡红交付顶账的房屋，因此富迪置业公司主张应当返还给许磊的款项不再支付，用来抵顶孟凡红支付的房款。富迪置业公司还需要渤海建筑公司支付二套房屋的差价35465元，徐磊房屋的价款是443697元，孟凡红的房款478962元，总共35465元。经质证，徐磊称富迪置业公司先抵顶房屋给徐磊，后又继续向渤海建筑公司付款。即使付超了也应该向渤海建筑公司要求返还。渤海建筑公司质证称，（2019）鲁0791民初211号民事判决书尚未生效，渤海建筑公司现在正准备上诉材料，该判决内容不能证明富迪置业公司的主张。关于（2019）鲁07民终3031号民事判决书是一份生效判决，富迪置业公司应当按照该判决内容向孟凡红交付房屋。 二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点是富迪置业公司是否应当返还徐磊购房款及利息。徐磊所购房屋款项系通过徐磊与渤海建筑公司之间、渤海建筑公司与富迪置业有限公司之间三方债权、债务相互抵顶的方式而支付，富迪置业公司为徐磊出具了收款收据，且徐磊与富迪置业公司还就涉案房屋签订了合同，故徐磊以债权抵顶的方式购买房屋合法有效。徐磊要求解除房屋买卖合同，富迪置业公司同意解除，故合同依法解除。合同解除后，富迪置业公司返还徐磊购房款项，具有事实和法律依据。至于富迪置业公司上诉主张因另案判决中富迪置业公司已经超付给了渤海建筑公司工程款，要求富迪置业公司不予返还徐磊房屋购房款项。因合同具有相对性，在涉案房屋已完成债权债务抵顶的情况下，富迪置业公司再以其超付给渤海建筑公司工程款为由进行抗辩，该理由不成立，本院不予支持。富迪置业公司与渤海建筑公司之间的债权债务，可另行解决。 综上所述，富迪置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8015元，由山东富迪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年一月三日 书记员  田 然