新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1826号 上诉人（原审原告、执行案外人）：曹红，女，1988年7月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：任海涛，新疆众合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭新平，男，1969年11月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 原审第三人：马涛，男，1970年1月30日出生，汉族，新疆奎屯大华商贸有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 原审第三人：新疆奎屯大华商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯-独山子石化工业园区迎宾大道**。 法定代表人：马涛，该公司总经理。 上诉人曹红因与被上诉人郭新平、原审第三人马涛、新疆奎屯大华商贸有限公司（以下简称大华商贸公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹红及其委托诉讼代理人任海涛，被上诉人郭新平，原审第三人马涛，原审第三人大华商贸公司的法定代表人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；本案的诉讼费用由郭新平负担。事实和理由：其与马涛之间签订的《房屋转让合同》合法有效，其对案涉房屋享有所有权。《经济适用住房管理办法》系部门规章，不属于法律、行政法规，一审判决以此法认定合同无效错误，且该部门规章未对经济适用房买卖合同的效力作出强制性效力规定，故其未取得经济适用房的产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，不影响其以原始取得方式获得该房屋所有权。双方签订的合同没有损害国家和社会公共利益。根据《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，在经济适用房购房人交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，这时购房人就可以自由处分房屋。故只要遵守相关法律规定交纳土地收益等价款后转让经济适用房，实际就不会损害国家和社会公共利益。本案中，其与马涛签订的房屋买卖合同协议中已明确约定了由其承担土地出让金，故不存在损害国家和社会公共利益的事实和法律依据。相关政策只规定了经济适用房五年内不能上市交易，并没有直接规定禁止买卖，故其在案涉房屋交易过程中没有过错。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定的区分原则，物权变动的禁止并不影响买卖合同的效力，案涉房屋买卖合同有效。其已履行了主要付款义务并实际占有房屋至今，案涉房屋于2019年10月31日已复核上市交易条件，马涛因协助其办理案涉房屋不动产产权证，且案涉房屋是其在克拉玛依市的唯一一套住房，不应以马涛与他人的债权债务纠纷就损害其合法权利。 郭新平辩称，曹红对购买的案涉房屋系经济适用住房知晓，根据《经济适用房管理办法》规定购买经济适用房，五年内不得上市交易。马涛在购买经济适用房五年内没有完全产权，是和克拉玛依市政府共有房屋。作为共有人之一，马涛在未取得克拉玛依市政府同意情况下处分案涉房屋，违反法律的强制性规定。另一方面，若获得经济适用房的当事人可以任意买卖房屋，国家解决城市低收入家庭住房困难的保障性措施将会落空，违反了社会公共利益。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案曹红与马涛签订的房屋买卖合同无效。曹红只交付房款350,000元，还有20,000元未付清，故案涉交易未完成。案涉房屋房产登记人为马涛，曹红对案涉房屋归其所有的理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 马涛述称，2018年3月28日，其已将案涉房屋出售给曹红，曹红已支付350,000元房款，剩余20,000元按照合同约定待案涉房屋交易年限到期并过户后支付，其与曹红交接了房屋和相关手续，房屋未过户不是曹红的原因，故案涉房屋应归曹红所有，请求停止对案涉房屋的执行，并判令案涉房屋归曹红所有。 大华商贸公司未做陈述，也未提交书面陈述意见。 曹红向一审法院起诉请求：1．判令停止对位于克拉玛依市××号房产查封冻结措施；2．确认克拉玛依市××号房产归其所有；3．本案的诉讼费由郭新平负担。 一审法院认定事实：2018年3月22日，蒋克军（甲方）与曹红（乙方）签订定金合同，定金合同所载内容为：“乙方自愿购买甲方××号房屋一处，房屋建筑面积109.09平方米，甲乙双方商定该房屋售价370,000元整（叁拾柒万元整），甲方保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷，乙方对甲方所售房屋已充分了解，乙方支付甲方人民币20,000元整（贰万元整），作为购买定金；本合同双方签订后，不得违约，若甲方违约，必定双倍返还定金，若乙方违约，定金不退还；本合同双方签字生效；其他约定：甲方已确定收到定金；补充约定：一、甲方将本房屋××号房屋卖于乙方，除收取370,000元房款以外甲方不承担其他费用；付款方式：二、第一笔定金20,000元于2018年3月22日付于乙方，第二笔330,000元由户主本人收取，其余20,000元由过户当天收取。合同落款甲方处有蒋克军签字及捺印，乙方处有曹红签字及捺印，落款日期为2018年3月22日。”马涛在庭审中自认蒋克军是其公司的员工，是其驾驶员，其委托蒋克军与曹红签的定金合同。 2018年3月28日，马涛与曹红签订房屋买卖合同，该合同所载内容为“甲方（卖方）马涛，乙方（买方）曹红。第一条成交房屋具体情况：1．甲方自愿将其合法所有并具有处分权的位于克拉玛依市××区的房屋出售给乙方，乙方表示对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异，愿意购买该房屋；2．该房屋性质：所有权人马涛，房屋建筑面积109.09平方米，所在楼层13楼，房屋来源购买，权证号产证号××××。第二条房屋成交价格：1．经甲乙双方协商同意，该房屋的实际成交价格为370,000元（叁拾柒万元整），该房屋因产权过户产生的相关费用由乙方承担；2．经甲乙双方协商一致，乙方于2018年3月22日向甲方支付房屋定金人民币20,000元（贰万元整）。第三条付款方式：乙方采取以下方式付款：第一次支付房款330,000元整（叁拾叁万元整）支付房款日期2018年3月28日；第二次支付房款20,000元（贰万元整），支付房款日期过户当天一次性付清；甲乙双方进行相关税费按照以下所述由乙方承担：土地出让金，个税、契税、维修基金。第四条权属过户及房屋交付：1．甲乙双方协商一致根据克拉玛依市房产局地方政策通知该房屋可以过户交易时甲方在2019年10月31日起60天内（含当天）配合乙方过户，甲方提供房屋权属过户的所需全部真实、有效合法手续、材料，并协助乙方办理转让、过户等相关手续；2．经甲乙双方协商一致，甲方过户后将户口迁出甲乙双方交易的房屋。第五条权利义务：甲方的权利义务为甲方必须保证该房屋权属无争议，如有共有权人，甲方保证出售该房已取得其他共有人的同意并附相关证明材料，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果均由甲方承担责任。第六条违约责任：1．本合同签订后，如甲方违约不出售该房屋，需向乙方赔偿定金的双倍；2．在本合同签订后，若乙方未按本合同约定的期限支付各项款项，导致合同不生效，乙方定金不予退还；3．甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵，甲方保证有权出售该房屋，且已得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，若由于甲方隐瞒真实情况造成该房屋无法完成正常交易和产权过户的，视为甲方违约，并赔偿因此受到的其他损失；4．乙方保证所提供的材料真实、有效，具备订立本合同的资格，并保证全面履行合同义务，否则，甲方有权要求乙方赔偿因此受到的其他损失；5．因甲乙双方任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，因此而导致如有一方的损失，由所损失方向另一方提出赔偿；6．若甲方未按本合同规定的期限将房产交付乙方，乙方将行使房屋所有权人之权利，并向乙方每日按50元支付违约金；7．如甲、乙双方任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或发生本合同规定的违约责任，均由违约方向守约方承担因此所产生的律师费、交通费、诉讼费、执行费、调查费等所有费用。第七条不可抗力：甲、乙任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关机构证明以后，允许延期履行部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任，但当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第八条合同生效：本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。第九条合同终止：1．因甲乙任何一方违约导致本合同终止，赔偿守约方及其他实际损失；2．因不可抗力导致本合同终止的，甲乙双方不承担任何责任。第十一条补充条款：1．甲方将该房屋出售给乙方因过户年限不到就此问题双方协商一致，在该房屋未过户之前乙方不得将该房屋再次出售或转租，甲方也不得再次转卖。在甲方（签字盖章）处有马涛的签字，在乙方（签字盖章）处有曹红的签字，日期为2018年3月28日。” 2018年3月28日，马涛作为转让方（甲方）与曹红转受方（乙方）签订个人房产转让协议，该协议主要内容为：经甲乙双方协商自愿达成以下协议：1．甲方将自己合法拥有的一套房屋位于克拉玛依市××号房109平方米转让给乙方，转让价格为370,000元整（叁拾柒万元整）。2．付款方式为乙方向甲方交付买房定金20,000元整（贰万元整），在能过户2019年10月31日起算的60天内（含当天），乙方向甲方交付买房剩余房款20,000元整（贰万元整），在办理此房过户手续的当天一次性付清；该房过户时产生的土地出让金，由乙方承担，办理房产证土地证过户时应缴纳的相关税费及发生的全部费用由乙方承担。3．甲方于2018年3月28日将房屋钥匙移交给乙方，甲方保证移交房屋前，该房产生的费用结清。4．以上条款，若甲方违约，甲方同意按照转让价的50％向乙方赔付违约金及赔偿乙方对该房的装修费；若乙方违约，乙方按转让价的50％向甲方赔付违约金。5．在该房符合上市交易的一个月内，甲方无条件配合乙方办理过户手续。6．本合同一式两份，买卖双方各执一份，本合同各自签字或者盖章后生效。合同落款处在甲方处有马涛的签字捺印，乙方处有曹红的签字捺印，日期为2018年3月28日。 另查明，2018年3月28日，马涛向曹红出具收条1份，该收条载明：“今收到曹红购买本人××号房屋房款，叁拾叁万元整（￥330,000元整）。已收定金贰万元整，共计叁拾伍万元整（350,000元整），落款处有收款人马涛的签名及捺印，日期为2018年3月28日。” 又查明，2018年3月22日19时15分、19时50分曹红通过支付宝分两次共计向户名为马勇的中国工商银行（××××）的账号转入20,000元，转账说明为房屋定金，马涛对该事实予以认可；马勇系马涛之弟；2018年3月28日，付款户名为李根子通过昆仑银行股份有限公司克拉玛依市准噶尔西路支行向收款账户为×××，收款户名为马涛的账户转账330,000元，马涛在庭审中亦认可收到该笔款项；李根子系曹红之母。 再查明，1.2018年3月30日，曹红向克拉玛依广陆物业服务有限公司缴纳2018年1月至2018年12月物业费1,701.80元，交款单位为××号，克拉玛依广陆物业服务有限公司向曹红出具收款收据，该收款收据下方交款处有曹红的签字且有昆仑银行存根予以相互印证。2.2018年3月30日，曹红向克拉玛依市与新疆油田矿区缴纳暖气费3,454.42元，用户签名处有曹红签字。3．克拉玛依市房产管理局颁发的房屋所有权证载明内容为：房屋所有权人马涛，房屋坐落克拉玛依区××室，登记日期2014年10月30日，房屋性质为经济适用房，划拨用途为住宅，建筑面积109.09㎡，套内建筑面积88.87㎡，产权来源购买（经济适用住房）。4.2018年12月15日，原审法院受理郭新平与马涛、大华商贸公司借款合同纠纷诉前财产保全一案，于同年作出（2018）新4003财保241号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结马涛、大华商贸公司价值1,100,000元的财产，2018年12月6日原审法院查封了马涛名下位于克拉玛依市××号房产。 一审法院认为，曹红起诉要求停止对克拉玛依市××号房产查封冻结措施，并要求确认该涉案房屋所有权归属曹红，本案的争议焦点在于曹红是否对克拉玛依市××号房屋实际享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，曹红在庭审中陈述其知道购买的房屋为经济适用房且按照政策规定五年内不能上市交易，在明知的情况下还要购买该涉案房屋，不能办理过户手续曹红对此是有过错的，故对曹红要求停止对该涉案房屋的查封冻结措施的诉讼请求，原审法院不予支持。又根据《经济适用住房管理办法》相关规定，经济适用住房购买人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物件水平等因素进行回购。本案诉争房屋属于经济适用房，马涛对该涉案房屋仅是有限产权，且购买该涉案房屋尚未满五年即将该涉案房屋出售给曹红，曹红与马涛签订的房产转让协议及房屋买卖合同违反了相关法律规定，且损害了社会公共利益，故双方签订的房屋买卖合同应属无效。故曹红对该涉案房屋不享有所有权，对曹红要求停止对位于克拉玛依市××号房产查封冻结措施，并要求确认该涉案房屋所有权归属其的主张，原审法院不予支持。郭新平辩解理由合理且与庭审查明事实相符的部分，原审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回曹红的全部诉讼请求。案件受理费6850元（曹红已预交），由曹红负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：案涉定金合同、房屋买卖合同及个人房产转让协议是否有效，曹红对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的购买需要经过一定审批手续，且购买不满5年不得直接上市交易，虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满五年，经济适用房申购人马涛与曹红签订经济适用房买卖合同，交付房屋，约定5年后再行过户，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，上述合同无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”曹红是在明知该房屋属于经济适用房的情形下签订上述合同的，对未办理过户手续存在过错，曹红对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，曹红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有遗漏，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6850元，由曹红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦 海 龙 审 判 员 何 学 涛 审 判 员 阿丽拉阿先 二〇二〇年十二月三日 法官助理 李 婉 雨 书 记 员 韦   丽