江苏省南通经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0691民初127号 原告：陆连，男，1979年9月14日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：陈**秀，女，1977年3月20日出生，汉族，住南通市崇川区，系原告陆连的妻子。 被告：南通双逸创业园有限公司，住所地南通经济技术开发区滨水路**。 法定代表人：陆理军，执行董事。 委托诉讼代理人：单镜明，男，该公司员工。 原告陆连与被告南通双逸创业园有限公司（以下简称双逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开进行了听证。后依法适用普通程序，于2019年6月27日、2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告陆连到庭参加了第一次庭审，原告陆连的委托诉讼代理人陈**秀，被告双逸公司的委托诉讼代理人单镜明到庭参加了听证和两次庭审。本案现已审理终结。 原告陆连向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，立即将南通市开发区28号双逸创业园8号楼601室确权并过户到原告陆连名下（总房款2135100元），并依法支付逾期办理房屋所有权证的违约金计172800元；2、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，第一项诉请变更为判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金计222720元。事实和理由：2015年12月25日，原告向被告支付购房款160万元（总房款2135100元，余款办理房屋所有权证时付清），用于购买被告在建期房，位于开发区滨水路**双逸创业园**楼**，1017平方米工业用房一套（实际面积待测）。由于该房是期房，原、被告双方约定被告在该房屋取得商品房预售许可证之后10日内通知原告签订正式的商品房买卖合同，并按照合同规定办理相关手续。还约定交房后8个月至房地产行政管理部门办理房屋所有权登记手续，但时至今日被告均未履行。原告多次求助政府热线、房管部门以及该房屋销售人员，要求被告办理房屋所有权证手续均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立。据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，支付逾期办理房屋所有权证的违约金222720元，被告依法立即将双逸创业园8号楼601室房屋所有权过户给原告。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告双逸公司辩称，1、创业园一期含被告所主张的8号楼6层，以往未办理过户手续的原因是政府推迟所致，属于法律所规定的不可抗力因素。我方与原告于2019年5月11日签订合同编号为sy-cyy-08-601的《商品房买卖合同（预售）》，这份合同是网签合同，网签合同也是备案合同，是事先经过房管部门核准的合同，具有法律效力，同时这份合同上有关表述处理是双方达成一致的结果，是可以选择的，是双方共同选择的结果，不属于格式合同。2、我公司于2019年5月9日收到落款日期为2019年5月7日的南通经济技术开发区房产管理局、南通经济技术开发区行政审批局《党工委、管委会办公室[2019]请字410号办文单的办理意见》复印件，上面有我公司盖的公章。我们在收到办文单以后，才可以向创业园一期包括8号楼6层的业主办理过户手续。我们及时通知了包括8号楼6层的原告，他们也非常配合，我们双方在5月17日签订了商品房买卖合同，在商品房买卖合同上，出卖人仍然是被告，买受人为陆连、陈**秀、陆翼，就与我们原来签订的买卖合同上买受人不一致。因原告要求而不一致的，并报经有关部门批准，这份合同是同一笔交易的最后一份合同，这份合同法律效力显然能覆盖以往的原、被告之间签的合同及补充协议。3、根据这份商品房买卖合同的第二十条第（二）款第2条约定，属于政府延迟行为，我们出具了政府相关证明，我们认为我公司不承担相应的违约及赔偿责任。请求法院依法判决。 原告陆连围绕诉讼请求依法提交了双逸创业园房屋定购单、工业用房买卖合同、协议书、补充协议、购房收据4份、刷卡单3张、收据2张、交房结算单、商品房买卖合同（预售）复印件、双逸创业园2幢6层不动产权证复印件；被告双逸公司提交了工程备案意见、商品房预售许可证复印件、双逸创业园项目公安编号与施工编号对照表复印件、办理意见复印件、国有建设用地使用权及房屋所有权证明书复印件、签收单复印件、商品房买卖合同（预售）、陈**秀与被告客户经理微信聊天记录、告知函及邮寄凭证。此外，本院依原告申请向南通市经济技术开发区不动产登记交易中心调取了案涉不动产登记信息及案涉土地在2017年8月22日至2019年6月6日期间土地权属情况。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院对除了双逸创业园2幢6层不动产权证复印件以外所有证据的真实性予以确认并在卷佐证；原告提交的双逸创业园2幢6层不动产权证复印件与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2015年12月25日，原告陆连与被告双逸公司签订《双逸创业园房屋定购单》，约定：原告向被告购买南通双逸创业园8幢601室房屋，合同约定面积1017㎡，单价2100元/㎡，总价2135700元，定金100000元。双方约定：买受人于2015年12月25日付定金10万元整，于2015年1月20日（应为2016年1月20日）前付款160万元整（含定金10万元），余款待交房时一次性付清。 2016年1月20日，原告（乙方）陆连与被告（甲方）双逸公司签订《协议书》，约定：……二、乙方向甲方提出定制甲方投资建设的工业用房，该工业用房位于南通市开发区、原南通华东粮仓米业有限公司工业厂房地块的8号楼第6层，房屋建筑总面积约为1017平方米。……三、……定制单价为人民币2100元/平方米，暂定总价为人民币2135700元。最终结算价以甲方关于该部分工业用房领取的房屋所有权证登记的建筑面积乘以购买单价（产权面积*2100元/平方米）进行结算，多退少补。四、因甲方对该地块投资建设具有一定周期，甲方在取得该商品房预售许可证时，通知乙方前来签订《商品房买卖合同》（具体格式以南通市房管局网上备案系统的合同文本为准，该文本合同除空格内容外，其余条款内容具体确定。双方不再就条款内容进行磋商）。五、甲方将要购买的房屋暂定在2016年10月30日之前建成并交付给乙方。除本合同约定的特殊情况外，甲方须按照合同约定的交付期限向乙方交付符合交付条件的厂房，若有逾期，双方同意按照如下方式处理：1、逾期在60日内的，合同继续履行。2、逾期超过60日的，甲方应自合同约定的交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向乙方支付总房款万分之二的逾期交房违约金。六、甲方在该房屋取得商品房预售许可证后10日通知乙方签订正式的《商品房买卖合同》并按照合同规定办理相关手续，合同签订后，乙方按照本协议支付的预付款将转为购房款。届时双方将严格按照《商品房买卖合同》的相关条款履行各项义务。……原告陆连在乙方处签名，被告双逸公司在甲方处加盖公司合同专用章。 2016年1月20日，原告（乙方、买方）陆连与被告（甲方、卖方）双逸公司签订《工业用房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于南通市开发区工业厂房8号楼6层工业用房，建筑总面积约1017平方米。计价方式及加价款：双方商定房屋价格每平方米人民币2100元；总价（含土地价格）人民币2135700元。最终结算价以甲方关于该部分工业用房领取的房屋所有权证登记的建筑面积乘以购买单价进行结算，多退少补。付款方式及期限：本买卖合同签订之前，乙方为预定该房屋已签订了《协议书》，并已实际预付购房款人民币1300000元。乙方预付的购房款在本合同签订时转化为乙方已支付的房款；2016年1月25日前支付的房款人民币300000元，余款人民币535700元待交房时一次性付清。乙方购买的房屋实际面积与暂定面积有差异的，乙方应当在接到甲方交房通知书之日起三日内至甲方指定地点办理交房手续，差额部分多退少补。房屋过户及交付期限及条件：1、双方商定于2016年10月30日前将房屋交付乙方使用，如在签订本合同之前房屋已经事实交付，该条款可不填写；2、双方商定于交房后8个月之内至房地产行政管理部门办理房屋产权登记手续。双方在房屋办理权属登记过程中签订的合同仅为行政部门备案所用，如办理权属登记过程中签订的文件与本合同不一致的，相关权利义务以本合同为准；3、若遭遇国家相关政策调整及法律界定的不可抗力因素影响，且甲方在事件发生之日后及时书面通知乙方并提供有效的事件发生的证明的（事件条件允许后10日内），甲方可根据实际情况予以延期交房及产证。甲方关于房屋产权状况的承诺和产权变更：1、甲方向乙方保证，所出卖的房屋不存在产权纠纷和债权债务纠纷。2、若因甲方原因，致使乙方所购房屋产生纠纷的，甲方应及时进行协调处理，如造成损失的甲方应承担违约赔偿责任。双方还对其他事项进行了约定。原告陆连在乙方处签名捺印，被告双逸公司在甲方处加盖公司合同专用章。 此后，原告（乙方）陆连与被告（甲方）双逸公司签订《补充协议》，约定：鉴于乙方购买甲方双逸创业园8号楼6层工业用房，2016年1月20日甲乙双方签订了相应的《工业用房买卖合同》《协议书》。经甲乙双方协商，就上述余款的支付事宜达成补充协议如下：《工业用房买卖合同》中约定，交房时乙方向甲方支付购房款535700元，甲乙双方约定：网签时乙方向甲方支付200000元，剩余房款335700元办理不动产产证时支付。双方还对其他事项进行了约定。原告陆连在乙方处签名，并书写日期“11年11月22日”，被告双逸公司在甲方处加盖公司合同专用章。庭审过程中，原告陈述该落款日期是笔误，应为2016年11月22日；被告陈述是在2016年1月20日之后签订的，因为具体经办人离职，无法核实具体日期。 款项支付情况：原告于2015年12月25日支付10万元，于2016年1月11日支付50万元，于2016年1月20日支付70万元，于2016年2月1日支付30万元，合计支付160万元购房款。其中，2016年1月20日70万元收据交款单位为陈**秀，其余款项的收据交款单位为陆连。此外，原告于2016年11月22日支付2016年12月1日至2017年11月30日物业服务费15255元，于2016年11月22日支付专项维修基金61020元。 2016年11月22日，被告向原告交付案涉房屋，并在《双逸创业园交房结算单》上备注：“网签时支付房款200000元，余款335700产证时支付”。 2016年3月，被告双逸公司取得商品房预售许可证。2019年6月6日，被告双逸公司取得南通市开发区28号双逸创业园8幢6层不动产权证，《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》编号为20190009408。2019年6月11日，原告收到被告交付的上述《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》，签收人为陈**秀。 2019年5月14日，（买受人）陆连、陈**秀、陆翼与被告（出卖人）双逸公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于南通经济开发区的商品房，预测建筑面积共992.84平方米，单价每平方米2100元，总价款2084964元。该商品房有抵押，抵押权人中国工商银行人民路支行，抵押登记日期2013年8月23日，抵押履行期限2015年8月18日；抵押权人南通农村商业银行崇川支行，抵押登记日期2015年12月4日，抵押履行期限2018年11月20日。买受人应当在2019年5月18日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。若法律法规规定的不可抗力或政府相关部门的延迟，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人出具了相关证明，出卖人不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。陈**秀作为陆连、陈**秀、陆翼委托代理人及法定代理人在买受人处签名，被告双逸公司在出卖人处加盖公司公章。陆连与陈**秀系夫妻，两人于2016年1月4日登记结婚，陆翼系两人的女儿。 2019年6月28日，原告陆连出具《声明书》，载明：声明人：陆连（男）身份证：。本人和陈**秀（女）身份证号。于2016年1月4日登记结为夫妻。2015年12月25日，本人陆连个人出资购买位于南通市开发区双逸工业园区8号楼601室工业厂房一套。权利人陆连个人婚前财产。双逸公司在房屋所有权利人陆连不知情的情况下私下和陈**秀签定商品房买卖合同（合同号：sy_cyy_08-601）将该房屋权利人陆连改为陆连、陈**秀、陆翼共同共有的财产，此举严重损害了陆连的合法权益。在此，我郑重声明：1.本人是思维清晰有民事行为能力的人。2.双逸公司和陈**秀签订合同（合同号：sy_cyy_08-601）本人不认可。3.为维护本人的合法权益，本人陆连不同意陈**秀对该房屋享有共同共有的处分权，本声明是我陆连真实意思的表示。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖应依据2016年1月20日《工业用房买卖合同》还是2019年5月14日《商品房买卖合同（预售）》；二、被告是否需要向原告支付逾期办理不动产权证违约金以及金额。 关于争议焦点一，2016年1月20日《工业用房买卖合同》买受人为陆连，2019年5月14日《商品房买卖合同（预售）》买受人为陆连、陈**秀、陆翼，系一家三口。案涉房屋支付房款时有70万元收据为开具给陈**秀，而且签订2016年1月20日《工业用房买卖合同》时，两人系夫妻，该房屋所涉事宜，陆连均委托陈**秀处理；本案在2019年3月13日听证时也是陈**秀作为原告陆连的委托诉讼代理人到庭，原告陆连并未到庭；2019年5月14日签订《商品房买卖合同（预售）》时，本案尚在审理期间，被告有理由相信陈**秀有权代表陆连签订合同，且该合同上的陆连一家三口身份信息亦为陈**秀提供，陈**秀作为陆翼的母亲亦有权代表陆翼签订合同；此外，2019年6月11日，被告向原告交付《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》时签收人亦为陈**秀。原告陆连从交付房款、起诉直至签订《商品房买卖合同（预售）》、领取《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》，其妻子陈**秀均参与其中，陆连对此也是明确知晓，现因《商品房买卖合同（预售）》有可能对原告不利，原告陆连声明对该合同其不知情，但在此后的诉讼中仍继续委托陈**秀参加诉讼，这有违诚实信用原则。因此，本院认为，陈**秀于2019年5月14日在《商品房买卖合同（预售）》上签字为有权代理，《商品房买卖合同（预售）》成立，故应以该合同作为案涉房屋买卖合同。 关于争议焦点二，2019年5月14日《商品房买卖合同（预售）》成立并生效，陆连、陈**秀、陆翼作为一家三口由陈**秀在买受人处签字，现由陆连来主张权利，不违反法律规定。因《商品房买卖合同（预售）》约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。若法律法规规定的不可抗力或政府相关部门的延迟，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人出具了相关证明，出卖人不承担责任。本案中，被告于2016年11月22日向原告交付案涉房屋，但原告未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，双方约定未超过法律法规规定，被告应根据合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，即16000元（1600000元×1%）。关于被告抗辩未能按时办理房屋所有权证书的原因是不可抗力及政府延迟原因，本院认为，在约定的办证期间内，案涉房屋存在抵押，被告未能按时办理房屋所有权证书的原因不能归结为不可抗力及政府延迟原因，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告南通双逸创业园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陆连违约金16000元； 二、驳回原告陆连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4641元，由原告陆连负担4341元，被告南通双逸创业园有限公司负担300元（诉讼费用原告已预缴，待被告履行本判决时一并给付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4641元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长 陆 磊 人民陪审员 于 佳 人民陪审员 王志芹 二〇二〇年一月十日 法官 助理 黄晓莉 书 记 员 钱宇彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。