贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2701民初4729号 原告：何雨婷，女，住贵州省都匀市。 被告:贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司,住贵州省都匀市。 法定代表人:刘国平,系该公司总经理。 委托诉讼代理人:廖明飞。 原告何雨婷与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何雨婷、被告委托诉讼代理人廖明飞到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告何雨婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金3441.02元；2、请求判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金28378.56元（从2017年5月30日暂计至2019年9月9日）；3、请求法院判令2处车位作为生活配套品，原告优先享有所有权及使用权；4、请求法院判令被告配合原告办理产权备案登记及过户手续；5、请求法院判令被告支付给原告已付价款的0.99倍作为赔偿金；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月21日、2018年5月18日与被告分别签订合同编号为：匀商房监制预0046861号、合同编号为：Y18007891号《商品房买卖合同》（以下简称合同1、合同2），约定原告购买被告将其开发的尚城?财富中心地下室负二层B303号、-1层019号车库，价款分别为164800元、155000元。其中合同1第十一条约定被告应于2016年10月30日前将负二层B303号车位交付原告，但至今未交付，逾期1044天，根据合同1第十三条关于逾期交房责任约定，由于逾期超过90日，被告应向原告按日计算支付全部已付款万分之0.2的违约金；其次，合同第二十三条第三款第二项约定，被告于2017年5月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今没有向原告交付，暂计至2019年9月9日，被告逾期861日，根据合同第二十二条第三款第二项约定，由于逾期已超过90日，被告应当按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金；再次，合同1、合同2第五条被告承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；没有销售给除本买受人以外的其他人，没有司法查封或其他受到交易限制的情况。但通过向都匀市国土资源局查询，两处车位皆处于抵押状态，抵押权人为：贵阳银行股份有限公司都匀分行，被告所销售车位并无完整他项权，被告将车位抵押给第三方并办理抵押登记手续后同，又与原告签订就同一车位为标的物的买卖合同，是将无处分权的物卖与原告，属于一房二卖，存在故意隐瞒事实、欺诈及严重违约。原告已通过一次性付款的方式向被告支付了全部购房款，但被告在合同履行过程中存在诸多违约行为。鉴于被告的上述严重违约行为侵害原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，望依法判决，支持原告诉请。 贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司辩称，对于第一项诉讼请求，需核对合同的约定的时间以及房款是否交清，逾期办证违约金过高，请求贵院依法下调。对第三项诉讼请求没有异议。对第四条诉讼请求没有异议。对于第五条诉请因是在建工程抵押，并没有抵押给第三方，不存在一房二卖。诉讼费同意由被告承担。首先，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。与逾期交房相比，逾期办证给买受人造成的损失要小得多，但《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金是逾期交房的10倍，明显过高。其次，日万分之二的违约金远远超过答辩人的承受能力。逾期办证只要产生，涉及的人数都会很多，一般都是以栋为单位，所产生的违约金按原告的计算标准数额巨大。在目前经济形势下行，房地产行业不景气的背景下，任何一个房地产开发企业都难以承受如此高额的违约金。综上所述，《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过高，请求贵院依法下调。 原告为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、商品房买卖合同，证明原告、被告签订商品房买卖合同的时间，购房房号，购房面积，价款，交房时间，违约责任等事实。 3、房款收据，证明原告已向被告交付全部购房款的事实。 4、不动产备案查询结果，证明被告已将销售车位抵押给第三人的事实。5、标的车位现状照片，证明合同2车位已作为原告生活配套必需品使用，合同1车位目前不具备使用条件。 被告蓝海湾公司对上述1-3项证据质证无异议；对第4项证据质证认为是在建工程抵押，不存在一房二卖；对第5项证据质证认为：认可负二层没有交付原告，一层的车位原告已经于2018年5月18日开始使用了。 被告蓝海湾公司未提供证据材料。 本院经审理认定事实如下： 1、2016年3月21日,原告与被告签订合同编号:匀商房监制预0046861的《商品房买卖合同》(以下简称合同1),合同约定被告将其开发的尚城.财富中心地下室负二层B303号车位,价款164800元的车位出售给原告,合同1约定：被告应于2016年10月30日交付车位,逾期交付，买受人选择不退房的，则按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金；于2017年5月30日办理转移登记。其中第二十二条第三款转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2017年5月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2‰的违约金。……（四）1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：基于都匀市商品转移登记时，须由买受人和共有人亲自办理的现行办法，出卖人在提供办理商品房转移登记的有关文书后，由买受人和共有人自行办理房屋所有权证。合同1签订后,原告依约履行全部付款义务，但被告未在合同约定的时间内交付负二层B303号车位,办理房屋转移登记。 2、2018年5月18日，原、被告签订合同编号为：Y18007891号《商品房买卖合同》，简称合同2，合同2约定被告将其开发的尚城.财富中心地下室负一层019号车位,价款155000元的车位出售给原告,合同2约定：被告于2018年5月31日交付该车位，双方在庭审中认可于2018年5月18日该车位已交付原告；合同2约定：被告于2020年6月30日前取得该商品房所有权初始登记。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对原、被告于2016年3月21日签订的合同编号:匀商房监制预0046861的《商品房买卖合同》、于2018年5月18日签订的合同编号为：Y18007891号《商品房买卖合同》，确认合法有效；合同1和合同2均约定了房屋交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定履行了全部支付购房款义务，被告应履行房屋交付、办证等义务，因被告自身原因未能履行合同1中的B303车位交付及逾期办证等义务，其行为已构成违约，应承担违约责任； 本案案涉合同1相关的B303车位至今尚未交付，按照合同约定逾期交房违约金为日万分之0.2的标准，被告应当支付原告。故对原告关于合同1逾期交房违约金的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持；双方约定2016年10月30日交付车位，至今逾期未交付，原告诉请支付3441.02元违约金，本院从其自愿。 关于逾期办证违约金是否过高的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期办证被告应向原告支付已付房价款0.2‰的违约金。但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期办证违约金按日万分之零点五计算。合同1约定逾期办证时间为2017年5月30日，至2019年9月9日逾期832天，故逾期办证违约金为164800元×832天×万分之0.5=6855.68元。 关于原告第三项诉讼请求“请求法院判令2处车位作为生活配套品，原告优先享有所有权及使用权”，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”国家对不动产实行统一登记制度，原告基于《商品房买卖合同》享有物权请求权，需要登记才发生物权变动，在案涉房屋尚未到房管部门进行登记前，原告还不能享有案涉房屋所有权。故原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告第四项诉讼请求，被告应配合原告按合同约定办理产权备案登记及过户手续。 关于原告第五项诉讼请求，因原告选择确认合同有效并继续履行合同，故该项诉请，本院依法不予支持。 因合同2中的019号车位，被告已提前交付原告，且合同2中双方约定的办证时间为2020年6月，时间未到，故对于原告合同2的所有诉请，本院依法予以驳回。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告何雨婷支付逾期交付合同编号:匀商房监制预0046861的《商品房买卖合同》商品房违约金3441.02元； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告何雨婷支付逾期办理合同编号:匀商房监制预0046861的《商品房买卖合同》商品房转移登记的有关文书违约金6855.68元，之后的逾期办证违约金以购房款164800元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年9月10日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 三、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助原告何雨婷办理合同编号:匀商房监制预0046861的《商品房买卖合同》备案登记； 四、驳回原告何雨婷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，因适用简易程序减半收取298元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗  国  微 二〇一九年十二月九日 书记员 杨贵林(代)