宁夏回族自治区银川市中级人民法院民事判决书（2019）宁01民初1569号原告（案外人）：马某，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：苟某，宁夏古雁律师事务所律师。被告（申请执行人）：宁夏庆华小额贷款有限公司。法定代表人：霍某，该公司董事长。委托诉讼代理人：段某。委托诉讼代理人：郭某，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏龙源房地产开发有限公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：尹某，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，宁夏兴业律师事务所律师。原告马某与被告宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华公司）、被告宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭审理了本案。原告马某的委托诉讼代理人苟某，被告庆华公司的委托诉讼代理人段某、郭某，被告龙源公司的委托诉讼代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行宁夏龙源房地产开发有限公司开发的位于固原市××区房产；2.确认宁夏龙源房地产开发有限公司开发的位于固原市××区房产为原告所有；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2018年12月24日在原告所有的商品房门口张贴《通知》，该通知内容为“宁夏庆华小额贷款有限公司申请执行宁夏龙源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，因被执行人龙源公司对已经发生法律效力的宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民商初字第247号民事判决书，宁夏回族自治区高级人民法院（2014）宁民商终字第67号民事判决确定的义务未能履行，经申请执行人申请，本院拟对被执行人龙源公司开发建设的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××街#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、9#及8号楼10#共9套房产进行拍卖”。原告对执行标的固原市××区房向银川市中级人民法院提出书面执行异议申请，银川市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）宁01执异42号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告与被告龙源公司于2011年6月3日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告龙源公司向原告马某出售龙源公司开发建设的位于固原市××街#（面积为221平方米，总价款1900600元）房产，并在合同签订后双方都已实际履行，现原告对上述房产占有并使用，该房产应属于原告合法所有。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。庆华公司答辩称，涉案房产登记在龙源公司名下，法院执行行为合法，涉案房产为抵押房产，在宁夏高级人民法院判决中已经确定，庆华公司为抵押权人。而且判决抵押权优先的情况下，无论涉案房产的性质如何，应当予以执行，而且涉案房产为营业房。参照最高人民法院关于执行异议和复议规定28条、29条的规定，28条规定的四个要件针对的是申请执行人执行被执行的一般债权。而29条针对的是房地产开发企业，所开发的住宅房产也即保护的29条保护的是广大的消费者，针对的是消费者的优先购买权，而本案中原告所购买的房产均为营业房。房产全部为商业用途并不能适用28条阻却执行，因此原告的诉讼请求应予以驳回。龙源公司答辩称：涉案房产由被告龙源固原分公司负责，但实际控制人自主权利较大，从被告掌握情况来看，存在着侵占等违法行为。龙源公司已就此事件在积极搜集相关资料，本案所依据的法律关系，其真实性及履行状况请法院予以查明，查明事实予以判决。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了交换和质证。原告马某提交的证据一银川市中级人民法院（2019）宁01执异42号执行裁定书，证据二商品房预售许可证复印件一份、建筑工程施工许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份，证据三中进账单复印件两份、现金交款单复印件两份、转款凭证复印件两份，被告庆华公司提交的（2014）宁民商终字第67号民事判决书，各方当事人对上述证据真实性、合法性没有异议，经审查，本院予以采信；被告庆华公司、龙源公司对原告马某提交的证据三中商品房买卖合同一份、收据原件两份的证据三性及证明目的均不予认可，经审查，本院对商品房买卖合同、收据载明的事实予以认定。被告龙源公司未提交证据。本院认定如下事实：庆华公司与龙源公司、宁夏龙源房地产开发有限公司固原龙源分公司（以下简称龙源固原龙源分公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年5月27日作出（2012）银民商初字第247号民事判决，判决认定，2009年3月6日，庆华公司与龙源公司签订《借款协议》一份，约定庆华公司向龙源公司借款800万元，借款月利率为17.7‰，龙源公司以其固国用（2008）第321号土地使用权为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记，合同签订后，庆华公司依约向龙源公司发放了借款800万元。2009年9月28日，庆华公司又与龙源公司签订了《借款协议》一份，约定庆华公司向龙源公司借款200万元，借款月利率为17.7‰。合同签订后，庆华公司依约向龙源公司发放了借款200万元。2009年10月19日，庆华公司与龙源公司、龙源固原龙源分公司签订了《房地产在建工程抵押贷款合同》，约定龙源公司以其在建的固原市××街、8号楼1－14#共14套营业房为龙源公司向庆华公司借款1560万元（包含另一笔借款560万元）提供抵押担保，后双方于2009年11月5日在固原市房产管理局办理了在建工程抵押登记。因龙源公司要向工程承包方支付工程款，经双方协商，庆华公司解除了7号楼8#及8号楼11#、12#、13#、14#共5套营业房的抵押登记。本院在上述事实的基础上判决：一、宁夏龙源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还宁夏庆华小额贷款有限公司借款1000万元及利息449.58万元（计算至2012年11月26日），共计1449.58万元，宁夏龙源房地产开发有限公司并从2012年11月27日起按月息17.7‰支付利息至本判决确定的付款之日止；二、宁夏庆华小额贷款有限公司对宁夏龙源房地产开发有限公司提供的抵押物固国用（2008）第321号土地使用权和固原市中山北街育才小区7号楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、9号及8号楼10号共9套营业房享有优先受偿权。案件受理费108775元、保全费5000元，共计113775元，由宁夏龙源房地产开发有限公司负担。龙源固原龙源分公司不服，向宁夏高级人民法院提出上诉。2014年12月15日，宁夏高级人民法院作出（2014）宁民商终字第67号民事判决，判决：一、维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民商初字第247号民事判决第一项，即宁夏龙源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还宁夏庆华小额贷款有限公司借款1000万元及利息449.58万元（计算至2012年11月26日），共计1449.58万元，龙源公司并从2012年11月27日起按月息17.7‰支付利息至本判决确定的付款之日止；二、变更宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民商初字第247号民事判决第二项为宁夏庆华小额贷款有限公司对宁夏龙源房地产开发有限公司提供的抵押物固原市××街、2号、3号、4号、5号、6号、7号、9号及8号楼10号共9套营业房在上述债权范围内享有优先受偿权，对抵押物固国用（2008）第321号土地使用权在上述债权中的800万元本息范围享有优先受偿权；三、驳回宁夏庆华小额贷款有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费108775元，由龙源固原龙源分公司负担。因龙源公司未履行生效判决确定的义务，庆华公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年12月17日作出（2015）银执字第25号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人龙源公司提供的抵押物固原市××街、2号、3号、4号、5号、6号、7号、9号及8号楼10号共9套营业房。案外人马某对此向本院提出执行异议申请。经审查，本院于2019年4月12日作出（2019）宁01执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人马某的异议请求。马某不服，遂提起本案诉讼。另查明，固原育才园小区商住楼1#－13#工程于2008年9月17日由被告龙源公司办理建设用地规划许可证，2009年4月7日、4月30日相继办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2009年9月30日取得商品房预售许可证。2011年5月17日，龙源固原龙源分公司给案外人马某出具收据1张，载明收到马某购育才园9#营业房房款（工程顶账）950600元；2011年12月20日，龙源固原龙源分公司给案外人马某出具收据1张，载明分别收到马某购育才园9#营业房购房房款（工程顶账）850000元。经当庭核实上述收据载明的款项实际未支付。2011年6月3日，龙源固原龙源分公司与案外人马某签订《商品房买卖合同》，载明，龙源固原龙源分公司将7号楼9#商铺，建筑面积221平方米，以1900600元价款出售给案外人马某。2011年5月9日，马某向龙源固原龙源分公司账户现金交款人民币70000元；2011年5月10日，马某向龙源固原龙源分公司账户现金交款人民币30000元；2011年5月16日，马某向龙源固原龙源分公司账户分别转款人民币100300元、700000元；2011年5月17日，马某向龙源固原龙源分公司账户转款人民币50300元；剩余款项未付。本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权以及在建的固原市××街、8号楼已经于2009年11月5日在固原市房产管理局办理了在建工程抵押登记。在被告庆华公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告马某是否享有对涉案固原市原州区中山北街育才园7号楼9号营业房的民事权益及原告主张确认其对涉案固原市原州区中山北街育才园7号楼9号营业房享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据当事人提交的证据和当事人陈述，原告马某虽与龙源固原龙源分公司签订《商品房买卖合同》购买涉案7号9#营业房，并向龙源固原龙源分公司缴纳了部分购房款，双方间产生房屋买卖的法律关系，从而在双方间建立债权债务关系，在原告马某与龙源固原龙源分公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已抵押给被告庆华公司，且涉案7号楼9#房屋系营业房，非用来居住的房屋。原告马某对涉案营业房所享有的权益不符合法律规定能够排除执行的情形，故原告马某不享有对涉案固原市原州区中山北街育才园7号楼9号营业房排除执行的民事权益，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告马某的诉讼请求。案件受理费21905元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 陈勇军审判员 胡春燕审判员 刘 磊 二〇二〇年一月十五日书记员 哈 越附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。