南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初6309号 原告：南京旅游职业学院，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在南京市。 法定代表人：周春林。 委托诉讼代理人：吕华东，江苏典上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳元兴，江苏典上律师事务所律师。 被告:江苏智慧谷投资管理有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人：刘翔。 被告:刘翔，男，1978年9月28日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告:刘刚，男，1982年4月23日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告:南京乐斯汀电子设备有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市12楼。 法定代表人：刘翔。 原告南京旅游职业学院（以下简称旅游学院）诉被告江苏智慧谷投资管理有限公司（以下简称智慧谷公司）、刘翔、刘刚、南京乐斯汀电子设备有限公司（以下简称乐斯汀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，被告刘刚在答辩期内对本院管辖权提出异议，本院裁定驳回后，刘刚不服本院裁定，上诉至南京市中级人民法院，后该院驳回其上诉，维持本院裁定。本院依法适用普通程序组成合议庭于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告旅游学院的委托诉讼代理人吕华东、柳元兴到庭参加诉讼，被告智慧谷公司、刘翔、刘刚、乐斯汀公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告旅游学院向本院提出诉讼请求，判令：1、被告智慧谷公司支付原告拖欠的租金3088731.71元（从2018年8月1日起至2019年4月22日止）及违约金308873.17（违约金按欠付租金的10%计算）、税费801967.52元、担保费13000元、律师费10万元，共计4312572.4元；2、被告刘翔、刘刚、乐斯汀公司对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2016年9月份，原告与被告智慧谷公司、刘翔、刘刚、乐斯汀公司签订《房屋租赁合同》，约定由智慧谷公司承租原告华严岗1号老校区，刘翔、刘刚、乐斯汀公司为该合同履行承担连带保证责任。合同签订后，智慧谷公司已经缴清2018年7月31日之前的租金，并且多交了43143.97元，但是在2018年8月1日以后，虽然其支付了150万元的租金，但是2018年11月以后仍然拖欠租金，截至2019年4月22日仍拖欠租金3131875.68元，拖欠税费801967.52元，故原告向智慧谷公司发函解除合同，智慧谷公司自愿签收。此后双方办理交接过渡。根据合同约定，若智慧谷公司拖欠租金，应当承担欠付租金10%的违约金，并承担原告的担保费和律师费。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告智慧谷公司2019年7月22日向本院邮寄了反诉状，因其既未缴费亦未出庭诉讼，本院对其反诉不予受理；其主要答辩意见如下：2009年原告将华严岗1号物业（共22430平方米）出租给被告后，被告将该物业改造称软件园对外出租，双方多次续签租赁合同，最后一次续签的租赁期限到2022年7月31日截止，根据合同约定承租期内需要动用大维修基金的修理项目应由原告承担，但是2018年5月，主楼有两部电梯运行出现严重故障，不立即维修将对租户人身安全造成不可估量影响，被告多次向原告提出要求拨付大维修基金的情况下，原告均以需要领导开会研究为由迟迟不愿拨付。被告认为，原告上述行为违约在先，单方行使合同解除权没有法律依据，故2019年4月22日的解除《房租租赁合同》行为无效，并请求本院予以司法确认。 被告刘翔、刘刚、乐斯汀公司未提交书面答辩状。 经审理查明：旅游学院系华严岗1号不动产权利人，2017年领有不动产权证书。2016年9月，旅游学院作为甲方，智慧谷公司作为乙方，刘翔、刘刚、乐斯汀公司作为丙方，签订《房屋租赁合同》，主要内容为：鉴于甲方和乙方、丙方于2012年8月6日签订《房屋租赁合同》已经解除，现就乙方使用甲方场地用于商务办公事宜重新签订房屋租赁合同；第一条关于租赁范围位于华严岗1号楼旅游学院老校区教学主楼13800平方米、综合楼2430平方米、两幢宿舍楼5000平方米、老食堂1200平方米，共22430平方米；第二条租赁期限，租期2年，自2016年8月1日至2018年7月31日，两年期满，乙方同时满足下述三种情形的，合同期限相应延展2年，以此类推延展，但租赁期最长不得超过2022年7月31日：1.租赁期内乙方按时交纳租金和各项费用；2.未因乙方管理不善发生租赁房屋损坏事故或人身伤亡事故；3.乙方没有其他重大违约行为；合同期延展的，本协议条款继续有效，甲乙丙三方继续受本合同条款约束；第三条租金及其他费用，租金按附件一执行，2016年8月1日至2017年7月31日5821517.5元，2017年8月1日至2018年7月31日6158378.2元，2018年8月1日至2019年7月31日6379753.3元，2019年8月1日至2020年7月31日6609983.5元；2020年8月1日至2021年7月31日6849422.8元，2021年8月1日至2022年7月31日7098439.7元，合计38917495元（附件智慧谷公司签字盖章，丙方刘翔、刘刚签字，乐斯汀公司签字盖章）；承租期间，租赁房屋场地的维修费、水电费、电梯使用费（含维修费）由乙方承担，但需要动用大维修基金的除外；甲方收取上述租金应缴纳的税、费由乙方另行承担，并由乙方到税务机关缴纳，乙方应在缴纳后的3个工作日内向甲方交付纳税凭据的复印件；第四条付款方式，乙方在甲方处现有履约定金46万元，该定金转为本合同项下的履约保证金，乙方每季度向甲方支付年租金的25%，在每季度开始后的前5日内支付；第五条违约责任，如乙方逾期缴纳房租或逾期缴纳水电费超过一个月的，或不按国家规定或合同约定缴纳房屋租赁税、费，致使甲方被税务部门责令补缴税、费或受到罚款等处罚的，甲方有权提前解除合同，没收乙方的履约保证金并要求乙方支付违约金（违约金按本合同未履行部分租金的10%计算）和/或赔偿损失（包括但不限于租金损失、甲方为减少损失、维护自身权益而花费的诉讼费、保全费、律师费、公证费、差旅费和其他措施费等）；双方协商一致提前解除合同的，房租按实际承租天数计算，其他按双方解除协议执行；第六条合同期满，租赁满两年，乙方未满足延展条件的，合同期满；合同期最长延展至2022年7月31日，到期合同期满；第九条保证，丙方为乙方全面履行本合同义务承担连带保证责任，保证责任期间2年，自乙方在本合同项下债务到期之日起算，保证范围包括但不限于支付租金及其他合同项下应由乙方缴纳但未缴纳的费用，乙方应向甲方支付的违约金和赔偿损失，甲方为减少损失、维护自身权益而花费的诉讼费、保全费、律师费、公证费、差旅费和其他措施费等；合同尾部甲方旅游学院签字盖章，乙方智慧谷公司签字盖章，丙方刘翔、刘刚签字，乐斯汀公司签字盖章。 合同签订后，旅游学院将华严岗1号租赁房屋交付智慧谷公司使用，智慧谷公司按约缴纳租金。关于税费，旅游学院陈述，在国家营改增之前由智慧谷公司缴纳，将税票复印件交给旅游学院；营改增之后，智慧谷公司无法自行缴纳，旅游学院经与智慧谷公司协商，自2017年8月1日产生的所有税金由智慧谷公司先行打入旅游学院账户，由旅游学院自行缴纳税金、开具税票。经旅游学院统计，增值税按照年租金除以1.05再乘以5%计算，房产税按照年租金标准除以1.05再乘以12%计算，城建税按年租金标准乘以7%、教育费附加乘以3%、地方教育费附加乘以2%、土地税乘以4%。自2017年8月1日至2018年7月31日，合同期内租金为6158378.2元，实际缴纳税费1069026.68元，智慧谷公司实际支付7268783.65元，多交租金41378.77元。 2018年8月1日至2019年4月22日期间，对应年租金6379753.3元标准，租金为4631875.68元，智慧谷公司于2018年8月8日支付租金100万元、2018年10月8日支付租金50万元，扣除上年度多交租金41378.77元，智慧谷公司共计拖欠租金3090496.91元。关于税费，旅游学院已经先行垫付土地税26250元，关于其他税费，现旅游学院暂主张增值税220565.51元（4631875.68元/1.05*5%），两项合计246815.51元。此外，旅游学院称智慧谷公司根据此前合同约定，尚有46万元保证金交至旅游学院处，因智慧谷公司违约在先，该保证金应予没收。 2019年4月18日，旅游学院向智慧谷公司发出《解除合同通知书》，内容为：因智慧谷公司自2018年11月起至今的租金一直未支付，我司现依据合同约定依法解除，本通知自送达你公司之日起解除。同时备注该通知送达担保人刘翔、刘刚、乐斯汀公司。智慧谷公司按照合同地址向刘刚通过邮政快递送达，并预留了刘刚的合同手机号码，回执显示“无此门牌”“电联拒收”。 2019年4月22日，旅游学院向智慧谷公司法定代表人刘翔当面送达上述通知书；当日晚上，智慧谷公司发出《声明》，内容为：尊敬的华严岗1号全体租户，因我司已于2019年4月22日与旅游学院正式解除了房屋租赁合同，腾退交接事宜正在办理之中，自即日起，各位租户若愿意继续租赁，可直接与旅游学院或其指定的下属公司签约。此后，旅游学院将华严岗1号委托江苏中心旅馆管理咨询公司与智慧谷公司进行了案涉房屋交接。 旅游学院为主张拖欠的租金和税费，2019年4月18日与江苏典上律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所提起诉讼，代理阶段为一审诉讼，约定固定律师费为10万元；旅游学院于2019年5月8日向江苏典上律师事务所转账支付律师费10万元。旅游学院起诉后，申请了诉讼保全，为提供保全担保，与江苏苏信诉讼保全担保有限公司签订了《委托担保合同》，委托该司提供担保，约定担保服务费13000元，并于2019年6月10日转账支付。 上述事实，有原告陈述，原告提供的不动产权证、规划许可证、房屋租赁合同、银行流水、增值税发票、解除通知、声明、委托代理合同、委托担保合同、支付凭证，以及本院庭审笔录为证。 本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。 一、关于《房屋租赁合同》期限的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”合同约定的租赁期限为自2016年8月1日至2018年7月31日，但同时约定了合同期满后，被告智慧谷公司满足合同约定的条件下，合同期相应延展两年，并对延展后合同期的租金标准进行了明确约定。2018年7月31日合同期满后，经原告自行统计，被告智慧谷公司甚至有多缴纳的租金，同时原告合同履行并未提出异议，智慧谷公司关于合同的履行亦符合合同约定的可以延展的条件，故案涉《房租租赁合同》延展两年，合同期限自2018年8月1日至2020年7月31日，第一年租金为6379753.3元。同时根据合同约定，合同延展的，协议条款继续有效，甲乙丙三方继续受本合同条款约束。 二、关于《房屋租赁合同》解除后拖欠的租金和税费、违约金、律师费、履约保证金问题。截至2019年4月22日，智慧谷公司共计拖欠租金3090496.91元、税费246815.51元；同时智慧谷公司尚有46万元保证金在旅游学院处，智慧谷公司违约后，旅游学院既没收了保证金又主张按未付租金部分10%计算违约金，本院认为在旅游学院主张违约金的情况下再直接没收保证金于法无据，保证金46万元应当冲抵智慧谷公司所欠债务。由此，智慧谷公司逾期支付租金，构成违约，应当按照合同约定未付租金部分的10%向旅游学院支付违约金309049.7元。以上未付租金、违约金、税费，扣除46万元保证金后，共计3186362.12元。 关于旅游学院主张的律师费，因合同中明确约定如智慧谷公司违约导致合同解除，智慧谷公司应赔偿旅游学院的律师费支出，现旅游学院因上述事由产生律师费10万元，应由智慧谷公司承担。 关于旅游学院主张的保全担保服务费13000元，合同中虽然约定了“其他措施费等”，但该费用系旅游学院申请财产保全而向第三方担保公司支付的费用，该费用的产生已经超出了智慧谷公司在订立合同时可以预见的范围，故对该费用本院不予支持。 三、关于被告刘翔、刘刚、乐斯汀公司的保证责任问题。如前所述，《房屋租赁合同》延展后，三被告继续受合同条款约束。合同约定三被告对智慧谷公司在合同项下债务承担连带保证责任，保证期间为债务到期之日起2年。案涉合同2019年4月22日解除，故三被告的保证期间并未超过，应当依约对智慧谷公司上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江苏智慧谷投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京旅游职业学院支付3186362.12元； 二、被告江苏智慧谷投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京旅游职业学院赔偿律师费100000元； 三、被告刘翔、刘刚、南京乐斯汀电子设备有限公司对被告江苏智慧谷投资管理有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告南京旅游职业学院其他诉讼请求。       如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费41775元，保全费5000元，由南京旅游职业学院负担10373元，由被告江苏智慧谷投资管理有限公司、刘翔、刘刚、南京乐斯汀电子设备有限公司负担36402元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  鹿海彬 人民陪审员  陆 琳 人民陪审员  朱贵珍 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  华 瑾