湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初2416号原告（案外人）：陈素芳，女，1957年1月26日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杜雅唯，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：叶章玉，女，1967年3月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：赵轮，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。第三人（被执行人）：王东旭，女，1960年5月14日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人（被执行人）：十堰腾泽汽车销售服务有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区。法定代表人：王东旭，该公司经理。第三人（被执行人）：十堰腾泽欧龙汽车销售服务有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区。法定代表人：王东旭，该公司经理。第三人（被执行人）：王强，男，1986年12月16日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告陈素芳与被告叶章玉、第三人王东旭、第三人十堰腾泽汽车销售服务有限公司（以下简称腾泽公司）、第三人十堰腾泽欧龙汽车销售服务有限公司（以下简称腾泽欧龙公司）、第三人王强案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈素芳的委托诉讼代理人杜雅唯、被告叶章玉的委托诉讼代理人赵轮、第三人王东旭到庭参加诉讼。第三人王强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈素芳向本院提出诉讼请求:1.判决立即停止对位于十堰市××箭区xx大道x××单元××号房屋的评估、拍卖，终止强制执行；2.确认原告与第三人于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》以及2018年1月21日《房屋抵押协议》合法有效；3.本案案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告陈素芳将诉讼请求明确为：1.终止对位于十堰市××箭区xxxxxx××单元××号房屋的强制执行；2.确认原告与第三人王东旭、王强于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效；3.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：在2016年11月7日，第三人王东旭向原告借款20万公司流动资金并出具借条和租房合同约定借款使用两年，房子租给原告15年。2018年1月7日，第三人王东旭又向原告借款40万元用于生意周转，出具借条同时，原告与第三人王东旭、王强在借条上还约定了《房屋抵押协议》，约定若该借款到期不能还款将第三人王强位于十堰市××箭区xxxxxx××单元××号房屋(简称涉案房屋)抵押给原告所有。综上，原告认为，原告与第三人王东旭、王强于2016年11月7日和2018年1月21日所签订的《租房合同》、《房屋抵押协议》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告已实际占有标的物至今。请求支持原告的诉讼请求。被告叶章玉辩称：本案所涉标的物是位于十堰市××箭区××开发区xx大道xx××单元××号不动产，该不动产依法登记在第三人王强名下，系王强个人财产。茅箭区法院依法对涉案房屋采取查封、执行、评估、拍卖等强制执行措施合法。陈素芳的执行异议请求于法无据，其请求依法不应得到支持。第三人王强在王东旭给陈素芳的《借条》上的签字，因为没有办理抵押登记，没有公示，不能对抗第三人，没有抵押效力，不能视为将涉案房屋抵押给了陈素芳。请求驳回陈素芳的诉讼请求，对涉案房屋依法予以强制执行。第三人王东旭、腾泽公司、腾泽欧龙公司述称：当时要执行涉案房屋的时候，陈素芳给王东旭打电话说涉案房屋是陈素芳的，当时没有办理过户给陈素芳的原因是橡树湾房地产出现了一些问题，没有办法办理不动产权证。2016年11月7日，因买涉案房屋装修一半，碰到朋友陈素芳，王东旭向陈素芳借了20万。陈素芳当时说把房子租给她，她女儿没有地方住，所以就产生了20万的借条和租赁合同。1年后，王东旭没有能力偿还。2018年1月，原告又来找王东旭要20万的借款，王东旭说20万如果还不了，如果能把提车款的空缺补上，车返点够还陈素芳的借款20万。2018年1月21日，陈素芳又出借给王东旭40万元，这时候陈素芳就强烈要求把涉案房屋抵押给陈素芳。第三人王强向本院提交书面答辩意见述称：涉案房屋系2015年6月全款购买，登记在王强名下。2018年1月21日，王东旭向陈素芳借款40万元，并要求王东旭提供相应抵押。王强与王东旭沟通后，愿意以涉案房屋为上述借款作抵押。王强与陈素芳曾前往不动产登记中心欲办理抵押登记，但是被告知没有办理房产证，无法办理抵押登记。于是，在写借条的过程中将抵押的事情也写了进去，并且约定了一年到期不还，房屋直接办理到陈素芳名下。现在涉案房屋已经抵押给了陈素芳，而且还款期也到了，王东旭也没有钱，房屋现在已经是陈素芳的了。2016年11月7日，王东旭向原告借款20万元，借款的同时将涉案房屋出租给了原告，租期为15年，现在房屋的承租人也是原告陈素芳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年11月7日，王东旭向陈素芳借款20万元，并于当日出具《借条》。该《借条》内容为：今借到陈素芳现金20万元整，承诺将十堰市××箭区xx大道xx××单元××号房屋租给陈素芳使用15年，此借款使用二年，到期还本金，两年内双方不支付利息和房租。王强于2016年11月7日在上述《借条》上备注：属实同意。2016年11月7日，王东旭、王强与陈素芳签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：王东旭、王强将涉案房屋出租给陈素芳居住使用15年；房屋租赁期从2016年11月7日至2031年11月6日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方；2016年11月7日至2031年11月6日免房租2年，2018年11月6日至2031年11月6日，每月租金为500元，一年支付一次，在每年11月1日提前5天支付；陈素芳未经王东旭、王强同意，无权转租、转借、转卖涉案房屋及屋内王东旭、王强所属家具家电；陈素芳不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人原因造成破损丢失应维修完好，责任自负；陈素芳无需交押金给王东旭、王强，陈素芳在租期内，水、电、气、光纤和物业管理等费用，由王东旭（王强）支付；陈素芳须按时缴纳房租，滞缴需征得王东旭、王强同意，否则视为陈素芳违约，协议终止等。合同签订后，涉案房屋由陈素芳占有使用。2018年1月21日，王东旭再次向陈素芳借款40万元，并于当日出具《借条》。该《借条》内容为：今借到陈素芳现金40万元用于公司提车款，使用期为1年；王东旭自愿将十堰市茅箭区橡树湾10幢1单元1-6-3号房作为此借款抵押物，房屋价位40万元，根据现状以借条形式抵押；如到期不能按期还本息，可直接将此房屋办理到陈素芳名下，签字借条日起王东旭无权买卖、转让、租赁此房屋，否则后果自负，愿意承担法律责任。王强于2018年1月21日在上述《借条》上备注：已阅读，同意办理。涉案房屋并未被办理抵押权登记。上述两笔借款到期后，王东旭未能向陈素芳偿还。叶章玉与王东旭、腾泽公司、王强、腾泽欧龙公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）鄂0302民初1961号民事判决书，判决王东旭偿还叶章玉借款本金460万元及利息24.6万元，腾泽公司、王强、腾泽欧龙公司对王东旭的上述债务承担连带清偿责任等。判决生效后，叶章玉向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2018）鄂0302执2094号执行裁定书，于2019年2月12日查封了位于十堰市××箭区××开发区xx大道××号房屋。2019年2月27日，本院作出（2018）鄂0302执2094号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。后陈素芳向本院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的评估、拍卖。2019年4月28日，本院作出（2019）鄂0302执异112号执行裁定书，裁定驳回陈素芳的执行异议请求。陈素芳不服该执行裁定书，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，引起诉讼。另查明：涉案房屋（面积98.23平方米）由十堰市庄仪房地产开发有限公司开发建设（项目名称：xxxx），该房屋现登记于该公司名下[产权号：鄂（xxx）十堰市不动产权第xxx号]。王强于2015年向十堰市庄仪房地产开发有限公司全款购买涉案房屋，总价款395706元。上述房屋买卖已于2015年9月11日在十堰市房屋产权交易中心完成了网签，并于2016年5月26日在十堰市房屋产权交易中心完成了备案。本院认为：本案的争议焦点是陈素芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，王东旭、王强与陈素芳于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。上述《房屋租赁合同》签订于本院查封涉案房屋（2019年2月12日）之前，且在本院查封涉案房屋之前，该房屋已经由陈素芳占有使用。叶章玉亦无证据显示陈素芳与王东旭、王强在签订上述《房屋租赁合同》时存在恶意串通行为。陈素芳主张停止对涉案房屋的执行，应予支持。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。王东旭于2018年1月21日所出具《借条》中关于“如到期不能按期还本息，可直接将此房屋办理到陈素芳名下”的约定，违反了法律的禁止性规定，应属无效。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈素芳与第三人王东旭、第三人王强于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、不得执行十堰市茅箭区xx开发区xx大道xx号xx幢xx号房屋。案件受理费80元，由被告叶章玉负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  戢 雪二〇二〇年一月二十一日书 记 员  陈方芳