四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3686号 原告：通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会，住所地：达州市通川区西外镇。 负责人：王远程，主任。 委托诉讼代理人：孟章，世纪明珠业主代表。 被告：达州市星宇物业服务有限责任公司，住所地:达州市朝阳西路41号。 法定代表人：周小波，经理。 委托诉讼代理人：赵刚印，四川法之缘律师事务所律师。 原告通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会与被告达州市星宇物业服务有限责任公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通川区团包梁社区世纪明珠业主委员（以下简称团包梁业主委员会）会负责人王远程及其委托诉讼代理人孟章（一般代理）、被告达州市星宇物业服务有限责任公司（以下简称星宇物业公司）法定代表人周小波及其委托诉讼代理人赵刚印（一般代理）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告团包梁业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告无条件撤除世纪明珠物业服务区域，腾退物业用房、交出物业全部资料。事实及理由：2006年6月，被告接受世纪明珠开发商西晶集团委托,作为前期物业公司对世纪明珠大厦进行前期物业管理服务,并逐步将门市商铺住房移交给业主。2007年12月2日，该小区成立了业主委员会，并经达州市房管局备案登记，2015年10月13日再次换届产生第二届业委会。首届业委会根据业主要求于2010年6月27日通过业主大会公开招投标的方式招聘物业管理企业，四川省宏冶资产管理有限公司中标，并于6月29日与原告签订了《世纪明珠物业服务合同》。原告于同年6月30日，原告通知被告前期物业服务合同至2010年6月30日终止，并请原告将相关物管资料及物管用房移交给宏冶资产管理有限公司。但被告拒绝执行通知事项，不让宏冶公司进场。2010年8月3日，原告再次向被告发出通知，希望被告能予以配合，但被告仍强占物管用房，也不移交资料，使宏冶公司无法进场，宏冶公司与原告解除了合同。2010年8月22日，原告又于四川省三联物业服务有限责任公司签订《物业服务合同》，约定8月25日进场服务并接受物管资料。2010年8月23日，原告向被告发出通知，希望被告配合将物管资料及物管用房移交给三联物业公司，但被告仍不配合。在其服务期间，被告经常失职，化粪池十多年不清理，被堵塞，粪便直排河道，卫生极差。被告还非法霸占业主变压器及总表，非法加收业主电费50%，每月非法获利数万元。被告长期非法霸占原告小区，不服从业委会监督管理，高价收取商业业主电费，严重侵害业主权益，其行为严重违反国家物业法律法规。为维护广大业主的合法权益不继续收到侵害，恳请贵院为原告小区排除障碍，依法判令被告无条件撤除世纪明珠物业服务，腾退物管用房，交出物管资料，承担本案诉讼费。 原告团包梁业主委员会围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、被告营业执照，拟证明被告签字物管身份。 2、前期物业服务合同，拟证明被告法定服务期限至业委会成立，并与新的物管单位签订物业服务合同，前期物业合同自然终止的事实。 3、业委会备案通知，拟证明原告的合法身份事实。 4、新物业服务合同两份、通知5张，拟证明业委会与新物业服务单位签订物业服务合同的事实，并将此情况即使告知被告的事实。 5、业委会请示报告，拟证明业委会履职，请求上级部门协助解决遗留问题。 6、公告、业主授权委托书，拟证明原告是经合法程序，并经业主授权代表业主对被告进行诉讼的事实。 7、宣汉县法院公告、证明，拟证明业主达润公司在小区全部财产被法院查封、拍卖，无人在小区的事实。 8、住房维修账册，拟证明原告依法对小区进行管理，掌握全体业主的产权面积，维修金的基本情况的事实。 9、2018年11月18日会议记录复印件，拟证明业委会召开了业主代表大会，如果要求所有业主开会不现实，就书面征求了广大业主的意见，因为被告不是业主，我们是不会通知被告参加会议的。 10、世纪明珠业主委员会文件签收册及通知复印件，拟证明业委会换届后，就向被告公司通知签订有效的物业服务合同，并将通知发给了被告公司，签收人是被告公司的保安屈云化，被告公司的法人周小波也到了现场。 11、通川区人民政府朝阳街道办事处出具的《证明》复印件，拟证明位于世纪明珠产权属达润商贸有限公司建筑面积666.87平方米已被宣汉县人民法院、达川区人民法院、通川区人民法院查封拍卖该公司，且已经人去楼空，业主委员会找不到人征求意见。 被告星宇物业公司辩称，原告无权请求被告撤除世纪明珠物业服务区域、腾退物业用房、移交物业资料。理由：1、被告系合法入住世纪明珠物业服务区域。被告于2006年6月便接受世纪明珠项目开发商即西晶集团公司之委托而服务该处全体业主，故其进入世纪明珠物业服务区域系合法行为。2、原告并未依照物权法第七十六条条之规定解除前期物业服务合同。根据物权法第76条第一款第四项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”以及第七项“决定欠款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积超过半数的业主且总人数过半的业主同意。”之规定，原告既未依法解除前期物业服务合同又无专有部分占建筑物总面积过半业主且占总人数过半业主授权，故其既无解除之行为又无解除之权限。3、被告已与多数业主依法签订了物业服务合同，其与业主间服务关系之确定乃双方真实意思表示，系业主依法行使自己之权利，原告无权干涉。截止目前，专有部分占建筑物总面积70%以上的业主且占总人数70%以上的业主已根据物权法第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人。”之规定，与被告签订了《世纪明珠大厦物业管理服务协议》，其他业主虽未与被告签订书面协议，但皆按该协议履行各自权利义务，此乃业主与被告之间真实意思表示，系业主依法行使自己之权利，原告无权干涉。综上，原告至请求无任何法律依据，其主张不应得到支持，请求依法驳回其诉请。 被告星宇物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、资质证书，拟证明被告属于三级服务企业。 2、被告与世纪明珠大厦业主签订物业公司情况及合同复印件，拟已有80名住户占总户数的72%，或占总面积11168.52㎡超过72%的面积已经与被告签订前期物业服务合同，并非原告诉称非法占用物业用房的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：以四川西晶（集团）有限责任公司名义开发的位于年竣工并陆续交付业主使用。该住宅小区有住户业主105户，商业（门市和商铺）业主有519户。开发商指定的物业管理公司是被告。被告与绝大多数住宅业主签订了“世纪明珠大厦前期物业管理服务协议”，又与商业业主的承租人签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同均未约定明确的合同期限。合同签订后被告进场对该小区进行物业管理服务。2007年12月2日，“世纪明珠大厦”住宅小区成立业主委员会，定名为“通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会”（即本案原告），并于2008年2月在相关部门完成备案登记。业主委员会成员共7名。2010年6月6日，原告召开业主委员会委员会议，制定了业主大会议事规则，并决定解聘前期物业服务的被告，且对外重新招聘新的物业公司。2010年6月27日，经召开世纪明珠商住业主大会，争求业主是否同意解聘前期物业公司（即被告）和竞聘其他物业服务公司。在争求意见的表格中，只有68位业主亲自签名确认同意解聘前期物业公司外，其余的均没有业主签名确认。2010年6月29日，原告与四川省宏冶资产管理有限公司签订了物业服务合同，次日，原告向被告发出书面通知，要求被告于2010年6月30日终止服务并要求被告向原告新签订的物业公司移交物业管理工作。但遭到被告的拒绝。2010年8月3日，原告再次书面通知被告向原告以及新签订物业合同的四川省宏冶资产管理有限公司移交物业管理工作，仍遭到被告拒绝。由此原告新签订的该物业服务合同没有得到履行。2010年8月22日，原告又与四川省三联物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，次日，原告又向被告发出书面通知，要求被告在新物业公司进场的8月25日，做好交接、撤离等准备工作。被告对此仍予拒绝。至此原告此次新签订的物业服务合同仍没有实际履行。而此后原告与被告在没有签订新的物业服务合同的状态下，由被告继续向“世纪明珠大厦”住宅小区提供物业服务至今。 2018年3月19日原告以星宇物业公司为被告向本院提起物业服务合同纠纷案，要求被告公司退出物业服务区域及其他诉讼请求，因原告提供的证据不符合“物权法”第七十六条经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意的规定，本院已（2018）川1702民初1062号民事判决书，驳回原告通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会的诉讼请求。 2018年11月18日，原告业委会对财产生命安全、服务质量、硬件问题、开发商将消防通道改门市、前期物业加收电费等问题召开了世纪明珠业主委员会扩大会议，并形成了会议记录。 2019年6月20日，原告通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会向该小区张贴了《公告》，公告内容：“在两届业委会的工作中，本大厦存在以下几个重大问题悬而未解决：一是开发商擅自将通行了十几年的公共通道堵塞修建门市出租；二是C栋14号门市业主将C栋5号公告消防通道作为门市出租；三是前期物业服务合同终止后拒不撤走，化粪池十三年不清掏被堵塞，不服从业委会管理，安全不力，小区失盗；四是加价收取商业业主电费；五是观光电梯被人霸占，致使三楼、四楼商铺无法出租。为维护业主权益，我们准备通过司法程序来解决这些问题，请大家支持。目前大部分业主已签名委托业委会代表自己维权，尚有部分业主未作表态，也许是不在家或不知维权事宜。故再次公告通知尚未表态的业主，请在本公告张贴后十日内来业委会表达自己的意见，同意的请委托，不同意的签明不同意，并表明不享受维权利益。十日内不来业委会办公司（顶楼）标明意见的，将视为你同意委托业委会代表维权，同时享有维权结果利益。”《公告》张贴后，业主委员会制作了“世纪明珠大厦维权意见征求书”，经统计小区总人数515人，已签人数366人，小区总面积25981.87㎡，已签总面积13130.22㎡。 2018年7月2日，被告达州市星宇物业服务有限责任公司与79位业主签订了《世纪明珠物业服务合同》。 本院认为：被告是“世纪明珠大厦”住宅小区开发商指定的前期物业管理企业。2008年2月该小区业主大会和业主委员会正式成立。2010年6月由业主委员会作出终止与被告的物业服务合同关系的决定，并先后两次与其他物业管理企业签订物业服务合同，由于被告以原告没有按物权法第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意而擅自解聘被告为由，拒绝终止合同和移交服务事项，导致原告新签订的物业服务合同无法生效和履行。最终该小区仍由被告提供物业服务至今。虽然自原告成立后并未与被告签订新的物业管理服务合同，但原、被告双方已形成事实上的物业服务关系达10年之久。原告针对被告将整体物业用房及物业资料移交原告，已经通过了过半数的业主及过半数建筑面积业主的同意，原告现在要求被告将整体物业移交给原告并退出服务，按照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过过半数的业主占总人数过半数的业主同意”的规定，原告的这一诉求，本院支持。被告提出已与80名住户占总户数的72%，或占总面积11168.52㎡超过72%的面积的业主签订了《世纪明珠物业服务合同》，虽未与少部分业主签订物业服务合同，但履行了相关的义务的辩解意见，合同法规定物业合同是无名合同是集体合同，前期物业管理物业公司与开发商签订，业主大会成立，物业公司的物业服务合同与业主委员会签订，单个业主物权签订物业服务合同，只能追认以以前的合同和以前的物业公司管理服务有效，物业管理条例规定，必须成立业主大会，过半业主且专用部分面积过半业主同意业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则合同无效，故被告的辩解意见本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告达州市星宇物业服务有限责任公司在本判决生效后次日将物管用房及物业资料移交给原告通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会。 案件受理费100元，由被告达州市星宇物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  李海燕 人民陪审员  李长明 人民陪审员  曲绍菊 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  鲁晶晶