江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1571号上诉人（原审被告）：上海伊勒莱投资有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇玉溪东路**，统一社会信用代码913101185630696262。法定代表人：王发展。委托诉讼代理人：房广游，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘莹，北京大成（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山昊群塑胶制品有限公司，住，住所地江苏省昆山市千灯镇玉溪东路北侧/div>诉讼代表人：昆山昊群塑胶制品有限公司管理人。委托诉讼代理人：董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹃，上海市金茂（昆山）律师事务所实习律师。上诉人上海伊勒莱投资有限公司（以下简称伊勒莱公司）因与被上诉人昆山昊群塑胶制品有限公司（以下简称昊群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初17695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伊勒莱公司上诉请求：撤销一审判决并应依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，本案双方之间的基础法律关系为土地租赁法律关系而非房屋租赁法律关系。一审中昊群公司管理人诉请解除所有合同，但对于包括哪些合同、涉及哪些土地厂房，昊群公司管理人指向不明。事实上，本案诉争标的涉及的合同中，前三份合同即2013年10月16日的《土地租赁合同》、2014年1月6日的《合同附件》以及2015年3月5日的《房屋租赁合同附件》是一体的，上诉人与昊群公司签订的合同是一份土地租赁合同，上诉人投资兴建了案涉土地上的厂房。上诉人与昊群公司之间并没有房屋租赁合同关系，2015年1月1日签订的《厂房租赁合同》涉及的5号厂房除外。因此，本案诉争涉及的合同关系实际为土地租赁合同关系。二、一审法院审理本案程序违法。上诉人在一审中已经向一审法院提起了确认所有权之诉，案号为（2019）苏0583民初7859号，上诉人请求确认双方诉争的8、9号厂房归上诉人所有并向一审法院申请中止审理本案，但一审法院并未依法中止。三、一审法院适用法律错误，昊群公司管理人无权适用《破产法》第18条单方解除租赁合同。根据《破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，双方签订了土地租赁合同，合同约定，伊勒莱公司负责投资兴建案涉厂房，土地租赁合同期内免土地租金，即从2015年至2030年免土地租金。案涉厂房早就建设完成并投入使用，故上诉人已经履行完毕了合同的全部义务，不适用前述法律规定。四、合同解除的后果不利于全体债权人。对于解除合同的后果，昊群公司管理人并没有给出明确的意见和解决方案。合同解除后，其法律后果包括财产返还和损失赔偿。上诉人返还土地，昊群公司则应返还从上诉人处所得财产并赔偿损失，本案中上诉人的财产已由投资款转化为了上诉人兴建的厂房。上诉人的投资利益无法实现，且必然面临案涉厂房内尚在经营企业的损失赔偿。前述损失都是由于昊群公司管理人解除合同所致，必然由昊群公司承担。根据此前债权人会议的报告，昊群公司名下的全部土地房产的评估总价仅有4915万元(不带租评估价值)，扣除3000多万元共益债务，剩余可供职工、债权人分配的资产价值仅有2900多万元，而这其中还包括3348万的抵押债权。据此，债务人财产在清偿完共益债务、抵押债权后，已无财产可供支付工人工资、税收、社保和普通债权了。五、案涉2013年《土地租赁合同》的法律性质并非系设定债权的租赁合同，而是在他人土地上出资建房所产生的对房屋物权进行利用和收益的设权合同。伊勒莱公司出资在昊群公司名下土地上建造房屋及占有、使用、收益，合同明确约定昊群公司只是协助办理建房手续，这一模式使房屋和土地权能相分离，区别于伊勒莱公司为昊群公司垫资建房的债权属性，而是伊勒莱公司对房屋享有用益物权属性，类似于享有实质上的地上权，至少可以列入“他物权”范畴。六、关于案涉2013年《土地租赁合同》是否属于《破产法》第18条规定的双方“均未履行完毕的合同”，基于案涉合同实质上是设定他物权的合同而非债权合同，伊勒莱公司出资建造案涉房屋，昊群公司配合办理建设手续，标的物房屋建成后，他物权即已设定，双方均已经履行完毕物权部分的合同义务。至于到期后返租的债权部分合同属于远期的预约合同，事实上双方也通过后续订立2015年《房屋租赁合同附件》的方式来明确合同期满16年后的租赁权利义务。综上，案涉2013年《土地租赁合同》是设定物权属性的合同，房屋建造完成后合同即已履行完毕，管理人无权解除该份合同，更无权收回不属于债务人财产的案涉房屋，不得侵犯伊勒莱公司对出资建造的房屋所享有的用益物权。其他预约设定16年后房屋租赁关系的后续合同，管理人有权解除，但不影响伊勒莱公司在16年期间内对房屋的占有使用收益。昊群公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、昊群公司与上诉人签订有《土地租赁合同》、《合同附件》、《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同附件》四份合同。合同内容概述为，由上诉人出资建造厂房(8号房、9号房)，厂房竣工后出租给上诉人使用，出资款折抵租金。二、2018年6月13日，一审法院裁定受理了昊群公司破产清算一案，6月27日指定上会会计师事务所(特殊普通合同)苏州分所担任管理人。管理人接受指定后，根据《破产法》第18条规定，向上诉人邮寄了《租赁合同解除函》，告知上诉人解除其与被上诉人签订的包括《土地租赁合同》、《合同附件》、《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同附件》在内的所有合同，并限期搬离。上诉人复函不同意解除上诉合同，为避免僵持局面，管理人将上诉人诉至一审法院，一审法院依法判决确认解除上述四份合同，并要求上诉人返还厂房。一审判决有理有据，并无不当。昊群公司向一审法院起诉请求：1.判决确认2013年10月16日签订的《土地租赁合同》、2014年1月6日签订的《合同附件》、2015年1月1日签订的《租赁合同》、2015年3月5日签订的《房屋租赁合同附件》于2018年7月24日解除；2.请求判决伊勒莱公司立即将所有承租房产昆山市石浦玉溪东路268号5号房、8号房、9号房返还给管理人；3.本案的诉讼费由伊勒莱公司承担。一审法院认定事实：2013年10月16日，昊群公司（甲方）与伊勒莱公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方将位于昆山市面积约13095平方米的土地出租给乙方，该土地由甲方取得国有土地使用权，使用权类型为出让，土地用途为工业，地，地号11201171005宗土地乙方承租期限为16年，双方约定乙方必须在该地块上建设10000平方米以上工业厂房及办公楼，建房资金不能低于1000万元，具体期限以乙方签收甲方交付的房屋产证日开始计算合同期限，并另行签订合同承租期限附件。合同期满后，该合同履行地上乙方添附的不动产建筑物及固定的附属设施归甲方所有，甲方无须补充乙方。2014年1月6日，双方当事人签订《合同附件》，该附件载明：本协议签订后，昊群公司保证伊勒莱公司能够在11201171005地号土地上按照苏州同创建筑事务所设计图纸造1号、4号厂房，建造厂房或公司用房所有费用由伊勒莱公司承担，所产生的债权债务均由伊勒莱公司承担。在伊勒莱公司承担本合同附件中的工程监理费等，主合同的租赁合同期限满，伊勒莱公司再承租昊群公司上述厂房或公司用房10年，双方无需重新签订租赁合同。上述房屋建设完成后，房屋所有权于2012年2月12日登记在昊群公司名下，房屋的坐落为昆山市石浦玉溪东路268号8号、9号房。2015年3月5日，双方当事人签订《房屋租赁合同附件》，双方就2013年10月16日签订的土地租赁合同有关事宜达成补充协议：一、在昊群公司所拥有的11201171005地号的土地上伊勒莱公司投资所建造的厂房于2015年1月1日已建造完毕，故该土地租赁合同起租日为2015年1月1日，合同免租期限共计16年，至2030年12月31日终止。其中从2015年1月1日至2030年12月31日前为免租期，昊群公司不向伊勒莱公司收取租金费用。二、在2030年12月31日之后至合同的租赁期限满后，在伊勒莱公司更换屋顶和墙面后，昊群公司愿意把属于昊群公司的房产和土地出租给伊勒莱公司经营，租赁期限为10年，从2030年12月31日至2040年12月31日止。三、在续租的10年租赁期限内，伊勒莱公司向昊群公司在2030年12月25日前预付租赁保证金2个月房租34万元,伊勒莱公司向昊群公司支付租金,每年200万元,每三年递增10%,租金为一年一付,先付后用。租赁期满保证金2个月返还伊勒莱公司。一审法院另查明：2015年1月1日，双方当事人签订《厂房租赁合同》，约定昊群公司提供位于昆山市厂房给乙方作为厂房使用，租赁物面积为一楼706平方米、二楼2825平方米，租赁期限为10年，起止时间为2015年6月1日至2025年3月30日，租赁期满，如伊勒莱公司需继续租赁该厂房，应在届满前3个月提出，双方另行签订合同确定，在同等承租条件下，伊勒莱公司有优先承租权。租赁保证金为38134元（1个月租金），首次支付房租时间为合同签订后即支付266938元，以后按先支付后使用的原则，房租六个月一付（228804元），每半年为一个付款周期。一审法院再查明：经昆山市城乡建设有限公司申请，一审法院以昊群公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由裁定中止对昊群公司的执行，并决定移送破产清算审查。一审法院于2018年6月12日出具（2018）苏0583破11号民事裁定书裁定受理昆山市城乡建设有限公司对原告的破产清算申请。一审法院于2018年6月27日出具（2018）苏0583破11号决定书，决定指定上会会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任昊群公司的管理人。2018年7月23日，昊群公司的管理人向伊勒莱公司出具租赁合同解除函，该函载明：一、解除贵司与昊群公司签订的所有合同，包括但不限于：2013年10月16日签订的《土地租赁合同》、2014年1月6日签订的《合同附件》、2015年1月1日签订的《租赁合同》、2015年3月5日签订的《房屋租赁合同附件》。二、本函自送达贵司后，贵司与昊群公司签署的所有合同立即解除，贵司可依法向管理人申报债权。三、请贵司于2018年8月30日前迁出租赁房屋，即：贵司将承租的昊群公司的房产归还给管理人，并与管理人办理交接手续。贵司因租赁而产生的装修损失、投资建房的资金损失等，可向法院提起诉讼。经法院依法判决后，贵司仍可向管理人申报债权。该函还载明了其他内容。伊勒莱公司于2018年7月24日收到上述函件。上述事实由土地租赁合同、合同附件、租赁合同、房屋租赁合同附件、民事判决书、民事裁定书、民事决定书、合同解除函、邮寄凭证及回执等证据及各方当事人在一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，由于昊群公司进入破产清算，故昊群公司主张其与伊勒莱公司之间于2013年10月16日签订的《土地租赁合同》、2014年1月6日签订的《合同附件》、2015年1月1日签订的《租赁合同》、2015年3月5日签订的《房屋租赁合同附件》于2018年7月24日即管理人的租赁合同解除函到达伊勒莱公司之日解除的诉讼请求并无不当，一审法院予以确认。合同解除后，昊群公司要求伊勒莱公司返还因上述合同而取得的昆山市石浦玉溪东路268号5号房、8号房、9号房并无不当，一审法院予以支持。伊勒莱公司因上述合同解除而产生的损失可另行向昊群公司主张，经判决后仍可向管理人申报债权。综上，按照《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，一审法院判决：一、昆山昊群塑胶制品有限公司与上海伊勒莱投资有限公司2013年10月16日签订的《土地租赁合同》、2014年1月6日签订的《合同附件》、2015年1月1日签订的《租赁合同》、2015年3月5日签订的《房屋租赁合同附件》于2018年7月24日解除。二、上海伊勒莱投资有限公司于判决生效之日起十日内将昆山市石浦玉溪东路268号5号房、8号房、9号房返还昆山昊群塑胶制品有限公司的管理人。案件受理费83300元，由上海伊勒莱投资有限公司负担。二审中，伊勒莱公司向本院补充提交如下证据：1.厂区内部分承租企业租户损失清单，证明涉案厂房内承租企业因昊群公司管理人与上诉人解除租赁合同，部分企业提供了解除租赁合同后企业面临的损失预估金额合计17865938元；2.昊群公司破产清算案审计报告，证明昊群公司名下的全部土地房产的评估总价仅有4915万元（不带租评估价值）；3.（2018）苏0583破11号之一民事裁定书，该裁定书涉及的抵押权就已经有3348万元，如扣除抵押权的剩余评估价根本不足以清偿上诉人的损失。前述证据，共同证明昊群公司管理人解除租赁合同并不利于全体债权人包括上诉人在内的利益。昊群公司质证认为，对证据1的真实性无法确认，对证据2、证据3的真实性予以认可，但对伊勒莱公司的证明目的不予认可。二审中，伊勒莱公司陈述，诉争8号、9号厂房系由其出资建造并登记在昊群公司名下。对于2015年1月1日签订的关于5号厂房的租赁合同，伊勒莱公司对该合同解除予以认可，但其保留主张该该合同项下破产债权的权利。伊勒莱公司另明确，其向一审法院起诉要求确认昆山市石浦玉溪东路268号8号房、9号房归其所有的物权确认纠纷，案号为（2019）苏0583民初7859号，该案法院判决驳回了伊勒莱公司的诉请，现判决已经生效。以上事实，由伊勒莱公司向本院补充提交的厂区内部分承租企业租户损失清单、昊群公司破产清算案审计报告、（2018）苏0583破11号之一民事裁定书及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，伊勒莱公司与昊群公司于2015年1月1日签订的关于5号厂房的《厂房租赁合同》，伊勒莱公司认可该合同解除并保留主张该合同项下破产债权的权利，一审法院判决该份厂房租赁合同解除并无不当，本院对此予以确认。双方二审的争议焦点在于，昊群公司是否有权要求解除双方于2013年10月16日签订的《土地租赁合同》、2014年1月6日签订的《合同附件》、2015年3月5日签订的《房屋租赁合同附件》。伊勒莱公司上诉认为，双方形成的基础法律关系为土地租赁法律关系而非房屋租赁法律关系，其对诉争8、9号厂房享有用益物权属性，类似于地上权。对此本院认为，根据双方当事人于2013年10月16日签订的《土地租赁合同》约定，昊群公司将诉争房屋所在地块出租给伊勒莱公司作为企业生产用地或建造企业厂房办公楼且约定合同期满后伊勒莱公司添附的不动产建筑物及固定附属设施归昊群公司所有，后双方于2014年1月6日签订的《合同附件》则约定诉争8号、9号厂房的建造费用由伊勒莱公司承担，前述厂房建成登记在昊群公司名下后，双方又于2015年3月5日签订《房屋租赁合同附件》明确合同免租期共计16年，从2015年1月1日起至2030年12月31日终止，该期间内昊群公司不向伊勒莱公司收取租金费用。结合以上三份合同的前述约定内容可以认定，昊群公司实际系以诉争厂房2015年1月1日起至2030年12月31日止共计16年的房地产使用权（该期间为免租期）折抵伊勒莱公司建造诉争厂房的费用，双方本质存在的是系以16年的房地产使用权折抵建造房屋费用的合同之债，不同于出租人将租赁物交付承租人使用、收益而由承租人支付租金的租赁合同法律关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，在一审法院裁定受理了对昊群公司的破产清算申请时，伊勒莱公司以建造费用折抵房屋使用权的合同之债尚未履行完毕，且伊勒莱公司仅是根据合同约定享有诉争房屋的使用权而并非系对诉争房屋取得具有排他性质的物权，如双方继续履行诉争合同亦会构成昊群公司对个别债权人的违法清偿，故一审法院认定昊群公司有权要求解除诉争合同并无不当。至于伊勒莱公司因诉争合同解除而受到损失的，伊勒莱公司可依照破产法的相关规定向管理人申报债权。综上所述，伊勒莱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83300元，由上诉人上海伊勒莱投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年十二月七日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航