江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初2355号原告：何利峰，男，1976年10月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：徐春林，江西赣鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被告：鹰潭市万福房地产有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区天洁大道东侧万福商城**，统一社会信用代码91360602741995914U。法定代表人：郑和洁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤庆斌，江西华星律师事务所律师。原告何利峰与被告鹰潭市万福房地产有限公司（以下简称“万福公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何利峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告万福公司支付原告何利峰“万福茗城二期6#”房地产开发经营投资利润共计人民币5153178元[（92982945元-80100000元）×40%=5153178元，暂定，具体以双方最终结算为准]；2、本案诉讼费用由被告万福公司负担。审理中，原告将其第一项诉讼请求变更为，要求万福公司支付截止到2019年12月10日双方合作开发的“万福茗城”应分配的利润1980422.77元并继续履行合同。事实和理由：原、被告双方就合作开发经营“万福茗城”房地产项目，于2009年6月12日签订了“房地产项目合作开发协议书”，2012年4月20日签订了“房地产项目开发及合作资金明细补充协议”。依据该两份协议，2018年7月9日双方又签订了一份“房地产项目开发及合作补充协议”，约定：双方共同开发的万福茗城二期6#项目（总建筑面积约32848.82m2）所有事宜及投资由被告负责，其所有的费用及税费全部由被告出资，双方约定按该项目总面积26700平方米，每平方米为3000元计该项目的总成本，该总成本包含所有土建土地成本规费、税费等一切费用（总成本为267002m2×3000元/m2=8010万元），双方约定该项目地上所有可销售面积的销售总收入减去8010万元的成本所得为利润，双方按约定的股份比例分配（双方约定的分配利润股份比例为被告60%，原告40%）。地。地下车位归被告所得方约定在万福二期销售达到全部销售的60%时开始分配利润，每月1号分配1次，直到全部售完分配完毕。该补充协议还就前期费用及工程款支付等事宜进行了约定。该补充协议签订后，被告未能按协议约定向原告分配支付利润。现双方共同开发的“万福茗城”二期6#项目的房屋销售额为92982945元，按约定扣除总成本8010万元，利润为12882945元，被告应向原告支付分配利润为5153178元。剩余未销售的房屋仍应按约定向原告结付分配利润。但被告至今未能向原告结付分配利润。且在原告多次催促下，被告均以种种理由搪塞，不愿给付。鉴于上述事实，原告认为，2018年7月9日签订的“房地产项目开发及合作补充协议”系双方的真实意思表示，合法有效，被告应按约定向原告结算，支付分配利润。现由于被告的违约行为，导致原告遭受重大的经济损失。因此，原告为维护自身合法权益，特依法具状起诉，要求判如所请。原告为支持其诉讼请求，在本案举证期限内，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件、全国企业信用信息公示查询表，证明原、被告的诉讼主体资格；2、“房地产项目合作开发协议书”、“房地产项目开发及合作资金明细补充协议”，证明原、被告双方就合作开发经营“万福茗城”房地产项目，于2009年6月12日签订了“房地产项目合作开发协议书”、2012年4月20日签订了“房地产项目开发及合作资金明细补充协议”；3、“房地产项目开发及合作补充协议”、销售额汇总表各一份，证明（1）2018年7月9日双方签订了“房地产项目开发区及合作补充协议”，约定：双方共同开发的万福茗城二期6#项目（总建筑面积约32848.82m2）所有事宜及投资由被告负责，其所有的费用及税费全部由被告出资，双方约定按该项目总面积26700平方米，每平方米为3000元计该项目的总成本，该总成本包含所有土建土地成本规费、税费等一切费用（总成本为26700m2×3000元m2=8010万元），双方约定该项目地上所有可销售面积的销售总收入减去8010万元的成本所得为利润，双方按约定的股份比例分配（双方约定的分配利润股份比例为被告60%，原告40%）。地。地下车位归被告所得方约定在万福二期销售达到全部销售的60%时开始分配利润，每月1号分配1次，直到全部售完分配完毕。该补充协议还就前期费用及工程款支付等事宜进行了约定；（2）补充协议签订后，被告未能按协议约定向原告分配支付利润。现双方共同开发的万福茗城二期6#项目的房屋销售额为92982945元，按约定扣除总成本8010万元，利润为12882945元，被告应向原告支付分配利润为5153178元。剩余未销售的房屋仍应按约定向原告给付分配利润；（3）被告至今未能向原告结付分配利润；被告万福公司辩称，1、原、被告就万福茗城房地产项目进行联合开发属实，但该项目为整体项目，一期、二期只是对整体项目内楼栋数的表明，这是一个整体的合作项目，并不是两个独立的合作项目。2、在补充协议当中的抬头就明确约定了在原协议不变的基础上签订本补充协议，第一份协议是认可的保持不变，所以应当作为整体来计算合作资金及利润。3、这个合作补充协议只约定了对二期6#整个整体包干问题，以及分配方式问题，但并不是独立于一期，仍然是整体结算，也并没有约定两个项目分开算，只是结算方式有不同，所以盈亏都要放在一起计算，整个项目是整体项目。4、截止到2019年12月10日，“万福茗城”一期总收入为165200448.76元，费用为115646755.33元（包含原告的工资60万元），利润为49553693.43元，根据双方约定的比例，原告应分得利润19821477.37元。另外万福公司还应支付原告工资60万元，桂福春还款435000元，投资结余581766元、工程管理费2292093元。原告何利峰在二期中应分得利润为15608738.4元。上述一二期被告万福公司应支付原告39339074.77元。但双方自合作开发以来，原告实际上已在被告处预借款3246万元（包括鹰潭工业园区的还款50万元），以房抵款5773973元，原告何利峰承诺给被告公司法定代表人个人的劳务费150万元，原告卖给余江粮食局的房屋差价应补交的税收130万元，上述总计41033973元。实际被告已经多分给了原告1694898.23元，因此我们认为原告要求被告分配利润或者盈余是不符合事实依据的。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照，证明被告主体身份；2、《房地产项目合作开发协议书》、《房地产项目开发及合作补充协议》，证明（1）原、被告合作共同开发“万福茗城”，双方就合作开发项目达成协议，协议约定被告占项目利润60%，原告占项目利润40%；（2）双方在2018年7月9日约定，“万福茗城”二期6#项目总成本8010万元，项目地上所有销售面积的销售总收入减去8010万元的承包所得为利润；（3）补充协议再三确认要维持原协议内容不变，说明一、二期为整体项目需共同分配；3、万福茗城一期费用表、二期销售明细及汇总表，证明原、被告共同开发项目一期收支冲抵后，盈余现金为21805398.36元，银行按揭保证金5785000元，公积金贷款保证金322000元；原告对一期项目能分配利润为8722159元（21805398.36×40%），另加上应返还土地成本800万元，实际一期原告可分配现金为16722159元；一期另有未销售房屋及银行保证金等盈余和应付税款等债务，需待项目结算时清算后再行分配；二期已售房款93616287元，其中有银行按揭保证金4924700元，政府监管账户保证金300万元暂不能使用。可动用销售款为85691587元，扣除8010万元成本，原告可分配盈余为2236634.8元（5591587×40%）；原告一二期目前可分配18958793.8元；4、借款明细及借条、账款凭证，证明原告因“万福茗城”项目，从2015年4月21日起至2018年11月15日通过现金、转账、及抵扣房产等方式向被告预支借款36680506元；目前原告提前超额预支了17721712.2元，原告起诉主张再分配利润款没有事实和法律依据；5、二期预售许可证，证明“万福茗城”二期6#项目预售时间为2018年4月13日；6、承诺书，证明原告承诺向郑和洁支付劳务费150万元。经质证，被告对原告提交的第1、2组证据三性均无异议。第3组证据“房地产项目开发及合作补充协议”，真实性、合法性无异议，关联性有异议；这个补充协议的抬头总纲里面确认了09年6月签订的合作开发协议不变的前提下，达成后再签订补充协议，结算方式确实进行了约定，但是被告已经把二期应付的利润已经超额支付给了原告。销售额汇总表真实性无异议，需要说明这个销售额不止这个，起诉前又卖了一套，现在的金额是9360万元，计算方式是错误的，虽然卖了这么多款项，但是里面还有49247000元的按揭款，银行要扣10%保证金，4924700元这个是动不了的，要等到办了抵押他项权证才可以分的，政府交了监管账户300万元，目前该笔款是动不了的。经质证，原告对被告提交的第1组证据没有异议。第2组证据《房地产项目合作开发协议书》、《房地产项目开发及合作补充协议》关联性有异议，我们案涉的补充协议与前面一期总协议和资金明细协议是独立存在的，案涉的补充协议不会影响前面总协议一期和资金明细补充协议的结算。第3组证据万福茗城一期费用表、二期销售明细及汇总表，除了二期已售房款的总额无异议以外，其他的三性均有异议，一期的相关收支情况与案涉纠纷无关，其投资和收益情况与案涉纠纷无关，其投资、保证金和盈余情况未经过双方结算认可所以客观真实性有异议，一期保证金和可分配现金的数额均是被告单方意识表示，未经过原被告双方认可，对关联性提出异议；二期银行按揭保证金及政府监管保证金是否客观存在，目前被告没有提供证据证实，客观性有异议，即使客观存在也不影响原告依照明确合同约定来主张分配权利。政府暂扣的保证金和银行保证金仍在被告账户内，被告不能动用不影响到按照协议内容分配，该保证金和政府保证金是否会全部实现均不影响到原告依法、按协议约定应得的分配额。二期可分配利润的客观性93616287元-8010万元成本，用于分配的利润是13516287元×40%，截止今天为止原告应分配的利润是5406514.8元，而并非被告证据上主张的数额。第4组证据借款明细及借条、账款凭证，三性均有异议，案涉纠纷是2018年7月19日签订的，该协议签订后意味着双方就案涉纠纷不存在任何资金和利润的争议，原告所举出的借款明细、转账大部分发生在该协议签订之前，只有少量的几笔是发生在2018年7月19日之后，所以被告主张按借款明细、借条及转账凭证扣除原告应得利润没有事实依据。被告所提供的借款明细、借条及转账凭证是否客观存在不能证实，借款明细前11项借款的证据是否客观存在及用途应庭后让原告认可，即使客观存在也与案涉纠纷无关，除非原告认可折抵案涉纠纷的利润。只有第12-15项是在案涉协议之后发生的，其中第12项2018年8月9日原告出具的1704711元借条是否存在，要原告认可，若客观存在也不能冲抵原告应分配的利润，除非原告本人同意；第13、14项2018年9月6日46万元汇款、2018年9月21日20万元汇款，收款人系吴立富并非原告，该两张汇款的用途和性质应由原告方确认，从目前来说应与本案没有关联；第15项2018年11月15日房款1579764元，被告未提供证据证实原告确实是否收到了该房款，是否收到原告庭后确认。第5组证据二期预售许可证，客观性、合法性无异议，关联性有异议：被告主张从2018年4月13日之后，原告所得的款项应从该预售之日计算，与合作补充协议不一致。合作补充协议签订时双方经济往来是没有争议的，若有争议的话就会在合作补充协议里面予以结算说明。经被告万福公司申请，原、被告协商确定，本院委托江西人和司法鉴定中心对原、被告合作开发的“万福茗城”一期相关成本费用进行审计。2019年6月18日，江西人和司法鉴定中心出具赣人和司会鉴安【2019】第0601号司法审计报告，鉴定结论为：1、表格当中的数据基本吻合帐上数据。2、广告费、营销费、策划费过高。该楼盘一期只有4万平方米，属微小型楼盘，以上费用接近280万元，支付凭证上未经原告签字认可。此项开支是否在合理范畴，要结合当时的市场环境综合判定。3、人员工资过多。该开发楼盘为包干销售，包干费用含销售人员的工资及费用，由于未见到用工合同，用工计划以及工资制定依据，又没有经原告签字认可。无法认定工资是否合理。4、开发费用过多。在查阅帐目过程中，发现列入此项费用的明细较多，大师开销费用列入本科目，累计金额较大，且原告未签定认可。如差旅费、招待费等。5、利息支出和罚款及滞纳金问题。经查实，利息支出和罚款及滞纳金在帐上是真实发生的，但是否因资金不足等原因而需要融资由法院判定。6、该楼盘分为一、二期开发施工。但为了不影响一期交房投入使用大多数硬件设施在一期安装实施完毕，因此一期硬件投入非常大，审计人员认为本次鉴定是对一期成本费用鉴定，此项费用是否由二期共同承担由法院根据实际情况判定。7、审阅原始凭证过程中发现有白条入帐列支费用，白条金额26万余元。主要是伙食费开支。被告万福公司为此支付了鉴定费10万元。经原、被告质证，对该司法审计报告均无异议。经审理查明，2009年6月12日，原、被告签订《房地产项目合作开发协议书》，约定双方联合参加鹰潭市月湖区40号路以北、白露河以西、38号路以东、鹰小公路以南地块约54亩土地的竞买，在购得该宗地块后，联合投资开发（上述地块上建设的商品房项目核准名称为“万福茗城”）。协议对费用的分担及利润的分配、会计财务制度、工程施工与结算、房屋和物业管理等均作了约定。2012年4月20日，双方在原签订的《房地产项目合作开发协议书》的基础上签订了《房地产项目开发及合作资金明细补充协议》，约定在原协议内容不变基础上将原双方合作开发股份分配比例变更为原告占40%股份，被告占60%股份，且对双方合作资金明细进行了约定。2018年7月9日，原、被告在《房地产项目合作开发协议书》、《房地产项目开发及合作资金明细补充协议》不变的前提下，签订了《房地产项目开发及合作补充协议》，双方约定：由双方共同开发的万福茗城二期6#项目（总建筑面积约32848.82m2），所有事宜及投资由被告负责，其所有的费用及税费全部由被告出资；双方约定按该项目总面积26700平方米，每平方米为3000元计该项目的总成本，该总成本包含所有土建土地成本规费、税费等一切费用（总成本为26700m2×3000元m2=8010万元）；双方约定该项目地上所有可销售面积的销售总收入减去8010万元的成本所得为利润，双方按约定的股份比例分配（双方约定的分配利润股份比例为被告60%，原告40%）；地；地下车位归被告所得方约定在万福二期销售达到全部销售的60%时开始分配利润，每月1号分配1次，直到全部售完分配完毕。被告允许原告用部分房子抵扣原告的债权及工程款，抵扣房款的税费由原告承担，并在原告所得分配利润中扣除。上述合同签订后，经原、被告结算，双方均确认截止2019年12月10日，原、被告合作开发的“万福茗城”项目（扣除部分未销售店面、住宅、车位）总收入为284322294.76元；总费用原告认可为195146755.33元，被告认可为195746755.33元（双方对原告的工资60万元是否计入成本有分歧）。根据双方约定的利润分配比例，被告认可原告应分得利润35430215.77元，另外还需支付原告何利峰工资600000元、桂福春还款435000元、投资结余581766元、工程管理费2292093元，总计39339074.77元。自双方合作开发以来，原告何利峰以预支借款及以房抵款的形式，从被告处领取了款项38233973元。本院认为，双方签订的《房地产项目合作开发协议书》、《房地产项目开发及合作资金明细补充协议》、《房地产项目开发及合作补充协议》均系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议履行。根据上述协议约定，被告应按照40%的比例向原告分配利润，故对原告要求被告支付投资利润的诉讼请求本院予以支持。原告何利峰主张其应领的工资60万元不能在总费用中计算，本院认为，该费用系双方在合作开发中实际发生的费用，原告该主张无事实和法律依据，本院不予采纳。被告万福公司要求将原告承诺给郑和洁的劳务费150万元在应付利润中予以抵扣。本院认为，被告虽提供了承诺书，但该承诺书是原告向被告万福公司的法定代表人郑和洁个人出具的，系原告与郑和洁个人之间的行为，与万福公司无关，与本案无关，故本案不作处理。被告辩称原告何利峰卖给余江粮食局的房屋差价应补交税收130万元需要在应付利润中予以抵扣。本院认为，被告未提供证据证明其已经实际缴纳了该部分的税收及税收的具体数额，故对该辩驳意见不予采纳。根据双方结算及本院审核，截止2019年12月10日，双方合作开发的“万福茗城”项目总收入为284322294.76元，总费用为195746755.33元，总利润为88575539.43元，原告应分得利润为354302157.77元，加上被告万福公司应支付原告的其他款项3808859元，被告万福公司应支付原告39339074.77元，扣除原告的预借支款项及以房抵款部分38233973元，被告万福公司仍应支付原告何利峰1105101.77元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告何利峰与被告鹰潭市万福房地产有限公司继续履行原、被告签订的《房地产项目合作开发协议书》、《房地产项目开发及合作资金明细补充协议》、《房地产项目开发及合作补充协议》；二、被告鹰潭市万福房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何利峰投资利润1105101.77元；三、驳回原告何利峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47872元、保全费5000元、鉴定费100000元，合计人民币152872元，由原告何利峰承担76436元，被告鹰潭市万福房地产有限公司承担76436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  戴学军审判员  张田美审判员  桂月娥二〇二〇年一月十六日书记员  朱 艳