湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘04民初196号 原告（反诉被告）：湖南嘉顺房地产开发有限公司（原衡阳市嘉顺房地产开发有限公司） 被告（反诉原告）：衡阳金果投资有限责任公司 湖南嘉顺房地产开发有限公司（以下简称嘉顺公司）诉衡阳金果投资有限责任公司（以下简称金果投资公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，湖南省衡阳市蒸湘区人民法院于2016年6月27日立案后作出了（2016）湘0408民初897号民事判决，该判决被本院（2018）湘04民终595号民事裁定撤销并发回重审，该院重审后作出的（2018）湘0408民初1442号民事判决又被本院（2019）湘04民终1659号民事裁定撤销并移送本院处理。本院于2019年7月15日立案受理本案。同日，本院以（2016）湘04民初69号民事裁定，将本院于2016年7月19日立案受理的金果投资公司诉嘉顺公司拆迁安置补偿合同纠纷一案并入本案审理。在审理过程中，本院将金果投资公司列为本案反诉原告。2019年10月16日和11月28日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。嘉顺公司的法定代表人高春柏及其委托诉讼代理人赵盛丽、邓剑，金果投资公司的委托诉讼代理人胡群、熊晓斌，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉顺公司提出诉讼请求：1.判令解除案涉《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》；2.返还嘉顺公司投入款并赔偿各项损失共计4000万元。事实和理由：2010年2月5日衡阳市嘉顺房地产开发有限公司与湖南金果实业股份有限公司（以下简称金果实业公司）签订的《房屋拆迁补偿安置协议》主要内容归纳为：金果实业公司提供位于衡阳市解放西路49号面积为20812.8平方米的土地，衡阳市嘉顺房地产开发有限公司投入资金并负责开发，金果实业公司按固定的房屋及门面面积收取回报。2010年12月8日签订的《协议主体更变协议》明确：衡阳市嘉顺房地产开发有限公司名称变更为湖南嘉顺房地产开发有限公司，金果实业公司的权利义务转让给金果投资公司，协议其他条款不变。2011年10月31日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，进一步明确了双方的权利义务，并将原协议履行期限延长至2013年10月31日。协议签订后，嘉顺公司尽最大诚信履行合同：投入近3000万元用于项目拆迁及手续的办理（实际有票开支约2000万元）；将项目规划容积率由2.0提高到4.5；取消了项目范围内横贯东西的松鸣路，直接增加可利用土地约4.5亩，大大提高了土地利用面积及效益。而金果投资公司在合同签订后，未按约定给予嘉顺公司必要的配合：提供给嘉顺公司的土地历史纠纷不断，农民持续阻工，直至合同约定的履行期限将届满时仍无法开工；金果投资公司不但未积极配合嘉顺公司做协议约定的拆迁户的工作，反而在此期间强行要求嘉顺公司增加红线外20户的拆迁任务，因该批拆迁户漫天要价，至今未能落实拆迁安置事宜。此外，项目范围内的石塘路规划也未能及时确定，亦影响项目动工时间。2014年，因房地产行业政策变化，项目报建规费、民工工资、建筑材料等价格大幅上涨，而房地产销售市场却持续低迷，成交量成倍下跌。就此，嘉顺公司数十次函请金果投资公司协商处理相关事宜，而金果投资公司要么不予答复，要么以“按合同履行”，这样一句套话打发嘉顺公司。嘉顺公司认为，本案是合作开发房地产合同纠纷。由于金果投资公司严重违约，给嘉顺公司造成重大损失，嘉顺公司投入现金和支付的费用共计2094万余元（其中费用1319万余元、工资775万余元），嘉顺公司请求解除协议和增加经济赔偿4000万元[衡阳市蒸湘区人民法院（2018）湘0408民初1442号民事判决金果投资公司返还投入款并赔偿损失35122447元、嘉顺公司近10年来人力资源投入成本775万余元，以及2018年6月双方庭外和解金果投资公司要求嘉顺公司重新进行规划设计方案调整的费用884613.04元三部分组成]，请法院依法支持。 金果投资公司辩称，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。嘉顺公司的诉请不能成立，嘉顺公司并未履行合同义务。金果投资公司是按合同约定的土地现状交付，并未违约。嘉顺公司的诉请是建立在假设金果投资公司违约的情况，由于金果投资公司没有违约，嘉顺公司的假设自然不成立，则其诉请也不成立。 金果投资公司提出反诉请求：1.确认《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》合法有效；2.确认嘉顺公司没有履行《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的向金果投资公司交付拆迁补偿安置房屋的合同义务，金果投资公司应当向嘉顺公司承担违约责任；3.确认嘉顺公司诉请解除《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》没有依据，嘉顺公司单方面擅自解除合同应当向金果投资公司承担违约责任，并判令嘉顺公司继续履行合同；4.判令嘉顺公司向金果投资公司支付自2012年2月5日计算至2019年9月5日期间的拆迁过渡补偿费每月20万元，共计206万元；5.判令嘉顺公司向金果投资公司支付自2013年6月30日计算至2019年8月30日期间的补偿安置房屋违约金7646508.36元；6.判令嘉顺公司支付未能按约办理国有土地使用权证及房屋产权证违约金186万元（计算期间为2014年6月30日至2019年8月30日）；7.确认金果投资公司根据《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》所享有的取得补偿安置房屋权利优先于嘉顺公司的债权人所主张的债权。事实和理由：合同约定，金果投资公司是以“现状”向嘉顺公司交付土地、房屋及机器设备，嘉顺公司在合同中也对此予以认可，并表示没有任何异议，且合同约定拆迁是嘉顺公司的合同义务，故金果投资公司对房屋拆迁没有违约之说。嘉顺公司所称无法拆迁的问题其实是虚假理由，在双方都没有对拆迁继续协调，也没有支付一分钱拆迁补偿费用的情况下，现在项目土地上已经没有任何人居住和占用，原来的住户不知道什么时候都已经自己拆迁离去，人去楼空了。关于规费调整、补缴土地出让金、容积率调整的问题，都是嘉顺公司作为项目开发商应当承担的市场风险和法定义务。合同签订后，由于在2013年至2014年衡阳的房地产市场低迷，商品房价格持续走低，嘉顺公司对市场预期完全丧失信心，且没有能力开发，故以拆迁困难作为借口，要求金果投资公司减少按约定应获得的房屋面积，要么要求单方解除合同。关于反诉请求中有关费用：应支付的拆迁过渡补偿费为103个月；补偿安置房屋违约金7646508.36元是以3395.43万元为基数，按每日万分之一计算2252天；未能按约办理国有土地使用权证及房屋产权证违约金186万元，是按约1000元每天计算1887天。 嘉顺公司辩称，本案是金果投资公司违约，其不存在优先权。其他答辩意见与嘉顺公司本诉的事由一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合无争议的事实综合认定如下： 1.2009年12月11日，嘉顺公司与金果实业公司签订了《房屋拆迁安置补偿框架协议》，双方对于拆迁安置事宜达成初步意见。后双方于2010年2月5日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定，金果实业公司将总建筑面积为19527.16平方米（其中办理产权的16448.05平方米，未办理产权的3079.11平方米）、房屋占地面积为17442.7平方米的土地〔土地使用证号为衡国用（2009A）第402185号，土地用途为城镇住宅〕交由嘉顺公司开发，该土地总用地面积为20812.8平方米；双方均认可开元资产评估有限公司于2009年11月6日出具的关于涉案房地产的《资产评估报告书》，被拆土地、房产、建筑物及其他辅助设施及机器设备评估价值为33954300元，其中土地评估价值为13221600元、房屋建筑物评估价值为17152300元、建筑物及其他辅助设施评估价值为3438200元、机器设备评估价值为142000元；嘉顺公司同意补偿金果实业公司约为15600平方米的建筑面积，其中商业门面建筑面积约为9250平方米、办公室建筑面积约为3950平方米、地下车库及停车场建筑面积约为2400平方米。自协议签订之日起至2011年6月底，嘉顺公司应办理好涉案房地产的道路规划变更、做好开发房地产的规划设计工作及其他相关工作，并在衡阳市房地产行政主管部门取得房屋拆迁许可证；开发期自2011年6月30日起至2013年6月30日止，嘉顺公司需在2013年6月底前将补偿房产交付金果实业公司，并于2014年6月底前办理好补偿房地产的土地使用权证及房屋产权证；涉案土地通过竞拍方式过户给嘉顺公司之前，嘉顺公司必须按照土地评估价值13221600元提供银行存款存单质押担保，担保期为嘉顺公司在衡阳市土地交易中心摘牌前五日内；在办理好涉案土地使用权证变更手续后五日内，嘉顺公司必须将涉案土地使用权抵押给金果实业公司，并于五日内在国土部门办理相关抵押手续，办理好他项权证五日内，金果实业公司配合嘉顺公司到银行申请解除对上述存款的质押；在涉案土地抵押给金果实业公司之后、拆除房屋之前，嘉顺公司必须提供符合金果实业公司要求的20590500元的银行履约保函，土地使用权的抵押期限至嘉顺公司为金果实业公司办理好补偿房产备案手续且嘉顺公司向金果实业公司提供符合金果实业公司要求的20590500元的银行履约保函后一个月内终止，履约保函的担保期至约定的补偿房产在房地部门备案到金果实业公司名下并交付其使用后一个月内终止，办理或解除担保所产生的费用均由嘉顺公司承担；在签订协议后三日内，嘉顺公司向金果实业公司支付履约定金100万元，定金期限至金果实业公司取得补偿的土地使用权证和房屋产权证之日止；嘉顺公司自办理好拆迁许可证及存单质押手续后，嘉顺公司书面通知金果实业公司腾房，金果实业公司应在嘉顺公司通知拆迁后三个月内搬迁完毕，腾空房屋后双方办理好标的物移交手续，自移交之日起至补偿房产交付之日止，嘉顺公司每月支付金果实业公司拆迁过渡期间的补偿费用2万元；涉案房屋内尚有人占有居住的（产权属金果实业公司所有），在拆迁之前，协调安置工作由嘉顺公司及金果实业公司共同负责，安置费用由嘉顺公司承担；嘉顺公司履约（包括但不限于拆迁、安置、开发）过程中所产生的一切安全及其他相关责任均由嘉顺公司承担；该协议与《房屋拆迁安置补偿框架协议》具有同等效力等。2010年4月7日，嘉顺公司与金果实业公司在衡阳市蒸湘区农村信用合作联社营业部的见证下，签订《银行存单质押担保协议》，双方约定嘉顺公司在衡阳市土地交易中心通过竞买方式取得涉案土地的使用权之前5日内，需在其开设的存款质押专用银行账户存入13221600元，该款质押给金果实业公司。后双方又在上述营业部的见证下签订了《解除银行存款质押协议书》，双方确认嘉顺公司已取得涉案土地的使用权并办理完成相关手续，双方同意解除对上述存款的质押。 2.2010年12月8日，本案双方及金果实业公司签订《协议主体更变协议》，各方确认嘉顺公司于2010年11月3日由原名称衡阳市嘉顺房地产开发有限公司变更为湖南嘉顺房地产开发有限公司；金果实业公司在衡阳市的资产、债权、债务及人员由金果投资公司承接；2010年12月8日起，《房屋拆迁补偿安置协议》的主体变更为嘉顺公司及金果投资公司，金果实业公司不再享有该协议中确定的权利及承担相应义务。 3.嘉顺公司通过土地招拍挂市场交易程序取得了涉案土地使用权，嘉顺公司在未按交易价格支付相应价款的情形下办理了相关过户手续，该土地使用证号变更为衡国用（20012）第115号。嘉顺公司在取得该宗土地的使用权后即开展拆迁工作。 4.2011年10月31日本案双方签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，双方约定:嘉顺公司对金果投资公司的拆迁补偿面积增加600平方米，即增加后的面积为16200平方米；拆迁范围内的一栋二层住宅楼（建筑面积为608.26平方米），现由金果投资公司12户职工居住，嘉顺公司补偿金果投资公司的土地实际已包含对该住宅楼的补偿，嘉顺公司需根据相关政策规定与上述居住户另行签订安置协议，每户以其居住面积为基础（约为50平方米），以不低于1500元/平方米向嘉顺公司购买房屋，超出现有居住面积部分的价格系在嘉顺公司给予的金果投资公司职工团购价的基础上优惠2%；腾空上述住宅楼的义务由嘉顺公司负担；金果投资公司负责协助嘉顺公司达成协议，如住户提出超出上述安置标准，则双方另行协商安置标准及开发时间；因石塘路建设问题、金果投资公司果仁加工场被案外人使用至2011年11月底而至金果投资公司腾空房屋时间延迟以及涉案地上住户搬迁、安置不如双方预期顺利等原因，双方将开发时间变更为2011年10月31日至2013年10月31日。 5.嘉顺公司的投入情况：（1）嘉顺公司于2009年12月22日、2010年1月22日共向金果投资公司支付保证金100万元。（2）项目建设过程中，嘉顺公司共投入了以下资金：设计费1100元、土地评估费16000元、测量费1112元、土地交易服务费190847元、土地转让费用394900.7元、抵押服务3200元、道路设计测量费15300元、公告费计500元、规划设计费用计23000元、拆迁费计91万元、地槽测量费3672元、权属调查费220元、节能报告费32000元、支付给亚鑫公司的土方预付款30万元、网管拆迁安装252548元、规划论证费用3594元、水泥（建材）4万元、石塘路建设费用共计688000元、人防易地建设费4219510元、拆迁补偿（王小毛）5万元、测量费用8000元、评估咨询费41130元、铝门及铝窗2390元、勘探费10万元、环评费74000元、水土保持方案费5万元、水预埋预留工程施工费183571.16元、临时供电施工费20万元、工程设计费40万元、线路改造协调费2万元，共计8224594.86元。上述两项资金系衡阳市蒸湘区人民法院（2018）湘0408民初1442号民事判决中查明的事实，嘉顺公司对该判决没有上诉，金果投资公司在本院审理期间对上述投入资金亦无异议，可作为认定本案事实的依据。（3）嘉顺公司主张在2018年6月与金果投资公司就案涉项目调解而支出的规划设计费用等合计647522元，金果投资公司对此无异议，应当认定为嘉顺公司的投入。（4）嘉顺公司在衡阳市蒸湘区人民法院在审理（2018）湘0408民初1442号案件中，就湖南大地德立不动产评估有限公司作出的（衡阳）湖南大地德立[2019]（估）字第0006号土地估价报告，支出的土地评估费218000元。因该土地估价报告在本案中作为认定案件事实的依据，嘉顺公司支出的土地评估费应在诉讼费用承担中一并处理。（5）嘉顺公司在本院审理期间主张为案涉项目支出的项目地块围挡喷塑费13746元、项目地块围挡费55506元，合计69252元。金果投资公司以嘉顺公司自己是项目开发单位，费用自行承担等为由不予认可。但该费用系为项目土地所支出，应当认定为嘉顺公司的投入。（6）嘉顺公司在本院审理期间主张设计咨询招待费及住宿费146039.04元，金果投资公司以与本案无关而不认可，且嘉顺公司亦未提供相应票据，故该款项主张不能采纳。（7）嘉顺公司在本案中主张的按约在存款质押专用银行账户存入13221600元造成利息损失158万元，金果投资公司以无相应证据证实而不认可，由于双方随即又签订了《解除银行存款质押协议书》，故该利息损失主张不能采纳。（8）嘉顺公司在本案中主张的近十年来为案涉项目投入人力资源成本775万余元，金果投资公司虽不认可，但考虑嘉顺公司为案涉项目多年来投入的人力资源成本客观存在，本院酌情认定嘉顺公司的该项投入为150万元。据此，上述（2）（3）（5）（8）项投入资金合计10441368.86元。 6.案涉土地项目开发过程中遇到以下问题：（1）因案涉土地少征多用的历史遗留问题突现，与此相关的人员自2011年12月开始到案涉土地上阻工，该问题经金果投资公司协调直至2013年6月才得以解决；（2）经双方以及金果投资公司的相关职工协调，嘉顺公司将项目旁一栋居住有金果投资公司20户职工的住宅楼纳入拆迁范围，该房屋拆迁工作一直未进行；（3）项目内东面住宅楼居住的金果投资公司12户职工与嘉顺公司久未形成拆迁一致意见，部分职工对于本案双方商议的房屋购置价格不予认可；（4）项目内一栋二层楼的传达室一直未腾空；（5）因多项规费在2014年后陆续上涨，项目开发成本增加。 7.2018年12月18日，衡阳市蒸湘区人民法院在审理（2018）湘0408民初1442号案件中，根据本案双方的申请，依法委托湖南大地德立不动产评估有限公司对衡阳市解放西路49号土地（面积为17742.7㎡、附件3370.1㎡用于规划道路和绿化用场）现行市场价值进行评估。2019年1月21日，湖南大地德立不动产评估有限公司作出（衡阳）湖南大地德立[2019]（估）字第0006号土地估价报告，得出的估价结果为衡阳市蒸湘区人民法院委托的位于衡阳市蒸湘区解放西路49号国有出让用地，土地使用权面积为17442.7平方米，独用面积17442.7平方米；本次评估面积为17442.7平方米。在估价期日2019年1月11日，评估设定土地用途为城镇住宅用地，土地使用权剩余年限为60.20年，设定容积率为2.0，土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、供水、排水、通讯、通气）及宗地红线内场地未平整等条件下的土地使用权价格如下：宗地土地单价为4199元/平方米；宗地面积为17442.7平方米；宗地土地总价值73241900元；大写金额为人民币柒仟叁佰贰拾肆万壹仟玖佰元整。宗地具体结果详见报告最后附表2《土地估价结果一览表》。并备注：估价对象法定优先受偿款为零，上述估价结果中未包含法定优先受偿款、抵押物权抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。在评估价值73241900元的基础上，将在项目土地开发中向人防部门非税收入汇缴结算户支付的人防易地建设费4219510元、向案涉土地所在的泉塘村民小组支付的土方款30万元、向为项目开发支付的设计费25万元和技术咨询费20万元，列入案涉土地的现有价值后，该土地现有价值为78211410元。 本院认为，本案争议焦点：1.案涉协议的性质及效力应如何认定；2.嘉顺公司诉请解除协议并返还投资款及赔偿损失有无依据；3.金果投资公司诉请继续履行协议并支付补偿款及违约金有无依据。分述如下： 关于协议性质及本案案由的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《城市房屋拆迁管理条例》（2001年施行，2011年失效）第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第四条规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。第六条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第十三条规定：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第二十二条第一款规定：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。第二十八条规定：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。本案中，讼争的《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的主要内容是：一方提供土地，另一方提供资金，双方对项目土地进行拆迁建设后将建成的房产进行分割。协议内容符合上述司法解释规定的合作开发房地产合同，故对嘉顺公司主张本案属于合作开发房地产合同纠纷的意见，本院予以采纳。上述协议名称虽为房屋拆迁补偿安置协议，亦有安置补助和拆迁过渡期间补偿等约定内容，但因嘉顺公司并非上述行政法规规定的拆迁人，项目土地又是由金果投资公司全部提供，且《城市房屋拆迁管理条例》现已失效。故对金果投资公司主张本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的意见，本院不予采纳。 关于协议效力的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，嘉顺公司具备房地产开发经营资质，且对协议效力亦无异议，故对金果投资公司确认案涉协议有效的诉请，本院予以支持。 关于协议履行及有无违约的问题。导致案涉协议未能如期履行完毕的主要原因：一是项目土地上的拆迁工作未能如期完成；二是案涉土地存在少征多用的历史遗留问题。根据案涉协议关于“金果实业公司应在嘉顺公司通知拆迁后三个月内搬迁完毕，腾空房屋后双方办理好标的物移交手续”及“腾空案涉住宅楼的义务由嘉顺公司负担；金果投资公司负责协助嘉顺公司达成协议，如住户提出超出上述安置标准，则双方另行协商安置标准及开发时间”等内容，可认定拆迁工作是双方的共同义务，须双方相互配合，才能实现合同目的；且双方在签订协议时未能预见到土地存在少征多用的历史遗留问题，对此亦未作约定。因此，本案尚不存在一方明显违约的情形，双方依法应互不承担违约责任。故本案双方互诉对方违约，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 关于协议解除的问题。本案系合作开发房地产合同纠纷，合作的基础是相互信任。案涉房产开发项目尚未建房，当时阻碍项目土地拆迁的金果投资公司的职工是否完全放弃其权益尚不明确，日前的房产开发规划亦有相应调整。嘉顺公司作为具体建房一方，据此诉请解除协议，且明确表示不会继续履行建房义务，说明双方已丧失了合作基础。如果支持金果投资公司继续履行协议的诉请，将导致生效判决无法强制执行，且达不到化解双方矛盾的目的，不利于本案定分止争，又会加重双方的诉累。因此，对嘉顺公司解除《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》的诉请，本院予以支持。至于《协议主体更变协议》，因仅涉及合同主体的变更，不涉及合同的履行，同时也是本案双方诉讼主体适格的合法依据，依法不应当解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对金果投资公司诉请继续履行协议、支付拆迁过渡补偿费及就补偿安置房屋主张优先权，本院不予支持。 关于双方在协议解除后的权利义务问题。一是风险共担与利润共享问题。双方合作开发房地产项目中的土地在合作过程中大幅升值，相比该土地投入开发时的价格以及嘉顺公司为项目开发投入情况，双方在本案项目开发中不存在亏损共担的问题，均可依法分享项目土地升值带来的利益，分享方式可根据双方的实际投入按比例分配，具体为：嘉顺公司投入10441368.86元，可在案涉土地现有价值78211410元中分配34511061.81元；金果投资公司投入项目土地时作价13221600元，可在案涉土地现有价值中分配43700348.19元。二是财产返还问题。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，嘉顺公司因项目开发登记至其名下的项目土地，依法应变更登记至金果投资公司名下，变更登记产生的费用，可按双方分享项目土地升值利益的比例（嘉顺公司44.13%、金果投资公司55.87%）负担。据此，金果投资公司应向嘉顺公司支付土地价值分割款34511061.81元；同时，金果投资公司因项目开发收取嘉顺公司100万元保证金亦应返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条规定，判决如下： 一、确认本案所涉《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》均合法有效，其中《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》自本判决生效之日解除。 二、湖南嘉顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将登记在其名下的位于湖南省衡阳市蒸湘区解放西路49号的衡国用（2012）第115号土地使用权，变更登记至衡阳金果投资有限责任公司名下。变更登记产生的费用由湖南嘉顺房地产开发有限公司承担44.13%，衡阳金果投资有限责任公司承担55.87%。 三、衡阳金果投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向湖南嘉顺房地产开发有限公司支付项目土地分割款34511061.81元。 四、衡阳金果投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向湖南嘉顺房地产开发有限公司返还保证金1000000元。 五、驳回湖南嘉顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回衡阳金果投资有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费241800元，反诉受理费减半收取计45600元，土地评估费218000元，合计505400元，由湖南嘉顺房地产开发有限公司负担223010元，衡阳金果投资有限责任公司负担282390元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 刘文斌 审 判 员 杨丽萍 审 判 员 张 健 二〇二〇年一月十日 法官助理 陈海岚 书 记 员 陈 浅