广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9509号上诉人（原审原告）：龙川，男，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码210************。上诉人（原审原告）：辛晓芹，女，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码210************。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄俊濠，广东杰泰律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨智辉，广东杰泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈秋生，男，住广东省潮州市湘桥区***********，公民身份号码445************。被上诉人（原审被告）：黄妙珊，女，住广东省饶平县**************，公民身份号码445************。上诉人龙川、辛晓芹因与被上诉人陈秋生、黄妙珊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙川、辛晓芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持龙川、辛晓芹的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由陈秋生、黄妙珊承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）龙川与陈秋生、黄妙珊在2018年5月9日签订的《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）系自愿签订，应属有效。龙川与陈秋生、黄妙珊最早在2018年1月27日就买卖广东省佛山市南海区****************************（以下简称涉案房屋）达成《房屋转让协议书》，该协议书约定了房屋价款、付款时间、办理房屋过户手续等内容。签订《房屋转让协议书》后，辛晓芹通过银行转账向陈秋生支付了100000元房款。因涉案房屋需要办理提前还贷才能过户，故龙川、辛晓芹和陈秋生、黄妙珊协商一致同意委托辛晓芹的朋友介绍的XX公司作为居间人提供居间及资金过桥等服务。龙川与陈秋生、黄妙珊及XX公司于2018年3月14日签订了《房地产买卖合同》(NO.0001399)，约定了房屋价款、交付时间、税费承担、中介费、办理按揭付款等内容。但由于XX公司所报资金过桥服务费过高，买卖双方又转而找到资金过桥服务费较低的佛山市某某房地产代理有限公司（以下简称某某公司），并在2018年5月9日与该公司签订了涉案合同重新作出约定。陈秋生当天向某某公司支付了中介费8000元（实际是辛晓芹出资）。可见，为完成涉案房屋的买卖，龙川、辛晓芹与陈秋生、黄妙珊前后签订了三份协议，三份协议约定的转让价格、税费承担等内容总体一致，足以证明双方之间对买卖涉案房屋存在真实的意思表示。涉案合同是双方最后签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效。（二）一审法院认为涉案合同存在疑点，如成交价格与目前房地产市场价格存在较大差异、卖方支付中介费8000元与一般房地产交易习惯不符、定金交付时间与合同约定不符、龙川及辛晓芹未提供任何办理申请按揭贷款的材料、未约定赎契负担方式等，故认定双方不存在房屋买卖合同关系，是错误的。1.涉案房屋所在小区被司法拍卖的房屋在2018年前后的成交价多数为12000元/㎡上下，涉案合同的单价是13230元/m²，相差不多，不存在与房地产市场价格差异大的问题。2.涉案合同是双方的意思自治，双方可自由约定中介费的承担，且合同中亦有自由选择卖方或者买方承担中介费的内容。现实交易中亦有卖方承担中介费的情形。本案之所以由卖方承担中介费，是因为辛晓芹在经济等方面对陈秋生有很多帮助，陈秋生无资金支付涉案房屋的贷款，辛晓芹还借款给陈秋生还贷。8000元中介费是辛晓芹支付给中介，陈秋生承诺有钱后再还给辛晓芹。3.关于定金交付时间与合同约定时间不符的问题。龙川与陈秋生、黄妙珊于2018年1月27日签订《房屋转让协议书》，约定龙川在签订协议之日付陈秋生、黄妙珊100000元。2018年1月30日，辛晓芹向陈秋生转账支付了100000元。双方在2018年5月9日签订涉案合同时，该100000元转化为该合同约定的定金，符合情理。签订涉案合同前，辛晓芹实际付款已远超100000元，其原因在于辛晓芹与陈秋生将双方之间的借款转变为房款，以及此前龙川与陈秋生曾签订《房屋转让协议书》等事实。4.龙川、辛晓芹在2018年4月开始已和办理按揭贷款手续的银行工作人员联系，准备相关资料。到2018年10月份，因无法联系上陈秋生、黄妙珊办理涉案房屋的查册资料，故无法继续办理按揭贷款的手续。后来一直联系不上陈秋生、黄妙珊，龙川、辛晓芹无奈选择起诉。5.关于未约定赎契负担方式的问题。龙川、辛晓芹及陈秋生、黄妙珊选择某某公司作为居间方，已包含了由某某公司一并为陈秋生、黄妙珊提供办理赎契的资金过桥服务等事宜，各方就赎契的负担方式实际有口头的约定。因各方签订合同时存在疏忽，且对房屋买卖的赎契等手续不熟悉，中介公司亦未予提醒，故没有在涉案合同中约定，符合情理。（三）龙川、辛晓芹实际已向陈秋生支付购房款共444000元，一审认定龙川、辛晓芹的付款依据不足，继而认定相关款项不是龙川、辛晓芹为购买涉案房屋而支付的购房款，违背客观事实。辛晓芹与陈秋生、黄妙珊认识多年，系比较亲近信任的朋友关系，彼此间常以姐弟、姐妹相称。1.2017年7月至8月期间，陈秋生称因经营生意的资金需要，多次向龙川、辛晓芹借现金合共121000元。2018年1月17日，陈秋生因车贷欠款被债权人扣押不能脱身，通过微信向辛晓芹求助借款，辛晓芹在2018年1月18日凌晨通过微信多次向陈秋生转账（因手机故障而分多次转账）合共29000元。因陈秋生此前提到卖房，并问辛晓芹是否要购买，辛晓芹当时表示同意购买，但双方未签订购房协议。又因龙川、辛晓芹感觉陈秋生卖房可能是因为存在经济问题，故为了保障之前的借款能顺利偿还，在2018年1月18日当天要求陈秋生出具了一份150000元(121000元+29000元)的《借条》。2018年1月27日，陈秋生、黄妙珊与龙川签订《房屋转让协议书》。因陈秋生急于拿钱支付货款，双方约定龙川、辛晓芹先付100000元房款予陈秋生。辛晓芹于2018年1月30日上午通过银行转账方式向陈秋生支付了该100000元房款。2018年1月28日，辛晓芹在银行取现150000元，打算于1月31日带回老家作为龙川娶妻的彩礼。2018年1月30日下午，陈秋生来到辛晓芹经营的棋牌室，闲聊中听到辛晓芹提及该笔款项，软磨硬泡让辛晓芹将该150000元给他，并作为涉案房屋的购房款。辛晓芹经不起陈秋生的劝说，就将150000元现金交给了陈秋生。陈秋生当天向辛晓芹出具了收据，但由于疏忽将日期误写成了2018年2月30日。2018年3月18日，陈秋生又称要付货款，向辛晓芹借3000元，辛晓芹通过微信转账支付给陈秋生。2018年4月21日、7月21日，因陈秋生没有资金偿还涉案房屋的按揭贷款，辛晓芹分别向陈秋生微信转账5000元、6000元用于还贷。2.龙川与陈秋生签订涉案合同时，双方口头约定2018年1月30日支付的100000元作为该合同约定的定金，此前的现金房款150000元及借款164000元则为房款，作为该合同附件第5条第（3）项中的部分房款。2018年7月26日，龙川又向黄妙珊银行转账支付了30000元房款。至此，龙川、辛晓芹合共向陈秋生支付了444000元房款。此后，陈秋生失踪，龙川、辛晓芹无法与之联系，导致合同无法继续履行，龙川、辛晓芹就没有再向陈秋生支付房款。龙川、辛晓芹在本案中提交的收条、借条均系陈秋生本人签名确认，所涉及的资金亦真实发生，龙川、辛晓芹与陈秋生之间的房屋买卖真实存在。龙川、辛晓芹提交的证据已足以证明支付444000元房款的事实。被上诉人陈秋生、黄妙珊未答辩。龙川、辛晓芹向一审法院提出诉讼请求：1.解除龙川、辛晓芹与陈秋生、黄妙珊签订的《房屋买卖合同》；2.陈秋生、黄妙珊返还房款444000元并支付以此为本金从解除日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.陈秋生、黄妙珊支付违约金170000元；4.陈秋生、黄妙珊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区****************************于2018年2月5日办理不动产登记，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第003X号，登记权属人为陈秋生、黄妙珊。2018年1月18日0：40分至1：01分期间，辛晓芹微信账号向微信名为“陈羽”微信账号分别转账6000元、10000元、4000元、5000元、2000元、2000元，合计29000元，转账说明均标注为借款给陈秋生。2018年1月18日，陈秋生出具一张《借条》，内容为“借款人陈秋生现因需要向辛晓芹借到现金拾伍万元，借款利息从借款之日起按商业银行同期贷款利息四倍计算支付。逾期还款利息按上述利息标准的双倍计付。还款时间为2018年2月18日。”2018年1月30日，辛晓芹的中国建设银行个人账户现金存入100000元，当日，该账户向陈秋生账户转账100000元，注明为房款，同日，陈秋生出具一张收条，载明收到辛晓芹中国建设银行转账房款100000元，其中“房”字存在涂改。陈秋生出具一张落款时间为“2018.2.30”的收条，内容为“今收到辛晓芹房款现金拾伍万元。”其中“房款”为另行添加，龙川、辛晓芹自述该收条出具时间为2018年1月30日。2018年3月18日，辛晓芹微信账号向微信名为“陈羽”微信账号转账3000元。2018年4月21日，辛晓芹微信账号向微信名为“陈羽”微信账号转账5000元，转账说明为“是帮你费房子钱。”2018年5月9日，陈秋生、黄妙珊（卖方）与龙川（买方）及佛山市某某房地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，即涉案合同，约定卖方将位于广东省佛山市南海区****************************出售予买方，房屋建筑面积为128.55平方米，成交价1700000元；交易税费由买方负担；卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押事项处理完毕；卖方在签订合同时向经纪方支付咨询及中介服务费8000元；签订本合同时买方支付定金100000元，买卖双方须于签署合同后90天内到相关银行办理按揭手续，部分楼款550000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；余款1050000元以银行按揭贷款方式支付；交易手续应在2018年10月4日前完成；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者不能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作收违约金；等等。诉讼中，龙川、辛晓芹确认签署该合同时黄妙珊并未在场签名。2018年7月21日，辛晓芹微信账号向微信名为“陈羽”微信账号转账6000元。2018年7月26日，辛晓芹通过其中国银行账号向黄妙珊转账30000元，附言为“先付你房款”。2018年11月26日，龙川、辛晓芹提起本案诉讼。一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为有效须具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致，而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定处理。本案中，龙川、辛晓芹主张其与陈秋生、黄妙珊存在房屋买卖合同关系，对此一审法院分析：第一、龙川、辛晓芹主张与陈秋生、黄妙珊存在房屋买卖合同关系的主要依据是双方在2018年5月9日签订了涉案合同，经审查，该房屋买卖合同存在诸多疑点。首先，房屋买卖合同约定的房屋成交价明显与目前房地产市场价格存在较大差异；其次，合同约定卖方支付中介费8000元也与一般房地产交易习惯不符，况且当事人也未能提供证据予以证明实际已支付了该笔款项；再次，合同约定签订合同时即2018年5月9日买方支付100000元作为定金，但龙川、辛晓芹所主张支付的定金时间为2018年1月30日，且根据龙川、辛晓芹所陈述的支付购房款的记录，签订本合同前龙川、辛晓芹已实际付款远超该金额，合同约定签订合同后90天内办理银行按揭贷款，而龙川、辛晓芹未提供任何申请办理按揭贷款的材料；最后，涉讼房屋存在银行抵押情况，考虑到当时陈秋生、黄妙珊的经济情况，合同只是在格式条款中规定陈秋生、黄妙珊在办理过户前应解除抵押，但并未约定赎契款负担方式，龙川、辛晓芹也未提供任何证据证明双方就如何赎契进行了协商。综上，一审法院认定龙川、辛晓芹及陈秋生、黄妙珊签订的涉案合同并非双方真实意愿需履行的合同，即该合同并非龙川、辛晓芹及陈秋生、黄妙珊存在房屋买卖合同关系的依据。第二、龙川、辛晓芹主张支付了购房款444000元（含定金），经审查龙川、辛晓芹主张的付款依据，一审法院对龙川、辛晓芹主张已支付了购房款444000元的意见不予采信。1.龙川、辛晓芹主张在2018年1月18日陈秋生出具的借条表明其支付了购房款150000元，其中有29000元为转账，其余为现金。经审查，在2018年1月18日0：40分至1：01分期间，辛晓芹确实通过微信转账29000元给陈秋生，但上述转账均注明为借款，且在深夜连续多笔金额不同的转账，与房屋交易中支付购房款的习惯明显不同，况且龙川、辛晓芹也未提供证据证明双方此后有将该款项转化为购房款的合意。借条上写借到现金150000元，也与龙川、辛晓芹所主张部分转账不符，在龙川、辛晓芹未提供证据证明剩余款项支付方式的情况下，一审法院对龙川、辛晓芹该主张不予采信，即并不认可根据该借条即证明龙川、辛晓芹实际支付了购房款150000元。2.龙川、辛晓芹主张在2018年1月30日陈秋生、黄妙珊出具二张收条，证明其实际支付了购房定金100000元和购房款150000元。经审查，龙川、辛晓芹所主张的购房定金100000元确有银行转账并注明为房款，但从龙川、辛晓芹提交的银行流水明细可见，当天该银行账户现金存入100000元，然后转账100000元予陈秋生账户，且该款项转账时间远在合同约定支付购房定金之前，故一审法院并不认可该笔银行转账为支付购房定金。龙川、辛晓芹提供的150000元收条落款时间为2018年2月30日，该日期明显不存在，龙川、辛晓芹主张该收条实际书写时间为2018年1月30日，属笔误，但龙川、辛晓芹并未能提供银行转账予以佐证，况且同一天银行转账100000元又现金支付150000元，分别出具二张收条，也与一般交易习惯不符，结合该收条上“房款”属于明显事后添加，一审法院对龙川、辛晓芹主张该收条以证明实际支付购房款150000元的理由也不采信。3.此后几笔小额转账虽有提及到房款，但结合前面所述房屋买卖合同及大额付款的疑点，一审法院也不确认款项的支出是龙川、辛晓芹为购买房屋而支付的购房款。综上，一审法院认定龙川、辛晓芹及陈秋生、黄妙珊之间并未形成合法有效的房屋买卖合同关系，龙川、辛晓芹依照涉案合同诉请解除合同、返还购房款、支付违约金等诉讼请求，其请求权基础均不真实合法，一审法院对龙川、辛晓芹全部诉讼请求均不予支持。至于龙川、辛晓芹实际支出的款项，龙川、辛晓芹可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回龙川、辛晓芹的全部诉讼请求。一审适用普通程序结案，案件受理费21630元（龙川、辛晓芹已预交），由龙川、辛晓芹负担。二审期间，上诉人龙川、辛晓芹向本院提交了如下证据：证据1.《房屋转让协议书》，拟证明龙川和陈秋生、黄妙珊于2018年1月27日签订《房屋转让协议书》，约定以1700000元的价格转让涉案房屋，龙川应在签订协议之日支付100000元，双方就买卖涉案房屋存在真实的意思表示；证据2.加盖有指纹的陈秋生、黄妙珊结婚证、身份证复印件，拟证明陈秋生、黄妙珊将身份资料交付给辛晓芹办理涉案房屋的买卖手续；证据3.《房地产买卖合同》，拟证明龙川和陈秋生、黄妙珊于2018年3月14日委托XX公司办理涉案房屋的涂销抵押、按揭贷款、变更登记等手续，再次证明双方存在以1700000元的价格转让涉案房屋的合意；证据4.《佛山市某某房地产代理有限公司收款收据》，拟证明龙川和陈秋生、黄妙珊委托某某公司办理涉案房屋的涂销抵押、按揭贷款、变更登记等手续，服务咨询费8000元由辛晓芹支付；证据5.《商品房认购协议》《X项目商品房买卖特别提示》《X项目不利因素即风险提示》，拟证明因涉案房屋未办理不动产权证，双方达成买卖涉案房屋的合意后，陈秋生、黄妙珊因经济困难向辛晓芹提供涉案房屋的商品房资料用以办理不动产权证；证据6.陈秋生和辛晓芹的微信对话内容截图，拟证明辛晓芹和陈秋生在微信对话中多次提到买卖涉案房屋事宜，双方就买卖涉案房屋存在真实的意思表示；证据7.辛晓芹和名称为“银行”的电话号码的短信息对话截图，拟证明辛晓芹就买卖涉案房屋与办理银行按揭贷款的人员进行沟通；证据8.龙川和微信名称为“WTXX”“XX贷款”的微信号的微信对话内容截图，拟证明龙川为买卖涉案房屋与办理银行按揭贷款的人员进行沟通；证据9.辛晓芹和黄妙珊的微信对话内容截图，拟证明黄妙珊同意将涉案房屋转让给辛晓芹、龙川；证据10.个人账户交易明细清单，拟证明辛晓芹申请贷款取现后支付给陈秋生作为房款。此外，龙川、辛晓芹申请证人龚某、李某出庭，拟证明陈秋生、黄妙珊和龙川委托某某公司就买卖涉案房屋提供中介服务，辛晓芹为此办理贷款并支付予陈秋生。陈秋生、黄妙珊没有提供新证据。经审查，龙川、辛晓芹提供的证据1至4有原件供核对，且与本案相关，本院予以采信；证据5无法证明其主张的证明内容，本院不予采纳；证据6微信名为“陈羽”的微信号在聊天过程中发送的个人照片与陈秋生身份证照片一致，微信转账记录与辛晓芹、陈秋生的转账记录吻合，且证人李某陈述陈秋生亦名为“陈羽”，故本院对该证据予以采纳，并确认系陈秋生和辛晓芹的微信对话记录；证据7、8名称为“银行”的电话号码、名称为“WTX”“X贷款”的微信号身份不明，本院不予采纳；证据9名称为“老婆小”的微信号发送的银行卡信息、转账时间和金额与辛晓芹向黄妙珊转账的信息吻合，本院对该证据予以采纳，并确认系黄妙珊和辛晓芹的微信对话记录。证人龚某关于陈秋生、黄妙珊和龙川委托某某公司就买卖涉案房屋提供中介服务的证言、李某关于辛晓芹为购买涉案房屋办理贷款的证言与本案证据相互印证，本院予以采纳。经审理，本院对一审查明的除“2018年7月21日，辛晓芹微信账号向微信名为‘陈羽’微信账号转账6000元”以外的事实予以确认。另查明：2018年1月26日，辛晓芹的平安银行账号623*************收到158000元，交易网点是平安银行上海瑞虹支行，摘要是车贷放款。2018年1月28日，辛晓芹通过柜面取款分四笔取现共158000元。2018年1月27日，陈秋生、黄妙珊作为甲方和龙川作为乙方签订《房屋转让协议书》，约定陈秋生、黄妙珊以1700000元的价格将涉案房屋转让给龙川；龙川应在双方签订该协议之日支付100000元予陈秋生、黄妙珊；在房屋产权批准过户登记之日付清；陈秋生、黄妙珊领取房产证后5个月内双方办理房屋产权过户手续“（可以考虑：甲方应以赠与的方式将该房过户给乙方）”；本协议签订后，该房屋如有应缴纳的一切税、费，概由乙方负责；本协议发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。2018年3月14日，陈秋生、黄妙珊作为甲方、龙川作为乙方与XX公司签订《房地产买卖合同》，约定陈秋生、黄妙珊以1700000元的价格将涉案房屋转让给龙川。2018年5月9日，某某公司出具收款收据，载明陈秋生支付服务咨询费8000元，经办人是龚某。龚某出庭确认陈秋生、黄妙珊和龙川之间存在房屋买卖合同关系，并陈述前述服务咨询费实际上是辛晓芹支付。微信名为“陈羽”的微信号系陈秋生的微信。微信名为“老婆小”的微信号系黄妙珊的微信。陈秋生在微信中向辛晓芹发送如下消息：2018年3月18日“姐你一会儿先借三千五给我，这三千五不入数这个来做货款的明天收到货款给你。”辛晓芹随后向陈秋生微信转账3000元；2018年4月21日“你放心她（黄妙珊）那边不会有任何问题的她（黄妙珊）说了到时候签名通知她就好”“安心的我老婆这边我都搞定了”“咱们现在赶紧抓紧时间过户才是最重要”“她也想赶紧过户”。2018年7月21日，辛晓芹向黄妙珊微信转账6000元。黄妙珊于2018年7月26日在微信中向辛晓芹提供招商银行的账号621**********526。辛晓芹于当日向该账号转账30000元，备注为“先付你房款”。黄妙珊在微信中向辛晓芹发生如下消息：2018年8月12日“房子那边怎么样了”“弄这么久很不正常”；2018年9月7日“啊姐你把那个卖房子的中介微信给我一下”“我问一下现在什么情况”；2018年9月14日“体谅一下，因为卖房子我一开始以为很简单我就什么都没有去管”。龙川、辛晓芹陈述：龙川和陈秋生、黄妙珊就买卖涉案房屋先后签订过三份合同，第一份合同是双方协商后自行签订，龙川、辛晓芹随后支付了部分款项，第二份合同是双方委托XX公司代办涂销抵押、申请贷款、过户手续，第三份合同是因为XX公司中介费用过高，所以又找某某公司代为办理。双方实际履行的是第三份合同。证人李某出庭陈述：辛晓芹为购买涉案房屋向其办理过一笔贷款，大概是16万左右，办理时间记不清是2017年1月还是2018年1月，只记得办完后就过年了；该笔贷款只能由辛晓芹取现使用，据辛晓芹说后来给了陈秋生。龙川和辛晓芹是母子关系。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、陈秋生、黄妙珊与龙川、辛晓芹是否存在真实的房屋买卖合同关系；二、如存在，龙川、辛晓芹向陈秋生、黄妙珊支付了多少购房款；三、龙川、辛晓芹关于解除与陈秋生、黄妙珊的房屋买卖合同关系以及陈秋生、黄妙珊支付违约金170000元之主张是否成立。一、关于陈秋生、黄妙珊和辛晓芹、龙川之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题首先，龙川和陈秋生、黄妙珊在2018年1月27日首次签订《房屋转让协议书》约定以总价1700000元的价格转让涉案房屋，龙川的母亲辛晓芹于2018年1月30日向陈秋生转账100000元，陈秋生当日出具收条，载明收到辛晓芹转账房款100000元；其次，龙川和陈秋生、黄妙珊分别于2018年3月14日、2018年5月9日再次签订房屋买卖合同，委托中介办理相关手续，某某公司还出具了服务咨询费的收据，某某公司的工作人员确认双方之间存在房屋买卖合同关系及辛晓芹向其支付了服务咨询费；最后，陈秋生、黄妙珊和辛晓芹的微信聊天记录亦显示双方之间存在买卖涉案房屋的意思表示，且黄妙珊自始至终对此知情。因此，本院认为，上述证据足以证明龙川和陈秋生、黄妙珊就买卖涉案房屋存在真实的意思表示，就此形成房屋买卖合同关系，一审对此认定不当，本院予以纠正。但辛晓芹并非涉案合同当事人，亦非其他两份买卖合同的当事人，其向陈秋生、黄妙珊付款并不能证明其和陈秋生、黄妙珊就此成立房屋买卖合同关系。二、关于辛晓芹、龙川向陈秋生、黄妙珊支付了多少购房款的问题因辛晓芹是龙川的母亲，并非房屋买卖合同的相对人，故辛晓芹向陈秋生、黄妙珊支付的购房款应认定为代龙川支付。本院对龙川、辛晓芹主张的444000元款项逐项分析如下：1.2018年1月18日陈秋生向辛晓芹出具《借条》载明的150000元。该《借条》出具时间在双方首次签订房屋买卖合同之前，且载明该150000元为借款。龙川、辛晓芹未提供证据证明其与陈秋生、黄妙珊约定将该借款转化为购房款，故该款项不宜认定为辛晓芹向陈秋生支付购房款。2.2018年1月30日辛晓芹通过建设银行账号向陈秋生转账的100000元。辛晓芹对该转账备注为“房款”，陈秋生同日出具收条，确认收到辛晓芹该建设银行账号“转账房款”100000元。辛晓芹的转账记录和陈秋生的收条相互印证，意思表示清晰无歧义，故该100000元应认定为辛晓芹向陈秋生支付的房款。3.陈秋生出具的落款时间为“2018.2.30”的收条载明的“房款现金”150000元。辛晓芹称落款日期为笔误，出具时间实际是2018年1月30日。对于该笔款项，辛晓芹主张该款项系通过李某办理车贷后取现，再现金支付给陈秋生，并提供了平安银行的个人账户交易明细清单和李某证言予以证明。经审查，辛晓芹确实于2018年1月26日收取平安银行车贷158000元，并于2018年1月28日全部取现。但是辛晓芹于2018年1月30日转账支付给陈秋生的100000元亦是现金存入银行后再转账支付给陈秋生，在辛晓芹未举证证明该100000元现金来源的情况下，该100000元亦可能是辛晓芹所述的车贷的一部分，故根据辛晓芹提供的现有证据不足以认定其向陈秋生现金支付了该收条所载的150000元，此其一；其二，该150000元收条存在若干疑点，除前述落款日期有误外，所载“房款”二字为人为添加，字迹从肉眼来看与前述100000元收条上的“房款”字迹不一致。再结合辛晓芹和陈秋生之间本就存在借款等其他经济往来，本院认为，不宜将该收条所载款项认定为辛晓芹向陈秋生支付的房款。4.2018年3月18日辛晓芹向陈秋生微信转账的3000元。陈秋生在微信中称该款项为借款，无证据证明双方约定该借款转化为辛晓芹支付房款，故该款项不应认定为辛晓芹向陈秋生支付的房款。5.2018年4月21日辛晓芹向陈秋生微信转账5000元。根据双方微信聊天记录和辛晓芹的转账说明可知，该款项是用于支付陈秋生的房贷。鉴于双方本就存在借款等其他经济往来，无证据证明双方约定该款项转化为辛晓芹支付房款，故该款项不应认定为辛晓芹向陈秋生支付的房款。6.2018年7月21日辛晓芹向黄妙珊微信转账的6000元。双方在转账时未约定该款项性质，且因辛晓芹和陈秋生之间本就存在借款等其他经济往来，无证据证明双方约定该款项转化为辛晓芹支付房款，故该款项不应认定为辛晓芹向陈秋生支付的房款。7.2018年7月26日辛晓芹通过中国银行账号向黄妙珊转账的30000元。因辛晓芹是根据黄妙珊提供的账户转账，转账附言为“先付你房款”，辛晓芹随后将转账操作结果发送给黄妙珊，黄妙珊确认收到，故应认定双方均确认该款项为龙川支付房款，该款项应认定为辛晓芹向陈秋生支付的房款。综上所述，本院认定辛晓芹代龙川向陈秋生、黄妙珊支付房款130000元（100000元＋30000元）。三、关于龙川、辛晓芹要求解除与陈秋生、黄妙珊的房屋买卖合同关系以及陈秋生、黄妙珊支付违约金170000元之主张是否成立的问题如上所述，因龙川和陈秋生、黄妙珊就涉案房屋存在真实的买卖合同关系，本案并无充分证据证明合同内容并非当事人的真实意思表示，该合同亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，至2018年7月26日，辛晓芹就涉案合同代龙川向陈秋生、黄妙珊支付购房款130000元，但陈秋生、黄妙珊至今未继续履行合同，超过合理期限，导致龙川的合同目的不能实现，陈秋生、黄妙珊的行为构成根本违约，龙川请求解除双方的买卖合同关系，合法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，涉案合同自龙川在本案的应诉材料送达陈秋生、黄妙珊之日即2019年2月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”龙川根据涉案合同第十一条关于卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用之约定，请求陈秋生、黄妙珊返还已支付房款，并支付成交价1700000元的10%即170000元作为违约金，符合法律规定和合同约定。陈秋生、黄妙珊就违约金数额未提出抗辩，故本院对龙川的上述请求均予以支持。因龙川仅支付房款130000元，上述违约金已足以弥补其损失，故本院对龙川关于已支付房款自合同解除之日起开始计付利息之诉请不予支持。因辛晓芹并非合同当事人，本院对其基于合同提出的解除合同、返还房款、承担违约责任之诉请均不予支持。综上所述，龙川的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。辛晓芹的上诉请求不成立，本院予以驳回。本案因当事人在二审提交新证据而改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24079号民事判决；二、确认陈秋生、黄妙珊和龙川于2018年5月9日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年2月7日解除；三、陈秋生、黄妙珊于本判决发生法律效力之日起十日内向龙川返还房款130000元；四、陈秋生、黄妙珊于本判决发生法律效力之日起十日内向龙川支付违约金170000元；五、驳回龙川的其他诉讼请求；六、驳回辛晓芹的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21630元，由龙川、辛晓芹负担11062元，陈秋生、黄妙珊负担10568元；二审案件受理费21630元，由龙川、辛晓芹负担11062元，陈秋生、黄妙珊负担10568元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年一月二十日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡