江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8734号上诉人（原审被告）：苏州红鸟人装饰有限公司，住苏州市人民路**，统一社会信用代码：91320508072790304D。法定代表人：杨国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马剑，江苏鹿鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏林泽，男，1989年10月18日生，汉族，住，住福建省周宁县/div>委托诉讼代理人：周鲁，上海市树声(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周克，上海市树声(昆山)律师事务所实习律师。原审第三人：昆山博伟建筑装饰有限公司，住所地建设昆山市花裙子蓬青路******房，统一社会信用代码：913205836945030581。法定代表人：潘志卫，系该公司总经理。上诉人苏州红鸟人装饰有限公司（以下简称红鸟人公司）因与被上诉人苏林泽、原审第三人昆山博伟建筑装饰有限公司（以下简称博伟建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初15740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。红鸟人公司上诉请求：1.撤销江苏省昆山市人民法院民事判决书(2018)苏0583民初15740号第一项判决；发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由苏林泽承担。事实和理由：一、本案争议焦点一即一审法院在未就租赁合同所涉争议租赁标的物即涉案临时仓库的归属权或租赁权问题作出认定的前提下，就判决红鸟人公司应向苏林泽支付争议标的物租金是错误的。二、本案争议的焦点二系所谓“买卖不破租赁”的租赁合同承继和相对性问题，一审法院作了本末倒置的错误法律适用。三、本案一审判决结果引发各方利益的混乱，造在案结事生，违背事物的基本逻辑与利益平衡的法律功能。苏林泽辩称，1.不存在篡改合同的情况，合同第一条第一款中明确写明了并配套场地包含外面违章建筑。违章搭建就是原产权人出售给苏林泽的。2.虽然该建筑系违章建筑，根据相关的法律规定，租赁合同有可能无效，但红鸟人公司实际使用该厂房，根据最高院的解释中明确规定，实际使用人也应按照合同约定支付相应的租金。房屋的实际情况现在仍然存在的，也继续由红鸟人公司使用。红鸟人公司应按照约定支付相应的租金。3、在固定资产转让及厂房租赁合同书中，对于租金是以年度56万确定的，并未细分违章部分是否有租金，所以红鸟人公司主张减少租金没有任何依据。苏林泽向一审法院起诉请求：1.判令解除原所有权人与红鸟人公司签订的厂房租赁合同；2.判令红鸟人公司支付2017年5月1日至2018年7月31日的部分拖欠租金人民币176834元给苏林泽(要求支付至红鸟人公司实际搬离之日)；3.判令红鸟人公司承担本案诉讼费、保全费等所有费用。苏林泽明确第1、2项诉请：要求判令原所有权人与红鸟人公司签订的《固定资产转让及厂房租赁合同书》中租赁部分的条款即苏林泽、红鸟人公司现在针对涉案房屋（昆山市立德企业家园29栋1室及临时建筑）实际履行的租赁协议；2.要求判令红鸟人公司支付租金自2017年5月1日至2019年4月30日，（因2019年2月1日至4月30日租金根据合同应在2019年2月1日之前支付，故苏林泽要求红鸟人公司支付上述租金），少支付的租金共计277633.3元。一审法院认定事实：2015年7月5日，昆山博伟家具饰品有限公司（以下简称博伟家具公司）（甲方）与红鸟人公司（乙方）签订《固定资产转让及厂房租赁合同书》，第一部分：固定资产转让；甲、乙双方达成全部设备设施协定转让总价计300万元人民币，并含甲方控制人潘志伟名下厂房为期一年的租金；第二部分厂房租赁中约定：一、出租范围：甲方提供位于昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园29栋1室、3室厂房1-4层(计5200平方)和另外29栋3室一层(计900平方)板材仓库出租给乙方。二、租金约定：1、第一年租金：地址座落在****的，产权面积1980平米，实际使用面积2700平米，以及900平米板材仓库临时建筑，已含在转让总价中；；地址座落在****的产权面积1900平米，实际使用面积2500平米，年租金人民币44万元。2、第二年开始租金：地：地址座落在****的权面积1980平米，实际使用面积2700平米，以及900平米板材仓库临时建筑，年租金人民币56万元；地址；地址座落在****的面积1900平米，实际使用面积2500平米，年租金人民币44万元。合计年租金人民币100万元。含税，甲方开具相应租赁发票给乙方。3、租金支付办法：第一年租金为44万元人民币，从2015年8月1日起按季度付款：第二年开始合同期内的年租金100万元人民币，按季度支付。三、出租时间：租赁期限为10年，自2015年8月1日至2024年7月31日止。自2018年8月1日(第四年起)开始厂房租金在原来约定的年租金基础上按5%每年增长，但租金不得高于市场价。如果需要延长期限的，至少在期满前三个月办理有关手续。自乙方付完第一笔款项后，甲方开始进场地，甲方开始移交全部厂房和仓库。…六、双方合作承诺：合作期10年，10年内甲方违约放弃合作，甲方赔付乙方违约金人民币伍拾万定；如乙方违约放弃合作，则乙方赔付甲方人民币伍拾万元违约金。期满如双方无异议的提前三个月再签订继续合作协议，如不再继续合作的任何一方须至少提前三个月通知对方。八、甲方如果计划出售厂房，甲方有提前知情权和优先购买权。本合同中地址座落在29栋3室的部分为非甲方产权，目前由甲方承租，甲方租期到期后，该部分由甲方出面协助乙方完成租赁手续。九、违约责任：甲、乙双方中任何一方如要提前终止租赁关系(不可抗力除外)，必须向对方赔偿六个月的租金作为违约金。第三部分：本合同期满或因解除而终止时，单个交易合同尚在履行期间的，存续的单个交易合同仍适用本合同。上述合同有昆山博伟家具饰品有限公司法定代表人“潘志伟”签字并加盖公司公章，另红鸟人公司加盖公章。2016年6月30日，潘志卫（卖方、甲方）与苏林泽（买方、乙方）签订《厂房出售合同》，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议，乙方购买甲方坐落于昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园29号1室厂房三层，厂房建筑面积1874.45平方米，并配套场地包括外面违章搭建。购买总价为900万元。本合同主体及责任，甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任。合同尾部甲方处有潘志卫、潘宇轩签字。同年7月11日，潘志卫、潘宇轩就上述房屋与苏林泽签订存量房买卖合同，并于8月15日，昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园29号楼1室不动产权过户至苏林泽名下，不动产权号苏（2016）昆山市不动产权第0023828号层数三层。2016年11月18日，博伟家具公司以及法定代表人潘志卫向红鸟人公司发出《委托付款书》：贵单位与本公司签订了昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园29幢1室和3室及搭建的仓库的租赁合同。委托贵单位自2016年8月1日起将贵单位应付给我单位的29幢1室和搭建的仓库房租款（时间2016年8月1日-2017年1月31日）共计28万元付给苏林泽。苏林泽于2016年12月2日收到28万元，2017年5月9日收款14万元、2017年6月17日收款91166.7元、2017年8月8日收款108000元（备注立德企业家园2017年8月1日-10月31日房租）、2017年11月1日收款108000元（备注立德企业家园2017年11月-2018年1月房租）、2018年1月31日收款108000元（备注2018年2月1日-2018年4月30日房租）、2018年4月27日收款108000元（备注2018年5月1日-2018年7月31日房租）、2018年7月27日收款113400元（备注房租）、2018年10月30日收款113400元（备注房租）、2019年1月26日收款113400元（备注房租）。庭审中苏林泽、红鸟人公司对上述付款金额无异议。庭审中，红鸟人公司提供《场地使用协议》一份，甲方为博伟家具公司，乙方未标明，经双方协商，就立德园区东边院墙内空地约800平方的开发借用，双方达成以下条款。一、位点：29和27栋厂房东边，具体位置见合同附件，面积月800平方左右。二、由甲方全额出资建设（包括：地坪：地坪搭建、围栏、每电到位、3个卷帘门等）。三、从建成后的15天起算，甲方有权免费使用三年，三年期满后权属归乙方（包括乙方建好的房屋原封不动一同无偿移交乙方）。四、三年期满，甲方如需继续使用，需提前三个月通知对方。如甲方不需要再使用，则乙方有权支配该房屋，另甲方在建筑此项目后，若出给他人，乙方有权知悉并将收取一定比例管理费（按以后行情待定）。九、从2014年3月15日起至2017年3月14日止，甲方免费使用该段空置地。协议落款时间为2014年2月19日，乙方处由代表“潘文斌”签字。对于该份证据，苏林泽发表质证意见称，真实性不予认可，乙方不明确，协议不具备生效条件，且即使真实，也是甲方与案外人的合同关系，红鸟人公司无权据此不支付租金。庭审中，红鸟人公司对于其支付的金额解释如下：因2017年3月15日起该临时建筑的产权发生转移后，该临时建筑的新产权人联系到红鸟人公司，向红鸟人公司释明临时建筑的产权已发生变化，根据主房、临时建筑的面积比例向苏林泽支付了相应的租金，具体折算方式是我方根据合同约定，主房面积为2700平米，临时建筑是900平米，共计3600平米，红鸟人公司实际使用的主房租赁面积为2700平米，按季度14万元折算应调整为10.5万元，而现实红鸟人公司支付了10.8万元，考虑的是不贬损苏林泽的租赁权益。2017年5月9日支付了14万元，其中已就2017年3月15日之后不应支付于苏林泽的临时建筑的部分予以支付，故在2017年6月17日该次支付租金中进行相应的扣减。另红鸟人公司陈述《场地使用协议》中乙方为立德企业家园区的经营管理方即昆山立盛物业咨询管理有限公司，就临时建筑的租金一直以现金方式向该公司缴纳租金，但未能提供相应的收据或记账凭证予以佐证。2018年6月4日，苏林泽向红鸟人公司邮寄《催缴房租通知函》，内容如下：贵司承租的位于昆山市其配套的临时房屋、设施等等，原所有人潘志卫、潘宇轩已经于2016年转让给我，贵司对此转让行为知晓并同意继续履行。根据贵司与原所有人潘志卫、潘宇轩签订的租赁合同，贵司在2018年8月1日前的年租金为人民币56万元，按季度支付，每季度应支付房租人民币14万元，但贵司自2017年开始，每期房租均不足额支付。我方多次催促贵司支付足额的房租，但贵司一直不予理睬。现我方正式通知贵司，请贵司在接函后五日内将应支付的全部租金支付给我方。红鸟人公司于次日签收该通知函。2018年6月14日，苏林泽向红鸟人公司邮寄《解除租赁合同通知函》，内容如下贵司在2018年8月1日前的年租金为人民币56万元，按季度支付，每季度应支付房租人民币14万元，但贵司自2017年第2季度开始，每期房租均不足额支付。我方之前多次催促贵司支付全部房租，但贵司一直不予理睬。我方本着诚实守信、公平合理的原则，于2018年6月4日再次发函给贵司，要求贵司接函后5日内支付拖欠的租金，否则由贵司承担不利后果，但贵司还是不予理睬。现我方正式通知贵司，我方解除与贵司的租赁合同，请贵司在接函后十日内搬离现租赁厂房并将使用期间的所有租金支付给我方，同时将厂房恢复原样后交付给我方。被告于次日签收该通知函。另查明，博伟家具公司于2016年7月26日企业名称变更为博伟建筑公司，公司股东为潘志卫、潘宇轩，法定代表人为潘志卫。以上事实有《固定资产转让及厂房租赁合同书》、《厂房出售合同》、《委托付款书》、《场地使用协议》、《催缴房租通知函》、《解除租赁合同通知函》、银行明细、付款凭证、物流单以及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，第三人博伟家具公司与红鸟人公司签订《固定资产转让及厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，就合同书中第二部分厂房租赁内容的约定，双方形成房屋租赁合同关系。对于涉案房屋即昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园的29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑，租赁合同中约定年租金人民币56万元，并未具体细分，租金按季度付款，租赁期限自2015年8月1日至2024年7月31日止。租赁期间内，第三人的法定代表人潘志卫以及另一股东潘宇轩将昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园的29栋1室以及板材仓库临时建筑出售给苏林泽，后苏林泽收取红鸟人公司自2016年8月1日起的租金，苏林泽、红鸟人公司均已实际行动表示继续履行第三人与红鸟人公司形成的房屋租赁合同约定。庭审中苏林泽诉称合同约定，其中自2018年8月1日租金在原来约定的年租金基础上按5%每年增长，故自2016年8月1日-2019年4月30日期间的租金应为1561000元，截止该阶段最后付款时间2019年2月1日，红鸟人公司向苏林泽共计支付租金1283366.7元，尚欠租金277633.3元。对此红鸟人公司辩称，900平米板材仓库临时建筑自2017年3月15日起不属于苏林泽所有，故已将该部分租金交至实际所有权人昆山立盛物业咨询管理有限公司，但红鸟人公司未能提供任何付款证据材料，一审法院认为首先在第三人与被告签订的租赁合同中，未对29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑各自的租金进行具体约定，而是采取整体年租金金额的约定方式；其次并未约定自2017年3月15日起，900平米板材仓库临时建筑的租金应单独交付他人，而是约定均向第三人支付；最后在苏林泽提供的《厂房出售合同》中，出售标的亦包括板材仓库临时建筑且在2016年11月18日，第三人向红鸟人公司发出《委托付款书》中，亦要求红鸟人公司将29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑的租金交付苏林泽；综上，苏林泽、红鸟人公司实际行为均在继续履行原租赁合同，且双方并未对29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑另行约定，截止庭审之日，红鸟人公司均在使用29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑，故红鸟人公司应按租赁合同约定向苏林泽足额缴纳租金，故对于苏林泽主张红鸟人公司应支付自2016年8月1日至2019年4月30日租赁期间剩余租金277633.3元的诉请请求，一审法院予以支持。现苏林泽基于红鸟人公司未足额支付租金且经催交后未履行主张解除与红鸟人公司就昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园的29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑形成的房屋租赁关系，一审法院认为《固定资产转让及厂房租赁合同书》中并未对合同解除的情形进行约定，现红鸟人公司在承租期间于一直继续支付每季度大部分的租金，并未迟延履行主要债务，且不存在合同目的不能实现的情形，故苏林泽基于上述事由主张合同解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持，故苏林泽于2018年6月14日向红鸟人公司邮寄《解除租赁合同通知函》并不产生合同解除的法律效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州红鸟人装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏林泽租金277633.3元；二、驳回原告苏林泽的其他诉讼请求。案件受理费5464元，由被告苏州红鸟人装饰有限公司负担。公告费300元，由被告苏州红鸟人装饰有限公司负担。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。红鸟人公司提交：1.厂房出售合同的两个版本，红鸟人公司称，一份是苏林泽在一审当中提交的经过涂改的一份厂房出售合同，另一份是苏林泽在引发诉讼之前通过微信将厂房出售合同传递于红鸟人公司工作人员的一份微信图片打印件。该两份证据明显是红鸟人公司是事后经过篡改提交一审法院。在原始的未经涂改的厂房出售合同中，最后一句明确了是以房产证为准。故房产证之外的标的物，就排除在买卖交易的范畴，而苏林泽向一审法院提交的是有意篡改的，其应对篡改的证据，承担不利的诉讼后果。苏林泽质证认为：红鸟人公司提交的是复印件，真实性不予认可。根据该证据，在前面书写部分也写了并配套场地，包括外面违章建筑，双方的意思是很明确的。只是说后面有产证部分，按照产证为准。互相之间不存在矛盾，也不存在着我们篡改相应事实的情况。红鸟人公司提交：2.涉案仓库临时建筑，业经昆山市行政管理执法局行政执法确定涉案建筑物为立盛物业咨询管理有限公司（以下简称立盛物业公司），即本案一审当中红鸟人公司一直主张的立盛物业公司所有，并要求立盛物业公司承担改正义务，故苏林泽无权处分涉案临时建筑。苏林泽质证认为：对证据形式上的真实性予以认可，但不认可红鸟人公司的证明目的。立盛物业公司作为物业方，城管局在发现有违章情况时，向其出具整改通知，是履行行政权力，并不能认定为该物业就属于立盛物业公司所有。同时在该违章建筑的违章、拆除、协调等过程中，一直是由苏林泽进行协调的，包含开会等都是由苏林泽参与的。红鸟人公司提交：3.苏州红鸟人装饰有限公司委托关联公司爱乐多(昆山)家具有限公司记账凭证8页。红鸟人公司称，该记账凭证系其委托关联公司爱乐多(昆山)家具有限公司转帐支付，该支付主体也是向苏林泽租金的支付主体。苏林泽质证认为：对红鸟人公司提供的2017年5月20日、2017年6月20日、2017年9月15日、2018年2月20日、2018年4月20日、2018年6月20日、2018年11月20日等记账凭证的真实性不予认可，这是红鸟人公司单方制作的，没有相应的转账凭证佐证；从形式上看，该凭证也与苏林泽没有关联性，系案外人的真假未知的凭证；该凭证上记载的金额也与苏林泽主张的金额不一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，博伟家具公司与红鸟人公司签订的《固定资产转让及厂房租赁合同书》出租范围为“昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园29栋1室、3室厂房1-4层(计5200平方)和另外29栋3室一层(计900平方)板材仓库”。博伟家具公司与苏林泽签订的《厂房出售合同》约定的出售范围为“昆山市花桥镇蓬青路888号立德企业家园29号1室厂房三层，厂房建筑面积1874.45平方米，并配套场地包括外面违章搭建”。博伟家具公司向红鸟人公司书面告知合同权利义务转让的《委托付款书》载明“委托贵单位自2016年8月1日起将贵单位应付给我单位的29幢1室和搭建的仓库房租款（时间2016年8月1日-2017年1月31日）共计28万元付给苏林泽”。苏林泽已经承继第三人昆山博伟家具饰品有限公司与红鸟人公司签订的《固定资产转让及厂房租赁合同书》中出租方权利义务内容。根据上述证据，900平米板材仓库临时建筑在博伟家具公司出租范围内及苏林泽承继的出租方权利义务范围内。红鸟人公司提出不应向苏林泽支付900平米板材仓库临时建筑租金的主张，本院认为不能成立，理由如下：一、涉案租赁合同对租赁物的出租是整体出租，整体计算租金。并未单独列出900平方米板材仓库临时建筑的租金，在租金计价上也未约定以建筑面积计算租金。二、红鸟人公司提供的博伟家具公司与未具名的第三方签订的协议即便属实，该协议约定是“三年期满，甲方如需继续使用，需提前三个月通知对方。如甲方不需要再使用，则乙方有权支配该房屋，另甲方在建筑此项目后，若出给他人，乙方有权知悉并将收取一定比例管理费”。该协议并无任何三年期满后未具名的第三方有权直接收回房屋，并可另行租赁的约定。红鸟人公司主张应另向立盛物业公司支付900平方米板材仓库临时建筑的租金，缺乏依据。三、红鸟人公司主张已另向立盛物业公司支付900平方米板材仓库临时建筑的租金，仅有单方记账凭证，没有相应的转账凭证、对方收款凭证佐证，缺乏实际支付依据。综上，苏州红鸟人装饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5464元，由上诉人苏州红鸟人装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年一月三日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。