山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初2654号 原告：刘新奎，男，1962年6月12日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：蒋光亮，山东恒昶律师事务所律师。 被告：刘建军，男，1969年7月27日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：王迎波，昌邑法源法律服务所法律工作者。 被告：昌邑市土地储备中心，住所地：昌邑市文昌南路167号。 法定代表人：张秀文，主任。 委托诉讼代理人：杨学军，该单位副主任。 委托诉讼代理人：姜蓬勃，山东倡义律师事务所律师。 被告：昌邑市奎聚房地产开发有限公司，住所地：昌邑市育新街203号6幢104（二楼）。 法定代表人：徐同泰，经理。 委托诉讼代理人：刘光磊，该公司职工。 原告刘新奎与被告刘建军、昌邑市土地储备中心、昌邑市奎聚房地产开发有限公司（以下称奎聚开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘新奎及其诉讼代理人蒋光亮，被告刘建军委托诉讼代理人王迎波，被告昌邑市土地储备中心委托诉讼代理人杨学军、姜蓬勃，被告奎聚开发公司委托诉讼代理人刘光磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新奎向本院提出诉讼请求：1.依法确认2010年11月23日原告以刘建军名义与被告昌邑市土地储备中心签订的《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》被拆迁人的权利由原告享有，并判令回迁楼房昌邑市、38号附房归原告所有；2.判令被告协助原告将回迁楼房昌邑市、38号附房确权登记到原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月6日，原告购买被告刘建军解放路房产一处，因该房产未更换新门牌号导致未立即办理过户，2010年在双方未办理完变更过户登记的情况下，该房产地段就进行了拆迁改造。2010年11月23日，原告按照片区拆迁指挥部要求以被告刘建军名义与被告昌邑市土地储备中心签订了《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》。拆迁安置协议签订后，原告按照协议约定将拆迁房、房产证等交付给了被告昌邑市土地储备中心（该片区拆迁指挥部），原告办理了原房屋评估、回迁楼抓阄等整个拆迁过程，并支取了拆迁补偿款等。2013年7月24日，被告昌邑市土地储备中心和被告奎聚开发公司将安置房Ａ区1号楼4单元302室及38号附房交付给原告，原告向被告奎聚开发公司补交了面积差价房款，并向物业公司缴纳了回迁房维修基金。但自交房至今各被告相互推诿，以各种理由拒绝为原告办理产权不动产登记，严重损害了原告的合法利益。因此，为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，请求依法判决。 被告刘建军辩称，我方认为我方与原告所签订的房屋买卖协议书以及原告用我方名义所签订的拆迁补偿安置协议无效，双方因此取得的财产及权利相互返还，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告昌邑市土地储备中心辩称，我们认为本案原告主体不适格，昌邑市建设交通片区拆迁改造建设指挥部根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《昌邑市人民政府关于城市房屋拆迁补偿安置的意见》规定，于2010年11月23日与刘建军签订《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》，该协议中被拆迁人为刘建军而不是本案原告。根据合同相对性原则，本案原告既不享有上述合同权利，也不承担相关义务，因此本案原告主体不适格。第二，被告昌邑市土地储备中心主体不适格，本案争议的《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》是2010年11月23日由昌邑市建设交通片区拆迁改造建设指挥部与刘建军签订的，并非昌邑市土地储备中心签订，只是在合同签订后，根据统一要求，在协议上加盖了昌邑市土地储备中心印章，昌邑市土地储备中心不是该合同主体。另外，昌邑市土地储备中心不承担城市房屋征收拆迁安置补偿等行政职责，故昌邑市土地储备中心作为本案被告不适格。综上，请求法院依法驳回原告对被告昌邑市土地储备中心的起诉。 被告奎聚开发公司辩称，我公司针对刘建军、刘新奎这一户的情况咨询了房屋确权交易机构，确权部门的回复是刘建军与刘新奎在原房屋拆迁之前未在房产交易机构进行房屋交易确权，原房屋交易未完成，对拆迁后的房屋应先确权到刘建军名下，再由刘建军过户给刘新奎，故我公司请求法院依法驳回原告对我公司的起诉。 原告围绕诉讼请求向本院提交了昌房权证改字第××号房产证、协议书、《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》（附建设交通片区被拆迁房屋腾空交接验收单）、三和苑Ａ区1号楼4单元302房款发票、三和苑房屋交接单、代收维修基金收款收据、物业管理费收款收据、代收其他费用收款收据、信访事项登记表相关证据，本院组织各被告进行了证据质证。各被告对以上证据的真实性无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月6日，被告刘建军（卖方、甲方）与原告刘新奎（卖方、乙方）签订协议书一份，约定甲方将其所有的位于昌邑市的房子（房产证及土地产权全部，房产证号为昌房权证改字第××号，楼房建筑面积61.41平方米；附房建筑面积11.66平方米）以107000元的价格转让给乙方，并约定自2009年10月6日起该房产与甲方无任何关系。协议书签订后，原告刘新奎向被告刘建军付清了房款，被告刘建军亦向原告交付了房屋，但双方一直未办理房屋权属变更登记手续。 2010年，涉案房屋所在的建设路交通片区进行拆迁改造，该片区的土地使用权由被告奎聚开发公司竞得。2010年11月23日，原告刘新奎以被告刘建军的名义作为乙方（被拆迁人）与昌邑市土地储备中心作为甲方（拆迁人）签订《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定对涉案房屋实行房屋产权置换，被拆迁住房有证建筑面积61.41平方米，未确权面积8.89平方米；附房有证建筑面积11.66平方米，未确权面积0.03平方米。甲方和指挥部为乙方在建设交通片区（利民街以南、文昌南路以西、解放路以东、新兴街以北）提供回迁安置楼房。乙方选择多层回迁楼户型为77平方米，确保分配地下室，另有附属物补偿费7350.3元。回迁安置时，由指挥部统一组织，根据选择户型通过抓阄确定姓名顺序，依确定的姓名顺序一次性抓取楼房号。房屋产权调换后，由该宗土地竞得人协助乙方根据被拆迁房屋产权性质及土地使用性质办理房产证和土地证，改变产权性质和拆除原合法面积的费用由乙方承担。协议还对临时安置补助费、搬迁补助费、搬迁时间与奖励、交付款方式及时间以及其他事项进行了约定。原告刘新奎在该协议尾部乙方处签署了刘建军以及自己的姓名，并书写了自己的联系电话131××××7577，被告昌邑市土地储备中心在甲方处加盖公章。协议签订当日，原告向昌邑市建设路交通片区拆迁改造工程指挥部交验了房屋，并在被拆迁房屋腾空交接验收单中房屋交出人（房主）处签字确认，拆迁改造工程指挥部收回了涉案房产的房产证。 经拆迁置换以及原告向被告奎聚开发公司补交面积差价款27584元后，原告购买的昌邑市建设路94号昌房权证改字第××号房产最终置换为昌邑市房产（楼房面积81.1平方米，含38号附房，面积11.6平方米）。2013年7月24日，被告奎聚开发公司向原告交付该回迁安置楼房，并代收了该楼房的维修基金及其他费用。原告接收安置房产后一直居住使用至今，但该房产至今未办理不动产权属登记手续。 本案原、被告双方争执的焦点是昌邑市（含38号附房）房产的权属问题。 原告主张，原告与被告刘建军签订的买卖房屋协议书真实有效，被告刘建军已将昌邑市建设路94号昌房权证改字第××号房产转让给原告，原告付清房款后被告已向原告交付房屋，只是因为没有更换新的门牌号，测绘公司无法测绘，所以未及时办理过户，双方已在协议书中约定自2009年10月6日起该房产与被告刘建军无关。原告按照拆迁指挥部的要求以被告刘建军的名义与昌邑市土地储备中心签订了拆迁补偿安置协议，并且交验了拆迁房屋，拆迁安置后，原告缴纳了面积找补差价款，接收了回迁安置房屋，并缴纳了维修基金、物业管理费等费用。原告认为拆迁房屋已经灭失，物权已经不存在，原房产证已经交由拆迁指挥部按规定进行了注销，即原房产的相关权利已经不存在，但基于原房产而置换的回迁楼房，原告作为实际产权人履行了相关付款以及占有使用等事实。按照原告与昌邑市土地储备中心签订的拆迁协议，原告享有该拆迁协议中被拆迁人的实际权利，回迁安置楼房的所有权应归原告所有，拆迁协议约定被告奎聚开发公司有义务协助将回迁楼房直接确权登记到原告名下，故原告要求被告履行协助义务。 被告刘建军主张，原告与被告签订的协议书是无效合同，因为该协议书既违背了法律、法规关于以出让方式取得土地使用权的房地产不得转让的规定，又没有取得房屋共有人刘建军配偶李冬梅的书面同意，因而是无效的。该房屋不能及时办理过户的原因就是因为该房屋的性质不能转让。拆迁安置补偿协议的相对方是刘建军与昌邑市土地储备中心，该合同被拆迁人的权利与义务也应由刘建军享有和履行，与原告无关。原告接收房屋以及缴纳各种款项均是建立在刘建军的权利义务之上，原告履行的只是刘建军的代理职责。 被告昌邑市土地储备中心称，拆迁改造行政职能由拆迁改造工程指挥部负责，昌邑市土地储备中心没有参加被拆迁房屋的征收、拆迁以及相应的安置补偿工作，只是根据相关规定，在拆迁安置补偿协议上加盖了公章，昌邑市土地储备中心不是相应合同主体，具体的征收以及拆迁安置补偿情况被告均不了解。被告的职责主要是国有土地被征收后由土地储备中心集中收储，同时承担国有建设用地招拍挂之前的相关工作。 被告奎聚开发公司称，拆迁安置补偿协议是被告刘建军与被告昌邑市土地储备中心签订的，与奎聚开发公司无关联。回迁楼房的前身被拆迁楼房的房产过户纠纷是原告与刘建军之间的个人纠纷，我公司没有权利界定回迁楼房的权利人。针对刘建军、刘新奎这一户的情况我公司咨询了房屋确权交易机构，确权部门的回复是刘建军与刘新奎在原房屋拆迁之前未在房产交易机构进行房屋交易确权，原房屋交易未完成，对拆迁后的房屋应县确权到刘建军名下，再由刘建军过户给刘新奎，我公司只有协助房屋所有权人办理房屋确权的义务，但因涉案房屋牵扯个人之间的房产纠纷，故我公司无法协助其办理房屋确权。 本院认为，涉案被拆迁房屋所有权性质为刘建军个人所有，其土地使用权权属性质为国有，并不影响被告刘建军对该房屋进行转让。被告刘建军与原告刘新奎签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应系合法有效。原告按约定将购房款交付被告刘建军后，被告刘建军的合同目的已经实现，虽然原告接受楼房后因双方尚未办理楼房不动产权属变更登记手续原告未实现取得楼房所有权的合同目的，但依据协议书原告享有取得涉案楼房权属的期待权。在该期待权实现前，原告与被告昌邑市土地储备中心签订了拆迁补偿安置协议，该协议的合同目的对原告来说，是原告以自己的期待权为对价置换拆迁安置楼房；对被告昌邑市土地储备中心来说，是以将来的拆迁安置楼房为对价换取原告取得楼房权属的期待权。该协议虽以被告刘建军的名义签订，但并不损害该被告的合法权益，也不违反有关法律强制性规定，因而合法有效。该协议虽然是由原告与被告昌邑市土地储备中心签订，但在协议签订前被告昌邑市奎聚开发有限公司已经取得了该楼房所在片区的建设用地使用权，该协议中“房屋产权调换后，由该宗土地竞得人协助乙方根据被拆迁房屋产权性质及土地使用性质办理房产证和土地证”的有关约定以及被告昌邑市奎聚开发有限公司向原告实际交付拆迁安置楼房并收取楼房维修基金的行为，表明被告昌邑市奎聚开发有限公司对该协议约定内容知情并实际履行了向原告交付拆迁安置楼房的合同义务，同时该被告收取原告房屋维修基金的行为为后期办理不动产权属登记也做了一定的准备。据此，本院认定该协议系原告与被告昌邑市土地储备中心、被告昌邑市奎聚开发有限公司的三方协议，该协议中被拆迁人的权利和义务由原告刘新奎享有和承担。按照协议约定，协助原告办理不动产权属登记手续的义务应由被告昌邑市奎聚开发有限公司履行。原告要求其他被告协助办理不动产权属登记手续，无事实和法律依据，本院不予支持。拆迁安置楼房的所有权是一种物权，未经依法登记不发生效力，故在拆迁安置楼房经不动产权属登记部门确权之前，原告要求确认拆迁安置楼房归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条及其他法律规定，判决如下： 一、原告刘新奎以被告刘建军名义与被告昌邑市土地储备中心于2010年11月23日签订的《昌邑市建设交通片区住宅房屋拆迁补偿安置协议》中被拆迁人的权利由原告刘新奎享有； 二、被告昌邑市奎聚开发有限公司协助原告刘新奎办理昌邑市（含38号附房）房产的不动产权属登记手续； 三、驳回原告刘新奎的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告昌邑市奎聚开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王静波 二〇二〇年一月二十日 书记员  王海燕