襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初726号原告：王道启，男，1965年7月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。被告：湖北同利投资有限公司，住所地：武汉江汉区国贸新都****。法定代表人：赵毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。被告：武汉江城置业有限公司襄阳分公司，住所，住所地襄阳市鱼梁洲经济开发区明珠路div>法定代表人：江成雨，该公司经理。第三人：郭芙娜，女，1961年2月28日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：谭柏翔，湖北长久律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭寅，湖北亘恒律师事务所律师。原告王道启与被告湖北同利投资有限公司（以下简称同利公司）、武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城置业襄阳公司）、第三人郭芙娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王道启及其委托诉讼代理人丁春雷、被告同利公司委托诉讼代理人覃松、第三人郭芙娜委托诉讼代理人谭柏翔、谭寅到庭参加诉讼，被告江城置业襄阳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王道启向本院提出诉讼请求：1.判令同利公司、江城置业襄阳公司共同履行《绿洲花园购房定购合同书》、《商品房买卖合同》，向王道启交付绿洲花园（B-301）房屋并协助办理产权登记；2.王道启对同利公司享有的工程债权和同利公司应承担的诉讼费抵销购房款项，不足部分12023.96元，由王道启向同利公司补足；2.本案诉讼费用、财产保全费由同利公司、江城置业襄阳公司承担。事实与理由：2007年8月15日，同利公司与王道启签订《鱼梁洲绿洲花园室外配套工程承包合同》，约定王道启承包由同利公司和江城置业襄阳公司合作开发的绿洲花园室外配套工程；2008年5月12日、王道启与同利公司签订《绿洲花园购房定购合同书》，约定王道启定购绿洲花园（B-301）型房屋，总价款为509725元，并约定“抵水电工程款，按最后决算的工程款数额，不足部分再补足”。因同利公司与江城置业襄阳公司系合作关系，绿洲花园项目登记为江城置业襄阳公司所有，同利公司与江城置业襄阳公司应共同向王道启承担法律责任。王道启为维护自身合法权益，特诉至法院。同利公司辩称，1.王道启与同利公司之间的建设工程合同纠纷对同利公司欠付王道启的工程款认定有误，目前同利公司申请再审，工程款金额调减后，以房抵工程款的前提不再存在。2.订购合同系同利公司原项目部经理张朝枚伪造项目部印章签订，张朝枚无权处分该房屋，其签订的订购合同属无权代理，属于无效，对该合同的签订，同利公司不知情。3.就算订购合同有效，也只是一般的以物抵债意向协议，其订购合同履行内容为签订正式的商品房购销合同，据此该订购合同不具备商品房买卖合同性质，双方之间并未建立商品房买卖合同关系。因此，同利公司无义务向王道启履行交房、办证的义务，请求驳回王道启的诉讼请求。江城置业襄阳公司未到庭答辩，但其提交的书面意见称，诉争房屋其公司未对外销售。第三人郭芙娜向本院提出诉讼请求：1.判令同利公司与郭芙娜签订的《商品房买卖合同》继续履行，在条件成就的情况下协助郭芙娜办理不动产权证明；2.诉讼费由同利公司承担。事实与理由：郭芙娜与同利公司签订了《商品房买卖合同》，约定郭芙娜以500000元的价格购买其开发的“绿洲花园”项目B-301别墅，郭芙娜付清了房款。同利公司将该房屋交付给郭芙娜，郭芙娜交纳了物业管理费，进行装修并入住至今。故其作为诉争房屋的实际权利人有权参加诉讼并提出独立的请求权。同利公司应当继续履行该合同。为维护自身合法权益，特向法院申请参加诉讼。另外，针对王道启的主张，郭芙娜陈述1.王道启的定购合同效力低于郭芙娜与同利公司签订的商品房买卖合同。2.从履行过程来看，郭芙娜与同利公司对合同履行进程高于王道启与同利公司对于合同的履行进程。3.郭芙娜履行合同的付款义务全部完成，且已从同利公司转移占有该房屋。同利公司辩称，同利公司与郭芙娜签订商品房买卖合同时，并不知情与王道启签订定购合同的事实，同利公司对郭芙娜的商品房买卖合同予以认可。同意在条件成就时，协助办理不动产产权登记。王道启辩称，郭芙娜作为有独立请求权第三人参加诉讼，争议的是诉争房屋的产权，依法应当以争议标的交纳诉讼费用，才能以此诉讼地位参与诉讼，否则不能以该地位参与诉讼。郭芙娜诉请的商品房买卖合同是无效合同，请求驳回其的请求。江城置业襄阳公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月12日，同利公司与王道启签订（定）合同号（2008-9）《绿洲花园购房定购合同书》，约定：肖桂香定购同利公司的绿洲花园（B-301)型别墅，总价款为509725元、面积为203.89㎡；付款方式为：签订本合同时交付购房定金，签订定购合同后10日内交付首付款并签订《商品房购销合同》。该份定购合同中备注“抵水电工程款，按最后决算的工程款数额，不足部分再补足”。该合同首部甲方为同利公司，并盖有同利公司襄阳项目部印章，乙方为肖桂香（原王道启妻子，现已离婚）。该合同尾部甲方处有同利公司襄樊项目部的公章及经办人张朝枚的签字，乙方处有经办人王道启的签名。上述定购合同签订后，同利公司与王道启至今未签订正式的《商品房购销合同》。2010年11月26日，王道启因与江城置业襄阳公司、同利公司建设工程合同纠纷一案向本院提起诉讼，请求：1、确认王道启对二被告享有工程债权1301772.24元。2、王道启与同利公司所签订的《绿洲花园购房订购合同书》有效，二被告协助王道启办理绿洲花园F-203和B-301房屋交付和房屋产权登记手续。3、二被告向王道启支付拖欠工程款44636.04元及逾期付款的违约金。2011年10月19日，本院作出（2011）襄新民初字第7号民事判决，确认：一、同利公司于判决生效之日起10日内向王道启支付剩余工程款1234312.24元及该款自2010年11月26日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；江城置业襄阳公司对上述款项承担连带偿还责任；二、驳回王道启的其他诉讼请求。江城置业襄阳公司不服该判决，提出上诉。2012年7月4日，襄阳市中级人民法院作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00037号民事裁定，认为江城置业襄阳公司与同利公司二者之间关系的案件正在审理之中，因该案审理结果影响本案处理，本案应等待该案处理结果出来后，才能确定江城置业襄阳公司在本案中是否应承担责任，裁定：撤销（2011）襄新民初字第7号民事判决，发回重审。在重审期间，王道启于2013年12月31日撤回了起诉，本院裁定予以准许。上述案件审理期间，本院依据王道启的申请，于2010年12月16日查封了本案诉争的B-301房屋。2013年3月28日，本院依据王道启的申请作出（2012）鄂襄新民初字第01300号民事裁定，对本案诉争的B-301房屋进行续行查封，查封期限为一年。并于同年4月10日向襄阳市住房保障和房屋管理局发出（2013）鄂襄新保执字第00044号协助执行通知书。2014年5月14日，王道启就上述纠纷再次提起诉讼，并申请对案涉房屋采取保全，本院于2018年9月29日对本案诉争的B-301房屋再次预查封。审理中，同利公司提起反诉，要求王道启赔偿工程不合格造成的损失1300000元。本院于2018年7月20日作出（2014）鄂襄新民初字第00839号民事判决，认定同利公司襄阳项目部与王道启签订（定）合同号（2008-8）和（定）合同号（2008-9）《绿洲花园购房定购合同书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。同利公司襄阳项目部系同利公司下属分支机构，其所产生的民事责任，应由同利公司承担。上述两份定购合同的购房款957136.2元应冲减同利公司应付王道启的工程款。遂判决：同利公司向王道启支付工程款44636.04元，并支付从2008年12月26日起按年利率6%计算至款付清为止的利息损失；驳回王道启的其他诉讼请求；驳回同利公司的其他诉讼请求。王道启与同利公司不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉。2019年2月11日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终4087号民事判决，认定：一审法院认定事实属实，二审法院依法予以确认。原判认为同利公司襄阳项目部与王道启签订的两份《绿洲花园购房定购合同书》，系合同双方真实意思表示，属有效合同，本院予以认可。虽然以F-203、B-301、A7房屋上以房抵款合同关系成立，但涉案房屋并未实际交付，以房抵工程款合同未履行完毕，且因同利公司、江城置业襄阳公司对绿洲花园房屋存在一房二卖的情况，在王道启起诉时，同利公司、江城置业襄阳公司均未能向王道启交付房屋。上诉人王道启提起本案建设工程合同纠纷之诉，请求确认本案工程欠款，但基于上述建设工程合同关系之外的以房抵款合同关系，同时请求履行上述以房抵款合同，并主张同利公司、江城置业襄阳公司协助办理绿洲花园F-203、B-301房屋交付和产权登记手续，以及在以房抵款合同未实际履行完毕的情况下，称工程款除抵销以上两套住房后，还抵销A7房屋的300000元，主张支付拖欠的工程款44636.04元及逾期付款违约金，本院不予支持，经一审法院及本院释明，王道启不变更诉讼请求，本院只对欠付工程款数额予以确认。判决：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2014)鄂襄新民初字第00839号民事判决；2.上诉人王道启对上诉人同利公司因于2007年8月15日签订的《鱼梁洲绿洲花园室外配套工程承包合同》而享有工程债权1234312.24元；3.驳回上诉人王道启一审中的其他诉讼请求；4.驳回上诉人同利公司一审中的反诉请求。同利公司不服该判决，向湖北省高级人民法院申请再审，2019年12月16日，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民申3876号民事裁定，指定湖北省襄阳市中级人民法院再审本案。另查明，2005年，“绿洲花园”项目已取得了项目开发“五证”,即《国有土地使用权证》(证号为:襄阳国用2003第37200505)、《用地规划许可证》(证号为:2004002)、《建筑规划许可证》(证号为:2003009)、《建筑工程施工许可证》(证号为:420601200408080101)、《商品房销(预)售许可证》(证号为:2005001)。2007年5月,同利公司、武汉江城置业有限公司（以下简称江城公司）、江城置业襄阳公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”项目更名为“香榭丽舍”,但未在有关部门备案。2009年底,同利公司与江城公司、江城置业襄阳公司因上述“绿洲花园”项目发生纠纷,江城公司向襄阳市中级人民法院提起诉讼,同利公司也向襄阳市中级人民法院起诉江城公司,襄阳市中级人民法院将两个案件同时指定本院审理。2012年10月8日,本院作出(2010)鄂襄新民初字第95号民事判决,确认襄阳市鱼梁洲“绿洲花园”项目中尚未出售的房地产所有权(处分权)和已出售的房地产收益权归同利公司所有。江城公司不服,上诉于襄阳市中级人民法院,襄阳市中级人民法院于2013年5月8日作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00001号民事判决:撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2010)鄂襄新民初字第95号民事判决，驳回同利公司的诉讼请求。同利公司又不服,向湖北省高级人民法院申请再审。2013年12月18日,湖北省高级人民法院作出(2013)鄂民监二再终字第00087号民事判决:维持襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳中民三终字第00001号民事判决。理由是:同利公司与江城公司的《项目合作合同》,从合同约定及查明的事实看,所确定的权利义务关系,符合房地产项目转让法律关系特征,对于江城公司的1060万元投资款,名义上虽为江城公司已投资款,但并非实际投入的数额,而是包含了一定的转让增值收益,不符合房地产合作开发法律关系特征,故该款应视为转让项目的对价款更为合理;双方名为房地产合作开发,实为房地产项目转让合同;因同利公司已撤回对江城公司的违约之诉,且返还江城公司的投资款总额亦未达到合同约定的1060万元,故对其确权的诉讼请求不予支持。再查明，2012年1月1日,郭芙娜从其建设银行43×××44账户转款190000元至赵毅5240***5735账户,次日，同利公司向郭芙娜出具收据一份，载明“今收到郭芙娜交来香榭丽舍小区B-301号房预付款，金额为190000元”。同年3月18日，郭芙娜从其建设银行43×××44账户再次转款300000元至赵毅5240***5735账户,次日，同利公司向郭芙娜出具收据一份，载明“交款单位为郭芙娜，收款方式为转账，金额300000元，收款事由为系交来香榭丽舍小区B-301号房购房款”。2013年1月16日,同利公司与郭芙娜签订《商品房买卖合同》，主要约定:1.郭芙娜购买香榭丽舍（绿洲花园）B-301号房,该商品房用途为住宅,层高3米，建筑层数地上3层。建筑面积202.39㎡,按整套房屋计价500000元;2.付款方式,采用分期付款的办法。其预订金转入房款，余款支付办法双方协议;3.交房期限,该商品房经分期综合验收合格;4.产权登记约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,……。同日，郭芙娜又向同利公司支付现金10000元。同利公司向郭芙娜出具收据，载明:收款事由为郭芙娜交来B-301号房购房款（香榭丽舍小区）。其后襄阳聚居缘物业服务有限公司(以下简称聚居缘物业公司，系香榭丽舍小区的物业服务公司)与郭芙娜签订《住宅室内装饰装修服务协议》、《香榭丽舍管理规约》,收取了郭芙娜B-301房的装修押金1000元、水电押金1000元、物业管理费、卫生费、车位费、装修垃圾清运费3300元,并于2013年6月6日向郭芙娜出具了相应《收据》。2019年3月18日，襄阳华润燃气有限公司对B-301房进行了天然气管道安装工程，郭芙娜支付安装费3500元。本院认为，依法成立的合同自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的民事责任。本案中,同利公司襄阳项目部与王道启签订的《绿洲花园购房定购合同书》，系合同双方真实意思表示，属有效合同。同利公司辩称其项目负责人张朝枚无权出售房屋、其私刻公章与王道启签订的《购房定购合同书》无效的意见,根据其法定代表人赵毅的《委托书》,张朝枚有权代表同利公司就“绿洲花园”（香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务,至于其是否有权对外签订售房合同属授权不明,王道启有理由相信张朝枚有权代表同利公司出售房屋,依法构成善意购买,故张朝枚与王道启签订的《购房定购合同书》有效;其加盖的“湖北同利投资有限公司合同专用章”是否真伪,不影响其代表同利公司售房行为的法律效力。故该意见,本院不予采纳。同利公司与郭芙娜签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律禁止性规定,亦为有效合同,应平等受到法律保护。王道启述称该合同系在诉争房屋被查封后签订，属无效合同，虽然同利公司与郭芙娜签订《商品房买卖合同》前，诉争房屋已被本院查封，但查封债务人的财产，仅仅只是限制了处分权，而非剥夺其所有权。在未进一步由法院代为处分其财产，并清偿债务之前，被执行人仍不丧失其对该财产的所有权，其对财产的处分权也不因此而彻底丧失。不能因该查封事实的存在而认定双方签订的商品房买卖合同无效，且该案王道启已经撤诉，因查封而对同利公司的权利限制即消失。故对该意见，本院不予采纳。综合对比双方各自履行合同的客观事实,王道启通过以房抵款的方式与同利公司签订的《绿洲花园购房定购合同书》,时间上虽早于郭芙娜与同利公司签订的《商品房买卖合同》,但王道启并未按照定购合同约定签订正式商品房购销合同，涉案房屋也未实际交付;而第三人郭芙娜虽晚于王道启购买,却已全部履行合同付款义务,同利公司亦将案涉房屋向郭芙娜交付。故对郭芙娜主张同利公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，在条件成就的情况下及时协助办理不动产权证明的主张，本院予以支持。对于王道启主张同利公司、江城置业襄阳公司履行案涉定购合同，向其交付诉争房屋，办理产权登记并抵销王道启对同利公司的部分工程债权的请求，因其合同事实上已履行不能,且本院向王道启释明后，其不变更诉讼请求，故本院对其请求予以驳回。王道启还称郭芙娜所交案件受理费有误，不能作为独立请求权第三人参加诉讼的意见，因郭芙娜的诉求是同利公司协助其为诉争房屋办理产权登记手续，该类纠纷的案件受理费应按件收取，其预交的案件受理费符合法律规定，故对该抗辩意见，本院不予采纳。江城置业襄阳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提出答辩及提供证据，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法予以缺席判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下:一、驳回王道启的诉讼请求；二、湖北同利投资有限公司继续履行与郭芙娜签订的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)B-301号房屋的《商品房买卖合同》，并在条件成就之日起五日内协助郭芙娜办理不动产权登记手续。王道启预交的案件受理费8900元，保全申请费2820元，合计11720元，由王道启负担。郭芙娜预交的案件受理费80元，由湖北同利投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 刘 桢人民陪审员 刘 虹人民陪审员 崔险峰二〇二〇年一月二日法官助理钟阳书记员周琼