广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2108号原告：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区芙蓉东路178号南枫碧水花城6栋首层。法定代表人：段玉芬，该司总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该司职员。被告：李彩云，女，1981年11月13日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：梁会才，男，1968年12月18日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：梁剑锋，男，1953年4月7日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告：梁剑锋，男，1953年4月7日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）与被告李彩云、梁剑锋物业服务合同纠纷一案。本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南枫物业公司的委托诉讼代理人孙中宙，被告李彩云的委托诉讼代理人梁会才、梁剑锋及被告梁剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南枫物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年8月至2019年8月物业服务费13340.88元；2、支付物业服务费违约金3919.44元；3、支付2015年-2018年住宅专项维修资金1211.92元；4、支付2019年7月水费及公摊费100.72元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了南枫碧水园二手房A1栋104房，被告从2014年8月开始无故欠交房屋专项维修资金、物业服务费、2019年7月份水费及公摊费用等合计14653.52元，经原告催收，被告仍拒绝缴纳。依据《南枫碧水园物业服务合同》第三章第七条约定：“当月物业服务费、业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园物业服务中心缴纳，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一缴纳违约金”，因此计算出违约金3919.44元。根据《物业管理条例》第四十一条及第六十五规定，原告履行了物业管理服务义务，被告无故拖欠物业服务费，故原告提起本案诉讼。被告李彩云辩称：一、本案未依法召开业主大会或采用书面征求业主意见法定程序，证明原告与业委会签订《物业服务合同》是恶意串通违反法律的无效合同，原告违反了《物业管理条例》第十二条第一款、合同法第五十二条第（二）项和第（五）项的规定。原告凭无效《物业服务合同》收取物业费非法侵占被告的合法权益。被告在购买房屋时与原告签订《前期物业服务合同》没有书写双方履行到什么期限，该合同属永久合同，被告与原告至今未签订《物业服务合同》，为此，原告未按《前期物业服务合同》规定的标准收费，本案是原告违约造成被告拒缴物业费的。二、原告进驻碧水园进行物业服务，是住宅建设单位采用擅自选聘物业企业的行为，不合法且非法侵占广大业主合法权益。三、原告对被告居住的A1-104房没有履行服务职责。原告拒绝与被告签订《物业服务合同》、未与被告核对项目收费、拆除被告供水设施等、未解决被告家里进污水问题。四、请求撤销原告违反《中华人民共和国合同法》规定与业主委员会签订的《物业服务合同》。五、原告收取物业费与《前期物业服务合同》规定的收费标准不相符，原告收费乱涨价没有事实和法律依据。被告拒缴物业费的原因有原告物业服务不合格、小区多次进行公用设施配置与改造等。六、《物业管理条例》规定了八项业主可拒缴物业管理费的情况。被告梁剑锋辩称：其不是涉案房屋的业主，与李彩云也不是夫妻关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告未有证据证明梁剑锋是涉案房屋业主，也无证据证明与李彩云是夫妻关系。2014年4月27日，原告（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。物业管理服务期限为肆年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止。其中合同第五条约定，物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.84元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.32元……。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方就物业服务事项、要求与标准、权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。2018年1月30日，原告（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）再次签订《物业服务合同》，约定选聘原告对韶关市浈江区北江中路33号南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。其中管理服务期限为肆年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.92元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.45元；3、商铺按建筑面积每月每平方米2.5元；4、政府所定的其他收费项目，按政府相关规定的标准收取。物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，建设单位未交付给业主的物业，由建设单位依照本合同第五条约定的标准交纳物业服务费。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方亦就物业服务事项、要求与标准、权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。此后，原告一直对被告李彩云所在小区提供物业服务至今。2013年间，被告李彩云入住南枫碧水园A1栋104房，房屋面积为252.48平方米，原告一直提供物业服务。被告李彩云拖欠2014年8月至2019年8月的物业服务费及2015年至2018年的住宅专项维修资金，原告因多次催收无果，诉至本院。诉讼过程中，原告南枫物业公司提供相关欠费清单，显示一、被告李彩云南枫碧水园A1栋104房屋欠交物业服务费13340.88元，欠费期限为2014年8月-2019年8月。二、服务费违约金3919.44元（从违约之日计起，每月按30天计算至2019年8月31日，当月的违约金=当月应收物业管理费×1%×月数）。三、房屋维修资金1211.92元（2015年至2018年，每年302.98元）。另外，原告在诉讼过程中表示因被告李彩云已支付了2019年7月水费及公摊费，故原告放弃该项请求。此外，本院根据原告提供的地址因未能达相关应诉材料及开庭传票，进行公告送达，产生公告费260元，公告期间被告李彩云、梁剑锋得知诉讼情况，参加庭审活动。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告未有证据证明梁剑锋是涉案房屋业主，也无证据证明与李彩云与是夫妻关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告因无该方面证据，对梁剑锋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同对包括被告李彩云在内的业主均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告在南枫碧水园小区内提供了物业管理服务，被告李彩云接受了原告的物业服务，双方之间建立了物业服务关系，被告李彩云应按合同约定履行交纳相关费用的义务。原告要求被告李彩云支付所欠的物业费13340.88元符合法律规定，本院予以支持。另外，专项维修资金是在物业服务合同中约定交纳及使用的款项，业主应履行合同约定的交纳义务，故原告主张被告李彩云交纳房屋维修资金1211.92元，本院予以支持。对于原告要求被告李彩云承担违约金3919.44元，因双方合同约定：“逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。”故原告主张从违约起支付违约金，有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。此外，原告在诉讼过程中表示因被告李彩云已支付了2019年7月水费及公摊费，故放弃该项请求，本院对此不再处理。关于被告李彩云提出原告与业委会签订《物业服务合同》未依法召开业主大会或采用书面征求业主意见法定程序，是无效合同等的答辩意见，本院认为，业主委员会是由业主选举产生，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，双方均应认真遵守履行。至于被告李彩云对小区公共设施配备改造及对业主委员会不满意等问题，可另循途径解决。被告李彩云参加了诉讼活动，公告费应由原告负担。此外，被告李彩云的辨解意见，虽未能提供相关证据证明，缺乏理据，而不予采纳。但原告在今后的物业服务过程中，应主动加强服务意识，提高服务质量，尊重业主提出的意见建议，提高绿化、卫生等公共的服务，维护业主权利，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李彩云应于本判决生效之日起十日内支付2014年8月起至2019年8月物业服务费13340.88元及违约金3919.44元给原告韶关市南枫物业服务有限公司。二、被告李彩云应于本判决生效之日起十日内支付2015年至2018年的房屋维修资金1211.92元给原告韶关市南枫物业服务有限公司。三、驳回原告韶关市南枫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由被告李彩云负担，公告费260元，由原告韶关市南枫物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  王国卿人民陪审员  蓝 茜二〇二〇年一月十三日法官助理邹叶凤书记员丘美英