山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0212民初4211号 原告（反诉被告）：魏亭，男，汉族。 原告（反诉被告）：张晓云，女，汉族。 以上二原告之共同委托诉讼代理人：李冰浩、魏现兰，系上海锦天城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李玉玲，女，汉族。 被告（反诉原告）：左振刚，男，汉族。 以上二被告之共同委托诉讼代理人：左一鸣，男。系以上二被告之子。 被告（反诉原告）：左一鸣，男，汉族。 被告（反诉被告）：中嘉国泰保理（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。 法定代表人：王拥群，执行董事。 委托诉讼代理人：申栋，男，汉族，系公司员工。 原告魏亭、张晓云与被告李玉玲、左振刚、左一鸣、中嘉国泰保理（深圳）有限公司（以下简称中嘉国泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏亭、张晓云之委托诉讼代理人李冰浩、魏现兰，被告左一鸣一并作为李玉玲、左振刚之委托诉讼代理人，被告中嘉国泰公司之委托诉讼代理人申栋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏亭、张晓云向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告李玉玲于2017年5月4日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、依法判令被告李玉玲、左振刚、左一鸣向原告返还已付定金10.5万元；3、被告李玉玲、左振刚向原告返还已付首付款140万元，并由被告中嘉国泰保理（深圳）有限公司对该部分首付款承担担保代偿义务；4、被告李玉玲、左振刚向原告支付110万元；5、被告李玉玲、左振刚向原告支付已付居间费11万元；6、被告承担本案诉讼费、保全费、担保保险费、律师费等全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月4日，原告与被告李玉玲、左一鸣在案外人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）的居间下签订《青岛市存量房屋买卖合同》、《居间服务协议》等相关文件，约定由原告购买被告名下坐落于青岛市崂山区户房产一处，房屋总价550万元（买卖合同第五条），居间服务费为11万元（居间合同第三条）。同时约定，任何一方违约，应承担违约责任，并向守约方赔付全部居间服务费。同日，原告与被告李玉玲、左振刚、中嘉国泰保理（深圳）有限公司签订《担保支付协议》，约定由被告中嘉国泰保理（深圳）有限公司对140万元购房款提供担保代偿协议，担保服务费为14000元，根据协议约定原告支付的140万的购房款应由被告中嘉国泰保理（深圳）有限公司代为偿还。合同履行过程中，原告已经依约支付购房定金10.5万元、首付款140万元、居间服务费11万元、担保服务费14000元，但因被告违约，致使房屋买卖合同一直无法继续履行。 被告李玉玲、左振刚、左一鸣辩称，原告是违约的，通过书面给原告邮寄了解除合同通知书，根据合同约定超过15天付款就解除合同并赔付20%的违约金，违约金的数额是从已付款中多退少补。 被告中嘉国泰公司辩称，原告第一条和第二条诉讼请求与我公司无关。对于第三条诉讼请求，根据法院对于双方房屋交易过程中违约情况去判定。第四条、第五条诉讼请求与我公司无关。不同意原告的第六条诉讼请求，因我公司仅作为双方首付款的担保方，不存在违约责任。 李玉玲、左振刚、左一鸣向本院提出反诉请求：1、依法判令解除其与魏亭、张晓云于2018年5月4日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、判令魏亭、张晓云支付的10万元定金不予返还；3、判令被告魏亭、张晓云向反诉原告支付违约金143万元（按照违约金约定数额上限130%），若定金与违约金只能选择其一，选择违约金；4、判令魏亭、张晓云反诉原告支付名誉损失费30万元；5、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月4日，反诉原告与反诉被告魏亭、张晓云在青岛链家兴业房地产经纪有限公司的居间下签订《青岛市存量房屋买卖合同》等相关文件，约定由反诉被告购买反诉原告名下位于青岛市崂山区户房产一处，房屋总价550万元，同时约定任何一方违约，应承担违约责任。合同履行中，因被告一直无法按期支付第二笔首付款66万元，原告多次通过电话、微信联系被告要求支付剩余款项，被告在约定期限内均未按期支付并逾期超过十五日，按照合同约定第十条（三）（3）买受人出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。因反诉被告违约，致使房屋买卖合同一直无法履行，导致反诉原告购买的新房无法如期交齐款项而面临违约被收回的损失，反诉被告行为已构成违约。另外，魏亭、张晓云通过朋友找到原告单位领导同事称反诉原告讹诈其钱财，给反诉原告造成不良影响。 魏亭、张晓云针对反诉请求辩称，反诉原告系合同的违约方，所以其无权向反诉被告主张任何权利，应依法驳回其诉讼请求。反诉原告的第四项诉讼请求与本案不是同一法律关系，无权在本案中主张。 中嘉国泰公司辩称：反诉第一到第四条与本公司无关，第五条与本诉答辩意见一致。 经审理查明，2018年5月4日，李玉玲作为出卖人、左一鸣作为李玲玉委托代理人与作为买受人的魏亭、张晓云签订《青岛市存量房买卖合同》，约定魏亭、张晓云购买李玲玉位于青岛市崂山区户房屋，涉案房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为人民币5500000元。买受人于2018年5月4日将第一笔定金100000元自行支付给出卖人，买受人支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分，定金外其他房款的付款方式为贷款。买受人于2018年5月11日前将第一笔购房款1400000元自行支付给出卖人，买受人于2018年6月28日前将第二笔购房款660000元以理房通支付的方式支付出卖人。买受人拟贷款金额为3300000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，本合同终止，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担，买受人支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，居间方收取的所有费用不予退还。申请购房贷款，双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续。逾期履行本合同约定的义务超过十五日的、标的房屋被查封或限制转让导致买受人无法取得房屋所有权”的、出卖人拒绝将房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。出卖人出现根本违约情形的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。买受人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。 2018年5月4日魏亭向左一鸣支付定金100000元，此外还额外向左一鸣多支付5000元房款，两项款项共计105000元。2018年5月10日，魏亭向李玉玲支付购房款140万元。 2018年5月4日，涉案房屋出卖人李玉玲与买受人魏亭、张晓云共同与案外人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》约定由魏亭、张晓云向青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付110000元居间服务费。同时约定如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。该《居间服务合同》签订后，魏亭、张晓云即向青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付110000元居间服务费。 2018年5月4日，李玉玲、左振刚作为甲方，魏亭、张晓云作为乙方共同与案外人丙方中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司签订《担保支付协议》，约定中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司收取的担保服务费为14000元在协议签署当日由魏亭、张晓云一次性支付。如经丙方审查，甲乙双方满足该协议约定的支付条件，乙方根据丙方要求支付该笔购房款后，发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除买卖合同或法院判决解除合同的情况，如甲方未在上述买卖合同的解除协议或判决、调解书中约定时间内返还购房款的，则丙方应在期限届满后收到乙方提交购房款转款证明文件原件（包括但不仅限于购房款收条）、上述买卖合同的解约协议或判决、调解书以及先关及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方支付乙方已按本协议约定支付的该笔购房款。自丙方代偿后，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方追偿。2018年5月8日，魏亭、张晓云向中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司支付14000元。 经查，涉案房屋买卖双方未在2018年6月15日前办理首次贷款申请手续，魏亭、张晓云亦未再支付涉案房屋剩余房款。 2018年7月25日，李玉玲通过青岛链家兴业房地产经纪有限公司向魏亭、张晓云发出解除合同通知函，决定单方解除房屋买卖合同。 2018年8月8日，李玉玲将涉案房屋抵押给青岛凤凰岛典当有限公司。左一鸣称，当时跟本诉原告沟通过首付款的问题，因为其走贷款程序要很长时间，所以要求先给一部分首付款，后期涉案房款钱没有及时给付，是为买新房做了一个典当手续。 原告魏亭、张晓云提交2018年4月16号至2018年8月7日之间聊天记录，证明：1、2018年4月16日，涉案合同签订前，两原告和被告达成购房协议，因房价上涨，被告意图通过无代理权解除涉案房产的购房意思。后在两原告让步、中介多方沟通的情况下，才促成涉案合同签署。2、本案是双务合同，两原告于2018年6月28日向被告支付66万元房款的前提是，被告应于2018年6月15日之前配合两原告办理好银行贷款手续，但被告未能在上述期间内协助两原告办理贷款手续。3、因被告未能在合同约定时间内协助办理贷款申请手续，导致原贷款银行的审批手续无法继续，两原告不得不重新找贷款银行。且因为被告的违约行为，导致两原告的贷款成本大幅上升，会给两原告造成较大的损失。两原告具有履约能力，但因被告违约在先，两原告有权行使先履行抗辩权。4、被告行为已经违反《房屋买卖合同》的约定，构成根本违约，应承担违约责任。被告李玉玲、左振刚、左一鸣质证称，对证明事项1，这是在签订正式合同前双方对于成交价格的谈判，与本案无关；对证明事项2，原告称付清首付款的前提是走完面签程序不成立，合同虽约定面签在首付尾款付清之前，但并非支付首付款的法定和必要条前提。 原告提交青岛链家工作人员“AA赵”与被告左一鸣的微信聊天记录，证明被告未按合同约定在6月15日之前配合原告办理贷款手续，构成违约。 原告提交魏亭和青岛链家工作人员刘彤（“L”）的聊天纪录，证明：2018年7月26日，刘彤称其在6月26日已经通知链家（指“AA赵”）和业主面签，是业主自身原因未到，造成延期，并发给原告魏亭其与“AA赵”的微信聊天记录截图，该截图显示，刘彤已催“AA赵”办理面签，并明确告知可以办理，“AA赵”称业主这两天过不来，而实际情况是被告没有来青岛进行面签。被告在链家催其尽快办理银行贷款的情况下，由于自身原因没有配合原告办理贷款，构成违约。涉案合同的交易是通过链家居间促成，其中原告链家的负责人是刘彤，而被告的负责人应该是AA赵。 对原告提交2018年4月16号至2018年8月7日之间聊天记录、青岛链家工作人员“AA赵”与被告左一鸣的微信聊天记录及魏亭与青岛链家工作人员刘彤（“L”）的聊天纪录，被告李玉玲、左振刚、左一鸣一并辩称，反驳原告所称我方一直不想履行合同的说法，我方明确主张付清66万元首付尾款的要求未得到对方答复；魏亭因个人原因无法和我方继续履行合同（包括面签和付清首付），并且明确至今无法凑齐首付款，表示还需要时间来凑钱；其因自身工作原因无法付清剩余款项，并未提及因6月15日前未面签才不付钱。此外，我方认为对方出现重大财务危机才是导致魏亭先后被浦发银行、民生银行拒贷的原因，若此时我方仍按约继续履行合同，我方将长时间无法取得全部房款。 原告提交EMS快件，当庭拆封，证明：被告系违约在先，其不具有合同解除权。被告质证称，EMS快递邮寄的地址是身份证上的地址，邮寄时被告左一鸣在济南，不在这个地址没法签收。 被告中嘉国泰公司质证称，以上证据与我公司无关。 被告李玉玲、左振刚、左一鸣提交2018年7月份左一鸣与魏亭的微信聊天记录一宗，证明魏亭承认自己负主要责任，魏亭因为公司出现问题导致不能及时付清66万元，请求延后付清款项时间并办理后续手续。原告质证称，对该证据真实性予以认可，但是被告提交的聊天记录不具有完整性。 被告李玉玲、左振刚、左一鸣提交左一鸣与链家中介赵运春的工作人员微信聊天记录一宗。证明中介承认此房屋是解约的，作为中介方可以为被告继续出售。原告质证称，对该微信聊天记录认可，恰恰证明因为被告的原因导致贷款延后，此时已经超过合同约定2018年6月15日之前办理贷款手续，根据合同约定如果双方对合同进行变更需要通过书面形式进行，双方从未就变更贷款手续时间达成书面新的意见，所以被告不能以中介或其他人的意思来推测原告的意思。 被告中嘉国泰公司质证称，以上两份证据真实性不发表质证意见，证明目的涉及到原告方是否符合与我公司签署的担保支付协议约定的担保贷款的条件。 被告李玉玲、左振刚、左一鸣提交原告公司破产网页截图，证明原告公司破产导致银行无法贷款，银行拒贷会导致我方长期无法取得全部房款。原告质证称，无论该证据是否真实都与本案无任何关联性，更不能证明原告无支付款项的履行能力。 经原告申请，证人刘彤出庭作证，证人称其系双方房屋交易的参与人，涉案房屋是在李玉玲和左振刚名下的，出售该房屋有一个前提，是需要李玉玲和左振刚的户口落到青岛并取得购房资格，因为他们是想把这套房子卖掉重新买房，在办理户口期间浦发银行贷款利率发生了变化，后来因为首付款问题产生了不一致，当时左一鸣想正常交易的话需要赔付他50-100万，魏亭不同意。 以上事实，有原、被告提交的证据材料及当事人的陈述、证人证言、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证。 本院认为，根据双方签订的《青岛市存量房买卖合同》的约定，双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，买受人魏亭、张晓云应于2018年6月28日前将第二笔购房款660000元以理房通支付的方式支付出卖人李玉玲。本案中，涉案房屋出卖人李玉玲及其代理人即本案被告左一鸣未在约定时间协同魏亭、张晓云办理贷款申请手续，魏亭、张晓云亦未在约定时间将第二笔购房款支付给李玉玲。 首先，《青岛市存量房买卖合同》约定，双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，但双方未在2018年6月15日前办理首次贷款申请手续。从合同约定的履行时间上看，办理贷款申请手续的时间早于原告应付66万元购房款的时间，即使确如被告方所言，原告当时已同意暂推迟办理贷款手续，被告方所提“原告无法付清66万元房款，亦未提及因6月15日前未面签才不付钱”的主张不能作为其此后未履行协助贷款义务的抗辩。被告方在未积极履行合同义务的情况下于2018年7月25日，向原告方发出解除合同通知函，决定单方解除房屋买卖合同，又于2018年8月8日，将涉案房屋抵押给青岛凤凰岛典当有限公司（被告方称系因原告未将涉案房款钱及时给付，为买新房做的典当手续）。虽然被告李玉玲、左振刚、左一鸣提交原告公司破产网页截图，欲证明原告公司破产导致银行无法贷款，但网页截图无法有效证明原告的支付能力及资产状况，故不能作为其不安抗辩的证据。据此，被告李玉玲、左振刚、左一鸣在履行《青岛市存量房买卖合同》中存在一定过错。 其次，被告李玉玲、左振刚、左一鸣提交2018年7月份左一鸣与魏亭的微信聊天记录，欲证明魏亭不能及时付清66万元，请求延后付清款项时间并办理后续手续，该微信聊天记录中魏亭曾认可影响合同正常履行有其自身原因。原告质证称对该证据真实性予以认可。因此，结合双方当事人陈述及证人证言，原告方在履行合同过程中亦存在一定过错。 综上，原告方与被告方均主张系对方违约、应由对方承担违约责任，但实际履行合同过程中双方均存在过错，最终导致合同无法继续履行，现双方均已明确表示要求解除合同，故对原告魏亭、张晓云与被告李玉玲、左振刚、左一鸣所提要求解除双方签订的《青岛市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告魏亭、张晓云所提被告李玉玲、左振刚作为合同相对方返还其已付定金10.5万元、返还已付首付款140万元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告魏亭、张晓云在履行《青岛市存量房买卖合同》中亦存在过错，且《担保支付协议》中约定担保代偿义务的履行存在“甲方未在上述买卖合同的解除协议或判决、调解书中约定时间内返还购房款”等多个条件，故对原告魏亭、张晓云诉请的中嘉国泰公司对140万房屋首付款承担担保代偿义务的诉讼请求，不予支持。原被告及青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》约定，“如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用”，本案中因双方都存在过错，本院酌情确定被告方向原告方支付居间费55000元。因双方各自存在过错行为导致合同未能履行，原告魏亭、张晓云主张的被告向其支付110万元违约金的诉讼请求，本院不予支持；被告李玉玲、左振刚、左一鸣主张的魏亭、张晓云向其支付143万元违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。被告李玉玲、左振刚、左一鸣所提原告向其支付名誉损失的诉讼请求因与本案不属于同一法律关系，本案中不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告魏亭、张晓云与被告李玉玲签订的《青岛市存量房买卖合同》解除； 二、被告李玉玲、左振刚于本判决生效之日起10日内返还原告魏亭、张晓云定金105000元； 三、被告李玉玲、左振刚于本判决生效之日起10日内返还原告魏亭、张晓云房款1400000元； 四、被告李玉玲、左振刚于本判决生效之日起10日内向原告魏亭、张晓云支付居间服务费55000元。 五、驳回原告魏亭、张晓云的其他诉讼请求； 六、驳回被告李玉玲、左振刚、左一鸣的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28520元，由被告李玉玲、左振刚、左一鸣承担16399元，原告魏亭、张晓云负担12121元。 反诉费10635元，由被告李玉玲、左振刚、左一鸣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长  侯一佳 人民陪审员  张 华 人民陪审员  蓝 超 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  金芙名