黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初3492号原告：沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司，住所地：沈阳市浑**浑南西路****305。法定代表人：张雪寒，总经理。委托诉讼代理人：刘若阳，辽宁戎达律师事务所律师。被告：哈尔滨林达外语城旅游文化有限公司，住，住所地哈尔滨市利民开发区北京路南、养路总段东CBD大厦**/div>法定代表人：商金花，经理。委托诉讼代理人：杨学伟，男，该公司法务部副经理。委托诉讼代理人：张玉娟，黑龙江龙广律师事务所律师。原告沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司（以下简称诺克威尔健身俱乐部）与被告哈尔滨林达外语城旅游文化有限公司（以下简称林达外语城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诺克威尔健身俱乐部的委托诉讼代理人刘若阳，林达外语城的委托诉讼代理人杨学伟、张玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺克威尔健身俱乐部向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还保证金223487元；3.依法判令被告赔偿原告各项损失共计847539元。事实和理由：2018年5月19日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告作为承租方租赁被告位于“林达外语城”30栋一层及二层部分房屋，但签订合同时被告并没有取得房屋所有权证书及一次消防许可证，直至按照合同约定的房屋交付日期到期，被告依然没有取得房屋所有权证书。原、被告双方签订合同的目的是原告租赁被告房屋经营健身俱乐部项目，原告按合同约定交房的时间进行了预售活动，但现在由于被告不能按时交房，导致原告预售的会员纷纷要求退费，其中有些会员到消协等部门投诉原告，有些会员到公安机关报案，给原告商誉造成重大损失。原告因被告的违约行为造成商业信誉受损而无法继续经营，还要处理各种投诉纠纷，致使合同目的无法实现，所以原告要求解除合同，并由被告赔偿因合同违约而给原告造成的损失。综上所述，请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。林达外语城辩称，原告承租的房屋已经建成，该项目可进行预售销售，并且已经通过消防的设计审核和验收，符合法律关于租赁物的条件。双方订立的租赁合同系真实意思表示，成立并生效，不符合《合同法》关于合同无效的法定情况。原告系违约方，被告已经按合同约定通知原告进场装修，原告始终不履行合同义务。经被告催告后，原告回函承诺新的进场装修日期和开业日期，但是仍然未遵守承诺。经被告催告要求限期进场否则解除合同，原告仍是不按约定履行合同。后被告已依法解除了与原告签订的租赁合同，原告应当承担违约责任，赔偿其给被告造成的损失，包括但不限于物业费、逾期交房占用费、被告清场物品费用等巨大损失，被告暂保留诉权。关于返还保证金的请求，在原告已经违约即始终不进场装修的前提下，原告注册哈尔滨分公司且在被告经营地办理健身卡预售活动，不符合房屋租赁合同4.1.3条款中约定的退保证金的情况，况且原告违约已经给被告造成巨大损失，应当依合同约定先扣除其给被告造成的各项损失。原告要求被告赔偿损失，于法无据。综上所述，请求法院维护被告的合法权益，判决驳回原告各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的证据一为房屋租赁合同，能够证明双方于2018年5月19日签订合同的事实，本院予以采信；证据二为保证金银行流水，并不能证明被告未按约定时间交房，本院仅对该证据客观性予以采信；证据三为2018年9月29日被告给原告发的进场装修函，按双方合同约定，被告应于2018年7月30日交房，并且被告享有150日免除责任日期，该证据不能证明被告违约，本院仅对该证据客观性予以采信；证据四为刘超、张雪寒、吴超录音一份，该组证据不能证明原告不能装修与没有取得消防许可证有关，本院不予采信；证据五为哈尔滨市松北区市场监督管理局投诉档案，能够证明多名消费者因诺克威尔健身俱乐部未与退还会员费而进行投诉，但不能证明系因林达外语城原因造成，本院仅对该证据客观性予以采信；证据六为2018年12月19日15时28分项目经理刘超和外语部工程部经理孙菲菲微信语音聊天记录，该证据不能显示微信聊天人身份，本院不予采信；证据七为手机截屏一份，该证据与被告无关，本院不予采信；证据八为设计合同及设计费的银行流水，该证据与被告无关，本院不予采信；证据九为装修施工承包合同及付费的银行流水，该证据与被告无关，本院不予采信；证据十为购买办公用品及宣传材料的花费15920元，证据十一为员工往来的火车票69张共计12260元，出租车票12张共计342元，证据十二为住宿费发票17229元，证据十三为员工宿舍的租房协议，证据十四为员工工资流水及会员合同，以上证据均与被告无关，本院不予采信；证据十五为证人王某和孙某的证人证言，原告是否装修与被告是否取得房屋所有权证无关，因土建未验收影响原告施工也无证据佐证，对证人证言不予采信。被告举示证据一为建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、哈尔滨市商品房现售备案证、哈尔滨市商品房预售许可证、建设工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书,对该组证据客观性本院予以采信；证据二为《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》，该证据并不能证明被告何时通知原告进场装修，也不能证明原告未履行合同义务，本院仅对该证据的客观性予以采信；证据三为林达外语城组织活动的公众号截图10张，该组证据只能证明被告举办了相应活动，不能证明林达外语城已进入了经营状态，本院仅对该组证据的客观性予以采信；证据四为2018年9月29日进场装修通知函、EMS快递单、2018年10月3日原告公函，证据五为2019年3月17日进场装修通知函、2019年4月9日再次告知函、EMS快递单、2019年4月11日的原告回函，证据六为2019年4月22日被告给原告发出的解除合同通知书、2019年4月29日原告给被告发出的公函，能够证明原告怠于履行装修义务，本院予以采信；证据七为国家企业信用信息公示系统沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司和沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司哈尔滨分公司注册信息2份、2018年9月5日和2018年10月31日免责协议2份，该组证据并不能证明原告存在不进场不装修不开业经营的情况，本院仅对该证据的客观性予以采信；证据八为照片11张，该组照片能显示承租房内堆放部分沙子、水泥，原告未进行清理，但无法证明被告清理现场所花费用，本院不以采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月15日，林达外语城取得位于哈尔滨市××开发区宜春××、美术家大街两侧林达外语城建设项目1#、7#、21#、25#、27#、30#楼的商品房预售许可证。2018年5月19日,林达外语城作为甲方与诺克威尔健身俱乐部作为乙方签订《林达外语城房屋租赁合同》，林达外语城将其位于哈尔滨市利民开发区学院路、美术馆大街向北500米即被称为“林达外语城”30栋1层“摩洛哥秀场”（面积约1087㎡）、2层西侧（面积500㎡）房屋租赁给诺克威尔健身俱乐部。合同2.1条约定：如果在本合同20.3条约定的交付日起150日内，甲方未能交付该房屋，则甲方对此不承担任何违约责任。但如果甲方交付该房屋逾期超过150日，则乙方有权终止本合同，甲方全额退还乙方租赁保证金（不计利息）。2.2条约定：乙方应于甲方通知的日期前往项目办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知的交付日视为该房屋交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算。4.1.1条约定：如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.1.2条约定：租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。4.1.3条约定：如租赁期内，乙方在该房屋内销售充值功能的储值卡（包括但不限于充值卡、会员卡等），则租赁保证金将在乙方交还该房屋且完成本合同约定的注册地址或营业地址的工商注销、变更手续（以日期在后者为准）后六个月且届时甲方确认乙方与消费者不存在未予解决的纠纷情况下，由甲方扣除乙方应付款项后，一次性无息退还乙方。12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：12.2.1未征得甲方书面同意改变该房屋结构或造成该房屋主体结构损坏的；12.2.2擅自转租、分租该房屋；12.2.3逾期支付租金超过一个月的；12.2.4非因甲方原因未能在其承诺的开业日获得其经营所需的所有证照、资质和许可的；20.1条约定：该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2018年11月1日至2023年10月31日。20.2条约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的装修期，即2018年7月31日至2018年10月31日。20.3条约定：双方暂约定该房屋交付装修日为2018年7月30日的交付装修日为该房屋的交付可装修日期，不含该房屋的工程验收手续。乙方装修后甲方办理验收手续。21.2条约定：乙方应于签订本合同之日起向甲方支付房屋租赁保证金223487元。21.4乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2018年11月1日开业，若乙方逾期达30天未开业的，甲方有权终止合同。2018年5月29日，诺克威尔健身俱乐部通过银行转账方式向林达外语城支付保证金223487元。双方分别于2018年9月5日、2018年10月31日签订附件五、附件六免责协议，约定诺克威尔健身俱乐部主办“诺克威尔国际健身俱乐部哈尔滨林达外语城预售会”活动事宜。2018年7月10日，哈尔滨市公安消防支队呼兰区大队作出建设工程消防设计审核意见书，林达外语城所建工程经审核，该工程消防设计合格。2018年10月8日哈尔滨市公安消防支队呼兰区大队作出建筑工程消防验收意见书，林达外语城所建工程消防验收合格。诺克威尔健身俱乐部未在约定时间进场装修，林达外语城遂于2018年9月29日向其发出进场装修通知函，要求其回复进场装修的确切日期及拟开业具体日期。诺克威尔健身俱乐部于2018年10月3日回函，“乙方将于10月10日左右开始进场装修，11月完成门脸及前台装修，12月份完成所有基础设备进场及整个场地的基础装修施工，将于2019年的3月或4月（时间直接受项目地的气温影响）开始进行其他没有完成的细节装修，软装及所有的健身器材进场及安装调试，预计2019年5月正式对外营业。”诺克威尔健身俱乐部未在2018年10月10日进场装修。2019年3月17日，林达外语城再次向诺克威尔健身俱乐部送达进场装修通知函，仍是要求其确定进场装修的确切日期及拟开业具体日期。2019年4月9日送达再次告知函，明确告知原告如不能如期办理装修手续、未能在办理装修手续当日即时组织施工队伍对承租房屋进行现场装修，视为自愿放弃租赁商铺的承租权，被告将按照合同约定，解除双方签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》，已缴纳的房屋租赁保证金按合同约定不予退还，且被告有权将租赁房屋另租他人。诺克威尔健身俱乐部于2019年4月11日回函，由于林达外语城的原因，俱乐部不能进场装修，且其装修工期预计3个月，现在进场为时过早，双方还有一些合作细节需要协商。2019年4月23日，林达外语城向诺克威尔健身俱乐部送达解除合同通知书，诺克威尔健身俱乐部于2019年4月23日收到该通知，并于2019年4月29日向林达外语城发出公函，要求林达外语城赔偿损失。另查明，因诺克威尔健身俱乐部收取健身预付卡费用后，在未实际经营的情况下，未退还消费者所交费用，部分消费者通过哈尔滨市市长公开电话及哈尔滨市市场监督管理局投诉电话进行投诉，纠纷一直未得到解决，并且至今仍有消费者向林达外语城索要办理健身预付卡的费用。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。林达外语城作为甲方与诺克威尔健身俱乐部作为乙方签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订合同时该房屋已经可以交付。按合同20.3条的约定，诺克威尔健身俱乐部应于2018年7月30日开始装修，不含该房屋的工程验收手续。林达外语城签订合同时未取得房屋所有权证书及一次消防许可证，并不影响合同效力及履行。诺克威尔健身俱乐部主张林达外语城不能按时交房，房屋不符合出租条件，无事实及法律依据。诺克威尔健身俱乐部未在约定时间进场装修，已经违约，在林达外语城多次向其发出进场装修通知并且其也承诺进场装修的情况下只是运进部分沙子、水泥在室内摆放，未进行后续的装修施工，其称因消防问题影响其装修，不符合合同约定，也无证据证明，林达外语城给予其几个月宽限期后其也未装修，在林达外语城取得消防验收许可证后其也未进行装修，可见其并无实际履行合同的真实意愿。其主张因林达外语城未按时交房，导致其商业信誉受损而无法经营，与事实不符。林达外语城向诺克威尔健身俱乐部发出三次进场装修通知函，其仍未进场装修，林达外语城于2019年4月23日向其发出解除合同通知书，表明林达外语城也无继续履行合同的意愿，双方签订的租赁合同应予解除。对诺克威尔健身俱乐部要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。诺克威尔健身俱乐部要求林达外语城赔偿委托设计、施工承包、购买办公用品、宣传材料及员工的车费、住宿费等损失共847539元，因其并未进场装修，其主张的损失均不具有客观性，并且林达外语城在房屋租赁合同履行过程中并无过错，对诺克威尔健身俱乐部该项诉讼请求本院不予支持。关于租赁保证金应否返还问题。双方签订的合同第4.1.3条约定：“如租赁期内，乙方在该房屋内销售充值功能的储值卡（包括但不限于充值卡、会员卡等），则租赁保证金将在乙方交还该房屋且完成本合同约定的注册地址或营业地址的工商注销、变更手续（以日期在后者为准）后六个月且届时甲方确认乙方与消费者不存在未予解决的纠纷情况下，由甲方扣除乙方应付款项后，一次性无息退还乙方。”依照此约定，在诺克威尔健身俱乐部与消费者之间的纠纷解决完毕之前，林达外语城不应返还租赁保证金，待符合合同第4.1.3条约定的条件时诺克威尔健身俱乐部可再行向林达外语城主张权利。本案中对诺克威尔健身俱乐部要求林达外语城返还租赁保证金223487元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司与被告哈尔滨林达外语城旅游文化有限公司于2018年5月19日签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》；二、驳回原告沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司其他诉讼请求。案件受理费14440元，由原告沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张春秋人民陪审员  王 石人民陪审员  石莹莹二〇二〇年一月二十日法官助理杨宇桐书记员胡天阳