广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23600号原告：佛山市******地产代理有限公司，住所地法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，系公司员工。委托诉讼代理人：肖晓红，女，系公司员工。被告：邵景立，男，1977年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码被告：邵景良，男，1974年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************之一，公民身份号码委托诉讼代理人；黄慧湾，广东珙桐律师事务所律师。委托诉讼代理人；杨强伟，广东珙桐律师事务所律师。原告佛山市******地产代理有限公司诉被告邵景立、邵景良居间合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴翠萍、肖晓红、被告邵景良及其委托诉讼代理人杨强伟到庭参加诉讼，被告邵景立经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告邵景立支付居间服务费315000元予原告；2.被告邵景良对上述款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月18日，就买卖邵景良位于佛山市南海区******************的房产（以下简称涉讼房屋）事宜，被告邵景立作为受托人向原告出具书面保证函，确认产权人即被告邵景良是知悉且同意被告邵景立对涉讼房屋的处分行为，保证其行为是经产权人授权委托进行的。经原告居间，邵景立以邵景良的名义与案外人林培蕾在协商一致的前提下，签订编号为FS2181237的《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同）。由于涉讼合同由被告邵景立代签，故同时签订《协议》，约定需通过查册明晰产权问题再支付定金等。同月19日，原告工作人员与被告邵景良到行政部门查询涉讼房屋的产权信息，并确认涉讼房屋除正常的银行按揭贷款记录外，并无异常。签订涉讼合同当日，被告邵景立以邵景良的名义与原告签订编号为FS2181830的《服务收费确认书》（以下简称确认书），约定由被告邵景良支付315000元作为原告的居间服务费。同年7月26日，林培蕾交齐物业定金，并由被告邵景立出具收款收据予林培蕾。在本次交易过程中，由于买卖双方均不急于进行交易，未进行相关手续办理，交易处于暂停状态。直至近期，原告通过两被告提供的信息得知，由于邵景良经营的工厂倒闭、资不抵债，致涉讼房屋被法院查封并进入拍卖流程，导致本次交易履行不能。原告已提供居间服务，促成买卖双方签订买卖合同，涉讼合同未能继续履行，非因原告原因所致，故被告应按确认书约定向原告支付居间服务费。被告至今未支付原告居间服务费已构成违约，原告为维护合法权益，特提起本案诉讼。被告邵景良辩称，一、涉讼房屋是邵景良的个人财产，邵景立代邵景良签订涉讼合同的行为未征得邵景良同意，属于无权代理，其签订的涉讼合同对邵景良不发生效力。涉讼房屋系邵景良于2013年购买并登记在邵景良名下的个人财产。邵景立未征得邵景良同意且事后未经其追认的前提下，与林培蕾签订涉讼合同的行为构成无权代理，且原告及林培蕾均未在合理期限内催告邵景良对邵景立的代理行为进行追认，即涉讼合同对邵景良不发生效力。二、原告无权依据涉讼合同主张邵景良支付居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，邵景立没有代理权以邵景良名义订立的合同，未经邵景良追认，对邵景良不发生效力，故原告无权依据涉讼合同要求邵景良支付居间服务费，相应的合同义务应由邵景立、林培蕾承担。原告作为专业房产交易经纪公司，具有比一般民事主体更专业的交易知识，在明知邵景良没有到场时却接受邵景立代理邵景良签订涉讼合同，未尽到中介方应尽的审查义务，且服务存在重大瑕疵，故原告无权主张居间服务费。被告邵景立没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件、两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.广东省商品房买卖合同复印件1份；3.存量房买卖合同原件1份；4.保证函原件1份证据2-4用以证明被告邵景立出具保证函确认其获得合法授权代理产权人邵景良进行房屋买卖事宜，在原告提供居间服务下，邵景立以邵景良的名义与林培蕾于2018年7月18日签订涉讼合同；5.协议原件1份；6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份；证据5-6用以证明由于邵景立并非涉讼房屋的权属人，故买卖双方另行签订协议，约定待房屋权属情况清晰后，由原告将代为保管的定金支付予被告，2018年7月19日，邵景良在原告工作人员的陪同下同往房管部门查册，证实涉讼房屋的权属登记及权利限制情况；7.服务收费确认书原件1份，用以证明原告与被告邵景立于签订合同当日就居间费用的收取进行了书面约定，被告邵景立需向原告支付315000元的中介费用；8.收款收据原件1份，用以证明2018年7月26日，林培蕾向邵景立支付购房定金100000元以履行房屋买卖交易义务；9.微信聊天记录1组（出示原始载体），用以证明2018年7月19日，邵景良在原告的带领下前往房管部门打印涉讼房屋的查册，购房定金直接支付给邵景良。被告邵景良在诉讼中举证如下：1.中国建设银行个人活期账户交易明细复印件1份。被告邵景立没有提交证据。经辩证、质证，原告证据3、4、5、7、8均为原件，被告邵景良虽有异议但未举证推翻，且邵景立未到庭提出异议，故本院对上述证据真实性予以认定。原告其他证据及被告证据，原告及被告邵景良对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区******************，登记权利人为被告邵景良，从2018年9月3日起被广州市白云区人民法院查封，后被广州市花都区人民法院、广州市天河区人民法院、佛山市禅城区人民法院及佛山市中级人民法院轮候查封。2018年7月18日，被告邵景立作为保证人出具《保证函》，主要内容如下：邵景立受涉讼房屋产权人邵景良委托，代表邵景良委托原告出售涉讼房屋并代办买卖事宜，邵景立保证接受邵景良的委托是真实、合法、有效的。同日，被告邵景立代被告邵景良（卖方、甲方）与林培蕾（买方、乙方）、原告（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》（NO：FS2181237），约定甲方出售涉讼房屋予乙方，成交价为10500000元；基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商、协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成，甲乙双方应于签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费，若是代理人签订本合同，则代理人同意与其委托人连带承担应向丙方支付的中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，每日按应付款项的1%向丙方支付违约金；本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的的损失应直接向违约方索赔；由于甲方邵景立代亲哥哥产权人签订合同，签订本合同三天内甲方提供产权查册证明，如无法律查封产权问题，中介方暂保定金转向甲方。同日，原告工作人员胡建生代表原告（中介方）与林培蕾（买方）签订《协议》，约定由于卖方不是本人签署存量房买卖合同，未能确定房屋产权情况，买方将20000元放中介保存，直到产权确认清晰，中介方将20000元定金转向卖方账号，剩余定金由买方转给卖方。同日，邵景立代邵景良向原告出具《服务收费确认书》，确认被告委托原告代理涉讼房屋交易事项，于签订《存量房买卖合同》当日支付315000元作为原告的中介服务费，如逾期支付前述费用，同意按日向原告支付未付款项1%的违约金；中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用，合同签订后，中介方免费提供协助办理网签合同手续、交易过户手续、办理收楼手续等相关事项。同日，原告工作人员肖晓红微信通知邵景良，带上身份证、购房合同、发票、契税发票等资料到国土档案馆见面打印查册，邵景良回复“好”。原告持有打印时点为2018年7月19日，由被告邵景良查询的《佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果》，显示涉讼房屋购房人为邵景良，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司广州分行，无查封等限制情况。2018年7月24日，肖晓红微信联系邵景良，要求其提供收款账户。2018年7月26日，邵景良回复并提供账户予肖晓红。同日，胡建生向邵景良转账100000元，邵景良微信联系肖晓红确认收到款项，邵景立代邵景良出具《收款收据》确认收到林培蕾支付定金100000元。2019年9月19日，原告提起本案诉讼。庭审中，邵景良陈述，邵景良经常为邵景立经营的公司做贷款业务的担保或办理抵押，其名下的银行卡亦交给邵景立经营的公司作财务过账使用，邵景立用该银行卡收取购房定金，邵景良并不知情;被告邵景良确认其与邵景立为同胞兄弟；邵景良自行打印查册。原告陈述，邵景立称两被告为同胞兄弟关系；原告主张被告邵景立承担责任基于邵景立是邵景良的代理人，且主要负责跟进涉讼房屋买卖事宜。本院认为，关于被告邵景立的代理行为的效力，因原告促成涉讼合同签订时，邵景立自称被告邵景良是其同胞兄弟，再结合邵景良确认其与邵景立为同胞兄弟，平时常有为邵景立提供担保、协助邵景立办理贷款业务、并由邵景立持有邵景良的银行账户的陈述，以及原告工作人员微信通知邵景良查册，邵景良确认自行查询打印涉讼房屋登记信息并通过邵景立提供予原告的事实，原告作为善意第三人，有理由相信邵景立已经取得邵景良的授权代为签订涉讼合同、出具《服务收费确认书》及代办涉讼房屋买卖事宜，故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定以及维护交易安全、诚实信用原则，邵景立的行为构成表见代理，邵景立的代理行为对邵景良有效，涉讼合同项下关于居间合同关系的约定及《服务收费确认书》成立并生效。综合上述分析，原告与被告邵景良签订的涉讼合同中关于居间合同关系以及《服务收费确认书》的约定，为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，现在原告促成下，被告与业主林培蕾签订了涉讼合同。原告已履行了居间人提供交易机会的义务，被告应支付相应中介费予原告。原告虽促成被告与业主就买卖涉讼房屋签订涉讼合同，但根据《服务收费确认书》约定，由原告协助被告办理网签、过户、收楼手续，现原告主张因涉讼房屋被法院查封，导致交易不能继续进行，原告未协助被告办理涉讼房屋网签、过户、收楼的有关手续，本院综合考虑涉讼合同的履行情况、原告的实际损失情况、被告的过错程度、涉讼合同及《服务收费确认书》的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告邵景良按约定中介费的50%支付原告中介费157500元，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于邵景立是否需承担中介费的问题。根据涉讼合同约定，邵景立作为邵景良代理人签订涉讼合同，并同意与邵景良连带承担应向原告支付的中介服务费，故原告主张邵景立支付中介费符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邵景良、邵景立应于本判决发生法律效力之日起十日内支付157500元予原告佛山市******地产代理有限公司；二、驳回原告佛山市******地产代理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费6025元，减半收取计3012.50元（原告已预交），由原告负担1287.5元，由被告邵景良、邵景立负担1725元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年十二月二十日书记员  李 慧