山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初2728号 原告：杨昊瑜，男，2001年3月4日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李希宝，山东中强律师事务所。 委托诉讼代理人：肖义，山东中强律师事务所。 被告：山东永安房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：伊茂强，总经理。 委托诉讼代理人：刘成璐，山东辰静律师事务所。 委托诉讼代理人：王越，山东辰静律师事务所。 第三人：山东天业房地产开发集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：曾昭秦，执行董事。 第三人：李梅华，女，1968年1月8日出生，汉族，住济南市。 原告杨昊瑜与被告山东永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）、第三人山东天业房地产开发集团有限公司（以下简称天业集团公司）、李梅华商品房销售合同一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李希宝、肖义、被告永安房地产公司的委托诉讼代理人刘成璐、王越到庭参加诉讼。第三人天业集团公司、李梅华经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 杨昊瑜向本院提出诉讼请求：1.依法判令撤销杨昊瑜与永安房地产公司于2017年11月7日签订的《济南市商品房买卖合同》；2．依法判令永安房地产公司返还杨昊瑜购买龙奥天街广场（天业中心）2号商务办公楼共计48套房屋的购房款40258125元；3.依法判令永安房地产公司向杨昊瑜支付已付购房款利息（以40258125元为基数，从2017年11月7日起至实际返还购房款之日止，按同期银行贷款利率计算）暂计3064650元；4.本案案件受理费、保全费等全部费用由永安房地产公司承担。诉讼过程中，杨昊瑜变更诉讼请求第三项为：依法判令永安房地产公司赔偿杨昊瑜一倍购房款损失40258125元。事实与理由：2017年11月7日，杨昊瑜与永安房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定杨昊瑜向永安房地产公司购买济南市龙奥天街公寓2号楼共计48套房屋，总价款为40258125元，付款方式为杨昊瑜于2017年11月7日一次性交清所购房屋总价款，以上房屋均为现房，商品房现售备案证编号为：济建现备2016***。杨昊瑜于2017年10月10日、11日将该40258125元购房款全部付清，并由永安房地产公司出具收款收据。合同签订后，杨昊瑜多次催促永安房地产公司报产权登记机关备案以及协助原办理涉案房屋的产权登记，但永安房地产公司拒不履行相应的义务。2019年3月份，杨昊瑜得知永安房地产公司已在2016年12月份，即购买该房屋之前，就涉案房屋抵押给了吉林省信托有限责任公司，且截止至杨昊瑜起诉之日该抵押尚未解除。永安房地产公司这种故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为，严重的损害了杨昊瑜的权益，导致其购买涉案房屋的目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被申请人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被撤销的，申请人可以请求被申请人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。 被告永安房地产公司答辩称，一、杨昊瑜主张于2019年3月份得知房屋被抵押且永安房地产公司故意隐瞒一事，与事实不符。涉案商品房买卖合同的房款支付人为李梅华，并非杨昊瑜。杨昊瑜在签订合同时仅16周岁，不可能具备一次性支付上千万购房款的经济能力，且李梅华与杨昊瑜系母子关系，房屋买卖合同的相对方实际为李梅华。2017年8月31日，李梅华等五方签署的确认函，是对之前五方签署的协议内容的确认，协议书明确载明各方均知悉房屋已抵押的事实，同时也确认涉案房屋的买受人为杨昊瑜。二、杨昊瑜行使合同撤销权已过法定行使期限。前已述及，杨昊瑜于2017年8月31日即已知悉涉案房屋被抵押的事实，杨昊瑜作为撤销权人，应当在知晓撤销事由之日起一年内行使权利，即其撤销权行使的法定期限截止至2018年8月31日，而杨昊瑜于2019年提起本案诉讼超过法定期限，其诉讼请求不应得到支持。三、本案实际为以房抵债协议而非商品房买卖合同，应当适用的是《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律规定，而非商品房买卖合同司法解释。永安房地产公司将李梅华支付的涉案房款全部支付给天业集团公司，故本案名为商品房买卖合同实为以房抵债协议。 第三人天业集团公司未作陈述。 第三人李梅华未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实是： 杨昊瑜与永安房地产公司于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》，约定杨昊瑜向永安房地产公司购买位于济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼房产48套，总价款为40258125元，付款方式为杨昊瑜于2017年11月7日一次性交清所购房屋总价款。上述房屋均为现房，商品房现售备案证编号为：济建现备2016***。2017年10月10日、10月11日，杨昊瑜通过其母亲李梅华银行账户向永安房地产公司支付40258125元购房款。2017年11月7日，永安房地产公司为杨昊瑜开具40258125元购房款收据交付杨昊瑜。2018年3月23日，永安房地产公司将上述48套房产交付杨昊瑜，后杨昊瑜一直占有使用涉案房产。 济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼房产均已办理产权登记。2016年12月20日，吉林省信托有限责任公司与山东天业国际能源有限公司签订《信托贷款合同》，约定吉林省信托有限责任公司为山东天业国际能源有限公司提供信托贷款2.5亿元，永安房地产公司以其名下济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼提供抵押担保，于2016年12月22日办理抵押登记。吉林省信托有限责任公司诉山东天业国际能源有限公司、永安房地产公司等金融借款合同纠纷一案，在吉林省高级人民法院审理过程中，于2018年5月18日查封上述房产，并于2019年2月12日作出（2018）吉民初58号民事判决，确认吉林省信托有限责任公司有权对上述抵押物行使抵押权，现该案已进入强制执行程序。2017年9月15日，永安房地产公司以其名下的上述龙奥天街广场2号楼房产为天业集团公司向冯靓的贷款1亿元提供抵押担保，并办理抵押登记，上述债务因到期未履行还款义务，现已经上海市第一中级人民法院生效判决予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 永安房地产公司提交与天业集团公司签订的《买卖合同》、天业集团公司付款凭证、天业集团公司公告及永安房地产公司的工商登记信息、李梅华银行转账流水及记账凭证、天业集团公司更名申请等证据，杨昊瑜虽对证据的真实性或关联性提出异议，但上述证据均系原件，且与本案相互关联，本院依法采信为有效证据。上述证据能够证实以下事实： 永安房地产公司为天业集团公司的全资子公司。2016年6月29日天业集团公司与永安房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定天业集团公司购买永安房地产公司开发的龙奥天街项目2号楼共计48套房产，总价款409701125元。2016年6月至12月，天业集团公司陆续将上述购房款全额支付给永安房地产公司，但双方未就上述房产办理过户登记。2017年10月10日、10月11日，永安房地产公司收到李梅华支付的涉案48套房产购房款40258125元后，转账支付至天业集团公司银行账户。2017年12月21日，天业集团公司向永安房地产公司出具更名申请，要求永安房地产公司将涉案48套房产更名至杨昊瑜名下。 永安房地产公司提交李梅华等与天业集团公司签订的《协议书》、《确认函》复印件各一份，拟证实李梅华与天业集团公司于2017年8月31日签订《协议书》，约定李梅华等四人对天业集团公司享有债权共计118868075元，天业集团公司以包含涉案48套房产在内的龙奥天街广场2号楼部分房产作价120774375元抵偿上述债务，差价款1906300元由李梅华等四人按对天业集团公司享有的债权比例一次性支付天业集团公司。协议第四条载明:李梅华等四人知悉涉案房产及土地使用权抵押给吉林省信托有限责任公司，抵押期限截止至2017年12月22日,天业集团公司保证上述抵押业务完结后不再办理抵押。杨昊瑜对上述证据的真实性不予认可，质证认为李梅华与天业集团公司的债权债务关系与本案无关，杨昊瑜对上述《协议书》并不知情，即使协议是真实的，协议书第四条约定抵押期限截止至2017年12月22日，抵押完成后不再办理抵押，但涉案房屋上存在多处抵押，永安房地产公司明显构成欺诈。李梅华分别于2019年12月16日、2020年1月3日向本院出具《情况说明》，述称其并未与天业集团公司签署过永安房地产公司提供的《协议书》，对涉案房产抵押给吉林省信托有限责任公司一事不知情，其与天业集团公司之间的债权债务与本案无关。天业集团公司经本院多次联系要求其核实上述《协议书》的真实性，其均拒绝就此发表意见。本院经审查认为，上述证据系复印件，无法确认其真实性，且鉴于天业集团公司与永安房地产公司之间的关联关系，本院对上述证据不予采信。 另查明，李梅华在其出具的《情况说明》中述称杨昊瑜向永安房地产公司购买涉案房产时未满十八周岁，其对杨昊瑜的涉案购房行为表示认可。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经过法定代理人追认。”本案中，杨昊瑜与永安房地产公司于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》时，虽未满十八周岁，但其法定代理人李梅华表示认可杨昊瑜签订的上述合同，并以其按合同约定向永安房地产公司支付40258125元购房款的行为追认了合同效力，现杨昊瑜已年满十八周岁，在其提起本案诉讼撤销该商品房买卖合同之前，该合同为有效合同。 关于杨昊瑜以永安房地产公司签订合同时故意隐瞒涉案商品房已经抵押的事实为由，要求撤销涉案商品房买卖合同的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”涉案商品房买卖合同签订之前，永安房地产公司分别于2016年12月22日为山东天业国际能源有限公司向吉林省信托有限责任公司的贷款提供抵押担保，于2017年9月15日为天业集团公司向冯靓的贷款提供抵押担保，并均办理抵押登记。现杨昊瑜主张永安房地产故意见隐瞒上述抵押事实，杨昊瑜分别于2019年3月及2019年8月通过两份生效裁判文书才得知抵押事实，故永安房地产公司在涉案商品房销售行为中存在欺诈行为，应退还已付购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。永安房地产公司对此不予认可，主张杨昊瑜、李梅华在签订涉案商品房买卖合同时对涉案房产抵押给吉林省信托有限责任公司的事实即已知晓，并提交天业集团公司与李梅华签订的《协议书》予以证实，但因该《协议书》系复印件，李梅华、杨昊瑜对其真实性不予认可，李梅华明确表示其从未与天业集团公司签署过该《协议书》，在永安房地产公司不能提交《协议书》原件的情况下，应承担举证不能的法律后果，故本院认定永安房地产公司在涉案商品房销售过程中故意隐瞒涉案商品房已抵押的事实，存在欺诈行为。 退一步讲，即便永安房地产公司提交的《协议书》是真实的，因该《协议书》第四条约定李梅华等四人已知悉上述房屋及其土地使用权现抵押给吉林省信托有限责任公司，抵押期限截止至2017年12月22日，天业集团公司保证上述抵押业务完结后不再办理抵押。但至2017年12月22日，吉林省信托有限责任公司名下的抵押权仍然存在，且该《协议书》签订后，杨昊瑜与永安房地产公司签订商品房买卖合同前，永安房地产公司违反上述约定又将涉案商品房办理抵押登记至冯靓名下，且未提交证据证实已向购房人杨昊瑜进行了明确告知。永安房地产公司将涉案商品房上的两处抵押仅向李梅华告知其中一处，违反约定另行办理抵押登记且未向李梅华或杨昊瑜明确告知，涉案商品房上抵押权存在的数量将直接影响购房人的实体权益，亦必影响杨昊瑜、李梅华决定是否购买涉案商品房的真实意思表示的作出，故永安房地产公司故意隐瞒冯靓名下抵押权的事实亦构成对购房人的欺诈，杨昊瑜有权就涉案商品房买卖合同行使撤销权，杨昊瑜自其知道撤销事由之日起一年内提起本案诉讼，要求撤销其与永安房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，涉案合同被撤销后，杨昊瑜应返还购买的涉案房产，永安房地产公司向杨昊瑜返还已付购房款40258124元并承担已付购房款一倍的赔偿责任。 关于永安房地产公司辩称的涉案商品房的实际销售主体是天业集团公司，永安房地产公司仅是协助办理购房手续的意见，因涉案商品房均登记在永安房地产公司名下，涉案商品房买卖合同的签订主体亦是永安房地产公司，其与天业集团公司签订的商品房买卖合同及将杨昊瑜支付的购房款转交给天业集团公司是其内部事宜的处理，不能以此对抗购房人杨昊瑜，故对永安房地产公司的上述辩称意见不予支持。 综上所述，杨昊瑜要求撤销其与永安房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》应予支持。合同被撤销后，杨昊瑜向永安房地产公司返还涉案商品房，永安房地产公司返还杨昊瑜购房款40258124元并承担购房款一倍即40258124元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同》第二十九条、第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、撤销原告杨昊瑜与被告山东永安房地产公司开发有限公司于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》； 二、被告山东永安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨昊瑜返还购房款40258125元； 三、原告杨昊瑜于本判决生效之日起三十日内向被告山东永安房地产开发有限公司返还购买的济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼房产共计48套； 四、被告山东永安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨昊瑜赔偿损失40258125元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258414元，财产保全费5000元，由被告山东永安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  栾钧霞 审 判 员  尹 腾 人民陪审员  张秀梅 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  田 琳