浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初7728号 原告：宋鉴，男，1977年11月29日出生，汉族，浙江艺峰装饰工程有限公司员工，住余姚市。 委托诉讼代理人：宋波，男，1947年11月18日出生，汉族，住余姚市。系原告父亲。 被告：宁波舜大房地产开发有限公司。住所地：余姚市东旱门南路168号。统一社会信用代码：91330281713337279W。 法定代表人：赵文灿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼颖莹，浙江阳明律师事务所律师。 原告宋鉴与被告宁波舜大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行审理。后根据案情需要依法转为普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告宋鉴及其委托诉讼代理人宋波，被告宁波舜大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钱荣麓、楼颖莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋鉴向本院提出诉讼请求（变更后）：一、解除双方于2014年4月2日签订的商品房买卖合同；二、若返还房屋，要求判令被告返还原告实付购房款1708254元、贷款利息103821元、契税款25623.80元、装修款888000元，惩罚性赔偿原告3416508元，共计6142206.80元。若不返还房屋，要求被告支付装修款888000元，惩罚性赔偿原告3416508元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告根据被告开发的余姚涌金湾小区项目的有关公告、广告以及工作人员关于下沉式庭院赠送面积的虚假介绍，于2014年4月2日在舜大房产销售中心购买了被告开发的涌金湾小区3幢102室房屋一套。2015年3月18日交房后，原告按该户型特点对所购买的住宅进行装修设计及施工，其中包括地下室下沉式庭院的施工。装修期间，被告下属的物业管理部门（余姚市舜大物业经营管理有限公司）对原告装修施工无任何异议或阻止。2016年5月3日，某些楼上住户对被告赠送给原告那部分区域为小区规划绿地率范围按下沉式庭院装修提出异议，从而导致城管等部门的介入，根据（2017）甬余生态一决字第4号行政处罚决定书，要求被告恢复草坪并缴纳罚款1000元人民币。2018年8月1日，余姚市人民法院根据（2018）浙2018行审374号行政裁定书，要求原告恢复草坪，强制执行。在此期间，被告始终未就此事承认违法建筑事态的严重性，更没有诚心诚意想协调处理的态度。原告对本房屋下沉式庭院装修完全是按房屋开发商的户型介绍并由该小区物业部门相关负责人协调后实施的，如果对现有装修予以变更势必打乱整套房屋的采光、通风、布局及其他衍生的一系列问题，给原告身心等诸方面造成打击及损失，而这些损失均因被告有关资料及其工作人员的虚假推介而起，涉及商业虚假广告和欺骗性诱导销售。现根据余姚涌金湾小区规划总平面图与结施05图，经余姚市综合行政执法局查实，（2017）甬余建设一决字第21号认定被告在开发余姚涌金湾小区时未按照建设工程规划许可证规定进行建设，导致主体结构质量不合格。被告在售房过程中为求公司利益最大化，采用违法、违纪的手段发放虚假广告，隐瞒事实真相以下沉式庭院、赠送面积为卖点，诱导原告上当受骗，被告的欺诈销售致使原告在经济与精神上蒙受巨大损失。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为，依法应判令此房产为违法建筑、欺诈销售。现诉至法院，望判如所请。 被告宁波舜大房地产开发有限公司答辩称：一、原告所述与事实不符，以签约后的广告约束被告不能支持，且涉案房屋经竣工验收合格，被告已按照合同约定履行了全部义务。1、被告在销售过程中提供的宣传资料（售楼书）有相关户型的描述也系要约邀请，并非要约，且标明了重要提示，明确以双方权利义务商议一致后签订的商品房买卖合同为准。原告也承认购房时查阅的是被告制作的标有重要提示的售楼书，并非原告提供的售楼书，原告提供的原被告签约后的楼书房型图，对被告没有约束力（上述广告发布于2015年）。2、原、被告签订了商品房买卖合同，原告同时就所购房屋车库位置、面积在涌金湾分层平面图上签字确认，双方并于2015年3月办理房屋交付手续。被告按约履行了合同义务，并不存在违约行为。原告认为被告的赠送面积宣传广告完全是一种虚假、欺诈的行为，应承担违约责任，但根据双方的合同补充协议约定，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议约定和法律规定为准，售楼书及相关广告宣传和出卖人展示的沙盘模型、样板房功能、空间布局向导、装饰装修和家具摆设不作为交房标准或合同样品。故涉案房屋展示户型图等资料仅为营销宣传资料，供客户了解户型所用，不能作为原告权利义务的依据及交房标准，原告主张的赠送面积不在合同约定的范围以内。二、原告购买涉案房屋后存在擅自改造的违法行为，被告没有过错。在装修过程中，原告擅自破坏草坪搭建采光房，涌金湾物业管理处针对原告违法行为提出整改，但原告未进行整改，后被相关部门处罚。由于原告违法搭建而被要求恢复原状，致使原告需求无法达成，应由其自身承担责任，无权要求被告承担责任。至于行政处罚决定书涉及的被告未取得建设工程规划许可证擅自往外拓展部分空间的问题，被告在房屋交付前已封堵，且从未将空间进行销售。原告的损失由其自身违法行为所致，无权解除合同更无权要求被告承担责任。三、解除权超过诉讼时效，解除权消灭。无论是按签订时间还是按交付时间开始计算，且无论时效按一年还是三年计，原告的解除权均已超过诉讼时效。原告认为存在解除情形的，至少应当在2015年3月18日验收房屋时知道，并在诉讼时效内提出请求。但原告怠于行使，解除权已消灭，无权要求解除。四、涉案广告和宣传资料未影响涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格。虽涉案涌金湾小区采取一户一价原则，但涉案房屋的单价并未因广告和宣传资料中提到的“下沉式庭院”而更高，相反涉案房屋单价每平方米10200元比同幢的二楼每平方米12046元便宜；从车位价格看，虽按只计价，但从折算单价或按停放车辆数量来看，比普通13.50平方米的车库更便宜。因此涉案广告、售楼书等宣传资料中提到的“下沉式庭院”是要约邀请，仅供客户参考，不作为交付依据，对房屋价格和合同的订立无任何影响。不能作为要约，对被告无约束力。综上，依法驳回原告的诉讼请求。 为证明各自的主张，原、被告向本院提交了相应证据，对当事人提交的证据经庭审质证，本院作如下认定： 一、原告提交的证据： 1、涌金湾宣传效果图1份，拟证明被告销售时发放的宣传资料，地下一层有赠送面积，原告按宣传购买了房屋。被告认为该份系中国邮政发布的广告，广告公司发布的广告不能代表被告的意思，且发布时间在2015年，原被告双方签订房屋买卖合同时间在2014年，原告所证明内容与事实不符。因被告也提供了宣传效果图，本院将在被告证据部分一并认证。 2、房屋所有权证1份，拟证明涉案房屋系原告所有的事实。被告无异议。本院予以确认。 3、房屋销售合同1份，拟证明原告向被告购买了涉案房屋及双方对权利义务的约定。被告无异议。本院予以确认。 4、购房发票、公积金贷款、契税证各1份，拟证明涉案房屋购买情况，原告支付的费用。被告无异议。本院予以确认。 5、房屋装修合同1份，拟证明原告对涉案房屋进行装修及花费的装修费用等事实。被告提出仅是装修合同，没有相关图纸、实际施工结算和支付工程款事宜，无法印证原告主张。本院认为，装修合同是仅是合同双方的合意，对合同的履行情况应由其他证据证明，故本院仅对装修事实确认，对装修款等无法确认。 6、（2017）甬余建设一决字第21号行政处罚决定书1份，拟证明涉案房屋是不合格的建筑。被告对真实性无异议，提出对5户未出售的地下室进行封堵，尚余7户因已出售无法封堵。本院认为该决定书仅对涌金湾小区其中3.4.5幢的地下室往外拓展认为违法，并未涉及整个小区建筑的合格性，故对真实性予以确认，但不对原告主张的涉案房屋不合格内容予以认定。 7.（2017）甬余生态一决字第4号行政处罚决定书、行政裁定书各1份，拟证明原告的行为被认定违法，被法院要求强制执行。被告无异议。本院予以确认。 8、余姚市涌金湾小区规划总平面图、地下室底板结构图各1份，拟证明小区地下室车库的实际情况。被告无异议，提出若有出入，应以竣工图为准。本院经审查予以确认。 9、照片若干，拟证明地下室封堵的是石膏板而不是混凝土，小区的绿化不符合绿化的要求。被告认可地下室进行封堵，但对材质无法确认，关于小区绿化部分照片的真实性和关联性存在异议。本院认为照片体现的是局部和片段，时间和地点存在不确定性，被告又存有异议，除双方无争议的地下室封堵事实本院可以确认，对其他内容无法印证。 二、被告提交的证据： 1、验收备案证明书、房地产开发项目交付使用备案联系单各1份，拟证明涉案商品房经竣工验收合格，且符合交付使用标准。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为因被告未取得建设工程施工许可证的建筑应属于违章建筑。本院认为以上证据真实，且与本案相关，虽共有3幢房屋的地下室拓展部分因未取得建设许可而被认定违章，但这并不影响整体工程的合法性，况且已进行了整改，故对证据予以确认。 2、房屋验收交接表、入住手续书、房屋交接单、业主信息登记表各1份，拟证明涉案房屋于2015年3月18日经原告验收合格并交付的事实。原告无异议。本院予以确认。 3、余姚市分层分间平面图1份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同时对所购房屋车库及地下室位置、面积进行了了解和确认的事实。原告无异议。本院予以确认。 4、宣传资料1份，拟证明被告在房屋销售宣传过程中作了重要提示，房屋交付以合同内容为准，宣传资料仅作参考的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告存在违法行为，宣传时宣称下沉式庭院和赠送面积。本院认为，结合原告提交的涌金湾邮政广告，可发现户型图存在部分一致，被告提交的宣传资料更具体、详细，原告购买的户型未在邮政广告中体现，但在被告的宣传资料中有明显体现，而邮政广告时间在原被告签订合同之后，因此有理由相信被告的宣传资料更接近本案实际。故对被告的宣传资料予以确认，对原告的邮政广告与本案关联性不予以确认。 5、宁波市房屋建筑工程竣工验收报告1份，拟证明涉案商品房经竣工验收合格，工程质量符合使用功能和结构安全要求的事实。原告提出已被城管部门认定被告存在违法行为，故对证据有异议。本院认为城管部门的处罚仅是对局部的处理，并不影响工程的整体，而整体工程经专业职能机构认定，符合程序要求，本院予以确认。 6、交付通知书、邮寄凭证、交房公告各1份，拟证明被告按照合同约定交付房屋的事实。原告无异议。本院予以确认。 7、整改通知书、回执各1份，拟证明原告违反业主管理规定擅自搭建采光房，小区物业管理部门多次劝阻并于2015年4月21日发出书面整改的事实。原告对真实性无异议，但通知中没说整改的具体内容。本院对真实性予以确认。 8、涌金湾房屋车位价格统计表1份、商品房买卖合同6份（其中车位合同1份），拟证明涉案小区房屋实行一房一价，原告的车库是按只计价，定价是合理的，宣传并未影响到房屋和车库价格。原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院对真实性予以确认。 根据采信的证据及当事人陈述，本院对本案事实认定如下： 被告开发建设位于余姚市经济开发区，其中一期的1-5号楼工程于2014年11月27日竣工验收合格，并于同年12月16日登记备案。为销售房屋，被告进行了宣传，发放的彩色宣传资料中有一期和二期的鸟瞰图、面积和户型及宣传用语，本案所涉房屋户型系同时作了重要提示：本资料涉及户型图仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。本资料涉及户型图空间布局仅供示意，图中所示家具及其他配置不提供，交房标准以商品房买卖合同约定为准。本资料所标示的建筑面积仅作预估参考，最终以实测面积为准，面积差异处理以商品房买卖合同约定为准。本资料所标注的楼号为施工楼号，实际门牌号以政府相关部门批准为准。本资料所示内容如有变更，恕不另行通知，一切以政府相关部门批文及商品房买卖合同约定为准。2014年4月2日，原、被告签订商品房买卖合同，其中合同约定：1、买受人购买的商品房：涌金湾3幢102室，钢混结构，地上6层，建筑面积127.15平方米，附属用房Ｄ幢车库3-02，层次地下室1层，层高2.20米，套内面积123.123平方米，商品房有阳台2个，除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。2、房屋每平方米10200元，总价1296930元，车库每只价格477750元，计价477750元，合计总价1774680元。原告在地下室分层平面图上签字确认。后原告按约支付了房款，其中部分系银行按揭支付。被告于2015年3月18日交付房屋。2015年4月21日登记了余房权证城区字第××号房屋所有权证，权证记载房屋建筑面积126.52平方米，房屋分层分户平面图车库3-02面积124.03平方米，往南有长7.55米的采光井。 原告取得房屋后进行了装修，利用地下室的拓展空间，搭建玻璃阳光房。余姚市舜大物业经营管理有限公司于2015年4月21日向原告发出整改通知希原告对房屋南首搭建的采光房进行整改，但原告并未改正。因被举报，余姚市行政综合执法于2016年5月3日到实地检查，查实：原告未经批准，擅自在其房屋南面的绿化带上破坏草坪，破坏面积24平方米，对绿化环境造成影响，遂于2017年10月作出（2017）甬余生态一决字第4号行政处罚决定：责令恢复破坏的草坪，罚款1000元。因原告未履行，本院遂于2018年8月作出了（2018）浙0281行审374号行政裁定书。余姚市综合行政执法局又查实被告未取得建设工程规划许可证擅自在涌金湾小区3、4、5幢楼地下室往外拓展部分空间，共涉及12户，被告在收到责令整改通知后将其中5户未出售的地下室拓展空间用钢筋混凝土墙面进行封堵，仍有7户因已出售未采取整改措施，遂于2017年9月作出（2017）甬余建设一决字第21号行政处罚决定：罚款60728元。 另查明，与原告同幢的101室、103室、202室、203室的房屋每平方米单价分别为11429.44元、10200元、12046元、12580元，相应车库面积和价格分别为113.176平方米（369600元）、123.123平方米（518831元）、13.50平方米（106582元）、13.50平方米（123000元）。 本案的争议焦点在于： 一、被告宣传资料的内容是否构成要约，成为商品房买卖合同的组成部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案所涉的宣传资料虽有对房屋户型等说明，但原告所购房屋的房屋价格及车库价格与同幢或者相类似户型的价格相比，不存在过高情形，其定价并非源自于宣传内容，而是与整个小区房屋的位置、面积、楼层、环境等因素综合考虑而成，符合市场运行规律，同时此类说明相对简单而不直观，并不当然会影响客户的判定。因而本院认为被告宣传资料的内容未对房屋价格的确定和合同订立存在重大影响。况且，在宣传资料中，被告作了重要提示，明确关于涉及户型图、户型图空间布局、面积等仅作参考，最终以商品房买卖合同约定为准，这更进一步证实被告宣传资料的作用，严格区分了宣传资料内容与商品房买卖合同的不同。故此本案被告的宣传资料内容并不构成要约，也不是商品房买卖合同的内容。 二、被告的行为是否构成欺诈。 所谓欺诈行为，是指签订合同的一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方在违背真实意思的情况下签订或履行合同的行为。联系本案，被告提供的销售宣传资料，在户型表述中虽有关于下沉式庭院、赠送面积等图示，这是关于房屋销售所作的一种广告，系房产公司的销售手段，对内容的解读因个人理解水平和能力而不同。重要的是被告在宣传中作出了重要提示，明确相关户型、面积、布局等仅作参考。可见，被告主观上并不存在欺诈的故意。双方订立的商品房买卖合同约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”，而附件并无赠送面积的表述；补充协议第四条约定：双方确认双方全部权利义务以本合同及相关附件约定为准。第七条约定：买受人确定签订本合同时，已到工地现场察看或已查阅售楼现场相关图纸和提示，已了解小区规划设计情况，并不持异议，买受人并对小区公建设施的分布、楼宇距离和报购房屋的朝向、位置、入户通道和楼梯位置等相关情况均已了解和认可。买卖合同中对赠送面积等与房屋相关的约定相当明确、具体和可理解，原告系完全民事行为能力人，有理由相信其对所购房屋有充分了解，并对买卖合同的条款和内容也有详细的理解和确认，进而作出购房的意思表示。宣传并不必然导致订约，两者无直接的因果关系，原告最终的签约并非宣传资料的诱导和违背真实意思，而是其在参考宣传内容，经过综合考量作出的选择。原告提出被告隐瞒违法建筑的事实，以下沉式庭院、赠送面积、阳光房为卖点诱导原告作出错误行为，属于欺诈的说法难以成立。 三、本案所涉房屋是否属于违法建筑或不合格建筑。 原告提出被告擅自将地下室向南拓展系违法行为，即使房屋验收合格，也不应受法律保护。本院认为，本案所涉房屋系涌金湾一期工程，该工程经验收合格，说明一期工程系合法合格建筑。虽被告未取得建设工程规划许可证擅自将3.4.5幢地下室往外拓展空间，往外拓展区城被认定为违法，但在行政部门下达处罚决定前后，被告已作了整改，且未将空间进行销售，该违法建筑系局部细节，不影响工程整体。故原告提出的主体结构不合格无法认定。 综上，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，应是合法有效，现原、被告各自履行买卖合同约定义务，并不存在商品房买卖合同约定的解除情形，也没有合同法上可解除的五种情形，因而原告要求解除合同的请求，本院不予以支持。原告提出被告存在欺诈行为，难以成立，如是，也不是解除合同的条件，而涉及合同的撤销。至于原告搭建阳光房而被处罚，系其个人违法所致，对此被告并无过错。鉴于本案宣传资料的内容并非要约，不能作为合同的一部分，因而原告就此提出的赔偿损失等主张本院也难以支持。故原告之诉依据不足，证据不够充分，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告宋鉴的诉讼请求。 本案案件受理费54795元，由原告宋鉴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案庭收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  金玉萍 人民陪审员  胡文慧 人民陪审员  许茶花 二〇二〇年一月七日 代书 记员  张 颖