广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初453号原告：谢国良（TSE,KwokLeung），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁金鹏，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市番禺区基本建设投资管理办公室，住所地广州市番禺区。法定代表人：张业华，职务主任。委托诉讼代理人：蒋峥嵘、张斯琦，广东仲衡律师事务所律师。第三人：广州市番禺区土地开发中心，住所地广州市番禺区。法定代表人：仇金荣。委托诉讼代理人：卢钻玲，女，汉族，系广州市华舜房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：卢燕，女，汉族，系广州番禺人才资源租赁服务中心派遣至第三人处工作的员工。原告谢国良诉被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室、第三人广州市番禺区土地开发中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢国良及其委托诉讼代理人袁金鹏，被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室的委托诉讼代理人蒋峥嵘、张斯琦，第三人广州市番禺区土地开发中心的委托诉讼代理人卢钻玲、胡燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢国良向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付位于广州市番禺区桥南街南景园安置区X座XX层X和X的房屋；2.被告向原告支付自2014年12月30日至2019年3月30日的迟延交房违约金237303元；3.被告向原告支付2018年7月18日至2019年3月31日拖欠的临时安置补助费20000元及逾期支付临时安置补助费的违约金6403.5元（逾期支付2016年5月18日至2018年7月17日期间的临时安置补助费违约金，各以每季度的临时安置补助费7500元为本金，按照每日万分之三的标准，分别从2016年5月18日计算至2018年11月2日止；逾期支付2018年7月17日之后的临时安置补助费的违约金，各以每季度的临时安置补助费7500元为本金，按照每日万分之三的标准，从2018年7月18日计算至2019年3月30日止）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：因番禺区政府对长堤西路道路及景观改造工程建设，需要拆迁原告位于广州市番禺区市××海××路××501的房屋。原、被告于2010年6月13日签订《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》及附件、回迁房图纸、交楼标准等文件，约定原告选定番禺区南景园安置区4座15层D2-06和D2-01作为安置房，两套房屋面积219㎡，于2014年12月30日前交付。如违反约定，违约方应当按照全部补偿款每日0.03%作为违约金，向守约方补偿。协议附件2约定了每平方米2000-2700元的回购价。原告于2010年7月15日将房屋产权证原件交付给被告，后原告的房屋被拆除。但到了交房期间即2014年12月30日，被告却称无法交房。原告无奈只能继续等待，直到2018年11月，原告接到被告通知，需要重新签订安置房回购协议，才能收房。原告收到协议时发现，被告对原工程项目拆迁安置补偿协议书进行了重大修改，将回购安置房价格分为权益面积和超出权益面积两部分，超出权益面积部分为每平方米8100元，且按照房屋总建筑面积收取房屋维修基金22900.5元。被告单方变更协议内容，原告对此不予认可并拒绝签字。被告自2010年6月13日签订协议后，从未向原告提到过超出权益面积依照市场价回购的任何内容，等到交房时才单方变更协议，并将其作为收房的条件，对原告不公平。如果被告在2010年6月13日签订协议时提出超权益面积部分依照每平方米8100元收取的话，原告不会同意签订协议。被告单方变更协议，增加原告的义务，侵犯了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，原告诉至法院。被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室辩称，1.原告未办理回迁房回购手续及补足差价，未依法缴纳住宅专项维修基金，暂不享有获得安置房回迁房屋的权利。《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》约定，回购方式按《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》及《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置方案》处理。由于原告对《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》中回购安置面积“拆一补一”不满意，提出回购安置房的面积要求参照《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置方案》执行及要求回迁南景园安置区。为顺利推进拆迁工作，被告于2010年7月1日向广州市番禺区人民政府请示并获批示同意（番基建办字[2010]68号），但对于其他拆迁安置有关事项，包括安置补助费的支付标准仍按照《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》执行。被征收拆迁房屋面积为130.4平方米，拆迁安置房补偿面积按照上浮20%的标准，原告可获得拆迁安置权益房屋面积为156.48平方米，原告选定的两套安置房均位于15楼，面积合计218.1平方米，超过原告可获得拆迁安置权益房屋面积为61.62平方米。对拆迁安置房屋权益面积156.48平方米的回购价款为362496元，双方均无异议。对于超出拆迁安置房屋权益部分，被告认为原告应当按照市场价格回购该部分面积。被告要求原告按照市场价回购超权益面积并未加重原告负担，仅仅是对合同未约定的部分作出补充，按照8100元/㎡的标准，也是征询了广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局后作出的，该价格适用于该工程所有的被拆迁户，并非针对原告一人。依照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主应当在房屋交付前缴纳住房专项维修资金，这是《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》（修改稿）明确约定的内容，也是购房者的法定义务。根据广州市财政局及广州市国土资源和房屋管理局2008年12月31日联合发布的穗国房字（2008）1083号《关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知》第三条、第四条的规定，原告应按照每平方米105元的标准缴纳住宅专项维修资金，但原告一直拒绝缴纳。2.被告已经通知原告办理收楼手续，因原告拒不履行回购义务，导致没有完成交楼，原告无权请求自通知交楼之日起的违约金，且主张的违约金标准过高，应予以调整。被告自2018年8月开始，多次通过电话通知原告办理安置房回购手续，并于2018年11月30日及2019年3月22日两次发出了EMS特快专递，书面通知原告办理安置房回购手续。自被告通知原告办理安置房回购手续之日起，被告迟延交付房屋情形已经消灭，不能再计算违约金。临时安置补助费应补至安置房完工交锁匙之日起三个月截止。安置房已于2018年11月具备交楼条件，且被告也多次通知原告办理回购手续。因原告故意拖延收楼，未依照约定签署关于安置费的补充协议，导致原告无法依照程序向财政部门请款，因此临时安置补助费应截止至2019年2月份，原告主张超出的部分临时安置补助费没有依据。原告就临时安置补助费计算违约金，属于重复计算，没有法律及合同的依据。合同只约定了一方违约按照日万分之三的标准计算违约金，并没有约定多个违约行为需要重复计算违约金。原告同时主张逾期交房违约金和迟延支付临时安置补助费违约金没有依据。因原告拒不办理安置房回购手续才产生本案诉讼，故原告要求被告承担诉讼产生的全部费用没有法律及事实依据。3.支付房款的义务与交楼的义务应同时履行，在原告未支付任何购房款的情况下就要求被告交房，违反了权利义务一致的原则。第三人述称，第三人是根据番禺区人民政府于2009年10月15日《公文办理情况通知》批复的征地补偿方案、基建办与安置户签订的征地拆迁补偿协议和回购协议，在核对没有问题的情况下再与被告签订安置房回购协议、收齐回购房款和物业维修基金之后，将安置房交给被告，由被告安排房给安置户，但本案中，尚未收到上述资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原位于市××海××路××501的房屋为原告名下物业，建筑面积130.4㎡。被告委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司对该套房屋进行评估，广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司于2010年5月25日出具《房地产估价报告》，估价该套房屋在2009年9月25日的公允市场价格为463833元。2009年9月25日，被告取得广州市番禺区南区长堤西路（西堤路到东涌路）市政道路及景观改造工程的《房屋拆迁许可证》。2010年6月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》，约定：根据番府[2008]129号建设通告精神，因长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程建设需要，需拆迁位于市××海××路××501的房屋。当地政府土地管理部门确认该房地产权属归乙方所有，房地产权证：22××16号。根据《批转区国土房管局的通知》（番府[2001]35号）文件的有关精神，对乙方被拆迁的房屋采取产权调换，结算差价的方式进行补偿。甲方负责协调乙方调换房屋及产权证办到乙方名下，应安置面积部分的税费按拆迁管理规定应由甲方承担的由甲方承担，超出应安置面积部分的应缴税费由乙方承担，并于交楼时办妥。根据《粤国众联评字[2010]1C0103号评估报告书》，评估补偿款总金额463833元。根据《关于公布广州市拆迁城镇华侨房屋补偿标准的通知》（穗国房字第[2006]148号）文第二条拆迁城镇华侨房屋补偿标准的增幅比例第二点规定，广州市历史旧城区范围内拆迁属于非住宅的华侨房屋及广州市历史旧城区范围外拆迁华侨房屋的补偿金额按照上述评估报告的金额增加10%确定，乙方房地产拆迁补偿总金额为510216.3元。安置房选定为南景园安置区4座15层D2-06和D2-01,回购价按南景园的回购方案结算，临时安置补助费在安置房未交付使用前按月计算（被拆迁房屋建筑面积100㎡以下的，每户1500元/月，被拆迁房屋建筑面积100㎡（含100㎡）以上的，每户2000元/月），每季度头10日内支付一次并存入乙方账户内为准。回迁房于2014年12月30日前交付，水、电、通邮、电话、有线电视、煤气管到户，并附安置房图纸及交楼标准和桥南街南景园拆迁安置补偿方案作本协议附件。甲方向区政府申请退回海傍后街23号平房至乙方名下，最终以区政府的批复意见执行。（若区政府批复不同意，不视为违约），如区政府同意退回该房屋，拆迁乙方位于市××海××路××501房屋的安置面积作相应抵减。如甲方或乙方违反上述条文，应向对方赔偿损失的，每逾期一天，应按全部补偿款的每日0.03%计付违约金。上述协议附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》约定，以永久性居住房屋的实际面积为依据，按“拆一补一”的原则回购，回购安置房总面积可上浮20%，可选择回购一套或以上安置房。安置房建设开发成本均价为每平方米2600元，结合楼层因素价格回购安置房。回购安置房面积小于或等于120平方米的，1-4层及顶层每平方米2000元，5-9层每平方米2100元，10层以上每平方米2200元。回购安置房在120平方米以上这部分的面积，1-4层及顶层每平方米2500元，5-9层每平方米2600元，10层以上每平方米2700元。拆迁人给予被拆迁户临时安置补助费，临时安置补助费按每户每月1500元标准确定，临时安置补助费补至安置房完工交锁匙之日起3月止。原、被告确认，上述拆迁补偿协议书中约定的海傍后街23号平房并未退回至原告名下。2010年7月8日，被告收到原告提交的被拆迁房屋的房屋所有权证原件。2010年8月18日，原告确认选择南景园4座15楼D2-01、06房作为安置房。2011年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿补充协议》，约定甲方补偿乙方按时搬迁奖励费和临时安置补助费，甲方同意将按时搬迁奖励一万元在签订本协议后一次性支付给乙方，临时安置补助费在安置房未交付使用前按月计算，由2010年5月18日开始计算，预付一年临时安置补助费2000×12=24000元，奖励、临时安置补助费共计34000元，一年后回购房未交房，临时安置补助费继续按《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》第五条第四点执行。2011年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿的补充协议2》，约定甲方补偿乙方临时安置补助费，甲方同意由2011年5月18日起至2012年5月18日止，预付一年临时安置补助费2000×12=24000元。一年后回购房未交房，临时安置补助费继续按《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》第五条第四点执行。2012年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议》补充协议3，约定临时安置补助费按《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》第二条第一点“临时安置费补助费从签订拆迁补偿协议并交出拆卸房屋之月起补至安置房交钥匙（安置房业主单位通知交钥匙起计算）后三个月止”计算。甲方补偿乙方临时安置补助费，甲方同意支付2012年5月19日起至2013年11月18日止18个月的临时安置补助费2000×18=36000元。若一年后未交房，再另行签订补充协议支付临时安置补助费。2013年11月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议4，约定考虑到今年房租上涨，现对临时安置补助费标准进行调整。被拆迁房屋建筑面积100㎡以下的原每户1500元/月调整为2000元/月，100㎡以上（含100㎡）的每户2000元/月调整为每户2500元/月。临时安置补助费标准按上述标准从2013年11月至2014年10月。甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付一年临时安置补助费，即从2013年11月至2014年10月止临时安置补助费2500×12=30000元。到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置补助费。2014年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议5，约定被拆迁房屋建筑面积100㎡以下的原每户1500元/月调整为2000元/月，100㎡以上（含100㎡）的每户2000元/月调整为每户2500元/月。甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付七个月临时安置补助费，即从2014年11月至2015年5月止临时安置补助费2500×7=17500元。到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置补助费。2015年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议6，约定甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付一年临时安置补助费，即从2015年6月至2016年5月止临时安置补助费2500×12=30000元。到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置费。2017年7月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议7，约定甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付19个月临时安置补助费，即从2016年6月至2017年12月止临时安置补助费2500×19=47500元。协议中“到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置费。”有被原告划掉痕迹。2018年5月23日，被告向原告发出《关于谢国良要求提供回迁房及支付临迁费的复函》，载明由于原告自行涂改补偿协议7，导致该协议无效，致使被告无法向区财政局请款，要求原告尽快配合被告重新签订协议，以便被告向区财政局申请临时安置费的支付工作。2018年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议8，约定甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付26个月临时安置补助费，即从2016年6月至2018年7月止临时安置补助费2500×26=65000元。备注：原签订“《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议7”作废。2018年11月2日，被告向原告支付临时安置补助款65000元。由于被告一直没有交付安置房，原告于2016年7月26日向被告发函要求交付安置房。被告确认收到该份函件，并于2016年7月4日向原告复函，告知施工进度。之后，原、被告多次沟通交房事宜。2018年11月30日，被告向原告发出《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程桥景园（原南景园）安置房交楼的通知》，通知原告桥景园安置区（原南景园安置区）已具备交楼条件，要求原告配合被告签订安置房回购协议，以完成安置房交楼相关手续。原告确认于2018年12月1日收到该份通知。2019年2月1日，原告拿到被告提供的以被告为甲方、原告为乙方的《番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程安置房回购协议》空白版，载明：安置房地点位于桥××号“桥景园安置区”，安置房地址为桥景园4座十五层1501（D2-01）户型、桥景园4座十五层1506（D2-06）户型。安置房建筑面积为89.7和128.4平方米，合计218.1平方米（安置房建筑面积最终以国土局房管部门确权的面积为准，购房款和物业维修资金需根据实测房产面积多退少补）。回购安置房面积小于或等于120平方米的，1-4层及顶层为2000元/平方米，5-9层为2100元/平方米，10层以上为2200元/平方米。回购安置房在120平方米以上，总权益面积以内部分的，1-4层及顶层为2500元/平方米，5-9层为2600元/平方米，10层以上为2700元/平方米。超出总权益面积的部分按市场价8100元/平方米计算。乙方被征收房屋的有证面积为130.4平方米（以房屋所有权证作为补偿依据），上浮20%的建筑面积为26.08平方米，总权益面积为156.48平方米。安置房总建筑面积为218.1平方米，按成本价计算的建筑面积合共156.48平方米，其中，回购安置房小于或等于120平方米的回购价为264000元，安置房超出120平方米以上，总权益面积以内的面积36.48平方米，计算回购价98496元，超出权益面积为61.62平方米（按市场价8100元/平方米计算）为499122元，三项合计861618元。乙方回购甲方位于桥××号“桥景园安置区”安置房，房屋总建筑面积218.1平方米，按住宅专项维修资金管理办法收费标准为105元/平方米，计得房屋维修资金为22900.5元。乙方需在甲方交付安置房钥匙前将房屋维修资金及回购安置房款884518.5元全部支付给甲方。该份回购协议落款处为空白，无一方签名。原告认为该回购协议对双方原签订的拆迁补偿协议的条款作出了重大改变，对原告不公平，故拒绝在该协议上签字。之后原、被告就安置房的结算价款等问题进行多次沟通，但均未达成一致意见。2019年3月22日，被告向原告发出《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程桥景园（原南景园）安置房交楼的再次通知》，通知原告尽快与被告签订安置房回购协议、交付安置房回购款及办理收楼相关事宜，该工程临时安置补助费截止日期为2019年7月1日止（已含3个月装修期）。原告确认于2019年3月29日收到该通知。关于对原告安置的两套房屋即南景园4座15楼D2-01、06房是否存在超出权益面积，以及超出权益面积部分的回购价如何计算的问题双方存在争议。原告认为双方签订的《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》约定原告选定了上述两套安置房，所以被安置的面积就应当以上述两套安置房面积为准，不存在超出权益面积的问题；该协议已经明确对超出120平方米以上面积的回购价格进行了约定，即每平方米2700元，并没有约定需要按照市场价进行回购；原告同意按照每平方米2700元的标准向被告支付购房款。被告认为根据附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》，安置房回购面积按“拆一补一”的原则回购，回购安置房总面积可上浮20%，被拆迁的房屋建筑面积130.4平方米，按照上浮20%的标准计算，原告可得的拆迁房屋面积为156.48平方米，而原告选定的两套安置房面积为218.1平方米，超出权益面积61.62元；《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》及《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》只是约定了安置房的位置，并没有对超出权益面积部分的回购价格进行约定，对于超出权益面积部分的回购价应当按照签订上述拆迁补偿协议书时即2010年6月13日的市场价格进行计算。为证明涉案安置房在2010年6月的市场价为每平方米8100元，被告提供广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2009年12月16日出具的《关于提供番禺区市桥中心城区一手房市场交易均价的复函》、被告于2009年12月29日向广州市番禺区人民政府作出的《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁安置补偿工作有关问题的请示》、广州市番禺区人民政府办公室于2010年2月3日作出的《公文办理情况通知》[（2010）66号]。其中，《关于提供番禺区市桥中心城区一手房市场交易均价的复函》记载番禺区1-10月市场一手房（包括车位、车库、办公、商铺以及住宅）交易均价为7982元，但没有以市桥中心城区为对象进行统计的数据。《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁安置补偿工作有关问题的请示》记载被告向广州市番禺区人民政府建议超出权益面积部分的计价为1-4层及顶层7900元/㎡、5-9层8000元/㎡、10层以上8100元/㎡。原告认为上述复函记载的交易均价不具有参考性，住宅与车库、办公写字楼及商铺的价格有着明显的不同，即使依照市场价格，也应当由具有法定资质的机构作出的评估价，被告提供的其余证据是被告自己的内部管理流程，与本案无关。第三人对被告提供的证据均没有异议。原、被告在庭审中确认，原告至今未向被告支付购房款。被告在庭审中确认就两套安置房的房款问题不在本案中提起反诉。第三人在庭审中确认就涉案两套安置房的房款问题不在本案中提出请求。被告提供涉案房屋所在项目的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《工程竣工验收报告》（室内给水工程）、《工程竣工验收报告》（室外给水管网工程）、《客户受电工程竣工检验意见书》、《工程竣工报告》（电器设备及土建工程）等复印件，拟证明涉案房屋符合交付条件。上述证据中记载的用地单位、建设单位等均为第三人。原告对上述证据不予确认，但是同意接收涉案两套安置房。第三人对上述证据没有意见。被告、第三人在庭审中确认，涉案房屋所在项目尚未取得竣工验收备案表，也未进行大确权。本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》（附件）及八份补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述拆迁补偿协议书约定被告应于2014年12月30日前将涉案两套安置房交付给原告使用，但被告至今未向原告交付，现原告要求被告交付涉案两套安置房符合合同约定，本院予以支持。被告以原告没有付清购房款为由拒绝向原告交付房屋，但是经本院释明后又不提起反诉，由于双方对涉案两套安置房是否存在超出权益面积以及超出权益面积部分的价款如何确定的问题存在较大争议，本院不宜直接做出处理。被告可就该购房款的支付问题另循法律途径解决。被告以原告未缴纳物业维修基金为由拒绝向原告交付房屋，属于交楼不当限制，对于被告的上述答辩理由，本院不予采纳。上述拆迁补偿协议书约定，原告房地产拆迁补偿金额510216.3元，如被告违约，每逾期一天，应按全部补偿款的每日0.03%的标准计付违约金。现被告至今未向原告交付房屋，构成违约，原告要求被告自2014年12月30日起，以510216.3元为基数，按每日0.03%的标准支付违约金，符合合同约定，但违约金应从2014年12月31日起算为宜。被告于2018年11月30日向原告发出安置房交楼通知，通知原告桥景园安置区（原南景园安置区）已具备交楼条件，要求原告配合被告签订安置房回购协议，以完成安置房交楼相关手续。原告确认于2018年12月1日收到该份通知。之后双方关于安置房的房款问题存在争议进而未能签订回购协议，原告未能收楼。原告于2018年12月1日之后未能收楼的原因在于双方就购房款问题无法达成一致意见，故逾期交房违约金应计算至原告收到上述交楼通知之日止即2018年12月1日为宜。被告应向原告支付2014年12月31日至2018年12月1日止的逾期交房违约金219189元（510216.3元×0.03%×1432天）。对于原告主张超过219189元的部分，本院不予支持。拆迁补偿协议书约定的每日万分之三的违约金标准并未过分高于造成的损失的，被告认为违约金标准过高要求调整，没有依据，本院不予采纳。拆迁安置补偿协议约定临时安置补助费在安置房未交付使用前按月计算，每季度头10日内支付一次，而补充协议约定被拆迁房屋建筑面积100㎡以上（含100㎡）的每户2000元/月调整为每户2500元/月，现原告要求被告支付2018年7月18日至2019年3月31日止的临时安置补助费，符合约定，本院予以支持。按照上述标准计算，2018年7月18日至2019年3月31日止的临时安置补助费为21167元，原告要求上述临时安置补助费按照20000元计算，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。虽然拆迁安置补偿协议约定每季度支付一次临时安置补助费，但是双方在实际履行过程中每次支付临时安置补助费前均通过签订补充协议的方式一次性支付几个月至二十几个月的费用，应当视为补充协议变更了原拆迁安置补偿协议中关于付款期限的约定，故原告要求被告支付逾期支付临时安置补助费的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南景园安置区X座XX层X和南景园安置区X座XX层X的房屋交付给原告谢国良（TSE,KwokLeung）；二、被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢国良（TSE,KwokLeung）支付逾期交付上述房屋的违约金219189元；三、被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢国良（TSE,KwokLeung）支付自2018年7月18日起至2019年3月31日止的临时安置补助费为20000元；四、驳回原告谢国良（TSE,KwokLeung）的其他诉讼请求。案件受理费5256元，由原告谢国良（TSE,KwokLeung）负担368元，被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室负担4888元。如不服本判决，原告谢国良可以在判决书送达之日起三十日内，被告广州市番禺区基本建设投资管理办公室可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  何慧玲人民陪审员  冯志艮二〇二〇年一月十六日法官 助理  贾清宸书 记 员  钟秀娟