广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5102民初1081号原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市湘桥区。法定代表人：朱红艳，总经理。委托诉讼代理人：李海疆，该公司职员。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司职员。被告：吴春炎，男，1980年8月17日出生，汉族，住潮州市潮安区。原告潮州市恒大置业有限公司诉被告吴春炎商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告潮州市恒大置业有限公司之委托诉讼代理人朱灵谱、被告吴春炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201**********365）及补充协议已于2019年6月26日解除；2.判令被告协助原告到潮州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，协助原告到潮州市国土部门办理预告抵押登记注销手续；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买由原告开发的潮州恒大山水城47幢XXX号房，该商品房买卖合同约定建筑面积共141.66平方米，总价款887289元，付款方式为银行按揭付款方式。原、被告双方在商品房买卖合同补充协议第三条第一款第五项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人须在30天内协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2015年5月15日，被告与中国工商银行股份有限公司潮州分行签订《个人购房借款/担保合同》，向该银行申请按揭贷款62万元，原告作为保证人承担阶段性担保责任。因被告至2019年*月30日已连续7期未按约定还款，导致原告向该银行承担担保责任561369.26元。随后原告向被告邮寄解除商品房买卖合同及补充协议通知书，6月26日该快递被签收。综上，被告严重违约导致《商品房买卖合同》解除，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告吴春炎辩称，其不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：潮州市恒大置业有限公司是有限责任公司（法人独资），其经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。该公司已于2015年2月10日取得潮州恒大城（五期）的商品房预售许可证（编号：潮建预〔2015〕列002号），预售房屋栋号及层数为第47、48幢各33层。2015年5月5日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人）与吴春炎（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201**********365）1份，该合同的主要内容是：第一条：出卖人以出让方式取得位于潮州市湘桥区桥东东山美人城潮州恒大城四十七、四十八幢、编号为潮府国用（2013）第02811号地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名潮州恒大城；第二条：买受人购买的商品房为预售商品房；第三条：买受人购买的商品房为第四十七幢XX层XXXX号房，该房建筑面积141.66平方米，其中套内建筑面积113.38平方米，公共部位与公用房屋分摊28.28平方米；第四条：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米7825.8元，总金额887289元；第六条：付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：3.其他方式：银行按揭付款方式：2015年5月5日前支付首期房款267289元，余款620000元须在2015年5月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第七条：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条：交付期限：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条：本合同自双方签订之日起生效；第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。合同同时对双方的其他权利义务作了约定。上述《商品房买卖合同》签订当日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人，甲方）与吴春炎（买受人，乙方）签订了《商品房买卖合同》补充协议1份，该补充协议的主要内容是：双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1.买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任；……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在出卖人通知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续；5.在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；十五、其他约定：1.关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；5.买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金；6.买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方签订的上述《商品房买卖合同》于2015年9月14日在潮州市房地产交易所办理了鉴证手续。2015年5月15日，吴春炎作为借款人及抵押人，中国工商银行股份有限公司潮州分行作为贷款人，潮州市恒大置业有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定贷款金额为620000元，贷款用于购买潮州市湘桥区潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十七幢XXXX号房，贷款期限20年,贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%，借款人应按合同约定的还款时间履行还款义务，借款人连续二期或累计六次未能按时足额偿还贷款本息，贷款人有权对非采用固定利率的贷款，于发生上述违约情形的次月起调整贷款利率浮动比例。合同还约定借款人以潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十七幢XXXX号房作为抵押；保证人在本合同项下提供的保证为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。三方还对其他事项进行约定。2017年8月19日，原潮州市国土资源局出具了该房的预购商品房抵押权预告登记证明。上述《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司潮州分行依约向吴春炎发放贷款620000元。至2019年4月30日止，吴春炎已累计7期未按约定付还贷款，中国工商银行股份有限公司潮州分行于2019年5月6日向潮州市恒大置业有限公司发出《关于要求潮州市恒大置业有限公司履行阶段性保证担保责任的函》，要求该公司收到函后承担连带保证责任，归还吴春炎在该行本笔贷款的所有欠款（包括本金、利息、罚息），该笔贷款试算至2019年4月30日欠款总金额555113.2元（包括本金、利息、罚息）。2019年5月9日，潮州市恒大置业有限公司向吴春炎邮寄《催款通知书》，其中载明中国工商银行股份有限公司潮州分行已向其发出通知，告知吴春炎已累计7期未按约定归还银行按揭贷款，已构成违约，要求吴春炎于该通知发出后3天内向银行偿还贷款本息，若未能在约定期限内还款，潮州市恒大置业有限公司有权按照《商品房买卖合同》补充协议的约定进行处理。该《催款通知书》按吴春炎购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出，邮件显示他人签收。潮州市恒大置业有限公司发出《催款通知书》后，吴春炎仍没有偿还逾期按揭贷款。2019年6月19日，中国工商银行股份有限公司潮州分行向潮州市恒大置业有限公司发出《关于潮州市恒大置业有限公司履行阶段性保证担保责任的函》，其中载明根据其与潮州市恒大置业有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》的相关约定，该行于2019年6月18日收到潮州市恒大置业有限公司回购款561369.26元，用于偿还潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十七幢XXXX号房按揭断供客户吴春炎所欠该行的逾期贷款本息。该笔贷款已结清，潮州市恒大置业有限公司已完成履行该笔贷款阶段性保证担保责任。2019年6月19日，潮州市恒大置业有限公司向吴春炎发出《关于解除〈商品房买卖合同及补充协议〉通知书》，告知吴春炎因其累计7期不按贷款合同规定偿还借款本息，潮州市恒大置业有限公司已于2019年6月18日代偿银行贷款本息561369.26元，已依约履行了保证义务。根据双方签订的补充协议第三条的约定，解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。该《合同解除通知书》于2019年6月25日按吴春炎购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出，邮件显示由他人签收。潮州市恒大置业有限公司于2019年8月19日诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：潮州市恒大置业有限公司与吴春炎签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了双方的权利义务内容，其中《补充协议》第三条第一款第五项约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”，因该条款系潮州市恒大置业有限公司为了重复使用而预先拟定，并在与吴春炎订立《商品房买卖合同》时未与吴春炎充分协商的情况下订立，应认定为格式条款，该格式条款对双方各自的违约责任作出了明显不公平的约定，即免除了出卖人潮州市恒大置业有限公司返还购房款的责任，加重了买受人吴春炎的责任。潮州市恒大置业有限公司虽然在《商品房买卖合同》补充协议第十五条“其他约定”中说明其已向购房人解释免除或限制对方责任、权利的内容，购房人进一步确认。但该项条款仅系其他格式条款中的一项，潮州市恒大置业有限公司没有提供证据证明其确有采取合理方式就上述事项向购房人解释和平等地进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条：“格式条款具有本法第五十二条或第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本案《补充协议》关于免除潮州市恒大置业有限公司退还买受人已付房款的约定无效，故潮州市恒大置业有限公司与吴春炎签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，除了补充协议中约定“买受人所交的全部款项不予退还”无效外，其他内容系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》自成立时生效，受法律保护。潮州市恒大置业有限公司与吴春炎在上述《补充协议》中约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，吴春炎未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致潮州市恒大置业有限公司承担了保证责任的，潮州市恒大置业有限公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。吴春炎在办理银行按揭贷款手续后，没有按合同约定按时还款，潮州市恒大置业有限公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，潮州市恒大置业有限公司可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，因潮州市恒大置业有限公司向吴春炎邮寄的《关于解除〈商品房买卖合同及补充协议〉通知书》系由他人签收，故该时间不能认定为合同解除时间，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。潮州市恒大置业有限公司就本案讼争标的于2019年8月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，于同月27日向吴春炎送达应诉材料。潮州市恒大置业有限公司起诉要求解除合同的行为，已经表达了潮州市恒大置业有限公司解除合同的意思表示及借助司法送达的途径向吴春炎履行了通知义务。因此，潮州市恒大置业有限公司与吴春炎于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》自本院向吴春炎送达起诉状副本之日即2019年8月27日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，现潮州市恒大置业有限公司请求判令吴春炎协助到潮州市房地产管理部门办理潮州市湘桥区潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十七幢XXXX号房的注销合同备案登记手续及到潮州市国土部门办理预告抵押登记注销手续，依法可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、原告潮州市恒大置业有限公司和被告吴春炎于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年8月27日解除；二、被告吴春炎应于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司到潮州市房地产管理部门办理合同备案注销登记手续及到潮州市国土部门办理预告抵押登记注销手续。案件受理费12673元,由被告吴春炎负担。被告吴春炎应负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  林文杰人民陪审员  苏少曼二〇二〇年一月十三日书 记 员  蔡淑贤