北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55750号原告：王铁良，男，1970年7月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：王春妹，女，1973年3月11日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：贾淑芬，女，1948年3月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。三原告共同委托诉讼代理人：郑力军，女，1970年11月13日出生，汉族，户籍地北京市西城区。三原告共同委托诉讼代理人：袁帅，北京市翱翔律师事务所律师。被告：任亚莉，女，1967年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟睿，北京英淇律师事务所实习律师。被告：任淑静，女，1936年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：任亚萍，女，1964年1月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告任淑静、被告任亚萍共同委托诉讼代理人：任亚莉（任淑静之女，任亚萍之姐），身份信息与前述一致。原告王铁良、王春妹、贾淑芬诉被告任亚莉、任淑静、任亚萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王铁良本人，原告王铁良、原告王春妹、原告贾淑芬之委托诉讼代理人郑力军、袁帅，被告任亚莉兼被告任淑静、任亚萍之共同委托诉讼代理人，被告任亚莉之委托诉讼代理人孙曼丽、牟睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王铁良、王春妹、贾淑芬向本院起诉请求：1.判令任某1与王某1、王铁良签署的《北京市存量房买卖合同》继续履行，将北京市朝阳区周庄嘉园南里（原G区）14号楼（原7号楼）8单元X号房屋过户至王铁良名下。2.判令任亚莉、任淑静、任亚萍支付拒绝履行房屋过户义务的补偿金60万元。3.任亚莉、任淑静、任亚萍承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2009年12月5日，任某1与王某1、王铁良通过北京中原地产居间购买位于北京市朝阳区周庄嘉园南里（原G区）14号楼（原7号楼）8单元X号房屋，同日签署了《北京市存量房买卖合同》、《钱款交付书》、《房屋买卖居间合同》等。上述协议约定房屋成交价格人民币七十五万元整，王铁良同时向任某1支付了购房定金五万元，后于2010年2月10日又向任某1支付了房款六十万元，并约定取得该房屋房产证后应将房产证原件交给王铁良和中介并配合王铁良办理过户手续。王铁良支付上述款项后，2010年2月10日任某1将该房屋交付给王铁良居住，至今已9年多。2015年任亚莉、任淑静、任亚萍已经取得该房屋产权，产权登记人为任亚莉，但任亚莉并未按约定配合办理该房屋过户手续。当时，任亚莉提出要求加价50万元，否则将单方毁约不卖，对此王铁良、王春妹、贾淑芬坚决不同意。后2017年任亚莉向法院起诉要求房屋买卖合同无效、撤销、解除，但被法院判决驳回。在此期间合同买卖当事人任某1与王某1两位老人均已过世，因此由其双方继承人作为双方的当事人。王铁良、王春妹、贾淑芬认为任亚莉、任淑静、任亚萍已经以其实际行为构成根本违约，应依据补充协议第三条之规定承担责任。被告任亚莉、任淑静、任亚萍共同辩称：不同意王铁良、王春妹、贾淑芬的诉讼请求。第一，任某1与王铁良签订房屋买卖合同时已经患有严重的老年痴呆症，属于无民事行为能力人，任某1在2005年患病，2008年病情加重，与王铁良签订购房合同时已不能正常表达自己的意思表示。无民事行为能力从事与其精神智力不相当的行为，应当认定无效。第二，任某1无权处分涉案房屋，且王铁良一方不构成善意取得，涉案房屋是2009年获得的拆迁周转房，当时任某1仅对涉案房屋享有共同使用权，不拥有所有权。2009年签订房屋买卖合同时，涉案房屋也没有取得所有权证。2014年任某1一家在签订正式拆迁合同时，该周转房转为正式安置房屋，但是在任某1一家中没有进行分割，属于共同共有的状态，任某1在没有经过其他共同安置人的同意下处分涉案房屋，构成无权处分。在涉案房屋买卖撤销案件中，王铁良、王春妹、贾淑芬提供的证人明确陈述，王某1和任某1是同村人，王某1作为同村人应当对于任某1患有严重老年痴呆知情，因此王某1利用任某1不能正常表达自己意思表示的情况，低价与任某1签订购房合同，不能构成善意。因此认为涉案房屋的买卖合同是无效合同。第三，涉案房屋现在的权利人是任亚莉，王铁良、王春妹、贾淑芬起诉任淑静和任亚萍没有事实依据。第四，涉案房屋买卖合同是任某1签订的，任亚莉、任淑静、任亚萍没有参与其中，因此不认可任某1签订合同的一切内容，且正如起诉状中所述，其已在涉案房屋中居住了10余年，也并没有造成其所述损失。根据双方签订的补充协议，补偿是以损失为基础，现王铁良、王春妹、贾淑芬没有相应的损失，因此不同意王铁良、王春妹、贾淑芬要求的60万元违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：一、各方当事人身份关系的查明任某1与任淑静系夫妻关系，二人共育有二女，分别是长女任亚萍、次女任亚莉，任某1于2017年7月25日去世。王某1与贾淑芬系夫妻关系，二人共育有两名子女，分别是王铁良、王春妹，王某1于2018年7月28日去世。二、涉案房屋买卖合同签订情况2009年12月5日，任某1与王某1、王铁良通过北京中原房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、补充协议及《自行划转补充协议》，合同约定如下主要内容：任某1将北京市朝阳区周庄嘉园G区7号楼8单元X号房屋，建筑面积57.46平方米，以75万元的价格出卖给王某1、王铁良。约定定金5万元，2010年2月13日前支付首付款60万元，剩余10万元于办理产权过户登记当日支付。任某1承诺回迁协议地址朝阳区周庄嘉园G区7号楼8单元X号与现朝阳区周庄嘉园南里14号楼8单元X号为同一地址；任某1、王某1、王铁良协商支付首付款当日，任某1腾空房屋。三、涉案房屋钱款支付和房屋交付情况2009年12月5日，任某1与王某1、王铁良签订《钱款交付书》，载明王某1、王铁良于当日向任某1交付钱款5万元，案外人赵某1作为证明人。2010年2月10日，任某1与王某1签订《钱款交付书》，载明交付金额60万元。备注：此钱款交付任某1同意将款项打入女儿任亚莉账户中，双方确认同意。2010年2月10日，王某1通过交通银行、工商银行向任亚莉转账60万元。钱款交付后，王某1、王铁良开始实际占有并使用该房屋。四、涉案房屋取得来源和过程2007年3月16日，任某1作为被腾退人与腾退人北京市朝阳区十八里店乡人民政府签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》约定：任某1腾退周家庄村X号房屋，正式房屋22间，建筑面积236.2平方米，实际安置人口5+2人，分别是户主任某1、之女任亚萍、之女婿王某2、之妻任淑静、之女任亚莉、之女婿李某1，之外孙王某3，安置房屋地址周转房周庄嘉园两个两居室，四个一居室。2014年12月11日，任某1与北京市朝阳区十八里店乡人民政府签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》约定：本次实际安置人口6+2人，分别是户主任某1、之女任亚萍、之女婿王某2、之妻任淑静、之女任亚莉、之女婿李某1，之外孙王某3、之外孙女舒某1；安置房屋包括周庄嘉园G区7号楼8单元X、X、X，9单元X，周庄嘉园三期B区5号楼1单元X。2015年1月5日，任某1、任淑静、任亚莉、李某1、王某2、任亚平、王某3签订协议书，约定周庄嘉园G区7号楼8单元X号房屋归任亚莉所有。2015年10月20日任亚莉取得该房屋的权属登记证书。五、涉案合同相关诉讼情况2016年9月7日，任亚莉向本院起诉请求：撤销涉案合同，王某1、王铁良将涉案房屋腾空交还给任亚莉。本院2017年10月17日作出判决，驳回任亚莉的诉讼请求。2018年1月3日，任亚莉向本院起诉请求：确认涉案合同无效，王铁良、贾淑芬、王春妹将涉案房屋腾空返还任亚莉。本院于2019年4月8日作出判决，驳回任亚莉的诉讼请求。就该判决，任亚莉主张提起再审，尚无结果。该案件诉讼过程中，王铁良、贾淑芬、王春妹提交钱款交付书及中国工商银行个人业务凭证、交通银行个人转账回单，据此证明房款的收款人为任亚莉，任亚莉对任某1卖房一事知晓。另申请涉案房屋的中介经办人赵某1出庭作证，赵某1称：“我以前是中原房地产经纪公司的员工，是涉案房屋的经手人，涉案房屋的卖方是任亚莉及其父亲任某1，买方是王铁良及其父亲王某1。当时是任亚莉和我联系的，报价和谈合同也一直由我与任亚莉联系，任亚莉陪同任某1一起签的合同，也是向任亚莉账户付的款”。任亚莉、任淑静、任亚萍对上述证人证言不予认可。上述事实，有各方当事人提交的证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，合同各方签约主体均应予以履行。根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点在于任亚莉、任淑静、任亚萍是否有义务履行涉案房屋买卖合同，配合将涉案房屋办理过户至王铁良名下。本院具体分析如下：首先，根据本案查明事实，2014年12月11日任某1代表其他家庭成员与北京市朝阳区十八里店乡人民政府签订腾退安置协议书，约定安置人口8人共获得5套房屋，即8人对5套房屋属于不分份额的共同共有状态。2009年12月5日任某1与王某1、王铁良签订涉案房屋买卖合同且该合同合法有效，但任某1仍构成法律上的无权处分。如果其他家庭成员追认并加入到该合同债务中，或者任某1虽作为无处分权人但嗣后通过家庭内部协议取得处分权，涉案房屋买卖合同仍可以继续履行。其次，任某1等家庭成员在家庭协议书中，就涉案房屋归属作出由任亚莉所有的约定，进而任亚莉取得涉案房屋产权证。此时，任某1作为无权处分人当无法继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，王铁良、王春妹、贾淑芬要求任某1，亦即在本案中要求任某1之继承人承担继续履行合同的义务，于法无据，本院不予支持。再次，涉案房屋目前登记在任亚莉名下，而任亚莉并非涉案房屋买卖合同的缔约主体。根据合同相对性原则，王铁良、王春妹、贾淑芬之诉讼请求缺乏合同依据。退一步讲，即便任亚莉对于涉案房屋买卖合同签订事实知情并作为收款一方，根据2010年2月10日《钱款交付书》备注内容，任亚莉仅系作为任某1指定的收款人身份，当任亚莉未明确认可并表示同意履行涉案房屋买卖合同时，不能视为任亚莉对涉案房屋买卖合同构成债的加入。再退一步，就善意的判断标准而言，涉案房屋买卖合同签订时尚不具备产权证件，王某1、王铁良至少需要从形式上审查涉案房屋其他共同共有人的出售意愿，现王铁良、王春妹、贾淑芬不能提供当时签订涉案房屋买卖合同时其他共同共有人同意出售的书面文件，且截至本案诉讼期间，任亚莉也明确表示自始不同意出售涉案房屋，故王铁良、王春妹、贾淑芬要求任亚莉履行涉案房屋买卖合同，于法无据，本院不予支持。需要指出，王铁良、王春妹、贾淑芬在本案中还主张任亚莉、任淑静、任亚萍支付60万违约金。但前述诉讼请求建立的前提是其第一项诉讼请求成立且合同能够继续履行。如果其第一项诉讼请求不能得到法院支持，关于违约金是否需要包括含房价升值部分等实际发生损失，王铁良、王春妹、贾淑芬需要根据本案判决结果再行调整和确定，否则将导致各方当事人就合同履行问题利益明显失衡。根据“判决吸收裁定”的原理，本院对于王铁良、王春妹、贾淑芬第二项诉讼请求不予处理，并结合第一项诉讼请求内容全部予以驳回。待就涉案房屋买卖合同能否继续履行确定之后，各方当事人就违约损失赔偿可另行协商或另诉解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王铁良、原告王春妹、原告贾淑芬的全部诉讼请求。保全费5000元，由原告王铁良、原告王春妹、原告贾淑芬共同负担（已交纳）。案件受理费9800元，由原告王铁良、原告王春妹、原告贾淑芬共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 云 凝审 判 员 赵 靓审 判 员 杨**晶二〇二〇年一月十三日法官助理 陈逢源