广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初30931号原告：东莞市熙元物业发展有限公司，住所地：广东省东莞市东城区**************之二。法定代表人：龚长新，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤剑明，男，1995年8月6日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区**********，公民身份号码：440************432。系该公司员工。被告：许庆飞，男，1966年10月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*********，公民身份号码：440************853。原告东莞市熙元物业发展有限公司与被告许庆飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人汤剑明到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年5月1日至2019年8月31日的物业服务费12370.13元；2.被告向原告支付违约金（以每月产生的物业服务费195.55元为本金，从欠费之当月6日起按每日千分之二计至全部物业服务费付清之日止，暂计至2019年8月1日为21354.4元，以上两项暂合计33724.53元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系东莞市*******惠卡丽兰项目的物业服务企业，被告系中惠卡丽兰项目的业主。被告向开发商东莞市柏悦房地产开发有限公司（以下简称“柏悦公司”）购买了位于东莞市*******惠卡丽兰2-104商铺，面积为55.87平方米。被告与原告签订了《东莞卡丽兰前期服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费用。其中商铺的物业服务费收费标准为3.5元/平方米/月，物业服务费交纳时间为每月5日前交纳当月物业服务费用，即每月物业服务费为195.55元。协议第九条违约责任约定“乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金”。原告已经按照协议约定提供了物业服务，但被告并未按照协议约定向原告缴纳物业服务费，被告的行为已经构成违约，原告多次对其电话和书面催缴，但被告至今仍未缴纳。被告未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求提交了《东莞卡丽兰前期服务协议》《商品房买卖合同》、欠费清单、《关于拖欠物业服务费的催缴函》予以证明。另本院到不动产登记部门调查了案涉物业的登记情况。根据原告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系东莞市**********************的业主，该商铺于2015年5月7日登记在被告名下（不动产权证号：1800780873；登记面积为55.61平方米），而原告系该小区的物业服务企业。2013年12月7日，被告作为买受人与柏悦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告购买柏悦公司的案涉物业，约定建筑面积共55.87平方米，其中套内建筑面积52.85平方米；该合同附件五第三条第1款约定被告同意将该商品房交由柏悦公司委托的物业管理公司进行管理，并于签订本合同时与物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》等；该合同附件五第三条第2款约定商品房的物业管理费按照建筑面积计算，商业用房每平方米3.5元/月，小区物业服务公司依据法律规定或政府相关政策可对上述管理费标准进行调整。2014年9月25日，原、被告签订了《东莞卡丽兰前期服务协议》，约定原告为被告的案涉物业（55.87平方米）提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定《物业服务合同》生效时止的物业服务；被告在每月5日前交纳当月的物业服务费；若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金；该协议打印文本载明物业服务费收费标准为2.85元/平方米/月，但手写更改为3.5元，并加盖原告印章。原告主张，案涉《东莞卡丽兰前期服务协议》文本的物业服务费标准的内容错误，小区商铺的物业服务费实际均为3.5元/平方米/月，故原告在该协议上作了更改，且《商品房买卖合同》附件载明商业用房为3.5元/平方米/月。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及质证意见，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原告主张被告自2014年5月1日起未支付物业服务费,而被告作为履行义务方对此未提供证据证实其支付物业服务费的事实,故本院对原告的主张予以采纳。一方面,对物业服务费的标准问题，被告签订《商品房买卖合同》及其附件，同意物业服务费按3.5元/平方米/月计算，而被告又未对原告更改《东莞卡丽兰前期服务协议》载明的物业服务费计费标准提出质证及抗辩意见，故本院对原告主张物业服务费按3.5元/平方米/月计算予以采纳。另一方面，对物业服务费的计费面积，应以不动产登记的面积即55.61平方米为准。由此可计算每月的物业服务费为194.64元。债务应当清偿，故本院认定被告应向原告支付2014年5月1日至2019年8月31日期间的物业服务费共12456.96元（194.64元/月×64个月），而原告仅诉请12370.13元并无不妥，本院予以支持。另，双方在《东莞卡丽兰前期服务协议》中约定每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期需按每天2‰交纳滞纳金，而该滞纳金性质属于违约金。故原告要求被告支付以每月物业服务费为本金，自欠费当月6日起按每天2‰计至实际清偿之日止的违约金并无不妥，本院予以采纳，但违约金金额应以每月物业服务费金额为上限。由此可计算出2014年5月至2018年8月期间每月物业服务费的违约金至判决时均已超过194.64元（逾期超过500天），即被告应向原告支付该部分违约金共计10121.28元（194.64元×52个月）；同时，被告还应向原告支付以2018年9月至2019年8月每月物业服务费194.64元为本金，依次自2018年9月至2019年8月每月6日起，均按每天2‰计至实际清偿之日止的违约金（违约金金额以每月物业服务费为上限）。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告许庆飞自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司支付物业服务费12370.13元及违约金（1.10121.28元；2.均以每月物业服务费194.64元为本金，分别自2018年9月至2019年8月每月6日起，均按每天2‰计至实际清偿之日止，违约金总额分别以194.64元为上限）；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理321.56元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司负担101.56元，被告许庆飞负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇二〇年一月九日书记员  叶玉欣袁叶娇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。