常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初4305号原告：常州ＸＸ消费品市场有限公司，住所地钟楼区邹区镇邹区村。法定代表人：陈某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文华，邹区法律服务所法律工作者。被告：吴某某，男，1963年1月15日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：钱新，江苏达云律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洪彬，男，1978年5月9日生，汉族，住常州市钟楼区。原告常州ＸＸ消费品市场有限公司与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈文华，被告委托诉讼代理人钱新、吴洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州ＸＸ消费品市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付租金等合计1920788元，并以1920788元本金，按年息6%标准承担逾期支付租金等利息（从2019年6月1日起计算直至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告签订租赁合同一份，约定将租赁合同标的物出租给被告经营宾馆，并就其他事项进行了约定。原告按约履行了出租物交付，被告至今未按合同约定支付第二年租金等。原告无奈，现特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、关于本案诉讼主体，虽然答辩人与原告确实签订了房屋租赁合同，但后期原告与吴晓辰另行签订房屋租赁合同并以后续签订的房屋租赁合同办理了钟楼区邹区天盈商务宾馆的营业执照。租赁合同的实际履行方为吴晓辰和天盈商务宾馆。二、在双方租赁合同履行过程中原告存在两点违约：1.在宾馆实际租赁楼层中进行了大量的后期搭建，影响了宾馆的市场定价；2.在合同履行中原告以单方面断电的方式导致宾馆无法正常经营，并且造成设备损坏发生维修损失和停业损失。三、原告主张的租金组成部分中，除8至12层有书面约定外，其余诉讼请求均没有合同依据。租金起算时间也认为第二年的租金应该从2018年的10月1日开始计算。本院经审理认定事实如下：位于本市邹区镇××路××号房屋登记所有权人为原告。2015年10月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将案涉房屋8至12层及一层大厅出租给被告用于宾馆以及宾馆配套的服务项目；合同约定租赁期限为10年，从房屋交付之日起至起算日的时间间隔共计10个月为原告提供给被告的开业准备期；租金按平方计算，前四年不变，8至12层计租金每年120万元，一层大厅的面积及租金双方另行签订协议。被告除了缴纳房屋租金外，还需缴纳水费和电费，电梯使用及维护检测费、停车场停车费、物业费另行协商。合同还约定协议签订之日起，被告向原告支付定金30万元，首付租金到达后（抵作押金），方可动工进行装修，双方在交付房屋时另行签订补充合同。同月，被告向原告交付30万元承兑作为定金。2016年8月，原告将涉案房屋交付给被告使用，具体交付时间原告陈述系2016年8月1日，被告确认系8月交付，但具体时间不确定，且陈述2016年8月1日还在施工。2017年12月21日，双方对案涉房屋一层大厅及8层至12层的面积进行确认，确认一层大厅面积为163平方米，8层至12层每层面积1078.4平方米合计5392平方米，含一层大厅在内合计租赁面积5555平方米。为便于办理营业执照，原告后又与被告之子吴晓辰就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同内容与原、被告所签订的租赁合同一致。2016年5月16日，吴晓辰注册成立个体工商户钟楼区邹区天盈商务宾馆，经营场所即本案案涉房屋。2017年12月19日，原告向吴晓辰（天盈宾馆）发出《催款通知函》一份，告知以下事项：1.请在2017年12月31日前到原告签订房屋租赁合同并交纳房租金。2.交纳2017年10月1日至2017年12月31日租赁期间的一层大厅及8层至12层的物业管理费合计68532元。3.如逾期不签订合同及交纳费用，将不提供用电服务。案涉房屋的8层至12层每层有独立电表，被告预先充电费后方能用电。2017年12月27日，被告方人员报警称物业不肯收电费，次日，再次报警称物业断电。2018年1月7日，原告方工作人员短信通知被告充电费。被告则以因断电导致其热水系统损坏需要维修为由至2018年2月2日才预充电费。2018年2月9日，原告为甲方、被告为乙方与被告为法定代表人的案外人丙方常州宝翔装饰工程有限公司签订协议书一份，约定三方同意从邹区农贸市场装修的剩余工程款中扣除应付的第一年钟楼区邹区天盈商务宾馆的租金，具体金额另行确定。庭审中，原告明确第一年的租金因签订了其他协议，双方同意在其他工程款中扣除，本案所主张的是从2018年6月1日至2019的5月31日的租金、物业费等费用，具体包括是8层至12层的租金是120万、大厅租金16.3万、被告占用原告第7层房屋租金239404元及318384元。后原告撤回了对一层大厅及第7层被占房屋租金及物业费的起诉。被告则认为原告在案涉房屋中庭附近另搭建违章建筑，致使被告经营的酒店客房价格定价降低，另原告的断电行为导致宾馆热水循环系统漏水,需要大面积维修，至2018年2月2日维修完毕后才预充电费，故要求被告赔偿热水系统维修费用45860元及断电期间的经营损失暂定36万元。对上述赔偿主张，被告明确系作为答辩意见要求扣除相应的租金。本院认为，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定情形，合法有效，双方应按照该合同约定全面履行各自的权利义务。关于合同主体，首先，从案涉房屋租赁合同的签订来看，原告系先与被告签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁于被告经营宾馆及配套的服务项目，被告系涉案房屋的承租人，后虽原告又与被告之子吴晓辰签订房屋租赁合同，但后续签订的房屋租赁合同系为办理营业执照所需，合同内容与原、被告之间签订的房屋租赁合同内容亦一致，并无变更，亦未解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；其次，从合同的履行来看，原、被告及案外人常州宝翔装饰工程有限公司于2018年2月6日签订了《协议书》一份，约定从邹区农贸市场装修的剩余工程款中扣除案涉房屋的第一年租金，常州宝翔装饰工程有限公司的法定代表人系被告吴某某，即由被告吴某某履行承租人的相应义务。故本院认为，合同主体应为原、被告，被告系案涉房屋的承租人。关于租金的起算日期，双方合同约定从房屋交付之日起至起算日间隔10个月为原告免费提供给被告的开业准备期，对房屋交付之日，原告认为系2016年8月1日，被告认可系2016年8月交付，但具体交付时间不确定，鉴于双方对案涉房屋的交付时间均只有口头陈述，未提供证据证明，本院亦无从判断，为平衡及公平起见，本院酌情认定案涉房屋的交付时间为2016年8月15日。依据双方合同约定，原告应向被告免费提供10个月的开业准备期，故案涉房屋的租金起算应从2017年6月15日起计付。至于被告认为依据催款通知函应从2016年10月1日起计算租金，但催款通知函催交的是2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，并未涉及具体时间段的租金，被告亦未提交相应证据证明双方对合同约定的开业准备期有相应变更，故被告的该意见无相应证据证明，本院不予采信。合同签订后，原、被告约定从邹区农贸市场装修的剩余工程款中扣除案涉房屋的第一年租金即2017年6月15日至2018年6月14日的租金，2018年6月15日之后的租金，被告作为承租人应及时支付，故对原告主张的2018年6月15日至2019年5月31日期间的8层至12层房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定8层至12层房屋租金每年120万元，2018年6月15日至2019年5月31日期间的8层至12层房屋租金应为115万元。关于原告主张的逾期支付租金的利息，因双方对租金的支付期限没有约定，也未达成补充协议，案涉房屋的租赁期间在一年以上，被告应当在每届满一年时支付租金，故其应在2019年6月14日前向原告支付上一年度的租金，其现仍未支付，应自逾期之日即2019年6月15日前起向原告支付所欠租金的利息。至于原告主张的一层大厅、七层及物业管理费的诉讼请求，应原告已向本院申请撤回上述诉讼请求，本院在本案中不再予以处理。关于停电损失，停电行为发生于2017年12月28日至2018年2月2日期间，该期间的租金已在2018年2月6日原、被告及常州宝翔装饰工程有限公司签订的《协议书》中予以处理，本院不再予以理涉。至于被告提出要求原告赔偿停电期间的损失的答辩意见，首先，被告提出原告赔偿停电损失的主张，应属独立的请求，而被告在本案中并未就此提起反诉；其次，就被告所主张的损失情况，其仅提供了工人证言，具体的维修项目及维修项目与停电行为之间的关联性被告并未举证证明；最后，被告就其主张的损失情况亦未提交相应的款项支付凭证。故对被告要求从租金中抵扣损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴某某于本判决生效之日起十日内向原告常州ＸＸ消费品市场有限公司支付2018年6月15日起至2019年5月31日期间的租金1150000元及逾期利息（逾期利息以所欠租金1150000元为基数，从2019年6月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告常州ＸＸ消费品市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22088元（原告已预交），由原告负担8863元，由被告负担13225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。审 判 长  代家军人民陪审员  吴宝珍人民陪审员  戚迎辉二〇二〇年一月十七日书 记 员  金亚囡