广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初15318号原告：郭志成，男，1970年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。被告：余妙玲，女，1948年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东九域律师事务所律师。原告郭志成诉被告余妙玲合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚家晴及被告的委托诉讼代理人卢瑞琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年11月20日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还转让款1450000元；3.判令被告向原告支付违约金467625元（按转让款的15%计算并在上述基础上再加付15%的补偿款）；4.判令被告赔偿原告装修费用67000元及赔偿承租方的违约损失60000元；5.判令被告承担原告执行异议之诉的诉讼费17850元、律师费20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告余妙玲于2017年11月20日签订《房地产买卖合同》，购买被告余妙玲名下位于佛山市顺德区******土地使用权[顺府国用（2004）第*****号］及地上建筑物，并按照合同约定支付了对价。后被告余妙玲将上述土地使用权及地上建筑物交付原告，由原告实际占有、管理及收益。因被告余妙玲与黎某之间存在纠纷进入执行程序，黎某申请强制执行，顺德区法院以（2018）粤0606执13300号立案受理，并在执行过程中查封了上述土地使用权及地上建筑物。原告于2018年12月10日向顺德区法院申请执行异议及执行异议之诉，要求停止对涉案土地的使用权及地上建筑物的执行及解除查封措施，并要求确认该土地使用权及地上建筑物的产权人归原告，但均未得到法院支持，致使原告与被告签订《房地产买卖合同》合同目的不能实现，而这最主要最直接的原因是被告拖欠他人款项而被他人申请执行,现原告依法提起诉讼。被告辩称，1.原告与被告之间在本案中所产生的关系属借贷关系，本案属民间借贷纠纷；2.案涉《房地产买卖合同》并未生效，对被告没有法律约束力，故原告诉请的违约赔偿等没有法律依据；3.案涉的1450000元为借款而非厂房转让款，截至2019年8月份，被告以厂房租金收益形式已累计向原告还款227100元，尚欠原告本金1222900元；4.原告诉请执行异议之诉的诉讼费、律师费由原告承担没有依据；5.结合另案执行异议的两份裁判文书，均认为原告的举证不符合相关法律规定的要件，即案涉的房屋买卖合同并非合法有效。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换及质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的见证书不予确认，该见证书是容桂律师事务所对原被告之间签订房地产买卖合同作出的见证，有律师事务所的盖章确认，且被告对房地产买卖合同的真实性无异议，故本院确认其真实性；被告对收据不予确认，但对收据上被告的签名的真实性予以确认，本院亦确认其真实性；被告对工程清单、营业执照、收款收据、微信账单截图、装修前后照片不予认可，本院认为，该组证据无法直观反映原告所主张的事实，故对该组证据不予采信；被告对原告提供的说明不予确认，该说明属于证人证言，说明人也未到庭接受双方当事人质询，本院对该说明不予采信。对本院确认真实行的证据，待证明内容及与本案的关联下文分析。本院经审理查明以下事实：位于佛山市顺德区******土地使用权，房地产权证号为顺府国用（2004）第*****号，登记使用权人为余妙玲。原告郭志成提供的见证书附房地产买卖合同显示，原告与被告余妙玲于2017年11月20日去到广东容桂律师事务所签订《房地产买卖合同》，该合同约定甲方余妙玲将位于顺德**********号的土地使用权（产权证号：顺府国用（2004）第*****号）和厂房出售给乙方郭志成，土地使用面积为301.1平方米，地上兴建了约1015平方米的厂房，该厂房尚未办理房地产权登记，转让价为145万元，乙方郭志成在签订合同之前已于2017年11月16日通过银行转账支付了全部转让款，甲方余妙玲同意在协议签订之日将该物业交付给乙方郭志成使用和管理。该合同还约定，余妙玲在合同签订之日起30个月内，有权按下列条件向郭志成回购该物业：（1）被告在合同签字之日起不满12个月的，有权向原告返还全部转让款并加付15%的补偿款回购该物业；（2）合同签字生效之日起满12个月但不满24个月的，被告有权按上述第（1）点约定的返还款项和补偿款总额的基础上再加付15%的补偿款向原告回购该物业；（3）合同签字生效之日起满24个月但不满30个月的，被告有权按上述第（2）点约定的返还款项和补偿款总额的基础上再加付15%的补偿款向原告回购该物业；超过30个月不回购将不再有权要求回购等。银行交易回单显示，郭志成的账户于2017年11月16日转账145万元给余妙玲的账户；余妙玲出具日期为2017年11月16日的收据确认收到郭志成购买涉案物业转让款145万元。签订合同后，余妙玲即将案涉物业交与郭志成实际占有和使用。原告提供的余妙玲与李友祥签订的《厂房租赁合同》显示的签订时间为2016年9月3日，出租人余妙玲，承租人李友祥，出租标的为涉案物业的二层厂房，租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止。郭志成与叶某签订的《厂房租赁合同》显示的签订时间为2018年5月29日，出租标的为涉案物业的首层，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止，双方约定第一二年的租金为每月7500元。庭审中，被告提交了从2017年12月3日至2019年5月4日收入为111900元（水电费除外）的租金收据，认为原告从实际占有和使用案涉厂房截止到2019年8月共收取承租方给付的租金227100元，原告确认收到了承租方从实际占有和使用案涉厂房截止到2019年8月给付的水电费除外的租金共134400元。本院在执行（2018）粤0606执13300号黎某与吴某、余妙玲民间借贷纠纷一案中，于2018年5月15日查封了登记于余妙玲名下的涉案土地使用权，并发出公告，拟拍卖、变卖上述财产以清偿其债务。原告郭志成于2018年12月12日向本院提出执行异议，请求停止对涉案土地使用权的执行并解除查封，本院于2018年12月21日作出（2018）粤0606执异766号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告遂于法定期限内提起诉讼［案号：（2019）粤0606民初1989号］，诉请要求停止（2018）粤0606执13300号一案中对位于佛山市顺德区******土地使用权的执行，并解除对该土地使用权的查封；确认原告为佛山市顺德区******土地使用权[顺府国用（2004）第*****号］的产权人,本院经审理，于2019年5月14日作出（2019）粤0606民初1989号民事判决，驳回郭志成的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。在执行过程中，本院于2019年10月8日对案涉佛山市顺德区******的土地使用权和厂房依法进行拍卖，上述拍品已由案外人温某以2742000元的价格投拍成功。2019年10月21日，本院作出（2018）粤0606执13300号之四执行裁定，裁定将案涉佛山市顺德区******的土地使用权及地上建筑物解除查封、注销上述地块的原土地使用权证并裁定上述土地使用权及地上建筑物所有权转移给买受人温某所有。本院认为，原告郭志成与被告余妙玲于2017年11月20日签订的书面房地产买卖合同，在尚未签订合同之前，原告已将全部款项支付给被告余妙玲。原告称因被告余妙玲需要资金赎回土地使用权证，故在签订合同前全额支付了物业转让款，但原告支付的款项为145万元，为大额交易，在付款时的交易摘要为“转支”并没有注明交易款项与房产买卖有关，故若原告所支付的款项为购买房地产的款项，理应在交易摘要中就所付款项作出明确说明。因此，原告在签订合同之前已支付全部转让款不符合一般交易习惯。在房地产买卖合同签订时，涉案地上建筑物已由被告余妙玲出租给他人使用，但买卖合同完全没有提及地上建筑物的出租及租金收取等事项，亦没有将租赁合同作为房地产买卖合同的附件，与通常房地产买卖交易习惯不符。原告与被告余妙玲签订的房地产买卖合同中约定了回购条款，且约定回购期为30个月，即原告在约定的回购期内对涉案物业仅享有收益权，这在一定程度上限制了原告对涉案物业的处分权，因此，该约定不符合正常的房地产买卖交易习惯。原告郭志成于2017年11月20日与被告余妙玲签订房地产买卖合同后一直未办理涉案物业的过户登记手续。原告郭志成与被告余妙玲没有买卖案涉土地使用权和厂房的真实意思表示，双方签订的《房地产买卖合同》的交易更符合以买卖方式移转标的物的使用权，以价金名义通融金钱，并约定日后得将该标的物买回的担保方式，原被告双方所发生的民事行为实质为民间借贷合同关系。在履行合同过程中，被告未将涉案物业的过户登记给原告，没有按约定的期限内向原告返还全部转让款并加付补偿款回购案涉物业，作为借款担保物的案涉物业又因被告涉另案债务纠纷被法院查封和拍卖，导致原告无法继续将案涉厂房出租被告的行为，被告的行为已构成违约，致使原告的合同目的不能实现，故原告要求判令解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》，合理有据，本院予以支持，并确认案涉合同的解除效力在案涉物业拍卖成交之日即2019年10月8日发生。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应向原告归还借款及支付利息。根据合同的性质、参考案涉物业的拍卖成交价格，结合双方在回购条款中约定的如在12个月内被告向原告返还全部转让款和在补偿款总额的基础上再加付15%的补偿款回购该物业的约定，本院确定被告应按年利率15%计付借款利息给原告。对被告提出应以原告占有、使用案涉物业产生的租金扣减欠款的主张，经查，因双方在合同中对物业的租金的收取并无书面约定，被告自愿将案涉物业交给原告管理和使用，被告在物业出租期间对租金由原告收取一直没有异议，应视为被告同意原告对案涉物业无对价收取租金，故对被告的该主张不予采纳。原告要求被告赔偿装修费用合违约损失的主张，因本院对因被告违约给原告造成的利息损失作出的判赔已足以弥补原告的损失，故对此诉求不予支持。原告主张由被告承担原告执行异议之诉的诉讼费、律师费，因双方在案涉《房地产买卖合同》没有约定，该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百一十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余妙玲与原告郭志成于2017年11月20日签订的《房地产买卖合同》在2019年10月8日解除。二、被告余妙玲于本判决发生法律效力后十日内向原告郭志成归还借款1450000元及支付利息（利息计算以借款本金1450000元为基数，从2017年11月16日起按年利率15%计至清偿之日止）；三、驳回原告郭志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23459.8元、保全费5000元，合计28459.8元（原告已预交），由原告郭志成负担2040元，被告余妙玲负担26419.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邓杏华人民陪审员  陈 琳人民陪审员  胡建强二〇二〇年一月十日书 记 员  佘凯琪