广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初2500号 原告：刘颖莉，女，1970年3月25日出生，回族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃健保，广西协约律师事务所律师。 被告：韦海堂，男，1954年7月9日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告：韦密，女，1994年3月2日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：覃贵成，男，1974年11月15日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原告刘颖莉与被告韦海堂、韦密建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘颖莉及其委托诉讼代理人覃健保，被告韦密及被告韦海堂、韦密的委托诉讼代理人覃贵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘颖莉向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《宅基地转让协议书》为有效合同。二、判令被告协助原告将转让的170号宅基地（面积共80㎡）的土地使用权办理到原告名下。三、本案的诉讼费用全部由被告方承担。事实和理由:2009年8月4日，经河池市建设与规划委员会同意，河池市金城江区金城江街道维六社区5组生活安置地已经取得规划选址意见。2010年9月27日，原告与被告签订《宅基地转让协议书》，约定将位于河池市金城江区㎡转让给原告，转让价26万元人民币。约定：签订协议当天，原告向被告支付首次转让价款10万元，余下16万元待办好土地使用证后再一次性支付。协议签订当日，原告即依约向被告支付了10万元土地使用权转让预付款。2013年9月29日，经金城江区城西新区建设协调领导小组办公室审核，维六社区居委会通知被告获得安置地号为170号，并通知及时交费办理手续。2013年10月14日，被告韦密以借款的名义向原告借款2万元，并说明借款抵作第二次转让付款。2013年10月15日，原告以被告韦密的名义向维六社区居委会交纳了办理建设用地规划许可、建设工程规划许可等手续费43585元。然而，被告接到维六社区居委会通知办证后，至今没有协助原告将土地使用权办到原告名下。原告多次催促，并于2018年8月28日向被告发了律师催告函，被告仍拒绝协助办理。原告认为，原告与被告签订的《宅基地转让协议书》合法有效，被告应当继续全面履行合同约定的义务，协助原告办好宗地使用权转让手续到原告名下。被告拒绝履行合同义务是一种违约行为，应当承担继续履行、赔偿损失的义务。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特依法起诉，恳请依法判决。 被告韦海堂、韦密共同辩称，一、《宅基地转让协议书》签订时，韦密是未成年人，不具备完全民事行为能力，无权签订协议，原告把韦密列为被告是错误的，应当驳回起诉。二、本案已过诉讼时效，应当驳回原告的所有诉讼请求。《宅基地转让协议书》签订时间为2010年9月26日，期间没有诉讼中止和诉讼中断情形，现已过了诉讼时效。三、《宅基地转让协议书》属于非法协议，不受法律保护，也应当驳回原告的所有诉讼请求。1.协议约定转让宅基地(指标)是违法的。因市政府征用农民土地后，为给农民生活有出路，划拨安置用地和队办企业用地，宅基地(指标)不能对集体成员以外转让。原告不是维六社区居民，要求将170号安置宅基地使用权办理到其名下违反了《宪法》第十条、《土地管理法》第九条、《集体土地房屋拆迁管理办法》第十三条和《合同法》第五十二条的规定。如果法院真的将被告全家人唯一依赖的宅基地判令给原告，将造成被告全家人身无立锥之地，丧失唯一的生活来源，也与市政府征用农民土地后划拨安置宅基地的精神相抵触。2.协议未经家庭全体成员同意是无效的。安置宅基地使用权属于整户共同共有，原告与被告签订协议时，韦海堂户全体家庭成员共有7人。目前,该户家庭成员共有9人。按照法律规定,如果宅基地属于可转让标的物,也要经全体成员一致同意。协议不管是当时还是现在都没有征得家庭全体成员一致同意，因此无效。3.协议侵害了未成年人的合法权益,是无效的。协议在2010年9月26日签订时,韦密是未成年人，所签字无效。韦密和另一家庭成员韦亚茹都是未成年人,他们共同共有该宅基地的使用权。协议处分这两个未成年人共同共有的宅基地,侵害了他们的合法权益。目前，家庭成员中韦亚茹、韦亚莹、韦洢歆仍是未成年人，他们也是共有人，协议侵害了他们的合法权益，协议也是无效的。四、假如《宅基地转让协议书》合法有效，协议显失公平也应当撤销。该宅基地如果能够上市交易,市场价格应当在80万左右,约定26万元出售,显失公平也应当撤销。五、假如《宅基地转让协议书》合法有效,被告也可以单方违约不履行交付宅基地使用权给原告。协议第四条约定“如有一方违约,违约方按转让费总额的40%支付对方违约金。”,证明了被告可以履行合同，协助原告将宅基地的土地使用权办理到原告名下，也可以不履行合同，最多承担违约金。继续履行合同或违约后承担违约金,决定权在被告,而不是原告。被告现明确表态不会协助原告将宅基地的土地使用权办理到原告名下,原告无权要求被告协助原告将宅基地的土地使用权办理到原告名下。协议本身违法,又约定违约金过高,被告可以不按约定承担违约责任。六、本案是由于原告的违法引起的诉讼,诉讼费当然由原告支付。请法院依法支持被告的答辩意见。 综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实： 2009年8月4日，河池市建设与规划委员会作出河建规函〔2009〕55号《关于金城江街道办维六社区四、五、六组群众征地生活安置及队办企业用地的规划选址意见》，同意将位于城西新区维六加油站东面的土地（A地块）31583平方米，规划作为维六社区四、六组生活安置用地；将位于城西新区维六加油站南面的土地（B地块）21585平方米，规划作为维六社区五组生活安置用地。 2010年9月26日，韦海堂、韦密（甲方）与刘颖莉（乙方）签订《宅基地转让协议书》，主要条款约定：一、甲方经全家人协商同意，自愿将位于河池市金城江区㎡左右国有出让生活门面，该宗地为两个人指标：韦海堂、韦密共50㎡，其余向政府购买30㎡左右的费用由乙方自付，用地编号（抽签号）待乙方在场甲方抽签后确定，转让给乙方。二、该宅基地转让价格为26万元指标费。乙方分两次向甲方付款：一是双方签订转让协议后，乙方付给甲方10万元，甲方按时将该宅基地转让变更所需的各种证件、资料提供给乙方办理转让变更手续。二是甲方将土地证办好后，并到公证处办理委托代办或转让土地使用权转让手续公证后的第二天一次性将余下的16万元付给甲方。三、宅基地转让变更手续具体由乙方办理，甲方负责提供办理该宅基地转让手续（的各种证件、资料）。转让变更手续所需的税费等各种费用，由乙方负担。如乙方需将该宅基地转让为第三方名下，甲方将无条件服从。四、甲方保证上述宅基地权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事责任，如有一方违约，违约方按转让费总额的40%支付对方违约金。 2010年9月26日，原告将10万元付给被告，韦海堂、韦密写下内容为“今收到刘颖莉交来维六社区五组生活安置地B地块50㎡的指标定金壹拾万元整（¥100000.00元），作为第一次付款。（韦海堂和韦密的安置地）”的收条。之后，在原告在场见证的情况下，韦海堂、韦密抽得170号宅基地。 2013年10月14日，被告韦密以借款形式向原告要求预付宅基地转让款2万元，原告同意并支付韦密2万元，韦密在原告写好的内容为“今借到刘颖莉人民币贰万元（20000元）整，作为宅基地转让预付款，待宅基地使用证办好后从余款中扣除，即原余款壹拾陆万元，今后刘颖莉只需再付款壹拾肆万元（140000元）。”的借条上签名并按捺指印。 2013年10月15日，原告以韦密名义向河池市金城江区金城江街道维六社区居民委员会交纳购地款43585元。 2014年10月20日，河池市土地储备中心（甲方）与韦海堂、韦密（乙方）签订《土地供应协议书》，内容为甲方根据河池市城西新区控制性规划要求，征收乙方所在集体的土地用于城市建设，甲方需从土地储备库中供应国有土地给乙方，作为乙方土地被征收后的生活来源；甲方供应给乙方使用的土地位于城西新区维六社区九组安置小区内170号，土地面积为80.5㎡；乙方应向甲方支付购地费用合计35325元、办证费用8260元，两项费用总合计43585元。 2016年3月30日，河池市国土资源局与韦海堂、韦密签订《国有建设用地使用权出让合同》。韦海堂、韦密未办理不动产首次登记。 2018年2月1日，原告与兰勇社签订《基础施工合同》，对191号宅基础进行基础工程建设施工。 2018年9月10日，原告的律师向韦海堂、韦密送达要求依法履行合同的《律师意见函》，该意见函由与韦密签收。 2019年11月6日，在本案审理过程中，原告得知被告打算在涉案宅基地上施工建设，向二被告送达《停止施工告知书》。 本案在审理过程中，本院向河池市不动产登记局发函咨询本案能否办理相关转户登记手续。2020年1月9日，河池市不动产登记局复函本院：“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条‘未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。’的规定，在国有建设用地使用权未办理首次登记前，不能直接办理到买受人名下，建议法院在下达的协助执行通知书中，明确指定专人来办理韦海堂、韦密国有建设用地使用权的首次登记。取得不动产权证书后，再办理不动产转移登记，登记到买受人刘颖莉名下。” 另查明，涉案安置地分配时，被告韦英线、韦海堂户共有7人：韦海堂、韦英线、韦某卫、韦某和、莫荣欢（系韦某和配偶，2013年9月12日与韦某和离婚）、韦密、韦亚茹（韦某和的女儿）。7人共分得3块宅基地，其中韦英线、韦某卫两人分得一块宅基地（抽签为191号），韦海堂、韦密分得一块宅基地（抽签为170号），韦某和、莫荣欢、韦亚茹分得一块宅基地（抽签为143号）。 上述法律事实，有原告提交的《关于金城江街道办维六社区四、五、六组群众征地生活安置及队办企业用地的规划选址意见》、《宅基地转让协议书》、收条、通知、现金缴款单、律师意见函、快递投递单存根、双方当事人身份证、《土地供应协议书》、《停止施工告知书》，被告提交的户口簿、离婚协议、离婚证、结婚证、死亡证明、毕业证、证人韦某和出庭所作的证人证言，本院依职权调取的《关于韦海化等一百七十二户申请办理国有建设用地使用权出让手续的批复》、《国有土地出让合同》、河池市不动产登记局复函，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，尽管当事人双方签订协议的标题为《宅基地转让协议书》，但实际上转让的是国有土地使用权，依照《中华人民共和国物权法》的规定，宅基地使用权的性质属于集体所有的土地，而建设用地使用权的性质则属于国有土地，因此，本案的案由应认定为建设用地使用权转让合同纠纷。 一、关于本案涉案170号宅基地是否属家庭共有财产问题。从原、被告双方提交的证据看，不论是抽签确认的通知，还是《土地供应协议书》、《关于韦海化等一百七十二户申请办理国有建设用地使用权出让手续的批复》、《国有土地出让合同》，均明确载明涉案170号宅基地的共有人均为韦海堂、韦密，故该宗宅基地的共有人为韦海堂、韦密，对被告主张涉案170号宅基地为家庭共有财产的抗辩，本院不予采信。 关于涉案《宅基地转让协议书》的效力认定问题。河池市人民政府文件及《土地供应协议书》等已明确载明，河池市政府规划给维六社区四、五、六组群众的生活安置用地为国有划拨土地，在无相反证据予以推翻的情况下，应认定韦海堂、韦密取得该宅基地时的性质为国有划拨。二被告主张该宅基地在转让之时的性质为集体所有，但未提供证据，本院不予采纳。涉案买卖的宅基地系国有划拨土地性质的移民安置房宅基地，在按规定缴纳土地出让金后可以依法转让，办理过户手续。韦海堂、韦密与刘颖莉签订的《宅基地转让协议书》是双方在自愿平等的基础上订立的，是双方的真实意思表示，且没有合同无效的法定情形，该协议依法成立且生效。被告主张韦密在协议签订时未成年，但在2013年10月14日，被告韦密以借款形式向原告要求预付宅基地转让款2万元时，被告韦密已成年，此时韦密认可借款2万元作为宅基地转让预付款，待宅基地使用证办好后从余款中扣除，视为韦密对《宅基地转让协议书》的确认，对被告的抗辩，本院不予采信。 关于诉讼时效问题。涉案《宅基地转让协议书》于2010年9月26日签订，但协议约定的办证等事项至今尚未完成，因办证时间未确定，不存在超过诉讼时效问题。对被告主张超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。 关于办理涉案宅基地国有土地使用权过户问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。现查明，涉案170号宅基地虽然已交纳购地费用、办证费用，但未办理不动产首次登记。故被告韦海堂、韦密应按照法律规定先办理涉案170号宅基地的不动产首次登记，再协助原告办理涉案170号宅基地的不动产转移登记到原告名下。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘颖莉与被告韦海堂、韦密签订的《宅基地转让协议书》为有效合同； 二、被告韦海堂、韦密应于本案判决生效后一个月内办理转让的170号宅基地（面积共80㎡)的不动产首次登记，并协助原告刘颖莉将转让的170号宅基地的土地使用权办理到原告刘颖莉的名下。 本案受理费5200元（原告已预交），由被告韦海堂、韦密负担。 义务人逾期不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5200元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王立群 审 判 员  温淑艳 人民陪审员  韦树龙 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  韦京辰 书 记 员  潘宥燊 附：本案引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 义务人履行义务的方式告知 义务人履行金钱给付义务（含诉讼费），可以直接支付给权利人，也可以将履行款存入本院账户（户名：河池市金城江区人民法院；账号：21×××15；开户行：中国工商银行股份有限公司河池市城东支行）由本院转交给权利人，汇款请注明案号、汇款用途。 请保管好你的义务履行凭证。 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-22××××0