河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初3347号原告：郑玉根，女，1974年1月2日出生，汉族，住衡水市桃城区。被告：马占春，男，1969年3月15日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：侯晓兰，衡水市桃城区德元法律服务所法律工作者。被告：高素各，女，1949年1月14日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被告：马路真，女，1993年5月21日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被告：马路通，男，1999年2月20日出生，汉族，现住衡水市桃城区。原告郑玉根与被告高素各、马路真、马路通、马占春排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，于2018年11月13日依法作出（2018）冀1102民初4482号民事判决书，被告方不服该判决提起上诉，河北省衡水市中级人民法院于2019年6月6日依法作出（2019）冀11民终287号民事裁定书，裁定撤销上述判决并将本案发回本院重审。本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉根，被告马占春及其委托诉讼代理人侯晓兰到庭参加诉讼，被告高素各、马路通、马路真经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告郑玉根向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令四被告等人停止侵害，立即搬离原告拥有的衡水市桃城区胜利东路翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7栋5单元二层102室的房屋。2、请求依法判令四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年07月12日，原告通过房屋中介所和原房主刘伟阔签订此翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7栋5单元二层102室房屋买卖协议。7月16日原告给刘伟阔付清房款后双方在衡水市住建局过户到原告名下。由于是二手房屋，原告第二天去看此房屋想着重新装修一下然后再居住，然而原告到达此房屋时却发现此房屋有人居住，门锁也已更换不能进入房屋。随即敲门房屋内人员也不开门，没有办法只能报警，公安人员到达现场后经过调解也没有解决此事，房屋内居住人员拒不搬离此房屋。通过和公安及物业等多方面了解居住人员是第一被告和其母亲及子女。房屋所有权是原告的，四被告在没有任何的理由下强行居住此房屋，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至贵院，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告请求贵院依法判令四被告等人停止侵害，立即搬离原告拥有的衡水市桃城区胜利东路翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7栋5单元二层102室的房屋，从而维护一个公民的合法权益。被告马占春辩称，一、郑玉根与刘伟阔之间的买卖合约无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的的，民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。马占春是房屋的所有人，崔军红没有处分权，其与知情人张真的买卖行为及所有权的转让行为从行为从开始就没有法律约束力。郑玉根的所有权一开始就存在瑕疵，根据合同法的相关规定，原告要求被告一家搬离现住房屋无事实与法律依据。二、该涉案房屋的所有人是马占春。马占春与崔军红于2007年9月17日协议离婚，协议约定，该涉案房屋归马占春所有。所以，涉案房屋属于马占春的个人财产，崔军红在未征得马占春同意的情况下与张真就涉案房屋进行交易，违反财产交易规则，属于无权处分。三、郑玉根不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意取得受让人受让该不动产或者动产时是善意的，并且以合理的价格转让。本案中，刘伟阔与郑玉根在交易过程中存在诸多不合常理之处。首先，房屋交易价格明显低于市场价；其次，郑玉根声称签合同之前从未实际看过涉案房产，明显不符合正常的房屋交易惯例，郑玉根本人也从事房屋中介工作，极有可能知道该涉案房产存在纠纷，其作为专业人士应当知道买卖房屋应该注意哪些问题，例如查询产权情况、对房屋进行实地查看等。该涉案房屋现价值80万左右，而刘伟阔与郑玉根的交易价格为54万元，在低于市场价30万元的情况下，明显不符合善意取得中以合理的价格转让这一规定。综上，结合前述情形，难以认定郑玉根的购房行为出于善意。河北省衡水市中级人民法院作出的（2014）衡民一终字第528号民事判决书中，认定崔军红与马占春的涉案楼房的权属问题并未解决，涉案房屋的居住使用权义务不明确，也就是被告的居住行为是合法的，未妨害他人的权利。被告高素各、马路真、马路通未提交答辩状与证据，被告马路通向本院提交鉴定申请书一份，申请对案涉房屋进行价格鉴定，事实及理由为，案涉房屋的所有人为马占春，崔军红处分案涉房屋没有征得马占春的授权，其处分房屋的行为为无权处分，郑玉根不符合善意取得构成要件中的“以合理的价格转让”，故申请对案涉房屋进行价格鉴定。本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，本院依法作出（2012）衡桃东民一初字第27号民事判决书，该判决书认定，马占春与崔军红因感情不和协议离婚，双方自领取离婚证之日起即不为法定夫妻关系，不具有法定夫妻间的权利义务，对离婚后个人财产的购置、处分已没有法定平等处分权，不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，该案诉争的衡水市桃城区翠微街236号7栋5单元102室楼房及附属储藏间的房产，系崔军红在与马占春离婚后个人购买，马占春主张权利但不能提供有效证据证实该房产系崔军红、马占春签订的离婚协议中载明的“房产一套”，且该房产的商品房买卖合同及产权证书均载明是崔军红单独所有，故该房产应为崔军红的个人财产。该判决作出后，马占春不服该判决依法提起上诉，2013年4月25日，河北省衡水市中级人民法院依法作出（2013）衡民一终字第105号民事裁定书，裁定准予上诉人马占春撤回上诉，撤销桃城区人民法院（2012）衡桃东民一初字第27号民事判决书，准予上诉人马占春撤回起诉。上述裁定作出后，崔军红不服该裁定向河北省衡水市中级人民法院申请再审，2014年1月6日，河北省衡水市中级人民法院依法作出（2014）衡民再终字第1号民事裁定书，裁定维持本院（2013）衡民一终字第105号民事裁定第一项即准予上诉人马占春撤回上诉，撤销本院（2013）衡民一终字第105号裁定第二、三项，双方均按（2012）衡桃东民一初字第27号民事判决执行，该裁定已发生法律效力。2014年6月27日，崔军红将案涉房屋卖给案外人张真，并办理了房屋的过户手续，后张真又将该案涉房产卖给刘伟阔并办理了房屋过户手续。2018年7月12日，甲方（卖方）刘伟阔与乙方（买方）郑玉根、丙方（中介）衡水市桃城区宏源房产中介所签订衡水市房地产买卖中介服务合同一份，约定，经丙方介绍，甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方自愿购买，经甲、乙、丙协商订立本合同。合同第一条为房屋基本情况及成交价格，房屋坐落翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢5单元2层102室（产权证号：冀（20**）衡水市不动产权第0214682号）、房屋面积99.99㎡、小房0214680号、价格54万元，此房价包括翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢1层40号；第二条付款方式：乙方于2018年7月12日向甲方支付购房定金1万元，购房定金交付房款时冲抵房价款，具体付款方式为全款，于2017年7月16日前一次性付清房款。由丙方协助甲乙双方划转。第三条约定房产交易权属登记方式为委托丙方办理。第四条约定各项税费由乙方全部交纳。合同由刘伟阔、郑玉根签字并按手印，由衡水市桃城区宏源房产中介所加盖公章。当日，原告交给刘伟阔定金1万元，刘伟阔出具收条一份，显示今收到郑玉根购房款定金（翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢5单元2层102室）壹万元。2018年7月16日，郑玉根通过银行转账形式给中介张东红剩余房款53万元。当日，刘伟阔出具收条一份，载明今收到郑玉根购房款伍拾叁万元（翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢5单元2层102室）已付清全款。2018年7月17日，原告郑玉根与刘伟阔对涉案房屋办理过户手续，当日衡水市国土资源局对坐落在翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢5单元2层102室房屋出具不动产登记证书，载明权利人郑玉根、共有情况为单独所有、证号为冀（2018）衡水市不动产权第0233589号、面积为99.99㎡；对坐落于翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢1层40号储间出具不动产登记证书，载明权利人郑玉根、共有情况为单独所有、证号为冀（2018）衡水市不动产权第0233591号、面积为12.81㎡。2019年6月3日，马占春就本案案涉房屋的所有房屋买卖合同效力纠纷将崔军红、张真、郑玉根诉至我院，请求确认案涉房屋的所有买卖合同无效，2019年8月30日，马占春撤回起诉，同日，本院依法作出（2019）冀1102民初3131号民事裁定书，裁定准予原告马占春撤回起诉。经本院询问马占春查明，现被告高素各、马路通、马占春、马路真均居住在涉案房屋内。以上事实有当事人陈述、提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”；第三十九条，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。当事人申请鉴定的事项与待证事实无关联或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，原案涉房屋所有人崔军红自愿将案涉房屋转让给案外人张真，案外人张真自愿将案涉房屋转让给刘伟阔，且均实际支付了购房款，并办理了房屋过户手续。原告郑玉根依据其与刘伟阔签订的衡水市房地产买卖中介服务合同受让了涉案房屋，且以此为基础于2018年7月17日办理了所有权转移登记手续，取得了涉案房屋的所有权，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告高素各、马路通、马占春、马路真占有涉案房屋缺乏法律依据，在原告郑玉根要求其搬出该房屋的情况下，其拒绝搬出的行为，构成了对原告郑玉根行使物权的妨害，故原告郑玉根要求被告高素各、马路通、马占春、马路真搬离其所有的坐落于衡水市桃城区胜利东路翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7栋5单元二层102室的主张，理由成立，本院予以支持。被告马占春辩称案涉房屋系其所有，郑玉根与刘伟阔签订的买卖合同系双方恶意串通，买卖交易价格低于市场价格、明显不合理，郑玉根与刘伟阔之间的买卖合约无效，郑玉根不构成善意取得，但未提交证据予以证明，且马占春诉崔军红、张真、郑玉根确认合同效力纠纷一案已自行撤回起诉，故本院对马占春的辩称不予采理。对被告马路通提交的鉴定申请，因案涉房屋已经本院另案查明实际所有人系崔军红，故再对案涉房屋进行价格鉴定对待证事实已无意义，故本院对被告马路通的鉴定申请不予准许。被告高素各、马路真、马路通未向本院提交证据，亦未到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃，但民事责任理应承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告高素各、马路通、马占春、马路真于本判决生效后十五日内搬离原告郑玉根所有的位于河北省衡水市桃城区翠微街236号东方太阳城二期和雅苑7幢5单元2层102室房屋。案件受理费40元，由被告高素各、马路真、马路通、马占春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  赵 健人民陪审员  杜艳查人民陪审员  田俊娜二〇二〇年一月三日书 记 员  李双双