广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1864号上诉人(原审原告、反诉被告)：茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司，住所地：广东省茂名市茂**。法定代表人：黄旭星，总经理。委托诉讼代理人：吕然斌，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎文华，广东法申律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：苏华，男，汉族，1952年8月23日出生，住广东省茂名市茂南区*********。委托诉讼代理人：李金才，男，汉族，1947年8月9日出生，住广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：何伯才，广东普罗米修(茂名)律师事务所律师。上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司因与被上诉人苏华租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院(2019)粤0902民初3054号民事判决书第一、二项判决；二、改判解除《房屋租赁协议书》；三、改判被上诉人退回3万元保证金给上诉人。以上合计30000元；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；五、上诉人已支付的鉴定费28017元由被上诉人承担。事实和理由：关于本诉，一审法院认定房屋维修义务在于上诉人、商业经营不需要消防验收合格的事实，从而驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定错误，法律适用错误。一、一审法院认定“双方在协议中约定，房屋按现状交付使用，房屋的维修、改建等需经出租人同意，并由承租人负担费用，据此可知，双方约定维修义务在上诉人”，这种认定没有法律依据。上诉人与被上诉人在协议中所作出的约定，只是对维修、改建等需要经过被上诉人获准，以及费用的承担作出约定，并没有对维修、改建的义务作出明确的约定，根据《合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，对于租赁房屋的修缮义务，首先优先考虑意思自治原则，应当由当事人在租赁合同中明确的约定，并作为主要合同条款。但本案协议并没有对修缮义务作出约定，甚至可以认为约定不明确，那么按法律规定应由出租人即被上诉人承担。上诉人已多次要求被上诉人履行义务，被上诉人均不予理睬，拒绝履行义务。而且，若为了满足上诉人的适用要求，则增加消防实施并完成验收，费用特别巨大，由上诉人承担此费用，明显不合理。二、一审法院认定“没有约定案涉租赁物应提供符合条件的消防手续”，有违事实和法律依据。根据双方签订的协议，被上诉人对于上诉人租赁的目的是用于商业经营是完全知情的。除协议中约定以外，本着诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯双方仍应履行通知、协助、减损等义务，避免纠纷发生和阻止损失扩大。如协助义务中有规定，当事人承租房屋进行商业经营的，一般都需要由出租人为承租人提供相关的房屋产权手续、消防验收证明等材料办理工商登记手续，出租人如拒绝提供协助义务，则可能导致承租人无法正常使用房屋。可知，被上诉人有义务提供符合条件的消防手续。三、被上诉人在签订协议与交付租赁物给上诉人使用时，并没有维持租赁物的适租状态。双方在协议中约定，房屋按现状交付使用，但这个现状应当满足上诉人日常正常使用的标准。根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，房屋租赁合同是一种继续性合同，出租人不但要在交付房屋时，而且要在整个房屋租赁期间内都负有维持房屋适租状态的义务。适租状态一般包括房屋系合法建筑、产权清晰、能够按照合同约定的用途使用等内容，现上诉人在使用期间，因房屋严重漏水，厂房被淹、物品毁损，导致房屋丧失适租状态，上诉人以此作为合理的理由解除双方签订的协议，应当予以支持。另被上诉人无法维持租赁物的适租状态，无法满足工业消防的要求，以及无法满足正常使用条件的要求(如屋顶防水、排水系统完善的要求)。四、协议解除，双方租赁关系消灭，被上诉人应当返还押金3万元。因不可归责于上诉人的事由导致协议解除，被上诉人应当返还相应的押金。关于反诉，一审法院认定协议合法有效，自协议签订以来，上诉人有对租赁物使用的事实，要求上诉人按协议支付租金，实属认定错误。1.上诉人已经要求被上诉人收回案涉租赁土地，且已经具备交回租赁土地的条件，被上诉人本人也来到现场，但拒绝收回。2.因2019年3月到5月期间，案涉土地、房屋已被水淹，无法满足上诉人使用的要求，自6月起，上诉人不再使用该租赁物。3.该租赁物使用条件、消防系统均不满足上诉人的使用要求和条件。因此，被上诉人无权要求支付租金。五、上诉人向茂名市******申请对案涉租赁房屋进行鉴定，鉴定结果为危房，并建议在改造之前不得使用。同时上诉人对房屋的现状进行了证据保存，拟证明案涉租赁房屋存在破损、腐化及楼顶坍塌等导致案涉房屋不能正常使用的情形。综上，一审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，并判决上诉人支付租金，显然错误。故请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人苏华辩称,一、被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁协议书》没有违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，为双方当事人真实意思的表示，合法有效，理应双方信守。二、上诉人在签订租赁合同前已明确知道房屋现状，其租赁房屋目的是进行“改建或扩建”后再使用。2005年12月2日，被上诉人从法院拍卖到包括本案所涉房产在内的4940平方米土地使用权(及地上建筑物)后，将其中一部分于2014年1月4日出租给茂名市领征汽车有限公司使用，另一部份即本案所涉的土地及地上建筑物又分别出租给黎汉权作饲料厂厂房和江程莉作为塑料厂使用。后来茂名市领征汽车有限公司将其承租的一部分房产擅自转租给本案的上诉人，作经营汽车维修厂房使用。上诉人营业后，为了扩大经营规模，于是多次找到被上诉人，要求被上诉人解除与江程莉的租赁关系，将另一部份的房产出租给上诉人(即现本案所涉土地及建筑物)，由他们对房房进行重新扩建、改建后用于公司的经营维修用房。2017年10月9日，经双方多次协商，上诉人的最大股东之一陆国华(时任经理)与被上诉人的管理人李金才签订了《承租意向书》。该意向书中第4条约定“旧租房搬迁完毕，甲方将空厂房交给乙方改建，并签订正式的租赁合同，双方约定甲方免租一个月，作为乙方的改建补偿”；第7条约定：“乙方改建或新建厂房。办理相关手续费用由乙方负责，甲方要无条件配合提供相关报建手续”。上诉人当初租用被上诉人厂房的目的就是用于是改建或扩建至符合他们企业用房标准的。本案所涉房产在租赁前就存在残旧、没有消防设施，需要进行维修、改扩建才能满足上诉人的使用，对于这些现状，上诉人是知道的，被上诉人并不存在隐瞒的情节。正因为如此，双方才在《承租意向书》和《房屋租赁协议书》约定“以现状的方式交付”并约定承租方改、扩建的权利和义务。也因为如此，被上诉人才以如此低的租金出租给上诉人，并免其一个月的租金。因此，被上诉人房屋存在墙体残旧、漏水等需要加固、维修才能使用的情节并不能作为上诉人要求解除合同的理由。三、《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”所谓约定，就是该合同第七条明确写上的：甲方的房屋按现状交乙方使用，如要维修、改建、扩建等必须征得甲方同意，其费用由乙方开支，并对该房屋的安全负责。这个约定非常明确，既然房屋的维修开支费用由乙方（承租人）负担，那么房屋的维修义务就是确定为承租人了。所谓现状包含两个意思，一是现状有什么设施就交什么设施，旧厂房的状态是什么样就交什么样。至于消防问题，上诉人从领征汽车有限公司转租苏华的那部分厂房过来时就已知是没有消防的（苏华和领征汽车有限公司也曾告知他没有消防，也没有作过包办消防的承诺，更没有经公安消防验收消防的约定）。说实话，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司从来不过问消防问题，因为有没有消防栓是看得见的，既然没有消防而且又需要为什么不去办呢？无非是怕花钱。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司心知肚明自己5年前在苏华厂南隔壁所租用作汽修的旧厂房（今凌志4S店）也没有办理消防（可到附近茂南消防大队查实），该厂房2017年转租给凌志办全新的4S店之后才由凌志4S店自筹资金办了消防。2017年10月茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司把苏华租给领征汽车有限公司的厂房转租过来，他们考虑到今后扩大经营，要有发展空间，于是在2018年7月前要求苏华跟在租客户做提前退租的工作，把这一部分旧厂房（这部分厂房当时是塑料厂、饲料厂正在生产中）也租过来合为一个完整的茂名地最大的高档的（宝马、奔驰等名车）汽车修理厂，这部分厂房的布局本来是不适宜做汽修的，他们不维修是准备拆开重建的。经营了两年多，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司从来没有提过消防问题。至于水浸问题，今年4月中旬茂名地区下了一场50年一遇的特大暴雨，使该厂房浸了20分钟，浸高约40公分，因排水畅通，水很快就退了，根本没有造成损失。如果常有水浸，饲料厂能正常生产20多年吗？事后茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司没有财产损失的报告，没有财产损失的任何证据，也不通知甲方和作证部门到场作证。而偏在今年5月30日（此前租金已交至4月，第二季度交租时间已到，今年因生意下滑，交租有点困难，同时又觉得租苏华的那部分厂房是多余的）。于是向苏华方提出退租，接着主要以上述两个问题为由，于2019年6月起诉至一审法院，请求解除合同。可见其目的就是为了减少租用面积，减轻租金压力，以便轻松经营。综上，被上诉人认为原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除《房屋租赁协议书》；二、依法判决苏华退回3万元保证金给茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司，并支付5万元违约金给茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司，以上合计金额：8万元；三、依法判决苏华承担本案的诉讼费用等。苏华向一审法院提出反诉请求：一、判令茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司支付2019年5月1日至2019年7月1日的租金共53634元(17878元/月×3个月-53634元)；二、案件受理费由茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司承担。一审法院认定事实：2007年2月6日，苏华通过茂名市茂港区人民法院司法拍卖程序，竞买取得位于茂南开发区大岭仔茂水公路东侧面积4946.31m2的土地及地上所附建筑物，并办理了茂国用(2007)第02000253号国用土地使用证。2018年7月21日，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司因经营需要，作为乙方与苏华为甲方签订《房屋租赁协议书》，约定，由苏华将位于茂名市茂南区高山镇隔坑11区18号商铺后边大院内东北区厂房(原塑料厂和饲料厂)及该区空地租给乙方使用。合同主要内容：1、租金计算及付租方式，原塑料厂913.69平方米，每月每平方米租金13元，月租金11878元；原饲料厂400平方米，每月每平方米15元，月租金6000元，以上两项合计为17878元，首次租金乙方须在接受厂房使用前2天付足3个月租金，以后乙方每季度的租金须在首月5日前一次性付清。为了确保履行协议和保护甲方的房产，乙方交押金30000元给甲方；2、租期从2018年7月1日起至2026年1月4日止，厂房期满双方协商可续租，同等条件下乙方优先；3、甲方的房屋按现状交乙方使用，如要维修、改建、扩建等必须征得甲方同意，其费用由乙方开支，并对该房屋的安全负责；4、乙方所租房屋的价格是原塑料厂两年内(2020年7月1日前)每平方米每月租金13元，从2021年7月1起提升15%；饲料厂从现在开始，按每月每平方米15元，从2021年7月1日起提升15%，以后每跨三年升租15%；5、乙方现使用的塑料厂和饲料厂门口的通道免费使用期为2年，两年后每月租金为2000元，资金递增与塑料厂同步；6、乙方必须按时缴交租金，如不按时或不足额缴交，甲方有权在超期10天内终止本协议，乙方所交的押金恕不退还，并要计算欠额部分每月5%作为滞纳金给甲方.协议签订后，苏华依约交付茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司使用，该公司也交纳了2019年5月1日前的租金给苏华。但协议履行过程中，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司认为因房屋漏雨，苏华没有维修及房屋在消防等方面无法满足正常使用条件，致茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司合同目的无法实现，遂于2019年6月6日向一审法院提起诉讼，请求解除与苏华签订的租赁合同及要求苏华退回保证金，并要求苏华承担违约责任。上述事实，有当事人提供的身份信息、房屋租赁协议书、民事裁定书、国有土地使用权证及庭审笔录等予以佐证。一审法院认为，一、关于本诉问题。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司与苏华签订的《房屋租赁协议书》没有违反法律及行政法规的规定，为当事人真实意思表示，合法有效。当事人应按协议履行各自义务。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司、苏华在协议书中约定，房屋是按现状交付使用，房屋的维修、改建等需要经出租人同意，并由承租人负担费用。据此可知，涉案房屋在茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司使用期间，双方约定的维修义务在于茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司主张苏华没有对房屋进行维修构成违约，理由不能成立。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司、苏华在合同中没有约定租赁物应提供符合条件的消防手续，也没有证据证明涉案租赁物必须经公安消防验收合格才能出租，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司以租赁物不符合工业消防要求，无法正常使用而要求解除合同，理由也不成立。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或解除合同”。本案中，没有出现法定解除合同的事由，合同应当继续履行。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司请求解除与苏华签订的房屋租赁协议、退回保证金及支付违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。二、关于反诉问题。茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司、苏华签订的房屋租赁协议，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司已对租赁物进行使用，应依约定支付租金给苏华。现苏华反诉请求茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司支付尚欠的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司的诉讼请求。二、限茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司于本判决生效后十日内支付租金共计53634元给苏华。案件受理费900元，反诉受理费571元，以上合计1471元，由茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司提供以下证据：（一）照片12张、（二）光盘1张，拟证明：1.该照片和视频形成于2019年11月1日10时32分；2.案涉厂房有部分房顶已经倒塌，所使用的木柱因年代久远，已经腐蚀，不足以支撑屋顶，无任何消防设施；3.案涉厂房已经不具备使用条件；（三）危房鉴定申请书、（四）房屋安全鉴定报告以及收费通知单，拟证明：1.上诉人依法提出危房鉴定申请，2.鉴定结论为：案涉厂房为危房；（五）公证书，拟证明：案涉厂房破烂不堪，已经不具备使用条件。被上诉人苏华质证称：对证据（一）、证据（二），认可真实性、合法性，不认可关联性，这些照片与本案上诉人是否解除合同没有关联性，因为上诉人租赁被上诉人的房屋是改建和扩建，租赁该房屋的现状是清楚的。对证据（三）、证据（四），认可真实性，不认可合法性和关联性，在合法性方面，鉴定是上诉人单方向房屋鉴定机构申请鉴定，在房屋鉴定申请表中有存在冒充房屋产权人签名的事实；也与本案无关。对证据（五）的真实性、合法性没有异议，但是对其关联性有异议，公证书上所述房屋破损，墙体残旧等等现状是在双方签订承租协议之前已经存在的事实，上诉人是知道的，所以与本案没有关联性。对此，本院认证如下：采纳被上诉人质证意见。被上诉人苏华提供以下证据：（一）《相片》7张，拟证明：1.本案所涉房产与上诉人现使用的房产的现状；2.与本案同样的房产经扩建、改建后符合使用要求；（二）《承租意向书》，拟证明：上诉人当初租房的目的是用来扩建、改建；被上诉人免除一个月的租金；（三）苏华与茂名市领征汽车有限公司签订的《房屋租赁协议书》，拟证明：上诉人现使用的部分房屋系从领征汽车有限公司转租过来，同属被上诉人的房产，与本案所涉房产属同一情况的房产；（四）企业机读档案登记资料，拟证明：上诉人的投资者为陆国华、黄旭星及江伟才；（五）委托书。上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司质证称：对证据（一），不认可关联性及证明内容，上诉人目前所使用的产房是已经经过改造且安全性得到确认，跟被上诉人提供的案涉产房在性质上、安全上、构造上完全不同。对证据（二），认可真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，李金才没有获得苏华的授权或指派，不知其是否有权利签署该意向书，至于陆国华是以个人名义进行签订的而非以上诉人的名义签订的，在一审时上诉人明确了陆国华签订的意向书仅代表其个人的意向不能够代表上诉人的意向和真实目的。对证据（三），不认可关联性，因为案外人茂名市领征汽车有限公司所租赁的厂房跟上诉人租赁的案涉厂房是独立分开的，之间并没有任何的关联性，也就是说以上两处厂房独立使用，独立管理，独立收租，不能以案外人茂名市领征汽车有限公司的情形代表上诉人的情形。对证据（四），认可真实性、合法性，不认可关联性及证明内容。股东行为与公司行为是完全不同的，股东个人的意见不等同于公司的意见。对证据（五），不认可真实性、合法性、关联性，该委托书明确代表的事项是11区18号土地，租赁给案外人茂名市领征汽车有限公司，意向书的当事人为李金才与陆国华，并非委托书上面所陈述的事实，而且该委托书授权内容不清，何为全权处理?总的质证意见是：上诉人与被上诉人签订的租赁合同关于改建和扩建的行为，双方持不同的意见，上诉人不愿意自掏腰包进行改建和扩建，被上诉人也不愿意，所以该条款对双方均无效。对此，本院认证如下：以上证据足以证明被上诉人苏华主张的待证事实。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议焦点是：上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司对其与被上诉人苏华于2018年7月21日订立的《房屋租赁协议书》现有无解除合同的权利。对此，评判如下：一、《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，苏华始终不同意解除合同，双方当事人没有协商一致解除合同。该合同也没有约定茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司解除合同的条件。因此，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司没有《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的解除权。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”“（五）法律规定的其他情形。”本案中，（一）没有证据证明存在不可抗力致使不能实现合同目的，本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的情形。（二）双方当事人订立合同约定：租赁物为“位于茂名市茂南区高山镇隔坑11区18号商铺后边大院内东北区厂房（原塑料厂和饲料厂）及该区空地”，租赁物不仅仅是房屋，还有空地。还约定：“甲方的房屋按现状交乙方使用，如要维修、改建、扩建等必须征得甲方同意，其费用由乙方开支，并对该房屋的安全负责。”既然双方当事人约定作为租赁物的房屋“按现状”交承租人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司使用、作为承租人的该公司有维修、改建、扩建的权利和义务，那么租赁物在“按现状”交付租赁物以后所必然存在、产生的问题（包括该公司现所列举的种种问题）并没有超出茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司订立合同当时的合理预期。租赁物目前的状况并非不符合双方当事人约定的用途。因此，出租人苏华没有违约行为，更不是苏华致使不能实现合同目的。本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的情形。而且，本案也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的其他情形。所以，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司没有解除该合同的权利。从而，茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司请求苏华返还押金30000元、支付鉴定费，抗辩苏华无权要求该公司支付租金，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人茂名市茂南华星汽车技术服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇二〇年一月十日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。