北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初13605号原告（反诉被告）:北京青龙湖建业投资有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村街**。法定代表人：续立华，总经理。委托诉讼代理人：陈洛群，北京市国度律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏**，北京市国度律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京六丰成商贸有限公司，住所，住所地北京市房山区青龙湖镇窦各庄村马家坟南div>法定代表人：赵永花，经理。委托诉讼代理人牛海燕，北京重典律师事务所律师。原告（反诉被告）北京青龙湖建业投资有限公司（以下简称：建业公司）与被告（反诉原告）北京六丰成商贸有限公司（以下简称：六丰成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建业公司的委托诉讼代理人苏**、被告六丰成公司的委托诉讼代理人牛海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的《青龙湖镇中心区房屋拆迁项目拆迁补偿协议（非宅基地）》部分无效；2.判令被告返还原告拆迁补偿款共计9939285元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月11日，北京市房山区青龙湖镇人民政府（以下简称：青龙湖镇政府）制定并印发了《青龙湖镇人民政府关于中心区房屋拆迁补偿与安置实施方案》，确定了评估时点为以房山区人民政府发布公告中规定为准。2010年9月6日，北京市土地整理储备中心房山区分中心（以下简称：土地整理房山分中心）同青龙湖镇政府、建业公司签署了《北京市房山区青龙湖镇01街区（2-6号地）联合储备开发项目土地一级开发委托协议》一份，约定：土地整理房山分中心委托建业公司对青龙湖镇中心区2-6号地进行土地一级开发工作；开发资金全部由北京市土地整理储备中心（以下简称：土地整理中心）和土地整理房山分中心筹措。2010年11月28日，北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称：住建委）在拆迁范围内张贴《北京市房屋拆迁公告》（京房建拆告字第132号），限被拆迁单位和个人在2010年11月28日至2011年1月16日完成搬迁。2012年8月3日，北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司（以下简称：瑞欧评估公司）根据北京赛博时代测绘有限公司（以下简称：赛博测绘公司）的房地产测量分户图出具了《房地产估价报告》，为被告的地上定着物估价结果为：拆迁补偿价格合计人民币15943276元。2012年8月4日，原告与被告签署了《青龙湖镇中心区房屋拆迁项目拆迁补偿协议（非宅基地）》（以下简称：《房屋拆迁协议》），约定：被告在拆迁范围内房屋建筑面积4991.99平方米，建业公司支付被告拆迁补偿款共计人民币15943276元。2012年8月6日至2012年8月22日，原告分多次共向被告支付拆迁补偿款共计人民币15943276元，被告为原告出具了相应金额的收据。2014年9月29日，中华人民共和国审计署驻兰州特派员办事处出具《审计（调查）取证单》，审计结果如下：由于青龙湖组团建设领导小组各成员单位之间具体职责不清，导致拆迁补偿款的合规性、合法性无相关部门认定，造成建业公司多支付拆迁补偿款，增加了一级开发成本。被告在2012年青龙湖镇中心区拆迁获得补偿款15943276元，其中包含2011年底经评估公司评估新建的房屋3989.1平方米，获得补偿款9939285元。截止2012年8月22日，建业公司依据瑞欧公司的最终评估补偿金额与被告拆迁人签订拆迁补偿协议后，已全部支付给被拆迁户。原告认为建业公司接受土地整理房山分中心的委托，实施的是政府拆迁行为，拆迁补偿款亦属于政府财政资金。被告在住建委发布拆迁公告后仍然在2011年年底新建房屋3989.1平方米，然后骗取测绘公司现场测绘，进而骗取了评估公司的评估报告以及同建业公司签署《拆迁补偿协议》并取得了拆迁补偿款。被告根据《拆迁补偿协议》获取的拆迁补偿款的行为损害了社会公共利益，《拆迁补偿协议》应属无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，诉至法院。六丰成公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、六丰成公司承租自2005年起租赁七队大场，2012年初续签了租赁合同，该租赁场地不在6号地拆迁范围内。六丰成公司的法定代表人赵永花之夫董学文于2005年起租赁窦各庄村七队大场，每年交纳租金，而七队不在6号地拆迁范围内。因一、七队不在拆迁范围内，2011年10月28日，窦各庄村村民委员会（以下简称：村委会）两委班子会议研究决定并作出决议：一队和七队因未纳入中心区拆迁，从2011年11月1日开始，个体占地租金全部上调，每亩2000元。根据两委班子决议，董学文与村委会续签了《土地租赁合同书》，地址，地址为马家坟村南侧队大场）。租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日，每亩租金2000元，共15亩。租赁合同中载明，承租人董学文在租赁场地上已有自建房屋25间，房屋面积900平方米，生产车间3147平方米，租赁用途为个体经营。董学文于2012年1月19日交纳地租11000元。二、建业公司在拆迁公告公布的时间内以及2012年7月评估前从未向六丰成公司送达过拆迁通知。审计（调查）取证单认定的事实不全面，六丰成公司与建业公司为协议拆迁，与6号地的拆迁无关。审计（调查）取证单第三页第五项所列的“其中包含2011年底经瑞欧评估公司评估新建的房屋3989.1平方米”与实际情况不符，因七队不在拆迁范围。所以，在续签的租赁合同中，双方约定了新的承租期限，且除六丰成公司外，村委会也在二至六队拆迁后，在六丰成公司租赁场地的四周盖了农业大棚，继续生产经营。据六丰成公司了解，涉案场所的拆迁是因2012年7月21日百年一遇的洪水导致山上村民搬迁至窦各庄村所致。三、建业公司以六丰成公司骗取测绘公司现场测绘，进而骗取了评估公司的评估报告及同建业公司签署《拆迁补偿协议》并取得了拆迁补偿款的行为损害了社会公共（国家）利益，主张拆迁补偿协议部分无效没有任何事实与法律依据。建业公司作为一级开发的实施单位，有明确告知被拆迁人拆迁范围的责任，六丰成公司自2005年起就在七队大场经营，但直到本案拆迁评估前从未有任何单位对六丰成公司送达过拆迁通知，整个窦各庄村都知道一、七队未纳入拆迁范围，正是在这种情况下，村两委班子开会决定增加包括六丰成公司租赁土地在内集体土地的租金。并与六丰成公司续签了5年的租赁合同。如果六丰成公司租赁场地在拆迁范围，建业公司应当在2010年10月即对六丰成公司的财产进行评估，并与六丰成公司签订补偿协议，而不应在2012年才评估。六丰成公司从未骗取评估，是7.21后建业公司主动找到六丰成公司，由建业公司自行委托的评估公司进行评估。并根据评估报告与六丰成公司签订补偿协议。四、建业公司的起诉超过诉讼时效期间，已经丧失胜诉权。建业公司曾于2014年12月1日委托律师向六丰成公司发出律师函，要求六丰成公司退回拆迁补偿款9939285元。六丰成公司于次日收到律师函，诉讼时效中断，诉讼时效重新起算，但这之后建业公司再未与六丰成公司联系过，到2016年12月2日，这两年期间未有时效中断的事由，法定的两年诉讼时效已经超过了。建业公司本次起诉时间为2018年10月25日，已丧失胜诉权。此外，未拆迁前，六丰成公司除了将承租场地用于自身经营外，还将场地库房出租给三户经营者，三户经营者投入了大量资金进行经营，为配合拆迁，六丰成公司用拆迁款对次承租人进行了补偿，其余拆迁款用于新承租场地的建设投资，无法返还。综上，建业公司的诉讼请求应予驳回。同时提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告拥有的建筑物及其他地上定着物损失9939285元；本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：一、审计（调查）取证单仅是审计部门审计过程中程序性文件，并非审计结论，不应作为涉案《拆迁补偿协议（非宅基地）》无效的法律依据。根据《中华人民共和国审计法》第四十一条的规定，审计机关按照审计署规定的程序对审计组的审计报告进行审议，并对被审计对象对审计组的审计报告提出的意见一并研究后，提出审计机关的审计报告。对违反国家规定的财政收支、财务收支行为，依法应当给予处理、处罚的，在法定职权范围内作出审计决定或者向有关主管机关提出处理、处罚的意见。审计机关应当将审计机关的审计报告和审计决定送达被审计单位和有关主管机关、单位。审计决定自送达之日起生效。因此，审计（调查）取证单仅是审计过程中的程序性文件，不是结论性文件，而截止目前，审计部门并非作出审计决定或审计报告等生效文件，故该取证单不应作为本案拆迁补偿协议无效的依据。二、反诉原告在承租的场地盖房扩大生产、是经窦各庄村委会批准的，且批准时间在《中华人民共和国城乡规规划法》、《北京市城乡规划条例》实施之前，应属合法建筑。三、反诉被告委托测绘公司现场测绘、委托评估公司进行评估，是测绘及评估的委托方，反诉原告仅是被测绘、被评估方，在拆迁评估过程中无过错。双方签署的《拆迁补偿协议》是双务合同，如果被人民法院认定为无效，在反诉被告无法返还原物的情况下，应当按照评估报告评估的被拆迁房屋和地上物的金额赔偿反诉原告的全部损失。本案所涉及的6号地拆迁，公告的拆迁完成时间是2010年11月28日至2011年1月16日，如果反诉原告租赁场地在拆迁范围，反诉被告应当在2010年即对反诉原告的财产进行评估，并与反诉原告签订拆迁补偿协议，而不应在2012年才开始评估，更不是2010年评估过，2012年又再次评估。反诉被告是拆迁行为主导方，故本案不存在反诉原告骗取测绘公司现场测绘、骗取评估公司评估报告的情形。如果拆迁补偿协议无效，反诉原告拥有的建筑物及地上物等合法财产已经被拆除，反诉被告无法返还原物，应当赔偿反诉原告的全部损失。综上，请求法院查明事实，保护无过错方的合法权益，支持反诉原告的全部反诉请求。建业公司针对六丰成公司的反诉辩称，我方依据审计署的审计取证单要求确认相应拆迁协议无效，对方不能依照此理由要求我方赔偿；六丰成公司的建房经过村委会审批，责任问题可能是村委会而非我方。请法院驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年5月11日，青龙湖镇政府制定并印发了青政发［2010］9号《青龙湖镇人民政府关于中心区房屋拆迁补偿与安置实施方案》，载明：“二、拆迁补偿与安置方式，本次拆迁采取货币补偿与回迁安置用房相结合的方式。三、评估时点与搬拆迁期限，以房山区人民政府发布公告中规定为准。”2010年9月6日，土地整理房山分中心（甲方）同青龙湖镇政府（乙方）、建业公司（丙方）签署了《北京市房山区青龙湖镇01街区（2-6号地）联合储备开发项目土地一级开发委托协议》，约定本项目由土地整理中心与甲方共同作为主体，负责资金筹措；甲方协助乙、丙双方具体负责以土地整理中心与甲方名义办理相关手续，并具体承担征地、拆迁、大市政设施建设、非经营性配套设施建设、土地和市政移交前管理维护等工作；甲方委托乙、丙双方负责土地一级开发工作。2010年11月28日，住建委在拆迁范围内张贴《北京市房屋拆迁公告》（京房建拆告字［2010］第**），其中规定：“土地整理房山分中心在房山区（县）东至良乡新城连接线道路；南至规划西环路；西至规划西环路；北至规划北环路地区的范围内，进行北京市青龙湖镇01街区6号地的建设，需对上述范围内的房屋及其附属物进行拆迁。被拆迁单位和个人必须服从城市建设的需要，在2010年11月28日至2011年1月16日内完成搬迁。”2011年10月28日，村委会作出《窦各庄村“两委”班子会议决定》，写明：“随着社会的不断发展和进步，为推动窦各庄村集体经济发展，需完善个体占地合同，经村两委班子会议研究决定，一队和七队因未纳入中心区拆迁，从2011年11月1日开始，完善、调整、规范个体占地《土地租赁合同书》，租金全部上调，每亩2000元整。”2012年1月1日，董学文（乙方）和北京市房山区青龙湖镇窦各庄村农工商公司（甲方）签订《土地租赁合同书》，约定：“一、现租赁面积及用途。1.面积：租赁土地15亩，折合9990平方米。2.其中甲方所有房屋无，乙方自建房屋25间，房屋面积900平方米，生产车间3147平方米。3.用途：个体经营。4.地址：马家坟村东南侧。二、租赁期限：自2012年1月1日至2017年12月31日共5年。三、租金计算标准及交付办法。1.土地租赁费每亩每年2000元。2.租金采取上交租金办法，于合同签字之日一次性交清当年全部租金，以后年度租金每年的12月31日前一次性交清下一年度全部租金。”上述土地在董学文租赁后，赵永花设立了被告公司，并投资建设经营。2012年8月3日，瑞欧评估公司受建业公司的委托出具了出具了《房地产估价报告》，对被告的地上物估价结果为：补偿拆迁价格合计15943276元。2012年8月4日，建业公司（甲方）与北京海达伟业信息咨询中心（乙方）签署了《房屋拆迁协议》，约定：“乙方在拆迁范围内房屋建筑面积4991.99平方米，甲方支付乙方拆迁补偿款共计15943276元。”2012年8月6日至2012年8月22日，建业公司分多次共向北京海达伟业信息咨询中心支付拆迁补偿款共计15943276元。现被告认可收到上述拆迁补偿款。涉案场地上的建筑物及其附属物已被拆除。2014年10月8日，在对北京市土地出让收支和耕地保护情况审计的《中华人民共和国审计署驻兰州特派员办事处审计（调查）取证单》中，审计（调查）事项摘要中载明：“2009年至2010年土地整理储备房山分中心委托青龙湖镇政府，建业公司对青龙湖镇中心区1-6号地进行土地一级开发工作，三方签署了委托开发协议，协议明确青龙湖镇政府、建业公司负责完成本项目的拆迁工作，负责拆迁、裁决、公证等事项，并承担相应责任。根据青龙湖镇政府提供的2008年1月、2009年9月、2011年8月青龙湖镇政府成立青龙湖组团开发建设领导小组的通知文件显示，上述文件虽然列明了该建设领导小组的组长、副组长、所在部门，也列明了领导小组的总体职责及办公室职责。从其提供的3个文件看，均未明确建设领导小组各组成部门之间的具体职责，导致领导小组相关成员单位履职不到位，当拆迁过程中出现抢栽违建、评估公司评估出现问题时，各成员单位之间互相推诿，导致拆迁补偿款的合规性、合法性无相关部门认定，造成建业公司多支付拆迁补偿款。经对瑞欧评估公司出具的拆迁评估报告及其评估档案资料审计发现，由于建设领导小组中未明细由哪个部门具体负责对评估公司评估结果的合规性、合法性进行最终认定，导致瑞欧评估公司的评估结果普遍存在虚增评估金额问题。北京海达伟业信息咨询中心，在2012年青龙湖镇中心区拆迁获得补偿款15943276元，其中包含2011年底经瑞欧评估公司评估新建的房屋3989.1平方米，涉及补偿款9939285元。截至2012年8月22日，该咨询中心已收到全部补偿款。”经查，北京海达伟业信息咨询中心（个体工商户名称），注册号为110111600355284，于2013年3月4日已办理变更登记，变更后名称为北京正信元通商贸有限公司，后于2017年2月28日再次变更名称为北京六丰成商贸有限公司。上述事实，有双方当事人的陈述、青政发［2010］9号《青龙湖镇人民政府关于中心区房屋拆迁补偿与安置实施方案》、《北京市房山区青龙湖镇01街区（2-6号地）联合储备开发项目土地一级开发委托协议》、《北京市房屋拆迁公告》、《房地产估价报告》、《青龙湖镇中心区房屋拆迁项目拆迁补偿协议（非宅基地）》、《土地租赁合同书》、《中华人民共和国审计署驻兰州特派员办事处审计（调查）取证单》、《个体工商户转型变更证明》在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据查明的结果，在住建委张贴拆迁公告后，六丰成公司仍新建房屋3989.1平方米，后取得该部分新建房屋的拆迁补偿款9939285元，该行为损害了社会公共利益，故建业公司和六丰成公司签署的《房屋拆迁协议》涉及新建房屋部分应属无效，故建业公司的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同部分无效，六丰成公司理应返还建业公司涉案补偿款9939285元，建业公司应返还六丰成公司相应房屋，现涉案场地上的建筑物及其附属物均已被拆除，已无法返还实物，应折价补偿，结合六丰成公司的反诉请求，相应的价值可参考拆迁评估报告，理由如下：其一，本案中，因建业公司在拆迁过程中拆迁四至模糊，导致拆迁范围不明晰，再者没有向六丰成公司送达拆迁通知书，后导致六丰成公司在张贴公告后仍新建房屋，故本院认为该房屋的建设不属于拆迁过程中的违法抢建行为；其二，在涉案的整个拆迁过程中，因拆迁方的履职不到位而导致涉案合同部分无效，本院认为合同部分无效的主要责任方在于拆迁方。综上所述，考虑六丰成公司应返还的拆迁补偿款以及建业公司应赔偿六丰成公司的损失，针对本案本诉及反诉诉讼请求统一核算后，双方各自应承担的义务相抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京青龙湖建业投资有限公司与被告（反诉原告）北京六丰成商贸有限公司于2012年8月4日签订的《青龙湖镇中心区房屋拆迁项目拆迁补偿协议（非宅基地）》中涉及新建房屋3989.1平方米的部分无效；二、驳回原告（反诉被告）北京青龙湖建业投资有限公司、被告（反诉原告）北京六丰成商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81375元，由原告（反诉被告）北京青龙湖建业投资有限公司负担（已交纳）。反诉费81375元，由原告（反诉被告）北京青龙湖建业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩 玉人民陪审员  彭玉锋人民陪审员  崔军虎二〇二〇年一月十九日书 记 员  李 爽