广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初10867号原告：李静，女，汉族，1977年12月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告：冶海军，男，回族，1977年11月4日出生，身份证住址青海省民和回族土族自治县，原告李静诉被告冶海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静到庭参加了诉讼，被告冶海军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告支付原告租金245500元及每天3%的滞纳金（暂计至2019年12月26日）；2、判决被告向原告支付装修期租金10000元；3、判决被告支付原告违约金30000元；4、判决原告不返还保证金30000元；5、判决被告支付水、电、物业管理费5700元（暂计至2019年8月）；6、判决被告承担商铺空租期间的租金；7、本案所有的诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由：2018年4月16日，原告与被告签订一份《深圳商铺租赁合同》，合同约定租赁期限从2018年4月16日至2022年4月16日，合同第三条约定第一、二年月租金10000元，于每月5日前交付当月租金。合同签订后被告向原告支付了三个月租金30000元作为保证金。合同第二条约定被告拖延交租超过15天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金30000元。合同签订后，原告一直未按约定时间交租，至2019年4月，前期总计欠租8500元，2019年4月之后被告开始以各种理由不再交租，至今拖延原告租金共计48500元，按合同第二条约定三倍计算拖延租金，合计欠租为145500元。原告向被告多次催收租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2019年7月16日联合物业管理处向被告发出通告，函告被告支付租金，但是被告至今仍未支付拖延租金。同时，合同规定被告在未征得原告书面同意情况下不得转租或者部分转租，被告在未经原告同意下部分转租了原告商铺。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却至今拒不支付租金。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。被告未答辩，亦未举证、质证。经审理查明如下事实：2018年4月16日原、被告签订《深圳商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙会布龙公路南侧骏景华庭A栋109号商铺出租给被告，租期自2018年4月16日起至2022年4月16日止，承租人拖欠租金累计达15天以上的，承租人应向出租人赔偿拖欠租金期间3倍租金，优惠装修期租金及终止合同后房屋未出租期间的租金作为违约金。拖欠租金超过7天的，原告有权向被告每天按实欠租金3%加收滞纳金，原告给予被告装修优惠期30天，即起租时间为2018年5月15日。前两年每月租金10000元，从第三年（2020年4月16日起）租金每月比上一年度每月增加8%，第四年每月增加15%。物业管理费、水电费、维修费由被告缴纳。合同还约定，若承租人在出租人没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租人违约，承租人应向出租人赔偿三个月租金、拖欠租金期间三倍租金、优惠装修期租金及中止合同后房屋未出租期间的租金作为违约金。合同签订后，被告向原告支付了保证金30000元。被告拖欠2019年4月16日前的租金8500元，之后再未缴纳过租金，并于2019年7月搬离了店铺。原告提交的收款收据显示原告已代为支付2019年5月至2019年8月的物业费、电费、水费等共计5474.19元，2019年9月至12月的物业服务费、维修资金2756.24元。原告起诉后，因被告下落不明，本院于2019年10月12日公告送达了起诉状副本等诉讼材料。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告长期拖欠房租，不履行合同主要义务，原告要求解除合同，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。本院于2019年10月12日公告送达了起诉状副本，经过60日即2019年12月12日视为送达，原、被告的租赁合同即时解除。对于合同解除前的租金87167元（8500元+78667元），折抵3万元被告已付保证金后，被告仍应向原告支付57167元。此外，原告主张装修期租金1万元，以及代被告垫付的水费、电费、物业管理费等8230.43元，有法律和事实依据，本院予以支持。关于原告主张的违约责任问题，合同约定承租人拖欠租金累计达15天以上的，承租人应向出租人赔偿拖欠租金期间3倍租金，优惠装修期租金及终止合同后房屋未出租期间的租金作为违约金。拖欠租金超过7天的，原告有权向被告每天按实欠租金3%加收滞纳金。合同还约定，若承租人在出租人没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租人违约，承租人应向出租人赔偿三个月租金、拖欠租金期间三倍租金、优惠装修期租金及中止合同后房屋未出租期间的租金作为违约金。该违约条款约定过重，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案被告在2019年4月16日前已拖欠8500元租金未付，在2019年7月30日搬离商铺时，又拖欠了四个多月的租金，早已达到合同约定的解除条件。而且，被告在2019年7月搬离店铺，已通过其行为表明不再履行本案合同。在此情况下，原告应当及时解除合同，采取措施防止损失进一步扩大。原告要求被告支付违约金，应当以造成的损失为基准。考虑到本案原告主张的优惠装修期租金以及被告搬离后的房屋闲置租金均已获支持，且原告未证明其存在其他损失，因此，本院对原告要求支付3万元违约金、没收3万元保证金、拖欠期间三倍租金并按每天3%计算滞纳金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冶海军应自本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金57167元给原告李静；二、被告冶海军应自本判决生效之日起十日内支付优惠装修期租金10000元给原告李静；三、被告冶海军应自本判决生效之日起十日内返还水费、电费、物业管理费、排污费、日常维修资金等共计8230.43元给原告李静；四、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4124元，由被告冶海军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  朱嘉蹊人民陪审员  伍永禄人民陪审员  何福长二〇二〇年一月二十二日书 记 员  朱晔辉书 记 员  陈宝玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。