广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初6282号 原告：吕玲，女，1987年1月1日出生，汉族，住南宁市。 被告：广西汇豪宙业房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区科园大道55-1号厚憬大厦301号，统一社会信用代码：91450100322581450Q。 法定代表人：林斌，总经理。 委托诉讼代理人：覃海光，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕奇文，广西道森律师事务所实习律师。 原告吕玲与被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司（以下简称汇豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告吕玲，被告汇豪公司的委托诉讼代理人覃海光、吕奇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》；2.判令被告全额退还原告首期购房款174986元；3.判令被告支付原告利息6430元（计算方式：以174986元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利息，自2018年8月5日暂计至起诉之日为6430元，此后计算至被告全额退还购房款之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原、被告签订《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》，约定原告向被告购买汇豪·鹏江公馆2号楼18层01号房。签订合同前，被告的销售人员多次向原告表明汇豪·鹏江公馆项目相关证件齐全，是符合政府审批的安置房项目。签订合同后，原告在政府相关网站上并未查询到汇豪·鹏江公馆项目的相关信息，遂对该项目合法性产生了怀疑，通过继续调查，原告发现汇豪·鹏江公馆项目只有该项目所在地大塘村回迁安置房的国有土地使用证，并没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。2018年8月底，原告找被告协商，要求全额退还首期购房款，但被告表示退房退款是不可能的。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告汇豪公司辩称，一、原、被告签订的《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》是合法有效的。汇豪·鹏江公馆项目已取得建设工程施工许可证，并于2018年3月5日获得建设用地规划许可批复，于2019年5月7日获得建设工程规划许可证。建设工程施工许可证是否申领不影响合同效力。二、本案不存在合同解除情形，原告诉请解除合同于法无据。《中华人民共和国合同法》规定解除合同有两种情形：约定解除及法定解除。关于约定解除，根据本案合作建房合同第十三条约定，甲方逾期交房超过180日的，乙方有权解除合同。同时，合同第九条约定甲方在2020年12月31日前将合建房交付乙方使用，现交付期限未至，不存在未逾期交付房屋情形，且不存在其他约定解除合同情形。关于法定解除，原告诉称的事实不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，故原告诉请解除合同无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是具备房地产开发经营资质的有限责任公司。2018年8月5日，原告吕玲（乙方）与被告汇豪公司（甲方）签订《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》，合同第一条“合作建房背景”约定：1.1甲方通过与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队签订合同获得该队的三产用地开发权，合作期限70年，从2015年6月25日开始至2085年6月25日止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方全权负责办理合作建房的建设规划、施工报建等手续，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人，西乡塘区安吉街道大塘村13队不承担合作建房建设的出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分查阅、了解、知晓甲方与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队的合作建房的有关协议内容，对其中的合作建房的土地性质、用途、合作模式、双方的权利义务均已理解并完全认可，愿意按本合同约定出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权，同时承担相应的合同义务。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼18层01号，建筑面积72.86平方米，其中套内建筑面积58.04平方米。第五条约定，乙方合作建房自交付之日起享有使用权，甲方应于2020年12月31日前交付使用，乙方的使用年限为2015年6月25日起至2085年6月25日止，如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相应手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第六条约定乙方按合作建房的建筑面积、价款支付合建房价款，乙方应支付该房屋合作建房建筑面积为72.86㎡，单价为5956.44元/平方米（毛坯房），合计433986元。第七条约定乙方分期付款，首期款：总价款的40%即174986元，乙方于签订本合同之时交纳；第二期款：总价款的20%即86000元，乙方于楼房施工至五层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳；第三期款：总价款的30%即130000元，乙方于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳；第四期款：总价款的10%，乙方于收到甲方交房通知之日起7个工作日内交纳。合同还对其他内容进行约定。 当日，被告向原告出具《收款收据》一份，确认收到原告吕玲交来汇豪鹏江公馆2-1801号房首付款174986元。 2018年3月2日，南宁市规划管理局作出关于西乡××××组产业用地的批复。2019年5月17日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组的三产综合楼项目取得《建设工程规划许可证》。截止法庭辩论结束，未见被告提交项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地及涉案项目取得商品房预售许可证明的相应证据。 因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告明确表示坚持其诉讼请求不予变更。 本院认为，原、被告签订的《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配2号楼18层01号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款174986元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为174986元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：以174986元为基数，自交付款项之日即2018年8月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、确认原告吕玲与被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司于2018年8月5日签订的《汇豪·鹏江公馆合作建房合同》无效； 二、被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司向原告吕玲退还购房款174986元； 三、被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司赔偿原告吕玲利息损失（计算方法：以174986元为基数，自交付款项之日即2018年8月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，按上述方法计算得出利息总额后，由被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司承担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3928元（原告吕玲已预交），由原告吕玲负担42元，被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司负担3886元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 英 人民陪审员  陈 涛 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  唐 敏