海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初10151号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市美兰区五指山路**。   负责人：杨琪，该单位负责人。   委托诉讼代理人：戴某，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：朱某，男，1959年12月12日出生，汉族，住海口市美兰区。身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：王某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴丽霞、被告的委托诉讼代理人王亚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的租赁关系已于2015年6月24日解除；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金12500元(截止至2015年6月24日)，支付拖欠的房屋占有使用费350000元(从2015年6月25日至2017年10月30日)，共计362500元；3.判决被告向原告支付违约金108750元(暂计100日，实际支付金额计算至实际支付之日止)；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告称被告拖欠的是2015年6月1日至2015年6月24日期间的房屋租金。事实和理由：从2003年5月起，原、被告双方先后就承租万华路6575平方米场地事宜签订了三份《军队房地产租赁合同》。最后一份合同于2009年3月15日签订，于2012年6月1日到期，合同第四条约定年租金为15万元，租金按季结算，被告应于每季的前十日内交付租金。合同约定被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期60日，原告可将被告财产收归原告所有，以抵扣所欠经费，抵扣不足，被告应当补足。合同到期后双方未再续签合同，但被告仍占用该处房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。2015年6月24日，被告向原告发出《解除租赁关系通知书》，明确自通知书送达之日起解除双方的租赁关系，要求被告在接到通知后32日内清退，并于2015年7月24日办理承租房屋的移交等。被告于2015年7月13日向贵院提起诉讼，要求确认解除行为无效。该案经一审、二审、再审审理后判决驳回被告的诉请。该不定期租赁合同应确认已解除。但被告一直占用租赁场地直至2017年10月30日才搬离。至清退之日，被告尚欠租金和占有使用费362500元，经原告多次催收仍拒绝缴纳。因此，根据我国《合同法》第八条、第二百三十六条的规定，原被告双方在合同期满后虽未续签合同，但被告继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的不定期租赁合同关系已解除。被告应按原合同约定缴纳拖欠的租金和占有使用费362500元。由于被告未按原合同约定按期全额缴纳租金和占有使用费已构成违约，给国家、军队资产造成损失，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2017年10月31日起暂计100天，违约金为108750元。综上，原告特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。   被告朱某辩称，一、对原告提出的第一项诉求没有异议，被告与原告之间的租赁关系，经海口市中级人民法院作出的（2016）琼01民再22号民事判决书确认，2015年6月24日已解除。二、关于2015年6月租金问题。依据《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年:延付或者拒付租金的”的规定，本案中被告是拖欠2015年6月的租金，至今已有4年多的时间，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。另外根据《民法通则》第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，依照谁主张谁举证的原则，本案中原告也未举证证明其主张的诉求在此4年多期间中断过。据此，原告为其主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求已超诉讼时效。三、关于房屋占有使用费问题。首先，被告是2017年9月中旬，就从租赁场地搬离，并非是2017年10月30日，原告诉求支付2017年10月房屋占有使用费于法无据；其次，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，原告主张的2015年7-9月份房屋占有使用费，其诉讼时效应适用《民法通则》两年的诉讼时效，至原告起诉之日即2019年5月24日已有3年多时间，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该部分主张现已超过法定的诉讼时效。再次，2015年10月-2016年4月的房屋占有使用费，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，故该部分主张现已超过法定的诉讼时效。最后，根据被告与原告签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（二）款的约定：“甲方（即原告）因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方（即被告），乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。”本案中，原告解除不定期租赁合同并非是因军事需要，而是因租赁价格协商未果而解除，因此，原告应当依据该条补偿两个月租金给被告作为搬迁费用。综上所述，原告主张的已超过诉讼时效的房屋占有使用费即2015年7月-2016年4月10个月的费用，以及2017年10月未占有使用的费用，于法无据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的军队房地产租赁合同、解除租赁关系通知书、（2016）琼01民再22号民事判决书、客户回单、记账联，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。原告提交的手机短信截图，结合原、被告的诉辩主张，本院对其中原告称被告铺面于2017年9月24日关停的内容予以确认。被告未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2009年3月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在海南省海口市美兰区万华路面积为6575平方米的场地出租给乙方使用，租赁用途为临时职工宿舍，租赁期限为自2009年5月31日起至2012年6月1日止；房地产年租金为15万元；租金按季结算，乙方于每季前十日内交付甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原告及被告分别在上述合同中盖章签字，中国人民解放军海军房地产管理局在上述合同中加盖租赁合同审核专用章及批准文号。合同签订后，原告依约将上述房地产交付给被告使用。上述合同期满后，原、被告没有再续签合同，但涉案的房地产仍由被告继续占用使用管理收益，原告仍按年租金15万元的标准收取被告交纳的租金。2015年6月24日，原告向被告发出《解除租赁关系通知书》，明确双方的租赁关系自通知书送达之日起解除，要求被告接到通知后32日内清空承租房屋内的可移动财产，并于2015年7月24日办理承租房屋的移交等。原告自2015年6月起未再收取被告交纳的房屋租金。被告收到原告发出的《解除租赁关系通知书》后仍继续使用涉案房屋，直至2017年9月24日才搬离涉案房屋。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。原、被告因租金等问题产生纠纷，原告于2019年5月27日向本院提起诉讼。原告在起诉前曾向被告发送短信称，被告租用原告铺面于2017年9月24日关停，要求被告支付租金及占用费。   另查，朱某于2015年7月13日向本院提起诉讼，要求确认中国人民解放军海军海口房地产管理处单方解除《军队房地产租赁合同》的行为无效，本院作出（2015）美民一初字第1611号民事判决，驳回朱某的诉讼请求。海口市中级人民法院于2016年11月作出（2016）琼01民再22号民事判决，维持本院作出的（2015）美民一初字第1611号民事判决。   在庭审过程中，被告称其搬离涉案租赁房屋后没有遗留物品在租赁房屋内。原告还述称，被告使用房产的行为一直在持续，租金和占有使用费应该属于持续的同一债务，应从被告最后搬离时开始起算诉讼时效，2017年10月1日民法总则实施后，本案应适用3年的诉讼时效。   本院认为，一、关于租赁关系的解除问题。原告要求确认其与被告的租赁关系已于2015年6月24日解除，被告亦予以确认，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。   二、关于房屋租金的问题。原、被告双方于2009年3月15日签订的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同经过上级军队房地产主管部门审核并加盖合同审核专用章，该合同依法成立并生效。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告按照每年15万元的标准向原告支付租金。上述合同期满后，被告仍继续使用涉案房屋经营，原告于2015年6月24日向被告发出《解除租赁关系通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告自2012年6月2日至2015年6月24日期间形成不定期租赁合同关系，被告仍应按年租金15万元的标准向原告支付租金。据此，被告应当向原告支付2015年6月1日至24日期间的租金9863元（15万元÷365天×24天）。原告主张的租金数额超出部分，依据不足，本院不予支持。   三、关于房屋占有使用费的问题。原、被告双方的租赁合同关系于2015年6月24日解除后，被告应搬离涉案房屋，但被告仍占有使用涉案房屋直至2017年9月24日，故被告应参照年租金15万元的标准向原告支付2015年6月25日至2017年9月24日期间的占有使用费338219元（15万元÷365天×823天）。原告提出被告于2017年10月30日才搬离涉案房屋的主张，与其提交的手机短信内容相互矛盾，故本院认定被告于2017年9月24日搬离涉案房屋，原告要求被告支付的占有使用费超出338219元的部分，本院不予支持。   四、关于违约金的问题。经查，虽然原、被告于2009年3月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定，租金按季结算，乙方于每季前十日内交付甲方，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。但是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该合同约定的每日按照滞交经费总额的千分之三加收逾期付款违约金，明显过高，显失公平，本院根据双方的违约程度、实际损失等情形进行调整。本案中，原告并无证据证明其除了租金的利息损失之外还存在其他的损失，因此，本院酌定被告应按年利率24%的标准向原告支付违约金。因此，被告应向原告支付的违约金的计算方法为：以9863元为基数，自2015年4月11日起至实际偿还之日止，按照年利率24%为标准计算。因双方的租赁合同关系于2015年6月24日解除，且按照部队关于全面停止有偿服务的政策，双方在合同终止后，原告不应再对外出租涉案房屋，不会产生租金收益，亦不会存在违约金的损失，因此，原告要求被告支付房屋占用期间的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。   五、关于遗留物处置的问题。因被告称其没有遗留物品在租赁物内，原告没有证据证明被告遗留物品在租赁物内，故原告要求其有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置，依据不足，本院不予支持。   六、关于诉讼时效的问题。虽然原告与被告的租赁合同关系于2015年6月24日解除，但被告仍然继续占用原告的房屋至2017年9月24日，被告未付租金及占有使用费的行为是延续的，故本案的诉讼时效应当从2017年9月24日起算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，拒付租金的诉讼时效为一年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此，本案应当适用三年的诉讼时效期间。原告于2019年5月27日向本院提起诉讼，未超过法定的三年诉讼时效。被告提出原告的起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告朱某之间的租赁合同关系于2015年6月24日解除；   二、被告朱某应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军海军海口房地产管理处支付房屋租金9863元以及违约金（违约金计算方法：以9863元为基数，自2015年4月11日起至实际偿还之日止，按照年利率24%为标准计算）；   三、被告朱某应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军海军海口房地产管理处支付房屋占有使用费338219元；   四、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8368.75元，由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担2013.97元，由被告朱某负担6354.78元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   审判员 郑 薇   审判员 梁其恩     二〇二〇年一月七日   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。