广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26491号原告：彭晓勇，男，1975年5月16日出生，汉族，住江西省吉安市永新县*************，公民身份号码362************434。委托诉讼代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。被告：赖镇睦，男，1959年9月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区**********，公民身份号码440************413。委托诉讼代理人：黄少波，广东润鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖找钗，广东润鹏律师事务所律师。第三人：中山市合润房地产投资有限公司，住所地广东省中山市*********长信时代豪园3卡，统一社会信用代码91442000MA4W46MP6P。法定代表人：周某1。原告彭晓勇与被告赖镇睦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依职权追加中山市合润房地产投资有限公司（以下简称合润公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭晓勇委托诉讼代理人陈小博，被告赖镇睦委托诉讼代理人黄少波、赖找钗，第三人合润公司法定代表人周某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晓勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.被告向原告双倍返还定金560000元；3.被告向原告返还购房款220000元。事实和理由：2017年3月31日，原、被告在居间方合润公司的居间下签订房地产买卖合同，约定被告将其名下所有的位于中山市***********************出售给原告。签订合同当天，原告将定金500000元以现金方式交付给居间方的法定代表人周某1，由周某1代为转账至被告指定账户，被告收款后向原告出具定金收据。7月3日，原、被告签订补充协议，约定原告因个人原因不能办理贷款，则在过户当天一次性付清剩余购房款。7月9日，双方签订声明书，约定由原告妻子谭玮琛代为交易涉案房屋并向银行申请贷款，随后被告与谭玮琛签订房地产买卖合同用于办理按揭贷款，并向上海浦东发展银行中山分行申请二手房按揭贷款。8月30日，谭玮琛取得同贷书。上述手续办理完毕后，原告要求被告按约定办理过户手续，但被告要求原告在过户前一次性付清900000元购房尾款，不同意按照双方约定的按揭进行交易。后被告又提出要求实收1400000元购房款，不承担房屋增值税即个人所得税。为此，双方协商无果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告赖镇睦辩称，1.被告一直积极依约履行卖方义务，提前办理赎楼、取回房产证原件、配合原告办理银行按揭手续等，并没有违约；2.导致本案交易尚未完成的原因在于原告，双方并未签订声明书，在原告没有书面确认前，被告无法与谭玮琛进行交易，且原告并未到交易现场办理或委托他人代为办理；3.从双方签订的补充协议可以看出，付款方式的变更是由原告提出并经三方签字盖章确认，不存在加重原告义务的事实，无论原告是一次性付款还是按揭款付款，原告未能依约支付剩余购房款的原因在于原告，与被告无关；4.被告只收到定金467100元；5.综上，原告主张解除合同，没有事实依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人合润公司书面述称，1.涉案房地产买卖合同由合润公司促成原、被告达成交易，被告已事先与合润公司签署佣金承诺书，故合润公司依约收取被告的佣金；2.确认原告将定金500000元交付给合润公司法定代表人周某1，随后周某1在扣除被告应付佣金32900元后向被告名下的银行账户汇款467100元，被告收到款项后向原告出具500000元的定金收据，合润公司亦向被告出具32900元的佣金收据；3.合润公司依约通知原告指定产权接收人谭玮琛与被告到中山市*******办理过户手续，但被告以办理手续非原告本人为由，拒绝到场，导致原、被告双方纠纷持续至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2017年3月31日，赖镇睦（卖方）与彭晓勇（买方）、合润公司（经纪方）签订编号为0000023房地产买卖合同，主要约定：卖方同意以成交价卖方实收1400000元向买方出售中山市***********************；定金500000元为第一部分楼款，第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款900000元（具体贷款金额以银行承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在房产过户当天付清首期款（除已付之定金和预收款外），根据实际贷款金额多退少补，贷款总额由按揭银行一次性支付到卖方提供的收款账号，放款时间以按揭银行规定的工作日为准；在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起7日内，双方须签署中山市房地产买卖合同（现售）并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起7日内，买方须到国土局等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续；领取房地产证当日，买方须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；税费承担方式为各付各税，买方承担契税，卖方承担增值税和个税，以上税费总额由经纪方预收后一次性交缴；卖方须在过户当天将该房地产交予买方使用；如买方未能履行合同条款以致合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同。另，备注约定经双方协商，买方彭晓勇，宁小燕为代理人，办按揭手续实际为彭晓勇本人；签合同当天买方支付卖方定金500000元，银行欠款出证之前由卖方还清，出证前的供楼也由卖方承担；卖方承担该物业交易过程中产生的增值税、个人所得税及交易费，剩余税费由买方承担（各付各税）。卖方栏有赖镇睦字样的签名及捺印，买方有彭晓勇、宁小燕字样的签名及一个捺印，经纪方栏盖有中山市合润房地产投资有限公司字样的印章。同日，赖镇睦收取彭晓勇支付的定金现金500000元，并出具收款收据予以确认。中国建设银行出具的客户交易详细信息显示，周某1（卡号：623********00206389）于2017年3月31日向赖镇睦（账号：621**********829）分别转账67100元、200000元、200000元。2017年3月31日，合润公司收取赖镇睦交易涉案房屋的佣金32900元，并出具收据予以确认。2017年3月31日，赖镇睦（卖方）与谭玮琛（买方）签订编号为0000063房地产买卖合同，主要约定赖镇睦向谭玮琛出售中山市***********************；成交价为1400000元；定金50000元为第一部分楼款；第二部分楼款中谭玮琛申请银行按揭贷款900000元（具体贷款金额以银行承诺书为准）；其余内容与上述房地产买卖合同一致。另，备注内容为：经双方协商，卖方承担该物业交易过程中产生的增值税、个人所得税和交易税，剩余税费由买方承担（各付各税）。卖方栏有赖镇睦字样的签名及捺印，买方有谭玮琛字样的签名及捺印，经纪方栏盖有中山市合润房地产投资有限公司字样的印章。中国工商银行中山坦洲支行出具的银行贷款证明显示，截止2019年6月19日，贷款余额为0元，归还利息86920.59元，贷款状态为已结清，借款人为赖镇睦，贷款用于购买涉案房屋。2019年7月3日，赖镇睦与彭晓勇、合润公司签订一份补充协议，约定如彭晓勇因个人原因银行不能批贷，赖镇睦在接到银行拒贷通知一个月内安排过户，并于过户当天一次性将房屋剩余尾款给赖镇睦。卖方栏有赖镇睦字样的签名及捺印，买方有彭晓勇字样的签名及捺印，经纪方栏盖有中山市合润房地产投资有限公司字样的印章。2019年8月9日，彭晓勇与赖镇睦、合润公司签订一份声明书，主要载明：由于彭晓勇的贷款资料一直在珠海邮政银行审批贷款，由于时间太长，为了双方交易加快，彭晓勇指定由其老婆谭玮琛去中山市浦发银行申请贷款事宜，彭晓勇声明此房子交易不存在一房多卖，赖镇睦与彭晓勇签订的买卖合同仅作为赖镇睦以谭玮琛名义向银行申请按揭贷款使用，赖镇睦与谭玮琛不存在实际交易。声明人栏有彭晓勇、谭玮琛字样的签名，卖方栏有赖镇睦字样的签名，证明人栏有周某1字样的签名及捺印。另，该声明书盖有中山市合润房地产投资有限公司字样的印章。2019年8月30日，上海浦东发展银行中山分行出具同意贷款意向书，载明：谭玮琛就购买二手房（涉案房屋）的贷款申请，银行将向谭玮琛发放贷款840000元，贷款直接划至约定的收款账号（户名：赖镇睦，账号：621**********788）；该意向书自签发之日起3个月内有效。庭审中，彭晓勇与赖镇睦确认赖镇睦已提前办理了赎楼手续，涉案房屋目前没有抵押；确认2017年3月31日的房地产买卖合同由合润公司提供，合同上的手写填入内容及合润公司的印章由合润公司的工作人员所写、所盖，“彭晓勇”字样的签名由案外人宁小燕代签，“赖镇睦”字样的签名由赖镇睦本人所签；确认2017年3月31日的收款收据由合润公司提供，该收款收据“赖镇睦”字样的签名、捺印为赖镇睦本人所签、所捺；确认涉案房屋于2019年4月出证。彭晓勇称虽然赖镇睦办理了提前还贷手续并办理了注销抵押登记手续，但赖镇睦并没有配合办理过户手续；2017年3月31日收款收据的内容由合润公司填写、赖镇睦签名捺印后交付给其代理人宁小燕；定金是以现金方式由宁小燕支付给合润公司，并由合润公司的法定代表人转账给赖镇睦，由赖镇睦亲自确认；双方在涉案房屋出证后开始办理银行按揭手续，但由于其有其他贷款未结，担心影响交易进程，双方又约定由其指定谭玮琛代为与赖镇睦交易，并向浦发银行申请按揭贷款，赖镇睦对此予以认可，但合润公司通过赖镇睦与谭玮琛到不动产登记中心办理过户手续时，赖镇睦均不予配合，导致双方产生纠纷至今未能解决；赖镇睦从未要求其出具书面确认指定由谭玮琛交易涉案房屋，且在谭玮琛申请贷款时，赖镇睦并未对此提出异议，且出具书面确认对于其来说是举手之劳，不可能因此而导致交易失败，并甘愿承担被没收几十万元定金的风险。赖镇睦则认为定金500000元的收款收据是在双方交易之前出具，其签名捺印时金额为空白，且收款方式勾选的是转账，而其实际收取的款项为467100元，应以实际收取的款项为准，且交易对象并非彭晓勇，而是合润公司负责人周某1，其对宁小燕将定金500000元以现金方式交付给合润公司的情况不清楚，其不予确认；上述合同并未约定中介费，且关于中介费的约定已明确划掉，周某1在未经其确认的情况下出具收据且中介费收据原件由彭晓勇持有的情况均不符合常理；其对编号为0000063房地产买卖合同上其签名的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认，并认为其与彭晓勇最后确认的书面文件以补充协议为准；而声明书是复印件且并非彭晓勇所签，不予以确认；其并未承诺要支付佣金，且合同也未约定佣金由其支付；因合润公司称在空白的收款收据上签名捺印是程序上的手续，并且已注明是转账，其一直相信合润公司，直到后来发现合同约定各付各税，与其与合润公司约定实收1400000元购房款不符才知道受合润公司欺骗；其积极配合彭晓勇办理银行按揭手续，但由于彭晓勇自身原因未能贷款，其同意一次性付款并签订补充协议，虽然变更了付款方式，但彭晓勇仍无法支付房款，后其同意彭晓勇以谭玮琛的名义办理按揭手续并同意继续履行合同，但需彭晓勇出具书面确认指定产权接收人为谭玮琛，因其按合润公司通知于2019年9月18日前往合润公司处时彭晓勇仍未出具书面确认，故双方最后没有办理过户手续。合润公司称如果2017年3月31日收款收据上没有填写金额，赖镇睦是不会签名，所以赖镇睦所述与事实不符；其与赖镇睦口头约定佣金，其曾开具了佣金承诺单，但现无法提供，其收到佣金后已开具佣金收据给赖镇睦；因彭晓勇指定谭玮琛办理涉案房屋的按揭贷款手续，而办理银行按揭贷款手续需要房地产买卖合同，所以赖镇睦与谭玮琛就涉案房屋的交易事宜签订房屋买卖合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赖镇睦与彭晓勇的代理人宁小燕经合润公司居间服务签订编号为0000023房地产买卖合同，后双方就购房款的支付问题达成新的意思表示，并于2019年7月3日签订补充协议，即应视为彭晓勇对上述房地产买卖合同予以追认。彭晓勇与赖镇睦、合润公司于2017年3月31日签订的编号为0000023房地产买卖合同包含了两个法律关系，其一系彭晓勇与赖镇睦作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系彭晓勇、赖镇睦各自与合润公司发生的居间合同关系。本案仅处理彭晓勇与赖镇睦作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系。编号为0000023房地产买卖合同、补充协议系彭晓勇与赖镇睦在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生约束力。根据双方的房地产买卖合同及补充协议约定，彭晓勇的合同目的为获得案涉房屋，赖镇睦的合同目的为通过出售房屋获得合同约定的价款。彭晓勇的主要合同义务是支付购房款，赖镇睦的主要合同义务是消除设定于涉案房屋上的抵押权，交付涉案房屋并协助彭晓勇将该房屋的产权过户登记至彭晓勇名下。庭审中，彭晓勇主张赖镇睦未交付房屋并协助将涉案房产过户至谭玮琛名下，有0000023房地产买卖合同、定金收据、补充协议、0000063房地产买卖合同、银行同贷书等为证，但其提供证据的证明力未能证明其已履行申请银行按揭办理贷款或委托谭玮琛申请银行按揭办理贷款以支付购房款，相反，赖镇睦已依约将设定于涉案房屋的抵押权予以消除。现彭晓勇存在未能支付购房款的情形，且在未提供书面确认其指定产权人为谭玮琛前，赖镇睦有权拒绝办理登记过户手续。综上，彭晓勇应为其主张承担举证不能的不利后果，即彭晓勇主张解除合同，于法无据，本院不予支持。因本院未支持彭晓勇主张解除合同的诉求，故彭晓勇主张赖镇睦双倍返还定金560000元、返还购房款220000元的诉求亦一并不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告彭晓勇的全部诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取计5800元，诉讼保全费4420元，两项合计10220元（原告已预交），由原告彭晓勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年一月十日书记员  李德莲李晓童