福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0426民初3098号 原告：尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇建设西街2号（建设大楼12层），统一社会信用代码：913504267380115587。 法定代表人：詹传斌，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：于娇蕊，福建为念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨为念，福建为念律师事务所律师。被告：拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司，住所地江苏省 太仓经济开发区116号。 法定代表人：白彩平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方圆，男。 被告：福建建华房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇水东锦鸿佳园1号楼4层，统一社会信用代码：91350426587512987F。 法定代表人：池毓州，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张煌，男。 原告尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司（以下简称瑞锦城投公司）与被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司（以下简称拉夏贝尔公司）、被告福建建华房地产开发有限公司（以下简称建华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞锦城投公司委托诉讼代理人于娇蕊、杨为念、被告拉夏贝尔公司委托诉讼代理人方圆、被告建华公司委托诉讼代理人张煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞锦城投公司向本院提出诉讼请求：1.确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系已解除；2.要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付自2018年11月1日起至2019年6月21日止的租金69217.2元（其中：2018年11月的租金7596.72元、2018年12月的租金11849.58元、2019年1月12296.43元、2019年2月1,1092.77元、2019年3月5395.86元、2019年4月3681.54元、2019年5月8652.15元、2019年6月8652.15元）及滞纳金（以拖欠的租金69217.2元为基数，从2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰标准计算）；3.拉夏贝尔公司依据《租赁合同》向建华公司交纳的履约保证金50000元，由建华公司向瑞景城投公司支付；若有不足部分，应由拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司补足。4.要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付三个月的租金即25956.45元作为瑞锦城投公司商铺的闲置损失补偿；5.要求拉夏贝尔公司、建华公司承担本案的案件受理费。事实和理由：2014年11月13日,拉夏贝尔公司与建华公司签订《租赁合同》（合同编号为ＤＦＳＹ-ＨＴ-2014-036）一份，约定：建华公司将位于福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）3号楼一层1038－1044、1048－1052号之房产（以下简称“租赁物”）出租给拉夏贝尔公司；该租赁物的建筑面积为460.09平方米；约定租赁期为6年，自东方商业广场统一开业日起开始计算租赁期；租金及支付方式约定：乙方按商店的营业额的百分比抽成向甲方支付租金，具体比例为，甲方同意给予乙方自乙方租赁物计租日起2个月经营免租期，免租期内不计租金。第一年至第三年：营业额的8%抽成，第四年至第六年：营业额的9%抽成，租金缴付方式：乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月5日或之前提供上个月份的营业额报表，双方核对无误后，乙方在每月的第10日或之前将上个月提成部分的租金直接汇入甲方账户。乙方若未按约足额缴清上述款项，每逾期一天，收款方有权向乙方按应缴而未缴款项每日1‰的标准收取滞纳金；若乙方超过30天未足额缴清上述款项，甲方有权单方解除本合同，并且乙方已支付的租金款项视为乙方的违约金不予返还。如乙方无故提前终止合同，则由甲方没收本合同项下履约保证金，并向甲方支付当期三个月租金作为闲置损失补偿，不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方另行予以赔偿。合同签订后，建华公司将租赁物交付给拉夏贝尔公司使用。东方商业广场统一开业日为2015年3月18日，因租赁物的租赁期6年，租赁期限于2021年3月18日届满。2016年12月19日，瑞锦城投公司与建华公司签订《协议书》，载明瑞锦城投公司暂收收购建华公司位于东方商业广场三号楼1－4层建筑面积为15505.29平方米的商业用房；因东方商业广场三号楼1－4层的商业用房建华公司已经对外出租，瑞锦城投公司购买后，该房产所产生的租金按原租赁协议约定的租金、缴纳时间等执行，由瑞锦城投公司委托建华公司代收后一并转至原告账户，其租金从2017年1月1日起计算，该租金包括附表所列的31户承租人（包含拉夏贝尔公司）。因此，拉夏贝尔公司承租的房产自2017年1月1日起的租金应归瑞锦城投公司所有。2017年1月5日，瑞锦城投公司取得租赁物的不动产权利证书。2018年12月20日，尤溪县人民法院作出（2018）闽0426民初2375号《民事判决书》，判决书认定“瑞锦公司于2017年1月5日取得涉案房屋所有权，享有出租人的地位，具有收取租金的权利”。2018年11月1日，建华公司向瑞锦城投公司移交案涉的租赁物，同意由瑞锦城投公司直接向拉夏贝尔公司收取租赁物的租金。2018年12月4日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出通知，要求拉夏贝尔公司在2018年12月7日前带上原合同及近期上缴的租金凭据和有关证件前往瑞锦城投公司办理相关补充协议。2019年4月1日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《催缴通知书》，要求拉夏贝尔公司在收到该通知5个工作日内按原合同约定缴清拖欠的2018年11月1日至2019年3月31日期间的租金。2019年4月25日，拉夏贝尔公司突然将店内的货物清空、擅自撤店。次日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于是否继续履行租赁合同的征询函》，请拉夏贝尔公司在2019年5月6日之前明确回复，是否继续履行租赁有合同。之后，拉夏贝尔公司未向瑞锦城投公司回复，也未向瑞锦城投公司结清拖欠的租金。为此，2019年5月14日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于解除合同的通知书》，通知：一、解除拉夏贝尔公司于2014年11月13日和建华公司签订的租赁合同，收回拉夏贝尔公司承租的位于福建尤溪县的店面；二、请拉夏贝尔公司在收到本通知书之日起十个工作日内向瑞锦城投公司结清拖欠的从2018年11月1日起至返还店面之日止的租金及违约金。2019年5月24日，拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司发出《公函》，函中明确表示同意解除上述商铺的租赁合同；2019年6月11日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《复函》，要求拉夏贝尔公司在2019年6月21日前与瑞锦城投公司办理解除租赁合同后的返还商铺、结算租金等手续，同时向瑞锦城投公司支付3个月租金作为闲置损失补偿。但是，拉夏贝尔公司至今未向瑞锦城投公司缴清拖欠的租金并向瑞锦城投公司支付3个月租金标准计算的闲置损失补偿。综上，拉夏贝尔公司、建华公司签订的《租赁合同》合法有效，建华公司在租赁期间转让案涉租赁物，不影响租赁合同的效力。瑞锦城投公司取得涉案房屋的所有权，享有出租人的地位，具有向拉夏贝尔公司收取租金的权利。根据建华公司和瑞锦城投公司签订的《协议书》约定，瑞锦城投公司有权从2017年1月1日起向拉夏贝尔公司收取案涉租赁物的租金。根据《租赁合同》约定“乙方若未按约定足额缴清上述款项（即租金及费用），每逾期一天，收款方有权向乙方按应缴而未缴款项每日1‰的标准收取滞纳金”。因而，拉夏贝尔公司应向瑞锦城投公司支付拖欠的租金及滞纳金。另据《租赁合同》第10.5条约定“如乙方无故提前终止合同，则由甲方没收本合同项下履约保证金，并向甲方支付当期三个月租金作为闲置损失补偿，不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方另行予以赔偿”，故瑞锦城投公司有权没收拉夏贝尔公司向建华公司交纳的履约保证金，归瑞锦城投公司所有，同时要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付当期三个月租金作为闲置损失补偿。因此，现根据《合同法》和《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如上诉请，以确保国有资产不流失。 拉夏贝尔公司辩称，拉夏贝尔公司已履行保证金义务，瑞锦城投公司无权要求拉夏贝尔公司重复向其支付。拉夏贝尔公司与建华公司签订了《租赁合同》，拉夏贝尔公司也按照合同约定向建华公司支付了50,000元租赁保证金，建华公司出具的收据证明拉夏贝尔公司已向出租人履行完毕该项义务，故无论该房产是否发生所有权变动，是否有新的所有权人，拉夏贝尔公司无须再履行此项义务，并且双方确认合同已解除的情况下，对于建华公司向瑞锦城投公司支付保证金不足部分，让拉夏贝尔公司承担也于法无据。二、拉夏贝尔公司不存在违约行为，故不应承担滞纳金及相应违约责任。1.所有权发生变动，开票、结算主体改变，相关结算变更条款（包括且不限于开票、支付等变更）势必应书面重新确认，否则拉夏贝尔公司也无法付款。拉夏贝尔公司自2018年12月起一直积极与瑞锦城投公司协商、沟通，希望尽早签署新协议以结算租金，但对方却提出无理条件，即拉夏贝尔公司另行向其再缴纳保证金50,000元，否则不同意签署。因对方的不合法、无理的要求导致协议无法签署，拉夏贝尔公司无法履行原合同，缴纳租金。2.对方一开始即通知拉夏贝尔公司签署新协议，在双方沟通中，对方也一直确认双方通过签订新协议进行结算租金（即使拉夏贝尔公司撤柜后对方依然在与拉夏贝尔公司沟通结算协议签订事宜，比如催缴通知中也未索要违约金等）而双方一直处于该协议的协商阶段，一直未确认，故拉夏贝尔公司无违约行为，不应承担任何滞纳金和违约责任。三、并非拉夏贝尔公司无故终止合同，拉夏贝尔公司实属被迫撤柜，后瑞锦城投公司发函解除合同。根据公平原则，租金应截止拉夏贝尔公司撤柜之日进行结算，对方也无权要求拉夏贝尔公司承担租金损失。不存在拉夏贝尔公司无故终止合同的情况，拉夏贝尔公司因瑞锦城投公司造成租金长期无法正常结算，拉夏贝尔公司无法正常履行合同义务，经营也因对方受到影响，于是被迫先行撤柜，之后，瑞锦城投公司发函解除合同。其次租金按营业额的百分比抽成，而因瑞锦城投公司导致被迫撤柜后无营业收入，让拉夏贝尔公司再向作为过错方的瑞锦城投公司支付5、6月份租金不合理也不公平。另一方面该店铺瑞锦城投公司也早已另行出租，故拉夏贝尔公司不应支付对方三个月的租金损失。综上所述，恳请法院驳回瑞锦城投公司对拉夏贝尔公司的诉讼请求。 建华公司辩称，建华公司已收到拉夏贝尔公司缴纳的保证金50,000元，但拉夏贝尔公司没有向其缴纳2018年6月至2018年10月的租金及公摊水电费，该欠款应从保证金中抵扣，对于瑞锦城投公司起诉的租金、滞纳金、违约金不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月13日，拉夏贝尔公司与建华公司签订《租赁合同》（合同编号为ＤＦＳＹ-ＨＴ-2014-036）一份，约定：建华公司将位于福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）3号楼一层1038-1044、1048-1052之房产（以下简称租赁物）出租给拉夏贝尔公司；该租赁物套内建筑面积为460.09平方米；约定租赁期为6年，自东方商业广场统一开业之日起开始计算租赁期；租金及支付方式约定：乙方按商店的营业额的百分比抽成向甲方支付租金，具体比例为，甲方同意给予乙方自乙方租赁物计租日起2个月经营免租期，免租期内不计租金。第一年至第三年：营业额的8%抽成，第四年至第六年：营业额的9%抽成，租金缴付方式：乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月5日或之前提供上个月份的营业额报表，双方核对无误后，乙方在每月的第10日或之前将上个月提成部分的租金直接汇入甲方账户。本合同签订后，乙方应按约足额向甲方或物业管理公司缴纳上述租金及费用。乙方若未按约足额缴清上述款项，每逾期一天，收款方有权向乙方按应缴而未缴款项每日1‰的标准收取滞纳金；若乙方超过30天未足额缴清上述款项，甲方有权单方解除本合同，并且乙方已支付的租金款项视为乙方的违约金不予返还。非乙方原因造成的除外。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金50000元。（10.1、10.5内容）等。合同签订后，建华公司将租赁物交付给拉夏贝尔公司经营使用。拉夏贝尔公司于2014年12月10日向建华公司缴纳租赁保证金50000元。东方商业广场统一开业日为2015年3月18日。2016年12月19日，建华公司与瑞锦城投公司签订《协议书》，载明瑞锦城投公司暂收购建华公司位于东方商业广场三号楼1-4层建筑面积为15505.29ｍ2的商业用房；因东方商业广场三号楼1-4层的商业用房建华公司已经向外出租，瑞锦城投公司购买后，该房产所产生的租金按原租赁协议约定的租金、缴纳时间等执行，由瑞锦城投公司委托建华公司代收后一并转至瑞锦城投公司账户，其租金从2017年1月1日起计算；瑞锦城投公司同意商业管理费由租户直接支付给商业管理公司，物业费由租户直接支付给物业管理公司等内容。2017年1月5日，瑞锦城投公司取得租赁物的不动产权利证书。2018年11月1日，建华公司将租赁物移交给瑞景城投公司。瑞锦城投公司于2018年12月4日通知拉夏贝尔公司在收到本通知后必须在2018年12月7日下午下班之前带上原合同及近期缴纳的租金凭证和有关证件前往瑞锦城投公司办理相关补充协议，因双方对补充协议的内容协商未能达成一致未予确认。2019年4月25日，拉夏贝尔公司清空店中的货物停业。2019年4月26日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于是否继续履行租赁合同的征询函》，要求拉夏贝尔公司在2019年5月6日前给予回复是否继续履行租赁合同，同时要求拉夏贝尔公司按合同约定缴清所欠的全部租金及相关费用。拉夏贝尔公司未予回复。2019年5月14日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于解除合同的通知书》，通知书主要内容：“一、解除拉夏贝尔公司于2014年11月13日和建华公司签订的租赁合同，收回拉夏贝尔公司承租的位于福建尤溪县的店面；二、请拉夏贝尔公司在收到本通知书之日起十个工作日内向瑞锦城投公司结清拖欠的从2018年11月1日起至返还店面之日止的租金及违约金……”。拉夏贝尔公司收到《关于解除合同的通知书》后，于2019年5月24日向瑞锦城投公司发出《公函》，同意解除商铺的租赁合同。瑞锦城投公司于2019年6月11日复函拉夏贝尔公司，要求拉夏贝尔公司在2019年6月21日前与瑞锦城投公司办理解除租赁合同后的返还商铺、结算租金等手续，同时要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付3个月租金作为闲置损失补偿。2019年6月21日，瑞锦城投公司将拉夏贝尔公司经营的租赁物收回。 另查明，拉夏贝尔公司尚欠瑞锦城投公司2018年11月租金7,596.72元、2018年12月租金11,849.58元、2019年1月租金12,296.43元、2019年2月租金11,092.77元、2019年3月租金5,395.86元，2019年4月租金3,681.54元。 本院认为，建华公司与拉夏贝尔公司签订的《租赁合同》没有违反国家法律法规规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案，建华公司在租赁期间转让案涉租赁物给瑞锦城投公司，不影响该《租赁合同》的效力，瑞锦城投公司于2017年1月5日取得案涉租赁物所有权，原出租人建华公司的权利义务则由租赁物的新所有权人瑞锦城投公司承继。关于瑞锦城投公司诉请确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系已解除的问题。瑞锦城投公司于2019年5月14日向拉夏贝尔公司发出《关于解除合同的通知书》，拉夏贝尔公司收到通知书后，于2019年5月24日向瑞锦城投公司发出《公函》，同意解除商铺的租赁合同。本院确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系于2019年5月24日解除。关于瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付自2018年11月1日起至2019年6月21日止的租金及滞纳金的的问题。在《租赁合同》未解除的情形下，拉夏贝尔公司应依照合同履行支付租金等义务。根据瑞锦城投公司与建华公司签订《协议书》约定：瑞锦城投公司于2017年1月1日起收取案涉租赁物的租金。拉夏贝尔公司应根据《租赁合同》约定，有义务向瑞锦城投公司支付租金。根据《租赁合同》约定，因2019年5月拉夏贝尔公司没有营业额，瑞锦城投公司主张2019年5月的租金按2018年11月至2019年4月的营业额平均值作为租金计算的依据为8,652.15元，理由充分，本院予以采纳。本院确认瑞锦城投公司有权向拉夏贝尔公司主张的租金为：2018年11月租金为7,596.72元、12月租金为11,849.58元、2019年1月租金为12,296.43元、2月租金为11,092.77元、3月租金为5,395.86元，4月租金为3,681.54元，5月租金为8,652.15元，共计60565.05元。由于《租赁合同》已于2019年5月24日解除，瑞锦城投公司主张2019年6月的租金8,652.15元，本院不予支持。故对瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付自2018年11月1日起至2019年6月21日止的租金69,217.2元的诉讼请求，超出本院认定的部分，不予支持。对瑞锦城投公司主张拉夏贝尔公司支付尚欠租金自2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰计算的滞纳金，符合双方约定，拉夏贝尔公司应支付瑞锦城投公司尚欠租金60565.05自2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰计算的滞纳金。关于瑞锦城投公司主张建华公司向其支付租赁保证金50,000元的问题。拉夏贝尔公司已向建华公司缴纳租赁保证金50,000元。瑞锦城投公司于2017年1月5日代替建华公司取得出租人的地位，建华公司应将租赁保证金50,000元支付给瑞锦城投公司，故对瑞锦城投公司要求建华公司向其支付租赁保证金50,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付三个月租金作为商铺的闲置损失补偿的问题。本案中，瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司自行协商解除租赁合同关系，瑞锦城投公司主张拉夏贝尔公司无故提前终止租赁合同，没有事实依据，对瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付三个月租金25,956.45元作为商铺闲置损失补偿的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司与拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司的租赁合同关系于2019年5月24日解除； 二、拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司应于本判决生效之日起十日内向尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司支付租金60565.05元，以及该款自2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰标准计算的滞纳金; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、福建建华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司支付租赁保证金50,000元； 四、驳回尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3,203元，减半收取1,601.5元，由拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司负担668元，由福建建华房地产开发有限公司负担551.5元，由尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司负担382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 苏新耀 二〇二〇年一月八日 法官助理 曾玉水 书 记 员 吴 鑫 附本判决依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。