福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23543号 原告：禹洲物业服务有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西二路**裙楼，统一社会信用代码91350200260131525Q。 法定代表人：林聪辉，执行董事。 委托诉讼代理人：王敏，上海天尚（厦门）律师事务所执业律师。 被告：洪鹭，女，1989年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲物业公司）与被告洪鹭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业公司委托诉讼代理人王敏，被告洪鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.洪鹭立即向禹州物业公司支付2016年7月起至2018年12月止的物业服务费7940.7元及违约金15813.11元（以欠缴金额为基数，自应缴纳之日起计算至实际付清之日止）；2.洪鹭立即向禹州物业公司支付2016年7月起至2018年3月止的房屋公共维修金1059元；3.洪鹭立即向禹州物业公司支付2016年7月起至2018年12月止的水费960元，公摊水费47.1元，公摊电费1275.5元，金额共计27185.41元；4.洪鹭立即向禹州物业公司支付2016年7月起至2018年12月止的城市生活垃圾处理费90元。以上物业服务费、房屋公共维修金、水电费和城市垃圾处理费共计11372.3元，违约金15813.11元，上述费用共计27185.41元。事实和理由：2015年11月25日，禹州物业公司与厦门海天房地产开发有限公司签订《禹洲·F1广场前期物业服务合同》,为禹洲·F1广场提供物业服务，合同中约定，住宅物业管理服务费：3元/月·平方米；房屋公共维修金：0.5元/月·平方米：水电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅公共用电电量分摊暂行办法》执行。物业服费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每缴费期第一个月10日前履行缴纳义务，若未能按时足额缴纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按每日0.3%的标准向禹州物业公司支付滞纳金。洪鹭系禹洲·F1广场1#楼B梯14层1403室业主，享受着禹州物业公司提供的物业服务，但却以各种理由拒绝缴纳物业服费、房屋公共维修金、水电费和城市垃圾处理费等费用，经禹州物业公司多次催讨，洪鹭仍未支付，其行为违反了诚实信用原则，损害了禹州物业公司的合法权益。故提出如上诉求。 洪鹭辩称，其所住房屋自2015年年底交房后就出现漏水致木地板发霉，但禹洲物业公司一直消极处理。现主卧及淋浴房外的木地板仍存在漏水。若禹洲物业公司维修好其所住房屋，其同意交纳除违约金外的其他费用。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月25日，厦门海天房地产开发有限公司（甲方）与禹州物业服务管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对禹洲·F1广场提供前期物业管理事宜。合同载明：物业名称为禹洲·F1广场；物业类型：商业、居住、市政；坐落位置：莲前西路南侧、云顶中路西侧；建筑面积：98293.827㎡(其中：：地上85281.864㎡、、地下13011.963㎡)。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和公共场地的卫生清洁，生活垃圾的收集、清运；4、排水排污主管道的疏通；5.公共绿化的养护和管理；6、车辆停放秩序管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.综合物业管理服务费(住宅):3.00元/㎡·月；2、综合物业管理服务费(商业店面):4.00元/㎡·月；3、综合物业管理服务费(SOHO办公):3.50元/㎡·月；4、房屋公共维修金：0.50元/㎡·月；5、装修士头清运费：600元/㎡；6、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月10日前履行交纳义务。关于违约责任，第十六条约定，业主或物业使用人這反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日0.3%的标准收取滞纳金；第十七条乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方全额返还；甲方违反本合同第八条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。合同签订后，禹洲物业公司即为禹洲·F1广场提供物业服务至今。 另查明，厦门市人民政府办公厅于2006年4月13日印发《厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法》，暂行办法中第五条规定：“城市生活垃圾处理费为在原来环境卫生服务费基础上，居民常住人口每户每月增加3元，暂住人口每人每月增加1元，机关、企事业等单位按垃圾排放量级差档次等征收（包括原来垃圾带运费），收费标准为：一、由街道、社区保洁管理的：常住人口每户每月征收10元，集体宿舍、单身公寓和外来暂住人口每人每月征收4元；由物业管理公司保洁管理的：在物业管理费之外，常住人口每户每月另外征收3元，集体宿舍、单身公寓和外来暂住人口每人每月另外征收1元（上述家庭独立租住暂住人口视同常住人口征收）…”。 还查明，洪鹭购买厦门市禹洲·F1广场1#楼B梯14层1403室（即厦门市思明区莲前西路728号1403室）房屋成为该房业主，房屋建筑面积为88.47㎡。洪鹭欠缴2016年7月至2018年12月期间的物业服务费7940.7元、房屋公共维修金1059元、水费960元、公摊水费47.1元、公摊电费1275.5元、垃圾处理费90元。 庭审中，禹洲物业公司称其在小区的公告栏公示公摊水电费，其他费用一并以催缴单的方式寄送给各业主。但未提供相关证据。 本院认为，厦门海天房地产开发有限公司（甲方）与禹洲物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人，包括洪鹭均有约束力。洪鹭作为房屋业主，已接受该小区的物业管理，其亦应履行缴费义务。禹洲物业公司未能就其公示的小区各项收费予以举证，应承担举证不利之后果，据此可以认定其物业服务存在瑕疵，故其提出的违约金诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、洪鹭于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付莲前西路728号1403室（禹洲·F1广场1#楼B梯14层1403室）房屋自2016年7月至2018年12月期间的物业服务费7940.7元、房屋公共维修金1059元、水费960元、公摊水费47.1元、公摊电费1275.5元、垃圾处理费90元； 二、驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费145元，减半收取计72.5元，由禹洲物业服务有限公司负担36元，由洪鹭负担36.5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年一月二十日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。