湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0591民初1377号原告：翁卓艳，女，汉族，1958年1月9日出生，住湖北省宜昌市西陵区，被告：宜昌市康龙大厦物业有限公司，住所地宜昌东山开发区深圳路，统一社会信用代码914205007641103063。法定代表人：但一兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：胡宏炜，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）被告：宜昌市康龙实业有限责任公司，住所地宜昌市西陵一路**，统一社会信用代码91420500706871182B。法定代表人：邵芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）原告翁卓艳与被告宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称“康龙物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理，审理过程中翁卓艳申请追加宜昌市康龙实业有限责任公司（以下简称“康龙实业公司”）为本案共同被告，本院予以准许，并于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理，原告翁卓艳、被告康龙物业公司委托诉讼代理人胡宏炜、吴超、康龙实业公司的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁卓艳庭前提交了书面诉状，后当庭变更诉讼请求如下：1.要求两被告支付所欠原告22个月的（税后）租金43768.8元、违约金16413.3元（计算时间2018年1月至2019年10月31日）；2.案件受理费由两被告承担。事实与理由：原告和第一被告于2015年7月25日签订《不动产合作经营合同》，约定原告将位于宜昌市高新区城东大道22号康龙家居广场二层、建筑面积54.08平方米的C11、C12号商铺委托第一被告统一经营管理。管理期限5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。双方约定合同期内，原告每月享受（税后）1823.7元租金收益，第一被告应于每月15日前向原告支付上一月的租金。同时约定逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金的0.5‰支付滞纳金。若逾期六个月未支付的，第一被告按未支付租金50%承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定提供商铺作为经营标的，但第一被告经常无故拖欠租金。经原告反复催促，第一被告勉强支付。自2018年1月起第一被告一直拖欠租金至今，期间原告多次找第一被告协商未果。第一被告的行为严重违反了双方合同约定，破坏了双方信任关系。第二被告与本案正在进行的诉讼有直接的利害关系，第二被告的行为严重损害原告的利益，原告与物业公司签订《不动产合作经营合同》有效期为2015年5月1日至2020年4月30日，2019年10月30日在前期未与原告协商，未送达相关材料的情况下，单方面将告示通知商户现已关门并已停水停电，经原告多方打听，因第二被告为扩大经营规模，在康龙大厦旁另行修建商住两用大楼，但因资金周转困难，康龙实业将康龙大厦抵押给中国银行，后因其经营不善，无法偿还贷款，被中国银行起诉，宜昌市中级人民法院于2019年3月做出判决，并由执行庭查封康龙大厦，被迫关门，原告所购商铺属铺中铺，无法单独对外出租经营。综上康龙实业非法抵押康龙大厦且无力偿还贷款是康龙大厦关门停业的直接原因，是原告财产受损的直接原因，康龙实业作为物业公司股东，应确保出资额完整充足，其抵押出资资产的行为实质是出逃出资的行为，康龙实业应履行股东义务，补足出资额，与物业公司共同承担连带责任，支付原告租金和违约金。康龙实业与物业公司人格混同，被告康龙实业董事长邵芳和康龙物业公司总经理但一兵系夫妻关系，对商铺销售出租经营物业管理等全过程了如指掌，据了解实业公司和物业公司的高管财务等核心人员系同一班子，各自财产无法区分，丧失公司独立人格，构成人格混同，原告查看银行流水，发现2017年11月之前，租金支付账户为康龙实业账户，由此可看来物业公司是由实业公司实际控制，两公司在人格混同的前提下，实业公司非法抵押物业公司赖以生存的康龙大厦严重损害原告利益，实业公司和物业公司因对原告债务应承担连带责任。实业公司对原告做出支付承诺并未兑现，2018年6月实业公司董事长邵芳召集部分业主会议，以书面形式承诺用6到8个月时间，逐步支付欠缴租，但至今未兑现。邵芳的行为代表了实业公司和物业公司是对原告不动产合同的补充，应按照合同法的规定履行合同义务，综上原告要求两被告共同支付原告租金。原告翁卓艳为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《不动产合作经营合同》一份，拟证明原告与康龙物业公司的合同关系；证据二、银行交易明细，拟证明被告返租情况；证据三、商铺房产证，拟证明原告系商铺所有权人；证据四、业主见面会照片两张，拟证明康龙实业董事长邵芳参与康龙物业公司经营与管理，会议主要解决返租和商铺回购问题；证据五、《回复函》一份，拟证明这次会议的主要议题的落实，而且没有高新区居委会管理的参与，只有康龙公司的代理人和董事长参与。被告康龙物业公司辩称，1.对康龙物业公司欠付原告租金的事实不持异议，其主张的违约金过高，请求予以调减。2.康龙家居广场已于2019年10月8日商户陆续退场，商场处于闭门停业状态，双方合作无法继续，被告已于2019年11月11日向原告寄出解除通知和腾退注意事项。被告康龙物业公司在第一次庭审中提交业主租金明细表一份，拟证明欠租起算时间为2018年1月，税后每月返租金额为1823.7元。被告康龙实业公司辩称，1.康龙实业公司不是适格的被告，原告突破合同相对性起诉康龙实业公司没有事实和法律依据。原告提交的《不动产合作经营合同》上明确合同双方为原告和康龙物业公司，合同的权利义务关系主体是原告和康龙物业公司，该合同对缔约双方具有法律约束力，对康龙实业公司不具有法律约束力。2.原告诉称康龙实业公司对康龙物业公司存在抽逃注册资本不属实，原告的该项主张与本案没有关联。康龙实业公司对康龙物业公司出资均为实缴，且为货币出资，不存在抽逃注册资本的情况，工商登记资料及出资验资报告均能予以证实。康龙实业公司抵押登记在自身名下的不动产，系正常的融资行为，且该行为发生在原告与康龙物业公司签订《不动产合作经营合同》之前，康龙实业公司的行为与本案没有任何关联，更谈不上抽逃出资行为。3.原告将康龙家居广场闭门归责于康龙实业公司，没有事实和法律依据。自2005年起，康龙家居广场产权分割式商铺就已存在，原告与康龙物业公司合作自2005年就已经建立，直至2017年底，双方均能履约，康龙家居广场闭门系多方因素造成，其中也不乏包括原告在内的业主不当维权所导致。在2019年4月，近60位业主在法院提起诉讼，大多数要求解除与康龙物业公司的不动产合作经营合同，在同年6月至8月期间，几乎每逢周末，就有50-70位业主到康龙家居广场，拉横幅、喊口号，向承租商户提出书面和口头腾退通知，康龙家居广场经营商户见此情形，不得不在2019年8月底提出不再经营，要求退场的要求，试问，承租商户面对此种情形能不退场？康龙家居广场能不关门？4.康龙实业公司与康龙物业公司，均为独立的法人，从工商登记信息、股东出资信息、税务登记信息、社保登记信息以及各自所从事的主要经营业务来看，康龙实业公司与物业公司各自住所独立、财产独立、业务独立、管理独立，不存在人格混同的情形，原告已据悉等毫无证据证明的臆测来推定诉称康龙实业公司与康龙物业公司人格混同没有事实和法律依据。5.原告诉称康龙实业公司对原告作出过付款承诺不属实。6.本案系批量案件，案件基本事实一致，宜昌市中级人民法院对该案件作出了终审判决，该判决已产生法律效力。该判决认定以下几个事实：1.原告与康龙物业公司签订的《不动产合作经营合同》合法有效，对双方具有法律约束力，即合同只能对缔约双方产生效力，原告追加康龙实业公司为被告与上述认定相悖。2.康龙物业公司应当向合同一方支付欠付租金、承担违约责任，即欠付租金的支付主体是康龙物业公司，不是康龙实业公司。7.原告与康龙物业公司的合作近15年，康龙物业公司在长达13年的合作期限内均能履约付款，其为康龙实业公司的子公司，为独立法人，不存在恶意逃避债务的情形。原告诉称2017年11月之前的租金均由康龙实业公司支付不属实，从原告提交的银行交易明细中仅能看到2016年6月23日的一笔进账系康龙实业公司代付。若原告认为两被告之间人格混同，那么应当在2016年的6月23日收到实业公司支付的该笔款项后向实业公司主张该项权利，但至今已3年半的时间超过了民诉法关于诉讼时效的规定。综上，恳请人民法院驳回原告对康龙实业公司的诉讼请求。被告康龙实业公司为支持其答辩主张，举证如下：证据一、《不动产合作经营合同》，拟证明合同权利义务双方为原告和康龙物业公司，该合同合法有效，因此原告仅能向康龙物业公司主张权利，原告突破合同相对性向康龙实业公司主张权利没有事实和法律依据；证据二、委托管理协议书，拟证明2005年康龙物业公司与原告签订《委托管理协议书》，该协议自2005年10月15日起至2015年4月30日止，已经履行完毕，康龙物业公司未欠付原告租金。结合上述合同到期后，双方又重新签订《不动产合作经营》合同而且也部分履行的情况，康龙物业公司不存在恶意逃避债务的故意，更不存在滥用公司法人独立地位的情形，原告无权违反《公司法》的规定向康龙物业公司的股东康龙实业公司主张权利；证据三、营业执照、开户许可证、社会保险登记验证记录、电子税务局网站截图，拟证明康龙实业公司与康龙物业公司均为独立的企业法人，公司类型为有限责任公司，两公司经营住所地、主营业务相互独立，康龙实业公司主营业务为出租汽车客运和房地产开发经营等，而康龙物业公司主营业务为物业管理和商业经营管理等。两被告银行基本户独立，不存在共用资金池的情形；两被告社会保险登记各自独立；两被告税务登记独立，主管税务官员也不一样；证据四、工商查询资料、出资验资报告、出资转账记录，拟证明康龙实业公司对康龙物业公司出资形式为货币，且实缴，不存在未全额出资或者抽逃出资的情形；证据五、（2018）鄂民终1290号民事判决书、（2017）鄂0102民初2817号民事调解书，拟证明：1.早在康龙物业公司与原告签订《不动产合作经营合同》之前，康龙实业公司的融资行为就已存在，康龙实业公司抵押自身不动产融资系依照《物权法》的规定，行使占有、使用、收益、处分的权利，与本案没有任何关联，与康龙物业公司无法向原告支付租金也没有任何关联；2.因康龙实业、康龙物业、康龙家居广场有限公司和康龙商贸公司涉及到武汉信用担保集团6800万的借贷债务问题，康龙公司相关联公司的银行账户均被法院冻结，但是为了解决业主返租问题，银行转账时存在付款人不一致的情况；证据六、照片、视频，拟证明2019年6月至8月期间多名业主到康龙家居广场拉横幅、喊口号，向承租商户提出书面和口头腾退通知，康龙家居广场经营商户见此情形，不得不在2019年8月底提出不再经营、要求退场，康龙家居广场闭门与康龙实业公司没有关联，过渡维权的部分业主对商场关门存在重大过错。经庭审质证，被告康龙物业公司对原告翁卓艳所举证据质证意见如下：对证据一至三的不持异议，对证据四的真实性无异议，对证明目的持异议，该照片不能证明第二被告参与第一被告管理，对证据五的证明目的持异议，该证据进一步印证了原被告双方合作关系以及应当由第一被告向业主支付欠付租金的事实。被告康龙实业公司对原告翁卓艳所举证据一至三认为与其无关，应当由康龙物业公司承担责任，对证据四、证据五质证意见与康龙物业公司一致；原告翁卓艳对被告康龙物业公司提交的业主租金明细表无异议，对被告康龙实业公司所举证据质证意见如下：对证据一至证据四无异议；对证据五判决书、调解书无异议，认为康龙实业公司将一至四层房屋抵押，损害业主利益。对证据六真实性无异议，但是起因是因为康龙违约在先，欠18个月的租金甚至更多，业主才去维权。经审理查明，翁卓艳系宜昌市高新区城东大道22号康龙家居广场二层C11、C12号商铺产权人，2015年7月25日，翁卓艳（甲方）与康龙物业公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其商铺委托乙方经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为2074.74元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额50%向甲方承担违约责任”。合同签订后，双方依约履行，后因经营困难，康龙物业公司未及时向翁卓艳支付收益。本案审理过程中，本院向税务机关核实了征税标准及税票信息，并在庭审中向原告翁卓艳进行了释明，翁卓艳认可康龙物业公司按12%的房产税和0.1%的印花税标准计算税率，经当庭对账，双方确认被告康龙物业公司欠租时间从2018年1月份（含1月）起算，税后的商铺月收益标准为1823.70元，截至2019年10月31日累计欠付（税后）收益额为40121.33元。同时查明，康龙实业公司与康龙物业公司均系独立企业法人，各自完成了工商、税务、社保注册登记。康龙实业公司成立于1999年，其实际经营业务主要为出租汽车客运、房地产开发经营，公司注册资本为2000万元，公司股东及占股比例分别为邵芳（52.1%）、但一兵（45.9%）、王基贵（1.5%）、马国营（0.5%），其中邵芳担任公司董事长、但一兵担任总裁、王基贵和马国营担任副总经理，公司分管财务人员先后有陈念华、吴宗玲、陈晓玲；康龙物业公司成立于2004年，其实际经营业务主要为物业管理、商业物业管理，公司注册资本为1000万元，公司股东及占股比例分别为康龙实业公司（97.6%）、但一兵（1.4%）、王基贵（1%），康龙实业公司出资方式为货币出资且实缴，出资额976万元，其中但一兵为公司法定代表人，任公司总经理，公司分管财务人员邓艳现已离职。因与第三方合作，目前两公司经营管理由合作方代管。另查明，康龙家居广场由康龙实业公司开发，2005年康龙实业公司将家居广场二楼至四楼部分商铺对外出售，剩余商铺自己持有。2014年康龙实业公司为置换银行贷款，向中行三峡分行贷款11750万元，并将其拥有产权的康龙家居广场一至四层部分房屋（面积16229.73平方米）作为抵押物进行了抵押。后因无力偿还，双方诉至法院，湖北省高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）鄂民终1290号终审判决，判令康龙实业公司偿还中行三峡分行贷款本金及利息，且中行三峡分行对康龙实业公司提供的抵押物享有抵押权，并可优先受偿。该案在执行过程中，因存在商铺租赁，抵押的房屋未被查封，目前案件尚未执行完毕。另，2016年8月，武汉信用小额贷款股份有限公司向康龙实业公司提供6800万元授信额度，康龙物业公司、宜昌市康龙家居广场有限责任公司、康龙实业公司商贸分公司以及但一兵和邵芳分别提供了最高额保证担保，后因到期未还本付息，双方诉至法院，武汉市江岸区法院在审理该案过程中，进行了财产保全，冻结了康龙实业公司及上述担保人的银行账户和存款。康龙物业公司为向业主支付商铺收益，分别通过康龙实业公司、公司员工傅雪皎等人账户向业主转款。再查明，因康龙物业公司长期拖欠业主商铺收益，2018年6月6日，经宜昌市高新区政府部门出面协调，康龙实业公司、康龙物业公司、康龙家居广场公司负责人及部分商铺业主召开了见面会，商讨收益返还及后续合作事宜，2018年6月19日，康龙物业公司向全体业主出具了《回复函》，对逾期未付的租金及后续对外合作细节进行了回复，但未履行。2019年6月至8月期间，几十名业主多次到康龙家居广场拉横幅、喊口号，口头和书面通知商铺经营户腾退商铺，导致商户正常经营受到影响，2019年8月，康龙家居广场商户不再续签合同并退场，现康龙家居广场已闭门停业。上述事实，有双方当事人当庭陈述及经双方举证、质证，本院审核确认的下列证据证实：《不动产合作经营合同》、银行交易明细、房产证、见面会照片、《回复函》、委托管理协议书、营业执照、开户许可证、社会保险登记验证记录、电子税务局网站截图、工商查询资料、出资验资报告、出资转账记录、（2018）鄂民终1290号民事判决书、（2017）鄂0102民初2817号民事调解书、宜昌高新区税务出具的《情况说明》及税票等。本院认为，本案系因商铺管理方康龙物业公司长期拖欠业主商铺收益引发的系列纠纷，前期系列案件经本院一审、宜昌市中级人民法院二审已作出生效判决，本案因原告翁卓艳主张追加康龙实业公司为共同被告，导致出现新的矛盾焦点。对于代征税率，原告翁卓艳经本院释明后，同意被告康龙物业公司所述标准进行扣税（其2019年度标准高于税务机关的征税标准），系其对自身权利的放弃。本院对双方对账确认的商铺每月税后月收益1823.7元，以及2018年1月至2019年10月期间累计欠付税后收益额共计40121.33元，予以认可。针对本案双方争议的焦点，本院评议如下：一、关于违约金问题。双方签订的《不动产合作经营合同》约定每逾期一日，康龙物业公司按月固定收益额的0.5‰向翁卓艳支付违约金，逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金，对此，康龙物业公司认为标准过高，请求本院依法予以调减。我国违约金的性质体现为以损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告翁卓艳未提供其产生损失的相关证据，本院确认被告康龙物业公司欠付收益使原告翁卓艳产生的可预见损失为利息损失。双方合同约定的违约金标准过高，综合考虑双方履约情况以及被告违约的过错程度，在双方约定的日0.5‰违约金计算标准上，本院依法对双方合同约定的“逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金”，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍的标准予以调减。二、关于康龙实业公司与康龙物业公司是否人格混同问题。公司人格混同是指公司之间界限模糊，财务、业务、人员等彼此混同，令外界无法分清交易对象。本院根据诚实信用原则，实行举证责任倒置，结合各方提交的证据以及本院在另案中查明的事实，认定如下：康龙实业公司系康龙物业公司绝对控股公司，两公司在业务经营范围、办公地点方面均有区别，但是从股东构成及人员任职上看，两公司存在重合，康龙实业公司股东为邵芳、但一兵、王基贵、马国营，其中邵芳任董事长，但一兵任总裁；康龙物业公司股东为康龙实业公司、但一兵、王基贵，其中但一兵为法定代表人，任总经理职务，两公司人员存在混同。从代缴税款方面看，虽然两公司各自办理了税务登记，但康龙物业公司代征税款实际由康龙实业公司缴纳；康龙物业公司负责康龙家居广场的物业管理，其中包括康龙实业公司自持商铺，两公司之间是否签订委托管理协议、该部分商铺收益如何返还，均无证据证实；根据原告翁卓艳提交的银行交易明细，存在本应由康龙物业公司返还的收益，实际由康龙实业公司支付的情形，上述事实均可证实两公司财务混同。2018年6月6日政府参与协调召开的业主见面会，邵芳作为康龙实业公司的负责人参会并提出欠租款的返还方案，证实康龙物业公司在经营过程中实际已丧失独立人格，至于邵芳与但一兵是否系夫妻关系以及康龙物业公司向业主发出的《回复函》，均不影响两公司在人格上存在混同的认定。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”康龙实业公司作为康龙物业公司控股股东，以货币形式实缴到位，无证据证实其有抽逃出资行为，其将自持商铺进行抵押的行为属于其对财产的处分，与本案诉争商铺收益返还无关，但是其于2016年向武汉信用小额贷款股份有限公司信用借款，并由康龙物业公司提供担保，到期后债务未能偿还，导致康龙物业公司账户被查封冻结，影响了康龙物业公司自身业务的正常开展，与康龙物业公司在本案中的违约存在直接因果关系，在两公司人格混同情况下，康龙实业公司滥用股东公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务的行为损害了商铺业主作为康龙物业公司债权人的利益。故康龙实业公司应在其股东出资额范围内对康龙物业公司欠付原告翁卓艳商铺收益及违约金承担连带清偿责任。关于被告康龙物业公司在本案审理过程中发出解除合同通知是否产生违约责任相关问题，不在原告翁卓艳的诉请范围，本院在本案中不予评议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，判决如下：一、被告宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告翁卓艳支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的商铺税后月收益累计40121.33元，并以税后月收益额1823.70为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向原告计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、被告宜昌市康龙实业有限责任公司对被告宜昌市康龙大厦物业有限公司欠付原告翁卓艳的上述款项在其出资额976万元范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告翁卓艳的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费652元（减半收取，原告已预交606元），由被告宜昌市康龙大厦物业有限公司、宜昌市康龙实业有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇二〇年一月二十日书记员 程伊尔