江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9341号原告：江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路**兴业时代花园物管中心。法定代表人:李传江,该公司董事长。委托诉讼代理人：徐田园、仲楠（实习律师），江苏海郡律师事务所律师。被告：封红。原告江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡公司）与被告封红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君怡公司的委托诉讼代理人徐田园到庭参加诉讼，被告封红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君怡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费5279元，共用水电费150元，电梯费1124元，滞纳金5907元，合计12460元；2、判令本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告君怡公司将第一项诉讼请求变更为：“判令被告支付原告物业费1875元，滞纳金745元，合计2620元”。事实与理由：被告系河畔花城小区业主，2010年7月15日，原被告双方签订了《河畔花城物业管理服务合同》，依据合同约定，被告接受原告提供的物业服务。原告向被告收取物业管理费、共用水电费、电梯运行费及其他代收费用，逾期按日万分之五向被告收取滞纳金。被告所居住的24号楼1单元1301室物业面积为95.64㎡,物业管理服务费标准为0.75元/月/㎡。按照合同约定，2012年7月15日至2014年9月18日欠交物业管理费1875元，被告一直拒绝缴费，产生滞纳金745元（2012年7月15日至2014年9月18日共795天，795天*每日万分之五*1875元）变更为745元。原告按照合同约定为被告提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告企业的合法权益。被告封红未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、2010年7月15日，原告君怡公司（乙方）与被告封红（甲方）签订《河畔花城物业管理服务合同》，合同主要约定，甲方依据本合同向乙方按时缴纳物业管理费、共用水、电费、电梯运行费及其它费用，逾期按日万分之五向乙方缴纳滞纳金；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、卫生、安全、交通等项目进行服务与管理；依据本合同向甲方收取物业管理费、共用水某、共用电费、电梯运行费及其它代收费用，逾期按日万分之五向甲方收取滞纳金；向甲方提供内容齐全、质价相符的物业管理与服务；每半年向业主公布物业管理费、共用水、电费及代收费用收支帐目；物业管理服务项目为：物业共用部位的管理包括物业主体承重墙结构部位、外墙面、停车场等；物业公用没施、设备的运珩管理，包括物业区域内，由全体业主共同使用的上、下水管道、落水管、共用照明、电梯、消防设施、绿地以及共用设施设备使用的房屋等；环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，水电、消防设施设备的清洁；绿化养护，包括共用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理；资料管理,物业相关的工程图纸、用户档案、竣工验收资料；公共秩序，包括本物业共用部位安全防范、消防等；物业装饰装修的安全性，装修垃圾清运等管理服务；组织开展社区文体、宣传活动；负责向业主或物业使用人收取物业管理费、共用水、电费、电梯运行费、代收、代办费用及其它特约服务费用；对业主或使用人违反《河畔花城业主临时管理规约》及物业管理规定的行为，采取规劝、制止、上报有关部门等方式处理。合同有效期至本物业首届业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止；物业管理服务费用标准：多层住宅按0.55元/月/㎡，高层、小高层住宅按0.75元/月/㎡，阳光排屋按0.75元/月/㎡，营业用房按1.00元/月/㎡收取；甲方首次交费时间2010年7月15日始至2011年7月15日止。每次交费时间为上次交费期结束前一个星期；共用设施运行费用按《河畔花城业主临时管理规约》的约定分摊等内容。二、2007年10月22日，连云港盛隆房地产开发有限公司就其开发的河畔花城小区前期物业服务与原告君怡公司签订前期物业服务委托合同，约定，前期物业管理费的收取时间从本物业幵始交付业主之日算起;公用照明、水泵房用电及公用绿化用水等使用费用由所有使用人共同分摊；电梯的电费及维修养护费按实际产生的费用由所有使用人共同分摊；每年度的物业管理服务费，按年向业主预收。2018年9月1日，原告君怡公司撤出河畔花城小区的物业服务。三、被告封红购买的房屋位于海州区新孔南路48号河畔花城24号楼1单元1301室，建筑面积95.64平方米，被告封红于2014年8月19日转让给他人。涉案房屋的物业管理服务费标准为0.75元/月/㎡。被告封红在使用该房屋期间交纳至2012年7月15日的物业管理费，之后至2014年8月18日止，共计764天的物业管理费未缴纳，该费用共计1802元。原告君怡公司通过律师于2018年10月16日向被告封红邮递催收通知。上述事实有河畔花城物业管理服务合同、河畔花城前期物业服务委托合同、公共服务费收费标准备案通知、证明、快递单、河畔花城停车位使用协议、收据等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告君怡公司与连云港盛隆房地产开发有限公司签订的《河畔花城小区前期物业服务委托合同》以及与被告封红签订的《河畔花城物业管理服务合同》，合法有效，对君怡公司、封红具有约束力。被告封红在使用河畔花城小区24号楼1单元1301室房屋期间，且作为该房屋的业主，应当及时向原告君怡公司缴纳物业费用以保障小区物业管理正常运行，但被告封红未按约定向原告君怡公司交纳物业管理费，其行为构成违约，应当承担支付物业管理费的民事责任。现原告君怡公司向被告封红主张支付物业管理费1875元，其中1802元，事实清楚，证据确实，本院予以支持；超出1802元的部分，证据不足，本院不予支持。同时，原告君怡公司还向被告封红主张支付2012年7月15日至2014年9月18日逾期交纳物业费的违约金745元，本院认为，根据被告封红与被告君怡公司签订《河畔花城物业管理服务合同》的约定，原告君怡公司提供内容齐全、质价相符的物业管理与服务，且每半年向业主公布物业管理费、共用水、电费及代收费用收支帐目。本案在庭审中，原告君怡公司并未提供证据，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告封红于本判决生效之日起十日内给付原告江苏君怡物业管理有限公司物业费1802元。二、驳回原告江苏君怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由封红负担（江苏君怡物业管理有限公司已预交，封红在支付上述款项时一并给付江苏君怡物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 孟善业二〇二〇年一月十三日法官助理 张 壤书 记 员 武 蓓法律条文附录（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。