宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初18682号原告：王海超，男，1976年1月20日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市滨河新区。被告：宁夏物润置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负****。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：耿月娇，北京市泽元（银川）律师事务所事务所律师。委托诉讼代理人：薛海燕，北京市泽元（银川）律师事务所事务所律师。原告王海超与被告宁夏物润置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案，并于2019年12月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海超，被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人耿月娇、薛海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海超向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.依法判决被告向原告返还商铺使用权费用82000元整，并承担违约损失35465元（按照年利率6%，自2005年2月21日计算至2019年12月8日）；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2005年2月21日购买被告位于中煌商业广场某号商铺，双方签订了《商铺使用权买卖合同》，合同经宁夏回族自治区公证处公证。之后，被告向王海超出具了自制的商铺使用权证明。但合同签订后，被告一直将商铺压在自己手里，没有对外出租。原告多次找被告商量，但商铺大门紧锁，被告的工作人员也避而不见。经查被告已经将商铺全部拆除，已经无法向原告交付。双方买卖合同已经无法履行应当解除，被告对此应当向原告返还转让费并承担违约责任。故诉至法院。被告宁夏物润置业有限公司辩称，1.原、被告签订《商铺使用权买卖合同》后，被告已将涉案的商铺交付给原告，双方合同约定的权利义务已履行完毕，对已履行完毕的合同再请求解除，无事实和法律依据。2.原、被告于2007年9月7日签订的《商铺委托租赁合同》，该协议实质上为委托方和被委托方的代理法律关系，被告以委托代理人身份履行相关的委托事项，而在原告委托授权范围内涉案商铺收益和风险应由原告承担，原告陈述被告未交付使用应承担违约责任的诉请不符合客观实际，其请求被告承担违约金的诉讼请求无法律及事实依据。综上，原告的诉请及事实和理由均依法不能成立，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地、地面广场闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年2月21日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定被告将位于银川市某号商铺使用权转让给原告作商业经营使用，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。转让价为82000元，优惠后的转让费为80360元。被告应于2005年7月30日前将商铺交付原告使用，被告延期交付商铺，每延期一日按缴付租金的万分之二支付违约金。若延期超过三个月，原告有权退还商铺。但之后双方并未办理商铺移交手续。2013年5月20日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定：原告将其享有使用权的涉案商铺委托给被告进行整体出租，委托期限为20年，年租金4536元，租金每3年递增5%，租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算，原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市的正常经营。未经双方协商一致，不得变更、撤销委托协议。2013年10月28日，被告给原告出具《商铺使用权证明》一份，载明依据原告于05年2月21日与被告签订的《商铺使用权买卖合同》，原告依法享有银川市南门中煌商业广场负一层B区319号商铺使用权自2005年2月21日起至2053年7月30日止。现原告以被告未交付商铺使用为由，诉至本院。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给原告，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年7月31日起至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用商铺或通过商铺使用权进行收益。被告无法提交证据证明将商铺交付原告占有使用，合同约定被告逾期交付商铺，原告有权退还商铺。且被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，商铺所在的位置已无法和其他商铺进行区分，导致原告无法占有使用涉案商铺。综上，涉案《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的无法实现，故原告起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年7月30日起至2045年7月30日止的租金40180元（80360元÷40年×20年）返还原告。关于有效期间的租金的返还问题，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证。2013年，被告为了履行与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》（2011年签订，但履行期开始时间为2013年1月1日）集中与包括原告在内的小业主签订了《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》。原告于2013年5月20日将涉案商铺委托被告对外出租，并约定原告享有出租收益，原告自此取得了涉案商铺的使用、收益的权利，故扣除2013年5月20日起至银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院判决确定的华联超市向被告支付租金的截止日期（即2017年6月30日，共计1503日）止的租金后，被告应向原告返还租金31907元[（80360元-40180元）-（40180元÷20年÷365日×1503日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计72087元（40180元+31907元）。关于原告要求被告承担违约金35465元的主张，因被告将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺，故被告应向原告支付违约金。对于违约金数额，被告主张过高并要求本院予以调整，本院参照原告的损失，酌定被告向原告支付违约金27505元（2005年8月1日起至2019年12月9日以31907元为基础，按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王海超与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（自2005年2月21日起至2025年2月21日止的有效期间）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王海超商铺转让费72087元、违约金27505元，合计99592元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，减半收取计1325元，由原告王海超负担202元，被告宁夏物润置业有限公司负担1123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 贺晶婕二〇一九年十二月二十三日法官助理 蔡 霞书 记 员 纪梅艳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。