成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初15694号 原告：姜海，男，1982年6月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：马芸，四川道言律师事务所律师。 被告：何承，男，1982年2月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：杨胡蓉，女，1963年8月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：张杨，男，1987年12月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨胡蓉，女，1963年8月14日出生，汉族，住成都市金牛区，系张杨的母亲。 原告姜海与何承、杨胡蓉、张杨案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告姜海及委托诉讼代理人马芸，被告何承的委托诉讼代理人杨峰，杨胡蓉及张杨的委托诉讼代理人杨胡蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜海向本院提出诉讼请求：判令：1、不得执行位于成都市金牛区房屋；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月13日，成都市金牛区人民法院以（2019）川0106执4853号执行裁定书查封了位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋），并挂网进行拍卖。2019年10月24日，姜海提出书面异议，该院以（2019）川0106执异482号驳回姜海的异议申请。2005年7月29日，杨胡蓉与李瑞签订《房屋买卖协议书》，杨胡蓉将案涉房屋转让给李瑞。2007年4月19日，姜海与李瑞签订了《房屋买卖协议书》，李瑞将案涉房屋又转让给姜海，杨胡蓉在协议上签字确认。后姜海按约付完房款，案涉房屋所有权按照协议约定属于姜海所有，姜海也实际行使对案涉房屋的占有、使用、收益权。2017年10月26日，杨胡蓉之子张杨出具《承诺书》，因张杨违约不过户，姜海于2019年9月10日向贵院起诉时才发现张杨对案涉房屋设置了抵押，且已挂网拍卖。何承与杨胡蓉的借贷纠纷是虚假的，并无实际出借款项的转账依据，借款合同、借条都是后补的。同时，尚未到付款时间，何承就急于执行，并且拍卖挂网的房屋照片并非案涉房屋。综上，案涉房屋是属于姜海的财产，不应作为被执行财产。 何承辩称，姜海的请求以及事实理由缺乏相应依据，应当予以驳回。 杨胡蓉辩称，案涉房屋系拆迁安置取得，出售给李瑞后，李瑞又出售给姜海，出售时并未取得房屋所有权证，案涉房屋在2014年、2015年才开始办理房屋所有权证，因受拆迁政策约束，案涉房屋无法办理至姜海名下，又因杨胡蓉名下已有房屋，故案涉只能办理其子张杨名下。杨胡蓉曾向李绍安（姜海的父亲）承诺办好房屋所有权证后过户给姜海。杨胡蓉后因做生意需要资金周转，就向姜海父子提出用案涉房屋办贷款周转。姜海父子表示同意，之后杨胡蓉用案涉房屋贷款30万元，至今还未还完。何承的母亲与杨胡蓉是朋友，出借了50万元给杨胡蓉，借款期限于2017年11月29日到期，但杨胡蓉无力还款，要求延期还款，何承的母亲同意，并将债权转让给何承，当时何承是在小额贷款公司上班，要求杨胡蓉用案涉房屋作抵押，杨胡蓉告知何承案涉房屋已出售给姜海，只能抵押1年给何承，何承表示同意，故他项权证的期限也只有一年的。抵押期限满，杨胡蓉仍无力还款，何承便起诉至法院。双方在金牛法院的主持下达成调解。何承与杨胡蓉之间的借款与张杨无关，杨胡蓉是基于要办理抵押才在借款合同上签字。 张杨答辩意见与杨胡蓉一致。 姜海围绕其诉讼请求依法提交了身份信息、执行裁定书、房屋买卖协议书、见证书、收条、地址变更证明、物业水电气等相关发票以及房屋出租合同，租金收据、优价购房协议书、房屋货币化安置协议书、房屋信息查询记录，人民法院公告、成都市关于我市住房限购政策的通知、承诺书等证据，何承、杨胡蓉、张杨未提交证据。本院依法组织到庭的当事人进行举证和质证，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年7月29日，杨胡蓉与案外人李瑞签订《房屋买卖协议书》，约定杨胡蓉将案涉房屋以180680元的价格转让给案外人李瑞。2005年8月8日，成都市金牛区人民政府金泉街道办事处（以下简称金泉街办）与杨胡蓉签订《优价购房协议书》及《房屋货币化安置协议书》，约定金泉街办对杨胡蓉所有的位于金泉街办土××房屋拆迁后××货币化安置及××价购房。杨胡蓉以216816元价格购买包括案涉房屋在内的2套房屋。2007年4月19日，李瑞与姜海、杨胡蓉签订一份《房屋买卖协议书》，约定李瑞将案涉房屋以180680元价格转让给姜海，杨胡蓉同意上述转让行为并履行相关过户义务。姜海陈述购房后，一直将案涉房屋出租给他人，2015年知道案涉房屋可以办理过户手续，但因无法联系案外人李瑞，之后才联系杨胡蓉办理过户手续，但又因限购政策导致无法办理过户手续。杨胡蓉陈述房屋所有权证办理后，因其需要资金周转，经姜海同意后，将案涉房屋抵押贷款30万元。姜海表示杨胡蓉曾告知需用案涉房屋办理抵押贷款，但因房屋一直出租给别人，记不清是在办理抵押前还是抵押后告知的。杨胡蓉另陈述案涉房屋抵押给何承时，已告知何承房屋已出售给姜海，何承不予认可。 另查，案涉房屋于2013年4月15日办理房屋所有权登记手续，登记在张杨名下，所有方式为单独所有，取得方式为拆迁交换。至庭审辩论终结时，案涉房屋设置的抵押权情况为：2017年3月31日，抵押权人重庆金安小额贷款有限公司，债务人：张杨，抵押期限2017年3月30日至2022年3月29日，状态：有效、被担保债权数额362000元；2017年11月29日，抵押权人何承，债务人：张杨、何承，被担保债权数额800000元，状态：有效。 又查，2017年10月26日，张杨向姜海出具一份承诺书，内容为：鉴于李瑞、姜海、杨胡蓉于2007年4月19日签订《房屋买卖协议书》。本人系杨胡蓉之子，因协议书所涉经各方共同确定，原合同载明的成都市金牛区房屋经办证最终确认，变更为成都市金牛区房屋登记在本人名下（建筑面积90.34平米），为保障姜海权益得以实现，现本人特此承诺如下：本人同意概括承受该《房屋买卖协议书》杨胡蓉的权利义务，同时确认，姜海已完成全部合同付款义务，该房屋已交由姜海占有、使用。如姜海要求，本人将无条件随时为其办理房屋过户手续，否则将承担姜海的全部经济损失”，杨胡蓉在下方书写“情况属实”并签字。2019年9月11日，姜海向本院起诉杨胡蓉、张杨要求办理案涉过户手续等【案号（2019）川0106民初11660号】，目前该案正在审理中。 再查，何承诉杨胡蓉、张杨民间借贷纠纷一案于2019年5月7日经本院主持调解达成如下协议：一、杨胡蓉、张杨于2019年5月30日起向姜海何承偿还借款800000元本金及利息（截止2019年4月20日的利息为金额176000元，并从2019年5月30日开始，以未支付本金为基数，按月利率1%计算利息），从2019年5月30日起每个月28日归还25000元至还清之日止，归还方式为先归还800000元本金后，再归还全部利息。若杨胡蓉、张杨任意一期逾期未足额支付，何承有权就剩余全部本金及利息未支付款项申请人民法院强制执行；二、杨胡蓉、张杨所提供的借款抵押物位于成都市金牛区房屋（业务号2017112900Ｆ00833），何承在800000元内具有优先受偿权；三、何承自愿放弃其他诉讼请求。本院于2019年5月7日作出（2019）川0106民初5379号民事调解书对上述调解协议予以确认。因杨胡蓉、张杨未按照法律文书的规定履行义务，何承于2019年7月3日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）川0106执4853号。 执行过程中，本院于2019年7月17日作出（2019）川0106执4853号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋进行查封。上述法律文书于2019年7月22日向成都市不动产登记中心送达。 庭审中，杨胡蓉认可因其办理贷款抵押给案外人重庆金安小额贷款有限公司以及抵押给何承，至今未还清相应贷款及借款，导致无法过户给姜海系杨胡蓉过错导致。何承则抗辩案涉房屋于2013年已办理房屋所有权证，至2017年办理抵押时一直未要求办理过户手续，是姜海自己怠于行使权利，故姜海应自行承担相应不利后果。 本院认为，本案的争议焦点为：姜海请求停止对案涉房屋强制执行的理由是否成立？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。现实生活中，买受人按照约定支付相应价款后，若因客观原因导致房屋尚未取得不动产登记证书或出卖人不主动履行协助办理过户登记手续义务时，买受人便不能即时取得房屋所有权，并常需借助诉讼等法律手段才能取得房屋所有权，而房屋所有权仍登记在出卖人名下，买受人所购买的房屋便处于面临风险状态，一旦出卖人面临其他金钱债务时，买受人所购房屋可能会处于被查封、被执行状态，故为保护善意买受人，对不动产买卖中的善意买受人在执行过程中予以优先保护是执行活动的一项原则。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，杨胡蓉在尚未取得房屋所有权证的情况下，将案涉房屋出售给案外人李瑞。之后李瑞又出售给姜海，杨胡蓉、张杨对此知情且表示愿意配合办理过户手续。李瑞向杨胡蓉支付了全部购房款，杨胡蓉、张杨认可姜海向李瑞支付了全部购房款，故姜海已实际支付了案涉房屋的全部购房款，庭审查明案涉房屋已实际交付给姜海使用。2013年4月15日，案涉房屋登记至张杨名下。2017年3月31日，案涉房屋被杨胡蓉和张杨抵押给案外人重庆金安小额贷款有限公司，至此，房屋过户给姜海已存在障碍，即2017年11月29日案涉房屋第二顺位抵押给何承前，案涉房屋客观上已存在无法过户的情形，即在何承与杨胡蓉和张杨发生纠纷前，案涉房屋已存在非因姜海自身原因无法办理过户手续的情形。因此，姜海在取得法定物权的行为中无任何过错，其就案涉房屋享有的权利优先于何承享有的债权，其对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。综上，本院认为，姜海请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合前述法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止本院（2019）川0106执4853号案件对张杨名下位于成都市金牛区房屋的执行行为。 案件受理费13,674元，由何承负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2019）川0106执异482号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  施建华 人民陪审员  刘贵杨 人民陪审员  钟书容 二〇二〇年一月二十一日 法官 助理  唐 艳 书 记 员  陈 龙