福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初3063号 原告：吴章龙，男，1979年3月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈频，福建世纪新安律师事务所律师。 被告:滕用庆，男，1979年12月15日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈清群，福建国富律师事务所律师。 第三人：中国人民武装警察部队福州市消防支队，住所地福建省福州市台江区五一中路**。 法定代表人：陈建华，支队长。 委托诉讼代理人：刘光耀，福建鼎飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张思春，福建鼎飞律师事务所律师。 原告吴章龙与被告滕用庆、第三人中国人民武装警察部队福州市消防支队（以下简称福州消防支队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴章龙及其委托诉讼代理人陈频，被告滕用庆及其委托诉讼代理人陈清群，第三人福州消防支队的委托诉讼代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴章龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年10月3日签订的《租赁合同》；2．判令被告赔偿原告装修装饰费用总计1088017.52元；3.判令被告返还履约保证金223500元及利息（按银行同期同类贷款利率，从起诉之日计至清偿之日）；4.本案诉讼费用、鉴定费均由被告承担。事实和理由：2015年10月3日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于晋安区门面店（共计706.5平方米）转租给原告用于餐饮经营使用；租赁期限为5年，自2015年10月30日至2020年10月30日；合同履约保证金为223500元；首年月租金为74500元，租金每年递增5%。合同第一条约定：被告保证有完全的转租权；第六条“合同的违约、责任与免责”部分的6.1条款约定：租赁期间内，如果被告违约，被告必须赔偿原告所有装修费用。2015年11月20日，为了装修7号和9号两个店面，原告与福建九万**装饰设计工程有限公司分别签订两份《工程施工合同》，装饰装修款项分别为406000元、444000元。2015年11月22日，原告与福州盛榕不锈钢制品厂分别签订了两份《厨房销售合同》，采购与安装款项为125000元。合同签订后，原告一共支付1088017.52元装修款项。双方同意不递增租金。近期，原告获知诉争房屋所有人福州消防支队于2018年3月向晋安区人民法院提起诉讼，要求解除其与被告于2015年10月30日签订的《武警部队房地产租赁合同》，并要求被告返还租赁房屋和场地。2018年5月8日，福州市晋安区人民法院作出（2018）闽0111民初1169号《民事判决书》，判决被告于判决书生效日起十日内将诉争房屋腾空并保持完好地交还给第三人，导致原告无法继续经营，被告已经构成根本违约，理应承担违约责任。 被告滕用庆辩称，本案原告主体不适格，2015年10月8日被告才取得诉争房屋的承租权，其不可能在2015年10月3日与原告签订正式《租赁合同》，该租赁合同只是原、被告签订的一个意向合同。2015年10月30日，原告与第三人签订租赁合同后，于2015年10月31日将租赁房屋转租给黄文达和黄键章用于餐饮经营，该合同是与案外人签订的合同，因此本案原告诉讼主体不适格。双方签订的租赁合同并未实际履行，原告主体不适格，本案原告与福建九万**装饰工程公司签订的装修合同与本案无关，本案房屋的实际经营使用人为黄文达和黄键章。请法院裁定驳回原告的起诉。 第三人福州消防支队述称，根据合同的相对性，本案与第三人无关。福州市晋安区人民法院作出的（2018）闽0111民初1169号民事判决书已经对第三人的纠纷处理完毕，不再发生任何法律关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《租赁合同》、收款收据、付款凭证、《缴纳诉讼费用通知书》、鉴定费发票及被告提交的《中标通知书》，双方当事人对真实性互不持异议，本院经审查均与原件核对一致，可以作为认定本案事实的依据，本院依法予以确认并在卷佐证。 双方当事人对下列事实和证据有争议，本院分析认证如下： 1.原告主体是否适格的问题。 原告提供原、被告双方签订的《租赁合同》、押金的收款收据、租金的付款凭证、许臻的银行转账记录、朱坤达的银行转账记录、情况说明、委托书，证明其与被告签订《租赁合同》，双方按该份合同的内容实际履行合同的权利义务，其委托黄文达、黄键章与被告签订的合同仅是办理餐饮店的营业执照需要，没有实际履行，原告按《租赁合同》约定，委托许臻、朱坤达向被告支付了履约保证金及租金，被告对此不持异议，且向原告出具了履约保证金的收款收据，故吴章龙系本案适格的原告。 被告提供其与黄文达、黄键章分别签订的两份《房屋租赁合同》及《中标通知书》，证明本案原告主体不适格。被告于2015年10月8日才取得诉讼争房屋的承租权，其于2015年10月3日与原告签订的《租赁合同》，仅是一份意向合同，被告与黄文达、黄键章分别签订的两份《房屋租赁合同》合法有效，故本案原告主体不适格。 本院认定，原、被告于2015年10月3日签订《租赁合同》，虽然被告于2015年10月8日才中标取得承租权，但是双方均按该合同实际履行，被告按合同约定收取了原告的租金和履约保证金，在长达近三年的时间内并未提出异议。庭审中，黄文达、黄键章出庭作证证明其与被告签订的《房屋租赁合同》系受原告委托指派签订的，是为了办理营业执照所用，其与被告签订的《房屋租赁合同》中未约定租金，该合同并未实际履行，原告才是该店面的实际承租人，并提供《委托书》予以佐证。本院对该证人证言予以采信。故本案被告在与原告签订《租赁合同》之时虽未取得承租权，但实际履行时被告已取得承租权，双方均按该合同实际履行，故该合同合法有效，吴章龙系本案的适格原告。 2.被告是否应当赔偿原告装饰装修费用问题。 原告认为，本案不适用《租赁合同》6.3条款中约定的征收、拆迁条款和不可抗力。征收是指征收主体基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为，征收时需要依照法律规定的权限和程序。本案房屋所有权一直归第三人，并没有因为公共利益需要和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定，导致房屋被拆迁、征收，所有权转移的事实。《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务的通知》仅仅是第三人收回房屋使用权的上级内部文件，并不符合征收和拆迁的定义，不能适用《租赁合同》6.3条款的内容。中央军委文件只是作为军队内部管理的依据，不能认定为不可抗力。被告违约导致本合同提前终止，应赔偿原告所有的装修、设备费用。 被告认为，诉争房屋征收后不再归福州消防支队单独所有，而是由国家军委统一调配，属于国家政策需要的征收，根据合同第六条第三款约定被告不需要承担赔偿责任。 本院认定，本案第三人基于《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务的通知》文件收回租赁房屋，系双方当事人在签订《租赁合同》以后合同履行完毕之前，因政策调整导致客观情况发生了双方当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致不能继续履行合同或者不能实现合同目的，属于双方当事人意志以外的客观情况发生重大变化的情形，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更情形。故本案《租赁合同》不能履行不可归责于双方的事由，同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。本案中原告对租赁房屋投入了装修，被告对原告进行二次装修未提出异议，视为同意。双方对装修物的处理没有进行约定，故原告的装修损失依法应由原、被告共同承担,即双方各自承担一半的损失。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月3日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于晋安区门面店（建筑面积计706.5平方米）转租给原告用于餐饮经营使用；租赁期限为5年，自2015年10月30日至2020年10月30日；合同履约保证金为223500元；首年月租金为74500元，租金每年递增5%。合同第一条约定：被告保证享有完全的转租权；第六条“合同的违约、责任与免责”部分的6.1条款约定：租赁期间内，如果被告违约，被告必须赔偿原告所有装修费用；6.3条约定：在合同期内，因国家政策需要征收、拆迁该店面的时候，国家所赔偿的装修款归原告所有，被告退回原告拆迁前已缴纳最后三个月租金，并无息退回本合同保证金，合同终止。被告于2015年10月8日中标取得诉争房屋的承租权。合同签订后，原告对7号和9号两个店面进行了装修。2015年10月10日，为了办理营业执照，原告委托黄键章、黄文达分别与被告就上述诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》并未约定租金，也未实际履行。原、被告双方按2015年10月3日签订的《租赁合同》实际履行合同的权利义务。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止包括房地产租赁在内的对外有偿服务活动。2018年3月，第三人向本院提起诉讼，要求解除其与被告于2015年10月30日签订的《武警部队房地产租赁合同》，并要求被告返还租赁房屋和场地。2018年5月8日，本院作出（2018）闽0111民初1169号《民事判决书》，判决被告将诉争房屋腾空并交还给第三人，原告因此被强制执行腾退房屋，无法继续经营，原告遂诉至本院。 诉讼中，原、被告双方确认原告租金支付至2018年6月10日止。依原告申请，本院依法委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司作出兴闽房评字[2018]第0052号《房地产估价报告》（评估价值时点为2018年7月24日），对涉案房屋的装饰装修工程及设备估价结果为593611元。 本院认为，本案原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原告依合同约定向被告支付租金，被告依约交付了租赁房屋，在履行过程中,原、被告双方均希望按照合同的约定继续履行合同,合同提前终止的原因系情势变更所致，不能归责于任何一方当事人,但原告对涉案房屋装修后没能按照合同预设的期限使用,确有损失,因双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。原告的损失经福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司估价为593611元，由原、被告各承担一半即296805.5元。双方合同提前终止不可归责于双方，被告理应将履约保证金退回原告，但被告拒不退还，给原告造成了资金占用期间的利息损失，现原告主张要求被告退还履约保证金并按同期银行贷款利率支付自起诉之日（2018年6月29日）起至实际退还款项之日止的利息损失，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告吴章龙与被告滕用庆于2015年10月3日签订的《租赁合同》； 二、被告滕用庆应于本判决生效后十日内返还原告吴章龙履约保证金223500元，并支付利息（以223500元为基数，自2018年6月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告滕用庆应于本判决生效后十日内赔偿原告吴章龙装饰装修损失296805.5元； 四、驳回原告吴章龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27058元，由原告吴章龙负担13529元，被告滕用庆负担13529元；鉴定费37100元，由原告吴章龙负担18550元，被告滕用庆负担18550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  林秀华 人民陪审员  王锦容 二〇二〇年一月十九日 法官 助理  林 楠 书 记 员  陈新建 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。