广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初12758号原告：李枝成，男，1981年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。被告：黄燕金，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈三本，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾彬彬，北京大成（厦门）律师事务所实习律师。原告李枝成与被告黄燕金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李枝成及其委托诉讼代理人姚志兵，被告黄燕金委托诉讼代理人陈三本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告定金70000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至支付完毕止；3.判令被告退还原告已向中介公司缴纳的中介费5000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至支付完毕止；4.判令被告向原告支付违约金219000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至支付完毕止；5.判令被告向原告支付律师费45000元。事实和理由：原告通过中介公司中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）的介绍，于2017年12月14日与被告签订《房屋买卖合同》。合同约定被告将位于中山市出让给原告，出让价730000元。合同签订后，原告当即向被告支付定金70000元，并向中介公司支付中介费5000元。之后原告一直催促被告按照合同约定的条款履行买卖合同，并将涉案房屋所有权变更为原告。但是被告一直寻找各种借口进行拖延，至今没有办理房屋过户手续。2018年4月16日，原告发现被告又与李伟彬签订《房屋买卖合同》，将已经出卖给原告的同一房产又出卖给李伟彬，房屋售价为807500元，并收取了李伟彬的定金和部分房款。为此，原告将被告诉至法院，一、二审法院均认定被告违约，应承担违约责任，但是二审法院认定涉案合同无法继续履行，因此驳回原告关于继续履行合同的诉讼主张，对原告就涉案合同未能继续履行所遭受的损失，可以另循法律途径解决。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告答辩称，原告并不具有合同约定的解除权，其无权解除合同，合同约定只有在一方逾期履行合同超过10天才具有合同解除权，但根据房屋买卖合同约定的交易流程，卖方（被告）已经完成了现阶段卖方应履行的全部义务，合同下一步是原告支付150000元的首期楼价款，截至目前，原告尚未支付，因此进入不了双方办理过户手续，因此被告并不存在逾期行为；另案诉讼的生效判决确认是双方违约，即原告已经逾期付款，只是由于逾期付款的天数没有达到10天，因此才认定被告在10天内便解除合同的行为构成违约，被告的违约行为首先是由于原告的违约在先引起，其次该违约行为只发生一次，不具有可持续性，不构成逾期超过10天；最后，被告的违约行为并不具有主观恶意，根本原因是房屋中介没有将被告要求原告付款的信息转达原告，导致在计算原告逾期付款天数时产生了误解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2017年12月14日，被告黄燕金作为卖方、原告李枝成作为买方、一加公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定被告黄燕金将位于中山市出售给李枝成，成交价730000元；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料（出具产权证起15天内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同以下义务则：1.逾期未超过10天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价的5‰支付违约金；2.逾期超过10天仍不履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价30%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方而支出的律师费等全部费用；3.若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价5‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或委托第三方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限；所有发给当事人的通知书、文件、资料的送达地址以本合同记载为准，自邮寄之日起五天内视为送达本人，卖方现住有效通讯地址为：福建省厦门市同安区，买方现住有效通讯地址为：广西桂平市；该物业交易过户所产生的所有税费和费用由买方支付，其中买方支付18000元给经纪方作咨询服务费，如因卖方原因不能过户或者不卖或者加价，收取的购房定金／楼价款要双倍赔偿给买方，同时卖方也要赔偿给经纪方咨询服务费21900元并承担经纪方由此产生的律师费，反之如因买方不买，卖方没收已收取的购房定金／楼价款，买方也要赔偿给经纪方咨询服务费21900元并承担经纪方由此产生的律师费；签订合同买方支付70000元给卖方作为购房定金，签合同当天支付经纪咨询费5000元；买卖双方均知悉该物业还没出具产权证，买卖双方同意待该物业出具产权证后再办理相关达户手续。出具产权证后买卖双方应备齐交易所需资料到银行／房屋登记机关办理申请买卖手续，卖方出具产权证后10天内须向抵押银行申请提前还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买方至房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；买方应于卖方出具产权证后20天内签订购房抵押贷款申请文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复，并且于卖方已还清银行贷款取得没有抵押的产权证后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖；首期楼价款（不含定金）150000元，于卖方向抵押银行申请提前还款抵押登记当天由买方支付给卖方，同时买方支付给经纪方剩余咨询服务费13000元；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）510000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷额之间差额由买方以现金支付。同日，黄燕金出具收据确认收到李枝成交来购房定金70000元；一加公司出具收款收据确认收到李枝成咨询服务费5000元，该收款收据中记载李国祥为收款人。2018年1月11日，中山市国土资源局核准权利人黄燕金上述地址商品房的权属登记，不动产权证书号为：粤（2018）中山市不动产权第0009470号。同日，该商品房办理了抵押登记，抵押权人为工行东凤支行。2018年4月16日黄燕金与李伟彬签订另一份《房屋买卖合同》，约定以807500元将涉案房屋转让给李伟彬，同日黄燕金收取李伟彬定金40000元，2018年4月21日黄燕金再收取李伟彬定金40000元。本院另案审理原告（反诉被告）李枝成与被告（反诉原告）黄燕金、被告一加公司以及第三人李伟彬、中山市建新地产中介有限公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案后作出（2018）粤2072民初4283号民事判决，后中山市中级人民法院二审作出（2019）粤20民终2719号民事判决。上述生效的二审民事判决中，中山市中级人民法院经审理认为：黄燕金于2018年3月12日向工行东凤支行申请提前还贷。但李枝成主张其直到2018年4月2日才通过中介一加公司知悉黄燕金申请提前还贷以及要求其支付首期购房款的情况。黄燕金并未提供证据证明其在2018年3月12日申请提前还贷时已将相关情况告知李枝成并通知李枝成向其支付首期购房款150000元。故黄燕金主张李枝成自2018年3月12日起至2018年4月10日止，逾期支付首期购房款超过28天，故其享有合同解除权的说法不能成立。双方曾于2018年4月2日到银行办理提前还贷事宜，但因黄燕金尚欠银行贷款金额为170000元，且其未能自行筹集其中的资金缺口20000元，因此即使李枝成在当天向黄燕金支付该150000元首期购房款，黄燕金仍不能提前向银行还贷以解除银行的抵押权。直到2018年4月4日，黄燕金筹得20000元，其再次要求李枝成支付首期购房款，但李枝成因清明节回老家而未能在当天向黄燕金支付该笔款项。因此即使从2018年4月2日起算，截止至2018年4月10日时，黄燕金行使合同解除权的条件尚未成就，而因其错误主张解除合同并在2018年4月16日通过与李伟彬签订《房屋买卖合同》的方式将涉案房屋出售给李伟彬，致使涉案合同未能继续履行。鉴于黄燕金已于2018年4月10日向李枝成表达了要解除双方签订涉案合同、不再继续履行涉案合同的意思表示，李枝成在双方纠纷未明确前未向黄燕金支付首期购房款150000元，理据充分。黄燕金在2018年4月10日时不享有合同解除权，其非法行使合同解除权导致涉案合同未能继续履行，一审法院判决驳回其反诉请求并无不当。虽然黄燕金的行为已构成违约，根据合同法的规定，其应承担继续履行等违约责任，李枝成亦明确主张继续履行其与黄燕金签订的涉案合同，但因李枝成明确其无力一次性支付涉案房屋的购房款，其必须通过银行抵押贷款的方式购买涉案房屋，而李枝成所获得的银行同贷书的有效期已过，其能否再次获得银行同贷书有赖于卖家黄燕金的配合以及贷款银行的审批，且此种配合义务及审批权不适宜于强制执行。在此情况下，涉案合同无法继续履行，故一审法院判决黄燕金与李枝成继续履行涉案合同不当，本院予以纠正。本院对李枝成主张继续履行合同的诉求予以驳回。上述中山市中级人民法院（2019）粤20民终2719号民事判决，已于2019年8月26日发生法律效力。另查明，李枝成于2018年4月18日与广东昊亮律师事务所签订《民事委托代理合同》约定李枝成因房屋买卖纠纷一案委托该所律师担任委托诉讼代理人，律师服务费为30000元。2019年9月11日，李枝成再次与广东昊亮律师事务所签定另一份《民事委托代理合同》，约定继续委托该所律师为代理人代理本案纠纷，律师费15000元。该所分别于2018年4月19日、2019年9月11日出具《广东增值税普通发票》确认收到律师服务费30000元、15000元。又查明，在处理另案过程中，本院依李枝成的财产保全申请于2018年4月20日作出（2018）粤2072民初4283号民事裁定，对黄燕金价值730000元的财产采取保全措施，实际实施过程中于2018年4月26日对黄燕金位于中山市进行查封；2018年7月3日，本院又依李伟彬的财产保全申请作出（2018）粤2072民初6795号民事裁定，对黄燕金价值328250的财产采取保全措施，实际实施过程中于2018年7月17日对黄燕金位于中山市进行轮候查封。再查明，黄燕金于2019年11月12日向本院提起诉讼，诉称一加公司作为《房屋买卖合同》的经纪方，收取了咨询服务费，未依约提供服务并欺骗黄燕金，已严重违约，要求一加公司赔偿293929元。该案本院已立案受理，案号为（2019）粤2072民初16568号，该案本院尚在审理过程中。诉讼中，被告称案涉房屋设置了抵押权，现由于已提前还贷，抵押已涂销，同时此前本案原告在（2018）粤2072民初4283号案件中曾申请查封涉案房屋，现该案判决生效后被告已经向法院申请解封；另案外人李伟彬起诉的（2018）粤2072民初6795号案件中也曾查封案涉房屋，该案判决生效后，被告已向李伟彬支付赔偿款，李伟彬已经于2019年10月16日申请法院解封，法院解封文书其暂时还没有收到。就房贷款已结清的情况，被告举证提供中国工商银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称工行东凤支行）的《银行贷款证明》一份予以证明，该证明记载，借款人：黄燕金，贷款合同号：佛奥字中山东凤支2015年097号，贷款金额：203000元，放款时间：2015-7-15，截止2019-10-17贷款余额：0.00元，归还利息41520.20元，贷款状态：已结清，该笔贷款用于购买（地址）：中山市。为核实被告黄燕金实际偿还银行贷款的时间，本院依职权向工行东凤支行调查上述银行贷款的相关细节，该行答复情况如下：“经我行核实，黄燕金，身份证号码3503011983××××××××在2019年9月17日向我行申请提前还贷，并于2019年9月18日结清我行唯一的住房贷款。”。庭审过程中，被告称原告主张的违约金数额一方面过高，另一方面违约金与损失赔偿不能同时适用。原告述称按双方约定，案涉房屋本应在2018年5月份办理过户手续，但由于被告违约，导致房屋无法过户，2018年年中房屋涨价，原告在案涉房屋附近楼盘询价约为9000元每平方米，房屋溢价84230元。被告对原告主张的房屋溢价情况不认可，称案涉房屋的市场报价一直在8000余元每平方米附近波动，但成交极少。被告另提供两套在中山链家二手房源信息的网页截图，上述截图显示，某套位于佛奥阳光花园的二手商品房2019年9月30日挂牌报价1600000元（建筑面积197平方米，约8122元每平方米），另一套佛奥阳光花园的二手商品房2019年9月30日挂牌报价850000元（建筑面积100平方米，约8500元每平方米）。原告质证确认上述网页截图真实，但认为该证据是案涉房屋同类房屋的市场报价，非房屋评估机构的市场评估价，不能以该证据来确定案涉房屋的价值，被告违约确定无疑，应按合同约定违约责任条款承担法律责任。鉴于原、被告双方对案涉房屋现时市场价值不能确定一致，本院拟通过委托鉴定机构对案涉房屋市场价值进行评估，但原、被告双方均拒绝申请房屋价值评估。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案诉讼中被告对原告诉讼请求提出的抗辩意见主要集中于原告是否具有解除合同的权利。对于被告黄燕金非法行使合同解除权导致涉案合同未能继续履行，黄燕金行为已构成违约的情况，中山市中级人民法院已生效的（2019）粤20民终2719号民事判决已有认定并分析，本院不再重复论述。黄燕金在另案二审诉讼中明确拒绝履行涉案合同，二审法院为此认定双方买卖合同关系不能继续履行，驳回李枝成的诉讼请求，黄燕金即便在事后向贷款银行申请还贷，亦并非为履行本案合同作准备。即使如被告答辩所言，被告是由于中介没有及时转述引起误会而非法行使合同解除权，那该误会最迟亦应在二审判决送达生效时（2019年8月26日）消除，既然被告认为在自己行使合同解除权的主张未获法院支持的情况下合同仍应继续履行，则被告理应立即转变态度，按约排除合同履行的障碍并及时通知原告其有继续履行合同意向，但截止2019年9月17日被告才向抵押银行申请提前还贷，且截止庭审时仍未通知原告已提前还贷要求继续履行合同，明显已逾期履行义务超过10天。故被告认为合同仍可继续履行及之有关的辩解不应采信。原告诉请解除合同，符合双方合同约定，对于2017年12月14日《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款应予以解除，至于涉及中介服务的合同条款，现原告诉求事实理由未涉及中介方一加公司的中介服务，被告亦已另案诉请解决被告与一加公司的居间合同纠纷，本院在本案中不作处理。关于原告要求退还定金70000元。如上所述，本院已确认2017年12月14日《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款予以解除。被告因履行合同取得的70000元购房定金应返还给原告，原告要求被告退还定金70000元，本院予以支持。关于原告诉请被告退还中介费5000元、支付违约金219000元、支付律师费45000元。虽然《房屋买卖合同》第五条约定合同一方无故逾期履行合同义务超过10天，守约方可以要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价30%的违约金，守约方还有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用，但上述中介费5000元、律师费45000元是原告的实际支出，违约金219000元则是按双方约定的因违约产生损失赔偿额计算方法所计算出的结果，上述三项诉求实际存在重复。除已经诉请的上述实际损失外，原告主张存在房屋价差，原告主张自己存在溢价损失应当依法举证案涉房屋的溢价情况，现原告拒绝申请对案涉房屋市场价格进行评估，应承担举证不能的不利法律后果。鉴于原告所主张的违约金已大大超出自己举证的实际损失，被告认为违约金数额过高要求予以调整，且原告已就实际损失的中介费、律师费进行主张，本院根据已查明的原告实际损失为基础，并结合合同实际履行情况等综合因素，酌定被告向原告支付违约金80000元，对原告诉请被告返还中介费5000元、支付律师费45000元的诉求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李枝成与被告黄燕金于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款；二、被告黄燕金于本判决生效之日起7日内向原告李枝成返还购房定金70000元；三、被告黄燕金于本判决生效之日起7日内向原告李枝成赔偿违约金80000元；四、驳回原告李枝成其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，减半收取为3080元，财产保全费2140元，合计5220元，由原告负担2300元（已缴交），被告负担2920元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年一月十六日书记员  周淋淋巫斯霞