广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18740号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路**第**。法定代表人：黄静。委托代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：叶英红，女，汉族，1970年12月27日出生，公民身份号码：442×××××××********，住址：惠州市惠城区。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告叶英红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖石平适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人郑秀琴，被告叶英红到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告是惠州市惠城区×××××××××××××××-4号-1XX3业主，面积为137.17㎡。原告与惠州市中鹏物业管理有限公司签订的《鹏达江XXX湾前期物业服务协议》进驻小区，为小区业主提供服务服务，并与被告签订了《鹏达江XXX湾前期物业服务协议》原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为阳光未来城小区提供了相应的物业管理服务。但是，自2017-07-01起，被告停止缴纳物业服务费，截至2018-05-31，被告已拖欠物费10个月，《鹏达江XXX湾前期物业服务协议》第三章第六条约定，住宅收取标准为1.35元／月／平方米，商铺3元／月／平方米，共计欠缴物业服务2037.028元，并且拖欠自2017-06-01起至2018-05-31水费为692.36元、公摊电费278.15元；根据合同第三章第八条第十款的规定，逾期产生的利息按照日千分之二计算，被告共计产生违约金2037.02元（原告只诉请等额本金，暂计至2019年10月31日）。被告无故拖欠物业服务费和电费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请，请求判令：1、被告向原告支付自2017-7-01起至2018-05-31止的物业服务费为2037.02元，2017-06-01起至2018-05-31水费为692.36元、公摊电费278.15元，合计为3007.53元；2、被告向原告支付逾期违约金2037.02元（逾期产生的利息按照合同约定的日千分之三计算，暂计至2019年10月31日），第一和第二项共计5044.55元；3、被告承担本案诉讼费用。被告叶英红辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1、2016年12月1日-2017年12月1日小区所有电梯一直存在问题，电话通知物业后不见来处理便亲自到物业前台登记，照旧拖拖拉拉，最长维修时间达到一个多月之久，维修期间我们都是走楼梯，高楼层的业主，特别是老人上下楼都成问题，业主们怨声载道，中鹏物业却不理不管。当时中鹏物业聘请的是杭奥电梯公司负责我们小区的电梯维护。2017年11月，业委会主任陶灵雄替业主们到惠州市特种设备科了解电梯情况，发现2017年3月24日，杭奥电梯公司的营业执照就无法年审了，导致小区电梯无法运营和带病工作。试问中鹏物业是否草菅人命，将我们业主的生命当儿戏？这样要我们冒着生命危险每天进出电梯，怎么交物业费。2、4号楼顶有违建，2号楼某业主占用公摊面积，中鹏物业没有做到制止并报告不法行为的义务。3、中鹏物业管理期间，长期的不作为，物业工作长期不到位，业主长期投诉无路，我们业主走投无路，苦诉无门，最后业主们才聚集起来，于2016年9月1日正式成立了业主委员会，帮我们伸冤出头，解决本该中鹏物业解决的问题，这样一家不作为的物业公司，从不帮业主解决问题，严重影响我们的生活质量，试问我们为什么要交物业费给中鹏物业？4、2018年1月22日，早上7点多到1月24日下午两点多，4号楼厕所爆管，大便水堵住4号楼出入口，业主打电话给中鹏物业，中鹏物业的人电话不接，微信不回，置之不理，最后由业委会出面找人维修，处理了大便水。5、2018年3月份-5月份，鹏达丽水湾小区污水管堵塞，1、2号楼长期被污水淹没，出入家门都不方便，无法生活。在这两个月时间内，业主不停的打电话给中鹏物业投诉，中鹏物业不管不理睬，使得小区业主人人怨声载道。6、2014年-2018年5月份，中鹏物业管理期间，每年夏天用水用电高峰期，我们小区就长期停水停电，业主苦不堪言，有家不能回，还有住户被迫住宾馆。7、2017年广东省48家物业不作为，其中鹏物业首当其冲，可想而知，中鹏物业只收钱不做事，已差到极点。8、中鹏物业管理期间，只收钱不管理，小区保安门岗不排查，不询问，门禁长期坏的不维修，导致9栋504和8栋某业主家里被偷盗，其中9栋504业主为新婚夫妇，当时被偷现金五万多元，还有黄金首饰等，投诉到中鹏物业，最后不了了之。9、小区存在外墙漏水，负楼负二楼车库严重漏水，我家阳台漏水严重，中鹏物业不负责任，不解决问题，没有尽到物业应尽的责任，这些中鹏物业遗留下来的诸多问题顶新物业正在处理中。10、整个小区大堂，楼道、电梯口墙砖脱落严重，经常在不知情的情况下大片大片的脱落下来，极容易砸伤行人，我们投诉到中鹏物业，物业不理不管，也不联系开发商，没尽到物业应该有的协调作用，把我们业主的人生安全置之度外。整个小区的墙砖后来全是顶新物业全部维修。11、小区走廊灯、路灯等所有公共场所的灯坏了，业主投诉到中鹏物业，都要十多二十多天才能换上，甚至一个多月才能换上，我们每天回家，还得打手电筒才能看见开门。就连换个灯泡这样的小事都做不好的物业，还有什么资格谈管理费?12、地、地下车库进出口路面长期破烂诉到中鹏物业，也是不理不睬，所有业主的车进出都是处于危险中。13.中鹏物业管理期间，小区排水不疏通，下大雨，糖厂宿舍就被淹没，糖厂宿舍一位大叔长期拦路，最长10天左右，我们的车有家不能回，都停在了马路上，造成交通堵塞，还引来了交警。14.中鹏物业拒不履行物业服务合同条款，一大批业主拒交物业费，行使自己的抗辩权，2017年12月，收到物业缴费通知本想单独交水电费中整物业前台说不可以单独交水电费，要和物业费拥绑一起交。水电费也没有相关单位的委托书，因此是无效代理，还要捆绑管理费一起交，很霸权，所以被逼没法交。15.2018年物业管理更加到了瘫痪状态，2018年1月17日业主李清辉(业委会委员)信访反映给惠州市房产管理局，并有答复意见书，信访反映的13项问题中鹏物业承诺房产管理局在2018年3月31日完成整改，最后却没有兑现直至2018年6月1日中鹏物业突然撤离，撤离时没有新物业来交接，整个小区门禁是坏的，瓷砖脱落，蚊虫到处飞，下水道堵，花园草坪裸露，更危险的是电梯问题和消防问题。二、本案前期物业服务协议中约定的日千分之三的违约金比例过高，更为重要的是出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为在先造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应该承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，被告叶英红是惠州市惠城区×××××××江XXX湾4-5栋4栋14层03号房的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为137.17平方米。原告惠州市中鹏物业管理有限公司系该物业所在小区的前期物业服务公司。被告叶英红称其于2016年收楼，其与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按物业建筑面积交纳，住宅的收费标准为1.35元/月/平方米，业主应于每月5月5日至25日前交纳当月物业服务费用，逾期未交的应按日以应交物业及相关费用的3‰计付违约金。2018年6月1日起原告退出江XXX湾小区。被告收楼后交纳物业服务费至2017年6月，支付公摊电费、水费至2017年5月，拖欠2017年7月1日起至2018年5月31日止的物业服务费2037.02元、2017年6月1日起至2018年5月31日止的公摊电费278.15元、水费692.36元。被告称其未交物业服务费是因原告履行物业服务合同不符合约定。庭审中，被告举证时称将提交视频、惠州新闻报道、西子湖畔文章、照片，拟证明：下水道堵塞，小区车辆被人拦路无法通行，原告突然撤场，小区没有交电至供电局导致停电、楼顶违建、瓷砖脱落，但其当庭并未提交上述证据，亦未在规定期限内提交。被告提交了《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》及网络文章，《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》中称查实小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告承诺整改。网络文章称涉案小区存在电梯故障频发，电梯维保不到位，长期未年检，维保单位资质失效，业主希望有关部门对原告违法聘用无资质的维保企业进行处罚，要求原告尽快聘请有资质的维保公司，有效维保小区电梯运行安全，该文章称市质监局稽查局对维保公司进行了处罚，原告的负责人承诺尽快处理相关问题。裁决理由和结果本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告叶英红签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费用及公摊电费。原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费，有事实及法律依据，应当支持。被告称其未交物业服务费是因原告履行合同不符合约定，其提交的证据网络文章未注明出处，文章内容主要是业主反映情况，原告是否应担责，被告未提交相关证据，故对于该网络文章，本院不予采信。被告提交的信访回复反映存在的问题属实，但无法证明原告提供服务期间，长期存在上述问题。故被告不交物业服务费及公摊电费的理由不成立。原告诉请的水费是被告生活产生的费用，应当支付。但被告提交的信访回复证实原告在管理上存在的问题，其诉请违约金，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶英红应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年7月1日起至2018年5月31日止的物业服务费1779.99元及2017年6月1日起至2018年5月31日止的公摊电费278.15元、水费692.36元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交25元），由被告叶英红负担12.5元，原告惠州市中鹏物业管理有限公司负担12.5元。被告叶英红应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费12.5元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 肖石平二〇二〇年一月十九日法官助理 潘露诗书 记 员 李 超