北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6203号原告：赵祉薇，女，1976年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：令狐亚凤，北京桂润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子淳，北京桂润律师事务所律师。被告：张飞云，女，1977年11月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。第三人：郭**，男，1980年9月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：程海燕，女，1976年7月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告赵祉薇与被告张飞云、第三人郭**、程海燕债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵祉薇的委托诉讼代理人令狐亚凤，第三人郭**、程海燕到庭参加了诉讼，被告张飞云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告赵祉薇提出诉讼请求：1、要求撤销张飞云与郭**、程海燕签订的关于北京市朝阳区广渠路28号209号楼13层1605号房屋的《存量房屋买卖合同》；2、诉讼费用由张飞云承担。事实与理由：赵祉薇与张飞云是多年的邻居，赵祉薇于2013年3月至2014年6月期间多次借款给张飞云。2014年11月20日，鉴于张飞云拖欠赵祉薇借款本金已达1350万元，双方签订了一份《借款合同》，写明借款金额为1350万元，借款期限自2014年10月10日至2015年2月10日止，月利率2%。张飞云从2014年12月4日至2015年7月27日共偿还335万元，仍欠赵祉薇借款本金1015万元。2015年9月8日，双方签订了一份《借款合同到期后无法偿还的处理协议》，对未偿还的借款作出了还款约定。2016年年初，赵祉薇因借款合同纠纷向朝阳法院起诉后提出了对涉案房屋进行财产保全，但在查封过程中发现涉案房屋所有权已经转移，通过对涉案房屋的信息进行查询发现，张飞云为了转移财产逃避债务，于2016年3月14日与第三人郭**、程海燕签订了《存量房屋买卖合同》以3808000元的价格将该房屋出卖给；而涉案房屋当时的市场价值已超过800万元。后涉案房屋已由第三人郭**、程海燕共同共有变更登记为郭**个人所有。朝阳法院于2018年6月29日作出了(2016)京0105民初6087号民事判决书，判决被告向原告偿还借款本金及利息共计12354800元。一审判决已经生效，现该判决已进入执行阶段，执行案号为(2019)京0105执9665号。张飞云以明显不合理的低价转让财产，对赵祉薇造成损害，并且本案郭**、程海燕知道上述情形。根据《中华人民共和国合同法》第74条的规定，赵祉薇有权请求人民法院撤销张飞云和郭**、程海燕买卖上述房屋的行为。据此，赵祉薇特提起诉讼。被告张飞云未到庭，但在本院询问笔录中答复称，涉案房屋按照市场价格销售给郭**和程海燕的，通过中介售房，在销售房屋之前不认识郭**和程海燕，郭**和程海燕不清楚张飞云与赵祉薇之间的欠款情况。第三人郭**陈述称，不同意赵祉薇的全部诉讼请求。第一，在购房之前与张飞云不认识，不存在恶意串通的行为。第二，通过房屋中介进行购房，按照市场价格购买，并非低价购买。第三，所有购房手续均合法合规，于2016年3月14日完成房屋过户后一直实际居住至今，且房产一直由郭**和程海燕共有。第三人程海燕的陈述意见同郭**的意见。经审理查明：2016年，赵祉薇以民间借贷纠纷为由起诉张飞云、张x、天津市xxx科技有限公司，2016年2月10日，本院作出（2016）京0105民初6087号之一民事裁定书，裁定查封张飞云、张x名下价值13544512.54元的财产。因房屋已经过户，因此未查封到财产。本院于2018年6月29日作出（2016）京0105民初6087号民事判决书，判决张飞云偿还赵祉薇借款本金9406900元及利息。此判决发生法律效力后，赵祉薇申请强制执行，本院于2019年9月5日作出（2019）京0105执9665号执行裁定书，载明本案已实现债权金额为0，未发现被执行人有足额可供执行的财产，裁定终结本次执行程序。2016年1月28日，张飞云作为出卖人与郭**、程海燕作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市朝阳区广渠路x号x号楼x层1605（以下简称1605房产），经双方协商一致，房屋成交价格为700万元。合同附件二约定：买方于签订附件当日支付定金5万元，剩余65万元定金于2016年1月30日前支付；2016年3月10日前支付购房款628万元；剩余2万元于物业交接完毕当日支付。同日，张飞云作为出卖人，郭**、程海燕作为买受人与北京xx房产经纪有限公司（以下简称xx公司）签订《居间服务合同》，约定买受人向居间方支付居间服务费15.4万元。同日，张飞云作为出卖人与郭**、程海燕作为买受人签订《补充协议》，约定：如本房不唯一成交，价格按合同约定700万元；如本房唯一成交价格按照730万元交易。同日，林xx签署《配偶同意出售房屋声明》，载明林xx系张飞云的配偶，本人同意将1605号房屋对外出售，并且认可其对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任。2016年1月28日，郭**向张飞云转帐5万元；2016年1月29日，郭**向张飞云转帐65万元，备注购房款。2016年3月11日，程海燕向林xx分别转帐120万元、35万元、505万元，备注购房款。2016年3月1日，1605房屋变更登记至郭**、程海燕名下。郭**、程海燕缴纳契税114240元。2016年3月2日，张飞云作为出卖人与郭**、程海燕作为买受人签订《补充协议》，约定：1605房屋已缴纳税费，确定房屋满五年唯一，成交价格为730万元，资金托管金额由630万元变更为660万元。同日，程海燕作为付款方与林xx作为收款方，上海浦东发展银行股份有限公司北京东三环支行作为丙方签订《个人交易资金监管业务协议》，约定依据交易合同约定，双方委托丙方按照本协议约定监管及在符合本协议约定条件时进行划转的监管资金为660万元。2016年3月14日，张飞云作为出卖人与郭**、程海燕作为买受人签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出售房屋坐落1605号房屋，房屋成交价格为380.8万元。此外，郭**、程海燕提交微信聊天记录，证明其与张飞云、林xx在购房前并不认识，经中介介绍相识，林xx是涉案房产交易的主要洽谈人员。另查，1605房屋于2016年5月5日设立抵押登记，抵押权人中国光大银行股份有限公司北京中关村支行，抵押人郭**、程海燕，主债权金额265万元。上述事实，有各方提交的上述证据和当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：本案事实发生于《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。因此本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据上述法律规定，债权人行使撤销权有以下条件：一是债务人以明显不合理的低价转让财产；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该交易会对债权人造成损害。就本案中赵祉薇是否符合债权人撤销权的行使条件本院分析如下：第一，虽然赵祉薇提交的《房屋买卖合同》（经纪成交版）显示，1605号房屋成交价格为380.8万元，但郭**、程海燕提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》显示房屋成交价格为730万元，且根据郭**、程海燕提交的银行付款凭证、微信聊天记录、《补充协议》等相关证据形成一个完整的证据链，可以印证郭**、程海燕实际支付的售房款为730万元。本院考虑到二手房交易中的实际情况，确实存在备案的合同与实际交易的合同金额不一致的情况，故本院认为应当以实际支付的购房款判断房屋交易价格，而不能仅凭备案的合同判断。第二，赵祉薇提交的证据亦不足以证明郭**、程海燕知晓张飞云欠款的事实或具有帮助张飞云逃避债务的意图。综上，本院根据现有证据，不足以认定赵祉薇就张飞云与郭**、程海燕交易涉案房产的行为享有债权人撤销权。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告赵祉薇的全部诉讼请求。案件受理费70元，财产保全费5000元，由原告赵祉薇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙国荣审判员  赵 鑫审判员  闫伟伟二〇二〇年一月二十九日书记员  项 丹书记员  冯 蕊