江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初3215号原告：徐最，男，1989年1月21日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：柳林，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201310368270。被告：卢敦正，男，1964年2月11日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告徐最诉被告卢敦正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐最的委托诉讼代理人柳林及被告卢敦正到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告徐最向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告搬离原告所有位于九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房产；二、依法判令被告按照7855.11元／月支付自2016年9月1日起至被告搬离房屋之日止占用房屋租赁费损失（截至本案起诉之日的租赁损失为274928.89元）。事实与理由：2012年9月27日，被告因做生意需要租赁原告所有的位于九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房产，因原告长期在外务工，故委托其父亲徐凯与被告于2012年9月27日签订《店面租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年9月1日起至2016年9月1日，租金共计100000元整，被告一次性向原告交清租金。合同到期后，原、被告双方并未续签租赁合同，且被告自始至终未再向原告支付租赁费用，原告曾多次要求被告搬离，但被告始终置之不理，强行霸占门面未予以搬离。年丰大厦Ａ座04-06号门面皆为原告所有，因被告长期霸占门面致使原告无法将04-06号门面整体出租，导致原告现如今只好将04-05门面单独租赁使用。基于04-05门面租赁费用计算折合租金金额为314.83元／㎡／月，被告理应按照此区域市场价格计算赔偿原告租赁费用损失。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告卢敦正辩称：我是与原告父亲徐凯签订的租赁合同，而非原告徐最，徐凯欠了我钱，应该用他欠的钱来冲抵租金。原告要求租金标准过高，旁边租赁房屋的租金都没这么高，故应当予以减少租金标准。且我承租该房屋的时候进行了装修，原告应当补偿部分装修款。原告徐最为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了以下证据：一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格；二、《店面租赁合同》、环城路1号（年丰大厦）A栋06号产权证（九江市不动产登记中心调取），证明：1、案涉不动产所有权归原告所有；2、原告委托徐凯与被告于2012年9月27日签订《店面租赁合同》，租赁期限自2012年9月1日至2016年9月1日止，现合同早已到期，被告始终霸占案涉房产未予以搬离。三、《租赁门面合同书》、环城路1号（年丰大厦）A栋04号、05号产权证（九江市不动产登记中心调取）、中国建设银行交易流水，证明：1、环城路1号（年丰大厦）A栋04、05号门面与案涉门面相邻，且所有权皆为原告所有，房屋建造结构及地理位置、市场经营环境相同：2、环城路1号（年丰大厦）A栋04、05号门面租赁价款为72500元/季度，结合房屋面积综合计算为314．83元/月/（72500元/季÷3个月）÷（38．38㎡，+38．38㎡），结合涉案房产房屋面积24．95㎡，被告应按照市场行情即7855.11元/月支付原告房屋占用期间的租赁费损失。被告卢敦正对原告提供的证据进行质证：对证据一的真实性没有异议，提出其是与案外人徐凯签订的合同，并不知道徐最是什么人，直到今天才知道徐最是房东；对证据二的真实性没有异议，提出其是与案外人徐凯签订的合同，之前是与案外人郑建平签订的合同，后来郑建平说把房子卖给徐凯了，所以一直是认为与徐凯签订的合同；认为证据三是原告与其他人的合同，与其无关，与本案无关。被告卢敦正为支持其答辩意见，向法庭提交了以下证据：一、租赁合同两份、民事判决书一份，证明被告之前是在案外人郑建平处租赁该门面，之后郑建平称其将房屋卖给徐凯，故其与徐凯签订租赁合同；二、录音材料一组，证明案外人徐凯想拿房租来抵偿欠款，但双方并未协商达成一致意见。三、门面市场价的证明及年丰大厦附2号租赁户曹强的身份证明，证明从2012至2016年、及2018年7月后曹强租赁门面60㎡的租金每月5000元的租金，被告所租的房屋价格也应该按这个市场价。原告徐最对被告提供的证据进行质证：对证据一的真实性没有异议，提出房屋所有权人为原告，案外人徐凯签订租赁协议仅仅是代理行为，案外人徐凯与被告之间的债权债务与本案无任何关联，与原告无关；对证据二由异议，认为案外人徐凯无权代表原告就房租租赁费用的支付价款以及支付方式表示承诺，认为该份录音材料并不符合法律规定，依照证据规则也属于偷录录音；对证据三的真实性有异议，表示不予认可，对租金的价格已经进行评估，应该以评估价格为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月13日，原告徐最取得环城路1号（年丰大厦）A栋06号门面的所有权，并在房产管理部门办理了产权登记手续。2012年9月27日，案外人徐凯（原告徐最的父亲）与被告卢敦正签订《店门租赁合同》，合同约定自2012年9月1日起至2016年9月1日止，被告卢敦正租赁环城路1号（年丰大厦）A栋06号门面，租金共计100000元整。嗣后，被告卢敦正将租金100000元支付给案外人徐凯，并开始租赁使用该门面。租赁合同期满后，被告卢敦正仍然使用该租赁房屋至今，但未再向原告徐最支付房屋租金。在本案的审理过程中，原告徐最申请对九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房地产自2016年9月1日起至2019年10月22日止的租金价格进行评估鉴定。本院依法委托江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司对九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房地产自2016年9月1日起至2019年10月22日止的租金价格进行评估鉴定。江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年12月30日出具赣诚达［2019］（司）字第Ｄ12046号涉执房地产处置司法评估报告，评估鉴定意见：坐落于九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房地产（九房权证浔字第××号）建筑面积为24.95㎡，租金金额为：2016年9月1日起至2016年12月31日止的租金按132元／㎡／月计算，合计13174元；2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金按137.28元／㎡／月计算，合计41102元；2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金按142.77元／㎡／月计算，合计42745元；2019年1月1日起至2019年10月22日止的租金按148.48元／㎡／月计算，合计35970元。原告徐最支付鉴定费4000元。本院认为：因原告与被告卢敦正之间形成不定期租赁关系，被告卢敦正未按期向原告交纳租金，原告有权解除双方的租赁关系，故原告要求被告搬离原告所有的位于九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房产的诉讼请求，本院予以支持。租赁期间届满后被告继续使用租赁物，因双方未重新签订租赁合同，亦未对房屋租金重新达成一致意见，故被告应按原租赁合同约定的租金标准即每四年100000元向原告缴纳租金至原告起诉之日（2019年8月5日）止，故被告应向原告交纳自2016年9月1日起至2019年8月5日止的租金73150.68元。原告于2019年8月5日提起诉讼明确要求被告按市场价缴纳租金，并申请对该房屋租金价格进行评估，故自2019年8月6日起至被告搬离该房屋之日止，被告应按评估机构的评估鉴定价格即每月3704.58元向原告缴纳租金。被告卢敦正提出以案外人徐凯所欠债务冲抵租金的答辩意见，因案涉房屋系原告徐最所有，依法享有该房屋的收益权，案外人徐凯与被告之间的债务属于另外一个法律关系，故对被告的此项答辩意见，本院不予采纳。被告卢敦正提出原告应补偿装修款的答辩意见，但未提供相应证据予以证实，且双方未就解除租赁合同后装修款补偿进行约定，故本院对被告的此项答辩意见亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条第一款、二百二十七条、二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条，判决如下：一、被告卢敦正于本判决生效后十日内搬离九江市浔阳区（年丰大厦）Ａ栋06房地产（九房权证浔字第××号）；二、被告卢敦正于本判决生效后十日内向原告徐最支付租金73150.68元，并按每月3704.58元的标准支付自2019年8月6日起至其搬离该房屋之日止占有该房屋的使用费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费5424元，鉴定费4000元，合计9424元，由原告徐最负担5981元，被告卢敦正负担3443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 昝 晴审判员 何 凡审判员 王犁雪二〇二〇年一月十七日法官助理汤楚杰书记员龚斯斯