广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24222号原告：佛山市禅城区******，住所地广东省佛山市禅城区*******红棉大厦二层,统一社会信用代码：124**********217X1。法定代表人：胡国明，主任。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：杨绍凌，男，1960年2月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****1*****，公民身份号码：440************916。被告：黄少娟，女，1963年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****1*****，公民身份号码：440************922。被告：杨毅汉，男，1992年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****1*****，公民身份号码：440************114。原告佛山市禅城区******诉被告杨绍凌、黄少娟、杨毅汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理，并于2019年10月17日公开开庭进行了审理。双方当事人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告承租佛山市禅城区*************的租赁关系自2019年*月24日起解除；*、判决被告立即向原告返还位于佛山市禅城区*************的房屋；3、判令被告立即向原告支付自2016年*月起至2019年8月的租金、占用费合计34353.40元，此后至实际返还房屋之日止按佛山市禅城区*******指导租金标准每月每平方米18.70元（即每月1613.4*元）的标准向原告支付房屋占用费；*、判决被告从2016年*月21日起每日按拖欠的月租金的*‰分别分段累计计算至实际清偿之日止向原告支付滞纳金（暂计算至2019年8月31日为42300.57元）；5、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区保障性住房的管理等工作。根据被告家庭向原告提出的经济适用住房申请，原被告双方于2013年签订了《广东省公共租赁住房租赁合同》，约定：被告承租位于佛山市禅城区*************的公房作为住宅使用，双方确认租赁面积为86.28平方米，租赁期自2013年*月1日至2016年3月31日；每月租金429.60元，每月20日前支付当月租金；同时被告支付了履约保证金1289元。同时，上述《广东省公共租赁住房租赁合同》第四条约定，逾期支付租金的，出租方有权按欠交租金每日收取2‰的滞纳金。第七条约定：租赁期满不再续租或者申请续租未予批准，以及租赁期间承租人不再符合公共租赁住房租住条件须提前返还房屋的，承租人应自通知之日起15日内返还房屋。第十条第二款约定承租人有下列行为的，出租方有权单方解除租赁合同，保证金不予退回：乙方不再符合公共租赁住房承租条件却不主动退房的；承租人逾期支付租金等累计超过3个月的。《广东省公共租赁住房租赁合同》签订后，被告家庭（妻子黄少娟，儿子杨毅汉）搬入居住。因被告家庭拥有位于禅城区文龙街16号B座1403房的房屋，建筑面积94.06平方米，不符合保障性住房的保障条件，2014年11月18日，原告向被告发出《保障性住房解除合同及限期清退通知书》，要求被告于2014年12月31日前返还房屋，逾期将按市场租金标准（每月每平方米20.85元）计收租金。2015年6月23日，被告黄少娟将其名下位于禅城区文龙街16号B座1403房占2179/10000的产权赠予黄巨基（其父亲）。2015年8月10日，在被告提出申诉之后，原告方对被告申诉作出《申诉答复通知书》，认为经审核被告符合保障资格，不作清退，根据禅城区《佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则》24、25、42条规定，核定其享受租金优惠的面积为总承租面积扣除自有产权面积（20.496平方米），其余面积按市场租金计收，即月租金为20.496×20.85+（86.28-20.496）×4.98=754.90元。后被告一直按照月租金755元（754.90取整收取）支付租金至2016年1月。自2016年2月起被告就一直没能支付租金，原告多次通过EMS邮寄、房屋现场张贴等方式催租，但被告一直未能支付。合同到期后，双方没有续签合同，一直由被告家庭实际使用。2017年9月12日，原告向被告发出《清退预通知》，要求原告退还租赁房屋结清租金。2019年6月，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告发出《取消公共租赁房屋保障资格通知书》，取消原因为累计拖欠租金6个月以上；同时原告作出《解除租赁关系通知书》，要求被告在1个月内办理退房手续，否则按市场租金标准计收占用费。前述《取消公共租赁房屋保障资格通知书》、《解除租赁关系通知书》于2019年6月24日在被告承租房屋门口张贴，同时于2019年7月11日通过EMS送达。2019年7月12日，原告作出《调整租金通知书》，要求被告2019年7月23日之前返还房屋，否则将按市场租金标准即每平方每月租金18.70元（月租金为1613.40元）收取占用费。截止2019年8月31日，被告合计拖欠2016年2月起至2019年8月的租金、占用费合计34353.40元，逾期支付租金产生的滞纳金42300.57元（暂计至2019年8月31日，自拖欠之日起每日按拖欠的月租金的2‰分别分段累计计算）。被告行为严重损害了保障性住房的管理秩序，根据《公共租赁住房管理办法》第二十九条、第三十五条规定，以及《广东省城镇住房保障办法》第三十二条、第三十五条等的规定，原告有权要求被告返还房屋并按市场租金主张占用费。同时，被告之行为严重损害原告的合法权益，原告有权根据双方签订的《广东省公共租赁住房租赁合同》解除合同、追偿租金占用费、租赁保证金不予返还，并有权要求被告就逾期支付的租金按合同约定支付滞纳金等。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。三被告辩称：2013年，涉案房屋分给了三被告，到了2016年加租的时候才停租，被告杨绍凌开始申请廉租房，原告查到被告名下有房产，但合符条件申请经济适用房，2016年6月前都是收四百多元租金，6月后告知被告有房产要加租。但实际上，被告拥有的房产是被告黄少娟的父亲的回迁房，只是写在了被告黄少娟名下，申请经适房的时候也跟原告说明白了的。但原告还是提高了租金，被告觉得不合理，被告就拒交租金了。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告事业单位法人证书、被告杨绍凌、黄少娟身份证、三被告户口本，证明原、被告诉讼主体适格。2、不动产权证、佛山市禅城区******机构编制方案、关于公布禅城区保障性住房市场租金参考价的通知，证明原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区保障性住房的管理等工作。丝绸大街7号16座204房是公房，并已取得房屋产权证，建筑面积86.28平方米。《佛山市禅城区国土城建和水务局佛山市禅城区发展规划和统计局关于公布禅城区保障性住房市场租金参考价的通知》规定的本案房屋（绿嘉芳居）的市场租金18.70元/㎡•月（即月租金1613.40元）。3、《广东省公共租赁住房租赁合同》、《佛山市禅城区低收入住房困难家庭住房保障申请表》、《变更保障方式确认书》，证明2011年5月26日，被告杨绍凌申请廉租房，共同申请人包括妻子黄少娟、儿子杨毅汉。2012年9月4日因家庭可支配收入发生改变，自愿将保障方式变更为经济适用房。2013年，原被告签订了《广东省公共租赁住房租赁合同》，约定：被告承租本案房屋，双方确认租赁面积为86.28平方米，自2013年4月1日至2016年3月31日；每月租金429.60元，逾期交租每日收取2‰的滞纳金。4、《保障性住房解除合同及限期清退通知书》、《申诉答复通知书》、租金支付记录、《申诉不通过通知书》、情况说明，证明因被告家庭拥有私房，不符合保障条件，原告向被告发出《保障性住房解除合同及限期清退通知书》，要求被告返还房屋。2015年8月10日，在被告黄少娟转移名下房产后，原告审核对其不作清退，并核定其享受租金优惠的面积应扣除自有产权面积（20.496平方米），其余面积按市场租金计收，即月租金754.90元。被告按月租金755元（754.90取整收取）支付租金至2016年1月。5、《清退预通知》及EMS邮寄单、《取消公共租赁房屋保障资格通知书》、《解除租赁关系通知书》、现场张贴照片及EMS邮寄单、《调整租金通知书》及EMS邮寄单、快递查询结果，证明因被告长期拖欠租金，原告于2017年9月12日向被告发出《清退预通知》，要求原告退还租赁房屋结清租金。2019年6月，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告发出《取消公共租赁房屋保障资格通知书》、原告作出《解除租赁关系通知书》；前述两份通知均于2019年6月24日在被告承租房屋门口张贴，同时于2019年7月11日通过EMS送达。2019年7月12日，原告作出《调整租金通知书》，要求被告2019年7月23日之前返还房屋，否则将按市场租金标准即每平方每月租金18.70元（月租金为1613.40元）收取占用费。诉讼中，三被告举证的证据如下：房地产权证、预收款凭证，征拆房屋回迁报告、变更保障方式通知书、变更保障方式确认书，证明原告分房给被告之前，就已经有了增购款收据，证明是被告黄少娟父亲增购的，只是办证的时候被告黄少娟父亲身体不好，让被告黄少娟代为办理，开发商告知被告黄少娟增购部分可以写在被告黄少娟名下，增购款发票是被告黄少娟开具的。三被告申请房屋的时候也提供过该份证据，告知被告黄少娟名下的部分房产实际上是被告黄少娟父亲的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告举证的证据中的房地产权证、预收款凭证，征拆迁房屋回迁报告，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。综合双方当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区保障性住房的管理等工作。2011年5月26日，被告杨绍凌向原告提交《佛山市禅城区低收入住房困难家庭住房保障申请表》，申请保障性住房。2012年9月4日，被告杨绍凌提交《变更保障方式确认书》，确认书载明“本人杨绍凌因家庭人均可支配收入发生改变，已超出廉租房住房的保障条件，现自愿将保障方式变更为经济适用住房”。原告与被告杨绍凌于2013年签订了《广东省公共租赁住房租赁合同》，约定：被告承租位于佛山市禅城区*************的公房作为住宅使用，双方确认租赁面积为86.28平方米，租赁期自2013年*月1日至2016年3月31日；每月租金429.60元，每月20日前支付当月租金；同时被告支付了履约保证金1289元。同时，上述《广东省公共租赁住房租赁合同》第四条约定，逾期支付租金的，出租方有权按欠交租金每日收取2‰的滞纳金。第七条约定：租赁期满不再续租或者申请续租未予批准，以及租赁期间承租人不再符合公共租赁住房租住条件须提前返还房屋的，承租人应自通知之日起15日内返还房屋。第十条第二款约定承租人有下列行为的，出租方可书面通知承租人解除合同，保证金不予退回：乙方不再符合公共租赁住房承租条件却不主动退房的；承租人逾期支付租金等累计超过3个月的。《广东省公共租赁住房租赁合同》签订后，被告杨绍凌家庭（妻子黄少娟，儿子杨毅汉）搬入居住。2014年11月18日，原告向被告杨绍凌发出《保障性住房解除合同及限期清退通知书》，通知书载明：你家庭租赁我中心座落于佛山市禅城区********座***房的保障性住房。现经核查，发现你家庭拥有位于禅城区文龙街***B座1403房的房屋，建筑面积共94.06㎡，人均居住面积已不符合保障性住房的保障条件。根据《佛山市保障性住房管理办法》和《佛山市禅城区公共租赁住房管理实施办法》的法律法规规定，我中心决定从2014年12月31日终止与你家庭的保障性住房的租赁关系。请你家庭在2014年12月31日前搬迁房屋全部财产并迁出户口，将腾空的保障性住房交回祖庙房管所……。2015年8月10日，在被告杨绍凌提出申诉之后，原告方对被告杨绍凌申诉作出《申诉答复通知书》，认为经审核被告杨绍凌符合保障资格，不作清退，根据《佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则》24、25、42条规定，核定其享受租金优惠的面积为总承租面积扣除自有产权面积（20.496平方米），其余面积按市场租金计收，即月租金为20.496×20.85+（86.28-20.496）×4.98=754.90元。后被告杨绍凌一直按照月租金755元（754.90取整收取）支付租金至2016年1月。自2016年2月起被告杨绍凌就一直未支付租金，原告多次通过EMS邮寄、房屋现场张贴等方式催租，但被告杨绍凌一直未支付。合同到期后，双方没有续签合同，涉案房屋一直由被告杨绍凌家庭实际使用。2017年9月12日，原告向被告杨绍凌发出《清退预通知》，通知称被告家庭自2016年2月开始拖欠租金，累计拖欠租金14345元（暂计算至2017年8月）。你家庭人累计拖欠租金六个月以上，依据《佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则》第六十一条之规定，应予以清退。2019年6月6日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局作出《取消公共租赁房屋保障资格通知书》，通知载明杨绍凌累计欠租6个月以上，取消其承租资格。2019年6月17日，原告作出《解除租赁关系通知书》，通知称杨绍凌已不符合公共租赁住房承租条件，禅城区住房城乡建设和水利局已取消你公共租赁住房保障资格，我中心决定与你解除租赁合同关系。请你收到本通知后1个月内到祖庙房管所办理退房手续。逾期退房的，自本通知送达之日起按市场租金标准计收房屋占用费。前述《取消公共租赁房屋保障资格通知书》、《解除租赁关系通知书》于2019年6月24日在被告承租房屋门口张贴，同时于2019年7月11日通过EMS送达。2019年7月12日，原告向被告杨绍凌作出《调整租金通知书》，通知书载明：你承租我中心位于丝绸大街7号16座204房（公共租赁住房）。我房管所于2019年6月24日通过门口张贴（已拍照留存）发出《佛山市禅城区******解除租赁关系通知书》、《佛山市禅城区国土城建和水务局取消公共租赁房屋保障资格通知书》，2019年7月8日下午再次致电你户联系情况及解释保障政策，知悉你户已于2019年6月24日当天收取通知书。现根据上述两份通知书的内容，在收到通知书后30天内未办理退房手续，需从2019年6月25日起按市场租金（18.70元／平方）计收房屋占用费，每月租金调整为1613.40元／月。你户承租建筑面积86.28平方米，原月租金755元／月。故6月份的租金变更为：755／30*24+1613.40／30*6=926.60元；从7月份开始月租金按1613.40元／月收取。请你户收到本通知后于下个扣费周期（8月5日前）将足额的租金（包含8月）存到扣费账户内……。同年7月13日，被告杨绍凌收到上述通知书。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告杨绍凌承租原告管理的保障性住房并订立了房屋租赁合同，合同对双方的权利义务作出了明确约定，双方均应依约行事。合同约定被告应于每月20日前缴纳当月租金，逾期不支付租金累计超过三个月的，原告有权单方解除合同。而被告杨绍凌从2016年2月起开始逾期未缴纳租金，已构成根本性违约，原告依约依法有权解除合同。被告杨绍凌在2019年6月24日收到原告发出的解除通知，本院确认原告与被告杨绍凌之间的房屋租赁合同关系于2019年6月24日解除。关于返还涉案房屋的问题。涉案房屋由三被告共同居住使用，现房屋租赁合同已解除，三被告已无权继续居住在涉案房屋，应承担向原告返还涉案房屋的责任。关于租金和占有费的问题。原告与被告杨绍凌之间的合同关系已于2019年6月24日解除，被告杨绍凌应按合同约定的755元／月的租金标准支付合同关系存续期间内即2016年2月-2019年6月24日的租金30804元（755元／月×40+755元／月÷30天×24天）。合同关系解除后，被告杨绍凌已不享有租金优惠价格计算租金的资格，应参照同地段市场租金标准1613.40元／月计算占有使用费至实际返还涉案房屋之日止。关于滞纳金的问题。合同约定逾期支付租金按每日2‰计算滞纳金，本院认为，被告杨绍凌未按约支付租金给原告造成相应的租金利息损失，原告主张的滞纳金过高，本院综合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定按年利率6%分段计算滞纳金，原告诉请超出部分本院不予支持。至于占有使用费的滞纳金，没有合同依据，本院不予支持。关于被告黄少娟、杨毅汉的责任问题。被告杨绍凌与黄少娟为夫妻关系，上述租金和占有费、滞纳金的债务发生在两被告夫妻关系存续期间，构成夫妻共同债务，被告黄少娟应承担共同清偿责任。对于上述债务，被告杨毅汉并非合同相对方，其不应承担上述债务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市禅城区******与被告杨绍凌之间就佛山市禅城区*************形成的房屋租赁合同关系于2019年*月24日解除；二、被告杨绍凌、黄少娟、杨毅汉在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市禅城区******返还佛山市禅城区*************；三、被告杨绍凌、黄少娟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市禅城区******支付租金30804元及占有使用费（占有使用费按1613.40元／月从2019年6月25日计至实际返还房屋之日止）；四、被告杨绍凌、黄少娟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市禅城区******支付2016年2月-2019年6月24日的租金滞纳金（以当月应付租金为本金、从每月21日起按年利率6%分段累计至实际清偿之日止）；五、驳回原告佛山市禅城区******的其他诉讼请求。被告如果未按本生效判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息及迟延履行金。本案适用简易程序审理，受理费减半收取858元，原告佛山市禅城区******自行负担300元，被告杨绍凌、黄少娟、杨毅汉负担558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年十二月十三日书记员 方紫盈