广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初1485号 原告：唐贤，女，1965年9月4日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：韦文栋，广西岱威优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁秋敏（系原告的女儿），女，住广西广西平南县。 被告：柳州鑫协商贸有限公司，住所：柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城负一层C区1号。 法定代表人：王世伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃彩劝，女，系该公司员工。 被告：陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告唐贤与被告柳州鑫协商贸有限公司（以下简称鑫协公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，并追加陈聪猛为本案被告，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告唐贤的委托诉讼代理人韦文栋、被告鑫协公司的委托诉讼代理人覃彩劝到庭参加了诉讼。被告陈聪猛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐贤向本院提出诉讼请求： 1.判令解除原告与被告鑫协公司2018年1月4日签订的《柳州市商品房现房买卖合同》;2.判令被告鑫协公司向原告唐贤返还已经支付的房款本金303000元;3.判令被告鑫协公司向原告唐贤支付违约损失，直至债务清偿为止（以已付房款本金303000元为基数，按年利率6%计算，自2018年1月4日暂计算至2019年4月4日，违约损失暂为22725元）;4.本案的诉讼费、保全费由被告承担；5.陈聪猛对上述第二、三、四项债务承担共同清偿责任。 事实与理由： 原告与被告鑫协公司于2018年1月4日签订《柳州市商品房现房买卖合同》，合同约定由原告向被告鑫协公司购买位于柳州市国际商贸城D区负一层258号房，总价为573000元，付款方式为合同签订当天支付首期款303000元，余款按揭支付，合同同时约定被告应在180个工作日内报产权登记机关备案，逾期原告有权退房并收取相应违约金或不退房继续收取相应违约金。合同签订当日，原告即向被告鑫协公司支付了303000元首付款，履行了合同的义务，同时提交了办理房屋产权登记备案的材料供被告备案使用。但在合同约定的备案最长期限经过后，被告鑫协公司仍未履行备案的义务。备案期限经过后，原告多次向被告鑫协公司提出尽快履行备案义务，被告鑫协公司均以各种理由拖延拒不办理。原告向柳州市房产登记机关咨询，获知该房的实际权利人并非鑫协公司，柳州市房产登记机关提醒委托人注意防骗，并建议及时维权。原告随即与被告鑫协公司交涉，要求作出解释，但被告鑫协公司对此仅答复称本次销售合法，且持有实际权利人的委托代理文书等，但被告鑫协公司迄今仍拒不提供，且在原告提出解约和返还房款的要求后，也拒不返还已付的款项及支付相应违约金等。所以，原告要求鑫协公司承担诉请的责任。 另外，陈聪猛是涉案房屋在不动产登记的所有权人，被告鑫协公司是取得了陈聪猛的授权出售涉案房屋的，且陈聪猛是鑫协公司的实际控制人，应该对鑫协公司的违约行为承担相应的责任。 被告鑫协公司辩称，没有异议，原告的诉请和理由都是正确的。 被告陈聪猛未到庭，也未提交书面答辩状以及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《柳州市商品房现房买卖合同》1份（原件）；2.授权委托书1份（原件）；3.柳州鑫协商贸有限公司专用收据1份（复印在授权委托书背面）（原件）；4.农业银行业务凭证1份（打印件）；5.邮政储蓄银行交易明细1份（原件），6.邮政储蓄银行绿卡对账单1份（原件）；7.收入证明1份（原件）；8.EMS邮件及退件单1份（打印件）；9.邮件内容1份（打印件）；10.律师函1份（打印件）；11.公示信息1份（复印件）；12.《销售经营授权书》1份（复印件）；13.房产证复印件1份（复印件）；14.涉案房屋状态查询单1份（加盖公章的打印件）；15.广西广播电视台网站截图及节目录像视频1份（当庭播放）。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月4日，唐贤的女儿梁秋敏代理唐贤与鑫协公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》一份，其中约定，唐贤向鑫协公司购买谷埠街国际商城D区负一层258号房，总金额573000元，在2018年1月4日前付清首付款303000元，余款270000元在2018年4月3日前办理按揭，鑫协公司应当在2018年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给唐贤使用；鑫协公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因鑫协公司的责任，唐贤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，唐贤不退房，鑫协公司按已付房价款的0.05%向唐贤支付违约金。同日，唐贤向鑫协公司就涉案房屋支付了303000元。2019年3月27日、4月1日，唐贤两次委托律师向鑫协公司邮递了【2019】天律函字第090号律师函，其中，唐贤的委托律师表示，鑫协公司未依约对涉案房屋进行备案，且经查询该房屋实际权利人并非鑫协公司，当唐贤要求鑫协公司提供相应的委托代理文书以证明销售合法时，鑫协公司拒不提供，唐贤当即要求解除合同，返回已付房款并支付违约金，均被鑫协公司拒绝，唐贤的委托律师鉴于鑫协公司的上述行为，代委托人郑重致告：一、请依照合同法规定，向唐贤或其委托律师披露鑫协公司代为销售本案房屋的实际权利人，同时提供鑫协公司销售房屋合法的委托代理相关文书；二、唐贤在该律师函发送前已明确要求解除与鑫协公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》有事实和法律依据，唐贤的委托律师在此继续代唐贤明确表示解除与鑫协公司的《柳州市商品房现房买卖合同》，同时要求鑫协公司立即联系唐贤办理合同解除手续，并返回已支付的房款303000元及相应的违约金和利息损失。 另认定，柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城D区负一层1至304号房登记在陈聪猛的名下，陈聪猛曾对涉案房屋的销售纠纷出面协调承诺解决。在本案诉讼中，唐贤提交了2017年9月28日陈聪猛签名委托鑫协公司销售包括涉案房屋在内的《销售经营授权书》复印件。鑫协公司对该销售经营的授权予以认可，也认可陈聪猛即是鑫协公司的实际控制人。 本院认为，对于唐贤与鑫协公司之间签订的房屋买卖合同、陈聪猛对鑫协公司销售涉案房屋的委托授权，原告提交了相应的《柳州市商品房现房买卖合同》原件以及《销售经营授权书》复印件为证。该买卖合同以及授权书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。虽然《销售经营授权书》仅为复印件，但实际销售该房屋的鑫协公司对该授权书予以认可，陈聪猛作为该房屋登记权利人，还曾就本案纠纷出面协调承诺解决。对于本案诉讼，陈聪猛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由陈聪猛自行承担。所以，综合以上分析，本院确认该买卖合同以及授权书均系签约当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。 合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于被告陈聪猛，由于鑫协公司仅是受委托销售涉案房屋，陈聪猛是本案交易的实际权利人，故陈聪猛应当承担鑫协公司在授权范围内行为所产生的法律责任。对于合同解除与房款返还，唐贤已经依约支付房款，但至今鑫协公司与陈聪猛一直未依约履行备案义务，唐贤也曾向鑫协公司催告，故对于唐贤要求解除合同，返还已付房款的诉请，本院予以支持。对于唐贤诉请的违约金，唐贤认为涉案房屋在签订合同时即已经被多次查封，对方是无法履行该合同的，所以要求从签订合同当日开始计算违约金。但是，合同标的被查封并不等于不能履行，是否能够履行仍然需要以合同约定的履行期限届满时的状况为准。根据原告诉请的备案违约行为，鑫协公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告并未举证已经依约履行，所以，应当从2018年10月21日开始赔偿违约损失。虽然约定按照房款总额的0.05%计算损失，但该约定是在不解除合同的情况下适用。本案原告已经诉请解除合同且达到法定条件，对于超出约定违约金的损失，守约方也有权要求赔偿。所以，唐贤要求按照年利率6%计算至债务清偿时止，这在唐贤的合法合理损失范围内，本院予以支持。陈聪猛应当承担上述支付责任。 对于鑫协公司，虽然鑫协公司仅是本案交易的受委托人，但鑫协公司认可陈聪猛系其实际控制人，对唐贤要求鑫协公司担责的诉请及事实理由也予以认可，故鑫协公司应当对陈聪猛的上述责任承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条规定，判决如下： 一、2018年1月4日原告唐贤与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》解除； 二、被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司向原告唐贤共同返还房款303000元及违约损失（违约损失以房款303000元为本金，从2018年10月21日开始，按照年利率6%计算支付至房款303000元返还完毕时止）。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费9530元保全费3779元，共计13309元（原告已预交），由被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司共同负担。公告费260元（原告已预交），由被告陈聪猛负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  胡凤平 人民陪审员  周巧云 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  覃诗亮 附法律规定： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条【定义】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条【委托范围】委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007