吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0502民初3195号 原告：高晶，女，1968年2月18日出生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：李建群，1966年4月13日出生，满族，住通化市东昌区。 被告：王志荣，女，1963年9月15日出生，汉族，住通化市二道江区。 委托诉讼代理人：刘谋平，吉林德谷律师事务所律师。代理权限，提供证据、出庭诉讼、接收法律文书等一般代理。 第三人：张宏军，男，1976年4月1日出生，汉族，住通化市东昌区。 第三人：郑铁军，男，1956年3月15日出生，汉族，住通化市东昌区。 原告高晶与被告王志荣、第三人张宏军、郑铁军房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月9日、12月10日公开开庭进行了审理。原告高晶及其委托诉讼代理人李建群、被告王志荣独资已注销公司通化东方置业投资有限公司（以下简称东方置业，诉讼期间注销）委托诉讼代理人卢岩松、被告王志荣委托诉讼代理人刘谋平、第三人郑铁军到庭参加诉讼，第三人张宏军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高晶诉称：要求东方置业履行2013年1月23日与原告高晶签订的商品房买卖合同，为原告高晶办理通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号房屋所有权登记。诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告高晶与东方置业于2013年1月23日正式签订两份商品房买卖合同，原告购买被告通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号和通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号两户房屋，房屋价款每户为1202532元，这两户房屋原是东方置业抵账给第三人张宏军的，原告高晶是从张宏军处抵账来的，张宏军在顶给原告房屋前欠原告丈夫欠款达500万余元，李建群还在信德小额贷款有限公司有款项250万余元，信德小额贷款有限公司将李建群的钱借给张宏军200万元，后张宏军还不上，用两户价值240万余元房屋顶的，顶的是张宏军于2012年8月2日借的100万元和2012年9月29日借的100万及张宏军其它未还给李建群的欠款，抵账当时原告高晶就到物业办理了入住登记。后因张宏军有郑铁军欠款未还，被郑铁军申请查封，后郑铁军提出案外人异议之诉。通化市中级人民法院（2017）吉05民终647号民事判决认定第三人张宏军将房屋转让原告高晶的行为及原告高晶与被告东方置业签订的商品房买卖合同合法有效。判决结果虽是准予执行，但该房屋并未登记在张宏军名下，张宏军对该财产没有所有权，也没有其它权利，现原告有证据证明张宏军还有300多万欠款未还原告，在高晶处没有未付的张宏军房款，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，法院应解除查封。高晶与东方置业签订的商品房买卖合同真实有效，高晶已按合同履行了交付房款义务，东方置业应按合同规定给原告办理通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号房屋所有权登记。请求法院支持原告高晶的诉讼请求。 被告王志荣辩称：本案争议房屋是我注销公司东方置业顶账给施工方，施工方又顶账给张宏军，张宏军又转让给高晶的房屋，我公司与高晶签订房屋买卖合同只是为方便高晶办理房屋产权登记，与高晶没有发生现金买卖交易，只是收取了合同等手续的更名费用，现原告诉请房屋我公司只与高晶有房屋买卖合同，与张宏军已没有合同关系，我现在同意按法院判决协助办理争议房屋的产权登记手续。 第三人张宏军未到庭参加诉讼亦未提出书面答辩意见。 第三人郑铁军述称，张宏军向我借钱的时候，把合同和房屋的钥匙都交给我了，因张宏军没还我钱我才申请查封的房屋，这个房子诉讼多年，要求按判决执行。 原告高晶为证实其主张成立在开庭审理过程中提供了下列证据：1.商品房买卖合同、御景首府业主信息登记表证明高晶于2013年1月23日购买通化东方置业投资有限公司通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号173.17㎡和通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号两户房屋，房屋价款每户为1202532元，并已实际占有使用。 2.张宏军给李建群出具的欠条360万元、通化市东昌区人民法院（2013）东民二初字第403号生效民事判决书及（2019）吉0502执684号执行裁定证明张宏军向李建群多次借款，现在还有300多万欠款未执行。 3.通化市信德小额贷款有限公司出具的证明及该公司的账本、给张宏军转账凭条、证人王某、张某的证言、张宏军与通化市信德小额贷款有限公司借款合同、张宏军出具的借据、现金1202532元的收据证明原告爱人李建群以通化市信德小额贷款有限公司名义借给张宏军200万元，张宏军未如期偿还，张宏军把高力˙御景两房子顶给原告的事实。 4.中国银行股份有限公司出具的李建群历史交易明细清单，证明李建群于2012年9月6日给张宏军转账50万元，李建群于2012年11月2日给张宏军转账50万元，李建群于2012年10月24日李建群给张宏军转账100万元，证明李建群给张宏军款项的支付方式。 被告质证认为原告与张宏军之间关系与其无关，其不发表质证意见，其提供销售异动单证明当时公司将购房人由张宏军变为高晶是经张宏军要求变的，与高晶签订房屋买卖合同只是为方便高晶办理房屋产权登记，与高晶没有发生现金买卖交易，只是收取了合同等手续的更名费用，高晶买的房子是张宏军转给高晶的事实。 第三人郑铁军对原告与被告提供的证据无异议。 本院认为原告高晶与被告王志荣提供的证据客观、真实、合法与案件有关联，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告高晶与其委托诉讼代理人李建群系夫妻关系。本案诉争房屋为被告王志荣已注销公司东方置业开发建设，李建群与第三人郑铁军均是第三人张宏军的债权人。本案诉争房屋和原告高晶所提XXX号房屋，东方置业因顶账于2012年9月27日和29日与第三人张宏军签订房屋买卖合同，将房屋顶给张宏军并于合同签订之日交付给张宏军，后第三人张宏军在东方置业提供的销售异动单上签字申请将房屋买售人由张宏军变更为高晶，东方置业按公司管理流程签字同意，张宏军将其与东方置业签订的合同原件等票据交回东方置业。东方置业于2013年1月23日与高晶签订了房屋买卖合同，合同约定房屋价款每户为1202532元，内容标明“客户于2013年1月23日一次性付清房款”，东方置业于合同签订当日给高晶出具了两份收到高晶房款1202532元收据。高晶于2013年3月到通化高力˙御景首府办理了业主入住登记。2016年5月5日，东方置业给原告高晶这两个房屋开具了不动产销售发票，每户1202532元。根据本院调取的通化市房地产交易中心证明，本案诉争房屋在通化市不动产交易中心档案记载是由东方置业开发，由高晶在开发企业登记并提交其处但未归档。因张宏军将其买卖合同原本其中的一份交给郑铁军抵押（未登记）借款135万元，在郑铁军提起的本院（2013）东民二初字第126号民间借贷纠纷一案诉讼期间，郑铁军于2013年5月6日申请保全，本院查封了通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号和XXX号这两户房屋。在本院（2013）东民二初字第126号民事判决执行期间，原告高晶得知房屋被查封提出执行异议，被本院支持后郑铁军提起案外人异议之诉，通化市中级人民法院作出（2017）吉05民终647号民事判决，判决认为张宏军将其对两户房屋享有的权利转让给高晶的行为和原告高晶与被告通化东方置业投资有限公司签订的房屋买卖合同均合法有效。因高晶与其丈夫对房款支付陈述不同、且只提供证据证明支付100万元，且只办理了XXX号房屋网上签约手续，判决停止对XXX号房屋的执行，准予对本案诉争房屋XXX号房屋的执行。为此原告高晶诉至本院，在本案审理期间，原告高晶对如何支付房款及与张宏军的债权债务关系情况提供了新的证据如下：张宏军在顶给原告房屋前给李建群打的欠条360万元，本院于2013年12月2日作出（2013）东民二初字第403号民事判决书，判张宏军还李建群300万元，判决书中有张宏军承认欠李建群300万元属实，但无力偿还的表述；本院执行裁定书，裁定终结该判决案件的执行。2012年11月2日李建群给张宏军转账50万元记录。高晶于2010年12月1日和2011年1月5日给通化市信德小额贷款有限公司转账100万元，通化市信德小额贷款有限公司账目记载项目中在2012年6月体现有公司借入李建群250万元，张宏军与通化市信德小额贷款有限公司于2012年8月2日和2012年9月29日签订借款担保合同两份，内容是张宏军于2012年8月2日借款100万元，借期一个月，于2012年9月29日借款100万元，借期三个月。通化市信德小额贷款有限公司8月2日给张宏军银行转账100万记录凭证，9月29日给张宏军转账45万元凭证，李建群9月6日给张宏军转账50万元凭证。证人张某、王某书面及出庭作证的证言还有通化信德小额贷款有限公司出具的证明确认2012年8月2日和2012年9月29日借给张宏军200万元款项来源是李建群，张宏军到期未还款，张宏军用两户价值240万余元房屋还的，直接还给了原告丈夫李建群，并由张宏军到东方置业签字同意将房屋买售人由张宏军变更为原告高晶，原告高晶于2013年1月23日与通化东方置业投资有限公司签订本案诉争房屋的房屋买卖合同。 本院认为，原告高晶与被告王志荣已注销公司东方置业及第三人张宏军是基于合同变更、转让而建立的民事法律关系。关于如何界定三方之间发生的第三人张宏军于2012年9月27日和29日与东方置业签订房屋买卖合同后，又通过在东方置业销售异动单签字将房屋购买人由其本人变更为高晶，东方置业同意并与高晶直接签订房屋买卖合同的行为性质。从张宏军签字的东方置业销售异动单、东方置业与高晶签订的房屋买卖合同、东方置业给高晶开具的交付房款收据等书证内容，依法可以认定是东方置业就诉争房屋与张宏军解除了房屋买卖合同关系，与高晶订立了房屋买卖合同关系，也可以认定是债权人张宏军向高晶转让了其在东方置业的房屋买卖合同权利。根据本案查明的事实，是高晶与张宏军直接进行的房款结算，被告王志荣作为房屋出卖方通过合同变更的方式予以了协助。对房款结算问题，高晶陈述称是张宏军无法偿还到期欠款，是以房抵账，并提供了新的证据证明。现审理查明的事实，已认定张宏军在将房屋抵给高晶前有近500万元的应付欠款未付给高晶丈夫李建群，第三人张宏军将房屋转让原告高晶的行为及原告高晶与东方置业签订的商品房买卖合同也已被生效判决认定合法有效。依据合同法相关规定，高晶作为第三人张宏军合同权利的受让人，享有第三人张宏军对东方置业的权利，取得与合同有关的权利，第三人张宏军在其经东方置业同意变更转让合同后即丧失其对东方置业享有的房屋买卖合同权利。据此，自2013年1月23日高晶与东方置业签订房屋买卖合同时起，张宏军便丧失了其对东方置业享有的房屋买卖合同权利。通化市房地产交易中心出具的“由东方置业开发的高力御景小区XX号楼X单元XXX室，面积173.17平方米，由高晶在开发企业登记并提交我处但未归档”的证明。也证明了自2013年1月23日起，张宏军对本案诉争房屋没有了合同权利，高晶对本案诉争房屋有合同权利，高晶要求被告协助办理产权过户登记，依法应予支持。关于通化市中级人民法院（2017）吉05民终647号民事判决结果是否存在履行障碍问题，根据上述分析，在2013年5月6日，第三人郑铁军基于其与张宏军民间借贷案件申请查封本案争议房屋时，张宏军对本案争议房屋已没有合同权利，郑铁军仅是张宏军的债权人。双方是金钱债权执行案件，郑铁军申请执行的标的是金钱，非本案诉争房屋这个特定物权，房屋作为不动产，产权以不动产登记为准，该房屋产权登记在东方置业名下，并未登记在张宏军名下，张宏军对该房屋已没有任何权利。通化市中级人民法院（2017）吉05民终647号民事案件判决理由是因为在审理中高晶主张对张宏军房款已结算完毕证据不足而被判决准予对XXX号房屋的执行，故该判决结果应理解为执行高晶未付的张宏军房款。对已生效判决认定的事实，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定，当事人是可以用新的证据来作否认证明的，故根据高晶在本案审理期间新提交的证据即张宏军向高晶以房抵债后发生的，本院（2013）东民二初字第403号生效民事判决，即张宏军对李建群要求其偿还300万元的诉请当庭所作的“原告所诉属实，但暂时无力还款”的辩称内容，完全可以推定出高晶受让张宏军合同权利，非无偿且不存在未付清的房款，因为如果高晶有张宏军房款未付清，在之后诉讼中又承认欠原告丈夫李建群300万，是有悖常理的。本院认为，即使有应付房款，高晶也是要先对自己的300万元进行清偿，因为这300万元都是在张宏军以房顶账之前发生的，况且郑铁军对本案诉争房屋即无特定物权执行权也无优先受偿权。另外根据合同法当事人协商一致可以变更、转让合同，可以相互抵销债务的规定，以及本院认定的证据即高晶与东方置业、张宏军建立民事法律关系后张宏军签字的东方置业销售异动单、东方置业与高晶签订的房屋买卖合同、东方置业给高晶开具的交付房款收据等书证完全可以认定东方置业应退回的张宏军房款和高晶应付的房款与张宏军应还给高晶的债务已相互抵销完毕。综上，高晶本应无须再对如何抵账承担举证责任。但本院为了进一步查清事实，责令高晶对其受让张宏军合同权利付款情况进行了举证，根据审理查明的事实，本院认为高晶对其陈述的其丈夫李建群通过通化信德小额贷款公司借款给张宏军，张宏军经通化信德小额借款公司同意直接以房还款给高晶所提证据客观真实、能够形成证据链条，可以认定张宏军将房屋合同权利抵账转让给高晶，双方房款已结清的事实。据此原告高晶与被告王志荣已注销公司东方置业于2013年1月23日签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应自觉履行合同义务。原告已按照合同规定支付购房款，被告王志荣有承受被注销公司协助原告高晶办理房屋过户手续的义务。基于郑铁军申请查封本案房屋时是在张宏军转让给高晶房屋之后，张宏军当时已无合同权利以及郑铁军对本案诉争房屋即无特定物权执行权也无优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人债权”的规定，本院应立即对本案诉争房屋通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号房屋解除查封。由被告王志荣协助高晶办理该房过户手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十条、第八十三条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告王志荣于本判决生效后十日内协助原告高晶办理通化高力˙御景首府XX号楼X单元XXX号房屋产权登记手续。 案件受理费15618元及财产保全申请费5000元，由第三人张宏军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  姚桂英 人民陪审员  高淑贤 人民陪审员  辛丽云 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  孙伟旭