内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初5771号原告（反诉被告）：中共准格尔旗委员会党校。统一社会信用代码12152723461110720F。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古鄂准律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘某，内蒙古鄂准律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨某2，内蒙古准格尔律师事务所律师。原告（反诉被告）中共准格尔旗委员会党校（以下简称准旗党校）与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告准旗党校委托诉讼代理人赵某，被告李某及委托诉讼代理人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。准旗党校向本院提出诉讼请求：1、要求李某给付拖欠房屋租金56万元；2、要求李某腾出诉争房屋；3、要求李某给付2019年5月31日至实际腾房之日止的房屋租金（按月租金25000元计算，暂计算至起诉之日为75000元）。事实和理由：准旗党校与李某于2007年7月6日签订《党校宾馆餐厅委托管理协议书》，租赁期限为5年（2007年9月1日至2012年8月31日）。2012年10月15日，准旗党校与李某续签了为期5年的上述协议，租赁期限为2012年10月15日至2017年10月15日。2017年11月15日，准旗党校与李某续签了为期1年的上述协议，租赁期限为2017年11月15日至2018年11月15日。后双方又续签订了为期半年的上述协议，即2018年11月16日至2019年5月31日。其中，就2007年至2012年的房屋租金已结清。2012年至2017年的租金，经准旗党校结算，李某欠付租金93万元，2017年至2019年的房屋租金双方无争议，费用已结清。因2012年到2017年的租金数额双方存在争议，李某一直未付，在准旗党校催要下，李某于2018年12月25日和12月26日，陆续给付房屋租金共计37万元，仍下欠租金56万元未付。李某辩称，应驳回准旗党校诉讼请求，理由：从2007年至2019年双方存在租赁关系，从2019年5月31日起双方之间是不定期租赁关系，解除合同应该提前通知李某。准旗党校提出让李某腾房是行使合同解除权，准旗党校未履行解除合同的前置程序，在解除合同前未书面通知李某，且未给李某留出异议期，李某未收到合同解除的通知。涉案租赁标的属于国有资产，房屋租金应当执行政府指导价。李某从租赁期开始，一直给准旗党校个人账户汇款，分别打给4个人，为武林凤、王燕，剩余两人名字李某记不清楚了，是准旗党校要求打至个人账户内，导致现账目查不清楚。准旗党校出具的收款收据，李某在2012年12月27日给准旗党校转账30万元，该笔款项不是给的第一轮的款项。李某向本院提出反诉请求：1、要求准旗党校支付维修费429578元；2、反诉费用由准旗党校承担。事实与理由：李某在租赁准旗党校房屋期间，租赁房屋、设施、设备因自然原因损坏而无法使用，经李某要求党校维修后，准旗党校在合理期限内未予维修，李某为了正常使用，避免损失扩大，自行维修并产生维修费429578元，要求准旗党校承担上述维修费用。准旗党校对李某的反诉辩称，本案不存在维修费，理由：根据双方签订委托管理协议第5条，明确约定供电供暖等基本维修费用由李某自行解决。协议第8条，明确约定李某对于经营场所布局改变需要征得准旗党校同意，但李某没有经过准旗党校同意情况下，擅自将原协议约定的宾馆餐厅业务改变为超市小卖部等，李某的行为构成根本违约，因此不存在准旗党校支付维修费用的依据。即便需要维修费用，也应当由李某支付，李某在没有取得准旗党校同意的情况下，擅自维修以及改造是违约行为，并且李某应当举证证明维修的必要性，以及在合理期限内对准旗党校进行通知，否则涉案费用是否用于维修无从得知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（2007年7月6日）、《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（2012年10月15日）、《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（2017年11月15日）、《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（2018年11月26日）、收据4张、中国建设银行进账单、准格尔旗党校饭店租赁清算通知单、准格尔旗发展和改革局文件(准发改发[2005]38号)、中共准格尔旗委员会党校文件（准党校发[2005]26号）、准格尔旗人民政府文件（准政土发[2005]127号）、建设项目选址意见书(准归字2005第68号)、建设用地规划许可证(编号2005-48)，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、准旗党校和李某、安某于2007年7月6日签订《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（第一期），约定准旗党校将其所属的准旗党校宾馆及餐厅委托李某、安某经营宾馆餐饮业务，托管经营期限为5年，即从2007年9月1日至2012年8月31日，托管经营费用：前四年每年30万元，给付期限：每年9月1日前一次性缴清下年度费用。从第五年起，托管经营费用届时随行就市，再行协商；2012年10月15日，准旗党校和李某续签《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（第二期），托管经营期限为2012年10月15日至2017年10月15日，双方约定租金前四年为每年32万元，给付方式为每年10月15日前一次性缴清下年度费用，从第五年起，托管经营费用届时随行就市，再行协商；2017年11月15日，准旗党校又和李某续签《党校宾馆餐厅委托管理协议书》（第三期），托管经营期限为2017年11月15日至2018年11月15日，托管经营范围为准旗党校宾馆及餐厅（餐厅、客房3000平米，客房四层共19间），托管费用双方约定一次性缴清30万元；2018年11月26日，准旗党校又和李某续签《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（第四期），托管经营期限为2018年11月16日至2019年5月31日，托管经营范围为准旗党校宾馆及餐厅（餐厅、客房约3000平米，客房四层共19间）托管费用双方约定一次性缴清15万元。2、准旗党校自认2007年至2012年房屋租金和2017年至2019年房屋租金已全部付清。2012年至2017年房屋租金，准旗党校自认李某已给付租金67万元，后经索要，李某于2018年12月25日和12月26日又陆续给付房屋租金37万元，至今仍下欠租金56万元（32万元/年×5年-67万元-37万元=56万元）。3、李某提出2012年11月29日给付30万元系第二期房屋租金，该笔款项30万元与第一期协议约定托管费用金额相同，支付时间符合日常交易习惯，且李某未提供证据证明该30万元系支付第二期租金，准旗党校亦不予认可，故本院对李某的上述答辩意见不予采信。4、在租赁期间，李某对家具、材料、床垫等进行了更换，对租赁房屋的采暖及给排水进行了维修。庭审中，李某申请追加案外人安某为本案被告，案外人安某非本案必要共同诉讼当事人，且准旗党校亦不同意追加，故本院不予追加。本院认为，本诉部分。首先，原、被告双方签订的《党校宾馆餐厅委托管理协议书》名为托管，实为租赁，且双方真实意思表示一致，属合法有效合同。其次，2018年11月26日签订《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（第四期）合同到期日为2019年5月31日，租赁合同到期后，双方未签订新的合同，亦未达成新的租赁合意，故被告李某应当返还租赁物，同时，李某应支付原租赁期间所欠付租金56万元。再次，由于李某租赁期满后仍继续占有使用该房屋，应支付占用房屋期间的费用，准旗党校要求按照《党校宾馆、餐厅委托管理协议书》（第四期）约定月租金25000元计算至腾房之日止，符合法律规定，本院予以支持。反诉部分。《党校宾馆餐厅委托管理协议书》对维修费未予约定，李某亦未提供证据证明维修系必要支出并取得准旗党校同意或获得其授权，且李某提供的收据为非正式票据，故李某要求给付维修费429578元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李某于本判决生效后十日内腾出并返还准格尔旗薛家湾镇世纪中学东门外中共准格尔旗委员会党校宾馆及餐厅（餐厅、客房约3000平米，客房四层共19间）交付原告（反诉被告）中共准格尔旗委员会党校；二、被告（反诉原告）李某于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）中共准格尔旗委员会党校房屋租金56万元，并给付占用房屋期间的费用（按月租金25000元计算，从2019年6月1日起至实际腾房之日止）；三、驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10150元（原告已预交5075元），减半收取5075元，反诉案件受理费3872元（反诉原告李某已预交3872元），均由被告李某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 员 于亚平二〇二〇年一月十五日法官助理 王 娜书 记 员 张桐语附：本判决援引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。