江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5929号上诉人（原审被告、反诉原告）：张鱼，女，1990年10月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：胡广闪，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳琳，江苏淮海正大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市坝子街弘辉大厦****。法定代表人：于健，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵帅，江苏彭城律师事务所律师。原审被告：刘惠芳，女，1977年3月23日出生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人张鱼因与被上诉人徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房第壹公司）及原审被告刘惠芳居间合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初9547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。张鱼上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的反诉请求，支付上诉人赔偿款70000元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审法院认定上诉人张鱼在将两套房屋委托给被上诉人美房第壹公司出售之前是知道徐州市政府下发的“徐州市范围内户籍家庭拥有**住房以上的不得上市交易的政策”是错误的。2017年12月26日，上诉人从法院竞买了涉案两套房屋。2018年1月19日，上诉人在被上诉人美房第壹公司牵线搭桥下与刘惠芳签订了存量房买卖协议；于2018年1月24日在被上诉人美房第壹公司牵线搭桥下又与卓建康签订了另外一套房的存量房买卖协议。上诉人作为普通人，没有接触过房屋买卖，不知道徐州市政府的政策，作为普通人也不可能知道该政策。如果上诉人了解房屋买卖的流程，了解国家政策，就没有必要委托被上诉人美房第壹公司办理。上诉人正是秉承着“专业的事情专业人来办理”的态度，将这两套房屋的买卖交给了被上诉人美房第壹公司。被上诉人美房第壹公司作为专业的房产中介公司，明知徐州市政府的限售政策还积极牵线搭桥，让上诉人张鱼分别与刘惠芳、卓建康签订合同，致使上诉人张鱼赔偿了刘惠芳违约金7万元。上诉人不是专业的人士，只能一味地相信中介公司，特别是上诉人张鱼在知道徐州市政府出台的限售政策后，依然相信中介公司所说的拿钱找黄牛就能办过户手续，并将找黄牛的款项打给中介公司的工作人员。可见，上诉人张鱼在与刘惠芳、卓建康签订存量房买卖协议时不知道徐州市政府的限购政策。依据合同法第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故被上诉人美房第壹公司在办理该房产时应该首先向上诉人说明徐州市的限售政策，而不应该故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，最终导致上诉人支付刘惠芳7万元的违约金。因此，被上诉人美房第壹公司并应当赔偿上诉人因此而造成的损失。二、上诉人出卖两套房屋并不是为了赚取利益。上诉人张鱼竞买房屋是为了居住，当时上诉人是想买同一楼层相邻的两套房屋，但是竞买后发现两套房屋不在同一楼层，上诉人便想低价出售。上诉人在法院竞买时两套房屋分别是357070元、362690元，两套房屋分别报税40000元左右，而上诉人张鱼与刘惠芳、卓建康签订的存量房买卖协议的房屋价款分别是450000元、460000元，根据2018年徐州市场的房屋价格，上诉人张鱼这两套房子的市场价均在50万以上，由此可见上诉人是低价出卖两套房屋，并不是为了赚取中间的利润，更不是为了规避当时徐州市政府的限购政策。美房第壹公司辩称，张鱼的陈述与事实不符。张鱼竞买了两套房屋后通过其弟弟张旭挂在美房第壹公司寻找买家。张旭曾是美房第壹公司的员工，对于徐州市限售政策相当清楚。美房第壹公司业务经理周齐齐当时也明确告知了限售政策。张鱼竞买两套房屋时，咨询了拍卖法院，可以分别将两套房屋登记在张鱼和其父亲名下。符合唯一住房的过户条件后，美房第壹公司才居间了涉案房屋。美房第壹公司并非竞买人，对于这种法院竞拍的房屋及登记情况，无法落实是否分别登记，也没有这个能力去查明，只能基于对张鱼的信任。如若张鱼没有告知可以分别登记，美房第壹公司肯定不会同意，更何况协议约定是买方来支付佣金。所以，美房第壹公司不可能在没有张鱼承诺过可以将房屋登记成唯一住房的情况下仅仅因为6750元的中介费而促成双方签订买卖协议；二、张鱼在办理房屋登记时发现不能将两套房屋拆分登记，并不能归责于美房第壹公司。首先，张鱼是涉案房屋的竞买人，也曾向美房第壹公司出具竞买成功的证明，美房第壹公司在审核该权属证明时并不存在过错，且告知张鱼当时的限售政策及符合交易的条件。综上，美房第壹公司对于此次交易已经明确告知相关的限售政策，并未隐瞒任何情况，在此居间过程中不存在过错，请求驳回张鱼的上诉请求。美房第壹公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘惠芳支付佣金3375元及利息（以3375元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至实际给付之日止）；2、判令张鱼支付佣金3375元及利息（以3375元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至实际给付之日止）；3、诉讼费用由刘惠芳、张鱼承担。张鱼向一审法院提出诉讼请求：1、判令美房第壹公司赔偿张鱼支付的违约金70000元；2、诉讼费用由美房第壹公司负担。一审法院认定事实：2017年12月26日，张鱼在法院竞买了久隆凤凰城两套房屋。后张鱼将上述两套房屋委托给美房第壹公司出售。2018年1月19日，以张鱼为甲方（出卖方）、刘惠芳为乙方（买售方）、美房第壹公司为丙方（居间方），三方签订徐州市存量房买卖协议一份，合同第三条约定，待售房屋坐落于久隆凤凰城山河水H2-2608，建筑面积约为71.74平方米，房屋用途为住宅；第四条约定房屋成交总价为450000元；第五条约定乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2018年待甲方办理完上述房产不动产证及一切能够出售的手续五日内，支付首付款180000元整，于2018年待甲方办理完上述房产不动产证到产权处受理完20日内；第七条约定，佣金共计6750元，乙方承担6750元，在签订本协议时一次性支付给丙方；第十一条第6款约定，甲、乙双方签订本协议后，即视为丙方居间完成。甲、乙双方均认可丙方提供的居间服务，本协议履行期间若发生任何情况下的违约、解除协议等行为，仍需向丙方全额支付佣金。若乙方违约，则佣金照常收取。若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方还应赔偿乙方的佣金损失。若甲、乙双方自愿解除协议，则甲、乙双方各承担50%的佣金。2018年1月22日，张鱼取得了关于其竞买的久隆凤凰城两套房屋的拍卖成交确认书。2018年1月24日，张鱼在美房第壹公司居间下又与卓建康签订了徐州市存量房买卖协议一份，约定张鱼将位于久隆凤凰城山河水H2号楼0-3008号房屋出售给卓建康。2018年4月，张鱼取得了涉案房屋房产证。2018年5月13日，张鱼向美房第壹公司员工周齐齐转款15000元，用于协调办理涉案房屋的过户手续，因未能办成过户，周齐齐于2018年5月29日又将该15000元退给张鱼。因涉案房屋无法过户，2018年8月15日，刘惠芳起诉张鱼至法院。2019年3月14日，在法院的主持下双方达成调解协议，内容为：“一、解除刘惠芳与张鱼之间签订的存量房买卖协议；二、张鱼于2019年4月1日前支付原告违约金7万元；三、双方纠纷一次性了结。”一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。张鱼在法院同时竞拍了位于久隆凤凰城两套房屋后，将该两处房屋交给美房第壹公司进行出售，美房第壹公司及张鱼明知出售上述两套房屋不符合徐州市政府下发的“在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”的限售政策，仍与刘惠芳就涉案房屋签订徐州市存量房买卖三方协议，其目的在于突破现有房屋买卖政策，攫取利益。民法保护的是公民的合法权益，故美房第壹公司向张鱼及刘惠芳主张中介费的诉请于法无据，法院不予支持。张鱼向美房第壹公司主张70000元损失的诉请亦于法无据，法院亦不予支持。遂判决：一、驳回美房第壹公司的诉讼请求；二、驳回张鱼的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由美房第壹公司负担，反诉案件受理费1550元，由张鱼负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，刘惠芳诉张鱼房屋买卖合同纠纷一案中，刘惠芳向法院提出的诉讼请求为：判决张鱼继续履行合同，交付房屋并协助办理房屋过户手续；刘惠芳全额支付价款。诉讼过程中，在法院的主持下，双方达成调解协议，内容为：“一、解除刘惠芳与张鱼之间签订的存量房买卖协议；二、张鱼于2019年4月1日前支付原告违约金7万元；三、双方纠纷一次性了结。”本院认为，美房第壹公司应否承担本案诉争的70000元违约金，首先要判断该款项的发生是否基于美房第壹公司的行为而产生的后果，其次要判断美房第壹公司对该款项的发生是否存在过错。本案诉争的70000元发生在刘惠芳诉张鱼房屋买卖合同纠纷一案中。尽管该案纠纷的产生与美房第壹公司的居间行为有一定的因果关系，但本案诉争的70000元更多地体现刘惠芳与张鱼的意志，不足以全部认定为基于美房第壹公司的居间行为而产生的后果。此外，房产控调政策虽对案涉房屋买卖合同的履行产生一定的影响，但并不导致合同目的根本不能实现。本案诉争的70000元系在案涉房屋买卖合同解除的前提下给付，不能完全归责于美房第壹公司。而从案涉房屋买卖合同签订及履行过程来看，张鱼对案涉房屋买卖合同最终未能履行是有一定过错的。一审法院驳回张鱼有关美房第壹公司支付70000元违约金的请求，结果并无不当。综上，张鱼的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张鱼负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十二月四日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥