西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9714号原告:汪冕玺，男，1988年12月17日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郑双峰，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷爱华，陕西科泽律师事务所律师。被告：西安天正房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：张湛涛，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正国，陕西至正律师事务所律师。第三人：王志红，女，1951年11月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。第三人：马广义，男，1950年9月28日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘娜，陕西睿祥晓罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭佳伟，陕西睿祥晓罡律师事务所律师。原告汪冕玺诉被告西安天正房地产开发有限责任公司、第三人王志红、马广义确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告汪冕玺及其委托诉讼代理人郑双峰、被告天正公司委托诉讼代理人张湛涛、杨正国、第三人王志红、第三人马广义委托诉讼代理人刘娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪冕玺向本院提出诉讼请求：1、确认原告将西安市莲湖区XX巷XX小区2幢1单元10103室房屋置换被告西安市莲湖区XX巷XX小区1幢1单元10109室、10110号房屋及1个车位的房屋置换合同合法有效；2、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年9月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告支付180万元购买被告位于西安市莲湖区XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋。合同签订后，原告按照约定向被告转款人民币180万元，被告为此也出具了相应收据。为方便进行原告转让房屋，原、被告双方于2014年10月协商将上述紫竹轩小区2幢1单元10103号房置换为面积较小的紫竹轩小区1幢1单元10109和10110号房屋及1个车位，2014年11月，由原告授权案外人汪某某签订《房屋转让协议》将紫竹轩小区1幢1单元10109和10110号房屋及1个车位转让予第三人马广义，现该《房屋转让协议》已经解除。综上，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望判如所请。被告天正公司辩称：原、被告之间从来没有签订过10103号房屋的买卖合同，也没有转让过购房款180万元，同时不存在将10103号房置换为10109及10110号房及1个车位。被告天正公司认为原告的主张缺乏事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。第三人王志红辩称：王志红是天正公司向北马道项目的投资人之一，天正公司的法定代表人因雇凶杀人被判刑，被关在监狱，法定代表人授权委托王志红个人借钱将项目继续下去，将房子出卖后还钱。王志红在2010年认识汪某某，他经营一家放贷公司，王志红与其认识后向其借款，借完就给他还了，当时10108号房屋总价是180万元，当时买受人穆雷交了126万元，但是提出要退房款，王志红就向汪某某借了126万元，钱款转账到徐江丽账上，天正公司和王志红将10108号房的买卖合同抵押给汪某某，然后约定3分利息。后来王志红找到汪某某说要卖房给他还钱，然后在2014年汪某某就找到了马广义，让王志红拿着五证过去，让王志红什么也不要给马广义说。见到马广义后，王志红就给马广义当时说清楚了公司情况，后来就没参与房屋买卖合同的事情，但是王志红给汪某某说，既然收了对方的定金，就不应该问天正公司和王志红要借款利息。过了一段时间，王志红看到马广义家在装修，去劝阻说不能装修，因为马广义根本没和公司签订合同。天正公司开发的紫竹轩小区没有2-10103号房屋，王志红给汪某某了一份空白合同，但是上面王志红签字盖章了，但是房屋买卖的事实并不存在，是汪某某自己住的10106号房屋。汪某某居住的10106号房屋没有和天正公司签订房屋买卖合同。第三人马广义辩称：对原、被告双方转让协议马广义不是很清楚。马广义只知道与汪某某签订了房屋买卖合同，并将房款转账支付给汪某某，并且从2015年居住使用房屋至今。原告汪冕玺围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：证据一：协议书、确认书2份，证明被告及其法定代表人授权委托第三人王志红处理西安市XX巷XX小区出资、管理、投资、开发和经营，及诉讼行为；证据二：商品房买卖合同（2-10103号房屋）、委托支付凭证、转账记录、银行业务回单（4张）、收条、收款收据，证明：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于XX巷XX小区XX号房屋，并支付相应价款，房屋买卖合同合法有效；证据三：商品房买卖合同（1-10109号、1-10110号房屋）、收款收据，证明1、原、被告达成协议，XX巷XX小区XX房XX巷XX小区XX、XX号房屋及一个车位，被告同意置换房屋，并出具手续协助原告出售房屋；证据四：授权委托书、房屋转让协议、照片，证明原告授权汪某某XX巷XX小区XX、XX号房屋及一个车位出售给第三人马广义，2-10103号房屋与1-10109、10110号房屋面积相近，马广义居住至今，开发商不仅从未阻拦，而且出具合同协助汪某某与马广义的进行房屋买卖交易，由此可见被告认可、同意房屋置换合同，房屋置换合同合法成立并生效。被告天正公司、第三人王志红对证据一、二的真实性认可，其余证据真实性不予认可。第三人马广义对原告提交的证据一、三、四的真实性予以认可，证据二因马广义没有参与，对其不发表质证意见。被告天正公司提交了证据一、申请书，证明原告一家在2013年10月11日就居住在10106号房屋，该申请书时间为转账156万元的一个月后；证据二、借条及转账凭证，证明第三人王志红借汪某某126万元，证明汪某某的房贷均是用黄萱的账户。原告汪冕玺对被告天正公司提交的证据一申请书认为与本案无关，本案涉及的房屋是1-10109、1-10110及2-10103号房屋；对证据二的对合法性及真实性、关联性均不认可，认为该证据没有原件，证明目的不认可，与本案无关。第三人王志红对被告天正公司提交证据真实性及证明目的均认可。第三人马广义称其对该两组证据没有参与，不发表质证意见。第三人马广义提交证据一、房屋转让协议、付款凭据、收条，证明汪某某与马广义所签订的《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，该协议合法有效，马广义按照约定支付了相关款项，履行了合同义务；证据二、起诉状、案件受理通知书、庭审笔录，证明马广义在收到关于解除《房屋买卖协议》的告知书后的三个月内已向法院提起异议，要求确认该协议合法有效，汪某某未能依照《房屋买卖协议》的约定履行办理房屋买卖网签手续的合同义务，该解除告知书无效。在原告的起诉书中记录原告是否取得9、10号房所有权属于尚未确定的状态，马广义直到今天庭审才发现，本案原告所陈述解除权根本不存在；证据三、照片、天然气发票、物业费收据，证明汪某某已将涉案9号、10号房屋实际交付给马广义使用，马广义有权就涉案房屋进行装修使用。原告汪冕玺对第三人马广义提交的证据一、二的真实性予以认可，对证据三中的照片、天然气发票、物业费收据真实性、关联性、合法性均不认可，马广义现在占有房屋，但是未缴清房款，合同已经解除。被告天正公司及王志红对马广义提交的证据一、二，认为原告和第三人马广义之间的买卖交易侵犯了天正公司的权益，汪某某并不是该两套房屋的所有权人，无权买卖；对证据三的真实性、证明目的认可。根据当事人无异议的证据和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告天正公司开发了位于西安市莲湖区XX巷XX小区商品房建设项目，其法定代表人李浩因刑事案件被羁押，李浩于2011年3月18日与第三人王志红签订《确认书》，对王志红在天正公司的两个项目（北马道巷、幸福里）所实施的管理、投资、开发、经营、诉讼行为、偿还处理天正公司债务取得行为，以及受托人之间的相关协议、符合公司及债权人利益，予以确认。之后，王志红继续经营天正公司的紫竹轩小区房地产项目。王志红在经营开发及商品房销售过程中，认识了原告汪冕玺之父汪某某。2013年4月1日，王志红因天正公司经营需要，向汪某某借款，汪某某通过黄萱的银行账户将126万元转入王志红指定的徐江丽银行账户。王志红向汪某某出具《借条》一份，载明“今借到汪某某人民币壹佰贰拾陆万元整，期限两个月，利息3%，按期归还。”2013年9月10日，黄萱通过其银行账户向王志红银行转账两笔，一笔14.3万元，另一笔30万元，2013年9月11日黄萱通过其银行账户向王志红银行账户转账两笔，其中一笔100万元，另一笔11.7万元。2013年9月10日，汪冕玺与天正公司签订《房屋买卖合同》一份，约定汪冕玺购买天正公司位于紫竹轩小区2幢10103号房屋，总价款为180万元。该合同上出卖人一栏由王志红签名捺印，天正公司加盖公章。当日，王志红向汪冕玺出具《收条》一份，载明“今收到汪冕玺紫竹轩小区2幢10103号房屋购房款一次性付清全款1800000（壹佰捌拾万元整）。”天正公司也于当日向汪冕玺出具加盖公章的收款收据一份，载明“今收到汪冕玺紫竹轩2-10103号房款壹佰捌拾万元整。”黄萱本人到庭承认其向王志红转账是受汪某某的委托，该款项系汪某某要为儿子汪冕玺购买房屋而转账支出。第三人马广义于2014年年底得知紫竹轩小区内有房屋出售，在小区内遇到汪某某后，汪某某称其有两套房屋分别为紫竹轩小区1幢9号及10号，可以出售给马广义。2014年11月11日，汪某某作为甲方与马广义作为乙方签订《房屋转让协议》一份，约定汪某某所转让房屋手续合法，并且房屋及车位的所有配套设施相关费用由甲方负责。甲方协助马广义办理网签手续及房屋产权证，若出现房屋手续问题或甲方单方面违约，甲方承担所有责任并退还乙方定金，房款即赔付违约金总房款肆佰万元整的百分之三壹拾贰万元，而且承担乙方装修费用。自签订协议之日起，乙方向甲方支付转让房屋定金壹拾万元整，但是甲方在2014年12月31日前未能协助乙方办理好网签手续而该小区的其他业主在这期间办理好网签手续或乙方所购的房号09#、10#在房管局查出已经办理网签但是网签上的户主信息并非乙方所提供的资料信息而是他人信息资料，都属于甲方违约，所以甲方要退还乙方之前所支付的壹拾万元整定金，由于甲方违约所以要赔付乙方违约金壹拾万元整，甲方共计向乙方支付贰拾万元整。如是房管局问题未能在2014年12月31日办理好网签手续，则由甲乙双方共同商议是否延续时间等待网签办理，如有乙方不同意延续则建房退还乙方之前交付的定金壹拾万元整后双方解除所有协议。如网签手续在2014年12月31日准时完成，但乙方单方原因要解除协议，甲方则不退还乙方壹拾万元整定金。乙方在2014年12月31日前办理完毕网签后续并能再房屋管理所查到乙方的相关个人信息，同时办理完毕车位手续，乙方应在办理完毕后三日内支付剩余房款叁佰玖拾万元整，逾期每日按照房款总额的万分之十承担违约金。因乙方原因未能办理完毕上述手续的，乙方应承担违约责任，所交定金不退。该《房屋转让协议》签订后，马广义向汪某某支付了定金10万元，收取了房屋并装修入住至今。其后，马广义还向汪某某支付房款103万元，汪某某于2015年5月11日向马广义出具了收条，载明“今收到马广义交来购房款壹佰万元（欠叁佰万元），收车位款壹拾叁万元整，共配车位贰个（注：两套房共肆佰万元）。共计人民币壹佰叁拾叁万元整。”本案审理过程中，王志红称，其与汪某某有多笔转账往来，2013年9月10日转账156万元系汪某某要购买紫竹轩小区1幢10106号房屋的购房款，该10106号房屋汪某某及汪冕玺一家已经入住至今。汪某某购买该1幢10106号房屋，要求王志红向其出具房屋买卖合同、收条及天正公司的收款收据，并且要求将房屋编号写成2幢10103号，将购房款金额写成180万元，称为了给其公司看，王志红就按照汪某某的要求与其签订了房屋买卖合同、书写了收条及收款收据。另外，因紫竹轩小区1幢10108号房屋的购房人穆雷要求退房，王志红向汪某某借款，汪某某向王志红出借126万元，王志红向汪某某出具了借条，并将穆雷的房屋买卖合同交予汪某某作抵押，其后，王志红还将具体条款空白、但加盖了天正公司公章及王志红签名的房屋买卖合同数份以及已经加盖天正公司公章、王志红签名的、但是收款人、收款摘要空白的收款收据数份交予汪某某。但是天正公司从来没有将2幢10103号房屋出售给汪某某，也没有置换过1幢10109号及1幢10110号房屋。之后，汪某某称有人买房就是本案第三人马广义，王志红按照汪某某的要求向马广义介绍了项目情况，促成了马广义与汪某某的房屋转让协议，王志红认为汪某某将房屋出售给马广义，收取购房款后不应再向天正公司收取借款利息，双方发生争议。本案审理过程中，原告汪冕玺还提交买受人签名处为空白的，已经加盖天正公司公章、王志红本人签名并捺印的房屋买卖合同两份，其中载明买卖房屋位置为紫竹轩小区1幢10109号和1幢10110号，汪冕玺称该房屋买卖合同是其置换以2幢10103号房屋置换为1幢10109号及1幢10110号房屋，之后由汪某某出卖给马广义，但是因为马广义没有将房屋支付给汪某某，故未将与天正公司签订的房屋买卖合同交予马广义。原告汪冕玺称，其父亲汪某某向天正公司及王志红出借了126万元，到期不能还本付息，故于2014年4月18日天正公司与汪冕玺签订了1幢10106号房屋的买卖合同。2014年9月10日、11日支付的180万元系汪某某向天正公司购买2幢10103号房屋的购房款，王志红出具了收款收据并且天正公司出具了收款收据，之后，天正公司将该2幢10103号房屋置换为1幢10109号及10110号房屋。原告汪冕玺要求确认原告与被告天正公司之间将2幢10103号房屋置换为1幢10109号房屋及10110号房屋的置换协议有效。本院要求其提交置换协议，原告称其与被告天正公司系口头置换协议。本院认为，原告汪冕玺向本院提交了其与天正公司之间签订的关于紫竹轩小区2幢10103号房屋的房屋买卖合同、王志红书写的收取2-10103号房屋购房款180万元的收款收据、加盖天正公司公章收取2-10103号房屋购房款180万元的收款收据，称天正公司确认收到汪冕玺紫竹轩2幢10103号房屋购房款180万元，之后未向原告交付该2幢10103号房屋，故双方置换为1幢10109号及1幢10110号房屋，关于置换的事实，原告汪冕玺既没有提交其与天正公司签订的书面合同，也未得到天正公司及王志红的认可，故其主张置换的事实无证据佐证，本院依法难以支持。原告汪冕玺之父汪某某与天正公司及其负责人王志红之间有民间借贷关系存在，因此，王志红将具体条款空白、但加盖了天正公司公章及王志红签名的房屋买卖合同数份以及已经加盖天正公司公章、王志红签名的、但是收款人、收款摘要空白的收款收据数份交予汪某某，该行为属于汪某某与天正公司及王志红之间的法律关系。原告汪冕玺提交的关于1幢10109号房屋及1幢10110号房屋的两份买卖合同，该两份合同中天正公司已经盖章、王志红签名并捺印，但买受人一栏无人签字，更加证明王志红所称其将空白合同及空白收款收据交予汪某某的事实，因汪某某并非本案当事人，故对于汪某某与天正公司及王志红之间的法律关系，本案依法不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪冕玺的诉讼请求。案件受理费12000元，原告汪冕玺已预交，本院减半收取后，由原告自行承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     王晓萤 二Ｏ二Ｏ年元月六日 书   记   员     刘  钰  1