湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5213号原告：恩施市盈昌商业管理公司（以下简称盈昌公司），住所地：恩施市舞阳大街**。统一社会信用代码：91422801309789177L。法定代表人：陈松，该公司执行董事。委托代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。被告：向康莉，女，生于1990年3月3日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，原告盈昌公司与被告向康莉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盈昌公司的委托诉讼代理人杨建连、被告向康莉到庭参加诉讼。因本案需以另案的审理结果为依据，而另案尚未审理终结，遂于2018年10月12日裁定本案中止诉讼，2019年12月5日恢复审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.判令解除原、被告于2015年12月4日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还位于东源·锦华苑东源天街第一层1029号商铺，并支付自2015年12月5日起至实际返还商铺之日止以24430元/年为标准计算的使用费；3判令被告承担自2015年12月5日起至实际返还商铺之日止的水电费；4。判令被告承担本案诉讼费等一切诉讼相关费用；5.判令原告不退还保证金。其事实和理由，2015年12月4日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将恩施市东源·锦华苑东源天街第一层1029号商铺租给被告，租期1年，用途为香包项目，被告经营的品牌为“瑞士军刀”，在合同第三条对租金的构成及比例以及租金支付方式进行了明确约定，并在合同第三条和第五条对水电费的承担进行了明确约定。租赁期限到期后，被告一直使用租赁商铺至今，原、被告双方就商铺也未签订新的租赁合同。在被告使用商铺期间，被告拒不支付水电费并拒绝支付自租赁合同到期之日起至今的使用费，原告多次催收均未果。综上，原告依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，我是2015年12月签订一年合同，租金是按季付的，每季度租金6107元，交了一个季度的租金，还交了2000元押金。对一般租户是免两个月租金，我作为东源公司职工，就给我免了三个月租金。我经营的商铺为“情侣服装”，不到一个月就没有经营了，一直是由旁边开干洗店的使用着。当时考虑到是内部员工，就没有人找我要过租金、水电费，直到有一天通知我被起诉了才知道这件事。我是不同意再支付租金的，曾经交的租金和保证金也不需要原告退还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月4日，恩施市东源房地产有限公司（甲方，以下简称东源公司）与原告盈昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位恩施市××大道××“××·××”××、××层层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方，乙方采用包干制的方式，前三年每年向甲方支付200万元的租金，之后每年在前一年的基础上递增5%，甲方不再就一、二楼商铺向乙方收取其他任何费用。“东源·锦华苑”项目已经取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2015年2月12日，恩施州公安消防支队向恩施市东源房地产有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，其验收意见为恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程消防验收合格。2015年12月4日，原告盈昌公司（甲方）与被告向康莉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将东源·锦华苑第一层1029号铺位出租给乙方，本商铺套内面积22.62㎡，用于经营香包项目；乙方商铺承租期为一年，自2016年1月15日至2017年1月14日止，以商场实际开业时间为准；甲方同意给予乙方的免租期，共计60天。第三条租金、起租时间以及支付方式：1.租金构成及比例：①商铺使用费：65%，即人民币15879元；②物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费：15%，即人民币3664元；③商场管理费用以及人员工资等：20%，即人民币4886元。故乙方承租的编号为1029号商铺，按照90元/㎡/月向甲方交纳。年总金额为人民币：24430元。2.起租时间为本商场开业时间。3.支付方式：按季付，即每个计租阶段的前一个月的30日前，乙方向甲方支付租金6107元。第四条履约（经营）保证金1.乙方同意向甲方支付履约（经营）保证金2000元。2.如乙方单方面解除合同，或乙方合同期内中途擅自撤场，则视为乙方自动放弃保证金，甲方不予退还。3.租赁期满后如乙方无任何违约行为，且不继续承租和没有拖欠甲方的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。履约保证金不计利息。第五条其他费用：1.乙方在使用承租商铺时产生的各类费用由乙方自行支付。第六条甲方权利和义务：1.甲方为乙方提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面服务。5.在乙方逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金。第七条乙方权利义务：3.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让商铺。商场允许转租、转让的商铺，必须通过商场办理转租、转让手续。4.乙方必须在本合同约定的时间内交付租金和经营过程中产生的其他应交费用，不得拖欠。第八条装饰装修：2.乙方必须按甲方关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修。第九条乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金和未到期租金：1.未经甲方许可，擅自将商铺转让、转租第三方的；5.未与甲方协商同意，连续三天关铺不从事经营的；6.中途擅自撤场的。合同签订后，被告按照约定交纳了第一个季度的租金6107元和保证金2000元，商场实际开业时间为2016年5月20日，原告未按照约定提供商场公共部分的空调服务。2018年3月15日，原告封闭了商场主要入口及通道，切断了商场电源。截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电表数为212.6度，原告承认电力部门收取电费的价格为0.85元/度，在本案中主张按照1.20元/度计算电费。审理中，原告对被告在2018年3月15日前即搬离并未再使用商场的事实未予否认。被告辩称主张原告同意免租期为3个月，但未提供证据予以证明。被告也未提交证明其将与原告解除合同并返还租赁商铺的证据。本院认为，恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程经消防验收合格，结合原告盈昌公司与恩施市东源房地产有限公司所签《租赁合同》以及相关《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》来看，原告盈昌公司可以出租案涉租赁物。本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，商场实际开业时间为2016年5月20日，因此租赁期间一年自2016年5月20日起至2017年5月19日止（含免租期2个月），此后租赁期限为不定期，不定期租赁期间当事人可随时解除租赁合同。虽然被告主张其因原告未安装空调导致其无法经营而被迫离场，但是没有证据证明其将解除合同并返还租赁物的事实告知于原告，且合同约定经营过程中产生的费用由承租人自行承担，故被告仍然要承担向原告支付返还租赁物之前的占用费。原告主张解除合同的请求，具有事实和法律依据，本院予以确认并支持。被告辩称不再支付租金的主张与合同约定和客观事实不符，本院不予支持。合同约定原告有义务提供公共部分空调服务，租金构成中含有空调等费用，原告未安装公共部分空调，客观上对被告的经营造成了严重影响，妨害了被告与原告订立合同目的的实现，依法应承担相应违约责任。结合双方在履行合同中的违约情形，对于原告因合同解除导致的租金损失，应由原告承担主要责任，被告承担次要责任，即被告承担40%，其余60%由原告自己承担。关于租金损失的计算。原告于2018年3月15日即对商场停止供电、关闭商场主要入口及通道。此时，原告实际上已恢复了对案涉商铺的占有管理。且原告对被告于2018年3月15日前搬离并未再使用该商铺的事实未予否认。因此，租赁期限的截止点应认定为2018年3月15日，被告应支付自2016年5月20日至2018年3月15日期间的租金，其中免租期60天不计算租金。被告辩称主张的原告同意免租3个月，因其未提供证据予以证明，本院不支持，其免租期以合同约定的60天即2个月为准。关于履约（经营）保证金2000元的是否返还的问题。虽然合同明确约定了不予退还保证金的情形，被告在合同期满前即已搬离商场，停止营业，但其搬离的行为系因商场公共条件的欠缺等因素所致，不属于方单方违约。虽然被告辩称不要求原告返还已交纳的租金和保证金，但是被告是以不再支付租金为前提，不能视为被告放弃已交纳的租金和保证金。因此，原告收取的保证金应予返还。关于原告要求被告返还承租商铺的请求。原告对被告在2018年3月15日前已搬离商场的事实未予否认，且原告在2018年3月15日对商场已实际恢复占有管理，无需被告再返还。关于原告要求被告支付所欠截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电费255.12元的请求。原告主张的电费电表数为212.6度，被告未提出抗辩，本院予以确认。该电费应以原告认可的电力部门的电费价格0.85元/度计算，即180.71元，应由被告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告恩施市盈昌商业管理有限公司与被告向康莉于2015年12月4日签订的《商铺租赁合同》。二、被告向康莉于本判决生效后十日内向原告恩施市盈昌商业管理有限公司按年租金24430元的40%支付自2016年5月20日起至2018年3月15日止的租金，其中60天不计算租金，被告向康莉已支付的租金6107元在履行时予以扣减。三、被告向康莉于本判决生效后十日内向原告恩施市盈昌商业管理有限公司电费180.71元（商铺自用部分）。四、原告恩施市盈昌商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告向康莉返还保证金2000元。五、驳回原告恩施市盈昌商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费100元（已减半计算），由被告向康莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二〇年一月二十二日书记员  谭 苗