广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23371号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿玉凤，女，汉族，1969年3月7日出生，身份证住址黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：叶智芬，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张兰花，女，汉族，1989年4月5日出生，身份证住址广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：范尧捷，广东经国律师事务所律师。上诉人耿玉凤因与被上诉人张兰花房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27916号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人耿玉凤上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.驳回张兰花的全部一审诉请；3.改判张兰花向耿玉凤支付占用期间租金合计9333.33元及逾期利息（逾期利息以9333.33元为基数，自2020年3月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.一、二审诉讼费用由张兰花承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，应予改判。（一）《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少……根据公平原则变更合同。”一审法院认定的公平原则仅因为“受新冠××疫情防控政策影响，案涉店铺所在美衣城市场没有开业，致案涉商铺无法使用”的事实，枉顾本案重要事实如下：1.双方之间没有就《联营协议书》内容进行变更；2.一审认定“广州少年坊商业市场经营管理有限公司（以下简称少年坊公司）的复函载明：……(3)我司2020年2月正常收取租金，3月租金减免”；3.“耿玉凤与案外人少年坊公司存在租赁合同关系，耿玉凤不但要支付少年坊公司承包经营金（通过银行贷款，后分期还款）及2月份的租金，而且要向银行支付承包经营金的银行利息”；4.少年坊公司为民营企业。（二）一审判决认定，张兰花没有按案涉合同的约定在2月底前及时迁出案涉商铺，而耿玉凤在合同届满次日，即委托少年坊公司对案涉商铺加锁，客观上对张兰花迁出造成一定阻碍，双方均有过错，但考虑到少年坊公司已给予耿玉凤3月份减免租金的优惠，故一审法院对耿玉凤该反诉请求不予支持。一审法院认为张兰花不搬出案涉商铺仅仅是因为“一把锁”，而枉顾如下事实：1.少年坊公司出具《说明》“……另外，任何商户只要申请和完成办理撤场手续，我司一律同意并放行，没有特定的限制条件。”2.双方提交的聊天记录显示，张兰花声称“那把租金退给我，我会退场的”等言语。另外，张兰花自行搬走，耿玉凤毫不知情，亦无需经过耿玉凤的同意、协助等，即张兰花能否搬出案涉商铺，全凭其意愿，与“一把锁”无关。二、一审法院在适用法律上仅片面套用“新冠××疫情防控政策”与《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“不可抗力”、而不适用《中华人民共和国合同法》第八条关于“依合同履行义务原则”的规定及第一百一十七条关于“不可抗力”、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“民事主体依法承担民事责任”及第一百七十九条“承担民事责任方式”，导致判决结果错误。（一）张兰花主张退还租金的情形不符合《联营协议》约定“商场改建”或“政府行为”的两种情形。（二）一审判决混淆“民事义务”与“民事责任”两个概念。民事责任不同于民事义务，民事责任是违反民事义务的后果，而不是民事义务本身。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，可部分或全部免除责任，但并非免除民事义务。三、《联营协议书》到期后，耿玉凤多次与张兰花交涉，要求其搬离案涉商铺，但张兰花仍继续强行占用。经耿玉凤多次催告，张兰花才于2020年3月7日搬出案涉商铺。一审判决虽适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，但却在张兰花违约且造成耿玉凤损失的情况下驳回耿玉凤的诉请，是错误的。《联营协议书》到期后，张兰花因个人原因一直占用案涉商铺。另外，由于张兰花占用案涉商铺的行为导致耿玉凤无法如期把案涉商铺交给案外人新租客，导致耿玉凤违约。鉴于耿玉凤的违约，耿玉凤给案外人新租客一再减免租金，高达十几万，即张兰花占用案涉商铺造成耿玉凤巨大的损失。因此，张兰花应依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条的规定向耿玉凤支付2020年3月1日至2020年3月7日占用期间的使用费共计9333.33元（计算方式：40000÷30×7=9333.33元）。综上所述，耿玉凤上诉请求二审法院依法改判。被上诉人张兰花二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、一审判决耿玉凤向张兰花返还租金20000元的结果符合法律规定，不存在任何争议。因疫情防控措施等原因，张兰花在2020年2月期间根本无法使用案涉商铺，无法开门营业。对张兰花来说，疫情所带来的经济损失本就巨大。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租人在遭受疫情带来不利影响的情况下，是有权要求减免租金的。二、耿玉凤的上诉理由无事实依据与法律依据。对于耿玉凤在上诉状中提到的所谓的“重要事实”，实则与本案无任何关系。首先，耿玉凤是从商场承租了案涉商铺后，再将案涉商铺加价转租给张兰花，其目的在于赚取租金差额以获取利益。疫情之后，耿玉凤在享受了商场给予的租金减免政策后，却拒不依据相关法律规定减免张兰花的租金，其目的在于利用疫情赚取更丰厚的租金差额，获取更丰厚的利益，将疫情所带来的全部经济损失完全转嫁给张兰花独自承担。其次，对于耿玉凤在上诉状中提到其与商场管理方存在租赁合同关系，需要向商场管理方支付承包经营金及银行利息的情况。这仅是耿玉凤与商场管理方之间的租赁合同关系，与张兰花无关，其可另行解决。再次，虽案涉《联营协议书》约定退还租金的情形只有“商场改建”或“政府行为”两种情形，但新冠××疫情的暴发，法律规定的“不可抗力”情形。耿玉凤已足额支付了租赁期间的全部租金，履行了合同约定的全部义务，但因疫情的暴发及疫情防控措施的影响导致完全无法使用案涉商铺，一审法院判决返还租金，合法有据。三、张兰花不存在占用案涉商铺的行为，无需向耿玉凤支付案涉商铺占用费。（一）案涉商铺所在商场自疫情暴发以来采取了严格的疫情防控措施，多次发布通告禁止商户在收到开业通知前复工复业，同时对人员的进出进行了严格限制，在此情形下，张兰花根本无法在合同到期之日立即搬出案涉商铺，办理退场手续。但在商场发布通知，宣布在2020年3月6日恢复营业之后，张兰花于次日（即2020年3月7日）搬出案涉商铺，办理退场手续，张兰花根本不具有占用案涉商铺的意图。（二）一案涉商场管理方少年坊公司向法院复函第4点“3月1日我司根据耿玉凤书面申请，协助其对该商铺多加一把锁锁门”，以及耿玉凤书写的《委托书》内容中能够清楚地知道，案涉商铺在耿玉凤的要求之下，在2020年3月1日由商场管理方加锁锁了起来。因此，张兰花在2020年3月1日起至2020年3月6日期间是根本无法进入案涉商铺，更不要说搬出案涉商铺，办理退场手续了。（三）张兰花一审提交的证据一中的微信聊天记录证据“老板娘你好。我才可通知管理处协助开加锁”以及“你好老板娘，刚刚看手机，你如果明天撤场，要写一份自动撤场声明交到管理处，管理处才会开放行条”，这两段聊天记录表明，耿玉凤对张兰花搬出案涉商铺一事是完全知情的，且是否同意打开案涉商铺门锁的决定权也掌握在耿玉凤手上，商场管理方只有在得到耿玉凤的授意之下，才会打开其特别要求添加的门锁。所以，耿玉凤主张其对张兰花搬出案涉商铺的行为毫不知情，以及张兰花搬离案涉商铺无需经过耿玉凤同意、协助，全凭张兰花自愿的陈述，属于虚假陈述。（四）耿玉凤主张由于张兰花的占用案涉商铺致使耿玉凤无法如期交付案涉商铺给所谓的新租客，以致于减免了新租客十几万元租金的陈述缺乏依据，且与本案无关。（五）自疫情暴发以来，张兰花多次积极主动与耿玉凤沟通协商退还租金的事宜，但耿玉凤一直以来都以消极的态度处理此事，无视张兰花提出的协商方案，甚至多次威胁张兰花，要将张兰花的货物强行打包扔走，其目的就是为了迫使张兰花放弃追讨应得的租金，将疫情所造成的全部经济损失转嫁给张兰花独自承担。张兰花向一审法院提出诉讼，请求判令：耿玉凤向张兰花退还租金40000元。耿玉凤提起反诉，请求法院判令：1.张兰花支付占用期间租金9333.33元及逾期利息（逾期利息以9333.33元为基数，自2020年3月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.张兰花支付拖欠的水费、电费、管理费共505.77元。一审法院经审理查明，广州市越秀××××层美衣城服装批发市场由少年坊公司负责管理。耿玉凤向少年坊公司承租了该市场内XX商铺，承租期限至2026年9月30日止。2019年5月29日，张兰花与耿玉凤签订《联营协议书》，约定：耿玉凤提供美衣城XX档口与张兰花承包经营服装生意，承包期从2019年8月1日至2020年2月28日为止，每月承包金额为人民币40000元，张兰花在承包前，先向耿玉凤缴交三个月承包费，作为押金，共120000元；每月提前5天缴交承包费40000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每月增缴欠交总额的3%计算，逾期5天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；合同期满后无息退回押金等。合同签订后，张兰花向耿玉凤支付了押金120000元，双方一直依约履行。双方商定合同期届满前三个月的租金用押金抵扣。双方确认张兰花在2020年3月7日将案涉商铺交还耿玉凤。张兰花表示，因受新型冠状病毒××疫情影响，美衣城服装批发市场禁止复工复业，导致张兰花在今年2月期间无法正常开门营业，遭受了严重的经济损失，应减免2月租金，耿玉凤则不同意。耿玉凤要求张兰花支付3月1日至3月7日占用期间的租金合计9333.33元，张兰花则表示，案涉商铺在该期间被耿玉凤委托管理处上了锁，导致张兰花无法进入案涉商铺，耿玉凤则认为是案涉合同期满后耿玉凤将案涉商铺另行出租给新租客，张兰花也没有按期退还，为了防止新旧租客起纷争，就叫市场管理公司对案涉商铺加锁，但张兰花搬走，耿玉凤是不清楚的，耿玉凤加锁对张兰花搬走没有任何阻碍。张兰花与耿玉凤均确认上述联营协议书的性质是租赁合同。耿玉凤向一审法院提供了少年坊公司出具的《说明》，其中载明：耿玉凤为广州市越秀××××层美衣城服装批发市场XX商铺的承租人，由少年坊公司与耿玉凤签订相关租赁合同；2020年3月1日，案涉店铺次承租人的租赁期限已满，并未将商铺内的物品搬离，且承租人已将案涉店铺租赁给新租户，承租人因担心新租户进场后导致案涉店铺的物品受损和损失，为了避免新旧租户发生纠纷和确保物品的安全，因此书面申请委托我司在案涉店铺的门上多加一把锁；另外，任何商户只要申请和完成办理撤场手续，我司一律同意并放行，没有特定的限制条件。该案审理过程中，一审法院为查明案涉商铺出租、租金减免等情况，向少年坊公司发出《协助调查函》，少年坊公司的复函载明：1.XX商铺位于越秀××××层美衣城服装批发市场内，商场管理方为少年坊公司，商场物业的产权方为越秀儿童公园；2.该商铺现承租方为耿玉凤；3.我司2020年2月正常收取租金，3月租金减免；4.3月1日我司根据耿玉凤书面申请，协助其对该商铺多加一把锁锁门等，并随回复提供了少年坊公司与耿玉凤签订《物业租赁合同》，以及耿玉凤于2020年3月1日书写的《委托书》，该委托书其中载明：本人耿玉凤因与二手租客的合同已到期，已告知租户2020年2月29日商场关门结业前进行撤场工作，现申请管理处协助对该铺加锁，本人会在商场复业后自行经营等。双方还确认案涉商铺在美衣城市场内，市场关闭后案涉商铺无法使用；该市场在2020年2月没有开业；张兰花还欠耿玉凤水电费、管理费合计505.77元。一审法院认为，张兰花与耿玉凤签订《联营协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。双方确认该协议书实际是租赁合同性质及押金抵扣合同届满前三个月租金等情况，一审法院均予以采纳。2020年2月，受新冠××疫情防控政策影响，案涉商铺所在的美衣城市场没有开业，致案涉商铺无法使用，一审法院酌定耿玉凤应减半收取2月租金，即耿玉凤应返还20000元租金给张兰花。关于耿玉凤反诉张兰花支付2020年3月1日至3月7日期间的租金。张兰花没有按案涉合同的约定，在2月底前，及时迁出案涉商铺，而耿玉凤在合同届满的次日，即委托市场管理公司对案涉商铺加锁，客观上对张兰花迁出造成一定阻碍，故张兰花与耿玉凤对该纷争均有过错，但考虑到少年坊公司已给予耿玉凤3月份减免租金的优惠，故一审法院对耿玉凤该反诉请求不予支持。张兰花还应向耿玉凤支付水电费、管理费合计505.77元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，一审法院于2020年9月17日判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，耿玉凤向张兰花返还租金20000元；二、在本判决生效之日起十日内，张兰花向耿玉凤支付水电费、管理费，合计505.77元；三、驳回张兰花的其他本诉诉讼请求；四、驳回耿玉凤的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费400元，由张兰花负担200元，耿玉凤负担200元；反诉受理费25元，由张兰花负担10元，耿玉凤负担15元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方均无新证据提交。本院认为，一审法院认定案涉《联营协议书》实为租赁合同关系，属合法有效合同，并判决张兰花应向耿玉凤支付水电费、管理费合计505.77元，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、耿玉凤诉请不应向张兰花返还2020年2月20000元租金能否成立；二、张兰花是否需要支付2020年3月1日至7日的房屋占用费。对此，本院认定如下：一、耿玉凤诉请不应向张兰花返还2020年2月20000元租金的问题。因张兰花与耿玉凤《联营协议书》明确约定以押金抵扣合同届满前最后三个月的租金。2020年2月，受新冠××疫情防控政策影响，案涉商铺所在的美衣城市场没有开业，导致案涉商铺无法使用，这责任不应归责于双方当事人。虽耿玉凤上诉主张其实际承租案涉商铺亦支付了巨额成本等，但此前其在与张兰花的转租合同中收取的租金差价中实际已经得到救济。一审法院基于公平原则酌定认定耿玉凤减半收取2月份租金，即耿玉凤应将余下的20000元租金返还给张兰花，理据充分，亦是对疫情防控措施期间，双方当事人共担风险、共克时艰的重要体现，可予维持。二、张兰花是否需要支付2020年3月1日至7日的房屋占用费。张兰花没有按案涉合同的约定，在2月底前及时迁出案涉商铺，而耿玉凤在合同届满的次日，即委托市场管理公司对案涉商铺加锁，客观上对张兰花迁出确实造成了一定阻碍，故张兰花与耿玉凤对该纷争均有过错。一审法院考虑到少年坊公司已给予耿玉凤3月份减免租金的优惠，故对耿玉凤诉请张兰花支付该期间的占用费不予支持，并无不妥。耿玉凤二审并未提供证据推翻一审法院的前述认定，其上诉主张缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人耿玉凤的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人耿玉凤负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月二日书记员  纪惠敏黄晶晶