山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7017号 上诉人（原审被告）：山东银泉置业有限公司，住所地：青州市（旗城）慧博园小区。 法定代表人：田承永，执行董事。 委托诉讼代理人：刘文勇，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：贾化毅，山东九州天衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王应安，男，1983年8月23日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：王海霞，山东宇明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪娜，山东宇明律师事务所律师。 上诉人山东银泉置业有限公司（简称银泉公司）因与被上诉人王应安商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银泉公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回王应安的诉讼请求；诉讼费由王应安负担。事实与理由：银泉公司未与王应安签订商品房销售合同，王应安亦未向银泉公司支付过购房款，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系；王应安获得涉案房屋系从谭玉亮处通过权利受让而来，而谭玉亮获得权利时约定应与荣和公司对账完毕、多退少补，否则不予办理房产证，该为附条件的民事行为，现因谭玉亮与荣和公司之间尚未对账完毕，故所附条件尚未成就，银泉公司无需履行办理房产交付及不动产登记的义务。 王应安辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，双方之间商品房买卖合同成立。2、银泉公司出具的收据完全可以证明，银泉公司收到了王应安的房款维修基金，账目清楚明白，没有歧义。3、银泉公司有义务向法庭提供与王应安签订的《商品房买卖合同》。4、银泉公司有义务向王应安交付所购买的房地产并为其办理权属登记手续。 王应安向一审法院提出诉讼请求：1、判令银泉公司向王应安交付青州市北城慧博园北沿街商业房1-3层4-5轴房产一套，并为王应安办理该房地产的不动产权属登记手续；2、本案诉讼费用由银泉公司负担。 一审法院认定事实：2007年9月12日，山东万和建工有限公司（甲方）与谭玉亮、刘金洪（乙方）签订工程项目风险承包合同一份，主要约定甲方于2007年6月13日与青州市城市建设投资开发有限公司签订了石坊路安置区工程承包合同，乙方确认甲方承接该工程合同的全部条款并自愿对该工程进行施工承包；合同是双方共同约定一致认可的工程施工承包合同，不是企业内部管理制度；工程内容为1#、2#、3#、4#楼；合同价款以竣工结算为准；工程工期270天；质量标准为优良；工程竣工结算定案完成，甲、乙双方结清账目后，所发生的一切债务和经济纠纷由乙方负责。双方还约定了其他事项。 2010年12月6日，银泉公司（甲方）与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部（乙方）、谭玉亮（丙方）签订以房抵顶工程款协议书一份，主要约定因乙方出让慧博园项目土地给甲方，甲方决定将慧博园北沿街商业房1-3层4-5轴约371.41平方米的房屋抵顶乙方土地款；乙方自愿将此房记录在丙方名下，以此抵顶丙方石坊路北城安置区的工程款；丙方自愿接受此种方式抵顶其工程款；三方共同认可该房屋价格为每平方米4987元，总价款共计1852221.67元，该价款不包括以后办理房产证、土地证相关手续的费用，丙方过户前应当与乙方对账完毕，多退少补，否则不予办证；在新房未交付前，手续由甲方办理，房屋交付后，手续由丙方办理。同日，山东万和建工（集团）有限公司青州项目部为银泉公司出具1852221.67元的收据一份。 2010年12月7日，谭玉亮（甲方）与王应安（乙方）签订房屋转让协议一份，主要约定甲方同意将案涉房屋转让给乙方，总价款1852221.67元，协议签字后生效。同日，银泉公司为王应安出具1852221.67元的收据一份；王应安向银泉公司交付18570.50元的房屋维修基金，银泉公司为王应安出具收据一份。2010年12月17日，王应安通过臧玉倩银行账户分别向谭玉亮、刘金洪银行账户转账200000元、200000元。2011年1月31日，刘金洪向王应安出具收到售房款30万元的收条一份，谭玉亮向王应安出具收到现金260000元的收条一份。 2012年11月27日，山东万和建工有限公司变更名称为山东荣和建设工程有限公司（简称荣和公司）。2018年12月26日，荣和公司向银泉公司发出通知书，该通知主要内容为经核算，其已超付谭玉亮工程款，但谭玉亮迟迟不与其对账并多退少补，要求银泉公司不要为案涉房屋办理过户手续，直至谭玉亮与其对账并多退少补完毕。案涉房屋现由银泉公司对外出租，已具备办理不动产登记手续的条件。 一审法院认为，本案争议的焦点是王应安与银泉公司之间是否就涉案房屋存在商品房销售合同关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。本案中，虽然银泉公司对王应安主张的双方之间签订过关于案涉房屋的商品房销售合同不予认可，但银泉公司对其与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部、谭玉亮以涉案房屋抵顶工程款及王应安与谭玉亮以涉案房屋抵顶工程款的情况予以认可，并且为王应安出具了涉案房屋的收款收据，收取涉案房屋的维修基金后出具收据。故法院认为王应安与银泉公司之间形成了事实上的商品房销售合同关系。银泉公司关于其与王应安之间不存在商品房销售合同关系的答辩意见与事实不符，法院不予采纳。王应安与银泉公司之间的商品房销售合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的合同义务，王应安要求银泉公司交付涉案房屋并协助其办理不动产权登记手续的诉讼请求，法院予以支持。银泉公司辩称其与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部、谭玉亮约定的条件未成就，不能办理案涉房屋的过户手续，但上述三者之间的内部约定不能约束王应安，对该答辩意见，法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，判决如下：被告山东银泉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将青州市北城慧博园北沿街商业房1-3层4-5轴房产交付原告王应安，并协助原告王应安办理该房产的不动产权登记手续。案件受理费21470元，诉讼保全费5000元，均由被告山东银泉置业有限公司负担。 二审中，上诉人银泉公司提交2010年12月6日由案外人山东万和建工（集团）有限公司（现变更为荣和公司）青州项目部和谭玉亮签订的以房抵顶工程款协议书，证明涉案房产是由荣和公司抵顶给谭玉亮的，并不是银泉公司卖给王应安的。被上诉人王应安质证称，其对协议书的真实性无法确认，请求法庭核实，该证据不能证明银泉公司的主张，无论房产当时是银泉公司抵顶给了谁，最终银泉公司给王应安直接出具了收据，所以银泉公司与王应安之间形成了直接的商品房买卖关系。只要出具收据，从财务上说银泉公司已经收到收据中所载明的款项，至于内部的账目是内部的问题，与二份收据的证明力是无法相比的。 本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人银泉公司与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部、案外人谭玉亮签订的以房抵顶工程款协议书及被上诉人王应安与案外人谭玉亮签订的房屋转让协议，均系各方真实意思表示，合法有效，应予认定。银泉公司对以涉案房屋抵顶工程款的情况予以认可，并为王应安出具了涉案房屋购房款的收款凭证，且在收取涉案房屋的维修基金后出具相应收据，应认定银泉公司已实际履行上述协议，故本案银泉公司与王应安之间形成了事实上的商品房销售合同关系。上诉人银泉公司主张其与王应安之间不存在真实的商品房买卖合同关系，与查明的事实不符，不予支持；上诉人银泉公司主张以房抵顶工程款协议中约定的对账完毕的条件尚未成就，其无需履行办理房产交付及不动产登记的义务，但以房抵顶工程款协议系银泉公司与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部、谭玉亮三者之间的内部约定，在王应安已履行完毕房屋转让协议定义务的前提下，该内部约定不能约束房屋转让协议的相对方王应安，故该上诉理由，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人银泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21470元，由上诉人山东银泉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年一月九日 书记员  田 然