福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执异369号 异议人（被执行人）：天力（辽宁）置业有限公司,住所地辽宁省铁岭市新城区金沙江路**如意大厦**。 法定代表人：陈乃玉。 委托诉讼代理人：林勤，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤劲，福建博世律师事务所律师。 申请执行人：齐连义，男，汉族，1953年9月30日出生，住辽宁省铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：林建兴，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝堆，福建天衡联合律师事务所律师。 被执行人:福建天惠贸易有限公司,,住所地福建省福州市台江区鳌江路**福州金融街万达广场****写字楼**** 法定代表人：林华娟。 被执行人:天力（辽宁）昌图房地产有限公司,住所,住所地辽宁省铁岭市昌图县昌图镇北街****幸福城商业会所）1-1。 法定代表人：陈乃玉。 被执行人:林华建,男，汉族，1973年5月15日出生，住福建省福清市。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司,住所地福建,住所地福建省福州市鼓楼区古田路**> 负责人：李有根。 本院在执行申请执行人齐连义（原申请执行人中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司，以下简称华融公司）与被执行人福建天惠贸易有限公司、天力（辽宁）置业有限公司（以下简称天力置业公司）、天力（辽宁）昌图房地产有限公司、林华建借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）天力置业公司对本院拍卖其所有的位于辽宁省铁岭市铁岭县新城区的国有土地使用权【土地使用权证号：铁岭县国用（2012）第138号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月19日进行听证，现已审查终结。 异议人天力置业公司称，一、本案在执行过程中未依法送达执行司法文书，未依法定程序确定财产处置参考价，未依法送达或公示评估报告，剥夺了异议人的合法权益，程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第四条、第五条、第七条、第十四条的规定，确定财产的参考价应当是依法有序的：首先要采取当事人议价方式；当事人议价不成或不能的，采取定向询价方式；定向询价不成或者不能的，采取网络询价方式；网络询价不能或不成的，采取委托评估方式。第十六条规定：采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序。第二十一条规定：人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人；当事人、利害关系人已提供有效送达地址的，人民法院应当将报告以直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示，公示满十五日即视为收到。福州市中级人民法院在司法拍卖挂网之前，并未对上述参考价的确定方式告知异议人。福州市中级人民法院采取委托评估的方式确定参考价及选定评估机构均未告知异议人。在本案中，异议人与原债权人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的《最高额抵押合同》中没有送达地址条款。同时也没有公告送达或在中国执行信息公开网上予以公示。评估机构作出评估报告之后，福州市中级人民法院也未将评估报告送达给异议人。二、本案的申请执行人由华融公司变更为齐连义，这一变更缺乏事实依据且程序违法。本案执行的法律依据为福州市中级人民法院作出的（2018）闽01民初858号民事判决书，该判决书的原告为华融公司。本案执行立案时申请执行人也为华融公司。华融公司将本案债权转让给山图酒业有限公司，山图酒业有限公司未依法将债权转让的情况通知异议人，因此该笔债权转让并未发生法律效力。执行法院未依法通知异议人参加变更申请执行人听证，将申请执行人由华融公司变更为齐连义，是错误的。另异议人至今也未收到变更执行主体的裁定文书。三、本案案涉土地起拍价为6592.36万元，与现市场价相较严重偏低，极大的损害了异议人的合法权益，应停止拍卖，重新评估。根据2013年12月4日铁岭市国土资源局发布的铁国土网挂【2013】第8期铁岭市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告：铁岭高级中学以东Ａ-2地块，用地性质为商业，挂牌起始单价为3000元／㎡；嵩山路以西Ａ-2地块，用地性质为居住，位于鸭绿江以北，衡山以东，松花江路以南，挂牌起始单价为2100元／㎡。案涉土地的用地规划用途为商业、金融、住宅用地，商业配套公建占比为46%，参照前述二地块的商业与居住挂牌起始价，该地块综合单价为3000×46%＋2100×54%＝2514元／㎡，按处置的土地面积46854㎡计算，该地块综合土地价值应为117790956元，即11779.09万元。另外，本案处置的该地块坐落于铁岭市××处，地理位置明显优，地理位置明显优于上述两块参照地块的土地的价值应超过11779.09万元。另，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，异议人向法院申请将案涉土地的评估报告交由相关行业协会组织专业技术评审。 齐连义辩称，一、关于在执行过程中未依法送达执行司法文书，未依法送达或公示评估报告的问题。异议人的陈述不实，在执行过程中，法院通过邮寄、公告等手段结合的方式向异议人送达通知或结果，异议人拒不接收，福州中院前往异议人的住所张贴公告。异议人称在原始最高额抵押合同中没有约定送达地址，也与事实不符，一审已查明，并在一审程序中向异议人邮寄开庭传票。因此在执行程序中，执行法院已经通过邮寄、公告的方式通知异议人，通知已履行到位。二、关于未依法定程序确认处置财产参考价的问题。根据异议人自己提供的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第四、第五、第七条的规定，前提是双方一致同意，一致要求。当有一方不同意，或者下落不明的时候，不适用。异议人不配合执行程序的推进。原申请执行人华融公司向法院申请直接通过评估的方式确定参考价进行拍卖，意为放弃议价、定向询价、网络询价的方式。三、关于变更齐连义为本案申请执行人的问题。异议人的两个事由，没有将债权转让的情况告知各债务人，未依法通知异议人变更执行主体听证。异议人所称的没有将债权转让的情况告知各债务人，被异议人在受让债权时，已通过邮寄通知、报纸公告通知的方式，将债权通知的事实告知异议人。债权转让的事实已通知到位。异议人称未依法通知异议人变更执行主体听证，被异议人申请合议庭取证，证明已通知异议人参加变更异议人听证，裁定文书也已送达异议人。四、关于异议人提出拍卖标的物评估价格过低的问题。鉴于已在第一次拍卖之前，向异议人送达评估报告，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三、二十四条的规定，异议人应在收到评估报告后5日内提出书面异议，否则人民法院不予受理。异议人在接收到评估报告后，未在法律规定的期限内提出书面异议，法院应不予受理异议请求。反观异议人提供的参考案例，我们都知道市场是变动的，异议人提供的2013年12月4日的挂牌公告，历时六年之久，不具备参考价值，且抵押物一拍按照评估价原价挂牌尚且流拍，不存在评估价格太低的情况。综上，异议人的异议申请没有事实和法律依据，不应得到支持。 本院查明，原申请执行人华融公司与被执行人福建天惠贸易有限公司、天力置业公司、天力（辽宁）昌图房地产有限公司、林华建借款合同纠纷一案，本院作出的(2018)闽01民初858号民事判决书已经发生法律效力。判决书判令：“一、被告福建天惠贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司欠款本金人民币5450万元及利息（含罚息、复利，暂计至2018年5月20日止为人民币22969786.35元，此后利息按编号为43062015280024的《流动资金借款合同》约定的标准计至实际偿清之日止），并支付违约金59000元；二、原告中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司有权以被告天力（辽宁）置业有限公司名下位于辽宁省铁岭市铁岭县新城区的国有土地使用权【权证号：铁岭县国用（2012）第138号】，在编号为ZD4306201400000019的《最高额抵押合同》约定的最高债权额内，对本判决第一项确定的债权优先受偿，被告天力（辽宁）置业有限公司在实际承担抵押担保责任后，有权向被告福建天惠贸易有限公司追偿；三、被告天力（辽宁）置业有限公司应在编号为ZB4306201400000047的《最高额保证合同》约定的最高债权额内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告天力（辽宁）置业有限公司在实际承担担保责任后，有权向被告福建天惠贸易有限公司追偿；...”。 另查明，在本案诉讼过程中，本院于2018年8月16日财产保全轮候查封了案涉土地。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，华融公司向本院申请强制执行，本院于2019年2月13日依法立案执行。上述财产保全查封自动转为执行中的查封。2月19日，本院向被执行人发出执行通知书、报告财产令等法律文书，但被执行人仍未按通知要求履行生效法律文书所确定的义务。5月30日，本院作出（2019）闽01执277号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉土地。同日，本院通过全国法院询价评估系统电子摇号确定评估机构，摇号结果为：辽宁艺成房地产土地资产评估咨询有限公司、辽宁国地土地资产评估有限公司、辽宁华清房地产土地评估有限公司。本院选定由辽宁艺成房地产土地资产评估咨询有限公司对案涉土地进行评估。7月28日、8月1日，本院分别在本院公告栏和案涉土地现场张贴了公告、查封公告、拍卖裁定等相关法律文书。其中（2019）闽01执277号之一公告载明：本院限你（单位）自公告期满后次日起七日内，自动履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行的将依法挂网公开拍卖。8月22日，辽宁艺成房地产土地资产评估咨询有限公司作出辽宁艺成[2019]（估）字第95号《土地估价报告》，估价对象的评估价值为6592.36万元。8月28日，本院作出告知评估结果及拍卖通知书，告知案涉土地评估结果并将通过淘宝网进行公开拍卖。同日，本院向被执行人邮寄送达了评估报告、告知评估结果及拍卖通知书。9月2日，本院在案涉土地现场张贴了（2019）闽01执277号告知评估结果及拍卖通知书。9月23日，因案涉土地由辽宁省铁岭县人民法院首先查封，经协商，该院将案涉土地的处置权移送本院。10月31日，本院将案涉土地使用权按评估价6592.36万元为起拍价在淘宝网全国司法拍卖平台进行了第一次公开拍卖，因无人竞买而流拍。12月6日，本院以评估价降价10%即5933.124万元为起拍价，在淘宝网全国司法拍卖平台进行了第二次公开拍卖。竞买人铁岭恒盛房地产开发有限公司以5933.124万元竞得案涉土地，并于12月25日将拍卖款全部汇入本院。12月31日，买受人铁岭恒盛房地产开发有限公司签定了拍卖成交确认书。同日，本院作出（2019）闽01执277号之三执行裁定，裁定原登记在被执行人天力置业公司名下的案涉土地使用权归买受人铁岭恒盛房地产开发有限公司所有。 还查明，2018年12月26日，华融公司与山图酒业股份有限公司签订编号为福建Y14180093-3号《债权转让协议》，约定华融公司将其对债务人福建天惠贸易有限公司及担保人天力（辽宁）置业有限公司、天力（辽宁）昌图房地产有限公司、林华建等享有的债权本金人民币5450万元及相关权利等以5500万元转让给山图酒业股份有限公司。2018年12月28日，山图酒业股份有限公司向华融公司支付了全部转让价款。2019年1月14日，转让双方在《东南快报》总第6351期A4版刊登发布《债权转让暨债务催收公告》。 2019年1月7日，山图酒业股份有限公司与齐连义签订《债权转让协议》，山图酒业股份有限公司将其受让取得的上述债权及相关权利以5900万元转让给齐连义，齐连义已付清全部转让价款。转让双方于2019年1月17日在《东南快报》总第6354期刊登发布《债权转让暨债务催收联合公告》。2019年1月18日，山图酒业有限公司通过厦门市鹭江公证处以（2019）厦鹭证内字第05989号、（2019）厦鹭证内字第05990号、（2019）厦鹭证内字第05991号、（2019）厦鹭证内字第05992号、（2019）厦鹭证内字第05993号公证书分别向被执行人福建天惠贸易有限公司、天力（辽宁）昌图房地产有限公司、天力置业公司、林华建等公证邮政快递方式送达了《债权转让与催收通知》。 本案在执行过程中，原申请执行人华融公司、第三人山图酒业股份有限公司分别向本院提交了《债权转让确认函》对上述债权转让法律事实再次进行了确认。 2019年7月25日，本院组织各方当事人就变更本案申请执行人进行了听证，异议人经本院通知未到庭参加听证。 2019年10月11日，本院作出（2019）闽01执277号之二执行裁定，变更齐连义为本案申请执行人。 再查明，2019年5月21日，原申请执行人华融公司向本院提交评估拍卖申请书，申请依法对案涉土地委托评估并启动拍卖程序。 本院认为，本案争议的焦点为：一、本院在执行过程中是否送达了评估报告等相关法律文书；二、本院径行委托评估公司对案涉土地进行评估是否违反相关法律规定；三、本案变更申请执行人程序是否合法；四、对评估结果有异议是否应在执行异议中审查，及是否应当将评估报告交由相关行业协会组织专业技术评审。具体分析如下： 一、关于本院在执行过程中是否送达了评估报告等相关法律文书的问题 根据查明的情况，本院于2019年7月28日、8月1日分别在本院公告栏和案涉土地现场张贴了公告、查封公告、拍卖裁定等相关法律文书。于8月28日向异议人天力置业公司住所地邮寄送达了评估报告、告知评估结果及拍卖通知书。于9月2日到案涉土地现场张贴了（2019）闽01执277号告知评估结果及拍卖通知书。本院依法向被执行人天力置业公司住所地邮寄送达了评估报告、告知评估结果及拍卖通知书，并到案涉土地现场进行张贴，应视为已向异议人天力置业公司依法送达了评估报告等相关法律文书。异议人认为本院未依法送达评估报告等执行司法文书的意见，本院不予采信。 二、关于本院径行委托评估公司对案涉土地进行评估是否违反相关法律规定的问题 本案原申请执行人华融公司于2019年5月21日向本院提交评估拍卖申请书，申请依法对案涉土地委托评估并启动拍卖程序。其向本院提交的该评估拍卖申请应视为放弃以议价、定向询价或网络询价的方式确定处置参考价，而申请以委托评估的方式对案涉土地进行评估、拍卖处置。另，目前运行的全国法院询价评估系统暂不支持土地使用权的网络询价。故，本院依法委托评估公司对案涉土地使用权进行评估，并无不当。 三、关于本案变更申请执行人程序是否合法的问题 本案原申请执行人华融公司将其对被执行人福建天惠贸易有限公司、天力置业公司、天力（辽宁）昌图房地产有限公司、林华建等享有的债权及相关权利转让给第三人山图酒业股份有限公司，第三人山图酒业股份有限公司又将上述受让取得的债权转让给齐连义，以上债权转让有对应的《债权转让暨催收公告》及经公证的邮政快递方式送达《债权转让与催收通知》等相关证据印证，应认定债权人已履行了将债权转让通知债务人的义务，该债权转让手续符合法律规定。 四、关于对评估结果有异议是否应在执行异议中审查，及是否应当将评估报告交由相关行业协会组织专业技术评审的问题 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”涉及本案，异议人认为本案评估报告评估价格过低，系对评估报告的结果不服。该异议不属于上述规定中可提出异议的范畴。另，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，人民法院应当交由相关行业协会组织专业技术评审的前提是：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内提出书面异议，且人民法院将该异议交由评估机构予以书面说明，在评估机构五日内未作说明或当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的情况。涉及本案，本院经邮寄送达、现场张贴等方式已将评估报告送达给异议人天力置业公司。但异议人未在前述规定的五日内提出书面异议，故本案无须将评估报告交由相关行业协会组织专业技术评审。此外，在执行拍卖过程中，标的物的评估价格仅作为拍卖起拍价的参考，拍卖成交价格才是该标的物的最终市场价格。从本案最终拍卖的结果来看，第一次拍卖以评估价为起拍价流拍，第二次拍卖降价10%后成交，说明评估报告的评估结果并不存在评估价格严重偏低的问题。 综上，异议人天力置业公司的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人天力（辽宁）置业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。 审判长  魏毅斌 审判员  林 辉 审判员  孙军挺 二〇二〇年一月六日 书记员  吴美娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。