湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1525号原告（案外人）：谭志华，女，1978年12月19日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张欢琳，资兴市大成法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司资兴市支行，住所地资兴市晋宁路与东江中路十字路口。负责人：许卓丹，该支行行长。委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。被告（被执行人）：何书南，男，1972年2月18日出生，汉族，农民，住湖南省资兴市。被告（被执行人）：曹慕兰，女，1973年11月15日出生，汉族，农民，住湖南省资兴市。以上两被告委托诉讼代理人：郭延阳，资兴市方宁法律服务所法律工作者。原告谭志华与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司资兴市支行（以下简称邮政银行资兴支行）、何书南、曹慕兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告谭志华及其委托诉讼代理人张欢琳，被告邮政银行资兴支行的委托诉讼代理人何华江、被告何书南及何书南、曹慕兰的委托诉讼代理人郭延阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭志华向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于资兴市××镇××栋××号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.判决确认位于资兴市××镇××栋××号房产归原告所有，并要求被告何书南为原告办理产权过户手续；3.本案的案件受理费用由三被告承担。事实与理由：2009年7月4日，原告谭志华与被告何书南签订售房合同，购买被告何书南挂靠东江建筑公司开发建设的位于资兴市××镇××楼××楼××栋××单元××层靠南面的住房一套（即本案涉案房产，现资兴市××镇××栋××号房产），《售房合同》中约定了住房建筑面积、价格、房款等内容，并约定由何书南负责办好一切相关手续，包括房产证、国土证、契证，并承担办证费用，交房时间期限必须在2010年3月底交付给原告使用。2009年8月8日原告交纳给被告何书南8万元房款，何书南出具了收据。房屋交付给原告后，原告即时进行装修入住。被告交付房屋后不及时为原告办理房产手续，直到2011年9月才准备去办，发现办证价格刚好上涨，由于被告经济窘迫，无钱办理产权手续，公然违反合同，拒不办理产权手续，逼迫原告等谭公树下组购房户承担办证费用，否则不给办理。原告由于自己是残疾人，又没有工作，家庭经济极端困难，根本无法再承担多支付的办证费用，于是并没有答应被告何书南的要求，但其他有部分购房户在他的压制威胁下同意了，原告只能暂时根据被告何书南的要求去筹集办证费用，被告的违约行为今后再说。2020年7月，原告才知道被告何书南再次违反合同将涉案房产过户到自己名下，并办理房屋产权抵押手续，而被告邮政银行在没有到现场核实房屋状况，违规发放贷款。根据《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。按照合同房屋应当在2010年3月交房，交办证材料应当在2010年5月之前完成，产权证正常情况下在2010年6月就可办完，不会施到2011年。当时办证费用根本未涨，根本不会出现后来的赖办证费用情况，导致未办证，所以未办理过户登记完全是由被告何书南违反合同延期交房和办证造成的，并非原告的原因。另一方面，被告何书南要原告筹集多支付的办证费用，原告家庭困难，根本无法兑现，没有办证，也是由被告何书南违反合同赖账造成的，并非原告的原因。综上所述，涉案房屋未办理原告的产权手续，完全是被告何书南违反合同造成的，非原告的原因，符合异议条件。被告邮政银行资兴支行在没有到现场核实房屋状况，违规发放贷款，风险应当自担，原告特提起诉讼，请法院判如所请。被告邮政银行资兴支行辩称：一、原告诉请法院判决停止对何书南、曹慕兰位于资兴市××镇××栋××号房屋（房产证号：资房权证兴宁镇字第7××**）是既无事实依据，也无法律依据，理由：1.原告诉称其在2009年7月4日与被告何书南签订售房合同，购买涉案房屋不是事实。首先，原告认为何书南是挂靠东江建筑公司开发的房屋，那原告签订的《售房合同》应当是与东江建筑公司签订。其次，即使签订了《售房合同》也不能证明该房屋属于原告所有，因原告至今未能提供该房屋的房产证或不动产权证。2.原告提出争议的房屋，被告邮政银行资兴支行向资兴市人民法院申请强制执行时提供了房屋产权证、抵押登记的他项权证确认被执行的房屋所有权人是何书南、曹慕兰，完全可以排除无其他权利人。3.原告起诉要求资兴市人民法院判决停止执行何书南、曹慕兰位于资兴市××镇××栋××号房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，不存在要停止执行的法定情形。二、原告在本案中请求确认何书南、曹慕兰于资兴市××镇××栋××号房屋归原告所有，并判决被告何书南为其办理产权过户手续，该请求不属于本案审理范围，本案是案外人执行异议之诉而不是所有权确认之诉，综上所述，原告现在没有提供不动产权证证明涉案房屋是其所有，其两项诉讼请求均于法无据，因此请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告何书南、曹慕兰辩称:1.原告所诉不实，签订售房合同属实，但原告未将购房款转入被告何书南、曹慕兰的账号，原告违约未付房款，一方违约另一方也不用履行义务。2.原告未按合同履行义务，未付房款，售房合同应当解除不具约束力，原告未付房款导致无法办理过户手续，现登记在被告何书南、曹慕兰名下。综上，原告未付款违约，该房屋登记在被告何书南、曹慕兰名下，原告收到执行异议裁定书未在规定时间内起诉，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。围绕自己的主张，原告向本院提交了6份证据。经过庭审举证、质证，原告提交的证据1—谭志华身份证复印件，被告均未提出异议；证据2—售房合同，三被告对证明方向均有异议；证据3—收据，被告邮政银行资兴支行对关联性有异议，认为不能证明原告支付了购房款8万元给何书南，被告何书南、曹慕兰对证据三性均有异议，认为该收据签名不是何书南，收据金额与购房款不一致；证据4—执行裁定书，被告邮政银行资兴支行无异议，被告何书南、曹慕兰对证据方向有异议，认为原告起诉超过诉讼时效；证据5—房屋产权证复印件、证据6—电卡及资费单，三被告对证据的关联性均有异议，认为证据5与本案无关，证据6不能证明何书南、曹慕兰的房屋是属于原告的。本院对原告提交的证据1、2、4、6的真实性、合法性予以确认，对证据3结合辩论意见合议后再确认，证据5与本案无关依法不予确认。被告邮政银行资兴支行、被告何书南及曹慕兰未提交证据。根据当事人的陈述和经庭审举证、质证确认的证据，认定事实如下：1.2009年7月4日，原告谭志华作为乙方与被告何书南作为甲方签订《售房合同》，谭志华向何书南购买位于资兴市××镇××楼××楼××栋××单元××层靠南面的住房一套（即本案案涉房产，资兴市兴宁镇兴宁居委会谭家树下1栋1－401号）。《售房合同》约定了住房建筑面积、价格、房款交付等内容，并约定由何书南负责办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证，并由其承担办证费用。2010年3月，何书南将房屋交付给谭志华，谭志华于7月4日对房屋进行装修，12月入住至今。2011年，因房产价格和办证费用上涨，经协商，案涉房产各业主同意自行承担相关办证费用。谭志华因无力支付办证费用，虽经何书南催促，但没有及时去办理案涉房产的不动产登记。事后，何书南将案涉房产所在住宅楼的土地使用权证、房屋分户平面图交给了谭志华。但此后，谭志华一直未去办理不动产登记事宜。2.2015年4月20日，何书南、曹慕兰将案涉房产不动产权登记在自己名下（产权证号：资房权证兴宁镇字第7××**）。2018年1月，被告何书南、曹慕兰夫妻二人以案涉房产及其他房产作为抵押担保向被告邮政银行资兴支行申请贷款。2019年3月，何书南、曹慕兰因未按约定履行还本付息义务，被邮政银行资兴支行诉至本院。2019年5月14日，本院作出（2019）湘1081民初484号民事判决，判决何书南、曹慕兰偿还邮政银行资兴支行的借款本金、利息及罚息，并判决邮政银行资兴支行对涉案房产享有优先受偿权。何书南、曹慕兰不服本院一审判决，提起上诉。2019年9月16日，郴州市中级人民法院依法作出（2019）湘10民终2591号民事判决，驳回了何书南、曹慕兰的上诉，维持原判。因何书南、曹慕兰在判决生效后未主动履行判决义务，邮政银行资兴支行向本院申请强制执行。2020年7月30日，本院作出（2020）湘1081执47号之一执行裁定，裁定查封涉案房产。3.在本院执行涉案房产过程中，谭志华于2020年8月11日向本院对执行被执行人何书南名下位于资兴市兴宁镇谭家树下1栋1单元401房产提出书面异议，认为涉案房产已由自己购买。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年8月25日作出（2020）湘1081执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人谭志华的异议请求，并于2020年8月28日将执行裁定书送达至谭志华。2020年9月14日，谭志华向本院提起执行异议之诉。庭审中，谭志华向本院提交了一份收据，主张其于2009年8月8日将住房款8万元整交至被告何慕兰处。收据内容为“今收到谭志华交来住房款A栋一单元四楼金额捌万元整”，并盖有“资兴市永恒车城专用章”。何书南对此予以否认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：一是原告谭志华对案涉执行标的物“资房权证兴宁镇字第7××3号”房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一、谭志华与何书南于2009年7月4日签订《售房合同》时，案涉房产并未被人民法院查封，签订该合同是双方真实意思表示，且无合同无效的情形，故谭志华与何书南签订的《售房合同》合法、有效，可以认定本案当事人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二、在人民法院查封之前，原告（案外人）谭志华已合法占有该不动产，并于2010年7月份对案涉房产装修后，从2010年12月起入住至今；其三、本案庭审中，为支持自己已给付清购房款的主张，原告谭志华提交了一份捌万元的收款收据，该收据上盖有“资兴市永恒车城专用章”及经手人签名。被告何书南虽否认该收据是其出具，但认可在对外销售房屋时使用过“资兴市永恒车城专用章”。且被告未提供证据证明出具收据后未收到原告实际支付的购房款，故可认定原告已按合同约定交纳了全部购房款。即当事人已按照合同约定支付全部价款，不存在需要支付给申请执行人而要求交付执行情形；其四、2009年7月4日谭志华与何书南签订《售房合同》后，虽在2011年何书南催促谭志华办理不动产登记手续时，谭志华因办证费用问题而没有及时办理，且事后一直未再处理过案涉房产不动产登记问题，但被告何书南、曹慕兰在2015年4月20日将案涉房产物权登记在自己名下及设置抵押时未告知原告谭志华；被告邮政银行资兴支行在案涉房产上设定抵押权时，既未了解清楚抵押物的实际占有情况，亦未对抵押物作现场评估，原告未能办理案涉不动产登记过户手续，被告没有证据证明系原告作为买受人的自身原因。本案中谭志华作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原告谭志华作为购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。综上，原告谭志华对案涉执行标的物“资房权证兴宁镇字第7××3号”房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本院（2020）湘1081执异26号执行裁定书于2020年8月28日送达至谭志华，提起执行异议之诉的期间届满日为9月12日，因9月12日系周六，故该期间顺延至9月14日。谭志华于2020年9月14日向本院提起执行异议之诉，故本案未超过提起执行异议之诉的诉讼时效。至于原告谭志华第二项诉讼请求“判决确认位于资兴市××镇××栋××号房产归原告所有，并要求被告何书南为原告办理产权过户手续”，原告可就与被告何书南签订的《售房合同》另行主张民事权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十二条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、不得执行登记在被告何书南、曹慕兰名下位于资兴市××镇××栋××号的“资房权证兴宁镇字第7××3号”房产；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告何书南、曹慕兰承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李江林人民陪审员  刘桂祥人民陪审员  杨满标二〇二〇年十二月六日法官助理蒋钰菊书记员朱承翔附本判决相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第八十二条期间包括法定期间和人民法院指定的期间。期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。