苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初800号原告（反诉被告）：苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司，住所地苏州市吴中区金庭镇大桥路**。法定代表人：凌云芳，董事长。委托诉讼代理人：王晓萍，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王松青，该公司员工。被告（反诉原告）：陈灶福，男，1966年9月10日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陆费红、徐志良，江苏久顺律师事务所律师。原告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司（以下简称农业示范园公司）诉被告陈灶福土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案，被告陈灶福在本案审理过程中提起反诉，本院予以合并审理。本案依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。农业示范园公司委托诉讼代理人王晓萍、王松青，陈灶福及其委托诉讼代理人徐志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业示范园公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告于2019年3月31日前清理地上物、腾空所承租的位于吴中区亩土地，将土地归还其，逾期未迁让，则被告的287.422亩土地上的财物(绿化苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等)均归其所有。2.请求判令被告支付2018年12月31日前的土地租赁费639756元和违约金100000元，合计739756元。3.请求法院判令被告支付自2019年1月1日起至被告实际迁让之日止的土地实际使用费(按照287.422亩土地、每亩847元的标准计算为每天667元)。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与被告于2012年3月8日签订了《土地租赁合同》，被告承租了位于亩土地，从事苗木经营。其按约履行了合同义务，将土地交付被告使用。2015年7月16日其与被告又签订了《土地租赁补充合同》，双方明确将土地面积调整为287.422亩。鉴于被告未按约支付租金以及2018年12月30日租赁合同即将到期，故2018年5月30日，其已发函告知被告，合同到期后土地不再出租，要求被告提前做好迁让准备，并要求被告支付土地租金，但是被告置之不理。2018年11月12日、2018年11月14日其委托的苏州市吴中区西山法律服务所两次发函给被告，代理其要求被告支付拖欠的租金和到期迁让土地，但被告未收邮政函件。2018年11月20日，苏州市吴中区西山法律服务承办人王贤明又到被告住所在地上门张贴函告，要求被告履行合同义务，到期迁让土地和支付2018年12月31日前的土地租赁费639756元，可是被告知悉后仍未履行付款及迁让、返还土地义务，被告的行为已严重损害了其利益。审理中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告支付违约金100000元，原告变更第3项诉讼请求为判令被告支付自2019年6月1日起至被告实际迁让之日止的土地实际使用费(按照287.422亩土地、每亩847元的标准计算为每天667元)。被告陈灶福辩称，1.其同意交付涉案土地，但原告应当折价补偿涉案土地上的地上附着物价值29855500元。2.其不应当支付违约金，其没有拖欠租金，因此不存在违约的行为，无需支付违约金，如果法院支持违约金，其认为违约金过高，原告没有举证损失的证据，应当予以调整。3.本案不存在迁出的问题，本案涉案土地上的附着物已经属于原告，其只是在等原告支付相应的价款。2016年年初，因原告无法履行合同，拟收回土地，其与原告于2016年6月中旬达成口头协议，原告收购涉案土地的地上附着物。双方没有谈拢价格，于是按照土地租赁合同中第6条的约定，委托第三方进行评估，2016年6月30日双方共同委托评估机构进行评估，同时双方约定2016年以后的租金，不再向其索要，故2016年至2018年的租金，原告从未向其主张。并反诉称，其以拍卖方式取得案涉的树木，无法搬迁，故双方签订《土地租赁合同》，其承租反诉被告土地从事花木种植等农业生产经营，在租赁期内，其搭建了房屋、构筑物及辅助设施，添置机器设备。2016年6月，反诉被告因政府需要，拟收回土地，双方约定全额补偿案涉土地的地上附着物，双方对于补偿金额仍然依据合同第六条第一款的约定聘请第三方中介机构进行评估。2016年6月底，其与反诉被告、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司（以下简称万隆公司）签署《评估业务约定书》，委托该公司对案涉的苗木、房屋、设备等进行评估，评估费由反诉被告及其各半承担。2016年11月3日，万隆公司出具《评估咨询报告》，认定上述资产金额为29855500元，故案涉土地上的附着物已经属于反诉被告，只是未支付相应的折价补偿款。故反诉要求：1.判令反诉被告折价补偿其苗木款18802138元；2.判令反诉被告折价补偿其房屋建筑物、构筑物、辅助设施、道路建造款共计416042元；3.判令反诉被告赔偿其可期待利益损失100000元；4.反诉费由反诉被告承担。针对被告陈灶福反诉，反诉被告农业示范园公司辩称，反诉原告所述内容与事实不符，反诉原告与其的评估行为仅仅是西山政府对西山岛整体普查的一个部分，而非双方达成资产收购的意思表示，案涉土地和房屋至今仍由反诉原告在使用，反诉被告多次催讨租金，反诉原告也支付相应的租金，双方建立的仅是土地租赁合同关系，请求法院查明事实，驳回反诉原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：陈灶福（承租方、乙方）与农业示范园公司（出租方、甲方）于2012年3月8日签订《土地租赁合同》一份，约定2011年9月5日，乙方以受拍方式取得了原“苏州旺山花木园艺有限公司”的树木，因乙方对所有树木一时无法搬迁，且该树木的坐落土地使用权系甲方所有，故乙方要求承租甲方的土地，经甲、乙双方友好协商，达成土地租赁合同，乙方自愿承租甲方坐落于吴中区亩土地，从事花木种植等农业生产经营，租赁期限为2012年1月1日至2018年12月30日止；租赁价格为2012年至2014年每亩700元，2015年至2017年每亩770元，2018年每亩847元，支付方式为“先付后租”，2012年1月30日前的租赁费于本协议签订时支付完毕，以后每年的租赁费于当年度1月30日前支付完毕；在租赁期内，乙方未经甲方同意，不得改变土地使用性质，不得转租，乙方的生产经营活动中如需进行设施（包括基建、房屋）建设，需自行向主管部门申请申报，并向甲方备案，所有申请需取得审批部门许可后方可实施，否则一切后果由乙方自行承担；租赁期满后，如甲方继续对外出租，乙方在同等条件下有优先续租权，如甲方不再出租土地，则甲方应于本合同到期前六个月通知乙方，乙方收到通知后，须在租期终止日前自行搬迁所有属于乙方的树木、财物，逾期未迁让的所有地面财物均归甲方所有，甲方不作任何赔偿；如甲方违约，经乙方催告后仍未纠正的，甲方应退回已收乙方当年的租金，并承担十万元违约金，且如果合同仍无法继续履行的，则甲方还应赔偿乙方相应经济损失，甲方最高可按地面物经双方认可的中介机构评估后的价值金额收购；如乙方违约，经甲方催告后仍未纠正的，乙方已支付给甲方的当年租金余额不予退回，并承担十万元违约金，且本协议作自动终止处理，给甲方造成经济损失的，乙方应予以赔偿，甲方有权通知乙方在三个月内无条件迁让，逾期不迁让则所有地上物归甲方所有，且甲方有权将该土地出租给第三人。签订上述合同时，陈灶福已自农业示范园公司取得了案涉土地的使用权，2016年之前的租金已支付完毕，其中2012年至2015年的租金分别于当年度的12月、12月、12月、10月支付，自2016年开始的租金在原告起诉时被告仍未支付。农业示范园公司认为，经其催讨后，被告于2018年3月30日现金支付租金3万元，陈灶福对此未予认可。2015年7月15日，陈灶福（承租方、乙方）与农业示范园公司（出租方、甲方）签订《土地租赁补充合同》一份，约定因苏州金满庭现代农业发展有限责任公司道路建设需要，涉及乙方租赁地0.824亩土地，自2015年7月1日起，甲方向乙方收取土地租赁费面积调整为287.422亩，其他约定按原合同执行。2017年9月26日，农业示范园公司向陈灶福出具《租金催款函》一份，要求陈灶福于2017年10月15日前支付截止2017年9月的租金426310元，该催款函由陈灶龙签收。2017年11月6日，农业示范园公司向陈灶福出具《租金催款函》一份，要求陈灶福于2017年11月底前支付截止2017年10月的租金426310元，该催款函由陈灶龙签收。陈灶福表示，上述函件没有交到陈灶龙手中，陈灶龙也未交付其，陈灶龙系其哥哥，在苗木上工作。2018年6月5日，农业示范园公司向陈灶福的户籍所在地邮寄函件一份，表示陈灶福未按约履行合同，土地租赁合同到期后不再对外出租，请陈灶福提前作好迁让准备，收到本函十日内支付截止2018年5月31日的租金497746元。该邮件查询记录反映投递结果为他人收。陈灶福表示，其实际居住地址为石湖天玺5幢2002室，其未收到该邮件。2018年11月5日，农业示范园公司向陈灶福的户籍所在地邮寄函件一份，表示陈灶福未按约履行合同，土地租赁合同到期后不再对外出租，请陈灶福提前作好迁让准备，收到本函十日内支付截止2018年11月5日前的租金497746元。陈灶福表示未收到该邮件。2018年11月15日，农业示范园公司委托苏州市吴中区西山法律服务所向陈灶福的户籍所在地邮寄函件一份，表示土地租赁合同到期后不再对外出租，请陈灶福提前作好迁让准备，收到本函十日内支付截止2018年10月31日的土地租金599182元，2018年11月1日至2018年12月31日间的租金40574元在2018年12月31日前支付完毕，如不履行上述义务，将提起诉讼。陈灶福表示该邮件已收到。另查，案涉土地系苏州市吴中区金庭镇蒋东村、元山村、庭山村的集体土地，由苏州市吴中区金庭镇蒋东村、元山村、庭山村经济合作社委托农业示范园公司对外出租，土地性质为园地。再查，陈灶福与农业示范园公司于2016年共同委托万隆公司对陈灶福苗木基地的所有资产进行评估，评估基准日为2016年6月30日，评估目的为“为太湖西山生态旅游综合体项目建设，进行前期所涉陈灶福苗木基地资产价值摸底”，评估费7万元，由陈灶福与农业示范园公司各半承担。万隆评估公司于2016年11月3日出具《评估资产报告》一份，评估结论为截至评估基准日2016年6月30日，陈灶福苗木基地的资产评估值为29855500元，其中房屋建筑物评估值347400元、构筑物及其他辅助设施评估值610000元、机器设备的评估值82900元、苗木评估值28815200元。审理中，陈灶福于2019年7月24日支付农业示范园公司2016年至2019年5月的租金及使用费741192元，陈灶福与农业示范园区均认可陈灶福已付清截至2019年5月的租金及使用费。审理中，本院依陈灶福申请，委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司（以下简称名典公司）对案涉租赁土地附着物（包括土地上的苗木、房屋、道路）的市场价值进行评估，陈灶福预付评估费90600元。名典公司于2019年11月5日出具《资产评估报告》，评估结果为19218180元，其中房屋建筑物为302414元（彩钢板房17673元、厕所12428元、主楼174880元、彩钢瓦棚36229元、简易木板房8873元、简易棚23831元、六角亭和桥28500元）、道路为113628元、苗木为18802138元。针对上述报告，农业示范园公司称，真实性认可，但对于价值不认可。陈灶福称，真实性认可，但评估金额过低，考虑双方能更好调解，其认可评估报告的评估金额。审理中，原告农业示范园公司称，其不要求利用案涉土地上的房屋、苗木、道路，且房屋、道路未经过规划许可，涉嫌违章建筑，其没有利用的合法性；合同到期后，其需要自己使用案涉土地种植新型农产品；陈灶福于2011年以拍卖方式取得了案涉租赁土地上的资产，该资产中包括了道路和不动产房屋，系经其同意建造的，被告承租后没有搭建不动产设施。陈灶福称，其承租案涉租赁土地后搭建了彩钢板棚，改造过道路，搭建和改造时并未告知农业示范园公司。上述事实由农业示范园公司提供的土地租赁合同、土地租赁补充合同、苗木补偿款协议书、租金催款函、函件、EMS快递单、查询记录、土地租赁协议书、情况说明、土地性质图，陈灶福提供的发票、评估业务约定书、评估咨询报告书、个人结算业务申请书、资产评估报告，以及本院开庭笔录、勘查笔录在卷佐证。本院认为，陈灶福与农业示范园公司签订的土地租赁合同及补充合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。因租赁合同约定租赁期限至2018年12月30日届满，农业示范园公司已按合同约定于合同到期前告知陈灶福租期终止后不再续签，故双方签订的土地租赁合同应于2018年12月30日到期终止。合同终止后，陈灶福理应返还农业示范园公司租赁土地，故本院对农业示范园公司要求陈灶福腾空后返还其位于吴中区金庭镇蒋东村俞东六组287.422亩土地的诉讼请求予以支持。鉴于双方对于合同到期后的财产处理存在争议，且案涉土地上的资产较多、价值较大，陈灶福未在合同期限内返还租赁土地的情形下，不宜直接确认租赁土地上的财产均归农业示范园公司所有，对农业示范园公司要求确认租赁土地上的财物(绿化苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等)均归其所有的诉讼请求，本院不予支持。鉴于陈灶福至今仍未返还案涉租赁土地，陈灶福应支付农业示范园公司自2019年6月1日至实际返还租赁土地之日按每年243446.43元标准计算的使用费。鉴于陈灶福违反合同约定逾期支付租金，经农业示范园公司在本案诉讼前催告后亦未履行，现农业示范园公司依据合同约定要求陈灶福承担违约金10万元与法不悖，本院对此予以支持，陈灶福认为该违约金约定过高，但并未对此提供证据予以证明，故对陈灶福该项答辩意见本院不予采信。反诉部分，陈灶福认为其与农业示范园公司于2016年达成口头协议，农业示范园公司应按案涉租赁土地上资产的评估价值补偿其，农业示范园公司对此未予认可，陈灶福亦未提供双方就资产补偿达成一致意见的相关证据，故陈灶福要求农业示范园公司折价补偿其苗木款以及补偿其辅助设施、构筑物款，赔偿其可期待利益损失的诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。根据陈灶福与农业示范园公司的陈述，案涉租赁土地上的房屋及道路系经农业示范园公司同意后建设，而上述建设并未取得合法的建设手续，本院综合考量上述建设的不动产属性以及可继续利用的特征、上述资产的评估金额以及双方对该建设存在的过错情节，酌情确认农业示范园公司补偿陈灶福300000元，上述资产应和案涉土地一并返还农业示范园公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈灶福于本判决生效之日起六十日内腾空并返还原告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司位于苏州市吴中区亩土地。二、被告陈灶福于本判决生效之日起十日内支付原告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司自2019年6月1日至实际返还租赁土地之日按每年243446.43元标准计算的土地使用费。三、被告陈灶福于本判决生效之日起十日内支付原告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司违约金100000元。四、反诉被告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈灶福人民币300000元。五、驳回原告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告陈灶福的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11198元，由被告陈灶福负担。反诉案件受理费减半收取人民币68855元，鉴定费90600元，合计人民币159455元，由反诉原告陈灶福负担156979元，反诉被告苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司负担2476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢 丰人民陪审员  浦福兴人民陪审员  王文生二〇二〇年一月十九日书 记 员  陆晓文钟晓婷