河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初6060号原告（案外人）：张玲娣，女，1977年12月17日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被告（申请执行人）：李便彩，女，1967年6月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：李大排，女，1964年11月5日出生，汉族，现住衡水市桃城区。第三人（被执行人）：周世强，男，1976年10月16日出生，汉族，现住衡水市桃城区。第三人（被执行人）：卢蕾，女，1978年12月1日出生，汉族，现住衡水市桃城区。第三人（被执行人）：刘震，男，1973年3月15日出生，汉族，现住衡水市。第三人（被执行人）：衡水万泽橡塑有限公司，住所地：深州市黄河东路北侧。法定代表人：徐强，该公司经理。原告张玲娣与被告李便彩、第三人周世强、卢蕾、刘震、衡水万泽橡塑有限公司（以下简称“万泽公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玲娣、被告李便彩委托诉讼代理人李大排到庭参加诉讼，第三人周世强、卢蕾、刘震、万泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张玲娣向本院提出如下诉讼请求：停止对位于衡水市××橄榄城××楼××单元××室房屋的执行，确认该房屋归原告所有。事实和理由：原告于2015年2月9日购买了位于衡水市××橄榄城××楼××单元××室房屋，签订了房屋买卖协议一份，原告据实出资后，第三人将房屋交给了原告。因为当时不能过户，为了避免争议，将该房屋办理了抵押登记，原告是抵押权人，他项权证书编号为衡房他河西区字第××号。抵押权是优先受偿权，任何再查封已抵押的房屋，得不到执行份额。（2018）冀1102执异202执行裁定认为能办抵押登记就能办理过户登记是错误的，由于第三人总是躲避找不到他们，导致原告没有办法办理转移登记，原告一辈子的积蓄买的房，其他人是没有权利执行的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述几条规定的条件均符合，不得执行原告的房屋，没有过户是因为找不到第三人周世强与卢蕾，故提出诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告李便彩辩称，被告李便彩申请执行第三人卢蕾所拥有的位于衡水市桃城区××橄榄城小区××楼××单元××室房屋，已经进入评估拍卖阶段，现原告张玲娣提出执行异议之诉，以其已于2015年2月9日购买为由，要求法院停止执行，并确认该房屋归异议人所有，根据原告所提交的异议书和相关证据，以及目前掌握的实际情况，被告认为原告的异议是不成立的，应予驳回。一、原告张玲娣称其于2015年2月9日购买了案涉房屋，其据实出资后，第三人卢蕾将案涉房屋交给了原告，该陈述与事实不符。被告原代理人高志云曾经于2018年8月9日到案涉房屋找到第三人周世强，当时第三人周世强与卢蕾及女儿在案涉房屋中居住生活，原告并没有实际占有该房屋，建议法院可到橄榄城小区调取监控，并索取物业费、水电费等缴费凭据，予以佐证，2018年8月28日衡水市桃城区人民法院林怀东法官、李丹辉和衡水市中级人民法院刘静茹与评估公司工作人员去现场勘验时，原告张玲娣并不在案涉房屋中居住。二、原告张玲娣称其于2015年2月9日购买了案涉房屋，因第三人总是躲避找不到而不能过户，办理了抵押登记。此种说法有违常理，自相矛盾，办理抵押登记同样需要第三人到现场办理。同时，原告提供的房屋买卖合同载明“甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证已清偿该房屋由甲方设定的抵押权”，据此可知，在其规定的90天期限内，没有任何方面的原因会导致该房屋不能过户，而据此办理抵押登记的理由不能成立。三、对于抵押登记，原告没有提交抵押登记申请书等相关资料，不能证明该证书是为购房而补办抵押登记。同时，他项权证书中记载的债权数额为玖拾万元整，与原告声称的购房款数额极不相符，且没有提供证据证明不符的原因。四、原告提交的两张共计1500000元购房汇款凭据，其汇款人均为贾彦涛，而非原告张玲娣，没有证据能证明其存在关联性。而且房屋买卖合同第三条约定付款方式为现金，而原告却提供的是网银汇款凭证，自相矛盾。五、原告提交的房屋买卖合同第八条关于产权登记的约定，甲方卢蕾要在90日内协助原告取得房地产权属证书，否则视为违约，原告有权选择退房并要求第三人卢蕾30日内支付违约金100000元，但双方签订合同的时间至少已经过去了近4年零4个月，第三人卢蕾并未将该房屋交付原告，双方也均没有就过户提出申请和采取排除过户妨碍的任何举措，其合同约定已经超过法律时效，该合同应视为已经废止。六、原告提交的房屋买卖合同，其填写的房屋所有权证号为衡房权证河西区字第**、20××80号、20××79号，而被告申请执行拍卖的房屋和原告提供办理他项权证的房屋，其房产证书编号均为衡房房权证河西区字第**，告与第三人卢蕾所买卖的房屋与被告申请执行拍卖的房屋不是同一间房屋。综上，被告李便彩认为，原告伙同第三人周世强、卢蕾等虚构事实、阻止执行，涉嫌虚假诉讼，应追究其法律责任。本院依法向第三人周世强、卢蕾、刘震、万泽公司送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书后，在法定期限内，第三人均未向本院递交书面答辩状，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于衡水市××路××橄榄城××单元××室。2010年7月23日，第三人卢蕾与衡水辉腾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定第三人卢蕾向衡水辉腾房地产开发有限公司购买案涉房屋，建筑面积为218.74m2，价款为602016元；储藏间面积为14.23m2，价款为41267元；6号车库面积为22.91m2，价款为118800元。案涉房屋及储藏间、车库总价款为762083元。原告张玲娣提供其与第三人卢蕾签订的《房屋买卖合同（直接交易）》显示，原告张玲娣购买第三人卢蕾名下案涉房屋，房地产产权登记机关测定的建筑面积为218.99m2、21.82m2、14.22m2，房屋所有权证书编号为衡房权房权证河西区字第**、××80号、20××79号，转让价格为1500000元，合同签订之日起7日内，原告张玲娣一次性将购房款支付给第三人卢蕾，第三人卢蕾指定收款账户为62×××40（户名为周世强，开户行为深州市农联社营业部）。合同签订之日起10日内第三人卢蕾将所购买的房屋交付给原告张玲娣。合同签订时间显示为“2015年2月9日”。原告张玲娣通过案外人贾彦涛分别于2015年2月9日、2015年2月10日向第三人卢蕾指定的收款账户转款1000000元、500000元。2015年10月22日，第三人卢蕾取得案涉房屋的房屋所有权证书，证书编号为衡房权证房权证河西区字第**。iv>2015年10月23日，原告张玲娣与第三人卢蕾、周世强签订《抵押担保借款合同》一份，合同约定原告张玲娣向第三人周世强发放贷款900000元，债务履行期限为2015年10月23日至2025年10月22日，第三人卢蕾自愿以其本人坐落于胜利西路××橄榄城××单元××室（房权证第房权证第**，为218.99m2）为第三人周世强借款提供抵押担保。同日，原告张玲娣与第三人卢蕾、周世强向衡水市住房和城乡建设局申请设立抵押权登记。2015年10月26日，原告张玲娣取得案涉房屋的房屋他项权证书，证书编号为衡房他证河西区字第××号。另查明，本院在审理李便彩与周世强、卢蕾、万泽公司、刘震民间借贷纠纷一案中，于2016年1月22日作出（2016）冀1102民初541号民事裁定，查封了卢蕾名下的案涉房屋。2016年2月26日，本院作出（2016）冀1102民初541号民事判决，缺席判决：一、周世强于本判决生效后十日内给付李便彩借款1500000元及利息150000元，共计1650000元，卢蕾对上述款项承担连带赔偿责任；二、万泽公司、刘震对上述款项承担连带责任；三、周世强于本判决书生效后十日内给付李便彩代理费50000元。案件受理费9839元、保全费5000元，由周世强承担。后卢蕾不服该判决提起上诉，衡水市中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）冀11民终1466号民事判决，判决：一、维持一审判决第一项、第二项；二、撤销一审判决第三项，改判驳回李便彩要求周世强、卢蕾、万泽公司、刘震承担律师费50000元的诉讼请求。一审案件受理费9839元，保全费5000元按一审判决执行，二审案件受理费19650元由卢蕾负担18000元，李便彩负担1650元。判决生效后，周世强、卢蕾、万泽公司、刘震未按生效判决确定的内容履行给付义务，李便彩申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2016）冀1102执1885号。因需要对审理和执行期间查封的房产评估、拍卖，本院于2016年12月26日作出（2016）冀1102执1885号之一执行裁定，裁定本案中止执行。经权利人申请，本院于2018年7月3日立案恢复执行，执行案号为（2018）冀1102执恢676号。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告张玲娣就案涉房屋提出执行异议，应同时具备上述规定的四个条件，缺一不可。首先，原告张玲娣提供其与第三人卢蕾、周世强签订的《房屋买卖合同（直接交易）》显示的签订时间虽为“2015年2月9日”，但该份合同载明房屋所有权证号分别为“衡房权证河西房权证河西区字第××号”××**”、第“20××79号”，而案涉房屋取得房屋所有权证书（产权登记）的时间为2015年10月22日，该时间明显晚于《房屋买卖合同（直接交易）》签订之日，即《房屋买卖合同（直接交易）》签订时尚未取得房屋所有权证书。被告李便彩对《房屋买卖合同（直接交易）》的真实性提出异议，原告张玲娣虽主张《房屋买卖合同（直接交易）》中记载的房屋所有权证号系取得房屋所有权证书后添加的，但未提供相应证据，且第三人卢蕾、周世强亦未对此作出说明。另，原告张玲娣于2015年10月23日与第三人卢蕾、周世强签订《抵押担保借款合同》，明确载明第三人卢蕾以案涉房屋为第三人周世强向原告张玲娣的900000元借款债务提供抵押担保。《抵押担保借款合同》与《房屋买卖合同（直接交易）》内容相矛盾，原告张玲娣提供证据不足以认定其在案涉房屋被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告张玲娣在庭审中明确表示由于过户费比较高，想投机取巧签订了房产抵押贷款合同，且原告张玲娣亦未提供证据证明其在案涉房屋被查封前向第三人卢蕾、周世强催告办理过户登记，故应当认定案涉房屋未办理过户登记主要系因原告张玲娣自身原因造成。综上所述，原告张玲娣主张购买案涉房屋的情形因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故不能阻却本院对案涉房屋的强制执行。原告张玲娣要求确认案涉房屋归其所有并要求本院不得对该房屋强制执行，不符合法律规定，本院不予支持。第三人卢蕾、周世强、刘震、万泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回原告张玲娣的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告张玲娣负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  辛阳阳审 判 员  宋铁利人民陪审员  许卫淑二〇二〇年一月二十日书 记 员  孙 毅