辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初19778号 原告：沈阳幸福基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路**，统一社会信用代码91210111594142072R。 法定代表人：孟惊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司沈阳分行，，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1统一社会信用代码912101003131322823。 负责人：赵曾政，该行行长。 委托诉讼代理人：韩旸，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。 第三人：翟鹏，男，1976年5月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司（以下简称幸福基业公司）诉被告平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称平安银行）、第三人翟鹏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告幸福基业公司委托诉讼代理人丁云鹏、被告平安银行委托诉讼代理人韩旸到庭参加诉讼，第三人翟鹏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幸福基业公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院停止对沈阳市苏家屯区1门房产的执行并解除对该房产的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月12日，第三人翟鹏与原告签订《商品房买卖合同》购买沈阳市苏家屯区1门房产，并同时登记备案，房屋总价为1538406元。翟鹏通过向银行贷款方式支付了99万元房款，但翟鹏因未及时还款，原告与翟鹏协商签订《商品房买卖合同》补充协议，翟鹏请求原告垫付31767.13元逾期还款本金及利息，并承诺于2018年2月26日前向原告偿还该款项并保证此后不会断供，否则原告有权立即解除购房合同，翟鹏将配合原告办理购房合同解抵押、撤销合同备案手续并且支付违约金。翟鹏未按约定向原告支付该款项，并且仍逾期偿还银行到期房贷，因此，原告将翟鹏诉至苏家屯人民法院。2019年5月17日，沈阳市苏家屯区人民法院作出（2019）辽0111民初1830号判决，判令：解除原告与翟鹏就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》；翟鹏、中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行协助原告履行本判决第一项内容的撤销登记备案手续和解除抵押登记的配合义务；翟鹏向原告支付垫付的贷款本金、利息、罚息及违约金共计80342.48元；被告翟鹏支付原告违约金123072.48元；翟鹏承担部全诉讼费用。在此期间，原告知悉案涉房产被贵院查封，原告依法向贵院提出停止对案涉房屋的执行并解除案涉房屋的预查封的执行异议申请。2019年8月26日，原告收到贵院作出的（2019）辽0102执异324号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，原告与第三人翟鹏之间签订的《商品房买卖合同》已被解除，双方之间的《商品房买卖合同》虽进行了预售登记备案手续，但预售登记备案并不产生物权变更的法律效力，而且直至原告起诉解除商品房买卖合同，翟鹏也没有就案涉房屋进行房屋所有权登记，其一直未取得案涉房屋产权证书。同时《商品房屋首次登记证明》也清楚的表明权利人是原告而非翟鹏，因此，案涉房屋的所有权仍归属于原告所有。翟鹏由于违约行为已经丧失要求原告协助其将案涉房屋登记至其个人名下的请求权等相关合同权利，贵院也丧失了预查封及处置案涉房屋的强制执行权利。综上所述，原告对案涉房屋享有实体权利，要求停止对房屋的执行，并解除预查封。 被告平安银行辩称，平安银行诉翟鹏、王淑华金融借款纠纷一案执行过程中，本案原告幸福基业公司提出执行异议，2019年8月26日，贵院做出（2019）辽0102执异324号执行裁定书，驳回幸福基业公司的异议请求，答辩人认为该裁定认定事实清楚，适用法律正确，原告提出对涉案房屋停止执行没有事实和法律依据。第一，从原告要求排除执行所依据的事实方面来看，原告幸福基业公司与第三人翟鹏于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》，原告已经将位于沈阳市苏家屯区1门房产出售给第三人翟鹏，翟鹏支付了部分首付款即248406元（合同约定548406元），还通过中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行办理了99万元抵押贷款，上述款项全部支付给原告，且该房产已在房管局进行合同备案和发证预告登记；第二，涉案房产办理了预售合同备案登记手续，可以作为翟鹏的责任财产予以查封，贵院对涉案房产的查封具有法律依据。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）第三人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋”，该通知第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，本案涉案房产系2014年12月12日翟鹏与原告幸福基业公司签订的《商品房买卖合同》，并办理了合同备案手续和预告登记，贵院于2018年6月22日对涉案房产进行了查封，符合法律规定。该通知第二十二条还规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，上述规定，明确了对不动产预查封登记的效力，即在法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有排除之后物权变动的效力；第三，原告依据执行标的被查封后作出的另案生效判决为由提出排除强制执行异议的，不应予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款还规定“金钱债权执行中，原告依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，本案中，法院依据申请人平安银行的申请，在2018年6月22日即将涉案房产作为翟鹏的责任财产进行了查封，而判令解除幸福基业公司与翟鹏之间房屋买卖合同的判决系于2019年5月17日作出，原告幸福基业公司要求依据上述判决排除执行的法律依据不充分，不应予以支持。综上，第三人翟鹏以支付首付款和贷款的方式向原告交付购房款共计1238406元（总房款1538406元），原告以已履行连带保证责任为由解除合同，且该合同解除于法院预查封涉案房屋之后，不能对抗法院对该房屋的执行，（2019）辽0102执2239号执行案件的执行内容和执行措施均合法有效，肯请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人翟鹏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.案涉房屋位于沈阳市苏家屯区1门（建筑面积187.16平方米），系原告开发建设。2014年12月12日，原告（出卖人）与第三人翟鹏（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告徐亮购买案涉房屋，单价8219.74元/平方米，房价款总额1538406元，付款方式为买受人应向出卖人支付首期房款548406元，其余99万元以按揭贷款方式支付……双方亦约定了其他权利义务。 2.庭审中，原告自认第三人翟鹏已向其交纳房屋首付款共计248406元（2014年11月29日交纳158906元、2014年12月12日交纳31594元及48406元、2014年11月23日交纳9500元），并通过中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（以下简称农行南湖支行）贷款支付其购房款99万元；原告另称因第三人翟鹏存在逾期付款行为，故并未向其交付案涉房屋及办理权属变更登记，现无人占有使用。 3.经本院至沈阳市不动产房屋登记中心查询，案涉房屋现仍备案登记及预告登记至第三人翟鹏名下，但并未办理权属变更登记。 4.2018年3月19日，平安银行以借款合同纠纷为由将翟鹏、案外人王淑华起诉至本院，2018年11月30日，本院作出(2018)辽0102民初3986号民事判决，判决:“一、被告翟鹏于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金82,400.34元，利息（含罚息、复利）2,938.92元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2017年9月7日）,并自2017年9月8日起按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；二、被告王淑华对上述债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告翟鹏追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,933元、保全费873元、公告费600元，均由被告翟鹏、王淑华负担”，上述判决生效后，因翟鹏未履行生效法律文书确定的义务，平安银行于2019年3月22日作为申请执行人向本院申请强制执行，对应执行案号为（2019）辽0102执2239号。 5.上述3986号案件审理过程中，平安银行向本院申请财产保全，本院于2018年5月10日作出(2018)辽0102民初3986号民事裁定，裁定：冻结被申请人翟鹏、王淑华存款85339.26元或查封、扣押其等值财产，并于2018年6月22日预查封了案涉房屋。 6.2019年3月5日，幸福基业公司以商品房销售合同纠纷为由将翟鹏、第三人农行南湖支行诉至沈阳市苏家屯区人民法院，该院于2019年5月17日作出（2019）辽0111民初1830号民事判决，判决：一、解除原告幸福基业公司与被告翟鹏就位于沈阳市苏家屯区1门房屋签订的商品房买卖合同；二、被告翟鹏、第三人农行南湖支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告幸福基业公司履行本判决第一项内容的撤销登记备案手续和解除抵押登记的配合义务；三、被告翟鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告幸福基业公司垫付的贷款本金、利息、罚息及违约金共计80342.48元；四、被告翟鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告幸福基业公司违约金123072.48元。现该判决已生效。 7.原告平安银行作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年8月26日作出（2019）辽0102执异324号执行裁定，裁定驳回案外人幸福基业公司的异议。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过原、被告到庭审陈述、举证及辩论，本案的审理焦点为：原告对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利。 第一，从幸福基业公司对案涉房屋享有的权利性质看。依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，幸福基业公司作为案涉房屋的开发单位，对案涉房屋享有所有权，幸福基业公司虽与翟鹏签订了《商品房买卖合同》，并为翟鹏办理了合同备案及预告登记，但幸福基业公司并未将案涉房屋所有权登记至翟鹏名下，该房屋的所有权并未转移，仍应为幸福基业公司所有。因此，由于幸福基业公司对案涉房屋享有所有权，基于所有权的权利性质，幸福基业公司具有排除强制执行的权利基础。 第二，关于本院对案涉房屋的预查封措施问题。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，翟鹏虽未取得案涉房屋所有权登记，但取得了预告登记，故本院对案涉房屋采取预查封措施符合法律规定。但根据法律规定，土地、房屋权属需在预查封期间登记在被执行人名下，预查封登记方能自动转为查封登记。本案中，根据沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初1830号生效民事判决，幸福基业公司与翟鹏签订的《商品房买卖合同》已经解除。依照《中华人民共和国物权法》第十五条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，翟鹏由于丧失对案涉房屋债权，其预告登记依法已经失效，即翟鹏已经丧失取得案涉房屋权属登记的法律依据及可能性，对案涉房屋采取的查封措施应当解除。 第三，关于被告平安银行提出的依照《最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条抗辩幸福基业公司不能依据（2019）辽0111民初1830号生效民事判决排除执行。但在本案中，幸福基业公司系依据其作为案涉房屋的所有权人主张排除执行。且该民事判决虽然作出时间在案涉房屋预查封之后，但该判决并非对案涉房屋的确权判决，并未改变案涉房屋权属状态，因此，并不符合上述司法解释适用的条件。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 原告沈阳幸福基业房地产开发有限公司的异议成立，停止对位于沈阳市苏家屯区1门（建筑面积187.16平方米）房屋的执行。 案件受理费18646元，由翟鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2019）辽0102执异324号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  宋亮 人民陪审员  周宁 人民陪审员  石旭 二〇二〇年一月九日 法官助理霍骏升 书记员王皓然 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。