广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9684号原告：清远市华府物业管理有限公司，住所地清远市*********华府花园首层商铺21号。法定代表人:陈家伟,该公司总经理。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。被告：邝金满，男，1974年3月4日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，公民身份号码441************315。原告清远市华府物业管理有限公司与被告邝金满物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告清远市华府物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯嘉颖到庭参加诉讼。被告邝金满经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市华府物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费7075.77元（从2017年3月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；2.判令被告向原告支付公摊水费78.66元（从2017年4月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；3.判令被告向原告支付垃圾费390元（从2017年3月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；4.判令被告向原告支付公摊电费976.48元（从2017年4月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；5.判令被告向原告支付柴油分摊费18.31元；6.判令被告向原告支付滞纳金15477.38元（暂计算至2020年5月，实际支付至交清为止）；7.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年11月8日，原告与清远市新城华府房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，协议约定该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米。同日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定：第一条“双方权利和义务。……二、乙方的权利义务……4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其它合理应分摊费用……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间：自商品房买卖合同约定房屋交付使用次日起开始计收……二、住宅按建筑面积每月计收管理费（不含公共水电费分摊），具体交纳方法如下：1、高层住宅（带电梯）自《商品房买卖合同》约定房屋交付使用次日起至2014年7月31日按建筑面积1.3元/月/平方米计收（不含公共水电费，公共水电费由业主分摊）；2014年7月31日之后如调整价格按物价局定价……3、公共水电按实际发生进行分摊。4、房产证办理前，物业管理服务费按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计收。房产证办理后……按房产证内所载录的建筑面积计收……六、每月的物业管理服务费用采取银行代扣或交纳现金的方式进行交纳，每次交纳费用时间：1、银行转帐为当月10日。2、现金缴付为当月10日前，如遇节假日顺延……第九条其它约定事项……二、在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金……第十四条，本协议在履行中如发生争议，双方按协商解决或物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向清远市人民法院提出诉讼”。截至2020年5月31日，被告累计拖欠原告从2017年3月至2020年5月的物业费7075.77元、从2017年4月至2020年5月的公摊水费78.66元、从2017年3月至2020年5月的垃圾费390元、从2017年4月至2020年5月的公摊电费976.48元、柴油分摊费18.31元、滞纳金15477.38元，合共24016.6元。被告的行为已经构成了根本性违约，且为了尽快解决欠费问题，原告多次向被告预留的手机号码发送短2信、微信催缴以及电话沟通，甚至向起寄送律师函，但是被告均不予理睬。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条等法律规定，为维护自身的合法权益,原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告邝金满书面答辩称，原告要求答辩人支付滞纳金15477.38元(暂计算至2020年5月，实际支付至交清为止)不能成立。答辩人不交物业管理费的原因是楼下(即华府花园二幢404)违法搭建钢铁结构遮雨棚，由于此违建的遮雨棚严重影响答辩人房屋的采光，若雨天，雨水滴落的噪音也影响正常休息。为此，答辩人多次投诉及与原告沟通，但未得到妥善的处理。后答辩人多次投诉至当地有关城管部门才得到处理。《前期物业服务协议》第一条第二点的第9点:“按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、同行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益”明确指出双方的权利与义务。由于原告未能为答辩人提供有效、有利的服务，华府花园二幢404房的违建遮雨棚已违反了侵害他人的合法权益，但原告未能为答辩人处理，故原告违约在先，答辩人也因此才拒绝交付物业费用。综上所述，原告的诉求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告抗辩主张原告未按照《前期物业服务协议》的约定提供服务，对于其楼下私搭雨棚的行为没有进行妥善处理。原告则陈述其已进行过劝阻，但劝阻无效，已尽到了相关义务。而且其公司非政府执法机关，无权强行对404房业主搭建的雨棚进行拆除。对于该争议事实，本院认为原告对被告楼下私搭雨棚进行过劝阻就已经尽到了物业服务的义务，原告非政府行政执法机关，在劝阻无效的情况下，其无权采取强制措施。故本院对被告抗辩主张的该事实不予确认。本院认为，原被告之间签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行各自义务。原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定向原告支付拖欠的物业服务费7075.77元（2017年3月至2020年5月）、垃圾费390元（2017年3月至2020年5月）、公摊水费78.66元（2017年4月至2020年5月）、公摊电费976.48元（2017年4月至2020年5月）、柴油分摊费18.31元，共计8539.20元。被告仅以原告未拆除其楼下业主搭建的雨棚为由拒绝缴纳物业服务费用，依据不足。根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期交纳物管费的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准（每日3‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照贷款市场报价利率的标准（2017年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准）计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费181.43元为基数，自该期物业服务费逾期之日（逾期之日为该期物管费对应月份的次月1日为逾期之日，即2017年4月1日起至2020年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告邝金满于本判决生效之日起10日内向原告清远市华府物业管理有限公司支付物业服务费7075.77元（2017年3月至2020年5月）、垃圾费390元（2017年3月至2020年5月）、公摊水费78.66元（2017年4月至2020年5月）、公摊电费976.48元（2017年4月至2020年5月）、柴油分摊费18.31元，共计8539.20元；二、被告邝金满于本判决生效之日起10日内向原告清远市华府物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费181.43元为基数，按照贷款市场报价利率的标准（2017年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准）自该期物业服务费逾期之日（2017年4月1日起至2020年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告清远市华府物业管理有限公司负担100元，被告邝金满负担100元。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年十二月一日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。