湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5229号原告:李永保，男，1985年9月20日出生，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：肖鹏，湖北鹏恩律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘运梅,女，1968年11月12日出生，汉族，住湖北省恩施市，被告：刘汉炀，男，1972年11月29日出生，侗族，住湖北省恩施市，原告李永保与被告刘汉炀、刘运梅租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李永保及其委托诉讼代理人肖鹏到庭参加诉讼，被告刘汉炀、刘运梅经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永保向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金、押金共计85000元，并承担赔偿该款自2017年3月26日起按年利率6%计算至实际支付之日止损失的违约责任；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月25日，原告与被告口头约定，原告购买被告位于南山小镇××楼××号的房屋，但是后面考虑到该房屋没有房产证，办理不了过户，于是双方商议租赁该房屋，后就签订了《房屋租赁合同》。租赁合同中约定：被告自愿将位于南山小镇××楼××号的房屋出租给乙方使用，双方暂定租期为十年，即从2017年3月26日起至2027年3月25日止，每年租金为10000元，按10年一次性交付房租，共计100000元，水电费及房屋设施设备押金5000元。原告与被告签订合同后，按照合同约定支付了从2017年3月26日起至2027年3月25日的房租100000元、押金5000元。2018年10月份左右，恩施市人民法院通知原告，属于被告刘运梅、刘汉炀的位于恩施市××办事处龙鳞××路××（××镇）幢1单元1401号房屋要进行查封，2019年3月6日收到恩施市人民法院（2018）鄂2801执414号、（2019）鄂2801执377号公告。此后，原告多次找被告商量此事，始终联系不到被告，故具状起诉。被告刘运梅、刘汉炀未答辩。原告李永保围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、原告与被告的身份证复印件各一份，证明原被告主体资格；证据二、《房屋租赁合同》原件一份、支付宝转账截图一份、银行流水打印件一份，证明原告向二被告租赁房屋，并支付租金、押金的事实；证据三、公告复印件一份，证明租赁房屋被司法机关依法拍卖，被告违约的事实。上述证据来源合法，且真实客观，并能与待证事实相映证，本院予以确认并在卷佐证。被告刘运梅、刘汉炀未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月26日，被告刘汉炀向原告李永保借款60000元，并出具了内容为：“借条今借到李永保现金陆万元整（60000.00）万元”的《借条》一份。同日，原告李永保通过其在中国邮政银行的账户********）向被告刘汉炀的银行账户********）转账60000元，该款已于次日到账。2017年5月3日，被告刘汉炀又向原告李永保借款30000元，并出具了内容为：“借条今借到李永保现金叁万元整（30000.00）元刘汉炀2017.5.3日”的《借条》一份。同日，原告李永保通过其在中国邮政银行的账户（62×××22）向被告刘汉炀的银行账户（62×××64）转账30000元，该款已于次日到账。2017年6月11日，被告刘汉炀再次借到被告李永保15000元，其中10000元系原告李永保通过其在中国工商银行开设的银行账户（18×××68）向被告刘汉炀的账户（62×××64）转账支付的。次日，被告刘汉炀向原告李永保出具了内容为：“借条今借到李永保现金壹万伍仟元（15000）元定於2017年6月13日还清否则承担15%违约金刘汉炀2017.6.12日”的《借条》一份。上述借款过后，被告刘汉炀均未能还款，原告李永保就要求购买被告刘运梅、刘汉炀将其位于恩施市××小镇小区××楼××室，但因该房屋无法办理产权过户，故双方约定由被告刘运梅、刘汉炀将上述房屋出租给被告李永保，同时补签了落款时间为“2017年3月25日”的《房屋租赁合同》，将原告李永保出借的上述借款中的10000元冲抵房租，5000元冲抵押金，且原告李永保（乙方）与被告刘运梅、刘汉炀（甲方）还在合同中约定：“一、甲方自愿将位于南山小镇××楼××号的房屋出租给乙方使用，双方暂定租期10年，即从2017年3月26日起至2027年3月25日止。每年租金为人民币10000.00元，按10年一次性交付房租，共计人民币壹拾万元（小写￥：100000.00），水电费及房屋设施设备押金人民币5000.00元。二、乙方在租赁期间，必须爱护租房及屋内相关设施设备，未经甲方书面同意不得随意改变该房屋的结构和装修。按时交纳房租和水电费等相关费用，水电费等相关费用在乙方入住之前由甲方支付，入住之后费用由乙方支付，若遇特殊情况不能履行本合同，必须提前30日通知对方。三、乙方在租赁期限内，无须经甲方同意可以讲所租房屋或转借他人，乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：（1）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。（2）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。（3）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。四、乙方逾期不缴纳房租，或违反本合同中的第二、第三条款时，甲方有权要求终止合同，收回该出租房屋，不承担乙方由此产生的任何损失且不退还乙方租房押金。五、乙方租赁期满后，房屋及相关设施设备无损坏，水电费等相关费用无欠费，甲方应退还租房押金给乙方。六、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。七、补充协议：乙方有权转租无需通知甲方八、出租房屋设施设备：甲方签字：刘运梅刘汉炀2017年3月25日乙方签字：李永保2017年3月25日”。而被告李永保实际已于2017年5月30日入住上述房屋至2019年3月6日，因在2019年3月6日看到恩施市人民法院（2018）鄂2801执414号、（2019）鄂2801执377号《公告》方知上述房屋已被恩施市人民法院执行拍卖所以才搬出。后诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告李永保与被告刘运梅、刘汉炀签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。本案中，原告李永保以其出借给被告刘汉炀的105000元抵扣支付了其所租赁的被告刘运梅、刘汉炀房屋十年的租金100000元及押金5000元，但后因被告刘运梅、刘汉炀被列为法院被执行人致案涉租赁房屋被恩施市人民法院执行拍卖，导致案涉《房屋租赁合同》无法继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，故对原告李永保要求解除其与被告刘运梅、刘汉炀所签订的落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同》之诉讼请求，本院予以支持。上述合同因被告刘运梅、刘汉炀的原因被依法解除，而根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，该合同解除后，尚未履行的，终止履行，即对于承租人即原告李永保所支付的十年租金及押金105000元，扣除其实际承租期间的租金，对于余下租金，被告刘运梅、刘汉炀应予以返还。本案中，虽然案涉的《房屋租赁合同》签订的落款时间为2017年3月25日，而原告李永保住进该租赁房屋的时间为2017年5月30日，但因原告李永保自愿以合同双方约定的每年租金10000元主动抵扣了自2017年3月26日至2019年3月25日的房租20000元，现要求被告刘运梅、刘汉炀返还余下租金及押金合计85000元，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告刘运梅、刘汉炀的违约确实给原告李永保造成了资金占用的损失，故对原告李永保要求被告刘运梅、刘汉炀以其应返还的85000元为基数按年利率6%支付自2019年3月26日起至该款还清之日止的利息请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告刘运梅、刘汉炀经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利，不影响本院在查清事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李永保与被告刘运梅、刘汉炀签订的落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告刘运梅、刘汉炀于本判决生效之日起五日内向原告李永保返还租金及押金共计85000元，并以85000元为基数按年利率6%支付自2019年3月26日起至该款还清之日止的利息损失。三、驳回原告李永保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费1926元,公告费800元，合计2726元，由被告刘运梅、刘汉炀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  区海玲审判员  尹学友审判员  何世刚二〇二〇年一月二十二日书记员  唐蔚霖