湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初6123号原告：张莲花，女，生于1962年11月22日，汉族，武汉市硚口区人，户籍地武汉市硚口区，委托诉讼代理人：胡茂生，武汉市硚口区汉水桥街道办事处推荐的诉讼代理人，特别授权代理。被告：杨建军，男，生于1990年7月20日，汉族，四川省岳池县人，户籍地四川省岳池县，委托诉讼代理人：黄样，湖北宏济律师事务所律师，特别授权代理。被告：利川市利人居房地产经纪有限公司，住所地利川市都亭街道办事处教场社区**清源路**，统一社会信用代码：91422802MA49GHHC2J。法定代表人：彭珍艳，系该公司总经理，委托诉讼代理人：蒲云海，系该公司员工，第三人：利川市创家房产经纪有限公司，，住所地利川市东城街道办事处腾龙大道**（左岸丽川广场****）统一社会信用代码：91422802MA490GQF4G。法定代表人：邓伟，系该公司总经理，原告张莲花与被告杨建军、利川市利人居房地产经纪有限公司（以下简称利人居公司）、第三人利川市创家房产经纪有限公司（以下简称创家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告张莲花及其委托诉讼代理人胡茂生、被告杨建军及其委托诉讼代理人黄样、被告利人居公司的委托诉讼代理人蒲云海、第三人创家公司的法定代表人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张莲花向本院提出诉讼请求：1.撤销原告张莲花与被告杨建军签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告杨建军向原告张莲花返还房屋款定金40000.00元；3.判令被告利人居公司向原告张莲花返还中介费3000元；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：今年7月4日，被告利人居公司工作人员周玲发微信邀请原告去御江公馆清江园206幢402室（以下简称“涉案房屋”）看房，向原告介绍房屋所有权人是一位阿姨牟银。7月5日，原告与被告“利人居”看完房，于7月7日上午签订商品房买卖合同。但这份合同落款日期提前了五天(7月2日)，而且与原告签约不是一位阿姨，而是一个小伙子杨建军。中介人“利人居”向原告解释说“杨建军是阿姨的侄儿，代她签订合同”。可是，房屋所有人牟银是利川本地人，而所谓侄儿（被告杨建军）却是重庆人。杨建军与牟银谁是真实权利人？不清不白。故原告不得不在8月2日以微信通知中介方“利人居”周玲，原告与被告于7月7日签订的房屋买卖协议暂停执行。8月3日，“利人居”以微信告知原告：房主牟银去银行问了房产证在8月10日左右可以办下来，并让原告把36万元付给她（牟银），但被告杨建军却又要原告把36万元付给他。8月4日，原告向“利人居”蒲经理反映，说明被告杨建军并不是该房屋的所有人，不具备签订房屋买卖合同的主体资格，“利人居”蒲经理对此表示认可。8月18日，涉案房屋办理了房产证，权利人是杨建军和张静，二者共同共有。但张静未在本案的《房屋买卖合同》上签名，致使《房屋买卖合同》效力待定。8月21日，杨建军委托本案第三人创家公司出卖其已经与原告张莲花签约的涉案房屋，构成对涉案房屋一房两卖的事实（详见证据7），对原告张莲花构成欺诈。现已查明被告杨建军在2019年6月14日向牟银购买本案的涉案房屋。接着委托两家中介公司出卖该涉案房屋，于2020年7月7日收取买房人张莲花的定金40000元、8月21日委托本案第三人创家公司收取案外买房人的具有定金效力的诚意金5000元。这些事实足以证明杨建军是炒房专业户，其行为严重违反了国务院关于“住房不炒”的行政法规，同时对原告张莲花构成欺诈。中介方“利人居”为了收取中介费，以各种谎言诱使原告与被告签订房屋买卖合同，致使原告产生重大误解。根据我国《合同法》第五十四条之规定，原告张莲花有权请求人民法院撤销与杨建军签订的《房屋买卖合同》。原告张莲花为了维护自身合法权益，故提起诉讼。被告杨建军辩称：一、张莲花起诉要求撤销合同。《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销（一）因重大误解订立的（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。本案原告购买答辩人的房屋是经过中介利人居公司介绍并在该公司签订《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，是在平等协商的基础上签订的合同，且内容不违反法律的强制性规定，不存在合同法第五十四条的规定属于可以撤销的情形，应属于合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务，否则依约应承担违约责任。二、原告在诉状中陈诉房屋的共有权人是杨建军和张静二人，对《房屋买卖合同》的效力存在质疑。本案中共有权人杨建军和张静系夫妻关系，在卖房时杨建军是取得了张静的授权委托，且张静愿意追认卖房的事情。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应对解释为（一）夫或妻在处理共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应对平等协商，取得一致意见。他人有理由相信妻其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。张静愿意追认卖房的事情，《房屋买卖合同》是有效的。三、原告与答辩人在《房屋买卖合同》第4条、第12条、第13条约定了房款的给付时间及买卖双方各自悔约需承担的违约责任，原告的诉讼已经明确表明违约，不再继续履行合同，应当按照《房屋买卖合同》第12条、第13条的规定执行。四、原告称答辩人一房二卖，答辩人在收到原告的定金后未将房屋出售给任何人未收取任何的定金，不存在一房二卖的情况，反而是原告为了不再支付尾款并索要定金，多次化名诈骗中介公司。反而是答辩人为了履行过户的约定，四处借钱将银行的尾款支付完毕，并办理了不动产权证书，原告的此行为致使被告遭受了巨大的经济损失。综上，原告的起诉没有任何事实和法律依据，只是为了索要定金而采取的一种手段。请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告利人居公司辩称：这套房子是原告自己找我们公司业务员周玲看房以后买的，看房子的时候我们就和原告说清楚了房子的原房主是牟银，杨建军从牟银手中买过来的，杨建军现在不想要房子了，要出售。原告看房子以后交了40000.00元的定金给杨建军，交定金的时候签订了合同，合同中约定2020年7月30日前原告支付360000.00元，尾款160000.00在2020年12月31日前付清，同时办理房屋过户手续。第三人辩称：原告张莲花找到我们公司的员工王万碧，说想买御江公馆附近的房屋。我们公司就在御江公馆附近找房子，后来就找到了案涉房屋，经与房主杨建军联系得知该房屋已经卖了，我们就回复张莲花说房屋已经卖了，如果他们交易没有达成，我们再通知张莲花来购买，但张莲花还是瞧得上这套房子，要给我们交定金，但是因为卖方不同意卖房子，所以我们不能收定金，最后我们就收了原告5000.00元的诚意金，表示如果以后这套房子要卖的话，我们优先通知张莲花来购买。对于涉案房屋我们没有给原告促成交易。本院经审理认定事实如下：2019年6月，经湖北利川利众房产经纪有限公司介绍，被告杨建军与案外人牟银签订《房屋买卖合同》，约定牟银将坐落于利川市清江园御江公馆第206栋402室商品房卖给杨建军。合同约定，房屋总价款为450000.00元；签订合同时向牟银支付定金50000.00元；居间方已告知双方该房屋尚未办理不动产权证书，杨建军应于2020年1月5日前支付222514.93元（不含定金），牟银应将房屋交付给杨建军使用，按揭款177485.07元，由杨建军按月向银行偿还，同时杨建军扣押尾款30000.00元待牟银办理出不动产权证书，并将该房过户到杨建军名下后一日内支付给牟银。合同签订后，牟银将房屋交给了杨建军，杨建军按协议陆续履行付款义务。2020年7月7日，在被告利人居公司的介绍下，原告张莲花与被告杨建军签订《房屋买卖合同》，约定杨建军将其从牟银手中买过来的御江公馆第206栋1单元402室商品房卖给原告张莲花，但该份《房屋买卖合同》的落款日期提前了五天即2020年7月2日。合同约定，居间方已详细告知双方该房屋还未办理不动产权证书；房屋总价款为560000.00元；张莲花应在合同签订之日通过居间方向出卖人杨建军支付定金40000.00元；第二期房价款（即首付，含已实际收到的定金），买方应于2020年7月30日前支付（补足）房价款400000.00元；尾款160000.00元由买方保管，出卖方应将收到的此房价款优先用于偿还银行贷款，若有不足出卖人应自行补足，并自行办理抵押注销手续；买方应于2020年12月30日前支付出卖人剩余房价款160000.00元，出卖人应于2020年12月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续，过户给买受人（原告）。《房屋买卖合同》签订后，原告向被告利人居公司交纳了定金40000.00元，同时原告向被告利人居公司支付了中介费3000.00元。首期款到期后，原告未按约定向被告支付首期款。2020年8月18日，利川市自然资源和规划局向被告杨建军颁发了《中华人民共和国不动产权证书》，将涉案房屋的产权从牟银名下过户到了被告杨建军名下，房屋共有人为杨建军、张静。2020年8月21日，被告利人居公司以微信方式向原告发出通知，要求原告于五日内支付首付款360000.00元，逾期将视为放弃购买该房，房屋将另行出售。同日，原告张莲花与其夫于利来到第三人创家公司，称帮其好友张奕买房，并点名想购买位于御江公馆·清江园206幢1-402号商品房。经第三人与该房房主杨建军联系，被告杨建军告知第三人该房已出售，暂不卖，但原告夫妻二人坚持要代张奕订购该房，并要求支付部分定金，在原告的再三坚持下，第三人即与原告签订了《诚意金协议书》，原告向第三人交纳了诚意金5000.00元，原告之夫于利在“乙方”处签字“张变（代签）于利”。2020年8月23日，被告利人居公司再次以微信方式向原告发出通知，要求原告于2020年8月26日之前办理房屋买卖合同相关约定事项，逾期应承担相关违约责任。随后，原告以被告杨建军一房二买为由与被告发生纠纷，要求被告退还定金。2020年10月16日，原告起诉来院，提出前述请求。另查明，涉案房屋共有人张静对被告杨建军出卖房屋知晓，并表示对其出卖房屋的行为予以追认。上述事实，有经庭审质证的《房屋买卖合同》、《不动产权证书》，微信聊天记录、《诚意金协议书》、《收据》、《情况说明及卖方追认》、杨建军与张静的结婚证复印件、出庭证人于利的证言及当事人的当庭陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、被告杨建军是否有权出售涉案房屋；2、被告杨建军就涉案房屋是否构成一房二买、构成欺诈；3、双方于2020年7月7日签订的《房屋买卖合同》应否撤销。1、被告杨建军是否有权出售涉案房屋。杨建军与牟银于2019年6月签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋卖给杨建军，合同签订后，杨建军陆续履行付款义务，牟银履行了交付房屋的义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故杨建军与牟银就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》依法有效。2020年7月7日，杨建军又将该房转卖给本案原告，与原告签订《房屋买卖合同》，约定于2020年12月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续，过户给原告。签订合同时，杨建军对该房屋尚未取得所有权，双方之间的《房屋买卖合同》效力待定。2020年8月18日，利川市自然资源和规划局向被告杨建军颁发了《中华人民共和国不动产权证书》，将涉案房屋的产权从牟银名下过户登记到被告杨建军名下，至此，杨建军对涉案房屋享有物权，杨建军与原告之间签订的《房屋买卖合同》依法有效。至本案法庭辩论终结前，涉案房屋共有权人张静一直未向原告提出反对卖房的意见，且庭审中张静向本院提交《情况说明及卖方追认》，追认被告杨建军的卖房行为，故被告杨建军对涉案房屋有权出售，本院依法予以确认。2、被告杨建军就涉案房屋是否构成一房二买、构成欺诈。本案原告与被告杨建军在被告利人居公司的介绍下签订《房屋买卖合同》后，未与其他任何人就涉案房屋签订买卖合同或定金合同。随后，原告以帮朋友买房为由，找到第三人创家公司，指明要求购买被告杨建军已与自己签订了买卖合同的涉案房屋，在经第三人与杨建军联系，杨建军表明该房已出卖的情况下，原告继续坚持要订购该房，遂与第三人签订《诚意金协议书》，原告该行为系故意，其目的就是想造成杨建军一房二买的违约事实。纵观全案事实，原告与第三人签订的《诚意金协议书》与二被告均无关联性，且二被告对原告与第三人签订《诚意金协议书》的事实不知情，故被告杨建军对涉案房屋未构成一房二买，不存在欺诈行为。3、双方于2020年7月7日签订的《房屋买卖合同》应否撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条规定：第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十条规定：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告与被告杨建军签订涉案《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不具有民法总则第147条、第148条、第149条、第150条、第151条和合同法第154条所规定的情形，依法不应撤销。综上，原告张莲花与被告杨建军于2020年7月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告请求撤销并返还购房定金40000.00元、中介费3000元，无事实依据和法律依据。本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中人民共和国民事诉讼》第六十四条，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告张莲花的诉讼请求。案件受理费875.00元，减半收取437.50元，由原告张莲花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑兴才二〇二〇年十二月二日书记员  向 倩