云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0111民初11610号原告陈光丽，女，汉族，1983年8月28日出生，身份证住址云南省楚雄彝族自治州楚雄市。委托代理人张加波，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人王祥军，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。被告臧晓龙，男，汉族，1987年11月24日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县，现住云南省昆明市官渡区。被告曾晓静，女，汉族，1987年1月15日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县。第三人云南羽亿房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市官渡区俊福花城满福苑（经二）1幢1-11号商铺。法定代表人孙月侠，店长。原告陈光丽诉被告臧晓龙、曾晓静、第三人云南羽亿房地产经纪有限公司（以下简称“羽亿经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理，依法组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告陈光丽及其委托代理人张加波，被告臧晓龙，第三人羽亿经纪公司到庭参加诉讼，被告曾晓静经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈光丽向本院提出诉讼请求：一、判令两被告退还原告定金20000.00元，并支付该款项自2019年8月11日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月29日，原告通过居间方第三人欲向被告购买位于昆明市官渡区房屋，该房面积为131.36ｍ2,包括装修、家具等在内总计价款为1526000.00元，当日，原告支付了定金20000.00元，被告向原告出具了收条。同年8月9日，因被告向银行赎证另外所需款项需由第三方垫资，但双方就垫资产生的费用由谁承担未达成一致意见，于是被告提出退还原告定金，至此，双方在第三人在场的情况下进行协商，一致同意解除房屋买卖合同关系，被告退还原告所交定金20000.00元。当天被告说微信限额，次日向原告转款，但被告并未按时退款，经原告及第三人多次催要仍然未付，已经构成违约。据此，原告为维护自身合法财产权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告臧晓龙答辩称:一、原告所述不实。本案是原告违约在先，被告不存在任何违约行为，不应当退还原告定金20000.00元。原告诉称“被告应向银行赎证另外所需款项需由第三方垫资，但双方就垫资产生的费用由谁承担未达成一致意见,被告提出退还其定金，双方一致同意解除房屋买卖合同”不是事实。当时双方达成买卖位于昆明市官渡区房屋的口头协议，2019年8月13日办理房屋交易的一切手续，房款及手续由原告及第三人负责办理，需要什么手续被告提供。之后双方虽然就垫资产生的费用由谁承担产生分歧，但由于热垫资产生的费用仅为2000多元，被告随后便向原告表示同意由被告支付,该事实第三人可以证实，但被告同意支付垫资产生的费用后，原告却突然表示不想继续购买房屋，要求被告退还定金。被告至今都一直同意将所涉房屋卖给原告，而且也曾发短信通知原告在20个工作日内办理房屋交易手续，但原告却将垫资产生的费用问题作为借口，不想继续履行房屋买卖合同,明显属于原告违约,被告没有任何违约行为。根据担保法第89条的规定，原告无权要求被告退还定金。二、原告要求被告支付定金自2019年8月11日起至付清之日止,按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算利息的诉讼请求没有法律依据,原告无权要求被告支付该利息。当时双方约定2019年8月13日办理房屋交易的一切手续,并未形成书面协议，未约定任何违约责任，在此情况下原告要求支付利息的请求明显没有事实依据。三、现被告要求原告以2019年7月29日双方协议履行合同并支付房屋总价1526000.00元，支付自2019年7月29日至今的银行贷款利息;如原告依然不履行，20000.00元定金依法不退还，合同作废。四、因第三人收取了被告的房屋资料至今未还，导致房屋至今未出售，造成被告的经济损失。现被告要求第三人向被告返还上诉资料并赔偿被告总房价的银行利息。庭审中，被告臧晓龙明确表示其辩称的第三、四项观点只作为答辩意见，本案中不作反诉。第三人羽亿经纪公司述称:当时原被告双方在房款谈妥后再三确认才交付的定金，后因协商银行垫资赎证的费用由原告出，原告不愿意出，之后被告臧晓龙同意退还定金20,000.00元，不再出售此房屋，说微信转款给原告，臧晓龙说微信限额，第二天转给原告。之后第三人告知原告，说收到款后第三人再把房屋手续退还被告。但是第二天被告臧晓龙并没有退款给原告，而是让第三人与原告协商继续履行合同，垫资费由臧晓龙出。房屋材料一直与被告曾晓静联系让其来签字就可以拿走，但曾晓静一直没有来领取。原告针对其诉请向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同登记备案表》一份、《收条》一份，欲证明2019年7月29日，原告通过第三人居间介绍，欲向两被告购买位于昆明市官渡区房屋，为此支付了购房定金20000.00元；2、与第三人的短信聊天记录截图两张、与第三人微信聊天记录截图一张、《接处警登记表》一份，欲证明2019年8月11日，被告与原告因垫资赎证等事项未达成一致意见，于是被告提出退还原告定金，至此，双方在第三人等在场的情况下协商一致，解除房屋买卖合同关系，被告退还原告所交定金20,000.00元，当时被告说微信限额，次日向原告转款，但被告未按时退款，经原告及第三人多次催要仍然未退。经质证，被告臧晓龙对证据1的真实性、合法性、关联性均认可，涉案房屋的不动产权证于2014年就已取得，曾晓静原系被告臧晓龙的妻子；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，因为微信聊天记录是原告与第三人的聊天，与其无关，当时原告报案，派出所也没有通知被告到场，不清楚。第三人对证据1、2的真实性、合法性、关联性均认可，当时在派出所原告及第三人均向被告臧晓龙打过电话，但没打通。被告臧晓龙针对其辩称向本院提交证据如下:1、与原告短信聊天记录截图，欲证明被告用书面形式告知过原告在20个工作日办理相关手续，原告并没有按时办理，是原告方违约；2、产证收据、与第三人微信聊天记录截图，欲证明当时第三人收取了被告房屋的相关资料，至今仍然没有返还。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，因为在2019年8月9日原告已经与被告方达成协议解除合同，原告并没有违约；证据2与原告无关，不发表质证意见。第三人对证据1的真实性、合法性、关联性均认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均认可，第三人收到被告的房屋相关资料，但都是复印件。当时2019年8月9日原被告方口头协议被告方同意退款，但之后又没有退，要求原告继续履行合同，原告不同意。被告曾晓静未到庭质证，亦无证据提交。第三人无证据提交。本院对原告陈光丽及被告臧晓龙提交的证据评判如下:原告提交的证据1，被告提交的证据1，各方当事人对其真实性合法性、关联性均认可，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。原告提交的证据2中的聊天记录截图两张、与第三人微信聊天记录一张，以及被告臧晓龙提交的证据2中的微信聊天记录截图，分别形成于原、被告与第三人之间，第三人对上述证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以确认。原告提交的证据2中的《接处警登记表》一份，来源于公安机关，其内容证明原告及第三人曾向派出所报案，欲通过公安机关协调解决本案双方的争议，本院对其真实性予以确认。被告臧晓龙提交的证据2中的产证收据，形成于被告与第三人之间，第三人对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以确认。双方对证据的证明目的所持异议，本院将结合双方争议综合论述。根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证，本院依法确认本案的法律事实如下：2019年7月29日，原告陈光丽通过居间方第三人羽亿经纪公司的中介服务，与被告臧晓龙达成口头协议，约定由原告陈光丽以1526000.00元的总房价款向被告臧晓龙购买位于昆明市官渡区房屋（该房屋的所有权人登记为被告曾晓静，庭审中被告臧晓龙自认其与曾晓静原系夫妻关系），并口头约定于2019年8月13日办理过户手续。口头协议达成当天，原告陈光丽按约向被告臧晓龙支付了定金20000.00元。因涉案房屋尚有银行按揭贷款未予清偿，双方达成口头协议时并未对垫资赎证所需费用由谁负担进行约定，被告臧晓龙要求由原告陈光丽负担，原告未予同意。2019年8月9日，原、被告在第三人的参与下协商一致，被告臧晓龙同意退还原告陈光丽定金20000.00元，涉案房屋不再出售，并承诺于次日转款给原告。后被告臧晓龙未将定金20000.00元转账给原告陈光丽，其向原告及第三人表示自己愿意承担垫资赎证的费用，要求原告继续按原约定履行房屋买卖合同，原告表示不愿意再继续履行合同，双方存在分歧，原告遂诉至本院主张诉求。本院认为:《中华人民共和国合同法》第十条规定:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采取书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案中原被告双方买卖关系涉及的标的物为不动产，依照上述法律之规定，应当签订书面合同。但双方仅就涉案房屋的买卖达成口头协议，并未签订书面合同，双方的买卖合同尚未成立，口头协议可视为双方就房屋的买卖形成合意。因双方达成口头协议时并未对垫资赎证所需费用由谁负担进行约定。根据庭审查明，2019年8月9日，原告陈光丽与被告臧晓龙在第三人的参与下协商一致，被告臧晓龙同意退还原告陈光丽定金20,000.00元，涉案房屋不再出售，并承诺于次日转款给原告。则被告应按双方达成的协议内容向原告履行退还定金的义务。故原告主张由被告退还定金20,000.00元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。庭审中被告臧晓龙抗辩称，其于事后明确表示愿意自行承担垫资赎证的费用，要求原告继续履行合同，原告不履行，构成违约。本院认为，双方发生分歧后经协商形成由被告退还原告定金的意见，系在双方约定办理过户手续的时间2019年8月13日之前，应当认定为双方形成新的合意，不再履行合同。之后被告臧晓龙虽表示愿意由其自行承担垫资赎证的费用，属被告就涉案房屋的买卖所涉及的问题发出新的要约，但原告并未表示同意(承诺)，故并未在双方之间形成新的合意。被告认为原告违约的观点不能成立，本院不予采纳。关于原告陈光丽主张由被告臧晓龙支付以定金20,000.00元为基数，自2019年8月11日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算利息的诉讼请求，2019年8月9日被告臧晓龙承诺于次日即2019年8月10日向原告退还定金，系双方形成的合意，被告并未构成违约。但被告臧晓龙逾期未退还，则应当承担相应的资金占用利息。现原告主张自2019年8月11日起计算利息，有事实依据，但其主张按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算利息，于法无据，本院予以调整，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期还款利息。被告抗辩称不应承担逾期还款利息的观点不能成立，本院不予采纳。被告曾晓静并未实际收取原告陈光丽的定金，原告主张由其共同承担还款义务的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告臧晓龙于本判决生效之日起十日内退还原告陈光丽定金20,000.00元，并支付该款自2019年8月11日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期还款利息;二、驳回原告陈光丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，由被告臧晓龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  冷雨静人民陪审员  文云仙人民陪审员  刘毅民二〇二〇年一月七日书 记 员  陈瀚涛