广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9557号 原告：广西某物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：龙某，系该公司经理、执行董事。 委托诉讼代理人：周某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍某，广西某律师事务所实习律师。 被告：莫某，男，1976年12月26日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告广西某物业服务有限公司与被告莫某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西某物业服务有限公司的委托诉讼代理人周某、伍某到庭参加诉讼，被告莫某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年5月1日至2019年5月31日拖欠的高层住宅物业服务费2087.3元，同时承担相应的逾期交费违约金，按合同约定的周期依次计算，从2017年5月5日按年利率24%计至款项付清之日止，暂计至2019年7月31日，为628.1元；2.判令被告向原告支付自2019年1月1日至2019年5月31日拖欠的城市卫生垃圾处理费48元；3.判令被告向原告支付自2016年10月1日至2019年5月31日拖欠的水费公摊28.2元，电费公摊190元，同时承担相应的逾期交费违约金，以逾期支付金额218.2元为基数，从2019年6月1日按年利率24%计至款项付清之日止，暂计至2019年7月31日，为8.7元；4.判令被告向原告支付自2018年12月1日至2019年5月31日拖欠的由原告代缴的水费115.5元，代缴的二次加压电费及水损耗26.2元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月21日，原告与被告签订《昊壮•上乐湾上水湾前期物业服务协议》，约定由原告提供前期物业服务，被告向原告交纳有关费用。被告作为“昊壮•上乐湾”6栋一单元1707号房的业主，自2016年10月1日起，未再交纳公共水电分摊费；自2017年5月1日起，未再交纳高层住宅物业服务费；自2018年12月1日起，被告停止交纳由原告代交的水费、二次加压电费及水损耗；自2019年1月1日起，被告不再交纳城市卫生垃圾处理费。原告曾多次催缴，但被告仍拒不履行。被告现已累计拖欠高层住宅物业服务费2087.3元，城市卫生垃圾处理费48元，水费公摊28.2元，电费公摊190元，代缴水费115.5元，代缴二次加压电费及水损耗26.2元。被告逾期交纳相关费用的行为已构成违约，原告有权按照合同约定要求被告立即交纳拖欠的各项费用并承担相应违约金。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 审理过程中，原告补充陈述，因被告于2019年11月25日把2019年之前的高层物业服务费及垃圾处理费、代收水费、公摊水电费、二次加压的水损耗结清，尚欠2019年1月1日之后的高层住宅物业服务费417.5元，故此变更其诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2019年1月1日至2019年5月31日拖欠的高层住宅物业服务费417.5元，同时承担相应的逾期交费违约金，按合同约定的周期依次计算，从2017年5月5日按年利率24%计至款项付清之日止，暂计至2019年7月31日，为628.1元；2.请求判令被告向原告支付逾期缴纳水电公摊的违约金，以218.2元为基数，从2019年6月1日按年利率24%计至款项付清之日止，暂计至2019年7月31日，为8.7元；3.本案诉讼费由被告承担。 原告就其主张提供了被告的身份证复印件、《昊壮•上乐湾上水湾前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），并在案件审理过程中补充提供了南宁市江南区乐贤路16-1号昊壮•上乐湾6号楼十七层1707号房屋的不动产档案查询告知单、《南宁市经济适用住房买卖合同》、违约金计算明细、截止2019年11月25日6-1-1707莫某已收款情况等证据。 被告莫某未作答辩，亦未提供证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告莫某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经审理本院认证认为，原告提供的证据材料来源合法，内容真实，相互印证，具有证据的证明效力，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告与案外人南宁昊壮房地产开发有限责任公司签订《南宁市经济适用住房买卖合同》，约定被告购买由该公司开发建设的位于南宁市江南区房屋。原告提交的不动产档案查询告知单亦显示，被告是涉案房屋的现业主，无抵押、无查封信息。 2016年10月21日，原告广西某物业服务有限公司与被告莫某签订了一份《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所购的位于南宁市江南区房屋（建筑面积57.98平方米）提供前期物业服务;物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳物业服务费，最终以政府相关部门批准为准；高层住宅物业服务费为1.2元／平方米·月;城市卫生垃圾处理费为8元／月／户（自毛坯房从申请装修之日起两个月后开始计算）；公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊；被告按6个月为一个周期交纳物业服务费，并在每个周期的首月5日内履行缴纳义务；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应交纳金额的千分之三标准交纳违约金。 上述合同签订后，被告仅缴纳了首期2016年11月1日至2017年4月30日期间的物业费等费用，2017年5月份及之后的物业服务费、2019年1月份及之后的城市卫生垃圾处理费、2018年12月份及之后的代收水费、2016年12月份及之后的水费公摊、2016年12月份及之后的电费公摊、2018年12月份及之后的代收二次加压电费及水损耗等费用未付。直至2019年11月25日，被告才将2018年12月份之前的物业服务费1392元、2019年11月份之前的城市卫生垃圾处理费88元、2019年10月份之前的代收水费217.6元、2019年10月份之前的水费公摊27元、2019年10月份之前的电费公摊、2019年10月份之前的代收二次加压电费及水损耗等费用结清，尚欠2019年1月1日至2019年5月31日期间的高层住宅物业服务费347.88元（57.98㎡×1.2元/㎡×5月=347.88元）。 本院认为：关于原告诉请被告支付高层住宅物业服务费417.5元的诉讼请求问题，本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力。被告作为业主接受了原告提供的物业服务，应根据《前期物业服务协议》的约定向原告交纳物业服务费。《前期物业服务协议》约定被告按每月每平方米1.2元的标准向原告缴纳高层住宅物业管理服务费，原告的诉讼请求有合同依据，本院予以确认。本院根据原告提交的不动产档案查询告知单确定，被告作为涉案房屋的现业主应向原告交纳2019年1月至2019年5月期间的高层住宅物业服务费。经计算，被告在2019年1月1日至2019年5月31日期间每月应交高层住宅物业服务费为69.6元(1.2元/㎡·月×57.98㎡)，该期间物业服务服务费共计为347.9元。因被告未提交证据证明其已向原告交纳2019年1月1日至2019年5月31日期间的高层住宅物业服务费，本院对原告起诉要求被告支付2019年1月1日至2019年5月31日期间高层住宅物业服务费347.9元的诉讼请求部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付拖欠高层住宅物业服务费、公共水电分摊费的违约金的诉讼请求问题，本院认为，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定了逾期缴纳高层住宅物业服务费、公共水电分摊费等费用的违约金，从逾期之日起每天按应交纳金额的千分之三标准交纳违约金。现原告自愿将违约金的计算标准降至按年利率24%计付，系原告自由处分自己的民事权利，有利于被告，本院予以准许。故此，对原告起诉要求被告支付高层住宅物业服务费逾期交费的违约金743.4元（按合同约定的周期依次计算，从2017年5月5日按年利率24%计至2019年11月25日为743.4元，从2019年11月26日计算至被告实际付清款项之日止，以尚欠的物业费为基数，按照年利率24%的标准进行计算），以及水、电费公摊逾期缴纳的违约金25.7元（以218.2元为基数，从2019年6月1日按年利率24%计至至2019年11月25日）的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院 一、被告莫某向原告广西某物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年5月31日拖欠的高层住宅物业服务费347.9元，以及相应的逾期交费违约金（按合同约定的周期依次计算，从2017年5月5日按年利率24%计至2019年11月25日为743.4元，从2019年11月26日计算至被告实际付清款项之日止，以尚欠的物业费为基数，按照年利率24%的标准进行计算）； 二、被告莫某向原告广西某物业服务有限公司支付水、电费公摊逾期缴纳的违约金25.7元； 三、驳回原告原告广西某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告莫某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  张水妮 二〇二〇年一月十日 书记员  陆秋玥 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决