广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15069号原告：杨国良，男，汉族，1971年7月15日出生，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码：440************01X。委托诉讼代理人：王攀，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市零点三方程实业有限公司，住所：珠海市横琴新区*********-5782（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA529AT766。法定代表人：池瀚，经理。委托诉讼代理人：崔颖翀，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告杨国良诉被告珠海市零点三方程实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨国良的委托诉讼代理人王攀、被告珠海市零点三方程实业有限公司委托诉讼代理人崔颖翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付房屋租金人民币64220元；3.判令被告支付因迟延支付租金的逾期违约金19266元；4.判令被告支付使用承租房屋期间欠缴的物业管理费、分摊公共照明电费、分摊公共设施水费、分摊电梯电费、普通电费共计2176.81元；5.判令被告赔偿其私自拆毁与临铺隔墙违约金25688元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，被告珠海市零点三方程实业有限公司因店铺经营需要与原告杨国良签订《商铺租赁合同》。合同约定原告将位于珠海市香洲区**********（以下简称“该房屋”）出租给被告，该房屋的租期为2018年12月5日至2021年12月4日止，房屋交付后原告给予被告两个月免租期。该房屋第一年月租金为人民币12844元，租金每年递增5%。租金按月计算，每月15日前由被告支付给原告。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水电费及物业管理费等费用，经原告催告，被告也只缴纳了两个月租金，后再未向原告支付过任何租金。经多次催告无果后，为避免原告进一步损失，原告于2019年9月12日向被告发出解除租赁合同告知函，通知被告解除合同关系并催促被告支付未缴纳租金及相关水电费物业费用。时至今日，被告仍未向原告履行任何支付义务。综上所述，被告行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，为合理主张诉求，除要求被告支付2019年4月份至2019年8月份租金64220元，根据《商铺租赁合同》第10.3条违约责任约定，乙方未按约定向甲方支付相应费用，每逾期一日按应付金额3%向甲方支付滞纳金，原告综合考虑向被告主张未支付租金30%的逾期违约金，即64220×30%=19266元，另墙体损失依《商铺租赁合同》第10.1条违约责任约定，任何一方违约，除本协议另有约定外，违约方应向守约方支付违约金25688元，因此向被告主张赔偿因墙体损失而产生的违约金25688元。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能判如所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.结婚证；3.商铺租赁合同；4.银行流水单；5.微信转账凭证；6.物业缴款通知单；7.墙体被拆除照片；8.微信聊天记录；9.解除租赁合同告知函；10.邮寄单跟踪查询。被告辩称：同意解除合同，同意支付租金，但不同意计算租赁期限。被告认为在2019年6月13日就退场，就支付到6月13日的租金。第三项违约金不予确认，逾期支付违约金的计算标准过高。认可原告第四项诉讼请求。第五项认为计算标准过高，请求法院调整。墙壁不是被告私自拆除，原被告经协商，合同也有约定当时为了经营需要可拆除。被告并未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁珠海市香洲区**********，总建筑面积58.38平方米，租赁期限自2018年12月5日起至2021年12月4日止。租金每月12844元，每年递增5%。保证金25688元。合同终止时，被告应向原告交清合同约定的各项费用、恢复商铺隔墙等基本设施并按照合同约定归还商铺后，原告将保证金退还被告。任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金25688元，被告逾期支付相应费用，每逾期一日应按应付金额3%向原告支付滞纳金。2019年9月12日，原告向被告发出《解除租赁合同告知函》，要求被告：1.于2019年9月15日前搬出商铺、交还房屋；2.支付欠付的房租、水电费等费用；3.保证房内水电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和非被告装修部分；4.恢复与171号商铺之间的墙体。根据原告提交的微信聊天记录，原告于2019年6月13日向被告询问：“你们那边商铺在撤场吗？这么晚了在搬货啊，还有两个月的水电费、物业、房租都没有给我们呢。”被告回复：“我刚问了他们店里，他们说在调换货，有事我们肯定会说清楚的。”原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告是在2019年9月12日原告发出告知函之日才腾退涉案房屋的。被告清缴了2019年4月5日之前的租金，从2019年4月5日开始欠付到2019年9月5日。至于墙体的拆除，被告是先拆除后才通知原告的，但被告承诺在退租时会予以恢复。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告是在2019年6月13日腾退涉案房屋的。当时以为是经销商在调换货，但经过被告与经销商之间的沟通，经销商已经撤场并且把货物搬清。至于墙体的拆除，双方有过口头协商拆除，实际拆除时原告也没有提异议，只是双方协商要予以恢复。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同（固定租金）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方形成房屋租赁合同关系，均应按合同约定履行各自义务。双方于庭审中均认可解除《商铺租赁合同》，本院对于该合同的解除予以确认。至于原告主张被告支付的欠付租金64220元和欠缴物业管理费、水电费等费用合计2176.81元有合理依据，被告亦于庭审中同意支付，本院予以认可。本案的争议焦点主要在于违约金的问题。第一，原告主张被告支付因逾期支付租金产生的违约金19266元。双方于《商铺租赁合同》中明确约定被告逾期付租金应向原告支付按照欠付金额每日3%计算的滞纳金，现原告主张被告上述违约金有合同依据，且其自行调整按照欠付租金64220元30%计算的违约金金额并未超过我国相关法律法规的规定，本院予以支持。第二，关于未恢复隔墙的违约金问题。被告租赁涉案商铺后拆除墙体且于搬离时未予以恢复是双方均认可的事实，无论被告在拆除墙体前是否征得原告的同意，其事后未恢复墙体的行为已构成违约。至于被告辩称该墙体系与隔壁商铺共用的、恢复墙体仅需支付一次修复费用，本院认为，被告系与原告签署的《商铺租赁合同》，基于合同的相对性，原告据此向被告主张拆墙违约金并无不妥。且违约金不仅限于补偿性质，更具有惩罚性质，被告该抗辩理由并不成立。原告主张被告支付合同约定的违约金25688元有合理依据，未超过我国相关法律法规的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告杨国良与被告珠海市零点三方程实业有限公司签署的《商铺租赁合同》解除；二、被告珠海市零点三方程实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨国良支付房屋租金64220元；三、被告珠海市零点三方程实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨国良支付延迟支付租金的逾期违约金19266元；四、被告珠海市零点三方程实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨国良支付物业管理费、水电费等2176.81元；五、被告珠海市零点三方程实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨国良支付未恢复墙体的违约金25688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4070元，由被告珠海市零点三方程实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年一月五日书记员  梁 縉李洁仪