湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初7007号原告：罗某。被告：唐某某。被告：武汉大陆桥物业经营管理有限公司。原告罗某与被告唐某某、武汉大陆桥物业经营管理有限公司（以下简称大陆桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某及其委托诉讼代理人陈某某、冯某某；被告唐某某、大陆桥公司的共同委托诉讼代理人赵某、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某向本院提出诉讼请求：1.被告唐某某退还原告房租241643.84元并支付违约金9万元；2.被告大陆桥公司退还原告保证金12万元及利息9941.92元；3.被告大陆桥公司退还原告物业管理费2399.62元；4.两被告共同赔偿原告损失337229元（包括经营损失317229元、装修损失2万元）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：大陆桥公司系汉正街xxx广场的物业管理方，唐某某系该广场xxx号商铺业主。2018年4月25日，原告与唐某某签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日，租金30万元/年；甲方违约，应向乙方支付租金总额10%的违约金，造成损失的，应负赔偿责任。”同时，原告与大陆桥公司签订《物业经营管理服务合同》，约定：“乙方支付履约保证金12万元，合同终止时甲方一次性退还履约保证金，并自甲方收到全款之日起至合同终止之日止按照同期中国人民银行定期存款利率计算利息；甲方无正当理由单方面终止合同的，向乙方承担违约责任。”上述合同签订后，原告依约足额向两被告支付了各项费用。2019年8月8日，大陆桥公司以原告违反《物业经营管理服务合同》中禁止同类经营条款为由强制对原告进行断水断电。事后，原告多次与大陆桥公司协商，并告知未违反相关规定，不存在违约情形。但大陆桥公司拒绝沟通，持续断水、断电，阻碍原告正常经营。2019年9月5日，大陆桥公司向原告发出《合同解除通知函》，告知原告解除《物业经营管理服务合同》，并受唐某某委托解除《商铺租赁合同》。同年9月10日，大陆桥公司在未告知原告的情况下将店铺大门损坏，将货品全部搬走并强制清退。大陆桥公司在2019年8月8日至2019年9月10日期间，持续对原告的店铺断水断电，甚至强制清退，导致原告无法正常经营，给原告造成巨大损失，故原告向本院提起诉讼。被告唐某某、大陆桥公司共同辩称：1、《商铺租赁合同》与《物业经营管理服务合同》系主体不同、法律关系不同的两个合同，不应在一个案件中处理。如本案以租赁合同纠纷审理，则不属于本院管辖，且对于退还保证金、利息以及物业管理费的诉讼请求，唐某某不是适格被告。如本案以物业服务合同纠纷审理，则对于租赁合同的部分诉讼请求，大陆桥公司不是适格主体。2、被告应当退还原告租金241644元，被告诉讼前曾主动提出退还，但原告拒绝。3、《商铺租赁合同》、《物业经营管理服务合同》均约定原告不得在武汉市经营同类品牌商铺，但大陆桥公司于2019年8月发现原告在周边市场租赁商铺（某某x区xxx），以“xx”名义推广经营。被告向原告发出律师函，要求原告及时纠正或退出xxx广场，原告否认违约的事实，故大陆桥公司依据合同约定及授权解除了租赁合同，并要求原告限期搬离，但原告拒绝搬离，故大陆桥公司代为清退，并妥善保管了店内物品，原告已将物品全部领走，并未造成经营损失。原告作为违约方，无权要求退还履约保证金及利息，也无权要求守约方承担赔偿装修损失等违约责任。4、案涉商铺没有铺设水管，不存在断水问题，xxx广场作为大型商场，在盛夏季节用电高峰因负荷过重偶有停电，但被告并未有意长时间停电，更未给原告造成经营损失。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：唐某某系武汉市硚口区xx路特xx号x层xxx号房屋（建筑面积26.63平方米）所有权人，大陆桥公司系该房屋所在商场的物业管理公司。2018年4月19日，大陆桥公司与罗某签订《汉正街xxx广场物业经营管理服务合同》,约定：“一、乙方经营的商铺位于汉正街××广场××层××号。二、乙方所承租的商铺只能用于女装xx品牌的经营。三、本合同期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。四、关于经营管理约定：……4.甲方承诺协调与本合同同期签订的三年租赁合同期间的租金不变，维持广场租金行情稳定；……7.乙方承诺在租赁期间，只在xxx广场经营本合同约定的品牌，不在武汉市行政区域内的其他同类市场，由本人或其亲属或乙方作为实际控制人经营同类品牌商铺。五、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付12万元作为履约保证金，合同终止且经甲方确认乙方已从该商铺迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方一次性退还履约保证金，并自甲方收到全款之日起至合同终止之日止按照同期中国人民银行定期存款利率计算利息，乙方应同时退还履约保证金收据原件。六、乙方有下述行为之一的，属根本违约，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：……9.经甲方劝阻，乙方仍未按照甲方要求的时间撤离在xxx广场以外的武汉市行政区域内的其他同类市场，由乙方本人或其亲属或其作为实际控制人经营同类品牌商铺的。七、甲方依据本合同第六条第1-9款提前解除合同的，或者乙方单方面终止合同的，甲方有权扣除乙方全部履约保证金，并有权要求乙方承担违约责任。”当日，罗某支付向大陆桥公司支付了保证金12万元，并支付了一年租金30万元。2018年4月25日，唐某某（甲方）与罗某（乙方）签订《汉正街xxx广场商铺租赁合同》，约定：“甲方同意将汉正街xxx广场第x层xxx号商铺按间出租给乙方，乙方对此不持异议；租赁期限三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；本合同租赁期间，租金为30万元/年，乙方须按年支付租金，合同第一年度租金需在合同签订当天一次性支付，第二年度租金在2019年4月30日前付清，第三年度租金在2020年4月30日前付清；乙方租赁商铺的经营范围为女装，经营品牌为xx；租赁期限内，甲方认可并特别授权物业管理公司处理乙方任何形式的转租、转让、分租、出售假货、劣货及残次货物等行为，包括但不限于警告、罚款、工商举报、代为解除租赁合同并清除出广场等处理手段，对此乙方完全知晓该条款且无异议。”合同第十条约定：“乙方在租赁期间，只能在xxx广场经营本合同约定的品牌，不在武汉市行政区域内的其他同类市场，由本人或其亲属或乙方作为实际控制人经营同类品牌商铺。”合同第十二条约定：“甲方有下列行为之一的，承担违约责任，向乙方支付上述租金总额10%的违约金，造成损失的，应负赔偿责任：……（3）无法定理由终止合同或有其他违约行为的。乙方有下列行为之一的，承担违约责任，甲方有权收回商铺：……（5）违反本合同第十条之规定，在武汉市行政区域内的其他同类市场，由本人或其亲属或乙方作为实际控制人经营同类品牌商铺的。”后罗某对租赁房屋进行了装修。2019年4月12日，罗某支付了第二年租金30万元。2019年9月5日，大陆桥公司向罗某送达《解除合同通知函》，内容主要为：“《商铺租赁合同》、《物业经营管理服务合同》均约定商户不得在武汉市其他同类市场经营同类品牌商铺，现你方违反了上述约定，我司受xxx广场业主委员会和商铺业主的授权，通知解除《商铺租赁合同》及《物业经营管理服务合同》，要求你方收到本函之日起3日内腾退并归还商铺。”2019年9月10日，罗某发现案涉商铺被清空，报警后从大陆桥公司处取回了店铺内的货品。庭审中，大陆桥公司称罗某于2019年8月在附近的xx时尚中心认筹，并于2019年9月开业经营，罗某的抖音账户2019年9月之后显示的定位为xx时尚中心。罗某称其并未在xx时尚中心开店，9月20日后在全新街的店铺打工，抖音定位地址是可以随意更改的。本院认为，唐某某与罗某签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。大陆桥公司主张罗某在武汉市其他同类市场经营同类品牌商铺，代表唐某某解除了《商铺租赁合同》，但大陆桥公司提供的证据仅能证明罗某搬离xxx广场后在其他地方经营，并不足以证明罗某在合同解除前已经在其他地方经营，故大陆桥公司主张罗某构成违约的依据不充分，大陆桥公司系受唐某某委托处理租赁事务，由此产生的后果应由委托人唐某某承担，故唐某某提前解除合同构成违约，应当按照约定支付租金总额的10%（即9万元）作为违约金。唐某某在答辩中认可应当退还罗某租金241644元，故对于罗某要求唐某某退还租金241643.84元的诉讼请求，本院予以支持。罗某要求退还保证金、利息及物业费的诉讼请求，属另一法律关系，本案不予处理，罗某可以另行起诉主张权利。罗某要求赔偿经营损失317229元，但并未提供任何证据证明损失如何计算，故对于该项请求，本院不予支持。罗某要求赔偿装修损失2万元，因装修存在折旧，且违约金已足以弥补装修损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。大陆桥公司并非租赁合同相对方，罗某要求大陆桥公司赔偿经营损失和装修损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告唐某某于本判决生效后7日内向原告罗某返还租金241643.84元；二、被告唐某某于本判决生效后7日内向原告罗某支付违约金9万元；三、驳回原告罗某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5906元，由原告罗某负担2769元，由被告唐某某负担3137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢磊二〇二〇年一月十七日法官助理陈为安书记员陈为安