宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2019）宁0122民初4947号   原告：杨某，浙江省临海市人，个体户，现暂租住宁夏回族自治区银川市金凤区中瀛御景9-1601室。   委托诉讼代理人：闫某，宁夏大远律师事务所律师。   被告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。   法定代表人：张某，陕西省宝鸡市人，大学文化，户籍地陕西省宝鸡市。   委托诉讼代理人：强某，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，现住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：王某，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。   被告:合肥建工集团有限公司，统一社会信用代码91340100149038728C（4-8）。   法定代表人：刘某，安徽省合肥市人，大学文化，该公司董事长，户籍地安徽省合肥市。   委托诉讼代理人：韩某，北京大成（银川）律师事务所律师。   原告杨某诉被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）、合肥建工集团有限公司（以下简称合肥建工）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人闫某、被告宁夏润景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人强某、王某、被告合肥建工集团有限公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某请求判令：1.被告对原告漏水房屋进行维修至验收合格;2.被告向原告赔偿违约金120000元（暂计算自2019年8月1日至2019年1月11日止，60×2000元=120000），请判实际履行之日；3.被告向原告支付房屋租赁费33000元;4.被告向原告支付装修期间的水、电费共计23640元;5.被告向原告支付赔偿金100000元;以上合计276640元。诉讼过程中，原告撤回第一、第五项诉讼请求。   被告润景公司答辩要点：在保修期内我公司作为出卖人应当承担修复责任，且我公司已安排相关人员对房屋进行了修缮，早已修缮完毕，关于原告的二、三、四项诉讼请求应以法律规定的适当的赔偿为宜。   被告合肥建工答辩要点：一、原告与答辩人之间不存在任何合同关系或法律关系，原告诉求答辩人对向其赔偿违约金12万元，没有事实和法律依据，答辩人已配合开发商对案涉的房屋进行维修，且早已修缮完毕，不存在任何违约的行为和事实，且原告诉求第2项计算违约金的标准和期限也不符合事实和法律规定，依法应予以驳回。   二、原告诉求答辩人向其支付房屋租赁费33000元，没有事实和法律依据，案涉房屋出现渗水的部位仅是原告家里3个卫生间其中的1个2楼的卫生间，和房屋前院地面墙角，并未影响原告的正常居住，事实上原告一家也一直正常居住在案涉房屋，原告的该项诉求也与答辩人无关，请求依法予以驳回。   三、原告诉求答辩人向其支付装修期间的水费、电费、暖气费、物业费，系原告正常入住房屋期间产生的相关基本生活费用，与本案不存在任何关联性，更与答辩人无关，原告诉求答辩人支付水电暖及物业费没有法律依据，依法应予以驳回。   四、原告在诉状的“事实与理由”中陈述的内容与事实不符，事实上，答辩人合肥建工集团公司仅是案涉房屋住宅项目的建设单位，而并不是房屋的出卖人，2017年10月27日，答辩人也没有与原告签订任何《商品房买卖合同》，答辩人也没有向被告出具过《住宅质量保证书》，不存在答辩人作为房屋质量的保证人承担连带保证的基本事实，原告在该事实陈述部分刻意混淆案件基本事实，将合同相对方及各被告混为一体，意欲强加责任于答辩人，于法无据，请求法庭依法予以查实、确认。   最后，答辩人需要向法庭说明，答辩人在配合开发商为原告进行维修过程中，原告拒绝配合维修人员进入到其房屋内，导致维修人员无法在室、内外同时对维修部位进行注浆等操作，延误维修人员进行维修，其自身也存在一定过错。   综上，请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告对被告合肥建工集团有限公司的全部诉讼请求。   查明的事实   根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：   原告与被告润景公司于2018年10月27日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告润景公司开发的××县房屋，建筑面积199.6平方米，房屋总价款2224807元，合同第十七条保修责任中约定商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。涉案房屋系精装修房屋，合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告将房屋交付给原告使用。原告入住后，因涉案房屋部分墙体、屋顶漏水、渗水，致使原告一楼、二楼卫生间、地下室等屋内出现墙面多处发霉、墙面及屋顶等漏水部分装修被损坏、二楼卫生间无法正常使用等影响原告正常居住的情形。原告认为，交付使用的房屋出现漏水问题，应属出卖人违约，出卖人应当承担修复和赔偿责任。因此提起本案诉讼，请求判如所请。   另查明，2018年11月1日，原告交纳了涉案房屋一年的物业费6724.8元、5个月采暖费3792.5元。   贺兰县恒大御景半岛小区的建设单位为被告润景公司，施工单位为被告合肥建工。案外人马某作为被告润景公司工程部负责人，在履行职务期间，向原告出具承诺书，载明施工工期为2019年7月5日至2019年8月11日，共计37天，若不能按时完工，将按2000元一天对业主进行赔偿,并由施工单位被告合肥建工施工负责人吴刚在内容相同的承诺书上签字确认。   综合庭审中原、被告的陈述证实，截止本案2019年9月17日开庭审理时，涉案房屋因漏水、渗水所致问题尚未完全维修完毕。   2019年12月5日，经本院组织双方当事人对涉案房屋进行实地勘察，涉案房屋因漏水、渗水所致卫生间无法使用、墙体、墙面发霉、损坏等问题的维修已基本完成。   判决的理由与结果   本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据涉案合同第十七条约定，商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。涉案房屋因漏水、渗水造成损失，应属被告润景公司违约，应当承担违约责任。   关于原告请求判令被告向原告赔偿违约金120000元（暂计算自2019年8月1日至2019年10月11日止，60天×2000元=120000），请求判至实际履行之日的诉讼请求，案外人马某履行职务期间出具的承诺书应对被告润景公司具有约束力，因此，被告润景公司应该承担赔偿责任。   对于原告主张的违约金数额，被告在庭审过程中提出违约金计算标准过高的抗辩，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告对其因涉案房屋漏水、渗水所造成的损失并未提交有效证据加以证实，且在发现涉案房屋漏水、渗水后，被告亦积极组织工人对涉案房屋进行维修，且现已基本维修完毕。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为由被告按每日200元向原告支付逾期违约金。本院于2019年12月5日组织各方当事人进行现场勘察，从现场可看出，截至12月5日，涉案房屋卫生间漏水问题已维修完毕，其他漏水部位也已基本维修完毕，可以居住。故本院酌定被告润景公司应支付违约金的期间为2019年8月11日至2019年12月5日，共116天，故对于原告主张的违约金，本院予以支持23200元（200元/天×116天）。   关于原告请求判令被告向原告支付房屋租赁费33000元的诉讼请求，本案中，涉案房屋因漏水导致屋内家具等设施发霉，确不能继续居住，原告也因此另租房屋居住，产生了相关费用，且有房屋租赁合同及租金收条为证。但从勘察现场可看出，该房屋不能入住情形已经排除，故本院酌定原告须租赁居住时间为5个月，对于原告主张的租赁费，本院予以支持12500元（2500元/月×5个月）。   关于原告请求依法判令被告向原告支付装修期间的水、电费、物业费、暖气费共计23640元的诉讼请求，涉案房屋因漏水无法居住，被告润景公司应赔偿原告因此遭受的损失。但就原告的主张，其仅提交了交纳物业费、采暖费的票据，且根据庭审查明的情况，涉案房屋维修期间并不在采暖期内，故对于原告的该项诉请，本院予以支持物业费2802元（6724.8元÷12个月×5个月）。   关于原告要求被告合肥建工承担付款责任的诉请，原告基于与被告润景公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》提起本案诉讼，被告合肥建工并非前述合同的相对方，不应承当付款责任。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，判决如下：   一、被告宁夏润景房地产开发有限公司向原告杨某赔偿违约金23200元，于本判决生效之日起十五日内付清；   二、被告宁夏润景房地产开发有限公司向原告杨某赔偿房屋租赁费损失12500元，于本判决生效之日起十五日内付清；   三、被告宁夏润景房地产开发有限公司向原告杨某赔偿装修期间物业费损失2802元，于本判决生效之日起十五日内付清；   四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4516元，由原告杨某负担3887元，由被告宁夏润景房地产开发有限公司负担629元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 刘月风   人民陪审员 张红霞   人民陪审员 金 华     二〇二〇年一月七日   （法官助理 柯玉平   书记员 李 娜   附：本案适用相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。   当事人应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目和交易习惯履行通知、协助保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。