内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书（2019）内0602民初4401号原告：徐某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古京蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾某，内蒙古京蒙律师事务所律师。被告：尉某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。公民身份证号码：×××。原告徐某与被告尉某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人杨某、贾哲茹，被告尉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同（庭审中变更为：请求依法确认原、被告于2019年2月1日签订的《租房合同》已于2019年4月4日解除）；2.请求依法判令被告返还租金6万元；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，原、被告就原告租赁被告位于××区部分场所做培训使用一事签订了租房合同，合同约定租期为半年，租金为6万元，原告当日支付了全部租金。现合同根本不能履行，原告请求解除合同并返还租金，理由如下：1.合同签订之后每间房屋内均放置被告的物品，经原告多次催告，被告仍没有腾空，并且没有具体明确交付房屋，导致原告不能实际使用该租赁房屋；2.合同中约定原告因经营需要，要求被告提供房屋产权证明及其他有关证明材料的，被告应予以支持或协助，但是在合同签订后，被告以租期不满三年为由拒绝提供相应的房屋产权证书、消防验收合格证明、建设工程竣工备案证明等相关证明材料，导致原告不能达到教育主管部门的要求，将已收取的培训费用全部退还家长，对原告的经济及声誉造成极大的损失；原、被告多次协商未果后，被告私自变更密码锁密码，拒绝告知原告密码，导致原告在中午及下午下班后无法进入并使用上述场所，原告多次报警无法解决。故原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，于2019年4月5日向被告送达了解除合同通知书，要求解除合同并返还租金，但被告拒绝履行。被告尉某辩称，不同意原告的诉讼请求，合同已经履行完毕，请求驳回原告的诉讼请求，原告于4月4日上午给我送达解除合同通知书要求解除合同，下午又要继续使用场地；不同意按2019年4月4日解除合同，原告租房不能既占地方，又要退钱，原告是因教育局的检查不具备办学条件，教育局要求原告整改原告没有达标，所以原告无理取闹要求我给原告退钱，合同已经履行完毕，原告承诺租赁房屋三年以上，不同意给原告退还租金，房屋2019年8月1日已经由我控制了，原告的东西已经清理出去了。原告针对其诉讼请求提交了下列证据：证据一、《租房合同》、微信转账记录、收条，证明原被告双方于2019年2月1日签订《租房合同》，约定租期为2019年2月1日至2019年7月31日，租金为6万元，且原告于同日以微信转账的方式向被告支付了全部租金。证据二、内教办发[2018]276号内蒙古自治区教育厅文件、东胜区校外培训机构申办审批程序、退费单96张，证明依据内蒙教育厅《内教办发[2018]276号文件》第十三条第二款、东胜区教育局下发的《东胜区校外培训机构申办审批程序》第二条第五项第二款的规定，办理校外教育机构需要提供消防、环保、卫生等证明材料，依据双方合同约定，被告负有向原告提供相关材料的义务，但被告一直未提供，致使原告无法办理相关手续，原告因此解除了多份培训合同，将所收培训费全数退回，合同目的根本无法实现。证据三、《公证书》、视听资料（光盘4张）、微信聊天记录截屏（5页）、接处警登记表，证明被告一直拒不搬出案涉房屋内属被告所有的物品，原告多次催告被告，被告并未搬出自己的物品，后被告将案涉房屋的密码锁更换密码，原告因此于2019年4月4日向幸福街派出所报警，被告亦向派出所民警自认其更换密码。以上证据同时说明，在合同约定的租赁期间，被告一直占有案涉房屋，致使原告合同目的无法实现。证据四、《公证书》，证明原告于2019年4月4日向被告送达了《解除合同通知书》。被告质证认为，对证据一无异议。对证据二中政府文件真实性认可；对收费收据有异议，认为是因原告自身原因导致给学生退费，原告收费时间是在我们合同之前，与我们之间的租赁合同没有关系。对证据三中公证书内容第一项中摄像头是正常的，第二项是原告的东西，第三项是我们共同的东西，大部分是我的，也有原告的东西，是我们约定好的，这是个库房，第四项是我的东西，我们约定好原告要自己用的；对2019年3月6日、27日聊天记录视听资料真实性认可，对证明问题不予认可，3月6日、27日办公家具只是我放在我们双方约定我的位置了，面粉是我正在往出搬，原告正好拍照了，聊天记录都是原告单方面的表示；对2019年4月4日的视听资料不予认可，我没有换密码，原告故意不进去，原告当天上午还进去了，下午就进不去了；对接处警登记表不予认可，上面没有我的签字，房屋规定晚上不能住人，时间长了我也忘了具体情况了，但房屋监控录像表明原告一直在使用。对证据四不予认可，公证书本来是上午送达，但这份证据显示的是下午送达，有我的监控录像证明。被告就其抗辩理由提交了下列证据：证据一、微信截屏3张，证明2019年4月4日的上午要解除合同，下午又要继续培训上课，现在又要诉讼，前后矛盾，毫无诚信。证据二、录像光盘6张，证明在双方发生纠纷期间（4月1日至4月4日），每天都有人员和物品的正常进出，没有存在进出不能的情况。证据三、录音光盘2张，证明只要原告依照合同约定正常用于培训，被告不可能阻止房屋正常使用。原告质证认为，对证据一真实性不予认可，被告只留取一部分，把原告的部分删除了，原告下午给被告发送微信的目的是为了给被告送达解除合同通知书。对证据二不予认可，4月4日给被告送达了解除合同通知书后，原告就将原告的东西全部搬出了。对证据三真实性不予认可，没有提供原始的载体，对证明问题不予认可，被告对时间也记不清了。经审理查明，2019年2月1日，原告徐某（乙方）与被告尉某（甲方）签订《租房合同》，该合同约定甲方将位于鄂尔多斯市××区（420平方米，除自用部分）出租给乙方培训使用，租赁期限为六个月，自2019年2月1日至2019年7月31日止，租金6万元。合同第七条约定“甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以支持或协助”。同日，原告通过微信转账方式向被告支付租金6万元，被告向原告出具收条一支并在收条中注明租赁房屋密码锁密码。2019年3月6日，原告以租赁房屋存在安全隐患为由口头通知被告解除案涉租房合同，2019年4月4日，原告又以被告私自换取密码锁致使其不能进入租赁房屋为由通过内蒙古自治区鄂尔多斯市中信公证处通知被告解除案涉租房合同。另查明，原、被告所签《租房合同》中约定的租赁期限不符合内教办发[2018]276号内蒙古自治区××区校外培训机构申办审批程序的规定，原告未向法庭提交其在案涉租赁房屋内经营校外培训机构的相关审批、资质等证据，亦未提交其向相关教育主管部门申请办理校外培训机构的材料。原告在未按上述文件规定取得办理校外培训机构相关审批、资质等手续的情况下，招收学生并收取预报名费用。本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，原、被告签订的《租房合同》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应忠实履行。《租房合同》约定，原告租赁被告房屋的目的为培训使用，原、被告提交的微信聊天记录均显示被告向原告发送了“红头文件”、申请表、审批程序等文件，原告未按内教办发[2018]276号内蒙古自治区××区校外培训机构申办审批程序的规定取得办理校外培训机构相关审批、资质等手续导致其退还招收学生的预报名费用，至于是否为被告更改密码锁密码致使原告在2019年4月4日当天下午不能进入租赁房屋一事，并不能说明原告具有法定的合同解除权即不能导致案涉租房合同的合同的无法实现。原告在2019年3月6日以租赁房屋存在安全隐患为由口头通知被告解除案涉租房合同，诉状中原告陈述“被告以租期不满三年为由拒绝提供相应的房屋产权证书、消防验收合格证明、建设工程竣工备案证明等相关证明材料”，但庭审中未提交其要求被告提交上述材料而被告予以拒绝的证据证明，不予支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐某的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 王 小 忠人民陪审员 王  慧人民陪审员 斯琴巴拉 二○二○年一月一日书 记 员 陈  冬