福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初708号 原告：邱晓琛，男，1992年8月25日出生，香港特别行政区居民，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：游莺莹，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：厦门铧昊资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景南二路45号4楼04单元之七，统一社会信用代码91350200MA34AEEU3X。 法定代表人：庄丽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏敬，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟宏辉，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 原告邱晓琛与被告厦门铧昊资产管理有限公司（以下简称铧昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱晓琛的委托诉讼代理人游莺莹，被告铧昊公司的法定代表人庄丽华及委托诉讼代理人苏敬、钟宏辉到庭参加诉讼。本案因补充调查延期审理三十日，现已审理终结。 邱晓琛向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年4月28日签订的《写字楼租赁合同》；2.判令铧昊公司与邱晓琛办理租赁房屋【坐落于厦门市思明区××路××号××广场××单元半套（靠近建发大厦半套）】的移交手续，并返还该房屋；3.确认铧昊公司交纳的保证金20000元不予退还；4.判令铧昊公司立即向邱晓琛支付2019年11月1日起至合同解除之日的租金（按20000元／月计算），并按照租金标准支付合同解除后至办理租赁房屋移交手续完毕之日的房屋占用费；5.判令铧昊公司立即向邱晓琛支付房屋使用期间物业费、电费（物业费自2019年7月1日起计算至办理房屋移交手续完毕之日止，暂计至2019年12月31日为31082.7元；电费自2019年8月3日起计算至办理房屋移交手续完毕之日止，暂计至2019年11月4日为832.3元）；6.判令铧昊公司对第4、5项债务按照合同约定支付滞纳金，暂计至2019年12月31日为540元。事实和理由：2019年4月28日，原被告签订了《写字楼租赁合同》，约定铧昊公司向邱晓琛承租坐落于厦门市思明区××路××号××广场××单元半套（靠近建发大厦半套）及地下三层车位一个，租赁面积193平方米，租赁期限自2019年5月1日起至2021年4月30日，租金为每月20000元，按季支付，铧昊公司应交纳保证金20000元，并自行承担物业费、电费等费用。2019年10月，铧昊公司单方要求提前解除合同，但双方未能就合同解除事宜达成协议，铧昊公司未按照约定与邱晓琛办理房屋交接手续及返还房屋，也未按约定支付租金、物业费及电费。铧昊公司的行为严重违反合同约定及法律规定，严重侵害了邱晓琛的合法权益。恳请法院依法审理，判如所请。 铧昊公司辩称，首先，诉争合同约定的租赁期限至2019年10月31日，而非2021年4月30日，铧昊公司有理由怀疑邱晓琛提交的《写字楼租赁合同》中租赁到期日系其篡改的。铧昊公司法定代表人庄丽华与邱晓琛的微信聊天记录显示，邱晓琛于2019年10月25日主动询问铧昊公司是否续租，铧昊公司明确回复不续租，说明邱晓琛知道约定的租期即将届满，否则不会有此一问。2019年10月30日铧昊公司与案外人厦门匹克投资管理有限公司签订新场所租赁合同，印证本案合同租期至2019年10月届满。《写字楼租赁合同》文本系邱晓琛提供给铧昊公司签订的，邱晓琛掌握合同电子版，篡改内容轻而易举。其次，铧昊公司已于2019年10月31日租期届满日搬离并移交了租赁房屋，该事实有证据可以证明。邱晓琛诉称租赁房屋未返还，与事实不符，其要求铧昊公司支付2019年10月31日之后的租金（房屋占用费）、水电费、物业费并承担滞纳金，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。其三，铧昊公司确认，诉争租赁房屋2019年8-10月的电费及2019年7-10月的物业费尚未支付，依约可从保证金中扣除，扣除后余额应返还给铧昊公司，如有不足，铧昊公司愿意补足。综上所述，邱晓琛在租赁期满且铧昊公司已搬离并移交租赁房屋的情况下，篡改合同内容，恶意提起本案诉讼，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理查明，2017年3月21日，邱晓琛与铧昊公司签订《写字楼租赁合同》，约定铧昊公司向邱晓琛承租位于厦门市思明区××路××号××广场××栋××单元半套（靠近建发大厦半套）及地下三层车位一个用于公司经营，写字楼租赁面积约193平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止，租金为每月18000元，按季支付，铧昊公司应交纳保证金18000元，自用之水费、电费、物业管理费等，根据实际使用量由铧昊公司自行承担；合同还约定其他权利义务。签订合同后，邱晓琛向铧昊公司移交了租赁房屋和车位。该合同项下相关债权债务已结清。 2019年3-4月期间，邱晓琛与铧昊公司经理彭昊霖联系协商续租事宜。邱晓琛于2019年3月25日将合同电子版通过微信发送给彭昊霖。该合同中载明的租赁期限为贰年，自2019年5月1日至2021年4月30日，租赁保证金为20000元。 2019年4月28日，邱晓琛与铧昊公司续签《写字楼租赁合同》。铧昊公司已向邱晓琛交纳保证金20000元。 2019年10月17日，铧昊公司法定代表人庄丽华向邱晓琛提出，因公司经营战略调整，人员缩减，考虑退出，打算另寻一处面积稍小的地方作为公司经营场所，希望和邱晓琛当面协商。 2019年10月21日，邱晓琛向庄丽华提出，因行情不好，铧昊公司欲通过剩余租约多收回成本的可能性不大，要求其和彭昊霖商量后当天下午答复，以便通知有承租意向的第三方看房。庄丽华回复称，如押金不能退回，转租费也没有，铧昊公司的损失较大，希望和新租户协商有关装修费用补偿问题。邱晓琛回复称，提前解约押金本来就是不退的，要求铧昊公司尽快决定，以免最终按违约处理。 2019年10月25日，邱晓琛通知庄丽华称按约定下一季度租金已到付款日，续租还是退租，要求庄丽华明确答复以防造成违约。庄丽华答复称不续租。邱晓琛回复称：“好的，那我们这个月底进行交接，搬移工作请提早做好安排。” 2019年10月31日，彭昊霖告知邱晓琛已将租赁房屋钥匙快递寄交至邱晓琛的公司（名称“厦门骅逸众成资产管理有限公司”，法定代表人邱晓琛）。次日，厦门骅逸众成资产管理有限公司前台人员因未收到租赁房屋钥匙，询问铧昊公司工作人员原因。 2019年11月4日，庄丽华告知邱晓琛周末刚搬完，还在整理物品。邱晓琛回复称好的，要求在两天内签订补充协议。 2019年11月7日，邱晓琛联系彭昊霖，催促签订补充协议，并要求其向庄丽华说明两点：一是物业费及电费总计欠款23562.73元，之前沟通说扣除10000元，补13562.73元，庄丽华误以为只需补3562.73元；二是前一日出差回来查看租赁房屋，部分墙面破损比较厉害，有一扇玻璃爆了，导致新租户没有进驻，所以还是空档期，邱晓琛已雇人修补，花费1500元，该费用要从押金中扣除，因此合计退押金8500元，即庄丽华（铧昊公司）再补15062.73元即可。 2019年11月22日，厦门骅逸众成资产管理有限公司前台人员收到铧昊公司交付的租赁房屋的钥匙。 2019年11月25日，邱晓琛通知庄丽华，要求其与彭昊霖沟通后于当周答复，并称：“马上就违约过1个月了，我的底线就在月底，过了律师只能走诉讼了，到时候你们可能影响会更大。” 2019年11月29日，邱晓琛通过微信询问庄丽华与彭昊霖沟通情况。庄丽华回复称：“你还没把函发给我啊！”“还是按照我们谈的那样啊！”邱晓琛遂通过微信将《租赁合同终止协议》发送给庄丽华。庄丽华回复称：“里面没写说你退我们多少，我们应该付多少，我的那一份你也写好发我。”该《租赁合同终止协议》主要内容为：鉴于甲方（邱晓琛）、乙方（铧昊公司）共同签订了《写字楼租赁合同》（以下简称原合同），根据原合同约定，甲方向乙方出租位于厦门市思明区××路××号××广场××栋××单元半套（靠近建发大厦半套）及地下三层车位一个（以下简称租赁物），租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日止，乙方向甲方支付租赁物的保证金贰万元整，现乙方因自身原因无法继续履行原合同，并向甲方提出终止原合同，甲乙方经协商一致，达成本终止协议如下：双方同意租赁期限至2019年10月31日止，根据原合同的约定，乙方同意租赁物的保证金贰万元甲方不予退还，乙方已结清至2019年10月31日止的相关费用，乙方应于2019年10月31日之前完好地向甲方返还租赁物，2019年10月31日后乙方仍未搬离租赁物之物品（包括但不限于家具、办公用具、装修设施等），视为乙方放弃其所有权，乙方不得事后再向甲方主张任何权利。铧昊公司最终并未与邱晓琛签订《租赁合同终止协议》。 铧昊公司已支付截至2019年10月31日的租金。2019年7-10月租赁房屋的物业费用（含房屋管理费、公维金、公共能耗费和空调费）合计22204.7元，铧昊公司尚未支付。邱晓琛于2019年11月7日代垫了该费用。铧昊公司已支付截至2019年8月2日租赁房屋的电费。2019年8月3日至2019年11月4日租赁房屋的电费合计832.3元，铧昊公司尚未支付。 以上事实，有邱晓琛举证的《写字楼租赁合同》（2017年3月21日签订）、微信聊天记录、《租赁合同终止协议》、发票、收款收据、转账凭证；铧昊公司举证的微信聊天记录（邱晓琛与庄丽华、彭昊霖之间，铧昊公司员工与厦门骅逸众成资产管理有限公司前台人员之间）；以及当事人的陈述为证，并经庭审质证，足以认定。 本案主要争议事实是2019年4月28日双方续签的《写字楼租赁合同》约定的租赁期限是两年，还是六个月？为证明各自的主张，邱晓琛和铧昊公司分别向本院提供2019年4月28日续签的《写字楼租赁合同》。两份合同均为书证原件，经比对，除第5页签章处有签名、盖章外，其他内容均系打印，且骑缝处没有签名或盖章，除第1页第三条中“租赁期限”外，两份合同其他打印内容和排版完全一致，邱晓琛举证的合同与2019年3月25日邱晓琛通过微信发送给彭昊霖的合同电子版相符，载明的租赁期限为两年，自2019年5月1日至2021年4月30日，而铧昊公司举证的合同，载明的租赁期限为六个月，自2019年5月1日至2019年10月31日，邱晓琛当庭出示的合同原件与起诉时提供的合同复印件，签署页上的签名和盖章不同，而铧昊公司出示的合同原件在装订处有拆装痕迹。经本院询问，关于合同订立过程，邱晓琛陈述，当时其将诉争合同打印两份并签字后，交给铧昊公司盖章，铧昊公司将盖章后的两份合同一并送回，邱晓琛将其中一份合同扫描后交还给铧昊公司，起诉时提供的复印件系电脑中留存的扫描件，对铧昊公司举证的合同的真实性不予确认。邱晓琛的代理人当庭播放邱晓琛从其电脑文档中查找诉争合同扫描件过程的视频，显示该合同扫描件“修改日期”为2019年4月28日11时15分，经比对，合同扫描件与邱晓琛起诉时提供的合同复印件一致。铧昊公司确认续签合同为一式两份，但对邱晓琛出示的扫描件不予认可。关于文件拆装痕迹问题，铧昊公司解释称系为举证需要拆开复印后再次装订形成。本院认为，双方只续签一次，依常理同次签订的合同文本内容应当是相同的，从双方举证的合同来看，除第1页打印的“租赁期限”不同外，其他打印内容和排版完全一致，由此可见其中一份合同的第1页系对合同电子版进行修改后打印并替换的。合同原件的骑缝处无签字或盖章，原被告双方均掌握合同电子版，均具备实施替换的客观条件。结合查明的事实以及当事人的陈述，本院认为，铧昊公司举证的《写字楼租赁合同》，关于租赁期限内容不是双方真实意思表示，理由如下：第一，双方第一份租赁合同约定的租期为两年，2019年3月邱晓琛向铧昊公司经理彭昊霖提供的续租合同电子版载明的租期也是两年，铧昊公司并无证据证明双方此后协商按六个月确定续租期限，而以合同形式续租六个月也不符合商业用房租赁的交易习惯；第二，2019年10月17日，铧昊公司法定代表人庄丽华向邱晓琛提出，因公司经营战略调整，人员缩减，考虑退出，打算另寻一处面积稍小的地方作为公司经营场所，希望和邱晓琛当面协商。2019年10月21日，邱晓琛向庄丽华提出，铧昊公司欲通过剩余租约多收回成本的可能性不大。庄丽华回复称，如押金不能退回，转租费也没有，铧昊公司的损失较大。邱晓琛回复称，提前解约押金本来就是不退的。从以上对话前后语境分析，如合同约定的租赁期限至2019年10月31日届满，庄丽华提出退租时，离到期日不足15日，如何能“通过剩余租约收回成本”？又何来“转租费”“提前解约”一说？虽然“通过剩余租约收回成本”“提前解约”均是邱晓琛所说，但庄丽华并未提出反对，只有作提前终止之解释方符合正常逻辑；第三，两份合同关于租金支付方式和期限的约定相同，即按季支付，并于每季度第一个月的七日前将季度租金以转账方式支付。2019年10月25日，邱晓琛通知庄丽华按约定下一季度租金已到付款日，询问续租还是退租，要求庄丽华明确答复以防造成违约，庄丽华答复不续租。如合同约定的租期届满日是2019年10月31日，何来“下一季度租金已到付款日”一说？又谈何“违约”？庄丽华当时并无反驳，只是回答不续租。铧昊公司主张，邱晓琛询问是否续租，说明当时合同租期即将届满。本院认为，此说法系断章取义，不能成立。对语义的理解，应当结合当时的语境。邱晓琛作出的询问系基于合同约定的下一季度租金已到付款期的前提，因此不属于续订合同的要约，根据上下文，对此处“续租”一词的正确理解应当是“继续履行租赁合同”，而不能做“到期后继续承租”的解释，可见当时租期尚未届满；第四，2019年11月29日，邱晓琛发给庄丽华的《租赁合同终止协议》载明的合同租期也是两年，即2019年5月1日至2021年4月30日，协议条款包括双方同意租赁期限至2019年10月31日止，可见10月31日是协商约定的提前终止日期，而非续签合同约定的届满期限，庄丽华已阅读该协议，并未对此提出异议。综上所述，本院对铧昊公司举证的《写字楼租赁合同》的真实性不予采信。虽然邱晓琛提供的合同原件和扫描件签署页上签名和盖章不同，但其能对此作出合理的说明，并与在案文件调取视频可以相互印证，因此本院对邱晓琛持有的合同原件的证明力予以确认。据此，本院认定，原被告于2019年4月28日续签《写字楼租赁合同》，约定租期为两年，自2019年5月1日至2021年4月30日，月租金20000元，按季度支付并应于每季度第一个月的7日前支付，自用之水费、电费、物业管理费等，根据实际使用量由铧昊公司自行承担，铧昊公司应交纳租赁物的保证金20000元，若铧昊公司存在违反合同中的承诺、拖欠租金及相关费用、擅自提前单方解除合同、未经同意转租等违约情形之一的，邱晓琛有权解除合同，收回租赁物并不予退还保证金，逾期交付租金及其他相关费用的，每逾期一日，邱晓琛有权按到期应付费用总额的万分之一收取滞纳金，若逾期超过1个月未付租金，邱晓琛有权要求铧昊公司支付逾期的租金，解除合同并不予退还保证金；由于铧昊公司的原因导致合同解除的，邱晓琛没收保证金外，固定装潢、装修无偿归邱晓琛所有，铧昊公司不得拆除，但铧昊公司添置的设备除外；保证金不得冲抵最后1个月租金，合同终止或解除时，铧昊公司若有欠款，邱晓琛有权从保证金中扣除相应的金额后将剩余部分无息返还给铧昊公司，不足以冲抵的，邱晓琛有权要求邱晓琛补足；合同还对其他事项进行了约定。 本院认为，邱晓琛与铧昊公司订立的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。双方均应切实履行合同义务。该合同成立于民法典施行前，双方在民法典施行前因履行合同发生争议，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 租赁期间，铧昊公司由于经营原因要求提前解除合同，并表明2019年10月31日之后不再继续承租，从双方协商过程来看，邱晓琛同意合同期限于2019年10月31日提前终止，虽然双方对合同解除后债权债务如何结算未能达成协议，但铧昊公司已于2019年11月4日前退出租赁房屋，邱晓琛亦于2019年11月6日对房屋进行验收，并要求铧昊公司承担因委托第三方维修损坏部分发生的费用，说明双方已开始合同解除后租赁物的交接工作，因此有关债权债务清算的争议并不影响合同解除的效力。本院认定，双方订立的《写字楼租赁合同》已于2019年10月31日解除，无需再判决解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。铧昊公司退出租赁房屋后，于2019年11月22日委托邱晓琛的公司职员转交钥匙。从2019年10月31日铧昊公司经理彭昊霖通知邱晓琛通过快递将钥匙交至邱晓琛公司，次日邱晓琛公司的职员即因未收到钥匙询问铧昊公司的事实来看，铧昊公司有理由相信邱晓琛同意由其公司职员代为接收钥匙，因此可以认定原被告双方至2019年11月22日已完成租赁场所和钥匙的交接。邱晓琛再诉请办理交接和返还房屋，已无必要，无需再行判决交接。 铧昊公司提前解除合同，属违约行为，虽然邱晓琛同意解除，但并未免除铧昊公司的违约责任。邱晓琛主张不予退还保证金20000元，有合同依据，本院予以支持。 合同解除前的租金已结清。铧昊公司在2019年11月4日前已搬离租赁场所并通知邱晓琛，邱晓琛于2019年11月6日对租赁房屋进行验收，应视为邱晓琛已实际接收租赁房屋，钥匙移交上虽有迟延，但并不影响邱晓琛对该房屋的占有和使用，房屋交接时间也在合理范围内，因此，邱晓琛要求铧昊公司继续支付2019年11月1日之后的租金（房屋使用费）、物业费用、电费及相应滞纳金的诉讼请求，并无合理依据，本院不予支持。邱晓琛要求铧昊公司支付2019年7月至10月的物业费用22204.7元和2019年8月3日至11月4日的电费832.3元，依据充分，本院予以支持。按照约定，逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日按到期应付费用总额的万分之一支付滞纳金。虽然合同对上述费用的付款期限并未明确约定，但双方既已解除合同，铧昊公司应当及时结清费用，何况邱晓琛已于2019年11月7日垫付物业费用并催促铧昊公司付款，但铧昊公司仍未及时履行，因此，邱晓琛主张计算滞纳金是合理的，对上述欠费的滞纳金，可从2019年11月7日起算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条规定，判决如下： 一、确认邱晓琛无需向厦门铧昊资产管理有限公司退还合同保证金20000元； 二、厦门铧昊资产管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向邱晓琛支付尚欠的物业费用22204.7元和电费832.3元，并支付滞纳金（以所欠费用为基数，自2019年11月7日起按日万分之一计算至实际付款之日）； 三、驳回邱晓琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2111元，由邱晓琛负担1126元，厦门铧昊资产管理有限公司负担985元。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，邱晓琛可在判决书送达之日起三十日内，厦门铧昊资产管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向人民法院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，在本案进入执行程序后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                  审判长                                             姚亮                                                                                                   人民陪审员                                             陈颖                                                                           人民陪审员                                             赵美霞                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   二〇二〇年一月十五日                                                                                                                                                                                                                                                                                                 代书记员                                             庄丽玲                                      附本案适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。