内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2019）内2921民初3537号   原告：张桂英,女,1948年7月27日出生,汉族,个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   委托诉讼代理人:任振华,内蒙古君缘律师事务所律师。   被告：唐培弟,男,1962年10月20日出生,汉族,个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   委托诉讼代理人:杨玲,内蒙古北杰律师事务所律师。   原告张桂英与被告唐培弟房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张桂英及其委托诉讼代理人任振华，被告唐培弟及其委托诉讼代理人杨玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认2016年原告和被告口头达成的车库买卖协议合法有效；2、判令被告与原告签订阿左旗巴彦浩特镇紫源天骄小区北门车库《车库买卖合同》并协助原告办理网签手续;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月4日，原告和被告口头达成车库买卖协议，被告将建筑面积51平方米的车库一间以8万元的价格出售给原告，并将该车库交付原告使用至今。被告在将车库卖给原告，原告交付房款之前，被告声称8万元卖便宜了，要求原告按照10万元的价格支付车库款。2017年2月17日，原告支付了该车库全款10万元。被告之所以未与原告签订合同并办理网签，是因为被告尚未取得车库的相关手续。2019年8月22日，被告以原告之子王阿鹏租赁其车库为由提起租赁合同纠纷诉讼。经过审理一审法院判决驳回了被告唐培弟的诉讼请求。被告将车库出售给原告并收取房款后，却声称房屋租赁他人，其行为是明显的诈骗、欺诈行为，违背了基本的、应有的诚实守信的原则。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告的行为侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第一百三十三条，以及《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条之规定提起诉讼，请求人民法院作出公正裁决。   被告辩称，在我们答辩前，法庭要求原告明确其主张的车库具体编号及相关位置，原告并不能陈述。根据原告的诉讼请求，被告提出四点答辩意见：第一，答辩人和本案的原告并非房屋买卖合同关系，双方既没有达成书面的车库买卖协议，也没有达成口头的买卖协议，2016年5月5日，原告购买了答辩人位于巴彦浩特镇紫源天骄16、17、18号三间商铺。三间商铺建筑面积为343.6平方米，总房款为1955676元。答辩人和原告的儿子王阿鹏签订了房屋买卖合同，双方对付款时间、交付房屋违约责任进行了约定。双方签订房屋买卖合同以后，答辩人履行了交付房屋的义务。原告及其儿子王阿鹏、王那青及其妻子张红梅分别履行了部分付款义务。原告一家在搬家的时候提出要另行租赁一间车库，答辩人将商铺对面的车库租赁给原告使用，并约定了每月租金300元，按年来支付。在一年的租期到了以后，原告又提出要求低价购买车库，但是最终因为车库价款双方没有达成买卖协议。后原告一直非法占有案涉车库。时至今日，原告不但不交付租赁使用的费用，而且以已经缴纳了车库款为由强行侵占。答辩人为了收回租赁车库多次和原告协商，原告拒不腾退。为此答辩人曾报警予以处理。第二，在本案中答辩人并没有和原告达成购买车库的口头协议，原告也未支付案件中涉及的车库款，原告占有车库属于恶意侵占行为。首先，双方之间没有购买车库的合意。原告在诉状中称到双方是口头达成协议我方不予认可，且就原告及其家人就租赁车库腾退车库一事诉诸法院。其次，根据合同法以及相关的行政法律规定，应当采取书面形式，同时《城市房地产管理法》41条的规定，房地产的转让合同，采用书面形式。房地产买卖、赠与以及相关的设计转移的合同均为要式合同。也就是说双方之间以及当事人和开发商之间要建立房地产买卖交易行为所签订的合同均为要式合同，必须要签订书面的合同。而原告主张购买的车库为口头协议，不具备合同成立的形式要件。第三，原告并没有支付车库款。原告在诉状中称，2017年2月17日交付的款项是其主张口头达成协议的车库款，但是因为在答辩人和原告一家，包括其儿子王阿鹏、王那青存在交易紫源天骄16、17、18号商铺，故2017年2月17日这笔10万元属于交付的商铺款，与本案车库没有任何关系。原告因为购买了商铺，而另行提出租用的车库，因此其属于因为购买商铺而租用车库，从而占有了案涉车库。原告在使用过程中也没有交付任何款项，我们也没有因为交易车库而向原告交付车库。原告占有车库属于恶意侵占。第四，原告主张的口头达成的买卖车库协议不具备买卖车库合同成立，首先原告主张买卖合同成立，应当具备合同应当成立的主要要件，法官向其询问明确主张交易的车库编号时，原告无从回答，其不能够明确。合同成立的形式要件，必须有书面形式，也就是我们刚才陈述法律规定的要式合同。但是《中华人民共和国合同法》第36条又明确规定了一个要式合同的例外情形。另外情况，也就是法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同的，当事人未采用书面形式。但是一方已经履行主要义务的，对方接受的合同成立。那么很显然在本案中原告自称作为买受人与我方属于口头交易。我们对此不认可，其主张的口头转让交易行为因为没有达成车库交易的事实以及按照约定交付车库款的行为，本案并不属于《中华人民共和国合同法》第36条规定的例外情形。很显然原告自称口头交易车库的行为不能够成立。根据法律规定，已经登记的不动产，按照不动产登记判断，未登记的建筑物、构筑物以及及其附属设施，按照土地权属登记本土建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据来判断。本案中，案涉车库现状是登记在内蒙古大成房地产开发有限责任公司名下，故原告主张与答辩人个人签订车库买卖网签的手续，从法律上和事实上均不能构成。综上所述，请求法庭查明事实，依法认定原告和答辩人之间应当为事实上的租赁合同，对此答辩人依法提出反诉。判令被反诉人腾退租赁的房屋，并且支付三年的租赁费和承担案件的反诉案件和本诉案件的诉讼费。综上所述，我们请求法庭查明事实以后，依法驳回原告诉请，支持我方提出答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于××旗北门最西侧车库（被告称17号车库）一间系被告唐培弟从内蒙古大成房地产开发有限责任公司购买，2016年被告唐培弟将上述案涉车库交付给原告，原告使用至今。现原告称案涉车库系其于2016年6月4日从被告处以10万元的价格购买，被告不认可双方存在买卖关系，称案涉车库系其出租给原告，双方均未签订房屋买卖合同或租赁合同，后双方就此未能协商一致，原告诉至本院，要求支持其诉请。   另查明，原告与案外人王阿鹏系母子关系。2016年6月4日，被告与王阿鹏签订《房屋买卖合同》，被告唐培弟以1955676元的价格将位××旗、17号、18号商铺出售给王阿鹏，王阿鹏通过其个人、妻子、母亲（即原告）以及其他亲属以转账或现金的方式向被告支付房款。被告妻子柴淑琴于2016年10月13日出具的收条中载明:“今收到张桂英购买紫源天骄3号商铺16#、17#、18#房款60万元.注,收款人柴淑琴，2016.10.13。”2017年2月17日被告向原告出具的收条中载明：“今收到张桂英房款壹拾万元正，小写100000元，收款人：唐培弟，2017年2月17日。”   再查明，2019年8月22日被告唐培弟将王阿鹏诉至本院，要求其归还租赁的车库即本案案涉车库，本院于2019年9月26日作出（2019）内2921民初3140号民事判决，驳回唐培弟的诉讼请求。   本案审理过程中，被告当庭提出反诉，后又当庭撤回反诉。   本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释>》第九十一条第一项规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告主张其与被告之间就案涉车库存在买卖关系，被告对此不予认可，原告就应当对双方间存在买卖关系承担举证证明责任。确定双方间是否存在买卖关系应当从双方间是否签订买卖合同、是否支付价款以及房屋交付情况等综合予以判定。综合本案，首先，双方均认可未签订书面的房屋买卖合同；其次，原告称其于2017年2月17日向被告支付的100000元系购买案涉车库的款项，但从收条内容来看，其内容中载明“收到房款100000元”，而未载明收到的系车库款；再次，双方均认可原告代王阿鹏向被告支付过购买阿拉善左旗巴彦浩特镇紫源天骄小区北门3号商业楼16号、17号、18号商铺的房款，且被告妻子柴淑琴向原告出具的收条中载明“截止2016.10.13日王阿鹏共计支付房款1600000元”，由此说明截止2016年10月13日王阿鹏并未付清购买被告商铺的房款，故不能排除原告于2017年2月17日向被告支付的100000元款项系购买阿拉善左旗巴彦浩特镇紫源天骄小区北门3号商业楼16号、17号、18号商铺的房款。综合上述，原告提供的证据不能证明双方之间就案涉车库存在买卖关系，依据《最高人民法院关于适用的解释>》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应当承担举证不利的后果，故对原告的诉讼请求本院依法不予支持。   据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：   驳回原告张桂英的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告张桂英负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 冯瑞平   二〇二〇年一月十四日   书记员 汪 静