广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7608号原告：广州源起健康科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区瑞泰路2号C栋二层自编C01号。法定代表人：李根平，该公司总经理。委托诉讼代理人：古胜中，广东凌信律师事务所律师。被告：广州德浩科视电子科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪绍武，广东昀升律师事务所律师。原告广州源起健康科技有限公司（以下简称“源起公司”）与被告广州德浩科视电子科技有限公司（以下简称“德浩科视公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告源起公司的委托诉讼代理人古胜中、被告德浩科视公司的委托诉讼代理人洪绍武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源起公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告德浩科视公司解除《租赁合同》（《德房租：20160909》《德房租：20180312》）的行为无效，判决被告德浩科视公司继续履行该二份《租赁合同》；2.由被告德浩科视公司承担本案诉讼费。原告源起公司当庭变更第一项诉讼请求为：确认被告德浩科视公司解除《租赁合同》（《德房租：20180312》）的行为无效，判决被告德浩科视公司继续履行该《租赁合同》。事实和理由：原告承租被告坐落广州高新技术产业开发区瑞泰路2号房地产（产权证号：2015登记字5002122）B栋五层自编B2物业，用于生物制品的研发、生产和办公，双方于2018年4月13日签订了一份编号为：德房租20180312的《租赁合同》。《租赁合同》约定了租赁标的物、用途、建筑面积（含公摊面积）、租赁期限、租金标准及支付、双方的主要职责和权利义务、合同违约责任等具体内容。原被告上述合同签订后，原告依约向被告交纳了押金，被告依约交付了相应物业。原告接收物业后，即根据自身生产经营情况，投入巨额资金对所租物业进行自动化厂房设计和施工，对室内综合办公区进行装修装饰等工程，在工程完工并经相关部门验收后，原告整体迁入该物业。目前，原告正在使用该物业进行生物制品研发、生产和日常办公。2019年5月21日，被告向原告发来《关于调整租金的告知函》，函告其欲调整租金定价标准和管理费标准，且明确告知原告如不接受被告新的租金规则并签订补充协议，被告将违约解除租赁合同。2019年5月31日被告又向原告发来《律师函》，要求原告于2019年6月15日前支付被告单方核算的自租赁开始至2019年6月的租金差额208272.3元，并要求2019年6月起按新核定的建筑面积支付租金，否则视为原告根本性违约。2019年6月16日被告直接以《关于解除租赁合同的律师函》方式，强行认定原告违约，并单方宣告自2019年9月16日解除双方的《租赁合同》，要求原告在2019年9月16日之前搬离租赁物业内所有物品，撤出物业。针对被告的以上行为，原告认为：1.2019年5月21日被告的《关于调整租金的告知函》，被告按其所谓重新测量核定的数据显示，提出调整租金定价标准、管理费标准及租金年增长率等具体方案。对于《告知函》被告提出的内容，原告认为属于被告对租赁合同重要内容提出变更的要约，对此，原告已于2019年5月27日复函被告，明确表示不同意，双方仍应依法依约继续履行《租赁合同》。2.2019年5月31日被告的《律师函》，在该函中，被告单方更改租赁合同中已有的具体明确的公摊面积计算方法，并强势要求在2019年6月15日前支付自租赁之日起至2019年6月的租金差额。对此，原告认为被告单方调整公摊面积的分摊系数是违反双方租赁合同既有的约定，且被告的调整没有任何法律依据。我国现行法律对于建筑物公摊面积的分摊系数没有规定统一固定值，只有大致的计算方法，每一栋建筑物、每一层楼、每一套（单元）房屋根据实际情况计算都可能存在不同的公摊面积分摊系数。法律对于分摊系数既然没有规定统一的固定值，那双方合同中可以对此进行约定，这充分体现合同当事人意思自治的原则。原被告双方租赁合同中，已约定公摊面积的分摊系数，该约定的系数是合同重要内容之一，双方应严格执行，未经合同当事人双方协商一致，任何一方单方提出变更，另一方不同意的，该变更均不发生法律效力。在案涉租赁合同履行中，原告没有同意按被告的要求调整公摊面积的分摊系数，被告要求原告支付租金差额没有法律和合同依据，原告有权拒付被告所谓租金差额。3.因原告没有支付租金差额的义务，所以根本就不存在2019年6月16日被告发来《关于解除租赁合同的律师函》中所述的违约行为，被告更不存在所谓重大经济损失，该《律师函》中所述没有任何事实依据。被告单方提出解除租赁合同，明显没有事实和法律依据，更是违背双方合同既有约定，属于根本性违约行为。因为，原被告双方租赁合同中没有约定被告可以任意解除合同，而在租赁合同履行过程中，原告亦是依合同约定全面履行合同义务，从未存在违约行为（包括：不存在拒付或逾期支付租金、不存在超出被告交付物业范围占用物业、不存在租赁合同第七条第2款约定等行为），也不存在法律规定不可抗力因素，因此被告是没有单方宣告解除合同的权利。被告没有合同解除权而向原告单方宣告解除租赁合同，即是被告明确表示其将不履行合同义务，这将导致原告合同目的不能实现，被告的行为符合根本性违约的表现。在原告不同意双方租赁合同就此解除的情况下，被告2019年6月16日的《关于解除租赁合同的律师函》不能发生解除租赁合同的法律效力，双方《租赁合同》仍然有效。被告根本性违约，依据《合同法》第一百零七条规定，原告有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果原告同意就此解除双方租赁合同，搬离案涉物业，势必造成前期巨额投入无法收回、企业停工停产影响市场销售和订单交付、企业搬迁致使员工就业不稳、国家财政税收减少等等问题，原告有权依《合同法》规定，要求被告承担违约赔偿责任，这可能导致双方矛盾进一步激化和产生更大的经济损失，不利于纠纷解决、不利于社会和谐稳定。因此，原告认为双方按《租赁合同》的约定继续履行，是本案原被告双方租赁纠纷解决的唯一最高效、最有利的方式。且目前原告仍占有和使用案涉物业，每月准时向被告支付合同约定租金，原告在事实和法律上要求被告继续履行均存在可能。综上，被告的违约行为损害了原告的合法权益，原被告双方已无法协商解决案涉租赁纠纷，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依原告请求判决。被告德浩科视公司辩称，涉案的租赁合同如果要继续履行，必须按复核后的实际建筑面积履行、支付租金，如要申请司法鉴定被告也同意，否则被告不同意继续履行，被告认为在2019年6月16日已经与原告解除了租赁协议。2017年11月份被告对租赁物进行过测绘，发现租赁物的面积有误，总面积没有错，但套内使用面积和公摊面积有误。被告现在租给原告是按总的建筑面积来计算，复核后公摊面积变大了，故原告应承担的公摊面积也变大了。总面积即整栋楼的面积，不止租赁给广州技诺智能设备有限公司、广州源起健康科技有限公司、广州网路通电子有限公司、广州网路通讯设备有限公司的面积。发现面积有误后，也与原告进行过协商，但详情被告的代理人不清楚，系原股东处理的。新股东在2019年6月16日前就已经以被告名义与原告沟通过，要求调整合同面积或上调租金比例，否则要按新核算的面积计算租金，但是原告没有同意，故被告于2019年6月16日发出了解除通知，但原告仍实际使用该租赁物。2019年7月23日被告办理了工商变更登记手续对新股东进行了登记备案。在被告向原告发出的两份律师函中有明确记载修正后的面积。本院经审理认定事实如下：（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》载明：广州市黄埔区瑞泰路2号总层数为5层的房屋的产权人为德浩科视公司，房屋建筑面积共77311.88平方米，登记字号为15登记05002122，城市规划房屋用途为自编（1）栋为A栋厂房、B栋厂房和C栋厂房，自编（2）栋为门卫。2018年4月13日，源起公司（承租人、乙方）与德浩科视公司（出租人、甲方）签订一份《租赁合同》（合同编号为德房租20180312，以下简称“涉案合同”），约定德浩科视公司将广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号自编（1栋）的房地产B栋五层自编B2号建筑面积为1020平方米（含公摊面积）的房屋（以下简称“涉案房屋”）租给源起公司作办公、研发、生产使用，租金每月每平方米为29元共29580元/月，物业管理费每月每平方米为4元共4080元/月，服务费每月每平方米为4元共4080元/月，租赁期限自2018年4月16日至2023年4月15日止共为五年，租金按月结算，由源起公司在每月的10日前将每月的租金支付给德浩科视公司，2018年4月16日至2018年6月15日为免租期，每年3%的租金递增；合同第六条第2点约定，发现源起公司未经德浩科视公司同意与他人合租或转租，擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者源起公司拖欠租金1个月以上的，德浩科视公司可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；合同第七条第2点约定，源起公司不得有以下行为，否则德浩科视公司有权解除合同收回房屋、要求赔偿损失，且不予返还押金：1.源起公司利用房屋从事违法犯罪活动或非法经营。2.源起公司利用房屋存放危险违禁物品。3.源起公司未经德浩科视公司同意改变房屋结构。4.源起公司提前解约德浩科视公司有权不予返还押金与当月租金；合同第十三条约定，德浩科视公司同意此租赁合同到期后自动续约五年（即2023年4月至2028年4月），第六年租金将可参照当时的市场行情双方协商进行适当调整，但最大涨幅或者跌幅不能超过上一年度租金的10%，第七年起租金依然按照原合同每年3%的递增，其他条款不变。源起公司与德浩科视公司均确认，涉案合同签订后，德浩科视公司按照合同约定将涉案房屋交给源起公司使用至今，源起公司按合同约定缴纳租金等各项费用。2019年5月21日，德浩科视公司向源起公司发送一份《关于调整租金的告知函》，该函有以下主要内容：2017年11月，德浩科视公司向萝岗开发区房管局、广东测量所申请重新对涉案房屋所在园区进行测量核定，核定后的数据显示德浩科视公司分摊面积达到20%左右，即实际使用面积实用率为80%左右，鉴于以上原因，德浩科视公司提出涉案合同约定的租金定价调整为40元每平方，管理费5元每平方，租金年增长率调整为3%，如源起公司同意按新的租金规则签订补充协议，则可享受免交2年管理费及免重新核定租赁面积计算租金等优惠政策，如源起公司不同意，德浩科视公司将按涉案合同第八条的约定，赔偿源起公司三个月的租金，自本告知函满3个月（即2019年8月22日），双方提前终止合同。终止合同之日，德浩科视公司给予源起公司7日内搬迁期（即2019年8月29日）。搬迁期满，源起公司留在租赁物内的物品视为源起公司放弃的物品，届时德浩科视公司可清理处置。以上意见，请源起公司于3天内回复洽谈。源起公司于2019年5月23日收到上述《关于调整租金的告知函》后，于2019年5月27日向德浩科视公司发送一份《〈关于调整租金的告知函〉的复函》，该函有以下主要内容：1.德浩科视公司未与源起公司协商同意，单方随意上调租金和管理费标准，缺乏法律和合同依据，源起公司不接受，源起公司坚持继续履行双方已签订的涉案合同，在租赁期间，源起公司将按涉案合同的相关约定支付租金；2.源起公司不同意德浩科视公司提前终止涉案合同的意见；3.涉案合同签订后，源起公司依约每月准时向德浩科视公司交付租金，已履行了合同义务，按照我国相关法律的规定，源起公司对所承租的物业享有占有权和使用权，德浩科视公司负有交付物业和排除妨碍的义务，鉴于此，源起公司请德浩科视公司切实遵照合同约定和法律规定，履行己方应有义务，不得有任何妨碍源起公司依法正常使用涉案房屋的行为，否则，如造成源起公司损失，源起公司将依法追究德浩科视公司的赔偿责任。2019年5月31日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向源起公司发送一份［2019］粤诺律函字第8406号《律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与源起公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为1020平方米，现经德浩科视公司核算，源起公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为1284.94平方米，源起公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差264.94平方米，租金相差10096.86元，为此函告源起公司，自2019年6月起，源起公司每月支付给德浩科视公司租金时应按照源起公司实际使用面积支付租金；另外，源起公司自本函件发出之日起15日内（即2019年6月15日），将自租赁之日起的租金差额112731.97元支付给德浩科视公司，如源起公司2019年6月15日未支付租金差额及6月份未按照新核定的建筑面积支付租金，视为源起公司根本性违约，德浩科视公司可单方面解除租赁合同并不支付任何赔偿金。2019年6月16日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向源起公司发送一份［2019］粤诺律函字第10216号《关于解除租赁合同的律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与源起公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为1020平方米。现经德浩科视公司核算，源起公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为1284.94平方米，源起公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差264.94平方米，租金相差10096.86元/月；为此函告源起公司，自2019年6月起每月支付给德浩科视公司租金时应按照源起公司实际使用面积支付租金且在2019年6月15日前将自租赁之日起的租金差额112731.97元支付给德浩科视公司；但截止至2019年6月15日，源起公司6月份的租金没有按照实际使用面积支付，也没有支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额，同时德浩科视公司在此期间曾多次走访源起公司，源起公司始终置之不理，因此，德浩科视公司认为源起公司的违约行为给德浩科视公司造成重大的经济损失，德浩科视公司根据《合同法》的规定，函告源起公司自2019年9月16日解除与源起公司签订的涉案合同；另外，源起公司应在2019年9月16日之前搬离涉案房屋内所有物品，撤出涉案房屋，否则视为源起公司自动放弃涉案房屋内的物品所有权，德浩科视公司可自由处理。以上事实有（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》《租赁合同》《关于调整租金的告知函》《复函》《律师函》《关于解除租赁合同的律师函》、德浩科视公司收费通知单、增值税专用发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，德浩科视公司与源起公司签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在涉案合同中已明确约定了德浩科视公司出租给源起公司的涉案房屋的建筑面积（含公摊面积）及租金标准，庭审时，双方均确认源起公司按照涉案合同的约定向德浩科视公司足额支付租金及相关费用，故源起公司不存在违反法律规定及合同约定的承租人义务的行为，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条规定的可以终止或解除合同的情形。德浩科视公司在未与源起公司就租金金额等重要条款的变更达成一致的情况下，以源起公司不同意提高租金属于违约为由要求解除涉案合同没有事实与法律依据，故德浩科视公司于2019年6月16日向源起公司发出的［2019］粤诺律函字第10216号《关于解除租赁合同的律师函》中关于解除合同的通知不发生解除涉案合同的法律效力，不影响涉案合同的继续履行。源起公司认为德浩科视公司的解除行为无效及应继续履行合同实为其起诉书中主张的德浩科视公司于2019年6月16日发出的［2019］粤诺律函字第10216号《关于解除租赁合同的律师函》不发生解除涉案合同的法律效力，源起公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州德浩科视电子科技有限公司于2019年6月16日向原告广州源起健康科技有限公司发出的［2019］粤诺律函字第10216号《关于解除租赁合同的律师函》中关于解除双方于2018年4月13日签订的《租赁合同》的通知不发生解除合同的法律效力。案件受理费100元，由被告广州德浩科视电子科技有限公司负担。原告广州源起健康科技有限公司预缴的案件受理费本院不再退还，被告广州德浩科视电子科技有限公司应负担的案件受理费100元由其在本判决生效之日起三日内迳付给原告广州源起健康科技有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  秦锡权人民陪审员  胡曙光二〇二〇年一月二十一日书 记 员  余若莲张若玫