广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初11224号原告：吴勉玲，委托代理人：陈政，广东君言律师事务所律师。被告：深圳市国信股权投资基金管理有限公司,法定代表人：梁忠国。原告吴勉玲诉被告深圳市国信股权投资基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴勉玲及其委托代理人陈政到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、被告支付原告在租赁期间多支付的租金人民币124453.32元（以下币种均为人民币）；2、被告返还原告支付的房租押金及管理费押金共计208731元；3、被告承担因其违约行为给原告造成的实际经济损失981641元；4、被告承担因其违约行为给原告造成的停业损失8000元（按照每日8000元计算，暂计至2019年4月2日，实际支付至恢复运营之日）；5、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。庭审中，原告明确诉求第1项包括房租和物业管理费；诉求第3项包括固定办公场所装修款损失583000元、手术室装修款损失102000元、办理医疗资质的费用241000元、空调安装费44000元；诉求第5项的保全费、公告费未实际发生。事实与理由：原、被告于2018年8月29日签订《深圳市房屋租赁合同书》，原告承租位于深圳市南山区某商铺，约定的租赁房屋建筑面积为673.33平方米，租期为2018年11月1日至2023年6月19日止，每月租金为90899元。租赁保证金为两个月的租金，即181798元，此外，被告还向原告额外收取了管理费押金26933元。租赁的用途为由原告用于深圳艾德拉医疗美容诊所经营之用。被告于2018年8月21日向原告交付了涉案房屋，原告按照合同的约定向被告支付租金，但因原告于2019年3月25日收到涉案房屋的产权人即案外人运泰建业置业（深圳）有限公司（以下简称运泰公司）张贴的《侨城坊（一期）4号楼租赁清场通知》得知被告因拖欠案外人运泰公司的房租，双方的租赁合同于2019年3月22日正式解除。案外人运泰公司要求原告尽快搬离，否则将于2019年4月2日进行清场。此外，原告于2019年3月初通过案外人运泰公司得知被告的转租行为是其禁止的且未经其许可，同时，从案外人运泰公司获得的涉案建筑物业宣传资料得知，被告转租给原告房屋租赁面积是远低于其实际的租赁面积的，经建筑物业宣传资料测算，原告承租区域的租赁面枳（包括实际使用的ＡＣ区域、阳台、花池、走廊、洗手间、消防区域等）为425.86平方米，仅为合同约定面积的63.25%，被告的行为属于典型的欺诈行为，故原告于2019年3月27日发函给被告，原告此前多付的租金应可折抵2019年3月的租金，同时，双方的房屋租赁合同关系于2019年3月27日解除。2019年3月28日，原告收到涉案外人运泰公司在涉案房屋门口张贴的关于停水停电的通知。2019年4月2日，涉案房屋正式停水停电，原告被迫停止经营。被告应承担因其违约行为给原告造成的停业损失。原告因信赖被告能如约履行合同，投入了巨大的财力、物力、精力在经营中，因被告的违约行为，导致原告前期的全部投入付诸东流，现原告依据法律法规的规定、涉案租赁合同及补充协议的约定，要求被告承担因其违约行为给原告造成的实际损失（包括经被告同意的装修损失、手术室装修损失及办理医疗经营许可的费用等）共计981641元。被告恶意提高租赁面积的行为属于欺诈，原告请求按照实际的租赁面积来调整租金及物业管理费，每月租金应调整为57490.75元，每月物业管理费应调整为8517.2元，原告已经按照合同的约定支付了4个月的租金及物业管理费共计454494.82元，原告多支付的租金及物业管理费除折抵2019年3月的租金及管理费外，被告还应向原告返还租金及物业管理费124453.32元。此外，被告还应返还原告支付的租赁保证金及管理费押金共计208731元。被告未提交书面答辩意见，亦未举证、质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月29日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定：甲方将位于深圳市南山区某单元房屋出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积共计673.33平方米；月租金为90899元；乙方应于2018年8月29日前交付首期租金，金额为90899元；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2018年11月1日起至2023年6月19日止；甲方应于2018年8月21日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金，即181798元；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金；双方约定甲方送达地址为深圳市南山区科苑路科兴科学园Ａ栋1单元1202室，该地址为通知或文件的送达地址。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；及其他内容。《补充协议》约定：装修期从2018年8月29日起至2018年10月25日，装修期内除租金外的物业管理费、空调费、水电费等所有因乙方租赁房屋产生的相关费用，乙方需依约按时足额缴纳；租赁房屋正式计算按月租金从2018年11月1日开始；乙方所承租的房屋租金按建筑面积计算，首月租金每平方米每月135元，自第二年起逐年递增5%,第一年自2018年11月1日至2019年10月31日月租金90899元；乙方在签订租赁合同之日应向甲方缴纳二个月租赁保证金181798元、二个月管理费押金26933元、2018年10月29日至2018年10月31日的租金8796元、一个月的租金90899元；甲乙双方自签订《深圳市房屋租赁合同书》后，以交楼通知书中约定的日期为准，租赁房屋的物业管理服务费按租赁建筑面积每平方米每月20元计算，由乙方根据租赁建筑面积向业主方缴纳；收取租金、租赁保证金、物业管理服务费、物业管理保证金、水电费、中央空调使用费的指定银行账户均为深圳市华亿鸿进电子有限责任公司；甲方作为本项目的物业管理公司，负责本项目的物业管理工作；甲方已知并同意乙方承租该单位作为医疗美容诊所用途；及其他内容。2018年8月29日，被告向原告出具了金额为181,798元的租赁保证金收款收据、金额为26,933元的管理费押金收款收据、金额为90,899元的首月租金收款收据、金额为8,796元的10月29日至10月31日租金收款收据；2018年12月7日，原告转账146,068.62元给深圳市华亿鸿进电子有限责任公司，备注为侨城坊4栋301租金与物业管理费；2019年1月17日，被告向原告出具了金额为104,365.6元的1月房租、1月物业费收款收据；2019年2月15日，被告向原告出具了金额为104,365.6元的2月房租、2月物业费收款收据。原告提交了《侨城坊（一期）4号楼租赁清场通知》，拟证明涉案房屋产权人运泰公司与被告解除了租赁合同关系；提交了《解除房屋租赁合同书通知》、快递单、查询单，拟证明其已按约定地址通知被告于2019年3月28日解除涉案租赁合同；提交了《通知》、《关于：侨城坊园区四号楼停水停电的通知》等，拟证明因被告违约，涉案房屋自2019年4月2日起被涉案房屋产权人运泰公司强制停水停电，导致原告无法正常营业；提交了平面布置图，拟证明涉案房屋面积仅为425.86平方米，低于合同约定的673.33平方米。原告提交了微信聊天记录截图，拟证明涉案房屋装修经过被告同意；提交了《深圳艾德拉医疗美容诊所装修工程项目施工合同》、《手术室区域装修施工合同》、《深圳市小型装饰空调安装工程施工安装合同》、《劳务委托协议书》、银行流水、转账汇款电子回单、收据，拟证明因被告违约造成其实际经济损失数额。《深圳艾德拉医疗美容诊所装修工程项目施工合同》载明：甲方（深圳爱德拉医疗美容诊所）因工程装修的需要，委托乙方（谢秉君）承包深圳市南山区爱德拉店装修工程的施工，工程面积265平方米（不包含手术室装修，只包含手术室内地面水泥砂找平）；工程时间2018年9月17日至2018年10月25日；本工程按全包形式操作，即由乙方承担本合同对应的全部材料供应及施工，工程合同签订时总造价为583,000元，除工程验收过程中出现增项需要变动工程预算总价款外，前述价款为工程总价。原告分别于2018年9月17日、10月14日、10月15日、11月19日、2019年2月18日转账164,000元、50,000元、94,000元、72,000元、20,000元给谢秉君。谢秉君分别于2018年9月16日、10月14日、10月15日、10月30日出具金额为291,500元、50,000元、94,000元、89,200元的《收据》，其中2018年9月16日的《收据》备注164,000元银行转账、127,500元现金，2018年10月30日的《收据》被告现金收取，其余《收据》显示为银行转账。原告称实际支付524,700元。《手术室区域装修施工合同》载明：原告(发包方、甲方)和广州品梵装饰有限公司（承包方、乙方）于2018年9月5日签订本合同。工程地点为涉案房屋；施工面积52平方米；承包方式为乙方包工、包全部材料；总价款102,000元；开工日期2018年9月10日，竣工日期2018年10月10日。乙方签字处显示为唐灿。原告分别于2018年9月5日、10月3日转账30,000元、52,000元给唐灿，其中2018年10月3日的转账备注为侨城坊4栋301手术室二期款。原告称另有20,000元通过现金形式支付。《深圳市小型装饰空调安装工程施工安装合同》载明：深圳市朗迈建材工程有限公司（甲方）与深圳市永鑫发电器有限公司（乙方）、原告（承租人、丙方）签订本合同。乙方承包甲方位于南山区侨城坊4栋3F01单元；工程内容为室内空调风管制作安装、保温、原新风口百叶、风口制定、调试安装合格（按照空调报价表安装）（不含新风管、排风管）；工程工期从2018年9月10日至2018年10月30日；承包方式为包工、包料、包质量、包工期；合同总金额为38,500元。乙方代表显示为谭家新。原告分别于2018年9月6日转账23,000元给深圳市永鑫发电器有限公司、2018年9月27日转账21,000元给谭家新。深圳市永鑫发电器有限公司于2018年9月6日出具金额为23,000元的《收据》。《劳务委托协议书》载明：原告（甲方、委托人）与广州才团商务服务有限公司深圳分公司（乙方、受托公司）于2018年8月22日签订本协议。甲方自愿委托乙方劳务办理“医疗机构执业许可证”事项，地址拟在广东省深圳市医疗美容门诊部；乙方劳务负责一系列编制申办(乙方可委托第三方共同办理)工作，将相关资料收集齐全后向政府行政部门常规申报,正式行政审批程序按政府受理日期内落实批复；综合劳务费230,000元。原告分别于2018年8月22日、8月29日转账20,000元、50,000元给广州才团商务服务有限公司深圳分公司、2018年11月18日转账60,000元给张丹丹、2018年12月17日转账40,000元给游怀宁。广州才团商务服务有限公司深圳分公司分别于2018年8月22日、8月29日、9月26日、11月8日、11月18日、12月26日向原告出具金额为20,000元、50,000元、45,000元、26,000元、60,000元、40,000元的《收据》。庭审中，原告主张其于2019年4月2日停止在涉案房屋经营，2019年5月10日彻底搬离涉案房屋。原告称其已经交纳了自2018年10月29日起至2018年10月31日期间的租金8,796元、自2018年11月1日起至2019年2月28日期间的租金、自2018年8月29日起至2019年2月28日期间的物业管理费，合计454,494.82元，实际使用涉案房屋时间截至2019年4月2日。双方书面约定2018年11月1日后开始支付租金，口头约定还需支付2018年10月29日至10月31日的租金。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。从原告提交的业主出具的清场通知等证据可以看出，双方租赁合同最终未能继续履行系因被告拖欠费用导致业主提前收回房产，原告因此无法继续使用涉案房屋，被告的行为构成根本违约。原告已于2019年3月28日向被告邮寄了解除合同通知，故双方的租赁合同已经解除。原告主张涉案房屋实际建筑面积小于合同约定的租赁建筑面积，并据此诉求被告退还多支付的租金、物业管理费，但并未提交充分证据对其主张加以证明，经法庭释明，原告提交了对涉案房屋面积进行测绘的申请，后又撤回该申请,故其主张因面积差导致多付租金、物业管理费的依据不足，本院对原告该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付租赁保证金181,798元、租赁管理保证金26,933，其诉求被告返还上述款项，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告未支付的租金，因被告未到庭抗辩及主张，被告对此可另循法律途径解决。原告诉求被告承担因违约给原告造成的实际经济损失981,641元，庭审中明确包括固定办公场所装修款损失、手术室装修款损失、空调安装费、办理医疗资质费用。本院认为，首先，《劳务委托协议书》明确载明为劳务费，并非原告所称为涉案房屋办理医疗资质所必须支出的费用，原告主张被告承担该费用，于法无据，亦无合同约定，本院不予支持。其次，原告称其为在涉案房屋经营，经被告方同意后对涉案房屋进行了装修，并提交了装修合同、转账凭证、《收据》、聊天记录等对装修事实及数额加以证明，经本院释明，原告申请对装修价值进行评估，后称涉案房屋内形成附合的装饰装修物已被陆续拆除，无法进行评估，撤回了评估申请，原告应承担相应的不利后果。考虑到原告确对涉案房屋进行了装修且经营时间不长，故综合合同的履行情况、被告的过错程度等，本院酌定被告应赔偿原告装修损失570,000元。原告称双方已于2019年3月28日解除了涉案租赁合同，其诉求被告赔偿2019年4月2日起至恢复运营之日停业损失的主张，于法无据，本院不予支持。原告诉求的保全费、公告费并未实际发生，本院对其该主张不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市国信股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴勉玲退还租赁保证金人民币181,798元、租赁管理保证金人民币26,933元；二、被告深圳市国信股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴勉玲装修损失人民币570,000元；三、驳回原告吴勉玲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,352.71元，由原告负担人民币3,435.71元，由被告负担人民币4,917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年一月十五日书记员  张 潺附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。