黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初16055号原告：于得资，女，1965年7月14日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****。法定代表人：王树财，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐志强，男，1982年3月23日生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道外区。被告：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司第一分公司，住，住所地哈尔滨市南岗区大顺街****/div>法定代表人：王树财，访该公司董事长。委托诉讼代理人：唐志强，男，1982年3月23日生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道外区。原告于得资诉被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司第一分公司（以下简称圣基伟业第一分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于得资、被告圣基伟业公司及第一分公司委托代理人唐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即与原告签订壹品新境AB栋1单元1812号正规商品房买卖合同、被告立即给原告更换该住宅正式商品房销售发票；2、被告立即配合原告办理该住宅不动产所有权证相关的一切手续；3、违约金：从2017年10月11日起至被告给原告签订该住宅正规商品房买卖合同、被告立即给原告更换该住宅正式商品房销售发票及配合原告办理该住宅不动产所有权证相关的一切手续止所发生的违约金，按已付房款总额406689元，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息（1.5倍）的标准计算（暂计5.3124万元人民币）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月18日，于得资与黑龙江省圣基伟业房地产开发有限公司第一分公司签订了《壹品新境认购书》原告认购了住宅为哈西新区哈双路与绥化路交口的壹品新境AB栋1单元1812号，建筑面积41.97平方米，房款金额406689元，认购方须于2012年10月18日前付清房款，原告按期交付了全部购房款，被告也开具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。由于被告原因及时不能办理房屋所有权证书，原告诉讼到南岗区法院已经过一二审判决并进入执行阶段数月。被告一直未通知原告签订正规房屋买卖合同，原告在一审阶段2017年10月1日曾与同学一起找到被告工作人员要求签订该住宅正规商品房买卖合同、更换正式商品房销售发票，但被告销售人员与财务人员以领导（销售部长及窦总）要求收回房屋认购协议原件为由，不予办理（原告已因被告不及时办理产权证起诉至法院，诉讼未结束不能提供原件），并且原告要求看正规商品房买卖合同内容，如内容合理签完正规商品房合同再交《壹品新境认购书》，被告也不让原告看内容，只是说都是范本合同，各家都一样，若原告与被告签订和其他购房者签订的购房合同一样，关于办理若延期产权办理产权证的违约条款，所以原告没答应拿出《壹品新境认购书》交给被告。被告同时要求原告撤诉，才可以给原告签订正规房屋买卖合同和更换正式房屋销售发票等事宜。现原告又再次找到被告要求签订正规商品房合同，更换正式购房合同发票等，被告方再次拒绝办理，并要求原告撤回强制执行。原告无奈，再次起诉至法院，请求法院要求被告给原告签订正规商品房买卖合同、更换正式商品房销售发票、配合原告办理涉案商品房不动产所有权证相关手续。被告给付原告从2017年10月11日至配合原告办理该住宅不动产所有权证的一切手续至所发生的违约金。二被告辩称:不同意原告的诉讼请求，原告是我们的施工企业，为我们施工穹顶工程；我们在正常给原告换购联机备案合同需要把原告的认购书收回；我们给开的预售款专用发票是正规发票，不是三联单；我公司现在是进入失信企业，所以无法办理联机备案合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因二被告对原告举示的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性不持异议，故对原告举示的证据一、证据二、证据三、证据四，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：原告所在的哈尔滨龙祥装饰工程有限公司承包被告圣基伟业公司开发的涉案小区穹顶施工工程。2012年10月8日，被告圣基伟业第一分公司经报圣基伟业公司董事长审批后同意以壹品新境小区AB栋1单元1812号房屋折抵部分工程款。经龙祥公司与被告协商，将抵账房产落在原告名下。2012年10月18日，原告与被告圣基伟业第一分公司签订了《壹品新境认购书》，约定原告认购涉案房屋，房屋价款为406689元，被告圣基伟业第一分公司为原告开具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。涉案房屋建成后，因无法办理产权证。原告曾诉至哈尔滨市南岗区人民法院，要求被告支付逾期办证违约金，并申请对涉案房屋进行了查封，哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初4048号民事判决书判决：被告给付原告自2013年1月17日至2017年8月1日期间的逾期办理房产证违约金137586.9元。被告对一审判决结果不服，上诉至哈尔滨市中级人民法院，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。2017年10月11日，法院解除对上述涉案房屋的查封。另查明，原、被告之间至今尚未签订商品房买卖联机备案合同，涉案房屋亦未办理不动产权利证书。本院认为，根据原告与被告圣基伟业第一分公司签署的认购书内容及履行情况，可以认定该认购书具备商品房买卖合同性质。房屋买卖虽因抵账发生，但在抵账完毕后，原告与被告圣基伟业第一分公司间已经形成商品房买卖法律关系，原告已经履行完给付房款的义务，被告应协助原告办理不动产权利证书。因原告与被告圣基伟业第一分公司签署的认购书内容已具备商品房买卖合同性质且合同已实际履行，另外是否开具发票属税务机关的行政管理职能，故对原告要求被告开具正式商品房销售发票、签订正规联机备案合同的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因案涉房屋销售时系现房，属已竣工房屋，逾期办证系被告原因导致。且当事人间关于取得房屋权属证书无特殊约定，故被告应在认购书签订之日即2012年10月18日起90日内协助原告办理房屋权属证书，办证截止日期为2013年1月16日。被告应自2013年1月17日起给付逾期办证违约金。因哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初4048号民事判决书已判决被告按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准给付原告自2013年1月17日至2017年8月1日期间的逾期办理房产证违约金137586.9元，故被告应继续以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准，给付原告自2017年10月11日起至办理完不动产权利证书之日止期间的逾期办理房产证违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期同类贷款利率这一标准已经取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故逾期办证违约金自2019年8月20日起至办理完不动产权利证书之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告圣基伟业第一分公司系被告圣基伟业公司依法登记设立的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位和民事行为能力，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，并应承担相应的法律责任。但圣基伟业第一分公司作为法人分支机构并不具备法人资格，承担责任的能力亦不完整。圣基伟业公司作为分公司的管理者，理应对其分公司无力偿还的债务承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内协助原告于得资办理壹品新境AB栋1单元1812号房屋不动产权利证书；被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内给付原告于得资逾期办理不动产权证违约金（逾期办证违约金以406689元为基数，自2017年10月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准计算，自2019年8月20日起至办理完不动产权利证书之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算）；被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司对上述款项承担补充清偿责任。四、驳回原告于得资的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，由被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司第一分公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郝云鹤审 判 员  陈延伟人民陪审员  王冬艳二〇二〇年一月十五日书 记 员  赵 雪