辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0114民初9494号原告：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李金钰，职务董事长。委托诉讼代理人：孙宝峰，男，1978年10月3日出生，汉族，住沈阳市大**。系该公司员工。被告：辽宁天阳物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：李虹，职务董事长。委托诉讼代理人：徐连文，男，1960年5月28日出生，汉族，住沈阳市铁**。系该公司法律顾问。第三人：沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会，住所地沈阳市于洪区。负责人：窦淑兰，职务主任。委托诉讼代理人：黄杰，女，1957年3月26日出生，汉族，系该业主委员会副主任。原告沈阳永盛房屋开发有限公司（以下简称“永盛公司”）诉被告辽宁天阳物业有限公司（以下简称“天阳物业”）返还原物纠纷一案，本院于2018年1月9日作出（2017）辽0114民初9942号民事判决，被告天阳物业不服该判决提出上诉。沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终3363号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院重新组成合议庭，并追加沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会（以下简称“业主委员会”）为第三人，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退位于于洪区1门房屋（建筑面积445.35平方米）；2.判令被告从占有房屋之日起至腾出之日止，按照每月1万元标准赔偿原告经济损失；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告开发建设了水调歌城秀水湾23#地块一期的住宅、公建，其中包括吉利湖街31号1门，即本案诉争房屋，该房屋的规划审批用途系网点，并非物业公共配套设施，后原告与案外人沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（即水调歌城小区的前期物业管理单位）签订房屋租赁协议将诉争房屋出租给其使用，双方对租赁期限、用途、房屋使用与修缮等均在协议中作了明确约定。被告系水调歌城小区业委会聘用的物业管理企业，2017年6月14日，被告在原告不知情的情况下，私自将诉争房屋的门锁撬开并更换门锁，阻止原告单位工作人员进入该区域内办公，现已严重影响了原告单位的正常工作开展，给原告造成了重大损失。现为了维护原告的合法权益，诉至贵院，望贵院支持原告的诉请。被告辩称：请求法院驳回原告诉请。2017年5月15日，被告通过合法的招标程序，取得了由沈阳市于洪区房产局物业管理办公室、沈阳多力招标服务有限公司、水调歌城小区C区第一届业主委员会签发的《中标通知书》，2017年5月18日、30日，被告与业委会签订了《沈阳市于洪区水调歌城小区物业管理服务合同》及《补充协议》。2017年6月5日，与C区业委会进行了交接，但C区业委会因沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司未能全面交接，但该前期物业公司移交了物业用房（即吉利湖街31号1门房屋，建筑面积445.35平方米）和部分监控设备。前期物业已经在该物业用房内办公近6年之久，物业用房的使用用途从未改变。原告称该争议房系前期物业公司以每年12万元的租金租用原告的主张，是原告与前期物业公司恶意串通的行为，双方签订的《房屋租赁协议》是虚假的，目的是损害被告的合法权益。原告将《建设工程规划许可证》及附图（建附字第210114200900019号）确定的物业用房及吉利湖街31号1门房屋更改为商业网点对外出租出售违反法律规定，其变更行为无效。1、案涉房屋为物业用房为法定事实。在《建设工程规划许可证》及附图（建附字第210114200900019号）中已明确标注23号地块（秀水湾）即吉利湖街31号1门房屋为物业及网点，物业用房建筑面积为427平方米。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。定点规划《建设工程规划许可证》及附图（建附字第210114200900019号）中已明确标注23号地块（秀水湾）即吉利湖街31号1门房屋为物业用房是建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人（原告）在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。《建设工程规划许可证》及附图（建附字第210114200900019号）中已明确标注23号地块（秀水湾）及吉利湖街31号1门房屋为物业，即属于“定点规划”。《国务院物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”《辽宁省物业管理条例》第二十三条：建设单位应当按照建筑面积不少于建设工项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并且具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。故争议房屋为物业用房。2、沈阳市规划和国土资源局审批下发的2009年7月20日《建设工程规划许可证》变更通知书（建附字第210114200900019号）变更的是建设规模，但没有改变原“定点规划”的物业用房的位置和面积。而且该变更通知书中也明确注明“其他相关内容详见原建设工程规划许可证。此变更通知书为原《建设工程规划许可证》附件，与原通知书同时使用，方为有效。”这说明沈阳市于洪区1门房屋仍为物业用房。3、沈阳市房产产权登记发证中心于2011年12月31日下发的《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，房屋编号：揽军屯36【70】，违反法律规定，应予以撤销。《中华人民共和国物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第73条，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。国务院《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第30条第三款规定，规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。《辽宁省物业管理条例》第23条第四项，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。故原告及相关行政单位，未经水调歌城小区C区全体业主的同意，擅自改变物业用房为商业用房的,属于法律禁止的不得改变物业管理用房的用途的规定。《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，房屋编号：揽军屯36【70】，应予以撤销。综上，因原告的诉讼请求违反法律强制性规定，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，纠正原告的违法行为，以维护水调歌城小区C区全体业主的合法权益，彰显法律的威严。第三人述称：一、《沈阳市住宅物业管理规定》规定，封闭式独立园区必须配备不低于3‰的物业管理用房，总面积不得低于150平方米。二、早在C区房屋交付使用时，此争议用房，就用作物业办公用房一直沿用至今，而且园区的监控设备、主机和电控设备都安装在此房屋内。三、房屋格局：按有关规定，商业网点是不准许在园区里开后门的，而此房有后门，是监控室的后门，方便工作出入用，并且此房是二层楼，每层都是按办公楼的格局规划建设的，中间是走廊，两侧是办公室，门窗的设计也符合办公用，决不适合商业网点。早在2018年5月14日，市中法两位法官也到此亲自做了调查。四、关于初始登记：争议房屋是园区的30号楼，首批交付使用的是十栋楼，其中包括30号楼在内。业主拿到钥匙是在2009年10月，这就说明此前必须办完初始登记。而开发商现在提供的争议用房的初始登记是在2011年12月31日，显然不合逻辑。如果开发商提供的是真实的材料，既说明开发商违规操作，是后改的用途。如果是这样就应征得业主的同意，否则可视为无效。五、关于图纸：标有物业用房的图纸是开发商提供的。成立业主委员会时，开发商派一名叫张军的负责人进驻筹备组，并把资料交到社区。现开发商看到图纸对自己不利，失口否认图纸的作用。城东湖街道办事处迫于开发商的压力，听从某些人的指挥，让我们到于洪国土局查图纸，我们联系了1034面对面记者于2017年6月23日一同到了国土局，接待我们的人不提供姓名、职位，拿出一张破边的图纸指给我们看，说上面没有标注物业用房，我们一同去的业委会成员当场提出很多疑问，国土局的人吞吞吐吐，回答的前言不搭后语。对无物业用房为什么审批通过？不能自圆其说，此采访无果。后来街道办事处又让我们到市档案馆查，其实在此之前，我们已经去一次档案馆了，水调开发商归档的资料根本不全。但当我们再一次去查档案时，发现所能看到的资料，比前一次的要少的很多，而且没查到需要的资料。这其中疑点多多，开发商为了自己的利益不择手段。不过第一次去档案馆，我们查到了《建设工程规划许可证》通知书，其中上面标注按V06-49-C设计图修建C区，这个号码与开发商提供的有物业用房图纸一致。六、开发商在与C区的力争过程中，自知理亏。后来很牵强的说C区物业用房有安排，业主委员会办公在B区，物业办公地点在E区。必须说明，C区入住时，E区的楼盘还没有开发，这不是开空头支票吗？再说路程，从C区正门到E区有两站公交站的距离，收费、维修、值班室都怎么进行有效工作？14.9万平的园区保洁工的工具每天扛着拉着来回往返？还有原有的监控设备案在什么地方？电控总开关怎么处理？七、开发商提供的物业用房面积不达标，AB区还差147.84平方米，E区差379平方米。C区的物业用房在哪里？综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告沈阳永盛房屋开发有限公司系水调歌城小区的开发商，于2007年5月21日取得由沈阳市规划和国土资源局于洪分局颁发的《建设用地规划许可证》（沈规土于新证字2007年005号），用地位置位于于洪新城内8#、14#、22#、23#、31#地块，用地项目名称为住宅、公建（水调歌城），用地面积约597080平方米。水调歌城小区共分为A、B、C、D、E区，其中C区位于23#地块，于2009年10月开始陆续办理入住手续。C区建成后至2017年6月期间的物业服务由沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（以下简称“永盛物业”）负责。于洪区1门房屋（建筑面积445.35平方米）（以下简称“争议房屋”）坐落于**内，C区建成后永盛物业在争议房屋内办公。水调歌城小区C区第一届业主委员会于2016年12月28日备案成立，业委会成立后于2017年5月通过招标与被告辽宁天阳物业有限公司签订物业服务合同，合同签订后天阳物业入住该小区并于同年6月14日占有争议房屋并使用至今。另查明，2009年6月10日，沈阳市规划和国土资源局于洪分局对水调歌城·秀水湾23#地块一期向原告颁发《建设工程规划许可证》（建字第210114200900019号）及《建设工程规划许可证》通知书，其中载明：C-30#共2栋，为2-6层住宅楼，其中裙房及主楼1-2层为网点。同年7月20日又作出《建设工程规划许可证》变更通知书，将建筑总面积变更为96160.07平方米，其中住宅面积87184.81平方米，商业网点面积7432.78平方米，车库1542.48平方米；C-24#楼变更为2-6层住宅楼，其中裙房为网点。同年7月23日沈阳市房产局对23#部分地块下发了《商品房预售许可证》，其中C-30#楼网点包含在内。2011年12月31日，原告办理了争议房屋的所有权初始登记，所有权登记在原告名下。再查明，水调歌城B区规划建设了物业用房，建筑面积为623.16平方米，目前A区、B区的物业公司（被告）在实际使用。E区规划建设了326平方米物业用房，目前由E区物业公司在实际使用。再查明，原审一审作出判决后，水调歌城小区C区第一届业主委员会曾以沈阳市规划和国土资源局于洪分局擅自变更规划许可证为由，以沈阳市规划和国土资源局于洪分局为被申请人，向沈阳市规划和国土资源局申请行政复议。市规划和国土资源局于2018年5月25日，以被申请人不适格为由，驳回其复议申请。本院认为，根据《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物权法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，原告作为水调歌城小区的开发商，根据上述行政法规规定，应该为小区业主提供符合标准的物业用房。水调歌城小区在实际开发建设中，已经分割成多个自然街区，各个街区已形成了封闭的独立小区。目前位于B区的物业用房已被A、B区业主共用，位于**的物业用房已被**业主使用，上述两个区域内的其他配套设施均为独立使用。而C区除本案争议房屋外，无其他物业用房。虽然争议房屋已被相关部门规划为网点用房并且办理了所有权初始登记，但在原告未提供C区的物业用房之前，其要求被告腾退争议房屋的诉讼请求本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳永盛房屋开发有限公司的诉讼请求。案件受理费149.7元由原告自行承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈振学人民陪审员  陈 颖人民陪审员  张 冰二〇二〇年一月六日书 记 员  唐 琦