广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6440号上诉人（原审原告）：阮征宇，男，1988年10月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县***************。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁新政，男，1985年9月2日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市覃塘区*****。委托诉讼代理人：文斌，广东都汇律师事务所律师。原审第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市**蓝波湾豪庭D-31卡，统一社会信用代码914***********402F。法定代表人：黄大妹，该公司经理。上诉人阮征宇因与被上诉人梁新政、原审第三人中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。阮征宇上诉请求：1.撤销一审判决第二项支付居间服务费10000元判决内容及第三项判决内容；2.梁新政支付违约金181000元；3.梁新政赔偿居间服务费23000元；4.梁新政支付交易差价损失389794元。事实和理由：一、一审法院判决采信梁新政提交的《水悦馨园房产证签收明细》违反证据规则。该证据并非原件，亦没有开发商的盖章确认，梁新政故意将该证据其他部分进行遮挡，三性均无法确认。二、一审适用法律错误。梁新政以下行为足可认定其存在预期违约，阮征宇依法享有解除合同权利。（一）梁新政在其答辩状中多次表示，因中山房地产市场已经出现较大变化，其原本希望卖了涉案房屋换一套大的房屋，因房屋涨价，其换大房的目的不能实现，已充分暴露其违约的原因系房价上涨所致。（二）阮征宇得知同一小区最早于2018年5月即领取了房产证，梁新政有义务告知阮征宇相关办理房产证信息。自2018年2月起，阮征宇及中介通过买卖双方约定的联系方式与梁新政联系，梁新政均故意躲避。足以表明梁新政不想继续履行合同。（三）梁新政接到开发商通知后，故意不领取房产证。其持有开发商通知领取不动产权证的证据，应对此承担举证责任。三、阮征宇故意不签收房产证，阻止合同条件成就，应视为合同约定条件已成就，其行为构成根本违约。梁新政辩称，一、阮征宇请求梁新政赔偿居间服务费23000元没有法律依据。该居间服务费并非是梁新政向阮征宇收取或代收。本案交易过程中，梁新政为了阮征宇的利益，自掏腰包向第三人支付12000元加急出证费用，目的在于尽快能办妥涉案房屋权属证。二、本案交易中，梁新政没有出现合同违约、更不存在阮征宇所称的预期违约情形。梁新政于2018年12月1日在开发商处领取涉案房屋的不动产权证，取得时间在阮征宇起诉之后。阮征宇类推假设梁新政取得涉案房屋不动产权证的时间为2018年9月，缺乏依据。买卖双方均已明确共同委托中介全程办理本案涉案房屋的交易、过户手续。即涉案房屋的过户及交易均由中介方来承担。三、本案中阮征宇单方提出解除合同，对于合同的解除梁新政并没有过错。胜意公司述称，阮征宇与梁新政通过其居间签订二手房买卖合同及附加协议。2018年2月，阮征宇联系胜意公司称其无法与梁新政取得联系，不知道对方是否愿意继续履行合同。请求胜意公司与梁新政联系。胜意公司工作人员阳静也曾多次尝试通过二手房买卖上的电话号码与梁新政联系，但电话一直无人接听或无法接通。大约在2019年3月份，梁新政通过电话与胜意公司联系，表示不再愿意将涉案房屋卖给阮征宇，提出能否以返还180000元定金及另外支付约200000元违约金作为条件与阮征宇解除二手房买卖合同及附加协议。阮征宇向一审法院起诉请求：一、解除阮征宇、梁新政签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《二手房买卖合同及居间服务合同附加协议》；二、判令梁新政返还阮征宇定金180000元；三、判令梁新政支付违约金181000元整（房产转让总价905000元×20%＝181000元计算）；四、判令梁新政赔偿居间服务费23000元；五、判令梁新政支付交易差价损失389794元（损失以房屋目前市场价值1294794元计算形成的房屋交易差价）。一审法院认定事实：2015年2月7日，梁新政与中山市金骏房地产有限公司（以下简称金骏公司）签订《中山市商品房买卖合同》，购买中山市西区*****************。2016年11月13日，阮征宇与梁新政及居间方胜意公司签订《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》。合同约定，梁新政将中山市西区*****************以905000元的价格转让给阮征宇，定金180000元、居间服务费23000元；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后的十个工作日内，双方到税务局配合居间方办理二手房交易核税交税等相关手续，并签署《中山市房地产买卖合同》以及到房管局办理递件手续；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付总价款20%的违约金。合同备注栏的载明：不动产权证办理后，买卖双方需在十个工作日内配合居间方办理交易手续，卖方配合申请赎楼还款，买方办理按揭申请。《附加协议》第一条约定:根据购房合同第十四条关于产权登记的约定，若出现该条例违约，由卖方向开发商追责，开发商如何补偿给卖方，卖方同等补偿给买方。若因为开发商原因，按购房合同规定的期限超过6个月仍无法出证的，按卖方违约处理。《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》对房子交付约定了三个时间：1、合同第五条约定，卖方须在收到全款两天内将房子交付买方使用；2、附加协议第一条约定，卖方于买方交付完180000元定金后，一周内将房子交付买方使用；3、附加协议第一条又约定，卖方应于房屋过户当天将该房屋交付买方。合同签订后，阮征宇于2016年11月19日向梁新政交付定金180000元，以及向居间方支付居间服务费20000元。此后，阮征宇称其无法与梁新政取得联系（189*****810、135*****918电话作暂停服务处理），遂委托刘伟荣律师于2018年7月3日向梁新政发出律师函，敦促其与阮征宇进行联系。未果，阮征宇又委托刘伟荣律师于2018年11月14日向梁新政发出律师函通知解除双方签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》，梁新政承认于2018年11月18日收到了该律师函。一审另查明，梁新政提供的涉案房屋不动产权证签发日期及办理抵押登记日期均记载为2018年9月5日。梁新政提供的涉案小区房产证签收明细表，梁新政一栏载明签收日期为2018年12月1日，其他业主最早签收日期为2018年5月2日。一审庭审结束后，阮征宇提出追加中国银行股份有限公司中山**支行为本案第三人，理由是本案的处理结果与该支行有法律上的利害关系，尤其是在梁新政解除抵押登记是否需待涉案房屋的不动产权证颁发后方可办理的问题，需要该支行确认。同时阮征宇的委托诉讼代理人发表代理意见认为，阮征宇、梁新政双方在《二手房买卖合同及居间服务合同》第二段中，对如何办理解除抵押登记手续进行如下约定：“该房地产产权现状及处理方式为第（2）种：该房地产处于抵押状态，卖方签订本合同之日起——（划痕线）工作日内一次性还清贷款并办理解除抵押登记手续。”其认为“——（划痕线）”应认定为“放弃”“不适用”，表示梁新政自愿放弃办理期限，故办理解除抵押登记手续应从签订合同的2016年11月13日起立即办理，但梁新政在长达两年的时间内未办理解除抵押手续，还存在故意失联行为，足以证明梁新政用行为表明预期违约。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2016年11月13日，阮征宇与梁新政及居间方胜意公司签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》均系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方当事人应按合同约定履行各自义务。阮征宇请求判令解除其与梁新政签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》及《附加协议》、由梁新政向其返还定金180000元的诉讼请求，梁新政表示同意，一审法院照准，梁新政占用阮征宇该定金期间的利息，阮征宇可另行主张。合同备注“不动产权证办理后，买卖双方需在十个工作日内配合居间方办理交易手续，卖方配合申请赎楼还款，买方办理按揭申请”之约定中的“不动产权证办理后”应理解为“梁新政取得不动产权证后”，梁新政于2018年12月1日在开发商处领取涉案房屋的不动产权证，取得时间在阮征宇起诉之后，故梁新政不存在违约行为，阮征宇要求梁新政支付违约金及交易差价的诉讼请求一审法院无法支持。在梁新政无根本违约的情况下双方同意解除合同，阮征宇已付的中介费由双方各负担一半为宜，阮征宇要求梁新政赔偿居间服务费23000元的诉讼请求，一审法院支持由梁新政向其支付10000元。办理注销抵押登记手续，不以涉案房屋出不动产权证为前提，这一点不用银行确认，且本案的处理结果与中国银行股份有限公司中山西区支行并无法律上的利害关系，故阮征宇于一审庭审结束后提出追加该支行的申请，理由不能成立，一审法院不同意该申请。阮征宇、梁新政签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》为格式合同，手写的“备注”部分的内容应优先适用。合同备注：“不动产权证办理后，买卖双方需在十个工作日内配合居间方办理交易手续，卖方配合申请赎楼还款，买方办理按揭申请。”之约定，显然要求卖方在不动产权证办理后十个工作日内办理还款及注销抵押登记手续。阮征宇的委托诉讼代理人提出的“卖方签订本合同之日起——（划痕线）工作日内一次性还清贷款并办理解除抵押登记手续，应认定为卖方自愿放弃办理期限，应立即办理”的观点，于法无据，于理不合。“——（划痕线）”的意思应为双方在本条文中对办理解除抵押登记手续的时间没有具体约定，具体约定在“备注”，故阮征宇的委托诉讼代理人提出的“梁新政在长达2年时间内拒绝履行合同且梁新政存在故意失联的行为，足以证明梁新政用行为表明预期违约”的观点一审法院不予采纳。综上所述，阮征宇的诉讼请求，部分有理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决：一、解除阮征宇与梁新政签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》、《二手房买卖合同及居间服务合同附加协议》；二、梁新政于一审判决生效之日起七日内向阮征宇返还定金180000元、支付居间服务费10000元；三、驳回阮征宇的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11538元、保全费4389元，合计15927元（阮征宇已预交），由阮征宇负担5927元，梁新政负担10000元（该款项梁新政在一审判决生效之日起七日内迳付阮征宇，一审法院不另行收退）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，阮征宇委托刘伟荣律师分别于2018年7月3日及2018年11月14日向梁新政邮寄送达的律师函，邮寄地址均分别为梁新政身份证住址及其于房屋买卖合同中预留的地址。其中，寄往梁新政身份证住址的两份律师函均已妥投，寄往梁新政于房屋买卖合同中预留地址的律师函均未妥投。2018年7月3日发出的律师函称，因阮征宇欲继续与梁新政商讨有关涉案房屋余下交易问题时，梁新政采取消极、回避方式对待阮征宇。要求梁新政在收到律师函后立即联系阮征宇。梁新政与金骏公司签订的商品房买卖合同约定，金骏公司应当于2016年4月30日之前向梁新政交付涉案商品房，于交付后540个工作日内协助梁新政办理涉案房屋权属登记。本案诉讼中，梁新政称金骏公司并未通知其领取涉案房屋房产证，系其于2018年12月1日主动赴金骏公司领取了房产证。本院询问梁新政金骏公司于何时向其交付了涉案房屋。梁新政称需庭后三个工作日内回复，但并未向本院作出回复。一审诉讼中，梁新政向一审法院答辩称，涉案房屋买卖合同一直不能履行，从签订之日到拿到产权证之日，已有两年多。在两年多时间里，中山市的房地产市*已出现比较大的变化，双方签订的合同根本目的已不能实现。梁新政的目的本来是想卖了涉案房屋，另外买一间大的房子。根据阮征宇向一审法院提交的网页截图，中山市西区************题1602房于2018年8月18日拍卖成交价位1294794元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为阮征宇是否有权请求梁新政支付违约金并赔偿损失。对此，本院作如下分析：阮征宇与梁新政签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。首先，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”涉案合同签订后至2017年7月3日阮征宇委托律师向梁新政发送律师函之日已一年有余，且已有同楼盘业主领取房产证。在此情形下，因无法与梁新政取得联系，阮征宇作为涉案房屋的买受人，向梁新政住址邮寄律师函，催告其立即与阮征宇联系。梁新政在收到该律师函后，未按照催告函的要求与阮征宇主动联系，其行为已构成违约。其次，根据合同约定，出卖人梁新政应当于不动产权证办理后十个工作日内履行配合申请赎楼还款等义务。买卖双方作此约定系因双方签订合同时，涉案房屋并未办理权属登记，交易尚存在障碍。2018年9月5日，涉案房屋办理权属登记，该房屋继续交易已不存在障碍。根据梁新政于2015年2月7日与金骏公司签订的商品房买卖合同约定，金骏公司应当于2016年4月30日之前向梁新政交付涉案商品房，于交付后540个工作日内协助梁新政办理涉案房屋权属登记。在梁新政未举证证明金骏公司存在迟延交楼情形下，该商品房买卖合同约定的开发商办理权属登记期限应当于2018年6月28日之前截止。梁新政作为向阮征宇出卖涉案房屋的义务人，在购买该商品房多年后，在阮征宇已催告其商讨涉案房屋余下交易问题的情形下，既未联系阮征宇，亦未催告开发商履行协助办证义务，显然属于怠于履行合同义务。最后，胜意公司作为涉案房屋买卖合同的居间方，全面参与了涉案合同的订立、履行过程。根据胜意公司陈述，梁新政通过电话与胜意公司联系，表示不再愿意将涉案房屋卖给阮征宇。结合梁新政的前述违约事实，以及其在一审诉讼中答辩称因房地产市场出现变化其已不想卖房，以及梁新政涉案房产证办出后长时间未领取，在收到阮征宇解除合同通知后十日内即领取了该房产证等事实，胜意公司的陈述具有高度的可能性，本院予以采信。故梁新政已以其上述行为表明其拒绝履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约方可解除合同。故阮征宇有权于2018年11月14日通知梁新政解除双方签订的房屋买卖合同及附加协议，并请求梁新政承担违约责任。阮征宇请求阮征宇向其支付涉案房屋转让总价20%的违约金，即181000元，符合合同约定，本院予以支持。阮征宇还主张梁新政应赔偿其房屋交易差价损失389794元。本院认为，双方合同约定的违约金即系填补阮征宇房屋差价损失之用。阮征宇认为该违约金不能填补其房屋差价损失，应当提供证据予以证明。本案中，阮征宇提交的拍卖房屋，与涉案房屋的单元、楼层均不一致。阮征宇亦未提供证据证明该房屋于涉案房屋具有相似性，故该房屋的交易价格不能证明涉案房屋的交易价格。阮征宇应承担举证不能的不利后果。故本院对其主张的房屋差价损失不予支持。同理，关于阮征宇主张居间服务费23000元，其亦未举证证明合同约定的违约金尚不能填补其支出的居间费损失，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人阮征宇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24763号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24763号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人梁新政于本判决生效之日起七日内向上诉人阮征宇返还定金180000元；四、被上诉人梁新政于本判决生效之日起七日内向上诉人阮征宇支付违约金181000元；五、驳回上诉人阮征宇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11538元、保全费4389元，合计15927元（阮征宇已预交），由阮征宇负担4615元，梁新政负担11312元（梁新政在本判决生效之日起七日内迳付阮征宇）；二审案件受理费9738元（阮征宇已预交），由阮征宇负担3895元，由梁新政负担5843元（梁新政在本判决生效之日起七日内迳付阮征宇）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年一月九日书记员 孙翠红郭燕婷