河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5743号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地：河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码：9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈齐家，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛靖亚，男，1968年11月9日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：李政，河南振商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柘城县宏达建材有限公司，住所地：河南省柘城县未来大道祥和花园3号，统一社会信用代码：9141142409811323XQ。法定代表人：李波，该公司经理。被上诉人（原审被告）：河南英信房地产开发有限公司，住所地：河南省郑州市金水区群办路9号2号楼201号，统一社会信用代码：9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。被上诉人（原审被告）：李波，男，1984年5月1日出生，回族，住河南省柘城县。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人牛靖亚、柘城县宏达建材有限公司（以下简称宏达公司）、河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人柘城农商行向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与英信公司办理房屋抵押登记前对抵押房屋已尽严格审查义务，房屋所有权证上登记的是英信公司，房屋所有权仍属英信公司，且案涉商铺交付给牛靖亚的时间是2016年6月，而上诉人与英信公司办理房屋抵押登记的时间是2015年12月31日，也即办理房屋抵押登记时，牛靖亚既非房屋所有人，也没有实际占有房屋，牛靖亚基于签订房屋认购协议书不享有物权，享有的只是债权，与上诉人的金钱债权是平等的，在案涉商铺已被查封的情况下，牛靖亚只能要求出卖人承担违约责任，不能排除强制执行；二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定牛靖亚对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。该条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，显然不包括买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，否则第二十九条就没有单独规定的必要。本案中，英信公司抵押给上诉人的房屋全部为商铺，而不是用于居住的房屋，且牛靖亚也未举证证明其名下有无其他用于居住的房屋，因此其抗辩不符合第二十九条的规定，对案涉商铺不能排除强制执行。被上诉人牛靖亚答辩称：一、一审判决认定事实正确。1、英信公司早在2014年就被列入失信被执行人名单，在明显不符合申请贷款的条件下，才以宏达公司的名义申请贷款为自己所用，该笔贷款的实际申请人是英信公司，且宏达公司注册资金仅有500万元，上诉人对其发放1500万元贷款，均严重背离《流动资金贷款管理暂行办法》的规定，有明显过错；2、上诉人未对英信公司提供的担保物是否存在产权争议进行问询和现场核查，而这些房屋从2012年就一直在社会上公开销售，上诉人对此视而不见，且在发放贷款后，没有进行贷后管理，未对借款人的资金使用情况进行检查，未对借款人的违约情况及时督促整改，最终导致贷款不能收回，上诉人存在严重过错；3、上诉人接受英信公司、宏达公司提供的牛靖亚已支付对价购买的房产作为贷款抵押担保，其行为已构成民法上的恶意串通，依法应为无效，建立在该无效担保基础上的他项权证也不具有证明物权的效力。牛靖亚在整个过程中无任何过错，如以牛靖亚购买的房产去抵偿英信公司和宏达公司拖欠的贷款，判决结果显然有违公平正义。二、一审判决适用法律正确。牛靖亚与英信公司签订购房协议的时间是2015年8月19日，取得案涉商品房使用权的时间是2016年6月，柘城县人民法院查封该房屋的时间是2018年1月24日，因此牛靖亚购房和实际取得房产使用权的时间均早于上诉人申请法院查封的时间，且牛靖亚于购房协议签订之日就支付了40万元的购房款，后又交付了4万元，2019年5月7日又将剩余购房款17万元交到法院指定账号，现已交付全部购房款；2、从2012年2月10日起，英信公司就将案涉商铺陆续卖给了包括牛靖亚在内的近20家购房户，但其又在2015年底以欺诈的手段将已经出售给购房户的商品房抵押给上诉人，导致牛靖亚无法正常办理权属登记，而不是牛靖亚自身原因造成，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出判决并无不当。上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其全部上诉请求。被上诉人宏达公司、英信公司未提交书面答辩意见。柘城农商行向一审法院起诉请求：准许执行英信公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺。一审法院认定事实：原告柘城农商行原系柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。被告宏达公司因资金周转需要与原告签订15000000元的流动资金借款合同（期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日止），被告英信公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该款及利息、罚息等提供抵押担保（抵押期限为2015年12月30日至2016年12月30日），并与原告签订两份抵押合同，2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号：20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号：20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，被告宏达公司与原告签订上述借款的展期协议（展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日），并重新签订流动资金借款合同，被告英信公司与原告重新签订两份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在该院审理原告与被告宏达公司、英信公司、李波上述借款合同纠纷一案中，本院依原告提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定，分别查封了被告英信公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号：20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号：20××54号）的房产，查封期限均为三年。该院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息。；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权。”该判决生效后，原告向该院申请执行。在执行过程中，被告牛靖亚对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺）向该院提出执行异议，该院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异23号执行裁定，中止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺的执行，原告不服该裁定向该院提起执行异议之诉。另查明，2015年8月19日，牛靖亚与被告英信公司签订未来名城认购协议书，购买了英信公司开发的柘城县未来名城小区1号楼2单元9号商铺，面积135.4平方米，单价4505元/平方米，总房款为610000元，另约定了付款方式以及其他权利义务等。牛靖亚于2015年8月19日通过案外人王静华的中国银行账户转账支付购房款400000元，英信公司向牛靖亚出具400000元购房款收据一份。牛靖亚于2016年12月31日通过案外人王静华的中国银行账户转账支付购房款40000元，被告英信公司向牛靖亚出具40000元购房款收据一份。英信公司于2016年6月将该商铺交付给牛靖亚使用。2019年5月8日，牛靖亚将下余170000元购房款转入柘城县人民法院账户（账号411457010100007501019314）用于支付英信公司的执行款。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，首先，牛靖亚与英信公司于2015年8月19日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且英信公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在英信公司将案涉商铺向原告抵押登记前和该院依原告申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于案涉商铺的交付时间（2016年6月）早于被查封时间，故牛靖亚在案涉商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，牛靖亚已向英信公司支付了案涉商铺的全部价款610000元，其中440000元购房款系牛靖亚在认购协议书签订当天和签订后通过银行转账支付、下余购房款170000元系牛靖亚在原告申请执行过程中自愿交付至该院账户。最后，案涉商铺未办理过户登记系由于英信公司在将该商铺出卖给牛靖亚后又将该商铺抵押给原告并办理了抵押登记手续以及英信公司存在的其他问题等原因，而非牛靖亚自身原因所致。综上，牛靖亚提供的证据能够证明其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故该院依法对原告要求准许执行案涉商铺的诉请不予支持。对原告提出的其系案涉商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对案涉商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见既不属于其提起本案执行异议之诉的诉请范围，亦不属于本案审查范畴，故该院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费9900元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，牛靖亚提交英信公司2016年6月3日出具的证明一份，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：牛靖亚提交该证明用以证明英信公司实际将案涉商品房交付给牛靖亚使用的时间是2015年10月，该证明与英信公司2016年6月2日出具的证明内容不一致，且不属于二审中的新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是牛靖亚对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，牛靖亚与英信公司签订的《未来名城认购协议书》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，牛靖亚亦依约支付了大部分购房款且将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，因此，上述《未来名城认购协议书》依法应认定为商品房买卖合同。第二，本案《未来名城认购协议书》签订的时间为2015年8月19日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年12月31日，被查封的时间为2018年1月24日。因此，牛靖亚与英信公司签订《未来名城认购协议书》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封的时间；英信公司系2016年6月2日将案涉商铺交付牛靖亚使用，亦早于查封时间。第三，案涉商铺于2015年12月31日被英信公司抵押给柘城农商行，客观上无法办理房屋权属过户登记手续，并非因为牛靖亚自身原因。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中牛靖亚已全部支付了购房款，柘城农商行的的抵押权依法不得对抗牛靖亚。第五，案涉房屋系英信公司开发，登记在英信公司名下，但英信公司同时系本案被执行人，因此一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。综上所述，柘城农商行的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年一月六日书记员 时 淼