山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）鲁01民终167号 上诉人（原审被告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：蒋荣虎，董事长。 委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建萍，女，汉族，住济南市。 被上诉人（原审原告）：张丁一，男，汉族，住济南市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济南优旺信息科技有限公司，住所地济南市。 法定代表人：洪芳艳，董事长。 上诉人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜置业公司）因与被上诉人李建萍、张丁一、济南优旺信息科技有限公司（以下简称优旺信息公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 首钜置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，具体如下：一、一审法院应对涉案商品房所在项目工期顺延的事实予以认定。双方在合同履行期间因不可抗力、政府原因等相关因素，涉案商品房所在项目的施工工期需顺延145日，上诉人在一审中提交的济南市政府相关主管部门发布的停工文件及通知系对全市的施工单位具有普遍约束力的管理性文件，涉案商品房所在的施工项目属于须停工的范围。涉案商品房所在项目依照政府管理文件停工属法定应尽义务，具有当然性，上诉人提交的证据已足以证明涉案项目停工的事实，一审法院以未提供证据为由对停工的事实不予认定，属于加重上诉人的举证责任。二、一审法院认定双方合同已被解除，属认定事实错误。第一，一审法院认定“李建萍、张丁一向首钜置业公司邮寄了解除通知，合同自解除通知达到对方时解除，故双方的合同已解除”与事实不符。事实上，上诉人未收到被上诉人李建萍、张丁一有关解除合同的资料，一审法院仅凭一张无法查明来源的快递回单（该快递回单上既无上诉人的签章，也无法显示邮件中是何资料以及包含什么内容），在被上诉人李建萍、张丁一没有证据证明其邮寄的是合同解除通知以及该邮件已实际送达上诉人的情形下，就主观地认定被上诉人李建萍、张丁一向上诉人送达了解除合同通知书，无任何事实依据。第二，一审法院认为上诉人向被上诉人李建萍、张丁一交付的房屋不符合合同约定，致使两被上诉人李建萍、张丁一合同目的不能实现，被上诉人李建萍、张丁一有权解除合同，属于认定错误。首先，被上诉人李建萍、张丁一在购买涉案商品房时，对所购商品房的详细情况是明知的，且上诉人涉案商品房建设过程中及合同签订后未进行过任何的规划和设计变更，庭审中上诉人提交的施工图中包含拐角处。即使上诉人实际交付商品房的面积与合同约定的面积存在差异，双方也应当依据签订的商品房买卖合同第五条第2款之约定，据实进行多退少补，而不是以此为由解除合同，被上诉人李建萍、张丁一根本无合同解除权。其次，涉案商品房存在的面积差异并不会导致被上诉人李建萍、张丁一无法正常使用房屋，一审法院草率认为被上诉人李建萍、张丁一合同目的不能实现，不利于保护私法领域的契约精神。由上述事实可见，涉案的商品房买卖合同并未被解除，被上诉人李建萍、张丁一也无权要求上诉人返还购房款。三、一审判决存在超范围裁判的情形。被上诉人李建萍、张丁一在购买涉案商品房的过程中已实际享受到房款优惠，其不但未因支出3万元优惠金遭受损失，反而实际获益，少支付了购房款（一审已认定交3万抵8万的优惠事实），两被上诉人在一审当中也并未要求将该笔费用认定为购房损失由上诉人进行赔偿，而一审法院却主动判令上诉人赔偿两被上诉人李建萍、张丁一3万元购房损失，属于超范围裁判，有违司法的中立性。此外，一审法院在支持被上诉人李建萍、张丁一违约金和利息损失的情况下，又将该3万元认定为购房损失，亦属于对损失的重复认定。四、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人李建萍、张丁一利息损失无任何依据。首先，一审法院已经认定被上诉人李建萍、张丁一向优旺信息公司交付了3万元优惠金，该笔费用并不是上诉人收取，却在判决中要求上诉人对该3万元产生的利息损失承担赔偿责任，该项判决与其认定的事实完全自相矛盾。其次，双方在合同中已明确约定了各情形下违约金的计算方式，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，因此双方应按约定承担违约责任，一审法院在被上诉人李建萍、张丁一无证据证明其实际损失的情形下，支持其利息损失，于法无据。五、律师代理费及诉讼财产保全保险费不应由上诉人承担。鉴于双方的合同不具备解除条件，被上诉人李建萍、张丁一的一审诉讼请求不应被支持，且律师代理费系被上诉人李建萍、张丁一自己为享受法律服务而选择支付的费用，购买保全险是被上诉人李建萍、张丁一基于对诉讼风险的不确定性而自愿选择的，该两项费用并不是必要支出，故不应由上诉人承担。 李建萍、张丁一辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 优旺信息公司未作答辩。 李建萍、张丁一向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告共同返还购房款1725836元；2.判令二被告共同支付违约金34516.72元；3.判令二被告共同支付利息损失，以3万元为基数，自2017年10月24日起至支付日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1695836元为基数，自2017年11月28日起至支付日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；4.判令二被告共同支付律师代理费8万元、保全保险费3000元；5.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：1.2017年10月24日，李建萍通过优旺信息公司投放的宣传广告发现首钜置业公司的售房信息后，因可享受交3万抵8万购房款的优惠，李建萍向优旺信息公司交纳3万元，优旺信息公司向李建萍开具收据。同时，首钜置业公司委托售房的销售人员就购房优惠政策向李建萍解释称，李建萍欲购买的8-264房原价1845760元，优惠政策为交3万抵8万，七日内签约98折，一次性付款再享98折，优惠后单价14473.3元/㎡，总价1695836元。同日，李建萍向首钜置业公司支付购房定金5万元。2017年10月31日，李建萍向首钜置业公司支付购房款85万元。 2.2017年11月28日，李建萍、张丁一（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）XXX），约定由李建萍、张丁一购买首钜置业公司开发的位于世纪大道以北、唐冶东路以西的首创奥特莱斯广场X号楼XXX号房，商品房预售许可证号为济建预许XXXXXXX号，建筑面积117.17平方米，单价为14473.295元，房屋总价款1695836元。合同第五条约定，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变，房屋总价将据实进行多退少补，处理面积差异时，无论是返还还是补交差价房款，均不计算利息；建筑面积构成部分的套内建筑面积差异与公摊面积差异不再分别进行处理。合同第八条约定了交付期限，首钜置业公司应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付李建萍、张丁一使用；如遇因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工程顺延的、市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的，施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准），出卖人无法预见和控制包括但不限于交通管制、市政停水停电，政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等客观原因造成工期延误，出卖人可据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任进行约定，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内且买受人配合出卖人办理完毕商品房买卖合同网签注销手续后，根据买受人的付款方式选择以下对应的方式退还买受人款项，买受人选择的付款方式为一次性付款或分期付款的退还买受人已付总款额，并按退还买受人已付总款的2%向买受人支付违约金。 该合同附件一房屋平面图，显示李建萍、张丁一购买的商品房位于X号楼X层西侧，不包含与该房产相邻的西南侧长方形拐角（以下简称相邻拐角）。 该合同附件五补充协议约定：买受人一次性支付房款。补充协议第八条约定，主合同和本合同所称退房和解除合同含义相同；主合同和本协议约定了退房期限的，有权退房的一方应在约定的期限内退房，否则为不退房，继续履行合同；因一方违约而退房，除违约方支付违约金外，守约方因签订、履行、解除合同向第三方交纳的税款、行政事业性收费、律师费、诉讼费等费用由违约方按实际发生金额予以补偿，违约方交纳的此类费用由其自行承担；主合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30日内提交书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。2017年11月28日，李建萍、张丁一向首钜公司交纳剩余购房款795836元。 3.2019年6月27日,首钜置业公司就首创奥特莱斯项目取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。同时，首钜置业公司向李建萍、张丁一寄送了入住通知书,通知李建萍、张丁一于2019年6月29日收房。房屋验收时，李建萍、张丁一发现涉案房屋包含了相邻拐角面积，首钜置业公司述称涉案房屋的实测面积为122.54平方米，相邻拐角是涉案房屋的组成部分不能分割，当时可能是销售人员的失误没有将相邻拐角标出，就此双方产生争议。2019年6月30日，李建萍、张丁一向首钜置业公司寄送拒收房屋通知书及接收房屋的相关要求，表示因合同附件一户型图与实际户型图不符，且预留餐饮所需的天然气管道没有直接进户，其无法接受房屋，并提出相应的收房要求。后因双方协商未果，李建萍、张丁一于2019年7月11日通过EMS向首钜置业公司寄送了解除合同通知书，该通知书载明：“2017年11月28日，贵公司与我们签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）XXX），贵公司将开发的首创奥特莱斯广场X号楼X单元X层XXX号房产出售给我们。双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等事宜进行了明确的约定。合同签订后，我们按照合同约定将购房款交付贵公司，但时至今日，贵公司未按照约定将符合合同约定的首创奥特莱斯广场X号楼X单元X层XXX号房产交付给我们。基于贵公司的违约行为，我们根据双方《商品房买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》之规定行使解除权，贵公司收到本解除通知之日，2017年11月28日贵公司与我们签订的《商品房买卖合同》正式解除。《商品房买卖合同》解除后贵公司应依合同之约定返还我们购房款、并支付我们合同约定的违约金、利息等款项及相关费用。特此通知签名：李建萍（签名捺印）张丁一（签名捺印）”。 4.2019年8月，李建萍、张丁一就本案民事诉讼事宜与山东蕴达律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费8万元。2019年8月13日，李建萍、张丁一因申请财产保全提供担保支付保全保险费3000元。 一审法院认为，李建萍、张丁一与首钜置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。李建萍、张丁一依约支付了购房款，首钜置业公司应当按照合同约定交付商品房。但首钜置业公司未按照合同约定的交付时间交付合同约定的房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。首钜置业公司辩称其公司因不可抗力、政府原因等因素致施工工期需顺延145天，故交房时间应顺延至2019年5月25日，但其仅提交了政府部门发布的相应文件，并未提交证据证实其确实存在停工，且首钜置业公司亦未就此通知李建萍、张丁一，故对其该项辩称意见，不予支持。 关于李建萍、张丁一主张的商品房买卖合同已经解除的问题。本案中，首钜置业公司欲向李建萍、张丁一交付的房屋不符合双方合同的约定，实际交付的房屋比双方合同约定的房屋多出相邻拐角，且就此产生面积差5.37平方米（122.54平方米-117.17平方米），就该问题双方未能达成一致，致使李建萍、张丁一的合同目的不能实现，故李建萍、张丁一依法享有合同解除权。李建萍、张丁一向首钜置业公司邮寄了解除通知，且就解除合同相关事宜提起本案诉讼，根据法律规定，合同自解除通知达到对方时解除，故双方之间签订的商品房买卖合同已经解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李建萍、张丁一支付给首钜置业公司购房款1695836元，根据法律规定，合同解除后，首钜置业公司应予返还。另，李建萍、张丁一为购买涉案房屋获取优惠支付给优旺信息公司3万元，系李建萍、张丁一因购房而产生的合理性支出，合同解除后，该费用作为李建萍、张丁一的实际损失，首钜置业公司应予赔偿。李建萍、张丁一主张的购房款1725836元，包含了上述两项费用，一审法院据实予以支持。 关于李建萍、张丁一主张的违约金及利息损失。李建萍、张丁一主张根据合同约定逾期交房违约金为34516.72元（1725836元×2%），但该违约金不能弥补其实际损失与可期待利益，故要求按照同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息损失。对此，一审法院认为，首钜置业公司因逾期交房、实际交付房屋不符合合同约定构成违约，给李建萍、张丁一造成了相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，违约金数额限定为总房款的2%，该违约金在李建萍、张丁一的资金被占用约2年的情况下，显然低于给李建萍、张丁一造成的损失，李建萍、张丁一主张增加违约金，符合法律规定。但李建萍、张丁一未提交证据证实其实际损失情况，结合李建萍、张丁一资金被占用的事实，一审法院认为李建萍、张丁一主张按照银行同期贷款利率计算利息损失，与其客观损失情况相符。但该部分利息损失包含了其主张的违约金，故对李建萍、张丁一主张的违约金和利息损失，本院按照其主张的第3项诉讼请求（以3万元为基数，自2017年10月24日起至实际给付之日止；以1695836元为基数，自2017年11月28日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）予以支持，超出部分不予支持。李建萍、张丁一主张的律师代理费8万元、保全保险费3000元，符合双方合同约定，且上述费用均系李建萍、张丁一进行诉讼产生的合理损失，予以支持。 关于优旺信息公司是否应当承担责任的问题。根据原、被告的陈述，优旺信息公司以通过线上、线下投放广告，促使买卖双方订立商品房买卖合同的形式，为双方提供居间服务。本案中，通过优旺信息公司的居间服务，首钜置业公司与李建萍、张丁一订立商品房买卖合同，李建萍、张丁一向优旺信息公司支付的3万元已经通过购房款优惠的形式抵扣8万元购房款，优旺信息公司的居间服务已经完成，该居间合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李建萍、张丁一以商品房买卖合同已解除为由，要求优旺信息公司与首钜置业公司共同返还购房款、居间报酬并承担相应的违约责任，于法无据，不予支持。判决：一、限济南首钜置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李建萍、张丁一购房款1695836元；二、限济南首钜置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李建萍、张丁一购房损失3万元；三、限济南首钜置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李建萍、张丁一违约金及利息损失（以3万元为基数，自2017年10月24日起至实际给付之日止；以1695836元为基数，自2017年11月28日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、济南首钜置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李建萍、张丁一律师代理费8万元；五、济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李建萍、张丁一保全保险费3000元；六、驳回李建萍、张丁一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21390元，减半收取计10695元，由李建萍、张丁一负担155元，济南首钜置业有限公司负担10540元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，首钜置业公司与李建萍、张丁一签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。涉案合同约定房屋的交付时间为2018年12月31日，但首钜置业公司通知李建萍、张丁一收房时间为2019年6月29日，构成违约。首钜置业公司虽主张因不可抗力及政府原因等因素致使工程延期，故交房时间应当顺延至2019年5月25日，但其提交的政府部门发布的相应文件不足以证实其存在实际停工，故一审法院对其主张不予支持并无不当，本院予以维持。另，首钜置业公司向李建萍、张丁一交付的房屋与双方签订的《商品房买卖合同》中所附的房屋图纸不符，亦构成违约。李建萍、张丁一作为守约方，在发现首钜置业公司交付的房屋与合同约定不符后，在合同约定的30日内向首钜置业公司发出解除合同的通知，双方之间的合同解除。合同解除后，首钜置业公司应当返还其收到的购房款1695836元。首钜置业公司虽称其未收到该解除合同的通知，但其认可邮寄该通知的邮件中载明的地址为其公司的地址，且涉案邮件已经妥投，故本院对首钜置业公司的该主张不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，首钜置业公司违约对李建萍、张丁一造成的损失包括两部分，一是李建萍、张丁一为购买该房屋向优旺信息公司支付的3万元，二是李建萍、张丁一支付购房款的利息损失。涉案合同约定，买受人解除合同的，违约金为已付总款的2%，低于首钜置业公司给李建萍、张丁一造成的损失，应予调整。因李建萍、张丁一的主张并未超过法律规定，故一审法院对李建萍、张丁一要求首钜置业公司支付3万元及已付购房款产生的利息损失予以支持并无不当，本院予以维持。 涉案的律师代理费及保全保险费系李建萍、张丁一为实现债权而支付的合理的费用，且符合合同约定，故一审法院对李建萍、张丁一主张的上述费用予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，首钜置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21390元，由上诉人济南首钜置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 静 审判员 李莎莎 审判员 焦玉兴 二〇二〇年一月十日 书记员 朱俞颖