广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初2016号 原告（反诉被告）徐子亮，男，1946年11月6日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）边仙红，女，1970年11月2日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：阚继山，浙江兴长律师事务所律师。 案由房屋买卖合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2019年10月29日 开庭日期2019年11月28日 原告诉讼请求1.判令解除原被告签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款33万元及支付利息4042元（利息以33万元为基数，按银行同期贷款利率从2019年7月1日起暂计至2019年9月30日，以后另计至被告偿还全部债务之日止）。事实与理由：2009年11月4日，被告购买原告名下的位于北海市贵州开发区怡丰花园B30幢房屋。双方签订《房地产转让协议》，约定房屋总价为103万元，在房屋转让手续受理时被告向原告支付70万元购房款，余款33万元待涉案房屋土地使用权证办理完毕后付清。同时被告写下《欠条》，认可拖欠33万元购房款的事实。2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始施行，国家已经取消颁发土地使用权证。2019年6月，被告已向北海市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证。然而被告却拒绝向原告支付余下购房款。被告行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求。原告陈述与事实不符，原被告双方签订合同时，被告付款70万元，因原告资金问题又要求支付3万元，在原告处有两份被告出具的欠条，一份33万元，另一份30万元；原告诉被告也与事实不符，原被告约定由原告办理土地证，但是原告一拖就是十年，原告一直都未办理，双方也未约定土地证办理后多久支付余款，且原告知道被告办理了不动产证也没有追讨，因此被告提起反诉，希望法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉原告诉讼请求1.判令反诉被告继续履行合同，立即将北海市贵州开发区怡丰花园B30幢恢复原样并交付反诉原告；2.判令反诉被告承担从2010年7月11日至2019年11月28日共3423天的违约金（以本金73万元为基数，按日万分之十的利息计算）2498790元。事实与理由：2014年11月4日，反诉原告和反诉被告草签一份房地产转让协议，协议约定：由反诉原告向反诉被告购买位于北海市贵州开发区怡丰花园B30幢房屋，转让款为103万元，办理过户手续时支付70万元，余款待土地使用权证办理完毕后付清。办理房屋过户手续由反诉被告全部代办。在正式签订房屋买卖合同时，反诉被告考虑自己是出让方，承担的税收较高，为避税，将房屋转让款调整到48万元，实际仍按103万元履行。同日双方签订正式房屋买卖合同。该合同对双方买卖房屋中的权利义务进行约定，特别是合同第四条约定：反诉被告在2010年7月10日前将上述房屋交付反诉原告使用。第五条第1款第2项约定：逾期超过100日后，反诉原告有权解除合同。反诉原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，反诉被告按日向反诉原告支付已交付房款万分之十的违约金。签订合同后，反诉原告当日支付购房款70万元，之后又支付3万元，合计73万元，已经履行自身义务。但反诉被告未按房屋买卖合同约定交付土地证和房屋。反诉原告多次询问，反诉被告以土地证没有办好为由推脱，反诉原告考虑北海市房屋土地证办理的实际状况，由于受政策限制，土地证办理手续繁琐，因此理解反诉被告的困难。由于反诉原告一直居住在浙江，平时少来广西，一直在等待反诉被告的通知，直到2019年6月反诉原告到北海市，发现该房屋有人居住和使用，经过了解，才知道反诉被告擅自将房屋有偿租赁给他人，收取租金，反诉原告及时报案，派出所认为属于经济纠纷而未受理，但反诉原告及派出所民警多次催促反诉被告要求第三人搬离房屋也未果，导致反诉原告一直不能装修和住进房屋。之后反诉原告到北海市不动产登记中心咨询，才知道从2015年3月开始，国家已经取消国有土地使用证的颁发，只需办理房屋不动产证，而反诉被告一直不去办理，也不通知反诉原告，反诉原告在2019年涉案房屋邻居处获悉，才知道可以办理，反诉原告开始自己申请，得到许可，2019年11月28日取得不动产证。反诉原告认为：反诉原告和反诉被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，受法律保护，但反诉被告认为反诉原告一直在上海和浙江，为了私利，采用欺诈的手段，将房屋有偿租赁给第三方，收取租金，拒不将房屋实际使用权交付反诉原告长达10年之久，也故意不办理相关不动产手续，导致房屋受损，需要重建，反诉被告的违约行为不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约行为明显，严重损害反诉原告的合法权益，造成重大经济损失，依法应承担相应的违约责任，为维护反诉原告合法权益，请求法院判如所请。 反诉被告答辩意见不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告主张反诉被告拖延不办理土地证不是事实，由于土地所有权属于开发商宏宇公司，关于办理土地证的问题反诉被告已经在银海区法院起诉过。案涉房屋牵涉到两份房屋买卖合同，根据双方履行的情况看，在不动产登记中心签订的合同只是反诉被告为协助反诉原告办理过户手续而签订的协议，反诉原告在2009年支付70万元购房款后于2011年11月所支付的3万元实际上是税金，由于反诉原告拖欠反诉被告33万元购房款，双方在第一份合同中并没有约定房屋交付条件，本案房屋交付时间应按照交易习惯确定，也就是反诉原告向反诉被告支付全款后交付使用，由于反诉原告未支付全款，房屋使用权仍归反诉被告，故反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。 查明事实2009年11月4日，原告（反诉被告）徐子亮与被告（反诉原告）边仙红签订《房屋买卖合同》，约定：边仙红向徐子亮购买坐落于贵州开发区怡丰花园B30号房地产，面积381.63㎡，双方约定房屋转让总价款为48万元。双方约定边仙红以分期付款方式支付购房款：逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，边仙红按日向徐子亮支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过100日后，徐子亮有权解除合同。徐子亮解除合同的，边仙红按累计应付款的50％向徐子亮支付违约金。边仙红愿意继续履行合同的，经徐子亮同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，边仙红按日向徐子亮支付逾期应付款万分之十的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第三条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。徐子亮应在2010年7月10日前将房屋交付边仙红使用。逾期不超过30日，自2010年7月10日的第二天起至实际交付之日止，徐子亮按日向边仙红支付己交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过100日后，边仙红有权解除合同。边仙红解除合同的，徐子亮应当自边仙红解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按边仙红累计已付款的50％向边仙红支付违约金。边仙红要求继续履行合同的，合同继续履行，自2010年7月10日的第二天起至实际交付之日止，徐子亮按日向边仙红支付己交付房价款万分之十的违约金。上述房屋所有权转移所发生的税费除另有约定外，须按国家有关规定由徐子亮、边仙红双方各自承担。同日，双方签订《房地产转让协议》，约定：边仙红向徐子亮购买坐落于贵州开发区怡丰花园B30号房地产，总价款为103万元。在房屋受理同时支付给徐子亮70万元，余款在土地证出来后全部付清。在办理中双方各自承担自己该支付的费用。该房产的面积为381.63㎡，土地性质为出让，交易以后双方不得反悔，如有一方违约，违约方应承担另一方的全部损失。边仙红的办理手续与徐子亮全部代办。当日，边仙红通过银行转账方式向原告徐子亮支付购房款70万元。随后，边仙红向徐子亮出具《欠条》载明：欠徐子亮购怡丰花园B30幢别墅余款叁拾叁万元整，还款时间为土地证出来后付清。2009年12月30日，边仙红取得位于北海市贵州开发区怡丰花园B30幢房屋的房屋所有权证书，证号为北房权证（2009）字第0238**。2011年10月14日，边仙红向徐子亮转账支付3万元。 本院另查明：2009年7月9日，徐子亮作为原告就其与案外人北海贵州宏宇实业总公司的建设用地使用权出让合同纠纷向本院提起诉讼。同年9月2日，本院作出的（2009）银民初字第447号民事调解书，确认徐子亮与北海贵州宏宇实业总公司自愿达成调解协议，北海贵州宏宇实业总公司应于领取调解书后7日内将涉案房屋土地使用权办理到徐子亮名下。但徐子亮并未及时取得由北海贵州宏宇实业总公司转移的土地使用权，也未及时将土地使用权转移登记至边仙红名下。徐子亮自2011年开始将涉案房屋对外出租，年租金25000元。2019年6月17日，边仙红发现涉案房屋对外出租，在要求租户搬出未果而报110出警处置，民警至现场调解未果，徐子亮至今仍将涉案房屋对外出租。经自行申请，边仙红于2019年6月27日取得涉案房屋的不动产权证，并于2019年11月28日实际领取《不动产权证书》。 本院意见综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告（反诉被告）徐子亮与被告（反诉原告）边仙红在履行涉案合同过程中是否存在违约行为；2.如被告边仙红违约，涉案由双方当事人签订的《房屋买卖合同》、《房地产转让协议》应否解除，被告边仙红应否向原告徐子亮支付购房款余款及利息；3.如反诉被告徐子亮违约，应否将涉案房屋恢复原状并向反诉原告边仙红交付房屋及支付相应的违约金。本院认为，第一，徐子亮与边仙红于2009年11月4日签订了两份转让标的额分别为48万元、103万元即转让价款不一致的房产转让协议，鉴于边仙红在签订涉案两份协议当日已向徐子亮支付了购房款70万元并于随后向徐子亮出具了载明尚欠33万元房款的《欠条》之事实，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定双方当事人就涉案房屋的转让约定的价款应为103万元。案涉《房屋买卖合同》实为双方当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格而订立，该价格条款无效，该条款无效不影响合同其他部分的效力；除案涉《房屋买卖合同》价格条款外的其余内容，以及双方同日签订的《房地产转让协议》，均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。第二，关于徐子亮与边仙红在履行涉案合同过程中是否存在违约行为的问题，本院认为，根据案涉《房地产转让协议》的约定，徐子亮应及时为边仙红办理土地使用权证。因徐子亮未及时办理，致使边仙红于2019年11月28日才实际领取涉案房屋的《不动产权证书》，故徐子亮的该行为已构成违约。此外，徐子亮既未能及时办理土地使用权证，又未按案涉《房屋买卖合同》约定的日期将房屋交付边仙红使用，并在边仙红不知情的情形下自2011年起自行将房屋对外出租至今并收取租金，该行为亦构成违约。结合双方当事人在《房地产转让协议》中约定了购房款余款支付的条件为“在土地证出来之后付清”、边仙红系于2019年11月28日实际领取涉案房屋的《不动产权证书》的事实，徐子亮主张边仙红在取得涉案土地不动产权证之前向其支付剩余部分购房款，不符合《房地产转让协议》的约定，即徐子亮主张边仙红存在违约行为并因此请求解除案涉《房屋买卖合同》《房地产转让协议》，没有法律和事实依据，本院不予支持。同时，徐子亮既已向本院提起诉讼要求解除双方房屋买卖合同，边仙红于诉讼期间方实际领取涉案房屋的《不动产权证书》，双方争议既未处理完毕，故徐子亮无权要求边仙红承担迟延给付余下购房款的违约责任，本院对徐子亮主张由边仙红承担逾期购房款利息的诉讼请求，不予支持。第三，鉴于双方《房屋买卖合同》及《房地产转让协议》既未解除，边仙红应向徐子亮支付余下购房款。本案中，徐子亮主张边仙红于2011年10月14日支付的购房款3万元实际为税金，但未提交证据予以证实，该主张本院不予采信，故边仙红应向徐子亮支付余下的购房款数额应为30万元（即约定价款103万元-签订协议当天已付70万元-转账支付3万元）。第四，依照《房屋买卖合同》约定，徐子亮应在2010年7月10日前将房屋交付边仙红使用。由于徐子亮至今未将涉案房屋交付给边仙红使用已逾期超过100日，且徐子亮请求解除涉案合同的请求本院不予支持，故边仙红有权依据《房屋买卖合同》的约定，主张徐子亮向其交付涉案房屋并支付自2010年7月11日起至实际交付之日止期间的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，边仙红就其提出的关于将房屋恢复原样的请求，有举证证实房屋原外墙、装修及设备、设施的样貌的责任。但本案中，边仙红未能提交相应的证据予以证实其该项主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，边仙红应承担举证不能的法律后果，对其提出将涉案房屋恢复原样的请求，本院不予支持。鉴于《房屋买卖合同》中约定的逾期交房违约金的标准是以已付房款的万分之十按日计算，如按该标准计算违约金（即以已付房款73万元为基数，从2010年7月11日至起诉时2019年11月28日共计按日万分之十计算），数额高达2501710元（即73万元×3427天×0.001），明显且过分高于边仙红的实际损失，实为显失公平。本案中，徐子亮提出违约金过高的抗辩，故本院依法将违约金标准调整为：1.以70万元为基数，从2010年7月11日起至2011年10月13日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计付；2.以73万元为基数，从2011年10月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计付；3.以73万元为基数，从2019年8月20日起至徐子亮实际交房之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付。故此，对于边仙红超出上述标准部分的主张，本院不予支持。 判决主文一、被告边仙红应向原告徐子亮支付购房款30万元； 二、反诉被告徐子亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告边仙红交付位于北海市贵州开发区怡丰花园B30幢房屋； 三、反诉被告徐子亮应向反诉原告边仙红支付逾期交房违约金[违约金计算方式：1.以70万元为基数，从2010年7月11日起至2011年10月13日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计付；2.以73万元为基数，从2011年10月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计付；3.以73万元为基数，从2019年8月20日起至实际交房之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付]； 四、驳回原告徐子亮的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告边仙红的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 诉讼费本案本诉案件受理费3155元、保全费2190元，共计5345元，由原告徐子亮负担545元，由被告边仙红负担4800元；反诉案件受理费13395.16元，由反诉原告边仙红负担10515.16元，由反诉被告徐子亮负担2880元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 陈邕凌 二〇二〇年一月二十二日 法官助理 林佳云 书 记 员 符 聪 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。