广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6482号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：×××××××××××××××××××××××××××，注册号：（分）440××××××××××××。负责人：阮玉美，该分公司总经理。委托诉讼代理人：封飞，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：邝倩贤，女，该分公司员工。被告：卢锐锋，男，×××××××××，汉族，住×××××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××××。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（简称时代物业佛山分公司）与被告卢锐锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邝倩贤到庭参加诉讼，被告卢锐锋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。时代物业佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1894.14元；2.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金261.65元（按每日欠缴费用1‰计算，暂计至2019年6月20日，并要求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日）；3.判令被告向原告支付公摊水电费177.03元；4.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系佛山市××××××××××××××××××××××住宅的业主。根据原告与被告2014年9月1日签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代廊桥花园（三期）提供物业管理服务，业主按照住宅建筑面积以1.8元/月/平方米的标准缴纳物业管理费。业主未按时缴纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。2015年11月2日，被告签署《收楼确认书》，确认收楼并承诺缴纳相关费用。被告自接收住宅后应按时足额向原告缴纳物业管理费。自收楼之日起至2018年6月30日，被告按时缴纳物业管理费，自2018年7月1日起被告一直拒付物业管理费。截止至2019年6月20日，被告共欠缴物业管理费及滞纳金共2332.82元及公摊水电费。原告多次催告未果，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。原告时代物业佛山分公司在诉讼中主要提供以下证据：1．《物业管理服务收费备案表》，证明原告提供物业服务和收取物业服务费的合法性。2.欠费明细表，证明被告尚欠原告2018年7月1日至2019年6月20日物业管理费1894.14元，2018年7月1日至2019年5月1日公摊费用177.03元，2018年9月1日至2019年6月20日滞纳金261.65元。3.《时代廊桥花园三期前期物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》，证明原告是案涉房屋所在小区的物业管理公司，原告与被告约定物业管理费、滞纳金及公摊水电费的缴纳标准。4.《商品房买卖合同》、佛山市（三水区）不动产登记预告信息查询结果，证明被告于2014年9月1日购买案涉房屋，属于案涉房屋的所有人和实际使用人。5.入伙通知书、收楼确认书、钥匙签收确认书、房屋交接表，证明被告已于2015年11月2日收楼并开始享受原告提供的物业服务，被告应从收楼之日起按约定缴纳物业管理费。6.公摊水电费用明细、电费发票，证明原告已垫付水电费，被告应承担2018年7月1日至2019年5月1日的公摊费用合计177.03元。7.催费通知单、律师函、快递邮递单，证明原告已向被告发出催费通知单及律师函，但被告至今未付清。被告卢锐锋在诉讼中未提供答辩，也未提供证据。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且能相互印证，被告没有到庭质证，亦没有提出异议，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认原告起诉的基本事实。另查明，业主应从收楼之日起每月15日前按住宅建筑面积以1.8元/平方米的标准缴纳当月物业管理费。公摊费用按照实际费用，以约定的方式向全体业主按户合理分摊。业主委员会成立后与物业服务公司签订物业服务合同并制定新业主公约，自新业主公约通过之日起，《前期物业管理服务协议》效力终止。佛山市××××××××××××××××××××××××至今未成立业主委员会。案涉房屋预告登记的建筑面积为87.75平方米。《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》约定的面积亦为87.75平方米。2018年7月1日至2019年6月20日期间拖欠物业管理费1895.4元。2018年7月1日至2019年5月1日期间拖欠公摊水电费143.24元。2019年5月25日，原告向被告发催费通知单；2019年6月6日，原告向被告发律师函进行催费，被告收到上述函件。公摊费用原告已在小区公告栏内公示。本院认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告均具有约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，应履行协议约定缴纳物业服务费等义务。被告不按时缴纳相应的物业管理费及公摊费用，已经构成违约，被告应向原告支付拖欠的物业管理费1895.4元、公摊水电费143.24元。本案中，2018年10月前的物业管理费，原告按面积87.75平方米，1.8元/月/平方米的标准计收；2018年10月起的物业管理费，原告按建筑面积87.67平方米，1.8元/月/平方米的标准计收，2018年7月1日至2019年6月20日期间计算所得物业管理费1894.14元，属于原告对自身权利的自由处分，本院予以确认。对原告主张公摊电费超出部分，本院不予支持。滞纳金的性质等同于违约金。被告不及时缴纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任。《前期物业管理服务协议》约定每日1‰的标准过高，被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准较为合理。对原告主张超出部分，本院不予支持。根据《时代廊桥花园三期前期物业管理服务合同》约定，业主应于每月15日前缴纳当月物业管理费，故违约金从当月16日起计算。原告不主张2018年7月、2018年8月的欠费违约金，本院予以确认。被告2018年9月欠费应支付的违约金以应缴纳的物业管理费157.95元（1.8元/月/平方米×87.75平方米）为基数，2018年10月起每月欠费应支付的违约金以每月应缴纳的物业管理费157.81元（1.8元/月/平方米×87.67平方米）为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至拖欠的物业管理费实际清偿之日止。综上，被告卢锐锋经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告卢锐锋应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2018年7月1日至2019年6月20日的物业管理费1894.14元及违约金（2018年9月以应缴纳的物业管理费157.95元为基数，2018年10月起以每月应缴纳的物业管理费157.81元为基数，分别从欠费当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、被告卢锐锋应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2018年7月1日至2019年5月1日的公摊水电费143.24元。三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告卢锐锋负担。本判决为终审判决。审判员  陶恩萍二〇一九年十二月三十日书记员  王玲如