河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7712号 原告：王江，男，1955年5月5日出生，汉族，住邢台市桥**。 原告：王修勇，男，1957年11月13日出生，汉族，住邢台市桥**。 原告：王庆好，男，1963年1月1日出生，汉族，住邢台市桥**。 原告：王文革，女，1966年11月6日出生，汉族，住邢台市桥**。 四原告的委托诉讼代理人：王彦，河北济民律师事务所律师。 被告：张怀明,男,1942年11月5日出生,汉族,住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：杨晓磊,河北捷诺律师事务所律师。 被告：石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会,住所地河北省石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村。 法定代表人：吴国栋,该居民委员会主任。 被告：石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司,住所地石家庄长安区西兆通镇南石家庄村。 法定代表人：张红增,该公司执行董事。 以上二被告委托诉讼代理人：兴百良,河北拓坤律师事务所律师。 被告：河北瀚康俪业房地产开发有限公司,住所地石家庄市长安区广安大街**。 法定代表人：周军辉,该公司总经理。 委托诉讼代理人：范琳琳,河北乾骥律师事务所律师。 原告王江、王修勇、王庆好、王文革与被告张怀明、石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会(以下简称居委会)、石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司(以下简称商贸公司)、河北瀚康俪业房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)确认合同效力一案,本院于2018年2月5日作出（2017）冀0102民初5195号民事判决书，被告张怀明不服上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）冀01民终4170号民事裁定书，裁定发还重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理，于2018年12月6日作出（2018）冀0102民初5829号民事裁定书，原告王江、王修勇、王庆好、王文革不服上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01民终4011号民事裁定书，裁定撤销（2018）冀0102民初5829号民事裁定书，指令本院继续审理，本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王江、王修勇、王庆好、王文革之委托诉讼代理人王彦,被告张怀明之委托诉讼代理人杨晓磊,被告居委会、商贸公司之委托诉讼代理人兴百良,被告房地产公司之委托诉讼代理人范琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王江、王修勇、王庆好、王文革诉称：原告父亲王万堂生前名下登记有宅院一处,位于石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村,现门牌号为××。2013年5月26日被告张怀明以自己的名义与本案的另外三被告就上述宅院的拆迁安置签订了《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》（编号ＮＳＪＺ0870）。因被告张怀明擅自处分王万堂宅基地使用权,其处分行为属于无权处分。现诉至法院。请求:1、依法判令四被告签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》（编号ＮＳＪＺ0870）无效；2,诉讼费由四被告承担。 被告张怀明辩称，一、出租宅院合同书实际系购房协议，张怀明已将购房款一次性给付王万堂，并且王万堂已对涉案房屋进行了翻建。通过村里老人袁桂香及马秀玉的证词可以证明，张怀明与王万堂的《出租宅院合同书》其实际系购房协议。1991年3月31日签订的《出租宅院合同书》上载明出租时间为16年，但截至2013年5月26日，期间已过20年有余，王万堂未向张怀明要回宅院，张怀明翻建宅院时王万堂没有提出任何异议，也未向张怀明支付过任何款项，根据《出租宅院合同书》第三条规定维修、反修的费用，宅主可在16年内与租房结清，到期不结者，宅院主权可归租户。即使是真的租房协议的话，截止到现在王万堂没有与张怀明结算过翻建房屋费用，因此该宅院归张怀明。实际上该协议是出售协议，只是使用的名称是租房协议，首先租房协议不可能一次性支付16年租金；其次，在1991年该房屋最多价值8000元，一次性支付实际上是买断；第三，正因为是出售协议，所以到期后王万堂不主张返还房屋，也不支付翻建费用。如果是出租，王万堂必然不会允许张怀明私自翻盖房屋，在租赁到期后必然续签合同或者要回房屋，但王万堂在租期届满后4年未主张其权利，待涉及拆迁房屋价值上升后才主张，结合前后事实、证据相呼应，足以说明《出租宅院合同书》其实际系购房协议。法律规定：村民只拥有宅基地的使用权，一户一宅，，地随房走根据证人证言可知王万堂当初的房子已破败不堪，于1992年下雨后倒塌、灭失。被拆迁房屋系张怀明于1993年所建，所建房屋理应归王万堂所有。根据地随房走的原则，张怀明拥有涉案宅基地的使用权。因张怀明拥有房屋的所有权，涉案宅基地的使用权，与开发商签订拆迁协议并无不妥，依法应予保护。二、编号NSJZ0870拆迁协议书有效。案涉的村委会的《拆迁改造安置补偿办法》确定，被拆迁人为拆迁范围内宅基地的合法所有人，即依照2006年石家庄市政府办法的集体土地使用证和本村村民委员会确定的有效证明为准。张怀明取得涉案宅基地时间较长，及村委会明知该宅基地的实际情况，所以在涉及拆迁时与张怀明签订安置协议，张怀明与拆迁人的协议系经过本村村民委员会确认，其合法有效。 被告居委会、商贸公司辩称，请求依法判决。 被告房地产公司辩称,1、原告并未提供有效证据证明王万堂对涉案宅基地享有使用权;2、原告诉请主张合同无效但实和理由部分均称被告张怀明为无权处分,根据合同法相关规定,无权处分并不是合同无效,故原告的诉请和理由相互矛盾,且合同效力只及于合同各方当事人,原告无权确认合同无效;3、作为被告房地产公司是根据居委会提供的拆迁协议去履行拆迁款的发放义务,且拆迁协议是经居委会盖章所确认的,我公司有理由相信拆迁协议的真实性,我方没有义务也没有能力去审查被拆迁人的身份,因此我公司不存在过错,无须承担责任。 经审理查明，王万堂系王书侄子，王书系石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村人,王书去世后位于该村宅基地登记在王小麦名下。张怀明系石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村人，1991年3月31日王万堂与被告张怀明签订《出租宅院合同书》,约定“宅院一处,北房三间，猪圈一个,树木四棵,宅院东西宽北边10.2米,南边10米。南北长22.40米。年出租费为人民币500元,出租时间定为16年,租费一次付清。具体条件如下:1、一次付清十六年租费捌仟元。2、在出租期间,房屋的维修和反修建的费用由租户垫支,凭单据向宅主结账。3、维、反的费用,宅主可在十六年内与租户结清,到期不结者,宅院主权可规租户，特立此合同为证。”合同签订后,王万堂将其名下宅院交付被告使用,被告给付原告8000元。1993年被告张怀明将该宅院房屋翻建，居住至2013年南石家庄村拆迁改造，王万堂未支付被告张怀明翻建房屋费用。2013年5月26日，被告与石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会、石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司、河北瀚康俪业房地产开发有限公司签订了《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》,将位于院落置换为高层楼房。 另查明，王万堂生前单位邢台市委统战部，及其档案材料证明显示：王万堂曾用名王小麦。王万堂不是南石家庄村村民，居委会工作人员均不认识王万堂。王万堂于2017年5月28日死亡，其配偶曹秀云于2015年12月19日死亡，其二人有长子王江、次子王修勇、三子王庆好、小女儿王文革。 以上事实，有居委会情况说明、宅基地清理登记审批表、宅基地清理登记表、出租宅院合同书、村委会拆迁改造安置补偿方案、南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书、证人证言、公证书、死亡证明、户口本、组织部档案材料、统战部证明及所附材料、视频资料及庭审笔录证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。结合原一审及二审调查情况，本案中所涉及的石家庄市长安区宅基地使用权归属问题是关键。原告主张根据《出租宅院合同书》可以确定王万堂与被告张怀明之间是租赁关系，但被告张怀明主张该合同书虽名为租赁但实际为买卖关系。原一审中三个证人出庭作证证实该处宅院确已卖给被告张怀明，其中包括介绍人马秀玉；《出租宅院合同书》中约定的出租年限为十六年租金八千元一次性付清，以及出租房屋由租户自行翻建的约定，不符合一般租赁习惯，更符合买卖合同习惯；《出租宅院合同书》中第三条：“维、反的费用,宅主可在十六年内与租户结清,到期不结者,宅院主权可规租户”被告张怀明翻建房屋至城中村拆迁已经超过十六年，王万堂未支付过翻建房屋费用,宅院主权应归被告张怀明。我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出土地管理法并禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上示明农村宅基地使用权可以转让。被告张怀明系南石家庄村村民，其符合买卖宅基地的条件；同时根据四被告签订拆迁协议可以证实被告居委会对该行为是明知并认可的。王万堂与被告张怀明签订《出租宅院合同书》后，被告张怀明已经按照合同支付全部款项，并进行了新建房屋，宅基地的使用用途并未改变，合同已经履行完毕，该交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规，因此该合同依法有效。综上，本院认为王万堂与被告张怀明之间关于案涉宅院属于买卖关系，即使按照原告主张是租赁关系，但约定了绝卖条款，该条款已经生效，案涉宅院也应归被告张怀明。王万堂在签订《出租宅院合同书》后长达二十年没有过问过这宅院，在得知拆迁后价值大幅上涨的情况找到被告张怀明要求收回宅院，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定。故原告主张王万堂享有石家庄市长安区宅基地使用权，本院不予支持。 关于王江、王修勇、王庆好、王文革申请将本案原告变更为其四人的申请，因王万堂夫妻二人均去世，其第一顺位继承人为该四人，本案涉及的王万堂原宅基地拆迁补偿利益与该四人有利害关系，本院对该变更申请予以准许。 关于本案中四被告之间签订的《南石家庄村城中村拆迁改造安置补偿协议书》的效力问题，因王万堂不再享有案涉宅基地的使用权，被告张怀明符合拆迁主体身份，其与居委会、商贸公司、房地产公司签订拆迁协议符合法律规定，故四原告的诉讼主张不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、第四十四条的规定，判决如下： 驳回原告王江、王修勇、王庆好、王文革对被告张怀明、被告石家庄市长安区西兆通镇南石家庄社区居民委员会、石家庄仁硕丰达商贸股份有限公司、河北瀚康俪业房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王江、王修勇、王庆好、王文革共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  高 涵 审 判 员  苏丽娜 人民陪审员  崔亚杰 二〇二〇年一月六日 书 记 员  董韶坤