江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7632号上诉人（原审被告）：罗静，女1978年2月1日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王可豪，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云利，江苏彭城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许林海，男，1977年9月10日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘刚，徐州新生法律服务所法律工作者。上诉人罗静因与被上诉人许林海房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗静及其委托诉讼代理人王可豪、李云利，被上诉人许林海及其委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人24个月水费12000元及违约金24000元、两个月电费6000元及违约金12000元，被上诉人恢复上诉人租赁房屋装修原状、返还上诉人一张香樟木桌子、吊灯、三件香樟木挂件，扣除以上费用后，上诉人将押金3万元的结余部分返还被上诉人。2.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，应当依法予以改判：1.2018年6月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》，其中约定“五、甲方提供水源、电源，在租赁期间乙方使用的水费、电费及经营期间的一切费用均由乙方承担。乙方拖欠水电费达一个月，除交纳拖欠费用外，还需按拖欠水电费数额的两倍向甲方承担违约责任。……十五、乙方承担一楼、二楼公用部分电费，乙方如只限生活用水，不用另付水费”。乙方在租赁房屋内进行会议营销，用水量大，不是“只限生活用水”，租赁期间乙方所用水费12000元应由乙方承担，并向甲方支付违约金24000元。2.被上诉人拖欠水电费达一个月，除交纳拖欠费用外，还需按拖欠水电费数额的两倍向上诉人承担违约责任。被上诉人在一审中认可后两个月电费未缴纳，被上诉人应支付上诉人电费6000元及违约金12000元。3.《房屋租赁合同》约定，“七、租赁期间，乙方如因工作经营需要重新装修房屋，需先征得甲方及有关部门书面同意方可施工，但装修不得损坏房屋结构，否则乙方须负责修复赔偿，同时甲方有权终止协议”。被上诉人未经上诉人书面同意，对房屋进行了装修，应对租赁房屋恢复原状。4.上诉人在租赁房屋内的一张香樟木桌子，吊灯，三件香樟木挂件，被上诉人应予以返还。二、一审法院适用法律错误。1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。押金也属于保证金的一种形式，被上诉人租赁房屋支付的3万元押金在于保障上诉人的合法权益，被上诉人所拖欠水电费及违约金理应在押金中扣除。2.《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被上诉人未经上诉人书面同意装修房屋，应恢复原状，赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。上诉人在租赁房屋内的一张香樟木桌子、吊灯、三个香樟木挂件，被上诉人应予以返还。综上所述，押金具有保证金的性质，被上诉人在房屋租赁中拖欠的水电费及违约金、对租赁房屋造成的损害，租赁房屋内的香樟木桌子、吊灯、三件香樟木挂件等损失，应从押金中扣除，仅应将3万元押金结余部分返还被上诉人。二审庭审期间，上诉人当庭将其主张的水费变更为5530.68元，电费变更为11025元，相应的水费违约金、电费违约金分别变更为11061.36元、22050元。许林海辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，能够证明上诉人应退还押金被上诉人3万元。上诉人的上诉请求以及变更后的上诉请求均无事实依据。同时，被上诉人未拿上诉人的任何物品，且被上诉人对涉案房屋装修，上诉人是明知的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。许林海向一审法院提出诉讼请求：1.罗静退还许林海租房押金3万元；2.诉讼费由罗静承担。一审法院查明，2018年6月1日，许林海（乙方）与罗静（甲方）签订《房屋租赁协议书》，约定：乙方因工作经营需要，要求租赁甲方承租的商业经营用房一处，经双方协商达成如下协议：一、甲方房屋坐落：云龙区戏马台商贸城，一层，面积约24平方米，二层面积约400平方米左右。(大小共七个房间)该房屋属于精装修，如乙方改动装修部分必须经过双方协商。达成共识方可改动。二、租赁期限为2年，自2018年6月13日至2020年4月12日。三、租金为26万元，第一次租金缴纳21.6万元及其押金3万元，合计24.6万元。五、甲方提供水源、电源，在租赁期间乙方使用的水费、电费及经营期间的一切费用均由乙方承担，乙方如需水电增容，由乙方自行负担办理增容费用。七、租赁期间，乙方如因工作经营需要重新装修房屋，需先征得甲方及有关部门书面同意方可实施……十五、一楼、二楼公用通道部分需给甲方提供使用，二楼卫生间属于双方共用，卫生属于乙方负责，水费属于甲方承担。乙方承担一楼、二楼公用部分电费，乙方如只限生活用水，不用另付水费。合同还约定了其他事宜。合同签订后，许林海向罗静支付租金并缴纳押金3万元，罗静将房屋交付给许林海使用。合同到期后，许林海向罗静索要押金，罗静一直未予归还。庭审中，罗静陈述3万元一直没有结算的原因是因为许林海拒付水费，最后两个月的电费没有交。罗静提交2018年12月、2019年2月向徐州首创水务有限责任公司缴纳水费的付款截图、2020年4月用水量表格，合计金额分别为1097.45元、1015.25元、346.71元，欲证明许林海一直未支付水费，许林海辩称不能证明提供的单据为其用水的费用，认可后两个月电费没有缴纳，在租赁房屋期间每个月电费不超过3000元。罗静称后两个月的电费不清楚。罗静另陈述，装修拆除了部分房屋设施，室内一张香樟木桌子被许林海搬走没有返还，墙面上香樟木的好几个挂件被许林海拆除。许林海予以否认，称装修系经过罗静同意，室内物品均放在室内。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。罗静与许林海签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方均应按照约定履行义务。房屋租赁期限届满，罗静应将许林海缴纳的押金3万元退还。庭审中许林海认可后两个月电费没有缴纳，但双方不能明确电费的数额，暂不予处理。待电费数额明确后，许林海应支付给罗静，如许林海不支付，罗静可另行主张。罗静辩称许林海未经允许，拆除了部分房屋设施且将其物品搬走没有返还，但未提供证据证实，且罗静平时使用案涉房屋的3层，对于许林海的装修及物品移动应已默示，遂罗静的抗辩，不予认可。故关于许林海要求罗静退还押金3万元的诉讼请求，予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决罗静于判决生效后十日内向许林海支付3万元押金。二审期间，上诉人罗静向本院提交以下证据：1.水表缴费详单1张和水费用户台账3张，证明被上诉人实际拖欠水费5530.68元；2.2018年同期被上诉人向上诉人缴纳电费的单据3张，其中1月份收取上年度12月份的电费4121元，1月底2月初收当年1月份和2月份的电费3874元，3月2日收取电费3030.7元，涉案租赁合同期限是到4月12日，被上诉人撤场是在4月初，上述缴费单据证明被上诉人2018年同期用电的数量以及拖欠的电费；3.涉案房屋装修前后的照片七张，证明被上诉人未经上诉人书面同意，对涉案房屋进行了装修和拆除，对房屋结构进行了破坏；4.照片两张，证明被上诉人向上诉人借用香樟木桌子用于放置其办公室的财神，此外，上诉人向被上诉人交付房屋时，墙上有挂件；5.微信聊天记录和银行进款记录各一份，证明被上诉人迟延交付房租一个月。被上诉人质证称，1.对证据1的真实性不认可，不能证明被上诉人实际用的水费，实际该水费已由上诉人的出租方缴纳，不能证明上诉人存在任何损失。此外，合同约定水费应由上诉人缴纳。2.证据2不能证明被上诉人撤场前两个月的实际用电费用，上诉人未向用电公司缴纳该费用，没有任何损失，其请求该费用无事实依据。3.对于证据3中的照片，除其中3张大照片是上诉人让被上诉人装修的图片，即上诉人知道被上诉人如何装修，并未制止；另外，被上诉人并未改变承租房屋的结构，上诉人对此也是明知的。至于另外4张小照片，被上诉人不知道是什么地方。4.香樟木桌子的照片，不能证明被上诉人将该桌子拉走，仍在承租房内。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一审法院认定上诉人罗静向被上诉人许林海退还押金3万元是否正确。本院认为，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。许林海向罗静主张退还押金系依据其之间于2018年6月1日签订的《房屋租赁协议书》，双方约定房屋租赁期限至2020年4月12日届满。经查，许林海于房屋租赁期限届满前已搬离涉案房屋，罗静依约应向许林海返还租金3万元。另据上述《房屋租赁协议书》第十五条约定，“乙方如只限生活用水，不用另付水费”。据此，罗静虽称许林海在租赁期间欠付其水费5530.68元，但并无证据证明该部分系许林海使用的水费，或该部分水费系超出合同约定的生活用水之外应由许林海负担的水费，故对于罗静要求将该部分水费从3万元押金中予以扣除的主张，本院不予支持。至于罗静所主张的欠付电费问题，因租赁期间电费均系由罗静先行垫付后，再依据电表显示的许林海使用的具体电量向其索要电费并开具收据，许林海一、二审庭审中均认可后两个月电费未缴纳，但系因双方不能明确电费的具体数额所致。而二审期间罗静提交的2018年同期许林海支付的电费收据，并不能证明2020年租赁期限届满前许林海实际使用的电费情况，且许林海亦不同意按照2018年同期的电费情况计付欠付电费并从押金中予以扣减，故罗静可待电费数额明确后另行主张权利。关于罗静要求许林海返还香樟木桌子、吊灯以及三件香樟木挂件的问题，因上述物件并非本案所涉《房屋租赁协议书》中约定的交付内容，且双方对于上述物件的移交各执一词，故罗静要求将该部分物件的价值从押金中予以抵扣，依据不足。关于罗静主张的装修问题，许林海虽未按双方协议约定经罗静书面同意后再行装修，但依据庭审查明的事实，许林海租赁涉案房屋的一、二楼经营中医诊所，罗静使用三楼经营美容养生会所，故罗静如需到其经营的美容养生会所必经许林海所承租的涉案房屋一、二楼，故罗静对许林海对涉案房屋进行装修应知晓。二审庭审中，罗静陈述其在许林海装修的差不多时才知道装修一事，但罗静知晓后并未要求许林海及时拆除或恢复原状。而许林海一直使用装修好的涉案房屋至租赁期限届满，据此可视为罗静对许林海的装修行为并无异议。罗静虽主张其告知许林海在租赁期限届满前应将其装修的涉案房屋恢复原状，但因未能对此提供证据证明，本院不予采信。至于罗静要求将恢复该部分装修的费用从押金中予以扣除的问题，因其在一审中并未对该部分请求提出反诉，本院不予理涉。综上所述，上诉人罗静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人罗静负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 胡元静二〇二〇年一月十五日书记员 赵 莹