广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0114执异20号 异议人（案外人）：王培培，女，1990年9月30日出生，汉族，住河南省叶县。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（原名称“中国农业银行股份有限公司广州花都支行”），住所地广州市花都区新华街富银路**，统一社会信用代码914401011911985495。 被执行人：钟有太，男，1959年3月27日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：钟平亮，男，1986年11月19日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：李配英，女，1962年9月13日出生，汉族，住湖南省宜章县。 申请执行人中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被执行人钟有太、钟平亮、李配英金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）粤0114执10545号]，异议人王培培向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人称：原案申请人中国农业银行股份有限公司广州花都支行与原案被执行人钟平亮、李配英、钟有太金融借款合同纠纷强制执行一案中，由花都区人民法院查封被执行人李配英、钟有太所有的位于广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房，并将评估拍卖该房产。异议人认为，法院查封拍卖该房产侵犯案外人的合法承租权，现依法提出异议。案外人与被执行人钟平亮、钟有太于2018年3月5日签订《租赁合同》，签订时房屋不存在抵押或查封情形，双方在合同中约定，被执行人钟有太、钟平亮将位于广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房出租给异议人居住，并提供学位给异议人的小孩上学，租赁期限为2018年3月5日至2038年3月4日，租金总共为21万元。签订合同后，案外人己按约定支付全部租金，在交付房屋后持续合法占有并使用房屋，按时缴纳物业费等费用，按年缴纳租金税费，有转账流水、发票及物业缴费单据为证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定，对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第3l条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故此，异议人对本案房屋享有继续占有和使用的权利，继续享受学位待遇，并在法院拍卖时享有优先购买权，法院处理房屋拍卖时应明示房屋带租拍卖状态。异议人认为，异议人与被执行人签订的《租赁合同》合法有效，现租赁合同仍在履行期间，异议人持续合法占有和使用该房产，同时，异议人与被执行人的租赁关系成立于被执行房产查封之前，根据“买卖不破租赁”的原则，请求：1、撤销(2019)粤0114执10545号执行案件对广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房的拍卖；2、确认异议人对广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房享有2018年3月5日至2038年3月4日的承租权，享有对该房屋的优先购买权，应对房屋按明示带租拍卖处理。 申请执行人辩称：涉案房产于2017年4月24日巳办妥以我方为权利人的抵押登记，抵押权设立早于本案的租赁权，我方申请继续处置涉案房屋，并且是不带租约拍卖。我方与钟有太、钟平亮、李配英金融借款合同纠纷一案，法院审理并出具(2018)粤0114民初11642号民事判决书，判决书的第三判项已确认我方对依法处分广州市花都区荔红南路阅河三街号XXX房（即涉案房产）所得价款享有优先受偿权，在钟有太、钟平亮、李配荚未主动履行生效法律文书的情况下，我方有权向法院申请强制执行，执行钟有太、钟平亮、李配英名下财产，我方申请处置涉案房产有事实及法律依据。异议人声称2018年3月5日签订《租赁合同》承租涉案房产时房屋不存在抵押、查封情况，但涉案房产于2017年4月24日已抵押给我方，我方享有的抵押权早于本案的租赁权，依据《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以本案的租赁关系不能对抗我方抵押权，我方申请法院继续处置涉案房产以实现自身债权，并且是以不带租约的方式进行拍卖以防影响我方优先受偿权的实现。综上，异议人与钟有太、钟平亮之间的纠纷不应影响我方债权的处理，我方对涉案房产广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房有权申请法院进行处置，并且是以不带租约的方式进行拍卖，恳请法院驳回异议人的全部异议请求。 经查明：申请执行人中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被执行人钟有太、钟平亮、李配英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月12日作出（2018）粤0114民初11642号民事裁定书，并于2018年11月16日以（2018）粤0114执保1596号协助执行通知书轮候查封李配英、钟有太所有的位于广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房。本院作出的（2018）粤0114民初11642号民事判决书已发生法律效力，根据申请执行人的请求，本院立案执行，执行案号为：（2019）粤0114执10545号。由于被执行人钟有太、钟平亮、李配英未履行生效裁判文书确定的义务，本院于2020年1月9日作出（2019）粤0114执10545号之一执行裁定，裁定如下：拍卖权属人为被执行人李配英、钟有太的位于广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房。 另查明，广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房的房产登记在被执行人钟有太、李配英名下，建筑面积为80.58平方米，目前尚有多个法院的查封。上述房屋于2017年4月24日以粤（2017）广州市不动产证明第08224376《不动产登记证明》将涉案房屋抵押给申请执行人中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。 异议人提交异议人与钟有太、钟平亮于2018年3月5日签订的《租赁合同》复印件、其于2019年7月27日向钟有太转账190000元的中国建设银行电子回单复印件、于2020年1月3日、2020年1月6日三次向钟平亮转账各20000元的支付宝转账电子回单复印件、于2020年1月12日向钟平亮转账1800元的支付宝转账电子回单复印件、《个人出租屋综合税缴税手册》复印件、出租住房自2018年3月至2020年12月租金的《发票》复印件、客户名称为费文龙的广州市万科物业服务有限公司开具的《收款收据》复印件3张。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。根据房屋管理部门的登记显示，广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房的房产登记在被执行人钟有太、李配英名下，由于被执行人钟有太、李配英拒不履行法律义务，本院查封并拍卖被执行人钟有太、李配英的广州市花都区荔红南路阅河三街1号XXX房的房产的行为，符合法律规定。异议人所称，其已与钟有太、钟平亮于2018年3月5日签订《租赁合同》，并要求撤销对上述房屋的拍卖，因中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行已于2017年4月24日对涉案房屋享有抵押权，本院已于2018年11月16日查封涉案房屋，异议人提交的《租赁合同》及电子回单复印件显示其在2018年3月5日与钟有太、钟平亮签订合同，但支付租金时间最早在2019年7月，晚于本院查封时间。同时，异议人与钟有太、钟平亮于2018年3月5日签订《租赁合同》约定租期20年，租金210000元，异议人一次性支付20年租金，且每年租金仅为10500元，与涉案房屋所在小区的租金市场价存在差距，异议人并未提交证据证明其租金的合理性。因此，异议人的异议，依据不足，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人王培培的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  袁 贞 人民陪审员  曾桂妹 人民陪审员  黄美好 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  彭小容