江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3171号上诉人（原审原告）:周雅丽，女，1978年11月30日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区泰山路****，现住江苏省泰州市海陵区。被上诉人（原审被告）：泰州茂业置业有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区南通路**。法定代表人：张静。被上诉人（原审被告）：北京人人筑巢网络科技有限公司，住，住所地北京市朝阳区广顺南大街**院**楼**722/div>法定代表人：叶宇飞,执行董事。委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王睿，内蒙古慧灵律师事务所律师。上诉人周雅丽因与被上诉人泰州茂业置业有限公司（以下简称茂业置业公司）、北京人人筑巢网络科技有限公司(以下简称人人筑巢公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初3517号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周雅丽向本院提出上诉请求：1.撤销原判，查明事实依法改判或发回重审。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。上诉人在购房过程中没有任何人向上诉人提出要缴纳经纪费用，上诉人缴纳的5万元是汇至北京创新天拓科技有限公司，不是人人筑巢公司。一审中茂业置业公司陈述其支付了佣金，上诉人要求一审法院查明茂业置业公司支付佣金给哪个公司，佣金支付金额，但一审未予以查明。茂业置业公司将茂业时代广场项目营销策划、市场调研、销售代理交给联合创展（北京）房地产经纪有限公司，而不是人人筑巢公司，故人人筑巢公司并非本案适格被告。人人筑巢公司与茂业置业公司之间没有销售服务代理合同，人人筑巢公司无权向上诉人收取任何费用，一审对几方主体的关系未作任何审查，事实不清。根据茂业置业公司与联合创展（北京）房地产经纪有限公司的销售服务代理合同的约定，联合创展（北京）房地产经纪有限公司无权收取购房款，人人筑巢公司更无权收取购房款，同时销售服务代理合同约定联合创展（北京）房地产经纪有限公司不得以低于甲方认可的价格销售，销售底价以甲方董事长批复的一房一价表为基价加上乙方代理费率3%作为销售底价，乙方无权在销售底价下进行销售。人人筑巢公司以哄抬房价的销售行为，将房价虚增到570899元，向上诉人收取不合法的费用，就本案买卖行为，联合创展（北京）房地产经纪有限公司已经收取3%的代理费，人人筑巢公司再收取5万元服务费，其行为严重违反商品房销售管理办法的规定。二、一审适用法律不正确。一审认定收费标准没有超过江苏省房地产中介服务收费标准，一审未释明适用的哪一条款。被上诉人人人筑巢公司答辩称，1.结合上诉人签订的签署流程表、认购书、商品房买卖合同等相关文件，人人筑巢公司已经根据承诺书促成上诉人以优惠的合同价与开发商签订买卖合同，已经完成承诺书所载明的义务。被上诉人收取该费用有合法依据。上诉人认为被上诉人给其提供的价格446900元是正常的销售价，被上诉人哄抬房价，将房价虚增到570899元没有任何事实依据。相关合同价、优惠价在上诉人签署的相关文件中已经清楚体现。2.上诉人主张退还5万元没有事实和法律依据。上诉人主张要求退还5万元服务费的前提必须是双方之间合同解除、无效或被撤销，但本案中上诉人既没有提出对双方合同解除、撤销的请求，也没有提出对双方合同确认无效的请求，因此上诉人主张退还5万元费用没有事实和法律依据。3.上诉人将人人筑巢公司收取的5万元居间服务费与销售代理佣金混淆错误，人人筑巢公司并不是销售代理公司，而是上诉人购买茂业置业公司的物业时提供优惠居间服务的公司，并不存在上诉人所混淆的收取代理销售佣金的问题。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉。周雅丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令茂业置业公司、人人筑巢公司退还经纪费用5万元；2、茂业置业公司、人人筑巢公司承担本案的诉讼费用。一审认定事实如下：2018年9月30日，周雅丽与茂业置业公司达成购买泰州市海陵区茂业天地4号地块A座809室的意向，双方于当日签订《茂业时代广场A座认购书》，确定房屋价款为446900元（按定价-80000×0.94×0.97－702）。双方同时签订《[茂业天地A座]商品房买卖合同签署流程表》，执行价格确认（优惠类型及比例）一栏载明：总价-80000×0.94×0.97－702；客户认购物业确认一栏载明：物业类型为高层，房号为A座809号，建筑面积为46.12㎡，销售总价为570899元，合同单价为9689.94元/㎡，合同总价为446900元。周雅丽于当日向人人筑巢公司出具《承诺书》一份，第一条标的约定：……3、我方确认：人人筑巢完成服务的标准为：（1）以合同总价的价格签订《商品房买卖协议》，视为人人筑巢为我方提供缔约机会的服务提供完毕，且我方已享受该服务成果。（2）人人筑巢将房屋的一般程序、房屋交易涉及的税费、对房地产市场的发展趋势研究成果等作为本承诺书条款或附件，并在签约时对我方进行详细讲解。我方对此详细了解并在本承诺书上签字之日起，视为人人筑巢为我方提供的咨询服务提供完毕，且我方已享受该服务成果。第二条服务费用约定：1、我方承诺：……人人筑巢按照本承诺书第一条第2、3款为我方提供居间、咨询服务后，我方向人人筑巢全额支付以下服务费用：（1）居间服务报酬；（2）咨询服务费。两项服务费用总计50000元（大写伍万）。以上费用为不含税价格。……3、我方同意，人人筑巢依约完成全部服务后，所收取的服务费用不予退还。如果退还，将不享受提供优惠服务。第三条其他约定：……2、我方确认：在签订本承诺书时，已经核验了人人筑巢营业执照、房地产经纪从业人员资格证书等材料。……4、我方确认，在本承诺书签订过程中，人人筑巢不存在以下行为：①以隐瞒、欺诈、胁迫等不正当手段招揽业务，诱骗我方交易或者强制交易；②泄露或者不当使用我方的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；……⑤要求我方支付除本承诺书确认服务费用以外的其他费用。周雅丽在承诺书的下方承诺人处签字确认，并于当日向人人筑巢公司转账50000元，人人筑巢公司于2019年5月27日向周雅丽出具应税服务名称为经纪代理服务*其他经纪代理服务的增值税普通发票。同时，周雅丽与茂业置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，确定周雅丽所购买商品房为茂业天地A座1单元8层809号，建筑面积为46.12㎡，总价款为446900元。买卖合同签订后，周雅丽依约向茂业置业公司支付全部购房款。现周雅丽主张茂业置业公司未公示人人筑巢公司销售商品房的委托书，人人筑巢公司在周雅丽不知情的情况下提供经纪服务并收取费用，诉来一审法院要求茂业置业公司、人人筑巢公司予以退还。一审法院认为，案涉经纪费用50000元系人人筑巢公司收取，有该公司出具的增值税发票及当庭陈述予以确认，至于周雅丽的银行流水显示汇入方的名称并非人人筑巢公司，人人筑巢公司解释称款项最终均已汇入其公司账户，其认可已收到该费用，则周雅丽主张收款方为茂业置业公司，无事实依据，不予支持。故本案的争议焦点为人人筑巢公司应否退还经纪费用50000元。一、周雅丽主张人人筑巢公司提供的《承诺书》虽然经过其签字，但因违反《商品房销售管理办法》第28条的规定，应认定为无效。一审法院认为，依据承诺书的内容，人人筑巢公司所提供的系为购房者提供居间和咨询服务，并非接受房地产开发企业的委托代理销售商品房，承诺书不存在违反法律强制性规定的情形。二、周雅丽主张其所购买的商品房为一手房，不需要任何房产经纪服务，且签订的承诺书是在周雅丽不知情的情况下签署，非其真实意思表示，人人筑巢公司存在诸多欺诈行为。一审法院认为，首先，周雅丽对承诺书签名的真实性予以认可，其作为购房者在签署各项文件资料时应当对内容进行一般性审查，其在签署承诺书后再行主张不知情，有违诚信原则。其次，案涉商品房虽为一手房，但依据承诺书的内容，人人筑巢公司可以为周雅丽提供以优惠价格购房的机会，结合《茂业时代广场A座认购书》及《[茂业天地A座]商品房买卖合同签署流程表》中所载明优惠方案及证人的到庭陈述，可以确认人人筑巢公司为周雅丽提供了在销售总价的基础上优惠80000元的购房条件，且周雅丽最终以优惠后的合同价446900元与茂业置业公司签订买卖合同，人人筑巢公司履行了承诺书中的经纪服务内容，周雅丽此时再以不需要房产经纪服务为由要求人人筑巢公司退还经纪费用50000元，违反承诺书第二条第3点的约定，不予支持。三、周雅丽主张人人筑巢公司收取的经纪费用已超过合同价的10%，明显超过《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中规定的标准。一审法院认为，周雅丽已在承诺书中明确人人筑巢公司不存在隐瞒、欺诈、胁迫等不正当手段招揽业务及强制交易的行为，则人人筑巢公司收取50000元经纪费用应为双方真实意思表示，且该收费标准并不超过江苏省房地产中介服务收费标准，故对周雅丽的该主张，亦不予支持。综上，周雅丽出具的承诺书虽系其单方出具，但明确了人人筑巢公司的服务内容，应认定为双方的意思表示，且该承诺书内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。人人筑巢公司已按约履行了服务内容，其收取该经纪费用有事实和法律依据，现周雅丽主张该费用属于不当得利要求返还，于法无据，不予支持。至于周雅丽主张茂业置业公司、人人筑巢公司存在共同欺诈，因周雅丽并未举证证明茂业置业公司存在欺诈的故意及与人人筑巢公司存在串通的行为，亦不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回周雅丽的诉讼请求。案件受理费525元（已减半收取），由周雅丽负担（已交）。二审中，上诉人周雅丽提供：1.茂业置业公司与联合创展（北京）房地产经纪有限公司泰州茂业时代广场项目销售服务代理合同一份，证明茂业置业公司的独家销售代理是联合创展（北京）房地产经纪有限公司，茂业置业公司给独家代理商的均价是10313元，人人筑巢公司的价格怎么可能比独家代理的价格还高，只能解释为是两被上诉人之间哄抬房价。2.提供毛锋起诉茂业置业公司一案中人人筑巢公司作为第三人提交的承诺书，该承诺书中毛锋不是其本人签字，是人人筑巢公司代签，将“锋”写成了“峰”，证明当时承诺书签字虽是上诉人所签，但承诺书内容是空白的，申请对承诺书中销售人员的签字和上诉人的签字是否是同一形成时间进行鉴定，证明人人筑巢公司存在不规范的、违法的行为。人人筑巢公司认为销售服务代理合同与被上诉人收取5万元没有任何关系，人人筑巢公司收取5万元是根据承诺书的内容促成上诉人与开发商以优惠价签订商品房买卖合同，该证据达不到上诉人所谓哄抬房价的证明目的。承诺书与本案无关。上诉人周雅丽另提供联合创展（北京）房地产经纪有限公司与人人筑巢公司的企业信用信息公示报告，证明两公司主体混同，人人筑巢公司认为该公示报告与本案无关，联合创展（北京）房地产经纪有限公司并非当事人，不能证明两公司存在混同。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人周雅丽与被上诉人茂业置业公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效。上诉人周雅丽向被上诉人人人筑巢公司出具的承诺书亦为其真实意思表示，该承诺书并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。根据承诺书中内容，该承诺书确认人人筑巢公司提供的服务为提供与项目有权主体以优惠价格签订合同购买涉案房屋以及提供咨询服务等，同时确认人人筑巢公司完成服务的标准为以合同总价签订商品房买卖合同。从上述承诺书内容看，人人筑巢公司向周雅丽提供居间服务的内容和标准具体明确，结合商品房买卖合同签署流程表、认购书的内容看，周雅丽对于价格优惠是明知的，且上诉人周雅丽与茂业置业公司签订了合同，实际享受了居间成果。从周雅丽支付款项的情况看，商品房买卖合同约定的购房款是446900元，而上诉人周雅丽实际支付总款项为496900元，亦足以证明其对除了支付合同约定的购房款外，尚需支付5万元服务费是明知的，故对上诉人主张签字时承诺书是空白的不予支持，对其要求对承诺书中销售人员的签字和其签字是否同一形成时间进行鉴定的申请，本院不予准许。因人人筑巢公司按照承诺书的内容提供了服务，其收取5万元服务费，符合约定。上诉人周雅丽以其并未享受到居间服务为由要求人人筑巢公司返还5万元服务费，明显与事实及合同约定不符，本院不予支持。上诉人另上诉认为涉案房屋的独家销售代理是联合创展（北京）房地产经纪有限公司，人人筑巢公司无权销售涉案房屋，更无权收取费用，两公司主体混同，对此本院认为，仅依据企业信用信息公示报告中显示的信息不足以认定联合创展（北京）房地产经纪有限公司与人人筑巢公司主体混同，而茂业置业公司与联合创展（北京）房地产经纪有限公司的委托销售关系、上诉人与人人筑巢公司之间的居间关系是不同主体之间形成的不同法律关系，上诉人主张其不应再支付居间费用，不能成立。关于人人筑巢公司收取5万元服务费是否过高的问题，根据江苏省房地产中介服务收费管理办法、国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知、江苏省物价局、省住建厅关于放开权证代理收费等房地产中介服务收费的通知等规定，本案居间服务实行市场调节价，本案双方当事人自愿协商就服务费达成合意，并未违反相关规定。综上，原审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人周雅丽负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年一月十七日书记员 刘 非