广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤1971执异497号 案外人：何国钊，男，汉族，1988年12月11日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：刘烈鑫，广东普翼律师事务所律师。 申请人：马耀彭，男，汉族，1969年11月21日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：兰华，广东星啸律师事务所律师。 委托代理人：袁方容，广东星啸律师事务所律师。 被申请人：梁剑豪，男，汉族，1970年5月16日出生，住广东省东莞市。 被申请人：黄妙红，女，汉族，1973年5月1日出生，住广东省东莞市。 被申请人：黄沃球，男，汉族，1971年9月2日出生，住广东省东莞市。 本院在办理申请人马耀彭与被申请人梁剑豪、黄妙红、黄沃球之间的（2019）粤1971民初24465号案件【执保案号：（2019）粤1971执保6552号】的诉讼财产保全过程中，查封了被申请人黄妙红名下的房产，案外人何国钊对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人何国钊称，2018年12月12日，异议人与被执行人黄妙红签订了一份《商铺买卖合同书》，约定由黄妙红向异议人出售其名下位于东莞市××前八（地下）、房产证号为粤房地权证莞字第××号的房产，价格为100万元，双方应当在黄妙红收到商铺购买款项后6个月内办理归还银行贷款并完成过户手续，过户手续完成后，该商铺的租金由异议人收取。合同签订后，异议人于2018年12月24日将购买商铺的款项1000000元一次性转入黄妙红账户，黄妙红即于当日向抵押权人清偿了该商铺所担保的抵押借款。因历史遗留问题，双方在前往房管部门办理过户手续时被告知该商铺暂时无法过户致使该商铺仍旧登记在黄妙红名下。2019年9月12日，因申请人马耀彭与被申请人梁剑豪、黄妙红、黄沃球之间民间借贷纠纷一案，马耀彭向东莞市第一人民法院申请财产保全，东莞市第一人民法院作出（2019）粤1971民初24465号民事裁定书查封了该房产。异议人认为，案涉房产在2019年9月12日之前已经签署买卖合同转让给异议人，异议人已经全额支付购房款且案涉房产未办理过户手续非因异议人与黄妙红原因所致，异议人在案涉房屋被查封之前已经实际占有该房产。故，案涉房产属于可以排除查封之情形。异议人特依据我国民事诉讼法之相关规定向你院提起异议申请，请求贵院依法解除对东莞市××前八（地下）、房产证号为粤房地权证莞字第××号房产的查封。 申请人马耀彭辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人只有在同时满足上述四个条件时，才能排除法院对该房产的执行。但就被答辩人提供的证据来看，其并未同时满足上述全部条件。第一，被答辩人何国创未能证明其在法院查封前已对房屋实际占有使用。被答辩人何国钊提供了《商铺买卖合同书》《个人电子回单》《房产证》《结清证明》等证据，但这些证据均不能证明被答辩人在法院查封案涉房产前已对该房产合法占有。第二，被答辩人未能证明非因自身原因导致案涉房产未能办理过户手续。由于案涉房产一直登记于黄妙红名下，被答辩人何国钊目前提供的证据仅能证实被答辩人于2018年12月24日曾向黄妙红汇款100万元，该款项是否为案涉房产的转让价款，被答辩人所称与黄妙红之间的房产转让的交易是真实存在的还是为帮助黄妙红逃避执行杜撰的，现有证据无法判断。被答辩人提供的商铺买卖合同书签订时间为2018年12月12日，而答辩人马耀彭申请法院对案涉房产进行查封的时间为2019年9月12日。如果被答辩人与黄妙红之间的房产转让属实，被答辩人应证明为何在在签订商铺买卖合同书并支付购房款后近一年的时间里该房产仍未办理过户登记。如果被答辩人要主张其对房产享有的权利能够排除法院执行，还须证明房产未能过户的原因不在己方。但被答辩人并未尽到上述举证责任。根据《物权法》第十四条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，本案中，案涉房产登记的权利人是被申请人黄妙红，答辩人马耀彭申请查封被申请人黄妙红的房产合法合情合理，被答辩人何国钊不是案涉房产的登记权利人，也未能提供充分的证据予以证明其享有排除法院执行案涉房产的权利，其查封异议应予以驳回。综上所述，被答辩人何国创并不满足前述关于无过错不动产买受人物权期待权保护的四个要件，申请法院并解除对案涉房产实施的查封措施依据并不充分，请贵院依法予以驳回。 被申请人梁剑豪、黄妙红、黄沃球未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，经审理查明，本院在审理马耀彭与梁剑豪、黄妙红、黄沃球之间的（2019）粤1971民初24465号民间借贷纠纷一案的诉讼过程中，根据马耀彭的财产保全申请，本院作出（2019）粤1971民初24465号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人梁剑豪、黄妙红、黄沃球7844277.42元的财产，并据此于2019年9月12日以查封黄妙红名下单独所有的位于东莞市××八（地下）的房产（房产证号：粤房地权证莞字第××号，以下简称“案涉房产”)，查封期限为三年。不动产登记信息查询结果显示，案涉房产建筑面积为84.5平方米，除24465号案件查封外无其他查封，有抵押登记，抵押权人为中东莞银行股份有限公司石龙支行，抵押方式为最高额抵押，抵押期限自2014年7月1日至2024年6月30日，抵押债权数额为194.35万。24465号案件尚未进入执行程序。 何国钊主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。何国钊主张其与黄妙红签订了合法有效的房屋买卖合同书，并提交《商铺买卖合同书》为证。合同书显示签约时间为2018年12月12日，黄妙红向何国钊出让案涉房产，购房价格为100万元，签约后何国钊于15天内一次性支付购房款，卖方收到购房款后6个月内办理归还银行贷款并完成过户手续。 二、关于购房款的支付情况。何国钊主张其已付清房款，为此提交了个人电子回单、结清证明为证。回单显示2018年12月24日何国钊向黄妙红转账100万元，交易说明为“二代支付”，摘要为“个人网银转账”。结清证明为东莞银行股份有限公司石龙支行出具，显示东莞市长金机电有限公司的某笔流动资金贷款已还清本息，该笔贷款以黄妙红名下包括案涉房产在内的数个物业作抵押的相关抵押债权。 三、关于占有使用情况。何国钊主张其于本院查封案涉房产前已经实际占有使用该房产，但并未提交证据予以证明。 四、关于过户登记情况。何国钊主张自身对未办理过户不存在过错，黄妙红也及时还清了银行抵押贷款，房管部门告知因历史遗留原因所以暂时无法过户。 以上事实，有何国钊提交《商铺买卖合同书》、个人电子回单、房产证、结清证明，以及不动产登记信息查询结果、本院（2019）粤1971民初24465号案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人何国钊对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，何国钊主张其已支付完毕购房款。但是，何国钊提交的个人电子回单并未显示其向黄妙红支付100万元的交易名目，仅凭该电子回单难以证明何国钊的主张。结清证明的内容为东莞市长金机电有限公司的某笔流动资金贷款已还清，与本案缺乏关联性。此外，不动产信息查询结果也显示案涉房产上的抵押登记并未消除。何国钊提交的证据不足以形成完整的证据链，对于其主张已支付完毕全部购房款的事实，本院不予认定。其次，何国钊主张其于本院查封前开始占有使用案涉房屋，但其为此并未提交证据证明。再次，何国钊主张房管部门告知因历史遗留原因所以暂时无法过户，但也未提交相应的房管所递件资料予以证明。 综上所述，何国钊无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人何国钊的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年一月七日 书记员  王 红