海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初10147号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市美兰区五指山路**。   负责人：杨琪，该单位负责人。   委托诉讼代理人：戴某，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：李某，男，1960年3月28日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：金雪琼，海南瑞来律师事务所律师。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴丽霞、被告的委托诉讼代理人金雪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的租赁关系已于2016年6月30日解除；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金30200元(截止至2016年6月30日)；3.判决被告向原告支付违约金9060元(暂计100日，实际支付金额计算至实际支付之日止)；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告称被告拖欠的是2016年1月1日至2016年6月30日期间的房屋租金。事实和理由：2015年8月1日，原、被告双方就承租五指山路31号楼(海直琼字第8900B号)56平方米军队房地产事宜签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年8月1日起至2015年12月31日；租金总额为25200元，年租金为60480元，租金按季度结算，被告应于每季度的前十日内交付租金；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2015年底合同到期后双方未再续签合同，但被告仍占用该处房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。原告于2016年6月29日向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告解除双方的不定期租赁关系，要求被告立即停止经营活动并结清租金、水电费等，移交房地产及相关设施设备。被告于2016年6月30日搬离涉案房产。在租赁期间，被告支付了部分租金，至2016年6月30日被告拖欠租金30200元，经原告多次催收仍拒绝缴纳。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条等规定，原、被告双方在合同期满后虽未续签合同，但被告继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的不定期租赁合同关系已解除。被告应按原合同约定缴纳拖欠的租金。由于被告未按原合同约定按期全额缴纳租金已构成违约，给国家、军队资产造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2016年7月1日起暂计100天，违约金为9060元。综上，原告特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。   被告李某辩称，一、双方签订的《军队房地产租赁合同》已经于2015年12月31日终止，被告已经履行完支付租金的义务。2015年9月30日，被告与艺佳缘图文、天之蓝、夏之雨四家店铺共同将2015年8月1日至12月31日的租金共81000元（其中被告支付的租金为30000元）向海南省海口市琼崖公证处予以提存，原告也予以签字确认。现被告已经于合同终止前一个月左右撤离租赁房屋，将经营店铺转至海口市五指山路3号的铺面，并到工商管理部门办理变更登记手续。原告没有任何证据证明合同终止后被告仍占有使用涉案铺面，也没有任何证据证明被告直至2016年6月30日才搬离涉案铺面。二、被告没有任何违约的行为，不需要向原告支付违约金。2005年中旬，被告与海口椰城杂技团签订《铺面租赁合同》，约定被告承租由椰城杂技团管理的、原告所有的涉案房屋，并办理工商登记手续。2014年12月24日，被告妹妹李琼代被告与海口椰城杂技团签订最后一份租赁合同，租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日。在履行与海口椰城杂技团签订的最后一份租赁合同期间，原告称其与海口椰城杂技团产生纠纷，要求被告与其签订上述《租赁合同》。因原告与海口椰城杂技团产生纠纷，海口椰城杂技团将所有铺面均予以封门处理。被告便与艺佳缘图文、天之蓝、夏之雨四家店铺共同将2015年8月1日至2015年12月31日的租金提存至海口市琼崖公证处。办理完毕提存手续后，海口椰城杂技团将店铺予以解封。在履行租赁合同期间，店铺均由海口椰城杂技团管理，原告从未履行出租人的管理义务，也难以寻觅。所有店铺因原告与海口椰城杂技团之间的纠纷逐渐萧条、破败，周边环境混乱。《租赁合同》届满前，被告便没有与原告及海口椰城杂技团继续租赁涉案铺面的意愿，便撤离。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。即使被告于2016年6月30日搬离涉案铺面，其主张租金的诉讼时效应为一年，即为2017年6月29日前。原告于2019年5月向法院起诉已经超过诉讼时效。综上所述，原告起诉没有事实与法律依据，恳请依法驳回原告的所有诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的军队房地产租赁合同、现金缴款单、记账联，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。原告提交的解除租赁关系通知书，因没有被告签字，故本院对其证明力不予确认。原告提交的手机短信截图，没有载明发送时间，被告称其于2019年1月8日收到该短信，本院确认被告所述的收到短信的时间。被告提交的公证书，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。被告提交的铺面租赁合同（李琼与海口椰城杂技团签订）、租赁合同书(李琼与钟山签订)、交通银行网上转账电子回执（李琼与钟家栋之间转账），均系案外人之间所产生，本院对其关联性不予确认。被告提交的南航部队店面图片，与公证书的内容可以相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的营业执照、企业机读档案登记资料、准予注销登记通知书，原告对其真实性、合法性没有异议，上述证据能够证明被告于2016年3月将其经营的海口美兰云氏羽毛球用品商店的经营地址进行变更，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将位于海南省海口市美兰区五指山路31号（海直琼字第8900B号）建筑面积56平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为羽毛球用品销售，租赁期限自2015年8月1日起至2015年12月31日止；租金总额25200元，年租金60480元；租赁期满，合同解除；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原、被告双方签订该合同后，原告并未将该合同提交上级军队房地产管理部门加盖合同审核专用章及备案文号。被告使用涉案房屋经营海口美兰云氏羽毛球用品商店。合同签订后，原告与案外人海口椰城杂技团就涉案房屋的管理问题产生纠纷。2015年9月30日，原告、海口椰城杂技团与李科毅在海南省海口市琼崖公证处共同将位于海口市五指山南航部队经济实用房小区路口的四家商铺（含被告使用的商铺）的租金共计81000元（含被告在2015年8月1日至2015年12月31日期间应支付的租金）整存入海南省海口市琼崖公证处的账户，办理公证提存。2016年3月，被告在工商部门将其经营的海口美兰云氏羽毛球用品商店的地址办理了变更登记。2016年11月21日，原告到海南省海口市琼崖公证处领取了上述提存的租金81000元（含被告在2015年8月1日至2015年12月31日期间应支付的租金）。2019年1月18日，原告向被告发送短信，要求被告支付租用房产的欠款。原告与被告因租金等问题产生纠纷，原告于2019年5月27日向本院提起诉讼。   在庭审过程中，被告称其搬离涉案租赁房屋后没有遗留物品在租赁房屋内。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，原、被告虽于2015年8月1日签订了一份《军队房地产租赁合同》，但该合同没有经过上级军队房地产主管部门审核加盖合同审核专用章，该合同并未生效。因原告同意被告使用涉案房屋，被告也实际使用了涉案房屋，故本院认定在2015年8月1日至2015年12月31日期间，原、被告形成了事实的不定期租赁关系。因原告与海口椰城杂技团就涉案房屋租金的收取问题存在纠纷，2015年9月，被告就将涉案房屋的租金进行提存，且被告在2016年3月变更了其经营的个体户的地址，故被告提出双方的租赁关系已经于2015年12月31日终止的辩解意见有理有据，本院予以采信。本院认定原告与被告的租赁关系已于2015年12月31日解除。原告提交的解除租赁关系通知书，没有被告的签名，不能证明原告于2016年6月通知被告解除租赁合同。因原告没有证据证明在2016年1月1日至2016年6月30日期间，被告仍然继续使用涉案房屋，故原告要求被告支付自2016年1月1日起至2016年6月30日期间租金30200元及违约金，依据不足，本院不予支持。因被告称其没有遗留物品在租赁物内，原告没有证据证明被告遗留物品在租赁物内，故原告要求其有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置，依据不足，本院不予支持。   关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，拒付租金的诉讼时效为一年。原告因要求被告支付租金的诉讼时效应从其知道或应当知道权益受到损害之日起算，即应当从自2016年7月1日起计算一年，至2017年6月30日止诉讼时效期间届满。原告没有证据证明其在2017年6月30日前曾向被告催收过涉案商铺的租金，且没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。因此，原告于2019年1月18日向被告发送短信，并于2019年5月27日向本院起诉，请求被告支付租金以及违约金，已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告李某之间的租赁关系于2015年12月31日解除；   二、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   案件受理费781.5元，由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   审判员 郑 薇   审判员 梁其恩     二〇二〇年一月七日   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：   （一）身体受到伤害要求赔偿的；   （二）出售质量不合格的商品未声明的；   （三）延付或者拒付租金的；   （四）寄存财务被丢失或者损毁的。   《中华人民共和国合同法》   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。