广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8105号 原告：林静，女，1977年9月17日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄丽洁，北京市新元律师事务所律师。 被告：广西嘉士金洋房地产开发有限公司，住广西南宁市科德西路**，统一社会信用代码：914501007852019522。 法定代表人：梁勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。 原告林静与被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司（以下简称“嘉士金洋公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告林静的委托诉讼代理人黄丽洁、被告嘉士金洋公司的委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林静向本院提出诉讼请求：一、被告立即向房屋登记机构为原告申请办理南宁市兴宁区房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告；二、被告应向原告支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以购房总价202985元为基数，从2013年7月30日起每日按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金直至被告将涉案房屋所有权证书交付原告时止）；三、被告到南宁市住宅专项维修资金管理中心缴存专项维修基金并办理换领物业专项维修基金专用收据，并将换领后原告缴存的专项维修基金2798元的专用收据凭证（具体样式以南宁市住宅专项维修资金管理中心出具为准）交付原告；四、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的嘉士·摩根国际1707号房屋，被告应当在商品房交付使用后800日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。现被告向原告交房时间为2011年5月22日，按照约定被告应在2013年7月30日前将房产证交付原告，但被告至今未办理及交付房产证，被告该行为已经构成违约，应当支付迟延期间的违约金。此外，被告在交房时已经收取原告的专项维修基金，但被告却未按约定将上述专项维修基金存入专项维修基金专户，亦已构成违约。 被告嘉士金洋公司辩称：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告对因规划设计导致的变更不需承担违约责任，故被告无须支付逾期办理所有权证的违约金。2、被告不能办理所有权证的原因是规划局变更车库的规划所导致，现被告已于2019年4月26日取得新的规划许可证，被告按新的规划许可证要求将车库承建完毕后即可为原告办理所有权证，现办证的条件尚不具备。3、即使被告应支付违约金，也应根据双方合同的约定按已付房款的0.5%支付违约金，原告主张提高违约金的计算标准没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积为36.34平方米，房屋总价款202985元，买受人按银行按揭付款方式支付房款;买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后800日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，因出卖人过错，未按合同约定办理房屋所有权登记的，房屋所有权登记手续迟延办理不超过合同约定二年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的0.5％；买受人自行缴纳专项维修资金；买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当将专修维修基金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证。该合同还对其他事项作出了约定。签订合同后，原告已向被告交付全部购房款，涉案《南宁市商品房买卖合同》正在办理现售备案证明。2011年5月22日，被告向原告交付诉争房屋，原告向被告缴纳诉争房屋专项维修基金2798元。因被告未能按约定办理讼争房屋房产证及将专项维修基金转入专项维修基金专户，原告向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，南房预字（2009）第205号商品房预售许可证载明：嘉士·摩根国际项目由被告开发建设，已于2009年9月16日取得预售许可证。该项目商住楼（地上一、二层为商铺，三至三十层为住宅）竣工验收备案文件于2012年6月14日收讫，文件齐全，已于2012年6月15日通过南宁市城乡建设委员会竣工验收备案，但未取得规划竣工验收合格证。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于原告要求被告履行办理诉争房屋所有权证义务的问题。 依据原、被告所签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定，被告负有办理诉争房屋房产权证义务，并应在房屋交付后800日内将原告为产权人的房产证交付原告，即被告需要在房屋交付使用后800日内办理好诉争房屋的房产证，而本案所涉房屋已经在2011年5月22日交付使用至今已经超过800日，被告尚未办理该房屋房产证，已违反了合同约定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告要求被告办理诉争房屋房产证并将以原告为产权所有人的房产证交付原告，本院予以支持。被告以涉案的房地产项目进行规划调整，迟延办证是由于政府行为导致为由，主张涉案房屋目前尚未具备办理房屋产权证的条件，其理由不足以对抗《南宁市商品房买卖合同》约定的义务，且被告提到的车库规划调整系被告提出申请，南宁市规划管理局是基于被告申请所作调整前公示，并非南宁市规划管理局主动要求被告对车库规划进行调整。故被告的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告诉请被告支付逾期办理房产证违约金的问题。 如前所述，被告未能按合同约定履行其办理房产证义务，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定以及原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》“出卖人应当在商品房交付使用后800日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，因出卖人过错，未按合同约定办理房屋所有权登记的，房屋所有权登记手续迟延办理不超过合同约定二年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的0.5％”的约定，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金，符合双方的约定及法律规定，故本院予以支持。至于该违约金的计算问题，现原告以被告违约迟延办证导致原告户籍、出租、出卖等难以计算的损失为由主张前述约定的违约金过低并要求按银行同期贷款利率计算违约金。本院认为，合同就逾期办理产权证问题约定了固定的违约金，但房屋不能办理产权证的事实在被告履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对原告行使物权必将造成障碍，使原告为获得产权而支付的对价日益增加，而且，从本院查明的情况来看，被告交付诉争房屋至今尚未办理诉讼房屋的竣工规划手续，怠于履行其应负的合同义务，目前该违约事实仍在持续，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，本院对于原告主张合同约定的违约金过低的意见予以采纳并酌情调整本案逾期办证违约金计算方式：以已交房款即202985元为基数，从诉争房屋交付使用后期满800日之次日即2013年7月30日起算至被告向原告交付房产证之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。现原告主张自2013年7月30日起算违约金，符合法律规定，本院予以支持。 三、对于原告要求被告将专项维修资金存入专项维修资金专户的问题。 参照南宁市房管局下发的《关于实施南宁市物业专项维修资金管理办法有关事项的通知》第五条关于首期物业专项维修资金的交存程序及方式的规定，物业专项维修资金先由开发建设单位在办理商品房预售许可前或申请办理商品房现售备案前到资金中心申报并交存，购房人按商品房买卖合同的约定向开发建设单位支付物业专项维修资金后，开发建设单位可统一到资金中心办理换领专用收据的有关手续。本案中，虽然合同约定是原告自行交纳专项维修资金，但在其后合同履行过程中，原告已将该专项维修基金向被告交付，被告亦出具相应的收款收据，由此可以确认双方选择由原告委托被告代交专项维修基金的履行方式，依据《商品房买卖合同》“买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当将专修维修基金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证”的约定，现被告未出庭举证证实其已将该专项维修基金转入专项维修基金专户，故原告要求被告将其所交的2798元专项维修基金存入专项维修基金专户，并向原告提交交纳凭证，有合同依据，故本院判决被告到南宁市住宅专项维修资金管理中心缴存专项维修基金并办理换领物业专项维修基金专用收据，并将换领后原告缴存专项维修基金2798元的专用收据凭证(具体样式以南宁市住宅专项维修资金管理中心出具为准)交付原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司为原告林静办理南宁市兴宁区房屋房产证并将以原告林静为产权所有人的房产证交付给原告林静； 二、被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司向原告林静支付逾期办理房产证违约金（违约金计算：以202985元为基数，从2013年7月30日起算至被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司交付上述房屋房产证之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）； 三、被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司到南宁市住宅专项维修资金管理中心缴存专项维修基金并办理换领物业专项维修基金专用收据，并将换领后原告林静缴存的专项维修基金2798元的专用收据凭证(具体样式以南宁市住宅专项维修资金管理中心出具为准)交付原告林静。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西嘉士金洋房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年一月十九日 书记员  陈潇楠 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。