甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初6227号原告：中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司，统一社会信用代码91620900719043845H。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：于某，甘肃神舟律师事务所律师。被告：殷某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：姚某，酒泉阳关律师事务所律师。原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司与被告殷某租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司委托诉讼代理人于某，被告殷某及委托诉讼代理人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间的不定期房屋租赁关系；2、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年6月30日期间房屋占有使用费764元；3、判令被告腾退房屋并向原告交付房屋；4、由被告承担本案涉诉费用。事实及理由：1998年开始，被告承租原告位于××区内的房屋，双方的房屋租赁合同每年一签，2016年6月30日，原、被告对于房屋租赁事宜再次签订了《房屋租赁合同》，约定本期租赁期间自2016年7月1日开始，2017年6月30日结束。因该房屋修建时间较久，墙体已经出现老化，继续居住有安全隐患，加之原告早已计划要将房屋收回，该份租赁合同到期后，双方未继续签订新的房屋租赁合同，现该房屋根据国家“三供一业”分离移交有关政策和肃州区政府关于“三供一业”分离移交的要求，要将肃州区南苑东路15号家属院内篮球场东侧平房拆除，拆除工作已经于2019年5月28日正式开工，原告曾多次前往被告处要求被告腾退房屋，将房屋交还给原告，却被被告拒绝。原告几次找祁连社区进行调解，被告均拒绝调解。被告殷某辩称，被告夫妻原系甘肃省石油总公司酒泉地区公司职工，1997年单位给夫妻分配了位于××区内的一套平房，以解决一家住房困难。1998年4月28日被告与单位签订了《租赁协议》，在协议中对双方的权利义务进行了约定。同日，酒泉地区住房制度改革领导小组为被告颁发了《甘肃省公有住房租赁证》。1998年7月28日，被告也交纳了租赁保证金，此后被告在未与原告签订过合同。被告认为原告在起诉状中所陈述的双方的房屋租赁合同每年一签，2016年6月30日原、被告对于房屋租赁事宜再次签订了房屋租赁合同，约定本期租赁期限自2016年7月1日开始，2017年6月30日结束的说法与事实不符。被告与原告只于1998年4月28日签订过一份租赁协议并领取了租赁证后，再未与原告签订过合同，更谈不上租赁合同每年一签。被告一家自从入住此福利公房后一直依约按时交纳房租从未拖欠，被告的房租一直交到2017年6月30日。随后，当被告又主动去交房租时，原告单位办公室工作人员告诉被告说房子要改造，房租先不收了，当时有将近20户的租金都因原告不收而无法交纳。被告没有违反1998年双方签订的《租赁协议》，被告不同意原告收回房屋。对于被告居住期间的房租被告愿意交纳。至于原告认为政府要拆除此房，被告认为有权要求另外安置一套住房。原告所说的被告拒绝调解也不属实，社区组织了二次调解，被告都积极参与，只是原告只要求被告腾房而不谈安置才导致调解无果，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1、原告提交房屋租赁合同，以证实原、被告签订租赁合同及原告将房屋出租给被告使用的事实。经质证，被告认为签字不是本人所签，经审查，对该份证据的真实性及待证事实，将结合本案其他证据、客观事实综合审查后予以认定；2、原告提交照片，以证实家属院整体已经拆除，但由于被告原因剩余三间房屋无法拆除。经质证，被告对真实性无异议，但认为没有见过贴有拆迁通知的照片，经审查，被告对该份证据的真实性、合法性不持异议，本院对其真实性予以确认；3、被告提交甘肃省公有住房租赁证，以证实1998年4月28日被告从酒泉石油公司处出租涉案房屋的事实，房屋的性质是公有住房。经审查，原告对真实性有异议，认为租赁证的时间太久，无法查明真实性，但现在双方的租赁关系已经到期。经审查，该份证据来源合法、真实，与本案中其他证据能够相互印证，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年开始，被告承租原告位于酒泉市××区内的房屋一套。1998年4月28日，原告出具《住房租金、租赁保证金核算审批表》，记载：承租人姓名殷开祥（原件记载），工作单位酒泉石油公司，职务2人，家庭人口3人，房屋地址祁连路1号，房屋结构类型。砖混平房，建筑面积44.2平方米，使用面积37平方米，住房租金核算30.64元，租赁保证金核算情况333元，核定月租金30.64元。当日，原告向被告发放《甘肃省公有住房租赁证》。1998年7月28日，被告殷某向原告缴纳333元住房租赁保证金，原告将案涉房屋交付被告使用，被告按照约定交纳房屋租金至2017年6月23日。2015年6月30日，原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司为出租方（甲方），与被告殷某为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的住××苑内，门牌号平房东2-3，建筑面积57.4平方米，使用面积37平方米；房屋状况，甲方出租给乙方的住房系砖混结构，带厨房通上下水；该房屋之前已经由乙方承租使用，本期租赁期限自2015年7月1日开始，2016年6月30日结束，期满后双方协商一致，可以续签合同，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用，且房屋仅限于本人或配偶居住，居住期间，乙方不得影响相邻住户正常生活，服从甲方统一管理，租赁期满，双方未能协商签订新的租赁合同，乙方必须将房屋在30日内交付甲方，房屋租金以每月0.86元每平方米计算，年租金合计381.84元，租金应自本合同签订的同时由乙方按年一次性以现金方式在10日内向甲方交清；租赁期内所产生的水费、电费、气费、闭路费、物业管理费及相关费用，均由乙方按各单位规定期限及内标准自行缴纳，发生下列情形之一的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方逾期交付租金时间超过20天的，甲方决定将房屋拆除的，因政府规划等原因需要将房屋拆除的；合同被甲方按照本合同约定条款及法律规定解除或终止的，由甲方收回房屋，甲方对乙方不作任何形式的补偿，乙方也不得向甲方提任何条件。2016年6月30日原、被告再次签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限自2016年7月1日开始，2017年6月30日结束。其余内容与2015年6月30日的合同内容一致。现案涉房屋根据国家三供一业分离移交有关政策和肃州关于三供一业分离移交的要求，要将肃州区南苑东路15号家属院内篮球场东侧平房拆除，拆除工作于2019年5月28日正式开始，原告通知被告腾退房屋，被告因要求原告重新安排安置房遭到拒绝，截止起诉之日仍拒绝腾退房屋。另查明，被告殷某与其妻子杨会琴曾系原告公司员工，案涉房屋现系被告及其妻女、被告母亲刘兰英共同居住。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、双方之间租赁关系的认定；2、租赁关系解除之后的租赁物返还及租赁费的承担问题。关于第一项焦点问题。（一）1998年至2015年6月29日期间关系的认定。本案中双方争议的房屋曾是政府提供政策支持面向符合条件的特定对象供应的保障性住房，参引住房和城乡建设部第11号令《公共租赁住房管理办法》第十八条“公共租赁住房租赁期限一般不超过5年”的规定，除非存在租赁合同续订期限等特殊情形外，应严格限制公共租赁住房的最长租赁期间，被告殷某及其家人自1998年起即居住在该房屋，2003年案涉房屋租赁期应到期，在此期间双方系公有房租租赁合同关系，后被告继续缴纳房租并使用该房屋，2003年至2015年6月29日期间双方形成事实租赁合同关系。（二）2015年6月30日至2017年6月30日期间关系的认定。2015年6月30日及2016年6月30日，被告母亲作为争议房屋的共同居住人代表殷某分别与原告签订了房屋租赁合同，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”殷某的母亲在争议房屋中共同居住，其签字行为客观上形成具有代理权的表象，原告主观上在善意且无过失情形下有理由相信其签字代表被告真实意思表示，同时被告殷某既不认可签字的真实性又不申请鉴定，故签字行为构成表见代理，房屋租赁合同应视为依法成立生效，对双方当事人均具有约束力。（三）2017年7月1日至2019年6月30日期间关系的认定。根据上述合同的相关约定，2017年6月30日双方之间的租赁合同即到期，但2017年7月1日至2019年6月30日期间被告仍然继续占用使用房屋，在此期间双方之间形成的是不定期租赁合同关系。关于第二项焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经查，基于政策原因，案涉房屋已不具备继续履行的客观条件，同时双方曾于2019年6月4日在社区主持下进行调解，因被告要求案涉房屋拆除后原告重新安排住房而未达成一致意见，被告至少于2019年6月4日已知悉原告具有解除合同的意思表示，原告的相关通知行为应具有发生解除合同的法律效力。此外，租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，而本案中双方之间就解除租赁关系等问题多次发生争议，可见，双方之间的信任基础已然丧失，在原告不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在，故双方之间的房屋租赁关系应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同中出租人向承租人所转移的仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，被告应向原告返还案涉房屋。因被告作为承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，被告亦承认欠付租金的事实，故原告要求被告承担2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金764元（382元×2年），具有事实和法律依据，应予支持。关于被告所称的解除合同后应由原告为其安置另一房屋的辩解意见，因双方之间关于住房安置争议与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《公共租赁住房管理办法》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司与被告殷某之间的房屋租赁合同关系；二、被告殷某于本判决生效后十日内腾退原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司位于甘肃省酒泉市××区内的房屋；三、被告殷某于本判决生效后十日内支付原告中国石油天然气股份有限公司甘肃酒泉销售分公司2017年7月1日至2019年6月30日租金764元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告殷某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 员 郑 杰 二〇二〇年一月六日法官助理 张文静书 记 员 王 雪