江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初3293号原告（反诉被告）：庄波，男，1989年1月22日生，汉族，个体，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：张宝庆，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒲徐荣，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：朱娜，女，1988年8月23日生，汉族，个体，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：周荣生，江苏润诚律师事务所律师。第三人：孙元亨，男，1990年11月30日生，汉族，徐州荣亨电子商务有限公司法人，住徐州市铜山区。原告（反诉被告）庄波诉被告（反诉原告）朱娜、第三人孙元亨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日受理后，依法由审判员马影适用简易程序独任审判，并于2020年10月26日、11月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄波及其委托诉讼代理人蒲徐荣、被告（反诉原告）朱娜及其委托诉讼代理人周荣生、第三人孙元亨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄波向本院提出诉讼请求：请求返还租金16250元（20000元-45000元/12个月），及利息487.5元（以16250元为本金，按照年息6%从2020年3月1日计算至2020年7月15日），合计16737.5元；诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月签订美的明湖13-3-118室租赁合同，合同期限两年，自2019年3月1日起至2021年3月1日止，租金每年45000元，押金3000元，现原告租至2020年3月1日，被告解除合同，原告于2020年2月1日支付的第二年租金20000元，被告应予以返还。经协商不成，故诉至法院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉请。被告朱娜辩称，涉案商铺租赁合同解除是因原告迟延支付房屋租金，根据租赁合同第三条规定，房租租金支付必须提前一个月时间，因此被告解除合同有事实和法律依据，同时根据合同第七条第三款第六项规定，因为承租方原因导致合同解除，承租方所缴纳保证金、租金不应退还，因此原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。反诉原告朱娜向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失13125元（按照年租金45000元的标准，从2020年3月15日计算至2020年7月1日共计3.5个月）；诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年3月1日，反诉原、被告签订《商铺租赁合同》，反诉被告承租反诉原告位于徐州美的工润明湖小区13-3-118室门面房，租期从2019年3月1日至2021年3月1日，租金一年一付，且必须提前一个月支付。自2020年2月1日起，反诉原告多次催促反诉被告交纳租金，但反诉被告却迟迟没有缴齐。2020年3月上旬，在反诉被告严重违约的情形下，反诉原告根据合同约定解除了《商铺租赁合同》，自合同解除后，商铺直至2020年7月1日才出租他人经营，长达3个多月的房屋闲置期间的租金应由反诉被告承担。特提起反诉，请求判如所请。反诉被告庄波辩称，反诉被告租赁房屋想要继续使用，年租金4万元，在2020年2月1日支付反诉原告2万元，因为疫情，反诉被告说6月份再给反诉原告2万元，反诉原告不同意，告知反诉被告那就别使用了，经过双方协商同意解除合同，达成协议于2020年3月1日解除合同，双方办理了交接，反诉被告支付的租金2万元，反诉原告应退还反诉被告。房屋没有出租出去，责任在于反诉原告，不是反诉被告造成的，要求反诉被告支付到7月份的租金，没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人孙元亨对本诉和反诉共同辩称，其购买了涉案位于美的工润明湖小区13-3-118室商铺，并出租给朱娜，后朱娜将房屋转租给庄波。朱娜合同未到期，又对外招租，后由第三人、朱娜与沙县小吃三方协商，第三人与沙县小吃直接签订租赁合同，沙县小吃支付第三人半年租金22500元，因朱娜合同未到期，第三人将这半年房租22500元相当于转租费及押金2000元转给朱娜，第三人与朱娜合同终止。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，第三人孙元亨向徐州工润城开置业有限公司购买了位于明湖小区13幢3单元118号商铺。2019年初，孙元亨与朱娜签订商铺租赁合同，约定孙元亨将涉案商铺出租给朱娜，租赁期限自2019年2月1日起至2022年2月1日止，租金按年付，朱娜于签订合同之日付清第一笔房租及保证金2000元，以后租金到期前提前15天内支付，第一年（2019年2月1日至2020年2月1日）租金为24000元，第二年（2020年2月1日至2021年2月1日）租金为25000元，第三年（2021年2月1日至2022年2月1日）租金为26000元，等等。后朱娜承租涉案商铺，并支付孙元亨租金至2021年2月1日。在孙元亨同意朱娜可将涉案商铺转租后，2019年3月1日，朱娜将涉案商铺转租给庄波，朱娜（甲方）与庄波（乙方）签订了商铺租赁合同，约定：一、房屋地址甲方出租的商铺坐落于徐州美的工润明湖小区13-3-118#，建筑面积59.42平方米。二、交付日期及期限房屋租赁期自2019年3月1日起至2021年3月1日止，……三、租金、押金及交纳方式1、按年一年一付45000，大写肆万伍仟元整。2、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币2000。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3、乙方以现金或汇款的形式向甲方支付租金，必须提前一个月时间。……七、违约责任1、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付1个月的租金与剩余房租作为赔偿。乙方如违约，应向甲方支付1个月的租金并且保证金不退。……3、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：……（6）因为乙方责任解除本合同乙方所缴纳的保证金、租金不予退还。……等等。后庄波支付了朱娜第一年的租金45000元及保证金2000元，在涉案商铺经营汽车轮胎、修补、修车生意。2020年2月1日，朱娜通过微信催促庄波支付第二年租金，庄波通过微信仅支付朱娜第二年的部分租金20000元，并在微信中称：“半个月之内，给你姐钱”，朱娜回复：“好的，……”。2020年2月13日，庄波微信联系朱娜称：“在不姐？给你说一声，外面钱没接来，我手上也有钱都压在外面先给你半年得，我先把事说出来，你看”，朱娜回复：“那不行，因为这个东西我跟你说，房子本身也不挣钱，都是困难期，……那你就别租了，不可能半年交，一切按合同履行”，庄波称：“没办法，确实手里没有钱，那我这两天搬走”。2020年3月2日，庄波将涉案商铺交还给朱娜。后朱娜将涉案商铺对外进行招租。2020年6月7日，孙元亨就涉案商铺与蔡森签订商铺租赁合同，约定租期自2020年7月1日起至2023年7月1日止，租金按半年为周期支付，第一年租金45000元，等等。当日，孙元亨转账退还朱娜保证金2000元，并向朱娜转账22500元，孙元亨及朱娜一致主张该22500元是2020年7月1日至2021年2月1日朱娜承租期间有权转租可得的租金。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。涉案商铺的所有人孙元亨将商铺出租给朱娜，并同意朱娜可对外转租，后朱娜将涉案商铺转租给庄波，庄波与朱娜签订的租赁合同系其二人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，庄波作为承租人应按期支付租金。关于庄波主张的返还租金16250元（20000元-45000元/12个月），庄波依约应于2020年2月1日前支付第二年租金45000元，但却于2020年2月1日仅支付第二年的部分租金20000元，其未能依约支付全年租金并要求迟延半个月支付，在朱娜同意其迟延半个月支付后，庄波却于2020年2月13日表示其仅能支付半年租金，庄波未按期支付租金的行为，已构成违约，朱娜作为出租方有权解除租赁合同。庭审中庄波主张因疫情原因才说至6月份再支付，但在合同约定的应支付租金的时间疫情才刚刚开始，故并非因疫情导致其在应支付租金的时间内资金周转困难，对庄波的该主张本院不予采信。朱娜于2020年2月13日向庄波提出解除合同，故双方之间的租赁合同已于2020年2月13日解除，庄波未按期支付租金导致合同解除的违约行为触犯了合同中约定的两条违约条款，合同中约定：“乙方如违约，应向甲方支付1个月的租金并且保证金不退”（以下称第一种违约责任），还约定：“因为乙方责任解除本合同乙方所缴纳的保证金、租金不予退还”（以下称第二种违约责任），双方合同于2020年2月13日解除，此时第一年租赁尚未到期，庄波已支付第二年即2020年3月1日起的近一半租金20000元，庄波于2020年3月2日交还涉案商铺，显然第二种违约责任约定过高，应适用第一种违约责任，保证金不予退还，庄波支付朱娜一个月的租金，庄波在诉请中也已扣除一个月租金，故朱娜应返还庄波租金16008元（20000元-45000元/12个月*1个月-45000元/12个月/31天*2天）。关于庄波主张的利息487.5元（以16250元为本金，按照年息6%从2020年3月1日计算至2020年7月15日），没有法律依据，本院不予支持。关于朱娜反诉主张的房屋闲置期间租金损失13125元（按照年租金45000元的标准，从2020年3月15日计算至2020年7月1日共计3.5个月），朱娜向涉案商铺所有人孙元亨支付租金至2021年2月1日，庄波于2020年3月2日将涉案商铺交还朱娜后，经朱娜对外招租，孙元亨与案外人蔡森签订租赁合同于2020年7月1日起租商铺，孙元亨向朱娜转账2020年7月1日至2021年2月1日朱娜承租期间有权转租可得的租金22500元。涉案商铺自2020年3月3日至2020年6月30日期间处于闲置状态，对于庄波未按期支付租金的违约行为，本院适用双方合同约定的上述第一种违约责任，保证金不予退还，庄波支付朱娜一个月的租金，但上述第一种违约责任不足以赔偿朱娜作为有权转租方的可得租金损失，参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款的规定：“因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，同时综合考虑今年疫情对上半年房屋租赁行业造成的影响，本院酌定庄波支付朱娜1.5个月的房屋闲置期间的租金损失即5625元（45000元/12个月*1.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告朱娜于本判决生效后十日内支付原告庄波租金16008元；二、反诉被告庄波于本判决生效后十日内支付反诉原告朱娜房屋闲置期间的租金损失5625元；以上一、二项相抵，被告朱娜于本判决生效后十日内支付原告庄波租金10383元；三、驳回原告庄波的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告朱娜的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费220元，减半后收取110元，由被告朱娜负担；反诉案件受理费64元，由反诉被告庄波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马影二〇二〇年十二月一日书记员  姜凡