福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10435号 原告：福建某实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：刘某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏某平，男。 委托诉讼代理人：李某芬，女。 被告：林某海，男，1978年12月9日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建某实业有限公司（以下简称为某实业公司）与被告林某海商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某实业公司委托诉讼代理人李某芬、被告林某海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 某实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令林某海赔偿逾期委托办证违约金72701.54元(以购房款707902元为基数，按每日购房款的万分之一计算，自2016年12月1日至2019年9月23日共计逾期1027日)并继续赔偿自2019年9月24日至实际交纳契税之日期间的逾期委托办证违约金；2、判令林某海承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月27日林某海与某实业公司签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，林某海向某实业公司购买中超·水木春天A地块第5号楼305号商品房。购房款总额为707902元，首付317902元，余款390000元以银行贷款方式支付，该银行贷款于2014年1月7日放款。某实业公司于2015年8月6日将涉案房屋交付林某海，于2016年11月2日取得开发项目首次登记证明，此时已具备办理产权登记条件。故某实业公司于2016年11月18日邮寄通知林某海办证，林某海于2016年11月21日签收，但至今仍未委托某实业公司办证。合同附件六第七条第2款约定：买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。因合同中约定的某实业公司应赔偿林某海的逾期协助办证违约金的计算标准为每日购房款的万分之一，故某实业公司按照公平原则将林某海应赔偿的逾期委托办证违约金调整为每日购房款的万分之一。故林某海应当赔偿自收到某实业公司通知办理产权登记手续之日(2016年11月21日)后10日起即2016年12月1日至2019年9月23日期间共计1027天的逾期委托办证违约金，具体金额为707902×0.0001×1027=72701.54元。同时，林某海还应当继续赔偿自2019年9月24日至实际交纳契税之日期间的逾期委托办证违约金。 林某海辩称：一、某实业公司据以主张林某海应当支付逾期委托办证违约金的合同附件六第七条第1、2款是格式条款，与主要条款的约定相悖，加重买受人责任，排除了业主自行或委托他人办理房屋权属证书的权利，应认定无效。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，某实业公司未将需由出卖人提供的办证所需的材料交付给林某海，导致林某海无法及时办证。二、《商品房买卖合同》第二十条约定了联系地址，但某实业公司发出的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》上某实业公司所留的联系方式与合同约定不符，致使林某海无法联系某实业公司。三、某实业公司于2016年11月17日发出《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》时，宗地图并未测绘和审核，本身并不具备办证条件。四、如果法院认为案涉合同相关条款有效，违约金的约定过高，应以林某海给某实业公司造成的实际损失来衡量，若未造成实际损失，违约金应调整为每日百万分之一。 本院经审理认定事实如下：2013年4月27日，林某海与某实业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林某海向某实业公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼305号商品房，总购房款为707920元。合同约定，首付款257902元，余款450000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，林某海支付了首期款317902元；余款390000元，林某海与中国建设银行泉州分行于2014年3月4日签订一份《个人住房借款合同》，约定向该行贷款390000元用于支付诉争房屋的购房款，某实业公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，某实业公司于2015年3月25日将诉争房屋交付给林某海，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，某实业公司按照林某海在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，林某海确认于2016年11月22日收到该邮件。林某海于2019年10月16日向某实业公司提交了所有办理案涉房屋产权证所需的材料并缴纳完毕相关税费，与某实业公司签订了产权证代办委托协议。 本院认为，关于第七条第1、2款的约定是否有效的问题。林某海主张该条款无效的理由主要有二：一是格式条款，二是加重了买受人的责任。首先，该补充协议第一条明确约定：“买受人……并就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商，买卖双方对有关条款的意思表示理解一致，不存在任何有歧义之处”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，林某海与某实业公司在签订上述补充协议时，已经“就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商”，故包括第七条第1、2款在内的《补充协议》条款，并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非林某海所主张的格式条款。其次，据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”；双方同时在第七条第1款约定，某实业公司接受林某海的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但林某海应在约定期限内向某实业公司提供委托代为办证所需的资料。该条款的约定，由合同第十四条约定的某实业公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，系双方当事人协商一致的结果，亦未加重林某海作为买受人的责任。由此，双方在第七条第1、2款约定，如林某海未能依约提供委托办证所需资料并缴清相关税费的，应向某实业公司支付相应的违约金，该条款应认定为有效。如上所述，合同附件六第七条有关产权登记的约定变更了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，林某海以某实业公司未向其提供办证所需的材料交付导致其无法及时办证的抗辩同样不能成立。关于某实业公司发出的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》上某实业公司所留的联系方式与合同约定是否相符，是否影响林某海联系某实业公司的问题，《商品房买卖合同》第二十条约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人的登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担”，办证时某实业公司的联系方式发生变动后，其在《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》上已经一并告知当事人新的联系地址及方式，已经履行了通知义务，并不影响林某海联系某实业公司，林某海的抗辩理由不能成立。关于案涉房屋所在项目宗地图测绘时间，某实业公司提供的泉州市国土资源咨询服务中心出具的宗地图，显示丰泽区华大街道水木春天A地块的出图时间为2016年10月14日，林某海主张的某实业公司在2016年11月18日发出《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》时宗地图并未出图，与事实不符，本院不予采信。关于林某海所主张的其逾期提供委托办证所需资料并未给某实业公司造成损失，故无需支付相应违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据上述条款的规定，合同双方当事人既可以约定违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法，即违约方依约支付违约金并不以其违约行为给守约方造成实际损失为要件，故林某海以其逾期委托办证未给某实业公司造成实际损失为由，主张无需按第七条第2款的约定支付违约金的辩解不能成立。关于第七条第2款约定的违约金是否过高而应予调整，应如何调整的问题。该条款约定：“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，某实业公司自愿将违约金调整为按合同第十四条关于出卖人逾期协助办证应支付给买受人的违约金标准即每日万分之一的标准支付。而林某海主张违约金应调整为按每日百万分之一的标准支付。本院认为，据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现某实业公司同意违约金调整为按已付购房款的日万分之一计付。林某海如认为按该标准计付的违约金仍过分高于其违约行为给某实业公司造成的损失，依法有权请求予以适当减少，但应对其违约行为给某实业公司造成的损失承担举证责任，方能在此基础上判定该违约金是否过分高于某实业公司的损失而应予调整，但林某海未能举证证明该损失，故其辩称应按已付购房款的日百万分之一支付逾期委托办证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，本院认为，据林某海与某实业公司签订的第七条第1款的约定，某实业公司接受林某海的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但林某海应在约定期限内向某实业公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向某实业公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。某实业公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，某实业公司按照林某海在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月22日被签收。按第七条第2款的约定，林某海应自某实业公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向某实业公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，某实业公司亦明确表示同意调整为每日按林某海已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的某实业公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则。故对于某实业公司请求林某海按已付购房款707902元的日万分之一向某实业公司支付自2016年12月2日起至提供办理产权登记所需证件、资料给某实业公司并付清办理产权登记所需税费之日止即2019年10月16日的逾期委托办证违约金的请求，本院予以支持。庭审中某实业公司确认2016年12月2日至2019年10月16日期间的天数为1048天，本院经核算后，予以照准，因此，逾期委托办证违约金为1048天×70.7902元/天＝74188元。某实业公司请求自2016年12月1日起算违约金，对于超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、林某海应于本判决生效之日起十日内向福建某实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼305号商品房权属证书的违约金74188元； 二、驳回福建某实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1618元，减半收取809元，由福建某实业有限公司负担1元，林某海负担808元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  谢燕玉 二〇二〇年一月八日 书记员  陈江艺 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。