山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6733号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵纪伍（又名赵继武），男，1954年2月11日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：成强，山东求是和信（滨海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：丘明义（又名邱明义），男，1968年6月19日出生，汉族，居民，安丘市人，现住安丘市。 上诉人赵纪伍因与被上诉人丘明义委托合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 赵纪伍上诉请求：1.山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初3062号民事判决，依法支持赵纪伍在一审中的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由丘明义承担。事实与理由：1、一审法院认定涉案3号楼从西数第四间折抵给丘明义是错误的。根据赵纪伍与丘明义签订的《协议书》中第四条的规定，丘明义须将未出售房屋的钥匙归还给赵纪伍，因丘明义未将未出售房屋的全部钥匙归还给赵纪伍，因此不具备将涉案3号楼从西数第四件折抵给丘明义的前提。且该《协议》第三条约定的防盗门款、清场费和广告设计等费用亦未实际发生，不应当支付，因此，也就失去了将涉案3号楼从西数第四间折抵给丘明义的事实基础。2.一审法院认定“赵纪伍要求赔偿三套房屋租赁费的请求于法无据”，是错误的。丘明义本应当支付该三套房屋的房款，但是丘明义一直拒不支付，故应当赔偿2007年11月2日至2017年11月1日期间，因迟延交付该三套房屋房款所产生的利息98332.2元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。 丘明义上诉请求：1.请求撤销山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初3062号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵纪伍承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.因赵纪伍欠付丘明义相关防盗门、清场费和广告费等费用共计30万元，且在双方签订协议时考虑到赵纪伍尚欠丘明义砂石款和售楼佣金等费用远不止30万元，于是便将协议书中原定的30万元划掉了，并标明其他费用另算。事实上，涉案3号楼西数第四间只是折抵了部分费用，涉案20号楼东数第一户也已经由赵纪伍抵顶给了丘明义，以抵偿欠付的相关费用，而故一审法院要求丘明义返还20号楼东数第一户是错误的。2.赵纪伍与丘明义之间不存在任何租赁事实，一审法院判令丘明义支付赵纪伍租赁费用，是错误的。3.赵纪伍在一审中的诉讼请求是要求返还房屋，但一审法院却判决返还房款，是错误的。退一步讲，即使丘明义未将涉案房款交付给赵纪伍，那本案也已经超出了诉讼时效，应当驳回赵纪伍的诉讼请求。 赵纪伍向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令丘明义返还赵纪伍五套房产并赔偿相应损失；2.本案诉讼费用由丘明义承担。诉讼过程中，赵纪伍变更诉讼请求为：要求丘明义返还五套房产，并赔偿相应损失327000元（自2007年5月2日起至2017年11月1日的五套房产的租金）。 丘明义向一审法院提出反诉请求：要求赵纪伍支付剩余款项80084.80元。 一审法院认定事实：2005年4月22日，潍坊仲裁委员会出具（2004）潍仲裁字第39号裁决书一份，裁决安丘市兴安街办大城埠居委会支付赵纪伍欠款962868.40元及利息。后赵纪伍依据上述发生法律效力的裁决书向山东省潍坊市中级人民法院申请执行，2008年3月20日，潍坊市中级人民法院裁定，将安丘市兴安街办大城埠居委会位于该单位南邻的商业用房18套，其中26号楼2号、3号、4号、5号、6号、7号，27号楼3号、4号、5号、6号，3号楼3号、4号、5号、6号、7号、8号，4号楼6号、7号，20号楼1号（以上楼从东往西统计，详见评估报告），以评估价值1380689.55元抵偿所欠赵纪伍的债务。 2007年3月2日，赵纪伍与丘明义及王栋签订售楼委托协议，双方约定赵纪伍委托丘明义及王栋代理销售安丘市大城埠市场26#、27#商业楼两栋，销售价格为900元/平方米；销售的委托佣金按成交额的1.5%提取，超出底线部分归受托方所有；委托人应以第二户开始每户支付受委托人佣金，留第一户的佣金作为受委托人的信誉保证金，待房屋全部销售完毕后一次性支付给受委托人。赵纪伍提交的售楼委托协议第三项载明“……受委托方须在一个月内完成上述委托任务”，第五项载明“……最长时间不能超过2个月”；上述文字均系打印。丘明义提交的售楼委托协议第三项载明“……受委托方须在六个月内完成上述委托任务”，第五项载明“……最长时间不能超过8个月”，其中“六”“8”系手写，并加盖了“赵纪武”印章。赵纪伍、丘明义提交的两份售楼委托协议的其他内容均相同。赵纪伍对丘明义手中持有的售楼委托协议中修改部分“六”、“8”提出异议，称与事实不符。 2008年9月12日，赵继武（甲方）与丘明义及高勇（乙方）签订协议一份，约定甲方应付乙方防盗门款、清场费和广告设计等费用，双方同意将3号楼从西头数第四间留给乙方折抵部分费用。该协议中双方将防盗门款、清场费和广告设计等费用，共计“30万元（叁拾万元）”划去，改成“其他费用另算”。 2007年3月27日，赵纪伍通过丘明义及王栋介绍卖出27号楼东数第5户楼房一套给买方刘文杰，面积145平方米，每平方米960元，计款139200元，赵纪伍并未将委托费用支付丘明义。双方对该事实均予以认可。 丘明义主张接受委托后，已为赵纪伍卖出楼房四套，除上述卖给刘文杰的楼房外，其余三套为27号楼东数第3户、4户、6户，买受人相对应的为李某1、张某1、李某2。为此，丘明义提交赵纪伍与买受人签订的楼房买卖合同、售楼收款证明复印件各一份。赵纪伍对上述证据提出异议，因李某2已将诉争房屋转卖于江某，赵纪伍遂申请证人李某1、张某1、李某2、江某出庭作证。一审法院遂依法通知江某、张某1、张某2（李某1之母）出庭作证。证人张某2出庭作证称，她曾分别以其子李某1、其妹妹张某1的名义与赵纪伍签订楼房买卖合同各一份，从赵纪伍处购买27号楼东数第三户、第四户楼房两套，并提交了其以李某1的名义与赵纪伍签订的楼房买卖合同及售楼收款证明。证人张某1出庭作证称，她曾通过其姐姐从赵纪伍处购买27号楼东数第四户楼房一套，并提交了张某2以张某1的名义与赵纪伍签订的楼房买卖合同及售楼收款证明等。证人江某出庭作证称，他曾从李某2处购买27号楼东数第六户楼房一套，并提交了其与李某2签订的房屋买卖协议、李某2与赵纪伍签订的楼房买卖合同及售楼收款证明等。赵纪伍对证人提交的楼房买卖合同、售楼收款证明均提出异议，称楼房买卖合同甲方签字处的签名、售楼收款证明中收款人处的签名均非赵纪伍本人所签，赵纪伍亦未收到房款。丘明义对三证人提交的证据均无异议。在上述证据中载明赵纪伍与李某1合同于2007年4月13日所签，面积147平方米，每平方米900元，计款132300元；赵纪伍与张某1合同于2007年5月14日所签，面积95平方米，每平方米900元，计款85500元；与李某2合同于2007年7月10日所签，面积96.32平方米，每平方米1200元，计款115584元。但是，在上述证据中的三份售楼收款证明赵纪伍签名处，以肉眼观察，签名下笔位置、运行粗细及所占页面位置均一致，丘明义在本次庭审过程中明确陈述楼房买卖合同及售楼收款证明中的签字均为赵纪伍、丘明义本人在当时签合同时所写。 审理中，一审法院根据丘明义的申请向安丘市公安局调取了公安机关对李某2、赵纪伍、丘明义、王栋的询问笔录。在公安机关对李某2的询问笔录中，李某2称她经人介绍与丘明义商定以1200元／平方米的价格购买大城埠市场27号楼东6户楼房一套，她将房款115584元交付丘明义后，丘明义出具了有赵纪伍签名及印章的楼房买卖合同、售楼收款证明等材料。在2011年9月26日公安机关对赵纪伍的询问笔录中，赵纪伍称2008年9月12日赵继武与高勇、丘明义签订的协议书是真实的，是其签订的，“赵继武”三字是其本人所签；因丘明义在给他售房期间给部分房屋按了防盗门，支付了清场费和广告设计费，经双方同意他将3号楼从西数第四间房屋留给丘明义折顶部分费用。在公安机关向丘明义询问时，其称共出售过五套房屋，除李某2的房款是其收取后交给赵纪伍外，其余四户都是由赵纪伍亲自收取房款。在公安机关向王栋询问时，王栋称2007年4月13日、5月14日楼房买卖合同上的签名是其本人所签，但售楼收款证明上的签名不是其本人所签。赵纪伍对上述询问笔录的真实性均无异议，对李某2、赵纪伍的询问笔录内容无异议；对丘明义的询问笔录中丘明义称已将李某2的购房款交给赵纪伍不属实，赵纪伍并未收到该房款，丘明义的部分陈述不属实；对王栋的询问笔录部分内容系其单方听说与事实不符。丘明义对上述询问笔录的真实性无异议，但称有些内容与事实不符。 审理中，经赵纪伍申请一审法院依法委托安丘国泰价格评估有限公司对涉案楼房2007年5月2日至2017年11月1日期间的租金价格进行了评估。评估结论为：评估五户房屋的租金价格（2007年5月2日至2017年11月1日）合计为327000元整，其中20号楼从东数第1户房屋上下两层，建筑面积为147.36平方米，位于大城埠市场的东北角，属内商户，结合市场调查，综合测算，租金评估价格为：38250元。为此，赵纪伍支出评估费9500元。 赵纪伍在本次庭审中提交2007年7月13日丘明义出具的收到条一份，载明“收到条今收到李某227号楼第六户，张某127号楼第四户，李某127号楼第三户，房款每人各贰万元（小写20000元），共计陆万元。办房产证完毕，房款一次性付款结清。”赵纪伍亦陈述丘明义拿着收到条的时候在该收到条上书写“邱明义预收大城埠房款邱承诺”、“（如壹年内办不了房产证即可退房）将五套房立退回原房主”。 审理中，赵纪伍主张若涉案房产已经卖出，则变更诉讼请求要求丘明义返还相对应的房款，未卖出的房产要求返还房屋。 诉讼过程中，丘明义提起反诉，主张按照赵纪伍、丘明义之间签订的协议，暂按赵纪伍应支付丘明义相关费用300000元，赵纪伍欠丘明义售楼佣金44684.8元，然后减去赵纪伍用3号楼从西数第四间，20号楼从东数第一户，每户的楼房款为132300元，共扣减264600元，赵纪伍尚应支付丘明义80084.48元。丘明义主张的300000元赵纪伍不予认可，丘明义亦无确实充分的证据予以提交。 一审法院认为，赵纪伍与丘明义签订的售楼委托协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按协议行使权利、履行义务。本案争议的焦点是：一、丘明义应否返还赵纪伍诉争房屋；二、丘明义应否支付赵纪伍租赁费327000元；三、丘明义的反诉主张能否得以支持。 关于焦点一。首先，诉争3号楼从西数第四间房屋。赵纪伍与丘明义及案外人高勇于2008年9月12日签订了协议书，该协议系双方的真实意思表示，赵纪伍虽提出异议，但未提交反驳证据，且在公安机关向赵纪伍询问时赵纪伍亦认可该协议，故对该协议一审法院依法予以确认。根据该协议赵纪伍已将诉争3号楼从西数第四间折抵部分费用归丘明义所有，故赵纪伍要求丘明义返还该房屋，于法无据，一审法院不予支持。 其次，诉争20号楼从东数第一间。丘明义主张该房产在协议履行过程中已抵顶给丘明义，赵纪伍予以否认，丘明义未提交确实充分的证据予以证明，故对丘明义的该辩解，一审法院依法不予采信。赵纪伍要求丘明义返还该房屋，合法有据，应予支持。 再次，诉争27号楼东3户、东4户、东6户。丘明义提交的买方分别为张某1、李某1、李某2的楼房买卖合同、售楼收款证明复印件与证人张某1、张某2、江某出庭作证时提交的楼房买卖合同、售楼收款证明原件相一致，且赵纪伍在本次庭审中提交的2007年7月13日丘明义书写的收到条及赵纪伍本人针对收到条所作的陈述可以得出，赵纪伍对张某1、李某1、李某2购买诉争房屋的意向是明知的，结合庭审查明的事实，一审法院确认诉争的该三套房屋已经卖与他人，赵纪伍要求丘明义返还该三套房屋，于法无据，一审法院不予支持。但赵纪伍在庭审中亦主张若房屋已卖出，要求丘明义退还房款的主张，因赵纪伍、丘明义之间存在的是委托合同，受托人需善意诚信履行委托事项，丘明义接受委托按照赵纪伍的指示将房屋卖出后，应将房款交予赵纪伍。证据应当具有合法性、关联性、客观性，但从买受人及丘明义提交的售楼收款证明中收款人签字处的字迹形态及丘明义陈述售楼收款证明系赵纪伍、丘明义本人在当时签合同时所写的陈述，三份售楼收款证明中的“赵纪伍”签名处完全一致不符合常理；再者，买受人李某2在2011年9月20日公安机关的询问笔录中明确陈述是将房款交至丘明义手中，而非直接支付给赵纪伍本人，该证人证言的证明效力具有优势性，故，丘明义未提交确实充分的证据证实已将售房款项交付给赵纪伍丘明义。因双方在售楼委托协议中第三条明确约定“超出低线部分归受托方所有”，故卖与李某2房屋（以每平方米1200元卖出）的超出委托协议底线900元／平方米的价款应归丘明义所有，不予返还。受托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人，故丘明义应将诉争房款304488元［132300元＋85500元＋115584元-（1200元-900元）×96.32平方米］返还给赵纪伍，对赵纪伍的该项主张，一审法院予以支持。 关于焦点二。安丘国泰价格评估有限公司出具的价格评估报告，系一审法院依法委托具有鉴定资质的机构及人员作出，丘明义虽提出异议，但未提交反驳证据证明，故对该价格评估报告，一审法院依法予以采信。 丘明义提交的售楼委托协议中委托期限有修改并加盖了赵继武的印章，结合赵纪伍与张某1、李某1、李某2签订的楼房买卖合同以及赵纪伍在公安机关的陈述“从2007年3月至2011年3月份，每隔三、二个月我就给邱明义打电话问房屋出售情况”，足以认定赵纪伍、丘明义对委托期限进行了变更且赵纪伍未提出异议，最长期限应为自协议签订之日2007年3月2日至11月1日。期限届满后，丘明义应返还赵纪伍未售出的房屋，现丘明义仍占有赵纪伍20号楼东数第1户房屋，损害了赵纪伍的合法权益，赵纪伍要求丘明义赔偿该房屋的租赁费损失，合法有据，应予支持。根据安丘国泰价格评估有限公司出具的价格评估报告，20号楼东数第1户房屋自2007年11月2日至2017年11月1日租赁费应为37000元［2年6个月乘以2500元／年（2007年11月2日至2010年5月1日租赁费）＋3年乘以3500元／年（2010年5月2日至2013年5月1日租赁费）＋4.5年乘以4500元／年（2013年5月2日至2017年11月1日租赁费）］。诉争3号楼从西数第四间已如上所述在双方签订的合同中赵纪伍已抵顶给丘明义，故赵纪伍要求丘明义赔偿该房屋的租赁费损失，于法无据，一审法院不予支持。赵纪伍通过丘明义卖出的27号楼东数第3户、第4户、第6户，成交日期均在2007年11月2日前，故赵纪伍要求丘明义赔偿该三套房屋的租赁费，于法无据，一审法院不予支持。 关于焦点三。因赵纪伍、丘明义双方在2008年9月12日签订的协议中对300000元的防盗门款、清场费和广告设计等费用已经划去，赵纪伍不予认可，且丘明义未提交其他确实充分的证据予以证实，对该部分主张，一审法院不予支持。依据庭审查明的事实，丘明义已经将27号楼东数第5户以139200元的价格卖与刘文杰，赵纪伍认可，委托费用赵纪伍亦未支付。如前所述，诉争27号楼东3户、东4户、东6户已卖出，诉争房款333384元（132300元+85500元+115584元）的委托费用赵纪伍亦未支付，故，赵纪伍应支付丘明义委托费用7088.76元[（139200+333384元）×1.5%]。另，因委托协议中约定超出每平方米900元的房款归丘明义所有，故，赵纪伍应返还丘明义卖与刘文杰的房款8700元[（960元-900元）×145平方米]。 综上，一审法院为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零五条、第四百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、丘明义于本判决生效之日起三十日内返还赵纪伍位于安丘市大城埠居委会南邻20号楼东数第一户房屋；二、丘明义于本判决生效之日起十日内支付赵纪伍房款304488元；三、丘明义于本判决生效之日起十日内赔偿赵纪伍房屋租赁费损失37000元；四、赵纪伍于本判决生效之日起十日内支付丘明义委托费用7088.76元及返还房款8700元；五、驳回赵纪伍的其他诉讼请求；六、驳回反诉赵纪伍丘明义的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费13004元，由赵纪伍负担4597元，丘明义负担8407元；评估费9500元，由赵纪伍负担8425元，丘明义负担1075元；反诉案件受理费901元，由赵纪伍负担96元，丘明义负担805元。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致 本院认为，赵纪伍与丘明义签订的售楼委托协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按协议行使权利、履行义务。本案的焦点问题是：1.涉案3号楼从西数第四间房屋是否应由丘明义返还给赵纪伍；2.涉案20号楼从东数第一间是否应当由丘明义返还给赵纪伍；3.丘明义应否支付赵纪伍租赁费，以及应当支付的数额。 关于涉案3号楼从西数第四间房屋是否应由丘明义返还给赵纪伍的问题，赵纪伍与丘明义及案外人高勇于2008年9月12日签订了协议书，该协议系双方的真实意思表示，且在公安机关向赵纪伍询问时赵纪伍亦认可该协议，故对该协议的真实性予以确认。该协议第五条明确约定：“因甲方（赵纪伍）未付本协议第三款约定的费用，双方同意将3号楼从西头数第四间留给乙方（高勇、丘明义）折抵部分费用。”因此，根据该条约定，赵纪伍已将诉争3号楼从西数第四间折抵部分费用归丘明义所有，故赵纪伍要求丘明义返还该房屋，于法无据。至于赵纪伍上诉称因丘明义未按照该协议约定将未出售房屋的钥匙交付给赵纪伍，故该抵顶条款不应履行的上诉理由，本院认为，该协议第五条的约定并未附加任何附条件生效条款的约束，因此对于赵纪伍的该上诉理由不予支持。至于赵纪伍称相关费用实际并未发生，故不应履行抵顶条款的上诉理由，本院认为，该协议中已经明确“因甲方未付本协议第三款约定的费用…”，即在双方签订协议时，赵纪伍是认可本协议第三款中的相关费用的，现赵纪伍又称相关费用并未实际发生，属自相矛盾。因此，对于赵纪伍的该上诉理由，本院不予支持。 关于涉案20号楼从东数第一间是否应当由丘明义返还给赵纪伍的问题，丘明义上诉称由于赵纪伍欠付丘明义的费用远不止用涉案3号楼从西数第四间房屋所能抵顶，故赵纪伍已将涉案20号楼从东数第一间亦抵顶给了丘明义，但未提供任何证据予以证明，对该上诉理由本院不予支持。 丘明义应否支付赵纪伍租赁费，以及应当支付的数额问题。丘明义上诉称其与赵纪伍之间不存在任何租赁协议，故不应支付租赁费用，对此，本院认为丘明义之所以需向赵纪伍支付租赁费用，系因双方的委托协议期限届满后，丘明义仍没有任何法律依据地占有赵纪伍20号楼东数第1户房屋，损害了赵纪伍的合法权益，而该房屋合理的租赁费用系丘明义无偿占有该房屋期间，给赵纪伍造成的合法损失。一审法院判令丘明义返还该房屋的租赁费用，并无不当，对于丘明义的该上诉理由不予支持。同时，至于赵纪伍上诉称丘明义还应返还涉案27号楼东数第3户、第4户、第6户的租赁费用，由于涉案27号楼东数第3户、第4户、第6户已经在双方委托协议到期前出售给第三人，丘明义并不存在委托协议期满仍无偿占有的情形，一审法院判令驳回赵纪伍的该项请求，并无不当，对赵纪伍的该上诉请求不予支持。 综上，赵纪伍、丘明义的上诉请求均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13004元，由上诉人赵纪伍承担6502元，由上诉人丘明义承担6502元。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 张振显 审判员 叶伶俐 二〇二〇年一月十日 书记员 房艳萍