江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终5528号上诉人（原审被告）：徐州金牌楼市场有限公司，住所地江苏省徐州市夹河东街牌楼市场**楼负**东部办公室。法定代表人：贾涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏莹，江苏运通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周皊，女，1970年11月3日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。上诉人徐州金牌楼市场有限公司（以下简称“金牌楼公司”）因与被上诉人周皊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金牌楼公司的委托诉讼代理人夏莹、被上诉人周皊的委托诉讼代理人刘新伟到庭接受询问。本案现已审理终结。金牌楼公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法改判驳回周皊一审诉讼请求。事实和理由：一审适用《物权法》第三十七条之规定，判决金牌楼公司支付周皊2009年2月16日至2019年3月1日期间的占有使用费63629.72元，属于认定事实和适用法律错误。(一)关于认定部分事实错误。一审法院认定了2004年10月12日金牌楼公司与徐州昌朋房地产开发有限公司(以下称昌朋公司)、徐州市鼓楼区牌楼市场管理处(以下称牌楼市场管理处)签订的《租赁合同》的效力，该合同约定昌朋公司将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室租赁给金牌楼公司，租赁期至2025年4月12日止。该合同约定昌朋公司在不影响金牌楼公司正常经营的情况下，可对所属房屋进行产权销售，昌朋公司在销售合同中必须保证房主在本租赁合同20年租期内只有收益权，没有使用经营权。昌朋公司与每个房主签订销售合同后必须报金牌楼公司一份备案，已销售房屋的返租合同必须报金牌楼公司备案。周皊2005年5月才从昌朋公司处购买涉案房产，在购买当日周皊与牌楼市场管理处、徐州润昌房产经纪有限公司（简称润昌公司）、昌朋公司签订租赁协议，周皊直到2009年才办理产权登记证。一审法院最终认定金牌楼公司未与周皊签订租赁合同，也未取得周皊授权，金牌楼公司应将占有涉案房产产生的费用支付给周皊，该认定明显错误，理由如下：1.金牌楼公司与昌朋公司、牌楼市场管理处三方《租赁合同》已实际履行若干年，该合同合法有效。金牌楼公司基于该合法有效的租赁合同，取得涉案房屋的占有使用权在前，周皊取得所有权在后，金牌楼公司占有使用行为显然不构成对周皊所有权的侵害。2.一审庭审中周皊自认涉案房屋租金已收取到2019年12月底。周皊返租合同一直在履行中，周皊一直享有租金收益，即便周皊有返租合同纠纷，应由返租合同当事人依法解决，金牌楼公司不是周皊所签返租合同的一方当事人，金牌楼公司不与周皊发生法律关系。3.周皊在取得涉案房产所有权之前，已对涉案房屋的状况有所了解，涉案房屋从未交付给周皊，周皊从未接收、占有涉案房屋，周皊在签订返租合同时已经放弃了使用经营权，既然周皊不享有占有使用权，就不存在占有使用权受到侵害的情形。4.与周皊签订返租合同并承担相关义务的主体为昌朋公司，不是金牌楼公司，金牌楼公司只需接受昌朋公司的返租合同备案即可，金牌楼公司不负有取得周皊授权许可的义务。一审法院认定昌朋公司必须将已销售房屋的返租合同报金牌楼公司备案，又以金牌楼公司未与周皊签订租赁合同为由，判决金牌楼公司构成侵权、应支付占有使用费，前后矛盾。(二)关于一审适用法律错误部分。金牌楼公司凭合法有效的租赁合同取得涉案房屋承租权、占有使用该商业地产，不侵犯周皊房屋所有权。周皊2009年取得涉案房屋的所有权，取代原物权所有人昌朋公司法律地位。周皊在取得涉案房产所有权之前，该房屋已合法出租给金牌楼公司经营使用，且该租赁关系仍处在有效期间，应当适用《合同法》第二百二十九条之规定，周皊取得涉案房产所有权的事实，不影响金牌楼公司《租赁合同》的效力。综上所述，周皊一审诉讼请求应依法予以驳回。被上诉人周皊答辩称：1、周皊2005年购买取得涉案房屋，2009年2月16日办理了房屋所有权证书，周皊成为新的权属登记人。金牌楼公司、周皊双方之间并未签订房屋的反租协议，金牌楼公司主张按照原租赁合同计算租金没有依据。2、周皊与金牌楼公司之间未签订租赁协议，但金牌楼公司实际占有了涉案房屋，并且也向周皊交付了占有使用费，金牌楼公司一审抗辩受昌朋公司委托代理支付租金，但周皊至原一审案件法庭辩论终结也没有看到任何代付凭证。金牌楼公司实际上一直在向周皊支付占有使用费用。3、周皊主张的占有使用费经过司法鉴定，一审法院综合考虑了金牌楼公司在整合金牌楼市场过程中所起到的作用等因素对租金进行了酌情认定。综上，一审认定事实清晰，证据充分，请求驳回金牌楼公司的上诉。周皊向一审法院提出诉讼请求：1、判令金牌楼公司支付周皊2005年5月1日至2019年3月1日房屋占有使用费暂定288453.5元；2、本案鉴定费、诉讼费由金牌楼公司承担。事实及理由：2005年周皊从昌朋公司处购买位于本市牌楼市场5号楼一层门面36号房产，建筑面积为23.38平方米。同年5月1日周皊将涉案房屋交由昌朋公司出租，约定租期为19年，租金每月1081.92元。2009年2月16日周皊办理了涉案房屋所有权证。2018年5月，因昌朋公司没有按月支付租金，周皊诉至法院，经庭审周皊才知道2004年10月昌朋公司就与金牌楼公司签订包括涉案房屋在内的牌楼市场一至三层及地下室的租赁合同，约定租赁期间为20年，并注明昌朋公司售出产权部分由金牌楼公司与业主另行签订返租协议。周皊认为，金牌楼公司在未与周皊签订返租合同的情况下，实际占有周皊房屋，侵害了周皊的所有权利益，为此诉至法院。一审法院查明：2004年10月12日，昌朋公司（甲方、出租方）与贾涛、吴成辉、胡敬城（乙方、承租方）、牌楼市场管理处（丙方、返租方）就牌楼市场一至三层及地下室签订租赁合同约定：昌朋公司将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室租赁给贾涛等人。租赁面积共计为30636平方米。租赁期限自2004年10月12日至2025年4月12日，双方约定相应的租金及支付方式、违约责任等条款。在合同特约事项中，双方还约定：昌朋公司在不影响乙方正常经营的情况下，可对所属房屋进行产权销售，但昌朋公司在销售合同中必须保证房主在本租赁合同20年租期内只有收益权，没有经营使用权。昌朋公司与每个房主签订销售合同后必须报乙方一份备份，已销售的房屋的返租合同必须报乙方备案……。后贾涛等人成立金牌楼公司后，该房屋由金牌楼公司继续使用。2005年5月，周皊从昌朋公司处购买本市牌楼市场5号楼一层门面36号房产，建筑面积为23.38平方米。同年5月1日，周皊（甲方、委托方）与牌楼市场管理处、润昌公司（乙方、受委托方）、昌朋公司（丙方、担保方）签订租赁协议，该协议约定：甲方将购买丙方的牌楼市场5号楼一层外门面36号房产，计建筑面积23.38平方米（套内面积13.44平方米）租赁给乙方，租赁期为19年零9个月，从2005年5月1日至2025年元月31日。双方约定租金最初五年（即从2005年5月1日至2010年元月31日）为每月每平方米套内面积（下同）为70元，即每月租金合计940.8元，每季度2822.40元，每年11289.60元；第二个五年（即从2010年2月1日至1015年元月31日）的月租金按初五年的基础上递增8%，即每平方米75.60元，每月合计1016.06元，每季度3048.18元，每年12192.73元；第三个五年（即从2015年2月1日至2020年元月31日）的租金在初五年的基础上递增15%，即每平方米为80.50元，每月合计为1081.92元，每季度3245.76元，每年12983.04元；第四个五年(即从2020年2月1日至2025年元月31日)的月租金在初五年的基础上递增20%，即每平方米84元，每月合计1128.96元，每季度3386.88元，每年13547.52元。双方还约定了违约责任等条款……合同签订后，周皊按月收取了合同约定租金。2009年2月16日周皊取得上述房屋的所有权证书。现周皊诉至法院要求金牌楼公司支付房屋占有费。本案一审审理期间，周皊申请对涉案房产自2005年5月至2019年3月期间的租金进行鉴定，一审法院依法委托江苏大正房地产土地造价资产咨询评估有限公司进行鉴定，结论为租金总价值为576907元。其中2005年5月-12月租金价值13654元，20016年1月-12月租金价值21323元，2007年1月-12月租金价值33387元，2009年1月-12月租金价值35070元，2010年1月-12月租金价值37314元，2011年1月-12月租金价值40401元，2012年1月-12月租金价值38156元，2013年1月-12月租金价值37876元，2014年1月-12月租金价值36437元，2015年1月-12月租金价值35070元，2016年1月-12月租金价值66773元，2017年1月-12月租金价值67334元，2018年1月-12月租金价值68737元，2019年1月-3月租金价值11952元。一审庭审中，金牌楼公司陈述，金牌楼公司于2004年开始占有转租涉案房屋，并按照周皊与他人签订的租赁合同约定的租金标准向周皊支付租金，现已支付到2019年12月，对金牌楼公司支付租金数额周皊也予以认可。经一审法院核对，金牌楼公司从2005年5月至2009年1月共计支付周皊41395.2元，2009年2月至2019年3月共计为125267.28元。周皊主张自己与他人之间的租赁合同没有实际履行，金牌楼公司没有按照约定与自己签订返租协议，因此应支付相应占有费用。周皊、金牌楼公司各执诉辩意见，经调解无效。一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益的权利。周皊于2009年2月16日取得涉案房屋的所有权，金牌楼公司未与周皊签订租赁合同，也未提供其他证据证明其已取得周皊授权，金牌楼公司在周皊2009年2月16日取得涉案房屋所有权后实际占有周皊房产至今，因此对金牌楼公司该期间占有涉案房屋产生的租金价值应予返还周皊。根据周皊申请，经鉴定，2009年2月16日至2019年3月1日租金价值为472242.5元，但考虑到金牌楼公司对市场的管理、运作和投入对牌楼市场整体提升的作用、对包括涉案房屋在内的租赁物进行了装修改造以及金牌楼公司承租时的租赁价格和市场所在地的实际租金价格水平，以及周皊在购买房屋时对房屋现状了解及未明确及时向金牌楼公司提出权利主张等，按照涉案房屋租金评估价格472242.5元支付周皊偏高，在综合考量上述因素的前提下将其调整为188897元。故对周皊该部分诉讼请求予以支持。超出部分不予支持。周皊取得涉案房屋所有权后，金牌楼公司实际占有周皊房屋期间2009年2月16日至2019年3月为3950天并实际向周皊支付部分费用共计125267.28元，应从中扣除。故金牌楼公司应付周皊房屋占有费为63629.72元。对于周皊主张的2005年5月1日至2009年2月15日期间的房屋占有使用费，周皊未能提供证据证明其在此期间已取得所有权，也未能提供证据证明其与金牌楼公司存在支付占有使用费的约定。金牌楼公司在此期间基于昌朋公司的租赁合同取得涉案房屋的占有使用权，该租赁合同合法有效，其占有行为并不构成对周皊所有权的侵害，因此，周皊主张该期间的占有使用费，证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、徐州金牌楼市场有限公司于判决生效后十日内一次性支付周皊2009年2月16日至2019年3月1日期间的占有使用费63629.72元；二、驳回周皊的其他诉讼请求。一审案件受理费5626元、鉴定费6000元，合计人民币11626元（周皊已预交），由周皊承担4576元、徐州金牌楼市场有限公司负担7050元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：周皊主张由金牌楼市场公司支付相关租金是否应予支持。二审中，上诉人金牌楼公司提交2018年9月27日昌朋公司交给金牌楼公司的涉及周皊银行卡姓名变更的《通知》一份；2018年9月28日金牌楼公司代付周皊房租电子回单一份；2018年9月30日昌朋公司开具的周皊租金收据一份。证明金牌楼公司的租赁合同及周皊的反租合同均合法有效，两合同一直在履行中，金牌楼公司按照昌朋公司的指示转移支付房租，昌朋公司、周皊对金牌楼公司代付给周皊租金的事实认可。周皊质证意见：均为复印件，证据真实性无法核实，无法证实金牌楼公司所主张的观点。金牌楼公司与昌朋公司之间的租赁合同的约定，对于周皊没有约束力。二审中，被上诉人周皊未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：（一）2004年10月12日昌朋公司（甲方、出租方）与贾涛、吴成辉、胡敬城（乙方、承租方）、牌楼市场管理处（丙方、返租方）就牌楼市场一至三层及地下室签订的《租赁合同》，主要内容如下：第一条租赁房屋的地点、面积、结构、用途、产权状况。1-1：租赁房屋地点，甲方同意将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室租赁给乙方使用。1-2：房屋面积。一层8255平方米、二层7420平方米，三层7661平方米，地下室7300平方米，合计30636平方米。……1-4：地面**甲方已售出产权3923平方米，甲方自有产权4332平方米。二层已售出产权4004平方米，甲方自有产权3416平方米。三层已售出产权2651平方米，甲方自有产权5010平方米。地下室已售出产权866平方米，甲方自有产权6434平方米。一、二、三层及地下室一售出产权合计为11444平方米，自有产权合计为19192平方米。1-5：乙方认定的租赁总面积为30635平方米。甲方已售出产权部分由丙方负责返租。第二条租赁期限。租赁期限为20年，自2004年10月12日至2025年4月12日。租赁期满在同等条件下乙方享有优先续租权。……第三条租金、定金及计算方式、支付方式。3-1：双方约定租金前五年（第一至第五年），一层每月每平方米16.42元，二层每月每平方米6元。三层每月每平方米5元，地下室每月每平方米3元。即每月租金共即人民币240285元，每年租金共计人民币2883420元，前五年租金共计人民币14417100元。次五年（第六至第十年）递增12%，即每年租金人民币322.94万元，五年租金共计人民币16147152元。第三个五年（第十一至第十五年）。租金在次五年的基础上递增17%，即每年租金人民币377.84万元整，五年租金共计人民币1889.22万元。后五年（第十六至第二十年）租金连续递增到38%，即每年租金人民币521.42万元，五年租金共计人民币2607.096万元。租赁期二十年，总计租金7552.74万元。……3-5：甲方售出产权部分计1444平方米，由丙方负责对各房主签订租赁协议，并向乙方按约收取该部分租金，向个房主按约支付，返租合同由丙方同房主另行签订。……第六条特约事项。……6-4：甲方在不影响乙方正常经营的情况下，可对所属房屋进行产权销售。但甲方在销售合同中，必须保证房主在本租赁合同20年租赁期内只有收益权，没有经营使用权，甲方与每个房主签订销售合同之后，必须报乙方一份备案。已经售出房屋的返租合同，必须报乙方备案，如有因此发生纠纷，所造成的责任和一切损失均由甲方承担。第七条其他约定。……7-2：本合同经双方法定代表人、委托人签字或盖章后生效（本合同现由三位合伙自然人签字生效，合伙人之间负连带互保经济责任。乙方在两个月内保证注册成立新公司，待新公司成立后补盖公章，由新公司履行本合同乙方的权利和义务）。……（二）2018年5月22日，周皊向一审法院起诉牌楼市场管理处、昌朋公司，要求解除2005年5月1日周皊、牌楼市场管理处、昌润公司、昌朋公司签订的租赁合同，并支付占有使用费。在该案审理中，昌朋公司到庭后陈述涉案房产租金一直实际由金牌楼公司支付。后周皊以牌楼市场管理处被政府撤销、昌朋公司主体错误为由，撤回了对牌楼市场管理处、昌朋公司的起诉。此后，周皊以金牌楼公司为被告提起本案诉讼。（二）二审中，法庭询问周皊：“你之前收到的租金支付到什么时候。”周皊回答：“从2005年就开始付了，付到现在，还在付着，是以2005年周皊、昌朋公司租赁合同的租金标准支付的。一审法院鉴定的占有使用费系按照市场价格鉴定。一审判决时将金牌楼公司已支付的租赁费用扣除了”。本院认为：本案2004年10月12日昌朋公司与金牌楼公司等签订的整体租赁合同在先，该合同约定了20年租赁期限，并约定租金标准每五年上浮一次。该合同还约定昌朋公司之前已售出的部分房产，由丙方牌楼市场管理处负责与房主签订租赁协议。签订合同时未售出的商铺，昌朋公司仍可对外出售，但必须与此后售出的商铺业主签订返租合同，并将与业主签订的租赁合同报金牌楼公司进行备案。2005年5月，周皊从开发商昌朋公司处购得涉案商铺，周皊与昌朋公司等签订了租赁合同，周皊将购得商铺返租给牌楼市场管理处、润昌公司，昌朋公司为担保人。该返租合同也约定了每五年租金上浮等合同条款。根据上述两份租赁合同内容及已查明的事实，周皊从开发商昌朋公司购得涉案商铺时，对涉案商铺的状况应予知情。2004年10月12日总体租赁合同与2005年5月周皊返租合同均合法有效。周皊也认可已按2005年5月返租合同持续收到相关租赁费用。即使周皊未按照2005年5月的租赁合同收到相关租赁费用，其也应向该合同的相对人主张相关权利。周皊二审陈述：本院（2018）苏03民终6180号上诉人马茗钰与被上诉人金牌楼公司房屋租赁合同一案，与本案案情相似，该案判决对本案有一定影响。经审查，该案业主马琳购买12套房屋的时间在2004年10月12日昌朋公司与金牌楼公司等签订整体租赁合同之前，业主马琳与金牌楼公司等也未签订返租合同。周皊购买并取得涉案房产所有权时间在2004年10月12日昌朋公司与金牌楼公司等整体租赁合同之后，周皊也签订了返租合同，本案情形与本院（2018）苏03民终6180号案件案情并不相同。综上，周皊主张金牌楼公司按照现在市场评估价格支付占有使用费的主张不能成立。考虑到因周皊银行卡名称错误等问题，金牌楼公司曾迟延支付相关租金，其过错与本案纠纷的引发有一定关系，故酌定二审诉讼费金牌楼公司承担。综上所述，上诉人金牌楼公司的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初442号民事判决。二、驳回周皊的诉讼请求。一审案件受理费5626元、鉴定费6000元，合计人民币11626元（周皊已预交），由周皊承担。二审案件受理费1391元，由金牌楼公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 宋新河审判员 张 伟二〇二〇年十二月四日书记员 侯梦池