广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10552号原告：钟春燕，女，1986年10月1日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：李群龙，广东尹远律师事务所律师。被告：崔彤，男，1968年11月8日出生，汉族，住广东省广州市东山区，委托诉讼代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。第三人：广州市黄埔房地产开发总公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙东路260号丰乐大厦15-17层，统一社会信用代码91440112191161279B。法定代表人：刘松霖。原告钟春燕诉被告崔彤，第三人广州市黄埔房地产开发总公司（以下简称开发总公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告钟春燕的委托诉讼代理人李群龙，被告崔彤的委托诉讼代理人魏强到庭参加诉讼。第三人开发总公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告钟春燕向本院提出诉讼请求：1.被告崔彤继续履行原告钟春燕与第三人开发总公司签订的租赁合同；2.被告崔彤向原告钟春燕支付律师费15000元；3.本案的诉讼费用由被告崔彤承担。事实与理由：2018年1月22日，钟春燕与开发总公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定开发总公司将位于广州市黄埔区大沙北路泰景中街5号北（权登记号：2010登记字1126455号）的商铺出租给钟春燕使用，租赁期限为2018年2月1日至2028年4月30日止，钟春燕为此支付了相关的费用及租金。广州市中级人民法院于2019年7月18日在京东网司法拍卖平台对上述房产进行公开变卖，2019年7月19日，崔彤竞得该变卖房产。该房产的产权人由开发总公司变更为崔彤后，钟春燕多次与崔彤协商要求其继续履行钟春燕与开发总公司签订《广州市房屋租赁合同》，并且同意将相应租金直接交付给崔彤，但崔彤拒不同意履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故钟春燕诉至法院。被告崔彤辩称，1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案租赁关系属于“买卖不破租赁”原则除外情形。本案中，钟春燕与开发总公司签订《广州市房屋租赁合同》的时间为2018年1月22日，而涉案房产早于2017年7月13日就被广州市中级人民法院司法查封，该查封属于公开性司法信息，钟春燕在与开发总公司订立租赁合同时应当知悉该信息并对此房屋可能被拍卖等风险有所预测。因此，涉案房产不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的情形，该房屋的租赁合同不再对崔彤存在约束，钟春燕要求崔彤继续履行租赁合同的诉讼请求并无法律依据。钟春燕明知有风险的情况下仍与开发总公司订立租赁合同应当自担风险。2.钟春燕以明显低于市场价的价格承租后随即于当日高价转租，不符合常理。本案中，钟春燕与开发总公司签订租赁合同，以一万多元的月租金承租涉案房产，随后于同日与案外人唐宋英签订租赁合同，以月租金三万多元的价格将涉案房产转租。可知涉案房产很容易进行租赁，开发总公司完全没有必要通过钟春燕进行转租，钟春燕与开发总公司的租赁行为不符合常理。3.崔彤通过司法拍卖途径取得涉案房产所有权，其与钟春燕及前产权人的关系不适用《中华人民共和国合同法》进行调节。4.开发总公司股东李华彬与钟春燕丈夫李华权可能存在利害关系，可能存在钟春燕与开发总公司在房屋查封后签订租赁合同以转移财产、输送利益的情况。第三人开发总公司提交书面意见称，其与钟春燕于2018年1月22日签订《广州市房屋租赁合同》和《场地管理合同》，将坐落在黄埔区大沙北路泰景中街5号北的房屋出租给钟春燕，租赁期限从2018年2月1日至2028年4月30日止，为此钟春燕向开发总公司支付12万元转让费。签订合同后，每月向钟春燕收取租金和管理费共计23000元。钟春燕提供的《广州市房屋租赁合同》《场地管理合同》、同意转租证明是真实的。钟春燕提供的收款收据是开发总公司收到相应款项后，向其开具的收据。从合同签订之后，钟春燕每月通过银行转账或现金向开发总公司财务李斯茵支付租金和管理费23000元，支付至2019年7月份。经审理查明：位于广州市黄埔区泰景花园泰景中街5号北的房屋（以下简称涉案房产）的原登记权属人为开发总公司，于2017年7月13日被广州市中级人民法院以（2017）粤01执保94号，（2017）粤01民初171号-1协助执行通知书及民事裁定书查封。2018年1月22日，开发总公司（甲方、出租人）与钟春燕（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在黄埔区大沙北路泰景中街5号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积178平方米；租赁期限为2018年2月1日至2028年4月30日，其中2018年2月1日至2018年4月30日为装修免租期，2018年5月1日至2020年4月30日的月租金额为14000元……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/转账付款方式缴付租金给甲方；等等。同日，开发总公司（甲方）与钟春燕（乙方）还签订《场地管理合同》，约定管理期限为2018年2月1日至2028年4月30日，其中2018年2月1日至2018年4月30日为装修期，管理服务费金额为0元，2018年5月1日至2028年4月30日的管理服务费金额为9000元，每月5日前由乙方向甲方交纳；等等。同日，开发总公司出具一份《同意转租证明》，载明：兹有我司物业位于广州市黄埔区大沙北路泰景中街5号北原租户是钟春燕，现我司同意钟春燕将该物业转租或分租（自2018年2月1日至2028年4月30日止）。钟春燕主张上述合同签订后其委托其丈夫李华全交付相关租金给开发总公司，并向本院提交了开发总公司出具的《收款收据》、李华全的银行转账凭证以及其与李华全的结婚证。因开发总公司未履行已生效的（2017）粤01民初171号民事判决所确定的义务，广州市中级人民法院于2019年4月10日裁定拍卖涉案房产。2019年7月19日，崔彤通过司法拍卖以最高价竞得涉案房产。2019年7月25日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执5976号-4《执行裁定书》，裁定：涉案房产的所有权归崔彤所有，房产所有权自该裁定送达崔彤时起转移；崔彤可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年8月23日，涉案房产核准登记至崔彤名下。钟春燕主张为本案诉讼支出律师费15000元，并提交了其与广东尹远律师事务所签订的《民事委托代理合同》以及律师费发票。上述事实有《广州市不动产登记查册表》《广州市房屋租赁合同》《场地管理合同》《同意转租证明》《收款收据》、银行转账凭证、（2017）粤01执5976号-4《执行裁定书》《民事委托代理合同》、发票等书证以及当事人陈述予以证实。本院认为，涉案房产原登记的权属人为开发总公司，崔彤通过司法拍卖程序取得涉案房产的所有权，作为所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，涉案房产因（2017）粤01民初171号案分别于2017年7月13日、2019年4月10日被广州市中级人民法院裁定查封和拍卖，而钟春燕与开发总公司于2018年1月22日签订涉案房产的租赁合同。可见，即便钟春燕主张的租赁关系属实，涉案房产在出租给钟春燕之前已经被人民法院依法查封。因此，钟春燕与开发总公司签订的《广州市房屋租赁合同》对崔彤不发生法律效力，钟春燕要求崔彤继续履行其与开发总公司签订的《广州市房屋租赁合同》理据不足，本院不予支持。钟春燕主张的律师费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：驳回原告钟春燕的全部诉讼请求。案件受理费175元，由原告钟春燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年一月八日法官助理钟陈书记员姚春华