海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初13594号   原告：张再春，女，汉族，1978年11月15日出生，公民身份号码：XXX，住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：吴长江，执业证号14601200710762752，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王瑞，证号20192018538，海南新概念律师事务所实习律师。   被告：北京国瑞物业服务有限公司海口分公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道11号国瑞大厦B座西塔二楼。统一社会信用代码：91460100552798049D。   法定代表人：陈瑞萍，总经理助理。   委托诉讼代理人：郜志强，法务经理。   委托诉讼代理人：高耿茂，副总经理。   原告张再春与被告北京国瑞物业服务有限公司海口分公司（以下简称国瑞物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告张再春及委托诉讼代理人吴长江、王瑞及被告的委托诉讼代理人郜志强、高耿茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张再春向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告所签订的《经营场地租赁合同》无效;2.请求判令被告向原告返还已缴付的租金、押金、物业费共计216648元;3.请求判令被告赔偿原告装修损失240000元;4.请求判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月3日，原告张再春与被告国瑞物业公司签订《经营场地租赁合同》，约定被告将位于海口市美兰区五指山南路省政务中心东侧国瑞城(雅仕苑)2栋4、5号铺面(该出租场地为楼栋架空层)出租给原告使用，期限自2016年4月16日至2021年4月30日止。原告在合同签订后便开展装修工作，但在装修结束后尚未正式投入经营使用时，美兰区城市管理执法局便对被告下发了海管法罚决字M【2017】第05016号《行政处罚决定书》，责令被告于2017年12月14日前自行拆除国瑞城名仕苑(1#-6#楼)和雅仕苑(I#-7#楼)封闭改建、加建的架空层，按规划设计方案恢复原状。后又于2018年1月15日下达《催告书》，但被告一直拒不执行。美兰区政府于2019年1月24日再次下发《通告》，将依法强制拆除前述违法改建、加建的架空层，责令被告于2019年2月1日前搬离。因被告故意隐瞒该出租物未取得规划许可的事实而将其出租给原告，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，致使原告的前期装修投入无法回收，生产经营无法开展，双方签订合同的目的无法实现，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告国瑞物业辩称，1、被告同意原被告所签订的《经营场地租赁合同》无效；2、原告要求返还租金、押金、物业费共计216648元没有法律依据，关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条有明确规定。原告在使用期间实际占有该房屋，应该按照租赁标准支付占有使用费，截止到2019年8月原告还拖欠被告物业管理费3916.8元，拖欠占有费181764元。以上费用原告应当向被告支付；3、关于原告要求装修损失，我们查明原告未经被告同意装修，属于擅自装修，结合关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条应由原告承担，并且要求原告恢复原状，如造成损失应当赔偿被告损失。   经审理查明，2016年3月3日，原告张再春（乙方）与被告国瑞物业公司（甲方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方国瑞物业公司将位于海口市美兰区五指山南路省政务中心东侧国瑞城(雅仕苑)2栋4、5号铺面（4号铺面面积为56平方米，5号铺面面积为46平方米，共计面积为102平方米）出租给乙方张再春用于开展面包、蛋糕制作和宣传业务，期限自2016年4月16日至2021年4月30日止，租期为5年15天。乙方张再春承租场地的租金为8160元/月，每年递增10%，第一年租金8160元/月，第二年是8976元/月，第三年是9873.6元/月，第四年是10860.96元/月，第五年是11947元/月，5年15天共计601890.7元，押金为8160元。乙方产生的水电费按商业用水用电标准实收取，电费1.20元/度、水费4.87元/吨，管理费4.8元/平方米/月，每月管理费为489.6元。租金、水电费支付采取预付方式，每三个月一付，合同自签订之日起三天内，乙方须一次性向甲方支付三个月15天的租金（28560元）、押金（8160元）、一年15天的管理费（6120元），共计42840元。甲方责任及承诺：……7、如若乙方租赁的场地为架空层，需进行二次装修，应到甲方办理完装修手续后方可入场，甲方免收装修期相应租金作为乙方进行场地布置期，但其间产生的水电费由乙方承担等。《经营场地租赁合同》后，原告张再春与案外人吴家辉签订《装修合同》，约定对涉案铺面进行装修，装修期限自2016年4月20日至2017年1月20日止（9个月），工程总价240000元。《装修合同》签订后，原告张再春于2016年10月10日（2万元）、2016年11月2日（2万元、5万元）、2016年11月8日（5万元、5万元）、2016年12月1日（5万元）通过银行转账方式分六次向吴家辉支付装修价款共计240000元。   原告张再春按租赁合同约定自2016年1月26日向国瑞物业支付租金三个月15天、物业费一年、一个月押金共42840元，2016年8月1日-2016年12月31日（5个月房租）40800元；2017年1月1日-2017年3月31日房租24480元；2017年4月-2017年6月30日房租24480元；2017年5月1日至2018年4月30日物业费及2017年7月1日至2017年9月31日租金共32803.2元；2017年10月-2017年12月房租26928元；2018年1月房租8976元；2018年2月租金及2018年5月至2018年7月物业费共10444.8元，2018年10月-2009年2月物业费2448元，全部共计216648元。被告称，原告的租金交到2018年2月28日，物业费交到2018年12月31日，原告目前还占用房屋。   另查明，海南国瑞投资开发有限公司（以下简称国瑞投资公司）将名仕苑、雅仕苑项目移交给国瑞物业公司进行日常管理，国瑞物业接手后将名仕苑、雅仕苑小区内侧一面架空层进行封闭改建，形成独立房屋作为商铺进行出租使用。2017年4月13日，海口市规划局向美兰区政府发出《关于名仕苑、雅仕苑建设情况的函》，告知美兰区政府位于龙昆南路东侧的国瑞城名仕苑、雅仕苑部分楼房架空层改建成铺面，与规划不符；之后，美兰区政府将该函转给美兰区城市管理行政执法局，要求依法查处。美兰区城市管理行政执法局于2017年5月16日进行检查，发现国瑞物业将名仕苑、雅仕苑项目部分架空层封闭作为铺面使用，国瑞物业未能提供名仕苑、雅仕苑项目架空层封闭改建的规划报建手续，美兰区城市管理行政执法局认为，国瑞物业未经规划许可擅自将名仕苑、雅仕苑项目架空层封闭作为铺面使用，该行为涉嫌违反了《海口市城乡规划条例》第五十六条的规定，向国瑞物业送达了《案件初查通知书》、《责令限期改正通知书》。2017年11月27日美兰区城市管理行政执法局向国瑞物业送达海管法罚决字M2[2017]第05016号《行政处罚事先告知书》，限国瑞物业7日内自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#楼）和雅仕苑（1#-7#楼）擅自封闭改建、加建的架空层，按规划批复方案恢复原状。2017年12月7日，美兰区城市管理行政执法局作出05016号决定书，作出如下行政处罚：限国瑞物业7日内自行拆除国瑞城名仕苑和雅仕苑擅自封闭改建、加建的架空层，按规划批复方案恢复原状。美兰区城市管理行政执法局于同日向国瑞物业留置送达了该《行政处罚决定书》，并于2018年1月15日向国瑞物业留置送达了《催告书》，再次责令国瑞物业于2018年1月20日前自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#楼）和雅仕苑（1#-7#楼）封闭改建、加建的架空层。后，国瑞物业一直拒不执行，美兰区政府组织各职能部门对违建的架空层进行强制拆除。2019年1月24日，海口市美兰区人民政府向被告发出《通告》，主要内容为：你公司未经规划许可在位于海口市美兰区龙昆南路南侧的国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）擅自进行架空层封闭改建、加建。我区城市管理行政执法局已下发海管法罚决字M2[2017]第05016号《行政处罚事先告知书》，责令你公司于2017年12月14日前自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）封闭改建、加建的架空层，按规划设计方案回复原状，且在2018年1月15日下达《催告书》，再次责令你公司于2018年1月20日前自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）封闭改建、加建的架空层，按规划设计方案回复原状，但你公司一直拒不执行。因此，区政府将组织各职能部门依法对国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）封闭改建、加建的架空层进行强制拆除，按规划设计方案回复原状。请你公司于2019年2月1日前自行搬离所有物品，避免在拆除过程中造成不必要的损失。否则，造成的一切财产损失由你公司自行负责。   本院所确认的上述事实有,2016年3月3日《经营场地租赁合同》、《装修合同》、招商银行电子回单（6张）、招商银行账户历史交易明细表（4张）、招商银行账户历史交易明细表、海南银行转账凭证（9张）、海南银行个人账户对账单、国瑞城收款收据（2张）、海南增值税普通发票（6张）、（2018）琼01行终266号行政判决书在案为凭，其证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为,被告国瑞物业公司未经规划许可擅自将雅仕苑项目架空层封闭改建作为铺面使用，导致涉案铺面被美兰区城市管理行政执法局认定为违法建筑并要求拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同纠纷案件司法解释）第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告张再春与被告国瑞物业公司于2016年3月3日签订的《经营场地租赁合同》应为无效合同。关于原告张再春是否应当向被告支付国瑞物业占有使用费的问题。原告张再春与吴家辉签订《装修合同》，约定对涉案铺面进行装修，装修期限自2016年4月20日至2017年1月20日止（9个月），由于这9个月系装修期间，原告并没有实际营业，也不产生占有房屋的利益，故被告应返还原告已交的租金73440元（8160元/×9个月）。在此期间的物业管理费及后面所交的租金、物业管理费，因原告实质性占有房屋，仍产生一定的经济效益，考虑到双方约定的租金是按市场租赁房屋的标准约定，其租金标准相对过高（因为涉案房屋本来是架空层），故对于原告整个占有期间的租金及物业管理费均不再返还，原告也无需再补交后面的占用费。关于被告国瑞物业公司是否应当赔偿原告张再春对涉案铺面的投入损失的问题。庭审中，被告国瑞物业公司辩称原告张再春装修涉案铺面时，未取得其同意。但涉案铺面出租时为毛坯房，不进行装修无法作为商铺使用，且租赁合同中也约定原告可以装修，同时，被告国瑞物业公司作为涉案铺面的管理单位及物业单位，应当知晓原告张再春对涉案铺面的进行了装修，但在装修期间没有表示异议，故被告国瑞物业公司应当是同意原告张再春对涉案铺面进行装修的。本案导致原告张再春与被告国瑞物业所签合同无效的根本原因,并非因涉案铺面被行政机关责令不允许出租，而是由于被告国瑞物业公司违法擅自将架空层封闭作为铺面出租,导致原告张再春投入经费装修的铺面无法营业,故国瑞物业应赔偿张再春对涉案铺面的投入损失。但考虑到原告张再春对涉案铺面也已经占有使用（从2017年1月21日至2019年2月1日止），按原告实际已使用二年（租赁期为5年），以每年消费的装修费4.8万元（装修投入24万元）计算，被告国瑞物业公司应赔偿原告张再春的装修损失费用为14.4万元。关于押金的退还问题。原告张再春与被告国瑞物业签订的《经营场地租赁合同》无效，被告国瑞物业因该合同取得的押金8160元,应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定判决如下:   一、被告北京国瑞物业服务有限公司海口分公司与原告张再春于2016年3月3日签订的《经营场地租赁合同》无效。   二、被告北京国瑞物业服务有限公司海口分公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张再春铺面租金、押金共计人民币8160元。   三、被告北京国瑞物业服务有限公司海口分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张再春的装修损失人民币14.4万元。   四、驳回张再春其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8149.72元，由北京国瑞物业服务有限公司海口分公司负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 纪永明   人民陪审员 何蔓菁   人民陪审员 王巧玲      二〇二〇年一月十三日   法官助理 陈 佩   书记员 陈雯雯   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。   乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。   当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。   第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。