广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15103号原告：杨国栋，男，1975年2月10日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为P406197(0)。委托诉讼代理人：何洁清，广东诺臣律师事务所律师。被告：徐小营，男，1980年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************039。被告：曾婉茹，女，1977年6月8日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为K926325（A）。以上两被告共同委托诉讼代理人：王俊，广东博舜律师事务所律师。原告杨国栋与被告徐小营、曾婉茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2019年12月13日进行了庭前会议，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨国栋的委托诉讼代理人何洁清，被告徐小营、曾婉茹的共同委托诉讼代理人王俊到庭参加庭前会议；原告杨国栋及其委托诉讼代理人何洁清，被告徐小营、曾婉茹的共同委托诉讼代理人王俊及被告徐小营到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令1.被告徐小营、曾婉茹坐落于东莞市****************半房屋归原告所有；2.被告协助办理上述房屋更名登记手续；3.被告徐小营支付原告转让款两倍的违约金1600000元；4.诉讼费由被告徐小营、曾婉茹负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令两被告返还购房款800000元；3.判令两被告赔偿原告购房款损失1600000元；4.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年1月18日，原告与被告徐小营、曾婉茹签订了一份《房屋买卖协议书》，双方约定：两被告以800000元的价格，将其位于东莞市****************半房屋（占地面积102平方米、建筑面积485平方米）转让给原告；原告于协议签订后一次性将转让款支付给两被告，每延迟一日，按照延迟付款总数的万分之五支付滞纳金；两被告违反协议导致原告对上述建筑物所有权丧失或者影响实际使用，两被告除返还转让款和相应的银行贷款利率的利息外，还要支付原告两倍转让款的赔偿金即1600000元；鉴于所转让房屋占用被告徐小营所在村委的集体土地，本协议书应当经其村委会村长签名见证，并加盖村委会公章以示核准；双方还约定了其他权利义务条款。同日，原告支付了两被告800000元。但两被告既没有与原告到村委办理相关见证手续，也没有将房屋交付给原告，故原告诉到法院。诉讼中，原告补充事实理由如下：案涉《房屋买卖协议书》中约定如两被告违约，应赔偿原告已付房款的双倍即1600000元，该条款在合同无效的情况下，仍然有效。被告徐小营、曾婉茹辩称，1.案涉《房屋买卖协议书》为无效合同，案涉房屋是建设于农村集体土地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的集体土地，案涉房屋只能分配或转让给杨梅坑本村村民，原告并非杨梅坑村村民，因此案涉房屋买卖为法律、行政法规所禁止；按我国现行法律规定，案涉房产不属于可以在市场上自由转让的房产，案涉房屋买卖不受法律保护；2.被告与原告签署案涉《房屋买卖协议书》并非是被告出卖房屋给原告的意思表示，而是原告向被告徐小营提出签署案涉《房屋买卖协议书》作为借款的担保方式。原告主张给被告转款800000元，但只有一份收据证明，证明理由不充分，且收据上书写的：“付房屋买卖款（位于东莞市***********口）”为原告后来单方书写，被告急于用钱，才同意原告先签《房屋买卖协议书》以及收据，但原告也并未将800000元交付给被告；3.案涉《房屋买卖协议书》签署的时间是2013年1月18日，而被告徐小营实际分得房屋的时间是2018年7月9日；4.案涉《房屋买卖协议书》第二页最下方手写文字：“甲方附加一条……即小写为1600000元”为原告后来单方书写，与被告手持的协议书内容不符，因此原告存在伪造事实的情况。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2013年1月18日被告徐小营作为甲方，原告作为乙方，签订案涉《房屋买卖协议书》，该协议约定：1.甲方合法拥有房屋一栋，位于东莞市***********口，F栋，3层半建筑物占地面积102平方米,建筑面积485平方米的房屋，甲方同意并承诺全权代表甲方家庭所有成员一致意见，将该房屋转让给乙方，价款为800000元；2.乙方同意在本协议签订后，将上述房屋转让款一次性支付给甲方；甲方实际收到该房屋转让款后给乙方出具书面的收款收据；3.甲方并代表其所有家庭成员承诺，乙方全部付清转让款后，甲方及其所有家庭成员不得就案涉房屋建筑物以及该建筑物实际占用的宅基或集体土地以任何方式主张任何权利；4.甲方违反本协议书第五条规定主张权利导致乙方对上述建筑物所有权丧失或者影响实际使用的，甲方除了返还转让款和相应银行贷款利率以外，还应当支付给乙方两倍转让款的赔偿金，上述协议落款“甲方”处有徐小营、曾婉茹共同签名，“乙方”处有原告签名，“见证方”下有一行手写文字“甲方附加一条，本协议如甲方违约按合同另行赔偿乙方经济赔偿金双倍计数，即小写为160万”。被告徐小营曾辩称，该行手写文字，系原告自行添加，庭审时查看原件后更正意见，确认系其本人书写。同日，被告徐小营向原告出具《收据》，载明：“兹收到杨国栋先生80万元，付房屋买卖款（位于东莞市***********口）”，收据中“现金”处有“√”。被告徐小营曾辩称，“兹收到杨国栋先生80万元，付房屋买卖款（位于东莞市***********口）”并非其本人书写，庭审时查看原件后更正意见，确认系其本人书写。原告陈述，签订案涉《房屋买卖协议书》前，被告徐小营曾多次向原告借款，协议签订时，双方对已发生借款进行结算，金额在600000至700000元左右，原告补足了800000元的差额部分，原告归还之前的借款凭证，被告出具《收据》。被告确认，案涉《房屋买卖协议书》前有向原告借款，但辩称金额大概“十几万”。庭审时，经原告出示微信，微信内容摘要如下：杨：“房子的事情要马上处理！是否和我一起去村委办理！”；徐：“房子处理不了给你的”；杨：“买卖合同几年前就签订了，钱也一早付清给你了！还有什么问题吧？”；……徐：“你如果钱早早兵就我是没有问题，但是你没有啊，当时欠你唔够70，房子初定85的，另外你欠梁自明的果山钱人家算我身上来了，当时我介绍你买没介绍费反而梁老板要我认数，我已经帮你还了给他”；……杨：“银行追你钱时你又叫我栋哥，现在就不认人？”；徐：“我说过我困难时你帮忙度过，你是答应了的，等有钱时我拿本还你，房子是一个讲法，当时大家都清楚的”；……杨：“这都是你两夫妻的决定买给我的”。庭审时，对于“当时欠你唔够70”，被告徐小营解释是确认欠原告60多万元的意思，但主张不仅因为借款产生。原告另提交《香港婚姻登记处》查询资料一份，拟证明两被告系夫妻关系，该证据未办理公证转递。另查,自2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率。以上事实有原告提交的《房屋买卖协议书》、《收据》、结婚证书等证据及本案庭审笔录附卷为据。本院认为，原告及被告曾婉茹均为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，参照涉外案件处理。关于准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，法庭辩论终结前，当事人一致选择适用中华人民共和国内地法律，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。案涉《房屋买卖协议书》涉及位于东莞市*******宅基地及建筑物转让，而原告并非该村集体经济组织成员，因此，案涉《房屋买卖协议书》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，案涉《房屋买卖协议书》中虽列明“甲方”为被告徐小营，但合同“甲方”落款处，有两被告共同签名，因此，应视两被告共同为合同甲方，即两被告应共同返还因案涉《房屋买卖协议书》取得的财产。至于因案涉《房屋买卖协议书》取得的财产内容，即原告主张的800000元购房款是否已经交付，对此，本院分析如下：首先，案涉《房屋买卖协议书》中约定“乙方同意在本协议签订后，将上述房屋转让款一交性支付给甲方；甲方实际收到该房屋转让款后给乙方出具书面的收款收据”，原告亦向法院举证了《收据》；其次，《收据》中“现金”处有“√”标识，并且被告确认“兹收到杨国栋先生80万元，付房屋买卖款（位于东莞市***********口）”之内容系其亲笔书写，被告徐小营作为完全民事行为能力人在未收到款项的情况下，书写上述内容，在未提供证据证明受到欺诈、胁迫的情况下，对被告徐小营的抗辩，本院不予采信；最后，从原告催促被告徐小营去村委会办房子手续时，对原告“买卖合同几年前就签订了，钱也一早付清给你了”，被告徐小营回复“当时欠你唔够70”，并回复“我说过我困难时你帮忙度过，你是答应了的，等有钱时我拿本还你，房子是一个讲法……”来看，被告徐小营欠原告款项的情况属实；原告购房款的履行方式为“协议签订时，双方对已发生借款进行结算，金额在600000至700000元左右，原告补足了800000元的差额部分”有一定依据。综上，本院认定，案涉购房款800000元已交付。至于，交付借款是否为足额800000元，在被告徐小营未提供证据证明双方结算时，原告收取利息超过法定标准的情况下，对上述认定并无影响。关于《房屋买卖协议书》中违约条款的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，该条中“有关解决争议方法的条款”是指仲裁条款，约定管辖条款，选择检验、鉴定机构的条款，法律适用条款等，违约条款不属于上述范围；第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，首先，合同终止是合同有效的情形，包括合同解除、抵销、提存，合同无效不符合该条规定的前提；其次，“结算条款”是指合同中对有关结算问题的规定，“清理条款”是指债权债务进行清点、估价和处理等，违约条款不属于上述范围，自始无效。综上，原告主张按合同中违约条款计算损失，无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，案涉土地系宅基地双方均明确知晓，宅基地转让的规定是对全社会公开的文件，因此，对于合同无效的后果，原、被告双方均有过错，本院综合考虑酌情确定，两被告应向原告赔偿的损失为：以800000元为本金，从2013年1月18日开始，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告杨国栋与被告徐小营、曾婉茹签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告徐小营、曾婉茹自本判决发生效力之日起五日内向原告杨国栋返还购房款800000元及利息（以800000元为本金，从2013年1月18日开始，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计至实际清偿之日止）；三、驳回原告杨国栋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19200元（原告已预交），由原告杨国栋负担8000元，被告徐小营、曾婉茹负担11200元。如不服本判决，原告杨国栋、被告曾婉茹可在判决书送达之日起三十日内，被告徐小营可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  冯鼎臣审判员  钟丽丽审判员  刘 冠二〇二〇年一月十六日书记员  黄翠玉附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……3.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当作出依法判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。