南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初5315号原告：凃培文，男，1986年11月7日出生，汉族，住南京市溧水区。原告：施向杰，女，1986年11月5日出生，汉族，住南京市溧水区，系凃培文妻子。两原告委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。被告：陈培兵，男，1986年11月24日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。原告凃培文、施向杰与被告陈培兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凃培文及两原告的诉讼代理人臧首云、被告陈培兵及其诉讼代理人秦佳伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凃培文、施向杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的关于坐落于溧水区房屋买卖合同；2、判令被告赔偿违约金15万元，扣除已付定金4万元，还应再赔偿11万元；3、判令被告承担原告支付的律师费30000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，几年前原告住宅被依法征收，两人获得位于溧水区。2018年11月份安置房交付后，原告因资金周转困难，通过中介联系到被告，双方达成房屋买卖协议，约定原告以总价75万元将涉案住房出售给被告，被告先支付定金5万元（原告实际拿到4万元，还有1万元在中介），合同签订时支付40万元（含定金5万元），8月21日前再支付5万元，余款30万元在过户当日付清等。8月12日，在被告联系的律师见证下，双方重新签订房屋买卖合同。重新签订合同第二天，双方共同到拆迁分房部门核实房产信息无误后，被告迟迟没有付款，经原告多次催要，被告始终拖延不付。被告的行为已经明显违约，原告现诉至法院，请求判如所请。被告陈培兵辩称，自房屋买卖合同签订以来，原告始终未能提供现有的与案涉房屋有关的房票、交房手续办理单原件等房屋交付材料，导致被告无法核实房屋信息，故而对原、被告的房屋买卖真实性存在疑虑，不敢草率付款。同时，在被告的一再追问下，原告将被告的微信和手机号码拉黑。上述行为均表明原告再无卖房意愿，已构成实质违约，应向被告承担赔偿责任。关于定金，被告依约向中介支付定金5万元，至于中介为何扣留1万元，仅交给原告4万元，被告并不知情，且与被告无关。即使构成违约，违约金约定过高，应调整为以40万元房款为基数，按同期贷款利率自2019年8月16日至起诉之日止，共计4600元。原告主张的律师费过高，且被告并无违约，原告的诉请于法无据，均应予驳回。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2019年8月4日，两原告因资金周转困难，通过南京久久房地产经纪有限公司（以下简称久久中介）联系，原告凃培文作为出售方，被告陈培兵作为买受方，双方签订房地产买卖协议书，约定原告将其位于南京市溧水区的拆迁安置房出售给被告陈培兵。同日，被告通过久久中介向原告支付定金5万元。后双方发现久久中介吃差价，故协商一致解除上述合同，决定重新签订房屋买卖合同。2019年8月12日，在江苏宗域律师事务所律师秦佳伟、李沈阳的见证下，原告凃培文、施向杰作为甲方，被告陈培兵作为乙方，双方重新签订房屋买卖合同，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋总价款75万元。合同第三条约定，“乙方已于2019年8月4日支付定金5万元，房屋买卖合同签订之日，该5万元定金转化为购房款。乙方同意签订之日后将购房价款40万元通过银行转账一次性支付给原告，剩余30万元在甲方协助乙方办理过户手续完成当日一次性支付”。合同第四条约定，“甲方同意在乙方支付完45万元购房款后立即将房屋交付给乙方，与房屋所有有关材料交付给乙方”。合同第六条约定，“该合同生效后，除不可抗力外，任何一方违反该合同约定，违约方应当支付守约方在违约行为发生时上述房屋市场总价值的20%的违约金，若一方违约，守约方主张权利产生的诉讼费、律师费等一切费用均由违约方承担”。因签订合同时原告提供的房票系复印件，安置房交接办理单等材料无法准确核实案涉房屋的具体情况，故原、被告双方约定在次日共同向拆迁部门核实无误后，由被告向原告支付购房款40万元。次日，原告与被告依约前往拆迁部门核实案涉房屋信息，但因故未能碰面，后由中介向原告核实了房屋相关材料，被告对此事实亦予以认可。因原、被告双方沟通上存在问题，原告将被告联系方式拉黑，后又通过其他途径于2019年8月16日将户名为“凃培文”的建设银行账户信息提供给被告以便其支付购房款，被告获知后至今未予转账付款。因被告未能及时付款，故原告向本院诉请解除双方签订的房屋买卖合同。经本院向南京市溧水区不动产登记中心核实，案涉房屋已于2019年12月17日办理房屋登记手续，房屋产权人为原告凃培文，于2019年12月19日办理抵押权登记手续，抵押权人为诸培华。以上事实，由房地产买卖协议书、房屋买卖合同、律师见证笔录、不动产登记资料查询结果证明、微信聊天记录、接处警工作登记表、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告凃培文、施向杰与被告陈培兵签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定，全面履行自己的义务。被告作为购房者在拆迁安置房买卖中存有谨慎心理本无可厚非，但宜在合理范围内，不应以此加重原告履行合同的义务。在久久中介已核实清楚房屋交付相关材料的情况下，被告获知原告收款银行账户后，本应诚实守信、促进交易，但其迟迟未履行付款义务，该行为已构成违约，应承担违约责任。因原告凃培文已于2019年12月17日为案涉房屋办理房屋登记手续，并已办理抵押权登记手续，将案涉房屋抵押给案外人诸培华，原、被告签订的房屋买卖合同继续履行存有障碍，故本院判定解除双方房屋买卖合同。关于违约损失，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案交易时间较短及原告实际损失等情况，本院酌情调整违约金为2万元。关于律师费，合同第六条已明确约定由违约方承担守约方主张权利时产生的律师费，原告向法庭提供了委托代理合同及缴纳代理费用3万元的发票，该费用未见明显不合理，故对原告要求被告承担律师代理费3万元的诉讼请求，本院予以支持。被告通过中介向原告支付定金5万元，有原告出具的收条为证。原告辩称只收到4万元，另外1万元被中介扣留，此系原告与中介之间的其他纠纷，原告可另案主张。被告在签订合同时已交付原告的5万元，与上述违约金2万元及律师代理费3万元相互折抵，无需另行支付。庭审过程中，原告提出被告的诉讼代理人秦佳伟作为案涉房屋买卖合同的见证律师，不符合诉讼代理人的身份要求。对此，本院认为，秦佳伟律师为合同签订的见证，旨在见证原、被告双方在签订合同时意思表示真实并出于自愿，且不保证或干涉合同的履行，与合同双方均不存在利益冲突。对于私权利来说，法无禁止即可为，被告诉讼代理人的代理行为并未违反律师法及律师行业规范，故本院对原告提出的关于被告诉讼代理律师代理身份的异议不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告凃培文、施向杰与被告陈培兵于2019年8月12日签订的关于坐落于南京市溧水区的房屋买卖合同；二、驳回原告凃培文、施向杰的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取6350元，由原告凃培文、施向杰负担642元，被告陈培兵负担5708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费用。审判员  李宏伟二〇二〇年一月二十二日书记员  施蔚天