福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初5668号 原告：黄月香，女，1964年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所执业律师。 被告：朱少玲，女，1972年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 第三人：朱慧敏，女，1993年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 第三人：骆妙珍，女，1970年11月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：严君，北京观韬中茂（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所执业律师。 原告黄月香与被告朱少玲、第三人朱慧敏债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开进行审理。在本案审理过程中，原告黄月香向本院申请追加骆妙珍为本案第三人，本院经审查后，依法追加骆妙珍为第三人参加本案诉讼。2019年11月26日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告黄月香及其诉讼代理人王星平，第三人骆妙珍的诉讼代理人陈志勇，到庭参加诉讼。被告朱少玲、第三人朱慧敏经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄月香向本院提出诉讼请求：1.判令撤销朱少玲与朱慧敏于2016年1月12日签订的编号00460393的《存量房买卖合同》及朱慧敏与骆妙珍于2017年3月27日签订的编号00730186的《存量房买卖合同》；2.判令朱少玲承担本案财产保全申请费2920元。事实和理由：黄月香于2010年至2013年间陆续借给朱少玲400000元，因朱少玲未按约定还款，黄月香于2018年2月22日向厦门市湖里区人民法院提起民事诉讼，厦门市湖里区人民法院于2018年5月22日作出（2018）闽0206民初1584号《民事判决书》，判决朱少玲应于判决生效之日起十日内支付黄月香借款本金370000元及利息。判决生效后，黄月香于2018年6月26日向厦门市湖里区人民法院申请执行。在执行过程中，黄月香调查发现：朱少玲与朱慧敏于2016年1月12日签订合同编号00460393《存量房买卖合同》，将其名下坐落在厦门市湖里区（建筑面积60.69平方米）的房屋以明显低于市场价格出卖给朱慧敏，房屋成交价仅为300000元；2017年3月27日，朱慧敏又与骆妙珍签订00730186《存量房买卖合同》，将案涉房屋出卖给骆妙珍；2017年11月10日，朱少玲又将其名下坐落在厦门市集美区车位出卖给他人。朱少玲以上行为导致其名下无任何财产可供执行，严重损害了黄月香的合法权益。此外，朱少玲与朱慧敏系亲属关系，双方签订《存量房买卖合同》后，朱少玲至今还一直居住在涉案房屋内。黄月香认为朱少玲在明知负债的情况下，将名下涉案房屋以极低的价格出卖给他人，并办理了房屋产权变更登记，朱少玲的上述行为致使其无任何财产可供清偿黄月香的到期债权，且此种状态持续存在，属于为逃避债务、积极减少财产的行为，该行为已对债权人黄月香的合法权益造成损害。黄月香通过调查取证，于2019年3月6日才得知朱少玲将涉案房屋以极低的价格出卖给朱慧敏。黄月香依法可行使债权人撤销权。 朱少玲未作答辩。 朱慧敏未作陈述。 骆妙珍述称，一、骆妙珍不存在以明显低价受让房屋的行为，并未对黄月香的债权造成损害。1.虽然合同编号为00730186的《存量房买卖合同》约定的购房价款为480000元，但从合同履行过程看，骆妙珍实际系按照厦门市佳喜房地产代理有限公司的《房产买卖协议》以2630000元（最终价格为2620000元）的价格购买案涉房屋，购房款已支付完毕，且案涉房屋的出卖人亦非债务人朱少玲。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此，对债权人造成损害系债权人行使撤销权的必要条件，骆妙珍是以正常的市场交易价格与朱慧敏达成正常的房屋交易，不存在低价受让房屋的情形，不存在对债权人造成损害的情形，不符合债权人行使撤销权的条件。2.骆妙珍的交易相对方系朱慧敏，并非债务人朱少玲。骆妙珍仅仅是通过中介机构购买了登记在朱慧敏名下的案涉房屋，并不认识朱慧敏和债务人朱少玲，根本不清楚也无从得知黄月香与朱少玲之间的债权债务关系。因此不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的可以撤销债务人行为的情形。二、假设黄月香有权行使撒销权，其撤销权亦因超过除斥期间而消灭。骆妙珍与朱慧敏系于2017年3月16日签署的《房产买卖协议》，并于2017年4月5日办理完毕房屋过户登记手续。但黄月香系于2019年7月17日方才追加骆妙珍为本案第三人并要求撤销《房产买卖协议》，已过《中华人民共和国合同法》第七十五条规定一年的除斥期间，其撤销权已消灭。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，即使朱慧敏和朱少玲的买卖合同被撤销，骆妙珍已经支付了合理对价，办理了过户手续，骆妙珍在购买房屋时并不存在恶意或恶意串通，合同也不应该撤销。综上，骆妙珍与朱慧敏之间的《房产买卖协议》系真实有效的，不存在恶意串通，也不存在所谓的明显低价转让，因此黄月香要求撤销骆妙珍与朱慧敏之间签署的关于案涉房屋的《存量房买卖合同》缺乏事实和法律依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录），本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱少玲、朱慧敏未发表质证意见，视为其对证据无异议。对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.黄月香对骆妙珍提供的《房产买卖协议》真实性、合法性、关联性不予认可，认为该《房产买卖协议》无签订时间，存在瑕疵。经审查，骆妙珍出示了《房产买卖协议》原件予以核对，其中约定的内容与此后房屋变更登记及款项支付的事实能够相互印证，形成完整的证据链，因此，本院对该证据予以采用。2.黄月香对骆妙珍提供的四张《收据》真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据不能证实2017年3月16日朱慧敏收取的1100000元款项就是案涉房屋的购房款，收取的款项是现金还是转账的形式无法确认。经审查，骆妙珍向本院出示了上述四张《收据》原件，该四张《收据》分别载明的内容有骆妙珍提交的“银行转账凭证”予以印证，黄月香并无相反证据予以反驳，本院予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年至2013年间，朱少玲陆续向黄月香借款400000元。因朱少玲未按约定还款，黄月香于2018年2月22日向本院提起诉讼，本院于2018年5月22日作出（2018）闽0206民初1584号民事判决，判令朱少玲于判决生效之日起十日内支付黄月香借款本金370000元并支付利息（按月利率1%，自2018年2月25日起计至实际还款之日止）。上述民事判决已发生法律效力。 2016年1月12日，朱少玲与朱慧敏签订一份编号为00460393的《存量房买卖合同》，约定朱少玲以300000元成交价将位于厦门市湖里区的房屋（以下简称案涉房屋，建筑面积为60.69平方米）出售给朱慧敏。此后，该房屋变更登记至朱慧敏名下。2017年3月27日，案外人张贵芳代理朱慧敏与骆妙珍签订一份编号为00730186的《存量房买卖合同》，约定朱慧敏将案涉房屋以480000元成交价出售给骆妙珍。此外，张贵芳代理朱慧敏与骆妙珍在案外人厦门市佳喜房产代理有限公司的居间下，签订一份《房产买卖协议》，约定：朱慧敏将案涉房屋以2630000元出售给骆妙珍；双方向房管部门办理交易过户时的申报价为市场指导价；本协议签订之日，骆妙珍支付朱慧敏购房定金200000元，并于本协议签订之日直接支付给朱慧敏；骆妙珍将总房款分三次支付给朱慧敏，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为，2017年3月16日向朱慧敏支付200000元，过户当日向朱慧敏支付1480000元，向银行申请商业贷款950000元，该贷款由银行直接转至朱慧敏账户；朱慧敏收到全部房款后，如需返租，双方自行协商解决。 《房产买卖协议》签订后，骆妙珍通过其名下银行账户分别于2017年3月16日向朱慧敏转账支付1100000元、于2017年3月30日向张贵芳转账支付980000元、于2017年4月25日向张贵芳转账支付540000元。骆妙珍向本院提交显示由张贵芳出具的四张《收据》，分别载明：2017年3月16日，张贵芳代表朱慧敏收到骆妙珍购买案涉房屋定金200000元；2017年3月16日，张贵芳代表朱慧敏收到骆妙珍购买案涉房屋款项900000元，该款项用于银行解押款专用，充当首付款；2017年3月30日，张贵芳代表朱慧敏收到骆妙珍购买案涉房屋款项980000元；2017年4月25日，张贵芳代表朱慧敏收到骆妙珍购买案涉房屋款项540000元。以上四张《收据》上载明的支付方式均为银行转账支付。2017年4月5日，案涉房屋变更登记到骆妙珍名下。 本案庭审过程中，经本院询问，黄月香明确表示只主张撤销相应的合同，不主张合同撤销后的相应法律后果；其认为案涉房屋市场价格近3000000元。截至本案法庭辩论终结时，朱少玲未举证证明其对黄月香负担的（2018）闽0206民初1584号民事判决确定的债务清偿情况。 另查明：2017年11月10日，朱少玲与案外人冯水根签订一份编号为00807649的《存量房买卖合同》，约定朱少玲将其名下位于厦门市集美区的车位以80000元成交价出售给冯水根。黄月香在本案诉讼过程中，向本院申请对案涉房屋进行财产保全，为此向本院缴纳申请费2920元。 本院认为，朱少玲、朱慧敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提交答辩状和证据，视为放弃抗辩和举证权利。2010年至2013年间，朱少玲陆续向黄月香借款400000元，由此对黄月香产生返还借款本金并支付利息的债务，朱少玲应于债务到期时积极清偿上述债务。因朱少玲未清偿债务致使黄月香提起诉讼主张债权，在本院于2018年5月22日作出（2018）闽0206民初1584号民事判决，要求朱少玲向黄月香清偿剩余借款本金370000元及相应利息后，朱少玲至今未举证证明上述债务清偿情况，表明黄月香的上述债权仍未获清偿。朱少玲在明知对债权人黄月香负有债务的前提下，于2016年1月12日与朱慧敏签订编号为00460393的《存量房买卖合同》，约定以300000元对价将址于厦门市湖里区面积为60.69平方米的房屋出售给朱慧敏，属于以明显不合理的低价转让财产的行为，该行为导致朱少玲的责任财产不当减少，至今朱少玲无法清偿对黄月香负担的债务，侵害了债权人黄月香的利益。朱慧敏在签订该《存量房买卖合同》时，根据交易当时交易地的市场行情，应当意识到该交易对价属于明显不合理的低价，极有可能损害到朱少玲债权人的利益。据此，黄月香请求撤销编号为00460393的《存量房买卖合同》，有事实和法律依据，应予支持。黄月香因在本案诉讼中以朱少玲、朱慧敏为被申请人申请对案涉房屋采取保全措施而实际支出申请费2920元，该费用应由朱少玲承担，本院对黄月香要求朱少玲支付财产保全申请费2920元的诉讼请求予以支持 被撤销的合同自始没有法律约束力，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。朱少玲与朱慧敏于2016年1月12日签订的编号为00460393的《存量房买卖合同》被撤销后，自始不具有法律效力，朱慧敏基于该《存量房买卖合同》而取得案涉房屋的所有权随之消灭且溯及至该所有权登记之日。因此，朱慧敏此后将案涉房屋转让给骆妙珍的行为属于无权处分。朱慧敏与骆妙珍就转让案涉房屋分别签订了编号为00730186的《存量房买卖合同》和《房产买卖协议》，其中《存量房买卖合同》仅用以办理房屋权属变更登记用，双方之间的真实权利义务以《房产买卖协议》为准。结合骆妙珍实际履行合同义务的事实，足以认定编号为00730186的《存量房买卖合同》属于双方虚假行为，《房产买卖协议》属于被该《存量房买卖合同》隐藏的真实民事法律行为，应当认定编号为00730186的《存量房买卖合同》无效。无效合同自始无效，不存在被撤销的逻辑前提，黄月香主张撤销编号为00730186的《存量房买卖合同》，于法无据，不予支持。《房产买卖协议》虽然属于因无权处分订立的合同，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，无权处分并不影响合同的效力，《房产买卖协议》并不存在无效情形，应当认定合法有效。 朱慧敏将案涉房屋转让给骆妙珍的行为虽构成无权处分，但骆妙珍受让案涉房屋已符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，应认定骆妙珍已取得案涉房屋的所有权，理由如下：第一，案涉房屋在朱慧敏与骆妙珍签订《房产买卖协议》时，权属登记在朱慧敏名下，具有相应的公信力，朱慧敏以自己的名义对案涉房屋实施了无权处分。第二，并无证据证明骆妙珍在受让案涉房屋时，主观上知道朱慧敏构成无权处分，且无证据证明骆妙珍对不知无权处分存在重大过失，应当推定骆妙珍受让案涉房屋之时为善意。黄月香主张朱慧敏与骆妙珍之间存在恶意串通，不仅应当举证予以证明，还应当达到能够排除合理怀疑的证明标准。本案中，黄月香并无相应证据予以证明其上述主张的事实存在，应承担举证不能的不利后果。第三，根据《房产买卖协议》约定，骆妙珍以2630000元对价受让案涉房屋，此后骆妙珍实际支付了2620000元，黄月香对该价格与市场交易价格相当的事实不持异议，该对价并不存在“明显不合理低价”的情形，应当认定骆妙珍是以合理的对价取得案涉房屋。第四，根据骆妙珍提供的不动产权属登记证书证明，案涉房屋已变更登记到骆妙珍名下。 综上所述，朱少玲于2016年1月12日与朱慧敏签订编号为00460393的《存量房买卖合同》应予撤销。朱慧敏于2017年3月27日与骆妙珍签订编号为00730186的《存量房买卖合同》属于双方虚假行为，自始无效，无需撤销。骆妙珍基于善意取得制度已取得案涉房屋所有权。黄月香因行使债权人撤销权而支出的财产保全申请费2920元应由朱少玲承担。黄月香的其他诉讼请求，于法无据，应予驳回。朱少玲经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。朱慧敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第二百四十条规定，判决如下： 一、撤销朱少玲与朱慧敏于2016年1月12日签订的编号为00460393的《存量房买卖合同》； 二、朱少玲应于本判决生效之日起五日内偿付黄月香财产保全申请费2920元； 三、驳回黄月香的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由朱少玲、朱慧敏共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘惠斌 人民陪审员  石延庆 人民陪审员  邹 霞 二〇二〇年一月三日 书 记 员  张 锦 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 附录：                            序号                       证据名称                       证据提交人                       备注                               1                       常住人口基本信息                       原告                                                     2                       00460393《存量房买卖合同》                                                     3                       00807649《存量房买卖合同》                                                     4                       （2018）闽0206民初1584号《民事判决书》                                                     5                       00730186《存量房买卖合同》                                                     6                       《房产买卖协议》                       第三人骆妙珍                                                     7                       收据及银行转账凭证                                                     8                       不动产权属登记证书