重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初20410号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，重庆大川集团物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：蒋联萍，女，重庆大川集团物业管理有限公司员工。被告：杨泽万，男，1971年9月6日出生，汉族，住重庆市。原告重庆大川集团物业管理有限公司与被告杨泽万物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，本案依法适用简易程序公开开庭审理。后因案情复杂，本案转为普通程序继续公开开庭进行了审理。原告重庆大川集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘莎莎、蒋联萍，被告杨泽万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆大川集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2010年4月1日起至2019年7月31日止共计112个月的物业服务费6944元（收费标准为62元/月）；2.判令被告向原告支付2010年5月1日起至2019年7月31日止共计111个月的公摊水电费1110元（收费标准为10元/月）；3.判令被告向原告支付2010年2月15日起至2019年7月15日止，共计113个月的水费4407.50元（收费标准为4.3元/吨）；4.判令被告向原告支付以12461.50元为基数从2019年8月1日起按照每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告为重庆市江北区大川水岸小区房屋业主，该小区自2008年12月25日起一直由原告提供物业管理服务，原告在提供物业管理服务期间认真履行相关职责，但被告却自2010年2月15日起欠缴物业管理服务费、公摊水电费和水费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳。根据原被告双方签订的合同及相关法律法规规定，现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告杨泽万辩称，不同意原告的诉讼请求。诉讼时效为三年，从原告起诉之日倒推三年计算诉讼时效，超过诉讼时效的物业费、公摊水电费和水费不同意支付；原告的物业服务合同已经在2014年到期，2014年之后被告没有与原告签订物业服务合同；原告前期物业服务合同中关于合同自动续期的约定无效，因为是开发商与物业公司签订的事关全体业主的合同，没有得到包括被告在内的全体业主的同意，前期物业合同成立的前提和解决的问题是业主当时并未全部入住甚至房屋没有全部卖完，为了小区管理，所以设置的前期物业合同，同时物业管理条例规定，前期物业合同有期限且本案的前期物业合同设定了期限，5年后即2014年的时候全体业主已经入住，此时前期物业合同面临的问题已经不存在，基于这种情况，物业管理条例修订几版都没有物业合同自动延期的规定，因此由开发商和物业公司在前期物业合同中约定的自动延期部分因为违反合同的相对性原则而自动无效。关于水费，购房合同明确约定了水电气由开发商配置齐全，因此业主使用的是自己的水，不是物业公司的水。同时物业管理条例明确规定，水电气直接由供应单位向终端用户收费，物业公司收费唯一情形就是受水电气相关单位委托。关于公摊水电费的问题，原告从未公示过小区内的公共区域水电使用情况，公摊水电费应该按照公共区域的实际使用量计算，而不是定额收取，定额收取不是公摊而是摊派。关于违约金，因为原告前期物业费超过诉讼时效，在起诉前三年内合同对被告没有效力，原被告之间没有合同，不存在违约。另外原告从入驻小区后长期侵占业主公共收益，初步计算仅仅停车费一项，每月收费就在5万元左右，十年时间几百万的收入，还不包括可能的物业用房的租赁。本院经审理认定事实如下：2008年4月16日，案涉小区开发单位重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同约定：甲方聘请乙方为重庆市江北区石马河片区大川水岸-菲尔小城提供前期物业管理服务。具体的物业服务内容和标准：花园洋房为1元/月·平方米，电梯房：1.1元/月·平方米。合同期限自2008年4月16日起至2014年4月15日止；如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年一续），以此类推；物业服务费中不含公摊水电费，公摊水电费按照每户10元/月/户进行交纳；二次供水供电产生的费用据实结算，由业主向乙方结算；物业服务费用、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日交纳当月的物业服务费、水电公摊费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》到期后，原告继续为该小区提供物业服务至今。2011年7月5日，原告到涉案房屋张贴《催款函》，向被告催收截至2011年6月的物业服务费、公摊水电费、水费。2013年1月4日，原告到涉案房屋张贴《催款函》，向被告催收截至2012年12月的物业服务费、公摊水电费、水费。2013年9月5日，原告到涉案房屋张贴《催款函》，向被告催收截至2013年8月的物业服务费、公摊水电费、水费。2014年12月14日，原告向被告邮寄《催收物业费的函》，向被告催收截至2014年10月的物业服务费、公摊水电费、水费。2016年7月26日，原告向被告邮寄《催收物业费的函》，向被告催收截至2016年6月的物业服务费、公摊水电费、水费。上述函件中均明确有“请您于本函寄发之日起7日内或当面送交之日起3日内，将欠款如数付清”的内容。2018年7月20日，原告向重庆市江北区人民法院对被告提起物业服务合同纠纷一案，后原告于2018年8月23日撤诉。2019年8月1日，原告又向被告邮寄《催款函》，向被告催收截至2019年7月的物业服务费、公摊水电费、水费。另查明，被告系案涉小区重庆市江**大川水岸小区**18-6房屋所有权人，其于2009年8月接房后居住使用至今。该房屋系电梯房，建筑面积为56.35平方米。审理中，原、被告均称案涉小区至今未成立业主委员会。被告表示其物业服务费交纳至2010年3月后未再交纳。原告举示了水表抄表记录（能够反映的最早抄表时间为2013年12月，截至当月用水总量为152吨；最后抄表时间为2019年7月，截至当月用水总量为1045吨）、缴费证明、重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知，拟证明其代被告缴纳了水费。本院征得原、被告同意，指定时间由双方共同查看被告水表显示的用水情况。原告反馈查看水表显示的用水总量为1050吨，被告拒绝明确并认为其不应该将水费交纳给原告，而应交纳给供水单位；其未缴纳水费是因为原告未将水卡向其交付。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与案涉小区建设单位签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务期限及合同到期后如未成立业主委员会合同自动续期。签约后，原告为案涉小区提供物业服务至今。被告作为案涉小区业主，应当受该合同约束，按约交纳物业服务费等相关费用。按合同约定的缴费标准和房屋建筑面积计算，被告每月应当缴纳物业费金额为62元/月，公摊水电费金额为10元/月。同时，按合同约定，原告有权据实向被告结算收取二次供水水费。被告提出了诉讼时效的抗辩主张。关于诉讼时效，原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，《前期物业服务合同》约定每月物业服务费、公摊水电费应当在当月25日交纳。每月物业服务费、公摊水电费的诉讼时效应当在当月履行期限届满后，即当月26日起开始计算。原告主张被告未交物业服务费、公摊水电费的起始时间为2010年4月1日。2011年7月5日起，原告多次催收物业服务费、公摊水电费的行为均发生诉讼时效中断的法律效果。原告主张2010年4月至2019年7月的物业服务费和2010年5月至2019年7月的公摊水电费未超过诉讼时效。对应的物业服务费应当为6944元（62元/月×112个月），公摊水电费应当为1110元（10元/月×111个月）。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，关于水费的交纳时间在《前期物业服务合同》中没有约定，原、被告也未另行约定。根据上述规定，原告代缴水费的诉讼时效应当从其要求被告履行给付义务的宽限期届满之日起计算。根据前述关于诉讼时效的规定和原告催收物业服务费的时间、方式，原告于2011年7月5日催收截至2011年6月的水费后，开始起算水费的诉讼时效。此后，原告多次催收的行为在起算相应期间水费诉讼时效的同时，也发生对此前已催收水费诉讼时效中断的法律效果。截至提起本案诉讼时，原告所主张期间的水费均未超过诉讼时效。但是，原告在本案中提供的证据材料仅能确定2013年12月至2019年7月被告用水893吨的事实，无法证明2013年12月之前被告的用水情况。原告对该待证事实承担证明责任，应自行承担举证不能的法律后果。因此，依据二次供水的收费标准，被告应当向原告缴纳2019年7月之前的水费3840元（4.3元/吨×893吨）依照《前期物业服务合同》关于违约金的约定，基于原告持续为案涉小区提供物业服务的事实，被告拖欠支付物业服务、公摊水电费会对原告造成损失。原告要求从2019年8月1日起以应交未交物业服务费、公摊水电费为基数计算违约金，有《前期物业服务合同》的约定作为依据。但是，应当考虑其损失情况，适当降低违约金的计算标准。本院认为，可参照年利率24%的标准计算。综上所述，原告超出上述认定的诉讼请求，本院不予支持。被告提出辩解理由缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告杨泽万于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2010年4月至2019年7月的物业服务费6944元；由被告杨泽万于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2010年5月至2019年7月的公摊水电费1110元；由被告杨泽万于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2013年12月至2019年7月的水费3840元；由被告杨泽万于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付违约金，违约金以8054元为基数，从2019年8月1日起，按年利率24%的标准计算至付清之日止；驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由被告杨泽万负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  秦 伟人民陪审员  李红波人民陪审员  吴 庆二〇二〇年一月二十日法官 助理  张 岩书 记 员  范丹宁