广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初19175号原告（反诉被告）孙广武，男，汉族，1972年10月12日出生，身份证住址广东省高州市，委托代理人邓田，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市奇正投资有限公司，住所地深圳市大鹏新区葵涌街道葵新北路****，统一社会信用代码91440300067172309。法定代表人利卓伟。委托代理人李满春，广东深天成律师事务所律师。孙广武（以下统称原告）与深圳市奇正投资有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓田，被告委托代理人李满春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、原、被告之间的租赁合同于2019年5月10日解除；2、被告向原返还156,000元保证金；3、被告向原告赔偿4,828,400元投资损失；4、被告向原告赔付上诉所有费用后，原告再行搬离租赁产地；5、本案所有诉讼费用由被告承担。被告反诉请求：1、原告向被告支付2019年5、6、7、8月份租金人民币312,000元（按合同约定的月租金78,000元计算，暂计至2019年8月5日止，从2019年8月6日起至实际返还租用场地之日止）；2、原告向被告支付2019年4月1日至2019年7月31日期间的水电费13,216.7元；3、原告向被告支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的清洁费8,000元：4、原告向被告支付滞纳金79,841.78元（从应付未付之日起暂计至2019年8月5日，支付至实际支付之日止）：5、原告承担本案的反诉费。本案相关情况2012年11月6日，案外人深圳市宝安西乡粮食有限公司（以下简称西乡粮食公司）作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××××路鸣乐中心一、二楼房屋出租给乙方，建筑面积为4310平方米，月租金为75,000元，期限自2014年11月1日至2021年12月31日，租赁房屋用途为商业，租赁期间乙方可将房屋全部或部分转租予他人。2015年5月28日，被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方），签订一份《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》，相关约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区××鸣乐××蒲街青少年教育培训基地一层及其附属空地出租给乙方使用，建筑面积为2150平方米，租赁期自2015年6月1日至2021年12月31日；2、乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作经营幼儿园使用；3、租金：……2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金为78,000元……，乙方须在每月5日前支付当月租金；4、签订合同时，乙方向甲方缴纳履行合同保证金156,000元；5、乙方保证拥有本协议下正常经营活动所必须的各项许可证；6、甲方积极配合乙方办理相关证件，因甲方无权出租导致无法办证，甲方应承担相应责任；7、乙方未能按时缴纳租金及相关费用的，逾期未支付，乙方每日需按所欠租金、费用的千分之五支付滞纳金；8、乙方逾期支付租金达15天以上，甲方可单方解除合同，收回该商铺，铺内所有物品视为乙方主动放弃，甲方有权将其作废品处置，所收取的履行合同保证金不予退还。上述合同签订后，原告已向被告缴纳租赁保证金156,000元。2017年11月7日，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室向被告核发了涉案房屋租赁凭证，该租赁凭证载明出租人为被告，承租人为原告。原告承租涉案房屋后用于经营早教中心。2018年6月30日，该早教中心因私搭雨棚导致围墙坍塌，后西乡执法队要求其停业并进行整改。2019年，原告向深圳市宝安区教育局申办“西乡街道鸣乐幼儿园”。2019年1月28日，深圳市宝安区民政局向原告作出一份《民办非企业单位名称预先核准通知书》，称同意预先核准名称为“深圳市宝安区西乡街道鸣乐幼儿园”，名称有效期至2020年1月28日，请在规定时限内完成筹备工作，并向登记管理机关申请成立登记。2019年3月15日，西乡粮食公司向宝安区教育局反映称鸣乐幼儿园申办单位安全生意识及监管能力弱，反对设立幼儿园。2019年5月10日，深圳市宝安区教育局向原告发出一份《关于中止鸣乐幼儿园设立申请的告知》，称原告提交设立幼儿园的申请已于2019年3月12日至18日公示，公示期内收到小区居民及业主（西乡粮食公司）投诉，坚决反对你方申办幼儿园，公示期内投诉需处理完结后才可继续相关流程。原告主张因被告未取得西乡粮食公司的同意导致其无法开班幼儿园，构成违约，故其于2019年5月开始拒付租金。被告对此不予确认，主张其已承担协助原告申办幼儿园的义务，系因原告缺乏安全生产意识，导致西乡粮食公司不同意开办幼儿园，被告同意解除租赁合同，并要求原告腾空房屋。庭审中，原被告确认原告已缴纳2019年5月至7月水电费及2019年5月之前的租金，2019年5月1日起的租金未支付。另查：1、涉案房屋分户登记，所有权人为案外人西乡粮食公司，西乡粮食公司已取得房地产证，房地产证号为深房地字第**等；2、被告提交一份2019年4月《缴费通知》，载明2019年4月水费为1,230元、电费为1,853.8元。原告对该缴费通知真实性予以认可；3、原告至今未取得幼儿园办学许可，原告提交一份《验资报告》，主张其为筹办幼儿园投入资金、设施设备、装修等共计980万元，被告对该报告不予认可。判决结果本院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，各方当事人应全面遵照履行。本案争议焦点为违约主体的认定，本院认为，被告不构成违约，理由如下：1、被告与西乡粮食公司租赁合同中已约定被告可以转租，被告有转租权，原告主张被告无权出租与事实不符；2、原被告已办理房屋租赁凭证，由此可见西乡粮食公司对于被告将房屋转租给原告、原告用作早教中心的事实知情并同意；3、原被告在租赁合同中约定用途为开办幼儿园，被告配合原告办理相关证件，因此被告作为出租方仅承担协助义务，对于幼儿园能否申办成功并不承担必然责任；4、从宝安区教育局于2019年5月10日作出《关于中止鸣乐幼儿园设立申请的告知》可知，原告申办幼儿园的申请于2019年3月12日至18日顺利公示，因此被告在原告申办幼儿园过程中已尽到协助义务；5、原告承租涉案物业后长达三年时间内一直经营早教中心，未遭到西乡粮食公司反对，早教中心于2018年6月30日发生坍塌事故后，西乡粮食公司方对原告申办幼儿园行为进行反对，在此事件中被告没有过错。综上，原告主张被告违约理据不足，本院不予采信。因原告自2019年5月开始拒付租金，原告已构成根本违约。关于原告要求解除租赁合同的诉求。本院认为，现原被告均同意解除租赁合同，故《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》自被告出具答辩状即2019年8月27日解除。合同解除后，原告应将涉案房屋返还给被告。关于原告要求被告赔偿投资损失的诉讼请求，本院认为，原告违约，合同解除并非被告原因造成，且原告在庭审时明确其现仍在涉案场地经营早教中心，故原告无权向被告主张损失，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于租金，原告自2019年5月1日其开始拖欠租金，故原告应向被告支付2019年5月1日至2019年8月27日租金304,200元（78000×3+78000÷30×27）。2019年8月27日之后原告仍继续占有使用涉案房屋，故应当参照合同约定租金标准每月78,000元，向被告支付房屋占有使用费，自2019年8月28日至原告实际返还房屋之日止。关于被告要求原告支付2019年4月至7月水电费的诉讼请求，原被告在庭审时确认原告已支付2019年5月至7月水电费，故原告还需向被告支付2019年4月水电费，根据双方均确认的2019年4月《缴费通知》，故原告应向被告支付2019年4月水电费3,083.8元。关于被告要求原告支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的清洁费8,000元的诉讼请求，原被告确认被告在2019年5月之前每月按照2,000元标准收取清洁费，原告主张因其未缴纳租金，被告2019年5月后未提供清洁服务，故其无需承担清洁费，被告对此不予确认。本院认为，原被告之间一直有支付清洁费的惯例，现未有证据证明被告在清洁管理方面存在过错，根据交易习惯，原告应向被告支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的清洁费8,000元。关于被告要求原告支付滞纳金的反诉请求，本院认为，原告逾期支付租金构成违约，应按照合同约定向被告支付滞纳金，但合同约定滞纳金标准过高，本院酌情调低至按照每日万分之五的标准计算，故滞纳金应以被告主张每月租金78,000元为基数，按照每日万分之五的标准，自每月应付之日次日即6日起计至付清之日止，即2019年5月滞纳金自2019年5月6日起计、2019年6月滞纳金自2019年6月6日起计算、2019年7月滞纳金自2019年7月6日起计算……，均计至款项付清之日止。关于原告要求被告返还保证金156,000元的诉讼请求，本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，本院已认定原告向被告支付滞纳金，已足以弥补其损失，故被告继续占有保证金无事实及法律依据，被告应将保证金156,000元返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙广武与被告深圳市奇正投资有限公司签订的《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》于2019年8月27日解除；二、原告孙广武应于本判决生效之日起十日内腾空搬离深圳市宝安区西乡街道鸣乐东街浦蒲街青少年教育培训基地一层及其附属空地，并将上述房屋交付给被告深圳市奇正投资有限公司；三、原告孙广武应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市奇正投资有限公司支付2019年5月1日至2019年8月27日租金304,200元；四、原告孙广武应于本判决生效之日起十日内按照每月78,000元的标准向被告深圳市奇正投资有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年8月28日起计至原告孙广武实际返还房屋之日止）；五、原告孙广武应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市奇正投资有限公司支付滞纳金（滞纳金以每月租金78,000元为基数，按照每日万分之五的标准，自每月6日起计至付清之日止，即2019年5月滞纳金自2019年5月6日起计算、2019年6月滞纳金自2019年6月6日起计算、2019年7月滞纳金自2019年7月6日起计算……，均计至款项付清之日止）；六、原告孙广武应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市奇正投资有限公司支付2019年4月水电费3,083.8元；七、原告孙广武应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市奇正投资有限公司支付2019年5月至2019年8月清洁费8,000元；八、被告深圳市奇正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙广武返还保证金156,000元；九、驳回原告孙广武的其他诉讼请求；十、驳回被告深圳市奇正投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,800元，由原告负担45,340元,由被告负担1,460元，受理费原告已预交。反诉费3,748元，由原告负担2,925元，由被告负担823元，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张   敏人民陪审员 邓 子 华人民陪审员 杨 牡 萍二〇二〇年一月十七日书 记 员 姚梦（兼）书 记 员 王   冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。