广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7604号上诉人（原审原告）：周赖福，男，1984年3月30日出生，汉族，住江西省赣州市××。上诉人（原审原告）：中山市有马新能源科技有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：周赖福，该公司总经理。上诉人（原审被告）：中山市旭阳运动用品有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：蔡浩标，该公司经理。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市瑞基房地产发展有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：罗宝良。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。原审第三人：罗家健，男，1964年8月13日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：李锋明，广东商达（中山）律师事务所律师。上诉人周赖福、中山市有马新能源科技有限公司（以下简称有马公司）因与上诉人中山市旭阳运动用品有限公司（以下简称旭阳公司）、被上诉人中山市瑞基房地产发展有限公司（以下简称瑞基公司）及原审第三人罗家健房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。周赖福、有马公司共同上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持周赖福、有马公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、周赖福、有马公司要求瑞基公司与旭阳公司共同承担损失有事实和法律依据。转租合同以原租赁关系的存在为基础，具有附属性，因此不能简单的将原租赁合同和转租合同割裂开来处理。瑞基公司因旭阳公司逾期支付租金要求解除原租赁合同，对此，周赖福、有马公司曾明确表示愿意直接向瑞基公司支付租金,请求与瑞基公司履行合同，而瑞基公司却枉顾周赖福、有马公司的合法权益和合理诉求，坚持要求收回涉案租赁物业，因此应当与旭阳公司共同赔偿因原租赁合同及转租合同提前解除而给周赖福、有马公司造成的损失。二、一审法院认定周赖福、有马公司与旭阳公司之间的租赁合同是因周赖福、有马公司和罗家健的过错而解除的，属于事实认定错误。原租赁合同和转租合同均是因为旭阳公司的过错而解除的。1.旭阳公司与瑞基公司之间的原租赁合同已于2017年9月26日解除。合同的成立、生效、解除双方当事人已在合同中明确约定，对旭阳公司与瑞基公司之间原租赁合同解除时间的起算，根据原租赁合同的约定及合同法第九十六条第一款的规定，瑞基公司于2017年9月25日向旭阳公司发出解除合同告知函，该告知函旭阳公司2017年9月26日签收，原租赁合同自该日起即已解除，瑞基公司和旭阳公司对该事实均无异议。2.转租合同的效力以在先租赁合同有效为前提，在原租赁合同解除或者终止的情况下，转租合同也应当失去效力。旭阳公司与瑞基公司之间的原租赁合同已于2017年9月26日解除，旭阳公司自该日起已丧失对涉案租赁厂房的合法使用权，旭阳公司不再继续享受占有、使用、收益涉案租赁厂房的相关权利，周赖福、有马公司与旭阳公司之间的转租合同因此无法继续履行，也应自2017年9月26日起解除，即旭阳公司作为承租人逾期支付租金的违约行为导致原租赁合同和转租合同同时解除，周赖福、有马公司对此并无过错。3.中山市中级人民法院（2018）粤20民终7327号（以下简称7327号）民事判决认定瑞基公司与旭阳公司的物业租赁合同的解除时间为（2018）粤20民终2562号的民事调解书的生效时间2018年9月7日是错误的，本案不应当将此作为本案事实认定的依据。在该民事调解书中，瑞基公司与旭阳公司双方约定：《物业租赁合同》及《补充协议》的解除时间为2017年9月26日，双方对合同的解除时间是双方自愿达成，意思明确具体，双方已经对合同的解除时间达成高度的一致，其内容也没有违反法律的规定和损害社会公众利益，应当合法有效，瑞基公司与旭阳公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》的解除时间为2017年9月26日，并应作为本案判决的事实依据。三、周赖福、有马公司作为无过错的次承租人，依法有权要求旭阳公司返还押金，并赔偿周赖福、有马公司因转租合同提前解除所造成的损失。1.周赖福、有马公司在租赁涉案厂房后，投入了大量资金对该厂房进行装修，并投入资金以该厂房为住所办理了各种生产经营许可资质证书，转租合同的提前解除导致周赖福、有马公司的所有投入均化为乌有，给周赖福、有马公司造成了巨大损失。旭阳公司作为过错方，应当向周赖福、有马公司承担赔偿责任。2.在本案诉讼期间，旭阳公司更是肆意盗窃、损毁周赖福、有马公司的生产设备、厂房设施，旭阳公司的违法行为已构成民事侵权，旭阳公司应当承担民事侵权损害赔偿责任，一审法院应当依据《中华人民共和国侵权责任法》等民事侵权的法律规定审理。对旭阳公司是否构成民事损害侵权，人民法院有权也有义务依据事实和法律作出认定，周赖福、有马公司在一审期间也向法院提出《调取证据申请》，请求人民法院向中山市公安局小榄分局小榄派出所调取旭阳公司实施损害他人财物的违法行为的证据，法院应当根据调取的证据作出旭阳公司损害他人财物行为性质的认定，并做出公正的判决。针对周赖福、有马公司的上诉请求，旭阳公司口头答辩，与本案关联的生效判决认定周赖福、罗家健存在逾期支付租金的违约行为，应承担违约责任，判令解除涉案合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，特别是对驳回周赖福、有马公司的诉求阐释明了，判决驳回周赖福的经济损失赔偿要求合理，但是酌情判令赔偿周福赖的停电损失50000元过高，因该停电损失不超过10000元，其愿意向周赖福、有马公司赔偿10000元。针对周赖福、有马公司的上诉请求，瑞基公司口头答辩称，一、本案为租赁合同纠纷，周赖福、有马公司要求其赔偿损失，无法律依据，应予驳回。二、周赖福、有马公司明确向其直接支付租金的说法，另案中认定未履行支付租金的义务，在另案法律文书中有显示，瑞基公司未剥夺周赖福、有马公司的抗辩权，瑞基公司是依法、依规处理租赁物业。针对周赖福、有马公司的上诉请求，罗家健口头答辩称，一、对一审判决无异议，本案与其无关。二、周赖福在一审提交的广东普信项目管理有限公司出具的一楼装修的报告是不成立的，涉案厂房一楼加装的夹层一审法院委托了华联世纪工程咨询股份有限公司（以下简称华联公司）进行评估，华联公司得出的评估结果的价款比实际加装显示的价值还高，其它无异议。旭日公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判第一项判决为旭阳公司向周赖福、有马公司赔偿停电经济损失10000元；2.维持第二项判决；3.改判一审诉讼费用、保全费用由周赖福、有马公司承担。事实和理由：一、一审法院酌情认定周赖福、有马公司停电损失为50000元明显过高，超出周赖福、有马公司的实际损失，且该认定缺乏相关证据，二审法院应予以纠正。二、赔偿经济损失属于补偿性，应以周赖福、有马公司提供证据予以证明其实际损失为依据，再按过错责任来确定赔偿金额。在本案中，停电发生在元旦法定假期前后，未对周赖福、有马公司的生产造成很大影响，况且周赖福、有马公司也没有提交相关证据予以证明其实际损失。三、据法院查明事实显示，周赖福、有马公司自2018年1月1日起没有按时缴交租金，依据涉案《厂房租赁合同书》第五条规定，周赖福、有马公司逾期30天未付租金，旭阳公司有权停电。鉴于周赖福、有马公司存在逾期未付租金的违约行为，周赖福、有马公司无权主张2018年2月1日后的经济损失。四、由于周赖福、有马公司对其停电损失的主张没有提交证据予以证明实际损失数额，依据“谁主张，谁举证”的原则，应由周赖福、有马公司承担举证不能的不利后果。但鉴于停电或多或少都会对周赖福、有马公司产生一些影响，法院酌情认定及判决的停电损失不应超过10000元，一审判决旭阳公司赔偿停电经济损失50000元，明显过高，二审法院应予以纠正，依法改判。针对旭阳公司的上诉请求，周赖福、有马公司共同口头答辩称，本案应以事实为依据，由法院依法判决。针对旭阳公司的上诉请求，瑞基公司口头答辩称：涉案合同的租赁与其无关。针对旭阳公司的上诉请求，罗家健口头答辩称，由法院依法认定，对一审判决无异议。周赖福、有马公司向一审法院起诉请求：判令旭阳公司、瑞基公司连带偿还各项经济损失暂计50万元（按评估确定价格为准）。诉讼中增加并明确诉讼请求为：1.判令旭阳公司返还租赁合同押金55000元；2.判令旭阳公司、瑞基公司连带赔偿装修损失310683.78元，搬迁费18000元，因旭阳公司、瑞基公司停电造成的损失80000元，住址搬迁导致已取得的企业生产资质证书无法继续使用的直接损失73926元。一审法院认定事实：瑞基公司系含涉案厂房在内的房地产的权利人和出租人，旭阳公司系承租人。2017年3月28日，旭阳公司（甲方）与周赖福、罗家健（均为乙方）签订厂房租赁合同书，约定：由乙方向甲方承租涉案厂房，期限自2017年4月10日至2020年5月28日止；每月租金为18500元，应于每月20日前交付；逾期30天未付租金，甲方有权停电及单方终止合同；签订合同时，乙方向甲方支付3个月押金55500元，合约期满乙方付清一切费用及清理干净所有垃圾、杂物后，甲方应将押金全额无息退还给乙方；甲方提供用水、三厢电，产生的水、电费由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应征得甲方书面同意；固定的装修或建筑，合同期满后不得拆除；本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本协议，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿等。前述合同书落款签订日期为2017年3月30日。前述合同书签订后，旭阳公司向周赖福、罗家健交付涉案厂房，周赖福、罗家健支付了押金55500元，并实际交付租金至2017年12月31日（2017年12月的租金支付至旭阳公司法定代表人蔡浩标的账户）。2017年5月16日，旭阳公司（甲方、出租方）与周赖福以有马公司（乙方、承租方）名义签署租赁合同，约定：甲方将位于中山市××厂房之三出租给乙方作为工业用途使用，经营面积200平方米，租赁期限自2017年5月16日起至2019年5月15日止，合同期满双方续约的需协商一致，另订合同，厂房每月租金为2000元等。瑞基公司负责人于2017年5月24日在该租赁合同落款处签名并加盖公章确认“同意分租”。周赖福与旭阳公司确认2017年5月16日租赁合同系有马公司办理工商登记所需，双方租赁合同实际按2017年3月28日（落款日期为2017年3月30日）的合同书履行。2017年6月8日，周赖福与罗家健在涉案厂房登记成立有马公司，公司性质为自然人独资有限责任公司，显示的法定代表人及唯一股东均为周赖福，经营范围为：新能源技术研发，研发、销售电动汽车，生产、加工、销售电动自行车。2017年9月29日，瑞基公司向有马公司发出告知函，以其已解除与旭阳公司之间的租赁合同关系为由，要求有马公司于接到本函之日起十五日内搬离、腾退涉案厂房。2017年10月18日，瑞基公司以旭阳公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，有马公司等作为第三人参加了该案诉讼。一审法院经审理于2018年1月17日作出（2017）粤2072民初12195号民事判决，确认瑞基公司与旭阳公司签订的物业租赁合同及补充协议已于2017年9月26日解除，旭阳公司于判决生效之日起三十日内将租赁物业交还瑞基公司并支付自2017年10月11日起至交还物业之日止的占有使用费。旭阳公司不服该判决提起上诉。在二审期间，经法院主持调解，当事人达成调解协议，确认双方签订的物业租赁合同、补充协议于2017年9月26日解除，旭阳公司应将涉案厂房交还给瑞基公司等。2018年9月7日，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终2562号民事调解书确认双方的上述协议，该调解书已于当天发生法律效力。2017年12月30日，涉案厂房所在物业中断供电。后旭阳公司从邻厂拉设电线接电供涉案厂房使用，但交纳的电费单价高于原用电费单价。周赖福、罗家健遂停止向旭阳公司交付2018年1月1日起的租金。瑞基公司表示涉案厂房并非其直接供电，而系旭阳公司通过使用另一家企业的供电设施供电，有关停电事宜与其无关。2018年1月11日，周赖福与旭阳公司法定代表人蔡浩标的妻子周某某通过微信沟通提前解除租赁合同的损失构成问题，其中“旭阳公司及三家分租方搬迁损失费用合计表”载明分租方有马公司的搬迁损失费用为：厂房内外装修及加层320688元、办理生产许可证200000元、搬迁入厂300000元、搬迁出厂预算300000元、搬迁期间的员工工资150000元、搬迁期间的经营损失150000元，小计1420688元。旭阳公司表示，前述所谓有马公司的搬迁损失费用，仅为双方商讨向瑞基公司陈述损失的一种意思表示，其对有马公司的损失并不认可。2018年5月28日，旭阳公司以周赖福、罗家健违约为由诉至一审法院，提出包括解除双方于2017年3月28日签订的厂房租赁合同书，恢复原状，立即返还租赁物及支付自2018年1月1日起至搬离之日止的租金（按每月18500元计算）等诉讼请求。在该案中，周赖福、罗家健主张涉案厂房停电9天，造成其损失约80000元，重新拉电后每月电费增加约1000元，其曾口头向旭阳公司提出停电损失及电费增加损失，但双方未达成一致意见，并提出拒付租金的3个理由：1.旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同已于2017年9月26日被解除，旭阳公司自该日起对涉案厂房没有出租权、收益权；2.其对涉案厂房投入资金进行装修，但因旭阳公司与瑞基公司之间的纠纷，瑞基公司向其发函要求搬离涉案厂房，且瑞基公司停止向涉案厂房供电，导致其无法正常使用涉案厂房；3.旭阳公司一直以其法定代表人的账户收取租金，有转移财产、抽逃资金的行为，其根据合同法相关规定行使不安抗辩权。旭阳公司则表示，涉案厂房仅停电6天，周赖福、罗家健未向其主张停电损失及电费增加损失。一审法院经审理于2018年8月27日作出（2018）粤2072民初6241号民事判决，认定周赖福、罗家健自2018年1月1日起拒付租金的理由全部不能成立，其拒付、拖欠租金构成违约，应承担相应的违约责任，确认双方签订的厂房租赁合同自判决发生法律效力之日解除，周赖福、罗家健应自判决生效之日起十五日内将租赁物恢复原状、返还给旭阳公司，并按每月18500元的标准支付自2018年1月1日起至返还租赁物之日止的租金及占有使用费。周赖福、罗家健不服该判决提起上诉。2019年2月26日，中山市中级人民法院作出7327号民事判决，认定在瑞基公司与旭阳公司二审调解协议书生效（即2018年9月7日）之前，瑞基公司与旭阳公司的租赁合同是否解除尚不明确，且周赖福、罗家健实际仍占有使用涉案租赁物，周赖福、罗家健拒付租金的理由不成立，并判令驳回上诉，维持原判。前述判决已于2019年3月13日发生法律效力，并经旭阳公司申请强制执行已执行完毕。周赖福、罗家健不服前述一、二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。2019年8月12日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申5662号民事裁定，认定前述一、二审判决双方签订的厂房租赁合同自判决发生法律效力时解除，周赖福、罗家健按合同约定标准支付自2018年1月1日起至返还租赁物之日止的租金及占用费并无不当，周赖福、罗家健以瑞基公司与旭阳公司的租赁合同已于2017年9月26日解除为由主张其不应向旭阳公司支付厂房租金及占用费的理由不成立，不予采纳，并最终裁定驳回周赖福、罗家健的再审申请。本案第一次庭审后，周赖福申请追加有马公司、罗家健作为共同原告参加诉讼，但罗家健明确表示，其与周赖福已就双方合伙关系作出处理，其已退出合伙体，周赖福及有马公司主张的权利与其无关，其仅同意作为无独立请求权第三人参加诉讼，配合法院查清事实。为证明其主张，罗家健向一审法院提交了其与周赖福签署的落款日期为2017年3月28日的合作协议、2018年6月1日的退伙协议及其签具的说明1份。其中，合作协议主要载明：罗家健（甲方）与周赖福（乙方）协商共同经营电动车及电动整车套件生产销售，甲方投入100万元、乙方投入10万元，项目利益分配甲、乙双方各占50%等。退伙协议主要载明：罗家健（甲方）与周赖福（乙方）合伙经营的有马公司，从2018年6月1日起由乙方单独经营，甲方自该日起退出经营，所有一切债权债务由乙方负责，乙方欠甲方的投资款100万元及利润款13万元，由乙方分期偿还至甲方银行账户等。说明主要载明：罗家健确认涉案厂房在旭阳公司交付租赁厂房后，周赖福即出资对租赁厂房进行了装修，全部装修款均是由周赖福一人支付，厂房租金也是由周赖福独自承担。周赖福对罗家健提交的前述合作协议、退伙协议、说明均予以确认。本案诉讼过程中，因旭阳公司对周赖福提交的由广东普信项目管理有限公司出具的《一楼厂房加装夹层装饰改造工程中介预算》报告（鉴定造价为364082.55元）不确认，周赖福要求对涉案厂房一楼加装夹层装饰改造工程的造价进行评估。一审法院依法委托华联公司进行评估，该公司于2019年5月6日出具HLZS1-Z-8739-19-001造价鉴定意见书，鉴定结论主要为：涉案厂房一楼加装夹层装饰改造工程鉴定评估总造价为117675.84元，其中建筑与装饰部分为98340.87元、安装部分为14384.8元（其中升降平台仅计算一部，单价为7976.96元），有争议部分为4950.17元，并说明根据勘察现场后当事人提交的相关相片对比后，对于是否存在部分拆除（已损毁）或是否原有施工，此部分难以判定，对于有争议部分（项目是否原有），由法院判定。周赖福为此支出鉴定费7360元。经当庭质证，周赖福、有马公司认为前述鉴定意见书的鉴定、评估方法严重错误，未考虑装修工程人工制造成本，不能客观反映工程事实，“铺基层板、胶合板”面积只计算现场所见到的已铺设好的基成板268.735平方米，对已拆除的部分基层板面积没有计算，对曾经搭设了层架的总面积没有计算等，因此鉴定意见不具参考价值。旭阳公司则认为前述鉴定意见书造价过高，没有考虑成新率，不予确认，且（2018）粤2072民初6241号、（2018）粤20民终7327号民事判决均认定周赖福、罗家健拒付租金的理由不能成立，其拒付租金构成违约，应承担违约责任，故系周赖福违约在先，其在本案中主张赔偿的诉求没有事实根据和法律依据，应予以驳回。周赖福、有马公司在本案中主张的损失构成为：1.装修损失310683.78元，计算方法为广东普信项目管理有限公司出具的《一楼厂房加装夹层装饰改造工程中介预算》报告鉴定造价364082.55元÷租赁合同期限37.5个月×未使用的32个月=310683.78元，证人陈某某出庭证实其为有马公司搭设二层夹层、升降架、雨棚及安装水电，共收取设备、人工、材料等款项23万元左右；2.搬迁费损失18000元，证人任某某出庭证实其于2018年9月24日至9月26日为有马公司搬迁电动车及相应配件至中山市××的一个厂区里面，收取周赖福支付的搬迁费18000元，并于2018年9月28日向有马公司出具了收据；3.停电经济损失80000元，因旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同纠纷导致涉案厂房停电8天，给有马公司造成损失每天约10000元，合计80000元，但对此未提交相关证据予以印证；4.有马公司住址搬迁导致已取得的企业生产资质证书无法继续使用、需要重新申请办理的直接损失73926元，其中检验费12000元、计量费6520元、检测费1206元、流水线等设备费24200元、检测设备费30000元，并提供全国工业产品生产许可证、检验报告、发票等证据为证。另查明：本案诉讼过程中，周赖福、有马公司自认其自2018年9月23日左右搬离涉案厂房后并未在另址继续经营，亦未重新申请办理前述生产许可证及产品检验报告等。旭阳公司则表示，有马公司系在2018年10月底之前把设备搬走，但现场留有几台有质量问题的电动摩托车，双方并未办理交接手续。周赖福曾于2018年10月30日向中山市公安局小榄分局小榄派出所报案，称其于2018年10月24日18时许发现有马公司门口一条电动车生产流水线被盗窃，直到2018年10月25日才拨打110报警，公安部门对周赖福作了笔录，但未有查处结果。周赖福还表示，其曾于2018年12月20日以旭阳公司法定代表人蔡浩标破坏其厂房设施向公安部门报案，但亦未有查处结果。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，虽然瑞基公司系涉案厂房的权利人及出租人，但因旭阳公司承租涉案厂房后经瑞基公司同意又分租给周赖福、罗家健，故就本案争议所涉的旭阳公司与周赖福、罗家健之间所签订的厂房租赁合同书而言，根据合同的相对性，合同相对方是旭阳公司与周赖福、罗家健，并非瑞基公司。瑞基公司作为涉案厂房的权利人及原出租人，其同意旭阳公司转租的行为并不会使其成为厂房租赁合同书的相对方。周赖福、有马公司以瑞基公司同意旭阳公司转租且因瑞基公司与旭阳公司的租赁合同纠纷导致其损失为由，将瑞基公司列为本案共同被告并主张其与旭阳公司共同承担责任缺乏法律依据，不予采纳，其对瑞基公司的诉讼请求，不予支持。另外，涉案租赁合同系周赖福与罗家健为设立有马公司而以自己名义签署，周赖福亦曾以有马公司名义与旭阳公司又签署了一份租赁合同，且有马公司成立后实际使用涉案厂房、已实际享有合同权利，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，应视有马公司为租赁合同的相对方之一。且有马公司与周赖福同意作为共同原告提起本案诉讼，共同主张因该租赁合同关系纠纷产生的相关赔偿责任，于法不悖，故应认定周赖福、有马公司作为本案共同原告的主体适格。此外，罗家健明确表示其已退出与周赖福的合伙体，涉案厂房的权利、义务均由周赖福、有马公司享有和承担，其不再主张相关权利，仅同意作为无独立请求权第三人参与诉讼，此属其自由处分其民事权利的范畴，周赖福、有马公司亦予以确认，予以采纳。关于涉案厂房租赁合同的解除问题。虽然，旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同关系于2018年9月7日经（2018）粤20民终2562号民事调解书确认已于2017年9月26日解除，旭阳公司应将涉案厂房交还给瑞基公司，即在2018年9月7日前旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同关系是否已解除尚未确定，自2018年9月7日起旭阳公司与周赖福、罗家健、有马公司之间的转租合同才处于客观上不能履行的状态。（2018）粤2072民初6241号、7327号民事判决均认定涉案租赁合同周赖福、罗家健自2018年1月起拒付租金的理由全部不能成立，其拒付租金构成违约，应承担相应的违约责任，并确认双方签订的厂房租赁合同自判决发生法律效力之日解除。周赖福、罗家健对前述一、二审判决提出的再审申请亦已被广东省高级人民法院作出的（2019）粤民申5662号民事裁定予以驳回。故前述判决书已于2019年3月13日生效，即双方的厂房租赁合同书于该日解除，且解除的原因系周赖福、罗家健违约导致。在周赖福、罗家健未能依法推翻前述生效判决的情况下，一审法院认定周赖福、罗家健、有马公司与旭阳公司之间的厂房租赁合同因周赖福、罗家健的原因和过错已于2019年3月13日解除。由于厂房租赁合同系因周赖福、罗家健的原因和过错导致解除，故周赖福、有马公司诉请旭阳公司退还厂房押金55500元，已无合同及法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”既然如前已认定因周赖福、罗家健违约导致涉案租赁合同解除，故根据前款规定，涉案厂房一楼夹层及相关设备应由周赖福、罗家健及有马公司自行拆除（已在前案执行程序拆除），周赖福、有马公司诉请旭阳公司赔偿剩余租赁期内的一楼夹层装饰装修损失，不予支持。因此，双方关于一楼夹层装饰装修造价费用的争议已无实际意义，且鉴定结论与周赖福、有马公司主张的造价费用亦相去甚远，故委托鉴定费用应由周赖福自行承担。同时，（2018）粤2072民初6241号判决已判令周赖福、罗家健应自判决生效之日起十五日内将租赁物恢复原状、返还给旭阳公司，而周赖福、有马公司于2018年9月28日支出搬迁费18000元，即其搬迁行为发生于前述一审民事判决作出后。因此，周赖福、有马公司在搬迁时已能预见若其上诉被驳回，其本身即负有腾出涉案厂房的义务。7327号二审判决亦维持了（2018）粤2072民初6241号民事判决。为此，周赖福、有马公司支付的腾房费用为履行其腾房义务所需，应由其自行承担，其诉请旭阳公司支付厂房搬迁费18000元，无事实及法律依据，不予支持。此外，周赖福、有马公司自认其搬迁厂房后至今未经营，故其并未因搬迁重新办理生产许可证、产品检验报告等相关证照而支付费用，即该部分损失尚未发生。退一步讲，即使该部分损失已经发生，周赖福、有马公司因自身违约被解除租赁合同从而负有腾房义务，腾房产生的相应损失同理应由其自行负担。故周赖福、有马公司诉请旭阳公司赔偿住址搬迁导致已取得的企业生产资质证书等无法继续使用的直接损失，不予支持。关于停电损失问题。涉案厂房所在物业确曾中止供电数天，后由旭阳公司从邻厂拉设电线接电供涉案厂房使用，但有马公司交纳的电费单价高于原用电单价。虽然双方对具体停电天数存在争议，但由于双方均确认涉案厂房曾发生停电，有马公司为电动车生产、销售企业，对电力需求必然存在一定依赖，停电产生的损失亦必然存在，由于周赖福、有马公司并未就此提供相关证据，无法充分有效地证实其损失，故一审法院酌情认定停电损失为50000元。该停电损失并非因周赖福、罗家健及有马公司的违约行为造成，且发生于周赖福、罗家健拒付租金前，系因旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同纠纷导致，故应由旭阳公司向有马公司承担赔偿责任。有马公司虽为独立法人，但其同意该部分损失由其与周赖福共同主张，予以照准。周赖福、有马公司诉请的停电损失超过核定的数额部分，不予支持。至于周赖福、有马公司所称，旭阳公司法定代表人蔡浩标涉嫌破坏其厂房设施等问题，其报警失窃时间在其自认搬离厂房之后，报警事项公安部门至今未有处理结果，即使查证属实亦为侵权责任关系，与本案租赁合同关系非同一法律关系,在本案中不予审查处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、旭阳公司于判决发生法律效力之日起三日内向周赖福、有马公司赔偿停电经济损失50000元；二、驳回周赖福、有马公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，合计11820元，由周赖福、有马公司负担10722元，由旭阳公司负担1098元；司法鉴定费7360元，由周赖福负担。二审中当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合周赖福、有马公司以及旭阳公司分别提出的上诉请求，本案的争议焦点有：一是导致厂房租赁合同解除的过错责任认定；二是一审确定的停电经济损失数额是否适当；三是旭阳公司是否应当返还租赁合同押金55000元；四是旭阳公司是否应当赔偿装修损失及其数额确认、是否应当赔偿搬迁费损失以及因住址搬迁导致已取得的企业生产资质证书无法继续使用的直接损失；五是瑞基公司是否应当承担连带赔偿责任。关于争议焦点一，已有本院生效的7327号判决认定涉案厂房租赁合同的履行过程中，周赖福存在逾期交纳租金的违约行为，旭阳公司据此要求解除合同符合合同约定，可见，导致涉案租赁合同的解除周赖福有过错，周赖福、有马公司上诉认为其不存在违约行为，在厂房租赁合同的解除中无过错的理由不成立，不予采纳。但另一方面，结合周赖福与旭阳公司的合同履行行为看，在7327号案件中旭阳公司于2018年5月28日起诉周赖福解除合同之诉时，前一手旭阳公司与瑞基公司的物业租赁合同关系，因旭阳公司的违约行为，瑞基公司已在2017年9月26日向旭阳公司发出解除合同通知书，并在2017年9月29日向周赖福、有马公司发出搬迁的告知函，且7327号判决已经确认瑞基公司与旭阳公司的物业租赁合同及补充协议于2017年9月26日解除。据此可见，基于瑞基公司与旭阳公司物业租赁合同的解除，旭阳公司与周赖福、有马公司的厂房租赁合同客观上已经不能履行，导致该结果发生的责任是因旭阳公司的违约行为所致，因此，旭阳公司与周赖福、有马公司的厂房租赁合同的解除，旭阳公司也存在违约，也存在过错。本院确认旭阳公司与周赖福、有马公司对合同的解除存在同等过错。关于争议焦点二，涉案物业停电数日时，周赖福、有马公司并无任何违约行为，停电原因纯系旭阳公司在履行与瑞基公司的合同中违约所致，旭阳公司应当就此造成周赖福、有马公司的损失承担赔偿责任。一审法院考虑到有马公司为电动车生产、销售企业，对电力需求必然存在一定依赖，停电产生的损失亦必然存在而酌定50000元并无不当，旭阳公司上诉认为酌定数额过高并无证据证实，对其上诉请求不予采纳。关于争议焦点三，从厂房租赁合同的内容看，旭阳公司不退还押金的适用条件是周赖福在租赁期间存在擅自中途转租转让给他人的违约行为，周赖福逾期交纳租金不符合合同约定押金不予退还的条件，旭阳公司要求不退还押金的理由不充分，不予采纳，周赖福、有马公司上诉要求退还押金的请求成立，予以支持。关于争议焦点四，对于旭阳公司是否应当赔偿周赖福、有马公司搬迁费损失以及因住址搬迁导致已取得的企业生产资质证书无法继续使用的直接损失的问题，一审法院对不予支持周赖福、有马公司的该诉讼请求的理由进行了充分的阐述，本院全数认同，不再赘述。对于装修损失问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”前述，导致合同解除，旭阳公司与周赖福、有马公司具有同等过错责任。广东普信项目管理有限公司出具的预算报告，系周赖福、有马公司单方委托，旭阳公司不予认可，故不能以此作为装修损失的依据。一审法院根据周赖福的申请，委托专业机构对涉案厂房一楼加装夹层装饰改造工程进行了评估，评估结论为总造价117675.84元，虽然周赖福、有马公司及旭阳公司对此存异议，但双方均无充分证据证明各自主张并否认该评估意见的专业性，故本院对评估结论予以采信，并依据双方的过错责任承担相应的责任，即旭阳公司应当赔偿该装修损失58837.92元。周赖福、有马公司超过该数额的上诉请求不予支持。关于争议焦点五，根据合同的相对性原则，瑞基公司非涉案厂房租赁合同的相对方，瑞基公司承担责任没有合同依据，周赖福、有马公司以瑞基公司同意转租而要求承担连带责任也无法律依据，因此周赖福、有马公司要求瑞基公司承担连带责任既没有合同依据，也没有法定依据，本院对周赖福、有马公司该上诉请求不予采纳。此外，周赖福、有马公司要求旭阳公司承担侵权责任的问题，与本案分属不同的法律关系，本院不予审查。综上所述，周赖福、有马公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，旭阳公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11684号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11684号民事判决第二项；三、中山市旭阳运动用品有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内返还给周赖福、中山市有马新能源科技有限公司租赁合同押金55000元；四、中山市旭阳运动用品有限公司自本判决发生法律效力之日起三日内赔偿周赖福、中山市有马新能源科技有限公司装修损失58837.92元；五、驳回周赖福、中山市有马新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，诉讼保全申请费3020元，合计11820元，由周赖福、中山市有马新能源科技有限公司负担8274元，由中山市旭阳运动用品有限公司负担3546元；评估费7360元由周赖福、中山市有马新能源科技有限公司负担（已直接支付给评估公司）；二审案件受理费8096元，由周赖福、中山市有马新能源科技有限公司负担5667元，由中山市旭阳运动用品有限公司负担2429元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年一月八日书记员  廖建锋