河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初5138号原告：杨志强，男，1987年12月28日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈俊鹏、陈亚，海南大兴天泰律师事务所执业律师。被告：洛阳凯瑞红山置业有限公司，住所地洛阳市西工区凯旋西路**凯瑞君临广场华府**楼**。法定代表人：王新立，董事长。委托诉讼代理人：赵怡、董翼飞（实习），河南先为律师事务所执业律师。原告杨志强与被告洛阳凯瑞红山置业有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上列原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志强向本院提出诉讼请求：1.判令凯瑞公司因逾期交房而向杨志强支付违约金37481.99元（违约金按已付购房款378680元的日万分之一计付，自2015年5月1日起计算至2018年1月15日止）；2.判令凯瑞公司因逾期办证而向杨志强支付违约金78060元（违约金以已付购房款378680元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的标准计算，自2016年4月25日计算至2018年8月9日实际取得不动产权证书之日止）；3.判令凯瑞公司对房屋出现的质量问题立即履行维修义务；4.本案诉讼费由凯瑞公司承担。事实和理由：杨志强与凯瑞公司于2014年9月20日签订《商品房预售合同》，由杨志强购买凯瑞公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口凯瑞凤凰名苑26幢1单元2503号商品房。根据合同约定，凯瑞公司应当在2015年5月1日前交付验收合格的房屋，但杨志强2015年10月才入住，且涉案房屋直至2018年1月15日才验收合格，且凯瑞公司未履行备案义务致使杨志强至今未取得不动产权证书。另，涉案房屋存在严重质量问题，杨志强多次要求凯瑞公司履行维修义务，至今仍未得到解决。综上，被告的行为已经严重违约，原告诉至法院以维护权益。凯瑞公司辩称，1.因2015年5月1日是法定节假日，大部分业主未在当天收房，杨志强于2015年5月3日已办理入住手续，不存在逾期交房，杨志强称涉案房屋2018年1月15日验收合格无事实依据。2.杨志强主张按年利率9%计算逾期办证违约金没有依据，且违约金过高。3.逾期办证是因洛阳市政府要求凯瑞公司无偿移交幼儿园造成的，而非凯瑞公司的原因，不应由凯瑞公司承担违约责任。4.杨志强并未明确房屋出现的具体问题，无法判断是否属于质量问题，且部分建设项目已超质保期。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2014年9月20日，杨志强（××）与凯瑞公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：一、杨志强购买凯瑞公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口××凤凰××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共91.23平方米。合同约定该商品房单价为每平方米4145.83元，房屋总价款为378224元，××于本合同签订前付清首付款155224元，余额以银行按揭贷款方式支付；二、（第八条）出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；三、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日或逾期超过90日××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。该合同附件四补充协议约定：“验收合格”是指××所购的商品房经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对竣工的与××有关联的建筑物进行验收后做出符合国家设计标准和质量标准的评定意见；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2018年6月25日，杨志强与凯瑞公司签订《补充协议》，载明涉案房屋实测面积91.34平方米，现房屋总价款378680元，杨志强应当向凯瑞公司补足差额456元。杨志强已按约定交付房款，凯瑞公司开具发票。杨志强提交了《建设工程消防验收意见书》，显示涉案工程于2017年7月3日通过消防验收；提交了《建设工程竣工验收意见书》，显示涉案工程竣工时间为2015年4月29日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收时间为2018年1月15日；提交了勘察单位、设计单位、监理单位的质量检查报告及施工单位签署的质量保修书及工程竣工报告，证明直至2018年1月15日，涉案工程才具备《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五方验收条件中的第四、五项条件；提交了百姓呼声业主投诉、洛阳市住建××××回复及洛阳市建筑工程质量监督站于2015年5月5日向凯瑞公司下达的《工程质量整改通知书》，载明涉案工程未组织竣工验收，凯瑞公司擅自交付使用，责令其立即停止交房。另，杨志强提交了《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》、涉案工程25、26、27、30号楼等的竣工验收备案时间表、不动产权证书、房屋业务历史信息等，证明涉案项目的每栋楼房是可独立完成竣工验收备案和申请不动产登记，配建的幼儿园所在30号楼的竣工验收备案时间和申请不动产首次登记时间均晚于其他楼房，不存在凯瑞公司所称配建幼儿园无偿移交前，住建部门不向其发放25、26、27号楼竣工验收备案证书而导致无法办理产权证的情况。凯瑞公司提交了《入伙通知单》、《收楼办理流程表》，证明杨志强已于2015年5月3日办理交房手续，领取收房资料；主张涉案工程交付房屋前已组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，2018年1月15日的竣工验收系主管部门的验收，与交付房屋无直接关系。2018年3月8日，洛阳市城乡规划局对涉案楼栋核发了建设工程规划核实意见书；2018年6月1日，涉案房屋办理了商品房首次登记手续；2018年8月9日杨志强取得不动产权证书。另查明，2013年12月10日，凯瑞公司与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定凯瑞公司受让取得洛阳市××工区××东路与××交叉口40227.3平方米地块的国有建设用地使用权，土地用途为住宅兼容商业用地，该合同第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建并在建成后无偿移交给政府的工程配套项目显示为空白。2014年12月9日，洛阳市人民政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》（洛政[2014]80号），载明：“配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书”，“本通知下发之前，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园，由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园”。2019年9月10日，凯瑞公司与洛阳市西工区教育体育局（以下简称西工区教育局）签订《洛阳凯瑞红山置业有限公司幼儿园无偿移交协议》，约定凯瑞公司于2019年9月30日正式将位于龙翔东路与道北五路交叉口凯瑞凤凰名苑30号楼的配套幼儿园无偿移交给西工区教育局，配套幼儿园相关资产、资料随配套幼儿园一并移交。本院认为，第一，项目竣工后，凯瑞公司已经在合同约定的交房时间前组织了建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，综合结论为工程质量合格，与2018年1月15日住建部门验收结果一致。杨志强已经于2015年5月3日签署了《入伙通知书》、接收了凯瑞公司交付的房屋，并实际占有使用至今，现杨志强又以房屋交付时不具备交房条件为由要求凯瑞公司支付逾期交房违约金无事实及法律基础，不予支持。第二，当前现实生活中，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的政策变化往往会直接影响项目进度，此种情形系开发商不能预见的客观情况，如完全刚性适用合同法的严格责任制度，有失公平，导致房地产行业及其秩序难以承受。本案中，凯瑞公司逾期办证事实客观存在，但双方当事人签订《商品房预售合同》时均无法预测到市政府下发文件要求无偿移交配建幼儿园相关事宜。根据本案现有证据，涉案房屋确实在合同约定的房屋交付期限前已经竣工；市政府的文件下发后，为早日办妥政府要求的备案登记等所需手续，凯瑞公司也不断积极与相关政府部门沟通协调，完成合同约定的初始登记。因此，凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政策调整及规划变更所致，而非自身因素或主观上怠于履行合同义务，不应承担逾期办证的违约责任。第三，杨志强提出涉案房屋存在质量问题以及要求凯瑞公司对房屋履行维修义务的诉讼请求不明确，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回杨志强的诉讼请求。本案受理费2274元，减半收取1137元，由杨志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 武 浩二〇二〇年一月十七日书记员 史向丹