山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初2286号原告（反诉被告）：刘某柱，男，1970年4月4日出生，公民委托诉讼代理人：李楠，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪涛，山东圣义律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：山东路通汽车销售服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王某珍，总经理。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。原告（反诉被告）刘某柱与被告（反诉原告）山东路通汽车销售服务有限公司（以下简称“路通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某柱及委托诉讼代理人李楠、朱洪涛，被告路通公司的委托诉讼代理人滕培刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某柱向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年11月16日签订的《租赁协议》；2.判令被告路通公司腾房并将租赁场地及房屋恢复原状；3.判令被告赔偿原告刘某柱损失（以每月25000元为基数，自2019年3月1日起至判决生效之日止）；4.本案诉讼费用由被告路通公司承担。事实与理由：2017年11月16日，原告刘某柱与被告路通公司签订房屋场地租赁合同，约定原告刘某柱将房屋、场地租赁给被告路通公司使用，租赁期限为20年，自2017年11月30日至2037年11月30日，租金为每年30万元。如被告路通公司不再续租，应提前90日告知原告刘某柱，提前15日交付原告刘某柱，但被告路通公司于2018年11月31日无故不履行合同且未提前告知原告刘某柱，被告路通公司的行为给原告刘某柱造成了违约损失。被告路通公司的物品已影响到原告刘某柱的房屋、场地的对外出租，原告刘某柱要求被告路通公司承担相应的租金损失。被告路通公司在租赁期间，将原告刘某柱的房屋地面及场地地面压坏，被告路通公司应停止侵害，将放在原告刘某柱处的物品立即拉走，将原告刘某柱房屋玻璃门、房屋地面、场地地面恢复原状，赔偿原告刘某柱损失。为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告路通公司辩称，1.被告路通公司并非故意将物品放置在原告刘某柱处迟迟不拖走，而是因原告刘某柱向被告路通公司索要高额赔偿，不让被告路通公司将物品拖走，关于原告刘某柱不让被告路通公司拖走车辆及物品的事宜，被告路通公司也已经多次报警；2.被告路通公司从事汽车销售经营，原告刘某柱在签订租赁协议时已经知晓，原告刘某柱诉称的房屋及场地地面被压坏属于正常损耗，也未超出正常损耗的标准，原告刘某柱要求被告路通公司将玻璃门及地面恢复原状无事实和法律依据；3.被告路通公司使用租赁物符合租赁物性质、符合约定，对租赁物进行的改善以及租赁物发生的正常损耗，被告路通公司不承担任何赔偿责任。综上，原告的诉求无任何事实及法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告路通公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告刘某柱停止对反诉原告路通公司的侵害，立即返还反诉原告路通公司放置在反诉被告刘某柱处的物品（包括：前销售大厅被扣押的空调3台、老板组合办公桌1套、办公椅子10把左右、厨房煤气灶1套、锅碗瓢盆若干、餐桌1套；后服务办公室被扣押的空调挂机3台、空调柜机1台、电动龙门架1套、客户自卸车钢圈1套、冷箱1台、制动气室2个、轮胎7条、氧气瓶设备2套；服务站广告牌1套）；2.判令本案反诉费用由反诉被告刘某柱承担。事实与理由：2017年11月16日，反诉原告路通公司与反诉被告刘某柱签订《租赁协议》，协议约定反诉原告路通公司租赁反诉被告刘某柱的房屋。2019年2月27日反诉原告路通公司将三个月的租金75000元以转账方式支付反诉被告刘某柱，并准备将物品拖走，但反诉被告刘某柱以反诉原告路通公司造成租赁房屋损坏为由要求反诉原告路通公司赔偿，并拒绝将反诉原告路通公司的物品予以返还，要求反诉原告路通公司支付赔偿金并将房屋恢复原状才允许反诉原告路通公司将物品拖走。而房屋地面毁损属于正常损坏，卷帘门也不是反诉原告路通公司更改的，反诉原告路通公司不应承担任何赔偿责任。综上，反诉被告刘某柱的行为已经损害反诉原告路通公司的合法权益，应立即停止侵害，现反诉原告路通公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，予以裁判。反诉被告刘某柱辩称，反诉被告刘某柱不存在任何违约行为，均是由于反诉原告路通公司的行为造成反诉被告刘某柱的损失，反诉原告路通公司的反诉请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：2017年11月16日，原告刘某柱与被告路通公司的法定代表人王某珍签订《租赁协议》，约定被告路通公司租赁原告刘某柱位于济南市天桥区大桥街道办事处十字路口北200米路东房屋及场所一处，房屋前大厅南北长45米；年租金30万元；租赁期限为20年，自2017年12月1日起至2037年11月30日止；被告路通公司有权根据经营需求对该房屋进行装修，不能影响房屋的基本建设结构；如被告路通公司不再续租，应提前90日告知原告刘某柱，提前15日将房屋交付原告刘某柱。协议签订后，原告刘某柱将涉案房屋及场所交由被告路通公司使用，被告路通公司支付了相应的租金。2019年1月31日，原告刘某柱与被告路通公司产生纠纷，原告刘某柱将位于租赁场所内的部分车辆扣押，并将被告路通公司部分工作人员关在房屋内，被告路通公司工作人员随后报警。后经公安机关出警协调，原告刘某柱将人员及拉人的车辆放行，但是仍然扣留了四台车辆。2019年2月27日，原告刘某柱与被告路通公司达成调解，签订调解协议一份，内容为：“针对我公司与山东路通汽车销售有限公司的房屋租赁纠纷达成如下协议：路通汽车销售有限公司所拖欠的租金已全额支付。将我公司所扣的车辆全部返还。关于路通的剩于（余）东西，等毁坏的房屋地面灰（恢）复原样，水费，电费违约金清完交付。”调解协议签订后，被告路通公司按约定支付了三个月房屋租赁费用75000元，也已将水费、电费结清。原告刘某柱将其扣押的车辆返还被告路通公司。涉案房屋中尚存有被告路通公司的部分物品（包括：前销售大厅被扣押的空调3台、老板组合办公桌1套、办公椅子10把左右、厨房煤气灶1套、锅碗瓢盆若干、餐桌1套；后服务办公室被扣押的空调挂机3台、空调柜机1台、电动龙门架1套、客户自卸车钢圈1套、冷箱1台、制动气室2个、轮胎7条、氧气瓶设备2套；服务站广告牌1套）未取走，双方就涉案房屋中的物品及涉案房屋损坏维修等问题多次协商未果。另查明，诉讼过程中，被告路通公司于2019年8月27日将位于涉案房屋中的物品（详见上述内容）拉走。原告刘某柱至今未向本院提交涉案房屋的建设规划许可手续及产权材料。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，刘某柱未能向本院提供涉案房屋的建设规划许可手续，因此，根据上述法律规定，刘某柱与路通公司签订的《租赁协议》应属无效，故刘某柱要求解除双方签订《租赁协议》的诉求，于法无据，本院不予支持。关于刘某柱要求路通公司腾房的诉求及路通公司要求刘某柱停止侵害并返还其放置在涉案房屋中的物品的反诉诉求，因路通公司在诉讼过程中已经将涉案物品从涉案房屋中拉走，因此，本院对刘某柱的该项诉求及路通公司的该项反诉诉求不予支持。关于刘某柱要求路通公司将涉案房屋及场所恢复原状的问题，刘某柱主张路通公司将涉案房屋的玻璃自动感应门换成了卷帘门，场地的地板砖也已经压碎，室内铝合金门被拆除，前墙广告牌的铝塑板被拆坏了，二楼的洗手间、厨房等被拆掉，要求路通公司将涉案房屋及场地恢复原状，路通公司对刘某柱的主张不予认可。本院认为，双方签订的调解协议中明确写明“关于路通的剩于（余）东西，等毁坏的房屋地面灰（恢）复原样，水费，电费违约金清完交付。”通过该约定，可以证明路通公司认可地面损坏及同意将损坏地面恢复原状的事实，但是路通公司之后并未修复损坏地面，其抗辩主张地面损坏系正常使用产生的损耗，不应承担修复责任，该抗辩主张缺乏依据，本院不予采信。因此，刘某柱要求路通公司将涉案房屋及场所的损坏地面恢复原状的诉求，具有事实与法律依据，本院予以支持。刘某柱主张的上述其他涉案房屋的变动情况，路通公司不予认可，刘某柱提交的照片也无法证实上述变动存在且系路通公司所为，并且根据涉案《租赁协议》约定，路通公司在不影响涉案房屋的基本建设结构前提下有权根据经营需求对涉案房屋进行装修，即使存在上述变动情况，也未影响涉案房屋的基本建设机构，也未造成涉案房屋的相应损坏后果，双方在涉案《租赁协议》中也未约定在交还房屋时要将涉案房屋恢复原状予以交还。因此，刘某柱要求路通公司将上述变动情况恢复原状的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于刘某柱要求路通公司赔偿损失的诉求，刘某柱主张路通公司拒不拉走其在涉案房屋内的物品，致使其无法出租涉案房屋及场所，造成其租金损失，路通公司不予认可，路通公司抗辩主张刘某柱扣押其物品致其无法将涉案物品拉走，其未给刘某柱造成损失。本院认为，根据调解协议约定，刘某柱在路通公司将毁坏的涉案房屋地面恢复原状且水电费、违约金清完再行交付涉案物品，但是路通公司并未按照约定将毁坏的涉案房屋地面恢复原状，并且刘某柱在达成调解协议后多次短信通知路通公司要求其将涉案物品清走，但是路通公司并未将涉案物品从涉案房屋及场所中清走。同时，路通公司未提交证据证实在调解协议签订后系刘某柱阻碍其拉走涉案物品的抗辩主张，故本院对其抗辩不予认可。路通公司在双方涉案租赁协议终止的情况下，不将涉案物品拉走，继续占用涉案房屋，且未将损坏地面予以修复的行为，给刘某柱造成一定的经济损失，路通公司应予以赔偿。刘某柱要求路通公司赔偿损失（以25000元/月为基数，自2019年3月1日起至判决生效之日止的租金损失），路通公司不予认可。本院认为，刘某柱的该项损失主张过高，并且路通公司已经于2019年8月27日将涉案物品拉走，刘某柱在2019年4月多次通过短信通知路通公司要求其拉走涉案物品，在路通公司拒不将涉案物品拉走的情况下，其应当及时采取适当措施防止损失的扩大，对于扩大损失部分，应由其自行承担。因此，本院酌定路通公司赔偿刘某柱损失50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东路通汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区大桥街道办事处十字路口北200米路东的房屋及场所内损坏的地面恢复原状。二、被告山东路通汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘某柱损失50000元。三、驳回原告刘某柱的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告山东路通汽车销售服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，减半收取840元，由原告刘某柱负担280元，被告山东路通汽车销售服务有限公司负担560元；反诉案件受理费175元，由反诉原告山东路通汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁金风二〇二〇年一月三日书记员  张绪凤