宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15066号原告：顾艳梅，女，1969年2月25日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。被告：宁夏物润置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负****。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：李泽旭，北京市泽元（银川）律师事务所律师。原告顾艳梅与被告宁夏物润置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾艳梅的委托诉讼代理人梅亚利、被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人李泽旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除吴军与被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.依法判决被告向原告返还商铺使用权费用74460元,并承担违约损失20000元；3.被告承担本案诉讼费、保全费用。事实和理由：原告与吴军系夫妻关系，吴军于2008年7月28日去世。吴军生前与原告以家庭财产出资，于2005年9月7日从被告处购买商铺，商铺位于银川市某号,双方签订商铺使用权合同。合同签订后,被告以整体出租为由,要求原告出具出租委托授权,但截至2018年被告也没有出租成功。2018年1月,原告起诉至兴庆区人民法院,要求解除合同,返还转让费并承担违约责任。后在法院的主持下,给被告一年的时间,如果出租成功,双方合同继续履行,如果不能成功,双方解除合同。现一年时间已到,但被告没有丁点对外出租的行动。涉案商铺使用合同已经无法继续履行。被告既不能整体出租也不能交付商铺给原告使用,合同目的不能实现,被告严重违约。双方的买卖合同已经无法实际履行,应当解除,被告应当向原告返还商铺使用费并承担违约责任。故原告诉至法院。被告辩称，2005年3月29日，原、被告双方就银川市兴庆区某号商铺的四十年使用权交易一事进行了磋商，双方达成一致意见之后签订了《商铺使用权买卖合同》，被告当即将上述商铺交付于原告。2005至2013年，在长达8年的时间里，原告一直都是在自用该商铺。2013年，原告看到南门中煌商业广场的其他业主将商铺委托给被告出租给案外人北京华联综合超市股份有限公司银川分公司能够获取比自用更高的经济利益，便主动要求与被告签订《出租商铺委托协议》及《委托出租商铺授权书》，并同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同的约定。后来，案外人北京华联综合超市股份有限公司银川分公司违反合同约定，拒绝向业主即原告和被告支付租金，也拒绝继续承租上述商铺。被告本着受人之托、忠人之事的理念，一方面起诉要求北京华联综合超市股份有限公司银川分公司支付商铺租金，另一方面继续为业主即原告的商铺寻找新的承租人。被告起诉北京华联综合超市股份有限公司银川分公司所得到的租金，在原告2018年起诉被告的案件当中，经银川市兴庆区人民法院调解，被告物润公司已经将原告应得的部分租金给了原告。2018年8月14日被告又将包含上述商铺在内的兴庆区南门中煌商业广场整体出租给了案外人张景高，双方签订了《经营权承包合同》，以期待案外人张景高能够给原告带来更大的经济利益。综上所述，被告为了原告的商铺能够产生的利益最大化，不辞辛苦，兢兢业业的为原告服务。不但没有向业主收取一分钱的代理费，反而又要替业主起诉北京华联综合超市股份有限公司银川分公司还要替原告寻找新的承租人。被告的辛苦付出，不但没能得到原告的理解与体谅，反而还要遭到原告一而再的起诉。如果原告认为被告在代理原告出租商铺一事中做的不够完美，完全可以将《出租商铺委托协议》解除后，自行出租或自行使用商铺，被告也随时可以将该商铺恢复原状。依据法律规定，原告作为委托人可以单方面解除委托代理合同。但是《商铺使用权买卖合同》却不能单方面解除，原告的诉讼请求无事实依据及法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的公证书、兴庆区掌政镇强家庙村村民委员会证明、户口本复印件、收据、民事调解书，因被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。被告提交《经营权承包合同》一份（复印件），证明在案外人北京华联综合超市股份有限公司银川分公司违反合同约定拒绝继续承租涉案商铺后，被告为了原告的经济利益最大化而不辞辛苦的为原告重新寻找商铺的承租人。如果原告对经营权承包合同的真实性有异议，或者原告愿意与案外人张景高建立租赁合同关系，或者不愿意授权被告出租涉案商铺，原告完全可以将商铺收回自用，或者自行出租商铺。原告对该份证据不予认可，该证据系被告于案外人签订，合同中签字原告无法判断其真实性。该证据的主要条款特别是承包款的金额及支付时间、后续如何经营均未进行明确约定，原告有权怀疑系被告对抗本案庭审签订的，不具有真实性。该合同签订时间是2018年，截止目前为止合同仍然不能履行，证明被告对外出租失败，涉案商铺没有商业价值，无法证明被告已经恢复了涉案商铺的使用价值，不能证明商铺对外出租成功。被告未提交其他有效证据对该份合同的真实性予以佐证，且其在诉讼中亦称《经营权承包合同》因张景高违约未支付款项而未能履行，故该份《经营权承包合同》真实性无法核实，实际也未履行，无法达到被告的证明目的，本院对该份《经营权承包合同》不予采信。本院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地、地面广场闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年3月29日，原告与其丈夫吴军（已故）以家庭共同财产出资购买被告位于银川市某号商铺使用权，由吴军与被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定如下：被告将位于银川市某号商铺使用权转让给原告，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，转让费共计77000元，优惠后为75460元，一次性付清。被告保证于2005年7月30日前将商铺交付原告。如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金，若延期超过3个月，原告有权退还商铺。商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。合同签订后，吴军向被告支付了74460元转让费。2008年7月，吴军因交通事故死亡。后被告未向原告交付商铺。2018年1月11日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺使用权转让费74460元，并承担违约损失57111元；3.本案诉讼费用由被告承担。后经本院主持调解，原告同意给予被告一年的宽限期继续出租涉案商铺，双方于2018年9月27日自愿达成调解协议，约定原、被告继续履行涉案《商铺使用权买卖合同》，原告自2018年9月27日至2019年9月26日授权被告出租涉案商铺。协议签订后，被告未能在原告授权的期间内将涉案商铺出租。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。吴军与被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给吴军，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故双方签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年7月31日起至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，原告与其丈夫吴军（已故）以家庭共同财产出资购买涉案商铺使用权，吴军去世后，原告作为涉案商铺使用权的承继人，主张涉案商铺权利，不违反法律规定。针对涉案《商铺使用权买卖合同》，无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用商铺或通过商铺使用权进行收益。被告无法提交证据证明将商铺交付原告占有使用，合同约定被告逾期交付商铺，原告有权退还商铺。且被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，商铺所在的位置已无法和其他商铺进行区分，导致原告无法占有使用涉案商铺。同时，原告于2018年起诉被告要求解除《商铺使用权买卖合同》，诉讼中，被告要求原告给予一定的宽限期继续出租涉案商铺。经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，原告同意给予被告一年（2018年9月27日至2019年9月26日）的宽限期继续出租涉案商铺。但被告在一年的宽限期内仍未能将涉案商铺出租，原告亦无法通过商铺使用权获益。综上，涉案《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的无法实现，故原告起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年7月30日起至2045年7月30日止的租金37230元（74460元÷40年×20年）返还原告。关于有效期间的租金的返还，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证，但2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元。后该案件经银川市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院判决认定被告与华联超市银川分公司就中煌商业广场的起租日期为2014年6月11日。被告自2014年6月11日以后对外出租商铺收益，原告也自此取得了涉案商铺的使用、收益的权利，故扣除2014年6月11日起至双方约定的宽限期届满之日（即2019年9月27日）止的租金后，被告应向原告返还租金27367元[（74460元-37230元）-（37230元÷20年÷365日×1934日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计64597元（37230元+27267元）。关于原告要求被告承担违约损失20000元的主张，被告逾期交付涉案商铺已构成违约，根据《商铺使用权买卖合同》中“如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金”之约定，且因被告将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺，现原告要求被告承担20000元违约损失符合双方约定，亦不超出法律规定的范围，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告顾艳梅（丈夫吴军）与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（2005年7月30日起至2025年7月30日有效期间的部分）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告顾艳梅退还租金64597元并承担违约损失20000元，合计84597元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1081元，由原告顾艳梅负担113元，由被告宁夏物润置业有限公司负担968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一九年十二月二十日法官助理 徐敏超书 记 员 田 娥附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。