广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初11352号原告（反诉被告）：田新华，女，汉族，1969年6月22日出生，户籍地：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：朱夏凌，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖熔，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：肖泽，男，汉族，1971年9月17日出生，户籍地：广州市番禺区。委托诉讼代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。原告田新华诉被告肖泽合同纠纷一案，本院立案后，被告肖泽在案件审理过程中提出反诉，本院依法组成合议庭对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告田新华及委托诉讼代理人朱夏凌、肖熔，被告肖泽的委托诉讼代理人易伏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田新华的本诉请求如下：一、被告肖泽向原告返还款项30万元及利息（按年利率6%计算，自起诉之日至实际付清之日止）；二、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告系朋友。2016年7月，双方协商共同出资购买位于珠海香洲区××路××号××花园××栋××单元××房××房××的房屋，房屋总价款3680372元，首期款740374元，原告出资30万元，被告出资440374元，其余款项以银行按揭贷款方式支付，并口头约定将共同出资的房屋按共同共有登记至双方名下。原告于2016年7月19日通过银行转账方式向被告支付了30万元。被告收到该款后于2016年8月15日以被告名义签署了购房合同。此后原告多次向被告主张该房产权益，要求返还30万元本金及分配房屋增值部分利润50万元，但被告均予以拒绝，反而要求原告回购该房屋。原告为尽快收回30万元款项及实现房屋利润，不得以同意购买该房屋，但因被告提出的房价款过高，双方未协商一致，原告要求被告返还己付30万元，但被告至今未还。2019年6月被告将该房屋产权登记至其名下。综上，原告认为，原告有权利取得该房屋相应出资收益，被告拒不支付房屋利益，也不返还购房款，违背《民法总则》第七条规定的诚实信用原则，损害了原告的合法权益。原告已支付的30万元购房款，被告应承担返还的义务。被告肖泽就本诉辩称：一、被告与原告曾经是男女恋爱同居关系而非普通朋友关系。案涉房屋是双方基于结婚目的而共同购置并且应当共同承担购房费用的婚房。2014年5月，被告经人介绍与原告相识。不久双方建立以结婚为目的恋爱关系。2015年12月，原、被告建立同居关系。同居几个月后，原告要求与被告共同购置一套房屋，以便结婚后居住，并承诺共同支付购房首期款及共同偿还银行按揭贷款。基于原告的口头承诺，被告才同意与原告共同出资购置房屋用于婚后居住。不久后，原告托人找到了房源即302房。原告当时还在平安银行工作，且平安银行正在调查其不明资产来源，故原告要求以被告的名义与房屋开发商签订房屋买卖合同及办理银行抵押贷款，并将案涉房屋产权登记在被告一人名下。2016年8月15日，原告与被告一起去了珠海市海愉置业有限公司售楼部，原告见证了被告与开发商签订案涉房屋买卖合同以及与银行签订抵押贷款合同的整个过程。案涉房屋的购置总价款为3680372元，首付款为740372元，向中国农业银行珠海分行抵押贷款294万元。按照原告当时向被告作出的有关“共同购买、共同负担”的口头承诺，原告应当支付案涉房屋首期款370186元，并应当共同按月偿还银行按揭贷款本金及利息。然而，原告仅支付首期款30万元，其余首期款70186元未支付，由被告代付。每月应还银行的按揭贷款本息也是由被告一人偿还。2016年9月至2019年7月，肖泽向农业银行偿还案涉房屋贷款本金35笔共计294万元，偿付银行贷款利息35笔共计334196.01元。可见，原告未信守共同承担购房款的诺言，而是将部分首付款和供楼还贷压力抛给被告一人承担，有违诚信原则。二、原告有酗酒的不良习惯且品行不端，在同居期间与多名异性保持暧昧关系，导致被告与原告的感情破裂并最终分手，使被告在感情上遭受伤害。在同居一年零四个月之后（2015年12月至2017年4月），双方解除了同居关系。原告对于双方恋爱同居感情破裂而未能缔结婚姻关系具有重大过错，依法应当对其过错行为及其后果承担责任。三、案涉房屋从购置至出售共计亏损252844.72元，鉴于该笔亏损是由原告的过错造成的，故原告应当承担亏损金额的60%即151706.83元。由于原告的过错，致使当初购房用于共同居住生活的愿望已经落空。经长达一年多的沟通、协商后双方无法就案涉房屋如何处理的问题达成一致意见。迫于供楼还贷压力，被告最终以市场价416万元与刘锋生达成买卖交易。为了售卖案涉房屋及办理产权过户，被告向宏居地产中介公司负责人徐宏借款260万元用于一次性偿还银行贷款本息的过桥资金，被告因此向徐宏支付还贷资金过桥费54400元（该笔费用由宏居地产公司代收)，还向珠海喜发发房地产公司支付居间费10000元。因买卖交易案涉房屋而向税务机关缴纳房屋买入契税105153.49元及卖出增值税206646.30元，向广东精诚粤衡律师事务所支付房屋产权办证费1200元。此外,被告还向万科物业公司支付专项维修资金11008.80元及物业管理费、公摊电费共9868.12元，加上偿还的银行贷款利息334196.01元，案涉房屋从购置至出售共计亏损252844.72元。案涉房屋是应原告要求而购置，并且原告在与被告恋爱同居期间，感情上存在重大过错而造成双方未能结婚，故原告至少应承担案涉房屋买卖交易亏损金额的60%以上即151706.83元。四、原告在恋爱同居关系从被告处所获取的财产以及肖泽代其支付的各项费用，原告应当立即返还。在原告与肖泽恋爱同居期间，肖泽不仅承担了家庭和原告的全部生活开销，而且还代付了多项费用。其中，肖泽代付了原告车辆的加油费2万多元、原告女儿麒麒的学杂费约15000元、原告在香洲区中信红树湾小区5栋1201房的家具费33459元、原告因送礼而购置的冬虫夏草费19756.80元以及奢侈品手提包费20000元、原告因送礼而购置的苹果手机费4500元。此外，肖泽平时还给予原告大约10万元现金用于其偿还中信红树湾小区的房屋按揭贷款及零花之用。由于原告的过错导致双方恋爱关系被解除，双方已无缔结婚姻关系之可能，原告基于恋爱关系而从肖泽处所获取的财产，包括肖泽代其支付的各项费用，原告应立即返还。综上，原告隐瞒了本案许多重要事实，在其诉状中所述的事实及理由严重失实。本案并非房屋买卖合同纠纷，而是双方基于恋爱同居关系所产生的共有财产析产及分割纠纷。请法院驳回原告的不实诉请，支持被告如下反诉请求：一、原告向被告偿付案涉302房买卖亏损金额151706.83元；二、原告立即返还基于恋爱同居关系而从被告获取的财产包括肖泽代其支付的各项费用共计82715.80元；三、原告承担本案诉讼费用。原告田新华就反诉辩称：一、被告反诉主张双方是同居关系与事实不符。被告提到购买案涉房屋是由于平安银行正在调查原告不明来源的资产，也与事实不符。事实上，涉案房以被告名义购买的原因是由于当时原告名下已经有一套房，如果以原告的名义购买，存在首付款以及利率增加的问题。对此，原告有相应的证据可以证实；二、房屋按揭款是被告在支付，但原告支付了出资款，而签合同、办按揭贷款以及产权登记手续均是以被告的名义办理，房屋的产权属被告所有，房屋一直由被告占用至其转让为止。原告未享受到任何权益，按揭款理应由被告支付；三、被告称原告酗酒、与男性有暧昧关系，与本案无关，也并非事实；四、被告在反诉状中称其转让案涉房屋亏损252844.72元，该损失应由被告自行承担。原、被告双方在2018年期间一直协商由原告回购案涉房屋，被告提出回购价格为38000元/平方米，原告同意以此价款回购。双方曾就此起草了买卖协议书，之后因付款和办证的先后顺序问题没有达成一致，原告认为交易风险太大，所以双方未完成交易；五、被告转让该房时未经原告同意，也未告知原告以416万元的价格卖给刘锋生，因此，被告主张由于原告的过错导致售卖涉案房屋造成损失，没有事实和法律依据。被告擅自低价转让房屋给第三人，不仅应当自行承担损失，也剥夺了原告回购权益，损害了原告的利益。原告保留对被告另行主张损失的权利；六、被告在反诉状中所列费用明细表中的费用均不能得到支持，应由被告自行承担。原告的请求是主张购房出资30万元，并未要求分配房产或利润，所以被告自行转让房屋的亏损应由其自行承担；七、被告反诉提到的其他费用均不是事实，均是被告单方消费费用，与本案无关。本院经审理认定事实如下：原、被告原为恋人。被告称双方从2015年12月起同居，于2017年4月分手。原告称双方从2015年春节相恋，于2017年5月分手，但否认双方存在持续同居关系。2016年7月，原、被告协商决定以被告名义共同出资购买302房。同年7月9日，被告与珠海市海愉置业有限公司（以下称海愉公司）签订《楼宇认购书》，约定：被告向该公司购买302房，折后总楼价为3680372元，首期2成，8成25年银行贷款方式支付。当日，被告支付定金20万元。同年7月19日，原告向被告名下银行账户转入30万元。次日，被告向海愉公司支付首期款540372元。同年8月10日，被告与中国农业银行股份有限公司珠海分行（以下称农行珠海分行）签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告向该行借款294万元用于购买302房，借款期限300个月，利率以借款发放日人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮15%后确定；被告提供该房作为抵押担保。同年8月15日，被告与海愉公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告向该公司购买302房，预测建筑面积122.32平方米，总价款3680372元；买受人应于2016年7月20日前支付首期房款740372元，余款294万元向银行申请贷款支付，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。此外，被告还支付了302房的代办证律师费1200元、物业专项维修资金11008.80元。关于该房的交付、使用情况，庭审时，原告称该房由被告办理收楼手续并使用，但不清楚具体交付时间。被告表示，两人于2016年8月共同办理收楼手续，但收房后该房一直空置，钥匙交由物业保管。2019年5月14日，因办理产权登记，被告缴纳了302房的契税105153.49元。同年5月20日，该房办理权属登记至被告个人名下。同年7月9日，被告（卖方）、刘锋生（买方）与珠海市喜发发房地产投资咨询有限公司（经纪方、以下简称喜发发公司）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：卖方将302房转让给买方，转让价416万元；买方在签署本合同时交定金30万元；买方于过户当天缴纳完双方税费后支付首付款，此款为房款总价减去银行承诺贷款金额并减去定金得出的首付金额。如果银行实际房款金额与同贷书批准金额不符，买卖双方同意放款后30天内多退少补；若卖方目前处于抵押状态，应于签署本合同20天内解除抵押手续；卖方支付房产交易增值税、个人所得税，买方承担契税等其余费用；本合同签订完毕，买方应支付经纪服务费1万元，卖方应支付经纪服务费1万元；过户前买方首付款提前支付卖方赎楼（资金监管）等等。同年7月9日、7月19日、8月8日、8月9日，刘锋生分别支付定金20万元、房款100万元、房款35万元、房款260万元，合计415万元。至于剩余房款1万元，被告主张是以买方刘锋生2019年7月9日代被告向喜发发公司支付服务费的方式支付，并提供了该公司出具的金额为2万元的服务费收据。此外，根据被告出示的税收完税证明、物业服务费收据及刷卡单显示：被告于2019年8月14日支付了302房2017年7月至2019年8月期间的物业服务费及公共电费分摊合计9868.12元；在此次房屋转让过程中，被告支付了增值税等税费合计206646.30元。另查，根据被告提供的贷款交易明细以及累计收息证明显示，农行珠海分行于2016年8月11日向被告发放按揭贷款294万元；被告从2016年9月起逐月还款，至2019年7月2日结清尚欠本金2606800元，累计支付利息334196.01元。此外，被告还主张向案外人徐宏借款260万元用于赎楼，期间因收到买方房款陆续还款120万元，计至最终还清，被告向徐宏支付过桥费用54400元。为证实其主张，被告另提供了其与徐宏分别签订的两份《借款合同》及《借条》（借条载明的借款金额分别为260万元、140万元，时间分别为2019年7月2日、7月19日；借款合同约定的用途为归还302房按揭贷款，借款期限分别为2019年7月2日至7月17日、2019年7月19日至8月10日，约定的借款日利息分别为2600元、1400元）。再查，根据双方提供的微信聊天记录显示：2018年6月28日，原告向被告提出：房屋归被告，由被告支付本金30万元以及收益50万元，但被告不同意。同年9月，被告起草一份房屋买卖协议，内容为：被告将302房以38000元/平方米出售给原告，原告向被告返还已付房款、利息及增值利润。之后原告起草房屋份额转让协议，内容为：被告将其享有的全部份额转让给原告，原告支付转让款包括被告支付的首期款、按揭款以及房屋增值利润（按5:5计算，房屋价值为38000元/平方米）等，但被告主张分配60%的利润（968548元×0.6），并拒绝原告返还首期款及利润的要求。此后，双方未就房屋转让的细节达成一致。2019年3月23日，原告提出因为出差，委托朋友“小徐”和被告商谈房子的事情。4月14日上午，被告委托“老白”就房屋与原告商谈。4月15日凌晨，原告向被告表示：“1、今天协议价格432万，单价3.54万/平方米，原告无法签；2、原告要求一次性办理过户手续；3、如果想真心协商解决问题，请被告放平心态……请各自好。”2019年6月2日，被告发送微信称302房已办证。6月18日，被告称准备出售，要求原告尽快决定是否购买，已收买家3万元定金；6月19日，被告发送收到宋嘉奇定金的收据图片，要求原告尽快决定，但原告未回复。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然案涉302房是以被告的名义与海愉公司签订房屋买卖合同并办理了权属登记，但原、被告均认可该房系双方恋爱期间共同出资购买，故双方对302房均享有共有权益。鉴于原、被告于2017年已经终止了恋爱关系，共有的基础丧失，双方亦有权请求对302房相应权益进行分割。从原、被告提供的双方微信聊天记录来看，从2018年6月起，双方已就案涉房屋价格、利润分配、付款、过户、税费等细节多次协商，但始终未就房产分割的具体方案达成一致。在协商不成的情况下，双方亦完全可以通过法律途径处理有关费用负担、权益分割事宜。本案中，由于被告未能提供相应证据证明其于2019年7月将案涉302房出售给案外人刘锋生并完成交易前，已经如实告知原告房屋转让事宜并征得其同意。因此，对于擅自出售案涉房产所造成的亏损，并不能归责于原告，被告反诉要求原告按60%承担，理据不足，本院不予支持。在被告已自行将案涉房产出售的情况下，原告本诉请求被告返还出资款，理由正当，但应当分摊案涉房产在转让前由被告垫付的日常使用成本，包括302房的专项维修资金11008.80元、物业管理费及公摊水电费9868.12元，合计20876.92元。由于未有证据显示双方就案涉房产明确约定权益比例，本院酌定原告按50%分摊此项费用。综上所述，被告应当向原告返还款项289561.54元（30万元-20876.92元×50%），并酌情自原告起诉主张权利之日即2019年7月30日起计付利息。关于利息计算标准方面，应以289561.54元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日期间按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于被告提出要求原告返还其代付的其他各项费用包括车辆加油费、小孩学杂费等，因与本诉诉讼标的无直接关联，本案不宜一并审处，被告可另行起诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖泽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）田新华返还款项289561.54元并支付利息（以289561.54元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）田新华的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）肖泽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5800元、保全费2020元，合计7820元，由田新华负担820元，由肖泽负担7000元；反诉受理费减半收取1667元，由肖泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  吴舒雅人民陪审员  范清华二〇二〇年一月二十日书 记 员  张景民