济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10453号 原告：王颖，女，1974年10月8日出生，汉族，住济南市 原告：李济芃，女，2003年2月26日出生，汉族，住济南市 法定代理人：王颖（系李济芃之母），住济南市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：王涛，山东鲁公律师事务所律师。 被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370122MA3CDNET3M。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：宋**，山东睿扬（北京）律师事务所。 委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所。 原告王颖、李济芃与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王颖及其与李济芃的共同委托诉讼代理人李寅旭，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人宋**、马延轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王颖、李济芃向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除王颖、李济芃与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》，返还已支付购房款项626250元及利息（利息以10万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月14日至实际支付之日止，以526250元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月24日至实际支付之日止）；2.请求法院依法判令王颖、李济芃与绿鲁公司签订的《车位认购协议》无效，绿鲁公司返还车位款项共计10万元及利息（利息以10万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月14日至实际支付之日至）；3.本案的诉讼费用由绿鲁公司承担。事实和理由：1、绿鲁公司严重违约致使王颖、李济芃的合同目的无法实现。王颖与李济芃系母女关系，因为王颖在济南市无购房资格，绿鲁公司销售人员说可以以孩子的名义购买，但李济芃未成年，绿鲁公司销售人员称没有问题。2018年1月14日，王颖以李济芃的名义与绿鲁公司签订了《绿地山东国际金融中心认购协议书》（以下简称《住房认购协议书》）和《车位认购协议》，购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B11地块6号楼1单元1602室和R692车位，并于当日分别缴纳定金10万元，共计20万元。2018年1月24日又交纳了房款526250元。然而，据王颖到济南市房管局了解到，未成年人单独购房无法办理房屋产权登记手续，从而致使王颖、李济芃购买房屋的合理预期目的不能实现，王颖、李济芃有权申请解除与绿鲁公司签署的《住房认购协议书》，并有权要求绿鲁公司承担相应的违约责任。2、王颖、李济芃与绿鲁公司签订的《车位认购协议》属于无效协议。王颖、李济芃在签署住房认购协议的过程中，绿鲁公司捆绑销售B11地块R692号车位给王颖、李济芃,该车位为人防车位，产权属于国家所有，平时使用权归全体业主，绿鲁公司无权出售，《车位认购协议》属于无效协议。同时，对购买的房屋而言，储藏室与车位为从物，主合同解除时，附随合同应当一并解除。综上所述，绿鲁公司存在严重违约行为，致使王颖、李济芃合同目的无法实现，且王颖、李济芃没有使用房屋，而绿鲁公司一直占用着王颖、李济芃的资金。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 绿鲁公司辩称，1、本案中，绿鲁公司并无违约行为，王颖、李济芃无权主张解除《住房认购协议书》。2018年1月14日，李济芃与绿鲁公司签订《住房认购协议书》，约定李济芃认购绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B11地块6号楼1单元1602室，协议签订后，李济芃向绿鲁公司提供限购查询申请后与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》。协议还约定李济芃必须保证其具备购房资格，否则视为其违约。涉案《住房认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。王颖、李济芃提出系因李济芃未满18周岁，不能办理房屋产权登记，合同目的无法实现。首先，即使现在李济芃未满18周岁，但至2021年3月2日其年满18周岁后，即可办理房屋产权登记，合同目的仍能实现。其次，根据《合同法》中合同的法定解除权相关规定中，因一方违约导致合同目的无法实现的，只有守约方才享有合同解除权，本案中，《住房认购协议书》中明确约定，李济芃必须确保其具备购房资格，如李济芃不具备购房资格，则视为李济芃违约，因此本案中李济芃无购房资格系李济芃违约，其作为违约方不享有合同解除权，因此王颖、李济芃主张绿鲁公司严重违约，合同目的无法实现为由请求解除《住房认购协议书》，无事实依据及法律依据。2、即使涉案《住房认购协议书》被解除，李济芃的购房定金也不应予以返还。《住房认购协议书》第四条第2款约定，李济芃必须确保其具备购房资格，如李济芃不具备购房资格，则视为李济芃违约，李济芃的购房定金不予退还或绿鲁公司有权从李济芃的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金。因此，即使涉案《住房认购协议书》因李济芃不具备购房资格而解除，也系李济芃违约，其向绿鲁公司支付的购房定金（总房款20%）不予退还或由绿鲁公司直接在购房款中予以扣除。3、涉案《车位认购协议》合法有效，李济芃无权要求解除。首先，李济芃与绿鲁公司签订的《住房认购协议》和《车位认购协议书》系相互独立的两个协议，车位并非涉案商品房的从物，两者之间并没有从属关系，且绿鲁公司并不存在捆绑销售的情况。并且，签订《车位认购协议》后，李济芃已向绿鲁公司支付车位的款项，说明其购买车位时态度积极，绿鲁公司并未向其捆绑销售车位。李济芃在签订认购协议时，对车位的价格系明知的，其在签订协议时可以选择不买，绿鲁公司并未强迫其购买，即其在购买车位时系自愿的。其次，李济芃与绿鲁公司签订的《车位认购协议书》第三条第2款约定，李济芃应当在本协议签订后，携相关资料至绿地山东国际金融中心售楼处与绿鲁公司签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》。事实上，绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目中即有人防车位（无产权车位），也有产权车位（可以办理产权登记的车位），在绿地国金中心车位销控表展板中，为区分人防车位和产权车位，在对车位进行标记时，人防车位编码均以R字母为首。李济芃在选取车位时可以选择有产权的车位，价格为33万元/个起，也可以选择无产权车位（即人防车位），价格为30万元-33万元/个。本案中，李济芃购买车位号为B11地块R692号，价格为30万元，结合上述内容，绿鲁公司所售人防车位及产权车位区别明显，李济芃在购买涉案车位时对车位系人防车位是明知的。《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《国家人民防空办办公室关于颁布的通知》第三条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据上述法律规定，绿鲁公司对人防车位享有使用及收益权因绿地山东国际金融中心项目中既有人防车位，也有产权车位，且绿鲁公司与业主签订的《车位认购协议书》为制式合同，因此在《车位认购协议书》中明确约定业主根据认购协议及所购车位具体情况与绿鲁公司签订《车位转让协议》或《车位使用权转让协议》。即若业主购买的车位系产权车位，其应依约与绿鲁公司签订《车位转让协议》；若业主购买的车位系人防车位，则应与绿鲁公司签订《车位使用权转让协议》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，绿鲁公司与李济芃签订的《车位认购协议书》属于预约合同，李济芃在认购绿鲁公司的人防车位后，双方应依照上述合同的约定签订《车位使用权转让协议》。综上，李济芃与绿鲁公司签订的《车位认购协议书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，李济芃以涉案车位系人防车位为由主张《车位认购协议》无效，无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的2018年1月14日签订《住房认购协议》及之后签订《车位认购协议》（所涉车位为人防车位）、李济芃向绿鲁公司共计交纳626250元的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有四：一、涉案的《房屋认购协议》应否解除；二、如《房屋认购协议》解除，当事人对此是否存在违约行为，是否应承担违约责任；三、涉案的《车位认购协议》是否有效；四、王颖是否为本案的适格原告。 对焦点问题一，本院认为，李济芃与绿鲁公司签订的住房认购协议系独立合同，已经成立并生效，对双方均具有约束力；同时，该认购协议为商品房买卖双务预约合同，其目的是依据协议的约定订立作为本约的商品房买卖合同。本案中，李济芃未年满十八周岁，与其母亲王颖为一个户籍家庭，王颖名下已有两套住房，根据目前济南市房地产限购政策，济南市户籍家庭限购两套住房，因此，李济芃已不具备购买商品房的条件，其无法与绿鲁公司签订商品房买卖合同，住房认购协议的目的亦无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述第四项规定，李济芃可以解除涉案房屋认购协议。对绿鲁公司提出的2021年3月2日李济芃就年满18周岁，合同目的就可以实现的答辩意见，本院认为，就房屋买卖合同而言，购房人的目的在于在合同约定的期限内取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，房屋是普通人生活中价值最为昂贵、使用最为频繁的商品之一，与人们的日常生活息息相关。因此，对商品房买卖合同的目的考量，应更多考虑购房者的使用需求，不宜将将来可以满足的条件强加给购房者，对绿鲁公司对一年多之后合同目的可以实现的答辩意见，本院不予采纳。 对焦点问题二，李济芃作为购房人（王颖为李济芃的法定代理人），绿鲁公司作为房地产开发企业，双方在明知李济芃不具备购房资格的情况下签订房屋认购协议书，应当共同承担交易风险。虽《住房认购协议书》第四条第2款约定，李济芃必须确保其具备购房资格，如李济芃不具备购房资格，则视为李济芃违约，李济芃的购房定金不予退还或绿鲁公司有权从李济芃的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金的约定，但绿鲁公司作为专业的房地产开发企业，对济南市房地产限购政策应更清楚，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。绿鲁公司作为涉案房屋认购协议书的提供者，未举证证明在签订认购协议时，其工作人员向李济芃就第四条第2款进行充分提示，故该第四条第2款对李济芃不具有法律效力。对涉案的房屋认购协议书的目的无法实现，绿鲁公司的过错程度大于李济芃。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述规定，对绿鲁公司定金不应退还的答辩意见，本院不予采纳，绿鲁公司应退还李济芃已缴纳的526250元。因李济芃也有一定过错，对其绿鲁公司应自缴纳款项之日起支付利息的诉讼请求，本院不予支持；绿鲁公司应自2019年12月5日李济芃起诉之日起支付资金占用利息。 对焦点问题三，本院认为，当事人订立合同，应当遵循法律规定。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同。本案中，涉案车位已被绿鲁公司认可为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖。虽绿鲁公司辩称双方要签订的为车位使用权转让协议，但“使用权转让”的实质为车位的所有权转移，故涉案的车位认购协议因违反法律规定，应为无效协议。根据合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，李济芃要求绿鲁公司返还车位款10万元，理由正当，本院予以支持。 对焦点问题四，本院认为，2018年1月14日，王颖以李济芃的名义与绿鲁公司签订《住房认购协议书》和《车位认购协议》，合同的主体为李济芃与绿鲁公司，王颖以其为付款人为由作为原告起诉，无事实与法律依据，本院裁定驳回其起诉。 结合焦点问题二与焦点问题三，绿鲁公司应向李济芃返还的款项金额为626250元并应支付利息，其利息的计算方式为：以626250元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算依据，自2019年10月14日李济芃起诉之日即诉前调解立案之日起计算至实际给付之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国人民防空法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除2018年1月14日原告李济芃与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》; 二、原告李济芃与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《车位认购协议》无效； 三、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李济芃626250元； 四、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李济芃利息（以626250元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算依据，自2019年10月14日计算至实际给付之日止）； 五、驳回原告李济芃的其他诉讼请求； 六、驳回原告王颖的起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10062元，减半收取计5031元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇二〇年一月十日 书记员  张 琦