山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9534号原告：佳隆集团有限公司，住所地烟台市芝罘区解放路**。法定代表人：栾鲁闽，董事长。委托诉讼代理人：王建辉，山东平和律师事务所律师。被告：王君，男，1983年8月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人:高娟、郝杰，山东鼎然律师事务所律师。被告：肖文佳，女，1983年11月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街**。负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：姜东辉，男，中国建设银行股份有限公司烟台分行工作人员。原告佳隆集团有限公司与被告王君、肖文佳及第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建辉、被告王君的委托诉讼代理人高娟、郝杰及第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼；被告肖文佳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告佳隆集团有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2012年9月18日签订的合同编号为芝预字第120918020043号《商品房买卖合同》；2、两被告偿还原告为两被告向第三人垫付的银行贷款本息24057.94元（暂计算至2019年10月30日，2019年11月1日之后以实际发生金额为准）；3、两被告向原告支付违约金109200元；4、两被告与第三人协助原告办理涉案房屋的撤销备案登记手续及解除预抵押登记手续；5、两被告向原告返还房屋。事实与理由：2012年9月18日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告购买原告开发建设的坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为546000元，首付款246000元，余款300000元于2012年10月18日前以按揭贷款方式支付。合同签订后，两被告依约向原告支付了全部购房款，原告为两被告向第三人举借的300000元贷款承担连带保证责任，第三人自2019年1月至2019年4月30日期间扣划原告保证金账户款项共计9626.23元,两被告至今未还。依据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条的规定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并由被告承担上述赔偿责任和违约责任。被告王君辩称，1.《商品房买卖合同》附件一第九条系原告预先拟定且签订合同时只要求被告在指定处签字，对于其它任何内容，被告没有提出异议的权利，被告不知情，原告也未说明，属于格式条款。《合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，………并采取合理的方式提请被告免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明”，原告不仅缺少告知，更缺少特别的提醒。《合同法》第四十条规定：“格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告对该条款的内容及效力均不认可。2.原告提供保证担保的行为并不是买卖合同的一部分，原、被告之间的买卖关系在被告2012年底完成贷款后原告已经取得了房屋全款，买卖合同已经履行完毕，不存在解除合同的可能，即便原告因为担保垫付费用，那也是与被告形成新的法律关系。3.原告为快速完成销售任务而自愿为被告银行按揭贷款提供的保证担保是其销售策略的一部分，本身包含着经营的风险成分，被告并非原告与银行担保合同的一方当事人，原告在提供保证时并未告知被告，其代为偿还银行贷款的行为是一种无因管理。被告肖文佳缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状，亦未提供任何证据材料。第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行述称，第三人认可原告代被告垫付了贷款本息，但案外人光大担保公司也为其垫付过款项，如果原告能够返还光大担保公司为两被告垫付的款项，第三人同意协助原告撤销备案登记手续及解除预抵押登记手续。经审理查明，被告王君与被告肖文佳原系夫妻关系，于2012年6月26日登记结婚，于2014年4月10日经本院判决准予离婚。2012年9月18日，原、被告在签订的芝预字第120918020043号《商品房买卖合同》及附件中约定：原告以出让方式取得的位于芝罘区凤凰台街道办事处，凤凰台三街以西，编号为烟国用（2011）第10157号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为凤凰公馆。被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字（2011）第104号；被告购买原告开发建设的、位于凤凰公馆**第****、建筑面积为87.50平方米的涉案房屋，房屋总价款为546000元；首付款246000元，剩余部分300000元于2012年10月18日前以按揭贷款方式支付；原告应在2013年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律法规规定需满足的其他事项的涉案房屋交付给原告；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金；若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金，原告可选择以下方式处理：原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，本合同被告享有的权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；或原告可向人民法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿的贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金；在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付，原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，本合同被告享有的权利终止，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。《商品房买卖合同》签订后，被告依约向原告交纳了涉案房屋的首付款246000元，双方并办理了该《商品房买卖合同》的登记备案手续，原告亦依约向被告交付了涉案房屋。现涉案房屋尚未办理不动产权属登记证书。2012年11月26日，被告作为借款人、第三人作为贷款人、原告作为保证人，三方在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及附件中约定：被告向第三人举借人民币300000元用于购买涉案房屋，贷款期限180个月，自2012年11月26日至2027年11月26日；采用浮动利率方式确定贷款利率，基准利率水平上浮0%，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上上浮100%。合同签订后，被告与第三人针对涉案房屋办理了预抵押登记手续；第三人于2012年12月10日将贷款300000元发放至被告指定的原告账户中。自2019年1月始，被告未按期足额向第三人偿还贷款本息。2019年1月起至2019年10月30日期间，第三人分次自原告的保证金账户中扣划了被告拖欠的借款本息24057.94元。另查，两被告为购买涉案房屋向第三人举借资金300000元，因两被告取得借款后未依约偿还借款本息，另有案外人山东光大融资担保有限公司作为连带责任保证人在2015年10月30日至2018年12月29日期间代两被告向第三人偿还了贷款本息94645.59元。2019年5月22日，山东光大融资担保有限公司将被告王君、肖文佳诉至本院，要求两被告偿还代为垫付的借款本息、违约金及资金占用费。本院立（2019）鲁0602民初9686号案。2019年9月30日，本院出具（2019）鲁0602民初9686号民事判决书，判决被告王君、被告肖文佳共同偿付山东光大融资担保有限公司借款本息94645.59元、财产保全保险费1000元、违约金18929.12元、资金占用费11254.41元（以垫付的借款本息为基数、自代偿之日起按中国人民银行同期贷款利率分笔暂计算至2019年5月22日）及自2019年5月23日起至实际给付之日止仍按前述标准计算的资金占用费。该判决已生效。再查，被告肖文佳在本院于2019年8月16日调查时称，不同意返还原告代为垫付的银行贷款，同意原告收回涉案房屋并愿意协助原告办理涉案房屋的备案撤销及注销预抵押登记手续，但不同意赔偿原告违约金。希望原告可以以600000元的价款收回，这样就可以将山东光大融资担保有限公司垫付的贷款及被告欠第三人的贷款一并结清。诉讼中，本院根据原告的申请，裁定查封了预登记在被告王君、肖文佳名下、坐落于烟、坐落于烟台市芝罘区的房屋v>本院认为：（一）原、被告于2012年9月18日签订的《商品房买卖合同》及原、被告和第三人于2012年11月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，两被告自2019年1月起违约未按期足额向第三人偿还借款本息，原告作为保证人代被告偿还了逾期贷款本息24057.94元，两被告自第三人扣划了原告保证金款项后超过60日内仍未归还原告代垫款项的事实清楚且两被告均拒绝履行还款义务，两被告违约事实清楚。现原告请求解除原、被告于2012年9月18日签订的《商品房买卖合同》，要求两被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和预告登记注销手续并返还房屋的主张，于约相符，本院依法予以支持。被告王君辩称格式条款应为无效，虽原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及附件系原告提供的格式文本，但并不存在免除原告主要责任、加重被告负担、排除被告主要权利的情形，且两被告在诉讼中亦未向原告偿还垫付的贷款本息，故被告王君主张格式条款对其不发生效力，本院依法不予支持。被告王君辩称买卖合同已经履行完毕不存在解除合同的可能，因原、被告双方在《商品房买卖合同》附件中明确约定了被告逾期偿还银行贷款而导致原告代为垫付银行贷款本息的，原告享有合同解除权，且涉案房屋现尚未办理正式的不动产权属证书，合同并未履行完毕，故被告的辩解与事实不符，本院依法不予支持。第三人主张原告应向山东光大融资担保有限公司返还代两被告垫付的借款本息后才同意解除预抵押登记，因山东光大融资担保有限公司对两被告的债权已经（2019）鲁0602民初9686号案处理完毕，第三人在本案中又进行主张，于法无据，本院亦不予支持。（三）原告依据《商品房买卖合同》附件一“对本合同第六条按揭贷款部分的相关约定”第九条的约定，主张两被告赔偿总房款20%违约金109200元及垫付银行贷款本息的资金占用利息损失，因涉案房屋价格明显上涨，原告亦未能举证证明其实际损失情况，原告上述请求，本院根据本案实际情况，依法不予支持。（四）原告与被告于2012年9月18日签订的编号为芝预字第120918020043号的《商品房买卖合同》解除后，两被告应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，原告应当返还两被告已支付的购房款。在两被告及原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息等相关费用之后，两被告及第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续。两被告已向原告支付了购房款546000元，原告应当在总款546000元的范围内扣除其用于提前清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息、诉讼费用及办理注销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。庭审中，被告肖文佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告佳隆集团有限公司与被告王君、肖文佳在2012年9月18日签订的编号为芝预字第120918020043号《商品房买卖合同》；二、限被告王君、肖文佳于本判决生效之日起10日内协助原告佳隆集团有限公司办理涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和预告登记注销手续；三、限被告王君、肖文佳于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金利息（以第三人个人贷款系统计算的未清偿的贷款本金及利息为准），并由原告佳隆集团有限公司承担连带保证责任；四、限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告王君、肖文佳自被告和原告佳隆集团有限公司向第三人清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息等费用之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续；五、原告佳隆集团有限公司应自编号为芝预字第120918020043号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续、预告登记注销手续和烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告王君、肖文佳的购房款546000元中扣除其代被告向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告王君、肖文佳；六、限被告王君、肖文佳于本判决生效之日起30日内将位于烟台市芝罘区房屋返还给原告佳隆集团有限公司；七、驳回原告佳隆集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9260元和保全费3520元，合计12780元，均由被告王君、肖文佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  郝建平人民陪审员  安 娜二〇二〇年一月十日书 记 员  高 梦