贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3489号 原告：贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司,住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：邓涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：万林，系贵州听和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭静欣，系贵州听和律师事务所律师。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘国平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：漆宾，系贵州一苇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋德洋，系贵州一苇律师事务所实习律师。 原告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司（以下简称“红富公司”）与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称“蓝海湾公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，于2019年9月9日依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告红富公司委托诉讼代理人万林、郭静欣到庭参加诉讼，被告蓝海湾公司委托诉讼代理人漆宾、蒋德洋到庭参加诉讼。于2019年11月14日依法转普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告红富公司委托诉讼代理人万林、郭静欣到庭参加诉讼，被告蓝海湾公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告红富公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《尚城财富中心销售代理合同》；2、判令被告向原告支付销售佣金人民币1188463元；3、判令被告向原告支付逾期付款资金占用利息暂计1700元（注：资金占用利息以1188463元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%的四倍从2019年6月30日暂计算至2019年7月3日，最终应计算至债务还清之日止）；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，原告与被告签订《尚城·财富中心项目代理销售合同》（以下简称“该项目”），约定由原告作为该项目营销渠道贵州总代理。双方在合同中明确约定销售佣金结算方式以及双方权利义务。合同签订后，原告便进场组织开展销售工作。在双方合作期间，合同履行初期被告均按约定履行付佣义务，但从2018年7月24日至2019年4月25日，被告便不再履行支付义务，经原告多次催收，被告一直以消极态度对待此事。另，在原告代理销售期间，被告在未征得原告同意的情况下与案外第三方达成代理销售合作事项，使得案外第三方强行介入原告代理销售的楼盘，其行为在制造恶意竞争的同时已经违反契约精神。原告认为，被告拒不支付销售佣金的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告结清所有的销售佣金。综上，被告拒不履行合同义务的行为不仅严重侵犯了原告的合法权益，也违背了诚实信用原则，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 被告蓝海湾公司辩称：双方签订的《尚城财富中心销售代理合同》到2019年3月5日已经履行完毕,刚才也请原告明确了诉讼请求,被告在履行代理合同当中没有存在违约的情况,被告同意解除代理合同,依照合同法的规定,解除合同的法律后果一是恢复原状，二是赔偿损失，三是其他补救措施,本案中原告作为被告代理销售的代理公司,其在销售过程中是有一定物力、人力的投入,被告愿意退还给原告,但被告不存在原告所述的违约行为,不承担违约责任,原告不能举证证明原告在履行代理合同中所投入的相应资金数额,请依法驳回原告的诉讼请求。 原告红富公司为证明其主张成立，向本院提交了以下证据材料： 1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、被告企业信用信息查询表,拟证明原、被告诉讼主体资格。 被告蓝海湾公司质证无异议。 2、《尚城财富中心销售代理合同》,拟证明原告与被告于2018年3月5日就“都匀市尚城财富中心”项目销售事宜签订了的委托代理销售合同，该合同内容未违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。各方均应当按照合同约定履行各自的义务，原告履行了代理销售义务后，被告未按约履行支付佣金义务给原告造成了相应的损失。 被告质证认为：真实性、合法性没有异议,但合同第五条明确约定,佣金结算是有一定条件的,对于不同的购房客户结算佣金的方式是不一样的,原告在诉状上所述的,被告不履行支付义务,是原告没有向被告提供相应佣金审核的资料,导致被告没有办法向原告履行支付佣金的义务,因此被告不构成违约责任。 3、《都匀尚城财富中心项目后期合作营销调整方案》,拟证明原告在代理销售期间，因被告前期自身原因面临房屋买卖纠纷问题，导致买受人打砸、围堵售楼处造成原告代理销售工作受阻，从而造成原告未能按照其制定的销售计划推进销售工作；因被告原因造成原告无法进行代理销售工作，经双方协商后就合作模式做出相应调整，同时被告向原告承诺后续销售成交后的50%房款优先支付所拖欠原告的佣金，但被告至今未兑现承诺。 被告质证认为：真实性、合法性没有异议,调整方案第一条是被告方承诺用于支付之前的未结佣金,同时也承诺后期的佣金按正常的结算,但是也应当是原告向被告提交结算单,经被告审核后,被告才履行支付佣金的义务,并不能达到原告的证明目的。 4、《工作衔接函》、《贵州黔城红富房地产营销策划有限责任公司关于贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司问题的复函》,拟证明被告于2019年6月26日向原告发函对其拖欠原告的销售佣金的具体金额进行确认并提出新的支付时间节点，原告于2019年6月27日向被告进行复函，不同意被告变更支付方式的请求,因此双方对尚欠的佣金均确认为1188463元，其支付时间节点应当按照原销售代理合同的约定履行支付义务。 被告质证认为：真实性,合法性没有异议,被告出具的工作对接是2019年6月26日,而双方签订的销售代理合同履行期是2018年的3月5日至2019年3月5日。此外双方并未签订任何补充协议对该履行期做延长或者变更,直至被告出具工作对接函之日,应当支付的佣金向被告提出相应的结算和核算单,针对工作函的性质是被告单方发出之后原告于2019年6月27日回函,对原告认可的应支付佣金的金额以及支付方式全盘否定,也即是双方并没有就佣金结算的金额达成一致，从此也可以说明被告在履行合同中不存在违约行为。 5、《尚城财富中心（蓝海湾房开公司）佣金对账统计表》、《尚城财富中心商铺佣金结算申请表》、《尚城财富中心公寓佣金结算明细表》、《尚城财富中心住宅佣金结算明细表》、《尚城财富中心未售商业价格执行表》、《尚城财富中心台账明细表》、《合同确认单》（商铺63套、公寓8套、住宅4套）,拟证明原告代理销售被告的房屋总共是75套,双方的具体对接人员对于房屋,签署了相应的合同确认单,对原告代理销售的事实和成果进行了确认,以上数据均为双方的财务人员通过电子邮件的形式进行对账,所对账的金额与原告的诉请以及被告发函的金额是一致的。 被告质证认为:对《尚城财富中心佣金对账统计表》这个表是原告单方做出,制表时间也不明确,说明被告对这个对账单是不知情的,对证据的三性不予认可,对价格执行表仅能说明原、被告对双方签订的代销合同做出了明确的约定,对台账明细表被告并未盖章认可,而且制表的时间也不明确,按表上来说,最后一份是2019年4月,双方的合同是到2019年3月5日就已经届满,也就说在这个之前从2018年10月18日到2019年4月25日之间,原告没有向被告提出过支付佣金的请求,对三性不予认可。《合同确认单》对于被告应当支付的佣金并未明确,而且该合同确认单是依照双方签订的代销合同的标准制表的。原告举证所欠的金额,不能证明合同约定客户补齐相关资料、银行审批通过后的付款条件。被告应当支付的佣金金额也不明确。 被告蓝海湾公司为证明其主张成立，向本院提交以下证据材料： 1、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明,拟证明被告主体资格。原告质证无异议。 2、《尚城财富中心销售代理合同》,拟证明双方对于佣金的结算方式是有明确约定的,根据合同第五条,不管客户什么方式付款,应该是原告提出,被告认可,双方达成一致后,被告才具有应当支付佣金的义务,结合本案中原告举证的所有材料,原告在佣金支付条件成就后,并未明确的向被告提出要求支付佣金,所以被告支付佣金的金额以及时间都是不明确的,被告在履行代销合同过程中,并不存在任何违约行为。 原告质证认为：对该证据的三性无异议,但对证明目的有异议,该合同对销售佣金的结算方式确有明确约定,但该合同也并未体现出原告每次结佣均需要单独向被告申请,结合原告所举的所有证据材料,被告从2018年7月便开始拖延支付佣金,该合同反而证明了被告在履行合同的过程中违反契约精神,其行为已经构成根本违约。 3、《尚城财富中心佣金结算申请表》，该证据系被告在第一次庭审之后第二次庭审之前提交，第二次庭审被告经合法传唤未到庭，未发表证明目的。 但原告质证认为:对该组证据中2018年4月15日-6月30日、2018年7月25日-8月14、2018年11月1日-2019年4月25日的结算表中除佣金提成70%外，其余数据均予认可；对2018年7月1日-7月23日、2018年8月15日-9月15日、2018年10月1日-10月30日的结算表中关于商铺部分除了佣金提成70%外，其余数据予以认可，但关于公寓部分的佣金计算方式及佣金提成按70%比例计算不认可，本案公寓的佣金计算方式为：公寓佣金=合同成交总价-销售总价，而原告所销售的公寓客户均为全款，根据《代理销售合同》第五条第2款第①项的约定，客户全款购房的，佣金的结算标准为100%，因此，被告计算公寓部分佣金的计算方式及结算比例有误；对本组所有结算表中最终的应结金额合计结果不认可，被告计算的佣金按照70%比例结算，原告认为，在双方解除合同关系后，被告应当按照100%全额支付原告的销售佣金，而非只是按照70%支付。 本院经审理，认定事实如下： 2018年3月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《尚城财富中心销售代理合同》，合同主要内容约定：甲方同意乙方作为本项目营销渠道贵州总代理，在本合同履行期间，乙方利用自身团队及资源，积极推动本项目的销售进度，甲方同意乙方引进电商公司及分销商进行销售合作，乙方于分销商之间的关系自行处理，与甲方无涉。合同期限：2018年3月5日之日起至2019年3月5日止。合同第四条第2款约定：“佣金计提：双方约定乙方在甲方规定底价基础上，每平方增加1500元（人民币）溢价作为乙方佣金服务费（1500元以内乙方全额提取），超出1500元溢价部分，则甲乙双方按6:4分成，即甲方收取超出部分60%，乙方收取超出部分40%。若乙方销售价格低于甲方底价，有乙方负责承担并补足。备注：甲方承诺乙方溢价1500元（人民币）及超出1500元溢价以上渠道费用包含在房价里，开发商负责开具全款发票给客户，其中溢价金额部分由乙方提供佣金服务费税票。”第五条约定：“1、佣金结算标准：①任务比完成50%按佣金的80结算,任务比完成80%则视为任务完成,甲方应按约定100%结算乙方应得佣金。②乙方同意,如因乙方原因,销售任务指标来达到80%,甲方可在临近任务期限前1个月,扣除乙方20%的销售佣金作为成本损失费及违约金。2、佣金结算方式:根据销售回款情况进行结算：①全款购房客户：在客户全额付清购房款后，7日内按约定结算标准100%结算给乙方；②按揭购房客户:在客户付清首付款后,7日内按约定结算标准先行结算佣金的70%给乙方,余下30%则在客户补齐相关贷款资料,银行审批通过后7日内进行结算;③分期购房客户:在客户付清首付款后,7日内按约定结算标准先行结算佣金的70%给乙方,余下30%分为两次结算,分别是客户首期还款后7日内结算15%客户第二次还款后7日内结算余下15%。分期期限需根据甲方意见执行。”原、被告在合同中加盖公司公章。2018年11月1日，原告与被告签订《都匀尚城财富中心项目后期合作营销调整方案》，内容如下：“针对我司所代理销售由贵司所开发的《尚城财富中心》项目的后续销售合作,现就该项目的前期问题(该项目在我司未代理销售前所成交的部分买受人,因房屋买卖问题的纠纷,导致买受人砸售楼处沙盘，堵售楼处大门,对方销售公司恶意竞争,导致我司成交案件退单,贵司未如约支付我司的销售佣金等因素,在合作中给我司带来很多不便及造成市场大范围不利影响,致我方销售受阻)现为杜绝再次出现上述情况,及加强后期合作的紧密性,为达成二次与贵公司强强合作,现双方针对该项目的后期销售作出如下约定。1、贵司承诺,在我司后续销售案件成交后,贵司保证成交案件所收款项中的50%房款用于支付贵司前期所拖欠我司的未结佣金,(收款7天内结算至我司账户,一套一结算),直至贵司结清所拖欠我司全部应结算佣金,且同时承诺,后期新销售佣金按时正常结算(甲方承诺7天内结算到我司账户,一套一结算)。2、后期商业商铺合作中,我司做该商业商铺产品独家代理,杜绝后期我司成交案件过程中再遭恶意毁单,致客户退房。……”原、被告在该调整方案中加盖公司公章予以确认。 2019年6月26日，被告向原告发送《工作衔接函》，内容为：“因与贵公司合约到期，经审核，与贵公司的未付销售总佣金约为1188463元，其中符合支付条件的佣金为704023元，经公司研究决定，每月20日分期支付10万元。另有未付清房款的未结佣金约为484440元（需整理明细双方公司认可），每月根据客户付清房款情况按月进行支付。请贵公司就以上内容与我公司签订付款协议。”2019年6月27日，原告针对被告的《工作衔接函》向被告发送《贵州黔城红富房地产营销策划有限责任公司关于贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司问题的复函》，内容为：我司不同意贵司分期支付的方案。一、根据双方于2018年3月5日签订的《都匀市尚城·财富中心项目代理销售合同》的约定，贵司在履行合同义务时并未按照合同约定积极履行支付我司销售佣金的义务，其行为已经构成违约。二、贵司在与我司合作期间，在未征得我司同意的情况下与第三方合作，第三方强行介入我司代理销售的楼盘，其行为在制造恶意竞争的同时已经违反契约精神。三、贵司拖欠我司销售佣金的行为给我司造成了巨大的经济损失，请贵司于收到本复函之日起三日内一次性支付向我司的销售佣金1188463元。若贵司不按照前述要求支付所欠的全部佣金，我司将按照中国人民银行同期贷款年利率的4倍向贵司主张逾期利息。综上，我司不同意贵司的分期付款方案，且我司要求贵司一次性支付销售佣金，若贵司怠于履行支付义务，我司将采取相应的法律手段就贵司的违约行为追究法律责任，并就我司因此所遭受的经济损失（包括但不限于由此产生的逾期利息、违约金、律师费、诉讼费、财产保全费等）向贵司索赔。 另查明，原、被告双方合同期届满后，原告仍继续代理销售工作，代理销售房屋的最后截止时间为2019年4月25日。自2018年3月5日至2019年4月25日，原告实际销售的房屋建筑面积共计2941.23平方米（共75套），其中已销售的商铺面积为1732平方米（63套）、公寓建筑面积为399.09平方米（8套）、住宅建筑面积为810.74平方米（4套），成交总价共计为35030128元。根据合同约定，被告应当支付总佣金为2785287.6元，减去被告已支付的1552351元，尚欠1232936.6元未付。在庭审中，因双方对2018年7月21日销售的“杨以亮、王小辉”购买的“3.5.6-3-178”是否成功售出有争议，经原告明确，自愿放弃在本案中主张该套房屋的销售佣金，因此，除去该套房屋的销售佣金，最终以双方工作衔接函及复函所确认的金额来确定未付佣金为1188463元。第一次庭审，因双方对未结佣金约484440元需整理明细进行对账结算，故本院中止第一次庭审，但第二次开庭经本院合法传唤，被告蓝海湾公司无正当理由未到庭参与诉讼。 再查明，诉讼过程中，原告于2019年7月22日向本院申请财产保全，同日本院作出（2019）黔2701民初3489号民事裁定书，裁定冻结被申请人银行账户资金，产生保全费5000元。 归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在成违约行为；2、被告是否应当全额支付销售佣金；3、原告主张被告承担逾期付款资金占用利息是否应当支持。 本院认为：关于争议焦点一：被告是否存在违约行为的问题。首先，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《尚城财富中心销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，具备民事法律行为有效的构成要件，系有效民事法律行为，故原、被告签订的《尚城财富中心销售代理合同》合法有效，本院依法予以确认。其次，本案中，原告与被告签订的《尚城财富中心销售代理合同》对合同的履行内容、代理佣金的支付方式等均作了明确约定，双方均应依约履行各自的合同义务。根据《尚城财富中心销售代理合同》第五条第2款第①项约定：全款购房客户，在客户全额付清购房款后，7日内按约定结算标准100%结算给原告，结合被告提交的《尚城财富中心佣金结算申请表》可以看出，购买公寓的客户均为全款支付，但被告在结算部分仅按照70%结算，违反合同约定，且其他款项也未能及时支付，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。对于被告主张其不存在违约行为的辩解理由与事实不符，不予采纳。关于原告主张解除双方签订的《尚城财富中心销售代理合同》的诉请，庭审中被告明确表示同意解除，本院从其自愿，依法予以支持。 关于争议焦点二，被告是否应当全额支付销售佣金的问题。根据本案查明的事实，结合双方提交的《工作衔接函》、《贵州黔城红富房地产营销策划有限责任公司关于贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司问题的复函》,可以确认被告尚欠原告代理销售佣金1188463元的事实。本案原告主张合同解除后被告应当全额支付佣金，根据合同第五条第2款第①项的约定，客户全款购房的，佣金的结算标准为100%，因此，对于原告所代理销售的房屋中，有8套房屋系客户全款，符合100%结佣的约定，本院予以确认。而其余66套房屋，根据合同第五条第2款第②、③项的约定，结合原告提交的证据，不能证明原告符合100%结算佣金的条件。但是从案件本身考虑，双方解除合同后，对于后期佣金的对账结算无法实现。因此，根据《合同法》第四百零五条:“受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。”之规定,本案双方解除合同之后，被告应当向原告全额支付代理销售佣金。故，本院对于原告请求被告全额支付销售佣金的主张予以支持。被告无故未参与第二次庭审，视为对其诉讼权利的放弃，所产生的不利后果由其自行承担。 关于争议焦点三，原告主张被告承担逾期付款资金占用利息是否应当支持的问题。案涉《尚城财富中心销售代理合同》明确约定了合同当事人的权利义务，各当事人均应当依约履行义务。根据本案查明的事实，被告未按照约定支付佣金已经构成违约，该违约行为给原告造成了相应的损失，应当承担相应民事赔偿责任。但因案涉《尚城财富中心销售代理合同》并未约定违约责任条款，原告也未提供相关证据证明双方有其他口头上的约定。因此，原告主张逾期付款资金占用利息从2019年6月30日起算并按照中国人民银行同期贷款年利率的4倍计算无法律依据，本院亦不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司签订的《尚城财富中心销售代理合同》； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司支付销售佣金1188463元； 三、驳回原告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15498元，诉讼保全费5000元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 罗  国  微 人民陪审员 吴  桂  华 人民陪审员 祝  晓  海 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员 杨贵林(代)