江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0583民初14437号 原告(反诉被告)：杨**晶，男，1992年3月6日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：张纯，江苏圣辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王艳，女，1980年11月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被告（反诉原告）：王惠令，男，1973年10月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：殷雷军，江苏鹿鼎律师事务所律师。（代理上述二被告） 第三人（反诉被告）：昆山市美易居房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320583MA1XDE171Y，住所地昆山市周市镇澳宇花园３号楼３室。 法定代表人：李燕华，该公司总经理。 原告杨**晶与被告王艳、王惠令、第三人昆山市美易居房地产经纪有限公司（以下简称美易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员尹丛丛独任审判，于2019年8月15日第一次公开开庭进行了审理，两被告提出反诉，本案本诉与反诉一并审理，于2019年9月5日第二次公开开庭进行了审理，后本案因审理需要转为普通程序，于2019年11月7日再次公开开庭进行了审理。原告(参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人张纯、两被告及其委托诉讼代理人殷雷军、第三人法定代表人李燕华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杨**晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令两被告退还原告购房定金40000元；3.判令两被告赔偿原告违约损失388000元；4.判令两被告赔偿原告律师费损失60000元；5.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原告与两被告（二被告系夫妻关系）双方于2019年5月12日在第三人的居间下签订了涉案房屋买卖合同，合同约定两被告将其名下的位于昆山市的房屋出售给原告，购房成交价格为人民币194万元。合同约定了购房定金金额、首付款及银行按揭、第三人通知双方配合办理各项事务的流程及时间以及双方未全面履行合同的违约责任等条款。合同签订后，原告依约支付了两被告40000元的购房定金，后在第三人的通知下将购房办理贷款审批的资料交给第三人保管，并按照合同约定的时间于2019年5月22日在第三人的协同下办理银行贷款审批手续，但被告却拒绝配合原告办理，后又于2019年6月11日将存放于第三人处用于办理贷款审批手续的房产证原件抢走，在原告和第三人的多次通知下，至今仍拒不配合办理银行贷款审批手续，为此引发纠纷。原告认为被告的拒不配合办理贷款审批手续的行为，将直接导致原告无法实现购房的合同目的，被告的行为已构成根本违约，因此原告依据相关规定要求解除双方的房屋买卖合同及赔偿原告的各项损失。 本诉被告王艳、王惠令辩称，1.同意解除房屋买卖合同，但违约责任不在我方，详细依据参考反诉状及相关证据；2.确认定金40000元，但认为我方没有违约，不同意返还；3.不同意支付违约金及律师费损失。 第三人美易居公司辩称，原告和被告的房屋买卖合同通过我方居间签订，5月22日通知被告前往银行办理审批手续，被告去了的，但是房东担心原告没有购房资格、贷款等问题，银行解答后被告仍不同意签字，导致贷款手续无法审批，原告已经签好字了，原告希望多贷款，所以房屋评估价比约定的价格高，被告因此认为我方压价，就拒绝签字。第一次办理贷款时渤海银行经理过来的，当时如果质疑其身份也可以去他们银行办理贷款，因为评估高了，所以首付要高，只要付出给原告的实际首付与贷款之和等于合同价即可，银行经理当时也向被告解释过。中国银行的经理说杨**晶的资料不符，我方与被告解释，中介与银行有入围协议，有固定与我方对接的工作人员，杨**晶当时并无逾期，也与被告陈述可以签订补充协议，如贷款无法发放，原告以现金补足，原告的小额贷款已经还清。 反诉原告王艳、王惠令向本院提出反诉请求：1.请求依法解除双方所签《房屋买卖合同》；2.判令被反诉人赔偿反诉人违约金损失388000元、不予返还定金40000元；3.判令被反诉人赔偿反诉人因房屋一直无法成交所损失的房租费21000元（3000元/月，计算7个月)；4.判令被反诉人赔偿反诉人因其违约导致该房屋无法变现致使反诉人借款产生的利息和违约损失36000元（卖房时因为我方对外有借款需要归还，现因房屋未卖成，导致借款利息及违约损失）；5.判令被反诉人赔偿反诉人因房屋无法成交而无法购置新商品房所产生的损失67200元；6.律师费35000元等由被反诉人承担；7.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：该房屋买卖过程从2018年12月3日双方见面看房开始，历经被反诉方（实际上该中介公司其他人员也参与其中）多次变更，他们轮番上阵，诱导我们房价从218万至194万一降再降。自始至终，他们隐瞒许多事实真相，诱导我们配合他们去做违背正常流程的操作，严重违背诚信原则。在我方多次提出异议与对方沟通无果的情况下，我们于2019年6月21日正式向法院提起诉讼，我方的诉状中明确我方通过第三人出售房屋，当时挂价218万元，中介说不好卖，几个客户都愿意185万购买，我方只同意降至210万，直到一个叫樊秀荣的买家出现（其实樊秀荣是好壹佰房产中介，他们都是中介圈内的熟人），美易居公司几个员工纷纷劝我降至194万元，我方勉强同意。2019年5月12日上午签订《房屋买卖合同》时，樊秀荣突然说她和杨**晶是亲戚，由杨**晶代她签字买房，但杨**晶当时不在现场，由樊秀荣代签字，我们很诧异，表示撤回我们的签字，但是中介收起合同说没关系，现在合同系我们不在场的情况下杨**晶补签的。5月22日，我方应约去中国银行办理网签及房贷申请，因所到场所竟然是一个中介公司即邦宝房产，我方提出异议，认为太不正规了，加之对方让重新签约购房合同，该合同约定成交价竟然是2136585元，严重违背事实，同时让我签收首付款金额为646585元，而实际约定仅为450000元且至今未支付，我方当即拒绝签字，并提出需要到正规银行办理房贷手续。此时，对方资料仍没有准备完整，我方多次联系他们，约定6月11日至中国银行，届时我方应约前往，又是邦宝房产的王文让我填表格，我很担心，于是和他们一起找了中国银行贷款部胡经理，胡看了杨的信贷资料当即表示不合格。6月14日我方主动联系对方询问资料准备情况，6月15日我方再次联系对方，6月17日前往中国银行办理贷款审批，而6月17日原告如约前往，等了半天没看到对方，打了对方三个电话均无接听。后来我方前往房产交易中心查询涉案房屋的网签信息，显示杨**晶的相关资料等问题不合格并多次被驳回。经与房产交易中心工作人员核实，中介提供的合同价格为2136585元,因在5月22日原告拒绝在此合同上签字，故中介方向房产交易中心提交的系伪造原告签字的合同。双方因此多次交涉，对方指责我方不配合办理贷款，竟然发律师函想将违约责任推给我方，我方主动联系对方，6月16日在圣辉律所见面沟通，双方沟通无果且矛盾激化。对方多次声称我方不配合办理银行房贷手续，并以此指责我方违约，事实上其个人信贷资料却迟迟不能提供给银行审批，造成合同无法继续履行。综上，对方存在恶意串通损害原告利益的重大嫌疑，尤其对于其隐瞒事实真相，原告方对被告方的诚信及后期交易中对方的资质合规性持严重质疑，特别是杨**晶系美易居公司从业人员，多次误导我方的主观故意明显。被反诉人利用自己的专业优势，故意利用买卖流程，断章取义，混淆事实，甚至一度造成是我方不予配合办理过户，从而合同无法履行的假象，现在又恶人先告状，保全我方财产使得诉讼先行受理先行开庭。综上希望依法作出公正判决。 反诉被告杨**晶辩称，因违约责任在被告，故对其反诉请求不予认可。 反诉被告美易居公司辩称，1.我方为双方此次房屋交易的居间方，为维护交易双方的合同利益，积极督促双方履行合同各项约定，参与庭审后，发现被告所述与事实不符；2.就反诉原告提出的合同签字问题，我方承诺都是双方本人所签，不涉及任何伪造签字之说，反诉原告代理人陈述的房贷被退回是混淆概念，实际是网签退回，贷款手续因被告没有签贷款审批手续，并未进入银行系统审批，不存在被退回；3.我方不是直接当事人，陈述合同履行的过程均是如实陈述，由法院依法公断。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经本院庭审质证，本院对双方真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证，对与本案事实无关的证据不作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月12日，杨**晶（本诉原告、反诉被告，以下简称原告）与王艳、王惠令（本诉被告、反诉原告，以下简称被告）经过美易居公司居间签订《房屋买卖合同》一份，约定两被告将其所有的位于昆山市房屋出售给杨**晶，总房款为194万元，合同约定签订合同时支付4万元作为购房定金，被告将产权证原件交于中介保管，于2019年5月20日前双方需备齐资料给中介，甲乙双方并承诺所提供的资料均为真实有效，若因一方提供的资料错误导致无法正常过户或无法缴纳（多缴）税费的，则责任由提供错误资料的一方承担。于2019年5月30日前双方到银行预审批原告贷款。于乙方银行贷款审批通过后30个工作日内，双方到房产交易中心进行产权过户，同时原告支付被告首付款41万元。原告银行贷款149万元。该合同中杨**晶的签字当时由樊秀荣代签，后由杨**晶本人补签。合同签订当场，樊秀荣支付被告定金4万元。 合同签订后，经中介沟通，三方于2019年5月22日前往办理贷款审批手续，因前往地点为邦宝房产，被告对于该机构的贷款资质及相关人员身份存有质疑，因贷款金额所需，中介要求双方再次签订一份交易金额高于实际交易金额的合同、被告出具高于实际所收金额的收条，被告出于担心未签字。后经被告要求更换正规银行办理银行贷款，2019年6月11日，三方共同前往中国银行办理贷款,此时前来接待办理贷款的人员仍为邦宝机构工作人员，被告要求中国银行工作人员办理，并自行找了中国银行贷款经理，中国银行工作人员在查看杨**晶提交的2019年6月3日拉取的征信报告及相关材料后，认为杨**晶系美易居公司工作人员，系从事房地产行业的，对该类人员审查较为严格，同时，杨**晶的信用卡消费太高，还有消费贷款，要求杨**晶进一步提供收入证明、信用卡对账单，当天无法做贷款审批。此时，两被告得知杨**晶系美易居公司工作人员，当场将房产证原件取回。美易居公司解释称，中介与银行有入围协议，有固定的与中介对接的工作人员。此后双方多次自行协商，均未达成一致意见，因此诉至本院。 本院认为，关于本案房屋买卖合同主体，签订合同时签字人为樊秀荣，但樊秀荣并未签自己的姓名，而是写的“杨**晶代”，对于事后杨**晶会来补签字的情况中介也告知了被告，故被告对于买受人为杨**晶是知晓且同意的，杨**晶与王艳、王惠令之间的买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应当按约享有权利、履行义务。现双方对于解除合同无异议，本院予以确认，解除合同日期本院认定为本案第一次庭审之日即2019年8月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告对于收到了原告定金40000元予以确认，合同解除之后，该40000元定金应当返还给原告。 从双方合同的履行过程看，合同签订后，双方均在积极推进合同的履行，2019年5月22日第一次办理银行贷款审批手续，被告因地点并非银行、被要求签订金额与实际交易不符的合同及收据而拒绝，经协商双方于2019年6月11日双方再次共同前往中国银行办理银行贷款预审批手续。一方面，合同约定双方应当于2019年5月20日前备齐资料给中介，2019年6月11日银行工作人员审查材料时，杨**晶提供了其于2019年6月3日拉取的征信报告，该时间已经在合同约定的备齐资料的期限之后，且当日杨**晶未提供信用卡对账单、收入证明等资料，导致中国银行无法于当时办理其银行贷款预审批手续，杨**晶对于当时无法办理贷款预审批手续存在过错。其次，房屋买卖交易对于个人而言系金额巨大的交易，当事人审慎处理并无不当，被告因办理贷款地点不在银行，对签订与交易不符的合同存有担心，属于合理的不安；且被告直至2019年6月11日通过中国银行工作人员才得知杨**晶是美易居公司员工，虽买卖交易对方的职务、身份并不影响房屋买卖交易的进行，但因居间方与买受人此前未就该特殊关系做任何披露，被告产生质疑和不信任，亦符合常理。但另一方面，贷款审批的流程中，先由银行工作人员进行预审核，卖方和买方签字并提交相关资料后才会进入银行系统对贷款方提交的材料进行正式的审查，且对于缺失材料有补充提交的机会，被告过分的不信任以致其拒不配合签字，导致后续的贷款审批无法启动，无法证实原告的资料会最终无法通过贷款审批，被告在交易过程中也存在一定过错。本院根据双方过错程度，酌定被告支付原告违约金4万元，原告支付被告违约金6万元；双方均有律师费支出，本院根据过错程度及律师费收费情况，酌定被告赔偿原告律师费损失1.2万元，原告赔偿被告律师费损失1.8万元。被告要求原告承担其房租损失、利息损失及置换新房损失的主张，现有证据不足以证明该损失的金额及该损失与本案的关联性，且本院已支持被告的违约金主张，本院对被告该反诉请求不予支持。被告与美易居公司之间系居间合同关系，现被告基于房屋买卖合同要求美易居公司承担返还定金、支付违约金、律师费等损失的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、杨**晶与王艳、王惠令于2019年5月12日签订的关于昆山市房屋的《房屋买卖合同》于2019年8月15日解除。 二、本诉被告王艳、王惠令于本判决生效之日起十日内返还本诉原告杨**晶定金40000元。 三、本诉被告王艳、王惠令于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告杨**晶违约金40000元、律师费损失12000元。 四、反诉被告杨**晶于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王艳、王惠令违约金60000元、律师费损失18000元。 五、驳回反诉原告王艳、王惠令的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。 本诉案件受理费23560元，反诉案件受理费4836元，保全措施申请费3020元，以上合计31416元，由杨**晶负担18850元，由王艳、王惠令负担12566元。其中，原告预交的诉讼费和保全措施申请费7730元，本院退还杨**晶；王艳、王惠令应负担的7730元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：3225XXXXX428开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  尹丛丛 人民陪审员  吴建文 人民陪审员  倪桂珍 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  蔡晓晨 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。