广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11813号上诉人（一审原告）：佛山市泓通体育发展管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**。统一社会信用代码：**。法定代表人：孙杨，该司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李伟，广东广强律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈永昌，男，1972年1月21日出生，台湾地区居民。台湾地区居民身份证号码：**。被上诉人（一审被告）：刘健，男，汉族，1988年10月4日出生，住所地：安徽省安庆市岳西县**。公民身份号码：**。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘扬军，广东岭山律师事务所律师。上诉人佛山市泓通体育发展管理有限公司（以下简称泓通公司）因与被上诉人陈永昌、刘健占有物损害赔偿纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泓通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持泓通公司的全部诉讼请求；2.陈永昌、刘健承担本案所有诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决机械适用(2017)粤06民终10258号民事判决对广州市某体育发展有限公司（以下简称某公司）、泓通公司、佛山市**有限公司（以下简称**公司）以及陈永昌之间的法律关系认定，错误认定泓通公司为次承租人，最后得出泓通公司对佛山市南海区**中心为无权占有的错误结论。某公司与陈永昌、**公司在同一天同时签订了《框架协议》《租赁合同》以及《房屋买卖合同》，目的是**公司意图将案涉物业转让给某公司，但是双方约定的付款方式比较特殊，首付以24个月租金方式支付，尾款以与陈永昌、**公司签订三方协议完成，在最后陈永昌取得物业时，案涉物业的转让款仍然是两年前约定的原价，同时最后款项扣除了两年的租金。物业最后也是按照三方协议的要求转让给了陈永昌。综上，某公司与**公司之间是买卖关系，而非租赁关系。某公司与**公司签订房屋买卖合同之后，再与泓通公司签订《租赁合同》。泓通公司有足够的理由认定某公司是案涉物业的准业主，才与某公司签订为期十五年的长期合同，并依约投资500万元。《租赁合同》签订后，陈永昌才与某公司签订《三方协议》，顶替某公司的全部权利义务，《租赁合同》自然及于泓通公司。故泓通公司是承租人，而不是次承租人。二、陈永昌与某公司之间不存在不定期的租赁关系，陈永昌应当顶替某公司，继续履行与泓通公司签订的《租赁合同》。《三方协议》约定陈永昌代某公司向**公司购买案涉物业，完全承受某公司的权利义务，并且知晓案涉物业的使用状态，自然包括某公司与泓通公司就案涉物业签订的《租赁合同》。故陈永昌应当继续履行某公司与泓通公司的租赁合同。根据“买卖不破租赁”的原则，泓通公司可对抗物权的执行。三、一审判决认定(2016)粤0605民初21008号、(2017)粤06民终10258号案民事判决效力溯及泓通公司，属认定事实错误。(2016)粤0605民初21008号、(2017)粤06民终10258号两案中，泓通公司只是作为第三人参与，无权表达诉求，判决结果也并未赋予泓通公司义务，一审判决直接将判决结果溯及于泓通公司，无异于剥夺了泓通公司的上诉权利。四、泓通公司实质为承租人，而非次承租人，一审法院不应适用物权对抗债权的法理，应当适用“买卖不破租赁”的法律原则。在陈永昌取得案涉物业之前，泓通公司对案涉物业已经取得合法的租赁权。案涉物业的转让行为发生在租赁行为之后，案涉物业的转让不能妨碍原承租人对案涉物业的使用权。五、一审法院实际剥夺了泓通公司的执行异议的权利。泓通公司就一审法院关于另案的执行，已提出了执行异议之诉，尚未取得最终判决，一审法院认为陈永昌断水断电的行为不构成侵权，即变相剥夺泓通公司的执行异议权，致法律规定的案外人执行异议程序毫无意义。六、一审法院的执行公告没有涉及泓通公司的内容。一审法院执行部门没有出具任何法律文书要求泓通公司搬离场地，其公告的发布对象是某公司而非泓通公司。泓通公司没有收到任何法院要求搬离场地的文书，不能要求泓通公司提前搬离场地；且泓通公司就场地搬离问题已提起了案外人执行异议之诉，在没有最终判决之前，泓通公司无需自行搬离场地。七、泓通公司对案涉场地使用期间没有拖欠任何水电费，管理费。泓通公司已举证证明支付了使用案涉场地的管理费、水电费；且基于泓通公司与陈永昌目前的关系，陈永昌不可能为泓通公司垫付水电费。陈永昌是暴力驱赶泓通公司离开案涉场地之后，其才交付的水电费，一审法院的认定已颠倒事件的因果关系。八、一审判决遗漏事实。（一）2018年10月13日陈永昌与物业公司霸占泓通公司的停车位，导致泓通公司无法使用车库，泓通公司才未缴纳10月份物业管理费。退一步，即使泓通公司未缴纳物业管理费存在过错，断水断电权利也应由物业公司而非陈永昌行使。（二）陈永昌代垫电费、物管费的原因是陈永昌侵权在先，一审法院混淆两者关系。（三）泓通公司已提起案外人执行异议之诉，即使一审法院发布搬离厂房的公告，也应中止执行。且断水断电的权限应由法院行使，而非私人行使。（四）最高人民法院明确指出法院执行的内容只限于判决主文，不涉及法院认为部分。因生效判决未判决泓通公司搬离案涉物业，所以泓通公司有权继续使用案涉物业，一审法院的做法违背最高人民法院的规定。且陈永昌在断水断电之前未向泓通公司履行催告义务，导致泓通公司巨大损失。陈永昌辩称：一、陈永昌与某公司、**公司签订的《三方协议》有效，陈永昌合法拥有涉案物业，泓通公司基于与某公司签订的《租赁合同》未经原物业及陈永昌的认可，应为无效合同或因超越框架协议内容而部分无效，故泓通公司无权占有案涉物业。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。三、泓通公司并非本案适格主体，案涉物业实际占有人为某公司，泓通公司与陈永昌无任何合同关系，根据合同相对性原理，泓通公司无权起诉陈永昌占有物损害赔偿。四、陈永昌是经法院判决确认的物权人，陈永昌的断水断电行为是行使物权的正当途径。自起诉之日起陈永昌从未收取任何租金，泓通公司与某公司恶意串通霸占案涉物业，无权提起执行异议之诉，二审法院已驳回泓通公司的诉请。五、陈永昌起诉某公司期间，泓通公司主动加入诉讼，其应当预知陈永昌为实际物权人，泓通公司对于其自身损失存在过错。刘健辩称：刘健仅是陈永昌的员工，其行为只是职务行为，与本案纠纷无关。泓通公司向一审法院起诉请求：1.陈永昌、刘健共同赔偿泓通公司自2018年11月29日水电被强行中断至案外人执行异议之诉判决生效之日止期间的经营收入损失（每月以326570元计）；2.陈永昌、刘健共同赔偿泓通公司的员工补偿金损失17500元；3.陈永昌、刘健共同赔偿泓通公司的会员补偿金损失36281.69元；4.陈永昌、刘健承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2013年2月5日，**公司与某公司签订《框架协议》，约定**公司将其开发的***中心及10个车位出租给某公司，租金每月6万元，租赁期限自同年6月1日至2015年6月30日，租赁期满后，某公司以2300万元向**公司购买该中心及车位，某公司已付的租金、押金等抵扣房价款；满足以下条件，某公司可将租赁合同、商务中心及车位买卖合同转让给其拟成立的子公司，但某公司应在转让前两个月书面通知**公司，并由某公司及拟成立的子公司、**公司签订补充协议：（1）子公司具备相应资质；（2）某公司对子公司的一切违约行为承担无限连带责任；（3）子公司对某公司在转让前的违约行为承担无限连带责任。2014年5月1日，某公司作为甲方与作为乙方的泓通公司签订《租赁合同》，约定甲方将***中心出租给乙方，租赁期限自当日起至2029年4月30日，2019年4月30日前每月租金6万元、2019年5月1日至2024年4月30日每月租金8万元、2024年5月1日至2029年4月30日每月租金10万元。同年5月12日，**公司出具《转租证明》，同意某公司将***中心转租给泓通公司，并明确本证明仅供办理相关执照之用。2015年6月30日，**公司与某公司所签《框架协议》租赁期满后，某公司未能及时购买涉讼物业，**公司同意某公司继续承租该物业至2017年12月31日。2016年1月30日，**公司作为甲方、某公司作为乙方、陈永昌作为丙方签订《三方协议》，约定根据《框架协议》的约定，该中心的租赁期限至2015年6月30日，租赁期满后，该中心的买卖合同及车位买卖合同自动生效；现乙方提出，以丙方名义购买该商务中心及车位，甲方予以同意，现就该中心及车位购买主体变更事宜，三方达成协议，其中第三条约定：三方同意，该商务中心及车位的受让方由乙方变更为丙方，丙方将作为受让方履行与商务中心及车位受让、付款的义务，乙方不再要求受让、过户及交付商务中心及车位，并放弃对商务中心及车位主张优先购买权，但乙方应对丙方的全部义务承担连带责任。同年5月27日，***中心确权至陈永昌名下，并办理了粤房地权证佛字第**号房地产权证。同年6月29日，陈永昌作为委托人、泓通公司作为被委托人出具《说明》，陈永昌申请办理***中心物业管理费，代扣、代缴的银行账户变更为泓通公司。同年11月10日，陈永昌向某公司邮寄特快专递，认为其同年6月与该公司形成不定期租赁关系后，因该公司自同年8月起没有按照约定支付每月15万元的租金，故要求自通知送达之日起解除双方的租赁关系。（2017）粤06民终10258号案生效判决确认陈永昌与某公司就佛山市南海区**中心的租赁关系解除；某公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将佛山市南海**中心返还给陈永昌。判决生效后，某公司未能履行判决，陈永昌于2018年9月10日依法对某公司就上述判项向一审法院申请执行，案号为（2018）粤0605执13478号，一审法院依法向泓通公司发出通知书，告知其应向某公司交付的租金交纳至法院执行代管款帐户。并于2018年9月27日至涉讼商铺张贴公告，责令被执行人某公司及物业占用人于2018年10月10日之前自行迁出涉讼物业，到期仍不履行，法院将依法强制执行（对涉案物业断水断电，对妨害执行的责任人予以罚款、拘留）。至2018年11月29日泓通公司仍未按一审法院执行通知书及公告迁出涉讼物业，陈永昌对该物业进行断水断电。2019年4月16日，陈永昌经法院执行程序收回涉讼物业。再查明，陈永昌支付了涉案物业2018年10月、11月物业管理费14000元、车位管理费1540.68元、车场用电公摊130.08元，另支付2018年12月（计费时段2018年11月1日-2018年12月1日）电费及违约金共计36708.82元。泓通公司证人张某确认泓通公司并未交纳2018年10月份物业管理费，另泓通公司支付了2018年11月污水处理费4426.50元及2018年11电费（计费时段2018年10月1日-2018年11月1日）及违约金33166.4元。另，一审庭审中，陈永昌确认刘健为其雇员，刘健所实施的行为受陈永昌的授权行使。一审法院认为，本案系财产占有物损害赔偿纠纷，因陈永昌为台湾地区居民，故本案属于涉台民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为大陆法律，故本案适用大陆法律为准据法。根据双方当事人的诉辩意见，针对泓通公司所主张占有物损害赔偿，本案的争议焦点为陈永昌于2018年11月29日、30日就涉讼物业所进行的断水断电行为是否构成侵权及是否应承担相应的损害赔偿责任，针对该争议焦点，一审法院作如下分析：首先，本案中泓通公司是否对案涉物业享有占有、使用的权利。泓通公司取得案涉物业使用、收益权利的法律基础在于其与某公司所签订的《租赁合同》，泓通公司能否依该合同享有案涉物业相应的租赁权，所取得的是债权请求权。就案涉物业上所设的租赁关系而言，泓通公司为次承租人，某公司与陈永昌之间的租赁关系溯及于泓通公司。对于某公司与陈永昌之间的租赁关系，经两审终审，确认涉案物业权属人为陈永昌，并判决陈永昌与某公司自2018年1月1日起形成的不定期租赁关系解除及应于判决生效之日起十五日内返还涉讼物业，该判决效力亦溯及泓通公司。泓通公司同时作为（2016）粤0605民初21008号、（2017）粤06民终10258号案件第三人均参加了诉讼，其明确知晓该两审判决内容。由此，在泓通公司并未能与陈永昌重新达成租赁协议或另有约定之前，泓通公司已丧失依租赁合同约定而实际占有、使用涉讼物业的权利，为无权占有，泓通公司应按生效判决及执行公告的内容予以清场腾退而不得再行占用案涉物业。其次，对于陈永昌实施的断水断电行为是否构成侵权的问题。陈永昌为案涉物业权属人，物权与债权尽管都属于财产权的范畴，但与债权相比较，物权有直接支配和排他的权利，除法律规定之外，一般情形下物权具有优先性及追及力。（2017）粤06民终10258号案判决生效后泓通公司已无权再行占有、使用案涉物业，陈永昌作为案涉物业权属人根据物权保护原则，有权依法对无权占有人的占有行为采取适当合理措施以维护自身的合法权利。陈永昌在泓通公司未能依一审法院执行公告内容按期迁出且未全部交纳案涉物业占用期间的物业管理费及相应水费、电费而导致陈永昌进行垫付的情形下，采用断水断电方式维护自身的合法权利，一审法院认为该措施并未超过必要限度，属于适当合理范畴，亦在泓通公司可预见继续占用涉讼物业所应承担的后果范围之内，故物业权属人陈永昌对泓通公司的无权占有行为采取断水断电的措施并不存在过错，不构成侵权，无需对泓通公司因该行为而停业的损失承担损害赔偿责任。对此，泓通公司于本案中的诉讼请求依法无据，一审法院均不予以支持，驳回其全部诉讼请求。若泓通公司认为其租赁权益受到损害而造成损失，可另向租赁合同相对人主张履行不能的合同责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定判决驳回泓通公司的全部诉讼请求。一审案件受理费17040.56元，由泓通公司负担。陈永昌在二审期间向本院提交（2019）粤06民终5973号民事判决一份，拟证明陈永昌是案涉物业合法的产权人，泓通公司无权占用案涉物业。泓通公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但不认可陈永昌主张的证明内容，认为即使陈永昌是案涉物业的产权人，泓通公司也有使用权，且该份判决是陈永昌侵权之后才作出的。泓通公司、刘健在二审期间未提交新的证据。经审查，陈永昌提交的证据是生效民事判决，本院予以认定，至于陈永昌据此所证明的内容，本院在“本院认为”部分作综合论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院查明：针对佛山市南海区人民法院在执行（2018）粤0605执13478号案件过程中于2018年9月27日发出公告责令被执行人及场地占用人于同年10月10日前自行迁出案涉物业的执行措施，泓通公司提起案外人异议，请求裁定其无需返还案涉物业。佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605执异630号执行裁定：驳回泓通公司的异议。为此，泓通公司提起案外人执行异议之诉，佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605民初22566号民事判决：驳回泓通公司的诉讼请求。泓通公司不服一审判决，提起上诉。佛山市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）粤民终5973号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：本案为占有物损害赔偿纠纷，陈永昌为台湾地区居民，本案为涉台民事纠纷，各方当事人对一审法院适用大陆法律审理本案没有异议，本院予以确认。泓通公司认为其是案涉物业的承租人，合法占有使用案涉物业，陈永昌、刘健于2018年11月29日对案涉物业断水断电造成泓通公司经济损失；陈永昌认为泓通公司非法占用案涉物业，其断水断电行为是降低损失的合法行为。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.至2018年11月29日，泓通公司是否合法占有案涉物业；2.陈永昌对案涉物业断水断电是否构成侵权，并造成泓通公司经济损失应予赔付。对于至2018年11月29日，泓通公司是否合法占有案涉物业的问题。（2016）粤0605民初21008号民事判决和（2017）粤06民终10258号民事判决已经确认案涉物业原权属人是**公司，**公司将案涉物业转让给陈永昌，某公司是案涉物业的承租人；并确认了2014年5月1日，某公司与泓通公司签订《租赁合同》，约定某公司将案涉物业转租给泓通公司使用，租赁期限至2029年4月30日止；2014年5月12日，**公司出具《转租证明》，同意某公司将案涉物业转租给泓通公司，并明确该证明仅供办理相关执照之用。根据民事生效裁判查明的以上事实，说明即便**公司同意某公司转租，泓通公司也只是案涉物业的次承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”也就说，即便泓通公司作为次承租人，其转租期限也应以某公司与陈永昌之间的租赁期限为限，超过部分的约定无效。（2017）粤06民终10258号民事判决已于2018年8月24日发生法律效力，该民事判决已判决确认陈永昌和某公司之间的租赁关系解除，并判令某公司于判决发生法律效力之日起十五日内即2018年9月8日前将案涉物业返还给陈永昌，说明泓通公司在2018年9月8日后对案涉物业不再享有合法占有权，即至陈永昌对案涉物业断水断电的2018年11月29日，泓通公司对案涉物业不再享有合法的占有权利。泓通公司主张其是案涉物业的承租人，而非次承租人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。根据上文分析，已发生法律效力的（2017）粤06民终10258号民事判决已确认某公司是案涉物业的承租人，泓通公司并未提出相反证据足以推翻上述判决，其也没有提供证明案涉物业的权属人**公司或陈永昌对于承租案涉物业有租赁约定，故本院对其主张不予采纳。对于陈永昌对案涉物业断水断电是否构成侵权，并造成泓通公司经济损失应予赔付的问题。泓通公司作为第三人参加了（2016）粤0605民初21008号和（2017）粤06民终10258号案件的诉讼，其已明知某公司应于2018年9月8日前将案涉物业返还给陈永昌，其作为次承租人是清晰知道向其转租案涉物业的某公司在该时间之后已无合法权利将案涉物业转租给其占有、使用；且（2017）粤06民终10258号民事判决已经明确告知“本院已经确认陈永昌与某公司形成的租赁关系解除，泓通公司若认为其合同相对方损害了其利益，可以依法另行主张权利”。佛山市南海区人民法院在2018年9月27日作出《公告》责令被执行人某公司及案涉物业占用人于同年10月10日自行迁出案涉物业。泓通公司在提起案外人执行异议时也承认其于2018年9月30日收到公告，说明其作为案涉物业该期间的占用人已由佛山市南海区人民法院责令于2018年10月10日前迁出案涉物业。泓通公司为此提出案外人执行异议，请求裁定其无需返还案涉物业，佛山市南海区人民法院已于2018年10月23日作出（2018）粤0605执异630号执行裁定，驳回其异议。也就说，泓通公司作为次承租人已明确知道承租人某公司已无将案涉物业交给其占有使用的合法依据，导致其已丧失合法占有案涉物业的权利，故在人民法院责令物业占有人迁出案涉物业时，其应当遵照执行，至于其认为某公司没有依约保障其在《租赁合同》约定的期限内占有、使用案涉物业，可根据（2017）粤06民终10258号民事判决确认的事实，并依据双方的约定，向合同相对方某公司主张权利。泓通公司在人民法院指定的期限内仍未迁出案涉物业，继续占用案涉物业，导致权属人陈永昌无法如期收回物业，且继续产生水费、电费和物业管理费，陈永昌为维护自身权利并减少损失，于2018年11月29日自行对案涉物业进行断水断电，没有超过必要的自力救济限度，不构成侵权，故泓通公司主张陈永昌、刘健承担其断水断电之后的造成经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，泓通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17040.56元，由上诉人佛山市泓通体育发展管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 禤 君二〇二〇年一月十三日法官助理 蒋 雯书 记 员 陈琼梦