安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初10433号 原告：亳州芜湖投资开发有限责任公司，住所地亳州芜湖现代产业园区科技孵化楼，统一社会信用代码91341600586107314M。 法定代表人：魏金虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋晓芳，女，1994年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。该公司法务。 委托诉讼代理人：倪旭东，安徽承义律师事务所律师。 被告：亳州瑞洁环境服务有限公司，住所地亳州市谯城区养生大道西段科技创新园**。统一社会信用代码9134160039666454XJ。 法定代表人：杨万凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张森，男，1990年12月16日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：吴磊，江苏元宁律师事务所律师。 亳州芜湖投资开发有限责任公司与亳州瑞洁环境服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，于2020年4月26日出具了（2019）皖1602民初10087号之一民事裁定书。亳州芜湖投资开发有限责任公司不服该民事裁定书上诉至亳州市中级人民法院，亳州市中级人民法院于2020年9月1日下发了（2020）皖16民终2750号民事裁定书，裁定撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初10087号之一民事裁定，指令安徽省亳州市谯城区人民法院审理。本院于2020年9月24日立案受理，并依法另行组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。亳州芜湖投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人宋晓芳、倪旭东，亳州瑞洁环境服务有限公司的委托诉讼代理人张森、吴磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亳州芜湖投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决亳州瑞洁环境服务有限公司（以下简称亳州瑞洁公司）支付亳州芜湖投资开发有限责任公司（以下简称亳芜投资公司）房屋租金170200元、物业费21275元、水电费16577.92元、违约金35463.08元，以上共计243516元，以后违约金计算至实际清偿之日止。2.依法判令被告负担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：亳州瑞洁公司与亳州芜湖建设开发有限公司（以下简称亳芜建设公司）先后于2017年8月23日、9月26日、11月2日、11月23日、2018年1月8日、3月22日签订六份《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》，合同约定：亳州瑞洁公司作为承租人，承租亳州芜湖现代产业园区人才公寓共83间公租房；亳州瑞洁公司承诺该房屋作为公司员工宿舍使用。租赁期3年，租金4元/平方米/月，物业费0.5元/平方米/月。亳州瑞洁公司应于合同签订之日起5日内付清首年租金，以后每年租金于对应日提前30天支付，每逾期一天按月应缴总额的10%支付违约金，如承租方骗取、转租、转借公租房，或无正当理由连续6个月未在承租房屋内居住，连续2个月或者累计6个月未缴电费，拖欠租金或物业费1个月以上等情形，出租房有权解除合同、收回房屋，追回公租房补助，5年内不得申请公租房。合同履行过程中，亳州瑞洁公司仅支付了首年租金，后未能按合同约定支付租金、物业费等费用，另经查发现亳州瑞洁公司还存在违反合同约定用途，擅自将承租房转租的行为。为此，亳芜投资公司与亳芜建设公司通知亳州瑞洁公司解除合同并依法进行清理。亳芜投资公司与亳芜建设公司达成债权转让合意，并通知亳州瑞洁公司。亳芜投资公司已依法取得上述全部债权。该款经多次催要未果。 亳州瑞洁环境服务有限公司辩称，1.亳芜投资公司提起本次诉求的权利来源是受让案外人亳芜建设公司的房屋租赁合同的权利，亳州瑞洁公司与案外人亳芜建设公司并不存在真实的房屋租赁法律关系，根据我国《合同法》关于债权转让的条件必须是合法有效的债权才可以转让，因此，原告基于该无效合同受让的权利不成立。亳芜建设公司是亳州瑞洁公司的法人股东，2017年亳芜建设公司的负责人联系亳州瑞洁公司，称其公司位于亳州的部分房产根据管委会公租房的规定，应在规定期限内出租给符合条件的承租人，现在需要亳州瑞洁公司配合其签订一部分房屋租赁合同以应对检查，亳州瑞洁公司基于两个公司的关系在亳芜建设公司提供的空白合同上盖了章。该合同并未履行，亳州瑞洁公司未向亳芜建设公司支付任何费用。双方签订的该合同不具有法律效力。2.由于亳州瑞洁公司并未实际占有及使用过涉案房屋，亳芜投资公司虽然在诉状中称亳州瑞洁公司支付了首年的租金，对于该笔租金由谁支付亳州瑞洁公司并不知情，亳州瑞洁公司从未安排任何人到涉案房屋居住也未收取任何人员的费用，但现在涉案房屋被部分占有人占有，并且占有人是通过缴纳了高额款项购买的方式，因此亳州瑞洁公司认为本案不单单是民事纠纷，某些人员涉嫌刑事违法，因此根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，亳州瑞洁公司认为本案应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。另补充，基于本案是债权转让纠纷，对于基础法律关系并未确认，因此亳芜投资公司不具有诉讼主体资格。房屋租赁合同实际出租人并未实际履行房屋交付义务，因此亳州瑞洁公司不应承担房屋资金等相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：亳芜投资公司提供的营业执照、企业信息公示报告、《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》、不动产权证书、银行业务回单、人才公寓物业管理服务委托合同、财务凭证、董事会决议、债权转让通知书及邮寄凭证各一组具有真实性、合法及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。所举情况说明、租赁住房合同复印件各一组，因缺乏合法性对其证据效力不予认定。亳州瑞洁公司所举公司章程、工商登记信息查询表各一组具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。 经审理查明，亳芜建设公司系亳州瑞洁公司、亳芜投资公司的股东。亳芜建设公司是纬三路以北、药王路以西、南扩二路以南8#楼101-1801房屋（证号：皖（2019）亳州市不动产权第0588170号）、7#楼101-1801房屋（证号：皖（2019）亳州市不动产权第0588152号）、2#楼101-1801房屋（证号：皖（2019）亳州市不动产权第0587601号）、1#楼101-1801房屋（证号：皖（2019）亳州市不动产权第0587681号）享有所有权。2017年8月23日、9月26日、11月2日、11月23日、2018年1月8日、3月22日亳芜投资公司通过亳芜建设公司分别与亳州瑞洁公司签订《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》，双方约定，由亳州瑞洁公司作为承租人，承租亳州芜湖现代产业园区人才公寓共83间公租房；亳州瑞洁公司承诺该房屋作为公司员工宿舍使用。租赁期3年，租金4元/平方米/月，物业费0.5元/平方米/月。亳州瑞洁公司应于合同签订之日起5日内付清首年租金，以后每年租金于对应日提前30天支付，每逾期一天按月应缴总额的10%支付违约金，如承租方骗取、转租、转借公租房，或无正当理由连续6个月未在承租房屋内居住，连续2个月或者累计6个月未缴电费，拖欠租金或物业费1个月以上等情形，出租房有权解除合同、收回房屋，追回公租房补助，5年内不得申请公租房。该合同在履行过程中，亳州瑞洁公司通过其物业部经理罗凡于2018年4月12日支付了上述六份合同的首年租金和保证金。2019年8月22日亳芜投资公司对上述房屋的实际居住人员进行了清退。下余至2019年8月22日的租金亳州瑞洁公司未有支付。2019年11月22日亳芜建设公司通过董事会决议将其对亳州瑞洁公司的租金等全部债权转让给亳芜投资公司，并于2019年11月11日将《债权转让通知书》邮寄亳州瑞洁公司，并注明解除上述双方签订的六份合同。 另查明，亳芜投资公司于2017年6月2日将亳芜现代产业园区科技孵化楼人才公寓的物业管理服务交由深圳市福田物业发展有限公司。深圳市福田物业发展有限公司也收取了上述房屋的实际入住人相关物业服务费用。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。亳芜投资公司与亳州瑞洁公司签订的六份《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效且已履行。亳州瑞洁公司应支付亳芜投资公司相关租金。亳州瑞洁公司辩称，双方所签《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》不是双方真实意思表示，但未举证予以证明，故不予采信。亳州瑞洁公司就上述房屋尚欠亳芜投资公司租金170200元。亳芜投资公司诉请物业费和水电费，亳芜投资公司未举证证明其实际对亳州瑞洁公司进行了物业管理服务、代缴了水电费和水电费具体数额，故对该请求不予支持。亳芜投资公司诉请违约金按年利率24%计算低于双方的违约金约定，系亳芜投资公司对其实体权利的处分，本院予以支持。截止2019年8月22日租金部分违约金分别为：2108.2元（合同签订日期2017年8月23日）、10008.1元（合同签订日期2017年9月26日）、5047.8元（合同签订日期2017年11月2日）、10275元（合同签订日期2017年11月23日）、6773.1元（合同签订日期2018年1月8日）、1486.5元（合同签订日期2018年3月22日），以上违约金合计35698.7元，之后违约金自2019年8月23日起算至租金付清之日止。亳州瑞洁公司已交的保证金19920元应在未付租金内予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、亳州瑞洁环境服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付亳州芜湖投资开发有限责任公司租金150280元及违约金35698.7元，后续违约金以150280元为基数按年利率24%计算自2019年8月23日至租金付清之日止。 二、驳回亳州芜湖投资开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4953元，保全费2020元，合计6973元，由亳州瑞洁环境服务有限公司负担5299元，由亳州芜湖投资开发有限责任公司1674元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  张士中 人民陪审员  许宝森 人民陪审员  张 振 二〇二〇年十二月八日 法官助理何建 书记员柴玉龙