广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1878号原告：涂立传，男，汉族，1961年7月1日出生，广东省始兴县人，住始兴县*********。原告：黄云优，女，汉族，1961年11月15日出生，广东省始兴县人，住始兴县**************。两原告共同委托诉讼代理人：涂潜旺，男，汉族，1966年2月7日出生，广东省始兴县人，住始兴县**************。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所地：始兴县*************，统一社会信用代码：914***********598T。法定代表人：陈德平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：官见全，系该公司职工。原告涂立传、黄云优诉被告始兴县宏骏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未按约定的交付条件和时间交付房屋的违约金67589.4元（暂从2016年5月5日起计至2019年10月31日止)；2、判令被告支付因自身原因导致原告未能取得房屋权属证书的违约金5322.2元；3、判令被告限期交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定和法定交付条件的商品房给原告；4、判令被告限期或在合理的期限内依约履行办理房屋权属证书的义务。在审理过程中，原告请求变更诉讼请求：1、原告请求法院适当调高被告未按约定时间办理好房产证书的违约金，调整幅度是由被告拟定的格式内容：购房款总额的0.1%调整为购房款总额的1%；2、变更第一项诉讼请求，即违约金“暂从2016年5月5日起计至2019年10月31日止”变更为“暂从2016年5月5日起计至本案判决之日止”。事实理由：原告于2016年2月4日认购了被告开发建设并已竣工的149.5平方米商品房，该房产位于始兴县*************,核准名称：雅和苑，并与被告订立了《商品房买卖合同（预售）》。原告按照合同约定的房屋总价532220元，于2016年3月23日向被告支付了首付款162220元，又于2016年4月15日通过银行贷款方式支付了余款370000元。但是，被告并未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限内履行交付符合交付条件的房屋和办理房屋权属证书的义务，其行为有违诚信原则和契约精神。为维护原告的合法权益，今诉来贵院求判，现就原告主张的各项诉求提出如下理由：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003)7号）第十八条、第十九条的规定，结合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第二十条的约定，被告应当承担相应的违约责任，并继续履行合同约定和法定的交付、备案、办证等主要义务。其次，关于被告应当承担的法律责任内容如下：一、延期交付房屋的违约金67589.4元。因案涉标的物为已竣工的商品房，出卖人应在订立商品房买卖合同之日交付合格的房屋，自2016年5月5日逾期90日后之日起，至2019年10月31日止，被告应依照合同约定的每日按总房价款万分之一的标准支付违约金（总房价532220元*折算比率0.0001*违法天数1270)。二、延期办理房屋权属证书的违约金5322.2元。因被告从应当交付房屋之日（竣工房为签订买卖合同之日）起已超过了730日（无论是自然日还是工作日），故应按照约定的已付房款的0.1%支付违约金（总房价532220元*0.1%)。三、关于交付房屋的问题。按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告应当在签订合同之日交付符合买卖合同第九条、第十条约定的条件的商品房给原告。现被告严重逾期达三年之久，在此期间，被告从未出示建设工程竣工验收备案证明、屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书等房屋交付必备文件，也未通知原告履行房屋交接手续，显然是尚未达到交房的法定和约定标准。为避免原告的损失不断扩大，应责令被告限期履行交付房屋的义务。四、关于办理房屋权属证书的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《商品房买卖合同（预售）》第二十条、《补充协议》第三条均明确了被告负有办理房屋权属证书的附随义务。但是，被告既未在约定期限内办理涉案的房屋权属证书，也未释明延期办证的原因或采取积极措施予以解决。因此，原告诉请责令被告限期履行办证义务理由充分。变更诉讼请求的事实理由为：原告所购房屋因无法登记产权，其市场价值会大幅贬值，被告拟定的“按购房款总额的0.1%一次性支付延期办证的违约金”的格式化内容未向原告说明或提示原告注意。基于被告拟定的延期办证一次性违约金与原告损失不成正比，因此请求法官予以调整，该诉讼请求的变更的法律依据为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”被告始兴县宏骏房地产开发有限公司答辩称：一、被告没有逾期交房给原告：1.两原告在被告开发的楼盘雅和苑小区选定购买5栋902号商品房，2016年2月4日被告与原告签订了《商品房买卖合同》，2016年3月23日被告就完成了原告的不动产登记网签手续，从那一天起答辩人就把5栋902号商品房确权给被答辩人，也就是说已明确受国家法律保护的产权，被告完成了规定时间内的自身责任。而在此之前两原告只付了首付款，即总房价款的30%，其余70%即37万元是通过按揭支付的，付款时间是2016年4月15日于签约时间差了二个月零一十一天，被告未计算一分钱原告延期付清款利息，在没有付清总房价款之前就已经网签确权给被答辩人。2.商品房销售普遍都在签订买方协议后一年内交房，而两原告是2016年4月15日通过公积金按揭贷款付清总房价款的，被告与2016年6月23日就与原告办理了交房手续，也就是说原告这天就收了楼房，从2016年4月15日到2016年6月23日只有69天，被告没有逾期交房，而是提起交房（按合同90天计提前了21天），原告是2016年7月20日于雅和苑小区的物业公司（始兴县众大物业服务有限公司）签订了商品房装修合同。所以原告所说的延期交房不是事实。二、被告交付给原告的商品房，是符合国家法律规定的合格商品房。被告交房时已经按规程组织进行了初步验收为合格，2016年11月11日邀请五方主体到现场进行竣工验收，一致通过工程质量合格。2016年12月22日，广东省韶关市公安消防局对雅和苑3-5栋及其他建筑物进行了消防验收，结果是“耐火等级为一级”、“综合评定该工程消防验收合格”，事实证明被告所交付的商品房是符合国家规定标准的合格物。三、被告应履行办理房屋权属证书的义务，被告已在规定时间内提前完成不动产网签，房屋产权权属已经明确，主观上被告没有拖办原告房屋证书的行为，2016年11月11日的综合验收，始兴县建筑工程质量安全监督站的监督结论：已具备备案调解。答辩人从行动上积极去完成办证书义务，只要交齐备案资料完成备案就可办证，而备案资料必须由承建商提供。但由于客观原因，雅和苑的承建商华冠达建筑工程有限公司的现场施工负责人朱爱菊欠李大为民间借贷200万元、材料款900多万元，李大为的案子于2017年4月22日立案，查封被告产物和账号，至今未结案。2018年6月27日承建商立案起诉被告，与被告的工程款纠纷一案也无结案，承建商不提供上交备案资料，所以无法完成办证手续是客观原因所致。再加上现在的不动产权证书与过去的房产证有着根本性质的区别，过去的房屋没有房产证很难证明产权人，现在的不动产网签确权和证书合二为一，即使暂时没有证书，在不动产中心或上韶关市住建网随时可查到某房屋的产权人是谁，只要网签了，房屋产权人的权益就收到国家法律保护，所以说虽然被告暂时因客观愿意未完成原告的证书义务，但是也没有损害原告的产权权益。综上所述，原告所诉讼的所谓事实和真实事实完全相反或出入很大，请求人民法院依法公平、公正判决、判如所述：驳回两原告的诉讼请求，并且诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日,原告认购了被告开发建设并已竣工的位于始兴县********************商品房一套，建筑面积149.5平方米，并与被告订立了《商品房买卖合同（预售）》。原告按照合同约定的房屋总价532220元，于2016年3月23日向被告支付了首付款162220元、2016年4月15日通过银行贷款方式支付了余款370000元。被告并未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限内履行按法律规定交付符合交付条件的房屋和办理房屋权属证书，原告认为被告行为有违诚信原则和契约精神，遂于2019年11月13日起诉到本院，并提出上述诉讼请求。另查明，涉案房屋总价款为532220元。被告的承建商华冠达建筑工程有限公司的现场施工人的民间借贷案产生的代位诉讼案尚在审理过程中，承建商没有提交备案资料，故被告一直未为原告完成办理房产证的手续。2017年1月9日，经始兴县建筑工程质量安全监督站综合评定，涉案房屋工程量达到合格，已签证竣工验收报告；2017年11月22日，经韶关市公安局消防局验收，涉案房屋工程消防验收合格。本院认为，结合本案双方诉、辩及举证、质证情况，本案原告未取得涉案房屋的产权证书，是作为出卖人的被告的原因，对此被告在庭审中亦无异议，只是抗辩没有完成办证手续是承建商的缘故。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，从本案查明的事实看，涉案房屋至今未办理房屋产权证书，是由于被告的原因，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日内取得的该商品房的房屋所有权证书的，双方同意出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均有约束力，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，原告并未向法庭提交证据证明其损失，故对其要求增加违约金的请求，本院不予支持，应按双方约定的按已付房款的0.1%计算违约金，即532.22元（532220元×0.1%）。原、被告于2016年2月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，对原、被告均有约束力。上述合同已约定了被告应在2015年12月30日前向原告交付房屋，原告已按约定在2016年1月15日缴纳了涉案房屋的首期付款。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此外，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，涉案房屋交付使用的条件除满足工程竣工验收合格外，还应同时满足消防验收合格及规划条件合格的要件。本案涉案房屋于2017年1月9日，经始兴县建筑工程质量安全监督站综合评定，涉案房屋工程量达到合格，已签证竣工验收报告；于2017年11月22日，经韶关市公安局消防局验收，涉案房屋工程消防验收合格，即虽然原告在2016年5月5日住进了涉案房屋，但在法律意义上2017年11月22日才是交付日，已然超过了上述《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点第（2）项约定的逾期90日的情形，而根据该第（2）项，出卖人是按照全部房屋价款的1%向买受人支付违约金，即5322.2元（532220元×1%）,故原告要求被告支付从2016年5月5日起至2019年10月31日止的违约金,理由不充分、证据不充足，本院不予支持；被告已在2017年1月9日取得涉案房屋的建设工程质量的验收合格，在2017年11月22日，取得了涉案房屋工程消防验收合格，已交付了符合法律规定条件的房屋给原告，原告要求被告交付符合《商品房买卖合同（预售）》和法律规定交付条件的房屋，本院不予支持；从庭审查明的情况看，被告尚不能确定办理房屋产权证的期限，原告在诉求里亦不能明确该项诉求的具体履行期限，故本院对原告要求被告在合理期限内办理房屋产权证的请求不予支持。综上，被告应支付给原告的款项共计5854.22元（5322.2元+532.22元）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告始兴县宏骏房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付5854.22元违约金给原告涂立传、黄云优；二、驳回原告涂立传、黄云优的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费811元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。此款原告已经预交，由被告在支付上诉款项时迳付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  李小环二〇二〇年一月十六日书记员  梁恬韵