广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22348号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场，住所地：深圳市龙岗区横岗街道深竹路**101、201，统一社会信用代码：92440300L000457460。经营者：张育添。委托诉讼代理人：张福军，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梓颖，广东深坪律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市龙岗区怡心门诊部，，住所地：深圳市龙岗区横岗街道深坑居委深竹路**统一社会信用代码：92440300L91176409X。负责人：陈浩文。委托诉讼代理人：孙小燕，广东竞德律师事务所律师。原审第三人：赖文山，男，汉族，1966年6月15日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：高琳，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场（以下简称惠万家商场）、深圳市龙岗区怡心门诊部（以下简称怡心门诊部）因与原审第三人赖文山房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。惠万家商场上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判惠万家商场无需退还怡心门诊部租赁保证金40000元；2.依法撤销原审判决第四项，改判惠万家商场无需赔偿怡心门诊部房屋装修损失96660元；3.依法撤销原审判决第五项，改判惠万家商场无需赔偿怡心门诊部停业损失29167元；4.依法撤销原审判决第六项，改判怡心门诊部支付惠万家商场租金滞纳金至怡心门诊部付清租金为止（滞纳金以拖欠的租金为基数按每天5‰从拖欠租金之日起计算至付清之日止，暂计至2018年4月20日为478050元）；5.本案一审受理费、反诉费及二审受理费均由怡心门诊部承担。事实与理由：一审判决部分事实认定错误，惠万家商场并未擅自改变商铺用电类型，原审在没有任何证据情况下“推定”惠万家商场在使用租赁商铺时擅自改变用电类型导致供电部门切断电路，认定过错方在惠万家商场是错误的。其次，从怡心门诊部主张的员工安置遣散费、停业损失的金额和计算方式可以反映出怡心门诊部多年不断地扩大经营，因此，不能排除怡心门诊部为扩大经营而购置医疗设备进而导致用电量的增加，并作出私自改变用电类型的行为。第三，怡心门诊部并未在2017年2月20日停业，从惠万家商场一审提交的照片、收费收据等证据足以证明怡心门诊部在2018年4月10日仍然在经营，照片亦显示怡心门诊部有用电照明，由此可见即使供电部门断电怡心门诊部仍可正常经营，怡心门诊部并未产生任何经济损失，其要求的房屋装修损失、停业损失等，没有事实及法律依据。第四，怡心门诊部已确认自2017年2月20日起拖欠房屋占有使用费，已构成违约，故惠万家商场无需退回租赁保证金及房屋装修损失，同时惠万家商场有权依据《租约》的约定要求怡心门诊部支付租金滞纳金。怡心门诊部的答辩意见与其上诉意见一致。怡心门诊部上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四、五、七项；二、改判怡心门诊部无需支付房屋占用费；三、改判惠万家商场向怡心门诊部退还建设转让费58000元，惠万家商场和赖文山共同赔偿怡心门诊部损失1057400元（含房屋装修损失107400元、转让费35万元、员工安置费15万元、搬迁补偿费5万元、停业损失40万元）；四、本案一审、二审的诉讼费和反诉费由惠万家商场和赖文山承担。事实与理由：一、一审法院没有查清停电的原因（赖文山故意将电表销户停止供电）以及赖文山的过错，没有认定赖文山存在违约行为，没有判决赖文山承担民事赔偿责任，属于事实认定不清。二、由于赖文山故意申请电表销户，存在明显的违约行为，怡心门诊部及惠万家商场有权行使先履行抗辩权，不向赖文山支付房屋占用费。三、在2018年4月4日一审法院向涉案商铺张贴搬迁公告以前，怡心门诊部从未收到过惠万家商场和赖文山要求怡心门诊部返还房屋和支付房屋占用费的通知，直到2018年6月3日赖文山才要求怡心门诊部返还房屋，因此，他们对于怡心门诊部占用房屋的行为是默许的。四、惠万家商场不是涉案商铺的产权人，无权要求怡心门诊部支付房屋占用费，且怡心门诊部已经向赖文山返还房屋，无需支付房屋占用费，但赖文山还应当向怡心门诊部赔偿损失。五、一审判决不予支持惠万家商场退还58000元的建设转让费，不符合常理。六、一审判决按装修残值的90%计算怡心门诊部的装修损失，没有任何事实与法律依据，损害了怡心门诊部的合法权益。七、一审判决仅支持怡心门诊部在2017年2月20日至2017年3月25日期间的停业损失，不符合事实与法律规定，且计算标准有误。怡心门诊部的停业损失应当从2017年2月20日（停电之日）计算至2018年4月4日（法院在涉案商铺门口张贴搬迁公告之日）。八、一审判决不予支持转让费、员工安置遣散费及搬迁补偿费，判决不合理。惠万家商场的答辩意见与其上诉意见一致。赖文山述称：赖文山对惠万家商场的上诉没有意见，对怡心门诊部的上诉答辩如下：一、赖文山与怡心门诊部没有合同关系，怡心门诊部主张的损失不应由赖文山承担。二、首先，怡心门诊部无法使用案涉房屋的原因在于惠万家商场，与赖文山无关。其次，赖文山并未改变用电类型，本案违反用电行为的并非赖文山。第三，停电后，怡心门诊部仍然私自通电继续营业，与其所称的停止营业不符，故其上诉主张的损失不应支持。惠万家商场向一审法院起诉请求：1.确认惠万家商场和怡心门诊部签订的《租约》于2017年3月25日解除；2.怡心门诊部向惠万家商场支付自2017年2月起至怡心门诊部搬离房屋之日止的房屋占有使用费（按每月30000元计算，暂计至2018年4月20日为450000元）；3.怡心门诊部向惠万家商场支付滞纳金至怡心门诊部付清租金为止（滞纳金以拖欠的租金为基数按每天5‰从拖欠租金之日起计算至付清之日止，暂计至2018年4月20日为478050元）；4.本案诉讼费由怡心门诊部承担。怡心门诊部向一审法院反诉请求：1.惠万家商场及赖文山向怡心门诊部退还建设转让费58000元及租赁保证金40000元；2.惠万家商场及赖文山向怡心门诊部支付赔偿金合计1057400元（含房屋装修损失107400元、转让费350000元、员工安置遣散费150000元、搬迁补偿费50000元、停业损失400000元）；3.本案诉讼费由惠万家商场及赖文山承担。一审法院认定的事实：惠万家商场经营者张育添从赖文山处承租了位于深圳市龙岗区房屋，惠万家商场和怡心门诊部于2004年8月6日签订了一份《租赁合约》，将案涉房屋一、二层转租给怡心门诊部用于诊所营业，租期从2004年9月10日至2009年9月10日止，怡心门诊部需交付两个月的租金40000元作为押金，租约期满后押金如数退回怡心门诊部。合同签订后，惠万家商场交付房屋给怡心门诊部使用，怡心门诊部按约支付了租金保证金40000元。2007年7月2日，惠万家商场和怡心门诊部就上述房屋续签《租赁合约》，将租赁期限变更为2009年9月1日至2012年8月30日止，月租金为25000元。2012年8月22日，惠万家商场和怡心门诊部就案涉房屋再次续签《租赁合约》，约定赁期限为2012年9月1日至2014年8月30日止，月租金为28000元。2014年9月1日后，双方未再签订书面租赁合同，但怡心门诊部仍每月向惠万家商场支付租金30000元，惠万家商场未就怡心门诊部的租赁行为提出异议。2017年2月20日，深圳供电局有限公司对案涉房屋进行用电检查发现该房屋存在擅自改变用电类别的行为，切断电源开具罚单；怡心门诊部停业至今。另查明，2017年4月，赖文山起诉惠万家商场经营者张育添，要求确认双方签订的房屋租赁合同部分解除、部分无效，要求怡心门诊部腾退房屋并支付其拖欠的租金及房屋占有使用费等；惠万家商场经营者张育添在该案提起反诉，要求赖文山赔偿其房屋装修损失540000元、赖文山退还其基建费50000元及租赁保证金50000元、赖文山赔偿其搬迁补偿费96000元、赖文山免除其自2016年10月起的租金给付义务等。一审法院作出（2017）粤0307民初6852号民事判决书，判决：1.确认赖文山与张育添签订的《房屋租赁合同》中房屋产权证载面积553.7㎡该部分于2017年3月25日解除，无产权面积1206.94㎡该部分自始无效；2.张育添支付赖文山从2016年12月1日起至2017年3月25日止的房屋租金36167.5元及占有使用费78832.5元，共计115000元；3.张育添支付赖文山滞纳金（以36167.5元租金为基数按每日1‰从2017年5月25日起计算至怡心门诊部付清租金之日止）；4.张育添将位于深圳市龙岗区的住宅房屋返还赖文山；5.张育添支付赖文山房屋占有使用费（按30000元／月的标准自2017年3月26日起计算至返还房屋之日止）；6.赖文山赔偿张育添房屋装修损失51536元；7.赖文山退还张育添基建费34275元及租赁保证金34275元。后张育添及赖文山均不服上述判决提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终22699号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，据一审法院查明的案涉房屋产权状况，涉案房屋的产权证载面积为553.7㎡，无产权面积1206.94㎡，无产权面积系在原楼层上面加建；房屋业主与惠万家商场的租客合同部分无效，部分于2017年3月25日解除；惠万家商场和怡心门诊部之间在2014年9月1日后存在不定期租赁合同关系，因惠万家商场与业主之间的租赁合同于2017年3月25日解除，故惠万家商场主张其与怡心门诊部的租赁合同亦于当日解除，一审法院予以支持。关于惠万家商场主张的房屋占有使用费及滞纳金，惠万家商场作为租赁合同的出租方，应当提供正常用电；怡心门诊部自2017年2月20日起停业，无法继续履行合同，过错在惠万家商场方；惠万家商场要求怡心门诊部在租赁合同履行期间（2017年2月20日至2017年3月25日）支付租金的诉请，一审法院不予支持。2017年3月25日之后，惠万家商场和怡心门诊部租赁合同关系解除，怡心门诊部应当搬离案涉房屋；考虑到怡心门诊部腾退房屋需要时间，一审法院给予其2个月的合理期限，怡心门诊部在合理期限满后继续占用案涉房屋，应当支付占有使用费。因已生效的（2017）粤0307民初6852号民事判决书判决惠万家商场向赖文山支付房屋占有使用费至惠万家商场返还房屋之时，故怡心门诊部应当参照租金30000元/月自2017年5月26日起向惠万家商场支付房屋占有使用费至怡心门诊部腾退房屋之日。关于惠万家商场主张的滞纳金，没有法律依据，一审法院不予支持。关于怡心门诊部反诉主张的房屋租赁保证金及建设转让费；因惠万家商场的违约行为导致合同无法继续履行，怡心门诊部在签订租赁合同时交付的房屋租赁保证金40000元，惠万家商场应当予以返还。怡心门诊部主张的建设转让费，惠万家商场否认收到，因怡心门诊部没有证据表明惠万家商场收到该款项，故怡心门诊部该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于怡心门诊部反诉主张的各项损失：1.房屋装修损失，根据生效的（2017）粤0307民初6852号民事判决书的认定，案涉房屋的装修残值为107400元；装修部分主要集中于怡心门诊部承租的一二层商铺，一审法院按装修残值的90%计算怡心门诊部的装修损失为96660元；惠万家商场作为租赁合同违约方，应当予以赔偿。2.转让费，怡心门诊部没有证据证明惠万家商场收到该笔款项，其主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。3.员工安置遣散费及搬迁补偿费，该主张没有法律依据，一审法院不予支持。4.停业损失，2017年2月20日至2017年3月25日租赁合同有效期间，因惠万家商场违约导致其无法正常营业，客观上造成了怡心门诊部的停业损失，惠万家商场应当予以赔偿；怡心门诊部主张按25000元/月计算停业损失，未超出其所付月租金，一审法院予以支持；故惠万家商场应当赔偿怡心门诊部停业损失29167元（25000元+25000元/月÷30天×5天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认惠万家商场和怡心门诊部之间就位于深圳市龙岗区房屋存在的租赁合同关系于2017年3月25日解除；二、怡心门诊部于本判决生效之日起三日内支付惠万家商场房屋占有使用费（按30000元／月的标准自2017年5月26日起计算至怡心门诊部腾退房屋之日止）；三、惠万家商场于本判决生效之日起三日内退还怡心门诊部租赁保证金40000元；四、惠万家商场于本判决生效之日起三日内赔偿怡心门诊部房屋装修损失96660元；五、惠万家商场于本判决生效之日起三日内赔偿怡心门诊部停业损失29167元；六、驳回惠万家商场其他诉讼请求；七、驳回怡心门诊部其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6604元及反诉费3799.65元，由惠万家商场承担4570元，怡心门诊部承担5833.65元。本院经审理查明，一、怡心门诊部在本院二审法庭调查时称其旁听了惠万家与赖文山之间（2017）粤0307民初6852号案件，并在2018年8月23日向本案一审法院提交的答辩状中称，其在2018年4月才知悉（2017）粤03民终22699号判决结果。该判决已于2018年1月30日生效。二、惠万家商场在2018年8月23日本案一案开庭时向法庭陈述其有过电话通知怡心门诊部解除合同，要求怡心门诊部搬离，并称2017年10月底赖文山在案涉房屋张贴通告要求全部租户退租。三、赖文山在2018年8月23日本案一审开庭时陈述其有张贴过通告，并在2018年3月5日向法院申请强制执行后，法院也出了公告。四、就违规用电被供电公司切断用电问题，怡心门诊部、惠万家商场、赖文山三方均认可该事实，但均不承认是自己违规。五、根据怡心门诊部与惠万家商场2009年和2012年租约第五条规定，案涉房屋所安装的水表、电表及管、线属惠万家商场所有。六、赖文山在2018年8月23日本案一审开庭时陈述，其将包括案涉房屋在内的房屋租给惠万家商场，租期的房屋水电管理及使用均由惠万家商场负责。七、怡心门诊部在一审诉讼中向法院提交收据，主张其已依合同、依规定支付了电费给惠万家商场。一审法院查明的其他事实无误，应予确认。本院认为，据各方诉辩意见，本案的争议焦点是案涉租赁关系解除的原因和时间认定问题，以及由此引起的租金损失、装修损失和经营损失等承担问题。对此，本院作如下评判：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。本案中，案涉租赁房屋属赖文山整栋出租物业的第一、二层，为具有房产证部分。因此，一审法院认定本案租赁合同关系合法有效正确，应予维持。至于解除问题，本院认为，首先，怡心门诊部并未参与上述第22699号案件诉讼，惠万家商场和赖文山并未举证证明其通知了怡心门诊部案涉合同于2017年3月25日解除。而从如上本院二审查明的怡心门诊部知悉第22699号案判决结果情况看，该判决于2018年1月30日生效，赖文山于2010年3月5日申请执行、之后法院张贴公告、怡心门诊部自认在2018年4月才知悉判决结果。由此，可以判定怡心门诊部所在2018年4月1日知道第22699号判决结果，清楚案涉合同已被法院判决解除，解除的时间为2017年3月25日，解除原因是惠万家商场未依约向赖文山支付房屋租金。因此，一审法院以赖文山与惠万家商场之间租赁合同解除之日确定本案合同关系解除时日没有事实依据，应予纠正。本案合同解除之日应为怡心门诊部知道之日即2018年4月1日。其次，关于合同关系解除的责任问题。不论从上述第22699号案件认定惠万家商场未支付租金构成违约、导致赖文山行使解除权解除了合同，还是2017年2月20日因违规用电被供电公司断电、以致案涉租赁物不能使用，惠万家商场在与赖文山的租赁关系中是违约方，而在与怡心门诊部的转租关系中则属出租人未能保证租赁物正常用电而致使承租人租赁目的不能实现，亦是违约。因此，惠万家商场应当就案涉租赁合同关系解除承担责任。据本案案情和已查明的事实，怡心门诊部自2017年2月20日停电后便再无支付租金，并主张自此时起的经营损失。在此情形下，于惠万家商场，未收到租金是损失；于怡心门诊部，停业是损失，但导致案涉合同关系解除的根由在惠万家商场。惠万家商场应对自2017年2月20日至2018年3月31日房屋租金损失和怡心门诊部在此期间的经营损失承担60%的责任；而怡心门诊部在2017年2月20日后明知无电可用，在前述1年多时间里不及时止损，造成损失扩大，其应承担40%的责任。2017年2月20日至2018年3月31日期间的租金以每月30000元计算，共为399643元。按照前述认定的责任比例，该期间的租金损失，惠万家商场应自担损失239785.8元。因此，怡心门诊部仍应向惠万家商场支付租金159857.2元。怡心门诊部主张每月25000元停业损失未超出其月付租金，应予采纳。据此计得2017年2月20日至2018年3月31日期间的经营损失333036元。按照前述认定的责任比例，就该期间的停业损失，怡心门诊部须自担损失133214.4元，而惠万家商场则应向怡心门诊部赔偿损失199821.6元。至于怡心门诊部上诉主张的2018年4月1日之后的经营损失，此时距离停电停业已经一年有余，且其已知悉第22699号判决内容，怡心门诊部仍不搬离，并继续主张经营损失没有法律依据，依法不予采纳，与此同时其仍占用案涉物业，应当承担占有使用费。占有使用费以每月30000元为标准，计至交回物业之日。怡心门诊部还就退还建设转让费，赔偿装修损失、转让费、员工安置费、搬迁补偿费提起上诉，但这些请求欠缺事实依据，本院难予支持，其请求应予驳回。惠万家商场上诉认为其无需退还保证金、无需赔偿装修和停业损失并请求怡心门诊部支付租金滞纳金，但本院认为，其诉请均不具事实和法律依据，亦应驳回。综上，一审法院关于惠万家商场应向怡心门诊部退还40000元保证金和赔偿96660元装修损失的分析和判处具事实和法律依据，应予维持。一审法院就双方租赁合同关系解除时日的认定和租金及经营损失的认定与分担有误，判处不妥，应予纠正。怡心门诊部上诉请求赖文山承担责任没有事实和合同依据，应予驳回。怡心门诊部与惠万家商场的上诉理由均有部分成立，就成立部分，本院予以相应支持，不成立的部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10520号民事判决第三、第四项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10520号民事判决第一项为：确认深圳市龙岗区怡心门诊部的租赁合同于2018年4月1日解除；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10520号民事判决第二项为：深圳市龙岗区怡心门诊部应于本判决生效之日起三日内向深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场支付房屋占有使用费（按30000元每月的标准，自2018年4月1日起计至深圳市龙岗区怡心门诊部腾退房屋之日止）；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10520号民事判决第五项为：深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场于本判决生效之日起三日内赔偿深圳市龙岗区怡心门诊部停业损失199821.6元；五、深圳市龙岗区怡心门诊部于本判决生效之日起三日内支付深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场租金159857.2元；六、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10520号民事判决第六项、第七项；七、驳回深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场的其他诉讼请求；八、驳回深圳市龙岗区怡心门诊部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6604元（深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场已预交）及反诉费3799.65元（深圳市龙岗区怡心门诊部已预交），由深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场承担7282元，深圳市龙岗区怡心门诊部承担3121.65元。深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场应于本判决生效之日起三日内向深圳市龙岗区怡心门诊部迳付678元。二审案件受理费25077.37元（深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场已预交10238.77元，深圳市龙岗区怡心门诊部已预交14838.6元），由深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场负担17553.77元，深圳市龙岗区怡心门诊部负担7523.6元。深圳市龙岗区横岗镇六约惠万家百货商场应于本判决生效之日起三日内向深圳市龙岗区怡心门诊部迳付7315元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年元月十六日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。