广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初174号原告：江汉标，男，1972年2月3日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：黄志鹏，广东沧江律师事务所律师。被告：佛山市高明华明房产开发有限公司，住所地：佛山市高明区。诉讼代表人：佛山市至顺企业清算服务有限公司，该司管理人。委托诉讼代理人：何深乘，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭名成，广东高木律师事务所律师。第三人：广东顺洁物业管理有限公司，住所地：佛山市顺德区龙江镇西溪社区。法定代表人：陈某1。原告江汉标诉被告佛山市高明华明房产开发有限公司（以下简称高明华明公司）、第三人广东顺洁物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。2019年12月3日，本院公开开庭进行了审理，原告江汉标的委托诉讼代理人黄志鹏，被告佛山市高明华明房产开发有限公司的委托诉讼代理人郭名成到庭参加诉讼，第三人广东顺洁物业管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江汉标诉请：一、确认被告解除《商品房买卖合同（预售）》行为无效；二、判令被告将坐落于佛山市高明区**********************的商品房所有权过户至原告名下；三、案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年6月30日，原告以佛山市顺德区顺洁物业管理有限公司（后变更名称为广东顺洁物业管理有限公司）的名义与被告签订《XXXX（一、二期）改造项目建设工程施工合同》承建合同约定的工程。工程竣工后，原告与被告进行结算，工程总造价为2106104.4元。工程结算后，被告分多次向原告支付工程款，截止至2015年中秋节前后，被告共向原告支付工程款48万元，剩余工程款一直未付。2015年11月30日，原告与被告签订《XXXX三期商品房认购书》，约定原告以62万元成交价认购佛山市高明区****4************，该物业建筑面积150.58平方米，签订认购书时支付定金2万元。签订上述认购书后，原告通过刷卡方式向被告支付了2万元定金，被告向原告出具了收据。2016年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并就该合同进行了网上备案手续。合同约定，签订本合同前，原告已向被告支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，房款分两期支付，第一期自预售合同网上签订之日起7日内支付全部房款的48%即30万元，第二期在2016年12月31日前支付全部房价款的52%即32万元。2016年9月23日，由于被告一直拖欠原告的工程款未付，原告提出以剩余购房价款抵扣部分工程款，被告同意并于当天向原告出具房款抵扣工程款的收据。2016年12月30日，被告将上述房屋交付给原告，但未办理过户登记手续。原告于2017年9月份开始对房屋进行装修，2017年12月23日正式搬入上述房屋居住至今。2017年11月13日，本院裁定受理潘权安等18名被告原职工提出的被告破产清算申请，并于同日指定佛山市至顺企业清算服务有限公司为管理人。2019年6月26日破产管理人向原告送达《通知书》一份，载明：根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，被告与原告签订了商品房买卖合同，原告购买位于XXXX1103房，现原告未履行完毕上述合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条之规定，管理人决定解除上述合同。基于以上事实，原告认为，原告已经通过抵扣工程款及部分现金的方式支付完商品房买卖合同预售约定的购房价款，原告已经履行完全部义务，被告也履行了除办证以外的全部义务，因此本次房屋买卖合同不属于均未履行完毕的合同，破产管理人无权解除合同。并且，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当协助原告办理上述房屋的过户登记手续。综上，恳请依法判决，维护原告的合法权益。原告江汉标向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告复印件、第三人企业信用信息公示报告复印件各一份，拟证明本案当事人主体资格；2.XXXX（一、二期）改造项目建设工程施工合同、结算单、签证单、（2018）粤06民初37号民事裁定书、（2018）粤06民初74号民事判决书、（2019）粤民终619号民事判决书各一份，拟证明原告挂靠第三人承接了被告发包的工程，工程结算总造价为2106104.4元，被告以现金方式向原告支付了48万元工程款，在2016年9月23日以案涉房产购房款抵扣了60万元工程款，在2017年9月4日以9个人防车位使用款抵扣100万元工程款，但由于9个人防车位款抵扣的时间发生于被告被法院裁定破产清算前六个月内，法院最终认定该抵扣行为为个别清偿，撤销了以9个人防车位抵扣工程款的合同的事实；3.XXXX三期商品房认购书、房号确认单、定金刷卡凭证、定金收据一份，拟证明原告于2015年11月30日与被告签订《XXXX三期商品房认购书》，并按照约定支付了2万元定金的事实；4.商品房买卖合同（预售）、高明区城建水务局出具的网签证明，拟证明原告于2016年9月19日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》并对该合同进行网签的事实；5.收据，拟证明被告向原告出具收据，证实以抵扣工程款的方式收取了原告60万元房款的事实；6.佛山市个人住房查询结果，拟证明案涉房屋为原告的唯一住房；7.住宅质量保修书、住宅使用说明书、合同书、装修明细表、收据（装修费）、佛山市高明区**燃气供气合同、管理气工程超预算安装（改装）收费单，拟证明被告已于2016年12月30日将案涉房屋交付给原告，原告收楼后对案涉房屋进行了装修并搬进案涉房屋居住的事实；8.（2017）粤06破申32-2号民事裁定书，拟证明本院于2017年11月13日裁定受理被告破产清算的申请；9.通知书，拟证明被告破产管理人于2019年6月26日通知原告解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的事实。经质证，被告对原告提交的证据1“三性”无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但是对于其关联性有异议。该建设工程施工合同的主体是高明华明公司与广东顺洁物业管理有限公司之间的，与原告主张的事实看不出有直接的关联。证据2所提到的本院和广东省高级人民法院，广东省高级人民法院提到的相关的法律文书，是涉及的是车位的个别清偿问题，并不涉及到本案所涉及的房产问题，所以证据2的相关法律文书与本案是无关联的；对证据3的“三性”无异议；对证据4的“三性”无异议，但证据4需要提出一点是网签合同并不代表着产权发生过变更；对证据5，从管理人的角度看，该收据是有加盖高明华明公司的公章，但是对于其证明目的所体现的事实，管理人不清楚江汉标是否对高明华明公司享有60万的债权，同时江汉标也未向管理人申报过相关的债权；对证据6的真实性、合法性无异议，但是与本案的关联性有异议，看不出是否与本案的诉求、争议焦点有关；对证据7的“三性”不予确认，因为与本案无关，而且其是单方面的装修行为，管理人并不清楚其真实情况；对证据8，证据9的“三性”无异议。经审查，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。被告高明华明公司答辩称：第一，被告已由本院宣告破产，那么管理人在破产清算期间行使解除权，是基于原告并没有依照合同的约定履行支付房款的义务。管理人依法行使解除权是合法行使解除权的一种情形。第二，关于原告所述的工程款抵扣的情形，从对方提供的证据材料来看，并未有证据显示原告与被告之间存在工程建设的法律关系，真实性无法确认。被告提交如下证据：1.民事裁定书和指定管理人决定书，拟证明高明华明公司是在2017年11月由本院裁定受理了破产，并且在2018年7月17日宣告了破产。2.与原告的第9组证据一致，是一份通知书，拟证明向原告告知未履行完毕合同约定的义务，依法通知其解除合同。经质证，原告对被告提交的证据的“三性”无异议。经审查，本院对被告提交的证据的真实性予以确认。第三人广东顺洁物业管理有限公司答辩称：一、关于第三人与江汉标在本案所涉工程的关系。江汉标于2014年6月30日借用第三人的名义承接被告高明华明公司发包的工程，并与被告签订了《XXXX（一、二期）改造项目建设工程施工合同》。江汉标与第三人之间是挂靠和被挂靠的关系，关于工程的施工、预结算、工程款收取等事宜均由江汉标本人与被告直接沟通处理的，上述工程产生的全部财产权益也均属于江汉标所有，与第三人无关。二、关于第三人与被告的一系列案件。为了履行被挂靠人的义务，被告按照江汉标的要求于2017年11月16日以原告身份起诉被告支付工程款，佛山市高明区人民法院认为本院于2017年11月13日已经受理被告破产清算申请，以（2017）粤0608民初3476号民事裁定书将案件裁定移送本院审理。本院经审理后又以（2018）粤06民初37号民事裁定书驳回了起诉。之后，被告高明华明公司向本院提起诉讼，本院作出（2018）粤06民初74号民事判决书支持了破产管理人的诉讼请求，第三人不服判决提起了上诉，广东省高级人民法院最终以（2019）粤民终619号民事判决书维持了原判。第三人在上述一系列案中均对本案所涉工程的情况作了说明，法院也对本案所涉工程的工程款支付情况等事实作出了认定，其中包括了与本案有关系的2016年9月23日被告以XXXX三期15座03单元11层1103号房的房款抵扣60万元工程款的事实。综上，第三人就本案所了解的情况作以上陈述，希望对法院审理本案有所帮助，并希望法院查明案件事实，以人为本，作出公正裁判。第三人未向本院提交证据。本院经审查查明，2014年6月30日，第三人佛山市顺德区顺洁物业管理有限公司（2016年11月23日更名广东顺洁物业管理有限公司）与被告签订《XXXX（一、二）期改造项目建设工程施工合同》，约定由第三人包工包料承建XXXX1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号楼大堂入口地面、墙身、楼梯铲除批荡及旧面砖重新铺贴面砖工程。结算方式为按合同约定包干价结算。除上述合同约定的工程外，第三人还承建了部分经被告签证确认的增加工程，上述工程已经竣工验收并交付被告使用。在本案诉讼中，原告出具了2014年6月30日至2015年3月26日期间，由第三人与被告双方盖章确认的《XXXX（1-10号）楼大堂、楼梯改造费用（包干价）》五份，《现场签证确认单》四份，《工程结算书》一份，总计工程款金额2106104.4元。期间，被告已支付工程款48万元，于2016年9月23日以XXXX三期15座03单元11层1103号房的房款抵偿工程款60万元，于2017年9月4日签订九份《XXXX三期人防车位有偿使用合同》，约定将被告开发的XXXX三期项目地下负二层编号为B038、B039、B040、B041、B042、B043、B044、B045、B046共九个人防车位的使用权转让给第三人，上述九份合同中所涉车位使用权转让的价款共计100万元。2017年11月16日，第三人向佛山市高明区人民法院提出诉讼请求被告支付尚欠的工程款26104.4元。因本院已于2017年11月13日裁定受理被告破产清算一案，佛山市高明区人民法院将该诉讼移送本院处理。2018年5月28日。本院作出（2018）粤06民初37号民事裁定书，以被告已被裁定破产清算，第三人也已向管理人申报了债权，故第三人所提诉讼不符合民事诉讼受理条件为由，裁定驳回第三人的起诉。2018年4月17日，被告破产管理人就被告与本案第三人破产撤销权纠纷一案提起诉讼，请求撤销被告与第三人之间签定的9份《XXXX三期人防车位有偿使用合同》，本院以以物抵债的合同签订的时间，在被告被裁定受理破产清算前六个月之内，且无证据证明该行为是使被告的财产受益，该行为构成个别清偿行为，破产管理人请求撤销符合《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定，遂作出（2018）粤06民初74号民事判决书，判决撤销9份《XXXX三期人防车位有偿使用合同》。第三人不服该判决，向广东省高级人民法院提出上诉，广东省高级人民法院经审理作出（2019）粤民终619号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月26日，被告破产管理人向原告江汉标送达《通知书》一份，载明：根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于XXXX（三期）的15座1103房，现原告未履行完毕上述合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人决定解除上述合同。原告收到上述通知书后，遂提起本案诉讼。本案中，原告江汉标称其挂靠第三人与被告签订《XXXX（一、二期）改造项目建设工程施工合同》，江汉标虽未与第三人签订挂靠合同，但在《XXXX（一、二期）改造项目建设工程施工合同》中的签字代表为江汉标，五份由第三人与被告双方盖章确认的《XXXX（1-10号）楼大堂、楼梯改造费用（包干价）》中第三人一方盖章时亦有原告江汉标的签名。2015年11月30日，原告与被告签订《XXXX三期商品房认购书》，约定：原告以62万元的成交价认购佛山市高明区*****************，该物业建筑面积150.58平方米，签订认购书时支付定金2万元。原告签订上述认购书后，通过刷银行卡的方式向被告支付定金2万元，被告也向原告出具了收取2万元的收据。2016年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于同日对该合同进行了网签。合同约定：签订本合同前，原告已向被告支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，房款分两期支付，第一期自预售合同网上签订之日起7日内支付全部房款的48%即30万元，第二期在2016年12月31日前支付全部房价款的52%即32万元。2016年9月23日，被告向原告出具“收到江汉标60万元正（用15座1103抵扣工程款）”的收据。2016年12月22日，被告向原告提供《房地产开发公司住宅质量保证书》、《房地产开发公司住宅使用说明书》等文件，将案涉房屋交付给原告使用。现原告已对案涉房屋进行装修，并于2017年10月14日申报安装了管道燃气。本院认为，原告与被告签订《XXXX三期商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》后，被告向原告开具的收据显示原告已支付了合同约定的全部价款，据此原告的合同义务已履行完毕。被告已交付房屋给原告使用，但尚未完成协助原告办理过户登记的手续。因此，原告诉请判令被告将案涉房屋的商品房所有权过户至原告名下，属于履行该义务的行为，被告应协助原告办理案涉房屋的过户登记手续。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，……”本案中，原被告之间签订的《XXXX三期商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，不属于双方均未履行完毕的合同。而且，本案属于房地产开发商与购房者之间的房屋买卖合同，即便购房者未全部支付购房款，从保护交易安全及购房者权益角度出发，通常亦不得解除购房合同。因此本案中，管理人不应解除原被告之间所签订的合同，管理人向原告发出的《通知书》，对原告不产生法律约束力。至于被告认为原告没有支付全部购房款，以工程款抵扣购房款没有基础事实问题。且不说被告出具的收据以及其他涉诉工程建造、结算等证据已证明原告以抵扣工程款方式向被告支付了全部购房款，证据充分；而以工程款抵扣购房款，属于债的抵销，并不违反法律规定。因此，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决如下：一、确认被告佛山市高明华明房产开发有限公司向原告江汉标发出的《通知书》对原告不具有法律约束力；二、被告佛山市高明华明房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告江汉标办理佛山市高明区***************的过户登记手续。案件受理费9800元，由被告佛山市高明华明房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年一月六日法官助理 周相聪书 记 员 兰 莹