广东省江门市新会区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0705执异1号 案外人：叶秀红，女，1975年1月18日出生，汉族，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：谭坚良，广东盛鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何云风，广东盛鹏律师事务所律师。 申请执行人：梁华超，男，1972年3月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 委托诉讼代理人：卢合意，广东信晟律师事务所律师。 被执行人：叶荣斌，男，1972年12月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 本院在执行申请执行人梁华超与被执行人叶荣斌民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤0705执3938号]过程中，案外人叶秀红向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人叶秀红称，请求中止对江门市××区会城××新村××房屋的执行，并解除查封。梁华超与叶荣斌民间借贷纠纷一案，梁华超申请财产保全，贵院于2018年11月1日查封叶荣斌、叶秀红共同共有位于江门市××区会城××新村××房屋。叶秀红系该房屋的实际权利人，且其权利能够排除贵院的强制执行。2017年6月26日，叶荣斌向钟振杰借款10万元，借款期限届满叶荣斌无力清偿借款。为解决还款事宜，叶荣斌与叶秀红协商一致，由叶荣斌将其持有江门市××区会城××新村××房屋的份额折价15万元转让给叶秀红。双方在2018年7月3日签订书面《房产转让协议》后，叶秀红支付完毕15万元房屋转让款，该房屋由叶秀红占有使用至今。因叶荣斌涉及较多诉讼，多次联系不到叶荣斌办理房屋产权变更事宜。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议人对涉案房屋享有实质的排他性权利。贵院查封该房屋属于查封错误，侵犯了异议人对该房屋享有之物权。现该案处于执行阶段，贵院实施执行行为极有可能再次侵犯异议人之权益。为维护异议人之合法权益，特向贵院提出申请，请求贵院在查明事实的基础上，中止本案对涉案房屋的执行，并依法解除查封措施。 案外人叶秀红提供了如下证据：1.不动产权档案详细资料；2.借据、房产转让协议、收据；3.借记卡账户历史明细清单电子打印件。 申请执行人梁华超称，一、案外人只是提出执行异议，不提起析产之诉，不应当停止拍卖。关于梁华超与叶荣斌强制执行案件，贵院已经根据梁华超的申请于2018年11月1日查封叶荣斌名下坐落于江门市××区会城××新村××房屋。该房屋是叶荣斌与他人共有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”规定，在共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院在诉讼期间需要中止对该财产的执行，除此之外，人民法院可以直接执行该财产，而申请执行人代位提起析产诉讼不是法定的必经程序，为了维护梁华超的合法权益，避免诉累，恳请贵院依法直接拍卖叶荣斌名下江门市××区会城××新村××房屋。二、涉案房屋没有办理所有权登记，不具有物权变动效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》“关于物权纠纷案件的审理问题：第一，坚决维护登记的严肃性和权威性。要严格适用物权法第九条规定，除法律有特别规定情形外，对未予登记的不动产物权设立、变更、转让和消灭行为，依法确认其不具有物权变动效力。在对外关系上，要维护不动产登记的权利推定效力，依法保护相对人的合法权益，维护交易安全”的规定，案外人叶秀红主张叶荣斌不偿还借款而转让涉案房屋给叶秀红，但其并没有提供银行流水等证据证明有实际发生借贷关系，而且叶秀红与叶荣斌是兄妹关系，叶秀红有虚构借款的可能性，即便借款真实的，但房屋未办理变更所有权登记，不具有物权变动效力。 申请执行人梁华超提供如下证据：1.（2019）粤0705执异77号执行裁定书；2.离婚协议书。 本院查明，梁华超与叶荣斌民间借贷纠纷一案，根据本院（2018）粤0705民初5291号民事判决，叶荣斌应偿还借款本金59500元及支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以不超过年利率6%为限，其中以50000元为基数，自2018年6月2日起计至款项还清之日止；以9500元为基数，自2018年10月22日起计至款项还清之日止）给梁华超。叶荣斌未履行判决确定的还款付息义务，本院根据梁华超的申请，于2019年10月16日立（2019）粤0705执3938号案执行。 在案件诉讼过程中，本院根据梁华超的财产保全申请，于2018年11月1日查封叶荣斌名下坐落于江门市××区会城××新村××房屋。根据不动产登记信息，江门市××区会城××新村××房屋登记为叶荣斌、叶秀红共同共有。本院在执行过程中，于2019年12月5日通知叶秀红在15日内析产，逾期本院将依法处置上述房屋。 在听证过程中，案外人对于提供的房产转让协议只有叶荣斌一人签名解释为当时双方法律知识不充裕。对于支付转让款方面，案外人称于2018年7月3日支付给钟振杰的10万元中，有5万元为现金，其提供的银行明细清单显示当日取款2万元（取款4笔，每笔5000元）；5万元转账。案外人所提供叶荣斌的收据没有落款日期，其称支付的是现金。 本院认为，本案为案外人对执行标的提出的排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 关于案外人主张已购买叶荣斌房屋份额的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。我国法律实行物权登记生效制度。本案涉案房产登记在叶荣斌、叶秀红名下，应为叶荣斌、叶秀红共有。叶秀红主张已购买了叶荣斌的份额，但其提供的证据不足以证明其主张。理由如下：第一，房产转让协议只有一方签名，不符合合同的一般形式要件；第二，对于主张支付现金的10万元，只提供2万元的银行取款记录；第三，叶秀红没有提供叶荣斌交付房屋给其占有使用的证据；第四，签订房产转让协议和支付款项均为同一天，并约定叶荣斌要协助及时办理产权转移却没有办理变更登记，叶秀红却称叶荣斌下落不明，不合常理。因此，叶秀红的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。 关于叶秀红对涉案房屋的权利能否排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。本案中，叶荣斌作为生效判决的被执行人，人民法院查封叶荣斌与叶秀红的共同财产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款的规定，并无不当。该条第二款规定，共有人可以和债权人协议分割共有财产。但叶秀红、叶荣斌并没有与债权人协商一致对共有财产进行分割，故人民法院继续查封，并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定执行法院可以对被执行人与其他人共有的财产进行查封、扣押、冻结，第二款和第三款分别规定了各方当事人协商一致分割共有财产以及提起析产诉讼情况下的执行方式，在不存在第二款和第三款规定的情形时，应适用第一款的规定。在对叶荣斌、叶秀红共有财产进行拍卖时，应在共有财产范围内对叶荣斌所享有财产份额进行处分，不得损害叶秀红的财产份额。 综上所述,叶秀红对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定,裁定如下: 驳回案外人叶秀红的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张钊平 审判员  梁少文 审判员  曾国亮 二〇二〇年一月十日 法官助理陈雨顺 书记员梁婉玲