广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3674号 原告：交通银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市云南路25号,统一社会信用代码：91450500899320167T。 负责人：冯传廉，行长。 委托诉讼代理人：李浩，男，汉族，1972年11月11日出生，住广西北海市海城区，系原告单位工作人员。 委托诉讼代理人：林荣基，男，汉族，1996年3月6日出生，住广西北海市海城区，系原告单位工作人员。 被告：朱婕，女，汉族，1974年2月8日出生，住河南省商城县。 被告：余天奎，男，汉族，1972年4月3日出生，住河南省商城县。 被告：北海市幸达房地产发展有限公司，住北海市北海大道南云南路西鸿源生态新城M栋，统一社会信用代码：91450500788414443H。 法定代表人：祝金云。 原告交通银行股份有限公司北海分行（以下简称“交通银行北海分行”）诉被告朱婕、余天奎、北海市幸达房地产发展有限公司（以下简称“幸达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用普通程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告交通银行北海分行的委托代理人李浩到庭参加诉讼。被告朱婕、余天奎、幸达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告交通银行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2011年7月1日签订的编号为2011455501001100182的《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告朱婕、余天奎归还原告借款本金人民币195692.56元，利息,10973.49元（利息计至2019年8月10日，以后按照合同另计）；3、判令原告对被告朱婕、余天奎名下的位于北海市的折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权；4、判令被告幸达公司对被告朱婕、余天奎所欠借款本息及因实现债权所支出的费用承担连带清偿责任。事实和理由：原、被告于2011年7月1日签订编号为2011455501001100182的《个人房产抵押贷款合同》。被告向原告借款人民币253000元，借款期限20年，用于购买位于北海市房屋，并用该商品房做抵押，随后在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，被告签署了借款凭证证实已经收到款项。但原告借款后只归还了本金人民币57307.44元，利息人民币93561.44元。从2018年7月起多期没有按照约定归还借款本息，严重违反了双方签订合同的约定。原告为此诉至本院提出以上诉讼请求。 被告朱婕、余天奎未到庭但提交书面答辩状辩称：由于本人生意经营失败，现无力偿还，本人不同意银行提出的折价或拍卖该房产，本人愿自己通过中介和人脉关系出卖，卖掉后还清银行借款。 被告幸达公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告朱婕、余天奎、幸达公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 被告朱婕与被告余天奎系夫妻关系。2011年7月1日，被告朱婕、余天奎（甲方、借款人、抵押人）、被告幸达公司（丙方、保证人）与原告交通银行北海分行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2011455501001100182），主要约定：贷款金额为253000元，贷款期限为20年，采用等额本息还款法，贷款用途为购买北海市西藏路17号幸达三清园4幢1单元0802号房屋；本合同项下贷款利率5.666667%（月利率），该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；本合同项下，甲方以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算。计算一期的正常利息采用期利率，本合同项下的期利率为月利率=年利率/12；本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率：其中，遇人民银行调整基准利率的，按自贷款实际发放日起，每满月的当日为合同利率调整日的方式确定本合同利率调整日。贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，甲乙双方就贷款利率另行协商调整，但调整后利率不低于当时使用的利率；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方由按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息的义务；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款的，乙方有权解除本合同，按本合同第十五条约定宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并有权处理抵押物，同时甲方应承当乙方为实现债权而产生的一切费用：第十五条抵押权的行使，下列任一情况出现时，乙方有权处理抵押物：1、甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款。2、乙方依本合同约定宣布贷款全部提前到期。3、甲方的行为足以使抵押物的价值减少，且未按乙方请求恢复原状或另行提供担保的；甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋为北海市西藏路17号幸达三清园4幢1单元0802号房屋，如甲方按约定提交的抵押权登记证明文件仅系抵押权预告登记证明文件，甲方应自可办理抵押权设立登记之日起及时办妥抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交乙方保管；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用;甲方取得上述房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款仍应承担保证责任。合同还约定了其他条款。 2011年7月11日，原告与被告朱婕、余天奎就两人名下的上述房产办理预购商品房抵押登记【证书编号：北房地交押字（2011）第04065号】。 2011年7月29日，原告交通银行北海分行依约将253000元贷款发放至合同指定账户。贷款发放后，被告朱婕、余天奎自2018年7月29日开始未再还款，截止2019年8月10日，贷款本金余额为195692.56元，应收未收利息10114.32元，应收未收罚息443.14元，未还利息复利404.66元，未还罚息复利11.37元。 本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行义务。原告交通银行北海分行已依约履行了发放贷款的义务，被告朱婕、余天奎未按时足额偿还贷款本息的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”原告交通银行北海分行请求解除《个人房产抵押贷款合同》并请求被告朱婕、余天奎偿还贷款本金及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告朱婕、余天奎以其购买的北海市西藏路17号幸达三清园4幢1单元0802号房屋提供抵押担保，但抵押物办理的是预购商品房抵押登记。在未办理正式抵押登记之前，抵押权未设立，原告交通银行北海分行享有的是条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，原告交通银行北海分行对被告朱婕、余天奎名下的位于北海市的折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告幸达公司对被告朱婕、余天奎的上述债务承担连带保证责任，合同约定的保证责任解除条件是被告朱婕、余天奎取得涉案房屋的权利证明，且原告交通银行北海分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后。因涉案抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，因此被告幸达公司仍需对被告朱婕、余天奎的上述债务承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司北海分行与被告朱婕、余天奎、北海市幸达房地产发展有限公司于2011年7月1日签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2011455501001100182）； 二、被告朱婕、余天奎偿还贷款本金195692.56元及利息10973.49元【利息暂计至2019年8月10日，以后按合同编号为2011455501001100182的《个人房产抵押贷款合同》的约定另计至实际清偿之日止】给原告交通银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海市幸达房地产发展有限公司对被告朱婕、余天奎的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告交通银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费4400元，公告费260元，以上合计4660元，由被告朱婕、余天奎、北海市幸达房地产发展有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  欧伟光 人民陪审员  李石珍 二〇二〇年一月十七日 法官 助理  朱英华 书 记 员  庞大洋