黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0224民初2951号原告：颜雪，女，1983年3月13日出生，住所地黑龙江省齐齐哈尔市泰来县。委托诉讼代理人：王**，黑龙江铭昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天宇，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告：泰来家美房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市泰来县泰。法定代表人：计宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙杰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。原告颜雪与被告泰来家美房地产开发有限公司（以下简称家美开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转入普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜雪向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除颜雪与家美开发公司签订的认购合同；2.求依法判令家美开发公司返还认购定金及罚金1138000.00元；3.案件受理费由家美开发公司负担。事实和理由：颜雪与家美开发公司于2014年11月14日签订内部认购书1份，该内部认购书中约定家美开发公司将坐落在“家和美商城”外商铺北侧104号1层建筑面积为113.4平方米，层高5米，以单价17989.00元出售给颜雪，总价款为2040000.00元。在签订该内部认购书的同时，颜雪支付了730000.00元定金。该协议第二条第一款内容约定家美开发公司需于2015年10月31日前交房。家美开发公司在后续履行合同时逾期交房，该行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故该认购协议中颜雪支付的定金应当按照法律规定的“定金罚则”原则进行处理，因家美开发公司不能按时交房，所以家美开发公司应当将认购定金双倍返还给颜雪。另外，家美开发公司最后建成房屋时的整体规划与签订协议时广告宣传手册上的图片严重不符，最初整体规划只有正面朝南的两栋大楼，两栋大楼前面是广场，广场的南面、东面、西面均是街道，而家美开发公司最后在广场的南面、东面、西面均建了商品房，将颜雪购买的商品房所在大楼挡住。家美开发公司出售的商品房具有商业属性，颜雪购买此商品房也是用于商业经营，现家美开发公司后期建设的房屋挡住颜雪购买商品房所在的大楼，影响了其商业属性，降低了顾客在案涉房屋的购买欲望（顾客最初能看到的商店已不再是最初的两栋大楼，而是家美开发公司后期增建的商品房），当初宣传的建筑规划与实际情况相差甚远。根据《商品房销售管理办法》第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。家美开发公司广告宣传应当真实、合法、科学、准确。目前因家美开发公司单方面原因形势发生重大变化，致使颜雪不能与家美开发公司签订正式的商品房买卖合同，家美开发公司违约在先。由于现在房屋已经建好，家美开发公司陷入履行不能的境地，如依旧按照原先双方签订的协议履行将给颜雪带来不可估量的损失，况且对于买卖商品房交易习惯，家美开发公司在未经颜雪同意的情况下，临时变动商品房规划属于严重违约，故恳请依法解除颜雪与家美开发公司签订的内部认购书。综上所述，家美开发公司在签订认购书之后逾期交房，最后建成房屋的整体规划与签订协议时广告宣传手册上的图片严重不符，给颜雪的合理信赖利益造成损失，且存在严重违约的情形，故颜雪的诉讼请求应当得到支持。家美开发公司辩称，家美开发公司不存在违约，要求继续履行协议，颜雪于2013年9月认购家美开发公司开发的家和美商城外商铺，后在2014年7月份提出调房申请家美开发公司予以同意，调整到本案争议的房屋。此时房屋的位置、整体结构框架已经非常明确，家美开发公司不存在隐瞒事实也不存在虚假宣传，并且在2013年9月的时候本案所涉房屋含调整前的房屋已经可以办理正式的商品房买卖合同，可网签备案，是由于颜雪没有按照约定将首付款给付到位，所以没有为颜雪签订网签合同，现今该房屋手续早已齐备，家美开发公司要求颜雪补款继续履行合同。另外，家美开发公司认为颜雪诉请解除合同已过除斥期间，按照双方2014年11月份签订的协议及协议中约定的2015年10月交房来看，如果家美开发公司违约，颜雪享有解除权，颜雪应当向家美开发公司发出解除通知，家美开发公司就该通知决定是否提出异议或诉讼，颜雪享有的解除权的行使期限不应当超过1年，从本案来看，颜雪直到2019年8月份以诉讼方式提出该项请求，而房屋早已最终验收完毕，可以交付使用，所以家美开发公司也不存在根本违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。1.颜雪提交内部认购书1份及收款收据2份，证明颜雪与家美开发公司于2014年11月14日签订认购书的事实，颜雪已经支付认购书中约定的定金人民币730000.00元。同时证明家美开发公司约定的交房时间是2015年10月31日前，家美开发公司在2015年10月31日不能按期交房，构成违约，应当双倍返还定金。家美开发公司质证意见，对认购书的真实性无异议，认购书中表明了付款方式为贷款，首付款是50%，虽然该认购书中没有写明但在调房申请及2014年7月份的认购书中有说明。家美开发公司没有交房给颜雪是因为颜雪没有按照约定补款，在此前提下家美开发公司有权拒绝交房。关于违约赔偿，认购书约定按商品房买卖合同执行，但由于颜雪没有补款，没有签订正式的合同，也就是双方没有明确约定违约罚责，该认购书不具备《房地产管理条例》所规定的相应条款，不具备商品房买卖合同性质。对票据真实性无异议，但两张票据金额未达到首付款金额，另外在两张票据上明确载明了收款事由是更换及补款，而不是收取相应的定金，也就是说收据与认购书的约定是不相对应的，不具备定金性质；2.颜雪提交家美开发公司宣传手册、后续建成的照片6张及光盘1份。证明家美开发公司最后建成房屋时的整体规划与签订协议时广告宣传手册上的图片严重不符，并且有一张照片是2018年12月23日家美开发公司开盘的照片，可以证明家美开发公司不能在2015年10月31日前交房的事实，家美开发公司已构成违约。家美开发公司质证意见，对照片本身无异议，宣传画报反映不出家和美商城整个商圈的规划，文字说明上也没有载明，不能说家美开发公司隐瞒。家美开发公司认为这只是简单的效果图。2014年11月份，整个商场框架及外布局已经成型，广场是政府公益工程家美开发公司代建，在广场北侧的一排房子距离涉案房屋很远，根本不影响使用价值和正常营业，从效果图来看也看不出广场北侧没有房子，因为整个规划是一起审批的，颜雪购买的房屋西墙没有与商场打通，是因为双方没有约定，并且颜雪购买的是独立房，如果家美开发公司打通了反而是违约了。颜雪如果入住后可以与商场进行协调，纳入装修改造范围。原老审判法庭是政府的产权，颜雪作为当地人对布局是明确知道的，北侧商服在2014年11月已经开始动工，即使与画册不一致从颜雪签订的认购协议来看颜雪已经认可了，并且从跨度布局来看影响不到颜雪购买的房子，采光、客流量及通行均不受影响，广场及广场周围属于城市的规划布局；3.家美开发公司提交2013年9月的认购协议、2014年7月的调房申请、2014年7月的认购书及优惠购房申请单各1份，证明颜雪在2014年将原购买的房屋调整为本案争议房屋，颜雪对布局是明确知道的。颜雪采用贷款方式购买房屋，首付款为50%（金额为100余万元），按照调房申请说明了首付款的支付方式，支付方式在认购书中没有约定，所以支付方式仍应按调房申请予以缴纳。家美开发公司没有与颜雪签订正式网签合同是因首付款没有给付完毕。颜雪质证意见，真实性无异议，但对证明目的有异议，颜雪2013年9月签订协议购买的是南侧1004号，约定层高2.8米，由于层高不够颜雪与家美开发公司协商进行调房，并且家美开发公司提交的该组证据不能证明在合同内已经明确告知颜雪商场周边的规划和布局情况，在认购书中没有规划和布局就该以宣传图册为准，同时显示家美开发公司有义务通知颜雪签订商品房买卖合同，至今颜雪也未收到相应通知，根据认购书上显示补齐第三批房款的时间与2014年的协议已经变更，应以2014年的认购协议为准，2014年约定第三批房款与交房时间是同一日，当时颜雪已经找到家美开发公司要求给付房款交付房屋，但家美开发公司无法交付房屋，不能签订正式的商品房买卖合同，该组证据恰恰能够证明家美开发公司已经违约；4.家美开发公司提交泰来县住建局于2013年9月份发放的商品房预售许可证复印件1份，说明的是原件已被住建局收回，由网签预售改为网签现售。证明2013年9月份家美开发公司开发的房屋已经可以签订正式的商品房预售合同。颜雪质证意见，该份证据是复印件，家美开发公司也说明了原件已被收回，由网签预售改为网签现售，颜雪无法核实该份证据的真伪，即使是真实的，恰恰能够证明家美开发公司未按商品房销售的相关规定与颜雪签订正式的商品房销售合同，家美开发公司在庭审过程中也强调家和美商城已具备完整的房屋销售手续，恳请法庭要求家美开发公司出示家和美商城销售验收的完整备案手续，证明家美开发公司具备房屋销售及交付的时间点；5.家美开发公司提交泰来县住房和城乡建设局于2019年5月9日作出的关于家和美商城1、2、3号楼认定意见1份，证明案涉房屋可以办理不动产产权证书了。颜雪质证意见，因为该份证据是复印件，无法辨别其真伪，即使该份证据是真实的，该份认定意见也不等同于验收报告，并且认定意见出具的时间是2019年5月9日。该份意见恰恰能证明家美开发公司无法完成家美开发公司与颜雪关于2015年10月31日前交房的约定，已经违约，双方未达成正式的《商品房买卖合同》，家美开发公司违反定金罚则的规定，应按定金罚则的规定双倍返还定金及预付的房款。并且双方签订内部认购书时家美开发公司还不具备商品房的预售及销售资格，即使家美开发公司现在可以办理房屋产权登记手续，也不影响家美开发公司已经构成违约的事实。本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据，故本院予以采纳。对双方当事人提交上述证据的证明目的以及质证意见，将结合全案予以综合评价。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：查明，2013年9月24日，颜雪与家美开发公司签订认购书1份，双方约定颜雪购买家美开发公司开发的家和美商城外商铺南侧1004号商服，面积为76.19平方米，房屋总价款为1050000.00元。颜雪选择贷款付款方式，贷款金额为520000.00元，首付款金额为530000.00元。签订认购书当日，颜雪交付房款定金150000.00元，首付款余额380000.00元于签订认购书三日内交付。2014年7月3日，颜雪向家美开发公司提出调房申请，申请调房至家和美商城外商铺北侧104号商服，面积为113.4平方米，单价为17989.00元，总价为2040000.00元，贷款50%，并申请分期付首付款，一期付530000.00元，二期在2014年10月31日前交纳200000.00元，三期在2015年3月31日前交纳290000.00元。双方于当日重新签订认购书1份。2014年11月14日，颜雪向家美开发公司交付第二期首付款200000.00元，同时双方再次签订认购书1份，约定首付款余额于2015年10月31日前补齐，同时约定交房日期定于2015年10月31日前。同时查明，2013年9月14日，家美开发公司取得商品房预售许可证。另查明，2019年5月9日，泰来县住房和城乡建设局作出关于家和美商城1、2、3号楼认定意见，意见为家和美商城1、2、3号楼在正常使用条件下满足结构安全，符合验收条件。再查明，家美开发公司在竣工后的规划布局与最初的商品房销售宣传广告的规划布局不符，最初规划只有正面朝南的两栋大楼，两栋大楼前面是广场，广场的北面、东面、西面均是街道，而家美开发公司最后在广场的北面、东面均建了商品房，西面的原审判法庭也并未拆除，将颜雪购买的商品房所在大楼挡住。本院认为，基于双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、颜雪与家美开发公司签订的认购书应否予以解除；二、家美开发公司应否返还颜雪定金730000.00元，并支付罚金408000.00元。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，家美开发公司与颜雪签订的认购书是双方的真实意思表示，内容未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照认购书的约定履行。家美开发公司即未按照认购书约定的期限交付房屋，亦未按照商品房销售宣传广告中体现的规划布局提供相应的房屋，致使颜雪不能实现合同目的，故本院对颜雪要求解除双方签订的认购书的诉讼请求予以支持。关于家美开发公司抗辩，其未进行虚假宣传，因颜雪未按约定足额交纳首付款，所以未与颜雪签订商品房买卖合同的意见，因家美开发公司未提交合法有效的证据予以证明，不本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于家美开发公司抗辩，颜雪诉请解除合同已过1年除斥期间的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。但是，该条并没有规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。家美开发公司在未能按时交付房屋后，并未就其违约行为的原因向颜雪进行说明，也未能就违约责任的承担以及交付房屋时间的变更与颜雪进行协商，以确定买卖合同是否继续履行、变更或解除，使双方的合同关系陷入不确定的状态，并且颜雪对案涉房屋是否验收合格，可以交付使用的事实并不知情。虽然颜雪在解除权形成后也未能有效行使其权利，但由于双方当事人并未在认购书中约定解除权的行使期限，且家美开发公司在长达五年的时间内也没有对颜雪行使法律赋予其的催告权利，应视作其任由颜雪单方行使解约的权利，故本院对家美开发公司的该项抗辩意见亦不予采纳。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《中华人民共和国担保法》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”，本案中，家美开发公司未按认购书约定的时间以及商品房销售宣传广告中承诺的规划布局交付房屋，致使合同目的不能实现，最终解除，家美开发公司应当按照上述规定承担违约责任，故本院对颜雪要求家美开发公司返还定金730000.00元，并支付罚金408000.00元的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除颜雪与泰来家美房地产开发有限公司于2014年11月14日签订的认购书；二、泰来家美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还颜雪定金730000.00元，罚金408000.00元，合计1138000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15042.00元，由泰来家美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长  许 磊审 判 员  郭雁冰人民陪审员  黄建国二〇二〇年一月十日书 记 员  秦可轩