广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34521号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：蔡冬娜，女，1980年1月1日出生，汉族，住广东省普宁市*********25之2号，公民身份号码445************。委托诉讼代理人：方涌河，男，汉族，1971年7月30日，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************，系被告表哥。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告蔡冬娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告委托诉讼代理人方涌河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2019年5月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年10月31日物业服务费为3510.96元，违约金则自2019年5月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年10月15日为299.60元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园十一座***（具体地址：佛山市禅城区*******************）业主，2016年7月28日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效。二、涉案单元实测面积为146.29平方米。三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年7月15日，住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2019年5月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积146.29平方米×4元/平方米=585.16元。以上计至2019年10月份共拖欠物业服务费3510.96元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2019年5月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年10月15日为299.60元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告辩称，涉案房屋物业费是在2019年5月缴的，也是将之前的物业费缴到2019年5月。涉案房屋是2019年5月开始装修的，是简单装修，8月装修完毕并完成搬家并入伙。2019年10月9日原告宣布退出涟岸小区，退出公告在各栋公告栏公示。2019年10月25日，被告去管理处缴物业费，被告因为有装修押金未退回，收楼时由原告统一收取业主装修押金2000元，被告应缴的物业费是2019年的6、7、8三个月，585.16×3=1755.48元，两项相抵，还有剩余的。原告财务称物业费可以等押金批下来再抵扣。就在等待的这段时间里，2019年11月1日，原告起诉被告，理由是业主欠物业费。原告起诉被告之前完全没有通知被告，没有通知贴到门口或寄函件给被告告知缴物业费一事，更没有提及要起诉业主。有两个情况需指出：第一，是原告内部没有沟通好，2019年10月25日，被告去管理处缴费并要求退回装修押金，财务人员称押金未批下来，需要等待。被告没有核实该情况，内部没有沟通就直接起诉。第二，原告公司人员办事随意、不按程序走，浪费国家资源，把对业主的起诉当成是一笔可观收入（原告每起诉一个业主，就提出索赔律师费2400元），对业主不尊重，直接把业主当老赖告。原告的前期服务协议约定，追讨物业费有流程，电话通知到业主、贴通知到门口、给业主发函件等，最后才启用法律程序。前期服务协议约定，“甲方在代表全体业主追讨服务欠费及其他任何款项过程中，有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排”。现在原告不遵守协议，没有协商，也不合理，直接启用法律程序，原告不按协议办事，应由其承担启用法律程序所支出的费用（包括起诉费，律师费）。特别说明：11栋901的门口，就贴着追讨物业费的文件，第一份文件是责任告知书，签发日期是2018年8月30日，内容是追讨2018年7月之前的物业费；第二份文件是起诉通知书，签发日期是2019年9月19日，第三份文件是律师函，签发日期是2018年10月15日。三份文件都是追讨2018年7月之前物业费的，同一个内容。前后三次，跨三个月的时间。关于装修押金。原来设定装修押金的初衷是为了约束业主，不能随意破坏房屋结构，不能损害公共利益，不能随意拆除一些有承载力的墙和柱等，这些由原告监督、管理，同时这个装修押金也由原告代为保管。装修验收完毕，就得把装修押金退回。原告没有扣压、强留、占用装修押金的权利。涉案房屋在2019年8月已经装修完毕，也通知物业验收，9月份也已通过物业验收，业主在验收通知上签字。直到2019年10月25日被告缴纳物业服务费，相隔这么长一段时间，原告还没有退回装修押金，说明原告不诚信，有意强留或者占用装修押金，也导致被告代缴物业费、退回装修押金不成功，这是原告工作不力所致。被告直到被起诉后，就向原告表态可以缴纳物业费，原告撤诉，但原告坚持被告需要缴纳2400元的物业费，导致协商不成。后绿岛居委会与原告进行沟通，但原告仍然坚持起诉。原告起诉一系列案件，且每个案件均要求被告支付2400元的物业费，甚至超过业主所欠的物业费，原告诉请要求支付高价律师费的行为不合理、不合法。关于原告和业主签定的《涟岸花园前期物业服务协议》。一、服务协议约定原告收费是采用酬金制，酬金制就是先缴费，后结算，多退少补，每年都需要结算。从2017年1月到2019年11月，原告就没有向业主结算过，涟岸花园物业费4元/平方米是佛山最贵，高出市场价一倍多。原告从来不提酬金制的物业费结余。根据约定，酬金制结余款必须返还给业主，也可以作为物业费抵扣的，原告一直占用这个款项，一直没有公告涟岸花园的物业资金使用情况以及帐务审核。二、前期服务协议约定，一年两次的满意度调查，必须达到95%的业主满意，从2017年收楼到现在2019年11月，原告没有做这个调查，原告单方违反合同约定。特别指出的是，酬金制能够让区住建局批准试用，区发改委同意试用4元/平方米（试用期从2015年到2019年8月31日到期，批文明确提出到期后，新的物业费用价格由业主和物业公司重新议定）。其中一条就是满意度调查，达到95%业主满意，这是合同对双方诚信、权利、义务和责任的约定。禅城区住建局、绿岛居委没有监督、主持过涟岸花园的满意度调查。三、涟岸小区的通讯网络，从2017年1月收楼至2019年11月，时间跨度有35个月，只有电信和电视公司的网络，中移动网络没有进来，其他网络公司也没有进来，很多业主原来使用中移动的网络，或者其他公司的网络，都没办法继续使用。涟岸花园因为中移动需要很高的进场费，没有同意中移动进场，不能办理迁移。原告蛮横管理，只顾自身利益，不顾小区业主的需求，违反前期服务协议的约定，损害业主利益。四、2018年10月，涟岸花园成立业主委员会筹备组，在居委会主导下进行（由居委落实、监督，按照区住建局要求并按区住建局流程走），公开、公示筹备组成员资料，公开进行筹备工作的公告，居委会派工作人员任筹备组组长。原告公开否认筹备组的合法性。筹备组成立在2018年10月，从筹备组成立开始计算，到开业主大会，全程只有六个月时间，原告居然拖到2019年2月才交出业主清册，且原告把清册的电话号码删除，清册变成一份不能使用的摆设，这是对区住建局的挑衅，是和政府部门的公然对抗，也是藐视绿岛居委的基本权力，也是和涟岸业主的对立，这是严重的违反前期服务协议的约定的。五、2019年春节前原告授意保安，抄录未缴费业主名单，按名单拦截业主小车不得进入小区，连续、多次发生业主报警求助，给涟岸居民的生活造成严重的困扰，对社会安定、团结造成负面的影响，也给政府部门增添不少麻烦。涟岸花园业主聘请原告管理小区，打理小区的治安、保洁、维护小区秩序，不是聘请原告来控制、限制小区业主的。六、2017年9月，北门进入小区地下车库的唯一通道，头顶上框架严重损坏，对通过车辆和人员存在安全隐患，随时都有可能砸下来，对群众生命、财产存在不利事实，后业主与原告沟通要求尽快维修框架，临时改道。原告一直拖延时间，也不做改道，漠视业主利益，特别是不尊重生命。经过多次找原告理论，历时几个月才把框架弄好。但是，这段时间的车辆，一直是从这个通道下去停车场的。可见原告没有安全意识，管理水平极低，不为业主安全着想。甚至连居委会工作人员的车辆也走这个通道下到负一去停车。原告严重不称职的，现场管理人员水平低下，致小区内问题随处可见，业主多次投诉也不能解决。七、涟岸的开发商是佛山市和记黄埔地产有限公司，原告是佛山市和记黄埔地产有限公司成立、组建的公司，属上、下级关联公司。楼盘在建时，原告就向禅城区住建局提出申请，涟岸花园的物业管理采用酬金制，单价为4元/平方米，酬金制对前期物业服务合同约定，每年两次满意度调查，居民满意度必须达到95%满意。物业对收支每年一次以上的公示，每年一次结算。另一个层面，原告向发改委要求4元/平方米的天价物业费，并不是实际发生的费用，而是原告请第三方公司测算，这个测算里面列出涟岸花园需要110个人的服务团队，需要很多设备，需要很多项的支出，需要很高的年薪和年终奖，这些都是没有实际发生的，只是根据佛山市和记黄埔地产有限公司和原告的要求而出的报告。2017年收楼至今，小区内能见到的物业公司人员，不超过50个人。保洁19人，加上这19个人抽出4个人来加班，加上一个领班，共24个人。北门是汽车入口，加上一个人行入口，这里设有两个岗位，西门是汽车出口，只设一个岗位，别墅区的南门，是汽车进、出口，只设一个岗位，加上巡查保安，保安加上监控也就18个人，加上维修、管理等，合计不超50个人。测算表上所谓的高层管理人员标有丰厚的薪酬，却从来没见过人，基层保洁人员纯工资收入只是2300-2700元/月，没有伙食，没有住宿，没有社保。开发商佛山市和记黄埔地产有限公司和家利广州公司本身就存在造假、欺骗的行为，欺骗发改委，欺骗区住建局，欺骗业主，前期物业服务协议本身就是不公平的、无效合同。八、业主最关心的问题是涟岸花园缴天价物业费，业主已经缴纳，开发商是否已经缴纳。业主聘请律师发函问过原告，开发商还有多套别墅、负一层停车位未出售，面积如此大，原告并未回应开发商是否缴纳物业费及缴费金额。九、涟岸花园小区从2017年收楼入住至今，未引入广告，未有其他收入，这个是对小区公共财产管理不力，浪费资源。前期服务协议第九条约定，乙方同意物业服务企业可以根据实际情况，将本物业共用部位的任何部分，用于包括但不限于公益宣传、商业推广等用途，因此取得之收益（若有）归本物业全体业主共有或根据国家法律法规的规定纳入专项维修资金。十、涟岸花园内部分成两个相对独立的空间。高层的前面有人行通道，直通北门，但是北门是堵死的，居民不能从那里直接到自己楼下大堂。楼的后面也有一条人行道，就是这一前一后，两条行人通道，开发商违背常理的设计和施工，让这两条道都存在缺陷，人行道没有一处是平的，存在安全隐患，造成严重不便。我向原告提出平整人行道，遭到其拒绝。涟岸花园这么大型的楼盘，没有公共厕所，保洁不到位，物业服务存在严重的缺陷。十一、酬金制试用期到2019年8月31日到期，新价格必须在到期前三个月，由业主和物业公司重新拟订。涟岸花园没有业主委员会，只能在居委主导下公示选出业主代表。2019年9月份，居委会、南庄住建局、原告和涟岸花园小区业主代表召开关于重新拟定物业收费价格的会议，会上原告提出由业主合议，议出小区业主都认同的价格，报给原告作为后续的服务价格，并由原告作去留打算。随后，业主们在业主群内公开投票，一致选出2元/平方米的价格。原告对2元/平方米的价格不能接受，选择在2019年12月31日退出涟岸小区。旧物业要退出，必须有新物业接手。业主代表开始和社会上有资质物业公司沟通。首要条件是物业收费不能高于2元/平方米，附加条件是小区内需要整修的项目，由新物业接手后修整、完善。目前，提交方案的物业公司已经筛选出几家，有碧桂园、金地、永升，这些都是上市公司，都愿意按照不高于2元/平方米接手涟岸花园物业管理，并提供一级物业服务。这些公司提供的方案里面列出的物管人员人数是50-62人。这个和原告110个人的测算有很大的区别。由此可见，开发商欺骗了发改委，欺骗了住建局，也欺骗了涟岸花园业主。综合所述，涟岸花园和原告签订的《涟岸花园前期服务协议》是不公平的、欺骗性的，是无效合同。十二、前期物业服务协议第十一条约定，“违约责任。1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正。2、乙方违反本协议，甲方有权要求乙方承担相应的法律责任，并按本协议、临时管理规约及本物业有关管理制度的规定采取相应措施。3、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”这样的合同条款是不公平的，只是限制业主一方。业主强烈反对不公平条款，这个前期服务协议是不公平的，是无效合同。十三、中国的楼市得益于改革开放、经济发展，楼市是改革开放后、经济发展的新事物。很多楼盘都是开发商自己物色物业公司，或者开发商自己组建物业公司。收楼程序都是开发商制定的，都是先签所有文书、前期物业服务合同等，才交钥匙，才能看到早就已经缴款的房子。如遇到房子质量有问题，后面的事情就很麻烦，这是国内楼盘的实际情况，涟岸花园也是这样的。开发商佛山市和记黄埔地产有限公司组建家利物业广州公司。由家利广州公司设计合同、文书，佛山再组建分公司现场管理。凡事由家利广州公司指挥，原告现场管理不力，是涟岸花园不和谐的根源。所有业主都是被动的，没有说话权，请法院依情、依法、依理而断。被告诉求：原告撤诉，原告按原来4元/平方缴费缴纳管理费到8月份，不支付滞纳金、违约金；如果9月、10月的物业费按2元/平方收取，被告同意缴纳。原告需办理装修押金2000元退还，被告拒绝2400元的天价律师费，案件受理费和律师费由原告自行承担。诉讼中，原告举证如下：1、前期物业服务协议，证明原、被告关于物业服务合同情况。2、收楼入伙手续进程确认表，证明原告履行物业服务义务。3、专项法律服务合同，证明原告委托律师情况及收费情况。4、律师费发票，证明原告支付律师费情况。5、涟岸花园物业交楼通知书、佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。6、交楼通知书EMS快递单，证明案外人开发商邮寄通知被告收楼及告知被告计付物业费的时间。7、不动产登记信息查询结果，证明被告取得房产证的时间及房屋实测面积情况。诉讼中，被告举证如下：1、方涌河缴费发票（东海湾），证明2019年4月26日，方涌河在东海湾缴费一年。2、方涌河缴费发票，证明10月25日，方涌河在物业处缴纳管理费。3、林帆缴费发票，证明10月25日，方涌河在物业处缴纳管理费。4、蔡冬娜的装修押金收据，证明装修押金在物业处。5、蔡冬娜的缴费发票、公摊电费收据、缴费清单,证明被告已经交纳公摊水电费。6、委托书，证明委托方涌河帮忙房子装修。7、佛山市禅城区发展规划和统计局的批文，证明挂在物业办公室的公示文书。8、11栋901贴门口的追缴物业费文书，证明追讨物业费有告知协商的过程。9、2019年7月26日原告关于提请政府组织业主对物业收费表决的通告，证明2019年8月31日之后的物业收费标准的议定。10、2019年8月5日南庄镇国土城建和水务局的复函，证明2019年8月5日南庄镇国土城建和水务局回复原告，关于新的价格由物业和业主重新议定。11、2019年8月13日原告要求政府组织居民和物业公司议定物业费价格的函，证明原告要求政府组织业主和物业公司重新议定新物业价格。12、佛山市禅城区发展和改革局关于方涌河信访问题的答复，证明原来的物业收费标准有效期4年，期满后须重新审核。有效期是2014年4月27日至2019年8月31日。13、关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知，证明原告将于2019年12月31日退出涟岸花园。原告和开发商的合同期是2014年9月1日至2019年8月31日。合同到期，业主对物业费的集体表态是不高于2元/平方米，新物业费价格未能协商一致。14、2019年9月6日酬金制的对比通告，证明原告对酬金制的美化，引出几个问题：原告是否有独立帐户，用于提取物业公司的酬金；每个年度的账务是否有审计；要求法院查看审计，并告知；物业公司按实结算，实报实销，内容有哪些，真实性如何，谁来监督。15、佛山市****住宅物业服务费用测算报告，证明该测算报告虚拟出涟岸花园需要110个人的服务团队，涟岸花园的工作人员不超过50个人，保安的签到卡只有18个人，这份测算报告是前期服务协议的载体，也是不公平合同的根源，是禅城区发改委同意试用酬金制4元/平方的基本条件。这份测算报告本身就是造假、不真实的。依据这份不真实的测算报告签订的前期服务协议，是不公平的，是违反合同法的。16、关于涟岸花园挂在物业办公室的公示文书，证明挂在物业办公室的公示文书列明物业的工作项目，事实上，物业公司请人制定好文书，现场人员并没有如实做到。17、涟岸花园前期物业服务协议，证明物业服务合同是不公平的、不合法、不合理的，被告要求推翻该合同。18、图片一组，证明物业服务存在瑕疵。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据1、6，原告有异议，与本案无关，本院不予采纳；证据2-5、8-11、13-17，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据7、12，本院对真实性予以确认；证据18，前案已在诉讼期间进行现场勘查，本院将综合勘查情况待后对该组证据进行论述及认证。本院经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区*************房，于2017年9月21日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为146.29平方米，权利人为被告。2016年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：146.15平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十条其它事项。一、本协议有效期至业主委员会合法成立，并且代表全体业主与经业主大会表决同意选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2017年7月3日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年7月15日开始计收。2019年9月3日，佛山市禅城区发展和改革局对方涌河信访问题答复如下：“方涌河先生：您反映涟岸花园业主反映服务公司收费超高、服务质量低劣，要求对其停止发放“酬金制”收费许可批文等问题……现将有关调查情况及处理意见答复如下：……（一）关于物业费问题。《佛山市禅城区发展规划和统计局关于佛山涟岸花园物业服务收费超过最高政府指导价的审核意见2015年3号》明确：物业服务收费标准有效期为四年，期满需重新审核。由于在有效期内我市对物业服务收费作出了新的规定，即《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》[佛发改价（2019）4号）]，因此物业公司应按该通知第五条在有效期满三个月前依法依规与业主重新约定收费标准，重新约定的收费标准实行市场调节价，不需报区价格主管部门审核……”2019年10月9日，原告发出《关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知》：“尊敬的各位业主：……我司与发展商（佛山市和记黄埔地产有限公司）签订的《前期物业服务委托合同》约定，住宅物业服务费的收费标准为4元/月/平方米，合同期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。但若按不高于2元/月/平方米收费标准，属于对原合同的重大变更，我司将无法继续履行《前期物业服务委托合同》约定的服务内容及标准。鉴于现无法就新的物业服务费标准达成一致，《前期物业服务委托合同》未能自动延续，我司经过慎重考虑及综合评估，非常遗憾地正式告知全体业主我司将于2019年12月31日退出佛山涟岸花园物业管理服务……”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年11月4日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中234件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。原告陈述，原告仍在为涉案小区提供物业管理服务，定于2019年12月31日撤场。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；第五，原告诉请的物业服务费均为《前期物业服务协议》约定的物业服务期限产生，原告亦提供了物业服务，被告以佛山市发展和改革局函复要求原告与业主重新约定收费标准为由，辩称2019年9月份以后的物业服务费不应再按4元/月/平方米的标准计收，但被告未提交证据证明双方对物业服务费标准进行新的约定，且佛山市发展和改革局的函复行为属于行政行为，不属于法院处理范围。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。经计算，被告应向原告支付2019年5月1日至2019年10月31日的物业服务费3510.96元（4元/月/平方米×146.29平方米×6个月）。关于被告抗辩装修押金应予抵扣的问题，被告抗辩的装修押金与本案审理的物业服务合同分属两个不同法律关系，原告可另寻途径主张，本案不予一并处理。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2019年5月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年10月15日，被告应付违约金为36.21元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达282余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告蔡冬娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2019年5月至2019年10月的物业服务费3510.96元及违约金36.21元（违约金暂计至2019年10月15日，此后以3510.96元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担9元，被告蔡冬娜负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年一月二十日书记员 张春兰