内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内29民终531号 上诉人（原审原告）：李海霞，女，1978年12月23日出生，蒙古族，无固定职业，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王磊，内蒙古金镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉，内蒙古金镜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司。 法定代表人：秦梦宇，董事长。 上诉人李海霞与被上诉人阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司（下称方大银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2007号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法租场合议庭进行了审理。本院现已审理终结。 上诉人李海霞上诉请求：1、依法撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2007号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。根据双方签订的第三期《房屋租赁合同》第九条约定：“被上诉人应在每期租赁合同期满前一年提出下一租赁合同的签订决定，在租赁期满提前六个月内交清下一年度租期的租金，若未见被上诉人书面申请或通知，上诉人按银行违约对待，合同期满上诉人另行租赁”，又根据《房屋租赁合同》第十一条约定：“被上诉人逾期支付房租，除应补缴欠租外，并按年租金的5‰，以滞纳金的方式以天数向上诉人交付违约金，上诉人可以立即终止同被上诉人的合同，损失由被上诉人全权承担。在本案中，一审法院已认定被上诉人构成违约，应承担违约责任。通过庭审调查，事实上剩余一年租期的合同，被上诉人已经开始继续履行，根据合同上述约定，上诉人有权要求被上诉人支付剩余一年的房租22万元及违约金，因违约金约定过高，上诉人按照银行同期贷款利率计算要求支付利息符合法律规定。同时上诉人也有权将该房屋另行租赁,上诉人在2019年7月15日将涉案房屋租赁他人符合合同约定。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项及第九十六条第一款规定，有权主张解除合同，应当通知对方的主体是守约方，即上诉人通知被上诉人要求解除合同，而不是被上诉人有权主张解除合同。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，判决被上诉人承担赔偿损失，但仅判决向上诉人偿付占用期间的费用，错误。证人李某出庭陈述：“2019年2月1日给王义峰打电话说，如果有人租我们就搬，如果没人租就按天给他算租金”，又根据上诉人提供的2019年7月15日与新的承租方签订的《店面租赁合同》，证明上诉人于2019年7月15日才找到新的承租人，因上诉人需给新的承租人合理的装修期，所以承租人从2019年9月1日开始支付房租。依被上诉人所述，被上诉人理应支付自2019年4月21日至2019年9月1日期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、一百一十三条规定，被上诉人违约，上诉人有权另行租赁，如果被上诉人依合同提前一年告知上诉人不再租赁，上诉人则可以提前一年进行广告，另找新租户，而被上诉人事实上开始履行剩余一年租期的合同，后于2019年5月27日搬走，另行租赁与涉案房屋仅相邻30米的经营场所，涉案房屋钥匙至一审庭审时被上诉人一直留存。因被上诉人的违约行为导致上诉人房屋一直空置，为减少损失，上诉人才另找租户的。根据上诉人与新租户签订的合同约定，新租户于2019年9月1日开始付租金，租金每年135000元，新租户租金少于第二、三期22万元的租金，被上诉人理应承担差额损失。被上诉人至少支付租金131452元，计算方式：2019年4月21日至9月1日止，130天，租金为78356元（22万÷365天×130天），2019年9月2日至2020年4月20日租金差额53096元（计算方式：（22万元-13.5万元）÷365天×228天），合计131452元。综上，一审法院认定事实错误，作出正确判决。 李海霞向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2019年4月21日至2020年4月20日的租金22万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年4月21日起至付清款之日止的利息；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定，2010年1月20日王某某与方大银行签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方（王以峰）将自有的坐落于（巴彦浩特镇）和硕特路的商服房出租给乙方作经营使用；使用约定期为10年，租赁合同每三年一签，一期合同甲方从2010年1月20日起将出租房屋交乙方使用，至2013年1月20日合同期满；乙方应在每期租赁合同期限满前一年提出下一租赁期合同的签订决定，在租赁期满提前六个月内交下一年度租期的租金，若未见乙方书面申请通知，甲方按乙方违约对待，合同期满甲方另行租赁。双方还约定了其他权利义务。2013年4月21日王某某与方大银行续签了《营业场所租赁协议》，租赁期限自2013年4月21日至2016年4月20日，其他权利义务与第一期合同约定基本相同。在租赁期限即将届满时李海霞与方大银行续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年4月21日起至2019年4月20日；年均租金22万元，共66万元，一次性付清。其他权利义务与此前合同的约定基本相同。上述事实是双方均与认可。方大银行提交了2019年2月、5月其员工与原告、王某某通话记录，2019年5月其员工与王某某短信记录及证人证言，视频光盘两份，照片五张，以证明2019年2月1日方大银行指派员工与王某某联系，电话告知租赁期限届满后不再续租。王某某同意不再续租，称如有他人租赁方大银行需及时腾交商服房，且需交付实际使用期间的租金。之后王某某再未接听电话；2019年5月16日方大银行员工与原告电话联系要求办理租赁物移交，原告没有答应，称既然与王某某说好了就与王某某联系；因王某某不接电话，原告不同意接收商服房，即于2019年5月21日和30日短信告知王某某2019年5月17日方大银行已经搬离商服房，请办理接收手续。因原告、王以峰不进行接收，已于2019年5月27日将商服房的钥匙送达原告经营的XXX商铺，但原告的弟弟又将钥匙送回来了；在方大银行搬离后原告已将商服房出租他人，承租人已对商服房进行装修。原告质证认为被告出具的通话记录只能证明与原告、王某某有过通话，但不能证明通话内容。短信记录无王某某的回信，不能证明是与王某某的短信记录。证人系被告员工，证言不足采信。且原告与王某某已于2018年8月29日登记离婚，租赁合同是与原告签订的，商服房归原告所有，不能证明原告同意与被告解除合同。一审法院认证认为：依据《房屋租赁合同》约定的“使用约定期为10年，租赁合同每三年一签……；乙方应在每期租赁合同期限满前一年提出下一租赁期合同的签订决定，在租赁期满提前六个月内交下一年度租期的租金，若未见乙方书面申请通知，甲方按乙方违约对待，合同期满甲方另行租赁。”虽然双方约定使用期为十年，但在第三期合同履行中被告既未在前一年通知原告续签决定，也未在租赁期满提前六个月内交下一年度租期的租金；虽然通话记录、短信记录不能证明原告同意解除《房屋租赁合同》，且原告将被告移交的钥匙退回被告，但是原告已将商服房出租他人。可以确认被告在第三期租赁期限届满前向被告提出了不再续签，解除《房屋租赁合同》的事实。 一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法具有法律效力。被告在第三期租赁期限届满前未向原告提出续签第十年使用商服房的请求，也未在六个月前交付第十年的租金，且明确表示不再续签租赁合同。原告如有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告没有依法行使确认被告解除合同行为无效的权利，又将商服房出租他人，原告的行为是确认了被告解除合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，对被告认为双方间《房屋租赁合同》已经解除，原告要求被告交付租金22万元及偿付逾期付款利息，没有事实依据；即便是被告违约原告应主张相应的违约责任，而非强行要求被告承租其房屋并支付租金的抗辩意见，依法予以采纳。现原告以被告严重违约为由要求偿付2019年4月21日至2020年4月20日的租金22万元，并支付期间的利息，与审理查明事实不符。被告明确表示解除《房屋租赁合同》，但没有及时向原告移交商服房，故被告应向原告偿付自2019年4月21日至5月27日实际占用期间费用，偿付标准以双方第三期《房屋租赁合同》约定的每日租金为准，并自2019年5月27日起至付清款之日止，按照中国人民银行公布的一年以内贷款利率的标准向原告偿付利息。综上，原被告间的《房屋租赁合同》已经解除，被告未向原告履行交付商服房义务，应向原告承担赔偿损失的责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决，被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司于判决生效之日向原告偿付占用费22301.37元，并按年利率4.35%向原告偿付自2019年5月27日起至付清款之日止的利息。案件受理费4648元，减半收取2324元，由被告阿拉善左旗方大村镇银行股份有限公司负担600元，由原告李海霞负担1724元。 二审期间本院审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，2010年1月20日上诉人李海霞丈夫王某某（甲方）与方大银行（乙方）签订了《房屋租赁合同》，使用约定期为10年，租赁合同每三年一签，约定乙方应在每期租赁合同期限满前一年提出下一租赁期合同的签订决定，在租赁期满提前六个月内交下一年度租期的租金，若未见乙方书面申请通知，甲方按乙方违约对待，合同期满甲方另行租赁，在第二期租赁合同期限届满时上诉人李海霞与方大银行续签了第三期《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年4月21日起至2019年4月20日，该合同约定的租金与第一期租赁合同约定的租金一致外，其他权利义务均与此前合同基本相同。当第三期《房屋租赁合同》期限届满时被上诉人并未要求与上诉人续签合同，上诉人也未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力。上述事实双方均予认可。为表示不再续签合同，被上诉人以电话或短信方式告知上诉人，上诉人拒绝接收涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被上诉人未按约定前一年通知上诉人续签，也未在租赁期满前六个月内交付第十年度房租，并电话、短信告知上诉人不再续签合同，且于2019年5月27日将涉案房屋钥匙送达至上诉人经营场所。虽上诉人不认可被上诉人以电话或短信方式不再续签合同的表示，但上诉人已将涉案房屋另租予他人，视为上诉人认可被上诉人不再续签合同承租涉案房屋，符合上述法律对当事人解除合同的规定。上诉人主张被上诉人给付2019年4月21日至2020年4月20日止的租金22万元，并按人民银行同期贷款利率支付自2019年4月21日起至付清款之日的利息，但并未主张支付双方在房屋租赁合同中约定的违约金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、九十六条第一款、九十七条规定，认定双方间的《房屋租赁合同》已解除，判决被上诉人向上诉人支付自2019年4月21日至5月27日实际占用房屋期间费用及自2019年5月27日起至付清款之日止按人民银行公布的一年内贷款利率标准偿付利息，适当。 综上所述，上诉人李海霞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4648元，由上诉人李海霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁  楠 审判员 乌  拉 审判员 哈斯塔娜 二〇二〇年一月二十一日 书记员 吴萨仁娜