正本贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初3081号原告：候翔瀚，男，1995年10月15日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄胜男，贵州亿和律师事务所实习律师。被告：贵州德江云海房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道黎家堡。法定代表人：龚志勇，该公司董事长。原告候翔瀚与被告贵州德江云海房地产开发有限公司（以下简称被告云海房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告候翔瀚及其委托诉讼代理人马金娥、黄胜男，被告贵州德江云海房地产开发有限公司的法定代表人龚志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告候翔瀚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《地下停车位合同》，并由被告立即返还原告购房款与车位款共计37万元及支付利息（从2015年12月31日按同期银行贷款利率支付至还清购房款时止）；2、由被告赔偿原告无法取得房屋、无法实现合同目的的损失37万元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年3月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的德江县玉龙湖楼盘的商品房（A10-2-3-2）价值32万元和一个停车位（B5-24）价值5万元出售给原告，总价款为37万元整，原告一次性付清了该款。按照合同约定，被告应在2015年12月31日交付房屋，但期到后，被告不但不交付房屋，还将案涉房屋交付给案外人杨正权装修，且杨正权声称具有合法手续。此种状态已延续四年之久，原告多处寻求救济始终无法得到解决，如今房屋已成为二手房，不能达到原始交付条件，商品房买卖合同目的不能实现，导致原告无法取得房屋，因此，被告应返还购房款并承担赔偿责任。望法院支持原告的诉讼请求。被告云海房开公司辩称，原告候翔瀚于2015年在被告处购买房屋是实，但该房屋在2016年被案外人杨正权强行占有。在杨正权对房屋进行装修的过程中，原、被告均与其进行过交涉，无果。被告分别于2017年和2018年向德江县委、政府派驻玉龙湖工作组和德江县扫黑办提出书面举报，至今没有处理结果。案涉房屋未能交付，原因是被杨正权强行占有，因此，应将杨正权追加为被告，由杨正权承担相关的经济损失，并退出占有的房屋。经审理查明，被告云海房开公司在德江县开发“玉龙湖”（楼盘名称）项目。2015年3月，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将玉龙湖Ａ10-2-3-2号商品房出卖给原告候翔瀚，价款为32万元，该房的建筑面积为112平方米。合同第五条出卖人承诺：出卖人隐瞒相关情况的，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还买受人，并承担赔偿责任。第八条“付款方式及期限”约定：买受人应当在2015年4月2日前一次性支付全部房价款。第十一条第（一）款规定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。第十三条第1款（1）项约定：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。2015年8月10日，原、被告双方又签订《地下停车位合同》，被告将Ｂ5-24号停车位出让给原告，价款为5万元。《商品房买卖合同》和《地下停车位合同》签订后，原告按照合同的约定支付了全部款项，被告交付了地下停车位，但没有交付商品房，原因是房屋被案外人杨正权于2016年以其他理由（与案涉房屋无关的理由）占有，并进行了装修。原、被告均与杨正权进行过交涉，无果；被告也多次向相关单位和部门进行过反映，没有得到有效处理。诉讼中，被告云海房开公司要求追加杨正权为被告，由杨正权赔偿原告的相关损失。被告云海房开公司在德江县开发的“玉龙湖”项目，因土地等手续未能完善，导致商品房预售许可证明、竣工验收资料等相关手续不能办理。现“玉龙湖”上1000套房屋已售卖完毕，且大部分业主对房屋进行了使用。由于不能办理产权登记等原因，业主与被告云海房开公司产生诸多矛盾纠纷。为维护社会稳定，德江县委、政府于2013年派驻玉龙湖工作组对矛盾纠纷进行化解，至今仍在处理中，此为德江县城范围内已共知的事实。前述事实，有原告的陈述、被告的答辩、本院庭审笔录、原告提供的证据《商品房买卖合同》、《地下停车位合同》、收款收据及被告提供的证据报案书、情况反映等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《地下停车位合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，具有真实性，但由于被告云海房开公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，就进行房屋的销售，违反了法律关于“未取得商品房预售许可证的房屋不得进行上市交易”的规定，因此，《商品房买卖合同》和《地下停车位合同》为无效合同。无效的合同自始无效，不存在解除问题，原告提出解除合同的请求不正确。合同无效后，双方当事人应返还所取得的财产。具体到本案，被告云海房开公司应返还原告支付的购房款及购买车位的价款共计37万元，而原告应退还被告的B5-24号停车位（房屋未交付，不存在退还问题）。关于被告应否赔偿利息损失问题，原告在辩论结束时提出按照农村信用合作联社的同期同类贷款利率标准进行支付的主张，因过错主要在被告方，对该主张予以支持。至于被告云海房开公司应否承担赔偿37万元的责任问题，由于被告未能取得商品房预售许可证的原因较为复杂，且德江县委、政府于2013年派驻玉龙湖工作组处理因无商品房预售许可证引发纠纷的事实，是德江县城范围内共知的事实，原告在知道或者应当知道房屋不能交易的情况下执意购买，其自身有一定过错；同时，原告请求被告赔偿37万元的主张应与损失进行联系，除客观上存在利息损失外，原告并未提供证据证明存在其他损失；另外，从有利化解社会矛盾纠纷和维护社会稳定的角度考虑，支持原告的这一诉请势必引发更多更大的矛盾纠纷，不利于当地的社会和谐及稳定。因此，对原告的该项诉讼请求不予支持。关于是否追加杨正权为被告的问题，因案涉房屋并未交付，产权的拥有人是被告云海房开公司，其被强占发生纠纷的双方当事人是被告云海房开公司和杨正权，纠纷的属性为侵权纠纷，过错方承担的是侵权责任，且该纠纷与原告候翔瀚无关联性；而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，当事人承担的责任为合同责任，案外人杨正权并非合同的当事人，因此，追加杨正权为被告并不适合，对被告云海房开公司追加杨正权为被告的主张不予支持。被告云海房开公司可另案诉讼请求杨正权停止侵权。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州德江云海房地产开发有限公司返还原告候翔瀚购房款及购买车位的价款共计37万元，并从2015年12月31日起至还清该款项止按农村信用合作联社同期同类贷款利率标准向原告候翔瀚支付利息；原告候翔瀚退还被告玉龙湖B5-24号停车位；二、驳回原告候翔瀚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3425元，由被告贵州德江云海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  高腾超二〇二〇年一月四日法官助理吕悠然书记员  任 敏