常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初5845号原告：常州市金元宝装璜有限公司，住所地常州市武进区牛塘镇人民西路**。法定代表人：潘保国，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。被告：景国俊，男，1967年10月8日生，汉族，住常州市金坛区。第三人：常州市金坛区直溪阳光织带厂，住，住所地常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧/div>法定代表人：杨来祥，该厂投资人。第三人：杨来祥，男，1964年1月9日生，汉族，住常州市金坛区。原告常州市金元宝装璜有限公司（以下简称金元宝公司）诉被告景国俊、第三人常州市金坛区直溪阳光织带厂（以下简称阳光织带厂）、杨来祥案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告金元宝公司法定代表人潘保国及委托诉讼代理人谢彬，被告景国俊到庭参加诉讼。第三人阳光织带厂、杨来祥经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，景国俊与杨来祥民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月4日作出(2018)苏0482民初5948号民事判决：杨来祥应于本判决生效之日起30日内返还景国俊人民币1100000元。案件受理费人民币14700元，保全费5000元，合计19700元，由杨来祥负担。该判决发生法律效力后，根据景国俊的申请，本院于2019年5月27日立案执行，案号为（2019）苏0413执2277号。在该案审理过程中，本院依法于2018年9月10日作出(2018)苏0482民初5948号民事裁定：查封常州市金坛区直溪阳光织带厂名下的坐落于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧的不动产（查封金额为1100000元）。在该案执行过程中，本院依法于2019年11月22日作出（2019）苏0413执2277号执行裁定：查封杨来祥名下一人独资企业金坛市直溪阳光织带厂的不动产。2020年5月25日，本院依据本院（2020）苏0413执异2号执行裁定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，作出（2019）苏0413执2277号执行裁定：解除对金坛市直溪阳光织带厂坐落于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧不动产的查封。景国俊不服该裁定，向本院提出执行异议，本院于2020年8月3日作出（2020）苏0413执异59号执行裁定：撤销本院于2020年5月25日作出的（2019）苏0413执2277号执行裁定。案外人常州市金元宝装璜有限公司提出异议后，本院于2020年9月16日作出（2020）苏0413执异77号执行裁定书，驳回常州市金元宝装璜有限公司的异议请求。原告金元宝公司向本院提出诉讼请求：1.停止对登记在金坛市直溪阳光织带厂名下厂房（房屋产权证：村镇字第0×**号）房屋执行，并解除查封措施；2、所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月，金元宝公司通过中介，向阳光织带厂购买了位于常州市金坛区直溪镇一处厂房（房屋产权证：村镇字第Ｃ××4号），该厂系杨来祥个人独资企业，双方约定房款总价为人民币1616000元，交易税费由原告代付，从购房总价中扣除。后原告分五次共支付了购房款1155000元，且在2018年5月5日实际入住该厂房。在办理厂房转让手续过程中，杨来祥遗失房屋产权证、营业执照等全部证件。在补办证件时，金元宝公司发现该厂房己被查封。后经调查发现系杨洪芳诉杨来祥民间借贷一案中，杨洪芳申请法院将该厂房查封。2018年7月25日，金元宝书面向法院提出了案外人异议申请，被法院驳回后又提起案外人异议之诉，案号为（2018)苏0482民初5743号。在诉讼过程中，该厂房陆续又增加了几组轮候查封，分别是:一、朱葆春，（2018)苏0482执1446号，设定日期：2018-08-02-15:11:30;二、景国俊，(2018)苏0482民初5948号，设定日期：2018-09-11-15:22:58;三、崔巧兵，（2019)苏0413民初2064号，设定日期：2019-05-05-17:05:40;四、景国俊，（2019)苏0413执2277号，设定日期：2019-11-25-15:09:27。2019年10月21日，（2018)苏0482民初5743号一案法院判决金元宝公司胜诉，并据此解除了杨洪芳的查封。后金元宝公司提起异议申请，解除了朱葆春、崔巧兵的查封，现仅存景国俊的两次查封。景国俊案的两次查封为同一案件，一次查封在诉讼阶段，另外一次查封在执行阶段。金元宝公司向法院提起了针对景国俊两次查封的案外人异议申请，2020年9月22日，金元宝公司收到法院（2020)苏0413执异77号《执行裁定书》，该裁定驳回金元宝公司的申请。金元宝公司不服该裁定，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提起本案诉讼，望法院依法判决，支持金元宝公司所有诉讼请求。被告景国俊辩称：1.原、被告并不认识，不应列景国俊为被告，金元宝公司应当要求第三人还款。2.金元宝公司与杨来祥签订的厂房买卖协议无效，金元宝公司没有付清房款，厂房也未过户至金元宝公司的名下，故申请查封该厂房合法合规，请求驳回金元宝公司的诉讼请求。第三人阳光织带厂、杨来祥未作陈述。本院经审理认定事实如下：常州市金坛区直溪阳光织带厂原名金坛市直溪阳光织带厂，系杨来祥投资的个人独资企业。坐落于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧的不动产﹝房屋所有权证号××，建筑面积726.49平方米；土地使用权证号坛国用（2014）第8275号，面积2051.9平方米﹞登记在阳光织带厂名下。2018年3月30日，阳光织带厂（甲方，下同）与金元宝公司（乙方，下同）在中介邓卫红的见证下签订房屋买卖合同，约定：甲方将坐落于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧的房产卖与乙方，建筑面积726.49平方米，售价总金额1616000元，于合同签订之日支付定金20000元，在办理产权变更登记当日支付900000元，剩余696000元于2018年4月15日前一次性支付；办理房地产过户手续的交易税费由甲方承担，甲方在乙方付清房款之日将房屋交付给乙方；甲方需在2018年4月10日前注销营业执照。合同签订当日，金元宝公司支付了20000元。2018年4月3日，金元宝公司支付了980000元。2018年4月11日，阳光织带厂办理了上述房产的抵押权注销登记。2018年4月18日，双方签订了补充协议，约定：合同总价1600000元，乙方已支付房款1000000元，交易过程中如乙方代付税费，则在总价中扣除；甲方确保在2018年5月20日前将租户全部搬出，房产交乙方使用。同日，金元宝公司支付了100000元。2018年4月25日，邓卫红向公安机关报警称，自己保管的案涉房地产产权证件和营业执照于2018年4月17日被偷。同日，阳光织带厂与金元宝公司又签订补充协议，约定：因产权证丢失，已挂失，产权证号以补发的为准；因需营业执照办理产权交易，取消原合同中甲方需在2018年4月10日前注销营业执照的条款；因过户时间较长，取消原合同中房屋交付时间的条款，双方商定2018年5月5日乙方设备进场，甲方应如期将东边一半厂房交付，西边一半厂房在2018年5月20日清空后让乙方进场；乙方在过户全部完成后付清房款；房屋产权所属企业营业执照由甲方保管，用于补办房产证等。2018年5月5日，阳光织带厂向金元宝公司交付了房屋，并由金元宝公司占有使用至今。之后，金元宝公司于2018年5月14日支付房款20000元，于2018年5月19日支付房款35000元。截止目前，金元宝公司共支付价款1155000元。2018年7月10日，常州市金坛地方税务局第四税务分局出具《金坛市直溪阳光织带厂估算税款》，载明税款合计507503.23元（不含滞纳金）。另查明：1.案涉不动产的查封记录为：2018年6月20日依据杨洪芳申请在（2018）苏0482民初3812号案件中查封；2018年8月2日依据朱葆春申请在（2018）苏0482执1446号案件中查封；2018年9月11日依据景国俊申请在（2018）苏0482民初5948号案件中查封；2019年5月5日依据崔巧兵申请在（2019）苏0413民初2064号案件中查封；2019年11月25日依据景国俊申请在（2019）苏0413执2277号案件中查封。现杨洪芳、朱葆春、崔巧兵申请的查封均已解除，仅剩景国俊申请的两次查封未解除。2.金元宝公司诉杨洪芳、杨来祥、阳光织带厂案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日作出（2018）苏0482民初5743号民事判决：不得执行本院（2018）苏0482民初3812号民事裁定中对阳光织带厂名下坐落于常州市金坛区直溪镇振兴南路203号（常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧）不动产的查封。3.本院在执行朱葆春申请执行杨来祥民间借贷纠纷一案中，于2018年6月21日作出（2018）苏0482执1446号执行裁定：查封杨来祥所投资的常州市金坛区直溪阳光织带厂的位于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧的不动产。因金元宝公司提出执行异议，本院于2020年1月20日作出（2020）苏0413执异2号民事裁定：中止对被执行人杨来祥所投资的常州市金坛区直溪阳光织带厂的位于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧的不动产的执行。以上事实有金元宝公司提交的常州市金坛区不动产登记簿查询记录、（2018）苏0482民初5743号民事判决书、（2020）苏0413执异2号民事裁定书、（2020）苏0413执异77号民事裁定书等及当事人陈述在卷佐证。经当事人确认，本案争议焦点为：金元宝公司对案涉不动产是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，金元宝公司与阳光织带厂签订房屋买卖合同的时间是2018年3月30日，发生在第一次查封之前。该合同的订立系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第二，金元宝提交的证据能够证明案涉不动产在2018年5月5日已经交付，亦发生在第一次查封之前，该不动产至今仍由金元宝公司占有使用。第三，金元宝公司与阳光织带厂于2018年4月18日签订补充协议，约定如金元宝公司代付税费，则在总价中扣除；于2018年4月25日再次签订补充协议，约定金元宝公司在过户全部完成后付清房款。截至2018年4月25日，金元宝公司累计付款1100000元。虽然过户手续至今未完成，但金元宝公司在补充协议签订后仍支付了55000元，故其已按照合同约定支付价款。对于剩余价款，因协议约定金元宝公司代付税款从总价中扣除，而根据税务机关出具的估算税款证明，案涉房地产过户的税费合计为507503.23元，已超出了金元宝公司所欠的价款，其暂不支付剩余价款符合补充协议的约定。第四，金元宝公司在与阳光织带厂交易过程积极履行各项合同义务，因中介邓卫红将案涉不动产的权利证书及阳光织带厂的营业执照等材料丢失，导致过户手续未能及时办理，金元宝公司对此不存在过错。综上，金元宝公司对案涉不动产享有足以排除执行的实体权利，对于其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院(2018)苏0482民初5948号、（2019）苏0413执2277号民事裁定书对坐落于常州市金坛区直溪镇工业园区亚细路北侧不动产的查封。案件受理费19344元，由第三人杨来祥、常州市金坛区直溪阳光织带厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。审 判 长  徐寒露人民陪审员  石 瑛人民陪审员  岳锡林二〇二〇年十二月十日法官 助理  吉玉娟书 记 员  刘 娟