河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7925号上诉人（一审原告、执行案外人）：韩世伟，男，1977年3月28日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人（一审原告、执行案外人）：郭丽云，女，1981年4月25日生，汉族，住洛阳市西工区芳林南路**院******，系韩世伟妻子。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓光、郝世鹏（实习），河南同骏律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告、申请执行人）：姚文，男，1984年10月10日生，汉族，住河南，住河南省洛阳市老城区iv>委托诉讼代理人：李杰，河南智翔律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告、被执行人）：陈占路，男，1958年8月19日生，汉族，住河南，住河南省洛阳市涧**iv>被上诉人（一审被告、被执行人）：赖会萍，女，1962年8月16日生，汉族，住河南，住河南省洛阳市西工区iv>一审第三人（执行案外人）：中国农业银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区凯旋路**。负责人：苏军。委托诉讼代理人：杨晓光、李新博，该公司员工，特别授权。上诉人韩世伟、郭丽云因与被上诉人姚文、陈占路、赖会萍、一审第三人中国农业银行股份有限公司洛阳分行执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩世伟、郭丽云上诉请求：1.依法撤销洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初4020号民事判决书，依法改判支持韩世伟、郭丽云各项起诉请求或将本案发回重审:2.本案一、二审诉讼费用均由姚文、陈占路、赖会萍承担。事实和理由：一、一审法院曲解司法解释有误，“登记在被执行人名下的不动产”并不要求被执行人拥有100%全部产权，该司法解释对于按份共有的不动产仍然适用。一审法院认为:“原告韩世伟、郭丽云与被告陈占路、赖会萍签订《房屋买卖协议》，购买的并非是完全登记在被告陈占路、赖会萍名下的房屋”，从而认定韩世伟、郭丽云提出的起诉请求与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件不符。但是，该规定第二十八条仅要求“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，没有任何法条或司法解释规定提出异议的房屋是“完全登记”在被执行人名下的房屋，也没有任何法条或司法解释规定“按份共有的房屋不可以执行或提起执行异议”，一审法院的解释没有任何法律支持，强行给司法解释加上了限定条件，以此理由来驳回韩世伟、郭丽云的各项起诉请求于法无据。二、涉案房屋系农行家属院，农行拥有20%产权，陈占路、赖会萍拥有80%产权，这是历史遗留问题，也是涉案房屋暂时未能过户的原因。涉案房屋暂时未能过户并非韩世伟、郭丽云自身原因导致。一审法院认为韩世伟、郭丽云明知房屋不能过户而购买，即认定房屋不能过户的原因在于韩世伟、郭丽云，系因果关系认定错误，以此理由来驳回韩世伟、郭丽云的各项起诉请求缺乏事实与法律依据。三、韩世伟、郭丽云与陈占路、赖会萍之间存在真实有效的房屋买卖关系，韩世伟、郭丽云已于2017年3月1日完成全部购房款支付义务，姚文、陈占路、赖会萍已向韩世伟、郭丽云出具《收条》1份，且将涉案房屋交付韩世伟、郭丽云占有居住。以上行为均发生在法院查封涉案房屋之前，韩世伟、郭丽云自2017年3月起一直在涉案房屋居住至今。韩世伟、郭丽云在庭审中已提交安装宽带业务单、购买家具家电订购单等一系列完整证据证明上述事实。一审法院认为韩世伟、郭丽云所提交证据不足以认定韩世伟、郭丽云在法院查封之前已合法占有该不动产缺乏事实依据。四、根据《物权法》第九十七条之规定，陈占路享有房屋80%的所有权，已超过三分之二的所有权，陈占路出卖房屋无需经过农业银行洛阳分行同意。且姚文、陈占路、赖会萍并未在庭审中提出证据证明农业银行与陈占路之间对于房屋处分有其他相关约定，因此，陈占路的处分行为有效，韩世伟、郭丽云已实际取得了涉案房屋的所有权，姚文、陈占路、赖会萍称韩世伟、郭丽云购买房屋需经农行同意于法无据，不应得到支持。五、本案涉案房屋系原告韩世伟、郭丽云唯一住房，系保障韩世伟、郭丽云家五口基本居住需求的唯一住房。涉案房屋系韩世伟举全家之力才得以购买，不仅韩世伟的父母拿出了毕生积蓄，韩世伟的姐姐们也鼎力相助才使得韩世伟安家落户。若该涉案房屋被执行拍卖，不仅韩世伟一家毕生积蓄付之东流，韩世伟年迈的母亲和幼小的孩子也会随着他们流离失所，这对韩世伟一家是不公平的，也与建设和谐社会背道而驰。姚文答辩称：一、洛阳市涧西区人民法院作出的（2020）豫0305民初4020号民事判决，认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，依法应予支持。二、上诉人上诉请求及理由，不能充分证明其对执行标的房产享有产权，且其没有足以排除强制执行的事实证据、法律依据，依法不应支持。1、一审判决法律适用正确。2、涉案房屋不能过户的原因，责任在上诉人本人。3、上诉人的证据，不能充分证明其是合法的实际产权人。4、上诉人购房未经产权共有人认可，其对涉案房屋不积极追求产权过户，不符合常情常理。5、上诉人主张购买房屋，无需经过农业银行洛阳分行同意，不符合执行异议之诉中的法律规定。6、被上诉人姚文一家借出去了血汗钱，经过审判到执行，不能任由债务人随意逃避债务，其合法利益应当受到保护。7、上诉人是名为买房，实为租房。8、2018年1月24日涉案房产被法院查封前，上诉人没有实际占有涉案房产。综上所述，上诉人提出的上诉请求及理由，没有事实根据、法律依据，依法不应支持，恳请二审法院，依法驳回其上诉请求，维持原判。赖会萍答辩称：2017年1月2日与韩世伟签订协议是真实的，没有违法违规。中国农业银行股份有限公司洛阳分行答辩称：坚持一审答辩意见。韩世伟、郭丽云向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对韩世伟、郭丽云购买的洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认韩世伟、郭丽云于2017年1月2日与陈占路及其妻子赖会萍签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋80%所有权归韩世伟、郭丽云所有；3、判决陈占路、赖会萍协助和配合韩世伟、郭丽云办理洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋80%所有权过户登记；4、本案的诉讼费用由姚文、陈占路、赖会萍承担。一审法院认定事实：2017年1月2日韩世伟、郭丽云（买房）与陈占路、赖会萍（卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方自愿将坐落于洛阳市西工区芳林南路22号院农行家属院1号楼2单元202号房产以446000元的价格转让给买房。2017年3月1日，陈占路出具《收条》一份，载明今收到芳林路22号院一号楼二单元202房款肆拾肆万陆仟元（￥446000）。姚文向法院起诉陈占路、赖会萍民间借贷纠纷一案，法院于2017年9月22日作出(2017)豫0305民初2987号民事判决书，判决：一、陈占路、赖会萍于判决生效后三十日内共同偿还姚文借款360000元。二、驳回姚文的其他诉讼请求。判决生效后，陈占路、赖会萍未按期偿还借款，姚文向法院申请执行，执行案号(2018)豫0305执245号。2018年1月24日，法院依据(2018)豫0305执245号执行裁定书作出(2018)豫0305执245号协助执行通知书，对洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋予以查封，查封期限叁年。在执行过程中，韩世伟、郭丽云向法院提出执行异议申请，法院于2019年7月5日作出（2019）豫0305执异123号执行裁定书，裁定驳回案外人韩世伟、郭丽云的异议请求。另查明，洛阳市西工区××院××房产（不动产权证号：洛市房：洛市房权证2006字第**记所有权人为陈占路、中国农业银行洛阳分行共有。一审法院认为：案件为案外人执行异议之诉，判定韩世伟、郭丽云就执行标的即坐落于洛阳市西工区××院××房产是否享有足以排除法院对执行标的强制执行的民事权益，主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案件经审理查明存在以下与该法律规定不符之处：韩世伟、郭丽云虽然与陈占路、赖会萍签订《房屋买卖协议》，但并未将所购房屋过户登记到自己名下，该房屋属共有房产，陈占路占80%个人产权，洛阳市农行占20%产权。韩世伟、郭丽云与陈占路、赖会萍签订《房屋买卖协议》，购买的并非是完全登记在陈占路、赖会萍名下的房屋，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。故韩世伟、郭丽云作为案外人提起执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提规定。同时，其主张的在人民法院查封之前已合法占有该不动产，因证据不足而无法认定，不符合第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定条件。韩世伟、郭丽云在陈占路、赖会萍未完全取得涉案房屋全部产权的情况下，明知涉案房屋陈占路仅占80%个人产权而购买该房，致使房屋不能过户，此系韩世伟、郭丽云自身原因所致，其本人亦应承担相应的责任。故此，韩世伟、郭丽云请求立即停止对其购买的洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉求，于法无据，法院不予支持。韩世伟、郭丽云的其他诉求，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回韩世伟、郭丽云的诉讼请求。案件受理费6340元，由韩世伟、郭丽云共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩世伟、郭丽云在二审中提交三份洛阳银行通用回单供法庭参考。证明方向：这三份回单一共为13089元，证明方向农行把20%的房屋产权转让给陈占路，该款系上诉人所交，也就是本案争议的房产陈占路有100%的产权。2020年11月14日交的费用，是农行统一办理的。姚文质证：对回单真实性无异议，证明方向有异议，回单上没有写明款项用途，第二转款时间发生在查封之后，与本案无法律关系。赖会萍质证：对其没有意见。中国农业银行股份有限公司洛阳分行质证：对这三份回单的事情不清楚。本院经审理认为：本案争议焦点在于韩世伟、郭丽云是否对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，韩世伟、郭丽云与陈占路、赖会萍于2017年1月2日签订《房屋买卖协议》购买案涉房屋即洛阳市西工区芳林南路22号农行家属院1号楼2单元202号，该买卖协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，虽中国农业银行股份有限公司洛阳分行占该房产20%产权，但其并未对该房屋买卖表示异议。合同签订前，韩世伟于2016年12月18日通过银行取款向陈占路、赖会萍交付房屋定金50000元，于2017年1月2日，即合同签订当日，通过银行转账向赖会萍转款200000元；于2017年3月1日银行转账向赖会萍转款196000元，共计支付款项446000元，同日陈占路出具收条证明其已收到韩世伟、郭丽云支付的全部房款，在没有证据证明韩世伟与陈占路、赖会萍存在其他经济往来的情况下，上述款项应视为韩世伟支付的购房款。同时，根据韩世伟、郭丽云向本院提交的案涉房屋的水费、电费、天然气以及物业费票据、电宽带办理单据、淘宝收货地址截屏等能够形成证据链，证明韩世伟、郭丽云已于法院查封前实际占有案涉房屋。关于未办理过户登记的原因，因案涉房屋自身产权问题致使房屋暂不能办理过户，非因韩世伟、郭丽云自身原因，故韩世伟、郭丽云对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉房屋的上诉请求，本院依法予以支持，对于被上诉人姚文提交的在上诉人韩世伟住处对其父母和子女的录音证据证明案涉房屋系韩世伟租赁而非购买，因该录音均非购房人韩世伟本人的意思表示，且录音中其父母的说法亦不一致，子女尚未成年，故此录音证据不足以证明涉案房屋是租赁性质。另因房产所有权的取得应办理相应的登记手续，韩世伟、郭丽云要求在本案中径行确认其对房产享有所有权的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审法院对于事实认定处理欠妥，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初4020号民事判决；二、停止对洛阳市西工区芳林南路22号农行家属院1号楼2单元202号房产的强制执行。三、驳回韩世伟、郭丽云的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各6340元，均由韩世伟、郭丽云负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年一月十八日法官助理白璐书记员岳瑞莹