重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初3003号原告：重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）关坝镇政府大楼**，统一社会信用代码915001106220535108。法定代表人：何伟，该公司执行董事。诉讼代表人：重庆信通会计事务所有限责任公司，住所地重庆市渝**黄山大道中段双鱼座****，系原告管理人。负责人：蔡月波。委托诉讼代理人：肖紫瑶，女,1993年9月15日出生,汉族,住重庆市大渡口区,系原告管理人工作组成员。被告：重庆天城物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道**附**2－1，统一社会信用代码9150011075927153W。法定代表人：李晓青，该公司经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司（以下简称天纬渝盛公司）与被告重庆天城物业管理有限公司（以下简称天城公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，原适用小额诉讼程序进行审理，后因本案案情复杂依法转为普通程序进行审理，本案当事人之委托诉讼代理人皆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天纬渝盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告签订的《土地租赁协议》，并判令被告立即搬离、退还租赁土地；2.判令被告向原告支付自2018年9月起至其完全搬离房屋之前的土地占有使用费，暂计至起诉日17493元（按原合同约定的租金标准计付2499元/月×7月=17493元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求:判令被告支付自2012年6月至2018年8月租金187425元（2499元/月×75月）。事实和理由：2012年4月20日原告与被告签订了《土地租赁协议》，约定将座落于重庆市綦江区（原万盛区）建设段芙蓉天街山水城的三处土地出租给被告使用,约定租期二十年，租金为357元/亩/月。合同约定后，原告将7亩土地交付给被告使用，但被告一直未向原告支付土地租金。重庆市第五中级人民法院于2018年6月27日以（2018）渝05破申45号民事裁定书裁定受理天纬渝盛公司破产清算案，并指定由重庆市綦江区人民法院审理。重庆市綦江区人民法院于2018年10月23日以（2018）渝0110破13号民事决定书，指定重庆信通会计师事务所有限责任公司担任原告的管理人。由于此租赁协议属于双方均未履行完毕的合同，根据《破产法》第十八条之规定，管理人自破产申请受理之日起两个月之内未通知被告是否继续履行合同的，合同视为解除。该《土地租赁协议》已于原告破产申请受理之日起两个月，即2018年8月27日解除。原、被告之间的租赁协议，系《破产法》第十八条规定的合同，由于管理人没有对该租赁协议的履行进行追认，故租赁协议在2018年8月27日已经解除。被告应当立即搬离并退还租赁土地，并向原告支付自2018年9月起至完全搬离、退还土地之日的土地占有使用费。被告天城公司辩称，同意2019年7月1日按土地租赁协议抵扣5万元保证金后解除合同，其租用原告土地的面积为7亩，其已交租金至2019年6月30日，原告诉请租金及土地占有使用费不属实，鉴于原告现在的状态，其保证金无法偿还，因此要求其交纳的保证金以租金的形式抵扣。本院经审理查明事实如下：原告作为出租人，被告作为承租人，双方于2012年4月20日签订《土地租赁协议》，合同主要内容为原告将其持有的位于重庆市綦江区（原万盛区）芙蓉街山水城的三处土地（土地证号:**地证XXXXX字第****地证XXXXX字第****地证XXXX字第**）出租给被告，租赁期20年从2012年6月1日至2032年5月31日，租金357元/亩/月，保证金50000元。该合同同时载明上述三块土地因政府还未迁移相关拆迁安置人员，土地无法一次性交付给被告，只能分批次交给被告，被告支付租金标准按实际接收土地面积向原告支付，第一次交付土地共7亩，用途为被告经营停车场，租金按7亩土地面积计算，按年度支付租金，后续原告将相关土地交付给被告时双方签订租赁合同补充协议，租金标准及支付方式按上述第一次交付方式进行，支付租金时间为实际接收土地之日起计算，按年度支付。合同签订后，原告将位于重庆市綦江区（原万盛区）芙蓉天街山水城（房地证编号：XXX房地证XXXXX字第XXXXX号）7亩土地交付给被告使用。2012年4月23日，原告向被告发出了二份缴款通知书，要求被告将涉案土地租赁合同中被告应向原告交纳的保证金50000元和土地租金支付到重庆市和博商贸有限责任公司银行账号内。2012年4月26日，被告将保证金50000元和土地租金150000元通过银行汇入重庆市和博商贸有限责任公司银行账号内。2016年1月7日，因胡照会用其名下房产为原告向银行贷款提供抵押担保，原告与胡照会签订了《经营管理权及应收租金债权转让协议》，将原告享有包括涉案土地租赁合同在内的应收租金权益转让给胡照会。被告将2018年4月至2019年6月的土地租金共计37470元支付给胡照会。另查明，2018年6月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申45号民事裁定书，裁定受理申请人李学才对原告提出的破产清算申请，指定该破产清算由本院审理。本院于2018年7月23日作出（2018）渝0110破13号民事决定书，指定重庆信通会计师事务所有限责任公司担任原告的管理人。再查明，本案涉案租赁土地大部分被被告用于停车场使用。另有部分土地上有居民住房，部分土地被用于绿化、环卫车停车场以及公共卫生间使用。诉讼中，原、被告一致认可双方签订的涉案合同于2018年8月27日解除，涉案土地的租金从2012年6月起计算至2018年8月，解除涉案合同后，被告占用涉案土地的土地占有使用费从2018年9月开始计算至被告交还土地时止。上述事实，有土地租赁合同、房地证、缴款通知书、银行进账单、转让协议、民事裁定书、民事决定书、证人证言、视频资料以及当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证和本院审查属实，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据予以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原、被告签订涉案土地租赁合同后，原告将涉案7亩土地交付给被告使用，被告应按照合同约定向原告交付土地租金。在合同履行过程中，被告按照原告指示要求，将合同保证金、租金支付给案外人，应认定为被告已将保证金、租金支付给原告。2018年6月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申45号民事裁定书，裁定受理申请人李学才对原告提出的破产清算申请，指定该破产清算由本院审理。本院于2018年7月23日作出（2018）渝0110破13号民事决定书，指定重庆信通会计师事务所有限责任公司担任原告的管理人，原告管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告，视为解除合同，故原、被告于2012年4月20日签订的《土地租赁协议》于2018年8月27日解除。诉讼中，原、被告同意双方涉案土地租金支付期限为2012年4月至2018年8月，解除租赁关系后，双方均同意从2018年9月开始计算被告占用涉案土地的土地占有使用费，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。涉案土地租赁协议解除后，被告继续使用原告土地，应当向原告支付占用期间的土地占有使用费至其将涉案土地返还原告时止。2012年6月至2018年8月涉案土地租金为187425元（357元/亩/月×7亩×75个月），2018年9月至2019年11月涉案土地占有使用费为37485元（357元/亩/月×7亩×15个月），共计224910元。被告已支付的租金和土地占有使用费为187470元（150000元＋37470元），品迭后，被告还应支付原告土地租金以及至2019年11月土地占有使用费为37440元。至于被告保证金的问题，被告可通过其他途径予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司与被告重庆天城物业管理有限公司于2012年4月20日签订的《土地租赁协议》；二、被告重庆天城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于重庆市綦江区（原万盛区）芙蓉天街山水城（房地证编号：XXX房地证XXXXX字第XXXXX号）7亩土地交还给原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司；三、被告重庆天城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司土地租金以及至2019年11月的土地占有使用费共计37440元；四、被告重庆天城物业管理有限公司从2019年12月起，按357元/亩/月向原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司支付土地占有使用费至土地交还时止；五、驳回原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6442元，由原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司负担4295元，被告重庆天城物业管理有限公司负担2147元[此款已由原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司预交6442元，限被告重庆天城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内直接直接支付给原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司2147元]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 申 湛人民陪审员 秦 莉人民陪审员 张诗志二〇二〇年一月十日书 记 员 张福林