广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2697号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司。住所地，四会市东城街道陶塘村委会塘坑地段四会碧桂园销售中心101室。统一社会信用代码：914412006924485850。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：张孝锋，男，1984年7月28日出生，系该分公司员工。委托诉讼代理人：熊灿辉，女，1982年3月2日出生，系该分公司员工。被告：邓以光，男，汉族，1986年5月1日出生，住广东省罗定市。被告：叶玲军，女，汉族，1982年6月26日出生，住广东省罗定市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司诉被告邓以光、叶玲军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因两被告去向不明需公告送达依法转普通程序并于2020年1月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理熊灿辉到庭参加诉讼，两被告经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费4642.57元；2.被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年6月10日为5762.45元；上述两项金额共计10405.02元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了四会市臻汇园物业发展有限公司开发的四会臻湖畔岛商品住宅区臻山路2座702号商品房。原告于2017年6月23日与四会臻汇园物业发展有限公司签订《臻湖畔岛前期物业服务合同》，协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月263.46元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年6月23日起至2018年12月11日一直未支付物业服务费，截止2019年6月10日欠款金额累计高达4642.57元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求依法判决，以维护原告合法权益。原告庭审时明确诉讼请求1：判令被告向原告支付2017年6月23日至2018年12月11日物业服务费4642.57元。事实理由部分“但被告从2018年6月23且起止至2018年12月11日一直未支付物业服务费”变更为“但被告从2017年6月23且起止至2018年12月11日一直未支付物业服务费”，另外违约金计算的截止时间是到2019年6月10日。两被告没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：四会臻汇园物业发展有限公司（甲方）与原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司（乙方）签订《臻湖畔岛前期物业服务合同》，选聘原告为四会臻湖畔岛小区的物业服务企业，甲方承诺已经取得本物业全体业主授权与乙方签订本合同，并保证本合同的效力对本物业全体商品房买受人（包括已收楼和未收楼的）均有效；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任；物业服务费采用包干制方式，电梯洋房按房屋建筑面积1.5元/月/平方米计收，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日的，自甲乙双方物业移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。原告称该公司于2017年6月23日进驻臻湖畔岛小区，开始为该小区提供物业服务。根据不动产登记资料查询结果证明，两被告曾是四会市东城街道南田景观大道臻湖畔岛臻山路二座702房（7楼）的权利人，案涉房屋登记建筑面积为175.64㎡，登记日期2015年6月12日，目前电脑状态为已注销。两被告（买受人）与四会臻汇园物业发展有限公司（出卖人）在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2015年1月31日前将上述商品房交付买受人使用。原告称案涉房屋已于2015年1月1日交付两被告，后因两被告债务纠纷案涉房屋被法院拍卖，两被告从2018年12月开始就不再是案涉房屋的权利人了。又查明，原告曾于2019年2月28日向被告邓以光邮寄催缴函，对物业服务费进行催缴。以上事实，有当事人陈述，臻湖畔岛前期物业服务合同，不动产登记资料查询结果证明，催缴函，中国邮政快递包裹详情单等证实，被告未提出反驳意见及证据视为无异议，本院予以认定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与开发商四会臻汇园物业发展有限公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故四会臻汇园物业发展有限公司与原告签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告与四会臻汇园物业发展有限公司在签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》中约定，业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日的，自甲乙双方物业移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。原告依约提供了相应的物业服务，享有要求被告依约支付物业服务费的权利，交纳物业服务费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业服务费及相关费用，属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告与四会臻汇园物业发展有限公司约定案涉房屋的交付日期为2015年1月31日之前，早于原告接管案涉物业之日，根据原告与四会臻汇园物业发展有限公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，原告诉请被告支付其接管案涉物业后的管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业服务费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供相反的证据。故本院认定被告拖欠原告2017年6月23日至2018年12月11日的物业管理服务费4636.90元（175.64m2×1.5元/m2/月×17.6个月）。关于违约金问题。根据上述《解释》第六条规定可知，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业服务费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告于2019年2月28日向被告邮寄《催缴函》后，被告仍未有交纳拖欠的物业服务费。《臻湖畔岛前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。故2017年6月23日至2018年12月的违约金从2019年3月1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止。两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：被告邓以光、叶玲军自本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司支付2017年6月23日至2018年12月11日的物业服务费共4636.90元及相应的违约金（从2019年3月1日起，按照每天5‰的标准分别以每月应交物业服务费为本金计至付清日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60元，由被告邓以光、叶玲军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  廖雪梅人民陪审员  柳 琼人民陪审员  陆洁红二〇二〇年一月十九日法官助理申家文书记员何倩仪