江苏省海安市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0621执异10号异议人（案外人）：王小军，男，1973年6月29日出生，住海安市。申请执行人：解棋云，女，1964年10月17日出生，住海安市高新技术产业开发区。被执行人：王德金，男，1967年12月8日出生，住海安市。被执行人：南通市乾禾建筑安装工程有限公司，住所地海安市，统一社会信用代码9132062167304020XM。法定代表人：王德金。被执行人：王崇坤，男，1990年6月20日出生，住海安市。被执行人：罗小琴，女，1969年11月8日出生，住海安市。在本院执行申请执行人解棋云与被执行人南通市乾禾建筑安装工程有限公司（以下简称乾禾公司）、王德金、王崇坤、罗小琴民间借贷纠纷一案中，案外人王小军对本院于2018年5月15日作出的（2016）苏0621执2604号民事裁定书不服，于2020年1月15日向本院提出书面异议，本院于当日立案受理，并组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王小军向本院提出异议请求：请求立即解除对王小军涉案商品房（坐落于海安市长××路××海××阳光城××单元××室、××单元××阁楼、××单元××室）的查封措施。其事实和理由为：1、2016年4月6日左右，案外人王小军向南通锦达房地产有限公司（以下简称锦达公司）购买了案涉的商品房，交纳了全部购房款，并签订了商品房买卖合同，2018年5月15日被上述民事裁定书无故查封，损害了本人的合法权益，请求撤销；2、案外人王小军不认识解棋云，也与解棋云之间没有任何经济纠纷，本人得知上述查封行为后，身心受到刺激、病倒，给本人及家庭造成极大伤害。现本人急需钱治疗，由于房产被查封延误了本人疾病上的治疗，恳请贵院立即解除对上述房屋的查封行为。申请执行人解棋云辩称：上述查封合法有效，王小军与锦达公司的购房合同损害了申请执行人解棋云的合法权益，请求驳回异议人王小军的执行异议。本院查明：2016年4月初，买受人王小军与出卖人锦达公司签订一份编号为2016040410的商品房买卖合同，其中约定：王小军向锦达公司购买坐落于海安市长江西路10号海洲阳光城17幢1单元1802室和17幢1单元1802阁楼，总价款为737508元，由买受人王小军于2016年4月6日一次性交清全部房价款737508元。2016年4月初，买受人王小军与出卖人锦达公司签订一份编号为2016040399的商品房买卖合同，其中约定：王小军向锦达公司购买坐落于海安市长××路××海××阳光城××单元××室，总价款为491582元，由买受人王小军于2016年4月6日一次性交清全部房价款491582元。尔后，王小军向锦达公司交纳了上述相关购房款，锦达公司向王小军出具了一份金额为736186元的增值税普通发票和一份金额为491582元的销售不动产统一发票。上述两份商品房买卖合同，锦达公司于2016年4月7日在海安不动产交易中心办理了相关合同备案登记。2016年9月22日，本院作出（2016）苏0621民初5423号民事调解书，其中载明：一、被告王元成偿还原告解棋云借款人民币100万元，于2016年9月22日前给付10万元，于2016年9月30日前给付90万元；若被告王元成按期足额给付，则原告解棋云免除其案涉借款的其余担保责任；若被告王元成有任一期未按期足额履行，则原告解棋云有权以150万元为标的扣减被告王元成已给付部分，直接向人民法院申请执行。被告乾禾公司、王德金对上述100万元借款向原告解棋云承担连带责任。被告王元成履行还款义务后，有权凭本调解书直接向被告乾禾公司、王德金追偿。二、被告乾禾公司、王德金、王崇坤归还原告解棋云借款人民币144万元，于2016年9月30日前给付14万元，于2016年10月31日前给付30万元，于2017年5月31日前给付100万元；若被告乾禾公司、王德金、王崇坤有任一期未按期足额履行，则原告解棋云有权以160万元为标的扣减被告乾禾公司、王德金、王崇坤已给付部分，直接向人民法院申请执行。被告罗小琴对上述借款中的10万元向原告解棋云承担连带责任。若被告乾禾公司、王德金、王崇坤按期足额给付前述约定的2016年9月30日前的还款14万元和2016年10月31日前的还款30万元，则原告解棋云同意免除被告罗小琴前述10万元的担保责任等。解棋云依据上述民事调解书，向本院申请强制执行，本院于2016年10月8日立案受理，执行案号为（2016）苏0621执2604号。2018年5月15日，本院作出（2016）（2017）苏0621执2316、2604、236号民事裁定书，裁定：查封原为被执行人王德金、乾禾公司所有的、现备案登记在曹爱红名下的位于海安××阳光城××（××、××、××）××房产、××在××下××海安××阳光城××（××、××）房产××、××于××下××海安××阳光城××（××、××、××）房产××、××在××下××海安××阳光城××（××、××阁楼、××）房产××、××在××下××海安××阳光城××（××、××、××、××）房产××套，查封期限为3年（自2018年5月15日至2021年5月14日），查封期间不得转让、过户、买卖、抵押等。2018年5月15日，本院向海安房屋产权监理所送达了（2016）（2017）苏0621执2316、2604、236号民事裁定书及其协助执行通知书，查封了王小军所购买的上述商品房。2018年10月11日，王小军向锦达公司交纳了维修基金1000元和13692元、装修保证金2000元、代收垃圾清运费421元，向海安润达物业管理有限公司（以下简称润达公司）物业费3324元。锦达公司当天向王小军发放了上述17幢1单元1802室房屋的门钥匙。2019年3月16日，王小军向锦达公司交纳了两个车位的维修基金2000元，向润达公司交纳了装修保证金2000元。2019年3月17日，王小军向润达公司交纳了物业费2438.67元和1706.20元，锦达公司当天向王小军发放了上述17幢2单元1601室房屋的门钥匙。本院认为：买受人王小军与出卖人锦达公司签订的商品房买卖合同，在王德金或乾禾公司未提交确凿证据证明该商品房买卖行为系通谋虚伪行为的情形下，该商品房买卖合同没有违反法律或行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同签订后，王小军交纳了全部购房款，锦达公司办理了商品房买卖合同备案登记，开具了相关发票给了买受人王小军，之后王小军又交纳了相关维修基金与物业费，锦达公司于2018年10月11日、2019年3月17日将上述17幢1单元1802室房屋的门钥匙、17幢2单元1601室房屋的门钥匙发放给了买受人王小军，尔后由王小军对该房屋进行占有、使用，故该房屋已经发生转移占有。王德金或乾禾公司至今未提交确凿证据证明该商品房买卖行为系通谋虚伪行为，也未提供确凿证据证明王德金或乾禾公司对该商品房享有合法的民事权益或权利，因此本院裁定查封备案登记在王小军名下的位于海安市海××阳光城××号的相关房产（17－1－1802、17－1－1802阁楼、17－2－1601），目前缺乏相关确凿证据加以佐证，应当中止对上述17幢1单元1802室、17幢1单元1802阁楼和17幢2单元1601室房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，裁定如下：中止对备案登记在王小军名下的位于海安市长江西路10号海洲阳光城17幢1单元1802室、17幢1单元1802阁楼、17幢2单元1601室房屋的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向海安市人民法院提起诉讼。审 判 长  缪宏勇人民陪审员  花贵龙人民陪审员  李 明二〇二〇年一月二十二日法官 助理  马跻峰书 记 员  杨 静