贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初5968号原告：薛伟，男，1954年9月16日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：唐萍惠，贵州兑诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：孙先波，贵州兑诚律师事务所实习律师。被告：贵州安顺雄政房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区龙井小区玉溪路段8号，统一社会信用代码：91520400709677668J。法定代表人：范志雄，男，1966年2月8日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：程会峰，男，1982年10月6日生，汉族，住河南省汝南县。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：徐林，女，1982年7月15日生，汉族，住四川省合江县。代理权限：一般授权。被告：贵州银行股份有限公司安顺分行，住所：贵州省安顺市经济技术开发区西航路136号，统一社会信用代码：915204907221103322。法定代表人：孔波。委托诉讼代理人：郑辉，男，1963年7月24日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告薛伟诉被告贵州安顺雄政房地产开发有限公司（下称安顺雄政公司）、贵州银行股份有限公司安顺分行（下称贵州银行安顺分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛伟及其委托诉讼代理人唐萍惠、被告安顺雄政公司的委托诉讼代理人程会峰，贵州银行安顺分行的委托诉讼代理人郑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛伟诉请判决：一、被告贵州银行安顺分行解除在“新东方广场”第一幢16层5号商品房上设立的抵押；二、二被告协助原告办理坐落于“新东方广场”第一幢16层5号房屋的商品房买卖合同登记备案及产权过户登记手续；三、被告安顺雄政公司向原告支付逾期办理房产证过户所产生的违约金44086元(以337824元为基数自2016年10月30日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年9月30日)；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年3月13日，原告与安顺雄政公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以337824元的价格购买安顺雄政公司售卖的“新东方广场”第一幢16层5号商品房。截止2015年3月13日原告按照约定付清涉诉房屋全部房款及其它费用，房屋已经交付原告入住。合同第二十二条第三项转移登记中约定：“出卖人承诺于2016年1月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”此外，安顺雄政公司曾将在建的“新东方广场”项目抵押给贵州银行安顺分行，并办理了在建工程抵押登记手续。因贵州银行安顺分行一直未解除抵押登记，致使原告购买的房屋的商品房买卖合同无法办理备案登记及不动产登记手续。原告在购买案涉房屋时，安顺雄政公司已经抵押权人贵州银行安顺分行同意办理了商品房预售许可证。综上，原告认为，原告与安顺雄政公司签订的商品房买卖合同合法有效，原告已付清全部购房款，并已入住。贵州银行安顺分行作为抵押权人，同意在建工程办理预售许可证亦应解除在已售房屋上设定的抵押。安顺雄政公司应按合同约定协助原告办理商品房买卖合同备案登记及不动产权证。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请法院依法判决。被告安顺雄政公司辩称：我公司一直在积极为原告所购的东方广场一栋1-16-5号商品房屋办理产权转移登记手续，该房屋未能办理产权转移登记手续并非我公司的原因，我公司不应承担延期办证违约责任。原告所购商品房屋交付使用后，我公司一直在积极为原告办理该房屋的产权转移登记手续，但因办理房屋产权登记手续的相关工作需由政府相关职能部门具体经办，因政府相关部门的原因导致该房屋产权登记手续迟迟来能办理。原告诉请要求我公司支付廷期办证违约金缺乏事实和法律依据。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(二)项约定:“出卖人不能在前款约定期限(2016年1月30日前）内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定外理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款X的违约金”。按照该约定，我公司超过约定日期180日以后仍不能办理商品房转移登记的有关文书的，买受人可选择退房；买受人选择不退房的，无权要求出卖人支付违约金。因此，原告诉请要求我公司支付延期办证违约金缺乏事实和法律依据。综上所述，原告所购商品房屋未能办理产权转移登记并非我公司原因，其诉请要求我公司支付廷期办证违约金缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。被告贵州银行安顺分行辩称：原告的诉讼请求毫无事实根据，请求人民法院驳回其诉讼请求。原告诉称我公司同意安顺雄政公司办理《商品房屋预售许可证》才购买争议房屋，其诉讼事实完全不符合客观实际情况。安顺雄政公司是经住建部门在2013年审批后就办理了《商品房屋预售许可证》，原告是在2015年才向被告购买的房屋。安顺雄政公司未偿清借款，抵押房屋就不能解除抵押，原告无权要求我公司解除其所购房屋抵押权。原告提供：原告身份证复印件、二被告的企业信用信息查询及被告的营业执照、法定代表人身份证明，《商品房买卖合同》、收款收据三张，商品房住宅质量保证书、使用说明书、房屋记载表。被告安顺雄政公司提供：营业执照复印件、法定代表人身份证明及其身份证复印件。被告贵州银行安顺分行提供：《房地产借款合同》、《抵押合同》及借款借据、《贵州银行股份有限公司固定资产借款合同》、《抵押担保合同》及借款借据、在建工程抵押登记表、不动产登记证明、抵押物清单，《商品房屋预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、雄政房开公司贷款管理承诺函，借款明细。经本院审理查明：2015年3月13日，原告薛伟与被告安顺雄政公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买安顺雄政公司开发的位于安顺市西秀区方广场）第1幢16层5号房，所购商品房建筑面积为92㎡，总房价款337824元。该《商品房买卖合同》第四条第三项为“该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：贵州银行，抵押登记部门为：安顺市住房和城乡建设局，抵押登记日期为：2012年10月”；第二十二条约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能再前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受日支付已交付房价款×的违约金。（三）…。（四）双方同意按照下列第×种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、…。”合同签订后，原告依约向安顺雄政公司支付了购房款337824元，安顺雄政公司亦在合同约定的时间内将房屋交付给原告。另，被告安顺雄政公司的商品房预售许可证的备注栏内容为：预售资金监管账户开户行为贵州银行股份有限公司安顺分行，账号后四位数为：4343。《商品房买卖合同》第九条约定的内容为：预售款监管账户名称为贵州安顺雄政房地产开发有限公司，账号后四位数为：4059。审理中，安顺雄政公司自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。同时查明，2012年10月31日安顺市商业银行（现贵州银行安顺分行）与安顺雄政公司签订《房地产借款合同》，约定：安顺雄政公司向贵州银行安顺分行贷款6000万元用于“东方商城二期”住房开发；借款期限36个月。双方并于同日签订了《抵押合同》。2012年11月12日双方到登记机关办理了证号为：安市房建西秀字第J1200034号的抵押权证。上述合同签订后，安顺市商业银行即向安顺雄政公司发放贷款6000万元。借款期满后，安顺雄政公司未按约定足额还款。2017年9月5日贵州银行安顺分行与安顺雄政公司又签订《贵州银行股份有限公司固定资产借款合同》，约定由贵州银行安顺分行借款3800万元给安顺雄政公司用于“归还东方商城二期项目存量贷款”。同日，双方签订《抵押担保合同》，约定安顺雄政公司用“东方商城二期”在建工程抵押。2017年9月27日双方办理了不动产抵押登记（权证号为:黔[2017]安顺市不动产证明第6001971号）。上述事实，有原告与二被告的当庭陈述、举证、质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告安顺雄政公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因“东方商城二期”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求安顺雄政公司办理所购房屋的不动产过户登记的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。关于安顺雄政公司是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担的问题。原告在审理中向安顺雄政公司提出逾期办理房屋权属登记的违约金请求的依据是双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定。《房屋登记管理办法》第三十三条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。安顺雄政公司于2015年10月将案涉房屋交付给原告使用，但至今未为原告购买的商品房办理不动产权权属证书。安顺雄政公司辩称原告购买的房屋未能办理产权转移登记手续系因政府相关部门的原因，并非其公司的原因的意见，其不能提供证据证明，本院不予采信。在本案中，安顺雄政公司未能在约定期限内办理涉案房屋相关手续，违约事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当承担违约责任。本案中，双方未在合同中对违约金进行约定。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致。且涉案房屋已于2015年10月交付给原告使用，原告的合同目的已基本实现，但安顺雄政公司逾期办理房屋相关手的违约事实客观存在，且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则，上级法院对于此类案件作出的二审生效判决书的判决意见及相关指导精神及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付原告截止至起诉之日即2019年10月24日止的逾期办证违约金5000元。原告诉请支付逾期办证违约金至被告为其办理房屋产权证之日止，因被告何时能为原告办理房屋产权证不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。对于原告要求判令被告贵州银行安顺分行解除在“新东方广场”第一幢16层5号商品房上设立的抵押的诉讼请求，原告购买的房屋已办理了在建工程抵押，且原告与安顺雄政公司签订《商品房买卖合同》中明确的预售款账号与预售许可证上的监管账号不一致，从贵州银行安顺分行贷款给安顺雄政公司在前，原告购房在后，《商品房买卖合同》中约定的购房款未按预售许可证备注的账号进账的事实，不能视为贵州银行安顺分行同意原告与被告安顺雄政公司签订《商品房买卖合同》的行为。故原告的此诉讼请求没有法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告安顺雄政房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告薛伟截止至2019年10月24日止的逾期办证违约金5000元。二、驳回原告薛伟对被告安顺雄政房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告薛伟对被告贵州银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1020元，减半收取510元，由原告薛伟承担460元，被告安顺雄政房地产开发有限公司承担50元（该款原告已预交，被告安顺雄政公司承担的部分由安顺雄政公司在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  徐侨生二〇二〇年一月六日法官助理丁雅洁书记员刘玉莹