广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34515号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：蒋丽，女，1987年6月23日，汉族，住湖南省新田县********，公民身份号码431************。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告蒋丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2019年3月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年9月30日物业服务费为3539.48元，违约金则自2019年3月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年9月6日为326.14元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园三座30楼03室（具体地址：佛山市禅城区******************）业主，2016年8月22日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效。二、涉案单元合同面积为126.29平方米，实测面积为126.41平方米。三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2019年3月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积126.41平方米×4元/平方米=505.64元。以上计至2019年9月份共拖欠物业服务费3539.48元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2019年3月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年9月6日为326.14元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告提交书面答辩状辩称，一、关于物业服务费问题。原告违约在先，被告依法享有不安抗辩权，有权暂停支付物业服务费，并要求在本案中依法抵扣原告应退还被告的装修押金2000元。原告违约情况如下：1、拒不退还装修押金2000元。原告于2019年3月25日收取被告装修押金2000元，该押金应当在被告装修房子后由原告退还被告。由于经业主会议决定，原告在2019年12月底之前必须撤离涉案小区管理。故原告以各种理由进行推搪，拒不退还押金，原告已经违约在先。故，被告要求在本案中依法抵扣装修押金2000元，否则原告在2019年12月底撤离后，将人去楼空，被告无法主张该2000元押金。2、原告违反《前期物业服务协议》的约定。依照约定以及原告所作出的承诺，原告应于每年1月份公示物业管理服务计划和财务年度计划、于每季度公示物业服务费用收支账目，但其从未公示。涉案物业服务费采取“酬金制”模式，故公示义务是原告重要的合同义务，原告未履行公示义务的，被告拒交物业费与原告的违约行为有因果关系。原告未履行公示义务，也违反《广东省物业管理条例》的规定。原告的违约行为至今持续，侵犯了被告的知情权、监督权和提出异议权。原告违约在前，被告不付费在后，两者之间存在因果关系，被告依法享有不安抗辩权，有权暂停支付物业服务费。3、原告提供的物业服务质量不合格，不符合“优价优质”的公平原则，其违约行为普遍、持续存在，表现在：管理人员不足；基础设施配置不足，会所没有开放，四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；保洁工作不合格，长期不清理小区内的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，也没有履行日常的保洁义务和除四害的义务；管理人员素质差；放任施工队随意堆放建筑材料；未公布物业收支情况；保安人员擅离岗位和上班玩手机现象普遍存在；小区内公共设施设备损坏不及时修复；物业服务人员态度恶劣；不及时妥善处理业主对开发商的投诉，已交付房屋的质量问题久拖不决，没有依照承诺举行服务质量满意度调查；在消防通道及人车通道上堆放杂物经投诉后不改；没有维护区内的交通秩序和车辆的停放管控，导致业主出入小区住宅经常受阻；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记，导致业主财产被盗。4、综上，恰恰因为原告存在如此多的违约行为，才有这么多的业主不同意缴纳物业服务费，并决定自2020年1月起不再让原告管理涉案小区。二、关于违约金问题。1、如上所述，本案属于原告违约在先，故其无权要求被告支付违约金。2、原告并没有提供证据证明其损失情况，应承担举证不能责任。3、原告主张违约金，相比较于银行同期同类贷款利率而言，明显过高。4、综上，被告不同意支付违约金。三、关于律师费问题。1、本案属于原告违约在先，其聘请律师提起本案诉讼，并非必要的费用，属于其自身扩大的损失，应由原告自行负担。2、原告并没有提供银行转账凭证证明其已经实际支付律师费，应承担举证不能责任。3、原告所主张的律师费超高。本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额小，案情并非重大、疑难或复杂,而且原告除提起对本案被告的起诉外，同一时间也基于同样的事实和理由对多名户业主提起了同样的诉讼，所提供的案件材料也是一致的，与其他案件相比，本案诉讼不需要更高的专业知识或更多的工作时间。因此，原告所主张的律师费明显过高。4、涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生负有全部过错，对因诉讼所产生的费用也应由其自行承担全部责任。综上所述，请求法院综合考虑本案与其他小区业主相同类型的案件，在查明事实的基础上，依法认定原告违约在先，驳回原告全部诉讼请求。以维护社会的公平、正义，维护整个小区业主的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、前期物业服务协议，证明原、被告关于物业服务合同情况。2、收楼入伙手续进程确认表，证明原告履行物业服务义务。3、专项法律服务合同，证明原告委托律师情况及收费情况。4、律师费发票，证明原告支付律师费情况。5、涟岸花园物业交楼通知书、佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。6、交楼通知书EMS快递单，证明开发商邮寄通知被告收楼及告知被告计付物业费的时间。7、不动产登记信息查询结果，证明被告取得房产证的时间及房屋实测面积情况。诉讼中，被告举证如下：1、装修押金收款收据，证明原告拒不退还装修押金2000元，已经违约在先。2、图片、微信记录，证明原告提供的物业服务质量不合格，已经违约在先。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院确认其真实性，但与本案无关，证据2，前案已在诉讼期间进行现场勘查，本院将综合勘查情况待后对该组证据进行论述及认证。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区*************，于2017年12月28日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为126.41平方米，权利人为被告。2016年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：126.29平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十条其它事项。一、本协议有效期至业主委员会合法成立，并且代表全体业主与经业主大会表决同意选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2016年12月20日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年11月4日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中234件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。原告陈述，原告仍在为涉案小区提供物业管理服务，定于2019年12月31日撤场。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告未到庭抗辩，亦未举证证明2019年3月至9月已经缴纳了物业费，本院对原告主张的欠费期间予以采信。关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。经计算，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年9月30日的物业服务费3539.48元（4元/月/平方米×126.41平方米×7个月）。原告诉请依法有据，本院予以支持。关于被告抗辩装修押金应予抵扣的问题，被告抗辩的装修押金与本案审理的物业服务合同分属两个不同法律关系，原告可另寻途径主张，本案不予一并处理。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2019年3月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年9月6日，被告应付违约金为39.41元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达282余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告蒋丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2019年3月至2019年9月的物业服务费3539.48元及违约金39.41元（违约金暂计至2019年9月6日，此后以3539.48元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担9元，被告蒋丽负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年一月二十日书记员 张春兰