山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初899号原告：济南市天桥区金国帆布厂，住所地济南市。负责人：迟国庭，投资人。委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守存,山东盈德律师事务所律师。被告：中国人民解放军济南军区司令部副食品生产基地，住所地济南市。法定代表人：花俊理，主任。委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：运嘉明，山东京鲁律师事务所律师。原告济南市天桥区金国帆布厂（以下简称“金国帆布厂”）与被告中国人民解放军济南军区司令部副食品生产基地（以下简称“济南军区生产基地”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金国帆布厂的法定代表人迟国庭及委托诉讼代理人赵宇、李守存，被告济南军区生产基地的委托诉讼代理人苑强、运嘉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金国帆布厂向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告损失5203140.22元；3.本案诉讼费、评估费10万元等均由被告承担。事实与理由：2011年10月1日，原告与中国人民解放军济南军区老干部钓鱼活动中心(系被告前身)签订《土地租赁合同》，约定由原告承租被告位于济南市天桥区桑梓店与齐河交界处土地(济南军区司令部鱼场内)，东至济南军区装备部农场界沟西沿，西至猪场交界，南至苗圃交界，北至鱼池南边。总面积为4700平方米，折合7亩。租赁期限5年，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。租赁用途为帐篷加工，租金每年26000元，一年一交，先付款后使用。在合同第六条中，被告保证该土地无权属纠纷。合同签订后，经被告同意，原告出资对承租土地进行了地面硬化，并建设了4400多平方米的厂房，办公楼及附属设施，每年按时足额将租金支付到被告账户，2016年合同到期后，被告又于2016年11月22日收取了原告2016年10月至2017年10月期间的租金，同意原告继续租用该幅土地。2017年7月26日,被告向原告发出通知，通知内容为：“贵方土地租赁合同已于2016年10月1日到期，根据部队全面停止有偿服务工作要求，现特通知你方，该租赁合同到期后不再续签，请你方接到通知后积极配合腾退工作，于2017年8月5日前停止生产，8月20日前完成清退，并归还所有土地。否则，我们将采取法律手段进行收回。特此通知!”原告认为，双方签订的《土地租赁合同》涉及军用划拨土地，具有明确的限定用途，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，被告负有完全过错，由此给原告造成的经济损失被告应当承担全部的赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。济南军区生产基地辩称，第一、被告与原告签订的《租赁合同》已到期终止,不存在无效的问题。2011年10月1日，被告与原告签订了两份《租赁合同》，其中仅有“迟国庭”签字的为补充协议，两份合同均明确“租赁期5年，时间自2011年10月1日起至2016年10月1日止”，因此本案中原告主张无效的租赁合同已于2016年10月1日到期，合同已终止，不存在无效的问题。第二、原告要求被告赔偿其损失没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。被告不再与原告续签合同是因国家和军队政策重大调整，依据合同约定被告不承担赔偿责任。被告与原告签订的租赁合同(加盖有原告公章)第九条第(四)项约定“因不可抗力原因(含政府行为,国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，被告与原告不再续签合同，是因为中央军委下达文件要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，因此属于双方合同中约定的不可抗力事项，原告要求被告承担赔偿责任没有事实及法律侬据。原告主张的损失与被告无关，且主张的数额不真实，其要求被告赔偿损失没有事实与法律依据。首先,原告主张的损失均是其在租赁土地上加盖房屋的损失，根据双方2011年签订的《租赁合同》的期限可知，租赁合同仅有五年，原告仍在租赁的土地上加盖永久性建筑物，该损失应当自行承担。《租赁合同》到期后，被告与原告未签订书面的租赁合同，依法为不定期的租赁合同，任何一方均可随时解除租赁关系，因此原告在明知租赁关系可能随时终止的情况下，仍然加盖永久性建筑物，显然其应该对其损失承担全部责任，其要求被告赔偿损失没有事实及法律依据。其次，被告与原告签订的租赁合同第八条第(四)项中巳明确约定不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，并于2015年4月10日再次书面通知原告，不允许在租赁范围内建设非衣设施、永久性建筑物或从事非法生产活动，已建成在建的项目必须停建，但原告仍然擅自加盖永久性建筑物，显然其应该对其损失承担全部责任，要求被告赔偿损失没有事实及法律旅据。且双方租赁合同第八条第(四)项中同时约定，若经被告书面同意新建和添建临时建筑物的，权属归被告所有，租赁期满或解除时，应当完好无损的无偿移交给被告。综上，原告向被告主张损失没有事实及法律依据，依法应当驳回。鉴定报告不能作为损失的依据，首先，被告与原告之间是租赁法律关系，故本案若要鉴定，应当进行财产评估鉴定，且法院委托鉴定手续也是要求的“当前市场价值进行鉴定”，而该份鉴定报告为工程造价鉴定，显然不符合法律规定。其次，该鉴定报告的程序违法，若法院认定被告应赔偿原告损失，则被告请求重新签定。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2011年10月1日，原告金国帆布厂与被告济南军区生产基地签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告济南军区生产基地自愿将坐落在山东省天桥区原林场北军区渔场院内，场地面积330平方米（约5亩）出租给原告金国帆布厂使用；租赁用途为制造帆布厂项目；租赁期限为5年，自2011年10月1日起至2016年10月1日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为26000元，租金按年结算，原告金国帆布厂于每年10月1日的前十日内一次性交付当年租金，付款方式为现金；不得在承租的场地上新建和添建各种各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向被告济南军区生产基地提供建设方案，征得被告济南军区生产基地书面同意，费用自理，权属归被告济南军区生产基地所有，租赁期满或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给被告济南军区生产基地；必须在租赁期满时将所承租的房地产及按合同约定权属归被告济南军区生产基地的全部财产完好无损地无条件交还被告济南军区生产基地，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经被告济南军区生产基地同意，重新签订合同，办理有关报批手续；因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，原被告双方均不承担责任；双方承认的附加条款如下：1.金国帆布厂承租期满，如继续使用该宗土地，济南军区生产基地应优先将该宗土地出租给金国帆布厂使用，出租期限价格另行商议。2.双方承租原则是先付款后使用。当天，原被告签订了《军队房地产租赁合同》后，又签订了《土地租赁合同》，该合同约定：承包土地位置为济南市天桥区桑梓店与齐河交界处(济南军区司令部鱼场内)，东至济南军区装备部农场界沟西沿，西至与养猪场交界，南至苗圃交界，北至鱼池南边，上述四边边界具体位置以双方共同认可的现场勘测所定界桩为合同界点，总面积为4700平方米，折合7亩；租赁期5年，时间自2011年10月1日起至2016年10月1日止；租赁用途为账篷加工，交承租费的原则是先付款后使用的原则；承租价格及付款时间为每年26000元，交租金为每年的10月1日前10天，一次性付清当年租金；原告金国帆布厂承租期内，自行投资建设，独立自主经营，被告济南军区生产基地不得干涉原告金国帆布厂的自主经营权，盈亏与被告济南军区生产基地无关；在合同期内，如遇到国家军队(上级机关)规定建设重点工程时，双方应终止合同，原告金国帆布厂能搬走的地上物应全部搬走，不能搬走的地上物，双方协商解决处理，如遇不可抗拒的自然灾害，造成原告金国帆布厂损失，与被告济南军区生产基地无关；合同期满后，如原告金国帆布厂要求继续续租，无特殊情况被告济南军区生产基地应优先发租给原告金国帆布厂，并按合同期市场价格重新签订承租合同；本合同签订后，双方自觉遵守履行合同，如有一方违约，由违约方负法律责任，并承担赔偿因此给对方造成的所有经济损失，租赁期间不因双方名称、法人代表变更而影响本合同的执行。合同签订后，被告济南军区生产基地将涉案土地交付给原告金国帆布厂使用，原告金国帆布厂陆续对涉案土地进行了地面硬化，并建设了厂房、办公楼及附属设施。原告金国帆布厂依约交纳了涉案合同租赁期内5年的租金。涉案合同到期后，双方未重新续签涉案合同，原告金国帆布厂仍然继续使用涉案土地，并向被告济南军区生产基地交纳了2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金26000元。2015年4月10日，被告济南军区生产基地下发《关于严禁建设永久性建筑物和扩大生产规模的通知》，内容：“各合作生产租赁户：依据《中华人民共和国土地管理法》、《军队农副业生产管理规定》和《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，凡与我部有租赁或合作生产关系的，不允许在租赁范围内建设非农设施、永久性建筑物或从事非法生产活动。已建或在建的项目必须停建，并不得再扩大生产规模。同时抓好本单位人员管理，垃圾清运以及用电、消防安全。否则，将追究法律责任，造成的一切后果及经济损失均由各合作生产租赁户承担。特此通知！”，被告金国帆布厂于当天签收该通知。2017年7月26日，被告济南军区生产基地向原告金国帆布厂下达通知，内容：“贵方土地租赁合同已于2016年10月1日到期，根据部队全面停止有偿服务工作要求，现特通知你方，该租赁合同到期后不再续签，请你方接到通知后积极配合腾退工作，于2017年8月5日前停止生产，8月20日前完成清退，并归还所有土地。否则，我们将采取法律手段进行收回。特此通知!”另查明，原告金国帆布厂在租赁使用涉案土地期间，对涉案土地进行了地面硬化，并建设了厂房、办公楼及附属设施。原告金国帆布厂于2018年7月12日向本院提出鉴定申请，申请对涉案土地上建设的厂房、办公楼及附属设施以及场地地面硬化的工程造价（不含土地出让金、土地税费等，参照市场重置成本价值）进行司法鉴定，本院于2018年9月12日委托山东中大汇通工程造价咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年1月11日作出鲁中大建审字（2018）第351号鉴定报告，该报告载明了评估对象、范围、价值类型、评估方法等内容，鉴定意见为：通过鉴定，涉案的济南市天桥区桑梓店镇济南军区司令部副食品生产基地土地上建设的厂房及办公楼附属设施及场地地面硬化的工程造价重置成本价值为5203140.22元，评估价值为4673055.76元(房屋耐用年限按50年计取)，建筑总面积为5187.38平米。其中：一期工程重置成本价值为2800395.59元，评估价值为2447545.75元(房屋耐用年限按50年计取)，建成年代为2012年5月，建筑面积为2454.03平米(含院内地面841.37平米)；二期工程重置成本价值为2013161.56元,评估价值为1845666.52元(房屋耐用年限按50年计取)，建成年代为2014年7月,建筑面积为2301平米；三期工程重置成本价值为389583.07元，评估价值为379843.49元(房屋耐用年限按50年计取)，建成年代为2017年6月，建筑面积为432.35平米。其中有关项目具体说明如下：1、鉴定意见按济南市工程建设标准定额站发布的2018年9月工程造价信息价格计取；2、重置成本法，九十在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象所需要花费的价值，规费等各项费率的计取按工程造价主管部门发布的同期费率计取。3、建筑物的耐用年限依据房屋折旧的一般规定：（钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年）确定。原告金国帆布厂为此次鉴定支付鉴定费10万元。被告济南军区生产基地对该鉴定报告提出异议，其抗辩主张双方系租赁法律关系，应当进行财产评估鉴定，而不是工程造价鉴定，并且鉴定程序违法，要求重新进行鉴定。本院认为，关于涉案合同效力问题，金国帆布厂与济南军区生产基地签订的《军队房地产租赁合同》与《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，对双方具有约束力，双方均应依合同约定享有各自权利及履行各自义务。因此，金国帆布厂要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效的诉求，于法无据，本院不予支持。关于济南军区生产基地对金国帆布厂的经济损失是否应予赔偿问题。涉案合同系土地租赁合同，租赁物为涉案土地，双方约定济南军区生产基地自愿将涉案土地出租给金国帆布厂用于制造帆布厂进行帐篷加工，金国帆布厂承租期内，自行投资建设。根据上述约定，可以证实双方在签订合同时济南军区生产基地对金国帆布厂承租涉案土地后新建建筑物及附属设施是明知及认可的，否者双方的合同目的根本无法实现。金国帆布厂在使用涉案土地期间共计分三期进行了建设，一期建设工程于2012年5月建成，二期建设工程与2014年7月建成，三期建设工程于2017年6月建成，而济南军区生产基地于2015年4月10日向金国帆布厂下达了《关于严禁建设永久性建筑物和扩大生产规模的通知》，金国帆布厂签收了该通知，但是其之后仍然进行了第三期工程建设，虽然其主张其该次建设得到了济南军区生产基地的同意，但是其提交的照片无法证实济南军区生产基地向其下达上述通知后仍然同意其进行第三期工程建设的主张。综上，本院认定金国帆布厂的第一期与第二期建设工程取得了济南军区生产基地的同意，第三期建设工程未取得济南军区生产基地的同意。济南军区生产基地抗辩主张金国帆布厂的所有投资建设行为均未取得其同意，但其未举证证明其对金国帆布厂的前两期投资建设行为提出过异议，故本院对其该项抗辩主张不予采信。涉案合同约定合同期满后，金国帆布厂继续使用涉案土地，无特殊情况济南军区生产基地优先将涉案土地继续出租给金国帆布厂使用，从该约定结合租赁用途可以认定双方之间对涉案土地存在长期租赁意向。金国帆布厂基于此合理预期对涉案土地投入了很大的资金，新建了厂房、办公楼等设施。并且中央军委关于停止一切有偿服务的政策调整致使金国帆布厂无法再继续承租涉案土地，双方对此均无过错，互不承担责任。但是考虑到金国帆布厂在长期使用涉案土地的意向基础上投入巨大资金建设，涉案合同履行6年左右时间，并且还包括金国帆布厂前期投资建设时间，金国帆布厂实际开展生产经营的时间较短，尚达不到其合理预期，如果完全按照涉案合同约定金国帆布厂新建的建筑物、构筑物归济南军区生产基地所有，而不予补偿，明显失衡，有违公平原则。金国帆布厂新建的建筑物及附属设施符合合同约定的用途，就添附物归属问题除应按法律规定之外，还应考虑到物的经济价值、物的合理利用等因素，为此，对金国帆布厂自建的所有添附物全部归属济南军区生产基地为宜，综合本案实际情况，从有利于军民团结，维护社会和谐稳定的原则出发，济南军区生产基地应当对金国帆布厂的损失予以适当补偿。关于补偿金额确定多少的问题。首先，关于补偿范围问题，经本院上述认定，金国帆布厂的第一期与第二期建设工程得到了济南军区生产基地的同意，第三期建设工程未得到济南军区生产基地的同意，第三期建设工程相应的损失系金国帆布厂自己造成的扩大损失，应由其自行承担。因此，济南军区生产基地对金国帆布厂第一期与第二期建设工程相应的损失进行补偿。其次，关于金国帆布厂第一期与第二期自建建筑物及附属设施的价值问题，济南军区生产基地对鉴定报告提出异议，其抗辩主张工程造价鉴定不能认定涉案建筑物及附属设施的价值，而应进行财产价值评估，故要求重新鉴定。本院认为，我国现行法律、法规并未有租赁合同关系下认定建筑物及附属设施价值评估方法的具体规定，济南军区生产基地的此项抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予采信。鉴定机构依据重置成本评估法确定被评估资产的重置成本价值及评估价值，该评估方法也是确定被评估资产价值的一种方法。重置成本价值系按照现实条件下重新建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，评估价值系在重置成本价值基础上减去被评估资产已发生的贬值得到的差额，故金国帆布厂的损失应参照评估价值而非重置成本价值进行确定。经鉴定，金国帆布厂的第一期工程评估价值为2447545.75，第二期工程评估价值为1845666.52元，总计4293212.27元。因此，参照评估价值，综合考虑金国帆布厂已实际使用涉案土地的年限、交纳租金的情况、实际建设项目及有无审批手续等情况，本院酌定济南军区生产基地补偿金国帆布厂200万元为宜。关于鉴定费如何承担问题，因金国帆布厂与济南军区生产基地对涉案建筑物及附属设施的价值无法达成一致意见，涉案鉴定系为了确定涉案建筑物及附属设施的价值数额，因此本院酌定金国帆布厂支付的鉴定费10万元由双方平均承担，故本院认定济南军区生产基地支付金国帆布厂鉴定费5万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军济南军区司令部副食品生产基地于本判决生效之日起十日内给付原告济南市天桥区金国帆布厂补偿款200万元。二、被告中国人民解放军济南军区司令部副食品生产基地于本判决生效之日起十日内支付原告济南市天桥区金国帆布厂鉴定费5万元。三、驳回原告济南市天桥区金国帆布厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48220元，减半收取24110元，由原告济南市天桥区金国帆布厂负担14843元，被告中国人民解放军济南军区司令部副食品生产基地负担9267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁金风二〇二〇年一月三日书记员  张绪凤