成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6139号 原告：成都金域国际大酒店有限公司，住所地：成都市武侯区火车南站西路**。 法定代表人：仲善林，总经理。 委托诉讼代理人：谢成，四川中奥律师事务所律师。 被告：成都英联置业有限公司，，住所地：成都市武侯区南站西路** 法定代表人：张向勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄中，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许汶，四川康维律师事务所律师。 原告成都金域国际大酒店有限公司（以下简称金域公司）与被告成都英联置业有限公司（以下简称英联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日予以受理。英联公司在提交答辩状期间对本案提出管辖权异议，本院于2019年6月26日裁定驳回其管辖权异议。英联公司不服本院裁定提起上诉，成都市中级人民法院裁定驳回其上诉，维持本院裁定。2019年10月21日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告与被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金域公司向本院提出诉讼请求：判令确认英联公司单方解除合同无效；本案诉讼费由英联公司承担。事实与理由：2015年5月6日，金域公司与英联公司签订《房屋租赁合同》，金域公司一直按约定履行合同义务。2018年3月，金域公司因账户被冻结，为保证履约交付租金，委托股东胡正国向英联公司账户转入租金76万元，英联公司却以金域公司未通过对公账户转款为由而无理退回，故意造成金域公司违约两月不支付租金，以达到其单方提出解除合同的目的。根据《房屋租赁合同》第四条第七款的约定，金域公司已实际向英联公司账户转入租金，履行了支付租金义务，故英联公司单方解除合同应属无效。 英联公司辩称，英联公司解除合同符合合同约定条件，应属有效；金域公司的经营行为严重影响了英联公司的正常营业，其将案涉房屋转让给第三方违反合同约定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年5月7日，英联公司与金域公司签订《房屋租赁合同》，约定英联公司将其位于成都市××路××号英联国际商务中心第4层至10层（建筑面积14816.82平方米，暂以实测报告面积计算，最终以产权证实载面积为准）房屋出租给金域公司，租赁期18年（自2015年5月28日起至2033年5月28日止），租金1-3年为50元／月／平方米，第4年起在上一年基础上每年递增1.5%，每个季度届满前10日内提前支付下一季度租金；未经英联公司书面同意，金域公司不得进行任何部分或者全部转租行为，否则英联公司有权随时解除合同；金域公司逾期支付租金，每逾期一日，需按同季度租金的千分之一向英联公司支付违约金，如有拒不按时缴纳租金或以各种理由拖延支付租金达2个月的行为，英联公司有权单方面解除合同并书面告知金域公司，金域公司应补齐应付租金，其余装修所有物品抵偿给英联公司。 2016年1月24日，金域公司与英联公司签订《补充协议》，约定将按季支付租金变更为按月支付租金。 二、英联公司催收租金情况和金域公司支付租金情况如下： 2016年5月12日，英联公司向金域公司发出《通知函》，其内容载明涉案房屋经产权证确定实际面积为15096.6平方米，与《房屋租赁合同》约定的暂定面积增加278.78平方米，要求房租按实际面积计算。对此，金域公司回函称英联公司对外租赁的部位占用了其400.75平方米的租赁面积，因此不同意增加计算面积。此后至2017年2月，金域公司均按原合同约定面积（740841元/月）向英联公司支付租金。 2017年2月8日，英联公司发出《通知》，其内容载明金域公司应当在2016年12月28日前支付2016年12月28日至2017年1月27日的租金740841元，但仅支付60万元，尚欠140841元未付，要求金域公司本周内付清剩余租金和违约金。之后，金域公司于2017年3月13日向英联公司补足了租金。 2017年8月14日，英联公司通知金域公司按产权证面积支付2017年8月28日至2017年9月27日期间的租金754831元。之后，至2017年11月29日，金域公司仍按每月740841元支付英联公司租金。 2017年12月，金域公司共计支付4笔租金：20万元、20万元、648621元、754830元，扣除2017年11月28日至2018年1月27日租金外，还多出30余万元。 2018年1月至2月，金域公司向英联公司支付了每月租金754831元。 2018年3月7日，金域公司的银行账户存款被人民法院予以冻结，未支付2018年3月租金。2018年4月28日，金域公司通过其股东胡正国银行账户向英联公司尾号为5113银行账户转账支付租金76万元，但英联公司以金域公司未通过对公账户转款为由将该租金退回。 三、2018年3月19日，金域公司向英联公司发函，就其向案外人王宏群转租涉案房屋，由王宏群全部承受《房屋租赁合同》的权利义务征求英联公司意见。 2018年3月22日，英联公司向金域公司《回函》，其内容载明：在合同约定期限内，同意金域公司将房屋转租给王宏群，但此后金域公司和王宏群不得再行转租，并请金域公司回函明确转租期限。 2018年4月28日，金域公司向英联公司发出《就酒店转租、转让一事的工作函》，其内容载明：因尚未正式签订转租、转让协议，希望应于每月28日前支付的房租延期10日，并不追究其违约责任，逾期由英联公司依约维护自身合法权益。 2018年5月21日，英联公司向金域公司发出《解除合同的通知》，通知金域公司双方的《房屋租赁合同》于当日解除。 四、涉案金域公司承租的房屋，现由成都蓉南大酒店有限公司（以下简称蓉南公司）、成都荣姚天天渔港餐饮有限公司（以下简称荣姚公司）在此经营“蓉南国际酒店”和“天天渔港餐厅”。 2018年4月1日，英联公司分别与上述两公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋5-10层和4层分别租赁给两公司，租赁期限自2018年8月1日起，租金为50元/月/平方米。 2019年3月1日,金域公司与上述两公司及王宏群签订《经营承包合同》，约定金域公司将其在涉案房屋上的酒店经营权承包给两公司，两公司以金域酒店名义对酒店进行独立自主经营，承包期自2018年3月15日起至2023年3月14日止，前三年承包费为200万元/年。 2019年10月15日，蓉南公司、荣姚公司出具《情况说明》，其内容载明：2018年4月至2018年8月的房租，由承包人王宏群个人借给英联公司法定代表人张向勇借款中直接抵扣，2018年9月至今的房租也由承包人直接支付。对此，英联公司认可王宏群向张向勇出借200万元，但主张未约定借款用于抵扣房租，2019年起的房租由两公司以房屋使用费的名义，按照英联公司与两公司签订的《房屋租赁合同》标准收取。 上述事实，有房屋租赁合同、（2018）川0105民初1896号之一民事裁定书、转账凭证、解除合同的通知、函、催收通知、酒店欠费情况一览表、经营承包合同、情况说明，以及当事人陈述笔录等证据在案予以佐证。 本院认为，金域公司与英联公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，金域公司应在每月租期届满前10日内提前支付下一个月的租金，如有拒不按时缴纳租金或以各种理由拖延支付租金达2个月的行为，英联公司有权单方面解除合同。根据本院查明的事实，金域公司2018年3月28日至2018年4月27日欠付1个月租金，同时其应于2018年4月28日支付下一个月租金，但是英联公司于2018年4月28日通过其公司股东银行账户向英联公司支付了1个月租金76万元，因此在此租金支付时间节点，金域公司实际欠付租金1个月，而非实际欠付租金2个月。金域公司在其银行账户存款被人民法院冻结的情况下未能支付2018年3月租金，确非其故意而为之，其以公司股东银行账户代付租金的方式支付租金也非不妥，因此在金域公司对其租金支付行为作出合理解释的情况下，英联公司以金域公司未通过对公账户支付租金而退回股东代付租金却有不妥，应视为金域公司在事实上已经履行了该1个月租金支付义务，故不能据此认定金域公司存在逾期拖欠2个月租金的违约行为。虽然英联公司于2018年5月21日发出了《解除合同的通知》，但是根据上述分析，金域公司此时仅仅欠付1个月租金，而下一个月租金的支付期限尚未届满，因此金域公司欠付租金的行为尚不足2个月，未满足达到约定解除合同的条件，故英联公司据此发出的《解除合同的通知》无效。 关于英联公司抗辩主张发出《解除合同的通知》之时，金域公司已实际欠租金180余万元，其行为构成根本违约的问题，本院认为，案涉租赁合同约定以暂定面积计算租金，同时约定最终面积按照产权证计算，但是，在产权证面积确定之后，金域公司以英联公司对外租赁的部位占用了其400.75平方米的租赁面积为由不同意增加计算租金的面积，同时，从英联公司发出的催款通知来看，至2017年2月英联公司仍按原合同面积计算租金，2017年8月的通知才载明按产权证面积计算租金，说明双方就此存在计租面积的争议，因此双方应当就此争议导致的租金差额进一步协商解决。而从金域公司实际支付租金的情况来看，虽然存在延迟支付的情形，但其仍然逐月持续支付租金，并于2017年年底起按照产权证面积支付租金，直至2018年5月21日英联公司发出解除通知之时，金域公司欠付租金金额仍未达到2个月。故，英联公司关于金域公司欠租行为构成根本违约的理由不能成立，本院不予支持。至于英联公司关于金域公司已丧失继续履行合同的能力，租赁合同已不具备继续履行基础的抗辩主张，因本案讼争的焦点在于英联公司于2018年5月21日发出的《解除合同的通知》的效力，故有关合同后续履行以及金域公司是否丧失后续履行能力与履行基础，不属本案审理范围，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认被告成都英联置业有限公司于2017年5月21日向原告成都金域国际大酒店有限公司发出的《解除合同的通知》无效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告成都英联置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 欢 二〇二〇年一月二十一日 书记员 周粲鑫