北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8688号上诉人（原审原告、反诉被告）：周展，男，1982年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄****。法定代表人：郑黎明，经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。上诉人周展因与被上诉人北京和义文化产业有限公司（以下简称和义公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初14520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周展上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持周展诉讼请求或者发回重审，诉讼费由和义公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。漏查自2020年4月15日起周展多次向和义公司主张交还房屋的事实。周展提交了与和义公司负责人李术伟的微信聊天记录，周展要求交还房屋，与和义公司多次协商无果，在一审法院协调下和义公司才配合周展于2020年7月26日交付涉案房屋，该事实在一审判决中未予表述。原审判决适用法律错误。一审判决忽略和义公司已自认2020年1月21日前周展并未拖欠房租。和义公司在与周展往来函件中均未指明周展拖欠2019年12月27日至2020年1月21日期间租金，且在上述期问，周展因泳池纠纷与和义公司处于另案诉讼期间，一审判决周展承担上述房租属于适用法律错误。一审判决忽略周展多次主动向和义公司要求尽快交付涉案房屋但和义公司拒绝的事实，仍判令其支付2020年4月22日起至2020年7月26日期间的房屋占有使用费。在合同解除后，周展便多次通过各种方式联系和义公司要求尽快交还涉案房屋，但是和义公司明确以不缴纳应免除部分房租便不可将涉案房屋内物品搬走为由拒绝配合。在此情况下，周展认为房屋不能及时交付的责任在于和义公司一方面非周展，原审法院并未分清责任径直认定周展交付对应期间房屋占有使用费系适用法律错误。一审判决忽略周展自2020年1月21日起并未再使用涉案房屋，亦不存在水、电费，系适用法律错误。和义公司一直控制电表箱，疫情爆发后周展无法正常进入园区，健身房亦无营业，更不可能再产生水电费。一审判决未查明和义公司违法收取物业费系适用法律错误。原审过程中周展提交的案外人李海龙与和义公司的租赁合同中明确载明涉案园区按照45元/平方米/月的标准收取物业费。周展与和义公司签订的《租赁合同》中也载明了租金中包括了物业费。但客观上园区内并无正式物业公司，和义公司也未提供相供应的物业服务。在此情况下和义公司按极其不合理的价格收取物业费系违法，周展缴纳的物业费应予以退还。一审判决以周展在疫情发生前已经发生欠付租金为由未判决和义公司返还周展保证金系适用法律错误。周展正因泳池纠纷与和义公司处于另案一审诉讼期间，双方当时在另案调解过程中亦提到上述对应期间租金，但是未能达成一致意见。虽然两份合同并非同一法律关系，但考虑到两案原、被告一致且紧密相关，故周展并未恶意拖欠租金。和义公司亦未主张周展拖欠上述期间房屋租金。和义公司辩称，同意一审判决，周展拖欠租金和水电费，导致合同解除，应当承担违约责任。且在和义公司多次发函要求交出场地时，周展拒不交接，人为扩大损失，请求驳回上诉，维持原判。周展向一审法院起诉请求：1.确认周展与和义公司签订的《租赁合同》（编号：HYWH2018022）于2020年4月13日解除；2.和义公司返还周展2019年8月8日至2020年1月21日租金142224.1元（每天每平米3.5元，计算135天，主张50%）；3.和义公司免除周展2020年1月22日至2020年4月13日期间租金299886.35元；4.和义公司返还周展物业费282123元；5.和义公司返还周展保证金220000元；6.诉讼费由和义公司承担。和义公司同时提出反诉请求：1.周展向和义公司支付2019年12月27日至2020年4月13日房屋租金398629.35元，并给付至2020年4月14日起至2020年7月26日的房屋占有使用费（按每日3657.15元计算）；2.周展赔偿和义公司三个月待租损失329143.5元；3.周展支付水电欠费21689元；4.反诉费由周展承担。一审法院认定事实：北京市丰台区和义西里二区36号院4号楼-1至4层101，登记的房屋所有权人为北京市农工商联合总公司职工大学，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为科教用地（教育科研设计、地下车库）/教室、教学辅助用房、办公用房、设备仓储用房、地下车库。登记簿中记载且颁发所有权证部位明晰表（专有部分）显示楼号为4号楼，项目名称：A1楼（教学、办公）等5项（农工商联合总公司职工大学改扩建项目）。2018年9月30日，北京市农工商联合总公司职工大学出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位北京市农工商联合总公司职工大学，委托北京和义文化产业有限公司全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。委托时间为2018年10月1日至2024年9月30日。”2018年12月7日，出租人和义公司与承租人周展签订《租赁合同》，约定承租单元位于和义产业园A座1-8号房屋，面积为1044.9平方米（含公摊）。首年租金为1334860元。递增：第一年3.5元/平方/天；第二年、第三年3.8元/平方/天；第四年、第五年4.0元/平方/天，租期64个月，乙方的承租期为2018年12月7日至2024年3月31日止。其中免租期4个月。交付日：甲方预计在2018年12月＿日将该单元交付乙方（具体交付时间以甲方通知为准）。乙方按下表所列向甲方支付租金。首期租金乙方于通知交接三日内向甲方足额支付。支付时间租金金额（元）租期时段2019.4.16674302018.12.10—2019.5.312019.10.16674302019.6.1—2019.11.302020.4.17246382019.12.1—2020.5.312020.10.17246382020.6.1—2020.11.302021.4.17246382020.12.1—2021.5.312021.10.17246382021.6.1—2021.11.302022.4.17627772021.12.1—2022.5.312022.10.17627772022.6.1—2022.11.302023.4.17627772022.12.1—2023.5.312023.10.17627772023.6.1—2023.11.3002023.12.1—2024.3.31乙方向甲方交22万元作为保证金，合同签订三日内交纳足额保证金。乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金、保证金及物业管理费。附件一标准条款约定，交付状态：现状毛坯状态。甲方以电话、短信、微信或书面形式通知乙方办理交接手续，甲方发出通知后三日内乙方未做出书面回复或乙方已入住、装修、营业视为己交付。水电等费用按实际发生缴纳。租金含物业管理费。保证金的使用：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的保证金。甲方在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给乙方。甲方协助乙方办理相关证照。在发生下列情形之一时，甲方有权解除本合同，没收乙方的保证金，给甲方造成损失的，乙方应付赔偿责任。甲方可不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调。若乙方直至约定交付日起计的第30日仍未前往甲方实际办理验收、交接手续的；本合同中所约定的租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期15日仍未支付；在合同约定的租赁期满前，乙方因自身原因提前退租的。由于不可抗拒力，国家政策或政府建设规划需要，致使本协议无法履行，本合同终止。甲乙双方均不承担违约责任，但甲方应按本合同规定退还乙方已交的尚未履行期间的租金及保证金。自合同签订日起，甲方不得在和义文化产业园内租赁给除乙方以外的其他健身服务机构。合同生效后，双方如确有其他未尽事宜，应由双方协商一致后通过书面形式另行约定，补充协议与合同具有同等法律效力。2019年1月22日，双方签订《补充协议》，载明：“甲乙双方经友好协商，为进一步明确有关事项，就2018年12月7日签订的编号为HYWH2018022的《租赁合同》做如下补充：第一条：免租期调整为2018年12月7日至2019年4月15日。第二条：若因甲方原因，没有向乙方提供工商注册所需材料，导致乙方不能在2019年3月10日前完成注册，则根据2019年3月10日以后实际延迟的天数，在上述基础上延长免租时间。第三条：本协议与原《租赁合同》具有同等的法律效力，本协议与原协议发生冲突时，以本协议为准。第四条：本协议自签字之日起生效。”周展分别于2019年5月23日支付和义公司租金40万元、于2019年6月6日支付和义公司租金267430元。周展、和义公司均认可周展已交纳保证金22万元。2019年4月12日，和义公司作为出租人（甲方）与承租人周展（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其位于北京市丰台区和义西里“和义文化产业园”内A座-1层南侧房屋有偿出租给乙方作为游泳池使用。2019年7月22日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局向和义街道办事处、区城管执法局、区住建委、区公安消防支队、区房管局、区安监局、区城管委、区水务局发出《关于丰台区和义街道和义产业园路1号未按规划用途使用情况的告知函》（京规自丰函﹝2019﹞538号），载明：“和义产业园路1号A座位于丰台区和义西里，建设单位为北京市农工商联合总公司职工大学。2003年1月，该建设单位取得《建筑工程规划许可证》，许可批准项目为农工商联合总公司职工大学改扩建。本项目已于2008年9月完成规划验收工作，验收时与许可批准内容相一致。经现场踏勘核实，和义产业园路1号A座B1层地下室占用汽车车位修建泳池行为，未经规划审批。依据城乡规划法律法规的相关规定，修建的游泳池已构成违法建设，我局将违法建设线索移送城管执法部门。同时占用车位用作游泳池改变了规划使用用途，目前我局已介入调查。该项目A1楼教学办公、A2办公楼、A3楼（图书馆、实验室）、A4楼（宿舍、活动室、多功能厅、食堂）及地下车库，均存在改变内部布局，与规划使用用途不符的情况。鉴于上述情况，现将有关情况函告各相关部门，请依据各自职责开展工作。”2019年10月14日，周展作为原告就2019年4月12日签订的《租赁合同》产生的纠纷将和义公司诉至北京市丰台区人民法院，北京市丰台区人民法院出具（2019）京0106民初38326号民事判决书。和义公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年6月30日，北京市第二中级人民法院出具（2020）京02民终5928号民事裁定书，裁定“一、撤销北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38326号民事判决；二、本案发回北京市丰台区人民法院重审。”一审审理中，周展称健身房开业后一直正常经营至春节前。和义公司同意编号为HYWH2018022的《租赁合同》于2020年4月13日解除。另，在一审法院的主持下，周展于2020年7月26日将和义产业园A座1-8号房屋腾退并交付和义公司，双方签署了《退房交接清单》，该清单载明水表表底为1084，电表表底为37314。周展称水电费均交纳至2020年1月22日，和义公司不予认可，称周展交纳水电费至2019年11月5日，截至2019年11月5日水表表底为891，电表表底为20720，并提交了刘田田签字的水费和电费《缴费通知单》。电费通知单载明抄表日期为2020年1月5日，上月表数24461，本月表数29982,1.2元/度，备注上月欠费4489元。水费通知单载明抄表日期为2020年1月5日，上月表数910，本月表数1072,9.5元/吨，备注上月欠费181元。周展对上述通知单的真实性不予认可，称刘田田原系健身房的员工，已于2020年1月初离职，故其签字的真实性无法核实。再查，2020年5月9日，《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，周展与和义公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。周展主张《租赁合同》于2020年4月13日解除，和义公司亦表示同意，一审法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周展主张和义公司返还2019年8月8日至2020年1月21日期间的租金，依据系和义公司在履行合同过程中存在违约行为。根据一审法院查明的事实，和义产业园A座1-8号房屋的规划用途系教学、办公用房，和义公司将该房屋出租给周展用作开办健身服务机构，虽然改变了房屋用途，但并未影响周展开办的健身房的经营。周展称因其投资建设的游泳池被拆除，影响了健身房的正常经营，因游泳池租赁合同系周展与和义公司单独签订的合同，与本案并非同一法律关系，且游泳池的经营地址亦非和义产业园A座1-8号房屋，故周展的该主张，证据不足，一审法院不予采信。综上，周展主张和义公司返还租金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予采纳。关于周展依据我国爆发新冠肺炎疫情主张免除2020年1月22日至2020年4月13日期间租金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”和义产业园A座1-8号房屋所有权人系北京市农工商联合总公司职工大学，故周展的该项诉请，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。周展主张和义公司返还物业费，因《租赁合同》约定“租金含物业管理费”，且和义公司并未单独向其收取物业费，故周展的该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。周展主张和义公司返还保证金22万元，根据《租赁合同》约定，租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期15日仍未支付，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金。周展在我国新冠肺炎疫情发生前已经发生欠付和义公司房屋租金的行为，且至今未支付租金及水电费，应属违约，故周展的该主张，证据不足，一审法院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张周展支付2019年12月27日至2020年4月13日房屋租金398629.35元，对于2019年12月27日至2020年1月21日期间的租金，因周展使用了《租赁合同》的房屋，并开展了正常经营，故该期间的房屋租金，周展应向和义公司支付。对于2020年1月22日至2020年4月13日期间的房屋租金，因我国爆发了新冠肺炎疫情，根据相关法律规定及国家政策，该部分租金应予免除。和义公司提出反诉请求，主张周展支付2020年4月14日起至2020年7月26日的房屋占有使用费（按每日人民币3657.15元计算），根据相关法律规定及国家政策，周展应交纳的房屋租金及房屋占有使用费，应免除三个月为宜，超出三个月的部分，周展仍需向和义公司支付，支付的标准以《租赁合同》约定的3.5元/平方米/天计算，即每日3657.15元。和义公司提出反诉请求，主张周展支付三个月待租损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张周展支付水电费21689元，并提交了相关水电费《缴费通知单》，周展虽对该金额不予认可，但其既无法说明其所欠水电费具体金额，亦未提交相关证据予以佐证，故和义公司的该项反诉请求，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决：一、周展与和义公司于2018年12月7日签订的《租赁合同》于2020年4月13日解除；二、周展于判决生效后七日内支付和义公司2019年12月27日起至2020年1月21日止的房屋租金95086元；三、周展于判决生效后七日内支付和义公司2020年4月22日起至2020年7月26日止的房屋占有使用费351086.4元；四、周展于判决生效后七日内支付和义公司水费、电费共计21689元；五、驳回周展的其他诉讼请求；六、驳回和义公司的其他反诉请求。二审期间双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：2019年5月22日周展与和义公司负责人在微信聊天中确认：5月22日办好了营业执照，免租期顺延至6月27日，应提前一个月5月27日交房租，6月27日为房租的起始日期。2020年1月17日，和义公司向周展发送租金催缴通知，写明涉案房屋的房租已经到期，请足额支付下一个周期的租金，逾期将追究违约责任。该通知下方有刘田田签名确认。本院认为，周展向和义公司支付了2019年6月27日至2019年12月26日的租金667430元，2019年12月27日之后的租金一直未予支付。按照双方约定，租金应当提前一个月支付。因此2019年11月27日周展未向和义公司支付下一期租金，即构成违约。虽然2020年春节后因新冠疫情的原因周展未能正常营业，但是疫情爆发前周展已经拖欠租金，和义公司据此解除合同并没收保证金，具有合同依据。虽然双方因其他房屋租赁合同纠纷处于诉讼期间，但双方并未因此对本案合同作出变更，因此合同约定仍然有效。合同解除后，周展仍然占用房屋，其应当向和义公司支付占有使用费。周展称房屋不能及时交付的责任在和义公司，缺乏证据支持。关于水电费，根据和义公司提交的水电费缴费通知单，可以证明周展所欠水电费金额，周展称未产生水电费依据不足。周展主张和义公司返还物业费，因物业费系租金的一部分，周展已经按照约定的租金数额支付，现要求返还物业费缺乏合同依据。综上所述，周展的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8318元，由周展负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 李汉一审判员 卫 华二〇二〇年十二月一日书记员 王 彪