文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初3866号原告（反诉被告）：南通陆洪小镇投资管理有限公司，住所地崇川区锦安花园附**。法定代表人：缪燕燕，总经理。委托诉讼代理人：李小飞，江苏开炫（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛志兰，女，1954年9月22日生，住南通市开发区。被告：侯建华，男，1979年2月2日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)葛志兰、被告侯建华共同委托诉讼代理人：李春华，江苏众瓴律师事务所律师。被告(反诉原告)葛志兰、被告侯建华共同委托诉讼代理人：魏蕾，江苏众瓴律师事务所实习律师。原告（反诉被告）南通陆洪小镇投资管理有限公司（以下简称陆洪小镇公司）与被告（反诉原告）葛志兰、被告侯建华房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆洪小镇公司委托诉讼代理人李小飞、被告侯建华及被告(反诉原告)葛志兰、被告侯建华共同委托诉讼代理人李春华、魏蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆洪小镇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年12月8日签订的合同编号为LHXZ-ZLHT-2016006的《陆洪小镇房屋租赁合同》；2.判令两被告将南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区的租赁房屋返还给原告；3.判令两被告向原告支付2018年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋租金（以557平方米为基数，按照1元/平方米/天的标准计算）;4.判令两被告向原告支付2018年1月1日起至交还租赁房屋之日止的物业管理费用（以557平方米为基数，按照3.5元/平方/月的标准计算）;5.判令两被告按照年利率24%的标准支付原告上述租金、物业管理费的逾期付款违约金(其中2018年7月1日至2019年6月30日间的租金逾期支付违约金自2018年5月1日起算，2018年1月1日至2018年12月31日的期间的物业管理费逾期支付违约金自2018年1月1日起算，以后每年以此类推)；6.判令两被告向原告支付自2018年10月8日起至实际返还租赁房屋之日止的水电费，暂计算至2019年10月31日为92955.4元。诉讼中，原告撤回了上述第六项诉讼请求。事实与理由：南通市崇川区陆洪小镇街区2幢房屋所有权人系南通天泰置业有限公司（以下简称天泰公司）。根据南通市崇川区人民政府要求，天泰公司将上述房屋委托原告进行管理。该管理包括但不限于自行使用、出租、出借他人使用，收取租金、使用费、物业管理费、水电费，对他人侵占、损害物权的行为请求排除妨碍、赔偿损失等物权人的权利。2016年12月2日，被告侯建华通过公开竞租方式取得陆洪小镇2号楼2楼（2-4区）的承租权。2016年12月8日，被告侯建华以其母亲葛志兰（乙方）的名义与原告（甲方）签订《陆洪小镇房屋租赁合同》（合同编号：LHXZ-ZLHT-2016006)。该合同约定甲方将陆洪小镇2幢2-4区房屋出租给乙方使用，建筑面积为557平方米；租赁期限为4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止；甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年1月1日起至2017年6月30日止；免租金装修期内，乙方无需支付租金，但仍应当承担包括但不限于物业管理费等其他合同义务；租金按照建筑面积计算，为每日每平方米1元，每年按365日计，年租金为203305元，其中首年租金按80%计算162644元；租金的支付采取“先付后用”的原则，每年的4月为乙方租金支付月；租赁期间，乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达10日的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期一日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金；等等。上述中标及合同签订当日，被告侯建华支付了首年租金163644元、物业管理费23394元等费用。根据租赁合同约定，两被告应于2018年4月支付第二年度租金203305元，但两被告并未能依约支付，且还欠付物业管理费、水电费等费用。2019年1月16日、4月22日，原告两次委托律师致函两被告，要求其履行租金、物业管理费、水电费等支付义务，但两被告仍未能支付。2019年5月6日，原告再次委托律师致函两被告，依法通知解除租赁合同，并要求两被告返还租赁房屋、支付欠付的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等费用，但两被告未履行。被告(反诉原告)葛志兰、被告侯建华共同辩称，第一，租赁合同是原告与被告葛志兰签订的，被告侯建华并非合同当事人，被告侯建华作为葛志兰的代理人经办租赁及经营的事宜，不承担租赁合同义务；第二，因原告未按照招商时的承诺和宣传交付，没有按照招商时的承诺履行义务和项目职责，与被告在投资时签订租赁合同的判断所依据的情况完全不符，且管理存在问题，在原告未按约定履行项目交付义务前，无权要求被告履行合同义务；第三，原告主张的电费超出物价部门规定的标准，超出部分应当扣除，且被告并不存在拒付水电费的情形，被告交付水电费时原告不接收现金以及微信、支付宝支付，只接受网银转账，给被告带来不便，由于原告无法根据商户的实际需要提供服务才导致无法收取费用，被告不存在违约行为。原告违约在先，不能一味要求被告履行支付租金、物业费的责任，相应责任应由原告承担。综上原告诉请缺乏依据，应予以驳回。被告（反诉原告）葛志兰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告按照招商细则履行陆洪小镇文化街区文化休闲街区项目交付义务和项目运营管理义务。交付使用地下停车场，运营菜市场。2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失计92万元。3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更第二项反诉请求为：判令反诉被告赔偿反诉原告损失20万元。事实与理由：2016年，陆洪小镇休闲文化街区项目发布招商公告，公告称项目包含商业老街建筑群、菜市场、保留文化建筑等，项目配套有地下停车场，项目预计于2016年5月交付使用；项目以“休闲、文化、创意”为主线，致力于打造集商业旅游休闲、历史文化展示体验、民俗文化传承于一体的特色文化街区；招商合作方式为采取租赁的方式进行合作。反诉被告招商时还告知，陆洪小镇项目中包含有五步口公园。反诉原告经反诉被告招商，于2016年12月与反诉被告签订《租赁合同》，承租了陆洪小镇2号楼2-4区二楼用于经营崇川区牛莽莽全牛火锅店（以下简称“牛莽莽火锅店”），并严格按照反诉被告的要求于2017年3月31日前营业。2017年3月，双方又签订陆洪小镇2号楼2-4区三楼房屋的《租赁合同》。牛莽莽火锅店开业时，反诉原告发现，整个小镇仅有反诉原告一家营业，其余商铺均未在2017年3月底前开业，直至2017年10月也仅有几家开业。2017年3月，反诉被告消防管道跑水将陆洪小镇2幢一层浸泡，反诉原告为处理淹水及修复设施等承担损失6万余元。反诉被告招商时承诺的菜市场、地下停车场等配套设施均未交付，招商时还介绍项目周边有五步口公园与项目紧邻，至今也未见到，且因小镇前面的老通启路一直未通、街区没有显著标识、假日没有节日气氛、人流量小、街区无人管理等原因，有些商户开业不久就停业了。反诉原告投入近500万元用于装修和经营，虽然每月亏损，也只能苦苦支撑，从开业至2019年7月，累计亏损达200万元。反诉被告未能继续履行配套项目设施的交付义务，与反诉原告的投资预期完全不符，导致反诉原告遭受巨大损失。反诉被告陆洪小镇公司辩称，1.招商细则不属于房屋租赁合同的组成部分。反诉原告葛志兰要求陆洪小镇公司承担交付使用菜市场、地下停车场义务缺乏依据。招商细则虽然有对陆洪小镇项目等情况的介绍，但该介绍是为了吸引原告就房屋租赁有关事项进行缔约。招租细则广告是要约邀请，并不能当然成为葛志兰与陆洪小镇公司之间权利义务的内容。租赁合同对于租赁物的现状进行了约定，其中第三款约定，乙方也就是本案的两被告，已充分了解上述租赁物的状况及租赁物周边情况。反诉被告认为在案涉租赁合同中并没有关于陆洪小镇启用地下停车场的约定，相反，明确出租当时反诉原告对租赁物及周边的情况已经充分了解，所以葛志兰提出反诉，要求反诉被告承担交付使用菜市场、地下停车场义务，明显缺乏依据。2.葛志兰提出赔偿请求的一部分是基于反诉请求的第一项，如前所述，葛志兰提出的要求被告交付菜市场、地下停车场义务并无依据，故其认为反诉原告未履行该义务而要求赔偿的主张依据也就不能成立。另外反诉原告未能明确具体违反合同约定条款的情形，更没有能够举证证明因反诉被告违反该条款而造成其具体损失的相关证据，所以反诉原告的反诉请求不能成立，赔偿请求不能成立。3.对于葛志兰反诉陈述总共有三个小点不符合事实：首先，反诉被告并没有和反诉原告签订陆洪小镇2号楼2-4区三楼房屋的租赁合同；其次，陆洪小镇菜市场并不属于反诉被告管理的资产范围，反诉被告无权决定其是否启用以及何时启用；再次，陆洪小镇地下停车位在开街后就一直开放使用中，同时为了方便停车，在街区南入口处临时增设地面停车位，南通市城镇文化旅游发展有限公司接管后，对于地下车库所有机械停车位进行了重新调试，同时对停车系统进行了维修与改造，地下停车场的开放使用从未间断。葛志兰的反诉请求没有任何的事实和理由依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据：签订租赁合同通知书、陆洪小镇房屋租赁合同、陆洪小镇履约保证金收费明细表、陆洪小镇合同签约各项费用说明、银行卡刷卡回单、不动产产权证、水电费发票、招标公告、招商细则、照片、江苏省物价局苏价工（2018）19号文件、微信公众号截图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陆洪小镇公司举证的2019年1月16日律师函及邮寄凭证、2019年4月22日律师函及邮寄凭证、2019年5月6日律师函及邮寄凭证，侯建华在庭审中认可收到2019年1月16日的律师函，否认收到其他两份律师函。陆洪小镇公司提供的邮政快递查询记录显示为他人收，本院无法确认两被告已收到该两份律师函。2.葛志兰举证的2017年4-12月利润表，为其单方制作，陆洪小镇公司不予认可，葛志兰未能提供其他证据佐证，本院无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆洪小镇公司于2016年12月2日就陆洪小镇休闲文化街区项目对外公开竞租。侯建华在竞租过程中取得2楼2F部分557平方米房屋承租权。陆洪小镇公司向侯建华发放了《签订租赁合同通知书》。2016年12月8日，陆洪小镇公司(出租方、甲方)与葛志兰(承租方、乙方)签订《陆洪小镇房屋租赁合同》。合同第一条约定租赁物状况，(一)甲方出租给乙方的财产包括：1.房屋坐落于南通市，建筑面积557平方米。2.上述房屋的附房、水电、消防以及其他已经安装好的设施。……(三)乙方已充分了解上述租赁物的状况及周边情况，对承租该房屋进行经营自担风险、自负盈亏。合同第二条约定租赁期限和用途，(一)租赁期限为4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止。甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年1月1日起至2017年6月30日止。免租金装修期自租赁物交付之日起算，正式交付时间以双方签署的《房屋交接确认书》时间为准。在上述免租金装修期内，乙方无需支付租金，但仍应履行本合同约定的其他义务(包括但不限于支付物业管理费等)。(二)乙方承租该房屋用于经营餐饮。……合同第三条约定租金及支付，(一)租金按建筑面积计算，为每日每平方米1元，每年按365日计，年租金为203305元，其中首年租金按80%计算，即162644元。(二)租金的支付采取“先付后用”的原则。租金按年收取。……双方约定每年的4月为乙方租金支付月。……合同第四条约定租赁期期间的有关费用负担，（一）租赁期内，乙方承担其经营过程中所发生的物业管理费、水电费、通讯费(含网络费)、有线电视费、煤气费和税费等各项应由自己承担的费用。(二)由甲方负责统一收取的相关费用的标准等具体事宜明确如下：            费用类型              收费标准              收费周期              备注                  物业管理费              3.5元/月/m2              按年收取，与租金同步收取，收费起算日期为甲方确定日期。              按照建筑面积收取                  商业水电费周转金              10元/m2              1次              一次性预收，乙方退转物业时结算                  商业用电              1.2元/度              每月              抄表收取                  商业用水              4元/吨              每月              抄表收取      合同第五条约定租赁物的维修和装修，(一)租赁物主体结构的正常维修，由甲方负责并承担费用。租赁物其余部分的正常维护和修缮以及乙方自行装潢装修部分的维修，由乙方负责并承担费用。……(五)合同期满或因乙方原因解除合同、提前终止合同后，除双方另有约定外，乙方的附着于房屋的装修物归甲方所有，乙方不得拆除，也不再恢复原状。合同第七条约定合同的变更、解除与提前终止，(二)租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，因此而造成的一切损失由乙方自负：……13.拖欠租金、物业管理费、水电费达壹拾日的。合同第十条约定违约责任，……(二)甲、乙双方任一方无故单方面提前终止合同，应向对方支付相当于年租金10%的违约金。(三)乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期壹日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金。……(五)乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达叁拾日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，并有权按本条第二项约定向乙方主张违约金。(六)租赁期满，乙方未在约定的撤场期限内返还租赁物的，应当自租赁期届满次日起算，每逾期壹日，按照原日租金的五倍向甲方支付违约金。甲方有权要求乙方赔偿因其逾期返还租赁物而造成的损失。合同第十四条约定履约保证，(一)本合同签订后房屋交付之前，乙方须向甲方指定账户交付履约保证金15.2万元。(二)乙方不及时支付租金、物业管理费、水电费等费用时，甲方有权从保证金中支取乙方应付的相关费用。合同第十六条其他约定，乙方向甲方支付本合同约定的租金、物业管理费等款项原则上均应通过银行转账方式进行，并且列明了甲方的银行账户信息。合同还对其他事项进行了约定。葛志兰系侯建华之母，房屋租赁合同乙方落款“葛志兰”系侯建华所签。合同签订当日，侯建华支付了保证金15.2万元、2016年12月8日，侯建华支付首年租金162644元、物业管理费23394元、装修保证金3万元、水电周转金5570元。其中装修保证金、水电周转金均已用于支付水电费。葛志兰已按合同约定的标准支付水电费至2018年10月8日。2017年1月17日，李小飞律师按照被告租赁经营地址通过邮政特快专递向两被告发出租金催款函。2019年4月22日，李小飞律师通过邮政特快专递向两被告再次发出催款函。2019年5月6日，李小飞律师通过邮政特快专递向两被告发出解约通知函。其中后两份函件查询记录显示为他人收。另查明，案涉租赁房屋的产权人为天泰公司，委托陆洪小镇公司管理。案涉租赁房屋被用于经营牛莽莽火锅店，该火锅店营业执照登记的经营者为葛志兰。还查明，采招网于2016年1月26日发布陆洪小镇休闲文化街区招标公告。2016年9月1日，陆洪小镇微信公众号上发布招商细则。招标公告及招商细则中项目概况介绍，项目规划用地面积27947平方米，包含商业老街建筑群、菜市场、保留文化建筑等，项目配套有地下停车场。本院认为，陆洪小镇公司与葛志兰签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。侯建华代葛志兰在与陆洪小镇公司的《陆洪小镇房屋租赁合同》上签字系无权代理，其行为得到葛志兰事后追认，故侯建华的无权代理行为应为有效，葛志兰作为被代理人承担责任。原告要求侯建华作为实际承租人与葛志兰共同承担责任，于法无据，本院不予支持。案涉租赁合同的相对方为葛志兰，葛志兰作为承租方其主合同义务是按照合同约定支付租金。现葛志兰未按合同约定按时支付租金，经出租方催收后仍未履行，已经构成根本违约。原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，葛志兰应当将案涉租赁房屋返还给原告，因此，对于原告要求返还南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区的租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。由于葛志兰未支付2018年7月1日后的租金及2018年1月1日后的物业管理费，对于原告要求被告支付2018年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金以及2018年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付上述欠付租金以及物业管理费的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是，被告主张按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金过高，超出原告实际损失，本院酌情将逾期付款违约金标准调整至中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍，即银行同期贷款利率的1.95倍，租金的逾期付款违约金自应付之日2018年5月1日起计算至实际支付之日止，物业费的逾期付款违约金自2018年1月1日起计算至实际支付之日止。葛志兰曾缴纳保证金15.2万元，该笔保证金陆洪小镇公司应当退还，葛志兰在履行上述租金、物业管理费、逾期付款违约金给付义务时与陆洪小镇公司一并结算。葛志兰要求陆洪小镇公司按照招商细则履行陆洪小镇文化街区文化休闲街区项目交付义务和项目运营管理义务，交付使用地下停车场并运营菜市场的反诉请求，葛志兰主张陆洪小镇文化街区招标公告及招标细则的内容具体明确，应当视为要约，构成合同内容。本院认为招标公告及招标细则均属于要约邀请，招标公告与招商细则均未表示陆洪小镇公司受上述文件相关内容约束，不构成要约，因此该主张不能成立。在陆洪小镇公司与葛志兰签订的案涉租赁合同中并未对相应事项进行约定，葛志兰的主张于法无据，本院碍难支持。葛志兰要求陆洪小镇公司赔偿其损失20万元的反诉请求，由于案涉租赁合同系葛志兰未按时支付租金致根本违约，且葛志兰未能提供证据证明其遭受的损失，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告南通陆洪小镇投资管理有限公司与被告葛志兰于2016年12月8日签订的合同编号为LHXZ-ZLHT-2016006的《陆洪小镇房屋租赁合同》；二、被告葛志兰于本判决生效之日起十日内将南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区的租赁房屋返还给原告南通陆洪小镇投资管理有限公司；三、被告葛志兰于本判决生效之日起十日内向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋租金（以557平方米为基数，按照1元/平方米/天的标准，自2018年7月1日起计算至实际交还租赁房屋之日止）;四、被告葛志兰于本判决生效之日起十日内向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付物业管理费（以557平方米为基数，按照3.5元/平方/月的标准，自2018年1月1日起计算至实际交还租赁房屋之日止）;五、被告葛志兰于本判决生效之日起十日内向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付原告上述租金、物业管理费的逾期付款违约金(其中，租金的逾期付款违约金自2018年5月1日起计算至实际支付之日止，物业管理费的逾期付款违约金自2018年1月1日起计算至实际支付之日止，均按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算)；六、驳回原告南通陆洪小镇投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告葛志兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6101元、反诉受理费6500元（已减半），合计12601元，由葛志兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉为6101元，不服反诉为6500元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  李友苏二〇二〇年一月二日书 记 员  韩云香