云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8291号原告：陈焕然，男，汉族，1967年4月12日生，身份证登记住址云南省昭通市昭阳区。委托代理人：段宏飞，云南治正滇麒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南龙谷生物科技有限公司，住所：昆明市官渡区大板桥工业园区。法定代表人：严存兵。委托代理人：何晓露、敖丽琴，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。原告陈焕然与被告云南龙谷生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告陈焕然的委托代理人段宏飞，被告云南龙谷生物科技有限公司及其委托代理人何晓露、敖丽琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈焕然向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告所有的位于昆明市的厂房一栋及办公楼一栋；3、判令被告向原告支付租金及违约金合计966980元（其中，2017年6月1日起至2018年5月31日的租金284832元，2018年6月1日起至2019年5月31日的租金327556元，2019年6月1日起至2019年7月31日的租金54592元，违约金30万元），由被告向原告支付自2019年8月1日起至被告返还厂房及办公楼之日止的租金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于大板桥工业园区的厂房一栋960平方米及办公楼一栋570平方米出租给被告使用，租期九年，自2012年6月1日起至2021年5月31日止，第一个三年租金为247680元／年，第二个三年租金为284832元／年，第三个三年租金为327556元／年，第一年租金在12月31日前支付，从第二年开始，每年的租金在5月1日前支付（提前一个月先交租金后使用），违约方必须向守约方支付30万元的违约金。自2017年5月1日起被告未按照房屋租赁合同的约定在每年的5月1日前支付租金，经原告多次催告，被告仍拒绝支付自2017年6月1日起至现在止两年零两个月的租金，现已构成根本违约。被告拒不支付租金的行为严重侵犯了原告的合法权益，致使原告所签订的房屋租赁合同的目的在根本上已不能实现。被告云南龙谷生物科技有限公司答辩称：原被告于2012年5月30日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告在租赁期间租金均与原告进行了结算，且有原告出具的收条为证，且被告就租赁费用向原告开具了云南增值税普通发票，原告要求解除合同返还办公楼、支付租金及违约金的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告所有的诉讼请求。原告针对其主张向本院提交如下证据：1、陈焕然身份证复印件，欲证明陈焕然具有原告的诉讼主体资格；2、国家企业信用信息公示系统信息，欲证明云南龙谷生物科技有限公司具有被告的诉讼主体资格；3、土地使用证复印件，欲证明原告所出租的位于大板桥工业园区的厂房及办公楼是建盖在土地使用证载明的土地范围内，属原告所有；4、房屋租赁合同复印件，欲证明原被告之间构成房屋租赁合同关系，且合同约定了违约方须向守约方支付30万元的违约金。经质证，被告云南龙谷生物科技有限公司对原告提交的证据1、2、3三性予以认可，对证据4真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可，认为被告从未拖欠过房租，无需支付租金及违约金。被告云南龙谷生物科技有限公司针对其答辩向本院提交如下证据：1、《合伙协议》及附件、委托书，欲证明涉案的租赁房屋及场地为原告和案外人苟元文于2011年7月20日合作共同投资的官渡区安琦物流信息部所建，原告占有70%的股份，苟元文占有30%的股份，在信息部章程中，明确约定原告为经营部负责人，负责处理经营部的日常工作，且几方在合作之初就共同委托薛梅为信息部出纳的事实；2、《房屋租赁合同》，欲证明2012年5月30日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，租期9年，自2012年6月1日至2021年5月31日止，现已履行到第7年的事实；3、《民事判决书》2份、原告被执行信息摘要4份、原告限制消费令摘要1份，欲证明原告向银行和个人借款共计数千万余元，无力偿还，自2017年起，原告经济情况严重恶化，涉及十余个案件未能履行付款义务成为被执行人的事实；4、借条、《民事调解书》、银行流水明细，欲证明双方达成民事调解，2017年7月23日至2018年7月22日期间的利息冲抵被告应支付的房租，原告只需从2018年7月23日起按月2%重新计算支付利息的事实；5、《代偿证明》、《收款收据》、《收条》、云南增值税普通发票4份，欲证明被告为原告代偿平安银行贷款11.66万元，原被告双方协商一致，房租价格不再增长，仍按每年284832元收取，且双方于2019年2月28日结算后，由原告授权的出纳薛梅出具《收条》，确认收到2019年5月至2021年4月的房租，租金起算时间为2019年5月，且被告开具了相应的发票，不存在违约不支付房租的事实；6、企业工商登记信息、水电费缴费收据，欲证明在《房屋租赁合同》履行期间，自2018年7月起，被告应支付的水电费用均直接交给案外人苟元文担任法定代表人并持有98%股权的安德利公司，并由其出具收据的事实。经质证，原告陈焕然对被告提交的证据1中《合作协议》真实性无异议，关联性不予认可，委托书予以认可；对证据2、3、4真实性、合法性无异议，关联性不予认可；对证据5中《代偿证明》予以认可，《收条》真实性予以认可，但款项尚未收到，对增值税发票不予认可，认为不是原告出具的，且不能证明交付了租金；对证据6真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。本院认为，原告证据1-4及被告证据1-4，双方当事人对其真实性无异议，本院结合庭审中原、被告的陈述在事实认定部分进行综合采信；被告证据5中的代偿证明、收款收据、收条签字盖章明晰，本院结合庭审中原、被告的陈述在事实认定部分进行综合采信；被告证据5中的云南增值税普通发票，系被告代原告到税务机关申请开具，在无其他证据相结合证实已经支付了增值税发票载明的房屋租赁费，本院不予采信。被告提交的证据6不能证实与本案有关联性，本院不予评判。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年5月30，原告陈焕然（甲方）与被告云南龙谷生物科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：“甲方自愿将其位于大板桥工业园区的厂房一栋960平米，办公楼一栋570平米，租赁给乙方使用；租赁时间九年，即从2012年6月1日起至2021年5月31日止；租赁费用为每三年递增一次，第一个三年每年租金为247680元，第二个三年每年租金为284832元，第三个三年每年租金为327556元；租金的交付方法为第一年租金在12月31日前交付，从第二年开始每年租金在5月1日前交付；甲乙双方均不能违约，违约者则付对方违约金30万元整，若需提前终止合同，需提前一年通知对方，否则，违约损失均由违约方全部承担。”合同签订后，被告按照约定向原告支付了2012年6月1日起至2017年5月31日的房屋租赁费用。另查明，2017年7月23日，陈焕然向严存兵借款70万元，并出具了借条，借款期限届满后，严存兵向本院起诉要求陈焕然归还借款本金及利息。2018年11月6日，严存兵与陈焕然民间借贷纠纷一案经本院组织调解达成调解协议，约定陈焕然于2019年12月31日前偿还严存兵借款本金70万元；陈焕然向严存兵支付自2018年7月23日起至全部款项还清之日止，以70万元为基数按照月息2%计算的利息。2018年10月9日，被告和严存兵为原告陈焕然代偿了平安银行贷款11.66万元。2019年2月28日，被告向原告出具《收款收据》载明：“代陈焕然归还平安贷款116600元，利息453064元，合计569664元。”同日，原告的妻子薛梅向被告出具《收条》载明：“今收到云南龙谷生物科技有限公司2019年5月至2021年4月的房租569664元。”本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当人事可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告订立的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告要求解除双方之间的租赁合同关系，不符合合同法规定的合同应予解除的法定情形，且被告已提前向原告支付了2019年5月至合同履行期限届满时的租金，对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求，被告所举证据不能证实已向原告支付了2017年6月1日至2019年4月30日的租金，被告已构成违约，应承担违约责任，对于该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2017年6月起至被告返还厂房及办公楼之日止租金的诉讼请求，本院经审理查明，被告未向原告支付租金的期间为2017年6月1日至2019年4月30日，故本院确定，被告应支付原告2017年6月1日至2019年4月30日的租金。被告云南龙谷生物科技有限公司辩称原被告之间的租金已通过利息冲抵，不存在欠付租金的事实，但被告所举证据不能证明被告在欠付租金期间已和原告相互冲抵的事实，故对其辩称理由，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南龙谷生物科技有限公司于判决生效之日起十日内按照合同约定支付原告陈焕然2017年6月1日起至2018年5月31日的租金284832元及2018年6月1日至2019年4月30日的租金299736.18元，合计584568.18元；二、被告云南龙谷生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈焕然违约金30万元；三、驳回原告陈焕然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13470元，由被告云南龙谷生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  陈玉飞人民陪审员  张藜瀚人民陪审员  杨敬柏二〇二〇年一月十七日书 记 员  姚思雨