福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6045号 上诉人（原审原告）：付丽芳，女，汉族，1974年10月23日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩日弟，男，1982年8月9日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：章建来，福建兴世通律师事务所律师。 原审第三人：厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地福建省厦门市湖里区吕岭路**蔡塘社区发展中心半地下层**。 法定代表人：袁幸福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡秀春，女，1994年5月16日。 原审第三人：韩李瑞，男，1987年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人付丽芳因与被上诉人韩日弟、原审第三人厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百公司）、韩李瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付丽芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持付丽芳一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有查清关键事实，认定东百蔡塘广场第1层A37号店铺（以下简称讼争店铺）符合规划建设证据不足。付丽芳与韩日弟签订的《经营转让协议》第六条约定：甲方（韩日弟）保证店面合同真实有效。一审中，韩日弟、韩李瑞没有提供合同有效的证明材料。一审法院调取的《厦门市规划局建设工程规划条件核实意见书》明确记载：讼争店铺所在的蔡塘社区发展中心地下半室规划审批的面积为15415.48平方米，而厦门市规划局对该地下半室进行竣工规划条件核实时，明确记载实测地下半室面积为17839.82平方米，超出规划审批面积2424.34平方米，而且其中含有公共开放通道。虽然蔡塘社区发展中心基本符合规划条件，但讼争店铺所在的地下半室违章建筑的性质显而易见。二、一审判决驳回付丽芳第二项诉求没有事实和法律依据。东百公司及付丽芳的陈述证实：讼争合同客观上已无法履行，讼争店铺于2018年12月被东百公司收回。既然韩日弟无法履行转租义务，理当退回租期未满部分相对应的店铺转让费和履约保证金。 韩日弟辩称，一审法院认定讼争店铺所在房屋系在建设工程规划许可内建设，证据确实充分，并据此认定付丽芳与韩日弟就讼争店铺订立的租赁合同合法有效，是正确的。付丽芳要求确认租赁合同无效，没有依据，应予驳回。讼争店铺于2018年12月被东百公司收回的原因不是韩日弟无法履行转租义务造成的，而是付丽芳突然于2018年9月29日自行关闭店铺、拒不支付租金、物业费等构成根本违约后造成的。付丽芳与韩日弟签订的《经营转让协议》是包含租赁关系在内的商铺经营转让关系，本案不是纯粹的房屋租赁合同纠纷，而是多重合同关系纠纷。因合同合法有效，双方均应依约履行。东百公司自2016年6月16日起对转租行为均未提出异议，付丽芳突然于2018年9月29日自行关闭店铺、拒不支付租金、物业费等，导致讼争店铺于2018年12月被东百公司收回，付丽芳应对自身违约行为承担后果。付丽芳向韩日弟承接店铺，经协商一致，自愿支付店铺转让费18万元，不违反法律规定，也符合市场规矩。韩日弟向付丽芳收取履约保证金68840元不违反法律规定。因付丽芳根本违约，韩日弟有权没收。付丽芳要求返还店铺转让费18万元和履约保证金68840元没有依据，应予驳回。 东百公司述称，东百公司将讼争店铺交给韩李瑞，与韩李瑞存在租赁关系，与付丽芳、韩日弟不存在租赁关系。讼争店铺已取得建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。付丽芳的上诉请求无依据，应予驳回。 韩李瑞未到庭亦未提交书面意见。 付丽芳向一审法院起诉请求：1.确认2018年6月3日就厦门市湖里区吕岭路1068号东百蔡塘广场地下半层1-37号店铺签订的转租协议无效；2.韩日弟返还店铺转让费180000元、履约保证金68840元。 一审法院认定事实：2014年7月24日，韩李瑞与东百公司签订一份《房屋租赁合同》，约定韩李瑞向东百公司承租东百蔡塘广场第1层A37号店铺，租赁期限自2014年7月31日至2019年8月28日。2016年6月15日，韩李瑞与韩日弟签订一份《店铺经营转让协议》，约定韩李瑞将讼争店铺经营权转交韩日弟，韩日弟使用期自2016年6月16日至2019年8月28日。2018年6月3日，付丽芳与韩日弟签订一份《经营转让协议》，约定韩日弟将讼争店铺100%经营权转让给付丽芳使用；使用期为自2018年6月1日至2019年8月28日止，转让费为180,000元；付丽芳须同意韩日弟向东百蔡塘广场履行原有店铺租赁合同中规定的所有条款；转让后店铺现有所有设备空调桌椅装修装饰及所有相关物品归付丽芳所有；韩日弟履约保证金为138840元整，签订本协议同时付丽芳支付韩日弟68840元，余下70000元整应于经营使用到期日全款退回韩日弟；支付方式：付丽芳进场装修支付韩日弟转让费180000元；付丽芳转让前该店铺所有的一切债权、债务均由韩日弟负责，韩日弟保证店面合同真实有效，否则赔付付丽芳双倍转让金，转让后在租赁期内的一切经营行为产生的债权、债务由付丽芳负责。另查明，讼争店铺所在项目“蔡塘社区发展中心”已取得建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。厦门市规划局于2013年12月23日出具《厦门市规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》认定“蔡塘社区发展中心”（地上1（地上**，半地下室及地下室工程项目基本符合规划条件。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，讼争店铺所在项目系在建设工程规划许可内建设，出租人就讼争店铺订立的租赁合同应当认定有效。付丽芳就讼争店铺与韩日弟签订的《经营转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。经一审法院向付丽芳释明，付丽芳坚持以讼争店铺没有经过规划许可建设为由主张其与韩日弟就讼争店铺签订的转租协议无效，没有事实和法律依据，故付丽芳的全部诉讼请求应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回付丽芳的诉讼请求。案件受理费5033元，减半收取计2516.5元，由付丽芳负担。 本案二审期间，付丽芳、韩日弟、东百公司对一审法院认定的事实，除付丽芳认为本案没有证据证明讼争店铺取得规划许可证以外，对其余事实没有异议。韩李瑞未到庭提出异议。本院对各方没有争议的事实予以确认。当事人没有提交新证据。 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，付丽芳主张讼争店铺属违章建筑，其与韩日弟签订的《经营转让协议》应属无效。本院从当事人举证情况分析，各方在一审诉讼中提交了《厦门市建设工程竣工验收报告》复印件、《建筑工程施工许可证》、《厦门市规划局准予规划许可变更决定书》等证据，一审法院向相关行政部门调取了《厦门市规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》，上述证据可以相互印证讼争店铺所在的蔡塘社区发展中心工程符合规划条件。讼争店铺所在的蔡塘社区发展中心实际经营多年，未有证据证明讼争店铺所在的场所因不符合规划而被行政管理部门处罚的情况。综合本案的事实及证据，付丽芳主张讼争店铺属违章建筑故案涉《经营转让协议》无效的主张证据不充分，对该上诉理由不予采纳。案涉《经营转让协议》系付丽芳与韩日弟自愿签订，一审法院认定合同合法有效并无不当。经一审法院依法释明，付丽芳坚持认为案涉《经营转让协议》无效并据此主张韩日弟返还店铺转让费等请求缺乏事实及法律依据，一审法院驳回其诉求并无不当，应予维持。至于付丽芳与韩日弟履行《经营转让协议》过程中何人违约、应承担的违约责任等事宜双方可另行处理。 综上所述，付丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5033元，由付丽芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年一月八日 代书记员（ 韩沁 娟） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。