广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16683号原告：叶永新，男，1975年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。被告：陈航，男，1997年6月6日出生，汉族，住广东省阳春市，第三人：佛山市顺源天诚房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道幸福居委会桂洲大道**新幸福领汇家园**铺。法定代表人：卢平。原告叶永新与被告陈航、第三人佛山市顺源天诚房地产中介有限公司（以下简称顺源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张仲平到庭参加诉讼。被告陈航、第三人顺源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖三方合同》；2.被告向原告支付违约金175000元；3.被告向原告支付居间服务费5000元；4.被告向原告支付剩余房款1690000元的利息（自2019年4月16日起按月利率2%计至清偿完毕之日止，暂计至2019年7月15日为101400元）；5.被告向原告支付律师费20000元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告及第三人在2019年1月27日签订了《房地产买卖三方合同》，约定原告将其名下位于广东省佛山市顺德区xx号的商品房卖给被告，商品房成交价为人民币1750000元。被告在交付定金后不能履行本合同或因违约而无法购买该物业，须向原告支付成交价10%的违约金。在签订《房地产买卖三方合同》的当天，原、被告又签订了《附加协议书》，约定银行于2019年4月15日应放款给原告，若未能在该时间放款，被告同意支付剩余部分房款的利息，利息按照2分计算。合同签订后，被告仅支付了60000元定金给原告，并未按照约定垫付资金办理解除抵押手续，也未办理银行贷款手续，未能按照约定的时间将银行贷款发放给原告，也没有按照约定支付剩余部分房款的利息。原告多次催促被告履行合同义务，但被告均置之不理。被告的行为已构成违约，原告可依法解除三方签订的《房地产买卖三方合同》，并要求被告承担违约责任。被告陈航未答辩。第三人顺源公司未发表陈述意见。原告在诉讼中提供原告的身份证复印件、被告陈航的身份证复印件、第三人天源公司的企业信用信息公示系统打印件、《房地产买卖三方合同》《附加协议书》、原告与被告的微信聊天记录打印件、原告与第三人的法定代表人卢平的微信聊天记录打印件、《催告函》复印件、《民事委托代理合同》各一份，《收据》、律师费发票各两份，以证明其起诉主张的事实。被告陈航、第三人顺源公司没有提交证据。本院依法向被告陈航、第三人顺源公司送达了起诉状副本和开庭传票，但被告陈航、第三人顺源公司没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。经审核，原告叶永新提供的上述证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案均具有关联性，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年1月27日，原告叶永新在卖方处签名，被告陈航在买方处签名，第三人顺源公司在中介方处加盖公章，签订《房地产买卖三方合同》，载明：买卖之物业的地址位于广东省佛山市顺德区xx号；买卖双方同意物业成交价为人民币1750000元；定金60000元须于签署房地产买卖三方合同时付清；首期购房款（不含定金）人民币50000元，于过户当天付清；部分购房款人民币1640000元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入卖方提供的账户；该物业现时之抵押状况为抵押中，欠款额约人民币1100000元，还款及注销抵押方式如下，由买方通过第三方垫资过桥公司支付，产生所有的费用包括利息由买方支付；丙方已促成买卖双方签订本合同，卖方同意于本合同签订之日，向中介方支付人民币（详见佣金支付承诺书）作为居间服务费；买方同意于本合同签订之日，向中介方支付人民币（详见佣金支付承诺书）作为居间服务费；买方在交付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法购买该物业，须支付成交价的10%给卖方作为违约金；在履行合同的过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其本身应付的居间服务费外，还应代守约方向中介方支付居间服务费；其中守约方未付的居间服务费，中介方有权要求守约方或违约方任何一方支付，守约方已支付的中介服务费，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；买卖双方均清楚知道佛山市的购房及银行贷款政策，签署本合同后15个工作日内，买卖双方须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料；银行通过审批，买方取得同贷书后，卖方完成解押注销后15个工作日内，买卖双方须办理过户递件手续，中介方协助买卖双方办理相关手续；本合同在执行过程中如有争议，由三方协商解决，协商不成产生纠纷的，由佛山市顺德区人民法院管辖；诉讼过程中所产生的律师费、法院诉讼费、法院财产保全费、担保公司保函等相关费用由违约方承担，守约方有权追溯因违约方违约所产生的可期待利益受损的赔偿；备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准），1.经甲乙双方友好协商同意，乙方有权指定落名人，甲方全权配合，不得异议，补充说明见甲乙双方签订的附加协议，2.经甲方双方友好协商同意，乙方必须于2019年4月15日前取得银行同贷书，否则因乙方违约，合同作废，甲方不须退还定金。2019年1月27日，原告叶永新在卖方处签名并捺印，被告陈航在买方处签名并捺印，签订《附加协议书》，载明：2019年1月27日，买方陈航与卖方叶永新签订佛山市顺德区xx号房的房屋买卖合同；经陈航与叶永新协商，银行于2019年4月15日应放款于叶永新；若未能在该时间放款，陈航同意支付剩余部分房款的利息；利息为两分/月，即对应金额2%/月，未够一月按一月收足。2019年1月27日，第三人顺源公司加盖财务专用章，出具《收据》一份，载明：今收到叶永新出售顺德区xx号房的服务费人民币5000元整，到账为准。原告叶永新在经手人处签名，出具《收据》一份，载明：今收到陈航购买顺德区xx号房的定金人民币60000元，到账生效。原告确认其已收到被告支付的定金60000元，并同意该违约金可在本判决确定的被告应向原告支付的款项中予以扣减。2019年4月4日，原告叶永新在卖方（发函方）签署处签名并捺印，第三人顺源公司在中介方（见证方）签署处加盖公章，共同出具《催告函》一份，载明：陈航亲啟，你于2019年1月27日与我签订房地产买卖三方合同，由于你本人没有按合同约定的条款履约，现催告陈航本人，你已违反了与我签订的房屋买卖三方合同，违约约定事项1.没有履行卖方110万元抵押欠款垫资赎贷的相关手续及费用的事项；2.没有按合同约定时间及进度办理相关过户及贷款手续等事项；自催告函发出日起24小时内，没有收到陈航违约款项的，双方于2019年1月27日所签订的房地产买卖三方合同终止，但卖方有权向买方陈航追偿所产生的违约金。原告庭审时陈述其通过第三人将上述《催告函》直接交给了被告陈航。2019年7月20日，原告叶永新与广东桂顺律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东桂顺律师事务所指派律师为原告的案涉纠纷提供法律服务，原告需支付律师费20000元。2019年12月5日，广东桂顺律师事务所开具律师费发票，证明原告已向其支付律师费20000元。本院于2019年10月23日向被告叶永新、第三人顺源公司送达了本案的起诉状副本及相关诉讼材料。本院认为，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据《房地产买卖三方合同》的约定，原告出售的房产上尚登记有抵押权，抵押担保的欠款额为1100000元，注销该抵押所产生的所有费用由被告支付，但被告至今未支付注销该抵押权所需的费用，亦未向原告支付除定金之外的剩余购房款，其行为已构成违约，且其违约行为致使原告不能实现合同目的，原告诉请解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖三方合同》合法有据，本院予以支持。本院于2019年10月23日向被告叶永新、第三人顺源公司送达了本案的起诉状副本，应视为原告解除合同的通知于该日到达被告，故本院确认《房地产买卖三方合同》于该日解除。《房地产买卖三方合同》约定如买方违约，需向卖方支付成交价的10%作为违约金，原告诉请被告支付违约金175000元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告同意被告已支付的定金60000元可在本判决确定的被告应向原告支付的款项中予以扣减是其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许，确定定金60000元在被告需向原告支付的违约金中扣减，扣减定金后，被告实际应向原告支付违约金115000元。《房地产买卖三方合同》约定守约方已支付的居间服务费由违约方直接赔偿给守约方，原告诉请被告赔偿其已支付的居间服务费5000元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。《附加协议书》虽约定如银行未能在2019年4月15日放款，则被告需向原告支付剩余房款的利息，但该约定是以原、被告继续履行《房地产买卖三方合同》为前提，被告需支付的利息是被告逾期支付剩余购房款所应承担的违约责任。但原告已主张解除《房地产买卖三方合同》，且本院已支持了原告解除合同及要求被告支付违约金的诉讼请求，原告再主张被告支付上述逾期支付剩余购房款的利息理据不足，本院不予支持。被告违约引发案涉纠纷，原告委托律师为其案涉纠纷提供法律服务并已支付律师费20000元，原告主张该费用应由被告承担符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶永新、被告陈航及第三人佛山市顺源天诚房地产中介有限公司于2019年1月27日签订的《房地产买卖三方合同》于2019年10月23日解除；二、被告陈航于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告叶永新支付违约金115000元；三、被告陈航于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告叶永新支付居间服务费5000元；四、被告陈航于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告叶永新支付律师服务费20000元；五、驳回原告叶永新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20550元（原告已预交），由原告叶永新负担1190元，由被告陈航负担19360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 萌人民陪审员  林超文人民陪审员  薛妙影二〇一九年十二月九日书 记 员  黄 瑞