河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)冀民终1203号 上诉人（原审原告、申请执行人）：邢磊，女，1983年2月2日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：涂刘全，河北凯悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，男，汉族，住河北省秦皇岛市海港区，自由职业。 被上诉人（原审被告、案外人）：吴益芳，女，1965年4月23日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李永庆，系吴益芳丈夫，退休。 原审第三人（被执行人）：秦皇岛宏奥房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区海阳路**。 法定代表人：李宝利，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：李宝利，男，1951年4月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 上诉人邢磊因与被上诉人吴益芳、原审第三人秦皇岛宏奥房地产开发有限公司(以下简称宏奥公司)、李宝利申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省秦皇岛市中级人民法院(以下简称秦皇岛中院)（2018）冀03民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。 邢磊上诉请求:撤销秦皇岛中院（2018）冀03民初86号民事判决，依法改判或发回重审。由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。吴益芳在2010年与宏奥公司签订的《经济适用房购销合同》时，明知自己不具备经济适用房的购买条件，还任性购买。经一审法院认定吴益芳与宏奥房公司签订的《经济适用房购销合同》为无效合同。二、吴益芳与宏奥公司签订的《经济适用房购销合同》是虚假合同，不具有真实合法性。该案中《经济适用房购销合同》、《商品房买卖合同》上的签名均不是吴益芳签的。吴益芳一次性支付房款不符合事实，且未提交银行转账凭证。三、原审判决认定吴益芳已交纳购房款的证据不足，事实不清。第一，吴益芳与宏奥公司签订《经济适用房购销合同》，并约定将购房款支付到公司账户内。第二，宏奥公司法定代表人在2013年12月底，因涉嫌诈骗罪出逃澳大利亚，公司已无人经营。吴益芳所称补缴商品房差价款的事实不能成立。第三，吴益芳向一审法庭主张自己已向宏奥公司支付经济适用房的购房款以及补纳经济适用房与商品房购房差价款。但吴益芳并未向法庭提交银行转款凭证，只是向法庭提交宏奥房公司的收款凭证，不足以证明已真实履行付款义务。 吴益芳提交书面答辩意见，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。吴益芳于2010年11月6日与宏奥公司签订《秦皇岛市经济适用房购销合同》，购买秦皇岛市海港区房屋，并于当日交付了209247元购房款。由于吴益芳没有取得经济适用房准购证，根据《购房合同》第六条规定和秦皇岛市政府2013年7月11日会议纪要精神，吴益芳于2013年8月27日又与宏奥公司签订了《商品房认购协议书》并按商品房价格向宏奥公司补交了差价款103516.48元，2013年8月27日宏奥公司将房产交付给吴益芳，吴益芳使用至今。邢磊与宏奥公司因借款纠纷，与2014年8月向秦皇岛中院申请查封兴港小区120套房屋，其中包括了吴益芳购买的房屋。秦皇岛中院于2014年11月对上述120套房屋进行了查封。2017年11月吴益芳向秦皇岛中院提出执行异议，申请解除查封，秦皇岛中院于2017年11月29日裁定中止执行对吴益芳房产的查封。我方认为虽然我方未取得经济适用房准购证，但根据秦皇岛市政府2013年7月11日会议纪要精神，吴益芳已经向宏奥公司补交了商品房房屋差价、房屋维修基金和取暖费等费用，购买的是商品房。且吴益芳在邢磊申请查封之前已经办理了房屋入住时用的全部手续。二、原审判决适用法律适当，依法应当予以维持。 宏奥公司、李宝利未答辩。 邢磊向一审法院提出诉讼请求:1、撤销秦皇岛市中级人民法院（2017）冀03执异178号执行裁定书；2、改判确认查封秦皇岛市海港区房屋有效，对该房屋继续执行；3、本案诉讼费用由吴益芳承担。 秦皇岛中院经审理查明:2010年11月6日，吴益芳与宏奥公司签订《秦皇岛市经济适用住房购销合同》。吴益芳购买兴港小区8栋1单元502号房屋，合同总价款为209247元。该合同载明：根据《秦皇岛市经济适用住房建设管理办法》的规定，乙方（吴益芳）属于＿＿，符合购买经济适用住房的条件。双方根据合同法、房地产管理法的规定，就乙方购买甲方经济适用住房达成如下协议……第二条价格与费用：约定除房款外，宏奥公司代收以下费用：下一年度取暖费、物业维修基金、有线电视费、煤气集资款、物业管理费。第四条付款时间约定：乙方应于2010年11月6日前将全部房款当面交付甲方或者汇入甲方指定工商银行04×××33账户。第六条违约责任1、乙方如不符合购买经济适用住房的条件而采取欺骗等手段购得经济适用住房的，甲方（宏奥公司）有权单方面终止本合同，收回房屋，或按照届时商品房价补足购房款，否则注销其房屋产权证。同日，吴益芳通过工商银行将房款209247元转入宏奥公司账户，宏奥公司为其出具收据一张。2013年7月11日秦皇岛市政府召开政府工作会议，并作出《兴港小区经济适用房售房三项费用及实施桥东南里旧改项目有关问题的备忘录》，关于兴港小区的主要内容为：“将兴港小区剩余经济适用住房转让为商品房，公开对社会销售。”2013年8月27日，吴益芳与宏奥公司签订《商品房认购协议书》，约定吴益芳按照市政府备忘录有关要求补缴购房款式103516.48元，同日吴益芳向宏奥公司支付了上述补缴购房款，宏奥公司为吴益芳出具了收款收据。 邢磊与宏奥公司因借款产生纠纷，于2014年向秦皇岛仲裁委员会申请仲裁。2014年7月21日，秦皇岛仲裁委员会作出（2014）秦仲重裁字第038号仲裁裁决书，裁决宏奥公司偿还邢磊借款本金人民币28394378.55元，利息288632.00元，李宝利对上述借款本金承担连带责任。仲裁裁决生效后，宏奥公司、李宝利未在法定期限内履行义务。2014年8月22日，邢磊依据（2014）秦仲裁字第038号仲裁裁决书向本院申请执行，本院于2014年11月10日作出（2014）秦法执字第106-1号执行裁定书，查封包括本案异议房屋在内的区兴港小区120套住宅。 2017年11月，吴益芳向本院提出执行异议，主张查封的兴港小区8栋1单元502号房屋为其所有，应中止执行。本院于2017年11月29日作出（2017）冀03执异字178号执行裁定书，裁定中止执行本案诉争的房屋。邢磊于2017年2月28日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，经本院向河北港口集团有限公司房产管理中心查询房屋管理科查询，该中心出具证明一份，内容为：“吴益芳系在我中心登记的兴港小区******房屋的购买备案人。经我中心向秦皇岛市房产局报请，秦皇岛市房产局审核吴益芳不符合经济适用房购买条件，市房产部门未为其核发经济适用房准购证。” 秦皇岛中院认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定面积和价格，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用住房需符合相应的条件并经相关部门审核。本案争议的秦皇岛市海港区房屋原系经济适用住房，由于吴益芳不具备经济适用房屋购买资格，故吴益芳与宏奥公司签订的《秦皇岛市经济适用住房购销合同》应被认定为无效合同。2013年8月27日吴益芳与宏奥公司按照秦皇岛市政府2013年7月11日会议纪要精神签订了《商品房认购协议书》，上述协议双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。协议签订后，吴益芳按照该协议的约定向宏奥公司支付了补缴购房款，宏奥公司给吴益芳出具了收款收据并向吴益芳交付了房屋，吴益芳已入住该房屋并实际使用至今，虽然吴益芳与宏奥公司并未按照《商品房认购协议》的约定签订正式的《商品房买卖合同》，但吴益芳与宏奥公司之间已就本案涉及房屋各自履行了主要义务，应认定吴益芳与宏奥公司之间存在商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系的建立及履行均发生于本案所涉房屋被本院查封之前，按照相关法律、行政法规和最高人民法院相关司法解释的规定，吴益芳对本案涉及房屋享有的权益足以排除执行。邢磊主张本案涉及房屋系经济适用售房，吴益芳对该房屋不享有足以排除执行的权益的主张，没有事实和法律依据，本院对邢磊要求继续执行的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百零六条、三百一十一条、三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回邢磊的诉讼请求。案件受理费6085元，由邢磊负担。 本案二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人吴益芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案审理的焦点问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千间题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(ニ)在人民查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，需要满足上述四个条件，才可排除人民法院的强制执行。本案中，吴益芳于2010年11月与宏奥公司签订《秦皇岛市经济适用住房购销合同》，并按照合同约定交纳购房款209274元。虽然吴益芳不具备购买经济适用房的条件，但是按照秦皇岛市政府在2013年7月作出的《兴港小区经济适用住房三项费用及实施桥东南里旧改项目有关问题协调会议备忘》，包括案涉房屋在内的兴港小区剩余经济适用房已转为商品房。因此，吴益芳于2013年8月补交购房款103516.48元差价后，涉案房屋的买卖已不属于经济适用房购销合同，故应予认定吴益芳与宏奥公司签订的房屋买卖合同合法有效，且吴益芳支付全部购房款并实际占有。上述事实均发生在法院查封之前，虽未办理过户手续，但并非吴益芳一方原因所致。故一审法院判决认定吴益芳对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益，本院予以维持。 因案涉房屋的买卖已不属于经济适用房销售，故上诉人邢磊主张《秦皇岛市经济适用住房购销合同》无效，吴益芳不具备购买经济适用房条件的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人邢磊提出吴益芳交纳购房款的证据不足问题。对此本院认为，因案涉房屋的付款分两次支付，一审中吴益芳提交了宏奥公司三张收款收据、209274元转账记录、以及吴益芳因交付购房款的借款凭证等证据，应予认定吴益芳已全额支付购房款。上诉人邢磊对吴益芳提交支付购房款相关证据提出的异议不成立，本院不予支持。 综上，吴益芳对涉案房产享有的权利足以排除人民法院的强制执行，一审判决结果并无不当。上诉人邢磊上诉理据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6085元，由邢磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  窦淑霞 审判员  刘顺林 审判员  解占林 二〇二〇年一月二十三日 书记员  张 磊