云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1132、1539号原告（反诉被告）：瑞丽市宝玉物业管理有限公司，住所云南省德宏州瑞丽市白井东巷**，统一社会信用代码91533102589612578U。法定代表人：黄成学。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201210622047。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐金玉，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201811046569。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：鄢某某，女，汉族，1966年11月1日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：陈冉，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201810033830。代理权限为特别授权代理。原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司（以下简称“宝玉公司”）与被告鄢某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，被告鄢某某提出反诉，本院于2019年9月16日立案受理，依法组成同一合议庭适用普通程序进行审理，两案于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝玉公司委托诉讼代理人宋鹍、徐金玉，被告（反诉原告）鄢某某及其委托诉讼代理人陈冉到庭参加诉讼。两案现已审理终结。本诉原告宝玉公司向本院提出诉讼请求：1、被告鄢某某支付房屋租金351994元。2、被告鄢某某承担诉讼费。事实和理由：瑞丽市交通运输局与被告鄢某某约定由瑞丽市交通运输局将其所属的位于瑞丽市（原野人倶乐部）大楼一楼四间铺面及二至五楼房间、大楼一楼三间铺面出租给鄢某某使用，自2015年开始按照市政府要求不再续签合同、按月出租，租金为128000元／年。瑞丽市人民政府在2017年9月4日下发了瑞政办发〔2017〕96号文件《瑞丽市人民政府办公室关于移交部分单位有偿使用资产经营管理权有关事宜的通知》，决定将交通运输局对瑞丽市姐岗路房屋的经营管理权移交给宝玉公司管理，并做好租金收支管理工作。宝玉公司接手管理上述资产的同时也按文件要求负责追缴欠租。经查实，鄢某某欠付2015年1月至2017年9月房租351994元，此费用经过瑞丽市交通运输局（以下简称“交通局”）盖章确认。宝玉公司己数次向鄢某某催要租金，但鄢某某均以各种理由拒不支付，其行为已严重侵害宝玉公司的合法权益，现向法院提起诉讼。本诉被告鄢某某辩称，一、答辩人自2015年1月1日起与交通局不存在任何形式的租赁关系且双方无续租物业的意思表示，答辩人不应当向被答辩人支付租金。（一）答辩人的爱人章伟及瑞丽市环岛娱乐中心与交通局之间的四份租赁合同均显示租期的截止时间为2014年12月31日，合同到期后，双方的租赁关系终止。该四份合同均由章伟及娱乐中心与交通局双方签订，答辩人从未参与签订合同，且交通局和章伟及环岛娱乐中心之间均无续租物业的意思表示，双方的租赁关系于2014年12月31日终止。（二）环岛娱乐中心自2014年起已停止营业，答辩人在2014年6月10日章伟去世后未再使用过该物业进行野人俱乐部经营和其他实体经营。章伟及环岛娱乐中心与交通局租赁的物业主要用于野人俱乐部（歌舞厅）的经营，属于消防安全重点监管单位，瑞丽市消防救援大队2019年8月5日出具的《证明》载明环岛娱乐中心在2015年消防安全重点单位名单中删除。另外，2014年5月起瑞丽市利剑保安服务有限责任公司未再与娱乐中心订立过保安服务合同。同时，《国家税务总局瑞丽市税务局税务事项通知书》（瑞税通[2018]22605号）显示，娱乐中心符合注销税务登记的条件，予以注销。以上表明娱乐中心自2014年起已停止营业，双方约定的合同目的已无法实现。（三）合同到期后，交通局直接对该物业恢复管领和控制的权利。同时，《收回房屋及催缴房屋租金通知书》的内容证实，合同到期后，交通局收回租赁物，并享有按月对外出租的权利。（四）在合同到期时，答辩人未收到过交通局续租物业或续签合同的邀约邀请，因此，答辩人与交通局在合同到期后已不存在租赁关系。结合章伟及娱乐中心与交通局的交易习惯，双方确定租赁关系均采用书面形式。故，2015年1月1日起，答辩人未再承租和使用该物业，不应当向被答辩人支付租金。二、被答辩人将交通局不依据市政府要求对物业进行严格管控的后果转嫁给答辩人承担，且不补偿答辩人替交通局管理物业的损失有违公平原则。（一）合同到期后，双方租赁关系已经终止，而交通局拒不接管该物业，也不按市政府要求按月出租，向答辩人行使按月收租的权利，该事实表明，答辩人与交通局在合同到期后未再形成租赁关系，因此，交通局无权向答辩人收取租金。（二）《放弃声明》为格式文书，对格式条款的理解存在两种以上含义的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故，被答辩人将交通局不依据市政府要求对物业进行严格管控的后果转嫁给答辩人承担，但不补偿答辩人替交通局管理物业的损失有违公平原则。综上所述，答辩人自2015年1月1日起与交通局不存租赁关系且双方无续租物业的意思表示，答辩人不应当向被答辩人支付租金。反诉原告鄢某某向本院提出诉讼请求：1、依法驳回宝玉公司的全部诉讼请求；2、宝玉公司赔偿鄢某某房屋及装修损失50万元；3、本案的诉讼费用由宝玉公司承担。事实和理由：2009年11月，因政府欲出售瑞丽市交通局的资产和鄢某某所承建的房屋，经瑞丽市住建局组织评估后，鄢某某所承建的房屋及装修价值为1707059元，市政府相关工作人员曾代表政府与瑞丽市环岛娱乐中心协商，一次性补偿150万元给瑞丽市环岛娱乐中心，后因双方之间的价格差距太大而协商未果。因鄢某某所承建的房屋即将出售，鄢某某自2010年起未再对该物业进行过投资，瑞丽市环岛娱乐中心也因此不再具备经营条件于2014年停止营业。合同到期后，瑞丽市环岛娱乐中心经营所需的各项证照均已被取消或暂停年检，合同目的已无法实现，鄢某某未再实质享有使用该物业的权利，同时，因瑞丽市交通局等待政府移交物业的指令而不接管物业，其也未像宝玉公司在《收回房屋及催缴房屋租金通知书》中所述的房屋按月出租、先付后用的原则执行过收租指令。鄢某某自费付出了大量的人力物力替宝玉公司管理国有资产直至2017年10月至该物业权责明晰后，所以，宝玉公司主张鄢某某支付租金的事实不能成立。2017年10月20日，经双方协商，鄢某某放弃对所承建房屋的索赔，同时，宝玉公司放弃收取2017年10月1日前的所有租金。根据《房产估价报告》，鄢某某对瑞丽市坏岛娱乐中心建盖部分的房屋及装修享有所有权，价值为1707059元，而该房屋在宝玉公司放弃收取2017年10月1日前的租金后已被宝玉公司拆除，拆除后的钢材也被其出售，钢材价值10余万元。现因宝玉公司不顾双方的约定，强行起诉索要租金，鄢某某不得不提起反诉，宝玉公司拆除鄢某某房屋且出售钢材的行为已经构成侵权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，宝玉公司应当赔偿其因侵权而造成鄢某某房屋及装修损失50万元。反诉被告宝玉公司辩称，鄢某某的诉求违背了双方的约定及法律规定，依法应当予以驳回。一、鄢某某与宝玉公司的租赁关系是承继环岛娱乐中心、章伟与交通局签订的相关协议，最后一份联营协议第七条约定合同期内乙方对房屋装修的一切费用由乙方自付，合同期满，乙方所装修部分设备归甲方所有，甲方不付乙方费用。且鄢某某在本诉答辩状中自认联营合同系租赁关系，因此，鄢某某不能主张装修的投入与损失。二、宝玉公司所拆除的是不受法律保护的违章建筑，违章建筑依法应当予以拆除。鄢某某租赁时间截止到2017年10月1日，之后宝玉公司收回租赁物并自行管理，2018年宝玉公司作为政府的平台公司，随后在自查中对违章建筑物进行拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉部分：原告宝玉公司提交的证据为：一、瑞丽市交通运输局有偿便用资产经营管理权移交清单复印件一份，欲证明瑞丽市（野人俱乐部）出租单位为瑞丽市交通运输局，承租方为鄢某某。二、放弃声明复印件一份，欲证明鄢某某租用交通运输管理局瑞丽市原野入俱乐部大楼一楼四间门面、二楼至五楼全部房间及停车场，因鄢某某本人无能力继续全部经营自2017年10月1日起自愿放弃二楼至五楼全部房间及停车场的租用权（保留一楼四间铺面使用权），并有鄢某某本人签名按手印。三、联营协议复印件一份，欲证明鄢某某的丈夫章伟与瑞丽市交通运输管理局对租赁合同的期限、租金及装修的约定。四、工商企业登记信息的打印件一份，欲证明瑞丽市环岛的经营者是鄢某某，注册日期是2006年7月12日，注销日期2018年12月25日，经营场所是瑞丽市姐岗路附**。经质证，被告鄢某某对证据一不认可，异议认为，交通局并未按照政府指令执行按月收租，且该证据是交通局的单方举证，与客观事实不符。合同到期后，鄢某某并未占有、使用二楼至五楼全部房间及停车场，并从中受益，向其收取租金无事实依据。按照交易习惯确定租赁关系的基础均采用书面形式。交通局既不与鄢某某签订租赁合同，也不按月收租，说明双方之间根本不存在租赁关系。对证据二的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可，异议认为，《放弃声明》属格式文书是为了免除交通局对国有资产管理不当的责任，属于无效的声明。鄢某某并未对二楼至五楼全部房间及停车场占有、使用和受益。鄢某某放弃的是书面合同到期后对该物业的优先承租权。对证据三的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，异议认为，该证据是租赁期内四份合同之一，租期截止时间与另外三份合同一致，均为2014年12月31日，且双方并无续租合同的意思表示。对证据四的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，异议认为，环岛娱乐中心于2014年就已停业。结合被告鄢某某的质证意见，本院对证据二、三、四的真实性，予以采信；证据一系复印件，经本院到交通局与原件核对一致，对其真实性，予以采信。被告鄢某某提交的证据：一、鄢某某身份证、2012年3月27日签订的《联营合同》复印件各一份，欲证明《联营合同》的合同当事人是环岛娱乐中心及章伟。2014年6月10日，因章伟突然去世，由鄢某某继续履行合同义务至2014年12月31日。此后，鄢某某未与任何主体签订过租赁合同，因此，鄢某某不应作为本案被告。二、《租赁合同书》（1999年1月1日）、《交通局环岛大楼房屋租赁补充合同》（2001年9月17日）、《联营合同》（2005年1月1日）、《联营合同》（2012年3月27日）复印件各一份，欲证明章伟与交通局共签订四份租赁合同，租期截止时间都是2014年12月31日。三、房产估价报告、宗地图复印件各一份，欲证明2009年11月1日，第三方德宏兴业房地产开发有限公司受瑞丽市建设局的委托，对瑞丽市交通局自有资产和承租方瑞丽市环岛娱乐中心的资产进行评估；评估时点为2009年11月1日，承租方承租的房屋及相关资产的价值为3596019元。市政府相关工作人员曾与环岛娱乐中心协商，一次性补偿150万元给瑞丽市环岛娱乐中心，后因双方之间的价格差距太大而协商未果。因该国有资产即将出售，鄢某某在合同到期后未再与任何主体签订租赁合同，并一直等待与政府商议对其建盖房屋进行补偿的事宜。四、2009年房产评估报告中的改造的四间沿街铺面图片、证明原件（瑞丽市消防救援大队）、证明原件（瑞丽市利剑保安服务有限责任公司）、瑞丽市环岛娱乐中心的纳税情况表、税务事项通知书，欲证明瑞丽市环岛娱乐中心因停业，于2015年1月1日后未再使用二楼至五楼的房间。合同到期前，瑞丽市环岛娱乐中心向瑞丽市公安消防大队提出了“取消消防安全重点单位”的申请，瑞丽市消防救援大队在2015年消防安全重点单位调整名单中将瑞丽市环岛娱乐中心删除。根据纳税情况表可知，瑞丽市环岛娱乐中心因停止营业而未再交纳税款，而且符合注销税务登记的条件。瑞丽市环岛娱乐中心自2014年5月后未再与该公司订立安保服务合同，而根据相关规定，环岛娱乐中心作为人流聚集的歌舞厅，属于强制性要求订立安保合同的单位，也接表明2014年5月后，环岛娱乐中心已停业。因此，宝玉公司主张的事实不能成立。合同到期后，因瑞丽市交通局等待政府移交物业的指令而不接管物业，鄢某某将一楼四间铺面的公共楼梯通道自费改造成铺面出租，用于维护物业，以待政府确定接管单位后移交铺面。五、收回房屋及催缴房屋租金通知书复印件一份，欲证明合同到期后，交通局的物业始终无人接管，鄢某某无法将该物业移交给任何单位。鄢某某一直无法获取政府对其建盖房屋的补偿，只能依靠改造的四间铺面收取租金以维护和管理该物业。2015年1月1日后，双方之间不存在租赁关系。经质证，原告宝玉公司对证据一的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，异议认为，鄢某某已成为该合同当事人，应按照合同约定履行。且鄢某某经营的娱乐中心是2018年12月25日才注销，环岛娱乐中心的经营地点未进行变更或迁移。对证据二的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，异议认为，合同对装修条款进行了明确约定。对证据三不认可，异议认为，认定土地和房屋所有权归属是自然资源局和住建局的职责，也是我国唯一有权证明土地和房屋权属的有权机关，德宏兴业房地产评估公司根本无权界定产权归属，并且宝玉公司拆除的是鄢某某违章加盖部分，并未拆除评估报告中的所有评估对象，所以评估报告不具参考性，也与本案无关。对证据四中消防大队证明和税务事项通知书、纳税情况表的合法性、真实性认可，对关联性、证明内容不认可，对证据四其他证据不认可，异议认为，鄢某某经营的娱乐中心是2018年12月25日才注销，且环岛娱乐中心的经营地点一直未进行变更或迁移。2015年1月至2017年9月，鄢某某对涉案租赁物产生租赁事实，该租赁物一直处于鄢某某的支配和控制下，是否发生经营活动与是否存在租赁事实是两个概念。对证据五的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。结合原告宝玉公司的质证意见，本院对证据一、二、五及四中消防大队证明和税务事项通知书、纳税情况表的真实性，予以采信；证据三系复印件，对该组证据的证明力，将结合本案其他证据及案件事实予以评判；证据四中图片拍摄的铺面位置与现场勘查的位置一致，对此本院予以采信；对证明原件（瑞丽市利剑保安服务有限责任公司），该证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，本院予以采信。反诉部分：反诉原告鄢某某提交的证据：一、《租赁合同书》（1999年1月1日）、《交通局环岛大楼房屋租赁补充合同》（2001年9月17日）、《联营合同》（2005年1月1日）、《联营合同》（2012年3月27日）复印件一份，欲证明2014年12月31日，根据合同约定，交通局与环岛娱乐中心的合作关系终止，鄢某某未再与任何主体建立起联营或租赁关系。二、2009年房产评估报告中改造的四间沿街铺面图片、证明（瑞丽市消防救援大队）、证明（瑞丽市利剑保安服务有限责任公司）、瑞丽市环岛娱乐中心的纳税情况表、税务事项通知书复印件一份，欲证明瑞丽市环岛娱乐中心营业期间使用沿街一楼的四间铺面应消防部门的要求被改造成了公共楼梯通道。合同到期前，瑞丽市环岛娱乐中心向瑞丽市公安消防大队提出了“取消消防安全重点单位”的申请，瑞丽市消防救援大队在2015年消防安全重点单位调整名单中将瑞丽市环岛娱乐中心删除，表明2015年1月1日后瑞丽市环岛娱乐中心已停业，其未再使用二楼至五楼的房间。瑞丽市环岛娱乐中心因停止营业而未再交纳税款，而且符合注销税务登记的条件。瑞丽市环岛娱乐中心因停业自2014年5月后未再与该公司订立安保服务合同。合同到期后，因瑞丽市交通局等待政府移交物业的指令而不接管物业，鄢某某将一楼占用四间铺面的公共楼梯通道自费改造成铺面出租，用以维护物业现状，保持物业的评估价值，以待政府确定接管单位后移交铺面。以上事实说明，瑞丽市环岛娱乐中心在合同到期前已经停业。三、房产估价报告、宗地图复印件一份，欲证明2009年11月1日，第三方德宏兴业房地产开发有限公司受瑞丽市建设局的委托，对瑞丽市交通局自有资产和承租方瑞丽市环岛娱乐中心的资产进行评估，评估时点为2009年11月1日，承租方承建的房屋及相关资产的价值为3596019元，其中，不动产价值和装修耗材价值为1707059元。为了能够尽快处理瑞丽市交通局的资产和瑞丽市环岛娱乐中心的资产，市政府相关工作人员曾与瑞丽市环岛娱乐中心协商，一次性赔偿150万元给瑞丽市环岛娱乐中心，后因双方之间的价格差距太大而协商未果。2010年，瑞丽市政府发布了2010年瑞政办发[2010]46号文件，导致出售事宜搁置至合同结束，直接损害了鄢某某的权益。以上事实说明，职能部门并未将承租方瑞丽市环岛娱乐中心的资产视为违章建筑，也未曾下达过违章建筑拆除通知书，且将其视为合法资产进行评估，因此，任何人无权不经鄢某某的同意恶意损毁或拆除鄢某某的资产。四、收回房屋及催缴房屋租金通知书复印件一份，欲证明根据瑞政办发[2017]96号文件可知，2017年10月16日之前，案涉房屋资产管理权责不清，鄢某某无法移交资产。合同到期后，交通局的物业无人接管，鄢某某无法将该物业移交给任何单位。鄢某某一直未获取政府对其建盖房屋的赔偿，只能依靠改造的四间铺面收取租金以维护和管理该物业。因交通局在2015年1月1日起至2017年10月16日期间并未按月向鄢某某收取过任何租金，说明双方之间未建立事实的租赁关系。五、放弃声明复印件一份，欲证明结合证据一、二、三可知，案涉房屋的二楼至五楼全部房间及停车场在合同到期前，因瑞丽市环岛娱乐中心停业而不再使用，不存在鄢某某持续使用的情形。因政府要处置该国有资产，鄢某某自2010年后也未再对该物业进行过投资。2015年1月1日起，因瑞丽市环岛娱乐中心早已停业未再使用过该物业，因此，鄢某某不应当承担支付租金的义务。《放弃声明》实际是鄢某某放弃2014年12月31日后对该房屋的优先承租权，与宝玉公司及其他主体无租赁关系，同时，作为交换条件，鄢某某放弃因合伙关系而向交通局进行索赔，而宝玉公司放弃向鄢某某收取2014年12月31日后的租金。否则，鄢某某无理由同意宝玉公司拆除扩建的房屋并允许其出售拆除后的钢材等。经质证，反诉被告宝玉公司对证据一的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，异议认为，鄢某某已成为该合同当事人，应按照合同约定履行。且鄢某某经营的娱乐中心是2018年12月25日才注销，环岛娱乐中心的经营地点未进行变更或迁移。对证据二中消防大队证明和税务事项通知书、纳税情况表的合法性、真实性认可，对关联性、证明内容不认可，对证据二其他证据不认可，异议认为，鄢某某经营的娱乐中心是2018年12月25日才注销，且环岛娱乐中心的经营地点一直未进行变更或迁移。2015年1月至2017年9月，鄢某某对涉案租赁物产生租赁事实，该租赁物一直处于鄢某某的支配和控制下，是否发生经营活动与是否存在租赁事实是两个概念。对证据三不认可，异议认为，认定土地和房屋所有权归属是自然资源局和住建局的职责，也是我国唯一有权证明土地和房屋权属的有权机关，德宏兴业房地产评估公司根本无权界定产权归属，而且宝玉公司拆除的是鄢某某违章加盖部分，并未拆除评估报告中的所有评估对象，所以评估报告不具参考性，也与本案无关。对证据四的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对证据五的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。结合反诉被告宝玉公司的质证意见，本院对证据一、四、五及二中消防大队证明和税务事项通知书、纳税情况表的真实性，予以采信；证据三系复印件，对该组证据的证明力，将结合本案其他证据及案件事实予以评判；证据二中图片拍摄的铺面位置与现场勘查的位置一致，对此本院予以采信；对证明原件（瑞丽市利剑保安服务有限责任公司），该证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，本院予以采信。反诉被告宝玉公司提交的证据：一、房产证、土地证复印件各一份，欲证明涉案租赁物土地使用权人是仁隆公司，房屋所有权人是交通局。二、自然资源局的复函一份、城乡规划法条复印件一份，欲证明宝玉公司所拆除的是违章建筑。三、消防大队出具的调查令回执一份，欲证明宝玉公司拆除的违章建筑未经消防验收。经质证，反诉原告鄢某某对证据一的真实性、合法性认可，对关联性证明目的不认可；对证据二的真实性、合法性认可，对关联性证明目的不认可，对法律法规不发表意见；对证据三的真实性、合法性认可，对关联性证明目的不认可。结合反诉原告鄢某某的质证意见，本院对证据一、二、三的真实性、合法性，予以采信。诉讼过程中，本院依职权向瑞丽市公安消防大队调取环岛娱乐中心（野人俱乐部）的消防许可情况，该大队于2019年12月11日复函本院，载明：根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《云南省消防条例》第二十五条第二款之规定，公众聚集场所扩大经营面积、变更经营场所或者经营性质的，重新办理消防安全检查手续。经查阅瑞丽市年度消防安全重点单位调整情况，瑞丽市环岛文化娱乐中心野人跳舞会因停业在瑞丽市年度消防安全重点单位一览表中被删除。经质证，宝玉公司对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，回函并未正面回答是否通过验收才能经营营业，其次环岛娱乐中心是否营业与本案争议焦点无关，宝玉公司诉请的是娱乐中心使用的租金，不是娱乐中心的营业收入；鄢某某对该组证据认可，环岛娱乐中心的经营内容是ＫＴＶ、迪高厅等娱乐项目，该场所属于法定的消防安全重点监管单位，依法受到消防部门的监督和管理。租赁合同的目的已载明是用于环岛娱乐中心经营ＫＴＶ、迪高厅等娱乐项目，合同到期，环岛娱乐中心停止营业，在向消防部门申请停止消防安全检查获得批准后，瑞丽市消防救援大队2015年1月1日起已将环岛娱乐中心从消防安全重点单位一栏表中删除，证明了环岛娱乐中心自合同到期后未再经营、使用租赁物。本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，本院予以采信。为查明本案案件事实，本院依职权向瑞丽市交通运输局核实鄢某某租赁房屋的相关情况，并调取瑞政办发[2010]46号、2012年3月27日《瑞丽市交通运输局房屋租赁合同》、《行政事业单位有偿使用资产经营管理权移交清单》、税务机打发票记账联。经质证，宝玉公司认可该组证据，文件第三条明确约定该资产处置前继续由交通局继续管理，同时不能再签订新的合同，但不影响租赁关系的成立，交通局在询问笔录中表明合同到期后与鄢某某协商，涉案租赁物继续由其租赁使用，并表明出租方并未参与涉案租赁物的经营管理，不清楚环岛娱乐中心的营业情况；鄢某某对该组证据的真实性、关联性认可，对合法性及部分证明内容不认可，异议认为，市政府已向交通局发文告知2015年1月1日起将案涉房屋租赁合同全部终止并对资产进行清理清收，并未发出交通局可以按月出租的指令，因此交通局无合法的依据与鄢某某协商对案涉房屋的租赁使用，对其陈述不认可。对于交通局陈述的先交租后使用的租赁习惯表明如鄢某某未按期交付租金交通局有权不允许其使用，否则交通局应当按照另外与本案无关的三间铺面一起收租再允许其使用。环岛娱乐中心需要经营许可证才可营业，而在获取消防许可证时消防部门需要业主单位即交通局提供相应材料的，但交通局对环岛娱乐中心是否经营、是否停业均一无所知。鄢某某认可对另外三间铺面的使用并按期交租。本院认为，瑞政办发[2010]46号、2012年3月27日《瑞丽市交通运输局房屋租赁合同》、《行政事业单位有偿使用资产经营管理权移交清单》、税务机打发票记账联的来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对于询问笔录的证明力将结合本案其他证据及案件事实予以评判。本院经审理认定事实如下：1995年1月1日，瑞丽市工业交通局（甲方）与环岛娱乐城、章伟（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁公交局大楼南卯街铺面一、二、三间、三角间，二楼至五楼（除二楼运政所办公室六间外）的房间和停车场，租金每年20万元，租期为20年。2001年9月17日瑞丽市交通局（甲方）与章伟、鄢某某（乙方）签订《交通局环岛大楼房屋租赁补充合同》，约定2001年至2002年每年租金为75200元，逾期交纳租金要支付利息。2005年1月1日，瑞丽市交通局（甲方）与章伟（乙方）签订《联营协议》，约定合同期限为10年；甲方提供交通局环岛大楼一楼门面四间（南卯街方向左起第五、六、七、十四间）、二楼至五楼的全部房间和停车场；乙方交给甲方的管理费为：2005年至2007年每年85200元，交纳管理费时间为当年的一月一日前一次性交清，先付款后使用；2008年至2014年的管理费，根据经营情况甲乙双方再作商定。2012年3月27日，瑞丽市交通运输局（乙方）与环岛娱乐中心、章伟（乙方）签订《联营协议》，约定合同期限为2年8个月，自2012年5月1日起至2014年12月31日止；甲方提供交通局环岛大楼一楼门面四间（南卯街方向左起第五、六、七、十四间）、二楼至五楼的全部房间和停车场，乙方提供设备、人员等，甲乙双方联合经营；乙方负责经营，保持自主经营、自负盈亏、独立核算；乙方交给甲方的管理费为每年128000元，先付款后使用，提前10天缴纳管理费；……乙方需要改变房屋的装修、结构等，必须经得甲方同意方可改变其原始结构，否则视为违约；合同期内乙方对房屋装修所产生的一切费用由乙方自负，合同期满后，乙方所装修部分设备均归甲方所有，甲方不付给乙方费用。同日，瑞丽市交通运输局（出租方）与章伟（承租人）签订《瑞丽市交通运输局房屋租赁合同》，约定承租人租赁瑞丽市南卯街姐岗环岛旁交通综合楼，间数3间，面积72平方米，租赁时间自2012年5月1日至2014年12月31日止，每年租金为72000元。2009年11月9日，德宏兴业房地产评估有限公司出具《房产估价报告》，载明：对估价对象位于瑞丽市的瑞丽市交通局与承租方瑞丽市环岛娱乐中心装修建盖部分，估价时点可能实现的市场价值为4825097元（注：瑞丽市交通局房产价值1229078元；国有存量地与瑞丽市环岛娱乐中心共用地上建筑物价值99537元；国有存量地与瑞丽市环岛娱乐中心所建的建筑物价值479920；承租方瑞丽市环岛娱乐中心对交通局综合楼装修耗材折旧后价值431202元；设备耗材折旧后价值953684元；瑞丽市环岛娱乐中心建盖部分装修耗材折旧后价值25600元；设备耗材折旧后价值112056元；瑞丽市环岛娱乐中心迪厅装修耗材折旧后价值670800元；设备耗材折旧后价值823220元）。本估价报告自签发之日起生效，有效期一年，截至2010年10月底，如过有效期，本估价报告应作出相应调整或重新评估。2010年3月4日，瑞丽市人民政府发文瑞政办发[2010]46号《瑞丽市政府办公室关于市交通局综合楼资产处置有关事宜的通知》，载明：一、市交通局综合楼资产暂不处置，待与环岛娱乐中心野人舞厅房屋租赁合同2014年12月31日到期后再行处置（不得续签新合同）；二、市交通局综合楼一楼单独出租的十间铺面房屋租赁合同续签时间不得超过2014年12月31日；三、资产处置前，继续由市交通局负责管理；四、到2015年1月1日市交通局必须将该综合楼房屋租赁合同全部终止，并负责对资产进行清理、收回；五、如违反以上通知，将追究相关人员责任。2017年9月4日，瑞丽市人民政府作出瑞政办发［2017］96号《瑞丽市人民政府办公室关于移交部分单位有偿使用资产经营管理权有关事宜的通知》，载明：为进一步加强和规范国有资产经营管理，盘活国有资产，使其发挥最大效益，经市第十七届人民政府第9次常务会议研究，决定将部分单位有偿使用资产经营管理权移交给瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司（国有独资企业，属瑞丽仁隆投资开发有限责任公司的子公司）管理，移交后资产权属不变。现将有关事宜通知如下：一、移交经营管理权的资产范围。部分单位有偿使用资产的经营管理权移交给瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司管理，畹町、姐告、乡镇、医院（差额补助单位）、学校、单位职工集资建盖、市直单位在乡镇的资产等暂不移交，仍由原管理单位进行管理，具体移交资产明细详见附表。二、请相关单位和瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司尽快办理资产经营管理权移交手续。三、瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司按照有关规定做好资产的运营维护管理和租金收支管理工作，要确保国有资产安全完整，按季度向市财政局和市国资委报告国有资产经营收支情况。四、市财政局和市国资委做好国有资产监督管理工作。2017年10月16日，瑞丽市交通运输局与宝玉公司对有偿使用资产经营管理权进行移交，移交清单载明鄢某某租赁的大楼一楼四间门面、二楼至五楼全部房间及停车场，每年租金128000元，2015年1月至2017年9月尚未交付租金，金额为351994元；鄢某某租赁的另外3间门面，每月租金2000元，租金交至2017年9月30日止。2017年10月20日，鄢某某出具《放弃声明》，载明：本人鄢某某，女，汉族，身份证号：×××016Ｘ，现住址云南省瑞丽市附**，租用交通运输管理局瑞丽市原野人俱乐部大楼一楼四间门面、二楼至五楼全部房间及停车场，因本人无能力继续全部经营自2017年10月1日起我自愿放弃二楼至五楼全部房间及停车场的租用权（保留一楼四间铺面使用权）。落款处有鄢某某本人签字及捺印。2017年11月29日，宝玉公司向鄢某某作出《收回房屋及催缴房屋租金通知书》，载明：一、自本通知发起之日，请你将所欠房屋租金351994元在7日内交清，在收到本书面通知后最迟在2017年12月30日12时前搬出位于瑞丽市（原野人俱乐部）大楼一楼期间铺面；二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本公司将通过必要的法律突进予以解决，并有权要求您承担相应的损失。瑞丽市税务局于2018年12月25日出具的《税务事项通知书》（瑞税通[2018]22605号）载明：瑞丽市环岛娱乐中心（纳税人识别号：92533102MA6KY1D31E），你（单位）2018年12月25日申请的注销税务登记事项，符合注销税务登记的条件，予以注销，可凭此通知到其他部门办理相关手续。瑞丽市利剑保安服务有限公司于2019年8月5日出具《情况说明》载明：兹有瑞丽市环岛娱乐中心（原野人俱乐部）自2014年5月我公司改制成立至今，未与我公司签订过保安服务合同，未聘用我公司保安人员为其提供过娱乐场所安保服务。瑞丽市消防救援大队于2019年12月11日出具《关于环岛娱乐中心（野人俱乐部）的回函，载明：根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起是个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《云南省消防条例》第二十五条第二款之规定，公众聚集场所扩大经营面积、变更经营场所或者经营性质，重新办理消防安全检查手续。经查阅瑞丽市年度消防安全重点单位调整情况，瑞丽市环岛文化娱乐中心野人跳舞会因停业在瑞丽市年度消防安全重点单位一览表中被删除。另查明，瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司于2018年8月30日将名称变更为瑞丽市宝玉物业管理有限公司。鄢某某与章伟系夫妻关系，章伟于2014年6月10日去世。瑞丽市环岛娱乐中心的经营者是鄢某某，其主要经营范围是歌舞厅，经营地点位，经营地点位于瑞丽市部），注册日期为2006年7月12日，注销日期为2018年12月25日。瑞丽市环岛娱乐中心于1995年在瑞丽市租赁场地上扩建房屋，该扩建房屋未到瑞丽市住房和城乡规划建设局办理过规划报建手续，也未向瑞丽市公安消防大队申请过消防设计审核及消防验收。鄢某某当庭陈述，合同期满后，其使用涉案房屋一楼的四间铺面。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本、反诉的争议焦点归纳为：一、被告应否向原告支付租金，金额如何确定；二、反诉被告应否向反诉原告赔偿房屋及装修损失，金额如何确定？本院认为，本案系租赁合同纠纷。瑞丽市交通运输局与瑞丽市环岛娱乐中心、章伟于2012年3月27日签订的《联营协议》是双方真实意思表示，该合法、有效，双方当事人均应当严格按照约定履行各自的义务。一、关于鄢某某应否向宝玉公司支付租金及租金金额的问题。章伟于2014年6月10日去世后，案涉租赁物由鄢某某继续使用。合同到期后，交通局与鄢某某未继续签订书面合同，交通局虽在询问笔录中陈述，合同到期后，与鄢某某协商由其继续租赁案涉房屋，但未提交其他证据予以佐证，本院对此不予采信。因鄢某某当庭表示使用案涉租赁房屋一楼的4间铺面，且环岛娱乐中心租赁该物业主要用于经营歌舞厅，即原野人俱乐部，据瑞丽市消防救援大队的回函内容，瑞丽市环岛文化娱乐中心野人跳舞会因停业在瑞丽市年度消防安全重点单位一览表中被删除。故对鄢某某的自认本院予以确认。双方已形成事实上的租赁关系，因双方未签订书面的租赁合同，且对租赁期限没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁，鄢某某应对其使用部分支付租金。参照章伟与瑞丽市交通局于2012年3月27日签订的《瑞丽市交通运输局房屋租赁合同》约定对三间铺面的租金为72000元，即每间每月为2000元，该与瑞丽市交通运输局的有偿使用资产经营管理权移交清单中铺面租金每月2000元的金额相符。故，鄢某某应支付自2015年1月1日至2017年9月30日止的租金为264000元（4间×2000元×33个月）。瑞政办［2017］96号文件载明案涉租赁房屋的经营管理权移交给宝玉公司，由其承担租金收支管理工作，宝玉公司有权要求鄢某某支付租金，对于宝玉公司诉请超出的部分，本院不予支持。二、宝玉公司应否向鄢某某赔偿房屋及装修损失的问题。瑞丽市交通局（甲方）与环岛娱乐中心、章伟（乙方）于2012年3月27日签订的《联营协议》约定：“七、乙方需改变房屋的装修、结构等，必须经得甲方同意方可改变其原始结构，否则视为违约；合同期内乙方对房屋装修所产生的一切费用由乙方自负，合同期满后，乙方所装修部分设备均归甲方所有，甲方不付给乙方费用。”根据约定合同期满后，房屋装修部分设备归交通局，且鄢某某当庭陈述,合同期满后，其未再继续使用二楼至五楼的房间及停车场，故宝玉公司不应向鄢某某支付装修损失。关于瑞丽市环岛娱乐中心于1995年在租赁场地上扩建房屋的价值，鄢某某虽提交德宏兴业房地产评估有限公司于2009年11月9日出具的《房产估价报告》，但该报告的有效期仅有一年，且无其他证据予以佐证，对此本院不予采信。该扩建房屋未到瑞丽市住房和城乡规划建设局办理过规划报建手续，也未向瑞丽市公安消防大队申请过消防设计审核及消防验收，且鄢某某也未提交证据证明该扩建房屋系经过出租人同意而扩建的，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，鄢某某主张宝玉公司赔偿拆除扩建房屋的费用，没有事实和法律依据。对于鄢某某提出的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本诉部分：一、被告鄢某某于本判决生效之日起十日内向原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司支付房屋租金264000元；二、驳回原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6580元，由原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司负担1645元，由被告鄢某某负担4935元。反诉部分：驳回反诉原告鄢某某的反诉请求。反诉案件受理费4400元，由反诉原告鄢某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  王柳苏人民陪审员  江丽云人民陪审员  张丽英二〇二〇年一月二十日书 记 员  翁美丽附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。