河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5903号上诉人（原审原告）：梁书堂，男，1970年9月28日生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：陈勇俊，河南弘蓼律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：谢传亮，男，1974年9月10日生，汉族，住固始县。上诉人梁书堂与被上诉人陈勇俊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初7505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁书堂及其委托诉讼代理人陈勇俊，上诉人谢传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁书堂上诉请求：1、维持固始县人民法院判决书第一项判决；2、请求二审法院判决被上诉人向上诉人支付52000元违约金和2835元打井款项。事实和理由：1、上诉人与被上诉人2015年3月24日签订房屋买卖协议，约定原告将位于固始县204省道西边的一栋五间三层自有房屋中的南边两间三层房屋出售给被告，总价款520,000元，约定三次付清，同时约定双方若违约，应赔偿对方总价的10%的违约金。后经上诉人梁书堂催要，被上诉人谢传亮支付40万元后出具欠条，承诺2019年年底付清。逾期后，被上诉人一直未付，且反复以购买的房屋质量有问题为借口，拒付购房余款。被上诉人已经构成根本违约，应当承担违约责任。2、被上诉人所称的房屋质量有问题与本案不属于同一法律关系，本案中，被上诉人违约的行为十分明显清晰，一审法院在认定违约金时将二者掺杂在一起，属于认识错误导致适用法律有误，上诉人认为一审法院没有判决支持违约金缺乏法律依据。谢传亮辩称，梁书堂要求谢传亮给他52000元违约金，谢传亮无法接受。在协议签订前，谢传亮付给梁书堂160000元，协议签订后，2016年谢传亮付给梁书堂分140000元，如果梁书堂给谢传亮拿来10户担保证明，谢传亮早就将余款付清给梁书堂了。关于打井的费用2835元，谢传亮无法接受。梁书堂没有经过谢传亮同意，把我的新房子地皮租给了别人打混凝土，租金7000元由梁书堂全收走。我认为2015年已与梁书堂签订了房屋买卖协议，地皮属于谢传亮所有。所以谢传亮不能接受梁书堂跟谢传亮要2835元的打井费用。2、梁书堂向谢传亮讨要余款，说谢传亮以质量为借口拒付余款，谢传亮不予认可，因为房子和金钱关系，它俩是因果关系，先房后钱，才能说明道理。谢传亮上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决错误，遗漏了上诉人的反诉请求，程序违法，判决错误。上诉人认为，上诉人提起的反诉与被上诉人本诉的诉讼标的相同，均是房屋买卖合同关系，应该与本案一并审理。梁书堂辩称，一、一审法院未受理被答辩人当庭提出的反诉请求程序正当，合法有据。理由如下：1、谢传亮提出的反诉与本诉不属于同一法律关系，根据民事诉讼法的规定，显然不属于提起反诉的条件，人民法院查明后可以驳回。2、被答辩人当庭提出反诉，直至一审判决，都未缴纳诉讼费用，一审法院不予受理符合程序。二、双方签订的合同对违约责任和违约金有明确清晰的约定，被答辩人以房屋质量有问题为借口意图达到不付购房余款的目的，本身就违背了合同法，违反了双方合同的约定。三、本案涉案房屋在合同签订时即完成交付，被答辩人已使用多年。也即不管以约定还是以法定，案涉房屋的风险都应该由被答辩人承担，被答辩人不能只想享有合同权益不承担合同义务。梁书堂向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付购房余款120,000元及打井款2,835元；2、判令被告向原告支付违约金52,000元；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告系亲戚关系。双方于2015年3月24日签订房屋买卖协议，约定原告将其所建设的位于204省道西边的一栋房屋（距204省道约40米，南临时国发新建楼房）的南边两间三层房屋出售给被告，总价款为520,000元，并约定违约者赔偿对方违约金总价的10%。该房屋买卖协议双方均予以确认。同时，原、被告对一审法院（2020）豫1525民初4032号民事判决书所查实的情况以及判决结果均无异议。现原告以被告未及时支付房屋尾款为由起诉来院，要求依法处理。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议是双方在平等自愿协商的基础上签订，不存在欺诈、胁迫的行为，该契约系双方真实意思表示，该协议依法成立，合法有效。双方应依照合同履行自己的权利义务。现被告未及时付清房款，原告依据协议以及被告出具的欠条要求被告付款，事实清楚，证据确凿，予以支持。原告诉请的水井费用虽实际发生，但其提供的打井费用清单系个人对账单，无被告方签字亦无相关费用发票予以证实，对于打井费用的具体数额，一审法院无法认定。被告庭审中提出反诉要求本案原告赔偿损失以及申请对房屋质量进行鉴定，未提供证据，同时该诉请与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，被告可另行主张权利。原告诉请违约金52,000元，可待确定房屋质量是否存在问题后，以及确定双方是否存在违约责任，再行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、被告谢传亮于本判决生效后三十日内一次性付清拖欠原告梁书堂的购房款120,000元。二、驳回原告梁书堂其他诉讼请求。案件诉讼费3,796.7元，减半收取1,898.35元，原告梁书堂承担548.35元，被告谢传亮承担1,350元。本院二审期间，上诉人谢传亮提交：1、光盘一份，拟证明房子墙壁炸裂，存在质量问题；2、录音材料一份，拟证明盖房子之前其已经支付16万元定金。梁书堂质证称，照片并不能看出有质量问题，应该由房屋质量鉴定报告来证明，即便有质量问题，在房屋交付以后出现的，不能证明与梁有因果关系。对录音的质证意见，梁书堂不认可房屋存在质量问题，同时打的地基，梁书堂的房屋也有轻微的裂缝，谢传亮的目的是为了不支付房屋尾款。谢传亮说的质量问题不能影响合同约定的责任承担方式，协议对房屋交付后的风险转移有明确约定。对购房定金的说法不认可。二审查明的事实与一审基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、本案是否存在单方或双方违约行为，房屋是否存在质量问题，是否应当支付违约金；2、谢传亮是否应该支付梁书堂2835元打井费；3、一审程序经查是否适当。关于本案是否存在单方或双方违约行为，房屋是否存在质量问题，是否应当支付违约金问题。经查，本案系房屋买卖合同纠纷，梁书堂与谢传亮之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。在合同履行过程中，谢传亮已经支付了购房款40万元，剩余12万元未支付，其虽辩称未支付剩余购房款的理由是梁书堂出售的房屋存在质量问题，但其并未提交充分证据予以证明，梁书堂对此亦不予认可，故谢传亮应当按照合同约定支付剩余12万元购房款。另，房屋出现的裂缝是因房屋建设质量原因所致，还是谢传亮购房后使用过程中出现的问题，尚不能认定。在房屋是否存在质量问题或何种原因导致房屋存在质量问题尚未查明之前，梁书堂和谢传亮是一方还是双方存在违约行为无法认定，二审庭审中，谢传亮表示已就案涉房屋质量问题向固始县人民法院另行起诉，故在此不宜对双方是否存在违约行为进行认定。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于谢传亮是否应该支付梁书堂2835元打井费问题。经查，上诉人梁书堂提交的证明其与谢传亮合伙打井的费用支出明细，系上诉人梁书堂单方书写，没有谢传亮的签字认可，故仅凭该费用支出明细，不能证明打井费用的确切数额，故上诉人梁书堂要求谢传亮支付2835元打井费没有充分依据，梁书堂的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审程序是否适当问题。经查，一审中谢传亮虽提交了反诉状，但其并未就房屋维修费用提出具体的诉讼请求，亦没有提交证据证明房屋存在质量问题，同时也没有缴纳反诉费，故一审法院未将谢传亮的反诉与本案合并审理，有事实和法律依据，并无不当。上诉人谢传亮的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人梁书堂、谢传亮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3796.7元，由上诉人梁书堂负担1170元，谢传亮负担2626.7元。本判决为终审判决。审判长 沈  继  红审判员 张    伟审判员 彭    晨二〇二〇年一月二十八日书记员 张中尉（兼）