山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终5147号 上诉人(原审被告)：蒙阴华商置业有限公司，住所地山东省蒙阴县经济开发区管委会院内。 法定代表人：于增义，经理。 委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宁，男，1985年2月12日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：刘杰，山东弘蒙律师事务所律师。 上诉人蒙阴华商置业有限公司（以下简称华商公司）因与被上诉人张宁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蒙阴县人民法院(2019)鲁1328民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华商公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回张宁的诉讼请求。2.本案的诉讼费用由张宁承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。张宁从未到房屋产权登记管理部门申请办证事宜，未提交办证申请书，未缴纳契税、印花税等相关税费，其至今不具有办证的相关手续和资料，是张宁至今未能办理房屋产权证的原因，因此，本案未能办证的原因在于张宁。张宁请求的逾期办证违金不应得到支持。一审判决我公司支付逾期办证违约金，与《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五、第十六条的规定不符，明显是适用法律错误。2.一审判决将蒙阴县不动产发证时间作为我公司提交材料时间错误，假如我公司依约应支付办证违约金的话，一审判决计算违约金数额错误。其次，我公司早在2017年12月份就将应当由出卖人提交的资料报蒙阴县不动产登记管理中心，虽经我公司多次要求，蒙阴县不动产登记管理中心未给出具收到手续，最终在我公司强烈要求下，蒙阴县不动产登记管理中心才于2018年7月25日为我公司打印出了鲁（2018）蒙阴县不动产权第0××0号《不动产权证书》。因此，我公司履行与张宁之间的《商品房预售合同》第14条约定的义务的时间，是2017年12月份，一审判决将蒙阴县不动产登记管理中心为我公司颁发不动产证的时间视为我公司提交材料的时间，与事实不符。退一步讲，即使我公司未按双方《商品房买卖合同》第14条约定的交房之日起一年内提供办证资料，应当依法支付办证违约金的话，违约金计算终止之日，应当为2017年12月份，而不是一审判决计算的2018年7月25日，一审判决计算办证违约金数额也错误。综上所述，一审判决适用法律均错误，所作的判决也就不正确，为此，现根据《民诉法》第一百六十四条规定，具状上诉，请贵院公正审理。 张宁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回上诉，维持原判。 张宁向一审法院起诉请求：1.判令华商公司立即提供相应资料向产权登记机关为我办理房屋产权登记备案手续。2.判令华商公司支付我逾期办理房屋权属证书的违约金90887元(按照房款534633元*0.005*34个月计算)。3.本案诉讼费及保全费用由华商公司承担。事实和理由：2015年2月8日，我与华商公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定，我购买华商公司开发建设的华商•汶水城小区B7号楼3-506号楼房带车库一套，总价款534633元。合同签订后，我根据合同约定向华商公司支付首付款160633元，余款374000元作了银行按揭贷款。2015年4月30日，华商公司根据合同约定向我交付了房屋。根据《商品房预售合同》的约定，华商公司应当在交付房屋一年内将办理产权登记需要的资料向产权登记机关进行备案。我多次要求华商公司履行此项义务，华商公司以种种理由推诿，至今未到产权登记机关为我办理备案登记手续，致使我无法办理不动产权证书。综上所述，华商公司作为房屋买卖的出售方，应按照合同约定按期为我办理不动产权备案登记手续，现因华商公司迟迟不予办理，致使我无法办理不动产权证书，华商公司已经构成违约，应承担违约责任。为此，根据《合同法》第六十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，特具状起诉，请依法处理。 一审法院认定事实：华商公司具有独立的法人资格，从事房地产开发经营等。华商公司开发了华商•汶水城项目，并取得了相应开发资质和预售许可。2015年2月8日，张宁与华商公司蒙阴华商置业有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0016209）一份，约定张宁购买华商公司预售的位于华商•汶水城B-7号楼3单元3-506号商品房及车库一套，房屋总价款534633元，张宁向华商公司支付首付房款160633元，余款374000元，作为银行按揭贷款。该合同第八条约定房屋交付期限为2015年4月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张宁向华商公司付清全部房款，华商公司于2015年6月7日将合同涉及房屋交付给张宁，但因华商公司迟延向产权登记机关提供办理产权的资料，致张宁未能及时办理房屋产权证。2018年7月25日，蒙阴县国土资源局就案涉汶水城小区588个不动产单元为华商公司颁发（2018）蒙阴县不动产第0003040号不动产证书。 一审法院认为，张宁与华商公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照诚实信用的原则认真履行。 《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”商品房买卖合同的出卖人在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，房屋所有权转移应通过所有权转移登记的方式实现。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”据此，在商品房买卖过程中，房地产开发商和买受人负有共同向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的义务，双方按规定提供产权登记的相关资料后，方可完成房屋所有权转移登记。房地产开发商将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，即完成了己方的申请登记义务。本案中，华商公司已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，张宁应提供作为买受人应当提供的相应材料应和华商公司一同到登记部门办理，张宁、华商公司负有共同向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的义务，因此对张宁请求判令华商公司办理房产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。 对于张宁请求的逾期办证违约金，依据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，华商公司作为房地产开发企业，应在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据此，华商公司应在2016年6月7日前将办证资料报产权登记机关备案，但华商公司提交的不动产登记证载明的发证时间为2018年7月25日，已经超过合同约定的履行期间，根据合同约定，华商公司已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案双方当事人在合同中未就迟延办理房屋权属证书的违约金进行约定，故对张宁的请求，应按该条规定的标准支付违约金。综上，张宁请求的违约金的计算自2016年6月7日起，至2018年7月24日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、华商公司于本判决生效后十日内向张宁支付逾期办理房屋权属证书的违约金66830元；二、驳回张宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，减半收取1036元，保全费1020元，由张宁负担200元，华商公司负担1856元。 本院二审期间，华商公司围绕上诉请求依法提交了证据，张宁没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据质证。 华商公司依法提交了下列证据： 1.临沂市中级人民法院(2019)鲁13民终590号民事判决书一份，该案一审为蒙阴县人民法院(2018)鲁1328民初4548号，用以证明包含本案所涉及的房产，华商公司已于2017年12月份将需要由出卖人提交的资料报送了产权登记机关，完成了合同约定的义务。 2.临沂市中级人民法院(2016)鲁13民终1746号民事判决书一份，用以证明办理房屋产权证书并非华商公司或者张宁一方可以完成，需要各方出具相关的资料。其中张宁需要交纳契税的完税凭证等材料。本案中张宁没有向不动产登记管理中心提出办证申请，也没有交纳契税，和本次购房是一套房或两套房的证明，以及结婚证等身份关系的村料。因此，本案所涉房产未能取得房屋权属证书的原因不能唯一归责于华商公司。 3.蒙阴县自然资源和规划局于2019年8月8日出具的证明一份，用以证明华商公司在一审中提交的0003040号不动严证包含了本案所涉及的楼房。 张宁质证意见如下： 对证据1的真实性、合法性无异议，但一审法院根据该证据到蒙阴县产权登记部门调查取证，经核实华商公司称2017年12月份已经备案，但蒙阴县产权登记部门无任何受理备案的登记情况。华商公司亦无提供任何证据证实已于2017年12月份进行备案。即使2017年12月份交纳部分材料，也无法证实其提供材料是否提交齐全，一审根据产权登记部分于2018年7月25日出具的0003040号不动产权证书认定违约截止时间为2018年7月份，认定正确。 对证据2的真实性无异议，张宁多次向产权登记部门查询是否能办理产权证书，因华商公司未到产权登记部门办理备案登记，未完成其应承担的申请登记义务，致使张宁不能办理产权证书。至于华商公司提出的未缴纳契税相关税费，张宁随时可交纳契税等相关税费。一审认定华商公司承担违约责任正确。 对证据3的真实性无异议，一审法院正是依据产权登记部门出具的鲁20**蒙阴县不动产0003040号产权的出具时间，认定的违约金数额，故一审法院裁判正确。通过华商公司的陈述可以得知，华商公司办理产权登记的前提是在华商公司办理备案登记或取得大证的前提下才能办理，至于华商公司未办理备案登记或取得大证的原因与张宁无关。华商公司称大证的最后一页绘图时间为2017年10月份，该时间即是现场勘验时间，并非华商公司提交材料备案登记的时间，也与华商公司称的2017年12月份提交材料相矛盾。根据双方合同第14条约定，华商公司应于实际交房后一年内将办理权属登记材料提交产权登记机关备案，正是由于华商公司未在约定时间内提交备案材料，致使张宁未能办理产权登记，应当承担违约责任。华商公司主张已在2017年12月份交纳备案材料，无任何证据予以证实，应当承担举证不能的责任。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张宁对华商公司提交的证据的真实性没有异议，本院对华商公司提交的证据的真实性予以确认。华商公司于2018年7月25日取得（2018）蒙阴县不动产第0003040号不动产证书，完成了初始登记，此后才能为张宁办理所有权登记。就本案而言，张宁在2018年7月25日前即使未向房产登记部门提交办证手续，只要此后向房产登记部门提交了办证手续，亦不影响房产登记部门为张宁办理不动产权证书，按照张宁与华商公司的约定，华商公司应当在2016年6月7日前为张宁办理不动产权证书，华商公司直到2018年7月25日才完成初始登记，华商公司构成违约，一审判决华商公司支付违约金的期限计算至2018年7月24日并无不当，本院予以确认。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕华商公司的上诉请求进行审理。 依据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，华商公司应在2016年6月7日前将办证资料报产权登记机关备案，但华商公司并未按照合同提交办理不动产登记所需的资料，直到2018年7月25日才采取得0003040号不动产权证书，华商公司构成违约，一审判决华商公司支付违约金的期限计算至2018年7月24日并无不当，本院予以维持。华商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2072元，由上诉人蒙阴华商置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年一月十五日 书记员  徐晓凤