山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0502民初4483号 原告（反诉被告）：韩秀艳，女，1963年4月1日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：翟吉祯，山东众旭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈棣，男，1976年9月15日出生，汉族，东营区文汇街道三信百货商行业主，住东营区。 委托诉讼代理人：杜渤海，山东齐征律师事务所律师。 原告韩秀艳与被告陈棣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告韩秀艳的委托诉讼代理人翟吉祯，被告陈棣及其委托诉讼代理人杜渤海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩秀艳向本院提出诉讼请求：1.确认双方的房屋租赁关系于2018年11月14日终止，故原告就被告于2018年11月14日之后腾空并搬出该房屋的行为可以不予任何补偿；2.判决被告支付自2018年11月15日至2019年1月18日的房屋占用使用费4986元，并赔偿原告自本纠纷立案之日至被告实际清偿之日逾期付款利息损失，按年利率6%计算；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2001年10月，韩秀艳、史庆辉夫妇以史庆辉的名义从胜利油田华安土方工程有限责任公司处租赁了位于东营市东营区间房屋（商铺），租赁期20年，自2001年10月25日至2021年10月24日。2017年10月25日，原告就出租上述房屋与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，该房屋年租金28000元，租赁期1年，从2017年11月15日至2018年11月14日；合同签订后的第二年起，被告在每年的10月14日付清下一年的租金。若被告没有按合同规定的时间内付清房租的，原告有权收回该房屋，合同期内，被告承租房屋的正常维修与安装费用由被告承担。该租赁合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告。2018年10月14日届至后，被告即不支付下一年的租金，也不将该房屋归还原告，2019年1月15日，东营区东营河及北二路环境综合整治文汇片区分指挥部《通知》，限各经营户于1月19日前将房屋腾空。2019年1月18日被告腾空并搬出房屋。 陈棣辩称，2017年10月25日，为经营东营区文汇街道三信百货商行，答辩人就租赁使用原告有使用权的位于东营市东营区与原告签订涉案《房屋租赁合同》，租赁期限2017年11月15日至2018年11月14日，年租金为28000元，于每年的10月14日付清下一年租金，答辩人为经营便利，对租赁房屋进行了装修、改造。第一年租赁到期后，东营区北二路拆迁改造项目已经处于宣传动员公告阶段，租赁房屋拆除已经确定，为此答辩人与被答辩人协调确定第二年租金的支付时间未果，第二年度应交租金被答辩人至今没有收取。基于上述原因，答辩人根据拆迁部门要求，于2019年1月18日腾空租赁房屋，第一年租赁到期后，答辩人共使用房屋64天，同时被答辩人与房屋所有人胜利油田众安石油装备有限责任公司签订租赁房屋拆迁补偿协议，自2018年12月30日腾空租赁房屋，按照政府评估价格每年每平方米338.84元的标准退给原告租金，在2018年12月1日计算至合同约定的到期日，按实际天数计算，按照众安公司与原告的补偿协议，答辩人应享有的水电配套费、停产误工费、搬迁费、装修费、奖励费等与被答辩人未达成分配协议。根据上述事实，原告自2018年12月1日开始对该房屋已经不享有使用权，其无权向答辩人主张2018年12月1日以后的房屋使用费，更不存在逾期付款利息。 陈棣向本院提出反诉请求：1.判令韩秀艳支付陈棣因房屋拆迁应享有的水电配套费10950元、停产误工费7300元、搬迁费876元、装修费31301.9元、奖励费2236元，扣减反诉人应支付房租1227.36元，应付51436.54元；2.反诉费由韩秀艳承担。事实和理由：2017年10月25日，为经营东营区文汇街道三信百货商行，陈棣就租赁使用韩秀艳有使用权位于东营区与韩秀艳签订《房屋租赁合同》，租赁期限2017年11月15日至2018年11月24日，年租金为28000元，于每年的10月14日付清下一年租金。后陈棣为经营便利，对租赁房屋进行了装修、改造。第一年租期到期后，东营区北二路拆迁改造项目已经处于宣传动员公告阶段，租赁房屋拆除已经确定，为此反诉人与被反诉人协商确定第二年租金的支付时间未果，第二年度应交租金韩秀艳至今没有收取。基于以上原因，反诉人根据拆迁部门要求，于2019年1月18日腾空租赁房屋，第一年租期到期后，陈棣共计又使用房屋64天。同时韩秀艳与房屋所有人胜利油田众安石油装备有限责任公司签订租赁房屋拆迁补偿协议，自2018年12月30日腾空房屋，按照政府评估价格每年每平方米338.84元的标准退还给被反诉人租金，自2018年12月1日计算到合同约定的到期日，按实际天数计算。按照众安公司与韩秀艳的补偿协议，反诉人应享有的水电配套费、停产误工费、搬迁费、装修费、奖励费等与韩秀艳未达成分配协议。根据上述事实，被反诉人自2018年12月1日开始对房屋已经不享有使用权，其无权向反诉人主张房屋使用费。 韩秀艳辩称，1.双方的《房屋租赁合同》第三条明确约定：乙方在每年的10月14日付清下一年的房屋租赁费给甲方。若乙方没有按规定的时间内付清房屋租赁费给甲方，甲方有权收回出租给乙方的房屋。即先付租金后使用房屋，且提前1个月支付。本案中，根据该约定，反诉人应在2018年10月14日前支付第二年的租金，不存在11月14日之后“协商确定第二年租金的支付时间”的问题，根据法理，金钱债务不存在履行不能，反诉人如果真想支付第二年的租金以表示继续租赁该房屋的意思，可以通过现金、网银、微信、支付宝等多种方式支付，或通过现金提存支付，不存在想给付而不能的情形，反诉人未在2018年10月14日支付第二年的租金，可知不想给付租金，即可推定其没有继续租赁该房屋的意思，反诉人于2018年11月14日之后就该房屋的占有使用为非法占有。 2.根据反诉人在反诉状中的上述陈述，并经刚才反诉人确认，反诉人在租赁期限届满即2018年11月14日后想付租金以表示其想继续承租该房屋，对方不予受领租金，这表明出租人对与承租人继续发生租赁该房屋存在异议，即承租人不同意再将该房屋出租给原承租人，也就是本案的反诉人。 综上，2018年11月14日双方的租赁关系终止。反诉人基于其2019年1月18日腾空搬出该房屋的行为而请求被反诉人给予补偿的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。 本院经审查认定如下：韩秀艳与史庆辉系夫妻关系。胜利油田华安土方工程有限责任公司于2007年12月改制后，公司业务隶属于胜利油田众安石油装备有限责任公司。2001年10月，胜利油田华安土方公司（出租方）与史庆辉（承租方）签订房屋租赁合同，出租方将座落于北二路胜华转盘西300米路北东西方向的二间房屋（73平方米）租赁给承租方。租期20年，自2001年10月25日至2021年10月24日，租金146000元，一次付清，租赁期间的水电、环保、卫生、治安等费用，由承租方承担。 2017年10月25日韩秀艳（出租方）与陈棣（承租方）签订房屋租赁合同，约定：出租方将座落于东营市胜华转盘以西500米路北沿街商品房出租给出租方使用，每年租赁费人民币28000元，租赁期为1年，自2017年11月15日至2018年11月14日，在本签订合同签订之日，承租方一次性付清第一年房屋租赁费给出租方。自签本合同之后的第二年起，承租方在每年的10月14日付清下一年的房屋租赁费给出租方，若承租方没有按合同约定的时间内付清房屋租赁费给出租方，出租方有权收回出租房屋。租赁期内，承租方享有承租房屋内水电的使用权，合同期内，承租方承租房屋的正常维修与装修费用由承租方承担，承租方保持承租房屋的完好交付出租方，合同期满时承租方保持承租房屋的完好交付出租方；合同期满后，若出租方继续出租上述房屋，在同等条件下，承租方享有优先租赁权；如发生地震、洪涝等不可抗拒因素导致损失时，双方互不承担责任；注：如店前修路造成店面停业期间，可以半价收费，但是这个费用可以算好延长时间。 2019年1月15日，东营区东营河及北二路环境综合整治文汇片区分指挥部办公室向各经理业户发通知载明“我单位与胜利油田华安建筑有限责任公司签订房屋拆迁补偿协议，房屋产权已移交我街道分指挥部，经研究我分指挥部将于2019年1月19日对其所有房屋进行拆迁，为了减少损失，希望各经营户配合迁占工作，于1月19日前将房屋腾空，逾期不搬迁的因周边房屋拆迁可能造成水电等中断带来的损失自负”。 2018年11月9日，东营通城房地产价格评估有限公司针对东营河及北二路环境综合整治（东营河西延）项目出具的房屋及地面附着物补偿初步结果分户表载明：门头为贵州茅台镇酒，铝扣板广告牌数量8.8平方米、单价150元、合价1320元，卷帘防盗门窗10.5平方米、单价150元、合价1575元，肯德基门10.5平方米、单价300元、合价3150元，木地板27.2平方米、单价70元、合价1904元，踢脚线21.6平方米、单价16元、合价346元，石膏板吊顶27.2平方米、单价40元、合价1088元，监控设备1套、单价1000元、合价1000元，空调1台、单价200元、合价200元，木包口5米、单价55元、合价275元，影视墙+造型3.09平方米、单价240元、合价742元，砖墙复合板项10.56平方米、单价644元、合价6801元，PVC吊顶1.44平方米、单价50元、合价72元，墙砖6.8平方米、单价50元、合价340元，瓷砖地面8.82平方米、单价50元、合价441元，钢板防盗门1.89平方米、单价420元、合价794元，砖墙复合板顶5.28平方米、单价558元、合价246元，PVC吊顶4.92平方米、单价50元、合价246元，洗手盆1个，单价100元、合价100元，便池1个、单价100元、合价100元，钛镁合金门1.68平方米、单价350元、合价588元，砖墙复合板顶16.28平方米、单价660元、合价10745元，瓷砖地面13.94平方米、单价50元、合价697元，PVC吊顶13.94平方米、单价50元、合价697元，钛镁合金门1.68平方米、单价350元、合价588元，地胶9.5平方米、单价40元、合价380元，木地板27.2平方米、单价70元、合价1904元，踢脚线21.6平方米、单价16元、合价346元，空调1台、单价200元、合价200元，窗台板0.42平方米、单价150元、合价63元，木墙裙1.9平方米、单价50元、合价95元，木酒柜11.52平方米、单价400元、合价4608元，宽带1户、单价120元、合价120元。合计44717元。 2018年11月10日，东营通城房地产价格评估有限公司对陈棣的贵州茅台镇酒行进行了现场勘察。 2019年1月18日陈棣搬离涉案房屋。 陈棣为证实其主张提供以下证据： 1.腾空退租协议载明：甲方为胜利油田众安石油装备有限责任公司，乙方处空白，甲乙双方签订的租赁合同，租期二十年，根据东营区东营河及北二路指挥部的要求，甲方北二路北侧商品房需要拆除，要求所有商户在2018年12月30前腾空，按甲乙双方原合同约定，因不可抗力不承担损失，但考虑到乙方实际情况，甲乙双方约定乙方按时腾空，甲方根据评估公司给予的评估价格每平方米338.84元每年退租给乙方，按实际天数计算，乙方装修部分按指挥部所委托评估公司给予的评估价格给予补偿，乙方装修部分按指挥部所委托评估公司给予的评估价格给予补偿； 史庆辉北二路商品房拆迁补偿价格明载明：1.水电配套费300元*73平米=21900元、2.停产误工费100元*73平米=7300元、搬迁费12元*73平米=876元、4.退租费72153元、装修费44717元、奖励费44717元*10%=4472元，总计151418元。 以上证据用以证实，作为房屋承租人在此次拆迁过程中享受到的补偿费用，水电配套费用，停产误工费，搬迁费、退租费、装修费、奖励费共计151418元，并且明确说明如果第一承租人有转租行为的话，上述款项的分配需原被告达成一致，从退租费72153元这是原告与产权人解除房屋租赁合同时退给原告的租赁费，这个费用被告没有主张，但是结合协议中涉及到甲方根据评估公司给予的评估价格每平方米338.84元每年，退租给原告，结合原告与众安公司的租赁合同约定，计算出退租费用72153元的时间应当是从2018年12月1日开始退租，到合同约定的20年时间最后一天2021年10月24日，从而证明从2018年12月1日开始原告对该房屋已经没有租赁使用权，即使被告占有使用，原告也无权向被告主张自2018年12月1日以后的租赁费。 韩秀艳质证认为，对该证据的真实性不认可，对其证明目的不认可。根据民事诉讼法解释第115条第一款规定，单位向人民法院提供的证明材料，应当由单位负责人及制作材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该两份书证既无单位负责人签名或盖章也没有经办人员签名或盖章，不符合该规定要求，不具有证明效力，应当被排除。即使腾空，退租协议应该由双方当事人的签名或盖章，否则不是协议。 2.陈棣申请证人朱某出庭作证。朱某证实其在2017年10或者11月份给陈棣的门头房（指涉案房屋）进行过装修，改的水电，垒的厕所，贴的墙砖、地砖，安装的厕所和仓库的钛合金门、楼梯塑胶踏步、灯，做的酒柜，刷的乳胶漆，刮腻子，做的墙、下水，蹲便池、洗脸盆、配电箱。屋里所有的上下水的主管线和水管、室内的电重新穿的线，安装的水管和电灯，原先的水电都不能用了。室外没做，当时没有门头，陈棣给了其25000余元的装修费，并提供陈棣支付给他装修款后他给陈棣出具的25500元的收条，他经过对房屋及地面附着物补偿初步结果分户表中的墙砖、瓷砖地面、洗手盆、便池、钛镁合金门两个、地胶、木酒柜、厕所Ｐｖｃ吊顶及现场勘查明细表中的第4项系其装修的。 韩秀艳质证认为，对证人证言的真实性不认可；如果有个别内容是真的，那么所有的装修项目都是在原基础上的装饰装修；根据双方的房屋租赁合同约定，租赁关系终止以后，所有形成附和的装饰装修均归出租人所有，因此除原告认可的装饰装修内的所有物品归原告所有，其他的装饰装修价值被告均无权分享。 3.收据载明：客户名称为贵州茅台镇酒的于2018年1月20日向东营三硕新型建材有限公司交纳电动卷帘门款2800元；赵培威出具的证明载明：赵培威于2017年12月15日收到贵州茅台镇广告门头牌（门头、圆标、展板、工艺流程图、玻璃门小字、大铁门反光字、桌子写真、门上写真）款3532元。以上证据用以证实涉案房屋的门头房牌和卷帘门的花费。 韩秀艳质证认为，证人均应到庭质证，所以该书证相当于一张白条，没法证明装修人实际是否存在，卷帘门的收据也不能证明就是用于涉案房屋的，因此对其证明目的不予认可。 韩秀艳主张诉讼请求占用使用费的计算方式：根据原租赁合同的租金数额每年28000元除以365天计算出每天的租金在乘以65日得出的4986元；韩秀艳主张利息损失计算标准和依据：根据民间借贷的最高院规定逾期利率计算方式，从起诉之日到实际清偿之日，以4986元为基数，按年利率6%计算。 陈棣认为，合法租用房屋应当是租赁费而不是占有费，从2018年12月1日起开始众安公司已经将收取原告的租金按照国家这次拆迁的标准退还给原告，原告此时开始已经不再向众安公司支付租赁费，两家的租赁合同已经解除，因此从2018年12月1日以后原告已无权向被告主张租赁费。利息的主张没有依据，造成租赁费没有按约定支付的原因，是由政府拆迁造成的，被告没有过错。 陈棣反诉请求中主张的停产误工费、搬迁费按明细表中全部主张，奖励费主张50%，装修费主张70%。 韩秀艳认为，根据最高人民法院审理城镇房屋合同纠纷案件的解释第12条规定，租赁房屋的装饰装修分为两类，形成附和的未形成附和的，对形成附和的对未形成附和的，对形成附和的不予补偿，对未形成附和的被告的物品可以进行补偿，但要根据被告所举的分类表中的项目进行核实。铝扣板广告牌其底件最多同意赔付50%为660元，监控设备1000元是被告的，两个空调搬迁费各200元共计400元，木酒柜4608元是被告的，宽带120元是被告的，共计约6788元，其他的均是原告的装饰装修与被告无关。 本院认为，原告韩秀艳与被告陈棣之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点：1.涉案合同终止的时间及被告支付原告费用的项目及数额？2.原告应支付被告的项目及数额。针对焦点1，原告主张被告未按合同约定的时间交纳房租，与被告的租赁合同于2018年11月14日终止，此后被告占有房屋属于非法占有，被告主张未交纳房租的原因系在缴费期间之前涉案房屋拆迁工作已确定，涉案房屋已确定拆除，双方租赁期限持续至2018年12月1日，此后原告无权使用涉案房屋，故无权向被告主张此后的费用，本院经审理认为，根据法律规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，结合本案的证据，虽然被告未按合同约定交纳下一年度租金，但现有证据无法证明原告向被告提出异议，因此原告继续使用涉案房屋，原租赁合同有效，被告于2019年1月18日腾空房屋，因此租赁期限至2019年1月18日，因涉案房屋拆迁而解除，被告应向原告支付房屋租赁费而非占用使用费。被告应向原告支付2018年11月15日至2019年1月18日的租赁费为：28000元／365天*65天为4986元，被告主张原告无权主张自2018年12月1日后的费用于法无据，本院不予采信；原告主张利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。针对焦点2，涉案房屋因涉及东营区东营河及北二路环境综合整治工程于2019年1月19日拆迁，根据相关证据能够证实涉案房屋的相应补偿款项目包括：水电配套费21900元，停产误工费7300元，搬迁费876元，退租费72153元，装修费44717元，奖励费4472元，共计151418元，拆迁款根据相关证据应由原告韩秀艳（史庆辉）领取，被告陈棣反诉请求主张的费用均与拆迁款相关，有权向韩秀艳主张。关于被告主张的水电配套费，结合被告申请出庭作证的证人的证言，原告主张按50%主张为21900*50%为10950元较为合理，本院予以支持；关于被告主张的停产误工费7300元，因涉案房屋被拆迁原告韩秀艳不能收取剩余租期的租金，亦存在停产误工损失，故停产误工损失韩秀艳、陈棣均应享受，本院酌情认定双方各占50%，即陈棣就分得3650元，超出部分本院不予支持，关于被告主张的搬迁费、奖励费，因搬迁、奖励费的性质是政府拆迁部门对积极配合拆迁工作的被拆迁户的奖励，双方均有权获得该项奖励，涉案房屋在规定时限内腾空交付政府拆迁部门，既要陈棣的配合也需韩秀艳配合，本院酌情认定双方各享受50%，即陈棣分得搬迁费438元、奖励费2236元，超出部分本院不予支持；关于被告主张的装修费，分户表中载明的装修费及附属物合计44717元，结合被告提供的证据及原告认可的被告的物品及装修部分，本院酌情认定双方各占50%，即陈棣就分得22358.5元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈棣于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）韩秀艳租金4986元； 二、原告（反诉被告）韩秀艳于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈棣装修款22358.5元、搬迁费438元、奖励费2236元、停产停业损失3650元、水电配套费10950元，共计39632.5元； 三、上述第一、二项相互折抵后，原告（反诉被告）韩秀艳于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈棣34646.5元； 四、驳回原告（反诉被告）韩秀艳的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈棣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，减半收取12.5元，由被告（反诉原告）陈棣负担；反诉案件受理费542.96元，减半收取271.48元，由被告（反诉原告）陈棣负担88.62元，由原告（反诉被告）韩秀艳负担182.86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  陈忠霞 二〇二〇年一月十日 书记员  王雨薇