湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11948号上诉人（原审原告）：罗毅，男，1987年10月8日出生，汉族，住武汉巿江岸区。委托诉讼代理人：任静，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张茜，女，1989年2月28日出生，汉族，住武汉巿武昌区，系罗毅之妻。委托诉讼代理人：任静，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉亿康隆房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区中心区湘隆时代商业中心第幢****房。法定代表人：鄢豫，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡善超，该公司员工。原审第三人：王昌平，女，1950年7月1日出生，汉族，户籍所在地武汉巿硚口区。上诉人罗毅、张茜因与被上诉人武汉亿康隆房产经纪有限公司（以下简称亿康隆公司）、原审第三人王昌平居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1088号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。罗毅、张茜的上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判撤销上诉人与被上诉人之间的居间合同，由被上诉人返还中介费或发回重审；三、由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对被上诉人是否存在导致合同可撤销的欺诈行为的事实认定不清。上诉人主张被上诉人居间过程中的"欺诈行为"包括两方面，但一审判决仅认定其中一方面，忽略了最关键的一方面。1、上诉人因被上诉人居间过程中的“欺诈行为”导致其作出购买29栋房屋（业主王昌平）并签订《存量房居间〖买卖）合同》意思表示的基础（居间的意思表示）不真实。该"欺诈行为"包括两方面：（1）最重要的一方面是被上诉人在2018年3月14日带上诉人看房当日当场告知上诉人44栋房屋的业主纪波不同意卖房的行为是虛假的。另外一方面才是已经被行政处罚确认的、被上诉人未经44栋业主纪波授权擅自以纪波名义出具代理房产销售委托书的行为。第一方面才是上诉人主张撤销其与被上诉人之间的居间合同的关键理由，但一审判决却忽略未提，一审认定事实不清。2、关于第一方面的“欺诈行为”，正如上诉人一审所述：上诉人第一次看中的就是44栋房屋（业主纪波），上诉人表示强烈购买意愿并要求被上诉人电话通知纪波面谈，但被上诉人当天的回复是已经电话通知了纪波，但纪波不想卖了，导致上诉人陷入错误意思表示与上诉人签订了购买29栋房屋的居间合同。庭审及代理词中，上诉人也一直在强调29栋房屋居间合同的签订，是基于被上诉人2018年3月14日看房当天欺诈行为的误导下才做出的。3、一审判决认为被上诉人不存在欺诈行为的证据是被上诉人与纪波的电话录音和一审法院对纪波的电话调查记录两份证据。但纪波在前述两份证据中均未证明2018年3月14日即看房当日被上诉人曾电话通知过她罗毅夫妇有意购买其房屋。一审判决仅凭纪波未对关键时间点即2018年3月14日是否接到过被上诉人的电话作出明确证明的情况下，就推测认定被上诉人不存在导致可撤销合同的欺诈行为，亦属认定事实不清。二、一审判决认定事实的证据不足，认定被上诉人无欺诈行为的证据缺失，一审判决忽略被上诉人的举证责任，适用法律错误。1、庭审后法官对案外人纪波的电话调查记录，无法证明被上诉人在2018年3月14日当天带上诉人看房时，电话询问过纪波且纪波明确拒绝不卖给上诉人。因为在看房当天即2018年3月14日之前，上诉人与第三人纪波从未接触过或见过面，亦未有过任何沟通，双方完全系陌生关系，根本不存在一审判决所谓的“案外人纪波认为罗毅及张茜的付款方式和金额未达到预期，故向亿康隆公司表示不同意将房屋出售给罗毅及张茜”情况。一审判决釆信的该证据无法证明被上诉人在2018年3月14日看房当天不存在导致撤销居间合同的欺诈行为。2、被上诉人与纪波的电话录音是在其与上诉人发生纠纷的数月后，在房管局协调处理现场录制的。被上诉人在电话里进行诱导性提问，从纪波的回话中可以听出纪波也是心存疑虑、小心翼翼的在回话。但纪波也未在录音中承认过2018年3月14日被上诉人给她打过电话说罗毅夫妇想买她房屋的事实。录音中可听到上诉人罗毅的岳父反复提醒被上诉人问纪波“是不是3月14日”？“是不是3月14日说的这个事儿”？“是不是3月14日你说不卖了”？但被上诉人回避该问题并迅速结束了通话，且一审庭审中被上诉人对2018年3月14日当天是否给纪波打过电话也没有证据可以证明。因此，被上诉人和纪波的电话录音也无法证明2018年3月4日被上诉人跟纪波打过电话，但被上诉人却告诉上诉人纪波当天电话里说房子不卖的事实，被上诉人在故意告知上诉人虚假情况欺诈上诉人，导致上诉人因被上诉人的欺诈行为陷入错误判断才与之签订了29栋房屋的居间（买卖）合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。被上诉人的行为已经构成欺诈。根据《合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。故人民法院应当撤销上诉人与被上诉人之间的居间合同。3、根据民事诉讼“谁主张谁举证”的一般举证规则和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，被告对自己的主张负有提供证据的责任，即被告也应当对其反驳观点进行举证，“谁主张谁举证”规则并非像一审判决理解的仅适用于原告，同样适用于被告。本案一审法院并没有要求亿康隆公司就其是否在2018年3月14日电话通知纪波罗毅、张茜想购买她房屋的事实进行举证，却认为“罗毅、张茜并无有效证据证实亿康隆公司在武汉经济技术开发区沌口宁康园29栋1单元401房屋居间服务过程中存在主观恶意或故意误导”，并依据对案外人纪波的电话调查记录（纪波在该电话记录中并未证明2018年3月14日当天上诉人给她打过电话告知其上诉人想买其房屋的事实），并仅以被上诉人后期多次与纪波诱导性电话通话后陆续告知其上诉人拟釆取的付款方式和金额未达纪波的逾期为由就判令上诉人承担不利后果，违反民事诉讼法律规定，应当依法改判。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清、适用法律错误。本案的关键事实即双方看房当日（仅2018年3月14日看过一次）被上诉人是否电话告知44栋房屋业主纪波罗毅夫妇有意购买其房屋并遭其直接拒绝，一审判决并未查明。被上诉人在庭审中反驳上诉人，主张其不存在欺诈行为，但并未提供证据证明其反驳时的观点，一审法院亦未要求其举证，仅凭对案外人纪波的电话调査记录就判令上诉人承担不利后果，违反法律规定。故一审判决认定事实和适用法律均明显错误，请求贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审。亿康隆公司辩称：上诉人所说付款方式没有问题，但一审认定上诉人是否应承担责任在于上诉人未依约支付购房款，导致合同被解除及合同目的不能实现。其对此无过错，上诉人对王昌平的房屋未按约支付房款。王昌平未到庭，亦未提交答辩状。罗毅、张茜一审诉讼请求：1.判令撤销罗毅与亿康隆公司之间的协议；1.判令亿康隆公司向罗毅、张茜返还中介费16,000元，并以16,000元为基数，按年利率6%支付自2018年5月24日起至款项付清之日止的利息；3，本案诉讼费用由亿康隆公司承担。一审法院认定事实：罗毅与张茜系夫妻关系，亿康隆公司系房产中介公司。2018年，案外人纪波曾就其所有的武汉经济技术开发区沌口宁康园44栋2单元402房屋的售房事宜，委托多家中介公司寻找买家并同意中介公司带买家看房。2019年3月14日，在亿康隆公司居间服务下，罗毅前往案外人纪波所有的位于武汉经济技术开发区沌口宁康园44栋2单元402房屋看房，并表示购买意向。后案外人纪波认为罗毅及张茜的付款方式和金额未达到预期，故向亿康隆公司表示不同意将房屋出售给罗毅及张茜。亿康隆公司遂向罗毅推荐位于武汉经济技术开发区沌口宁康园29栋1单元401房屋，该房屋所有权人为第三人王昌平。2018年3月15日，罗毅与被告亿康隆公司、第三人王昌平签订存量房居间（买卖）合同，合同载明：罗毅向第三人王昌平购买位于武汉经济技术开发区沌口宁康园29栋1单元401房屋，房屋总价款1,600,000元；罗毅应向经纪方支付佣金16,000元；罗毅应于2018年3月15日向第三人王昌平支付定金30,000元；购房款采用按揭付款方式，首期房款为1,170,000元，罗毅应于2018年3月22日之前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，且在银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内到房屋登记机关办理申请产权买卖手续；第三人王昌平同意罗毅通过向银行申请贷款400,000元的形式支付房价余款等内容。合同签订后，罗毅向第三人王昌平支付定金30,000元。2018年5月24日，张茜向亿康隆公司支付经纪代理费16,000元。后第三人王昌平因与罗毅就首付款支付事宜未能协商一致，于2018年6月6日向罗毅发出合同解除通知书。2018年8月，第三人王昌平将涉案房屋另售他人。罗毅、张茜合同目的不能实现。另查明，亿康隆公司的工作人员在无授权委托的情况下，擅自以案外人纪波名义就武汉经济技术开发区沌口宁康园44栋2单元402房屋出具代理房产销售委托书。亿康隆公司因此受到行政主管部门的处罚，并作为不良信用信息登记。罗毅认为亿康隆公司的上述行为涉嫌欺诈，致使罗毅就武汉经济技术开发区沌口宁康园29栋1单元401房屋签订买卖合同的意思表示基础不真实，应予撤销。一审法院认为：购买房屋对于普通家庭而言系重大消费行为，购房者对此负有审慎义务，应综合考虑房屋情况、个人需求、购房政策等因素并在此基础上作出决定，房产中介机构对房屋的介绍并非购房者最终确定是否购房的唯一考量因素。本案中，亿康隆公司通过向罗毅、张茜介绍房屋、提供看房服务、组织买卖双方协调房屋转让事宜等形式为委托人报告订立合同机会及提供订立合同的媒介服务。亿康隆公司未经授权擅自以案外人纪波的名义务出具代理房产销售委托书的行为，已受到行政主管部门处罚并作为不良信用信息登记。但经法院核实，案外人纪波对亿康隆公司带罗毅看房实际知情且未表示异议。亿康隆公司系在案外人纪波明确表示不同意向罗毅、张茜出售房屋后才向其推荐同小区的其他房屋，故亿康隆公司的上述不良信用行为与罗毅、张茜就武汉经济技术开发区沌口宁康园29栋1单元401房屋签订存量房居间（买卖）合同之间并不存在必然因果关系。罗毅、张茜并无有效证据证实亿康隆公司在武汉经济技术开发区沌口宁康园29栋1单元401房屋居间服务过程中存在主观恶意或故意误导。罗毅与亿康隆公司、第三人王昌平签订的存量房居间（买卖）合同，未违反法律强制性规定，合法有效。罗毅、张茜要求撤销协议的主张，法院不予支持。亿康隆公司促成合同成立，罗毅、张茜应当按约定支付报酬。合同签订后，因罗毅、张茜未依约支付购房款项导致合同被解除及合同目的不能实现，亿康隆公司对此并无过错，不应承担合同解除的法律后果。罗毅、张茜要求返还中介费及支付利息的主张，法院亦不予支持。综上，罗毅的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回罗毅、张茜的诉讼请求。一审案件受理费200元，减半收取计100元，由罗毅、张茜负担。本院查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，亿康隆公司收取中介服务费的依据是促成了罗毅、张茜与王昌平之间签订存量房居间（买卖）合同。虽然该合同后来因了罗毅、张茜与王昌平之间发生纠纷导致合同被王昌平解除，但是亿康隆公司对合同的解除并不存在任何过错，亿康隆公司按照合同约定收取中介服务费具有事实依据。其次，亿康隆公司所受到的行政处罚，不是罗毅、张茜与王昌平之间签订的存量房居间（买卖）合同被解除的缘由，与该合同不存在任何事实与法律上的关联性，罗毅、张茜的上诉请求不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由罗毅、张茜负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二〇年一月十八日书记员  阮小琴