广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1167号 原告广西乐安物业服务有限公司。住所：北海市长青路**佳利大厦第******。统一社会信用代码：914505006801023330。 法定代表人杨春宏，总经理。 委托诉讼代理人陈永芳（系公司员工），女，1988年7月14日出生，汉族，，住广西合浦县 被告赵云峰，男，1966年7月14日出生，汉族，，住新疆乌鲁木齐市天山区 案由物业服务合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2019年6月10日 开庭日期2019年12月26日 原告诉讼请求被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币12978元，滞纳金49640.85元。事实和理由：原告是经工商局核发工商营业执照的物业服务企业。变更前的公司名称是北海市乐安物业服务有限责任公司，于2009年10月份与北海联众房地产开发有限公司签订《尚城雅居前期物业服务合同》，由于公司业务拓展需要，于2014年3月21日将公司名称变更为广西乐安物业服务有限公司，并于2015年3月1曰同开发企业重新签订了《尚城雅居前期物业管理服务合同》该合同对物业服务费及其他费用、双方的权利义务和责任都有明确规定。被告从2012年3月起至今都拒交物业服务费等费用，原告多次派工作人员上门催收，但被告至今仍拒不交物业服务费等费用。综上所述，被告拒交物业服务费的行为，影响我公司正常的物业服务工作，损害了我公司合法权益。为此，起诉至法院。 被告答辩意见被告提交书面答辩状，一、原告不享有2015年10月15日之前的物业费胜诉权。根据法庭向被告送达的（2019）桂05民辖终47号《受理案件通知书》，本案受理时间为2019年10月15日，原告在此之前缺乏向被告主张权利的事实，被告从未见过或者接受过原告对尚城雅居3期2单元902室欠缴物业费、滞纳金的任何形式的通知。原告提交的《催缴物业费通知》并没有有效的送达证明，被告对此不知道，是无效的证据；原告没有做到让小区业主们知道其与开发商签订的委托物业服务合同关系，更无物业费及其他费用收取的公示及告知，被告并不知晓其物业服务主体身份。二、原告请求滞纳金不成立。原告依据与北海联众房地产开发有限公司签订的《尚城雅居前期物业管理服务合同》向被告索要近5万元的滞纳金，缺乏合同相对性，即被告并不知晓也不是合同当事人，该约定不能约束被告。该合同为前期物业托管性质，签订时间为2015年3月1日，但原告却主张在此之前的直至2012年3月的物业服务费及滞纳金，缺乏事实依据。原告怠于履行该合同第三条第1项的合同义务，其所依据的前期物业托管合同效力已明显不足，并不能作为其主张权利的充分依据。三、收取物业费、公摊、电梯维护费依据不足。根据国务院《物业管理条例》第40条、第42条之规定，物业费为公开和接受职能部门监督原则，原告物业收费内容既无公开公示过，更无主管部门备案手续，其收费不合法。物业费中应当包含垃圾清理、公共照明等费用，但原告另行征收，属于乱收费。公摊应主要包含公共维修费用，购房款中应当包含维修基金，原告属于重复收取。维修基金是否已经用完，没有证据证实。电梯维护费等公关费用没有收取和支出没有公开透明。 查明事实被告系北海市银海区贵州路尚城雅居3期2单元902房的业主。2015年3月1日，原告（甲方）与北海联众房地产开发有限公司（乙方）签订了《尚城雅居前期物业管理服务合同》，内容：物业类型多层住宅、多层公寓、小高层电梯住宅（分三期开发）；座落位置北海市贵州路贵州小区C8地块；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；小高层住宅按建筑面积0.7元/㎡·月；电梯维护费和年检费按每户30元/月；设立公共维修基金，由业主按房屋建筑面积收取，小高层电梯住宅按0.2元/㎡·月；在维修基金不足时，房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。业主、物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用和公共维修基金的，应按所欠费总额的日1%向乙方支付违约金等等。从2015年3月1日至2019年3月14日，被告一直拖欠物业服务费、水电分摊费、电梯维护费、公共维修基金等费用。原告多次向被告催讨上述费用未果，遂起诉至本院。 另查明，原告在庭审过程中，请求公共维修基金根据住建部《住宅小区专项维修资金管理》规定，按300元/年收取。 以上事实，有原告提交的《广西乐安物业服务有限公司营业执照副本》、《尚城雅居前期物业服务合同》、《物业费催缴通知书》、《尚城雅居3期2单元902房欠费明细表》、《物业管理条例》等证据及原、被告的陈述予以证实。 本院意见根据法律法规的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告与北海联众房地产开发有限公司签订《尚城雅居前期物业服务协议》，原告提供物业服务给涉案小区，被告为涉案小区内业主。被告享受了原告的物业服务，但被告自2015年3月1日起拖欠原告的物业服务费等费用，原告书面催缴，被告仍不缴纳。原告主张被告支付自2012年3月15日至2019年3月14日期间所拖欠的物业费、水电分摊费、电梯维护费、公共维修基金共计12978元，由于原告与北海联众房地产开发有限公司于2015年3月1日签订《尚城雅居前期物业服务协议》并进驻小区，原告主张按协议约定计算，从2015年3月1日至2019年3月14日期间的物业费0.7元/㎡·月×85.05㎡×48个月（2015年3月1日至2019年3月1日共四年）＋0.7元/㎡·月×85.05㎡÷30天×13天（2019年3月1日至14日共13天）=2882.5元，水电分摊费每户40元/月×48个月＋每户40元/月÷30天×13天=1937元，电梯维护费每户30元/月×48个月＋每户30元/月÷30天×13天=1453元。原告还主张公共维修基金根据住建部《住宅小区专项维修资金管理》规定收取，本院予以准许；每户25元/月×48个月=1200元，以上费用合计7472.5元。根据《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第二十三条“连续四年将首期维修资金交存至物业维修资金专户”的规定，该费用只能连续四年收取，原告诉请超过部分本院不予支持。原告还主张2012年3月15日至2015年3月1日期间的物业费，但没有提供证据证实期间其系涉案小区的物业管理者，因此原告的这部分主张，本院不予支持。原告还主张因被告逾期支付上述费用产生的滞纳金49640.85元，被告对该滞纳金有异议,该主张没有合同依据。本院认为《尚城雅居前期物业服务协议》是原告与北海联众房地产开发有限公司签订的，对于合同中滞纳金的约定，原告没有通知被告，故合同中的滞纳金的约定对被告没有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告一直拖欠原告物业费等费用，给原告造成了损失，故应以7472.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.75%上浮30%向原告支付滞纳金，从2015年3月1日至2019年3月14日，滞纳金数额为1862.13元，原告请求超出部分，本院不予支持。被告抗辩原告诉请的物业费等费用已经超出诉讼时效，由于原告一直通过电话、张贴等方式向追讨，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 判决主文一、被告赵云峰支付给原告广西乐安物业服务有限公司自2015年3月1日至2019年3月14日期间的物业费、水电分摊费、电梯维护费、公共维修基金7472.5元及滞纳金1862.13元，以上合计9334.63元； 二、驳回原告广西乐安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 诉讼费案件受理费减半收取683元，由被告赵云峰负担102元，原告广西乐安物业服务有限公司负担581元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年一月十六日 法官助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。