河南省唐河县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1328执异30号案外人张合霞，女，汉族，1983年9月20日生，住河南省南阳市宛城区。申请执行人袁博，男，汉族，1978年6月12日生，住河南省唐河县。被执行人柏小典，男，回族，1979年9月4日生，住河南省南阳市卧龙区。本院在审理袁博与柏小典为民间借贷纠纷一案中，张合霞对本院（2019）豫1328民初4898-1号民事裁定书中，对被告柏小典、李粟溢所有位于南阳市宛城区独山大道与滨河路交会处盛唐商务苑18号楼1单元9层902房产一处进行查封措施，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。案外人张合霞请求，解除对河南省南阳市宛城区××大道与××路××楼××单元××楼××室（商品房买卖合同编号：10272501）查封措施。称，2018年5月份左右的时候通过房产中介南阳市国房地产三川盛唐苑店介绍看中位于河南省南阳市××大道与××路××楼××单元××楼××室房产××套，经过沟通2018年5月17日申请人通过支付宝向柏小典的妻子李粟溢支付了2万元定金。2018年5月30日申请人通过南阳市国房地产三川盛唐苑店与柏小典、李粟溢签订了《存量房屋买卖合同》1份，合同约定柏小典、李粟溢将位于宛城区××大道与××路××楼××单元××楼××室房屋出售给申请人，房屋总价格为123万元。合同签订当日申请人丈夫通过银行转账的方式向柏小典银行账户支付了首付款38万元,2018年6月14日申请人丈夫根据《存量房屋买卖合同》的约定将房屋的尾款83万元支付给了柏小典，柏小典及李粟溢收到全部购房款后于2018年6月14日与申请人共同在南阳市智圣公证处办理了《存量房屋买卖合同》的公证[(2018)豫宛智证内民字第2505号]。2018年6月15日左右柏小典、李粟溢将案涉房屋交付给申请人时，又提出要把房屋内的部分家具出售给申请人，申请人无奈又支付柏小典3万元费用。申请人自2018年6月15日左右开始就一直在案涉房屋居住生活至今，此期间的水、电、物业费用等也都是申请人在缴纳。另外，根据申请人了解案涉房屋所涉及的小区因开发商的原因至今都无法为业主办理相应产权证书，柏小典、李粟溢至今也未取得案涉房屋产权证。2020年10月21日唐河县人民法院执行局工作人员到案涉房屋走访时，经执行员与申请人沟通了解到柏小典因涉及多起诉讼案件案涉房产已经被法院查封。申请人认为2018年6月14日申请人已经按照与柏小典、李粟溢双方签订的《存量房屋买卖合同》履行完毕，支付了全部购房款的义务，且在2018年6月15日左右柏小典、李粟溢也按照合同约定将案涉房屋交付给了申请人占有、使用，因柏小典、李粟溢至今都未办理案涉房屋产权证书，导致至今案涉房屋都未能过户至申请人名下。案涉房屋的实际产权所有人系申请人而非柏小典、李粟溢。贵院在办理涉及柏小典案件执行过程中，对案涉房产进行查封侵犯了申请人的合法权益。为此，申请人特向贵院提起异议申请，请求贵院依法停止对河南省南阳市宛城区××大道与××路××楼××单元××楼××室【商品房买卖合同编号:10272501】采取的执行措施并依法解除对该房屋的查封措施。并提交账单详情、支付宝收支明细证明、招商银行户口历史交易明细表、结婚证、用气合同、收据（三份）、账单详情、电费账单、商品房屋合同（均为复印件），以示其主张成立。申请保全人袁博称，2009年，两被告（柏小典、李粟溢系夫妻关系）向原告借款40万元至今未还，原告已向法院起诉，为切实保障申请人合法权益，依法申请保全措施，请求对被申请人位于南阳市独山大道与滨河路交会处小区房产一处（18号楼1单元9楼902室）予以查封（查封价值46万元）。本院查明，袁博与柏小典、李粟溢为民间借贷纠纷一案，袁博提出财产保全申请，本院作出（2019）豫1328民初4898-1号民事裁定“对被告柏小典、李粟溢所有位于南阳市宛城区独山大道与滨河路交会处盛唐商务苑18号楼1单元9层902（合同编号10272501号）房产一处予以查封。……”（2019）豫1328民初4898号民事判决“一、被告柏小典于本判决生效之日起十五日内偿还原告袁博借款本金400000元及利息33500元，共计433500元；二、驳回原告袁博对被告李粟溢的诉讼请求。”商品房买卖合同（合同编号：10272501）载明，出卖人：南阳三川置业集团有限公司，买受人：柏小典，宛城区独山大道与滨河路交会处18幢1单元9层902室，出卖人南阳三川置业集团有限公司（章），买受人柏小典（章），共有人李粟溢（章）。2010年6月11日。存量房屋买卖合同载明，出卖人：柏小典，共有权人：李粟溢，买受人张合霞，出卖人所售房屋坐落为：宛城区独山大道与滨河路交会处18号楼1单元9层902，商品房买卖合同编号为：10272501，该房屋成交价为：人民币123万元。确认书载明“本人李粟溢(女，公民身份号码4113021981×********)2005年10月18日与柏小典结婚,2019年6月14日与柏小典离婚。在婚姻存续期间2018年5月30日我与柏小典共同将位南阳市宛城区××大道与××路交汇处××唐商务××楼××单元××室室的房产出售给了张合霞(女，公民身份号码4105221983×********)，合同约定房屋总价款为123万元。购房合同签订前张合霞支付宝转账至本人支付宝定金2万元,2018年5月30日购房合同签订时张合霞的丈夫胡文昊(男，公民身份号码********)通过银行转账的方式向柏小典银行卡支付了38万元房款；2018年6月14日我们双方办理公证手续时收到张合霞丈夫胡文昊银行转账83万元房屋尾款。另外,2018年6月15日左右交房的时候胡文昊又支付了3万元的家具款。本人确认：本人及柏小典于2018年6月15日前已经全部收到张合霞、胡文昊支付的盛唐商务苑18号楼1单元902室购房款123万元以及家具款3万元。”居住证明“兹证明张合霞，女，汉族,1983年9月20日出生，公民身份号4105221983×********，自2018年6月16日以来居住河南省南阳市××大道与××路××处××楼××单元××楼××室室。该房屋物业费、空调费均系张合霞缴纳。特此证明。南阳市大川物业管理有限公司。2020年10月30日。”情况说明“柏小典：身份证号码4113031979×********。共有人：李粟溢，身份证号码4113021981×********。购买的位南阳市宛城区××大道与××路交汇处处，《盛唐商务苑》18号楼1单元902室，商品房买卖合同10272501号。截止目前开发公司不具备办理不动产首次登记事宜。故目前18号楼1单元902室尚未办理不动产首次登记事宜。特此说明。南阳三川置业集团有限公司2020年11月3日。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”张合霞在本院查封涉案房产前就与柏小典、李粟溢签订了房屋买卖合同，交付房款，占有了该房屋，未办理产权登记的原因非张合霞本人所为。为此，张合霞的异议理由符合法律规定，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：中止本院（2019）豫1328民初4898-1号民事裁定“对被告柏小典、李粟溢所有位于南阳市宛城区独山大道与滨河路交会处盛唐商务苑18号楼1单元9层902房产一处予以查封。……。”的执行。案外人、当事人如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 袁 方审判员 姚志强审判员 徐 磊二〇二〇年十二月一日书记员 曹宇阳