广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7844号上诉人（原审被告）：杜正斌，男，1981年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。被上诉人（原审原告）：深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心，住所地广东省中山市坦洲镇神农路8号4幢一层A区，统一社会信用代码914***********826G。主要负责人：晋向阳，该中心主任。委托诉讼代理人：罗爱华，女，系深圳市城建物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：肖伟明，男，系深圳市城建物业管理有限公司员工。上诉人杜正斌因与被上诉人深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心（以下简称御城金湾物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杜正斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、杜正斌一审期间提交的相关证据足以证明物业公司未尽合同义务，存在外来人员进入小区、扰乱小区秩序、保安人员工作时间打架斗殴等行为，严重影响业主生活。一审未予采信，认定事实错误。二、物业公司未经招投标即进入御城金湾花园小区，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定，结合物业公司无法让业主满意的服务质量，其资质令人质疑。三、物业公司提供的物业服务并未按照合同约定及中山市住宅物业服务费政府指导价标准进行服务。1.自杜正斌2016年11月20日收楼到现在，物业公司没有组织过任何一次消防演练，也未见对电梯轿厢、操作板、地面等进行任何一次抛光保养，或进行灭四害消杀工作，且出现过业主被困电梯超过30分钟未见人员解救，后又未经任何检修将电梯直接投入使用，致使多次出现业主被困电梯事故。以上事实明显不符合《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》第二、三、四项规定的服务标准。二审调查期间，杜正斌明确上诉请求及事实理由如下：一、2018年1月之前的物业费不应支付，因为存在房屋质量问题。二、2018年后的物业费是因为物业公司拒绝收取导致杜正斌未交纳，不应支付滞纳金。三、物业公司提供的物业服务达不到规定标准，物业费应打五折收取。御城金湾物业中心辩称：一、御城金湾物业中心根据开发商于2014年1月10日在中山日报上发布的前期物业服务的招标公告内容按照程序参加投标，并在2014年1月23日中标，于2014年完成前期物业服务合同的签订，是涉案小区正当合法的前期物业管理企业。二、御城金湾物业中心已经按照前期物业服务合同的约定为小区业主提供专业服务，包括每年两次的消防演习，每半月保养小区电梯，对小区公共区域清洁和消杀活动，在消杀前均会在小区各楼栋张贴通知，在微信和朋友圈也发布相关通知。三、物业费是物业服务支出的重要来源，也是小区物业服务有序进行的重要保障，积极交纳物业费十分重要。杜正斌作为涉案小区的业主，在接受物业服务同时拒不履行作为业主的义务。四、杜正斌所称的房屋质量问题属于其和开发商之间的纠纷，物业公司只是起到协助的作用，其认为在2018年之前的物业费不需要交纳的理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。御城金湾物业中心于2019年2月21日向一审法院起诉请求：杜正斌向御城金湾物业中心支付2017年3月至2018年9月御城金湾花园2幢1单元402房物业服务费7200.62元及滞纳金1023.81元（每日按应交物业服务费的万分之五收取）、水费432.66元及滞纳金25.93元（按所欠水费金额每日加收千分之五）。诉讼过程中，御城金湾物业中心变更诉讼请求为：杜正斌向御城金湾物业中心支付2017年3月至2019年3月31日的水费719.92元及滞纳金89.77元，2017年3月至2019年4月的物业费9853.48元及滞纳金1920.47元。一审法院认定事实：1.杜正斌系中山市***********************业主，房屋建筑面积135.34平方米，杜正斌已入住涉案房屋。2016年11月19日，杜正斌与深圳市城建物业管理有限公司中山分公司（以下简称城建中山分公司）签订御城金湾花园前期物业服务协议，约定由城建中山分公司为御城金湾花园小区实行物业服务，物业竣工验收交付使用后，城建中山分公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容及以下服务质量，日常服务中安全防范工作，包括：安全监控、巡视、小区执勤、协助公安机关维护区内秩序；定期服务：半个月检修电梯、1个月检修消防设施、设备一次；其他服务事项：每年至少1次书面征询御城金湾花园业主对物业服务的意见；每年开展社区文化活动不少于2次；物业竣工验收交付使用后，城建中山分公司按合同约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费（含税价）：住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务；杜正斌逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金，协议还约定了其他事项。根据合同约定，杜正斌每月的物业服务费应为378.95元（135.34㎡×2.8元/㎡/月）。同日，双方签订委托银行代收款协议书，载明为方便双方物业服务费、有偿服务费用及未实施抄表到户的水、电费等费用的收付结算，双方经协商达成协议：由杜正斌提供银行活期账户作为其向城建中山分公司支付物业服务费、有偿服务费用、停车费、代收的水费（含水费、排污费、垃圾处理费）、代收的电费、特约服务费等费用；城建中山分公司从银行划转杜正斌费用的时间为每月10日（第一次）、20日（第二次）；协议签订后，从2017年2月21日起正式从银行托收，在此之前的各项费用由杜正斌用现金或POS机刷卡向城建中山分公司支付，协议书还约定了其他事项。2.城建中山分公司于2017年11月2日变更登记为御城金湾物业中心，类型为其他有限责任公司。3.御城金湾物业中心提交催收律师函、邮单、邮件查询截图、御城金湾费用通知单用于证明其已向杜正斌催收物业费、水费用。4.杜正斌提交照片、视频、微信聊天记录截图、实名调查报告用于证明御城金湾物业中心未尽合同义务，存在外来人员进入小区，扰乱小区秩序，保安在工作时打架斗殴，辱骂业主，有违建建筑，住宅及地下车库被改变用途，未按合同约定开展调查、文化活动，业主对御城金湾物业中心提供的物业服务不满，违建电动车充电区等问题，御城金湾物业中心对照片、视频、微信聊天记录截图、实名调查报告不确认。5．御城金湾物业中心提交房屋装修巡查记录、来访登记表、维修统计表、值班记录表、满意度调查记录，小区开展活动照片、工作人员消毒照片等用于证明御城金湾物业中心已履行合同义务，满意度调查记录显示顾客满意度96.3%。6.双方确认，杜正斌庭后已交付水费及滞纳金。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。杜正斌与御城金湾物业中心签订的《御城金湾花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，御城金湾物业中心依约为小区提供物业服务，杜正斌理应履行交纳物业费的义务，其拖欠物业费的行为已构成违约，须承担支付尚欠物业费等违约责任。杜正斌抗辩称2018年1月4日前的物业费应由开发商支付，但根据合同的相对性原理，本案系物业服务合同纠纷，合同的主体系御城金湾物业中心与杜正斌，杜正斌与开发商之间的纠纷并不能当然免除杜正斌交付物业费的义务，因此杜正斌的抗辩意见一审法院不予采纳。杜正斌抗辩称御城金湾服务中心未尽合同职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业公司提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从杜正斌提交的证据来看并不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，亦不足以认定御城金湾物业中心提供的服务违反法律、法规及相关行业规范的规定，杜正斌拒付物业费无约定或法定事由，一审法院对其抗辩意见不予采纳。杜正斌自2017年3月起未交纳物业费，御城金湾物业中心要求杜正斌交纳自2017年3月至2019年4月的物业费的主张，理据充分，一审法院予以支持，杜正斌应向御城金湾物业中心交纳物业费9852.7元（378.95元/月×26个月）。关于迟延交付物业费的滞纳金问题，首先滞纳金是行政法范畴的概念，结合其在合同中的性质，该款项实际上是双方约定按照日万分之五计收逾期交纳物业服务管理费的违约金，杜正斌欠付物业费确实给御城金湾物业中心造成了相当于利息的损失，因此一审法院酌定以每月应付物业费378.95元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年3月至2019年4月于每月应付物业费的当月二十一日计算违约金。关于水费问题，御城金湾物业中心确认杜正斌庭后已支付水费，该纠纷双方已自行协商解决，一审法院不再进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杜正斌于一审判决发生法律效力之日起七日内向御城金湾物业中心支付中山市***********************在2017年3月至2019年4月的物业费9852.7元及违约金（以378.95元为基数，自每月二十一日按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回御城金湾物业中心其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（御城金湾物业中心已预交），由杜正斌负担（杜正斌于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付御城金湾物业中心）。本案二审期间，杜正斌提交中山市住房和城乡建设局复函一份，拟证明涉案房屋存在质量问题。御城金湾物业中心提交以下证据：1.中标通知书、报纸截图，拟证明其是依法依程序通过招投标方式获得涉案小区的物业管理权；2.消防演习、电梯维保、清洁及消杀现场图片等材料，证明其已按照相关规定和约定进行了消防演习、电梯维保、清洁服务和消杀服务。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。御城金湾物业中心的质证意见为：确认杜正斌提交文件的真实性，不确认关联性，房屋质量问题是开发商和业主之间的房屋买卖合同纠纷，不属于物业公司的物业服务合同关系。杜正斌的质证意见为：无法确认证据1的真实性；确认证据2的真实性，但上述服务都是业主提出意见才有所改善，杜正斌的抗辩针对的是以前的物业服务问题；物业公司没有举证证明其公司员工拥有物业服务职业资格，小区公共区域的天花板有脱落的情况，经住建局沟通后物业公司至今也没有整改。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：1.杜正斌因涉案房屋存在厨卫墙面瓷砖空鼓问题，与开发商于2017年1月4日达成协议，由开发商补偿13000元后不再向开发商追究保修责任。2.御城金湾物业中心提交的中标通知书载明，深圳市城建物业管理有限公司于2014年1月23日经招投标程序，被评定为涉案小区前期物业服务的中标单位。3.二审调查期间，御城金湾物业公司称，如果业主直接向其缴纳物业费，就需要从2017年4月开始计算，除非业主根据物业管理处设置的二维码自行扫码支付并注明支付费用区间，但杜正斌并未扫码支付过。杜正斌称，管理处并无设置二维码，其也没有向物业公司咨询过有无其他收费方式。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系物业服务合同纠纷，杜正斌与御城金湾物业中心签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。御城金湾物业中心是否经过招投标程序进行选聘属于行政管理范畴，不影响前述协议的效力认定，且御城金湾物业中心亦提交了其经过招投标程序进入涉案小区提供物业服务的证据，故本院对杜正斌的相关上诉意见不予采纳。关于杜正斌是否应交纳2018年1月1日前的物业费问题。御城金湾物业中心自杜正斌于2016年入住涉案房屋后，已为包括杜正斌在内的小区业主提供了物业服务，杜正斌负有依照前期物业服务协议约定交纳物业费的义务。杜正斌上诉称因为涉案房屋存在质量问题，故2018年1月1日前的物业费应由开发商负责交纳，但综合现有证据可知，杜正斌已于2016年12月办理收楼手续并入住涉案房屋，且其已与开发商于2017年1月就前述房屋质量问题达成补偿协议，故杜正斌的该主张理据不足，一审法院对其抗辩不予支持，并认定杜正斌应自2017年3月起交纳物业费的处理结果并无不当。至于滞纳金问题，杜正斌称其已于2018年1月向物业公司主张支付物业费，因物业公司要求自2017年4月开始计收物业费、不同意其只支付2018年1月之后的物业费请求，导致该部分物业费未予缴纳、不应计收滞纳金，但御城金湾物业中心对此不予确认，杜正斌未能提交充分证据对其该陈述予以佐证，也没有以其他可行方式支付无争议部分的物业费以避免损失扩大，一审法院据此认定杜正斌应以每月物业费为基数分段计付违约金的处理结果亦无不妥，本院予以维持。关于物业费标准是否应予调整问题。物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，故在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵、影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。如前所述，涉案前期物业服务协议约定的费用标准对杜正斌具有约束力，其认为御城金湾物业中心提供的物业服务不符合《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》相关服务标准的理据不足，其亦无充分证据证明御城金湾物业中心提供的物业服务质量存在较大瑕疵，故杜正斌主张物业费应打五折收取的理据不足，本院不予支持。综上所述，杜正斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（杜正斌已预交），由杜正斌负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇二〇年一月十六日书记员  高 丽