广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8550号原告：清远联投置业有限公司，住所地：清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室，统一社会信用代码：914***********623Y。法定代表人：范小冲，董事。原告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地：清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室，统一社会信用代码：914***********826K。法定代表人：范小冲，董事长。上列原告委托代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。上列原告委托代理人：宋佳佳，广东大观律师事务所实习律师。被告：李海军，男，汉族，1986年3月3日出生，住湖南省耒阳市******3*，身份证号码430************135。被告：李海琳，女，汉族，1988年7月1日出生，住河南省潢川县*********，身份证号码411************323。上列被告委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。上列被告委托代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告李海军、李海琳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的委托代理人傅志坚、宋佳佳、被告李海军、李海琳的委托代理人郑志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与两被告于2016年9月3日签订的关于广东省清远市清城区******************************屋的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》；2、判令两被告向原告支付原告向广州农村商业银行股份有限公司清远分行承担连带清偿责任所支付的借款利息9576.64元、诉讼费用7676.8元，共计17253.44元；3、判令两被告向原告支付违约金116000*；4、判令两被告协助两原告到房管部门注销上述商品房的商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记手续；*、判令两被告立即将广东省清远市清城区******************************屋交还给两原告；6、判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月3曰，两原告出卖人与两被告买受人签订商品房买卖合同预售及附件补充协议，约定两被告购买原告开发的坐落于广东省清远市清城区******************************屋，总价款为580000元。其中，首期房价款145000元，余款435000元办理按揭贷款。上述合同签订后，两被告向广州农村商业银行股份有限公司清远分行以下简称农村商业银行办理了435000元的按揭手续，两原告亦已将房屋交付两被告。但从2018年1月份开始，两被告没有按照约定向农村商业银行归还欠款本息，故农村商业银行于2019年2月13日向法院提起诉讼，为此，清远市清城区人民法院于2019年8月2日作出（2019）粤1802民初966号民事判决书已生效，判决解除两被告与农村商业银行于2017年3月3日签订的楼宇按揭合同并要求两原告对两被告的借款及利息、罚息承担连带清偿责任。根据两原告与两被告签订的商品房买卖合同预售补充协议第三条相关约定，如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息或违约金，并应支付给出卖人房屋总价款20的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，买受人除向出卖人支付前述偿还全部款项含抵押贷款合同项下的贷款本金、银行罚息、违约金外，还需按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人因前述约定解除买卖合同的，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。现原告已于2019年9月25日向邮政银行承担了上述连带清偿责任，向农村商业银行支付完毕本金421683.79元，利息9576.64元，诉讼费7676.8元，合计438937.23元。而两被告未按约定向原告偿还全部已付款项及向原告支付违约金。基于上述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告李海军、李海琳答辩认为，一、本人不同意解除商品房买卖合同。1、本人与原告所签订的商品房买卖合同和附件《补充协议》全是格式合同，原告与本人在签订合同时并没有对本人就合同内容做如实告知和明确解释义务，应为无效约定。2、支付银行贷款不是本人的原因造成的，原告也有责任支付。原告在未为本人办理不动产权证前，仍需承担阶段性担保责任，原告不能将责任归咎于本人。3、合同和《补充协议》是违反平等原则，明显加重本人责任。合同约定本人因原告原因而解除合同，原告不用支付违约金，只是承担支付银行同期贷款利息的违约责任。而原告要解除商品房买卖合同，买受人却要承担房屋总价的20%的违约金。这明显是违反平等原则的，对本人是极其不公平的。二、本人同意支付原告垫付给银行的款项。三、本人没有违约，无需承担违约责任，就算承担违约责任，其约定的违约金也过高，应与原告的违约责任一样，从原告垫付款项之日起按银行同期贷款利率计算。另外本人也不用协助原告到房管部门注销备案登记手续和将房屋交还给两原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司为证明主张，提交证据有：1、企业信用信息、被告的身份证复印件；2、《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》、《不动产登记证明》；3、清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初966号民事判决书及生效证明书；4、《代偿证明书》、《中国工商银行网上银行网上银行电子回单》；5、告知函及邮寄单。被告李海军、李海琳没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司是共同销售位于清远市清城区龙塘镇陂坑联泰工业城N24区“阳光壹佰米娅新城北区B10栋”峰景苑十幢一单元11层03号商品房的企业，被告李海军、李海琳于2016年9月3日共同购置了该房屋，因此双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同除商品房买卖合同（预售）章程条款项目外，另以附件形式补充买卖房屋及房屋交付使用、物业管理等相关条款。合同及其附件有关条款约定：一、双方交易的商品房建筑面积套内73.72平方米、分摊19.22平方米共92.94平方米，价格为58万元；二、房款支付方式：签订合同前付定金1万元，首付房款为房价25%即145000元应在2016年9月3日前支付，余435000元以贷款按揭支付；三、购房方逾期180日内付款，按日计算应付款项万分之一违约金给售房方，逾期超过180日后，则售房方有权解除合同，购房方并自解除合同通知送达之日起7日内按累计应付款项10%支付违约金给售房方，不解除合同的，则按日计算应付款项万分之一违约金给售房方；四、房屋交付时间为2017年12月31日，售房方逾期180日内交付，按日计算全部房款万分之一违约金给购房方，逾期超过180日后，则购房方有权解除合同，售房方应自解除合同通知送达之日起15日内退还房款，按银行同期贷款基准利率计算偿付购房方所付款项利息，并按所付房价款10%计算支付违约金给购房方，继续履行合同的，则按日计算房价款万分之一违约金给售房方；五、合同附件十一补充协议关于付款方式的补充：购房方逾期180日内付款，按日计算应付款项万分之六违约金给售房方，逾期超过180日后，则售房方有权解除合同，购房方并自解除合同通知送达之日起10日内按房价款计算20%支付违约金给售房方，且购房方已付逾期违约金不退，售房方已收取的购房款在扣除违约金、物业费、律师费、公告费等购房方应承担的费用后不计利息退还，不足支付应由购房方补足；不解除合同的，则按前款约定违约金标准支付违约金给售房方；在售房方为购房方提供按揭贷款担保期内，如因购房方原因导致售房方承担银行解除购房按揭借款抵押合同连带责任的，购房方除向售房方偿付代偿债务及因代偿债务造成的损失外，还应向售房方偿付按房价款20%计算的违约金；购房方若10日内未能偿还售房方代偿债务，则有权解除买卖合同，购房方除承担上述违约责任外，并应无条件配合售房方办理交易房产变更的相关手续。2017年1月17日，被告领取了所购房屋的《不动产登记证明》。2017年3月3日，被告向广州农村商业银行股份有限公司清远分行以所购房屋提供抵押按揭贷款435000元，期限为30年。对此项按揭贷款，原告提供阶段性连带责任保证担保。2019年2月13日，因被告逾期不履行偿还按揭贷款义务，广州农村商业银行股份有限公司清远分行向本院提起了民事诉讼。2019年8月2日，本院对该案以（2019）粤1802民初966号民事判决书，作出了：解除本案被告与广州农村商业银行股份有限公司清远分行于2017年3月3日签订的《楼宇按揭合同》、本案被告应偿还所欠借款本金421683.79元及利息、本案原告对本案被告所欠借款本息承担连带清偿责任、案件受理费7676元由本案原、被告承担的判决。判决发生法律效力后，原告清远联投置业有限公司于2019年9月25日向广州农村商业银行股份有限公司清远分行履行判决偿还了款项438937.23元。该款项其中包括借款本金421683.79元、利息9576.64元、案件受理费7676.80元。为此，广州农村商业银行股份有限公司清远分行于2019年10月18向原告清远联投置业有限公司出具了《代偿证明书》。原告遂于2019年10月24日向本院提起诉讼。在本案审理过程中，被告对原告代偿债务损失：借款本金421683.79元、利息9576.64元、诉讼案件受理费7676.80元合共438937.23元的事实没有异议，并提出因本案诉讼造成原告实际损失20000元，表示同意向原告赔偿包括代偿款项利息、其他损失在内损失共40000元。本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。原告因被告购房与银行发生借贷法律关系提供连带责任保证担保，由于被告的过错导致作为担保人承担责任为被告代清偿了债务，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告在承担保证责任后，有权向被告追偿。因此，原告要求被告偿还所向广州农村商业银行股份有限公司清远分行承担连带清偿责任所支付的借款利息9576.64元、诉讼费用7676.8元共17253.44元的请求，事实和法律依据充分，本院应予支持。原告对于本案所提出要求解除房屋买卖合同并要求被告支付违约金116000元、到房管部门办理注销购房登记、交还所购房屋的请求，是据与被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中的补充条款约定。根据原、被告在此商品房买卖交易过程中实施民事行为的法律事实，原、被告之间发生房屋买卖合同法律关系，被告因向原告支付购房价款与银行之间发生借贷合同法律关系，银行因被告所购房屋是原告出卖存在物权转移阶段性时间问题须由原告提供连带责任保证的银行与原、被告之间的保证合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。对于原、被告之间房屋买卖合同法律关系，被告作为房屋买受人，已经以支付购房定金及首付购房款和银行贷款方式向原告付清了房价款，完全履行了买受人义务，原告作为出卖人，向被告交付房屋并履行了物权转移登记的附随义务，双方之间的买卖合同权利义务终止，不存在发生合同解除的法律事实。即使出卖人尚未转移标的物的所有权于买受人，基于买受人履行了支付价款义务，出卖人亦因此丧失解除合同请求权利。《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定，“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止”，第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效”。债务履行合同权利义务终止，是法律强制性规定，原告所据房屋买卖合同约定的解除合同条款，应属无效。对于原告要求解除与被告的房屋买卖合同请求，本院不予支持。对于购房合同中约定“购房按揭合同被解除的，购房人除偿还售房方代偿债务，还应按所购房价款20%计算偿付违约金，购房逾期不履行该债务的，则售房方解除合同，购房方无条件办理注销交易手续并负担有关费用”的相关条款问题。被告向银行借贷支付购房款，是被告与银行之间借贷合同发生的债权债务关系，原告收取该款项，不发生与银行之间的债权债务关系。原告之所以与银行发生为被告代偿债务关系，是基于被告与银行之间发生借贷合同时设立了原告为被告提供保证担保的从合同民事行为所形成，并非是原、被告因房屋买卖行为法律关系所产生。保证合同是借款合同的从合同，基于借款合同主合同解除及保证人履行保证义务终止，从而被告与银行之间的债权债务关系及原告因保证责任产生的与银行之间的债权债务消灭。原告向被告行使追偿权利，是基于原告履行保证合同所产生与被告之间的另一法律关系，因此不溯及于原、被告双方已履行的房屋买卖合同。买受人向银行借贷作为购房资金来源，是买受人对银行产生的债务责任。对该债务的履行，只有债权人即银行才有依法设立约束权利，作为出卖人只享有收取房款而没有对买受人履行借贷债务约束的权利。因此，在房屋买卖合同上所设立约束买受人履行借贷债务条款，显属出卖人强加于买受人责任的条款。根据条款内容，在买卖交易时，出卖人显然为了对有可能必须承担的担保责任交易风险而得以规避或转嫁，且尽可能即使承担了风险也能从中获取利益。据此，原、被告的房屋买卖合同中所设定的该违约条款，显失公平，且违反了《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，应属无效。因此，原告要求被告按所购房屋价款20%计算偿付违约金116000元的请求，本院不予支持。对于原告据合同条款要求被告办理注销交易登记并交回所购房产请求。根据《中华人民共和国担保法》的规定，不动产有抵押而不具有质押功能，对于质押明确规定出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。据此，在房屋买卖合同中约定以买卖的不动产抵偿债务，实属违反法律禁止性规定的流质条款，应属无效。原告要求被告到房管部门办理注销房屋买卖登记手续交还房屋的请求，本院不予支持。原告本案的诉求，实属保证人承担保证责任后向债务人行使追偿权的主张，原告为被告承担保证责任所发生的经济损失，被告应予偿还。对于原告履行保证责任的损失，除原告本案提出的主张外，被告表示还有律师费及其他费用损失20000元，并同意向原告作出赔偿，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十一条第（一）项、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第二款、第八十七条、第一百零六条第一款、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告李海军、李海琳向原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司偿还438937.23元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月25日起至清还之日止），限于判决生效之日起30日内还清，被告李海军、李海琳并相互承担连带清偿责任。二、被告李海军、李海琳向原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司偿付其他经济损失20000元，限于判决生效之日起30日内付清。三、驳回原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5466元，由被告李海军、李海琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曾韶清二〇二〇年一月十七日书记员  陈婉莹附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第六十六条出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。