宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终760号上诉人（原审原告）：姚惠明，男，1971年4月4日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。法定代理人：姚惠玲（系姚惠明姐姐），女，1969年11月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：包春梅，宁夏颐升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭亮，男，1980年9月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：马小琴，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马杰，男，1997年12月28日出生，回族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：马占元（系马杰父亲），男，1967年2月10日出生，回族，住宁夏回族自治区。原审被告：朱翠丽，女，1966年4月18日出生，汉族，黄河银行退休职工，住宁夏回族自治区。原审被告：任杰，男，1990年3月29日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。原审被告：朱姝宇，女，1989年8月20日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：任杰（系朱姝宇丈夫），男，住宁夏回族自治区。上诉人姚惠明因与被上诉人郭亮、马杰及原审被告朱翠丽、任杰、朱姝宇返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月3日、2020年11月19日开庭进行了审理。上诉人姚惠明的法定代理人姚惠玲及姚惠明的委托诉讼代理人包春梅、被上诉人郭亮及其委托诉讼代理人马小琴、被上诉人马杰的委托诉讼代理人马占元、原审被告朱翠丽、任杰及原审被告朱姝宇的委托诉讼代理人任杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚惠明上诉请求：1.请求依法撤销平罗县人民法院（2020）宁0221民初61号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审中上诉人明确撤回其一审诉讼请求中的第1项请求即请求依法确认朱翠丽丈夫任建忠与郭亮达成的房屋抵顶协议无效（抵顶位于平罗县***）。事实和理由：1.一审法庭基础法律关系梳理错误。⑴上诉人姚惠明对于涉案房屋的取得为通过《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定以实行房屋产权调换而取得的“物权”。从拆迁安置补偿协议双方的权利义务内容来看：拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，来换取拆迁人提供的房屋所有权。这就是说拆迁人以异地或者原地在建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。这是一种物权的取得方式，姚惠明证实采取了产权调换方式，从拆迁人手中置换得到涉案房屋的所有权。⑵房屋所有权转移必须通过登记用户，因此涉案房屋未发生所有权变更。房屋属不动产，在签订商品房买卖合同或其他原因需要转移房屋所有权，都必须到房屋登记机关进行房屋所有权转移登记后，才会发生房屋所有权的转移。一审判决中未提交任建忠是通过何种途径获得登记在姚惠明名下的涉案房屋。认定了任建忠是通过以房抵债的合同行为将房屋顶给了郭亮，郭亮又是通过买卖合同卖给了马杰。但这一些行为都未经依法登记，暂且不论其合同行为是否有效，合同是否成立，未经依法登记即可确定不发生物权变更的效力。⑶物权优于债权，姚惠明对涉案房屋的所有权优于郭亮、马杰等人的债权。姚惠明通过拆迁安置补偿协议，通过置换方式获得涉案房屋的所有权，此物权是绝对权是法定权利。因此涉案房屋所有权没有发生变更，达不到合同目的；则任建忠与郭亮之间、郭亮与马杰之间会产生合同之债。在我国现行法律体系中物权是优于债权的，因此姚惠明对涉案房屋的所有权优于郭亮、马杰等人的债权。综上，上诉人姚惠明基于房屋所有权要求被上诉人马杰返还***房屋合理合法。2.一审法院认定事实错误。本案一审存在重大错误，即在未调查清楚任建忠是基于何种情况获得登记在上诉人名下房屋所有权的情形下，直接认定任建忠与郭亮、郭亮与马杰之间的合同行为有效。⑴一审法院认定“2018年10月29日任建忠与被告郭亮签订《顶房协议》，约定任建忠将其所有的位于***房屋一套作价150000元作为任建忠欠郭亮480000元的利息抵顶给被告郭亮”错误。首先，上诉人从平罗县住房和城乡建设局调取的以及被上诉人马杰、郭亮认可的涉案房屋记载的权利人就是上诉人姚惠明。而整个庭审，双方当事人都没有提供任何证据证明任建忠是涉案房屋所有人的证据。其次，被上诉人郭亮出示其与任建忠签订的《顶房协议》，其认为该顶账协议有效，任建忠属于合法处置自己的财产，但被上诉人郭亮却未提供证据证实任建忠合法取得涉案房屋的证据。既然任建忠是否合法所有涉案房屋无法证实，其就是无权处分，而被上诉人郭亮明知任建忠无权处分，却又将涉案房屋出售给被上诉人马杰，其行为更是无权处分，同时也侵害了上诉人的合法权益。⑵一审法院认定“2018年10月30日，被告马杰向被告郭亮购买房屋当天，庞学军与郭亮、马杰等人一起去了平罗县公证处，询问关于房屋公证的相关事项。”错误。以上事实都是被上诉人郭亮、马杰陈述，没有证据予以证实，一审法院却将没有证据证实的事实，认定为本案查明事实，显属错误。⑶一审法院认定：“根据各方提交的证据及陈述，原告无权向被告主张返还涉案房屋，理由如下：首先，原告主张其将房屋委托任建忠对外销售，但原告未提供证据证实其曾将涉案房屋销售事宜委托任建忠。其次，根据被告郭亮提交的录音证据及法庭当庭通过电话询问案外人庞学军可以认定被告郭亮将涉案房屋向被告马杰出售的当天，案外人庞学军与被告郭亮、马杰曾一起去了平罗县公证处。综合被告马杰持有涉案房屋的安置住房置换证明、手续流程单、选房确认单、姚惠玲身份证复印件、装修服务协议、物业服务协议、业主手册，可以印证原告姚惠明对被告郭亮将涉案房屋出售给被告马杰是知情并许可的。”错误。首先，一审法院认定“原告主张其将房屋委托任建忠对外销售，但原告未提供证据证实其曾将涉案房屋销售事宜委托任建忠。”这是一个明显的举证责任分配错误。根据平罗县住房和城乡建设局备案的信息以及郭亮、马杰手中曾持有的涉案房屋信息均可证实，涉案房屋是上诉人姚惠明“名下房产”。任建忠将房屋顶账给郭亮，作为不动产的接受方应当具有核实房屋产权人的义务。在不确定交易方是否是房屋所有权人就与之签订顶账合同，其具有缔约过失责任。在任建忠已经离世的情况下，有义务证明任建忠具有房屋所有权举证义务的应当是郭亮。如果郭亮无法证实任建忠为房屋所有权人，则其应当承担举证不能的不利后果。其次，针对被上诉人郭亮向法庭提交的录音，全程录音内容都是被上诉人郭亮在说，案外人庞学军未做回应。庞学军是上诉人的姐夫，但其也没有权利处分上诉人的房产，而被上诉人郭亮从头至尾没有见过上诉人姚惠明、姚惠玲，用其杜撰“姚惠明将房屋出售给了任建忠”的理由，就获得了上诉人房屋的所有权。而上诉人姚惠明的房屋是否卖给任建忠，原审被告朱翠丽作为任建忠的妻子，却说不知道，如果有真正的买卖关系，其妻子朱翠丽怎么能不知道？买卖是要交付房款的，涉案房屋价值十几万元，处置夫妻共同财产，妻子怎么会不知道？同时，被上诉人郭亮也没有证据证实任建忠处置涉案房屋是合法的。现在任建忠已经去世，被上诉人郭亮及被上诉人马杰却统一口径将所有事情都赖在任建忠的身上。其行为已侵犯了上诉人的合法权益。再次，一审法院将案外人庞学军在法庭的回话作为定案证据，其程序错误。依据法律规定，未经双方当事人质证的证据，不可作为定案依据。同时案外人庞学军只是说任建忠告知他有人买房子，让去政务大厅咨询一下，房子的手续是不是合法的，只此而已。最后，被上诉人马杰持有的房屋手续，不是上诉人给的，也不是庞学军、姚惠玲给的，上诉人只是将房屋手续交给任建忠，因任建忠称有人看房，先要看房屋手续，为了方便，才将房屋手续交给任建忠，但凭借房屋手续原件不在上诉人手中，就断定上诉人对案涉房屋没有所有权了？3.一审法院在认定事实错误的基础上，适用法律错误。郭亮辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。1.上诉人主张涉案房屋系其所有，无事实和法律依据，一审驳回其诉讼请求，合理合法。姚惠明主张涉案房屋系其所有，却未能提供涉案房屋所有原始产权手续、票据和房屋钥匙等证据，证明涉案房产系其所有、至今由其占有、管理的事实。其诉称委托朱翠丽丈夫任建忠卖房，也未能提交其签字认可的委托任建忠卖房的书面委托书，无法证明其曾经委托任建忠卖房而不是将涉案房屋卖给任建忠的事实，且其将涉案房屋全套产权买卖手续、房屋钥匙、票据及姚惠玲、姚惠明本人亲笔签字的用于涉案房屋买卖的身份证复印件全部交付给任建忠后，至任建忠（2019年10月）死亡时两年多时间，从未向任建忠询问过涉案房屋情况。其与郭亮、马杰一同到房管中心及公证处办理过户过程中至起诉前也从未向郭亮、马杰提出过任何异议，证明其明知或默许任建忠、郭亮对涉案房屋有权处置，认可涉案房屋系任建忠、郭亮所有，自己无权干涉。郭亮一审提交的2018年9月6日与姚惠玲的通话记录及庭前与姚惠明监护人姚惠玲、庞学军通话录音证据：能够证明任建忠将房屋卖给郭亮时其作为姚惠明、姚惠玲的代理人携带过户证件及相关手续都交给了郭亮，其对任建忠将涉案房屋以15万价格顶给郭亮明知并默许，且无任何异议。一审庭审中法庭通过姚惠玲手机当庭询问庞学军，庞学军认可郭亮将涉案房屋出售给马杰的当天，其与郭亮、马杰一起去了平罗县公证处办理房产过户、公证手续。郭亮及马杰也当庭证明姚惠明应马杰父子要求，由庞学军携带姚惠玲、姚惠明身份证、户口本与郭亮、马杰一起去了平罗县房屋交易大厅和公证处办理房产过户公证手续，上述事实和证据足以证明姚惠明对任建忠、郭亮处置涉案房屋明知且认可。任建忠死后姚惠明诉称任建忠将涉案房屋卖给郭亮“未经其同意”，却又未提供任何证据予以证明，理应承担败诉的后果。退一步讲即使任建忠对涉案房屋无权处置，其作为财产的所有权人，在长达几年时间对自己的价值是10万元财产明知被转卖却不过问、不提异议，不尽占有、控制、管理、照看之责，应对其怠于行使出卖方审慎注意义务承担不利后果。2.涉案房屋《顶房协议》、《房屋转让协议》合法有效。涉案房屋《顶房协议》、《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，未损害他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，且各方当事人已实际履行了合同，早已交付了涉案房屋。郭亮、马杰均以高出涉案房屋价值的合理对价已取得案涉房屋产权手续和房屋钥匙，并自购买后按期缴纳物业费并居住至今两年多，足以证明其对涉案房屋享有事实所有权。3.姚惠明的诉求主体不适格，且不存在返还的事由也无返还可能，应予驳回。涉案房屋虽系姚惠明名下安置房，但姚惠明将该房产以10万元的价格卖给了任建忠，并将涉案房产全套产权手续、房屋钥匙及姚惠明监护人姚惠玲亲笔签写的用于涉案房屋买卖的姚惠明及其本人身份证复印件均已交付给任建忠，应视为向任建忠交付了涉案房产。任建忠手中持有证明房屋权属的有效凭据、房屋钥匙等，是用于办理产权证、拥有的证明材料，足以说明其对该安置房屋享有民法上的所有权。按照安置房市场交易习惯，该房产已实际交付并转移给任建忠所有，任建忠有权对该房产进行处置。郭亮、马杰尽到了购房人谨慎注意义务和管理占有之责，该房屋买卖合同已实际履行两年多，不存在合同逆转返还的事由，事实上也根本不可能返还。马杰辩称，一审判决正确，上诉人的上诉请求不能成立。1.上诉人现在持有房屋的合法手续，且上诉人将房屋所有手续交付给马杰，马杰从2018年10月30日就居住在该房屋。2.2018年10月30日马杰的父亲马占元与郭亮、马杰及姚惠明的姐夫庞学军共同到平罗县公证处、不动产登记中心进行了咨询，公证处的工作人员说涉案房屋没必要公证，保存好协议及购买房屋手续，等政府办理手续时候再办理即可，当时庞学军说姚惠明是他小舅子，姚惠玲是他妻子，庞学军是受委托办理此事，并让马杰的父亲马占元将房款交给了郭亮，马杰的父亲马占元让庞学军在房屋买卖合同上签字，庞学军称不用签字，办手续的时候庞学军过来协助办手续即可。朱翠丽辩称，对于涉案房屋的所有情况朱翠丽都不清楚，任建忠从来没有告诉过朱翠丽。任杰、朱姝宇辩称，对于涉案房屋的所有情况任杰、朱姝宇都不清楚，任建忠从来没有告诉过任杰、朱姝宇。姚惠明向一审法院起诉请求：1.请求依法确认被告朱翠丽丈夫任建忠与被告郭亮达成的房屋抵顶协议无效（抵顶位于***）；2.依法判令被告郭亮、马杰返还原告所有的位于***（价值10万元）；3.依法判令被告返还涉案房屋的拆迁补偿协议书原件及该房屋钥匙；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：朱翠丽系任建忠的妻子，任杰、朱姝宇系任建忠的儿女，现任建忠已去世。2014年5月9日姚惠明与平罗县住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定姚惠明所属房屋位于农牧场4队，其建房使用的宅基地面积270平方米被征收，平罗县住房和城乡建设局为姚惠明提供安置房位于34#、59#，建筑面积为158.88平方米。楼层房号的确定以补偿协议约定为准，没有约定采取抽签方式选定等。2016年11月8日，姚惠明经电脑摇号选得34#地（即***房屋一套。2018年10月29日任建忠与郭亮签订《顶房协议》，约定任建忠将其所有的位于34#***房屋一套作价150000元作为任建忠欠郭亮480000元的利息抵顶给郭亮。2018年10月30日，郭亮将涉案房屋以145000元的价格出卖给了马杰，马杰已将全部购房款支付给郭亮。另查明，姚惠玲系姚惠明的监护人，庞学军系姚惠玲的丈夫。2018年10月30日，马杰向郭亮购买房屋当天，庞学军与郭亮、马杰等人一起去了平罗县公证处，询问了关于房屋公证的相关事项。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉讼的焦点是涉案房屋是否应向姚惠明予以返还。根据各方提交的证据及陈述，姚惠明无权向郭亮、朱翠丽、任杰、朱姝宇、马杰主张返还涉案房屋，理由如下：首先，姚惠明主张其将房屋委托任建忠对外销售，但姚惠明未提供证据证实其曾将涉案房屋销售事宜委托任建忠。其次，根据郭亮提交的录音证据及法庭当庭通过电话询问案外人庞学军可以认定郭亮将涉案房屋向马杰出售的当天，案外人庞学军与郭亮、马杰曾一起去了平罗县公证处。综合马杰持有涉案房屋的安置住房置换证明、手续流程单、选房确认单、姚惠玲身份证复印件、装修服务协议、物业服务协议、业主手册，可以印证姚惠明对郭亮将涉案房屋出卖给马杰是知情并许可的。涉案房屋虽未变更登记到马杰名下，但马杰持有涉案房屋予以拆迁补偿及入住登记的原始证件，故姚惠明主张返还涉案房屋、房屋拆迁补偿协议书及钥匙的依据不足，应当承担举证不能的不利后果。对于姚惠明要求确认任建忠与郭亮达成的《房屋抵顶协议》无效的请求，因姚惠明提供的证据不能证实《房屋抵顶协议》存在无效的情形，因该《房屋抵顶协议》系任建忠与郭亮的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故对姚惠明的该项请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告姚惠明的诉讼请求。案件受理费1150元，由姚惠明负担。本院二审期间，上诉人、被上诉人及原审被告均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人在二审庭审中明确表示撤回其一审诉讼请求中的第1项请求即依法确认朱翠丽丈夫任建忠与郭亮达成的房屋抵顶协议无效（抵顶位于***），上诉人撤回该项诉讼请求是其处分自己的诉讼权利的行为，不违反法律法规强制性规定，本院予以准许，对上诉人的该项请求不再审理。对于上诉人要求被上诉人返还案涉房屋和房屋钥匙及案涉房屋的拆迁补偿协议书原件的诉讼请求，本院认为，第一，上诉人自认案涉房屋的全部资料确实交付给了任建忠，其中包括安置住房置换证明、手续流程单、选房确认单、房屋装饰装修管理服务协议、物业服务协议、物业收费等票据、姚惠明和姚惠玲身份证复印件等资料，且上诉人的法定代理人姚惠玲在二审中陈述：姚惠明、姚惠玲的身份证复印件上写有的“身份证复印件用于***买卖时用”字样，是姚惠玲丈夫庞学军写上去的，并陈述称当时房屋手续拿过来以后就写好了，用于将来买卖案涉房屋时候用，而不是其他人拿到复印件去做别的事情，姚惠玲对此事是知情的。上诉人的上述行为与日常生活中委托他人对外销售房屋的行为不相符，故上诉人应对其将案涉房屋委托任建忠对外销售的主张承担举证责任，一审将举证责任分配给上诉人并无不当。第二，根据郭亮提交的与任建忠、姚惠玲、庞学军的手机通话记录及存在姚惠玲的丈夫庞学军在一审中认可与郭亮、马杰曾一起去平罗县公证处的情形，结合马杰现持有案涉房屋相关手续及房屋钥匙并已入住案涉房屋，可以认定马杰取得案涉房屋是善意的，姚惠明的法定代理人姚惠玲对任建忠将案涉房屋出售给郭亮、郭亮将案涉房屋出售给马杰是知情并许可的。上诉人要求被上诉人返还案涉房屋和房屋钥匙及案涉房屋的拆迁补偿协议书原件的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，姚惠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由姚惠明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 辛爱丽审判员 张建兴二〇二〇年十二月七日书记员 李利利附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。