江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初1812号原告戴国华，男，1974年1月17日出生，汉族，住景德镇市。原告何国玲，女，1978年4月8日出生，汉族，住鹰潭市。以上二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）黄哲元，江西护三农律师事务所律师。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司，住所地：乐平市。统一社会信用代码：XXX。法定代表人邢柯亮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）程晨，江西弘乐律师事务所律师。原告戴国华、何国玲诉被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴国华及其委托诉讼代理人黄哲元、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托诉讼代理人程晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴国华、何国玲向本院诉请：1、请求人民法院判令解除原、被告之间签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令被告返还商铺并恢复原样；3、判令被告赔偿原告租金损失81330元（含未付租金，损失暂计算至2020年5月28日，后期损失按照44444元/年计算至实际返还为止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月29日，原告与被告签订了一份《商铺委托经营管理合同》，将其购买的乐平赣东北商贸城XX栋XX号商铺委托被告经营管理，委托经营期自2013年8月28日起至2023年8月27日，共计10年。委托目的确认被告统一经营和管理该商铺，有助于市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值；同时合同约定委托经营管理期第1年至第3年被告每年按照销售总价款的6%向原告支付租金收益。该三年的租金收益133300元，即销售总价的18%在购房时被告一次性支付并直接抵扣原告应付购房款。委托经营管理期第4年至第10年，被告按照实际收取租金的90%为租金收益支付给原告，租金收益每六个月支付一次，若被告未按约定支付租金收益连续达60日以上，原告有权单方面解除合同。但是被告接受委托后，并没有按照约定提供优质的服务、规范的管理培育市场，根本没有建立良好的服务管理体系，反而是一而再再而三的牺牲原告方的利益去赚取自己的物业管理费，用原告及其他类似业主的商铺作为铺垫去培育属于其自己所有的商铺，直接导致原告获得的租金收益逐年断崖式下降。被告的行为已经违背了合同的根本目的，原告获得的租金收益由最初的每半年22222元下降为每半年4147元，截止到2020年5月28日，被告已经给原告造成了租金收益损失合计达81330元。另外，在委托期间，被告多次拖欠支付原告的租金收益，且至今未付2019年8月28日至2020年2月27日期间的租金，已经远远超过应付租金期限60日以上。综上，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法判如所请。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司辩称：被告并无违约事实，自合同签订第五年期后一直按实际租金的90%支付给原告，履行了前期义务，只是最后一期因疫情影响导致尚未支付；被告同意尽快支付，不同意解除《商铺委托经营管理合同》。现商贸城因多方原因导致商铺租金增长较缓，被告一直在积极应对，尽心尽力维护所有业主的权益；但投资有风险，被告希望与广大业主能友好协商，携手共同打造商贸城，这才是互利共赢的长久之计，而不是为了一己私利或短期利益相互发生矛盾冲突，这必然会影响到商贸城的进一步发展。故此，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告戴国华、何国玲围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证、《结婚证》复印件、被告企业信息打印件，证明原、被告主体信息及主体资格；2、《商品房买卖合同》（合同编号：1217-0293）、《不动产权证书》【赣（2017）乐平市不动产权第××号】复印件，证明原告购买了乐平赣东北商贸城Ａ1-2栋101号商铺，抵扣前三年租金即销售总价的18%为133330元，即前三年租金每半年22222元的事实；3、《商铺委托经营管理合同》，证明原告将所购置商铺委托被告经营管理，委托期限10年，委托目的确认提升商铺的商业价值，租金收益每6个月支付一次，若被告未按约支付租金收益连续达60日以上，原告有权单方面解除合同；4、原告中国农业银行银行卡交易明细清单，证明被告仅支付原告2013年8月28日至2019年8月27日期间的租金收益合计218665元，租金逐年断崖式下跌，2019年8月28日之后的租金至今未付，逾期已超60日的事实；5、赣东北商贸城宣传册，证明被告承诺增值保障、确保经营永续的事实；6、赣东北商贸城置业计划表、投资预算表、置业顾问名片复印件，证明商贸城在销售时有承诺保底租金及租金每年递增10%的事实。以上证据经当庭质证，被告对证据1、2、3、4的真实性均不持异议，但认为双方所签约的是委托经营管理合同而非租赁合同，合同约定租金每6个月支付一次，逾期60日以上未交付租金才属于被告违约，而本次租金未及时支付是受新冠疫情的影响，是不可抗力，不应认定为被告违约；对证据5的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，宣传册载明的是海宁皮革城的租金走势而非商贸城的租金承诺；对证据6的三性均有异议，认为双方通过《商铺委托经营管理合同》已明确约定了租金的金额及支付方式。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司围绕其答辩意见依法提交了如下证据：1、被告《营业执照（副本）》复印件、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件，证明被告主体信息及主体资格；2、《房屋租赁合同（步行街）》复印件两份，证明案涉商铺已由被告以整体方式出租的事实，租赁期限自2019年9月21日始至2023年9月20日止，租金按租赁房屋的建筑面积计付并“租一年用一年”。以上证据经当庭质证，原告对证据1无异议；对证据2三性均有异议，认为被告与实际承租人签订的租赁合同出现了多个版本，且被告支付原告的租金收益与该租赁合同约定的租金金额亦不相符。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另，第一次庭审过程中，原告就本案《商铺委托经营管理合同》主张认为，该合同名为委托经营管理合同，但合同内容符合租赁合同的定义，实为租赁合同。原告同时认为，本案案涉商铺的开发商乐平赣东北商贸城有限公司在预售过程中违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，诱导业主作出购买行为，且将前三年租金收益在购房款中抵扣，实际履行了应由被告承担的支付租金收益义务，与被告构成了财务混同，故应对被告所欠租金承担连带责任。就此，原告于第一次庭审结束后书面申请追加乐平赣东北商贸城有限公司为本案被告。本院审查认为，原告的请求事项不符合必要共同诉讼的条件，故于第二次庭审过程中当庭予以口头驳回。根据原、被告的诉辩陈述及举证情况，对本案事实，本院审核认定如下：2013年3月29日，原告戴国华与乐平赣东北商贸城有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购置了其所开发的X栋X号商铺壹套（建筑面积109.5平方米，单价5638.31元/平方米，总价617395元）；同日，又与被告签订了一份《商铺委托经营管理合同》，将所购置的商铺委托被告经营管理。委托经营管理合同约定：委托经营管理目的在于“通过统一经营和管理，有助于市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值”；委托经营管理期限共计10年，“即自2013年8月28日起至2023年8月27日止”；委托经营管理权限为“1、乙方（被告）享有对该商铺及该商铺所在楼宇屋面、外墙面等共用部位、共用设施设备的占有权、使用权、收益权、出租权、经营权和管理权。2、乙方有权对该商铺进行必要的重新分割、布局、装饰，为该商铺添加符合租赁条件所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他商铺进行合并使用的改造。……（二）、在委托经营管理期限内，甲方（原告）给予乙方的委托为独家的、不可撤销和变更之委托”。合同同时约定，委托经营管理期第1年至第3年，被告每年按照销售总价款的6%向原告支付租金收益（已在购房时支付，即销售总价扣减18%）；委托经营管理期第4年至第10年，被告每年按照实际收取租金的90%作为租金收益支付给原告，被告提留租金的10%作为管理费用，实际收取的租金以被告与承租人签订的租赁合同为准；租金收益支付方式为“委托经营期内，乙方每6个月向甲方支付一次”。合同的解除约定为：被告未按约定支付商铺租金收益连续达60日以上的，原告有权单方面解除合同。合同订立后，原告按约交付了商铺，被告按约统一规划后经营管理并支付原告租金收益。但自2019年后，被告支付的6个月租金收益仅有4147元，与之前的6个月租金收益16104元产生巨大落差，且在2019年8月28日后停止支付并拖欠至今。而被告提供的证据表明，案涉商铺正处于租赁使用状态，且2019年9月21日至2020年9月20日的应收年租金为16472元（209413元÷1392.13平方米×109.5平方米），2020年9月21日至2021年9月20日的应收年租金为20590元（261766元÷1392.13平方米×109.5平方米）。故此，原告以被告违约为由，诉请本院依法调处。上述事实，有当事人的陈述、庭审材料、原、被告提交的证据予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告认为双方签订的《商铺委托经营管理合同》名为委托经营管理合同，实为租赁合同，但双方所订立的合同条款对彼此权利、义务的约定明确表现为委托经营管理内容，系委托人特别委托受托人处理商铺经营管理的一切事务，委托人就此获得租金收益，受托人则取得管理费用及其他费用，该约定符合委托合同的定义，本案委托法律关系依法成立。原告主张被告逾期60日以上支付租金收益构成违约，按约定应解除双方的委托经营管理合同，被告则抗辩认为，本次租金未及时支付是受新冠疫情的影响，是不可抗力，不应认定为被告违约；对此，本院认为，双方对“不可抗力”在合同中明确约定为“因不可抗力事件致使该商铺毁损、灭失或造成其他损失而无法修复使用”的情形，故被告的抗辩主张不能成立，但新冠疫情对社会生活的影响是显而易见的，尤其是对被告商场化的传统运营模式，客观上确有当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，根据情势变更及公平原则，被告对此不应承担违约责任，加之案涉商铺与其他商铺整体出租的实际状况，确不宜解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》；被告拖欠的逾期租金收益按约应予支付。原告主张被告应予赔偿租金损失81330元（含未付租金，损失按照房产销售总价款的6%即44444元/年暂计算至2020年5月28日），但该赔偿主张并无合同约定或法律依据，亦有悖于投资收益与市场风险的基本商业规则，故本院不予支持，拖欠的逾期租金收益应按照实际收取租金情况及合同约定由被告予以支付；原告对案涉商铺实际租赁情况未予举证，对被告提供的租赁合同真实性亦无反驳证据，故对被告提供的《房屋租赁合同（步行街）》本院予以采信；被告未予提供2019年9月21日前的商铺租赁合同，应视为2019年9月21日前后的租金额度等同，被告2019年2月28日至2019年8月27日仅支付原告租金收益4147元，不足部分及后期租金收益应自2019年2月28日始按其提供的租赁合同所约定的租金数额计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告戴国华、何国玲租金收益18090.2元【按每6个月租金收益7412.4元（16472元÷2×90%）标准自2019年2月28日暂计付至2020年8月27日（不含已付租金收益4147元）；2020年8月28日后租金收益按每6个月租金收益9265.5元（20590元÷2×90%）标准计付至被告实际收取租金数额调整时止，并随被告实际收取租金数额按约确认变更】。二、驳回原告戴国华、何国玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1834元，决定由原告戴国华、何国玲负担1426元，被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司负担408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  蒋建华审判员  徐国江审判员  彭梦琳二〇二〇年十二月二日书记员  黄 剑