湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初1146号原告：武汉创越工程技术有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷大道**光谷·芯中心****604。法定代表人：谈元好，该公司总经理。委托诉讼代理人：张威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：湖北海善鲸科技有限公司，住所地，住所地：武汉市江汉区裕荣家园********iv>法定代表人：徐海，该公司总经理。被告：徐海，男，1964年7月12日出生，汉族，住湖北省江陵县，原告武汉创越工程技术有限公司（以下简称：创越公司）诉被告湖北海善鲸科技有限公司（以下简称：海善鲸公司）、徐海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法由审判员吴边适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员李红英、孙小菊组成合议庭于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告创越公司的委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼，被告海善鲸公司、徐海经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告创越公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除创越公司与海善鲸公司签订的《房屋租赁合同》；2、判决两被告立即腾退原告位于武汉市光谷芯中心写字楼文华楼604室房屋；3、判决海善鲸公司支付创越公司自2016年5月28日起至实际腾退之日止租金，暂计算至2018年12月31日，被告拖欠租金为414454.8元；4、判决海善鲸公司向创越公司支付2016年5月28日起至实际支付之日止逾期付款违约金124336.44元（违约金以414454.8元为基数，暂计算至2018年12月31日为124336.44元，即414454.8元×30%）；5、判决海善鲸公司支付创越公司至实际腾退之日止的物业费、水电费，暂计算至2018年12月31日，计36745.9元；6、判令徐海承担连带清偿责任；7、判决海善鲸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年，原、被告双方就位于武汉市光谷芯中心写字楼文华楼604房的房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定原告将名下的文华楼604房整体出租给被告，租金为20元/平方米/月，房屋押金为12680元，租期为五年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金每两年在前租金标准的基础上每平方米租金上涨5%。另约定，被告第一次按季度支付租金，第二次按半年支付租金，后期按年度支付租金，被告须在支付季度前20天内交清，逾期按每天5%收取滞纳金。经统计，被告总计向原告支付租金及押金合计278000元，自2016年5月28日起拖欠租金至今，经多次催讨无果，故起诉，要求判如所请。被告海善鲸公司、徐海未提出答辩意见，亦未向本院提供证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。本院经审理认定事实如下：创越公司系武汉东湖新技术开发区光谷大道111号光谷·芯中心1-01栋6层04室（以下简称案涉房屋）房屋所有权人。2014年8月31日，创越公司（出租方、甲方）与海善鲸公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定创越公司将案涉房屋共11间整体出租给海善鲸公司作为办公室使用，租期五年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止；总面积634平方米，每平方米月租金20元，每月租金12680元，押金12680元。乙方房屋一年总租金为152160元，每季向甲方缴纳租金38040元，租金提前在支付季度前的20天内交清，逾期按每天5%收滞纳金；第一次以季度支付，第二次半年支付，后期以年度支付，租金每两年在前租金的基础上每平方租金上涨5%。租赁期间，房屋物业费、水电费由乙方负担；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，不退还押金；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件；搬迁后10日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。徐海在该《房屋租赁合同》承租方“法人签字”处签名并加盖海善鲸公司印章。上述合同签订后，创越公司向海善鲸公司交付了房屋，海善鲸公司陆续向创越公司支付押金12680元及租金265320元，共计278000元。2015年6月8日，因海善鲸公司拖欠租金，创越公司向海善鲸公司发出《告知书》，要求海善鲸公司于2015年6月25日前交纳合同约定租金，徐海在“告知签收方”处签名。合同期内，创越公司曾多次催缴租金及物业费。2017年11月28日，武汉东湖高新物业管理有限公司光谷·芯中心物业服务中心发出“湖北海善鲸科技有限公司欠费明细”，内容为：“现有文华楼二单元604室租户湖北海善鲸科技有限公司，因联系不到租户的情况下拖欠电费物业费，现明细如下：1、2016年8月10日-2017年9月8日读码：起码36412止码34509单价1.13元/度电费：116.39元；2、2016年8月1日-2017年12月31日面积：633.55㎡单价：2元/㎡/月物业费21540.7元合计：21657.09元迄今您户仍未付清。”庭审中，创越公司称案涉房屋现由海善鲸公司实际占有，房屋内存有海善鲸公司大量设备和产品，因海善鲸公司未交纳物业费、电费，物业公司停电，电动大门无法打开，但海善鲸公司经常从后门进入拿东西。创越公司认为，双方的《房屋租赁合同》已于2019年1月23日解除。另查明，徐海与案外人戴晓雁系海善鲸公司的股东，二人系夫妻关系，徐海系海善鲸公司法定代表人，持股比例为95%。本院认为，创越公司与海善鲸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。海善鲸公司在合同履行过程中，未按期足额支付租金等费用，已构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定及依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，创越公司有权解除《房屋租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，创越公司主张解除合同的，应当通知海善鲸公司。但本案中，创越公司提交的证据不能证明其履行了通知义务，故其关于案涉《房屋租赁合同》已于2019年1月23日解除的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。在诉讼过程中，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，且双方未办理续租，故本院对创越公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，创越公司要求海善鲸公司立即腾退案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。根据《房屋租赁合同》的约定及依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，创越公司有权要求海善鲸公司支付拖欠的房屋租金及逾期付款违约金。关于拖欠租金数额，经核算，截止2019年8月31日，海善鲸公司尚欠租金数额为526292.4元，扣除海善鲸公司已支付的押金12680元，尚欠租金513612.4元；自2019年9月1日起至实际腾退之日止的占有使用费参照上一年租金13979.7元/月（12680元/月×105%×105%）的标准支付。关于创越公司主张逾期付款违约金124336.44元的诉讼请求，因双方约定逾期支付租金按每天5%收取滞纳金，该约定标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整为按照欠付租金的10%计算违约金即51361.24元；超出部分，本院不予支持。关于创越公司主张的物业费、水电费问题。本案中，双方约定房屋物业费、水电费由海善鲸公司负担，创越公司提交的证据证明海善鲸公司欠付电费、物业费合计21657.09元，本院对此予以支持；超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。关于徐海是否应当承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，因徐海并非案涉《房屋租赁合同》的合同相对方，创越公司主张徐海承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告湖北海善鲸科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖新技术开发区光谷大道111号光谷·芯中心1-01栋6层04室房屋；二、被告湖北海善鲸科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉创越工程技术有限公司支付拖欠的租金513612.4元；三、被告湖北海善鲸科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉创越工程技术有限公司支付拖欠的电费、物业费合计21657.09元；四、被告湖北海善鲸科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉创越工程技术有限公司支付逾期付款违约金51361.24元；五、被告湖北海善鲸科技有限公司于本判决生效之日起十日内按照13979.7元/月的标准向原告武汉创越工程技术有限公司支付自2019年9月1日起至实际腾退之日止的占有使用费；六、驳回原告武汉创越工程技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9556元、公告费560元，合计10116元，均由被告湖北海善鲸科技有限公司负担（该款原告武汉创越工程技术有限公司已预交，被告湖北海善鲸科技有限公司于本判决生效之日起十日内将10116元支付给原告武汉创越工程技术有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 边人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇二〇年一月二十二日书 记 员  白羽舒