广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初37272号原告（反诉被告）陈德光，男，1970年2月28日出生，中国香港居民，住址广东省深圳市宝安区。委托代理人徐祥全，广东宽和律师事务所律师。委托代理人陆灵菲，广东宽和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）罗温章，男，汉族，1979年6月3日出生，身份证住址广东省廉江市，委托代理人罗思凯，广东瀛尊律师事务所律师。委托代理人郑通，广东瀛尊律师事务所实习律师。上列原告陈德光诉被告罗温章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭冲担任审判长，与人民陪审员彭泳欣、刘应丹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈德光及其委托代理人徐祥全、陆灵菲，被告的委托代理人罗思凯、郑通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月25日，陈志刚、陈永豪委托原告陈德光将深圳市××××号进行出租及管理。2018年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同约定》原告将涉案房屋及其设备出租给被告使用，租赁期限自2018年10月1日起至2030年9月30日止，租金每年递增10%，其中2018年10月1日至2021年9月30日租金为每月13650元。另外，合同约定2018年10月1日至2018年11月30日为装修期（2个月），装修期间不计房租，后原告多次要求被告对涉案房屋进行装修，但被告至今仍未对涉案房屋进行装修。《房屋租赁合同》约定2个月装修期内不计房租是原告考虑到装修期间涉案房屋无法出租，原告给予被告一定的优惠，但是被告在装修期间未对涉案房屋进行装修，原告有权要求被告补缴2个月装修期的房屋租金。2019年9月29日，原告委托律师向被告出具律师函，要求被告支付装修期2个月的租金27300元，但被告未予理会，截至本起诉状出具之日，被告未能对涉案房屋进行装修或支付装修期内的租金。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告在判决生效之日起60日内对涉案房屋进行装修，装修金额标准为30万元；二、被告向原告支付装修期租金27300元及利息（利息自2018年12月1日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际还款之日按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本案全部诉讼费、律师费6500元由被告承担。被告辩称，一、原告第一项诉求无任何事实、法律依据。1、双方合同已于2019年10月31日解除，被告现已不存在装修房屋的义务，事实上被告也早已装修完房屋，并且自2018年12月开始经营至2019年10月；2、二手房包租前期出租率比较低，业主给二手房东装修免租期是行业惯例，所以合同约定原告按照房屋现状交付使用，但是合同中并没有约定被告必须以实际装修作为享受装修免租期的条件，原告要求被告支付装修期租金及利息，无任何事实和法律依据；3、被告一直按照合同约定支付租金、管理费，不存在任何违约行为，原告单方违约解除合同，却反过来要求被告补交免租期租金，没有事实和法律依据。二、原告要求被告支付律师费6500元无任何事实和法律依据。1、原告未提供律师费支付凭证以及发票，不能确定律师费实际发生；2、租赁合同中并未对律师费有任何约定，其诉求依法不应得到支持。被告反诉称，被告从事房屋二手包租服务，经人介绍认识原告后，于2018年8月16日通过和益物业租赁管理（深圳）有限公司向原告支付10万元定金。2018年9月2日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告将位于宝安区××号房屋租赁给被告，期限为2018年10月1日起至2030年9月30日止，合同约定被告需向原告支付租赁押金10万元。后双方约定直接将前期已支付定金转为押金。在原告将房屋交付被告使用后，被告一直按照合同约定足额向原告支付租金，从未出现欠付租金水电管理费等行为。2019年9月29日，被告突然收到原告委托律师邮寄的一份律师函，通知说从被告收到函件开始双方解除房屋租赁关系。为了妥善解决与各小租户的租赁合约及各项管理服务，被告唯有如期足额向原告支付了2019年10月租金。2019年10月31日，被告通过微信通知原告将退还租赁物，并在涉案房屋处张贴《公告》，告知租客因原告解除了《房屋租赁合同》，无法再提供租赁管理服务。被告搬离涉案房屋。被告承租租赁物后在2019年4月开始通过“上海塑羡网络科技有限公司”简称“蘑菇租房”第三方收租平台收取租金，由于原告违约解除合同的行为，造成被告各项损失人民币63，816元。综上所述，被告已经完全履行了合同规定的各项义务，但原告违法解除了合同，根据合同法等相关法律规定，原告应将收取的押金10万元全额退还并赔偿因此给被告造成的损失。为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、确认被告与原告之间的租赁关系从2019年10月31日解除；二、原告返还被告支付的10万元押金及利息（利息从2019年11月20日开始按银行间同业拆借利率计算）；三、原告向被告支付违约补偿款63816元；四、原告承担本诉和反诉全部诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称：一、2019年9月29日的律师函主张解除租赁合同的房屋是位深圳市宝安区××辛居路××号号的房屋，而非本案房屋。（一）从律师函的内容可以看出，原告并未主张解除本案所涉租赁合同；（二）原告所发律师函系催促被告履行对本案房屋的装修义务，而非要求解除本案的租赁合同；（三）被告在收到律师函后继续履行租赁合同，并未对律师函的内容产生误解。二、因被告在2019年10月7日之后未依约缴纳租金，并且明确表示不再履行合同主要义务，涉案租赁合同已经于2019年10月31日被解除，被告无权要求返还押金。三、被告在反诉请求中主张的损失系其经营不善所致，于原告无关。四、因被告违约致使涉案租赁合同被提前解除，原告有权要求其补交装修期的租金及利息损失。综上，原告并未通过律师函单方通知解除本案租赁合同，涉案租赁合同因被告明确表示不再履行合同主要义务，已经于2019年10月31日解除，其无权主张要求退还押金及赔偿损失，因被告的违约行为致使租赁期限提前终止，其有义务补交装修期租金。为维护原告合法权益，请法院依法驳回被告退还租金、支付违约补偿款和承担全部诉讼费的反诉请求。经审理查明，2018年9月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位深圳市××××号号的房屋（以下简称“涉案房屋”）及其设备出租给被告使用，合同载明：建筑面积650平方米；租赁期限壹拾贰年，自2018年10月1日起至2030年9月30日止；2018年10月1日至2018年11月30日为装修期（2个月），期间不计房租；每月租金为人民币13650元，乙方于每月5日前将当月租金支付给甲方，及缴清上月水电费，若乙方未能按时缴纳当月房租，应当在当月房租的基础上按日增加支付甲方相当于每月租金1%的滞纳金；租金每三年递增10%，2018年10月1日至2021年9月30日租金为13650元整；押金为人民币壹拾万元，甲乙双方签订合同后5天内，乙方必须向甲方支付押金。在合同期满后除修缮房子、修理水电等设备外还应缴清一切应缴的费用以及厘清与租客一切相关费用，余款退还给乙方，押金不计利息；甲方将该房屋就现状交由乙方使用，乙方负责对该房屋装修；乙方租赁期间，所产生的一切费用（水电费、管理费、卫生费、水费）等均由乙方承担缴纳等。另查，涉案房屋为案外人陈永豪、陈志刚共有的房产，房地产证号深房地字第**号，二人于2018年8月25日共同委托原告处理涉案房屋租赁事宜（包括房屋租赁合同的签订及押金的收取）。2018年9月2日，原、被告签订另一份《房屋租赁合同》，约定原告将位宝安区××辛居路××号号的房屋（以下简称“南三巷2号房屋”）出租给被告，房屋建筑面积1350平方米，租期12年，自2018年10月1日起至2030年9月30日止，装修期2个月，期间不计租金，每月租金28350元，租金每三年递增10%。同日，案外人陈丽芬与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人陈丽芬将位宝安区××辛居路××号号的房屋（以下简称“南二巷3号房屋”）出租给被告，房屋建筑面积900平方米，租期12年，自2018年10月1日起至2030年9月30日止，装修期2个月，期间不计租金，每月租金19500元，租金每三年递增10%。2019年9月29日，委托人陈德光、陈志刚、陈永豪、陈丽芬委托广东宽和律师事务所通过快递邮件向被告送达一份《律师函》，以被告未支付与上一承租人提前解约赔偿款10000元、未装修租赁房屋、未按时交纳房屋租金及水电费已逾期超过30天为由，告知被告：自收到本律师函之日起，被告与委托人的《房屋租赁合同》解除，委托人有权立即收回租赁房屋，被告须在《房屋租赁合同》解除之日起五日内向委托人支付房屋租金28350元、逾期房屋租金滞纳金8505元、免租期内未装修给委托人造成的损失123000元（暂计为三栋涉案房屋合同约定的两个月租金）、提前解约赔偿款10000元、委托人垫付的装修款36000元，共205855元。2019年10月7日，被告向原告支付了涉案房屋2019年10月份的租金13650元。2019年10月31日，被告在涉案房屋楼道张贴《公告》，通知各租客，因原告于2019年2月29日要解除原被告双方的《房屋租赁合同》，被告对本楼的管理和服务到当天为止。庭审过程中，原、被告双方确认涉案房屋的《房屋租赁合同》已于2019年10月31日解除。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房地产证》、《房屋出租委托书》、《律师函》、EMS物流查询单、委托代理协议、转账流水、交租金明细、微信聊天记录、《公告》及照片等证据及庭审笔录附卷为证。本院认为，涉案房屋的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，受相关法律法规的保护及调整。双方均确认涉案房屋的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除，对此本院予以认定。本案的争议焦点在于：一、涉案房屋《房屋租赁合同》的解除方式；二、被告是否负有对涉案房屋进行装修或支付装修期租金的义务；三、原告是否需要退还被告支付的押金；四、原告是否需要支付被告违约补偿款。关于涉案房屋《房屋租赁合同》的解除方式。被告主张，原告于2019年9月29日向原告送达律师函，通知被告从收到函件开始解除房屋租赁关系。原告不予认可，主张该律师函通知解除的并非涉案房屋的《房屋租赁合同》，而是解除原被告签订的关于“南三巷2号房屋”的《房屋租赁合同》，且被告对该律师函未产生误解，仍支付了涉案房屋2019年10月份的租金，涉案房屋的《房屋租赁合同》是被告于2019年10月31日通过向原告发出微信及张贴公告方式单方解除，构成违约。本院认为，首先，被告主张涉案房屋的租赁合同由原告于2019年9月29日向被告发出律师函的方式通知当日解除，但其后被告却仍租用该房屋，并于2019年10月7日向原告支付当月房租，且在诉讼过程中，原被告均认可涉案房屋租赁合同解除时间为2019年10月31日，明显与被告主张的解除过程相矛盾，故对被告主张，本院不予采信；其次，原告主张涉案房屋的租赁合同系由被告于2019年10月31日通过向原告发出微信及张贴公告方式单方解除，根据双方认可的微信聊天内容及公告内容，微信聊天谈及的是双方对涉案房屋的部分交接细节，被告张贴的公告内容说明的是原告于2019年9月29日要解除租赁合同，从上述微信及公告内容看并不能得出被告存在单方解除租赁合同的意思表示，故对原告主张，本院亦不予采信。综上，原、被告均未能提供有效证据证明其主张。而从双方提交的证据看，被告在支付涉案房屋2019年10月份的房租后，原告并未提出异议，应视为双方租赁关系在该月继续存续。因双方均确认租赁合同已于2019年10月31日解除，本院根据公平原则，视为原被告双方协商一致解除涉案房屋的《房屋租赁合同》。关于被告是否负有对涉案房屋进行装修或支付装修期租金的义务。原告主张，根据《房屋租赁合同》约定，被告需履行对涉案房屋进行装修的义务，被告在装修期间未对涉案房屋进行装修，原告有权要求被告补缴2个月装修期的房屋租金。被告辩称，其已对涉案房屋装修完毕，且合同关于装修的约定系被告的权利而非义务，合同中并没有约定被告必须以实际装修作为享受装修免租期的条件，原告的请求没有事实和法律依据。本院认为，首先，合同中虽约定“乙方负责对该房屋装修”，但并未约定装修的具体标准或价款，应视为约定不明，从庭审情况看，双方目前仍无法对该合同条款达成补充协议；其次，本案为房屋租赁合同纠纷，根据房屋租赁的交易习惯，出租人与承租人约定装修免租期属普遍现象，一般情况下，对租赁房屋进行装修属于承租人的权利而非义务，本案中，双方在合同中明确约定装修期2个月，期间不计租金，该免租期的约定具有法律约束力；再次，原告主张其之所以愿意将涉案房屋以较低的租金标准出租给被告，是基于被告承诺将以公寓标准对房屋进行装修，但对该主张，原告未提交有效证据予以证明，被告亦不予认可；最后，案涉合同为房屋租赁合同，双方既享有合同权利，亦承担相应义务，出租人负有将租赁房屋交付承租人租赁使用的义务，同时享有收取租金的权利，承租人享有租赁使用房屋的权利，同时负有支付租金的义务，而原告主张被告应承担装修房屋的义务，却未有证据证明被告因此可以享受到的权利或对价，其主张既不符合交易习惯，亦不符常理，本院不予采信。综上，原告主张被告对涉案房屋进行装修、支付装修期租金27300元及利息，本院均不予支持。关于原告是否需要退还被告支付的押金及利息。双方均确认被告于2018年8月6日向原告支付租赁押金100000元，对此本院予以认定。被告主张原告应返还该押金，原告不予认可，主张被告于2019年10月31日单方解除涉案房屋的《房屋租赁合同》，构成违约，根据合同约定和法律规定，原告无需返还该押金。本院认为，原告未提交有效证据证明租赁合同系由被告单方解除，本院视为双方已协商一致解除合同，故原告主张被告违约并不成立，其原告辩称无需返还押金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于押金的利息，双方于合同中约定了押金返还前需厘清相关费用、押金不计利息等内容，但并未约定押金在合同解除后应返还的具体期限。涉案房屋的租赁合同于2019年10月31日解除，因未有证据证明目前已超过返还押金的合理期限，故对被告主张的押金利息，本院不予支持。关于原告是否需要支付被告违约补偿款的问题。被告主张原告单方解除涉案房屋的《房屋租赁合同》，构成违约，需支付违约补偿款，但其提交的证据并不足以证明原告单方解除了合同，被告因此主张原告构成违约并不成立，故其诉请原告支付违约补偿款，本院不予支持。关于原告主张的律师费，没有约定或法定的依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下:一、确认原告陈德光与被告罗温章于2018年9月2日签订的关于深圳市宝安区沙井镇辛养村辛居路3号房屋的《房屋租赁合同》解除，解除时间为2019年10月31日；二、原告陈德光于本判决生效之日起十日内向原告返还押金人民币100000元；三、驳回原告陈德光的全部诉讼请求；四、驳回被告罗温章的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6322元，反诉受理费3576元，由原告承担8503元，由被告承担1395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 郭    冲人民陪审员 彭  泳  欣人民陪审员 刘  应  丹二〇二〇年一月十五日书 记 员 李秀秀（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。