重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2950号上诉人（原审被告）：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。委托诉讼代理人：董兴浩，重庆浩志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢源，男，1966年11月5日出生，汉族，住巫溪县。被上诉人（原审原告）：冉啟菊，女，1968年2月2日出生，汉族，住巫溪县。委托诉讼代理人：谢源，男，1966年11月5日出生，汉族，住重庆市巫溪县，系冉啟菊丈夫。上诉人重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称圣贤鼎公司）因与被上诉人谢源、冉啟菊商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣贤鼎公司的委托诉讼代理人李钦白、董兴浩，被上诉人谢源、冉啟菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣贤鼎公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房错误。根据双方当事人签订的《重庆市商品房屋买卖合同》的约定，上诉人作为甲方，应在2017年9月30日前将房屋交付给乙方也就是被上诉人使用，被上诉人对于按期交房的事实已经认可，故上诉人对此事实无须再举证证明，所以上诉人不存在逾期交房的违约行为。二、一审判决认定交付房屋不是有效交付错误。根据相关法律法规的规定，建设工程竣工验收备案的性质为“告知性备案”，仅仅是一种程序上性管理，故取得备案登记证书，不应认定为房屋交付的法定条件。即便合同中约定交付的商品房须取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也只是交房的附属新义务，不影响交房实质性条款。三、一审判决上诉人承担逾期交房违约责任错误。本案客观事实是，上诉人交房并未逾期，只是交房的时候还没有取得房屋备案登记证，两者的性质并不一样，上诉人主张的是交房时没有取得房屋备案登记证的违约责任，而非逾期交房的违约责任。四、一审判决按照日万分之零点七计算逾期交房违约金错误。如前所述，一审属于错误适用违约合同条款和错误适用违约金计算标准。此外，上诉人并未逾期交房，未造成被上诉人损失，案涉房屋不属于典型的商品房，而是政府限价销售的房屋，逾期办证确实存在政府拆迁和交付土地滞后方面的客观原因，应考虑以上因素，减轻或免除上诉人的责任。再者，即便认定上诉人违约，计算违约金的截止时间点也只应计算至消防验收或者竣工验收之日。五、一审判决审理程序违法，一审审判员和一审法院均应回避。本案开庭结束后，上诉人才发现一审法院部分领导和审判人员及其家属也购买了案涉房屋所在小区楼盘里的房屋，本案裁判结果与一审法院的工作人员及其家属存在直接的利害关系，一审法院理应主动回避以避嫌，但仍继续审理并作出判决，属程序违法。六、一审判决违背了同案不同判的公正司法原则。据上诉人了解，一审法院辖区内此前类案的判决是按照日万分之零点三调整和计算违约金，而本案却按照日万分之零点七调整和计算，明显同案不同判。七、一审判决关于上诉人承担诉讼费的处理决定错误，诉讼费的分担比例与被上诉人的诉讼请求金额及被支持的金额比例严重失衡。八、被上诉人一审中起诉的被告主体有误，上诉人公司的全称是“重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司”。谢源、冉啟菊辩称，一、上诉人交付房屋时还没有取得竣工验收备案登记，明显违反了合同约定，其违约行为确实无疑。二、对于一审判决将合同明确约定的违约金标准进行调整减少，我本来不服，但还是予以尊重。三、上诉人说没有给我造成损失，这不是事实，其违约行为使我不能及时办证和转售牟利，损失是客观存在。四、至于说政府行为导致上诉人违约，既缺乏证据证明，且即便属实也与我方无关，应遵守合同相对性原则。五、一审法院确有部分工作人员在同一个小区里面买了房屋，但本案审判人员与我不存在任何亲朋关系，不存在须回避的情形。六、关于同案不同判的问题，每一个案子的情况都不相同，上诉人提及的案例是2016年左右，距今已四年了，这期间物价都在上涨，所以这一理由不能成立。七、我方起诉的被告主体并无错误，即便诉状中列的被告名称中少了一个重庆市的“市”，但结合社会信用代码信息，被告主体是可以确定并且是唯一的。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢源、冉啟菊向一审法院起诉请求：1．请求判令圣贤鼎公司向谢源、冉啟菊支付违约交房的违约金38553.50元（计算方式：购房总款365436.00元×0.0001×1055天，暂时从2017年10月1日计算至2020年8月20日，逾期将另外追加）；2．本案诉讼费由圣贤鼎公司承担。一审法院认定事实：2016年12月18日，谢源、冉啟菊（乙方）与圣贤鼎公司（甲方）签订编号为CQ-319-00531704的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定谢源、冉啟菊以单价3600元/㎡、总价款365436.00元的价格购买圣贤鼎公司销售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦10幢4-1号房屋，还约定谢源、冉啟菊的付款方式为按揭付款：首付款为95436.00元，其余房款以按揭方式支付给圣贤鼎公司；该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。该合同附件五为补充协议，补充协议第十八条特别约定：……（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任；第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；第二十条约定：本合同中的不可抗力包括但不限于……。合同签订后，谢源、冉啟菊按约定向圣贤鼎公司支付了首付款并办理了按揭贷款，圣贤鼎公司于同日办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案，并取得319字第201705090370126号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2017年9月30日，圣贤鼎公司将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给谢源、冉啟菊，谢源、冉啟菊接房并装修入住。2019年1月21日，圣贤鼎公司取得案涉楼房的竣工验收备案登记证，编号为巫溪县建竣备字［2019］0002号。一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区（商品房买卖合同）补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但圣贤鼎公司直至2019年1月21日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然圣贤鼎公司辩称已于2017年9月30日向谢源、冉啟菊交付了房屋，但其交房行为不构成有效交付，直至圣贤鼎公司于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，圣贤鼎公司的交付义务才完成，因此，圣贤鼎公司应按合同第九条的约定承担逾期履行的违约责任，故圣贤鼎公司辩称其不存在逾期违约、谢源、冉啟菊诉求请求不明确，请求权基础不明确的理由不能成立，一审法院不予采纳。虽然双方在合同中同时约定由于非圣贤鼎公司原因或者属于不可抗力、政府行为、政策因素等原因的免责条款，但圣贤鼎公司所提交的证据不足以证明延期交付系第三方原因所致，故圣贤鼎公司抗辩其不应承担违约责任的理由不能成立，一审法院不予支持。本案圣贤鼎公司已于2017年9月30日将房屋交给了谢源、冉啟菊占有使用，与圣贤鼎公司未按期交付房屋的情形又有区别，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，一审法院酌情将逾期交房的违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付违约金。综上，因圣贤鼎公司已于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其承担逾期违约的截止日期为2019年1月21日，故对谢源、冉啟菊主张圣贤鼎公司支付2017年10月1日至2020年8月20日期间的违约金的诉讼请求，一审法院依法予以调整为从2017年10月1日起至2019年1月21日止以购房款为基数按日利率万分之零点七的标准支付违约交房的违约金，即12201.91元（365436.00元×0.00007×477天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢源、冉啟菊支付违约交房违约金12201.91元（365436.00元×0.00007×477天）；驳回谢源、冉啟菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费763.84元，减半收取381.92元，由重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担。上诉人围绕其诉讼请求提供了七组共计25份证据（详见附卷的证据目录），并以其中的13份证据作为新证据提交，主要证明目的有三：一是迟延交房和迟延办证系政府行为所导致；二是案涉房屋为政府限价销售房，不同于一般的商品房销售；三是2016年、2017年间的类案生效判决将合同约定的日万分之二的逾期办证的违约金调整至日万分之零点三。经组织质证，被上诉人对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案缺乏关联性，不能达到上诉人的证明目的。理由：案涉房屋买卖合同签订时间是2016年底，政府拆迁受阻的事实发生在2015年左右，如因政府交地迟延而导致上诉人不能按时开工建设交房，上诉人完全可自行斟酌并在合同中协商约定将交房时间延后，但既然约定了交房时间和条件，就应如约履行，否则就应承担责任。是否为政府限价销售房不影响合同义务的履行。每一案件都不完全相同，不能拿几年前的判例来比对。本院审查认为，上诉人提供的证据虽本身真实合法，但除了巫溪县柏杨街道丰益社区出具的《情况说明》之外，其他证据均形成于一审诉讼终结之后，不属于民事诉讼二审中出现的新证据，且所有证据均不能达到上诉人的证明目的，不影响对案件基本事实的认定。经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议真实合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同中对于交房条件和交房期限约定的十分明确，上诉人圣贤鼎公司的义务是按期将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给被上诉人使用，而不只是交付物理状态的房屋，暂且不论建设工程竣工验收备案登记的性质如何，既然已经写进合同中，当事人就应该如约履行。根据查明的事实，上诉人圣贤鼎公司只是按期交付了尚未进行建设工程竣工验收备案登记的物理状态的房屋，其履行义务不全面，明显违反了合同的约定，不构成有效交付，直至2019年5月24日其交房义务才全面履行完毕，存在迟延，应承担逾期交房的违约责任。上诉人圣贤鼎公司并未提供确实充分的证据证明存在法定或约定的免责或减轻责任的事由，故其相应的主张和理由不能成立。一审综合考虑各种因素，将合同约定的违约金标准进行了调整减少，已有利于上诉人。上诉人提到同案不同判的问题，并以一审法院及本院此前生效裁判为例证，但即便不考虑时间间隔及市场环境形势变化的因素，在商品房销售合同纠纷类案件中，房地产开发商的主体及资信状况、合同履行情况、违约事实严重程度、违约的责任和原因并不完全相同，故并不存在所谓的“同案”问题，自然也就不存在“同案不同判”。上诉人提到一审法院及相关审判人员应予回避而未回避故程序违法的问题，经审查，本案中并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定的须回避的情形。至于诉讼费的分担，考虑到系上诉人违约，而被上诉人无违约行为，虽然被上诉人的诉讼请求被支持的比例较小，但主要是因为对合同约定的违约金标准进行了有利于上诉人的调减，故在诉讼费的处理决定上并无不当。关于一审中罗列被告诉讼主体是否存在错误的问题，即便起诉的被告主体名称中缺少了重庆市的“市”，但根据公司统一社会信用代码信息及合同履行情况，被告主体身份的唯一性和特定性完全可以确定。综上，圣贤鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105.05元，由上诉人重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  杜抗洪审判员  黄文革二〇二〇年十二月四日书记员  李 蕾