西藏自治区墨脱县人民法院   民事判决书   （2019）藏0423民初17号   原告：西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司，负责人白希瑞，住址西藏自治区墨脱县墨脱镇门珞古街**，统一社会信用代码91540423MA6T1GQRX7。   委托诉讼代理人：陆文娟，西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司工作人员。   委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。   被告：王淑玲，女，1967年10月2日出生，汉族，户籍地河北省邢台市，现住西藏自治区墨脱县。   原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司诉被告王淑玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司委托诉讼代理人伍小容、陆文娟，被告王淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司（以下简称：华庭物业墨脱分公司）的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》及《门珞文化古街物业管理服务协议》；2.被告搬离墨脱县门珞文化古街商铺5栋A1-1号并返还给原告；3.被告支付租金合计54100元；4.被告支付物业费合计4085元；5.被告支付违约金12211元；6.电费3739.92元共计74136元。7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月4日，原告与被告签订了《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》、《门珞文化古街物业管理服务协议》，约定被告租赁原告，位于××县商铺,面积为43平方米用于经营餐饮。租期为2017年4月15日至2020年4月14日，同时双方就房屋租金及物业费用的支付方式、支付时间及双方权利义务、双方违约责任等内容均进行了约定。因原告多次向被告催讨拖欠费用，被告均无理推诿，被告已严重违约达到双方约定的合同解除条件（逾期支付租金达15日）。   一、关于租金：2017年12月15日至2018年12月30日，第一年月租金为65元每平方米，计65元×43㎡＝2795元，租金每年递增5%，即第二年（2018年4月16日至2019年4月15日）月租金为2934.75元（计算方式：2795元×5％＋2795元＝2934.75元）；第三年（2019年4月16日至2019年6月30日）月租金为3081元（计算方法2934.75元×5％＋2934.75元＝3081.49元），被告欠原告租金为54100元。   二、关于物业费：按照原、被告双方签署的《门珞文化古街物业服务协议》约定，物业管理费自2017年4月5日计收，协议期限为2017年4月5日至2020年4月14日止，物业管理费用按每月每平方米5元计算，即每月物业费为5元×43㎡＝215元。被告至今未向原告支付物业费，拖欠原告物业费（暂时计算至2019年6月30日）4085元，计算公式为5元/月/㎡×43㎡×19个月＝4085元。   三、关于电费：2018年4月至2019年6月30日共计欠费3753.42元。   四、关于违约金：   （一）关于租金违约金。按照《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》第五条第五款约定，租金每三个月支付一次；第十四条第二款约定乙方（被告）逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金，即被告应当向原告承担违约金计算如下：   1.2017年12月15日至2018年3月15日租金8385元，逾期472天（自签订合同之日即2017年3月27日起算，暂计算至2019年6月30日），违约金为8385元×3‰×472天＝11873元；   2.2018年3月16日至2018年6月15日租金8664.5元，逾期380天（暂计算至2019年6月30日），违约金8664.5元×3‰×380天＝9878元；   3.2018年6月16日至2018年9月15日租金8804.25元，逾期289天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804.25元×3‰×289天＝7633元；   4.2018年9月16日至2018年12月15日租金8804.25元，逾期199天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804.25元×3‰×199天＝5256元；   5.2018年12月16日至2019年3月15日租金8804.25元，逾期107天（暂计算至2019年6月30日），违约金8804.25元×3‰×107天＝2826元；   6.2019年3月16日至2019年6月15日租金9097.51元，逾期15天（暂计算至2019年6月30日），违约金9097.51元×3‰×15天＝409元；共计37875元。   （二）关于物业费违约金。按照《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》第四条约定，物业管理服务费按半年预交，合同第十一条第三款约定，被告逾期交纳应交费用，每逾期一天承担所欠金额千分之三的违约金，截至2019年6月30日，被告应向原告承担逾期支付物业管理费违约金2829元。   以上（一）（二）项违约金被告应向原告支付：37875元+2829元＝40704元（暂计算至2019年6月30日），原告自愿调整为12211元。   原告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：   1.第一组证据，2017年4月4日，原、被告双方签订的《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》，拟证明合同依法成立，双方对租金标准、范围、交纳方式，交纳时间以及违约责任进行了约定。   2.第二组证据，2017年4月4日，《门珞文化古街物业管理服务协议》。拟证明双方签订的物业服务合同依法成立，对物业费标准、范围、交纳方式、交纳时间、违约责任进行了约定。   3.第三组证据，关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物业管理费用的律师函及视频资料，拟证明2019年6月11日原告向被告催缴租金和物业费。   4.第四组证据，三张被告拖欠电费明细表照片、高压供电合同3份（复印件）、电力公司收据3份、电力用户开户通知书、基本电费通知单2份、供电公司电费发票4份、墨政发（2016）123号文件调整我县电网电价销售价格的通知。原告与供电公司签订合同，合同约定按月缴纳电费，按期不交需承担滞纳金，同时办理了电卡、交了押金，商户的电费是基础电价加上电度电价电表上的费用，商业电价枯水期的电费1.2元每度，另收每月每千伏安10元，拟证明原告收取1.5元电费是有依据的。   5.第五组证据，2016年12月25日原告与莲花圣地国有资产投资有限公司签订的《墨脱县门珞文化古街项目管理与物业服务合同》，拟证明华庭物业墨脱分公司对古街商铺统一招商收租金和物业服务的依据。   6.第六组证据，原告物业公司群微信截图66张、照片四张、维修发票一张，水电工维修协议及维修工身份证复印件，拟证明2018年1月至今原告履行了物业服务内容，进行了相关工作。   7.第七组证据，2017年4月5日，华庭物业墨脱分公司专用收据，拟证明原告在履行合同，被告交了2017年4月15日至2017年12月14日房屋租金及2017年4月5日至2017年12月4日的物管费。   8.第八组证据，华庭物业墨脱分公司营业执照（副本）复印件；白希瑞身份证复印件；西藏昂秀律师事务所（函）（2019）藏昂律字39号；伍小容律师年度考核备案表；伍小容授权委托书，拟证明原告的主体地位、身份信息及委托诉讼代理人的身份信息。   被告王淑玲在庭审中辩称：1.不愿意解除合同；2.不会返还商铺；3.自己没有违约，原告未尽到自己的承诺，墨脱门珞文化古街并未按照招商简介进行区域划分，并未形成商业街，导致经营状况不好、入不敷出；4.租金过高，被告无法承担。   被告王淑玲为证明自己的主张，向本院提交下列证据：   1.第一组证据，墨脱县门珞文化古街商铺招租简介（复印件）1页、照片20张，拟证明墨脱古街现在经营状况，说明原告招商时宣传的承诺未做到。   2.第二组证据，2017年8月2日，墨脱县信访局文件承办单，拟证明被告联合墨脱文化古街各商户向县政府相关部门反映墨脱文化古街各商户经营危机。   3.第三组证据，预存电费单2张，拟证明原告电费收取不合理。   4.第四组证据，2018年2月份照片，拟证明原告垃圾三四个月未清理、物业服务存在缺失。   5.第五组证据，墨脱县财政局2019年6月21日出具的《关于缴纳房租的通知》，拟证明原告没有按照政府对公有房屋规定的价格收取房租。   6.第六组证据，光盘一张，拟证明原告物业服务不到位。   本案组织庭前证据交换及当事人在庭审中围绕诉讼请求进行了举证、质证。对原告提交的证据本院作如下分析认定：对第一组证据，本院认为若被告认为合同存在引诱应在知道或应当知道招租简介导致明显不公事由一年内申请撤销合同，被告怠于行使自己的权利，本院视为被告予以认可，该合同可以作为本案证据使用；对第二组证据，反映了华庭物业墨脱分公司与被告王淑玲签订了物业管理协议，本院予以认可；对第三组证据，华庭物业墨脱分公司关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物业管理费用的律师函及送达视频，可以证明已向被告主张权益，本院予以确认；对第四组证据，反映了原告电费收取每度1.5元的依据，但不符合证据形式要件，不足以客观、真实、有效的证明其诉讼主张，故本院不予采信；对第五组证据，证实了华庭物业墨脱分公司与莲花圣地国有资产投资有限公司2016年12月25日签订的墨脱县门珞文化古街项目管理与物业服务合同，原告可以对古街商铺（即包括被告的商铺）统一进行招商、收租金和物业服务。对该组证据，本院予以认可；对第六组证据，经核查，本院认为只能证明2019年5月以后的物业服务；对第七组和第八组证据，原、被告没有异议，本院予以支持。   被告王淑玲提交的证据，本院认定如下：对第一组证据，本院认为华庭物业墨脱分公司招租简介系公司文件，用于招租招商，具有真实性，可以作为本案证据使用；对第二组证据，经核查可以作为本案证据使用；对第三组证据，本院认为该证据显示时间为2018年1月23日至2018年3月13日电费预存情况，而原告所诉求的电费是2018年4月至2019年6月30日，与本案无关联性，故不予采纳；对第四组证据，本院认为部分照片打印件有被告提交的手机照片予以核实，可以认定其证明目的；第五组证据，与诉争事实无关，本院不予采纳；对第六组证据，经核查，本院认为该份证据中显示的2017年12月20日视频录像系古街物业管理情况，可以作为本案的证据，2019年11月18日的视频录像显示为其他商铺屋内，与被告无关联性，本院不予认可。   依据原、被告提交的证据，本院经审理拟认定事实如下：   2016年10月25日墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司（甲方）与华庭物业墨脱分公司（乙方）签订了一份《墨脱县门珞文化古街项目经营管理与物业服务合同》，约定甲方提供物业服务获取固定合同费用，由乙方负责支付。乙方承担本项目的经营管理风险，盈亏自负。   2016年12月29日原告华庭物业墨脱分公司与被告王淑玲签订一份墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同，约定被告王淑玲承租原告墨脱县门珞文化古街商铺5栋A1-1号用于餐饮经营，该商铺面积共计43平方米，合同期限共计3年。   2017年4月4日原告华庭物业墨脱分公司与被告王淑玲签订一份门珞文化古街物业管理服务协议，约定物业管理费用按签约43平方米面积收取，费用标准为每平方每月5元，协议期限共3年。   2019年5月29日原告华庭物业墨脱分公司应各租户所提困难同时结合现有问题，决定给予各商户所欠旧有费用进行部分减免，并于当日告知各租户。2019年6月11日原告华庭物业墨脱分公司向古街所有商铺发出关于催缴拖欠房租、物业费的公告。   另查明，2017年8月2日，墨脱县信访局接到以王学忠等5人为代表的墨脱古街商户集体来信来访（涉及21家商户），反映古街房租普遍偏高，电价高于商业电价；物业管理混乱，管理公司不履职，公共设施不健全并有损坏；提出免两年房租，电价与商业电价相同等要求。墨脱县信访局向县政府主要领导呈阅了《关于墨脱县文化古街各商户经营危机状态的说明》。   本院认为，本案的争议焦点为：1.房屋租金是否应该交及交多少的问题；2.物业费是否应该交及交多少的问题；3.《合同》及《协议》是否解除及被告是否应该搬离问题；4.原、被告双方是否存在违约及违约金多少的问题；5.被告王淑玲是否应当支付电费以及支付多少电费的问题。   一、被告王淑玲的房屋租金是否应该交及交多少的问题。   本院认为，原、被告双方签订的《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》为依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告王淑玲使用原告提供的房屋，通过经营获取经济利益，应当按照合同约定履行支付租金。本案中，被告王淑玲所称商铺租金过高、面临经营危机的问题，但并未同华庭物业墨脱分公司沟通协商，要求签订补充协议调整租金；虽然被告方多次向县政府相关部门反映情况，请求政府出面降低或减免租金，但因签订和履行合同是市场主体行为，政府并没有予以干预；2019年5月29日，华庭物业墨脱分公司《关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物管费用的公告》中，对租金进行了调整和让步，但未获得被告回应，因此本院认为应按照合同约定价格支付租金；在租金逐年递增方面，本院认为在古街商铺经营状况和整体营商态势欠佳的情况下，不宜支持原告关于房租逐年递增的诉求。   二、物业费是否应该交及交多少的问题。   本院认为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告华庭物业墨脱分公司未能举证证明2019年5月之前对古街尽到了物业管理义务，同时被告反证了物业服务存在缺失。2019年5月后原告举证说明了履行物业管理义务，被告在庭审中自认。本院认为被告王淑玲应当按照签订的《门珞文化古街物业管理服务协议》支付物业费，具体为2017年12月5日至2019年4月30日按照2.5元/月/平方米支付，2019年5月1日至2019年6月30日按照合同约定标准，即5元/月/平方米支付。   三、《合同》及《协议》是否解除及被告是否应该搬离问题。   根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，法定解除合同的条件，只有因不可抗力或者根本违约，才能依法解除合同。如果只是部分不能实现，或者部分违约，当事人一方是不享有解除合同的权利的，而应当按照违约责任来处理，可以要求违约方实际履行、赔偿损失等。本案中原告华庭物业墨脱分公司未能举证证明2017年4月至2019年5月期间尽到物业管理责任，及华庭物业墨脱分公司招租简介对古街进行区域规划和具体允诺租金及物业管理收费标准，对房屋租赁合同的订立以及租金确有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房屋租赁合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。截至目前，华庭物业墨脱分公司未采取得力措施，优化古街商业态。被告王淑玲拖欠房屋租金、物业管理费构成违约。综上所述，在双务合同中，双方均存在违约的情况下，华庭物业墨脱分公司解除合同将导致合同双方利益显著失衡，且合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任。因此，根据合同目的、履行情况及双方过错程度，本院认为华庭物业墨脱分公司不享有对《合同》及《协议》的解除权，原、被告合同继续有效，被告王淑玲不宜搬离租赁房屋。   四、原、被告双方是否存在违约及违约金多少的问题。   根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告所诉请的违约金，合同虽约定，但根据合同法第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。诉讼中，原告未提供证据证明其在2019年5月至6月份之前曾向被告催告缴纳相关费用，其在2019年5月至6月份的催告也未阻止损失的进一步扩大，因此其关于违约金的诉求，本院不予支持。   五、被告王淑玲是否支付电费及交多少的问题。   本院认为，被告王淑玲应支付电费，但双方对电费的收取标准和时间段各执一词，原告所提供的电费欠缴依据为手抄文字，无法核实其真实性，根据证据规则应由原告承担举证不利的责任。   综上所述，被告王淑玲应当向原告华庭物业墨脱分公司支付的相关费用，本院认定如下：   1.租金：2017年12月15日至2019年6月30日租金：65元／月／㎡×43㎡×18.5个月＝51707.5元；   2.物业费：2017年12月5日至2019年4月30日物业费：2.5元／月／㎡×43㎡×17个月＝1827.5元；2019年5月1日至2019年6月30日物业费：5元／月／㎡×43㎡×2个月＝430元。   上述合计应予支持的原告诉求为53965元。   综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：   一、被告王淑玲支付原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司租金共计51707.5元；   二、被告王淑玲支付原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司物业费2257.5元；   上述金额共计53965元，被告于本判决生效后十日内履行完毕。   三、驳回原告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1653.4元，由被告王淑玲承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。   审 判 长 次  央   审 判 员 安 许 鹏   人民陪审员 姑姑卓玛     二〇二〇年一月八日   法官 助理 马 映 贤   书 记 员 王 慧 勤     本案适用法律法规：   1.《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   2.《中华人民共和国合同法》   第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   3.《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。