襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0606民初7152号原告：余安山，男，1965年11月20日出生，汉族，户籍住址湖北省南漳县。现住南漳县。原告：洪明兰，女，1966年5月10日出生，汉族，户籍住址湖北省南漳县。现住南漳县。二原告共同的委托诉讼代理人：曾庆虎，南漳县城关镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。被告：襄阳市政建设集团有限公司（原襄阳市市政工程总公司）。住所地襄阳市建华路**。法定代表人：刘克国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锋，湖北高见律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：南漳县长城建筑安装工程有限责任公司。住所地南漳县城关镇水镜路东端。法定代表人：赵治安，该公司经理。委托诉讼代理人：张辉凯，南漳县长城建筑安装工程有限责任公司员工，代理权限为特别授权代理。第三人：南漳县长城房地产开发有限责任公司。住所地南漳县城关镇花石桥村。法定代表人：赵治安，该公司经理。委托诉讼代理人：张辉凯，南漳县长城建筑安装工程有限责任公司员工，代理权限为特别授权代理。第三人：洪明生，男，1957年12月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告余安山、洪明兰与被告襄阳市政建设集团有限公司(以下简称市政公司)、第三人南漳县长城建筑安装工程有限责任公司（以下简称长城建安公司）、南漳县长城房地产开发有限责任公司（以下简称长城房地产公司）、洪明生执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序审理，由审判员邓民担任审判长，与审判员田在新、人民陪审员帅启顺组成合议庭，于2019年11月28日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告余安山、洪明兰及其委托诉讼代理人曾庆虎，被告市政公司的委托诉讼代理人陈锋，第三人长城建安公司和长城房地产公司共同的委托诉讼代理人张辉凯到庭参加诉讼，第三人洪明生经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告余安山、洪明兰向本院提出诉讼请求：一、依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606执215号执行裁定书，并解除该执行裁定查封的属原告购买的南漳县长城房地产开发有限责任公司销售的位于南漳县凤凰大道与金漳大道交汇处未来城5号楼中的109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#商铺。二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，南漳县长城建筑房地产开发有限责任公司因开发位于南漳县城关镇凤凰大道与金漳大道交汇处的未来城商品房小区项目缺资金，先后于2014年3月4日、3月7日、5月7日向原告借款900万元，并签订了三份借款合同。合同签订后，原告先后分别于2014年3月4日、2014年3月17日、2014年5月7日借款给长城房地产开发公司900万元，借款逾期后原告经向长城房地产开发公司多次催要还款，长城房地产开发公司在无现金还款的情况下，提出用其开发的未来城部分商铺抵偿所欠原告借款。原告同意后于2015年5月16日与长城房地产开发有限公司签订了9份商品房买卖合同，长城房地产开发有限公司将其开发的未来城5号楼的109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#商品房出售给原告，以其总价款420.4572万元抵偿所欠原告部分借款。前述商品房买卖合同签订后并同时向南漳县住房和城乡建设局进行了网签备案。因原告与长城公司签订合同时，其开发的未来城商品房小区5号楼已竣工即原告买的属于现房，合同签订当日，长城公司便将其抵偿给原告的商铺全部交付给了原告。原告接收长城公司的商铺后便开始进行装修和招商，后于2017年12月1日，原告将其从长城公司以房抵债取得的未来城5#楼1274.67平方米的商铺整体出租给姚荣熙、冯诗茗承租经营中医医院。后因被告于第三方民间借贷纠纷一案，樊城区人民法院于2016年10月18日作出判决，2018年5月7日樊城区法院执行局对原告已取得的商铺裁定查封，原告对涉案被查封的财产签订商品房买卖合同并已向法定机构进行了网签备案，合同签订后原告已对财产实际占用控制并出租给他人承租经营中医医院，原告向长城房地产公司出借资金、以房抵债、网签备案、收房及对外出租等行为均发生在樊城区法院执行局裁定查封之前。虽然第三人没有将被查封的商铺不动产权登记到原告名下，责任不在原告，是因第三人开发的未来城小区所有楼盘尚未全部竣工验收，办理不动产登记客观条件没有成就。综上，涉案房产原告在被告与第三人发生债务纠纷前已合法取得，属于实际合法产权所有人，樊城法院执行局对涉案商铺的查封行为错误，特向法院提起诉讼。被告市政公司辩称，2015年5月26日法院依据（2015）鄂樊城民初字第23、24、25号裁定书查封了本案诉争的9套商铺，查封前经查询没有预售；原告说涉案商铺已实际交付没有证据，应当驳回原告的诉讼请求。第三人长城建安公司和长城房地产公司陈述，因我们二公司的法定代表人均系赵治安、财务会计均系张辉凯，我们二公司在开发未来城小区时资金缺乏，先后于2014年3月4日、3月17日、5月7日向原告借款900万元，到期后无力偿还，经双方协商，用未来城5号楼109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#商铺以4204572元抵给二原告，于2015年5月16日双方签订了房屋买卖合同，办理了网签手续，并于当日实际交付给二原告。二原告取得房屋在先，法院查封在后，法院不应当查封。当事人洪明生陈述，长城房地产公司欠二原告借款及其以开发的未来城小区商铺抵债的事情本人知道，没有异议。樊城区法院查封了长城房地产公司抵给二原告的商铺是错误的，对二原告的诉请，本人没有异议。经审理查明，本院在审理市政公司诉长城建安公司、长城房地产公司民间借贷纠纷一案及市政公司诉长城建安公司、长城房地产公司、洪明生民间借贷纠纷两案中，于2015年5月26日作出了（2015）鄂樊城民初字第23、24、25号民事裁定书，裁定查封长城建安公司、长城房地产公司位于南漳县凤凰大道与金漳大道交汇处未来城的房产（含涉案的9套商铺，该9套商铺未注明是否有预告登记，其他被查封的住宅楼房注明了无预告登记）。2016年10月11日，本院作出（2015）鄂樊城民初字第00023号民事判决书，因长城建安公司、长城房地产公司均不服该判决，提起上诉，襄阳市中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）鄂06民终51号民事判决书，判决：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城民初字第00023号民事判决；二、长城建安公司于本判决生效后十日内，向市政公司偿还借款1051万元，并承担自2015年4月16日起至款还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的欠款利息；三、长城房地产公司对上述判决第二项确定的长城建安公司债务承担连带清偿责任；四、驳回市政公司一审的其他诉讼请求。2016年10月18日，本院作出（2015）鄂樊城民初字第00024号民事判决书，判决：一、长城建安公司、长城房地产公司于本判决生效后十日内，向市政公司偿还借款400万元，并承担自2014年12月15日起至清偿借款之日止，按年利率24%计算的欠款利息；二、洪明生对长城房地产公司借款本息承担连带清偿责任等。该判决业已生效。2016年10月18日，本院作出（2015）鄂樊城民初字第00025号民事判决书，判决：一、长城建安公司、长城房地产公司于判决生效后十日内，向市政公司偿还借款1300万元，并承担自2013年12月25日起至清偿借款之日止，按年利率24%计算的欠款利息；二、洪明生对长城房地产公司借款本息承担连带清偿责任等。该判决业已生效。上述判决生效后，被执行人未履行生效判决确定的义务，市政公司遂申请本院强制执行。执行中，本院于2018年5月7日作出（2017）鄂0606执1947号之一执行裁定书，裁定：查封长城房地产公司名下位于南漳县凤凰大道与金漳大道交汇处未来城5号楼25套商铺（101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213）。并于2018年5月28日，作出（2017）鄂0606执1947号查封公告。在执行过程中，案外人余安山、洪明兰对本院查封的长城房地产公司名下位于南漳县凤凰大道与金漳大道交汇处未来城5号楼109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#9间商铺提出书面异议。本院于2019年9月6日作出（2019）鄂0606执异215号执行裁定书，裁定驳回案外人余安山、洪明兰的异议请求。案外人余安山、洪明兰不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，原告余安山、洪明兰系夫妻关系。2014年3月4日，余安山（甲方）与长城建安公司（乙方）签订借款协议1份，约定乙方因建筑缺乏资金，向甲方借款250万元，借款期限为六个月，利率为4分/月，乙方自愿用其所有资产作为担保来偿还所欠甲方的借款，乙方若不能按期偿还甲方借款，其资产由甲方自行选定，涉及乙方的不动产以建筑成本价计算抵给甲方，并办理产权过户手续，费用由乙方承担等等。当天，余安山分两笔将240万元汇入长城建安公司指定的其公司会计张辉凯的账户。2014年3月17日，余安山（甲方）与长城建安公司（乙方）签订借款协议1份，约定乙方因建筑缺乏资金，向甲方借款250万元，借款期限为六个月，利率为4.5分/月，乙方自愿用其所有资产作为担保来偿还所欠甲方的借款，乙方若不能按期偿还甲方借款，其资产由甲方自行选定，涉及乙方的不动产以建筑成本价计算抵给甲方，并办理产权过户手续，费用由乙方承担等等。当天，余安山按照乙方要求将200万元汇入长城房地产公司账户。2014年5月7日，余安山（甲方、出借方）与长城房地产公司（乙方、借款方）、卫昌艳（丙方、保证人）签订借款协议1份，约定乙方因生产需要向甲方借款400万元，借款期限为六个月，自2014年5月7日至2014年11月7日，利息支付为借款当日的下月7日付上月利息，以此类推至乙方还清借款本金为止等等。2014年5月7日，余安山将380万元汇入长城房地产公司账户。上述借款到期后，因长城建安公司和长城房地产公司无力偿还所欠原告的款项，三方经协商以房抵款。2015年5月16日，由长城房地产公司与余安山、洪明兰夫妇签订了商品房买卖合同9份，约定长城房地产公司将其开发的位于南漳县城关镇凤凰大道未来城5号楼的109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#商铺出售给原告，以其总价款420.4572万元抵偿所欠原告余安山部分借款。商品房买卖合同签订当日向南漳县住房和城乡建设局进行了网签备案，长城房地产公司并于当日将其抵偿给原告的商铺及钥匙全部交付给了二原告。原告洪明兰的哥哥洪明华出资对收到的商铺进行装修。2017年12月1日，原告余安山、洪明华作为出租方（甲方）与姚荣熙、冯诗茗作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将其从长城公司以房抵债取得的未来城5#楼（109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#）9套商铺整体出租给乙方，期限为2018年5月1日至2028年4月30日止，冯诗茗承租后在此地经营南漳县冯诗茗济和中医医院有限公司。截止目前，因未来城小区尚未全面竣工验收，涉案房屋尚未登记在二原告名下。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。双方争议的焦点在于二原告对诉争房屋的合法民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。从本案查明的事实来看，2014年3-5月，长城建安公司和长城房地产公司因建筑缺乏资金，向原告余安山借款900万元，余安山实际向两公司汇款820万元。长城建安公司和长城房地产公司因欠原告余安山的借款到期无力偿还，三方经协商达成以房抵部分欠款的协议。2015年5月16日，二原告与长城房地产公司签订了房屋买卖合同，办理了网签备案，并同时将诉争房屋交付二原告实际占有使用至今。买卖双方的交易行为已大部分完成，因长城房地产公司的未来城小区尚未全部竣工验收，故未能办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案二原告向长城建安公司和长城房地产公司出借资金、协议以房抵债、签订房屋买卖合同、网签备案、交付使用房屋等行为均发生在法院查封之前。虽然没有办理过户登记，但并非系二原告的原因。故二原告对本案诉争房屋享有的民事权益能够排除执行。被告市政公司辩解查封前经查询没有预售，对该辩解市政公司没有举证，且本院的查封清单中也显示涉案的9套商铺未注明是否有预告登记，而其他被查封的住宅楼房注明了无预告登记。故被告的该辩解意见，无证据证实，且是否办理网签并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的必备要件，故对被告市政公司的辩解意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：不得执行登记在南漳县长城房地产开发有限责任公司名下的位于南漳县城关镇凤凰大道未来城5号楼的109#、110#、111#、112#、208#、209#、210#、211#、212#商铺。案件受理费40400元，由被告襄阳市政建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  邓 民审 判 员  田在新人民陪审员  帅启顺二〇二〇年一月二十日书 记 员  许亚萍