安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初474号 原告：发能太阳海岸小区业主委员会，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路与向徽毫路交口发能太阳海岸小区****。 负责人：叶云，业委会主任。 委托诉讼代理人：吴猛，安徽皖大律师事务所律师。 被告：盛全物业服务股份有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥经开区金寨南路**温州商城办2-18,统一社会信用代码913401007728086160。 法定代表人：云品先。 委托诉讼代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩瑞新，安徽天禾律师事务所律师。 原告发能太阳海岸小区业主委员会（以下简称发能业委会）诉被告盛全物业服务股份有限公司合肥分公司（以下简称盛全合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告发能业委会的负责人叶云以及委托诉讼代理人吴猛，被告盛全合肥分公司的委托诉讼代理人孟超、韩瑞新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 发能业委会向本院提出诉讼请求：1、判令盛全合肥分公司返还发能太阳海岸小区业主共用部位、共用设施设备经营性活动收入987183.38元及利息33962.91元(2010-2017年度业主共用部位、共用设施设备经营性活动收入利息从2018年1月21日暂计至起诉之日止为32952.11元；2018年度业主共用部位、共用设施设备经营性活动收入利息从2018年9月12日暂计至起诉之日止为1010.80元，此后利息计算至实际支付之日止);2、判令盛全合肥分公司向发能业委会移交发能太阳海岸小区的下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图户验收等竣工验收资料；(2）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；(5）园林施工图纸及树种清单；（6）业主名册；(7）物业的使用、维护、管理必需的其他资料；（8）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（9）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；3、诉讼费用由盛全合肥分公司承担。事实和理由：盛全合肥分公司系发能太阳海岸小区前期物业服务企业，其在发能太阳海岸服务期间，小区地面停车费、广告费等业主共用部位、共用设施设备经营性活动收入由盛全合肥分公司收取。根据2018年1月21日，盛全合肥分公司发能太阳海岸物业服务中心向发能业委会提供的《发能太阳海岸经营性收支报告》显示，2010-2017年度发能太阳海岸小区业主共用部位、共用设施设备经营性活动收入为848143.38元。2018年度，盛全合肥分公司收取11个月的小区地面车位停车费，共计139040元。根据法律规定，业主共用部位、共用设施设备经营性活动收入应归小区全体业主所有。因此，盛全合肥分公司应当将上述收入返还给发能业委会，并支付利息。发能业委会多次要求盛全合肥分公司支付上述款项，至今未付，故提起诉讼。由于盛全合肥分公司物业服务不到位，引起广大业主强烈不满，发能业委会于2018年8月召开业主大会选聘物业服务企业。盛全合肥分公司未能中标。发能业委会要求2018年9月11日进行新、老物业交接。但盛全合肥分公司拒不配合，直到今日也未按照法律规定移交相关资料，给小区物业管理带来极大不便。综上所述，由于盛全合肥分公司的违约和违法行为给发能业委会造成了实际经济损失和工作的不便,为维护小区广大业主的合法权益，发能业委会特诉至法院，请求判如所请。 盛全合肥分公司辩称：第一、关于经营性收益。根据盛全合肥分公司与发能业委会在2018年1月7日达成的协议，小区的经营性收益中30%归属盛全合肥分公司所有，70%用于小区公共基础设施设备维修使用。根据双方确认的2018年1月21日《发能太阳海岸经营性收支报告》显示，2010年1月1日至2017年12月31日期间，经营性收入总计为848143.38元，经营性支出总计为675901.68元，经营性余额为172241.7元。2018年8月15日，盛全合肥分公司提供的《发能太阳海岸物业服务项目经营性收支情况报告》显示，2018年1至6月，经营性收入总计为40728.32元，经营性支出总计为34238.37元，经营性余额为12789.85元。按照上述统计，截至2018年6月，经营性总收入为895171.7元，经营性支出为710140.05元。另，盛全合肥分公司为提升物业服务品质，在2018年9月被发能业委会强制撤场前，还投入208899.9元用于小区电梯装饰、消防管道维修、绿化改造、景观水系防水维修和门禁系统改造等项目。按照双方“70%用于小区公共基础设施设备维修使用”的约定，盛全合肥分公司用于投入的投经营性收入只需626620.19元。但经测算，盛全合肥分公司自2010年1月至2018年9月期间用于公共设施设备维修资金已远超过经营性收益的70%。退一步说，发能业委会如对盛全合肥公司的经营性支出和公共设施维修投入存有异议，应向法院申请委托第三方对进行鉴定，以获得准确收支状况。因此，发能业委会只考虑经营收益而不计算合理支出，并要求盛全合肥分公司返还全部经营收入及利息的做法依法不应获得支持。二、关于物业管理资料。发能业委会与下一家物业公司于2018年9月11日强行接管涉案小区物业管理权，并打伤盛全合肥分公司部分工作人员，盛全合肥分公司人员离场后，相关物业管理资料已由发能业委会与下一家物业公司实际控制。 综上所述，发能业委会的各项主张明显缺乏事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回，维护盛全合肥分公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2008年6月30日，盛全合肥分公司（乙方）与合肥市发能房地产有限公司（甲方）签订《发能太阳海岸前期物业服务合同》，约定乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、装饰、装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。乙方按标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。露天停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位50元/个/月的标准向乙方交纳停车费。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、购房业主的基本资料。住宅的共用部位及共用设施设备的重大维修、养护与更新改造，公共设施设备的重大维修、更新改造，由乙方提出方案，经过双方议定后实施，所需经费按规定在专项维修基金中列支。 2018年1月7日，盛全合肥分公司、发能业委会开会商定多项事项，其中含“关于多种经营收入核算事项，总计82万，三七开之后57万（70%），除去其他开支，支付再次沟通，待定”。 2018年1月21日，盛全合肥分公司向发能业委会提供一份《发能太阳海岸经营性收支报告》，报告记载“2009年1月1日至2017年12月31日总收支情况：截至2017年12月31日，经营性收入总计848143.38元；经营性支出675901.68元，截至2017年12月31日，余额总计172241.7元”；“经营支出项目物业公司管理经营项目的人力及物力成本为30%，按照经营性收入的总金额收取；物业公司管理经营项目的税费按照经营性收入的70%金额收取（除经营性用房）；3、在小区业委会未成立前小区经营性收入可作为物业管理过程中维修、改造使用”。发能业委会未在该份收支报告中加盖公章。 诉讼期间，盛全合肥分公司申请对2010年1月1日至2018年9月11日间发能太阳海岸小区专项维修支出金额进行审计。我院委托的安徽安建会计师事务所作出皖安财审[2019]161号《审计报告》。审计结果为“2010年1月1日至2018年9月11日止，经审计，可以确认的发能太阳海岸小区专项维修货币性支出金额为1342309.67元”。 盛全合肥分公司于2018年9月11日离场，后续由上海联源物业发展有限公司合肥分公司继续为案涉小区提供物业服务。 另查明，2015年7月21日，浙江盛全物业管理有限公司合肥分公司更名为盛全合肥分公司。 2019年5月21日，盛全合肥分公司的负责人由熊文凤变更为吕岩，2019年7月30日，盛全合肥分公司的负责人由吕岩变更为云品先。 上述事实，有发能业委会提交的《发能太阳海岸经营性收支报告》、前期物业服务合同、说明，盛全合肥分公司提交的鉴定意见书、会议纪要以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：依据物权法的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因小区公共区域的经营性收入属于全体业主所有。本案中，《发能太阳海岸前期物业服务合同》中未对经营性收入的使用、分配作出明确约定，但盛全合肥分公司与发能业委会以会议纪要的形式确定了“三七开”的分配比例，双方仅对如何支付未能达成一致。由于双方均认可经营性收入的总金额为848143.38元，扣除双方商定的30%的人力、物力成本。盛全合肥分公司需向发能业委会返还经营性收入593700.37元（848143.38元×70%）。 虽然《发能太阳海岸前期物业服务合同》中约定，合肥市发能房地产有限公司需向盛全物业公司交付相关资料，但发能业委会未举证证明合肥市发能房地产有限公司履行了交接义务，其诉请的资料均由盛全合肥分公司控制，故其该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告盛全物业服务股份有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向原告发能太阳海岸小区业主委员会支付经营性收益593700.37元； 二、驳回原告发能太阳海岸小区业主委员会其他诉讼请求。 如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13990元，由原告发能太阳海岸小区业主委员会负担4200元，由被告盛全物业服务股份有限公司合肥分公司负担9790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  陶磊 人民陪审员  张菊 人民陪审员  孙静 二〇二〇年一月三日 书 记 员  何郁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。