安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1103民初5509号 原告:饶建华,男,1972年6月25日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守浩，安徽环滁律师事务所律师。 被告：滁州市城投小额贷款股份有限公司，住所地安徽省滁州市凤凰东路**投资大厦**，统一社会信用代码91341100055786741D。 法定代表人：吕丰民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张倩，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。 被告：胡友月，男，1974年1月19日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被告：王瑢，女，1976年10月25日出生，汉族，住址。 第三人：程道良，男，1970年1月27日出生，汉族，住安徽省东至县。 第三人：袁昌慧，女，1983年9月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 原告饶建华与被告滁州市城投小额贷款股份有限公司(以下简称城投公司)、胡友月、王瑢和第三人程道良、袁昌慧案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶建华及其委托诉讼代理人邱程，被告城投公司委托诉讼代理人张倩，被告胡友月到庭参加诉讼。被告王瑢，第三人程道良、袁昌慧经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶建华向本院提出诉讼请求：1.撤销滁州市南谯区人民法院(2020)皖1103执异7号执行裁定书;2.终止对位于滁州市仪邦广场4栋公寓一层商铺四套(房号为104-107)和仪邦广场4栋公寓(房号为301-308、401-408、501-508、601-608、701-708)房产的执行,解除对上述房产的查封；3.诉讼费用由被告承担。 事实与理由: 2015年11月20日原告与胡友月签订了《购买协议》,2017年6月26日原告又与胡友月签订了《房屋买卖合同》,依据这两份合同,原告从胡友月处购买了位于滁州市琅琊区商铺,共计56套商铺（包含本案所涉44套商铺）,原告已经将全部购房款支付给胡友月,胡友月也于2019年12月30日将该商铺交付给原告。原告是案外人,贵院将原告财产查封没有事实和法律依据。对于原告提出的案外人执行异议,贵院裁定驳回。 城投公司辩称：1.胡友月对于原告异议的执行标的无处分权；2.原告不构成善意取得；3.该房屋已被查封，不存在已经交付原告占有事实。 被告胡友月对于原告所述无异议，并且同意原告主张。 程道良、袁昌慧在答辩期内未予答辩。 原告围绕诉讼请求提供：证据一、案外人执行异议申请书、2020皖11**执异7号民事裁定书一份，证明案外人依程序提出案外人执行异议，被贵院裁定驳回。 证据二、购买协议一份、房屋买卖合同一份，证明:2015.11.20日原告从胡友月处购买仪邦广场4幢公寓及商铺56套，公寓单价2350元每平，商铺单价11099元每平。2017.6.26日因原告在2016年底房款未付清，故将其中部分房屋单价调整为4000元每平方。 证据三、胡友月与仪邦广场《购买协议》一份，《补充协议》一份（原件在2017皖11**民初1702号民事案件中），证明:原告从胡友月处买房是因为胡友月与仪邦广场之间存在购房协议，所以原告才敢在胡友月处买房。从证据三和证据二对比可以看出其中24套公寓单价已经从2350元每平涨到4000元每平。原告从胡友月处买房依据的是两份协议，而不是胡友月与仪邦广场的生效判决。 证据四、（2019）皖11民终505号判决书，证明:1.该判决认定本案证据三两份协议合法有效；2.认定仪邦公司应该向胡友月交付包括本案在内的公寓及一楼商铺。 证据五、原告工行明细单2张、光大银行对账单3张以及胡友月工行明细单1张，证明:原告向胡友月支付购房款共10次，分别为2015.12.17日100万元、2016.3.3日3个100万元、2016.3.30日8700元、2017.7.6日60万元、2017.8.30日380万元、2017.8.31日20万元、2017.9.13日200万元、2017.9.30日50万元，合计11108700元。 被告城投公司围绕其主张提供：证据一、胡友月与仪邦公司签订《购买协议》及（2019）皖11民终505号民事判决书、（2018）皖1102民初1060号民事判决书、（2017）皖1102民初1702号民事判决书一组，证明：胡友月自2013.10.17日签订购买协议之日起至（2019）皖11民终505号民事判决书生效期间关于仪邦广场4幢一层4间商铺及80套公寓胡友月均不具有所有权，无权处分，在此期间与原告签订的买卖合同应属无效。（2019）皖11民终505号民事判决书第6页确认事实，胡友月与仪邦公司案件中向琅琊区法院打款740万元，与原告向胡友月支付650万元时间、事实吻合。 证据二、申请查封胡友月购买滁州仪邦广场房产的申请书及（2019）皖1103执2898号执行裁定书，证明该房屋已经进入查封阶段不存在实际交付占有的可能。 本院经审理认定事实如下：2015年11月20日原告与胡友月签订购房协议，约定：饶建华购买仪邦广场（胡友月）4幢公寓56套及商铺，公寓单价2350元每平，商铺单价11099元每平；房款付清后胡友月配合饶建华办理房产证等等。2017年6月26日，胡友月因原告在2016年底房款未付清，将其中部分房屋单价调整为4000元每平方，与原告签订了房屋买卖合同，约定胡友月将位于上海（仪邦广场）4幢，建筑面积一层4间，共约90.83平方米，三、四、五层共约1900平方米房产以每平方米4000元，总价750万元的价格出售给饶建华。为此，饶建华分别向胡友月转账：2015年12月17日100万元，2016年3月3日3个100万元、3月30日8700元，2017年7月6日60万元、8月30日380万元、8月31日20万元、9月13日200万元、9月30日50万元，合计转账11108700元。 另查明：一、2018年11月21日，滁州市琅琊区人民法院作出（2018）皖1102民初1060号民事判决书，判决：1、原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）胡友月交付位于上海路滁州市，并协助被告（反诉原告）胡友月办理上述房屋的所有权转移登记手续；2、驳回原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司的诉讼请求。滁州仪邦置业有限公司不服上诉至滁州市中级人民法院，2019年3月25日，滁州市中级人民法院作出终审判决：维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1102民初1060号民事判决第一项。二、2016年3、4月，涉案房屋取得初始登记，（2019）皖11民终505号民事判决书生效后，胡友月并未申请执行，案涉房屋权利人至今未登记在胡友月名下。 本院认为：一、原告诉称，其于2019年12月30日将该商铺交付给了原告，本院于2019年6月查封案涉房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第一款第二项，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，应当不予支持，举重以明轻，原告与胡友月之间债权债务关系并无生效法律文书，原告诉请二，本院不予支持。二、物权法规定，不动产权利人自登记时取得物权，案涉房屋登记权利人并非胡友月、王瑢，也非原告。基于平衡债权人、买受人利益考量，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条作出有条件认可买受人对于登记在被执行人名下不动产能够排除执行例外规定，原告、胡友月对于案涉房屋关系不完全符合该规定情形。根据（2019）皖11民终505号民事判决书，2016年3、4月，涉案房屋取得初始登记，此时原告、胡友月完全可以依法取得案涉房屋物权，但是原告、胡友月至今没有取得案涉房屋物权，因此即便按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，因为原告不能举证证明其在本院查封之前已合法占有该不动产，也不能举证证明非因其自身原因未办理过户登记，更不能举证证明原告所购房屋为其居住，因此原告诉请二本院也不予支持。三、原告诉请“撤销滁州市南谯区人民法院(2020)皖1103执异7号执行裁定书”和“解除对上述房产的查封”并无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告饶建华诉讼请求。 案件受理费80元，由原告饶建华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  曹**信 人民陪审员  金文棣 人民陪审员  朱开芳 二〇二〇年一月十八日 书 记 员  乐小雨 附本案适用的相关法律、司法解释条文如下： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。