广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8185号上诉人（一审被告）：钟慧瑜，女，汉族，1976年3月13日出生，住所地：广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：和光有限公司（ACEPEACELIMITED），住所地：香港特别行政区湾仔。代表人：陈锦辉，该司董事。委托诉讼代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱穗姿，广东泰扬律师事务所律师。上诉人钟慧瑜因与被上诉人和光有限公司（ACEPEACELIMITED）（以下简称和光公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟慧瑜上诉请求：1.撤销一审判决主文第一项、第二项、第四项；2.本案一审及二审诉讼费用均由和光公司承担。事实及理由：一、关于2018年7月1日至7月25日的租金问题。因和光公司至今仍拖欠钟慧瑜2018年5月30日至2018年6月21日期间的代收货款9850元未付，根据双方租赁合同的约定，代收货款先扣减租金，故2018年7月1日至7月25日的租金应先从代收货款中扣减。只有在不够扣减的情况下，钟慧瑜才承担缴纳租金的责任。本案和光公司代收的货款足够扣减该租金。二、关于恢复原状的费用问题。本案中，和光公司根本没有进行恢复原状，其在一审中提交给法院的证据材料，全部是和光公司为了应付本案诉讼而制作的证据材料，法院不应予以采信。三、关于违约金3794.84元的问题。本案不应支持该项违约金，因和光公司已经没收了钟慧瑜的租赁保证金10200元。该租赁保证金足以弥补和光公司的全部损失，若再计算违约金，明显显失公平。和光公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，钟慧瑜的上诉请求不能成立。根据一审查明事实，钟慧瑜确实未支付2018年7月1日至7月25日的租金，故一审判决并无不当。钟慧瑜主张2018年5月30日物业公司代收货款应予以扣除，但钟慧瑜在一审审理时对此明确不在本案主张，且钟慧瑜未与物业公司进行相关结算，故钟慧瑜应与物业公司另行对相关费用进行处理。关于恢复原状，和光公司在多次通知钟慧瑜恢复原状后，钟慧瑜仍未恢复，故和光公司才委托第三方进行处理。关于违约金，一审法院已对违约金进行酌定调整，调整后的违约金已数额较低，钟慧瑜单方解除合同对和光公司造成物业空置损失，一审法院处理并无不当。综上，请二审法院驳回钟慧瑜上诉请求。和光公司向一审法院起诉请求：1.判令钟慧瑜向和光公司支付2018年7月1日至7月25日租金8225.81元及逾期付款违约金（以所欠租金为基数从7月6日起至付清之日止按年利率的24%计算）；2.判令钟慧瑜向和光公司支付违约金18794.19元；3.判令钟慧瑜向和光公司支付租赁商铺恢复原状费用8137元；4.判令钟慧瑜向和光公司支付的租赁保证金10200元归和光公司所有；5.判令钟慧瑜向和光公司支付律师服务费5000元；6.钟慧瑜承担本案诉讼费用。一审法院查明：佛山市南海区***********海广场第一层为和光公司单独所有，建筑面积为6301.13平方米。2017年8月31日，和光公司与钟慧瑜签订《房地产租赁合同》，约定和光公司将佛山市南海区***********海广场第一层的房屋（场地）出租给钟慧瑜作专柜或铺位（为商业用途）使用，建筑面积60平方米，使用面积30平方米。租赁期限为1年，自2017年9月21日起至2018年9月20日止。免租装修期为15天，自2017年9月21日起至2017年10月5日止。自2017年10月6日起至2018年9月20日止，每月基本租金为10200元。钟慧瑜在每月的5日前以现金或转账付款方式缴付当月租金给和光公司。逾期支付的，每逾期一天，按逾期金额的千分之三支付违约金。如果逾期15日，和光公司有权立即解除本租赁合同，收回场地，由钟慧瑜承担违约责任，除保证金不予退还外，钟慧瑜还应按剩余租期内应交租金总额向和光公司支付违约金。钟慧瑜应向和光公司交纳10200元作为租赁保证金。钟慧瑜同意接受和光公司委托的广州市启某物业管理有限公司南海分公司（以下简称启某公司）作为物业管理公司，支付相应管理费、水电费及其他费用，并保证遵守相关的管理规定。在合同租赁期满或双方同意终止合同或承租人违约的情况下，钟慧瑜必须将场地恢复至原来交付状态交还和光公司，所需费用由钟慧瑜支付。如钟慧瑜不恢复原状，则和光公司可自行委托评估机构进行恢复原状价格评估，钟慧瑜按评估价格支付恢复费用。因钟慧瑜欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费、和光公司的律师费、办案费等，均由钟慧瑜承担。钟慧瑜未经和光公司同意擅自撤场的，属于钟慧瑜单方解除合同，和光公司有权强行接管商铺，后果由钟慧瑜承担，同时钟慧瑜应承担违约责任，除所交保证金不予退还外，还需按剩余租期租金总额向和光公司支付违约金。钟慧瑜连续三天未开门营业或经和光公司通知后仍不开门营业，视为钟慧瑜擅自撤场。钟慧瑜与本合同有关的通信地址是广州市越秀区*******商务中心312，并保证以上通信地址真实有效，如有变更立即通知和光公司或管理公司，如因提供的通信地址不实而导致和光公司或管理公司的通知和其它函件送达不到的后果和风险责任由钟慧瑜自行承担。2017年8月31日，钟慧瑜（承租人）与启某公司（管理公司）签订《物业管理服务提供协议》，约定钟慧瑜同意接受管理公司在南海广场的销售收入必须由指定的收款系统统一收银管理。有关经由统一收款系统收取之销售款将由管理公司进行按月结算，结算日为每月最后一日，管理公司于当月收取之销售款中扣取次月之租金、管理费、水电费、其他杂费等后将余额以支票方式在次月12日至20日期间返还给承租人。如销售款不足以支付以上费用，承租人应在接到管理公司通知后的七日内向管理公司支付未足部分费用。2017年9月21日，和光公司将涉讼场地交付钟慧瑜使用，双方同时确认场地原状。2018年6月28日，和光公司向钟慧瑜的通信地址邮寄《关于：一楼专柜经营异常的函（1）》，通知钟慧瑜其于2018年6月27日巡查时发现钟慧瑜专柜没有员工上班，且现场展柜并未摆放货物，处于非营业状态，促请钟慧瑜立即对展柜进行摆放货物，并安排员工上班。2018年6月30日，和光公司向钟慧瑜的通信地址邮寄《关于：再次促请南海广场一楼专柜恢复经营的函（2）》，再次促请钟慧瑜于2018年7月3日前恢复店铺正常经营。2018年7月5日，和光公司向钟慧瑜的通信地址邮寄《关于：南海广场一楼专柜单方面违约的事宜》，促请钟慧瑜于2018年7月10日前按合同要求恢复场地，将场地交还和光公司，并依约承担违约责任。和光公司通过法律途径追讨因钟慧瑜单方违约而造成的一切损失，包括但不限于租金、违约金、律师费、诉讼费等。2018年7月19日，和光公司通过广东泰扬律师事务所向钟慧瑜的通信地址邮寄《律师催告函》，通知钟慧瑜在2018年7月22日前到场恢复营业并支付所欠租金、管理费、电费、手续费。2018年11月20日，和光公司与案外人北京乐某装饰工程有限公司、启某公司签订《南海广场一楼专柜清拆还原工程合同》，约定和光公司委托北京乐某装饰工程有限公司对涉讼铺位进行清拆还原，工程总价为8137元。和光公司已向北京乐某装饰工程有限公司支付工程款8137元。2018年11月5日，和光公司与广东泰扬律师事务所、广州市启某物业管理有限公司南海分公司（启某公司）签订《民事委托代理合同》，约定和光公司委托泰扬律所处理与钟慧瑜租赁合同纠纷一案，一审律师服务费5000元。和光公司已向广东泰扬律师事务所支付诉讼律师费5000元。另查明，钟慧瑜已向和光公司交纳租赁保证金10200元。一审法院认为，该案和光公司系香港特别行政区注册成立的公司，该案属于涉港租赁合同纠纷案件。双方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，一审法院予以确认，故该案应适用内地法律。和光公司与钟慧瑜签订的涉讼合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。钟慧瑜占有使用涉讼铺位，应按约支付租金。关于钟慧瑜占有使用涉讼铺位的期间问题，根据合同约定，租赁期限至2018年9月20日止。和光公司主张钟慧瑜单方撤场，和光公司于2018年7月25日收回涉讼商铺，有和光公司提供送达予钟慧瑜的相关函件印证。钟慧瑜虽辩称其已于2018年6月20日经双方协商一致提前解除合同，但未提供相应的证据予以证明，一审法院不予采纳，因此一审法院认定本案属钟慧瑜单方提前解除合同，构成根本违约，钟慧瑜仍应向和光公司交纳2018年7月1日至7月25日期间的租金。钟慧瑜提出有货款9860元应抵扣租金的抗辩理由，根据证据12《物业管理服务提供协议》约定，代收货款应由钟慧瑜与启某公司进行结算，在扣减相应租金、水电费、管理费、杂费后，多余部分退还。钟慧瑜未提供证据证明其已就该代收货款进行结算，经一审法院释明后亦未在本案中向和光公司提出诉讼主张，因此钟慧瑜主张该款项直接从租金中抵扣的理由，一审法院不予支持。钟慧瑜所举证据不足以证明其已经足额交纳上述期间的租金，应承担不利后果，故和光公司诉请钟慧瑜支付该段期间的租金欠款8225.81元（10200÷31×25）符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。按涉讼合同约定，钟慧瑜应于每月5日前缴付当月租金，逾期按日千分之三支付违约金，钟慧瑜尚未支付上述租金，故应支付逾期违约金予钟慧瑜。和光公司主张按年利率24%的标准计算，钟慧瑜辩称计算标准过高，一审法院予以采纳，并酌定违约金标准应按日万分之五计付，对和光公司超出部分的主张，一审法院不予支持。钟慧瑜单方提前解除合同，构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。涉讼合同约定如钟慧瑜单方解除合同，除钟慧瑜交纳的保证金不予返还，钟慧瑜还应按剩余租期内租金总额向和光公司支付违约金。和光公司诉请没收钟慧瑜已交纳的租赁保证金10200元符合合同约定，一审法院予以支持。和光公司作为出租方，钟慧瑜提前退租必然会产生空租期损失，在钟慧瑜同意和光公司没收租赁保证金10200元的情况下，从公平合理角度出发，一审法院酌情确定钟慧瑜按剩余租期租金的20%即3794.84元[（10200元/月÷31天×6天+10200元+10200元/月÷30天×20天）×20%]计付违约金予和光公司，和光公司请求钟慧瑜支付18794.19元过高，超出部分一审法院不予支持。钟慧瑜未按约交纳租金、擅自停业，按合同约定，合同期满或双方同意终止合同或钟慧瑜违约，钟慧瑜均应将涉讼场地恢复原状交还和光公司，并约定因钟慧瑜违约行为而引起诉讼所产生和光公司的律师费由钟慧瑜承担。和光公司诉请的恢复原状费用8137元、律师费5000元均符合合同约定，且有合同、发票印证，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决如下：一、钟慧瑜应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2018年7月25日的租金欠款8225.81元予和光公司；二、钟慧瑜应于判决发生法律效力之日起十日内支付以8225.81元为本金从2018年7月6日起至实际付清之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予和光公司；三、钟慧瑜已经交纳的租赁保证金10200元归和光公司所有；四、钟慧瑜应于判决发生法律效力之日起十日内支付恢复原状费用8137元、律师费5000元、违约金3794.84元予和光公司；五、驳回和光公司超出上述判项的诉讼请求。一审案件受理费1037.96元，由和光公司负担315.99元，钟慧瑜负担755.27元。钟慧瑜、和光公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的除2017年9月21日交付场地、寄送《关于：一楼专柜经营异常的函（1）》、《关于：一楼柜经营异常的函（2）》、《关于：南海广场一楼专柜单方面违约的事宜》的主体为和光公司之外的事实予以确认。另查明：1.2017年9月21日交付场地、寄送《关于：一楼专柜经营异常的函（1）》、《关于：一楼专柜经营异常的函（2）》、《关于：南海广场一楼专柜单方面违约的事宜》的主体为启某公司。2.钟慧瑜在二审法庭调查中表示，对案涉合同的效力无异议，对一审法院关于其违约的认定未提上诉。本院认为：本案各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。钟慧瑜在二审法庭调查中表示，对案涉合同的效力无异议，对一审法院关于其违约的认定未提上诉，故本院对一审判决关于钟慧瑜提前解除合同，构成根本违约，应按合同约定承担违约责任的认定予以维持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉2018年7月1日至7月25日的租金能否用代收货款抵扣；二、和光公司主张恢复原状的费用是否有据；三、钟慧瑜应否向和光公司支付违约金3794.84元。关于第一个争议焦点。钟慧瑜单方提前解除合同，其应向和光公司支付欠付租金。钟慧瑜上诉主张依据其与和光公司签订的《房地产租赁合同》第3.2.2条，其所欠付租金应在和光公司委托启某公司所代收的货款中扣除。经审查，该合同的3.2.2条约定，承租人（指钟慧瑜）的租金在每月结算时由出租人（指和光公司）指定的管理公司（指启某公司）在货款中扣除（具体方式由管理公司确定）。而启某公司与钟慧瑜签订的《物业管理服务提供协议》则约定，代收货款由启某公司与钟慧瑜进行结算，在扣减相应租金、水电费、管理费、杂费后，多余部分退还钟慧瑜。即，根据合同约定，租金为钟慧瑜与和光公司之间产生，而代收货款、水电费、管理费等产生于钟慧瑜与启某公司之间。代收货款并不单独全部用于抵扣租金，还需用于抵扣水电费、管理费等。故启某公司代收货款可以抵扣案涉租金的前提须为启某公司与钟慧瑜之间代收货款、水电费、管理费、杂费等已结算，不存争议。现钟慧瑜无证据证明上述费用已结算，经一审法院释明后亦未就此提出反诉，且启某公司与和光公司为相互独立的法人，钟慧瑜与启某公司之间代收货款、水电费、管理费等费用的结算并不影响钟慧瑜所欠和光公司的租金支付，故本院对钟慧瑜该项上述请求不予支持。关于第二个争议焦点。钟慧瑜及和光公司签订的《房地产租赁合同》明确约定，在合同租赁期满或双方同意终止合同或承租人违约的情况下，钟慧瑜必须将场地恢复至原来交付状态交还和光公司，所需费用由钟慧瑜支付。现案经审理查明确存钟慧瑜违约导致合同解除的情形，在钟慧瑜不再承租案涉租赁物，又未提供证据证明已将案涉租赁物恢复原状的情况下，和光公司拟将该租赁物另行承租，势必要自行进行拆除和恢复。和光公司就其为恢复出租场地原状而产生的费用提交了《报价邀请书》《南海广场一楼专柜清拆还原工程合同》、发票、国内支付业务付款回单等证据予以证明，其请求数额亦未明显过高，一审法院据此支持了和光公司该项诉请并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点。保证金10200元系为保证租赁合同履行而缴纳的。如前所述，钟慧瑜提前解除合同，构成根本违约，必然会导致和光公司产生空租期，且因其未依合同对租赁物进行恢复原状，更是放任了其违约后果的扩大，一审法院据此酌定在没收保证金的前提下，钟慧瑜仍应向和光公司支付一定的违约金并未超出法律规定，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，钟慧瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303.94元，由上诉人钟慧瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 谢达辉二〇一九年十二月三十日法官助理 蒋 雯书 记 员 任小青