黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9900号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司哈尔滨西桥支行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区西大直街**。负责人：纪洪涛，行长。委托诉讼代理人：姜作鹏，男，1970年6月1日出生，汉族，该行业务部经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：申慧丽，女，1984年2月24日出生，汉族，黑龙江东方学院教师，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨宝融房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河松街锦江恒河苑******/div>法定代表人：张鸣，董事长。原审第三人：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰，住所地北京市丰台区丽泽路**院**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限公司（委派李仁华为代表）。委托诉讼代理人：潘文明，男，1982年2月15日出生，汉族，该公司业务主管，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：李剑峰，男，1991年12月9日出生，汉族，该公司业务副主管，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人中国农业银行股份有限公司哈尔滨西桥支行（以下简称农行西桥支行）因与被上诉人申慧丽、哈尔滨宝融房地产开发有限公司（以下简称宝融公司），原审第三人北京长富投资基金（以下简称长富基金）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。农行西桥支行上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。农行西桥支行、宝融公司和长富基金签订的委托贷款合同是于2013年5月9日签订，这一事实在农行西桥支行提交的公证书中得以确认。一审法院认定的“2013年4月15日抵押可售函”其真实性缺乏证据支持。首先，尚未登记的抵押权是不可能存在“抵押可售”的;其次，该函件既无公章也无经办人签名，不应当作为认定事实的证据予以采纳;第三，按照我国法律规定在建工程抵押登记并不需要“抵押可售”的前置条件。委托贷款合同、抵押合同和抵押登记均在2013年5月8-9日，农行西桥支行也并未签发过拟承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果的“抵押可售函”。故此，一审判决认定事实错误。2.一审裁判认定基本事实的证据不合法。一审裁判认定农行西桥支行“放弃”抵押权的证据缺乏证据合法性要件，不具有法律效力。一审裁判认定农行西桥支行“放弃”抵押权的证据并不存在，农行西桥支行的抵押权依然合法有效。3.一审裁判适用法律错误。一审法院以善意取得确认申慧丽的房屋所有权，没有法律依据。一审裁判第一判项“判决注销”没有法律依据。4.一审判决遗漏了当事人。抵押是否解除，应当由真正抵押权人长富基金决定，按照委托贷款协议，农行西桥支行无权解除抵押。因此，应当撤销原判发回重审。申慧丽辩称：1.宝融公司已经取得商品房预售许可证，申慧丽在购房时也审核了宝融公司的销售资质，申慧丽属于善意的买受人，所以依法取得房产证的权利应予以保护。抵押权人农行西桥支行、长富基金不享有抵押优先受偿权。根据相关法律规定，农行西桥支行的抵押权不能对抗买受人的物权期待权，农行西桥支行是他项权证上的抵押权人。农行西桥支行与长富基金之间的委托贷款关系不能对抗善意的第三人。2.抵押权人同意抵押人销售房产，应认定为抵押权人放弃对抵押房屋的抵押权。根据《物权法》191条规定，抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本条确立了抵押权人同意方可转让的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，不应由受让人代为清偿债务。在抵押物的交换价值实现之日，即丧失追及抵押权的效力，仅及于转让价金。3.农行西桥支行的上诉理由不能成立，农行西桥支行既然在房产住宅局存在抵押登记，那么农行西桥支行应当在宝融公司出售房产时将售房款收回，解除抵押，但农行西桥支行并没有行使或怠于行使自己的权利，应当承担不利的后果。宝融公司未答辩。长富基金述称，长富基金同意农行西桥支行的上诉请求，并且支持其所述的事实与理由，同时长富基金请求法院对申慧丽其购买房产的交易行为，如何支付的价款相关的事实进行进一步的审理查明。在一审当中仅凭一张90多万元的收据就认定房款价格的交付没有进一步查清事实。申慧丽向一审法院起诉请求：1.确认申慧丽与宝融公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认申慧丽依法享有哈尔滨市道里区建国街272号宝融上元府邸1栋2单元2402室房产的所有权；3.判令农行西桥支行撤销上述房产的抵押权；4.判令宝融公司协助申慧丽办理上述房产的不动产所有权证；5.判令宝融公司支付申慧丽逾期办理房屋所有权证的违约金98330.85元(按年贷款利率4.75%，从2014年10月25日起计算至2018年4月17日止)，并计算至实际办理不动产所有权证完成之日（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：宝融公司系“宝融?上元府邸”项目的开发商，于2012年与农行西桥支行以及长富公司签订编号为23010620130000008号委托贷款合同。该合同约定，长富公司委托农行西桥支行向借款人宝融公司发放借款，借款金额5000万元，借款用途用于偿还“宝融?上元府邸”项目未付工程款及项目结算，借款期限为18个月，贷款利率为年利率17%，借款按季结息，委托人就委托贷款委托受托人的事项仅限于划转委托贷款款项、代为计息和协助收回贷款。该合同由哈尔滨市国信公证处2013年5月28日公证，赋予具有强制执行效力。在签订委托贷款合同的同时，三方又签订委托贷款补充协议书，协议书约定：鉴于委托人、受托人与借款人已签订编号为23010620130000008号委托贷款合同，应委托人的要求，上述委托贷款采取抵押担保的担保方式，抵押物为借款人拥有的“宝融?上元府邸”项目的在建工程住宅68套、商服4套、车库4个，合计11008.82平方米及其分摊的土地使用权2175.66平方米。2013年4月15日，在办理他项权利登记时，按照哈尔滨市住房保障和房产管理局的要求，农行西桥支行经长富基金的同意，向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意哈尔滨宝融房地产开发有限公司上元府邸项目办理抵押可售的函》，同意宝融公司办理的抵押登记的76套房屋在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。同年5月9日，农行西桥支行取得上述抵押房产的他项权证，5月15日取得抵押房产对应的土地分摊面积2175.66平方米的他项权利证。2013年9月4日，申慧丽与宝融公司签订合同编号为13065100421号商品房买卖合同，合同约定：宝融公司将属于上述抵押房产范围内的、位于哈尔滨市道里区建国街**宝融上元府邸******房屋出售与申慧丽，房屋总价款为991901元；房产的交付时间为2013年12月30日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人办理产权证时，所发生的一切费用，均由买受人承担，如遇不可抗力或由于政府原因，无法办理产权，出卖人不承担任何责任，特殊原因可延期办理。申慧丽依合同约定交付了301901元首付款并办理完贷款付款手续后，购房款全部交纳完毕，宝融公司将购买的房屋于2013年10月交付申慧丽使用，并为申慧丽办理了各项入户手续，申慧丽一直实际占有并使用该房至今。因宝融公司未按委托贷款合同期限偿还借款，长富基金、农行西桥支行向哈尔滨市中级人民法院提出执行申请。哈尔滨市中级人民法院于2014年4月22日对抵押房产中的商服4套以及副1层房产1套进行了查封，于2018年3月14日作出（2016）哈执字第279号之四执行裁定书，将上述房产以45572819元抵偿宝融公司所欠长富基金的债务；长富基金可办理相关产权过户登记手续。申慧丽自进户以来，多次要求宝融公司为其办理房屋产权证书，宝融公司未办理。一审法院认为，申慧丽与宝融公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，申慧丽已履行足额交纳购房款的义务，宝融公司亦应当严格履行合同所约定的义务，故申慧丽主张宝融公司办理产权证明的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。申慧丽要求确认其为所购房产所有权人的诉讼请求，因本案并非确权之诉，而是商品房买卖合同纠纷，所涉及的争议为合同履行问题，故不予支持。申慧丽主张由农行西桥支行解除涉案房产抵押权，农行西桥支行在办理抵押登记时，就已向房产登记管理部门出具同意抵押的房产抵押可售的承诺函，且经实际抵押权人长富基金的同意。抵押权的设立是为了担保债权的实现。抵押权人可以在抵押人出售抵押房产时，以所得价款清偿债务，也可以在抵押人债务到期后不履行还款义务，对抵押物进行处置后所得价款优先受偿。而本案宝融公司在出售已抵押房产后，房款并未用于清偿长富基金的借款，其中有宝融公司的违约行为，也有长富基金及农行西桥支行的监管不利的责任。长富基金、农行西桥支行既然同意“抵押可售”，就应当认同抵押房产的出售行为、同意抵押物的转让，应视为放弃抵押权，其只能对出售房产所得价款行使价金代位权，而不能再主张物上抵押权。申慧丽与宝融公司签订的是网上签约合同，已经支付对价并且善意取得，取得的是抵押物的所有权，故其有权要求实际取得他项权证的农行西桥支行完成抵押权注销登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出于出卖人的原因，买受人在办证期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案产权证未办理的原因系宝融公司的违约行为造成，故应当承担迟延办证的违约责任。关于违约金的计付标准，则参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算予以支持。判决：一、中国农业银行股份有限公司哈尔滨西桥支行于本判决生效后十日内在房地部门办理申慧丽购买的坐落于哈尔滨市××街××单元××号（套内建筑面积100.15平方米，合同号为13065100421号）房屋的抵押权注销手续；二、哈尔滨宝融房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内在房地部门为申慧丽购买的坐落于哈尔滨市××街××单元××号（套内建筑面积100.15平方米，合同号为13065100421号）房屋出具办理不动产登记需要的相关手续，协助履行申慧丽办理房屋所有权证书的相关义务；三、哈尔滨宝融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付申慧丽逾期办理产权登记违约金（自2015年1月1日起至办理产权登记完毕止），按中国人民银行逾期贷款利率计付。四、驳回申慧丽的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，申慧丽与宝融公司签订的商品房买卖合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。申慧丽已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，宝融公司并未按合同之约定为案涉房产办理不动产登记需要的相关手续，已构成违约，依法应承当相应的违约责任。申慧丽请求宝融公司协助履行其办理房屋所有权证书的相关义务的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，应予以支持。关于案涉房产抵押权问题。首先，2013年4月15日抵押可售函系农行西桥支行在一审诉讼期间举示的证据，意在证明该抵押可售函系农行西桥支行在办理抵押时向房产管理部门出具。而农行西桥支行上诉主张其未出具过该抵押可售函，并对出具时间、无公章、无经办人签名提出异议，以此否认该抵押可售函的效力，显属与事实不符。其次，《物权法》第一百九十一条第一款规定确立了抵押财产须经抵押权人同意方可转让的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。再次，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值。在申慧丽已支付合理对价购买案涉房产情况下，再将抵押权的负担转移给申慧丽，显然不利于保护申慧丽的合法权益。关于本案是否遗漏当事人问题。依据合同相对性原则，本案的抵押权人为农行西桥支行，长富基金为第三人，本案不存在遗漏诉讼当事人情形。综上所述，中国农业银行股份有限公司哈尔滨西桥支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司哈尔滨西桥支行负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯()二〇二〇年一月十七日法官助理胡渤书记员周小倩