昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初6239号原告：徐乃建，男，汉族。原告：万美，女，1965年12月21日出生。原告共同委托代理人：陈明爱，云南智族律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙艳芬，云南智族律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：挪信能源技术（上海）有限公司。法定代表人：孙国平。委托诉讼代理人：俞中炎，上海市中联鼎峰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南云锰房地产开发有限公司。法定代表人：蒋丽霜。委托诉讼代理人：农琳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。原告徐乃建、万美与被告挪信能源技术（上海）有限公司（以下简称挪信能源公司）、第三人云南云锰房地产开发有限公司（以下简称云锰房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告徐乃建、万美的委托诉讼代理人陈明爱、孙艳芬，被告挪信能源公司的委托诉讼代理人俞中炎，第三人云锰房地产公司的委托诉讼代理人农琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐乃建、万美向本院提出如下诉讼请求：1、请求不得执行被告云南云锰房地产开发有限公司名下坐落于呈贡新区吴家营片区彩云路与春融街交叉口上海东盟商务大厦房屋；2、请求解除对上述房屋的查封；3、案件受理费由两被告承担。事实及理由：挪信能源技术（上海）有限公司与云南云锰房地产开发有限公司合同纠纷一案，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终10562号民事判决书，已发生法律效力，因云南云锰房地产开发有限公司未履行生效判决确定的义务，挪信能源技术（上海）有限公司遂向贵院申请强制执行。贵院于2020年4月17日查封被执行人云南云锰房地产开发有限公司坐落于昆明市呈贡区上海-东盟商务大厦房屋。原告对上述执行标的提出书面异议，贵院于2020年9月7日作出（2020）云0114执异96号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服（2020）云0114执异96号执行裁定书诉至贵院，理由如下:因异议申请人徐乃建、万美于2014年9月3日与被执行人就上述房屋签订了《商品房购销合同》，以按揭方式支付了全额房屋价款，并于2014年9月28日办理了商品房买卖合同登记备案，且房屋已实际交付异议申请人使用，故异议申请人取得上述房屋的所有权，仅因第三人的原因未能及时办理产权过户登记手续，而导致贵院查封。综上，本次强制执行查封该房屋侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告挪信能源公司辩称：第一、根据《物权法》第九条和2021年1月实施的《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《民法典》第221条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十天未申请登记的，预告登记失效。”因此，根据上述法律规定，当事人签订房屋买卖合同转让房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案原告虽然与第三人云锰房地产公司签订了《商品房购销合同》，并支付了购房款，但并未实际占有该房屋（该房屋还是由云锰公司占有），同时亦未办理所有权变更登记，由此，原告依据《商品房购销合同》仅享有要求第三人云锰房地产公司办理过户登记的债权请求权，但对争议的房屋不享有所有权，因此，原告要求确认诉争房屋属其所有，于法无据。第二、根据原告提供的《商品房购销合同》的约定，云锰房地产公司出售给原告的房产系“写字楼”属于“商业用房”，并非用于居住的商品房，不符合最高法院《执行异议和复议规定》第二十八条第四项，“非因买受人自身原因未办理过户登记”以及第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。由此，根据《物权法》、《民法典》，因诉争房屋未办理所有权过户登记，原告仅享有依据《商品房购销合同》要求云锰房地产公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋的所有权。综上，根据本案的事实和法律，原告提出的执行异议诉请不能排除对诉争房屋的查封和执行，为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人云锰房地产公司述称：对原告主张的案件事实和诉讼请求均无异议。首先，本案涉案房屋，第三人已于2014年9月出售给了原告，原告亦全额支付了房款，并且房屋已经交付原告管理使用，原告已依法取得房屋的相关权益，第三人对该房已不再享有实体权益；其次，被告挪信能源公司因与第三人之间经济纠纷案件，将第三人已出售给原告的房产予以查封，不符合法律规定，因此原告提出的执行异议有事实和法律依据，请求法院予以支持。原告围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第1至10项证据，符合证据形式要件，其来源合法、内容真实、与本案有关联，且各项证据内容相互印证，本院对其三性予以认定，其证明力于下文评述。被告及第三人除上述答辩及陈述外，未向本院提交其他证据。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：原告徐乃建、万美系母子关系。2014年9月3日，原告徐乃建、万美与第三人云锰房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：原告购买第三人开发建设的位于昆明市呈贡区上海东盟商务大厦房，房屋用途为商用写字楼；建筑面积354.85平方米（含套内和公摊面积），房屋总价款5826006元；2014年9月28日办理了商品房买卖合同登记备案。原告于签订协议之日按约定向第三人支付了购房首付款2916006元，尾款2910000元，原告于2016年3月11日按揭贷款支付，自此原告付清了全部购房款，第三人云锰房地产公司亦向原告出具了发票。原告还于签订协议之日向第三人缴纳了相关税费及办理不动产权证相关费用。第三人亦于签订协议之日向原告交付了所购房屋。同日，原告与第三人签订《租赁协议》，将房屋返租给第三人，租赁期限自2015年8月3日至2017年8月2日；租赁期限届满后，原告又将上述房屋委托给云南宝鑫物业服务有限公司对外出租。但第三人一直未按合同约定协助原告办理该房屋的不动产权变更登记手续，房屋产权至今仍登记在第三人云锰房地产公司名下。另查明：第三人云锰房地产公司拖欠本案被告挪信能源公司工程款纠纷一案，经昆明市中级人民法院2020年1月7日作出（2019）云01民终10662号民事判决书，判决第三人云锰房地产公司向挪信能源公司支付空调使用费人民币744.3万元，因第三人未履行生效判决书确认的义务，挪信能源公司向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日作出（2020）云0114执776号执行裁定书，对原告徐乃建、万美购买仍登记在第三人（被执行人）云锰房地产公司名下的位于昆明市呈贡区上海东盟商务大厦予以查封，查封期限为三年。2020年8月21日，原告向本院提出执行异议，本院于2020年9月7日作出（2020）云0114执异96号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告遂向本院提起本案诉讼。综上所述，针对原告对本案诉争的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的争议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告向本院提交的证据并结合第三人云锰房地产公司的陈述，能认定本院在对案涉房屋查封之前，原告已与第三人签订了书面买卖合同并合法占有该房屋，且支付了全部购房款，案涉房屋至今未能办理过户登记，系因第三人未按房屋购销合同约定履行协助原告过户义务所致，非因原告自身原因导致。原告已合法取得了案涉房屋的实体权益，享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持；至于原告要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于本案处理范围，待本判决生效后，原告可依法向执行部门申请解除查封。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于昆明市呈贡新区上海东盟商务大厦房屋强制执行。二、驳回原告徐乃建、万美的其他诉讼请求。案件受理费52582元，由第三人云南云锰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 黄 云二〇二〇年一月十五日书记员 梁娇娇