湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初269号原告：湖南长坤建设有限公司，住所地衡阳市蒸湘区太平小区**。法定代表人：钱宏新，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵启兵，湖南衡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**霆，湖南湘华律师事务所律师。被告：刘建利，女，1973年10月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：罗海花，女，汉族，1976年5月14日出生，住湖南省衡南县。被告：秦余英，女，汉族，1974年6月23日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：罗诗丁，男，汉族，1986年7月13日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：何彬，男，汉族，1970年7月14日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：王筱红，女，汉族，1979年2月8日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：何彬，男，汉族，1970年7月14日出生，住湖南省衡阳市石鼓区，系王筱红丈夫。被告：李顺国，男，汉族，1994年3月9日出生，住湖南省衡阳县。被告：彭翔，女，汉族，1968年9月11日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：夏志强，男，汉族，1962年3月1日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：雷圆圆，湖南德巍律师事务所律师。委托诉讼代理人：王方庆，湖南德巍律师事务所律师。被告：刘守乾，男，汉族，1950年7月6日出生，住湖南省常宁市。被告：李银华，女，汉族，1980年11月4日出生，住湖南省耒阳市。被告：邹笑衡，男，汉族，1963年8月1日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：李新美，女，1951年2月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：万建辉，男，汉族，1977年10月1日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：邹凡，男，汉族，1944年12月19日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：王海英，女，汉族，1984年5月21日出生，住湖南省衡阳县。被告：肖燕飞，女，汉族，1984年5月21日出生，住湖南省衡阳县。被告：邹笑鸣，男，汉族，1957年7月22日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：王元平，女，汉族，1957年10月11日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：刘春国，男，汉族，1980年12月29日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：邹艳君，女，汉族，1974年9月23日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：肖红梅，女，汉族，1982年12月8日出生，住湖南省祁东县。被告：李艳华，女，汉族，1978年6月8日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：邹学发，男，汉族，1948年12月30日出生，住湖南省祁东县。被告：李修波，男，汉族，1952年8月9日出生，住湖南省耒阳市。被告：彭红丽，女，汉族，1981年1月24日出生，住湖南省衡南县。被告：段辉幼，女，汉族，1959年12月6日出生，住湖南省衡阳县。被告：邹笑东，男，汉族，1967年1月13日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：邓翠容，女，汉族1956年12月8日出生，住湖南省常宁市。被告刘守乾至邓翠荣共20人共同委托诉讼代理人：莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。被告刘守乾至邓翠荣共20人共同委托诉讼代理人：唐书香，湖南莫彬彬律师事务所律师。被告：衡阳市恒昇置业发展有限公司，，住所地：衡阳市蒸湘区北塘村**住所地：吴元国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万啸，男，汉族，1974年11月23日出生，住江西省上饶市玉山县，系该公司员工。原告湖南长坤建设有限公司（以下简称长坤公司）与被告刘建利（以下简称被告1）、罗海花（以下简称被告2）、秦余英（以下简称被告3）、罗诗丁（以下简称被告4）、何彬（以下简称被告5）、王筱红（以下简称被告6）、李顺国（以下简称被告7）、彭翔（以下简称被告8）、夏自强（以下简称被告9）、刘守乾（以下简称被告10）、李银华（以下简称被告11）、邹笑衡（以下简称被告12）、李新美（以下简称被告13）、万建辉（以下简称被告14）、邹凡（以下简称被告15）、王海英（以下简称被告16）、肖燕飞（以下简称被告17）、邹笑鸣（以下简称被告18）、王元平（以下简称被告19）、刘春国（以下简称被告20）、邹艳君（以下简称被告21）、肖红梅（以下简称被告22）、李艳华（以下简称被告23）、邹学发（以下简称被告24）、李修波（以下简称被告25）、彭红丽（以下简称被告26）、段辉幼（以下简称被告27）、邹笑东（以下简称被告28）、邓翠容（以下简称被告29）、衡阳市恒昇置业发展有限公司（以下简称恒昇置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长坤公司的委托诉讼代理人赵启兵、王**霆，被告刘建利、罗海花、秦余英、罗诗丁、何彬、王筱红，被告王筱红的委托诉讼代理人何彬，被告李顺国、彭翔，被告夏志强及其委托诉讼代理人雷圆圆、王方庆、刘守乾、李银华、邹笑衡、李新美、万建辉、邹凡、王海英，被告肖燕飞、邹笑鸣、彭红丽、王元平、段辉幼、刘春国、邹艳君、肖红梅、李艳华、邹学发、李修波、邹笑东、邓翠容，被告刘守乾（被告10）至邓翠荣（被告29）共同委托诉讼代理人莫彬彬、唐书香，被告恒昇置业公司委托诉讼代理人万啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长坤公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法撤销衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书认定缺乏事实依据。刘建利等30名被告并未提供有效的支付凭证，各被告提供的恒昇置业公司的专用收据，明显效力不足。其如支付了购房款应当提供相应的银行转账流水。按照日常生活经验，支付大笔金额房款应当是银行转账方式进行，单笔用现金进行支付可以理解，但34位购房户41套房屋的支付方式均用现金明显不符合常理，因此不能证明其支付的款项已经超过合同约定的总价款的百分之五十。其次，各被告也未提供该房屋系居住住房且名下无其他居住房屋的证明。二、（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的借款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本条规定的是满足三个情形才能予以解除对争议房屋的查封，判决书所认定的事实不能达到上述要求。其次，如根据该规定第二十八条第三款的规定，刘建利等被告系真实购买房屋，也应当按照合同约定将剩余房款按照人民法院的要求交付执行法院后才能解除对此房屋的查封。综上所述，（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书认定事实缺乏依据，适用法律错误。为维护原告合法权益，特请求法院依法撤销（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书，恢复对涉案34户41套房屋的查封措施。原告为支持其诉讼请求，特提供如下证据：1、被执行人恒昇置业公司银行流水，证明被执行人恒昇置业公司卖房没有资金流水，为虚假卖房；2、查封房号清单及维修基金交款时间，证明系被执行人恒昇置业公司统一缴纳房屋维修基金，与交易习惯和常识不符，系虚假交易；3、9栋1504房买卖收据，证明邹艳君为虚假购房者，其他购房者类似；4、6套房抵工程款欠条，证明被执行人恒昇置业公司虚假卖房，实际上还能掌握所卖的房屋继续出让。被告刘建利（被告1）辩称，被告1向被告30支付了全部房款，刘建利与原告无任何关联，被告1在本案不是适格被告，请求法庭驳回原告方对刘建利的起诉。被告刘建利为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明产权证明；2、收款收据，证明已付清款项；3、房屋认购协议书，证明购房证明；4、专项维修资金收据，证明已付清维修费；5、付款方式凭记，证明已付清款项。被告罗海花（被告2）辩称，被告2于2014年交了购房订金，2016年3月16日被告2与被告30签订了购房合同，并在中国银行办理了按揭贷款，缴清了购房款。被告罗海花为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、衡阳商品房买卖合同，证明房屋合法所有权；2、恒昇中央公园商品房认购协议书，证明拥有房屋合法所有权；3、预收款专用凭证，证明买房意向；4、银行流水，证明足够资金买房；5、还贷流水，证明还贷能力；6、中国银行贷款合同，证明被告2的房子办理了按揭贷款。被告秦余英（被告3）辩称：被告3于2017年5月12日向被告30用抵扣工程款（580000元）方式购买了两套房屋（1120000元），在查封之前抵扣的，并且签订了合同，另外以现金交了20000元的认购金，被告30当时出具了收据。被告秦余英为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、商品房购买合同，证明买房证明；2、物业专项维修基金，证明已缴纳房屋维修费；3、恒昇置业发展有限公司专用收款收据，证明购房款已付清；4、工程款抵扣收据，证明工程款抵扣购房款。被告罗诗丁（被告4）辩称，被告4与被告30在2017年4月17日签订房屋买卖合同，购买格兰云天8栋2202号商品房，当日交首付款104590元，余款380000元由铁路住房公积金贷款支付，每月从被告4工资扣款2155.34元。被告4没有住房。故请求解除对被告4住房的查封，维持贵院（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书。被告罗诗丁为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、民事答辩状；2、身份证复印件，证明买房是本人；3、房屋信息查明申请表，证明是个人首套房；4、收入证明，证明房贷能力；5、委托按月划拨住房公积金还贷协议，证明公积金贷款；6、房屋统一收款收据，证明买房证明；7、湖南增值税普通发票，证明买房证明；8、衡阳市商品房买卖合同，证明已和开发商买房；9、首付款收据流水，证明已付清首付款；10、历史明细查询，证明已支付首付款；11、中国建设银行个人明细，证明每月还贷证明；12、湖南省物业专项维修基金，证明已交房屋维修费；13、首付款收据，证明已付清首付款。被告何彬（被告5）、王筱红（被告6）辩称，被告5、6于2017年7月13日向被告30购买了房屋作为婚房，是以pos机刷卡方式支付了房款，由于小票上的字迹磨损了，两被告提交了全部的银行流水作为证据证明被告5、6观点，请求法院驳回原告诉请。被告何彬、王筱红为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、工商银行历史明细清单，证明支付购房款；2、农业银行个人明细对账单，证明还银行贷款；3、建设银行账户交易明细，证明支付购房款；4、商品房买卖合同，证明房屋买卖合法；5、农业银行个人购房担保借款合同，证明贷款缴纳购房款；6、统一收款收据，证明支付购房款；7、湖南省物业专项维修资金专用收据，证明缴纳了维修基金。被告李顺国（被告7）诉称：被告7向被告30支付了首付款133406元（刷卡110000元，现金23406元）购买了房屋；同时，缴纳了房屋维修基金12616元。被告7和被告30签订了预售合同，被告7为了这个房子在农业银行贷款420000元，且按按揭合同准时缴纳了月供。被告7向被告30支付了全部房款，与原告无任何关联，被告7在本案不是适格被告，请求法庭驳回原告方对被告7的起诉。被告李顺国为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、首付款收据，证明首付款已付清；2、物业专项维修资金，证明物业专项资金已付清；3、商品房买卖合同，证明产权证明；4、商品房月供流水，证明每月按时还款证明；5、网签合同已备案登记，证明房屋备案查询证明；6、房屋贷款合同，证明贷款合同证明；7、商品房借款凭证，证明农行房屋贷款证明。被告彭翔（被告8）辩称：被告8于2016年12月29日与被告30签订了预售合同，被告8刷卡10496元的订金，在中国银行贷款380000元以按揭方式购买了房屋，且被告8购买该房屋用于生活，首付交了11496元（包含订金），请求驳回原告的诉请。被告彭翔为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明是自己的房；2、个人购房担保借款合同，证明借款合同证明；3、恒昇置业发展有限公司专用收据，证明付款已付清；4、湖南省物业专项维修资金专用收据，证明维修资金已付清；5、建行购房流水，证明购房款已付清；6、农行贷款流水，证明贷款证明。被告夏志强（被告9）辩称，被告9与被告30于2017年4月20日签订了商品房买卖合同，购买格兰云天9栋1904号住房。共向被告30支付了首付款227156元，且在衡阳市住房公积金中心申请贷款300000元，交付给被告30，并缴纳了房屋维修基金11464元。涉案房屋用于被告9的生活用房，故建设工程款优先受偿权不能对抗被告9购买房屋所有权。原告工程款优先受偿权不能对抗被告9的消费者购房，故而（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书是正确的，请求驳回原告对被告9的起诉。被告夏志强为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、衡阳市商品房买卖合同，证明产权证明；2、个人住房公积金担保贷款合同，证明贷款合同证明；3、衡阳市恒昇置业发展有限公司收据，证明付款已付清；4、物业专项维修资金专用收据，证明维修资金已付清；5、中国建设银行个人活期财产交易证明，证明购房款已付清。被告10-29辩称：案外人吴元国欠案外人衡阳市恒昇农工商发展有限公司（以下简称恒昇农工商公司）5380000元股权转让款，被告30恒昇置业公司为该债务承担担保责任。2016年11月6日，恒昇置业公司、吴元国与恒昇农工商公司债签订《抵债协议》，约定将被告30恒昇置业公司开发的格兰云天9栋32套住房出售给恒昇农工商公司，抵偿其债务15201034元。该公司则采取由其公司股东或股东亲属购买的方式，被告10-29共20人与开发商被告30恒昇置业公司签订商品房买卖预售合同，购买26套房屋。恒昇农工商公司先以抵债款代被告10-29支付购房款，然后再向这些购房户收取购房款。故被告10-29依据抵债合同向被告30支付了全部的购房款。后被告30对被告10-29当事人出具了收款收据，表明了被告30向被告10-29销售的房产已经结清全部房款，被告10-29购买房屋均是用于自己居住，属于法律意义上的消费者，被告10-29对房屋的权利完全可以排除他项执行。被告10-29其中有9人是无房户，有11人是改善型住房消费者，均属消费者购房。原告的建设工程款优先受偿权不能对抗被告10-29的消费者购房。请求驳回原告对被告10-29的诉讼请求，维持贵院（2019）湘0408民初2001号之一民事裁定书。被告10-29为支持其抗辩主张，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明李艳华等被告与被告30间存在商品房买卖合同关系；2、《衡阳市恒昇置业发展有限公司股权整体转让合同》、《衡阳市恒昇置业发展有限公司股东会决议》、《担保承诺函》，证明被告30恒昇置业公司为其股东吴元国的债务履行承担担保义务，欠恒昇农工商公司股权转让款53800000元；3、《抵债协议》、《股东（或直系亲属）购房房款支付协议》、恒昇置业公司专用收据、《明细往来对账单》，证明（1）被告30恒昇置业公司与恒昇农工商公司之间存在债务抵消关系。（2）李艳华等被告与被告30恒昇置业公司存在房款代付关系。（3）、被执行人恒昇置业公司出售商品房时，房款已经结清。李艳华等被告作为执行标的的买受人已经完成付款义务。（4）恒昇农工商公司已经收到20余户购房账款，并以此清偿其对恒昇置业公司的债务。恒昇置业公司欠恒昇农工商公司的股权转让款已经清偿完毕。4、《湖南省物业专项维修基金专用收据》，证明李艳华等20名被告已经缴纳物业专项基金，其与恒昇置业公司之间的商品房买卖合同已经履行。5、购房人购房查询信息表，证明被告系消费者。6、一套房购房者查询信息表，证明被告系改善住房条件，购置第二套房，系消费者购房；7、付款说明，恒昇农工商公司股东担保，由公司以抵账的方式代被告支付购房款；8、最高法院相关案例民事判决书，证明以抵账方式可以视为实际支付了房款。各方当事人围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证，对被告1-9提供的证据，原告、被告1-9及被告10-29和被告30没有异议，对没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告确认被告1-9是真实购房者，属购买消费性住房或工程款抵房款，同意解除对被告1-9的购买的房屋的查封。当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据，被告10-29质证认为，对证据1的真实性不持异议，对证明目的有异议，本案当事人支付方式有多种，不能因为支付方式而否认对方购房的意愿；对证据2有异议，其证明目的和证据关联性均不符合法律规定，不能达到证明目的；对证据3有异议，被告方认为与本案没有任何关联，本案审查是购房户是否实际购房，证据中涉及的当事人不是本案当事人，与本案无关联。首先吴元国和案外人吴柳的债务关系与本案无关，对证据4与本案无关联，对真实性有异议，该份证据不具有证明目的，任何一个人均可以制作，没有任何公信力的公章和签字；被告方和恒昇置业公司的债权是发生在2011年，吴元国与原告的债权是发生在2016年，被告方债权在先，且真实合法，没有任何隐瞒、虚假的事情。被告1-4、7、8质证认为，被告1-4、7、8同意被告10-29对原告证据1-3的质证意见，证据4与被告1-4、7、8无关，不持意见。被告5、6质证认为，被告5、6同意被告10-29对原告证据1-3的质证意见，证据4与被告5、6无关，不持意见，补充一下，房屋交易惯例都是先开收据，到办理过户时在开增值税发票，被告5、6提供银行流水可以证明被告5、6实际履行了支付房款义务。被告9质证认为，被告9同意被告10-29对原告证据1-3的质证意见，补充一下，原告方查实了被告9实际支付了房款，原告证据可以证明。证据4与被告方无关，不持意见。被告30质证认为，被告30对证据无异议。本院认为，原告提供的证据1可以证明，被告10-29没有在与被告30签订购房合同时支付购房款租金的事实，但被告10-29是否实际支付购房款，在后续分析被告10-29提供的证据时，本院予以认定。对该证据本院予以采信。原告证据2列明的被告同一天缴纳房屋维修基金，不能达到证明被告10-29系与被告30虚假交易的证明目的，本院不予采信。原告证据3系被告21邹艳君的的购买格兰云天9栋1504房的收款收据，加盖了被告30公章，客观真实，但是否能达到原告证明被告21系虚假购房的证明目的，本院在后续分析被告10-29提供的证据时才综合予以认定，但对该证据予以采信。原告证据4是6套房抵工程款欠条，没有相关证据证明，不能达到原告证明被告30系虚假卖房的证明目的。该证据本院不予采信。对被告10-29提供的证据，原告质证认为，对证据1的真实性、合法性有异议，其是虚假买卖，是在转移恒昇置业公司的财产；对证据2中的整体转让合同不持异议，但对股东会决议、担保承诺函的真实性、合法性持有异议；因为担保承诺函是由恒昇置业公司为吴元国个人购买股份提供担保，侵犯了恒昇置业公司的股东权益以及该公司的债权人权益，根据公司法，恒昇置业公司利用关联担保的方式来抽逃资金是违法的，该担保函应该属于无效的；对证据3的抵债协议是违法无效的，吴元国购买了恒昇置业公司的股份，但是吴元国没有金钱来购买，又由恒昇置业公司来担保该笔股份将股本金给担保出来，构成抽逃资金的行为。从明细往来对账单来看，没有实际的银行流水发生。对证据4有异议，从证据4的收据来看，20个购房者都是2017年2月18日，可以看出是一笔缴纳的，是有组织的，目的是制造被告30的债务。对证据5的真实性无异议，对关联性以及证明目的有异议，仅仅是证明无房，并不能以无房来对抗法院的查封；其中有个无房户一次性购买了两套房，按照原告一般的理解，一次性购买两套房子是很少，更能够证明其买房的需要的虚假性，不能达到其证明目的；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，有一套房再购房不符合对抗法院强制措施的要求；对证据7的真实性，合法性有异议，该证据均是书写的，不能作为证据依据；该证明中说明股东购房担保，并没有具体担保相关的证据，只是自己造的表格进行盖章，恒昇农工商担保与本案无关；根据证据7中载明的内容来看，并没有看到购房户是恒昇农工商的股东，也没有任何证明亲属关系的证据；股权转让的没有提供债权凭证来证明该事实的真实存在。恒昇工农商公司股权价值的说明，恰恰证明购房户没有支付购房款，且其中记载该地块股权转让给吴元国，购房户应该是与吴元国有债权债务关系，与本案的恒昇置业公司无关联，而且该股权转让是无效的；2017年7月30日的对账单中的收款单位恒昇工农商公司，付款人是吴元国，可以证明该债权是吴元国个人的债务，与恒昇置业公司无关，不能以恒昇置业公司的财产来抵押；从被告的举证证据来看，并没有证据直接证明抵押事实。对证据8的真实性无异议，该案例与本案无可比性，抵押是需要合法手续，并不是口头说抵押就是抵押。抵押合法性需要审查债权产生的合法性和债权转移的合法性，均没有看到有关这方面的事实的证据，不予认可。恒昇置业公司与吴元国签订的抵债协议，抵债协议中涉及的项目在2017年前属于在建工程，被告30对该在建工程无权处分。被告30的专用收据，2017年1月1日与3月18日相隔了31个编码数字，2017年5月28日与2017年7月28日相隔了30个编码数字，可以看出是在同一天、同一本收款收据伪造的。被告1-9及被告30对被告10-29提供的证据无异议。本院认为，被告10-29证据1系26份《商品房买卖合同》，可以证明被告李艳华等被告与被告30签订商品房买卖合同的事实，本院予以采信；被告10-29证据2系《衡阳市恒昇置业发展有限公司股权整体转让合同》、《衡阳市恒昇置业发展有限公司股东会决议》、《担保承诺函》，客观真实，可以证明被告30恒昇置业公司为其股东吴元国的债务履行承担担保义务，曾欠恒昇农工商公司股权转让款53800000元的事实；被告10-29证据3、《抵债协议》、《股东（或直系亲属）购房房款支付协议》、恒昇置业公司专用收据、《明细往来对账单》，客观真实，可以证明（1）被告30恒昇置业公司与恒昇农工商公司之间存在债务抵消关系。（2）李艳华等被告与被告30恒昇置业公司存在房款代付关系。（3）、被执行人恒昇置业公司出售商品房时，购房款已经由恒昇农工商公司代为结清的事实。对该组证据，本院予以采信。被告10-29证据4系《湖南省物业专项维修基金专用收据》，客观真实，可以证明李艳华等20名被告已经缴纳物业专项基金的事实，本院予以采信。被告30证据5系购房人购房查询信息表，可以证明被告10-29中被告邓翠荣、邹凡、李修波、王元平、万建辉、李银华、刘守乾、李新美、段辉幼、邹学发、王海英在与被告30签订购房合同时在衡阳市城区无商品房的事实，本院予以采信；被告10-29证据6系一套房购房者查询信息表，证明被告10-29中肖燕飞、邹笑东、李艳华、彭红丽、邹笑鸣、邹笑衡、肖红梅、邹艳君、刘春国，与被告30签订商品房买卖合同时，在衡阳市城区××商品房，属购置第二套商品房的事实，本院予以采信；被告10-29证据7系恒昇农工商公司付款说明，可以证明恒昇农工商公司以抵账的方式代被告10-29支付购房款的事实，本院予以采信；被告10-29证据8系最高法院相关案例民事判决书，来源合法，客观真实，但与本案待证事实无关，本院不予采信。根据原、被告双方的诉辩主张及提供的证据，本院可确认如下事实：原告长坤公司为与被告恒昇置业公司建设工程施工合同纠纷（2019）湘0408民初2001号案件，于2019年7月25日向本院申请财产保全，请求查封被申请人恒盛置业公司开发的坐落在衡阳市蒸湘区××路××号的“格兰云天”项目7号楼308房、2008房，8号楼504房、702房、2201房、2202房，9号楼201房、202房、301房、302房、401房、402房、404房、501房、502房、601房、602房、604房、702房、802房、902房、1002房、1004房、1104房、1204房、1304房、1504房、1604房、1704房、1801房、1804房、1901房、1904房、2001房、2004房、2101房、2104房、2201房、2204房、2301房、2304房，共计查封41套住房。本院于2019年7月29日作出（2019）湘0408民初2001号民事裁定，裁定对上述房屋进行查封。上述房屋被查封后，刘建利、罗海花、秦余英、罗诗丁、何彬、王筱红、李顺国、彭翔、夏志强、刘守乾、李银华、邹笑衡、李新美、万建辉、邹凡、王海英、肖燕飞、邹笑鸣、彭红丽、王元平、段辉幼、刘春国、邹艳君、肖红梅、李艳华、邹学发、李修波、邹笑东、邓翠容共29人，分别对这些查封的房屋提出书面执行异议申请，认为该房屋属异议人所有。本院于2019年10月15日作出（2019）民初2001号之一民事裁定，认为异议申请人夏志强等人分别提供了涉案“格兰云天”项目7号楼2008房，8号楼702房、2201房、2202房，9号楼202房、302房、401房、402房、404房、501房、502房、602房、604房、702房、802房、902房、1002房、1004房、1104房、1204房、1504房、1604房、1704房、1801房、1804房、1901房、1904房、2001房、2004房、2101房、2104房、2201房、2204房、2301房，共计34套房屋系其合法获得的证据，故其异议申请成立，裁定解除对上述查封房屋的查封。长坤公司对该裁定不服，于2020年1月15日向本院提起执行异议之诉，酿成本案纠纷。另查明，2011年1月2日，案外人衡阳市恒昇农工商发展有限公司（甲方）与案外人吴元国（乙方）签订《衡阳市恒昇置业发展有限公司股权整体转让合同》，约定甲方将其投资设立的衡阳市恒昇置业发展有限公司整体资产全部转让给乙方吴元国。转让内容及情况说明为（一）甲方于2010年12月22日在衡阳市工商行政管理局成立了全资子公司衡阳市恒昇置业发展有限公司（公司法定代表人王建华），公，公司注册地为衡阳市北塘村**册资金为20000000元。并注入自有的衡阳市北塘村52号土地一宗，土地面积为36130.70平方米，使用性质为城镇住宅用地。吴元国受让该公司100%股权后，享有上述公司所有权和管理权。甲方将公司股权作价53800000元转让给吴元国。并约定了股权转让资金的支付方式，最后一笔6800000元转让资金需在2013年12月31日支付完毕。吴元国受让该公司后，将公司股东进行变更登记，股东变更为吴元国、徐光萍，法定代表人为吴元国。第二天，恒昇置业公司向恒昇农工商公司出具担保承诺函，称：“为农工商与吴元国股权转让一事，我公司经股东会议同意，为吴元国股权转让的全部价款5380000元的债务提供担保，担保期限为两年，自最后一笔债务到期开始计算。”。（2015年1月3日，2017年1月3日，吴元国均签字同意继续担保，并加盖了恒昇置业公司公章。）。同年1月25日，恒昇置业公司向恒昇农工商公司出具一份股东会决议，同意为吴元国股权转让一事所负债务向恒昇农工商公司提供担保，担保期限两年。股东决议上有股东吴元国、徐光萍签名。2016年11月6日，恒昇置业公司、吴元国与恒昇农工商公司债签订《抵债协议》，约定:根据甲（恒昇农工商公司）、乙（吴元国）、丙（恒昇置业公司）三方于2011年元月2日签订的“衡阳市恒昇置业发展有限公司股权整体转让合同”及丙方出具的担保承诺书和股东会议的约定，现丙方同意以位于衡阳市蒸湘区××路××号××号楼××商品房抵债给甲方，用于偿还乙的部分股权转让款。现就抵债内容达成如下协议：一、房屋的现状和抵债金。1、32套商品房丙方承诺为未出售，未抵押的商品房。2、具体房号为格兰云天9号楼2301、2201、2101、2001、1901、1801、1002、902、802、702、602、502、402、302、202、2304、2204、2104、1804、1704、1604、1504、1404、1204、10004、804、704、604、504、404、304、204。3、三方友好协商，根据市场行情，抵债房屋总面积为3976.92㎡，抵债金额为15201034元。二、抵债商品房办理手续。1、抵债的商品房甲方必须在3个月内网签完毕，具体网签给谁，买受人由甲方指定人员。买受人的房款由甲方收取，丙方只按甲方要求和买受人网签，不收取买受人任何费用。2、买受人的购房收据由丙方出具，具体每套房的单价由丙方根据相关行业规则，按楼层细分，最后的总价款和抵债的总金额相符，并根据丙方出具的上述收据总金额抵消甲方相应债权。三、剩余欠款的处理。甲、乙、丙充分协商，乙方剩余的转让款11540165元，另行协商处理。合同签订后，恒昇农工商公司通过股东会决议，决定以对恒昇置业公司的到期债权代为清偿其公司股东或股东亲属李艳华等20人购房款，然后再由李艳华等20人向恒昇农工商公司支付购房款。2016年11月12日，恒昇农工商公司又与其公司股东或股东亲属分别签订20份《股东（或直属亲属）购房房款支付协议》，其中与邹笑鸣签订的协议约定：现甲方为了变现，将此商品房原价卖给乙方邹笑鸣，具体协商如下:1、乙方必须为甲方股东或股东直属亲属，本次购房必须为一次性付款给甲方，不能按揭，因为按揭的话，房款又会进吴元国帐号。2、根据公司楼层和价格落实的相关办法，乙方的房号为802，房款为407560元，考虑购房者为股东及一次性付款压力，根据股东大会决定，乙方付款日期为2017年12月30日。其间不计利息。3、本协议签订后，在甲方相关人员陪同下，乙方必须在2个月内到吴元国处办理网签的相关手续，乙方不需要支付其它任何费用。李艳华等被告10-29共20位被告作为购房者，分别于2017年2月18日左右与恒昇置业公司签订了26份《商品房买卖合同》，购买了格兰云天9栋26套住房。1、购房时原有一套住房的被告共有9人，一共购买了11套住房。其中购房被告姓名及本次购房门牌号为：肖燕飞（2201房、购房金额562122元，1704房、购房金额504425元，702房、购房金额406481元）、邹笑东（2001房、购房金额559318元）、李艳华（1801房、购房金额539693元）、彭红丽（902房、购房金额409716元）、邹笑鸣（802房、购房金额407560元）、邹笑衡（402房、购房金额401090元）、肖红梅（1604房、购房金额501877元）、邹艳君（1504房、购房金额504425元）、刘春国（1204房、购房金额486592元）。2、其余11位被告购买此次涉案争议住房时没有住房，购买了15套住房。被告姓名分别是邓翠荣（2301房、购房金额508853元）、邹凡（2101房、购房金额562122元，602房、购房金额404325元）、李修波（1901房、购房金额557916元）、王元平（1002房、购房金额409716元）万建辉（502房、购房金额403247元，2304房、购房金额463790元）、李银华（302房、购房金额398934元）、刘守乾（202房、购房金额391387元）、李新美（2204房、购房金额512068元，404房、购房金额473854元）、段辉幼(2104房、购房金额510794元，1004房、购房金额484044元)、邹学发（1804房、购房金额490413元）、王海英（604房、购房金额477675元）。但该11位购房被告中有4人同时购买了两套住房，分别是邹凡、万建辉、李新美、段辉幼。另查明，刘建利（7栋2008房）、罗海花（8栋702房）、秦余英（7栋2008房、8栋2201房）、罗诗丁（8栋2202房）、何彬、王筱红（9栋401房）、李顺国（9栋501房）、彭翔（9栋1104房）、夏志强（9栋1904房）9位被告人，分别通过支付全部购房款、银行贷款按揭和以工程款抵购房款的方式，与被告恒昇置业公司签订了商品房买卖合同，原告经质证后认可了该九位被告购房系消费者购房，申请撤回对该九位被告的起诉。本院另行制作民事裁定书，准许原告撤回对该九位被告人的起诉。再查明，本案争议的涉案格兰云天项目7、8、9栋房屋未经过验收，也未交付给购房者使用。原告在本案开庭后，向本院发函称：通过开庭审理，查明了被告1-9购房合同真实，系消费者购房，故决定撤回对他们购房的查封请求。原告的诉讼目的是通过诉讼，查明涉案房屋哪些是消费者购房，哪些不属消费者购房。庭审查明后，请求法院判决对不属消费者购房的房屋，继续采取查封等强制执行措施。故请求人民法院依法判决。本院认为，本案为案外人执行异议纠纷。原告作为涉案房屋的建筑承包商，提起案外人执行异议之诉的法律基础，是基于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定。但该批复第二条又规定“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。”。故要判断被告10-29的购房债权是否能产生对抗原告建设工程价款优先受偿权，从而排除对涉案争议房屋的强制执行，则必须查明被告10-29共20人与被告30签订购买26套房屋的性质是否属消费者购房。被告10-29与被告30签订购买26套房屋《商品房买卖合同》的性质是否属消费者购房的问题.原告认为，被告10-29系虚假购房，没有支付购房款，不属于消费者购房。被告10-29认为，被告10-29与被告恒昇置业公司《签订商品房买卖合同》，在原告申请对涉案房屋查封之前，且案外人恒昇农工商公司与被告恒昇置业公司通过抵销部分债务的方式，代他们支付全部26套住房购房款。他们购房时有没有住房的，有购买第二套改善型住房的，均属消费者购房。被告1-9以及被告恒昇置业公司没有意见。本院认为，一、被告10-29与被告恒昇置业公司签订的商品房买卖合同是否真实及是否支付了相应购房款的问题。本案中，被告恒昇置业公司2017年2月通过代被担保人吴元国代偿担保债务的方式，将本案争议的26套房屋抵偿欠恒昇农工商公司相应债务，是该两公司对其民事权利的处分，并无不妥。恒昇农工商公司取得债权后，采取将获得的债权即26套商品房所有权由其公司股东或股东亲属购买的方式，再由购房者向其支付购房款变现收回债权，也符合法律规定。故可以确认被告10-29与被告恒昇置业公司签订的商品房买卖合同是真实的，且已经支付全部购房款。二、被告10-29共20人购买的26套涉案房屋，是否属消费者购房的问题。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的借款超过合同约定总价款的百分之五十。”。该条款规定了在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。即当消费者购房人的权利与建筑工程价款优先受偿权冲突时，从权利的排序来看，消费者购房人的权利优先于建筑工程价款优先受偿权。本案中，有11位被告包括邓翠荣、邹凡、李修波、王元平、万建辉、李银华、刘守乾、李新美、段辉幼、邹学发、王海英购买此次涉案争议住房时没有住房，共购买了15套住房。签订房屋买卖合同的时间是2017年2月，在原告2019年7月29日申请查封被告恒昇置业公司涉案房屋之前。但该11位购房被告中有4人同时购买了2套住房。分别是邹凡（2101房、购房金额562122元，602房、购房金额404325元）、万建辉（502房、403247元，2304房、463790元）、李新美（2204房、512068元，404房、473854元）、段辉幼（2104房、购房金额510794元，1004房、购房金额484044元）。恒昇农工商公司已经代该11位被告支付全部购房款，且他们购房时在衡阳市城区××住房，属于消费者购房，故本院确认被告邓翠荣、邹凡、李修波、王元平、万建辉、李银华、刘守乾、李新美、段辉幼、邹学发、王海英属消费者购房。但消费者购房也仅限于没有住房者购买1套住房，因而购买了2套住房的4位被告，购买的第2套住房不能认定为消费者购房。本院确认被告邹凡、万建辉、李新美、段辉幼购买的第2套住房，不属于消费者购房。被告邓翠荣、邹凡、李修波、王元平、万建辉、李银华、刘守乾、李新美、段辉幼、邹学发、王海英等11人购得的一套住房，属消费者购房，消费者对买受房屋的物权期待权可以排除执行的效力。故本院（2019）民初2001号之一民事裁定，决定解除对该11名被告购买的涉案11套房屋的查封，是正确的。该11名被告对此节的抗辩理由成立，本院予以支持。本院（2019）民初2001号之一民事裁定，决定解除对被告邹凡、万建辉、李新美、段辉幼购买第2套房屋的查封是错误的。对该4名被告购买的第2套房屋，本院在执行阶段可以继续采取查封等执行强制措施。2、另外9位被告购买此次涉案争议住房时已经在衡阳市城区××住房，共购买了11套住房。签订房屋买卖合同的时间是2017年2月，在原告2019年7月29日申请查封被告恒昇置业公司涉案房屋之前。其中被告肖燕飞购得2201房及1704房和702房、被告邹笑东购得2001房、被告李艳华购得1801房、被告彭红丽购得902房、被告邹笑鸣购得802房、被告邹笑衡购得402房、被告肖红梅购得1604房、被告邹艳君购得1504房、被告刘春国购得1204房。这些房屋未竣工验收，也未交付购房者。故该9位被告购买的11套房屋不属于消费者购房。属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的商品房消费者之外的一般消费者。该9名被告购买的住房，不属于消费者购房，不能产生对抗建筑工程价款优先权执行的效力。原告诉请判令撤销上述民事裁定对此节涉案房屋查封的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告肖燕飞购得2201房及1704房和702房、被告邹笑东购得2001房、被告李艳华购得1801房、被告彭红丽购得902房、被告邹笑鸣购得802房、被告邹笑衡购得402房、被告肖红梅购得1604房、被告邹艳君购得1504房、被告刘春国购得1204房，属消费者购房以外的一般购房者，不能产生对抗建筑工程价款优先权执行的效力。原告诉请判令撤销本院（2019）民初2001号之一民事裁定书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。该裁定书被撤销后，基于长坤公司与恒昇置业公司建设工程施工合同纠纷（2019）湘0408民初2001号案件作出的保全裁定，决定解除查封的34套房屋，除本案确认的可以对抗执行的11套房屋，包括被告邓翠荣购买的2301房、被告邹凡购买的2101房、被告李修波购买的1901房、被告王元平购买的1002房、被告万建辉购买的2304房、被告李银华购买的302房、被告刘守乾购买的202房、被告李新美购买的2204房、被告段辉幼购买的2104房、被告邹学发购买的1804房、被告王海英购买的604房；还包括原告撤回查封请求的9位被告购买的9套房屋，即被告刘建利购买的7栋2008房、罗海花购买的8栋702房、秦余英购买的7栋2208房和8栋2201房、罗诗丁购买的8栋2202房、何彬及王筱红购买的9栋401房、李顺国购买的9栋501房、彭翔购买的9栋1104房、夏志强购买的9栋1904房，可以解除查封外，本案其余争议的涉案房屋还应当采取查封等强制执行措施。综上所述，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释（2002）16号第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、解除对被告刘建利购买的7栋2008房、被告罗海花购买的8栋702房、被告秦余英购买的7栋2208房和8栋2201房、被告罗诗丁购买的8栋2202房、被告何彬及王筱红购买的9栋401房、被告李顺国购买的9栋501房、被告彭翔购买的9栋1104房、被告夏志强购买的9栋1904房、被告邓翠荣购买的9栋2301房、被告邹凡购买的9栋2101房、被告李修波购买的9栋1901房、被告王元平购买的9栋1002房、被告万建辉购买的9栋2304房、被告李银华购买的9栋302房、被告刘守乾购买的9栋202房、被告李新美购买的9栋2204房、被告段辉幼购买的9栋2104房、被告邹学发购买的9栋1804房、被告王海英购买的9栋604房共计20套住房的查封；二、继续对被告肖燕飞购得的9栋2201房及9栋1704房和9栋702房、被告邹笑东购得的9栋2001房、被告李艳华购得的9栋1801房、被告彭红丽购得的9栋902房、被告邹笑鸣购得的9栋802房、被告邹笑衡购得的9栋402房、被告肖红梅购得的9栋1604房、被告邹艳君购得的9栋1504房、被告刘春国购得的9栋1204房、被告段辉幼购得的9栋1004房、被告万建辉购得的9栋502房、被告邹凡购得的9栋602房的查封；三、驳回原告湖南长坤建设有限公司的其他诉讼请求。本案受理费62614元，由原告湖南长坤建设有限公司负担41743，被告衡阳市恒昇置业发展有限公司负担20871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  廖治波人民陪审员  贺传国人民陪审员  刘瑞金二〇二〇年一月八日书 记 员  阳 琼附相关法律条文：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》法释（2002）16号第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的借款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院审理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，初符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求于原判决、裁定无关；（三）、自执行异议裁定送达之日起十五日提起。人民法院收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别办理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。