江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5083号原告：南昌大学第一附属医院，住所地：南昌市东湖区永外正街**，统一社会信用代码：1236000049101588X7。法定代表人：张伟，院长。委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欢，江西国风律师事务所律师。被告：江西省南昌外贸冷冻厂，，住所地：南昌市东湖区佘山路**统一社会信用代码：91360100158358758T。法定代表人：顾益新，厂长。被告：陶永华，男。被告：李文茂，男。被告：黄九生，男。上列四被告委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。上列四被告委托诉讼代理人：刘艳艳，江西求正沃德律师事务所律师。被告：南昌市东湖区遇江南新派餐厅，住所，住所地：南昌市东湖区永外正街**社会信用代码：92360102L34541473U。经营者：李伟声，男。原告南昌大学第一附属医院诉被告江西省南昌外贸冷冻厂、陶永华、李文茂、黄九生、南昌市东湖区遇江南新派餐厅土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌大学第一附属医院委托诉讼代理人张磊、被告陶永华、李文茂及被告江西省南昌外贸冷冻厂、陶永华、李文茂、黄九生的委托诉讼代理人成新生、刘艳艳到庭参加诉讼，被告南昌市东湖区遇江南新派餐厅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌大学第一附属医院诉称：XX号地块属原告医卫用地。1993年12月3日，以被告陶永华法定代表人的原南昌市外贸汽车修理厂与原告签订《协议》一份，由原南昌市外贸汽车修理厂租赁原告土地使用权用于开办汽修厂，租赁期限五十年，现原告发现南昌外贸汽车修理厂早已注销，原用地被被告江西省南昌外贸冷冻厂擅自处分给被告陶永华使用，现被告陶永华私自将土地及建筑出租给被告南昌市东湖区遇江南新派餐厅开办餐厅使用。原告认为，租赁《协议》期限违反法律规定，《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。江西省南昌外贸冷冻厂擅自处分、被告陶永华、南昌市东湖区遇江南新派餐厅违法使用的行为已经严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，原告提起诉讼，1、请求确认原告与南昌市外贸汽车修理厂于1993年12月3日签订的用地《协议》权利义务终止；2、请求判令三被告排除妨碍、返还原告用地（庭审后原告申请撤回排除妨碍的诉请）；3、本案诉讼费由被告承担。被告江西省南昌外贸冷冻厂辩称：江西省南昌外贸冷冻厂作为南昌外贸汽车修理厂的上级单位，因南昌外贸汽车修理厂经营不善歇业解散，故将案涉场地及建筑物无偿提供给了李文茂、陶永华、黄九生三人使用，其前提是基于原告与南昌外贸汽车修理厂存在合作法律关系，在合作范围内和合作期限内，江西省南昌外贸冷冻厂这一行为符合法律规定。本案中，江西省南昌外贸冷冻厂作为非合同法律关系的相对方，不应承担任何责任，因为本案审理的是原告与南昌外贸汽车修理厂之间的合同法律关系，故原告无权就合同法律关系向江西省南昌外贸冷冻厂主张权利，故应当驳回原告对江西省南昌外贸冷冻厂的起诉。被告陶永华、李文茂、黄九生辩称：一、案涉《协议》合法有效，原告主张确认《协议》所涉双方合同权利义务终止的诉请不应得到支持。原告以《协议》约定土地使用年限50年违反法律规定为由，主张租赁期限超过二十年的部分无效，并据此诉请确认原告与南昌市外贸汽车修理厂（下称外贸汽修厂）签订的《协议》权利义务终止，答辩人认为原告的这一主张是无法成立的，理由如下：1、首先必须明确的是，从案涉《协议》约定的内容可知，原告与外贸汽修厂签订《协议》的目的是合作开办汽修厂，双方在该《协议》中也已明确了各自的权利义务，即由原告提供用地与外贸汽修厂合作开办汽修厂，外贸汽修厂投资50万元新建厂房及办公用房，在基建过程中的一切费用由外贸汽修厂承担，外贸汽修厂一次性支付原告合作资金35万元，原告认可外贸汽修厂合作用地可使用五十年。据此可知，案涉《协议》并非原告所诉称的是租赁原告土地使用权的租赁合同法律关系，双方之间存在的应当是合作关系，模式为原告出地，外贸汽修厂出资，合作期限为50年，现合作期限并未届满，故原告无权以《协议》约定的50年期限超出《合同法》214条租赁期限不得超过20年的规定为由，诉请终止《协议》的履行。2、退而言之，假设《协议》系租赁协议，《协议》约定的50年土地使用期限也并未违反当时的法律规定，《协议》依然有效。虽《合同法》规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，但《中华人民共和国合同法》于1999年施行，而本案的《协议》签订于1993年12月3日，《协议》签订时国家法律和行政法规并没有对租赁期限作出禁止性或强制性的规定，《协议》双方约定50年土地使用期限的行为并不存在违反当时有关禁止性或强制性规定而无效的情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。也就是说，因案涉《协议》并未违反合同签订时的法律规定而无效，故人民法院确认《协议》效力时，不存在适用合同法的情形，应以《协议》签订时的法律规定作为审查合同效力的依据，而《协议》签订时国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或强制性的规定，故假设本案属于租赁合同法律关系，《协议》约定50年的土地使用期限也依然是合法有效的。最高人民法院作为最高司法裁判机构，在2001年7月27日就XX与西安方圆大酒店有效公司等房屋租赁纠纷一案，作出了（2001）民一终字第XX号民事判决书，该判决书就某某与华隆公司于1994年7月3日签订的《Ｘ大楼租赁合同》中约定的租期30年是否有效的争议，认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性，应认定案涉合同有效。最高人民法院法官程某某，即（2001）民一终字第Ｘ号案件的审判长，在对该案进行评析时也指出：“本案当事人签订租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，人民法院在审理《合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此，一审法院认定本案所涉合同有效是正确的”。具体到本案，同理，原告与外贸汽修厂签订的《协议》也应当依法被认定为合法有效。3、另需指出的是，原告诉请确认原告与外贸汽修厂签订的《协议》中的权利义务终止，但原告并未将外贸汽修厂作为被告。原告既然诉请确认终止外贸汽修厂在《协议》中的权利义务，那么外贸汽修厂理应作为被告参与诉讼，但现原告既未将外贸汽修厂作为被告，亦未提交外贸汽修厂已注销的工商信息，这显然是不符合法定程序的。二、江西省南昌外贸冷冻厂出具《证明》的行为，并非将案涉用地擅自处分给答辩人使用，更无法发生将案涉土地使用主体变更为答辩人的法律效力。从原告提交的诉状及证据材料可知，原告主张江西省南昌外贸冷冻厂擅自处分案涉土地给答辩人使用的依据为江西省南昌外贸冷冻厂于2000年3月2号出具的《证明》，但该《证明》并不能证实江西省南昌外贸冷冻厂出具《证明》的行为发生了变更案涉土地使用主体的法律后果，具体体现在以下几点：其一、从现有证据可以印证的是，江西省南昌外贸冷冻厂与外贸汽修厂的关联关系仅仅体现为外贸汽修厂的创办人陶永华、李文茂、黄九生系江西省南昌外贸冷冻厂的下岗职工，陶永华、李文茂、黄九生从江西省南昌外贸冷冻厂下岗后，自筹资金创办了外贸汽修厂，并以外贸汽修厂的名义与原告签订了案涉《协议》。其二、《协议》的权利义务主体为外贸汽修厂与原告，但后因种种原因导致外贸汽修厂无法继续营业，而陶永华、李文茂、黄九生以外贸汽修厂的名义与原告签订《协议》的目的为合作使用土地以盈利。基于此，外贸汽修厂的创办人陶永华、李文茂、黄九生三人便又自筹资金10万元，注册成立了南昌市永外汽车修理厂（下称永外汽修厂），以永外汽修厂的名义继续运营。注册资金中的67000元是由外贸汽修厂于2000年3月6日汇入永外汽修厂，外贸汽修厂还出具了《证明》，证明该67000元系外贸汽修厂陶永华、李文茂、黄九生三人的个人投资款。而且，永外汽修厂的成员、住所地、经营范围均与外贸汽修厂一致，这也在一定程度上证明陶永华、李文茂、黄九生三人为了继续履行《协议》而成立了永外汽修厂，《协议》中约定的外贸汽修厂的权利义务由永外汽修厂所承继。外贸汽修厂也出具了《情况说明》，对永外汽修厂的创立实际是为了承继外贸汽修厂的权利义务，并替代外贸汽修厂继续履行《协议》。而且事实上，永外汽修厂自2000年成立后十几年内，原告都未对永外汽修厂使用案涉土地经营的行为提出任何异议，据此可知，原告对永外汽修厂承继外贸汽修厂在《协议》中的权利义务并予以了实际履行是知情并认可的。其三、在此必须明确的一点是，江西省南昌外贸冷冻厂出具的《证明》系一单位内部文件，实际对原、被告双方都不具备法律约束力，更无法发生变更《协议》权利义务主体的法律后果。无论是陶永华，还是李文茂或黄九生都不会因江西省南昌外贸冷冻厂出具证明而获取案涉土地的使用权，陶永华、李文茂、黄九生三人仅仅是作为外贸汽修厂、永外汽修厂的创办人在实际履行《协议》，并享有在土地使用期限内使用案涉土地的使用权，且享有地上建筑物的所有权。三、原告诉称答辩人擅自将案涉土地及地上建筑物出租给遇江南餐厅使用与事实不符，答辩人从未处分过案涉土地，答辩人仅仅是代表汽修厂将地上建筑物出租给遇江南餐厅使用。首先，必须明确的一点是，无论是外贸汽修厂（永外汽修厂）还是答辩人，均从未处分过案涉土地，更不存在将案涉土地出租给遇江南餐厅使用的情形。从永外汽修厂与遇江南餐厅负责人李伟声于2010年9月18日签订的《协议书》以及答辩人代表永外汽修厂与遇江南餐厅负责人李伟声于2018年9月12日签订的《租赁合同》可知，永外汽修厂出租给李伟声的遇江南餐厅使用的为Ｘ号地上建筑物，即陶永华、李文茂、黄九生三人以外贸汽修厂名义建设的厂房、办公楼并不包括土地。而如前所述，案涉土地上所建厂房、办公楼系外贸汽修厂依据《协议》赋予的权利建设的，且《协议》约定地上建筑物的收益权也归属于外贸汽修厂。且永外汽修厂承继了外贸汽修厂在《协议》中的权利义务，并替代外贸汽修厂继续履行《协议》。永外汽修厂的厂房、办公楼实际就是外贸汽修厂的厂房、办公楼。那么，作为地上建筑物所有权人的外贸汽修厂，即现在的永外汽修厂在土地使用期限内完全是有权处分其建设的地上建筑物，该处分包括但不限于在地上建筑物上开办汽修厂或将地上建筑物出租他人使用，故并不存在原告诉称的擅自处分土地的情形。而且，事实上，遇江南餐厅使用地上建筑物至今已有近十年，而原告在近十年内都未对永外汽修厂及答辩人陶永华代表永外汽修厂将地上建筑物出租给遇江南餐厅使用的行为提出任何异议。据此可知，原告对永外汽修厂及答辩人陶永华代表永外汽修厂将地上建筑出租给遇江南餐厅使用是知情并认可的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此可知，即使永外汽修厂出租地上建筑物需要原告同意，那么原告也应当在知道遇江南餐厅使用地上建筑物之日起6个月内提出异议，但原告却近十年都未提出异议，那么永外汽修厂及答辩人陶永华代表永外汽修厂将地上建筑物转租给遇江南餐厅使用的这一行为也是合法有效的。其次，退而言之，假设如原告所述，答辩人将案涉土地出租给了遇江南餐厅使用，那么答辩人代表永外汽修厂在土地使用期限内处分土地也并无不当。如前所述，案涉《协议》无论是合作协议，还是租赁协议，外贸汽修厂均有权使用案涉土地50年。而且《协议》第二条约定：外贸汽修厂投资50万元新建厂房及办公用房在基建过程中的一切费用均由外贸汽修厂自理承担；第五条约定：合同双方经过努力挣回的利益均由外贸汽修厂受益，原告认可外贸汽修厂可使用合作用地50年。据此可知，在整个《协议》的履行过程中，原告的义务即为向外贸汽修厂提供土地，权利即为收取外贸汽修厂支付的35万元，而土地的开发、使用及收益均由外贸汽修厂负责、享有。既然《协议》已经明确约定了土地的开发、使用及收益权均归属于外贸汽修厂，那么外贸汽修厂便有权在使用期限内合法使用案涉土地。而永外汽修厂又承继了外贸汽修厂在《协议》中的权利义务，并替代外贸汽修厂继续履行《协议》，那么答辩人代表永外汽修厂与遇江南餐厅签订租赁合同，这完全是在代表公司履行职务，根本不存在原告诉称的擅自处分。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。被告南昌市东湖区遇江南新派餐厅未应诉答辩。经审理查明：1953年3月，经南昌市人民政府批准将位于Ｘ号国有土地使用权划拨给原告使用。1997年9月16日，原告向南昌市土地局申请办理Ｘ号国有土地使用权证。1998年4月24日，原告取得了位于Ｘ号国有土地使用权证，权利类型为国有建设用地使用权，土地权利性质为划拨，土地使用权面积853.10m2，土地用途为医卫用地。1993年12月3日，原告南昌大学第一附属医院（原江西医学院第一附属医院）与南昌市外贸汽车修理厂签订《协议》一份，协议约定：“一、南昌大学第一附属医院将原动物实验场的剩余用地与南昌市外贸汽车修理厂合作开办汽修厂。二、南昌市外贸汽车修理厂投资50万元新建厂房及办公用房，在基建过程中的一切费用均由南昌市外贸汽车修理厂承担。三、南昌市外贸汽车修理厂所用的水电费用均按表计算，实收交给南昌大学第一附属医院。四、南昌市外贸汽车修理厂付给南昌大学第一附属医院一次性合作资金35万元后如遇到任何市政建设变化，南昌大学第一附属医院不退回合作资金。五、双方经过努力将争回的利益均由南昌市外贸汽车修理厂受益，南昌大学第一附属医院予以认可其修配厂合作用地，南昌市外贸汽车修理厂可使用50年。六、南昌大学第一附属医院应责无旁贷的积极协助南昌市外贸汽车修理厂向有关部门交涉并提供一切资料，力争妥善解决南昌市外贸汽车修理厂损失。”协议签订后，原告将坐落Ｘ号原医疗动物实验场剩余用地（空地）交给南昌市外贸汽车修理厂使用，南昌市外贸汽车修理厂向原告支付了35万元。原告向南昌市外贸汽车修理厂交付Ｘ号原医疗动物实验场剩余用地（空地）后，南昌市外贸汽车修理厂自行筹资在该涉案用地上兴建了1栋2层楼的厂房（未办理房屋建筑许可手续）和一个厂棚用于经营汽车修理业务。此后，南昌市外贸汽车修理厂因经营不善已歇业多年。2000年3月2日，被告江西省南昌外贸冷冻厂向工商机关出具证明一份，其内容为：“兹有我下属单位南昌市外贸汽车修理厂因经营不善早已歇业、解散，原使用的场地（Ｘ局对面）现无偿提供给我单位下岗人员李文茂、陶永华、黄九生三人自筹资金办厂。”2000年4月3日，被告陶永华、李文茂、黄九生使用该场地自筹资金以股份合作制形式注册成立了南昌市永外汽车修理厂。此后，案外人南昌市永外汽车修理厂将原南昌市外贸汽车修理厂兴建的厂房、办公室出租给李伟声使用（即南昌市东湖区遇江南新派餐厅经营者），房屋出租所收取的租金由被告陶永华、李文茂、黄九生三人按股份比例分配。另查明：南昌市外贸汽车修理厂注册成立时，被告江西省南昌外贸冷冻厂系南昌市外贸汽车修理厂的主管单位，但南昌市外贸汽车修理厂的出资实际由被告陶永华、李文茂、黄九生三人合伙出资，现南昌市外贸汽车修理厂已长期歇业，工商注册登记档案也无法查询其注销状况。上述事实，有国有土地使用权证、协议、情况说明、证明、租赁合同、房屋现状照片以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：1993年12月3日，原告与南昌市外贸汽车修理厂签订协议，原告将其通过划拨方式取得的Ｘ号国有土地使用权让渡给南昌市外贸汽车修理厂使用，协议约定使用期限为50年，现实际使用期限已达26年，根据原、被告诉辩争议焦点，即本案是否适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定。由于《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，而本案合同成立发生在《中华人民共和国合同法》实施前，且此前实施的《中华人民共和国经济合同法》及其他法律、行政法规对租赁期限均未作出规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条关于“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定，所以，本案就合同效力而言仍应适用当时的法律规定，现原告以本案合同约定的租赁期限违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定主张超过部分无效的诉请，不符合法律适用规则，故原告以此为由所提出的诉讼请求，本院不予采信。关于原告提出的本案合同权利义务无承受人的问题，根据原告提供的现有证据，可以证明南昌市外贸汽车修理厂注册成立时其主管单位为被告江西省南昌外贸冷冻厂，在本案庭审中，被告江西省南昌外贸冷冻厂又自认南昌市外贸汽车修理厂的出资实际由被告陶永华、李文茂、黄九生出资，被告陶永华、李文茂、黄九生对此亦无异议。所以，南昌市外贸汽车修理厂的债权债务承受人应归被告江西省南昌外贸冷冻厂、陶永华、李文茂、黄九生享有，故原告以南昌市外贸汽车修理厂无权利义务承受人为由主张本案合同权利义务终止的理由不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条之规定，判决如下：驳回原告南昌大学第一附属医院的诉讼请求。原告南昌大学第一附属医院预交案件受理费40120元，由原告南昌大学第一附属医院承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  张晓茜人民陪审员  魏竹子二〇二〇年一月九日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。