山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终201号上诉人(原审被告)：大同市正泰物业管理有限公司，住所地：山西省大同市开发区湖东片。机构代码：×××。法定代表人：代亚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：丰程程，山西阳和律师事务所律师被上诉人(原审原告)：马玉香，女，1962年2月28日出生，汉族，住山西省大同市。原审被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑****办公楼。机构代码：×××。法定代表人：李廷忠，该公司总经理。上诉人大同市正泰物业管理有限公司因与被上诉人马玉香、原审被告大同市正宏房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。大同市正泰物业管理有限公司上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决第一项，依法改判驳回马玉香的此项诉求。2.本案的全部诉讼费由马玉香承担。事实和理由：一、原审法院审查事实不清,本案实系马玉香违约，原审支持其诉求明显不当。正泰物业在物业服务中与业主们已建立了事实合同关系，现正泰物业已履行了主要义务，虽在履行义务方面有令众多业主不满意之处,但不应影响马玉香履行其应承担的合同义务。一审法院支持马玉香的物业费发生在2014年10月-2015年10月,不应当参照大同市人民政府办公厅于2018年11月13日发布《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》。正泰物业服务质量没有与其收费标准相适应，因为大多数人像马玉香一样不交物业管理费,限于人力、物力、财力,难免存在工作上的疏漏,但个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主意见,不足以作为不缴纳物业费的理由。如果大家对我们的工作不满意,可以成立业主委员会,由业主委员会推选出新的物业管理公司来。二、本案已过诉讼时效。2014一2016年度交的物业管理费，2019年主张退还,明显已过诉讼时效。一审认为正泰物业曾因物业合同纠纷于2017年对部分业主提起诉讼,此时诉讼时效中断,但并未马玉香提起，且马玉香提交的民事裁定书中的被告是郭亮,与马玉香无关。马玉香向一审法院起诉请求：1、请求判令第一被告返还多收取原告从2014年物业管理费399元；2、判令第二被告退还原告2015年至2018年物业管理费违规不合理的收费1824元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：马玉香因“城中村”改造，被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北5号楼1单元15号楼房。正宏地产代正泰物业向马玉香收取了2014－2015年度物业管理费456元并已移交。该小区投入使用后，由正泰物业负责物业服务。马玉香按照456元／年的标准向正泰物业逐年交纳物业管理费至2018年，2019年的物业管理费未交纳。另查，高庄怡景小区居民入住以来，多名业主因财物丢失向公安机关报案，也曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。该小区内存在电线架设不规范、部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形。一审法院认为，物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。马玉香要求正宏地产退还收取的2014年中10个月的物业管理费的诉讼请求，马玉香未提供证据证实其向正宏地产交纳了2014年1月至10月的物业管理费，应承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求不予支持。关于正泰物业收取的2015年至2018年的物业管理费应否全部退还的问题。正泰物业未通过招投标、选聘等程序成为高庄怡景小区的物业管理单位，也没有与业主订立过物业服务合同，但其已履行了一定的物业管理、服务职能，小区业主入住后，一直向正泰物业交纳物业管理费，应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。物业服务双方没有就物业服务的范围、标准明确约定，正泰物业应当根据其收费标准达到相应行业要求的物业服务。正泰物业收取的物业管理费标准为0.5元／平方米·月，参照大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准，收费标准（共七级）属于第五级（0.6元／平方米·月）、第六级收费标准（0.4元／平方米·月）之间。现有的有效证据，可以证实正泰物业履行物业管理职责期间，存在不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平。作为小区业主，马玉香可以要求正泰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马玉香要求正泰物业退还已收取的物业管理费的诉讼请求，鉴于马玉香已接受了正泰物业一定的物业服务，故酌情予以支持。具体数额，可按大同市物业管理费收取标准的第七级0.3元／平方米·月的标准计价，多收取的部分，予以退还。今后物业费的取费标准，正泰物业根据其管理服务水准可与原告签订物业服务合同另行约定。关于正泰物业提出的本案诉讼超出诉讼时效的问题，2015年的物业费收取时间至今超过了3年，但正泰物业曾因物业合同纠纷于2017年对部分高庄怡景小区的部分业主提起诉讼，说明当时双方因主张各自的权利产生了纠纷，此时，诉讼时效中断；之后，诉讼时效重新计算，至今尚未超过法律规定的诉讼时效，故对正泰物业的该抗辩理由不予采纳。判决如下：一、正泰物业退还马玉香物业管理费729.6元，于本判决生效之日起三日内履行；二、驳回马玉香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由正泰物业负担。本院二审期间，正泰物业提交小区服务人员的工资表5份，欲证明聘请有保安、保洁人员。本院经审查认为,正泰物业提交的上述证据证据均为其单方所制作，且无其他证据相印证，均不能证实其所欲证明的待证事实，故本院对其不予采用。对一审查明的事实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：1.本案是否已超过诉讼时效？2.正泰物业是否应退还马玉香物业管理费？本院认为，其一、诉讼时效制度是民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，即丧失了请求人民法院依法强制义务人履行义务权利的制度。正泰物业曾经向法院起诉个别业主，请求判决其缴纳拖欠的物业费的行为，只能引起主张权利的正泰物业的诉讼时效的中断，并不能引起没有主张退费的业主诉讼时效的中断。个别业主去云冈区市场监督管理局调解、向其他部门投诉的行为也非代表其他业主的行为，并不能引起其他业主诉讼时效中断。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，而马玉香于2019年9月3日向一审人民法院起诉，其主张的退还2016年9月4日前物业费的主张已经超过诉讼时效期间，人民法院依法不予保护。其二、关于未超过诉讼时效期间的物业费应否退还问题。正泰物业是具有物业管理经营范围的企业，在小区建成交付后一直提供物业服务，小区业主也向其缴纳了部分或全部物业管理费，正泰物业和小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。正泰物业虽未将物业服务合同向管理部门备案，但不影响合同的效力。业主应当按照约定缴纳物业管理费，正泰物业也应当履行管理和提供服务的义务。正泰物业按照每平米0.5元的标准收费，但该收费水平的服务标准并没有明确的规定，按照通常理解，小区保洁、基本的安防、供水加压以及设施维护等是物业服务应当包含的内容，正泰公司也履行了相应的义务。物业管理服务水平的高低，和业主能否按时足额交费是一个良性互动。小区业主既是单独的个体，也是利益共同体。处理物业服务纠纷既要保护合同当事人利益，更要兼顾小区物业服务能否良性发展。管理费取之于业主用之于物业管理。诉争小区很大部分业主不按时足额交费，必然导致物业公司经费不足，管理难以维系，因此物业服务不完善，责任不完全在于物业公司。正泰物业应当积极清收物业费，改进服务质量，提高管理水平。如果正泰物业不能履行相应的服务管理义务，业主可以依照相关物业管理条例的规定，决定是否继续让该公司管理小区物业。但马玉香请求退还物业管理费，无事实和法律依据。本院不予支持。物业费的收取标准应由物价行政部门确定，一审法院为小区物业服务费定价明显不妥，且超越了民事案件审理范围，应予纠正。综上所述，正泰公司上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1839号民事判决；二、驳回马玉香的诉讼请求。一审案件受理费25元,二审案件受理费50元，均由马玉香负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇二〇年一月十七日书记员 宁俊艳