山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初2182号原告（案外人）：潘百利，男，1974年8月18日出生，汉族，住山东省昌乐县。委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海明，山东宝都律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：山东黄河工程集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：马向阳，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。被告（被执行人）：山东盛和置业有限公司，住所地昌乐县。法定代表人：丁立，职务不详。第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，住所地昌乐县。法定代表人：刘学鹏，经理。委托诉讼代理人：徐民福，男，潍坊宝城建筑工程有限公司员工。原告潘百利诉被告山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭审理了本案。潘百利的委托代理人刘志国、董海明，黄河公司的委托代理人董娜娜到庭参加诉讼。因案件处理结果与潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）有法律上的利害关系，经潘百利申请，本院追加其作为第三人参加诉讼。潘百利的委托代理人刘志国、董海明，宝城公司的委托代理人徐民福到庭参加诉讼。盛和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘百利向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对潘百利购买的位于山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼2单元702室房产（以下称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖；2.判决确认潘百利对上述涉案房产拥有所有权；3.案件受理费由黄河公司、盛和公司负担。事实和理由：济南市中级人民法院受理的（2012）济中法执字第121号申请执行人黄河公司与被执行人山东立豪投资有限公司、盛和公司、中豪企业(集团)有限公司合作合同纠纷一案，于2019年4月30日张贴公告称2012年查封了盛和爱伦堡小区20号楼包括涉案房产在内的39套房产，并公告拟对上述房产进行拍卖。潘百利认为查封拍卖行为严重侵害了其合法权益，为此提出了执行异议，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01执异799号裁定驳回了潘百利的异议。潘百利不服提起本诉，理由如下：一、宝城公司基于建设工程价款优先受偿权以以物抵债方式取得涉案房产，在查封之前以物抵债行为已经履行完毕，涉案房产已转售潘百利占有使用，潘百利基于上述权利享有足以排除强制执行的权利。2007年11月9日，宝城公司与盛和公司签订工程施工合同，负责施工爱伦堡小区包括20号楼在内的14栋楼，拨款方式为以爱伦堡小区20号楼5层至10层共6层36套商品房抵项部分工程进度款。2010年至2011年3月30日盛和公司以20号楼36套商品房用于抵项工程款，双方办理账务割算手续，宝城公司出具工程款收据，盛和公司直接为购买宝城公司涉案房产的潘百利出具等额房款收款收据。后潘百利入住该房产居住至今。由此可见潘百利取得房屋系来源于宝城公司基于建设工程价款优先受偿权的以物抵债协议，建设工程价款优先受偿权优先于本案一般债权，同时以房抵顶工程款实际履行早于查封行为，故潘百利对房产的权利应享有阻却本案执行的效力。二、潘百利与盛和公司之间的商品房买卖合同成立。潘百利虽然通过宝城公司购买涉案房屋，但盛和公司已经为潘百利出具房款的收款收据并办理房屋入住手续，说明盛和公司认可与潘百利之间的买卖合同关系。三、潘百利已经全额支付房款，且买卖行为发生在查封之前。四、潘百利提供的交房手续、物业证明、物业费单据，能够证实潘百利在法院查封前已经合法占有使用该房产，并占有使用至今。五、因盛和公司资金链断裂，人去楼空，导致至今未办理涉案房产的初始登记，对此潘百利多次向政府及相关职能部门反映，政府成立工作组多次协调未果，由此可见未办理登记手续并非潘百利过错。六、潘百利购买房产系基于居住为目的，属于物权期待权的消费者范畴。综上，请求支持潘百利的诉讼请求。黄河公司辩称，潘百利的诉讼请求不能成立。一、人民法院查封程序合法，并未侵犯潘百利的合法权益。二、潘百利陈述的事实与理由及其提供的证据，存在伪造的嫌疑。理由如下：（一）2012年5月10日，法院将涉案39套房产查封后，直到2016年，查封房产中的20号楼3单元702室刘凯峰才向法院提出书面异议，其理由为2011年11月3日向盛和公司购买了异议房产，总价226295元。2016年6月17日，（2016）鲁01执异254号执行裁定驳回了刘凯峰的执行异议，后刘凯峰未提出执行异议之诉。现涉案查封房产包括刘凯峰等人，再次提出书面异议，但异议理由却出现了购买宝城公司的房产，类似情况还有马杰一案。（二）潘百利出具的宝城公司提供的一系列证据，存在许多不合常理之处，理由如下：1、《工程施工补充合同》，合同中约定的15号楼进行了更改，更改为20号楼，该合同是否真实，请予以审查。2、（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书，盛和公司是否已经履行完毕，请予以审查。3、根据调解书的内容，盛和公司欠宝城公司573万余元工程款，但根据宝城公司出具的20号楼转让明细，转让金额与调解协议中盛和公司欠其工程款的金额并不一致，该转让金额远远大于盛和公司欠付其工程欠款，同时也没有盛和公司与宝城公司任何债务抵顶交割的证据。4、既然盛和公司已经按照《工程施工补充合同》将20号楼（15号楼）抵顶给宝城公司，宝城公司又以（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书向昌乐县人民法院申请强制执行，执行案号为（2012）乐执字第471号，昌乐县人民法院2012年6月12日作出执行裁定，内容为：因盛和公司暂无执行能力，所查封盛和公司的资产待评估拍卖后予以支付，宝城公司同意终结本次执行程序。从该执行裁定中可以看出，宝城公司依照调解协议的内容查封了盛和公司的财产并进行评估拍卖行使其优先受偿权，但宝城公司并未向昌乐县人民法院申请查封黄河公司查封的涉案房产，即：宝城公司依据《工程施工补充合同》查封的房产应为15号楼，而非本案涉案20号楼房产。第五、既然房产已经抵顶给宝城公司，为何潘百利将房款交给盛和公司，由盛和公司出具收款收据？三、潘百利没有任何银行转账缴费的凭证，不符合商品房买卖的一般交易规则。四、涉案房产没有其他人向法院主张过任何权利，宝城公司不可能享有对涉案房产的优先受偿权。五、潘百利未提供商品房买卖合同，不符合一般的商品房买卖交易规则。综上，请求驳回潘百利的诉讼请求。盛和公司未作答辩。宝城公司述称，2007年宝城公司与盛和公司签订施工合同，注明了20号楼5、6、7、8、9、10，36套房产以抵顶工程款的方式抵顶给宝城公司，宝城公司又将房产以工程款的方式抵顶给本公司员工，本公司员工在2009年在该工程施工过程中已经自行购买了瓷砖等装饰材料进行了装修，在本工程未开工之前已经注明了给哪个施工人员，2009年工程完工后宝城公司将房产分给了各分包队和供料人，分到房产的人员大部分就已对外转让，没有转让的就在2010年装修并入住。前期因为都是本公司工人装修或入住，都是使用的工程上使用的水和电，2012年以后整个小区统一管理后宝城公司才从物业交的水电费和物业管理费。宝城公司同盛和公司在2011年账目已割算完成，宝城公司给盛和公司出具了工程款收据，盛和公司给原房主或涉案房主出具了房款全额收据，（2011）乐城民初字403、404号出具了民事调解书一份，也注明了宝城公司享有优先受偿权，并在法院的主持下双方完成了房产和账目的核对，盛和公司又给宝城公司出具了一份协议，协议载明了工程总造价或抵顶房款还有供材款，盛和公司提供了材料款的明细账目。在2012年在昌乐法院又一案件中查封的涉案房产，宝城公司提出异议后，昌乐法院解除了查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据济南中院执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据有异议：潘百利提交了如下证据：证据一，工程施工补充合同，拟证实宝城公司系涉案20号楼的施工企业，2007年双方协议约定以20号楼5-10层共36套商品房抵顶工程款的事实。证据二，昌乐县人民法院民事调解书，拟证实宝城公司对爱伦堡小区承建全部工程享有建筑优先受偿权。证据三，宝城公司出具的证明一份，拟证实2010年和2011年，宝城公司以爱伦堡小区20号楼5-10层36套商品房抵顶工程款后转让给潘百利，并由盛和公司为潘百利出具收款收据的事实，进而证明潘百利与盛和公司存在合法的房屋买卖合同关系。证据四，购房收款收据、办证费用收据，拟证实潘百利已支付涉案房产全部房款，已履行合同主要义务。证据五，物业出具的证明，拟证实潘百利在法院查封前已合法占有涉案房产。证据六，情况说明，拟证实潘百利为办理过户登记手续积极寻求办法，未办理过户登记手续系因盛和公司拒不配合导致，潘百利对此无过错。证据七，盛和公司和宝城公司的工程决算明细、抵顶房屋的明细表、协议书，拟证实涉案房产是在2011年3月28日之前就已经完成了抵顶。证据八，不动产信息查询结果证明，证明潘百利名下无其他房产的事实。证据九，宝城公司给盛和公司出具的收款收据，证明盛和公司与宝城公司根据双方签订的协议在2011年即已完成以房屋抵工程款的事实。证据十，宝城公司项目部经理孙孝山出具的证明，证明宝城公司自盛和公司抵顶取得涉案房屋后又转让给潘百利的事实。证据十一，入住手续及水电、物业费收据，证明潘百利自涉案房产交付后一直占有使用。黄河公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据中楼号发生了更改，但没有加盖任何公章予以辅助其效力，该施工合同的结算金额到底为多少，以房抵债的形成时间为何时。对证据二的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该调解书第三条载明的2011年3月30日施工协议书与该协议书是何关系，第二条工程欠款573余万元，该款项潘百利称是抵顶之后的金额，抵顶的金额是多少，总的施工欠款是多少。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，宝城公司与盛和公司于2010年将上述36套房产抵顶工程款，根据潘百利提供的20号楼转账明细并结合提供的收款收据等证据，该转账金额初步估算达到了600万元以上，请潘百利说明工程款的总欠款。证据四的真实性、合法性无法确认，若如潘百利称36套房产进行了以房抵债，办理收款收据的日期不一致，并且没有任何银行转账的交费凭据，不符合商品房买卖的一般交易流程。证据五的真实性、合法性无法确认，但根据该证明，潘百利入住的时间为2012年8月21日，在查封之后。证据六的真实性、合法性无法确认，与本案无关联。证据七的真实性、合法性无法确认，与本案无关联，但抵顶的明细中20号楼抵顶的层数是5、6、9、10，总房款是565万余元，与其前期提供的证据相矛盾。对证据八的真实性没有异议，但与本案没有关联，经过相关的证据均已证实潘百利没有任何一笔银行转账行为，其入住没有事实和法律依据。对证据九、证据十的真实性、合法性不予认可，宝城公司称2007年签订协议后即与盛和公司达成了以房抵债协议，上述行为不符合一般的施工以及交易流程。宝城公司质证称，潘百利提供的证据是真实的，宝城公司与原房主也就是施工人有工程量的割算清单，对潘百利提交的相关证据予以认可。对上述有争议的证据，本院经审理认为，证据一工程施工补充合同的楼号发生了更改，且未有当事人签名或盖章，故对其真实性无法确认。证据二民事调解书的真实性予以确认，但根据该调解书无法确认盛和公司欠付宝城公司的工程价款是否已偿还。证据三系宝城公司单方出具，若盛和公司已将涉案房产抵顶给宝城公司，应由宝城公司向潘百利出具收款收据。证据四盛和公司出具收款收据的日期为2011年1月26日，与证据二民事调解书的生成日期为2012年2月24日存在矛盾。证据五及证据十一不足以证明潘百利入住具有合法依据。证据六只能证明涉案房产存在纠纷。证据七中的抵顶明细与宝城公司出具的证明内容不一致，无法确认其真实性。当事人对证据八的真实性均无异议，本院予以确认。证据九是盛和公司与宝城公司之间的关系，与本案无关。证据十为证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。宝城公司提交了与实际施工人工程量计算明细，工程款割算清单，拟证实涉案房屋的原房主是从宝城公司以工人工资和工料款取得的涉案房产。潘百利质证称，对证据的真实性没有异议，这就是涉案的原房主取得房屋的付款依据。黄河公司质证称，真实性、合法性均不予认可，就其金额来说，提供的证据中前后存在矛盾，并且与本案的数额并不吻合，与本案无关联。对上述有争议的证据，本院经审理认为，上述证据系实际施工人与宝城公司的结算事项，与本案待证事实无关。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：黄河公司与山东立豪投资有限公司（以下简称立豪公司）、盛和公司合作合同纠纷一案，本院于2011年6月13日作出(2011)济民二商初字第5号民事调解书，主要内容如下：一、黄河公司与立豪公司、盛和公司共同确认截止协议签订之日立豪公司尚欠黄河公司垫资款本金270万元；二、黄河公司与立豪公司、盛和公司共同确认截止本案起诉之日(2011年4月18日)，立豪公司欠付黄河公司垫资款利息为6264208．06元；自2011年4月19日起，立豪公司支付黄河公司利息(以实际剩余垫资款本金为基数，按同期银行贷款利率，自2011年4月19日计算至实际付清本金之日，但不超过2011年7月31日)；三、立豪公司于2011年7月31日之前将上述款项全部支付给黄河公司；四、盛和公司对上述款项承担连带清偿责任。该案于2012年4月24日立案执行，执行过程中，本院查封了盛和公司位于昌乐县利民街l72号盛和爱伦堡小区20号楼39套房产(1单元501-1101、502-1102；2单元501-701、901、1001、502-1102；3单元501-1001、502-1102)，包括2单元702涉案房产。2019年4月30日，本院作出(2012)济中法执字第121号公告，拟拍卖上述39套房产。另查明，潘百利未与盛和公司签订书面买卖合同。潘百利对本院拍卖涉案房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2019年6月4日作出(2019)鲁0l执异799号执行裁定，裁定驳回案外人潘百利的异议，潘百利对该执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向本院出具情况说明，载明：“2007年，山东盛和置业有限公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由潍坊宝城建筑有限公司承建，后山东盛和置业有限公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因山东盛和置业有限公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，山东盛和置业有限公司与潍坊宝城建筑工程有限公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5-10层楼房抵顶应付工程款，后潍坊宝城建筑工程有限公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从山东盛和置业有限公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5-11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。”再查明，涉案房屋于2009年9月11日取得商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议：符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。潘百利虽然实际占有了涉案房屋，且名下无其他住房，但与盛和公司之间并未签订合法有效的商品房买卖合同，潘百利提交的证据也不足以证明其已经实际支付了购房款，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形，潘百利提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告潘百利的诉讼请求。案件受理费5951元，由原告潘百利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年一月三日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新