广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25713号原告（反诉被告）：阮月池，女，1977年8月24日出生，汉族，住址广东省中山市************，公民身份号码442************600。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：阮北有，男，1960年6月12日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市***********之2及广东省中山市****************，身份号码H136251(A)。委托诉讼代理人：张继成，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仲文，广东保信律师事务所实习律师。原告（反诉被告）阮月池与被告（反诉原告）阮北有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阮月及其委托诉讼代理人阮霭芬，被告（反诉原告）阮北有的委托诉讼代理人张继成、梁仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮月池向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》无效；2.被告向原告返还购房款1814950元及利息（从每一笔款项支付之日起计至2019年9月30日止为147104.47元，详见《利息计算表》，另从2019年10月1日起，以1814950元为基数，按中国人民银行同期同类贷款等量齐观计算至还清款项之日止）；3.被告向原告返还墙身翻新款25800元、安装自来水加压泵3480元、安装宿舍楼监控及电脑26000元、安装宿舍楼消防设备17800元、安装宿舍楼翻新坏的感应灯和灯管1批6700元，共计797800元。事实与理由：原、被告于2018年5月15日签订了《房地产买卖合同》，由原告向被告购买位于中山市****************的房地产[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0019645号]，建筑面积1309.66平方米，成交价1850000元。原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告迟迟没有把不动产权证交付原告，而且涉案房地产不能办理过户变更登记手续至原告名下。阮北有辩称，一，认同双方签订的《房地产买卖合同》无效，但无效的过错责任不在其。2017年9月，经中间人介绍，双方达成交易意向后，在沙溪法律服务所签订《房地产买卖合同》，合同签订时，被告已向原告出示涉案房地产的不动产权证，明确告知原告涉案房地产是农村宅基地，不能办理过户变更登记手续。原告在清楚上述情况后，仍然坚持与其签订《房地产买卖合同》。合同签订不久后，沙溪法律服务所告知双方因案涉房地产属于农村宅基地，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，合同被沙溪法律服务所换回。在原告的不懈坚持下，双方补签《房地产买卖合同》。原告作为完全民事行为能力人，在明知合同会被认定为无效的情形下，仍然坚持与被告签订合同，被告不应承担合同无效的过错，合同的无效应当由原告承担全部责任。二、被告同意尽快返还原告所支付的购房款，但对原告主张的利息不予确认，被告对合同无效存在过错，其利息损失应当自行承担。1.被告收到原告支付的购房款仅1614950元，2017年8月24日案外人阮天朝转账支付的200000元是案外人阮天朝的妻子阮雪莲声称用以抵扣被告的购房款，原告请求法院查明此200000元款项是否属于原告支付的涉案购房款。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告在明知涉案房地产不能办理过户变更登记手续的情况下，仍然坚持与被告签订《房地产买卖合同》，购买被告涉案房地产。现合同无效，原告作为完全民事行为能力人，理应承担合同无效的过错责任，对其利息损失，应当自行承担。三、被告不予认可原告主张的墙身翻新款、安装自来水加压右泵费、安装宿舍楼监控及电脑费、安装宿舍楼消防设备费、安装宿舍楼翻新坏的感应灯和灯管费等全部费用，上述费用无任何事实根据及法律依据。此外，1、原告实际上是为取得涉案房屋的出租收益权的目的，而明知房屋所占土地为集体用地，无法办理过户，且合同效力存在瑕疵的情况下，仍坚持购买；2、房屋交付时已全部出租，原告已取得实际收益至今，所以被告已提起反诉，要求原告返还或赔偿交付后的全部租金收益，同时在房屋交付后，没有发生任何影响原告行使对房屋占用使用收益的权利；3、原告基于个人私自利益，在享受了两年已收取租金的利益且毫无理由情况下，突然反悔，并要求被告返还款项及支付利息。抛开合同性质、效力不说，对被告构成欺诈。从合同签订到费用产生完全是因原告自行行为所产生，且实施的措施都是为了获得利益，所以原告应对合同无效产生全部责任；4、关于涉案原告已支付的购房款问题，向法庭明确被告只收到原告方支付的款项金额是1614950元，另外案外人阮关朝向被告转账支付200000元，是案外人妻子阮雪莲主张转化为原告应支付的购房款，若法院认为该笔款项属于涉案购房款，需要在本案一并处理，则法院必须认定阮关朝与被告之间关于该200000元的债权债务全部结清，否则不排除阮关朝在本案结束后向被告主张权利的可能性；5、对于利息方面，由于原告方是本案的唯一过错方，其无权要求被告支付利息，并且原告在接收涉案房屋时已开始收取租金，根本不存在利息损害问题，另原告计算方式、金额，包括天数、利率均是错误的，其中尤为明显的是，阮关朝与被告产生的200000元款项的利息计算，也是没有任何事实根据及法律依据；6、针对原告诉求三，原告主张的翻新、加装项目金额问题，被告均不予认可，原告所主张的实际上属于原物返还或损失的问题，即使实际存在也应当由原告自行承担，另外，因涉案合同为无效合同，其后果必须相互返还，如原告在接收涉案房屋后有改动项目，被告明确表示不同意利用，且要求原告必须恢复原状并承担相应费用。阮北有在诉讼期间向本院提出反诉请求：1.确认原被告签订的《房地产买卖合同》无效，原告立即向被告返还涉案房地产（位于中山市****************的房地产，不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权经0019645号）；2.原告支付自被告交付涉案房地产之日（2017年9月29日）起至原告返还涉案房地产之日止的占有使用费（暂计至2019年11月28日为408616元）。事实与理由：2017年9月，经中间人介绍，被告与原告达成交易意向后，在沙溪法律服务所签订《房地产买卖合同》，合同签订时，被告已向原告出示涉案房地产的不动产权证，明确告知原告涉案房地产的土地性质是农村宅基地，不能办理过户变更登记手续。原告在清楚上述情况后，仍然坚持与被告签订《房地产买卖合同》。合同签订后，沙溪镇法律服务所告知双方因涉案房地产的土地性质属于农村宅基地，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，合同被沙溪镇法律服务所换回。在原告的不懈坚持下，双方补签《房地产买卖合同》。2017年9月29日，被告收到原告支付的400000元涉案购房款后，即将涉案房地产交付给原告使用。交付后，原告立即将涉案房地产用作出租，通过出租获得收益长达两年之久。经评估机构评估，从2017年10月起至今，涉案房地产月租金评估价值为15716元。从被告交付涉案房地产给原告使用之日起截止至本反诉状提交之日，原告通过出租涉案房地产所获得收益暂计为408616元。阮月池针对阮北有提出的反诉请求辩称，1、关于被告反诉是原告坚持要买，在上述答辩意见回应中已做陈述，不再陈述；2、在被告将涉案房屋交付原告前，房屋已经处于出租状态，有很多旧租户续租至今，详见原告补充证据9。旧租户指的是房屋交付给原告前由被告出租的租户，新租户是指房屋交付原告后由原告出租的租户，并不是被告所称的交付给原告之后才由原告出租；3、关于租金问题，原告提供的补充证据8、9已反映租金收取情况及金额，原告对评估报告金额不予认可，该评估报告并不客观，其中103房是由被告自住的，没有收取租金，另外2卡商铺由被告占有，没有收取租金，另外207房空置并没有出租，评估报告仅按总面积，没有扣减空置面积，原告不予认可，原告每月支付清洁工、电工工资，原告管理出租屋也付出了自己的时间成本，所以原告认为被告反诉没有事实及法律依据。阮月池在诉讼期间向本院提交证据有：证据1.不动产权证；证据2.房地产买卖合同；证据3.购房款支付明细：证据4.出租屋整改通知书；证据5.室内粉刷工程清单收据；证据6.原告安装的加压水泵照片1张；证据7.原告安装的闭路监控系统照片6张、结算清单、收据；证据8.原告安装的消防器材照片6张、收据；证据9.原告安装的应急灯；证据10.原告安装的四扇铁门照片4张、收据；证据11.出租屋格局照片；证据12.收租情况；证据13.银行转账记录、阮雪莲情况说明及阮雪莲身份证复印件；证据14.工资表；阮北有在诉讼期间向本院提交证据有：证据1.中山市******委会出具的证明及水费统计单；证据2.阮月池农商银行账号；证据3.评估报告。当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院并依法组织当事人对证据进行了质证，并附案存查。结合当事人的举证、质证意见以及其法庭陈述，本院认定事实如下：1.涉案房屋位于中山市****************，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0019645号，登记的权利人为阮北有，权利类型为宅基地使用权/房屋所有权，权利性质为批准拨用/自建房，用途为农村宅基地/住宅，面积为土地487.3平方米，房屋1309.66平方米。2.2018年5月15日，阮北有（甲方、卖方）与阮月池（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、转让房地产现状。1.位置、面积：甲方所转让的物业为位于中山市****************的房地产，建筑面积合计为1309.66平方米，土地使用面积合计为487.3平方米。2.权属情况：甲方所转让房地产为甲方拥有完全产权的物业，并向政府有关部门领取了不动产权权证：[证号：粤（2018）中山市不动产权第0019645号]。二、转让价格。1.甲、乙双方一致同意以1850000元成交。该成交价格不受房地产重新测量面积的影响。2.本合同约定之交易价格为甲、乙双方交易的实际价格，不受房地产评估价或者双方在政府部门提供的格式合同上所记载的交易价格的影响。三、付款方式。乙方分三期将转让价款支付给甲方：本合同签订后，乙方须于2017年9月30日前将第一笔转让款450000元支付给甲方；2018年1月30日前支付第二笔款400000元给甲方；2018年10月30日前将剩余的转让款1000000元支付合甲方，双方交易完结。四、房地产交付。甲方收到第一笔转让款后一周之内将房屋的钥匙和产权证明转交给乙方。五、权利保证。1.甲方将该房地产按现状移交给乙方使用时，甲方保证乙回文诗对转让房地产享有全部的充分的所有权和处分权，否则甲方按违约处理，甲方立即全额返还购房款给乙方。2.甲方责任：如遇国家或者有关政策依法征用该土地，所得的补偿款全额归乙方所有，如须甲方配合办理手续的，甲方须积极配合。3.待双方交易完结后，甲方及其继承人不得向乙方主张该土地及建筑物的所有权和使用权。4.如乙方出售该房产的，须提前一个月通知甲方，甲方享有优先购买权。六、房地产过户。由于目前政策性原因，导致该房地产暂时不能办理过户手续，如以后政策允许办理过户的，甲方或其直系亲属须在一个月内协助乙方办理过户手续，所产生的一切过户费用均由甲、乙方各承担一半（甲方最高只负责100000元的过户费，超出100000元的，由乙方承担），如乙方须转功能，所产生的转功能费用由乙方自行承担，甲方无须承担任何费用。如甲方或其直系亲属逾期未能协助乙方办理过户手续的，因此而产生的新增的过户税费由甲方或其直系亲属承担。逾期三个月（含三个月）仍不协助乙方办理过户手续的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方或其直系亲属如数退还购房款。七、违约责任。1.合同期内，因甲方原因导致该物业不能出售的，按甲方违约处理，甲方除立即返还购房款外，还须支付500000元违约金给甲方。2.如乙方不能如期如数支付转让款给甲方的，视为乙方违约，乙方已支付购房款归甲方所有，且乙方须支付500000元违约金给甲方，甲方可收回该物业，另行出售给第三方。八、税费承担。办理房地产转让所需的税费全部由甲、乙各承担一半。九、合同的补充和变更。本合同履行过程中甲、乙双方经协商可对本合同进行补充或者变更，但必须以书面形式作出并经得双方确认。十、合同的生效和终止。1.本合同自甲、乙双方签字之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。2.本合同在下列条件具备时终止：1）本合同已经履行完毕；2）甲、乙双方协商一致终止合同的履行。十一、特别说明。本合同生效后，如双方因本合同发生争议的，双方应先行协商另订书面协议。协商不成的，双方均有权向本合同签订地人民法院提起诉讼，违约方应按广东省律师服务收费标准向守约方赔偿律师费及其他诉讼支出。3.阮月池直接向阮北有支付购房款1614950元。2017年8月24日，案外人阮关朝通过其在沙溪家商行云汉支行账号为800***********219账户向阮北有在同一银行账号为800***********400账户转账200000元。阮月池提交的情况说明载明，案外人“阮雪莲”于2019年12月20日向阮月池出具了该份情况说明，内容如下：“中山市第一人民法院：原告阮月池诉被告阮北有房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）粤2071民初25713号]中，关于双方的买卖过程以及本人借给阮北有人民币20万的情况，说明如下：1.本人是中山市******人，与阮北有是同村人。阮月池与阮北有本身是不认识的，是通过我介绍认识的。2017年下半年，阮北有因资金周转困难，要将中山市****************的房地产出卖出去，我就介绍阮月池与阮北有认识，整个交易过程我都有参与。阮北有与阮池初步磋商好之后，就去了沙溪镇政府对面的公证处办理合同公证，但是由于阮北有当时没有办理不动产权证，公证处没有受理，合同就没有签订。后来双方又磋商，等不动产权证办妥后就去公证处办理合同公证。此时，阮北有提出因资金紧张，要求阮月池先支付45万元，涉案房地产的租金就由阮月池收取。阮月池从2017年9月开始陆续支付购房款，不动产权证于2018年初办理，双方就签订了本案的《房地产买卖合同》。2.本人丈夫阮关朝于2017年8月24日向阮北有转账20万元，是本人贷给阮北有周转的，后来阮北有没有还款，我就与阮月池商量，把阮北有欠我的20万元债权转让给阮月池，用于抵扣阮月池的购房款，当时我通知了阮北有，阮北有也知道这件事，阮北有一直跟我说阮月池欠他35000元，即阮北有已经承认20万元用于抵扣购房款。由于本人身体不适，无法出庭作证，特此说明。”阮月池共向阮北有支付购房款应为1814950元，支付日期及金额为见下表：序号支付日期金额（元）12017-9-114995022017-9-2940000032017-12-210000042018-2-53000052018-2-717000062018-2-910000072018-4-32000082018-5-1448000092018-8-410000102018-9-715000112018-9-26100000122018-10-12140000132019-10-30200000合计18149504.阮月池在使用涉案房屋期间，于2019年4月24日接到沙溪镇流动人口和出租屋管理服务中心的《出租屋整改通知书》，要求对涉案房屋进行飞线、消防设备、应急指示灯等进行整改。随后其委托中山市贝安智能科技有限公司对涉案房屋进行了室内粉刷、安装闭路监控系统，支付室内粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元；委托中山市沙溪超值圣狮五金电器焊接安装四扇铁门和自行车棚，支付了18527元。5.阮北有委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对涉案房屋的租金进行咨询，价值时点为2019年11月25日。中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司于2019年11月27日作出编号为中盈评字（2019）D156号《房地产租金价格咨询报告》，咨询结果：遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察咨询对象的特征及使用维护情况，运用比较法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，我司建议咨询对象的月租金评估价为15716元，详见《房地产租金价格咨询明细表》。《房地产租金价格咨询明细表》载明涉案房屋建筑面积1309.66平方米，房产用途为住宅，实际用途为住宅，月租金评估单价（含税我）12元/平方米，月租金评估价值15716元。6.2019年9月27日，阮月池将阮北有诉至本院，以其诉称之事实与理由主张本案实体权利。阮北有答辩期限内提出反诉，以其称之事实与理由主张实体如上。本院依法对本诉和反诉合并审理。2019年12月23日，本院公开开庭审理本案。庭审中，双方确认：涉案交易是带租交易，阮北月已于2017年9月29日交涉案房屋交付阮月池，并由阮月池收取租金至今（其中103房及2卡商铺由阮北有使用，但阮月池对该部分房屋面积不清楚，阮北有认为共计约90平方米）；阮月池不申请对涉案房屋的租金进行评估；阮月池不是阮北有所在农村集体组织的成员；案外人阮关朝与阮雪莲系夫妻关系；阮雪莲已经告知阮北有，其欠阮关朝的200000元转化为阮月池支付给其的购房款200000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案阮北有（甲方、卖方）与阮月池（乙方、买方）于2018年5月15日签订《房地产买卖合同》，约定由阮北有将其名下所有的中山市****************[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0019645号]出售给阮月池。但该涉案房屋占用的土地为集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述法条的规定，本案涉案房屋不得转让，故本案《房地产买卖合同》依法应属无效。因此，阮月池、阮北有主张本案《房地产买卖合同》无效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，阮月池主张由阮北有向其返还已支付的购房款共计1814950元（直接支付阮北有1614950元+阮雪莲与阮关朝夫妻债权转让200000元＝1814950元），阮北有主张由阮月池向其返还涉案房屋，均依法有据，本院予以支持。本案涉案房屋占用之土地为农村集体土地，阮月池、阮北有均在进行涉案房屋交易时已经清楚，但仍然进行交易，故双方对于本案合同无效均有过错，且过错相当。根据上述法条规定，阮月池、阮北有都有向对方请求赔偿损失的权利，均应对对方的损失承担50%的赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据上述法条的规定，结合本案双方当事人的举证质证情况，本院酌情确定双方的损失情况如下：因阮月池未举证证明阮关朝债权转让给其折抵本案购房款的具体时间，本院酌定其将阮关朝对阮北有200000元债权折抵本案购房款的时间为2018年10月30日（原合同约定的最后付款时间）；阮北有虽然单方委托评估机构对涉案房屋的租金进行评估，但阮月池予以否认后未向本院提出评估申请，故本院参照阮北有提交的评估报告，酌情确定涉案房屋的租金标准为每月15716元；阮北有当庭确认其占用涉案房屋的面积约90平米，阮月池未充分举证予以反驳，故本院酌情确定阮北有占用涉案房屋的面积为90平米，即阮月池实际占有和使用面积为1219.66平米（1309.66平米－90平米）；阮月池主张其在占用涉案房屋期间为管理涉案房屋而支付的合理费用包括墙体粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元、铁门及车棚安装费18527元，并提交了由第三方出具的材料，且阮北有未提交充分证据予以反驳，本院酌情确定。综上，阮北有应向阮月池支付赔偿款为利息的50%以及墙体粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元、铁门及车棚安装费18527元的50%即35151.93元[（工程款25890.58元+闭路监控系统工程款25886.28元+铁门及车棚安装费18527元）*50%＝35151.93元]；阮月池应向阮北有支付的赔偿款为7319.96元[1219.66平米*12元/平米*50%＝7319.96元]。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）阮月池与被告（反诉原告）阮北有于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）阮北有于本判决发生法律效力后七天内向原告（反诉被告）阮月池返还购房款1814950元；三、原告（反诉被告）阮月池于本判决发生法律效力后七天内向被告（反诉原告）阮北有交付给位于广东省中山市****************的房屋[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0019645号]；四、被告（反诉原告）阮北有于本判决发生法律效力后七天内向原告（反诉被告）阮月池支付利息损失（以49950元为基数自2017年9月12日起，以400000元为基数自2017年9月30日起，以100000元为基数自2017年12月3日起，以30000元为基数自2018年2月6日起，以170000元为基数自2018年2月8日起，以100000元为基数自2018年2月10日起，以20000元为基数自2018年4月4日起，以480000元为基数自2018年5月15日起，以10000元为基数自2018年8月5日起，以15000元为基数自2018年9月8日起，以100000元为基数自2018年9月27日起，以140000元为基数自2018年10月13日起，以200000元为基数自2018年10月31日起，均至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以1814950元为基数，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告（反诉原告）阮北有于本判决发生法律效力后七天内向原告（反诉被告）阮月池支付工程款35151.93元；六、原告（反诉被告）阮月池于本判决发生法律效力后七天内向被告（反诉原告）阮北有支付房屋占用费（自2017年9月30日起至实际将涉案房屋返还之日止，按每月7319.96元计）；七、驳回原告（反诉被告）阮月池提出的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）阮北有提出的其他诉讼请求。案件受理费23134.68元，减半收取计11567.34元，诉讼保全费5000元，合计16567.34元[原告（反诉被告）阮月池已预交]，由原告（反诉被告）阮月池负担362元，被告（反诉原告）阮北有负担16205.34元并于本判决生效之日起七日内径付原告（反诉被告）阮月池；反诉费3714.62元[已由被告（反诉原告）阮北有预交]，由被告（反诉原告）阮北有负担1857.31元，由原告（反诉被告）阮月池负担1857.31元并于本判决生效之日起七日内径付被告（反诉原告）阮北有。如不服本判决，原告（反诉被告）阮月池可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）阮北有可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年一月十四日书记员  简佩琳