江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5450号上诉人（原审原告）：王光林，男，1969年12月23日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：韩颖，江苏众联成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬庆，江苏众联成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中银消费金融有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城中路******。法定代表人：黄志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冉，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭巧玲，女，1975年8月10日生，汉族，住江苏省徐州市丰县。上诉人王光林因与被上诉人中银消费金融有限公司、郭巧玲执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。王光林上诉请求：1.撤销徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的(2020)苏0311民初195号民事判决书，裁定发回重审或依法改判，停止对丰县南苑新城26-1-102室房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原审判决认为涉案《房屋买卖协议书》无效是错误的。一、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”虽然经济适用房的购买需要经过一定审批手续，政府也通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但不属于上述规定中的强制性规定。本案中，王光林与郭巧玲于2006年12月15日签订的《房屋买卖协议书》，系各方的真实意思表示，该协议书约定的房产性质虽为经济适用房，但能够实际履行，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。目前，我国并没有关于经济适用房买卖合同无效的法律规定，二、原审判决认为王光林主观上具有明显过错，是错误的。原审判决认为王光林在签订买卖合同时对于经济适用房因政策限制，在未来数年甚至数十年内不能办理过户取得物权的风险是明知的，是没有任何事实依据的推测。王光林所在的小区，类似本案的情形不下于几十家，在丰县这种情况就更加普遍，王光林作为一名普通的老百姓，对法律并不精通，在周围人普遍购买经济适用房的情况下，无法预测不能办理过户取得物权的风险，对该风险更不明知。根据《经济适用住房管理办法》的通知(建住房[2004]77号)第二十六条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”根据上述规定，经济适用房可以上市出售，王光林在签订合同时并没有法律规定经济适用房不能上市交易。原审判决认定王光林明知经济适用房数年不能过户仍与郭巧玲签订买卖协议，主观上有明显过错，是错误的。四、王光林要求停止执行案涉房屋的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定。根据王光林提供的《房屋买卖协议书》、信用社取款单、购房发票、契税票据、房屋维修基金缴纳凭证、房产证、土地使用证、水电费发票、王光林的户口簿、物业及邻居出具的证明等证据能够证明在法院查封案涉房屋之前，王光林已经与郭巧玲、刘红军签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付了全部价款，并对案涉房屋实际占有使用，未办理过户登记不是王光林原因造成的。2016年12月7日，丰县政府出台了《丰县城区已购经济适用住房上市交易管理实施细则(试行)》(文号：丰政办发[2016]72号)。案涉房屋已经具备细则第五条规定的上市交易的全部条件。王光林第一时间向丰县房产管理局提出申请，但由于郭巧玲债务缠身、下落不明，王光林无法联系到本人，致使无法办理过户。中银消费金融公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。郭巧玲经本院传唤未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2018年10月18日，原审法院对中银消费金融有限公司诉郭巧玲金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0311民初5819号民事判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，郭巧玲支付中银消费金融有限公司借款本金118066.24元及利息、滞纳金（自2017年10月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、本判决发生法律效力之日起十日内，郭巧玲支付中银消费金融有限公司律师费3048元；案件受理费1705元，由郭巧玲负担。根据中银消费金融有限公司的申请，原审法院于2019年6月25日立案执行，案号为（2019）苏0311执2430号。原审法院于2019年12月3日发出执行公告：限郭巧玲及丰县南苑新城26-1-102室住户自公告发布之日起十五日内腾空该房屋，逾期将强制执行。王光林针对本案执行标的提出异议后，原审法院于2019年12月27日作出（2019）苏0311执异165号执行裁定：驳回王光林的异议权请求。王光林不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2006年，郭巧玲申请经济适用房一套，由于郭巧玲没有能力支付购房款。将该房转让给刘红军，刘红军又转让给王光林。三方于2006年12月15日签订《房屋买卖协议书》，约定房款均由王光林直接支付给开发商，房屋归王光林所有。同日，王光林向刘红军交纳转让费9000元。2007年2月26日，王光林以郭巧玲的名义与江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司签订了《商品房买卖合同》，并先后缴纳了全部的购房款、契税、房屋维修基金，自行办理上房手续、房产证和土地使用证。上房之后，王光林装修并入住至今，王光林及家人的户籍住所也登记在该房屋内，涉及的水电费也是登记在王光林名下。基于上述事实，案涉房屋虽登记在郭巧玲名下，实际已由王光林购买，房款已全部付清，且自上房后一直居住占有至今。房产没有办理过户登记也不是因为王光林的原因，故案涉房屋实际归王光林所有，已经不属于郭巧玲的财产，案涉房屋为王光林的唯一住房，足以排除被告对该财产的执行。请求：停止对丰县南苑新城26-1-102室房屋的执行并解除对该房屋的查封原审法院经审理查明：2006年12月15日，郭巧玲（甲方）、刘红军（乙方）、王光林（丙方）就丰县经济适用房（安居三期二段）签订《房屋买卖协议书》一份，三方约定：一、甲方享有经济适用住房（26#-1-102室）购买权转让给乙方，乙方又转让给丙方，转让金由丙方直接付给乙方；二、该房的上房款由丙方负责直接交付，该房的产权归丙方所有；三、房屋颁发房产证、土地证等一些必要证件后，在政策允许的条件下，甲方和乙方应积极协助丙方办理相关手续，费用由丙方承担；四、三方约定有一方违约，违约金为陆万元整；五、本协议一式三份甲、乙、丙三方签字后生效；六、房产证、土地证等一些必要证件发放后，必须由丙方保存。同日，刘红军出具收条一份。载明：收到安居三期26#一单元102室房产转让金玖仟元整（￥9000）已收到。2007年1月26日，江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司（出卖人）与郭巧玲（买受人）签订合同编号为XF0003173的《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人以划拨方式取得的位于丰县，南苑路南地块第26幢1单元102室商品房，建筑面积共94.12平米，每平米1028元；付款方式：06年12月15日交房款75000元、07年3月31日交款21000元、余款10451元在上房前交清；合同还约定了其他条款。2007年7月11日，丰县财政局编号为0049727的契税完税证一份，载明：纳税人：郭巧玲，地址：南苑新城263，地址：南苑新城263-1-102产权属转移面积：94.12平米，实纳金额：1935元。2007年11月5日，徐州市物业维修基金交款凭证（编号003026）一份，载明：收款单位：丰县物业维修基金管理中心，业主名称（缴款人）：郭巧玲（身份证号码），房屋坐落：丰县县城南苑新城26#-1-102室，金额1411.80元。2008年7月17日，江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司开具的发票号码为00098557的销售不动产统一发票一份，载明：付款方：郭巧玲，身份证号码，收款方：江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司，不动产项目：南苑新城，售房款金额106451元。另查明，坐落在丰县南苑新城**的房产（丰房权证私字第**）所有权证登记的所有权人为郭巧玲；与该房产相对应的国有土地使用权证登记的土地使用人为郭巧玲。2019年12月3日、4日，付建国、史经旭、郭文江作为王光林的邻居出具书证证明：南苑新城26号楼1单元102室自开发以来一直由王光林装修并居住。同时，王光林提交由其交纳的南苑新城26-1-102室的水电费发票七份。原审法院认为，本案争议主要是对《执行异议复议规定》第二十八条理解与适用问题。根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，王光林与郭巧玲订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，王光林尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于郭巧玲所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《执行异议复议规定》第二十八条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。就本案而言，王光林与郭巧玲于2006年12月15日签订了《房屋买卖协议书》，该协议约定的房产，其性质属于经济适用房，是国家为了保护城市低收入人群利益而建设的房屋，具有社会保障性，对于购买人群具有政策性限制，王光林并不符合购买经济适用房的资格，其与郭巧玲签订的买卖协议实际是借用了郭巧玲的购房资格，规避了相关的购买资格限制，该行为扰乱了社会公共利益，应当认定为无效。其次，王光林在签订买卖合同时对于经济适用房因政策限制，在未来数年甚至数十年内不能办理过户取得物权的风险是明知的，但因经济适用房的价格远远低于商品房，遂采取容忍风险的态度与郭巧玲签订买卖合同，其主观上具有明显过错。综上，原审法院认为尽管王光林已经缴纳了全部购房款并实际居住多年，但其要求停止执行案涉房屋的请求不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，据此于2020年7月7日作出（2020）苏0311民初195号民事判决：驳回王光林的诉讼请求。本院二审期间，王光林提交如下证据：证据1.《关于开展经济适用住房上市交易工作调查、摸底和登记的通知》打印件一份，证明2017年2月20日，丰县房产管理局向一期经济适用房（南苑新城）家庭发出通知，案涉房屋已经具备取得完全产权或上市交易的条件，通知业主进行前期摸底登记。证据2.《凤城之声》网页截图打印件三页，证明2020年4月28日，丰县房产服务中心的工作人员走进丰县《政风行风热线》解答市民关注的房产热点问题时说，南苑新城已经达到了上市交易的年限，上市交易的前期工作已经完成，同地段商品房的评估价格已经初步形成，计划在5月份左右就会实施上市交易工作。中银消费金融公司质证认为：对于证据1的真实性暂无法确认，暂不予认可，但即使其内容是真实的，根据王光林的主张，2017年2月20日，案涉房屋仅是具备上市交易条，也就是说在此之前，案涉房屋属于政府严令限制交易的房产。王光林与郭巧玲之间的买卖合同，不应受到法律的保护。证据2为网页打印，对真实性暂时不予认可。即使该证据为真实，也仅能证明案涉房屋所在小区在2020年达到了上市交易的年限，在此之前，案涉房屋不属于可以交易过户的房产，王光林对案涉房屋的相应法律风险应当是知晓的。本院认为，本案系王光林以买受人身份张对登记在被执行人郭巧玲名下的案涉房屋主张排除执行的案外人执行异议之诉案件。根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，王光林需举证证明如下事实：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王光林在原审中提交的《江苏省农村信用社取款凭证》、《江苏省增值税电子普通发票》等相关证据能够证实其已经支付了案涉房屋的购房款并在查封之前占有使用案涉房屋，原审法院对该事实已予确认且各方当事人对此未提出异议，本院予以确认。因此，本案二审期间的争议焦点为王光林与郭巧玲、刘红军于2006年12月15日签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效以及是否系因王光林自身原因未办理过户登记。关于涉案《房屋买卖协议》的效力问题。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房的适格购买主体向不具有购房资格的主体转让经济适用房的效力并无效力性强制性规定认定其无效。因此，原审法院以案涉房屋为经济适用房为由确认涉案《房屋买卖协议》无效，没有法律依据，本院予以纠正。关于是否系因王光林自身原因未办理过户登记的问题。本案中，根据王光林的陈述及所提交的证据，王光林在签订涉案《房屋买卖协议》时与对方约定：“三、房屋颁发房产证、土地证等一些必要证件后，在政策允许的条件下，甲方和乙方应积极协助丙方办理相关手续，费用由丙方承担。”说明王光林对案涉房屋为经济适用房且在不确定的期限内无法办理过户登记的事实是明知的，对于案涉房屋登记在郭巧玲名下可能产生的风险亦应有合理的预测和认知。王光林在此情况下仍购买案涉房屋，存在明显的放任风险发生的疏忽，应承担由此所产生风险。王光林虽提交当地行政机关关于经济适用房的相关文件与发言等证据欲证实案涉房屋已经具备办理过户登记的条件，但未向本院提交其向房屋登记机构递交过户登记材料的相关证据。因此，原审法院认为王光林对案涉房屋未办理过户登记存在过错，不符合法律规定的排除执行的条件，并无不当。综上，王光林的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王光林、郭巧玲负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十二月二日书记员  王 炎