贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异161号 案外人：杨国超，男，1982年2月生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行（保全）人：杨松林，男，汉族，1950年4月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行（保全）人：杨光举，男，1973年9月生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 本院在执行申请人杨松林与被申请人杨光举诉前财产保全一案中，本院于2020年6月18日作出（2020）黔0322执保111号民事裁定书，查封了被执行人杨光举位于桐梓县（房产证号：黔（20**）桐梓县不动产权第00XXXX73号，所有人：杨光举、成润银）住宅用房**。案外人不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨国超向本院提出异议请求：请求人民法院立即终止对位于桐梓县房屋的查封、冻结。事实与理由：贵州省桐梓县人民法院在民事裁定书（2020）黔0322执保111号中对案外人位于桐梓县房屋进行查封、冻结，该套房屋属于案外人于2016年12月6日在被执行人杨光举处签订房屋买卖合同纠纷所购得，该房屋所有权属于案外人杨国超所有，因出卖时该房屋尚欠桐梓县农村信用合作联社按揭款18万元人民币。所以案外人与被执行人就该房屋尚未办理过户登记，但该房屋自签订房屋买卖合同后，案外人按合同约定向被执行人履行完毕支付义务，且该房屋一直由案外人居住至今，且与被执行人签订了房屋买卖合同并履行完毕房款支付义务，案外人认为侵害了其合法权益，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。申请人取得涉案房屋虽未办理过户登记，只是物权未设立，并不影响《房屋买卖合同》的效力。案外人与被执行人之间不存在串通对抗规避申请人杨松林的债务，案外人并无过错，故人民法院不应查封属于案外人的房屋。故提出执行异议，请求立即终止对位于桐梓县房屋的查封、冻结。 申请执行人杨松林称，本人与被执行人杨光举民间借贷纠纷一案于2020年6月30日向贵院立案，贵院已作出判决。诉讼前，经申请执行人查询到，该案涉案房屋登记在被执行人杨光举名下，为防止作为债务人的一方转移财产，于是申请执行人向贵院申请诉前保全查封涉案房屋，贵院作出了“（2020）黔0322执保111号民事裁定书”，依法查封了上述房屋。现案外人向贵院提出执行异议，认为涉案房屋系其所有，为证明自身的主张，向贵院提供了《房屋买卖合同》《收条》《管道气用业务受理派遣工单》《城市管道燃气供气合同》《生活缴费明细》，拟证明涉案房屋已经全款交付并实际占有的事实。基于以上情况及证据材料，作出以下答辩。案外人所提异议不成立，依法不应当得到支持。首先，涉案房屋系不动产，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即便案外人与被执行人之间的买卖合同真实存在，没有办理产权转移登记手续的，不发生物权变动的效力，不具备对抗第三人的法律效力。因涉案房屋产权未发生变更登记，被执行人仍为房屋的登记产权人，案外人不享有涉案房屋的所有权。因此《房屋买卖合同》真实性首先需要确认，即便真实，达不到物权变动的效力。其次，案外人尚未履行完毕全部购房款，人民法院可以进行查封。根据《房屋买卖合同》第二条约定房屋总价款为32万元，第三条约定当日支付25万元，余款7万元在办理过户后支付，但截至人民法院采取查封前一日，均未能办理过户手续，因此，余款7万元尚未付清。因此，不能认定案外人已经履行完毕全部的购房款。并且，就案外人提供的《收条》来看，没有转款、取款等凭证，无法确认真实性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此案外人所提供的证据不能对抗人民法院作出的查封措施。再次，根据案外人提供的《管道气用业务受理派遣工单》《城市管道燃气供气合同》《生活缴费明细》不能证明案外人已实际占有房屋的事实，从这些证据中均体现出被执行人的信息，不能证明房屋已经实际由案外人占有使用，即便占有，也无法体现占有的起止时间，更不能以此对抗人民法院作出的查封措施。最后，案外人与被执行人未办理过户手续，系双方自身存在过错。房屋系不动产，办理房产登记方能产生物权效力，是普遍知晓事实，根据《房屋买卖合同》，在被执行人按揭付清后办理过户手续至案外人名下，根据申请执行人查询到，该房屋现已还清房屋按揭贷款，是能够办理过户手续的，但被执行人碍于诉讼没有主动提出办理过户，是担心尾款7万元用于偿还债务，而案外人对于按揭还款的期限应当知晓，在按揭还款完毕后，没有主动要求被执行人办理过户手续，自身不主张权利，不能因此说明自身不存在过错。综上，申请执行人认为，本案的诉讼保全措施实施清楚，适用法律正确，房屋的权属因归属被执行人，案外人所依据的证据提起的异议，不能对抗人民法院作出的查封措施。恳请人民法院依法驳回被答辩人的异议请求。 被执行人杨光举未对案外人的异议发表意见。 本院查明，本院在执行申请人杨松林与被执行人杨光举诉前财产保全一案中，本院于2020年6月18日作出（2020）黔0322执保111号民事裁定书，查封了被申请人杨光举位于桐梓县“（房产证号：黔（20**）桐梓县不动产权第00XXXX73号，所有人：杨光举、成润银）住宅用房**。案外人以该裁定书裁定查封的以上房屋系其购买为由，向本院提出书面异议，并提交《房屋买卖合同》一份、《收条》一份、《城市管道燃气供气合同》一份、《管道用户业务受理派工单》一份、《电费缴费》截屏五张，证明其购买、居住使用涉案房屋情况。 本院认为，案外人杨国超以本院执行中查封的房屋属于其购买所得而提出排除执行的执行异议，经审查，涉案房屋现登记在被执行人杨光举名下，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，案外人虽然提供了《房屋买卖合同》，其提供的2016年12月6日出具的《收条》，载明案外人向杨光举交款25万元，提供的《银行流水》，显示第二天案外人向杨光举转款25万元，以证明其已支付房款的事实，但结合案外人陈述，购房时已知晓杨光举欠桐梓县农村信用合作联社按揭款18万元情况下，仍向杨光举转款25万元，没有将该款用以提前偿还按揭款贷款，从而使涉案房屋不存在其他权利，显然不符合交易习惯，不排除双方有其他交易的可能。加之提供的电费缴费截屏及管道燃气供气合同等，上面均载明为杨光举而非杨国超，不能证明其所述的占有居住事实。另外，《房屋买卖合同》、《收条》显示的签约时间及付款时间间隔本院查封时间长达3年多，如果真实，双方并不存在办理过户登记的障碍，但双方并未办理过户登记手续，现仍在被执行人杨光举名下，因此，该《房屋买卖合同》不能对抗房屋产权证的法律公示效力，也不具有对抗第三人的法律效力。为此，案外人在本异议案中所持涉案房屋系其购买的个人财产的理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨国超的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨晓军 人民陪审员  李正维 人民陪审员  邹立春 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  曾 洁