辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0791民初1246号 原告:张铁星，男，1974年8月10日生，汉族，户籍地辽宁省锦州市太和区，暂住锦州经济技术开发区、12-59号新宝轩旅馆。 委托诉讼代理人：刘月秋，锦州市松山新区南山法律服务所法律工作者。 被告：刘锐，男，1955年1月2日生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。 委托诉讼代理人：苏永馥，锦州市。 被告：朱桂红，女，1975年9月17日生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。 委托诉讼代理人：岳淑珍，女，1948年1月28日生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。 原告张铁星诉被告刘锐、朱桂红案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张铁星及其委托诉讼代理人刘月秋，被告刘锐及其委托诉讼代理人苏永馥，被告朱桂红的委托诉讼代理人岳淑珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、不得对坐落于锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55、12-56、12-57、12-58、12-59号的新宝阳轩旅馆执行。2、确认原告张铁星与被告朱桂红的房屋租赁协议合法有效。事实和理由：原告与被告朱桂红于2013年10月20日签订租赁协议，约定被告朱桂红将坐落于锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55、12-56、12-57、12-58、12-59号新宝阳轩旅馆整体租赁给原告经营使用，租金每年13万元，租期12年，租赁期间自2013年10月20日至2025年10月20日止。协议签订后，原告以现金方式一次性支付被告朱桂红押金3万元以及租金156万元，被告朱桂红为原告出具两张收据。由于无法再次申请工商执照、税务执照、消防执照、治安特种执照等相关手续，原告用被告朱桂红的经营手续继续经营。2018年10月16日，原告得知太和区法院对原告承租的房屋及所有设施（包括装修）拍卖执行，原告提出执行异议，请求在租赁期内阻止向被告刘锐移交占有。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内向受让人移交占有的被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产，人民法院应予支持”的规定，由于旅馆被查封的时间为2015年，而原告与被告朱桂红于2013年10月20日就签订了租赁协议，并自2013年10月20日起开始占有使用经营该旅馆，即在法院查封前，原告与被告朱桂红已经签订了书面租赁协议，并且已经实际占有使用上述房屋及设备设施，原告具有足以排除法院强制执行的民事权益，故请求支持原告的异议请求。庭审过程将房屋租金的给付方式以现金方式一次性支付变更为分3次现金支付。 为印证上述事实，原告向本院提交了下列证据： 1、租赁协议2份。一份为张铁星与朱桂红签订，拟证明：租赁宾馆时间自2013年10月20日至2025年10月20日，租赁期限12年，租金为总计156万元，现金方式支付，且一直在实际经营使用占有宾馆。另一份租赁协议为张铁星、朱桂红与案外人张某签订，拟证明：张铁星在2017年将宾馆转租给张某一年（协议约定转租期间为2017年11月5日至2018年11月6日），张铁星实际占有宾馆；2、朱桂红为张铁星出具的金额分别为3万元和156万元的收据2份（收据日期均载明为2013年10月20日）。拟证明：朱桂红收原告租金156万元、定金3万元。156万元分3期支付，第一次47万元（已有欠款，装修用），第二次59万元（2013年8、9月份），第三次53万元（2013年10月20日）；3、证人张某证言，拟证明：2017年承租人张某与张铁星签订了一年房屋租赁合同，张某承租房屋之前实际由张铁星占有使用，张某曾陈述朱桂红欠他钱才拿房租顶账的；4、交通银行沃德财富银行卡，因银行要求只有超过一定数额的存款和流水（高于100万元人民币）才可以办理，拟证明张铁星有一定经济能力。5、交通银行流水证明。拟证明张铁星在此期间多笔10-100万元的流水，有能力支付房屋租金，其是宾馆的实际经营人；6、锦州市中级人民法院（2019）辽07执复2号裁定书，锦州市太和区人民法院（2019）辽0791执异4号裁定书。拟证明原告与朱桂红签订租赁协议合法有效，法院已经认定了张铁星和朱桂红间租赁关系并支付租金的事实；7、完税证明12张以及宾馆经营期间缴纳的电费单据若干。拟证明从2013年11月15日到2018年12月3日新宝阳轩宾馆正常经营并交纳税款；8、证人皮某出庭作证的证言。拟证明原告和张铁星签订租赁协议后新宝阳轩宾馆由张铁星占有并经营，证人参与经营管理。 被告刘锐辩称，驳回原告执行异议之诉的诉讼请求。理由是：1、张铁星提交的与朱桂红签订的租赁合同是虚构的，其与朱桂红恶意串通对抗执行涉案房屋。⑴、2014年6月25日，朱桂红以其个人所有的金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号四户门市房做抵押向刘锐借款，签订的借款协议书言明朱桂红享有全部产权，对外没有设定抵押担保出租等他项权利。⑵、2015年5月朱桂红无力偿还借款时，伪造4套购房手续拟再次抵押向案外人借款时被刘锐发现，张铁星出面调停，多次电话沟通，阻止刘锐向公安机关报案。张铁星当时已经知道涉案房屋抵押给刘锐，却没有提出涉案房屋已经出租给张铁星，且早在2015年张铁星就与朱桂红合谋阻止拍卖涉案房屋。⑶、2015年8月21日，锦州市仲裁委员会作出调解书，2015年6月24日法院查封了涉案房屋并多次作出执行裁定、多份法律文书送达给朱桂红，朱桂红从未提出房屋出租给张铁星，直至2018年10月18日第二次拍卖时，张铁星才突然提出执行异议申请。⑷、张铁星与朱桂红签订的租赁协议不真实。朱桂红无权将朱全军所有的金亿嘉园12-55号房屋出租给张铁星，该房屋经由法院执行，已将产权证办成刘锐名下，办理过程中，朱全军夫妇从来没有提到该房屋已经出租给张铁星。⑸、张铁星提交的交款收据不真实，有悖常理。2、张铁星从未占有使用过涉案房屋。⑴、涉案房屋开设新宝阳轩旅店，朱桂红是法定代表人，2013年6月5日取得营业执照，朱桂红是合法经营者，也是实际经营人，从法院查封到调查询问工作人员，均承认是朱桂红经营，没人证实是张铁星在经营。张铁星说营业执照是被刘锐拿走才未能更换法定代表人系其编造的谎言，刘锐是2015年5月因发现朱桂红伪造买房手续而扣留了营业执照，而租赁协议是在2013年10月20日，相差两年时间，故没更换法定代表人与刘锐拿走营业执照无关，且更换法定代表人无需提供营业执照；⑵、张铁星没能提交占用经营新宝阳轩旅馆的证据。综上，张铁星不具备法律规定的阻止执行的情形，即是否在查封前有合法有效的租赁合同和占有使用租赁物。故其提出的异议之诉不能成立，不能阻止法院对涉案房屋的执行。并需要说明的是，本案从进入执行阶段一直受到非法干扰，前期胡艳吉提出执行异议，经基层法院中级法院驳回后，申诉到省高级人民法院也被驳回。2018年11月张铁星在第二次拍卖期间提出将涉案宾馆租给王春、王博海，经法官调查被否定。朱桂红、张铁星的行为致使从2016年1月26日立案执行的案件长达四年没能执行到位严重侵害了刘锐的合法权益，刘锐保留向有关部门投诉的权利。 为印证上述事实，被告刘锐向本院提交下列证据予以证明： 1、（2019）辽0791执异4号裁定书。拟证明朱桂红收到法律文书，没有提及到涉案房屋租给张铁星；2、营业执照。拟证明：朱桂红是合法的经营人；3、朱桂红假造的房屋买卖手续以及张铁星和刘锐的通话录音。拟证明朱桂红想要再抵押案涉房屋给他人并借款，张铁星没有提出案涉房屋已经出租给张铁星；4、省高院（2018）辽民申2139号裁定书。拟证明胡艳吉阻止刘锐执行案涉房屋失败后朱桂红的朋友张铁星又出卖阻止该案执行；5、真实的房屋买卖合同、商品房买卖网上备案表。拟证明真实的买卖合同朱桂红交给我。 被告朱桂红辩称，朱桂红和张铁星的租赁关系是真实有效的。购买5套房屋的时候是朱全胜、朱全军、岳淑珍3户，朱桂红2户。办理过户时由朱桂红办理就都办理在朱桂红名下了。租赁房屋的时候我们是知道的，我们也实际得到租金了。朱桂红当时欠张铁星钱，朱桂红当时也没有实际经营能力。朱桂红和刘锐的贷款关系是不合法的。 为印证上述事实，被告朱桂红向本院提交下列证据予以证明： 1、岳淑珍书写的情况说明。拟证明：岳淑珍、朱全军收到张铁星60万元，岳淑珍知道朱桂红与张铁星的租赁关系；2、商品房买卖合同4份（复印件），拟证明在刘锐与朱桂红办理贷款时，房屋不是朱桂红个人的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，对原告提交的证据3-7、被告刘锐提交的证据1-5以及被告朱桂红提交的证据2的真实性予以采信，拟证目的以及其他证据的效力结合本案其他证据综合予以评定，并认定以下事实： 刘锐与朱桂红因借款事项达成调解，锦州仲裁委员会于2015年8月12日作出锦仲调字（2015）第020号调解书。2015年6月24日刘锐申请财产保全查封了被执行人朱桂红名下锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号房屋。2016年1月21日，申请执行人刘锐向辽宁省锦州市中级人民法院申请强制执行，2016年2月24日，该案移送到本院执行，执行案件案号为（2016）辽0791执81号。2017年8月3日，本院作出（2016）辽0791执81号执行裁定书续行查封了被执行人朱桂红名下经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号房屋，期限三年。2018年10月15日本院作出（2016）辽0791执81号之一执行裁定书，裁定第二次拍卖被执行人朱桂红名下锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号等房屋。（2016）辽0791执81号案件执行过程中，张铁星以其于2013年10月20日与朱桂红签订了租赁协议，承租涉案房屋即新宝阳轩旅馆12年，一次性交付租金为由向本院提出执行异议。本院作出(2018)辽0791执异9号执行裁定书，驳回张铁星的异议请求并给予异议人申请复议权。张铁星不服该裁定向锦州市中级人民法院申请复议。锦州市中级人民法院作出（2019）辽07执复2号执行裁定书，裁定撤销锦州市太和区人民法院(2018)辽0791执异9号执行裁定，发回锦州市太和区人民法院重新作出裁定。本院于2019年5月24日作出（2019）辽0791执异4号执行裁定书，裁定驳回异议人张铁星的异议请求。张铁星对此不服，向本院提起执行异议之诉。 原告张铁星提供的与朱桂红的租赁协议载明：“今有甲方朱桂红、乙方张铁星租赁锦州经济技术开发区新宝阳轩旅馆一事，甲乙双方达成以下共识。一、锦州经济技术开发区新宝阳轩旅馆法人、经营者是朱桂红，宾馆房产为朱桂红本人所有。宾馆位置为锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55、12-56、12-57、12-58、12-59号。二、甲方朱桂红以每年租金13万元的价格整体一次性租赁给乙方张铁星，租赁期限为12年。乙方一次性付给甲方朱桂红租金156万元，以现金方式支付。整体租赁时间为2013年10月20日起到2025年10月20日止。（5）乙方张铁星交付甲方朱桂红叁万元抵押金，如在租赁期间有物品损坏，乙方按原价或原样物品赔偿。四、以上事项经由甲方朱桂红（签字）乙方张铁星（签字）达成一致，共同签订此协议。签订协议日期2013年10月20日。”原告张铁星提供的收据载明：1、收据NO.0022443，入账日期2013年10月20日，交款单位张铁星，收款方式现金，人民币叁万元整，收款事由朱桂红收到张铁星租赁新宝阳轩旅馆押金款叁万元整，收款人朱桂红。2、收据NO.0022444，入账日期2013年10月20日，交款单位张铁星，收款方式现金，人民币壹佰伍拾陆万元整，收款事由朱桂红收到张铁星租赁新宝阳轩旅馆租金款壹佰伍拾陆万元整，租金交付的日期为2013年10月20日至2025年10月20日止，收款人朱桂红。 另查，新宝阳轩旅馆于2017年11月7日至2018年11月6日期间交付给案外人张某经营使用以折抵欠款10万元。 再查，本案租赁合同签订时锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号商品房的房屋所有权人是朱全军和李平共有，2017年3月28日锦州市太和区人民法院作出（2016）辽0791执82号执行裁定书，裁定将朱全军、李平共有的坐落于锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号商品房，以流拍价格人民币484,672元交付给申请执行人刘锐抵偿本案欠款，产权自交付时转移给申请执行人刘锐。现该案涉商品房的房屋所有权已更名至被告刘锐名下。 本院认为，案外人对执行标的提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。本案中，新宝阳轩宾馆中的锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号房屋已执行完毕并将房屋所有权已更名过户给被告刘锐，该户房屋不能以案外人执行异议之诉的程序提起诉讼；原告张铁星向本院提交的被执行人朱桂红出具的两份共计159万元的收据及租赁协议，拟证明其与朱桂红存在真实的租赁关系，并已支付租金的事实，但租金面额较大却仅有收据而无银行转账凭证等相印证，且租赁期限长达12年，租金一次性交付不合常理。虽张铁星提供了交通银行的零售客户交易清单，并陈述以该清单证实自己有支付租金的能力，但是其未提供在支付租金日期前后有提取大额现金并用于交付租金的相关证据。同时，在执行异议审查过程中，张铁星始终主张156万元租金及3万元押金一次性现金交付，本案起诉时诉状载明亦为一次性现金交付，而在庭审过程中变更为分三次现金交付，其主张的事实前后矛盾，且庭审过程中其陈述2013年10月20日签订租赁合同前即先行分多次陆续交付给朱桂红现金47万元和69万元与租赁合同的约定和日常交易习惯相悖。综上，原告张铁星提交的证据不能证明其与朱桂红形成租赁关系且租金全部交付的客观事实存在，原告张铁星提供的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告该诉讼请求本院不能予以支持。 关于原告张铁星请求确认张铁星与朱桂红的房屋租赁协议合法有效问题。张铁星与朱桂红签订的租赁协议处分的案涉房屋有五栋商品房，其中的锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号商品房已被确认为朱全军和李平共有并执行给被告刘锐，朱桂红和张铁星间的租赁协议处分了案外人朱全军和李平共有的财产，无财产所有权人签字的合同为效力待定合同，故该租赁协议不能确认为有效合同。且即使依据张铁星庭审过程中关于付款方式“第一次是在2012年11、12月份、2013年1、2月份，一直到2013年2月末在我手拿走47万元，每张都有欠条”以及因“朱桂红欠我钱所以才租了这么多年”等原因故租赁期限长达12年等的陈述，也体现了张铁星与朱桂红间存在的系名为租赁关系实为借贷关系或借贷关系转为租赁关系的情形，张铁星与朱桂红间并非真实的租赁合同关系。故原告张铁星该诉求应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张铁星的诉讼请求。 案件受理费18,840元，由原告张铁星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  张雪冬 人民陪审员  常燕燕 人民陪审员  李志芹 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  陈彦冰