福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终545号 上诉人（原审被告）：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街**。 法定代表人：林小明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高金福，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：林文兰，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：卢静，女，1985年9月26日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林金，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏凤英，福建君立律师事务所律师。 上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称隆江公司）因与被上诉人卢静商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2019)闽0128民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隆江公司委托诉讼代理人高金福、林文兰以及被上诉人卢静委托诉讼代理人林金、魏凤英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆江公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判为驳回卢静的其他诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由卢静承担。事实和理由：一、违约金应以实际损失为基础，虽然合同约定了违约金及计算标准，案涉房屋已于2016年10月24日按约定交付给卢静，卢静实际占用并使用房产，使用目的已经得以实现，逾期办证未对购房目的产生影响，合同约定的逾期办证违约金为日万分之一，明显高于实际损失。隆江公司逾期办证系因国有土地使用权总证丢失，不动产登记中心于2019年9月2日补办总证，12月25日办理了房屋所有权首次登记（总确权）手续，现业主可以办理产权手续了。二、卢静在一审时未举证其实际损失，即使支付违约金，法院也应在查明卢静实际损失基础上，综合考虑实际损失、预期利益等因素，根据公平合理因素，酌情予以调减违约金。三、隆江公司开发的万宝城（东区）项目，因逾期办理土地证，生效判决确定的违约金标准为日十万分之三。综上所述，隆江公司主观无过错、无恶意拖延办证等因素，逾期办证未对卢静造成实际损失，一审法院判决隆江公司支付逾期办证违约金计算标准过高，请求撤销原判，依法改判违约金标准按购房款总额的日十万分之三计算。 卢静辩称：一、案涉合同关于逾期办证违约金标准的约定不存在违约金过高的情形。隆江公司主张违约金过高，应承担相应的举证责任，否则应承担不利的法律后果。主要理由如下：1、从缔约地位的强弱角度来看，案涉合同是隆江公司所提供的格式合同，隆江公司属于强势一方，“按每日0.01%标准支付逾期办证违约金”是隆江公司拟定，是双方真实意思表示。2、违约金的计算是隆江公司在订约时对其违约后可能造成的损失的一种预先估算，具有可预见性。3、隆江公司主张违约金过高，却没有任何证据证明约定的违约金过分高于造成损失的30%。而且，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。二、隆江公司逾期办证因其国有土地使用权总证丢失，使上百户业主的房屋所有权尚处在不确定的状态，造成房屋交易市场秩序不稳定，具有重大过错。隆江公司应提供相应证据证明其主张的已办理首次登记手续情况。三、众所周知，购房者若不能取得房产证，将承担诸多不利后果。司法实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明。四、隆江公司所举的案例与本案情形有所不同，不能适用于本案。万宝城东区项目系隆江公司未办理国有土地使用权登记构成部分违约，应承担相应违约责任。而本案中隆江公司完全未履行办证义务，给卢静所造成的不利后果远远严重于前述情形。本案逾期办证违约金标准尚低于中国人民银行逾期贷款利息的标准，根本不存在过高的情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，应维持原判。 卢静向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令隆江公司提供完备办理位于平潭县潭城镇万宝城（西区）第1幢11-12层1102号房屋的不动产权证的相关手续并协助卢静办理不动产登记手续；2.请求判令隆江公司向卢静支付逾期办证违约金（违约金以2323276元为基数，按每日0.01%标准，自2019年9月21日起计至隆江公司提供完备办理不动产权证的相关材料并实际完成房屋所有权登记之日止）；3.判令隆江公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年10月14日，卢静与隆江公司就购买案涉房屋签订了《合同》，房屋总价款为2323276元，约定隆江公司应在2016年12月31日前交付房屋。《合同》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在案涉房屋交付之日起730个工作日内取得房屋所有权证书的，且买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《合同》附件十一补充协议第四条第6项约定，出卖人应当在房屋交付使用后730个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后730个工作日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，卢静依约付清了购房款，隆江公司于2016年10月24日交付了案涉房屋，涉案房屋至今未办理房屋所有权初始预登记。 一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《合同》签订后，卢静已依约交纳了全部购房款，隆江公司依约负有在交房后730个工作日内办妥房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付卢静的义务。但隆江公司未履行上述约定义务，至今未办理房屋所有权初始预登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。隆江公司主张双方已就逾期办证事宜达成协议，约定以免交物业费、水电公摊费等费用，折抵逾期办证违约金，但未提交相应证据予以佐证，故一审法院不予采信。 关于逾期办证违约金标准问题。现卢静不退房，要求隆江公司按已付款日万分之一的标准支付违约金，有合同依据，予以支持。隆江公司主张案涉合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求就违约金标准进行调整依据不足，不予支持。 关于逾期办证违约金的计算期间问题。对于违约金起算日期，卢静主张违约金自2019年9月21日起算，符合合同约定，一审法院予以支持。对于违约金截止日期，根据合同约定，隆江公司负有“办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”义务，故违约金应计至隆江公司提供完备办理不动产权证的相关材料并尽到通知义务之日止。双方未达成代为办证的合意，卢静请求违约金计至实际完成房屋所有权登记之日止，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内完备办理位于平潭县潭城镇万宝城（西区）第1幢11-12层1102号房屋的不动产权证的相关手续并协助卢静办理不动产登记手续；二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向卢静支付逾期办证违约金（违约金以总购房款2323276元为基数，按每日0.01%的标准，自2019年9月21日起计至福建省平潭县隆江房地产有限公司提供完备办理不动产权证的相关材料并尽到通知义务之日止）；三、驳回卢静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，结合双方当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，卢静与隆江公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准已臻合理。隆江公司主张约定的逾期交房违约金标准过高，应予调整，但其并未举证证明该约定违约金明显高于损失，故本院对隆江公司的主张依法不予支持。 隆江公司提出类似案件生效判决确定的违约金标准为日十万分之三，本案应该参照执行。本院认为，其他已生效判决确定的违约金标准系法院结合合同约定、司法解释规定以及双方对合同义务履行情况等而酌定作出，不能简单直接适用，故本院对隆江公司的上诉理由不予支持。 综上所述，隆江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 池开通 审 判 员 庄彩虹 审 判 员 缪 羽 二〇二〇年一月十八日 法官助理 陈建彪 书 记 员 叶 丹