吉林省通榆县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0822民初2491号原告：武娜，女，1987年3月19日生，汉族，现住吉林省通榆县。委托诉讼代理人：刘浩，男，吉林刘浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海英，女，吉林刘浩律师事务所律师。被告：郑佳晗，女，1979年9月24日生，汉族，现住吉林省通榆县。委托诉讼代理人：周宏斌，男，吉林梓辛律师事务所律师。原告武娜与被告郑佳晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武娜委托诉讼代理人刘浩、孙海英，被告郑佳晗及其委托诉讼代理人周宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武娜向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》及补充合同；2.请求依法判决被告返还原告三个月租金25000元，并返还押金20000元；3.请求依法判决被告赔偿原告各项经济损失183600元。事实与理由：原告与被告系租赁合同关系，双方于2017年10月1日签订《房屋出租合同》，于2017年10月3日签订《房屋出租合同（补充）》，于2017年10月30日签订《房屋租赁合同（第3次补充合同）》。双方约定被告将通榆县兴华街路南和金店相邻东第二个门面，面积70平方米和后面接的二百多平方米的房屋以及原租房的西屋租赁给原告经营，租赁期限为2017年10月30日至2027年10月30日，三处房屋年租金10万元。双方签订合同后原告对租赁房屋进行了装修。因2020年8月2日通榆县城市管理综合行政执法大队对被告后接的二百多平方米的（违建）房屋进行拆除，导致原告现无法继续经营，无法实现合同目的，同时给原告造成巨大经济损失，原告各项经济损失为183600.00元。事后原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求人民法院依法裁判。郑佳晗辩称，不同意原告武娜的诉讼请求。原告不是适格主体，且被拆除的只是附属房屋，不影响合同的继续履行，不应解除合同。拆除行为系通榆县城市管理综合行政执法大队组织实施，原告武娜的损失应由其赔偿，且主房屋并未拆除，不应赔偿主房屋的装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交了通榆县城市管理综合行政执法大队作出的违法建设认定书、违建拆除告知书各一份，证明被告郑佳晗租赁给原告武娜的后接的200多平方米房屋已被认定为违建，且已被拆除。被告郑佳晗质证后认为上述证据违法，不能作为证据使用。因该份证据具有真实性、关联性，且并未被认定违法，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证；2.原告武娜提交了相关收据、微信转账截图、装修凭证、结算表等一组证据，证明原告武娜因装修店面花费共计183227.85元，被告郑佳晗应予赔偿。被告郑佳晗质证后认为上述证据均非正规发票，不能作为赔偿依据。因该组证据能够与原、被告的当庭陈述以及其他证据相互佐证，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。3.原告武娜提交了光盘一份，证明装修事实与拆除事实。被告郑佳晗质证后认为现在房屋的大部分装修是存在的。因该份证据具有真实性、关联性、合法性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。4.被告郑佳晗提交了违法建设认定书、违建拆除告知书以及行政复议受理通知书各一份，证明被告已提起行政复议，不应由被告承担赔偿责任。原告武娜质证后对该份证据的真实性无异议，但对证明事实存异。因该份证据与本案无关联性，故本院对上述证据不予采信。5.被告郑佳晗提交了国有土地使用权转让合同书、房屋产权证书、土地使用权证书、不动产权证书各一份，证明被告郑佳晗对主房和土地享有合法权益，且租赁时已告知原告武娜后接的二百多平附属房屋没有产权手续。原告武娜质证后对真实性无异议，但认为租赁时被告未告知附属房屋没有产权手续的事实。因原告武娜对真实性无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。6.被告郑佳晗提交了房屋照片4张，证明主房仍然可以继续使用。原告武娜质证后对真实性无异议，但对证明事实存异，认为拆除后的剩余房屋不能实现合同目的，不能继续使用。因该份证据具有真实性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告武娜作为房屋租赁合同的一方，为本案的适格主体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，原告武娜与被告郑佳晗订立的房屋租赁合同，涉及违建附属房屋的部分无效。原告武娜主张其租赁房屋时，并不清楚附属房屋无相关产权手续的事实，不符合常理。房屋租赁时，确认房屋的权属以及有无相关产权手续是承租人应该尽到的合理注意义务，故本院对原告武娜的主张不予支持。被告郑佳晗主张其并不同意武娜对无产权的附属房屋进行装修，但未提供证据予以证明，故本院对被告郑佳晗的主张不予支持。据此，原告武娜与被告郑佳晗应在各自导致合同无效的过错范围内承担责任。原告武娜与被告郑佳晗订立的房屋租赁合同，涉及有产权手续的主房的相关部分有效。本案中，原告武娜租赁的有产权手续的主房总面积为79.55平方米，没有产权手续的附属房面积为200余平方米，现占总面积70%以上的附属房屋已被拆除，剩余不足30%的主房面积已不能满足合同目的，故原、被告签订的房屋租赁合同的有效部分，应予解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，原、被告双方未约定合同未到期解除时，已形成附合的装饰装修物的处理办法，故依照法律规定，按照公平原则分担责任。据此，本院认为被告郑佳晗赔偿原告武娜的装饰装修费用以40000元为宜。原告武娜因违建附属房屋拆除，不能实现合同目的，于2020年7月30日开始搬离案涉房屋，故被告郑佳晗应退还原告武娜三个月的房屋租金共计25000元。因合同的解除不可归责于原告武娜，故20000元的保证金被告郑佳晗应予退还。综上所述，原告武娜请求解除原、被告的房屋租赁合同、退还剩余25000元的房屋租金及20000元保证金、赔偿损失的诉请本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、原告武娜与被告郑佳晗签订的房屋租赁合同涉及违建的二百余平方米房屋部分无效；二、解除原告武娜与被告郑佳晗签订的房屋租赁合同的有效部分。三、被告郑佳晗于本判决生效后10日内退还原告武娜剩余租金25000元、保证金20000元，赔偿武娜装饰装修损失40000元，共计85000元。四、驳回原告武娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365元，由原告武娜负担1402元，由被告郑佳晗负担963元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员  张志立二〇二〇年十二月四日书记员  孟令雨