上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19791号原告(反诉被告)：上海煌臻实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：柳柏明，执行董事。委托诉讼代理人：陈国星，上海知谦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海众斌餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：余礼江，总经理。委托诉讼代理人：章海，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓昌业，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告上海煌臻实业有限公司(以下简称煌臻公司)与被告上海众斌餐饮管理有限公司(以下简称众斌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，众斌公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年7月10日、8月26日公开开庭进行了审理。煌臻公司委托诉讼代理人陈国星，众斌公司法定代表人余礼江、原委托诉讼代理人沈满满到庭参加诉讼。2019年12月18日，本院再次公开开庭审理本案。煌臻公司委托诉讼代理人陈国星，众斌公司法定代表人余礼江、委托诉讼代理人章海、邓昌业到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。煌臻公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年4月28日解除；2、判令众斌公司向煌臻公司支付自2019年3月28日起至2019年4月27日止的租金人民币(以下币种同)66,263元以及以66,263元为基数,以年利率24%为标准计算的自2019年3月18日起至实际付清之日止的滞纳金；3、判令众斌公司向煌臻公司支付违约金198,789元;4、判令众斌公司向煌臻公司支付自2019年4月28日至2019年5月7日共计9天、以3.2元/天/平方米为标准计算的房屋占用费19,606.5元(计算方式：680.78平方米×9天×3.2元/天/平方米=19,606.5元)以及以19,606.5元为基数,以年利率24%为标准计算的自2019年5月7日起至实际付清之日止的滞纳金；5、判令众斌公司向煌臻公司支付外墙广告位占用费3,000元;6、判令众斌公司向煌臻公司支付水费2,052.6元、电费45,898.85元以及以47,951.45元为基数,以年利率24%为标准计算的自2019年5月7日起至实际付清之日止的滞纳金；7、判令众斌公司向煌臻公司支付恢复房屋原状费用88,298元;8、判令众斌公司向煌臻公司支付免租期租金172,101.50元；9、判令众斌公司承担本案的全部诉讼费用。本诉的事实与理由：2018年6月23日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份,合同约定：煌臻公司将上海市闵行区业祥路XXX号201-206房屋(以下简称系争租赁房屋)出租给众斌公司使用,建筑面积共680.78平方米；租期自2018年6月28日至2024年6月27日；租金为3.2元/天/平方米,先付后用,每三个月为一期；第一期租金于合同签订当日支付,此后每期租金提前十日支付；每逾期一天,按逾期支付金额的千分之五计算滞纳金；众斌公司应向煌臻公司支付租赁保证金132,526元；租赁期间发生的水、电、煤气等费用由众斌公司承担,电价暂按每度1.5元,水价暂按每吨5.8元,由煌臻公司计量按实按月代收；如拖欠租金累计1个月以上的,煌臻公司有权终止合同；逾期交付水、电等费用,每逾期一天,按日千分之五支付滞纳金。上述合同签订后,煌臻公司向众斌公司交付了系争租赁房屋，众斌公司向煌臻公司支付了租赁保证金及第一期、第二期的租金。2019年4月11日,煌臻公司通知众斌公司于2019年4月18日前支付第三期租金，遭拒。煌臻公司遂于2019年4月28日通知众斌公司解除双方的房屋租赁合同，众斌公司于2019年5月7日搬离系争租赁房屋。但众斌公司未支付2019年3月28日至4月27日期间的租金66,263元，众斌公司应按合同约定的日千分之五的标准支付滞纳金，现煌臻公司自愿将滞纳金的计算标准调整为年利率24%。合同解除后至众斌公司搬离之日，即自2019年4月28日至2019年5月7日,共9天,众斌公司亦应参照合同约定的2,178.5元/日之标准支付房屋占有使用费,共计19,606.5元，并按年利率24%的标准支付滞纳金。因众斌公司逾期支付租金导致双方的租赁合同提前解除，众斌公司应按合同约定向煌臻公司支付月租金三倍金额的违约金,即198,789元。众斌公司未经煌臻公司的许可,在业祥路XXX号大楼正门外墙张贴广告,众斌公司应支付占用费3,000元。众斌公司使用系争租赁房屋期间尚余水电费47,951.45元未支付。根据合同约定，众斌公司搬离系争租赁房屋时应将房屋恢复原状,众斌公司未按合同约定将系争租赁房屋恢复原状的，应向煌臻公司支付恢复原状的费用。综上，煌臻公司遂提出上述诉讼请求。众斌公司针对本诉辩称，对双方的租赁合同关系无异议，但双方的租赁合同已于众斌公司解除合同通知送达煌臻公司之日，即2019年4月24日解除；在合同履行过程中，煌臻公司将通向系争租赁房屋电梯所在的大厅出租给案外人城家公寓，城家公寓装修期间占用了大厅及电梯，导致众斌公司在2018年底就无法正常使用电梯；至2019年3月9日，煌臻公司指使他人拆除众斌公司的门店招牌，致使众斌公司停业。后双方进行过协商，煌臻公司提出的方案是其赔偿众斌公司30万元，众斌公司搬离系争租赁房屋一楼及二楼，但因双方差距较大未达成一致调解方案。故众斌公司认为，系煌臻公司违约在先，众斌公司有权依约解除合同，煌臻公司无权解除合同；煌臻公司于2019年3月9日指使他人强拆众斌公司店招，此后双方即在协商赔偿事宜，且众斌公司在此之前已实际支付租金至2019年3月27日，因煌臻公司的违约行为，众斌公司未按期支付下一期租金有合理理由，不构成违约，众斌公司无需向煌臻公司支付租金及占用费。对于煌臻公司主张的广告占用费，众斌公司认为，双方并未对广告位费用进行过约定，且此前煌臻公司对众斌公司的广告牌未提出异议，故不同意向煌臻公司支付广告位占用费。对于煌臻公司主张的水电费，合同约定是按约支付，如果煌臻公司确实支付了该笔费用，众斌公司愿意向煌臻公司支付。至于煌臻公司主张的恢复房屋原状费用，众斌公司不同意支付，众斌公司承租系争租赁房屋不足一年即因煌臻公司违约而被迫搬离，故众斌公司无需承担将系争租赁房屋恢复原状的义务。因煌臻公司违约在先，免租期的损失应由其自行承担。众斌公司于2019年5月7日将系争租赁房屋交还给了煌臻公司。另，众斌公司向本院提出反诉请求：1、判令煌臻公司退还众斌公司租赁保证金132,526元；2、判令煌臻公司退还众斌公司因城家公寓装修而无法经营的三个月租金198,789元；3、判令煌臻公司赔偿众斌公司损失1,569,150元(其中装潢损失702,400元、燃气开户及排管费100,000元、消防改造和排管费100,000元、大厅煤气管道费12,000元、冷库安装费25,000元、广告牌制作费62,000元、墙绘费27,500元、海鲜鱼缸费38,000元、遣散费347,600元、员工宿舍押金8,600元、菜品和库存备货损失20,000元、拆卸空调吊车搬运清场费26,050元、推广费100,000元)；3、判令煌臻公司赔偿众斌公司营业损失300,000元。反诉的事实及理由：众斌公司与煌臻公司于2018年6月23日就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定众斌公司向煌臻公司承租系争租赁房屋，租赁期限自2018年6月28日起至2024年6月27日止；租金付三押二；2018年6月28日至2018年9月27日为免租期。合同签订后，众斌公司向煌臻公司支付了租金及租赁保证金，煌臻公司向众斌公司交付了系争租赁房屋。2018年年底，煌臻公司将该幢房屋的其他部位出租给城家公寓，致使通向众斌公司系争租赁房屋的唯一公用电梯及电梯所在的大厅被城家公寓占有，众斌公司无法正常经营。2019年3月9日，煌臻公司指使他人以城管的名义强拆众斌公司店招致使众斌公司完全停业。双方后协商相关处理方案，煌臻公司提出解除合同并赔偿众斌公司30万元，但因双方差距太大，未果。众斌公司因合同目的无法实现，又未能协商一致解除合同，遂通知煌臻公司解除合同，煌臻公司在收到众斌公司的解除合同通知后反以众斌公司逾期支付租金为由另行通知解除合同。众斌公司认为，系煌臻公司违约在先，众斌公司有权解除合同并要求煌臻公司承担违约责任，赔偿损失。故众斌公司提出上述反诉诉讼请求。煌臻公司针对反诉辩称，煌臻公司不存在违约行为，系众斌公司的违约行为导致双方合同解除，故众斌公司已支付的保证金132,526元不予退还，众斌公司主张的相关损失，也与煌臻公司无关；众斌公司的餐饮店在二楼，城家公寓装修期间，电梯可以正常使用，步行楼梯也可以使用，不影响众斌公司的正常经营，故不同意众斌公司退还租金的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年6月23日，煌臻公司(出租方、甲方)与众斌公司(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方按现状出租给乙方使用的房屋建筑面积共680.78平方米；乙方租赁该房屋主要经营餐饮；租赁期限为6年，自2018年6月28日起至2024年6月27日止；2018年6月28日至2020年6月27日期间的租金标准(含物业管理费)为3.2元/天/平方米，66,263元/月，795,156元/年；双方签订本合同后，甲方给予乙方92天的装修期，自2018年6月28日起至2018年9月27日止，在此期间，乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水电费、垃圾清运费等由乙方承担；乙方于2018年6月28日前支付2018年9月28日至2018年12月27日的租金(含物业管理费)198,789元，自2018年9月28日起，乙方按三个月为一期支付租金(含物业管理费)，先付后用，付三押二；之后每期租金(含物业管理费)须提前十日支付；该房屋的物业管理费为10元/平方米/月，乙方于2018年6月28日前支付2018年6月28日至2018年9月27日的物业管理费20,591元；第五条所涉及的所有款项每逾期一天，乙方须额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金；甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金132,526元，协议到期即合同终止，甲乙双方对租赁商铺的结构、水、电、通信和其他相关事项无异议，甲方无息退还保证金；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通信、设备等费用由乙方承担；电价暂按每度1.5元、水价暂按每吨5.8元，计量按实由甲方按月代收，代缴并出具收费凭证；除房屋内已有的装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行，并承担全部费用；租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，乙方在拆除添置的设备时，不得破坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续；在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止本合同,收回该房屋,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿：拖欠租金累计1个月以上的;在租赁期限内,乙方逾期交付水、电及物业管理费等费用,每逾期一天,则应按上述费用的5‰支付滞纳金，逾期达1个月以上的,甲方有采取停止供应或使用的权力,因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期限内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,预付租金不退,并用保证金冲抵，若预付租金保证金不足抵付甲方损失的,乙方应负责赔偿；乙方发生上述违约行为,已付租金不予退还,并按违约行为发生时月租金的三倍向甲方支付违约金；合同到期即自行解除,但乙方需提前两个月书面通知甲方,按合同第一条、第(三)款原合同列明之项清点、验收、并办好相关移交手续,甲方则在3天内无息归还保证金。同日，煌臻公司将系争租赁房屋交付给众斌公司。2018年8月，众斌公司法定代表人余礼江填写“闵行区梅陇镇户外广告设置登记表”两份，一份登记表载明：阵地单位“上海市闵行区业祥路XXX号201、202、204室”，设置地址“君君烧烤海鲜龙虾”，设置内容“新设店招”，设置位置“墙面”，申请设置期限“2018年8月20日至2018年9月2日”；该表格尾部有社区城管工作站负责人“薛璟宏”的签名字样，网格中心意见、上级部门意见均为空白。另一份登记表载明：阵地单位“上海市闵行区业祥路XXX号一楼”，设置地址“余家酸菜鱼”，设置内容“新设店招”，设置位置“墙面”，申请设置期限“2018年8月20日至2018年9月3日”；该表格尾部有社区城管工作站负责人“薛璟宏”的签名字样，网格中心意见、上级部门意见均为空白。后众斌公司于业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧张贴“农家菜烧烤小海鲜”、“余氏龙虾”横幅店招。2018年12月12日，余礼江通过微信发送照片及《告知函》给煌臻公司员工周桂花，并称：“这是楼上装修公司的，给我门全堵住了”，《告知函》载明：“因城家酒店管理公司在装修期间给我方带来极大的负面影响，造成本公司丽江平价小海鲜不能正常营业，望物业公司领导协调此事，我方已发送通知函要求，建筑垃圾，建筑材料，地面凹凸不平，泥水外溢事项，恢复电梯内外及路面通道原样。我方在2018年11月份已发通知函，但该方一直未作出整改，严重影响我方生意。”2018年12月21日，余礼江微信询问周桂花：“大门口什么时候才能弄好，我店要营业，希望您能尽快把门口弄好。”2019年1月10日，余礼江微信联系周桂花：“本公司与贵公司2018年7月28日签署合同，贵公司目前仍未给予我公司良好的经营环境，一、丽江平价小海鲜一楼接待大厅依然在装修；二、门前地块的建筑垃圾、装修进度及围栏等配套设施的未完成导致本店客流量下降90%，严重影响我交房租的能力，望于2019年1月13日内回复方案”。2019年1月14日，余礼江微信周桂花：“刚刚自三楼四楼租户处看到你与其签订的租赁合同约定将大厅及电梯均租赁给他们使用，且其将可能不允许我方使用电梯，该行为将致使我方无法经营。大厅没有装修及大门口堆放垃圾和围挡一直未拆除给我司造成严重损失，请您及时予以协商处理。今天贵司说一楼房租的问题没有付给贵公司，贵司造成我司生意严重受影响，所以没有交一楼租金。为避免对我司经营造成影响，请最晚于2019年1月16日前告知最终处理方案。”2019年1月30日，煌臻公司法定代表人柳柏明、余礼江在案外人张2的主持下在晶城一居召开协调会，会议纪要如下：张2：“晶采坊红线内公建楼客梯使用听说只限于城家酒店？”柳柏明：“不是的，都可以使用。”张2：“关于君君烧烤商户与煌臻实业有限公司纠纷问题召开协调会。”余礼江：“一、青云小镇营业执照未办理，房东材料不给；二、原一楼至二楼的自建楼梯属违章建筑，已拆，二楼的君君烧烤电梯不让用；三、所以租金没交。”柳柏明：“电梯可用。”张2：“营业执照由市场监督所进行管辖，租金必须付清。”柳柏明：“商户自身经营之道要提升，心态放平，好好经营。”余礼江：“房租马上转掉，门头再改一个。”柳柏明：“目前不行，先把生意做好。”2019年2月25日，余礼江微信周桂花：“老板娘，大厅施工也没通知我，我们今天营业怎么办呢？”周桂花回复：“找一下小周。”2019年3月9日，煌臻公司将众斌公司的张贴于业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧的店招拆除。余礼江就此事于2019年4月3日向公安机关报警。2019年3月13日，周桂花通过微信向余礼江发送水电费的收款收据。2019年3月22日，余礼江微信周桂花：“你们物业和城家公寓造成我司无法正常经营，已造成我司半个月无法开门营业了，我司无法正常使用该房屋……。”2019年3月27日，余礼江微信周桂花：“我们今天电梯又上不去，这是怎么回事？我在一楼大厅等了半小时了，为什么没有提前通知我们不能使用？”2019年3月29日，倪小周微信答复余礼江：“1、关于户外店招问题：煌臻公司可以同意在商场正面左侧处悬挂店招(宽1米，长度2.8米)，详见照片。2、关于电梯使用问题。煌臻公司可以保证其中一台电梯供贵方顾客日常正常使用。3、停业期间损失。等贵方报材料及方案后，煌臻公司再回复。4、装修期间损失。等贵方报材料及方案后，煌臻公司再回复。5、大堂公摊问题。煌臻公司可以保证贵方的顾客自由进出大堂，畅通无阻。但贵方提出在大堂设置保安岗位，煌臻公司认为，贵方的该要求不符合实际要求。6、电费问题。如果贵方要求电表转速变更由60变更为40，煌臻公司不予反对，变更后按照转速40计算电费；但是变更前需要贵方出具承诺函：电表变更后，贵方店铺用电过量导致短路等任何问题，相应的责任由贵方承担。7、一楼店铺营业执照。煌臻公司已经向贵方提供过办理一楼营业执照的所需材料。如果上述其他问题谈妥之后，煌臻公司可以再次提供办理营业执照所需材料。”2019年4月3日，周桂花微信余礼江：“一楼大厅装修好了。”2019年4月11日，余礼江通过微信向周桂花发送《告知函》，函件载明：“柳柏明先生，本公司在柳先生负责招商的陈某某同志联络下，于2018年6月23日与柳先生签订了《房屋租赁合同》，租赁了柳先生合法拥有的上海市闵行区业祥路XXX号2层201-206室，建筑面积680.78平方米，用于经营餐饮。关于室外门店招牌悬挂问题，与负责招商的陈某某多次协商达成一致意见，办理了有关悬挂门店招牌的手续，悬挂妥当。本公司的案涉餐饮店于2018年9月6日正式对外营业，经营到2019年3月9日，柳先生与利害关系人城家公寓联手，纠集社会人员冒充城管，强行拆除了本公司门店招牌，导致本公司的餐饮店无法继续经营下去，合同目的无法实现。为此，在租赁费用缴纳来临之时，本公司暂停缴纳本期租赁费，待本公司门店招牌被非法拆除事件调查清楚后，再做决定。”2019年4月11日，周桂花向余礼江发送《催缴房租通知》，该通知载明：1、你司承租上海市闵行区业祥路XXX号1层101-102室房屋，《房屋租赁合同》约定三个月为一期支付房租，先付后用，你司承租的上海市闵行区业祥路XXX号2层201-206室房屋，《房屋租赁合同》约定三个月为一期支付房租，先付后用，就上述两份《房屋租赁合同》，你司均应于2018年3月18日前支付第二期房租(3月28日至6月27日)，你司至今未付；你司拒不缴纳房屋已构成根本违约，限你司在2018年4月18日前向我司支付第三期全部租金，否则我司将考虑行使合同解除权。2、你司承租上述两层房屋，欠付水电费共计41,846.95元，限你司于2018年4月18日前支付，否则我司将考虑停水停电。3、如果你司认为门店招牌问题影响你司营业，你司应当另行主张权利，不应以此拒绝支付租金及水电费。2019年4月24日，众斌公司向煌臻公司发送《解除合同通知函》，该函件载明：就贵方与我司于2018年6月23日、2018年7月17日签订的两份《房屋租赁合同》的解除事宜通知如下，一、双方签订的两份《房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；二、我方将于2019年4月28日之前搬出租赁房屋并将钥匙交付于贵司，请贵司于2019年4月28日之前与我方办理房屋交接，逾期未与我方办理交接，视为默认已收回房屋；三、合同解除后，贵司应返还我方支付的保证金194,612元，其中2018年6月23日签订的《房屋租赁合同》保证金132,526元，2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》保证金62,086元；四、依据2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》约定，贵司未配合我方办理营业执照应向我方支付违约93,129元；五、两份《房屋租赁合同》的解除皆因贵方违约所致，故应赔偿我方对于租赁房屋的装修损失；六、因贵方违约，我方从2019年3月9日至今无法经营，我方在未营业期间支付员工工资的损失，贵方应赔偿我方的损失。2019年4月28日，煌臻公司向众斌公司发送《解除合同通知》，该通知载明：你司应于2018年3月18日前支付2018年3月28日至2018年6月27日的租金，但你司至今未付，已构成根本违约，《房屋租赁合同》约定的合同解除权条件已成就，我司行使合同解除权，现通知你解除两份《房屋租赁合同》。2019年5月7日，煌臻公司向众斌公司发送《承租房屋恢复原状的通知》，该通知要求众斌公司在2019年5月10日前将其承租的一层、二层房屋恢复原状，否则，煌臻公司将请第三方将房屋恢复原状，费用由众斌公司承担。2019年7月2日，煌臻公司向众斌公司发送《通知》，该通知载明：你司搬出承租房屋后拒绝将一层、二层房屋恢复原状，我司拟聘请第三方(上海团瑾建筑装饰工程有限公司)将房屋恢复原状，该公司报价一楼房屋需要26,664元，二楼房屋需要88,298元，一共需要114,962元，现将该公司报价通知你司，如你司认为该价格不合理，请你司于2019年7月15日前进场施工将房屋恢复原状，否则我司将正式与上海团瑾公司签订合同，委托其将房屋恢复原状。众斌公司收到该通知后，回复煌臻公司：双方的租赁期限是六年，但众斌公司仅承租了不足一年的时间即因煌臻公司违约而被迫搬离，故众斌公司不负恢复原状的义务，相反，众斌公司不能恢复或恢复代价太高不宜恢复部分的损失应当由煌臻公司承担，双方的纠纷处于审理之中，煌臻公司应以法院生效判决作为确定双方权利义务之依据，如煌臻公司擅自恢复，所有恢复原状的费用由煌臻公司自行承担，同时，众斌公司保留主张物品损失赔偿的权利。另查明，众斌公司于2018年7月17日与煌臻公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：众斌公司向承租煌臻公司承租上海市闵行区业祥路XXX号1层101-102室房屋。合同履行过程中，众斌公司为连通该房屋与本案系争租赁房屋，建造室内楼梯通往二层，也即本案系争租赁房屋，后该室内楼梯于2018年12月底拆除。2019年5月7日，众斌公司搬离系争租赁房屋并将该房屋交还给煌臻公司。截止2019年5月7日，众斌公司尚有水费2,052.6元、电费45,898.85元未支付。再查明，余礼江就煌臻公司拆除店招的行为报警后，警方对相关人员作询问笔录，其中，上海市闵行区梅陇镇城管中队副队长薛永超于2019年5月21日在上海市公安局闵行分局梅陇派出所的询问笔录中陈述：“2018年8月底，我单位收到余礼江提交的户外广告设置登记表，但是他提交的地址是业祥路XXX号1-2楼，而且登记表的店招名称是余家酸菜鱼和君君烧烤海鲜龙虾，不是所谓的余氏龙虾，我单位至今未收到余礼江关于余氏龙虾户外广告设置登记表，更没有收到区级管理部门对该余氏龙虾的行政许可，余礼江本人也没有出示过相关行政许可。作为一项便民服务，城管工作站可以代为收集商户户外广告设置登记表，并提交管理部门，由上级管理部门审批及决定是否出具行政许可。此外，商户也可自行至镇网格中心或区绿化市容局提交申请。也就是说，城管部门没有审批户外广告的权利。”案外人陈某某于2019年5月9日在上海市公安局闵行分局梅陇派出所的询问笔录中陈述：“我自始至终都没有同意过余礼江在业祥路XXX号安装广告牌，但余礼江当时确实问过我这里能不能安装广告牌，我就跟周桂花申请过，但是周桂花没有同意，我就答复余礼江说老板不同意，必须老板签字盖章才行。”2020年1月3日，本院组织双方当事人至系争租赁房屋现场，经勘验确认：目前通往系争租赁房屋的主要有三个通道：一是业祥路XXX号一楼大厅内的电梯，该大厅由城家公寓装修，现大厅内有城家公寓前台及保安室，城家公寓装修前该大厅属于敞开式；二是与大厅相邻的步行楼梯，该楼梯须刷门禁卡才能进入，众斌公司认为该门禁系城家公寓于2019年5月份安装，煌臻公司认为该门禁系城家公寓于2019年10月才安装；三是大楼背面的步行楼梯，该楼梯与二楼走廊连通。系争租赁房屋内装饰装修现已被拆除，目前处于空置状态。以上事实，由煌臻公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋交接书》、《催缴房租通知》、煌臻公司发送给众斌公司的《解除合同通知函》、众斌公司发送给煌臻公司的《解除合同通知》、照片、水电费收款收据、余礼江与周桂花的微信聊天截屏、《承租房屋恢复原状的通知》、《通知》及附件，众斌公司提交的余礼江与周桂花的微信聊天截屏、照片、《告知函》、《合同解除通知函》、报警短信、上海公安局案件接报回执单、倪小周与余礼江的微信聊天截屏、《闵行区梅陇镇户外广告设置登记表》、《会议纪要》、上海市公安局闵行分局梅陇派出所的询问笔录，本院现场勘验笔录，以及当事人的当庭陈述予以佐证。众斌公司提交的2019年4月8日、4月15日的监控视频及录音、手机号码XXXXXXXXXXX发送的短信，煌臻公司不予认可，本院对监控视频、录音、手机号码所涉人物的主体身份均无法核实，故对该证据本院难以采信。本案的争议焦点一：煌臻公司拆除众斌公司位于业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧店招的行为是否致使众斌公司租赁系争租赁房屋的合同目的无法实现？对此，众斌公司认为，其于业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧张贴店招系经过煌臻公司同意，且经相关部门批准，现煌臻公司拆除其店招导致其无法经营，构成违约。煌臻公司则认为，众斌公司在该处悬挂店招未经煌臻公司同意，亦未经相关部门批准，煌臻公司多次要求众斌公司拆除未果的情况下，才自行拆除该处店招的。本院认为，众斌公司张贴于业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧店招被拆，并不导致其合同目的无法实现，理由如下：首先，双方在租赁合同中并未约定煌臻公司需向众斌公司提供业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧张贴店招，且根据众斌公司提交的《闵行区梅陇镇户外广告设置登记表》显示，其申请悬挂店招的位置为业祥路XXX号201-204室以及业祥路XXX号一楼，店招名称分别为“君君烧烤海鲜龙虾”、“余家酸菜鱼”，且该登记表并无相关部门批准的情况，也即众斌公司张贴店招“农家烧烤小海鲜”、“余氏龙虾”于业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧，显然无相应的合同依据及相关部门的批准。其次，虽然业祥路XXX号一楼大厅正门上方及南侧的店招被拆是事实，但并不必然导致众斌公司租赁系争房屋经营餐饮之合同目的无法实现，众斌公司完全可以采取其他合理方式另行张贴或悬挂店招。故对众斌公司关于“业祥路XXX号店招被拆导致其无法经营”的辩称，本院难以采信。本案争议焦点二：城家公寓装修期间，众斌公司是否无法经营？本院认为，通往众斌公司经营的系争租赁房屋通道有三处，一是业祥路XXX号一楼大厅内的电梯；二是与大厅相邻的步行楼梯；三是大楼背面与系争租赁房屋走廊相通的步行楼梯，而通往系争租赁房屋最为便捷的通道为业祥路XXX号一楼大厅内电梯。业祥路XXX号一楼大厅装修期间，该电梯使用必然受影响，但是该电梯并非通往系争租赁房屋的唯一通道，与大厅相邻的步行楼梯及大楼背面的步行楼梯均可通往系争租赁房屋。故城家公寓装修期间，并不必然导致众斌公司无法经营。众斌公司认为，城家公寓于2019年5月即于大厅相邻的步行楼梯入口安装了门禁，须刷卡才能进入，顾客无法通过大厅相邻的步行楼梯进入系争租赁房屋，但煌臻公司认为城家公寓于2019年10月才于大厅相邻的步行楼梯入口安装门禁。本院认为，众斌公司在2019年4月24日发送给煌臻公司的《解除通知函》中称“城家公寓装修此楼梯所在的一楼大厅及外面的广告门头时，造成我方唯一通向二楼的电梯一直被占用，我方于2019年3月份已无法正常经营”，并未提及与大厅相邻的步行楼梯无法使用的事宜，且众斌公司要求煌臻公司于2019年4月28日交接系争租赁房屋，并实际于2019年5月7日即将系争租赁房屋交还煌臻公司，也即与大厅相邻的步行楼梯入口处门禁即便安装于2019年5月，也应是在众斌公司搬离系争租赁房屋之后。故本院认为，城家公寓装修业祥路XXX号一楼大厅期间，虽然客观上大厅内的电梯使用会受一定影响，但该电梯并非通往系争租赁房屋的唯一通道，城家公寓装修业祥路XXX号一楼大厅期间并不导致众斌公司无法经营，故煌臻公司并不构成违约，本院对众斌公司关于“城家公寓装修期间，众斌公司无法使用大厅相邻处的步行楼梯、无法经营”的辩称，难以采信。众斌公司提交的余礼江银行卡流水明细表、微信转账截屏、手写流水账单、证人向某某、张某1、孟某某、杨某的证言、《施工合同》、2018年7月23日的《施工增项项目及价格单》、2018年12月18日的《业祥路XXX号改造丽江小海鲜》、2018年12月28日的《收条》、《燃气排管工程合同》、收款收据、消防安全检查合格证、收据、员工工资表、收据、劳动合同、解除劳动关系协议书、员工房屋租赁合同、进货单、微信转账截图及三份收条、《商户合作服务合同》及收据，均用于证明其相关损失，但因煌臻公司不存在违约，众斌公司主张的相关损失均无合同依据，故本院认为，上述证据与本案无关，本院不予采信。综上，本院认为，煌臻公司与众斌公司之间就系争租赁房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。众斌公司作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但众斌公司在合同履行过程中拖欠租金，其行为已构成根本违约，煌臻公司有权依约解除合同，并要求众斌公司承担相应法律责任。对煌臻公司主张的诉讼请求1，本院认为，煌臻公司以其送达《解除合同通知》之日，即2019年4月28日作为合同解除日，于法无悖，且众斌公司亦同意解除合同，本院予以支持。对煌臻公司主张的诉讼请求2，本院认为，煌臻公司主张的自2019年3月28日起至2019年4月27日止的租金66,263元，其计算方式符合双方合同之约定，但考虑到城家公寓装修一楼大厅期间，众斌公司使用电梯客观上受一定影响，为更好地平衡双方利益，本院将该期间租金酌情调整为33,131.5元；煌臻公司主张的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。对煌臻公司主张的诉讼请求3，本院认为，基于讼争合同的解除原因系众斌公司拖欠租金所致，煌臻公司对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。对煌臻公司主张的诉讼请求4，本院认为，煌臻公司主张的自2019年4月28日至2019年5月7日的房屋占有使用费19,606.5元，符合双方的合同约定，本院予以支持；煌臻公司主张的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。对煌臻公司主张的诉讼请求5，本院认为，煌臻公司的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对煌臻公司主张的诉讼请求6，本院认为，煌臻公司的该项主张，符合双方的合同约定，本院予以支持。众斌公司辩称，煌臻公司收取的电费标准过高，无事实和法律依据，本院不予采信。对煌臻公司主张的诉讼请求7、诉讼请求8，本院认为，煌臻公司的该两项主张无合同依据，本院难以支持。对众斌公司的反诉诉讼请求1，本院认为，根据双方租赁合同之约定：“在租赁期限内，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，预付租金不退，并用保证金冲抵”可知，众斌公司支付的保证金132,526元可用于冲抵其应付相应的款项，故对众斌公司的该项反诉诉讼请求，本院予以支持。对众斌公司的其余反诉诉讼请求，本院认为，煌臻公司在履行房屋租赁合同过程中，并无违约行为，故对众斌公司的其余反诉诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司与被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司就上海市闵行区业祥路XXX号201-206房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月28日解除；二、被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司租金人民币33,131.5元；三、被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司房屋占有使用费人民币19,606.5元；四、被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司违约金人民币198,789元；五、被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司水电费人民币47,951.45元，以及以人民币47,951.45元为基数、以年利率24%为标准计算的自2019年5月7日起至实际付清之日止的滞纳金；六、原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司租赁保证金人民币132,526元；七、驳回原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币3,167.08元，由原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司负担人民币1,867.08元，由被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司负担人民币1,300元。反诉案件受理费减半收取计人民币12,201.86元，由原告(反诉被告)上海煌臻实业有限公司负担人民币1,800元，由被告(反诉原告)上海众斌餐饮管理有限公司负担人民币10,401.86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年一月九日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。