广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23051号原告：张辉军，男。委托诉讼代理人：杨浩辉，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭铭恩，广东熊何律师事务所律师。被告：佛山市宝轮物业管理有限公司。法定代表人：邓鉴华。被告：佛山市富艺置业有限公司。法定代表人：方绮清，系公司总经理。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑春婷，女，系广东都汇律师事务所律师助理。原告张辉军与被告佛山市宝轮物业管理有限公司（以下简称宝轮公司）、佛山市富艺置业有限公司（以下简称富艺公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。后转为适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。张辉军的委托诉讼代理人杨浩辉、彭铭恩，宝轮公司的法定代表人邓鉴华，富艺公司的委托诉讼代理人郑勇、郑春婷到庭参加第一次庭审。张辉军的委托诉讼代理人彭铭恩到庭参加第二次庭审。宝轮公司、富艺公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加第二次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限，本案于2019年7月9日经院长同意延长审限六个月。本案现已审理终结。张辉军向本院提出诉讼请求如下：1.宝轮公司对佛山市南海区黄岐黄海路1号之三风度国际名苑1-11栋首层320号商铺进行物业管理、对外招商；2.宝轮公司向张辉军支付租金22207.5元（租金按照年租金29610元的标准从2018年1月1日计算至2018年9月30日）；3.宝轮公司向张辉军支付逾期支付租金的违约金（以年度租金29610元为基数，按照每月千分之三的标准从2018年4月15日开始计算至实际支付为止）；4.宝轮公司向张辉军赔偿律师费12000元；5.富艺公司对上述第一至四项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年4月23日，张辉军与富艺公司签订了《商铺买卖合同》，购买富艺公司位于佛山市南海区黄岐黄海路1号之三风度国际名苑1-11栋首层320号商铺，签订合同时富艺公司告知张辉军，购买后宝轮公司会对涉案商铺进行统一经营管理，首次投入120000元，五年内回本，后期租金直接抵扣每月贷款，稳赚不赔，并表示会将该商铺所在商场打造成广佛潮流第一站以及广佛最大儿童游乐场。签订合同时，富艺公司表示商铺返租情况都在《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》中有明确约定。2018年，张辉军去查看涉案商铺，涉案商铺的位置无法确定，富艺公司为了销售其他商铺，占用消防通道，并有多次违建，整个商场人去楼空，成为一个空城，富艺公司承诺的将商场打造成为广佛潮流第一站以及广佛最大儿童游乐场只是一个幌子，连一个商家入驻经营都没有。另外，宝轮公司也未按照合同约定支付租金。根据《商铺买卖合同》第七条、第十条、第十一条约定，以及《委托经营管理合同》第二条、第三条、第四条约定，从签订合同之日开始至2017年12月31日止，富艺公司、宝轮公司可以免费使用商铺，免租期满后富艺公司按照《商铺买卖合同》附件二的装修标准向宝轮公司交付商铺进行统一经营管理，租金从2018年1月1日开始计算，年租金29610元，宝轮公司应当对商铺进行物业管理、对外招商、市场推广等一切活动，将商铺所在商场打造成为签订合同时富艺公司承诺的广佛潮流第一站以及广佛最大儿童游乐场。如宝轮公司逾期支付租金，宝轮公司应当按照逾期每日依本年度约定租金的千分之三向张辉军支付违约金，富艺公司则应当依据《商铺买卖合同》第十条的约定承担连带赔偿责任。综上所述，富艺公司、宝轮公司未按照之前签署的《商铺买卖合同》及《委托经营管理合同》经营管理商铺，也未支付租金，为维护张辉军权益，现特向贵院提起诉讼，请依法判决，支持张辉军诉讼请求。宝轮公司辩称，宝轮公司与张辉军签订的委托合同是截至2017年12月30日，合同到期后没有继续签订合同，双方现在不存在合同关系。富艺公司辩称,张辉军要求富艺公司就宝轮公司的债务承担连带责任，没有事实依据，也不符合法律依据，应当驳回，理由如下：富艺公司与张辉军签订的《商铺买卖合同》中并未约定富艺公司需对宝轮公司的债务承担连带责任，现行法律亦无此规定。张辉军依据《商铺买卖合同》第十条的约定请求富艺公司承担连带赔偿责任是错误的。《商铺买卖合同》第十条：“出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷；因上述原因造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任。”根据此条约定，富艺公司只需保证交付商铺时此商铺是没有产权纠纷和债权债务纠纷，并不能保证交付后无纠纷产生。张辉军与宝轮公司的纠纷产生于富艺公司交付商铺之后，因此富艺公司无需对此纠纷承担连带责任。富艺公司与张辉军的商铺买卖属于二手房买卖，富艺公司并非商场开发商。现富艺公司已根据双方合同约定将涉案商铺的产权变更至张辉军名下。在经营期满后，因宝轮公司无法实现承诺的租金标准，已依约定撤出经营管理。富艺公司依约对商铺进行装修后并于2018年3月统一通知业主收楼。此外，张辉军所称富艺公司占有消防通道及有多处违建，与事实不符。而且，根据富艺公司与张辉军的买卖合同第八条，双方并没有就延续统一经营达成一致意见。张辉军清楚明白统一经营客观上已无法实现。因此，张辉军主张继续进行物业管理及对外招商并无双方协议约定。张辉军与宝轮公司在合同约定的统一经营时间后，并没有就延续统一经营期达成一致意见，富艺公司已经按照合同的约定，将案涉商铺进行装修，并通知张辉军收铺，且张辉军已经到过现场，也知道统一经营管理期限届满不再继续履行。综上所述，张辉军要求宝轮公司继续进行物业管理并对外招商无任何事实和法律依据，要求富艺公司承担连带清偿责任，没有事实依据，也不符合法律规定，请求法院查清事实，依法驳回张辉军的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析如下：张辉军举证的宣传单，不能确定宣传主体是富艺公司，且该证据与本案无关，本院不予认定。本院经审理查明以下事实：2012年4月23日，张辉军（买受人）与富艺公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：张辉军向富艺公司购买位于佛山市南海区黄岐黄海路1号之三风度国际名苑1-11栋首层320号铺，商铺建筑面积共10.16平方米，套内建筑面积6.41平方米，价款为370126元；出卖人应于2012年12月31日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人同意自本合同签署之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，在上述期间内，出卖人、商铺租用人/使用人或商场管理公司均无需向买受人支付任何费用；买受人须于2017年6月1日至9月31日与商场经营方协商是否延续统一经营期，若协商一致则按双方协商条件延续统一经营期，若协商不成出卖人须于统一经营期满后三个月内（即2018年4月1日前）按不低于本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）将该商铺移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式享有该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交接使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。上述合同附件二“装修标准”为：A、商铺内部装修标准：地面高级抛光砖、供电线路铺设到铺内、轻钢龙骨石膏板间隔、豪华卷闸；B、公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺抛光砖、供电供水采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用、照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具、提供24小时公共秩序维护服务、消防设备采用消防自动报警维护服务、通风设备配备中央空调及排风系统。该商铺于2012年11月12日登记至张辉军名下，房产证号为粤房地权证佛字第××号。2012年4月23日，张辉军与宝轮公司签订《委托经营管理合同》，约定张辉军委托宝轮公司对其上述佛山市南海区黄岐黄海路1号之三风度国际名苑1-11栋首层320号铺进行统一经营管理，从2018年1月1日起至2022年12月31日期间，若宝轮公司承诺每年向张辉军支付29610元（税前）的年租金，或相当于届时本委托物业租金标准80%（税前）的年租金（两者取其高执行，具体以届时补充协议为准），则张辉军应当根据本合同约定将本委托物业交由宝轮公司经营管理，委托经营管理有效期到2011年12月31日止；若宝轮公司承诺向张辉军支付的年租金未达到29610元（税前），则张辉军有权选择委托乙方经营管理或者终止本合同，如张辉军选择委托宝轮公司经营管理，双方就租金事宜签订补充协议，本合同继续生效，如张辉军选择终止合同，则本合同终止，双方均无须承担违约责任；在2017年6月1日至9月1日期间内，宝轮公司必须主动与张辉军商洽本合同委托经营管理的事宜。宝轮公司经营管理的内容如下：物业管理、对外招商、合法制订租金及其他经营费用收费标准、向租户收取经营租金、管理费等相关费用、负责商场经营所需要的一切市场推广活动等。租金支付：在本合同有效期内，即自2018年1月1日起至2022年12月31日期间，宝轮公司按季度向张辉军支付租金，每季度第一个月首日起计10个工作日内，宝轮公司将上个季度的（税后）租金向张辉军指定的银行账户以划拨方式支付。违约责任：宝轮公司无正当理由逾期交付租金，宝轮公司应按逾期每日依本年度约定租金的3‰向张辉军支付违约金，并赔偿违约期间造成张辉军的租金损失。富艺公司由宝轮公司及案外人广东富艺广告有限公司各出资500000元设立。另查，2018年4月8日，佛山市公安消防支队南海区大队向被告富艺公司作出《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2018]第0187号），评定：风度国际名苑裙楼商场室内装修工程（申报部位为1-11栋首层及13栋1-3层，装修面积14343㎡，装修后作商铺使用，顶棚装修材料为轻钢龙骨硅钙板、原楼板乳胶漆，地面装修材料为地砖，墙面装修材料为镀锌钢板、玻璃、ICI）消防验收复查合格；该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年9月23日，佛山市公安消防支队南海区大队关于风度国际名苑裙楼商场的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在2018年3月29日前，存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号《建设工程消防验收意见书》认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令富艺公司停止改建施工。宝轮公司在庭审中陈述，因没有业主与宝轮公司重新签订协议，故宝轮公司在2017年12月31日结束对案涉商场的管理，富艺公司对此予以确认。本院认为：张辉军与富艺公司签订的《商铺买卖合同》、原告与宝轮公司签订的《委托经营管理合同》，是当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”2012年7月17日中华人民共和国公安部令第119号《建设工程消防监督管理规定》第八条规定“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”。案涉商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，根据消防部门的信访回复，案涉商铺所在商场因富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，故案涉商铺尚不符合法定的交付条件。张辉军与宝轮公司签订《委托经营管理合同》的目的将对案涉商铺进行经营收益，现案涉商铺尚不符合交付使用的条件，宝轮公司与富艺公司庭审中均陈述宝轮公司在2017年12月31日停止对案涉商场进行管理，张辉军未能举证证实宝轮公司自2018年1月1日起接收案涉商铺并对商铺进行经营管理，现张辉军请求宝轮公司对案涉商铺进行物业管理、对外招商，支付从2018年1月1日起的租金及逾期付款违约金并要求富艺公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。至于富艺公司逾期交付案涉商铺应承担的违约责任，张辉军可另案主张权利。张辉军主张宝轮公司、富艺公司赔偿其因本案支出的律师费12000元，缺乏依据，本院不予支持。宝轮公司、富艺公司经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回张辉军的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费1194.82元（张辉军已预交），由张辉军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  麦上康人民陪审员  周泽图人民陪审员  梁剑琴二〇二〇年一月十四日书 记 员  黄莹莹