湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初16550号 原告：易小兰，女，汉族，1967年12月24日出生，户籍地长沙市芙蓉区稻田园**3门**，现住长沙市雨花区劳动中路**金科园小区**，公民身份号码4301031967********。 被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。 法定代表人：毛致平，董事长。 委托诉讼代理人：王朝伟，男，汉族，1966年10月16日出生，系该公司副总经理，户籍户籍地长沙市雨花区小林子冲**平房**，身份号码4301111966********。 被告：湖南大成酒店管理有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦/div> 法定代表人：毛致平，董事长。 委托诉讼代理人：王朝伟，男，汉族，1966年10月16日出生，系该公司副总经理，户籍地长户籍地长沙市雨花区小林子冲**平房**，号码4301111966********。 原告易小兰与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）、湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告易小兰和被告大成国际酒店、大成酒店管理公司的委托诉讼代理人王朝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易小兰向本院提出以下诉讼请求：1.判令大成国际酒店履行《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》，向易小兰支付购房款122045元；2.判令大成酒店管理公司向易小兰支付违约金12205元；3.判令大成国际酒店向易小兰支付违约金24836元；4.判令大成国际酒店、大成酒店管理公司对上述第1、2、3项债务合计159086元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由大成酒店管理公司、大成国际酒店承担。事实与理由：2009年4月25日，易小兰与大成国际酒店签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，易小兰出资100000元购买了大成国际酒店开发的位于长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦第2层77B号房屋；建筑面积3.42平方米。同日，易小兰与大成酒店管理公司签订一份《湖南大成国际大酒店房屋租赁经营合同》，并与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》各一份。上述合同约定，易小兰将涉案房屋出租给大成酒店管理公司用于经营，月租金833元，租赁期限满五年后，大成国际酒店必须按约定价格的112%回购该房屋，双方不得以任何理由拒绝回购。2014年5月，易小兰提出回购申请，大成国际酒店以资金紧张为由没有履行回购义务。2014年10月18日，易小兰与大成国际酒店结算后，双方协商一致，将购房款、升值金、租金合计122045元作为合同本金，签订上述回购补充协议，同时约定大成国际酒店按每月1271元的租金标准继续承租涉案房屋，回购日期延至2019年10月18日，回购价格为122045元。2019年6月，大成国际酒店单方面宣布解除合同，不履行回购义务。按照上述回购合同第七条第二款约定，任何一方若逾期超过30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。大成国际酒店违约，依约应当向易小兰支付违约金24836元（从2019年10月18日计算至2020年11月30日）；此外，该回购合同第七条第一款约定，在易小兰与大成酒店管理公司签订的《湖南湖南大成国际大酒店有限公司房屋租赁经营合同》租赁期内，如大成酒店管理公司逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向易小兰支付租金，易小兰有权要求大成国际酒店提前回购该房屋，大成国际酒店在接到易小兰提出的回购书面报告五个工作日内必须与易小兰办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给易小兰，同时大成酒店管理公司须向易小兰支付该房屋约定价格的10%作为违约金；因大成酒店管理公司从2016年9月起，开始拖欠租金，依照上述约定，大成酒店管理公司应当向易小兰支付违约金12205元。另大成国际酒店在上述回购合同中承诺以其所有的物业对回购义务提供担保，故大成国际酒店和大成酒店管理公司应当对上述回购款及违约金承担连带清偿责任。综上，易小兰多次向大成国际酒店、大成酒店管理公司要求支付回购款及违约金，均未果。易小兰为维护其合法权益，向本院提起诉讼。 被告大成酒店管理公司、大成国际酒店辩称：大成国际酒店同意履行回购义务。但因大成酒店系因业主维权导致停业，并非大成国际酒店单方责任，易小兰诉求的违约金过高，请求法院结合现实情况酌情予以核减。 原告易小兰围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》各一份，拟证明易小兰与大成国际酒店存在合法的房屋买卖合同关系，易小兰系涉案房屋的合法所有权人；证据2.《湖南大成国际大酒店有限公司房屋租赁经营合同》、《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》各一份，拟证明易小兰已依约将涉案房屋出租给大成酒店管理公司使用，租赁期限届满后，大成国际酒店未依约履行回购义务；证据3.《终止“停租入股及新增资金入股协议书”清算协议》，拟证明易小兰与大成国际酒店约定涉案房屋回购金额调整为122045元的事实；证据4.《收据》、《长沙商铺续签合同资金证明》各一份，拟证明易小兰已依约向大成国际酒店付清全部购房款的事实；证据5.大成国际酒店出具的核算单一份，拟证明大成酒店管理公司拖欠易小兰租金的事实；证据6.《关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知》、《退房协议》各一份，拟证明大成酒店管理公司停业导致租赁合同解除，大成国际酒店、大成酒店管理公司违约，应当履行涉案房屋的回购义务的；证据7.（2020）湘0102民初3293号《民事判决书》、（2020）湘0102民初4185号《民事判决书》各一份，拟证明在审理同一类案件中，法院已作出支持业主诉求的判决。 被告大成酒店管理公司、大成国际酒店没有向本院提交证据。 本院经审查认为，易小兰的证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；对于证据7，本院（2020）湘0102民初3293号案件的被告仅为大成国际酒店一方，该案被告与本案并不相同，且两案诉求不同，无法证明其待证内容；本院（2020）湘0102民初4185号案件中，易小兰提供的民事判决书内容不完整，没有体现后续补正内容，该证据无法达到其待证目的。 根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2009年4月25日，易小兰与大成国际酒店签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，易小兰购买大成国际酒店开发的位于长沙市五一大道838号的新成大厦第2层77B号房屋；建筑面积为3.42平方米；房屋计价方式为按套计算，总价款为人民币100000元。合同签订当日，易小兰即付清全部购房款，大成国际酒店也于当日完成交房。同日，易小兰与大成酒店管理公司签订一份《湖南大成国际大酒店有限公司房屋租赁经营合同》，易小兰将涉案房屋出租给大成酒店管理公司用于经营酒店；月租金为833元；租赁期限最短不少于2年，最长不超过5年，租赁期限自易小兰付清全部房款之日起开始计算，同时自易小兰付清全部房款之日起开始计算租金。易小兰在签订上述租赁合同当日即向大成国际酒店交付涉案房屋。同日，易小兰与大成国际酒店、大成酒店管理公司签订《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》，约定：在易小兰与大成酒店管理公司签订的《湖南大成国际大酒店房屋租赁经营合同》租赁期满五年后，大成国际酒店必须按约定价格（约定价格以本合同第三条中约定的购买价为准）的112%回购该房屋，双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时大成国际酒店须在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款（回购款为该物业约定价格的112%）支付给易小兰；大成国际酒店以其酒店负一楼、负二楼、四楼、五楼、五M楼共计约5500平方米物业对自己履行回购义务提供担保；在易小兰与大成酒店管理公司签订的《湖南大成国际大酒店有限公司房屋租赁经营合同》租赁期内，如大成酒店管理公司逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向易小兰支付租金，易小兰有权要求大成国际酒店提前回购该房屋，大成国际酒店在接到易小兰的回购书面报告后五个工作日内必须办妥回购手续，并在办妥之日一次性将回购款支付给易小兰，同时大成酒店管理公司须向易小兰支付该房屋约定价格的10%作为违约金；任何一方若逾期超过30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。上述合同签订后，各方均依约履行各自的义务。租赁期限届满后，易小兰于2014年5月10日向大成国际酒店提出回购申请，大成国际酒店同意，并与易小兰签订一份《退房协议》，承诺依约回购；随后，大成国际酒店因自身资金问题无法履行回购义务，遂与易小兰进行对账结算。2014年10月18日，易小兰与大成国际酒店、大成酒店管理公司重新签订一份《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：易小兰、大成国际酒店、大成酒店管理公司于2009年4月25日签订的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币100000元，原购金额升值款为12000元，易小兰同意将大成国际酒店履行回购义务期限延期3-5年，延期回购截止日期为2019年10月18日，延期回购期限届满后，易小兰同意大成国际酒店按122045元回购该房屋，在延期回购期间，由大成酒店管理公司继续承租该房屋。2016年9月，大成酒店管理公司开始欠付或少付租金。2019年6月2日，大成酒店管理公司因业主维权停业，单方解除与易小兰签订的《湖南大成国际大酒店有限公司房屋租赁经营合同》。易小兰遂向本院提起诉讼，要求大成国际酒店、大成酒店管理公司依约履行回购义务并承担相应的违约责任。 本院认为：易小兰与大成国际酒店、大成酒店管理公司签订的《湖南大成国际酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《湖南大成国际酒店房屋销售回购合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行。大成国际酒店亦当庭表示同意履行回购义务，故对易小兰要求大成国际酒店按照回购协议的约定支付房屋回购款122045元的诉讼请求，本院予以支持。易小兰应将涉案房屋交还给大成国际酒店。按照合同约定，大成国际酒店应于2019年10月18日之前，按122045元价格回购涉案房屋。但在该回购期限届满后，大成国际酒店未按合同约定履行回购义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《湖南大成国际酒店房屋销售回购合同》第七条第二款约定，任何一方若逾期超过30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。本案中，大成国际酒店已逾期超过30天，依约应当向易小兰承担违约责任。但易小兰要求大成国际酒店以结算后的购房款122045元为基数，按照日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，明显高于其所受损失，应酌情予以调整，本院认为该违约金以房屋总价款的1%计算为宜。 对于易小兰要求大成酒店管理公司支付违约金12205元的诉讼请求。本院认为，该回购合同第七条第一款约定，在易小兰与大成酒店管理公司签订的《湖南大成国际酒店房屋租赁经营合同》租赁期内，如大成酒店管理公司逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向易小兰支付租金，易小兰有权要求大成国际酒店提前履行回购义务，大成国际酒店在接到易小兰提出的回购书面报告五个工作日内必须与易小兰办妥回购手续，并在回购手续办妥之日一次性将回购款支付给易小兰，同时大成酒店管理公司须向易小兰支付该房屋约定价格的10%作为违约金。在本案中，易小兰系以延期回购期限届满后大成国际酒店未依约履行回购义务为由要求其承担违约责任；且易小兰提起本案诉讼时，合同约定的延期回购期限也已经届满，易小兰没有提出要求大成国际酒店提前履行回购义务的申请，故易小兰要求大成酒店管理公司按照上述约定支付违约金，不符合合同约定和法律规定，本院对该项诉讼请求不予支持。按照回购合同约定，承担涉案房屋回购义务的系大成国际酒店，而《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》约定，大成国际酒店以酒店负一楼、负二楼、四楼、五楼、五M楼共计约5500平方米物业对自己履行回购义务提供担保。该项约定系大成国际酒店承诺以其名下所有的不动产为其自身应当履行的回购义务提供担保，与大成酒店管理公司无关。大成酒店管理公司并未对大成国际酒店向易小兰履行回购义务并支付回购房款提供担保，故对易小兰要求大成酒店管理公司对大成国际酒店支付回购款、违约金等承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、湖南大成国际大酒店有限公司在本判决生效之日起三日内向易小兰支付房屋回购款122045元； 二、湖南大成国际大酒店有限公司在本判决生效之日起三日内向易小兰支付违约金1220.45元； 三、驳回易小兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3482元，因适用简易程序，减半收取1741元，由湖南大成国际大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  方 源 二〇二〇年十二月八日 法官助理  唐丽婷 书 记 员  曹婷婷 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。