广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初2801号原告：李鹤涛，男，汉族，1950年4月24日出生，住所地汕头市金平区**********，公民身份号码440************819。原告：李鹤寿，男，汉族，1952年2月5日出生，住所地汕头市金平区*****************，公民身份号码440************813。两原告的共同委托代理人蔡剑雄，系广东华诺律师事务所律师。被告：中佳富田(北京)企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村三区************，统一社会信用代码91110105MA018ADR2H。法定代表人：陈某1。委托代理人肖亮奇、郑思杰，分别系广东腾翔律师事务所律师、实习律师。被告：陈某1，男，汉族，1979年11月15日出生，住所地汕头市金平区*******************，公民身份号码440************218。委托代理人为陈国翔、郑思杰，分别系广东腾翔律师事务所律师、实习律师。原告李鹤涛、李鹤寿诉被告中佳富田(北京)企业管理有限公司（下称中佳公司）、陈某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人及两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：汕头市升平区*****、31号（现新编门牌为汕头市金平区******）全座383.46㎡，为两原告所有，两原告执有粤房地证字第02872**《房地产权证》为据。2018年3月10日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，2019年1月1日，又签订《补充协议书》一份。以上合同和协议均由被告中佳公司的法定代表人陈某1签名。两原告将上述房屋租给被告开设Danish&Donuts丹尼丹纳门店经营使用。合同和补充协议约定：租赁期限为10年，从2018年5月1日至2028年5月1日止；租金：第1-3年月租金为21800元，第4-10年，第4年租金上调，月租金每3年上调10%。租金每3个月支付一次：每年1月1日付1月至3月租金，每年4月1日付4月至6月租金，每年7月1日付7月至9月租金，每年10月1日付10月至12月租金；承租方逾期15日支付租金的，出租方有权终止合同；承租方对租赁的房屋进行改建、加固、装修等工程必须符合国家有关法律、法规，物业管理公司的规章制度以及本合同的有关约定；装修期限为54天，本租赁房屋如因政府对建筑美化及加固维修原因无法如期交付装修，则装修期起为原告交付被告进场装修之日起开始计算，被告所缴交的租金多退少补；双方在履行本合同过程中发生争议，应力求协商解决，如协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地的人民法院起诉。上述合同签订后，被告于2018年3月19日支付3个月的租金65400元和租赁保证金30000元。因政府对房屋所在片区外观进行美化，故该房屋在2018年10月被告进场装修。双方同时口头约定该房屋从2019年1月1日起开始计算租期，并就交付租金具体日期达成协议签署补充协议。被告在装修期间，擅自改动房屋主体结构，将房屋第三、四层楼板各锯掉一部分。2019年4月1日，被告没有依约支付第二期租金，经两原告再三催讨，被告于2019年5月31日只支付40000元，至2019年9月10日才补交付第二期租金25400元。第三期租金，被告逾期至2019年10月9日才支付。综上，被告在装修时故意擅自破坏租赁房屋主体结构，同时严重逾期交付租金。根据合同相关约定，两原告于2019年10月10日书面向被告表达解除合同主张，并拟《解除协议书》一份，送给被告签署，但被告拒绝签署，只对协议书进行拍照。为维护两原告的合法权益，两原告请求判令：1、解除两原告与两被告于2018年3月10日在汕头市签订的《房屋租赁合同》；2、两被告修复被其拆除的第三、第四层楼板；3、两被告承担本案诉讼费用。被告中佳公司辩称：一、被告自始至终没有擅自破坏涉案房屋主体结构。2018年10月份初，老市区旧房改造施工队根据两原告的要求完成了涉案房屋外观及部分内部的改造施工，而相关费用均是由被告承担。而被告随后在征得两原告同意的情况下进入涉案房屋进行装修时，涉案房屋的内部结构就如现状一样，被告在装修期间没有存在任何破坏房屋主体结构的行为，而被告是根据房屋内部结构方才进行装修。而在装修期间，两原告也偶尔有到达现场察看，试问一下，如果被告真的存在擅自破坏房屋主体结构的行为，两原告到达现场后为什么没有提出异议？此外，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，两原告主张被告擅自破坏其房屋主体结构，那么其应当提交相应的证据（包括被告进入装修之前的房屋内部主体结构照片等）予以证明，而并非仅靠两张无法清晰辨别内容的照片就信口雌黄，否则，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应承担举证不能的法律后果；二、被告目前不存在拖欠租金的情况。另外，被告主观上不具有恶意拖欠租金的故意，被告一直在履行支付租金的义务，而两原告在此期间也一直收取被告支付的租金，没有明确表示拒绝，其行为应视为对解除权的放弃以及对继续履行合同的认可；三、两原告提起本次诉讼的目的非常明显，并非是被告存在如其所述的违约行为，而是两原告坐地起价，在被告为其支付房屋加固、翻新等费用后，想要提高租金，其做法明显违背了最基本的契约精神与社会道德。被告为了咖啡馆的成立投入大量的精力、时间与金钱，不单单是为了盈利，更是希望将其塑造成为“小公园”的景点之一，为城市形象的提升贡献一份力量。反观两原告，为了满足自己一时的贪念，全然不顾被告为涉案房屋支付的加固、翻新费用，企图通过诉讼程序得到实现，如若两原告的想法得到实现，不单单对周围的商户造成恶劣的影响，更是违背了平等、公平等民法原则，更是对社会资源造成浪费。因此，被告恳请法院依法驳回两原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告陈某1辩称：合同签订方为两原告与被告中佳公司，根据合同相对性原则，被告陈某1不是本案适格被告，其他答辩意见与被告中佳公司的一致。原告为支持起诉的理由和诉讼请求，举证如下：1、两原告《居民身份证》，证明两原告主体资格；2、被告中佳公司《营业执照》、被告陈某1《居民身份证》，证明两被告诉讼主体资格；3、粤房房地证字第02872**房地产权证》、《不动产产权情况表》，证明案涉租赁房屋的所有权人系两原告；4、《房屋租赁合同》，证明房屋租赁双方权利义务；5、《补充协议书》，证明租赁双方确定租金交付日期的约定；6、2018年3月19日《收款收据》，证明被告交付第一期租金、租赁保证金；7、《中国农业银行个人明细对帐单》，证明被告交付第二、第三期租金；8、《照片》，证明被告擅自破坏租赁房屋事实；9、《解除房屋租赁合同协议书》，证明两原告通知被告解除租赁合同。10、证人证言，证明①《房屋租赁合同》系被告提供的合同版本，被告公司抬头与营业执照的企业名称不符，责任在于两被告；②两被告擅自拆除案涉租赁房屋第三、四层部分楼板，未与原告进行协商；③两被告逾期支付租金；④原告向被告表示解除房屋租赁合同的意愿，被告只对解除房屋租赁合同协议书拍照但拒绝签名。被告中佳公司对抗辩举证如下：《转账凭证》，证明被告中佳公司目前不存在拖欠租金的情况，租赁房屋至今依约需支付的租金已经全额支付。被告陈某1没有举证。经开庭审理，两被告对原告提交的证据1-2三性无异议，对证据2中被告陈某1的《居民身份证》的证明内容有异议，案涉房屋租赁合同的出租方为两原告，承租方为被告中佳公司，根据合同相对性原则，陈某1不是适格被告；对证据3-7三性无异议，其中证据4-5反证两原告与被告中佳公司的租赁关系仍持续，证据6租赁保证金证明被告中佳公司为维持双方租赁关系设置了保障，且保障两原告利益，证据7证明被告中佳公司已履行支付租金义务，且被告中佳公司延期支付租金是事先与两原告进行沟通并征得其同意；对证据8三性有异议，来源是否合法真实无法考究，拍摄时间无法确定，被告中佳公司不存在擅自破坏房屋行为；对证据9三性有异议，与本案无关，不能作为本案定案依据；对证据10认为不可采信，证人与原告存在利益关系，所述内容均为口述，没有证据佐证，大部分事实均为两原告转述，非证人亲身经历。原告对被告中佳公司提交的证据认为只说明截至目前为止租金已足额支付，支付日期我方确认，但只能证明被告没有依据租赁合同约定的日期支付租金。被告陈某1对被告中佳公司提交的证据无异议。经审理查明：2018年3月10日，两原告（甲方）与被告中佳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方将位于汕头市升平区*****、31号（新址为汕头市金平区******）商铺出租给乙方使用；2.1乙方租赁该房屋仅作为商业用途开设Danish&Donuts丹尼丹纳门店经营使用；3.1该房屋装修期为54天，自2018年3月7日起至2018年5月1日止，甲方应在2018年4月1日前将该房屋交付乙方进行装修，本租赁房屋如因政府对建筑美化及加固维修原因无法如期交付装修，则装修期起为业主交付乙方进场装修之日起开始计算，乙方所缴交的租金多退少补；3.2装修期内，乙方免付相应的租金及管理费，但应向相关政府单位支付其他费用（包括但不限于该物业的水、电、煤气、电话等公用事业费用和综合管理费）；3.3该房屋租赁期限为10年（120个月），从2018年5月1日至2028年5月1日止；5.1该房屋1-3年月租金为21800元，第4年租金上调，月租金每3年上调10%，租金付款方式为每3个月一结；7.1乙方应在本合同签订之日后7个工作日内向甲方支付30000元作为承租该房屋的租赁保证金，其中包含违约金20000元及水电押金10000元；7.4如乙方逾期支付租金、水费、电费、电话费等费用，逾期超过7日的，在不影响本合同效力和本合同其他条款继续履行的情况下，甲方有权在租赁保证金中扣除乙方拖欠的费用和相应的逾期付款滞纳金，若租赁保证金不足抵扣拖欠费用和逾期付款滞纳金的，乙方应就不足部分予以补足，逾期超过15日的，甲方有权终止合同；8.1乙方对于其租赁房屋内所做的改建、加固、装修部分以及自行添加的设备、设施、负有维护、保养责任，一切相关的维修费用由乙方承担；9.1（1）甲方有权在装修期间进入该房屋，以检查乙方的装修工程是否符合国家有关法律法规，物业管理公司的规章制度以及本合同的有关约定，但在行使该检查权时，甲方应提前一天书面通知乙方，否则如因此影响乙方的装修进度，致使乙方无法在装修期内完成装修的，甲方应承担相应的赔偿责任；14.3甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应力求协商解决，如果协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地人民法院提起诉讼。甲乙双方于2019年1月1日签订《补充协议书》，约定：每年1月1日付1月至3月租金，每年4月1日付4月至6月租金，每年7月1日付7月至9月租金，每年10月1日付10月至12月租金。被告中佳公司于2018年3月19日向两原告支付3个月租金65400元及履约保证金30000元，并于2018年10月、11月进行装修。两原告于2018年11月初查看案涉租赁房屋时，认为被告擅自拆除该房屋第三、四层的部分楼板。被告中佳公司于2019年陆续支付租金，2019年12月31日前的租金已支付完毕。本院认为：两原告与被告中佳公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依照合同的约定全面履行自己的义务。被告中佳公司逾期支付第二、三、四期租金，两原告请求依据房屋租赁合同第7.4条约定解除合同，被告中佳公司抗辩其已实际缴纳第四期租金应视为两原告认可继续履行合同，鉴于被告中佳公司所缴纳的租金属于预付租金，两原告于起诉后庭审时确认已于2019年10月收取被告中佳公司支付的2019年10月至12月的租金，两原告起诉请求解除合同却仍收取被告中佳公司预付的租金，应视为两原告同意将案涉租赁房屋继续出租给被告中佳公司，被告中佳公司该抗辩理由本院予以采纳，两原告该项诉讼请求本院不予支持。两原告主张被告中佳公司擅自拆除案涉租赁房租第三、四层部分楼板并要求其修复，但双方在签订房屋租赁合同后该房屋经历旧城改造工程，两原告未能提供证据证明其将案涉租赁房屋交付被告中佳公司时房屋的状态以证明该部分楼板系被告中佳公司擅自拆除，证人亦未能证明其亲眼目睹被告中佳公司擅自拆除该部分楼板，两原告应承担举证不能的不利后果，故两原告该项诉讼请求本院不予支持。被告陈某1作为被告中佳公司的法定代表人，在《房屋租赁合同》的签约代表处签名，应视为职务行为，故其并非合同的相对方，两原告主张被告陈某1承担责任缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李鹤涛、李鹤寿的全部诉讼请求。本案受理费718元（已减半收取），由原告李鹤涛、李鹤寿负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 郑楚川二〇二〇年一月十日法官助理 许雅琴书 记 员 马 欢附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。