辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2039号上诉人（原审原告）：于静，女，1987年2月23日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李艳阳，齐百花，均为辽宁锦逸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙霞，女，1957年9月29日出生，汉族，退休职工，住锦州市松山新区。委托诉讼代理人：戴忠奇，孙霞丈夫，1956年5月4日出生，退休干部，住锦州市松山新区。上诉人于静因与上诉人孙霞房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于静的委托诉讼代理人李艳阳，齐百花，上诉人孙霞及其委托诉讼代理人戴忠奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于静上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初705号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求（与一审判决差额27222元）；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决由上诉人承担违约金5000元于法无据，上诉人承租被上诉人的房屋系经营旅行社使用，此节事实被上诉人在出租房屋之前即已知晓。根据我国疫情防控措施，跨省跨境旅游活动仍未恢复，上诉人已无任何经营业务。新冠××疫情系不能预见、不能克服并且不能避免的客观事件，上诉人对合同目的无法实现并无过错。不可抗力也好，情势变更也好，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十六条，一审法院判决上诉人承担合同约定的全额违约金对于上诉人明显不公平。二、二审判决认定返还房租的起始日期为2020年6月10日是错误的。上诉人于2020年1月1日承租被上诉人的房屋，经营不到一个月时间就遭遇了新冠××疫情，旅游业务即被国家防控措施叫停，至今未予恢复。上诉人于2020年3月29日依合同约定向被上诉人发送“房屋租赁合同终止通知书”，并于2020年4月15日向被上诉人返还租赁房屋。一审法院已查明此节事实，但计算被上诉人返还房租的起始日期，确定为2020年6月10日判决作出之日。综上两点所述一审法院既未支持上诉人的免责事由，要求上诉人承担违约责任，又将违约日期认定时间推后，如此判决对于上诉人有失公正。希望二审法院正确适用法律，合理裁判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。孙霞辩称，1、双方签订的租赁合同表示因为新冠××疫情要求无责免除没有道理，应该是有责应该承担责任。2、时间问题我不想回答。孙霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：首先对一审法院做出“疫情及相应的疫情防控不属于影响原、被告之间的房屋租赁合同目的不能实现的不可抗力。故对原告以发生疫情为不可抗力的理由要求解除与被告租赁合同的请求不予支持”的结论表示赞同。但对一审自相矛盾的判决不服。1、审理房屋租赁合同纠纷一案，应该以事实为依据。《房屋租赁合同》第一条，甲方将坐落在锦州市凌河区延安路四段12-115号的一层门市租给乙方使用。一审已经认定疫情及防控措施，不属于影响原、被告之间的房屋租赁合同目的不能实现的不可抗力。故对原告以发生疫情为不可抗力的理由要求解除与被告租赁合同的请求不予支持。根据《合同法》第九十六条，一审已经确认原告（被上诉方）不具有解除合同的法律效力。就没有理由做出解除《房屋租赁合同》返还租金的判决。2、一审把《房屋租赁合同》双方关系同原告（被上诉方）企业经营困难混为一谈。《合同法》规定，出租方应履行的义务是向承租方交付租赁物。承租方经营什么、是否困难与出租方无关，因为出租方无权干预承租方经营什么，疫情对市场环境的影响不是解除《房屋租赁合同》的理由。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第二款明确指出：“当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”3、一审以原告（被上诉方）已经迁出租赁房屋为由，考虑承租方可能构成不应有的扩大损失，应依法解除原、被告的租赁合同。不知道是依哪条法律。原告不经出租人同意，也没有法律裁决，强行搬出，这是违背《合同法》的行为。《合同法》第一章第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。综上，上诉人不服一审法院判决，请求二审法院依法查明事实，公正判决，维护上诉人的合法权益。于静辩称，1、租赁合同自2020年1月1日开始履行的不到一个月的时间我国爆发了新冠××疫情，直接导致上诉人于静没有营业收入，实际房屋仅用了一个月，在此之下没有解除合同对我们来说是很多的损失，继续履行合同是不公平的。2、最高院出台了《依法妥善审理涉新冠××的指导意见二》，第六条规定了疫情期间的房租应参照国有房屋的标准给予减免三个月，双方对减免房租的问题没有谈妥，所以导致本次我们起诉。3、根据九民会议纪要的第四十八条，赋予了租赁合同关系的单方解除权，按照北京市房屋租赁合同的意见，应当以出租人以收回房屋的时间确定解除合同的时间，综上上诉人孙霞认为涉案的合同不可以解除是于法无据的，恳请法院不与支持。于静向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月26日，原告于静（乙方）与被告孙霞（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，被告将坐落于锦州市凌河区延安路四段12-115号的一层门市房出租给原告使用，租赁期限为2020年1月1日-2020年12月31日，年租金5万元整。双方对违约责任的约定为：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度必须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。原告于2019年12月2日向被告交付了房屋租金，并于2020年1月1日开始租赁使用了房屋。2020年3月底，原告因“新冠××疫情”原因向被告发送“房屋租赁合同终止通知书”，并于4月15日迁出了租赁房屋。一审法院认为，原、被告在自愿平等的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。原告租赁房屋的目的系从事旅游经营，当前我国发生的新冠××疫情，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。疫情及相应的防控措施对原告的生产经营产生了一定的影响，但不属于影响原、被告之间的房屋租赁合同目的不能实现的不可抗力。故对原告以发生疫情为不可抗力的理由要求解除与被告租赁合同的请求不予支持；疫情及防控措施影响虽未构成不可抗力和情势变更，但原告系从事旅游行业，因疫情影响造成经济效益严重下滑、经营困难的事实存在，且原告已经迁出租赁房屋，继续履行合同对承租人可能构成不应有的扩大损失，故从公平角度，应依法解除原、被告的租赁合同，由原告按照合同约定承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告于静与被告孙霞于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙霞于本判决生效后7日内返还原告于静自2020年6月10日至2020年12月31日的租金27778元；三、原告于静于本判决生效后7日内给付被告孙霞违约金5000元；四、驳回原告于静其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告于静负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，于静、孙霞于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。《房屋租赁合同》第九条约定“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同约定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金。”本案中，于静租赁房屋用途为从事旅游经营，适逢我国爆发新冠××疫情，新冠××疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，对于静的经营活动产生了一定影响。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的一系列文件精神，于静可以主张疫情期间减免租金或延长租期，其主张因疫情原因解除合同并且不承担违约责任的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决于静给付孙霞违约金5000元并无不当，本院予以维持。关于《房屋租赁合同》解除时间问题。于静于2020年3月29日通过微信向孙霞送达了《房屋租赁合同终止通知书》，并在一审诉状中陈述于2020年4月15日将房屋腾退给孙霞，但双方就房屋租赁合同是否解除问题未能达成一致，孙霞一直未同意解除合同。于静于2020年4月29日就此案又向锦州市凌河区人民法院提起诉讼，一审法院结合疫情对双方当事人的影响，并根据公平原则判决双方《房屋租赁合同》解除日期为2020年6月10日，并判决孙霞从该日起返还于静剩余房屋租金27778元并无不当，本院予以维持。综上所述，于静、孙霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人于静负担525元，由上诉人孙霞负担525元。本判决为终审判决。审判长  于宏伟审判员  王 广审判员  王金业二〇二〇年十二月一日法官助理杨艳洲书记员高俊格