湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初4025号原告(反诉被告)：肖喜斌，男，1975年6月1日出生，汉族，住枣阳市，现在湖北襄阳监狱服刑,被告（反诉原告）：枣阳市社会保险管理局。法定代表人：杜道全，该局局长。委托诉讼代理人：李曙明，湖北金鹤律师事务所律师。原告肖喜斌与被告枣阳市社会保险管理局(以下简称社保局)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，通过视频公开开庭进行了审理。原告肖喜斌、被告社保局的委托诉讼代理人李曙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖喜斌向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿装修损失629065元；2、被告赔偿营业损失100000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于枣阳市××街原化肥厂对面的一栋四层房屋开宾馆使用。合同签订后，原告依约交纳了房屋租赁费，后原告花费了大量财力、物力对该房屋进行了装修，由于被告的房屋年久老化，房顶及四边遇雨天漏雨，雨水渗透到室内，损坏了室内的装修，原告多次向被告反应，被告迟迟不予修缮。2017年，由于原告房屋渗漏导致室内天花板大面积脱落，差点砸伤顾客。因为房屋损坏严重，影响其正常经营，现已基本不能营业，因房屋修缮问题不能达成协议，双方产生纠纷。被告社保局辩称：原告租赁房屋时未告知租赁的房屋的目的，且在租赁房屋后未经租赁人同意擅自改造房屋结构，并在租赁的房屋上加层和安装中央空调后于2014年1月19日进行经营宾馆。经营期间因空调安装与他人产生纠纷、以及原告本人吸毒被强制戒毒而多次停止经营。原、被告之间只存在房屋租赁合同关系，不存在侵权关系，即便是房屋漏水，为了减少损失，原告也可以先行维修，避免损失的扩大，维修费用可扣减租金，故原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。社保局向本院提出反诉请求：1.肖喜斌迁出房屋，恢复原状；2.肖喜斌支付2017年4月8日至2018年4月8日期间的租金60585元及合同到期后的占用费按原租金计算至肖喜斌迁出房屋之日止，并支付滞纳金3000元；3.反诉费由肖喜斌承担。诉讼过程中，社保局明确放弃滞纳金的诉讼请求。事实与理由：2013年3月25日，社保局、肖喜斌双方签订《房屋租赁合同》，社保局将位于枣阳市××街原化肥厂对面的一栋四层房屋租赁给肖喜斌。期限5年，自2013年4月8日至2018年4月8日，第一年租金50000元，以后每年递增5%，租金按年支付，每年提前一个月一次性付清当年租金。承租方逾期支付租金，每逾期一天按月租金的10%支付滞纳金，欠交租金超过20天，视为违约，出租方有权收回房屋，并承担违约责任，合同还约定了不可抗力、合理使用、转租等其他条款。合同签订后，社保局按合同约定履行了义务，肖喜斌也交清了2013年至2016年度的租金，下欠2017年度租金60585元以各自理由推脱未付，合同到期后肖喜斌继续占用租赁房屋拒不退还，双方产生纠纷。肖喜斌对社保局的反诉辩称：社保局造成其装修损失未予赔偿，所以未交2017年租金，若赔偿了其也不欠一分租金。本院经审理认定事实如下：2013年3月25日，社保局作为出租人（甲方），肖喜斌作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，主要约定，肖喜斌租赁位于枣阳市××街原化肥厂对面的一栋四层房屋。期限5年，自2013年4月8日至2018年4月8日，第一年租金50000元，以后每年递增5%，租金按年支付，每年提前一个月一次性付清当年租金。因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络管理机构进行维修，并负担维修费用。若乙方拒不维修或赔偿，甲方有权代为维修，维修费用由乙方承担；但因不可抗力等自然损耗或乙方以外的原因造成的损坏，由甲方承担有关费用。租赁期内，乙方对出租的房屋进行装修或增加水电，消防等设施，须征得甲方同意并经政府有关部门批准，所需费用由乙方承担，双方解约时，乙方不能移走自行添加的结构性设施，甲方亦不必对上述添加设施进行补偿。如损坏原有的设施，由乙方负责修复或赔偿。合同签订后，2013年11月16日，肖喜斌对租赁房屋进行装修、安装中央空调等，并在租赁的房屋上面搭建板房供职工住房使用。2014年1月19日，肖喜斌开始进行宾馆服务业务。2015年12月21日，肖喜斌以合伙人王霜霜为经营者，在枣阳市工商行政管理局登记个体工商户，字号为枣阳市美家园商务宾馆。肖喜斌交清了前四年的租金。2017年4月份肖喜斌以租赁房屋漏水为由，要求社保局对租赁的房屋进行维修，并多次向社保局相关领导进行交涉，社保局未予对租赁房屋进行维修。2017年7月27日，襄阳好运来资产评估事务所根据肖喜斌的委托对租赁房屋的装修、机器设备、存货-家具、用具净值进行评估，评估价值为629065元。另查明，肖喜斌、王霜霜未办理枣阳市美家园商务宾馆的其他特种行业的登记许可。租赁的房屋现由肖喜斌指定他人看管，未营业。以上事实，有原、被告举证材料、当庭陈述及庭审记录在卷佐证。本院认为：社保局与肖喜斌双方签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行进行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”本案中，虽然2017年4月份，肖喜斌以租赁房屋漏水为由，要求社保局对租赁的房屋进行维修，并多次向社保局相关领导进行交涉，在社保局未予对租赁房屋进行维修的情况下，可以自行进行维修，但是肖喜斌未能提交证据证明其对租赁物进行了维修，故肖喜斌以评估报告确认的租赁房屋的装修、机器设备、存货-家具、用具净值评估价值629065元为依据请求赔偿，无事实和法律依据，故本院不予支持。肖喜斌请求的营业损失，应系因维修租赁物影响其使用的所受损失，本院结合肖喜斌与社保局为房屋漏水需维修的事实，以及肖喜斌实际经营情况，酌定营业损失冲抵一年的租金，即60585元。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”社保局与肖喜斌之间的租赁合同于2018年4月8日到期，应当返还租赁物，故社保局请求返还租赁房屋的请求本院依法予以支持。肖喜斌租赁房屋后进行了装修、并在租赁的房屋上面搭建板房，用于开设宾馆服务，且肖喜斌向社保局交纳租赁费经营长达四年之久，而社保局因此并未提出异议，肖喜斌装修和搭建板房的行为应视为社保局的认可并同意。双方的租赁合同对肖喜斌的装修和搭建板房也未进行约定，故肖喜斌请求赔偿装修损失，本院不予支持，社保局要求肖喜斌恢复原状的请求，本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”。肖喜斌未按合同约定支付2017年度租金60585元，故社保局要求肖喜斌支付2017年的租金的请求，本院依法予以支持。第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁合同到期后肖喜斌继续占用租赁物，故社保局参照原租赁合同最后一期租赁费60585元/年的标准，要求肖喜斌支付逾期腾退房屋租赁费，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十二条、第十三条规定，判决如下：一、枣阳市社会保险管理局于本判决生效后十日内赔偿肖喜斌损失60585元；二、肖喜斌于本判决生效后十日内支付枣阳市社会保险管理局2017年度租金60585元；三、肖喜斌于本判决生效后十日内向枣阳市社会保险管理局腾退交付租赁房屋；四、肖喜斌于本判决生效后十日内支付枣阳市社会保险管理局自2018年4月9日起按60585元/年计算至腾退交付房屋之日止的租金；五、驳回肖喜斌的其他诉讼请求；六、驳回枣阳市社会保险管理局的其他反讼请求。以上第一、二项相互抵消。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费11090元，由枣阳市社会保险管理局负担1315元，由肖喜斌负担9775元；反诉费3288元减半收取1644元，由肖喜斌负担，均于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  谷中合审 判 员  彭金宏人民陪审员  陈玉胜二〇二〇年十二月二日书 记 员  孙 静