广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14774号原告：东莞市庆业物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈嘉乐，男，系原告的员工。被告：黄毅杰，男，汉族，1972年2月2日出生，住广东省深圳市***************，公民身份号码：440************819。原告东莞市庆业物业管理有限公司（以下简称庆业物业公司）诉被告黄毅杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆业物业公司的委托诉讼代理人陈嘉乐，被告黄毅杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆业物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的物业管理费28336元及逾期付款违约金48293.4元（违约金以当月逾期付数额为基数按日1‰起计至2019年7月31日止，最终按实际支付日计算）；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告黄毅杰是塘厦锦绣花园小区二期16栋（维也纳）商住楼1601号房业主。黄毅杰于2010年3月22日向庆业物业公司办理了房屋交付手续，黄毅杰至今仍拖欠2010年4月至2019年7月物业管理费28336元。经庆业物业公司向黄毅杰多次催收，黄毅杰不予缴纳。被告黄毅杰辩称，被告购买房屋后从未装修、入住、出租，完全没有接受过原告提供的服务。被告与原告签订的是《前期物业管理服务协议》，被告不清楚后期小区是否依法成立业主委员会、有无签订《物业管理委托合同》。原告提出的绝大多数物业服务费已超过诉讼时效。被告愿意承担诉讼时效内的物业费用，但滞纳金明显过高，请求法院减少。本院经审理认定事实如下：黄毅杰是东莞市*******************（以下简称案涉房产）的产权人，该房建筑面积140.74㎡。2010年3月22日，黄毅杰与庆业物业公司签订了《*****业主公约》及《前期物业管理服务协议》，约定案涉房产由庆业物业公司提供物业管理服务，案涉房产按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业服务费。《前期物业管理服务协议》约定了每月20日前缴纳物业服务费，黄毅杰违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，庆业物业公司可要求黄毅杰补交并从逾期之日起按相关法律法规规定标准计收滞纳金；《*******业主公约》第五章第四条约定了：“各业主需于每月或每季1-5日预先缴交其单元每月或每季应付的管理服务费”，“所有管理服务费、维修基金及其他根据本公约及其附件规定应付的款项，任何业主如果未能于应付之日起15日内支付，则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用，A、收取未缴付款项每日千分之一的滞纳金”。庆业物业公司提交缴费通知单、短信主张上述房屋按每月每平方米1.8元缴纳物业服务费，每月物业服务费253元（1.8元/月·平方米×140.74平方米），黄毅杰自2010年4月1日至2019年7月31日没有支付物业服务费，尚欠物业服务费28336元。黄毅杰确认未缴纳2010年4月1日至2019年7月31日的物业服务费，但主张庆业物业公司并未催收物业服务费，部分物业服务费的诉请已过诉讼时效。庆业物业公司提交的短信显示庆业物业公司分别于2014年1月28日、2016年12月30日、2018年5月12日、2018年9月3日分别向电话号码138*****983发送催缴物业服务费信息，黄毅杰确认138*****983系其所有，但主张没有收到信息，物业服务费已经超过诉讼时效。本院认为，庆业物业公司与黄毅杰签订的《*******业主公约》及《前期物业管理服务协议》对于物业服务费缴纳时间、滞纳金起算时间并不一致，但《前期物业管理服务协议》第十一条约定了“本协议中未尽事宜及概念释义，均遵照国家有关法律、法规和规章的规定以及《业主公约》的约定执行”，因此，本院认为，两份协议若有冲突部分，应当按照《业主公约》履行，因此，本院认定原、被告双方约定了每月5日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从每月20日起计算滞纳金。庆业物业公司与黄毅杰签订了《*******业主公约》及《前期物业管理服务协议》，约定案涉房产由庆业物业公司提供物业管理服务，庆业物业公司向黄毅杰提供了物业管理服务，有权收取物业服务费。参照《物业管理条例》第七条，黄毅杰应当按时缴纳物业服务费，因此，黄毅杰尚欠庆业物业公司2010年4月1日至2019年7月31日物业服务费28336元（253元×112个月）。黄毅杰主张上述费用已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案诉讼时效期间为3年，庆业物业公司于2019年10月10日提起诉讼，庆业物业公司提交的短信显示庆业物业公司分别于2014年1月28日、2016年12月30日、2018年5月12日、2018年9月3日分别向黄毅杰所有的电话号码138*****983发送催缴物业服务费信息，但庆业物业公司提交的证据不能证明其于2011年1月29日前向被告催收此前的物业服务费及电费，也未能提交证据证实有诉讼时效中止、中断事由，应当承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条的规定，如果被告愿意自动履行，不受诉讼时效的限制，但被告拒绝履行，且抗辩案涉物业服务费已经超过诉讼时效。因此，庆业物业公司请求黄毅杰支付2010年4月1日至2011年1月28日的物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。又，双方约定了每月5日前支付当月物业服务费，因此，黄毅杰应向庆业物业公司支付2011年2月1日起至2019年7月31日的物业服务费25806元（253元×102个月）。庆业物业公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于滞纳金。黄毅杰未向庆业物业公司支付物业服务费，应当自每月20日起向庆业物业公司支付滞纳金。黄毅杰主张滞纳金过高请求减少，但未提交证据予以证明，且双方签订的《*******业主公约》约定了黄毅杰应向庆业物业公司按每日千分之一支付滞纳金，合计年利率为36.5%，黄毅杰请求降低滞纳金标准，没有依据，本院不予支持。因此，黄毅杰应向庆业物业公司支付滞纳金，计算方式是在2011年2月至2019年7月期间，每月以253元为本金，自当月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止。庆业物业公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条、参照《物业管理条例》第七条、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告黄毅杰于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市庆业物业管理有限公司2011年2月1日起至2019年7月31日的物业服务费25806元及滞纳金（在2011年2月至2019年7月期间，每月以253元为本金，自当月20日起按日千分之一计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费857.87元（原告已预交），由原告东莞市庆业物业管理有限公司负担100元，被告黄毅杰负担757.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇一九年十二月二十四日书记员  黄文洲附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。