福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2664号 原告：宁德亿利金威投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨区金马南路1号亿利城营销中心，统一社会信用代码91350900073233120M。 法定代表人：李辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘鸿鹤，上海金钻（宁德）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾小玲，上海金钻（宁德）律师事务所实习律师。 被告：黄海，男，1982年1月9日出生，汉族，住福建省屏南县。 原告宁德亿利金威投资有限公司与被告黄海商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁德亿利金威投资有限公司的委托诉讼代理人刘鸿鹤、曾小玲到庭参加诉讼，被告黄海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宁德亿利金威投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的20150616011号《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金177198.6元；3.判令被告偿还原告代偿的银行按揭贷款408128.95元并支付违约金（违约金以408128.95元为基数，自2019年2月22日起至被告还清之日止，按日千分之二计算，现暂计至2019年3月25日为25304元）；4.判令被告协助原告向房屋登记管理部门办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续。事实与理由：2015年6月16日，原告与被告签订20150616011号《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的宁德市火车站棚户区改造配套项目A区6幢1909室住房，购房总价款为590662元，被告支付购房首付款180662元，余款410000元向中行东湖支行（以下称中行东湖支行）申请按揭贷款。上述《商品房买卖合同》签订后，根据被告的贷款申请，原告与被告、中行东湖支行签订2015年东湖ZF字0626号《个人一手住房贷款合同》，中行东湖支行向被告发放购房贷款410000元，原告为被告的上述贷款提供连带责任保证担保。原告收到购房款后，为涉案房屋办理了合同备案、预购商品房预告登记等手续。但被告贷款后未按时向中行东湖支行偿还贷款本息，已累计6期以上未按时还贷，中行东湖支行从原告保证金账户扣划保证金408128.95元，用于偿还被告的逾期贷款本息。根据《商品房买卖合同》第八条第2.4款之约定，在原告为被告担保期间，若被告违约拖欠导致银行从原告账户划拨保证金，则原告有权向被告追偿被银行划拨的款项及从银行划拨之日起至买受人足额还款期间的违约金，违约金按代垫款项的日千分之二计算；若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除合同，被告应另按购房款的30％向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费由被告承担，原告有权从被告已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），原告扣除款项后，将被告已付购房款余额（如有）不计利息退还被告或直接付还给贷款银行，由此引发的贷款银行和被告之间的经济和法律责任均由被告承担。2019年3月19日，原告向被告发函，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告承担违约责任、偿还代垫款并配合办理合同解除及备案注销手续，但被告未予办理。原告认为，被告逾期还贷的行为已构成违约，《商品房买卖合同》已满足合同约定的解除条件，被告应偿还原告代偿的银行贷款本息、按合同约定向原告支付违约金并配合办理合同注销手续。 被告黄海未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》（20150616011号）、《房屋预告登记证明》（宁房预东侨字第××号），证明被告购买原告开发的宁德市火车站棚户区改造同配套项目Ａ区6幢1909室住房，购房总价款为590662元，被告支付购房首付款180662元，余款410000元向中行东湖支行申请按揭贷款，原告已为涉案房屋办理预购商品房预告登记，被告为预告登记权利人；2.《个人一手住房贷款合同》（2015书年东湖ＺＦ字0626号），证明被告黄海向中行东湖支行申请购房按揭贷款410000元，原告为被告贷款提供连带责任保证担保；3.《个人房屋贷款合作协议》，证明原告与中行东湖支行签订《个人房屋贷款合作协议》，为购房借款人提供阶段性连带责任保证担保，并开立保证金账户，协议项下任一房屋贷款发生逾期或违约，中行东湖支行有权从原告保证金账户中扣收相应款项；4.《要求补足保证金通知书》、贷款还款回单，证明被告黄海多次未按约定还贷，累计贷款逾期超过6期，中行东湖支行累计划扣原告保证金408128.95元用于偿还被告贷款，根据合同约定，《商品房买卖合同》已达到约定解除条件；5.《解除合同通知书》、邮寄凭证，证明2019年3月19日，原告向被告发函，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告承担违约责任、偿还代垫款并配合办理合同解除及备案注销手续。 本院经审查认为，被告黄海未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利；上述证据，来源合法，内容真实，与原告的陈述能互相印证，本院予以采信，对证据证明的事实予以确认。 本院另查明，2018年1月26日本院以（2017）闽0902执保370号民事裁定书查封了涉案房产。 综上所述，本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，预查封的目的是限制房产权属的变更、转移。涉案房屋所有权一直未登记在被上诉人黄海名下，法院针对黄海采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，原告宁德亿利金威投资有限公司与被告黄海签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续多个付款期未偿还银行按揭贷款本息，导致贷款银行申请仲裁并从原告银行账户扣划了拖欠的购房贷款。依据合同约定，被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》并要求被告按购房款的30%向原告支付违约金177198.6元及偿还代垫款408128.95元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款590662元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请被告要求赔偿代垫银行按揭款的违约金，本院认为，被告未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致原告要求解除《商品房买卖合同》的原因，被告已为此承担解除合同而支付违约金的责任，原告另要求被告就该违约行为承担其他损失的违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，根据公平原则，本院不予支持。被告黄海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告宁德亿利金威投资有限公司与被告黄海签订的编号为20150616011的《商品房买卖合同》； 二、被告黄海于本判决生效之日向原告宁德亿利金威投资有限公司支付解除合同违约金177198.6元； 三、被告黄海于本判决生效之日向原告宁德亿利金威投资有限公司偿还代垫款408128.95元； 四、被告黄海于本判决生效之日协助原告宁德亿利金威投资有限公司办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续； 五、原告宁德亿利金威投资有限公司于本判决生效之日返还被告黄海购房款590662元； 六、驳回原告宁德亿利金威投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9707元，减半收取4854元，由原告宁德亿利金威投资有限公司负担208元，由被告黄海负担4646元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员 陈 庄 二〇二〇年一月十四日 书记员 薛梦玲 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。