重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13633号原告：裴晓博，女，汉族，1979年10月5日出生，住重庆市渝**。原告：全亦然，男，汉族，1975年2月16日出生，住海南省海口市龙华区。二原告委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人:张沛，重庆玖鼎律师事务所实习律师。被告：重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**第****，统一社会信用代码915001030661763678。法定代表人：陈志刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王珑澔，重庆志和智律师事务所律师。原告裴晓博、全亦然与被告重庆蓥晟投资有限公司（以下简称“蓥晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴晓博、全亦然及其委托诉讼代理人李常清、张沛，被告蓥晟公司的委托诉讼代理人王珑澔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴晓博、全亦然向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告于2017年2月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》;2、判令被告返还原告定制费35000元，代收税费32611元，房款800642元，合计868253元，并从2017年2月25日起，至2019年4月22日止，以已付款868253元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付利息90045.07元，并从2019年4月23日起以已付款868253元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至利随本清;3、判令被告支付原告违约金86825.3元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年2月25日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于重庆市渝中区八一路183号21-27号非住宅房屋，总房价款800642元，被告应于2017年12月30日前向原告交付房屋;原告于2017年2月5日向被告支付定制费35000元，2017年2月25日向被告支付代收税费32611元，在2017年2月25日支付房款800642元。合同签订之后，被告未按合同约定向原告交付房屋。依据合同第七条第1款第二项、第九条第1款第2项的约定，逾期交房超过90日，乙方即原告有权解除合同。合同解除后，被告应退还原告定制费、代收税费及房款，并应支付这些款项的利息，还应按总房款868253元的10%支付违约金。被告举示的证据不能证明已将房屋移交给了重庆汉庭漫心酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店）。原告依法起诉，望判如所请。被告蓥晟公司辩称，根据原被告签订的定制协议及确认书，原告购房前知晓并同意被告将案涉房屋出租于案外人汉庭酒店，原告同意委托汉庭酒店代为接房。被告于2019年1月23日向汉庭酒店交付了案涉房屋，被告也一直向原告支付租金。因此，被告将房屋交付酒店后，应视为向原告交付房屋，原告无权再以房屋未交付为由要求解除合同。案涉房屋交付前后原告均收取了相应的租金收益，应视为原告通过实际行为认可了交付事实，并对案涉房屋进行占有和收益，已行使物权权利。根据买卖合同补充协议第八条第2款、第十二条第1款第1、5项，原告应当在合同约定的解除权事由发生之日起10个工作日内通知被告解除合同，否则视为原告已放弃解除权，该项约定符合合同法第95条及商品房买卖合同司法解释第十五条之规定，故即使原告所主张的合同解除权成立，其最迟应当在2018年4月10日左右通知被告解除合同，否则除斥期间已经过了。合同解除权的行使期间最长不得超过一年，本案原告起诉的时候无论根据上述任何一个标准都已经超过了法定和约定的除斥期，解除权期间早已届满，原告已丧失要求解除的权利。被告不仅已完成房屋交付，而且已为原告办理完不动产权证书，被告已经按照合同约定全面履约，原告没有任何理由要求解除合同。35000元定制费的实际产生原因是双方自愿约定由被告将案涉房屋打造为酒店式公寓而向被告支付的相应的费用，属于双方合法自愿的行为，原告无权要求返还；税费2611元系国家税务主管部门依法收取，原告无权要求返还，即便要求返还，也是应当自行向税务部门提出请求，而不是找被告。由于原告的解除权不成立，故原告要求的第三项诉讼请求没有法律依据。同时，根据合同的约定，合同解除时，以房款为计算违约金基数，定制费和税费不应作为违约金的计算基数，原告计算违约金的基数与合同约定不符。请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，蓥晟公司（合同中称甲方）与汉庭酒店（合同中称乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将重庆市渝中区八一路181号解放碑181综合项目（重庆鸿德181项目）18至27层房屋及其附属设施设备出租给乙方作酒店经营使用；乙方已知晓甲方对该18至27层房屋对外分户销售，每销售成交一户，甲方需向乙方提供甲方与产权人签订合同的相关协议复印件。甲方应在2017年7月1日前将上述房屋及约定的设施设备辅助用房交付乙方。乙方应于2017年7月1日前正式开业（若甲方逾期交付约定房屋，则正式开业日期顺延）。甲方向乙方的交付应符合约定，并由甲乙双方签署《房屋交接确认书》，交付的房屋应能作为酒店正常经营使用。该18至27楼房屋的租赁期限15年，自2017年7月1日起至2032年6月30日，实际交付逾期则以实际交付日为计租日。合同还约定了其他事项。2017年2月5日，蓥晟公司（协议中称甲方）与裴晓博、全亦然（协议中称乙方）签订0000222编号《解放碑181（原鸿德181）公寓式酒店定制协议》约定，就乙方定制甲方正在开发建设的解放碑181公寓式酒店产品事宜，签订本定制协议。乙所定制的产品为解放碑181公寓式酒店产品，享受开盘后优先选择房源及定制购买优惠。开盘选房顺序以现场公示的约定为准。乙方定制解放碑181公寓式酒店产品时，根据户型差异需缴纳不同的定制服务费：单间配套户型需缴纳定制金35000元/套享受抵扣100000元总房款的优惠,此优惠与销售中心释放的其他折扣可叠加使用,所有优惠最终以现场公示为准.乙方须在接到甲方电话及短信通知的正式开盘当日,至解放碑181销售中心进行房源选择并签订《认购协议》，如乙方当天未能准时到达销售中心参与开盘选购，乙方优先选择的权利自动失效，在开盘活动结束后再进行房源选购。乙方第一次付款应于本定制协议签订之日向甲方支付35000元，第二次付款按照开盘当天的约定流程，缴纳认购定金并签订《认购协议》。甲方不得将本协议相同编号出售给第三方，否则视为甲方违约，甲方双倍返还乙方已缴纳的定制金。该协议签订当日，裴晓博、全亦然向蓥晟公司缴纳了定制金35000元，蓥晟公司出具了收取“定制费”的收据。2017年2月25日，蓥晟公司（合同中称甲方、卖方）与裴晓博、全亦然（合同中称乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，乙方预购甲方建设的重庆市渝中区八一路183号“鸿德181”21-27号非住宅办公用房，建筑面积43.69平方米，总成交金额800642元；乙方应于合同签订当日一次性支付全部购房款800642元；甲方应当在2017年12月30日前将已进行竣工验收登记备案的商品房交付乙方使用；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同附件五《合同补充协议》第八条“关于房屋交付的补充约定”第2款约定：“乙方按《商品房买卖合同》第九条‘甲方逾期交房的违约责任’中的约定行使解约权的，应于达到解除权行使条件的约定期限届满之日起10个工作日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。”第十二条“关于合同解除及违约责任的补充约定”第1款第（1）项也约定：“解除合同的一方应在解除合同事由发生之日起10个工作日内将解除合同的书面通知发送给另一方，逾期未发送的，视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。”第十三条“其他约定”第6款中约定：“甲乙双方在《商品房买卖合同》中载明的地址、电话号码为双方的通信地址及联系电话，任何一方变更的，应在变更之日起5个工作日内以书面形式通知对方，否则，有关通知未能送达的责任由变更方自行承担。双方按所留的通信地址邮寄通知的，若采取挂号信、特快专递方式发送，自发出后第五天视为对方已接到该书面通知.......”合同还约定了其他事项。合同签订当日，裴晓博、全亦然向蓥晟公司缴纳了上述房屋的代收税费32611元，蓥晟公司向其出具了收款收据。同年3月15日，蓥晟公司向裴晓博、全亦然出具了购房款800642元的发票。2019年6月4日，上述房屋权利人转移登记为裴晓博、全亦然，蓥晟公司尚未将《不动产权证书》移交裴晓博、全亦然。另查明，甲方蓥晟公司与乙方裴晓博、全亦然还签订了一份《确认书》。该《确认书》载明：“乙方已购买甲方开发的位于重庆市渝中区八一路183号第21层27号商品房，现甲乙双方就乙方所购商品房的经营达成以下确认：一、商品房使用权的确认1、乙方在购买商品房时已知晓并明确：甲方已与重庆汉庭漫心酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁范围包含乙方所购商品房。甲方确认乙方购买商品房所在项目的第16层到35层用于酒店运营，其中第28层至第35层已由酒店运营人购买。2、乙方确认：在购买商品房时，甲方已向乙方出示《房屋租赁合同》，乙方已知晓合同中对租赁物、租赁期限、租金支付标准和时间、违约责任等内容的约定......二、商品房委托接房的确认1、乙方所购商品房符合交付条件后，乙方委托重庆汉庭漫心酒店管理有限公司代为接房并办理该商品房的交接手续，乙方确认此委托为不可撤销委托。2、甲方交付的商品房符合交房条件，则乙方的接房受托人重庆汉庭漫心酒店管理有限公司应签署房屋交接文件......”裴晓博、全亦然与蓥晟公司在该《确认书》落款处进行了签名、盖章，但未写明签名、盖章时间，正文内容中亦无签订时间。蓥晟公司称该确认书是在《重庆市商品房买卖合同》签订后不久签订，裴晓博、全亦然则称该确认书是在2017年2月25日签订。另外，蓥晟公司还让裴晓博、全亦然签署了一份《关于解放碑181（原鸿德181）房屋租赁合同的不利因素》，将裴晓博、全亦然所购房屋已租赁给汉庭酒店的情况告知了裴晓博和全亦然。2017年12月28日，蓥晟公司向裴晓博、全亦然发出《房屋延期交房通知函》称，因其公司对有关因素估计不足，21-27号房屋不能按合同约定按时交付，力争在2018年1月30日前达到酒店运营使用状态，达到交付使用条件后，将第一时间发出《交房通知书》；因延期交付，其公司承诺按双方合同第九条办理相关赔偿。2018年2月8日，蓥晟公司又向裴晓博、全亦然发出《房屋延期交房通知函》，称预计在2018年3月30日达到交房条件，承诺对延期交付按合同第九条办理相关赔偿。2019年4月4日，裴晓博、全亦然按重庆市渝中区新华路388号11-15号地址向蓥晟公司发出《解除合同通知书》，以其双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条及其他条款约定为根据，通知蓥晟公司解除该合同。该邮件因蓥晟公司迁移新址被退回，蓥晟公司亦否认收到该通知。但蓥晟公司未举证证明其在前述合同履行过程中通知过裴晓博、全亦然双方约定的通知地址已变更。2019年8月30日，蓥晟公司向裴晓博、全亦然发出《告知函》，通知裴晓博、全亦然称：“鸿德181”项目于2018年6月竣工备案，精装修工程消防验收于2019年7月8日验收完成，合同约定的家具、家电现在也已经配齐，物业条件达到了酒店经营需要。2019年8月10日，美居（汉庭漫心）酒店已经开始正式经营，部分业主自行委托的新酒店管理公司也已经在做开业的筹备工作。应多数业主要求，蓥晟公司决定在2019年8月31日至9月5日集中组织房屋交接工作，现告知如下：1、关于领取《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》、《不动产权证书》等事宜，按原通知不变，如未领取请尽快领取；2、关于房屋交接事宜（1）尚未解除《确认书》的业主，按原《确认书》执行；（2）已解除《确认书》，并与美居（汉庭漫心）酒店签约的业主，钥匙仍由酒店方持有，蓥晟公司并未收回，酒店方已代为验房、接房，故已实际交付所购商品房；（3）已经解除《确认书》，并与新酒店签约的业主，请尽快与签约的酒店方一同前往蓥晟公司进行验房，并接收所购商品房。3、关于收益款（租金）或违约金，以合同约定及法律规定为依据，截至2019年9月5日（原则上不可出现重复租金收益），蓥晟公司将在10月20日前与业主另行签订欠款协议，并在裙楼销售过程中支付完毕。还查明，蓥晟公司从2017年9月28日起至2018年11月9日止向裴晓博、全亦然按每月4670元支付了2017年7月至2018年11月期间的租金。审理中，蓥晟公司为证明其已向汉庭酒店公司移交裴晓博、全亦然所购房屋，举示了以下证据：1.2019年1月23日，蓥晟公司与汉庭酒店签署的《酒店楼层总水表移交清单》、《酒店楼层总电表移交清单》、《21F楼层冷、热水及电表移交清单》及水电费支付凭证。载明：在2019年1月23日，蓥晟公司向汉庭酒店移交了重庆市渝中区八一路181-183号重庆鸿德181项目第12层至第35层房屋的总水表、电表及第21层1号至27号房屋的冷、热水及电表，汉庭酒店缴纳了2019年1月22日后的水电费。2.2019年8月2日，蓥晟公司委托罗进对“美居酒店”2127房外观及室内状况进行拍照取得的照片，重庆市渝中区公证处对照片的形成进行了公证，并于2019年8月8日出具了（2019）渝中证字第3548号《公证书》。照片显示2127房已完成酒店式装修。3.重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司出具的《证明》及照片6张。《证明》称前述21-27号房屋占有使用人于2018年12月由蓥晟公司变更为了汉庭酒店，该房已装修完毕，拟投入酒店经营。裴晓博、全亦然对蓥晟公司举示的以上证据质证认为：对《证明》、照片、公证书的真实性无异议，但与本案无关，房屋的移交应以接房手续证明，不应由案外人证明。水电表移交清单超过举证期限，不能证明房屋已移交给汉庭酒店。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告蓥晟公司与原告裴晓博、全亦然签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方的本案争议，本院评析如下：关于被告蓥晟公司是否迟延移交约定房屋违约及被告蓥晟公司实际移交房屋的时间问题。按合同约定，被告蓥晟公司应于2017年12月30日前将约定房屋移交给原告裴晓博、全亦然或双方约定的房屋接收人汉庭酒店。而在合同签订后，原告裴晓博、全亦然已按合同约定履行自己的义务，被告蓥晟公司未按约定时间将房屋移交原告裴晓博、全亦然或汉庭酒店，构成迟延移交房屋违约。由于争议房屋在2019年6月即已将权利人登记为原告裴晓博、全亦然，被告蓥晟公司在本案中又举示了包括争议房屋在内的汉庭酒店租赁房屋各楼层水电表移交清单和第21层各房屋的水电表移交清单及汉庭酒店支付水电费的凭证，证据能证明被告蓥晟公司在2019年1月23日向汉庭酒店移交了21-27号房屋。虽然从原告裴晓博、全亦然举示的证据来看，被告蓥晟公司在2019年8月30日向原告裴晓博、全亦然发出《告知函》称在2019年8月31日至同年9月5日集中组织房屋交接工作，但该告知函明示，对于未解除《确认书》的业主，按原《确认书》执行。根据本案证据，并不能证明原告裴晓博、全亦然与被告蓥晟公司已解除《确认书》。按《确认书》的约定，原告裴晓博、全亦然所购房屋的移交，由汉庭酒店代为接收。故汉庭酒店与被告蓥晟公司办理21-27号房屋水电表移交行为，可认定为房屋的实际移交，原告裴晓博、全亦然否认房屋未移交不成立，本院不予采纳。关于原告裴晓博、全亦然要求解除与被告蓥晟公司签订合同的《重庆市商品房买卖合同》的问题。按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，被告蓥晟公司逾期交房超过90日，原告裴晓博、全亦然享有合同解除权。但同时，按双方在该买卖合同附件《合同补充协议》第八条第2款的约定，原告裴晓博、全亦然按《重庆市商品房买卖合同》第九条约定行使解约权的，应于达到解除权行使条件的约定期限届满之日起10个工作日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果未在上述期限内将解除合同的书面通知通达被告蓥晟公司，则视为放弃解除合同的权利。按前述合同约定和本案查明事实，被告蓥晟公司应于2017年12月30日前将约定房屋移交原告裴晓博、全亦然，而被告蓥晟公司实际逾期至2019年1月23日才将房屋移交给代收人汉庭酒店公司。在2018年3月31日时，被告蓥晟公司已构成逾期交房超过90日，自此日开始，原告裴晓博、全亦然享有按合同约定行使解除合同的权利。但是，原告裴晓博、全亦然应自此日开始的10个工作日内即2018年4月12日前行使该合同解除权，在2018年4月13日后，原告裴晓博、全亦然即丧失按前述约定解除合同的权利。原告裴晓博、全亦然实际于该解除权利丧失后的2019年4月4日才向被告蓥晟公司发出《解除合同通知书》，故该通知书不符合合同的约定，不发生合同解除的法律效果。因此，原告裴晓博、全亦然现以被告蓥晟公司逾期交房为由起诉要求解除与被告蓥晟公司签订的《重庆市商品房买卖合同》也不符合合同约定，本院不予支持。由于原告裴晓博、全亦然解除合同的请求不成立，其要求被告蓥晟公司退还定制费35000元、代收税费32611元、购房款800642元及其利息及支付违约金86825.3元的诉讼请求亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告裴晓博、全亦然的诉讼请求，全部不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告裴晓博、全亦然的全部诉讼请求。案件受理费14206元，减半收取7103元，由原告裴晓博、全亦然负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇二〇年一月十七日法官助理 孔  亿书 记 员 张科群浪