苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初692号原告：朱志强，男，1976年8月6日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：苏州兆祥房地产开发有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道塔韵路******。法定代表人：田美坦，董事长。委托诉讼代理人：陈军杰、韩秋予，上海市协力（苏州）律师事务所律师。原告朱志强与被告苏州兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告朱志强，被告兆祥房地产公司委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱志强向本院提出诉讼请求：要求判令被告兆祥房地产公司赔偿因交付的房屋质量问题给原告带来的经济损失（截止2019年1月2日，其中由于维修房屋不能入住产生的房屋租赁费用暂估7个月按4000元/月计算为28000元；补偿无法入住期间原告已经缴纳的2018年物业管理费用3539.12元和垃圾清运费514.75元，以上共计32053.87元。后原告变更诉讼请求为：1、因被告交付房屋质量问题无法入住造成逾期交房，违反《苏州市商品房买卖合同》，要求判令被告赔偿违约金，即自合同交房日2018年6月30日起至2019年1月22日，以购房款2671579元为基数，按每日万分之四计算为220138.11元，实际逾期天数和赔偿金额计算至最后验收完日期。2、因被告交付的房屋质量问题，导致原告无法入住带来经济损失，要求判令被告赔偿自合同交房日2018年6月30日起至2019年1月22日因维修房屋不能入住产生的房屋租赁费用，暂估7个月按照5000元/月计算为35000元，计算至其可以正常入住之日为止；判令被告赔偿交房以来实缴2018年物业管理费用3539.12元、2018年垃圾清运费514.75元，以上共计39053.87元。3、判令被告承担诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2017年5月26日，原告购买苏州市吴中区独墅湾雅苑*栋1801顶层商品房后，在2018年4月7日办理房屋验房之日发现三处渗水现象，分别是次卧墙面、次卧窗口、客厅电源开关处。当天通知被告交接的房屋有渗水现象，并在得到交接人员承诺合同交房日2018年6月30日前可以修复完好的前提下，在房屋交接文件上签字并写明渗水质量问题。2018年7月15日向被告的物业管理人员确认第一次维修状况，2018年8月17日经过验证后次卧墙面和次卧窗口还是渗水，第一次维修失败。后其向被告的保修办反馈情况后再次维修，2018年10月23日告知已经全部处理修理完好，由于室外不下雨无法知道室内渗水情况无法验收，一直到2018年12月11日得到被告保修办通知第二次维修失败，次卧墙面还是渗水，第二次维修失败。2018年12月15日开始第三次维修，截至诉讼日为止整个维修状况是除了客厅电源开关处被告的保修办单方面认为维修完好外，次卧墙面、次卧窗口都还处于渗水维修中，目前正进行第三次维修中。2018年12月19日与被告客关部经理沟通无果，被告拒绝赔偿。从验房之日起维修至今无法装修，更无法入住，尚不知何时能够维修完毕入住，给原告本来已经很重的房贷再加上房屋质量问题产生的额外租房费用。被告兆祥房地产公司辩称，一、其已按合同约定向原告交付了涉案房屋，不存在逾期交房情况，涉案房屋竣工验收合格后，于2017年12月14日取得苏州市吴中区住房和城乡建设局颁发的《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，已具备交付条件。根据合同约定，涉案房屋交付时限为2018年6月30日前，被告通知原告于2017年12月30日办理交付手续符合合同要求。原告于2018年4月7日在房屋交接流程表上签字，并且签收了钥匙、IC卡。因此，被告已经在2018年4月7日按约向原告交付涉案房屋，不存在逾期交房的情形。二、涉案房屋存在的渗水问题属于房屋质量瑕疵，而非房屋主体结构质量问题，并不影响原告正常居住使用，且被告自始至终均积极履行房屋保修责任，原告主张赔偿损失并无事实和法律依据。在涉案房屋发现存在渗水问题后，被告就立即积极组织维修人员维修，从未推诿，但原告却并不配合。就涉案房屋的渗水问题，被告于2018年12月28日全部维修完毕。涉案房屋的三处渗水面积均很小且可修复，根据日常生活经验判断，不会影响原告正常进场装修入住，原告系因个人原因迟迟未予使用，无权主张因无法入住所导致的经济损失。同时，原告主张的赔偿损失金额亦无任何依据。综上所述，被告并不存在逾期交房的情形，也积极依约履行了房屋保修责任，并无违约行为。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年5月26日，原告朱志强与被告兆祥房地产公司签订商品房买卖合同一份（编号：苏房商吴中合同201704210023）及补充条款，由原告购买被告开发建设的苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅湾雅苑*幢1801室房屋（以下简称涉案房屋），总价款为2671579元。该合同第五部分约定房屋质量和房屋保修，其中第十条（房屋质量标准）约定：出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准等。第十二条（房屋保修责任）约定：出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日30元的误工费。第十四条（出现质量缺陷时买受人的权利）第2款约定：除该商品房主体结构外的其他质量缺陷，经过更换、修理，仍然严重影响买受人正常居住使用的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除本合同等。合同第六部分约定房屋交付及不动产登记。其中第十六条（房屋交付条件）约定：该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》。第十七条（房屋交付时间）约定：出卖人定于2018年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外…经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2017年12月30日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。第十八条（房屋交付程序、标志）约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件。该商品房的交付标志为买卖双方签署房屋交接文件。在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。第二十条（逾期交房的违约责任）约定：出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理，其中逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，合同继续履行。补充条款第十条买受人、出卖人双方同意对主合同第十八条补充如下：买受人同意并接受出卖人向买受人寄送商品房交付通知书后在出卖人所在地的主要媒体上发布交付商品房公告。即视为出卖人履行完毕合同约定的通知收房义务。买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面指定委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。在通知或公告约定的交房截止日期之次月起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费公摊、维修基金等，均由买受人承担。该房产的保修期亦从交付之次日起计算。双方签署《商品房钥匙收条》可作为房屋已交付的证明。2017年12月14日，苏州市吴中区住房和城乡建设局向被告发出《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》（2017第050号），载明被告开发建设的独墅湾雅苑中包括涉案房屋在内的部分商品楼工程已通过交付使用备案。被告于2017年12月20日向原告发出《建发独墅湾雅苑房屋交付通知书》，通知书中载明原告购买的涉案房屋按照商品房买卖合同第十六条相关条款之约定，在合同约定的交付日期前具备了交付条件，被告现已取得《商品房交付使用通知书》，具备交付条件，特通知原告可在2017年12月31日之前来办理房屋交付手续，届时被告将安排人员陪同原告对房屋进行验收，集中交付时间为2017年12月27日至2018年1月2日。原告朱志强于2018年4月7日签收了该份《建发独墅湾雅苑房屋交付通知书》。2018年4月7日，原告朱志强至被告处进行验房，并于当天交纳了各项购房费用及代办权证费用，领取了房屋钥匙、IC卡，并在房屋交接流程表上进行了签收，房屋交接流程表上载明的交接流程为身份验证、地产财、地产财务收款务收款、代办权证、领取物品、钥匙、IC卡、验房。原告亦取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》中载明独墅湾雅苑工程质量等级为合格，竣工验收时间为2017年12月1日，交付使用时间为2017年12月30日。涉案房屋已办理不动产权属登记，权利人登记为原告朱志强（单独所有），房屋建筑面积为102.95平方米，土地使用权面积为12.14平方米。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、补充条款、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、不动产权证书，被告提供的《商品房交付使用通知书》、《建发独墅湾雅苑房屋交付通知书》、房屋交接流程表及本院庭审笔录予以证实。审理中，原告朱志强陈述，2018年4月7日其进行验房，发现有三处渗水现象，分别是次卧墙面、次卧的窗口、客厅的电源开关地方，第一次验房时没有拍照。2018年7月15日，其向被告确认第一次的维修状态，围绕这个问题和物业和保修办至今仍在交涉。第二次验房时墙面渗水、窗口渗水，2018年8月17日由物业管理人员拍摄并提供。第三次验房时墙面渗水，2018年12月11日由保修办人员拍摄并提供照片，当天被告还制作了维修保修单。2018年12月20日其委托装修人员进行了拍摄。2019年1月28日收到被告通知说修复完了，于2019年2月27日其再次检验，又发现多处渗水地方，被告物业管理人员也一起现场拍照。这些屡次渗水问题不解决，已经充分说明房屋的质量存在严重问题，致使原告至今不能正常入住。原告朱志强为此提供如下证据材料：证据一、房屋交接验收表复印件一份，该房屋交接验收表的备注一栏中手写内容为：1、阳台外墙需要修复；2、地漏堵、地漏堵塞需要疏通栏下方打印内容为：该房屋已验收，特此签收，原告朱志强在该打印内容下方的业主签名处签名。备注栏右列一栏中打印内容为：该房屋已进行复验收，特此签收，该业主签字处空白。原告称，2018年4月7日验房后，因为房屋有质量问题，其是拒绝签字的，但被告承诺可以在合同约定的交房日期即2018年6月30日修复完成，故在备注栏里注明质量问题并签名，内容是薛姓工作人员写的。该份验收表原件在被告处，其没有拿到原件，复印件是薛姓工作人员通过微信发给原告的。其验房时虽然签署了交接流程表，但是拒绝在房屋交接验收表的质量问题复验栏处签字。被告所说的交接已完成，属于保修范围，其认为出卖人作为专业的房地产开发商必须按法律规定确保交付的房屋能够正常使用，出卖人不得将有质量问题的房屋强行交付给买受人，买受人有权根据合同法第一百四十八条规定拒收房屋。证据二、《住宅质量保证书》，其中住宅质量保修说明中注明：业主收房时均应与物业公司签定交付验收手续，对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。截止2019年3月1日，原告拒绝签字。证据三、房屋维修痕迹照片，原告称，该部分照片拍摄于2019年2月28日，有些渗水地方还未修复完好，证明被告从2018年4月7日至2019年2月28日房屋维修事实。证据四、微信聊天记录，其中2019年1月28日原告与褚晔俊的微信聊天记录内容包括：褚晔俊向朱志强发送信息，“您家的渗漏已于2019年1月22日维修”、“已全部恢复”等，朱志强回复：“你怎么保证今后不漏？”、“这两天都没下大雨过”，褚晔俊回复：“从1月7号待观察阶段至今全部恢复”，朱志强回复：“今天28日，22日修完，为什么28日通知？”、“2月26日开庭，不可能0赔偿”，褚晔俊回复：“您家渗漏是在1月上旬完成维修，渗漏完成维修”，朱志强回复：“第一张照片还是黑色漏迹象”、“和周边颜色不符，非水泥本色”，褚晔俊回复：“该位置并非渗漏”，朱志强回复：“不是渗漏是什么？”、“这颜色我怎么装修？拿出不是渗漏证据”、“你这是维修第三次了”等，褚晔俊回复：“这个颜色不影响您装修呢，你也可以请相关专业人员上门鉴定”，朱志强回复：“鉴定费用谁来付？”，褚晔俊回复：“您家的现状，我这边如实告诉您，你抽空近期可以来进行复验”，朱志强回复：“不下大雨，怎么复验？”、“渗水，又不是开裂！”，褚晔俊回复：“你可以来您家，我们当着你的面进行蓄水试验”等，朱志强回复：“我来肯定的，问题你怎么保证不再渗水？”、“你无法保证，我来有什么用”等，褚晔俊回复：“当着您的面进行蓄水，这是最好的保证了”…朱志强回复：“你这是第三次维修，这是事实！”、“我前二次来，也是漏！”，褚晔俊回复：“该说的都说了，保修办邀请您，近期现场蓄水试验，进行复验”，朱志强回复：“我这次来，再漏，你的意思是，再漏与你们没关系了是吧？”、“2月26日开庭，在这之前你们还可以多做蓄水测试。我提醒你一下，等判决下来了，第三方专业机构复验再不合格，你自己看着办吧！”。2019年2月28日朱志强通过微信向褚晔俊发送消息，“再修！”、“你们物业的人也拍过照了。”、“一个在天花板，一个在厨房水管，今天检查出的”等。原告称，上述内容是其与被告维修人员褚晔俊的微信谈话记录，其中2019年1月28日，维修人员声称已经第三次修复完好,但2月22日又发现渗水情况,其通知了维修人员与物业管理人员。另，2019年2月22日，原告通过微信向物业人员提交了渗水拍照证据，物业管理人员回答已经把渗水的地方提交给保修办人员了。2019年3月19日，被告维修人员通知原告去验房，原告与维修人员及物业管理人员通过微信交谈，微信名“阿宽”就是保修办的人员，就是验收单上签字的薛伟宽，当天“阿宽”发送信息称：“业主您好，你室内报修的小书房渗漏维修已维修完毕，请您抽空验收”，朱志强回复：“你还是褚？你们到底哪个负责？”，“阿宽”回复：“小褚去前期复验，现在由小薛负责”，朱志强回复：“下雨积水后才可来验！还有你修好了，来书面通知为主”，“阿宽”回复：“好的”。2019年3月25日，朱志强向“阿宽”发送信息：“我现在没收到修复完好的书面通知”，后“阿宽”回复：“你有空直接过来验收吧，我这边维修好了，你又离得近”，朱志强回复：“不行的，没书面通知不承认的”、“我现在让你开发商出书面通知”等。原告称，因为一直未下过雨，故其没有去验收，下雨的话，其准备隔一周去看，如果没有问题，截至日期就是3月19日，有问题只能再修。证明因房屋渗水被告在反复维修。证据五、签订日期均为2018年12月18日的服务意向确认书及补充协议各一份，意向确认书上甲方为朱志强，乙方为苏州金螳螂家电子商务有限公司，主要内容为甲方委托乙方为其涉案房屋提供家装服务，甲方向乙方支付定金10000元。补充协议主要内容为：因房子建筑结构产生漏水问题，迟迟没有维修完善，依然与开发商处于沟通协商阶段。现与公司约定，如因房屋漏水问题未解决导致房屋装修事宜取消，公司承诺退还客户缴纳的10000元定金。原告称，证明2018年12月18日起由于被告给原告带来渗水问题，导致原告计划中的装修不能进行。证据六、原告的苏州市社会保障、市民卡、公积金会员卡、居住证，证明其已在苏州工作生活多年。证据七、物业管理费、垃圾清运费收据，证明原告已缴纳2018年度的物业管理费3539.12元、垃圾清运费514.75元。被告兆祥房地产公司经质证认为，原告应当提供房屋交接验收表的原件，从该份验收表载明的内容看，备注处仅注明了阳台外墙需要恢复及地漏堵塞需要疏通，并未提到房屋存在任何渗水等质量问题，原告也在验收栏中的“房屋已验收，特此签收”内容下方签字确认。因此不仅不能达到原告的证明目的，反而可以证明案涉房屋在交付的时候不存在渗水问题，涉案房屋在2018年4月7日已经交付，被告可以提供有原告签名的房屋交接流程表，房屋交付后在2018年6月底、7月份左右，原告向被告的物业和保修办反映有渗水问题，被告方一直在积极进行维修，没有进行过推诿，原告在诉状中所称的三处渗水在2018年12月已修复完成。对《住宅质量保证书》的真实性无异议，但对关联性不认可，涉案房屋已经交付给原告且办理不动产权证书，不存在未交付的问题，《住宅质量保证书》明确载明工程质量合格，竣工验收时间是2017年12月1日，交付使用时间是2017年12月30日，也明确载明保修期与收房通知书注明的收房日开始计算，并明确约定墙面渗水属于保修范围，因此，案涉房屋已经竣工验收合格，即使存在渗水问题，也属于保修范围，被告也积极履行了保修义务。对房屋维修痕迹照片真实性不认可，照片本身无法准确判断拍摄地及拍摄时间，也不能直观反映出照片中的房屋仍然存在渗水问题。对微信聊天记录，其中被告维修人员褚晔俊的微信聊天记录真实性无异议，对其他聊天记录真实性无法确认。对该组聊天记录关联性不认可，从聊天记录反映的内容看，对于渗水问题，被告保修办一直在积极履行保修义务，而且渗水问题已经维修完毕，原告在被告维修完毕后，经被告多次催告，无理拒绝对维修结果进行确认，因此，其认为由此产生损失不应该由被告承担。微信聊天记录中原告还一直在催促物业管理办理房产证，说明原告对于房屋交付没有异议。对原告与苏州金螳螂家电子商务有限公司签订的装修合同与补偿协议复印件的真实性无法确认，关联性认可，系原告与第三方签订的。其中内容表述并不具有客观性，从补充协议中载明装修公司人员收到原告的门禁卡和钥匙的表述，反而可以证明原告已经进行收房，不存在原告说的未交付房屋的情况。对于原告的苏州社保卡、公积金卡、居住证真实性无异议，对关联性不认可，仅能证明原告在苏州交纳社保和公积金，不能证明涉案房屋系原告的唯一住房，也不能证明原告实际产生了租金损失。对物业费、垃圾费收据的真实性无异议，但对关联性不认可，原告享受了物业公司提供的物业管理服务，就应该按照物业管理合同约定，支付物业管理费和垃圾清运费，与原告是否实际入住无关，该部分费用也不是因为维修而导致的额外支出，原告交纳物业费和垃圾清运费的行为可以证明原告已经实际接受案涉房屋。被告兆祥房地产公司为证明其已依约交付房屋且对渗水问题已维修完成，提供如下证据材料：证据一、苏州市吴中区商品房交付使用通知书，证明涉案房屋满足了合同交付条件。证据二、《建发独墅湾雅苑房屋交付通知书》。证据三、房屋交接流程表，证据二、证据三均证明涉案房屋已向原告交付。根据商品房买卖合同第十八条及补充条款第十条约定，原告签署交接文件并签收钥匙即可证明房屋已经交付，根据合同补充条款第10条第1款的约定，原告收取涉案房屋的钥匙，就视为房屋交付。证据四、被告出具的“关于独墅湾雅苑82-1801维修情况说明”并附照片，维修情况说明中载明：一、2018年7月7日检查存在渗漏问题，第一次维修为强电箱线管渗漏7月14日前通知维修单位处理完成，原处理方案为管道井内分支箱线管用泡沫剂进行堵漏处理，室内墙面进行防水处理。二、2018年8月17日再次检查发现仍有渗漏情况，已通知维修单位于9月1日前处理完成并做现场淋水试验，原处理方案为屋面分支箱下方线管做泡沫剂并在外部做反槛放置雨水进入。证据五、项目房屋维修处理记录单、配合维修通知函复印件及邮寄凭证原件，其中项目房屋维修处理记录单上载明的报修人为朱志强，接报登记人为薛伟宽，接报时间为2018年12月11日，报修内容为次卧北墙渗水，维修单位为原施工单位中亿丰建设集团股份有限公司，维修方案为：1、屋面电箱拆除，屋面砼保护层和保温板凿除查看渗水点，对导管根总周边进行封堵，防水卷材重新施工完成后蓄水观察，无渗漏点进行恢复。2、对户内对应漏点的墙体凿出，查看漏水原因。时间为2018年12月15日的配合维修通知函复印件主要内容为：2018年12月11日，朱志强向其公司反映涉案房屋次卧北墙部位出现渗漏问题，其接到报修后，已于2018年12月11日安排工作人员前往朱志强家中进行检查。根据检查情况，其公司初步确认对上述部位的维修需在室内进行。为减少损失，其公司希望能尽快维修上述部位，但至今未获得朱志强对维修时间的确认。请朱志强在接到该通知后7日内与其公司联系确定具体维修时间，以便其尽快安排维修。被告认为，可以证明2018年12月11日原告报修，同月13日被告制定了更为完备的维修方案，在维修方案制定后，由于原告迟迟不确定维修时间，被告只能发函给原告要求配合维修。证据六、维修单、褚晔俊和原告的聊天记录及照片。聊天记录中，褚晔俊在2018年12月29日就告知原告修复完成。可以证明就涉案房屋的渗水问题，被告已经于2018年12月28日全部维修完毕，无渗水迹象，不存在原告说的渗水问题。根据2019年2月19日现场照片，已经无渗水迹象，表明渗水问题已经维修完成。证据七：项目工程竣工验收证明书、竣工备案证明文件、案涉房屋的实测报告复印件，被告称，原件在竣工备案时已提交给主管部门，这些文件是被告取得商品房交付使用通知书的前置条件，证明涉案房屋交付具备交付条件，符合规范要求。原告朱志强经质证，对被告兆祥房地产公司提交的上述证据真实性均无异议。但验收的证据来源是被告自身组织的，属于被告单方确认的，依据的数据验收资料是被告一方提供的，不具有客观真实性，故在发生质量问题的时候，不能作为房屋没有质量问题可以交付的证据。被告说交付钥匙等于交付房屋是违反法律规定的。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同是真实意思表示，商品房买卖合同的第十八条约定了交付的程序与标志，明确规定只有在验收完毕后，买卖双方签收交接文件才是交接完毕，本案并没有交接完毕，原告交钥匙是交付完成的必要条件非充分条件，出卖人交付房屋的行为要满足合同与法律规定。被告提供的交钥匙的证据不能证明房屋已经交付。并且其是不知道房屋有质量问题的，交付要得到购买双方认可。根据相关法律法规，被告交房的法定文件包含如下：1、《建设工程质量认定证书》；2、《住宅质量保证书》；3、《住宅使用说明书》；4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；5、《竣工验收备案表》；6、管线分布的竣工图；7、面积实测表/测绘单位提供的实测面积明细。但其仅拿到了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其余法定文件其从未查验过，要求原告出示该部分法定文件。关于原告已经办理不动产登记证书不能代表房屋已经交付，房屋交付使用与房屋所有权转移是两种不同性质的履行行为，只有在验收完毕后，买卖双方签署房屋交接文件才是交付完毕。涉案房屋在合同规定交房日期前并没有修复好，未达到可以正常使用的状态，其根据《合同法》第一百四十八条规定，明确拒绝接受有质量问题的房屋，责任主体是由于出卖人交付房屋的质量问题，造成事实上的逾期违约。根据《建筑法》第60条规定，房屋交付给原告时发生质量问题，侵犯了其的居住权，被告一直在对已竣工未完成交付的毛坯房在修复，而非保修，根据合同法第一百零七条、建筑法第80条、消费者权益保护法第四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，原告有权要求被告赔偿。对此，被告兆祥房地产公司认为，原告朱志强上述意见无法律依据。根据合同约定，验收交接时其需出示下列文件：1、合同第16条约定的商品房交付使用通知书、第18条约定的商品房实测报告（放在售楼交付现场供购房人查阅），《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其已按照国家规定和合同约定交付，交付使用通知书和实测资料均在项目现场公示。合同第十八条最后一款约定，只是说如果被告不出示买受人有权不进行交接，但本案中涉案房屋已经完成交接流程，不适用该条款。关于涉案房屋的渗漏问题，原告朱志强在第二次庭审（2019年7月10日）中陈述，诉状上所称三处渗水点其确认修复完毕了。但在第一次庭审（2019年2月27日）前，其去现场查看，又发现5处漏水，位置分别在小书房、2个卧室窗角、窗台。2019年2月22日其将渗水的地方拍照并通过微信发给褚晔俊，3月19日通知其去验收，但没有下雨故其未去。被告兆祥房地产公司表示对原告所称的诉状以外的新的漏水情况无法确认，其向保修办工作人员了解，原告房屋不存在渗水情况。对此，本院征求原告意见是否同意委托第三方对涉案房屋渗水情况进行鉴定，原告表示同意，但其不承担鉴定费用，如果被告愿意承担鉴定费，其愿意配合。被告认为，质量问题的举证责任在原告，应该由原告决定是否申请鉴定并承担鉴定费用。第二次庭审后，原告朱志强向本院提交申请书，其认为被告迟迟未对渗水房屋修复完好，造成自2018年6月30日起事实上的违约交房，侵权其正常使用居住权，原告不得不另外租借房屋居住，故要求评估涉案房屋的租金费用。本院依法委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司对自2018年6月30日至鉴定日与涉案房屋同地段同类一般装修房屋租金标准进行评估。2019年8月28日，该评估公司作出估价报告，估价结果为：确定估价对象在2018年6月30日至鉴定日（2019年8月21日）的租赁价值为48238元，估价结果一览表中载明涉案房屋设定一般装修租金单价为3521元/月，设定租赁期为13.7月，合计租赁价值48238元。经质证，原告朱志强对估价报告无异议，其认为从验房之日起由于房屋未达到正常使用状态，一直无法入住购买的房屋，为了解决住房问题，其额外租房，被告应依法承担赔偿责任。被告兆祥房地产公司对估价报告提出异议，其认为：1、房地产租赁价值评估应当以估价对象（即涉案房屋）的实际情况（毛坯）为评估依据，而非以背离事实假设（一般装修）为评估依据，评估机构所作出的评估意见（设定一般装修租金单价3521元/月）不能作为本案认定案涉房屋租赁价值的依据。涉案房屋现状为毛坯，但估价结果却是按照一般装修房屋租金标准进行估价得出，完全背离了客观事实，不具有可参考性。2、涉案房屋同类型毛坯房屋的租金市场价格仅1600-1700元左右，为便于查明案件事实，其请求法院要求评估机构对涉案房屋同地段同类毛坯房屋租金标准予以补充说明。被告还提供与涉案房屋同一小区且均为毛坯的85幢401室、83幢807室之房屋租赁合同，租金分别为1600元/月、1700元/月。对此，原告朱志强认为，评估目的是因被告违约造成其无法正常居住涉案房屋，因此其必须要租赁有一般装修的房屋居住，且房屋目前仍在渗水，未完全修复好，房屋仍无法居住，其一直居住在外，给其造成损失。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于被告是否构成逾期交房的问题，根据商品房买卖合同约定，出卖人应于2018年6月30日前将商品房交付给买受人，经买受人同意，出卖人可以提前交付，但最早不得早于2017年12月30日。商品房买卖合同也约定了房屋交付的程序和标志，即出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。本案中，涉案房屋于2017年12月14日取得主管行政部门下发的《商品房交付使用通知书》，载明被告开发建设的包括涉案房屋在内的部分商品楼工程已通过交付使用备案，被告在合同约定的房屋交付时间前通知原告交房，2018年4月7日，原、被告进行了验收交接，原告交清各项税费并收取了房屋钥匙。据此可以证明涉案房屋已具备交房条件并且被告在合同约定的交房日期前向原告交付房屋，双方也办理了验收交接。至于开发商应当提供的文件，一是应为合同中明确约定由开发商提供，二是相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。不属此类文件的，当事人要求提供而开发商未提供的，不构成购房者拒绝收房的合理理由。涉案合同中约定双方验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件。该商品房的交付标志为买卖双方签署房屋交接文件。被告作为开发商根据合同约定向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该部分文件可以证明房屋已处于法律适格的可交付状态，对于交付使用通知书及合同约定的商品房实测资料等，被告明确在售楼现场供购房人查阅，上述交付方式符合合同约定，原告并未举证证明被告在提供或出示文件方面违反合同约定或法律规定，故不能据此拒绝收房。本案纠纷主要系因原告主张房屋存在质量问题为由拒绝收房。根据合同法规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受的，视为卖方未能交付并承担相应逾期给付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人履行维修等义务来解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定房屋主体结构质量不合格和房屋质量问题严重影响正常居住使用这两种情形下，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。本案不属于房屋主体结构质量问题，购房者主张房屋存在质量问题严重影响其正常居住使用的，应当承担举证责任。首先，根据房屋交接验收表上记载，验房过程中发现的问题为：1、阳台外墙需要修复；2、地漏堵、地漏堵塞需要疏通题显然不属于严重质量问题。其次，验房后原告办理了合同约定的交接手续，也收取了房屋钥匙，应当认定被告已经完成交房，购房者在收房后发现的质量问题，不再属于逾期交房责任范畴，购房者可基于瑕疵担保责任主张权利。本案中，原告收房后发现多处渗水问题，其在起诉中主张次卧墙面、次卧窗口、客厅电源开关处三处漏水，该质量问题属于被告保修范围，事实上被告也一直在履行维修义务。审理中，原告确认上述三处渗水点已由被告维修完毕，但称又发现其他渗水点，被告予以否认，对此质量问题是否存在及严重程度，应通过专业鉴定确认，然而经本院释明后，原告未向本院申请进行质量鉴定，也明确表示不愿承担鉴定费，故对于是否存在新的渗水质量问题及严重程度，原告未能提供证据证明，对此应由其承担举证不能的后果，即原告亦无证据证明涉案房屋存在质量问题严重影响其正常居住使用，亦不能作为其拒绝收房的合理理由。综上所述，本院认定被告兆祥房地产公司不构成逾期交房，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于原告主张因房屋质量问题造成其无法入住产生的租房损失，因涉案房屋确实存在渗水问题，被告也确认其于2018年12月28日将渗水问题全部维修完毕，因此确实对原告装修入住会产生影响，原告主张其不能入住产生租金损失存在一定合理性，被告应当予以适当赔偿，同时因原告未积极配合维修及验收，亦有扩大损失之行为，故本院酌定渗水维修问题造成原告不能使用房屋的合理期限为5个月，参照鉴定报告确定的租金标准，本院酌定按3500元/月计算原告损失为17500元，该款由被告向原告赔偿。原告要求被告赔偿其已缴纳的2018年物业管理费用和垃圾清运费合计39053.87元，因上述费用依据合同约定理应由原告承担，其要求被告赔偿之诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告苏州兆祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱志强人民币17500元。二、驳回原告朱志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5188元，评估费1750元，合计人民币6938元，由原告朱志强负担4950元，被告苏州兆祥房地产开发有限公司负担1988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  陶秀华人民陪审员  陆木苟二〇二〇年一月十三日书 记 员  王 亭