贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2701民初4598号 原告:徐恩志，男，住贵州省都匀市。 原告：袁园,女，住址贵州省。 委托诉讼代理人：王耀民，系贵州义文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田林，系贵州义文律师事务所律师。 被告:贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司,住贵州省都匀市。 法定代表人:刘国平,系该公司总经理。 委托诉讼代理人:廖明飞。 原告徐恩志、袁园与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王耀民、田林，被告委托诉讼代理人廖明飞到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告徐恩志、袁园向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年8月31日至2017年3月24日逾期交房违约金2206.87元（以房屋已付房款为基数按日万分之0.2为标准计算）；2、判令被告支付原告从2016年12月30日至办理产权转移登记之日止逾期办证违约金，以房屋已付房款为基数按日万分之二为标准，暂算至2019年8月30日为104745.59元。违约金暂算至2019年8月30日两项共计106952.5元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)，合同编号：匀商房监制预0033084。约定被告将其开发的尚城?财富中心6单元22层附2203号房，建筑面积113.08㎡，套内面积92.52㎡，总价款538261元的房屋出售给原告，合同还约定原告以其他方式购买，被告应于2016年8月31日交房，于2016年12月30日办理转移登记等条款。合同签订后，原告已依约履行完毕付款义务。但被告未在合同约定的时间内交付房屋，其行为已构成违约，给原告造成了损失，合同第十三条明确约定被告逾期交房超过90日买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按交付房款的万分之0.2支付原告违约金。现被告逾期交付房屋共计205天，被告应承担逾期交房的违约责任。另外，按合同第二十二条第三款约定被告应于2016年12月30日办理转移登记，但至今未办理房屋转移登记，被告应该按照合同约定每日按交付房款的万分之二支付原告逾期办证违约金至办理产权转移登记之日止。综上所述，基于以上事实和理由，为了维护自身的利益，原告特提出上述诉讼请求，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司辩称，对于逾期交房的违约责任及违约金的金额由法院核实，被告无异议。对于逾期办证违约金约定过高，请求法院依法下调。首先，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。与逾期交房相比，逾期办证给买受人造成的损失要小得多，但《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金是逾期交房的10倍，明显过高。其次，日万分之二的违约金远远超过答辩人的承受能力。逾期办证只要产生，涉及的人数都会很多，一般都是以栋为单位，所产生的违约金按原告的计算标准数额巨大。在目前经济形势下行，房地产行业不景气的背景下，任何一个房地产开发企业都难以承受如此高额的违约金。综上所述，《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过高，请求贵院依法下调。 原告为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件,证明原告主体资格；2、商品房买卖合同,证明2015年2月12日原被告双方签订商品房买卖合同,合同第十一条约定交房时间;合同第十三条约定逾期交房处理方法;合同的二十二条第三款约定房屋转移登记时间和逾期办理转移登记违约处理方法被告应按照合同履行义务,支付原告两项违约金；3、房款收据,证明原告在签订商品房买卖合同后依约缴付全部房款。被告蓝海湾公司对上述证据质证无异议。 被告蓝海湾公司未提供证据材料。 本院经审理认定事实如下：2015年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)，合同编号：匀商房监制预0033084。约定被告将其开发的尚城?财富中心6单元22层附2203号房，建筑面积113.08㎡，套内面积92.52㎡，总价款538261元的房屋出售给原告，合同还约定原告以其他方式购买，被告应于2016年8月31日交房，于2016年12月30日办理转移登记等条款。其中第二十二条第三款转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2‰的违约金。……（四）1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：基于都匀市商品转移登记时，须由买受人和共有人亲自办理的现行办法，出卖人在提供办理商品房转移登记的有关文书后，由买受人和共有人自行办理房屋所有权证。合同签订后,原告依约履行付款义务，但被告未在合同约定的时间内交付房屋,办理房屋转移登记。 另查明，本案案涉房屋约定2016年8月31日交房，实际交房时间为2017年3月24日，逾期205天，按照合同约定逾期交房为房屋已付房款为基数按日万分之0.2为标准计算，逾期交房违约金为2206.87元。案涉房屋至今未办理转移登记手续，按合同约定逾期办证时间2016年12月30日至2019年8月30日，逾期973天。 本院认为，原、被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了房屋交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定履行了全部支付购房款义务，被告应履行房屋交付、办证等义务，因被告自身原因未能履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案案涉房屋逾期205天交房，按照合同约定逾期交房违约金为2206.87元，被告应当支付原告。故对原告关于逾期交房违约金的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持； 关于逾期办证违约金是否过高的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期办证被告应向原告支付已付房价款0.2‰的违约金。但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期办证违约金按日万分之零点五计算。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告徐恩志、袁园支付逾期交房违约金2206.87元； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告徐恩志、袁园支付逾期办证违约金26186.40元，之后的逾期办证违约金以购房款538261元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年8月31日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2574元，因适用简易程序减半收取1287元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗  国  微 二〇一九年十一月二十五日 书记员 杨贵林（代）