广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6335号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：××××××××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××××××。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯沦，广东百浩律师事务所实习律师。被告：唐发童，男，×××××××××××××，汉族，住×××××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××××。被告：陈奇聪，男，×××××××××××××，汉族，住×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××××××。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）与被告唐发童、陈奇聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣、吴凯沦，被告唐发童、陈奇聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付购房款余款45900元；2、两被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金是43117.69元，此后至实际清偿之日止的违约金按日万分之八计算）；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订编号为×××××××××××××的《商品房买卖合同（预售）》，约定两被告向原告购买位于佛山市×××××××××××××××××××××××屋，房屋预测建筑面积是35.36平方米，房屋总价款是260000元。合同还约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50%，即130000元；剩余购房款130000元，应于2016年10月6日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。逾期付款的，逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，两被告向原告支付了首期购房款65000元（含定金20000元）。2016年11月17日，两被告向原告支付了首期购房款2900元。2016年12月2日，两被告向原告支付了首期购房款2700元。2017年1月26日，两被告通过按揭的方式支付了购房款130000元。2017年2月6日、2017年2月17日、2017年4月18日、2017年5月22日、2017年7月4日，两被告又分别向原告支付了首期购房款2700元。剩余首期购房款45900元，经原告催促，两被告至今未付。两被告未依约付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告唐发童、陈奇聪辩称，原告与两被告签订了借款合同，承诺由两被告在两年内免息分期付款，两被告亦依约支付了七期款项。现两被告拖欠原告的45900元是借款，而非首期购房款。后因原告未履行返租义务，故两被告暂停支付款项，两被告不需支付违约金。原告恒福公司在诉讼中提供《商品房买卖合同（预售）》一份，《收款收据》十份，《中国建设银行单位客户专用回单》、《通知函》及邮寄底单各一份。被告唐发童、陈奇聪在诉讼中提供《借款合同》一份，并申请证人范志良出庭。在本案审理过程中，根据原告申请，本院依法向佛山顺丰速运有限公司××分公司调查运单号是×××××××××××××的邮件交寄时间和签收情况。佛山顺丰速运有限公司××分公司向本院提供《证明》一份。经审查，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》是原件，且两被告确认其签名的真实性，故本院予以采信；原告提供的《收款收据》、《中国建设银行单位客户专用回单》，两被告无异议，故本院均予以采信；原告提供的《通知函》、邮寄底单以及本院依法调取的《证明》是原件，且能相互印证，故本院均予以采信。两被告提供的《借款合同》无原告盖章，原告亦不予认可，故本院不予采信；两被告提供的证人范志良的证言，只能证明原告给予部分购房者两年免息分期付款的优惠，但不能证明原告给予两被告两年免息分期付款的优惠，本院对其关联性不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定原告诉称的事实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案的争议焦点是：一、两被告在支付首期购房款的过程中是否构成违约；二、如两被告构成违约，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，原告与两被告于2016年9月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款是260000元，两被告应自该预售合同网上签订之日起1日内支付首期购房款130000元。但两被告至今仅向原告支付首期购房款84100元，而且两被告亦未能提供证据证明在剩余首期购房款的支付问题上，原告给予两被告与其他购房者同样的两年免息分期付款的资金优惠让与且两被告已依该约定按时足额履行付款义务。因此，两被告的行为已经构成违约。两被告辩称原告与两被告签订了借款合同，承诺由两被告在两年内免息分期付款，现两被告拖欠原告的45900元是借款，而非首期购房款。本院认为，两被告并未能提供证据证明其与原告之间存在借款合同且原告向其实际交付了借款，故双方并不存在真实的借款合同关系。对两被告上述辩解，本院不予采纳。两被告还辩称因原告未履行返租义务，故其可暂停支付款项。本院认为，同时履行抗辩权要求同一双务合同互负债务，且此两笔债务之间互负对价关系。本案中，原告履行返租义务与两被告支付购房款之间并不互为条件、相互依存或牵连形成互负对价关系，不符合同时履行抗辩权的适用条件。因此，对两被告该辩解，本院亦不予采纳。对于第二个争议焦点，两被告逾期支付首期购房款已构成违约，原告主张其支付剩余首期购房款45900元并从2016年9月30日起承担违约责任，合理有据，本院予以支持。两被告辩称其不需支付违约金，缺乏依据，本院不予采纳。考虑到两被告逾期支付首期购房款客观上给原告造成了资金被占用的利息损失，除此之外，原告亦未举证证明存在其他损失，故综合《商品房买卖合同（预售）》履行过程中各方的过错程度、原告的具体损失等因素，本院酌定逾期付款违约金按年利率4.75%计算。因此，两被告需向原告支付违约金如下：以结欠的首期购房款65000元为基数，从2016年9月30日起按年利率4.75%计算至2016年11月17日止的违约金是420.24元（65000元×4.75%/年÷360天/年×49天）；以结欠的首期购房款62100元为基数，从2016年11月18日起按年利率4.75%计算至2016年12月2日止的违约金是122.91元（62100元×4.75%/年÷360天/年×15天）；以结欠的首期购房款59400元为基数，从2016年12月3日起按年利率4.75%计算至2017年2月6日止的违约金是517.28元（59400元×4.75%/年÷360天/年×66天）；以结欠的首期购房款56700元为基数，从2017年2月7日起按年利率4.75%计算至2017年2月17日止的违约金是82.29元（56700元×4.75%/年÷360天/年×11天）；以结欠的首期购房款54000元为基数，从2017年2月18日起按年利率4.75%计算至2017年4月18日止的违约金是427.5元（54000元×4.75%/年÷360天/年×60天）；以结欠的首期购房款51300元为基数，从2017年4月19日起按年利率4.75%计算至2017年5月22日止的违约金是230.14元（51300元×4.75%/年÷360天/年×34天）；以结欠的首期购房款48600元为基数，从2017年5月23日起按年利率4.75%计算至2017年7月4日止的违约金是275.74元（48600元×4.75%/年÷360天/年×43天）；以结欠的首期购房款45900元为基数，从2017年7月5日起按年利率4.75%计算至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告唐发童、陈奇聪应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款45900元及逾期付款违约金（其中计算至2017年7月4日的违约金是2076.1元；从2017年7月5日起至实际清偿之日止的违约金，以购房款45900元为基数，按年利率4.75%计算）；二、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1013元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担410元，被告唐发童、陈奇聪共同负担603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆兰欢二〇一九年十二月二十七日书记员  王玲如