贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初16084号原告：贵阳金嘉华置业投资有限公司，地址在贵州省贵阳市南明区油榨街****。法定代表人：杨方，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘元芳，王世飘（实习），贵州鼎尊律师事务所律师，特别授权代理。被告：李章明，男，汉族，1981年11月21日生，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳金嘉华置业投资有限公司诉被告李章明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳金嘉华置业投资有限公司的委托诉讼代理人刘元芳、王世飘，被告李章明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵阳金嘉华置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告向原告支付违约金4692元（截至起诉日期）；2、判决被告配合原告办理南明区房屋的撤销备案登记、预告登记，并由被告承担办理撤销登记手续的全部费用（以房管部门实际收取的费用为准）；3、判决被告承担原告支付的律师费5000元；4、本案诉讼费用（包括但不限于公告费、保全费等）由被告承担。事实与理由：2019年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的南明区房屋，合同总金额为1327679元，已付407679元，未付款920000元，未付款原计划在浦发银行进行贷款，在审核过程中由于客户个人负债太高，无法结清负债，达不到银行贷款条件。截止目前客户已逾期51天，逾期违约金共计4692元。2019年9月24日，原告通过ＥＭＳ形式，向被告邮寄《催收函》，通知其在收函之日起15日内按照合同约定一次性付清购房款，而被告却置之不理。2019年10月10日，原告通过ＥＭＳ形式，向被告邮寄《解除合同通知函》。综上所述，被告的行为违反《商品房买卖合同》第十条、补充协议第四条第2项第（3）款、第四条第4项第（5）款之约定，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李章明辩称，关于原告所提第一项诉讼请求，1.原告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。理由：双方已达成合意解除。原告于2019年10月10日以《解除合同通知函》单方通知被告解除合同，被告已于2019年10月10日书面回复《关于及解除的复函》，明确同意解除合同。2.被告不应支付违约金。理由：（1）被告不存在过错。被告与原告签订《商品房买卖合同》后，一直勤勉忠实履行合同义务，按原告与银行的要求补充完善相关资料，银行拒绝贷款并非由于被告的违法、违约或过错行为造成，而完全是银行基于自身对商业风险的判断所致，被告不能对无法掌控的事项承担责任。（2）原告单方面解除合同存在过错。首先，原告催告期未满即解除合同。原告《通知函》落款时间为2019年9月24日，但快递公司于9月27日才通知被告领取，根据民法关于送达时间时效的规定，15天的起算点应从2019年9月28日起算，被告履约时间应为9月28日至10月12日。原告于2019年10月10日即单方面通知被告解除合同属于违约行为。其次，原告称被告“置之不理”不属实。事实上，被告收到原告《通知函》、《解除合同通知函》后，先后于2019年10月12日、2019年10月31日、2019年11月10日三次分别以《关于及解除的复函》、《关于促请解决退房问题的函》、《关于再次敦促退房退款的紧急函》致函原告，而原告却真正做到了“置之不理”，没有任何回复。再次，被告已经尽最大努力与原告沟通联系。被告提供的《微信记录》表明，被告一直尝试与原告指定的联系人刘飞联系见面，但刘飞因小孩子在重庆做手术的客观原因，一直没有时间处理该事项，从人性的角度来讲，被告不可能去苛责刘飞，强行要求刘飞处理相关事宜，而原告也没有指定其他联系人与被告沟通，也没有书面的回复。最后，原告对被告的回复“置之不理”的作法，扩大了损失。如果原告及时告知相关事项，双方可以尽早协商早解决早办理相关事项，被告的首付资金占用成本亦可相应减少。关于原告提出的第二项诉讼请求，既然被告已经同意原告的解约要求，配合原告办理南明区房屋的撤销备案登记、预告登记，是被告应尽的付随义务，被告责无旁贷。同时，如果产生房管部门依法收取的费用，被告亦自愿承担，以表达被告尽力配合之意。此外必须说明的是，上述义务是双方共同的责任，如果人民法院依法作出相关判决，双方都应最大化做到诚实守信通力配合做好后续工作。（三）关于原告所提的第三项诉讼请求，被告不应承担原告支付的律师费。理由：1.没有法律与合同依据。2.原告自身存在违约行为。3.不是必须发生的费用。4.是可以避免的损失。（四）关于原告所提第四项诉讼请求。关于本案诉讼费用，被告认为应由原告承担。理由为原告催告期未满即单方解除合同，且三番五次不理会被告的回复，造成损失扩大，亦是酿成本案诉讼的主要原因。本院经审理认定事实如下：2019年8月11日，原告贵阳金嘉华置业投资有限公司（出卖人）与被告李章明（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市南明区油榨街10号首钢贵钢老区开发棚户区改造项目6号地块第（2）1单元33层6号房屋，合同第七条“计价方式与价款”约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15109.58元，总价款1327679元；合同第八条“付款方式及期限”第3项约定“贷款方式付款，买受人应于本合同签订当日向出卖人交付首期房款407679元，余款920000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起当日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后当日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。……”；合同第十条“逾期付款责任”约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”该合同附件十二《补充协议》第四条约定“买受人须按本合同第七、八、十条补充约定：1……2、发生下列情形之一的视为买受人逾期付款，买受人应该按照合同第十条的约定承担违约责任：（1）……（3）贷款方式付款的，无论何种原因，在本合同及本补充协议签订后60日内发生如下情形之一的视为买受人逾期付款：（a）出卖人未收到贷款机构发放的全额贷款；……4、关于贷款方式付款的约定（1）买受人在签订合同以前，已知悉并充分理解拟申请贷款机构关于办理按揭贷款所需条件、程序及所需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况符合按揭贷款的办理条件。同时买受人自行交纳办理按揭贷款所需的全部费用，并接受贷款机构的按揭贷款资格审查及对于首付比例及贷款利率等各项要求。出卖人不保证买受人的按揭贷款申请必然获得贷款机构的批准，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任。买受人在申请办理贷款期间，应承担国家信贷政策调整风险，承担不能成功办理贷款的风险，所涉及到的追加首期款、按揭贷款到账时间延误或不能办理贷款的，由买受人承担责任。（2）……（3）以下条款适用于买受人选择按揭贷款方式支付房款的情况买受人承诺在收到出卖人提供的不动产预告登记证之日起30日内，贷款到达出卖人指定账户；若非因出卖人原因（包括政策调整、法律法规变化等原因、国家行政管理部门、银行等他人原因、买受人资信或自身条件不符合银行要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，则买受人必须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人有权解除合同，自出卖人通知解除合同之日起7日内办理完毕所有退房手续，由此产生的相关费用由买受人承担，如买受人逾期办理退房手续则买受人按日承担已付房款万分之一的违约金；出卖人有权从买受人实际已付款中，扣除因此产生的违约金，剩余金额（不含利息和任何费用）在办理完毕所有退房手续后30日内退还买受人。（4）……（5）若买受人未在本合同签订之日内提交真实、有效的资料及相关费用或未签署相关文件，买受人应自本合同签订之日起第2日开始，按日计算向出卖人支付总房价款万分之贰的违约金；买受人逾期提交材料、费用或签署相关文件超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除，并由出卖人退还买受人剩余已付款（双方同意不计利息）。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的资料提交期限届满之次日起至实际提交资料之日止，买受人按日计算向出卖人支付总房价款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。（6）买受人充分认识并合理预见，若买受人未能获得贷款或获得之贷款不足以支付买受人应付之购房款，买受人可选择其他付款方式，并与出卖人就变更付款方式签订补充协议，买受人须于出卖人向买受人发出通知之日起15日内一次性向出卖人支付该部分购房款，逾期未支付的，买受人依本合同第十条承担违约责任。……”；《补充协议》第十七条约定“关于合同解除的约定：1……4、无论何种原因导致合同被解除的，签订解除协议之日起7日内，买受人配合出卖人注销网上备案、预告登记、抵押权预告登记、转移登记、抵押登记和交易中心登记信息及合同解除后需要办理的其它事项，否则每逾期一天，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之壹的违约金。本合同及补充协议中合同解除后出卖人向买受人无息返还房款的时间均自出卖人收回房屋且上述手续办理完结之日起30日内完成。……”上述合同签订前，被告向原告支付了首期房款267679元，合同签订当日，被告再次向原告支付购房款140000元并将办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给原告。原告亦于当日为被告办理了该商品房的预售合同备案登记。2019年8月26日，原告办理了该商品房的预告登记，权利人为被告，权证号为黔（2019）贵阳市不动产证明第0086081号。因被告的银行按揭贷款申请未获银行批准，原告于2019年9月24日出具一份《通知函》，要求被告在收到该通知函之日起15日内一次性付清该房款，并告知被告如逾期支付则需向原告支付相应的违约金，同时原告有权解除《商品房买卖合同》。2019年9月26日，原告将前述《通知函》交由快递公司送交被告，被告于2019年9月27日收到快递公司的送达短信。2019年10月10日，原告又通过快递公司向被告发出一份《解除合同通知函》，通知被告解除双方于2019年7月31日签订的《商品房买卖合同》，要求被告接到通知后3日内到原告处办理退房手续并依照合同约定向原告支付违约金。被告于2019年10月10日收到快递公司的送达短信。前述原告向被告发出的两份函件所留联系人均为原告业务员刘飞。2019年10月12日，被告通过邮政EMS向原告业务员刘飞发出一份《关于及的复函》，明确表示同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，即日起原告可将房屋自行处理，被告不做干涉，要求原告及时退还被告已付全部款项，不得做任何扣留，另解除合同事宜，请原告书面通知被告，并提出银行贷款未获批准非被告原因，且原告在通知函确定的15天付款时间未届满的情况下单方解除合同，已构成违约，被告不应向原告支付违约金。当日，被告通过微信向原告业务员刘飞告知前述复函内容，次日，原告业务员刘飞签收了被告通过EMS寄送的前述复函。因未获原告明确反馈，被告于2019年10月31日通过邮政EMS向原告业务员刘飞寄送了《关于促请解决退房问题的函》，要求原告在11月4日前给被告正式回复。2019年11月10日，被告又通过邮政EMS向原告业务员刘飞寄送一份《关于再次敦促退房退款的紧急函》，要求原告在2019年11月22日前，正式回复原告解约时间和地点以及其他相关事宜，否则原告应从2019年11月22日承担被告所支付的全部款项同期银行贷款利息。前述两份邮件均于寄送次日送达刘飞。被告同期还通过微信方式同原告业务员刘飞多次询问退房事宜，均未获得明确答复。其后原告诉至本院，提出诉请如前。审理中，原告向本院提交了情况说明、付款通知单、发票、《聘请常年法律顾问服务合同》，以证明原告为解除合同，聘请贵州鼎尊律师事务所律师代理诉讼，已实际支付律师费5000元。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表、不动产登记证明、《通知函》、《解除合同通知函》、邮寄单、《关于及的复函》、《关于促请解决退房问题的函》、《关于再次敦促退房退款的紧急函》、情况说明、付款通知单、发票、《聘请常年法律顾问服务合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应根据合同约定行使权利与履行义务。案涉合同签订后，被告虽按约支付了首期购房款，但未能在约定的期限获得银行按揭贷款，亦未与原告达成以其他方式支付购房尾款的合意，导致双方之间的合同无法继续履行，现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦表示同意，依法应予准许。关于原告主张的违约金，因本案原告要求被告支付不足款项的书面通知于2019年9月27日到达被告，根据双方签订的案涉合同第八条的约定，被告在收到书面通知之日起15日内支付的，不承担双方签订的案涉合同第十条约定的违约责任。但原告在该期限届满前，又向被告作出了解除双方签订的案涉合同的意思表示，被告收到后表示同意并积极与原告协商解除合同事宜，故原告要求被告承担违约责任与双方在案涉合同中的约定不符，本院不予支持。关于原告主张被告配合原告办理案涉房屋的撤销备案登记、预告登记，并由被告承担办理撤销登记手续的全部费用的请求，因双方对此有明确约定，本院予以准许。另案涉合同系双务合同，双方在案涉合同中同时约定原告应在上述手续办理完结之日起30日内退还被告已付购房款，被告亦就解除合同后原告应退还已付购房款进行了抗辩，为避免当事人讼累，本案一并予以处理。关于原告要求被告支付的律师费5000元，因双方在案涉合同中对此并无约定，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳金嘉华置业投资有限公司与被告李章明于2019年8月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告李章明于本判决生效之日起七日内配合原告贵阳金嘉华置业投资有限公司办理位于贵阳市南明区油榨街10号首钢贵钢老区开发棚户区改造项目6号地块第（2）1单元33层6号房屋的备案登记、预告登记的注销手续，办理注销手续所需费用由被告李章明据实承担；三、原告贵阳金嘉华置业投资有限公司在上项确定的注销手续办理完毕之日起三十日内退还被告李章明已支付的购房款407679元；四、驳回原告贵阳金嘉华置业投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李章明负担（因此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何骧二0二0年元月六日法官助理刘乙鲜书记员赵锐