湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0323民初2233号原告：卢帮柱，男，1969年1月13日出生，汉族，建筑业，住湖北省竹山县,委托诉讼代理人：滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。被告：竹山县美成房地产开发有限责任公司，住所地湖北省竹山县城关镇明钦大道**。法定代表人：陈中生，总经理。委托诉讼代理人：樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。被告：刘厚清，男，1964年9月19日出生，汉族，建筑业，住湖北省竹山县，委托诉讼代理人：刘娇（刘厚清之女），1989年7月25日出生，汉族，住湖北省竹山县，委托诉讼代理人：岳清国，十堰市茅箭区援民法律服务所法律工作者。原告卢帮柱与被告竹山县美成房地产开发有限责任公司（以下简称美成公司）、刘厚清建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依据原告卢帮柱的诉讼保全申请，于2019年11月1日作出（2019）鄂0323民初2233号民事裁定，裁定查封了XX片区2﹟楼43套房屋及一楼面积约150㎡的商业用房。2019年10月30日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢帮柱及其委托诉讼代理人滕秀兵，被告美成公司的委托诉讼代理人樊随庸，被告刘厚清的委托诉讼代理人刘娇、岳清国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢帮柱向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约向原告交付位于XX路××区××套房屋并办理登记手续；2.判令被告退还原告质保金1500000元，并从2018年5月30日起至清偿之日止按月息1%支付利息；3.判令被告支付抵付房屋以外尚欠的工程款36739.9元；4.判令被告支付机械设备租赁费468000元；5.判令被告支付水电安装费400000元；6.判令被告对上述第1至第5项诉讼请求的款项在所建房屋拍卖、变卖后的价款范围内享有优先受偿权；7.本案诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第6项诉讼请求变更为“如果第1项诉讼请求无法履行，则请求对第1-5项诉讼请求金额在所建房屋拍卖或变卖价款范围内享有优先受偿权；如果第1项诉讼请求能履行，则请求在第2-5项诉讼请求金额在所建房屋拍卖或变卖价款范围内享有优先受偿权”。事实与理由：2014年，被告刘厚清挂靠被告美成公司开发竹山县XX路XX区房屋。2014年8月21日，原、被告签订《施工承包合同》一份，约定，被告将竹山县XX路XX区改造XX商住楼以包工包料的方式发包给原告进行承建施工，并约定了工程款的结算方式。合同签订后，原告向被告交纳了质量保证金1500000元。房屋主体完工后，因被告没有按合同约定支付工程款，原、被告于2017年5月14日经协商达成了被告以开发的房屋抵付工程款的一致意见，并于2017年5月20日签订了书面协议，协议书中确认原告完成XX楼主体工程价款为21671989.9元，被告从中扣除1500000元作为工程质量保证金，保证期间为2017年5月30日起至2018年5月30日止，到期后无息返还给原告，逾期，则按月息1%支付利息，余下款项减去被告已支付的工程款3921000元，还应当向原告支付工程款16250989.9元，被告以竹山县城关镇XX路片区XX楼从纵横大道路上XX层算起房号为：24-03、24-04、24-07、23-01、23-02、23-03、23-04、23-05、23-06、23-07、21-01、21-02、21-03、20-01、22-02、20-03、20-04、20-05、20-06、22-01、22-03、22-04、22-07、19-04、15-04、13-03、12-04、11-01、11-02、10-01、10-03、6-02、6-04、6-07、7-01、7-03、7-04、7-07、11-03、11-04、16-04、13-01、20-02号共43套房屋（面积为5404.75平方米）按每平方米3000元的单价抵付工程款16214250元，尚欠工程款36739.9元另行结算，抵付工程款的房屋定于2018年3月底以前交付给原告，达到预售条件后，被告配合原告办理预售手续，原告于2017年5月15日退场，原告的机械设备（人合电梯、塔吊）按18000元每月租赁给被告使用。截止2019年7月15日，被告共应支付原告租赁费468000元，另原告还代被告支付王开政水电安装费400000元，加上被告应返还给原告的质量保证金1500000元，除抵付给原告的房屋外，被告还应向原告支付工程款2404739.9元。后经了解，竹山县房管局对XX路XX片区XX楼房屋编号是从XX路面起算的，按房管部门的编号方式，被告抵付给原告房屋的具体编号为:2-1-25-03、2-1-25-04、2-1-25-07、2-1-24-01、2-1-24-02、2-1-24-03、2-1-24-04、2-1-24-05、2-1-24-06、2-1-24-07、2-1-22-01、2-1-22-02、2-1-22-03、2-1-21-01、2-1-23-02、2-1-21-03、2-1-21-04、2-1-21-05、2-1-21-06、2-1-23-01、2-1-23-03、2-1-23-04、2-1-23-07、2-1-20-04、2-1-16-04、2-1-14-03、2-1-13-04、2-1-12-01、2-1-12-02、2-1-11-01、2-1-11-03、2-1-7-02、2-1-7-04、2-1-7-07、2-1-8-01、2-1-8-03、2-1-8-04、2-1-8-07、2-1-12-03、2-1-12-04、2-1-17-04、2-1-14-01、2-1-21-02号。综上，原、被告经过结算达成的协议合法有效，被告拒不履行协议内容，损害了原告的合法权益。故此，具状起诉，请求判如所诉。被告美成公司辩称：1、原告请求交付的43套房屋中，其中有3套房屋属于刘厚清重复抵帐，已被竹山法院查封，这3套重复的房屋不应给付，原告要求交付43套房屋并办理过户手续的诉讼请求与法律相冲突；2、原告要求被告退还原告1500000元质保金问题，因美成公司没有收到原告质保金，所以说所谓质保金是刘厚清与原告个人之间的民间借贷，要求美成公司承担责任不符合法律规定；3、尚欠工程款36739.9元也是刘厚清个人所欠，与美成公司没有法律关系；4、机械设备租赁费468000元不是美成公司租赁的机械，是刘厚清与原告个人之间的合同关系，美成公司不应承担责任；5、水电安装费刘厚清与原告已达成协议，在XX小区12号、13号楼承包管理费中扣除，所以原告不应再索取，另外水电安装费也与美成公司没有法律关系，美成公司不应承担责任；6、原告要求对诉状中1－5项诉讼请求享有优先受偿权不符合法律规定，原告不是享有优先受偿的主体，也没有在法定的期限内主张权利，不应享有优先受偿权；7、本案原告的诉讼请求既有合同关系，也有房屋买卖关系，还有租赁合同关系，民间借贷及欠款关系，法律关系不同承担责任的主体也不同，所以说原告的诉不符合法律规定，应分别起诉，分案处理，不然会导致民事责任判决结果错误；8、美成公司不应承担共同责任。被告刘厚清辩称：原告的诉讼请求是以房抵债，包含租赁费、民间借贷、建设工程施工合同等形成的债权债务，按照合同法规定本案应当按照商品房买卖合同法律关系进行审理，商品房买卖合同的审理是基于原告不是请求给付的购房款，法院应当释明，按照法律性质，原告应变更诉讼请求，如果原告不变更诉讼请求，法院应当驳回；根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，商品房买卖合同应当在取得商品房预售许可证后签订，未取得商品房预售许可证签订的商品房买卖合同应当认定为无效。另我已向原告支付的工程款不止3921000元，大约在6000000元左右。故此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年，被告刘厚清挂靠被告美成公司开发竹山县XX路XX区房屋。2014年8月21日，被告美成公司作为发包方（甲方）、原告卢帮柱作为承包方（乙方），双方签订《施工承包合同》一份，约定，甲方将座落于竹山县城关镇XX路片区改造XX商住楼的建设工程以包工包料的方式发包给乙方承建施工；工程承包内容为:XX楼土建工程、水电安装工程、消防工程等；工程结算方式及造价：按照湖北省2008年定额消耗计价表及计费标准据实预结算，工程总造价降4%为实际工程造价；合同还对工程质量、工期、付款方式、违约责任等进行了约定。被告刘厚清在合同落款的甲方处签字，原告卢帮柱在合同落款的乙方处签字，被告美成公司法定代表人在合同落款的合同鉴证人处签字并加盖了美成公司的公章。合同签订后，原告卢帮柱即组织工人进行施工，至2017年5月份，2﹟楼主体工程基本完工。因被告刘厚清不能按合同约定按期向原告卢帮柱支付工程款，原告卢帮柱经与被告刘厚清协商达成一致意见后，原告卢帮柱作为甲方，被告刘厚清作为乙方，双方于2017年5月20日签订工程款结算《协议书》一份，约定，原告卢帮柱退出建安施工，未完工程卢帮柱不再继续施工，由刘厚清另行组织建设施工。双方确认卢帮柱已完成的2﹟楼主体工程价款为21671989.9元（包括附属工程防护柱），其中减去1500000元作为工程质量保证金，保证期间为一年（自2017年5月30日至2018年5月30日），到期无息返还给卢帮柱，逾期返还按月息1%支付利息，再减去刘厚清已支付的工程款3921000元，尚欠工程款16250989.9元，刘厚清用XX楼（从XX大道上的XX层算起）房号为24-03、24-04、24-07、23-01、23-02、23-03、23-04、23-05、23-06、23-07、21-01、21-02、21-03、20-01、22-02、20-03、20-04、20-05、20-06、22-01、22-03、22-04、22-07、19-04、15-04、13-03、12-04、11-01、11-02、10-01、10-03、6-02、6-04、6-07、7-01、7-03、7-04、7-07、11-03、11-04、16-04、13-01、20-02号共43套住房，总面积为5404.75平方米，按每平方米3000元的单价抵付工程款16214250元，尚欠工程款36739.9元另行结算，抵付工程款的房屋定于2018年3月底以前交付给卢帮柱，达到预售条件后，刘厚清配合卢帮柱办理预售手续。协议还约定，卢帮柱于2017年5月15日退场后，卢帮柱的机械设备（人合电梯、塔吊）由刘厚清按18000元／月租借使用,原告卢帮柱在协议书的甲方处签字，被告刘厚清在协议的乙方处签字，被告美成公司在协议书的乙方签字处加盖了公章。XX路片区XX商住楼至今尚未完全竣工，刘厚清租用卢帮柱的机械设备也一直未予返还。另查明，原告卢帮柱从被告美成公司和被告刘厚清处承包了XX路片区改造2﹟商住楼的建设工程后，又将该工程中的消防、水电安装工程分包给案外人王开政（已故）。2014年9月5日，原告卢帮柱作为甲方（总承包方），案外人王开政作为乙方（分包方），双方签订《消防、水电工程施工承包合同》一份，约定，卢帮柱将其承包的2﹟商住楼的消防、水电工程分包给王开政，王开政必须严格按施工图纸进行施工，卢帮柱按2008年定额和相关计费标准及相关规定给王开政据实结算，王开政给卢帮柱在计费标准的基础上让12%个点作为施工配合管理费。合同签订后，王开政对该楼房的消防及水电预埋、临时水电等工程进行了施工。2018年1月8日，竹山县建筑安装工程有限责任公司总经理陈中生组织卢帮柱、刘厚清、王开政的家属及善后事宜处理负责人王启汇等人就该公司原项目经理王开政生前相关事宜召开专题会议并形成会议纪要，会议纪要第八条确定王开政生前在XX片区XX商住楼给卢帮柱做水电工程，刘厚清已确认应支付王开政工程款400000元，由王开政善后事宜处理负责人王启汇从卢帮柱应从王开政处结领的XX小区12、13号楼的工程款中扣除。卢帮柱与刘厚清于2017年5月20日所签《协议书》确认卢帮柱已完成主体工程价款21671989.9元中不包含王开政所完成的水电工程价款400000元。现在房管部门对XX路片区XX商住楼的编号是从XX大道路面开始按第一层楼进行编号的。2018年3月8日，被告美成公司又与案外人陈和宝签订以房抵债协议，将抵付给原告卢帮柱43套房屋中的702、704、707号3套房屋抵付给案外人陈和宝,但未完成交付。本院认为：虽然被告刘厚清以被告美成公司的名义与原告卢帮柱于2014年8月21日所签《施工承包合同》，因原告卢帮柱不具备建筑施工资质而无效，但该《施工承包合同》无效并不影响双方依据该合同中的结算条款而于2017年5月20日就工程款结算和给付等问题所签《协议书》的效力，即该工程款结算和给付《协议书》合法有效，双方均应严格按《协议书》的约定全面履行各自的义务，而被告刘厚清未能按该《协议书》的约定履行其应尽的合同义务，属违约行为，应依照《协议书》的约定和法律规定承担相应的违约责任。因《协议书》约定抵付工程款的房屋的交付时间为2018年3月底以前，现交房期限已过。虽然被告美成公司将被告刘厚清以房屋抵付工程款而抵付给原告卢帮柱43套房屋中的702、704、707号3套房屋又重复抵付给案外人陈和宝，但因为该3套房屋至今未交付，且被告刘厚清与原告卢帮柱签订的以房屋抵付工程款的协议在先，原告卢帮柱对其所承建的房屋在欠付工程款范围内又享有优先受偿权，故被告刘厚清应将该3套房屋和其余40套房屋一并交付给原告卢帮柱。故此，原告卢帮柱要求被告刘厚清向其交付抵付工程款的43套房屋并协助办理房产登记手续的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。因《协议书》对抵付房屋不足清偿部分工程款36739.9元未约定给付期限，原告卢帮柱依法可催告被告刘厚清在合理的期限内向其支付该工程款，经原告卢帮柱催要后被告刘厚清未能在合理的期限内支付该工程款，应依法承担相应的民事责任，故此，原告卢帮柱要求被告刘厚清向其给付抵付房屋不足清偿部分工程款36739.9元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。因《协议书》约定被告刘厚清向原告卢帮柱返还工程质保金的期限为2018年5月30日，被告刘厚清未能按期向原告卢帮柱返还质保金，原告卢帮柱要求被告刘厚清返还工程质保金1500000元，并从2018年5月31日起按《协议书》约定的月利率1%支付逾期利息的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。虽然原告卢帮柱所主张的机械设备租赁费468000元与本案双方争议的建房施工合同不属同一法律关系，但被告刘厚清租用原告卢帮柱的机械设备是因原告卢帮柱为其建房施工而引起，且机械设备租赁内容与建房施工工程款结算等内容都约定在一份《协议书》之中，为减少当事人诉累和节约司法资源，本院酌情一并处理，被告刘厚清租用原告卢帮柱的机械设备至起诉前共计28个月，按双方约定的每月18000元计算，共计租赁费504000元，而原告卢帮柱只主张26个月的租赁费468000元，是其对自己民事权利的合法处分，本院予以支持。原告卢帮柱所主张的其向案外人王开政已支付的案涉房屋水电安装工程款400000元，因双方于2017年5月20日所签《协议书》确认原告所完成的主体工程价款21671989.9元中不包含王开政已完成的水电安装工程价款部分，而水电安装工程包含在原告卢帮柱与被告刘厚清所签《施工承包合同》范围之内，原告将其中的水电安装工程分包给王开政，王开政所完成的水电工程价款已经被告刘厚清确认为400000元，原告卢帮柱向王开政垫付该工程款后，被告刘厚清应按双方所签《施工承包合同》的约定向原告卢帮柱支付该工程款，故原告卢帮柱要求被告刘厚清支付水电安装工程款400000元的诉讼请求亦有相应的事实和法律依据，本院亦依法予以支持。因本案系被告刘厚清挂靠被告美成公司从事案涉房屋开发活动的，而不是被告刘厚清与被告美成公司共同从事案涉房屋开发活动的，故原告卢帮柱请求被告美成公司承担共同责任的诉讼请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持，被告美成公司依法应对被告刘厚清在挂靠期间从事房屋开发活动中所应支付的建房工程款承担连带清偿责任。被告美成公司关于其不应承担民事责任的辩解观点不能成立，本院不予采纳。被告美成公司关于机械租赁费和抵付房屋不足部分的工程款不享有优先受偿权的辩解观点成立，因机械租赁费不属于建房工程款范畴，抵付房屋不足部分的工程款，原告卢帮柱又未在享有优先受偿权的期间行使权力，对被告美成公司的该项辩解观点，本院予以采纳。被告刘厚清关于本案应按商品房买卖合同纠纷案件进行审理的辩解观点，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告刘厚清关于其向原告卢帮柱已付建房工程款不止3921000元的辩解观点，因其提交的证据不足以证明该项辩解主张成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、被告刘厚清向原告卢帮柱交付抵付工程款的43套房屋（房号附后），并在房屋能办理产权登记手续之日起30日内协助原告卢帮柱办理所抵房屋的产权登记手续；二、被告刘厚清向原告卢帮柱给付抵付房屋不足清偿部分工程款36739.9元；三、被告刘厚清返还原告卢帮柱质保金1500000元，并自2018年5月31日起至返还之日止按月利率10‰向原告卢帮柱支付资金占用利息；四、被告刘厚清向原告卢帮柱支付其垫付的水电安装费400000元；五、被告刘厚清向原告卢帮柱支付机械设备租赁费468000元；六、被告竹山县美成房地产开发有限责任公司对上述第一至四项承担连带责任；七、驳回原告卢帮柱的其他诉讼请求。上述应交付的房屋及应支付的款项限于本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费124514元，保全费5000元，合计129514元，由被告竹山县美成房地产开发有限责任公司和被告刘厚清连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  段宗海审判员  余明彬审判员  高发清二〇二〇年一月七日书记员  柯 涛（附：被告刘厚清向原告卢帮柱交付43套房屋的具体房号）被告刘厚清交付给原告卢帮柱43套房屋的具体编号为（从XX大道路面按一楼起算）:2-1-25-03、2-1-25-04、2-1-25-07、2-1-24-01、2-1-24-02、2-1-24-03、2-1-24-04、2-1-24-05、2-1-24-06、2-1-24-07、2-1-22-01、2-1-22-02、2-1-22-03、2-1-21-01、2-1-23-02、2-1-21-03、2-1-21-04、2-1-21-05、2-1-21-06、2-1-23-01、2-1-23-03、2-1-23-04、2-1-23-07、2-1-20-04、2-1-16-04、2-1-14-03、2-1-13-04、2-1-12-01、2-1-12-02、2-1-11-01、2-1-11-03、2-1-7-02、2-1-7-04、2-1-7-07、2-1-8-01、2-1-8-03、2-1-8-04、2-1-8-07、2-1-12-03、2-1-12-04、2-1-17-04、2-1-14-01、2-1-21-02号