内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0824民初1058号 原告（反诉被告）：项某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙祺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵某，1972年10月30日，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：张某1，内蒙古塞外律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：张某1，内蒙古塞外律师事务所律师。 原告（反诉被告）项某与被告（反诉原告）赵某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人白某、被告赵某及其委托诉讼代理人张某1到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告项某向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即偿还下欠购房款159072元，违约金13953.6元，共计1730253.6元；二、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月12日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同中约定原告将旧政府对面四层商住楼三层一户从沉降缝从西往东数第二户约120平米左右（最终以房屋产权证为准）住宅楼出售给被告一套，售价为2400元/平米；并约定原告负责办理房屋产权证，被告配合，本工程竣工验收后，原告将房屋产权办理完毕后，用该产权作为抵押，贷款支付购房款，被告负责偿还贷款。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，并为被告二人办理了房产证，房屋所有权人为赵某，共有人为王某，被告于2014年入住房屋至今。按照原告为被告办理的房产证，被告所购买的房屋面积为116.28平方米，按约定的2400元/平米，总房款为279.072元，被告在合同签订后，给原告支付了120000元购房款，现仍下欠159072元。从合同签订至今，已经6年有余，原告多次催要购房款，被告均以各种理由推脱，拒付下欠购房款。其行为严重违约。根据双方双方签订的合同。被告违约，应当支付共房款5%的违约金，即为13953.6元。现无奈诉至法院请求贵院在查清事实的基础上，依法公正判决，以维护原告的合法权益。 同时对反诉部分的事由进行答辩：本案不是商品房买卖合同，是普通的房屋买卖合同。进行房屋建设时，已获得审批，反诉请求应予驳回。 被告被告赵某、王某辩（诉）称，原告诉状中的赵某与赵某宇不是同一个人，赵某宇是赵某的儿子。所欠房款是139072元，这是一种商品房买卖合同，不是房屋买卖合同，合同中确定购房款按银行贷款5年内付清，要求本工程竣工验收后原告方将房产权证办理完毕后，以该产权抵押贷款支付房款，这是一种按揭行为。原告没有证据证明你联系好了哪一家银行，不能认为被告违约。原告方无商品房销售等许可材料，违规办理产权证，房屋买卖合同无效，张建也应参加诉讼。 同时提起反诉请求：一、依法确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、判令反诉被告退还反诉原告已交购房款140000元。三、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失（装修费用损失具体待鉴定后确定）。事实和理由：赵某宇代表赵某、王某于2013年4月12日与项某签订《房屋买卖合同》。合同约定根据《合同法》《城市房地产管理法》及相关法律规定双方达成下列协议：合同主要内容为，项某为甲方，将旧政府对面四层商住楼，三层一户从从沉降缝从西向东数第二户约120平米住宅楼，出售给乙方，售价为2400元/平方米；合同签订定之日首付甲方定金60000元，施工中途再付60000元，其余款项按揭贷款5年之内付清（乙方负责提供办理借款的手续）。甲方负责办理房屋产权，乙方配合。本工程竣工验收后，甲方将房屋产权办理完毕后，用该产权做抵押，贷款支付购房款，乙方负责偿还贷款，并约定了违约金等主要内容。由于反诉被告不具备开发房地产资质，不具备国有建设用地使用权资格，没有正规的建设规划、开工许可、竣工验收文件，更在未取得商品房（预）销售许可的情况下，收取反诉原告的所谓“定金”60000元，还收取购房款80000元。反诉原告于2015年5月15日开始装修，于2015年11月份入住。入住后陆续发现承重墙墙体严重裂缝、无外墙保温、窗户材质为塑钢并已变形等问题。由于反诉被告的开发行为没有依照《城市房地产管理法》等法律法规等依法开发，所建设的房屋出现质量问题是必然结果。反诉被告的行为，没有一条符合《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》以及《建筑法》的规定。上述房屋买卖合同应确定为无效合同。根据《合同法》的规定，该合同取得财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。反诉原告支付反诉被告购房款（包含定金）140000元应当予以返还，还支出装修费用，装修费用已无法统计计算，只能通过司法鉴定确定该费用损失，再由人民法院确定赔偿比例。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定事实如下：1、原告方提供的房屋买卖合同复印件，证实了原告项某与被告王某签订房屋买卖合同的时间，房屋所在位置，价款，付款方式，付款期限。予以认定；2、原告方提供的房产权证复印件，证实产权所有人为赵某，共有人为王某，登记时间为2016年7月19日，予以认定；3、原告提供的建设工程规划许可证，监理评估报告及相类似的判决书等。4、被告提供的房屋买卖合同复印件，证实该合同与原告合同内容一致，但在后方落款处除原告项某签名外，还有其丈夫张建的签名，同时可证明第二次支付房款80000元，予以认定；5、被告赵某提供的照片，欲证明所购房屋质量存在问题及房屋属于商品房的性质。 诉讼中，原告项某申请对赵某宇提起诉讼，随即撤回诉讼。被告反诉赔偿装修损失，但明确表示不申请鉴定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日原告项某与被告王某订立房屋买卖合同，约定将位于乌拉特中旗旧政府对面四层商住楼中三层第二户住宅楼出售给被告，每平米售价2400元，面积以房产证为准。房款分期支付，最后的房款按银行贷款5年内付清，原告方负责办理产权，产权办理完毕后以产权抵押贷款，被告负责提供贷款手续并偿还贷款。之后，被告分次支付房款140000元。现仍有部分房款未付，2016年7月19日原告方为此房办理产权证，房屋所有人登记为赵某（王某丈夫），王某为共有人。目前，房屋产权证书由原告方持有。 本院认为，合同应依约履行，双方订立房屋买卖合同后，办理了房屋产权证书，房屋权属已明确，该合同为有效合同。买受人应支付剩余房款，案外人张某2在被告方持有的合同中签名，但作为原告项某丈夫，已明确表示不参加诉讼，不影响诉讼的进行。 综上所述，对原告项某给付房款的诉讼请求予以支持，对支付违约金的请求不予支持，对反诉原告赵某、王某的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下： 一、被告赵某、王某给付原告项某房款139072元，于判决生效后十日内付清； 二、驳回原告项某的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告赵某、王某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3761元，反诉费1550元，由原告项某负担649元、被告赵某、王某负担4662元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长 张  帆 审 判 员 王 逸 嵘 人民陪审员 赵 文 英 二〇二〇年一月八日 书 记 员 侗格拉格 法条适用： 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付借款或报酬。