安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初5096号原告：谢泽东，男，1995年7月16日出生，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：张妤，北京高文（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余浩，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：合肥市长丰双凤经济开发部，住所地安徽省合肥市双凤工业区，统一社会信用代码91340121723346814X。负责人：杨涛。委托诉讼代理人：范承国，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：范世权，安徽金的律师事务所律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告谢泽东诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，第三人合肥市长丰双凤经济开发部（以下简称双凤开发部）申请参加本案诉讼，被告永顺公司申请中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司作为本案第三人参加本案诉讼。本院于2019年10月15日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢泽东特别授权委托诉讼代理人张妤、余浩，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人崔文彬、万迎娥，第三人双凤开发部特别授权委托代理人范世权，第三人长城资产安徽分公司特别授权委托代理人胡媛、一般授权委托代理人汪长杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢泽东向本院提出诉讼请求：诉讼请求1、请求判决原告谢泽东对北辰天都9#1001室享有房屋交付请求权，即确认永顺公司履行《商品房买卖合同》交付房屋，办理产权证书。2、判令被告支付原告违约金5627.2元（逾期交房违约金），3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与2015年7月14日前与被告永顺公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告应于2015年11月28日前向原告交付北辰天都9#1001室，原告按合同约定履行了付款义务，此后原告一直催促被告办理购房合同备案登记，被告一直推脱并未实际办理。2017年7月30日被告将案涉房屋交付给原告，同时原告向吧支付了办理房屋登记的费用共计21640元。永顺公司被法院受理破产申请后，谢泽东向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对谢泽东申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、本案案由是破产债权确认纠纷，原告第一项诉讼请求是给付支付，不符合法律规定，依法应予驳回起诉其诉讼请求；二、原告在申报债权时未申报，依法应予驳回；三、原、被告之间不存在真实的商品房买卖关系，且原告也没有实际交付房款，原告并不是法律意义上的消费性购房者，其要求交付房屋并办证的诉讼请求无事实和法律依据；四、永顺公司在与原告签订《商品房买卖合同》之前，已与案外人合肥市长丰双凤经济开发部签订《商品房买卖合同》，并已在长丰县房产管理局备案；五、涉案房屋上有优先债权即工程款和在建工程抵押权，根据破产法相关规定优先于原告的债权，其要求继续履行合同并办证请求存在权利瑕疵；六、该房屋为永顺公司破产财产，该财产需供清偿全体债权人的债务，原告方无权取得房屋。综上，请求法院依法驳回。第三人长城资产安徽分公司辩称，原告主张交付和办证的房屋在2014年3月5日登记抵押给第三人长城公司，长城资产安徽分公司对于原告主张的房屋享有抵押权，原告主张办证及交房的诉请依法予以驳回。第三人双凤开发部辩称，案涉房屋于2015年7月13日已经备案至开发部名下，在该备案未撤销之前原告无权要求确认该房屋所有权归原告所有。本院经审理认定事实如下：江苏广通建设工程有限公司承建永顺公司北辰天都5#6#等工程，后江苏广通建设工程有限公司将对永顺公司部分到期债权抵扣郭凤霞三套购房款。2015年4月24日朱开运签字确认江苏广通建设工程有限公司领取工程款抵扣9栋1001、1101、1404室购房款。谢泽东与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发的北辰天都小区9#1001室房屋，购房总价款616000元。合同约定谢泽东于2015年7月14日前支付一次性付清全款。永顺公司应当在2015年11月28日前将案涉房屋交付谢泽东。2015年7月14日永顺公司向谢泽东出具收据一份，载明收到9栋1001室购房款616000元，收款方式为“换收据”，备注“郭凤霞换谢泽东”。双凤开发部与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发建设的北辰天都小区9栋1001室，合同约定购房总价为637769元，合同约定购房款于2015年7月13日前一次性付清。双方于2015年7月13日办理网签备案。永顺公司于2016年3月7日出具收据一份，载明收到双方开发部600万元，于2016年6月17日出具收据一份，载明收到双凤开发部1000万元，收款事由“解除北辰天都S1号商业楼401商场抵押贷款资金”，于2016年6月17日出具收据一份，载明收到双凤开发部750万元，收款事由“解除北辰天都S1号商业楼301商场抵押贷款资金”。永顺公司将北辰天都小区9幢在建工程于2014年3月5日抵押登记于中国长城资产管理公司合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认中国长城资产管理公司合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期9幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。2018年10月30日长城资产安徽分公司向永顺公司破产管理人申报债权。2016年9月30日合肥市中级人民法院作出（2016）皖01民初6号民事调解书，确认合肥建工集团有限公司就永顺公司所欠工程款人民币64400000元对北辰天都二期9#楼等及地下室工程折价或拍卖或其他方式处置的价款享有建设工程价款优先受偿权。2018年12月12日合肥建工集团有限公司向永顺公司破产管理人申报债权，申报金额为工程款6440万元、停工损失200万元等。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，2019年4月9日谢泽东向永顺公司破产管理人申报债权。永顺公司破产管理人作出债权初审意见表，对谢泽东所申报债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：谢泽东主张是否超过本案审理范围。本院认为，谢泽东请求判决其对北辰天都9#1001室享有房屋交付请求权，即确认永顺公司履行商品房买卖合同、交付房屋、办理产权证书的诉请，实质上是要求确认谢泽东对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二，谢泽东是否有权请求判令永顺公司支付逾期交房违约金5627.2元。本院认为，谢泽东无权经行要求判令永顺公司支付违约金。理由如下：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，应当依照破产法规定的程序行使权利。人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。据此，原告谢泽东要求判令永顺公司支付违约金的诉请依法不予支持。关于本案争议焦点三：谢泽东对案涉房屋是否有优先权。本院认为，谢泽东对案涉房屋不属于优先债权。理由如下：一、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。谢泽东与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。二、谢泽东与永顺公司签订商品房买卖合同前，双凤开发部已与永顺公司签订商品房买卖合同，并办理网签备案。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第十六条、第四十四条第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告谢泽东对被告安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10016元减半收取5008元由原告谢泽东负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇二〇年一月三日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。