江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2891号上诉人（原审被告）：镇江悦盛房地产发展有限公司，住所地镇江高新技术产业开发园区潘宗路**。法定代表人：唐云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙英明，该公司职员。被上诉人（原审原告）：江苏镇江农村商业银行股份有限公司北府路支行，住所地镇江市北府路**红星牡丹园****。负责人：冯春华，该行行长。委托诉讼代理人：徐广键，该行职员。被上诉人（原审被告）：刘荣，上诉人镇江悦盛房地产发展有限公司（以下简称悦盛房地产公司）因与被上诉人江苏镇江农村商业银行股份有限公司北府路支行（以下简称镇江农商行北府路支行）、刘荣金融借款合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。悦盛房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回镇江农商行北府路支行对悦盛房地产公司一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由镇江农商行北府路支行、刘荣承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，应依法予以纠正。1.一审法院认定的事实已经发生变化，涉案房屋查封已经解除，镇江农商行北府路支行、刘荣已经可以办理房屋抵押权证，根据物权法第176条的规定，物保和人保同时存在的情形下，债权人镇江农商行北府路支行应当先就该物的担保实现债权。2.一审法院将涉案房屋未办理抵押登记存在过错的举证责任分配给悦盛房地产公司，属于举证责任分配错误。刘荣是办理抵押登记的主要义务人，其应当到有关部门办理抵押登记，而镇江农商行北府路支行作为权利人也应当积极履行自己的义务，镇江农商行北府路支行应当承担证明其就未办理抵押登记不存在过错的举证责任。悦盛房地产公司既不是办理抵押登记的义务人，也不是抵押权利人，悦盛房地产公司将涉案房屋的产权证资料交给镇江农商行北府路支行，即已经履行了自身的义务。3.一审法院未就镇江农商行北府路支行要求刘荣进行抵押登记的事实进行举证、质证，即认定悦盛房地产公司未能举证证明，即存在过错，属于认定事实错误。请求二审法院判如所请。镇江农商行北府路支行辩称，悦盛房地产公司所称涉案房屋的查封已经解除，镇江农商行北府路支行对此并未进行确认，即使涉案房屋的查封解除了，因镇江农商行北府路支行未能办理抵押登记，也就不能享有优先受偿权。涉案房屋未能办理抵押登记，并非镇江农商行北府路支行怠于办理，而是刘荣多次欺骗银行的经办人员，造成未能办理抵押登记。悦盛房地产公司虽然提供的是阶段性担保，但其作为保证人应当及时督促借款人刘荣办理抵押登记，因涉案房屋未能办理抵押登记，保证人的责任不能自然免除。请求二审法院依法维持一审判决。针对悦盛房地产公司的上诉请求，刘荣未提出答辩意见。镇江农商行北府路支行向一审法院起诉请求：1.判令刘荣立即归还镇江农商行北府路支行借款本金507110.96元、利息9221.86元（利息暂算至2020年1月21日，其后至借款本息全部清偿之日止期间的利息以借款合同约定的标准计算），合计516332.82元；2.判令悦盛房地产公司对刘荣的上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费用由刘荣、悦盛房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年10月21日，镇江农商行北府路支行与刘荣、悦盛房地产公司签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》一份，合同约定刘荣向镇江农商行北府路支行借款56万元用于购买镇江市吾悦广场6幢2703室房产，借款期限自2016年10月21日至2046年10月20日，借款利率为人民银行基准利率下浮12%，即年利率4.312%，罚息年利率上浮50%，还款方式为等本递减还款法。刘荣以其购买的位于镇江市吾悦广场6幢2703室房产为上述借款提供抵押担保，在房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同同时约定，悦盛房地产公司为刘荣的上述借款提供阶段性担保，自借款发放之日起至刘荣取得房地产权属证书并办妥以镇江农商行北府路支行为抵押权人的抵押登记手续之日，为刘荣的上述借款承担连带保证责任。上述合同生效后，镇江农商行北府路支行依约于2016年10月21日将56万元贷款发放至刘荣的账户上，刘荣未能按约履行还款义务。另查明，刘荣所有的位于镇江市吾悦广场6幢2703室房产作为抵押物，该房屋所有权证登记时间为2018年8月29日，镇江农商行北府路支行于2018年9月10日收到该房屋所有权证，该房屋于2018年12月5日因他案被江苏省江阴市人民法院查封，致使该抵押物无法办理抵押登记。一审法院认为，镇江农商行北府路支行与刘荣、悦盛房地产公司签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，形式要件完备，内容不违反国家法律、法规之规定，应确认有效。镇江农商行北府路支行依约履行发放贷款的义务，刘荣未能按约偿还借款，已构成违约，应承担逾期还款的违约责任。悦盛房地产公司认为，借款主体是刘荣，刘荣存在资产的情况下，镇江农商行北府路支行应优先要求刘荣承担还款义务；借款合同中关于担保责任的条款应无效；涉案房产未能办妥抵押登记责任在镇江农商行北府路支行，保证人已履行了交付房产证书的义务，阶段性担保责任解除条件已经成就，故悦盛房地产公司不应承担保证责任。经庭审质证，关于悦盛房地产公司认为镇江农商行北府路支行应先要求刘荣承担还款责任的问题，该院认为，刘荣作为主债务人，理应偿还所欠镇江农商行北府路支行的借款。刘荣所有的位于镇江市吾悦广场6幢2703室房产现已被江苏省江阴市人民法院查封，镇江农商行北府路支行无法办理抵押权证，抵押权未成立，该案不存在《中华人民共和国物权法》第176条规定的物保和人保同时存在的情形，故镇江农商行北府路支行在刘荣未按约履行还款义务的情形下，有权直接要求悦盛房地产公司对刘荣的债务承担连带清偿责任。关于借款合同中担保责任条款的效力问题，该院认为，三方签订的《个人住房担保借款合同》并不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形，故借款合同中关于担保责任的条款合法有效。关于悦盛房地产公司是否应当承担保证责任的问题，该院认为，按合同约定，悦盛房地产公司系阶段性连带责任保证人，其保证责任期间应当届至借款人的房产办理抵押登记时止。诚然该案借款人房产抵押登记至今尚未办理，就此悦盛房地产公司认为镇江农商行北府路支行有过错导致抵押登记未完成，阻却了其解除担保责任条件的成就，应视为解除担保条件已经成就。按照镇江农商行北府路支行与刘荣、悦盛房地产公司在《个人住房担保借款合同》中对悦盛房地产公司保证期间的约定，办妥抵押物抵押登记系悦盛房地产公司解除保证责任的条件，因此，该保证合同属于附解除条件的合同，附解除条件的合同自条件成就时失效，在条件成就之前，悦盛房地产公司保证责任依然存在。按照抵押担保合同约定，刘荣是办妥抵押物抵押登记的合同义务人，镇江农商行北府路支行作为合同约定的抵押权人负有配合刘荣办理抵押登记的义务，因此，除非有证据证明刘荣积极办理房屋抵押登记而镇江农商行北府路支行怠于配合，否则，不能认定镇江农商行北府路支行的不作为属于“不正当地阻止条件成就”，悦盛房地产公司未能举证证明镇江农商行北府路支行存在上述过错，故其辩称该院不予采信。镇江农商行北府路支行于2018年9月10收到该抵押物房屋产权证，该房屋于2018年12月5日因他案被江苏省江阴市人民法院查封。在长达近三个月的时间里，抵押人刘荣、抵押权人镇江农商行北府路支行作为抵押物抵押登记的义务人，未能完成合同约定的抵押登记义务，应承担相应的民事责任，故可适当减轻悦盛房地产公司的保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘荣于判决生效后十日内偿还镇江农商行北府路支行借款本金507110.96元、利息9221.86元（利息暂计算至2020年1月21日，其后至本息全部清偿之日止的利息按借款合同约定的标准计算），合计516332.82元。二、悦盛房地产公司对刘荣的上述债务承担50%的连带清偿责任。三、悦盛房地产公司在承担保证责任后有权向刘荣追偿。案件受理费8964元，保全费3120元，合计12084元，由刘荣、悦盛房地产公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款（借款）合同与商品房买卖合同亦相互牵连，如果商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长。因此，在商品房已办理物权登记的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已办理登记至购房人名下，已具备办理抵押登记条件，但购房人刘荣怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人刘荣负有协助办理案涉房屋抵押登记的义务，悦盛房地产公司亦应督促其及时办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条的规定，买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。本案中，悦盛房地产公司作为开发商为购房人刘荣提供阶段性保证责任。案涉担保借款合同中约定了保证期间，即自借款发放之日起至刘荣取得房地产权属证书并办妥以镇江农商行北府路支行为抵押权人的抵押登记手续之日。在上述保证期间内，刘荣作为借款人未能按照担保借款合同约定偿还贷款本息及相关费用，镇江农商行北府路支行有权要求悦盛房地产公司连带清偿全部债务。一审法院根据镇江农商行北府路支行实际已收到案涉房屋所有权证以及抵押人和抵押权人各自应履行的义务，依法酌定由悦盛房地产公司对刘荣应偿还镇江农商行北府路支行的债务承担50%的连带清偿责任，亦无不妥，本院对此予以认可。一审法院判令刘荣偿还镇江农商行北府路支行借款本金507110.96元并承担相应利息、悦盛房地产公司对刘荣的上述债务承担50%的连带清偿责任，并无不当。综上所述，悦盛房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8964元，由镇江悦盛房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫芳审判员  丁奕帆审判员  季 晖二〇二〇年十二月一日书记员  梅诗媛