河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1003民初5438号 原告：廊坊市某房地产经纪有限公司。 法定代表人：张某一，经理。 委托诉讼代理人：张某二。 被告：永清县某房地产开发有限公司。 法定代表人：昝某，执行董事。 委托诉讼代理人：李某。 委托诉讼代理人：潘某。 原告廊坊市某房地产经纪有限公司（以下简称某房地产经纪公司）与被告永清县某房地产开发有限公司（以下简称某房地产开发公司）销售代理合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告某房地产经纪公司法定代表人张某一及委托诉讼代理人张某二，被告某房地产开发公司委托诉讼代理人李某、潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某房地产经纪公司诉称：2016年3月1日，我公司与被告某房地产开发公司签订《销售代理合同》，约定被告委托我公司代理销售被告所开发的位于河北省廊坊市永清县（推广名：某一小区）项目（后更名为某二小区），销售代理费按房屋买卖合同价款的5%计算，并就其他事项做出约定。我公司依约为被告销售完成109套房屋，售房总价为56544618.18元，销售完成地下室103套，销售总价为3627168.00元，以上合计60171786.18元，被告应向我公司支付代理费3006443.40元，截止到2019年5月22日，被告计向我公司支付代理费1285405.00元，尚欠代理费1721038.40元。依据双方所签《销售代理合同》约定，如未在规定时间内（自签订合同之日始50个工作日内）取得《销售许可证》，被告应承担自签订合同之日起至取得《销售许可证》期间我公司的部分成本费用（含人员工资、推广成本），每月支付50000.00元。被告直到2018年4月26日才取得涉案项目的《预售许可证》，故被告应按合同约定向我公司支付自2016年3月1日始至2018年4月26日止的成本费用125万元。依据双方所签《销售代理合同》约定，被告委托我公司独家代理，其不得委托任何第三方、、、、、、销售本协议项下房屋。而被告于2019年1月3日却将剩余房屋擅自委托其他公司进行销售，系违约行为，应依据合同约定双倍赔偿我公司应得的销售酬金，因双方所约定违约金过高，故我公司主张将违约金调整为10万元。我公司完成了合同约定的义务，为被告成功销售109套房屋，但被告未按合同约定向我公司支付代理费和成本费用，且将剩余房源擅自委托第三方进行销售构成违约。虽经多次协商，未能达成一致。现向法院起诉，要求判决被告向我公司支付销售代理费1721038.40元，并自2019年5月23日始以1721038.40元为基数，按照中国人民银行同其同类贷款利率向我公司支付利息至实际给付之日止。被告向我公司支付成本费用125万元，并自2018年4月27日始以125万元为基数，按照中国人民银行同其同类贷款利率向我公司支付利息至实际给付之日止。被告向我公司支付擅自委托第三方进行销售的违约金10万元。 被告某房地产开发公司辩称：原告某房地产经纪公司所诉并不属实。原告与我公司签订《销售代理合同》及《补充协议书》，但原告销售的房屋均未达到合同约定的标准，原告销售房屋实际为100套，且有6套至今未能办理银行贷款手续，故应确定为94套，地下室为**。我公司已向原告支付的代理费为1382905.00元，并为原告退还三套房屋的团购服务费90000.00元。按双方所签《补充协议书》约定，原告应完成总房源70%的任务，我公司小区房屋总套数为284套，原告未能按约定完成销售任务，属于违约，另原告亦未给我公司开具发票，故我公司有权拒付代理费。原告未协助配合我公司办理客户收房手续，存在违约，我公司有权按每户2000.00元扣交房保证金。原告所诉要求我公司支付成本费125万元，没有事实依据。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。同时，我公司保留向原告主张赔偿的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，原告某房地产经纪公司与被告某房地产开发公司签订《销售代理合同》，约定被告委托原告代理销售被告所开发的位于河北省廊坊市永清县（推广名：某一小区）项目（后更名为某二小区），销售代理费按房屋买卖合同价款的5%计算，并就其他事项做出约定。2016年4月13日，原、被告双方再次签订《补充协议书》，对于相关事项再次进行约定。此后，原告依约计为被告销售完成109套房屋，售房总价为56544618.18元，但其中4套房屋后因更名问题不能达成一致导致客户退房，5套因种种原因产生纠纷尚未解决，计9套（计价款5474032.41元）应予扣除。则销售房屋总数为100套，总价款为51070585.77元，销售完成地下室103套，销售总价为3627168.00元，销售额合计为54697753.77元，被告应向原告支付代理费2734887.68元，截止到2019年5月22日，被告向原告支付代理费1292905.00元（包括被告以轿车抵款30万元），尚下欠代理费1441982.68元。在此期间，被告代原告退还客户三套房屋团购服务费90000.00元，在下欠代理费中扣除后，则被告最终下欠原告代理费1351982.68元。双方所签《销售代理合同》约定，如未在规定时间内（自签订合同之日始50个工作日内）取得《销售许可证》，被告应承担自签订合同之日（2016年3月1日）始至取得《销售许可证》期间原告部分成本费用（含人员工资、推广成本），每月50000.00元。被告于2018年4月26日取得涉案项目的《预售许可证》，自合同签订之日始至此计25个月。原告曾经协助配合被告办理客户收房手续。上述事实有：原、被告陈述；原、被告2016年3月1日所签《销售代理合同》和2016年4月13日所签《补充协议书》；《认购协议书》；购房（（地下室收款确认书及购房（（地下室户身份资料；客户交款《购房收款确认单》；原告公司向客户发送快递存根可证。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订《销售代理合同》及《补充协议书》，约定原告受被告委托负责代为销售商品房，被告向原告支付代理费，上述合同及协议是双方真实意思表示，合法有效，应遵照履行。现原告为被告销售了商品房（包括地下室），被告应依约向原告全额支付代理费，但后解除合同退房的4套房屋及发生争议现尚未解决的5套房屋不应支付代理费，应扣除。被告代原告退还客户团购服务费，亦可在应支付代理费中予以扣除。双方约定被告应自签订合同之日起50个工作日内取得《销售许可证》，如未能按期取得，则自签订合同之日始至取得《销售许可证》日止，向原告支付每月50000.00元的成本费。现被告未能按期取得《销售许可证》，应依约向原告支付成本费。原告称被告将剩余房源交由第三方销售，属于违约，应承担违约金，没有提供充分证据予以证明，无事实依据，且双方对此约定也并不明确，该项诉讼请求无法支持。被告称原告未能完成总房源70%的销售任务，属于违约，双方对此同样约定并不明确。被告关于发票的陈述，与本案诉讼无关，双方应依据相关法律法规办理。综上，原告关于要求被告支付销售代理费、支付成本费及相应资金占用利息损失的诉讼证据充分，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下： 一、被告永清县某房地产开发有限公司给付原告廊坊市某房地产经纪有限公司销售代理费1351982.68元，并承担资金占用利息损失（以1351982.68元为基数，自2019年5月23日始至本判决履行之日止。其中2019年5月23日始至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率；自2019年8月20日始至本判决履行之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）； 二、被告永清县某房地产开发有限公司向原告廊坊市某房地产经纪有限公司支付成本费125万元，并承担资金占用利息损失（以125万元为基数，自2018年4月27日始至本判决履行之日止。其中2018年4月27日始至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率；自2019年8月20日始至本判决履行之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）； 上述判决条款在本判决生效后三十日内履行。 三、驳回原告廊坊市某房地产经纪有限公司关于违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31360.00元，减半收取15680.00元，由被告永清县某房地产开发有限公司负担。在本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。 审判员  金百印 二〇二〇年一月三十日 书记员  刘继兴