四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2505号 原告（反诉被告）：沈绪琼，女，1976年8月10日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：李潘杰，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省博鸿商业管理有限公司，住所地四川省成都市青白江区华金大道三段**附****。 法定代表人：朱顺岗，董事长。 委托诉讼代理人：舒涛，四川瀚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭丹，四川瀚毅律师事务所律师。 原告沈绪琼与被告四川省博鸿商业管理有限公司（以下简称博鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，博鸿公司于2020年9月3日对沈绪琼提起反诉，本院依法予以受理。2020年10月16日、11月27日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。沈绪琼的委托诉讼代理人李潘杰和李康、博鸿公司的委托诉讼代理人舒涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈绪琼向本院提出诉讼请求：1．确认沈绪琼与博鸿公司签订的《天美广场房屋租赁合同》已于2020年6月17日解除；2．博鸿公司向沈绪琼退还租赁保证金30,000元；3．博鸿公司向沈绪琼支付违约金91,392元；4．博鸿公司赔偿沈绪琼装修损失105,200元；5．博鸿公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月10日，沈绪琼与博鸿公司签订天美广场房屋租赁合同，约定由沈绪琼租赁博鸿公司管理的青白江天美广场三号楼三层商铺。双方在合同中约定了租赁单价，租赁费用支付方式及双方的违约责任等。合同签订后，沈绪琼按约进场装修，并支付相应费用履行了合同项下约定的各项义务，但博鸿公司却未按约履行合同义务，迟迟未完全投入运营，入驻率偏低，且未为沈绪琼提供良好经营条件等，造成沈绪琼迟迟无法进行正常经营，给沈绪琼造成巨大损失。经多次协商，博鸿公司亦未就沈绪琼的损失做出应对。有鉴于此，沈绪琼为维护自身合法权益诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 博鸿公司辩称，同意解除与沈绪琼之间的房屋租赁合同，但不同意沈绪琼所主张的解除理由。合同解除是由于沈绪琼没有支付租金的根本违约造成，博鸿公司已主动提出解除合同。由于沈绪琼根本违约，根据合同相关约定，博鸿公司有权没收租赁保证金。双方的法律基础是租赁合同关系，沈绪琼所阐述的解除合同事由不合理，博鸿公司也不可能作出保证客流量等类似承诺，沈绪琼所主张的违约金没有事实和法律依据。沈绪琼根本性违约导致合同解除，其主张的装修损失也没有依据，请求法院依法予以驳回。 博鸿公司向本院提出反诉请求：1．沈绪琼支付博鸿公司拖欠的2020年6月1日到6月17日期间的租金11,681元；2．沈绪琼支付自2020年6月18日至9月1日期间的房屋使用费51,534.2元，并继续支付至房屋交付为止；3．沈绪琼支付履行合同期间迟延支付租金的违约金1,065.9元；4．本案反诉费用由沈绪琼承担。事实和理由：2019年6月19日，博鸿公司与沈绪琼签订了《天美广场房屋租赁合同》，约定博鸿公司将坐落于成都市青白江区天美广场三号楼三层、计租面积为950平方米的商业物业租赁给沈绪琼用于商业经营。合同约定租赁期限为8年，租赁费用为20元/平方米/月，租赁期内以3个月为一个交租期，每个交租期最后一个月20日前缴纳次月等费用，并约定了违约金的支付标准。合同签订后，博鸿公司如约交付了租赁物，沈绪琼却未按合同约定期限履行支付租金义务。2020年5月11日，沈绪琼应当交纳2020年6月1日至9月1日期间的租金，经催收沈绪琼拒不交纳。后于2020年6月17日，双方自行解除合同。合同解除后沈绪琼未支付2020年6月1日至6月17日期间的租赁费，并且至今未将房屋交还给博鸿公司。沈绪琼拒不交纳租金及相关费用的行为已经违反相关法律规定，因此博鸿公司依法向法院提起反诉，请求依法判决。 沈绪琼对博鸿公司的反诉辩称，本案合同解除是由于博鸿公司违反租赁合同第24条第5、6款约定，沈绪琼并不存在违约情形。涉案房屋已经在2020年6月17日交付给博鸿公司，早已由博鸿公司控制，博鸿公司所述的2020年6月18日到9月1日及其之后的费用不应由沈绪琼承担。沈绪琼在复工后发现博鸿公司在涉案商业体内引入其他大型电玩体，就此与博鸿公司开展沟通，当时没有支付2020年6月1日至6月17日期间的租金系在行使不安抗辩权，不应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了招商运营委托协议、房屋租赁合同、物业交付及租赁期限起始确认书、收据、双方分别发出的合同解除函、微信聊天记录等书面证据，沈绪琼还申请证人赵某、鲜某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述书面证据和证人证言能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月20日，四川美腾置业有限公司（以下简称美腾公司）与博鸿公司签订《青白江天美广场招商运营委托协议》，委托博鸿公司负责天美广场商业物业的招商、运营、管理和服务，委托服务范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施。 2017年8月22日，沈绪琼就租赁天美广场商铺达成意向性协议，并向博鸿公司支付租赁意向金2万元，约定该笔意向金在签订正式租赁合同时转为租赁保证金。2018年12月10日，博鸿公司与沈绪琼分别作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》，由甲方将位于天美广场三号楼三层、计租面积为950平方米的商业物业租赁给乙方用于经营卡奇乐品牌的儿童电玩、手工ＤＩＹ、儿童餐饮、淘气堡等儿童游乐类业务。该合同第2条约定，租赁期限为8年，自甲方实际交付租赁店铺之日起算；甲方同意自租赁店铺交付之日起算90天为装修期，自租赁店铺交付之日且在乙方装修完工并开业后起算180天为营业培育期，乙方在营业培育期内免交租金。合同第4条约定，租赁费用的起始费用为20元／平方米／月，前两年不变，第三年起每年递增5%，另按2元／平方米／月计收设备使用费；租金起算日为自装修期届满之次日或装修期提前完成乙方对外营业之日两者中发生较早之日；租赁期内以3个月为一个交租期，第一期租金应于房屋交付日时支付，除第一期租金费用外，乙方应于每个交租期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），按合同约定向甲方交纳次季度租金、物业管理费、水电费、违约金等各项费用、款项；乙方逾期支付的，每逾期一天，乙方需按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用总额的0.1%向甲方支付违约金，但违约金总金额不超过所拖欠款项的20%；若乙方未按期支付租金且逾期超过30天的，甲方有权停止水、电的供应，逾期超过60天的，甲方有权采取措施中止乙方营业，同时有权行使合同解除权，甲方行使合同解除权时乙方应承担未缴纳租金等费用总额的20%的违约金。合同第5条约定，乙方应在合同签订七日内支付30000元作为租赁保证金，以保证期履行本合同的所有条款；甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金等费用（包括但不限于违约赔偿金、滞纳金、其他损害赔偿金等）。合同第14条约定，除协商一致终止本合同及本合同约定的终止条件外，甲乙双方在本合同约定的经营期限内不得无故单方面终止经营或终止本合同的履行；甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途使用租赁店铺经营业务，乙方有权单方终止合同；乙方于于一年内累计拖欠租金达到5次或任何一次拖欠租金达到60日的，或者乙方在未经甲方书面同意的前提下因自身原因擅自中断或停止经营超过15天的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，租赁及履约保证金不予退还。合同第17条约定，租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方应在租赁期限届满或合同终止当日按甲方通知的日期交还租赁店铺给甲方；租赁场所内的装修、设施、设备，视为乙方放弃产权或使用权，乙方同意无偿归属甲方。合同第24.5条约定，自合同签订之日起，除影院售票大厅区域、公共区域多种经营点位和广场外，甲方直接负责招商的范围内不再引进单个规模超过15平方米的室内“淘气堡”和室内电玩，否则视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同、要求退还租赁保证金，并要求甲方不低于两个月租金的违约赔偿。博鸿公司、沈绪琼分别在该合同上签字盖章，沈绪琼雇请的经营管理人员鲜某亦在合同上签字。 该《房屋租赁合同》签订后，沈绪琼于2019年1月2日向博鸿公司支付了租赁保证金1万元，并于2019年4月至5月期间对涉案商铺进行了装饰装修。装修完成后的2019年6月1日，双方签订《青白江天美广场物业交付及租赁期限起始确认书》，确认涉案商铺自2019年6月1日正式交付，开始计算房屋租赁期限。2019年8月21日，沈绪琼向博鸿公司支付了2020年3月1日至5月31日期间的租金62,700元。 2020年6月初，因经营状况不佳，沈绪琼让除鲜某以外的其他员工离店回家。6月14日，沈绪琼撤离商铺内的设备，告知博鸿公司工作人员已将商铺钥匙交由临近商家保管，并向其客户发出短信通知，告知：“由于本游乐场多种原因加之今年疫情，已无力再亏损经营下去，导致闭店”。6月17日，沈绪琼以博鸿公司违反《房屋租赁合同》第24.5条约定，引进室内电玩体为由，委托鲜某向博鸿公司工作人员当面送达《致四川省博鸿商业管理有限公司关于解除房租租赁合同的涵》，表示解除合同，要求博鸿公司在7个工作日内退回保证金。博鸿公司工作人员收到该份函件后，以该函件上没有签字盖章为由予以退回。同日，博鸿公司通过微信方式向鲜某发出《四川省博鸿商业管理有限公司致鲜某关于解除房屋租赁合同的函》，以其未缴纳租金并明确表示退铺为由，解除房屋租赁合同，并按约定全额没收履约保证金，要求鲜某于2020年6月20日前到博鸿公司办理退铺手续，结清相关费用。2020年6月23日，沈绪琼向博鸿公司邮寄送达了解除合同函。2020年7月22日，博鸿公司从沈绪琼临近商家处取走了涉案商铺的钥匙。 还查明，2020年1月7日，美腾公司与杨志签订《租赁合同》，将天美广场三号楼三层、建筑面积约4183.11平方米的房屋出租给杨志用于经营华联优选超市。2020年5月中旬，华联优选超市在天美广场发布超市区、外租区的招商广告，其中外租区包括电玩体、黄金珠宝、手机通讯等招商项目。2020年6月底，华联优选超市开业，有商家在该超市出口区域经营电玩体。 本院认为，沈绪琼与博鸿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定的期限支付租金。在本案中，博鸿公司已于2019年6月1日将涉案商铺交由沈绪琼承租，沈绪琼未提交证据证明该商铺已因博鸿公司一方的原因存在不符合约定用途的事由，其以博鸿公司虚假宣传，一些商家未实际入住为由，要求解除合同的主张不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。沈绪琼于2020年6月17日发出函件，主张博鸿公司违反合同24.5条约定，引进室内电玩体，要求行使约定解除权。但根据现已查明的事实，在超市出口区域经营电玩体的商家系由美腾公司招商引进，且在沈绪琼发出该函件时，该电玩体并未开始经营，对沈绪琼尚未造成实质影响，其解除合同的主张不符合合同约定的解除条件。根据双方约定，沈绪琼应在2020年5月20日前向博鸿公司支付下一季度即2020年6月1日至8月31日期间的租金，逾期超过60天时，博鸿公司有权解除合同。博鸿公司于2020年6月17日发出解除合同函件时，沈绪琼逾期交纳租金的行为尚未届满60天，博鸿公司以沈绪琼未按期交纳租金为由，要求解除合同的主张亦不能成立。因此，沈绪琼和博鸿公司以对方违约而解除合同的主张均不能成立，双方于2020年6月17日分别发出的相关函件均不发生约定解除或法定解除的法律效果。但双方于同一天先后向对方发出解除合同函件，明确表达解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，该《房屋租赁合同》因双方合意而于2020年6月17日解除。沈绪琼要求确认该合同已于2020年6月17日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，博鸿公司应退还沈绪琼所支付的租赁保证金30,000元。但如前所述，博鸿公司在本案中并不存在违约行为，沈绪琼要求博鸿公司支付违约金91,392元和装修损失105,200元，没有事实和法律依据，本院不予支持。在沈绪琼于2020年6月17日确切表达解除合同的意思表示之前，沈绪琼应将此前欠付的2020年6月1日至6月17日期间的租金和设备使用费支付给博鸿公司，即11,681元（17天×22元/平方米/月×950平方米/30天，以博鸿公司主张的金额为限）。双方在2020年6月17日解除合同后，沈绪琼并未再继续占有使用该商铺，对于博鸿公司主张的房屋使用费，本院不予支持。关于博鸿公司主张的17天迟延支付租金期间的违约金，结合双方履约情况和沈绪琼逾期支付租金给博鸿公司造成的损失，本院酌情支持200元。 综上所述，双方合同已于2020年6月17日解除，博鸿公司应向沈绪琼退还的租赁保证金30,000元，扣除沈绪琼应向博鸿公司支付租金11,681元、违约金200元后，博鸿公司还应向沈绪琼支付18,119元；对于沈绪琼和博鸿公司主张的其他诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、自2020年6月17日起，解除沈绪琼与四川省博鸿商业管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》； 二、四川省博鸿商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向沈绪琼支付18,119元； 三、驳回沈绪琼的其他诉讼请求； 四、驳回四川省博鸿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,566元，由沈绪琼负担2,266元，四川省博鸿商业管理有限公司负担300元；反诉案件受理费690元，由四川省博鸿商业管理有限公司负担590元，沈绪琼负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江 铮 二〇二〇年十二月七日 书记员 易丹青