广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23258号原告（反诉被告）吴某达，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区。被告（反诉原告）尹某燕，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人蔡某庆，广东某某律师事务所律师。原告吴某达诉被告尹某燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后被告提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员叶斐独任审判，公开开庭进行审理。原告吴某达、被告尹某燕及其委托代理人蔡某庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月10日，原被告签订了位于深圳市龙岗区某某花园57C房屋的租赁合同，涉案房屋为加地下室五层楼的连排别墅毛坯房，租期五年，原告投资约五十万装修，历时半年。2019年8月30日，被告授权物业公司对此物业停水停电，并不许原告进入小区，同时电话通知终止合同,理由是原告欠费超过2000元。本人认为被告终止合同理由不充分，原告所欠费用不多，补交欠费后应继续履行合同。为保护自身合法权益，原告遂诉至法院请求判令：1.被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告免除停水停电物业无法使用期间（2019年8月30日至2019年9月16日）的房租及管理费共计4500元；3.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：1.涉案的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应当严格履行自己的合同义务；2.合同约定承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日出租方有权加收滞纳金，逾期15天或拖欠相关费用累计超过2000元，出租方有权立即单方解除合同，但原告在租赁期间从未如期足额支付租金，其行为已构成违约，被告按照约定解除合同有事实及法律依据；3.另合同约定若原告擅自改变房产用途或未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人的，被告有权单方解除合同，原告在租赁期间违反约定擅自将房产部分或全部转租给他人，同时由于使用不当导致邻居和管理处投诉，原告还曾被公安机关传呼并制作笔录，其行为已达到被告可单方解除合同的条件。综上，原告的诉请均无事实依据，被告可单方解除合同并要求原告赔偿损失，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，2018年6月10日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其位于深圳市龙岗区某某花园57-C房屋出租给原告，每月租金6200元，原告应于每月18日前支付当月租金。合同第4条约定承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期15天或拖欠相关费用累计超过2000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化定金由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。该条款还约定承租方若存在以下行为之一的（擅自改变房产结构和用途、储存任何违禁品、从事违法活动、未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人、在租赁期届满前单方解除租赁合同），出租方有权解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任。合同签订后，被告如约履行合同，但原告没有一次是按照合同约定的期限向被告缴纳足额的租金。此外，原告擅自将房产部分或全部转租给他人，此行为既违约又违反了房屋租赁及消防安全的相关法规，给涉案房屋及周边设施带来极大的安全隐患。同时由于原告不当使用涉案房屋，被告经常接到管理处及邻居的投诉，原告还因其分租客打架被公安机关传唤并制作笔录。综上所述，被告认为涉案合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应当严格履行自己的合同义务。被告出租房屋的目的是如约足额收取租金，而原告未如期支付租金且达到双方约定的单方解约条件。原告的行为构成根本违约，被告有权依法依约单方解除涉案合同并向原告主张经济损失。为此，被告特提起反诉请求法院判令：1.原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除；2.原告向被告支付2019年8月份的租金6510元；3.原告向被告支付从2019年9月22日起计算至原告实际搬离并向被告交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月6510元的标准计算）；4.被告有权没收原告押金15000元；5.原告承担本案诉讼费用；6.原告向被告支付水电费和管理费14028.3元（暂计期间为2018年7月1日至2019年11月30日）。另被告在庭审时经法院释明，当庭增加诉讼请求：原告向被告返还涉案房屋。原告就反诉答辩称：我方要求继续履行合同，我方从2019年8月30日起开始未使用房屋故无需支付租金；另合同中约定拖欠管理费的数额太低，存在欺诈行为。经审理查明，2018年6月10日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其名下的位于深圳市龙岗区某某花园57-C号房屋出租给原告使用，该房屋只限作住宅用途；租赁期限从2018年6月18日起至2023年6月17日止，被告应于2018年6月10日前将房产交付给原告使用；每月租金为6200元，原告应在每月18日前支付当月租金，原告在合同签订之时需向被告支付15000元押金；租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费均由原告支付；原告若存在以下行为之一的（擅自改变房产结构和用途、储存任何违禁品、从事违法活动、未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人、在租赁期届满前单方解除租赁合同），被告有权解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向原告进一步追究责任；原告应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，被告有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期15天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过2000元，被告有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由被告没收，并有权向原告进一步追究责任。另双方在合同备注中额外约定租金标准每年递增5%；原告可自行装修但不得改变涉案房屋的墙体结构；长住人员不能超过6人（不包括小孩、保姆）。合同签订后，原告向被告缴纳15000元押金及2018年6月18日至2018年7月17日的租金6200元，被告向原告交付涉案房屋。但原告在租赁期间并未按时足额缴纳租金，并存在拖欠管理费及水电费等情形，被告就此要求与原告解除双方签订的租赁合同，原告则要求继续履行合同。因双方无法协商一致，原告诉至本院提出上述诉讼请求，被告亦据此提起反诉。原被告在庭审中确认原告已向被告付清截至2019年8月17日止的租金。原告确认其拖欠管理费及水电费的事实，且使用涉案房屋经营短期出租。以上事实有《房屋租赁合同》、交租明细表、聊天记录、来访人员信息登记表、上报案情详情、收费通知单等证据及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》符合合法与自愿原则，为有效合同，双方均应按照约定履行各自的义务。关于合同是否继续履行的认定。原告主张被告不让其进入涉案房屋继续使用，要求被告继续履行合同；被告主张原告存在拖欠租金及相关费用、将涉案房屋部分或整体转租给他人使用等违约行为，主张解除合同并要求原告返还涉案房屋。根据被告所提交的证据及原告的自认，可以确认原告存在未按时足额缴纳租金、拖欠管理费及水电费等情形。原告主张双方约定若拖欠相关费用超过2000元被告可解除合同的条款存在欺诈，但原告并未提交证据证明被告存在欺诈行为，而其在签订合同后也未提出异议，另原告拖欠的费用数额早已超出双方约定的标准。此外原告亦确认其在涉案房屋经营短期住宿的行为，此行为违反双方就涉案房屋约定仅用于原告自家居住用途，且原告也未提交证据证明被告同意其在涉案房屋经营短期住宿。由此可见，原告在租赁期间存在违约行为，被告据此根据合同约定要求解除合同的反诉请求有事实依据，本院予以支持。原告要求继续履行合同的诉讼请求本院则不予支持。关于房屋返还和租金及房屋使用费的认定。原告主张被告自2019年8月30日起不允许其进入涉案房屋继续使用，要求免除租金。被告主张原告仍占用涉案房屋，由于原告违约故其要求解除合同，同时要求原告返还房屋并向其支付租金及房屋使用费。本院认为，原告并未向本院提交证据证明被告不允许其进入涉案房屋或已将其物品清理出涉案房屋，且其仍要求继续使用涉案房屋，故原告主张被告已收回涉案房屋的意见本院不予采纳，其主张免除租金的诉讼请求本院不予支持。结合前文认定涉案租赁合同应当解除，故原告需向被告返还涉案房屋。此外因原告仍实际占用涉案房屋，其仍需向原告支付占用涉案房屋的费用。本院结合前文认定及被告的反诉主张诉请时间，认定原告除了需向被告支付2019年8月的租金6510元及2019年9月22日至2019年11月21日的租金13020元外，还需以每月6510元的标准向被告支付从2019年11月22日起计算至原告实际向被告返还涉案房屋之日止的房屋占用费。关于押金。根据前文认定，因原告存在合同约定的违约行为，故被告可根据合同约定没收原告缴纳的15000元押金。因此被告的此项反诉请求，本院予以支持。关于管理费及水电费。本院认为，因相关费用系原告实际占用涉案房屋期间所产生，且原告存在违约行为，故原告主张免除相关费用的诉讼请求没有事实依据。根据被告提交的证据显示，原告作为承租方并未按时缴纳该费用，致使涉案房屋拖欠相关费用及所产生的违约金共计14028.3元，被告作为出租方有权向原告主张。故被告的此项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告吴某达的全部诉讼请求；二、解除原告吴某达与被告尹某燕在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》；三、原告吴某达应于本判决生效之日起三日内向被告尹某燕返还深圳市龙岗区某某花园57-C号房屋；四、原告吴某达应于本判决生效之日起三日内向被告尹某燕支付2019年8月的租金6510元及2019年9月22日至2019年11月21日的租金13020元，上述租金共计19530元；五、原告吴某达应于本判决生效之日起三日内向被告尹某燕支付房屋占用费（以每月6510元的标准，从2019年11月22日起计算至原告实际向被告返还涉案房屋之日止）；六、被告尹某燕无须向原告吴某达返还押金15000元；七、原告吴某达应于本判决生效之日起三日内向被告尹某燕支付涉案房屋2018年7月至2019年11月期间的管理费及水电费（含违约金）14028.3元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（原告已预缴），由原告吴某达承担；本案反诉受理费589元（被告已预缴），由原告吴某达承担，原告吴某达应于本判决生效之日起三日内向被告尹某燕迳付该反诉受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 斐二〇二〇年一月二十日书记员 温智琴