广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26472号原告：刘斌，男，1983年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********新一代大厦2-2416，公民身份号码362************015。原告委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市广达纤维有限公司，住所地中山市火炬开发区*****，统一社会信用代码914***********239T。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈思远，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凯川，广东法制盛邦律师事务所律师。原告刘斌与被告中山市广达纤维有限公司（以下简称为广达纤维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人陈思远到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款1000000元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计至被告取得竣工验收备案登记证并将涉案商品房交付给原告止）。事实与理由：原告于2016年7月18日与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的位于中山市火炬开发区*****新达花园21幢302房，合同约定被告应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称：原告主张的违约金计算方式及标准与合同约定不符。2019年6月19日，涉案工程已通过中山市住房和城乡建设局竣工综合验收，符合合同约定的交付条件。2019年6月22日，被告通知原告于2019年6月27日办理收楼手续，故自合同约定交付期限的第二天起至2019年6月27日共177日，为被告的逾期交房期间。同时，由于恶劣天气及其他原因，导致被告未能按合同约定时间向原告交付商品房，根据合同第八条第三款约定，被告有权在逾期天数中扣除因恶劣天气导致的合理延期天数50天。故被告实际逾期天数为127天，按日万分之一计算，违约金为12700元。经审理查明：2016年7月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：原告向被告购买位于火炬开发区火炬路8号新达花园21幢302房的预售商品房，总价为1000000元；合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（违约金、税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的；3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任，但自出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日起，开始计算房屋物业管理费及质量保修期。合同签订后，原告向被告足额支付了房款。2019年6月19日，涉案商品房所在小区建设工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证办出。2019年6月21日，被告向原告邮寄收楼通知书，通知原告办理收楼手续,该通知书于2019年6月22日妥投。原告主张收楼通知书中没有明确载明具体收楼时间，其已于合理的期限内去收楼，但因被告以原告没交维修基金与物业管理费为由拒绝，原告未能收楼的责任在于被告。被告庭审称收楼通知书已经明确要求原告在2019年6月27日前往被告处办理收楼手续，且原告陈述的前述要求只是物业管理公司提出，不是收楼的必要条件，若原告已经缴纳专项维修资金而无法办理收楼手续，被告会与物业公司协调解决。最终，原告于2019年11月30日交纳住宅专项维修资金及服务费，并办理了涉案商品房的收楼手续。庭审中，原、被告一致同意在庭审后（2019年11月26日）5天内为双方办理收楼手续的免责期，不计算在被告逾期交房时间内。另查：中山气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2015年本市共有7天的降雨量超过50毫米；2016年本市共有13天的降雨量超过50毫米（其中2016年7月18日后有7天）;2017年共有10天的降雨量超过50毫米;2018年共有9天的降雨量超过50毫米；截至2019年5月，2019年共有1天降雨量超过50毫米。以上降雨量超过50毫米的日期，被告均提供了监理日志显示施工情况为“雨天未施工”。2017年12月26日至2017年12月31日，为应对污染天气，根据中山市环境保护局要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作；2018年1月17日至2018年1月20日，根据中山市大气污染防治联席会议办公室《关于启动污染天气应对措施的通知》要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作。以上停工日期，均有相应政府文件、监理单位停工通知和监理日志予以证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，被告应于2018年12月31日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。原告按约交付房款后，被告未按照合同约定的时间向原告交付涉案房地产，已构成违约，故被告应自2019年1月1日起，向原告承担逾期交房的违约责任。合同约定的违约金计算标准为日万分之一，双方均无异议，本院予以确认。结合双方的诉辩意见,本案的争议焦点在于:一、逾期交房违约金的截止时间；二、能否因暴雨、政府等原因造成停工而延期交房。焦点一，关于逾期交房违约金的截止时间。涉案合同约定,被告应当在2018年12月31日前向原告交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房。涉案商品房于2019年6月19日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，被告于2019年6月21日向原告寄送收楼通知书，通知原告前往被告处办理收楼手续，原告主张曾于2019年10月7日前往被告处拟办理收楼手续，此时涉案商品房已具备交付条件。中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”原告作为涉案房屋的业主，应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户，否则开发建设单位有权不予交付涉案房屋。在涉案房屋达到交付条件后，原告拒绝交纳专项维修资金不符合行政法规的强制性规定，在此情形下，被告有权按照法律规定不予交付涉案房屋。此外，根据涉案合同第十一条约定，“如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任”，原告未缴纳专项维修基金，被告亦有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。综上，原告对因自身行为导致的延迟交楼期间无权要求被告支付逾期交房违约金，被告主张逾期交房违约金的截止日计算至被告通知收楼之日止，本院予以采纳。原告主张被告寄送的收楼通知书未载明明确的收楼时间，但根据日常交易习惯及涉案商品房小区同期其他商品房通知办理收楼手续的情况综合分析，原告的主张有悖于交易常理，原告没有进一步提交证据证明其主张，故对该主张本院不予采信，本院采纳被告的主张，即已通知原告于2019年6月27日办理收楼手续，故被告逾期交房的违约期间应自2019年1月1日起至2019年6月27日止，被告共逾期交房178天。焦点二。涉案合同约定，被告可以据实予以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的。本案中，被告已举证证明从涉案合同签订日截至2018年12月31日，涉案工程施工期间，中山的暴雨天气（一天下雨量达50毫米以上）有26天，且监理日志记载被告在相应的暴雨日因雨天未施工，根据合同约定，被告可以据实延期交房26天；至于2019年因暴雨造成停工一天，因已超过合同约定的交付时间，应由被告自行承担停工的风险。而对于合同签订前因暴雨天气导致的停工，与本案交易无关，涉案合同中关于因恶劣天气导致停工顺延的情况，是原告与被告基于涉案工程在签订合同后可能出现施工情况的预判及协商一致的解决结果，涉案工程在涉案合同签订前的出现的因恶劣天气导致的停工天数，不应在本案中扣除。此外，被告主张因环境保护需要，政府部门要求停工的期间属于因恶劣天气造成无法施工的情形,本院认为，被告作为专业的房地产开发商、格式合同提供方，应当对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付的期限，对于确需延期交房的情形，亦应有充分的预判，并在合同中向购房者作出明确清晰的告知。故本院认为，对于环境污染天气是否属于合同约定的恶劣天气,应作出不利于格式条款提供方的解释，政府部门因环境污染天气要求停工的情形不符合合同约定的可以据实延期的情形,故该期间不应予以延期。综上所述，被告应向原告承担逾期交房违约金的天数为152天，需向原告承担逾期交房违约金15200元（1000000元×0.0001×152天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：被告中山市广达纤维有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘斌支付逾期交房违约金15200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费251.25元（原告已预付），由原告负担115.35元，由被告负担135.9元（被告负担部分，原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年一月十一日书记员 梁敏霞孙永辉