广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6882号原告：钟奇峰，男，1977年6月25日出生，住广州市番禺区。委托代理人：黎桂花，广东港宏律师事务所律师。被告：郭炳泉，男，1969年8月11日出生，住广州市南沙区。原告钟奇峰诉被告郭炳泉确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟奇峰的委托代理人黎桂花到庭参加诉讼，被告郭炳泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟奇峰向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告于2016年5月18日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、判令被告退还原告宅基地转让款人民币288000元及利息（利息以288000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率（一年期）计算，从2018年5月26日之日起计算至款项全部退还之日止）；三、判令被告赔偿原告损失人民币109430元及利息（利息以109430元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率（一年期）计算，从2018年9月24日之日起计算至款项全部退还之日止）；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告钟奇峰经人介绍而认识被告郭炳泉后，双方于2016年5月18日签订《宅基地使用权转让合同》，将郭炳泉位于广州市南沙区的宅基地0.555亩宅基地转让给钟奇峰。合同约定转让总金额为298000元，后约定总金额288000元。钟奇峰按照合同约定向郭炳泉支付了全部宅基地转让款人民币288000元。郭炳泉称帮钟奇峰建筑房屋，让钟奇峰支付相关的建筑费用。钟奇峰将有关的材料款、人工费等费用均转给郭炳泉。郭炳泉在上述宅基地上进行打桩并铺设地面以建筑房屋，钟奇峰共支出相关的材料款、人工费等费用109430元。但郭炳泉收取宅基地转让款及相关的材料款、人工费等费用后，约在2019年3月份开始就失联。郭炳泉的亲属不仅不告知郭炳泉在何处，还称不能让钟奇峰使用上述宅基地。原告认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员。原告非广州市南沙区东涌镇石排村集体经济组织成员，因此，原告与被告签订的《宅基地使用权转让合同》应属无效。被告收取原告的宅基地转让款应退还给原告。原告支出的相关的材料款、人工费等费用，款项由被告收取或应被告的要求支付，宅基地打桩基础、地面等归被告所有，因此，被告应按照原告所支出的相关的材料款、人工费等费用同等的款项赔偿原告的损失。被告郭炳泉未到庭，未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：郭炳泉（甲方）与钟奇峰（乙方）签订一份《宅基地使用权转让合同》，约定甲方将位于广州市南沙区的宅基地0.555亩转让给乙方永久性使用，转让价格为298000元；甲方协助乙方办理房屋报建及土地使用权证书等手续，所需费用由乙方负责。协议甲乙双方签名捺印（注：落款处签名位置有误）。钟奇峰称双方此后协商转让款改为288000元，主张共向郭炳泉转账150000元，其余使用现金支付138000元，合计288000元。钟奇峰向本院提交证据显示郭炳泉出具多份收款收据共计278000元。根据钟奇峰提交的银行交易流水显示，在2016年9月29日曾有一笔转账10000元但郭炳泉未出具该份收据。此外，钟奇峰主张通过微信转账以及直接支出等方式支付建房费用共计109430元。经本院当庭查验转账记录原始载体，从2018年6月3日起至2018年9月23日期间钟奇峰共向郭炳泉通过微信转账90350元。另，钟奇峰在2018年6月17日及2018年5月28日通过二维码收款方式支付给悦家酸笋鱼的10000元和11500元。钟奇峰称该笔款项与2018年6月17日木材店出具的收款收据所记载的21580元为同一款项，差额80元为运费。本院认为：本案系转让土地使用权引发的纠纷，涉案土地为农村集体土地，案件争议在于双方签订的协议是否有效以及转让款和建房款数额的认定。首先，关于涉案协议是否为无效合同的问题。根据法律规定，我国对土地实行公有制，土地属于国家或集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让，但是必须满足法定的条件。钟奇峰、郭炳泉作为平等的民事主体，签订协议符合法律规定，本院予以确认。但是，综合现有证据及钟奇峰的陈述来看，涉案土地并非国有土地，而是东涌镇石排村的集体土地，根据转让合同的记载显示土地性质为宅基地。合同名为宅基地使用权转让，但其内容载明“转让给乙方永久性使用”，实际是进行土地买卖。郭炳泉作为涉案土地所在集体经济组织的成员，对涉案土地具有相应的使用权，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，上述规定属于强制性规定。本案涉案土地性质虽然没有相关权属证书予以证实，但可以确定为农民集体所有的土地，郭炳泉对上述土地仅享有使用权，而不具有所有权，亦不具有对外租赁或转让的处分权。本案土地作为东涌镇石排村集体土地，在无法定例外情形下，土地使用权不得进行出让、转让。该集体土地使用权是村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体的土地享有的物权。但是，钟奇峰并非东涌镇石排村的集体经济组织成员，也不符合其他法定情形，故其无权通过买卖或转让方式获得该土地使用权。双方签订的协议明显违反上述法律的禁止性规定。无论是用于承包经营的承包地还是用于建房的宅基地，涉案地块均不能按照永久转让的形式进行处理。钟奇峰、郭炳泉在未明确土地所有权、使用权关系以及土地性质的情况下，双方协商永久转让农村集体土地使用权的行为违反了法律的强制性规定，郭炳泉在未经村集体许可而将村集体分配的土地使用权进行转让，也损害了村集体及社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益……违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，双方签订的《宅基地使用权转让合同》应为无效合同。因钟奇峰已经支付了全部转让款项，根据合同的相对性原理及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案双方均存在过错，应各自承担相应责任。郭炳泉应当将本案中收取的转让款以及建房款等款项返还给钟奇峰。其次，关于转让款数额的认定问题。钟奇峰主张共计向郭炳泉转账支付了288000元，但郭炳泉仅出具了278000元的收据。结合钟奇峰提供的银行转账记录以及收据情况来看，并非全部金额通过银行转账支付，不排除存在其他支付方式的情况。而相对应的几次银行转账与收据的时间均为同日或次日，故符合先付款后出具收据的交易习惯。但2016年9月29日，钟奇峰通过银行转账给钟奇峰10000元，并无相对应的收款收据。对此，钟奇峰已经完成举证责任，本院采信钟奇峰关于该笔款项已经实际支付但郭炳泉未出具收款收据的主张。故本院确认钟奇峰实际向郭炳泉已经支付转让款288000元。最后，关于建房款数额的认定问题。根据钟奇峰提供的微信聊天转账记录等材料显示，在签订合同并支付转让款后，双方于2018年6月3日加为微信好友，此后至2018年9月23日期间钟奇峰共向郭炳泉转账90350元用于涉案地块房屋建设。此外，钟奇峰通过其手机扫描二维码使用其名下尾号为8771的民生银行卡在2018年5月18日以及6月17日向“悦家酸笋鱼”分别支付10000元和11500元。东涌村工业路木材店于2018年6月17日出具收款收据，载明“客户：郭炳泉石排新涌下街35号”。该收据记载金额为21580元，与钟奇峰的两笔转账金额共计21500元相差80元，钟奇峰解释为运费，收款人“悦家酸笋鱼”为木材店销售人员的亲属提供的二维码。结合支付金额、时间以及木材店收据内容和木材店与涉案地块的地址，上述证据构成完整证据链，虽然该笔款项未直接支付给郭炳泉，但实际为涉案地块的建房支出。钟奇峰主张赔偿建房损失总计109430元，并未超过上述建房款转账及实际支付材料费的金额，其未主张返还的部分视为对自身权利的合法处置，对此本院予以确认。上述转让款及建房损失合计397430元。此外，对于转让款以及其他损失的利息计算问题，因本案双方在涉案宅基地的买卖行为中均存在过错，应各自承担相应责任。从协议内容看，钟奇峰在签订协议时对于土地属于农村集体所有这一情况是知晓的，其作为非东涌镇石排村户籍居民，在法律明令禁止集体土地使用权不得非法转让的情况下，仍然签订本案协议，双方均存在过错。法语曰“法律不保护权利上的睡眠者”。钟奇峰未举证证明其在协议签订后直至向本院起诉前的三年多时间里向相对方主张过合同无效、要求返还转让款或以诉讼方式主张合同无效、返还转让款、支付利息等权利，属于怠于行使权利，故本院对于钟奇峰主张从2018年起开始计算利息不予支持，并确定从其向本院起诉并立案受理之日即2019年9月16日起开始计算未返还款项所产生的利息，利息标准为中国人民银行确定的同期一年内贷款基准利率。对于本案，本院需要指出的是，随着我国城镇化进程的不断推进，一线城市房价持续走高，越来越多的外来常住人口青睐于在经济发达地区的村镇购置集体土地建房，与现行法律及国家政策关于禁止个人之间非法买卖集体土地的规定相悖。尽管个人买卖集体土地的现象不断增多，但并不说明该行为在既成事实后便可以逃避法律制裁，更不能成为本案双方的买卖行为合法的理由。购买方、出卖方在进行土地、房屋等不动产交易时应对国家法律规定及政策规定有基本了解，不应贪图眼前利益而枉顾法律规定，以免发生纠纷导致各方产生损失。郭炳泉经本院传票传唤，无正当理由未答辩未到庭，应视为放弃对钟奇峰提交的证据、陈述进行质证及抗辩的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百二十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告钟奇峰与被告郭炳泉于2016年5月18日签订的《宅基地使用权转让合同》无效；被告郭炳泉应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告钟奇峰返还397430元并支付利息（利息以397430元为本金，按照中国人民银行同期一年内贷款基准利率标准从2019年9月16日起计算至实际返还之日止）；驳回原告钟奇峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7262元，由被告郭炳泉负担（直接支付给原告钟奇峰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李    羿    盟人民陪审员 黄均仲人民陪审员何桂好二〇二〇年一月二十一日法官 助理 刘    迪    雯书 记 员 蔡    颖    欣