包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初4301号原告：包头市凯旋房地产开发有限公司。法定代表人：陈恩爱，董事长。委托诉讼代理人：楚文军，内蒙古彦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思宇，内蒙古彦坤律师事务所律师。被告：池美荣，女，1969年8月7日出生，住包头市。原告包头市凯旋房地产开发有限公司诉被告池美荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月13日以（2018）内0203民初6489号民事判决书判决，原告包头市凯旋房地产开发有限公司不服一审判决上诉至包头市中级人民法院，中院于2019年6月3日以（2019）内02民终885号民事裁定书裁定撤销原判发回重审，本案依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告包头市凯旋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王思宇律师、被告池美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头市凯旋房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年9月19日签订的《商品房买卖合同》及《补偿协议》；2.判令被告向原告支付违约金214974元；3.判令被告配合原告到房管局等机构办理注销备案登记手续，承担相关手续费用；4.判令被告偿还原告代其垫付的取暖费、物业费及相关税费共计88447.47元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补偿合同》，约定被告购买原告开发的位于包头市××区房屋，被告支付房屋首付款434870元，剩余640000元采用银行按揭贷款方式支付，原告为被告提供阶段性保证。合同签订后，因被告原因一直未办理入户手续，该房屋至今未办理房产证。2013年8月起，被告逾期拒不偿还按揭贷款，银行从原告保证金账户划扣被告所欠的相应贷款本息，截止2018年1月4日，银行已从被告保证金账户划扣贷款本息764308.55元，全部扣清。由于银行将支付给原告的购房款又扣了回去，导致被告一直未按合同约定完成履行支付房款的义务，经原告多次催要，被告至今未付，且明确表示不再履行支付房款义务。依据双方合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付总房款20%的违约金。同时，被告应在合同解除之日起15日内配合原告到房管局等机构办理注销网签备案登记手续，承担相关手续费用。因被告的违约行为，被告应赔偿原告在此次交易过程中遭受的损失共计88447.47元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。池美荣辩称，其不存在违约行为，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原、被告于2010年9月19日签订了房屋买卖合同，原告依约交纳了房屋首付款434870元，剩余640000元办理按揭贷款，原告提供担保，该640000元贷款支付给了原告，被告已经履行了支付全部房款的义务。被告自2011年6月起偿还银行按揭贷款本息共计112656.36元。2013年，因被告涉及欠包头市中建担保公司债务纠纷，被诉至包头市九原区人民法院，并于2013年5月13日查封涉案房屋，2013年9月18日包头市九原区人民法院根据生效判决执行涉案房屋，原告所述的被告存在违约行为不属实，涉案房屋现仍被包头市九原区人民法院查封。第二，被告愿意偿还原告被银行划扣的按揭贷款本息，当时房屋买卖合同的目的已全部实现，只差房地产开发公司交付房产办理房屋登记手续。由于涉案房屋被查封，无法办理手续，被告同意通过调解解决涉案房屋的履行问题。第三，按照买卖合同，房款已经全部交清，房屋为被告实际占有，原告与被告系债权债务关系，原告不享有诉争房屋的物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于本案的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2010年9月19日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于包头市××区房屋，原告于2012年12月1日前交付房屋，总价款为1074870元，其中首付款434870元，剩余640000元采用银行按揭贷款支付；合同还约定，在《房屋所有权证》办理完毕之前，被告未能履行其向银行应尽的义务导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除房屋买卖合同，被告应向原告支付总房款20%的违约金。合同附件五第八条第一款约定，无论何种原因导致合同解除，如买卖合同已办理了登记备案，双方应当相互配合在买卖合同解除之日起15日内共同办理完结登记注销手续，相关手续费用由责任方承担；合同对未接收房屋时取暖费、物业费如何承担没有进行约定。合同签订后，被告依约履行了支付首付款的义务。2011年5月5日，原、被告及中国银行股份有限公司包头市开发区支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告因购买涉案房屋向中国银行股份有限公司包头市开发区支行贷款640000元，贷款期限为216个月，每月的5日为结息日和付息日，原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。2011年6月1日至2013年6月21日期间，被告向银行偿还按揭贷款共计112656.36元。2013年8月2日起，因被告逾期还款，中国银行股份有限公司包头市开发区支行陆续从原告的保证金账户中划扣被告的逾期按揭贷款，至2016年6月22日共扣款16笔本息共计193016.01元；2018年1月4日，中国银行股份有限公司包头市开发区支行将被告名下剩余全部按揭贷款本息一次性从原告的保证金账户中划扣，本息共计571292.54元。2014年8月6日，原告取得涉案房屋的《初始登记/变更办结通知书》，涉案房屋尚未取得不动产权属证书。截至原一审开庭时，被告池美荣尚未办理房屋交接手续。另查明，包头市九原区人民法院于2013年5月6日受理（2013）包九原民初字第401号追偿权纠纷一案，2013年5月13日根据包头市中建担保有限公司的申请依法预查封了池美荣名下本案涉案房屋，后依法进入执行程序。原告包头市凯旋房地产开发有限公司针对上述执行依法提起案外人执行异议之诉，包头市九原区人民法院作出（2018）内0207民初189号民事判决停止对涉案房屋的执行。后因包头市中建担保有限公司不服上述判决，上诉至包头市中级人民法院，2018年9月25日，包头市中级人民法院作出（2018）内02民终830号民事判决，驳回上诉，维持原判。包头市中建担保有限公司不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，2019年11月7日，内蒙古自治区高级人民法院以（2019）内民申392号民事裁定书，裁定驳回包头市中建担保有限公司的再审申请。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号XXX），系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。被告逾期偿还银行贷款，致使原告承担担保责任，被告构成违约，原告有权依照合同在《房屋所有权证》办理完毕之前解除与被告签订的《包头市商品房买卖合同》，并要求被告支付总房款20%的违约金，故对原告要求解除合同及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的后果由被告所致，故合同解除后，被告应配合原告办理《包头市商品房买卖合同》备案撤销手续，并承担因撤销备案所产生的费用，同时，原告应退还被告首付款及被告自行偿还的银行贷款。双方在合同中对被告在未接收房屋的情况下，涉案房屋取暖费及物业费如何承担及交纳并未进行约定，且原告所举单据并不能证明原告交纳了涉案房屋的物业费，对原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的不动产发票税费60980.37元，系其在交易涉案房屋过程中依法应当向税务机关缴纳的税费，且违约金既是对违约方的惩罚，也是对合同守约方损失的补偿，原告所主张的税费损失金额远未及违约金约定的数额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，本院认为，我国不动产物权采取登记生效的原则，故当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，双方尚未完成标的物的转移登记的，双方之间存在的是债的法律关系。本案中，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，尚未办理所有权登记，虽进行了合同网签备案，但网签备案是国家对房地产行业采取的一种行政管理措施，其公示的是债权，并不是物权，不具备所有权公示的效力。包头市九原区人民法院2013年5月13日针对涉案房屋的查封，系对《包头市商品房买卖合同》作出的预查封，该查封行为对被告按期偿还银行按揭贷款并不产生影响，与被告逾期还贷的行为不具备因果关系。根据被告提供的按揭贷款还款流水显示，2013年5月5日即查封行为作出前，被告业已出现不完全还款。至于被告称其愿意向原告支付银行按揭代偿款并继续履行合同的意见，对此原告明确表示不同意，被告违约在先，原告行使合同解除权的条件已经成就，在此情况下，按照民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则的法律规定，原告有权拒绝继续履行合同，故被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告包头市凯旋房地产开发有限公司与被告池美荣于2010年9月19日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号XXX）；二、被告池美荣于本判决生效后十五日内配合原告包头市凯旋房地产开发有限公司办理《包头市商品房买卖合同》（合同编号XXX）备案撤销手续，并承担撤销备案的相关费用；三、原告包头市凯旋房地产开发有限公司于撤销备案当日退还被告池美荣首付款434870元及池美荣已偿还银行按揭贷款112656.36元，共计547526.36元；四、被告池美荣于本判决生效后十五日内支付原告包头市凯旋房地产开发有限公司违约金214974元（总房款1074870元×20%）；五、驳回原告包头市凯旋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14474元(原告已预交)，由原告包头市凯旋房地产开发有限公司负担7382元，被告池美荣负担7092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王 婷审 判 员 田丽珍人民陪审员 胡冬梅 二〇二〇年一月十日书 记 员 裴梦琦附:本判决及执行阶段适用法律条款的具体内容《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。