广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初26060号原告：杜玉明，女，1973年11月11日出生，汉族，住四川省南部县升水镇蒙垭庙村****，公民身份号码5129221973********。委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩欣，广东中亿律师事务所实习律师。被告：涂海军，男，1977年10月21日出生，汉族，，住湖北省安陆市辛榨乡新渠村**公民身份号码4209821977********。原告杜玉明诉被告涂海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐玲玲、吴彩欣到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《中山市房地产买卖（居间）合同》及《合同补充协议》；2、判令被告向原告双倍返还定金40万元；3、判令被告向原告赔偿房屋增值部分20万元；4、本案诉讼费用、财产保全费、担保费1920元、律师费4万元由被告承担。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原、被告与经纪方中山市龙晨房地产有限公司在2018年11月21日签订《中山市房地产买卖（居间）合同》及《合同补充协议》约定，将被告名下位于中山市火炬开发区伟盛路12号幸福旭日家园9幢103房以874000元转让给原告。原告在签订合同当天已将20万元定金支付给被告，被告出具收据确认收到购房定金20万元。《合同补充协议》第二条约定：“卖方同意出房产证后十天内必须到银行申请提前还款，注销抵押，买方申请银行按揭。”涉案房屋不动产权证在2019年9月6日出具，但由于被告无法在十天内向银行申请提前还款、注销抵押，被告已构成根本违约，导致合同履行不能，应按照《中山市房地产买卖（居间）合同》第九条的约定承担违约责任。被告未到庭应诉、质证及抗辩，但其庭后提交书面答辩意见：我与原告是通过中介公司签订买卖合同的。在这之前，中介曾多次联系我说没出房产证可以帮我卖房子。我当时急用钱和中介说可以优惠一些，出价一万一千元每平方，经过多次谈判，我答应每平方米九千元出售，但中介说帮我谈成九千二百元每平方，其中二百元每平方费用是要给中介的，也就是二万元这个费用是要给中介，签合同之前有和中介讲这个价是很低价的了，要实收，不再承担其它任何费用，中介说原告也同意了。签合同当天总价应为95.65平方米×9200元/平方米=879980元。当时原告说她去赎要付赎楼费用55万元，叫我总价少5千多元，即按95平方米×9200元/平方米=874000元，就可以了。当时原告说她是做劳务派遣的卡里有钱，她去赎楼，但要少5千多元当是交个朋友，这也是我和原告在中介公司口头谈好的。2019年9月17日，房产证出来了，原告并不承诺出50多万去赎楼，而要我去赎楼，而我是卖房的，哪有钱赎楼，于是这个事就没有及时处理。细看合同，原告比较狡猾，只是口头答应，而我又太相信对方，没有将“实收”不承担其它任何费用记录在此合同里面。原告是明显没有购房资格，是要把房子买在别人名下，不配合就说是违约。按照合同及二手房相关规定，应是买房人在无信用污点，银行可以批贷款，出了同贷书后才可以去过户。而原告并没有做这些事情，也就是说自己没有买房的名额，然后又找不到可以买房的人，就将我控告，这很明显是原告的责任，试问一下，我这边在房产证出来后去银行还钱了，就算我找担保公司垫资，如果原告一直不出同贷书，也就是银行不将贷款批给原告，那我是不是一直承担这个垫资的费用，一个月费用是2万多，2个月是4万多，3个月是6万多，难道这个费用一直由我扛着吗，这显然不合理。在原告起诉我之前，我已经和原告沟通过，一人退一步，我在总房价里少些房款，但原告并没有作出回应，认为合同没有写她赎楼，就是我违约。经审理查明：2018年11月21日，原告（买方）、被告（卖方）与中山市龙晨房地产有限公司（经纪方）签订《中山市房地产买卖（居间）合同》约定，卖方自愿将位于中山市火炬开发区张家边村幸福旭日家园9幢104房转让给买方，该物业产权现状为有抵押、毛坯房；转让成交价874000元，第一部分定金20万元，买方于本合同签署当日支付给卖方，第二部分购房款674000元由买方以按揭方式支付；任何一方未履行合同义务按违约处理，若卖方违约，则须双倍返还买方定金并全额承担包括律师费、财产保全费、担保费等由于起诉、查封物业而产生的一切费用；合同补充协议部分手写约定：卖方同意出房产证后，十天内必须到银行申请提前还款，注销抵押，买方申请银行按揭；双方约定过户时间为契税发票时间满两年（本院注：发票开具时间2017年6月30日）。合同签订当日，被告向原告出具了收款20万元定金的收据。原告于当日及次日向被告转账18万元，现金支付2万元。2019年9月6日，案涉房产的不动产权证办出，并于当天办理了抵押登记，担保主债权数额为57万元，抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司火炬开发区支行。因被告一直未申请赎楼注销抵押，原告遂于2019年10月8日诉至本院，提出前述诉求，同时向本院申请查封案涉房产，中山银达融资担保投资有限公司出具保函以其财产对原告该项申请提供了担保。本院作出裁定后，于2019年10月28日查封了案涉房产。另查：2019年9月26日，原告（甲方）与广东中亿律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》约定，甲方委托乙方的律师在甲方与涂海军的房屋买卖合同纠纷案中担任甲方代理人，并约定甲方需向乙方支付前期律师费4万元。2019年12月23日，广东中亿律师事务所向原告开具了数额4万元的律师费发票。又查：原告（甲方）与中山银达融资担保投资有限公司（乙方）于2019年10月签订了《财产保全担保服务合同》约定，甲方因与涂海军之间房屋买卖合同纠纷一案，甲方向法院申请财产保全，请求乙方出具担保函提供诉讼财产保全担保，乙方收取1920元的担保费。2019年10月30日，中山银达融资担保投资有限公司开具了相应金额的发票。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《中山市房地产买卖（居间）合同》，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告须在案涉房产的产权证办出后十天内向银行申请提前还款，注销抵押，但被告在合同约定履行期限内并未履行，且截至原告于2019年10月8日提起本案诉讼，仍未向银行申请提前还款，其行为显属根本违约，需承担相应的违约责任。虽然被告辩称原告曾承诺赎楼，但被告并未对此提供证据予以证明，本院不予采信。至于被告称原告未申请按揭贷款，本院认为，根据合同的约定，被告申请提前还款为在先义务，在被告未履行的情况下，原告未申请按揭贷款，不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现原告因被告不赎楼无法实现合同目的，其有权解除与被告签订的合同，并要求被告双倍返还定金、赔偿原告的律师费和担保费损失。关于双倍定金数额，虽原、被告双方约定购房定金为20万元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案的购房定金不能超过购房总价的百分之二十，即定金最高数额仅能认定为174800元（874000×20%），超出部分为除定金外的购房款。据此，被告应双倍返还原告定金349600元及购房款25200元，合计374800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告杜玉明与被告涂海军于2018年11月21日签订的《中山市房地产买卖（居间）合同》；二、被告涂海军于本判决发生法律效力之日起七日内双倍返还原告杜玉明购房定金349600元及（除定金外的）购房款25200元，合计374800元；三、被告涂海军于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告杜玉明律师费损失4万元及担保费损失1920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元，诉讼保全费3720元，合计7670元；由被告负担（原告已向本院预交，被告在本判决发生法律效力之日起七日内迳返原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年一月七日书记员 郑诗琳