广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14307号原告：邱秋文，男，1960年11月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告：刘锦添，男，1946年9月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上述两原告共同委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。被告：梁北明，男，1980年11月7日出生，汉族，住广东省中山市，被告：梁惠坚，女，1979年9月7日出生，汉族，住广东省中山市，被告：梁有，男，1927年12月12日出生，汉族，住广东省中山市，上述众被告共同委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。上述众被告共同委托诉讼代理人：王敏婷，中山市坦洲镇法律服务所法律服务工作者。原告邱秋文、刘锦添与被告梁北明、梁惠坚农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法追加法定继承人梁有为共同被告参加诉讼，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱秋文、刘锦添的共同委托诉讼代理人苏影飞，被告梁惠坚、梁有共同委托诉讼代理人赵剑华、王敏婷以及被告梁北明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱秋文、刘锦添向本院提出诉讼请求：位于中山市××村××队内的房地产[土地证号：33××**；建筑面积388平方米，占地面积108平方米，土地使用证面积135平方米]归原告所有，房产买卖价值42万元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.原告与梁带就位于中山市××村××队内房地产签订的房屋转让意向书无效；2.三被告在继承梁带、吴有妹的财产范围内退回购房款42万元及利息（从1994年9月开始至款项返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：原告与梁带签订协议，约定梁带将位于中山市××村××队内建筑面积为388平方米、占地面积为108平方米、土地使用权面积为135平方米的房地产转让给原告，转让价为42万元。签订上述协议后，原告支付了转让款，但梁带并没有将上述房地产过户给原告。鉴于上述房地产为集体用地房产，原告与梁带签订的房地产转让协议应属无效，原告因此遭受了包括购房款、利息、租金及房价差在内的经济损失。现梁带已死亡，三被告作为梁带的法定继承人应在继承遗产的范围内承担责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告梁北明、梁惠坚、梁有共同辩称，1.原告所述被告并不清楚也不确认，由于被告梁北明、梁惠坚的父母已于2018年去世，生前未向被告陈述本案情况，且原告所述的涉案房屋约在1994年建成，被告梁北明、梁惠坚在当时仅有14、15岁，未参与房屋的建设，故对是否由原告购买涉案房屋的情况不清楚；2.即使原告所述属实，根据原告提供的合同为房屋转让意向书，并非正式合同，仅有意向性，不能成立双方一定的转让效果和目的，且合同要求房产产权手续清楚、合法，应视为合同履行的条件，因此达成正式合同的条件尚未成交，可不予履行；3.原告称涉案合同无效亦不符合本案事实，涉案合同仅为意向性质并设定履行条件，所约定的条款为双方签订正式转入合同之前所附的生效条件，而不是约定房屋所有权直接转入合同，不符合无效合同的相关规定，不能认为是无效合同，如双方约定的条件无法成就，则只能解除，故原告诉请无事实依据；4.涉案合同已经约定办理房屋转让合同及签署转让合同均要求在办妥房产证后才执行，该条件为转让合同的生效条件，但根据目前政策，涉案房屋至今仍未办妥任何房屋所有权证，故该合同一直处于效力待定的状态；5.原告自签署转让意向书之后于1994年支付款项，于2017年向村委会反映请求村委调解，这段时间相差20余年，已超过诉讼时效规定的时间，应当驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：1994年8月6日，黄忠亮出具收据，确认已收到刘锦添交来定屋款2万元。1994年8月11日，梁带与邱秋文、刘锦添签订一份房屋转让意向书，主要约定：1.梁带拥有私有房屋一栋三层半，位于中山市××太队内，建筑面积388平方米、占地面积108平方米、土地使用证面积为135平方米、土地证号（图号）为33××**，自愿将上述所列房屋产权转让给邱秋文、刘锦添；2.邱秋文、刘锦添愿意购买上述房屋产权，并申明梁带出让的上述房屋产权必须是手续清楚、合法，房屋的面积应以房管部门确认的面积为准；3.房屋转让价为42万元，转让价款的支付方式是签订意向书时一个月内分2期支付30万元给梁带（本条款调整为：自签订意向书时一个月内分2期支付35万元给投资者黄忠亮），余款待办妥房产××手续及××珠海市公证处签订正式转让合同之日起10天内付清；4.签订意向书前，邱秋文、刘锦添已交纳转让定金2万元给黄忠亮。意向书双方栏有刘锦添、梁带、邱秋文各自字样的签名，建房投资者栏有黄忠亮字样的签名。签订上述意向书后，黄忠亮分别于1994年8月11日、25日、9月25日出具收款收据，确认分别收到刘锦添购房款13万元、18万元、2万元。黄忠亮提供的住宅转让合约显示，梁带与黄忠亮于1993年11月15日签订住宅转让合约，主要约定：兹有坦洲××村××队梁带自有宅基地一栋，长15米，宽9米。现转让给黄忠亮建造住宅，转给黄忠亮永远使用，梁带无权干涉，转让金为105000元，分三期支付，第一期付给梁带3万元，第二期付梁带45000元，第三期在黄忠亮建好楼后付清3万元。该合同下方栏有梁带、黄忠亮、吴有妹、梁北明各自字样的签名，经见人栏有黄再泰字样的签名。2019年5月20日，中山市坦洲镇十四村社区居民委员会（以下简称十四村委会）出具了一份证明，显示梁带（于2018年1月18日死亡）与妻子吴有妹（2018年5月3日死亡）于1979年按风俗习惯结婚，生育儿子梁北明、女儿梁惠坚，没有收养、执养子女。土地使用权证（图号：33××59）显示，位于坦洲××村××队的土地使用者为梁带。庭审中，邱秋文、刘锦添称涉案房屋位于中山市××村××队，有土地使用权证，但没有房产证，其对现在有无办理房产证的情况不清楚；因其在珠海不方便对涉案房屋进行管理，所以梁带将涉案房屋交给其后，其又将涉案房屋交回给梁带管理出租，所以涉案房屋实际是由梁带管理，但梁带从未交付租金；梁带曾说办好房屋产权证就过户至其名下，但按现状的政策涉案房屋无法过户。梁北明、梁惠坚、梁有则认为涉案土地上现有3套房屋，其中一套建于1992年，房主为梁带有房产证，第2套建于94年，楼高3层，没有相关房产证，第3套建于零几年，由梁北明建成亦无房产证，而邱秋文、刘锦添所指的房屋应是94年建造的那一套房屋；由于时间久远，其不清楚涉案房屋没有办理产权证的原因，而邱秋文、刘锦添提供的证据也未能证明涉案房屋产权证由梁带办理；涉案土地为农村集体宅基地，不具备转让的条件；涉案房屋一直由其家人占有使用并出租，并不清楚涉案房屋交付给邱秋文、刘锦添或邱秋文、刘锦添委托梁带管理的情况。根据邱秋文、刘锦添的申请，本院依法向十四村委会调查。经向十四村委会工作人员刘建敏了解，梁带于2018年1月18日死亡，邱秋文、刘锦添与梁北明曾于2017年11月9日到十四村委会进行调解。但当时梁带已神志不清，未能到场调解，现场有邱秋文、黄忠亮、刘锦添、梁北明妻子，十四村委会曾要求梁北明通知梁惠坚到场，但最后梁惠坚并未到场。双方就中山市××村××队房屋买卖一事尝试调解，当时提出方案是梁北明要求邱秋文一方支付70万元解除纠纷，但双方未能达成一致意见。双方最后一次调解时间为2018年10月17日。上述工作人员对涉案房屋有否报建、房产证的具体事宜不清楚，对未能取得房产证的原因不清楚。庭后，黄忠亮到庭反映邱秋文、刘锦添与梁带之间的房屋买卖事宜的情况。黄忠亮称：1.黄忠亮与梁带于1993年11月15日签订住宅转让合同，约定梁带将名下位于中山市××村××队内自有宅基地转让给黄忠亮建造住宅，转让价为105000元。签订合同后，黄忠亮在上述宅基地投资建造住宅。房屋建造完毕后，梁带无法将涉案房屋过户给黄忠亮，且梁带无能力将买地及建造房屋的钱退还给黄忠亮，后梁带又将涉案房屋以42万元的价格卖给邱秋文、刘锦添。1994年8月11日，梁带与邱秋文、刘锦添作为房屋买卖双方共同签订房屋转让意向书，黄忠亮作为建房投资者也在意向书上签名。上述42万元便由黄忠亮收取作为补偿。2.邱秋文、刘锦添已将42万元全部支付完毕，梁带也曾将涉案房屋钥匙交给邱秋文、刘锦添，但后来邱秋文、刘锦添为了方便管理便委托梁带管理，但梁带并没有将涉案房屋的租金交付给邱秋文、刘锦添，也没有将涉案房屋过户至邱秋文、刘锦添名下。3.黄忠亮曾与邱秋文、刘锦添到十四村委会调解此事。4.因住宅转让合同上吴有妹、梁北明的签名是事后补签的，所以签名颜色与梁带、黄忠亮的签名颜色不一致，由于时间过长，黄忠亮记不清楚吴有妹、梁北明的具体签名时间，亦不清楚梁北明签名时是否已成年。本院依职权向中山市公安局坦洲分局查询关于梁有的家庭成员的情况。经查，梁带的户籍成员信息为：梁带为户主，吴有妹为妻，梁惠坚为女，梁北明为子。梁有名下有2份户籍信息，其一为：梁有为户主，刘汉妹为妻，梁希为长子，梁亚妹为长女，梁伍倍为三子，梁希好为次女，吴友妹为媳，梁惠坚为孙，梁北明为孙，梁其为次子，吴菊为母，梁志为弟。其二为：梁有为户主，刘汉妹为妻，梁带为长子，梁亚妹为长女，梁？奇为次子，梁细（别名：梁五倍）为三子，梁希好为次女，吴友妹为媳，吴菊为母，梁志为弟。本院认为，梁带已于2018年1月18日死亡，涉案房屋转让意向书作为建房投资者签名的黄忠亮到庭确认涉案房屋转让意向书为梁带与邱秋文、刘锦添本人所签，涉案房屋转让意向书应为梁带与邱秋文、刘锦添的真实意思表示。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。邱秋文、刘锦添与梁带并非同一集体经济组织成员,不具备取得涉案宅基地上房屋的条件。因此,梁带与邱秋文、刘锦添签订的房屋转让意向书实属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”梁带及其配偶吴有妹均已死亡，梁有、梁北明、梁惠坚为梁带的第一顺序法定继承人，应在继承梁带的遗产范围内承担清偿责任。邱秋文、刘锦添主张其已支付意向书约定的购房款42万元，有房屋转让意向书、收款收据、黄忠亮的证人证言等为证，上述证据在时间、金额等细节上能相互印证，形成一条较为完整的证据链，梁有、梁北明、梁惠坚对此不予确认并认为邱秋文、刘锦添的主张已过诉讼时效，但未提供相反证据予以反驳。本院认为，诉讼时效期间是从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。由于当事人并不享有确认合同无效的法定权利，因此只有在合同被法定裁判机关确认无效后起算。由于本院已在前述中认定涉案房屋转让意向书无效，邱秋文、刘锦添因无效合同产生的财产返还请求权的诉讼时效应自合同被依法确认无效之日起算，故本案未超过诉讼时效。现邱秋文、刘锦添主张梁有、梁北明、梁惠坚返还购房款42万元及利息（以42万元为基数，从1994年9月起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邱秋文、刘锦添与梁带于1994年8月11日签订的房屋转让意向书无效；二、被告梁有、梁北明、梁惠坚在继承梁带遗产的范围内于本判决生效之日起七日内向原告邱秋文、刘锦添返还购房款42万元及利息（以42万元为基数，从1994年9月起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7600元（原告已预交），由被告梁有、梁北明、梁惠坚负担（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈香玲人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年一月二十日书 记 员  李德莲李晓童