广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2485号上诉人（原审原告、反诉被告）：张豪全，男，1990年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县****************。上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡玲，女，1990年3月10日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县**************。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗伟佳，系广东途龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄裕，女，1991年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*****************。委托诉讼代理人：马洋、陈德敏，分别系广东天杰律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：端州区永浩房地产中介服务部，住所地肇庆市*******（第二幢）首层第14、15卡。经营者：陆啟浩，男，1990年1月14日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区清太里**。上诉人张豪全、蔡玲、黄裕因与被上诉人端州区永浩房地产中介服务部（以下简称永浩服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人张豪全、蔡玲的共同委托诉讼代理人罗伟佳，上诉人黄裕的委托诉讼代理人马洋、陈德敏到庭参加诉讼。被上诉人永浩服务部经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张豪全、蔡玲的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持张豪全、蔡玲一审提出的全部诉讼请求，并改判驳回黄裕的全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由黄裕承担。事实和理由：一、一审法院在合同条款缺乏可操作性的前提下判决继续履行合同明显不当，其错误判决依法应予以撤销。根据涉案《房地产买卖合同》第四条“付款方式”的约定，张豪全、蔡玲对于讼争的120万元房款中首期房款第二笔24万元款项，其支付方式为通过银行按揭，支付时间在递件办理过户后交税前。结合案涉合同第五条“过户时间”的约定，张豪全、蔡玲办理递件过户手续的时间则为收到银行初审同贷后即日起五个工作日内。由于张豪全、蔡玲的按揭金额为95万元，而该按揭金额，显然是作为房价尾款由贷款银行直接划给黄裕。因此，对于首期房款的第二笔24万元，张豪全、蔡玲根本无法按照合同约定通过银行按揭的方式向黄裕支付。合同约定通过银行按揭首期房款的方式支付根据无法继续履行。根据按揭贷款银行要求，如需满足同贷条件，张豪全、蔡玲必须提供完整的首期房款已付清的银行转账凭证以及卖家黄裕所出具的收据，缺一不可。根据涉案合同约定，张豪全、蔡玲支付首期房款第二笔24万元的支付时间是银行出具同贷书后，向房管部门办递件过户手续交税前。但如前所述，张豪全、蔡玲如不提供该24万元的银行转账凭证以及卖家出具的收据，则按揭贷款银行不会同意贷款。通俗一点来讲，一方面，支付24万元是银行同贷以后，且通过银行按揭支付；另一方面，不先支付这24万元，则银行不会同贷。显然，合同约定前后矛盾，与实际的操作严重脱节，张豪全、蔡玲根本无法按照合同约定继续履行。张豪全、蔡玲诉求要求解除合同具有充足的事实依据，应予以支持。一审法院判决按照合同继续履行显然无视合同约定和实际操作，请求二审法院依法予以撤销。二、按揭贷款银行出具的《贷款审批通知书》是其基于虚假伪造的收据所作出的错误意思表示，一审法院采纳此材料并作为认定本案事实的证据不当，请求二审法院依法予以查明。按照按揭贷款银行出具的《贷款审批通知书》的记载内容，张豪全、蔡玲支付的首付金额为80万元。这首付金额，是按揭贷款银行审批同意发放贷款的前提和条件，否则按揭贷款银行不会同意。根据一审法院的庭审记录，张豪全、蔡玲与黄裕确认的均是张豪全、蔡玲已付款的首期房款合共55万元，黄裕没有收到张豪全、蔡玲第二笔首期房款，黄裕更没有出具25万元的收据。一审法院判决要求张豪全、蔡玲支付购房款120万元也表明一审法院确认第二笔首期房款25万元并未支付。但根据按揭贷款银行出具的《回复函》，其回复客户资料中有张首期款第二笔25万元的收据，收据上的落款人为“黄裕”。从前述分析可知，黄裕确认其没有出具该25万元收据，张豪全、蔡玲因付款条件未成就也没有向黄裕支付该25万元，故张豪全、蔡玲确认黄裕没有出具25万元收据的事实。换言之，按揭贷款银行客户资料中的25万元收据，系别有用心的人假冒黄裕的签名所冒签，属虚假伪造的证据。按揭贷款银行正是基于这四张合共80万元的收据，包括这25万元的虚假伪造的收据，才出具《贷款审批通知书》同意贷款的。按揭贷款银行系基于虚假伪造的收据所作出的错误意思表示，其出具的《贷款审批通知书》不应作为认定本案事实的证据。一审法院仅凭按揭贷款银行的简单书面回复，错误认定涉案合同可继续履行。一审法院基于错误认定作出错误判决，请求二审法院在查明事实的基础上依法纠正。三、一审法院判项之间相互矛盾，判决内容违背当事人意思自治原则，更超出了当事人的诉讼请求范围，请求二审法院依法纠正一审法院的错误。退一万步说，即使一审法院认可案涉合同的效力，认定案涉合同具有可继续履行性，但案涉合同具有可继续履行性系基于按揭贷款银行出具首期款已付80万元的《贷款审批通知书》，按照此逻辑，张豪全、蔡玲未付的购房款金额应为175-80=95万元，而非一审法院判决要求张豪全、蔡玲支付的120万元。一审法院认定、判决之间缺乏科学严谨性，互相矛盾。其次，一审法院即使判决双方继续履行《房地产买卖合同》，双方就理应按照《房地产买卖合同》的约定履行各自的合同义务。张豪全、蔡玲继续履行合同的合同义务仅是向银行递交按揭资料，办理案涉房屋的按揭手续。一审法院判决“张豪全、蔡玲在判决生效之日起三十日内向黄裕支付购房款120万元”完全违背了双方当事人之间的合同约定。况且，即使一审法院认为黄裕的反诉请求成立，黄裕反诉请求也是要求继续履行合同，继续支付剩余购房款120万元。黄裕要求张豪全、蔡玲继续支付剩余购房款，也是建立在继续履行合同的基础上。一审法院判决张豪全、蔡玲一次性支付购房款超出当事人的诉讼请求范围，应依法予以撤销和纠正。四、张豪全、蔡玲已按约定积极履行合同义务，不存在违约行为，一审法院判决要求张豪全、蔡玲承担违约金缺乏事实依据，请求二审法院予以查明和依法改判。一审法院判决张豪全、蔡玲承担违约金的合同依据为案涉《房地产买卖合同》第十一条“违约责任的承担”之约定，张豪全、蔡玲不存在上述第十一条约定的任一违约情形。张豪全、蔡玲未支付剩余购房款皆因永浩服务部提供的合同版本条款前后矛盾，缺乏可操作性，案涉《房地产买卖合同》根本无法继续履行。因案涉《房地产买卖合同》无法继续履行的责任不在张豪全、蔡玲，故不应判决张豪全、蔡玲承担违约责任，请求二审法院予以查明并依法改判。五、一审法院判决支持张豪全、蔡玲承担黄裕的全部律师费明显有违公平原则，请求二审法院予以纠正。如前所述，案涉《房地产买卖合同》无法继续履行的责任不在张豪全、蔡玲，不应判决由张豪全、蔡玲承担违约责任，更不应由张豪全、蔡玲承担黄裕因本案诉讼的律师费。即使法院认为张豪全、蔡玲逾期付款构成违约造成损失，但黄裕已通过另行反诉的方式予以追偿，因此，张豪全、蔡玲只应当承担反诉的律师费。另，黄裕主张的律师费的部分计算依据是其按每日千分之一的违约金，但千分之一的违约金已被人民法院予以调整，其请求并得不到法院的全部支持，故一审法院在未支持其全部诉讼请求的情况下如数支持其律师费请求自相矛盾，请求二审法院依法予以纠正。综上，案涉合同无法履行的过错责任不在张豪全、蔡玲，在合同无法继续履行的情况下，张豪全、蔡玲要求解除合同并请求返还已支付的购房款具有充足的事实和法律依据，请求二审法院予以支持。一审法院依据按揭贷款银行基于虚假伪造的收据出具的《贷款审批通知书》认定案涉合同可继续履行属事实认定错误，作出错误判决，且一审法院判决自相矛盾，判决内容超出当事人的合同约定和诉讼请求，请求撤销一审判决，支持张豪全、蔡玲的一审诉讼请求，并判决驳回黄裕的反诉请求。黄裕答辩称，一审判决查明事实无误，张豪全、蔡玲提出的上诉请求无事实依据，依法应当驳回其上诉请求。黄裕的上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令张豪全、蔡玲以175万元为基准，按照日利率千分之一为标准向张豪全、蔡玲支付违约金，自2018年8月20日计至张豪全、蔡玲付清为止；3.张豪全、蔡玲承担本案一、二审全部诉讼费。庭审中，黄裕增加一个上诉请求，二审律师费3.1万元由张豪全、蔡玲承担。事实与理由：张豪全、蔡玲于2019年1月4日向肇庆市端州区人民法院起诉黄裕及永浩服务部，诉称永浩服务部于2018年5月26日提供给黄裕及张豪全、蔡玲的《房屋买卖合同》无法履行，请求依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同。黄裕接到被诉通知后，认为张豪全、蔡玲系因房屋现时价格与订立合同时房屋价格相比降低了，不想继续履行合同才起诉要求解除合同，故黄裕反诉张豪全、蔡玲，请求张豪全、蔡玲继续履行双方签订的《房屋买卖合同》未履行部分，即结清未付房款120万及承担合同中约定的违约责任。根据一审法院查明认定，张豪全、蔡玲系因房屋交易价格过高拒绝继续履行合同，并诉至一审法院要求解除合同，其请求并无事实和法律依据，而黄裕请求张豪全、蔡玲继续履行合同，结清未付房款120万符合情理，并无不当。对于违约责任问题，一审法院认定张豪全、蔡玲为违约方，应当承担违约责任，但是一审法院认为违约金计算标准不应该按照双方于《房屋买卖合同》中约定的“如果守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金”，而是应当按照“以未付购房款120万元为基准，按照中国人民银行金融机构同期一年以下（含一年）人民币贷款基准利率130%即5.655%计算”，且一审法院认为违约金起算日期为黄裕提起反诉之日即1月25日较为合理。黄裕认为，一审法院忽视双方合同约定的违约责任承担条款，自行重新确立违约金计算标准的行为没有法律依据，且一审法院认为违约金起算日期为黄裕提起反诉之日即1月25日也无事实及法律依据，依法应予改判。一、张豪全、蔡玲一审时并未请求调整违约金，合同所约定的违约责任为双方真实意思表示，一审法院另行确定计算标准没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案一审庭审阶段，张豪全、蔡玲并未就违约金过高问题向一审法院提出异议，一审法院径行适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款自行调整违约金无法律依据，超越使用自由裁量权行为违背了公平原则。退一步讲，就算张豪全、蔡玲提出依法适当调整违约金的请求，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”人民法院只能根据实际情况适当减少违约金的承担，一审法院未顾及合同双方真实意思表示订立的违约金计算标准，另立计算标准已经不能算是适当减少违约金，而是为双方另外订立违约责任条款，该行为也超越了自由裁量权的范围。房屋交易价格系双方合意确定，张豪全、蔡玲恶意提起诉讼行为为恶意违约，其违约行为给黄裕带来严重损失。人民法院调整违约金金额应综合考虑违约方过错程度及合同履行状况，一审法院违约金计算标准未实际考虑这些情况。二、一审法院确定的违约金起算日期无事实及法律依据。张豪全、蔡玲自2018年8月20日开始一直向黄裕及永浩服务部提出解除合同，且一审判决已经认定了张豪全、蔡玲因其购买涉案房屋的交易价格过高，通过微信聊天方式向黄裕及永浩服务部明确表示拒绝履行合同的行为事实，即张豪全、蔡玲在本案诉讼开始之前已经具有明示违约行为。2019年1月4日，张豪全、蔡玲向一审法院提起诉讼请求解除合同，该行为更是以明确形式表示其拒绝履行合同的意图，至此张豪全、蔡玲已经构成了根本违约。一审判决确定黄裕提起反诉之日即2019年1月25日为违约金起算日期，张豪全、蔡玲违约日期明显早于该日期，以该日期起算无事实及法律依据。综上所述，一审判决违约金计算标准无事实及法律依据，该行为超越了法律赋予的自由裁量权范围，且违约金起算日期也无事实及法律依据。恳请二审法院综合考虑本案实际情况，考量本案违约方过错程度及合同履行情况，对一审判决予以改判，望裁如请。张豪全、蔡玲答辩称，1.一审判决第三项应当予以撤销，张豪全、蔡玲不存在违约行为，案涉房屋买卖合同的约定前后矛盾，张豪全、蔡玲无法按照合同约定履行支付义务，因此过错方不是张豪全、蔡玲，张豪全、蔡玲不应当承担所谓的违约责任，对于违约金标准问题，张豪全、蔡玲在一审答辩时也曾提出异议；2.黄裕法庭调查增加关于二审律师费的上诉请求，已经超出一审判项内容，不在二审审理范围内，请求依法驳回对方增加的诉讼请求。永浩服务部经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，且没有提出书面的答辩意见及相关证据材料。张豪全、蔡玲向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2018年5月26日签订的《房地产买卖合同》；2.黄裕向张豪全、蔡玲退还购房款55万元；3.永浩服务部向张豪全、蔡玲退还中介服务费1.3万元；4.本案诉讼费用由黄裕、永浩服务部承担。黄裕向一审法院提起反诉，请求判令：1.张豪全、蔡玲继续履行2018年5月26日签订的《房地产买卖合同》；2.张豪全、蔡玲支付违约金，违约金以175万元为基数，按每日千分之一计算，自2018年8月20日起计至继续履行之日止（暂计至2019年1月25日为276500元）；3.张豪全、蔡玲承担黄裕支付的律师费97775元；4.张豪全、蔡玲承担黄裕其他实际损失；5.本案全部诉讼费用由张豪全、蔡玲承担。一审法院认定事实：2018年5月26日，张豪全、蔡玲（买方）与黄裕（卖方）在永浩服务部的居间下签订《房地产买卖合同》，约定买张豪全、蔡玲购买黄裕名下的肇庆市*****侧（116区）东盛名苑第十四幢2102房，该房屋的建筑面积为164.47平方米，总房价款为175万元。黄裕、张豪全、蔡玲分别在合同卖方和买方的落款处签名并按捺指模，永浩服务部在合同落款处盖章确认。在《房地产买卖合同》中，双方对房屋的基本情况、成交价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等进行了约定。其中合同第四条“付款方式”约定：（一）签订本合同时，买方直接支付定金10万元给卖方。（二）首期房款（不包括定金）69万元，分为两笔支付：第一笔45万元，买方在卖方向银行还款当天支付，并指定该款项用于银行提前还款解押；第二笔24万元，买方是按揭贷款的，在递件办理过户后交税前。（三）房价尾款95万元，买方按揭贷款的，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方。（四）交房保证金1万元，待相关费用结清后，卖方实际交付该物业当天进行结算，由买方直接支付给卖方。合同第五条“过户时间”约定：买卖双方约定于收到银行初审同意贷款后即日起五个工作日内办理递件过户手续。合同第六条“交付物业时间”约定：卖方收到房屋尾款之日起五日内向买方交付该物业。合同第八条“过户税费”约定：本次房屋买卖应缴纳的税费及过户手续费由买方承担。合同第九条“买卖双方的权利和义务”约定：（一）如果卖方的房屋有银行抵押，卖方应当在签订本合同之日起五个工作日内向抵押银行申请还款（如果存在逾期供款，卖方应当还清逾期供款）并承担还款的所有手续费用，到房产交易中心办理抵押注销手续。如果卖方需买方的定金和首期款作银行还款解押，买方应在银行通知还款当天起三个工作日内支付款项给卖方。（二）买方向银行按揭贷款的，买方需保证自己的银行信用良好，并承诺以家庭为单位（包括小额贷款、消费贷款、房屋抵押贷款等只要产生存在银行每月有月供记录的贷款）是第二次贷款。买卖双方到银行申请贷款，签署相关办理贷款的文件及资料。如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在十日内以现金补足支付给卖方。卖方在抵押或办证过程中导致房产证还没有办好的，买方应在领取房产证原件之日起三个工作日内向银行申请贷款等等。合同第十条“经纪方的权利和义务”约定：（一）基于买卖双方之信任委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时已经为双方提供的中介服务，并已促成本合同的签订，买卖双方同意在签订本合同当日向经纪方支付中介服务佣金。如卖方原因或卖方的其他原因导致不能按时交房或拒绝交房的，视卖方违约，中介服务佣金一律不予退还，由买方直接向卖方要求赔偿损失。如办理递件过户后买方不能按指定时间支付尾款给卖方，视买方违约，中介服务佣金一律不予退还，由买方负责赔偿卖方的损失等等。合同第十一条“违约责任的承担”约定：（一）买卖双方合同签订后，若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方应在五日内将买方的已付款（不计利息）返还给买方，但购房定金归卖方所有。若卖方中途违约，应书面通知买方，并自违约之日起五日内应以买方所付定金的双倍及已付购房款返还给买方，并且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖中介服务佣金。（二）买卖双方如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的则按如下承担：（1）逾期未超过十天的，违约方须每日按总房价的1‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，如卖方违约双倍返还定金给买方，如买方违约，卖方则没收定金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖中介服务佣金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应在解除合同通知书发出之日起五日内将退回。（3）如果守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府、银行等相关部门规定的期限为准，或以经纪方发出通知之日起五日为履行期限。合同第十二条“其他约定”约定：买卖双方同意如产生合同纠纷，先协商解除，协商不成可直接向该合同物业所在地人民法院起诉，所产生的诉讼费、律师费由违约方支付等等。合同签订后，张豪全、蔡玲分别于2018年5月26日、2018年5月28日向黄裕支付定金合计10万元，于2018年6月12日向黄裕支付首期房款45万元。2018年6月27日，黄裕提前清偿案涉房屋的按揭贷款449524.5元。2018年9月13日，张豪全、蔡玲向永浩服务部支付中介服务费13000元。后张豪全、蔡玲以房屋交易价格过高为由拒绝继续履行合同，并诉至一审法院要求解除合同。另查明，2018年12月13日，黄裕向张豪全、蔡玲邮寄送达《催告函》，要求张豪全、蔡玲继续履行合同，支付剩余首期款25万元，并递交完整资料到银行办结相关贷款手续。2018年12月25日，中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行向张豪全、蔡玲出具《贷款审批通知书》，同意向张豪全、蔡玲提供购买案涉房屋提供按揭贷款95万元。2019年1月17日，黄裕因本案纠纷与广东天杰律师事务所签订两份《委托合同》，并向广东天杰律师事务所支出律师费97775元。又查明，因张豪全、蔡玲向法院提出调查申请，一审法院于2019年4月2日向中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行发函调查：1.案涉房屋现有资料是否满足发放贷款的条件；2.银行是否对案涉房屋出具了《贷款审理通知书》；3.银行是否有首期款250000元的《收据》。该行于同年4月4日回复一审法院：1.案涉房屋现有资料不满足发放贷款，因案涉房屋未办理他项权证及客户称未交首期款；2.银行已出具了《贷款审批通知书》；3.银行收集的资料中有首期款250000元的收据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人于2018年5月26日签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人应恪守履行。针对张豪全、蔡玲、黄裕的争议，一审法院分别作如下认定：（一）关于《房地产买卖合同》应否解除的问题。首先，张豪全、蔡玲认为合同关于何时支付部分首期款24万元存在矛盾，导致无法办理银行按揭，合同目的不能实现的意见。对此，一审法院认为，按揭银行已出具《贷款审批通知书》，只要张豪全、蔡玲在案涉房屋过户前支付完毕定金10万元及首期款69万元，并办理抵押登记手续后，按揭银行即可发放贷款，因此，对于张豪全、蔡玲认为合同条款存在矛盾导致无法办理银行按揭的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。其次，根据双方的微信聊天记录可知，张豪全、蔡玲系认为其购买涉案房屋的交易价格过高，并明确表示拒绝履行合同。再者，张豪全、蔡玲亦未能提交相关证据证实黄裕存在违约行为或合同无法继续履行的其他情形。根据一审法院查明的事实，张豪全、蔡玲拒绝履行合同义务的行为，已构成违约，其二人要求解除双方签订的《房地产买卖合同》既不符合合同约定的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。综上，对于张豪全、蔡玲要求解除《房地产买卖合同》及退还购房款55万元、中介服务佣金13000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。如前所述，案涉合同合法有效，案涉房屋已注销抵押登记，按揭贷款银行亦出具了《贷款审批通知书》，故张豪全、蔡玲与黄裕之间房屋买卖合同的交易进一步履行的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及诚实信用原则，黄裕要求张豪全、蔡玲继续履行《房地产买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持，另，因张豪全、蔡玲怠于履行办理案涉房屋的银行按揭贷款手续，导致黄裕至今未能收取剩余购房款，故黄裕要求张豪全、蔡玲支付剩余购房款120万元的诉讼请求，符合情理，并无不当，一审法院予以支持。（二）关于如何承担违约责任的问题。如前所述，张豪全、蔡玲的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定及《房地产买卖合同》约定“如果守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金”之约定，张豪全、蔡玲作为违约方应承担违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高〉于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合考虑黄裕过错，张豪全、蔡玲损失等因素，一审法院酌定调整该违约金为以未付购房款120万元为基准，按照中国人民银行金融机构同期一年以下(含一年)人民币贷款基准利率130%即5.655%计算。而违约金的起算日期，结合本案情况及合同约定，违约金的起算日期以黄裕提出反诉之日起即2019年1月25日计算较为合理。因此，黄裕要求张豪全、蔡玲支付违约金的诉讼请求，合理合法部分，一审法院予以支持。（三）关于律师费及其他损失承担的请求。对于黄裕要求张豪全、蔡玲支付律师费97775元的诉讼请求，因合同已对该项费用作出约定，且黄裕提交了相应的律师费发票，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。至于黄裕要求张豪全、蔡玲承担其他实际损失的诉讼请求，由于黄裕没有提供相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，黄裕应承担举证不能的法律后果。故对黄裕该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，张豪全、蔡玲的本诉请求，一审法院予以全部驳回，黄裕针对本诉所提之抗辩，其理由成立，一审法院予以采纳；黄裕的反诉请求，其合法合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、张豪全、蔡玲继续履行双方于2018年5月26日签订的《房地产买卖合同》。二、张豪全、蔡玲应在该判决发生法律效力之日起三十日内向黄裕支付购房款120万元。三、张豪全、蔡玲应在该判决生效之日起七日向黄裕支付违约金（违约金以120万元为基准，从2019年1月25日起按中国人民银行金融机构同期一年以下(含一年)人民币贷款基准利率130%即年利率5.655%的标准计至付清购房款之日止）。四、驳回张豪全、蔡玲全部诉讼请求。五、驳回黄裕其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4715元（张豪全、蔡玲已预交），由张豪全、蔡玲负担；反诉案件受理费3457元（黄裕已预交），由黄裕负担2420元，张豪全、蔡玲负担1037元，张豪全、蔡玲负担的诉讼费应于该判决发生法律效力之日起十日内支付给黄裕。二审期间，双方当事人均没有提供新证据证实其主张。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据双方上诉请求、答辩意见和本院查明的事实，本案二审争议的焦点为：1.案涉房屋买卖合同应否解除；2.履行合同中违约责任及违约金如何承担；3.案涉律师费应否由张豪全、蔡玲承担。关于案涉房屋买卖合同应否解除的问题。张豪全、蔡玲上诉主张案涉合同约定前后矛盾导致无法继续履行而要求解除。涉案《房地产买卖合同》第四条“付款方式”的约定，第二笔24万元，买方是按揭贷款的，在递件办理过户后交税前支付。第五条“过户时间”的约定，过户实际为收到银行初审同贷后即日起五个工作日内。张豪全、蔡玲认为由于银行要求24万元支付完毕才同意贷款，合同约定与实际操作不符，导致无法履行合同。本院对此分析如下：第一，案涉合同约定该笔款项为按揭支付，但贷款申请系由张豪全、蔡玲向银行提出，永浩服务部提供协助，张豪全、蔡玲作为申请人应当知道其所申请的贷款额95万元不包含首期房款24万元；第二，根据案涉合同第九条第二款约定，如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在十日内以现金补足支付给卖方。所争议的24万并不在银行同意贷款的限额内，按照合同约定，24万元应由张豪全、蔡玲以现金补足支付给黄裕；第三，根据微信聊天截图，张豪全、蔡玲并未提及该24万元及银行贷款问题，仅就购买涉案房屋的交易价格过高而明确表示拒绝履行合同；第四，张豪全、蔡玲亦未能提交相关证据证实黄裕存在违约行为或合同无法继续履行的其他情形。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，张豪全、蔡玲请求解除《房地产买卖合同》没有事实与法律依据，一审法院认定张豪全、蔡玲拒绝履行合同义务的行为已构成违约，判决驳回张豪全、蔡玲要求解除《房地产买卖合同》及退还购房款55万元、中介服务佣金13000元的诉讼请求以及双方继续履行《房地产买卖合同》符合客观事实及法律规定，本院依法予以维持。但一审法院判决张豪全、蔡玲在判决发生法律效力之日起三十日内向黄裕支付购房款120万元欠妥，本院依法予以撤销，双方应按《房地产买卖合同》约定的付款方式支付尚欠的购房款120万元。关于履行合同中违约责任及违约金的认定问题。根据上述分析，张豪全、蔡玲的行为已构成违约，根据案涉《房地产买卖合同》关于“如果守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金”的约定，以及张豪全、蔡玲庭审中主张案涉合同约定的违约金过高的陈述，并结合黄裕没有提供相关证据予以证实其存在其他实际损失的情形，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院综合考虑张豪全、蔡玲过错、黄裕的损失等因素，酌定调整违约金为以未付购房款120万元为基准，以黄裕提出反诉之日起即2019年1月25日按照中国人民银行金融机构同期一年以下(含一年)人民币贷款基准利率130%即5.655%计算，符合法律规定及客观事实，本院予以维持。黄裕上诉请求张豪全、蔡玲以175万元为基准，自2018年8月20日起按照日利率千分之一为标准向张豪全、蔡玲支付违约金并计至为止，缺乏理据，本院依法予以驳回。关于律师费应否由张豪全、蔡玲承担的问题。根据案涉合同约定，买卖双方同意如产生合同纠纷所产生的诉讼费、律师费由违约方支付。如前所述，张豪全、蔡玲构成违约，应承担相关费用。黄裕提交了相应的律师费发票，证实因本案诉讼产生律师费97775元，故本院予以支持该部分律师费用。至于黄裕上诉增加二审律师费3.1万元由张豪全、蔡玲承担的请求，已超出一审诉讼请求范围，况且本院对其上诉主张不予采纳，故本院对黄裕主张二审律师费由张豪全、蔡玲承担的请求不予支持。综上所述，黄裕的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；张豪全、蔡玲人上诉主张部分合理，本院依法予以支持，部分不合理，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理部分正确，本院依法予以维持，部分不当，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销广东省肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初132号民事判决第二项；二、维持广东省肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初132号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费4715元由张豪全、蔡玲负担；一审反诉案件受理费3457元，由黄裕负担2420元，张豪全、蔡玲负担1037元；本案二审案件受理费22044.5元，由张豪全、蔡玲负担16597元，黄裕负担5447.5元。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 梁达明二〇二〇年一月九日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平