广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14488号原告：东莞市厚如物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五村名都家居广场**，统一社会信用代码为91441900MA4UNXQA46。法定代表人：陈益民，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦秀，广东嘉茂律师事务所实习律师。被告：张英，女，1982年4月15日出生，苗族，住广东省连山壮族瑶族自治县，原告东莞市厚如物业投资有限公司（以下简称“厚如物业公司”）诉被告张英租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，后转换适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告厚如物业公司的委托诉讼代理人杨振峰、杨锦秀，被告张英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告厚如物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方合同于2019年1月19日解除；2.张英支付厚如物业公司租金88760.49元、管理费44221.94元、电费2592.1元、违约金15876元；3.张英支付律师费10000元；4.本案诉讼费由张英承担。事实和理由：双方于2017年6月22日签订君汇时代广场租赁合同，约定张英承租厚如物业公司位于东莞市××街××社区××路××号的（驰生商业中心）1F23号铺位用于经营服装，租赁期限从2017年7月15日起至2020年7月14日止，第一年租金为5670元/月，第二年租金为7938元/月，第三年租金为11340元/月。合同约定每月5号前缴纳各项费用，张英拖欠租金、管理费、电费多月。经催促，张英仍不缴纳，厚如物业公司于2019年1月16日向张英邮寄解约通知，张英于2019年1月19日签收。双方约定违约方须支付两月租金总额作为违约金，违约方还需支付诉讼费、律师费等。被告张英辩称：一、免租期的问题。双方协商是实际开业起计算四个月，负责签约的谢麟发和当时的管理人员都同意了这一要求。厚如物业公司通知2017年8月5日开业，但开业当天发现其他店铺没有装修好，且厚如物业公司的管理混乱，商场开业时才交付店铺给张英装修，且并非所有店铺均同时装修，张英装修好之后仍因有其他店铺在装修无法马上开业，导致张英于2017年8月20日才开始正式开业。二、张英投资20多万元，经营5个月后，发现营业收入不足以支付工资以及电费等其他费用，仍坚持经营至2018年春节前，但看不到扭亏的希望，故打算及时止损，在2018年春节前撤场。撤场后，张英没有要求厚如物业公司退我押金，等于合同作废，故2018年春节前后撤场当天起2017年6月22日签订的合同就己经正式解除了。后来厚如物业公司的员工阿香以电话联系，要求张英重新回去商场开店，并作出多种扶持承诺，包括：帮忙请人、帮忙宣传、保留原合同的押金22680元、重新给予免租期、商场以扣点的形式与张英开展合作等。张英于2018年4月第二次进行营业的时候，厚如物业公司对此前的承诺要求再次反悔，张英要求与厚如物业公司重新签订合约，但是已经联系不上当时联系的员工阿香，后来与厚如物业公司的邓主管联系，要求将之前的承诺写入合同，对方一直没有写，一直以这样的形式合作经营，这期间没有交租金和管理费，只按照口头协议约定，按时缴纳电费，厚如物业公司一直没有催收过租金和管理费，这一事实也证明了双方存在新的协议，即免租。直到张英表示如果没有新的合同就做不下去，邓主管表示经营不下去就撤场，故张英于2018年7月2日撤场，在撤场过程中，厚如物业公司扣押了约6万元的货品，货架（价值约3万元）以及灯具（价值约2万元）都没有拿出来。撤场后，厚如物业公司重新招商，新的商家用我方的灯具以及货架。厚如物业公司也没有退还押金22680元，且张英用于投资款均是借来的，已无法承受厚如物业公司诉请的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厚如物业公司是坐落于东莞市××街××社区××路××商业中心汇展××商铺101的物业的产权人。2017年6月22日，厚如物业公司与张英签订了君汇时代广场租赁合同，约定：由张英承租厚如物业公司位于东莞市××街镇××路××号的【驰生商业中心】1F23号之商铺，用于经营，租赁期限从2017年7月15日起至2020年7月14日，第一年租金为5670元/月（第二年为7938元/月、第三年为11340元/月），免租4个月，首次试业后一次性执行3个月免租期，剩余的免租期在每个季度末减免1个月，免满为止；自本合同签订之日，张英缴付首期租金5670元，该首期租金对应的租赁期间为2017年9月7日至2017年10月6日，每月的租金于当月5日前交纳；月管理费为2520元，从商场试业之日起交纳，每月的管理费于当月5日前交纳；每月5日前根据水电表实际读数交纳上月水电费；签订合同时交纳22680元作为租赁押金；如拖欠上述费用，厚如物业公司可按其拖欠数额每天加收0.4%的滞纳金，拖欠超过5日的，视为张英违约，厚如物业公司有权终止合同，没收押金，收回商铺并追究张英的违约责任。关于违约责任，合同还约定，张英拖欠租金、管理费、其他费用超过5日的，或未经厚如物业公司同意停止营业超过3日的，厚如物业公司有权没收押金，张英还应支付相当于两个月租金数额的违约金，且张英需按厚如物业公司通知的时间搬出，否则厚如物业公司有权清除张英包括装修在内的所有物品，损失由张英自行承担；守约方为解决争议支付的诉讼费、律师费等由违约方承担。租赁合同中约定厚如物业公司经营的商场对外试业的日期为2017年7月15日，故租金应自2017年7月15日起计。合同签订后，张英缴纳了押金、首月的租金5670元以及管理费2520元。现厚如物业公司主张张英自2017年12月起拖欠租金，自2017年8月起拖欠管理费，自2018年5月起拖欠电费，故厚如物业公司于2019年1月15日向张英邮寄书面解除合同通知，快递查询明细显示邮件因张英于2019年1月19日签收了该邮件，故双方解除合同的日期应为2019年1月19日。庭审中，张英主张其已于2018年7月2日最终撤场，且厚如物业公司在其撤场后已将案涉商铺重新出租，并主张厚如物业公司经营的商场实际对外试业日期为2017年8月20日，故租金应自2017年8月20日起计，且其于2018年春节前后已经撤过一次场，由于厚如物业公司的工作人员挽留并口头承诺可以重新给予免租期，故于2018年4月再次进场营业，但厚如物业公司的工作人员更换后对此前的口头承诺不再遵守，故其最终于2018年7月2日撤场，并造成较大损失。为证明其主张，张英还提交了其与厚如物业公司员工谢麟发、“阿香”、“邓主管”、“明仔”等人之间的微信聊天记录予以佐证，厚如物业公司对微信记录的真实性均予以确认，但认为不能反映商场试业时间为2017年8月20日以及双方已经重新约定免租期。张英与谢麟发的微信聊天记录可以反映，张英于2017年8月初多次“反映未装修好就不要通知我们开业”、“前面店铺没有开，根本没有几个人走到后面”，谢麟发回复“主要前面几家没装修好”；至于重新约定免租期的内容，张英也承认微信聊天记录中无法直接反映存在重新约定免租期，但主张根据张英追问谢麟发关于新的免租期如何计算，谢麟发逃避回答的情况可知双方确实存在这一约定。关于电费，厚如物业公司提交了其自行制作的商铺电表用电明细予以佐证，该明细表显示张英租赁的案涉商铺于2017年10月至2018年7月期间各月的用电量均有用电量产生，但2018年8月起即载明“未营业”。厚如物业公司还主张张英拖欠的电费分别为2018年5月500.25元、2018年6月882.05元、2018年7月953.35元、2018年8月256.45元。另，厚如物业公司还提交了其与广东嘉茂律师事务所签订的委托代理合同及发票，拟证明其已经为本案支出律师费10000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺已取得不动产权证书，在法律上是合法的建筑，故案涉商铺可用于出租，厚如物业公司与张英签订的租赁合同合法有效。现张英对存在拖欠租金等没有异议，仅是认为厚如物业公司未按约定对商场进行管理，认为租金等计算有误，但对解除合同没有异议，故本院确认双方之间的合同已解除。本案的主要争议焦点为：张英拖欠的各项费用应当如何计算。第一，关于租金。虽然合同约定的商场试业日期为2017年7月15日，但根据张英与谢麟发的微信聊天记录可知，商场前面的商铺于2017年8月期间仍未装修好，在此情况下不能认定商场已经实际试业，在厚如物业公司怠于举证的情况下，本院采纳张英的主张，认定厚如物业公司经营的商场于2017年8月20日才试业，故租金应自2017年8月20日起计。除首月租金5670元外，现张英没有提交任何证据证明其已缴纳租金，应承担举证不能的不利后果，结合合同中4个月的免租期的约定，张英应缴纳2018年1月20日起的租金。至于租金计算的截止日期，虽然厚如物业公司书面解除合同为2019年1月19日，但距离厚如物业公司的电费计算表中确认的张英停止经营的时间（2018年8月）已超过5个月，早已达到合同中约定的厚如物业公司单方解除合同的条件。现厚如物业公司怠于行使解除合同并收回商铺自行清除商铺内物品的权利，直至2019年1月19日才解除合同，属于扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，厚如物业公司不得要求张英支付因此而扩大的租金。根据合同约定，厚如物业公司单方解除合同的行使期限为张英未经许可停止经营3日后，故本院酌定张英开始停止经营后的1个月为行使解除权和清除物品的合理期限，张英应当支付该期限内的租金，超出上述期限的租金，张英无需承担。因此，张英应向厚如物业公司支付2018年1月20日至2018年8月31日期间的租金，数额为5670元/月×（8个月＋12天÷30天）=47628元。厚如物业公司诉请超出部分，本院不予支持。至于张英所称与厚如物业公司存在重新约定免租期的情况，即使厚如物业公司的员工曾与其就此进行探讨亦属于协商的过程，在双方没有进行最终约定的情况下，本院对此不予采纳，且张英提交的证据亦无法佐证厚如物业公司的员工做出过具体的新免租期承诺。第二，关于管理费。如焦点一所述，厚如物业公司经营的商场的实际试业时间应为2017年8月20日，故张英应自此时起按约定缴纳管理费。除签订合同缴纳的首期管理费外，现张英没有提交任何证据证明其已缴纳管理费，应承担举证不能的不利后果，故张英应自2017年9月20日起缴纳管理费。如前所述，厚如物业公司怠于履行合同约定的解除权及自行清除商铺内物品的权利，导致商铺不能及时投入再利用，属于扩大的损失。厚如物业公司不得要求张英支付因此而扩大的管理费。结合本院前述酌定的行使解除合同和清除物品的合理期限，张英应支付管理费至2018年8月31日止，数额为2520元/月×（11个月＋12天÷30天）=28728元。厚如物业公司诉请超出部分，本院不予支持。第三，关于电费。虽然张英对商铺电表用电明细不予确认，但张英对于2018年5月至2018年7月期间处于经营状态没有异议，鉴于电费是经营商铺必然产生的费用，在厚如物业公司主张的用电量及电费没有超出一般生活常理范围的情况下，本院予以采纳，即现张英没有举证证明其已缴纳电费，亦应承担举证不能的不利后果，故本院采纳厚如物业公司的主张，认定张英拖欠的2018年5月至7月的电费分别为2018年5月500.25元、2018年6月882.05元、2018年7月953.35元（合计2335.65元），张英应当支付。至于2018年8月的电费，由于厚如物业公司在电费表中亦确认张英未营业，不应由其承担。第四，关于违约金和律师费。如前所述，张英不按时缴纳租金等已构成违约，合同已明确约定，张英应承担相当于两月租金的违约金以及因此导致诉讼而支出的律师费，故厚如物业公司诉请张英支付违约金、律师费，合法有据，本院予以支持。但如焦点一所述，由于商场实际试业的时间为2017年8月20日，故应以第一年的月租金计算违约金，故违约金数额为11340元。而律师费则根据合同和发票应为10000元。另，由于张英违约，根据合同约定厚如物业公司可没收合同押金，故押金不可用于抵扣租金等。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市厚如物业投资有限公司与被告张英签订的君汇时代广场租赁合同于2019年1月19日已解除；二、限被告张英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付2018年1月20日至2018年8月31日期间的租金47628元；三、限被告张英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付2017年9月20日至2018年8月31日期间的管理费28728元；四、限被告张英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付2018年5月1日至2018年7月31日期间的电费2335.65元；五、限被告张英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付违约金11340元；六、限被告张英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付律师费10000元；七、驳回原告东莞市厚如物业投资有限公司的其他诉讼请求。如被告张英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3530元，由原告东莞市厚如物业投资有限公司承担1500元，被告张英承担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶汉光人民陪审员  吴伟清人民陪审员  陈敬湖二〇二〇年一月三十日书 记 员  方淑敏强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。