安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初5842号 原告（反诉被告）：巢湖市巢州房地产开发有限责任公司，住所地巢湖市巢柘北路西山巷**巢州景苑综合楼**,统一社会信用代码913401811535829375。 法定代表人:李怀金。 委托诉讼代理人：陈笑梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐圆圆，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：巢湖市柘皋镇佳易购超市，住所地巢湖市柘皋镇玉兰街与古楼街交叉口西北侧，统一社会信用代码92340181MA2NGNMG2M。 经营者：鲍杨镇，男，1991年9月9日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：鲍习卫，该超市经理。 委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。 原告巢湖市巢州房地产开发有限责任公司（以下简称巢州房地产公司）诉被告巢湖市柘皋镇佳易购超市（以下简称佳易购超市）房屋买卖合同纠纷一案，以及被告佳易购超市反诉原告巢州房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并审理，巢州房地产公司的委托诉讼代理人陈笑梅、徐圆圆，佳易购超市的委托诉讼代理人汪长杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告巢州房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告偿还原告商品房款本金6100000元和损失2231600元；2、判令本次诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告2016年4月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告将建筑面积为3600平方米的商品房出卖给被告,约定该商品房的价款为15000000元,付款方式为分期付款,具体付款方式是首付30%,尾款于交付使用时一次性付清。按此约定，合同签署当日即应该支付给原告4500000元,被告截止到2016年4月26日,仅支付给原告2000000元。原告于2017年3月28日将房屋交付给被告,(有原告和被告共同签收的工程实物移交书为证)按合同约定,被告应将尾款8100000元一次性付清。被告截止到2017年3月28日仅付6900000元,尚欠8100000元。自2017年3月28日之后由于被告未及时付清剩余购房款项,导致原告的资金链断裂,原告被迫到处借贷,产生大量经济损失。这其中对外的借贷行为包括向被告的股东冯金宝所形成3500000元的民间借贷,月息是2分。还包括向其他债权人约定不同利息的民间借贷。这就产生了一方面被告未按约定支付剩余房款不承担逾期付款的利息,另一方面被告已经使用房屋并产生商业利润。与此形成鲜明对比的是,原告还要为被告的违约行为而支付大量的对外借贷所产生的利息。有鉴于此,2019年1月30日原、被告和被告股东冯金宝达成补充协议，约定被告在2019年1月30日付给原告2000000元款项，被告尚欠原告剩余款项中的3500000元的利息冲抵原告向被告股东冯金保所借3500000元的民间借款的利息。即便如此,被告尚欠原告的购房款为6100000元至今仍未归还。因此,原告向法院诉请被告还清尚欠原告的购房款,以及承担未按时支付购房款给原告所产生的损失2211600元。 被告佳易购超市辩称，1、原告未按合同约定向被告交付二楼全部的购房面积，原告将二楼的东北边用于拆迁户安置，未按合同约定向被告交付；2、被告已付购房款8900000元，另有合伙人冯金宝以应收借款本金3500000元和利息1540000元，抵偿原告购房款，合计实际付款13940000元，被告实际不欠购房款；3、原、被告双方于2019年1月27日签订补充协议，并约定购房款支付方式，约定被告在原告办完房屋产权过户后1个月内付清购房款，被告没有违约；4、原告违约在先，原告未按合同约定向被告交付合格房屋，原告的房屋实际于2018年11月27日才通过验收备案，才符合合同约定的交付条件，且原告未按合同约定为被告提供按揭贷款的条件致使被告无法办理按揭贷款，再次，原告未按合同约定为被告办完房屋产权登记；5、原告要求被告偿还损失，无事实法律依据。除冯金宝同意以其借款本息抵付购房款外，原告所称的李怀金借款利息与原告公司无关，系个人借款，更与本案无关。 反诉原告佳易购超市向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人提供资料将其开发的位于巢湖市铺）过户给反诉人，为反诉人办理该房产的产权登记手续；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金150000元；3、本案反讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年4月26日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，约定被反诉人将其开发的位于巢湖市小区）3600平方米的房产以每平方米4166元的价格销售给反诉人，房款首付30%，被反诉人负责联系银行按揭，被反诉人应在该商品房验收合格后将商品房交付给反诉人，并应在商品房交付使用后90日内为反诉人办理产权登记手续，否则应按已付房价款的1%向反诉人支付违约金。合同签订后，反诉人先后支付了购房款8900000元，并由其合伙人冯金保以借款本金3500000元及其利息抵付了剩余房款。被反诉人将该改造工程二层房屋交给反诉人后，反诉人发现该房屋并未验收合格，规划、消防、质量监督等均未通过验收，无法正常使用，无法办理产权登记。被反诉人也一直未按约定为反诉人办理银行按揭贷款手续。被反诉人在具备办证条件后，仍未为反诉人办理产权登记。2019年1月27日，双方签订《补充协议》，约定被反诉人最迟应在2019年3月6日为反诉人办理好过户手续，反诉人在过户手续办好后一个月内付清购房余款，但被反诉人至今未予办理过户手续。 反诉被告巢州房地产公司辩称，1、同意在佳易购超市给付全部房款及全部损失的情况下办理过户；2、我方没有违约行为，不承担违约金及反诉费用；3、案涉房屋已于2016年12月9日办理验收，2018年验收的是整个一栋楼。 案经审理，可以确认以下案件事实：2016年4月26日，巢州房地产公司与佳易购超市签订《商品房买卖合同》一份，约定巢州房地产公司将其所有的案涉巢湖市小区）面积3600平方米的房产以每平方米4166元的价格出卖给佳易购超市，约定总价款为15000000元，合同第四条约定付款方式为分期付款，首付30%，尾款于交付使用时一次性付清；合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，以产权登记面积为准。2017年5月28日，巢州房地产公司将案涉房屋交付给佳易购超市。2016年4月25日佳易购超市向巢州房地产公司支付购房款2000000元，2016年11月16日支付购房款4500000元，2019年元月26日支付400000元，2019年元月30日支付2000000元，共计已支付房款8900000元。2019年9月，巢州房地产公司向本院起诉佳易购超市，要求佳易购超市偿还巢州房地产公司房款本金6100000元和损失2231600元。佳易购超市提起反诉，要求巢州房地产公司提供资料将其开发的位于巢湖市铺）过户给佳易购超市，为佳易购超市办理该房产的产权登记手续，并要求巢州房地产公司向佳易购超市支付违约金150000元。 另查明，案涉房屋坐落于巢湖市旧城改造工程商业201铺，房屋建筑面积3528.16平方米，不动产权利证号为皖（2019）巢湖市不动产权第××号。案涉房屋于2016年12月9日竣工验收，2018年9月26日经建设工程竣工验收消防备案，2018年11月27日经住建部门验收备案。 再查明，李怀金（巢州房地产公司法定代表人）于2016年向冯金保（佳易购超市股东）借款3500000元，约定月息两分，巢州房地产公司自认该笔借款自2017年3月28日计算至2019年1月30日的利息为1540000元。原、被告及冯金保均同意将该笔借款本息抵付佳易购超市应付巢州房地产公司的购房款。2019年1月27日，李怀金与鲍习卫（佳易购超市经理）、冯金保签订了一份《补充协议》，约定对李怀金借冯金保3500000元所产生的利息自2019年元月30日起由超市承担，李怀金不再承担，并约定最迟过户时间不能超过2019年3月6日，过户手续办理好后一个月内付清购房余款。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、工程实物移交书、补充协议、收据、收条等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：巢州房地产公司与佳易购超市在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。 关于本诉部分，案涉房屋的总价款为14698314.56元（3528.16平方米×4166元/平方米）。根据合同第四条约定：首付30%，尾款于交付使用时一次性付清。根据原、被告双方签字认可的工程实物移交书，案涉房屋的交付时间为2017年5月28日，因此佳易购超市应于2017年5月28日付清全部房款。但截至该日，佳易购超市仅支付6500000元，尚差欠购房款8198314.56元。自该日后，佳易购超市即处于违约状态，因案涉买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。经查，2017年中国人民银行一至五年期的贷款年利率为4.75%，罚息按加收50%计算为7.125%。故以8198314.56元为基数，按年利率7.125%自2017年5月28日计算至2019年元月26日的利息为974616.7元。在2019年元月26日佳易购超市支付巢州房地产公司400000元后，佳易购超市尚差欠巢州房地产公司购房款本金8198314.56元，违约金574616.7元。以8198314.56元为基数，按年利率7.125%自2019年元月27日计算至2019年元月30日的利息为6401.42元，在2019年元月30日佳易购超市支付巢州房地产公司共计7040000元后（2000000元+冯金保借款3500000元+冯金保借款利息1540000元），尚差欠巢州房地产公司购房款1739332.68元。因2019年元月30日原、被告双方通过补充协议对不动产权证的办理期限及给付剩余购房款的期限等事项作了变更约定，故此后的利息应不予计算。 对巢州房地产公司诉请的因向李震、成池福借款产生的利息损失，因巢州房地产公司未能举证证明该笔借款与本案具有关联性，本院依法不予支持。 关于反诉部分，佳易购超市要求巢州房地产公司提供资料将其开发的位于巢湖市铺）过户给佳易购超市，为佳易购超市办理该房产的产权登记手续，并要求巢州房地产公司向佳易购超市支付违约金150000元。因买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故巢州房地产公司作为出卖人应将案涉房屋的所有权转移给买受人佳易购超市。且《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故巢州房地产公司已于2017年5月28日将案涉房屋的交付给佳易购超市，按此约定，巢州房地产公司应于2017年8月26日将资料报产权登记机关备案，但案涉房屋的建设工程竣工验收消防备案时间为2018年9月26日，住建部门验收备案时间为2018年11月27日，故2017年8月26日前巢州房地产公司并未具备办理案涉房屋初始登记的条件，应属违约。即便其后双方在2019年元月30日的补充协议中对办证时间进行了重新约定，亦不影响案涉买卖合同中对违约条款及违约金的约定。截止到2017年8月26日，佳易购超市已支付购房款6500000元，巢州房地产公司应给付佳易购超市违约金65000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告巢湖市柘皋镇佳易购超市应于本判决生效之日起30日内给付本诉原告巢湖市巢州房地产开发有限责任公司购房款1739332.68元； 二、反诉被告巢湖市巢州房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起30日内为反诉原告巢湖市柘皋镇佳易购超市办理巢湖市旧城改造工程商业201铺房屋的不动产权登记手续； 三、反诉被告巢湖市巢州房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起30日内支付反诉原告巢湖市柘皋镇佳易购超市违约金65000元； 四、驳回本诉原告巢湖市巢州房地产开发有限责任公司和反诉原告巢湖市柘皋镇佳易购超市其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费70120元，由巢湖市巢州房地产开发有限责任公司预交，由巢湖市巢州房地产开发有限责任公司承担50000元，巢湖市柘皋镇佳易购超市承担20120元；反诉案件受理费1650元，由巢湖市柘皋镇佳易购超市预交，由巢湖市巢州房地产开发有限责任公司承担650元，巢湖市柘皋镇佳易购超市承担1000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘荣军 审 判 员  何彩琳 人民陪审员  夏珍红 二0二0年元月十四日 书 记 员  曹 萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。