北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初12807号原告：王为林，男，1975年4月18日出生，土家族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王功钊，北京市恒源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小亮，北京市恒源律师事务所实习律师。被告：重杨，男，1974年3月7日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：王士贤，男，1952年12月12日出生，汉族，住北京市东城区。被告：易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：李文辉，经理。委托诉讼代理人：沈建平，男，1978年3月10日出生，汉族，易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司职员，住河北省衡水市枣强县。被告：沈建平，男，1978年3月10日出生，汉族，易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司职员，住河北省衡水市枣强县。原告王为林诉被告重杨、王士贤、易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司（以下简称易嘉时代）、沈建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理。适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告王为林的委托诉讼代理人，被告重杨、王士贤、沈建平及被告易嘉时代的委托诉讼代理人沈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王为林向本院提出诉讼请求：1、解除原告王为林与被告重杨之间的买卖关系；2、解除原告王为林与被告易嘉时代签订的《购房协议书》《代购房协议书》；3、请求依法判决被告重杨退还购房款1425000元；4、请求被告沈建平、易嘉时代退还原告信息费20000元；5、请求被告易嘉时代、沈建平赔偿损失100000元；6、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告获知由北京中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）拆迁房屋可以转卖给原告。遂由被告王士贤、易嘉时代、沈建平运作购买拆迁房屋。为此，原告分别于2014年1月23日及2014年1月27日与易嘉时代签订《购房协议书》和《代购房协议书》。合同约定，原告购买位于北京市东城区×××房屋，面积56.2平方米，房价款共计1405000元。合同签订后，原告共支付房款、定金、信息费共计1446797.28元。上述款项支付后，原告与中通公司于2014年1月26日签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》。后该拆迁安置协议被法院认定无效。原告再支付购房款后无法取得房屋，购房目的无法实现，故提起本案诉讼，诉如所请。被告重杨辩称：重杨当时想卖涉诉房屋，便找到王士贤想以每平方米25000元售出。后经王士贤联系，便将涉诉房屋卖给王为林，现售房款1426797.28元已经全部收到。为促成与王为林房屋买卖尽快完成，重杨给中通公司40万元，给了王士贤25000元。王为林已经成功与中通公司签订了《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，故重杨与王为林之间就涉诉房屋的交易已经完毕。不同意王为林的诉讼请求。被告王士贤辩称：重杨是通过王士贤与中通公司签订的回迁安置协议。后重杨又找王士贤转让回迁安置房屋。适逢王为林通过易嘉时代和沈建平想购买涉诉房屋。其后，王为林的购房款易嘉时代和沈建平扣除20000元中介费外全部转给了王士贤。王士贤收到后又转给了重杨。王士贤确收到重杨给付的25000元。但该笔款项王士贤为加快及促成王为林与重杨的交易，将该笔款项支付给中通公司的办事人员了。现王为林已经与中通公司就涉诉房屋签订了合同，交易已经完成，故不同意王为林的诉讼请求。被告易嘉时代、沈建平辩称：王为林找到易嘉时代想购买涉诉的回迁安置房屋。易嘉时代向王为林收取定金后联系王士贤。后王士贤联系重杨。经双方协商达成一致后，王为林将购房款等费用支付给易嘉时代公司的沈建平。易嘉时代、沈建平扣除20000元中介费后，将款项全部转给了王士贤，王士贤在收到款项后又转给了重杨。现王为林已经与中通公司签订了合同，易嘉时代、沈建平的中介服务已经完成。不同意王为林的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人中通公司曾与重杨（系非拆迁范围内的居民）签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》。中通公司收取了重杨的购房款项485117.28元（含公共维修基金1753.44元、印花税43.84元）。2014年1月，王为林欲购买重杨与中通公司签订合同项下的北京市东城区×××房屋。遂与易嘉时代于2014年1月23日签订《购房协议书》，该协议约定预订房屋为北京市东城区×××，建筑面积56.2平方米。定金10万元，购房款1405000元等。同日，王为林向易嘉时代支付定金10万元。2014年1月27日，易嘉时代（甲方）与原告（乙方）签订《代购房协议书》，该协议约定乙方预定房屋为北京市东城区×××号，建筑面积56.20平方米。定金10万元，房款总价人民币1405000元。付款时间约定，1.乙方于2014年1月23日支付定金10万元；2.乙方于2014年1月26日支付房款570000元；3.乙方于2014年1月27日补齐剩余房款735000元；4.乙方于2014年1月27日支付信息服务费20000元；5.乙方于2014年1月27日支付公共维修基金、印花税及其他费用21797.28元；6.以上各项费用共计1446797.28元，已于2014年1月27日全部付清。诉讼中，重杨承认收到王为林的款项为1426797.28元。包括公共维修基金及印花税1797.28元。2014年1月26日，中通公司作为甲方与王为林作为乙方签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》（以下简称涉诉协议书），约定甲方安置乙方×××小区×××号壹居室，建筑面积56.2平方米。楼房建设期三年，乙方需自行周转，并承担周转期间发生的各项费用，周转时间2014年1月26日至2017年1月25日。超出原建筑面积但未超过人均15平方米的部分56.2平方米，回迁购房款合计87672元，公共维修基金1753.44元。所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。本协议一式四份，甲乙双方各一份，危房改造及房地产管理部门各一份。安置协议关于乙方在×××危改区内原住址为×××头条×××号，原建筑面积18.09平方米，现有正式户口0人，安置人口1人，分别是王为林。折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处均为空白。2014年1月26日，中通公司向王为林开具了87672元的发票。中通公司未退还重杨购房款。2017年1月，王为林曾以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉中通公司、地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司），要求解除原告与中通公司于2014年1月26日签订的《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，退还已付购房款483320元、公共维修基金1753.44元、印花税43.84元，赔偿购房差价赔偿金2045680元等。该案经审理认为王为林并非×××地区的被拆迁居民，涉诉协议书上的有关拆迁信息均是中通公司违规操作制作的虚假信息。对此，王为林与中通公司均知情。因王为林不是被拆迁居民，其签订拆迁安置协议书违反国家颁布的有关法规……，故王为林与中通公司签订的协议书依法应当认定无效……。中通公司收取王为林的钱款依法应当予以返还。关于中通公司返还钱款的数额，中通公司虽未直接从王为林处收款，但中通公司收取过重杨购房款483320元、公共维修基金1753.44元、印花税43.84元。后重杨不再履行所签协议，而此时王为林表示愿购买重杨不购买的涉诉房屋，对此，中通公司予以认可，并与王为林签订协议。但中通公司并未向重杨退款。应认定中通公司负有将485117.28元返还王为林的义务。因订立协议时双方明知原告不是被拆迁居民，双方对协议无效的后果均有过错，故原告要求赔偿购房差价损失，缺乏依据，本院不以支持。但中通公司在返还已收钱款的同时应向王为林赔偿利息损失，利息的计算标准可参照借款利息的四倍予以确定。王为林与地雅公司不存在合同关系，且王为林未提供充分证据证明地雅公司同意为中通公司所负债务承担保证责任，故王为林要求地雅公司承担连带返还钱款和赔偿损失的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，本院作出（2017）京0101民初2481号民事判决书，判决中通公司返还王为林已付购房款四十八万三千三百二十元、公共维修基金一千七百五十三元四角四分，印花税四十三元八角四分，按同期银行贷款利率的四倍向原告支付前述已付购房款、公共维修基金及印花税自二〇一四年一月二十七日至本判决生效之日止的利息损失。后原告不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理作出（2018）京02民终4467号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现王为林提起本案之诉，诉如所请。上述事实，有当事人当庭陈述、（2017）京0101民初2481号民事判决书、（2018）京02民终4467号民事判决书、《购房协议书》《代购房协议书》、庭审笔录等证据在案为证。本院认为：根据所查明的事实，重杨原与中通公司签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》。后王为林通过易嘉时代、沈建平及王士贤自愿购买重杨在上述协议书中约定的房屋，并按照约定向重杨交纳了购房款、公共维修基金、印花税及其他费用共计1426797.28元。故王为林与重杨之间形成了房屋买卖合同关系。王为林就涉诉房屋亦与中通公司签订了《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》。王为林虽就涉诉房屋与中通公司签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》。但王为林并未直接向中通公司交纳相关款项。后王为林将中通公司诉至本院，本院经审理，确定王为林与中通公司签订的《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》违反相关规定，应属无效，并判决中通公司返还王为林购房款、公共维修基金、印花税共计485117.28元，并支付利息。现王为林诉至本院要求解除其与重杨就涉诉房屋之间的买卖关系。现王为林与中通公司签订的《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》已被生效判决认定无效，鉴于王为林、重杨均非涉诉房屋地区的拆迁居民，故王为林与重杨就涉诉房屋所形成的房屋买卖合同关系亦应属无效。对此，双方均有责任。在此情况下，重杨应当返还王为林支付的购房款等费用。考虑到重杨已向中通公司交纳了购房款483320元。在王为林与中通公司案件的生效判决中已经确认上述款项由中通公司返还王为林，故重杨在返还原告购房款等款项时应扣除483320元。关于王为林要求解除与易嘉时代签订的《购房协议书》，《代购房协议书》，并要求易嘉时代、沈建平支付信息费及赔偿损失一节，应属居间合同纠纷，不宜再本案中处理，原告可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告重杨于本判决生效后三十日内返还原告王为林已付购房款941680元；二、驳回原告王为林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18722元，由原告王为林负担5706元（已交纳），被告重杨负担13016元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 新审 判 员  张 提人民陪审员  毕纪美二〇二〇年一月二日法官 助理  董 亮书 记 员  陈 朝