广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13869号原告：佛山市三才实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈水清，执行董事。委托诉讼代理人：付国章，广东正平天成律师事务所律师。被告：席兆才，男，汉族，住陕西省石泉县。被告：胡电伟，男，汉族，住河南省邓州市。被告：佛山市兆才热能技术有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：席兆才。原告佛山市三才实业有限公司与被告席兆才、胡电伟、佛山市兆才热能技术有限公司（以下简称“兆才公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付国章、被告席兆才（亦为被告兆才公司的法定代表人）到庭参加了诉讼，被告胡电伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１.被告兆才公司热能公司支付拖欠原告截至2018年11月底的租金以及水电费等费用共计339551.63元及滞纳金（即违约金）33955.16元（339551.63×10%）；2.被告席兆才在金额为227407.4元（该款项为本金）的范围内与被告兆才公司热能公司承担共同清偿责任；3.被告胡电伟在金额为227407.4元（该款项为本金）的范围内承担连带担保责任；4.三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：被告兆才公司从2015年开始租用原告位于佛山市南海区******厂区内的三处物业（含二个车间及部分办公室）用于生产经营，双方于2018年1月31日续签《租赁合同》三份，双方就租金的交付及违约责任等进行了约定。按《租赁合同》约定每月租金为41197元，被告兆才公司在经营过程中产生的水、电等费用（以下简称费用）自负，如未按约定支付租金及费用超过15日，被告兆才公司应按欠缴费用总额的10%支付滞纳金（即违约金）。承租期间，被告兆才公司一直未按约定及时支付租金及费用，后被告兆才公司由于经营不善，于2018年11月底不辞而别，截止至被告兆才公司离开日（2018年11月底）止，被告兆才公司尚欠原告租金及费用合计339551.63元（离开后的租金及损失原告将另行主张）。2018年8月6日，经对账后确认，截至2018年8月，被告兆才公司尚欠原告租金及费用合计227407.4元，被告席兆才作为被告兆才公司的实际控制人及法定代表人，承诺对截止2018年8月底前的欠款227407.4元承担清偿责任，被告胡电伟作为担保人，承诺对上述欠款承诺担保责任。综上，原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告胡电伟没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告席兆才、兆才公司辩称，1.原告收取了被告押金10万元，但并未在起诉主张的金额中予以扣减。2.2014年4月至2018年被告兆才公司一直租赁原告厂房，2018年6月被告公司开始无法维持经营，被告口头及书面向原告提出先解除小车间的租赁关系，但原告不同意，要求解除两个大车间的租赁关系。因被告拖欠原告租金，被告将自己的生产设备及原材料搬离须经原告同意。后来为了给工人发工资，原告将机械设备以较低价格出售，售得款项由原告收取了以抵扣租金，被告认为售价并不合理。3.被告确认《欠条》上的金额，但胡电伟是在被迫的情况下签名作担保的，被告认为与胡电伟无关，该《欠条》是无效的，但被告愿意承担《欠条》所确认的债务。4.被告租赁涉案厂房无法注册，原告存在欺诈行为。5.被告要求原告开具已收取涉案厂房200多万元的发票。截至2018年8月6日，根据《欠条》显示被告尚欠原告租金约22万元（以实际对账为准），另房租押金10万元未扣除，即截至该时段被告仅欠付原告租金10多万元，此后因被告欠付租金，原告以各种方式阻拦被告腾退厂房，故对后续的租金产生被告有异议。至今原告仍扣留被告部分家电及机器设备（该部分不包括法院查封的，法院查封的仅是机器设备）在三才公司原租赁处。6.被告认为尚欠原告租金约为18万元：《欠条》中的22万元扣减押金10万元，《欠条》之后产生的租金被告仅同意支付5万元，共被告同意支付共18万元。被告胡电伟经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有出示证据。本院出示调取证据。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1（原告营业执照、被告席兆才、胡电伟身份证、被告兆才公司营业执照）为主体证明，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据2（租赁合同），相对方的被告兆才公司对其无异议，本院予以采信。原告出示的证据3（欠条），被告席兆才、兆才公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据4（兆才公司租金、费用清单）、原告提交的证据6（佛山市兆才热能技术有限公司8月份水电费用明细），为原告单方出具，本院不予采信，但对清单中原告自认的已付款项予以确认。原告出示的证据5（承包土地合同）为复印件，无原件核对，本院对其不予采信。本院出示的证据1（佛山市自然资源局南海分局的复函），为行政部门对涉案租赁物的规划报建情况及占用土地情况的回复，本院对其采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年1月31日，原告（甲方，出租方）与被告兆才公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》共三份，约定由乙方承租：1.甲方公司内厂房面积为1550平方米厂房，每月单价15元/平方米，公摊面积250平方米，每月单价7元/平方米，管理费用每月2000元；2.甲方公司办公楼二楼西边办公室，每月租金3000元；3.位于甲方公司内厂房面积为807平方米，每月单价15元/平方米，公摊面积156平方米，每月单价7元/平方米。乙方应缴纳100000元保证金。每月租金、水电费及其他费用应在每月5日前付清，15日后按未交费用的10%收取滞纳金。上述三份合同的租金合共43197元/月[为（1550平方米×15元/平方米+250平方米×7元/平方米+管理费2000元/月）+3000元+（807平方米×15元/平方米+156平方米×7元/平方米）计算得出]。合同中约定的保证金100000元，原告已经收取。2018年8月6日，被告席兆才作为立据人、被告胡电伟作为担保人出具《欠条》一份，内容为：欠款人席兆才欠佛山市三才实业有限公司房租（至2018年8月份）约220000元（具体金额以双方实际对账单为准），另房租押金100000元未扣除，定于2018年10月31日前还清欠款，若届时未还款，将承担相应法律责任。原告自认被告在2018年8月6日后合共支付（包括以机器设备抵扣）金额为215224元。原告与被告兆才公司、席兆才确认在2018年8月之前支付过两张支票，金额分别为100000元、40000元，该金额已在出具欠条时作相应扣减，但其后该两张支票因退票而无法兑现。2019年6月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，佛山市自然资源局南海分局复函，涉案租赁物所占地块未办理相关用地手续，另地上建筑物尚未办理相关规划报建手续，属于违法用地违法建设行为。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给被告的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原告与被告兆才公司之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然双方签订的涉案合同无效，但被告兆才公司实际使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用涉案租赁物期间的使用费予原告。被告席兆才作为被告兆才公司的法定代表人，出具欠条确认尚欠原告截至2018年8月的使用费（租金）约220000元，因双方均未举证证明截至欠条出具日期的使用费具体数额及构成，本院采纳220000元作为被告兆才公司截至2018年8月6日（欠条出具日期）的使用费欠付数额，此220000元为欠付使用费之一。其后，被告兆才公司使用涉案厂房至2018年11月底，应从2018年8月7日继续计算使用费至2018年11月底，经计算为164427元[为43197元/月×25天（8月份自欠条出具后尚有25天）÷31天+43197元/月×3个月（9月至11月）计算得出]，此164427元为欠付使用费之二。另因被告用于支付使用费的支票140000元因退票而无法兑现，被告兆才公司应予支付，此140000元为欠付使用费之三。综上，上述欠付使用费合共为524427元（为220000元+164427元+140000元计算得出），扣减原告自认被告已付（或机器设备已抵扣）的金额215224元，被告兆才公司尚欠原告使用费309203元（为524427元-215224元计算得出），对原告主张使用费（租金）的超出部分，本院不予支持。原告主张的水电费用被告兆才公司不予确认，原告亦未能提交水电费用发生凭证或其他证据佐证，本院对原告主张的水电费用不予支持。合同无效，原告依据合同约定诉请违约金（滞纳金）的主张，理据不足，本院不予支持。被告席兆才、胡电伟出具书面欠条陈述对欠付使用费220000元承担责任（或担保责任），为己方真实意思表示，被告席兆才主张被告席兆才、胡电伟处于被胁迫环境下出具，不应认定欠条为有效，但未能举证证明存在胁迫情形，故本院对该答辩意见不予采纳，被告席兆才、胡电伟应对被告兆才公司欠付使用费在220000元的范围内承担连带清偿责任。涉案合同无效，原告应予返还兆才公司的押金100000元，但因被告兆才公司未在本案中诉请返还，本案对押金部分暂不予处理，被告兆才公司可另案诉请返还。被告胡电伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市兆才热能技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费309203元予原告佛山市三才实业有限公司；二、被告席兆才、胡电伟对上述第一项债务在220000元的范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告佛山市三才实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3451.3元（原告已预交），由原告负担451.3元，被告佛山市兆才热能技术有限公司负担3000元。被告佛山市兆才热能技术有限公司负担的受理费3000元，应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的受理费3000元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年一月十七日书记员 孙王成欣