新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异113号 异议人(案外人)：陈瑜，男，1963年7月5日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周建英，女，1965年10月4日出生，住乌鲁木齐市。被执行人：赵云，男，1987年1月6日出生，户籍住所地:乌鲁木齐市米**。在本院执行（2019）新0109刑初28号判决主文第四项罚金刑罚过程中，案外人陈瑜对本院（2019）新0109执2852号案执行所涉房产的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭,进行了听证审查。异议申请人陈瑜及其委托诉讼代理人周建英和被执行人赵云到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人陈瑜称:请求立即中止执行（2019）新0109执2852号执行裁定，停止对已属于异议人名下乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住××区房屋的查封与执行。事实与理由：2015年4月22日，我经白小虎买了位于乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住××区的房屋，由于没有房产证，就暂时没有办理过户等相关手续，只办理了公证。从买房开始我一直打房款到现在，在我不知情的情况下法院查封了已属于我名下的这套房屋。现被执行人赵云因刑事犯罪已被刑拘，该房屋的实际所有人是我，不是被执行人的财产，故现请求中止对该房屋的执行。被执行人赵云称：这套房产是我以公积金贷款方式购买的，之后卖给了白小虎，由于当时房产证尚未办下来，白小虎向我支付了我前期支出的首付款等费用后就以我的名义继续向银行归还按揭贷款，至于白小虎又将此房卖给异议人的事情我就不知道了，此房我卖与白小虎之后就再与我无关，我也再未关注过，这个房子现在已经不是我的了，对异议人的异议请求我没有意见。法院是对我执行的罚金，与异议人无关，出狱之后我会缴纳的。经审查查明：本院（2019）新0109刑初82号刑事判决已发生法律效力，该判决主文第四项内容之一为对被告人赵云“并处罚金四万元”。本院于2019年9月18日执行立案（2019）新0109执2852号。执行过程中，本院于2020年3月17日依法查封了被执行人赵云名下位于乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住宅小区一期*栋*层*单元***（不动产权证号：乌房米**预字第**）房产。2014年12月25日，乌鲁木齐市米东公证处出具（2014）米证字第019698号公证书，公证事项：委托。委托人赵云，受托人白小虎；委托书主要内容：委托人以按揭方式购买了位于乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住××区的房产[因由开发商统一办理房产证，现房产证尚未取得，以赵云与新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司于2012年10月22日签订合同编号为YS0253706的《商品房预售合同》所确定的房产为准（房屋代码：95****）；产权证号20110*****.如房产面积的测算日后发生变化，以实际测量并依此颁发的房产证上的面积为准]现委托白小虎作为我的代理人，全权代表我办理，代办事项如下：代办办理并领取新的房地产凭证；代表委托人代交银行按揭款，提前还贷或大额还贷及注销贷款手续，代为前往按揭行领取注销贷款及解押通知单并办理其他还款手续，代换银行卡（存折）及密码挂失、补办、消磁补办手续、代办查询更改密码、查询银行余额、代为办理转移登记，以《预告登记证明》换领委托人名下正式的《房屋所有权证》及相关权利凭证，代为办理房产证解押、领取他项权证、办理并领取房产证、土地使用证；选定买受人并与买受人协商与房地产转让相关的事宜，签订房地产买卖协议以及与房地产转让相关的其他协议及相关法律文书；代收房地产转让款；如买受人需以上述房产办理二手房按揭贷款，则代理人有权代表我在相关部门或相关环节中予以配合，代为签署相关法律文书（但买受人须将此房产过户至其名下后再办理二手房按揭的抵押手续），同意将贷款资金打入受托人提供的账户；代为办理房地产的转让、过户、变更登记事宜；本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托的充分授权；委托期限自2015年1月5日至上述事宜办完为止；受托人有转委托权。2015年4月22日，乌鲁木齐市米东公证处出具（2014）米证字第004844号公证书，公证事项：转委托。转委托人白小虎，复代理人陈瑜；委托书主要内容：转委托人白小虎作为委托人赵云的受托人，根据委托人2014年12月25日出具并经过新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处公证的《委托书》[公证书编号：（2014）米证字第019698号]，特就位于乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住××区的房产[因由开发商统一办理房产证，现房产证尚未取得，以赵云与新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司于2012年10月22日签订合同编号为YS0253706的《商品房预售合同》所确定的房产为准（房屋代码：951***）；产权证号2011******.如房产面积的测算日后发生变化，以实际测量并依此颁发的房产证上的面积为准]，转托陈瑜代表委托人代办下列事项：代为办理并领取新的房地产凭证…（具体委托事项与上述（2014）米证字第019698号公证委托事项相同）转委托期限自2015年4月22日起至代理事项办完为止；复代理人无转委托权。认定上述事实的证据有：公证文书，执行卷宗材料，听证笔录。听证中，异议人并出示了有关上述位于乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住××区房屋的以下凭证原件：1、2012年10月22日《商品房预售合同》[出卖人新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司、买受人赵云]、《个人住房公积金借款合同》[委托人、抵押权人乌鲁木齐住房公积金管理中心，乙方（受托人）建造银行石化行，丙方借款人赵云）]；2、赵云的身份证复印件和常住人口登记卡复印件；3、2016－2019年每年度采暖费发票（票据显示购买人均为周建英，并备注赵云姓名）和2020年度采暖费收据；4、建设银行储蓄卡、异议人以赵云名义向建设银行还贷的凭证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于案涉买卖合同关系的真实性、合法性问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十三条第一款规定“下列事实，当事人无须举证证明：...（七）已为有效公证文书所证明的事实...当事人有相反证据足以推翻的除外”，异议人陈瑜提交的公证文书记载的公证事项在形式上并非案涉房产买卖合同，但系与案涉房产有关的委托事项，分析委托事项内容，系已赋予受托人该房产的完全处分权利包括房产过户、代收房地产转让款。结合被执行人赵云的听证陈述，本院确认异议人持有的两份公证文书所反映真实意思包括案涉房屋买卖。该民事合同内容也不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。原告持有的《商品房预售合同》和《个人住房公积金借款合同》也足以印证对案涉房屋书面买卖合同的履行，本院予以确认。第二、被执行人赵云陈述其已收到按揭贷款以外的全部房价款，异议人持有的凭证能够证实异议人自2015年起归还案涉房屋贷款，听证中异议人并表示目前案涉房屋尚不具备办理房产登记的条件，其将继续以赵云名义还贷，结合异议人自2015年起即以自己的名义支付案涉房屋采暖费的发票，足以证实案涉房屋也已由异议人实际合法占有的事实，本院确认异议人已承担案涉房屋的全部价款，案涉房屋在本院查封前已实际交付异议人。第三，关于异议人对于案涉房屋查封前未过户是否存在过错的问题。法律未禁止消费购房者在贷款还清之前再次转让房屋，商品房初始登记至被执行人赵云名下的时间并非异议人自身所能控制，从异议人采取申请公证方式确认案涉房屋处分权利的行为看，尽管该房屋迄今尚未过户，但从异议人陈瑜的角度，其已尽到了一个最普通的善意的买受人所能够达到的认识和注意程度，本院确认异议人对于案涉房产在本院查封前未过户至其名下不存在主观上的过失。综上，本院查封预登记于被执行人赵云名下的房产系依法实施，查封行为符合法律规定，但当异议人陈瑜提出排除本案执行的异议，且其异议理由符合法律规定的情况下，本院则不宜再继续执行该房产，因此对陈瑜的异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止（2019）新0109执2852号案对被执行人赵云名下乌鲁木齐市米东区东山街1739号天山.东方嘉苑住××区房产（不动产权证号：乌房：乌房米**预字第**行，解除对该房屋的查封。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院申请复议。审  判  长   徐雪丽人民 陪 审员   马晓红人民 陪 审员   刘晓婷二 〇 二 〇 年 十 二 月 四 日书  记  员   刘亚琼