广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14014号原告:韦英棠，男，1970年5月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢仁山，广东官丽群律师事务所律师助理。被告：陈惠林，男，1980年12月12日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。被告：中山市东凤镇三冠塑料制品厂，住所地广东省中山市××××××××××××××××××。主要负责人：陈惠林，该厂投资人。原告韦英棠诉被告陈惠林、中山市东凤镇三冠塑料制品厂（以下简称三冠厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告韦英棠委托诉讼代理人官丽群、被告陈惠林暨三冠厂投资人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2019年7月份租金10299元、用电设施费2000元、2019年7月电费6303.62元、水费150元、尚欠的2019年6月份水电费370元，合计19122.62元，以租金10299元为基数从2019年7月4日起至清偿之日止，按每月2%支付违约金；2.判令租金保证金3万元、电费保证金1万元归原告所有。事实与理由：2016年8月1日原告与被告陈惠林签订《租赁合同》，约定原告将位于中山市××××××××××内588.5平方米的厂房出租给被告陈惠林，租金每月10299元，每月1至3号缴纳当月租金，在每月缴付租金同时支付用电设施费2000元，在该合同的第七条第2小点约定：合同未满期被告搬走时，本合同的保证金归原告所有，并且原告可追缴未付之费用。合同签订后原告按时移交厂房给被告陈惠林使用，被告陈惠林在该厂房成立了被告三冠厂，被告三冠厂是原告厂房的使用者。2019年7月初，原告把被告应缴纳的租金10299元、用电设施费2000元、电费7220元、水费150元的数据用微信发给被告陈惠林，但被告陈惠林只支付了6月份的水电费7000元，其余的费用至今未支付，原告曾多次向被告陈惠林追讨，但被告每次都要求缓付，直到7月底被告陈惠林发微信通知原告其已搬走，但一直拒付2019年7月的租金、水电费等费用。被告在合同未期满且未经原告同意的情况下提前搬走，又不按时缴纳租金和水电费，已构成严重违约，根据《租赁合同》第七条第2小点，租金保证金和电费保证金归原告所有。特诉至法院。被告陈惠林答辩称，原告主张的租金电费不合理，我是7月13日搬出去的，我没可能使用这么多电费；合同是8月底到期，租金等费用我要求用押金抵扣，我让原告出具具体明细给我，原告一直不处理，我交了一年多的租金但是一张收据都没给我出具，我不知道租金是如何收取的。押金收据是原告开给我的，现在原告不承认这件事，我不清楚押金如何处理，我问过他前妻李丽欣，这个电表挂在我公司名下，两个人都要说把电表过到双方名下，如果不过户会起诉我，但是我没过户，所以他们用这个理由把我的押金扣着不还给我。对六月份370元电费确认，7月租金10299元、用电设施费2000元不确认，正常最多收我1000元用电设施费，7月水电费不确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件的证据和事实，本院认定如下：2016年8月1日，原告韦英棠作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告陈惠林签订《租赁合同》约定：一、租赁期限：2016年8月31日至2019年8月31日止……二、租赁地点：东凤镇玉峰路108号……四、月租金及保证金：1、月租金10299元，棚内面积588.5㎡×17.5元/方，每月1-3日乙方缴付当月租金，租赁税乙方负责缴交。2、用电设施费：乙方每月向甲方支付用电设施费2000元，于每月缴付租金时一同支付。3、租金保证金：3万元，现续租，本保证金分别于2014年2月21日（金额为2万元）和2014年3月21日（金额为1万元）已交付李丽欣，日后如需退还也要找李丽欣要，本保证金是本合同条款的违约金。4、电费保证金：1万元，现续租，本保证金于2014年3月19日（金额为1万元）已交付李丽欣，日后如需退还也是找李丽欣要……六、以下情况属乙方违约：1、乙方不按第四条所约定向甲方缴付租金（即拖欠十天或以上租金），乙方所用的水、电费、租赁税等应缴费用未按时缴付……七、违约责任：1、乙方不按上述时间缴付应交费用（租金及各项费用及本协议第六条第1点），乙方除缴清所欠甲方的费用外，并要支付违约金（每日）：按未付金额×2%，甲方可自行终止合同，要求乙方搬走。2、合同未满期乙方搬走，本合同第四条的保证金归甲方所有，并且甲方可追收乙方应缴但未付之费用……2017年11月14日，被告陈惠林在上述租赁的厂房内注册成立被告三冠厂（个人独资企业）。被告陈惠林当庭陈述其在2019年7月26日用微信发视频告知原告其已搬离，钥匙放在保安室。原告韦英棠确认双方合同实际履行到2019年7月份，但认为被告提前终止合同未经其同意。原告提供的南方电网电费通知单、中国银联签购单显示，2019年7月1日至31日，被告三冠厂产生电费6303.62元；2019年8月23日，原告为被告三冠厂缴交电费6303.62元。原、被告双方均确认本合同约定的租金保证金3万元、电费保证金1万元由被告陈惠林向原告前妻李丽欣支付,且已转为本案租赁合同的保证金。另查，韦英棠与李丽欣原系夫妻关系，二人于2003年11月5日登记结婚。2016年4月20日，李丽欣向本院提起离婚诉讼，该案经本院一审作出（2016）粤2072民初1099号民事判决，中山市中级人民法院二审于2017年3月30日作出（2016）粤20民终4289号民事判决（生效判决），判决准许李丽欣与韦英棠离婚，但未分割处理夫妻共有财产。再查，2018年8月28日，李丽欣以陈惠林为被告向本院提起诉讼，后陈惠林提起反诉，本院依职权追加韦英棠为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤2072民初10866号。该案李丽欣的诉讼请求：1.请求判令解除李丽欣于2016年3月17日与陈惠林签订的租赁合同，陈惠林立即将租赁物中山市××××××××××厂房（B区，面积179.5平方）返还给李丽欣，陈惠林并支付占有使用费（从2018年9月1日起按每天300元占有使用费计付至实际搬出该厂房之日止）；2.请求判令解除韦英棠于2016年8月1日与陈惠林签订的租赁合同；3.请求判令陈惠林返还电表（编号032××××××××20613）给李丽欣，并协助李丽欣办理电表过户手续；4.请求判令陈惠林向李丽欣支付租赁税43072.53元；5.请求判令陈惠林交付的合同保证金40000元由李丽欣没收。陈惠林的反诉请求：请求判令李丽欣向陈惠林返还保证金50000元及逾期付款利息损失（其中40000元为基数从2014年4月1日起；10000元为基数从2016年3月18日起，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。其中关于案涉保证金4万元，该案判决认为：李丽欣能否没收合同一（2014年2月21日李丽欣与陈惠林签订的租赁合同）的保证金4万元问题，陈惠林虽然有违约行为，但就上述合同的保证金，韦英棠与陈惠林在合同二（本案租赁合同）中已约定将上述保证金转化为合同二的保证金，因此时韦英棠与李丽欣尚处于夫妻关系，故韦英棠对上述保证金的处理意见，足以让陈惠林相信系李丽欣的意见，构成表见代理，故双方实际上已达成不没收保证金的共识，现李丽欣反悔要求予以没收，显属无理，本院不予支持。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告韦英棠与被告陈惠林签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、法规强制性规定，依法应属有效。被告三冠厂作为被告陈惠林投资设立的个人独资企业，是合同权利义务的实际承受人，该《租赁合同》依法对其具有约束力。原告主张2019年7月份的租金10299元、用电设施费2000元，有合同约定为据，被告应予支付；原告主张2019年7月份的电费6303.62元，有电费通知单及中国银联签购单予以佐证，本院予以支持；原告主张尚欠的2019年6月份水电费370元，被告予以承认，本院也予以支持。原告主张2019年7月份水费150元，但未提供任何证据予以证实，依法应当承担举证不能的不利后果，对该部分主张，本院不予支持。本案《租赁合同》明确约定双方租赁期限至2019年8月31日，二被告未取得原告韦英棠的同意而擅自提前终止合同，且违反合同约定逾期支付2019年7月份的租金、用电设施费、电费，已构成违约，原告韦英棠要求没收被告陈惠林缴纳的租金保证金、电费保证金，有合同约定为凭，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期付款违约金，双方合同约定如被告逾期10天或以上缴付租金，被告须按所欠费用每日2%的标准支付违约金，原告诉讼请求主动减少至按每月2%的标准计付违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈惠林、中山市东凤镇三冠塑料制品厂于本判决生效之日起三日内向原告韦英棠支付2019年7月份租金10299元及逾期付款违约金（以10299元为基数，自2019年7月4日起以每月2%的标准计付至实际清偿之日止）、2019年7月用电设施费2000元、电费6303.62元、2019年6月份水电费370元；二、被告陈惠林缴纳的租金保证金3万元、电费保证金1万元归原告韦英棠所有；三、驳回原告韦英棠的其他诉讼请求。案件受理费1288元，减半收取计644元，由被告陈惠林、中山市东凤镇三冠塑料制品厂负担（该款原告韦英棠已缴纳，二被告应于本判决生效之日起三日内向原告迳付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄宏图二〇二〇年一月二十二日书记员  梁少玲张艺达