广东省广州市从化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0117执异38号 异议人（被执行人）:从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州从化江埔街禾仓村。 法定代表人：胡玲。 委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。 申请执行人：卢优兰，男，1968年12月23日出生，住广州市天河区。 本院在执行卢优兰申请执行被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2019）粤0117执恢259号]过程中，被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司对本案执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人从化国泰天彤房地产开发有限公司称：一、法院扣划的人民币4000万元属于异议人开发从化御景绿洲花园二期的商品房预售款专用账户中的款项。位于广州市从××江埔街禾仓村的御景绿洲花园二期商品房项目由异议人投资开发，项目施工达到可预售阶段时，异议人于2018年9月10日取得了编号为：从化房预（网）字第20180774号和20180044号-2两个《广东省广州市商品房预售许可证》、于2019年7月12日取得编号为：从化房预（网）字第20190239-1号《广东省广州市商品房预售许可证》（以下简称预售许可证），上述三个预售许可证上记载了预售款专用账号分别为：中国建设银行股份有限公司广州从化江埔支行44×××35、44×××15和44×××55，中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行36×××41等。异议人取得上述预售许可证后，至今已陆续向社会公开发售在建的商品房，收取购房人支付的商品房首期预售款到上述预售款专用账号内，以用于完成御景绿洲花园二期商品房工程项目后期整体建设。2020年1月7日，法院在异议人开设的中国建设银行从化江埔支行44×××35、44×××15和44×××55账户内分别扣划了人民币270万元、630万元和2900万元，在中国工商银行广州庙前直街支行36×××41账户内扣划人民币200万元。据此法院在异议人开设的上述四个预售款专用账户共扣划了人民币4000万元。这些预售款都是购房人支付的首期购房款，是专门存到预售款专用账号，专门用于御景绿洲花园二期商品房项目工程建设各项费用的支付，以保证工程建设正常进行。二、异议人正在开发建设的御景绿洲花园二期工地每天都有400多工人开工，目前正值春节年关，正是结算工程进度款的时候，法院扣划异议人预售款专用账户上的款项，已从源头上截断了异议人的资金来源。如果春节前工人拿不到工资，材料商拿不到材料款，有可能会产生上访和闹事等不稳定因素，而且也会导致整个项目将可能再次面临不能按时交房，购房者向异议人主张延期交房的恶性循环现象。现材料供应商不断向异议人催收材料款，工地施工班组的工人甚至已停止施工并围堵异议人的管理人员，严重影响了工程进度及异议人的办公工作，异议人迫不得已作了报警处理，暂时化解矛盾。目前，异议人正积极协调材料商继续供应建筑材料，安抚施工工人情绪，利用各种途径劝说工人不要上访闹事，最大限度保证工程完工竣工验收。三、商品房预售款实行专款专用，在项目竣工验收之前，预售款只能用于购置建设的建筑材料、设备和支付项目建设的工程施工进度款及法定税费，不得挪作他用且受政府职能部门监管。对此《广东省商品房预售管理条例》、《广州市商品房预售管理实施办法》和《城市房地产管理办法》，均有明确规定商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。最高人民法院的相关判例也支持商品房预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，目的是保障购房者的利益，维护正常交易秩序，保证工程建设顺利进行。四、异议人有足够的财产保证付清法院执行的交房逾期违约金案件。法院本次从异议人上述预售专用账户行为，目的是用于支付异议人拖欠的御景绿洲花园一期项目逾期交房违约金。对此，异议人除了尚有提供给贵院执行拍卖的280个车位外，还提供了2400平方米的商铺进行担保，贵院还查封了异议人40套可预售的房屋，异议人的上述财产是足够保证付清在贵院执行的违约金案，异议人保证在今年6月份前有足够的资金来源付清一期违约金案件所需的款项。恳请法院先行裁定撤销对上述四个预售款专用账户扣划的执行行为，将扣划的人民币4000万元退回给异议人用于支付工程款、工人工资及材料款。综上，异议人特提出以下异议请求：请求法院将扣划的人民币4000万元退回给异议人，用于支付御景绿洲花园二期工程款、材料款和工人工资。 后异议人从化国泰天彤房地产开发有限公司变更异议请求为请求法院将扣划的人民币4000万元中的3000万元退回给异议人，用于支付工程款、材料款和工人工资。 本院查明，关于卢优兰诉从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日作出（2014）穗从法房初字第540号民事判决书，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告卢优兰支付逾期交房违约金，以750481元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至被告从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司按月支付给原告卢优兰(违约金总额以原告卢优兰已付购房款750481元为限)。从化国泰天彤房地产开发有限公司不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2015年5月7日作出（2015）穗中法民五终字第1905号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 判决生效后，因被告未履行上述生效法律文书确定的义务，原告卢优兰于2017年1月12日向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0184执369号案立案强制执行。由于被执行人在本院涉及多个执行案件，本院一并执行。2017年8月14日，本院作出（2017）粤0184执369号执行裁定书，裁定本院（2017）粤0184执369号案终结本次执行。2019年5月10日，本院以（2019）粤0117执恢259号立案恢复执行。在执行过程中，从化国泰天彤房地产开发有限公司的工作人员于2020年1月7日向本院提供从化国泰天彤房地产开发有限公司名下四个银行账户，分别为在中国工商银行广州庙前直街支行账号为36×××41的银行账户、在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××15的银行账户、在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××35的银行账户、在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××55的银行账户，告知上述银行账户余额共计40000000元，请求本院扣划上述银行存款作为执行款。本院于2020年1月7日作出（2019）粤0117执恢259号之十一执行裁定书，裁定如下：一、扣划被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司在中国工商银行广州庙前直街支行账户为36×××41的银行存款人民币2000000元；二、扣划被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司在中国建设银行从化江埔支行账户为44×××15的银行存款人民币6300000元；三、扣划被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司在中国建设银行从化江埔支行账户为44×××35的银行存款人民币2700000元；四、扣划被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司在中国建设银行从化江埔支行账户为44×××55的银行存款人民币29000000元。2020年1月8日至9日，本院依法将上述银行账户存款扣划至本院代管款账户。 另查，被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司与广大中信建江工程有限公司于2016年4月28日签订《建设工程施工合同》，约定由承包人广大中信建江工程有限公司承包御景绿洲花园二期工程29幢（自编M1-M18、13#-23#、2#地下停车库）工程，工期为1000天。从化国泰天彤房地产开发有限公司于2018年9月10日取得从化房预（网）字第20180044号-2及从化房预（网）字第20180774号广东省广州市商品房预售许可证，项目名称为御景绿洲花园，预售房屋栋号为13、14、15、16栋，预售款专用账号包括中国工商银行广州庙前直街支行账号为36×××41、在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××15、在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××35的银行账户；于2019年11月6日取得从化房预（网）字第20190239号-2广东省广州市商品房预售许可证，项目名称为御景绿洲花园，预售房屋栋号为自编18#、22#、23#、20#，预售款专用账号包括在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××55的银行账户。根据从化国泰天彤房地产开发有限公司提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》，位于御景绿洲****楼的《商品房预售许可证》编号为从化房预（网）字第**，预售款监控账户为中国建设银行从化江埔支行账号为44×××15的银行账户，约定交付时间为2021年3月18日前；位于御景绿洲二期1；位于御景绿洲****的《商品房预售许可证》编号为从化房预（网）字第**国建设银行从化江埔支行账号为44×××35的银行账户，约定交付时间为2021年3月18日前；位于御景绿洲二期20号楼的《商品房；位于御景绿洲****楼的《商品房预售许可证》编号为从化房预（网）字第**埔支行账号为44×××55的银行账户，约定交付时间为2022年3月31日前。 再查，本院在执行从化国泰天彤房地产开发有限公司系列执行案过程中，于2016年7月20日作出（2015）穗从法执字第1584号之十一执行裁定书，裁定查封被执行人所有的位于从××江埔街名城·御景绿洲自编编号为001-060、074-098、106-128、133-139、467-469、532-559、569-601、605-703号共278个车位。后本院依法拍卖了上述014、015、019、020、027、028、037、038、039、001、002、003、004、612、613、614、615、616、617、681、682、683、684、685、686、081、082、083、128、133、134、135、138、139、548、549、467、468、469共39个车位。2018年6月4日，本院作出（2018）粤0117执2146号之一执行裁定书，裁定查封（冻结、扣押、扣划）属于被执行人所有的银行存款或价值相当的财产，暂以人民币5800万元为限。后本院查封了属于被执行人所有的位于从化区××楼（××绿洲××楼）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房及××从化区××楼（御景绿洲二期14号楼）201-204、301-304、401、402房共70套房产（预售证号：20180044）。因被执行人对上述查封房产中的3套房产在本院查封前已与客户签订认购书并收取定金，本院于2018年7月25日作出（2018）粤0117执2146号之二执行裁定书，裁定解除对被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司所有的位于从××××楼（御景绿洲二期13号楼）201、401、402房共3套房产（预售证号：20180044）房产的查封。2019年2月1日，本院查封属于被执行人所有的位于从××××栋（御景绿洲二期16栋）401-402、501-504、1301-1304、1401-1404、1501-1504、1601-1604、1801-1804、1901-1904、2001-2004、2101-2104、2301-2304、2401-2404、2501-2504房共50套房产（预售证号：20180774）。2019年7月9日，本院作出（2019）粤0117执恢259号之二执行裁定书，裁定继续以（2015）穗从法执字第1584号之十一执行裁定书查封属于被执行人所有的位于从××江埔街名城·御景绿洲自编编号为005-013、016-018、021-026、029-036、040-060、074-080、084-098、106-127、136-137、532-547、550-559、569-601、605-611、618-680、687-703号共239个车位。后因被执行人向本院申请解除对其中20套房产的查封，并提供权属于案外人从化市国泰物业管理有限公司位于从××××路名城·御景绿洲一期2106-2115、2125-2133、2152-2204、2239、2240、2249、2287-2299、2319、2320、2327-2331号商铺（面积约2400平方米）作为担保，本院于2019年11月18日作出（2018）粤0117执2146号之五执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人从化国泰天彤房地产开发有限公司所有的位于从××××楼（御景绿洲二期16号楼）1402、1403、1404、11502、1601、1602、1603、1604、1802、1803、1903、1904、2003、2004、2103、2104、2303、2304、2403、2404房共20套房产（预售证号：20180774）的查封；二、查封属于案外人从化市国泰物业管理有限公司所有的位于从化市江埔街河××商铺××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房（预售证号20110814）。 本院认为，商品房预售款是预购人依照合同约定预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”根据《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定：“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用账户。”根据《商品房预售许可证》记载，涉案四个银行账户均为御景绿洲项目制定的预售款专用账户。鉴于预售的商品房属于期房，对于购房者而言具有较大的风险，为保障购房者的利益，维护正常交易秩序，商品房预售款专用账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护维护购房者合法权益的核心功能，商品房预售款专用账户内的款项应该专款专用，用于建设项目的施工，以保证工程建设正常进行，否则将可能导致商品房工程无法如期进行、不能及时向预购人交付房屋等不利影响。本案中，根据现有证据，本院确认从化国泰天彤房地产开发有限公司对于已经取得预售许可证的御景绿洲花园13-16栋、自编18#、22#、23#、20#房屋正在进行施工建设，从化国泰天彤房地产开发有限公司要求解除对上述房屋的预售款项账户中3000万元的执行措施符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 撤销对异议人从化国泰天彤房地产开发有限公司所有的在中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行账号为36×××41、中国建设银行股份有限公司广州从化江埔支行账号为44×××15、中国建设银行股份有限公司广州从化支行账号为44×××35银行账户的执行行为，撤销对异议人从化国泰天彤房地产开发有限公司所有的在中国建设银行从化江埔支行账号为44×××55的银行账户中存款19000000元的执行行为。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  李志文 审判员  颜 丽 审判员  李洁贞 二〇二〇年一月十五日 书记员  郑奕蕴