云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初1142号原告：王天文，男，1983年3月21日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告：杨江艳，女，1988年5月15日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。二原告共同委托诉讼代理人：王方，云南信道律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区江城镇文星街。法定代表人：赵凯。委托诉讼代理人：田志平，云南溪南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：姚蕴文，云南溪南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告王天文、杨江艳与被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司（以下简称江川兴民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告王天文及其委托诉讼代理人王方、被告委托诉讼代理人田志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王天文、杨江艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向其交付房屋；2.判令被告支付其逾期交房违约金42439.16元；3.判令被告承担中心广场规划设计变更的违约责任，向其支付违约金192547.97元；4.判令被告赔偿其因商品房门前建筑物遮挡造成房屋减值损失11万元及评估费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月15日，其购买了被告开发的位于江川区江城镇振兴街淮源广场X幢X层XX号商品房，并向被告交付了定金20万元。双方于2017年11月19日签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，其依约向被告交付了全部房款共计1398796元，完全履行了合同义务。根据双方合同约定，被告应于2017年12月31日前向其交付房屋，但因被告开发的商品房规划设计变更、绿化面积不达标等原因，至今未取得竣工验收，也未向其交付房屋，被告的行为已构成违约。另外，合同中的建设工程规划方案总平面图及被告制作的楼盘模型、宣传册明确表明，其购买的商品房北面为中心广场，左侧有一条通往振兴街的道路，致使其产生信赖而签订商品房买卖合同并对确定房屋价格产生重大影响。但现中心广场已不存在，且左侧道路已被修建为房屋，该规划设计变更已经违反了合同约定，构成违约。根据双方合同约定，被告承诺该商品房均没有遮挡或妨害房屋的情况，但距离其购买的房屋仅6米处建起了建筑群，将该房屋临街、临广场一面完全遮挡，导致该房屋实际与合同约定严重不符，造成房屋价值减损。后其委托北京中勤永励资产评估有限公司对该房屋门前建筑物遮挡造成房产减值损失进行评估，评估结果为其损失11万元。综上，被告逾期交房及擅自变更规划设计，建筑物遮挡房屋的违约行为，导致其购买的商品房严重减值造成巨大损失，为维护其合法民事权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。被告江川兴民房地产公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以全部驳回。事实和理由：1.其公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约金。2017年11月，其公司开发建设的商品房已经验收合格具备交房条件，且同年12月5日在《玉溪日报》上公告交房及后又电话通知原告接房，但原告明知可以接房而以房屋有遮挡不予接房，故房屋未予交接的过错在原告方。2.其公司开发建设的“淮源广场”商品房并未发生过规划变更，原告主张其购买的商品房前方有遮挡的建筑物，因该建筑物系在其公司开发建设商品房的规划红线范围之外，其公司并没有土地使用权，也无权进行规划和建设，其公司不应承担任何规划设计变更所导致的违约责任。3.本案所涉建筑设计方案总平面规划图中标注的“中心广场”只是方便业主辨认其公司所开发建设的商品房的四至范围作参考，不属于要约内容，因该“中心广场”其公司没有土地使用权，也不属于其公司开发建设范围内的房屋及相关设施，其规划设计如何变更与其公司没有任何关系。4.原告所购商品房前面有建筑物遮挡，是否会影响其房屋价值贬损，是因第三方的建设行为所造成，原告应以相邻权纠纷进行起诉，其公司没有任何过错，无需为第三方的行为承担法律责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《中勤永励评字（XX）第XX号房产减值损失项目资产评估报告》及评估费发票各1份，该组证据因系原告单方委托第三方机构所作的评估报告及支付的评估费，且被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，对该组证据的证明效力本院将结合本案其他证据及认定的事实综合作出评判。2.被告提供的《淮源广场工程竣工验收资料》1份，该证据中因记载有被告所建商品房竣工验收的具体情况，并且有参与验收的单位人员的签名及单位印章，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江川兴民房地产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围包括房地产开发经营。被告以出让方式取得位于玉溪市江川区江城镇振兴街以南，地号为XX-X-X-XX地块的土地使用权，并经许可在该地块上开发建设名称为“淮源广场”的商品房项目。2017年2月7日，被告江川兴民房地产公司取得玉溪市江川区住房和城乡建设局颁发的“淮源广场”预许江政字（XX）号《商品房预售许可证明》。2017年11月19日，被告江川兴民房地产公司与原告王天文、杨江艳签订《商品房买卖合同（预售)》，约定：被告将其公司开发建设的“淮源广场”第X幢第X层XX号商品房预售给原告；该商品房的建筑面积为88.44平方米，公摊面积为2.58平方米，套内建筑面积为85.86平方米，单价为每平方米15816.33元，价款为1398796元；签订合同前，原告已向被告支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告以贷款方式付款，原告应当于2017年11月19日前支付首期房价款858796元，占全部房价款的61.4%，余款54万元向江川县农村信用合作联社申请贷款支付；被告应于2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告及基础设施设备符合合同约定条件的商品房交付给原告，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，交付商品房时，被告应出示上述证明文件，否则原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；被告如果未按照合同约定的时间交房，逾期在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房款0.01%的违约金，自逾期第91日起，被告向原告支付50元／天的违约金，本合同继续履行；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括已付贷款部分）；双方在合同中未约定或约定不明的内容，可根据具体情况签订书面补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力。上述合同附件十作了情况说明：“该商品房公共管道、柱子、变电箱等均没有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。”合同附件十一《补充协议》第9条约定：出卖人对于本项目以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。合同签订当日，被告对原告所购商品房到玉溪市江川区房地产管理所进行了备案登记。原告在签订《商品房买卖合同（预售）》前后，按合同约定向被告支付了全部房款共计1398796元。2017年11月20日，被告开发建设的“淮源广场”商品房建设工程经五方单位验收合格。2017年12月15日，被告通过报纸媒体刊登了上述商品房的交房公告。2019年7月8日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。后原告以被告变更商品房规划设计、未按合同约定的期限和条件交房及其购买的商品房前有建筑物遮挡，与工程规划方案总平面图、被告制作的楼盘模型、宣传册不符，致使其购买的房屋价值贬损为由，向本院提起诉讼。截至本案法庭辩论终结时止，原、被告就本案所涉商品房尚未办理交接房手续。庭审中，经本院向被告释明，被告认为若原告主张的逾期交房违约金成立，应按合同约定标准处理，其他违约金主张按银行同期存款利率予以调整。另查明，被告江川兴民房地产公司开发建设的江城镇“淮源广场”商品房竣工后，在原告所购商品房X幢X层XX号的北面由第三方建设了消防取水功能用房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告系房地产开发企业，虽然系出售尚未建成的房屋给原告，但因其已取得商品房的预售资格，而且签订《商品房买卖合同（预售）》系原、被告的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为此，原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并生效，本院予以确认。关于被告是否存在逾期交房违约行为及应否承担逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。被告如果未按照合同约定的时间交房，逾期在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房款0.01%的违约金，自逾期第91日起，被告向原告支付50元/天的违约金。”为此，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，而被告于2019年7月8日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，被告开发建设的“淮源广场”商品房虽已于2017年11月20日经五方单位初验合格，但不是双方合同约定的交房条件，另外，被告虽于2017年12月15日在报纸上刊登了交房公告，但双方合同约定被告应将交房的通知书面4送达给房屋买受人，且被告也未提供相应证据证明其已书面通知原告接房的事实，故被告存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。对于逾期交房违约金的计算，原、被告双方已在合同中约定了明确的计算标准，被告也陈述按合同约定标准计算逾期交房违约金，故本院不予调整。即按合同约定的违约金计算标准自2018年1月1日起计算至2018年4月1日止为（1398796元×0.01%×90天=12589元），自2018年4月2日起计算至2019年10月10日止为（50元×557天=27850元），上述违约金合计40439元。故原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》并向其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。要求被告支付逾期交房违约金42439.16元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持40439元。关于原告要求被告承担“中心广场”规划设计变更所导致的违约金及赔偿其因商品房门前建筑物遮挡造成房屋减值损失、评估费的主张是否成立的问题。本案中，被告江川兴民房地产公司在取得“淮源广场”《商品房预售许可证明》后，将第X幢第X层XX号商品房预售给原告，现该套商品房北面虽由第三方建设了消防取水功能用房，但被告就其开发建设的“淮源广场”商品房在规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等未进行过规划设计变更。另外，原告所购商品房北面现虽有第三方建设的消防取水功能用房，但该建筑物不属于被告开发建设的商品房范围，被告无权进行规划和建设，且该建筑物南侧面临原告所购商品房之间留有足够通行巷道，西侧的道路与商品房X幢至X幢之间的巷道相通至振兴街，东侧为“中心广场”，不足以影响原告所购商品房的使用功能及导致房屋价值贬损。综上，原告要求被告承担“中心广场”规划设计变更的违约责任，向其支付违约金192547.97元及赔偿其因商品房门前建筑物遮挡造成房屋减值损失11万元、评估费损失5000元的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将“淮源广场”第X幢第X层XX号商品房交付给原告王天文和杨江艳，并支付二原告自2018年1月1日起至2019年10月10日止的逾期交房违约金40439元；二、驳回原告王天文、杨江艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3377元（原告已预交），由原告王天文、杨江艳共同负担2982元，被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司负担395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  靳国磊二〇二〇年一月九日书记员  李思蓉