广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34526号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：招敏贤，女，1970年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，现住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告招敏贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2019年7月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年10月31日物业服务费为2023.04元，违约金则自2019年6月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年10月23日为126.95元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告确认被告已经支付2019年7月至8月的物业费，其他诉请保留。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园一座***（具体地址：佛山市禅城区******************）业主，2016年5月26日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效。二、涉案单元合同面积为126.33平方米，实测面积为126.44平方米。三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2019年7月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积126.44平方米×4元/平方米=505.76元。以上计至2019年10月份共拖欠物业服务费2023.04元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2019年7月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年10月23日为126.95元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告辩称，被告曾经向原告支付过2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。被告有物业费缴纳的意识。但后因原告存在大量违反前期物业合同的事实，暂停缴纳物业费用。这说明，被告开始是愿意向原告支付涉案服务费的，暂停付费的起因是原告违约在先，未履行前期物业服务合同约定一手造成，被告暂停付费事出有因。一、原告未履行合同约定的义务及法律规定的义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权暂缓支付物业服务费。1、原告未履行双方签订的物业服务合同约定，及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则，具体表现：（1）综合服务方面：①物业管理服务人员未达到前期约定的110人标准；②物业管理服务人员服务意识差，侵犯业主权益的事情天天发生。比如：工作人员泄露业主的个人信息给不相干的商户，干扰业主的正常生活。③保安人员擅离岗位、上班玩手机等不负责的现象普遍存在，任何人均能随意进出小区，给小区治安带来极大的安全隐患。④更恶劣的是自2018年9月开始，管理和保安人员针对欠费业主，不惜侵犯业主的物权和正常生活权，非法阻拦欠费业主车辆出入涉案小区，严重影响了小区的和谐与安宁。⑤公共区域内的共有部位和公共设施维护损坏不及时修复，比如：白天仍旧照明灯长亮，造成铺张浪费，加大业主的分摊物业费用支出。小区地下停车场出入口大型装饰钢樑、地下车场的设施损坏长达近一年不修理，任由险情存在危及业主群众人身财产安全而不顾，令出入停车场的业主提心吊胆、战战兢兢。⑥基础设施配置不足，小区会所2018年1月15日才开放，但2019年10月又关闭了。⑦原告的中层管理人员长期住在广州，每周来小区走马观花一两天，人浮于事、怠于管理，致使小区内的物业服务工作效率低下；从周五下班到周六周日，全体管理人员休假回家，没人值班。业主真正发生急需物服帮助的时候，经常处于叫天天不应的尴尬境地。⑧由于原告与佛山市和记黄埔地产有限公司同属香港和黄集团旗下的关联企业，涉案小区的地下停车场至今都没有通过政府验收并交付使用，截止到2019年11月28日，小区二层车位在无通知的情况下放下，使得所有业主无法停车，使得小区业主怨声载道。（2）环境卫生方面：长期不清理小区内的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行日常的保洁义务和除四害的义务；停车场地面垃圾成堆不予处理；电梯内垃圾长时间滞留未及时清理产生异味，地库到处垃圾成堆，清洁卫生完全不到位，整个小区给人的印象就是脏、乱、差。（3）秩序维护：消防通道及安全出口长期被杂物堵塞、占用，经业主多次投诉仍未在规定的时间内妥善处理等；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记，导致业主财产被盗等。（4）消防方面：从2019年5业主月份截止到11月22日，原告没有及时对消防器材检查，违反了《佛山市禅城区住宅小区消防设施与消防器材管理维护办法》禅建房字[2O09]53号第十三条第一款规定“灭火器、消火栓应张贴‘维护检查记录卡’，指定专人管理，每半月巡查一次，做好巡查记录，保证处于完好状态……”。原告怠于消防器材的检查，不仅违反政府部门规定和承诺的提供优质服务约定，还置广大业主安全不顾。（5）交通秩序与车辆停放方面：没有维护小区内的交通秩序和车辆的停放管控，导致业主出入小区住宅经常受阻。（6）房屋装饰装修管理：已交付房屋的质量问题久拖不决，业主申请退还装修保证金久拖不决，还耍小聪明，随意将业主的装修押金转为物业费扣除。综上所述，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告的在合法权益被严重侵害的情况下，依法享有不安抗辩权，有权暂缓支付物业服务费用。2、原告未履行公示义务。依照（2019）粤0604民初21208号判决书，法院已经裁定原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》公布物业服务资金年度预决算的违约行为，损害了业主和物业使用人知情权、监督权。3、高额物业服务收费标准与实际提供服务质量不相符。原告长期违反服务合同约定，并存在严重的物业服务瑕疵，物业代表已多次反馈，至今仍不积极改善服务质量，造成被告在内的业主权益受到严重损失，这有悖公平原则和诚实信用原则。4、原告非法干扰、刁难和破坏涉案小区首届业主大会的筹备工作。（1）涉案小区首届业主大会需要原告提供售楼面积和户数过半的证明，但原告拒不提供涉案小区售楼“双过半”证明，导致涉案小区首届业主大会筹备组从2017年10月份至2018年9月份期间无法获得政府批准成立，阻扰、拖延业主大会筹备组成立近一年时间。（2）拒不提供合格场地给业主大会筹备组。在绿岛居委的干涉下，勉强提供给筹备组办公场地又因缺电缺水，导致筹备组无法正常使用，故意刁难业主大会筹备组。（3）拒不提交《业主清册》。即使在绿岛居委的强力干涉之下，原告才在大会筹备组处理4个月之后（今年2月份）被迫提交了删除联系电话号码的无法使用的《业主清册》，导致涉案小区首届业主大会筹备工作在六个月内不能完成大会的组织、联络工作，造成大会流产的严重后果。（4）指使保安人员强行拆除业主大会在小区内的宣传横幅，直接破坏业主大会的筹备工作（有视频为证）。5、利用“黑箱式”公示掩盖建设单位（开发商）长期以来拖欠待售房产面积的物业费的事实，与建设单位狼狈为奸损害业主群众利益。业主曾强烈要求原告公布是否收取建设单位佛山市和记黄埔地产有限公司物业费情况，但原告拒绝公示，这是在剥夺了我们业主的知情权和故意侵犯业主经济权益。6、在其承诺每年一次的物业服务满意度调查中（2017年度-2018年度），弄虚作假、欺骗政府相关部门和业主。原告向政府提交的两份关于2017-2018年度《涟岸花园小区业主满意度调查报告》称涉案小区95%的业主对其服务满意。但是，在我们大部分业主长期对其服务非常不满意的情况下，不可能会产生这两份满意度达到95%的报告。事实上，在今年7月份涉案小区已有303户业主联名向佛山市中级人民法院签署了对原告服务非常不满意的《证词》，充分说明原告提交的这两份所谓的满意度达到95%的报告是其工作人员利用虚假签名、欺上瞒下做出来的假文件，更是为了应付政府主管部门检查的假文件；今年8月份，涉案小区又有538名业主联名上访，向佛山市各级政府机构表达对原告在小区内的服务强烈不满。7、原告的违约行为已损害涉案小区大多数业主的公共利益，原告的行为并不是单纯的个体行为。原告因为服务质量存在严重的瑕疵，业主是弱势群体，只能不交业主费抵抗。原告不从提高服务质量入手，而是疯狂将欠费的业主逐一起诉到法院，浪费司法资源，制造社会矛盾。法院应结合客观情况，根据相关法律法规和《佛山市发展和改革局佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（佛发改价[2019]4号），支持被告的请求，按不高于政府指导价对本案物业服务收费标准予以适当调整，以维护涉案小区广大业主的正当利益。二、原告要求被告支付高额的逾期违约金诉讼请求，没有法律及事实依据，依法应予驳回。1、原告单方构成违约并且违约在先，在双方合同履行过程中存在主要过错，是导致本次纠纷产生的根本原因，物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，被告有权拒绝相应的履行要求。2、原告违约只是整改，业主仅能反馈监督，然而业主多次反馈监督，物业仍然没有改善问题，各问题层出不穷。被告违约需要承担高额的违约金，这有悖公平原则和诚实信用原则。3、即便原告有权主张逾期支付物业费的违约金，但其主张的违约金远高于实际损失，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照不超过中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。三、原告因聘请律师而支出的律师费不应由被告承担。1、本案诉讼产生的直接原因时是原告违约，对本案诉讼发生存在主要过错，要求被告承担其聘请的律师费于情于理不合。2、双方签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，被告签署时没有选择、变更的余地，被告当时候质疑过该条款的公平性，但开发商销售人员说如果不签订本协议，不给予售房，被告才被迫无奈签订该协议，这条由业主承担律师费的条款显失公平，请法院判决无效。3、被告曾经积极主动联系管家去缴纳物业管理费，但原告的管理人员要求物业费本金与高额不合理违约金一并缴纳，这于情于理不合理。此前案件如[（2019）粤0604民初8586号]业主也出现过类似情况。原告迫使被告违约，凭着《前期物业服务协议》的霸王条款收取高额违约金和无理律师费。4、原告凭着《前期物业服务协议》的霸王条款，将欠费的业主都逐一告上法院，同类案件多达300件，而且数字还在不断增加中，这激化了小区的矛盾纠纷，给社会造成不稳定，也浪费了司法资源。5、《前期物业服务协议》约定，物业属于“酬金制”的管理小区，物业起诉业主，能提留10%的费用作酬金，因此，如若物业无休止起诉，会因此不当得利，前期物业服务协议在此项存在瑕疵，此合同存在严重的不公平性。四、从2019年9月1日起，被告支付给原告的物管费不是4元/月/平方米，而是不高于政府指导价2.70元/月/平方米。佛山市和记黄埔地产有限公司和家利物业管理（广州）有限公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》，对涟岸花园实施物业管理服务，合同有限期是从2014年9月1日至2019年8月31日，现在合同已经到期。今年3月，佛山市发展和改革局及佛山市住房和城乡建设局出台了《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（佛发改价[2019]4号），该文件规定普通住宅前期物业服务费最高指导价为“本次公布的全市最高指导价：一级2.70元/平方米/月、二级2.35元/平方米/月、三级2元/平方米/月、四级1.65元/平方米/月、五级1.30元/平方米/月，详见《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》。服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。”佛山市发展和改革局于2019年7月书面函复原告，要求依法依规与业主重新约定收费标准。绿岛社区居委和南庄镇国土城建和水务局也多次组织业主与原告关于涟岸花园物业管理费问题讨论会。原告于2019年10月9日贴出了《通告》，告知广大业主，原告因执行与业主代表约定的2元/月/平方米物业费标准无法维持物业运营，因此退出涟岸花园物业管理服务，原告也认定物业费需要下调这一事实。综上，2019年9月1日后，原告的物业管理费并不再是4元/月/平方米，而是依据政府文件根据其提供的服务级别对应的三级物业标准2元/月/平方米进行收费。综上所述，由于原告提供的服务质量存在重大瑕疵，并且至今不予改正，导致被告不得不以暂缓缴费的方式表示强烈不满，故原告对引起本案诉讼负有不可推卸的过错责任，据此，被告请求法庭判令原告自行承担本案的诉讼费和律师费合理合法。恳请法院主持公道、伸张正义，依法支持被告的答辩请求，调整高额物业管理费、违约金，驳回原告关于诉讼费和律师费的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、前期物业服务协议，证明原、被告关于物业服务合同情况。2、收楼入伙手续进程确认表，证明原告履行物业服务义务。3、专项法律服务合同，证明原告委托律师情况及收费情况。4、律师费发票，证明原告支付律师费情况。5、涟岸花园物业交楼通知书、佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。6、交楼通知书EMS快递单，证明案外人开发商邮寄通知被告收楼及告知被告计付物业费的时间。7、不动产登记信息查询结果，证明被告取得房产证的时间及房屋实测面积情况。诉讼中，被告举证如下：1、承诺书、佛山市****住宅物业服务费用测算报告、涟岸花园前期服务物业方案，证明原告承诺优质优价服务内容，且有110人编制的物业团队，照片显示物业打卡人员23人。2、微信聊天记录截图，证明物业泄露业主信息，小区业主每天都会收到十多个推销电话，包括房屋装修，二手房中介等。3、微信聊天记录截图、视频，证明原告自2018年9月开始多次唆使保安不给未交物管费的业主进小区，此举造成了其他业主无法回家，并引发了原告和业主间的矛盾，造成了小区多次出警，差点爆发群体性事件。4、微信聊天记录截图，证明业主与原告管家对话。回应缓慢，执行力低下。5、保安值班睡觉照片、视频，证明原告安保管理不规范，已多次反映情况，并且也在对上6次业主答辩里提出，截止到2019年11月22日，仍然能看到保安在玩手机，睡觉，甚至岗位没人值班的情况，致使小区能够自出自如，有引起业主财产损失的潜在风险。原告服务收费和原告服务质量不对等。6、公用路灯长亮照片、视频，证明公用路灯常亮浪费。7、会所延期开放、停业照片，证明原告承诺的优质优价尊贵会所服务延期开放。8、停车场车辆乱停放照片，证明原告将小区停车位二层下降到中间位置，让业主无法停车，车辆乱停乱放，没人管理。9、小区整体脏乱差照片、视频，证明原告各项服务脏乱差。10、小区出口长期被占用，小区自出自入图片、聊天记录、视频，证明原告长期堆积垃圾在出入口。11、消防检查不足图片，证明原告未按《佛山市禅城区住宅小区消防设施与消防器材管理维护办法》规定定时检查消防设备。12、没有维护车辆停放管控图片，证明原告没有维护车辆停放管控。13、退还装修保证金久拖不决的聊天记录，证明业主申请退还装修保证金，原告久拖不决。14、2017年至2019年第一季度收支公示，证明原告延迟公示原告费收支，数据明细计算错误，简单的账目都做不对，无法让人信任，没有资格胜任酬金制。15、佛山市禅城区住房城乡建设和水利局的回复、佛山市禅城区发展和改革局关于方涌河信访问题的答复、约谈内容纪要，证明业主代表已多次反馈现在原告情况，但是原告仍然没有改善服务质量。16、原告非法干扰筹备组筹备工作图片、视频，证明原告非法干扰业主大会筹备组筹备工作。17、物业服务满意度调查弄虚作假图片，证明原告的服务满意度调查弄虚作假。18、原告捆绑物业费和高额违规违约金图片、视频，证明原告捆绑物业费和高额违规违约金。19、佛山市发展和改革局和佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知、关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知、业主代表告知函，证明原告物业费远高于政府指导价。20、2019年7-8月物业管理费缴费单据，证明已履行了合同的约定。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据1、14、20，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据2-13、16-18，前案已在诉讼期间进行现场勘查，本院将综合勘查情况待后对该组证据进行论述及认证；证据15、19，本院对真实性予以确认。本院经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区************房，于2017年7月*4办理产权登记，载明的房屋建筑面积为126.44平方米，权利人为被告。2016年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：126.33平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十条其它事项。一、本协议有效期至业主委员会合法成立，并且代表全体业主与经业主大会表决同意选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2017年3月25日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。2019年9月3日，佛山市禅城区发展和改革局对方涌河信访问题答复如下：“方涌河先生：您反映涟岸花园业主反映服务公司收费超高、服务质量低劣，要求对其停止发放“酬金制”收费许可批文等问题……现将有关调查情况及处理意见答复如下：……（一）关于物业费问题。《佛山市禅城区发展规划和统计局关于佛山涟岸花园物业服务收费超过最高政府指导价的审核意见2015年3号》明确：物业服务收费标准有效期为四年，期满需重新审核。由于在有效期内我市对物业服务收费作出了新的规定，即《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》[佛发改价（2019）4号）]，因此物业公司应按该通知第五条在有效期满三个月前依法依规与业主重新约定收费标准，重新约定的收费标准实行市场调节价，不需报区价格主管部门审核……”2019年10月9日，原告发出《关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知》：“尊敬的各位业主：……我司与发展商（佛山市和记黄埔地产有限公司）签订的《前期物业服务委托合同》约定，住宅物业服务费的收费标准为4元/月/平方米，合同期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。但若按不高于2元/月/平方米收费标准，属于对原合同的重大变更，我司将无法继续履行《前期物业服务委托合同》约定的服务内容及标准。鉴于现无法就新的物业服务费标准达成一致，《前期物业服务委托合同》未能自动延续，我司经过慎重考虑及综合评估，非常遗憾地正式告知全体业主我司将于2019年12月31日退出佛山涟岸花园物业管理服务……”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年11月4日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中234件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。原告陈述，原告仍在为涉案小区提供物业管理服务，定于2019年12月31日撤场。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；第五，原告诉请的物业服务费均为《前期物业服务协议》约定的物业服务期限产生，原告亦提供了物业服务，被告以佛山市发展和改革局函复要求原告与业主重新约定收费标准为由，辩称2019年9月份以后的物业服务费不应再按4元/月/平方米的标准计收，但被告未提交证据证明双方对物业服务费标准进行新的约定，且佛山市发展和改革局的函复行为属于行政行为，不属于法院处理范围。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。庭审中，原告确认被告已经支付2019年7月至8月的物业费。经计算，被告应向原告支付2019年9月1日至2019年10月31日的物业服务费1011.52元（4元/月/平方米×126.44平方米×2个月）。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2019年9月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年10月23日，被告应付违约金为3.91元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达282余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告招敏贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2019年9月至2019年10月的物业服务费1011.52元及违约金3.91元（违约金暂计至2019年10月23日，此后以1011.52元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担15元，被告招敏贤负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年一月二十日书记员 张春兰