江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19664号原告：徐志刚，男，汉族，1985年12月1日出生，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：王恩厚，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨传松，江苏宏夏律师事务所实习律师。被告：昆山新城创宏房地产有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新城御花园1号楼1-2室，统一社会信用代码：913205835767257337。法定代表人：唐云龙,该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈政豪，该公司员工。被告：昆山新城吾悦商业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇莱茵广场13号，统一社会信用代码91320583MA1P6QP986。法定代表人：陈德力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李莞蓉，该公司员工。委托诉讼代理人：孙泽宇，该公司法务。原告徐志刚与被告昆山新城创宏房地产有限公司、被告昆山新城吾悦商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告徐志刚委托诉讼代理人王恩厚、杨传松，被告昆山新城创宏房地产有限公司委托诉讼代理人陈政豪、被告昆山新城吾悦商业管理有限公司委托诉讼代理人李莞蓉、孙泽宇到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告徐志刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》。2、请求法院判令被告一向原告返还租赁保证金36524.2元，被告二向原告返还管理、装修保证金27960.2元，共计：64484.4元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月26日原承租人俞华与被告签订关于商铺的《租赁合同》。合同签订后，承租方俞华向被告一支付了租赁、管理及装修保证金共计64484.4元。2019年3月19日原告与被告及原承租人俞华共同签订了《补充协议》。三方约定自2019年4月1日起原承租方的所有权利义务由新承租方即原告承接。合同签订后被告告知原告将各项保证金转账给原承租人俞华，被告为原告重新开具各项保证金的收据。在经营过程中原告得知原品牌“大鼓米线”侵权，于2019年4月26日与被告签订了关于变更品牌的《补充协议》。因品牌变更等原因，致使原告无法继续履行合同，原告多次要求与被告方解除合同，退还保证金，均未果。现为了维护原告的合法权益，根据相关的法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院在查清案件事实的基础上，维护原告的合法权益。被告昆山新城创宏房地产有限公司答辩：答辩意见同被告昆山新城吾悦商业管理有限公司一致。补充原告诉请的管理保证金以及装修保证金并未向被告昆山新城创宏房地产有限公司支付，原告要求退还于法无据。被告昆山新城吾悦商业管理有限公司答辩：原告诉请解除的租赁合同及补充协议与被告昆山新城吾悦商业管理有限公司无关，此外，两被告已经签订租赁解除协议，并且该协议对于相关款项的约定明确，双方的租赁关系和管理关系已经于2019年6月30日终止，被告昆山新城吾悦商业管理有限公司无需向原告退还任何款项。根据原告提交的诉状，事实理由陈述了因品牌变更的原因，原告无法履行合同，即造成合同没有继续履行的责任方是原告，原告已经自认，在此基础，双方订立了租赁解除协议，且该协议并不违反双方的真实意思表示，应当具有法律效力，故请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明：2018年5月26日，被告昆山新城创宏房地产有限公司（甲方）与案外人俞华（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方同意按照本合同约定将位于昆山市商铺出租给乙方。该商铺的建筑面积为277.94平方米，套内建筑面积为117.82平方米。进场日为2018年6月30日，租赁期限为3个租约年。乙方的装修期自进场日起计算，至开业日之前一日止。乙方应当在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，否则应当按照本合同约定承担违约责任。装修期内乙方无需支付租金，但应按照55元/平方米乘以计租面积向管理公司一次性支付装修管理费(含垃圾清运费)，并承担水电等公用事业费用。乙方首个租约年的商业管理费(不含水、电、空调、采暖等公用事业费)标准为55元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定。为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付36524.2元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据。在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项。在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方。出租方被告昆山新城创宏房地产有限公司、管理方被告昆山新城吾悦商业管理有限公司、案外人俞华、原告徐志刚之间签订补充协议：甲、乙、丙三方同意，自2019年4月1日（以下简称“变更日”）起，乙方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，乙方不再享有原合同约定的承租方的任何权利义务，丙方成为原合同的新承租方，承接原合同中乙方的所有权利义务。二、鉴于上述变更事宜，乙方同意于本协议签订之日向甲方一次性支付2000元作为变更服务费，甲方收至费用后7日内开具相应票据。三、甲、乙、丙三方同意，自变更日起，丙方作为原合同的承租方，继续承租该商铺，并由丙方向甲方支付原合同中约定的所有费用，乙方按照原合同约定已向甲方支付的费用视为丙方已支付。乙方确认，该商铺内原属于乙方的资产及装修装饰均属于丙方所有或者拥有合法的使用权，与乙方不再存有其他任何权属争议。四、本协议签署生效后，乙方将甲方依据原合同约定开具给乙方的租赁保证金收据原件退还甲方，同时，甲方另行为丙方开具同等金额的租赁保证金收据。五、乙方同意为丙方履行原合同项下的义务提供连带责任保证，保证期间为原合同约定的主债务履行期限届满之日起2年。六、本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议约定内容为准。除本协议约定内容外，原合同其它内容保持不变，合同各方应当继续履行。七、本协议一式四份，甲方执两份，乙方、丙方各执一份，具有同等法律效力。本协议自各方签字或盖章之日起生效。2019年4月26日，被告（甲方）昆山新城创宏房地产有限公司与原告（乙方）徐志刚签订补充协议：甲、乙双方于2018年5月26日签订《商铺租赁合同》(以下简称“原合同”)，约定由乙方租赁甲方位于昆山新城吾悦广场编号为6018的商铺，作为经营品牌大鼓米线之用，租赁期限为自2018年9月28日起至2021年9月27日止。现经双方协商一致，达成如下补充协议：一、原合同2.1条款中经营的品牌变更为妈妈故事，其他约定保持不变。二、鉴于上述变更事宜，乙方同意于本协议签订之日向甲方一次性支付2000元作为变更服务费，甲方收至费用后7日内开具相应票据。三、本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议约定内容为准。除本协议约定内容外，原合同其它内容保持不变，双方应当继续履行。四、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。本协议自各方签字或盖章之日起生效。2019年5月25日，出租方被告昆山新城创宏房地产有限公司、管理方被告昆山新城吾悦商业管理有限公司、原告徐志刚之间签订租赁解除协议：甲、乙双方于2018年5月26日签订了《商铺租赁合同》以及《商铺管理服务协议》(以下统称“原合同”，约定乙方承租甲方位于昆山新城吾悦广场第6层编号为6018的商铺（以下简称“该商铺”)，租赁期限为白2018年9月28日起至2021年9月27日止。现乙方因其白身原因提出提前解除原合同，双方经友好协商，对原合同解除的相关事宜签订如下协议：一、双方同意，双方原合同于2019年6月30日解除。二、截止原合同解除之日，乙方欠缴的费用为0元，以上乙方欠缴费用应于本协议签订之日向甲方一次性付清。三、双方同意，乙方根据原合同已经支付给甲方的租赁保证金36524.2元、管理保证金12960.2元，以及已向甲方预付的租金、商业管理费等其他费用(如有)，上述费用其计49484.4元，甲方不再退还给乙方，用于支付如下费用项：赔偿甲方因乙方撤铺导致的空铺期租费损失49484.4元；铺位恢复毛坯后退还装修保证金，乙方应于本协议签订之日将装修保证金收据原件交还给甲方，甲方内部流程审批通过后30个工作日内退还给乙方。四、乙方应于2019年6月30日前将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，按照原合同约定将该商铺内乙方增添的装饰装修、管线、设施设备等拆除(甲方同意保留的除外)，并将该商铺清理干净后交还给甲方，与甲方办理完商铺交还手续。否则甲方有权自行收回该商铺，乙方在该商铺内的任何遗留物品均视为乙方自动放弃，甲方有权自行或委托第三方处置或拆除，所需相关费用，甲方有权向乙方追偿。甲方对上述处置或拆除行为不承担任何责任，并有权按照原合同的约定追究乙方的违约责任。五、该商铺内所有甲方提供的装饰装修、管线、设施设备等，乙方不得擅白搬离、拆除或故意破坏，如有损坏或遗失，乙方应按照重置价值的2倍向甲方赔偿，甲方并有权按照原合同的约定追究乙方的违约责任。六、双方按照本协议履行完毕后，双方均放弃追究对方其他违约责任的权利，双方今后不存在其他任何纠纷。原被告在解除协议上签字盖章。另查明，2019年4月11日，被告昆山新城吾悦商业管理有限公司出具收据一张，今收到徐志刚管理保证金12960.2元。2019年4月11日，被告昆山新城创宏房地产有限公司出具收据一张，今收到徐志刚履约保证金36524.2元。2018年7月9日，被告昆山新城吾悦商业管理有限公司出具收据一张，今收到俞华装修保证金15000元。庭审中，原告陈述退场并未对涉案房屋铺位恢复毛坯。再查明，被告昆山新城创宏房地产有限公司系昆山市玉山镇长江南路99号吾悦商业广场X号楼房屋所有权人；权利性质出让；用途商业、办公用地；土地使用面积27470.40㎡；不动产权证号为苏（2019）昆山市不动产权第XXXX号。以上事实由租赁协议、补充协议、解除租赁协议、收据、不动产权证及原被告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告徐志刚、被告昆山新城创宏房地产有限公司、被告昆山新城吾悦商业管理有限公司签订租赁解除协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故原被告三方均应依照解除协议进行履约。原被告之间的租赁合同与补充协议于2019年5月25日通过三方签署的解除协议，三方已经协商解除租赁合同。原告再行起诉解除《租赁合同》及《补充协议》，已无法律事实基础，故对该诉请本院不予支持。关于原告主张合同解除后退还租赁保证金36524.2元，被告昆山新城吾悦商业管理有限公司向原告返还管理、装修保证金27960.2元诉请，在解除协议中已经明确租赁保证金36524.2元、管理保证金12960.2元，被告方不再退还给原告。故对原告主张退还租赁保证金36524.2元、管理保证金12960.2元的诉请本院不予支持。关于装修保证金部分，因原告并未依约完成装修房屋的毛坯清退部分，故该部分的履约存有瑕疵，故本院酌定被告昆山新城吾悦商业管理有限公司退还原告徐志刚9000元装修保证金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、被告昆山新城吾悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐志刚9000元。二、驳回原告徐志刚其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526026353）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1412元，减半收取706元，由被告昆山新城吾悦商业管理有限公司负担。原告徐志刚预交的案件受理费本院予以退还，被告昆山新城吾悦商业管理有限公司应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：3225019864360000081173093；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员 郑羚二〇二〇年一月十九日法官助理 尹瑾书 记 员 王晶