贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3583号原告：六盘水新城房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区凤凰新区龙井路，统一社会信用代码：915202017553925673。法定代表人：贾慧凌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚斌，系贵州知取律师事务所律师，执业证号：15202201810066009。委托诉讼代理人：赵健，系贵州知取律师事务所律师，执业证号：15202201810035184。被告：黄林竹，女，汉族，1971年10月29日出生，住贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谢福荣，系贵州驰海律师事务所律师，执业证号：15205199410873272。原告六盘水新城房地产开发有限公司与被告黄林竹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王亚斌、赵健、被告黄林竹及其委托诉讼代理人谢福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水新城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付欠付的购房款400000元；2.依法判决被告向原告支付欠付购房款400000元的逾期付款违约金191200元（以欠付购房款400000元为基数，按照月利率2%标准，自2017年7月16日起暂计算至2019年7月3日，计717天，共计191200元），2019年7月3日以后的逾期付款违约金，应按相同标准计算并支付至该商品房全部款项支付给原告之日；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告经口头协商，约定被告购买原告开发的位于六盘水市钟山区。该商品房建筑面积150.20㎡，购房总价款738000元，并约定被告以首付款及按揭贷款方式支付购房款。该合同签订后，被告向原告支付了首付款338000元，尚有剩余购房款400000元需要办理住房按揭贷款支付。2017年7月16日，虽然剩余购房款尚未付清，但在被告的请求下，原告将案涉商品房交付给被告。根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，原、被告通过口头方式订立合同，未签订书面的《商品房买卖合同》，但原告在被告未付清购房剩余款项的情况下，经被告请求，向被告履行了交房义务，被告也已经履行了交付购房首期款的义务，因此，原、被告双方均已部分履行了合同义务，原、被告双方之间的商品房买卖合同关系已经成立并生效。在此期间，为妥善解决剩余购房款的支付问题，原告以多种方式多次通知被告与原告进行协商与沟通，但被告始终无视原告的善意和诚意，拒绝与原告进行协商，拒绝支付剩余购房款，也拒绝办理商业银行按揭贷款。被告于2017年7月15日向申请人出具书面《承诺》函，承诺“按揭款400000.00元整，办理期间积极配合办理按揭，超出三天客户不积极配合，按日付六盘水新城房开金额400000.00元的百分之二的违约金。若因个人原因导致贷款贷不下来，新城房开将断水断电，并有权收回此房源另售，六盘水新城房开不承担任何法律责任，由黄林竹本人承担一切损失”。2018年9月25日、10月24日、11月8日，原告工作人员三次通过手机短信方式向被告催交剩余购房款、办理网签。2019年3月16日，原告在电话通知无果的情况下，再次在被告位于时代·蝴蝶湾闪蝶2号楼1302号商品房门上张贴《催收函》，催促被告履行付款义务。但被告至今始终无视原告的善意和诚意，拒绝与原告进行协商，拒绝按照承诺及《催收函》的要求履行付款义务、支付剩余购房款，也拒绝办理商业银行按揭贷款。根据合同法的有关规定及双方签订的合同约定，支付购房款是被告作为商品房买受人的主要合同义务，公积金管理部门未能对被告发放公积金贷款，属于不可归责于当事人双方的事由，但该事由不能成为被告拒绝向原告支付购房款的理由。由于原被告双方多次协商仍未能就如何支付购房款等争议达成一致，为达到订立该《商品房买卖合同》的合同目的，维护原告作为商品房出售方的合同权益，原告请求人民法院依照有关法律规定，并根据公平原则、权利义务相一致原则、等价有偿原则，裁判被告按照合同约定履行支付购房款的义务。被告拒绝支付剩余购房款、拒绝办理商业银行按揭贷款的违约行为，无论从资金占用角度还是房屋占用角度，在客观上均给原告造成了较大的经济损失。原告有权根据法律规定，请求被告承担相应的违约责任、赔偿原告由此受到的经济损失。根据被告向原告出具的《承诺书》约定，即“被告应积极配合办理按揭，超出三天不积极配合补款，按日付六盘水新城房开400000.00元的百分之二的违约金……”，为体现原告解决纠纷的善意和诚意，原告已主动将违约金标准由按日2%调整为按月2%。综上，根据《中华人民共和国合同法》第8条、第36条、第60条、第107条、第109条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，民法、合同法所规定的公平原则、权利义务相一致原则、等价有偿原则，以及其他有关法律、法规的规定，原告贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，并判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告黄林竹辩称，2017年3月18日，我与原告签订《时代蝴蝶湾商品房认购书》，约定我购买原告闪蝶组团2号楼1302室，房款总价738000元，首期付款338000元，余款40万元用住房公积金贷款支付。认购书签订后，我支付了首期付款338000元，2017年7月16日原告将房屋交付给我，其间我多次要求签订商品房买卖合同但原告一直未与我签订，我多次询问住房公积金贷款事宜，但贷款一直未办理。原告提供的《商品房买卖合同》范本是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局监制的合同范本，格式条款一样。根据六盘水市住房公积金管理中心的回复，2017年5月，六盘水市住房公积金管理中心与原告暂停个人公积金贷款业务合作，暂停原因是原告存在经营不善问题。《商品房买卖合同》第八条第3点明确约定，除首付款外，余款以公积金贷款支付。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式即合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。根据六盘水市住房公积金管理中心的回复，我不能获得住房公积金贷款是因原告自身原因导致，根据合同约定，合同应继续履行，具体付款方式和付款期限应另行协商，并签订补充协议。现原告就具体付款方式和付款期限没有与我另行协商，也未签订《商品房买卖合同》，我支付房款的条件没有成就，原告请求判决支付购房款不应得到支持。因原告的原因，导致我不能办理个人住房公积金贷款。我也没有能力一次性支付房款，若转为商业贷款，两类贷款就有利息差额，该差额谁来承担？怎么承担？这是双方协商订立协议要解决的问题。我没有违约的事实，原告主张的违约金不应得到支持。如前所述，我支付购房款的条件还不成立。相反，是原告的原因导致无法办理个人住房公积金贷款业务，系原告违约，针对可能给我造成的损失双方未另行协商订立协议予以解决。我没有违约事实，故不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、2017年7月15日《承诺》、前期物业协议及附件《时代·蝴蝶湾物业服务收费表》、《业主承诺书》、《消防安全责任书》、短信截图、2019年3月16日的催收函及照片、被告提交的商品房认购书,经原被告质证均无异议，本院予以确认。本院依职权调取证据：对于六盘水市住房公积金管理中心关于《贵州省六盘水市钟山区人民法院协助调查函》的回复，该回复说明了六盘水市住房公积金管理中心在2017年5月期间，暂停了与六盘水新城房地产开发有限公司开展个人公积金贷款业务合作的事实，符合法律规定，本院予以确认。对于六盘水市房屋的权属登记情况，双方均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日原告六盘水新城房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）黄林竹签订《时代蝴蝶湾商品房认购书》，约定：被告黄林竹向原告六盘水新城房地产开发有限公司购买其开发的位于钟山区房屋；总价款为738000元，买受人在签订本协议之日向出卖人交纳认购金50000元；付款方式为银行按揭付款，首期付款338000元，余款400000元办理8年公积金贷款；买受人在签订认购书7日内交齐相关按揭资料，逾期不交的，视为违约，出卖人有权将该商品房自行处理，认购金不予退还，买受人须支付出卖人总房款10%违约金，如在约定日期买受人逾期不来签订商品房买卖合同的，出卖人视为买受人自动放弃认购权，出卖人有权自行处理并不予退还其首期房款及相关费用。如买受人接到出卖人到银行签字并办理按揭手续的通知不予配合并违约，买受人需支付出卖人总房款15%的违约金。同日，被告黄林竹支付原告六盘水新城房地产开发有限公司认购款50000元。2017年7月15日，被告黄林竹出具承诺给原告六盘水新城房地产开发有限公司，向原告申请提前交房，承诺补齐首付338000元，并积极配合办理按揭贷款400000元，超出三天不积极配合补款，按日付六盘水新城房开金额400000元的百分之二的违约金。若因个人原因导致贷不了款，新城房开将断水断电，并有权收回此房源另售，六盘水新城房开不承担任何法律责任，由黄林竹承担一切损失。2017年7月16日被告支付原告购房款288000元，被告黄林竹以上共计支付原告购房款338000元。当日，原告六盘水新城房地产开发有限公司将本案争议房屋交付给被告黄林竹。2018年11月12日，六盘水市住房管理中心对该套位于钟山区房屋进行签约备案，买方：黄林竹，合同签约备案号：1910160005。2019年3月16日，被告黄林竹收到原告六盘水新城房地产开发有限公司张贴在其门上的《六盘水新城房地产开发有限公司催收函》，要求被告黄林竹于收到催收函之日其七日内以现金或转账方式支付原告六盘水新城房地产开发有限公司全部购房款400000元，如不能一次性支付的，应于收到催收函之日起七日内，向原告提交《办理住房按揭商业贷款申请》并附完整贷款材料，否则原告有权依法解除合同、收回商品房、追究被告违约责任。后因被告一直未支付尚欠购房款，原告诉至本院请求判如所请。2019年10月22日，六盘水市住房公积金管理中心根据我院的协助调查函，出具回复，内容为：2017年5月期间经多方情况反映六盘水新城房地产开发有限公司存在经营不善问题,经了解六盘水新城房地产开发有限公司将所开发的部分楼盘抵押给工商银行，工商银行进行内部销售（有少许部分对外销售）等情况。考虑到此楼盘将会带来一定程度上的风险，经中心分管领导决定，暂停与六盘水新城房地产开发有限公司开展个人公积金贷款业务合作。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否尚欠原告购房款，被告支付原告购房尾款的条件是否成就；2、被告是否违约,是否应承担支付违约金的违约责任。原、被告签订的《时代蝴蝶湾商品房认购书》系双方真实意思表示，该认购书内容未违反法律、法规的强制性规定，原、被告双方应当按照认购书约定履行义务。被告黄林竹按约支付给被告首付款，原告亦将房屋交付给被告使用。原被告双方虽未签订《商品房买卖合同》，但认购书约定被告以公积金贷款的方式支付原告购房尾款，但双方未能按约定办理到公积金贷款，六盘水市住房公积金管理中心于2017年5月起暂停与原告开展个人公积金贷款业务合作，之后原被告双方并未就剩余房款的支付具体约定或签订买卖合同，原告在尚未与被告签订房屋买卖合同，被告尚未支付剩余房款的情况下将案涉房屋交付给被告使用至今，并将该房屋在住房管理中心进行房屋签约备案。被告于2019年3月16日收到原告要求被告于七日内付清房款或办理按揭贷款手续的《催收函》，在原告给予的合理期限内被告既未支付购房款又未办理按揭贷款手续，也未达成新的协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者有约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”，被告已实际取得并占有房屋，对剩余房款应予支付，被告辩称的支付房款的条件没有成就理由本院不予采信，故本院对原告主张被告支付其购房款400000元的诉讼请求予以支持。对原告主张由被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，原告未提供证据证明其在与被告签订商品房认购书后，因被告原因导致公积金贷款手续不能办理的依据，后六盘水市住房公积金管理中心与其暂停个人公积金贷款业务合作，最终导致被告无法依据认购书约定以公积金贷款的方式支付购房尾款，之后双方在明知已不能办理公积金贷款的情况下，并未就剩余房款的支付方式及期限等具体约定或达成补充协议。被告黄林竹出具的《承诺》仅承诺积极配合补款否则将承担违约责任，双方未对新的贷款方式进行重新约定，原告请求被告支付违约金的理由不能成立，故本院对原告主张被告支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄林竹于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水新城房地产开发有限公司购房款400000元；二、驳回原告六盘水新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9712元，由原告六盘水新城房地产开发有限公司负担2412元，被告黄林竹负担7300元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  葛永琳人民陪审员  何 华人民陪审员  吴晓峰二〇二〇年一月三十一日法官助理贝茜书记员刘承露