河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀民终1056号 上诉人（原审原告）：唐山市金凤桐房地产开发有限公司,住所地：唐山市路**新天地汇金中心**1408。 诉讼代表人：唐山市金凤桐房地产开发有限公司管理人。 代表人负责人：杨国彦。 委托诉讼代理人：李顺前，河北青水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪渌，河北唐佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁和平，男，1963年2月26日生，汉族，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：刘湘，上海金钻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许建英，女，1966年6月22日生，汉族，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：刘湘，上海金钻律师事务所律师。 上诉人唐山市金凤桐房地产开发有限公司（以下简称金凤桐公司）与被上诉人袁和平、许建英与破产有关的纠纷一案，不服唐山市中级人民法院（2018）冀02民初186号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金凤桐公司诉讼代表人的委托诉讼代理人李顺前、被上诉人袁和平、许建英的委托诉讼代理人刘湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金凤桐公司上诉提出：1、撤销唐山市中级人民法院（2018）冀02民初186号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决仅以上诉人唐山市金凤桐房地产开发有限公司(简称金凤桐公司）已为被上诉人袁和平、许建英开具收据为由，就认定被上诉人已经支付了全部购房款，理据不足。被上诉人在一审庭审中自述，有120万元房款是通过借款转化而来，剩余38.53万元房款是通过现金的方式交纳。对于现金支付的38万元余元，被上诉人并未提交相应的银行取款凭证且如此大额的款项，用现金交付也不符通常的交易习惯。结合上诉人与被上诉人存在借贷关系的事实，该部分款项极有可能系高额利息转化而来。因此，仅凭金凤桐公司为被上诉人开具收据，就认定被上诉人已经支付全部购房款，有失严谨。二、上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》系由民间借贷法律关系转化而来，属于以物抵债行为，双方的《商品房买卖合同》依法应当解除。一方面，参照河北省高级人民法院即将出台的《破产案件审理规程》第97条第4款之规定，债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，应按基础法律关系的性质认定债权。因此管理人应按照基础法律关系确认债权，此时双方的《商品房买卖合同》应予解除。另一方面，在上诉人主张的以房抵债成立的情况下，被上诉人袁和平、许建英并非真正的购房人，也不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，其债权不应在破产程序中获得全额清偿和优先保护。在这种情况下，如果继续履行双方的《商品房买卖合同》势必构成对个别债权人的违法清偿，为《中华人民共和国企业破产法》第十六条所明确禁止，因此，管理人有权且应当解除原被告之间的商品房买卖合同。三、金凤桐公司管理人已于2017年10月15日依法向被上诉人邮寄送达了解除合同通知书，但被上诉人迄今为止既未向管理人提出异议，也未在三个月的异议期内向人民法院提出诉讼，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四之规定，双方的商品房买卖合同已经依法解除。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有不当，恳请贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人袁和平、许建英辩称：交纳部分购房款来源有误，应予纠正，但是一审判决适用法律正确，应当予以维持。 金凤桐公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》(合同号20141008193)已于2017年10月15日解除；2、被告配合原告到房管部门办理解除网签、备案手续；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定：2014年12月27日，原告金凤桐公司与二被告签订编号为20141008193的《商品房买卖合同》，约定被告以每平方米5000元的价格购买原告开发的禾木花苑××××号房屋一套,房款为754900元。合同第六条第1项约定，买受人按一次性付款方式于合同签订当日一次性付清购房款。第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 2017年5月12日唐山市中级人民法院裁定受理了唐山市路北区光明街道冯大里社区居民委员会对金凤桐公司的破产重整申请，并于2017年6月12日指定唐山市新生企业破产清算事务所有限公司、河北清水律师事务所担任金凤桐公司的管理人，负责人为杨国彦。截至金凤桐公司重整受理之日，原告开发的禾木花苑项目并未完工，未达到交付条件。原告未向被告交付涉案房屋，亦未办理产权登记手续。 2017年8月8日,被告向管理人申报了债权,申报内容为原被告双方于2014年10月8日签订的两份《商品房买卖合同》,其中一份《商品房买卖合同》(合同号20141008193)约定被告向原告购买B2-1-1201号房屋一套,房款为754900元；另一份《商品房买卖合同》(合同号20141008202)约定被告向原告购买B2-1-501号房屋套,房款为830390元。管理人对被告所申报债权进行审查后,认为被告未向金凤桐公司支付全部购房款,遂依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定解除金凤桐公司与被告签订的一份《商品房买卖合同》(合同号20141008193),并于2017年10月15日通过EMS将解除合同通知书送达被告。 一审法院认为，原告金凤桐公司与被告袁和平、许建英之间签订的20141008193号《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示。原告主张被告并未缴纳购房款，但未能就其与被告网签《商品房买卖合同》、为被告出具收取购房款收据的行为做出合理解释。且被告主张已全额交付购房款，并就交款方式、交款地点、在场人情况、现金来源情况进行了说明，亦申请证人贾某出庭佐证，证人陈述现金交付购房款情况能够与袁和平陈述的交款情况相作证，故原告以被告未缴纳购房款为由，要求确认双方《商品房买卖合同》已经解除，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告唐山市金凤桐房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告唐山市金凤桐房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：对上诉人请求确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同号20141008193）已于2017年10月15日解除及请求被上诉人配合上诉人到房管部门办理解除网签、备案手续的诉讼请求是否支持。 上诉人与被上诉人签有两份《商品房买卖合同》，两套房屋总价款为1585290元。购房款中的1200000元，原为借款本金，余款为借款利息，双方对此事实均无争议。案涉《商品房买卖合同》实为上诉人在债务履行期限届满后与被上诉人签订的以物抵债合同，其目的在于实现债权，是实现债权的一种方式，明显不符合以居住为目的消费者购买房屋的基本特征，故袁和平、许建英不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人。 另外，双方签订合同后虽到房管部门办理了网签、备案手续，但因金凤桐公司进入破产重整程序，其开发的禾木花苑项目并未完工，不具备交付条件，涉案房屋未实际交付给袁和平、许建英，亦未办理产权登记手续。涉案房屋仍属于《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定的债务人财产。继续履行案涉《商品房买卖合同》将使袁和平、许建英的债权在不具有优先权情况下，却优先且足额得到清偿，明显违背了全体破产债权人平等参与破产分配的原则，属于对个别债权人的个别清偿，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。综上，为维护整体债权人的利益，金凤桐公司有权就《商品房买卖合同》（合同号20141008193）提出解除，并请求被上诉人配合上诉人到房管部门办理解除网签、备案手续。 综上，上诉人金凤桐公司的上诉请求，合法有据，本院予以支持。原审判决所做判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销唐山市中级人民法院（2018）冀02民初186号民事判决； 二、确认袁和平、许建英与唐山市地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同号20141008193）已于2017年10月15日解除； 三、袁和平、许建英于本判决生效后十日内配合金凤桐公司到不动产登记机构办理解除网签、备案手续。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由袁和平、许建英共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  周继文 审判员  赵国栋 审判员  郭连胜 二〇二〇年一月七日 书记员  周 杨