山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初5114号原告：徐某某被告：泰安泰山某某有限公司被告：泰安泰山某某有限公司某某分公司原告徐某某和被告泰安泰山某某有限公司（以下简称某某）、泰安泰山某某有限公司某某分公司（以下简称某某某某分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人侯翔天，被告某某及某某某某分公司的委托诉讼代理人徐明巧、薛源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐某某向本院提出诉讼请求：1.因被告将房屋已经出售给他人，构成根本违约，且存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明等事实的欺诈行为请求依法解除原、被告之间于2015年1月19日签订的《房屋销售协议书》；2.判令被告返还已付购房款1115404元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自付款之日起，到实际返还之日止）；3.赔偿原告逾期交房违约金10000元（按照房屋租赁费损失自2016年1月1日起计算到起诉之日止。具体以评估报告为准，待评估后另行变更诉讼请求）。赔偿原告可预期利益损失10000元（按照合同约定的购房价格与房屋现在的市场评估价格之间的差价计算赔偿金额，具体以评估报告为准，待评估后另行变更诉讼请求。）赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款1115404元；4.本案诉讼、保全、评估费用全部由被告承担。诉讼过程中，徐某某将诉讼请求第二项变更为判令被告返还已付购房款1098211元及利息（以本金1098211元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2015年1月19日起计算到实际返还之日止），将诉讼请求第三项变更为判令被告赔偿原告逾期交房违约金损失为51364元（按照房屋租赁费损失），可预期利益损失为936896元，已付购房款一倍的赔偿款1098211元。事实与理由:2015年1月19日，原告与第二被告签订《房屋销售协议书》一份，约定被告将位于泰安市岱岳区粥店办事处某某社区某某住宅楼36号楼西单元1层东户的房屋一套出售给原告，房屋建筑面积164.03平方米。房屋每平方米为6800元，房屋总价格为1115404元。房屋于2015年12月31日前交付使用。合同签订后，原告按照约定支付了购房款。但是被告长期没有交付房屋，且被告存在隐瞒欺诈行为。另外，被告还一房二卖，将原告购买的房屋另行出卖给其他第三人，现在房屋已经交付给他人使用。被告的行为违反诚信，属于严重违约，构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定应当承担法律责任。现原告依法起诉，请求人民法院依法判如所诉，维护原告合法权益。某某辩称，1、涉案房屋土地性质为划拨土地，原被告签订的《房屋销售协议书》为无效合同。根据原被告双方签订的《房屋销售协议书》第五条的记载，“该幅土地为国有划拨用地”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋涉及的土地性质为划拨土地，土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋销售协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案房屋在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋销售协议书》亦应认定为无效。2、被告不存在欺诈行为，在出售房屋时不存在过错，不应承担赔偿责任。《房屋销售协议书》第五条明确记载了“该幅土地为国有划拨用地”，被告未隐瞒没有取得商品预售许可证明的事实，而且协议中也未记载被告已经取得房屋预售许可证，因而被告不存在欺诈行为,而且原告夫妻都是国家干部，应该了解国家相关政策，被告已将国有划拨土地现状告知原告并明确地写在协议中，原告是在充分了解房屋现状，并通过中间人介绍要求与被告签订《房屋销售协议书》，且在协议书上签字表示认可，因而被告向原告出售房屋，不存在过错，原告在购房时具有完全民事行为能力，在购买房屋这一价值较大的商品时，应对房屋现状尽到必要的审查和注意义务，由此造成的损失应由其自行承担。3、被告不应承担逾期交房的违约责任，是原告违约在先，原告当时购房时，房屋已经建成，具备交付条件，但原告一直不肯收房，并多次找关系要求换房，从杜家庄换到某某又换回杜家庄，被告一直积极协助原告办理换房事宜，期间被告多次找原告让其收房，但原告出于不可告人的目的逃避收房，现又违背诚信原则倒打一耙起诉被告，偏离了起码的道德底线，而且由于双方签订的《房屋销售协议书》是无效合同，自始无效，双方应当互相返还，被告没有向原告交房的义务，因而原告主张逾期交房违约金不成立。4、原告未支付全部购房款，其要求按照全部房款赔偿损失，没有事实和法律依据。5、在国有划拨土地上建筑的房屋不属于商品房的范畴，因而原告主张赔偿已付房款一倍的损失没有法律依据。某某某某分公司辩称，其答辩意见同第一被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月19日，某某某某分公司（甲方）与徐某某（乙方）签订房屋销售协议书，第一条：甲方提供《建设工程规划许可证》。第二条：乙方所购住房的基本情况某某住宅楼（见设计图纸）预订36号楼西单元一层东户，建筑面积164.03平方米。第三条：计价方式与价款，按产权面积计算，该住房为人民币每平方米6800元，房款总计1115404元，金额大写壹佰壹拾壹万伍仟肆佰零肆元正。第四条：付款期限及付款方式，房款交至95%者优先选房，交50%房款者待交给房屋钥匙时再付45%（初步定于2015年12月31日前交房）；自接到通知之日起（10日内）届时不领钥匙者，甲方有权将该房屋另行处理。其预交房款按中国人民银行规定的同等存款利率一并退还。甲方如逾期交房，按乙方已付房款的（3‰月）支付违约金。剩余5%房款待办理出大市房产证整体大证时交齐（签订协议时，车位及储藏室付全款）。第五条：该幅土地为国有划拨土地，其房屋登记费、房产测绘费、交易费参照职工所购公有住房上市交易规定标准、由房主补缴市政府泰政发[2012]31号文规定约400元/平方米的土地出让金(办理分户房产证期限约5年左右)。第六条：甲方保证销售的房屋没有产权纠纷及债权纠纷。因甲方原因，造成该住房发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，某某某某分公司在甲方处盖章，徐某某在乙方代表人处签字。2015年1月19日，某某某某分公司向徐某某出具收款收据，记载收到徐某某某某36号楼西单元1层东户95%房款和储藏室总款共计1098211元。审理期间，原告徐某某申请法院对外委托对涉案房屋现行市场价值及租赁费损失价格进行鉴定，经我院依法委托，山东中旭土地房地产评估咨询有限公司作出鉴定，泰安市岱岳区粥店办事处某某社区某某住宅楼36号楼西单元1层东户（含储藏室）房地产价值为205.23万元。泰安信诚价格评估事务所作出鉴定，泰安市岱岳区粥店办事处某某社区某某住宅楼36号楼西单元1层东户的房屋2016年1月1日至2019年7月31日的房屋租赁费损失数额为51364元。原告徐某某为此分别支出评估费88800元、5300元。另查明，涉案房屋的土地性质属于泰安市岱岳区粥店办事处某某村的划拨土地，诉争房屋未取得商品房预售许可证，涉案房屋至今未交付原告徐某某。以上事实有原、被告的陈述、房屋销售协议书、收款收据、银行转账记录、房地产估价报告、价格评估报告、评估费发票等证据在案证实。本院认为，原告徐某某与被告某某某某分公司签订的房屋销售协议是双方买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同关系成立。因被告某某某某分公司所出售房屋的土地性质为国有划拨土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”被告某某某某分公司将其在国有划拨土地上所建的房屋对外转让所有权时没有依法报经相关主管部门批准,未办理土地使用权的出让手续,其转让行为违反了法律强制性之规定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故原告徐某某与被告某某某某分公司于2015年1月19日签订的房屋销售协议系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告徐某某主张被告某某某某分公司返还实际交纳的购房款1098211元符合法律规定，本院予以支持。被告某某某某分公司作为房地产开发企业，将涉案房屋出售给原告时，明知该涉案房屋占用范围内的土地系划拨土地，没有报有批准权的人民政府批准，存在较大过错，本院认定被告某某某某分公司对房屋销售协议无效造成的损失承担80%的责任。同时，原告在购买涉案房屋时，在明知该房屋系划拨土地的情况下出资购买，对协议的无效亦存在一定过错，对房屋销售协议无效造成的损失承担20%的责任。对于房屋增值利益损失,应为房屋评估价格与购房价格的差价，根据我院依法对外委托作出的房地产估价报告，该损失计算房屋评估价格（含储藏室）205.23万元减去购房价格1153981元（含储藏室）为898319元。被告某某对该房地产估价报告提出异议，并提供泰安市泰山区人民法院对外委托作出的泰安市樱桃园小区11号楼房地产价值评估报告予以比对，认为相同地段本案房地产估价报告作出的鉴定结论价格过高。本院认为，两报告出具的时间不一致，不具有可比性，且涉案房地产估价报告系我院依法对外委托，被告某某未提供可以推翻该鉴定报告的相应证据，故本院对该涉案房地产估价报告依法予以采信。对于因鉴定涉案房屋市场价值而支出的鉴定费88800元，系原告为确定损失支出的必要的和合理的费用，本院予以确认。上述涉案房产的房屋增值部分损失及评估费，应按上述过错比例分担。某某某某分公司作为某某的分支机构，不具备独立的法人资格，以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担，即先由某某某某分公司承担相应的赔偿责任，不足部分由某某承担。对于原告主张的违约金、利息损失、房款一倍的赔偿，因案涉房屋销售协议无效，被告已经赔偿房屋增值部分损失，不应再赔偿违约金、利息损失及房款一倍的赔偿，对上述三项诉讼请求，本院不予支持。对于原告鉴定房屋租金损失支出的鉴定费5300元，因该项损失本院未予支持，故因鉴定该项损失支出的鉴定费5300元本院亦不予支持。综上，对原告合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐某某与被告泰安泰山某某有限公司某某分公司于2015年1月19日签订的房屋销售协议书无效；二、被告泰安泰山某某有限公司某某分公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐某某购房款1098211元、支付原告徐某某房屋增值部分损失718655.20（898319元*0.8）、评估费71040元（88800元*0.8），共计1887906.20元；三、被告泰安泰山某某有限公司某某分公司对本判决第二项以其管理财产不足以承担的部分，由被告泰安泰山某某有限公司承担赔偿责任；四、驳回原告徐某某其他诉讼请求。案件受理费32277元减半收取16138.50元，保全费5000元，两项合计21138.50元，由原告徐某某承担8666.50元，由被告泰安泰山某某有限公司承担12472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  冯美玲二〇二〇年一月十七日法官助理梁萍书记员弭杨