山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0921民初550号 原告:肖某某，女,1978年9月8日出生，汉族，农民，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人:刘某，宁阳某某法律服务所法律工作者。 被告:山东某某有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人:刘某，董事长。 委托诉讼代理人:王某某，山东大明律师事务所律师。 委托诉讼代理人:肖某，山东大明律师事务所律师。 原告肖某某与被告山东某某有限公司（以下简称山东某某公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案。被告山东某某公司在答辩期间向本院提出管辖权异议,本院于2019年3月19日作出(2019)鲁0921民初550号民事裁定书,驳回被告山东某某公司对本案管辖权提出的异议。被告山东某某公司不服该民事裁定,向山东省泰安市中级人民法院提出上诉,山东省泰安市中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）鲁09民辖终119号终审裁定书,驳回上诉,维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖某某的委托诉讼代理人刘某，被告山东某某公司的委托诉讼代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖某某向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付违约金368334元;2.判令被告承担本案诉讼费用及律师费。诉讼中原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告承担本案诉讼费，放弃被告承担本案律师费的要求。事实和理由：2018年11月21日，原、被告签订《资产交易合同》一份，约定被告将座落在宁阳县鹤山镇朝阳街108号1幢、2幢的房产及土地使用权转给原告，依据该合同约定，被告应在办理完上述资产相关变更手续三日内，将合同涉及的标的物移交给原告，由原告核验查收。该合同同时约定,“任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，给对方造成损失的，还应承担相应的赔偿责任。…，或甲方未能按期交割转让标的的，每逾期一天，应按总价的10‰向守约方支付违约金”。2018年12月19日，变更手续已办理完结，按照上述约定，被告须在2018年12月22日前将标的物交付给原告，但直至2019年1月9日，被告才将上述标的物交付给原告，被告逾期交付18天，按照合同约定，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现根据有关法律规定,提起诉讼。 被告山东某某公司辩称，1、被告不存在逾期交付标的物的违约行为，不应向原告支付违约金。首先，涉案的部分沿街商业房在山东文化产权交易所挂牌交易之前就已经由原告占有使用，该部分房产不存在逾期交付的问题。其次，根据山东文化产权交易所对转让标的物重大事项披露信息可知，转让房产在挂牌交易时尚处于出租状态，租赁期限至2018年12月31日。按照买卖不破租赁的原则，在前述房屋租赁期限未到期前，被告根本无法将房屋腾清交付原告，因此在2018年12月31日之前被告未将转让标的物交付给原告，不构成违约。再次，被告为避免逾期交房承担违约责任，双方签订合同后又达成口头协议，约定已由原告占有使用的房产双方不再办理交割手续。其他房产因租期未届满，由被告通知承租人其租赁房产已转让给了原告，待租赁期满后，由原告自行收房，与承租人直接办理房产交割手续。口头协议达成后事实上双方也是按照该约定履行的。经被告向涉案未到期房产租户电话询问得知，房屋租赁期满后，由于租户不能及时腾清房屋交付给原告，原告同意租户继续使用房屋，并收取其一定的房屋使用费用。据此，被告根本不存在逾期交付标的物给原告的违约行为。现原告诉请法院判令被告支付其逾期交房的违约金，没有事实与法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。2、退一步讲，如果法院认为被告存在违约行为，应当向原告支付违约金，原告所主张的违约金也过高，依法应予调整。根据《合同法》及相关司法解释，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认为合同法规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，原告主张被告支付其违约金368334元，系按照双方《资产交易合同》约定的“甲方未能按期交割转让标的的，每逾期1天，应按总价款的10‰向守约方支付违约金”计算得出，远高于其未能收房而产生的租金损失，且原告未举证证实其存在实际损失的情况，人民法院应当依法认定原告损失数额后，在其损失数额上浮不超过30%的范围内予以调整。3、原告要求本案诉讼费、代理费由被告承担，没有事实与法律依据。由于被告不存在违约行为，其要求被告承担诉讼费及代理费的诉求不应获得支持。另外，双方《资产交易合同》对诉讼代理费的负担问题并没有做出约定，原告委托法律工作者为其代理本案所支付的代理费并非其诉讼的必然成本，因此，其要求被告承担代理费的主张，无事实与法律依据，依法应予驳回。综上所述，被告不存在违约行为，不应支付其违约金。即使法院认定被告违约，原告所主张的违约金过高，依法应予减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年11月16日，被告山东某某公司作为甲方，原告肖某某作为乙方，双方签订了《资产交易合同》一份,合同的主要内容：“第一条转让标的甲方将持有的泰安市宁阳县鹤山乡朝阳街108号1幢、2幢房产及其土地使用权（权属证号：宁房权证字第××号，宁国用（2012）字第××号,普尔特房估字［2018］第0215号《房地产估价报告》）有偿转让给受让方。该标的挂牌价204.63万元，该标的转让行为已经山东某某有限公司同意。第二条转让价格人民币（大写）：贰佰零肆万陆仟叁佰元整，（小写）：2046300.00元。第三条价款支付双方约定，乙方自本合同签订之日起5个工作日内，将全部转让价款一次性汇入山东文化产权交易所在银行开立的交易资金结算专户，由山东文化产权交易所负责将转让价款支付给甲方。项目保证金肆拾伍万元整抵交易价款。第四条交割事项1.双方协商和共同配合，于本合同项下的资产交易取得产权交易凭证后10个工作日内，到有关部门办理相关变更登记手续。2.甲方应在办理完上述资产相关变更手续3日内，将本合同所涉及的转让标的完整地交给乙方，由乙方核验查收。…第八条违约责任1.任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，给对方造成损失的，还应承担相应的赔偿责任。2.乙方如未能按合同约定支付转让价款或甲方如未能按期交割转让标的的，每逾期一天，应按总价款的10‰向守约方支付违约金。…第十条合同生效及其他1.本合同自双方或授权代表签字盖章，并经山东文化产权交易所审核签章之日起生效。…。”被告山东某某公司在合同甲方处加盖公司印章和负责人印章，原告肖某某在乙方处签字、捺印。2018年11月21日，山东文化产权交易所对合同进行审核后，加盖了公司印章。 《资产交易合同》签订时，原告依据合同约定交纳了保证金450000元，合同签订后原告又按合同约定支付了剩余价款。2018年11月21日，原告取得涉案土地、房屋交易凭证。2018年12月19日，原告办理了涉案土地、房屋登记变更手续。原告主张，按照该合同约定，被告应在2018年12月22日前将涉案财产交给原告，但被告直至2019年1月9日才交付，逾期18天交付，原告提交了被告工作人员尚俊岭到涉案财产交付的录像予以证实。被告对原告主张有异议，主张《资产交易合同》签订后双方又对涉案土地、房屋的交接时间和方式达成了口头协议，涉案土地、房屋交付时间是租赁期限届满后即2019年1月1日，但被告未提交证据证明自己的主张。 同时查明，在原、被告签订《资产交易合同》前，涉案房产由被告山东某某公司租赁给崔文清、朱伟超、李志红、杨崇石、山东新华书店集团有限公司宁阳分公司使用，租赁期限均至2018年12月31日届满。原告使用崔文清租赁的三间房屋用于通讯器材及零配件的经营销售。 本院认为，原、被告签订的《资产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。合同签订后，原告按照约定支付了对价，并于2018年12月19日办理了涉案土地、房屋登记变更手续。被告主张《资产交易合同》签订后双方又对涉案土地房屋的交付时间和方式达成了口头协议，涉案土地、房屋交付时间是租赁期限届满后即2019年1月1日，原告对此有异议，被告未提交证据证明自己的主张。原告在涉案土地、房屋交付前基于案外人崔文清与被告的租赁合同占有部分涉案房产，与本案不是同一法律关系。关于违约金的计算问题。被告逾期交付涉案土地、房屋，原告要求被告支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。因双方约定过高，被告也要求法院适当调整。根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合本案实际，本院酌情支持违约金按照涉案标的总价款即2046300.00元的年利率24%计算，被告逾期交付涉案土地、房屋18天，违约金的数额为23191.40元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告山东某某有限公司于本判决生效后七日内一次性向原告肖某某支付违约金23191.40元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6825元，由原告肖某某负担6000元，被告山东某某有限公司负担825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  刘 平 审 判 员  杨广朋 人民陪审员  朱海清 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  王统洋