中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10393号原告（反诉被告）：ＴＥＥＹＥＥＭＩＮ（郑毓敏），女，1979年6月5日出生，马来西亚国籍，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴坚，男，1960年4月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：刘良才，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭惠娴，女，1974年3月17日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘良才，广东君品律师事务所律师。原告TEEYEEMIN诉被告吴坚、谭惠娴建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，被告吴坚、谭惠娴在法定期限内向本院提起反诉，本院依法予以受理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告TEEYEEMIN委托诉讼代理人赖兆仁，被告吴坚及其委托诉讼代理人刘良才，被告谭惠娴的委托诉讼代理人欧社城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＴＥＥＹＥＥＭＩＮ向本院提出诉讼请求：1.吴坚与原告共同到中山市国土资源局领取位于中山市石门杨贺的国有土地使用权证原件（中府国用［2010］第易251548号）并交付给原告；2.两被告向原告交付涉案土地并拆除和清理涉案土地的地上违章建筑物及附着物并承担拆除清理费用；3.两被告返还原告为其垫付的该国有土地使用权过户税费和杂项支出270923.4元；4.两被告赔偿因其不配合领取土地证及不交付土地给原告造成的自2010年6月29日计算至领证和交付土地止的经济损失（暂计至2019年4月末为494617.2元，按同类地块土地租金6元／平方米／年计算:3999.6元／年／亩×14亩×8年10个月）。事实与理由：原告与被告于2010年4月6日签订土地转让协议书，约定两被告将位于中山市石门杨贺的土地使用权转让给原告，转让价款为每亩150000元，总价为2102175元，过户费由两被告及原告双方各负担一半。协议约定原告在该协议签订当天支付土地款的定金1500000元，汇入被告指定的杜锦莲银行账户，被告负责在签订协议后一个月内完成上述土地使用权过户登记到原告名下之前所需的各项政府审批工作（即负责办理过户），原告无需对该土地的地上建筑物及附着物进行补偿，待土地使用权过户手续完成后，原告在三个工作日内将余款汇入被告制定的杜锦莲银行账户。为交易课税，两被告于2010年4月1日委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司（以下简称为中盈公司）对该土地进行价格评估，该评估公司于2010年4月6日出具了土地估价报告，并声明“该评估价格供委托方交易课税时使用”，估价结果为总地价3737200元。原告与被告因办理过户和课税缴费需要，于2010年6月18日在南朗国土分局签订了该国土分局提供的格式文本的《土地使用权转让合同》。该合同第十条载明由被告吴坚与原告双方到国土部门领取新的房地产权属证书。2010年4月2日，原告委托其丈夫卢齐荣向杜锦莲账户支付了1500000元。原告又于2010年9月8日支付土地价款250000元。收款人杜锦莲等分别对上述款项出具了收据。经原、被告口头结算和协商，在扣减被告应承担的土地过户税费和杂项支付270923.4元及扣减预留土地补差价款被告应承担的70000元（按当时政策镇政府每亩收10000元，共140000元，在领取土地证时交付，被告应承担50%）后，原告2012年3月5日向被告转账支付尾款11251.6元。经查询，国土部门已于2010年6月29日将该土地使用权变更登记在原告名下，但被告吴坚拒绝配合原告共同领取新土地证，被告也没有将涉案土地交付给原告且未拆除和清理地上建筑物及附着物。原告已依约履行支付地价款义务，被告的行为已构成违约，也给原告造成了极大的经济损失。另外，因涉案土地没有交付一直在被告的占有控制之下，故交付该土地前的土地使用税应由被告承担，对此原告将另案起诉主张权利。被告吴坚、谭惠娴共同提起反诉称，原告的诉讼请求应全部予以驳回。1.原告没有履行给付最后一笔土地款的义务，领取土地证条件尚未成就，被告享有后履行抗辩权。2.关于土地交付问题。土地属于不动产，一直都是以产权变更登记完成即视为交付完成，被告已经将涉案土地使用权变更登记至原告名下，已经完成土地交付义务。被告取得涉案土地使用权是通过法院拍卖所得，法院对被告是通过以产权变更的方式完成交付，被告也是以同样方式完成交付，原告要求被告办理交接，没有法律规定的依据，也没有合同约定的依据，也不符合土地交易的习惯。3.关于拆除地上建筑物及附着物，双方合同没有约定被告有此项义务，从评估时的图片可以看出，当初土地只有竹子及杂树，没有建筑物。目前竹木已被人铲除，所以不存在拆除和清理的义务。原告称的建筑物是在2013年后才有的，这属于第三方侵权，原告应向相关侵权人主张权利，该后果不应由被告承担。4.关于返还垫付过户税费和其他杂项开支问题，原告既视为税费已经抵扣土地款，又主张返还税款，原告的主张是矛盾的，对税费的承担原告的主张也显失公平。既然被告收取的购地款只有2100000元，则被告应付税费也应按2100000元金额计算，原告要求按3730000元全部分摊有违民法等价有偿原则。原告还虚拟多处虚假税费，同时税费问题属于后履行义务，土地款的给付是先履行义务。双方的实际交易过程应是在2010年3月底，吴坚的妻子杜锦莲与原告的丈夫卢齐荣口头协商一致，委托中盈公司对涉案土地价格进行评估，双方按评估价格进行土地交易。2010年4月1日，中盈公司对涉案土地进行评估。2010年4月2日，原告一方由卢齐荣向被告一方杜锦莲转账支付1500000元。评估报告出来后，报告由原告领取并持有，在原告未收到该评估报告且不知道评估结果的情况下，卢齐荣于2010年6月初与杜锦莲联系称评估报告出来了可以签合同了。杜锦莲未细问评估结果仅吩咐被告按照评估结果签合同即可。被告不清楚杜锦莲和卢齐荣所协商的具体内容，签订合同时原告已收取了评估报告结果为3737200元的情况下却向被告谎称评估结果是每亩150000元，被告出于对原告的信任，也没细看各条款约定即与原告签订了土地转让协议书，该协议约定土地总价款为2102175元（仅为评估价格的56%）。该协议签订后，吴坚的妻子杜锦莲发现该协议与当初协商内容有多处严重不符，双方产生激烈争吵，被告迫于原告的威胁及基于协议所约定的3000000元定金返还的责任，无奈之下作出妥协，同意以2102175元进行土地交易，但提出所有过户税费由原告承担，原告予以同意。随后，原告与被告在2010年6月18日到国土部门办理相关交易手续，签订了中山市土地使用权转让合同，2010年6月29日，国土部门已将涉案土地使用权转移登记到原告名下。根据国土缴交相关税费部分通知，2010年7月7日至7月13日期间，被告按双方新达成的口头协议履行了缴纳所有过户税费（538756.8元）的义务。土地使用权过户手续办理完成后，原告没有按约定在三个工作日内将土地余款602175元汇到被告指定银行账户，应承担定金罚则及其他违约责任。经被告多次催促，原告在2010年9月8日向被告支付了250000元，后又经一年多的催促，原告又于2012年3月5日向被告支付了11251.6元。根据双方协议，土地使用权过户手续办理完成后（2010年6月29日）三个工作日内（2010年7月2日前）即应向被告支付土地使用权转让余款。而税收产生后（2010年7月7日、2010年7月13日），被告多次催促原告支付土地余款时，原告不但拒绝履行其在线支付余款的义务，竟要求被告负担过户税费50%以达到其不支付余款的目的。被告再次让步，同意在原告先支付土地余款的前提下，负责2102175元的土地价款部分过户税费（305803.2元，已含杂费）的50%，其余超出部分的税费由原告承担。此后直至2018年期间，双方就支付土地余款及税费问题反复磋商，原告也提出过由其负责全部税费的方案，因原告所附条件过户荒唐导致被告无法接受。2010年4月1日评估时土地上仅有部分杂树及竹子，没有建筑。2013年至2014年期间，涉案土地被当地村民抢种罗汉松等，原告又提出要求协助其清理土地，被告也要求原告先支付土地款，期间也帮助原告与当地村干部协商。此后双方反复磋商，但因原告一直无意支付款项，即使未计没收定金的情况下，原告也对土地余款188021.8元拒不支付，磋商过程中，原告在2017年至2018年期间，原告为了说明其已完全支付土地款，竟然罔顾事实虚构180000多元费用。原告未按时支付土地余款，已构成根本违约，被告有权没收定金，没收定金后，原告实际仅向被告支付了1340816.6元，尚欠761358.4元未付，扣减应由被告分摊的税费152901.6元，原告至今仍有608456.8元未付。故此，被告提出以下反诉请求：原告向两被告支付拖欠的购地款608456.8元并支付迟延付款违约金317807.82元（按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年7月3日起计算至款项付清之日止）。针对两被告的反诉请求，原告答辩称，1.涉案土地转让协议书是双方经过充分协商、在自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。两被告具有完全民事行为能力，知道自己签订该协议的法律后果。该协议签订后，两被告还亲自到土地局办理申请土地过户的手续并提供相关资料。双方委托中盈公司对土地进行价格评估就是为了办理过户时课税使用，土地估价报告也声明该评估价格供委托方交易课税使用。2.原告不存在“未按时交付土地余款”的违约行为，被告主张原告未按时支付土地余款构成根本违约没有事实及法律依据。原告支付土地价款余款是附“土地使用权过户手续完成后（即领取新证后）”条件的民事行为。配合原告领取新证是吴坚的义务，吴坚配合领取新证，完成土地使用权过户手续的义务在先，原告支付余款义务在后。本案中，国土部门已于2010年6月29日办出新证，但吴坚拒绝配合原告共同前往土地局领取新证，致使土地过户手续至今仍未完成，原告即使没有支付全部土地使用权转让价款，也是因支付条件尚未成就，不属于违约。但原告最后还是自愿、主动提前支付剩余土地转让款（按约定扣减被告应付过户税费269378.4元及扣减按当时政策预留在领取土地证时应付给镇政府的土地补差价款70000元）11251.6元。被告收到该款后，也没有向原告提出过异议。即使因现在政策无需再扣减被告的土地补差价款70000元，该款也只是占总价款的3.33%，且属于因政策变化所导致，不可归责于原告。被告称原告根本性违约不成立。被告至今不配合原告去领取土地证导致原告的合同目的不能实现才构成根本违约。因被告至今未交付土地，交地前的土地使用税应由被告承担，这笔税款确实存在，被告称原告虚构180000元费用，与事实不符。且该土地使用税尚未缴纳，原告在上述自愿提前支付余款时也没扣减被告应负担的该笔税款，原告没有违约不履行债务，被告主张没收定金420435元，没有事实根据。涉案土地转让协议书没有约定违约金，被告要求原告支付迟延履约违约金没有合同依据，其同时主张定金及违约金也有违合同法的相关规定。依照涉案合同约定，对实际缴纳的过户税费，被告应承担50%，故被告应付的过户税费应为270923.4元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告提交的证据及双方陈述，本院查明以下事实：1.2010年4月6日，以吴坚、谭惠娴为甲方、ＴＥＥＹＥＥＭＩＮ为乙方，双方签订土地转让协议书，约定甲方将位于中山市石门杨贺（土地面积9343平方米，折合14.0145亩；土地使用权证号为中府国用［2008］第易25253号）土地使用权转让给乙方，转让价格为每亩150000元，转让总额为2102175元，国土转让过户费由甲乙双方各负责一半（以收费单位核准的过户费单据金额为准）；协议签订当天乙方应支付土地款定金1500000元至甲方指定账户（杜锦莲收），甲方负责在签订协议后一个月内完成上述土地的土地使用权合法、有效的转让过户登记至乙方名下之前所需的各项政府审批工作，乙方无需对该土地的地上建筑物及附着物进行补偿；待土地使用权过户手续完成后，乙方在三个工作日内将土地余款汇到甲方指定账户（杜锦莲收），如甲方违约，则甲方应两倍返还定金即3000000元给乙方，如乙方违约，则甲方不退还乙方定金。协议还约定其他条款。2.2010年4月6日，经吴坚、谭惠娴委托，中盈公司对涉案土地使用权进行交易课税价格评估，评估目的用于交易课税，评估结论为土地总地价为3737200元。3.TEEYEEMIN（郑毓敏）与吴坚、谭惠娴于2010年6月18日签订中山市土地使用权转让合同，约定土地使用权转让价为3737200元，双方协议同意由吴坚、郑毓敏领取房地产权属证书。涉案土地使用权交易合计产生税费538156.8元，以上税费统一已由TEEYEEMIN（郑毓敏）支付。涉案土地使用权已于2010年6月29日制作新证，登记土地使用权人为郑毓敏（TEEYEEMIN）。吴坚、谭惠娴、TEEYEEMIN一致确认涉案交易过程中有产生杂费3090元（2010年4月9日支付评估费2600元，2010年7月13日支付查档费200元、办证费30元，2010年8月10日支付图纸费260元），吴坚、谭惠娴主张杂费不是基于办理过户产生的费用，TEEYEEMIN主张杂费主要为评估费、查档、办证、图纸费等，是办证发生的费用，只是收取的部门不同。4.TEEYEEMIN（郑毓敏）分别于2010年4月2日、2010年9月8日、2012年3月5日向吴坚、谭惠娴的指定收款人支付了1500000元、250000元、11251.6元。本院认为，本案系土地使用权转让合同纠纷。TEEYEEMIN与吴坚、谭惠娴签订的土地转让协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应恪守履行。关于涉案土地使用权转让款有无付清的问题。按照协议约定，TEEYEEMIN应在土地使用权过户手续完成后的三个工作日内将土地余款汇到吴坚、谭惠娴指定银行账户。按照不动产买卖的交易惯例，此处“土地使用权过户手续完成”应理解为双方到不动产登记部门完成递件过户手续，办出新的不动产权属证书。涉案土地新的不动产权证书于2010年6月29日办出，涉案土地使用权已变更登记至郑毓敏（TEEYEEMIN）名下，此时，涉案土地使用权过户手续已完成，TEEYEEMIN应在2010年6月30日起三个工作日内即2010年7月2日前向吴坚、谭惠娴支付剩余土地使用权转让款。因涉案协议已明确约定“国土转让过户费由甲乙双方各负责一半（以收费单位核准的过户费单据金额为准）”，故此，TEEYEEMIN因过户支付的税费538756.8元应由TEEYEEMIN与吴坚、谭惠娴各承担50%。吴坚、谭惠娴主张应按实际交易价格2102175元承担相应50%税费，与协议约定不符，本院不予支持。TEEYEEMIN主张国土转让过户费应包括3090元杂费，但根据其提交的证据显示，杂费中评估费是双方基于土地使用权转让交易课税而支出，不属于国土转让过户费的一部分，查档、办证、图纸等费用产生在涉案土地不动产变更登记之后，亦不应视作国土转让过户费的一部分，对TEEYEEMIN的上述主张，本院不予支持。TEEYEEMIN主张需扣除的土地补差价款70000元，双方初始交易时尚未实际发生，TEEYEEMIN不应擅自扣除。其后，在政策变化而不需再收取时，TEEYEEMIN即应主动向吴坚、谭惠娴支付该70000元，但TEEYEEMIN没有向吴坚、谭惠娴支付。故扣除吴坚、谭惠娴应付交易税费后，TEEYEEMIN还应向吴坚、谭惠娴支付剩余土地使用权转让款71545元（2102175元-1500000元-250000元-11251.6元-538756.8元×50%）。TEEYEEMIN至今未向吴坚、谭惠娴支付该款，其行为已构成违约，在其向吴坚、谭惠娴支付完土地使用权转让款前，吴坚、谭惠娴有权拒绝配合TEEYEEMIN前往中山市自然资源局领取涉案土地使用权证。基于吴坚、谭惠娴已就支付剩余土地使用权转让款问题提起反诉，为一并解决双方付款及领证问题，吴坚、谭惠娴应在TEEYEEMIN支付涉案土地使用权转让余款后配合TEEYEEMIN前往中山市自然资源局领取涉案土地使用权证。鉴于TEEYEEMIN起诉时、诉讼中均主张其已将吴坚、谭惠娴应付的税费在其应付的剩余土地使用权转让款中扣除，而吴坚、谭惠娴的应付税费与TEEYEEMIN的应付土地使用权转让余款确实属于双方的互负债务，可作相互抵扣处理，故在TEEYEEMIN已将吴坚、谭惠娴应付税费269378.4元进行抵扣后，无权在要求吴坚、谭惠娴返还该款，TEEYEEMIN的该项诉讼请求，本院不予支持。关于土地交付、土地违建物及附着物的拆除问题。涉案土地为闲置空地，且协议已约定TEEYEEMIN无需对土地的地上建筑物及附着物进行补偿，即涉案土地使用权自不动产权变更登记为TEEYEEMIN后，TEEYEEMIN即为涉案土地的土地使用权人，TEEYEEMIN可随时使用涉案土地，此时，应视为涉案土地已实际交付给TEEYEEMIN。双方协议中没有约定需要进行土地交接手续，涉案土地也不存在进行实物交付手续的必要性。如前所述，TEEYEEMIN没有提供证据证明吴坚、谭惠娴有阻挠、限制TEEYEEMIN使用涉案土地或吴坚、谭惠娴实际占有使用涉案土地的情况，即在TEEYEEMIN可随时使用涉案土地的情况下，TEEYEEMIN没有及时使用涉案土地造成扩大化的损失，应由其自行承担。同时，TEEYEEMIN未付清土地转让款违约在先，无权就吴坚、谭惠娴不配合领取不动产权证主张损害赔偿。故TEEYEEMIN诉请判令吴坚、谭惠娴赔偿因不配合领取土地证及不交付土地造成的经济损失，理据不足，本院不予支持。涉案协议没有约定吴坚、谭惠娴对涉案土地上的建筑物、地上附着物有拆除义务，TEEYEEMIN诉请判令吴坚、谭惠娴拆除、清理涉案土地的地上建筑物、附着物并承担清理费用，没有合同依据，本院不予支持。关于TEEYEEMIN逾期付款应承担的违约责任。吴坚、谭惠娴主张TEEYEEMIN逾期付款应直接适用协议关于违约的约定，对TEEYEEMIN已付定金作没收处理。涉案协议约定，如吴坚、谭惠娴违约，则双倍返还定金，如TEEYEEMIN违约，则吴坚、谭惠娴没收定金。从上述条款内容来看，该条款应是在一方根本违约致协议无法履行时适用。而本案中，涉案协议已履行大半，涉案土地使用权也已经完成变更登记至TEEYEEMIN名下，吴坚、谭惠娴主张适用该条款追究TEEYEEMIN逾期付款的违约责任，有悖于双方订立该违约条款的原意，本院不予支持。但TEEYEEMIN逾期付款行为确对吴坚、谭惠娴造成了经济损失，吴坚、谭惠娴有权向TEEYEEMIN主张逾期付款利息损失，该利息损失应以TEEYEEMIN应付未付款71545元为基数，其中2010年7月3日至2019年8月19日的利息损失，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告TEEYEEMIN于本判决发生法律效力之日起七日内向被告吴坚、谭惠娴支付土地使用权转让余款71545元并支付逾期付款利息损失（以71545元为基数，其中2010年7月3日至2019年8月19日的利息损失，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告吴坚、谭惠娴收取第一判项项下款项后三日内协助原告ＴＥＥＹＥＥＭＩＮ前往中山市自然资源局领取位于中山市石门杨贺土地的国有土地使用权证［证号：中府国用（2010）第易251548号］；三、驳回原告TEEYEEMIN的其他诉讼请求；四、驳回被告吴坚、谭惠娴的其他反诉请求。如果原告TEEYEEMIN未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11455元（原告已预付），由原告TEEYEEMIN负担；反诉案件受理费6531元（被告已预付），由原告原告TEEYEEMIN负担505元（原告负担部分于本判决生效之日起七日内径付两被告），由被告吴坚、谭惠娴负担6026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年一月十二日书记员 梁敏霞孙永辉