江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14630号 原告：王惠芬，女，1958年11月12日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：陆晓丹，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭怡佳，江苏少平律师事务所实习律师。 被告：常熟市梅李农副产品交易市场有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇梅南路18号。 诉讼代表人：江苏益友天元律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：樊道敏，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 原告王惠芬与被告常熟市梅李农副产品交易市场有限公司（以下简称梅李公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王惠芬及其委托诉讼代理人陆晓丹、谭怡佳、被告梅李公司的委托诉讼代理人樊道敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王惠芬向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告继续履行原被告于2015年5月12日签订的两份合同编号分别为Y20150007167、Y201500007172的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金75768元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原被告于2015年5月12日签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为Y20150007167、Y201500007172。《合同》载明原告向被告购买位于常熟市梅李镇梅南路88号的梅李农副交易市场商铺门牌号为3-2幢101室建筑面积为50.85平方米及门牌号为3-2幢102室建筑面积为50.85平方米的两套房屋。101室的房屋总价款为人民币951505元，102室的房屋总价款为人民币931166元，两套房屋合计总价款为人民币1882671元。两套房屋原告已经支付了购房款人民币154万元。《合同》上明确约定，被告应当于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但是到目前为止被告一直未交付上述房屋。另外被告被申请破产，于2018年3月26日常熟市人民法院裁定受理破产申请，原告对被告破产管理人认定的将原告已经支付的购房款作为普通债权进行处理不认可，原告要求继续履行合同交付房屋。故原告诉至法院。 被告梅李公司辩称，对原被告签订的两份商品房买卖合同、原告已经支付154万元购房款的事实被告认可。但被告于2018年3月26日被常熟市人民法院裁定进入破产程序，根据破产法相关规定，涉案房屋属于破产企业的财产，应当由破产管理人按照破产法的相关规定进行处理。关于原告诉请的逾期交房违约金被告予以认可，但因破产财产尚未进行分配，因此目前支付条件未成就。 本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，王惠芬（买受方）与梅李公司（出卖方）签订合同编号为Y20150007167的商品房买卖合同一份，约定：王惠芬向梅李公司购买常熟市梅李镇梅南路88号梅李新农商业中心3-2幢101室的商品房，该商品房规划用途为商业，套内建筑面积49.6030平方米，共有部分分摊建筑面积1.2470平方米，合计建筑面积50.85平方米，总价款计人民币951505元。于2015年5月7日支付房款476505元，剩余房款475000元于2015年5月16日做银行按揭。出卖方应当在2016年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 同日，王惠芬（买受方）与梅李公司（出卖方）另签订合同编号为Y20150007172的商品房买卖合同一份，约定：王惠芬向梅李公司购买常熟市梅李镇梅南路88号梅李新农商业中心3-2幢102室的商品房，该商品房规划用途为商业，套内建筑面积49.6030平方米，共有部分分摊建筑面积1.2470平方米，合计建筑面积50.85平方米，总价款计人民币931166元。于2015年5月7日支付房款466166元，剩余房款465000元于2015年5月16日做银行按揭。出卖方应当在2016年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 2018年3月26日，本院作出（2018）苏0581破16号民事裁定书，裁定受理苏州工业园区舜园建筑有限公司对梅李公司的破产清算申请，并指定江苏益友天元律师事务所担任管理人。 王惠芬向管理人申报债权，申报购房款154万元及要求继续履行梅李新农商业中心3-2-101、102室购房合同交房，并申报逾期交房违约金103950元。2019年3月28日，梅李公司管理人向王惠芬发出梅李债审房［010]号《债权审定结果通知书》，审定结果为：1、对于申报的购房款154万元予以确认。2、因梅李二期工程尚在施工过程中，若继续履行双方签订的商品房买卖合同将构成个别清偿，因此管理人依法解除梅李公司与你签订的梅李新农商业中心3-2-101、102室商品房买卖合同；3、对于逾期办理权证违约金75768元予以确认，违约金核减原因：计算错误。 王惠芬对债权审定结果提出异议，2019年10月29日梅李公司管理人向王惠芬发出梅李债审房[010]号-补《债权审定结果通知书》，内容为：“截至本通知书出具日，你申报购房款1540000元及要求继续履行梅李新农商业中心3-2-101、102室购房合同交房，另申报逾期交房违约金103950元。梅李公司二债会后，你对管理人的债权审定结果提出异议，经复审，现将你申报债权的审定结果补充通知如下：1、商品房买卖合同约定购房总价款为1882671元，你已支付购房款1540000元。2、对于申报的逾期交房违约金75768元予以确认，违约金核减原因：计算错误。违约金将作为普通破产债权最终进行清偿。3、根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，梅李公司与你签订的商品房买卖合同已于2018年5月26日解除，你已支付购房款将作为普通破产债权最终进行清偿。4、如你认为对梅李公司享有其他债权，请于收到本通知书后15日内向管理人申报。特别提醒：如你对管理人审定的债权结果有异议的，可在收到本通知后15日内向常熟市人民法院提起诉讼。逾期未起诉的视为无异议，管理人将依法提请常熟市人民法院作出确认裁定。” 本案所涉的3-2幢房屋系梅李公司开发的梅李新农商业中心二期房屋，梅李公司未取得常熟市商品房交付使用备案通知书，相关工程尚未完工，目前处于停工状态。 双方当事人均认可王惠芬已支付购房款154万元。对于梅李公司管理人确认的逾期交房违约金75768元双方无异议。 在审理中，原告主张，合同约定贷款实际上后来并未贷款，在原告支付购房款154万元后，每套房屋的剩余款项为171300元，原告与被告法定代表人李伟协商在交房时支付剩余房款；原告按照合同履行了义务，并不存在《企业破产法》第十八条规定的情形，管理人并未在2018年5月26日以任何形式通知原告解除合同，故双方之间的合同并未解除；原告要求继续履行合同，在满足交付条件后将房屋交付原告。 被告主张，梅李公司开发的梅李新农商业中心房屋分为两期，一期已经交付，二期一直未竣工，二期的房屋只向原告出售了涉案两套房屋，其他业主均为一期房屋的业主；涉案合同约定的购房款总额为1882671元，原告已支付154万元，合同约定的主要义务原告尚未履行完毕，依照《企业破产法》第十八条规定，管理人有权解除，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同；即便原告不存在欠付购房款情形，也不符合继续履行条件，因涉案房屋未完工、未办理房屋所有权登记，依法属于破产财产，如被告将涉案房屋交付给原告，属于个别清偿，将损害其他债权人的利益。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，双方签订的商品房买卖合同为双务合同，原告负有支付购房款义务，被告负有交付房屋等义务。合同中约定两套房屋总价款为1882671元，原告已付购房款154万元，付款义务尚未履行完毕，涉案房屋并未竣工、尚不具备交付条件，对于破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除合同。现管理人已按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除了涉案商品房买卖合同，后也将解除合同的审定结果通知了原告，双方之间的商品房买卖合同已经解除。原告要求继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，判决如下： 驳回原告王惠芬的诉讼请求。 案件受理费减半收取10872元，由原告王惠芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  王焕 二〇二〇年一月九日 书记员  夏芸