广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15686号原告：珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司。住所：珠海市******（瀚林苑）3栋一层会所。统一社会信用代码：914************061。负责人：郭明成，经理。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：古超群，男，汉族，1987年6月20日出生，住珠海市香洲区**************，身份证号码411************87X。原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司与被告古超群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法由审判员林雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘英、王雪飞和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费本金7704.51元；2.被告向原告支付拖欠的水费647.22元，热水费23.06元，二次加压费107.72元，中央水空调费4673.51元；3.被告向原告支付拖欠的公摊电费776.62元；4.被告向原告支付截至2019年8月31日的滞纳金（实质是违约金）5561.5元，之后的违约金照计；以上诉讼请求，各项欠费及违约金均从2016年12月1日算至2019年8月31日，合计为19494.1元。事实和理由：原告是珠海市香洲区******心海州小区（以下简称“心海州”）的前期物业服务企业。被告是心海州15栋2301房的业主，房屋建筑面积为86.47㎡。2012年10月18日，原告与心海州的开发商“珠海市卡都海俊房产开发有限公司”签订了《心海州前期物业服务合同》，约定由原告承接心海州的物业管理服务，合同期限从2012年11月1日至2015年10月31日止，原、被告双方形成了物业服务合同关系。2015年11月1日原告与开发商续签了《心海州前期物业服务合同》，合同期限从2015年11月1日至2020年10月31日止。此后，为了细化物业服务的各项条款，原告于2013年12月2日在上述合同的基础上与被告直接签订了《心海州花园前期物业服务协议》，协议约定：被告自开发商通知收楼之日起第91天开始缴纳物业服务费；每月5日前缴纳当月费用，物业服务费标准为房屋建筑面积2.7元/月/平方米，中央水空调费0.35元/度，生活热水20元/吨，公共水、电费由业主按各自所拥有的房屋建筑面积比例分摊；如逾期缴费，则从逾期之日起每日按应缴金额的1‰交纳滞纳金。另外，心海州至今未成立业主委员会，小区特有的地源热泵系统、中央水空调系统由业主共有，原告负责系统主机的管理与运行，并按系统读数计算并收取相关费用。该小区于2016年8月29日通知收楼，业主于2016年9月7日收楼，按原、被告双方合同约定从2016年11月28日起算物业费。但自2016年12月1日起，被告开始拖欠物业服务费及其他费用，暂计至2019年8月31日止被告恶意拖欠物业服务费7704.51元（233.47元/月=86.47㎡×2.7元/月，拖欠33个月），公摊电费776.62元，水费647.22元，热水费23.06元，二次加压费107.72元，中央水空调费4673.51元，合计欠费13932.6元，产生违约金5561.5元。原告起诉前曾经多次催缴，被告均置之不理。综上，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定，请求支持原告诉讼请求。原告提交如下证据：1.2012年及2015年《心海州前期物业服务合同》；2.不动产权登记表；3.《心海州花园前期物业服务协议》；4.EMS收楼通知、收楼确认书、收楼记录表；5.配电站运行记录表、维修记录表、监控室值班记录表、来访人员登记表、能源中心运行记录表、业主来电来访记录表、水泵房运行记录表、心海州物业管理状况（照片）；6.（以2019.5-6月为例）供电所电费通知、公摊电费统计表、公示照片；7.水表行度记录表；8.中央水空调系统截图；9.原告曾向被告送达的物业服务费催缴函、邮政特快专递单；10.电费发票（以2019.5-6月为例）、水费发票（以2019.5-6月为例）；11.物业服务企业资质证书；12.重庆市计量质量检测研究院测试报告；13.关于地源热泵中央空调工作原理及操作方式的温馨提醒；14.供电所电费通知单（2018年4月、2019年5月）；15.公摊电费抄表记录；16.热水系统截图。被告辩称：被告认为物业公司提供的服务是与我们缴费的标准不符的，在小区居住大概两年多了，在我方提交的证据15项中都有所显示小区有不同程度破损。第一、小区木地板都翘起来了，入户大门也是坏的，物业公司并无进行修复；第二、小区的电梯经常处于维修状态，电梯扶手一直损坏并无修复，经常有人被困电梯，电梯里面有很多广告，这些广告是未经业主允许就安装了，电梯的对讲也是无人接听，发生突发情况时，也无法联系到物业人员；第三、物业公司承诺在2018年10月建成垃圾回收系统至今也没有提供；第四、台风天鸽造成小区的公共设施至今也没有维修好；第五、我们之前在维权时跟小区保安发生过冲突，物业公司的工作人员也发生辱骂和殴打业主的情形；第六、小区的公共区域被物业占用，以权谋私、在公共区域堆放土泥砂石及其他物品；第七、停车场地面一直无人清理，多处有积水及垃圾；第八、物业公司虚假宣传空调系统，我们在使用的空调与购房时宣传的空调系统不一致，每个月产生的费用远远超出购房时宣传的费用，每个月公摊的费用明细也没有向业主公开；第九、小区在购房以来，水箱一直没有清洗，自来水公司也多次向物业公司、开发商请求移交或整改也没有做到，收费不清晰也没有发票；第十、交楼三年来，基本没有看到小区内的保安巡逻，保安上班时间还在睡觉，停车场的进出口随意进出并未登记；第十一、小区游泳池也一直没有对业主开放；第十二、消防设备没有检测或维修，影响业主安全，消防栓的封条还是2017年的；第十三、公共区域的水阀或水管已经生锈，产生了极大的安全隐患；第十四、公共区域到处是晒衣服的，被其他人占用，物业公司也没有进行管理。综上所述，物业公司并没有尽到管理服务的业务，与其收费的标准不符，我认为物业公司目前的服务标准应该按照一元一平方米每月以内的标准收取。被告提交如下证据：1.照片一组；2.缴费通知单。经本院审理查明：2012年10月18日珠海市卡都海俊房产开发有限公司（甲方，以下简称卡都海俊公司）与珠海市住宅物业管理有限公司（乙方，以下简称住宅物业公司）签订《心海州前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对心海州提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；高层住宅业主按照3.8元/月.平方米的标准、按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费；……合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2015年卡都海俊公司（甲方）与原告（乙方）签订《心海州前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对心海州提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；高层住宅业主按照3.8元/月.平方米的标准、按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；……甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日计收0.1%向乙方支付违约金；本合同期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。被告为珠海市香洲区**************的所有权人，房屋建筑面积为86.47㎡。2013年12月2日住宅物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定，乙方已购买珠海市香洲区***************产；甲方负责房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，公共秩序维护，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，物业档案资料管理等；……住宅物业服务费按照每平方米建筑面积2.7元/月计算，中央水空调费按照0.35元/度计算，生活热水按照20元/吨计算；住宅物业服务费计收起始时间为乙方自开发商通知收楼之日起第91天开始向甲方缴纳物业服务费；住宅物业服务费每次缴纳时间：按月缴纳，每月五日前交纳当月费用；上述费用不包括智能化维护费，以及共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用及特种设备年检费、公共水费、电费等公共能耗费；……乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按逾期交纳金额每日千分之一比例交纳违约金等。被告主张上述《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》是被告收楼时原告强制被告签署的。2016年8月29日原告向被告寄送《收楼通知书》。2016年9月7日被告在《收楼确认书》上签字确认收到物业钥匙，并同意自即日起由本人接收本物业；同日被告在《收楼记录表》上签字确认接收物业时水表读数1；电表读数1.12度；气表读数0；热水表读数0；中央水空调表读数0。原告主张根据被告签订的《心海州花园前期物业服务协议》约定被告自开发商通知收楼之日起第91天开始交纳物业服务费，但被告从应交纳物业服务费之日起即2016年12月开始一直未按期交纳物业服务费、公摊电费、水费、二次加压费、空调费和热水费，其中物业服务费依据合同约定按照每平方米2.7元每月计算，每月物业服务费为233.47元，拖欠33个月，共计拖欠7704.51元。中央水空调费依据合同约定按照0.35元每度计算，原告是依据中央水空调电脑系统查询了被告的使用度数，计算得出截至2019年8月31日被告共计拖欠的费用为4673.51元。原告提交一份2019年9月9日的被告的中央水空调电脑计量数据显示，截至2019年9月9日被告累计使用的冷量为15714；原告工作人员和被告在庭审后共同抄录确认了截至2019年12月3日空调表读数为17780，上述两个时间抄录的读数计算的中央水空调费均高于原告主张的费用金额。热水表是安装在业主家里的卫生间里，原告的系统显示被告仅在2017年9月至10月使用过热水，共使用了1.153立方米，产生热水费23.06元；原告工作人员和被告在庭审后共同抄录确认了被告家里热水表上的读数为1.153。因为心海州小区的各业主分户水表尚未移交给供水公司，故各户的水费是由原告代缴的，而水费是根据被告实际使用的水量据实抄表，按照水费单价2.75元×实际用量计算出每户业主的水费，原告已代被告交纳了水费647.22元，但被告未将水费支付给原告，原告提交了其代整个小区业主缴纳水费的水费发票以证明其已履行了代缴义务。被告认可自入住心海州小区后至今未缴纳过水费，但未缴水费是因为无法交纳，因为水表没有移交给水务集团。原告工作人员和被告在庭审后共同抄录确认了被告的水表读数为287。二次加压费是靠水泵加压后产生的电费，也是由原告代被告缴纳的，由供电公司收取，原告根据供电公司发的缴费通知单缴纳全小区的二次加压费，计算方式是每两月计算总量÷业主的总水量×业主的单独用水量；原告提交了广东电网公司发给原告的电费通知单，以证明原告已经代缴了二次加压费，被告拖欠二次加压费107.72元未交纳。公摊电费是根据供电公司每两个月发送给原告的电费通知单记载的总金额和总读数为基数，再根据每一栋的公用照明及小区公用设备房用电计算出公摊电费，计算出公摊电费后原告会将计算方式及数据在小区公告栏公示后最终以缴费通知单的形式通知业主缴费，被告拖欠公摊电费776.62元未缴纳。原告对其主张的上述热水费、水费、二次加压费、中央水空调费、公摊电费提交了配电站运行记录表、水泵房运行记录表、公示明细表、自来水抄表记录等证据用以证明其计算依据。被告认为原告没有提交每户的读表数据，被告无法确认其需要交纳的金额；至于原告陈述的水务集团不愿意接受移交是由于原告没有达到清理水箱的标准，水务公司才不同意接收；公摊费用也不予认可。对于中央水空调费，被告认为是开发商连同物业欺瞒业主，收取天价空调费，购房时开发商承诺现有中央水空调按0.35元一度收取空调费比一般挂式空调节约50%，但实际相反，所需费用超出开发商承诺，所以被告认为中央水空调费按0.35元一平方米收取是天价收费，要求降低至0.1元一度以下。被告主张原告在实施物业管理服务过程中存在物业管理服务不到位的问题，主要存在的问题为被告答辩意见中提到的十四项内容。被告认为根据原告提供的物业服务和2016年珠海市的物业管理收费标准，原告应当按照每平方米1元每月的标准收取物业管理费。另查明，住宅物业公司向本院出具一份《声明书》，内容为“珠海市住宅物业管理有限公司下设心海州分公司，负责履行我公司与心海州小区的古超群业主于2013年12月2日所签署的《心海州花园前期物业服务协议》。本公司同意心海州分公司享有物业服务合同中属于我方的全部合同权利，包含但不限于作为原告起诉业主追讨物业服务费本金及滞纳金、中央水空调费、代垫水电费、公摊电费、二次加压费等事宜，本公司不再另行主张合同权利”。本院认为：被告与住宅物业公司签订的《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》合同自签署即成立，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，被告未提交其签署该合同时存在被胁迫或被欺诈的情形，则被告在该合同上签字确认，应认定该合同为签约双方的真实意思表示，签署合同双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。住宅物业公司出具《声明书》证明原告作为住宅物业公司的分公司，实际为心海州小区提供物业服务，并同意由心海州分公司享有物业服务合同中属于住宅物业公司的全部合同权利，则原告具有本案原告的主体资格。被告作为涉案房产的业主应当按照合同约定的各项收费标准交纳相关费用，但被告从入住涉案房产开始就从未支付过任何费用，已违反了《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定的基本交费义务，构成严重违约。对于被告抗辩的原告在提供物业服务中存在问题，如垃圾回收系统没有建成、虚假宣传空调系统等问题属于购房时开发商与被告的协议，并非物业管理公司所需提供的物业服务义务，以此抗辩理由不交物业服务费，理由不成立；对于台风后物业未及时修缮、水箱未清洗、业主与物业公司的冲突等问题被告并未提交证据予以证明，被告的上述主张证据不足；对于公共区域晒衣服等问题则属于小区业主的的行为，该行为的后果不应归责于原告，不构成被告拖欠物业服务费的合理理由。故被告提出的上述抗辩意见不足以构成其长期拖欠物业服务费用的合理理由，被告主张将物业服务费标准降低为每平方米1元/月、将中央水空调费标准降低为0.1元每度，理由不成立，本院对此抗辩意见不予采纳。被告应当按照合同约定，按照每平方米2.7元的标准向原告支付拖欠的物业服务费7704.51元。《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》中约定了热水费和中央水空调费的收费标准，原告亦提交了计算热水费和中央水空调费的抄表记录及计算依据，原告要求被告支付热水费和中央水空调费符合合同约定，则被告应当依约向原告支付热水费23.06元和中央水空调费4673.51元。至于水费和二次加压费，被告自认从入住涉案房产以来都没有交纳过水费和二次加压费，而这两项费用是生活必然发生的费用，原告提交了代缴费用的凭证，也提交了计算依据，可证明原告已实际代被告缴纳了上述两项费用，被告作为实际使用人和受益者，应当向原告支付水费647.22元和二次加压费107.72元。对于公摊电费，小区内的电梯、路灯等使用必然会产生公摊电费，被告作为实际受益人，应当支付应负担的公摊电费。原告对公摊电费也提交了电费缴纳凭据并详细说明了计算公摊电费的方法，原告已履行了其举证义务，原告要求被告支付公摊电费776.62元，有事实和法律依据，本院予以支持。《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定被告应当在每月5日前交纳当月费用，若未按期交纳则从逾期之日起按逾期交纳金额每日千分之一的标准支付违约金，被告未按照合同约定的交费时间按期交费构成违约，原告现要求被告按照合同约定支付违约金（截至2019年8月31日止为5561.51元；之后的违约金以未缴费用13932.64元为基数、从2019年9月1日起计至实际付清之日止、按照每日千分之一的标准计算），符合合同约定，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告古超群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司支付物业服务费7704.51元、水费647.22元、热水费23.06元、二次加压费107.72元、中央水空调费4673.51元、公摊电费776.62元，共计13932.64元；二、被告古超群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司支付违约金（截至2019年8月31日止为5561.51元；之后的违约金以未缴费用13932.64元为基数、从2019年9月1日起计至实际付清之日止、按照每日千分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取144元，由被告古超群负担。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年一月八日书记员 陈丽婷