天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初10839号原告（案外人）：牛福存，男，1971年3月19日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘伟，天津本源律师事务所律师。被告（申请执行人）：天津信邦典当有限公司，住所地天津市南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼5号楼103、203、204号。统一社会信用代码911200000552541399法定代表人：徐庆有，总经理。委托诉讼代理人：赵辉，该公司职员。委托诉讼代理人：杨琳，该公司职员。第三人（被执行人）：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。统一社会信用代码91120000700429481Y法定代表人：张芝安，总经理。委托诉讼代理人：张增光，该公司职员。原告牛福存与被告天津信邦典当有限公司（以下简称信邦典当）、第三人天津益博置业发展集团有限公司（以下简称益博置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。牛福存及其委托诉讼代理人刘伟，信邦典当的委托诉讼代理人赵辉、杨琳，益博置业的委托诉讼代理人张增光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛福存向本院提出诉讼请求：1.立即终止对坐落于天津市西青区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：坐落于天津市西青区房屋系本案涉案房屋，该房屋所有权人登记为本案第三人益博置业。本案第三人向信邦典当（原天津中安典当有限公司）借款并于2015年2月17日将涉案房屋抵押给被告，被担保债权数额为530000元。原告于2015年5月与本案第三人签订涉案房屋的买卖协议，并向第三人缴纳了全部房款及税费共计875000元，第三人于当月将涉案房屋交付原告，原告立即进行装修并入住，一直居住至今。原告购房后一直催促第三人办理房屋所有权转移登记手续，但第三人一直推脱、回避致使至今未办理所有权登记手续。原告在购买涉案房屋时及入住后对涉案房屋抵押情况并不知晓。2019年6月4日，天津市河西区人民法院作出（2016）津0103执4440号通知书准备拍卖涉案房屋，原告经查询才知晓涉案房屋抵押及查封的情况。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据此规定，原告虽然未能办理物权登记手续，但原告依据协议支付全款购买了涉案房屋，本案第三人也向原告交付了房屋，原告一直居住至今，原告应系涉案房屋的实际所有权人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，在原告没有过错的情况下，原告实际占有并支付了全款的涉案房屋，人民法院不能查封、扣押和冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告作为涉案房屋的买受人符合该条规定的条件，依法享有涉案房屋全部权利并能够排除执行。因此，原告向天津市河西区人民法院提起案外人执行异议，请求停止执行并解除查封。2019年7月19日，天津市河西区人民法院作出（2019）津0103执异144号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告对该裁定不服，提起执行异议之诉。信邦典当辩称，一、原告认为其对案涉房产拥有所有权并提出执行异议之诉，被告认为缺乏法律依据。1.从时间角度分析，本案第三人以其名下坐落于天津市西青区××镇××村××小区××号××房产作为当物向我司贷款350万元，双方于2015年2月12日办理了抵押权登记并取得他项权证，房产证及他项权证收押在被告处。根据原告起诉书中所述，其于2015年5月与第三人签订公司内部《认购协议》，从时间顺序上看，房产办理抵押权登记在先。2.从购买行为程序合规角度分析，原告未依法在产权登记部门的商品房销售平台进行网签备案登记及签订《房屋买卖合同》的前提下向开发商支付全部房款，程序上不符合国家《商品房销售管理办法》相关规定。《商品房销售管理办法》中明确规定已设定抵押权的商品房不能再出售。依据物权法的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，原告在与第三人签订《认购协议》时并未经被告同意，原告的购买行为不符合程序上的规定。3.从案涉房屋权属角度分析，原告虽与第三人签订了《认购协议》，但不可否认的事实是该房屋所有权登记人至今一直未发生变更，仍登记在第三人名下，第三人仍是房屋法律意义上的所有权人。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。鉴于目前案涉房屋所有权人仍登记为第三人，并未发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。案涉房屋存在抵押权登记、司法查封，原告仅具有债权请求权，而无物权请求权，根据物权大于债权的原理，不能对抗其他债权人依法申请拍卖案涉房屋而应享有的权利。4.原告在起诉书中称《认购协议》签订后第三人向其交付房产，原告对房屋一直实际占有。原告所称交付购房资金的证据也仅仅是开发商出具的收据，并非正常购买房屋后出具的完税发票等合规凭证。原告称向物业公司交纳费用的证明，也只能证明其交纳了装修押金、电费、物业费、供暖费等，上述费用的交纳仅能证明原告是房屋的使用人，不能证明为所有权人，充其量只是房屋的占有人。二、第三人违反规定销售抵押房产，原告在购买环节欠缺法律意识，因自身原因未办理过户登记。1.根据法律规定，抵押人处分抵押物的，应当征得抵押权人同意，在还清贷款撤销抵押登记后方可交易。2.原告未依法在产权登记部门备案、签订房屋买卖合同及查询房产权属的前提下交付房款，当时第三人在房管局的网签平台并没有被关闭，原告有权要求其配合完成过户手续。3.原告现将责任推到第三人身上，称多次催促其协助办理房屋产权转移手续，因第三人屡次推诿造成至今未能过户。自交房款至今已有数年之久，原告未向法院提起诉讼要求第三人配合完成过户手续。原告作为成年人理应了解其所面临的风险，因此应自行承担由此造成的不利后果。三、虚假诉讼案件的可能性。原告辩称与第三人签订了认购协议，但该认购协议并非合规的房屋买卖合同，其也未向相关部门缴纳契税、土地出让金等税费。在签订认购协议后多年，原告未曾向第三人主张办理过户登记手续，难免让人对其不依法维护自己利益的行为难以理解。更何况被告的抵押登记先于原告的买卖行为，原告种种不符合常理的行为难免让被告对其产生怀疑。根据物权法的规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，原告与第三人签订的认购协议中对不动产的归属并不直接发生物权变动的效果，原告可基于债权请求权向第三人主张房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权未依法变更的情况下，原告辩称不动产归其所属的债权主张不具有对抗被告办理抵押登记所享有物权的法律效力。因此，请求法院驳回原告的全部诉请。益博置业述称，认可原告事实理由部分的陈述。对于原告购买案涉房屋的事实认可，也认可原告的诉讼请求。无法办理过户手续是因为客观原因，主要是因为公司的售楼经理涉及刑事犯罪，房管部门办理过户手续的网签平台在2017年初被关闭了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：牛福存提交的认购协议、益博置业开具的收据、电汇凭证、物业费收据、装修押金收据、装修开工许可证、燃气管道安装工程协议书、点火申请、购电证、水卡、燃气卡、采暖费收据、供热合同具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。信邦典当提交的房地产抵押典当合同、付款通知书、收款确认书、当票、房地他项权利证明、房屋所有权证、（2015）津和平证经字第39号公证书、（2016）津和平证执字第6号公证书、（2016）津0103执4440号执行裁定书、天津市不动产登记簿查询证明、补充协议具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。依双方当事人当庭陈述及采信的证据，本院查明如下事实：2015年2月12日，天津中安典当有限公司与益博置业签订《房地产抵押典当合同》、《补充协议》，并经公证赋予强制执行效力（公证书编号：（2015）津和平证经字第39号）。根据合同约定，益博置业向天津中安典当有限公司借款350万元，借款期限6个月，自2015年2月12日至2015年8月10日止。依据合同，益博置业将其所有的坐落于天津市西青区××镇××村××号房产及相应占用的土地使用权抵押给天津中安典当有限公司，作为借款350万元及相应利息按期归还及相关费用清偿的担保。双方还约定，合同经公证后具有强制执行效力，天津中安典当有限公司可向有管辖权的人民法院申请强制执行，益博置业自愿直接接受强制执行。2015年2月17日，天津市西青区××镇××村恒益隆庭6-1-301号房屋办理了抵押权登记，抵押人为益博置业，抵押权人为天津中安典当有限公司。依据天津中安典当有限公司的申请，天津市和平公证处于2016年11月9日出具（2016）津和平证执字第6号公证书。该公证书中记载：天津中安典当有限公司可持本证书向天津市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为益博置业，执行标的为：本金2725000元，2016年8月6日至2016年11月3日利息24525元，2016年8月6日至2016年11月3日综合服务费196200元，2016年8月6日至2016年11月3日罚息12260元，以及为实现债权所支付的费用。2017年4月25日，本院出具（2016）津0103执4440号执行裁定书，载明：（2016）津和平证执字第6号公证书已发生法律效力，因被执行人益博置业未按规定履行法律文书确定的给付义务，权利人天津中安典当有限公司于2016年11月30日向本院申请执行，并裁定如下：查封被执行人益博置业名下所有的天津市西青区××镇××村恒益隆庭6-1-201、6-1-202、6-1-301、31-3-601、7-1-101、31-3-603号房屋，查封期限为2017年4月25日至2020年4月24日。牛福存不服本院查封天津市西青区××镇××村恒益隆庭6-1-301号房屋，于2019年6月10日向本院提出书面异议。2019年7月19日，本院作出（2019）津0103执异144号执行裁定，驳回牛福存的异议请求。2016年12月5日，天津中安典当有限公司的名称变更为天津信邦典当有限公司。经查，2015年5月1日，益博置业（甲方）与牛福存（乙方）签订《认购协议》，协议约定：乙方购买甲方销售的商品房坐落于恒益隆庭6号楼1门301室，销售建筑面积104.11平方米，实际成交金额875000元，付款方式为一次性付款，乙方于2015年5月1日交纳定金2万元，于2015年6月1日交首付款855000元。乙方须持本协议于付款时间约定的期限内到指定地点缴纳首付款及相关税费，并签署《天津市商品房买卖合同》正式文本，所交定金自动转为房款。交付定金后，若乙方提出退房、未在甲方通知的日期内交款或逾期不办理上述手续，则视为乙方自愿放弃对以上房屋的购买权，甲方有权对该房屋另行出售，所收定金不予退还。如甲方在乙方履行上述协议约定后，拒绝向乙方出售房屋的，则双倍返还乙方定金。在签署《天津市商品房买卖合同》及办理完毕贷款手续后，本协议自动失效。2015年5月8日，益博置业出具收据一张，上载：今收到牛福存定金（6-1-301）2万元。2015年5月8日，牛福存通过天津农商银行向傅贵萍汇款855000元。同日，益博置业出具收据一张，上载：今收到牛福存交来房款＋税（6-1-301）855000元。上述收据均加盖有益博置业财务专用章。牛福存于2016年9月9日交纳了天津市西青区××镇××村恒益隆庭6-1-301号房屋2015-2016年度个人采暖费，并与天津宝胜热能投资有限公司签订了《天津市居民住宅供用热合同》。另查，在天津市牛福存名下没有不动产登记记录。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。就本案的具体情况分析，牛福存向房地产开发企业益博置业认购商品房，现被执行的房产系登记于益博置业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是商品房消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。因此，本案应审查牛福存关于排除强制执行的请求是否符合第二十九条规定的情形。（一）牛福存与益博置业是否存在商品房买卖合同关系。首先，牛福存与益博置业签订《认购协议》的日期为2015年5月1日，在本院作出查封裁定之前。其次，《认购协议》约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，且牛福存已依约向益博置业支付了购房款，益博置业也向牛福存交付了案涉房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，应认定牛福存与益博置业之间的商品房买卖合同关系成立，该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。至于案涉房屋是否存在未经抵押权人同意转让的问题，案涉房屋虽是先办理抵押，但商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响本案的审查认定。（二）牛福存所购商品房是否用于居住以及其名下有无其他用于居住的房屋。根据查明的案件事实可知，商品房消费者牛福存所购房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。（三）牛福存是否已支付购房款。牛福存提交的证据能够证明其已向益博置业支付房款875000元，总额与《认购协议》约定的购房款一致，故能够认定牛福存支付了全部购房款。信邦典当虽对牛福存支付购房款的真实性存疑，但未提供相关证据证明，其答辩意见所称的购房发票亦不是佐证购房人支付购房款的必要证据，不能以牛福存未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。因此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，牛福存享有对案涉房屋的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：在（2016）津0103执4440号执行案件中不得执行天津市西青区××镇××村恒益隆庭6-1-301号房屋，并解除查封。案件受理费80元，由被告天津信邦典当有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。本院（2019）津0103执异144号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙正英审 判 员  王 秀人民陪审员  王伟铭二〇二〇年一月十五日书 记 员  张亚晖本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。