天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初2896号原告：天津海申传奇物业管理有限公司，住所天津市河**增产道**乐活坊**。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：吴世敬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨浩，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津海申传奇置业有限公司，住所天，住所天津市河**昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦**iv>法定代表人：尹勇强，董事长。委托诉讼代理人：孙文武，天津三冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂琳，天津三冠律师事务所律师。原告天津海申传奇物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告天津海申传奇置业有限公司（以下简称置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人吴世敬、杨浩及被告置业公司的委托诉讼代理人孙文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付5607863.86元应付款（含车位管理费1179110元、物业管理费4428753.86元，合计5607863.86元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告支付车位费1176590元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年6月21日签订《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》）其中第七条第（一）款第2项约定“规划用于停放机动车辆的车位应当委托乙方管理服务，车位使用人按车库车位使用费300元/个·月的标准向乙方交纳停车服务费”，且被告于2015年6月向原告出具《授权书》其中明确“建设单位确认并授权物业公司全权处置上述所有立体机械车位”。被告也向原告承诺，由被告向原告支付所有未租未售车位的管理费。由于被告卖给业主的车位与业主约定的车位管理费是180元/个·月，故我公司延续按照180元/个·月计算。现要求被告给付未租未售部分的车位管理费1176590元（626040+550550=1176590）【包括：1.2015年9月1日至2017年2月28日187个车位使用18个月每月180元，费用应为605880元。7个车位使用16个月（2015年9月1日至2016年12月31日）每月180元，费用应为20160元。合计626040元。2.{187（219-32）×180×25（2017年3月至2019年3月）=841500元}+{32（已出售）×80×25=64000}=905500元（此款是我公司在2017年3月至2019年3月期间应得的总收入，减去我公司在此期间实际的总收入354950元，我公司认为被告应再给付我公司550550元车位费。）以上两项共计1176590元（626040+550550=1176590）】。置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：一、本案程序违法。法律规定可以变更诉讼请求,前提是事实不变，本案是对事实进行了改变，事实的改变实质上形成了一个新的诉。这种情况下,人民法院应当驳回其起诉，不能通过更换诉状来解决。二、我公司从未承诺支付未租未售车位的管理费。三、车位管理费的交纳主体按照《物业合同》第七条(一)款2项的约定应为车位使用人,原告找被告收取没有依据。四、总车位数原告举证不能，车位管理费标准举证不能。五、原告起诉的思路自相矛盾，起诉状用语混乱。六、《物业合同》具有委托合同的性质，应受《合同法》第二十一章“委托合同”一章调整。根据《合同法》第四百零五条的规定，原告未完成委托所约定的义务，无权收取车位管理费。本案的委托事项是可以分割的，根据这一原则，受托人每出租出售车位一个，则认为完成委托事务一部分，原告可以收取相应的车位管理费，但未租未售的车位,由于没有完成委托事务，原告不享有报酬请求权。七、《物业合同》第六条是有关物业费的专有条款不适合车位管理费，因为《物业合同》第七条有关于车位管理费的专有条款，应优先适用。如果法院认为被告应该交纳车位管理费，我公司有以下理由认为原告主张不合理。一、车位管理费应按80元/个·月计算。理由为：一、已出售的车位管理费为80元/个·月，没出售的车位管理更少，付出的劳动更少，应小于80元/个·月才合理。既然原告不认为被告是委托人，认为被告是客户，根据原告对于老客户的优惠条款作为客户的被告也理当享受80元/个·月的优惠价，这是公平原则的民法应用。从原告所主张的证据来看，其180元/个·月元针对的是未购车位的业主，而80元/个·月针对的是已购车位的业主，很明显在未购车位的业主中，缴纳的费用应该包含两个部分，即场地占用费和车位管理费用，原告最多能收取的是这80元/个·月的车位管理费，多收的100元是场地占用费用，应该归还给被告，这才符合租售车位的价差原理。二、应该按照164个车位计算车位管理费，虽然被告认可负二层有219个车位，但这219个车位是由164个立体车位和55个平面车位构成的。根据《授权书》被告明确授权原告处置的是立体车位，而不包括平面车位，原告的起诉超出了被告的授权，平面车位空着与原告无关。三、立案三年之前的车位管理费已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年6月21日签订《物业合同》一份，约定由原告对乐活坊项目进行前期物业管理服务，合同期限自2012年6月21日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。同时约定物业管理服务费收费标准为多层及高层住宅按建筑面积1.44元/月·平方米，商业9元/月·平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.8元/月·平方米的标准由业主负责交纳，甲方或业主交纳费用的时间为每月15日。《物业合同》第六条（五）约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理费由建设单位交纳。《物业合同》第七条（一）机动车辆2.约定，规划用于停放机动车辆的车位，应当委托乙方管理服务，车位使用人按……车库车位300元/个·月的标准向乙方交纳停车服务费。合同签订后的2015年5月30日乐活坊项目业主入住，在之前原告已经为该项目提供了前期物业管理服务，目前仍在服务中。2015年6月被告给原告出具的《授权书》载明：“天津市河北区增产道8号的乐活坊（上榀坐）项目由被告开发，被告已依法投资建设B2层的立体机械车位（品牌：杭州西子）。被告确认并授权原告全权处置上述所有立体机械车位。”2015年9月1日被告将车库车位交付业主使用，由原告进行管理。虽《物业合同》约定车库车位300元/个·月，但原、被告分别与业主签订的《地下车位使用合同》均约定车位管理费为180元/个·月，在已出售的车位中原告实际按80元/个·月收取的车位管理费。2017年1月1日被告出具《委托书》载明：“今由我司开发建设的天津市河北区增产道8号乐活坊项目负-层、负二层全部实际使用面积委托与天津海申传奇物业管理有限公司全权负责租赁、经营、管理等业务,收益按约定分成。委托期限:无限期。”2017年7月3日被告在每日新报第11版刊登了《撤销委托声明书》，内容为：“本公司曾于2017年1月1日出具委托书一份，委托天津海申传奇物业管理有限公司租赁、经营、管理天津市河北区增产道8号乐活坊项目负一层、负二层全部实际使用面积。截止到声明日止，委托人未就天津市河北区增产道8号乐活坊项目负一层、负二层签署任何租赁协议，也未被告知已签署任何相关租赁协议。天津海申传奇物业管理有限公司股东发生变化，故本公司于即日起撤销该委托。特此声明。”庭审中，双方对以下内容达成一致：1.该项目负二层的车位共219个。2.2015年9月1日至2017年2月28日（18个月）的未租未售的车位数为3478个【（187×18个月=3366）+（7×16个月=112）】。3.原告在2017年3月1日至2019年3月31日期间的总收入为354950元（含出租及出售的所有车位的总收入）。4.2017年3月1日至2019年3月31日（25个月）被告应该给的车位费的计算方式为原告应该收入多少减去已收入多少得出被告应该给的车位费。现原告以诉称理由要求被告给付未租未售部分的车位管理费1176590元，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，双方争议的主要焦点为：一、被告是否应当给付原告空置车位的车位管理费；二、被告应按180元/个·月还是80元/个·月给付原告空置车位的车位管理费；三、应该按照219个车位还是按照164个车位计算车位管理费；四、原告的诉讼请求是否有超过诉讼时效的部分。对于焦点一，本院认为，依照《物业管理条例》第四十一条第二款（已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳）、《物业服务收费管理办法》第十六条（纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳）的规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，涉案的未租未售的空置车位属于已经竣工但尚未出售的情形，其与已经竣工尚未出售的房屋情形一致，均属建设单位所有，被告作为建设单位理应按照上述规定交纳物业服务费用，现原告要求被告给付该部分空置车位的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张的车位管理费的交纳主体为车位使用人一节,虽《物业合同》第七条第(一)款第2项约定:车位使用人交纳车位服务费,但由于涉案未租未售的空置车位的建设单位为被告，故在未租未售的情况下并无实际使用人，依据上述法律规定，被告也应予缴纳未租未售的空置车位物业服务费。关于被告的其他答辩理由，因理据不足，本院不予采纳。对于焦点二，本院认为，虽原告提供的原、被告分别与业主签订的《地下车位使用合同》均约定车位管理费为180元/个·月，但原告对于已出售的车位管理费实际按照80元/个·月收取，说明原告对此收费标准的认可。另针对原告而言对于已出售车位管理的付出显然大于对空置车位管理的付出，根据公平原则对于空置车位车位管理费也应比照已出售的车位管理费80元/个·月计算。对于焦点三，本院认为，原告是依据《物业合同》的约定对乐活坊项目的地下车位进行管理，其管理的范围包括地下车库的所有车位，经当庭确认该项目负二层的车位共219个，故被告应当按照219个车位给付管理费。关于被告主张应该按照164个车位计算车位管理费一节，本院认为，被告出具的《授权书》和《委托书》其实质是对《物业合同》部分内容的再次确认，其后作出的《撤销委托声明书》系对《物业合同》部分内容的变更，关于合同的变更被告应与原告协商解决，如协商不成应通过诉讼方式解决，其以声明方式单方变更合同内容的行为不发生法律效力，故被告的该项答辩，因理据不足，本院不予采纳。对于焦点四，本院认为，依据《天津法院物业服务纠纷案件审理标准（试行）》第5.14条规定：“前期物业服务合同履行期限超过两年（由于《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条将诉讼时效期间变更为三年，此处现在应按三年执行。），物业服务企业主张业主给付自合同订立之日起两年内物业费的诉讼时效，从两年期间届满之日起计算；物业服务企业主张业主给付两年后物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。本案中，原、被告系于2012年6月21日签订的《物业合同》，若原告主张2015年6月20日前的物业费应自2015年6月21日起算3年的诉讼时效，但原告主张的是2015年9月1日的空置车位物业费，故应从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。具体而言原告主张的2015年9月1日至2016年4月19日的空置车位物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应给付原告2016年4月20日至2019年3月31日的空置车位物业服务费。具体数额为：242302元（159252+83050=242302）【包括：1.2016年4月20日至2017年2月28日187个车位使用10个月零10天，每月80元，费用应为154586元{（187×80×10=149600）+（187×80÷30×10=4986）=154586}。7个车位使用8个月零10天（2016年4月20日至2016年12月31日）每月80元，费用应为4666元{（7×80×8=4480）+（7×80÷30×10=186）=4666}。合计159252元(154586+4666=159252)。2.{187（219-32）×80×25（2017年3月至2019年3月）=374000元}+{32（已出售）×80×25=64000}=438000元（此款是原告在2017年3月至2019年3月期间应得的总收入），减去原告在此期间实际的总收入354950元（含出租及出售的所有车位的总收入），被告应再给付原告83050元车位费（438000-354950=83050）。以上两项共计242302元（159252+83050=242302）】。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的答辩意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条和《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津海申传奇置业有限公司给付原告天津海申传奇物业管理有限公司自2016年4月20日至2019年3月31日的空置车位物业服务费242302元；二、驳回原告天津海申传奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15389元，由原告天津海申传奇物业管理有限公司负担12220元，由被告天津海申传奇置业有限公司3169元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨 毅审 判 员  肖泽平人民陪审员  邢 稳二〇二〇年一月二十二日书 记 员  王 琦附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。四、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。