贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初11201号 原告：李和江，男，1991年11月3日生，布依族，住贵州省兴义市。 被告：贵州省万鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰街道办事处民航大道万鑫黄金城1-3-1。 法定代表人：叶谷修，该公司董事长。 原告李和江与被告贵州省万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李和江、被告万鑫公司的法定代表人叶谷修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李和江向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告支付原告569881.73元,其中退还原告房屋价款533013元、退还相应费用8360元、赔偿贷款利息损失17848.47元、支付违约金10660.26元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年11月29日，原告与被告万鑫公司签订了合同编号为2017013912的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的××小区××房。合同约定该商品房建筑面积136.67平方米，总价款533013元。付款方式为贷款方式付款，其中首付款160013元，银行贷款373000元。合同签订后，原告于2017年11月29日缴纳首付款160013元，于2018年1月10日办理贷款373000元，并通过贷款银行将贷款直接发放到被告公司账户。同时，原告还向被告交付了公共维修基金8200元，转移、预告登记费160元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第12页第十一条约定，出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该房屋。该合同第15页约定被告逾期交房责任。其中，“逾期超过90日后，买受人有权退房……并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同约定交房期限过后，原告多次与被告公司协商沟通交房时间，被告公司多次借口拖延。2019年10月8日，原告向被告公司发出《退房通知函》，同时委托贵州泳清律师事务所发出函号为[2019]泳清律民代2226号的《律师函》。截止开庭时，被告仍未就退房事宜与原告联系、协商。鉴于被告延迟交房的事实已严重违反《商品房买卖合同》约定，同时其延期交房的行为已构成根本性违约。原告特诉至人民法院，请求人民法院判决解除《商品房买卖合同》，并判决被告向原告退还一切费用和支付违约金，应退还的费用、损失及违约金共计569881.73元，计算如下:1.购房款:533013元;2.贷款利息:17848.47元;3.公共维修基金:8200元;4.转移、预告登记费:160元;5.违约金:10660.26元。请求人民法院判如所诉。 万鑫公司辩称，我方同意解除《商品房买卖合同》，对原告诉请退还购房款无异议，银行贷款利息我方同意退还，但是具体金额庭后向银行核实。逾期交房是有客观原因导致，并非我方主观意愿，在我方向兴义市政府购买土地时兴义市兴泰街道办主任称在我方购买的土地前面修建广场，但该广场至今未修建，我方在2018年就已经具备了交房条件，但由于路面交通附属设施政府一直没有完善，导致我方房屋一直未能办理完善验收资料。并且我方要求本案追加参与按揭贷款的银行进入本案诉讼，根据合同约定退还金额仅按所交房款2%违约金，原告在主张违约金同时又主张银行利息，属于重复主张，且违约金只能按照原告交付的首付款的2%计算。契税、维修基金、备案登记费并非是我公司收取，不应由我公司退还，应由原告自行到相关部门退还。 本院经审理认定事实如下：2017年11月29日，万鑫公司作为出卖人，与李和江作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要约定由李和江购买万鑫公司开发建设位于兴义市××小区××号房，该商品房面积为136.67平方米，套内建筑面积为109.58平方米，按照套计算，该商品房总价款为533013元。合同第八条付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款160013元，余款373000元以银行按揭贷款支付。第十一条交付时间和条件为出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时已取得建筑工程竣工合格证明文件等。第十三条逾期交房责任为除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，……合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。第十四条交接手续第（四）项约定买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金、预告登记费、抵押登记费、转移登记费、共有人产权工本费、水、电、天然气、闭路电视、通讯五通费用。合同还对逾期付款责任、转移登记等权利义务进行了约定。合同签订后，李和江于同日向万鑫公司交付了购房首付款160013元，并向万鑫公司支付了公共维修基金8200元及转移、预告登记费160元，以上万鑫公司均向李和江出具了《收款收据》,万鑫公司于2017年12月7日以李和江的名义向兴义市房地产管理中心交纳了案涉房屋的维修基金费用8200元,兴义市房地产管理中心出具了《专项维修资金专用收据》。李和江于2017年12月15日向税务机关交纳了契税10660.26元。2018年1月10日，李和江与中国工商银行黔西南州兴义分行签订《个人购房借款/担保合同》，其通过住房公积金贷款向万鑫公司支付了剩余房款373000元，总计向万鑫公司支付了购房款533013元。并从2018年3月7日起，李和江按照贷款合同约定向贷款银行按期还款。《黔西南州住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》载明李和江每月偿还的本金及利息，截止至2019年10月7日，李和江已偿还本金为105940.19元，利息共计17848.47元。 因万鑫公司未按约定期限2018年8月31日前向李和江交付案涉房屋，逾期已超过90日，李和江于2019年10月8日向万鑫公司邮寄了《退房通知函》及《贵州泳清律师事务所函》，要求万鑫公司退款并支付违约金。 另万鑫黄金城至今未取得竣工验收备案登记。 本院认为，李和江与万鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，李和江履行支付房款的义务，万鑫公司履行交房及办证等义务。李和江主张约定交房期限过后万鑫公司未向其交付房屋，故主张解除双方于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同》。万鑫公司至今未向李和江交付案涉房屋，期限已超过90日，合同第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……逾期超过90日后，买受人有权退房”，故李和江有权解除合同,且条件已经成就，万鑫公司对李和江主张解除合同不持异议。对李和江主张解除案涉《商品房买卖合同》，本院予以支持。 对李和江主张退还房屋价款533013元及公共维修基金8200元、转移、预告登记费160元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李和江已通过首付款及公积金贷款方式向万鑫公司支付了全部购房款533013元，对此万鑫公司亦表示同意返还,故对李和江的该项诉讼请求,本院予以支持。对于公共维修基金及转移预告登记费，合同第十四条约定，由李和江委托万鑫公司代缴，李和江按照合同约定向万鑫公司交纳了公共维修基金8200元及转移、预告登记费160元，并由万鑫公司向李和江出具了《收款收据》。对于公共维修基金，根据上述法律规定，合同解除后，应恢复原状，万鑫公司收取的公共维修基金应当返还给李和江。万鑫公司辩称，应当由李和江找相关部门退回，并向本院提交兴义市房地产管理中心出具的《专项维修资金专用收据》，经本院向兴义市房地产管理中心核实，该部分维修基金不可退回。对其辩解，本院不予采信，但公共维修基金是小区业主为住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护缴纳的专项基金，是业主必须履行的义务。万鑫公司退还后可向下一位购房者收取。对于转移、预告登记费，万鑫公司并未提供证据证明其已经代缴到相关部门，应当由其承担举证不利的后果，故其应当退还李和江。 对于李和江主张的利息损失赔偿及违约金。合同第十一条约定，万鑫公司应当在2018年8月31日前向李和江交付案涉商品房，交付该商品房时已取得建筑工程竣工合格证明文件等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，不能交付使用。本案万鑫公司开发建设的案涉楼盘至今未取得竣工验收备案表，导致不能向李和江交付符合法定和约定的案涉房屋，而解除合同，其应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过高或过低，当事人可以请求调减。违约金以填补损失为主，惩罚为辅，在合同约定的违约金数额大于或者等于实际损失时，补偿性的违约金实际上就代替了损害赔偿，合同当事人不能重复请求违约金和损害赔偿金。如果约定违约金少于实际损失，则非违约方可以请求增加违约金的数额。合同第十三条逾期交房责任约定出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。按照约定，违约金计算数额为10660.26元。但李和江为购买案涉房屋向银行办理了公积金按揭贷款，并向银行支付了利息17848.47元，有其提交的《黔西南州住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》为证。本案万鑫公司违约导致李和江产生的实际经济损失即是支付的银行利息，双方约定的违约金不足以弥补实际经济损失，就不足部分，李和江可要求万鑫公司赔偿，但违约金加赔偿部分不能超过因违约造成的总损失，故本院按照李和江主张的实际损失即银行利息17848.47元予以支持，对于其主张万鑫公司同时赔偿违约金及银行利息的请求本院不予支持。 关于本案应否追加按揭贷款银行参与诉讼问题，因本案系商品房预售合同纠纷，合同的相对方系李和江与万鑫公司，根据合同相对性原则，本案中不应追加按揭贷款银行参与诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除李和江与贵州省万鑫房地产开发有限公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同》； 二、限贵州省万鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李和江购房款533013元、公共维修基金费8200元、转移、预告登记费160元，并支付银行利息损失17848.47元，共计559221.47元； 三、驳回李和江的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费8168元（其中案件受理费9598元,减半收取4799元，保全费3369元），由贵州省万鑫房地产开发有限公司负担（该款由贵州省万鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给李和江）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年一月十四日 法官助理 卢声艳 书 记 员 邹金虎