苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9710号原告：苏州乐龙商业运营管理有限公司，住所地苏州市吴中区宝带东路****文化创意大厦**。法定代表人：周明星，执行董事。委托诉讼代理人：黄婧，该公司员工。被告：许东，男，1981年3月19日生，汉族，住苏州市。原告苏州乐龙商业运营管理有限公司（以下简称乐龙公司）与被告许东服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐龙公司委托诉讼代理人黄婧、被告许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付运营管理费118485元，其中04-05室按每月18990元自2019年5月26日计算至2019年10月12日，04-09室按每月7560元自2019年6月20日计算至2019年10月12日，；2、判令被告以诉请1的运营管理费为基数按每日千分之三计算逾期缴费违约金至实际支付之日止，其中04-05室自2019年5月26日起算，04-09室自2019年6月20日起算；3、判令被告支付合同违约金53100元；4、判令原告不予退还被告已缴纳的保证金53100元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：其与被告签署了关于苏州市吴中区商城大街88号海星生活广场2栋04-05号（面积422平方米）和04-09号（面积270平方米）的商铺的商铺管理合同，用于经营餐饮。04-05商铺租赁期限自2018年5月26日至2023年5月25日止，每月运营管理费18990元，04-09商铺租赁期限自2018年12月20日至2023年5月25日止，每月运营管理费7560元。2019年5月起被告开始拖欠运营管理费，构成违约，故其要求判如所请。审理中，原告表示其起诉时计算错误，其主张的第一项诉请运营管理费应为116715元，曾于2019年9月16日收取被告支付的10000元运营管理费，该款可在第一项诉请中予以扣除，其撤回第二、四项诉请，欠付款项可在保证金中予以扣除。被告许东辩称，商场整理管理经营、推广不到位，经常电梯停运、下雨漏水，商场空调经常故障，店铺空置率高、客流量少，客户体验感差，故其经营不善，无力付款故拖欠运营管理费，其经营的店铺于2019年10月2日关门，应以该日作为计算费用的截止日，且其还曾在2019年9月16日日支付了10000元，04-05号的租金应自2019年5月26日起算，04-09号的租金应自2019年9月21日起算。其实际承租面积与合同不符，04-05面积为223.5平方米，04-09为148平方米，运营管理费应当以实际面积为准。其经营店铺曾在2019年8月16日关闭，后商场与其联系让其继续经营，其自2019年2月后由于商场原因流失客户，造成经济损失达三十余万元，其保留向原告主张的权利。其交给商场租赁、商管的押金共计94942元应当予以退还。因多次下雨漏水导致其店铺木地板翘边脱落，原告同意补偿7000元应予以扣除。本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，被告许东与案外人苏州跃龙房地产开发有限公司（以下简称跃龙公司）签订1份《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，约定许东向跃龙公司承租位于苏州海星生活广场编号为02栋04-05号商铺，租用面积为422平方米，租期自2018年5月26日起至2023年5月25日止。2018年11月2日许东又与跃龙公司签订1份《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，约定许东向跃龙公司承租位于苏州海星生活广场编号为02栋04-09号商铺，租用面积为270平方米，租期自2018年12月20日起至2023年5月25日止。04-05号商铺建筑面积421.46平方米，04-09号商铺建筑面积270.86平方米。签订上述租赁合同的同日，原告乐龙公司（甲方）与被告许东（乙方）签订了2份《苏州海星生活广场商铺管理合同》，其中2018年3月28日的合同约定乙方租用位于苏州海星生活广场02栋04-05号商铺，租用面积422平方米，甲方负责海星广场的整体营销、推广、美化、陈列、促销、经营户的服务等管理公共事务，履行期限自2018年5月26日起至2023年5月25日止，海星广场运营管理费自2018年5月26日开始计算。运营管理费用包括商业管理费、物业管理费、能耗费，均按租用面积计算，其中商业管理费为15元/月/㎡，具体为6330元每月，物业管理费为10元/月/㎡，具体为4220元每月，能耗费用为空调费20元/㎡/月，水费4.5元/吨，电费1.2元/度。首期运营管理费交纳日为2018年5月20日，所交费用为2018年5月26日至2018年8月25日，以一个季度（三个月）为一个交款期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项。若乙方拖欠运营管理费、能耗费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的千分之三支付违约金。在本合同签署之日乙方应向甲方支付履约保证金37980元。在本合同有效期间，除双方另有约定外，保证金不予冲抵乙方运营管理费或其他未付款项。本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清租赁合同规定的一切应付费用，将在租赁区域所在工商、税务等部门办理注销手续，并将租赁区域按租赁合同约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于办理退租手续并租赁区域交接验收后三十天内将履约保证金全额无息退还乙方。若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于运营管理费、公用设施费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该履约保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内不足，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款。如乙方拖欠租金、运营管理费、能耗费（水、电、空调等）其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第十二条约定支付违约金，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失。甲方行使合同解除权的，不予任何补偿立即收回租赁区域。乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续，否则甲方有权采取包括但不限于停电、停水或采取其他必要措施终止乙方营业，乙方自收到通知之日起十日内，必须办理租赁区域，否则甲方有权自行采取搬迁措施，若由此给乙方造成损失，甲方不负任何经济及法律责任。若乙方拖欠运营管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，直至付清之日。甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于37980元（2个月固定运营管理费）的违约金。通知可以专人手递方式、张贴通知、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证。通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。2018年11月2日的合同约定乙方租用位于苏州海星生活广场02栋04-09号商铺，租用面积270平方米，履行期限自2018年12月20日起至2023年5月25日止，海星广场运营管理费自2018年12月20日开始计算。运营管理费用包括商业管理费、物业管理费、能耗费，均按租用面积计算，其中商业管理费为0元/月/㎡，物业管理费为8元/月/㎡，具体为2160元每月，能耗费用为空调费20元/㎡/月，水费4.5元/吨，电费1.2元/度。首期运营管理费交纳日为2018年12月13日，所交费用为2018年12月20日至2019年3月19日。在本合同签署之日乙方应向甲方支付履约保证金15120元。甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于15120元（2个月固定运营管理费）的违约金。其余约定均同上。以上2份合同签订后，被告共计向原告交纳保证金53100元。对于两间商铺的运营管理费，被告已经缴纳04-05室的运营管理费至2019年5月25日，已经缴纳04-09室运营管理费至2019年6月19日，此后被告曾于2019年9月16日支付的10000元原告同意在04-05室所欠运营管理费中予以扣除。2019年10月11日原告向被告发送解约函，要求在收函之日解除双方之间的《苏州海星生活广场商铺管理合同》，要求被告立即清偿全部欠款并支付违约金。被告于2019年10月12日收到该函。另查，跃龙公司于2019年11月6日将许东诉至本院，要求判令：1、支付截止至2019年10月14日的租金共计167733元；2、判令被告因违约行为向原告支付违约金41842元；3、判令被告承担本案诉讼费用。还查，被告许东（承租方、乙方）曾与跃龙公司（出租方、甲方）签订1份房屋租赁合同，编号为20190516-1，约定甲方出租给乙方的座落在吴中经济开发区的房屋，建筑面积为232.55平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，月租金47471元。后双反又于2019年5月16日签订1份补充协议，约定上述房屋租赁合同仅用于乙方向工商主管部门登记备案使用，于2019年6月10日作废，双方权利义务适用于2018年3月28日签订租用面积422平方米的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》。以上事实，由《苏州海星生活广场商铺租赁合同》、《苏州海星生活广场商铺管理合同》、ems快递详情单、解约函及庭审笔录等证据予以证实。被告称，其承租的04-05室商铺实际面积为223.5平方米，04-09室商铺实际面积为148平方米，相应的运营管理费应以该实际面积为计算依据，不应计入公摊面积。其与跃龙公司签订的编号为20190516-1房屋租赁合同可以证明实际租赁面积，补充协议其确实签字但是不记得内容了。其在2019年8月16日就已经关门，后来原告打电话让其继续营业，其在2019年8月23重新开业，但因为商场原因仍然经营不善产生损失。2019年10月2日关店并将退铺申请交给原告员工唐华，将钥匙交给原告员工张芳，故运营管理费应算至该日截止。其还表示其因店铺漏水、电梯停运遭受损失，原告员工张芳曾承诺将漏水导致木地板损失在运营管理费中扣除，其找装修人员评估了木地板损失在7000元左右，但尚未更换也没有证据。为证明其主张，被告提供了如下证据：1、被告与唐华的微信聊天记录，2018年9月30日、10月2日被告向唐华表示空调坏了要求维修，唐华表示派人来修。2、被告员工与张芳的微信聊天记录，主要内容是被告员工告知张芳店铺漏水、空调不出风、电梯停运等问题，张芳表示派人处理。被告员工还询问木地板维修如何处理，张芳回答工程正商量对策，木地板留着下个月交钱的时候说。3、漏水视频1份，拟证明其承租的商品漏水情况。经质证，原告对证据1、2真实性认可，唐华、张芳确系其员工，但该聊天记录证明其已经尽到管理职责，对于被告反映的问题予以沟通解决。张芳所说的木地板事宜，已经在04-05室的运营管理费中扣除了3892元。对证据3真实性、关联性不认可，系被告自行录制，无法证明发生在涉案商铺内。对于被告所称的合同解除时间，其在2019年10月2日之后才收到被告交还的钥匙，具体时间无法明确，应以其通知函到达之日作为解除之时。本院认为，原、被告双方签订的《苏州海星生活广场商铺管理合同》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告自2019年6月起拖欠运营管理费，原告有权根据合同约定解除合同。虽被告表示其在2019年10月2日提交退铺申请并交还钥匙，但对此并未举证证明，鉴于被告于2019年10月12日收到原告发出的解约函，应认定双方的合同于2019年10月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的管理费，由于双方的合同于2019年10月12日解除，原告有权要求被告支付两间商铺至2019年10月12日的运营管理费。对于运营管理费的计算方式，合同约定按租用面积计算，被告对合同载明的租用面积不认可，但并未提供充分的反证，原告所主张的运营管理费106715元与法不悖，本院依法认定。同时原告同意将被告交纳的保证金53100元在欠付款中予以扣除，本院遵其自愿，经核，被告还需支付原告运营管理费53615元。根据双方合同约定，在双方任意一方违约情况下，守约方可根据情况严重程度要求违约方支付相当于2个月固定运营管理费的违约金，现因被告拖欠运营管理费导致合同解除，原告有权要求被告支付违约金53100元，本院对此予以支持。对于被告称木地板因商铺漏水需扣除运营管理费7000元的意见，原告表示已经扣除3892元，且被告未对该损失提供相应证据，本院对此意见不予采纳。综上，被告还需支付原告运营管理费53615元、违约金53100元，合计106715元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告许东于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐龙商业运营管理有限公司运营管理费人民币53615元。二、被告许东于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐龙商业运营管理有限公司违约金人民币53100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1934元，由被告许东负担，被告负担部分已由原告苏州乐龙商业运营管理有限公司预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审判员 沈 歆二〇二〇年一月二十一日书记员 俞佳平