江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初1189号原告（反诉被告）：赣州欧韵纺织品有限公司,统一社会信用代码:913607000516404386,住所地:江西省赣州经济技术开发区客家大道**家具大市场****、14#店。法定代表人：谢辉，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：付少天、吴丹，江西明理律师事务所律师。被告（反诉原告）：赣州胜华涂料有限公司，统一社会信用代码：91360700754229880J，住所地，住所地：江西省赣州经济技术开发区大坪路**iv>法定代表人：林义权，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李辉，江西仁天律师事务所律师。第三人：赣州经济技术开发区征收搬迁办公室，住所地：，住所地：江西赣州经济技术开发区华坚南路赣州经济技术开发区管理委员会****v>法定代表人：张绵洪，办公室主任。委托诉讼代理人：张明、刘明玉，江西公仁律师事务所律师。原告赣州欧韵纺织品有限公司与被告赣州胜华涂料有限公司、第三人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州欧韵纺织品有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告在租赁被告位于赣州经济技术开发区厂房因政府征收而为此应支付停产、停业、装修等各项征收补偿款（价值约为100万元）收益全部归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告赣州欧韵纺织品有限公司系由股东谢辉、谢南京、李勇、谢祖华于2012年9月3日在赣州市工商行政管理局合法成立的公司，其中谢辉系该公司的法定代表人。2015年3月13日，谢辉代表原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定被告将其所有并位于赣州经济技术开发区（租赁物面积为878.46ｍ2）毛胚出租给原告，以做窗帘布艺展厅及加工制作车间之用途。同时，双方还在合同中明确约定了租期为5年整，即自2015年4月1日起至2020年3月31日止。另外，为改善经营环境，原告在该租赁场地经营期间还于2017年3月花巨资（一百多万）对上述租赁场所重新进行了装修。2017年8月17日，谢辉、谢南京、李勇、谢祖华在被告的配合下，又在该租赁场所还重新注册了赣州荣辉实业有限公司。但未曾想到的是，被告于2018年上半年突然以厂房要被政府征收为由通知原告，将终止双方此前签订的《厂房租赁合同》，并责令原告马上腾空、搬离和交换厂房。原告收到通知后，立即去第三人处了解情况，并得知承租的厂房要被征收确实属实，但政府在征收过程中，除依法会对被征收单位按规定给予土地补偿外，还会对因征收造成企业停产、停业及装修等损失给予一定的补偿。另外，原告还了解到，目前原告承租并重新装修厂房的停产、停业及装修等损失已作出初步评估报告，也即停产、停业损失约为114275元、装修损失约为1132210元。由于被告在赣州经济技术开发区征收搬迁办公室坚称前述费用应归其所有，由此政府一直不能与原告签订正式的（适用于生产性房屋承租人）《国有土地上房屋征收补偿协议》。被告侵占原本就属于原告的停产、停业及装修等征收补偿款，故原告诉至法院要求处理。被告赣州胜华涂料有限公司答辩称，1.本案诉争的支付停产、停业、装修等各项征收补偿款，是否补偿，补偿的具体数额等关键数据目前尚未确定，也未实际发生；2.被告并非征地拆迁主体，目前也没有实际获得任何征地拆迁补偿款，故被告没有义务向原告支付所谓的停产、停业、装修等补偿款；3.争议的位于赣州经济技术开发区厂房的装修补偿款依法应全部归属被告，原告的擅自装修行为是在未经被告同意的情形下，属恶意添附行为，被告可选择要求原告进行拆除，无论拆除与否，相关装修在双方租赁合同解除的情形下，所有权依法应全部归属作为产权人的被告，原告的该诉求没有法律依据。第三人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室陈述称，1.因金坪旧城改造项目的建设需要，位于江西省赣州经济技术开发区厂房房屋被纳入征迁范围。根据相关规定，涉案房屋的征收补偿包括涉案房屋价值的补偿，为确定涉案被征收房屋的价值，第三人依法选定并委托了具有评估资质的江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行了评估，评估报告载明涉案房屋的室内装修价值评估结果为1015785元，因此原告主张1132210元的装修价值补偿无事实依据；2.为确定因征收涉案房屋造成的停产停业损失，第三人依法选定并委托了具有评估资质的江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋造成的停产停业损失进行了评估，评估报告载明赣州荣辉实业有限公司的停产停业损失金额为114275元。反诉原告赣州胜华涂料有限公司向本院提出诉讼请求：1.驳回反诉被告对反诉原告的诉讼请求；2.判决反诉被告一次性支付拖欠反诉原告2018年12月-2019年5月合计6个月的房租79068元，补2018年4月至11月份的房租递增的7040元，垫付水电费2789.1元，保安费3300元及滞纳金8396.96元，合计100594.06元；3.判令反诉被告限期腾空位于赣州经济技术开发区，恢复原状并交付给反诉原告；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年3月13日签订厂房租赁合同，约定反诉原告将位于赣州经济技术开发区.46平方米的租赁物出租给反诉被告使用，用于窗帘布艺展示厅以及加工制作车间使用，租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日，房租标准前三年为14元每平方米，月租金合计12298元，后两年每平方米15元，每月租金合计13178元。合同第9.1条约定如承租方须对租赁物进行装修、改建，必须事先向出租方提交装修、改进设计方案，并经出租方同意，必要时须向政府有关部门申报同意。但反诉被告在租赁期间，未经反诉原告同意擅自装修，并于2019年3月6日赣州仲裁委员会应反诉被告的申请作出赣仲字［2018］91号裁决书，裁定解除反诉被告与反诉原告于2015年3月13日签订的《厂房租赁合同》。合同解除后，反诉被告至今未腾空租赁物，未恢复原状，未将租赁物交付给反诉原告同时自2018年12月起开始拖欠反诉原告房租至今，故反诉原告诉至法院要求处理。反诉被告赣州欧韵纺织品有限公司辩称，原被告双方就租赁事宜已经由赣州市仲裁委作出了仲裁，裁决就双方的租金一并解决，一事不再理，反诉原告的诉讼理由不能成立。关于租金反诉被告一直按时缴纳，除了仲裁期间，由于房屋被征收，最终的租金标准需要仲裁委的裁决，因此在仲裁过程中反诉被告没有交租金，待裁决出来后，反诉被告就及时的缴纳了租金给反诉原告，反诉被告还向反诉原告缴纳了租金押金，至今押金没有退还，因此裁决的租金反诉被告分文不欠，反诉原告的诉请依法应当驳回。第三人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室陈述称，此事与我方无关。经审理查明，谢晖系原告赣州欧韵纺织品有限公司的法定代表人，2015年3月13日，谢辉（承租方）与被告（出租方）签订了一份厂房租赁合同，合同约定出租方将位于赣州经济技术开发区间租赁于承租方用于窗帘布艺展示厅以及加工制作车间；租期为五年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止；租赁保证金为36900元；厂房租金为每月第一层第二层均为每平方米人民币14元，（前三年不变）每月租金合计12298元，后两年每平方米15元，每月租金合计13178元；乙方进驻以后，由甲方同一管理大门，保安费由甲乙双方共同平均承担，此款随租金一并交给甲方（每月收取保安管理费550元）；租赁期间，使用该厂房、住宿、食堂等租赁物所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担，乙方交给甲方、由甲方代收代缴，收费标准按供电、供水部门收费标准加上分摊损耗收取；在租赁期限内如承租方须对租赁物进行装修、改建，须事先向出租方提交装修、改进设计方案，并经出租方同意，必要时须向政府有关部门申报同意，如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，出租方可对该部分方案提出异议，承租方应予以修改，改建、装修费用由承租方承担；如承租方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经出租方及原设计单位书面同意后方能进行；若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或当地政府改变土地性质或对租赁物所在地重新规划等行为导致出租方无法继续履行本合同时，双方可免责解除合同；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，承租方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还出租方，承租方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向出租方加倍支付租金，但出租方有权书面通知承租方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；合同在履行中发生争议，应有双方协商解决，或可提交赣州市仲裁委员会仲裁等；双方还在合同中约定了其他事项。原告承租涉案房屋后，于2017年3月10日与瑞金市经典诚印装饰工程有限公司签订了合同对所承租的房屋进行装修，合同约定原告委托瑞金市经典诚印装饰工程有限公司承担设计、施工、安装任务，工程造价为1380000元整。合同签订后，原告向瑞金市经典诚印装饰工程有限公司支付工程首期款500000元，工程装修款726000元。2017年8月17日，谢辉、谢南京、李勇、谢祖华在被告的配合下，以该租赁场所为住所地重新注册了赣州荣辉实业有限公司，法定代表人为谢辉。2018年上半年，第三人向社会发布了《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收范围的公告》，明确将被告所有的位于赣州经济技术开发区全部进行征收，为此要求被告对包括出租房屋在内的征收房屋进行腾空、搬迁。随后被告通知原告，要求按照政府公告时间将承租房屋装修、房屋进行腾空、搬迁。因双方对解除合同、租金缴交及承租房屋征收补偿等事项未能协商一致，原告于2018年11月申请赣州仲裁委员会对上述事项进行仲裁。赣州仲裁委员会受理后，于2019年1月28日作出了不予受理部分仲裁请求决定书，认为原告的第三项仲裁请求（即依法确认申请人在租赁申请人位于赣州经济技术开发区厂房因政府而为此应支付停产、停业、装修等各项征收补偿款受益全部归申请人所有）涉及政府征收行为，且该部分争议双方也未达成仲裁协议，因此决定不受理该部分仲裁请求。2019年3月6日，赣州仲裁委员会裁决解除原告与被告在2015年3月13日签订的厂房租赁合同，驳回了原告要求从2018年9月1日起减半支付租金的仲裁请求。故原告诉至本院要求处理。此后赣州经济技术开发区征收搬迁办公室委托江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋室内装修价格进行了评估，评估价格为1015785元；对赣州荣辉实业有限公司因征收拆迁造成的停产停业损失补偿评估为114275元。另查明，原告按每月租金12298元的标准向被告交纳租金至2018年11月止，2018年12月之后的租金因双方的租赁合同纠纷在赣州仲裁委员会仲裁，原告一直未向被告交纳。在仲裁裁决生效后，原告虽然将物品搬离了租赁场地，但一直没有将租赁物交还给被告。上述事实，有原被告、第三人在法庭上的陈述，原告提交的营业执照复印件、厂房租赁合同、收据、金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告，被告提交的营业执照复印件、发票、赣州仲裁委员会裁决书及第三人提交的房屋产权证、房地产征收估价报告、赣州荣辉实业有限公司征迁补偿价值资产评估报告等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。关于涉案房屋因政府征收所补偿的装修补偿款的归属问题。本院认为，原告租赁涉案房屋后，因经营的需要在征得被告同意后于2017年3月10日起对该房屋进行了装修，现该租赁房屋因政府建设的需要被征收，双方之间签订的租赁合同因此而被解除，而双方在合同中对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院根据下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。”涉案房屋的装饰装修损失经第三人委托的评估机构评估为1015785元，该评估报告所显示的装修内容与原告进行装修的内容基本一致，因此应当认定该装饰装修系原告的装修行为所形成，涉案房屋因政府征收而补偿的装修补偿款应当归原告所有。被告认为其交付给原告的房屋是经过装修的，且原告是未经同意擅自装修，但未提供任何证据加以证实，且被告在原告装修完成之后的两年多面临政府征收之时才提出当时是原告未经同意擅自装修，该陈述不可信，对被告的上述辩解意见本院不予采信。关于涉案房屋因政府征收所补偿的企业停产停业损失的归属问题。本院认为，涉案房屋因政府建设需要被征收，第三人在征收过程中，建议原告以赣州荣辉实业有限公司名义申报停产停业损失，此后第三人委托评估机构对停产停业损失进行了评估，经评估机构评估，赣州荣辉实业有限公司停产停业损失为114275元。该停产停业损失是原告因政府征收行为而产生的损失，因此该停产停业损失应当归原告所有。综上，本院认为，原告租赁被告厂方作为车间使用，双方之间形成租赁合同法律关系。原告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，并在承租房屋开展了经营活动，因政府征收所补偿的装修损失补偿款和停产停业损失应当归原告所有，对原告要求依法确认原告在租赁被告位于赣州经济技术开发区厂房因政府征收而为此应支付停产、停业、装修等各项征收补偿款收益全部归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告一次性支付拖欠的房租、水电费、保安费、滞纳金等费用的诉讼请求，本院认为，反诉原被告之间签订的租赁合同在2019年3月6日经赣州仲裁委员会裁决予以解除，在裁决书生效后，反诉被告虽然将物品搬离了租赁场地，但没有将承租的房屋交还给反诉原告，且没有按照合同约定的租金数额和时间向反诉原告缴纳租金，只是按月租金12298元的标准向反诉原告交纳租金至2018年11月，因此对反诉原告要求反诉被告一次性支付2018年12月至2019年5月的租金79068元，补交2018年4月至11月的租金7040元，保安费3300元的诉讼请求，本院予以支持，反诉被告原缴纳租赁保证金可以从中折抵；反诉被告未按合同约定向反诉原告缴纳租金，是因为当时双方的纠纷正在赣州仲裁委员会仲裁，不属于逾期支付，因此对反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告认为为反诉被告垫付了水电费2789.1元，但现有证据不足以证实垫付的具体数额，对该诉讼请求本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告限期腾空位于赣州经济技术开发区，恢复原状并交付给反诉原告的诉讼请求，本院认为，双方之间的租赁合同已经解除，反诉被告应当将租赁房屋交还给反诉原告，返还的租赁物应当符合合同的约定或者租赁物使用后的状态，对反诉原告要求反诉被告限期腾空位于赣州经济技术开发区，并交付给反诉原告的这一诉讼请求，本院予以支持；对反诉原告要求将租赁物恢复原状至装修前的诉讼请求，本院认为，本案现有证据应当认定反诉被告对租赁房屋进行装修征得了反诉原告的同意，结合本案诉争租赁房屋要马上拆除的事实，因此对反诉原告要求反诉被告恢复原状的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赣州欧韵纺织品有限公司在租赁被告赣州胜华涂料有限公司位于赣州经济技术开发区厂房期间因政府征收而为此应支付装修补偿款收益1015785元归原告赣州欧韵纺织品有限公司所有。二、原告赣州欧韵纺织品有限公司在租赁被告赣州胜华涂料有限公司位于赣州经济技术开发区厂房期间因政府征收而为此应支付停产停业损失114275元归原告赣州欧韵纺织品有限公司所有。三、反诉被告赣州欧韵纺织品有限公司应向反诉原告赣州胜华涂料有限公司一次性支付2018年12月至2019年5月的租金79068元，补交2018年4月至11月的租金7040元，保安费3300元，以上共计89408元，折抵反诉被告赣州欧韵纺织品有限公司原缴纳租赁保证金36900元后，剩余52508元反诉被告赣州欧韵纺织品有限公司应在判决生效之日起三十日内付清。四、反诉被告赣州欧韵纺织品有限公司应于本判决生效后十日内立即腾出位于赣州经济技术开发区，交还给反诉原告赣州胜华涂料有限公司。五、驳回反诉原告赣州胜华涂料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14971元，反诉费1156元，合计16127元，原告（反诉被告）赣州欧韵纺织品有限公司负担1100元，由被告（反诉原告）赣州胜华涂料有限公司负担15027元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈瑜青人民陪审员  廖优萍人民陪审员  邬元沛二〇二〇年一月十五日代理书记员  陈 丹