文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3224号上诉人（原审原告）：王岳晗，男，2003年6月10日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。法定代理人：王某，男，1973年2月15日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑****。法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。上诉人王岳晗因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王岳晗上诉请求：撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初1856号民事判决，并依法予以改判。事实和理由：一、一审法院在审理过程中将本案直接转入普通程序审理，程序违法；一审法院对上诉人提交的形成证据链的证据证明的客观事实予以忽视以及上诉人提交的视频影像等证据以无法确认其真实性而对其证明效力不予确认违反法律规定。二、碧桂园公司利用所谓的“湖景”对购房人进行虚假宣传，该环境因素是王岳晗决定是否购买涉案房屋的重要因素，也是影响房屋价格的重要因素。王岳晗因碧桂园公司虚假广告宣传和恶意隐瞒相关规划，陷入错误认知，为购买房屋多支付了房屋价款（14-26幢房屋价格高于1-13幢房屋价格），该部分差价碧桂园公司应当返还。碧桂园公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。王岳晗向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司返还因虚假宣传、欺诈销售而致王岳晗多支付的商品房购房款人民币342316.74元；2.碧桂园公司支付利息损失，以342316.74元为基数，自2017年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；3.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。一审法院认定事实：2016年12月17日，碧桂园公司与王岳晗签订《商品房买卖合同》一份，合同约定碧桂园公司将其开发的位于句容市房屋出售给王岳晗，合同单价为11300.25元/平方米，总价款为1395469元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。合同签订后，王岳晗按约支付了房款。2018年10月，碧桂园公司向王岳晗发出《收楼通知书》，通知王岳晗办理涉案房产的收房手续。后王岳晗至现场欲办理收房手续，但因认为碧桂园公司未能按承诺交付符合双方约定的房屋，即碧桂园公司违反湖景承诺，遂拒绝收房。审理中，王岳晗明确要求继续履行合同。另查明，碧桂园公司网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明，2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。本案争议焦点：碧桂园公司应否承担缔约过失责任。一审法院认为，根据合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。王岳晗主张碧桂园公司存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的情形，要求碧桂园公司承担缔约过失责任，那么王岳晗应依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第二项举证证明碧桂园公司主观上有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的故意，客观上有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为。本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务应根据合同的约定予以认定。碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上足以影响合同效力的欺诈行为。本案双方在签订涉案合同时，王岳晗及其法定代理人王某对所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容是明知的，合同系双方平等协商后达成的，且无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述，但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。作为购房人，王岳晗及其法定代理人王某应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不在双方合同的具体内容之内。因此，不能认定碧桂园公司存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，也不能认定其宣传行为使王岳晗及其法定代理人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环、地段活配套设施、交通等综合因素所影响。王岳晗主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。王岳晗与碧桂园公司签订的商品房买卖合同已经成立且双方已经开始实际履行，在此情况下，王岳晗主张碧桂园公司承担缔约过失责任没有事实基础。关于王岳晗主张返还购房款及利息的问题。一审法院认为，现实中房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，王岳晗提供的证据不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格是否存在影响以及具体影响大小的事实，亦无法认定上述差价的存在系碧桂园公司的宣传行为导致王岳晗及其法定代理人陷入错误认识而导致。因此，对王岳晗所主张返还房款、支付利息的诉请，不予支持。一审法院判决：驳回王岳晗的全部诉讼请求。二审中，双方均未向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。本案中，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上的“欺诈行为”。本案双方在签订涉案合同时，王岳晗的法定代理人对其所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容均为明知，合同系双方平等协商后达成，并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述。但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺、要约。作为购房人，王岳晗的法定代理人应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，也不在双方合同的具体内容之内。因此，本案不能认定碧桂园公司的宣传行为使王岳晗及其法定代理人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环、地段活配套设施、交通等综合因素所影响。王岳晗及其法定代理人主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。至于王岳晗主张的“湖景房”与“非湖景房”的差价。本院认为，房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，王岳晗提供的证据并不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格存在影响、具体影响的大小和对应的经济价值。因此，对王岳晗所主张的购房差价损失，本院难以支持。综上，王岳晗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7624元，由王岳晗负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年十二月二日书记员 周旻晶