江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初7718号原告：陆洁英，女，1964年1月18日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周广全，昆山市新天平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王毓鸣，上海市万达律师事务所律师。被告：湖南中惠旅信息咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇石燕村，统一社会信用代码91430111567668247B。法定代表人：肖沛宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊治国，湖南平康律师事务所律师。被告：昆山中惠旅酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇迎宾西路**，统一社会信用代码91320583338800697G。法定代表人：王国良。原告陆洁英、杨情毅与被告湖南中惠旅信息咨询有限公司（以下简称湖南中惠旅公司）、昆山中惠旅酒店管理有限公司（以下简称昆山中惠旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在本案审理阶段，原告杨情毅过世。本院等待原告杨情毅的法定继承人杨超祺参与诉讼，杨超祺向本院明确表示不参与诉讼，同意由原告陆洁英主张涉案权益。此后本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2019年10月15日公开开庭进行审理。原告陆洁英及其委托诉讼代理人周广全和王毓鸣、被告湖南中惠旅公司的委托诉讼代理人熊治国到庭参加诉讼。被告昆山中惠旅公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆洁英向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告的房屋租赁合同关系，并将所租赁的房屋和公共区域立即归还原告。2、被告立即支付拖欠原告的租金和补偿金计8860元整(其中2018年下半年度的房屋租金4430元，合同约定6个月的房租补偿金4430元)以及后续租金计算至被告交房为止。在案件审理过程中，原告陆洁英向本院明确不予主张后续的租金。事实与理由：原告于2014年9月与湖南中惠旅体验式培训产业有限公司(该公司于2017年1月已变更为湖南中惠旅信息咨询有限公司)签订一份房屋租赁合同，合同约定由被告租用原告位于昆山市巴城镇迎宾西路3555号国际上湖花园小区一号楼646室房屋，房屋面积为52.75平方米，公共区域面积6778.13平方米，租赁期10年，自2014年9月20日起至2024年9月19日止(其中包括6个月免租金装修期)，前五年租金每年每平米为149元整，后五年租金在前五年的基础上递增10%，支付时间为每半年支付一次(即每年的3月19日和9月19日)，直接转账至原告账户。合同生效后，原告、被告各自履行了合同约定的权利和义务，原告将房屋交付给被告使用，被告按约支付了租金。但被告自2018年7月27日才支付原告上半年的租金，下半年的租金应在2018年9月19日支付，但是被告到2019年1月还未支付。同时，在房屋租赁合同有效期间，被告昆山中惠旅公司于2015年2月注册成立，系自然人独资企业。虽然房屋租赁合同第四条第四款有约定：“如乙方需在承租房屋所在地注册子公司或分公司，甲乙双方同意乙方先行按照房屋租赁合同约定支付费用，甲方应按照已付金额提供收款收据。如乙方承租房屋所在地子公司或分公司营业执照已经办理完毕，本合同承租主体自动变更为该下属子公司或分公司”。但原告认为被告昆山中惠旅公司不具备子公司或分公司的条件。原告与被告湖南中惠旅公司之间仍存在租赁关系，被告昆山中惠旅公司仅是使用人，所以被告湖南中惠旅公司仍需承担支付租金的义务。另外，根据房屋租赁合同第九条第三款第六项款的约定，“乙方如因各种原因延期不支付给甲方租金满一个月后，仍然还不支付给甲方的租金的，将作违约处理，甲方有权收回其房屋，乙方应在房屋租赁合同补充协议第9条改为6个月的租金作为补偿”。据此约定，原告认为被告拖欠租金的事实己构成违约，应当承担违约责任，并且原告有权主张与被告解除租赁关系，收回该房屋的使用权以及享有六个月的租金补偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的规定和房屋租赁合同的约定，原告认为被告拖欠租金的事实已客观存在，已构成违约，且侵害原告的合法收益权。被告湖南中惠旅公司辩称：被告湖南中惠旅公司对涉案酒店投资了800多万元，之后转让给了王国良，所有债权债务都由王国良承接，实际被告湖南中惠旅公司在其中亏损500-600多万元。目前现状是业主已经成立业委会共同经营，经营中实际使用到了被告湖南中惠旅公司的投入。原告与被告湖南中惠旅公司之间的法律关系，经被告向原告发出债权债务的函件，原告也已签收确认，原告和被告湖南中惠旅公司之间租赁关系已经不存在。本案经被告湖南中惠旅公司向王国良了解，所有款项已经结清，并且王国良已经和他们解除了租赁协议。被告昆山中惠旅公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2007年10月12日，原告和杨情毅登记取得位于昆山市巴城镇国际上湖花园1号楼646号房屋的所有权，房屋建筑面积52.75平方米。2014年12月31日，原告、杨情毅（甲方）和湖南中惠旅体验式培训产业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（公共区域）》各1份。其中《房屋租赁合同》约定：1、乙方承租甲方位于昆山市巴城镇国际上湖花园1号楼646号房屋（面积52.75平方米），租赁用途为酒店及酒店相关配套经营；2、租期自合同签订之日（起租日）起至2024年9月19日，甲方给予乙方免租金装修期至2015年3月19日止；3、按照房间大小计算，房屋前5年的租金为149元/平方米，后5年平均每间租金在前5年租金的基础上上升10%，甲方保证在合同有效期间内不以其他任何理由调高租金，甲方无需支付包括物业管理费在内的任何费用；4、合同签订之日一周内，乙方支付租金1000元，合同签订之日起至2015年3月19日止为免租期，2015年3月29日支付第一个半年（2015年3月20日至2015年9月19日）剩余未付租金2929.88元，以后租金每半年一付，即每年的3月19日和9月19日为交租日；5、乙方如因各种原因延期不支付给甲方租金满一个月后，仍然还不能支付给甲方租金的，将作违约处理，甲方有权收回其房屋，乙方应提供四个月的租金作为补偿。《房屋租赁合同（公共区域）》约定：1、乙方承租甲方与其他所有业主共同享有的该小区1号楼一楼、二楼计6778.13平方米区域的使用权，租赁用途为酒店及酒店相关配套经营；2、租期10年，自2014年9月20日至2024年9月19日，2014年9月20日至2015年3月19日为免租期；3、自2014年9月20日（起租日）起，前5年租金1000元/年，后5年租金1100元/年，甲方保证在合同有效期内不以其他任何理由调高租金，甲方无需支付除本合同租金以外包括物业管理费在内的任何费用；4、乙方应于2015年3月19日支付租金1000元，以后每年的3月19日为交租日，租金直接汇至甲方账户；5、乙方如因各种原因延期不支付给甲方租金满一个月后，仍然还不能支付给甲方租金的，将作违约处理，甲方有权收回其房屋；6、本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋6个月租金的违约金后方可解除合同。若乙方单方解除合同的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有。上述两份合同中均约定如乙方承租房屋所在地设立子公司或分公司的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司或分公司。此外双方还签订补充协议，将《房屋租赁合同》中赔偿金的标准由“四个月的租金作为补偿”变更为“六个月的租金作为补偿”。合同签订后，原告、杨情毅履行了交付义务，涉案房屋和公共区域用于昆山中惠旅体验酒店（原宝曼酒店）的经营。2015年2月15日，湖南中惠旅体验式培训产业有限公司注册成立了昆山中惠旅酒店管理有限公司，即本案被告昆山中惠旅公司。被告中惠旅公司负责中惠旅体验酒店的日常经营，并负责支付涉案房屋和公共区域的租金。2016年10月7日，湖南中惠旅体验式培训产业有限公司、被告昆山中惠旅公司联合向原告出具《租赁合同主体变更通知》1份，言明因中惠旅集团上市财务处理的需要，责权应保持统一，合同与财务必须统一，故根据《租赁合同》的约定，将《租赁合同》中乙方主体变更为被告昆山中惠旅公司。原告签收了该份《租赁合同主体变更通知》，并签字确认同意将《租赁合同》中乙方主体变更为被告昆山中惠旅公司。2017年1月5日，湖南中惠旅体验式培训产业有限公司更名为湖南中惠旅信息咨询有限公司，即本案被告湖南中惠旅公司。被告昆山中惠旅公司支付原告、杨情毅截止至2018年上半年的租金，此后租金未再支付。2018年11月18日，原告与被告昆山中惠旅公司签订《解约协议书》1份，约定双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同（公共区域）》于2018年11月18日解除。目前涉案房屋和公告区域已经由原告占用、使用。原告、杨情毅因主张2018年下半年租金未果，诉至本院。案件审理阶段，杨情毅于2019年6月23日过世。本院等待原告杨情毅的法定继承人杨超祺参与诉讼，杨超祺向本院明确不参与诉讼，同意由原告主张涉案权益。本院认为，杨情毅过世后，其在本案租赁合同中享有的权利应由其法定继承人继承。现杨情毅的法定继承人杨超祺向本院明确表示不参与诉讼，同意由原告主张涉案权益，该做法于法不悖，本院不持异议。两被告合意涉案租赁合同中的乙方变更为被告昆山中惠旅公司，原告书面表示同意，租赁合同中承租人的权利义务应由被告昆山中惠旅公司承接，被告湖南中惠旅公司不再承担合同义务。因此原告有关被告湖南中惠旅公司的诉请，因缺乏合同依据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。2018年11月18日，原告和被告昆山中惠旅公司协商一致解除合同，涉案租赁合同已于2018年11月18日解除，无需本院再行判决解除。经查实，原告已实际占有、使用涉案房屋和公共区域，故对其要求返还房屋和公共区域的主张，本院不予支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。因被告昆山中惠旅公司未到庭举证证明租赁物的返还时间，原告主张2018年下半年的租赁费用，本院不持异议。依据合同约定的租金标准，被告昆山中惠旅公司应当支付原告合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费，合计4430元。被告昆山中惠旅公司逾期支付租金，已构成违约，依据《房屋租赁合同》的约定，应当赔付原告相当于6个月房屋租金标准的补偿金，计3930元。《房屋租赁合同（公共区域）》中亦约定了6个月租金标准的补偿金，但该补偿金适用前提是承租方单方变更、终止或解除本合同，未对承租方逾期支付公共区域的租金约定补偿金，故对原告主张补偿金过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山中惠旅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆洁英昆山市巴城镇国际上湖花园1号楼646号房屋的租金和占有使用费4430元、补偿金3930元，合计8360元。二、驳回原告陆洁英的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费130元，公告费690元，合计820元，由被告昆山中惠旅酒店管理有限公司负担。原告陆洁英预交的130元，本院予以退还，被告昆山中惠旅酒店管理有限公司应当负担的130元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号32250198643600000811117766、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费690元，被告昆山中惠旅酒店管理有限公司应直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  唐 敏人民陪审员  龚玲花人民陪审员  刘金秀二〇二〇年一月二日书 记 员  王 芳