山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4390号 上诉人（原审被告）：李玉涛，男，1969年9月2日出生，汉族，居民，住潍坊高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：赵洪涛，山东元康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱磊，山东元康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司潍坊分行，住所地潍坊市奎文区胜利东街**金融服务区**。 负责人：陈文。 委托诉讼代理人：雷鸣，山东春水律师事务所律师。 上诉人李玉涛因与被上诉人中国工商银行股份有限公司潍坊分行（以下称工商银行潍坊分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玉涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.根据《房屋租赁合同》第八条第（一）项、第十条第（一）项的约定，因涉案房屋漏水致使上诉人无法正常使用，被上诉人应在三日内修缮完毕，被上诉人未按照合同约定履行维修义务，应当承担违约责任。按照合同约定，如果被上诉人不承担维修义务应按照年租金的1%向上诉人支付违约金或相应延长租赁期，因此被上诉人应当向上诉人承担违约责任。2.上诉人要求被上诉人开具发票，是《房屋租赁合同》的约定以及上诉人应有的权利，而一审法院以合同约定“先收取租金，后出具税务部门正式发票”为由，不支持上诉人的请求。上诉人已连续向被上诉人缴纳了5年共计75万元租赁费，被上诉人一直未给上诉人开具发票，一审法院对此事不予处理，致使上诉人的合法权益无法保障，却放任被上诉人这种违法行为，明显不当。二、涉案房屋上诉人早已返还被上诉人，一审判决上诉人返还无事实和法律依据。首先，涉案部分房屋被上诉人在2017年年初在未征得上诉人同意的情况下强行收回；其次，剩余房屋上诉人早在合同到期之前搬迁完毕，因为上诉人经营餐饮业务，被上诉人停水、停电，房屋漏水拒不履行维修义务，致使房屋无法使用，严重影响上诉人的日常经营，从一审时上诉人提交的房屋照片可以看出，若继续使用涉案房屋只能使上诉人的经济损失不断扩大，根本没有继续使用房屋的必要。因此，在租赁到期之前，上诉人就已经全部搬迁完毕。 工商银行潍坊分行辩称，一审判决正确，请求维持原判。 工商银行潍坊分行向一审法院起诉请求:1、请求判令李玉涛支付租金150000元及利息（利息自2018年1月10日起按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至实际履行之日为止，截止至2019年1月1日暂计6525元）；2、请求判令李玉涛返还潍坊市潍城区228号房屋；3、诉讼费用由李玉涛承担。 一审法院认定事实：2008年12月11日，工商银行潍坊分行（出租方、甲方）、李玉涛（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定：甲乙双方就乙方原租赁甲方位于和平路支行院内营业用房改租为南关支行办公楼附楼营业用房等有关事宜达成协议如下：房屋坐落于潍坊关支行办公楼附楼），房屋建筑面积1700平方米（具体见一、二、三层平面图）；房屋用途为餐饮用房；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但装修、装饰方案须通知甲方；房屋租赁期限为10年，自2008年12月31日至2018年12月30日；年租金标准为150000元，经双方协商，甲方同意将该房屋第一到第四年（2008年12月31日至2012年12月30日）房屋租金作为乙方改租甲方现营业用房搬迁补偿，从第五年（即2012年12月31日）开始乙方每年向甲方支付房屋租金150000元；租金支付时间为自第五个租赁年度起，乙方应于每个租赁年度的10日内一次性缴纳当年承租期租金；甲方收取租金后，应向乙方出具税务部门正式发票；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施、结清应承担的费用，对乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装修、装饰部分，归甲方所有；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：4、乙方将该房屋转租给第三人，未书面通知甲方的；双方还对其他事项作了约定。合同履行期内，李玉涛将部分房屋转租。至今，李玉涛尚欠工商银行潍坊分行2017年12月31日至2018年12月30日的房租150000元。 审理中，李玉涛提供照片20张，意欲证明因涉案房屋漏水，工商银行潍坊分行不履行维修义务，造成房屋无法正常使用。对此，工商银行潍坊分行质证称，该组照片未经过公证取证，其形成的时间、地点、地点均不能确定，该组证据无法证明涉案房屋存在漏水现象，也不能证明影响李玉涛的使用。一审法院认为,工商银行潍坊分行所提异议成立。李玉涛对照片拍摄时间都不清楚，其真实性无法确认，不能证明李玉涛的主张，不予认定。 一审法院认为，工商银行潍坊分行与李玉涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。该合同于2018年12月30日期满至今，李玉涛既未返还所租赁房屋，也未支付2017年12月31日至2018年12月30日的房租150000元，致成纠纷，李玉涛应负全部责任。李玉涛抗辩房屋漏水，造成房屋无法正常使用证据不足，不予支持；抗辩工商银行潍坊分行停电、停水、提前收回部分房屋，给其造成损失，未提供相关证据，不予支持；要求工商银行潍坊分行开具发票，因合同约定“先收取租金，后出具税务部门正式发票。”故对该请求，不予支持；李玉涛要求工商银行潍坊分行对已经支付的租金出具发票，不是本案审理范围，不予处理。若因工商银行潍坊分行未开具发票给李玉涛造成损失，李玉涛可另行主张权利。综上，工商银行潍坊分行的诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、李玉涛支付中国工商银行股份有限公司潍坊分行房租150000元并赔偿利息损失（以150000元为基数，自2018年1月10日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期基准贷款利率计算），于判决生效之日起十日内付清。二、李玉涛返还中国工商银行股份有限公司潍坊分行所租赁房屋（位于潍城区**南关支行办公楼附楼1700平方米），于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半收取1800元，由李玉涛负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。双方对于2017年12月31日至2018年12月31日的租金未交清的事实均无异议，上诉人作为承租方应当按约向被上诉人交纳。上诉人称被上诉人违约在先，但其在一审时提交的用以证明被上诉人未按约履行维修义务的照片证据，其自己都无法确定拍摄的时间，该证据的来源无法确认，该证据的真实性亦无法确认，不能作为有效证据使用，不能证明上诉人的主张。上诉人称其已经向被上诉人返还了房屋，但未提供有关交接证据予以证明，其所述事实无法确认。上诉人称被上诉人未对其之前交纳的750000元租金开具发票构成违约，要求被上诉人承担违约责任,对此，按照双方合同约定，被上诉人收取租金后应当向上诉人出具发票，被上诉人一直未出具发票构成违约，上诉人以此为由拒绝向被上诉人继续交纳后期租金具有一定合理性，但是上诉人在一审时并未就此项内容提出反诉，其在一审时亦表示保留向有关机关投诉的权利，故上诉人可以就该问题另行处理，一审向上诉人释明可以就工商银行潍坊分行未开具发票给其造成的损失另行主张权利，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3600元，由李玉涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年一月六日 书记员  褚诗舒