广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11891号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴志锋，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司（以下简称雅新公司）因与被上诉人吴志锋商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅新公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回吴志锋的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吴志锋承担。事实与理由：一审法院错误认定雅新公司未按合同约定履行安装独立水表的义务，进而错误认定雅新公司未能为案涉房屋安装注册水表必将给吴志锋生活上带来不便并造成损失，且错误认定雅新公司仍负将案涉房屋的水表移交供水企业的义务。首先，雅新公司已根据《商品房买卖合同》约定为案涉房屋安装一户一表、独立读数、独立计费分户水表，小区总表也已在供水公司注册，符合《佛山市供用水管理规定》第十一条关于一户一表的要求，也符合第十二条“设有总表计量居民生活用水及公共用水，并设有户表计量各户居民生活用水量时，总表为注册水表”的规定。其次，案涉小区之所以未能由供水公司直接安装对应供水公司的分户注册水表，系因佛山新城区行政区划多次变更，供水公司因管辖区域调整和工程建设计划跟不上，所以当时供水公司拒绝受理案涉小区及美的花园、英伦首府等小区的水管网铺设，因此开发商只能自行铺设水管网，在小区内完成了一户一表建设后再接驳供水公司管网。雅新公司对上述原因既无法控制也无法预测，且雅新公司不仅未获得任何利益，且付出额外人力和物力，雅新公司不应为供水公司行为买单。最后，案涉小区早在交楼前通水，雅新公司在交楼前已为吴志锋安装分户水表，独立读数、独立计费，小区物业也是根据居民用水收费标准代收水费，因此，吴志锋并不会因为水表问题产生任何不便之处，也不会因为该情况造成任何损失，吴志锋也没有任何证据证明其因水表问题造成损失。综上，雅新公司已经根据合同约定完成一户一表建设，未能由供水公司安装分户注册水表的原因不受雅新公司控制，且吴志锋并不会因此造成任何影响和损失。吴志锋辩称，雅新公司诉称供水公司拒绝铺设水管网缺乏事实依据。吴志锋向一审法院提出诉讼请求：1.判令雅新公司支付吴志锋因雅新公司明知煤气不通情况下违约交房违约金34358.03元（以总房款734146元为基数，按日万分之三从2016年7月1日计算至2016年12月3日）；2.判令雅新公司履行合同第九条约定义务，在15日内为吴志锋安装水表到户，逾期不履行则以总房款为基数，按日万分之三从履行期限届满之日起计算至安装完成之日止支付违约金；3.本案诉讼费用由雅新公司承担。一审法院认定事实：2015年11月5日，吴志锋（买受人，乙方）与雅新公司（出卖人，甲方）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于佛山市顺德区****************************商品房，总价款为734146元；合同约定商品交付期限：甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的乙方有权要求甲方按以下方式处理：甲方按合同附件二有关规定负责更换，不承担逾期交楼责任。双方在《商品房买卖合同》附件二中约定的装饰、设备标准：“……11.管道燃气：预留燃气管道到户。12.水电工程，每户均有独立之水、电、煤气表，供电到户内配电箱，只设总开关；给水管入户后在厨房留接驳口；排水在立管处留横支管接口……。”2014年10月22日，雅新公司与广东省石油化工建设集团公司、佛山市华禅能燃所设计有限公司、佛山市顺德区港华燃气有限公司办理案涉房屋所在的XX乐国际花园燃气管道工程的竣工验收。雅新公司与广东省石油化工建设集团公司、佛山市顺德区港华燃气有限公司签订了《民用住宅管道燃气设施移交管理协议》，雅新公司将XX乐国际花园燃气管道输配系统移交给佛山市顺德区港华燃气有限公司经营、管理。2015年8月27日，雅新公司开发的XX乐国际花园3座、5座、6座、7座、8座独立商铺（建筑面积105191.97平方米，地上**，地下**）通过竣工验收，雅新公司取得包括上述商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年7月8日，吴志锋、雅新公司办理了案涉房屋的收楼手续。吴志锋于2016年9月9日申请装修获批准，吴志锋陈述其于2016年10月17日入住。由广东省佛山市岭南公证处出具的（2019）粤佛岭南第1638号《公证书》反映，该小区住户“蔡小姐”于2018年12月3日向“佛山12345”查询，佛山市燃气集团股份有限公司回复“蔡小姐所反映的北滘XX乐新城湾畔小区，小区红线内燃气工程由开发商委托具有燃气安装资质的施工单位施工，工程竣工验收合格后移交予我司供应管道天然气。其中，该小区具备办理燃气报装手续时间为2016年7月29日，小区通气时间为2016年12月4日……”。此后，吴志锋认为雅新公司违约遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，佛山市顺德区港华燃气有限公司复函一审法院，对于在2016年7月29日至2016年12月4日期间，案涉房屋所在小区未能使用燃气的原因为：“一、根据我司通气点火流程，2016年7月29日小区红线内符合办理报装手续，我司开放居民用户向我司提请通气点火报装手续，由于该小区属于毛坯交付小区，用户在向我司申请办理报装手续时，暂未符合通气条件，我司会根据用户需求配合装修安装相关户内管道及燃气设备，待用户安装条件的居民用户进行逐户上门安装、通气后，再逐户进行安装通气工作。因此，常规毛坯装修用户从办理报装至报请通气需时数月。二、2014年我司已开始为该小区供气办理市政管的路由规划、立项、报建等手续。该小区的市政燃气管敷设需途径北滘华阳路（潭州水道一荷岳路）、乐从佛山新城天虹路（百顺道一华阳路）等道路，而市政管建设及施工根据市政道路建设的相关完成情况同步配合建设，但由于该路段市政道路建设未完成，导致我司的燃气管道建设及施工进度缓慢。”佛山市顺德区水业控股有限公司北滘分公司就案涉房屋所在小区的水表安装情况复函一审法院：“一、雅新公司的顺德区北滘镇上寮村委会华阳南路1号XX乐花园小区于2017年1月6日正式安装水表接水，水表编号为1059575，属我司的趸售供水用户。二、上述小区二次供水设施采用自行管理模式。故此，我司无法提供有关你院已受理吴志锋、区杏媚等十四人安装独立水表的相关资料。”另外，雅新公司与佛山市顺德区水业控股有限公司至今未能就XX乐花园小区的供水管网移交事项达成一致协议。一审法院认为，关于雅新公司是否未按合同约定履行开通燃气管网的义务，应承担何种违约责任问题。吴志锋、雅新公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定雅新公司在2016年6月30日前将房屋交付给吴志锋使用，且应已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）及房屋符合合同附件二所规定的装饰和设备标准（其中燃气部分约定为管道燃气，预留燃气管道到户。）并能正常使用。雅新公司于2015年8月27日取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并且已就案涉房屋所在小区的燃气管道输配系统办理竣工验收并移交给佛山市顺德区港华燃气有限公司经营、管理，因此，雅新公司向吴志锋交付房屋时已符合合同约定的竣工验收备案和管道燃气的安装预留的条件。另外，根据佛山市顺德区港华燃气有限公司的复函可知，案涉小区自2016年7月29日已符合办理燃气报装手续，因市政道路建设未完成导致燃气管道建设及施工进度缓慢导致案涉小区的通气时间为2016年12月4日。由此可知，吴志锋所在案涉小区于2016年12月4日才能使用燃气的原因是不能归责于雅新公司。吴志锋以此主张雅新公司承担违约责任的诉请，理由不充分，一审法院不予支持。关于雅新公司是否未按合同约定履行安装独立水表的义务，应承担何种违约责任问题。《佛山市供用水管理规定》第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统，小区内绿化、消防等不同性质的用水应分开计量收费，由建设单位统一报装用水，建设费用由建设单位承担。第十二条规定，由供水企业安装作计算用水量的水表称为注册水表。第十三条规定，注册水表及其之前的供水设施，一经验收合格投入使用，应移交给供水企业维护管理，用户不得私自移动或拆除。任何人不应在水表附近堆放障碍物及搭建临时构筑物，影响抄表及水表维护管理工作。本案中，案涉小区属于新建楼盘，故吴志锋、雅新公司在《商品房买卖合同》中约定“每户均有独立之水、电、煤气表”应符合上述规定。根据已查明事实可知，雅新公司为案涉房屋安装的水表非供水企业为用户安装的注册水表，雅新公司在完成供水管网设施铺设后至今也未能移交给供水企业维护管理，故雅新公司为吴志锋安装的水表不能作为供水企业计算吴志锋用水量的注册水表，明显不符合上述规定“一户一表、独立计费”的要求，雅新公司行为构成违约。由于雅新公司与供水企业就供水设施的移交需由双方协商解决，协商应遵循自愿原则，不能将协商不成的责任完全归于雅新公司，故也不应完全依照《商品房买卖合同》的约定来确定雅新公司所承担的违约责任。由于雅新公司开发案涉房屋时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致未能为案涉房屋安装注册水表，必将同样给吴志锋生活上带来不便并造成一定程度的损失，一审法院综合案情酌定雅新公司应向吴志锋支付判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元，对于吴志锋主张超出部分，一审法院不予支持。如果吴志锋在判决生效后因案涉房屋的水表未能移交供水企业维护管理而造成新的损失，可另案主张。由于案涉房屋的水表的移交时间并不能确定，也不是雅新公司所能控制，故一审法院对吴志锋主张雅新公司在判决生效后15天内安装水表到户的请求不予支持。另外，应说明的是雅新公司仍负将案涉房屋的水表移交供水企业的义务，雅新公司应积极履行并促成，以确保向吴志锋履行合同义务。另外，本案纠纷因雅新公司违约行为引起，故应由雅新公司对其违约行为负担相应的诉讼费用。为此，依照第《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅新公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向吴志锋支付违约金5000元；二、驳回吴志锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费329.48元（吴志锋已预交），由吴志锋负担50元，由雅新公司负担279.48元。二审期间，雅新公司向本院提交《关于佛山新城部分小区水表安装方式的情况说明》，拟证明因佛山新城行政区划多次变更，供水企业因管辖区域调整和工程建设计划跟不上，开发商只能自行铺设水管网，在小区内完成了一户一表建设，后再接驳供水企业管网；雅新公司无法左右行政区划调整，亦无法预见佛山新城区会在短时间内多次进行调整，因此未能由供水企业安装分户水表的责任不应当由雅新公司承担。吴志锋质证认为，该情况说明系雅新公司单方制作，对其真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，本院认为，上述证据系雅新公司单方制作，不作本案定案依据。吴志锋未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、雅新公司是否按合同约定已履行安装独立注册水表的义务；二、雅新公司应否承担违约责任。一、关于雅新公司是否按合同约定已履行安装独立注册水表的义务的问题《佛山市供用水管理规定》（佛府[2013]97号）第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统。第十二条规定，由供水企业安装作计算用水量的水表称为注册水表。第十三条规定，注册水表及其之前的供水设施，一经验收合格投入使用，应移交给供水企业维护管理，用户不得私自移动或拆除。案涉商品房建设于上述规定之后，《商品房买卖合同》附件二中有关水电工程交付标准之约定应符合上述规定的要求。本案中，雅新公司为案涉房屋安装的水表并非对应供水公司可以进行独立计算用水量及用水费用的注册水表，其在完成供水管网设施铺设后至今亦未能将供水管网设施移交予供水企业维护管理，雅新公司的本案行为违反上述规定及《商品房买卖合同》约定，构成违约。一审认定雅新公司未按合同约定履行安装独立注册水表的义务并无不当，本院予以维持。二、关于雅新公司应否承担违约责任的问题如前所述，雅新公司未能依约履行安装独立注册水表的义务，故应当承担违约责任。又因雅新公司与供水企业就供水设施的移交需双方协商解决，故不应将协商不成的责任完全归责于雅新公司，但雅新公司在开发案涉房屋时未充分考虑市政配套方面可能存在的问题，确实给吴志锋生活上带来不便并造成一定程度的损失，一审酌定雅新公司应向吴志锋支付本判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元并无不当，本院予以维持。综上所述，雅新公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年一月八日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力