福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6049号 上诉人（原审被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区长青路**第**之一。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁尧，男，1991年9月8日出生。 委托诉讼代理人：吴丹丹，女，1990年9月23日出生。 被上诉人（原审原告）：柯志河，男，1975年9月18日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：朱金炉，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巧惠，福建铁马律师事务所律师。 原审被告：陈海燕，女，1974年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：吴梦麟，男，1973年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦房产）因与被上诉人柯志河、原审被告陈海燕和吴梦麟房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丹厦房产上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一审判决丹厦房产向柯志河赔偿12800元认定事实不清，适用法律错误。一、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定为管理性规范，丹厦房产与柯志河签订的《房产买卖协议书（代办产权）》虽违反了相关规定，但并不影响合同的效力，该合同合法有效，丹厦房产有权按照合同约定向柯志河收取中介费。一审法院已认定柯志河与陈海燕签订的讼争合同系双方真实意思，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，亦可以表明丹厦房产有权按照合同约定收取中介费。丹厦房产在履行居间义务中不存在过错，一审法院认为丹厦房产违规作业存在过错，无事实及法律依据。二、本案一审时，柯志河未提供案涉房屋在2015年11月30日被厦门市思明区人民法院查封的记录，其提供的《厦国土局查询结果》也未显示案涉房屋在2016年3月5日前被查封，本案无充分证据证明案涉房屋在讼争合同签订前已被查封的事实，对于合同签订后出现的查封，丹厦房产不存在过错。 三、根据《合同法》第四百二十五条的规定，丹厦房产仅在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，才需赔偿损失。柯志河未提供证据证明丹厦房产存在法定需赔偿委托人损失的行为，一审判决丹厦房产承担赔偿责任无事实及法律依据。四、柯志河主张的律师费损失系其委托律师处理陈海燕与他人经济纠纷导致案涉房屋被法院查封的相关事项，且查封记录皆为签订房屋买卖合同后，柯志河的律师费损失应全部由违约方陈海燕承担。 柯志河辩称，一审认定事实清楚，但判决丹厦房产承担柯志河的损失比例过低。柯志河系在丹厦房产的居间下购买到案涉房屋，之后才走上一系列的维权之路，花费了相应的律师费。丹厦房产作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并及时如实向委托方告之与合同订立相关的情况，确保其居间的房屋符合上市交易的条件。丹厦房产未向柯志河如实报告案涉房屋是否涉及诉讼查封保全的真实情况，其很容易且有义务在签订房屋买卖合同之前向房管部门核实交易房产的状况，以尽到审慎审核的义务，报告房屋是否能够交易和过户的风险。其没有执行常规房产中介所应执行的操作环节，柯志河有理由相信丹厦房产的业务员是为达到不法目的而隐瞒案涉房屋被查封的事实。 因丹厦房产严重过错所致，柯志河所购房屋无法及时过户，无法确认房产归属，进行了长达2年的申请解除查封的维权之路，丹厦房产理应对柯志河的全部损失承担赔偿责任。柯志河之所以不上诉，并不代表其认可一审判决丹厦房产在中介费的范围内赔偿柯志河的损失，而是柯志河已经疲于案涉房屋的诉讼维权，自2016年3月5日至今已长达3年多耗时太久，希望能尽早了结，希望二审法院尽早审结。 陈海燕、吴梦麟未到庭亦未提交书面意见。 柯志河向一审法院起诉请求：陈海燕、吴梦麟、厦门市丹厦房产行销策划有限公司共同赔偿柯志河律师费损失110000元、差旅费3000元、赔偿中介费损失12800元，合计人民币125800元。 一审法院认定事实：2016年3月5日，购买方（乙方）柯志河与出售方（甲方）陈海燕签订编号为0027064号《房产买卖协议书（待办产权）》，丹厦房产作为丙方（居间方）在合同上盖章确认。合同第一条约定，甲方同意将其已购买坐落于厦门市海沧区××期××＃梯××层××单元的房产，用途商住，转让给乙方，原购房合同号为03110415，建筑面积75.21平方米。该房产已竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意受让上述房产。甲方愿意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下。该房产目前已抵押至中国银行。合同第九条约定，甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；……自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，概由甲方负责赔偿。合同第十三条约定，甲、已双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约……任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。合同第十一条约定，甲乙双方签订协议时，乙方向丙方支付中介费（详见佣金确认单），乙方向丙方支付代办手续费捌佰元。此外，合同还约定了房屋价款及支付方式、房屋交付、权属办理等其他事项。合同签订后，柯志河依约向陈海燕支付了购买案涉房屋的全部价款。合同签订同日，柯志河向丹厦房产支付佣金12800元。 2016年3月8日，陈海燕及其配偶吴梦麟与柯志河指定的第三人柯志远前往厦门市鹭江公证处办理《公证书》一份，《公证书》载明陈海燕、吴梦麟委托柯志远代为办理案涉房屋的相关事宜，包括与开发商办理房产交接事宜、向贷款银行代为偿还贷款及办理抵押注销手续、代为出租、出售案涉房屋、装修等。 2016年4月27日，厦门泰地置业有限公司向业主发出办理房屋产权证的通知，载明案涉房屋具备可办理权属证书条件。但案涉房屋因陈海燕、吴梦麟另案经济纠纷被法院轮流查封，无法办理房屋产权证及转移登记手续。法院查封的具体情况如下：2015年11月30日被厦门市思明区人民法院查封；2016年6月23日被泉州市鲤城区人民法院查封；2017年3月17日被厦门市思明区人民法院查封；2017年5月21日被龙岩市新罗区人民法院查封；2018年6月29日被龙岩市永定区人民法院查封。 2017年4月5日，柯志河（委托人）与福建铁马律师事务所（受托人）签订《法律服务委托合同》，合同载明：服务范围为代理委托人与泉州汇鑫小额贷款股份有限公司、陈海燕等人借款合同纠纷执行异议（含执行异议之诉）；风险代理收费涉诉房屋解除查封后一次性支付11万元律师费。若执行异议败诉，未能解除查封房屋的，则委托人只需支付2万元律师费；泉州往来厦门差旅费一次性包干3000元。合同签订后，该律所律师朱金炉、林珍粦作为柯志河代理人，数次向案涉房屋查封法院提起执行异议申请及案外人执行异议之诉。2018年10月23日，案涉房屋查封全部解除。2019年1月28日，柯志河向福建铁马律师事务所转账支付11万元律师费。 2018年10月24日，厦门市不动产登记中心受理案涉房屋的不动产登记申请，相应权属由厦门市泰地置业有限公司转移登记至陈海燕名下。2018年10月30日，厦门市不动产登记中心受理柯志河的所有权转移登记申请。2018年11月2日，厦门市国土资源与房产管理局向柯志河颁发（2018）厦门市不动产权第0××3号《不动产权证书》，由柯志河单独所有案涉房屋。 另查明，柯志河以陈海燕意图非法占有其购房款等理由向厦门市公安局海沧分局报案称其被合同诈骗。厦门市公安局海沧分局经审查认为没有犯罪事实，不构成犯罪，并发出《不予立案通知书》。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。柯志河与陈海燕均具备签订合同的民事行为能力，双方签订的《房产买卖协议(待办产权）》系双方真实意思，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。丹厦房产作为居间方在合同中盖章确认，与柯志河、陈海燕成立居间合同关系。柯志河主张其为解除案涉房屋查封导致的经济损失，应由陈海燕及其配偶吴梦麟、丹厦房产共同赔偿。一审法院认为，本案合同签订时，案涉房屋属一手房待办产权的状态，系《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的”不得转让的房地产。柯志河、陈海燕、丹厦房产在合同签订时均知悉案涉房屋的权属状态。丹厦房产在从事该项经纪活动时，已违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，为禁止交易的房屋提供经纪服务，本身存在过错。柯志河、陈海燕在明知案涉房屋权属状态时仍自愿签署合同，应自担交易风险。但因双方在合同中明确约定，陈海燕应承担案涉房屋相关债权债务纠纷的责任并赔偿由此给柯志河造成的经济损失，此系双方的合同自由。因此，陈海燕因与他人的经济纠纷导致案涉房屋被法院查封，柯志河为实现合同目的造成的经济损失应由陈海燕赔偿。陈海燕的配偶吴梦麟虽未在合同中签字，但其与陈海燕共同作为委托人，将案涉房屋的相关事项公证委托给柯志河指定的第三人，系明知房屋出售情况，应与陈海燕共同承担赔偿责任。柯志河主张的差旅费3000元并无相关的支付凭证，不予认定。柯志河所主张的中介费，系居间人促成合同成立后，柯志河应当按照约定支付的报酬。居间方丹厦房产已促成柯志河与陈海燕签订房屋买卖合同，且房屋也已实际过户至柯志河名下，柯志河不应主张丹厦房产赔偿中介费12800元。而本案中亦不存在合同约定的陈海燕应承担中介费的违约情形，因此柯志河关于中介费的主张，不予支持。一审法院认为，柯志河所主张的律师费损失11万元，应根据各方的过错程度及合同约定予以赔偿。居间方丹厦房产应在其收取的中介费12800元的范围内承担赔偿责任，剩余赔偿责任由陈海燕及其配偶吴梦麟共同承担。吴梦麟、陈海燕经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、陈海燕、吴梦麟应于本判决生效之日起十日内赔偿柯志河97200元；二、厦门丹厦房产行销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿柯志河12800元；三、驳回柯志河的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，减半收取1408元，由柯志河承担97.5元，吴梦麟、陈海燕承担1250.5元，厦门丹厦房产行销策划有限公司承担60元。 经审理查明，丹厦房产、柯志河对一审认定的事实，除丹厦房产认为“2015年11月30日被厦门市思明区人民法院查封”有异议，柯志河没有提供查封记录以外，其余事实没有争议。陈海燕、吴梦麟未到庭提出异议。本院对各方没有争议的事实予以确认。 二审中，本院组织各方对柯志河于一审诉讼中补充提交的泉州市鲤城区人民法院出具的生效证明及厦门市自然资源和不动产权属档案中心查询单进行质证。丹厦房产质证认为，柯志河提交的证据超过举证期限，不应采纳，在保留意见的基础上，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 二审查明，泉州市鲤城区人民法院于2017年11月20日作出（2017）闽0502民初1460号民事判决，上述判决书载明：“另查明，……2015年11月30日，厦门市思明区人民法院对涉诉房屋进行查封……”。泉州市鲤城区人民法院于2019年7月23日出具《法律文书生效证明》，载明：（2017）闽0502民初1460号民事判决于2017年12月28日发生法律效力。厦门市自然资源和不动产权属档案中心于2019年7月23日出具的案涉房屋信息显示：案涉房屋于2015年11月30日被厦门市思明区人民法院查封，于2016年7月15日被该院解封。 本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案围绕丹厦房产的上诉请求进行审理。根据查明事实，2016年3月5日，柯志河与陈海燕就案涉房屋签订《房产买卖协议书（待办产权）》，丹厦房产作为居间方在合同上盖章确认。同日，柯志河向丹厦房产支付佣金12800元。丹厦房产作为营利的、专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务后并如实告知委托人柯志河。柯志河作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。本案中，案涉房屋于2015年11月30日被厦门市思明区人民法院查封，讼争合同《房产买卖协议书（待办产权）》签订时间为2016年3月5日。丹厦房产未能提供证据证明其履行前述审核义务。丹厦房产在履行居间合同过程中存在过错，损害了柯志河的合法利益，应当返还柯志河中介费12800元并承担相应的赔偿责任。丹厦房产对一审认定事实提出的异议与二审查明事实不相符，本院不予采纳。一审法院认定柯志河不应主张丹厦房产赔偿中介费12800元确有不当，但一审判决丹厦房产向柯志河支付12800元，该金额与中介费相等。鉴于本案中柯志河未提起上诉，系其对自身权利的处分，本院予以照准。丹厦房产关于其无需承担赔偿责任的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，丹厦房产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院阐述理由不当，应予改正，但处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  柯艳雪 二〇二〇年一月六日 代书记员  肖子发 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。