广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23660号原告：何伟斌，男，1968年3月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：黄芳敏，女，1983年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。原告何伟斌与被告黄芳敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告与被告及其委托诉讼代理人邓钰明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还房屋交付使用押金1万元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付误工费和精神损失费3000元。事实和理由：原告以76万元将位于佛山市顺德区大良街道北区的房屋（以下简称15号房）卖给被告，双方于2019年6月25日签订了一份《房屋买卖三方合同》（以下简称《买卖合同》）。原告于2019年6月25日收取定金10万元，于7月27日收取购房款31万元，于8月15日收取余下购房款35万元。2019年7月26日，双方办理房屋过户手续，被告以15号房正在出租为由，要求原告收取第二期房款后须留1万元给被告作为房屋交付使用押金，并承诺原告将15号房交给其使用的当天退还该押金。原告于2019年7月27日向被告支付房屋交付使用押金1万元，并于8月22日将15号房移交给被告，被告却以各种理由拒绝退还房屋交付使用押金。为此，特诉至法院。被告辩称，根据《买卖合同》第二条第三款约定，佛山市顺德区大良友联房屋中介服务部（以下简称友联中介）协助双方进行相关税费的确认及计算工作。在交易过程中，友联中介提出15号房是自建房，税费计算方式有别于商品房，税务部门按查档计算的税费为49009.52元，该金额超出了三方签约时所约定的税费22000元，被告便提出终止交易，在友联中介的协调下，原、被告最终达成由原告承担税费1万元，剩余部分由被告承担的补充协议。2019年7月27日，原告收到首期房款31万元后向被告支付税款1万元。达成交易后，原告依约将15号房被告。同时，《买卖合同》未约定被告需向原告支付房屋交付使用押金1万元。因此，原告要求返还房屋交付使用押金及支付误工费、精神损失费3000元没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据，本院对其真实性予以采信，对其关联性、合法性在法院认为部分阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月25日，原、被告及友联中介签订了一份《买卖合同》，主要约定如下：原告以价款76万元将15号房（共五层，房屋性质是居民住宅，不是开发商开发的商品房）出售给被告，定金10万元于2019年6月25日前支付，首期款（不含定金）21万元于办理房屋过户手续当天支付，尾期款45万元在被告办理抵押贷款登记手续后由银行划入。15号房是带租约出售，原告须协助被告与承租方签订新租约。15号房上没有户口。友联中介协助原、被告进行相关税费确认和计算工作。税费全部由被告承担。《买卖合同》第四条第（三）款约定：为确保房屋顺利交付，甲方（原告）须于收取乙方（被告）首期款的同时预留3000元给丙方（友联中介）作为房屋交付保证金，房屋交割手续完成后，丙方则一次性无息退还给甲方。《买卖合同》第五条第（三）款约定：甲方（原告）确认该房屋没有挂靠任何户口。若该房屋存在户口，则甲方须于收取乙方首期款的同时预留1万元给丙方（友联中介）作为迁出户口保证金；甲方于/年/月/日前迁出户口，则丙方一次性无息退还给甲方；若甲方到期不签或逾期迁出，经丙方告知甲方10个工作日内迁出户口，甲方仍不迁出，则保证金归乙方（被告）所有，并保留追究法律责任的权利。被告于2019年6月25日向原告支付定金10万元。被告于2019年7月10日办理了房屋按揭贷款手续。2019年7月26日，被告支付了教育费附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税、地方教育附加（税收完税证明上登记的纳税人为原告）共计43104.75元，支付契税5904.77元。被告于2019年7月27日向原告支付首期房款31万元。原告于2019年7月27日向被告支付1万元。银行于2019年8月15日向原告支付尾期楼款35万元。原告与李子华于2019年6月21日签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定原告将15号房出租给李子华，保证金3200元。原告于2019年8月19日将李子华交纳的保证金3200元转账支付给被告，被告出具收据确认收到该款。2019年8月22日，原、被告与李子华签订了一份《物业移交确认书》，内容如下：原业主何伟斌将15号房移交给新业主黄芳敏，经何伟斌、黄芳敏和承租人李子华三方一致确认，上述房产的移交手续全部完成。新业主黄芳敏同意按原业主与承租人于2019年6月21日签订的房屋租赁合同执行。同日，被告与李子华重新签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定被告将15号房出租给李子华，保证金3200元。2019年8月22日，原告将《告知函》交给被告，被告拒绝签收。《告知函》的内容如下：黄芳敏女士，本人已按《买卖合同》约定，将15号房过户给你，交易手续已完成，本人于2019年8月19日将15号房的租赁按金3200元转付给你，也于2019年8月22日依约将15号房移交给你使用，移交手续全部完成。因此，你必须在收到本函的三天内，将于2019年7月27日收取本人的1万元物业交付押金退还给本人。证人吴肖霞（友联中介的工作人员）的陈述如下：友联中介既未收取原告的房屋交付保证金3000元，也未收取原告的迁出户口保证金1万元。15号房上有户口时，原告才应支付迁出户口保证金，否则无需收取，因15号房上没有户口，所以友联中介没有收取迁出户口保证金。《买卖合同》是带租约出售，承租人向原告交付了押金3200元，所以要预留该款，换了新房东后需交付给新房东。我曾跟原、被告说过，税费的正常预算是2.1万元至2.2万元，但中介不是税务人员只能大概计算出税费金额。办理过户手续当天（2019年7月26日），税务人员称15号房是自建房拆证出售，即买了地皮分开一层层出让，该房屋与其他房屋不一样，需要查询该房屋的档案才能计算出税费。税务人员根据我查询的档案计算税费，结果要补缴一个税种，税费多出2万多元，一共要交税费4万多元。我说双方要不要考虑清楚再交易，原告当时比较急，我就让被告打电话给其朋友问一下意见，后来双方达成了由原告负责税费1万元的方案。因当时已是下午5点，等到27日再转账支付。15号房是按揭贷款购买，首期款必须与按揭贷款合同一致，所以被告没有直接从中扣除1万元，而是被告收到31万元后再向原告转回1万元。双方交付15号房时，有1个月办理时间，原告认为已负担税费1万元，便要求被告退回租金800元，双方为此产生争议，后来原告就塞了一份《告知函》给被告，要求被告给回他1万元。证人区志明（被告的朋友）的陈述如下：2019年7月26日下午4时15分左右，被告打电话给我说税费突然多了3万多元，不买了，问我的意见。我在电话中也听到中介说能否与被告说回去协商，今天先不要交易。之后，被告将电话交给原告。我对原告说，税费比原来多了3万多元，被告不愿意交易，想听听我的意见。我向原告建议，由于税费高出太多，今天不要交易，但原告不同意并提出愿意负担一部分税费。我问原告愿意负担多少税费，被告称最多负担1万元，剩下的由被告负担。我当时说不知道被告是否接受该方案，便叫原告将电话交给被告，让我同被告商量。我将该方案告知被告，被告说就算原告负担税费1万元她都要负担4万多元。诉讼过程中，原告称其起诉的依据是《买卖合同》第四条第（三）款和第五条第（三）款。因办理过户手续时，15号房尚未交予被告使用，被告还需要时间查询原告在交易房产里的户口迁出。《买卖合同》的第四条第（三）款和第五条第（三）款约定的保证金共计1.3万元，后变更为1万元，原告便于2019年7月27日向被告支付了1万元。但是，原告并未提交证据证明其上述陈述。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：原告于2019年7月27日向被告支付的1万元属于何种性质的款项。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据本案查明的事实，原告于2019年7月27日向被告支付的1万元，属于原告自愿负担的税费。具体理由如下：1.被告主张上述款项是原告自愿负担的税费，有证人吴肖霞、区志明的证言证实，且证人吴肖霞是促成原、被告交易成功的中介方，由其负责为原、被告办理15号房的变更登记手续，亲自见证了双方就税费负担问题达成新协议的整个过程；2.原告主张上述款项是房屋交付使用押金和迁出户口保证金，而《买卖合同》第四条第（三）款和第五条第（三）款约定的两种保证金均由原告向友联中介交付，不是由原告向被告支付。另外，《买卖合同》中已明确15号房上没有挂靠任何户口，该合同第五条第（三）款才会出现“甲方于/年/月/日前迁出户口，则丙方一次性无息退还给甲方”这种格式化的内容。否则，会在上述年月日前填写迁出户口的具体日期；3.原告称因办理过户手续时，15号房尚未交予被告使用，被告还需要时间查询原告在交易房产里的户口迁出。《买卖合同》的第四条第（三）款和第五条第（三）款约定的保证金共计1.3万元，后变更为1万元，原告便于2019年7月27日向被告支付了1万元。但是，原告并未提交证据证明双方已就上述共计1.3万元的房屋交付使用押金和迁出户口保证金达成了变更为1万元的新协议；4.原告制作的《告知函》是其单方的意思表示，被告并未接受，对被告没有约束力。基于上述理由，原告请求被告退还房屋交付使用押金1万元及支付误工费和精神损失费3000元的主张没有事实根据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告何伟斌的诉讼请求。案件受理费减半收取62.5元（原告何伟斌已预交），由原告何伟斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二〇年一月六日书记员  冯秋莹