河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初20378号原告鲍庆华，女，汉族，1983年10月1日出生，住郑州市金水区。被告张永忠，男，汉族，1980年7月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人刘用，河南迪卡沃律师事务所律师。委托代理人潘自豪，河南迪卡沃律师事务所律师。原告鲍庆华诉被告张永忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鲍庆华，被告委托代理人潘自豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将位于郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场××区××Ｇ111面积159.12平方米店铺出租给原告，租期5年（2015年5月11日起至2020年5月10日止），并约定原告支付给被告两个月的租金作为履约保证金，共计52510元，该履约保证金在租赁期满3个月后且原告无违约的情况下无息退还。原告依约于2015年5月10日向被告缴纳履约保证金52510元，并在承租期间如约按时缴纳租金至2020年5月10日。2019年8月12日原告与被告签订续租协议一份，约定租期为2020年5月11日至2024年5月10日止。其后基于生产需要原告于2019年10月28日与马军辉签订《店铺联营合同》经营管理，原告将房屋提供给马军辉，马军辉向原告支付分红。因受新冠肺炎疫情影响，2020年2月份原告与马军辉一直与被告协商房租事宜，希望被告减免房租，但被被告拒绝。后被告直接与马军辉签订《房屋租赁合同》，约定租期为2020年5月10日起至2024年5月10日止，由马军辉直接向被告支付房租。鉴于被告已经与马军辉签订《房屋租赁协议》，且自2020年5月10日之后的房租已由马军辉直接向房东支付，原告与被告所签订的续租协议实际上已经无法履行，并且被告与马军辉约定租金高于续租协议，原告并未给被告造成损失。在原告与被告租赁合同履约期满且未发生违约，以及续租协议已经无法履行的情况下，被告迟迟不愿退还原告的履约保证金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告缴纳的履约保证金52510元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、租赁合同、收条各一份；2、租协议一份；3、张永忠身份证复印件、注销证明、公民身份号码更正证明各一份；4、店铺联营合同一份；5、（2020）豫0105民初11494号民事判决书一份；6、电话录音光盘一份。被告辩称，一、原告的违约行为最终导致合同解除，根据合同约定，履约保证金不予退还。根据《租赁合同》第五部分、第1条约定：有下列情形之一，被告有权单方解除本合同，收回房屋，并没收乙方的履约保证金，同时乙方还应全额向甲方赔偿三个月的租金，并赔偿甲方的其他损失。（1）原告逾期支付租金或其他费用达七日，且未征得甲方书面同意的。截止2020年5月18日，原告已逾期支付租金达八日，根据《租赁合同》约定，被告于当日通过短信方式书面通知原告解除了双方的《租赁合同》及《续租合同》。此外，原被告明确约定该房不得转租，但原告仍于2019年10月28日将该房转租给案外人，且每月的转租租金比租赁租金高约1万元。原告未经被告同意转租，被告有随时解除合同的权利。综上，双方租赁合同已经因为原告的违约行为而解除，且不符合合同约定的履约保证金退还条件，故原告要求退还履约保证金没有任何事实及法律依据。二、原告的违约行为造成被告实际损失。原告的违约行为导致双方的《租赁合同》解除，房屋空置一个月后，被告于2020年6月11日与案外人签订新的《房屋租赁合同》，损失一个月的租金。2019年10月至2020年5月期间，原告非法转租赚取租金差额7万余元，该差额当属不当得利，应当归被告所有，但原告并未将租金差额退还给被告。原告的违约行为实际造成被告12万元左右实际损失。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故是否造成实际损失、实际损失的多少并不是原告承担违约责任的前提条件。《租赁合同》中约定的原告承担违约责任的情况已经达成，被告有权没收原告的履约保证金并要求其赔偿三个月的租金及其他损失。考虑到疫情等原因，被告仅没收其履约保证金，其余违约责任并未要求原告承担，已经大大减轻了其违约责任。三、新冠肺炎疫情与原告拖欠租金没有任何关系。1、2019年10月起原告已将案涉房屋非法转租，其已不承担案涉房屋的任何经营风险，依靠和案外人的“转租协议”获取收益，因此新冠肺炎疫情无法对原告产生影响。2、2020年2月14日，郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发文称：疫情轻微区域企业逐步有序复工复产。2020年3月19日，郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发文称：郑州全市各类市场在确保安全的情况下，可全面复工复产（不含二七区），加快打通市场“产、供、销”供给线。新冠肺炎疫情对案涉房屋的影响最晚截止2020年3月19日，原告拖欠的是2020年5月份之后的租金，可见新冠肺炎疫情与原告拖欠租金没有任何关系。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告就其答辩意见，向本院提交一下证据：1、租赁协议一份；2、续租协议一份；3、短信聊天记录截图一份；4、房屋租赁合同一份；5、（2020）豫0105民初11494号民事判决书复印件一份。经审理查明：2015年5月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定：被告将位于郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场G区一层，编号G111建筑面积159.12平方米的房屋出租给原告使用。租期期限5年，自2015年5月11日起至2020年5月10日止。原告需在2015年5月10日前向被告预付2015年5月11日至2015年8月10日的租金，以后类推预付租金。租赁期间的月租金标准：5%自2015年5月11日至2016年5月10日止，每月租金26255元/月，计315060元，165/平方米；5%自2016年5月11日至2017年5月10日止，每月租金27567元/月，计330804元，173.25/平方米；5%自2017年5月11日至2018年5月10日止，每月租金28946元/月，计347352元，181.91/平方米；6%自2018年5月11日至2019年5月10日止，每月租金30682元/月，计368184元，192.82/平方米；6%自2019年5月11日至2020年5月10日止，每月租金32523元/月，计390280元，204.39/平方米。原告应于2015年5月20日支付给被告相当于2个月租金额的履约保证金，共计52510元，该履约保证金在租赁期满3个月后且原告无违约的情况下无息退还。原告逾期支付租金或其他费用达七日，且未得到被告书面同意的，被告有权单方解除本合同，收回该房屋，并没收原告的履约保证金，同时原告还应全额向被告赔偿三个月的租金，并赔偿原告的其他损失。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告向原告出具《收条》一份，载明：“今收到履约保证金伍万贰仟伍佰壹拾元整，￥52510。以转账为准，户名：张永忠，卡号62×××27，开户行：浦发银行郑州东明支行。张永忠，2015.5.10”。被告在该《收条》下方注明：“另，双方约定按合同约定，由被告向原告以上账号支付房租。原告同意被告再次出租给第三方，前提是在不影响合同条款约定及被告利益的情况下，合同中约定的租金不含税费，若原告需开具发票，由原告另行支付该税金，具体水电物业等各种费用由原告自行承担，具体情况有原告与升龙商业投资有限公司进行对接”。2019年8月12日，原告鲍庆华（张鹏辉）与被告签订《续租》一份，主要内容有，租赁位置：曼哈顿广场G区一层，编号G111，租赁建筑面积159.12平方米。自2020年5月11日至2021年5月10日止，租金240元/平方米，每月租金38188.8元，计年租金458265.6元；自2021年5月11日至2022年5月10日止，年递增6%，租金254.4元/平方米，每月租金40480.12元，计年租金485761.5元；自2022年5月11日至2023年5月10日止，年递增6%，租金269.66元/平方米，每月租金42908.93元，计年租金514907.2元；自2023年5月11日至2024年5月10日止，年递增6%，租金285.8元/平方米，每月租金45482.8元，计年租金545793.56元；经双方友好协商一致，同意以上续租租金条件，其他条款按照原合同内容继续执行，原合同具有同等法律效力。注明：该房屋不得转租。2019年10月28日，案外人张鹏辉与案外人马军辉签订《店铺联营合同》一份，主要内容有，张鹏辉提供坐落于曼哈顿广场××区××Ｇ111店铺，该店铺建筑面积159.12平方米，马军辉承担该店铺装修、货品，并承担经营期间所产生的各项费用（人员工资、水、电、物业等）。该店铺经营权归马军辉所有，由马军辉派人经营管理。该房屋仅限经营柴夫饺子品牌，经营业种以及范围等，未在双方协商下不得擅自更改经营其他品类。联营时间从2019年11月11日起到2024年5月10日至。分红比例与结算方式：2019年11月11日至2021年5月10日马军辉每月需要向张鹏辉分红42166.8元。2021年5月11日至2022年5月10日马军辉每月需要向张鹏辉分红44696.8元。2022年5月11日至2023年5月10日马军辉每月需要向张鹏辉分红47378.6元。2023年5月11日至2024年5月10日马军辉每月需要向张鹏辉分红50221.3元。自签订此协议起，马军辉需要每三个月向张鹏辉支付一次分红，并且每次需要提前20天向张鹏辉支付分红。无论马军辉经营是否盈利，都必须按时支付张鹏辉分红，否则张鹏辉有权终止此协议；联营保证金：签订此协议时，马军辉需向张鹏辉支付壹拾贰万陆仟伍佰元整（小写：126500.00元）为联营保证金，联营协议终止时马军辉如无违约情况，张鹏辉需无息退还马军辉保证金；如因房东与张鹏辉之间纠纷，或店铺拆迁等原因，造成马军辉无法继续经营，张鹏辉需赔偿马军辉所有经济损失（包含但不限于装修、设备和人员等成本投入）；任何一方未能履行以上合同条款的规定，由此造成的经济损失由责任方承担，责任方根据造成损失赔偿对方违约金。合同还对其他事项进行了约定。2019年5月18日，被告通过短信向原告、张鹏辉发出《解除合同通知》一份，载明：“鲍庆华、张鹏辉：你方租赁我曼哈顿广场××区××Ｇ111房屋，鉴于你方不按合同约定支付租金，根据合同约定现通知你方解除咱们双方的《租赁合同》和《续租合同》”。2019年5月19日，原告给被告发信息称：“张哥！这次租金没有及时交付实在不好意思，我们合作五年多来也是第一次出现这样的情况，主要原因是疫情对我造成的损失巨大，希望张哥能在宽限到这个月底，让我筹备租金度过难关，十分感谢”。2020年5月22日，原告给被告发信息称：“您好张哥，关于房租逾期再次表示抱歉，能不能再宽限几天，我尽快筹到钱交上，或者先按月缴纳，其次您什么时间方便，想找您面谈一下！望回复，谢谢”。另查明：1、张鹏辉与马军辉联营合同纠纷一案，本院于2020年7月30日作出的（2020）豫0105民初11494号民事判决，该判决书审理查明部分载明：2020年5月18日，张永忠短信通知张鹏辉，因张鹏辉不按合同约定支付租金，解除双方《租赁合同》及《续租合同》。马军辉遂于2020年5月19日告知张鹏辉，因房东要解除合同，其不敢再向张鹏辉交租金，并要求张鹏辉与房东说清楚，只要张鹏辉的合同有效，双方继续合作。当晚，张鹏辉向马军辉发送解除联营合同通知，称因马军辉未按合同约定支付分红违约，通知其解除《联营合同》。本院认为部分载明：根据张鹏辉与马军辉签订的《店铺联营合同》，张鹏辉将房屋提供给马军辉，马军辉向张鹏辉支付分红，该分红实质上系房租。双方签订的联营合同实质上系房屋租赁合同。在双方合同履行过程中，马军辉提供的其与张鹏辉的微信聊天记录显示，2020年3月至5月，双方因疫情原因商量向房东申请减免租金，但房东并未同意。2020年5月18日，房东短信通知张鹏辉，称因其未按时支付房租，解除与张鹏辉的租赁合同。故马军辉于2020年5月19日得知房东与张鹏辉解除合同后，向张鹏辉告知不再支付分红，并要求张鹏辉与房东协商清楚后继续合作，其行为并无不当。故张鹏辉主张马军辉支付违约金，本院不予支持。2020年5月19日，张鹏辉向马军辉发送解除联营合同通知，马军辉其后与房东签订了房屋租赁合同，双方均对解除《店铺联营合同》无异议，故张鹏辉主张解除双方《店铺联营合同》，本院予以支持。关于马军辉向张鹏辉支付的保证金126500元，张鹏辉应予退还。2、2020年6月10日，被告张永忠（出租方）与马军辉（承租方）签订房屋租赁合同，约定由马军辉承租上述房屋，租赁期限自2020年5月11日起至2024年5月10日止，租金自2020年5月11日至2021年5月10日止，每月租金38188.8元；自2021年5月11日至2022年5月10日止，每月租金40480.12元；自2022年5月11日至2023年5月10日止，每月租金45700元；自2023年5月11日至2024年5月10日止，每月租金50221.4元。支付方式：第一次付两个月房租，乙方需在2020年6月11日前甲方预付2020年6月11日至2020年8月10日的租金，以后再付租金时需每次支付三个月的房租，并以此类推预付租金。履约保证金：双方在签订本合同后，乙方需以转账的方式向甲方缴纳人民币捌万元整作为履约保证金，由甲方向乙方开具收据。后被告张永忠出具收条，载明：今收孙丽霞租金（曼哈顿广场G区一层111商铺）柒万陆仟叁佰柒拾陆元，此为2020年6月11日至2020年8月10日租金。2020年9月14日，原告诉至本院。本院认为：原、被告自愿签订的《租赁合同》和《续租》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。双方在租赁合同中约定：原告逾期支付租金或其他费用达七日，且未得到被告书面同意的，被告有权单方解除本合同，收回该房屋，并没收原告的履约保证金。在《续租》中约定：该房不得转租。而原告在2019年8月12日与被告签订《续租》后，即于2019年10月28日将涉案房屋转租，且未按合同约定按时向被告支付租金，已构成违约，但考虑到因原告的违约给被告造成的损失为一个月的租金38188.8元，在履约保证金中扣除该损失后，被告应将剩余的履约保证金14321.2元退还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张永忠于本判决生效后十日内退还原告鲍庆华履约保证金14321.2元；二、驳回原告鲍庆华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取556元，由原告负担404元，被告负担152元。本判决为终审判决。审判员  王盼盼二〇二〇年十二月三日书记员  马丽莉