安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2908号 上诉人（原审原告、执行案外人）：秦亚南，男，汉族，1986年4月4日出生，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：蚌埠市淮上区宏上玻璃制品加工厂，住所地安徽省蚌埠市淮上区特步大道****车间，统一社会信用代码92340300MA2QW7CUX7。 负责人：周灯，该厂厂长。 委托诉讼代理人：祝涛，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王建，男，1986年7月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人秦亚南因与被上诉人蚌埠市淮上区宏上玻璃制品加工厂（下称宏上玻璃厂）、王建案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 秦亚南上诉请求：1．依法撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院作出的（2019）皖0311民初4076号民事判决，改判支持秦亚南原审的诉讼请求或发回重审；2．涉案的一、二审诉讼费、公告费用等由宏上玻璃厂、王建承担。事实与理由： 一、秦亚南与王建签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。一审法院认为秦亚南与王建签订《房屋买卖合同》，因案涉房产土地性质为集体土地，土地使用者为李运志，该土地位于“魏武方元一队”，土地类别为“住宅”。农村集体土地上的房产不得进入交易市场，农村房屋买卖只能在本村集体内部进行，否则买卖行为违法，合同无效，秦亚南不是该村集体成员，其与王建签订的房屋买卖合同无效，因此认定秦亚南的异议请求不符合“在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”的规定，其对案涉房产不享有足以阻却执行的民事权益。秦亚南认为一审并未查清事实。在该《房屋买卖合同》签订时，该房屋所在土地的性质已经由集体土地转化为国有土地。根据亳州市土地管理局亳土［1999］第30号关于《收回南市区农转非村民组剩余土地的通知》和亳政秘[2004]53号文件精神，案涉土地已收归国有，属于城市用地，集体村民也已农转非。虽然没有变更为国有土地使用权证书，但并不违反法律的强制性规定，不影响《房屋买卖合同》的成立与生效，并不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的情形。故该《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。 二、未办理过户登记非因秦亚南的自身原因。秦亚南与王建签订《房屋买卖合同》后，多次要求王建配合办理房产过户登记手续，并前往亳州市不动产登记中心咨询相关过户事宜，不动产登记中心的工作人员回复，案涉房屋的土地性质虽已变更为国有土地，但还需满足形式要件，要求领取国有土地使用证方可办理过户事宜。根据亳州市土地管理局亳土［1999］第30号关于《收回南市区农转非村民组剩余土地的通知》，对农转非的村民每户现有的宅基地在权属核实清楚后，核（换）发国有土地使用权证。秦亚南提供的亳集建（92）字第01652号集体土地建设用地使用证载明的各类权属己核实清楚，满足政策文件精神的要求，相关部门应核发国有土地使用权证，或由该集体土地建设用地原使用人李运志换领国有土地使用权证。至于未换领国有土地使用权证书，无法办理房屋过户登记并非秦亚南的原因所致，且该案涉房屋多次转卖，在转卖过程中作为普通百姓根据日常生活经验判断，将房产证和土地使用证证件交接即视为交易成功，符合普通大众的日常交易习惯，而且为保证该房屋买卖行为的真实合法性，秦亚南还为房屋买卖事实进行了公证，只因形式要件没有满足无法办理房产过户并非秦亚南的过错。 综上，秦亚南在人民法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，支付全部购房款并合法占有使用该房屋，虽未满足《中华人民共和国物权法》中关于不动产所有的形式要件，但并非是秦亚南的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，秦亚南对案涉房产享有足以阻却执行的民事权益。秦亚南作为一名普通百姓，花费大量积蓄购买一套房屋，实属不易，无辜卷入他人纠纷更是飞来横祸，还望二审法院查明事实，支持秦亚南的诉讼请求。 宏上玻璃厂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回秦亚南的上诉请求。 王建未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 秦亚南向一审法院起诉请求：1．判决不得执行位于安徽省亳州市谯城区（房地产权证号：房地权亳字第××号）；2．确认秦亚南为安徽省亳州市谯城区（房地产权证号：房地权亳字第××号）合法所有人；3．本案诉讼费用由宏上玻璃厂、王建承担。 一审法院认定事实：宏上玻璃厂与王建等买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年2月28日立案受理，并于2018年3月27日作出（2018）皖0311民初498号民事判决，判令王建偿还宏上玻璃厂玻璃款297,264元及利息（以297,264元为基数，自2017年8月1日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算至本金付清时止），诉讼费5,758元，减半收取计2,879元，由王建负担。 该判决生效后，王建未履行，宏上玻璃厂向该院申请强制执行，该院于2018年5月7日立案执行，案号为（2018）皖0311执468号。2018年8月27日，该院查封被执行人王建所有的坐落于安徽省亳州市谯城区（产权证书号：201006126），查封期限为3年。2018年9月7日，宏上玻璃厂撤回执行申请，该院裁定终结执行。2019年6月10日，宏上玻璃厂申请恢复执行，案号为（2019）皖0311执恢179号。执行过程中，案外人秦亚南提出书面异议，该院经审查，于2019年10月29日作出（2019）皖0311执异13号执行裁定，驳回案外人秦亚南的异议请求。秦亚南不服，提起诉讼。 另查明：案涉房产于2010年6月28日登记在王建名下，产权证号为房地权证亳字第××号，为王建单独所有，其土地使用权为亳集建（92）字第016527号集体土地建设用地使用权，土地使用者李运志。 宏上玻璃厂与王建等买卖合同纠纷【案号为（2018）皖0311民初498号】开庭前一日，即2018年3月20日，秦亚南与王建签订《房屋买卖合同》，秦亚南以595,000元价格向王建购买案涉房产，签订合同当日，秦亚南即将595,000元购房款转账至王建母亲王兰英的银行账户。2018年4月19日，双方进行了公证。王建交付案涉房屋，并将房产证和集体土地建设用地使用权证一并交付给秦亚南。 2018年7月5日，秦亚南妻子田倩与崔正刚签订租赁合同，将该房出租给崔正刚，租赁期限自2018年7月5日至2019年7月5日，租赁期满后，秦亚南对该房屋进行装修并入住。 王建与秦亚南至今未对案涉房屋办理过户登记手续。 王建现户口性质为居民家庭户，2015年6月20日前户口性质为非农业家庭户。 一审法院认为，本案的争议焦点是秦亚南是否享有足以阻却执行的民事权益。第一，案涉房产未发生物权变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，在法院查封案涉房产前，该房产未登记在秦亚南名下，尚未发生物权变动效力。第二，秦亚南未举证证明案涉房产未办理过户登记的原因。依据《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，秦亚南负有举证证明责任。庭审中，秦亚南未举证证明案涉房产未办理过户登记的原因，虽然秦亚南解释未办理过户登记是因为王建不配合，但王建将房产证与土地使用证交付给秦亚南并不能产生物权变动的效果，秦亚南支付了全部购房款却不办理过户登记，与一般房产交易习惯不符，秦亚南的解释不能成为排除执行的理由，该院不予支持。第三，秦亚南和王建签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。本案中，虽然秦亚南与王建签订了《房屋买卖合同》，但案涉房产土地性质为集体土地，土地使用者为李运志，该土地位于“魏武方元一队”，土地类别为“住宅”。农村集体土地上的房产不得进入交易市场，农村房屋买卖，只能在本村集体内部进行，否则买卖行为违法，合同无效。秦亚南不是该村集体成员，其与王建签订的房屋买卖合同无效。秦亚南的异议请求不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，其对案涉房产不享有足以阻却执行的民事权益，该院依法查封案涉房屋符合法律规定。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告秦亚南的诉讼请求。案件受理费4,582元，公告费560元，由原告秦亚南负担。 二审中，宏上玻璃厂未提交新证据。王建经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。秦亚南向本院提交如下证据： 一、亳州市土地管理局亳土［1999］第23号文件《关于对南市区部分村民征地农转非后剩余的零星土地依法对其收归国有的报告》、亳州市政府常务会议决议通知单、亳州市土地管理局亳土［1999］第30号文件《收回南市区农转非村民组剩余土地的通知》、亳州市人民政府亳证秘［2014］53号《关于规划区内原刘庄等八个村委会“农转非”后有关土地处置问题的批复》、编号为930845的《中华人民共和国建设规划许可证》各一份。证明目的：1．案涉土地属于魏武村集体土地，1999年时案涉房屋所在村委会的全体村民已由农转非；2．案涉房屋所在地的村集体土地包括耕地、宅基地以及其他非耕地全部转为国有土地；3．村民宅基地所持有的集体土地使用证依据文件可换发国有土地使用证；4．案涉房屋属于合法建筑物。 二、《情况说明》一份、《分户登记表》一份。证明目的：案涉房屋所在的土地使用人李运志系魏武社区居民，在1999年时已由农转非，李运志持有的亳集建（92）字第01652号集体土地建设用地使用证可变更为国有土地使用证，其所建的房屋非宅基地，可以合法自由转卖。 三、山东省枣庄市中级人民法院（2019）鲁04民终2951号民事判决书、安徽省蚌埠市中级人民法院（2015）蚌民一终字第00337号民事判决书各一份。证明目的：秦亚南享有的物权期待权应予以保护，享有排除执行的权益。 宏上玻璃厂质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该组证据一审中是能够提供而未提供的证据，违反证据规则的相关规定，应不予采信。该份证据足以证明，涉案土地在1999年以后是可以办理国有土地使用证的，至今未能办理，是否系王建不在家的原因，我方不太清楚。一审中查明的该土地权属所有人不是王建，秦亚南完全是有权利去办理的，土地使用权权属证书的办理与否，系导致买卖合同是否有效的关键因素，责任应由秦亚南承担。房屋买卖交易中，土地的属性问题和地面附属物的权属问题是导致合同有效性的主要问题。同时涉案土地所有权人是魏武村集体，不属于个人，秦亚南对此应该很清楚。秦亚南的证明目的中也说明该土地属于魏武村集体，完全可以认定为系秦亚南个人行为导致的，不属于享有物权期待权的保护范畴。对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该份证据更加说明涉案土地使用人不是王建，而是李运志，该土地的性质是集体土地。虽然后期允许变更，而秦亚南并没有主动要求王建去变更，我方认为这是导致买卖合同无效的主要原因。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。这两份判决书中所涉合同均系土地性质变更后的有效买卖合同，并非本案涉及的无效买卖合同。第一次买卖中，出卖人已拥有土地的合法权益，其对于房产的买卖是合法有效的。本案中，秦亚南与王建签订的买卖合同是否有效，取决于出卖人对涉案房屋是否拥有完全的处置权（包括土地使用权）。 本院认证意见：宏上玻璃厂对第一、二组证据的真实性、合法性均无异议，本院对该两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于第三组证据，因该两份生效判决并非最高人民法院颁布的指导性案例，且具体案情与本案有别，与本案争议的事实无关联性，故本院不予认定。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋所占用的土地原为集体所有，原土地使用权人为“魏武方元一队”村民李运志。1999年，李运志所在村民组等集体“农转非”，其所占用的案涉土地已被依法收归国有，但至今尚未变更登记为国有土地。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为秦亚南对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，即秦亚南提出排除执行的异议能否同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的各项保护条件且其权利能够排除执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，作为执行案外人的秦亚南，应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而作为申请执行人的宏上玻璃厂，只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益主张进行抗辩，并承担初步的举证证明责任，包括具有执行内容的生效法律文书以及执行标的在被执行人名下的证据等。结合各方当事人的诉辩主张，本院根据本案查明的事实和相关法律规定，综合评析如下： 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 关于第一项条件。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，案涉土地使用权已因安徽省亳州市人民政府的相关征收决定生效时即已发生物权变动，虽未办理权属变更登记，但其权利属性已由集体土地使用权性质转变为国有土地使用权性质。一审判决认定案涉土地性质为集体土地，进而认定案涉房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。案涉房屋买卖合同签订于一审法院查封之前的2018年3月20日，虽然距宏上玻璃厂与王建等买卖合同纠纷案开庭时仅有一日时间，但本案中并无证据证明秦亚南在签订案涉房屋买卖合同时知晓该节事实，故也不宜认定秦亚南与王建之间存在恶意串通，损害第三人利益等违法情形。综上，案涉房屋买卖合同系秦亚南与王建双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，且签订于一审法院查封之前，故秦亚南的异议主张符合该项保护条件。 关于第二项条件。秦亚南在一审法院查封前即已合法占有案涉房屋，故其异议主张符合该项保护条件。 关于第三项条件。秦亚南在案涉房屋买卖合同签订当日，即已支付案涉合同全部价款，故其异议主张符合该项保护条件。 关于第四项条件。案涉房屋买卖合同第六条明确约定：“因房产登记机关原因上述房产暂时不能过户，甲方（王建）承诺在条件成就时及时配合乙方（秦亚南）办理过户事宜……”。该条文字内容虽表述为“房产登记机关原因”，但实际却因案涉房屋所占用的土地未办理国有土地使用权变更登记而不符合过户条件，秦亚南明知存在此风险却仍然坚持购买，故案涉房屋未办理过户登记应归责于其自身原因所致，其异议主张不符合该项保护条件。至于秦亚南已经支付的购房款权益如何保护的问题，其可以通过另案诉讼的方式或者其他合法途径予以解决。 综上，秦亚南对案涉房屋的异议主张不能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项保护条件，故其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，本院已予纠正，但裁定结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4582元，由秦亚南负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  罗正环 审判员  耿 杰 二〇二〇年十二月七日 法官助理梅莹 书记员陈冉 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。