广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民再14号再审申请人（原审原告）：陈蔚莹，女，汉族，1988年3月30日出生，住广东省韶关市浈江区************，公民身份号码440************026。委托诉讼代理人：吴启杰(再审申请人陈蔚莹丈夫)，男，汉族，1988年6月24日出生，住广东省广州市番禺区大龙街城区***********，公民身份号码440************612。再审申请人（原审原告）：何燕梅，女，汉族，1955年4月20日出生，住广东省韶关市浈江区************，公民身份号码440************021。被申请人（原审被告）：佛山市东少房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********之二，统一社会信用代码91440604MA4W3EB913。法定代表人：吴某1。再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅因与被申请人（原审被告）佛山市东少房地产代理有限公司（以下简称东少公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤0604民初28239号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月11日作出（2019）粤0604民申11号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈蔚莹委托诉讼代理人吴启杰、再审申请人何燕梅到庭参加诉讼，被申请人东少公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅申请再审称，双方之间的《房屋租赁代理合同》约定涉案房屋租赁期限自2017年10月15日至2019年10月14日止，租赁期起始45天为空置期不需支付任何费用，从第46天起支付租金，每月1600元，于每月1日前通过银行转账方式支付，房屋出租期间的物业、水电等费用由东少公司负责结清，出租方不承担责任。但是，2018年10月，东少公司提出增加一个45天不付租金的空置期，当月只付半个月租金800元，至12月1日恢复支付租金，并强调要不到这个空置期就当我方违约来处理。对东少公司擅自更改合同的行为，我方坚决反对，并以多种方式追讨租金及垫付的费用，均遭拒绝。当月20日上午，东少公司称不给空置期就不付任何费用；20日下午，东少公司要我方过来退房，结清费用，合同中止。鉴于对方违背合同彻底违约，我方即去收回房屋，并明确结清账目可以终止合同。但在我方收回房屋后，东少公司再次违约，在10月30日仅支付部分拖欠的费用，仍欠985.99元，称不会再给一分钱。我方认为，原审判决认定双方协商解除合同不当，东少公司拒付租金和欠费，已明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，此符合合同法第九十四条第二、三项及第二百二十七条之规定，我方可以行使解除合同的权利，而非判决认定的双方协商解除。原审判决认为双方协商解除合同，不支持我方要求支付违约金的请求适用法律错误，导致判决错误，故申请再审。请撤销（2018)粤0604民初28239号民事判决；改判东少公司违约，承担违约责任，向原告支付各项欠款985.99元及利息，支付违约金1600元；东少公司承担本案原审及再审全部诉讼费用。再审庭审期间，陈蔚莹、何燕梅提交《对再审的补充诉求》，“要求判令东少公司退还侵吞的电视初装费558.5元，并按10％的年利率支付利息”。被申请人东少公司再审期间未作答辩。再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅原审起诉请求：判令东少公司支付陈蔚莹、何燕梅各项款项共985.99元、逾期付款利息41.04元（暂计，按年息6%计算）、违约金1600元。原审认定事实：陈蔚莹、何燕梅为佛山市禅城区东平二路3号1区*******业主。2017年10月10日，陈蔚莹（合同甲方）与东少公司（合同乙方）签订《房屋租赁代理合同》，合同约定如下：根据《中华人民共和国合同法》和《广东省城镇房屋租赁条例》相关规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上经充分协商，就出租房屋的代理有关事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况（一）出租房屋（以下称该物业）位于禅城区东平二路********，房屋用途居住……第三条代理权限乙方为甲方该物业的独家代理人，全权代理甲方物业的租赁及管理事宜。代理期间，甲方不得另行委托其他公司（个人）出租该物业。第四条出租代理期限出租代理期自2017年10月15日至2019年10月14日，共计24个月。甲方应于2017年10月10日前将该物业交付给乙方，如果甲方超出上述日期交付乙方，则按照甲方实际交付日起计算。第五条租金经甲乙双方协商，甲方提供乙方自代理期起45天作为空置期，空置期间乙方不须向甲方支付任何费用。从第46天起，乙方向甲方支付每月租金为1600元整。第六条租金收取方式……（二）乙方每月1日（如遇节假日/顺延）通过银行转帐方式向甲方支付租金；第七条甲方双方约定……（三）房屋未出租期间的物业管理费、本体维修水、电、燃气、电话、有线（数字）电视等基本费用由甲方支付，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，房屋出租期间产生的上述费用（电话及网络费用除外）由乙方负责结清，甲方不承担责任……（六）本合同有效期内，甲方收回该物业，须提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付一个月租金做为违约金。如因甲方收回物业导致乙方与租客发生纠纷，给乙方造成损失的，责任及损失由甲方负责；如因乙方原因提出解除本合同的，乙方需在终止合同的五个工作日内向甲方支付一个月租金作为合同终止金……第八条合同解除（一）甲、乙双方协商一致，可以终止本合同……（四）因乙方的原因，造成甲方损失的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿损失……。合同订立后，租赁双方按合同约定履行。2018年10月19日，东少公司法定代表人向原告发出微信“还有这10月份租金是800元，10月1号至10月15号的钱从2018年10月16号开始第二年的空置期45天，我就是要从2018年12月1号开始给你打第二年的租金1500元第一次租金”“17年的所有费明天结清给你小孩还有10月1日至18年10月15号800元结清，然后是从2018年10月16号开始第二年的空置期45天，我就是要从2018年12月1号开始给你打第二年的租金1500元第一次租金”。原告回复“你好，我老公和孩子完全不同意你单方面毁约的做法，要求继续履行合同，到2019年10月14日止，每月租金1600元，并于每月的1号支付。你10月份的租金已拖了20天了，请守约尽快支付。具体事宜，我女儿明天去和你面谈”。东少公司法定代表人回复“我也说了啊，既然你不愿意。这个也行，我继续要但是第二年的四十五天我是要一定要的。这个四十五天的空档期是一定要的我这一个半月是不会给你打租金的。我可以继续打一千六的租金给你。没有事。因为我合同是签了一千六。我怎样都会做到2019年的10月14号，但是说我要不到这个一个半月的空档期。我就会当你是违约来处理这件事首先我也跟你女儿说了。”2018年10月20日，东少公司法定代表人向原告发出微信“租客现在回来了，你过来把事情搞清楚”。原告回复“我现在回去收，你让他收拾东西吧，我要清点里面的东西。”东少公司法定代表人回复“那你过来吧当面移交房子还给你，以前的费用我一样结清给你合同中此”当日，陈蔚莹出具《收房收据》，内容为“今收回滨海御庭7栋1427房物业，物品齐，房屋状况无问题”庭审中，陈蔚莹、何燕梅与东少公司确认双方在2018年10月20日协商交房。陈蔚莹、何燕梅主张东少公司应支付的费用如下：2018年10月份房租1600元，2018年5月-10月的电费872.31元，2018年7月-10月物业管理费468.64元（117.16元/月×4个月），2017年10月-2018年10月水费268元（67吨×4元/吨），2018年7月-10月电视费106元（4个月×26.5元/月），合计3314.95元。2018年10月30日，东少公司向原告支付了2328.96元，现陈蔚莹、何燕梅主张东少公司仍欠985.99元。原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈蔚莹、何燕梅与东少公司之间存在租赁合同关系，该租赁合同关系内容合法有效，受法律保护，双方均需依约行事。针对陈蔚莹、何燕梅的诉请，作如下分析。关于陈蔚莹、何燕梅主张1600元的违约金的问题。合同期满一年后，东少公司要求陈蔚莹、何燕梅再给予45天无需支付租金的空置期，陈蔚莹、何燕梅不同意东少公司的要求，东少公司在其要求未能得到满足后并未明确表示要终止合同，合同仍然可以继续履行。2018年10月20日，经双方协商，东少公司将涉案租赁物交还陈蔚莹、何燕梅，陈蔚莹、何燕梅收房，此时涉案租赁合同事实上已终止，应视为双方协议解除合同。合同因双方协议解除，陈蔚莹、何燕梅无权主张《房屋租赁代理合同》第七条第（六）项约定的一个月租金的合同终止金，本院对陈蔚莹、何燕梅主张的一个月违约金不予支持。关于陈蔚莹、何燕梅主张的应付款项及逾期付款利息的问题。因陈蔚莹、何燕梅在2018年10月20日收回了涉案房屋，租金应计算至该日为1032.26元（1600元÷31天×20天），物业管理费为427.07元（117.16元/月×3个月+117.16元÷31天×20天）；陈蔚莹、何燕梅主张的电费872.31元、水费268元、电视费106元，发生在东少公司承租期间且陈蔚莹、何燕梅已代缴，东少公司未提出证据予以反驳，本院予以确认。综上，至合同终止时东少公司应付的费用为2705.64元，东少公司支付了2328.96元，仍欠376.68元，该欠款东少公司应在合同终止时支付，本院对陈蔚莹、何燕梅主张的应付款中的376.68元予以支持，陈蔚莹、何燕梅诉请超出部分不予支持。至于逾期利息，东少公司未在合同解除时清偿欠款，应从2018年10月21日开始支付相应的逾期利息，陈蔚莹、何燕梅主张的利息超出部分不予支持。原审判决：一、东少公司在本判决发生法律效力之日起十日内向陈蔚莹、何燕梅支付376.68元及逾期利息（以376.68元为本金，按年利率6%从2018年10月21日计至清偿之日止）；二、驳回陈蔚莹、何燕梅的其他诉讼请求。东少公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由陈蔚莹、何燕梅负担15元，东少公司负担10元。再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅原审提交证据：1、陈蔚莹、何燕梅身份证、东少公司营业执照；2、粤（2018）佛禅不动产权第0102005、0102006号不动产权证；3、《房屋租赁代理合同》；4、2018年6月12日、10月19日、20日、25日、30日微信聊天记录截图；5、南方电网电费单截图、水表照片；6、《收房收据》；7、东少公司微信详细资料截图与视频录像光盘。再审期间，再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅提交证据：1、滨海御庭物业公司缴收物业费清单；2、滨海御庭前期物管服务协议；3、佛山市禅城供电局缴费清单；4、陈蔚莹缴交的电费清单手机截图；5、佛山市禅城供水有限公司缴费清单；6、滨海御庭物业公司缴收水电周转金收据；7、东少公司2017年10月至2018年10月支付月租一览表；8、东少公司2017年10至2018年10月支付月租手机截图；9、东少公司缴交物业费、有线电视网络服务费、电费、水费等费用的截图。再审庭审中，陈蔚莹、何燕梅表示，我方2017年10月10日交房给东少公司，2018年10月20日收回房屋。《房屋租赁代理合同》“每月12/1日（如遇节假日/顺延）通过银行转账方式向甲方支付租金”的意思是第一笔租金是12月1日支付，以后每个月1日支付租金。再审期间陈蔚莹、何燕梅提交《东少公司缴交物业费、电视费、电费、水费等费用情况》，确认东少公司2018年10月30日支付的2328.96元包含2018年10月的部分租金800元、2018年7月至10月的物业费468.8元、2017年10月始的水费265.99元、2018年7月至10月的电视费106元、2018年5月至2018年10月的电费688.17元，陈蔚莹、何燕梅认为东少公司至今仍欠2018年10月的部分租金800元、电费184.14元。东少公司原审期间、再审期间均未提供证据。以上证据再审均当庭出示，东少公司经本院传票传唤未到庭参加再审庭审，视为放弃质证的权利，本院未发现否定以上证据的证明力的因素，采信以上证据为认定事实的根据。根据采信的证据，再审确认原审认定的事实。再审另认定：陈蔚莹、何燕梅2018年11月12日提起本案诉讼。再审中，陈蔚莹、何燕梅确认东少公司于2018年10月30日支付合同约定的2018年10月前的全部租金及2018年10月的部分租金800元。东少公司转租期间，案涉房屋2018年5月至10月的电费合计872.31元，陈蔚莹、何燕梅确认东少公司已返还688.17元，电费余额184.14元未返还。本院再审认为：陈蔚莹、何燕梅原审中主张的电视费106元，实为每月26.5元的有线电视网络服务费，4个月合计106元。陈蔚莹、何燕梅原审并未主张东少公司返还电视初装费558.5元并支付利息。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”《对再审的补充诉求》表示的请求超出原审诉讼请求，本案再审不予审理，陈蔚莹、何燕梅可以另行起诉。本案为房屋租赁合同纠纷，合同约定东少公司以转租为目的承租案涉房屋。合同当事人均为有相应民事行为能力的民事主体，当事人意思表示真实，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，对当事人有法律约束力。本案的争议焦点是，一、当事人是协商一致解除合同，还是陈蔚莹、何燕梅因东少公司违约而解除合同，陈蔚莹、何燕梅主张对方支付相当一个月租金的违约金是否有依据，应否支持；二、陈蔚莹、何燕梅请求的费用及利息应否支持。关于陈蔚莹、何燕梅主张对方支付相当一个月租金的违约金的诉讼请求《房屋租赁代理合同》记载，整个租赁期间，承租人不需支付任何费用的“空置期”为租赁期最初45天，并无每年有45天“空置期”的约定。根据当事人的微信对话可以认定，当东少公司法定代表人2018年10月19日要求有第二个“空置期”即2018年10月16日至2018年11月30日免除其租金、费用被拒，并被出租方催促交租时，其明确回复“这个四十五天的空档期是一定要的，我这一个半月是不会给你打租金的”，此时东少公司已明确表示其决定不按合同约定交2018年10月1日、11月1日应交的租金。交付租金是租赁合同承租人的主要义务，对依约2018年10月1日应交的租金，东少公司此举属合同法第九十四条规定的当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形；对依约将于2018年11月1日应交的租金，东少公司此举则属该法条规定的在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的情形；就此出租方依法有权解除合同。根据东少公司上述违约行为及明确表示将违约的行为在先，当事人双方2018年10月20日交收租赁的房屋在后的事实，不能认定双方交收租赁的房屋是双方协商一致解除合同的表现，而应认定为因东少公司违约陈蔚莹、何燕梅为减轻损失不得不解除合同后，双方恢复原状的行为。原判认定双方协商一致解除合同有误，以此为由驳回陈蔚莹、何燕梅相应诉讼请求不当，应予纠正。《房屋租赁代理合同》第七条第（六）项约定的“终止金”，实为因承租人原因解除合同的违约金，如上所述，本案合同因东少公司违约而解除，陈蔚莹、何燕梅要求东少公司支付违约金有合同依据，应予支持。关于陈蔚莹、何燕梅请求的租金、费用及逾期付款利息应否支持交付租金是承租人的义务，证明相关义务已履行的举证责任在承租人。原审期间东少公司辩称已付清全部租金，但未提供证据证明，再审期间仍未举证，举证不能的后果应由东少公司承担；因东少公司未提供证据反驳，本院根据陈蔚莹、何燕梅提供的证据确定东少公司的欠租情况。案涉房屋2018年10月20日返还陈蔚莹、何燕梅，出租方不应收取整月的租金1600元及物业管理费117.16元，可以收取2018年10月1日至20日的租金，出租方可收取的租金应为1032.26元（1600元÷31天×20天），陈蔚莹、何燕梅自认东少公司已付该月租金800元，应认定东少公司应付未付的租金为232.26元（1032.26元－800元）。对陈蔚莹、何燕梅相应的诉讼请求予以支持。陈蔚莹、何燕梅主张的逾期交租金利息实为逾期交租的违约金。合同对每月交租期限有约定，但没有约定逾期交租违约金或者该违约金的计算方法。本院认为，可按实际欠租额、逾期期间、逾期付款利息的利率计算逾期交租违约金，年利率为6%，计算违约金的本金2018年10月2日至29日为1032.26元，2018年10月30日至东少公司付清租金之日止为232.26元。合同对物业管理费、水费、电费、有线（数字）电视网络费的承担有约定，原审期间东少公司辩称已支付应返还的全部费用，但未提供证据证明，再审期间仍未举证，举证不能的后果应由东少公司承担；因东少公司未提供证据反驳，本院根据陈蔚莹、何燕梅提供的证据确定东少公司的欠费情况。案涉房屋2018年10月20日返还陈蔚莹、何燕梅，出租方不应收取整月的物业管理费117.16元，可以收取2018年10月1日至20日的物业管理费，出租方可收取的物业管理费应为75.72元（117.16元÷31天×20天）。陈蔚莹、何燕梅从东少公司2018年10月30日的付款中计收2018年10月整月的物业管理费117.16元不妥，其中其当作物业管理费的41.44元应抵偿电费，即东少公司应付未付的电费余额应为142.70元。合同未约定物业管理费、水费、电费、有线（数字）电视网络费返还出租方的期限，东少公司应及时返还，经出租方催告后仍拒绝返还的，应赔偿出租方的损失。陈蔚莹、何燕梅提起本案诉讼可视为催告东少公司返还费用的救济手段，故对拖欠电费造成陈蔚莹、何燕梅的损失，东少公司应在陈蔚莹、何燕梅提起本案诉讼之日开始赔付，陈蔚莹、何燕梅相关损失按欠费本金、期间及年利率6%确定。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零五条第一款、第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款，缺席判决如下：一、撤销本院（2018）粤0604民初28239号民事判决；二、被申请人（原审被告）佛山市东少房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅租金232.26元及逾期付款违约金（违约金计算方式：年利率为6%，计息本金2018年10月2日至29日为1032.26元，2018年10月30日至东少公司付清租金之日止为232.26元）；三、被申请人（原审被告）佛山市东少房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅电费142.70元，并赔偿欠款利息损失（损失计算方式，年利率为6%，计息本金142.70元，自2018年11月12日计至东少公司付清欠款之日）；四、被申请人（原审被告）佛山市东少房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅违约金1600元；五、驳回再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅的其他诉讼请求。被申请人（原审被告）佛山市东少房地产代理有限公司如未按本判决指定的期间履行以上义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元，再审申请人（原审原告）陈蔚莹、何燕梅负担1元，被申请人（原审被告）佛山市东少房地产代理有限公司负担24元；再审免收受理费。本判决为终审判决。审判长  苏毅清审判员  黄小芳审判员  何东明二〇二〇年一月十九日书记员  吴思颖