广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20196号原告：孙浩，男，1975年3月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告：郭美梅，女，1983年9月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。上列两原告共同委托诉讼代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区大信南路**，统一社会信用代码91442000730457838A。法定代表人：张开成，总经理。委托诉讼代理人：陆绮欣，公司员工。原告孙浩、郭美梅与被告中山市大信置业有限公司（以下简称大信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙浩、郭美梅共同委托诉讼代理人肖浩瑶，被告大信公司委托诉讼代理人陆绮欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙浩、郭美梅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付位于中山市石岐区；2.被告向原告支付违约金202914.22元（以1195019元为基数，从2016年5月24日起按日万分之二计算至实际交付之日止）。事实与理由：原告与被告于2016年1月23日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定原告以1195019元的价格购买位于中山市石岐区的房产。签订合同后，原告已经按照合同约定办理了银行按揭支付了全部购房款。被告应当在2016年5月23日前将符合约定的商品房交付给原告使用。合同约定，出卖人逾期交楼，应当按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。直至今日，被告还没有将涉案的房屋交付给原告使用，给原告造成严重的损失，故原告特提起诉讼，请求判如所请。被告大信公司辩称，1.其已在2015年5月29日就涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收登记证），涉案房屋已具备法定交付条件。其于2016年3月2日按两原告在合同中预留的地址向两原告寄送收楼通知书，通知两原告收楼时间为2016年5月23日，但两原告个人原因导致收楼通知书退件，故被告已在2016年5月23日完成商品房交付，不需要承担违约责任。2.被告每月安排人员电话通知两原告收楼，但两原告一直拖延，拒绝收楼，两原告应自行承担逾期收楼的后果。3.两原告未尽减损义务。涉案房屋存在质量瑕疵，但不影响主体结构。被告通知两原告收楼，两原告未积极验收，以没有“大雨”推迟收楼，且拒不接受闭水测试方案，两原告怠于跟进修复情况，导致收楼时间延迟。4.两原告主张的违约金标准过高。涉案房屋同地段四房整租的月租金约为3000元，两原告主张的违约金每月大概7170元，明显过高。5.其同意向两原告交楼，对于涉案房屋的渗水问题，其同意进行维修保修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年5月29日，大信公司就大信海岸家园K1、K2、K9、K10幢及地下车库工程领取了竣工验收登记证。有关接入电网查验意见书、水质验收书、消防意见书反映，领取该竣工验收登记证前，前述大信海岸家园工程已通过相应的通电接入、供水、消防验收条件。2.2016年1月23日，孙浩、郭美梅作为买受人与大信公司作为出卖人签订商品房买卖合同，主要内容为：买受人向出卖人购买位于中山市石岐区的住宅，建筑面积154.53平方米，总房价款为1195019元；买受人应在2016年1月23日前支付299019元、2016年3月23日前贷款支付896000元。商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任为：买受人逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。商品房买卖合同第八条交付期限为：出卖人应当在2016年5月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人。商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过90日至180日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。商品房买卖合同第十一条交接为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同附件六补充协议一对前述合同条款进行了相应变更或补充。补充协议一第四条商品房交付之补充约定为：（1）如出卖人交付商品房时，不具备法定的交房条件或约定的交房条件的，买受人有权拒绝收房，出卖人将承担逾期交房的违约责任；但若买受人已经收房（包括领取房屋钥匙），则视为买受人放弃追究出卖人逾期交房的法律责任，出卖人不承担逾期交房的违约责任。（2）符合法定或约定的交付条件后，出卖人应向买受人寄送书面的入住或收楼通知书，出卖人也可以提前向买受人寄送通知书，买受人须按照通知书通知的交楼时间、地点办理商品房交楼手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当日，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人。（3）买受人对出卖人交付的商品房质量有异议的，买受人应自知道或应当知道该质量问题之日起30日内会同出卖人向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定并垫付费用，否则视为买受人放弃要求赔偿或退房的权利，同意与出卖人继续履行合同；如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权要求退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失（如有），反之，买受人无权退房，且承担鉴定费用并赔偿出卖人损失（如有）；买受人认为交付的商品房有质量瑕疵的，应书面通知出卖人，出卖人在3个工作日内派人员前往处理，依据住宅质量保证书及时给予修复。（4）除非商品房不符合合同第八条约定的交付条件，否则，买受人不得以质量问题或瑕疵为由拒绝接受该商品房。补充协议一第九条送达方式之补充约定为，买受人的通讯地址、联系电话和电子邮箱等联系方式如下所列，出卖人或其代理人或按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，自发出之日起（以邮局的邮戳为准）视为通知……如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应于变更后3日内书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能到达的后果，由买受人自行承担；本合同及协议中通知应采取电报、挂号信或特快专递方式；到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，以挂号信或普通信件方式送达的，自通知发出之日起第七日即视为达到，以快递方式送达的，自通知发出之日起第三日即视为到达。3.前述商品房买卖合同签订后，孙浩、郭美梅依约向大信公司支付了涉案房屋的购房款1195019元。4.2016年3月19日，大信公司向孙浩、郭美梅于前述合同约定的地址以挂号信方式寄送了收楼通知书，但因无人签收退回。2016年5月至2018年11月期间，大信公司多次电话通知孙浩、郭美梅收楼，大信公司的电话催收楼记录反映，孙浩、郭美梅以涉案房屋存在渗水问题等质量问题为由拒绝收楼并要求减免物业管理费。2018年11月7日，大信公司向前述合同约定的孙浩、郭美梅的收件地址以EMS快递方式寄送了催收房通知函，载明其已于2016年5月23日以快递形式通知涉案房屋具备交楼条件，要求孙浩、郭美梅在2016年5月23日前办理收房手续，但孙浩、郭美梅未前往办理，再次催促前往办理收楼。孙浩、郭美梅签收了该快递。孙浩、郭美梅称，2016年5月及之后其多次主动到涉案房屋查看，发现房屋墙壁、天花等存在多处裂痕、漏水情况，其也向大信公司反映了该情况，但直到其2018年9月19日前往查看涉案房屋时仍有工人在现场施工维修，涉案房屋不具备交付使用条件；并非其拒绝收楼，而是物业管理公司告知必须缴纳2016年以来的物业管理费才同意其验收及收楼。为证明其前述陈述的事实，孙浩、郭美梅提交了现场照片以及对话录音为证。大信公司称，在孙浩、郭美梅通知存在裂痕及渗水问题后，其通知有关人员多次维修，最后一次维修是2016年8月，至此已不存在渗水问题。5.诉讼中，根据孙浩、郭美梅的申请，本院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称保顺鉴定公司）就涉案房屋损坏情况及完损程度、房楼顶及墙壁是否存在渗水进行鉴定。保顺鉴定公司于2019年9月6日出具房屋鉴定报告。鉴定反映现场情况综述如下：（1）房屋未发现存在明显的倾斜异常现象。（2）房屋上部结构钢筋混凝土承重构件基本完好，未发现明显的开裂损坏及受力变形等异常现象。房屋现时损坏情况主要为，部分填充墙体存在开裂现象及修复痕迹，个别纵横墙体交接处、墙体与混凝土梁交接处存在开裂现象。（3）房屋外墙饰面、内墙及室内地面尚未装修，天花饰面基本完好，未发现明显开裂空鼓及剥离等损坏现象。鉴定意见为：（1）涉案房屋损坏情况为，部分填充墙体存在开裂现象及修复痕迹，个别纵横墙体交接处、墙体与混凝土梁交接处存在开裂现象，评定涉案房屋完损性等级为“基本完好房”；（2）涉案房屋墙壁存在渗水现象，楼顶不存在渗水现象。检查详情、现场试验检查情况以及雨后检查情况反映：现场修补痕迹共30多处且仍有裂缝存在，淋水试验后个别卧室及卫生间出现渗水现象，雨后个别墙壁出现渗水现象。经质证，双方当事人对前述鉴定报告不持异议。庭审中，孙浩，郭美梅明确表示即使涉案房屋现仍存在裂痕、渗水等质量问题，其仍同意与大信公司办理收楼手续，对于已存在的裂痕、渗水等质量问题，其自行维修后另行向大信公司主张权利。6.大信公司提交了网上发布的租房信息截图，拟证明孙浩、郭美梅主张的违约金过高。截图中，中山市石岐区中山北站附近面积120㎡至135㎡的四室房屋月租金约3000至3500元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。孙浩、郭美梅与大信公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现孙浩、郭美梅与大信公司均同意按涉案房屋现状办理交楼手续，本院对此予以确认。孙浩、郭美梅以涉案房屋至今仍存在多处严重影响正常居住使用的质量问题为由要求大信公司承担逾期交楼违约责任，对此本院认为，首先，虽然大信公司辩称涉案房屋已取得竣工验收登记证符合交付条件，但竣工验收登记证反映的是房屋主体结构质量合格无重大质量缺陷，而房屋是否满足正常居住使用需求也是认定是否具备交付条件的当然标准。其次，孙浩、郭美梅在本案中主张的质量问题主要是墙面多处裂痕、渗水，保顺鉴定公司出具的房屋鉴定报告已对此予以证实。孙浩、郭美梅在收到大信公司的收楼通知后，已及时到现场对涉案房屋进行验收，并提出墙壁渗水等影响涉案房屋正常居住使用的问题，但大信公司多次修复仍未能解决。故在大信公司至今未妥善解决墙壁多处裂痕、渗漏这一严重影响涉案房屋正常居住使用的质量问题的情况下，孙浩、郭美梅有权拒绝收楼，并要求大信公司承担逾期交房的违约责任。对于违约金的标准问题。商品房买卖合同对于逾期付款的违约责任标准与逾期交房的违约责任标准的约定对等，而大信公司提交的房屋出租信息截图不足以认定该出租信息反映的房屋租金价值与孙浩、郭美梅因涉案房屋逾期交付的损失具有相当性，故本院对其主张违约金过高的辩解意见不予采纳，并认定大信公司应以1195019元为基数按每日万分之二的标准向孙浩、郭美梅支付自逾期之日即2016年5月24日起至大信公司实际向孙浩、郭美梅交付房屋之日止的逾期交房违约金。综上所述，孙浩、郭美梅诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市大信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙浩、郭美梅交付位于中山市石岐区的房屋；二、被告中山市大信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙浩、郭美梅支付违约金（计算方法：以1195019元为基数，自2016年5月24日起按每日万分之二计算至实际交付上述房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4344元（原告孙浩已预交），由被告中山市大信置业有限公司负担（被告中山市大信置业有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告孙浩、郭美梅）；鉴定费15000元（原告孙浩、郭美梅已预交），由被告中山市大信置业有限公司负担（被告中山市大信置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孙浩、郭美梅返还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘 波二〇二〇年一月十日书 记 员  孙婉霞许晓丹