山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6646号 上诉人（原审原告）：孙彦杰，男，1986年11月5日出生，汉族，居民，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：杨景超，山东玉帛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘**，女，1987年12月10日出生，汉族，居民，住山东省平度市，系孙彦杰之妻。 被上诉人（原审被告）：谭书宁，男，1985年12月7日出生，汉族，工人，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：姜静，女，1986年6月6日出生，汉族，居民，住山东省平度市，系谭书宁之妻。 上诉人孙彦杰因与被上诉人谭书宁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙彦杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《潍坊市存量房买卖合同》时，被上诉人明知该合同非双方的真实意思表示，一审判决认为合同有效属认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的目的是从银行贷款。从约定的房屋交易价格36万元看，明显低于市场价格，不符合正常交易的特征。2.被上诉人没有支付购房款。一审中被上诉人主张上诉人欠60000元装修款抵顶购房款，该主张不仅与合同约定“乙方于办理房产过户手续同时向甲方一次性支付人民币360000元”相矛盾，且其主张没有任何证据支持。3.上诉人提交的物业费、水电费等收据，已证明上诉人对涉案房屋实际占有和使用，被上诉人从未主张过交付房屋。4.被上诉人于2018年6月7日出具的书面材料，足以证明双方对买卖涉案房屋的意思表示不真实且确认了涉案房屋实际所有人是上诉人孙彦杰。庭审中被上诉人的相反主张无证据支持。5.关于银行贷款的支付，上诉人共实际支付给被上诉人242600元，被上诉人用上述款项支付了过户费及契税2万元、房贷78210元共计98210元(还贷至2019年4月份，2370元×33个月)，现被上诉人仍欠上诉人144390元。上诉人收到银行贷款后，于2016年7月8日通过刘力涛账户分四笔转入被上诉人账户20万元想做支付房贷用及过户费及契税，被上诉人支付过户费及契税约2万元后却将大部分资金转为自己他用，因被上诉人被行拘，让上诉人将余款65140元于2016年7月19日转回刘力涛账户，被上诉人实际占有了上诉人交付的114860元。2016年8月4日第一期房贷交付，被上诉人说钱都让他花没了，上诉人又通过刘力涛账户转入贷款账户3000元而支付的房贷。于2016年8月5日借给孙海龙的10万元用一个月，让被上诉人持借条要回，也是为了支付后续的房贷。至2018年10月、11月上诉人想把房屋过户回来，被上诉人就让上诉人打了两个月的房贷(2370元×2)，却没配合过户，上诉人遂提起诉讼。二、一审判决适用法律错误。因本案在事实上是通过签订房屋买卖合同，掩盖违规向银行抵押贷款获取银行信贷资金的目的，所以应适用《合同法》第五十二条第(三)项的规定，该案的房屋买卖合同无效。 谭书宁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 孙彦杰向一审法院起诉请求：1.依法确认孙彦杰、谭书宁于2016年6月1日所订立的《潍坊市存量房买卖合同》无效；2.谭书宁协助办理房屋过户手续；3.诉讼费由谭书宁承担。 一审法院认定事实：2016年6月1日，孙彦杰及刘**与谭书宁签订了潍坊市存量房买卖合同，约定买卖的房屋为奎文区健康东街422号润和苑小区21号楼2-902，房屋价款为360000元。 2018年6月7日，谭书宁出具了书面说明一份，载明：2016年孙彦杰把名下位于潍坊市领秀华城21号楼2单元902室的房子卖给谭书宁，是为了方便银行贷款暂时过户到谭书宁名下，买卖合同不成立，领秀华城21号楼2单元902室的房子是属于孙彦杰的。谭书宁没有权力变卖房子。落款处谭书宁签字捺手印。谭书宁庭审中认可签名和手印都是其本人的，但认为不是其真实意思表示，是其抄写的由谭书宁配偶刘**所写的内容，谭书宁当庭主张涉案房屋买卖是真实的。 另查明，奎文区健康东街422号润和苑小区21号楼2-902房屋所有权证书载明的房屋所有权人为谭书宁，登记时间为2016年6月20日。 孙彦杰主张其2011年-2014年一直在涉案房屋居住，2014年之后有时候在平度居住，有时候在潍坊居住，2019年2月14日就一直居住在这个房子里，因为偶尔在那边住，所以中间的物业费没有交过，都是2019年交的，并提交了潍坊金城物业管理有限公司出具的物业费、电费、电梯费、垃圾费等收款收据和照片，证明其实际控制涉案房屋。谭书宁主张其也打算去交物业费，但孙彦杰一直在涉案房屋处闹，所以该房屋其没有实际入住，其了解到孙彦杰实际是在交了物业费后于2019年2月19日之后入住的。 谭书宁提交的中国工商银行借记卡账户历史明细清单载明谭书宁自2016年8月10日至第一次开庭前2019年1月10日一直偿还涉案房屋的贷款本息。孙彦杰主张其已经于2016年7月8日将200000元款项转账至谭书宁，再由谭书宁每月归还贷款。另，2016年8月5日，孙彦杰主张其通过谭书宁介绍，由潘磊杰担保借给孙海龙100000元，约定一个月归还，孙海龙将钱全部还给了谭书宁，这个钱也用作还银行贷款。上述200000元孙彦杰主张是通过朋友刘力涛账户分四笔每笔50000元向谭书宁支付，100000元也是通过刘力涛分两笔每笔50000元向孙海龙转账。同时，孙彦杰提交转账记录，主张其分别于2018年11月10日、2018年12月10日向谭书宁转账2370元，用于偿还涉案房屋银行贷款。谭书宁主张孙彦杰所述的刘力涛的上述账户实际持有和使用人系孙彦杰，并提交邮政储蓄银行交易明细、王帅尾号为9269的邮政储蓄卡交易明细、刘力涛尾号为2766的邮政储蓄卡交易明细、平度看守所释放证明，同时主张孙彦杰所述上述100000元借款孙海龙确实还给了谭书宁，该款系抵顶了孙彦杰借谭书宁的70000元款项，剩余20000元以现金方式还给了孙彦杰，余款10000元通过银行转账给了孙彦杰配偶刘**，并提交了孙彦杰起诉孙海龙十万元的民事起诉状、山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初1849号民事裁定书、尾号0565的中国农业银行账户明细。 一审法院认为，孙彦杰要求确认2016年6月1日其与谭书宁签订的潍坊市存量房买卖合同无效，但是该合同系在潍坊市不动产登记部门备案的合同，孙彦杰仅凭谭书宁出具的书面说明主张合同无效证据不足，且其主张无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故孙彦杰主张其与谭书宁签订的潍坊市存量房买卖合同无效无事实和法律依据，不予支持，其据此要求谭书宁协助办理房屋过户手续，依法不予支持。综上所述，孙彦杰的诉讼请求于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下：驳回孙彦杰的诉讼请求。案件受理费100元，由孙彦杰负担。 二审中，上诉人孙彦杰提交以下证据：证据一、2018年6月7日谭书宁在书写《证明》时的同步录音。证明①涉案房产虽然过户到谭书宁名下，但该房产仍然是孙彦杰的，即双方之间的房屋买卖合同是虚假的；②因谭书宁又将涉案房产进行抵押，借款20万元，上诉人及刘**担心谭书宁私下将房产卖掉而找谭书宁沟通；谭书宁保证年底将20万借款还上，并保证不将该房产卖掉；③谭书宁书写的《证明》是其真实意思表示。证据二、2018年7月28日孙彦杰与谭书宁的录音。证明孙彦杰与谭书宁商议将涉案房产卖掉，孙彦杰拿到钱后，谭书宁借款还账。证据三、2018年11月8日刘**与谭书宁的录音。证明谭书宁威胁上诉人妻子刘**要将涉案房产卖掉，以强行向上诉人借款20万元。证据四、2018年11月6日刘**与谭书宁的录音。证明双方商议通过中介将涉案房产卖掉的事实，谭书宁保证不会不经上诉人同意就私自卖掉。证据五、2018年12月13日谭书宁与刘**的录音及内容。证明上诉人起诉之后，谭书宁威胁上诉人。以上录音证据，结合谭书宁书写的《证明》内容，足以证明双方签订房屋买卖合同的目的仅是为获得贷款，涉案房产的实际所有人是孙彦杰。证据六、潍坊港华燃气2019年8月16日给孙彦杰出具的关于涉案房产的“户内安全检查情况通知单”。证明涉案房产的实际占有使用人是上诉人。 以上证据结合一审提交的证据及事实，证明①孙彦杰未将房产交付给谭书宁，涉案房产的物业管理费、煤气费等均是上诉人支付，并一直实际占有使用涉案房产；②关于涉案房产，谭书宁未支付任何预付款或定金或房款；③谭书宁本人没有实际支付贷款；④自2016年8月10日至2019年1月10日的房贷不过68730元，孙彦杰的贷款到账后先通过刘力涛账户打入谭书宁账户20万元、借给孙海龙的10万元也让谭书宁要回占有，足以支付贷款。况且期间也有上诉人给谭书宁贷款账户打还款的事实。在双方沟通期间中，谭书宁从未向上诉人索要过已还贷款，因为还贷用不到谭书宁出资，谭书宁仅仅是因其有外欠借款而要求上诉人借给他二十万元。双方签订的房产买卖协议也未实际履行。 经质证，被上诉人谭书宁对录音证据真实性没有异议，但录音是上诉人为了欺骗其妻子让被上诉人予以配合。对通知单真实性无异议，但上诉人没有一直居住在房子里。 上诉人孙彦杰称，谭书宁涉案房屋买卖合同形成的原因系上诉人与被上诉人是老乡，被上诉人给上诉人介绍工程但双方都没有钱，双方就想卖掉上诉人房产筹资。签订合同时，实际上签了两个，一个备案36万元约定首付3.6万元，其中刘**的签字是被上诉人的妻子签的，刘**不知情。另一个是贷款时交给银行备案的，贷款数额58万元，实际给了39万元，刘**的签字也是假的，无论是哪个合同被上诉人都没有实际付款，无论还房贷还是投资被上诉人都没有任何出资，合伙也没有守信，并且想否定买卖合同虚假性，无偿占有房产。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案合同是否是虚假合同。 根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订买卖合同并在房管部门备案，被上诉人通过银行贷款的方式向上诉人支付了购房款，涉案房屋也已经过户登记至被上诉人名下，可以认定，双方的买卖合同成立并已经履行完毕。上诉人主张合同无效，理由是双方无买卖房屋的真实意思表示，签订涉案合同是为了以被上诉人名义办理银行贷款，上诉人虽然提交了由被上诉人出具的书面说明以及上诉人与被上诉人之间的电话录音等证据，但是上述证据基本是在涉案合同签订2年之后形成的内容，是否与合同签订时的意思表示一致无法确认，被上诉人对于上诉人的主张及证明目的亦不予认可，并主张涉案房产由其购买、归其所有，故上诉人提交的证据不足以证明涉案合同是虚假合同。 从双方当事人的陈述及举证情况看，虽然双方之间的房屋买卖行为存在一些疑点，例如当事人主张存在多份房屋买卖合同，购房价格不一致，偿还贷款的资金来源说法不一等等，但是从上诉人主张合同无效的理由看，其与被上诉人签订合同的出发点是为了规避贷款限制条件，并将自身的权益置于危险境地，在其提供的证据无法否定涉案合同真实性、被上诉人对上诉人主张不予认可的情况下，其应当承担出卖涉案房屋造成的不利后果。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙彦杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年一月二十日 书记员  褚诗舒