广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终38号 上诉人（原审被告)：防城港市港口区国汇商贸有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道东面纳川钻石广场，统一社会信用代码：914506025794165738。 法定代表人：覃海荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李玲，女，1982年8月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司（以下简称“国汇商贸公司”）因与被上诉人李玲商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国汇商贸公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判。事实和理由：逾期交房的原因不是国汇商贸公司导致，一审判决国汇商贸公司承担全部责任，向李玲支付逾期交房违约金57,226.8元明显不当。本案中国汇商贸公司于2011年依法取得土地证号为防港国用(2012)第02**地块，已缴足土地出让金，并于2014年取得预售许可证，证号为防房预售字A2014039号。但防城港市自然资源局将未征收的约600平方米的土地一起出让给国汇商贸公司，导致国汇商贸公司在案涉楼盘开发过程中，当地村民以政府未付清土地征用款为由阻挠施工，严重影响国汇商贸公司楼盘用地的开发建设及交房时间。国汇商贸公司已多次向防城港市自然资源局反映情况，并要求防城港市自然资源局协助解决用地问题，防城港市自然资源局于2018年9月11日才复函表示已经将有关情况向港口区政府及市征地办函告，请求尽快解决国汇商贸公司的用地问题。因国汇商贸公司用地存在的征地拆迁问题，当地村民持续阻拦施工，导致国汇商贸公司被迫停工，因而无法按照合同约定的交房时间交房。国汇商贸公司认为，在国汇商贸公司已经足额缴纳土地出让金的情况下，政府应当交付土地给国汇商贸公司开发建设，并保证所交付使用的土地权利没有瑕疵，但由于政府原因未能及时解决征地拆迁问题，致使当地村民与国汇商贸公司施工方发生冲突，严重影响工程进度，从而导致无法通过五方验收。对于村民阻挠施工的问题国汇商贸公司已多次向有关部门反映，并尽最大努力协调这一问题，但一审法院未综合考虑这一客观事实，要求国汇商贸公司承担全部违约责任，明显违背《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定。 李玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李玲向一审法院起诉请求：1．国汇商贸公司支付逾期交房违约金58,664元（以299,460为基数，按每日万分之三计算，自2016年12月1日至2018年9月15日）。2．本案诉讼费用由国汇商贸公司负担。 一审法院认定事实：2016年5月20日，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定李玲向国汇商贸公司购买位于防城港市行政中心区，建筑面积46.51平方米，每平方米6,438.62元，总价款为299,460元。双方在合同第七条约定了付款方式及期限，国汇商贸公司应当于2016年8月4日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定了商品房交付条件，商品房应当经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担违约责任：（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的。合同第十一条约定了交付时间和手续，国汇商贸公司应当于2016年11月30日前向李玲交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，除不可抗力外，国汇商贸公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付李玲的，双方同意按下列方式处理：逾期不超过60日，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，国汇商贸公司按日计算向李玲支付全部房价万分之三的违约金；逾期超过60日，李玲要求继续履行该合同的，合同继续履行，国汇商贸公司按日计算向李玲支付全部房价款万分之三的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李玲于2015年12月29日向国汇商贸公司支付房款155,571元，房屋办证服务费800元，于2016年8月4日向国汇商贸公司支付房款143,889元，共计支付房款299,460元，房屋办证服务费800元。2016年5月20日至2016年11月30日期间，防城港暴雨及以上天数为11天，受热带气旋影响的天数为4天，受台风影响的天数为2天，共计17天。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定国汇商贸公司应于2016年11月30日前向李玲交房，本案国汇商贸公司实际交房时间为2018年9月15日。合同第九条约定的国汇商贸公司可据实予以延期交房并无需承担违约责任的情形，其中之一是恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工。根据防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》，2016年5月20日至2016年11月30日，防城港受热带气旋、暴雨和台风天气影响的天数为17天，那么交房时间可相应顺延。此外，国汇商贸公司还主张因征地问题在施工过程中受到当地村民阻挠，导致房屋延期交付，但未提供证据加以证明受村民阻挠影响施工的程度及具体的天数，且国汇商贸公司向防城港市国土资源局反映要求解决征地问题的《报告》是在其逾期交房一年多后才提交的，对国汇商贸公司该抗辩主张不予采纳。因此，国汇商贸公司可顺延交房的天数为17天，交房日期应当为2016年12月17日前。关于逾期交房违约金的问题。李玲已按合同约定付清全部房款，国汇商贸公司应当于2016年12月17日前向李玲交付房屋，国汇商贸公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。李玲按照合同约定履行了自己的全部付款义务，不存在任何过错，既然国汇商贸公司已交房，那李玲的实际损失已经固定，该违约金为一次性的补偿。此外，参考合同第八条，李玲逾期付款违约金的标准是国汇商贸公司逾期交房违约金的1.5倍以上。综上，根据公平原则和诚实信用原则，结合李玲的实际损失、双方的过错程度及履行情况，一审法院认为双方约定的违约金标准符合法律的规定，不予调整，以李玲已付房款299,460为基数，按每日万分之三，自2016年12月17日起计至2018年9月15日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：国汇商贸公司向李玲支付逾期交房违约金57,226.8元；驳回李玲的其他诉讼请求。案件受理费633.3元，由国汇商贸公司负担617.78元，由李玲负担15.52元。 本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据，且对一审查明事实无异议，一审查明事实属实，本院予以确认。 本案实际交房时间为2018年9月15日，在本院已生效判决（2019）桂06民终255号案中，已查明本案项目所在地村民对政府转让给国汇商贸公司的部分用地（约0.96亩）征地补偿有纠纷，多次对涉案项目施工进行阻挠。 另查明，《商品房买卖合同》第九条约定：商品房应当经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担违约责任：（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的。 本案争议焦点：1．村民阻挠施工是否属于合同中所约定“政府限制性行为导致工期延误的”免责事由。２．如免责事由不成立，本案约定违约金是否过高及应否调整。 本院认为，关于焦点1，双方在合同中明确约定政府限制性行为导致工期延误的属免责事由。所谓“政府限制性”它的特点是公权力依法对私权的限制，是政府为了公众利益、国防需要、社会管理要求、重要安全保卫等事项而限制施工的行为，比如因高考、中考、备战、军事演练、大型活动等而禁止施工。村民因征地补偿与政府产生纠纷从而阻挠施工，不具有这一特性，如将第三人阻挠施工也理解为本案免责事由，容易导致国汇商贸公司怠于履行自己应尽的义务，从而损害合同相对方的合法权利。因此一审认定国汇商贸公司主张村民阻挠施工事由不属于免责事由符合合同约定及法律规定，认定正确，应予维持。虽然该事由不属于免责事由，但也不是国汇商贸公司的主观原因所造成。故在对本案进行处理时应根据本案具体情况，对该客观事实产生原因的复杂性以及本案违约原因的特殊性给予综合充分考虑。 关于焦点2，本案约定违约金为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三，本院以李玲实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、国汇商贸公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，本院认为双方所约定的违约金确属过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院酌情将违约金调整为19,000元。 综上所述，国汇商贸公司的部分上诉请求成立，予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初571号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（201９）桂0602民初571号民事判决第一项为：上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司向被上诉人李玲支付逾期交房违约金19,000元； 三、驳回被上诉人李玲的其他诉讼请求。 上述义务，限义务人在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人李玲可在履行届满之日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费633.3元（被上诉人李玲已预交），二审案件受理费1,266.6元（上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司已预交），均由上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年一月二十八日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建