山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初6227号原告：王灵一，女，1985年8月20日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：郭兴涛，山东康丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰为刚，山东康丰律师事务所律师。被告：青岛龙辉众城农业科技开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区大信镇袁家屯村，统一社会信用代码：91370282MA3CQ55C9Y。法定代表人：宋蕾，执行董事兼经理。被告：青岛丰合隆润农业专业合作社，住所地山东省青岛市即墨区大信镇袁家屯村文化大院内第**，统一社会信用代码：93370282MA3FE8F93U。法定代表人：宋厚诚，理事长。二被告委托诉讼代理人：王金玉，山东青大泽汇律师事务所律师。原告王灵一与被告青岛龙辉众城农业科技开发有限公司（以下简称龙辉众城公司）、青岛丰合隆润农业专业合作社、（以下简称丰合隆润合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，转为普通程序，分别于2019年11月19日、2019年12月14日、2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告王灵一之委托诉讼代理人郭兴涛、兰为刚，二被告之委托诉讼代理人王金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王灵一向本院提出诉讼请求：1.确认二被告与原告签订的《桃花源开心农场会员入会协议》无效；2.被告龙辉众城公司返还原告交纳的入会费168000元；3.被告龙辉众城公司赔偿原告经济损失，以168000元为基数，自2018年4月24日至款项付清之日止按照银行同期贷款利率计算；4.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月24日，二被告与原告签订《桃花源开心农场会员入会协议》，被告龙辉众城公司将编号C2-7的阳光温室暖棚一套（包括温室大棚一座，温室大棚前空地和管护房）分配给原告，被告丰合隆润合作社提供代耕代种服务，被告龙辉众城公司承诺2018年12月31日前将符合协议约定的温室大棚交付原告。协议签订当日，原告向龙辉众城公司支付入会费168000元。被告的管护用房因无相关建设手续，致使协议无法履行。合同目的不能实现，原告要求解除合同，返还入会费，赔偿经济损失。原告具状起诉，请判如所请。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为依法确认二被告与原告签订的《桃花源开心农场会员入会协议》无效。龙辉众城农业科技公司与丰合隆润合作社辩称，一、涉案协议合法有效，各方应当按照约定履行。根据《合同法》第2条、第8条的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有约束力。涉案协议系诺成、双务、有偿合同，自三方签字之日起，合同成立，该协议系三方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，三方均应履行。二、原告提出解除涉案协议无约定或法定解除事由。合同解除包括约定解除和法定解除。根据《合同法》第93条规定的，合同约定解除一是各方协商一致，二是约定解除合同的条件成就，而本案协议中未约定原告行使单方解除权的情形，故原告单方解除协议无合同依据；《合同法》第94条规定了法定解除，本案中原告诉请解除合同的理由是管护用房无相关建设手续致使协议无法履行，合同目的不能实现，而我国法律法规未规定建设农业大棚及管护用房须取得建设手续，故原告单方解除协议无法定事由。三、原告诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。合同一经成立就具有法律效力，当事人各方必须严格遵守，不得擅自变更或解除。涉案协议自始受法律保护，二被告严格履行合同义务且不存在过错，原告诉请解除协议无约定和法定解除事由，其主张无事实及法律依据。即使涉案协议解除，根据协议第七条第二款的约定“如乙方无故提前终止协议，已交的会员费不退，相关土地上作物无偿归甲方所有”，原告主张返还入会费并赔偿损失无事实及法律依据。四、原告变更诉讼请求没有法律依据，其主张合同无效应明确具体的事实及法律依据，并承担相应的举证责任。综上，涉案协议合法有效，且不存在约定或法定的解除事由，原告诉请无任何事实及法律依据，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王灵一提交证据：1、《桃花源开心农场会员入会协议》一份，证明原、被告签订协议期限为30年，涉案土地面积400平方米，包括温室大棚一座及配套房屋。被告未按照协议约定在2018年12月31日之前将符合约定的温室大棚交付原告，该协议实际为基本农田上建设大棚及房屋，变相改变土地用途并出租，违背了国家政策。2、桃花源宣传资料一份，资料中注明大棚及配套房图片和托管式物业管理服务30年会籍，原告基于宣传材料签订协议，但被告不具备宣传资料中所述条件。3、大棚及配套设施样板间照片一组，证明原告基于被告样板间及讲解签订协议，但就截止目前不能实现合同目的，样板间已于2018年8月作为违法建筑被相关部门拆除。4、收款收据一份，证明2018年4月24日，原告将168000元通过银行转账方式支付龙辉众城公司。龙辉众城公司与丰合隆润合作社对上述证据质证称，对证据1真实性无异议，对证明事项有异议，原告在项目现场实地考察后与二被告自愿协商签订协议，协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告一依约向原告交付大棚，被告履行了合同义务，协议中约定赠送种植大棚一套非大棚房，原告故意混淆温室大棚与房屋概念。协议约定的是园区管理及代耕代种服务费并非物业管理。对证据2真实性和证明事项有异议，非被告一交付原告，电话亦不是被告工作人员电话，协议签订时原告以现场查看温室暖棚。对证据3真实性不予认可，被告一未承诺交付该证据中所示农业大棚，双方入会协议有记载且被告一所建大棚未被认定为违章建筑。对证据4真实性无异议，该入会费作为农业大棚使用以及提供蔬菜配送会员服务的对价，要求返还利息没有依据。龙辉众城公司与丰合隆润合作社提交证据：1、《农村土地承包经营权委托转包（租赁）合同》一份，证明桃花源开心农场具备相关手续。2、微信截图两张，证明2018年底之前合同约定的大棚房已建设完毕并向原告交付。3、国土资源部、发改委《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》和即墨市大信镇农业服务中心出具的证明各一份，证明被告一经营合法。王灵一对上述证据质证称，对证据1真实性无法确认，即便是真实的，仅能证明土地来源，不能证明涉案土地具有合法手续，且协议中约定土地用于旅游观光、生态农业项目所需手续由村委协助而龙辉众城公司办理，第十一条约定了土地用途并禁止建筑违章建筑，而实际上桃花源开心农场配套的房屋属于违法建筑，样板间已被相关部门拆除。对证据2真实性无异议，对证明事项有异议，仅是双方商谈需要种植的作物并非接收大棚后要求被告代为种植。对证据3中《通知》是对农业生产用地的要求，二被告建设所用土地为商业经营，与本案无关；即墨市大信镇农业服务中心的证明是同意被告一申报有机肥替代化肥技术示范项目，与本案无关。根据当事人的陈述、本院依职权调取的证据和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案项目位于青岛市即墨区部，涉案项目所占土地性质为基本农田。2017年1月17日，即墨市大信镇袁家屯村民委员会（以下简称袁家屯村委）（甲方）与龙辉众城公司（乙方）签订《农村土地承包经营权委托转包（租赁）合同》，主要约定：1、甲方同意将本村位于袁家屯村村西北部的部分土地流转给乙方有偿使用，用于旅游观光生态农业项目。2、土地四至：东至机耕路，南至机耕路，西至村民延包土地，北至绿化带沟（以附图为准）。土地使用到2029年6月30日，如土地政策不变，在甲乙双方友好协商前提下，可顺延至2047年12月31日。土地租赁费按年度计算，合计总金额132000元。3、乙方有权在所使用的土地上改良土壤资源种植庄稼、蔬菜或其它综合农业开发利用。乙方经营期间应遵守国家的法律法规政策。禁止建筑违章建筑。甲方应尊重乙方在使用土地上合法的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动，乙方有权在承包期内进行土地租赁和转包，乙方利用土地产生的一切责、权、利由乙方承担。2018年4月24日，龙辉众城公司（甲方）与王灵一（乙方）、丰合隆润合作社（丙方）签订《桃花源开心农场会员入会协议》，主要约定：1、乙方作为会员自愿在甲方园区的大棚进行种植体验，乙方作为会员入会后将分配到甲方位于青岛市即墨区普东镇袁家屯村西的阳光温室暖棚壹套。占地面积400平方米，其中包括温室大棚壹座，温室大棚前的空地和管护房，大棚编号C2-7；2、会员入会期限自2018年4月24日至2047年12月31日，期满后，在同等条件下，乙方有优先续约权；3、入会方式：乙方向甲方支付会员入会费共计人民币168000元（大写壹拾陆万捌仟元整），入会后，甲方赠送乙方种植大棚一套。签订会员入会协议时，会员费需一次性付清，甲方开具收款收据。在乙方未交清全部会员相关费用的情况下，甲方有权拒绝向乙方交付该大棚，且不承担逾期交付的违约责任。4、甲方建立农业大棚种植示范园区。乙方交纳会费后，成为钻石卡会员，享受相关级别的会员权利。甲方和丙方免费为乙方提供不定期的现场专业技术支持和指导，丙方提供代耕代种服务。甲方保证水电接入及正常使用，并收取相关费用。5、甲方应在2018年12月31日前，将符合本协议约定的温室大棚交付乙方使用。逾期交付，甲方应按银行同期活期存款利率按日计算向乙方支付违约金。因遭遇不可抗力因素致使甲方未能按期交付使用的，按以下形式处理：甲方应于不可抗力因素发生之日起60日告知乙方，附不可抗力的书面说明，据实予以延期。6、如甲方无故提前终止协议，除赔偿乙方的实际经济损失外（需经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿作为违约金。如乙方无故提前终止协议，已交的会员费不退，相关地上作物无偿归甲方所有。如遇不可抗力造成的经济损失，双方互不承担责任，协议继续履行。乙方在使用期间引发水灾、火灾（含因电器引发火灾）给自己及他们带来的经济损失，均由乙方负责赔偿。7、乙方每年交付甲方园区管理费人民币1200元整。8、附件：大棚及房屋交付标准：温室大棚主体结构及配房完成；每户独立安装独立院围栏和化粪池；水电接入温室大棚并正常使用，每棚独立电表，园区管理费按年收取；棚配房窗户门窗安装好；园区内道路铺装完成，绿化完成，公共路灯，监控安装，水电网入户。同日，王灵一通过银行转账形式支付龙辉众城公司会员入会费168000元，龙辉众城公司出具收据一份。2018年5月25日，即墨市国土资源监管工作领导小组办公室下发《关于查处违法违规占用基本农田建设行为的紧急通知》，内容为：大信镇人民政府：经查，你单位辖区内龙辉众城农业科技开发有限公司未经批准涉嫌违法占用大信镇袁家屯村集体土地建农村休闲旅游度假观光房，地类为基本农田，已有部分完成土建后进行了装修，并以“青岛生态农场”名义公开向社会销售。上述违法用地建设行为严重违反了国家保护基本农田的法律法规和设施农业政策规定，根据相关规定，现请你单位立即组织查处上述违法用地建设行为，并取缔该公司非法销售的行为。一、3日内将用地范围内所有涉嫌非农建设的硬化设施，构筑物全部拆除，恢复种植条件。二、调查是否存在违法违规倒卖、流转土地等损害集体、农民土地权益问题，对发现的问题依法依规处理到位。三、加强后续监管，防止违法违规行为再次发生。涉案项目上的样板间已由即墨区大信镇政府拆除。原告称现大棚是政府执法后改造而成，与协议约定的交付标准不符。龙辉众城公司主张已按照协议约定交付大棚。2019年2月、3月，王灵一通过微信要求龙辉众城公司工作人员为其种植农作物。本院认为，本案的争议焦点为《桃花源开心农场会员入会协议》的效力及相关后果处理问题。涉案项目所涉土地为基本农田，结合即墨市国土资源监管工作领导小组办公室对龙辉众城公司用地建设行为的违法认定，可以确认龙辉众城公司、丰合隆润合作社的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，涉案协议系无效合同，故本院对于王灵一要求确认龙辉众城公司、丰合隆润合作社与其签订的《桃花源开心农场会员入会协议》无效的诉讼请求予以支持。龙辉众城公司明知涉案土地为基本农田仍进行用地建设行为，仍与原告签订《桃花源开心农场会员入会协议》，龙辉众城公司应将收取的入会费168000元及资金占用期间的利息返还原告。故本院对于原告要求龙辉众城公司返还入会费168000元及赔偿经济损失的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告王灵一与被告青岛龙辉众城农业科技开发有限公司、青岛丰合隆润农业专业合作社之间于2018年4月24日签订的《桃花源开心农场会员入会协议》无效。二、被告青岛龙辉众城农业科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王灵一交纳的会员入会费168000元。三、被告青岛龙辉众城农业科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王灵一以168000元为基数自2018年2月24日起至2019年8月19日至按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息及以168000元为基数自2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。案件受理费3660元，由被告青岛龙辉众城农业科技开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周学成人民陪审员  管益林人民陪审员  李 伟二〇二〇年一月十日书 记 员  宫宇津附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。