北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20350号原告:李保炜，女，1988年1月26日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张志刚，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艺南（原告之夫），1985年10月21日出生，北京交通大学教师，住北京市西城区。被告:段秀杰，女，1965年4月30日出生，汉族，中央广播电视总台国际广播电台欧洲拉丁美洲中心高级编辑，住北京市朝阳区。原告李保炜诉被告段秀杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李保炜的委托诉讼代理人张志刚、周艺南，被告段秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李保炜向本院提出诉讼请求：1、判令段秀杰向李保炜支付违约金20400元，并支付逾期迁出户口违约金(按每日200元的标准，自2013年3月29日起计算至实际迁出户口之日止);2、判令段秀杰履行将户口自北京市西城区西便门外大街**内迁出的义务。3、本案诉讼费、保全费、担保费由段秀杰承担。事实和理由：2012年12月29日，李保炜与段秀杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定向其购买位于北京市西城区西便门外大街XXX号房屋，总价款408万元。合同第十条第(三)款约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在户籍户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口户口迁出的，买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款项万分之五的违约金。合同签订后，李保炜如约履行合同义务，该房屋于2013年3月18日办理完毕房屋所有权转移登记手续，并多次要求段秀杰履行迁出原有户口户口的义务，秀杰至今未能按合同约定将房屋内的原由户口户口迁出，违约，应承担违约责任。段秀杰不迁出户口，严重影响房屋的市场交易价值和交易风险，造成该房屋价格大为下降且难以出售，李保炜再另行购房属二套房屋，契税大幅上升，给李保炜造成难以估量的损失。严重侵犯李保炜对房屋的收益、处分权，所有权的侵害。段秀杰用立即停止侵害，将其户口户口自涉案房屋中迁出，担违约责任。为维护李保炜的合法权益，故诉至法院，望判如所请。段秀杰辩称：李保炜所称说我户口户口从出售房屋的几个月一直到他起诉没有迁出，事实。我的户口户口在2017年3月13日已经从涉案房屋内迁出；炜称我出售房屋时和陈来是夫妻关系，也不是事实。2012年12月19日我与李保炜签订的房屋买卖合同，2012年6月21日已经与陈来离婚，该房屋归我所有，在我名下。我自2006年到2012年1月在国外工作将近6年时间，房屋一直处于出租状态，对房屋的情况不掌握。涉案房屋的出售有些仓促，陈来和北京我爱我家房地产经纪有限公司称有人看好涉案房屋让我过去，当时我正在工作，待我赶到已经晚上六、七点钟了，李保炜对涉案房屋很满意。我当时说房屋可能有些问题，我与陈来离婚了，但我和陈来户口户口在房屋内，经没有权利和义务把他的户口户口迁出了，问题我与李保炜和北京我爱我家房地产经纪有限公司都说了。北京我爱我家房地产经纪有限公司让我把户口户口迁到工作单位或所在街道，我一直在国外工作，所以对此情况不了解。北京我爱我家房地产经纪有限公司认为我的户口户口可以解决，炜也很满意涉案房屋，在此情况下，双方签订了买卖合同，合同签订的过程非常仓促。后来在我去办理户口户口迁出的问题上确实遇到很大困难，房屋是我在北京的唯一住房，房屋出售后，我所在的单位和街道均不给我落户，根据合同约定，我确实违约了。但我觉得我是在北京我爱我家房地产经纪有限公司的误导下签订了房屋买卖合同。我不能在我明知违约的情况下签订合同，这不符合常理。签订合同后，我与李保炜说我的户口户口暂时不能迁出，不影响李保炜的户口户口迁入，炜就没再联系过我。我于2017年3月11日再婚领取结婚证，3月13日将我的户籍户籍迁出。炜主张的违约金过高。我不同意李保炜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，段秀杰作为出卖方，李保炜作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区西便门外大街XXX号，建筑面积共66．60平方米；房屋成交价款为408万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口户口迁出的，向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金。当日，李保炜（买受方、乙方）、段秀杰（出售方、甲方）与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲方承诺于双方办理产权转移登记手续后90日内，办理完毕原有户口户口迁出手续。div>上述合同签订后，李保炜向段秀杰支付了全部购房款并于2013年3月18日取得涉案房屋的不动产权证。后李保炜将其户籍户籍迁至涉案房屋内。17年3月13日，段秀杰将其户籍户籍迁出涉案房屋，杰子女户籍户籍亦迁出涉案房屋。div>现李保炜主张涉案房屋内有陈来的户籍户籍尚未迁出，2015年欲出售涉案房屋时才知晓，段秀杰在出售涉案房屋是隐瞒了该情况，极大损害房屋的市场交易价值和交易风险，造成该房屋价格大为下降且难以出售，李保炜再另行购房属二套房屋，契税大幅上升，给李保炜造成难以估量的损失。段秀杰称在出售房屋时已经告知李保炜和不仅我爱我家房地产经纪有限公司房屋内有户口户口的情况。div>另查，2012年6月21日，段秀杰与陈来离婚。李保炜向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）京0102财保288号民事裁定书，裁定冻结段秀杰在中国工商银行开立的账号为×××内的22．50万元及段秀杰在中国建设银行开立的账号为×××内的22．50万元。李保炜向长安责任保险股份有限公司北京市分公司交纳保险服务费1000元。本院认为：本案争议焦点为未将涉案房屋内原有户口户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。div>关于被告是否构成违约的问题。本院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方合同及补充协议约定，段秀杰承诺于双方办理产权转移登记手续后90日内，办理完毕原有户口户口迁出手续。杰与李保炜已经完成涉案房屋权属转移登记手续，则依约定段秀杰应将涉案房屋内原有户口户口迁出，案房屋内原有户口户口陈来的户籍未迁出，杰已经构成违约，应当承担相应的违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。周明在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内现原有户口户口非属段秀杰本人，未完全尽到履行合同义务，确保涉案房屋原有户口户口迁出，房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。段秀杰抗辩称其本人及子女户口户口已经迁出涉案房屋，的户籍户籍没有迁出并不影响李保炜的户籍迁入，签订合同时受北京我爱我家房地产经纪有限公司误导的抗辩，不能免除段秀杰承担合同约定的违约责任，本院难以彩信。关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李保炜已经取得涉案房屋不动产权证书，段秀杰取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，段秀杰已依约履行将房屋过户并交付给李保炜之主要合同义务，李保炜主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，段秀杰已于庭审中明确提出违约金过高之主张。李保炜现提供的证据不足以证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，本院结合本案的实际履行情况、段秀杰的过错程度及李保炜的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。关于户口户口迁出问题，炜要求将陈来户籍户籍迁出涉案房屋，籍户籍迁出不属于民事案件受理范围，不作处理。关于李保炜主张的诉讼费、保全费以及因保全而发生的保险费用，案件受理费及保全费作为诉讼费用，本院将依据审判结果予以分摊；因保全而发生的保险费用系李保炜作为采取其选择保全担保方式的支出，其主张段秀杰承担该部分费用，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，段秀杰给付李保炜违约金5万元。二、驳回李保炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4752元，由李保炜负担4335元，已交纳；由段秀杰负担417元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十二月二日法官助理  马小龙书 记 员  郭莹莹-2--1-