广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3167号原告罗誉，男，汉族，1986年8月10日出生，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码：440************413。委托代理人：罗旭君，女，汉族，1958年5月15日出生，住广东省佛山市顺德区********************，公民身份号码：441************725。系原告的母亲。委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被告肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所地：肇庆市高新区*******珠影文体广场1#楼商铺223、226、227，统一社会信用代码:914***********246T。法定代表人：杨某1。被告佛山市同辉装饰有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码：91440605MA52JN995K。法定代表人：余某1。两被告的共同委托代理人：杨建文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告罗誉诉被告肇庆珠影文体产业投资有限公司（简称“珠影投资公司”）、佛山市同辉装饰有限公司（简称“同辉装饰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告罗誉委托代理人吴小庆、罗旭君及两被告的共同委托代理人杨建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月28日，原告与被告一（注：即被告珠影投资公司）双方就肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#2103房签订了商品房买卖合同。该合同约定：涉案房屋总房价为256559元，预测建筑面积为37.53平方米，其中套内建筑面积为27.78平方米。并约定如建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同。同日，原告按照被告一的要求与被告二（注：即被告同辉装饰公司）签订了涉案房屋的《室内装修工程合同》。上述合同签订后，原告依约支付了全部的款项。被告一出示给原告的《房屋分户平面图》显示：涉案房屋的实测建筑面积为33.47平方米，实测套内建筑面积为24.87平方米。实测建筑面积、实测套内建筑面积误差比绝对值均超过了3%。原告要求解除合同，并要求被告一、二退还原告已支付的款项、承担相应的利息，但被告一、二不予理会，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告一于2017年3月28日就肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#2103房签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、请求判令解除原告与被告二于2017年3月28日就肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#2103房签订的《室内装修工程合同》。3、请求判令被告一返还给原告已付房款256559元及利息（以256559元为计算基数，从2017年3月28日起计至被告一全部付清款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，暂计至起诉之日为28989.11元）。4、请求判令被告一、被告二共同返还给原告已付装修款50000元及利息（以50000元为计算基数，从2017年3月28日起计至被告一、被告二全部付清款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，暂计至起诉之日为5649.6元）。5、请求被告一返还给原告已付办证费180元。原告递交证据如下：1、《广州市商品房买卖合同》、《室内装修工程合同》。证明原被告双方的权利义务。2、《收据》。证明原告已经依约支付了房款、装修款、办证费。3、房屋分户平面图。证明涉案房屋的实测面积。4、解除合同通知书及其快递凭证。证明原告依约解除合同。被告珠影投资公司辩称：一、同意解除《商品房买卖合同（预售）》并退回原告已付房款256559元以及利息支付，利息计算按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。二、对被答辩人的诉讼请求4，由于答辩人并非合同相对人，答辩人不具有返还装修款的义务，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。三、对被答辩人的第二项诉讼请求，答辩人认为《室内装修工程合同》是被答辩人与同辉公司双方的真实意思表示，且同辉公司已经完全履行了合同义务，合同已经履行完毕，被答辩人要求退还装修款缺乏法律依据。同类案件已经有生效判决（2019）粤12民终1580-1594号。被告同辉装饰公司辩称：答辩人认为，《室内装修工程合同》是被答辩人与答辩人双方的真实意思表示，且答辩人已经完全履行了合同义务，合同已经履行完毕，被答辩人请求解除合同、退还装修款缺乏法律依据。同类案件已经有生效判决（2019）粤12民终1580-1594号。所以对被答辩人的诉讼请求2、4，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。另补充意见，我方认为原告的诉求出现两个案由，因为本案原告是以商品房预售合同起诉，作为我方在本案是存在装修合同关系，与本案案由无关。请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年3月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号为：2017036022），约定原告向被告购买位于肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#楼2103房，房屋按照建筑面积计算，预测建筑面积为37.53平方米，每平方米6836.1元，总购房价为256559元。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年l0月31日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定：“面积差异的处理方式：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。”第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”《商品房买卖合同》附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定-双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容在合同附表约定：（附表，约定了室内天花、墙身、地面、窗、门、插座、卫浴等装修配置）。同日，原告作为乙方签订《室内装修工程合同》一份，合同甲方为被告同辉装饰公司，该装修合同约定装修标的为珠影文体广场11#楼2103房，装修内容及标准按合同附件《【珠影文体广场】11#楼住宅室内交楼标准（套间）》内容及标准执行，装修包干总价为50000元，原告当日向被告支付了5万元（原告共向被告珠影投资公司购买不同面积的房屋共5间，均与被告同辉装饰公司签订《室内装修工程合同》，一次性付装修款25万元，收款收据中收款人印章为“佛山市同辉装饰有限公司”。上述《商品房买卖合同》附件六装饰装修附表与《室内装修工程合同》附件《【珠影文体广场】11#楼住宅室内交楼标准（套间）》内容及标准一致。庭审中，对于《商品房买卖合同（预售）》中已约定房屋交付时是带装修的，为何被告珠影投资公司不按合同约定的标准一并装修、为何原告还要另找装修公司签合同装修的问题。原告称，被告珠影投资公司要求购房者所购买的房屋需由其统一装修，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，必须在由被告珠影投资公司提供的《室内装修工程合同》上签字及交付装修费50000元，装修费50000元是在被告珠影投资公司的工作人员引导下在该公司的签约室电子支付的。原告认为被告同辉装饰公司是被告珠影投资公司的利益相关人设立的公司，实际上是由后者管控，故后者应负装修费偿还责任。被告珠影投资公司则称对原告签订《室内装修工程合同》不知情，是原告自行物识装修公司自行签订的，与其无关。并称因为双方签订合同时房产是有政府最高限价，但是其出售的房价已经达到最高限价，所以在签订合同时已告知购房者是毛坯房交易价，但在合同备案时按原告于装修公司的标准交楼列入合同中。庭审中，原告与两被告确认：被告同辉装饰公司在对珠影文体广场11#楼2103房屋装修的过程中的进场、监督、验收、退场均是没有知会原告的，进场退场是与被告珠影投资公司协商、监督和验收权利是由被告珠影投资公司行使。被告珠影投资公司在上述房屋装修完毕并受其验收后，通知原告于2017年10月31日前到来收房；原告因房屋渗漏和通水设施等问题没有解决而延期收房。肇庆高新技术产业开发区规划勘测设计研究院在2018年4月16日对上述房屋进行测绘后，制作了《房屋分户平面图》，《房屋分户平面图》显示：珠影文体广场11#楼2103房屋的实测建筑面积为33.47平方米，实测套内建筑面积为24.87平方米。实测建筑面积、实测套内建筑面积与《商品房买卖合同（预售）》约定的面积误差比绝对值均超过了3%。原告于2018年12月20日向被告珠影投资公司邮寄了《解除合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修工程合同》，及要求被告珠影投资公司退还合同款项。以上事实，有原、被告提供的证据以及双方当事人的陈述和庭审笔录等证据证实。本院认为：原告与被告珠影投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方签订商品房预售合同，约定由原告购买被告珠影投资公司的商品房，双方成立商品房预售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。因房屋的合同约定面积与实际面积误差比绝对值均超过了3%，原告主张解除其与被告珠影投资公司于2017年3月28日就肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#2103房签订的《商品房买卖合同（预售）》，请求判令被告珠影投资公司返还给原告已付房款256559元及利息（以256559元为计算基数，从2017年3月28日起计至被告一全部付清款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），有房屋面积误差比绝对值均超过3%的事实依据和合同约定依据，被告珠影投资公司也没有异议，本院对原告此两项请求予以支持。鉴于此，被告珠影投资公司应一并返还办证费180元给原告。对于原告主张从2017年3月28日起计至起诉之日的利息为28989.11元，因原告没有作详细计算方式，本院不直接在判决中明确该数额。关于原告主张判令解除原告与被告同辉装饰公司于2017年3月28日就肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#2103房签订的《室内装修工程合同》的请求，因被告同辉装饰公司的主体及业务合法，合同内容已经履行完毕，且原告也没有举证证明合同存在法定的无效情形，故本院对原告此项请求不予支持。关于原告主张判令被告珠影投资公司、被告同辉装饰公司共同返还装修款50000元及利息（以50000元为计算基数，从2017年3月28日起计至被告珠影投资公司、被告同辉装饰公司全部付清款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，暂计至起诉之日为5649.6元）的请求。首先，从案件合同约定上看，原告与被告珠影投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》是约定被告珠影投资公司带装修交房的，但实际上被告珠影投资公司并没有履行《商品房买卖合同（预售）》第十六条之（三）和合同附件六，实际是在建成毛坯房后由购房人出资装修。按《商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人不履行装修义务，购房人有权要求其赔偿。其次，从法律规定上看，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中是因被告珠影投资公司履行合同义务不符合约定而解除合同，故被告珠影投资公司应赔偿原告的损失。合同解除时，合同标的房屋已经被装修，被告珠影投资公司取得房屋的装修利益并没有依据，该利益建立在原告的装修利益损失之上，依法原告有权请求被告珠影投资公司返还该不当利益。另被告珠影投资公司不是《室内装修工程合同》的权利人，但与被告同辉装饰公司一起僭越了原告的合同权利，表明两被告是存在合作的关系，被告珠影投资公司是同意接受被告同辉装饰公司对房屋的装修结果及造价的。被告珠影投资公司应返还原告50000元。再次，从案件事实上看。第一，因合同约定了房屋是带装修及约定了装修标准的，所以除非是被告珠影投资公司明确告知原告，合同约定的装修实际上是需要购房人自行出资的，原告是不可能自行花钱请装修公司按购房合同的标准装修的。第二，被告珠影投资公司称因为双方签订合同时房产是有政府最高限价，但是其出售的房价已经达到最高限价，所以在签订合同时已告知购房者是毛坯房交易，但在合同备案时按原告与装修公司的标准交楼列入合同中。但这无法解释原告为何在签订《商品房买卖合同（预售）》前与装修公司签订未购房屋的装修合同，且让被告珠影投资公司将其与装修公司的装修项目标准列入《商品房买卖合同（预售）》的交楼标准中。本案原告提出《室内装修工程合同》是由被告珠影投资公司提供并要求在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时一并签字及交付装修费50000元的。故可以推出原告是在此情况下同意为被告珠影投资公司垫付50000元装修费由被告珠影投资公司统一装修，最终房屋带装修交付原告。因此所为的装修费50000元本质上是房款的一部分，只是原告以装修费的名义垫付罢了。从这50000元属房款的本质上，被告珠影投资公司也应返还原告50000元。综上，事实表明，实际上原告与被告珠影投资公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》带装修的房屋的实际总售价是高于合同价的，但被告珠影投资公司为了规避政府限价，让原告另签订装修合同的方式垫付房屋装修工程款50000元。因此，无论该50000元是装修款还是本质属于房款（因为对于带装修交付的房屋，装修款也属于房款的一部分，故在本案中称装修款），被告珠影投资公司均应返还给原告，并应计付利息（以50000元为计算基数，从2017年3月28日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至被告珠影投资公司全部付清款之日止）。对于原告主张从2017年3月28日起计至起诉之日的利息为5649.6元，因原告没有作详细计算方式，本院不直接在判决中明确该数额。原告与被告同辉装饰公司签订的《室内装修工程合同》已由被告珠影投资公司主导履行，合同成果已由被告珠影投资公司验收，合同权利义务由被告珠影投资公司承担，被告同辉装饰公司已履行《室内装修工程合同》完毕，原告主张被告同辉装饰公司退还50000元及计付利息依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗誉与被告肇庆珠影文体产业投资有限公司于2017年3月28日就肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#2103房签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告房款256559元及利息（以256559元为基数从2017年3月28日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至付清款之日止）。三、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告房屋办证费180元。四、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告装修费50000元及利息（以50000元为基数从2017年3月28日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至付清款之日止）。五、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为6421元，由被告肇庆珠影文体产业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄建强人民陪审员  陈子权人民陪审员  李雪丽二〇二〇年一月十日书 记 员  叶永发