广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14694号上诉人（原审原告）：东莞市星光佰瑞商场有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇雍雅山庄城中区商住小区28座1908号。法定代表人：李富志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张霖，男，汉族，1984年7月3日出生，住湖南省桃源县***************，公民身份号码：430************518，该公司员工。上诉人（原审被告）：唐世平，男，汉族，1975年4月27日出生，住四川省资阳市乐至县*********，公民身份号码：511************632。委托诉讼代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东大洲律师事务所实习律师。原审第三人：东莞百事威房住开发有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇雍雅山庄城中区商住小区28座19、20层。法定代表人：陈嘉惠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张霖，男，汉族，1984年7月3日出生，住湖南省桃源县***************，公民身份号码：430************518，该公司员工。上诉人东莞市星光佰瑞商场有限公司（以下简称星光公司）、唐世平及原审第三人东莞百事威房住开发有限公司（以下简称百事威公司）房屋租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5421号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认百事威公司与唐世平于2015年5月31日签订的《商铺租赁合同》以及星光公司与唐世平、百事威公司于2016年5月15日签订的《星光城三方主体变更协议》已解除；二、唐世平应于一审判决发生法律效力之日起五日内向星光公司支付2017年12月1日至2017年12月9日期间的租金8779元、管理费5117元；三、唐世平应于一审判决发生法律效力之日起五日内向星光公司支付2017年12月10日至2018年4月10日期间的占用费60984元、管理费35543.5元；四、唐世平应于一审判决发生法律效力之日起五日内向星光公司支付2018年1月至3月的水电费合计39584元；五、驳回星光公司的其他诉讼请求。本案一审受理费2340元，由星光公司负担1500元，唐世平负担840元。星光公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判唐世平应向星光公司支付2017年12月1日至2017年12月9日期间的租金8779元、管理费5117元及违约金(违约金以13896元为基数，按每日万分之五计至实际付清之日止)；二、撤销一审判决第三项，改判唐世平应向星光公司支付2017年12月10日至2018年4月10日期间的占用费121968元、管理费71087元；三、支持星光公司无须向唐世平返还租赁保证金87090元；四、本案一审、二审诉讼费用由唐世平承担。事实与理由：一、一审法院认定唐世平拒缴租金及管理费系事出有因，无需支付逾期违约金是错误的。（一）案涉租赁场地早于2017年9月4日发生漏雨现象，且事发后星光公司积极履行了修复义务，实质上对唐世平产生的经营影响微乎其微，且唐世平是从2017月12月1日才开始欠缴租金及管理费，在此(2017年9月4日至2017年12月1日)的期间唐世平是有正常向星光公司缴纳租金及管理费的，从而更加证实了双方对上述问题已无争议。（二）关于案涉商铺天花楼板违法加建的问题，唐世平在其长达两年多的经营期间并没有向星光公司提出此问题，此问题也没有给唐世平的经营造成任何影响，双方均是在正常履行租赁合同。同时，唐世平投诉至黄江镇住建局要求拆除上述楼板，若真拆除楼板，唐世平必将无法正常经营，可见其投诉行为的目的并不单纯。（三）唐世平拒不支付租金及管理费的行为已违反租赁合同约定，且属于根本性违约，其拒付行为没有任何事实和法律依据，唐世平理应承担相应的违约责任。二、一审法院酌定减少唐世平在2017年12月10日至2018年4月10日期间的占用费60984元及管理费35543.5元没有法律依据。从双方合同解除之日起至星光公司实际接受场地之日止，小食代美食城均是在正常经营，各小商户并没有因为星光公司发出解除通知而停止营业。况且，由于唐世平拒不支付租金及管理费的根本性违约行为，星光公司才被追发出解除通知，即使星光公司解除合同有影响各小商户营业，也是由唐世平的根本性违约行为导致的。另外，从星光公司实际接受场地之日(2018年4月10日)开始，星光公司与小商户协调同意其继续经营的事实亦可证明，小食代美食城仍是在正常经营的，因此唐世平理应支付上述期间全部占用费及管理费。唐世平上诉请求：一、撤销一审判决，驳回星光公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由星光公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，双方之间不存在房屋租赁合同关系，星光公司与本案不具有直接的利害关系，不是本案适格的主体。首先，唐世平在中国广州仲裁委员会东莞分会（2017）穗仲莞案字第12221号案件中提出管辖权异议是属于在程序和形式上对案件管辖权的抗辩而非对案件事实本身的实质性答辩，唐世平在异议书中也并未明确承认或认可《星光城三方主体变更协议》的真实性，只是从星光公司提供的证据《商铺租赁合同》和《星光城三方主体变更协议》中所涉争议管辖条款内容的形式上进行了分析判断，认为该会对（2017）穗仲莞案字第12221号案没有管辖权。唐世平从仲裁策略考虑，之所以不在提出管辖权异议时明确提出《星光城三方主体变更协议》的真实性，是因为不管该协议是否真实，仅从该协议所涉争议管辖条款内容的形式上来看，星光公司就不应采用仲裁方式而应采用诉讼方式来解决争议。既然从程序及形式上就能否定仲裁方式解决争议，唐世平当然就不会在仲裁管辖异议书中提及《星光城三方主体变更协议》是否真实性，就如同法院及仲裁委在受理案件时也仅是对案件是否有管辖权进行程序和形式上的审查而不会对证据的真实性进行实质审查一样，故不能因为法院或仲裁委受理了案件就表示认可了证据的真实性，同理，本案不能因为唐世平在提出管辖异议时没有明确否认《星光城三方主体变更协议》的真实性就表明唐世平认可了该变更协议的真实性。其次，《鉴定申请书》、《证据材料目录》证明唐世平在中国广州仲裁委员会东莞分会（2017）穗仲莞案字第12221号案件中除了在程序和形式上提出了管辖异议外，还在该案中提出了鉴定申请，在鉴定申请书中唐世平明确提出《星光城三方主体变更协议》是虚假的，要求进行笔迹及指纹鉴定，这足以证明唐世平在提出管辖异议时并未认可《星光城三方主体变更协议》的真实性，否则，就不会提出鉴定申请。第三，司法鉴定结果已证实《星光城三方主体变更协议》是虚假的，《星光城三方主体变更协议》中有关“唐世平”的签名及指纹均非唐世平所签（捺）。第四，《星光城商户缴款通知》证明唐世平并不是按照《星光城三方主体变更协议》的约定向星光公司交纳租金等费用，而是按照百事威公司的书面通知向星光公司交纳租金等费用，且《星光城商户缴款通知》形成的时间在《大型商场房屋租赁合同书》及《星光城三方主体变更协议》形成的时间之前。因此，不能因为唐世平向星光公司交纳租金等费用就视为唐世平是依据《星光城三方主体变更协议》的约定交纳的，更不能据此认定唐世平认可了《星光城三方主体变更协议》。第五，《星光城三方主体变更协议》变更的是落款签订日期为2014年4月27日的《商铺租赁合同》，在《星光城三方主体变更协议》及落款签订日期为2014年4月27日的《商铺租赁合同》中承租人均是东莞市胜世餐饮管理有限公司而非唐世平个人，另外，落款签订日期为2014年4月27日的《商铺租赁合同》及案涉租赁物已于2015年5月31日被百事威公司与唐世平所签订的《商铺租赁合同》所代替，案涉租赁物的实际交租人也一直是唐世平，故2015年5月31日签订的《商铺租赁合同》才是唐世平与百事威公司之间实际履行的合同，落款签订日期为2014年4月27日的《商铺租赁合同》事实上已被终止。不论《星光城三方主体变更协议》是否真实，唐世平与百事威公司于2015年5月31日签订的《商铺租赁合同》中有关仲裁条款实际上并未被取消或替换，合同中的权利义务主体也没有发生变更。第六、中国广州仲裁委员会东莞分会（2017）穗仲莞案字第12221号案件与（2017）穗仲莞案字第17981号案件完全是不同的两个案件。（2017）穗仲莞案字第12221号案件是星光公司基于2014年4月27日的《商铺租赁合同》及《星光城三方主体变更协议》而提起的仲裁，仲裁当事主体是星光公司与唐世平。而（2017）穗仲莞案字第17981号案件则是唐世平基于2015年5月31日签订的《商铺租赁合同》所提起的仲裁，仲裁当事主体是唐世平与百事威公司。中国广州仲裁委员会东莞分会在审理（2017）穗仲莞案字第17981号案件时没有查清这两个案件的不同仲裁主体和申请仲裁所依据的不同合同依据就错误的将两个案件混为同一个案件，且在没有查清唐世平在（2017）穗仲莞案字第12221号案件已提出鉴定申请及依据《星光城商户缴款通知》向本案星光公司交纳租金等费用的情况下就错误的认定唐世平在（2017）穗仲莞案字第12221号案件提出管辖权异议时认可了《星光城三方主体变更协议》的真实性并依据《星光城三方主体变更协议》向星光公司交纳租金等费用亦是实际履行了《星光城三方主体变更协议》，是对《星光城三方主体变更协议》的认可。由于中国广州仲裁委员会东莞分会在审结（2017）穗仲莞案字第17981号案件时是以《决定书》（程序性）而非《裁决书》（实体性）结案，唐世平无法依据仲裁法的规定向仲裁委所在地中级人民法院提出撤销之诉，只能向中国广州仲裁委员会东莞分会反应前述几点理由，交涉之下，中国广州仲裁委员会东莞分会再次受理了唐世平的仲裁申请，案号为（2018）穗仲莞案字第21664号。综上，虽然已经发生法律效力的中国广州仲裁委员会东莞分会（2017）穗仲莞案字第17981号《决定书》及广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9958号《民事裁定书》均认定唐世平已构成自认，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款、第九十三条第一款、第二款的规定，结合《鉴定申请书》、《证据材料目录》、《星光城商户缴款通知》、《受理仲裁申请通知书》[（2018）穗仲莞案字第21664号]、《司法鉴定意见书》等证据，完全可以查明星光公司与唐世平之间不存在房屋租赁合同关系，星光公司与本案不具有直接的利害关系，不是本案适格的主体。二、一审法院在查明案涉租赁物因百事威公司违法加建而被政府行政主管部门责令拆除，且在星光公司的干预下，唐世平已无法正常经营管理小食代美食城的情况下，仍判决唐世平承担租金、水电费及50%的占用费、管理费，属适用法律错误，唐世平无需承担前述费用。唐世平在案涉租赁物漏水前及发现案涉租赁物系百事威公司违法加建和被政府行政主管部门责令拆除前，一直都是及时交纳租金、管理费及水电费，自从案涉租赁物漏水及发现案涉租赁物系百事威公司违法加建和被政府行政主管部门责令拆除导致小食代美食城无法继续经营后才引发小食代美食城各加盟商户拒付租金、管理费及水电费等费用，并导致唐世平与百事威公司签订的《商铺租赁合同》及唐世平与小食代美食城各加盟商签订的合同均无法继续履行，给唐世平造成了重大的经济损失，唐世平为此已向中国广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁，要求百事威公司赔偿相应损失。而星光公司在明知事出有因的情况下，不仅没有与百事威公司共同处理好善后事宜，反而提出解除合同并强势干预小食代美食城的经营管理，致使唐世平无法正常经营管理小食代美食城和收取相应加盟商的租金、水电费等费用，故过错责任方是百事威公司与星光公司，唐世平没有任何过错。因此，其后所产生的租金、水电费、占用费、管理费等费用应由百事威公司和星光公司自行承担。百事威公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人星光公司、唐世平上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、星光公司是否是适格的原告；二、唐世平可否因案涉租赁物存在违法搭建及漏雨减少应付费用，星光公司主张违约金及其无须返还租赁保证金是否合法有据。对此，本院作如下分析：关于焦点一。关于星光公司的诉讼主体资格的问题，本院依法作出（2018）粤19民终9959号民事裁定书已对该问题进行了充分的论述，本院对此予以确认并不再赘述，原审法院据此认定星光公司是适格的原告是正确的。关于焦点二。首先，结合东莞市黄江镇住建局出具的复函及星光公司向唐世平及各商户的复函来看，星光公司提供的租赁物存在天花板违法搭建及质量不达标的问题，导致天花漏水给唐世平及其他商户正常使用租赁物造成了一定的影响。双方因赔偿事宜协商未果，唐世平自2017年12月起没有向星光公司缴纳租金、管理费。星光公司于2017年12月9日单方提出解除合同，唐世平与星光公司均确认双方租赁关系于2017年12月9日已解除。以上可见，唐世平未按期向星光公司缴纳租金并非主观恶意，且星光公司对于案涉房屋租赁合同的解除也存在过错，故原审法院认定唐世平无需向星光公司支付逾期违约金，并对星光公司主张无需返还租赁保证金不予支持，并无不当。星光公司该项上诉意见缺乏依据，本院依法不予采纳。其次，双方发生纠纷后，星光公司单方提出解除合同，并于2017年12月19日告知商户其与唐世平之间的租赁关系已于2017年12月9日解除，小食代美食城暨唐世平于2017年12月16日前完成撤场，各商户于2017年12月22日前完成撤场，后又于2018年3月29日公告通知小食代美食城暂停营业，由此可见，在双方租赁关系解除后，在星光公司的干预下，唐世平已无法正常经营管理小食代美食城，故对于2017年12月10日至2018年4月10日期间的占用费、管理费，原审法院酌定按照50%支持星光公司的主张，判令唐世平应向星光公司支付上述期间的占用费60984元、管理费35543.5元，并无不当。星光公司上诉主张唐世平应全额支付占用费及管理费，依据不足，本院依法不予采纳。唐世平上诉主张其无需支付前述费用，亦依据不足，本院依法亦不予采纳。最后，双方租赁合同关系解除前即2017年12月1日至2017年12月9日期间的租金8779元、管理费5117元及2018年1月至3月水电费39584元，唐世平应向星光公司支付。唐世平上诉主张其无需支付前述费用缺乏依据，本院依法不予采纳。综上所述，上诉人星光公司、唐世平的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9011元，由唐世平负担3300元，由东莞市星光佰瑞商场有限公司负担5711元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年十二月十六日书记员 王兆东