广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1202执异31号 异议人：河池市鑫浪贸易有限公司，统一社会信用代码91451200MA5ND2AL91，住所地：河池市金城江区同德路。 法定代表人：杨雪芬，该公司总经理。 委托代理人：覃涨，广西皓辰律师事务所律师。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区河池市分行，营业场所：河池市新建路，统一社会信用代码：91451200672477346K。 负责人：江耕平，该分行行长。 委托代理人：梁宏卫，该行员工。 被执行人：河池永固混凝土有限责任公司，住所地：河池市六圩镇纹丛洞，统一社会信用代码：91451200745111100P。 法定代表人：寇丹生。 委托代理人：周海江，该公司员工。 委托代理人：袁汀，该公司员工。 被执行人：寇丹生，男，回族，1962年10月20日生，户籍地：广西河池市金城江区。 被执行人：曾树茹，女，汉族，1963年6月13日生，户籍地：广西河池市金城江区。 被执行人：梁冠忠，男，壮族，1963年10月23日生，户籍地：广西河池市金城江区。 被执行人：苏耐端，女，壮族，1962年11月13日生，户籍地：广西南丹县。 本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区河池市分行（以下简称邮政银行）与被执行人河池永固混凝土有限责任公司（以下简称永固公司）、寇丹生、曾树茹、梁冠忠、苏耐端金融借款合同纠纷一案中，本院依法作出的（2020）桂1202执672号之一公告，拟拍卖被执行人永固公司所有的位于河池市××××洞屯工业用地土地［证书编号：河国用（2003）第612号］。为此，异议人河池市鑫浪贸易有限公司（以下简称鑫浪公司）对本院上述拍卖行为提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开召开了听证会，异议人的委托代理人覃涨律师、申请执行人的委托代理人梁宏卫、被执行人永固公司的委托代理人周海江、被执行人梁冠忠到庭参加听证会。被执行人寇丹生、曾树茹、苏耐端未到庭参加听证会。现已审查终结。 异议人鑫浪公司称，2018年8月27日，异议人与永固公司签订《土地租赁合同》，约定我公司以每年亩2000元的价格租赁永固公司位于河池市××村××洞××（××公路绕城线旁）的土地38亩，租赁期限15年，从2018年9月10日至2033年12月9日止。2018年9月17日，双方签订《补充协议》，延长租赁期5年至2038年12月9日止。异议人于2018年9月13日按约定金额支付38万元给永固公司。据查金城江区人民法院已经生效的（2020）桂1202民初369号民事判决书认定：2018年9月26日，永固公司把异议人已经承租的该块土地抵押给邮政银行。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《担保法》第四十八条规定：“抵押权人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法》司法解释第六十五条规定：“抵押权人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释［2004］16号）第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院他应当引发将其除去后进行拍卖。”据此，请求撤销（2020）桂1202执672号之一公告。或者法院拍卖永固公司的该块土地，请法院在进行拍卖时责成拍买人依法履行异议人与永固公司签订的《土地租赁合同》，同时履行合同第十一条约定的租赁土地内现有公共道路车辆通行权，维护我公司合法权益。 被异议人（申请执行人）辩称，一、被答辩人提供的《土地租赁合同》倒签特征明显。理由如下：1、租赁关系没有及时备案登记或者公证，不具有公示性，可随意串通倒签，不能对抗抵押权。2、被答辩人提供的租赁合同签署和盖章的日期为2018年8月27日，但其提供的营业执照公司成立时间为2018年9月4日，登记机关签发日期为2019年11月26日。不难看出，合同签署和盖章日期在公司成立之前，公司未成立就对外签署合同并已刻有公章，显然不符合市场和法律规律，答辩人有理由认为该《土地租赁合同》签署日期是倒签的。二、2018年8月27日，鑫浪公司尚未成立不具有民事权利能力和民事行为能力，以这个公司名义签订的合同属于无效合同。三、租金价格明显偏离市场行情，虚假租赁特征明显，对其提出的阻止转移占有的请求，依法应不予支持。被答辩人提供胡《土地租赁合同》约定土地租金每年每亩2000元，而七、八年前永固公司将同一地的其他地块出租给河池市联骏钢材有限责任公司、张立恩、黄金胜每年每亩6000元，第三年之后每年每亩租金递增300元，至今达8000元每年每亩。异议人租赁每年每亩2000元明显低于市场价格。四、对于租赁权成立的审查，应该以占有为标准。法律规定以“转移占有”作为租赁权优先保护的要件，即使具体案件中租赁合同签订日期早于抵押日期，本案被答辩人自称其在租赁一年后才开始到该地块动工，答辩人在办理抵押时，到现场勘查，当时承租人仅有河池市联骏钢材有限责任公司、张立恩、黄金胜三家，其他地块仍属与抵押人自用于存放石沙。故综合所有证据显示承租人占有地块时间在抵押登记之后，则租赁权的设立仍然晚于抵押权，按照法律规定不能对抗先前设立的抵押权。 被执行人永固公司、梁冠忠共同称，永固公司与鑫浪公司在2018年3月就谈租赁土地的事，原来以个人名义签订的合同，后来永固公司觉得以公司名义签合同比较好，当时鑫浪公司比较有实力，愿意一次性支付完5年的租金，不用分开租赁场地，便于管理，所以租金就给得低，股东也是同意的，当时永固公司比较需要资金发工资。 本院查明：永固公司于2018年7月28日向邮政银行递交《小企业法人授信业务客户申请表》，申请发放小企业贷款1500万元，用于采购水泥等。2018年9月25日，邮政银行与永固公司签订《小企业法人授信额度合同》，约定申请执行人向永固公司提供授信额度为1500万元的借款，期限自2018年至2022年9月20日。同日，邮政银行与永固公司签订《小企业最高额抵押合同》，将其位于河池市××××洞屯工业用地土地［证书编号：河国用（2003）第612号］为主合同项下贷款提供最高额抵押担保。主债权确定期间自2018年9月21日至2027年9月20日，双方对该土地办理了抵押登记。也在同日，邮政银行与被执行人寇丹生、曾树茹、梁冠忠、苏耐端签订《小企业最高额保证合同》，约定本合同所担保债权最高本金余额为1500万元及基于主债权之本金所发生的利息等。因被执行人永固公司贷款至2019年12月20日开始出现逾期还款。经申请执行人催收未果后，申请执行人遂诉至本院。案经审理，本院依法作出（2020）桂1202民初369号民事判决书，该民事判决书生效后，因永固公司未履行法律文书确定的义务，邮政银行向本院申请执行，本院予以立案执行，依法裁定拍卖上述涉案土地，并发布（2020）桂1202执672号之一公告，通知相关权利人对上述土地享有抵押权、租赁权等权益人主张权利。案外人鑫浪公司遂提出执行异议。 另查明，案外人鑫浪公司成立于2018年9月4日，2019年11月26日在河池市市场监督管理局登记。2018年9月4日刻制公司印章备案，同年9月6日在柳州银行股份有限公司设立银行账户。2018年8月27日，鑫浪公司在未设立公司情况下以鑫浪公司名义与永固公司签订《土地租赁合同》，租赁位于河池市××村××洞××（××公路绕城线旁）的38亩土地的使用权使用。租赁期限20年，从2018年9月10日至2033年12月9日止，每亩2000元，合同约定在10个工作日内一次性付给甲方五年租金。以每五年为一周期，租金按上一周期租金的12%递增，租金支付按先付后用方式进行。鑫浪公司成立刻制公司印章后在该合同上补盖公司印章。2018年9月17日双方签订《补充协议》，将租赁期限延长五年至2038年止2018年9月13日鑫浪公司向被执行人永固公司账户汇款38万元。 本院认为，首先，永固公司于2018年7月28日向邮政银行递交《小企业法人授信业务客户申请表》，并愿意以位于河池市××××洞屯工业用地土地［证书编号：河国用（2003）第612号］的工业用地作为向邮政银行贷款抵押物，双方于2018年9月1日要求承租该土地上的原租户黄金胜、河池市联骏钢材有限责任公司、张立恩在《承租人声明》书上签名，并要求承租人承诺当邮政银行行使抵押权时予以积极配合，包括但不限于在该行限定的时间内终止与抵押物所有人的租赁关系，并放弃对租赁财产的优先购买权。如异议人与永固公司在2018年9月1日之前签订了《土地租赁合同》，则该场地面积为38亩，承租土地面积大于上述其他原租户，且租金较低，异议人与永固公司无疑更应该将签订承租土地租赁合同的实情告知邮政银行，也应签署《承租人声明》书，事实上双方都未履行告知义务，有悖常理。其次，异议人公司成立时间、刻制公司印章及设立银行账户时间,均晚于2018年9月1日永固公司与邮政银行对涉案土地现场调查抵押贷款时间，异议人也承认其在公司成立后才在2018年8月27日的《土地租赁合同》上加盖公司印章，虽然异议人对其事后补盖公司印章的行为进行了解释，但邮政银行辩称异议人与永固公司存在倒签合同行为的意见，更为可信。因为异议人与永固公司倒签合同时间极有可能是为了对抗抵押权人行使抵押权。因此，即使异议人与永固公司双方签订的《土地租赁合同》合法有效，但该行为仅能约束合同相对方，不能对抗抵押权人。因异议人补盖公司印章时间仍然晚于2018年9月1日，即永固公司与邮政银行协议将涉案土地办理抵押权登记及现场调查的时间。第三、异议人与永固公司双方签订《土地租赁合同》后没有办理租赁登记及公证，也未在签订合同时实际占有该土地，而邮政银行及永固公司对涉案土地已经办理了合法的抵押登记手续，则该租赁权不能对抗登记的抵押权。因此，被执行人永固公司将涉案土地抵押给邮政银行贷款，逾期未还，邮政银行有权依照法律规定行使抵押权人的权利，即异议人无事实和法律依据对抗申请执行人行使抵押优先权，也无事实和法律依据请求撤销本院作出的（2020）桂1202执672号之一公告，故异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人河池市鑫浪贸易有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河池市中级人民法院申请复议。 审 判 长  韦怀明 人民陪审员  崔洹通 人民陪审员  韦现增 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  岑荣吉 书 记 员  李 卉