湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初3305号原告：胡友连，女，1968年8月12日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被告：隆回县明华贸易发展有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇大桥街**。法定代表人：张明华，该公司经理。被告：张明华，男，1962年2月15日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：湖南九畴置业有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇白里路**。法定代表人：蒋永平，该公司经理。原告胡友连与被告隆回县明华贸易发展有限公司（以下简称明华公司）、张明华、湖南九畴置业有限公司（以下简称九畴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡友连及其委托诉讼代理人陈立阳，被告张明华，明华公司的法定代表人张明华到庭参加诉讼，被告九畴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡友连向本院提出诉讼请求：1、判决被告明华公司、张明华、九畴公司提供银行账号接受原告依照《商品房买卖合同》应当支付的房屋价款；2、判决被告明华公司、张明华、九畴公司在十五日内向原告交付金茂大厦第1幢6单元Ａ1号房，在交付后三十日内为原告办理好该房屋不动产权证书，办理不动产权证应缴的税费由明华公司交纳；3、判决被告明华公司、张明华、九畴公司向原告承担延迟交房违约金39800元。4、本案诉讼费等费由被告承担。事实与理由：2004年11月，张明华以国有土地转让方式取得了位于隆回县××镇××路××号（原大桥街4号）的一宗国有土地使用权（土地使用权证号为隆国用［2004］第0118043号）。2006年10月，张明华在上述土地开发建设金茂大厦商住楼，并以明华公司作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》。由于明华公司未取得经营开发房地产的业务，于2008年8月30日，以被告九畴公司为甲方，被告明华公司为乙方，签订了《房地开发资质挂靠协议》。2007年12月19日，张明华就金茂大厦商住楼项目以被告九畴公司的名义办理了《商品房预售许可证》，以后便以九畴公司的名义对外签订《商品房买卖合同》。原告于2008年2月27日与被告九畴公司签订了《商品房买卖合同》，根据该《合同》第三条的约定：原告购得的房屋为第1幢6单元Ａ1号房，建设面积为121.87平方米，其中套内面积为109.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建设面积12.34平方米。该合同签订后，原告依照《合同》第六条第三款的规定，于2008年2月27日交纳总房款的40%，下欠110000元房款，一直等办理银行按揭的手续，但三被告均未依《合同》第十七条第五款的规定统一办理房屋产权证，就不能办理银行的按揭贷款手续，也就不能依《合同》第十一条规定的关于“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”等应履行的义务，导致原告已交了40%的房款之间仍未得到房屋。该金茂大厦项目系张明华以明华公司名义开发，因明华公司未取得房地产开发资质，于是与被告九畴公司签订挂靠协议，实际债权债务等都由被告明华公司及被告张明华承担。虽然金茂大厦有部分业主入住并办理好不动产权证，但原告所购房屋至今未交付。被告明华公司、张明华辩称：1、被告张明华代表九畴公司在商品房买卖合同上签名，张明华个人在本案中不应当承担任何责任。2、被告明华公司与九畴公司存在挂靠关系，但根据合同的相对性原则，明华公司与原告没有合同关系，不应当直接对原告承担责任。3、原合同约定，原告采取按揭贷款的方式支付大部分房屋价款，但因银行不同意办理按揭而无法继续执行。之后，出卖方提出多种方案与原告协商，原告均不予接受，导致合同无法履行。出卖方于2014年已经声明解除合同，不可能再向原告交付房屋。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告九畴公司未做答辩。本院经审理认定事实如下：（一）对于原告与被告张明华、明华公司双方没有争议的事实，本院予以确认。（二）关于本案商品房预售合同的主体，原告提供了被告明华公司的营业执照、商品房买卖合同、收款收据等证据。被告张明华、明华公司对原告提供的上述证据的真实性没有异议。本院对原告所举的上述证据的证明效力予以确认。结合以上证据和被告张明华、明华公司的陈述，本院认定如下事实：1、涉案商品房预售合同的出卖人为九畴公司，原告支付的首付房屋价款亦属被告九畴公司所收取；2、被告明华公司挂靠被告九畴公司名义从事涉案房地产开发，并认可因涉案房地产开发项目产生的债权归明华公司享有，债务由明华公司承担；3、被告张明华属明华公司的法定代表人，其个人不是涉案商品房预售合同的当事人。（三）关于本案商品房预售合同约定的履行期限及合同履行情况。根据原告与被告张明华、明华公司的陈述及原告提供的被告张明华、明华公司无异议的商品房买卖合同和收款收据，本院认定如下事实：1、商品房买卖合同第六条第3项约定的付款方式及期限为：“于2008年2月27日交纳总房款约40%计82318元，于小区房屋楼栋封顶后办理银行按揭手续，贷款总计110000元”。2、商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2008年8月31日前，将验收合格的商品房交付给原告。3、商品房买卖合同第十五条约定，九畴公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要由被告九畴公司提供的资料报产权登记机关备案。4、原告于2008年1月20日向被告九畴公司首次支付了购房款82318元及房屋维修基金5570元。合同约定的按揭贷款因银行不同意而不能实现。本案起诉之前，房屋买卖双方就房屋剩余价款的支付方式不能达成协议。5、被告明华公司承认自己存在房屋迟延封顶违约行为，双方一致陈述涉案房屋现在已经封顶。（四）关于不动产权证书的办理及税费的承担。《商品房买卖合同》第十七条第5项的约定：“房产证由出卖人统一办理，但买受人除应提供相关文件外，还应承担2%的契税、3%的维修基金及其他政府相关规定的费用”。（五）被告明华公司主张其多次催告原告支付房屋价款，且于2014年已经声明解除合同，但不能提供证据证明。（六）根据原告提供的内资企业登记基本情况表，被告九畴公司企业状态为“吊销未注销”。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告九畴公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案商品房预售合同履行过程中，被告九畴公司开发建设的房屋迟延封顶，原告在所购商品房不能办理按揭贷款时不能以其他方式支付房屋价款，双方均有违约，在商品房预售合同尚未依法解除的条件下，合同当事人依法应当承担继续履行等违约责任。据此，原告应当依照合同约定向被告九畴公司支付涉案房屋封顶后应当支付的房屋价款（原告自愿支付本院亦应予确认），被告九畴公司依法应予接受。被告九畴公司应当依约将经验收合格的商品房交付给原告，并为原告办理商品房的不动产权证书。办理不动产证书应缴的税费，原告应当按照《商品房买卖合同》的约定负担。在原告没有于涉案房屋封顶后支付的房屋价款之前，被告九畴公司有权拒绝交付房屋，原告主张被告承迟延交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告明华公司关于涉案商品房预售合同已经解除的主张，因缺乏证据证明，本院不予支持。被告明华公司挂靠被告九畴公司从事涉案房地产开发，是涉案房地产开发项目事实上的权利、义务主体，其认可因涉案房地产开发项目产生的债务由明华公司负担，是对自身民事权利的处分（亦可理解为第三人加入债务），本院确认被告明华公司对被告九畴公司应当承担的涉案债务负有清偿责任。被告张明华个人，不是涉案商品房预售合同的当事人，亦无其他承担合同义务依据，不承担合同违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡友连于本判决生效之日起五日内向被告湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司支付房屋价款110000元。被告湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司对原告胡友连给付的房屋价款应予接受。二、被告湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告交付位于隆回县××镇××大厦××幢××单元××号商品房。三、被告湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司于本判决生效之日起四十五日内为原告所购买的金茂大厦第1幢6单元A1号商品房办理不动产权证书。四、驳回原告胡友连的其他诉讼请求。上述原告胡友连应给付款项直接支付给本案被告湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司，或者支付到湖南省隆回县人民法院专用存款账户（账户名称：隆回县人民法院，开户银行：长沙银行股份有限公司隆回支行，账号：8002********）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2391元，由原告胡友连负担591元，被告湖南九畴置业有限公司、隆回县明华贸易发展有限公司负担1800元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  张善伟二〇二〇年十二月六日法官助理龙良碑书记员孙道恩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。