山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0786民初274号 原告（反诉被告）：姚鲁军，男，1971年10月25日出生，汉族，高中文化，群众，住昌邑市。 委托诉讼代理人：姜亦涛，昌邑法源法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦；驻所地：C昌邑市北海路与交通街交叉路口以东、三角公园对面的银河购物广场。 负责人：李月淑，总经理。 委托诉讼代理人：崔鹏，单位职工。 委托诉讼代理人：周子泉，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告姚鲁军诉被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案，同年3月27日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚鲁军的委托诉讼代理人姜亦涛、被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦的委托诉讼代理人崔鹏、周子泉到庭参加诉讼，审理期间被告提出反诉，本院合并进行了审理。因被告对原告损失要求重新鉴定，本院委托重新鉴定后，于同年11月26日依法适用普通程序组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告姚鲁军的委托诉讼代理人姜亦涛、被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦的委托诉讼代理人崔鹏、周子泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚鲁军向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告签订租赁合同，返还租赁费1041.2元，返还保证金3000元；2、依法判令被告赔偿经济损失231623元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年3月1日原告与被告签订仓库租赁协议，租赁被告负一楼仓库一处，存放家具类货物，租赁期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止，期限为2年，第一年租金为7500元，第二年租金为10000元。2018年8月19日天降雨，因被告管理重大过失水顺着出入仓库的公共通道流入地下仓库，造成地下仓库全部灌水，原告租赁其中仓库存放的家具类货物被水淹，货物严重受损，致使原告租赁仓库无法再继续使用，请求依法解除租赁合同，返还租赁费1041元，返还保证金3000元，并赔偿经济损失231623元。 被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦辩称：1、我公司作为出租人，仅限场地出租，已依约向原告交付租赁物，且不参与原告货品的存放与收发，对原告的物品无保管义务。根据租赁协议第二条第3款约定，涉案租赁物由原告自行管理并负责所有物品安全问题，第七条第3款约定，租赁期间，出现一切安全事故问题由姚鲁军承担全部责任。原告在承租场地后，对该场地自行上锁、自行保管货品，出现问题应由其自行承担责任，与我公司无任何责任关系。2、2018年8月19日至20日，昌邑市遭遇特大暴雨天气，暴雨的强度超出预计，该次强降雨远超城市排水能力，发生城市内涝，属不可抗力，且我公司也已积极采取防汛措施，如设置防水挡板、沙袋及四台抽水机不间断抽排水等，原告的物品受损非租赁物质量导致，而是原告在暴雨发生时未采取任何防范自救措施导致。根据租赁协议第七条第4款约定，租赁期间，库房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。大暴雨天气以及引发的城市内涝系不可抗力，原告向我公司主张赔偿损失没有合同依据。且在暴雨，内涝发生时，我公司采取了相关救灾措施，也不应承担赔偿责任。3、在受台风温比亚影响期间，各媒体、网络均多次发布灾害天气预报及政府防汛信息，原告对大暴雨情况应当知悉。且原告作为承租人，明知自己仓库位于下下一层，于暴雨内涝发生之时，仍未采取任何防范措施自救，对自身财物的保管未尽管理、注意义务，应对其管理不当行为负责。4、涉案协议早已于2019年2月28日租赁期满，至今原告仍然占用涉案租赁物，拒绝将租赁物腾空返还给我公司，其主张返还租赁费1041元没有事实依据。5、涉案租赁协议第四条第3款约定，合同终止后3个月，若无争议问题，我公司将质量保证金无息退还给原告，现在租赁合同期满后三个月原告与我公司发生争议问题，依约质量保证金不能退还。要求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即将租赁物腾空并返还给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费（按每天27.4元自2019年3月1日起计算至反诉被告将租赁物腾空并返还反诉原告之日止）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月，我公司与反诉被告签订租赁协议，租赁期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止。2019年2月28日租赁期满后，反诉被告至今拒绝将租赁物腾空、返还我公司，仍然占用我公司租赁物，且拒不缴纳房屋占用费，严重违反了合同约定，侵犯了我公司的财产权利。反诉被告应立即将租赁物腾空并返还我公司，同时按2018年度租金10000元的标准，即每天27.4元向我公司支付房屋占用费至反诉被告将租赁物腾空并返还我公司之日止，请求依法支持我公司诉求。 原告（反诉被告）姚鲁军辩称：被告的反诉请求不成立，在水淹事故发生后被告将地下车库自行落锁，原告至今无法进入，而且被告也未找原告进行租赁合同的续签及相关事宜协商；其次原告的损失物品至今在该仓库内无法自行运出，所以被告的反诉请求既不合法也不合理，请法庭依法驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，足以证明如下基本案件事实： 2017年3月1日,原告(反诉被告，下称原告）姚鲁军与被告（反诉原告，下称被告）山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦签订仓库租赁协议，协议约定原告租赁被告负一楼仓库一处，面积200平方米，存放家具类物品，租赁期限2年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止，第一年租金为7500元，第二年租金为10000元，支付方式为年度预交，本期租金到期前10日内以现金方式缴纳下期租金，原告在签订合同后向被告一次性缴纳质量保证金3000元，作为服务质量的保证金和守法租赁的担保，合同终止后3个月，若无争议问题，被告将质量保证金无息退还给原告。合同签订后，双方按约履行至2018年8月19日，天降大雨，原告租赁的仓库进水，库存物品受损。 当事人争议的焦点问题有四个：一、仓库进水的责任由谁负担？二、原告的损失数额如何认定；三、租赁合同应否解除、原告剩余租赁费及保证金应否由被告返还？四、原告应否给被告腾空租赁物及应否支付超期占用租赁物的租赁费。 一、关于仓库进水的责任由谁负担问题 被告提交如下证据： 1、提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件一份（原件质证后收回，提交复印件），证明涉案租赁物已经验收合格，建筑质量不存在问题。 2、提交昌邑市人民政府2018年8月17日发布的台风“温比亚”预报打印件，证明昌邑市人民政府对台风“温比亚”进行了预报。 3、提交2018年11月26日昌邑市气象局出具的证明一份，证明2018年8月19日至20日出现降雨天气，降雨量共168.3毫米。 4、提交2018年8月19日昌邑发布暴雨红色预警信息打印件一份。 5、提交齐鲁网发布的文章《潍坊昌邑雨水倒灌低洼民房10人被困消防官兵紧急救援》打印件一份。 6、提交从中国气象局网站打印的《数据解读：“雨量之王”“温比亚”的传奇一生》打印件一份。 7、提交山东新闻大众网打印的《惨！潍坊昌邑多小区地下车库被淹！水里全是车车车……》及光盘一张。 8、提交范世乾在2018年8月19日晚在他门市抢险时录制的视频光盘一张及拍摄的照片两张，证明2018年8月19日降特大暴雨，发生城市内涝，其本人的小卖部被淹，该小卖部位于中百大厦东侧道路对面，与中百大厦地下出口斜对。同时证明该业主在19日晚暴雨时积极采取了抢救措施。 9、提交我方地下入口处暴雨来临时挡水板的照片一张，证明挡水板外水已溢满，当时暴雨很大。同时提交地下室工作人员排水的照片一张，证明我方工作人员正在排水抗灾。 10、在（2018）鲁0786民初3361号卷宗原告方的证人证言可以证明在暴雨发生前以及暴雨中原告没有采取任何自救措施，应当对自己的财产损失自行负责。 被告以上述证据主张，其出租的仓库经验收合格不存在质量问题，原告的损失是暴雨造成，被告已经设置了挡水板并采取了相关措施。 原告质证认为，被告提交的四张照片中没有拍摄时间，从照片上无法看出是地下车库的入口，也看不出挡水板的存在，该照片不能作为有效证据，也不能证明被告的主张；其他证据足以证实了该降雨不是不可抗力，国家相关部门已经进行了预报，按照仓库租赁协议第五条第二款之规定，被告方负责使用过程中日常、设备、工具的管理工作，仓库被淹是雨水顺着地下车库的通道流入原告租赁的仓库所致，被告方管理有重大过失，应当承担侵权责任。 被告认为，原告曲解了租赁协议第五条第二款的规定，该条约定的内容是要求原告不得擅自改动相关的设施、设备、工具，否则要承担相关的责任，并不是对原告物品安全的约定，原告物品安全的约定应当适用租赁合同第二条第三项约定，即由原告自行管理和负责所有物品的安全问题。合同第二条第二项对本案原告使用租赁物进行了限定，即要求原告仅限于存放家具类物品。第七条第三项约定由原告自行负责安全问题。水灾导致原告物品损失是原告在暴雨前以及暴雨中没有采取任何救灾措施所致，应当自行承担责任。 本院审查认为，原、被告签订的仓库租赁协议合法有效，原告租赁被告的仓库位于负一楼，仅200平方米属于原告独自占有使用的空间，其他公共空间应由被告管理。2018年8月19日，雨水顺着地下车库的通道流入负一楼，虽有雨势强大的原因，但相关部门已有预警预报，不属于不可抗力，被告虽在车库门前设置了挡水板，甚至安排了抽水机，采取了安全措施，但可以认定下雨的强度超出了被告的预计，采取的措施不够充分，导致了雨水进入负一楼，在大雨灌入负一楼的情况下，任何自救措施都属于微乎其微。被告的行为虽属过失，给原告造成的损失也应由其负担。 二、原告的损失数额如何认定。 1、原告提交昌邑市公证处出具的公证书一份，内附光盘一张，公证处于2018年8月24日作出公证，证实2018年8月19日仓库被水淹以及仓库内水淹物品的现状、数量、种类以及被水淹的水位为70公分左右，同时提交发票一张，证明公证费5000元。 被告对公证书的真实性无异议，但对公证的内容有异议，认为原告的物品很大一部分没有具体的品牌、规格、型号，也没有物品的新旧程度记载；公证的物品中相当一大部分是电器，根据双方合同的约定租赁物只能用于存放家具类物品，原告存放电器类是违反合同约定的。对公证费发票的真实性无异议。 2、原告提交山东三元资产评估有限公司出具的评估报告书一份，证明财产损失为224623.6元，同时提交评估费发票一张，2000元。 被告对数额提出异议，认为评估报告对涉案的财物品牌、规格、型号均没有做出准确描述，所以其对价值认定缺乏事实依据。对评估费发票的真实性无异议。 3、本院出示潍坊正元土地房地产资产评估事务所出具的资产评估报告潍正评法报（2019）第40号，该报告由被告申请，我院委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所评估作出结论，经评估，追溯至评估基准日2018年8月24日，纳入评估范围内的资产损失价值共计为193745.21元。 原告对评估报告无异议，认可该评估报告。 被告对评估结论无异议，认为应当将家具类之外的产品价值排除，根据租赁合同第二条第二款约定，租赁仓库的用途仅限于存放家具类用品，不得存放其他物品，而原告存放了家具类之外的商品。 原告认为存放的全部是家具类物品，并不是被告代理人狭义的理解，被告应当全部赔偿。 本院审查认为，原、被告对评估报告无异议，可以认定原告财产损失共计为193745.21元。虽然仓库租赁协议第二条第二款约定，本租赁物仅限存放家具类物品使用，不得存在其他物品。但协议第五条第一款还规定，被告租赁物供原告存放家具类货品，禁止存放易燃易爆危险品。合同约定的是原告存放家具类货品，并不单纯指家具。从资产损失评估明细表可以看出，原告受损物品有家具及家电等，并未超出范围且未有易燃易爆危险品。 三、租赁合同应否解除、原告剩余租赁及保证金应否由被告返还？ 原告要求解除租赁合同；返还租赁费是指自起诉之日即2019年1月22日起计算至2019年2月28日共38天，每天27.4元（10000元÷365天）*38天＝1041.2元；返还保证金3000元是指合同第四条第三款约定我方交纳了保证金，但未有收据。 被告对租赁费的计算方式无异议，认为租赁物在原告的控制之下，发生水灾后原告并没有向被告提出解除租赁合同并且一直占用租赁物至今，要求返还租赁费没有依据；被告收取原告的任何费用都是给原告出具盖有被告单位公章的收据，关于保证金原告没有收款收据证明我方没有收取。 本院审查认为，从原告起诉到原、被告租赁协议到期只有38天，本案在审理期间，租赁合同已经到期，已无法解除，不能解除合同，则原告主张的剩余的租赁费亦不予返还。至于合同保证金3000元，理论上被告应该收取，但原告未提供证据，且合同约定，“合同终止后3个月，若无争议问题，被告将质量保证金无息退还给原告。”现双方在合同到期后仍有争议，至今未解决，故对原告要求退还保证金的请求不予支持。 四、原告应否给被告腾空租赁物及应否支付超期占用租赁物的租赁费。 被告主张目前租赁物仍然在原告的控制和使用中，所以原告应当承担返还租赁物以及支付占用费用。 原告认为不是有意继续占用仓库，而是水淹造成的侵权纠纷未解决，地下仓库经水淹后无法使用也无使用价值，被水淹的财产不能运输，是为了更好的解决案件，被告反诉既不合法也不合理。 本院审查认为，原、被告双方的租赁仓库协议期限已经届满，被告要求原告返还租赁物应予支持。而导致原告超期占用租赁物并非是原告原因，而是被告管理不善导致地下车库通道进水淹没租赁物，双方未能妥善解决纠纷所致，主要是被告方的原因。故对被告要求原告支付超期占有租赁物的租赁费不予支持。 综上，本院认为，原、被告租赁物仓库进水的责任应由被告承担，原告因仓库进水造成的损失应由被告赔偿，合同到期后，原告应将租赁物返还被告，原告要求解除租赁合同，要求被告返还剩余租赁费及保证金的诉讼请求及被告要求原告支付超期占用租赁物的租赁费的请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十三条，第二百一十二条，第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第十九条之规定，判决如下： 一、被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦赔偿原告姚鲁军财产损失193745.21元，于本判决生效次日起十日内付清。 二、原告姚鲁军于本判决生效次日起十日内返还被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦租赁物仓库。 三、驳回原告姚鲁军的其他诉讼请求。 四、驳回被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4834.96元，由被告山东潍坊百货集团股份有限公司昌邑中百大厦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张维亮 人民陪审员  陈丽丽 人民陪审员  杨 彬 二〇二〇年一月九日 书 记 员  付晓菲