贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初4655号 原告：张功玲，女，住贵州省都匀市。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘刚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖明飞，系公司员工。 原告张功玲与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称“蓝海湾公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张功玲、被告蓝海湾公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原张功玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告将都匀市剑江中路35号.财富中心3,5,6号楼1-93号商铺房产证登记于原告名下；2、被告向原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金106498.95元（违约金以购房款2941960元为基数，按日0.2‰的标准自2019年2月28日起算，暂计至2019年8月28日，后续违约金继续计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月4日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为Y18001825,合同所对应的商品房房号为：3，5，6号楼的1-93号。原告于2018年4月12日通过中国工商银行转账的方式向被告支付以上这套房屋的购房款：2941960元，且同日被告向原告开具了该份房屋购房款的收据，但是被告至今未将房屋实际交付给原告。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2018年2月28日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意前述约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2‰的违约金。”现早已超过约定的日期，被告仍不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金。原告经向被告主张违约金，被告拒不支付，侵犯原告合法权益，特依法起诉。 被告蓝海湾公司辩称：逾期办证违约金约定过高，请求法院依法下调。首先，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。与逾期交房相比，逾期办证给买受人造成的损失要小得多，但《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金是逾期交房的10倍，明显过高。其次，日万分之二的违约金远远超过答辩人的承受能力。逾期办证只要产生，涉及的人数都会很多，一般都是以栋为单位，所产生的违约金按原告的计算标准数额巨大。在目前经济形势下行，房地产行业不景气的背景下，任何一个房地产开发企业都难以承受如此高额的违约金。综上所述，《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过高，请求贵院依法下调。 原告为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交以下证据材料：1、合同编号为Y18001825《商品房买卖合同》复印件一份；2、都匀市人民法院（2019）黔2701民初3154号民事判决书一份；3、原告复印件一份。 被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司未提交证据。 根据原告提交的证据及当庭陈述，本院经审理，认定事实如下：1、2018年1月4日原、被告签订合同编号为Y18001825的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发都匀市剑江中路35号·财富中心3，5，6号楼的1-93号商铺，总价款为2941960元；合同第二十二条第三款转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2018年2月28日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2‰的违约金。……（四）1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；（五）其他有关事项约定如下：基于都匀市商品转移登记时，须由买受人和共有人亲自办理的现行办法，出卖人在提供办理商品房转移登记的有关文书后，由买受人和共有人自行办理房屋所有权证。”；2018年4月12日原告张功玲通过中国工商银行分两次共向被告蓝海湾房开公司银行账户转款2941960元，被告于当日向原告出具“收到张功玲交来财富中心（3、5、6）1-93购房款2941960元”的收据；上述房屋尚未办理商品房买卖合同备案登记，也未交付原告。 另查明：案涉房屋于2016年5月26日由被告以物抵债形式抵偿给案外人沈振东，2018年4月12日张功玲一次性支付购房款后，被告将购房款2941960元转入案外人沈振东委托收款人刘冰洁账户；2019年6月20日原告张功玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于贵州省都匀市财富中心的房屋，房号为3,5,6号楼的1-93号；2、判令被告支付给原告逾期交房违约金为：23300.32元（暂计至2019年6月30日），本院于2019年8月1日作出判决，认定原、被告签订的编号为Ｙ18001825的《商品房买卖合同》合法有效，并作出一审判决：一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张功玲交付都匀市剑江中路35号·财富中心3，5，6号楼1-93号商铺；二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告张功玲支付计至2019年6月30日的逾期交房违约金23300.32元，2019年7月1日之后的逾期交房违约金以合同约定的全部已付款的日万分之0.2计算付至实际交付房屋之日止。现该判决已生效。 本院认为，原、被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了房屋交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定履行了全部支付购房款义务，被告应于2018年2月28日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今未办理交付，但因被告自身原因未能履行，其行为已构成违约，应承担违约责任，因双方约定的办证义务为“（四）1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；（五）其他有关事项约定如下：基于都匀市商品转移登记时，须由买受人和共有人亲自办理的现行办法，出卖人在提供办理商品房转移登记的有关文书后，由买受人和共有人自行办理房屋所有权证。”故对于原告诉请判令被告将都匀市剑江中路35号.财富中心3,5,6号楼1-93号商铺房产证登记于原告名下，依法支持为:限定被告在一定期限内向原告提供案涉商品房转移登记的有关文书； 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：逾期办证被告应向原告支付已付房价款0.2‰的违约金。但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期办证违约金按日万分之零点五计算。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告张功玲提供都匀市剑江中路35号.财富中心3,5,6号楼1-93号商铺转移登记的有关文书； 二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告张功玲支付2019年2月28日至2019年8月28日逾期办证违约金26624.74元，之后的逾期交房违约金以购房款2941960元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年8月29日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2430元，因适用简易程序减半收取1215元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗  国  微 二〇一九年十一月二十日 书记员 杨贵林（代）