广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7442号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司，住所地：广西南宁市汇春路**香港花园商物楼**，统一社会信用代码：914501037087388280。 法定代表人：陈朝育，总经理。 诉讼委托代理人：杨军，男，1982年6月10日出生，壮族，住广西田东县。 被告：潘姝利，女，1983年5月17日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治区县。 诉讼委托代理人：袁开富，男，1983年3月9日出生，瑶族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 原告广西南宁福源物业管理有限公司（以下简称“福源物业”）与被告潘姝利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告福源物业的诉讼委托代理人杨军，被告潘姝利的的诉讼委托代理人袁开富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年9月1日至2019年2月28日的物业费为4005元,2016年9月1日至2019年1月27日代收水费为1044元，2016年9月1日至2019年2月28日代收生活垃圾费为240元，2017年7月1日2019年1月31日代收公摊水费104.7元，2016年8月1日至2019年1月31日代收公摊电费534.8元，2016年9月1日至2019年1月28日二次加压电费249.4元，逾期支付物业服务费的违约金(以每月欠缴物业服务费133.5为基数，自次月起计算，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2016年9月1日至实际计算至付清之日止)；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年5月25日，被告与广西金源置业集团有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同中被告购入位于广西南宁市金源城•金源悦府39号楼2606号房，建筑面积为101.15平方。该买卖合同附件六《合同补充协议》第十条第一款物业管理的约定：买受人同意该房屋由南宁市物业管理行政主管部门核定的中标物业公司负责小区前期物业管理工作，买受人同意遵守物业管理公司的管理规定及临时管理规约。2011年10月25日,原告福源物业与广西金源置业集团有限公司双方签署了《金源城一期前期物业服务合同》，选聘原告福源物业提供前期物业管理服务事宜，合同约定期限为小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，迄今为止，没有成立业主委员会，故该物业合同长期有效。原告福源物业有权向被告收取相应物业费。自2016年9月1日起，被告开始拖欠物业费，截止2019年2月28日，累计拖欠物业费共6177.9元。按《金源城一期前期物业服务合同》）约定，被告逾期支付物业费的，应向原告支付违约金，为维护自身权益向法院提出诉请如前。 被告潘姝利辩称：一、对物业服务费无异议，同意交纳物业服务费，对公摊水电费、生活垃圾费、水费代收费有异议，被告未公示公摊水电费明细，且被告无法单独交纳物业费，原告有捆绑消费的嫌疑，导致无法交纳物业服务费；二、原告未能举证证明其已向水电部门、环卫部门交付上述生活垃圾费、代收水电、代收二次加压电费，也未能提供证据证明上述各项具体数据的来源和计算方式，原告诉请上述费用，无法律依据；三、原告从未向被告公示公摊水电明细，自地下室加装了300多个电动车充电口，电梯广告加装了24小时不间断广告屏，小区增加纯净水制水所后，公摊水电越来越高，被告无法知道原告是否将上述水、电费公摊至被告等住户承担，原告收费不合理；四、原告要求物业服务费以及其他代收费用全部欠费金额为基数计算违约金，没有合同及法律依据，被告同意交纳物业服务费，但被告不能单独交纳物业服务费，原告捆绑收费，导致被告不能交纳物业服务费，原告违约在先，故原告不应当收取违约金。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月25日，广西金源置业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金源城一期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金源城一期提供前期物业管理服务事宜。合同期限自甲乙双方签订之日起生效，至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：。3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅、高层住宅：1.65元/月·平方米。第七条约定：业主应于开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 2012年5月25日，广西金源置业集团有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市金源城·金源悦府39号楼2606号房，建筑面积101.15平方米。合同第九条约定的交付期限为2013年12月31日前。该合同的附件五包括《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，其中《临时管理规约》第二十九条约定：业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费用，并按时交纳自用部分水、电费用以及需由业主分摊的公共部位公共设施设备所消耗的水、电费用等能耗费用。被告并在《承诺书》上签名，确认已详细阅读临时管理规约并同意遵守临时管理规约。 2013年12月31日，广西金源置业集团有限公司在《南国早报》上刊登《交房公告》，通知金源城·金源悦府37号楼、38号楼、39号楼已达到交付使用条件，办理交房时间从2013年12月31日起9：00-17:00。 合同签订后，被告已在合同约定时间内接收房屋。因被告自2016年9月1日起开始欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 2014年10月30日，南宁市物价局作出《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》，金源城一期的住宅物业服务费（带电梯）的收费标准为1.32元/平方米·月。 另查明：截止2019年11月29日，不动产单元坐落“南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府39号楼2606号”，产权人为潘姝利，建筑面积101.15平方米。 南宁市兴宁区市政环卫管理站与福源物业签订《协议书》，载明：该站委托福源代为收取金源悦府住户2019年1月至2019年12月生活垃圾处理费，城市生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民按8元/户·月收取。福源物业已经向南宁市兴宁区市政环卫管理站支付2017年1月至2019年12月生活垃圾处理费。 福源物业已经向广西绿城水务股份有限公司代缴水费至2019年12月。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原、被告签订的《金源城一期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应恪守履行。 二、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 根据《金源城一期前期物业服务合同》第六条的约定，多层住宅、高层住宅的物业服务费按1.65元/月·平方米的标准收取，根据《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》，金源城一期的住宅物业服务费（带电梯）的收费标准为1.32元/平方米·月。结合原告的主张，被告每月应交纳的物业服务费按1.32元/平方米计建筑面积101.15平方米，为133.5元。2016年9月1日至2019年2月28日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为：133.5元/月×30个月=4005元。 三、关于原告主张的代收生活垃圾处理费应否支持的问题。 《金源城一期前期物业服务合同》约定原告负有对公共区域的清洁卫生、垃圾收集清运等义务，并按政府统一标准被告代收生活垃圾费并转付给市政环卫部门，被告入住之后也未曾自行缴纳生活垃圾处理费，故原告依据该协议代收垃圾费具有合理性。根据南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费收取标准，原告主张被告支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的代收生活垃圾处理费240元=8元/月×30个月，于法有据，本院予以支持。 四、关于原告主张的公摊水、电费、二次加压费应否支持的问题，原告未能举证证明上述各项费用的数额，因此，对原告主张的上述费用，证据不足，本院不予支持。 五、关于原告主张的代缴水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，原告在为该小区提供物业服务期间已实际垫付了小区水费，被告也已实际用水，被告入住之后也未曾自行缴纳水费，故本院对原告提出由业主根据实际用量计收水费的主张予以支持。至于原告是否有权向被告收取该费用的问题，《金源城一期前期物业服务合同》约定水费可由原告代收代缴，原告提交了缴费票据证实其已代交水费，故原告在为该小区业主向供水部门代交业主自用水费后，有权向业主要求支付相应的水费。据此，在被告未举出反证证实已自行缴纳水费的情况下，原告要求被告支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的代缴水费1044元，于法有据，本院予以支持。 六、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 原、被告双方签订的《金源城一期前期物业服务合同》约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。因被告逾期欠付物业管理服务费等费用，现原告诉请被告按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准计算逾期缴费违约金，于法有据，本院予以支持。根据协议约定，物业服务费按月收取，交纳时间为每月10日前，则应当以月为单位计算每期物业管理服务费的违约金额。结合原告的主张，从2016年9月1日至2019年2月28日期间，每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，以每月欠付的物业服务费133.5元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，从次月起计算至2019年8月19日,从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心日公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告潘姝利向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费4005元，2016年2月1日至2019年2月28日期间的代收生活垃圾处理费240元，2016年9月1日至2019年2月28日期间的代缴水费1044元，共计5289元； 二、被告潘姝利向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付违约金（计算方式：从2016年9月1日至2019年2月28日期间，每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，以每月欠付的物业服务费133.5元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，从次月起计算至2019年8月19日,从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心日公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费72元，由被告潘姝利负担28元，由原告广西南宁福源物业管理有限公司负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 娜 二〇二〇年一月八日 书记员 罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。