成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0106民初12926号 原告：成都翔龙房地产有限公司，住所地成都市金牛区解放路一段**。 法定代表人：王胜泉，董事长。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘小婷，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都盛影影视文化传媒有限公司，住，住所地成都市金牛区二环路北四段********/div> 法定代表：刘军，董事长。 委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。 原告成都翔龙房地产有限公司（以下简称“翔龙公司”）与被告成都盛影影视文化传媒有限公司（以下简称“盛影公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔龙公司的委托诉讼代理人蒋茜、佘小婷、被告盛影公司的法定代表人刘军及委托诉讼代理人冯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翔龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》及《更名协议》已于2019年10月17日解除；2.判令盛影公司支付2019年3月29日至合同解除之日的租金（暂计至2019年9月30日为651025.74元）和综合服务费（从2019年2月1日起暂计至2019年9月30日为569504元）;3.判令盛影公司支付合同解除之日至交还案涉商铺期间的占用费（合同解除后30日内按日租金及综合服务费计算，超过30日，每日按日租金及综合服务费双倍计算）；4.判令盛影公司支付逾期付款违约金（按每日万分之五标准，暂计算至2019年8月23日为59336.93元，实际计算至盛影公司支付之日止）；5.判令盛影公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月2日，翔龙公司与上海盛约投资管理有限公司（以下简称“盛约公司”）签订《商铺租赁合同》，经定盛约公司承租翔龙公司位于成都市侧露台）号商铺，用于经营“上影国际影城”，租赁面积为3559.4平方米,租期为15年，从交付日起计算。 合同签订后，翔龙公司、盛约公司、盛影公司签署《更名协议》，约定由盛影公司承继盛约公司在案涉合同项下的全部权利义务。 2018年12月9日，翔龙公司与盛影公司签订《瑞安﹒城中汇商铺日期确认函》，盛影公司确认案涉房屋交付日为2018年7月23日，开业日为2018年10月28日，计租日为2019年2月1日，盛影公司按合同约定应于每月月末前支付下一个月保底租金。合同签订后，盛影公司未按合同约定足额支付保证金。同时，在达到付款条件后，盛影公司并未支付任何租金及综合服务费。为此，翔龙公司多次向盛影公司发送《缴款通知单》、《欠费通知单》及《违约通知函》，盛影公司拒不履行合同义务。翔龙公司依法享有合同解除权。 盛影公司辩称：1.不同意解除合同。同时，翔龙公司在向法院提出诉请要求解除合同后，再次向盛影公司发出解除合同通知，由于合同解除的问题系由诉讼认定问题，不能由翔龙公司自行解除，故翔龙公司主张解除合同的通知无效，对此，盛影公司已提出异议；2.由于翔龙公司未举证证明承租房屋所在商场开业率在2019年3月29日已达70%，盛影公司不应支付租金和综合服务费，盛影公司未构成违约；3.翔龙公司未尽到物管服务义务，存在违约行为，故盛影公司对于拒绝支付第二笔保证金享有抗辩权。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月2日，翔龙公司与盛约公司签订《商铺租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1.盛约公司承租翔龙公司位于成都市侧露台）商铺，计租面积为3559.4平方米，用作开设“上影国际影城”电影院及其经营相关配套附属业务，租期为15年，自交付日起计算；2.年租金标准按保底租金（进行比较时需加上年综合服务费）同影城年净票房收入分成租金，二者取其高（第1-3年保底租金为30元／月／平方米，租金分成比例占净票房的13%），盛约公司以按月预付的方式支付，在正式开业日15日前，盛约公司应支付第一个租赁年度中一个完整月份的保底租金。综合服务费为20元／月／平方米，盛约公司应自计租日起按月向翔龙公司支付，即每月15日或之前支付下月综合服务费，正式开业日15日前，盛约公司应支付一个完整月份的综合服务费；3.租赁保证金20万元，盛约公司在合同生效7个工作日内和免租期届满前各支付10万元。翔龙公司有权决定是否以租赁保证金抵作租赁期间内任何时间欠付租金及其他任何费用，并通知盛约公司，如选择冲抵，不足保证金的差额部分，应由盛约公司补齐。逾期未补足，每逾期一日，盛约公司支付所欠保证金万分之五的违约金，逾期超过30日，翔龙公司有权解除合同；4.商铺交付日期为2018年5月15日之前，自租赁商铺正式交付日次日起算，翔龙公司给予盛约公司180天的免租期，供盛约公司进行装修和试运营；5.翔龙公司应按盛约公司影院的用途和要求及法律法规的规定进行一次消防报批，如翔龙公司未按上述要求报批，影响盛约公司二次消防申报或正常经营使用的，盛约公司有权要求翔龙公司再次报批，盛约公司享有的免租期、租赁期限等合同期限相应顺延；6.本合同开业日为免租期届满之日的次日，盛约公司电影院应于开业日正式开业，在此之前盛约公司可在免租期内进行试营业。但若发生不可抗力事件，或在免租期届满时商业广场内开业租赁面积（包含盛约公司承租面积）未达到商业广场总租赁面积的70%，且向访客提供入口及设施设备的90%的公共区域未完成施工且并未投入运营，包括但不限于所有的走道、电梯、自动扶梯及洗手间等，或因翔龙公司原因，或其他本合同约定的可予延迟的情况下，盛约公司可选择前述情况消失前相应延迟正式开业日期，并事先书面通知翔龙公司。在盛约公司按约选择延迟正式开业日期的情况下，盛约公司无需承担违约责任，并无需向翔龙公司支付租金和综合服务费；7.在正式开业日当日，如非因盛约公司单方面原因发生（商业广场内实际开业的物业租赁面积／商业广场总租赁面积）所得比率不足70%（不含70%）的，盛约公司可免予支付同期所有租金至商业广场开业率恢复至70%以上，如商业广场开业率不足70%的状态持续超过365天且符合合同第十一条第（二款）第7项约定情形的，盛约公司有权单方解除合同；8.第十一条第（二款）第7项约定：因翔龙公司原因致商业广场整体环境、租赁场所或商业广场由翔龙公司管辖的相关周边环境无法达到盛约公司的经营环境要求，且直接导致盛约公司连续3个月票房收入较前述事件发生前3个月的月平均票房收入降低超过30%，且翔龙公司30日内未更正的；9.盛约公司逾期支付全部或部分租金、租赁保证金（含租赁保证金的补足）或综合服务费等任何盛约公司应付款项超过30日的，翔龙公司有权书面通知解除合同；10.盛约公司应在本合同租期届满或提前解除或终止后30日内返还商铺，在此期间，按租期届满日前一租赁年度平均日租金（按日保底租金计）及日综合服务费之和的标准支付使用费。逾期返还，每逾期一日，应按租期届满日前一租赁年度平均日租金（按日保底租金计）及日综合服务费之和的2倍标准支付占用期间使用费。 2018年4月11日，盛约公司向翔龙公司支付租赁保证金10万元。 2018年11月5日，盛影公司职员“李莉”向翔龙公司“韩经理”发出电子邮件，提出影城公寓基建装修对影城营业造成影响，要求翔龙公司尽快协调处理。 此后，翔龙公司、盛约公司、盛影公司签订《更名协议》，约定上述《商铺租赁合同》承租人变更为盛影公司，《商铺租赁合同》项下的全部权利义务由盛影公司承接。 针对案涉商铺交付履行情况，翔龙公司与盛影公司共同签署《瑞安﹒城中汇商铺日期确认函》，确认：案涉房屋交付日为2018年7月23日，计租日为2019年2月1日，开业日为2018年10月28日，租期为2018年7月23日至2033年7月22日止；案涉房屋计租期自计租日起算，从2019年2月1日至2033年7月22日。按租赁合同约定在计租期内，盛影公司于每月月末前向翔龙公司支付下一个月保底租金。 翔龙公司就案涉房屋所在商场的开业率问题向盛影公司发出《城中汇商场开业率确认函》，载明：根据合同约定，盛影公司应于商场开业率达到70%以上（含70%）（商场开业率是指商场整个已开业店铺的租赁面积之和与全部店铺租赁面积总和的比例）之日起承担商铺租金；商场内盒马鲜生于2019年3月29日开业，从2019年3月29日起商场开业率已达到80%以上。 2019年4月22日，翔龙公司向盛影公司发出《违约通知函》，载明：鉴于盛影公司于2019年2月1日前未支付剩余保证金10万元，并且未在计租日起按月支付首期租金、综合服务费;要求盛影公司于2019年4月30日前支付拖欠费用及相应逾期付款违约金；如逾期支付，翔龙公司有权停止对商铺进行水、电等能源、设施、设备等供应或禁止使用。 此后，盛影公司回函称：1.盛影公司开设影城的消防工程由翔龙公司选聘消防单位，由于消防单位经验不足，造成未通过首次消防验收，免租期应顺延；翔龙公司委托的物业公司疏于管理，致7楼装修对盛影公司开设影院造成损坏。对此，盛影公司已在此前发函与翔龙公司沟通，翔龙公司未妥善处理，故盛影公司就第二期租赁保证金享有同时履行抗辩权。2.翔龙公司应举证证明商场开业率已达70%，盛影公司在不知晓具体开业率情况下进行的前期经营，并不改变合同中关于“正式开业日期”的界定，翔龙公司未提供准确开业率的计算方式和证据之前，正式开业日期应予顺延。3.2018年10月28日不符合合同约定的正式开业日期，盛影公司不负有支付首期租金及综合服务费的合同义务。 2019年1月25日，盛影公司案涉房屋经营影院店长陈佳通过电子邮件方式向翔龙公司“冯总”发出函件，就影院进场后装修噪音，9、10、11号影厅漏水事宜进行沟通。 2019年4月26日，盛影公司案涉房屋经营影院店长陈佳通过电子邮件方式向翔龙公司“冯总”再次发出函件，提出影院开业以来，受公寓楼层装饰和物业管理不到位的影响，保留因此受损索赔的权利。 2019年7月19日，翔龙公司再次向盛影公司发出《违约通知函2》，载明：截至2019年7月19日，盛影公司已累计拖欠租金、综合服务费及保证金1,142,559.74元;要求盛影公司于2019年7月25日前付清，否则将诉至法院。 2019年10月17日，翔龙公司向盛影公司发出《合同解除告知函》，主张因盛影公司拖欠保证金、租金、综合服务费共计1,498,499.74元，盛影公司已构成严重违约，要求解除租赁合同、盛影公司支付拖欠费用、返还商铺。 2019年10月21日，盛影公司向翔龙公司发出《关于的异议函》，载明盛影公司于2019年10月17日收到《合同解除告知函》，并认为翔龙公司解除合同的理由不成立，不认可《合同解除告知函》具有法律效力。 本案审理过程中，盛影公司向本院提交《委托测绘鉴定申请书》，申请委托专业（测绘）鉴定机构对“瑞安﹒城中汇”开业率是否达到70%进行鉴定。 以上事实，有《商铺租赁合同》、《收据》、《更名协议》、《瑞安﹒城中汇商铺日期确认函》、《城中汇商场开业率确认函》、盛影公司陈佳、李莉向翔龙公司发出的电子邮件、《违约通知函》、关于《违约通知函》的回函、《违约通知函2》、《合同解除通知函》、《关于的异议函》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，根据翔龙公司与盛约公司签订的《商铺租赁合同》约定内容，双方虽就承租人盛约公司计租条件进行了设置，但合同中就出租人翔龙公司交付租赁房屋、承租人盛约公司支付租金及综合服务费进行了明确约定，应认定为双方建立了房屋租赁合同关系。同时，根据各方当事人签订的《更名协议》，盛影公司承继了上述《商铺租赁合同》中承租人的权利义务，系合同相对方。 本案争议的主要焦点：一、翔龙公司主张解除合同、盛影公司承担违约责任的理由是否成立；二、翔龙公司主张分别从2019年2月1日起算综合服务费、从2019年3月29日起算租金的理由是否符合合同约定。 一、翔龙公司主张解除合同、盛影公司承担违约责任的理由是否成立。 翔龙公司主张解除合同的理由主要基于盛影公司未按合同约定期限支付租赁保证金、租金及综合服务费。对此，盛影公司针对未按合同约定支付全部租赁保证金的抗辩理由为翔龙公司未尽到物管服务义务，未提供影院正常经营场所，有权暂不支付剩余租赁保证金；同时，盛影公司抗辩因案涉商场开业率未在约定的免租期届满时达到商业广场总租赁面积的70%，盛影公司无需向翔龙公司支付租金和综合服务费。 首先，根据合同约定内容，翔龙公司作为案涉房屋出租方及商业广场的经营方，负有向盛影公司提供正常运营环境的合同义务。盛影公司职员李莉在免租期间即2018年11月5日向翔龙公司“韩经理”发出电子邮件，说明案涉商业广场公寓装修对影院运营造成影响，且从后来盛影公司经营影院店长陈佳再次就进场后装修噪音，9、10、11号影厅漏水事宜向翔龙公司“冯总”发出函件，翔龙公司对此未提交证据证明回复及处理情况，能够确定翔龙公司在免租期间存在一定的违约行为。按照合同约定内容，盛影公司虽不能以此作为拒付剩余保证金的抗辩理由，但因翔龙公司违约在先，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，盛影公司以此抗辩暂缓支付租赁保证金的理由，符合法律规定；翔龙公司以盛影公司未按合同约定期限支付租赁保证金，要求解除合同的理由不能成立。 其次，关于翔龙公司以盛影公司迟延支付租金、综合服务费，达到合同约定解除条件，主张解除合同的问题。本院认为，根据合同约定内容，案涉租赁房屋开业率的界定时间节点为免租期届满时，系一个瞬时指标。盛影公司提出对案涉商场开业率进行鉴定的申请，因本案争议系解决免租期届满或翔龙公司主张的达到开业率70%的事实，无法通过诉讼中的鉴定予以确定，故本院不予准许。另外，双方当事人虽共同签署《瑞安﹒城中汇商铺日期确认函》，确认：案涉房屋交付日为2018年7月23日，计租日为2019年2月1日。但此后翔龙公司就案涉房屋所在商场的开业率问题向盛影公司发出的《城中汇商场开业率确认函》中载明：商场开业率从2019年3月29日起已达到80%以上。据此，能够确定翔龙公司自认在免租期届满之日并未达到合同约定的70%开业率。需要指出的是，案涉租赁合同在履行中，双方当事人就开业率问题出现重大分歧，是因合同中未对开业率达到70%与否应由哪一方以何种方式负责证明与提出，且开业率的认定随着整个商场的经营情况具有波动性，即对于开业率的认定缺乏确定性，双方当事人关于“开业率70%”的相关约定内容，应认定为约定不明，双方当事人对此均有过错，为此所产生的盛影公司迟延支付及相关诉争，双方当事人均不应承担违约责任。翔龙公司依此主张解除合同、盛影公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、翔龙公司主张分别从2019年2月1日起算综合服务费、从2019年3月29日起算租金的理由是否符合合同约定。 鉴于合同对于上述开业率约定不明确的情形，综合考虑当事人订立合同及合同已部分履行等实际情况，考虑到盛影公司承租后经营影院投资较大，且合同约定不明致双方诉争，双方对此均有过错，故为保障合同继续履行，实现盛影公司经营影院、翔龙公司收取租金的合同目的，根据法律规定的公平原则，本院酌定盛影公司支付每月租金为：按月保底租金30元/月/平方米×3559.4平方米的标准，每月租金计106,782元，综合服务费按20元/月/平方米×3559.4平方米计算，每月综合服务费为71,188元。参考翔龙公司自认的从2019年3月29日起算租金，至本案判决之日2020年1月19日，租期计9个月又20天，租金为1,032,226元；综合服务费为688,150元；翔龙公司超出此部分的租金及综合服务费，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都盛影影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向成都翔龙房地产有限公司支付租金1,032,226元、综合服务费688,150元； 二、驳回成都翔龙房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,319元，减半收取计8,159.5元，成都翔龙房地产有限公司负担2,000元，成都盛影影视文化传媒有限公司负担6,159.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年一月十九日 书记员 黄兴奎