广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初25077号原告：顺德区大良恒达房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区大良街道近良社区居民委员会延年路顺德雅居乐花园**商铺。经营者：卢晓婷。委托诉讼代理人：余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。被告：梁景裕，男，1995年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码************。被告：贝瑞珍，女，1997年5月22日出生，汉族，住广东省揭西县**************，公民身份号码************。第三人：许科斯，男，1980年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。原告顺德区大良恒达房地产中介服务部与被告梁景裕、贝瑞珍，第三人许科斯居间合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年1月13日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人余宝钧到庭参加了诉讼，被告梁景裕、贝瑞珍，第三人许科斯经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉，请求判令：1.两被告立即向原告支付居间报酬58300元（包含违约方应支付的中介费48300元、第三人应付未付的中介费10000元）及违约金（违约金以58300元为基数，从2018年8月31日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2018年8月28日，原告就佛山市顺德区****房产促成了两被告与第三人交易，并签订了《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》。两被告承诺于2018年8月31日前支付房地产咨询及买卖代理费16100元，否则每日按总金额的千分之五支付违约金，第三人亦承诺于2018年8月31日前支付房地产咨询及买卖代理费10000元，同时也约定了违约责任。后因两被告逾期向第三人支付剩余定金95000元，第三人与两被告因房屋买卖合同纠纷经佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院审理，认定两被告违约。截至本案起诉之日，两被告及第三人均未向原告支付中介费，根据各方共同签订的《房地产买卖合同》的约定，要求两被告向原告支付中介费48300元、第三人应付未付的中介费10000元及逾期付款违约金。两被告没有答辩。第三人未发表意见。原告依法提交了证据，两被告及第三人未提交证据。两被告及第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。原告提交的证据来源真实、形式合法，与本案存在关联，可以证明原告的待证主张，本院对原告提交的证据均予以采信。结合采信的证据及当事人庭审陈述，本院查明事实如下：2018年8月28日，经原告促成，第三人与两被告签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告以1610000元的价格向第三人购买涉案房屋；定金为100000元，两被告在签约当天支付首笔定金5000元，在2018年8月31日支付剩余定金95000元，逾期作违约处理；双方在2018年11月30日前办理涉案房屋的交易过户手续，两被告在过户当日向第三人支付首期房款290000元，两被告于2018年9月15日申请按揭贷款以支付其余购房款1220000元；第三人在签约后的20日内向该房屋的现存抵押贷款银行申办提起还贷及涂销抵押手续；同时约定：1.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费；2.经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《中介服务协议》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《中介服务协议》全额支付双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《中介服务协议》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。违约方应向经纪方支付中介费48300元。《房地产买卖合同》签订当日，原告与第三人签订《买卖代理费支付承诺书》一份，约定第三人于2018年8月31日前向原告支付房地产咨询及买卖代理费10000元，如逾期支付则每日按总金额的千分之五计收违约金，提前终止买卖不影响本代理费的支付，第三人知悉原告可向买卖双方收取代理费。同日，原告还与两被告签订《买卖代理费支付承诺书》一份，约定两被告于2018年8月31日前向原告支付房地产咨询及买卖代理费16100元，如逾期支付则每日按总金额的千分之五计收违约金，提前终止买卖不影响本代理费的支付，两被告知悉原告可向买卖双方收取代理费。两被告于当日向第三人支付了首期定金5000元。2018年8月30日，被告梁景裕通过微信方式向原告的工作人员表示“我d（的）钱被人冻结了。……征信有d问题。……我现在真的买不起”。2018年9月5日，第三人通过微信方式向被告梁景裕催告其支付剩余定金95000元，被告梁景裕则表示“现在无能力买！如果我有10万卑（给）了订金”。2018年9月6日，第三人向广东顺德农村商业银行股份有限公司提前偿还了涉案房屋的全部现存按揭贷款，并申办了相应的按揭贷款抵押登记涂销手续。2018年9月14日，原告委托广东顺迪律师事务所向两被告发送律师函，要求两被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费总额合计48300元及相应的违约金。2018年9月22日，第三人委托广东卓盈律师事务所向两被告寄送了一份《关于限期履行房屋买卖合同的函》，催告两被告在收到该函之日起的3日内支付剩余定金95000元，但两被告此后仍未向第三人支付剩余定金。双方就解约问题多次协商未果，第三人遂向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0606民初19443号，两被告在该案中提起反诉。本院经审理后认定《房地产买卖合同》合法有效，两被告未按合同约定支付剩余定金构成违约，第三人要求解除合同理由充分，由此判令：一、解除第三人与两被告签订的《房地产买卖合同》；二、两被告应于该判决发生法律效力之日起十日内向第三人支付违约金75000元；三、驳回第三人的其他诉讼请求；四、驳回两被告的反诉请求。第三人及两被告均不服该判决，提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后认为一审判决事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告明确：未与第三人或两被告签订《中介服务协议》，各方的中介服务协议实际为《买卖代理费支付承诺书》；按照市场一般交易规则，中介费为房屋交易价格的3%，居间方分别向买卖双方各收取1.5%，但案涉房屋买卖合同约定的中介费为原告给予第三人、两被告打折后的价格，如违约需按市场价格计算中介费，即为48300元（1610000元×3%）；如一方在房屋买卖过程中违约并向原告支付中介费48300元后，原告不再向另一方收取中介费。以上事实，还有本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案为居间合同纠纷。原、被告及第三人签署的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，且经已生效的判决认定合法有效，对各方有法律约束力。已生效的法律文书认定案涉房屋买卖系因两被告违约而解除，故两被告为《房地产买卖合同》的违约方，无证据显示原告或第三人在案涉房屋买卖过程中存在违约行为。《房地产买卖合同》中约定：1.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费；2.经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《中介服务协议》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《中介服务协议》全额支付双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《中介服务协议》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。违约方应向经纪方支付中介费48300元。上述约定的含义共分为三层：第一、违约方需承担买卖双方全部的中介费48300元[与原告陈述的市场一般交易习惯的中介费率3%（1610000元×3%=48300元）相印证]；第二、如守约方已支付中介费，违约方除需向经纪方支付守约方应支付而尚未支付的剩余部分外，其本应承担的中介费仍需向经纪方支付，但守约方已支付部分可以向违约方追讨，经纪方不退；第三、如买卖双方均违约，则对48300元的中介费承担连带清偿责任。根据各方在《房地产买卖合同》中关于中介费的真实意思，原告要求两被告支付居间费用48300元合法有据，本院予以支持。对于原告要求两被告支付第三人应支付未支付的10000元，该10000元已包含在全部居间费用48300元中，原告在庭审中关于如一方在房屋买卖过程中违约并向原告支付中介费48300元后原告不再向另一方收取中介费的陈述也可以印证，故原告要求两被告支付第三人应支付未支付的居间费用10000元本院不予支持。对于违约金，两份《买卖代理费支付承诺书》均约定中介费（即居间费）于2018年8月31日前向原告支付。因两被告在该日未按约定履行支付定金之义务，致使合同被解除、原告未能在该日期之前足额收取居间费用，原告要求两被告按《买卖代理费支付承诺书》支付违约金符合双方约定，本院予以支持。《买卖代理费支付承诺书》约定的违约金标准明显过高，原告自愿调整违约金为按月利率2%计算是其对权利的自由处分，没有损害两被告的合法权益，本院予以支持。但违约金应从两被告违约的次日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告梁景裕、贝瑞珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区大良恒达房地产中介服务部支付居间费用48300元及违约金（违约金以实际拖欠的居间费用为基数，从2018年9月1日起月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告顺德区大良恒达房地产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为810.45元（减半收取、原告已预交），由原告顺德区大良恒达房地产中介服务部负担139元，被告梁景裕、贝瑞珍负担671.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈伟锋二〇二〇年一月二十日书记员  刘桂娴