江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初7679号原告：朱未，男，1990年9月18日生，汉族。被告：南京朗诗物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104768175879R），住所地在南京市秦淮区建邺路****。法定代表人：周勤，公司董事长。委托诉讼代理人：时静，女，公司员工。委托诉讼代理人：苏齐怡，女，公司员工。原告朱未与被告南京朗诗物业管理有限公司（以下简称朗诗物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱未及被告朗诗物业公司的委托诉讼代理人时静、苏齐怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱未向本院提出诉讼请求：1．判令被告朗诗物业公司折价赔偿其财产损失63200元；2．判令被告朗诗物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月22日，其回家发现自己所有的位于南京市江宁区的房屋被淹，损失严重。其随即喊来朗诗物业公司解决。朗诗物业公司称具体原因是小区14幢公共部分的卫生间下水管道堵塞，位置在十楼。水无法排泄，漫延到其家中。其房屋内的木地板和踢脚线几乎全部被水淹。厕所木门（含门套）被水浸泡膨胀已经无法使用，房间客厅、过道和小房间的墙面进水、发霉、墙纸脱落。其于2017年12月底刚拿到该房屋。房子一直处于空置状态，没有正式入住。其认为发生此类情况是因为朗诗物业公司没有尽到管理义务以及楼上住户用水不当导致。事件发生后，其一直要求朗诗物业公司协商处理并将房屋恢复原状。但朗诗物业公司均予以拒绝，也拒绝提供楼上住户信息。故其起诉至法院。被告朗诗物业公司辩称：1．其已按照与朱未签订的《物业管理服务合同》履行了应尽义务，对小区内的公共泄水管道进行了日常除淤、疏通。2018年7月23日，其委托专业的第三方机构对公共泄水管道进行了排查，未见明显堵塞物，仅见部分软物。由此可证明其对于公共泄水管道进行了日常管理。且，其在得知朱未家中被淹后，已在第一时间组织相关人员负责现场事故处理及清洁工作，控制了损失的进一步扩大，最大限度保证了朱未的切身利益。2．朱未的房屋被淹与其并不存在因果关系，不排除因相邻关系影响、疏于管理设备（如未关闭用水设施设备）、设备质量问题等原因导致。朱未作为业主，理应对房屋及相关设施的合理使用尽到注意义务。即使本人不在家，也应委托他人对房屋及相关设施予以照管。但是事发期间朱未并未尽到合理照管义务。这是导致案涉房屋受损的直接原因。3．关于朱未提出其不配合提供其他业主信息的问题。其认为在不确定房屋致损原因的情况下，擅自将其他业主的信息透露给朱未，既不合法也有违物业行业的职业道德。综上，其对于朱未房屋的损失不存在过错，请求法院驳回朱未的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，朱未与南京朗宏置业有限公司（以下简称朗宏公司）签订商品房预售合同，约定：朱未向朗宏公司购买位于南京市江宁区的房屋，房屋交付时间为2017年12月31日。合同附件4装饰装修及设备标准载明：“户内门：定制高质感ＰＶＣ覆面门，配有五金件及门锁；地板：；地板木复合，‘大自然’、‘生活家’或同档次品牌产品；墙纸：墙面铺贴墙纸。”同日朱未与朗诗物业公司第一分公司签订玲珑屿花园前期物业服务协议。协议约定：物业管理服务内容包括（一）房屋共用部位的维护和管理、（二）房屋共用设施设备的维护和管理、（三）物业管理区域内（指物业共用区域）日常环境卫生服务、（四）物业区域内的公共秩序维护服务、（五）交通秩序维护与车辆停放管理、（六）房屋装饰装修管理、（七）消防管理、（八）公共区域绿化管理；其中共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、娱乐设施等设施设备及其它按照国家规定和合同约定、使用性质等属共用设施设备的；对于共用部位、共用设施设备的维护和管理服务质量要求为共用部位无明显破损、共用设施设备运行正常、配套设施完好、正常按计划维护保养；朗诗物业公司第一分公司未达到管理服务质量约定目标的，朱未有权要求朗诗物业公司第一分公司限期改正，逾期未改正且给朱未造成损失的，应承担相应的法律责任。2018年7月22日晚上8时，朱未发现其名下位于朗诗玲珑屿花园14幢1104室的房屋地面有积水，遂通知了朗诗物业公司指派的管家。次日上午，管家和同层排水单位的工作人员前往案涉房屋查看，确认屋内积水是因为次卫地漏返水。当日，同层排水单位的工作人员进行了水冲球体流向实验。实验中发现管道中存在软质异物淤积。本案审理过程中，朱未申请对其房屋被水浸泡造成的装修损失进行评估。本院遂依法委托南京金典保险公估有限公司（以下简称金典公估公司）进行损失评估。金典公估公司于2019年12月4日作出评估报告，确认案涉房屋的装修损失为63200元。朱未因申请评估预付公估费6000元。上述事实，有商品房预售合同、前期物业服务协议、照片、视频、评估报告、公估费发票及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。庭审中，朗诗物业公司向本院提交了污水疏通记录表及疏通照片，拟证明其于2018年6月份对共用的下水管道进行除淤和疏通。朱未对该组证据的真实性无法确认。本院认为，朗诗物业公司提交的该组证据仅记载了2018年6月1日至8日之间的疏通记录，庭审中朗诗物业公司亦陈述其对于主管道半年疏通一次。本案中，朱未的房屋于2018年7月22日发生返水，故朗诗物业公司提供的该组证据不能证明其已完全履行物业服务合同约定的对共用设施设备的维护和管理义务。本院认为：合法的物业服务合同关系受法律保护。案涉物业服务协议系朗诗物业公司第一分公司与朱未的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。物业服务协议约定，朗诗物业公司第一分公司有义务对房屋的共用部位、共用设施设备进行维护和管理。朗诗玲珑屿花园14幢房屋的下水主管道属于该小区的共用设施。因该管道排水不畅，导致污水从朱未房屋的次卫地漏漫出，造成该房屋被积水浸泡，地板、，地板霉，木门受潮变形。故朗诗物业公司第一分公司未尽到物业管理义务，构成违约。因朗诗物业公司第一分公司系朗诗物业公司的分支机构，故朱未主张由朗诗物业公司承担违约责任于法有据。朗诗物业公司抗辩称其已履行了应尽的义务，但其提供的证据并不足以证明其此项抗辩主张。朗诗物业公司同时抗辩案涉主管道不存在堵塞，但根据疏通现场的照片可看出，主管道中存在软质异物淤积。朗诗物业公司认为软质异物不足以堵塞主管道，但朱未的房屋因主管道排水不畅、返水而遭浸泡系客观事实，朗诗物业公司亦未能提供证据证明返水系因其他原因引起，故对于朗诗物业公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。虽然案涉房屋交付给朱未后，朱未并未实际入住，房屋一直空置，但其已将房屋交由朗诗物业公司进行托管。因此，朗诗物业公司称朱未未尽到合理照管义务导致房屋受损且损失扩大依据不足，本院不予采纳。经评估，朱未的案涉房屋因返水造成的装修损失金额为63200元，故朱未主张朗诗物业公司按照评估金额进行赔偿具有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京朗诗物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱未赔偿63200元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费690元，鉴定费6000元，合计6690元，由被告南京朗诗物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  邹秋静二〇二〇年一月十七日见习书记员  李珠月