贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初4138号原告（反诉被告）：谭天明，男,汉族，1971年9月14日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义金旭房地产开发有限责任公司，住所：贵州省遵义市汇川区南京路,统一社会信用代码：915203017221926494。法定代表人：李登忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。第三人：陶晓东，男，汉族，1974年7月1日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。第三人：遵义上城会物业服务有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区南京路**（城上城综合大楼**楼），统一社会信用代码：915203036975433629。法定代表人：舒永波，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。原告谭天明诉被告遵义金旭房地产开发有限公司（以下简称金旭房开公司）、第三人陶晓东、遵义上城会物业服务有限公司（以下简称上城会物管公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月30日立案后，在审理的过程中，被告遵义金旭房地产开发有限公司提出反诉，本院依法进行合并审理。适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭天明及委托诉讼代理人李正梅、王俊、被告（反诉原告）金旭房开公司及第三人上城会物管公司共同委托诉讼代理人赵勇到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）谭天明向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方于2010年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2012年8月8日签订的《补充协议》无效；二、判令被告向原告返还款项180万元及利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率标准从本案起诉之日起计算至款项付清之日止）；三、判令被告赔偿原告经济损失120万元；四、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第二、三项诉讼请求为：二、判令被告、第三人向原告返还款项180万元及利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率标准从本案起诉之日起计算至款项付清之日止）；三、判令被告及第三人赔偿原告经济损失120万元。事实及理由：因被告开发建设了位于遵义市南京路25号的”金旭.城上城“项目，2010年10月8日原告、熊德伟、黄自信三人和被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租了“金旭.城上城”项目十二座裙楼一、二、三层部分房屋，承租面积为7002平方米，租期是10年（自2011年5月1日至2021年4月40日止）。主要用于经营服装百货等经营用途，租金按前三年每月28元每平方米计算，第二个三年在此标准上递增10%，最后四年在第二个三年度标准基础上递增10%。合同签订后，原告等三人就投入资金进行装修并开始招商转租经营。2012年8月8日，双方就租赁事宜签订了《补充协议》。2013年11月1日熊德伟因故去世后，黄自信也退出了经营，于是由原告独自承担《房屋租赁合同》的相关责任和利益，并于2014年5月14日发函告知了被告。在租赁期间，原告除按合同约定向被告足额交纳了租金及物业管理费外，被告还以原告违约需支付违约金、需交纳税金等各种理由要求原告交纳款项。经原告了解，被告出租的房屋属于违规建筑，至今未取得经建设行政主管部门验收合格的手续，存在违反建设工程规划许可的情形。根据相应法律规定，合同属于无效。因被告无法提供房屋综合验收合格证，致使原告与次承租人签订的租赁合同不能完全履行，次承租人拒绝向原告支付足额租金，给原告造成巨大的经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）金旭房开公司辩称，一、原告主张合同无效没有事实及法律依据。因房屋已经验收合格，只是没有拿到手续而已，但有相关部门出具的证明；即使房屋没有验收合格，也不导致租赁合同无效，相关建筑法的规定仅是管理性规定，租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；二、原告在诉请中称涉案房屋违反建设工程规划许可，与事实不符。本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。房屋没有违反建筑房屋规定许可等，房屋确有超建筑部分，但现已经完善了相关手续，且超部分也不涉及涉案房屋，现在已经完善了手续，原告没有证据证明涉案房屋是违法建筑物。综上，依法驳回其诉请。第三人上城会物管公司述称：一、同意被告的意见；二、第三人仅是代表被告向原告收取款项，与原告不存在任何法律关系。被告金旭房开公司在审理中提出反诉，诉讼请求为：一、判决解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同，包括补充协议；二、判决被反诉人立即腾退所租赁的房屋；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月8日，黄自信、谭天明和熊德伟三人作为共同承租人，与反诉原告签订租赁合同，约定将反诉原告开发的“金旭.城上城”第12栋第一层、第二层和第三层部分房屋共计7002平方米，出租给谭天明等三人，租期为十年。第一个三年租赁期间的租金分期支付，第二个三年租赁期间的租金一次性支付，最后四年租赁期间的租金也一次性支付等内容。2012年8月8日，双方签订了《补充协议》，就转租、违约金等事项进行了补充约定。2014年5月14日，经各有关当事人协商一致，反诉原告与谭天明、黄自信、熊德伟三人之间的租赁合同约定的承租人的权利义务，均由谭天明享有和承担。2014年8月8日，反诉原告与反诉被告又以《承诺书》的形式，就与房屋租赁有关的事项进行了变更。主要是对租金交付约定了变更原约定的“三年交、四年交”为从2014年5月1日至2015年4月30日一年交，以后为半年交。同时约定，若任意一笔租金不按时支付，则仍按原约定的支付期限和支付金额执行。此后，反诉被告多次未按约支付款项，违反承诺书的约定，应按原合同和补充协议约定一次性支付最后两年的租金。在反诉原告多次催收未果的情况下，提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）谭天明辩称，房屋租赁合同及补充协议是无效合同，不存在解除的问题。无效系反诉原告金宇房开公司违规建设造成，反诉原告要承担全部责任。赔偿反诉被告的全部损失。第三人上城会物管公司述称，同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月8日，原告（乙方）谭天明、案外人黄自信、熊德伟与被告（甲方）金旭房开公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租物业的相关事项，物业位于遵义市南京25号金旭?城上城十二座裙楼。物业面积共计7002平方米，其中包括第一层，第二层、第三层部分，均为框架结构。物业交付时间：甲方应于2010年10月15日前将物业交付给乙方，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租期为10年，自2011年5月1日至2021年4月30日止，2010年10月8日至2011年5月1日不收取租金，以支持乙方进行设计、装饰、装修。前三年按28元每平方米/月，第二个三年度在此标准上递增10%，最后四年在第二个三年度标准基础上递增10%。约定租金支付方式：1、第一个三年度（2011年5月1日-2014年4月30日），合计租金7058016元，乙方仅支付7000000元。签订本合同3日内支付1000000元，60日内支付4000000元，180日内付清余款2000000元；2、第二个三年度（2014年5月1日-2017年4月30日）在原有租金水平上递增10%（28元/㎡＋28×10%元/㎡）即770万元，应在第一个三年度期满前60日内一次性付清；3、第三个收费年度（2017年5月1日-2021年4月30日）在上述第2条计付的租金水平上递增10%[28＋（28＋28×10%）×10%元/㎡]即取整11290000元，应在第二个三年期满前60日一次性付清。还约定其他内容。2012年8月8日，甲方与乙方签订《补充协议》，约定乙方可以改变原合同约定的所承租的第二、三楼物业的租赁用途，双方就增加的部分收益，约定与甲方各按50%的比例分配等内容，在合同第六条约定乙方如按原合同约定时间交纳第二个三年度租金确实存在困难，甲方同意可以延缓30天交纳，但乙方应按原合同第九条第3项约定向甲方支付违约金。如果乙方在甲方同意延缓的期限届满后，没有足额交纳第二个三年度度租金，甲方有权单方解除合同等内容。2014年5月14日，谭天明、黄自信、田茂美发出工作联系函，内容是熊德伟过世，其继承人为田茂美、熊芳槿，田茂美无力经营要求退出房屋租赁合同，黄自信也要求退出租赁合同，关于《房屋租赁合同》产生的一切责任及利益由谭天明独自承担，被告金旭房开公司、上城会物管公司均无异议。原告向被告、第三人支付的共计费用23358343.5元，包括截至2019年10月30日的物管费。被告、第三人均认可原告已经支付租金至2019年6月30日。另查明，2007年9月7日，遵义市规划管理局颁发编号241的建设工程规划许可证，载明建设单位金旭房开公司、建设项目名称遵义金旭?城上城写字楼、建设位置在遵义市汇川区南京路、建筑面积17421平方米、建筑层数26层，地下**。复查明，2019年2月19日，遵义市城乡规划局汇川分局出具《关于金旭?城上城项目竣工规划核实情况的说明》，内容如下：金旭房开公司建设的金旭?城上城项目位于南京路，该项目已建设完成，2015年2月原遵义市城乡规划稽查支队已进行竣工规划认可核实规划认可核实，但由于该公司欠城市基础设施配套费3896880元和超建罚没款6312003元未缴纳，暂未发放竣工规划许可证。2019年8月20日，遵义市汇川区建设施工质量监督站针对金旭城上城楼盘（位于汇川区南京路与厦门路交汇处，遵义市委对面）作出说明如下，对该工程的建设过程进行了全程监督，该工程满足结构安全使用功能。本院认为，经查明，金旭房开公司建设的金旭?城上城写字楼是具有建设工程规划许可证。该证上建筑层数是26层，原、被告均认可在实际修建过程中超建了第27层。原告主张被告超建了第27层，没有按照规划许可证修建楼层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…”，故租赁合同及补充协议无效。由上述法律规定可知，违法建造不是所有权设立的法律事实，不能依法设立所有权，违法建筑因此成为法律规定禁止流通物，不能进入市场进行处分收益。而本案原告所租赁的楼层是裙楼的第一、二、三层，其属于规划许可证的范围，并不违反法律的规定。再则，通过遵义市城乡规划局汇川分局作出的说明来看，涉案楼盘未办理竣工规划许可证，原因是被告未缴清城市基础设施配套费和超建罚没款，并非是建造不符合相应的规定。租赁合同、补充协议所涉及的建筑并非违法建造，双方因此签订的合同并不违反法律的强制性规定，故原告主张无效的理由不成立，本院不予支持。原告基于合同无效提出的退还款项及赔偿损失的主张，本院也一并不予支持。在审理过程中，被告遵义金旭房地产开发有限责任公司提出反诉，请求解除原、被告之间签订的租赁合同和补充协议，其理由是原告未按照合同约定的时间支付租金，被告有权解除合同。在2014年5月14日，经双方确认，租赁合同中乙方的权利义务由原告独自享有和履行。被告认为原告租金虽已交纳到2019年6月30日，但是第二个三年度的租金并非按约一次性支付，存在逾期的情况。最后四年的租金也应该一次性支付，但至今还未支付完毕。原告的行为已经构成严重违约，被告要求解除合同。根据补充协议的约定，原告未按约定支付第二个三年度租金，被告就享有解除权。但约定解除合同的条件发生，并不导致合同的自动解除。合同必须由解除权人行使解除权才能解除。约定享有解除权的当事人不作出解除合同的意思表示，即使发生了约定解除合同的条件，合同的权利义务也不终止，合同继续有效。在该项解除权成就时，被告并没有证据证明向原告发出过解除通知，也没有起诉至法院要求解除协议，反而陆续收取原告支付的租金，被告的行为有理由让原告相信双方均愿意继续履行合同。现原告的租金已经付至2019年6月30日，被告才以此为由提出解除合同，本院不予支持。而对于被告主张原告最后四年的租金至今未支付完毕，是否达到解除的情况，本院认为，原告未按约履行债务即构成了迟延，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”，只有在迟延履行并致使合同目的不能实现的情况下，才能解除合同。综合本案情况来看，在案件受理时，原告的租金是付至受理后一个月。关于所欠付的租金，通过被告的催告，只要原告在合理期间能予以支付，是可以实现合同目的的，现在原告的行为并不一定导致不能实现合同目的，尚未构成根本违约。故被告要求解除合同的主张不予支持，故驳回被告的反诉请求。据此，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）谭天明的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）遵义金旭房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本诉受理费16280元，由原告（反诉被告）谭天明负担。反诉受理费30元，由被告（反诉原告）遵义金旭房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判长 陈叠人民陪审员陈世英人民陪审员李宗霞二〇二〇年一月十六日书记员 钱        艳        丽