贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12565号原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区百花大道155号蒙特卡尼水映山城B-2栋1单元1层2号，统一社会信用代码：91520115680178071U。法定代表人邹正秀。委托代理人杨亮,贵州教学律师事务所律师，特别授权代理。被告贵州美程汽车销售服务有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区百花大道155号蒙特卡尼水映山城D1栋，统一社会信用代码：915201037854692896。法定代表人赵治游，该公司执行董事兼总经理。原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司（以下简称“嘉悦盛物业公司”）诉被告贵州美程汽车销售服务有限公司（以下简称“美程公司”）物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨亮到庭参加了诉讼，被告美程公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告嘉悦盛物业公司诉称：被告于2015年5月1日开始使用位于贵阳市，蒙特卡尼水映山城Ｄａ-Ｄｂ栋商铺（建筑面积2553.19平方米）和Ｄａ-Ｂｂ栋商铺（建筑面积2560.43平方米），且原被告双方于2015年分别签订了两份《前期物业服务协议》，协议对商业用途物业管理费约定为3元／平方米，之后该片区成立了“蒙特卡尼水映山城小区业主委员会”，因此后续原告就直接与业主委员会统一签订《物业服务合同》，被告也需按后续签订的该物业合同继续履行物业费的支付义务，且于2017年12月30日原告与蒙特卡尼水映山城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，明确了自2018年1月1日起商业用途的物业管理费由之前的3元／平方米调为5元／平方米，但被告在商铺使用过程中并未按时全部的缴纳物业费用，只是零碎的支付过一些费用，以及给原告方出具过欠条，可被告也未按欠条约定履行义务。原告多次催促，但被告始终为履行，为此诉来法院，请求判决：1、判决被告向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间共计物业费857210.72；2、判决被告向原告支付未按期交纳物业费产生的违约金1244323.04元（暂计算至2019年12月31日，具体金额以实际履行完支付义务的时间截止）；3、判决被告向原告支付产生的律师费105361元；4、本案诉讼费由被告承担。原告嘉悦盛物业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、照片12张，证明我方为小区提供物业服务的情况。2、供水服务合同、垃圾清运合同、电梯维护合同、供水消毒服务合同等外包合同5份，证明我方为小区提供物业服务的情况。3、电费发票，证明小区的公共用电费用系物业公司支付。4、《前期物业管理服务协议》，证明双方的物业服务合同关系。被告陆志东为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告工商登记信息，证明原告是宇通房开公司的全资子公司，原告违法进入小区，其物业行为不受法律保护。2、鸭江居委会通知，证明原告未经业主同意，擅自拆除了共有车位，侵害业主财产。3、新闻报道照片一份，证明业主被困电梯，事后还遭到物业公司的索赔。4、筹备组、部分业主与房开、物业商议结果，证明物业公司占有的公共利益应当返还给业主，但是物业公司至今未返还。被告美程公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据。经审理查明：2015年4月22日，被告美程公司与贵州德尔房地产开发有限公司签订了《蒙特卡尼-水映山城D1栋商场租赁合同》，约定由被告美程公司租赁蒙特卡尼-水映山城D1栋已建部分裙楼底商约2000平方米，租赁物业管理费由美程公司自行负责，自行与物业管理公司协商。同年4月25日，被告美程公司与原告嘉悦盛物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定建筑面积为2553.19平方米，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米3元收取（2015年9月30日前按2.5元/㎡，6月1日前交纳物业费（5月1日-9月30日）），业主应在房屋交付时一次性预付1年的物业服务费用，之后按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始时的前五日内履行交纳义务。之后业主交纳费用时间：每季度第一个月的前十日内交纳当季度物业管理服务费用，如逾期交纳，每逾期一次乙方将按所欠总金额的3‰收取违约金。逾期两个季度甲方仍未缴交的，乙方可向物业服务地人民法院提起诉讼，由甲方承担因此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、评估费用、律师费用等）。同年6月4日，被告美程公司又与贵州德尔房地产开发有限公司签订了《蒙特卡尼-水映山城D1栋商场租赁合同》，约定由被告美程公司租赁蒙特卡尼-水映山城D1栋已建部分裙楼底商约2257.85平方米，其他约定如前。同年9月8日，被告美程公司与原告嘉悦盛物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定建筑面积为2560.43平方米，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米3元收取，其他约定如前。同年9月8日，被告美程公司法定代表人赵治游向原告出具被告所欠原告的物业费用的欠条（金额为125046元）。2016年2月1日，被告美程公司法定代表人赵治游向原告出具被告所欠原告的物业费用的欠条（金额为189040元）。2017年1月7日，“蒙特卡尼水映山城小区业主委员会”与原告嘉悦盛公司签订了《蒙特卡尼水映山城物业服务合同》，约定物业服务费用按半年度交纳，业主需在每半年的前15日交清物业服务费，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方按自己的方式收取，但未约定商业物业收费标准。2017年12月30日，“蒙特卡尼水映山城小区业主委员会”与原告嘉悦盛公司签订了《蒙特卡尼水映山城物业服务合同》，约定商业物业按照每月5元/平方米收取，物业服务费用按年度交纳，业主需在年度开始的前三个月内交清物业服务费，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方按自己的方式收取。因被告美程公司拖欠部分物业费未支付，原告诉来本院，提出如前诉请。2019年11月25日，原告嘉悦盛物业公司就本案诉讼代理事宜与贵州教学律师事务所签订《民事委托代理协议》，贵州教学律师事务所向原告出具律师代理费发票（金额为100000元和5361元）。原告嘉悦盛物业公司在庭审中称被告美程公司已经支付了2015年度物业费，2016年支付了56554元，2017年支付了73000元，之后未再支付任何费用。并称律师代理费金额系按2015年-2016年贵阳市律师服务收费平均价格信息计算所得。上述事实有当事人的陈述、租赁合同、物业服务协议、物业服务合同、代理协议、发票等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，之后原告与小区业主委员会也签订了《蒙特卡尼水映山城物业服务合同》，原告为被告提供物业管理服务，被告作为物业使用人，其应当按照协议约定支付物业服务费。从原告所提供的“欠条”内容可以推定，原告已为被告提供了相应的物业服务，故被告应当支付原告相应的物业服务费。原告所提供的物业服务面积分别为2553.19平方米和2560.43平方米，合计5113.62平方米。被告应付物业服务费为：2016年为5113.62平方米×3元/平方米/月×12个月-56554元=127536.32元；2017年为5113.62平方米×3元/平方米/月×12个月-73000元=111090.32元；2018年为5113.62平方米×5元/平方米/月×12个月=306817.2元；2019年为5113.62平方米×5元/平方米/月×12个月=306817.2元；以上合计为852261.04元。对原告主张的物业费857210.72元的诉请，在符合约定的范围内的部分，本院予以支持。对原告主张的违约金1244323.04元的诉请，针对2016年度和2017年度，尽管双方在签订的《前期物业服务协议》中约定了逾期交纳物业费的违约金条款，但本院认为按照该约定计算所得的违约金过分高于实际造成的损失，故违约金的计算应以2016年度和2017年度两年所拖欠的物业费为基础，不超过该两年所拖欠的物业费的百分之三十较为适宜，故被告应当支付原告违约金为（2016年拖欠物业费127536.32元+2017年拖欠物业费111090.32元）×30%=71587.99元。针对2018年度和2019年度，由于该小区成立了业主委员会，并由业主委员会重新与原告签订了《物业服务合同》，原、被告应当按照该合同的约定履行双方义务，但该合同并未明确约定逾期交纳物业费的违约责任条款，原告亦未能提供证据证明其实际损失情况，对该部分诉请，本院不予支持。对于原告主张的律师费105361元的诉请，双方在《前期物业服务协议》中明确约定了律师费用由被告方承担，但《物业服务合同》中对此费用未作明确约定，故被告应当支付原告因追偿2016年度和2017年度物业费及违约金所对应的律师费用，具体费用按照“2015-2016年度贵阳市律师服务收费平均价格信息”计算为57492.45元，其余部分，没有法律和事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州美程汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司物业费852261.04元；二、由被告贵州美程汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司违约金71587.99元；三、由被告贵州美程汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司律师费57492.45元；四、驳回原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费24454元，减半收取12227元，由原告贵州嘉悦盛物业管理有限公司负担6790元，被告贵州美程汽车销售服务有限公司负担5437元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 邓 尧二〇二〇年元月十六日书记员 范琳琳