江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初52号原告：刘铁梅，男，1977年7月29日出生，汉族，江西省安福县人，货车司机，住安福县。原告：吴委英，女，1979年9月29日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，无业，住安福县。被告：江西陆度空间置业有限公司，住所地安福县工业园区,统一社会信用代码91360829558490352U。法定代表人：谢卫安，经理。原告刘铁梅、吴委英与被告江西陆度空间置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘铁梅、吴委英、被告江西陆度空间置业有限公司的法定代表人谢卫安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铁梅、吴委英向本院提出诉讼请求：1、被告向原告双倍返还原告多交的购房款148056.72元及逾期利息51079.55元，合计199136.27元；2、被告向原告支付逾期交房违约金4395元、逾期办证违约金5500元，合计9895元；上述款项共计209031.27元。事实和理由：2013年4月，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，备案合同编号为20130400049。按照该合同的约定：由原告购买被告开发的位于安福县世纪城（城北农贸巿场内）1栋51号商铺，约定的建筑面积为51.26㎡，总价款为488378元（单价为9527.46元／㎡），另外合同还约定了购房面积误差的处理方式：即产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。对逾期交房办证的违约行为，也进行了约定等等。事后，原告按合同支付了首付款248378元，余款24万元在中国建设银行安福支行办理了按揭手续。2014年3月下旬，被告向原告交付了涉案房屋，此时按照合同约定已经逾期。2018年10月24日，安福县不动产登记局颁发了涉案的商铺不动产证：赣（2018）安福县不动产权第××号，距合同约定办证时间逾期55个月，原告才发现不动产证上的商铺建筑面积仅为43.49㎡，与合同约定建筑面积51.26㎡相差7.77㎡。被告在履约过程中存在逾期交房、逾期办证、交付房屋的实际面积与合同约定面积严重不相符的等违约行为，应对此承担违约责任，按合同相应条款规定计算。综上，原告认为，被告存在合同违约，依法应承担违约责任，向原告返还多收取的房款，支付违约金等。据此，原告为维护自己的违约责任，特依法具状，向法院起诉，恳求准如所请。被告江西陆度空间置业有限公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，请法院驳回原告的诉请。原告所说的少面积和办证的时间是因为政府对不动产办证的改革与系统的调整所导致的，实际原告的使用面积是没有少的，少面积的话是因为政府要求原告所购的商户两层需办一本证，在测绘的时候，应设计通往二楼的楼梯没有，所以减去了其所占的面积，不存在延迟交房和面积的减少。原、被告双方签订的合同不具有法律效力，被告已按原告所支付的款项交付了该房产，因此被告不承担所谓的违约面积差价的补偿。原告的诉求也是因为合同所约定的设计变更条款造成的面积差和政府有关部门的原因。原告刘铁梅、吴委英为支持其诉请，向本院提供了以下证据：1、刘铁梅、吴委英身份证、结婚证，证明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，证明原告向被告购买了商品房，约定建筑面积为51.26㎡及违约责任。3、不动产权登记证，证明原告所购商品房实际建筑面积为43.49㎡；4、楼宇交接确认书，证明交房日期为2014年3月13日。5、首付款收据两张，证明首付款248378元已付。6、中国建设银行个人贷款还款凭证，证明按揭款于2018年11月21日还清。7、承诺书，证明被告承认存在面积误差的事实。被告江西陆度空间置业有限公司质证后认为：对证据1、3-6均无异议。证据2不具有法律效力，上面没有签订日期。证据7与本案无关，承诺对象不是原告，即使是原告也未届满承诺的履行日期。被告江西陆度空间置业有限公司为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：1、工程竣工验收报告，证明被告方已按期交付原告所购的商品房。原告刘铁梅、吴委英质证后认为：证据1与合同不符，逾期55个月办证，2014年3月就交了房，不动产证的面积与合同面积相差7.77㎡，短少的面积超过了3%，按合同面积绝对值超3%要按照误差面积双倍返还房款，按当时约定的价格应支付原告148056.72元，面积差的利息按6%的年利率算，应支付51079.55元，逾期交房3个月的违约金，应支付4395元，逾期办证违约金为100元/月，55个月为5500元。以上证据均经庭审质证，本院综合分析、认证如下：原告证据：1、刘铁梅、吴委英身份证、结婚证、3、不动产权登记证、4、楼宇交接确认书、5、首付款收据两张、6、中国建设银行个人贷款还款凭证，被告均无异议，本院予以采信。原告证据2、商品房买卖合同，被告对其合法性有异议；本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，被告在取得商品房预售许可证明后，与原告签订预售性质的《商品房买卖合同》依法成立并生效；且合同第六条约定原告在签订合同时付清首付款，原告证据5、首付款收据两张证明原告付清首付款的日期为2013年4月16日，可知双方签订合同的时间也为该日，因此对该证据予以采信。原告证据7、承诺书，被告对其关联性有异议；本院认为，该证据证明业主在被告处购买的商铺和住宅实际面积与合同面积均有误差，导致被告多收业主购房款和契税，并不是被告所说不动产办证改革导致面积误差，因此对该待证事实予以采信。被告证据1、竣工验收报告，原告对其有异议，本院认为，该证据为复印件，其只是对被告所开发房产进行了验收，并不能证明被告按约向业主如期交付房产，加之未提供原件无法辨明真伪，且被告无异议的原告证据4、楼宇交接确认书证明交房日期为2014年3月13日，因此对被告的待证事实不予采信。综合上述证据的分析认证，结合与证据相印证的当事人陈述，认定本案法律事实如下：原告刘铁梅、吴委英系夫妻关系。2013年2月6日，原告向被告江西陆度空间置业有限公司交纳了5万元定金预购商品房，该房为坐落在安福县商铺。2013年4月16日，二原告与被告签订了一份编号为20130400049的《商品房买卖合同》，载明：一、被告以出让方式取得位于城北新区的地块的土地使用权，证号为安土国用籍第07697号；该地块土地面积为12867㎡，规划用途为综合，土地使用年限终止日期为2061年10月16日；被告经批准，在上述地块建设商品房，现定名“城北世纪城”，建设规划许可证号为建字第［2012］033号，施工许可证号为3624292012007。二、原告购买的为预售商品房，批准机关为安福县房地产管理局，商品房预售许可证号为安房预售证第2012-02。三、原告购买的商品房（以下简称该商品房）为合同第一条规定的项目中的下列房屋：第1栋第2层房号为商铺2-51、建筑面积为25.63㎡、套内面积为24.84㎡、分摊面积为0.79㎡，第1栋第1层房号为商铺1-51、建筑面积为25.63㎡、套内面积为24.84㎡、分摊面积为0.79㎡，总建筑面积为51.26㎡；该商品房阳台为封闭式，以上所列该商品房面积为合同约定面积。四、双方约定该商品房单价为9527.46元／㎡，合计488378元。五、以建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准；商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价实行多退少补，本合同继续履行；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房；原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。六、原告在签订合同时付清首付款248378元，余款24万元于2013年4月15日前办理按揭，如因原告原因使按揭款无法到账，由原告承担全部责任。七、原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的0.5%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。八、被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；因政府法规、法令、政策等因素影响及由于原告原因未及时按合同约定付清购房款的，由于非被告所能控制事件发生的影响（如市政原因停水、停电的，以及达到验收交房条件，因政府部门原因拖延行政许可的等事件）。九、除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。十一、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。十五、被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，该商品房综合验收180天后办理房产证，因政府有关部门的原因造成延误则按实际天数顺延，属被告原因，被告向原告每月支付100元违约金。二十三、本合同自双方签订之日起生效。二十四、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由被告向安福县房地产管理局申请备案登记。合同及补充协议还对其他事项作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了首付款198378元，加上2013年2月6日的定金5万元，共计248378元，余款24万元原告按约办理了按揭贷款，付清了被告全部购房款；随即，被告将该《商品房买卖合同》在网上向安福县房地产管理局办理了登记备案。2014年3月13日，被告向原告交付了所购商品房。2018年10月31日，被告向原告交付了赣（2018）安福县不动产权第××号《不动产权证》。该证载明，房屋建筑面积43.49㎡。被告交付使用的房屋建筑面积小于商品房买卖合同约定面积7.77㎡（51.26㎡-43.49㎡），面积误差比为15.158%（7.77㎡÷51.26㎡）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。被告在取得商品房预售许可证明后，与原告签订预售性质的《商品房买卖合同》依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。被告交付使用的房屋建筑面积小于商品房买卖合同约定面积，按照合同约定面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款14651.33元（9527.46元/㎡×51.26㎡×３％）由被告返还原告；面积误差比超过３％部分的房价款59376.95元[9527.46元/㎡×51.26㎡×（15.158%-3%）]由被告双倍返还原告118753.90元（59376.95元×2）；被告应返还原告的房价款为133405.23元（14651.33元+118753.90元），2013年4月16日原告付清房价款至2020年1月21日应支付的房款利息为54231.97元[133405.23元×（6%/年÷365日/年×2473日）]。《商品房买卖司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。依照合同第八条的规定，被告应当在2013年12月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。直至2014年3月13日，被告才向原告交付所购商品房。被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一逾期交房的违约金3565.16元（488378元×0.01%/日×73日）。合同第十五条约定，该商品房综合验收180天后被告办理房产证，因此被告应在2014年4月15日前为原告办理房产证。直到2018年10月31日，被告才向原告交付《不动产权证》，所以被告应按100元/月的约定向原告支付违约金5400元（100元/月×54个月）。综上所述，被告应向原告返还面积误差比３％以内的部分房价款14651.33元，双倍返还面积误差比超过３％部分的房价款118753.90元，支付房价款利息54231.97元，支付逾期交房违约金3565.16元，支付逾期办理房产证违约金5400元，共计196602.36元。被告提供的证据不足以证明其不存在违约的事实主张，应由负有举证证明责任的被告承担不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百五十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告江西陆度空间置业有限公司支付原告刘铁梅、吴委英多收的房价款、利息、逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金共计196602.36元，该款限本判决生效之日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4436元，减半收取2218元（原告已预交），由原告刘铁梅、吴委英负担132元，被告江西陆度空间置业有限公司负担2086元，在本判决生效之日内由被告江西陆度空间置业有限公司直接支付给原告刘铁梅、吴委英2086元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾阳春二〇二〇年一月二十一日书记员  彭 佳附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。