湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2112号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚中雄，男，1985年11月10日生，汉族，住株洲市渌口区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司。住所地株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园沙坡组安置小区**。法定代表人：任斌，系该公司总监。委托诉讼代理人：谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人姚中雄因与被上诉人株洲县海汇商业运营管理有限公司（以下简称海汇公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，2020年11月27日本院对本案当事人及委托代理人进行了谈话询问，本案现已审理终结。上诉人姚中雄上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人只需向被上诉人支付租金及管理费8145.04元。事实和理由：一、一审判决对上诉人应付租金时长认定不清。1、涉案承租房屋未从2020年3月9日起算。2、“新冠”疫情免租期未予扣除。二、一审判决上诉人承担租金及管理费比例显失公平。被上诉人无市场运营推广能力，却大肆招商让上诉人等众多经营户进入市场，并以虚假宣传和承诺，让上诉人签订霸王条款且显失公平的《补充协议》。涉案租赁合同无法履行是因为被上诉人不履行推广承诺，导致市场冷清，含上诉人在内的市场业主经营损失严重。上诉人认为涉案租赁起算时间不应早于2020年3月9日，且今年年初的新冠疫情考虑还应免除2个月租金，即上诉人最多仅承担2个月租金及管理费共计8150.04元。另上诉人现已失业，希望法院能判决上诉人不计息的24个月来分担上述8150.04元租金和管理费。被上诉人海汇公司辩称：1、本案事实是上诉人违约解除涉案租赁合同，一审法院以疫情原因判决解除双方租赁合同，被上诉人有异议，但是被上诉人没有上诉。依照双方租赁合同约定，上诉人本应承担从2018年1月1日起至2020年6月30日止共计30个月的租金和管理费，以及相应的违约金。上诉人不仅30个月没支付租金和管理费，也未按照合同约定5年承租期履行承租义务。2、涉案租赁合同对租金和管理费支付时间是有明确约定的，上诉人也从未支付，因此上诉人支付租金的起算时间应从合同签订之日起算。3、上诉人作为完全民事行为能力人，对自己行为应当具有正确判断和承担责任的能力，不存在被上诉人公司用免租协议诱骗上诉人等经营业主签订合同的情况。被上诉人也尽到了合同约定的宣传和推广义务。招商至今两年多，到免租期解除后上诉人才以虚假宣传理由要求解除合同显然不合理。上诉人也未提供证据证实被上诉人存在虚假宣传，其仅是为了逃避租金和管理费的支付义务履行。上诉人即使存在经营损失，这也是其经营过程中应承担的风险，不能因为亏损就将风险转移到被上诉人。综上，上诉人的上诉请求均不成立，请求二审法院予以驳回。姚中雄向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告的《租赁合同》，并责令被告限期收回商铺；2、由被告承担本案诉讼费。海汇公司向一审法院反诉请求：1、判决解除反诉被告与反诉原告签订的株洲广源家具建材城第13栋2层211-213号商铺合同和第13栋1层111-113号商铺合同（包括补充合同）；2、判令反诉被告向反诉原告支付第13栋2层211-213号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费78715元，第13栋1层111-113号商铺该期间房屋占有使用费111485元；3、判令反诉被告按约向反诉原告支付2020年7月1日以后至商铺实际交付之日止的租金和管理费；4、判令反诉被告向反诉原告支付涉案两层商铺租金和管理费拖延交付的滞纳金（从反诉之日开始，2层商铺以15743元为基数、1层商铺以22297元为基数按日1%计算至实际付清之日止）；5、判令反诉被告合同解除时立即向反诉原告完好交付已腾空的相应商铺，否则按照合同约定的两倍租金标准向反诉原告支付租金；6、判决确认反诉原告无需向反诉被告返还2层商铺履约保证金15743元和1层商铺履约保证金22297元；7、判令反诉被告承担反诉的诉讼费。一审认定事实：原告姚中雄与被告于2016年11月8日签订《租赁合同书》。合同约定：原告以经营家家乐门业为目的承租株洲广源家居建材城第13栋一层111-113号商铺。商铺面积137.63平方米，租赁期限为5年，自商铺统一开业之日计算租赁期限，第一年、第二年、第三年租金不变，第四、五年递增10%。月租金为3440.75元，每半年租金20645元，每半年管理费为1652元，签5年的基础上一次性免租两年，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年的。且合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金2倍向被告支付租金。合同第56条：在签5年合同的基础上，一次性免租两年。原告在订立合同时一次性交付履约保证金22297元，相当于是6个月房租及6个月管理费。原告姚中雄与被告又于2016年11月8日签订另一《租赁合同书》。合同约定：原告以经营建材为目的承租株洲广源家居建材城第13栋二层211-213号商铺。商铺面积154.34平方米，租赁期限为5年，自商铺统一开业之日计算租赁期限，第一年、第二年、第三年租金不变，第四、五年递增10%，月租金为2315.1元，每半年租金13891元，每半年管理费为1852元，签5年的基础上一次性免租两年，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年的。且合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金2倍向被告支付租金。合同第56条：在签5年合同的基础上，一次性免租两年。原告在订立合同时一次性交付履约保证金15743元。两份合同签订后被告按时向原告交付适租的商铺，原告于2017年6月15日进入商铺进行装修,2017年10月开业经营，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。被告于2019年4月20日撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。2019年5月28日原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上在延长半年，原告同意自2020年7月1日起无条件缴纳租金及相关费用，且合同第三条约定：原告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：原告违反本补充合同任何一条，被告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外被告有权要求原告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。原告称在2017年10月开始营业于2020年7月底终止营业，原告认为原、被告订立的《租赁合同》合法有效，双方均应切实履行，但原告为了履行合同花费了大量的物力、财力，可由于被告作为市场方，过度宣传，虚假承诺，致使原告的经营状况一直亏损至今，已不能实现合同之目的，如继续经营，将导致损失进一步扩大，尤其是被告拒绝接收退租的商铺，人为的等待原告违约，其本身就是违反诚实信用，依据我国《民法总则》及《合同法》的规定，特诉请法院依法解除合同，以维护合同双方利益的平衡。在诉讼过程中，被告认为原告违反《租赁合同书》以及《补充合同》的约定起诉要求解除双方签订的《租赁合同书》，属于违约行为，故而被告依据《租赁合同书》以及《补充合同》的约定依法提起反诉，要求追究原告相应的违约责任。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。一审法院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；2、合同解除后的法律后果问题。本案中，原告姚中雄与被告株洲县海汇商业运营管理有限公司签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，一审法院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从起诉之日起解除。本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对被告反诉要求原告承担违约赔偿责任的问题，一审法院不予支持。对于原告的租金的承担问题，本院酌情认定，被告自2018年1月1日起至2020年8月13日之间的租金由原告承担15个月，原告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，原告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给被告。对于被告其他的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定之规定，判决：一、原告姚中雄与被告株洲县海汇商业运营管理有限公司双方于2016年11月8日签订两份《租赁合同书》及2019年5月28日签订《补充合同》于2020年7月1日解除；二、由原告姚中雄在本判决生效之日起十日内向被告株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币57052.8元（13栋一层111-113号商铺，租金按月3440.75元计算，管理费按月275元计算，按15个月计算，已扣除交纳的履约保证金22297元；13栋二层211-213号商铺，租金按月2315.10元计算，管理费按月308.67元计算，按15个月计算，已扣除交纳的履约保证金15743元）；三、限原告姚中雄在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第13栋1层111-113号商铺及第13栋2层211-213号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给被告株洲县海汇商业运营管理有限公司；四、驳回被告株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如原告姚中雄未按照上述指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由原告姚中雄承担20元，由被告株洲县海汇商业运营管理有限公司承担20元，反诉受理费2361.80元，由反诉原告株洲县海汇商业运营管理有限公司承担1771.35元；由反诉被告姚中雄承担590.45元。二审双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，故一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋（商铺）租赁合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人应向被上诉人支付的租金和管理费如何确认？现分析如下：上诉人姚中雄和被上诉人海汇公司于2016年11月8日签订的一、二楼《租赁合同书》，以及2019年5月28日签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性或强制性规定，合法有效。上诉人姚中雄主张被上诉人诱骗其签订上述合同，因未提供证据证实，本院不予支持。现因新冠疫情的影响，且双方当事人均无继续履行涉案租赁合同的合意，因此一审法院认定涉案上诉人姚中雄和被上诉人海汇公司的租赁合同于2020年7月1日解除并无不妥，本院予以确认。自涉案租赁合同约定的租期起算日即市场统一开业日2018年1月1日起至2020年7月1日租赁合同依法确认解除，共计两年半，期间上诉人姚中雄除签订协议之日缴纳了相当六个月租金的履约保证金外，未再另行缴纳租金系事实。虽然双方协议有约定免租两年半，但是该免租前提条件是上诉人姚中雄必须签订五年期合同和承租满五年，现租赁合同因疫情等原因在未满五年租期的情形下确认解除，故合同约定的两年半免租期条件并未成就，因此上诉人姚中雄要求租金和管理费缴纳起算时间从2020年3月起算无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院结合新冠疫情对涉案租赁合同履行的影响，以及考虑涉案租赁合同约定的履行期和免租期关联性等因素，酌情认定上诉人姚中雄只需支付2018年1月1日以后的15个月租金及管理费合法合理，本院予以支持。上诉人姚中雄要求仅支付2个月租金和管理费的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人姚中雄提出因其无经济能力无法一次性给付被上诉人租金和管理费，需要按期支付的上诉理由。上诉人姚中雄依法、依约应承担的租金和管理费给付义务的确认，与其给付能力无关，上诉人姚中雄以其无经济能力来否认其依法应承担的法律责任理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人姚中雄上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1022.69元，由上诉人姚中雄负担，本院依法决定免收。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年十二月七日法官助理谢晓红书记员文雅