河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀11民再38号 再审申请人（一审被告）：衡水雷霆大厦商贸有限公司。住所地，衡水市桃城区中华大街与胜利路交叉口西南角马村综合楼。统一社会信用代码：91131102308491694P。 法定代表人：李洪涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金小明，衡水市桃城区清水法律服务所法律工作者。 被申请人（一审原告）：河北省衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会，住所地，衡水市桃城区何家庄乡马家村。统一信用代码：54131102A145599670。 法定代表人：马建峰，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：韩文举，河北维平律师事务所律师。 原审第三人：衡水永胜农业技术开发有限公司，住所地，衡水市桃城区河沿镇巨鹿村。统一信用代码：131100000023552 法定代表人：李世杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金小明，衡水市桃城区清水法律服务所法律工作者。 再审申请人衡水雷霆大厦商贸有限公司（以下简称雷霆大厦公司）因与被申请人衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会（以下简称马家村委会）、原审第三人衡水永胜农业技术开发有限公司（以下简称永胜农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5915号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年7月8日作出（2019）冀11民申46号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人雷霆大厦公司的委托诉讼代理人金小明，被申请人马家村委会的法定代表人马建峰及委托诉讼代理人韩文举，原审第三人永胜农业公司的法定代表人李世杰及委托诉讼代理人金小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷霆大厦公司申请再审称：1、请求依法撤销河北省衡水市桃城区法院作岀的（2018）1102民初5915号民事判决书；2、依法改判驳回被申请人的诉讼请求或发回重审。3、一审、再审费用均由被申请人承担。事由与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。首先再审申请人衡水雷霆大厦公司承租被申请人处房产时房产主体未完工，第三人永胜农业公司与申请人对案涉房产投入4000余万元将租赁协议再延长5年，因涉及申请人投入较大在租赁协议中并没有约定拖欠租赁费用被申请人可单方解除合同，一审判决对申请人不公平。另外，案涉房产待继续完善，仍在进行投资，申请人所投资款项至今未回。其次因被申请人所建案涉房产的规划和主体建筑不相符，建设手续不完备，土地用途等与实际情况严重不符，不能及时使用搁置多年。被申请人承诺房产的手续费用由其承担至今未给付申请人，未履行双方签定的租赁合同补充协议三的部分。因申请人对案涉房产投入了大部分资产双方再次签定了租赁合同补充协议五，再次明确了在租赁期间被申请人不能解除合同，否则，其应承担违约责任。对申请人造成经济损失的赔偿数额应相当于申请人对案涉房产的所有投资款项还应赔偿对方的可得收入的所有房屋出租租金。而今被申请人因拖欠其百万元租金，要求解除合同，以对抗申请人所投资的4000多万显然有失公平更不符合双方的约定。申请人再次明确所拖欠租赁费用本案审理后一并给付。一审法院程序违法。申请人经调取一审卷宗得知开庭传票系送达到了案涉房产的物业公司而判决书系公告送达。可见一审法院未用同样的方式送达，违反法定程序。 马家村委会辩称，申请人和第三人自2017年至今拖欠租金3年分文未交，构成基本违约，应当解除双方的租赁合同。申请人申诉书中所陈述的事实和理由没有事实依据应予驳回。 永胜农业公司陈述称，同意雷霆大厦公司的意见。 马家村委会向一审法院起诉请求：一、解除原告与第三人于2014年3月31日签订的《租赁合同》及2014年5月31日签订的《租赁合同补充协议》、2014年6月25日签订的《补充协议》；解除原、被告及第三人于2015年7月22日签订的《转让合同》及2014年10月9日签订的《租赁合同补充协议（三）》，2014年10月16日签订的《租赁合同补充协议（四）》，2015年5月16日签订的《租赁合同补充协议（五）》；二、判令被告雷霆大厦公司将租赁的雷霆创业大厦（原马村综合楼）交还给原告；三、判令被告雷霆大厦公司给付拖欠的租金62.5万元及利息18555元（该利息已计算至2018年8月15日，此后利息按银行贷款利率4.75%计算至给付之日）；四、判令被告雷霆大厦公司支付自2018年8月15日起至实际交还房屋之日期间的实际占用费（按照年租赁费100万元计算）。事实与理由：2014年3月31日，原告马家村委会与第三人永胜农业公司签订《租赁合同》，约定原告将位于衡水市角，建筑面积约为19285ｍ2的房屋（原名马村综合楼，现名雷霆创业大厦），出租给第三人使用，约定每年租金100万元，每年12月31日前一次性支付下一年度租金。此后双方就《租赁合同》，于2014年5月31日、2014年6月25日签订了补充协议。2015年7月22日，原、被告及第三人就上述《租赁合同》签订了《转让合同》，约定第三人将《租赁合同》中约定的房屋转租给被告使用，第三人基于《租赁合同》所享有或承担的义务，全部转由被告享有或承担。此后，三方于2014年10月9日、2014年10月16日、2015年5月16日签订了补充协议。因被告自2016年12月31日起开始拖欠租金，原告于2017年6月将被告起诉至衡水市桃城区人民法院，请求解除与被告及第三人之间的租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金。桃城区人民法院作出（2017）冀1102民初3019号民事判决书，支持了原告给付租金的诉讼请求，判令被告给付原告2017年度租金100万元及违约金，但认为被告拖欠租金的时间较短，驳回了原告要求解除租赁合同的请求。（2017）冀1102民初3019号民事判决书生效后，原告申请法院强制执行，但被告拒不执行该判决，2017年12月31日，被告应当支付2018年度租金，但仍旧拒绝支付。被告拒绝支付租金的行为，足以说明被告已经明确拒不履行合同主要义务，导致原告基于合同的基本目的不能实现，被告的违约行为属根本性违约。原告代表的是村集体，收取的租金是向村民发放基本待遇的主要来源，被告长期拖欠租金，严重侵犯了村民的基本利益，为此，原告提起诉讼，望依法公断。 一审法院认定事实：2014年3月31日，原告马家村委会与第三人永胜农业公司签订《租赁合同》一份，约定：甲方（马家村委会）出租给乙方（永胜农业公司）的房屋位于衡水市角，建筑面积约19285㎡，房屋质量为地上十二层框架结构，主体框架工程施工已完成，后续工作由承租方自行完善；租赁期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年，合同期满，甲方有权收回出租房屋；合同期内每年租金为100万元，租金支付方式为每年12月31日前一次性支付下一年度租金，租赁期内乙方不得以任何理由拖欠租金，出租方不得以任何理由任意调整租金；甲方保证对乙方在承租楼后期工程施工、设备设施安装、施工手续、竣工验收及竣工备案手续的办理上及时提供盖章等相关服务；乙方负责在承租楼房现状基础上，进行后续的所有自需投资并对楼体质量安全消防等负责；乙方在承租楼房现状基础上后续进行的所有投资自行承担，甲方不做任何补偿，也不承担与经营相关的各项税费；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的设施、设备、装修等全部无条件归甲方所有。2014年5月31日和2014年6月25日，原告马家村委会与第三人永胜农业公司又签订两份《补充协议》，就双方的权利、义务进行了补充约定，原告同意第三人在租赁期内对承租的房屋进行转租、转借及变更和增加经营范围。2014年10月9日、2014年10月16日、2015年5月16日，原、被告及第三人共同签订三份《租赁合同补充协议》，就租赁房屋的后续装修、房屋占地面积四至、违约责任进行了补充约定。2015年7月22日，原、被告及第三人共同签订一份《转让合同》，约定：第三人将其与原告所签订的租赁合同中的权利义务全部转给被告，原告不得基于原租赁合同再向第三人主张任何权利。之后，被告将案涉租赁房屋对外进行出租，并支付了2016年度的租金100万元。2017年6月，原告以被告拖欠2017年度的租金为由向本院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同关系并要求被告支付拖欠的租赁费，被告不同意解除租赁合同并表示愿意支付拖欠的租金，本院依法作出（2017）冀1102民初3019号民事判决书，驳回了原告要求解除租赁合同关系的诉讼请求，并判令被告向原告支付拖欠的2017年度租金100万元及违约金4万元。判决生效后，被告至今未履行判决书确定的给付义务，且继续拖欠2018年度的租金至今。 一审法院认为，原、被告及第三人永胜农业公司所签订的租赁合同、转让合同及其补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。《转让合同》签订后，案涉租赁合同的当事人变更为原、被告，原告与第三人之间的租赁合同关系已经解除，故原告向第三人提出的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告曾于2017年6月诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同关系，因双方未在合同中约定原告享有单方解除合同的权利，且案涉租赁合同约定的租期较长，被告在租赁房屋的装修过程中投入了大量资金，根据合同法的公平原则并综合平衡双方的利益，本院最终判令被告向原告支付拖欠的租金并驳回了原告解除租赁合同的主张。上述判决生效后，被告始终未履行判决书确定的义务，并继续拖欠之后的租金。被告的上述行为已经严重违反了合同法的诚信原则，导致双方签订合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故原告要求解除双方的租赁合同并要求被告支付拖欠的租金、违约金，合法有据，应予支持。判决：一、解除原告衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会与被告衡水雷霆大厦商贸有限公司之间的租赁合同；二、被告衡水雷霆大厦商贸有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会2018年度的租金100万元及自2019年1月1日起至租赁房屋返还原告之日止的租金（以年租金100万元为标准，按实际占有天数计算）；三、被告衡水雷霆大厦商贸有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会2018年度租金的逾期付款违约金（以100万元为基数，按银行同期贷款基准利率计算，自2017年12月31日起至租金付清之日止）；四、被告衡水雷霆大厦商贸有限公司于本判决生效之日起五日内将所租赁的雷霆创业大厦交付给原告衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会；五、驳回原告衡水市桃城区何家庄乡马家村村民委员会对第三人衡水永胜农业技术开发有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10236元，由被告衡水雷霆大厦商贸有限公司承担。 再审期间，经质证，申请人对被申请人一审提交的证据没有异议。另外，申请人二审提交了关于双方房屋租赁合同纠纷的（2018）冀11民终427号民事判决，被申请人对该证据的真实性没有异议。 本院再审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是被申请人马家村委会要求解除雷霆大厦公司租赁合同并返还租赁房屋应否支持。申请人雷霆大厦公司、被申请人马家村委会及原审第三人永胜农业公司所签订的租赁合同、转让合同及其补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。申请人雷霆大厦公司在履行租赁合同过程中，因拖欠被申请人马家村委会租金双方曾引起诉讼，桃城区人民法院作出（2017）冀1102民初3019号民事判决，该判决考虑到申请人雷霆大厦公司在租赁房屋的装修过程中投入了大量资金，根据合同法的公平原则并综合平衡双方的利益，判令雷霆大厦公司支付拖欠的租金及违约金并驳回了被申请人马家村委会解除租赁合同的诉讼请求。该判决生效后，雷霆大厦公司并未履行生效判决确定的义务，并继续拖欠马家村委会的租金。在本院再审期间，马家村委会也给予雷霆大厦公司支付拖欠租金的合理期限，但雷霆大厦公司并未履行生效判决书应给付的租金及诉讼期间拖欠的租金。雷霆大厦公司的上述行为已经严重违反了合同法的诚实信用原则，导致双方签订合同的目的不能实现。鉴于雷霆大厦公司数次未按约定履行合同义务，已构成根本性违约。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）款的规定解除双方的租赁合同并返还租赁房屋并无不当，应予维持。雷霆大厦公司关于对租赁房屋进行了资金投入的主张，因其一审中并未提起反诉，可另行解决。关于申请人提出的送达问题。原审开庭传票及判决书均采用公告送达方式，送达程序符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应予维持。申诉人的申诉请求与法无据，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持河北省衡水市桃城区人民法院作出的（2018）冀1102民初5915号民事判决。 再审案件受理费18608元，由申请人衡水雷霆大厦商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李淑华 审判员  陈永杰 审判员  王国恩 二〇二〇年一月二十日 书记员  李明哲