陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0103民初10482号原告（反诉被告）：西安某公司。法定代表人：盖晨亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被告：郭某（反诉原告），女，1986年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘延升，陕西博纳新律师事务所律师。原告（反诉被告）西安某公司与被告（反诉原告）郭某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安某公司（以下简称安定房地产公司）之法定代表人盖晨亮，被告郭某之委托代理人刘延升均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安定房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告郭某向原告支付居间服务费58000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年5月31日，原告与被告、案外人杜国强签订《房屋买卖定金合同》，约定杜国强将位于西安市灞桥区东城大道中铁琉森水岸14-1-201室房屋，以240万元出售给被告。合同第10条约定，佣金72000元由被告支付给原告、第11条约定在2018年5月31日前支付三分之一，所剩三分之二在购房合同当日付清，但被告仅支付了居间服务费14000元，拒不支付剩余58000元。被告已经于2018年12月签订了购房合同，并已交接该房屋，依据合同约定被告应当在2018年12月底前全额支付原告居间服务费72000元，然经原告多次联系被告拒不支付后续居间服务费。依据《合同法》第424条、426条规定，原告已促成被告与王西春签订《房屋买卖定金合同》即已促成双方合同成立且双方已经事实交易，被告应当全额支付原告居间服务费72000元，但剩余58000元至今拒不支付。综上，恳请法院查明事实，依法公平公正审理本案，支持原告诉请，维护原告的合法权益。被告郭某辩称：1、驳回被答辩人西安某公司的全部诉讼请求；2、认定三方签订的定金合同是无效合同；3、判定返答辩人已收中介费24000元整。答辩理由：2018年5月31日，西安某公司代理反诉被告杜国强、反诉原告、西安某公司签订《房屋定金买卖合同》。反诉原告三次将居间费24000元整、定金100000元支付于西安某公司业务员盖成亮名下，2018年5月31日反诉被告向反诉原告出具居间费收款收据一份。但事后发现杜国强不是涉案房产产权人，该房产是西安中铁瑞丰置业有限公司名下商品房，且是在建工程抵押房。致使该定金合同无效。原告法人承诺居间费按62000元支付。反诉原告郭某向本院提出如下反诉请求：1请求法院认定双方签订的认购合同无效；2、判定反诉被告返还原告已收居间费24000元整；3、本、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月31日，西安某公司代理反诉被告杜国强、反诉原告、西安某公司签订《房屋定金买卖合同》。反诉原告三次将居间费24000元整、定金100000元支付于西安某公司业务员盖成亮名下，2018年5月31日反诉被告向反诉原告出具居间费收款收据一份。但事后发现杜国强不是涉案房产产权人，该房产是西安中铁瑞丰置业有限公司名下商品房，且是在建工程抵押房。致使该定金合同无效。鉴于以上事实，反诉原告现依法反诉，恳请支持反诉请求。反诉被告安定房地产公司辩称不同意反诉请求。涉案合同已履行完毕，已取得产权，已完成居间。经审理查明，2018年5月31日，原告与被告、案外人杜国强签订《房屋买卖定金合同》，约定：卖方（甲方）：杜国强，买方（乙方）：郭某，居间方（丙方）：西安安定房地产中介有限公司第一分公司。约定：西安安定房地产中介有限公司第一分公司为中介，提供居间服务，乙方购买甲方坐落于西安市灞桥区东城大道路中铁琉森水岸14-1-201室的房屋，建筑面积176平方米。交易总额为240万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付定金10万元整以确立买卖关系。甲乙双方在签订本合同时，根据乙方购买情况，甲乙双方同意按照全款履行合同约定。甲乙双方签订《西安市存量房买卖合同》后，产权过户之前，乙方须将全部购房款存至房地局指定的银行资金监管账户。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经甲乙双方协商，交易税费由乙方承担。甲乙双方约定在2018年8月1日前至西安市二手房交易中心过户。甲方保证上述房产权属清晰且无纠纷。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同和其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，按照本合同第八条赔偿并追究违约方相关责任。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可根据本条款追究违反承诺方的法律责任。若甲方提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致和乙方不能成交。甲方将定金退还乙方，甲方应支付定金双倍金额的违约金给乙方，同时乙方应把所得违约金的一半给丙方作为服务佣金，并赔偿乙方实际发生的费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。若乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致和甲方不能成交。乙方定金不退，作为违约金，同时甲方将所得违约金的一半给丙方作为服务佣金。合同自动解除，合同解除后乙方并需配合甲方办理注销网上签约等手续。居间服务费由乙方全部承担，乙方向丙方支付居间服务费72000元，乙方再次确认所付居间服务费72000元是乙方自愿代替甲方支付。甲乙双方须在签署《买卖定金合同》等证明关系成立的合同当日向丙方支付居间服务费。其他约定：1、乙方承诺出购房合同当天付总房款的60%即150万元，网签合同当日付齐所剩尾款。2、乙方承诺2018年5月31日付给居间方居间服务费三分之一，所剩三分之二购房合同当日付清。3、产证面积176平方米，含赠送面积花园，负一楼。甲方签字杜国强（安定地产代），乙方签字郭某（张淑珍代母亲），丙方西安安定房地产中介有限公司第一分公司盖章，经办人杨凯签字。庭审中，当事人对上述签字表示认可。合同签字同一日，杜国强（安定地产代）出具定金收据：今收到购买人郭某交付的购买位于陕西省西安市灞桥区东城大道路中铁琉森水岸小区14幢1单元201室房屋的购房定金10万元整。其上盖有西安安定房地产中介有限公司第一分公司公章。同一日，西安安定房地产中介有限公司第一分公司出具房屋中介专用收据，收到郭某中介费24000元，收款事由：中铁琉森水岸14-1-201中介费，欠48000元。收款人杨凯。收据顶端手写：“郭某下欠中介费38000元，盖晨亮2018年8月24日。”2018年9月20日，郭某委托其母张淑珍向杜国强转账2次各100万元，均备注：购中铁琉森房款。又查明，2018年11月20日，西安中铁瑞丰置业有限公司与郭某签订《商品房买卖合同》（编号X18166562），该商品房已办理房屋所有权初始登记，登记号：陕（2018）西安市不动产权第1102942号，房屋登记机关为西安市住房保障和房屋管理局。该商品房总层数7层，该商品房为14幢1单元2层10201号。建筑面积176.96平方米，该房屋系在建工程抵押，抵押权人西安中铁瑞丰置业有限公司，抵押登记日2015年7月3日，债务履行期限2018年7月2日，该房屋未出租。房屋单价9017.74元，总价款1595779元。买受人应在2018年9月20日前支付该房屋全部价款。出卖人应在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。庭审中，原被告均认可郭某已实际占有使用涉案房屋。根据西安市住房保障和房屋管理局查询单显示，X18166562号合同在2016年3月2日网签，2018年10月15日办理备案。2019年3月8日，西安中铁瑞丰置业有限公司给郭某出具购房发票，金额1595779元。2019年5月23日，西安市不动产登记局颁发陕（2019）西安市不动产权第0171509号不动产权证书，权利人郭某，坐落西安市灞桥区东城大道6360号14幢10201室，房屋面积176.96平方米。所在层2层。另查明，审理中被告主张杜国强不是涉案房屋的所有权人，提交2018年5月31日杜国强出具承诺一份：“我杜国强代表李俊林办理郭某购买中铁琉森水岸14号楼14-1-201转让手续，房款由我代收，一切纠纷均由我承担。”对此，原告认可真实性，主张杜国强给中铁涉案的房屋施工，中铁抵给杜国强四套房，辩称签署该定金协议时杜国强持有五方协议，被告在认可原告的所有权人身份后将房款给付杜国强。对此被告不予认可，原告未能提交该五方协议予以证明。原告也未提交杜国强为该房屋所有权人的其他证据。关于购房款，被告认可其未直接向中铁公司交付购房款，通过杜国强给中铁公司交付房款。被告主张杜国强在2018年8月之后代理他人办理房屋买卖行为已经获得产权人的认可，并完成交易，但杜国强应当退还多收的购房款。原告主张中铁与被告的房屋买卖合同签订为159万余元系合理避税，实际为240万元。被告不认可。以上事实，有庭审笔录，《房屋买卖定金合同》、《商品房买卖合同》、收款收据等证据存卷佐证。本院认为：本案焦点为原、被告及杜国强签署的《房屋买卖定金合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告主张该合同无效本院不予支持，对已经履行的部分不能按照主张合同无效的方式来处理。被告也未提交依法对该合同行使撤销权的相关证据，故被告主张要求返还居间费24000元的诉讼请求依法不予支持。审理中原告未提交该涉案房屋为杜国强所有的相关证据，本案原被告也均未提交被告郭某与中铁公司买卖合同的支付价款的具体履行情况的相关证据，本院无从判断在该合同中是否支付对价款，也无法判断原被告所签订的房屋买卖定金合同是否能够得以实际履行完毕，现案涉房屋已经实际过户，但其系履行上述哪个合同的结果基于现有证据无法判断。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故此对原告主张被告支付剩余居间费用58000元的诉讼请求本院亦不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告西安某公司的全部诉讼请求；二、驳回被告郭某的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（原告已预交），由原告西安某公司负担。反诉受理费200元（被告已预交），由被告郭某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 刘        磊审判员 崔春人民陪审员邓小玲二〇二〇年一月十四日书记员 李    刘    玉