北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初38289号原告（反诉被告）：北京十一实验中学，住所地北京市海淀区太平路八号。法定代表人：崔京勇，校长。委托诉讼代理人：周润丽，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娜，北京人富律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京雪莲假日酒店有限公司，住所地北京市海淀区太平路甲8号。法定代表人：陈凯，执行董事、经理。委托诉讼代理人：胡浩，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。原告（反诉被告）北京十一实验中学（以下简称十一实验中学）与被告（反诉原告）北京雪莲假日酒店有限公司（以下简称雪莲假日酒店）合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。十一实验中学之委托诉讼代理人周润丽、赵丽娜，雪莲假日酒店之委托诉讼代理人胡浩、陈德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十一实验中学向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2017年11月7日签署的三方协议无效；2、判令雪莲假日酒店立即腾空并返还位于北京市海淀区太平路x号（即十一实验中学校内）综合楼主体结构中心线东侧房屋约2117.07平方米及后院场地约199.36平方米；3、本案诉讼费由雪莲假日酒店承担。事实及理由：2000年12月1日，北京市太平路中学（后更名为十一实验中学）、北京市万邦信业科贸发展有限公司（以下简称万邦信业公司）、北京疆都商贸公司（以下简称疆都公司）签订《协议书》。该协议约定，由十一实验中学出地，万邦信业公司出资，双方合作建设的位于北京市海淀区太平路x号建筑面积4234.17平方米的太平路中学综合楼，己完成主体工程和部分装修。因疆都公司要求参与该项目，万邦信业公司同意退出该项目，疆都公司给予万邦信业公司780万元转让费之后取得建筑面积50%（该楼东侧）的五十年的无偿使用权。十一实验中学与疆都公司共同合作完成该项目后续建设。该综合楼建成后，疆都公司取得了该楼东侧约2117.07平方米房屋50年使用权。疆都公司占有上述房屋后，将上述房屋用于上述商业经营。2017年11月7日，十一实验中学、疆都公司、雪莲假日酒店签订《三方协议》。因疆都公司被注销，其取得的太平路中学综合楼东半侧房屋及后院对应场地剩余使用期限内的使用权转让给雪莲假日酒店，使用期限截止日期为2050年11月30日。十一实验中学认为，本案涉争土地系教育划拨专顶用地，被告等人在未经有批准权的人民政府批准的前提下，以合作建房方式占有房屋和土地50年进行商业经营，上述一系列合同和行为，不仅变相转让土地使用权，改变教育划拨土地使用性质和用途，而且挤占教育资源，严重损害公共利益。综上，雪莲假日酒店与十一实验中学等签订的系列协议为无效协议，雪莲假日酒店应腾空并返还十一实验中学位于北京市海淀区太平路x号（即十一实验中学校内）综合楼主体结构中心线东侧房屋约2117.07平方米及后院对应场地。十一实验中学与万邦信业公司、疆都公司于2000年12月1日签订的协议书以及十一实验中学与疆都公司、雪莲假日酒店于2017年11月7日签署的三方协议均违反法律法规强制性规定，损害社会公共利益，应当无效。第一，上述协议系以划拨土地使用权作为投资，订立合同，合作开发房地产，在未经有批准权的人民政府批准的情况下，协议应属无效。第二，上述协议变相转让行政划拨土地使用权。第三，雪莲假日酒店违反土地管理法，擅自改变教育划拨用地土地用途，挤占教育资源，损害社会公共利益，双方之间的上述协议应属无效。第四，本案诉争土地、房屋产权人为教育主管部门海淀区教育局（现更名为海淀区教育委员会），而协议书的各方是人均非该土地、房屋所有权人，在未经权利人同意的情况下，各方主体均无权对诉争土地、房屋进行处置或联建。基于产权人海淀教委对上述协议的不认可，上述协议应属无效。双方签订的上述合同为无效协议，雪莲假日酒店应立即腾空并返还十一实验中学涉案房屋。雪莲假日酒店辩称，一、疆都公司和雪莲假日酒店享有涉案房屋场地50年的无偿使用权实质上系依据协议书而确定，协议书是主合同，三方协议是从合同，系各方对雪莲假日酒店承继疆都公司的主体身份的确认，协议书和三方协议签署各方的意思表示真实，内容合法有效。第一，协议书合法有效已经生效判决所确认，疆都公司依据协议书约定依法享有北京市海淀区太平路x号综合楼建筑面积50%和后院场地50年的无偿使用权。第二，经十一实验中学同意，疆都公司将其在协议书项下权利义务转由雪莲假日酒店承接，三方协议内容合法有效。二、在主合同协议书合法有效的前提下，十一实验中学要求确认从合同三方协议无效不产生向其返还涉案房屋场地的法律后果。三、从事实履行角度看，雪莲假日酒店实际使用涉案房屋已经十几年，期间十一实验中学从未提出异议，现借合同无效之名毁约，违背基本诚实信用原则，不应得到支持。考虑到雪莲假日酒店为少数民族在北京的联络机构，在综合楼持续开设近20年，为维护稳定和边疆发展起到沟通连接纽带作用。协议书和三方协议均为有效合同，雪莲假日酒店不存在任何过错和违约行为，其合法权益依法应得到保障，十一实验中学要求确认三方协议的主张没有任何法律和事实依据，恳请法院依法查明事实，驳回十一实验中学的起诉。雪莲假日酒店系乌鲁木齐铁路局全资控股的企业，也担负新疆地区和其他省份联络的政治任务，与十一实验中学同样属于国有企业，双方不存在谁侵害公共利益的问题。雪莲假日酒店受损也是国有资产受损。同时雪莲假日酒店担负的政治任务远大于十一实验中学。十一实验中学仅起诉了确认三方协议无效的请求，三方协议是双方2000年协议书的补充协议，属于从合同。十一实验中学的诉讼请求本身是错误的。三方协议中明确规定当时签约的三方对主合同及三方协议的内容无其他任何争议，这种表述也再次确认了各方对主合同以及三方协议约定事项有效性的主观意愿。这份合同签署在雪莲假日酒店、疆都公司和十一实验中学前身太平路中学发生过一次诉讼的前提下，十一实验中学应有充分认知，而非事后寻找各种理由否认其签订协议的效力。协议书经判决书确认合法有效，十一实验中学没有通过其他方式对判决书进行过申诉和抗辩，对法定事实和生效判决书确认的基本关系，不容置疑，也不能推翻。十一实验中学本次起诉置生效判决书不顾，也会导致法院判决混乱，浪费司法资源。无论从主合同，还是从从合同看，本案缺乏必要的诉讼参加人。本案应追加各方作为本案必要参加人，包括十一实验中学认为的土地实际产权人北京市海淀教育局。十一实验中学陈述的事实都是基于双方的协议书，而非三方协议。协议书所约定的是由当时的太平路中学出房出地，涉案工程是改扩建工程，而非一方土地、一方出资联建开发项目，十一实验中学援引的法律规定均与本案事实没有关联。协议书签订的客观背景是涉案房产在改扩建过程中，形成烂尾。在这种情况下，太平路中学联系到疆都公司，要求疆都公司对烂尾工程进行施工完善。涉案房屋施工建设手续由十一实验中学承担，涉案房产在2000年建设施工完成后，负有产权证办理义务的也是十一实验中学，但十一实验中学一直未启动相关工作。即便本案要判断协议书有效与否，也应当以2000年的政策作为考量。雪莲假日酒店提出反诉请求：1、判令十一实验中学继续履行协议书及三方协议；2、判令十一实验中学赔偿因其干扰雪莲假日酒店正常经营所导致的经济损失873066元。事实及理由：2000年12月1日，疆都公司与十一实验中学前身太平路中学、万邦信业公司三方签署《协议书》约定，由十一实验中学出地，万邦信业公司出资合作建设太平路综合楼，三方同意疆都公司向万邦信业公司支付780万元转让费，取得综合楼建筑面积50%和后院相应场地50年的无偿使用权，万邦信业公司退出项目，由疆都公司与十一实验中学负责后续项目建设。依据北京市海淀区人民法院(2011)海民初字第13421号民事判决和北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第1130号民事判决确认的事实，《协议书》系三方真实意思表示，该协议对各方均具有法律约束力。2017年11月7日，疆都公司与十一中学、雪莲假日酒店签署《三方协议》，因疆都公司注销，雪莲假日酒店承继疆都公司在《协议书》项下权利义务，取得综合楼建筑面积50%和后院场地剩余期限的使用权，使用期限截至2050年11月30日。2019年4月，十一实验中学突然向海淀法院提起诉讼，以《三方协议》无效为由要求腾空返还案涉房屋场地。雪莲假日酒店认为，疆都公司和雪莲假日酒店享有案涉房屋场地50年的无偿使用权实质上系依据《协议书》而确定，《协议书》是主合同，主合同已经生效法院判决确认合法有效，对各方均具有法律约束力，《三方协议》是从合同，系因疆都公司注销，各方对雪莲假日酒店承继疆都公司的主体身份的确认。雪莲假日酒店依据《协议书》和《三方协议》享有综合楼建筑面积50%和后院场地剩余期限的使用权，十一实验中学应保证雪莲假日酒店在约定期限内持续使用综合楼50%和后院场地不存在任何干扰，现十一实验中学违背诚实信用原则，要求疆都公司返还房屋和场地，导致雪莲假日酒店无法进行正常的经营计划安排，给雪莲假日酒店造成了损失（暂计算2019年4月期间至2019年12月期间的损失），十一实验中学依法应应当承担赔偿责任。十一实验中学针对雪莲假日酒店的反诉辩称，一、雪莲假日酒店要求十一实验中学继续履行协议书、三方协议无任何事实和法律依据，请求予以驳回。（一）协议书、三方协议违反法律法规强制性规定，损害社会公共利益，属于无效协议，不应继续履行。（二）北京市第一中级人民法院作出的（2013）一中民终字第1130号判决书虽陈述协议书为三方真实意思表示，但并未认定协议书、三方协议合法有效。二、雪莲假日酒店要求十一实验中学赔偿因干扰其正常经营的导致经济损失无任何事实和法律依据。十一实验中学对雪莲假日酒店的正常经营未采取干扰行为，雪莲假日酒店截至目前仍在持续正常经营，未发生因十一实验中学原因导致中断经营造成损失的情况。雪莲假日酒店没有提供因十一实验中学原因遭受损失的证据。雪莲假日酒店提出的反诉没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：北京市海淀区房地产管理局于1989年12月25日发放房屋所有权证，载明坐落于太平路中学的房屋所有权人为北京市海淀区教育局。2000年12月1日，太平路中学(甲方)与万邦信业公司(乙方)、疆都公司(丙方)签订《协议书》。《协议书》第一款约定：“太平路中学综合楼位于北京海淀区太平路x号，该楼建筑面积5000平方米，为地下一层、地上五层的钢混框架结构的建筑物，该项目由甲方出地、乙方出资，现已完成该楼的主体工程和部分的装修。现丙方要求参与该项目的合作，甲、乙双方同意丙方的要求。甲、乙、丙三方商定：由丙方给予乙方一定转让费用后，乙方退出该项目，甲方与丙方共同合作，完成该项目的建设与利用工作。具体方案如下：1、甲方出地并负责相关单位、部门的审批手续，协调本工程相关单位、部门的关系，创造并达到使该工程能够正常施工和验收的条件。该楼建成后，其所有权归甲方所有。2、丙方向乙方支付转让费用共计人民币780万元并取得相应的权利和义务，即：取得该楼建筑面积50%的五十年的无偿使用权，上述“该楼建筑面积50%”的具体位置为(该楼东侧的50%)，自2000年12月1日至2050年11月30日该部分房屋由丙方无偿使用；同时丙方负责按(附件1)所列项目继续该楼剩余工程的施工，直至该楼竣工验收为止。……4、甲方同意将其在该楼拥有使用权的2500平方米房屋(在扣除本条第二项所列的该楼建筑面积的50%后的剩余部分)有偿租赁给丙方使用，具体位置为(该楼西侧的50%)，具体合同由甲方与乙方另定(见附件2)，该合同与协议相互补充，不可分割。具有同等效力”。合同中，双方就工程施工中的具体权利义务进行了约定。《协议书》附件2即‘租赁协议书’的内容为：“甲方：北京市太平路中学；乙方：北京疆都商贸公司。经双方协商，甲方座落在海淀区太平路x号综合楼地上五层，地下一层建筑面积共计2500平方米的房屋出租给乙方使用，具体位置为(该楼西侧50%即西半楼)，面积以前述具体位置房屋的实际面积为准，但不应低于2500平方米。具体条款如下：1、乙方使用甲方房产期间，只有使用权。二、使用期限为10年，年租金为80万元。三、乙方每年分两次付租，每次支付40万元，付租金时间分别为每年的1月15日前和7月15日前。四、在乙方租赁期间，乙方负责房屋的修缮工作。五、乙方如连续逾期30天未付租金，甲方有权终止本协议并收回房屋。乙方应无条件撤出。六、甲方提供该楼后院停车坪的一半给乙方无偿使用50年，其余一半随租另一半楼使用，停车坪长约50米，宽约10米，后院墙按甲方要求建设，费用乙方负责。另在后院墙南侧建40米长的学车停车棚，费用乙方负责。七、乙方在使用该楼期间其水电费按北京市统一标准，于每季度第一个月的10日缴付给甲方。八、本协议如有违约，由责任方赔偿对方由此造成的损失。九、本协议如需提前终止，应提前两个月通知对方，并征得对方同意后方可终止。十、本协议一式四份，具有同等法律效力，双方签字盖章后生效。十一、如有未尽事宜，双方协商解决。”合同签订后，太平路中学与疆都公司均按约定履行了各自的义务。之后，疆都公司将自用及承租房屋、场地交由雪莲假日酒店用于经营。2011年，太平路中学在我院起诉疆都公司、雪莲假日酒店。我院作出(2011)海民初字第13421号民事判决书，判决：一、疆都公司、雪莲假日酒店将北京市太平路中学提供的位于北京市海淀区太平路x号北京雪莲假日酒店使用的北京市太平路中学综合实验楼主体结构中心线西半侧房屋及后院对应的场地全部腾退交还给北京市太平路中学；二、疆都公司、雪莲假日酒店按每年八十万元的标准给付北京市太平路中学自二0一0年十二月一日起至实际腾房之日止的房屋占用费；三、北京市太平路中学一次性给付疆都公司装修及设施补偿款四百八十八万零一百八十三元；四、驳回北京市太平路中学其他诉讼请求；五、驳回疆都公司其他反诉请求。后北京市第一中级人民法院作出(2013)一中民终字第1130号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，疆都公司、雪莲假日酒店将诉争房屋的西半侧及后院对应的场地腾退交还给北京市太平路中学。2017年11月7日，十一实验中学、疆都公司、雪莲假日酒店签订《三方协议》。载明2000年12月1日，太平路中学与疆都公司及万邦信业公司签订《协议书》，基于该协议书之约定，疆都公司取得位于北京海淀区太平路x号北京市太平路中学综合实验楼主体结构中心线东半侧房屋及后院对应场地五十年的无偿使用权，使用期限为2000年12月1日至2050年11月30日。该房屋目前由雪莲假日酒店使用。因疆都公司被注销，其取得的太平路中学综合楼东半侧房屋及后院对应场地剩余使用期限内的使用权转让给雪莲假日酒店，使用期限截止日期为2050年11月30日。另查，2016年11月5日，北京市太平路中学更名为北京十一实验中学。2017年12月21日，北京雪莲假日酒店更名为北京雪莲假日酒店有限公司。2019年3月13日，疆都公司注销。本院认为，太平路中学与疆都公司约定，由疆都公司出资兴建教学综合楼，疆都公司取得诉争房屋50年的使用权，现该房屋由雪莲假日酒店使用。根据太平路中学与万邦信业公司、疆都公司签订的协议书及十一实验中学与疆都公司、雪莲假日酒店签订的三方协议的内容及履行情况可知，疆都公司系通过出资建设教学综合楼的方式，实现承租该楼50年的合同目的，疆都公司在50年期间对该楼具有使用权，期满后将教学综合楼归还十一实验中学，上述两份协议书应属于租赁合同的法律关系性质。根据1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，十一实验中学与雪莲假日酒店签订的协议书约定的使用期限为50年，根据上述法律规定，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行之后，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，故从2000年12月1日起算，至2020年11月30日，十一实验中学与雪莲假日酒店签订的协议书满20年，2020年12月1日起，双方之间签订的协议超过20年，应认定为无效，雪莲假日酒店应从其所使用的房屋中迁出。此前，当事人之间的纠纷虽经法院裁决，并作出生效法律文书，但生效判决作出时太平路中学与万邦信业公司、疆都公司签订协议书的履行时间远未到20年期限，法院作出该协议书有效的认定并无不妥，但随着时间的推移，协议书的履行时间已将近20年，故本院作出上述认定。因此，对于雪莲假日酒店关于“一事不再审”的抗辩意见，本院不予采信。关于雪莲假日酒店要求继续履行协议书及三方协议的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于雪莲假日酒店反诉要求十一实验中学赔偿其因无法进行正常经营造成的损失一节，雪莲假日酒店未提交充分证据予以证明，故本院对该反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《若干问题的解释（一）》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京市太平路中学、北京市万邦信业科贸发展有限公司、北京疆都商贸公司于二○○○年十二月一日签订《协议书》及北京十一实验中学、北京疆都商贸公司、北京雪莲假日酒店有限公司于二○一七年十一月七日签订的《三方协议》于二○二○年十一月三十日起无效；二、北京雪莲假日酒店有限公司于二○二○年十二月一日起三十日内从北京十一实验中学综合楼主体结构中心线东半侧房屋及对应后院场地迁出；三、驳回北京十一实验中学的其他诉讼请求；四、驳回北京雪莲假日酒店有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费70元，由北京十一实验中学负担35元，已交纳；由北京雪莲假日酒店有限公司负担35元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6266元，由北京雪莲假日酒店有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  石亚华人民陪审员  武剑辉二〇二〇年一月十七日书 记 员  崔 维