广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8510号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市驶来客汽车驾驶员培训有限公司（原深圳市安顺康汽车驾驶员培训集团有限公司），住所地：深圳市南山区前海路星海明城**团**商铺，统一社会信用代码：91440300755652103T。法定代表人：温小平。委托诉讼代理人：余和生，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李国权，男，汉族，1971年5月7日生，身份证住址：深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘中明，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳市驶来客汽车驾驶员培训有限公司（以下简称驶来客公司）因与被上诉人李国权土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。驶来客公司上诉请求：1.维持原审判决第一项、第二项，撤销原审判决第三项、第四项；2.改判李国权赔偿驶来客公司损失659142.80元；3.改判李国权返还驶来客公司租金人民币25000元；4.改判驳回李国权反诉请求，驶来客公司无须将涉案标的物恢复原状；5.李国权承担本案的所有诉讼费。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.李国权在本案中具有重大过错。李国权出租的5000平方米场地中有近一半面积属国有被征收的土地，另一半为农民集体土地。一审判决确认涉案《场地租赁合同》无效，但对造成无效的原因予以回避，对驶来客公司主要核心诉求“李国权无权出租涉案场地的重大过错”问题，不做认定，明显偏袒李国权。2.涉案场地被铲除后，驶来客公司并未实际占有和使用涉案租赁物。一审认定驶来客公司一直实际占有和使用涉案租赁物，简直不顾基本事实，属认定错误。二、原审法律适用错误。1.涉案的《场地租赁合同》无效后，一审法院没有对无效法律后果依法处理。李国权出租的不是自己的场地，而是将国有的、集体的场地进行出租牟利，具有在先的重大过错。如果不是驶来客公司听信李国权有权出租，地块符合做机动车驾驶培训用途（见《场地租赁合同》），就不会签订合同，不会承租土地，就不会有后续损失的发生。该损失的发生与李国权有直接的因果关系，李国权应对驶来客公司平整、铺设场地的损失承担责任，而一审法院故意对李国权的重大过错不做认定，以规避合同无效后的法律适用，是错误的。2.一审判决李国既然一审认为涉案合同无效了，李国权无权进行场地出租，驶来客公司平整的是国有土地地块，李国权无权要求恢复原状。李国权辩称：一、涉案场地依法可以用于履行合同，对于一审法院认定案涉合同不具有法律效力，李国权有异议。二、李国权在与驶来客公司签订合同时，没有欺骗或者隐瞒涉案土地属于非国有建设用地的事实。三、李国权并没有把非本人所有的土地出租给驶来客公司，李国权没有过错。四、驶来客公司对于案涉土地的施工违反合同约定和法律规定，李国权没有过错。驶来客公司向一审法院起诉请求：1.驶来客公司和李国权双方签订的《场地租赁合同》无效；2.李国权返还驶来客公司保证金、租金75000元；3.李国权赔偿驶来客公司损失649142.8元；4.李国权承担本案诉讼费用。李国权向一审法院反诉请求：1.驶来客公司按出租之前的状况将涉案土地恢复原状；2.本案的诉讼费用由驶来客公司承担。一审法院认定的事实：2013年12月29日，驶来客公司作为乙方，李国权作为甲方签订《场地租赁合同》。合同主要内容为：甲方将位于深圳市龙岗区平湖xx社区伯公坳李国权果场的位于煤气站前面的部分土地面积约5000平方米租给乙方作为机动车驾驶培训教练场用途使用(具体面积待驶来客公司填土后再丈量)；租赁期限30年，自2014年3月1日起至2044年2月28日止，租金为每月每平方米5元，每3年租金递增10%；乙方于每月的10日前支付租金；双方签订合同后3日内，驶来客公司即向李国权交纳50000元作为履约保证金；驶来客公司对合同标的地块进行规划使用，按照国家的法律、法规开展独立自主经营活动，自行承担经营期间的民事、经济等法律责任，办理相关备案手续。双方还对权利义务、合同变更及违约责任、征收处理、争议解决等事项进行了约定。合同签订当日，驶来客公司向李国权支付保证金50000元。合同签订后，李国权向驶来客公司交付了租赁物，但对租赁物的具体位置双方未予明确。2014年1月起，驶来客公司对涉案租赁物开始进行机动车训练场建设，2014年2月24日，深圳市龙岗区城市管理行政执法局向驶来客公司出具（2014）深龙平城行罚字第1-021号《行政处罚决定书》，内容为：受处罚人于2014年2月24日10时前，在平湖xx社区xx岭李国权果场内，擅自受纳建筑废弃物。以上违法事实有现场勘验笔录、询问笔录、照片等材料为证。基于以上事实，当事人的行为违反了《深圳市建筑废弃物运输和处置管理办法》第二十四条第一款、第三十四条第一款一项的规定，我局决定予以如下行政处罚：1、责令停止违法行为，限7日内自行清理；2、罚款人民币壹万元整。驶来客公司按照该决定书的要求缴纳了一万元罚款。2014年3月下旬，驶来客公司在平湖xx社区xx岭工业区后机荷高速旁推平土，涉嫌违法建设，被平湖规划土地监察队执法人员责令停止施工。经该监察队测绘，推平土占地面积为4889.45平方米，其中2691.7平方米属国有储备用地，450.57平方米位于已出让的G04228-1061号宗地，其余所占土地未见征转或已出让。2014年4月2日，该监察队对驶来客公司送达了《责令停止违法行为通知书》，责令驶来客公司立即停止违法行为。2014年4月21日，该监察队对驶来客公司抢建的水泥硬底化地面实施了径行拆除。另查，深圳市xx新村股份合作公司于2014年12月5日出具情况说明，内容为：该公司是位于深圳市龙岗区平湖xx新村“GPH05-xxx”地块土地的权利人，该块土地属于未征、未转土地；对于“GPH05-xxx”地块土地中的C01、C02、D01、D02、F01中的26298.78平方米，F03、G01的土地，在被有关部门征地、转地之前，由李国权使用、经营。驶来客公司和李国权双方对于李国权所交付的土地范围有不一致的意见。李国权认为其向驶来客公司交付的土地全部位于“GPH05-xxx”地块已现场查看并说明该地块范围。驶来客公司认为李国权带其查看并向其交付的土地一部分在“GPH05-xxx”地块中、一部分在“GPH05-xxx”地块外，驶来客公司主张其按李国权交付土地范围进行驾驶员训练场地施工，但由于部分土地(“GPH05-xxx"地块外的土地)已被征为国有，其建设的训练场被平湖街通规划土地监察队予以拆除。又查，2014年4月10日，驶来客公司向李国权交付租金25000元，李国权出具收据注明“收到安顺康xx训练场交来25000元(4月份租金)”。驶来客公司认为其在涉案合同签订后至2014年3月1日期间开始对租赁的场地进行平整、填埋工作，3月1日之后浇铸混凝土、正式开始建设驾驶员训练场。驶来客公司提交了其与案外人在2014年3月18日签订的训练场地工程承包合同、工程结算清单（显示工程结算款为500893元）以及收款收据等作为证据，证明其就涉案训练场的建设投入资金649142.8元。李国权主张驶来客公司在2014年1月份开始施工，并且执法部门在当月就对此进行过查处。2015年10月27日，深圳市安顺康汽车驾驶员培训集团有限公司变更企业名称为深圳市驶来客汽车驾驶员培训有限公司。再查，2018年4月9日，一审法院致函深圳市规划国土委龙岗管理局就机动车训练场报建情况进行咨询。2018年5月3日，该局函复一审法院。复函内容为：来文所述机动车训练场用地面积3787.68平方米，位于平湖和南湾街道，其中1454.84平方米已征转。核查范围内未见关联国有土地出让合同信息，不涉及已批非农建设用地。鉴于机动车训练场属经营性用地，须通过招标、拍卖、挂牌等方式进行供应，用地单位取得土地使用权后需向职能部门申请《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后方可进行开发建设，若申请临时用地使用，建议向规划土地监察局咨询。驶来客公司就涉案的机动车训练场建设项目未向相关行政部门履行报批手续。在案件审理过程中，驶来客公司申请对其承租的场地委托第三方机关进行测绘，一审法院依法委托深圳市地籍测绘大队进行测绘。2017年11月15日，该测绘大队出具了《现场指界报告》。应驶来客公司请求，一审法院委托深圳市国福工程项目管理有限公司对驶来客公司机动车培训场地施工的损失进行评估，2018年7月19日，该公司出具评估结论，修建机动车培训场地的费用为601133.04元。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；结合深圳市xx新村股份合作公司于2014年12月5日出具的情况说明，驶来客公司和李国权签订《场地租赁合同》约定租赁地块(xx社区李国权果场的部分土地)属于集体土地，涉案合同因约定出租农村集体土地使用权用于非农建设，违反了前述法律规定，属于无效合同。一审法院对驶来客公司要求确认双方签订的《场地租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。由于《场地租赁合同》无效，李国权应向驶来客公司返还保证金50000元。关于驶来客公司返还租金25000元的请求，从合同签订之日起的2013年12月29日，至一审法院组织双方移交的2018年6月26日，驶来客公司实际占有和使用该租赁物，对驶来客公司此主张一审法院不予支持。驶来客公司主张的损失部分主要包括平土和硬底化即训练场建设两部分。深圳市规划国土委龙岗管理局给一审法院复函表明，机动车训练场属经营性用地，须通过招标、拍卖、挂牌等方式进行供应，用地单位取得土地使用权后需向职能部门申请《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后方可进行开发建设。驶来客公司在平土和硬底化建设过程中先后被平湖规划土地监察队责令停止施工并罚款10000元；责令停止施工并拆除水泥硬底化路面的行政处罚。上述平土和路面硬化施工损失的造成均系驶来客公司未履行相应的行政审批手续所造成，与本案合同无效的原因无关，亦与双方未在交接时明确涉案标的物的范围无关（即无论是国有土地还是农村集体土地上的建设，均应经相应的行政机关审批），故驶来客公司的上述损失应由其自行承担。关于李国权恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，即驶来客公司应将其在李国权果场内擅自受纳的建筑废弃物从涉案标的物清除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认驶来客公司与李国权于2013年12月29日签订的《场地租赁合同》无效；二、李国权于本判决生效之日起十日内向驶来客公司返还保证金50000元；三、驳回驶来客公司其他诉讼请求；四、驶来客公司于本判决生效后三十日内将涉案标的物恢复原状（即将驶来客公司在李国权果场内擅自受纳的建筑废弃物从涉案标的物清除）。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5521元（驶来客公司已预交），由驶来客公司承担4471元，由李国权承担1050元；测绘费10817元、评估费20000元，由驶来客公司承担；反诉受理费100元，由驶来客公司承担。本院查明，一审法院查明事实无误，应予确认。本院认为，据双方诉辩意见，本案的争议焦点为，驶来客公司关于李国权须承担赔偿责任并退还已付租金的主张能否成立的问题。一审法院认定案涉合同无效正确，应予肯定。据一审法院查明的案情，驶来客公司在支付了一个月的租金（25000元）后，即开始对案涉土地进行平整施工，且在施工之初即被政府有关部门查处，责令停工，后终被拆除。根据我国有关规划建设工程的法律法规，任何人进行建设行为，均应获得政府有关部门的许可和批准。本案中，驶来客公司并未举证证明其已获得政府批准。因此，其在未获准许的情况下从事的建设以及由此产生的费用损失，不受法律保护，应由其自己承担。鉴于此，驶来客公司诉请李国权赔偿其损失并退还其已付25000元租金缺乏法律依据，其请求依法应予驳回。一审法院判决正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10366.43元，由深圳市驶来客汽车驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年元月十日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。