福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11438号 原告：徐太敏，男，1973年10月2日出生，汉族,住福建省闽侯县。 被告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**。 法定代表人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林剑轩，福建闽天律师事务所律师。 原告徐太敏与被告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“省建行”）房屋买卖合同一案，本院于2019年7月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐太敏、被告省建行委托诉讼代理人陈锴、林剑轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐太敏向本院提出诉讼请求：1.省建行立即向徐太敏移转某房产的土地使用权；2.省建行立即协助徐太敏办理后续土地分割、不动产登记;3.省建行承担本案全部诉讼费用。事实与理由：徐太敏与省建行于2013年2月4日订立《房地产买卖契约》，约定将位于鼓楼区某房产出售给徐太敏，并约定房屋移交给徐太敏时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给徐太敏，但至今省建行仍未完成土地使用权的移转。虽经徐太敏多年敦促，省建行却始终回避，更骗称因国家政策变动不能办理老住宅地块的土地使用权移转。然而，福州市不动产登记和交易中心、福州市国土资源局鼓楼分局均证实某房产土地使用权移转可办，证实某房产地块对应于省建行所持有的闽国用（2005）第***号《国有土地使用证》，经省建行在2017年12月13日的书面申请，其依法补办土地出让手续已获福州市人民政府专函批准同意，且土地使用权出让年限为住宅70年，并早自2017年12月22日起已开始计期。政府部门的全套关联文书，于2018年12月4日上午，由福州市不动产登记和交易中心清晰复印提供给包括省建行在内的2号楼全体业主，也同步一整套地交给省建行经办人梁明章立即带回，并再次催促省建行立即执行。福州市不动产登记和交易中心、福州市国土资源局鼓楼分局，均证实已多次向省建行催办，但省建行均未办理，并因省建行不将前置手续规定需盖章的《国有建设用地使用权出让合同》交回福州市不动产登记和交易中心，导致后续的不动产登记手续无法开展。省建行对移转某房产地块的土地使用权之应尽义务始终置之不理，更企图无期限地继续侵害徐太敏合法权益，2号楼的全体业主作为受害方，现特向法院起诉，请求判如所请。 省建行辩称，1.根据徐太敏签字的“竞买注意事项”中作出特别提示：买受人须自行办理标的的《国有土地使用证》，由此产生的税、费由买受人自行承担。拍卖成交后，标的在过户过程中如须办理用地性质变更、缴纳土地出让金或收益金的，则由买受人自行负责办理并承担全部税金及规费。因此关于土地类型变更及缴纳出让金系徐太敏自身义务，与省建行无关。省建行委托海峡拍卖行拍卖的鼓楼区龙腰某房产，海峡拍卖行在拍卖公告中提供了房产证、土地证复印件供全体竞买人查阅，并在“竞买注意事项”中作出特别提示：买受人须自行办理标的的《国有土地使用证》，由此产生的税、费由买受人自行承担。拍卖成交后，标的在过户过程中如须办理用地性质变更、缴纳土地出让金或收益金的，则由买受人自行负责办理并承担全部税金及规费。所有竞买人均在“竞买注意事项”最后亲笔签名确认，并按了手印，因此无论是基于约定还是法定，关于土地类型变更办理及缴纳出让金系徐太敏自身义务，与省建行无关。另，徐太敏在竞拍前还向海峡拍卖行出具承诺如下：“贵司举行的“泉塘新村”拍卖会贵司告知本人标的的瑕疵及政府限购政策，本人坚持要参加竞买，如标的无法过户、移交等，由本人承担一切后果，决不向贵司或委托人主张权利，请同意本人报告竞买”。作为竞买人的徐太敏无权向省建行主张权利，其因自身义务要求省建行办理土地类型变更事项于法无据。2.从负责任的角度说，即使法院认为省建行有相应义务，该义务仅仅是徐太敏在向福州市不动产登记和交易中心申请办理过程中及徐太敏向福州市国土资源资源局鼓楼分局缴纳土地出让金后，省建行在合理的期限（30日内）协助徐太敏办理相关后续不动产登记工作。 经审理查明，根据2005年3月25日的闽国用（2005）第***号《国有土地使用证》记载，福州市鼓楼区龙腰某房产土地使用权人为省建行，使用权类型为授权经营，该证记事一栏载明：一、2005年3月25日：1.因企业改制办理土地使用权变更，注销闽国用（2003）第***号国有土地使用证。2.该宗土地使用权转让或改变用途应按国土资源部国土资函[2004]231号文件规定……。 另查，国土资源部国土资函[2004]231号文件中关于变更登记有关内容：中国建设银行股份有限公司各分行或支行如果改变土地用途或向其他单位、个人转让的，应报经土地所在地市、县国土资源管理部门批准，并补缴土地出让金，并依法办理土地变更登记。 2010年10月28日，省建行与海峡拍卖行有限公司签订《福建省委托拍卖合同》一份，讼争房产包含在委托拍卖标的物内，合同第五条第1款约定：省建行应保证对委托拍卖标的拥有无可争议的拍卖处分权……。 2011年11月4日，海峡拍卖行有限公司与徐太敏签订《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》一份，其中第七条特别约定和相关瑕疵：……5.拍卖成交后的税、费承担方式：(1)拍卖成交后，标的在办理《房屋所有权证》过户过程中应缴纳的所有税、费根据国家相关法律、法规的规定，由买卖双方各自承担。买受人须自行办理标的的《国有土地使用证》，由此产生的税、费由买受人自行承担。特别提示：拍卖成交后，标的在过户过程中如须办理用地性质变更、缴纳土地出让金或收益金的，则由买受人自行负责办理并承担全部税金及规费。 2011年11月4日，徐太敏向海峡拍卖行出具书面承诺一份，载明：贵司举行的“泉塘新村”拍卖会，贵司已告知本人标的的瑕疵及政府限购政策，本人坚持要参加竞买，如标的无法过户、移交等，由本人承担一切后果，决不向贵司或委托人主张权利。请同意本人报告竞买。 2013年2月4日，徐太敏与省建行签订《房地产买卖契约》一份，约定省建行将座落于鼓楼区某房产出售给徐太敏，成交价620000元。合同第三条商定付款及交房方法按下列Ｂ种办理：待上述房地产完纳税费并取得房屋所有权证后3日内，徐太敏一次性付清全部购房款人民币620000元。同时省建行应在徐太敏付清全额购房款后7日内将上述出卖的房地产交给徐太敏。房屋移交给徐太敏时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给徐太敏。合同第八条约定：双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户手续所需缴纳的税费。2013年2月6日，鼓楼区某房产登记于徐太敏名下，所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号。 2018年10月22日，福州市不动产登记和交易中心向省建行发出《关于鼓楼区龙腰某房产授权经营类土地使用权改出让土地手续的催办函》，载明：2017年12月13日，贵行申请鼓楼区龙腰某房产土地使用权类型变更（授权经营改出让手续），我中心将贵行的申请预收件转福州市国土资源局鼓楼分局办理，该局于2017年12月21日作出批准，应缴交出让金4396526.4元。我中心收到材料后立即通知了贵行经办人梁明章，梁明章于2017年12月29日领取了《国有建设用地使用权出让合同》（原件）一份回贵行加盖公章，但至今未将盖章合同交回我中心……。 本院认为，福州市鼓楼区龙腰某房产土地系省建行通过土地使用权出让方式取得，根据2005年3月25日的闽国用（2005）第***号《国有土地使用证》记载及国土资源部国土资函[2004]231号文件规定，应由省建行向国家行政机关缴纳土地使用权出让金后，方可转让房地产。至于省建行主张的根据《福建省委托拍卖合同》、《海峡拍卖行有限公司竞买注意事项》等合同应由徐太敏承担土地使用权出让金，系另一法律关系，并无对抗国家行政法规的效力，省建行可待实际缴纳土地使用权出让金后，另行向合同相对方主张。故徐太敏主张省建行应移转讼争房产土地使用权并配合办理相应土地使用权变更登记手续，本院予以确认。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条第（五）款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十五条之规定，判决如下： 中国建设银行股份有限公司福建省分行于本判决生效之日起十五日内向徐太敏移转福建省福州市鼓楼区某房产土地使用权并配合徐太敏办理相应权属变更登记手续。 本案诉讼费200元，因适用简易程序减半收取100元，由中国建设银行股份有限公司福建省分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇二〇年一月十五日 法官助理尹佳树 书记员吴文彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。