江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4922号原告：潘红艳，女，1975年11月24日出生，汉族，住常州市。委托诉讼代理人：巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。被告：常州御驾亲征置业有限公司，统一社会信用代码91320400553845169R，住所地常州市钟楼区松涛路****楼**。诉讼代表人：韩建明。委托诉讼代理人：张炜，江苏友联律师事务所律师。原告潘红艳诉被告常州御驾亲征置业有限公司（以下简称御驾亲征公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人巢建新，被告御驾亲征公司委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的南方汽配城商业1040、1041、1042、1190、1191号商品房买卖合同有效；2、判令被告继续履行上述商品房买卖合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月，原告和被告就南方汽配城商业1040、1041、1042、1190、1191号房屋签订了五份商品房买卖合同，合同签订后，原告一次性支付了全部房款，并为保障合同的履行、物权的实施于2016年8月办理了预购商品房预告登记。2018年10月24日，贵院裁定受理了常州三建建设有限公司对被告的破产清算申请。2020年8月25，被告管理人向原告送达了债权申报审核结果通知书，解除了原告与被告之间的商品房买卖协议，并确定原告的债权为普通债权、金额为612420元。原告认为，管理人上述审核结果不正确，管理人无权解除原、被告之间的商品房买卖协议，理由是：1、根据破产法第十八条规定，管理人只有对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除。而原告在合同签订后即已履行完毕全部付款义务，因此管理人无权解除原告和被告之间签订的商品房买卖合同。2、为保障合同的履行、物权的实施，原告在2016年8月即办理预购商品房预告登记，并领取了不动产登记证明。根据法律规定，预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记。预告登记的目的即是限制出卖方违约解除合同权利，保障合同的履行，保障权利人取得物权，因此，管理人无权单方面违约解除合同。3、原告所购买的房屋主体已完成，不存在拆除的可能性，具备合同履行的条件。管理人后续如果整体拍卖，原则上拍卖也是一种买卖，既然拍卖能成交及交付，则原告和被告之间的协议亦应当能履行。管理人亦可以通过附条件方式进行整体拍卖，保障原告与被告之间合同正常履行。4、退一万步讲，即使管理人违约解除原、被告之间的商品房买卖协议，管理人亦应当按照合同解除时点房屋评估价确定原告的债权，且该债权为优先债权。为此原告特向贵院提起了诉讼，请求贵院依法裁决，以维护原告的合法权益。被告辩称，原告的主要诉请为确认合同有效及请求继续履行。关于第一项诉请，并不需要法院来确认。理由是双方订立合同的民事法律行为成立，合同无任何无效的原因，当然是有效的。御驾亲征公司管理人的《债权审核结果通知书》首先通知不再履行交付房产的合同义务。解除合同的概念是建立在合同有效的基础上，合同无效或效力有瑕疵那是无效合同或可撤销合同。管理人对合同效力并没有异议。而被解除的合同本身有效性并不存在问题，只是因合同无法履行而不再履行，并通过债权申报和审核承担相应的合同责任。因此第一项诉请并不是双方的争议所在，也并不需要法院予以确认。一、关于合同继续履行的问题。管理人不再履行合同同是基于以下几点原因：1、被告人目前的资产状况，已无力继续履行合同。被告人因常州三建建设有限公司申请常州中级人民法院裁定受理被告人的破产清算一案，管理人接管企业后，全面盘查了企业的资产负债及现金流状况。相关资产状况的资料已向法庭提供，且被告人的开发项目早已因未按约及时支付工程款全面停工。管理人认为，被告人目前状况是资不抵债且现金流枯竭，确已无力履行与购房者签订的合同。管理人本着实事求是的原则解除了与购房者的合同。2、让合同履行处于不确定状况，会给管理人债权债务的确认工作带来较大难度，从而影响被告人破产案件的正常有序进行。对于购房者的交房请求，我们表示理解，但因以上原因，我们认为交房目前不存在现实可能性。但要求交房的债权人的债权就处于难以确认金额的尴尬状态，使得破产清算的工作难以顺利的开展。破产工作陷入困境，将会使购房者及其他债权人的利益长期处于不能竞现的状态；其次资产长期陷于待处理状态不仅使资产存在进一步贬值的可能，同时也会造成的社会资源长期荒废而导致资源浪费，这也是和我们民事法律的绿色和节约的原则背道而驰的。对于债权人，债务人和社会公共利益均无任何益处。3、管理人解除合同的同时，在计算和确认债权人的债权时，只要债权人进行申报和补充申报，将或会将由于被告的违约应当承担的责任也进行计算，以利最大限度的保护债权人的利益。被告确认原告的债权仅确认了本金，是由于原告的申报方是要求继续交房并协助办理过户，原告改变申报方式管理人将根据其申报要求和实际情况予以调整。4、关于原告诉状中第2点理由，原告认为其所购房屋进行了预告登记，认为被告无权处分该物权。被告开发建设项目实际处于未完成的状态，原告合同所购买的物尚未完成，不存在诉状中所称的物权。被告开发的成果目前为止只是在建工程。5、原告诉状中第3点理由即处置资产以何种方式进行，对此根据《破产法》及相关法律规定，管理人只能提供资产处置的建议，最终决定权在债权人大会及法院手中。管理人欢迎债权人提供切实可行的处置资产方案，能够对妥善解决被告人的债权债务的清理的行为管理人都是乐见其成的。6、合同法第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”合同法司法解释二第26条“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，本案情形属于合同法110条规定事实上不能履行，且符合同法司法解释二第26条的不能实现合同日的的情形，管理人依此解除合同合法有据。因此，合同无法也不应当继续履行。二、原告在诉状中第4点理由称原告的债权为优先债权。鉴于其并未作为诉讼请求提出，被告本可置之不理，不予答辩。但考虑到该问题关乎诸多债权人的切身利益，作为被告的代理人，认为有必要在此谈谈自己的观点。首先原告称其债权具有优先权，理应但并未提供其具有优先权的请求权基础。优先权是一种法定权利，其内容和形式均由法律和司法解释规定。我国目前与房屋有关的明确具有优先权的债权除了抵押权外，作为消费者的购房人及建设工程的施工在满足一定条件下具有的优先受偿权。这是我国基于国情为了保障基于生存性的居住权而规定的特例。其必须满足三个条件，即一套住房及居住性的住房及付款比例。对此九民会议纪要第125条对以前的司法解释作了概括性的总结，其结论是明确且具体的。而本案合同涉及的是商业性的住房未满足以上条件，不符合取得优先权的条件。原告合同购买的房产办理了预告登记，但管理人认为据此也不能构成原告的债权具有优先权的理由。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构中请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分不动产的，不发生物权效力。”以上法条的第二款还规定了三个月的保护期。优先权是一种特别权利，必须依法确定。原告进行了不动产的预告登记，代理人认为预告登记仅为在不动产物权成立后，对物权的最终取得实行的一种临时的保护性程序。从法条的含义也可看出，其本身并不是物权。合同所约定的物权因工程未完工和交付验收，实际状态仅为在建工程的形态，相对于原告构房的物权本身并未形成，预告登记转为本登记的条件尚不具备，权利人不具备别除权和取回权。因此代理人认为仅据此获得优先权没有法律依据。基于以上理由，请求法院驳回对被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号分别为C082AEDF2B6F418AAC1C、2676BF7A598A457985FC、391FA1D3A25C4496A29E、247422FA16F4411D8470、C01427FA59EB40Ｃ1ＢＦＥ6的《商品房买卖合同》五份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区，房屋建筑面积分别为35.6平方米、39.79平方米、37.86平方米、27.64平方米、63.25平方米，房屋总价款分别为106800元、119370元、113580元、82920元、189750元；并约定付款方式为一次性付款，总金额612420元，于2016年2月5日前支付；约定被告于2017年3月31日前交付房屋，被告如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。上述合同签订后，原告按约于2016年2月5日支付购房款612420元，被告并于2016年6月14日向原告开具了金额为612420元的江苏省增值税普通发票。2016年8月29日，原告对上述南方汽配城商业1040室、1041室、1042室、1190室、1191室五套房屋办理了编号为苏（2016）常州市不动产证明第20160038518号的预购商品房预告登记。本院于2018年10月24日裁定受理申请人常州三建建设有限公司诉被申请人御驾亲征公司破产清算一案，并指定御驾亲征公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，申报事项为：1、请求交付南方汽配城商业1040室、1041室、1042室、1190室、1191室五套房屋并协助办理过户手续；2、给付申报人逾期交房违约金。御驾亲征公司管理人于2020年8月11日向原告出具“常州御驾亲征置业有限公司管理人债权申报审核结果通知书”，审查意见为：你向管理人申报债权金额为612420元，管理人审核金额为612420元，优先债权金额为0元，普通债权金额为612420元。根据破产法等相关法律的规定，解除御驾亲征公司与你之间的商品房买卖合同，因解除合同等原因，故管理人作出上述审核结果。如对管理人的审核结果有异议，可收到本通知书十日内向管理人提出书面异议或直接向常州市钟楼区人民法院起诉。根据被告2019年1月27日，御驾亲征公司第一次债权人会议资料显示：南方汽配城是御驾亲征公司至今开发的唯一项目，根据常州仲裁委员会2017年常仲裁字第0355号仲裁裁决书查明的事实，该项目的地下室顶板砼浇筑、裙楼部分主体框架、工程主体框架已施工完毕。根据建设单位常州三建建设有限公司陈述，该项目于2017年3月15日停工。截止本次债权人会议之日，御驾亲征公司的账面资产总额为142401134.57元，经初步清理，御驾亲征公司的账面负债共计148690287.74元，由于御驾亲征公司存在大量工程款未预估入账、未计提借款利息以及存在隐性债务，要待债权申报确认后才能确定对外负债金额。庭审中，被告管理人陈述，现南方汽配城在建工程处于停工烂尾状态，没有资金继续完工交付，不具备履行合同的能力。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与御驾亲征公司双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，故对原告要求确认双方签订的南方汽配城商业1040、1041、1042、1190、1191号商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求继续履行上述商品房买卖合同的诉讼请求，虽然涉诉房屋已经办理了预购商品房预告登记，但涉诉房产所在的南方汽配城尚未竣工验收，不具备交付和使用条件，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下:一、原告潘红艳与被告常州御驾亲征置业有限公司于2016年2月4日签订编号为C082AEDF2B6F418AAC1C、2676BF7A598A457985FC、391FA1D3A25C4496A29E、247422FA16F4411D8470、C01427FA59EB40C1BFE6《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告潘红艳的其他诉讼请求。案件受理费本院减半收取4962.5元（原告已预交），由原告潘红艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘建军二〇二〇年十二月五日书记员  陈 璐