湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11954号上诉人（原审被告）：湖北省麦吉丽生物科技有限公司，住所地武汉巿武昌区中北路与东沙大道交汇处武汉中央文化区K1地块**********。法定代表人：郭苗，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佳姝、章勇辉均系北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉枫欣工贸有限责任公司，住所，住所地武汉经济技术开发区33MD地块研发楼div>法定代表人：陈兆敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建设，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人湖北省麦吉丽生物科技有限公司（以下简称麦吉丽公司）因与武汉枫欣工贸有限责任公司（以下简称枫欣工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初2283号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。麦吉丽公司的上诉请求：1、撒销一审民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）、上诉人支付的履约保证金应当折抵违约金。一审判决认为因上诉人未能提供证据证明其搬离厂房时已与被上诉人办理房屋交接手续，故履约保证金本案中不予处理。显然认定事实错误。首先，合同第十四条约定：“如果乙方未达到前述前提条件的，甲方有权根据乙方的违约程度扣除部分或者全部保证金”，可以看出保证金是违约金的一部分，可以折抵违约金。此外，履约保证金并非明确的法律概念，结合合同中双倍返还的约定，其性质类似法律上的定金，是对合同债务履行的担保。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。被上诉人已经没收上诉人支付的履约保证金4万元，同时又要求上诉人承担违约责任，属于重复请求，该保证金应当折抵违约金。（二）、合同解除时间应为2019年4月24日，不是2019年6月27日上诉人在2019年2月提出申请、2019年3月底搬出涉案厂房，2019年4月3日与被上诉人协商一致后，于2019年4月24日向被上诉人发出了解除合同通知，故合同解除时间应为2019年4月24日，不是一审判决认定的2019年6月27日。（三）、租赁合同中并未明确约定提前退租的违约金涉案两份租赁合同中并未明确约定提前退租的违约金，原文表述为"若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租赁费用的507。支付违约金"、"若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度总租赁费用的507。支付违约金"，没有对何种情形适用该违约责任进行说明，合同中另外还约定逾期交房、逾期支付租金的违约责任，并未明确具体约定提前退租的违约金。一审法院根据指向模糊的合同条款判决上诉人承担高额违约金，严重损害了上诉人的利益。二、一审判决适用法律不当。（一）、一审判决酌定的违约金比例过高根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被上诉人的损失主要为上诉人退租后空租期的租金，被上诉人也并未举证证明其存在其他损失。一审判决酌定的违约金为涉案房屋三个月的租金，可以推出一审法院认为被上诉人的损失为十个月租金（三除以百分之三十），从上诉人退租至今都不足十个月，一审法院的上述酌定比例显然没有任何根据。（二）、一审判决无视被上诉人放任其损失扩大的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被上诉人一审提供的证据5《告知函》中经自认上诉人2019年2月就已经提出了退场申请，却在一审起诉状中谎称2019年4月3日才得知上诉人退场搬离的事实。上诉人2018年底即已预付租金至2019年4月，自上诉人提出退场申请之日起，被上诉人本有充足的时间重新招租，但其怠于采取积极措施，任由涉案厂房处于待出租的状态。被上诉任负有减损责任，不应就其损失的扩大向上诉人索赔。一审判决无视被上诉人放任其损失扩大的事实，由上诉人负担过重的违约责任违反了民法中的公平原则。三、一审判决的诉讼费用负担比例有误，违反相关法规。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。一审案件受理费2964元是根据被上诉人诉请的标的额308590.4元计算得出，一审判决支持了上诉人诉请中的212830.38元，并未全额支持，却判决由上诉人负担全部的受理费，违反上述条款的规定，进一步影响了判决的公信力。枫欣工贸公司辩称：一、一审判决事实认定清楚正确。被答辩人交纳的履约保证金不应当折抵违约金。履约保证金与违约金是两个不同的概念。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。根据双方合同约定“若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度己收总租赁费用的50%。支付违约金”，可以看出，答辩人与被答辩人关于履约保证金和违约金的约定清楚而明确，不存在任何歧义，更不存在二者混同的情形。被答辩人故意将二者混为一谈缺乏基本的事实与法律依据。而且被答辩人在上诉状中引用的合同第十四条也丝毫不能看出履约保证金是违约金的一部分。再者被答辩人认为履约保证金性质类似于定金亦没有法律依据。答辩人不存在重复请求的问题。答辩人只是依据双方合同约定行使了双方约定的权利而己，根据合同当事人意思自制原则，在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，答辩人当然有权依据合同约定不予返还履约保证金。答辩人在一审诉讼中也并未就履约保证金提出诉讼请求，何来重复请求一说呢？被答辩人在上诉状中对合同解除时间有异议，并称2019年4月3日与被上诉人协商一致后……“是没有事实依据的。其认为其发出解除合同的通知之日即解除了双方之间的合同也没有法律依据。根据合同法第九十四条第（二）款的规定，被答辩人的行为属于拒绝履行，即毁约，被答辩人是债务人，答辩人是债权人，答辩人有不经催告而径直解除合同的法定解除权，被答辩人没有此项权利。被答辩人称租赁合同中并未明确约定提前退租的违约金”没有任何事实依据。被答辩人单方解约，拒绝履行合同，已经明显落入违约条款，其依法应承担违约责任。而两份合同中关于违约责任的约定是清晰明了的，不存在任何歧义。一审法院并未判决被答辩人承担高额的违约金，相反，一审法院对答辩人的诉请金额进行了调减。被答辩人系公司法人，对自己的行为应该有准确的判断，双方之间签定的合同系双方意思的真实意思表示，亦不存在任何违法的地方，双方关于履约保证金和违约金的约定也是双方基于诚实信用原则、互惠互利原则等情况下签定的，不存在任何欺诈或者胁迫的情形。被答辩人在合同履行期间擅自单方要求解除合同，又拒绝按照合同约定承担违约责任，其行为不但给答辩人造成了巨大的损失，而且严重违反诚实信用原则。二、一审判决适用法律正确根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，被答辩人在一审中并未举证证明违约金过高。另外，被答辩人关于"一审法院认为被上诉人的损失为十个月租金（三除以百分之三十）"的说法完全无视一审判决书第六页最后一段关于违约金酌定的计算（两份合同）说明，该处计算公式清晰，小学五年级的学生都应该能看懂。被答辩人诉称“被上诉人放任其损失扩大”完全是没有任何事实依据的。被答辩人单方违约，答辩人已经履行了自己的合同义务，答辩人也没有同意被答辩人解除合同，何来答辩人“未采取积极措施，任由涉案厂房处于待出租的状态”？相反，如果按照被答辩人的说法，答辩人积极招租且将厂房租赁给了第三人，那岂不是答辩人一房二租？那就成了答辩人严重违约了，所以，实际情况是被答辩人自己不信守诚实信用原则，单方违约，出尔反尔。根本不存在答辩人放任损失扩大的事实，答辩人也不可能放任损失扩大，这是由房屋租赁合同的特殊性决定了的。三、一审判决的诉讼费用负担比例无误，适用法律正确现行的《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。被答辩人错误的理解了上述规定第二款。该条规定中的原告部分胜诉部分败诉时，人民法院在确定案件受理费的分担时，在法理上是指因原告自己滥用诉权所造成的案件（部分胜诉部分败诉）受理费的分担的情形。本案中，其依据双方之间的合同关于违约责任的约定起诉被答辩人承担违约金，该金额并非没有依据，答辩人并未滥用诉权，也未捏造损失，一审判决也支持一审原告关于违约金的诉请，只是认为双方合同约定的违约金过高，酌情予以了调整。所以不存在部分胜诉、部分败诉的情形。综上，答辩人认为原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。枫欣工贸公司的一审诉讼请求：1、解除枫欣工贸公司、麦吉丽公司之间的房屋租赁合同；2、麦吉丽公司向枫欣工贸公司支付违约金308,590.4元；3、本案诉讼费由麦吉丽公司承担。一审法院认定事实：武汉经济技术开发区33KD地块登记产权人为枫欣工贸公司。2017年9月18日，枫欣工贸公司（甲方）枫欣工贸公司与（乙方）麦吉丽公司签订《枫树产业园租赁合同》（编号005），约定：甲方将武汉经济技术开发区33KD地块枫树产业园二楼租赁给乙方，出租面积2787.39/每平方米，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日止；免租期2017年10月1日至2017年10月31日止；每月租赁费用为出租费14元7平方米、物业费1元/每平方米，租赁费用为每半年支付；乙方向甲方支付履约保证金20,000元；若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租質费用的50%。支付违约金，若违约金未按合同约定支付的，甲方有权处理乙方经营店铺内的设备和设施以弥补实际损失等内容。2018年3月23日，（甲方）枫欣工贸公司与（乙方）麦吉丽公司又签订《枫树产业园租赁合同》（编号014），约定：甲方将武汉经济技术开发区33KD地块枫树产业园一楼八区租赁给乙方，出租面积1,520平方米，租赁期限从2018年4月23日至2021年4月22日止；免租期2018年3月23日至2018年4月22日止；每月租赁费用为出租费21元/平方米、物业费1元/平方米，租赁费用为每半年支付；乙方向甲方支付履约保证金20,000元；若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租赁费用的50%支付违约金，若违约金未按合同约定支付的，甲方有权处理乙方经营店铺内的设备和设施以弥补实际损失等内容。麦吉丽公司已支付枫树产业园二楼的租金至2019年4月30日，支付枫树产业园一楼八区的租金至2019年4月22日，并已依约交纳上述两处房屋的履约保证金合计40,000元。2019年4月3日，麦吉丽公司向枫树工贸公司发出《商务联络函》，告知麦吉丽公司因公司发展壮大需要更换更大的厂房，麦吉丽公司已于2019年3月24日彻底搬离枫树产业园。2019年4月10日，枫欣工贸公司向麦吉丽公司发出《告知函》，要求没收麦吉丽公司履约保证金40,000元及要求麦吉丽公司承担违约金308,590.40元。2019年4月24日，麦吉丽公司向枫欣工贸公司发出《解除合同通知书》，载明麦吉丽公司认为履约保证金40,000元已经弥补提前退租造成的损失，并要求解除与枫欣工贸公司之间的租赁合同。双方因租赁合同的解除事宜及违约金事宜协商无果。一审法院认为：枫欣工贸公司与麦吉丽公司签订的两份《枫树产业园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定过高应予调整外，其他内容未违反国家法律规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力，枫欣工贸公司、麦吉丽公司应按照合同条款积极履行各自义务。因麦吉丽公司在未与枫欣工贸公司协商一致的情况下，单方要求解除《枫树产业园租赁合同》并从涉案房产中搬离，系麦吉丽公司违约，枫欣工贸公司有权解除枫欣工贸公司、麦吉丽公司之间的房屋租赁合同并要求麦吉丽公司承担违约金。枫欣工贸公司关于《枫树产业园租赁合同》自本案开庭时即2019年6月27日解除的主张，本院予以支持。关于违约金，双方签订的《枫树产业园租赁合同》中约定“若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租赁费用的50%支付违约金”，该约定过高应予调整，综合考虑涉案厂房再次出租时造成的空租期损失及麦吉丽公司在本案中的过错程度，法院酌情认定违约金应为涉案房屋三个月的租金212,830.38元（2,787.39平方米×14元/平方米×3个月﹢1,520平方米×21元/平方米×3个月）。枫欣工贸公司诉请超过的部分，法院不予支持。麦吉丽公司关于履约保证金足以弥补枫欣工贸公司损失的抗辩主张，无事实及法律依据，法院不予支持。因麦吉丽公司未能提供证据证明其搬离厂房时已与枫欣工贸公司办理房屋交接手续，故履约保证金本案中不予处理。综上，枫欣工贸公司与麦吉丽公司签订的两份《枫树产业园租赁合同》已于2019年6月27日解除；麦吉丽公司应支付枫欣工贸公司违约金212,830.38元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉枫欣工贸有限责任公司与湖北省麦吉丽生物科技有限公司于2017年9月18日签订的《枫树产业园租赁合同》、于2018年3月23日签订的《枫树产业园租赁合同》均于2019年6月27日解除；二、湖北省麦吉丽生物科技有限公司应于本判决生效之日起5日内支付武汉枫欣工贸有限责任公司违约金212,830.38元；三、驳回武汉枫欣工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,928元，减半收取2,964元，由湖北省麦吉丽生物科技有限公司负担。本院查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院就本案二审中的焦点问题分别认定如下：一、关于两份《枫树产业园租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据前述规定及本案查明的事实，因枫欣工贸公司并不存在违约行为，麦吉丽公司并不享有合同解除权，因此麦吉丽公司之前递交给枫欣工贸公司的解除合同的书面文件均不能发生解除合同的法律效力，相应记载的时间也不能作为合同的解除时间。又因麦吉丽公司违反合同约定，一审法判决根据枫欣工贸公司于2019年6月27日提出解除的主张的日期作为解除合同的时间具有事实与法律依据。二、关于一审判决违约金是否适当的问题。首先，《枫树产业园租赁合同》中约定的违约金标准为当年度已收总租赁费用的50%，一审判决认定该违约金过高并已经予以调低。其次，违约金条款是合同主体契约自由的体现，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在枫欣工贸公司解除与麦吉丽公司的两份租赁合同后，需要一定的合理时间寻找新的承租人，而且通常也会给予新的承租人一个月左右的免租期，房屋空置期的租金损失均为枫欣工贸公司的实际损失。而且到麦吉丽公司作为合同的违约方，对合同的解除应当负全部责任，一审判决将违约金确定三个月的租金标准具有法律依据。三、关于一审判决诉讼费负担分配是否合理问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，引发本次诉讼的原因是麦吉丽公司违反合同约定，麦吉丽公司属于过错方。其次，部分胜诉或者部分败诉不能简单的根据枫欣工贸公司提出的诉讼请求与得到法院支持的诉讼请求进行简单对比，而是要综合考虑枫欣工贸公司计算其诉讼请求时是否存在滥用诉权或者恶意夸大事实等情形。根据本案查明的事实，枫欣工贸公司一审提出的308,590.4元违约金是根据合同约定的违约金标准计算得出的结论，虽经一审判决调低，但枫欣工贸公司并没有滥用诉权，也没有恶意夸大事实。一审判决根据案件的具体情况决定由麦吉丽公司负担全部诉讼费用符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上所述，湖北省麦吉丽生物科技有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5928元，由湖北省麦吉丽生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二〇年一月十八日书记员  阮小琴