广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28692号原告：广州锦日物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区*******，统一社会信用代码：914***********861H。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：张巨涛，男，该公司员工。被告：冯东，男，1977年12月12日出生，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码：510************871，被告：甘承珍，女，1978年11月16日出生，住四川省洪雅县*********，公民身份号码：511************222。原告广州锦日物业服务有限公司与被告冯东、甘承珍物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张巨涛、被告冯东到庭，被告甘承珍经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2016年6月至2020年1月的物业管理费（2016年6月为1302.92元，其余每月均按4.60元/月/平方米×386.24平方米计算为1776.70元）及滞纳金（以每月应缴纳的物业管理费为本金从次月5日起至实际清偿之日止按每日千分之一计算）；2.两被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告是为佛山市南海区*******华仕半山小区提供前期物业管理服务的企业，两被告是该小区12栋04房（面积为386.24平方米）的业主。根据该小区建设单位佛山大浩湖房地产发展有限公司与原告签订的《广佛新世界庄园前期物业服务合同》，该小区的物业管理费为每月每平方米4.60元。两被告应于每月5日前缴纳当月管理费。原告如约提供了优质的物业服务，两被告却从2016年6月9日起一直拖欠物业管理费，原告多次催交未果。根据前期物业服务协议第8.3.2条的约定，两被告应支付滞纳金。被告冯东辩称，我方不同意支付物业管理费和滞纳金，两被告购买的案涉房屋存在质量问题，从2016年6月至今尚未达到收楼标准，因此被告没有收楼，不应支付物业管理费和滞纳金。被告甘承珍没有答辩。本院组织双方当事人进行了举证、质证。被告甘承珍未到庭，视为放弃举证、质证的权利。经审查，双方质证对对方出示的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告陈述两被告所在的华仕半山小区尚未成立业主委员会。被告陈述佛山大浩湖房地产发展有限公司通知其于2016年6月9日前办理收楼手续。本院经审理确认以下事实：位于佛山市南海区***********广佛新世界庄园10区12栋4号的权属人为两被告，房屋建筑面积386.24平方米。2016年3月29日，佛山大浩湖房地产发展有限公司（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中第三条约定了买受人同意在业方大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业管理服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》。2017年11月1日，佛山大浩湖房地产发展有限公司、佛山乡村房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与原告（乙方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，其中约定物业服务费用为：独栋低密度住宅5.6元/月/平方米，联排低密度住宅4.6元/月/平方米，双拼低密度住宅5.0元/月/平方米，高层住宅3.2元/月/平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳；本合同期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同已办理前期物业服务合同备案。经佛山市南海区狮山镇房管所于2015年4月7日备案的《前期物业服务协议》（甲方为业主，乙方为原告）第8.1.2条约定：物业服务费收费标准为华仕半山住宅每月每平方米5.90元；第8.3.1条约定：“首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算；如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费……”；第8.3.2条约定：“甲方须按本协议约定缴交物业服务费。乙方每月5日起征收上月欠缴款项所产生的延期违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付延期违约金。”佛山市南海区狮山镇房管所出具的《物业服务企业项目登记备案证明》显示，原告位于广东省佛山市南海高新区********广佛新世界庄园第09号地块（云悦果岭）、10号地块（华仕半山）、19号地块（嘉朗湖畔）项目已于2015年4月7日在该房管部门办理物业服务项目登记备案手续，项目经理为王保军，续期物业服务委托合同期限为2017年11月1日至该小区业主委员会委员代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉物业的建设单位与原告签订了前期物业服务委托合同并经备案，两被告作为案涉物业的业主，该合同对其具有约束力。原告为两被告所在小区提供物业服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系，两被告应履行合同义务。被告冯东以其未签署物业服务协议为由抗辩，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告冯东现以因房屋存在质量问题而未收楼、未享受物业服务为由抗辩，本院不予支持。被告冯东认为案涉物业存在质量问题可另行向责任方主张。依据《前期物业服务协议》的约定，两被告未办理收楼手续，故应从出卖人通知的收楼日期起交纳物业服务费。原告主张被告支付2016年6月至2020年1月的物业管理费（2016年6月为1302.92元，其余每月均按4.60元/月/平方米×386.24平方米计算为1776.70元），本院予以支持，经核算，物业管理费共计77701.02元。两被告未依约交纳物业管理费，应承担违约责任，原告主张每月物业管理费的滞纳金按《前期物业服务协议》约定的违约金计算，该约定按日千分之一计算的标准过高，本院调整为按年利率24%计算违约金，且以每月物业管理费为上限。原告的诉请超出本院核定范围的部分，本院不予支持。被告甘承珍经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯东、甘承珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月至2020年1月的物业管理费77701.02元及违约金（2016年6月物业管理费的违约金以1302.92元为本金从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且以1302.92元为上限；2016年7月至2010年1月每月物业管理费的违约金均以1776.70元为本金，从次月5日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，且均以1776.70元为上限）予原告广州锦日物业服务有限公司；二、驳回原告广州锦日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1227.73元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的1227.73元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郭 俊二〇二〇年一月十七日书记员 张俐俐