广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6283号原告：清远联投置业有限公司，地址：清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**。法定代表人：范小冲，董事长。原告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地：清，住所地：清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**>法定代表人：范小冲，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。被告：李琼，女，1961年1月10日出生，汉族，住湖北省仙桃市。第三人：中国工商银行股份有限公司清远经济开发区支行，住所地：清远市清城区龙，住所地：清远市清城区龙塘龙国道路口大丰豪庭海琴湾****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：欧阳云明。原告清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰公司）与被告李琼、第三人中国工商银行股份有限公司清远经济开发区支行（以下简称工商银行清远开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告联投公司、联泰公司的委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼。被告李琼及第三人工商银行清远开发区支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联投、联泰公司向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告李琼于2017年3月2日签订的关于清远市房屋（不动产单元号：441802008006ＧＢ00002Ｆ00200024）的《广东省商品房买卖合同》及附件《补充协议》；2、被告李琼向两原告支付暂计至2019年6月两原告被第三人工商银行清远开发区支行划扣的本应由被告李琼支付的借款利息、罚息、复利等合计48300.64元；3、被告李琼向两原告支付违约金27543.66元（违约金以两原告被第三人划扣的本应由被告李琼支付的借款本金、利息、罚息、复利为基数，按20%的标准计算，暂计至2019年6月为27543.66元）；4、原告将被告李琼欠付第三人工商银行清远开发区支行的剩余贷款本金、利息，支付给第三人工商银行清远开发区支行；5、被告李琼协助两原告到房管部门注销上述商品房买卖合同的预售备案登记，因办理注销登记所支付的费用由被告李琼承担；6、被告李琼及第三人工商银行清远开发区支行协助两原告到房管部门涂消上述商品房的抵押权预告登记；7、本案的诉讼费用由被告李琼承担。事实和理由：2016年8月1日，两原告分别与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，两原告与第三人就两原告开发并依法销售的坐落在清远市清城区销售进行按揭合作。第三人作为按揭银行向上述楼宇的购房人／借款人提供按揭贷款。两原告为第三人向购房人／借款人发放的按揭贷款提供阶段性连带责任担保及／或保证金担保。2017年3月2日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，约定被告购买原告开发的坐落于清远市房屋，总价款为1136880元。其中，首期房价款284880元，余款852000元办理按揭贷款。上述合同签订后，原告与被告于2017年5月25日办理了商品房预售预告登记。被告于2017年3月6日向第三人工商银行清远开发区支行办理了852000元的按揭手续。2018年1月7日，讼争房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。第三人工商银行清远开发区支行发放相应按揭贷款后，被告没有按照约定向第三人归还贷款本息，导致第三人直接在原告的银行账户内划扣了应由被告偿还的贷款本金、利息等费用。截至2019年6月，原告共被第三人划扣应由被告承担的贷款本金、利息等合计137718.28元。原告认为，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条相关约定，如因被告不履行还款义务，导致原告承担连带责任的，被告应于十日内偿还原告代为清偿之全部贷款款项及罚息等全部款项，并应支付给原告违约金，违约金为原告代为清偿之款项金额的20%，超过一个月，被告仍未向原告支付以上所有款项，则原告有权解除买卖合同，前述偿还全部款项及支付违约金的责任被告仍应予承担。原告因前述约定解除买卖合同的，被告应无条件配合原告到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由被告承担。现原告自2018年9月起为被告垫付了贷款本息，而被告至今未按约定向原告偿还任何款项及支付违约金。原告依约有权解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，并追究被告的违约责任。基于上述事实和理由，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告李琼没有提交答辩意见和证据。第三人工商银行清远开发区支行没有提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告联投公司、联泰公司分别与第三人工商银行清远开发区支行签订《按揭贷款业务合作协议》，两份合同均约定工商银行清远开发区支行作为阳光壹佰米娅新城的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，两原告为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在两原告提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务，两原告保证在接到第三人书面催款通知后7日内履行还款义务，否则第三人有权从原告联投公司的保证金账户中划扣相应款项，优先用于清偿相关债务。合同双方共同约定，不良贷款的判定条件为借款人连续3期逾期还款或累计6期逾期还款，在《个人购房借款/担保合同》生效日起两年内，当不良贷款出现时，两原告需履行阶段性连带担保责任。两原告（出卖人）与被告（买受人）于2017年3月2日签订《商品房买卖合同（预售）》及11份附件，合同约定被告购买两原告开发的位于清远市清城区房屋，总价款为1136880元，首期付款284880元，余款852000元由买受人向金融机构申请贷款支付。关于银行按揭付款方式，附件十一《补充协议》第三条（二）项第4点约定，在出卖人担保期内，如因买受人自身原因，不履行按揭还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过一个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，前述偿还全部款项（含银行罚息、违约金）及支付违约金的责任买受人仍应予以承担。如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋价款的20%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，买受人除向出卖人支付前述偿还全部款项（含抵押贷款项下的贷款本金、银行利息、违约金）外，还需按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。第5点约定，出卖人因前述约定解除买卖合同的，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。被告就购买上述房屋，向第三人申请住房抵押贷款。2017年3月6日，第三人（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工商银行清远开发区支行借款852000元，借款期限为120个月。上述合同签订后，工商银行清远开发区支行依约向被告发放了贷款852000元，但被告没有按照约定归还欠款本金和利息。因被告未予履行还款义务，原告联投公司作为保证人截止至2019年9月向工商银行清远开发区支行合共支付了165030.41元，其中本金107966.45元、利息57063.96元。另查明，涉案房屋于2017年5月25日在清远市买卖预告登记，权利人是被告李琼。2018年1月7日，涉案房屋在清远市国土资源局办理了抵押权预告登记，权利人（申请人）为第三人。庭审中两原告变更第二项诉讼请求为暂计至2019年9月，金额为57063.96元，变更第三项诉讼请求违约金数额为33006.08元，暂计至2019年9月。明确第四项诉讼变更为原告按被告与第三人签订的个人购房借款担保合同计算被告欠负第三人的剩余贷款本金、利息支付给第三人，暂计至2019年12月11日。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》及11份附件，约定由被告购买原告开发建设的位于清远市清城区房屋，总价款1136880元，双方构成房屋买卖合同关系，原、被告应按合同约定全面履行义务。被告因购买涉案房屋需要，向第三人申请按揭贷款852000元，由于其未按合同约定按时偿还银行按揭贷款，导致原告联投公司承担担保责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第三条（二）项第4点约定，在出卖人担保期内，如因买受人自身原因，不履行按揭还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过一个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，前述偿还全部款项（含银行罚息、违约金）及支付违约金的责任买受人仍应予以承担。原告联投公司履行了担保责任后，被告至今未按约定偿还原告联投公司代偿的贷款利息，已构成违约，合同解除条件已成就，因此，对两原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、偿还其已被第三人划扣的借款利息、罚息、复利等合计57063.96元及按约定支付代偿金额的20%即33006.08元（165030.41元×20%）违约金的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋目前处于预告登记状态，鉴于合同解除，被告应当协助两原告到房屋管理部门办理注销备案登记手续。关于原告主张被告承担办理注销登记费用的请求，因办理注销登记的费用未实际发生，原告亦未提供办理注销登记需支出具体费用数额的依据，本院不予支持。如该费用有实际发生后，由原告另行主张权利。关于原告要求判令其将被告欠付第三人的剩余贷款本金利息支付给第三人以及被告、第三人协助两原告到房管部门涂消上述商品房的抵押权预告登记的请求。两原告与第三人为担保合同关系。第三人依据与两原告签订的《按揭贷款业务合作协议》，要求两原告分期履行保证责任，合法有据。是否行使抵押权、解除与被告签订的《个人房屋抵押借款合同》并宣布项下贷款提前到期、收回贷款本息及要求两原告承担保证责任的权利在于第三人，在第三人尚未依法行使其权利的情况下，两原告要求本院判令其提前履行保证责任并由被告、第三人协助涂销抵押权预告登记，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告李琼于2017年3月2日所签订的《商品房买卖合同（预售）》及11份附件；二、被告李琼于本判决生效之日起10日支付借款利息（含罚息、复利等）合计57063.96元给原告清远联投置业有限公司；三、被告李琼于本判决生效之日起10日支付违约金33006.08元给原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司；四、被告李琼于本判决生效之日起10日内协助原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司到房屋管理部门办理注销清远市清城区房屋的备案登记手续；五、驳回原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7857元，由原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担5800元，由被告李琼负担2057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘 鑫人民陪审员  吴继红人民陪审员  薛建梅二〇二〇年一月八日书 记 员  郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。