广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22087号原告：王娣丽，女，汉族，1977年10月11日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李绮文，广东深信律师事务所律师。被告：杨娟，女，汉族，1977年2月22日出生，住址：深圳市宝安区，被告：龙成华，男，汉族，1972年1月23日出生，住址：广东省深圳市宝安区，两被告共同委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址：广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯，执行董事。委托诉讼代理人：李静婷，系该公司法务。原告王娣丽与被告杨娟、龙成华及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王娣丽的委托诉讼代理人李绮文，被告杨娟、龙成华共同委托的诉讼代理人王潘锋，第三人的委托诉讼代理人李静婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娣丽向本院提出诉讼请求：一、原告与被告解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【深（宝）房居间字（2019）第2085号】；二、两被告共同支付原告违约金50万元；三、两被告共同支付原告评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元；四、两被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。原告于庭审中变更第二、三项诉讼请求如下：二、两被告共同支付原告违约金50万元及利息（按银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计至实际付清之止）；三、两被告共同支付原告评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元及利息（以39700元为基数，按银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计至实际付清之止）。事实与理由:原告与被告杨娟在第三人提供居间服务下，于2019年3月1日共同签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【深（宝）房居间字（2019）第2085号】。合同约定买方（原告）向卖方（被告）购买坐落于深圳市宝安区××路南侧灵芝新村××房（产权证号为：50××**）。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，须于签订本合同之起10日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续。交易定金为人民币50万元，本合同签订时，向卖方支付定金人民币50万元。原告在合同订立次日即3月2日，已通过银行转账50万元至被告杨娟银行账上。2019年5月16日，三方协商一致就卖方签署买卖合同后房产被查封导致无法正常办理手续事宜协商签订《补充协议》，约定：“（二）因卖方出售物业被查封导致手续时间延长，现卖方赔偿人民币壹万伍仟元整给买方作为赔偿；（三）卖方承诺在2019年5月24日前将物业解封，否则视为根本违约。于2019年5月31日前按违约退还双倍定金！”截至起诉之日起，被告杨娟均未能解封涉案物业，原告多次与被告协商尽快解封办理过户登记手续，但被告均视之不理，严重损害原告合法利益，两被告有违诚实信用原则，导致原告失去交易机会，应当承担因此带来的合理信赖利益损失，包括但不限于中介服务费、银行按揭服务费、房屋鉴定费等。2019年6月17日，三方就卖方签署买卖合同后房产被查封导致无法正常办理手续事宜协商三方再次签订《补充协议》，约定：“1、卖方退还买方定金人民币51万元整，买方已收到；2、卖方承诺于2019年6月30日支付买方违约金50万元整……4、卖方如未在约定日期内赔偿上述第2条提及的赔偿，则买方有权直接向当地法院起诉。”综上所述，二被告为合法夫妻关系，其行为显然损害了原告合法权益，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告杨娟、龙成华辩称，一、涉案房屋买卖合同无法继续履行主要是客观原因所致，并非被告杨娟刻意违约。原、被告签署涉案合同时，涉案房产仅为抵押状态，被告杨娟亦不知房产会被查封，无主观上违约的故意。被告在得知涉案买卖合同无法继续履行时，已积极主动与原告多次沟通，并与原告签署涉案补充协议，防止原告损失的进一步扩大。二、原告所诉求的违约金过高，且被告杨娟已主动退还原告交付的定金，原告的损失已得到适当的弥补，另原告也并未举证证明其具体所受到的损失，且涉案房产的价格目前没有波动，不会给原告造成新的损失，基于公平合理的原则，请法院依法降低该违约金。三、违约金已经具备赔偿及惩罚的作用，对于原告主张的评估费、按揭服务费、律师费等费用的诉求应不再予以支持，原告亦未举证证明上述费用的实际发生。四、被告龙成华从始至终并未参与本案交易的任何环节，对本案的交易过程完全不知晓。原告要求被告龙成华对杨娟的违约承担连带责任无任何事实和法律依据。综上，请求法院在查明事实的基础上，同时考虑被告杨娟积极承担违约责任并及时退还涉案定金，原告已得到适当弥补的情形下，依法调整违约金，并驳回原告主张的其他费用以及要求被告龙成华承担连带责任的请求。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司辩称，1、该案系房屋买卖合同纠纷，相应法律关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案的适格当事人；2、第三人处现托管有5000元交房保证金，愿意按照法院的判决进行支付；3、现针对交易情况做简要说明：2019年3月1日，在第三人居间撮合下，原告同被告杨娟经磋商后在我司签订了涉诉物业的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，签合同当日，三方查档确认房产有效，原告依照合同约定支付了50万元定金给被告，在原告做完资金监管后，被告告诉第三人涉案房产查封，二手房买卖流程就此停滞。4、在涉案房产交易中，第三人作为居间方，积极撮合申请人双方签订房产买卖合同、协调双方就房产买卖事宜进行协调并签订补充协议，已全面履行了居间义务，第三人保留向有关方追诉应付佣金的权利。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的深圳市宝安区××路南侧灵芝新村××房（产权证号为：50××**）登记的权利人为被告杨娟，产权份额为100%。2019年3月1日，原告王娣丽作为买方，被告杨娟作为卖方，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了一份编号为深（宝）房居间字（2019）第2085号的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，主要约定如下：1、卖方杨娟将涉案房产出售给买方；2、涉案房产转让总价款为人民币390万元；3、该房产交易定金为人民币50万元，由买方合同签订时向卖方支付；买卖双方同意在交易总价款中预留5000元作为交房保证金，此款在买方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；4、买方向银行抵押贷款支付除定金、交房保证金之外的剩余房款340万元。买方须于2019年3月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款233万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方须于2019年3月16日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料；5、任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。原告于2019年3月2日支付了定金50万元，2019年3月7日另外支付定金1万元。2019年3月7日，原告向监管银行支付首期款232万元，并向监管银行申请按揭贷款也提交了相关资料。银行未出具贷款承诺函。2019年3月12日，涉案房产因李宝莲诉杨娟买卖合同纠纷一案被本院查封，期限为三年，查封文号为（2019）粤0306执保1567号。截至2019年8月14日，涉案房产仍处于抵押查封状态，另有两轮轮候查封。2019年5月16日，原告与被告杨娟签署《补充协议》，就卖方签署买卖合同后房产被查封导致无法正常办理手续事宜协商如下：卖方自愿承担该物业提前还款所产生的公证费、短期利息、罚息等全部赎楼费用；因卖方出售物业被查封导致手续时间延长，现卖方赔偿人民币15000元给买方作为赔偿；卖方承诺在2019年5月24日前将该物业解封，否则视为根本违约，并配合解除资金监管，于2019年5月31日前违约退还双倍定金。2019年6月17日，原告与被告杨娟再次签署《补充协议》，约定如下：1、卖方已于2019年6月4日退还买方定金人民币51万元，买方已收到。2、卖方承诺于2019年6月30日前支付买方违约金人民币50万元，评估费1700元，按揭服务费3000元，前期买方支付的律师费20000元，以及之前补充协议里的监管资金利息15000元，在卖方筹集资金期间，买方不得在约定时间内提起诉讼。3、卖方如若在约定日期内筹集好资金赔偿于买方，则买方需要配合卖方到居间方签署解除合同协议，居间方收回所有签署合同文件以及协议作废，买卖双方不得再追究对方违约责任。4、卖方如若未在约定日期内赔偿上述第2条提及的相关赔偿条款，则买方有权直接向当地法院提起诉讼。庭审中，原告确认监管于银行的首期款已于2019年5月30日返还原告，被告于2019年6月4日向原告退还定金51万元。另查，1、被告杨娟、龙成华于2006年4月26日登记结婚。原告主张涉案交易主要是与被告杨娟对接，杨娟称有权利代理被告龙成华；第三人主张二被告基本每次都会一起到其门店处理涉案交易事宜。对于法庭问及“被告龙成华有无参与涉案房产出售事宜，对房产出售知情、同意”，被告仅在庭后回复称“涉案房产登记于杨娟名下，本案合同的签署以及定金的支付均由杨娟负责，龙成华并未对本案交易产生任何作用”。第三人于庭审中确认仍托管交易资金5000元，该款项系由被告另外向其支付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告王娣丽与被告杨娟签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，原告已依约支付了购房定金51万元，办理了首期款资金监管并提交按揭贷款申请材料但涉案房产因被告杨娟与案外人之纠纷被人民法院查封，亦未注销抵押登记，导致涉案交易无法继续进行，被告杨娟的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，有权要求解除合同。原告已通过提起本案诉讼要求解除合同，本院确认涉案合同于起诉状副本送达之日即2019年11月11日解除。由于被告已将购房定金51万元全数返还原告，因此，对于第三人仍托管的5000元，可由第三人与被告杨娟另行协商解决，本院在本案中不作处理。关于违约责任。依据合同约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。但由于双方已于2019年6月17日签署《补充协议》约定,由卖方支付违约金人民币50万元，评估费1700元，按揭服务费3000元，前期买方支付的律师费20000元，以及之前补充协议里的监管资金利息15000元，被告理应依照上述条款履行。但被告于签署《补充协议》后未支付上述款项，已再次违反了约定，原告依照该《补充协议》诉请被告支付上述费用，符合双方之约定，本院均予以支持。在原告未能举证证明其实际损失数额的情况下，本院认为上述款项已足以弥补原告的损失，对其诉请原告支付上述款项的利息，本院不予支持。关于被告龙成华的责任承担问题。原告主张二被告系夫妻关系，故被告龙成华应当对杨娟的违约责任承担连带责任。根据第三人的陈述，在涉案交易过程中，二被告基本每次都是一起前往第三人的门店处理交易事宜，被告未认可第三人的陈述，对于法庭问及龙成华对于涉案交易是否知情且同意亦未明确回复。鉴于第三人作为涉案交易居间方，其陈述相对客观，被告亦未否认参与了涉案交易的协商，可以认定涉案房产出售系基于二被告的共同意思表示，被告杨娟因违约所负的债务应作为二被告的夫妻共同债务处理，被告龙成华应对杨娟所负违约责任承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王娣丽与被告杨娟签署的编号为深（宝）房居间字（2019）第2085号的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2019年11月11日解除；二、被告杨娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王娣丽支付违约金人民币50万元；三、被告杨娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王娣丽支付评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元；四、被告龙成华对被告杨娟应支付的上述款项承担连带责任；五、驳回原告王娣丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9198元，保全费人民币3218.5元，均由被告杨娟、龙成华负担。原告已预交的案件受理费人民币9198元，保全费人民币3218.5元，由本院予以退回。被告杨娟、龙成华应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币9198元、保全费人民币3218.5元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日时内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 韩  小  玲人民陪审员 韩    珺二〇二〇年一月十日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。