内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终1981号上诉人(原审原告）：鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司。法定代表人倪某，系公司董事长。住址：内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦东街（民族小区6号）。委托诉讼代理人郭某，内蒙古首佳律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：杨某1。委托诉讼代理人杨某2，内蒙古盖伦律师事务所律师。委托诉讼代理人刘某，内蒙古盖伦律师事务所律师。原审第三人赵某，现住呼和浩特市。上诉人鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司因与被上诉人杨某1、原审第三人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2018）内0621民初6355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司（以下简称中凯房地产公司）的委托诉讼代理人郭某、被上诉人杨某1的委托诉讼代理人杨某2、杨旭到庭参加诉讼，原审第三人赵某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中凯房地产公司上诉请求：1.撤销原判或改判杨某1给付购房款322000元及资金占用利息128800元和办证费用34835元，共计485635元；2.本案一、二审的诉讼费用由杨某1承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，一审法院向建设银行调取的打款凭证、进账回单、收据，被上诉人对上述证据的质证意见是其父亲杨某2军向上诉人讨要工资，上诉人同意用16号底商的首付款抵顶杨某2军的工资。因此，被上诉人向上诉人支付的首付款518616元并没有实际发生，而上诉人单独向银行出具了被上诉人缴纳了首付款的收据，实际是为配合被上诉人银行贷款，因为银行贷款必须要求被上诉人付清首付房款，上诉人并没有向杨某1出具收据，因为房屋首付款是上诉人垫付的。结合被上诉人自称该3020519元房款已经通过上诉人同意抵顶了杨某2军的工资，加之购房单价、总房款、杨某2军的每月工资收入等，也应综合认定杨某1通过建设银行将16号底商的首付款518616元转入上诉人账户的款项并没有实际发生。其次，案涉房屋的两供基金、印花税、契税共计34835元，虽上诉人持有的收据、发票显示交款人为杨某1，但并不能证实杨某1已缴清该部分款项了。上诉人是持票人，主张自己是交款人，被上诉人抗辩票据金额抵顶工资，应当对抵顶的事实承担举证责任，否则将承担不利后果，一审法院违背事实以交易习惯认定交款的事实却不按交易习惯认定交款的主体，属违反证据规则任意行使裁量权。第三，上诉人的诉讼时效并未过期，因为被上诉人并未履行合同内容，即履行支付购房款的义务。第四，杨某2军作为赵某委派到项目部的财务工作人员，记录欠房款的人员及欠款数额是杨某2军的工作内容之一，涉案15号、16号底商均为杨某2军出资购买并为所有人，更懂得签字的意义就是认可，因此中凯A区商铺尾欠款明细表上杨某2军的签字行为明确其欠款的事实。杨某1辩称，不同意上诉请求，一审认定事实清楚、证据确实充分，适用法律适当，且程序合法，二审依法应予维持。被上诉人已经履行给付购房款的义务；关于办证费用，被上诉人先将款项交给上诉人，后上诉人给办理的相关手续；关于诉讼时效，根据双方的合同，应该从2013年3月18日起算，二审应驳回上诉人的上诉请求。中凯房地产公司向一审法院起诉请求：要求杨某1给付购房款322000元及资金占用损失128800元和给办证费用34835元，共计485635元。一审法院认定事实：杨某1的父亲杨某2军曾为中凯房地产公司的财务负责人，在其任财务负责人期间，于2010年12月18日，代杨某1与中凯房地产公司签订了《商品房买卖合同》，杨某1购买了中凯房地产公司位于××旗商铺一套。房屋建筑面积为157平方米、单价为6488元，总房价1018616元，同时约定总房价以产权管理部门登记时的测绘面积核算。第六条约定付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款。第3种方式为首付款518616元，剩余房款为500000元办理按揭贷款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按本合同规定的时间付款按下列1种方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的预期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；并约定由于买受人原因（包括未能按时交付房款）导致房屋未能按时交付，并由买受人承担总房价10%的违约金……。签订合同后，杨某1交纳定金20000元。2010年12月18日，中凯房地产公司给杨某1出具了收到首付款518616元收据一支，2010年12月21日，中凯房地产公司的财务人员将包括杨某1在内的8人的首付款房款合计3020519元通过中国建设银行达拉特旗支行转入中凯房地产公司的账户，其中杨某1的首付款为518616元。2011年3月17日，鄂尔多斯市达拉特旗地方税务局出具“销售不动产统一发票”一张，付款方为杨某1，收款方为：鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司，不动产名称为商铺，面积为157平米，单价为6488元，发票金额为1018616元。2011年3月25日，杨某1交纳房款100000元，收款方式为挂账。2011年4月2日，杨某1向银行贷款500000元，于2011年4月25日将该笔贷款打入中凯房地产公司账户。该商铺于2011年4月2日办理了房产证，房产证号为：×××。2011年1月19日杨某1交纳维修基金3768元，2011年3月21日，杨某1交纳契、印花税31067.78元，上述维修基金、契税、印花税票据由中凯房地产公司持有。另查明，2013年7月1日，杨某2军在中凯A区商铺尾欠款明细表中和田野、王彦等人签字确认欠款明细表，明细表中记载杨某1商铺建筑面积157平方米，单价6000元，总价942000元，已付120000元，贷款500000元，下欠322000元。又查明，第三人赵某与中凯房地产公司于2006年10月2日签订《联合开发协议》，约定双方就赵某所拥有的的位××旗北30085平方米土地和66475平方米两块（注：该地块属赵某购张俊明土地，为办理手续方便土地证未变更名字。）和乙方达成如下联合开发协议：一、赵某以部分土地价款作为投资，中凯房地产负责该项目开发所需的一切资金来源和项目开发管理等。五、该项目开发过程中，所发生的一切重大经济事项必须经过甲乙双方协商后方可实行。未经赵某同意，中凯房地产公司擅自实行，赵某有权无偿收回所有的土地另作投资。六、利润分成：该项目开发盈利后，利润的分成比例赵某为51%，中凯房地产公司为49%。七、机构人员设置：除财务负责人由赵某出任外，其余人员由双方协商确定。八、所有该项目人员的工资均由双方协商确定等。一审法院认为，杨某1与中凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，中凯房地产公司向杨某1交付房屋，杨某1应支付房款。本案中，房款及其他费用是否交清、中凯房地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效是双方争议的焦点，结合当事人提供的证据及陈述，本院认为，首先，双方在签订合同的当日中凯房地产公司给杨某1出具收到首付款518616元收据一支，并通过建设银行将该笔款转入原告的账户，之后杨某1贷款500000元也转入中凯房地产公司账户，两笔合计1018616元转入中凯房地产公司的账户，可以认定杨某1按合同约定交付了全部购房款。再结合2011年3月17日税务局给杨某1出具发票一张，金额为1018616元，杨某1的证据形成完整的证据链条，足以证明其付清了房款。关于涉案房屋的两供基金、印花税、契税共计34835元，也有收据、发票证实交款人为杨某1，中凯房地产公司持有发票，不能证实是其交款人；其次,作为与欠付房款有利害关系的第三人赵某到庭证实，杨某1所有的欠付款都已交清；再次,结合交易习惯，买受人持有发票、办理了产权证，占有房屋，可以认定交易完成；最后，从诉讼时效方面分析，中凯房地产公司要求杨某1给付购房款、损失及办证费用属债权纠纷，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方约定首付款518616元，并约定了逾期付款的违约责任，违约责任是为了维护守约方的利益，但不能任由违约持续，放任损失扩大。双方于2010年签订合同，并交付房屋，至2011年4月2日办理产权证书时中凯房地产公司如未收到房款和办理产权证的费用，应该意识到自己的权益受到侵害，中凯房地产公司于2018年12月10日才提起本案诉讼，也没有引起诉讼时效中断的证据，中凯房地产公司的请求已经超过诉讼时效。关于中凯房地产公司提供的中凯A区商铺尾欠款明细表，是其单方记账凭证，杨某1的父亲杨某2军在明细表上签字是作为财务负责人签字，并不是作为欠款人签字，公司的记账明细不能作为欠款依据，且明细表中记载的是每平米单价6000元，总价942000元，与中凯房地产公司的主张每平米单价6488元不一致，按单价每平米6488元计算，首付尾欠款也不是322000元，中凯房地产公司的陈述与其提供的证据不能相互印证，故欠款明细不能作为欠付房款的依据。综上，无论从双方提供的证据分析还是从诉讼时效方面认定，中凯房地产公司的诉讼请求均应予以驳回。关于第三人是否应该作为原告参加诉讼，本院认为，杨某1是与中凯房地产公司签订的商品房买卖合同，虽然第三人与中凯房地产公司合作开发了涉案房产的楼盘，与本案有利害关系，但根据合同的相对性，由中凯房地产公司主张权利也符合法律规定，第三人与中凯房地产公司的合作事宜可以另行主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回中凯房地产开公司的诉讼请求。二审期间，当事人未向法庭提交新的证据。经本院审理查明，杨某1的父亲杨某2军于2010年12月18日代杨某1与中凯房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了中凯房地产公司位于××旗商铺一套。双方在以上合同中约定，房屋建筑面积为157平方米、单价为6488元，总房价1018616元，同时约定总房价以产权管理部门登记时的测绘面积核算。第六条约定付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款。第3种方式为首付款518616元，剩余房款为500000元办理按揭贷款。合同中还约定了其他事宜。合同签订后，杨某1交纳定金20000元。2010年12月18日，中凯房地产公司向建设银行出具了收到杨某1首付款518616元的收据一支。2010年12月21日，中凯房地产公司的财务人员将包括杨某1在内的8人的首付款房款合计3020519元通过中国建设银行达拉特旗支行转入中凯房地产公司的账户，其中杨某1的首付款为518616元。2011年3月17日，鄂尔多斯市达拉特旗地方税务局出具“销售不动产统一发票”一张，付款方为杨某1，收款方为：鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司，不动产名称为商铺，面积为157平米，单价为6488元，发票金额为1018616元。中凯公司现持有载有交款人为杨某1的维修基金票据、契税、印花税票据，其中维修基金票据金额为3768元，契税、印花税票据金额为31067.78元。2011年3月25日，杨某1交纳房款100000元，收款方式为挂账。2011年4月2日，杨某1向银行贷款500000元，于2011年4月25日将该笔贷款打入中凯房地产公司账户。该商铺于2011年4月2日办理了房产证，房产证号为：×××。另查明，2013年7月1日，杨某2军在《中凯A区商铺尾欠款明细表》中和田野、王彦等人签字确认欠款明细表，明细表中记载杨某1商铺建筑面积157平方米，单价6000元，总价942000元，已付120000元，贷款500000元，下欠322000元。本院认为，本案的争议焦点为杨某1所购涉案房屋的房款及其他费用是否交清，中凯房地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。就16号底商首付款的问题，中凯房地产公司以杨某2军签字确认的《中凯A区商铺尾欠款明细表》予以证明其主张杨某1未交清房款，还欠剩余房款322000元。按其主张的数额计算的商铺单价为6000元/平米，低于双方签订合同时约定的价格6488元/平米，而杨某1主张已经以中凯房地产公司进账单中的首付款518616元和银行贷款500000元付清了以合同约定的6488元/平米计算的全部房款1016816元。但根据已查清事实，即签订合同后，杨某1交纳定金20000元；2011年3月25日，杨某1又交纳房款100000元，收款方式为挂账。如其陈述的前两笔款项已如实给付或已抵顶，则就购房款而言，其已多缴纳12万元。结合中凯房地产公司提供的有财务人员杨某2军签字确认的《中凯A区商铺尾欠款明细表》，其中记载杨某1商铺建筑面积157平方米，单价6000元/平米，总价942000元，已付120000元，贷款500000元，下欠322000元的事实，虽双方签订合同约定的价款为6488元/平米，但双方均认可单价每平米优惠488元，已交纳首付款12万元的事实，同时作为公司财务人员杨某2军签字确认尾欠款明细表，综合以上事实可以认定杨某1未实际付清案涉16号商铺的首付款，现仍下欠322000元。杨某1一直以其父杨某2军工资抵顶首付款为由抗辩，本身与根据其提供票据要证明的已付清首付款的主张相互矛盾，且其亦不能提供工资抵顶首付款的有利证据，故对中凯房地产公司要求杨某1给付剩余购房款322000元的上诉请求，予以支持。对于中凯公司要求给付购房款占用期间的利息128800元（以欠款322000元，年利率为5%，从2010年12月26日至2018年12月26日计算）的请求，因双方未在合同中明确约定付款期限，故应从起诉之日，即中凯公司主张权利之日计付相应利息。计付利息的本金为房屋欠款322000元，从起诉之日即2018年12月10起算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对上诉人要求杨某1给付其办证费用34835元的上诉请求，虽杨某1提出以杨某2军的工资款抵顶了该部分款项、票据中的交款人为杨某1和为方便办证一直存放在上诉人处未索要票据等事由进行抗辩，但被上诉人未提交抵顶工资的证据以证实该事实主张，且不能提供确已缴纳该部分款项的直接证据，故对杨某1的以上抗辩理由不予支持，对上诉人现持有票据原件部分的相应金额所对应的上诉请求予以支持。就本案是否超过诉讼时效的问题，因本案中双方并未明确约定付款的具体期限，同时考虑到本案杨某1父亲与中凯公司之间的职务联系，故不应认为本案中凯公司的诉讼请求已过诉讼时效，原审仅依交易习惯而推定已过诉讼时效不妥，本院依法予以纠正。综上所述，鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2018）内0621民初6355号民事判决；二、杨某1于本判决生效后十日内支付鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司剩余首付款322000元及资金占用损失（以未付的322000元为基数，从一审起诉之日，即2018年12月10起算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、杨某1于本判决生效后十日内支付鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司垫付的维修基金、契税、印花税款项共计34835元；四、驳回鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司的一审其他诉讼请求。一审案件受理费8585元，二审案件受理费8585元，共计17170元，由鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司负担9755元，由杨某1负担7415元。本判决为终审判决。审判长 乌 宁审判员 苏 晨审判员 郝 蓉二〇二〇年一月八日书记员 刘景然