内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2019）内0502民初10507号   原告（执行案外人）：徐桂红，女，1970年出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。   委托诉讼代理人：陈显，男，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区，系社区推荐。   被告（申请执行人）：张宝宏，女，1972年出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。   被告（被执行人）：贾秋莉，女，1957年出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。   委托诉讼代理人：王惠玲，内蒙古擎正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡继志，内蒙古擎正律师事务所实习人员。   原告徐桂红与被告张宝宏、贾秋莉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐桂红及其委托诉讼代理人陈显，被告张宝宏、被告贾秋莉及其委托诉讼代理人王惠玲、胡继志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告徐桂红向本院提出诉讼请求：1.请求撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异156号执行裁定；2.请求撤销科尔沁区人民法院（2018）内0502执652号之二执行裁定并终止对涉案房屋的执行；3.请求判令坐落于通辽经济技术开发区的住宅房屋与车库的原始买受人为原告徐桂红；4.请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：2010年初至2013年初，原告为了便宜购房，以分批付款方式，先后出资389804.80元委托好友被告贾秋莉为原告在通辽经济技术开发区购买了房屋一套，建筑面积为126.56平方米，并出资124858.00元购买29.06平方米车库一套。但是被委托人贾秋莉背着原告私下以其自己的名义与售房方签订了商品房买卖合同，开具购房发票，并以自己的名义签署所购房屋的《预告登记证明》。原告知情后询问缘由，贾秋莉哄骗说以她姓名买此房价格便宜，待以后办理房权证时再到房产登记部门将购房人改为原告。并将购买房屋的全部手续原件都移交给了原告作保证。原告无奈，只好等待以后办证更名。2012年原告装修了该房屋，并先后和儿子王某某分别居住该房屋至今。自2011年9月起至今，原告一直交付物业费等费用。但是由于原始购房合同的买受人姓名为被告贾秋莉，原告所交纳的物业费、供暖费等各项相关费用一律使用贾秋莉姓名。2013年下半年，涉案房屋开始登记发证，原告就找被告贾秋莉要求协助办理登记更名，但是贾秋莉先是以各种借口拖延，后是逃跑，拒不接听原告电话，原告无法寻觅她的踪迹，致使涉案房屋至今未能依法登记。2017年被告张宝宏起诉被告贾秋莉，请求判令被告贾秋莉偿还借款250000元，给付借款利息100150元，科尔沁区人民法院于2017年11月24日作出（2017）内0502民初7704号民事调解书，根据双方达成的调解协议，贾秋莉除偿还张宝宏借款本金250000元并给付借款利息100150元外，还按月利率1.5%给付逾期利息并承担案件受理费。调解给付到期后，被告贾秋莉未能履行给付义务，张宝宏向法院申请对贾秋莉强制执行并提供了以贾秋莉名义购买涉案房屋的商品房买卖合同复印件，要求强制执行该房屋。法院接受张宝宏的执行申请后，仅凭该购房合同复印件，就于2018年5月27日作出（2018）内0502执652号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，并委托资产评估事务所对涉案房屋的价值作出评估，评估后，法院发布公告对涉案房屋进行拍卖。经网拍，由白某某拍得涉案房屋。2019年6月10日，法院作出（2018）内0502执652号之二执行裁定书，裁定将涉案房屋过户到买受人白某某名下。以上事实自张宝宏起诉贾秋莉时起到法院拍卖房屋、下达执行裁定等事项，原告当时一概不知情。2019年8月6日，法院责令涉案房屋居住人于2019年8月15日前迁出该房屋的（2018）内0502执652号公告粘贴在原告儿子居住的涉案房门上，原告到法院执行局询问时才知晓上述情况。因此原告于2019年8月13日向科区法院提出执行异议申请。2019年10月17日科区法院开庭审理了原告的执行异议申请，并于10月24日以（2019）内0502执异156号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，原告委托被告贾秋莉购买的涉案房屋与科区法院（2017）内0502民初7704号民事调解书无关，科区法院作出的（2018）内0502执652号之二执行裁定拍卖被告贾秋莉商品房买卖合同中标明的房屋并登记到买受人白某某名下，没涉及到原告，也与原告无关。但是二被告的行为和科区法院的执行裁定均侵犯了原告对涉案房屋的购买权和财产权，故原告作为案外人依据民诉法第二百二十七条之规定提起执行异议之诉，理由如下：一、科尔沁区人民法院（2019）内0502执异156号执行裁定书适用法律错误，依法应当撤销。根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，本案涉案房屋没能依法登记，登记簿上没有产权人姓名，无法确认产权所有人，无法判断该物权的归属。此种情况，科区法院执行局对涉案房屋只有预查封权，没有拍卖权。因此，科区法院以（2018）内0502执652号之二执行裁定书将涉案商品房买卖合同中标明的买受标的物当作被执行人贾秋莉的物权进行拍卖的行为违法。涉案的商品房买卖合同只能证明作为特殊商品的房屋买卖行为的发生，但不能证明买受人具有合同中标明的房屋的物权。没有物权，就不能当作物进行拍卖，因为这个物还没有权利人。没有权利人的商品、出卖人不具有资格的交易怎能进行，购买人向何人买受，人民法院拍卖也只是强制所有权人出卖，而不是法院自己作为产权人出卖。科区法院（2018）内0502执652号之二执行裁定书将涉案房屋买卖合同当作物权出售，完全违反了物权法第九条的规定，拍卖行为自始无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。本案涉案房屋属于不动产，但至今未能依法登记。科区法院（2019）内0502执异156号执行裁定书认为本案诉争的房产买受人为被执行人贾秋莉，预告登记权利人也为被执行人贾秋莉，拍卖合法，该裁定偷换了法律概念：“买受人”不是必然的物权人，预告登记也不具有物的权利，预告是预告告知的意思，并不是依法登记，只是依法登记的前置程序。因此，该执行裁定认定贾秋莉为涉案房屋的权利人，属于适用法律错误，依法应当撤销；二、原告是涉案房屋买受的实体权利人，被告使用自己姓名属于侵权行为，依法应当变更。涉案房屋是原告出资委托被告贾秋莉代为购买，原告是买受实体权利人，这一事实贾秋莉已在2019年8月14日和20日原告举报其诈骗犯罪的公安询问笔录中供认不讳。尽管她编造了原告尾欠其债务的谎言，但终究不能掩盖其将原告出资委托其购买涉案房屋买卖合同的购买人填写其自己姓名诈骗事实。原告提出执行异议申请开庭审理时，被告贾秋莉关于案外人以资金交付抗辩不能成立、以产权保证债权，待债权清偿后再行变更等答辩意见，再次证明了涉案房屋系原告出资购买的事实。且原告占有使用该涉案房屋至今。原告的出资属于原告的财产权，财产权受法律保护。被告贾秋莉将原告的出资改写成她自己的出资属于欺诈行为，也是侵权行为，其行为侵害了原告财产权和对涉案房屋的占有使用权利。贾秋莉为掩盖诈骗而编造原告尾欠她债务、或者用房屋保证债务的谎言都不能成立，也都无法逃避她对原告侵权的事实。原告的合法权利应当受到法律的保护，故原告诉至法院。   被告张宝宏辩称，一、对原告的请求不认可；二、有充分证据能够证实涉案争议的房屋是贾秋莉的合法财产，并且被告有权通过法律程序申请执行，其一，张宝宏诉贾秋莉的民间借贷纠纷一案的（2017）内0502民初7704号民事调解书中已经明确记载贾秋莉欠被告350150元，利息月利率1.5%计算；其二，徐桂红对涉案房产提出执行异议申请，法院作出（2019）内0502执异156号执行裁定书，明确认为“案外人徐桂红未提供有效证据证明涉案房产为自己所有的事实，其提出的执行异议理由不成立”。其三，被告与贾秋莉的民间借贷纠纷案件均是严格按照法律程序履行的，从双方通过法院达成调解，申请执行，并对涉案房产进行拍卖，而且（2018）内0502执652号之二执行裁定书也明确涉案房产过户于买受人白某某名下，说明以上程序是合法的；三、被告对于徐桂红与贾秋莉之间的问题不清楚，并且徐桂红也没有充分证据能够证实涉诉房产归徐桂红所有，那么对于原告的诉求是不能得到支持的，故请求法院驳回原告诉讼请求。   被告贾秋莉辩称，一、被告系诉争房产的合法所有权人，不论是商品房买卖合同还是房产局的预告登记证明，其权属人均是被告贾秋莉。依照法律规定，不动产物权的设立须经依法登记方发生法律效力，因此原告的抗辩不能成立；二、被告对诉争房屋的所有权基于双方约定，约定源于双方的债务关系，自2008年至2013年间，原告夫妻开设粮库收粮，包括购买诉争房屋缺乏资金，多次向被告或通过被告向他人借款，借款数额较大，尤其是2012年8月9日通过农业银行借给原告100万元，为保证债权安全，经双方自愿约定将被告作为房屋产权人，以产权保证债权，待债权清偿后再行变更，并非原告所说的被告以自己的名义私自签订商品房买卖合同和预告登记证明，从多次以被告名字开具的缴款发票即可以证明，其主张不能成立；三、双方债务关系导致诉争房屋被执行，至2012年原告尚欠被告借款本金44.6万元，欠通过被告介绍并作出保证的出借人卢某某本金15万元，且本次申请执行人张宝宏的债权也是原告欠款的一部分，三笔借款原告总计尚欠被告借款近90余万元，经多次催要，原告均以各种理由推托搪塞，并于2014年中和2015年初由其丈夫王某某重新更换借据，同时更改了借款时间和用途，至今仍未偿还。现涉案执行款项中是申请执行人张宝宏出借原告的借款，即被执行案件（张宝宏诉讼案件）所欠债务，故诉争房屋产权不存在欺诈。综上，原告所诉事实和理由均不能成立，请求驳回原告诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2013年4月8日，被告贾秋莉作为买受人购买了坐落于通辽经济技术开发区房产一套，建筑面积为126.56平方米，该房产价款为389804.80元，出资人为原告徐桂红。2013年6月8日，该房屋在通辽市房产管理局经济技术开发区分局办理了房产预告登记，预告登记权利人为贾秋莉。   另查明，被告张宝宏与被告贾秋莉民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月24日作出（2017）内0502民初7704号民事调解书，调解协议如下：被告贾秋莉于2017年12月25日前偿还被告张宝宏借款本金250000元，给付利息100150元，并给付2017年10月28日起至本金清偿日止以尚欠借款本金为基数按月利率1.5%计算的利息。   调解协议确定的给付期限届满后，被告贾秋莉未能履行生效法律文书确定的义务，被告张宝宏向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年5月27日作出（2018）内0502执652号执行裁定书，裁定查封被告贾秋莉名下的坐落于通辽经济技术开发区×××房产（合同编号为×××）。2019年1月15日，本院作出（2018）内0502执652号公告，公告涉案房屋因本院将拍卖，请上述房产的居住人员于2019年3月1日前腾空涉案房屋交付本院。2019年2月11日，本院作出（2018）内0502执652号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人贾秋莉所有的坐落于通辽经济技术开发区×××（合同编号为×××）的房产。并于2019年2月19日对涉案房屋进行网拍，买受人白某某拍得涉案房屋。2019年6月10日，本院作出（2018）内0502执652号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人贾秋莉所有的坐落于通辽经济技术开发区×××号（合同编号为×××）房产的查封；二、将被执行人贾秋莉所有的坐落于通辽经济技术开发区×××号（合同编号为×××）房产过户至买受人白某某名下，上述房产的所有权自本裁定书送达买受人白××时起转移；三、买受人白某某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。   在执行过程中，原告向本院提出执行异议，2019年10月24日本院作出（2019）内0502执异156号执行裁定书，裁定驳回执行异议申请。原告不服，提起本案诉讼。   上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告出示的商品房买卖合同书、房屋预告登记证、销售不动产发票、收据两枚、供热收费票据十五枚、民事裁定书在卷，经审查，上述证据来源合法，内容客观，能够证明本案事实，予以采信。原告出示的公安笔录一份、音频资料笔录一份、民事调解书，被告出示的农业银行支取凭证复印件一份、借据四枚、音频记录一份，经审查，以上证据无法证明待证事实，不予采信。   本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。我国实行不动产物权登记制度，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，不动产的所有权以登记为准。委托买房的行为属于合同行为，不具有物权的排他性、对世性、支配性，不能以双方约定对抗物权登记的效力。具体到本案，原告提出与被告口头约定委托买房，并已实际出资、合法占有，对涉案房产享有所有权的主张。经查，涉案不动产的《商品房买卖合同》由被告贾秋莉签订，销售不动产发票上付款方为被告贾秋莉，并进行了房屋预告登记，被告贾秋莉为房屋所有权人。原告虽然一直在涉案房产居住，但因其自身原因未办理房屋产权过户，故对原告的相关主张不予采纳。从法律关系的性质上讲，即使存在委托买房的法律关系，原告与被告贾秋莉之间也只能在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，其享有的是债权请求权而非物权，不能阻却执行。综上，可以认定原告对登记在被告贾秋莉名下的不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告确认享有涉案房屋所有权和不得执行涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   驳回原告徐桂红的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告徐桂红负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。   审 判 长 韩银芝   人民陪审员 包丽芳   人民陪审员 刘春艳     二○二○年一月二十日   书 记 员 汪子瀛