云南省芒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3103民初2426号 原告：德宏华江物业有限公司，住所云南省德宏州芒市阿露窝罗路**，统一社会信用代码915331030977355981。 法定代表人：郭道勇，男，汉族，1974年6月9日出生，该公司总经理，，住重庆市渝** 委托诉讼代理人：申倚豪，男，汉族，1984年4月3日出生，本科文化，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李宏，男，汉族，1974年10月16日出生，大专文化，特别授权代理。 被告：程洁，女，汉族，1978年2月2日出生，本科文化，中共党员，现住云南省德宏州芒市。 被告：张岩相过，男，汉族，1977年12月12日出生，本科文化，中共党员，现住云南省德宏州芒市。 原告德宏华江物业有限公司与被告程洁、张岩相过物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人申倚豪、李宏，被告程洁、张岩相过到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告德宏华江物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费12639.88元、违约金1018.81元（违约金计算依据参见2016年12月17日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，根据前述协议，被告应于每月31日前按2元／平方米标准向原告交纳物业服务费；逾期不交的，被告应按每逾期一日按照应缴费用总额千分3的标准向原告支付违约金），两项费用合计13658.69元；二、判令由被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年9月1日，被告与德宏华江房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了位于德宏芒市房屋（房号：29栋-102号，建筑面积351.1平方米），2017年12月15日，被告接房入住。2015年6月27日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，根据前述协议，被告应于每月31日前按2元／平方米标准向原告交纳物业服务费，逾期不交的，被告应按每逾期一日按照应缴费用总额千分之3的标准向原告支付违约金。2017年9月20日，原告与开发商德宏华江房地产开发有限公司签订了《德宏州前期物业服务合同》。自2018年1月1日至今，原告按协议约定为该小区业主提供了相应的物业管理服务，但被告自2018年4月1日起，一直拒交物业管理费至今，截至2019年9月30日，被告累计欠交物业服务费12639.88元，违约金1018.81元，合计13658.69元，故原告诉至法院。 被告程洁、张岩相过辩称： 1、答辩人与德宏州华江房地产开发公司于2015年6月27日签订了一份《商品房购销合同》，并于2016年7月付清全部合同约定购房款。2016年12月，答辩人从其他房产买受人那得知，可以接房的消息后，于12月17日到售楼部准备办理接房手续，却被售楼部工作人员告知接房必须要签订《前期物业管理协议》，否则不得接房。 2、答辩人作为物业买受人，并不是无理由的拒缴物业管理费。（自2018年2月正式入住至今，两年不到的时间，答辩人已缴纳物业管理费共计11516元）。当时准备购房时，售楼部负责人明确告知答辩人，地下面积为赠送面积，物业管理费收费是按合同中地上面积228.4平方米计算，单价暂订2元/平方米。答辩人当时回复售楼部人员，如按2元/平方米计算的话，在德宏州算超高了，自己经济能力承受不了。售楼部负责人却很肯定的回复，这个收费标准只是暂定的，到时接房还要征询业主的意见，然后由建设房通过招投标的方式，选聘出业主认为合理的收费标准且适合的物业公司。 3、答辩人与德宏州华江房地产开发公司所签订的《前期物业管理协议》，一是在受胁迫下，万般无奈下所签订的；二是按照《前期物业管理协议》中第二章物业管理服务内容,第三条服务内容与实际服务内容不相符，第五条,甲方授权乙方负责本园区共用部位、公共地方（区域）、公共设备设施、装备等进行经营或设置广告牌等活动，经营所得收益在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按5：5比例分配（以全年总的收入计算），属全体业主的利润部分将用于补充本园区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。此条款的订立已严重侵害到物业买受人的社会公共利益；三是《协议》第三章双方的权利义务第七条乙方权利义务中乙方应履行的义务第3点在物业服务区域内公示物业服务协议约定的收费项目和标准以及向甲方或该物业使用人提供特约服务的收费项目和标准。物业公司自服务本小区以来，从未将收费项目标准进行公示；四是按照《协议》第四章物业服务要求和标准，业主多次向物业公司提出，将物业收费项目内容及收费标准进行公示，物业公司都采取置之不理的态度，至今未曾进行公示；五是物业公司未按服务要求每年至少1次，征询业主对物业服务的意见及满意率度测评工作。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，售楼部以胁迫的方式让业主签订的《前期物业管理协议》已违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。 4、根据《云南省物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。按照建设方与答辩人所签订的《商品房购销合同》正本，未包含前期物业合同约定内容。补充协议第十条提及到前期物业管理的特别约定，但无关于前期物业管理所约定的具体内容。也就是说，答辩人在购房时对前期物业管理的具体内容并不知晓。 5、根据《云南省物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。。住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。现建设方制定的《临时管理公约》第六条明示，物业服务企业是通过前期物业招投标选聘，而由物业公司所提供的《德宏州前期物业管理服务合同》中却明示建设方是按选聘方式选聘物业公司（答辩人，已到城建部门核实，建设方采用选聘方式并未获得相关部门批准及备案）。作为合同主体方德宏华江物业有限公司，在批准程序上不合规，资格不合法。同时，《条例》第六章第五十七条明确规定，，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万以下的罚款。 6、根据《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》（云发改物价【2015】1746号）规定，住房前期物业服务费定价是由州、市城乡建设部门会同本级价格主管部门制定。物业公司收费需按成本核算报当地州、市城建部门及价格主管部门备案。前期物业收费物业公司是无自主定价权。答辩人到相关职能部门了解，物业公司收费标准未经过备案审批（附录音） 7、建设单位制定的《临时管理规约》第四章物业的维护第六点物共用部分、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业服务费用中支付（公共水电除外，该部分费用由业主按实分摊）；第六章业主的共同利益第二点全体业主同意授权物业服务企业可以利用本物业共用部位、公共地方（区域）、公共设备设施、装备等进行经营或设置广告牌，经营所得收益在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按5：5比例分配（以全年总收入计算），属全体业主的利润部分将用于补充本园区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。未经物业服务企业同意，任何业主不得再将本物业共用部位、公共地方（区域）、公共设备设施、装备等委托给其他单位和个人使用、经营。全体业主同意建设单位有权免费使用小区的楼宇屋顶及墙面安装华江地产广告牌。根据《云南省物业管理条例》第三章前期物业管理第二十二条，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十七条，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。答辩人认为建设单位在制定临时管理规约时，严重侵害物业买受人的合法权益。 8、《德宏州前期物业管理服务合同》第三章物业管理服务质量要求，物业公司对本园区服务标准为一级。根据《云南省物业管理条例》第三十二条，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。根据《德宏州住宅小区服务等级标准》一级物业服务企业应具有二级及以上物业管理资质等相关内容规定，按照德宏华江物业有限公司资质，本园区所接受的服务等级达不到一级标准。 9、根据《德宏州物业服务收费管理实施细则》第六条至第十一条规定，前期物业收费是按政府指导价收费标准，由各县、市人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容，以及物业服务的成本、业主（物业使用人）承受能力和当地经济发展等因素来制定，并向社会公布，同时报州级价格主管部门、、住房和城乡建设主管部门备案收费标准备案，并在收费地点及物业小区的醒目位置进行公示。经到相关职能部门了解，物业公司收费未按条例相关规定实行政府指导价，到相关部门备案及在小区进行公示。答辩人认为，物业公司服务收费标准在德宏州可评为最高收费。不仅违法了《条例》中第六条物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则，同时不考虑当地经济发展水平及业主经济承受能力，在收费定价上存在我行我素，不依法依规定价，藐视法律法规，视地方性法规不存在。 综上所述，一是建设方制订的临时公约，侵害物业买受人的合法权益；二是建设单位与物业买卖受人签订的《商品房购销合同》未按规定包含前期物业服务合同约定的内容；三是胁迫业主签订的《前期物业管理协议》有侵害业主合法权益及不合理条款；四是物业公司的收费违反相关法律法规规定，属违规收费；五是建设方在选聘前期物业服务企业中，涉黑涉恶，程序不明，暗箱操作，操控市场。根据《中华人民共和国合同法》、《政府价格制定规则》、《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》、《云南省物业管理条例》及《德宏州物业服务收费管理实施细则》等相关规定，请求判令《前期物业管理协议》为无效协议，驳回原告诉讼请求，并由原告承担诉讼费。 综合原、被告双方的诉辩主张，本院认为，本案争议焦点为：1、2015年6月27日原、被告双方共同签订的《前期物业管理协议》是否合法有效？2、2017年9月20日原告与德宏华江房地产开发有限公司签订的《德宏州前期物业管理服务合同》是否合法有效？3、二被告应缴纳物业管理费的起算时间应如何认定？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据 一、《德宏州前期物业管理服务合同》，证明原告依据本合同为被告提供物业服务，并收取物业费，物业费收费标准为：每月每平方2元，于每月31日前缴纳，物业费收取缴纳期限为：该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立与开发商或者另行选聘的物业企业签订物业服务合同时止。 二、《商品房购销合同》，证明被告信息证明及物业公司收费依据。 三、《前期物业管理协议》，证明原告依据本合同为被告提供物业服务，并收费物业费，物业费收费标准为：每月每平方2元于每月31日前缴纳，物业费收取缴纳期限为：该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立与开发商或者另行选聘的物业企业签订物业服务合同时止。 五、催费短信、现场催费函粘贴、欠费明细照片及截图，证明原告已向被告多次书面催告通知缴费，被告仍拒绝缴纳，恶意欠费，被告累计拖欠物业费物业服务费12639.88元，违约金1018.81元，合计13658.69元。 六、部分服务照片，证明物业公司服务工作证明。 七、催费短信、电费催缴短信、社区活动邀请短信截图，证明物业公司服务工作证明。 八、物业公司荣获各项殊荣截图，证明原告获得芒市2017-2018年度芒市平安小区称号，荣获园区业主贺赠10余面锦旗，原告依照前期物业服务协议及一级物业服务标准，及每月每季度物业公司服务内容公示情况，园区喷洒农药、灭害虫、停水停电、社区活动邀请提示及各类发布通知信息，园区业主对物业公司的评价及认可。 九、物业公司入场各部门工作照片及日常工作记录，原告依照前期物业服务协议及一级物业服务标准，及每月每季度物业公司服务内容公示情况，园区喷洒农药、灭害虫、停水停电、社区活动邀请提示及各类发布通知信息。 十、2019年9月份华江水岸星城社区活动评估报告，证明原告依据服务标准每年、每月按照计划给园区业主提供德宏州唯一物业高品质棉跌社区活动增加业主满意度和感知度，包含当月活动评估及次月社区活动方案。 十一、前期物业管理服务合同备案证明，证明被告依法向当地主管行政部门备案证明。 十二、2018年芒市华江水岸星城一期园区公共收益收支情况公示，证明原告依据《云南省物业管理条例》、《德宏州物业.管理细则》每年依法在园区作出公示。 十三、2016年一2018年前期物业协议及临时管理规约售楼部公示照片，证明德宏华江物业有限公司依据《云南省物业管理条例》、《德宏州物业管理细则》在商品房销售过程中公示情况。 十四、德宏华江物业服务亮点照片回顾，证明物业公司服务标准及亮点工作证明。 十五、德宏华江物业月度及年度收费率，证明物业公司业主满意度及收费现状。 十六、腾冲物业服务市场调查一张、德宏华江房地产开发有限公司文件一份，证明别墅服务费用的定价参考标准及公司的性质。 经质证，被告程洁、张岩相过发表质证意见如下：对物业公司所提交的《德宏州前期物业管理服务合同》除第四章服务期限为2017年10月1日至2020年9月30日予以认可外，其它的对三性均不认可；对《商品房购销合同》及物业公司收费依据三性不认可，《商品房购销合同》中，未按照《云南省物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务约定的内容，物业收费标准未到相关部门进行备案；对《前期物业管理协议》的三性不认可，协议的具体内容未在《商品房购销合同》中进行约定，协议签订日期并非本人所写；对第五组证据中的短信及催费函无异议，其它不认可，收费过高，未按照《德宏州物业服务收费管理实施细则》第六条物业收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则，物业收费标准未到相关部门进行备案；对第六组证据中的部分服务照片的关联性不认可；对原告提供经过备案的《德宏州前期物业管理服务合同》不予认可，一是与本案无关，二是备案无部门公章；其它证据与本案无关，不发表质证意见。 本院认为，原告提交的上述证据中，第一、第二、第三、第五组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信，但对第一组证据的证明内容“每月31日前缴纳物业费”不予采信；第十六组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；对其他证据的真实性、合法性予以采信。 二被告提交的证据 一、《中华人民共和国国家发展和改革委员会令》，证明《政府制定价格行为规则》明确了纳入定价目录中的收费项目必须是依法依规，同时对有违法行为的定价机关依据《价格法》进行查处。 二、《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》，证明根据文件相关规定，住房前期物业服务收费标准的定价由州、市城乡建设部门会同本级价格主管部门制定，物业公司无权进行自主定价。 三、《云南省物业管理条例》，证明根据《云南省物业管理条例》第三章前期物业管理第二十二条、第二十四条、第二十七条规定，第四章物业管理服务第三十二条规定，建设单位制定的临时管理规约已侵害业主的合法权益；建设方是按第二十四条规定通过招投标方式选聘具有相应资质的物业企业，还是自行选聘，如自行选聘未按规定到行业主管部门进行备案（符音频）；从事本小区物业管理公司是否具有独立的法人资格，是否具有服务本小区相应的资质。 四、《德宏州物业服务收费管理实施细则》，证明根据《德宏州物业服务收费管理实施细则》第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定及本人到相关职能部门了解，物业公司的收费未到相关部门进行备案；物业公司收费未在物业小区醒目的位置进行公示；不依法依规定价，不考虑当地经济发展水平及业主承受力，定价行为我行我素。 五、《德宏州住宅小区物业服务等级标准》，证明按照物业公司提供的《德宏州前期物业管理合同》第三章第四条，建设方代业主选聘的物业公司对本小区实施一级物业服务，根据《德宏州住宅小区物业服务等级标准》规定，目前小区所接受到的物业服务并未达到一级标准。 六、物业资质等级及德宏华江物业有限公司注册情况，证明根据物业资质等级标准及德宏华江物业有限公司注册资本情况，确定物业公司具备等级为三级。 七、《德宏州前期物业管理服务合同》，证明《德宏州前期物业管理服务全同》第三章第四条，德宏华江物业有限提供本小区的服务为一级，第五条物业管理服务期限为叁年，自2017年10月1月至2020年9月30日，《前期物业管理条例》内容不一致，服务时间期限与时间签订相冲突，按《德宏州住宅小区物业服务等级标准》规定，德宏华江物业有限公司资质达不到一级服务标准。 八、《中华人民共和国合同法》，证明根据《合同法》第五十二条规定，《前期物业管理协议》无效，《前期物业管理协议》中第五条内容严重损害业主公共利益，建设方明示物业买受人不签订《前期物业管理协议》就不得接房为由，以胁迫业主在万般无奈的情况下签订了这份严重显失公平的协议。 九、《临时管理规约》，证明根据规约第二章第六条，物业服务企业是由开发建设单位通过前期招标选聘，第四章第六条规定不合理，第六章第二条侵犯业主利益，构成违法行为，总之《临时公约》内容都是霸王条款，侵犯业主合法利益。 十、《前期物业管理协议》，证明第二章第五条规定已违反《云南省物业管理条例》第二十七条业主依法享受的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分用相关法律规定，由小区内共用部分，公共地方（区域）、公区设备设备、装备等进行经营或设置广告等活动，经营所得收益归业主共同所有，此《协议》同时存在霸权条款，按《合同法》相关规定，此协议不仅存在违反规定条款，同时存在霸王条款，属无效协议。 十一、微信截图及照片，证明物业公司不作为乱作为。 十二、语音资料二十段，证明相关部门及业主情况反馈。 十三、图片，证明业主程洁当年的工资收入。 十四、物业提供公共收益开支，证明物业公司造假，侵害业主权利。 十五、云南省物价局云南省住房和城乡建设厅文件（云价综合2017年87号）、云南省发展和改革委员会文件（云发改物价2018年814号），证明云南省物业收费标准不能高于1.8元/平方米，是根据省直部门制定规则，授权州市、县人民政府制定标准，在业主委员会成立以前，前期物业费必须按国家指导价格收费，业委会成立后，才能按照市场价定。 十六、微信截图4页，证明根据物业公司提供的前期物业合同，所服务的内容中第十六条要积极促成业主委员会成立，但物业公司的实际行为却在诋毁业主成立业委会为自己维权，业主委员会成立是国家赋予业主的权利，同时也是物业公司应履行的义务，物业公司这样的行为与他们提出的服务标准相背道而驰。 十七、微信截图11页，证明1.业主对物业公司的不满意，2.业主对成立业委会的迫切需要，需要以推翻不合理的物业收费标准，3.物业的乱作为、不作为，除了打扫卫生外，包裹都不予代收，4.电费收取，业主存在质疑，5.对业主的知情权保障不充分。 经质证，原告德宏华江物业有限公司发表质证意见如下： 第一、第二、第三组证据仅仅是被告所引用的参考材料，不具有证据上的三性特征，不能作为证据使用，且与本案完全无关；第四组证据，德宏州物业收费实施细则系被告所引用的参考材料，不能作为证据使用，且被告无任何证据证明原告存在“如物业合同备案未备案等、收费标准不透明等、未依法定价等”，原告所提交证据足以证明原被告签署的物业服务协议真实有效，价格及服务标准公开透明（房管局有备案）；第五、第六组证据系被告所引用的参考材料，不能作为证据使用，被告无证据证实原告所提供的服务不符合合同的定；对第七组《德宏州前期物业管理服务合同》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同客观上证明被告清楚知晓物业服务内容及价格标准；第八组证据，合同法条文不具备证据三性特点，不予质证；对第九、第十组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告所提及的园区经营与业主的分配比例问题与本案无关，如被告有充分证据证明原告侵害被告合法权益，可另案起诉原告；对第十一组证据的三性均不予认可;第十二、十三组证据与本案无关，且无法核实证据的真实性；第十四组证据与本案无关，园区经营收支均符合法律规定与物业合同约定；对第十五组证据的真实性认可，对关联性及证明内容不认可，被告住房并不是普通住房，而是高档小区别墅；第十六组证据与本案无关，对证据的三性均不认可；无法核实第十七组证据的真实性，业主有言论自由，但该组证据与本案无关，电费这事，与事实相违背。 本院认为，二被告提交的第一、第二、第三、第四、第六、第九、第十三组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；本院对第七、第八、第十、第十五、第十六组证据的真实性、合法性、关联性予以采信，但对证明内容本院不予采信；第五、第十一、第十四组证据不符合证据的关联性原则，本院不予采信关联性及证明内容；第十二、第十七组证据不符合证据的合法性、关联性原则，本院不予采信。 经庭审，本院确认本案法律事实如下： 2015年6月27日，二被告与德宏华江房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》（2015年9月11日该合同经芒市住房保障和房地产管理中心备案）一份，购买位于德宏芒市（房号：29栋-102号，建筑面积351.1平方米，合同价款1532217元），该合同约定德宏华江房地产开发有限公司须于2016年6月30日前向二被告交房，后德宏华江房地产开发有限公司于2016年6月15日在《德宏团结报》发布交房公告，公告定于2016年6月18日、6月19日为华江水岸星城一期1、2组团业主（含二被告）办理交房手续。2015年6月27日，被告程洁与原告签订《前期物业管理协议》一份，约定联排别墅的物业费按每平方米2元／月收取，协议的履行期间为：该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立并与乙方（开发商）或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止（截至今日，涉案物业所在小区尚未成立业主委员会）。2017年9月20日，原告与开发商德宏华江房地产开发有限公司签订《德宏州前期物业服务合同》一份，合同期限为2017年10月1日至2020年9月30日止，联排别墅的物业费按每平方米2元／月收取，业主应按年或按季度交纳物业管理费，逾期缴费的，滞纳金以应交金额为基数，按每日3‰计算。被告于2017年2月28日办理接房手续，2017年12月15日房屋装修竣工。原告按协议约定为该小区业主提供了相应的物业管理服务，被告已向原告交纳物业费11516元，现原告认为被告自2018年4月1日起，一直拒交物业管理费至今，截至2019年9月30日，被告累计欠交物业服务费12639.88元，应承担违约金（滞纳金）1018.81元，合计13658.69元，故原告诉至法院请求：一、判令二被告向原告支付物业服务费12639.88元、违约金1018.81元，合计13658.69元；二、判令由二被告承担本案诉讼费。 本院认为,二被告均为具有相当文化素养的完全民事行为能力人，二被告于2015年6月27日与德宏华江房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及被告程洁与原告签订《前期物业管理协议》均系双方自愿签订。二被告无证据证实《前期物业管理协议》系受胁迫签订，亦无证据证实2017年9月20日原告与德宏华江房地产开发有限公司签订的《德宏州前期物业管理服务合同》违反法律、行政法规的强制性规定,故本院对二被告的答辩意见不予采纳，依法认定上述协议、合同均为合法有效,确认本案原告与二被告已形成物业服务合同关系。 《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，现原告按协议约定为二被告的房产所在小区提供了物业服务,作为该小区的业主,二被告亦应受合同的约束,按合同约定履行交费义务,即自德宏华江房地产开发有限公司发布交房公告确定的交房之日（2016年6月20日）起，按702.2元每月交纳物业服务费,现被告已交纳的服务费虽为11516元，但原告仅主张二被告自2018年4月1日起计算支付物业服务费，属原告的意思自治范畴，不违反法律规定，本院予以确认，对原告关于由二被告支付自2018年4月1日至2019年9月30日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,在因二被告违约给原告造成的损失无法确定的前提下,被告向原告承担滞纳金的计算方式应当以实际损失为基础,即滞纳金为实际损失，因原告未向本院提供证据证明其实际损失,且依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，在本案二被告违约事实发生后，原告怠于通过合法途径及时行使诉权主张合法权益，故本院对原告关于由二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告程洁、张岩相过于本判决生效之日一次性支付原告德宏华江物业有限公司物业服务费12639.6元（2018年4月1日至2019年9月30日期间，351.1平方米×2元/平方米×18月）。 二、驳回原告德宏华江物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71元，原告德宏华江物业有限公司已预交，由被告程洁、张岩相过负担71元（未付），限二被告于本判决书生效之日一次性向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。 审判员  包广科 二〇二〇年一月十七日 书记员  王陈纤