云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11016号原告：昆明银海物业服务有限公司。住所：云南省昆明市官渡区关上关兴路**银海花园**物业管理办公楼。法定代表人：范晓薇，董事长。委托诉讼代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：李**益，男，1985年12月6日出生，汉族，身份证住址福建省南安市。原告昆明银海物业服务有限公司与被告李**益物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告昆明银海物业服务有限公司的委托诉讼代理人王正达到庭参加诉讼，被告李**益经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司诉称：原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业服务费8355.6元、二次加压费540元，共计人民币8895.6元；2.请求判令被告按每日千分之一的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2019年8月31日止共计人民币4697.47元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。事实和理由：2014年11月2日，被告接收了所购买的银海尚御小区XXXX号房屋。在办理接收手续时，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2017年1月1日至今共计欠缴8895.6元，虽经原告多次催收，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告李**益缺席无答辩。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组：银海·尚御接房流程确认单、银海·尚御住户手册（含前期物业服务协议），欲证明2014年11月2日，被告接收了所购买的银海尚御XXXX号房屋。在办理接收手续时，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按照协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今。第二组：房屋信息摘抄表，欲证明被告系银海尚御小区**房屋所有权人，应当按照约定缴纳物管相关费用。第三组：欠费明细表，欲证明被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费等费用，2017年1月1日至今共计欠缴8895.6元。第四组：物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未缴纳物业服务费，应按照协议承担违约金，截止2019年8月31日共计人民币4697.47元（按照协议约定违约金为每日3‰，计算至2019年8月31日为14092.4元，本案原告主动下调为每日1‰）。被告李**益对原告提交的证据缺席无质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第一组、第二组、第三组证据形式、来源合法，本院予以采信；原告提交的第四组证据系原告单方制作，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告系昆明市官渡区银海·尚御小区的物业服务企业。被告系前述小区XXXX室房屋业主，该房屋建筑面积为89.30平方米。2014年11月2日，被告办理完毕该房屋的接房手续。同日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为昆明市官渡区日新路与宝海路交叉口（原云南省中医学院旧址）XXXX房屋（即前述房屋）提供物业管理服务，物业建筑面积为89.30平方米，物业服务期限自第一户业主接房后二年，服务期限届满时，若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在原告愿意继续提供物业服务情况下，双方按照本协议自动续约。物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.6元（含电梯运行维护保养费用），二次加压费每户每月15元。物业服务费及相关费用按年缴纳，业主于当年2月15日前交清当年全年（1-12月）的物业服务费及相关费用。被告不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由，迟交或拒交本协议规定的物业服务费及其他相关费用，不得以空置为由少交或拒交物业服务费。被告违反协议，不按所约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金。协议签订后，原告一直为案涉小区提供物业服务。但被告未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8358.48元及二次加压费540元。另查明，2014年10月28日，昆明市官渡区发展和改革局下发关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复，其中第二条明确：“电梯和二次供水等设施设备，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管，昆明银海物业服务有限公司应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。”现原告诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2014年11月2日签订的《前期物业服务协议》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。《前期物业服务协议》虽只约定服务期限为两年，但同时约定了服务期限届满时，若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在原告愿意继续提供物业服务的情况下，双方按照本协议自动续约。前述协议期限届满后，案涉小区尚未成立业主委员会，亦未重新选聘物业服务企业，且原告一直提供物业服务，故双方于2014年11月2日签订的《前期物业服务协议》已自动续约。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运作所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告未按约定缴纳物业费已构成违约，故对于原告要求被告支付物业服务费及二次加压费的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金。本案中，原告未按照昆明市官渡区发展和改革局下发的关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复定期公布收支账目，在履行《前期物业服务协议》过程中存在瑕疵，同时，原告在提供物业服务的过程中亦存在物业服务不到位的现象，其对被告拒绝缴纳物业费具有一定的责任，故本院对该诉请不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李**益于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8355.6元及二次加压费540元，共计8895.6元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由被告李**益承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  崔光远人民陪审员  丁艳芳人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年一月三日书 记 员  邓义缤