湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9001号上诉人（原审被告）：余德生，男，汉族，1978年10月19日出生，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告）：武汉德成恒酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道**温州城**楼****。法定代表人：余德生，执行董事。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：童志敏，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州柏曼酒店管理有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市白云区大金钟路**副楼****房法定代表人：程新华，董事长。委托诉讼代理人：冯燕丽，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：武汉市新福庆和文化管理有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道**温州城，住所地武汉市江汉区中山大道**温州城****EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：夏鹏，经理。委托诉讼代理人：赵浩，北京市立方（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所律师。上诉人余德生、武汉德成恒酒店管理有限公司（以下简称德成恒酒店）、广州柏曼酒店管理有限公司（以下简称柏曼酒店公司）因与被上诉人武汉市新福庆和文化管理有限公司（以下简称新福庆和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。余德生、德成恒酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新福庆和公司的诉讼请求或将本案发回重审，一审、二审诉讼费由新福庆和公司承担。事实与理由：一、一审法院程序存在错误。一审法院未就调取的派出所相关笔录及出警记录交由当事人质证。二、一审法院查明事实不清。1.余德生、德成恒酒店承租的房屋位于1号楼，与6栋无关。2.新福庆和公司无权向余德生、德成恒酒店出租一楼面积约10平方米店堂，一审法院不应在本案中处理该店堂。温州城1号楼1-2层房屋所有权××为汉川市枫华投资咨询有限公司（以下简称汉川枫华公司），汉川枫华公司与新福庆和公司无任何合同关系，新福庆和公司无权处分他人财产。3.一审法院直接以租赁房屋电梯取得特种设备使用登记证的时间（2018年8月6日）作为房屋交付时间系查明事实错误，应为交接清单载明的2018年9月10日。4.一审法院租金查明错误。余德生、德成恒酒店取现5万元并于2018年8月26日以现金方式交付房租，该笔金额一审未予认定。5.新福庆和公司主张的欠付水电费的金额，并未经过余德生、德成恒酒店确认且未提交余德生、德成恒酒店直接使用数量的相关证据，一审法院仅以对方提供的代付凭证认定水电费为83685元无事实依据。6.因疫情影响，余德生、德成恒酒店承租的房屋为国有资产类经营用房，应按照免三减六标准给予租金支持。7.一审法院未查明合同履行过程中新福庆和公司存在的影响合同履行的情形，新福庆和公司在合同履行过程中，多次违约采用停水、停电、锁门等方式干扰余德生、德成恒酒店的正常经营。一审法院应综合考虑合同履行过程中双方是否存在过错及过错程度并合理分配违约责任。三、一审法院适用法律错误。1.新福庆和公司将案涉房屋出租给余德生、德成恒酒店，系无权处分，该合同应为无效。2.合同约定的解除条件不成就。余德生、德成恒酒店不差欠新福庆和公司租金，拒绝交付水电费的原因是新福庆和公司未按照国家规定下调电价并多次关停水箱、锁门，严重干扰余德生、德成恒酒店的正常经营，余德生、德成恒酒店迫不得已将已经按照好的水箱移位至临楼，造成了巨大的经济损失，故余德生、德成恒酒店行使抗辩权，并非违约。3.一审判决第四项逾期利息按年利率24%为计算标准与司法精神不符。新福庆和公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回余德生、德成恒酒店的上诉请求。关于房屋腾退，由于双方租赁合同关系已经解除，承租人有义务腾退全部房屋。关于房屋交付时间，新福庆和公司认为交付时间是2018年7月4日，一审判决延迟了一个多月，但是新福庆和公司仍然服从一审判决，没有上诉，对余德生、德成恒酒店认为交付时间是2018.9.10日的主张，新福庆和公司不予认可，其提交的材料新福庆和公司并没有盖章。关于余德生、德成恒酒店主张向新福庆和公司支付91万元，其中5万元以现金支付，余德生、德成恒酒店主张没有证据支持，且新福庆和公司实际只收到86万元。余德生、德成恒酒店欠付的水电费一审已经查明，其应当向新福庆和公司支付。双方合同关系解除的根本原因是余德生、德成恒酒店欠付租金及水电费，违反了合同约定，触发了出租人单方解除的条款，新福庆和公司作为出租人，有权单方解除租赁合同关系。柏曼酒店公司对余德生、德成恒酒店的上诉无意见。柏曼酒店公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第六项中要求柏曼酒店公司于判决书生效之日起十日内向新福庆和公司交付武汉市江汉区中山大道779-805号温州城1号楼的4楼和5楼房屋及1楼10平方米店堂的判决；2、判令二审诉讼费由新福庆和公司承担。事实与理由：一审判决认定柏曼酒店公司应承担案涉房屋腾退义务事实不清，无事实依据及法律依据。一、柏曼酒店公司与本案无法律关系，非本案的适格主体。《租赁合同》是由新福庆和公司与余德生签订的，柏曼酒店公司非租赁合同的当事人，一审法院依据余德生承租房屋用于经营案涉酒店，因此要求柏曼酒店公司承担案涉房屋腾退的义务无事实依据和法律依据。二、柏曼酒店公司仅授权德成恒酒店使用柏曼酒店公司品牌开设案涉酒店，非实际经营主体，柏曼酒店公司无法也不应履行案涉房屋的腾退义务。案涉酒店经营主体是由德成恒酒店，该酒店归其所有，柏曼酒店公司仅为柏曼品牌、商标的所有权人，也不实际占用案涉房屋，柏曼酒店公司无法履行也不应承担案涉房屋的腾退义务。三、柏曼酒店公司与德成恒酒店是两家独立的公司，双方不存在合伙关系、雇佣或者被雇佣，代理或被代理。柏曼酒店公司与余德生于2018年9月21日签订《特许经营合同》及补充协议，2018年11月9日，柏曼酒店公司与余德生、德成恒酒店签订《转让协议》，约定由余德生将《特许经营合同》项下其全部权利义务转让给德成恒酒店。根据《特许经营合同》第16.1条的约定，柏曼酒店公司与德成恒酒店仅为特许经营关系，双方不存在合伙关系、雇佣或者被雇佣，代理或被代理。四、柏曼酒店公司与余德生、德成恒酒店已解除特许经营合同关系。根据广州市白云区人民法院出具的民事调解书，柏曼酒店公司己于2020年4月14日解除与余德生、德成恒酒店签订的《特许经营合同》及补充协议、转让协议。综上所述，柏曼酒店公司非本案的适格主体，无法也不应履行案涉房屋的腾退义务，且柏曼酒店公司己解除与余德生、德成恒酒店的特许经营合同关系。新福庆和公司辩称，由于合同承租人承租房屋用于经营柏曼酒店公司，合同解除后柏曼酒店公司有义务腾退，其上诉请求不应支持。余德生、德成恒酒店对柏曼酒店公司的上诉无意见。新福庆和公司向一审法院起诉请求：1.判令新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》于2019年11月2日解除；2.判令余德生向新福庆和公司支付房屋租金52200元（2019年10.5-2019年11月2日）、支付房屋占用费112133元（按合同约定的租金标准从2019年11月2日起至房屋腾退之日，暂计算至2019年12月31日）；判令余德生向新福庆和公司支付租金滞纳金（按合同约定的0.5%/日分段计算；3.判令余德生向新福庆和公司支付装修期的租金174000元；4.判令余德生向新福庆和公司支付水电费99115元及延期支付水电费的滞纳金45126元（按合同约定的0.3%/日分段计算，暂计至2019年11月）；5.判令余德生向新福庆和公司支付违约金20万元；6.德成恒酒店、柏曼酒店公司对余德生上述2-4项诉讼请求的付款义务承担连带责任；7.判令余德生、德成恒酒店、柏曼酒店公司立即腾退房屋；8.判令本案诉讼费由余德生、德成恒酒店、柏曼酒店公司承担。一审法院查明事实：位于武汉市江汉区中山大道**温州城****房屋由江汉房地公司与武汉华信聚赢国际贸易有限公司按份共有。2015年12月14日，江汉房地公司将上述房屋1号楼3-5层、2号楼3-6层、5号楼1-6层、6号楼2-3层及空地出租给温州商贸公司用于经营使用，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日。合同约定，未经江汉房地公司同意，温州商贸公司不得将房屋整体转租、转借他人使用（向各商户出租经营除外）。2017年5月28日，温州商贸公司将其承租的上述房屋其中的1号楼4层、5层及3楼消防楼梯转租给新福庆和公司，租赁期限自2017年5月28日至2027年5月27日。2018年4月13日，新福庆和公司将其承租的房屋又转租给余德生，双方签订的《租赁合同》约定：甲方（即新福庆和公司）将位于武汉市江汉区中山大道779-805号温州城1号楼的4楼和5楼部分房屋（建筑面积1440平方米）租给乙方（即余德生）从事酒店经营使用，乙方另承租甲方1楼面积约10平方米作为店堂之用；租赁期限8年，自2018年7月4日至2026年7月3日，自甲方将租赁房屋交付给乙方之日起90天为免租期，免租期内甲方免收租金，但免租期计入租赁期限；第1-3年租金标准为每月58000元，以后每两年为一个递增周期，递增率为6%；乙方向甲方支付30万元作为前期履约保证金，待乙方交第二次半年租金时可冲抵126000元，余174000元作为本合同的正式履约保证金；租赁期满或经双方同意合同提前终止，甲方有权从履约保证金中抵扣应由乙方承担付给甲方的费用、租金以及违约金等，租赁期满或合同被撤销、合同无效或合同被解除之日起7日内，甲方应把应退还的履约保证金（不计利息）如数返还给乙方；水、电费由甲方代收代缴，每月由甲乙双方查抄使用数量，收费标准为电费1.2元/度、水费为4.5元/吨；乙方逾期交费，甲方有权停止供应乙方水电，对此造成的损失由乙方承担；甲方应于合同签订之日起约120日内交付出租房屋和店堂，交付的出租房屋的店堂要求垂直电梯能正常运行，水、电等设施满足本合同约定的要求，双方填写《房屋交割清单》，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙即视为交付完成；乙方未付租金及相关费用超过30天的，属于乙方根本违约，甲方有权解除合同并收回房屋，其房屋上所有附属物无偿归还甲方处置，对此造成的损失由乙方承担。乙方除缴清欠付租金、费用及滞纳金和装修期的租金外，并承担20万元的违约金；滞纳金按每天应付金额的0.5%收取。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，新福庆和公司将涉案房屋交付余德生。合同履行中，余德生自2018年4月至8月期间，以银行转账方式向新福庆和公司支付租金及保证金共计86万元。因余德生自2019年3月起未向新福庆和公司支付水电费，新福庆和公司分别于2019年3月5日，3月20日向余德生邮寄《联系函》《水费、电费催缴通知单》，要求余德生缴纳3月的水、电费。余德生以新福庆和公司违反政府“不得提高非直抄用户电价标准”的规定为由，拒绝缴纳电费，并以新福庆和公司未赔偿其迁移水箱的损失为由拒绝缴纳水费，为此双方发生纠纷，经派出所调解未果。余德生自行恢复供水后，仍未向新福庆和公司支付拖欠水电费及租金。一审法院另查明，2018年8月6日，租赁房屋的电梯取得特种设备使用登记证。一审法院还查明，余德生及德成恒酒店在涉案租赁房屋开设经营柏曼酒店。一审法院认为，本案系房屋租赁合同。争议焦点如下：一、关于新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》是否有效的问题。其一，温州商贸公司将其从江汉房地公司处承租房屋的一部分（以下简称涉案房屋）转租给新福庆和公司，并非整体转租。其二，新福庆和公司承租涉案房屋后再转租给余德生，余德生对租赁房屋进行了装修并以柏曼酒店的名义经营，江汉房地公司应当知道温州商贸公司将房屋转租，但超过六个月未提出异议，应认定温州商贸公司与新福庆和公司、余德生之间的转租行为有效。其三，新福庆和公司将其从温州商贸公司处承租房屋再转租给余德生，转租期限超出了温州商贸公司与江汉房地公司之间的租赁期限，超出部分无效。综上,新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》，除租赁期限超出2021年3月31日的部分无效，其他条款均合法有效。二、关于余德生要求中止本案审理的问题。余德生以本案租赁合同纠纷应以江汉房地公司与温州商贸公司租赁合同纠纷一案的审理结果为本案审理的依据为由，向一审法院提出中止本案审理。一审法院认为，江汉房地公司与温州商贸公司并非本案租赁合同的当事人，根据合同的相对性，新福庆和公司行使的是合同单方解除权，余德生支付房屋租金及水电费的义务不可能因江汉房地公司与温州商贸公司之间合同解除而豁免，本案无须以该案的审理结果为裁判依据，故对余德生要求中止本案审理的主张不予支持。三、新福庆和公司是否有权单方解除合同。新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》，除租赁期限超出2021年3月31日的部分无效，其他条款均合法有效。对于合同的无效部分，自始无效。对于合同的有效部分，新福庆和公司履行了向余德生交付了租赁房屋的义务，余德生未依约支付租金及水电费超过30天，根据合同约定，余德生的行为已构成违约，新福庆和公司有权解除合同并收回租赁房屋。关于合同解除时间，依照法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，新福庆和公司虽提供了《解除合同通知书》，但并未提供证据证明余德生收到了该通知，所以不能将《解除合同通知书》落款日期2019年11月2日认定为合同解除日期。新福庆和公司向法院起诉要求确认合同已解除，起诉书副本于2020年6月11日送达给余德生，该起诉书中有解除合同的意思表示，应视为解除通知已送达，故一审法院确认新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》有效部分于2020年6月11日解除，并在此基础上对合同期内应付租金进行计算。五、关于房屋租金及占用费2018年4月至8月期间，余德生支付第1年租金696000元及保证金164000元。2018年8月6日交付房屋，扣除3个月免租期及已付2018年11月6日至2019年11月5日的租金696000元，故对于新福庆和公司主张的租金及占有使用费应当自2019年11月6日起计算至实际腾退之日止，截止合同解除之日即2020年6月11日，余德生下欠新福庆和公司租金共计417600元[（58000元×7个月）+（58000元/30天×6天）]。按合同约定因违约给新福庆和公司造成的损失可直接从保证金扣除，余德生实际应付租金为253600元（欠租417600元-保证金164000元）。余德生辩称其交付的保证金应为214000元，因未提供有效证据予以证明，不予支持。六、关于水电费。余德生自2019年3月起拖欠水电费累计83685元，新福庆和公司提供了柏曼酒店使用期间发生的水、电费数额及其已代为支付的相关凭证，故新福庆和公司要求余德生支付水电费83685元的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。余德生认为其不交电费的原因是新福庆和公司拒绝调低电费价格，不交水费的原因是新福庆和公司未赔偿其迁移水箱的损失。对此，一审法院认为，合同对电费的收取标准有明确约定，余德生无证据证明新福庆和公司高于国家核定的价格收取电费，也无证据证明新福庆和公司应赔偿其迁移水箱的损失数额，现余德生以此对抗缴纳水电费，明显不妥，不予支持。七、关于违约责任。因合同解除系余德生违约导致，新福庆和公司要求余德生支付免租期租金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。新福庆和公司还要求余德生支付违约金20万元，余德生拖欠租金及水电费给新福庆和公司造成的损失应为资金利息损失，新福庆和公司未证明存在其他损失。可见，合同约定的20万元违约金过高，一审法院酌情将违约金标准调整为年利率24％。八、关于腾退。合同解除后，余德生继续占有诉争房屋已无法律和合同依据，其应将诉争房屋交还给新福庆和公司。因案涉房屋已由余德生及德成恒酒店用于经营柏曼酒店，故德成恒酒店、柏曼酒店公司亦负有清空场地交还给新福庆和公司的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认武汉市新福庆和文化管理有限公司与余德生于2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除（无效部分除外）；二、余德生于判决生效之日起十日内向武汉市新福庆和文化管理有限公司支付房屋租金253600元（计算至2020年6月11日，此后的房屋占用费，按合同约定的标准支付至实际交付之日）；三、余德生于判决生效之日起十日内向武汉市新福庆和文化管理有限公司支付水电费83685元；四、余德生于判决生效之日起十日内向武汉市新福庆和文化管理有限公司支付逾期利息[以337285元（253600+83685）为基数，按年利率24%标准计算，自2020年6月12日起至实际给付之日止]；五、余德生于判决生效之日起十日内向武汉市新福庆和文化管理有限公司支付装修期间租金174000元；六、余德生、武汉德成恒酒店管理有限公司、广州柏曼酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告武汉市新福庆和文化管理有限公司交付位于武汉市江汉区中山大道779-805号温州城1号楼的4楼和5楼房屋及1楼10平方米店堂；七、驳回武汉市新福庆和文化管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10626元，由武汉市新福庆和文化管理有限公司负担1713元，余德生负担8913元（此款武汉市新福庆和文化管理有限公司已垫付，余德生应随上述判决款项一并给付武汉市新福庆和文化管理有限公司）。二审中，各方当事人未提交新证据。本院就一审法院出具律师调查令向武汉市公安局江汉区分局前进街派出所调取的出警记录及报案笔录、询问笔录组织各方当事人进行了质证。本院对该组证据的真实性予以确认，其中2019年3月28日的报案笔录与本案无关，2019年10月30日报案笔录反映温州城物业当日对涉案酒店停水，2019年12月2日、3日的报案笔录、询问笔录反映温州城物业于2019年12月2日上午对涉案酒店锁门，当日德成恒酒店工作人员将锁锯开。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，温州商贸公司将其从江汉房地公司处承租的涉案房屋转租给新福庆和公司，新福庆和公司再转租给余德生，江汉房地公司应当知道温州商贸公司将房屋转租，但超过六个月未提出异议，温州商贸公司亦未对新福庆和公司转租提出异议，故一审法院认定温州商贸公司与新福庆和公司、余德生之间的转租行为有效，并无不当。新福庆和公司转租给余德生的转租期限超出了温州商贸公司与江汉房地公司之间的租赁期限，一审法院认为新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》，除租赁期限超出2021年3月31日的部分无效，其他条款均合法有效，亦并无不当。签订合同后，新福庆和公司向余德生交付了租赁房屋，而余德生自2019年3月起未支付水电费，自2019年11月起未支付租金。余德生认为其不交电费的原因是新福庆和公司拒绝调低电费价格，不交水费的原因是新福庆和公司未赔偿其迁移水箱的损失。因合同对电费的收取标准有明确约定，余德生也无证据证明新福庆和公司应赔偿其迁移水箱的损失数额，余德生拒绝缴纳水电费的抗辩事由并不成立。至于余德生主张的停水、锁门事实，系分别发生在余德生违约欠付水电费、租金之后，不影响余德生违约行为的认定。余德生未依约支付租金及水电费远超过30天，根据合同约定，余德生的行为已构成违约，新福庆和公司有权解除合同并收回涉案房屋。余德生还应向新福庆和公司支付欠付的房屋租金及占用费、水电费，并承担违约责任。一审法院考虑到合同约定的20万元违约金过高，酌情将违约金标准调整为年利率24％，系依法行使自由裁量权，亦并无不当。余德生、德成恒酒店主张2018年9月10日交付房屋，其依据为余德生单方签字的《交接清单》，但新福庆和公司对该《交接清单》并不认可，而该《交接清单》仅有余德生签字，真实性存疑，不能作为认定事实的依据。2018年8月6日，租赁房屋的电梯取得特种设备使用登记证，此时电梯可以正常合法使用，一审法院以此时间认定为房屋交付时间，并无不当。余德生、德成恒酒店还主张其以现金方式另支付了租金5万元，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院对此不予认定。余德生、德成恒酒店还就一审法院认定的水电费数额提出异议，经审查，新福庆和公司提供了柏曼酒店使用期间发生的水、电表抄表数据及其已代为支付的相关凭证，根据证据优势原则，一审法院认定余德生自2019年3月起拖欠水电费累计83685元，并无不当。余德生、德成恒酒店主张疫情期间应按照免三减六的标准给予租金支持，因余德生迟延支付租金在先，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定精神，对于余德生、德成恒酒店的该项上诉理由，本院不予支持。余德生、德成恒酒店还主张新福庆和公司无权出租1楼10平方米店堂，虽然余德生、德成恒酒店对1楼10平方米店堂的权属提出质疑，但余德生在租赁期间对1楼10平方米店堂的使用并未受到阻碍，而《租赁合同》解除后，余德生应当向新福庆和公司返还租赁房屋，即便案外人主张权利，亦可向新福庆和公司主张，不影响本案的实体处理。柏曼酒店公司仅授权德成恒酒店使用柏曼酒店公司品牌开设案涉酒店，未参与涉案房屋的实际经营，柏曼酒店公司不应承担腾退责任，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。综上所述，余德生、德成恒酒店的上诉请求不能成立，柏曼酒店公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初1595号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初1595号民事判决第七项；三、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初1595号民事判决第六项为：余德生、武汉德成恒酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市新福庆和文化管理有限公司交付位于武汉市江汉区中山大道779-805号温州城1号楼的4楼和5楼房屋及1楼10平方米店堂；四、驳回武汉市新福庆和文化管理有限公司的其他诉讼请求。维持一审案件受理费的负担。二审案件受理费11626元，由余德生、武汉德成恒酒店管理有限公司负担10626元，由武汉市新福庆和文化管理有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年十二月五日书记员  王晓曼