重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初3562号原告：胡德均，男，1966年3月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区沙坪坝。委托诉讼代理人：马新喜，重庆佳程律师事务所律师。原告：段渝坪，女，1966年4月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：马新喜，重庆佳程律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路**融新大厦商业裙楼**，统一社会信用代码52500106681465929T。法定代表人：李华，重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校校长。委托诉讼代理人：杜渝巧，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思楠，重庆百君律师事务所实习律师。原告段渝坪、胡德均与被告重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校（以下简称英才学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年3月23日、6月13日、11月9日以及2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告胡德均及二原告委托诉讼代理人马新喜，被告英才学校的委托诉讼代理人杜渝巧、陈思楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段渝坪、胡德均向本院提出诉讼请求：1、判令被告英才学校向二原告赔偿损失263409.54元；2、判令被告英才学校向二原告支付2000元鉴证咨询服务费及公证费；3、判令被告英才学校承担本案诉讼费用。审理过程中，二原告将诉讼请求变更为：1、判令被告英才学校向二原告赔偿损失124119.21元。2、判令被告英才学校向二原告支付2000元鉴证咨询服务费及公证费。3、判令被告英才学校向二原告支付司法评估鉴定费5268元。4、判令被告英才学校承担本案诉讼费用。同时，二原告明确第一项诉讼请求中124119.21元损失的组成部分为：（1）房屋装修恢复工程造价55619.42元；（2）物业管理费3780元（2017年10月1日至2019年12月31日，每月140元计算）；（3）燃气费273元（2017年9月至2018年5月）；（4）电费172元（2017年11月）；（5）水费154.79元（2017年10月及2018年6月）；（6）因房屋损坏导致的租金损失共计为64120元（以每月2800元为基数，每月30天为标准，从2018年2月6日（（2019）渝0106民初15858号判决书确定被告支付的租金截止时间点为2018年2月5日）计算至2019年12月25日（重庆市沙坪坝区人民法院送达本案恢复工程造价司法鉴定意见书给原告之日，共计687天）。事实和理由：原告胡德均、段渝坪系夫妻关系。2015年1月10日，被告英才学校与原告胡德均签订《房屋租赁合同》，约定将胡德均位于重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋出租给被告英才学校，租赁期限为2015年1月10日至2017年1月9日，租金支付标准为每月2800元，且原、被告在租赁合同中确认租赁房屋及设施完好，同时被告英才学校在租赁期限内应保证房屋设施完好、清洁。租赁期限届满前，被告英才学校又与原告段渝坪于2016年12月16日签订《房屋租赁合同（续签）》，约定由其继续承租重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋，租赁期限为2017年1月10日至2019年1月9日，租金标准为每月2800元，按季度支付，被告英才学校向二原告支付保证金5600元，租赁期满后被告英才学校保证房屋设施完好并交还房屋后，二原告退还保证金。但被告英才学校在租赁房屋期间造成涉案房屋及设施严重毁坏，根据重庆中咨工程造价咨询有限责任公司于2019年12月4日作出的鉴定意见书，涉案房屋的装修恢复工程造价为55619.42元。同时，因被告英才学校破坏涉案房屋的行为导致二原告无法享有正常租赁房屋而取得的租金收益，且被告英才学校在租赁房屋期间拖欠了水电气及物业服务费，二原告代为支付产生了相应损失，被告英才学校应予赔偿。综上，二原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告英才学校辩称，针对第一项诉讼请求，被告不认可该赔偿金额，具体理由为：第一项诉讼请求明细中第（1）项，该鉴定范围已经超过了被告造成损失的范围，故该损失被告不予认可；第一项诉讼请求明细中第（2）、（3）、（4）、（5）、（6）项，原、被告签订的租赁合同已于2018年2月5日解除，2017年10月10日被告将房屋交付原告，原告于该期限后实际控制、占有涉案房屋，且被告未在该期间使用该房屋，故涉案房屋的相关物管费、燃气费、电费、水费应当由原告自行承担。针对第二项诉讼请求，该笔费用由原告自行承担，不应由被告承担。综上，原告的主张没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告段渝坪与原告胡德均系夫妻关系。重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋的登记所有权人为原告胡德均。2015年1月10日，原告胡德均（甲方，出租房）与被告英才学校（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定原告将重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋，建筑面积140平方米，租赁给被告英才学校，被告英才学校并确认房屋及设施完好。租赁期限两年，从2015年1月10日至2017年1月9日，每月租金2800元，按季度支付，支付时间分别为每年4月10日、7月10日、10月10日、1月10日。被告英才学校应每月按时交纳物管费和水、电、气、闭路电视等费用，另缴纳5600元作为租房保证金。租赁期满，结清相关费用，保证房屋设施完好、清洁，并交还房屋后，原告退还保证金。合同签订后，二原告将涉案房屋交付给被告英才学校。2016年12月16日，原告段渝坪（甲方，出租房）与被告英才学校（乙方，承租方）续签《房屋租赁合同（续签）》，约定被告英才学校继续承租重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋，租赁期限为2017年1月10日至2019年1月9日，每月租金2800元。合同内容延续了前一租赁合同。其后，被告英才学校支付租金至2017年10月9日，并向二原告提出提前解除租赁合同。2017年10月10日，原告胡德均与被告英才学校的员工伍某一同前往案涉房屋查看了房屋内情况，原告胡德均认为当时房屋及相关设施毁损严重，达不到交付条件。2017年10月10日至20日，原告胡德均通过微信与被告英才学校的员工伍某就涉案房屋及相关设施修复进行了磋商，但未达成一致。2017年10月27日，被告英才学校向重庆市沙坪坝区公证处申请对涉案房屋的现状做保全证据措施，重庆市沙坪坝区公证处于2017年10月31日作出了《公证书》，《公证书》可以看出涉案房屋及相关设施有被损坏迹象。2018年2月5日，原告胡德均因其与被告英才学校就涉案房屋及相关设施的毁损赔偿未达成一致，特向重庆市大渡口区公证处申请对涉案房屋的现状做保全证据措施，原告胡德均与工作人员于2018年2月5日一同前往现场，被告英才学校未到场。重庆市大渡口区公证处于2018年2月8日作出了《公证书》，《公证书》可以看出房屋损毁现状，由此产生鉴证咨询服务及公证费2000元。庭审中，被告英才学校认为其于2017年10月10日将涉案房屋交付给了二原告，但未举示证据予以证明。二原告对此不予认可，其认为被告英才学校于2017年10月10日之后还单方委托了公证处对涉案房屋进行证据保全，既然被告英才学校仍掌有涉案房屋的钥匙，那么其依旧实际占有涉案房屋。2018年11月9日庭审中，二原告提出对涉案房屋的装修恢复工程进行工程造价鉴定申请，本院依法委托重庆道尔敦建设项目管理有限公司对此进行鉴定。2019年3月27日，该鉴定机构以其是从事工程造价相关专业的鉴定机构，不具备鉴定装修材料、装修物品损害程度的专业资质，也不具备设计修复方案的专业资质为由退回该司法鉴定委托。2019年4月1日，经二原告申请，本院重新依法委托重庆中咨工程造价咨询有限责任公司对涉案房屋装修恢复工程的工程造价进行鉴定。本院在得知原、被告双方以及重庆中咨工程造价咨询有限责任公司工作人员于2019年7月9日对涉案房屋进行了现场勘验，对装修毁损部分进行固定后，遂于2019年10月29日告知二原告，为减少双方损失，望其在合理期限内对涉案房屋进行装修恢复，尽快对涉案房屋进行使用或收益。2019年12月4日，该鉴定机构出具中咨司鉴[2019]第（007）号《重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋装修恢复工程工程造价司法鉴定意见书》，该意见书载明的鉴定结论为重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋装修恢复工程工程造价为55619.43元。由此产生司法鉴定费5268元，由原告胡德均垫付。另查明，2019年6月18日，二原告以其与被告英才学校签订的房屋租赁合同到期后但未解除为由诉至本院，要求被告英才学校支付2017年10月10日至2019年1月9日期间的租金42000元以及2019年1月10日起按每月租金2800元标准支付至实际交还房屋之日止的租金。审理中被告英才学校认可二原告系房屋租赁合同的相对方。经审理，本院于2019年11月1日作出（2019）渝0106民初15858号民事判决书，认定原、被告的房屋租赁合同于2018年2月5日解除，虽然被告英才学校未按原告的指定于2018年2月5日到场办理房屋交接手续，但此时屋内已清空，被告英才学校未实际占有该房，且原告能自行进入房屋，房屋可由原告实际控制占有，原告要求被告英才学校支付其后的租金没有事实依据，不予支持。综上，判决被告英才学校应当按照合同约定支付二原告2017年10月10日至2018年2月5日期间的租金10838.71元，驳回二原告的其他诉讼请求。该民事判决书现已生效，且被告英才学校已实际履行。2019年7月16日，二原告向国网重庆市电力公司交纳涉案房屋计费月份为2017年11月电费172元，国网重庆市电力公司开具电费清单一张。2019年7月16日，二原告向重庆燃气集团股份有限公司交纳涉案房屋截止2019年7月17日的气费88.65元以及2017年9月至2019年7月期间的垃圾费184元（23个月×8元/月），共计支付273元。重庆燃气集团股份有限公司开具气费专用收据一张。同日，向重庆市自来水有限公司交纳涉案房屋2017年10月水费150.38元及2018年6月水费4.41元，共计154.79元，重庆市自来水有限公司开具收据二张。2019年12月6日，二原告向涉案房屋所在小区物管处交纳2017年10月1日至2019年12月31日期间的物管费共计3780元（27个月×140元/月），学府小区物管处出具收据一张。二原告认为，被告英才学校在租赁期间未合理使用涉案房屋及设施，造成涉案房屋及设施严重毁坏，且该行为导致二原告在租赁合同解除后无法对涉案房屋正常使用或享有收益。另外，被告英才学校在租赁期间拖欠了水、电、气及物业服务费，故被告英才学校应赔偿二原告相应损失，现二原告向本院提起诉讼，要求判如所请。上述事实，有原告胡德均、段渝坪提交的结婚证、不动产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（续签）》、重庆市大渡口区公证处的公证书、鉴证咨询服务及公证费发票、原告胡德均与伍某微信聊天记录截图、学府小区115号*-*室内修复装修工程清单、司法鉴定意见书（中咨司鉴（2019）第（00*）号）及收据、物管费《收据》一张、重庆燃气集团股份有限公司气费专用收据一张、国网重庆市电力公司电费清单一张、重庆市自来水有限公司水费收据二张、（2019）渝0106民初15858号民事判决书，被告英才学校提交的重庆市沙坪坝区公证处的公证书、关于损害赔偿清单的回复以及双方当事人的陈述在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告胡德均、段渝坪分别与被告英才学校签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（续签）》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。原告胡德均、段渝坪系夫妻关系，对案涉房屋的租赁享有平等的处分权，且被告英才学校也认可二原告系上述租赁合同的相对方，二原告共同起诉，符合法律规定，二原告与被告英才学校均应当按照合同约定全面履行自己的义务。针对二原告的诉讼请求、被告英才学校的答辩，本院分述评判如下：一、被告英才学校是否应当按照中咨司鉴（2019）第（00*）号司法鉴定意见书赔偿二原告涉案房屋装修恢复工程造价55619.42元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”及《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》（续签）“乙方并确认房屋及设施完好……租赁期满，乙方结清相关费用，保证房屋设施完好、清洁”的约定，租赁期限届满后，被告英才学校向二原告返还涉案房屋时，应当保证房屋及设施完好、符合被使用后的合理状态。本院（2019）渝0106民初15858号民事判决书认定被告英才学校违约提前解除房屋租赁合同，应认定为租赁期限届满。但是，从二原告提交的《公证书》附件视频及照片来看，房屋租赁合同于2018年2月5日解除时，涉案房屋内的墙壁、木地板、门把手、柜子、窗帘轨道等设施存在明显被人为损坏的痕迹，且与租赁物的性质及使用后应有的状态不符。由于在租赁期限届满前，被告英才学校是涉案房屋的承租人，其负有合理使用和妥善保管租赁物的义务，被告英才学校未举示证据证明涉案房屋及相关设施损坏系其在租赁期间内合理使用导致或系他人原因造成的事实，故应予承担损害赔偿责任。其次，《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同》（续签）均明确约定“……乙方并确认房屋及设施完好……”，说明被告英才学校在签订房屋租赁合同时对房屋及设施应已检查并已确认完好。现被告英才学校虽不认可二原告提交用于涉案房屋装修恢复工程造价的鉴定范围，认为部分设施的损坏并非被告英才学校所为，系自然损坏，但其并未举示证据予以证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，且重庆中咨工程造价咨询有限责任公司具备鉴定人资格，其出具的中咨司鉴[2019]第（00*）号司法鉴定意见书系根据现场勘验记录所作出的涉案房屋装修恢复工程造价，可以作为认定事实的依据，故本院对被告英才学校的抗辩意见不予采纳。综上，二原告提出被告英才学校赔偿其涉案房屋装修恢复工程造价55619.42元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。二、被告英才学校是否应当赔偿二原告房屋租赁合同于2018年2月5日解除后的租金损失及物业管理费损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》（续签）约定“……乙方结清相关费用，保证房屋设施完好、清洁、并交还房屋后，甲方退还保证金”，而在履行合同过程中，被告英才学校未尽到妥善保管租赁物的义务，令租赁物存在一定程度的人为损坏，被告英才学校未依约履行返还租赁物的行为已属违约，应当承担违约责任。涉案房屋自房屋租赁合同于2018年2月5日被解除后至今一直空置，二原告存在涉案房屋闲置期间、对租赁物损坏进行鉴定及恢复期间的租金损失和物业管理费损失，该损失被告英才学校应予赔偿。关于租金损失金额的确定，本院于2019年10月29日告知二原告，为减少双方损失，望其在合理期限内对涉案房屋进行装修恢复，尽快对涉案房屋进行使用或收益。现二原告要求租金损失计算截止至2019年12月25日，接近二个月的装修恢复时间属合理期间，故被告英才学校应向二原告赔偿以原房屋租赁合同租金2800元/月为标准（每月30天），自2018年2月6日起计算至2019年12月25日止的租金损失，共计64213元（688天×2800元/30天），二原告自愿将租金损失计算至64120元系其对自身权利的处分，本院予以认可，故对二原告提出被告英才学校赔偿以2800元/月为标准（每月30天），自2018年2月6日起计算至2019年12月25日止的租金损失，共计64120元的诉讼请求予以支持。对二原告提出被告英才学校承担2018年3月至2019年12月期间的物业管理费损失3080元（22个月×140元/月）的诉讼请求予以支持。三、被告英才学校是否应当承担房屋租赁合同解除前的水、电、气费及物业管理费。《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》（续签）约定“乙方应每月按时交纳物管费和水、电、气、闭路电视等费用……”，故租赁期间，被告英才学校应当承担涉案房屋的水、电、气费及物业管理费。被告英才学校抗辩其于2017年10月10日将涉案房屋交付给了二原告，二原告此后便实际控制、占有涉案房屋，故该期限之后的水、电、气费及物业管理费应由二原告自行承担。关于涉案房屋的交付，二原告认为因被告英才学校现仍掌有涉案房屋的钥匙，故其依然实际占有涉案房屋。本院认为，已生效的（2019）渝0106民初15858号民事判决书认定原、被告的房屋租赁合同于2018年2月5日解除，虽然被告英才学校未于2018年2月5日到场办理房屋交接手续，但此时屋内已清空，被告英才学校未实际占有该房，且二原告能自行进入房屋，涉案房屋于2018年2月5日已由二原告实际控制占有。被告英才学校提出其于2017年10月10日将涉案房屋交付给了二原告的抗辩意见因未提供证据予以证明，本院不予采纳，同时，二原告要求被告英才学校支付2018年2月5日以后的水、电、气费因缺乏事实依据，本院亦不予认可。据此，被告英才学校应承担涉案房屋于2018年2月5日之前的水、电、气费及物业管理费。具体为：二原告代被告英才学校交纳涉案房屋2017年10月水费150.38元；2017年11月电费172元；2017年9月至2018年2月气费136.65元（88.65元+6个月×8元/月）；2017年10月至2018年2月物业管理费700元（140元/月×5个月），共计1159.03元，二原告提出超过该金额的诉讼请求，本院不予支持。鉴证咨询服务及公证费2000元系原告胡德均于2018年2月5日对涉案房屋现状采取保全证据措施所必要支出的费用，应由被告英才学校承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告段渝坪、胡德均关于重庆市沙坪坝区沙正街115-1-*-*号房屋装修恢复工程造价55619.42元；被告重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告段渝坪、胡德均2018年2月6日至2019年12月25日期间的租金损失64120元及物业管理费损失3080元；被告重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告段渝坪、胡德均水费150.38元、电费172元、气费136.65元以及物业管理费700元，共计1159.03元；被告重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告段渝坪、胡德均鉴证咨询服务及公证费2000元；驳回原告段渝坪、胡德均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5302元，减半交纳2651元，司法鉴定费5268元，共计7919元（原告已预交），原告段渝坪、胡德均负担1545元，被告重庆市沙坪坝区英才文化教育培训学校负担6374元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  陈 昊二〇二〇年一月二十日法官助理  方 宇书 记 员  彭超群