广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终12132号上诉人（原审原告）：卢馨，女，汉族，1984年9月10日出生，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码422************724。委托诉讼代理人：黄怡泉，广东江盈律师事务所律师。（委托权限自2019年8月7日至2019年11月14日）委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。（委托权限自2019年11月15日开始）被上诉人（原审被告）：佛山市嘉远物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914************998。法定代表人：梁桐基，董事长。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。上诉人卢馨因与被上诉人佛山市嘉远物业有限公司（以下简称嘉远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢馨上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由嘉远公司承担。事实和理由：一、一审未对嘉远公司虚假宣传的事实进行审查。1.交易初始，嘉远公司宣称涉案房产具有高回报的价值导向（详见卢馨与嘉远公司工作人员陈莉辉于2018年10月16日的通话记录），诱使卢馨签订涉案《商品房买卖合同》。但涉案房屋至今未到达装修标准及承诺的收入水平，故嘉远公司虚假宣传。2.嘉远公司的虚假宣传销售行为致使众多消费者遭受损失，涉案房屋所在小区因适用空间损失等问题发生的同类纠纷案件数量高达27件。嘉远公司利用其优势地位，不向卢馨等购房者释明相关房产结构的专业性标准，变相隐瞒相关事实，诱导卢馨购买与宣传不符的涉案房屋。一审判决对嘉远公司现实中的宣传行为性质未进行充分审查，仅凭建筑层高符合国家相关便认定嘉远公司合规合法，将不利后果推脱于非专业的购买者卢馨身上，有损社会经济往来的诚信，造成社会的不稳定性。二、一审判决对嘉远公司的销售代表身份避而不谈，进而认定涉案《装修合同》的签订主体为案外人不当。卢馨与嘉远公司签订的两份《卓远广场商品房认购书》（编号分别为0002216、0002339）均表明卢馨与嘉远公司需签订装修合同，但一审判决却认定双方无需签订装修合同，该认定违背以下基本事实：1.上述两份认购书格式、内容完全一致，且辅助签署人员均为嘉远公司的销售代表范爱仪、陈莉辉；2.范爱仪、陈莉辉明确告知卢馨优惠后的差额68000元为装修款；3.0002339号《卓远广场商品房认购书》与认购房号确认单、特殊申请表均为同一人审核；4.陈莉辉于2018年10月16日的通话中明确告知卢馨该68000元实质由嘉远公司收取，支付账户由范爱仪、陈莉辉提供；5.范爱仪于2018年9月12日的短信中通知卢馨去领取装修合同和装修收据。根据以上事实，卢馨作为善意的买方，出于对嘉远公司的信任以及销售代表的专业性、代表性，在其形式甚至实质上凸显了装修公司为嘉远公司的合作企业的情形下，在销售代表的安排下签订相关文件，相关法律后果均应由嘉远公司承担。三、嘉远公司在一审中存在诉讼不诚实。1.嘉远公司在一审庭审中否认范爱仪、陈莉辉为其员工，意图掩盖与卢馨签订相关协议的事实。2.嘉远公司否认向卢馨作出销售及投资回报承诺的说法，但陈莉辉曾明确承诺涉案房屋为四星级酒店，月保底收入3600元。3.嘉远公司关于涉案房屋为现房的说法不符合双方交易事实。双方于2018年3月25日签署认购书，卢馨至同年12月17日才收到收楼通知书，嘉远公司称现楼销售不符合事实。二审期间，卢馨明确其上诉请求1中改判的内容为支持其一审的全部诉讼请求。卢馨还补充上诉意见称，嘉远公司承诺涉案房屋按四星级酒店装修后交付，卢馨为此支付了68000元装修费用，该费用是使房屋达到四星级装修标准的对价。嘉远公司答辩称:一、嘉远公司向卢馨交付的涉案房屋符合《商品房买卖合同（预售）》约定的标准，卢馨认为嘉远公司采用虚假宣传的方式销售涉案房屋没有事实和法律依据。1.涉案房屋的层高规划情况与合同约定一致，且天花吊顶的高度属合理范围，一审法院认定嘉远公司交付的房屋层高符合约定要求事实清楚，适用法律正确。嘉远公司不存在虚假宣传、变相隐瞒相关事实的情况。2.涉案合同约定嘉远公司交付的房屋为简单装修，嘉远公司已按约定履行相应义务并向卢馨交付房屋。嘉远公司没有做出过任何销售及投资回报的承诺，没有宣传过该房屋将用作经营酒店，卢馨的陈述不属实。3.卢馨仅凭涉案小区同类型纠纷案件共27起便主观推断嘉远公司利用优势地位变相隐瞒相关事实，诱导他人购买与宣传不符的房屋没有事实和法律依据。涉案小区其他纠纷与本案无关，一审判决引用仅为阐述相关事实，证明房屋层高的规划情况与合同约定一致。二、卢馨与佛山市禅城区宏濠装饰服务部（以下简称宏濠装饰服务部）签订的《装修工程施工合同》与嘉远公司无关，嘉远公司没有向卢馨另行收取除《商品房买卖合同（预售）》约定款项之外的任何装修费用。上述《装修工程施工合同》是卢馨与宏濠装饰服务部自行签订，所涉68000元由宏濠装饰服务部收取，与嘉远公司无关。嘉远公司没有为卢馨指定过装修公司，也没有收取《商品房买卖合同（预售）》约定款项之外的任何装修费用。卢馨认为嘉远公司向其收取68000元装修款错误。三、涉案房屋所在项目于2017年1月18日通过竣工验收，并于2018年8月2日取得房屋测绘报告书，嘉远公司向卢馨出售涉案房屋是按现状出售。涉案合同约定房屋用途为单元式办公，卢馨在签订合同时已知悉该房屋的相关情况。卢馨向一审法院起诉请求：1.解除卢馨与嘉远公司签署的《房屋买卖合同（预售）》；2.嘉远公司返还卢馨房款368689元，并支付利息（利息以368689元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月18日起计算至房款全部返还之日止，暂计至2018年12月31日，利息为8013元）；3.嘉远公司返还卢馨装修费用68000元以及利息（利息以68000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月18日起计算至款项支付之日止，暂计至2018年12月31日，利息为1558元）；4.嘉远公司赔偿卢馨14405.16元（其中，印花税184.30元，契税10533.97元，房屋维修基金3686.89元）；5.嘉远公司承担卢馨的律师费用11000元；6.由嘉远公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月13日，卢馨（买受人）与嘉远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区************块的建设用地使用权，买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称卓远广场，建设工程规划许可证号为建字第440********0449。第二条预售依据该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为禅房预字第2016010101号。第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为单元式办公。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为24层，其中地上24层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的卓远广场61号21单元19层1921室，房屋坐落为禅城区季华三路61号1921室，预测建筑面积共28.83平方米，该商品房层高为3.50米。第三章商品房价款第六条计价方式与价款……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18099.61元，总价款为368689元。第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……《商品房买卖合同（预售）》附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：铝板，加气混凝土砖墙外包铝板。2.起居室：（1）内墙：涂料，墙面：乳胶漆。（2）顶棚：涂料，天花：高级乳胶漆。（3）室内地面：木地板，地面铺高级复合木地板……4.卫生间：（1）地面：地砖，铺贴高级地砖。（2）墙面：瓷砖，铺贴高级瓷砖。（3）顶棚：铝合金扣板，天花安装铝合金扣板等。2019年6月20日，一审法院到涉案小区进行现场勘验，涉案房屋勘验情况如下：涉案房屋为商业用房，格局为起居室加卫浴间，已完成天花吊顶、吊顶上有烟感器、屋内铺设地板、卫浴间铺设瓷砖，通过打开卫浴间的铝扣板天花，以红外线测量仪进行测量显示，水泥天花至饰面地板之间的高度在3.13米，用卷尺测量，从房间饰面地板至卫浴间台阶约为0.19米，位于台阶装饰砖厚度为0.015米。房间饰面地板至房间装饰天花的层高为2.57米。再查明，涉案卓远广场-宝塔路25号地块建设项目于2017年1月12日竣工验收，于2017年1月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院受理涉案小区业主因使用空间损失等问题起诉嘉远公司房屋买卖合同纠纷系列案件共27件。案经审理后作出民事判决书，判决已发生法律效力。其中查明以下事实：一、涉案小区现场勘验发现：走廊天花吊顶上有烟感器和喷淋设施，打开走廊的天花铝扣板观察，内有管道，较为粗的管道直径约十公分。上述案件已作出判决，并发生法律效力。二、2018年7月10日，佛山市禅城区发展规划和统计局就上述案件向一审法院出具《复函》一份，上载：“1.该项目原规划报建的商业办公综合楼3-24层层高为3.50米，2014年8月申请修改建筑高度，将3-9层层高修改为3.80米，本项目其余层高不变。2.层高的定义：依据《民用建筑设计通则》第2.0.14条建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离。3.根据附件剖面图，每层标注的800应为大樑高度，但该项内容不属规划审核范围。”三、2018年6月28日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院出具《关于季华三路61号办公用房层高变更情况的复函》一份，上载：“据设计单位反映，施工图审查合格后，商业办公综合楼部分于2014年6月针对层高发生过变更，具体见附件。”附件显示，3-9楼的层高从3.50米变更为3.80米。四、《混凝土板厚度检验报告》显示，涉案房屋所在楼宇的混凝土地板厚度在120mm左右。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。卢馨、嘉远公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应依约履行。本案争议焦点为：卢馨诉请解除合同以及返还、支付相应费用有无事实和法律依据？关于卢馨以嘉远公司未按合同约定的层高交付房屋主张解除合同。第一，依据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，商品房层高为3.50米，而从佛山市禅城区国土城建和水务局、佛山市禅城区发展规划和统计局调取的《复函》显示，房屋层高的规划情况与合同的约定相一致，即合同约定并未违反规划。第二，根据现场勘测结果显示，从饰面地板至打开铝扣板吊顶后水泥板天花的高度约为3.13米，再加上混凝土板的厚度以及装饰面板、台阶的厚度，实际层高与合同约定相差不大。而从饰面地板到天花吊顶的实际测量高度约为2.57米左右，对此，卢馨认为嘉远公司交付的房屋应当与样板房层高3.50米相同。根据佛山市禅城区发展规划和统计局对一审法院的《复函》可知，涉案房屋买卖合同中“层高”的定义为建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，亦即“层高”是指两层楼之间地板的距离，在未有其他补充约定明确装修后使用空间应达到3.50米的情况下，应当按通常来理解“层高”定义，不宜将“3.50米层高”理解为地板到吊顶天花的距离。第三，《商品房买卖合同（预售）》并未约定装修样板房作为交付房屋的标准，故卢馨主张嘉远公司应当按照装修板房作为交付房屋的标准没有依据。第四，从现场勘察情况来看，天花吊顶内部有烟感器、喷淋设施等消防系统，故天花吊顶的高度亦属合理范围。第五，卢馨、嘉远公司对装修后的房屋测量的使用高度结果显示，该高度未低于《住宅设计规范》所规定的最低层高标准。综上，卢馨认为嘉远公司交付的房屋层高不符合合同约定要求解除合同的理据不足。关于卢馨以装修不符合四星级酒店标准要求解除合同。从《商品房买卖合同（预售）》约定可知，嘉远公司向卢馨交付的房屋为简单装修的房屋，而卢馨与案外人宏濠装饰服务部后签订的《装修工程施工合同》反映，涉案房屋后期的装修承包人为案外人宏濠装饰服务部，从《装修工程施工合同》内容看，也没有相关四星级酒店标准的约定，故卢馨以此要求解除《商品房买卖合同（预售）》无事实和法律依据。综上，卢馨要求解除合同并返还购房款、装修费用、赔偿利息、契税、律师费的理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回卢馨的诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取4187元，由卢馨负担。二审期间，卢馨向本院提交证据1.《卓远广场商品房认购书》（编号0002216）；证据2.《卓远广场商品房认购书》（编号0002339；证据3.银行转账记录；证据4.微信聊天记录；证据5.收楼通知书。嘉远公司没有向本院提交新证据。本院组织各方当事人进行了质证。经审查，卢馨提交的证据1，证据3中的第一份转账记录真实、合法，本院予以采信；证据2没有嘉远公司的盖章，嘉远公司亦不确认其真实性，本院不予采信；证据3中的第二份68000元的转账记录不能证明支付对象是嘉远公司，本院对卢馨主张的证明内容不予确认；证据4不能证明卢馨与宏濠装饰服务部之间的装修合同为嘉远公司提供，本院对卢馨主张的证明内容不予确认；证据5与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.嘉远公司在销售涉案房屋时是否构成虚假宣传；2.嘉远公司是否应对卢馨与宏濠装饰服务部之间的装修合同负责并向卢馨交付四星级酒店标准装修的房屋。关于争议焦点一。卢馨上诉主张，嘉远公司的销售代表承诺涉案房屋将以四星级酒店标准装修并保底月收入3600元，又利用其优势地位不向卢馨释明相关房产结构的专业性标准，变相隐瞒相关事实，诱导卢馨购买涉案房屋，嘉远公司的行为构成虚假宣传，其有权解除涉案合同。首先，卢馨提供的证据不能证明嘉远公司的销售代表向其承诺涉案房屋将以四星级酒店标准装修并保底月收入3600元。其次，卢馨作为具备完全民事行为能力的成年人，在购买涉案房屋前理应对涉案房屋所在项目的规划情况、不动产相关专业问题包括建筑物层高的定义进行一定的了解。再者，现有的证据不能证明嘉远公司故意隐瞒包括层高在内的房产结构专业性标准以诱导卢馨购买涉案房屋。由此，卢馨的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。卢馨上诉主张，其与宏濠装饰服务部之间的装修合同由嘉远公司的销售代表提供并安排签订，其向嘉远公司支付了68000元装修费用，故嘉远公司应向其交付四星级酒店标准装修的房屋，现嘉远公司交付的房屋不符合该标准，其有权解除合同。首先，卢馨与宏濠装饰服务部签订的《装修工程施工合同》签订主体为卢馨与宏濠装饰服务部，卢馨提供的证据不能证明该合同的相对方为嘉远公司，也不能证明该合同是嘉远公司的工作人员代表嘉远公司与其签订，故卢馨要求嘉远公司承担合同责任理据不足。其次，从涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定可知，嘉远公司向卢馨交付房屋含简单装修，故卢馨与宏濠装饰服务部后签订的《装修工程施工合同》为该房屋后期的装修的约定，该《装修工程施工合同》并无关于四星级酒店装修标准的约定，故即便嘉远公司为合同相对方，卢馨以嘉远公司未交付四星级酒店装修标准的房屋为由要求解除合同亦依据不足。综上所述，卢馨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8375元，由上诉人卢馨负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年一月七日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣