广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26645号原告（反诉被告，以下简称原告）：李卫平，女，1962年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告（反诉被告，以下简称原告）：董冲，女，1992年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，被告（反诉原告，以下简称被告）：罗文东，男，1980年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：黄彦，广东信度律师事务所律师。原告李卫平、董冲诉被告罗文东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，被告董冲在期限内提起反诉,本院依法予以受理并合并审理。本院依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告李卫平、董冲，被告的委托诉讼代理人罗文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告租金36094元；2、被告支付原告商铺空置费187036元；3、被告支付原告电费2413元，物管费、水费1494元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年11月20日签订了一份编号为G0001177的《房屋租赁合同》，合同约定：原告为出租方(甲方），被告为承租方（乙方）；甲方将位于深圳市××创业路××海湾花园××区商铺10出租给被告使用，租赁期自2017年12月1日起至2022年11月30日止；每月租金46000元，租金支付方式为每月5日前支付当月租金；租金自2018年12月1日起每年递增7%，承租方负责租赁期的水电物业等费用。原告与被告在合同期内，被告从2019年5月1日起停止缴纳租金，单方终止合同。原告多次催缴无果，被告电话谎称5月20日交租，但过了20日后，被告拒接原告电话。原告又发了多份快递通知被告交租，并要求被告履行合同。在原告无法联系上被告的情况下，原告于5月22日在物管保安见证下强行将商铺打开，才发现铺内空无一物。原告收铺后一直积极招租，但由于被告将商铺结构改变和做了固定分隔装修，原告又难以拆除和恢复该铺的原状，直至2019年9月16日原告才将商铺租出去。根据双方合同约定：租赁期未满的，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等金额达2万元的，或不按合同约定转租的，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并甲方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间租金，水电费、物管费等相关费用，且甲方有权就实际损失主张赔偿。根据双方约定，由于被告单方违约，被告应赔偿原告2019年5月1日至5月22日期间的租金36094元，2019年5月23日至2019年9月16日期间的空置费187036元，和被告所欠交的物管、水费1494元和电费2413元。为了维护原告自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称:针对原告第一项诉讼请求，双方的合同已于2019年5月22日解除，该期间租金应34930元为（49220÷31×22）。原告诉求二无事实与法律依据，具体详见我方反诉状及举证。关于原告诉求三，双方的合同已于2019年5月22日解除，原告主张期间的电费、管理费、水费均超出了合同期限，不应得到支持。被告向本院提出反诉，请求判令：1、原告双倍返还被告租赁保证金184000元；2、原告赔偿被告实际损失21500元；3、由原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月，被告与原告在美联物业代理（深圳）有限公司介绍下签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市××创业路××海湾花园××区商铺10出租给被告；被告支付两个月租金92000元作为租赁保证金。同时合同第7.1条约定，租赁期间，原告不得擅自解除本合同收回以该租赁房地产，否则被告有权就实际损失主张赔偿。2019年5月，因经济环境不好被告资金周转困难，被告经营的商铺暂停营业，被告与原告协商能否延后支付当月租金。5月24日被告收到原告寄出的快递，通知被告其决定再给两天期限支付当月租金，但是当天被告准备筹款支付租金并再次回到承租店铺时，发现原告已将店铺换锁并清空被告店内的物品。原告的违约行为已导致被告产生重大损失，店内货物、空调等均无法找回。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判如所请。庭审中，被告补充事实和理由如下：2019年5月16日晚，原、被告曾经协商解除合同，原告要求如果被告解除合同必须支付一个月租金作为中介佣金，一个月装修金作为新的租客的免租期的补偿，以及支付房屋占用费直至其实际租出之日，被告因经济困难，无法达到原告的要求。原告李卫平针对被告的反诉答辩称：原告在被告违约的前提下，并在物管经理和保安的当场见证下，请人打开商铺发现完全是空铺。原告积极想办法止损的善举，反遭被告讹诈，纯属荒唐。原告通过电话，多次催交租金无果。在被告关门停业期间且被告拒接电话的情况下，原告又通过短信、快递等方式，反复和被告发出要约，目的是想双方能协商尽快善始善终解决问题。而被告并没有兑现其保证当月20日交租的承诺。被告还在原告行使解除合同权利之前，以失联、偷偷摸摸搬空房屋等恶意逃避责任的方式，进一步表达违约、停租的意思。被告更没有在原告要约的条件期限内做出任何承诺表示，被告既没有回话、也没有短信和微信，没有只言片语的回应和承诺，被告也没有行为上的转账交租，故双方根本无法形成新的契约。双方始终只存在唯一有效的合同。原告在此需强调，由被告违约行为导致原告依据合同取得单方解除合同权利时起，原告从未放弃该权利。原告通知被告解除合同，收回房屋，及通过诉讼向被告主张违约责任，是依据对双方有约束力的合同进行。被告仅凭我方的要约索赔，纯属无稽之谈。针对被告的反诉，原告董冲表示其答辩意见同原告李卫平一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××海湾花园××区商铺10（以下简称涉案商铺）于2003年5月22日登记至原告李卫平（50%）、董冲（50%）名下，登记建筑面为77.71平方米，登记用途为商业。2017年11月20日，原告李卫平、董冲（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）通过美联物业代理（深圳）有限公司（经纪方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁面积为77.71平方米，租赁用途为商业；租赁期限为2017年12月1日至2022年11月30日；租金为每月46000元，乙方应于每月5日前支付当月租金；乙方应于本合同签署后当日内支付自2017年12月1日至2017年12月30日的首期租金46000元；租金自2018年12月1日起每1年递增7%（逐年递增）；租赁期间，乙方负责每月的物业管理费、空调费、清洁费、水电费、租赁税费等使用租赁房地产所产生的其他杂费；乙方应于2017年11月21日前向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金92000元；签本合同后，甲方不将该租赁房地产交付予乙方使用的，甲方须向乙方支付92000元作为违约金，如乙方已支付租赁保证金的，甲方须双倍返还乙方租赁保证金，租赁期间，甲方不得擅自解除本合同收回该租赁房地产，否则乙方有权就实际损失主张赔偿；签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，乙方须支付相当于两个月租金数额的违约金予甲方，租赁期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等金额达2万元或不按本合同约定转租的，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用，且甲方有权就实际损失主张赔偿；本合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，甲方在乙方迁离及交回租赁房地产后3日内退还租赁保证金予乙方，乙方不得要求从租赁保证金抵付任一月租金，如乙方不交回该租赁房地产的钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的租赁房地产内，将乙方放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿，同时，甲方有权就超期部分要求乙方交双倍租金；及其他内容。被告向原告支付租金至2019年4月底。原告主张，2019年5月开始被告未按期交租，原告多次催促被告未予回应，后原告于2019年5月22日下午5时前往涉案商铺发现门是锁着的，原告给被告打电话、发短信被告均未回复，后来保安告知原告涉案商铺已关门多时，原告当时担心发生意外就在物业管理处人员的见证下打开涉案商铺，发现涉案商铺内什么都没有，之后原告重新对外招租。原告对此提交了三份函件及相应快递单、手机短信、《事实证明书》、《租赁合同》予以证明；三份函件内容写明由于被告拖欠租金、水电等费用，被告承诺本月20日前交租也无果，经原告多次催讨均无果。被告单方中止执行合同，已构成违约;如在2019年5月22日上午10点前被告仍未付租金到原告账户，原告有权解除合同，收回铺位重新招租。铺位内如有残余物品，其对此全部作垃圾清场处理。同时原告保留追究被告的违约责任的权利等；快递单邮寄日期分别为2019年5月21日（2份）、5月23日，原告表示5月21日的一份函件被签收一份被退回，5月23日的函件已被签收；《事实证明书》为原告李卫平于2019年5月22日出具，内容写明其和物管保安同时到场开铺查验，铺内除垃圾外无任何有价值物品，下方显示有西海湾管理处员工签名；《租赁合同》显示原告与案外人于2019年8月16日签订，双方约定租赁期限从2019年8月16日起至2025年8月15日止。被告表示其仅收到一份邮寄日期为5月21日的函件，对其余函件、快递单、手机短信等证据的真实性、关联性均不予认可，被告主张，被告因生意不好曾与原告协商减少租金，但于原告未能协商一致，被告在5月16日搬离了一些经营性物品，屋内还有空调、收银台，从原告的函件可以看出原告曾于5月21日表示给予被告2天时间交租，但其后被告回屋发现原告违反自己的承诺于5月22日将商铺换锁并重新出租。被告提交了公证书及光盘用于证明原告已于5月22日将涉案商铺换锁及清空，涉案商铺已于5月31日另行出租；原告表示其在5月22日之后委托中介将涉案商铺挂盘出租，但并未出租出去。原告提交了增值税发票及《深圳市海岸物业管理集团有限公司收款收据》用于证明涉案商铺2019年4月1日至6月1日期间电费2422.72元，2019年6月至8月期间管理费、本体维修资金分别为1165.65元、58.29元，2019年5月至7月期间水费、垃圾处理费（商业）分别为72.75元、3.65元。被告对上述证据的关联性均不予认可，表示原告所主张费用的期间已经超出了合同期限。另被告提交了空调发票用于证明留在涉案商铺内的2台空调为其购买；原告对此真实性予以认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，原告与被告之间均应按照双方约定履行各自的义务。双方合同明确约定，被告应于每月5日前支付当月租金，租赁期间，被告如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等金额达2万元等，视为被告违约，原告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同；被告自2019年5月起未按约定日期向原告支付租金，原告向其催缴后被告未予明确回复亦未向原告支付相应租金，原告于2019年5月21日发函要求解除合同并收回涉案商铺符合合同约定,被告主张原告违约并要求其双倍返还租赁保证金184000元以及赔偿损失21500元,没有事实依据,本院对此不予支持。对于涉案商铺2019年5月1日至22日期间的租金32645.16元（46000÷31×22），被告应予支付。原告已于2019年5月22日收回涉案商铺并对外招租，原告要求被告继续支付2019年5月23日之后的商铺空置费，没有合同依据，且本院已驳回被告要求原告双倍退还租赁保证金的诉求，即对于被告已缴纳的租赁保证金原告有权按照合同约定不予返还，该款项亦足以弥补原告的损失，故对于原告要求被告向其支付2019年5月23日至2019年9月16日期间的商铺空置费187036元的诉求，本院不予支持。原告提交的证据显示其所主张的管理费、本体维修基金期间为2019年6月至8月，电费期间为2019年4月1至6月1日，水费、垃圾处理费（商业）期间为2019年5月至7月，因原告已于2019年5月22日收回涉案商铺，故对于原告主张的管理费、本体维修资金，本院不予支持；对于原告要求被告向其支付电费2413元，本院予以支持；对于2019年5月至7月期间水费、垃圾处理费（商业）3.65元，因双方未予交接，原告亦未提交相应证据证明每月具体度数，本院酌定按月均摊，被告应向原告支付2019年5月水费24.25元（72.75÷3）、垃圾处理费（商业）1.22元，以上合计25.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗文东于本判决生效之日起十日内向原告董冲、李卫平支付2019年5月1日至22日期间的租金32645.16元；二、被告罗文东于本判决生效之日起十日内向原告董冲、李卫平支付电费2413元，水费、垃圾处理费25.47元；三、驳回原告董冲、李卫平的其他诉讼请求；四、驳回被告罗文东的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2352.78元，由原告负担2014.48元，由被告负担338.3元；反诉受理费1095.43元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年一月十六日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。