徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初5186号原告：赵四成，男，1973年4月4日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：周广勇，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：夏永泉，男，1960年8月11日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李泽航，江苏红杉树律师事务所律师。原告赵四成与被告夏永泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案，先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵四成及其委托诉讼代理人周广勇、被告夏永泉的委托诉讼代理人李泽航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵四成向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效并赔偿原告装修装饰费损失、停业重置损失、扩建费用及退还租金合计29.5万元，具体为：残值损失及装修费用是8万元、停业损失六个月（2019年6月4日至2019年12月4日，每月2万元）即12万元、重新选址转让费3万元、自建房的扩建费用4万元、返还租金2.5万元（2019年4月29日到9月29日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月起，被告向原告出租位于铜山区圭山路2-1号房屋，原告用于经营“阿智地锅鱼村”餐饮店，并于2019年2月18日续订合同，继续经营。该《房屋租赁合同》约定租期三年，每半年支付一次租金。被告保证该房产产权清晰，功能正常，原被告签字认可。原告依约支付首次半年租金3万元。现涉案房屋因属于违章建筑，未取得建设工程规划许可和权属证书，致使原告无法更换办理营业执照，无法实际营业造成原告损失。原告认为，被告出租未取得建筑规划许可和合法权属的城市房产，违反了相关管理法规，具有过错，其签订的租赁合同，应属于无效合同，由此对承租人造成的损失应承担全部赔偿责任。故为维护原告的合法权益，请法院依法判决该租赁合同无效，并向原告赔偿各项经济损失共计29.5万元。被告夏永泉辩称，原被告之间所签订的合同并不存在确认无效的法律情形，并没有违反法律的强制性规定，被告合法拥有涉案该处房屋，被告有权对自己所合法拥有的房屋进行租赁，原告提出的要求赔偿损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2013年4月10日，原告赵四成与案外人李桂忠签订房屋租赁合同，甲方（出租方）李桂忠；乙方（承租方）赵四成；约定将位于圭山路2-1号的房屋租赁给原告使用，租期为2013年4月20日至2016年4月20日为止，租金每年人民币36000元，乙方按半年支付租金18000元…….合同签订之后，原告一直经营“阿智地锅鱼村”餐饮店。该合同约定的租期届满后，原（乙方）被告（甲方）于2016年4月16日，就涉案房屋续签了租赁合同，载明：一、甲方自愿将所属房屋位置在圭山路2-1号租赁给乙方，甲方向乙方明示房屋产权清晰，功能正常。二、甲方保证此房屋产权真实，是房屋所有权凭证的合法拥有人……三、承租期由2016年4月20日至2019年4月20日为止，租金为每年人民币42000元、44000元、46000元）合同期内租金不增长，乙方按半年支付租金……。2019年2月18日，原被告再次续签了房屋租赁合同，承租期三年，由2019年4月1日至2020年3月31日，租金为人民币60000元（大写：陆万元整），第二年2020年4月1日至2021年3月31日租金随行市场价上涨。第三年，2021年4月1日至2023年3月31日租金随行市场价上涨。乙方按半年支付租金，先付款后上房，按半年提前10日交房租，该房屋租赁合同第七条约定“医院原墙北乙方自建房屋属甲方所有，乙方只有使用权”……。2019年3月10日，原告向被告缴纳了2019年上半年的房租30000元。2019年7月3日，原告接受法庭询问时称“一开始经营的不错，到现在为止，我的生意一直保持的很平衡，我干了七年的生意，前五年生意都很好，这两年因为查环保，创卫，就不像以前这么火爆了，但是在那一片我的生意还是不错的。对的，我已经干了七年了，靠价格取胜，是我们两个人干的，现在生意已经停了。别人通知我好几次了，因为我的营业执照是临时的，不能干了。从2019年春节开始通知我办新证，我找房主要身份证和复印件，但是他不给我，他说五一给我，到现在也没有给我，后来我去找他，给他家属发短信，房东也给我涨房租了，涨了14000元，我也接受了，我们以前都是三年一签合同，今年合同也变了。已经关门了，我已经停业一个月了，人家给我下的书面通知书，要开罚款单了”。2019年6月13日，为了调查原告经营的餐饮店是否办理营业执照及食品经营许可证，徐州市铜山区市场监督管理局向本案原告赵四成送达了询问通知书，要求其于2019年6月14日到该局接受询问。另查明，涉案房屋被告表示系被告夏永泉、崔淑侠夫妻二人从邻居吕夫龙处购买。被告在庭审中，提供了铜土国用（2004）字第5169号《中华人民共和国土地使用证》复印件，该份证书载明：土地使用者吕夫龙；座落铜山新区圭山路东；用途商住；使用权类型出让；终止日期2047年3月1日；并备注“此地已转让崔淑侠…138.1㎡2005.1.28”等字样，同时提交了铜山县规划局于2003年4月21日颁发的铜规新工程字2003-31号《中华人民共和国建设规划许可证》复印件，该证书显示：建设单位：吕夫龙；建设项目名称商住楼；建设位置南京路西；建设规模：2300平方米（五层），后被告继续提供铜土国用（2005）第6060号《中华人民共和国国有土地使用证》原件一份，该证为铜山县人民政府于2005年3月4日颁发给被告妻子崔淑侠，其中载明：土地使用权人崔淑侠；座落铜山新区；地号1-6-45；用途商住；使用权类型出让；终止日期2047年3月1日；使用面积52.2㎡。2019年9月29日，原告赵四成向本院提交了涉案出租房屋的水、电费缴费卡及房屋钥匙，并向本院出具一份字据，内容为：原告赵四成将房屋钥匙上交，房屋租金期限为2019年4月1日-2019年9月30日。后经本院通知，被告夏永泉于10月8日将缴费卡及钥匙取回。针对被告夏永泉及其妻子崔淑侠关于涉案房屋土地使用等相关信息，原告分别于2019年8月21日、2019年9月18日，两次向本院申请调查令前往铜山区规划局、铜山区国土资源局调取涉案房屋土地信息，但均未查询出涉案房屋系违章建筑的信息。2019年9月17日休庭以后，本院会同原被告对争议的“阿智地锅鱼村”所涉及的租赁房屋现场进行了查验，在该楼房外墙南侧，有一处利用医院外墙搭建的简易棚子，用于放置炉具等杂物。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、被告提供的国家机关文书、当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：一、原告要求确认与被告之间签订的房屋租赁合同无效，是否有事实及法律依据；二、双方终止履行租赁合同后，原告要求被告赔偿装修装饰费损失、停业重置损失、扩建费用及退还租金，是否应当得到支持。关于争议焦点一、原告要求确认与被告之间签订的房屋租赁合同无效，是否有事实及法律依据。本院认为，原告要求确认与被告之间的房屋租赁合同无效的问题。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，原告诉称被告出租给自己的房屋系违法建筑且夏永泉及妻子崔淑侠不是涉案房屋的合法使用权及所有权人，被告已经提供了[铜土国用（2005）第6060号]《中华人民共和国国有土地使用证》，原告经过本院出具的两次调查令，均未能从相关职能部门调取证据证实其主张，该房产也未被认定为违法建筑，故原告要求确认双方签订的房屋租赁合同无效的理由不能成立，原告的该诉请，本院依法不予支持。二、关于双方终止租赁合同后，原告要求被告赔偿装修装饰费损失、停业重置损失、扩建费用及退还租金，是否应当得到支持。本院认为，原告自2013年4月以来，一直经营“阿智地锅鱼村”餐饮店，为租用该门面房，先后签订了三份为期三年的租赁合同，为经营需要，原告进行了装修，也取得了经营效益，原告于2019年2月28日续签租赁合同后，并无证据证明进行了新的装修投入，原被告的租赁合同未就合同期满后装修及物品的处理作出约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。故对于原告要求被告赔偿残值损失及装修费用是8万元的请求，本院依法不予支持。对于原告主张的重新选址转让费3万元，原告未提供证据，也缺乏法律依据，本院依法不予支持。对于原告主张的自建房的扩建费用4万元，因该简易房在被告享有土地使用权的范围之外，原被告房屋租赁合同第七条约定“医院原墙北乙方自建房屋属甲方所有，乙方只有使用权”，该约定无效，因该自建房尚未拆除，对原告主张的该损失本院暂不予涉理。对于原告主张的停业损失六个月（2019年6月4日至2019年12月4日，每月2万元）即12万元、返还租金2.5万元（2019年4月29日到9月29日），本院认为，原被告的房屋租赁合同有效，原告已经依照合同约定支付了从2019年4月1日至9月30日6个月的租金30000元，原告实际经营至2019年6月初，占有该房屋至2019年9月29日。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款规定“因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。”原被告签订的房屋租赁合同中明确约定“，甲方向乙方明示房屋产权清晰，功能正常。二、甲方保证此房屋产权真实，是房屋所有权凭证的合法拥有人……”，原告租用被告的房屋从事餐饮经营，因被告不能提供房产证，原告不能办理营业执照，影响其经营，致使其合同目的难以实现，原告有权解除合同，原告拒交2019年10月份以后的租金，退还房屋是解除合同的行为，对原告解除合同的行为，本院依法支持。原告依照约定交纳房租是原告取得房屋使用权的对价，也是原告要求被告赔偿经营损失的权利基础。原告占有该房至2019年9月29日，对原告要求被告退还租金的请求本院不予支持，但是由于被告不能提供办理营业执照的房产证，影响了原告的经营，原告可以要求被告赔偿其合理期间内的经营损失，原告主张被告按照每月20000元，赔偿六个月的经营损失，未能提供损失的依据，通常考量其损失的因素应当包括经营成本，如房租、水电等费用及工资等投入，故本院酌情确定原告合理的经营损失为必要的房租损失20000元（2019年6月至9月）及可得利益，按照10000元每月，支付4个月，合计60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵四成与被告夏永泉于2019年2月18日签订的房屋租赁合同；二、被告夏永泉于本判决生效后十日内赔偿原告赵四成经营损失60000元；三、驳回原告赵四成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5725元，原告赵四成负担4560元，被告夏永泉负担1165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  陈先智人民陪审员  李东春二〇二〇年一月十四日书 记 员  吴瑜婷