成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初10371号 原告：成都金美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区长青路**金美国际**。 法定代表人：王柯，总经理。 委托诉讼代理人：严增蓉，女，1986年8月8日出生，汉族，住四川省高县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：李俊娴，四川康悦律师事务所律师。 被告：四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司，住所地：中国（，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********** 法定代表人：冉景源，执行董事。 委托诉讼代理人：鲁华，男，1977年5月7日出生，汉族，住四川省达县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：马仕代，四川督政律师事务所律师。 原告成都金美物业管理有限公司诉被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都金美物业管理有限公司的委托诉讼代理人李俊娴，被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司的委托诉讼代理人鲁华、马仕代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都金美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间签订的《房屋租赁合同（商铺）》，被告限期搬离；2.判令原告没收被告支付的履约保证金49，000元；3.判令被告立即向原告支付3个月的免租期房租147，420元，并向原告支付租金（自2019年1月1日起计算至被告实际搬离之日止，暂计至2019年10月12日为461，916元），支付违约金（自2019年1月1日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止，暂计至2019年10月12日为85，149.79元）；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原被告于2018年9月27日签订了《房屋租赁合同（商铺）》，约定：被告承租位于成都市金牛区×51-53、61-63、69-71、76-78号商铺，租期为2018年10月1日至2026年9月30日，其中2018年10月1日至2018年12月31日为免租期，自2019年1月1日开始计算租金；前三年租金为49，140元，租期首年3月一付租金，次年开始6月一付且均应提前支付，履约保证金49,000元已支付。但被告自承租房屋至今未曾向原告支付过租金。原告经多次催促，并于2019年10月9日向被告发送解除合同通知，载明：限期交纳租金，否则原告将按约解除合同。被告对原告的通知均予以拒收，亦未按约履行支付租金义务。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司辩称，原告未向被告出示其与实际产权人间的承租合同，其未取得案涉商铺实际产权人的出租权，被告不认可原告的诉讼主体资格；被告已对案涉房屋进行装修，不认可解除合同；原告在出租房屋时未告知被告该房屋真实产权信息，存在严重的欺诈行为，被告不应支付该期间的租金，且原告应当赔偿被告对该店的设备投资、装修及人工等全部损失；被告未实际违约，不应当支付免租期房租，亦不应当被没收履约保证金。综上，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2017年1月至2月期间，原告通过与案外人陈历琼、荣川山、朱康榕、吴宇峰等签订《房屋租赁合同》、《同意转租、分租、联营确认书》及《补充协议》，取得了位于成都市金牛区房屋的转租权。2018年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同（商铺）》，约定：乙方承租位于成都市金牛区×51、52、53、61、62、63、69、70、71、76、77、78号铺位（面积共计273平方米），租赁期自2018年10月1日至2026年9月30日，乙方享有三个月免租期（自2018年10月1日至2018年12月31日），若非因甲方原因导致本合同在租赁期限届满前终止，则乙方不享有任何免租权，乙方应按约计租首年租金标准补交全部免租期的租金；租金180元／平米／月，第三年开始每年在原租金基础上递增5%；乙方自2018年12月15日前向甲方支付首期租金，第一年以3个月为一付款周期，第二年以6个月为一付款周期；乙方应向甲方支付履约保证金49000元；甲方应在收到乙方支付的履约保证金及首期租金后将商铺以现状交付给乙方；乙方未按时交纳租金及管理费用的，每逾期一天，需按逾期缴纳应付未付的租金总额的千分之一支付违约金，若乙方拖欠租金、管理费用、水电费或其中任何一项费用超过一个月或经甲方书面告知但履约保证金未及时补足的，甲方有权单方终止本合同、没收乙方缴纳的履约保证金、收取乙方实际租用商铺期间欠缴的租金等费用。其后，原告分别于2019年4月4日、2019年4月15日、2019年6月21日向被告出具《催费通知单》，要求被告缴纳租金。2019年6月28日，被告向原告出具《关于房屋租金事宜的函》，承诺于2019年7月15日前支付满足租赁条件后的租金。2019年7月17日，原告再次向被告出具《催费通知单》，载明：原告未收到被告缴纳的租金，被告应于2019年7月23日前向原告缴纳2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金442260元，并向成都市百聚物业管理有限公司缴纳物业管理费、水费、垃圾费等费用45438元。2019年10月8日，原告向被告出具《终止通知书》，载明：被告已拖欠原告自2019年1月1日至2020年3月31日期间租金737100元，被告应于2019年1月12日前向原告缴纳上述租金，若被告逾期未缴纳该租金，原告将按约终止《房屋租赁合同》。庭审中，原被告双方确认，截止起诉之日，被告向原告支付了履约保证金49000元，被告未向原告支付任何租金。 以上事实有工商信息、《房屋租赁合同》、《同意转租、分租、联营确认书》、《补充协议》、《房屋租赁合同（商铺）》、《催费通知单》、庭审笔录等在案印证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同（商铺）》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。现原告要求被告按约支付租金，被告抗辩原告不具有案涉商铺的出租权，被告不应向原告支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，结合审理查明的事实，原告已通过与实际产权人签订合同的方式取得了案涉商铺的转租权，而被告抗辩原告不具有转租权但其提交的证据尚不足以证明其主张，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。因原告以被告迟延支付租金为由主张解除双方间的《房屋租赁合同（商铺）》，并要求被告限期搬离案涉商铺，结合原被告双方合同之约定，被告作为承租人应当支付租金而未支付，且经原告催告，被告在承诺支付租金的期限届满后仍未支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告要求解除双方于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同（商铺）》，并要求被告限期搬离，其诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付租金的诉请，本院认为，案涉《房屋租赁合同（商铺）》因被告违约而解除，被告应当承担违约责任，赔偿原告之损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，结合审理查明的事实，双方约定了租金标准（49，140元/月）及付款期限，而被告自2019年1月1日起即未向原告支付过租金，给原告造成了损失，应当向原告予以赔偿；又因原被告约定三个月免租期（2018年10月1日至2018年12月31日），若因被告原因导致案涉合同提前终止的，被告应当补交免租期租金，结合审理查明的事实，案涉合同已因被告违约而解除，即被告应当向原告支付免租期的租金。综上，原告要求被告支付租金（以49,140元/月为标准，自2018年10月1日起计算至被告实际搬离之日止）的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求没收履约保证金49,000元的诉请，本院认为，履约保证金之作用在于确保被告履行合同义务，现被告逾期支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，结合双方之约定，原告要求对被告已支付的履约保证金49，000元不予退还的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告逾期未支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任，而违约责任的目的在于补偿守约方的实际损失和可得利益，鉴于原告没收被告履约保证金亦系被告承担违约责任的方式之一，而原告未提交证据证明该履约保证金不足以弥补其损失，故本着公平、合理的原则，为了更好平衡利益，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都金美物业管理有限公司与被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同（商铺）》； 二、被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于成都市金牛区房屋； 三、被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都金美物业管理有限公司支付租金（以49,140元/月为标准，自2018年10月1日起计算至被告实际搬离之日止）； 四、原告成都金美物业管理有限公司对被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司已支付的履约保证金49，000元不予退还； 五、驳回原告成都金美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8，776元，减半收取4，388元，保全费3，520元，由原告成都金美物业管理有限公司负担906元，被告四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司负担7，002元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 洋 二〇二〇年一月六日 书记员 唐柯祎