四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4986号 原告（反诉被告）：唐丽，女，1973年12月23日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：杨龙，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张海，男，1981年5月9日出生，汉族，住四川省长宁县。 被告（反诉原告）：李红梅，女，1983年6月27日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告共同委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：伍珊珊，四川舟楫律师事务所律师。 原告唐丽与被告张海、李红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，张海、李红梅向本院提起反诉请求，本院受理后对本反诉予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告唐丽的委托诉讼代理人杨龙，被告李红梅及其与张海的共同委托诉讼代理人曹元胤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令张海、李红梅向唐丽支付代偿的银行按揭贷款本息152,653.23元及资金占用利息（利息以152,653.23元为基数，按年利率6%计算，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止）；2.请求判令张海、李红梅向唐丽支付因代偿银行按揭贷款所产生的违约金1494元及资金占用利息（利息以1494元为基数，按年利率6%计算，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止）；3.请求判令张海、李红梅向唐丽返还多支付的13,000元购房款及资金占用利息（利息以13,000元为基数，按年利率6%计算，从2017年10月10日起计算至实际清偿之日止）；4.请求判令张海、李红梅向唐丽支付因其违约行为所造成的律师费20,000元；5.请求判令本案诉讼费和保全费由张海、李红梅承担。事实和理由：成都市双流区人民法院所受理的原告唐丽与被告张海、李红梅，第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行、成都永峯房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，已于2018年11月2日作出（2018）川0116民初563号民事判决书，双方收到判决书后均提出了上诉。成都市中级人民法院受理后，于2019年8月16日作出（2019）川01民终2109号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年8月26日发生法律效力。根据上述生效法律文书，唐丽于2019年9月2日代张海、李红梅向成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行结清了案涉房屋尚欠的全部银行按揭贷款本息152,653.23元和因提前归还按揭贷款所产生的违约金1494元，成都农商银行天府新区支行于2019年9月23日办理完毕案涉房屋抵押登记注销手续，故由于上述代偿行为，唐丽有权向张海、李红梅进行追偿。另根据生效判决确认的事实，案涉房屋的合同价款为720,000元，唐丽截止2017年10月10日付完最后一笔购房款后，累计向张海、李红梅支付了733,000元，多支付的13,000元购房款张海、李红梅应当返还给唐丽。同时由于上述纠纷的产生，二审律师代理费为20,000元，张海、李红梅应当向唐丽支付因其违约行为所造成的二审律师费支出。因此，唐丽为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 张海、李红梅辩称，1.案涉的房屋买卖合同在本案审理前有发生法律效力的判决，判决内容张海、李红梅已经履行，纠纷已经处理完毕。唐丽再次提起诉讼违反了一事不再理原则，且生效判决中没有判令贷款由张海、李红梅支付；2.导致房屋出现纠纷的原因是由于唐丽违反政策，以实际行为导致在限购政策出来之前办理过户不具备条件，限购政策出来后无法办理过户，唐丽由此再三与张海、李红梅进行协商，承诺可以办理过户，并为此提供房屋价款，虚假承诺，因此基于其违反政策和虚假承诺的行为，唐丽应该承担相应违约责任。对于房屋所有权归属，现有生效判决判决归属唐丽，张海、李红梅已经向省高院提起再审申请；3.唐丽在2016年3月24日前，没有支付房款，只付了定金，所有房款是在限购政策后支付的，支付的款项是180,000元左右，虽然打到了张海、李红梅卡里，但是实际上卡是唐丽在控制；4.银行贷款本息在原来的判决中已经查明是由唐丽负责，张海、李红梅不应该偿还该部分本息，唐丽的第二项及第三项诉求没有法律依据，第四项诉求在二审法院也未得到支持，不存在多付款的事实，且张海、李红梅实际收款不足730,000元。 张海、李红梅向本院提出反诉请求：1.判令唐丽返还2017年11月20日至2019年8月20日期间由张海、李红梅代付的房屋按揭贷款32,384元；2.判令唐丽向张海、李红梅支付违约金35,500元；3.判令唐丽返还交房后由张海、李红梅代付的物业服务费3,025.68元。事实和理由：2017年2月21日，张海、李红梅与唐丽通过永峯房地产经纪有限公司居间签订了《房屋买卖合同书》，约定张海、李红梅将位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号“欣宇·都市港湾”小区XXX栋XXX单元XXX层XXX号商品房出售给唐丽，房屋价款710,000元，其中定金30,000元，首付款230,000元，剩余房款450,000元按揭贷款，由唐丽在2017年3月1日前前往贷款机构办理贷款申请手续，但唐丽因首付款及其他原因，未按期向贷款机构递交贷款申请资料。2017年3月24日，成都市出台限购政策，唐丽丧失购房资格。在唐丽向张海、李红梅承诺能够取得购房资格的前提下，双方于2017年4月7日签订《补充协议》，约定唐丽于2017年4月15日前支付购房款400,000元，但唐丽未按约支付购房款。2017年4月15日，唐丽主动要求将房屋成交价增至720,000元，并约定由唐丽继续履行代张海、李红梅归还房屋剩余贷款，并于2017年10月30日前结清，但唐丽仍未按期结清该笔贷款。2017年3月29日，市房管局对限购政策的解答（成都市城乡房管管理局2017住房限购政策知识问答（二）的第三条）：“在24日限购政策出台前签订的的合同，如需办理交易手续，条件是双方自愿履行，提供真实银行转款凭证，并且必须在5月31日前就已经将所有程序办完，逾期将不再受理。”虽然双方的购房合同签订时间在限购政策出台之前，但因唐丽的连续违约行为，已无法办理房屋交易手续，合同履行受阻。张海、李红梅认为：一、因唐丽的违约行为，致使案涉合同无法在2017年5月31日前办理房屋交易手续，导致合同迟迟无法按约履行，唐丽应承担违约责任，即按房屋成交价的5%支付违约金即35,500元；二、根据2017年4月15日签订的《补充协议》，唐丽应自2017年4月17日起继续代张海、李红梅偿还房屋剩余贷款，但自2017年11月20日至2019年8月20日期间的房屋按揭贷款32,384元为李红梅支付，该笔费用应当由唐丽返还；三、根据2017年5月31日签订的《交房确认书》，房屋已于2017年6月1日完成交付，交房后至今的物业费用3,025.68元应由唐丽承担，但事实上一直由李红梅代交，故唐丽应当返还该笔费用。张海、李红梅为维护自身权益，特提出上述反诉请求，望判如所请。 唐丽针对张海、李红梅的反诉请求辩称，1.根据（2019）川01民终2109号生效民事判决书确认的事实，张海、李红梅挂失贷款账户对应的银行卡并取走卡内的资金，致使唐丽支付的185,000元款项在成都农商银行天府支行已经通过提前还贷审批的情况无法完成提前还款，如张海、李红梅没有挂失账户取走资金等违约行为，就不会产生后续还需继续按月还按揭贷款的情形；2.唐丽支付的185,000元的资金本就是唐丽用来偿还按揭贷款的，未能成功支付是因张海、李红梅取走按揭账户上的该笔资金，故不存在张海、李红梅所说的代付情况，也不影响唐丽已经向张海、李红梅支付全部房款的事实；3.张海、李红梅的第二项反诉请求已经被生效判决驳回，构成重复起诉；4.张海、李红梅的第三项反诉请求与本案不属于同一法律关系，属于张海、李红梅与物业管理公司之间的纠纷，在本案中应不予处理。 本院经审理后认定事实如下：成都市双流区人民法院于2018年1月9日所受理的原告唐丽与被告张海、李红梅，第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行、成都永峯房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，已于2018年11月2日作出（2018）川0116民初563号民事判决书，双方收到判决书后均向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2019年8月16日作出（2019）川01民终2109号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月19日，成都市中级人民法院出具《法律文书生效证明》，证明（2019）川01民终2109号民事判决书已于2019年8月26日发生法律效力。 （2018）川0116民初563号民事判决书认定如下事实：1.关于购房款的支付。2017年2月21日，李红梅出具《收条》，载明收到唐丽现金20,000元，剩余10,000元在2017年2月22日结清；2017年4月16日，唐丽通过转账方式向张海、李红梅支付购房款20,000元；2017年4月17日，唐丽通过刘斌的账户向张海账户转账489,000元；补充协议签订后，唐丽共代李红梅偿还银行按揭贷款9000元；2017年10月10日，唐丽通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185,000元。2.关于违约责任的约定。2017年4月7日签订的《补充协议》约定：本协议经三方签字生效，如合同履行过程中存在违约，违约方向守约方支付购房款20%作为违约金，且违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费。3.2017年4月15日签订的《补充协议》与本案审理有关的约定内容主要为：1.总房款为720,000元；2.唐丽应当在双方于2017年4月17日查询剩余贷款金额后，支付总房款扣除贷款金额和已付购房款后的剩余款项约490,000元，以实际核算为准。3.唐丽于2017年4月17日继续代张海、李红梅偿还银行剩余贷款，并负责该笔贷款的结清相关费用和利息及相关手续，保证在2017年10月30日前结清该笔贷款。4.张海、李红梅于2017年6月1日交房给唐丽。 （2018）川0116民初563号民事判决书判项载明：“一、原告（反诉被告）张海、李红梅与被告（反诉原告）唐丽于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同书》及2017年4月7日、2017年4月15日签订的两份《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）唐丽于本判决生效之日起十五日内代原告（反诉被告）张海、李红梅向第三人成都农村商业股份有限公司天府新区支行结清位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇·都市港湾XXX栋XXX单元XXX号房屋（业务件号：XXX）尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）；三、第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行于被告（反诉原告）唐丽代原告（反诉被告）张海、李红梅结清案涉房屋贷款后十日内协助被告（反诉原告）唐丽办理案涉房屋（位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇·都市港湾XXX栋XXX单元XXX号，业务件号XXX）的抵押登记注销手续；四、原告（反诉被告）张海、李红梅于案涉房屋抵押登记手续注销后五日内协助被告（反诉原告）唐丽办理位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇·都市港湾XXX栋XXX单元XXX号房屋（业务件号：XXX）的不动产权过户登记手续，将房屋过户登记至被告（反诉原告）唐丽名下；五、原告（反诉被告）张海、李红梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐丽违约金10,000元；六、原告（反诉被告）张海、李红梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐丽律师费10,000元；七、驳回原告（反诉被告）张海、李红梅的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）唐丽的其他反诉请求”。 2017年5月31日，唐丽（买方）与张海、李红梅（卖方）签订《交房确认书》，载明“卖方同意支付截止于2017年5月30日止该物业之所有费用……自买方收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全部负责。经双方确认，该物业是以现状态交付买方使用，且双方已无异议”。唐丽收房后居住在该房屋至今。2019年3月8日，张海、李红梅向欣诚物业管理有限公司缴纳案涉房屋关于2017年6月1日至2019年3月31日的物业管理服务费与生活垃圾处置费共计2218元。 2018年12月5日，唐丽（甲方）与北京市中银（成都）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，第一条委托代理事项：乙方接受甲方委托，指派律师在甲方与张海、李红梅房屋买卖合同纠纷案二审中担任甲方的委托代理人。2019年3月8日，北京市中银（成都）律师事务所向唐丽出具《四川增值税普通发票》，载明：价税合计20,000元，并备注张海、李红梅房屋买卖合同纠纷案二审。 2019年9月2日，唐丽按照（2018）川0116民初563号民事判决书判项内容，代张海、李红梅向成都农村商业股份有限公司天府新区支行支付贷款本金152,470.47元、利息182.78元、违约金1494元。成都农村商业股份有限公司天府新区支行向唐丽出具《成都农商银行贷款还款凭证》一份，并在还款备注处载明“该户房屋已卖给唐丽，由唐丽还款”。 以上事实有当事人身份信息、（2018）川0116民初563号民事判决书、（2019）川01民终2109号民事判决书、《法律文书生效证明》、《成都农商银行贷款还款凭证》、《委托代理合同》、《四川增值税普通发票》、《交房确认书》、《成都欣诚物业管理有限公司财务专用收据》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，张海、李红梅第二项关于要求唐丽向张海、李红梅支付违约金35,500元的反诉请求，因在双方前诉中已由生效判决驳回，构成重复起诉，本院依法不再受理该项反诉请求。现结合唐丽与张海、李红梅提交的证据以及庭审情况，归纳本案的争议焦点为：一、唐丽代偿的银行按揭贷款及费用是否应由张海、李红梅承担；二、唐丽主张张海、李红梅退还其多支付的13,000元房款应否得到支持；三、唐丽是否应承担2017年11月20日至2019年8月20日期间的房屋按揭贷款；四、二审律师费应由谁承担；五、唐丽应否承担交房后物业费。 一、关于唐丽代偿的银行按揭贷款及费用是否应由张海、李红梅承担的问题 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，结合（2018）川0116民初563号民事判决书判项第二条“被告（反诉原告）唐丽于本判决生效之日起十五日内代原告（反诉被告）张海、李红梅向第三人成都农村商业股份有限公司天府新区支行结清位于成都市天府新区华阳街道协和上街299号欣宇·都市港湾XXX栋XXX单元XXX号房屋（业务件号：XXX）尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）”以及唐丽已经向成都农商银行天府新区支行结清案涉房屋贷款（本金152,470.47元、利息182.78元、违约金1494元）的事实，故对唐丽要求张海、李红梅支付代偿银行按揭贷款的本息152,653.25元的诉讼请求，本院予以支持。 关于资金占用利息，本案中唐丽于2019年9月2日代张海、李红梅清偿全部银行按揭贷款后即取得对张海、李红梅的追偿权，张海、李红梅作为负有还款义务支付的主体，应及时履行支付义务，唐丽亦可随时主张权利，由于唐丽未能举证证明其在提起本案诉讼之前曾就案涉款项向张海、李红梅主张过权利，故本院认定张海、李红梅应向唐丽支付以代偿的银行按揭贷款本息152,653.25元为基数，自唐丽提起本案起诉之日即2019年10月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；及以因代偿银行按揭贷款所产生的违约金1494元为基数，自唐丽提起本案起诉之日即2019年10月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的支付的利息。故对唐丽主张的资金占用利息合理部分本院予以支持，超出部分不予支持。 二、关于唐丽主张张海、李红梅退还其多支付的13,000元房款应否得到支持的问题 （2020）川0116民初563号民事判决书针对购房款及支付问题已经认定如下事实：唐丽共向张海、李红梅支付733,000元，双方于2017年4月15日签订的《补充协议》约定房款为720,000元，故唐丽实际向张海、李红梅多支付了房款13,000元，张海、李红梅应予返还。虽然张海、李红梅辩称不存在唐丽多付款的事实，且张海、李红梅实际收款不足730,000元，但并没提交证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果，故本院对张海、李红梅实际收款不足730,000元的答辩不予采信。故对唐丽要求张海、李红梅向其返还多支付的13,000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。 关于多支付的13,000元购房款的资金占用利息问题，本院认为，导致唐丽向张海、李红梅多支付购房款的原因系因双方在房屋买卖交易过程中针对购房款支付方式等进行了多次约定，从2017年4月15日的《补充协议》的内容来看，唐丽应当在双方于2017年4月17日查询剩余贷款金额后，支付总房款扣除贷款金额和已付购房款后的剩余款项约490,000元，以实际核算为准。同时，唐丽于2017年4月17日继续代张海、李红梅偿还银行剩余贷款，并负责该笔贷款的结清相关费用和利息及相关手续，保证在2017年10月30日前结清该笔贷款。唐丽于2017年10月10日通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185,000元用于提前结清银行贷款，系履行2017年4月15日的《补充协议》所确定的合同义务。故双方之间的购房款差价应根据实际结算后再行确定。后因双方就案涉房屋买卖合同履行问题发生纠纷诉至法院，直到2019年8月26日二审终审判决发生法律效力，应视为双方之间的购房款差价最终确定，张海、李红梅作为负有退款义务支付的主体，应及时履行支付义务，唐丽亦可随时主张权利，由于唐丽未能举证证明其在前诉判决生效后至提起本案诉讼之前曾就该款项向张海、李红梅主张过权利，故对以13,000元购房款为基数自唐丽提起本案起诉之日即2019年10月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息，本院予以支持，超出部分不予支持。 三、关于唐丽是否应承担2017年11月20日至2019年8月20日期间的房屋按揭贷款的问题 根据（2018）川0116民初563号民事判决书认定的事实：“2017年10月10日，唐丽通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185,000元，用于结清案涉房屋的按揭余款。2017年11月2日，农商银行天府新区支行通过本案案涉房屋的提前还款申请。同天，张海、李红梅出具《声明书》，撤销2017年4月17日向唐丽出具的公证委托书。2017年11月3日，李红梅在本案案涉房屋还款账户中取款183,700元，并于当日申请挂失该银行卡。”由此可见，唐丽支付的185,000元即为其按合同约定提前偿还贷款的资金，唐丽的合同义务已经履行完毕，但该笔资金被张海、李红梅违约取用，致使房贷未能提前结清，还贷义务继续产生。故2017年11月20日至2019年8月20日期间案涉房屋的揭贷款虽由张海、李红梅支付，但唐丽早已支付用于偿还贷款的资金，不存在由张海、李红梅代唐丽偿还银行按揭贷款一说，故对张海、李红梅要求唐丽返还2017年11月20日至2019年8月20日期间由张海、李红梅代付的房屋按揭贷款32,384元的反诉请求，本院不予支持。 四、关于二审律师费应由谁承担的问题 唐丽与张海、李红梅于2017年4月7日签订的《补充协议》约定“本协议经三方签字生效，如合同履行过程中存在违约，违约方向守约方支付购房款20%作为违约金，且违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费。”结合唐丽提供了律师费发票、委托代理合同，证据之间形成锁链，能够证明唐丽因购买案涉房屋一事向张海、李红梅主张债权而产生了该笔律师费。故对唐丽要求张海、李红梅向其支付律师费20,000元的诉讼请求，本院予以支持。 五、关于唐丽应否承担交房后物业费的问题 张海、李红梅主张唐丽应偿还由张海、李红梅代偿的交房后物业费。本院认为，唐丽与张海、李红梅签署的《交房确认书》明确2017年6月起物业费用由唐丽承担，现张海、李红梅代唐丽缴纳了2017年6月1日至2019年3月31日的物业管理服务费与生活垃圾处置费共计2218元，唐丽应当向张海、李红梅支付该笔费用。张海、李红梅主张交房后至今的物业费用为3,025.68元，但并无2019年4月起的缴纳物业费用票据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。为了避免当事人诉累，便于纠纷一次性处理，对张海、李红梅要求唐丽支付其代唐丽缴纳的物业费3,025.68元的反诉请求，本院在2218元的部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于使用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽支付代偿银行按揭贷款的本息152,653.25元； 二、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽支付代偿银行按揭贷款的本息的资金占用利息（以152,653.25元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽支付因代偿银行按揭贷款产生的违约金1494元； 四、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽支付因代偿银行按揭贷款产生的违约金资金占用利息（以1494元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止）； 五、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽返还多支付的购房款13,000元； 六、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽支付购房款差价的资金占用利息（以13,000元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止）； 七、被告（反诉原告）张海、李红梅于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）唐丽支付律师费20,000元； 八、原告（反诉被告）唐丽于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张海、李红梅支付物业费用2218元； 九、驳回原告（反诉被告）唐丽的其他诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）张海、李红梅的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2021元，保全费1456元，由被告（反诉原告）张海、李红梅负担，反诉案件受理费786元，由被告（反诉原告）张海、李红梅负担760元，由原告（反诉被告）唐丽负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇二〇年一月七日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷