广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34528号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：唐衡生，男，1969年1月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区*****************，公民身份号码432************。被告：黄婉，女，1978年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码430************。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告唐衡生、黄婉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2019年6月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年10月31日物业服务费为7864.21元，违约金则自2019年6月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年10月23日为616.48元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园四十三座（具体地址：佛山市禅城区***************）业主，2017年8月4日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效。二、涉案单元合同面积为391.38平方米，实测面积为390.69平方米。三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2019年5月22日，住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2019年6月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积390.69平方米×4元/平方米=1562.76元。以上计至2019年10月份共拖欠物业服务费7864.21元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2019年6月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年10月23日为616.48元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。两被告提交书面答辩状共同辩称，一、验收交楼工作没有完成就起诉追交物业管理费。原告通知被告于2019年5月24日到涟岸花园43座验收交楼事项，被告当时在验收现场就提出不符合交楼条件，双方予以确认，并且当时双方就登记了43座单元检查记录表（共5项需返修），作为楼房质量原告返修的主要事项，也是返修以后符合验收交楼的必要条件，但到2019年11月24日为止原告还没有完成全部返修事项，也没有通知被告验收签字，所以应该视为验收交楼工作没有完成；原告却诉求被告从2019年5月22日起就补交物业管理费，实属不当，故被告请求法庭驳回原告要求被告缴纳物业管理费和违约金的诉求。二、物业管理费太高，远远超过最新佛山市物业管理费政府指导价的最高收费标准：佛山市关于进一步加强物业服务收费管理的通知从2019年5月1日起执行，通知指导价最高的一级收费为2.70元/平方米/月,而涟岸花园的收费标准为4元/平方米/月，远远超过最新佛山市物业管理费政府指导价的最高收费标准。三、滥用诉权。从2019年5月至2019年10月止原告从未正式通知被告缴纳物业管理费，而是在2019年11月就直接起诉追交物业管理费，缺乏起码的沟通与交流，纯属滥用诉权，浪费国家宝贵的司法资源；且收取了全佛山最高的服务费，给小区广大业主提供的却是最差的服务，部分业主对其服务质量有意见而拒缴服务费。原告不仅不改进、提高自己服务水平和质量，反而大量起诉因其不履行“优价优质”的服务承诺暂缓支付服务费的业主。截止到目前，原告已经起诉涉案小区欠费的业主已超过300户以上，造成广泛的不良影响。综上所述，由于原告物业服务过失和工作不到位，原告对引起本案诉讼负有不可推卸的过错责任，据此，被告请求法庭判令原告自行承担本案的诉讼费和律师费合理合法。恳请法庭主持公道、伸张正义，依法支持被告的答辩请求，驳回原告关于物业管理费、违约金、诉讼费和律师费的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、前期物业服务协议，证明原、被告关于物业服务合同情况。2、收楼入伙手续进程确认表，证明原告履行物业服务义务。3、专项法律服务合同，证明原告委托律师情况及收费情况。4、律师费发票，证明原告支付律师费情况。5、涟岸花园物业交楼通知书、佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。6、交楼通知书EMS快递单，证明案外人开发商邮寄通知被告收楼及告知被告计付物业费的时间。7、不动产登记信息查询结果，证明被告取得房产证的时间及房屋实测面积情况。诉讼中，两被告共同举证如下：1、收楼入伙手续进程确认表，证明原、被告具体启动收楼入伙手续进程。2、单元检查记录表，证明家利物业未完成验收交楼手续情况。3、关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知，证明家利物业服务期限到期，不应再要求收取高额物业管理费。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区**********，于2017年9月6日办理商品房合同登记，载明的房屋建筑面积为391.38平方米。实测面积390.69平方米。2017年8月4日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：391.38平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十条其它事项。一、本协议有效期至业主委员会合法成立，并且代表全体业主与经业主大会表决同意选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2019年5月24日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2019年5月31日开始计收。《单元检查记录表》显示，涟岸花园43座四楼次卧进门左手墙有裂缝痕迹、四楼主卧进门右手墙由裂缝、四楼插座开关打不上（电箱）、负一楼卷闸门墙上点半用不了、负一楼电梯电源开关打不上。2019年10月9日，原告发出《关于我司退出佛山涟岸花园物业管理服务的通知》：“尊敬的各位业主：……我司与发展商（佛山市和记黄埔地产有限公司）签订的《前期物业服务委托合同》约定，住宅物业服务费的收费标准为4元/月/平方米，合同期限为2014年9月1日起至2019年8月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。但若按不高于2元/月/平方米收费标准，属于对原合同的重大变更，我司将无法继续履行《前期物业服务委托合同》约定的服务内容及标准。鉴于现无法就新的物业服务费标准达成一致，《前期物业服务委托合同》未能自动延续，我司经过慎重考虑及综合评估，非常遗憾地正式告知全体业主我司将于2019年12月31日退出佛山涟岸花园物业管理服务……”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年11月4日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中234件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。原告陈述，原告仍在为涉案小区提供物业管理服务，定于2019年12月31日撤场。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告未到庭抗辩，亦未举证证明2019年6月至10月已经缴纳了物业费，本院对原告主张的欠费期间予以采信。关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；第五，原告诉请的物业服务费均为《前期物业服务协议》约定的物业服务期限产生，原告亦提供了物业服务，被告以佛山市发展和改革局函复要求原告与业主重新约定收费标准为由，辩称2019年9月份以后的物业服务费不应再按4元/月/平方米的标准计收，但被告未提交证据证明双方对物业服务费标准进行新的约定，且佛山市发展和改革局的函复行为属于行政行为，不属于法院处理范围。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。经计算，被告应向原告支付2019年6月1日至2019年10月31日的物业服务费7813.80元（4元/月/平方米×390.69平方米×5个月）。至于两被告抗辩涉案房屋存在质量问题，不符合收楼条件，不应交纳物业服务费。对此本院认为，被告已于2019年5月24日办理了收楼手续，并于2019年5月24日在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名确认涉案房屋物业服务费从2019年5月31日开始计收，若两被告认为案外人开发商迟延交楼或交楼存在严重瑕疵造成其损失，可另寻法律途径解决，本案不予一并处理，故本院对两被告抗辩不予采信。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2019年6月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年10月23日，被告应付违约金为74.50元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达282余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告唐衡生、黄婉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2019年6月至2019年10月的物业服务费7813.80元及违约金74.50元（违约金暂计至2019年10月23日，此后以7813.80元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担9元，被告唐衡生、黄婉负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年一月二十日书记员 张春兰