江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4744号 原告：朱梅君，女，I960年12月11日生，汉族，徐州市中心医院医生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：周朋，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹大银，江苏禾嘉律师事务所律师。 被告：徐州盛德源商贸有限公司，住所地徐州市中山北路1号盛佳大厦1-5层。 法定代表人：那利民，总经理。 委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈九万，江苏逸诚律师事务所律师。 原告朱梅君与被告徐州盛德源商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告朱梅君的委托诉讼代理人周朋、被告徐州盛德源商贸有限公司的委托诉讼代理人屈庆功、沈九万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金123513元（自2006年7月1日起至2016年7月31日止）、违约金37053.9元，合计160566.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：徐州金辰集团有限公司系被告公司前身。2004年4月19日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：出租人将位于徐州市的房屋租赁给被告经营使用；租赁期为12年，自2004年8月1日起至2016年7月31日止；出租屋的房款为153800元，第一年和第二年均按房款的4%支付，月租金为513元，第三年至第十二年均按购房款的8%支付，月租金为1025元；合同约定的租金均按月支付，如逾期支付，承租人自逾期之日起，除向出租人支付房租外，需按月租金支付每日千分之三的违约金。合同签订后，被告仅支付租金至2006年6月份，此后未再支付。原告曾多次向被告催要租金，被告置之不理，特诉至法院，请求维护合法权益 被告徐州盛德源商贸有限公司辩称，原告诉请不成立，理由如下：1、原告的诉讼已超法律规定的诉讼时效。根据法律规定，拖欠租金的诉讼时效为一年，原告诉称2006年6月之后未付租金，诉讼时效在当时为一年，应截止至2007年7月份。即使从整体合同来看，最后期限为2016年7月31日，诉讼时效也截止至2017年7月31日。本案因未能及时行使权力，故原告丧失胜诉权；2、涉案房屋租赁合同因发生了不可预见、无法避免的原因，且该原因不能归责于被告，导致合同无法履行。2011年4月份，徐州市政府为整治文化城的业态，将文化城1、2号楼的所有房产（包含涉案房屋）统一封闭，2012年3月10日，泉山区城管局进一步整理外立面，将外立面完全封闭。自此，原告租赁给被告的房屋无法使用，被告无法预知，因而被告不应承担责任，不应支付租金及相应违约金。综上，原告诉讼不能成立，请求法庭依法驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐州盛德源商贸有限公司注册成立于1998年3月4日。 曾用名“徐州金辰集团有限公司”。 2004年4月19日，原告（出租人）与被告（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：出租人自愿将其所有的，位于徐州市泰山路文化城内的商铺（X#楼X层X号）租赁给承租人经营使用；租赁期限为12年，自2004年8月1日起至2016年7月31日止。合同第四条载明：“租金及支付方式出租人的房款为153800元，第一年和第二年均按房款的4%支付，月租金为513元，第三年至第十二年均按购房款的8%支付，月租金为1025元。本合同约定之租金均按月支付，承租人应于每月前五日支付当月租金”。合同第五条、第六条对出租人及承租人的权利与义务作出详细约定。合同第七条约定：“1、在合同期限内，因法律、法规的变化造成合同无法履行的，合同应进行相应变更……”。合同第八条约定了违约责任，具体内容为：“1、出租人、承租人都应严格履行合同，任何一方违约，应依法承担民事责任。2、承租人如逾期支付租金，从逾期之日起6个月内，除支付清房租外并按月租金支付出租人每日3‰的违约金，如超过6个月，合同自动解除，另外赔偿出租人2个月的租金。3、……”。合同同时对合同变更与解除、争议解决方式等内容作出详细约定。 合同签订后，被告仅支付2004年8月1日起年至2006年6月31日止的租金，此后未再支付。后，剩余租金经原告多次催要，未果。故原告起诉来院。 2007年6月19日，原告通过EMS国内特快专递向被告住所地发出催款函一份。 另查明，为加快文化产业繁荣、提升城市文化品位，徐州市委、市政府决定整合徐州市图书馆、文化城及周边资源，进行徐州动漫影视城基地项目建设，建成10万平方米淮海经济区最具影响力的影视动漫基地，成功申报国家文化产业示范基地。项目分两期实施，一期为动漫馆，二期为创意广场，一、二期实施的同时，启动文化城配套服务区的业态整合。本案所涉的房屋被规划在内。根据市委、市政府部署，2012年1月9日，泉山区委、泉山区政府制定《泉山区转型升级工程实施方案》。2012年2月16日，该项目被列为泉山区2012年度城建重点工程计划。2012年3月10日，泉山区城市管理局向文化城的业主下发通知，从即日起将对文化城楼体外立面进行整治。2012年6月11日，被告向文化城业主发出《转发〈泉山区城管局对业主通知〉的通知》，告知根据徐州市政府和泉山区政府的相关文件，对文化城房产的使用予以统一规划，并对外立面采取统一封闭整治措施，业主文化城房产已不能使用。 本案争议焦点为，原告诉请有无事实及法律依据。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原被告均应按房屋租赁合同的约定履行各自的义务。现被告拒不支付相应租金的行为，显属违约，其应当承担违约责任。 关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。被告抗辩称原告起诉已超过法定诉讼时效，本院认为，《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行。涉案租赁合同约定的租赁期限为12年，自2004年8月1日起至2016年7月31日止。本案庭审中，原被告均未举证证明双方已解除涉案租赁合同，且被告亦未举证证实合同期满后已将房屋返还给原告，则依据合同法相关规定，涉案房屋租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。故，依据上述法律规定，原告就本案诉争纠纷并未超出法律规定的诉讼时效期间，因而对被告该项抗辩，本院不予认可。 关于原告诉讼请求数额问题。1、关于原告主张被告给付租金的问题。因本案所涉房屋于2012年3月10日由徐州市泉山区城市管理局对包括涉案商铺在内的文化城进行整体整治，致使合同不能得以实际履行，其责任不能归之于被告，因此被告在租赁合同期内租金应计算至2012年3月10日，被告已实际给付原告租金至2006年6月31日，故被告还应支付原告2006年7月1日至2012年3月10日的房屋租金69530元（513+1025×12（月）×5（年）+1025×7（月）+1025÷30×10（天）），故，对于原告要求被告支付2006年7月1日至2012年3月10日的租金69530元的诉请，本院依法予以支持；2、关于原告主张被告给付违约金的问题。本院认为，被告未按约定支付自2006年7月1日至2012年3月10日的租金，构成违约，其应承担相应的违约责任。原告主张违约金以应付房屋租金的30%计算，不违反法律、行政法规相关规定，本院予以支持。违约金数额应为20859元（69530×30%）。原告的其他诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，被告应向原告支付房屋租金69530元及违约金20859元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告徐州盛德源商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱梅君支付租金69530元及逾期违约金20859元； 二、驳回原告朱梅君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3510元，由原告朱梅君负担1450元；由被告徐州盛德源商贸有限公司负担2060元，并于本判决生效之日起七日内将诉讼费交纳至本院或汇款至徐州市泉山区人民法院在中国农业银行徐州泉山支行的账户中（账号：10×××78），期满仍未交纳的，将移送执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吴风华 人民陪审员  岳 芬 人民陪审员  韩先琼 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  李慧萱