广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初188号原告（执行案外人）：梁尧篪，男，汉族，1936年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。原告（执行案外人）：刘霞，女，汉族，1944年5月21日出生，住广东省佛山市南海区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：江丹，广东金舵律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：林国梁，广东金舵律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州市轮回投资咨询有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：舒新颖，广东德而赛律师事务所律师。第三人（被执行人）：佛山市南海区九江镇经济发展总公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：曾耀辉，男，汉族，1992年9月20日出生，住广东省佛山市南海区，系该司员工。原告梁尧篪、刘霞诉被告广州市轮回投资咨询有限公司（以下简称轮回公司），第三人佛山市南海区九江镇经济发展总公司（以下简称九江经总公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告梁尧篪、刘霞的委托诉讼代理人江丹、被告轮回公司的委托诉讼代理人舒新颖到庭。本案现已审理终结。原告梁尧篪、刘霞诉称，请求:1.解除对********************室（以下简称涉案房产）的查封，并终止对该房产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年9月，第三人九江经总公司与两原告签定《商品房购销合同》，九江经总公司将位于************（即电房前座）****室的房产以总价款2万元出卖给两原告，两原告于2003年9月25日付清了所有房款。该房产在买卖之前已由两原告租住使用，买卖之后依旧由两原告占有使用至今。在被告轮回公司申请执行佛山市南海区九江制罐实业公司、九江经总公司的案件【案号为：（2007）佛中法执字第953号】中，涉案房产被查封，两原告的执行异议被驳回。两原告签定购房合同后，已为涉案房产支付了所有对价，并一直实际占有、使用该房产，在《商品房购销合同》中，九江经总公司明确了该房产未办理土地证，尚无法过户，因此，一直以来房产无法过户的责任并不在原告，原告作为善意的购买人，对于涉案房产未能办理过户手续并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，两原告对涉案房产享有排除执行的实体权利，针对涉案房产的查封、执行措施应被终止。故，特向本院提起诉讼，诉请如前，恳请支持，以维护原告的合法权益。原告梁尧篪、刘霞向本院提交以下证据：1.（2019）粤06执异186号执行裁定书，拟证明本案已经经过执行异议程序。2.商品购销合同，拟证明梁尧篪、刘霞与九江经总公司就位于******电房前座****室房地产的买卖签订了商品房购销合同，约定了价款。房屋当时不能过户的原因不在原告一方。在购买涉案房产之前，原告已经居住在该房屋中。3.证明（九江政府），拟证明商品房购销合同中所述的《处理意见》第四条的内容属实。并与法院调取的证据材料相一致。在购买涉案房产之前，原告已经居住在该房屋中。4.证明（儒林居委会），拟证明商品房购销合同所载房屋即为涉案房产，涉案房产前后出现过两个不同地址，但实际是同一房屋。原告是房屋的实际占有使用人。5.收据，拟证明梁尧篪、刘霞已全部支付购房款；6.确认书，拟证明九江经总公司确认其指示第三方代收购房款，购房款已全部付清。7.91-92年度粮食供应证、交纳水费的发票（2019年9月10日开具）、梁尧篪和刘霞的身份证，拟证明一直以来，原告实际占有、使用涉案房产，该房屋为两位原告的户籍地址。8.不动产登记信息，拟证明涉案房产的查封时间为2018年1月10日，在房屋查封前，原告已签订商品房购销合同、支付全部房款并实际占有该房屋。九江经总公司未办涉案房产土地证及涂销抵押导致房产无法过户，原告对此不存在过错。被告轮回公司质证称，对于证据1的真实性、关联性、合法性没有异议；证据2的“三性”没有异议；证据3的“三性”无异议；对于证据4其形式的真实性没有异议，对于证明的内容就是原告是否直接现在在使用这个房产，居委会也就是开证明，这个单位不具有相应的职能，也不可能派相应的人员经常去查看是否有人居住；对于证据5真实性没有异议，对其证明的内容有异议，因为这份收据显示的收款人并非是涉案房产的目前登记的产权人，而是另外一家公司，该证据恰恰证明原告可能目前尚未与本案房产登记的产权人就购房款办理结清关系；对于证据6确认书，其形式的真实性没有异议，但该确认书由于所作出的时间是2019年也就是本案发生过后才作出的，并非是购房当时所产生的，由另外的案外人也就是南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司来收钱，如果要严格核实其真实性的话，还要有其他当时形成的证据证明其有基础的其他法律关系来代为收钱；对于证据7的真实性没有异议，但是对证明内容所说的一直占有使用涉案房产，是不能够证明的，因为被告轮回公司的委托诉讼代理人舒新颖实际去那个地方看过，里边都已经是破破烂烂，应该是荒废了好久的，完全看得出肯定是好久没人住的，最高院司法解释非常重要的一条，是保护普通的产权人的基本的权利所设定的，所以原告可能还需要提供其他证据证明；证据8的真实性、合法性、关联性没有异议，但对于其所证明的内容有一点就是涉案房产抵押设定日期是在1999年到2001年，也就是说原告在购买涉案房产的时候房产一直是处于抵押状态的，该证据恰好证明原告自己在购买涉案房产的时候没有尽到审慎的注意义务，在涉案房产仍然办理抵押登记，并且第三人九江经总公司仍然未还清涉案房产办理抵押的债务的时候，仍然去签订购房合同，导致到现在一直没有办理过户，其过错是在于原告自己。庭后，原告应本院要求提交了户口本，拟证明两原告的身份户籍情况，经本院核实予以确认。经审查，本院对原告梁尧篪、刘霞提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告轮回公司答辩称，执行异议的裁定是符合事实和法律规定的，本案所涉房产虽然是原告购买的，但是购买的时间是在房产办理抵押登记之后，而且抵押登记目前来说一直还是登记在案状态所以没有办法办理过户，由于其自己购房的时候没有尽到谨慎的注意义务购买了已经办理抵押的房产。所以原告的诉讼请求没有法律和事实依据。被告轮回公司向本院提交涉案房产抵押登记资料照片作为证据，拟证明涉案房产在1999年就已经办理了抵押登记，其登记的债务履行期限是到2001年1月15日，相关的内容与原告提供的证据8也有相互印证。原告梁尧篪、刘霞质证称，看不清楚，不清楚具体内容。经审查，因被告轮回公司提交的证据并非原件，且内容模糊，无法辨认，本院对其不予确认。第三人九江经总公司未进行答辩亦未向本院提交证据。本院经审理查明，关于轮回公司申请执行佛山市南海区九江制罐实业公司、九江经总公司其他合同纠纷一案，本院案号为（2007）佛中法执字第953号。本院于2018年1月9日根据已经发生法律效力的（2007）佛中法执字第953-3号执行裁定书向佛山市南海区国土城建和水务局发出（2007）佛中法执字第953-3号协助执行通知书，要求该单位协助查封被执行人九江经总公司名下包括涉案房产在内的9套房屋所有权，查封期限为三年，从2018年1月9日起至2021年1月8日止。2019年1月29日，本院作出（2007）佛中法执字第953号公告决定评估、拍卖（变卖被执行人）九江经总公司名下包括涉案房产在内的9套房屋。后案外人梁尧篪、刘霞遂向本院提出执行异议，本院经审查作出（2019）粤06执异186号执行裁定，裁定驳回案外人梁尧篪、刘霞的异议请求，原告梁尧篪、刘霞不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。另查明，涉案房产登记在九江经总公司名下，权利证号为*****，建筑面积为111平方米，已于1999年12月13日办理一般抵押登记，抵押权人为南海市九江农村信用合作社。再查明，本院在审理期间，向佛山市南海区档案馆调取了2002年12月9日南海市人事局、南海市九江镇人民政府、南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司、南海市九江镇房地产开发有限公司四个单位出具的《关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇等问题的处理意见》，其中关于住房部分的意见为“梁、刘两人租住的镇属住房，按现行价的50%出售给两人，作为对两位技术人员的照顾，具体手续由出售单位房地产开发公司与其本人尽快办理。”根据上述《关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇等问题的处理意见》，梁尧篪、刘霞与九江经总公司签订无落款日期的《商品房购销合同》，合同约定：“一、成交房屋。1.房屋座落及名称：南海区************（即电房前座）****室（原房产证号为：粤房证字第*****号）。2.房屋成交价格：人民币贰万元正。3.交款方式：现金一次性付清。二、根据二00二年九月二日，南海市人事局、九江镇人民政府、九江镇镇有资产投资管理有限公司、九江镇房地产开发公司四个单位出具的文件‘关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇问题的处理意见’。第四条决定：‘梁、刘两人租住的镇属住房，按现行价的50%出售给两人作为对两位技术人员的照顾。具体手续由出售单位房地产开发公司与其本人尽快办理’（注：出售单位实际为经济发展总公司）经镇有资产投资管理有限公司落实该住房现行评估价为人民币4万元，按50%折价为2万元。三、由于该房屋未办土地使用证，故未能正式办理房产证过户手续，待将来办理土地证后，乙方需协助甲方办理土地证及房证，办证费用由甲方支付。四、由于未有房产证，鉴于该房属镇属产业，故暂以本合同及交款收据作为该房产归属依据。合同生效后该房产即为甲方（买方）所有。五、本合同一式两份，双方各执一份，交清购房款后，双方代表签字盖章后生效。”梁尧篪、刘霞在甲方处签名，第三人九江经总公司在乙方处盖章。2003年9月25日，南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司出具收据，收据号码为007768，注明“今收到梁尧篪、刘霞交来***************后楼****室房屋款20000元”。2019年10月8日，第三人九江经总公司出具《确认书》，确认：“我公司指示梁尧篪、刘霞将购房款贰万元交‘南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司’代收，该购房款梁尧篪、刘霞已付清。”梁尧篪、刘霞自1991年以来，一直占有使用涉案房产。本院认为，本案的争议焦点为原告梁尧篪、刘霞对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据本院查明事实，涉案房产的买卖系根据《关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇等问题的处理意见》的相关内容而发生，虽然原告梁尧篪、刘霞提交的《商品房购销合同》没有落款时间，但有《关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇等问题的处理意见》进行佐证，足以认定在涉案房产被本院查封前，原告已经与第三人签订了书面合同，该合同系根据有关部门指令签订，未违反法律法规的效力强制性规定，是合法有效的合同。其次，根据原告提交的佛山市南海区九江镇人民政府和九江镇儒林社区出具的证明，可以证明原告在本院2018年1月9日查封涉案房产之前，已经合法占有涉案房产。再次，结合原告提交的南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司出具的收到原告交来的涉案房产房屋款的收据，以及九江经总公司2019年10月8日出具的确认书，确认其指示原告将购房款交给南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司，涉案房产购房款原告已付清，足以认定原告根据九江经总公司的指示，已经付清了涉案房产的购房款。至于涉案房产存在抵押未能办理过户的问题，因涉案房产系根据《关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇等问题的处理意见》指定出卖给原告的，与普通的商品房买卖关系不同，虽然因涉案房产存在抵押导致未能办理过户，但原告对此并无过错。综上，原告梁尧篪、刘霞在涉案房产被本院查封前，已经签订了合法有效的书面合同并占有使用，也付清了全部房屋价款，对于未能办理过户亦不存在过错，原告对涉案房产已享有足以排除强制执行的实体权利，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于涉案房产在梁尧篪、刘霞与九江经总公司签订《商品房购销合同》前已办理抵押问题，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”申请执行人轮回公司并非涉案房产的抵押权人，而本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应属于第二十七条所指的法律另有规定的情形。因此，有关房屋抵押问题，抵押权人应与第三人（被执行人）九江经总公司及有关政府部门另行解决，不应成为阻却本案中无过错购房人对涉案房产的占有使用及排除执行的因素。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得在本院（2007）佛中法执字第953号案中执行佛山市南海区九江镇经济发展总公司名下的********************室。本案诉讼费300元，由被告广州市轮回投资咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 黄健超二〇二〇年一月六日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞