广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1897号上诉人（原审被告）：叶丽容，女，1941年8月27日出生，汉族，住广东省乐昌市*****。委托诉讼代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建玲（系叶丽容的女儿），女，1968年4月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********。上诉人（原审被告）：林秀，女，1971年11月5日出生，汉族，住广东省乐昌市***************。委托诉讼代理人：李勇，广东百昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈坤娣，女，1959年7月5日出生，汉族，住广东省乐昌市************。委托诉讼代理人：陈力维，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓楚云，广东正平天成律师事务所实习律师。上诉人叶丽容、林秀因与被上诉人沈坤娣房屋买卖合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2020）粤0281民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶丽容上诉请求：1.撤销一审判决，驳回沈坤娣的诉求，或发回重审；2.本案受理费由沈坤娣承担。事实与理由：原审判决“被告林秀协助原告沈坤娣办理案涉房屋过户手续”，没有法律依据。一、叶丽容与童汝金之间就案涉房屋的口头买卖协议，其交易土地为划拨土地，未得到政府有关部门批准，违反法律法规强制性规定，属无效行为。1.案涉房屋于1990年11月22日取得《房屋所有权证》，双方口头转让协议发生于1991年，叶丽容于2013年11月23日取得《划拨土地使用证》。2.《中华人民共和国民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，根据1990年国务院颁布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条”划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”和第45条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。……”的规定，本案买卖标的物虽为房屋(不动产)，但在我国“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的现行房产制度下，出卖房屋的，土地使用权也一并转移。由于双方房屋买卖指向的买卖标的实际上包含地上建筑物的所有权以及该地块的土地使用权，因此转让的土地必须符合国家法律法规规定。本案诉争房屋的土地是国有划拨土地，转让时未经政府有关部门批准，违反法律法规的强制性规定，属无效行为。二、关于本案事实的认定问题。叶丽容配偶梁汝青与童汝金的口头买卖协议因童汝金的长期不履行支付义务已无效(1991年口头协议，童汝金2009年去世，长达19年的时间不办理过户手续，其原因是童汝金未履行支付义务)。《关于人民南一巷82号住宅转让情况》已详述，明确未办理过户的原因：1、叶丽容及梁汝青均承认1991年口头转让房屋给童汝金，但由于童汝金始终未履行协议，故未办理过户手续。协议一是：由于东面墙体是83号产权，办理过户先须补偿1万元给83号业主；协议二是：房屋外的鸡棚、猪屋...等须补偿。协议之一、之二的补偿价在三年内办理价不变，三年之后办理过户手续则按当时房价及物价水平调整。上述记载，童汝金未付清交易的相关房款是未办理过户的原因(房屋价格因超过三年未办过户而发生变化，诉争房屋由此亦处于一种待交易状态)。2、口头转让协议发生于1991年，至2001年时间长达11年未办理过户手续，2002年才出现童汝金的违建，2009年童汝金去世，即未办理过户与违建、相邻纠纷无关。一审法院断章取义，认定未办理过户是相邻纠纷完全错误。综上，一审法院对交易土地性质没有审查，认定事实错误，故提出上诉，请求二审法院支持上诉人的请求。沈坤娣辩称：1.叶丽容的上诉与一审判决并无关联。一审并无判决叶丽容承担义务和诉讼费，与叶丽容无关。2.涉案房屋在1990年已经取得房产证，属于叶丽容的私人财产，是可以单独转让的。童汝金与叶丽容方在1991年达成口头协议，将涉案房屋转让给童汝金合法有效并且已经完成交付。至于叶丽容所称的承诺书内容是发生在本次房产交易完成之后，至于协议书的内容与买卖合同本身并无关联，如果叶丽容认为有争议的可以另案起诉。林秀对叶丽容的上诉没有意见。林秀上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令驳回沈坤娣的全部诉讼请求；3.判令沈坤娣、叶丽容承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.2018年5月7日林秀与叶丽容签订《房屋买卖合同》，约定案涉房产转让给林秀，因所涉土地为划拨土地，相关办证费用由林秀代为垫付。签订合同后，林秀向叶丽容实际支付购房款125000元，并非120000元，林秀与叶丽容在一审开庭期间，确认实际支付购房款为125000元。2.林秀与叶丽容签订《房屋买卖合同》之前，案涉房产占用的土地为行政划拨用地，尚未向国土资源部门缴纳土地出让金。林秀与叶丽容签订《房屋买卖合同》后，林秀代为垫付土地出让金、办证费等费用合计57106.03元。3.在林秀与叶丽容签订《房屋买卖合同》至房产登记过户至林秀名下之前；原产权人叶丽容是否将房产转让给童汝金，林秀并不清楚。但根据其后沈坤娣提供2011年11月2日乐昌市人民法院关于乐昌市***********住宅情况调查笔录显示，叶丽容于1991年委托丈夫梁汝清口头协议转让给童汝金，是附有协议和童汝金承诺书的，童汝金一直未履行协议和承诺，所以房产一直未登记过户。二、原审法院适用法律错误。1.在林秀与叶丽容之间签订的《房屋买卖合同》合法有效的情形下，沈坤娣主张将案涉房产过户登记至其名下，依据的是沈坤娣与叶丽容之间的口头房屋买卖合同关系，林秀并非沈坤娣与叶丽容之间签订合同的当事人，沈坤娣直接要求林秀将案涉房产过户登记在其名下，没有法律依据。2.在叶丽容没有返还购房款125000元以及林秀代为垫付土地出让金、办证费等费用57106.03元之前，要求林秀协助将案涉房产过户登记在沈坤娣名下，显失公平。3.沈坤娣应先履行协议补偿款和承诺书所承诺的内容，再行要求办理案涉房产的过户手续。4.原审判决案件受理费512.5元，由沈坤娣承担50元，林秀承担462.5元，属于责任分配不公。本案有两名被告，分别为林秀和叶丽容，即使认为林秀与叶丽容之间签订的《房屋买卖合同》不属于善意，也应当由林秀与叶丽容共同承担462.5元，原审判决462.5元全部由林秀负担显然属于责任分配不公。综上所述，恳请二审法院查清本案事实，依法改判，维护林秀的合法权益。沈坤娣辩称，林秀主张的已经支付的购房款和土地出让金属于林秀和叶丽容之间的合同纠纷产生的费用，与沈坤娣无关，若林秀认为存在费用退还问题应另案起诉叶丽容，并不属于本案处理范围。此外，若林秀认为本案存在一房二卖的行为，也可向有关部门报案处理。至于林秀提到的协议书内容问题是发生在本次房产交易完成之后，至于协议书的内容与买卖合同本身并无关联。因此产生的纠纷应另案处理，不属于本案处理范围。叶丽容辩称，1.对转让的价格和土地出让金数额没有异议。2.涉案房屋土地性质属于划拨用地，因此林秀通过政府部门批准缴纳土地出让金才取得土地使用证和产权的过户，林秀的买卖符合法律的规定，沈坤娣与叶丽容的交易虽然在形式上房屋被沈坤娣占用，但沈坤娣没有支付房款及没有得到政府部门的批准，所以即使沈坤娣占用涉案房屋也是无效的行为。3.沈坤娣是以欺骗的手段入住涉案房屋，沈坤娣没有履行支付义务，所以没有过户，交易没有完成，涉案房屋仍属于叶丽容，叶丽容有权处理涉案房产。沈坤娣向一审法院起诉请求：1.判令叶丽容、林秀就位于乐昌市*************屋的《房屋买卖合同》无效；2、判令叶丽容、林秀将位于乐昌市*************屋过户到沈坤娣名下，并承担产权变更至沈坤娣名下产生的一切费用；3、本案的诉讼费用由叶丽容、林秀承担。一审法院认定事实：该院审理的林秀与沈坤娣、童金威、叶丽容返还原物一案（案号：[2019]粤02**民初503号），于2019年9月27日作出民事判决：驳回林秀的诉讼请求。林秀不服该判决，上诉至韶关市中级人民法院，该院于2020年1月20日作出（2019）粤02民终2375号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效并查明以下事实：位于乐昌市*************屋于1986年5月新建，1990年11月22日登记在叶丽容名下。2011年11月1日，叶丽容与丈夫梁汝青共同出具《关于人民南一巷82号住宅转让情况》记载“乐昌市***********住宅，所有权人：叶丽容，住宅东西墙体借用东邻**住宅墙，南西北三向均为自建墙，混合结构，二层加三层楼梯间，建筑面积约120多平方米，具体数字以登记表为准。本住宅于1991委托丈夫口头协议转让给童汝金，由于童汝金由开始至今未执行协议，故一直拖至今天仍未办理过户手续。……”。2018年5月7日，林秀与叶丽容签订《房屋买卖合同》，合同约定叶丽容将位于广东省乐昌市*************屋转让给林秀，房屋建筑面积为112.36平方米，房屋转让款120000元。合同签订后，林秀依约支付了房屋转让款120000元给叶丽容。2018年7月20日，林秀取得涉案房屋不动产登记权证（粤20**乐昌市不动产权第0009315号）。叶丽容自1991年将涉案房屋实际交付童汝金一家使用至今。韶关市中级人民法院认为林秀与叶丽容签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是有效合同。但林秀非善意买受人，其办理登记行为亦非善意，系恶意办理登记的买受人，其权利不能优先已经合法占有82号房屋的买受人童汝金、沈坤娣、童金威，故对林秀要求合法占有房屋的沈坤娣、童金威返还82号房屋的诉讼请求不予支持。另查明，童汝金与沈坤娣于1990年登记结婚，婚后生育长子童金龙、次子童金威，双方于2005年4月30日协议离婚。《离婚协议书》第四条约定“男女双方解除婚姻后，女方居住原来所居住人民南一巷80号之屋(三层楼房，180平方米)，归女方、两小孩所有……”沈坤娣、童金威称离婚协议书中约定的“人民南一巷80号之屋”实为涉案房屋，系笔误。再查明，童金威、童金龙分别于2020年5月27日、2020年5月28日作出《放弃房屋份额声明》，内容如下：“位于乐昌市*************屋原属于父亲童汝金，母亲沈坤娣的夫妻共同财产。2005年，父亲童汝金与母亲沈坤娣协议离婚，约定房屋归属母亲沈坤娣及儿子童金龙、童金威。现本人郑重声明：对上述房产，我自愿无条件放弃赠与和继承。以上情况均真实无误，如有虚假，愿承担法律责任。”一审法院认为，本院作出的已生效（2019）粤02民终2375号民事判决已经认定叶丽容在将乐昌市*************屋转让给林秀前已先将涉案房屋转让给了童汝金，至今一直由童汝金一家实际占有、使用，沈坤娣是涉案房屋的合法占有者。根据童汝金与沈坤娣签订的《离婚协议》，涉案房屋归属于沈坤娣及童金龙、童金威所有，现童金龙、童金威声明自愿放弃房屋份额，故沈坤娣作为原告有权提起本案诉讼。（2019）粤02民终2375号民事判决已确认林丽容与童汝金之间就涉案房屋存在合法的房屋买卖合同关系，林秀与叶丽容的房屋买卖合同中林秀非善意买受人，系恶意办理登记的买受人。鉴于林秀系涉案房屋的登记买受人，故其应协助沈坤娣将位于乐昌市*************屋过户到其名下，由此产生的过户费用应由沈坤娣自行承担。（2019）粤02民终2375号民事判决已经认定林秀与叶丽容签订的房屋买卖合同是有效合同，故沈坤娣要求确认林秀与叶丽容签订的房屋买卖合同无效的诉请，于法无据，该院不予支持。一审判决：一、林秀应于判决生效之日起十五日内协助沈坤娣办理位于乐昌市*************屋的过户手续，过户费用由沈坤娣承担；二、驳回沈坤娣的其他诉讼请求。对一审法院认定事实部分，沈坤娣无异议，叶丽容认为一审判决第五页“2011年11月1日，叶丽容与丈夫梁汝青共同出具《关于人民南一巷82号住宅转让情况》”，该说明是因为童汝金没有履行协议义务才没有办理过户，而判决将2000年之后童汝金违建的事实变成了不过户的理由，该事实认定是错误的。一审法院还遗漏审查案涉房屋土地性质，涉案房屋土地性质属于行政划拨，行政划拨的土地上房屋的转让必须经过政府相关部门批准交易才成立。一审没有查明涉案房产产权人是谁，童汝金和沈坤娣只是居住在涉案房屋内。林秀认为一审判决遗漏查明：1.林秀和叶丽容房屋买卖转让款实际支付125000元，在一审庭审期间，林秀与叶丽容也确认了该款项。2.涉案房屋的土地属于划拨性质，叶丽容将涉案房产出售给林秀，约定是由林秀办理涉案房屋土地的出让手续并且由林秀垫付土地出让金，相关费用57106.03元。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。本案二审期间，林秀向本院提交了以下证据：1.广东省政府性基金（资金）通用票据，拟证明林秀代叶丽容缴纳国有土地出让金26231元。2.广东省增值税普通发票，拟证明林秀代叶丽容缴纳测绘费325元。3.广东省增值税普通发票，拟证明林秀代叶丽容缴纳土地评估费2000元。4.收款收据，拟证明林秀代叶丽容缴纳权籍费1000元。5.广东省增值税普通发票，拟证明税务机关的计税额。6-10.税收完税证明，拟证明林秀代叶丽容缴纳契税3600元、个人所得税23060元、契税和印花税810.03元。11.广东省非税收入票据，拟证明林秀代叶丽容缴纳不动产登记费80元。沈坤娣发表以下质证意见：对林秀提供的证据真实性认可，但是与本案无关。该费用是依据林秀与叶丽容的合同纠纷产生的费用。票据只能显示有该笔费用的发生，至于支付人是谁无法显示。叶丽容对林秀提供证据的三性无异议，认为要取得涉案房屋就要支付相应的对价税费。另查明，叶丽容与林秀在一审庭审及二审庭询时均确认林秀向叶丽容支付房屋转让款125000元，一审判决查明事实部分认定为120000元有误，本院予以纠正。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一审判决是否正确。本院作出的已生效（2019）粤02民终2375号民事判决已经认定叶丽容在将乐昌市*************屋转让给林秀前已先将涉案房屋转让给了童汝金，至今一直由童汝金一家实际占有、使用，沈坤娣是涉案房屋的合法占有者。同时，因上述判决已确认叶丽容与童汝金之间就涉案房屋存在合法的房屋买卖合同关系，林秀与叶丽容的房屋买卖合同中林秀非善意买受人，系恶意办理登记的买受人，其权利不能优先已经合法占有涉案房屋的买受人沈坤娣。故在沈坤娣已履行完毕主要义务的情况下，叶丽容本应协助沈坤娣办理产权变更登记手续。如今涉案房屋被恶意登记至林秀名下，林秀存在过错，其应承担相应的民事责任，有义务协助沈坤娣办理房屋变更登记手续，一审判决其协助沈坤娣将涉案房屋过户到沈坤娣名下，由此产生的过户费用由沈坤娣自行承担并无不当，本院予以维持。至于林秀因涉案房屋买卖造成的损失，其可另循合法途径主张权利。至于叶丽容主张涉案房屋所在土地属于划拨土地性质，其与童汝金之间就涉案房屋的口头买卖协议未得到有关政府部门批准，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，应属无效。对此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此,即便叶丽容与童汝金之间的房屋买卖协议违反该两条规定,亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。故叶丽容该上诉主张不成立。综上所述，叶丽容、林秀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽存在瑕疵，但适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由林秀负担100元，叶丽容负担100元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十二月二十一日书记员  沈燕山