广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初7690号原告（反诉被告）：亿科物业管理（清远）有限公司，住所地：清远市清城区人民四路**永泰中心**自编**。法定代表人：陈钟汶，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市冠达酒店管理有限公司，住所，住所地：清远市清城区人民四路**永泰中心首层自编**div>法定代表人：黄冠，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹建恒，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。原告亿科物业管理（清远）有限公司（以下简称亿科公司）诉被告清远市冠达酒店管理有限公司（以下简称冠达酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿科公司的委托诉讼代理人钟小敏，被告冠达酒店的委托代理人郑志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿科公司提出如下请求：1、判令被告向原告支付2018年2月至2019年4月的电费差额人民币192850.8元及利息，利息按银行同期贷款利率从2018年2月28日起算至本息付清之日止，暂计算至2019年9月30日为11323.19元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系位于清远市清城区***整体物业的承租人，取得该物业的使用权和经营管理权。2018年2月1日，原告正式进驻并接管了永泰中心（现名亿科大厦）。原告进驻大厦后，即通知12至15层的原次承租人即被告协商重新签订租赁合同事宜，并告知其应向原告支付管理费、水电费等。直至2018年6月20日，被告才向原告支付了2018年2月至5的水费及电费，并且上述电费均以顶楼电表互感器40倍率进行抄表及计费。原告在经营过程中发现电费的支出与原告的抄表电量严重不符，经排查发现顶楼的电表互感器铭牌在原告进驻前已被人为抹除。于是在2019年5月原告在地下室电房加装新电表配40倍率的互感器，使用后发现5月份新安装电表经40倍电表互感器后显示用电量为22720度，而顶楼的原有电表经顶楼不明倍率的互感器后显示用电量仅为8420度,在扣除原告自用电量1512度，实差12788度。由此，原告发现顶楼电表互感器倍率应为100倍并非40倍，逐于2019年6月3日和6月25向被告发函请求协商处理。2019年8月28日，被告回函称，自其从2017年6月进驻大廈以来与前一手的出租方是以40倍计算电表的电量，计算方式并不以电表实际倍率计算，经多次协商，在2019年7月5日，双方共同签订了冠达酒店顶楼电表确定方案。根据该方案，双方一同在顶楼新安装一个40倍以及一个100倍的互感器，通过连续5天的用电计量调查，确定了顶楼原不明倍率的互感器为100倍率。并且，在该方案中同时确定了12至15层的另一个电能表从原来40倍率变更为30倍率计费。2019年5月起，被告按顶楼电表互感器100倍计算用电量并向原告缴纳电费，但是被告却拒不向原告补偿2018年2月至2019年4月期间的电费差额192850.8元。原告自进驻亿科大厦，每月约代被告多支付了1万余元的电费，被告却在明知的情况下隐瞒顶楼电表互感器倍数并非40倍的事实，造成了原告的重大损失，有违诚实信用的原则。为此，原告特向贵院起诉，诉请如前，请贵院依法裁决。被告冠达酒店答辩称：一、答辩人无需支付2018年2月至2019年4月的电费差额。答辩人自2017年6月份开始承租物业以来至2018年1月与前物业公司清远融合创富科技产业管理有限公司都以乘以40计算电表的电量，计算方式并不以电表的实际倍率计算。且天面电表及电表互感器等所有设备一直由业主或物业安装和管理，答辩人只用作参考，答辩人每月电量的抄表、数据统计及电费核算等均由业主提供，答辩人只作确认。因此，哪个电表是多少倍，答辩人完全不知情，每个月按原告的抄表单支付电费。直至2019年7月5日，原告多次停电来要挟答辩人，答辩人在无奈之下才从2019年5月份开始，部分电费按100倍率计算。假若存在差额，但原告的电费总额并不是从2018年2月28日就开始产生，且双方没有约定差额的支付时间，不存在逾期支付，原告请求支付利息没有法律依据；二、原告严重违反诚信原则。根据原告与出租方清远永泰投资发展有限公司签订的《永泰中心租赁协议》约定，答辩人与前物业公司清远融合创富科技产业管理有限公司签订的两份《租赁合同》是合法有效的，原告作为承接方，应该按两份《租赁合同》约定继续履行，《租赁合同》约定了答辩人使用的水电费是由答辩人直接按收费部门标准缴纳。原告与出租方在租赁协议中约定水电费的收费标准为电费1元/度，但原告却以1.2元/度向答辩人收取。在2018年10月份，原告与出租方“清远永泰投资发展有限公司”新约定水电费的收费标准为0.63元/度，但原告却故意隐瞒这一信息，一直至今继续以1.2元/度向，向答辩人收取，已严重违背诚实信用原则。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告冠达酒店提出如下反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告退还2018年11月至2019年10月之间多收取的电费差额185880元；二、本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告于2017年5月3日与反诉被告前管理者清远融合创富科技产业管理有限公司签订《租赁合同》，原告承租被告位于清远市清城区***中心二层、十二层至十五层经营酒店管理，租赁期限为14年5个月，双方约定部分电费按X40倍计算，单价为1.2元/度。2018年2月开始，反诉原告的租赁地改由反诉被告管理，反诉原告也一直按原约定支付水电费给反诉被告。但2019年5月开始，反诉被告强烈要求反诉原告部分电费按X100倍率计算，并多次采取停电措施胁迫，造成反诉原告损失惨重，反诉原告无奈之下答应反诉被告从2019年5月开始，部分电费按X100倍率计算。现经反诉原告了解，反诉被告在2018年11月之前向清远美吉特华南装饰城经营服务有限公司以1元/度的单价缴纳电费，在2018年11月之后变成0.63元/度，但反诉被告一直隐瞒这个事实，一直向反诉原告继续以1.2/度的单价收取电费。从2018年11月至2019年10月，就1.2元/度和0.63元/度的差额，反诉被告共多收取了反诉原告电费185880元，应当返还给反诉原告。反诉被告亿科公司答辩称：一、楼顶电表电费要按100倍率计算是答辩人与被告答辩人通过测定后，共同确认的计算方式。楼顶的电表互感器倍率在答辩人进驻前被人为抹除，答辩人无法确认其真实倍率，只能遵从以住40倍的方式计算被答辩人的用电量，2019年5月才最终发现，楼顶电表互感器倍率应为100倍，答辩人为此情况多次被答辩人进行沟通，并通过正式书函要求被答辩人配合解决，但被答辩人坚持按40倍的方式计算其用电量，协商均无果。同时，被答辩人作为酒店经营面积为3666多平方米，其所使用的用电量每月导致答辩人几百至上千度不等的电费损失，如果问题不能及时解决，将会导致答辩人损失与日俱增。答辩人迫于无奈，在书面函告被答辩人将采取停电措施进行短暂停电，当地公安介入后恢复供电。楼顶的电表用电费自2019年5月起按100倍率计算是双方共同制定的方案，由双方共同测定后确定的，因此，不存在被答辩人迫于无奈接受100倍率计算用电及电费的情形。2019年5月，答辩人与被答辩人将涉及被答辩人的所有电表互感器倍率共同组织了重新测定，由此确定其中顶楼电表互感器倍率为100倍。同时各楼层电表互感器倍率确定为30倍，比此前的40倍减少了10倍，因此各楼层电表互感器确定为30倍户，减少了被答辩人36706.80元的电费。上述36706.80元，答辩人在本次起诉金额中已予以扣减；二、答辩人按1.2元/度向被答辩人收取电费是合理有据的，理由如下：亿科大厦的原整体承租人清远融合创富科技产业管理有限公司是被答辩人的股东，该公司持有被答辩人33%的股权，上述两方在原合同中约定电费为1.2元。业主方即美吉特公司按0.73元/度收取的电费，包括了对亿科大厦每月的实抄表电量和线损电量，按供电局0.63元/度进行计算，另收取0.10元服务费，业主方合计按0.73元/度收取电费。美吉特公司收取的电费是按美吉特公司的高压抄表数计算答辩人的用电量及电费，其中包括了答辩人的低压端电表抄表数以及变压器损耗。以2019年1月为例，当月缴费电量与实际抄表用电差额为16775度，另外，答辩人的低压端抄表数则包括各户电表的抄表电量，以及会进入总表的公共用电。同样以2019年1月为例，公共用电量合计8291度。以上所述，除了用户电表抄表电量外，还有变损、公共用电需要计算用电量及电费，但由于变损、公共用电是无法准确计算分摊到各户，因此答辩人与各承租人约定按1.2元/度收取电费。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理查明，清远融合创富科技产业管理有限公司承租清远永泰投资发展有限公司位于清远市清城区***中心的物业。2017年5月3日，以被告冠达酒店为承租方（乙方）、清远融合创富科技产业管理有限公司为出租方（甲方），双方签订了一份《租赁合同》。合同第一条约定，甲方将位于清远市清城区***中心十二层至十五层出租给乙方经营酒店使用。第二条约定，租赁期限为14年5个月，从2017年3月6日至2031年8月31日止（2017年3月6日至2017年5月31日为装修期，不计租金）。起租期为2017年6月1日。合同第四条约定了租金及费用：1、租金（包物业管理费、公摊水电费以及租赁税）。2017年6月1日至2019年5月31日月租金为150000元/月，乙方一次性交付两年租金人民币3600000元，甲方优惠减免9个月租金，免租期自2019年6月1日至2020年2月28日。……。6、水电费（含二台专用电梯电费）则由乙方直接按收费部门标准交纳（收取），如不按时缴交，所产生滞纳金由乙方支付。2017年7月28日，双方又签订了一份《租赁合同》，增加了租赁第2层为餐饮类经营，期限为14年31天，合同到期日与上述合同一样。因清远融合创富科技产业管理有限公司退出承租，场地由原告亿科公司承租。2018年1月29日，以清远永泰投资发展有限公司为出租方（甲方）、亿科公司为承租方（乙方），双方签订了一份《永泰中心租赁协议》，协议约定甲方将位于清远市清城区***中心1至15层的物业出租给乙方使用，租期为18年5个月。第四条第4点约定，水电费收取标准：电费每度1.00元，水费每立方4元，该价格日后如水电供给企业公布调价而随之调整（由甲方书面通知乙方）。水电费由乙方每月5日前主动向甲方支付前一个月的全部费用（甲方提供相关票据）。第六条约定，乙方依法享有该物业完全独立自主经营权，包括自主经营、自主招商、物业转租以及用户管理、场所管理等。若乙方将该物业全部转租他人，须事先征得甲方书面同意。在被告承租经营期间，原、被告因电费问题发生争议。2019年6月3日，原告向被告发函，称因天面电表互感器被人为损坏，一直以来以40倍来计算电费，而实际应当按100倍收取，被告实差12788度，希望被告主动联系原告协商处理。2019年6月25日，原告再次向被告发函，要求被告解决原告为被告多支付的一万多度的电费问题。2019年6月28日，被告向原告回函称，至2018年1月与前物管公司清远融合创富科技产业管理有限公司都以40倍计算电量，天面电表及电表互感器等设备一直由物管方管理，我公司只作参考，电表及电表互感器均由物管方提供，我公司电量的抄表、数据统计及电费核算等均是物管方提供，我公司只作确认。在我司与贵公司未重新确定计算方式前，请贵公司遵守我司与前物业管理公司的约定，继续以40倍计算电表的电量。2019年7月5日，原、被告签订了一份《冠达酒店顶楼电表确定方案》，内容如下：兹有亿科物业管理（清远）有限公司与本座冠达酒店就顶楼电表倍率问题，在了解过清远供电部门和质量计量监督检测所都无法提供相关服务后，经双方协商同意加装两个新电表，其中一个互感器倍率为40倍，另一个互感器倍率为100倍。两方各派出代表参加全程采购材料、安装和约定时间抄表，并且相互签名确认。经过5天时间抄表数据分析、确定倍率。签订方案协议后，双方经过了7月6日至10日的抄表记录对比，2019年7月10日，双方签订了一份《冠达酒店楼顶新旧电能抄表记录》，并注明：在双方协商一致的前提下，于2018年7月5日下午共同完成了材料采购，7月6日上午双方共同完成安装，并在中午12：20恢复通电前抄得各电能表数字，期间（从7月6日至10日）经过双方现场抄表并相互对数据签名确认。连续5天的用电计量，对比分析可以确定冠达酒店原来不明倍率的互感器为100倍率。另外12层至15层的电能表（原来按40倍计算）现在确定按30倍计算。双方代表人在记录表上签名。原告向本院提供了冠达酒店2018年6月至2019年8月12日的收据和2018年2月至2019年7月的用电记录情况，证明被告欠2018年2月至2019年4月电费差额229557.60元，扣除原告应退电费36706.80元，被告尚欠原告电费192850.80元。被告不予认可，并反诉认为，2019年5月起，原告采用强迫手段，要求按100倍率向被告收取电费，要求原告退还自2018年11月至2019年10月多收取的电费185880元。原告庭审认为清远融合创富科技产业管理有限公司已退出，并不是第一承租人，故其与被告签订的《租赁合同》无效，原、被告因租赁合同事宜一直在协商，没有协商完成。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告冠达酒店与清远融合创富科技产业管理有限公司签订的《租赁合同》是在双自愿基础上签订的，合同没有违反法律禁止性规定，因此合同有效。原告在清远融合创富科技产业管理有限公司退出场地后，于2018年1月29日与清远永泰投资发展有限公司签订协议，承租位于清远市清城区**中心的物业，在原告承租该物业后，自2018年1月29日与被告一直是延续着原来被告与清远融合创富科技产业管理有限公司签订的合同，双方均没有提出异议，默认了原合同继续履行，且实际也在履行当中，只是合同的履行主体变更而已，故原告认为清远融合创富科技产业管理有限公司与被告签订的《租赁合同》无效，没有依据，本院不予支持。原告主张2019年5月前的电费应当按100倍率进行计算，但双方并没有合同约定，原来的租赁合同也没有约定按100倍率计算，即使原告能证明互感器存在偏差，但也不能证明双方在2019年5月前是按100倍率计算电费，故原告主张要求被告支付电费差额192850.80元，证据不足，本院不予支持。双方确认电费是2019年5月之后按100倍率计算是在2019年7月10日经过检测，并签订《冠达酒店楼顶新旧电能表抄表记录》之后，且原告在起诉状中陈述和被告在反诉状陈述也是确认从2019年5月开始按100倍率计收电费，视为双方对收取电费进行了重新约定，因此，原告于2019年5月开始电费按100倍率计算是有依据的，被告反诉要求原告退回2019年5月至10月多收的电费差额，没有依据。被告认为原告存在胁迫行为，证据不足。被告反诉要求认为原告在2018年11月至2019年4月每月按1.2元/度收取其电费，而原告向美吉特华南装饰城经营服务有限公司交纳的电费只是0.63元/度，当中的差额0.57元/度电费，原告应当向被告返还。本院认为，美吉特华南装饰城经营服务有限公司向原告亿科公司收取多少电费是他们之间的关系，被告以此为由要求原告退还在此期间的差额电费，没有合同依据，被告在2019年4月前一直都是以1.2元向原告交付，并没有提出过异议，这是双方之间的交易习惯，本院不宜调整。综上，被告反诉要求原告退还多收的185880元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告亿科物业管理（清远）有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告清远市冠达酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2181元，由原告亿科物业管理（清远）有限公司负担，反诉费2080元由被告清远市冠达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  盘润畴二〇二〇年一月十三日书记员  刘杭菊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。