山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5137号 原告：孔令宝，男，1983年8月1日出生，汉族，某某公司经理，住济南市。 委托诉讼代理人：程济中（特别授权），济南长清大学城法律服务所法律工作者。 被告：济南俊汇置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权），女，该公司员工。 原告孔令宝与被告济南俊汇置业有限公司（以下简称济南俊汇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案。因孔令宝申请鉴定，本案依法中止诉讼。中止诉讼的事由消除后，本案依法恢复诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，并于2019年11月11日、2019年12月23日两次公开开庭进行了审理。原告孔令宝及其委托诉讼代理人程济中，被告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔令宝向本院提出诉讼请求：1.依法确认2018年1月18日孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大城商品房认购书》，于2019年1月23日解除商品房认购书通知到达济南俊汇公司时解除；2.判令济南俊汇公司返还孔令宝已付购房款65385元及利息(以65385元为基数，自2018年1月18日付款21795元起、自7月18日付款43590元起至判决生效之日止，分段按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.判令济南俊汇公司因其不履行订立《商品房买卖合同》义务，承担预约合同违约责任，赔偿孔令宝可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失(按鉴定结论确定的涉案房屋市场价值计算)；4.判令孔令宝承担全部案件受理费。诉讼过程中，孔令宝放弃上述第3项诉讼请求。事实与理由：2018年1月18日，孔令宝（乙方）与济南俊汇公司（甲方）就孔令宝认购济南恒大城楼盘X栋楼X单元X室签订《恒大城商品房认购书》，认购书约定该商品房建筑面积共48.83平方米，单价为8926.87/㎡，总金额435899元。认购书对支付定金及分期支付购房款的时间、金额亦进行了约定。商品房认购书签订后，孔令宝按约定当日向济南俊汇公司支付定金2万元、首期房款1795元。2018年1月22日前及2018年7月18日，孔令宝支付第二期房款43590元时，两次要求与俊汇公司网签合同，济南俊汇公司徐樱文称不能网上签订《商品房买卖合同》。济南俊汇公司未在约定期限内与孔令宝订立《商品房买卖合同》，构成违约。2019年1月19日，孔令宝通过EMS邮政快递方式向济南俊汇公司提交《解除恒大城商品房认购书通知》；2019年1月23日，济南俊汇公司的许晓丹签收。2019年1月28日，孔令宝及代理人程济中向济南市城乡建设委员会负责网签合同人员调查询问关于恒大城N栋1单元209室至今未能通过网签合同问题，建委人员打开电脑查看后告知恒大城N栋公寓未交监管资金，代理人抄录部分录音。孔令宝及代理人程济中提出解除合同后，向济南市物价局价格监督检查五科工作人员投诉济南俊汇公司不交监管资金以及超备案价每平3000多元销售涉案楼盘，致使孔令宝和众多购房者至今不能网签合同违法欺诈行为。工作人员找到济南俊汇公司恒大山东公司负责销售朱总监交涉此事，其和总经理同意退房退款。2019年3月14日，济南俊汇公司与孔令宝签订《无理由退房协议书》，办理完退房手续，但之后济南俊汇公司称恒大公司深圳总部没有对孔令宝退房退款手续批下来。《商品房认购书》约定，乙方须于2018年1月22日前支付首期房款1795元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》，孔令宝主张解除商品房认购书通知到达济南俊汇公司，其未在三个月内向人民法院起诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，商品房认购书自解除通知到达济南俊汇公司时解除，依法应确定孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大城商品房认购书》己解除，判决济南俊汇公司返还孔令宝购房款65385元及利息。由于济南俊汇公司至2019年1月19日未交监管资金，导致孔令宝逾期一年多不能通过网上签订涉案房屋的商品房买卖合同，遭受损失，根据相关法律规定，孔令宝可要求解除预约合同并主张损害赔偿。(2018)鲁0112民初826号民事判决书、(2018)鲁01民终5520号民事判决书两份判决书所涉案由及基本事实与本案基本一致，法院判决开发商返还购房款、涉案房屋的差价损失等，二审判决维持原判。综上所述，济南俊汇公司的违约行为，给孔令宝造成了重大经济损失，应当承担违约赔偿责任。孔令宝为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。 济南俊汇公司辩称，一、济南俊汇公司系合法预售，一直为孔令宝保留房屋，随时都可以办理网签，无违约行为，不认可孔令宝单方解除合同的行为效力。二、济南俊汇公司解除认购书通知无事实依据与法律依据。首先，双方并未按认购书第二条第3款约定，于支付首期房款时签署商品房买卖合同。之后，孔令宝又支付了第二期房款。从双方履行行为上判断，双方签订商品房买卖合同的时间已经变更并处于不确定的状态。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款履行期限不明确的，孔令宝随时可以要求济南俊汇公司履行，但应给对方必要的准备时间。但济南俊汇公司并未接到孔令宝要求签订商品房买卖合同的通知，而是孔令宝直接向济南俊汇公司邮寄解除合同的通知，该解除通知无任何依据。基于以上事实，请求法院查清事实驳回孔令宝的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2018年1月18日，孔令宝（甲方、出卖人）与济南俊汇公司（乙方、买受人）签订《恒大城商品房认购书》，由乙方认购济南恒大城楼盘X栋号楼X室，该商品房建筑面积共48.83平方米，其中，套内建筑面积36.48平方米。按套内面积计算单价为8926.87元/㎡；按套内面积计算单价为11948.99元；房屋总金额为435899元。认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三项约定，乙方须于2018年1月22日前支付首期房款1795元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月18日前付清43590元；于2019年1月18日前付清65385元；于2019年7月18日前付清130770元；于2020年1月18日前付清174359元。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书落款处有济南俊汇公司的盖章和孔令宝的签名捺印。 2.认购书签订后，孔令宝于当日支付济南俊汇公司款项21795元（包含2万元定金），于2018年7月18日支付济南俊汇公司款项43590元。孔令宝与济南俊汇公司未签订《商品房买卖合同》，孔令宝亦未支付剩余房款。涉案房屋并未交付给孔令宝。 双方争议事实为济南俊汇公司是否存在因未交监管资金，致使不能网签合同的违约行为以及涉案《恒大城商品房认购书》是否于2019年1月23日解除。 孔令宝主张济南俊汇公司因未交监管资金，致使双方未在网上签订《商品房买卖合同》，构成违约；商品房认购书应于2019年1月23日解除通知到达济南俊汇公司时解除。孔令宝提交以下证据，证据1.《解除（合同）通知》，拟证明2019年1月19日，孔令宝通过EMS邮政快递方式向济南俊汇公司发出解除恒大城商品房认购书通知,1月23日该公司方许晓丹签收。通知载明：济南俊汇公司：2018年1月18日乙方孔令宝与甲方济南俊汇公司签订了《恒大城商品房认购书》，约定孔令宝向济南俊汇公司认购济南恒大城X栋X室……2018年1月18日孔令宝向济南俊汇公司支付定金贰万元、首期房款1795元，同时孔令宝要求俊汇公司徐樱文签订《商品房买卖合同》，徐樱文称目前无法网签《商品房买卖合同》。2018年7月18日孔令宝支付俊汇公司43590元，俊汇公司还是无法签订商品房买卖合同。由于济南俊汇公司构成违约，孔令宝依法向济南俊汇公司提出解除《恒大城商品房认购书》，济南俊汇公司依法应三日内退还孔令宝定金贰万元及购房款45385元计65385元。如逾期退回，济南俊汇公司应承担违约赔偿责任，孔令宝将向人民法院提起诉讼。证据2.孔令宝及其代理人程济中同市建委监管人员谈话手机录音1份，拟证明2019年1月28日，孔令宝及代理人程济中向济南市城乡建设委员会负责网签合同人员调查询问关于恒大城X栋X单元X室至今未能通过网签合同问题,建委人员告知上述房屋未交该N栋监管资金，因此不能通过网签商品房买卖合同的事实。证据3.孔令宝代理人程济中与市物价局魏科长通话录音3份，拟证明孔令宝及代理人程济中提出解除认购书后,向济南市物价局价格监督检查五科姓魏工作人员投诉济南俊汇公司不交监管资金及超备案价每平3000多元销售涉案楼盘房屋,致使孔令宝和众多购房人至今不能网签合同违法行为，魏科长找到济南俊汇公司恒大山东公司负责销售朱总监交涉此事,其和总经理同意孔令宝退房退款的事实。证据4.《无理由退房协议书》照片打印件、《山东公司济南恒大城项目退房审批表》照片打印件各1份，拟证明2019年3月14日，济南俊汇公司代表刘威与孔令宝签订《无理由退房协议书》,办理完涉案房屋退房手续的事实。证据5.孔令宝申请本院就涉案房屋截止2019年1月28日未交监管资金和截止2019年1月19日不能通过网签合同的事实调查取证，经本院调查，济南市住房和城乡建设局房地产市场监管处向本院出具济建发【2016】2号《济南市城乡建设委员会关于印发的通知》和《证明》各1份，该济建发【2016】2号文件第九条载明：主管部门应根据上年度企业诚信情况控制开发企业网签面积，首次放开商品房销售许可面积的30%；预售资金存入专用账户未达到重点监管额度前，按照预售资金需达到重点监管额度核算，放开对应的网签面积；预售资金存入达到重点监管额度后，放开全部商品房预售许可面积。第十条载明：主管部门应当根据工程施工进度逐步核减预售资金监管额度，按照完成工程主体结构、内外粉饰、竣工验收备案三个结点，分别核减到重点监管额度的50%、30%、10%，其中总楼层12层含12层以上的建筑，主体结构完成二分之一时，核减到重点监管额度的70%，重点监管额度内的预售资金，企业不得擅自使用；超出部分企业可以自行使用，但应优先用于本开发项目的建设。《证明》载明：济南俊汇公司开发的恒大城一地块建设项目（一期）N#楼。于2017年10月20日办理了商品房预售许可。预售许可证号：济建预许**。截止到目前该项目可以正常网签。孔令宝主张济建发【2016】2号符合国家关于监管资金的相关规定，在该文中明确说明了涉案楼盘应当交监管资金。《证明》内容记载涉案楼盘截止到目前该项目可以正常网签，但没有证明一期X栋楼2018年1月22日-2018年7月18日也能通过网签，只是载明截止2019年11月26日该项目可以通过网签。证据6.孔令宝申请本院调取的（2018）鲁0112民初826号民事判决书，以及其自中国裁判文书网上打印的（2018）鲁01民终5520号民事判决书打印件各1份，拟证明两判决所涉及案件事实与本案事实基本相同，一审判决开发商返还购房款、涉案房屋的差价损失等，二审判决维持原判。 经质证，济南俊汇公司认可其收到证据1中的解除通知，但济南俊汇公司没有孔令宝所述的无法签订商品房买卖合同的违约行为，系孔令宝无合法依据的单方解除，不认可解除效力；对证据2不予认可，辩称录音中建委人员身份无法核实，录音内容不能证实为涉案房屋，济南俊汇公司不存在因为未缴监管资金不能签订商品房合同的事实，在同时期N栋公寓已经有其他客户签订商品房合同；对证据3真实性无法核实，济南俊汇公司也不清楚具体交涉退房的过程。即便录音内容属实，也只是录音中“魏老师”传达恒大同意往集团报批退房流程，未明确说明会获得审批，无法得出济南俊汇公司同意退房及济南俊汇公司存在违约行为；对证据4内容没有异议，《无理由退房协议书》是根据公司政策,每个客户认购时均会签订，不能据此就认为孔令宝符合无理由退房政策；对证据5的真实性均无异议，辩称孔令宝提交的证据2录音与《证明》所证实的事实完全相反，该证据已经明确截止到目前涉案楼盘可以通过网签；对证据6不予认可，辩称与本案无关。 济南俊汇公司主张其不存在违约行为，提交：证据1.涉案房屋N栋楼的商品房预售许可证1份，拟证明涉案房屋签订认购书时已经取得预售手续，销售行为合法，而且具备签订商品房买卖合同的前提条件；证据2.济南俊汇公司与N栋公寓孙某2018年1月7日签订的《济南市商品房买卖合同》、与N栋公寓张某、翟某2018年1月12日签订的《济南市商品房买卖合同》各1份，以及所有权人为孙某，所有权人为张某和共有人翟某的《房屋权属状况信息》各1份，拟证明孔令宝2018年1月认购房屋时，其他客户可以签订商品房买卖合同，该栋房屋已经通过合同备案，N栋楼可以网签合同，不存在孔令宝所述的不能签订商品房合同的违约事实。 经质证，孔令宝对证据1真实性无异议，但辩称该证据只证明2017年10月20日取得了商品房预售许可证，但涉案房屋因济南俊汇公司未交监管资金导致2018年1月22日无法签订商品房买卖合同，该证据不能推翻济南俊汇公司的违约事实；对证据2不予认可，辩称与本案无关。 另查明，孔令宝于2019年6月25日向本院申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定，本院依法委托山东众合土地房地产评估有限公司进行鉴定，该评估公司于2019年9月11日向本院出具《退鉴函》1份，载明其公司多次通知，孔令宝未预交司法评估费，双方亦未就收费金额达成一致，故将该鉴定委托退回。孔令宝于2019年9月25日向本院提出撤回鉴定申请。在本案2019年11月11日庭审中，济南俊汇公司同意退房和解除认购书，但是否就孔令宝承担违约责任提起反诉需要核实后确定，至本案庭审结束，济南俊汇公司未提起反诉。 本院认为，孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大城商品房认购书》系双方当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。认购书约定，孔令宝须于2018年1月22日前支付首期房款1795元，并签署《商品房买卖合同》，但双方未在该期限签订《商品房买卖合同》，之后孔令宝按照约定期限于2018年7月18日支付房款43590元。孔令宝主张曾两次要求济南俊汇公司网签合同，均被工作人员告知无法签订，但未提交证据证实，本院不予认定。孔令宝主张因济南俊汇公司未交监管资金，致使不能网签合同，从而导致《恒大城商品房认购书》解除，孔令宝对此应承担举证责任。根据济建发【2016】2号《济南市城乡建设委员会关于印发的通知》第九条规定内容以及《证明》载明的事项可知，主管部门根据上年度企业诚信情况控制开发企业网签面积，首次放开商品房销售许可面积的30%；预售资金存入专用账户未达到重点监管额度前，按照预售资金需达到重点监管额度核算，放开对应的网签面积。济南俊汇公司在2017年10月20日取得预售许可证之后，截止2019年11月26日（《证明》出具日）可以正常办理网签。结合济南俊汇公司提交的与涉案房屋同属N栋同时期的孙某以及张某、翟某所购买的公寓均办理网签合同的事实，本院认定孔令宝主张济南俊汇公司未交监管资金导致不能网签合同，构成违约的主张证据不足，本院不予认定。关于涉案《恒大城商品房认购书》是否于2019年1月23日解除，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大城商品房认购书》并未约定孔令宝一方解除合同的条件，孔令宝主张的因济南俊汇公司违约导致合同解除的主张亦证据不足，本院不予认定，故孔令宝主张以通知方式解除合同情形，不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的规定，涉案《恒大城商品房认购书》2019年1月23日并未解除。孔令宝发出解除通知后，济南俊汇公司在2019年11月11日庭审中同意解除双方签订的《恒大城商品房认购书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，故本院认定孔令宝与济南俊汇公司2018年1月18日签订的《恒大城商品房认购书》于2019年11月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同于2019年11月11日解除后，济南俊汇公司应当返还孔令宝所支付的购房款，其未及时返还，会给孔令宝造成一定的资金占用期间的利息损失，因孔令宝主张的利息标准即中国人民银行贷款基准利率标准已于2019年8月20日取消，本院对其主张的利息支持以65385元为基数，自2019年11月12日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的数额。 综上所述，本院对孔令宝要求解除双方签订的《恒大城商品房认购书》，济南俊汇公司返还购房款65385元，并支付以65385元为基数，自2019年11月12日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求予以支持；驳回孔令宝的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、孔令宝与济南俊汇置业有限公司2018年1月18日签订的《恒大城商品房认购书》（编号：000XX）于2019年11月11日解除； 二、济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还孔令宝购房款65385元； 三、济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孔令宝以65385元为基数，自2019年11月12日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、驳回孔令宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1434元，由济南俊汇置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  张广延 人民陪审员  李 娜 二〇二〇年一月十九日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超