江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初4448号原告（反诉被告）：崇川区车动力汽车服务部，住所地南通市崇川区星火村**青年东路延伸段北侧楼房。经营者：戚晓虎，男，1974年9月16日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：姚云（系戚晓虎妻子），女，住南通市崇川区。被告（反诉原告）：丁胜利，男，1988年10月13日生，汉族，住如东县。原告（反诉被告）崇川区车动力汽车服务部（以下简称车动力服务部）与被告（反诉原告）丁胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）车动力服务部的委托诉讼代理人姚云、被告（反诉原告）丁胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车动力服务部向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告造成的损失76556元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于星火村12组青年东路169号延伸段北侧楼房一楼楼梯东侧西边一间，作为汽车维修使用，租期自2016年8月1日起至2019年7月31日止，期间原告投入30多万元对承租房屋进行装饰装修，添附了设施设备，并一直用于三类汽车维修经营。2018年12月12日，南通市崇川区观音山街道星火社区居民委员会发布拆迁通知，原告承租的房屋属于拆迁范围之内，原告多次与被告联系，要求协商解决因房屋拆迁对原告造成损失的赔偿事宜，但被告均拒绝与原告沟通并表示没有赔偿，即使有赔偿也不属于原告。2019年1月1日，门店正前方必经之路被开挖封住进出道路，2019年2月底停水，无法正常营业，后又面临随时停电风险，因汽车维修是重型设备，没电都无法拆卸，被迫于2019年3月28日匆忙搬迁新店。因此原告将被告诉至法院要求其赔偿因案涉房屋拆迁造成的损失，包括赔偿门头损失费1万元、房屋隔断装修2万元、搬迁费3万元、营业损失1万元、房租6556元（已交未退），合计76556元。原告认为，原告作为承租人，租赁案涉房屋从事汽车维修经营，现在承租期内，案涉房屋被征收拆迁，因承租人不是被征收人，被告在签订《房屋拆迁补偿协议》得到利益，理应在征得承租人的利益范围内给予赔偿。被告丁胜利辩称，没有给原告造成任何损失，其和原告就是租赁关系，在2019年3月21日其已经退给原告1万元（四个月的房租）。反诉原告丁胜利向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告损失金额及违约金37900元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告的关系仅限于一份房屋租赁合同，在租赁期间，反诉原告严格履行合同义务，没有任何违约，更没有给反诉被告造成任何损失。租赁期内，反诉被告三次都未按照合同约定履行合同，合同约定租金金额为30000元，而反诉被告2016年实际转账25000元，2017年7月11日转账28000元。反诉原告不同意少付房租，但反诉被告坚决以生意不好为由少付，最后帮反诉原告换了两条轮胎作2000元算，且比约定时间晚了16天。2018年8月6日反诉被告转账30000元，比约定时间晚了52天。2019年反诉被告以青年路修地铁正面入口被挡住生意不好为由要求结束租赁并退还剩余房租。反诉原告于2019年1月3日草拟一份房屋租赁合同解除协议微信发给了反诉被告，并将打印件给反诉被告签字，反诉被告要求继续承租，反诉原告同意。2019年3月21日反诉被告再次提出不租了，要求反诉原告退还其剩余房租，反诉原告按照4个月10000元的剩余租金退给了反诉被告，双方达成一致结束租赁关系。但反诉被告一直未将房屋退还给反诉原告，导致反诉原告无法继续再使用房屋。反诉被告存在不按合同缴纳房租、要求提前结束租赁关系、结束租赁关系后又继续占用房屋、租赁关系结束后遇到案涉租赁房屋拆迁又以合同纠纷起诉反诉原告要求赔偿等违约情形。反诉被告应当支付继续占用房屋4个月的租金10000元、电费和电费滞纳金2548元、逾期4个月交房的逾期费用6100元、修复房屋费用6452元、2016年欠付的租金5000元、2018年逾期支付房租的逾期费用7800元，合计37900元。反诉被告车动力服务部反诉辩称，反诉原告所述不符合事实，不欠反诉原告任何费用，反诉无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据：车动力服务部举证的租赁合同一份、通知一份、星火村出具的证明、缴费凭证3张、门头图片1张、房屋隔断装修图片3张、大型设备搬迁图片6张、水电费收据，丁胜利举证的照片一张、水电费清单、退还1万元的转账记录、银行转账记录、租赁合同，本院调取的关于案涉房屋的房屋安置补偿协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.车动力服务部举证的双方的通话录音，由于车动力服务部未能提供完整的录音证据，本院不予确认。2.丁胜利举证的微信截图以及房屋租赁合同解除协议，由于未能提供完整的聊天内容，本院不予确认。3.丁胜利举证的催缴房租的通知，由于未能提供向车动力服务部送达的证据材料，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，丁胜利（甲方）与车动力服务部的经营者戚晓虎（乙方）签订《房屋租赁合同》，用于经营汽车维修业务，合同约定：乙方向甲方租赁位于星火村12组青年东路延伸段北侧楼房一楼楼梯东侧西边一间。电源由乙方自行从配电箱接取并安装套表。乙方必须及时缴纳水电费（水电价由村出具发票或收据为准）；租赁时间自2016年8月1日至2019年7月31日，租赁期满即可终止；租金计算及缴纳方式：2016年8月1日至2017年7月31日租金为30000元、2017年8月1日至2018年7月31日租金为30000元、2018年8月1日至2019年7月31日租金为30000元；合同签订后三日内付清一年租金30000元，以后每年提前45天交清后一年租金，不得拖欠，如有拖欠，按合同条款第七条违约责任处理；甲方开具收据为收款凭证；违约责任：如违反本合同条款，应承担违约责任，甲方如违约每天按已缴年租金的千分之五赔偿给乙方，乙方如违约每天按未缴年租金的千分之五缴纳滞纳金，乙方如在应缴租金的一个月内未缴租金的或者违约，甲方可无条件收回乙方向甲方租赁的房屋。合同还对其他事项进行了约定。2016年7月21日、2017年7月11日、2018年8月6日，戚晓虎的妻子姚云通过转账方式向丁胜利分别支付25000元、28000元、30000元用以支付租金，2017年车动力服务部向丁胜利提供两个汽车轮胎作价2000元用于抵扣第二租赁年度的租金。丁胜利分别于2016年7月20日、2017年6月30日、2018年8月6日向戚晓虎开具三张金额均为30000元的房租收据。车动力服务部曾于2016年10月14日缴纳电费971元，于2017年1月9日缴纳2016年10月14日至2017年1月9日水电费251元，于2017年5月8日缴纳2017年1月9日至2017年5月8日电费332元，2018年1月22日缴纳2017年5月8日至2018年1月22日水电费1401元，2018年7月6日缴纳2018年1月22日至2018年7月6日水电费937元，2018年12月17日缴纳2018年7月6日至2018年12月17日水电费1054元。丁胜利向车动力服务部开具收据。2018年12月12日，观音山街道星火社区和文峰街道厂南社区发布通知：因青年路北园林路东浦港河西观畅路南地块拆迁通知已发数月，现再次敦促所有租赁户必须在12月31日前搬迁完毕，请您积极配合！如限期未搬出，社区将采取停电停水等措施，一切后果由租赁户自行承担。2019年3月21日，丁胜利通过支付宝向戚晓虎支付10000元用以退还剩余房租。2019年3月28日，车动力服务部开始搬迁，但未全部搬完，直至案涉租赁房屋被社区拆除。案涉租赁房屋系案外人瞿松海向星火社区、厂南社区承租后，由丁胜利转租给车动力服务部。2019年5月17日，案外人瞿松海（乙方、被搬迁人）就案涉租赁房屋的整体建筑与星火社区、厂南社区（甲方、搬迁补偿人）签订《房屋搬迁补偿安置协议》，甲方按照每平方米120元的标准支付乙方搬迁补偿费。另查明，根据丁胜利的自认，案涉租赁房屋面积为80㎡，未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋没有合法建筑手续，案涉房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费，对于车动力服务部要求丁胜利返还房租6556元的诉讼请求以及丁胜利要求车动力服务部支付4个月房租的反诉请求，由于案涉租赁房屋面临拆迁，车动力服务部于2019年3月28日开始搬离，但始终未与丁胜利办理案涉租赁房屋的退租及返还。案涉房屋的《房屋搬迁补偿安置协议》的签订时间为2019年5月17日，2019年5月17日以后，丁胜利不再具有对案涉租赁房屋使用、收益的权利，故车动力服务部应当参照合同约定支付占有使用费至2019年5月17日。车动力服务部于2018年8月6日支付第三租赁年度（2018年8月1日至2019年7月31日）的租金30000元，丁胜利于2019年3月21日向戚晓虎转账10000元作退还剩余租金，故车动力服务部尚需支付占有使用费3916.7元（30000÷12×9+30000÷12÷30×17-20000=3916.7）。对于车动力服务部要求丁胜利赔偿门头损失以及隔断装修损失的诉讼请求，由于门头以及隔断装修已经使用2年多，且车动力服务部未能提供相应的证据证明门头损失及隔断装修损失的金额，同时案涉租赁房屋的收回系遇拆迁，并非丁胜利的原因，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于车动力服务部要求丁胜利支付搬迁费3万元及赔偿营业损失1万元的诉讼请求，由于其未能举证证明相关费用，本院根据案涉房屋的《房屋搬迁补偿安置协议》中约定的搬迁补偿费120元/㎡，案涉租赁房屋面积80㎡，丁胜利应当将案涉租赁房屋所获取的搬迁补偿费支付给车动力服务部，故丁胜利应当向车动力服务部支付搬迁费9600元（120×80=9600）。对于丁胜利要求车动力服务部支付逾期交付房屋的逾期费用6100元的反诉请求，双方租赁合同无效，丁胜利基于合同有效及解除提出的该项反诉请求，本院不予支持。对于丁胜利要求车动力服务部支付电费及滞纳金的反诉请求，对于2018年7月6日至2018年12月17日的电费944元及滞纳金，由于车动力服务部提供了丁胜利2018年12月17日开具的水电费收据，而丁胜利未能提供其他证据予以推翻，故对该时间段的电费及滞纳金，本院不予支持；对于2018年12月7日至2019年3月22日的电费463元，本院予以支持；对于该时间段的电费滞纳金，由于丁胜利未能提供其向车动力服务部告知并收取电费的证据，本院不予支持。对于丁胜利要求车动力服务部支付修复费用6452元的反诉请求，由于丁胜利未能提供相应证据予以证明，丁胜利在庭审中亦陈述该费用因房屋被拆除而未实际发生，本院不予支持。对于丁胜利要求车动力服务部支付第一个租赁年度的欠付房租5000元的反诉请求，由于车动力服务部需要将案涉租赁房屋恢复原状并装修，丁胜利也同意给予优惠，从丁胜利在2017年至2018年并未向车动力服务部主张过该笔款项且已足额开具发票，本院认定双方就2016年的占有使用费优惠5000元达成一致，故该项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。对于丁胜利要求车动力服务部支付2018年逾期52天支付房租的逾期费用的反诉请求，其依据的是合同约定的每日千分之五的违约金标准。因租赁合同无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告丁胜利于本判决生效之日起十日内向原告崇川区车动力汽车服务部支付搬迁费9600元；二、反诉被告崇川区车动力汽车服务部于本判决生效之日起十日内向反诉原告丁胜利支付占有使用费3916.7元；三、反诉被告崇川区车动力汽车服务部于本判决生效之日起十日内向反诉原告丁胜利支付电费463元；四、驳回原告崇川区车动力汽车服务部的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告丁胜利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1714元，由原告崇川区车动力汽车服务部负担1664元，被告丁胜利负担50元。反诉受理费373.8元，由反诉原告丁胜利负担348.8元，反诉被告崇川区车动力汽车服务部负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，本诉1714元，反诉373.8元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇二〇年一月二十一日书 记 员  韩云香