湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初3368号 原告（反诉被告）：李青芝，女，1974年7月18日出生，汉族，住址:湖南省郴州市北湖区万华路。 委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢国云，女，1976年10月20日出生，汉族，住址：湖南省郴州市北湖区万华路**。 被告（反诉原告）：郴州市鼎盛酒店管理有限公司，，住所地：郴州市北湖区七里大道七星大市场旁 法定代表人：谢国云，系该公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：唐建雄，湖南众望归律师事务所律师。 原告李青芝（反诉被告）与被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李青芝的委托诉讼代理人周建程、被告（反诉原告）谢国云、被告（反诉原告）郴州市鼎盛酒店管理有限公司法定代表人谢国云及其委托诉讼代理人唐建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李青芝向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付原告房屋租金共计180000元（2019年2月及7-11月房屋租金）及资金占用利息（利息按年利率6%计算，从起诉之日计至租金付清之日止）；2、判令两被告承担原告实现债权费用10000元；3、本案产生的诉讼费、财产保全费、财产保全保函费及公告费由两被告承担。事实与理由：2010年5月29日,原告李青芝与第三人王良辉签订《房屋租赁合同》,合同主要条款约定“1、原告将其名下所有位于郴州市政务中心大楼对面东福大厦1栋建筑面积约为3570㎡共三层房屋出租给王良辉使用;2、年房屋租金672000元,月房屋租金56000元,按月支付,其中自合同签订之日起前五年按56000元每月支付租金,后五年每年年递增8%支付租金;3、租期从2010年6月6日起至2020年6月6日止,共计10年”等事项,租赁期间,第三人王良辉将一楼部分房屋转租给案外人开办超市,其租金债务直接由案外人支付给原告李青芝,剩余一至三楼房屋整体装修开办宾馆。2014年左右,因第三人王良辉投资转向,将其租赁用于经营宾馆的房屋,整体转让给被告谢国云及郴州市鼎盛酒店管理有限公司,为此原告与两被告按照原《房屋租赁合同》约定的事项重新签订了《房屋租赁合同》,即由两被告继承原租赁合同约定的权利和义务。但在合同履行期间,被告多次出现延交、迟交房屋租金的情况,2017年上半年被告更是拖欠半年租金,并据此以经营困难逼迫原告降低房屋租金,经多次磋商原告同意将房屋租金由每月48600元/月降至30000元/月,但是被告依然多次逾期交纳房屋租金,2018年3月开始无故拖欠原告4个月房屋租金共计120000元,为此原告于2018年11月1日向苏仙区人民法院提起诉讼【案号为(2018)湘1003民初2434号】,被告在收到法院传票后向原告支付欠付租金,原告为了息事宁人选择撤诉并承担案件受理费及律师费。但好景不长,从2019年2月被告在此违约又多次出现逾期交纳及拖欠房屋租金行为,截止本案起诉被告已拖欠2019年2月及7月-11月合计6个月共计180000元的房屋租金,期间原告多次追索,但是被告均置若罔闻。望法院判如所请。原告在诉讼过程中增加诉讼请求，增加要求两被告支付2019年12月的房屋租金30000元。 被告谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司辩称，1、原告当庭增加诉请不符合法律规定，请求法庭不予支持。2、本案涉案租赁合同因该房屋没有经过消防验收合格出租给被告，属于无效合同。3、原告诉称被告只交了5个月15万元的租金与事实不符合，从提交的证据可以看出2019年7月被告还支付了6000元。4、原告诉请被告支付租金占用利息和实现本案债权的费用等不能成立：本案涉案合同本身是无效的，没有法律效力，诉请违约没有依据；本案被告租赁期间因政府部门建设道路的不可抗力原因导致被告无法经营，无力交租金，依法应当免除责任。5、本案谢国云属于被告鼎盛公司的法定代表人，其在合同上签名是一种履行职务的行为，原告诉请谢国云承担责任没有依据。综上请求依法驳回原告诉请。 反诉原告谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、反诉被告退还反诉原告2019年3月至6月房屋租金120000元；3、反诉原告无需支付反诉被告2019年2月及7月至12月的房屋租金。4、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告出租给反诉原告的房屋是用于宾馆,是人员密集场所,未经消防验收违反国家法律法规强制性规定,合同无效。根据我国《消防法》第九条、第十一条、第十三条的规定,建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程设计单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用。二、不可抗力导致宾馆无法经营。2019年2月至2019年11月,郴州市人民东路修路,围栏围住租赁房屋,导致宾馆无法营业,围栏解除后也无法恢复正常经营,给反诉原告造成了巨大损失,未交租金是不可抗力所致,已交租金应予退还。综上,由于被反诉人用于出租的房屋未经消防验收,属禁止投入使用作宾馆用房的租赁物,双方所签《房屋租赁合同》无效。同时,由于合同无效及不可抗力因素,反诉原告也无需支付反诉被告2019年2月及7-12月的租金。为此,望法院判决支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告李青芝对反诉原告谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司的反诉辩称，一、反诉原告主张《房屋租赁合同》无效与事实不符且无法可依。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效”,即租赁房屋为“违章建筑”则租赁合同无效。本案出租的房屋是由郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司(该公司股东为郴州市苏仙区建设局)开发建设,所有规划及施工都是按照国家法律及行政法规执行,出租房屋也在房产局备案登记,故出租房屋主体不属于《解释》中第二条规定。2、本案《房屋租赁合同》约定租赁房屋面积为3570平方米,反诉原告用于经营“宾馆”房屋面积约为3000平方米。《建设工程消防监督管理规定》第十三条第(三)项规定“建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场”,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。反诉原告宾馆经营面积小于1万平方米,故其根据《消防法》第九条、第十一条、第十三条规定主张租赁合同无效属于法律理解错误,应不予采信。另,即使假定反诉原告法律适用正确，但《消防法》规定条款属于法律强制性规定中的管理性规定,不是效力性规定,不影响双方签订的《房屋租赁合同》的效力,双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。3、本案反诉原告在郴州市经营宾馆、饭店等公众聚集场所的多达近20余家,其非常清楚经营公众聚集场所的消防要求及标准,更清楚这类经营场所都需要进行二次消防,而《消防法》第十一条规定及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中第三项“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”,都明确公众聚集场所申报消防安全检查的义务人是经营者(即反诉原告),故反诉原告以租赁房屋消防未验收主张合同无效无法律依据。二、反诉原告主张不支付2019年2月及7月至12月房屋租金,并要求退还2019年3月至6月房屋租金120000元,是恶意违约的主张。1、郴州市人民东路延伸段修建是承建单位的民事行为,不属于《民法通则》中“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”的不可抗力,如该民事行为导致反诉原告所经营宾馆不能正常营业受损,其可以提起民事赔偿,其合法权利有法律救济途径。2、据悉,人民东路延伸段修建过程中反诉原告经营宾馆一直正常营业,合法利益并未遭到损害,其提出的反诉请求及事由未有任何证据及法律支撑,应予以驳回。3、反诉原告从2017年开始就长期习惯性拖欠房屋租金,为此原告曾起诉。现如今其又在没有任何法定事由的情况向贵院主张退还及不缴纳房租租金,是毫无诚信的行为。综上所述,故请求法院驳回其诉讼请求,并判令反诉原告支付拖延房屋租金并承担违约责任。 原告（反诉被告）提交如下证据： 证据1：原告身份证，拟证明原告主体资格。 证据2：被告身份证及企业公司登记信息，拟证明被告主体资格。 证据3：《房屋租赁合同》2份，拟证明：2010年5月29日，原告与第三人王良辉签订的《房屋租赁合同》，约定王良辉承租原告所有位于郴州政务中心大楼对面东福大厦面积为3570平方米的三层房屋，用于开办商务酒店，年租金为672000元（即月租金为56000元）；2014年被告受让王良辉商务酒店后与原告另行签订《房屋租赁合同》，原租赁合同条款未做变更，被告继承王良辉租赁合同权利及义务。 证据4：银行流水、律师函及照片，拟证明：被告从2019年2月开始即逾期交纳房屋租金，截止本案起诉被告尚欠2月、7-12月共计7个月的房屋租金；原告多次电话、短信、微信向被告催讨租金无果后，委托湖南善道律师事务所的律师在2019年10月8日向被告送达《律师函》，并将《律师函》留置在被告租赁房屋经营酒店前台；被告未按照合同约定支付房屋租金，在经《律师函》催讨后依然拒付行为属于主观恶意违约，应承担违约所造成的损失。 证据5：《收条》及（2018）湘1003民初2434号受理案件通知书，拟证明：2017年9月28日，被告通过故意拖欠2017年3月、4月、8月房屋租金行为迫使原告将房屋租金由48600元/月调整为30000元/月；明确被告每月交纳房屋租金的时间为当月6号前；调整房屋租金后被告依然无故拖欠原告房屋租金，为此原告被迫于2018年11月1日向苏仙区人民法院提起诉讼，要求被告支付房屋租金120000元，后因被告收到传票后向原告支付欠付租金，原告向法院提起撤诉并承担了案件受理费。 证据6：代理合同、律师费收据，拟证明原告为实现债权支付了1万元律师费。 证据7：原告与被告谢国云短信聊天记录，拟证明被告从2019年2月就拖欠原告房屋租金，原告每月都在向被告催讨房屋租金。 被告（反诉原告）提交如下证据： 证据1：营业执照、法人代表身份证明、谢国云身份证，拟证明：谢国云系郴州市鼎盛酒店管理有限公司的法定代表人，其与反诉被告签订《房屋租赁合同》的行为是职务行为，由此产生的法律后果应由鼎盛公司承担。故反诉被告诉请谢国云担责是完全错误的，谢国云不是适格的被告；本案反诉符合法律规定。 证据2：《房屋租赁合同》，拟证明反诉被告提供的出租房因未经消法验收合格，反诉原告无法经营宾馆。《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。 证据3：施工现场照片、《报警案件登记表》、《市民诉求单》、微信聊天记录、《报告》、《建议》、《情况说明》、《证明》，拟证明：2017年7月至2019年9月郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道施工，因施工爆破及道路施工噪音及施工围挡围住了路边东福小区的郴州市鼎盛酒店管理有限公司租赁的宾馆用房，停车位也被修成马路，严重影响了酒店顾客停车及入住，导致宾馆无法正常经营。说明被告鼎盛公司因不可抗力的原因无力交租，应当免责；原告出租的房屋至今没有办理不动产权证，导致反诉原告鼎盛公司的宾馆无法通过消防，经营严重受阻。 证据4：苏仙消防大队出具的《证明》，拟证明涉案房屋未经消防验收合格，租赁合同是无效。 根据原、被告(反诉原、被告)的诉辩主张及举证、质证，本院确认如下案件事实： 被告(反诉原告)郴州市鼎盛酒店管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，股东现有两人(即谢国云、曹军)，被告(反诉原告)谢国云是该公司法定代表人。 原告李青芝（反诉被告）与被告(反诉原告)谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司（反诉原告）签订一份《房屋租赁合同》（落款时间为2010年5月30日），约定：租赁房屋座落于郴州市政务中心大楼对面东福大厦1栋，建筑面积约为3570㎡,共三层；每年租金672000元,租金每月56000元整按月交；前五年按56000元整每月交租金,后五年年递增8%交租金；租期从2010年6月6日起至2020年6月6日止,为期10年，期满后在同等条件下，乙方有优先承租权；甲方租赁给乙方的房屋应手续齐全,并且消防设施设备合格的房屋；乙方在租赁期内有权转让、转租,并对投入的设施设备有权处理，并且把以上处理事项通知甲方；在乙方办理营业执照及相关证照时,甲方应提供相关合法证件资料,如因甲方证件不齐所造成乙方损失,甲方应承担赔偿责任；在承租期内,一切经营税、费全部由乙方承担。李青芝在合同中甲方处签了名，谢国云在乙方处签了名、郴州市鼎盛酒店管理有限公司在乙方处盖了章。在合同履行期间,2017年，被告以经营困难要求原告降低房屋租金,经协商，原告同意将房屋租金降至30000元/月,但是被告曾于2018年3月开始拖欠原告4个月房屋租金共计120000元,原告于2018年11月1日向本院提起诉讼,被告即支付了欠付租金,原告因而申请了撤诉，本院裁定准许其撤诉。被告从2019年2月起出现逾期交纳及拖欠房屋租金行为,截止2019年12月，被告已拖欠7个月共计210000元的房屋租金。期间，原告多次催收并委托湖南善道律师事务所律师发出律师函催讨，但被告仍未交付租金。 另查明，东福大厦至今未办理不动产权证，致消防工程未验收合格。2017年7月至2019年9月，因郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道的建设施工，影响了郴州市鼎盛酒店管理有限公司经营的酒店的正常营业。原告（反诉被告）李青芝提供的其账户交易明细中，在2019年，谢国云从其账户支付6笔资金共156000元（其中5笔各30000元附言备注为2019年1月至5月的租金）给李青芝。 本院认为，本案争议焦点系原告（反诉被告）李青芝与被告(反诉原告)谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司签订的落款时间为2010年5月30日的《房屋租赁合同》是否有效。双方签订的合同，约定了“甲方租赁给乙方的房屋应手续齐全,并且消防设施设备合格的房屋”，故可确定签订合同时，双方清楚租赁房屋欠缺消防手续。双方只约定“消防设施设备合格”，而未约定验收合格。被告（反诉原告）经营的是宾馆酒店，属于公众聚集场所，是向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人，在装修过程中应当清楚需办理消防安全手续。《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》规定：建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案所涉租赁房屋只有3570平方米，未违反上述强制性规定，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的。从上述规定看，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案消防部门出具的证明体现的是消防工程未验收合格系未办理不动产权证，并非合同约定的消防设施设备问题。综上，原告（反诉被告）李青芝与被告(反诉原告)谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司签订的落款时间为2010年5月30日的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示一致，未违背法律法规效力性强制性规定，合法有效，拖欠原告（反诉被告）的租金应予支付，已支付的的6000元应作租金予以减除，共拖欠（2019年6月至12月）的租金共计204000元。 本案争议焦点二、被告(反诉原告)谢国云是否承担本案责任。谢国云虽是郴州市鼎盛酒店管理有限公司法定代表人，在合同中签字未注明法定代表人的身份，并在乙方签字处注明个人身份证号，且租金系从其个人账户中支付，可视为谢国云也系合同相对人，故被告(反诉原告)谢国云与郴州市鼎盛酒店管理有限公司共同承担本案责任。 本案争议焦点三、郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道的建设施工是否构成不可抗力导致宾馆无法经营。郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道建设施工，对被告(反诉原告)郴州市鼎盛酒店管理有限公司承包的宾馆的经营造成一定影响，但不至于无法经营，宾馆实际也在经营。且双方在2017年（处于郴州市人民东路延伸段及杨家坪隧道工程预施工和施工期间）就以被告(反诉原告)经营困难降低租金达成了协议，降低了租金，此时应当也考虑了施工问题。故被告(反诉原告)要求退还租金无需支付租金本院不予支持。 关于原告（反诉被告）李青芝实现债权费用10000元的诉请因双方无约定，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李青芝与被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司签订的落款时间为2010年5月30日的《房屋租赁合同》有效。 二、被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）李青芝租金204000元（2019年6月至2019年12月）。 三、驳回原告（反诉被告）李青芝的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4100元，减半收取2050元，财产保全费1520元，合计3570元，由被告（反诉原告）郴州市鼎盛酒店管理有限公司负担3400元，原告（反诉被告）李青芝负担170元；本案反诉费2900元，由被告（反诉原告）谢国云、郴州市鼎盛酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二〇年一月十九日 法官助理 谭 佳 书 记 员 刘玲玲