河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3810号上诉人（原审被告）：张华，女，汉族，1993年3月15日生，住兰考县。委托诉讼代理人：郭鑫鑫、周楚龙（实习），河南清鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔艳丽，女，汉族，1979年5月6日生，住兰考县。委托诉讼代理人：白建飞，河南亚飞律师事务所律师。原审第三人：兰考恒兴房地产营销策划有限公司。住所地：兰考县城区兴兰大道北侧（九润泓郡第****商铺）。法定代表人：王媛媛，系该公司经理。上诉人张华因与被上诉人孔艳丽、原审第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2019）豫0225民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审，不应支付定金42770元；2、本案一、二审诉讼费用由孔艳丽承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，涉案房屋为张华与王大鹏共同财产（二人已经举行结婚仪式并办理结婚登记），二人均有处分权。房屋首付款是王大鹏支付，登记在张华名下。签订房屋买卖合同是二人的共同意愿，继续履行合同是二人商议的结果，二人对房屋享有法定处分权。卖房是王大鹏与中介及孔艳丽联系，有微信聊天记录为证，应予采纳。张华与王大鹏考虑到定金罚则的后果，最终同意卖房，由二人一起给孔艳丽丈夫发微信，张华在合同履行期内同意卖房，不存在任何违约情况。综上，请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人孔艳丽答辩称，1、涉案房屋所有人仅为张华，张华的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、既然王大鹏并非该房屋所有人，其作出的所有意思表示均无效，并且在事实上，王大鹏在合同约定的最后一天的晚上用微信对孔艳丽丈夫单方表示卖房，要求立即将20万元购房款汇入其银行账户，当时银行已经下班，其要求根本不可能实现，他发微信同意卖房仅仅是逃避违约责任，根本没有卖房的诚意。3、在原审庭审中，张华明确表示不同意卖房，因为家里老人不同意。综上，请法庭查明，驳回张华的上诉请求。原审第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司未答辩。孔艳丽向一审法院起诉请求：1、请求判令张华继续履行合同或赔偿孔艳丽违约金155750元；2、判令张华双倍返还定金100000元；3、本案诉讼费、保全费由张华承担。一审法院认定事实：2019年3月22日，孔艳丽与张华经兰考恒兴房地产营销策划有限公司介绍，双方签订了编号为0000276号《房屋买卖合同》一份，合同中双方约定：“卖方（甲方）：张华，买方（乙方）孔艳丽……第一条房屋状况：甲方拥有位于兰湾国际B7号楼2单元8楼西户的房产，房屋所有权人为张华，商品房买卖合同书号为201808060003，房屋建筑面积为151.94平方米，房屋所在总楼层为11层，该房产在8层（以上内容《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。第二条成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及配套设施的总价款为人民币陆拾贰万叁仟元整。（小写623000.00）。第三条丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金人民币陆仟贰佰叁拾元整（小写6230.00），代办费1000元由乙方支付。现乙方于本合同签订时支付人民币伍万元整（小写50000.00），其中佣金人民币陆仟贰佰叁拾元整，代办费1000元整，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完过户手续前由丙方保管……第五条双方同意在签订本合同后房产证下来后契税票时间满两年后10个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式：甲方负担税费的零%乙方负担税费的佰%……第七条甲乙双方约定甲方及其家庭以及抚养所有人员户口于2019年8月1日前从该房屋迁出……第九条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）。3、若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款的2%违约金。第十条其他约定事项：甲、乙双方约定：维修基金甲方无偿过户给乙方，个人所得税由甲方承担，首付款贰拾万元整于本合同签订之日起3个工作日内由乙方向甲方付清，月供由甲方负责还款，解押款甲方承担壹拾万元整，剩余解押款由乙方负责，剩余房款乙方过户当日一次性付给甲方。如甲、乙一方违约，则违约方向未违约方支付房款的百分之20，如甲方违约甲方除违约金外，另向乙方支付装修价值的双倍。第十二条本合同自叁方签字之日起成立。落款分别有张华、孔艳丽、兰考恒兴房地产营销策划有限公司的签字、盖章，2019年3月22日”。2019年3月22日，孔艳丽依约交纳了50000元，交由兰考恒兴房地产营销策划有限公司代为保管。兰考恒兴房地产营销策划有限公司给孔艳丽出具了50000元的收据。经核实，兰考恒兴房地产营销策划有限公司代管的50000元包括佣金（中介费）6230元，代办费1000元，定金42770元。孔艳丽在2019年3月25日交给张华首付款时，张华拒绝出售该房屋。一审法院在审理过程中，依职权追加兰考恒兴房地产营销策划有限公司为第三人。上述事实有各方的陈述，双方签订的房屋买卖合同、兰考恒兴房地产营销策划有限公司给孔艳丽出具的收据一份，录像光盘一个，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》由双方当事人签名，兰考恒兴房地产营销策划有限公司盖章确认，系真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同。双方当事人在合同第十二条中约定“本合同自叁方签字之日起成立”。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。张华未在合同约定的期限内办理房屋交易相关手续，且拒绝继续履行合同义务将房屋出售给孔艳丽，已构成违约。对于定金，根据兰考恒兴房地产营销策划有限公司出具的收条，房屋买卖合同内容的确认，应认定50000元中的42770元为定金。因导致合同无法履行的责任在张华，应由其承担相应违约责任，张华应返还孔艳丽双倍的定金。因定金42770元实际由兰考恒兴房地产营销策划有限公司代为保管，故实际应由张华和兰考恒兴房地产营销策划有限公司各自向孔艳丽返还42770元。对孔艳丽主张过高部分，不予支持。张华提出其本人没有违约，向法庭提交的微信聊天记录的双方均不是本案的当事人，不具备证明效力，其抗辩理由不能成立，不予支持。依照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中双方及兰考恒兴房地产营销策划有限公司均同意解除签订的《房屋买卖合同》，一审法院应予以准许孔艳丽主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，定金和违约金不能同时主张。孔艳丽主张张华支付违约金155750元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百〇八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除孔艳丽、张华、兰考恒兴房地产营销策划有限公司签订的编号为0000276号《房屋买卖合同》；二、张华于本判决生效后十日内向孔艳丽返还定金42770元；三、兰考恒兴房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向孔艳丽返还代为保管的定金42770元；四、驳回孔艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415元，由张华负担1939元，由孔艳丽负担1476元。保全费1299元，由张华负担876元，由孔艳丽负担423元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张华提交如下证据：1、提交2020年1月7日下午的录音一份，是王大鹏和售楼部顾问韩月之间的通话录音，拟证明：本案涉案房屋是王大鹏出资购买，首付款是王大鹏缴纳，只是登记在张华名下，二人均有处分在房产的权利，原审中提交的王大鹏与孔艳丽丈夫微信聊天记录有效。2、提交票据一份，拟证明：买房时首付是王大鹏母亲和王大鹏共同付的。3、提交10万现金的收据一份，拟证明：是王大鹏交的现金，但是写的是张华的名字。4、证人张某出庭作证，拟证明房子是王大鹏出钱购买。孔艳丽发表如下质证意见：1、录音时间是昨天下午，录音双方与本案均无关联性，从内容可以看出，王大鹏有刻意引导韩月回答问题的嫌疑，我方认为该录音内容与本案无真实性、关联性，不能作为证据使用；2、农行转账凭证、收据是复印件，真实性有异议，该组证据收据复印件上显示收到张华交来房款79527元，加盖有开发商财务专用章，足以证明该房屋系张华所有。3、由谁支付房款与谁是房屋所有人并无必然联系，且。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋登记权利人为张华，上述证据不符合证据认定规则，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。张华上诉称3月27日晚18时51分其男朋友王大鹏给孔艳丽丈夫发微信同意卖房，不存在违约，经查，根据录像显示，张华在3月25日孔艳丽交付首付款时，明确拒绝出售该房屋；且在2019年4月22日一审法院的庭审中，法庭询问张华“你是什么时间不同意将该房屋进行出售的”，张华回答“在合同签订后的第二天也就是2019年3月23日不同意的，因为我家里人不同意”，可以认定，张华在履行合同的过程中明确表示不再出售诉争房屋，属于违约，依法应当承担违约责任。3月27号晚王大鹏提出当天必须收到房款，否则不再卖房，本院认为，根据微信记录及张华前后的行为，可知张华并无卖房诚意，发微信同意卖房仅是为逃避承担违约责任。故，原审判决张华存在违约并双倍返还定金正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张华的上诉理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人张华负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年一月十九日书记员  陈艳艳