河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8803号原告：河南天工建设集团有限公司，住所地南阳市卧龙区工业北路**，统一社会信用代码：9141130017601166J。法定代表人：张超，任董事长。委托诉讼代理人：李孟剑，男，汉族，31岁，公司职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张书玉，南阳市功能区工信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：南阳映象方圆商贸有限公司，住，住所地南阳市梅溪路**一社会信用代码：91411300MA3X4B741C。法定代表人：李国瑞，任董事长。委托诉讼代理人：李国涛，男，汉族，49岁，公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：南阳惠民物业服务有限公司，住，住所地南阳市中州路官庄**/div>法定代表人：刘大志，任执行董事。委托诉讼代理人：吴贤，男，汉族，44岁，公司工作人员，代理权限为特别授权。原告河南天工建设集团有限公司（下简称天工集团）诉被告南阳映象方圆商贸有限公司（下简称映象公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，发现南阳惠民物业服务有限公司（下简称惠民公司）与案件审理存在利害关系，追加其作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告天工集团委托诉讼代理人张书玉，被告映象公司委托诉讼代理人李国涛、王俊山，第三人惠民公司委托诉讼代理人吴贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天工集团向本院提出诉讼请求：1．判令被告南阳映象方圆商贸有限公司在30日内搬出位于南阳市东方红电影院三楼的房屋并返还原告；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告依据南阳市卧龙区人民法院2005年3月18日作出的（2004）宛民初字第347号民事调解书，享有位于南阳市东方红电影院三楼面积约为400平方米办公楼（放映室除外）的占有、使用、收益及优先受偿权，期限为50年。原告将该房屋委托给惠民公司进行管理、租赁，授权惠民公司签订一年租赁合同的权限，后于2017年解除了惠民公司对该房屋的管理租赁权限。被告于2016年从惠民公司处租赁该房屋，至今两年有余仍非法占有该房屋拒不返还原告。原告认为，惠民公司在没有原告公司授权的情况下签订合同，构成无权代理。映象公司在签订合同时，房屋租赁价格明显低于市场价格，而且租赁合同格式文本为租期一年，经手写改为七年，映象公司未尽到审查义务，不属于善意相对人，不构成表见代理。映象公司无权占有涉案房屋，原告有权请求其搬离并返还房屋。被告南阳映象方圆商贸有限公司辩称，被告映象公司基于与惠民公司签订的合同，合法占用涉案房屋，原告要求被告返还房屋于法无据。2016年12月30日，被告与原告委托的惠民公司签订的房屋租赁合同，租赁期限为7年，即从2017年1月1日至2023年12月31日，合同签订后被告方按照合同约定向惠民公司以及惠民公司所指定的天工公司支付了租赁费。第三人惠民公司是经过原告授权的，第三人与被告所签订的租赁合同，原告是明知的，且第三人惠民公司的最大股东为原告，而且2017年度、2018年的租赁费均是由被告直接支付到原告的账户，被告并未在合理期间内提出异议视为其对签订合同的认可，现主张要求返还房屋的理由不能成立。签订合同后，被告针对涉案房屋进行装修使用，被告对涉案房屋的投资将近1,200万元左右，现在该合同还在租赁期间内，若原告以及第三人擅自要求解除租赁合同，将严重显失公平，不利于市场的稳定，将导致被告损失严重，守约方的权利无法维护，被告保留向其追索的权利。第三人惠民公司述称，天工集团要求我们签订的租赁合同都是一年一签，这份租赁合同却签订了7年，具体原因及情况，现在公司主管人员不清楚。原告天工集团为证明其诉讼主张在诉讼期间向本院如下证据：1.2004年宛龙民初字第347号民事调解书一份。证明方向：天工集团对位于南阳市东方红电影院三楼，面积约为400平方米办公楼的占有、使用、收益及优先受偿权，期限为50年。2．南阳市工商局出具的证明一份。证明方向：天工集团是由河南省南阳市建筑工程总公司于2005年3月29日改制而来的。3．南阳市惠民物业服务有限公司章程一份。证明方向：天工集团将现有商用房委托惠民公司进行管理租赁修缮，每年与总公司签订协议，证明一年一租。4．天工集团对惠民公司的通知一份。证明方向：自2017年10月17日起，将惠民物业的门面房管理权收归天工集团由天工集团资产管理部负责。5．天工集团资产管理部针对涉案租赁房屋对被告映象公司的告知书一份。证明方向：映象公司知晓自2017年10月17日起，映象公司所租赁的房屋由天工集团市场管理部统一管理，管理内容是合同的签订和租金的收取。被告对上述证据质证后认为：证据1真实性无异议；证据2真实性无法核实；证据3真实性有异议，首先被告在签订合同时并不知情该章程惠民公司的受托权限，公司内部章程不具备对外效力，另该章程也从侧面证实惠民公司有权出租涉案房屋，被告与惠民公司所签订的合同系合法有效的；证据4被告不知情，该通知内容与惠民公司章程的条文相冲突，也并不能否定被告与第三人之间的合同的效力；证据5证实了原告方对于被告与惠民公司所签订的7年租赁合同是知情的，在合理期间内未主张其权利，视为对权利的放弃。第三人对原告所举证据无异议。被告映象公司在诉讼期间向本院提交如下证据：证据1，2016年12月30日被告与惠民公司所签订的房屋租赁合同一份。证明方向：第三人惠民公司在原告授权的情况下，与被告签订的七年租赁合同，租赁期间是2017年1月1日至2023年12月31日，每年租金为33,264元。本次诉讼在租赁期间之内。被告基于合法合同关系占有使用涉案房屋。证据2，银行转账流水一份、惠民公司的工商信息一份、2019年8月12日原告向被告所送达的法务公函一份。证明方向：2017年12月25日、2018年12月29日，被告方分别向原告支付房屋租赁费33,264元，被告合法占有使用涉案房屋；工商信息证明以及法务公函证明惠民公司的大股东系本案的原告；这三份证据共同证实原告对惠民公司与被告所签订的7年租赁合同是知情的且明知，其向被告主张权利时间为2019年8月12日，其超过了法定行使权利期间。证据3，照片六张。证明方向：证实被告合法占有使用涉案房屋，并对涉案房屋进行投资，近达1,200万元，若原告方及第三人私自撕毁租赁合同，将严重显失公平。被告天工集团对上述证据的质证意见是：证据1，租赁合同能够证明，在租赁时，天工集团并不知情，租赁合同上所填写的数字“七”是由“一”更改而来的，天工集团对该合同租赁期间为7年不予认可；2、对第二组证据中的银行转账流水，2017年12月25日转账的这一笔真实性无异议。2018年12月29日转账的资金真实性无异议，证明方向有异议，该笔资金天工集团已对其进行了返还。另这两年的租金均是由被告私自转入天工集团账户的，并非天工集团向其收取；对法务公函的真实性无异议，证明方向有异议，该法务公函明确指出了房屋的面积是554.5平方米，并指出该所谓7年合同中，既无约定房屋的面积及单价，也无租金增长率的约定，违背市场公平交易的原则；对工商登记信息无异议。证据3，真实性有异议，照片所显示的位置并不能证明是本案所涉及的租赁房屋。第三人惠民公司对被告所举证据不发表质证意见。第三人惠民公司在诉讼中举证了2016年12月13日、2017年1月17日其分别与他人签订的租赁合同各一份。证明方向：同时期，惠民公司与他人签订的合同，租赁期限均是自2017年1月1日至2017年12月31日止。原告对该证据无异议，被告质证后认为与本案无关联，被告与惠民公司签订的协议是经过充分协商后确实为7年。本院对上述证据认证如下：原告所举证据1、证据2能够证明原告享有的用益物权来源和本案诉讼主体资格，本院予以认定；证据3，真实性予以认定；证据4、证据5能够反映纠纷的发展过程，对证据本身的真实性予以认定。被告所举证据1，真实、合法且与本案直接关联，予以认定。证据2中银行转账流水、惠民公司工商登记信息、法务公函的真实性予以认定。证据3能够证明该房屋目前由被告占有使用的情况，对此予以认定。第三人提供的两份租房合同，与本案并不直接关联，但可以证明本案中惠民公司与映象公司签订的房屋租赁合同的最初模板为惠民公司提供的格式合同，对此予以认定。根据认证的证据，结合当事人诉辩称，本院确认如下事实：2004年，本院受理原南阳市建筑工程总公司诉南阳市东方红电影院拖欠工程款纠纷一案，在审理过程中，双方自愿达成调解协议：南阳市东方红电影院将南阳市东方红电影院三楼面积约400平方米办公楼（放映室）除外，交由原南阳市建筑工程总公司折抵欠款及违约金，使用期限为50年。在使用该房期间，原告享有占有、使用、收益及优先受偿权……。本院作出（2004）宛龙民初字第347号民事调解书对调解协议进行了确认。本案天工集团系2005年由原南阳市建筑工程总公司改制而来。惠民公司是由天工集团和自然人共同出资，依法设立的有限责任公司。该公司2010年1月26日制定的公司章程第五十一条规定，公司为天工集团独立法人的子公司，遵守天工集团章程、基本管理制度和要求，执行天工集团有关发展战略、结构调整、专业分工、项目建设、市场规划等重大决策，参与集团组织的重要活动。第五十五条规定，天工集团将其现有商业用房委托给公司进行管理、租赁、修缮，每年一次与本公司签订协议。2016年12月30日，被告映象公司与第三人惠民公司签订《房屋租赁合同》，惠民公司将坐落于梅溪路6号3楼1间房屋租赁给映象公司使用。“租赁期限限定为七年：自2017年1月1日开始到2013年12月31日止”。租金为每年33,264元，租金按年结算。合同签订后，被告映象公司向惠民公司交付了2017年租金。2017年10月17日，天工集团向惠民物业发出《通知》，内容是：2017年10月17日上午，天工集团召开领导班子会议，研究决定，即日起我公司临街门面房的管理权收回到集团总部。门面房的管理、合同签订及租金收取一并由惠民公司交由集团资产管理部具体负责。2017年10月27日，天工集团向映象公司发出《告知书》。内容是：自2017年10月17日起，我单位东方红电影院门面房的管理权收回天工集团总部。该处门面房的管理、合同签订及租金收取一并由惠民公司交由天工集团资产管理部具体负责。请把最后一次缴费收据原件带上到天工集团资产管理部备案。2017年12月25日，映象公司向天工集团账户转账33,264元。2018年12月29日，转账33,264元。两笔转账均注明为交梅溪路6号三楼一间房屋的租金。2019年8月12日，天工集团向映象公司发出《法务公函》，提及：天工集团根据法院民事调解书依法享有房产的有关权利，公司将房产的租赁事宜委托惠民公司管理，要求一年一签租房合同。2017年，机构改制，公司收回门面房的管理权，后公司对东方红电影院三楼除放映室以外的面积进行测量，面积为554.5平方米。惠民公司擅自违反公司门面房一年一签的要求，于2016年12月与映象公司签订了7年合同。合同中既未约定房屋面积及单价，也无增长率的约定，违背公平交易原则。希望映象公司在收到函后能及时与集团公司资产管理部联系，协商租赁或者退还房产的相关事宜等内容。本院认为，本案案由为物权保护纠纷。争议焦点却是惠民公司与映象公司之间签订的《房屋租赁合同》是否有效，是否对天工集团产生法律效力。这涉及对天工集团和惠民公司之间法律关系性质的认识。根据查明的事实，两公司之间形成的是委托代理合同关系，即惠民公司受天工集团委托，对外管理、租赁、修缮天工集团商业房。惠民公司与映象公司签订合同时，并非无权代理。原告援引公司章程的规定，认为惠民公司超过天工集团的委托授权范围，属于无权代理的理由不能成立。第一，该公司章程系惠民公司内部规定，不具备对外效力。第二，章程中述明的“天工集团将其现有商业用房委托给公司进行管理、租赁、修缮”，而“每年一次与本公司签订协议”，应当是双方履行委托合同的一种形式。委托合同并非要式合同，不能将该条款理解为“签订超过一年的协议便是越权代理或者无权代理的行为”。第三，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，该房屋前期也是惠民公司以自己名义租赁，没有证据证明在签订合同时映象公司已经知晓天工集团与惠民公司之间的委托关系，从2017年10月27日天工集团向映象公司发出《告知书》可以看出，无论是委托人还是第三人事实上已经在此时间完成相互披露。据此，该《房屋租赁合同》的效力约束天工集团和映象公司。而在2017年10月27日后，映象公司又向天工集团以转账方式支付了2018年度的租金，天工集团并未对租金履行行为提出异议并予以退还，退一步讲，即便惠民公司系超越代理权限，也应当视为天工集团对该合同效力的追认。第四，关于该《房屋租赁合同》的租赁期限，该租赁合同确实是使用格式文本作为底版，格式合同上的期限为打印的“一年”，双方签订的租赁合同是在“一”的基础上用笔加添为“七”。问题是不仅被告手中持有的是“七年”，原告手中持有的也是“七年”，而且后面具体的起止日期也非常清楚，即“自2017年1月1日开始到2013年12月31日止”。惠民公司是天工集团的下属子公司，天工集团又是惠民公司的最大股东，两公司之间存在诸多关联。本案争议起因有天工集团内部机构功能调整而引发的因素，而相对于租赁关系的另一方而言，应当保护其合法正当权益，以维护诚实信用的市场交易秩序。综上所述，现在房屋租赁合同的租赁期限未届满，合同又没有被解除，原告天工集团要求被告映象公司交付房屋的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第四百零三条之规定，判决如下：驳回河南天工建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由河南天工建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共计九份，并预交二审受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  马宇航二〇二〇年一月三日书记员  李 婕