福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初415号 原告:张益雄，男，1989年3月20日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告:王晋兴，男，1957年12月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：权庭义，男，1954年9月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福州市鼓楼区山冶麦田房产经纪点，住所地：福州市鼓楼区营迹路**温泉花园**。 负责人：张爱军，总经理。 委托诉讼代理人：蒋洮婷、池建伟，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，，住所地：福建省福州市台江区江滨西大道**国际金融中心** 法定代表人：缪寿建。 委托诉讼代理人：徐聪龙、徐国栋，公司员工。 原告张益雄与被告王晋兴、权庭义，第三人福州市鼓楼区山冶麦田房产经纪点、福建麦田房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张益雄、权庭义到庭参加诉讼，被告王晋兴经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张益雄向本院提出诉讼请求：1.判令王晋兴、权庭义支付赔偿金150000元及违约金（自2018年12月10日起至履行合同之日按每日万分之五计算的违约金，暂计至起诉之日为15000元），共计165000元；2.本案诉讼费由王晋兴、权庭义承担。 事实与理由:2018年12月5日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告保证在签订该合同后五日内将房屋的所有权证，土地证原件提交给交易服务方，否则视为被告违约，合同成立后，被告至今尚未履行约定，原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》第199条的规定，特提起诉讼，请求法院依法判决。 王晋兴未作答辩。 第三人福州市鼓楼区山冶麦田房产经纪点述称，山冶麦田房产经纪点为原、被告签订的房屋买卖合同提供居间服务，根据居间合同第一条，山冶麦田房产经纪点提供的居间服务至房屋买卖合同成立时结束。本案中由于产权人未提供房屋所有权证、土地证原件以及未提供委托权庭义出售房屋的授权，由此产生的违约责任，权庭义应承担相应责任。 第三人附加麦田房产经纪有限公司述称，其于2018年12月13日、2018年12月19日向被告发送告知函、履约通知书，但被告均未履约，被告权庭义应承担相应责任。其于2019年1月21日与原告、山冶麦田经纪点签订了具结书，各方确认除具结书外的权利义务终止，互不向对方主张权利。 被告权庭义辨称,其与王晋兴的家人陈萍系以前的同事,当时陈萍委托权庭义卖房,故权庭义才与麦田房产签订房屋买卖协议，至于房屋买卖合同签订后的情况其不了解。 原告向本院提交如下证据： 证据A1.产权人及共有权人未到场声明，证明被告权庭义承诺该合同系由本人代表产权人王晋兴真实意愿签订。 证据A2.合同书 证据A3.房屋买卖合同，证据A2-3共同证明原被告双方签订房屋买卖合同，并对诉争房产的买卖中各方的权利义务进行了约定。 第三人对原告提供的以上证据均无异议。 被告王晋兴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，视为自动放弃诉讼权利。权庭义经本院合法传唤，未到庭参加开庭，视为自动放弃质证权利。原告提供的证据来源合法，真实可信，符合证据的法定形式，本院本院依法予以确认。 根据庭审及原告张益雄提供的证据，本院确认如下事实：2018年12月5日，权庭义以王晋兴代理人的身份与张益雄签订《房产买卖合同》，约定：王晋兴将坐落于福州市鼓楼区华大街道华林路138号国发广场商住楼1029单元（单元面积48.37平方米，榕房权证Ｒ字第1××1号）出售给张益雄，交易价格为人民币1205000元。双方约定房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币150000元。前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后任一方继续履行本合同的前提。 同日，权庭义以王晋兴代理人的身份与张益雄及福建麦田房产经纪有限公司签订《交易服务合同》，约定：王晋兴将坐落于福州市鼓楼区华大街道华林路138号国发广场商住楼1029单元出售给张益雄，具体约定另行签订《房产买卖合同》。签订本合同时后，张益雄支付履约保证金人民币20000元，交由福建麦田房产经纪有限公司保管，现保证金已由福建麦田房产经纪有限公司退还给张益雄。 后张益雄、权庭义、福建麦田房产经纪有限公司还签订了《居间合同》，对买卖诉争房产的居间服务费进行约定。 同日，权庭义向张益雄出具《产权人及共有权人未到场声明》承诺《房产买卖合同》、《交易服务合同》及《居间合同》由其本人代表产权人王晋兴及其配偶的真实意愿签订，同时保证除上述人员外无其他共有权人，保证代理签订前述合同的行为已取得所有产权人授权，产权人对本交易均无异议。另保证在《房产买卖合同》签订后的5日内向交易服务方提供产权人委托本人签订前述合同的授权确认函，或委托本人出售该房屋的公证委托书。如出现任何违反前述保证的情形的，权庭义应向张益雄支付赔偿金150000元整。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中权庭义出卖房屋的行为系对房屋的处分，而对房屋的处分依法应由对该房屋有处分权或其授权的代理人行使。本案中权庭义未经王晋兴授权的情况下与原告签订《房屋买卖合同》的行为，依法应认定为没有代理权的行为，按照《合同法》第四十八条规定，该行为未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。权庭义与张益雄所签订的《房屋买卖合同》虽然成立，但因被告权庭义没有处分权，其效力应属效力待定的合同，在得不到房屋产权人追认的情况下，应认定为无效合同。按照《合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。现合同目的无法实现，被告权庭义对合同无效负有过错，应按其承诺向原告赔偿损失150000元。原告主张王晋兴对权庭义上述赔偿承担连带责任但未能证明权庭义签订房屋买卖合同系受王晋兴委托，故该主张本院不予支持。原告和权庭义签订《房屋买卖合同》时，该合同尚处于效力待定状态，造成合同无效系代理人无权代理导致，故关于违约金条款的约定未生效，原告诉请要求被告按照每日万分之五支付违约金，于法无据，本院不予认可。被告王晋兴经本院公告传唤，公告期届满未到庭，依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告权庭义于本判决生效之日起十日内向原告张益雄支付赔偿金150000元； 二、驳回原告张益雄其他诉讼请求。 如果被告权庭义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案诉讼费3600元，公告费560元，均由被告权庭义承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  梁旭丹 审判员  林晓霞 审判员  吴 辉 二〇二〇年一月十日 书记员  叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。