江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初12494号原告：董耀，男，1976年8月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：胡盈，女，1986年12月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：赵东升，上海融孚律师事务所律师。被告：张家港万鑫置业有限公司，住所地张家港经济技术开发区振兴路北侧**。法定代表人：徐珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄江伟，江苏国之泰律师事务所律师。原告董耀、胡盈与被告张家港万鑫置业有限公司（以下简称万鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2020年10月28日立案受理后，于2020年12月16日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告董耀及原告董耀、胡盈的共同委托诉讼代理人赵东升，被告万鑫公司的委托诉讼代理人黄江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董耀、胡盈向本院提出诉讼请求：1、解除《认购协议》；2、被告返还原告诚意金50万元，并支付利息1750元，本息合计501750元；3、被告支付原告律师费3万元。事实与理由：2019年10月18日，原、被告签订《销售认购协议书》，约定原告支付被告50万元“定金”，购买张家港都会花园一期别墅7#-4-104，建筑面积为309.73平方米，书面约定价格为677.2556万元，但被告承诺实际成交价为635万元。协议签订后，原告支付被告50万元，并按照《认购协议书》的约定，多次与被告就签订《商品房买卖合同》进行协商。原告提出先行审阅《商品房买卖合同》的主要条款，遭到被告拒绝。被告坚持必须在原告先支付首付款并签署所谓的《信息认购单》后才向原告出示《商品房买卖合同》文本。原告认为在房屋实际成交总价、首付款比例及具体金额、付款时间等重要条款无法确认的情形下，直接支付首付款恐有损自身合法权益，且被告要求原告先行支付首付款并签署《信息认购单》才能出示《商品房买卖合同》，这一所谓的内部流程的做法完全不符合商品房交易流程。故原告拒绝在不对等的条件下支付首付款。被告遂以归责于原告的原因不能按时订立《商品房买卖合同》为由，通知原告，被告将无条件没收50万元“定金”，并将房屋转为待销售状态。原告得知此事后，立即再一次向被告明示购买意愿，表示相关事宜仍可继续协商。被告却擅自将该房屋转为待销售状态并将其销售给其他客户。在协商订立合同内容的过程中，双方对房屋备案价格为677万元和实际成交价格为635万元以及原告已经向被告支付的50万元事实均予以认可。被告的行为致使原告无法实现购房目的，请求法院支持原告的诉讼请求。被告万鑫公司辩称，1、原、被告签订的销售认购协议书是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行己方义务。原告没有按照销售认购协议书约定的期限内付清首付款，且经被告催告后，原告仍未前往售楼处履行协议约定内容，已构成违约。2、原告曾多次表示其未能按期前往售楼处履行约定是因其自身资金紧张所致，故双方未能依约签订商品房买卖合同，过错在于原告，被告根据相关规定没收定金于法有据。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2019年10月18日，原告（认购人）与被告（出售人）签订《销售认购协议书》，约定由原告认购被告开发的张家港都会花园一期7#-4-104别墅一套，建筑面积预测309.73㎡，定金（含税）500000元，总房价（含税）6772556元(双方口头约定实际成交价为635万元)，付款方式为银行按揭，协议同时约定，认购人应于协议签订之日起7日内，即2019年10月24日前，携带本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至金新城万科大都会接待现场与出售人签署《商品房买卖／销售合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或付清首付款；如认购人逾期不与出售人签署《商品房买卖／销售合同》或未足额支付购房首付款，出售人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出售人有权将该商品房另行出卖给第三方。协议签订后，原告支付被告定金500000元。后原、被告因故未能签订《商品房买卖合同》，被告将案涉房屋出售给案外人。原告要求被告退还定金500000元及利息未果，引起本案纠纷。另查明，2019年10月18日，原、被告在的《销售认购协议书》“相关约定”栏，第1项约定：“在签订协议书时，认购人己充分了解其认购房屋的详细情况，并己仔细阅读出售人提供的《商品房买卖／销售合同》示范文本（含补充条款、附件内容）及销售现场公示文件，并确认没有异议，且双方对合同条款己达成口头一致意见”。同日，两原告在被告提供的《购买苏州张家港市商品住房购房流程告知书》签字，表示同意遵照告知书载明的流程，并自愿配合被告办理签约手续。同时，两原告在被告提供的《认购声明》签字，确认其在签署《销售认购协议书》前已详细阅读、理解“《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《装饰、设备标准》、《房屋平面图》、《阳光宣言》折页（红线内外不利因素、车位信息公示）、《签约须知》折页”等文件，并同意文件所载明的内容。再查明，2019年12月15日，被告向两原告寄送《签署商品房买卖合同的催告函》一份，向两原告声明：“按照《销售认购协议书》约定，两原告应于2019年10月24日前支付首付款、与被告签署《商品房买卖合同》，但两原告均未做到，请两原告于2019年12月23日前至被告公司办理相关事务，逾期将按照双方“如认购人逾期不与出售人签署《商品房买卖／销售合同》或未足额支付购房首付款，出售人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出售人有权将该商品房另行出卖给第三方”的约定执行。两原告于2019年12月17日收到上述催告函后，未能于2019年12月23日前至被告公司办理相关事务。还查明，被告于2019年5月9日向张家港市公证处提出公证申请，要求对被告开发的“都会花园”房地产项目售楼处的样板间、销售沙盘、提示板等销售道具及公示内容的现状等进行保全证据公证，该公证处于当日进行现场查看并制作了光盘，并于2019年5月14日出具（2019）苏张证经内字第388号《公证书》。《公证书》所附光盘显示：商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证复印件及房屋认购书、商品房买卖合同及补充协议（样本）等均公示在售楼处现场。审理中，被告提交其销售罗盼盼（销售涉案房屋的经办人）与原告董耀的微信聊天记录，拟证明“原告曾多次提及其资金紧张，一直在外要账，并明确表示不要案涉房屋是因为其自身资金紧张问题所致，直至2020年1月6日，原告仍然表示自己是因资金压力而退房”。其中2019年10月20日微信聊天记录显示：“罗：我要是换成你，做梦都要被笑醒！董：没有任何喜悦感。罗：为啥？董：我担心到北京要账不顺利，最后付款一拖再拖影响你，还有我今天和银行行长沟通了，贷款没问题。”2019年11月微信聊天记录显示：（11月4日）“董：我上次去北京要账，是因为项目投资失败了，要退钱给我，所以四处要钱。罗：懂了，是退还的钱。董：我担心到北京要账不顺利，最后付款一拖再拖影响你，还有我今天和银行行长沟通了，贷款没问题。（11月6日）董：静等北京审批，随时给你汇报进度。（11月20日）董：全球最难做的工作就是在中国讨债。罗：好难过。董：说这些不是针对你，别担心，如果到时候钱没要过来，你们也不愿意延期，那就只有不买了。如果他们不退钱的话，我会有我的办法要他们退的，估计到时候出来退钱的就不是你们经理那么简单的人。罗：您买的那套别墅目前700万元朝上了，本来就赚的嘛。董：放心，我不是找理由不买，只是钱的问题，我比较担心没有按期回款导致最后没能按照你们要求的下个月15日付款，没有办法的办法。（11月25日）董：如果不行，我就找人办退吧。反正你们别墅也不会一两天买完，等我钱回来了再说。罗：说实话是房子不想要，还是资金没到位？董：肯定资金问题啊，不存在房子不想要的问题”。经质证，原告对于上述微信聊天记录的真实性无异议，抗辩称：“原告并没有明确提出不要房子，仅假设万一资金有问题的情况下再与被告进行沟通。事实上2019年12月13日原告已经凑到购房资金，2019年12月17日开始与被告销售人员沟通签订商品房买卖合同具体事宜。原告要求先看合同内容，再签合同，另外，认购书中房屋的价格是677多万元，而实际成交价格是635万元。原告要求被告出具635万元的书面确认，但是无人进行确认，所以才退房的”，并提交了2019年12月17日董耀与罗盼盼的电话录音，拟佐证其上述抗辩主张。2019年12月17日董耀与罗盼盼的电话录音（主要内容）显示：“罗：督促签约的前提是要过来办理签约手续。办理签约手续前提是要付足首付款，然后办理签约。董：这肯定有问题，必须先签合同后付款。我要现在见文字的东西，你们给我说过东西到时不兑现，我到时找谁去？我怎么知道我付完款之后我签的合同是啥样子的。罗：他这个合同就是房管局出示的，都是些格式文本，对双方都有约束力的。……董耀：首付款是多少，贷款金额是多少，认购单没有明确，这些在最终的销售合同上面才会明确，所以我要先看合同再付款。罗：对，合同上付款方式条款全部是我们打上去的。房屋实际成交价是635万元，你是贷款，首付40％才能签约办贷款。……”经质证，被告对于上述聊天记录的真实性无异议，但抗辩称，从两原告签字确认的《购买苏州张家港市商品住房购房流程告知书》可以看出，原、被告双方早在认购房屋时就已经对于整个流程达成了合意，原告同意按照流程告知书中载明的流程进行购房。本院综合本案案情，结合原、被告提交的证据及质证意见，对被告提交的证据及抗辩意见予以采信，认定涉案《商品房买卖／销售合同》未能签订的原因系原告未能在双方约定的期限内凑足首付款、前去双方约定的地点与被告签订《商品房买卖／销售合同》，责任在于原告。以上事实有《销售认购协议书》、收款回执、《购买苏州张家港市商品住房购房流程告知书》、《认购声明》、《签署商品房买卖合同的催告函》、《公证书》、微信聊天记录、电话通话记录及庭审笔录等予以佐证。本院认为，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《销售认购协议书》，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定，全面履行各自义务。原、被告在《销售认购协议书》中约定，“原告应于协议签订之日起7日内，即2019年10月24日前，携带本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至金新城万科大都会接待现场与被告签署《商品房买卖／销售合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或付清首付款”，两原告未能在2019年10月24日前，携带相关材料至双方约定的地点与被告签订《商品房买卖／销售合同》，且在被告宽限的期限内即2019年12月23日仍未携带相关材料至双方约定的地点与被告签订《商品房买卖／销售合同》，原告构成违约，应当承担相应的违约责任。根据原、被告在《销售认购协议书》中的约定，“如认购人逾期不与出售人签署《商品房买卖／销售合同》或未足额支付购房首付款，出售人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出售人有权将该商品房另行出卖给第三方”，被告有权解除涉案《销售认购协议书》，并不退还原告已支付的定金。涉案《销售认购协议书》已于原告2019年12月17日收到《签署商品房买卖合同的催告函》时解除。现原告要求解除《认购协议》、被告返还原告诚意金50万元及利息等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于原告的“因涉案房屋的总金额、首付款均不确定，被告的内部流程不合理，应先看正式合同再支付首付款”等主张应否支持的问题。本院认为，原、被告签订《销售认购协议书》时，两原告即在被告提供的《购买苏州张家港市商品住房购房流程告知书》签字，表示同意遵照告知书载明的流程，在实际履行中又提出“应先看正式合同再支付首付款”，在被告不认可的情况下，原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。对于涉案房屋的总价款及首付款是否确定的问题。本院认为，被告的销售经办人已在与原告的微信聊天中明确告知“房屋实际成交价是635万元，你是贷款，首付40％才能签约办贷款”，总价款及首付款都可以确定，原告主张总价款及首付款不确定，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；被告的抗辩，合理有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）项、第五百六十六条之规定，判决如下：驳回原告董耀、胡盈的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4409元，由原告董耀、胡盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 宋会谱二〇二〇年一月二十八日法官助理 王亚许书 记 员 徐 岩