辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1710号 上诉人（原审被告）：李国庆，男，1958年11月2日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：刘信，辽宁云舒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷雪，辽宁云舒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐文彬，男，1944年2月20日出生，汉族，丹东市饮食服务公司退休人员，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。 上诉人李国庆与被上诉人徐文彬房屋租赁合同纠纷一案，被上诉人徐文彬不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）辽06民终1241号民事裁定，撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初476号民事判决，发回丹东市振兴区人民法院重审。该院重审后，作出（2020）辽0603民初254号民事判决。上诉人李国庆不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李国庆的委托诉讼代理人刘信，被上诉人徐文彬的委托诉讼代理人许文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国庆上诉请求：撤销丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初254号民事判决，改判驳回被上诉人腾房的诉讼请求，租赁合同继续履行；上诉人不应当支付占有房屋使用费。事实与理由：一、租赁期限约定明确，但并非一年的时间。租赁合同关于“房屋租赁期限自2018年1月8日至2019年1月8日”的约定并非李国庆真实意思表示，在2018年1月8日续签合同时，如李国庆不同意约定1年的租赁期限，将被立即解除合同，则将导致李国庆严重损失，李国庆无奈承诺了1年的期限，所以该条款应是无效的。租赁合同中关于甲方将涉案房屋出租给乙方至“拆迁此房止”，虽然不能明确“拆迁”时间，违反租赁期限不能超过20年的法律规定，但也仅是超过20年的部分无效，不能理解为一审判决认定的“只要房屋存在就不能解除租赁关系”的意思。另外涉案租赁合同中约定“按市场行情逐年递增价格”，足以证明对涉案租赁合同关于租赁期限的约定，并非一年。因此双方合同期限届满的时间不应是2019年1月8日，租赁期限尚未届满，租赁合同未终止，应当继续履行。二、李国庆不应当支付房屋占有使用费。徐文彬只要求涨租金，未要求李国庆腾退房屋，在2019年1月8日之前，徐文彬同意继续租赁，但表示要将租金调至13万元，李国庆认为价格太高，要求按照约定支付租金，但徐文彬既不要求腾房也不接受资金，在协商不成的情况下徐文彬带人阻挠李国庆经营，因此李国庆不应支付房屋占有使用费。合同中明确约定了租金变更方式，徐文彬擅自变更租金，将原租金每年7万元调整至每年13万元，不符合合同约定的计租方式。 徐文彬辩称：双方约定的租赁期限是明确的，即2018年1月8日至2019年1月8日，在双方未达成新的租赁协议的情况下，双方租赁关系已经解除，在李国庆继续占有涉案房屋的情况下向徐文彬支付占有使用费是正确的，应维持一审判决。 徐文彬向一审法院起诉请求：1、解除2018年1月8日签订的房屋租赁合同；2、李国庆立即腾退房屋；3、从2019年1月9日起至实际腾房之日止按年租金7万元给付占用期间的租金，对应该增加的租金徐文彬暂时保留诉讼权利；4、诉讼费由李国庆承担。事实和理由：徐文彬有私产门市房一处，坐落于丹东市振兴区，2009年徐文彬将此房出租给李国庆。2012年李国庆因经营上的需要，未经徐文彬同意，擅自将此房向外接出1米左右。2015年7月8日，双方在续签的《房屋租赁合同》中约定房屋租金按市场的行情逐年递增，此后考虑李国庆经营效益不算太好，双方系朋友关系，徐文彬一直未提出增加租金。2018年1月8日，双方再续《房屋租赁合同》，主要约定租赁期自2018年1月8日至2019年1月8日，租赁期满或合同解除后，徐文彬有权收回房屋，李国庆继续承租应提前2个月向徐文彬提出续租要求，协商一致后双方重新签订合同。现房屋租赁期满，徐文彬不再与李国庆续签合同。 一审法院认定事实：从2009年起，徐文彬将坐落于丹东市振兴区房屋出租给李国庆。2018年1月8日，双方就上述房屋签订租房合同一份，徐文彬为甲方，李国庆为乙方，主要约定，租赁期限：（一）甲方将振兴区五经街158号门市房出租给乙方至拆迁此房止。（二）房屋租赁期自2018年1月8日至2019年1月8日，共计壹年。房屋经甲乙双方签字盖章交钥匙后视为交付完成（按市场行情逐年递增价格）。（三）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋水电使用情况验收结清各自应承担的费用。（四）乙方继续承租的，应提前两个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金及押金：每年7万元整……（五）甲方就给乙方2018年1月8日至2019年1月8日一年时间，乙方一年后不经营了甲方对乙方没有任何补偿。2019年1月8日后，因徐文彬准备将年租金调至13万元，李国庆无法接受而致双方未再签订合同。现李国庆没有将房屋交还徐文彬。 一审法院认为，徐文彬、李国庆双方于2018年1月8日签订的租房合同中对租赁期限有不同的表述，其中“（一）甲方将振兴区五经街158号门市房出租给乙方至拆迁此房止”一条，双方均不能明确“拆迁”时间，故此条因时间不明确不能作为“附期限”条款；而若为“附条件”条款，有“只要房屋存在就不能解除租赁关系”的意思，有违反“租赁期限不得超过20年”等相关法律规定之嫌，不能确定为有效约定；合同中另约定“房屋租赁期自2018年1月8日至2019年1月8日”及“甲方就给乙方2018年1月8日至2019年1月8日一年时间，乙方一年后不经营了甲方对乙方没有任何补偿”，上述内容对租赁期限表述是明确的；另有“乙方继续承租的，应提前两个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同”的约定，即继续租赁需重新签订合同，故综合合同条款，确定合同履行期限为2018年1月8日至2019年1月8日，而不是“至拆迁日止”。据此，该合同至2019年1月8日已期限届满，双方合同关系已经终止，徐文彬也无需就已经按约定期限履行完毕的合同主张解除。关于徐文彬主张将年租金调至13万元的问题，合同中约定“按市场行情逐年递增价格”，该约定没有明确具体数额，而对于“市场行情”，并无明确的参照依据，且每一处房屋因位置、朝向、建成时间等因素价值均有所区别，涉案房屋周边其他房屋的租金并不必然限定涉案房屋的租金价值，所谓“市场行情”多取决于每个人的主观认知，不能据此认定徐文彬将年租金调至13万元违反了合同约定。在合同终止后，徐文彬就房屋租金提出上涨的意见，系正常行使出租人的权利，李国庆没有法律或合同约定赋予的权利来限制徐文彬的主张；而所谓“合同”，系签订各方达成一致的结果，徐文彬、李国庆双方在2019年1月9日后因房屋租金没有达成一致再未签订有效合同，李国庆占有、使用房屋已无法律或事实依据，其应将房屋腾退给徐文彬，并自2019年1月9日起按年租金7万元的标准向徐文彬支付房屋占有使用费。双方约定“乙方一年后不经营了甲方对乙方没有任何补偿”，李国庆不同意腾退房屋又要求赔偿，既相互矛盾又不符合合同上述约定，故对于李国庆的辩解意见不予支持。 一审法院判决：一、被告李国庆于本判决生效后10日内将坐落于丹东市振兴区房屋腾退并交付给原告徐文彬，并自2019年1月9日起至将上述房屋交付原告徐文彬之日止按年租金7万元的标准向原告支付房屋占有使用费；二、驳回原告徐文彬的其他诉讼请求。案件受理费250元，由原告负担100元，被告负担150元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，徐文彬（甲方）与李国庆（乙方）2018年1月8日签订的《租房合同》第一条第一项约定：“甲方将振兴区五经街158号门市房出租给乙方至拆迁此房止。”因涉案房屋是否会拆迁以及具体的拆迁时间现均不能确定，且双方未能就此达成一致的补充协议，故不能依据该条约定确定双方租赁期限。但是，该《租房合同》第一条第二项约定：“房屋租赁期自2018年1月8日至2019年1月8日，共计壹年。房屋经甲乙双方签字盖章交钥匙后视为交付完成（按市场行情逐年递增价格）。”第四项约定：“乙方继续承租的，应提前两个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。”结合以上合同条款，可以确定涉案房屋租赁期限为2018年1月8日至2019年1月8日。李国庆虽主张该租赁期限并非其真实的意思表示，但并未提供有效证据予以证明，本院不予采信。一审法院据此确定涉案合同约定的租赁期限于2019年1月8日届满并无不当。因约定的租赁期限届满后，双方并未就续租事项达成一致协议且徐文彬起诉请求李国庆腾退房屋的情况下，李国庆要求继续履行《租房合同》，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于李国庆主张不应给付房屋占有使用费一节。因涉案房屋租赁期限已经届满，李国庆作为承租人应当将涉案房屋返还给徐文彬。其未履行返还租赁物的义务，一审判决李国庆自2019年1月9日起按照涉案《租房合同》约定的年租金7万元标准向徐文彬支付涉案房屋的占有使用费并无不当。李国庆虽辩称徐文彬阻挠其经营，但未提供有效证据予以证明，本院不予采信。 关于李国庆主张徐文彬擅自将年租金由7万元调整为13万元，违反合同约定一节。涉案《租房合同》约定“按市场行情逐年递增价格”，但并未约定逐年递增的标准或者计算方法，在双方约定的租赁期限届满后双方未就续租事项协商一致的情况下，徐文彬作为出租房要求提高租金，既未违反合同约定，亦不违反诚实信用原则。故李国庆的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，李国庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人李国庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李大为 审判员  李 欣 二〇二〇年十二月一日 法官助理槐福鹏 书记员王秀文