广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初1545号原告：熊美兰，女，1955年12月15日出生，汉族，住广东省翁源县。原告：罗思民，男，1957年10月1日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：冯家欢，系韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。被告：翁源县金山地房地产开发有限公司，住所：翁源县龙仙镇龙英路幸福家园**。第三人：官路妹，女，1978年8月13日出生，汉族，住广东省翁源县，现住广东省翁源县。委托诉讼代理人：黄伟忠，系广东财富东方律师事务所律师。第三人：罗声果，男，1976年6月25日出生，住广东省翁源县，现住广东省翁源县。委托诉讼代理人：黄伟忠，系广东财富东方律师事务所律师。第三人：何学梅，女，1966年10月5日出生，住广东省翁源县。原告熊美兰主、罗思民诉被告翁源县金山地房地产开发有限公司、第三人官路妹、罗声果、何学梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告熊美兰、罗思民及其委托诉讼代理人冯家欢、第三人官路妹、罗声果及其共同委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加了诉讼，被告翁源县金山地房地产开发有限公司（下称金山地房产公司）及第三人何学梅经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊美兰、罗思民诉称，2014年6月13日，金山地房产公司由法定代表人曾文政经手向原告熊美兰借款15万元，月息2分计，借期2年，按月付息，同时用御景豪园二楼××号铺位--即从南至北第一间铺位（后第二任法定代表人高文辉称“201铺位”）作抵押，并由县国土局干部钟学键作担保。原告熊美兰在金山地房产公司售楼部工作，知道该铺位仅抵押给自己，无出卖交易的情况下，由原告罗思民（系熊美兰丈夫）与被告金山地房产公司于2015年8月22日签订了《御景豪园认购协议书》，以214800元的价格购买了该铺位，并交了20000元定金。至同年6月30日交尾款19.48万元，该款用公司借据兑还熊美兰债务19.48万元，并与高文辉进行了结算，立了据，买卖关系已明确。同年8月，原告便在顺得电器店购买材料在该铺位安装了卫生间排污管。后丘新全（何学梅丈夫）与高文辉私下签订《房屋产权确认书》，将该铺位归其所有，并到售楼部把铺位钥匙取走了。因《房屋产权确认书》没有公司公章，不是公司行为，可以否认。2017年8月8日，曾文科以该铺位未交款和铺位已抵债给其为由，隐瞒该铺位已卖给罗思民的事实，与官路妹恶意串通，借公司的名义，伪造合同，把该铺位以12万元的低格非法卖给官路妹。同时将合同时间改为“2015年1月28日”。官路妹打着铺位已卖给毛茂昌为名，趁熊美兰在广州治病时，以何学梅的房屋公证处公证的不是201这一间为由，强行开锁、强行装修，强行占有201铺位，严重侵犯了原告的合法权益。2018年1月8日，官路妹又将此铺位以16.8万元的价格卖给罗声果。就这样，该铺位变成一店多卖。原告曾多次与官路妹、罗声果协商交还铺位未果，至今未将201铺位交还给罗思民。综上，请求法庭判决：1、确认原、被告签订的《御景豪园认购协议书》合法有效，判决御景豪园二楼201铺位归原告所有；2、诉讼费及由诉讼产生的公告费、合同、收据、印章等鉴定费由被告承担。在庭审时，原告变更诉讼请求为：将“判决御景豪园二楼201铺位归原告所有”变更为“判决被告继续履行双方于2015年8月22日签订的《御景豪园认购协议书》，责令被告立即协助原告办理涉案房屋（201铺位）所有权转移登记。”原告熊美兰、罗思民为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、公司借条，证明2014年6月13日，被告向原告借款15万元（10万元转账+5万元现金），被告承诺愿以御景豪园2楼四号铺位作抵押；2、活期转账汇款单，证明借款通过银行转账到借款人账户；3、担保书，证明钟学建对金山地向金山地房地产开发公司借款提供担保；4、4号铺位说明，证明2018年12月3日，答辩人钟学建对其为被告借款提供担保的抵押的四号铺位，即是现在争议的201铺位；5、御景豪园认购协议书，证明2015年8月22日，以金山地房地产开发公司为甲方，以罗思民为乙方，双方签订一份《御景豪园认购协议书》。双方约定御景豪园的201铺位以214800元价格出售给罗思民。同事约定于2016年3月31日前将认购房产交付给认购方及罗思民；6、收据、收款凭据，证明2015年8月22日，罗思民向被告公司支付201铺位认购定金2万元；2016年6月30日，金山地开发公司出具收款凭据，收到罗思民缴交的194800元，2项共计214800元；7、御景豪园201铺位计算清单，证明2016年6月30日，经双方结算，原告罗思民所认购的二楼201铺位购房总款为214800元。双方确认购房款已全额付清；8、《御景豪园商铺买卖合同》，证明2017年8月8日，曾文科（金山地公司曾文政投资款出借人）来翁源时，未经当时公司法定代表人高文辉授权，私自将涉案商铺售卖给官路妹，并与官路妹签订《御景豪园商铺买卖合同》，将签订合同的日期故意写成2015年1月28日。且私自在合同上盖上公司印章。曾文科无权代表金山地公司与他人签订合同；曾文科是案外人，并未依法进行登记，不享有抵押权。9、罗声果《御景豪园商铺买卖合同》，证明2018年1月8日，官路妹与罗声果签订《御景豪园买卖合同》。官路妹并未依法取得涉案商铺，又将涉案商铺私自卖给罗声果，明显买卖无效；10、《关于御景豪园201门店买卖合同的确认》，证明：（1）、2019年9月20日，高文辉出具201商铺买卖合同的确认，其确认201商铺是罗思民所购买；（2）、官路妹当时认购的只是409房。曾文科于2017年8月8日来翁源县时，与官路妹擅自改变合同，将409房屋改成201商铺；（3）、201房由公司移交给罗思民后，商铺房门钥匙是官路妹强行换锁的；11、《证明》、《公告》，证明：（1）、高文辉于2015年4月才任职翁源县金山地房地产开发公司法定代表人。高文辉任职后才对御景豪园的商铺命名。官路妹于2015年1月28日与曾文科签订合同适用的“201商铺”足以证实其合同日期及内容是虚假的；（2）、罗思明于2016年8月间，在接受到201商铺后，立即对201商铺进行装修管理适用；（3）、安排给返迁户丘新全商铺被刘求利抢占后，201商铺出现了许多纷争；（4）、2019年2月1日，金山地公司出示公告，声明曾文科既不是公司的法定代表人，也不是股东成员，更不是公司职员，曾文科窃取到公司的委托书，到处以公司名义与他人签订合同，招摇撞骗。声明其滥用公司名义所签订的合同无效；12、《董事会决议和承诺书内容》、《承诺函》，证明2014年7月15日召开股东会议，公司向曾文科借款两千万元，同意以公司开发的御景豪园部分房产抵债，公司同于于2014年7月16日与曾文科签订抵债房屋合同，但不得重卖；13、官路妹、曾文科、高文辉与熊美兰的微信资料，反映以买卖抵押为借口，签订合同时间造假，故意重卖201商铺；14、原告、被告身份证、结婚证、公司营业执照复印件，证明原被告的诉讼主体资格。庭审时原告补交了如下证据：1、《楼房拆建回迁协议》，证明何学梅《楼房拆建回迁协议》赔偿的房屋位置是靠南（门向南）第一间的要求公司赔偿门向西的201铺位不合理。2、房屋产权确认书，证明公司确认将御景豪园第二层西南角第一间门市（二楼201铺位）房产所有权归属何学梅所有，其与本案正在进行的诉讼具有直接的法律上的利害关系；3、官路妹与熊美兰的微信，证明官路妹确实在金山地房地产开发有限公司售楼部兼任经理职务；4、顺德电器购货单，证明原告确认在201铺位安装排污设备，说明原告已经交付使用了；5、官路妹与熊美兰的微信对话光碟，证明2016年12月26日官路妹已知201铺位钥匙应交给熊美兰，却被丘新全强行取走，而官路妹与交付使用此商铺钥匙毫无关系；6、官路妹与熊美兰的微信对话（文字表达），证明2016年12月26日官路妹已知201铺位钥匙应交给熊美兰却被丘新全强行取走，而官路妹与交付使用此商铺钥匙毫无关系；7、证明，证明2016年8月原告已在201铺位安装排污水管；8、御景豪园二楼201铺位交付使用书，证明公司交给铺位钥匙，201铺位正式交付使用。被告金山地房产公司经本院合法传唤后，既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。第三人官路妹、罗声果辩称，一、两原告与被告签订的《御景豪园认购协议书》因违反法律，依法应当无效。（1）、被告未取得御景豪园第一、二层车库房产的预售许可。被告于2013年1月23日取得“御景豪园”房地产项目的开发经营权后，取得了商品房预售许可证，但仅是208房至909房共计58套房产的预售，而不包括第一、二层车库房产。（2）、“御景豪园”房地产项目至今未完成开发，未竣工验收，包括201铺位（车库）在内的一、二层车库等房产，被告未依法登记取得权属证书，没有取得法律上的所有权。被告作为房地产开发企业，与两原告签订《御景豪园认购协议书》，将未取得预售许可和未依法登记取得权属证书的201号铺位（车库）房产转让给两原告，违反了法律的规定，应当认定为无效合同。二、201号铺位（车库）被告在开发建设过程中已经出售给官路妹。2014年7月15日，被告因欠案外人曾文科巨额借款未还，被告及其当时全体股东与曾文科签订了《还款协议书》，约定了将包括201铺位的相应的的房产抵债给曾文科。后因被告未能支付工程款，导致“御景豪园”工程烂尾。同年12月3日，被告及其当时全体股东又出具《承诺书》、《担保书》、《股东会决议》给曾文科，由其重新组织施工队继续施工，承诺以“御景豪园”的楼宇销售款用于支付工程款，并将全部证照、印章、账户移交给曾文科，以防被告及其股东私自出售物业。2015年1月28日，被告将201号铺位出售给答辩人官路妹，并出具了收款收据给其。工程完工后，被告将铺位交付给其使用。三、被告已向原告偿还了借款，两原告主张已购买201号铺位和付款的事实不成立。2016年9月6日，被告向原告熊美兰指定的账户支付了借款本金15万元和利息共20万元。两原告主张被告欠其借款本金及利息抵偿201铺位的事实不成立，两原告提交的《御景豪园认购协议书》《收款收据》《收款凭据》《御景豪园201铺位结算清单》等证据是两原告与被告法定代表人高文辉（已死亡）恶意串通损害案外人曾文科利益的行为。综上，两原告与被告签订的《御景豪园认购协议书》依法应当认定为无效合同，且两原告主张买卖合同付款的事实不成立，其诉讼请求应当被驳回。第三人官路妹、罗声果为证明其抗辩理由的事实，向法庭提交了如下证据：一、《翁源县建设工程规划许可证（副本）》，证明被告金山地公司对御景豪园工程的建设开发权；二、《广东省翁源县商品房预售许可证》《商品房预售方案申报表》，证明被告金山地公司被许可预售的御景豪园58套房产的具体房号，不包括御景豪园第一、二层车库；三、还款协议书、2014年7月15日《股东会决议》，证明被告金山地公司将御景豪园第一、二层车库抵债给案外人曾文科，被告金山地公司及其法定代表人高文辉无权出售车库；四、《担保书》《承诺书》2014年12月3日《股东会决议》，证明被告金山地公司因“御景豪园”工程烂尾，由案外人曾文科重新组织施工队继续施工，承诺将御景豪园的楼宇销售款优先支付工程款共800万元，由案外人曾文科直接收取楼宇销售款用于支付工程款，并将全部证照、印章、账户转交给案外人曾文科监管；五、中国农业银行银行卡交易明细清单、《御景豪园商铺买卖合同》收款收据，证明案外人曾文科欠第三人官路妹借款，案外人曾文科用御景豪园201车库抵卖给官路妹；六、收条，证明被告金山地公司的发票专用章由熊美兰掌控；七、《收条》和支票存根，证明被告已经在2016年9月6日向原告熊美兰偿还款项20万元。第三人何学梅经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，其向法庭提交书面答辩意见辩称，一、两原告在起诉状中说答辩人与高文辉私下签订的《房屋产权确认书》不是公司行为，可以否认。答辩人认为此话与事实不符。高文辉作为当时的法定代表人，于2016年12月2日与答辩人一家达成协议，并签订《房屋产权确认书》，并第一时间交付两个铺位的钥匙，怎能说是私下？答辩人一家也曾强烈要求高文辉要加盖公司印章，其以公章在深圳为由一直拖着未盖，直至拿到两个铺位（二楼201、202铺位）的钥匙也未盖公章，答辩人夫妇感到非常无奈。在拿到钥匙后的八个月后，201铺位就由官路妹爆锁强行占有，当时问其原因，其说是曾文政叫其做的，说是领公司的工资帮公司做事。后与其论理，官说铺位已卖给毛金坤，并由毛强行装修。而现在的事实是卖给了罗声果。官路妹一直玩着一系列的伎俩占有201铺位，也以答辩人的确认书无公章为由，说答辩人的铺位不是201铺位。据现知，原来公章一直在原法人曾文政的弟弟曾文科手中，高文辉与曾文科同时争夺该楼盘的利益，答辩人自然成了受害人。二、被告与答辩人在县司法局公证处签订的《楼房拆建回迁协议》具有不容置疑的法律效力。后来高文辉代表公司与答辩人丈夫签订的《房屋产权确认书》，是公司及高文辉诈骗答辩人一家的行为。答辩人与被告于2010年9月19日签订了协议，并经公证，具有严肃的法律效力。但到御景豪园建成之时的2016年，同为回迁户的刘求利夫妇第一时间抢着装修答辩人在协议中明确界定的铺位，当时答辩人就严正提出，而刘求利仗着与公司老板关系密切，拒不交出，并一直强占，迫于无奈，才有后再签订的《房屋产权确认书》。现事实已经明白：被告不顾第一时间把铺位签给属于答辩人的事实，在2012年后重签给刘求利，骗走答辩人去重签已经卖掉的201、202铺位。就此情况，翁源县公安局有详细记录，答辩人一直等着政府解决，以及用法律手段来保护自己的合法权益。第三人何学梅未向法庭提交证据。庭审时，本院组织了到庭当事人进行举证、质证。就原告提交的证据，第三人官路妹、罗声果提出质证意见如下：对证据一的真实性不予认可，一般的借条在书写完之后，此据之后就是签名，但此借条下面还有加注的内容，加注的内容上面没有加盖公章或签名，所以该借条所证明的15万金额不属实。对证据二的真实性不予认可，因为没有原件，而且该证据与证据一的数额存在出入。对证据三的真实性不认可，该证据的数额与前两份证据的数额也不相符，存在相互矛盾的情况。对证据四的三性不予认可，作为一份说明，即是民诉法的证人证言，但证人应依法出庭，不能出具书面的说明证明事实。对证据五的三性予以确认，但该证据证明的内容只能说明原告只是支付了定金两万元，剩余的款项194800元，原告实际上没有支付。对证据六的三性无异议，但对于收款凭据的真实性不予认可，上面的公章与认购书与收据的公章不一致。对证据七的三性不予认可，该份证据的时间是2016年6月30日，但证据五中的时间也是2016年6月30日，收款凭据上面有假公章，但结算清单上面为何没盖公章，两者存在矛盾。证据原件上面有发票专用章，但提供法庭的复印件与原件不相符，现在发票专用章在原告熊美兰手上，存在虚构证据的嫌疑，建议法庭收回此原件附案。对证据八、九的三性无异议。对证据十的三性不认可，该证据只能说明是高文辉的个人行为，不能说明是金山地公司的公司行为，因为该证据没有公章，也没有金山地其他股东的签名确认。对证据十一的证明的三性不予确认，该证据没有任何签名，也没有盖章，对该证据中的公告的三性不予认可，该公告没有原件，从该证据的内容来看，其中证据所盖的公章也不是真实的公章，从2014年7月15日起，金山地的公章一直都由案外人曾文科掌控，从该公告的内容来看，是曾文科自己写公告说自己的坏话，这点从情理上说不通，且该公告没有任何人的签名确认。对证据十二的三性无异议，但对该承诺书是经过当时的两个含有百分之百股权的股东经过合法程序作出表决的，具有法律效力，虽然所抵债的房屋当时没有取得所有权证，但该抵押行为并不违法，物权法关于抵押的相关规定。对证据十三的三性不予认可，原告无法提供该证据的原件。对证据十四的三性无异议。就原告庭审时提交的证据，第三人官路妹、罗声果提出质证意见如下：对证据一的三性无异议，但对该证据的证明目的有异议，涉案房屋201铺位事实上并没有由金山地公司真实出售给原告。对证据二的三性无异议。对证据三的三性不予认可，微信证据应当当庭验明微信在手机上的具体内容，但今天原告无法提供手机微信进行当场查验，且微信中也没有证据证明其聊天对象就是本案的第三人官路妹。对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明原告所购买的货物与本案有关。对证据五的三性不予认可，该录音内容中并没有内容涉及到本案的涉案房产。对证据六的质证意见与证据五一致。对证据七的三性不予认可，证人应当出庭作证，才具有法律效力，且无法确认该证据的证明人是何方主体。对证据八的三性不予认可，该证据的公章与金山地公司真正的公章不相符，且该证据也没有金山地一方的人进行签名确认，第三人认为这是原告在制造虚假证据，妨碍诉讼。就第三人官路妹、罗声果提交的证据，原告提出质证意见如下：对证据一的三性无异议。对证据二的三性无异议，但对其证明目的有异议。对证据三的三性无异议，但对证明目的有异议，因为还款协议书写有抵押，但没有经抵押登记，即曾文科没有取得抵押权，其无权处置被告所开发的房产。对证据四有异议，曾文科无权处置房产。对证据五有异议，对证明目的有异议，该证据只能证明案外人曾文科与官路妹有借款关系，但其无权处理房屋。对证据六有异议，该证据跟本案没有关联性。对证据七有异议，该证据跟本案没有关联性，该证据只能说明借贷关系。本院综合认证如下：一、就原告及第三人官路妹、罗声果提交的证据，双方对对方提交的证据表示无异议的，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。二、就原告提交的证据1、2、3、4号，系就原、被告借款时的相关事实情况，结合证据5、6、7号，可证明的事实是：被告曾向原告借款及就借款利息、还款期限、担保情况进行了约定和在借款履行期届满前原、被告达成以房款抵兑借款本息的签订《御景豪园认购协议书》的事实情况。就原告提交的证据10、11号，系由被告的法定代表人就本案争议的涉案“201铺位”所作的说明，证明涉案铺位系“一铺多卖”、且该铺位系由第三人何学梅的丈夫丘新全先取得该铺位的钥匙，结合原告提交的证据12号可知，案外人曾文科是否有权处理涉案房产，系被告与案外人曾文科之间的关系，但被告出具的《承诺书》可知，案外人曾文科系有权处理涉案房产的，现又说其无权处理，前后不一，故本院对此二份证据不予认可。就原告提交的证据13号及庭审时提交的证据3、5、6号，即微信内容。系原告与第三人官路妹就涉案门店的处理进行的对话，并不能证明涉案铺位的权属问题。就原告庭审时提交的4、7、8号证据，用以证明涉案房产已交付，对此，结合原告的诉求及诉称的事实和现涉案门店的实际占有使用并非原告的事实，故本院对原告提交的用以证明涉案铺位已交付给其的证据不予采信。三、就第三人官路妹提交的3、4号证据，系被告与案外人曾文科之间的就涉案房产处理的问题，如前述，该二份证据能证明案外人曾文科系有权处理涉案房产的事实；就其提交的5号证据，系其与案外人曾文科的关系，只能证明涉案铺位系“一铺多卖”；就其提交的6、7号证据，系原、被告之间的关系，与本案的处理无关。本院已依法将以上证据向被告金山地房产公司与第三人何学梅送达，其未提出异议，也未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证等权利，由此造成的不利法律后果，由其自行承担。依据本院上述采信的证据，结合原告及第三人的陈述，本院认定本案事实如下：原告熊美兰系被告金山地房产公司的员工，两原告系夫妻关系。被告于2014年6月13日出具一张内容为“今借到熊美兰人民币壹拾万元正，借期为二年，每月每元利息按贰分钱计，本公司保证按时付息和还款，利息每月付一次。本公司愿以《御景豪园》二楼××号铺位作担保抵押，还清此款后解除四号铺位抵押，本公司并收回此借条。此据。加借伍万元，合计共壹拾伍万元正。借款单位：翁源县金山地房地产开发有限公司、经手人：曾文政、李威。二0一四年六月十三日”的《借条》给原告熊美兰。2015年8月22日，原告罗思民为“认购方”与被告为“出卖方”签订《御景豪园认购协议书》，双方就“认购物业”、“认购方式和认购价格”、“付款方式”、“认购人逾期付款的违约责任”、“房地产交付”等进行了约定。其中该协议书约定：第一条认购物业：认购方所认购的房产（以下简称“该房产”）为出卖方所开发的位于广东省韶关市翁源县铺位。建筑面积35.8平方米（最终面积以产权处测算为准）。......第六条：出卖方已经明确告知认购方，该房产不能办理房地产证，认购方表示接受，并同意自行承担由此产生的相关权利义务。......同日，被告出具一份内容为“今收到罗思民201号铺位定金贰万元正（御景豪园二楼）”的《收据》给罗思民。2016年6月30日，被告的法定代表人高文辉与原告熊美兰就“罗思民购买御景豪园201铺位款”进行结算后，形成内容为“罗思民购买御景豪园201铺位款结算：1、已交定金20000元；2、从曾文政经手的向熊美兰借款15万元（月息每元2分计）中，抵付二年（2014-6-14至2016-6-13）利息72000元、本金122800元，本息合计194800元；3、定金和本息合计贰拾壹万肆仟捌佰元（214800元）。201铺位款全额已清。结算人：高文辉、熊美兰”的《御景豪园201铺位结算清单》。同日，被告又出具一份内容为“今代公司收到罗思民交来认购御景豪园二楼201铺位（从东至西再至北的第四间，从南再北第一间）余款壹拾玖万肆仟捌佰元（194800元）整。此据。收款单位：翁源县金山地房地产开发有限公司、法定代表人：高文辉。二0一六年六月三十日。注：此款已用于兑付公司借熊美兰款。”的《收款凭据》给原告。另查明，《御景豪园》工程系由被告开发建设，翁源县住房和城乡规划建设局于2013年5月21日向其核发《翁源县建设工程规划许可证》。2014年12月31日，被告领取由翁源县住房和城乡规划建设局核发的编号为2014018号《广东省翁源县商品房预售许可证》，预售房屋建筑面积为“8013平方米58套”，其中住宅为“8013平方米58套”。2014年12月3日，由被告加盖公司印章及股东曾文政、李国华为承诺人出具《承诺书》给案外人曾文科，承诺：1、将本公司的营业执照副本、组织机构代码证正副本、银行账户开户许可证，法人代表身份证复印件，公司的一切账户以及账户的密码、网银、支票、印鉴交由曾文科监管。2、公司的公章、财务章、合同章，法人代表的私章交由曾文科监管，同意曾文科（或曾文科的委托人）以公司的名义进行楼宇销售、收取楼款、办理相关的按揭手续和首期款、按揭款的收支。3、项目的销售部由曾文科委派人员进驻监管和收取现金。......。2016年8月30日，被告再次出具《承诺函》给曾文科，承诺：同意曾文科或其代理人继续以我公司的名义（我公司将出具委托书）对一二层的车库（含商铺）、杂物间未售单位进行销售和已售客户催收余款，款项归曾文科所有。我公司均承认，在其销售期间我公司不得阻挠和干预，不得重卖，并且完全配合其交付各单位钥匙并办理各项手续。......2015年1月28日，第三人官路妹为乙方与被告为甲方签订《御景豪园商铺买卖合同》，其中该合同约定：1：该商铺地址：翁源县（向平安路）。......6:甲方已经明确告知购买人，该商铺不能办理房地产证，购买人表示接受，并同意自行承担由此产生的相关权利义务。......2018年1月8日，第三人官路妹为甲方与第三人罗声果为乙方签订《御景豪园商铺买卖合同》，其中该合同约定：1：该商铺地址：翁源县（面向平安路）。......5:甲方已经明确告知乙方，该商铺不能办理房地产证，购买人表示接受，并同意自行承担由此产生的相关权利义务。......现该商铺由第三人罗声果实际占有和使用。又查明，2010年9月19日，被告为甲方与第三人何学梅夫妇为乙方签订《楼房拆建回迁协议》，该协议约定：......二、甲方拆除乙方旧房后，甲方所建新房补偿给乙方的条件为：1、由甲方送给乙方的住房面积为130平方米（阳台、楼梯以建设局相关计量规定为准计算），楼房位置在原有位置上，楼层为顶楼，乙方可使用该顶层部分楼面；并由乙方选一间面积为35平方米的房屋（面积指使用面积，即内以四墙中计算为35平方米，走廊不计在内），但不能超过面积，位置在该楼盘靠南向东第一间，门向南，结构与同排一样；车库一间20平方米，位置不定但原则上由乙方先选定。......。至2016年12月2日，第三人何学梅丈夫丘新全与被告签订《房屋产权确认书》，双方确认：一、三处房产分别是：1、御景豪园第一层靠西边（里面）第二间车库一间；2、御景豪园第二层西南角第一、二间门市两间；3、御景豪园第九层西南角第二套住宅房（即903）一套。二、甲乙双方不得再就这三处的两个门市、一个车库、一套住宅房屋的权属提起诉讼或者以任何途径提出产权异议；如果该楼盘第二层西南角的两间门市（即201、202）有第三方产权争执，则甲方即翁源县金山房地产开发有限公司需赔偿乙方违约金人民币柒拾万元（70.00万元），乙方有权向人民法院提请诉讼执行。......2016年12月26日，第三人何学梅的丈夫丘新全将201铺位的钥匙取走。由于涉案201铺位存在“一铺多卖”，造成各方对此铺位的归属问题而产生纠纷，故原告便于2019年8月6日诉请本院判令如其上述诉求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告熊美兰、罗思民与被告金山地房产公司签订的《御景豪园认购协议书》的效力问题；2、涉案铺位交付的问题。就效力问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定可知，被告领取的由翁源县住房和城乡规划建设局核发的编号为2014018号的《广东省翁源县商品房预售许可证》，只系许可“预售房屋建筑面积为“8013平方米58套”，并明确了是“其中住宅为8013平方米58套”。该证许可预售的范围、面积并未包含涉案的门店。加之原、被告双方在该协议中已明确约定了“出卖方已经明确告知认购方，该房产不能办理房地产证，认购方表示接受，并同意自行承担由此产生的相关权利义务。”，说明原告也清楚该店铺并未取得预售许可证明，故是不能办理房地产证的。故原告所诉确认合同有效，于法无据，本院不予支持。就涉案铺位的交付问题。原告庭审时虽补充提交了《御景豪园二楼201铺位交付使用书》，但第三人官路妹、罗声果对此不予认可，认为此证据系虚假证据，结合庭审时原告认可的“201铺位的钥匙被丘新全拿走，我让高文辉不管怎样都要把一把钥匙给我”和第三人何学梅辩称的“直到拿到两个铺位（二楼201、202铺位）的钥匙”及现涉案铺位系第三人罗声果占有使用的事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定可知，现第三人罗声果占有使用涉案铺位，而其是在第三人官路妹手里取得的房屋（铺位），可视为被告已将房屋交付给第三人官路妹使用。原告诉称的“系第三人官路妹强行占有201铺位后转卖给第三人罗声果”的事实，因其提供的证据无法证明，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定可知，现原告提供的证据不足以证明其事实主张，故其应承担于其不利的后果。故本院认定被告并未向原告交付涉案铺位。另就本案，原告给付的购房款系用其借给被告的借款本息抵付，名为房屋买卖，实为以物抵债。加之此协议系在原、被告双方的债权债务履行期限届满前达成的，且约定的涉案铺位又由第三人罗声果实际占有使用。对此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条“当事人在债务履行届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起民事诉讼。”的规定可知，涉案铺位并未交付给原告，庭审时本院已向原告行使了释明权，但其仍坚持其主张的诉讼请求，故其诉求本院不予支持。被告金山地房产公司经本院合法传唤后，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告熊美兰、罗思民的诉讼请求。案件受理费4522元，由原告熊美兰、罗思民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  梁继人民陪审员  林颖人民陪审员  王**二〇二〇年一月二十九日书 记 员  郭涛