云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初907号原告：周可，女，1975年1月15日出生，汉族，四川省成都市人，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王君，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨长宝，男，1964年5月11日出生，白族，云南省大理市人，农民，住大理市。委托诉讼代理人：杨志锋，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：薛如艳，云南鹏诺律师事务所实习律师，特别授权代理。原告周可与被告杨长宝租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周可的委托诉讼代理人黄玲娟、被告杨长宝及其委托诉讼代理人杨志锋、薛如艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周可向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议书》；2、判令被告按约退还原告2019年1月1日至2022年1月1日的房租90000元；3、判令被告赔偿原告各项损失共计1038446.6元：①建房损失522229元，包括《房地产评价报告》中1-1＃幢砖混部分的补偿款85359元、2＃幢房屋1、2、3层的补偿款322206元，1＃幢房屋40%的补偿款71907.2元（179768元×40%）、3＃幢钢结构部分补偿款35776元、4＃幢房屋40%的补偿款6980.8元（17452元×40%）。②附属设施损失360896元，包括估价结果明细表中室内装修及附属设施部分价值200976元及设施评估复核表扣除被告原有部分后的价值159920元。③搬迁补偿奖励155321.6元，包括搬家费2000元、过渡期补助34545.6元、移机补助1200元、签约奖励60000元、空房移交奖励57576元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2011年12月10日与被告父亲杨文明签订房屋租赁协议书，约定原告从2012年1月1日起至2032年1月1日止,租用被告户坐落于大理市的房屋及院落，每年租金为30000元;原告可以在院内建盖新房屋以及改建、装修原有房屋。协议签订后，原告依约支付了第一笔租金300000元。后原告在北边加盖了3层砖混结构的房屋，即鹏程房评字2018第0283-06-01-092号《房地产估价报告》中的2号房；搭建了一个阳光房，即《评估报告》中的3号房；翻新建盖了西屋（未在拆迁范围）；对北屋和东面小厨房进行了改建和装修，即《评估报告》中的1号和4号房。施工完毕后原告及其家人会不定期来居住。其间出租人杨文明于2016年去世，双方的租赁合同由其子杨长宝认可并继续履行。直到2018年12月22日，原告听说所承租房屋的部分在“三线”划定的拆迁范围内，于是原告赶回大理积极配合拆迁，并想与被告户协商如何划分补偿款并终止租赁协议。自此原告才得知被告户和村委会向“三线划定指挥部”隐瞒了房屋租赁和原告投入建盖装修的事实,亦向原告隐瞒了2018年7月4日和12月的两次评估事实。被告在原告毫不知情的情况下单方与“三线划定指挥部”签订了拆迁协议，导致房屋及其附属物的补偿款全部被被告户占有，而房屋也在2018年12月24日被强行拆除。后原告欲与被告户协商补偿事宜，但被告户连同退还的房租90000元在内，只愿意补偿给原告350000元。被告杨长宝辩称，1、答辩人同意解除双方签订的《房屋租赁协议书》，但被答辩人必须立即搬走。2、答辩人同意退还未到期的租金，但由于被答辩人至今还占有房屋，所以租金应当计算至被答辩人将房屋交付给答辩人为止。3、被答辩人起诉要求赔偿建房损失、附属设施损失、搬迁补偿奖励金等没有事实和法律依据，应当驳回。具体理由：①被答辩人没有按合同约定重建坐西朝东的楼层，现房屋多处开裂，给原告造成了经济损失，系违约；②被答辩人装修改造时没有经过答辩人书面同意就私自施工，且将答辩人出租给被答辩人的东边、北边原有围墙、原大门、原厨房及北边原房屋内装修设施等私自拆除改造，给答辩人户造成了严重经济损失，被答辩人应当予以赔偿；③按合同约定，本合同解除或者终止后，被答辩人因使用而设置的所有不动产归答辩人所有。因不可抗力、国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任等相关约定，现租赁房屋被政府征用，所有补偿款应当归答辩人享有；④答辩人与湾桥镇人民政府签订安置协议，其中明确土地补偿款、建筑物及附属设施、搬迁补助、签约奖励等全部归答辩人享有；⑤答辩人将房屋租给被答辩人使用，从2012年1月1日起至今8年多，被答辩人的所谓装修改造也存在折旧，故不应当赔偿。4、诉讼费由原告自行承担。综上，答辩人认为被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据。请求人民法院依法公正裁决，维护拆迁户的合法权益。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《租赁合同》原件、《租赁协议书》原件、宅基地使用证复印件、常住人口登记卡复印件、《委托证明》原件、《证明》原件、租房登记复印件各一份，证明原告与被告及被告的父亲签订租赁合同以及双方对租赁权利义务的约定情况，且案涉租赁合同已经在村委会备案，村委会知晓案涉房屋已出租的情况；2、银行流水原件一份，证明原告在2011年12月31日向被告交付房租300,000元；3、《房地产评价报告》复印件、《评估复核表》复印件各一份，证明案涉房屋及其附属物价值经鉴定后确定，但该评估结果无原告签字认可，系被告户恶意隐瞒租赁事实；4、《建房施工合同》原件一份，证明原告建盖房屋和改建、装修的事实；5、照片复印件12张，证明原告主张的赔偿款均是针对原告投资建盖的部分。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2三性均无异议；对证据3真实性无异议，证明方向不认可，认为被告签字时已经告知原告，不存在隐瞒情形，且该评估报告是对房主进行补偿的依据，不是返还款项的计算标准；对证据4的三性及证明方向均不认可；对证据5的真实性无异议，证明方向不认可，认为房屋出租时原有的围墙、房屋被原告拆除，补偿款不应全部归原告。被告提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》原件一份，证明原告未按合同约定重建东边房屋，装修、改造房屋未书面征得被告的同意，构成违约，且合同终止后补偿款应由被告享有；2、《搬迁补偿安置协议书》原件、《房地产估价报告》原件各一份，证明土地补偿款、建筑物及附属设施、搬迁补助、签约奖励等全部归被告享有；3、现场照片打印件4张，证明：①房屋现状及原告没有按约定重建并装修东边房屋，现房屋多处开裂；②原告装修改造时没有经过被告书面同意，且将被告的围墙、大门及房屋内装修私自拆除，给被告户造成了严重经济损失的相关情况。原告质证对被告提交的3组证据三性均无异议，对证明方向均不认可，认为①《房屋租赁合同》虽然对由原告在租期内修建东楼盘以及租期届满后不动产的归属有约定，但对建盖时间无约定，也不能证实原告对补偿款不享有权利；②被告只是代表与政府签订协议，《搬迁补偿安置协议书》不能证实原告不享有补偿款；③现场照片不能看出原告是否私自拆除建盖，但是可以证实房屋经过翻新装修，原告对房屋有投入。本院组织双方当事人进行了质证。对双方所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第4组证据形式不合法，不予采信，其他四组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认；被告提交的三组证据真实合法，亦予以确认。审理过程中，经原告申请，本院依法向大理市政府调取如下证据：《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》一份、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁涉及湾桥镇石岭村委会杨长宝户所属设施评估复核表》一份、《房地产估价报告》一份、《大理市人民政府领款单》一份、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁安置补偿资金审批单》一份、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程空房移交奖励认定书》一份，经组织双方当事人进行质证，双方对上述证据均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告杨长宝户是居住于大理市的农村居民户，该户于1987年9月15日领取了登记户主为杨文明（杨长宝的父亲）的№.0048083号云南省大理市宅基地使用证，占地面积为387㎡。被告户在该院落内西边建盖有坐西向东砖木结构石棉瓦顶的2层每层3间房屋一幢，北边的大门及砖混结构2层每层3间房屋一幢，东边有围墙及砖木结构的瓦房1间。2011年8月3日，原告与被告杨长宝签订《租赁协议书》，约定原告向杨长宝交付10000元定金，若原告未在2011年12月31日租赁案涉房屋则构成违约。协议签订后，原告依约支付了定金10000元。2011年12月10日，被告户以杨文明为出租人，杨长宝为代理人，与原告签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（杨文明）出租给乙方（原告）的房屋位于云南省大理白族自治州大理市石岭村委会6社49号；房屋面积387㎡；租赁期为20年，自2012年1月1日起至2032年1月1日止；每年租金为30000元，租金总额为600000元，租金分两期支付，合同签订后支付300000元，2028年1月支付300000元；乙方负责重建并装修朝东楼盘，楼层至少为两层；在租赁期内，乙方需要对租赁物进行局部改造装修的，应向甲方报送装修、改造方案，在甲方同意后方可实施；本合同解除或终止后，乙方因使用而设置的所有不动产归甲方所有；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但甲方须退还乙方已预付的但未发生的房租费用。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告户即搬离了租赁房屋，并于2011年年底将租赁物交付给原告，原告于2011年12月31日支付被告租金300000元。原告接收租赁物后，进行了改造和装修，对院子北边的房屋进行混凝土加固、重新修砌房屋的隔墙，对房顶进行翻新、防潮处理；在北边原大门位置新建盖了3层每层1间的混凝土房屋（建筑面积194.04㎡，即《房地产估价报告》中的2＃号房）；在东边厨房旁边新建钢架房（建筑面积66.12㎡，即《房地产估价报告》中的3＃幢房屋）；新建了大门，对院落内空地的绿化进行了改造。后出租人杨文明去世，其子杨长宝认可并同意继续履行租赁合同。庭审中，双方均认可将原告支付给被告的定金10,000元作为补偿款。2018年11月15日，被告户（甲方）与大理市人民政府（乙方）、大理市石岭村民委员会第六村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.48825亩，本次退出合法面积0.48825亩，本次拆除房屋建筑面积479.8㎡，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物及附属设施等进行评估，评估总价格为1051584元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过渡期补助费34545.6元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费57576元。2018年12月初，案涉房屋除西边的房屋外均被拆除，被告户已于2018年12月5日领取全部搬迁安置补偿款共计1477884.35元。另查明，案涉宅基地登记在杨文明为户主的居民户，后该家庭分户，该房屋及宅基地使用权均归于被告杨长宝户，杨文明的子女（杨对花已去世）杨梅花、杨根、杨开梅、李长花均出具书面说明，声明自愿放弃对上述财产主张任何权利。本院认为，原告与杨文明签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，出租人按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。在合同履行期间，出租人杨文明去世后，被告杨长宝作为杨文明的继承人和合同标的物的实际使用人，依法享有合同权利承担合同义务，成为合同的一方主体符合本案实际。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，合同应予解除，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租赁期为20年，自2012年1月1日起至2032年1月1日止，每年租金为30,000元。”租赁合同的履行期限起始日期为2012年1月1日。合同又约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但甲方须退还乙方已预付的但未发生的房租费用。”被告户与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年11月15日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即由原告负担2012年1月1日至2018年11月15日的租金，此日之后合同不能继续履行，被告应当依约返还租金，原告已交付租金300,000元，原告要求被告返还租金90,000元符合合同约定，本院予以支持。关于房屋搬迁补偿款的归属问题。本院认为，双方未对该补偿款的分配进行约定，故对该部分补偿款的分配应当结合双方投入情况、房屋已使用年限等因素予以确认。庭审中已查明坐西向东砖木结构2层的一幢、坐北向南砖混结构2层的一幢和东边的厨房（《房地产估价报告》中的1#幢、1-1#幢、4#幢）为被告在双方签约前建盖的房屋，该三幢房屋的搬迁补偿应当归属被告，但原告在接手案涉院落后对三幢房屋进行了加固和改造，增加了房屋价值，现已无法区分原告改造部分的面积和价值，本院酌定该三幢房屋的搬迁补偿款由原告享有20%，即56516元[（45637元+39722元+179768元+17452元）×20%]。原告接收租赁物后，建盖了2#幢、3#幢房屋。依据合同约定：“本合同解除或终止后，乙方因使用而设置的所有不动产归甲方所有。”现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形。该项约定明确合同到期后不动产归属被告，故本院确认该部分补偿款应结合合同已实际履行的租期占整个租期（20年）的比例予以分配。鉴于合同租期已实际履行83.5个月（租期起始时间2012年1月1日至合同不能继续履行之日2018年11月15日）的实际情况，该部分补偿款由被告享有124,548元[计算公式为：（108028元+108028元+106150元+35776元）×（83.5个月÷240个月）]，原告享有233,434元。关于装修及附属设施补偿款的归属问题。本院认为，双方未对该补偿款的分配进行约定，故对该部分补偿款的分配应当结合双方投入情况、该部分装修及附属设施已使用年限等因素予以确认。如前所述，原告已对房屋和整个院落进行了装修和改造，依照合同“本合同解除或终止后，乙方因使用而设置的所有不动产归甲方所有。”的约定，本院确认被告享有143,002元[计算公式为：(200976元+210047元)×（83.5个月÷240个月）],由原告享有268,021元。关于搬迁补助费的分配问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故本院确认上述项目中应由原告享有的为：搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费57,576元，合计60,776元。因被告已领取了全部搬迁补偿款，上述归属原告的款项应由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告周可与被告杨长宝之间的《租赁合同》。二、被告杨长宝于本判决生效之日起十日内返还原告周可租金90,000元。三、就被告杨长宝户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告周可享有房屋补偿款289950元、室内装修及附属设施补偿款268021元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费57576元，合计618747元。该款由被告杨长宝于本判决生效之日起十日内支付给原告周可。四、驳回原告周可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,475元，由原告周可承担6,475元，被告杨长宝承担8,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇二〇年一月十四日书记员  陈晓蓉