贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15864号 原告：杨明月，男，1996年10月6日出生，汉族，住贵州省毕节市织金县。 委托诉讼代理人：汪开琴（特别授权代理），女，汉族，1975年8月9日出生，住贵州省毕节市织金县。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 原告杨明月与被告贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日登记立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪开琴，被告翰林置业的委托诉讼代理人刘力铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨明月向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金暂计18701.40元。违约金的计算时间从2016年12月31日起至被告向原告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止（庭审中明确为以已付房款178605.20元为基数，按日万分之一的标准计算）；2.本案诉讼费用及其他相关费用由被告负担。事实和理由：2014年7月24日，原告与被告于签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积42.09平方米，套内建筑面积30.78平方米；该商铺总价款178605.00元，原告按照合同约定支付首付款契税等款项，余款以银行按揭贷款支付；出卖人应于2016年12月31日前，取得该商品房不动产权登记证书，证书编号：国用（2013）毕节市不动产权第1472号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告”及“约定日期起180日以后仍不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直到2019年11月26日，被告才取得该商品房不动产权属证书，已构成违约，故应支付原告违约金，违约金的计算从2016年12月31日计算至2019年12月1日。依据《中华人民共和国合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告翰林置业辩称：答辩人开发建设的项目推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程起至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设，已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本来可以进行混凝土铺设打底，但一直未实施，处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、27日、7月28日、9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。区政府相关领导多次召开会议，并形成专题会议纪要。但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，系签订合同时不能预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当免责。二、答辩人已将涉案商铺交付给答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。答辩人已将涉案商铺交付给答辩人占有、使用，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。据此，鉴于被答辩人并未遭受任何损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任。请求法院维护答辩人的利益为谢！ 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区，该房房号为Ｂ1013，用途为住宅，建筑面积47.09平方米，套内建筑面积30.78平方米；总价款178605.00元，买受人应于签订合同之日支付首付款53605.00元，余款125000.00元以银行按揭贷款支付；交付时间：2015年12月30日前。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告按合同的约定向被告支付了购房总款178605.00元。被告于2019年8月7日登记产权证号黔（2019）七星关区不动产权第0011473号，载明不动产单元号为520502100082ＧＢ00001Ｆ00020000，产权人贵州翰林置业有限公司，还载明其他事项；黔（2019）七星关区不动产权第0011733号，载明不动产单元号为520502100082ＧＢ00001Ｆ00030000，产权人贵州翰林置业有限公司，还载明其他事项，取得涉案楼栋初始登记，具备办证条件（已为涉案楼栋办理他人的不动产权证）并于2019年10月29日通知原告，要求提供相关手续给被告，为原告办理产权登记。 上述事实，有原、被告的陈述及双方所举各项证据为证，这些证据经庭审举证、质证，与待证事实相关，可以作为证据采用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以已交付房价款万分之一支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，合同中约定涉案房屋的总价款为178,605.00元，且原告实际支付给被告的购房款亦为178,605.00元，故依照合同约定，被告应以178,605.00元为基数，按日0.01%的标准向原告计付逾期办证的违约金。被告应当承担逾期办证违约金的起开时间为违约的次日，截止时间为通知原告之日，即2017年1月1日至2019年10月29日止，共计1031天，依照合同约定，被告应当支付给原告逾期办证违约金为18,414.19元（178,605.00元×0.01%×1031天=18,414.19元）。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院依法予以支持18,414.19元，原告主张18,701.40元，超过的部分，本院不予以支持。 对被告主张项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，系不可抗力因素造成未在合同约定的时间交付办理转移登记的有关文书，其不应承担违约责任的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。故应由被告承担对自己不利的后果；对被告主张的其他抗辩理由，无事实依据和法律依据，本院均不予以采纳。 对被告主张原告未造成损失为由不予以支付违约金的抗辩理由，因原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。现被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对被告主张要求调低违约金，因双方约定的违约金不属于法律规定需要调整的情形，故对被告的该主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨明月逾期办证违约金18,414.19元； 二、驳回原告杨明月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币134.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年一月十六日 书记员 张朕一