民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12959号 原告：南京金名城置业有限公司，统一社会信用代码91320106093893476H，住所地南京市。 法定代表人：李尧。 委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：王丽娟，女，1983年8月2日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：朱庆兰，女，1959年1月2日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：王阿咪，男，1954年2月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住址同上。 原告南京金名城置业有限公司（以下简称金名城公司）与被告王丽娟、朱庆兰、王阿咪商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年10月31日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金名城公司的委托诉讼代理人应志华，被告王丽娟、朱庆兰、王阿咪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金名城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王丽娟、朱庆兰签订的《南京市商品房预售合同》，被告王丽娟、朱庆兰配合原告至房产登记部门办理上述合同的注销备案登记手续；2、被告王丽娟、朱庆兰向原告支付以下款项，且原告可以从被告王丽娟、朱庆兰已支付的购房款中扣除以下款项合计3298661.76元：（1）、原告替被告王丽娟、朱庆兰代还的银行欠款本息合计2417109.56元；（2）、原告替被告王丽娟、朱庆兰代还的银行律师费120000元；（3）、原告替被告王丽娟、朱庆兰代还的（2019）苏0106民初769号案件的受理费13451元、财产保全费5000元、执行费27956元，共计46407元；（4）、被告王丽娟、朱庆兰向原告支付违约金700145.2元；（5）、被告王丽娟、朱庆兰承担原告支付的律师费15000元；3、被告王阿咪对原告支付的银行代还款2583516.56元承担共同偿还责任；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年10月31日，原告与被告王丽娟、被告朱庆兰签订《南京市商品房预售合同》，由被告王丽娟、被告朱庆兰购买原告开发的南京市，房屋总价款为3495393元，其中首付款1055393元，余款2440000元办理银行贷款支付，原告对该笔银行贷款承担连带保证责任。《南京市商品房预售合同》约定买受人向银行申请按揭贷款，需按照贷款约定按期履行偿还贷款义务，如因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，超过15日仍未偿还代还款项的，出卖人有权解除合同，并收取买受人总房价款20%的违约金。房屋交付时，被告向原告支付面积补差款5333元，该房屋的最终总价为3500726元。三被告与贷款银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，后因三被告未按照借款合同的约定按时还款，2019年1月11日，中国建设银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称建设银行中央门支行）将原告和三被告诉至南京市鼓楼区人民法院，要求三被告向贷款银行归还本金、利息、罚息、律师代理费等费用，并要求原告对三被告的上述债务承担连带清偿责任。2019年4月10日，南京市鼓楼区人民法院依法作出（2019）苏0106民初769号民事判决，判令原告对三被告的债务承担连带清偿责任。判决生效后，三被告未履行判决书确定的偿还义务，原告代三被告向贷款银行支付2583516.56元。原告代被告王丽娟、朱庆兰支付银行钱款后，被告并未按时将该代还款支付给原告，符合《南京市商品房预售合同》约定的合同解除条件，并需承担违约金700145.2元。被告王阿咪作为共同借款人，对于原告向银行支付的代还款2583516.56元负有共同偿还的义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告王丽娟辩称，1、对原告主张的第1项诉讼请求没有异议；2、对原告主张的第2项诉讼请求中（1）、（2）、（3）项均没有异议。对第（4）项违约金，合同签订后因为家里出事无法偿还贷款，并不是故意不偿还，银行起诉的案件中因原告没有到庭，双方没有经过沟通，另该项违约金过高，请求降低。对原告主张的第（5）项诉请律师费，请求予以降低；3、对第3项诉讼请求，是王丽娟和朱庆兰签订的合同，王阿咪不应承担还款责任。 被告朱庆兰辩称，朱庆兰收入很低且身体不好，请求法院对原告主张的违约金部分予以降低。 被告王阿咪辩称，王阿咪眼睛不好，签订合同时根本没有看合同中的相关条款，贷款银行也没有尽到审查义务，故认为其不应当承担责任。 本院经审理认定事实如下： 被告朱庆兰与被告王阿咪系夫妻关系，被告王丽娟系被告朱庆兰与王阿咪的女儿。1702室房屋系原告金名城公司开发建设。 2015年10月31日，原告（预售人、甲方）与被告王丽娟、朱庆兰（预购人、乙方）签订《春江紫宸广场商品房预售合同》一份，约定：甲方预售给乙方1702室房屋，乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为26666.1元/平方米，总价3495393元，第一期1055393元应于2015年10月31日前支付，余款2440000元为商业性贷款，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期；贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。同日，原告（出卖人）与被告王丽娟、朱庆兰（买受人）就《春江紫宸广场商品房预售合同》的未尽事宜签订一份《补充协议》，协议约定：买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人承担连带保证方式向银行提供担保，买受人承诺同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款的义务，否则由此引起的法律责任由买受人承担；如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权立即单方与买受人解除《春江紫宸广场商品房预售合同》，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金；无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内本配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续等。 上述合同签订后，2015年12月15日，三被告就1702室房屋与中国建设银行股份有限公司南京分行（以下简称建设银行南京分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为2440000元。因三被告未按约向建设银行南京分行偿还借款，建设银行南京分行将上述借款合同约定的债权及抵押权全部转让给建设银行中央门支行。建设银行中央门支行将原告及三被告诉至本院，本院于2019年4月10日作出（2019）苏0106民初769号民事判决书，判令：一、王丽娟、王阿咪、朱庆兰应于判决发生法律效力之日起10日内向建设银行中央门支行返还贷款本金2331317.39元，利息60069.43元、罚息247.94元、复利1126.4元，并继续支付自2018年12月29日起至实际清偿之日止，按合同约定利率标准计算的利息、罚息、复利；二、被告王丽娟、王阿咪、朱庆兰应于判决发生法律效力之日起10日内支付建设银行中央门支行为案件诉讼支出的律师代理费12万元；三、金名城公司对被告王丽娟、王阿咪、朱庆兰的前述债务承担连带担保责任，并有权就实际清偿部分，向被告王丽娟、王阿咪、朱庆兰进行追偿；四、如王丽娟、王阿咪、朱庆兰、金名城公司未履行前述债务，建设银行中央门支行有权以王丽娟、朱庆兰提供预抵押的1702室房屋与王丽娟、朱庆兰协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。案件受理费26902元，减半收取13451元，保全费5000元，共计18451元，由被告王丽娟、王阿咪、朱庆兰、金名城公司负担。该判决生效后，建设银行中央门支行向本院申请执行。原告金名城公司作为借款合同的保证人代三被告偿还欠款本息合计2417109.56元、律师费120000元、案件受理费13451元、财产保全费5000元、执行费27956元，合计2583516.56元，本院于2019年7月30日从原告帐户中扣划上述款项，案件已全部执行完毕。 2019年11月14日，原告与江苏法德东恒律师事务所就本案诉讼签订《委托代理合同》一份，原告向江苏法德东恒律师事务所律师代理费15000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告金名城公司与被告王丽娟、朱庆兰签订的《春江紫宸广场商品房预售合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。 当事人协商一致可以解除合同。庭审中，被告王丽娟、朱庆兰均同意解除与原告签订的《春江紫宸广场南京市商品房预售合同》，本院予以确认。根据合同约定，合同解除后，被告王丽娟、朱庆兰应配合原告办理注销1702室房屋网上备案手续。 三被告未能履行贷款合同确定的还款义务，原告作为保证人在承担保证责任后可以向三被告追偿。原告作为保证人代三被告偿还借款本息及相关诉讼费用合计2583516.56元，三被告应当偿还原告。根据《春江紫宸广场南京市商品房预售合同》的约定，如被告王丽娟、朱庆兰出现逾期偿还贷款本息导致贷款银行要求原告承担保证责任的，被告王丽娟、朱庆兰应向原告承担律师费损失，并支付按合同总价款20%计算的违约金。原告为本案诉讼支付律师费15000元，被告王丽娟、朱庆兰应当承担。关于违约金，被告王丽娟、朱庆兰认为过高并请求降低。两被告的上述违约行为必然导致原告代偿2583516.56元在资金占用期间的利息等相关损失，但原告主张按合同总价款3500726元的20%计算的违约金700145.2元，显然过分高于原告实际损失。综合考虑原告的损失情况，本院酌定违约金300000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告南京金名城置业有限公司与被告王丽娟、朱庆兰签订的《春江紫宸广场商品房预售合同》，被告王丽娟、朱庆兰于本判决生效之日起十日内配合原告南京金名城置业有限公司办理注销南京市。 二、被告王丽娟、朱庆兰、王阿咪于本判决生效之日起十日内偿还原告南京金名城置业有限公司2583516.56元。 三、被告王丽娟、朱庆兰于本判决生效之日起十日内支付原告南京金名城置业有限公司律师费15000元及违约金300000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费59358元，因适用简易程序减半收取29679元，由原告负担3650元，三被告负担26029元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 彭 二〇二〇年一月十九日 书记员 赵红芳