广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初18146号原告：深圳市顺和达实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区xxxxxxxxxx，统一社会信用代码91440300xxxxxxxxxxx。法定代表人：赖斯伟，总经理。委托诉讼代理人:赖斯琦,女，1991年2月15日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被告：徐金艳，女，1988年9月20日出生，汉族，身份证住址云南省宣威市xxxxxxxxxxx，身份证号码x********。第三人：深圳市多彩城贸易有限公司，住所地深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码914403000xxxxxxxxx。法定代表人：郑海涛，总经理。委托诉讼代理人：蔡爱燕，广东尚律律师事务所律师。原告深圳市顺和达实业有限公司诉被告徐金艳，第三人深圳市多彩城贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖斯琦、李祖科，被告徐金艳、第三人的委托诉讼代理人蔡爱燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告限期将租赁标的腾空并移交给原告；2、被告接照月租金13600元标准向原告支付2019年1月4日至2019年5月4日期间的使用费54400元，之后计算至被告实际将租赁标的返还原告之日止;3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系位于深圳市××××号多彩城商场（即新围工业区第一栋一、二层，第二、三、四栋一、二楼，丽新单身公寓二楼）的有权出租人。2013年11月28日，原告与第三人就商场租赁事宜签署编号为SFD-20131128《租赁合同》，约定第三人承租该商场，租赁保证金120万元。第三人保证按时向原告交纳租金、水电费、税费，如拖欠达一个月以上，原告有权终止双方合同，并收回该承包的商场。2017年8月6日，被告与第三人签署《租赁合同》，约定被告向第三人承租多彩城购物广场第二层第2F06、2F08-09号铺位（以下简称涉案房产)，租期自2017年8月2日起至2019年7月31日止，租金为每月13600元。自2018年6月起，因第三人拖欠原告租金，截至2019年1月3日，合计拖欠租金105万元，原告于该日向第三人发出《解除合同通知书》，通知解除原告与第三人之间就多彩城商场签署的《租赁合同》，并将该通知书向被告送达。合同解除后，被告拒绝将涉案房产返还原告，一直占据，原告多次发函要求被告腾空，被告均置之不理。为维护原告合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：被告于2017年7月向第三人承租涉案房产。2018年5月，涉案房产面临拆迁。被告系借钱创业，刚赚了一点钱，涉案房产就要拆迁，被告并非不同意搬迁，但被告认为第三人应当向被告赔偿装修损失。第三人不应当将违建房屋出租。第三人答辩称：1、合同无法履行的根本原因是因原告提供的承租物涉及违建拆迁导致的，涉案纠纷与第三人无关。第三人在合同履行期间一直按照合同约定履行支付租金、水电费的义务，不存在逾期或拒绝履行的行为。后因原告提供的租赁物业涉及违章、拆迁，导致第三人承租的目的无法实现，实际第三人在涉案纠纷中也是属于损失一方。2、第三人自原告2018年5月25日发出《搬迁通知书》后，即不存在任何占用租赁物的事实，原告已经排除了第三人的管理与经营，权利与义务应当由原告自行承担。3、原告自2018年5月25日出具《搬迁通知书》之后，已经与第三人以及被告达成合意，即至2018年6月后，无需继续再向原告支付租金或任何费用。4、原告自2018年5月之后应当自行承担被告拖欠的租金及水电费的法律后果。原告口头承诺被告无需支付后续的租金是对被告关于租金的直接承诺，其已经排除了第三人对租赁物业的经营使用权，另被告自原告承诺后也未向第三人支付过任何租金，故第三人不对原告或被告承担任何的权利义务，原告应当自行承担被告拖欠租金、水电费的法律后果，被告的装修损失也应当由原告承担。5、据第三人了解，原告自发出《搬迁通知书》后，对租赁物业并没有提供任何承租经营的条件，即租赁物业实际不继续具备使用占用的价值，故第三人、被告无需向原告支付任何费用。涉案纠纷与第三人无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告（出租方、甲方）与第三人、张志雄（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市××××号多彩城商场（包括新围工业区xxxxxxxxxxxxxx；丽新xxxxxxx**xxxxx）出租给乙方使用；租赁用途为商场；租赁期限为2013年12月1日至2016年12月31日；租金按月计收，每月租金60万元整，自2014年1月1日起计租；及其他内容。2014年10月29日，原告（甲方）与第三人（乙方）另签订了《补充协议》，协议约定：甲方同意在原合同的租赁面积之外，增加深圳市南山区西丽街道xxxxxxxxxxx（不包括第一栋第一层临街商铺）按现状租赁给乙方经营，相应设施由乙方免费使用；在增加了原合同的租赁面积后，双方约定的租金按原合同的租金计算，即每月租金60万元；原合同的租赁期限顺延至2017年12月31日止，如双方合同期满后，该物业没有拆迁或改造，则甲方同意再将该物业继续租赁给乙方经营两年，即2018年1月1日至2019年12月31日止，每月租金按60万元计算，在此租赁期限内，如该物业被拆迁或改造，则双方自动终止原合同及该协议，甲方不向乙方作任何赔偿，乙方不向甲方要求任何赔偿；及其它内容。2017年8月6日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，双方就乙方租用甲方多彩城购物广场商铺事宜达成如下协议：乙方经营的商品范围为成人钢管舞、爵士舞；乙方经营的地点为深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxx（涉案房产)；该场地建筑面积为272平方米；租赁期限自2017年8月2日起至2019年7月31日止，甲方同意给予乙方45天装修免租期，即起租日为2017年9月18日；租金按建筑面积每月每平方米50元计算，标准月租金合计为13600元；履约保证金27200元；乙方应在每月5号前向甲方支付当月租金、管理费（租金已含管理费），每拖欠一日应按拖欠金额的3%向甲方支付滞纳金；若拖欠以上费用达七天，甲方有权单方面终止协议，并收回商铺，且甲方向乙方收取的合同履约保证金及其他费用不予退还；及其它内容。2018年5月25日，深圳市丽新实业股份有限公司（以下简称丽新实业公司）、深圳市恒泰置业发展有限公司发出《搬迁通知书》，内容写明：根据深圳市规划与国土资源委员会南山管理局对新围工业区1、2、5栋建筑物确权复函的要求，需拆除新围工业区1、2、5栋建筑范围内加建建筑（含丽新单身公寓楼），特通知在范围内租户在本通知之日起三个月内自行搬离。2018年9月3日，原告向第三人发出《搬迁通知》，内容写明，其收到深圳市恒泰置业发展有限公司通知，需拆除多彩城部分建筑，要求多彩城于2018年9月30日前配合清空搬迁部分。庭审中，原告确认涉案房产位于拆除范围内。2019年1月3日，原告向第三人发出《解除合同通知书》，内容写明：第三人自2018年6月份开始，未按照合同约定的时间及金额按时足额向原告支付租金，根据双方签订的合同第6.3款规定，原告现正式通知第三人：双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年1月3日13:00正式解除，合同解除后，租赁物业由原告承接，第三人与实际承租人之间的纠纷由第三人自行解决，与原告无关，但不得影响原告接管、经营租赁物业。第三人确认收到该通知，但表示对通知的内容不予认可，第三人不存在拖欠租金的行为，第三人收到原告的通知后已积极配合原告通知各租户。2019年1月9日，原告向包括被告在内的“多彩城租户”发出《搬离场地最终通知函》，内容写明：因第三人拖欠租金，原告已于2019年1月3日解除原告与第三人签订的《租赁合同》,收回多彩城的出租权利；各租户无权继续占据你方租赁的场地，原告多次通知各租户搬离租赁场所，并给予了数月租金免租的优惠条件，但各租户至今仍拒绝将场所交还，基于此，请各租户最迟于2019年1月31日16:00前搬离承租场地，清空场地内物品，结清水电费、管理费等，将场地移交给原告工作人员，如逾期交换，原告将采取相关措施将场地收回等。位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx于2009年11月21日进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。原告主张，其从丽新实业公司处承租了包括多彩城商场在内的物业，多彩城商场位于新围工业区xxxxxx，新围工业区一至四栋均进行了历史遗留违法建筑普查申报；2018年5月25日，丽新实业公司及旧改开发商向原告及多彩城租户发出搬迁通知，要求2018年8月底前搬离，但第三人没有按照通知向原告交回物业；原告为涉案房产的实际出租人，一直正常向丽新实业公司支付租金，被告应将涉案房产腾空并返还给原告；各租户、原告、第三人曾在街道办的组织下进行调解，原告当时口头承诺如能在2018年9月30日完成搬迁的话，原告可以不收取租金，但各租户至今并未向原告返还相关物业，原告的承诺不发生法律效力；拆迁工作现处于停滞状态，原告在2019年1月底停水停电，2019年3月之后多彩城商场基本无人经营。被告主张，租赁期间其一直正常向第三人交租，租金支付至2018年8月，2018年9月之后被告未再向原告或第三人支付任何费用；街道办组织调解时，原告承诺不再向被告收取任何费用，并表示会赔偿被告一些损失让被告尽快搬走；被告2019年1月后未再营业并陆续搬离，涉案房产内只有一些不能拆除的地板等，因与原告、第三人一致协商赔偿事宜，被告没有与原告、第三人办理返还涉案房产的手续。第三人主张，自2018年5月25日之后，原告已实际承接涉及拆迁部分的物业，第三人不再对原告承担租赁合同项下的任何权利义务；第三人向原告缴纳租金、水电费至2018年12月。另查,原告以租赁合同纠纷为由，将深圳市多彩城贸易有限公司、郑海涛、张志雄列为被告，起诉至本院，要求判令解除原告与深圳市多彩城贸易有限公司之间签署的《租赁合同》及《补充协议》，深圳市多彩城贸易有限公司告向其支付拖欠租金，以及腾空物业，结清拖欠的水电、管理费，将所有承租物业交还原告等，本院依法予以受理，案号为（2019）粤0305民初18149号；该案尚在一审审理过程中。本院认为，涉案房产无产权证，亦无报批报建手续，原告与第三人签订的《租赁合同》无效。合同无效后应当恢复原状，但是原告与被告之间并未签订租赁合同,双方之间并不存在直接的租赁合同关系,被告对原告并不负有合同无效后的直接返还义务,且在（2019）粤0305民初18149号案件中,原告也以租赁合同纠纷为由同时要求深圳市多彩城贸易有限公司向其返还包括涉案房产在内的承租物业。在此情况下，原告主张被告向其返还涉案房产的权利基础应为物上请求权，但本案为租赁合同纠纷，如原告所述,涉案房产系由其从丽新实业公司处承租而来,原告并非涉案房产的权利人,而且，被告表示其已于2019年1月停止经营并搬离涉案房产，原告亦确认多彩城商场现已基本无人经营，原告也没有提交充分证据证明被告在2019年1月之后仍然占有使用涉案房产，原告应承担相应的举证不能的不利后果,综上，原告以其为实际承租人为由，要求被告向其返还涉案房产及自2019年1月起向其支付占有使用费，依据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市顺和达实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费580元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民民法院。审判员 张 黎二〇二〇年一月六日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。