沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初2214号 原告:沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司，住所地沈阳市东陵区奥园街6-1号。 法定代表人:王振伟，该公司经理。 委托诉讼代理人:姜红，女，该公司工作人员。 被告：唐铭杰，男，1960年8月22日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人:刘艳（唐铭杰的妻子），住沈阳市大东区。 原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司（以下简称绿建奥园物业）与被告唐铭杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿建奥园物业委托诉讼代理人姜红、被告唐铭杰及其委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿建奥园物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠原告物业费29,811元，并支付违约金5,000元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为沈阳奥林匹克花园20-6-104号房屋业主，该房屋物业管理由原告绿建奥园物业负责。自2011年3月至2019年3月，被告欠交物业费29,811元。其间原告曾多次催缴，但被告一直以各种理由拒绝交纳。 唐铭杰辩称，1.原告诉讼主体不适格。被告购买房屋时，开发公司提供的相关文件显示物业公司均为沈阳奥体物业管理有限公司，《起诉状》中起诉人一栏没有法人签名，没有明确承担法律责任的主体人，法院应驳回起诉；原告提供的营业执照复印件显示其成立日期为2010年8月20日，登记日期为2017年10月24日，其提供的《物业移交书》《债权转让协议书》《通知书》均是2010年7月25日，是在成立之前签订的，而且都有绿建奥园物业盖章，原告在工商局登记之前是不能取得公章的，所以被告认为原告提供的该三份文件存在虚假行为，不能证明其合法资格；依照国务院《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格，根据原告提供的工商营业执照，其不是独立法人单位，其单位负责人不是法定代表人，不具备物业服务主体资格，不符合法律规定。2.原告变更物业服务主体不符合法律规定。原告提供的物业管理服务合同显示，甲方是沈阳奥林匹克花园置业投资有限公司，乙方是绿建奥园物业，该合同的签订，不是前期物业服务合同，该园区于2006年开始入住，开发公司的《入住手册》已经标注沈阳奥体物业管理有限公司为前期物业，证明前期物业公司为为沈阳奥体物业管理有限公司，应当是无效合同；原告提供的物业合同第7页，只有2010年的标注，没有月和日，应当认定无效合同；原告提供物业合同第6页第36条为“本合同期限自2010年7月26日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时”，本园区前期物业服务合同不是从2010年开始的。园区业主委员会和业主大会没有重新选聘物业企业，原物业公司也没有权利将园区全部物业合同承包和以债权形式转让；《前期物业服务合同》是法定合同，开发商、物业服务公司、业主三方都无权单方解除，本案中将被告列入合同的对方，物业公司之间的债务、债权转让没有经过业主一方的同意，转让无效。3.原告服务一直存在质量和维修问题。开发公司的负责人和原告代理人曾同意给被告维修房屋，多次答复减免5,000元维修费用，被告咨询根本解决不了房屋维修费用，被告要求原告对房屋进行根本维修，彻底解决质量问题。4.原告收取的物业费为不当得利。原告成立于2010年8月20日，即使原告取得园区物业服务也应当在依法成立后收取物业费。《合同法》第79条规定，以无效的债权转让他人或已经消灭的债权转让他人就是转让的标的不能，2007年7月1日至2014年3月27日、2014年3月27日至2019年1月18日诉讼时效期间届满债权已消灭，债权转让无效；被告要求原告返还2007年7月1日至2014年3月27日期间用不当手段取得的10,523元物业费，并依据《消费者权益保护法》赔偿三倍物业费及期间产生的利息；物业公司返还垃圾清运费380元，有线电视出装费410元，合计790元。5.原告请求的物业费应当向开发商收取。因房屋渗漏被告没有在《业主收楼传签表》上房屋验收处签字验收。由于开发商“先收后验”的不合法收楼流程，侵害了被告对所购标的物的知情权，给被告造成经济损失，应视为未收房，产生的物业费应当由开发商承担。6.原告诉讼超过诉讼时效。原告要求被告缴纳自2011年3月至2019年3月共8年物业费，已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院当庭予以确认，相关证据在卷佐证。 绿建奥园物业提供《中标通知书》《沈阳奥林匹克花园一二期物业管理服务合同》《物业移交书》《债权转让协议》《通知》《缴费通知》、催费记录、2013沈中民二终字第202号民事判决书、2012东陵民二初字第388号民事判决书等证据，意证明其通过合法手续取得本案涉及的服务权，已经两级法院审理确认具有收缴物业费权利，曾通过公告栏张贴通知及短信平台发送短信等方式催缴物业费等事实。唐铭杰的质证意见为，《中标通知书》系开发商与奥体物业签订，开发商已经选定了前期物业，没有权利重新选定物业公司，且债权转让不合法，实质债权转让过程需书面通知业主（详见答辩意见），被告没有居住在该园区，没有看到张贴的公告，也没有收到过催费短信，对两级法院的判决书不予认可。 唐铭杰提供发票联、《沈阳奥林匹克花园楼宇验收情况反馈表》《业主收楼传签表》《钥匙委托管理单》、照片、《沈阳奥园工作运行单》、（2014）东陵民二初字第480号民事裁定书等证据，意证明开发商先收后验的流程不合法，被告在收房时房屋质量不合格，开发商隐瞒房屋漏水事实，一至三层漏水、垃圾成堆；如果物业公司合法，则其没有尽到物业服务责任，其收取物业费不合法，打印发票时其工作人员以电脑坏了为由，是不择手段取得的。绿建奥园物业的质证意见为，被告提出的均是房屋质量问题，与物业公司服务范畴无关；《沈阳奥园工作运行单》是在双方同意的前提下签订的，其中已经明确物业收费时间段是2007年7月1日至2013年12月31日，而且被告代理人在业主意见一栏签名同意。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实为：唐铭杰为沈阳奥林匹克花园20-6-104号房屋业主，该房屋所在园区由绿建奥园物业提供物业管理服务。自2011年3月至2019年3月，唐铭杰拖欠绿建奥园物业物业费29,811元。 本院认为，国务院《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，绿建奥园物业、唐铭杰之间物业管理服务与业主关系明晰，绿建奥园物业物业为案涉园区提供物业服务、收缴物业费的主体资格已经法院确认，故对唐铭杰关于绿建奥园物业诉讼主体不适格、收费不合法的抗辩意见不予采纳；房屋质量问题不属物业管理服务范畴，对唐铭杰要求绿建奥园物业彻底解决案涉房屋质量问题的抗辩意见不予采纳；绿建奥园物业催缴、唐铭杰欠缴物业费的行为是连续性的，且绿建奥园物业提供的相关证据足以证明其持续催缴的事实，故对唐铭杰关于绿建奥园物业此诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩不予采纳。唐铭杰没有提供有效证据证明绿建奥园物业存在有违物业合同约定义务的事实，故认定绿建奥园物业已按合同约定履行了相应管理服务义务，唐铭杰即应按约定履行交纳物业费的义务，责无旁贷。唐铭杰拖欠物业费并非主观故意或恶意，对绿建奥园物业要求唐铭杰支付违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，原告绿建奥园物业要求被告唐铭杰支付所欠物业费的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院〈关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，判决如下： 一、被告唐铭杰于本判决生效之日起十日内向原告沈 阳绿建物业服务有限公司奥园分公司支付所欠物业费29,811元； 二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670元，由被告唐铭杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵尔爽 人民陪审员  赵 亮 人民陪审员  王 欢 二〇一九年六月十七日 书 记 员  李 彤 本判决依据的相关法律规定 1.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物 业服务费用由建设单位交纳。 2.《最高人民法院〈关于人民法院审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释〉》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需 接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。