广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15102号原告：王玉伟，男，1984年12月14日出生，汉族，住广东省化州市***********。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟仁，广东广中律师事务所实习律师。被告：中山市******民委员会，住所地广东省中山市******。主要负责人：苏锦元，该委员会主任。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。原告王玉伟与被告中山市******民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告王玉伟的委托诉讼代理人郑洪权、孙伟仁，被告中山市******民委员会的委托诉讼代理人梁开健、郑新佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年11月23日签订的租用土地合同；2.被告向原告双倍返还定金2000000元；3.被告向原告返还已预付的租金2134865.28元及其利息（按年利率6%，自2017年12月6日起计算至清偿之日止）。事实和理由：2017年11月9日，原告通过公开招标方式竞得被告名下位于中山市**********、3号土地的承租权。其中，2号土地的使用证号为中府集用（2006）第XXXXXX号，面积为5722.3平方米，地类（用途）为工业；3号土地的使用证号为中府集用（2006）第090499号，面积为1962.6平方米，地类（用途）为工业。被告提供的土地出租招标方案显示土地用途为工业用地（可转集体商业用地），土地上遗留有旧的锌铁棚建筑物（不计租）。原告竞得土地的租金成交价为每月177905.44元，即每平方米23.15元。同日，双方签订土地租赁公开交易成交确认书。2017年11月23日，原、被告签订租用土地合同，约定租赁期限为20年，从2019年3月1日至2039年2月28日；土地交付时间为2019年1月1日，2019年1、2月份为基建期，不计租金，从2019年3月1日开始计租；土地用途为工业用地（可转集体商业用地）；锌铁棚厂房不计租金，原告在使用土地过程中对该锌铁棚厂房重建的，必须按照中山市规划用地用途进行规划报建；原告竞标时缴纳的保证金1000000元从合同签订之日起转为租赁定金；原告于合同签订之日起十日内支付第一年土地租金2134865.28元。合同签订后，原告于2017年12月5日支付了第一年土地租金2134865.28元，被告承诺尽快完成土地用途由工业转为集体商业的功能变更手续。但直到合同约定的土地交付期限届满，被告仍未办妥土地用途的变更手续，导致原告一直无法办理地上建筑物改建、新建的规划报建手续。直到2个月的建设期届满，被告仍未完成相关手续，导致原告并未实际接收土地。2019年4月16日，被告向原告发出告知函，告知原告在使用土地过程中对锌铁棚厂房重建的，必须按照中山市规划用地用途进行依法报建。同年4月24日，原告回复被告表示土地至今尚未转为集体商业用地，依法只能按照工业用途进行报建使用，请求被告协助配合办理报建手续。同年6月，被告向原告出具由中山市自然资源局下发的中山市自然资源局不予行政许可通知书，告知其提出的划拨用地申请用地规划条件变更因“该工业用地在中山市******周边用地控制性详细规划D1-09地块中规划为二类居住用地，兼容商业金融业用地，土地用途与控规不一致”，导致未被许可。综上所述，因被告出租土地时并未告知土地存在“三规”不符的事实，且一直承诺却未能将土地用途变更为集体商业用途，导致原告租赁土地后不能对土地上的遗留建筑物进行改建，更不能新建建筑物，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，涉案土地的所有权人为被告，土地上有厂房与办公室，出租给原告之前由中山市坦背新光灯具厂（下称新光厂）承租作制造业与商业之用，合同于2018年12月30日到期。被告对土地进行招标时，已在招标公告和招标方案等文件中明确披露其用途为工业用地（可转集体商业用地），中标人在使用土地过程中对锌铁棚厂房修缮及建设的，必须按照中山市规划用地用途进行规划报建。在原、被告双方签订的租用土地合同中，约定土地按现状交付原告使用。原、被告签订土地租赁公开交易成交确认书后，原告向被告支付了保证金1000000元。租用土地合同签订后，原告于2017年12月5日向被告支付了2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金2134865.28元。2018年12月30日，新光厂在合同期满前已搬离，被告向原告交付土地。按合同约定，土地按现状交付，即2019年1月1日可直接使用土地。被告于2019年4月10日向原告发出告知函，告知2019年1、2月为免租期，租金于2019年3月1日起算。原告于2019年6月回复被告，提出土地为工业用地，未转为集体商业用地，收函后配合办理报建。2019年7月，原告要求被告签订租用土地合同之补充协议，要求被告确认与事实不符的事项，被告不同意签订，要求原告依约履行合同。综上，涉案土地招标程序合法，原告中标前已清楚土地为工业用地，若原告中标后与被告重新签订补充协议，将损害其他竞标人的合法权益。被告已如实披露土地用途性质，依约协助原告办理土地手续，不存在过错行为，不构成违约，合同也不存在因不可抗力导致无法履行的情况。原告未依约履行合同及单方解除合同，构成严重违约。但鉴于原告于诉讼中提出解除合同、退还租赁物，被告认为鉴于诉讼可能涉及二审，耗时长，为减少双方损失，故被告同意在开庭当天收回土地，租用土地合同于收回土地当日终止。同时，因原告单方解除合同构成根本违约，其提出的其他诉讼请求应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市**************的土地使用权均登记在被告名下。其中，2号的土地使用证号为中府集用（2006）第090501号，面积为5722.32平方米，地类（用途）为工业；3号的土地使用证号为中府集用（2006）第090499号，面积为4477.36平方米，地类（用途）为工业。2017年10月12日，被告发出公告，定于同年11月9日对上述2号和3号土地使用权进行公开出租招标。被告出具的土地出租招标方案载明内容包括：上述2号和3号土地使用权的土地用途为工业用地（可转集体商业用地），面积分别为5722.3平方米和1962.6平方米（即3号土地使用权实际应为部分出租），合计7684.9平方米；土地上遗留有旧锌铁棚厂房，中标后锌铁棚厂房不计租金，中标单位在使用土地过程中对该锌铁棚厂房重建的，必须按照中山市规划用地用途进行规划报建使用；中标单位在使用原旧锌铁棚厂房过程中如因行政管理、规划控制调整以及土地建设施工等原因被认定为违建的，中标单位需按照相关行政部门的要求及时处理，全部责任由中标单位负责。2017年11月9日，原告参加公开招标并竞得上述2号和3号（应为部分）土地使用权的租赁权。原、被告于同日签订的土地租赁公开交易成交确认书载明，出租土地面积为7684.9平方米，用途为工业用地，成交价为每月177905.44元，竞投人交纳的保证金1000000元自动转作出租土地定金。同年11月23日，原、被告双方正式签订租用土地合同，主要约定内容包括：被告将上述2号和3号（应为部分）土地使用权出租给原告，土地用途为工业用地（可转集体商业用地），租用面积为7684.9平方米，2号土地面积为5722.3平方米，3号（应为部分）土地面积为1962.6平方米；土地上遗留有旧锌铁棚厂房，中标后锌铁棚厂房不计租金，中标单位在使用土地过程中对该锌铁棚厂房重建的，必须按照中山市规划用地用途进行规划报建使用；中标单位在使用原旧锌铁棚厂房过程中如因行政管理、规划控制调整以及土地建设施工等原因被认定为违建的，中标单位需按照相关行政部门的要求及时处理，全部责任由中标单位负责；租赁期限为20年，从2019年3月1日至2039年2月28日；2019年1月至2月2个月为基建期不计租金，从2019年3月1日开始计租；被告于2019年1月1日起，按租赁土地交付时的现状将租赁土地交付原告使用；原告竞标时缴纳的保证金1000000元直接转为租赁定金，若原告未发生违约责任，被告在合同期满或双方约定中止合同后10个工作日内将租赁定金无息退还原告；原告于合同签订后十日内支付第一年的土地租金2134865.28元给被告；原告必须按土地的用途及规划使用土地，否则，由此造成的损失或罚款由原告自行负担。合同签订后，原告于2017年12月5日向被告支付第一年的土地租金2134865.28元。2018年7月10日，中山市城乡规划局向被告（申请单位）作出中山市建设用地规划条件变更批复书（两份），对被告就上述2号、3号土地使用权所提出的变更规划条件申请作出“同意办理该工业用地转功能为商业金融业用地手续”的批复。同时，两份批复书均注明有“1.本变更后的规划条件我局将通报市国土资源局；2.建设单位应及时将依法变更后的规划条件报市国土资源局备案，并依据变更后的规划条件与市国土部门重新签订国有土地使用权出让合同（或补充协议）”等注意事项。此后，被告未向原告披露上述申请、批复信息，也未依批复书告知前往国土部门办理相关手续。2019年4月16日，被告向原告发出告知函称，根据双方签订的租用土地合同约定，土地的交付时间为2019年1月1日，按租赁土地现状交付，2019年1月至2月份为免租期，原告于2019年1月1日始对土地享有使用权，租金自2019年3月开始计算；原告在使用土地过程中对锌铁棚厂房重建的，必须按照中山市规划用地用途进行依法报建；被告协助原告办理通水、通电以及各种办证手续。同年4月30日，原告向被告发出回复函称，依据双方签订的租用土地合同约定，租赁土地的用途为工业用地，至今尚未转为集体商业用地，原告依法按照工业用途进行报建使用，请被告协助配合办理相关报建手续。同年6月25日，中山市自然资源局向被告（申请单位）作出中山市自然资源局不予行政许可通知书，以“该工业用地在中山市******周边用地控制性详细规划D1-09地块中规划为二类居住用地，兼容商业金融业用地，土地用途与控规不一致”为由，决定对被告就上述3号土地使用权所提出的划拨用地申请用地规划条件变更不予许可。后被告将该通知信息告知原告，双方产生纠纷，原告遂诉至本院，请求解决。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告当庭述称，租赁土地并未实际交付给原告使用，合同约定的按现状交付是指标的物的状态，非指交付的程序和手续；原告在交易前后没有自行对租赁土地的具体规划情况进行了解，仅由被告向原告披露土地用途，原告对被告所披露的工业用地或可转的集体商业用地均可接受使用。被告则称，租赁土地已经交付原告使用，合同已经约定按现状交付，没有约定需要办理交付手续；合同约定的土地用途为工业用地（可转集体商业用地），是指当时规划已经允许变更，但被告未以其他方式将详细情况告知原告；2019年5月，被告应原告要求去办理规划条件变更申请，但因国土部门等相关部门的机构整合，暂停办理（没有书面证据）。本院认为，本案中，原、被告双方通过招投标方式最终订立租用土地合同，约定由被告将上述2号土地使用权和3号土地使用权的部分出租给原告使用，双方由此形成土地租赁合同关系。该租赁合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守，本院予以认定。原告在本案中以合同目的无法实现为由，诉讼请求解除合同，被告抗辩虽表示不同意原告解除合同的理由，但明确表示同意收回租赁土地，终止合同，故本院认定双方协商一致，解除合同，并对原告解除合同的诉讼请求予以支持。但对于被告对合同的解除是否存在过错，构成违约的问题，本院认为：首先，从双方在合同中的相关约定可知，在租赁土地按现状交付的场合，因土地上遗留有旧锌铁棚厂房，原告可选择按现状对租赁土地进行使用，当然也可以在对旧锌铁棚厂房进行维修或重建后再使用。而因原告拟对旧锌铁棚厂房进行重建，故如双方约定及法律规定，其必须在被告配合下办理相关报建手续，方可实现其合同目的。但实际情况是因租赁土地的规划变更等政策原因，被告配合办理的相关申请于2019年6月25日被决定不予许可，确实导致原告的合同目的无法实现。其次，就造成此情形出现的过错责任而言，应认定被告不存在明显过错。如上述认定事实，虽然租赁土地的规划变更在双方签订合同前就已发生，而被告除在相关文件及合同中载明土地用途为工业用地（可转集体商业用地）外，未对原告作更多信息的详细披露，但因如原告所称，两种用途其均可接受使用，故被告对相关规划信息披露不详，不构成明显过错。而且，从2018年7月10日中山市城乡规划局向被告所作出的中山市建设用地规划条件变更批复结果看，租赁土地也确实可以办理相关规划条件变更，也就是说，若依该批复指引及时继续完善相关手续，相关报建手续本可完成。但是，因该时双方约定的交付使用期未至，租赁土地当时还在由案外人使用中，没有任何证据显示原告已提前向被告告知其将选择对旧锌铁棚厂房进行重建后再使用（而非按现状使用），并提前提出配合报建的要求，故被告当时未及时继续完善相关手续也不存在明显过错。而在双方约定的合同期开始后，原告提出配合报建的要求，被告再次提出相关规划条件变更申请时，却因故未被许可，是无法提前预知的情形，被告也不存在过错。综上，应认定被告对合同的解除不存在明显过错，不构成违约。因此，在合同解除的场合，原告同时诉讼请求被告退还租赁定金有理，本院予以支持；但其以被告违约为由诉讼请求双倍返还定金无理，本院不予支持。另外，关于原告诉讼请求退还预付租金及利息的问题。从上述认定事实看，虽然双方合同约定租赁土地按现状交付，交付期限为2019年1月1日，而被告抗辩主张在2019年1月1日之前原承租的案外人已搬离租赁土地，租赁土地即交付给原告，无须办理交付手续，但因所谓的按现状交付是指拟交付的标的物（租赁物）本身的状态，而标的物（租赁物）的交付指的是转移占有的行为，故在原告主张租赁土地未实际交付使用，而被告未提供任何证据证实租赁土地已转移由原告占有的场合，被告仅以合同约定的交付时间点达至即主张交付完成于法无据，本院不予采纳和认定。因此，在租赁土地未实际交付使用，且合同解除的场合，原告预付的租金及其产生的合理利息应退还原告，原告该诉讼请求有理，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、原告王玉伟与被告中山市******民委员会于2017年11月23日签订的租用土地合同自判决发生法律效力之日解除；二、被告中山市******民委员会于判决发生法律效力之日起七日内向原告王玉伟返还租赁定金1000000元、预付租金2134865.28元，并支付预付租金的利息（按年利率6%，自2017年12月6日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告王玉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41766元，由原告王玉伟负担9766元（已付41766元），被告中山市******民委员会负担32000元（该款已由原告王玉伟垫付，被告中山市******民委员会应在判决生效之日起七日内一并迳付给原告王玉伟，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  朱永前审判员  吴炎梅二〇一九年十二月二十四日书记员  卢秋平