辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2855号上诉人（原告被告）：河北金世纪建设有限公司，住所地河北省秦皇岛市抚宁区抚宁镇紫金山南。法定代表人：姜志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东涛，河北沃法律师事务所律师。上诉人（原告被告）：河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司，住所地河北省秦皇岛市海港区北港镇徐庄。法定代表人：姜志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东涛，河北沃法律师事务所律师。上诉人（原告原告）：冯文生，男，汉族，1969年2月12日出生，住河北省秦皇岛市昌黎县。委托诉讼代理人：高庆萍、孙艳慧，河北九度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥中和诚房地产开发有限公司，绥中县万家镇孟家村农贸市场内。法定代表人：周凤辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王秀文，女，汉族，1984年9月26日出生，该公司员工，现住绥中县。委托诉讼代理人：冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。上诉人河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司、冯文生因与被上诉人绥中和诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北金世纪建设有限公司委托诉讼代理人张东涛、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司委托诉讼代理人张东涛、冯文生及委托诉讼代理人高庆萍和孙艳慧、被上诉人绥中和诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人王秀文和冯树仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司上诉请求：要求撤销一审判决，判决由被上诉人绥中和诚房地产开发有限公司协助被上诉人冯文生办理不动产登记手续，并由被上诉人绥中和诚房地产开发有限公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人并非案涉房产的开发商，并且也未取得案涉房产的不动产登记，无法直接为冯文生办理不动产登记手续。一审法院判决上诉人协助被上诉人冯文生办理案涉房产的不动产登记手续势必无法履行。二、上诉人将案涉房产转让给冯文生是基于上诉人与绥中和诚房地产开发有限公司签订的《商品砼买卖合同》，该合同赋予了上诉人处分案涉房屋的权利。上诉人将房屋转让给冯文生的行为，一审法院也确认为合法有效，即绥中和诚房地产开发有限公司当然负有为冯文生办理不动产登记的义务。三、至于上诉人与绥中和诚房地产开发有限公司《商品砼买卖合同》纠纷，完全可以通过其他方式解决，即便是存在争议，也并非是仅有收回房产这一种解决途径。四、被上诉人冯文生未能取得案涉房屋的产权登记，是由于绥中和诚房地产开发有限公司的原因造成，而并非上诉人的原因。故对于冯文生的诉讼请求，法院应裁决由绥中和诚房地产开发有限公司履行协助办理不动产登记义务。冯文生上诉请求：一、请求撤销(2019)辽1421民初3077号民事判决第二项，发回重审或改判被上诉人绥中和诚房地产开发有限公司协助被上诉人河北金世纪建设有限公司为上诉人办理孟家新村22号、23号商业门市房不动产登记手续，被上诉人绥中和诚房地产开发有限公司向上诉人返还绥中孟家新村22号、23号商业门市房并支付房屋占用费(从2017年7月7日起至判决给付之日止按照年租金96,857元计算)；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定“冯文生将绥中孟家新村22号、23号商业门市房交还绥中和诚房地产开发有限公司”，该认定不正确。绥中房地产公司无权收回房屋，应将房屋返还上诉人并支付占用房屋期间租金。上诉人购买涉案房屋后，支付了全额房款，和诚房地产公司配合金世纪公司将涉案房屋交付给上诉人。2017年7月7日又要收回该房屋，上诉人联系金世纪公司，金世纪公司老板姜志国同意交回房屋，让冯文生交回，冯才交回。交回房屋不是冯文生的意思，是被迫交回。另外，秦皇岛市中级人民法院作出(2019)冀03民终692号民事判决认定：绥中房地产公司无权收回房屋。绥中房地产公司无权收回房屋，应向上诉人赔偿租金损失，一审法院已认定租金金额为96857元，应按该金额向上诉人支付租金。所以，绥中房地产公司应将房屋返还上诉人并支付租金损失。二、被上诉人和诚房地产公司应协助金世纪公司为上诉人办理涉案房屋不动产登记手续。审法院已认定金世纪公司应协助上诉人办理不动产登记手续，一审法院该认定和判决内容需要和诚房地产公司协助方能实现。和诚房地产公司系系涉案房屋的开发商，房屋仍在开发商名下，将该房屋登记在冯文生名下，在实际操作中必须和诚房地产公司协助配合，否则该判决内容不具有可执行性。另外，秦皇岛市中级人民法院作出(2019)冀03民终692号民事判决认定：和诚房地产公司无权收回房屋，冯文生可以通过向金世纪公司、和诚房地产公司提起协助办理产权登记手续之诉来实现售房合同的合同目的。该内容是生效法律文书确定内容。三、从司法的最终社会效果分析，也应支持上诉人诉讼请求，一次性解决三方争议。上诉人起诉金世纪公司解除合同、返还房款、赔偿损失，但秦皇岛市中级人民法院判决不予解除，金世纪公司应继续履行合同，可另行起诉和诚房地产公司协助办理登记手续以实现上诉人买房的合同目的。上诉人要求返还房款和交付房屋办理手续的诉求，法院必然要支持一项，如果两个诉求都不支持，上诉人作为买房人支付了房款，最终是“钱、房”两空，那秦皇岛中院和绥中法院必然有一方是错误的。实际上，金世纪公司向和诚房地产公司提供商品砼，和诚房地产公司向金世纪公司交付房屋抵商品砼货款。金世纪公司提供商品砼是事实，要求和诚房地产公司配合金世纪公司向上诉人交付房屋、办理登记手续，不会伤害金世纪或和诚房地产公司任何利益，反而会一次性解决上诉人冯文生、金世纪、和诚房地产公司的三方纠纷。秦皇岛中院不支持解除合同，绥中法院如果再以合同相对性来认定并判决，不但不能解决问题，还会激化矛盾、增加各方当事人诉累，不能时间判决的社会效果。所以，从司法的最终社会效果分析，一审法院也应支持上诉人诉讼请求，一次性解决三方争议，实现司法与社会效果统一的目的。绥中和诚房地产开发有限公司辩称，一、原审法院依据合同相对性原则作出判决适用法律正确。冯文生与答辩人不存在房屋买卖合同关系，答辩人不具有为其办理房本的义务。二、答辩人收回房屋依据合同只能发生与相对人金世纪分公司的争议，金世纪分公司至今也未向答辩人主张履行合同义务，视为无异议，冯文生无论出现何损失均与答辩人无关。答辩人依据合同约定将抵顶房屋交付后，双方并未结算、未履行为其办理购房合同和房本。答辩人与金世纪分公司发生商砼质量纠纷，金世纪分公司停止商品砼供应，答辩人根据《商品砼买卖合同》6.2.（2）条约定，告知收回折抵货款房屋，双方进行结算。金世纪分公司与冯文生签订《售房合同书》，将以物抵债房屋出售冯文生占有使用，并未经答辩人同意。金世纪分公司收到答辩人收回房屋通知后，至今未向答辩人提出异议，应当视为同意答辩人提出终止《商品砼买卖合同》以物抵债条款的履行。冯文生因与金世纪分公司履行《售房合同书》造成任何经济损失只能向金世纪分公司主张，而不能向与其无合同关系的答辩人主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。冯文生向一审法院起诉请求：1.请求判令被告一、被告二继续履行《售房合同书》，协助原告办理绥中孟家新村22号、23号商业门市房不动产登记手续，被告三协助办理以上事宜；2.请求判令被告三向原告返还绥中孟家新村22号、23号商业门市房并支付房屋占用费（从2017年7月7日起至判决给付之日止按照年租金96,857元计算）；3.三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告河北金世纪建设有限公司与被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司系总公司与分公司关系。2012年5月28日，原告冯文生为甲方，被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司为乙方，双方签订《售房合同书》，合同约定：1.甲方将所拥有的位于商业门市房出售给乙方，22#商业门市房面积为201.56元/平方米，单价9,000元/平方米，总房价1,814,040元，23#商业门市房面积为122.64元/平方米，单价9,000元/平方米，总房价1,103,760元，总价款合计为2,917,800元。2.付款方式：乙方在本合同签订之日起两个月内向甲方分5次付清房款。3.责任及义务：（1）甲方协助乙方办理购房合同、房本等相关事宜，关于购房应交的契税、公维金、配套费等费用由乙方负责。（2）……（3）乙方按约定期限付清房款后，甲方交付房屋，否则甲方有权解除合同。（4）特别约定：此房产为本公司为用货单位供应商砼抵顶房产，因资金紧张将房产出售，乙方须在60天内按本协议要求付清全部房款，本公司将按供货进度陆续为乙方办理房产交接手续，乙方不得以任何理由拖延付款，否则本公司将视乙方违约并收回房产，其责任乙方自负。（5）违约责任：如不能按期付款，乙方将承担18万元违约费用给甲方，并承担房产被收回的风险。合同签订后，原告已经按约定付款，被告将涉案房屋于2012年6月底交付给原告使用。2012年4月23日，被告绥中和诚房地产开发有限公司作为买方（甲方），被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司作为卖方（乙方），双方签订《商品砼买卖合同》，约定了合同标的内容、合同单价、总方量、供货数量、质量检验标准及数量验收确认、货款结算及货款支付期限、权利义务、违约责任等内容。其中第六项违约责任为……6.2（2）因乙方自身原因，商砼不能保证正常供应，经甲、乙双方协商无效情况下，甲方有权收回抵顶门市房的产权。2017年5月25日及31日，被告绥中和诚房地产开发有限公司向原告冯文生发出通知，表明对门市房进行收回。2017年7月7日，原告冯文3#商业门市房交还被告绥中和诚房地产开发有限公司。现原告冯文生将三被告诉至法院，请求继续履行购房合同、交付房屋并赔偿房屋占用费用。另查明，2017年6月13日，原告冯文生向绥中县人民法院对被告河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求解除与河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司签订的《售房合同书》、返还购房款并赔偿利息损失和房屋上涨差价损失。后该案经葫芦岛市中级人民法院裁定移送河北省秦皇岛市抚宁区人民法院审理，后追加绥中和诚房地产开发有限公司为第三人参加诉讼，抚宁区人民法院于2018年12月28日作出（2018）冀0306民初2243号民事判决书，判决：“一、第三人绥中和诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将辽宁省绥中县孟家新村22号、23号商业门市房返还给原告冯文生。二、第三人绥中和诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告冯文生辽宁省绥中县孟家新村22号、23号商业门市房实际占用费用（从2017年7月7日起至本判决生效之日止按照年租金95,000.00元计算）。三、驳回原告冯文生其他诉讼请求。”后绥中和诚房地产开发有限公司上诉至河北省秦皇岛市中级人民法院，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03民终692号民事判决书，认为：“首先，上诉人与金世纪分公司签订的《商品砼买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，金世纪分公司已经向上诉人履行了供应商品砼的义务，上诉人也已向金世纪分公司支付了商砼货款（抵账房和现金）。双方合同主要权利、义务已经于2012年实际履行完毕。《商品砼买卖合同》中约定，金世纪分公司对涉案房屋有权使用、出租、出售、抵账或赠与他人，所以金世纪分公司对涉案房屋享有处分权，金世纪分公司出售涉案房屋给冯文生符合合同约定及法律规定。其次，冯文生以市场价格购买涉案房屋，支付了全部购房款，并实际占有使用涉案房屋多年，冯文生系善意购买人，没有任何过错。第三，上诉人称商砼质量纠纷收回房屋，但是《商品砼买卖合同》中没有关于商砼质量存在问题收回房屋的约定。商砼质量纠纷或者金世纪分公司是否存在多收货款、不开具税务发票等，与本案不属于同一法律关系，双方可以另案解决。综上，上诉人无权收回涉案房屋。上诉人收回涉案房屋侵害了冯文生物权期待权，冯文生可向上诉人提出排除妨害，由此造成的损失亦应由上诉人承担责任。但是冯文生未提出该项诉请，本案不予审理。关于冯文生的诉请是否应于支持的问题。因上诉人无权收回房屋，金世纪分公司对涉案房屋有出售权。且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不必然导致《售房合同书》无效，故金世纪分公司与冯文生于2012年5月28日签订的《售房合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《售房合同书》已经实际履行多年，冯文生可通过向上诉人及金世纪分公司提起协助办理产权登记手续之诉来实现合同目的。综上，冯文生请求解除与金世纪分公司签订的《售房合同书》，退回购房款并赔偿损失，没有合同及法律依据，本院予以驳回。”并判决：“一、撤销秦皇岛市抚宁区人民法院（2018）冀0306民初2243号民事判决；二、改判为：驳回冯文生的诉讼请求。”再查明，案涉绥中县孟家新村22号门市年租金为60,000.00元，23号门市平均每年年租金为36,857.00元。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。首先，原告冯文生与被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司签订《售房合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效。原告冯文生已经按协议约定向被告给付购房款，被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司应当履行交付房屋、协助原告办理案涉房屋绥中县孟家新村22号、23号商业门市房不动产登记手续的合同义务。关于原告冯文生诉求被告河北金世纪建设有限公司履行上述合同义务，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故被告河北金世纪建设有限公司应当承担上述合同义务，履行《售房合同书》，被告河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司应当在交纳各种税费后依照相关法律法规规定协助原告办理不动产登记手续。其次，关于原告请求和诚房地产公司交付房屋和协助办理案涉门市房不动产登记手续问题，因原告与和诚房地产公司没有合同关系，并且和诚房地产公司与金世纪分公司签订的商品砼买卖合同存在纠纷，即和诚房地产公司能否依商品砼买卖合同约定收回案涉门市房，故原告暂时无权直接请求和诚房地产公司按原告与金世纪分公司签订的《售房合同书》的约定履行义务。金世纪公司与和诚房地产公司之间系商品砼买卖合同关系，案涉房屋为附条件的抵账房，并约定金世纪公司自身原因商砼不能保证正常供应，经甲乙双方协商无效的情况下，和诚房地产公司有权收回抵顶门市房的产权。2017年5月25日及31日，和诚房地产公司向原告发出通知，原告未提出异议，并且经检验，金世纪分公司供应的商砼确定存在质量问题，经葫芦岛市中院判决后上诉至省高院。最后，关于案涉房屋被告绥中和诚房地产开发有限公司是否有权收回及应否支付年租金损失的问题，应当由被告河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司与被告绥中和诚房地产开发有限公司按商品砼买卖合同另行处理，原告冯文生该诉讼请求一审法院无法支持。综上所述，原告冯文生合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司于本判决生效后继续履行《售房合同书》，在交纳各种税费后依照相关法律法规规定协助原告冯文生办理不动产登记手续；二、驳回原告冯文生其他诉讼请求。案件受理费30,917.00元,由被告河北金世纪建设有限公司、被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，绥中和诚房地产开发有限公司与河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司签订的《商品砼买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。冯文生与河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司签订的《售房合同书》亦合法有效，两份合同已被发生法律效力的民事判决书确认有效。因为绥中和诚房地产开发有限公司收回房屋，冯文生起诉河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司、河北金世纪建设有限公司和第三人绥中和诚房地产开发有限公司解除房屋买卖关系、赔偿相应的损失一案，业已经河北省秦皇岛市中级人民法院作出终审判决--（2019）冀03民终692号民事判决书，认定：绥中和诚房地产开发有限公司无权收回涉案房屋，绥中和诚房地产开发有限公司收回涉案房屋侵害了冯文生物权期待权。该案经河北省高级人民法院审判监督程序予以确认。本案冯文生虽然没有与绥中和诚房地产开发有限公司完备房屋过户手续，但涉案房屋是绥中和诚房地产开发有限公司交给冯文生，并且冯文生将涉案两户门市出租近五年之久，现绥中和诚房地产开发有限公司因与河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司商品砼质量发生纠纷，进而进行诉讼，并以此为由要求收回房屋，违反了《商品砼买卖合同》“河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司对涉案房屋有权使用、出租、出售、抵账或赠与他人，绥中和诚房地产开发有限公司不予干涉”的约定，该条款属于当事人的特别约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，并且《商品砼买卖合同》中没有关于商砼存在质量问题收回房屋的约定，绥中和诚房地产开发有限公司无权收回房屋，其收回房屋属于侵权行为，应返还涉案房屋、协助办理房屋登记手续并赔偿占用房屋期间的费用，冯文生提出的损失标准按涉案房屋几年平均租金计算，客观合理，应予支持。因本案涉及以房抵债，河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司理应协助冯文生办理房屋登记手续。至于商品砼的质量、结算问题应另行解决。综上所述，冯文生的上诉请求成立，河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持绥中县人民法院（2019）辽1421民初3077号民事判决第一项；二、撤销绥中县人民法院（2019）辽1421民初3077号民事判决第二项及诉讼费承担部分；三、绥中和诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还绥中孟家新村22号、23号商业门市房并支付房屋占用费（从2017年7月7日起至实际给付之日止按照年租金96,857.00元计算）。四、绥中和诚房地产开发有限公司协助冯文生办理不动产登记手续。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费61,834元，由绥中和诚房地产开发有限公司负担30,917元，河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司负担30,917元，冯文生预交的二审案件受理费30,917元予以退回。审判长  白文革审判员  席 贺审判员  薛 丽二〇二一年一月二十五日书记员  顾妤诺本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。