湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2243号原告：湖北新创材料有限公司（以下简称新创公司），住所地：咸宁市公安局璟园小区****。统一社会信用代码：914212000661209885。法定代表人：赵锡兵，新创公司董事长。委托代理人：邓龙辉，湖北君泽律师事务所律师。被告：武汉铁路中力集团有限公司（以下简称中力公司），住所地：武，住所地：武汉市江岸区胜利街**用代码：91420100300242642W。法定代表人：周军，中力公司总经理。委托代理人：周茜，中力公司法务部经济师。委托代理人：柳晓军，湖北维力律师事务所律师。被告：赤壁市勇晖矿业有限公司（以下简称勇晖公司），住所地：赤壁市，住所地：赤壁市官塘驿镇北街**码：914212810581419730。法定代表人：王振华，勇晖公司总经理。委托代理人：熊乾坤，赤壁市赤马港法律服务所法律工作者。原告新创公司与被告中力公司、勇晖公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新创公司向本院提出诉讼请求：判令二被告赔偿原告预期利益损失4539800元。增加诉讼请求：1、确认被告中力公司在履行《租赁合同》过程中存在违约行为，并责令其承担违约责任；2、判决解除原告与被告中力公司签订的《租赁合同》。事实和理由：2014年1月，原告新创公司（原名咸宁市京奥建材有限公司）与被告中力公司签订《租赁合同》，并就该合同租期形成《会谈纪要》，约定租期五年。在合同期内中力公司与被告勇晖公司未经原告同意，擅自将原告租赁场地的建筑、机械设备等强行拆除，导致原告直接财产损失309万元。经赤壁市官塘驿镇人民政府主持调解，原、被告达成协议，由勇晖公司代中力公司支付原告财产损失共计360万元，预期利益损失原告可以通过诉讼程序解决。后原告就预期利益损失多次找二被告协商，但至今未能达成一致意见。为此原告提起诉讼。被告中力公司辩称：1、案涉租赁物仓库是原告在租赁中力公司水泥生产线期间未经中力公司同意擅自搭建，中力公司考虑该场地暂时闲置，仓库也已实际建成，拆除会造成原告巨大经济损失等因素，同意了原告租赁该仓库的请求。虽然在《会谈纪要》中中力公司原则上同意租期五年，但基于该场地属于国家铁路运输用地，为防止原告再次进行违法搭建或其他违约行为，中力公司也明确表示《租赁合同》只能一年一签，如国家铁路因建设需要发生规划调整，中力公司有权无条件收回出租土地、房产及其他资产，原告应无条件退出，不得要求任何补偿和赔偿损失。双方就上述内容达成一致后于2014年2月28日签订了《租赁合同》，约定租期自2014年3月1日起至2015年2月28日止。如上所述，《会谈纪要》仅是双方的原则性协商意见，租赁关系的具体权利义务应当以《租赁合同》为准，本案租赁期限应严格按照合同约定认定为一年。2、本案《租赁合同》应认定无效或未生效。合同标的物仓库是原告擅自搭建，即未经中力公司同意，也未经相关部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《租赁合同》应当无效。另《租赁合同》第十一条第6项约定“本合同正本一式4份，甲、乙方各执2份，自双方授权代表签字、单位加盖公章之日起生效”，而中力公司的授权代表并未在该合同上签字，因此即使该合同不违反效力性强制规定，也并未生效。如上所述，原告与中力公司之间不存在有效的租赁合同。3、原告与中力公司的租赁关系已于2015年8月28日合法终止。由于原告长期恶意拖欠租金，中力公司于2015年8月28日向原告送达了《关于终止及相关问题的通知函》，终止了双方的租赁关系。即使发函时间超出了《租赁合同》约定的期限，双方在事实上延续形成不定期租赁关系，中力公司也有权随时解除。另原告也未在收到该函三个月内提出异议并向人民法院提起诉讼，因此该终止行为产生法律效力。4、原告主张的预期利益损失没有依据。原告提供的预期利益损失评估报告是其单方委托评估公司作出的评估结论，且该结论与原告仓库被拆除时所主张的数额相差巨大，进一步说明该评估结论缺乏合理性、公正性。另《租赁合同》已于2015年8月28日终止，根据基本法律及现有的判例精神，租赁关系终止后，尚未履行的租期与经营的预期利益损失之间没有任何因果关系，类似以尚未履行的租期主张预期利益损失的案件，在既往判例中法院均是不予支持。5、原告诉请已超过诉讼时效。双方租赁关系于2015年8月28日终止，距原告起诉时间有四年以上，期间原告没有采用法律认可的能够中断时效的方式向中力公司主张权利，根据诉讼时效的相关法律规定，原告诉请超过了法定诉讼时效。6、即使法院认定租期为五年，并认定中力公司违约，原告也有防止损失扩大的义务，根据合同法相关法律规定，扩大的损失由原告自行承担。综上，法院应当驳回原告的诉讼请求。被告勇晖公司辩称：1、原告是基于与中力公司的合同关系要求赔偿预期利益损失，勇晖公司与原告并无合同关系，根据合同相对性原则，勇晖公司不是本案适格被告。2、勇晖公司虽然与原告达成了关于财产损失的赔偿协议，但协议中明确表示勇晖公司是代中力公司赔偿，勇晖公司代赔的目的是为了保证自己的正常生产经营。综上，法院应当驳回原告对勇晖公司的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、《设备租赁合同》、《租赁合同》、《会谈纪要》1组。拟证明原告与中力公司于2012年12月3日签订《设备租赁合同》，约定中力公司将其八万八水泥生产线的水泥成品系统、包装系统、化验室等设备及房屋出租给原告。后通过工作会谈，双方就上述设备、房屋的续租以及原告在该闲置场地自行投资新建约3000㎡仓库的租赁事宜，达成了期限五年的租赁意见，并新签了《租赁合同》。2、《关于终止及相关问题的通知函》1份。拟证明中力公司单方终止《租赁合同》，构成违约。3、《关于贵司单方终止租赁合同有关问题的联系函》、《关于未按时交2万元租金的说明》1组。拟证明中力公司单方解除合同时并未具有合同约定的不可抗力因素，原告未交租金20000元是因为中力公司未按合同约定落实通水、通电义务以及其在矿山修路造成原告经营损失所导致。4、《租赁合同》1份。拟证明中力公司于2014年11月28日在原告不知情的情况下将原告租赁使用的设备及房屋出租给了勇晖公司。5、《关于武汉中力集团赤壁分公司与湖北新创材料有限公司纠纷情况告知》1组。拟证明中力公司擅自拆除原告自建的3000㎡仓库，原告向派出所报案的事实。6、《关于你司单方终止的有关情况说明及因此造成我司经济损失的补偿意见》、《关于你司单方终止并强行拆除我司新建3000㎡储存仓库及配套储存传输设备给我公司造成经济损失的补偿要求》1组。拟证明中力公司违约拆除原告自建的3000㎡仓库，造成原告巨大经济损失的事实。7、《官塘驿镇人民政府关于贵公司与湖北新创材料有限公司财产纠纷处理建议的函》1组。拟证明中力公司擅自拆除原告自建的3000㎡仓库引起双方纠纷，赤壁市官塘驿镇政府多次组织调解的事实。8、《赵锡兵与中力集团协调会调解笔录》、《湖北新创材料有限公司与武汉铁路中力集团有限公司财产纠纷协商处理意见》、《协议》1组。拟证明原告与中力公司、勇晖公司就拆除原告设备、房屋及仓库造成的损失达成了补偿协议，并就预期利益损失损失部分同意通过诉讼程序处理的事实。9、承诺书、《资产评估报告书》1组。拟证明勇晖公司同意原告聘请有资质的评估机构对原告的损失进行评估，评估结果为原告资产损失309万元，预期利益损失453.98万元。被告中力公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：《通知》、缴款单、银行收款凭证1组。拟证明原告恶意拖欠租金，属于严重违约，中力公司在合同到期之前多次书面通知原告缴纳租金，并就合同是否续签进行洽谈，原告均不理会。被告勇晖公司未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了质证，被告中力公司对原告提供的证据均有异议，认为证据1租赁期限应以《租赁合同》约定的一年为准。证据2通知函的内容明确表示是由于原告拖欠租金以及租期届满而作出的终止合同通知，因此中力公司不存在违约行为。证据3联系及说明是原告单方制作，也没有有效的送达证明。证据4中力公司、勇晖公司之间合同所涉租赁物并没有包含中力公司、原告之间合同所涉租赁物，两者分别处于不同位置。证据5只是履行权利义务的告知书，并非是对相关侵权事实的最终认定。证据6补偿意见是原告单方制作，中力公司没有认可该意见。证据7只是政府要求双方协商的函件，并非是对相关事实定性的文件。证据8从内容中可以看出中力公司并未认可原告的赔偿要求，原告与勇晖公司的协议中力公司并未参与，因此与中力公司无关。证据9评估报告是原告单方委托评估公司作出的评估结论，因此对该结论不予认可。原告对被告提供的证据有异议，认为原告并不是恶意拖欠租金，是因为中力公司未按合同约定落实通水、通电义务以及其在矿山修路造成原告经营损失所导致。勇晖公司对原告及中力公司提供的证据未予质证。根据双方当事人的陈述和证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，原告（原名咸宁市京奥建材有限公司）与被告中力公司签订《设备租赁合同》，约定中力公司将其八万八水泥生产线的水泥成品系统、包装系统、化验室等设备及房屋出租给原告，租期自2012年12月1日起至2013年11月30日止。租赁期间原告在该闲置场地自行投资新建约3000㎡仓库。2014年1月15日，原告与中力公司就该场地租赁事宜所达成的一致意向制作了《会谈纪要》，其主要内容为“1、由中力集团向其上级部门申报租赁申请，取得土地许可，如经许可后，组织公开招标或定向谈判，如未通过路局审批同意，承租人表示理解，并做好退出的善后事宜。2、如路局同意租赁和用地申请，中力集团原则同意其租赁5年的要求，但租赁合同仍一年一签。3、双方同意将中力集团上级主管部门的行政命令视为不可抗力。在租赁期间，遇不可抗力或中力集团上级主管部门征用租赁用地，承租人同意无条件退出，不要求任何补偿和损失赔偿，同时双方解除合同，其新添置资产中不可拆除部分无偿移交中力集团赤壁分公司。”双方在该《会谈纪要》落款处加盖公章予以确认。随后双方签订《租赁合同》，约定中力公司将其坐落于赤壁市官塘驿镇北街56号（官塘水泥厂内）的租赁物以及原告在厂区内自行投资新建的约3000㎡仓库出租给原告，租期自2014年3月1日起至2015年2月28日止。2014年11月28日，勇晖公司与中力公司签订《租赁合同》，约定中力公司将其坐落于赤壁市官塘驿镇北街56号（官塘水泥厂内）的租赁物出租给勇晖公司。该租赁物所处位置与原告的租赁物相邻（原告称中力公司出租给勇晖公司的租赁物中的运输通道及储存罐，均是中力公司此前出租给原告的租赁物，但在原告与中力公司的《租赁合同》中并没有明确具体的租赁范围。）2015年8月28日，中力公司以原告拖欠租金20000元且租期已届满为由，向原告发出《关于终止及相关问题的通知函》，解除《租赁合同》。2015年9月5日，中力公司拆除了原告自建的3000㎡仓库，双方因此发生纠纷，分别向官塘驿派出所、武汉铁路公安处赤壁车站派出所报案，官塘驿派出所、武汉铁路公安处赤壁车站派出所作出《情况告知》，要求原告与中力公司通过人民法院解决该纠纷。2018年1月25日，在官塘驿镇人民调解委员会的主持及官塘驿镇人民政府、中力公司的参与调解下，原告与勇晖公司达成协议，勇晖公司为确保正常生产不再受到中力公司与原告租赁合同纠纷的干扰，同意代付原告厂房损失、设备损失共计360万元，原告提出的预期利益损失可以通过诉讼程序解决。本院认为，一、关于合同效力问题。中力公司以《租赁合同》约定“自双方授权代表签字、单位加盖公章之日起生效”，而其授权代表并未在合同上签字为由，主张合同成立但并未生效。对此，本院认为，合同是否生效的法律意义在于对当事人是否产生法律上的约束力，本案中，尽管中力公司授权代表未在合同上签字，但已按约将租赁物交付新创公司使用，新创公司也按约交纳了大部分租金，双方均已实际履行合同约定的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本院认定《租赁合同》成立并生效，对双方均产生法律约束力。二、关于租期问题。新创公司主张租期为五年，理由是尽管《租赁合同》约定租期一年，但《关于赤壁分公司闲置场地租赁工作会谈纪要》（以下简称《会谈纪要》）载明“如路局同意租赁和用地申请，中力集团原则同意其租赁5年的要求，但租赁合同仍一年一签”，依据该约定，租期应为五年。中力公司主张租期为一年，理由是租期应以合同约定为准，《会谈纪要》只是合同意向，并不具有法律约束力。就双方对租赁合同约定的租期发生争议，本院评析如下，首先，《中华人民共和国合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第十一条规定“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”，本案中，《会谈纪要》载明“中力集团就办理租赁审批程序、合同签订年限、合同到期资产处理、不可抗力内容和其他问题进行了明确。现将双方一致同意的商定事项纪要如下：。2、如路局同意租赁和用地申请，中力集团原则同意其租赁5年的要求，但租赁合同仍一年一签”，双方在《会谈纪要》上签字并加盖公章，随后双方签订《租赁合同》。根据以上事实，本院认为《会谈纪要》的内容即使未载入《租赁合同》，亦应当视为《租赁合同》的内容，其中关于租期条款的真实意思是如果主管部门铁路局同意，合同租期为五年，但合同仍一年一签。一年一签的目的有二，一是如果铁路局要求收回租赁物，则必须收回，不再出租，二是就合同履行中出现的新情况（如调整租金）及时对合同内容进行变更，但前提是租期为五年期限不变。其次，从实际情况来看，新创公司承租后进行了大量资金投入，短期内不可能收回成本，约定租期一年显然与客观事实及当事人真实意思不符。综上，本院认定《租赁合同》约定的租期为五年。三、关于新创公司是否构成违约的问题。2015年8月28日，中力公司向新创公司发出《关于终止及相关问题的通知函》，载明“贵公司拖欠租赁费的行为构成违约，贵我双方的《租赁合同》于本通知书送达之日解除并终止”，中力公司以新创公司拖欠租金构成违约为由通知解除合同，那么新创公司是否拖欠租金构成违约呢？中力公司发出解除合同通知时新创公司欠交租金20000元属实，但新创公司欠交租金的原因一是中力公司因矿山修路将进出厂区的道路堵死，导致新创公司无法将货物运至仓库贮存造成损失，二是新创公司因解决通电问题花费10万元要求中力公司补偿。基于以上原因新创公司主张以租金抵扣而欠交租金。故本院认为新创公司欠交租金不构成违约。四、关于合同解除问题。中力公司发出解除合同的通知，能否产生解除合同的效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（法研〔2013〕79号）规定“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。根据上述规定，当事人一方通知解除合同的，如果不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。而新创公司如前所述并不构成违约，因此中力公司发出的解除合同通知，不符合法律规定的解除合同的情形，不能产生解除合同的效力。鉴于案涉合同租赁期满，合同已终止，故新创公司请求解除合同已无实际意义，本院不予支持。五、关于中力公司是否违约问题。中力公司于2015年9月5日在新创公司不知情的情况下将其投资建设的仓库及设备拆除，其目的是在租期内收回租赁物，其行为构成严重违约。六、中力公司是否应当承担违约责任？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，基于以上规定，因中力公司严重违约，导致合同解除，故新创公司请求中力公司赔偿可得利益损失应予支持。七、如何确定可得利益损失数额。合同一方当事人违约后，应当赔偿守约方的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失，可得利益属于间接损失。对于可得利益损失的确定，应综合考虑可预见规则、纯利润规则、减轻损害规则以及损益相抵规则等，根据案件的实际情况予以确定。就本案而言，首先，租赁经营合同因一方违约造成可得利益损失属于经营利润损失，新创公司租赁并改造中力公司旧仓库以及投资新建仓库目的是从事粉煤灰收储销售业务，关于这一点中力公司完全知晓，所以其在订立合同时应当预见违反合同可能给新创公司造成经营利润损失，其次，新创公司提交的关于可得利益损失的《资产评估报告书》中，对可得利益损失的评估依据和评估方法作了具体说明，本院认为该评估依据和评估方法比较合理客观，对评估结论可得利益损失在评估基准日的公允价值为453.98万元可以作为重要参考依据。本院综合考虑因市场变化所带来的不确定性，新创公司另行寻租（实际上很难寻租可替代租赁物）可以减少损失，新创公司实际减少的某些税负，商业保险金、社会保险金等因素，酌情认定中力公司应赔偿新创公司200万元的可得利益损失。八、勇晖公司是否承担责任问题。本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，勇晖公司并非合同相对人，不应承担违约责任。九、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；。”，本案中，中力公司于2015年9月5日拆除仓库及设备后，新创公司一直在向中力公司主张权利，并通过官塘驿镇政府、司法所多次调解，直至2017年5月24日，双方还在镇综合中心会议室由镇政府、司法所就赔偿事宜进行调解，并形成调解笔录。上述行为属于合法阻却诉讼时效中断事由。基于此，本院认为诉讼时效从2017年5月25日起重新计算。故中力公司主张本案超过诉讼时效本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉铁路中力集团有限公司赔偿原告湖北新创材料有限公司可得利益损失2000000元，于本判决生效后立即付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43000元，由原告新创公司负担22000元，被告中力公司负担21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  童仁义人民陪审员  徐 锋人民陪审员  彭火庆二〇二〇年一月十四日书 记 员  邓子炼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。