福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初2079号 原告:闽清县城镇华府小区业主委员会，住所地福建省闽清县梅城镇西大路**-1。 负责人：刘惠珠，主任。 委托诉讼代理人：黄夏冰，福建麦博律师事务所律师。 被告：闽清金鑫物业管理有限公司，住，住所地闽清县梅城镇解放大街**（新世纪大厦**）一社会信用代码91350124565353903Y。 法定代表人：罗庆清，执行董事。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 原告闽清县城镇华府小区业主委员会（以下简称城镇华府业委会）与被告闽清金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城镇华府业委会委托诉讼代理人黄夏冰，被告金鑫物业公司委托诉讼代理人姚兴禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城镇华府业委会向本院提出诉讼请求：一、判令金鑫物业公司移交城镇华府小区物业管理资料。包括:1.物业管理区域核定证明承接清单；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.竣工总平面图、单体建筑、结构、结构设备竣工图和配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料梯、水泵、小区总发电机、配电房等电力设施的安装、使用和维护保养等交付使用的共用设施设备的相关资料；6.物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；7.业主委员会办公用房配置证明；8.属全体业主共有的不动产清单；9.预收的物业管理费、垃圾清运费、业主装修押金、数字电视立户费用；业主档案。10.小区房屋的保修文件和使用说明书；二、判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元；三、判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会预交未开支的公摊水电费18481.45元；四、判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会物业交付之前摊派至城镇华府业委会负担的电费17662.39元；五、判令金鑫物业公司退还城镇华府业委会因物业管理服务不善的物业服务费合计金额62425.99元（按城镇华府业委会每月需支付物业费8854.75元为基数，下调15%计算，自2015年3月1日起至2019年1月31日止，共计47个月；六、判令金鑫物业公司支付未履行服务义务违约行为的违约金124851.98元（按城镇华府业委会每月已付款8854.75元的30%标准，自2015年3月1日起计至2019年1月31日止，共计47个月）；七、判令金鑫物业公司向城镇华府业委会支付恢复损毁的小区内安防监控设施、消防灭火设施费用合计53348元；八、判令金鑫物业公司公示2015年3月1日至2018年12月31日期间的公共停车位收入明细，并返还公共停车位收入款项；九、判令金鑫物业公司公示未退还业主装修押金名单，并返还未退还装修押金；十、金鑫物业公司承担本案诉讼费。以上金额总计285624.56元。事实与理由：2018年12月，经闽清县城镇华府小区业主会议决定成立业主大会，同时依照法定程序选举产生城镇华府业委会。成立之后，城镇华府业委会先后在所在地社区居委会、镇政府以及闽清县住房和城乡建设局履行了报备手续。2014年，闽清县城镇住房发展有限公司与业主签订《前期物业服务合同》，约定由金鑫物业公司为“城镇华府”小区提供前期物业服务，双方约定物业服务费用以包干方式收取，由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标准每月为住宅（带电梯）1元/㎡，车位（室内）70元/个，车位（室外）60元/个，前期物业服务期限从2014年1月10日起至首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日止，签订前期物业服务合同至起诉之日，一直由金鑫物业公司为“城镇华府”提供物业服务，双方为事实物业服务合同关系。2015年3月，闽清县城镇住房发展有限公司将“城镇华府”小区交付业主，金鑫物业公司向每户已交房业主收取装修保证金1000元以及380元闭路电视费。2019年1月23日，金鑫物业公司在没有与城镇华府业委会协商的情况下，擅自解除《前期物业服务合同》，并自行在小区内发布公告，宣布将于2019年1月底退出小区物业管理。城镇华府业委会要求金鑫物业公司依照《物业管理条例》第三十八条规定，移交有关物业管理资料，但金鑫物业公司均置之不理。同时，城镇华府业委会要求金鑫物业公司将已经预收的2019年2月份物业费、公摊费，以及装修押金、闭路电视费退还给业主，也遭到拒绝。在物业服务期间，金鑫物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地，没有尽到应尽的维修、养护等物业管理职责，将开发商与金鑫物业公司订立前期物业服务合同之前，“城镇华府”小区产生的水电费用摊派给业主承担，管理区域内油机供电发电机设备设施没有交付使用，对小区监控设施设备没有进行维修养护，消防灭火器材配置不足，对公摊费用开支管理不当，对停车场管理不善。综上，根据《物业管理条例》以及《前期物业管理服务合同》内容约定，为维护城镇华府业委会合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 金鑫物业公司辩称，一、城镇华府业委会对其主张的二、三、四、五、六、九项的诉讼请求没有诉权，其不具备本案的诉讼主体资格，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理，服务等事项进行监督，业主委员会可以作为全体业主的代表对涉及全体业主共同利益的公共事务提起诉讼，但业主委员会不能行使业主权利，不能代替业主个人提起诉讼，本案城镇华府业委会主张的二、三、四、五、六、九项的诉求均系业主个人交纳的费用，未退还的款项侵犯的是业主个人的合法权益，而不是全体业主的公共权益，故本案城镇华府业委会无权主张，其诉讼没有法律依据；二、答辩人预收的2019年2月份的物业服务费实际只有7997元，答辩人已退还业主5554.04元，未退还的金额为2442.96元。业主预交未开支的公摊水电费截止2019年2月止为17452.5元，城镇华府业委会主张的未开支的公摊水电费为18481.45元是截止到2019年1月止，答辩人于2019年2月份还为小区缴纳了公摊电费为962.6元、水费66.35元，结余款项为17452.5元，答辩人已退还12417.94元，未退还为5034.56元。电视立户费用与装修押金已全部退还；三、城镇华府业委会主张的一、七、八项诉求的权利来源其自行制作的业主大会表决票的统计结果，城镇华府业委会并没有提供业主大会的公示材料、业主大会的会议记录、业主的签到表及业主的表决票，城镇华府业委会提供的业主大会表决票统计结果是否是真正的业主意思表示无法确定，仅依据单方制作的业主大会表决票统计结果对本案提起诉讼显然缺少证据支持，另外业主大会表决票统计结果存在重大的瑕疵，城镇华府业委会载明业主为116人，却制作了120张的表决票，这显然不符合客观情况，实际上城镇华府小区的业主加上店面及车库的业主达到130多人，制作120张的表决票不符合业主表决程序，也剥夺了其他业主的表决权；四、城镇华府业委会要求移交的物业管理区域核定证明、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图和配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料单位没有移交给答辩人，答辩人无法提供，城镇华府业委会可向建设单位索要。电梯、水泵、物业服务企业办公用房、门卫房已移交给城镇华府业委会（详见答辩人提供的移交清单），配电房等电力设施的使用维护保养等相关资料是建设单位依法移交给电力公司，答辩人无相关资料，答辩人接手城镇华府业委会的物业管理时，业主并未办理不动产权，答辩人没有建筑物面积清册与不动产清单，房屋的保修文件与使用说明书本身就是在交房时直接交付给各业主，保修文件与使用说明书系在各业主手中。业主名册答辩人已向城镇华府业委会移交，但其拒绝接收。城镇华府业委会在诉求一中的相关物业管理资料，开发商已向闽清县建设工程质量监督站移交，闽清县住房和城乡建设局已告知其可办理移交手续，现城镇华府业委会要求答辩人移交没有事实依据；五、城镇华府业委会主张损毁的小区安防监控设施、消防设施并无证据支持，答辩人在管理小区期间并没有对公共停车位进行出租，也没有公共停车位的收入款项；六、答辩人并无存在擅自解除前期物业服务合同的违约事实，城镇华府业委会成立后，于2019年1月13日解聘答辩人并在小区内予以公告，基于答辩人已被解聘，答辩人才于2019年1月23日向小区业主发出告示退出城镇华府的物业管理，并向业主明确了多缴纳的物业费和公摊费由答辩人退还业主，因此答辩人不存在违约和不退还业主物业费用的情况。答辩人自进入城镇华府小区后均尽职地履行物业服务合同的权利与义务，不存在物业管理失职的事实，城镇华府业委会也无证据证明答辩人未尽到物业服务合同的义务，因此城镇华府业委会主张的第五项、第六项诉求没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：城镇华府业委会提供的闽清县城镇住房发展有限公司与业主签订的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议，金鑫物业公司对此证据的真实性无异议,且内容与本案有关联性,予以采信；2014年1月至2016年12月公摊水电费明细、发票、2015年3月至2018年12月城镇华府公摊水电费收支情况，此是金鑫物业公司收取业主的公摊水电费及开支情况，系业主与金鑫物业公司之间的关系，与本案无关联性，不予采信；公示，城镇华府业委会于2019年1月13日向业主发布公示，与金鑫物业公司解除物业服务合同关系，金鑫物业公司于2019年1月23日发出告示，金鑫物业公司退出物业管理，并要求全体业主到金鑫物业公司退还相应的物业款项，金鑫物业公司对公示的真实性没有异议，且内容与本案有关联性,予以采信；闽清县城镇华府小区物业交接目录，金鑫物业公司解除物业服务合同后与城镇华府业委会在不动产登记中心进行物业管理材料交接，且金鑫物业公司对此真实性没有异议，可以证明已移交的物业管理的材料，予以采信；房屋装饰装修管理服务协议，金鑫物业公司收取的装修保证金，是业主个人与金鑫物业公司之间的关系，与本案无关联性，不予采信；2019年业主大会表决票统计结果、业主表决票，是业主通过业主大会的表决，系业主授权城镇华府业委会代为提起本案诉讼而进行的表决，系业主与业委会之间的关系,予以采信；新闻报道视频光盘一张，由于没有光盘的录制时间，也没有提供其他证据予以佐证，不足以证明城镇华府业委会所要证明的事实，不予采信。 金鑫物业公司提供的关于小区总竣工图纸的诉求、闽清县城镇住房发展有限公司证明、城镇华府竣工图交接表，闽清县城镇住房发展有限公司是城镇华府小区的开发商，金鑫物业公司为城镇华府小区前期物业服务公司，闽清县城镇住房发展有限公司证明、城镇华府竣工图交接表，系其之间关系，与本案无关联性，不予认定；城镇华府已退闭路立户费名单、城镇华府业主签字确认的城镇华府退费名单表、福建增值税电子普通发票、城镇华府2018年1月至2019年2月收支情况，系业主个人与金鑫物业公司之间的关系，与本案无关联性，不予采信；城镇华府物业费花名册（3张），可以证明金鑫物业公司收取物业费的业主信息情况，予以采信；城镇华府业委会的公告及招聘信息，可以证明城镇华府业委会与金鑫物业公司于2019年1月13日解除物业服务合同的事实，予以采信；商业面积店面业主信息明细，不足以证明金鑫物业公司所要证明的事实，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月，闽清县城镇华府小区业主会议决定成立业主大会，同时依照法定程序选举产生城镇华府业委会，成立之后，城镇华府业委会先后在所在地社区居委会、镇政府以及闽清县住房和城乡建设局履行了报备手续。2014年，闽清县城镇住房发展有限公司与业主签订前期物业服务合同，金鑫物业公司为“城镇华府”小区提供前期物业服务。2019年1月13日，城镇华府业委会在小区公示，解聘与金鑫物业公司的前期物业服务合同，2019年1月23日，金鑫物业公司也在小区内发布公告，解除前期物业服务合同，宣布于2019年1月底退出小区物业管理。2019年2月2日，金鑫物业公司与城镇华府业委会在不动产登记中心对闽清县城镇华府小区部分物业管理资料、财产进行移交(详见移交清单3张)。 本院认为，金鑫物业公司为闽清县城镇华府小区的前期物业公司的事实,双方均予以认可,故双方物业服务合同关系依法成立。2019年1月13日，城镇华府业委会在小区公示，解聘与金鑫物业公司的前期物业服务合同，2019年1月23日，金鑫物业公司也在小区内发布公告，解除前期物业服务合同，宣布于2019年1月底退出小区物业管理，至此双方的物业服务合同关系解除,由于物业服务合同的解除金鑫物业公司应办理退出闽清县城镇华府小区的交接手续移交全部物业档案资料并交付物业管理用房等属于闽清县城镇华府小区业主共有的财产。《物业管理条例》第二十九条规定，物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。故在双方物业服务关系终止后,金鑫物业公司按照法律规定应当向业委会移交上述物业材料,业委会的该项诉讼请求符合法律规定,予以支持，但应不包括2019年2月2日双方在不动产登记中心已移交并确认的部分。关于金鑫物业公司抗辩该小区建设单位未向其移交上述资料,按照法律规定,上述材料均系物业管理单位应当持有的材料,金鑫物业公司作为闽清县城镇华府小区的前期物业公司,有义务向建设单位索取上述档案材料,故对金鑫物业公司的该项抗辩主张,不予采信。关于城镇华府业委会主张金鑫物业公司返还2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元、预交未开支的公摊水电费18481.45元、物业交付之前摊派至城镇华府业委会负担的电费17662.39元、因物业管理服务不善的物业服务费62425.99元、返还未退还的装修押金，由于此请求系业主个人交纳的费用，侵犯的是业主个人的合法权益，而不是全体业主的公共权益，故城镇华府业委会对此项的主张，不予支持。城镇华府业委会提供的证据不足以证明双方解除物业服务合同金鑫物业公司存在违约，也没有提供证据证明物业管理服务不善，故城镇华府业委会主张支付未履行服务义务的违约金124851.98元和退还因物业管理服务不善的物业服务费62425.99元，不予支持。城镇华府业委会主张支付恢复损毁的小区内安防监控设施、消防灭火设施费用53348元，提供的证据不足以证明该事实，不予支持。城镇华府业委会主张2015年3月1日至2018年12月31日期间的公共停车位收入明细并返还公共停车位收入款项，由于没有提供证据证明，不予认定。依照《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十八条规定,判决如下: 一、闽清金鑫物业管理有限公司于判决生效后十日内将除已移交部分外的闽清县城镇华府小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管、地下管网工程竣工图收资料，设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件,物业管理档案、业主名册、物业费台账资料移交给闽清县城镇华府小区业主委员会； 二、驳回闽清县城镇华府小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费5584元，由闽清县城镇华府小区业主委员会负担5484元，闽清金鑫物业管理有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  钱 旭 人民陪审员  吴林英 人民陪审员  王恒胜 二〇二〇年一月十日 书 记 员  徐 静 附本判决书引用的相关法律条文： 《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 第二十九条物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。