文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0283民初9831号原告（反诉被告）：窦豪斌，男，1976年8月5日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：张宝安，山东双华律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷洁瑛，山东双华律师事务所律师。被告：平度市正大房屋中介服务部，住所地平度市体委综合楼一层7号。统一社会信用代码:92370283MA3DL10G23经营者：官晓宁，女，。被告：马浩严，男，1。被告（反诉原告）：魏莉莎，女，。三被告共同委托诉讼代理人：于树江，山东勇华律师事务所律师。第三人：窦锡新，男，。第三人：张瑞平，女，。原告窦豪斌与被告平度市正大房屋中介服务部、马浩严、魏莉莎，第三人窦锡新、张瑞平民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦豪斌及其委托诉讼代理人张宝安、雷洁瑛，被告平度市正大房屋中介服务部的经营者官晓宁、被告魏莉莎，被告平度市正大房屋中介服务部、马浩严、魏莉莎的委托诉讼代理人于树江到庭参加诉讼。第三人窦锡新、张瑞平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告窦豪斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认个人房屋质押借款合同无效；2、判令被告返还给原告已经过户的房屋，并返还利息差额185060元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告官晓宁、马浩严系朋友关系，2018年10月份，原告因急需资金，被告官晓宁、马浩严听说后，称可以借钱给原告，经协商，于2018年10月26日签订个人房屋质押借款合同，但合同的贷款人为被告魏莉莎，借款金额90万元，利息以90万元为基数，按月息3分计算。后官晓宁通过银行转给原告334000元，利息是向被告马浩严支付，且在借款时被告预先扣除利息27000元。为维护原告的合法权益，请求依法处理。庭审过程中，变更诉讼请求第二项为：要求返还利息差额149802.2元。三被告共同辩称，一、平度市正大房屋中介服务部、马浩严不是借款合同当事人，仅是中间介绍人。原告窦豪斌与被告魏莉莎签订《个人房屋质押借款合同》，是通过官晓宁介绍，并通过官晓宁及丈夫马浩严的银行账户支付款项、收取利息，但出借人是魏莉莎，借款人是窦豪斌。因此，平度市正大房屋中介服务部、马浩严在原告与魏莉莎借款合同纠纷一案中系中间人、证明人，不是借款人，不承担还款责任。二、原告借款本金实际收到90万元，其中银行转账334000元，转入窦锡新账户450000元，垫付房屋过户费用35769.86元，垫付中介费45000元，支付现金35230.14元，共计90万元。三、关于借款利息，双方在借款合同中约定，借款利息按月息3分计息，该约定符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条、31条之规定，因而原告主张的借款本金仅收到334000元及要求返还利息的请求没有事实和法律依据，不应支持。原告自2018年11月份开始支付利息，至2019年8月份，每月按约定支付利息27000元，9月份仅支付利息5000元，此后再未支付利息。原告支付的利息没有超过年利率36%，因而无权要求返还利息。四、原告与魏莉莎签订的《个人房屋质押借款合同》不违反法律规定，合法有效。《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方签订的《个人房屋质押借款合同》不具备上述无效情形，因而合法有效。原告向魏莉莎借款，用窦锡新、张瑞平的房产质押并过户给魏莉莎，房产所有权已经发生了转移，并完成了转移登记。借款还清后，魏莉莎再将房产过户给原告，这是双方的自愿约定，不违反法律规定。双方已经由借款关系转化为房屋买卖关系，在原告没有还清借款的情况下，无权要求返还房产。五、涉案房屋现登记在魏莉莎名下，根据《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋原权利人为窦锡新、张瑞平，魏莉莎与窦锡新、张瑞平在平度市不动产交易中心签订了二手房买卖合同，并办理了房产过户手续，平度市不动产交易中心为魏莉莎重新办理了房屋确权登记，颁发了不动产权利证书，魏莉莎据此享有了该房产的物权，物权凭证已经交付给魏莉莎。因此，原告只有在还清借款的情况下，才能要求返还或赎回房屋，否则，无权主张。六、原告负有腾交房屋的义务，根据双方签订的《个人房屋质押借款合同》第八条、第九条的约定，原告一年内最少归还魏莉莎本金50万元，原告未按约定日期结息超过3个月或到期未按约定归还本金，魏莉莎有权自行处置该房产。原告需在魏莉莎通知之日起60日内无条件腾出并将该房产交接给魏莉莎。现原告自2019年9月开始停交利息，一年内也未归还本金50万元，已构成违约，双方约定的腾交房屋的内容开始生效。因房屋所有权已经转移到魏莉莎名下，约定的腾交房屋的条件已经成就，故魏莉莎提起反诉，要求原告立即腾交房屋。综上，本案《个人房屋质押借款合同》合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告（反诉原告）魏莉莎反诉要求，一、窦豪斌偿还借款90万元及利息（以90万元为基数，自2019年9月1日起至欠款付清之日止，按年利率24%计算，扣除已支付的5000元）；二、以登记在魏莉莎名下的（2019）平度市不动产权第××号房产拍卖、变卖、折价优先清偿。事实与理由：2018年10月26日，双方签订房屋质押借款合同，窦豪斌借款90万元，窦豪斌以登记在窦锡新、张瑞平名下的房屋作质押，并过户给魏莉莎。窦豪斌一年之内最少归还借款50万元，如未按约定日期结息超过3个月或到期未按约定归还本金，魏莉莎有权自行处置质押房屋，窦豪斌无条件将房屋腾交给魏莉莎。合同签订后，魏莉莎依约将借款90万元（扣除过户费、中介费后）支付给窦豪斌及其指定的窦锡新账户。窦豪斌也协助办理了房产过户手续，现房产登记在魏莉莎名下。2019年9月份窦豪斌支付利息5000元后，没有按约定归还本金50万元，也没有再支付利息。由于窦豪斌违约，要求支持反诉人的请求。原告窦豪斌（反诉被告）辩称，魏莉莎不是借款的实际出借人，不具备反诉主体资格，房屋质押合同因房屋转移所有权而无效，依法应当驳回其反诉请求。第三人窦锡新、张瑞平述称，我们是夫妻关系，位于平度市车库）的房产归窦豪斌实际所有，窦豪斌为从银行贷款而让我们顶名。窦豪斌与魏莉莎之间签订的房屋借款质押合同后，也是窦豪斌安排我们协助魏莉莎去房产局办理过户手续，我们不享有该房产的实际所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告窦豪斌提交下列证据，1、个人房屋质押借款合同复印件一份，证明原告作为借款人与贷款人魏莉莎签订了房屋质押借款合同。2、银行交易明细复印件12份，证明原告收到被告官晓宁从银行转账334000元，支付给被告马浩严利息302000元。三被告质证认为，对原告提交的证据的真实性没有异议，但仅收到原告利息275000元。三被告提交下列证据，1、收条及银行交易明细4份，证明实际借款数额为90万元，其中45万元转入窦锡新的帐户，334000元转入原告窦豪斌的帐户，垫付过户费用35769.86元，支付给官晓宁中介费45000元，支付给原告现金35230.14元。2、二手房买卖合同一份、房产证复印件二份，证明窦锡新、张瑞平与魏莉莎签订了二手房买卖合同，涉案房产原登记产权人为窦锡新、张瑞平，现登记产权人为魏莉莎，房产评估价格为85万元。3、契税、印花税、个人所得税、房屋登记费发票及房屋交易发票复印件各一份，证明魏莉莎为办理房屋过户手续垫付了35769.86元。原告窦豪斌质证认为，对证据一、二的真实性没有异议，但实际只收到334000元借款。对证据三不予认可，该过户费用是从借款90万元中扣除的。本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，原告（反诉被告）窦豪斌与被告（反诉原告）魏莉莎经被告平度市正大房屋中介服务部的经营者官晓宁、被告马浩严介绍，签订个人房屋质押借款合同一份，该合同约定：甲方（窦豪斌）向乙方（魏莉莎）借款90万元，借款期限自2018年10月26日至2020年10月25日，甲方将坐落于平度市红旗路8号鑫港花园5号楼2单元503房（带阁楼与车库，房产证号：青房地权市字第××号，该房产登记所有人为第三人窦锡新、张瑞平）过户给乙方作质押；利息按月息3分计算，甲方应于每月的25日付给乙方，甲方如有超期，按每天2000元支付违约金；过户所产生的所有税费由甲方承担，贷款产生的费用由乙方承担；甲方将90万元全部还清给乙方后，甲方不再支付利息给乙方，乙方无条件将此房产过户给甲方，过户产生的费用由甲方承担，如果当时的房产交易政策不允许过户，则在房产交易政策允许过户之日起30日内双方办理过户手续，任何一方逾期，按每天200元向另一方支付补偿金；借款方式：乙方先付45万元给甲方用于该房产解押，甲方配合乙方办理二手房贷款，同时乙方将余款45万元扣除1个月利息剩余后付清给甲方；乙方作的二手房贷款由乙方负责还款；甲方一年之内最少归还给乙方本金50万元，剩余本金按月息3分继续结息；甲方未按约定日期结息超过3个月或到期未按约定归还本金，乙方有权自行处置该房产，甲方需在乙方通知之日起60日内无条件腾出并将该房产交接给乙方。该合同签订后，被告马浩严于2018年10月26日通过银行转账给第三人窦锡新450000元，被告官晓宁转账给原告窦豪斌334000元，原告窦豪斌自2018年11月25日起，按借款90万元，月息3分的利率分11次付给被告马浩严借款利息275000元。2018年10月29日，被告魏莉莎与第三人窦锡新、张瑞平签订二手房买卖合同，第三人窦锡新、张瑞平将坐落于平度市红旗路8号鑫港花园5号楼2单元503房（房产证号：青房地权市字第××号）以85万元卖给被告魏莉莎，并办理了过户手续，不动产权证：鲁（2019）平度市不动产权第××号，支出契税、印花税、个人所得税、抵押登记费、房屋登记费共计35769.86元。本院认为，本案的双方当事人均认可签订合同的目的是借款而非房屋买卖。当事人争议的焦点问题是：一、双方签订的个人房屋质押借款合同是否有效；二、双方的具体借款数额是多少；三、被告是否应当返还给原告借款利息；四、魏莉莎的反诉请求是否应当得到支持。对于问题一，由于现行的法律没有规定不动产可以质押，所以该质押借款合同的约定违反了法律规定，属于无效合同。对于问题二，原告窦豪斌否认应承担中介费45000元及收到现金35230.14元，被告亦未能提交证据予以证明上述二项费用的支出，所以本院认为实际借款数额应当包含原告窦豪斌收到被告官晓宁的334000元，第三人窦锡新收到被告马浩严的450000元，因房屋过户支出的费用35769.86元，共计819769.86元。对于问题三，由于双方的实际借款数额为819769.86元，而原告窦豪斌支付给被告的利息是按照借款90万元、月息3分计算，显然违反了法律规定，所以被告应当返还给原告利息，但返还的前提是原告窦豪斌需还清被告魏莉莎的借款，返还的数额应当是在窦豪斌承担合理的借款利息后，兑除其支付的不合理的利息数额。对于问题四，由于双方的实际借款数额并非合同的约定的数额，所以对于魏莉莎的反诉请求，应当以实际借款数额进行计算。对于原告窦豪斌要求返还已经过户的房屋的诉讼请求，本院认为，该房屋现在是原告窦豪斌实际居住使用，且被告魏莉莎同意在窦豪斌将借款本息还清后协助其办理过户手续，所以原告的该项诉请属于滥用诉讼权利，本院不予处理。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）窦豪斌与被告（反诉原告）魏莉莎签订的个人房屋质押借款合同无效；二、原告（反诉被告）窦豪斌于判决生效后十日内付给被告（反诉原告）魏莉莎借款819769.86元及利息（以819769.86元为基数，自2018年10月26日起至借款付清之日，按年息24%，需扣除窦豪斌已经支付的275000元）；三、魏莉莎对鲁（2019）平度市不动产权第××号房产拍卖价款享有优先受偿权；四、驳回窦豪斌对被告平度市正大房屋中介服务部、被告马浩严的诉讼请求及其他诉讼请求；五、驳回魏莉莎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11651元，减半收取5825.5元，由窦豪斌负担4500元，魏莉莎负担1325.5元；反诉费4900元，由窦豪斌负担4400元，魏莉莎负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状五份，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  张奎堂            本件与原件核对无异      二〇二〇年一月三日书记员  苗振霞            申请执行期限为履      行期届满二年内提出