贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13271号 原告：白顺洲，男，汉族，1985年7月12日出生，住云南省大理州弥渡县。 委托诉讼代理人：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告白顺洲与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘士界、被告委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金35347.00元（违约金以361842.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年11月21日起计算至2018年7月24日）；2、判决由被告退回不应该承担却已经缴纳的：液化气入户费、电费入户费、水表入户费、闭路电视入户费及交易费合计3285.00元；3、判决被告退回多收的办证费220.00元。事实及理由：原、被告双方于2011年12月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号10-3-1401号，建筑面积136.66平方米，原告以首付款和银行按揭贷款的方式，交付了全部房款361842.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用，被告约定在2015年6月30日交房，并约定在交房后90日内为原告办理所购住房的不动产权属证书，却于2018年7月24日才将不动产权属证书交付给原告，构成违约，但是，被告却拒绝承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 庭审中，原告请求增加一项诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金13271.00元。并将第一项诉讼请求的违约金数额变更为57092.00元。 被告碧阳置业公司答辩称，一、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，原告认为收取该费用即为不当得利，应当受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应当予以驳回； 二、关于逾期办证，居住于×××、×××号楼的业主，答辩人于2018年1月15日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止，同时，按照法院立案时间往后推至三年前同日，因之前的已经超过诉讼时效不能得到支持。对于交房后减除360在三年内的应以减除360日后至2018年1月15日实际计算。 三、关于办证费问题。双方在合同补充协议约定了答辩人为其代办产权证，因答辩人承担并非直接办证义务而是协助义务，因此答辩人代为办理并按合同约定收取200.00元代办费并不违反法律规定，也是合同明确约定，故该项诉讼请求依法不能成立。 四、原告诉请的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。 另外，根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需资料以前是不可能办理的，答辩人认为一味以交房之日计算360日有违意思自治的合同精神。完全置答辩人于不顾的做法，是无限扩大答辩人的责任。请法院驳回原告等人的逾期办证违约金的诉讼请求，以充分符合双方的合同约定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积136.66平方米；总价款361842.00元，买受人应买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款108842.00元，余款253000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十四条：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2011年12月12日，原告向被告交纳有线电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元、水表开户费800.00元及交易费410.00元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4495.00元的收据。但该收据盖章注明被告已退水表开户费800.00元、交易费及多收的闭路电视开户费。2014年3月26日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年1月15日在原告所住的第10幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。被告于2018年7月24日办理了涉案房屋不动产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2014年3月26日才取得涉案房屋的使用权利。被告已构成违约，故原则上应当向原告支付逾期交房违约金。但是，根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，违约金的支付时间为实际交付之日起7日内，即2014年4月1日之前，故应从2014年4月2日开始计算诉讼时效期间，原告于2019年10月15日提起诉讼主张该权利，已经超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效期间，且原告并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，被告主张原告的该项诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，而在办理入住手续时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可证，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2014年3月26日）起360日内（即2015年3月21日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至今未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。 本案中，被告提出诉讼时效抗辩意见。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，原则上被告应当从2015年3月22日起，按原告已付购房款每日万分之一的标准向原告支付违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月15日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月15日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月15日。因此，被告应向原告支付2016年10月15日起计算至2018年1月15日期间（共计457天）的逾期办证违约金，该违约金计算为361842.00元×0.01%×457天=16536.18元。故对原告诉请的逾期办证违约金，本院予以支持16536.18元。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费、电开户费、燃气开户费等共计3285.00元无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”被告向原告收取代办费用200.00元有合同约定，原告要求退还无法律及事实依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告白顺洲逾期办证违约金16536.18元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告白顺洲有线电视开户费、电开户费、燃气开户费共计3285.00元； 三、驳回原告白顺洲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年一月十日 书记员  申开旭