广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初18147号原告：深圳市顺和达实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽镇西丽北路丽新大厦601，统一社会信用代码91440300279399863N。法定代表人：赖斯伟，总经理。委托诉讼代理人:赖斯琦,女，1991年2月15日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被告：深圳市艾泽拉斯文化传播有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道海旺社区创业路****宏发领域花园**2311，统一社会信用代码91440300MA5F2EPFOX。法定代表人：高杜。被告：高杜，男，1990年2月6日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区，被告：胡艳，女，1983年7月12日出生，汉族，身份证住址深圳市福田区，第三人：深圳市多彩城贸易有限公司，住所地，住所地深圳市南山区西丽街道西丽北路**新围工业区**第**-1,第**会信用代码91440300055141492N。法定代表人：郑海涛，总经理。委托诉讼代理人：蔡爱燕，广东尚律律师事务所律师。原告深圳市顺和达实业有限公司诉被告深圳市艾泽拉斯文化传播有限公司（以下简称艾泽拉斯公司）、高杜、胡艳，第三人深圳市多彩城贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖斯琦、李祖科到庭参加诉讼，被告高杜（同时为被告艾泽拉斯公司法定代表人），第三人委托诉讼代理人蔡爱燕到庭参加诉讼。被告胡艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告限期将租赁标的腾空并移交给原告；2、三被告接照月租金2万元标准向原告支付2019年1月4日至2019年5月4日期间的使用费8万元，之后计算至三被告实际将租赁标的返还原告之日止;3、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系位于深圳市××××号多彩城商场（即新围工业区第一栋一、二层，第二、三、四栋一、二楼，丽新单身公寓二楼）的有权出租人。2013年11月28日，原告与第三人就商场租赁事宜签署编号为SFD-20131128《租赁合同》，约定第三人承租该商场，租赁保证金120万元；第三人保证按时向原告交纳租金、水电费、税费，如拖欠达一个月以上，原告有权终止双方合同，并收回该承包的商场。2018年3月27日，被告高杜与第三人签署《租赁合同》，约定被告高杜向第三人承租多彩城购物广场第二层第2F12-13、2F15号铺位（以下简称涉案房产)，租期自2018年3月27日起至2019年12月31日止，租金为每月2万元。被告高杜承租涉案房产后用于成立被告艾泽拉斯公司，经营私人影院。后由于被告艾泽拉斯公司未能通过消防部门的二次消防审核，（涉案房屋）一直闲置。自2018年6月起，因第三人拖欠原告租金，截至2019年1月3日，合计拖欠租金105万元，原告于该日向第三人发出《解除合同通知书》，通知解除原告与第三人之间就多彩城商场签署的《租赁合同》，并将该通知向被告高杜、被告艾泽拉斯公司送达。合同解除后，被告高杜、被告艾泽拉斯公司拒绝将涉案房产返还原告，一直占据，原告多次发函要求被告高杜、被告艾泽拉斯公司腾空，二被告均置之不理。另查，被告艾泽拉斯公司企业性质为自然人独资有限责任公司，被告高杜自2018年11月20日起至今为被告艾泽拉斯公司唯一股东，并担任法定代表人；被告胡艳在2018年4月3日至2018年11月20日期间担任被告艾泽拉斯公司法定代表人，并为被告艾泽拉斯公司唯一股东，依据公司法规定，应当对被告艾泽拉斯公司债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告艾泽拉斯公司答辩称：被告高杜在2018年11月变更为公司的法定代表人，之前是胡艳。被告高杜答辩称：我于2018年3月27日与第三人签署《租赁合同》，承租多彩城购物广场2楼2F12-13、2F-15号铺位，租期为2018年3月27日至2019年12月31日。签订合同之前我曾反复多次询问负责第三人招商的沈经理，此处是否有拆迁的可能性，得到答复是：不可能，不清楚，传闻拆迁传了好多年了并无动静，其与业主合同到2019年12月31日到期，保证铺位肯定能用到那个时候。签约后我投入近60万元和两个月时间进行采购及装修，但是尚未开业，在2018年5月25日收到《搬迁通知书》，通知多彩城一楼、二楼的二三十家大大小小租户在三个月内自行搬离。任何一个正常人都不可能接受。此时我们询问第三人，其态度依然是：不一定要拆，你们继续。到了7月我们才知道业主确定要拆。我们商户多次通过西丽街道办与原告进行协调，要求原告代替第三人赔偿后撤场，多次协调未达成协议。但是原告负责人曾在众多商户以及街道办工作人员面前承诺，解决方案未出之前房租不要交了，期间第三人的法定代表人由实际控制人张志雄变更为电工郑海。我们在调解过程中了解到，原告在我方签合同之前，就曾要求过第三人撤场，物业收回，最终两方达成协议是合同延期一年到2019年12月31日；而且他们的合同约定：需要收回物业时，提前三个月通知，第三人就需要无偿撤场。这两个关键信息在我与第三人签合同时，被刻意隐瞒，是导致我和另外几家新入驻商户损失惨重。甚至《搬迁通知书》下达之后，多彩城购物广场门口还有招租广告。而且第三人在收到《搬迁通知书》后立刻停止了向原告缴纳房租，而我们商户们一直正常交租到9月份，直到原告在调解时承诺“不用交租”才停止缴纳租金。就在我们与原告交涉的期间，于2019年1月收到《撤离场地最终通知函》，以我们商户欠租为由要求撤场。我和另外几家（公司）损失惨重，实在难以接受只退押金的结果。之后我们商户立即联合委托律师函告原告：即使第三人欠租属实，也应先通知次承租人是否同意代缴，无权直接驱逐次承租人；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，多彩城商户作为次承租人有权行使代偿权，你公司不得擅自解除与第三人及多彩城商户的租赁合同。但是原告不予理睬。事件最大过错方是第三人，其欺上瞒下的行为既损害了业主利益，又损害的商户利益。在从第三人处得知拆迁势在必行的时候，我就已经主动撤出并变卖了大部分设备家具，以减少损失，只留了一点点东西在里面。我们的态度是非常合作的，但是对方公司对我方的损失完全不想承担一分一毫的责任。这是我们僵持至今的主要原因，是对方的行为态度造成的。我们在五月得知要拆迁后，确实是违规在取得消防证之前开始了营业，这主要也是因为我们即将面临巨大损失，而且只有一两个月可营业的时间了。这是在特殊情况下做出的选择，而我们也为此付出了三万元罚款。并且第二次申报消防证时，还为此追加投入了一两万元改造消防门（第一次申报被拒，消防部门提出这样的整改意见）。而后得知拆迁势在必行，我们也放弃了申报程序，只能变卖物资关门，以免更大的投入打水漂。对方想要继续收房租，应该在早期就提出第三人欠租了，被清退，重新与我们商户联合商议继续承租事宜。但是原告不仅视而不见，甚至故意破坏公共环境，让商户无法营业，然后还来主张房租。原告的人员用石膏板墙封堵了二楼唯一正常入口走廊，又将走廊的天花板拆出几个大洞，建筑垃圾就堆放在走廊，卫生间脏乱，一个大垃圾桶的垃圾也堆在走廊尽头，带着食物发酵等各种神奇的气味，这些是有深圳卫视的记者现场拍录的视频为证的。现在原告要求我们为这样的环境支付房租，过于可笑。现在有同楼层商户耗不下去了，同意和解拿回押金撤场，被原告要求拿押金就必须签字承认不再追究原告和第三人两家公司的责任，这说明两家房东已经达成协议了。被告胡艳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人答辩称：1、合同无法履行的根本原因是因原告提供的承租物涉及违建拆迁导致的，涉案纠纷与第三人无关。第三人在合同履行期间一直按照合同约定履行支付租金、水电费的义务，不存在逾期或拒绝履行的行为。后因原告提供的租赁物业涉及违章、拆迁，导致第三人承租的目的无法实现，实际第三人在涉案纠纷中也是属于损失一方。2、第三人自原告2018年5月25日发出《搬迁通知书》后，即不存在任何占用租赁物的事实，原告已经排除了第三人的管理与经营，权利与义务应当由原告自行承担。3、原告自2018年5月25日出具《搬迁通知书》之后，已经与第三人以及被告达成合意，即至2018年6月后，无需继续再向原告支付租金或任何费用。4、原告自2018年5月之后应当自行承担被告拖欠的租金及水电费的法律后果。原告口头承诺被告无需支付后续的租金是对被告关于租金的直接承诺，其已经排除了第三人对租赁物业的经营使用权，另被告自原告承诺后也未向第三人支付过任何租金，故第三人不对原告或被告承担任何的权利义务，原告应当自行承担被告拖欠租金、水电费的法律后果，被告的装修损失也应当由原告承担。5、据第三人了解，原告自发出《搬迁通知书》后，对租赁物业并没有提供任何承租经营的条件，即租赁物业实际不继续具备使用占用的价值，故第三人、被告无需向原告支付任何费用。涉案纠纷与第三人无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原告（出租方、甲方）与第三人、张志雄（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市××××号多彩城商场（包括新围工业区第二、三、四栋一、二楼及第三、四栋加建部分一、二楼；丽新单身公寓二楼）出租给乙方使用；租赁用途为商场；租赁期限为2013年12月1日至2016年12月31日；租金按月计收，每月租金60万元整，自2014年1月1日起计租；及其他内容。2014年10月29日，原告（甲方）与第三人（乙方）另签订了《补充协议》，协议约定：甲方同意在原合同的租赁面积之外，增加深圳市南山区西丽街道新围工业区第一栋第一、二层及新围工业区第一、二栋第一、二层加建部分（不包括第一栋第一层临街商铺）按现状租赁给乙方经营，相应设施由乙方免费使用；在增加了原合同的租赁面积后，双方约定的租金按原合同的租金计算，即每月租金60万元；原合同的租赁期限顺延至2017年12月31日止，如双方合同期满后，该物业没有拆迁或改造，则甲方同意再将该物业继续租赁给乙方经营两年，即2018年1月1日至2019年12月31日止，每月租金按60万元计算，在此租赁期限内，如该物业被拆迁或改造，则双方自动终止原合同及该协议，甲方不向乙方作任何赔偿，乙方不向甲方要求任何赔偿；及其它内容。2018年3月27日，第三人（甲方）与被告高杜（乙方）签订《租赁合同》，双方就乙方租用甲方多彩城购物广场商铺事宜达成如下协议：乙方经营的商品范围为私人影院；乙方经营的地点为深圳市南山区西丽镇西丽北路多彩城购物广场第二层第2F12-13、2F15号铺位（涉案房产)；该场地建筑面积为371平方米；租赁期限自2018年3月27日起至2019年12月31日止，甲方同意给予乙方30天装修免租期，即起租日为2018年4月28日；月租金为2万元，乙方应在每月5号前向甲方支付当月租金、管理费（租金已含管理费），每拖欠一日应按拖欠金额的3%向甲方支付滞纳金；若拖欠以上费用达七天，甲方有权单方面终止协议，并收回商铺，且甲方向乙方收取的合同履约保证金及其他费用不予退还；及其它内容。2018年5月25日，深圳市丽新实业股份有限公司（以下简称丽新实业公司）、深圳市恒泰置业发展有限公司发出《搬迁通知书》，内容写明：根据深圳市规划与国土资源委员会南山管理局对新围工业区1、2、5栋建筑物确权复函的要求，需拆除新围工业区1、2、5栋建筑范围内加建建筑（含丽新单身公寓楼），特通知在范围内租户在本通知之日起三个月内自行搬离。2018年9月3日，原告向第三人发出《搬迁通知》，内容写明，其收到深圳市恒泰置业发展有限公司通知，需拆除多彩城部分建筑，要求第三人于2018年9月30日前配合清空搬迁部分。庭审中，原告确认涉案房产位于拆除范围内。2019年1月3日，原告向第三人发出《解除合同通知书》，内容写明：第三人自2018年6月份开始，未按照合同约定的时间及金额按时足额向原告支付租金，根据双方签订的合同第6.3款规定，原告现正式通知第三人：双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年1月3日13:00正式解除，合同解除后，租赁物业由原告承接，第三人与实际承租人之间的纠纷由第三人自行解决，与原告无关，但不得影响原告接管、经营租赁物业。第三人确认收到该通知，但表示对通知的内容不予认可，第三人不存在拖欠租金的行为，第三人收到原告的通知后已积极配合原告通知各租户。2019年1月9日，原告向包括被告在内的“多彩城租户”发出《搬离场地最终通知函》，内容写明：因第三人拖欠租金，原告已于2019年1月3日解除原告与第三人签订的《租赁合同》,收回多彩城的出租权利；各租户无权继续占据你方租赁的场地，原告多次通知各租户搬离租赁场所，并给予了数月租金免租的优惠条件，但各租户至今仍拒绝将场所交还，基于此，请各租户最迟于2019年1月31日16:00前搬离承租场地，清空场地内物品，结清水电费、管理费等，将场地移交给原告工作人员，如逾期交换，原告将采取相关措施将场地收回等。位于深圳市南山区西丽街道丽城社区新围工业区1、2，丽新大厦、丽新单身公寓于2009年11月21日进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。原告主张，其从丽新实业公司处承租了包括多彩城商场在内的物业，多彩城商场位于新围工业区一至四栋的一、二层，新围工业区一至四栋均进行了历史遗留违法建筑普查申报；原告为涉案房产的实际出租人，一直正常向丽新实业公司支付租金，故被告应将涉案房产腾空并返还给原告;2018年5月25日，丽新实业公司及旧改开发商向原告及多彩城租户发出搬迁通知，要求2018年8月底前搬离，但第三人没有按照通知向原告交回物业;各租户、原告、第三人曾在街道办的组织下进行调解，原告当时口头承诺如能在2018年9月30日完成搬迁的话，原告可以不收取租金，但各租户至今并未向原告返还相关物业，原告的承诺不发生法律效力；拆迁工作现处于停滞状态，原告在2019年1月底停水停电，2019年3月之后多彩城商场基本无人经营。被告主张，租赁期间其一直正常向第三人交租，租金支付至2018年8月，2018年9月之后被告未再向原告或第三人支付任何费用；街道办组织调解时，原告承诺不再向被告收取任何费用，并表示会赔偿被告一些损失让被告尽快搬走；被告在2018年5月25日左右看到张贴在公告栏里的《搬迁通知书》，之后就陆续变卖物品，2018年6月已停止营业，只剩余地板等物品无法搬走，因与原告、第三人一致协商赔偿事宜，被告没有与原告、第三人办理返还涉案房产的手续。第三人主张，自2018年5月25日之后，原告已实际承接涉及拆迁部分的物业，第三人不再对原告承担租赁合同项下的任何权利义务；第三人向原告缴纳租金、水电费至2018年12月。另查，被告艾泽拉斯公司成立于2018年4月3日，为自然人独资有限责任公司；2018年11月20日，其股东、法定代表人由被告胡艳变更为被告高杜。被告高杜表示，胡艳为其嫂子，艾泽拉斯公司、胡艳均与本案无关。另查,原告以租赁合同纠纷为由，将深圳市多彩城贸易有限公司、郑海涛、张志雄列为被告，起诉至本院，要求判令解除原告与深圳市多彩城贸易有限公司之间签署的《租赁合同》及《补充协议》，深圳市多彩城贸易有限公司告向其支付拖欠租金，以及腾空物业，结清拖欠的水电、管理费，将所有承租物业交还原告等，本院依法予以受理，案号为（2019）粤0305民初18149号；该案尚在一审审理过程中。本院认为，涉案房产无产权证，亦无报批报建手续，原告与第三人签订的《租赁合同》,以及第三人与被告签订的《租赁合同》均无效。合同无效后应当恢复原状，但是原告与被告之间并未签订租赁合同,双方之间并不存在直接的租赁合同关系,被告对原告并不负有合同无效后的返还义务,且在（2019）粤0305民初18149号案件中,原告也以租赁合同纠纷为由同时要求深圳市多彩城贸易有限公司向其返还包括涉案房产在内的承租物业。在此情况下，原告主张被告向其返还涉案房产的权利基础应为物上请求权，但本案为租赁合同纠纷，如原告所述,涉案房产系由其从丽新实业公司处承租而来,原告并非涉案房产的权利人,而且，被告表示其已于2018年6月停止经营并搬离，原告亦确认多彩城商场现已基本无人经营，原告并没有提交充分证据证明被告在2019年1月之后仍然占有使用涉案房产，原告应承担相应的举证不能的不利后果，综上，原告以其为实际出租人为由，要求被告向其返还涉案房产及自2019年1月起向其支付占有使用费，依据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市顺和达实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年一月六日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。