广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6345号 原告：南宁中海宏洋置业有限公司，住所地南宁市兴宁区厢竹大道**兴宁区机关中心服务大楼****房，统一社会信用代码：91450100092739557Q。 法定代表人：张贵清，董事长。 委托代理人：覃海光、蒙文捷，广西道森律师事务所律师。 被告：韩程，男，1987年2月2日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年9月3日 开庭时间：2020年1月14日 当事人到庭情况： 原告南宁中海宏洋置业有限公司（以下简称中海公司）：委托诉讼代理人覃海光、蒙文捷到庭。 被告韩程：未到庭（公告时间：2019年10月24日） 原告诉请要点 诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00958498）及其《合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理撤销《南宁市商品房买卖合同》备案登记手续；3、判令被告配合原告办理撤销南宁市兴宁区房屋编号为“邕房预字第X”号房屋预告登记证明手续;（变更为：判令确认南宁市兴宁区X号房屋编号为“邕房预字第X”号房屋预告登记失效）；4、判令被告将南宁市兴宁区X号房屋腾空并返还给原告；5、判令被告向原告支付违约金101110.6元（违约金按总房款的20%计算）；6、判令被告向原告赔偿代为支付的律师代理费16740元、贷款利息58611.96元、受理费6966元、保全费2409元；7、请求依法判令被告负担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2014年10月20日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00958498），该合同约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区房屋（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积为89平方米，房屋单价为每平方米6830.87元，总购房价为505553元，合同第七条约定：被告选择以银行按揭贷款的方式向原告支付购房款，被告于签订合同之日付清房屋总价款的30%，计人民币152553元，余款人民币353000元在办理完银行按揭手续时即付清。该合同附件六《合同补充协议》第五条第2款约定:“......如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出借方收回贷款余额的，或出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%,则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人除向出卖人给付所代付的贷款本息外，另须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权自动取得买受人所购房屋的所有权，买受人须配合办理房屋产权变更给出卖人的手续，并在接到出卖人通知之日起30日内将房屋交付给出卖人。......”上述合同签订后，被告通过向中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行申请个人住房贷款的方式向原告付清了全部购房款。此后，因被告违约未按期支付贷款本息，中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行于2018年3月23日将原告与被告诉至南宁市青秀区人民法院，诉请解除与被告签订的贷款合同、被告偿还借款本金及支付利息、被告赔偿律师代理费，并要求原告对被告的债务承担连带清偿责任。南宁市青秀区人民法院于2018年9月14日作出（2018）桂0103民初4180号《民事判决书》，判决如下：“一、解除原告中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行与被告韩程、南宁中海宏洋置业有限公司共同签订的编号为（2015）年五中银零房贷字第××号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告韩程偿还原告中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行借款本金344555.06元；三、被告韩程给付原告中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行借款利息、罚息（计算方法：至2018年1月26日止，利息为15698.05元，罚息为757.97元，此后至实际清偿之日止，以本金344555.06元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；四、被告韩程赔偿原告中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行律师代理费16740元；五、被告南宁中海宏洋置业有限公司对被告韩程的上述债务承担连带清偿责任，被告南宁中海宏洋置业有限公司承担保证责任后，有权向被告韩程追偿。本案受理费6966元，保全费2409元，两项合计9375元，由被告韩程负担，被告南宁中海宏洋置业有限公司对上述费用承担连带偿付责任。”现上述判决已发生法律效力，且原告已按照上述判决内容承担连带清偿责任，向中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行共计支付了各项金额人民币415963.98元，而被告未履行上述判决确定的任何付款义务。鉴于原告已按照上述判决内容承担连带清偿责任，且被告严重违约行为已给原告造成巨大的经济损失，原告特依据上述合同及补充协议的约定向贵院诉请解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，并要求被告承担违约责任。因原被告双方所签订的《南宁市商品房买卖合同》在南宁市不动产登记部门办理的合同登记备案手续，在双方合同解除的情况下，被告应配合原告在南宁市不动产登记部门办理约定房屋的撤销《南宁市商品房买卖合同》登记备案的手续。又因被告办理了南宁市兴宁区房屋预告登记手续，根据物权法第20条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭””，故在法院判决支持解除双方所签订的《南宁市商品房买卖合同》后即可认定相应房屋的预告登记失效。双方所签订的《南宁市商品房买卖合同》解除后，原告已代被告清偿的银行贷款本金部分视为退还被告的部分购房款，代为支付的律师代理费16740元、贷款利息58611.96元、受理费6966元、保全费2409元原告有权向被告追偿。综上所述，原告的各项诉请具有充分的事实和法律依据，恳请贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告答辩要点 被告韩程未答辩，也未提交证据。 认定事实及法律适用 经审理查明，2014年10月20日，原告南宁中海宏洋置业有限公司与被告韩程签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00958498），该合同约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区房屋（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积为89平方米，房屋单价为每平方米6830.87元，总购房价为505553元，合同第七条约定：被告选择以银行按揭贷款的方式向原告支付购房款，被告于签订合同之日付清房屋总价款的30%，计人民币152553元，余款人民币353000元在办理完银行按揭手续时即付清。该合同附件六《合同补充协议》第五条第2款约定:“......如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出借方收回贷款余额的，或出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%,则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人除向出卖人给付所代付的贷款本息外，另须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权自动取得买受人所购房屋的所有权，买受人须配合办理房屋产权变更给出卖人的手续，并在接到出卖人通知之日起30日内将房屋交付给出卖人。......”上述合同签订后，被告向原告支付首付款，通过向中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行申请个人住房贷款的方式向原告付清了全部购房款，于2014年12月10日登记备案。此后，因被告违约未按期支付贷款本息，中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行于2018年3月23日将原告与被告诉至南宁市青秀区人民法院，诉请解除与被告签订的贷款合同、被告偿还借款本金及支付利息、被告赔偿律师代理费，并要求原告对被告的债务承担连带清偿责任。南宁市青秀区人民法院于2018年9月14日作出（2018）桂0103民初4180号民事判决书，该判决已发生法律效力，原告已按照上述判决内容承担连带清偿责任，向中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行支付了各项款项共计金额415963.98元，而被告未履行上述判决确定的任何付款义务。 上述事实，有南宁市商品房买卖合同、合同补充协议、商品房买卖合同登记备案证、预购商品房预告登记、（2018）桂0103民初4180号民事判决书、关于履行代偿债务的函付款回单、情况说明等证据在案佐证。 本院认为：原告中海公司与被告韩程签订的《南宁市商品房买卖合同》及相关附件，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 关于合同应否解除问题。附件六：合同补充协议第五条第2款约定:“......如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出借方收回贷款余额的，或出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%,则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同”，该条款应为附条件的解除合同条款。现被告韩程未按期归还银行按揭贷款致使原告中海公司根据青秀区法院的判决向中国银行股份有限公司南宁市五象广场支行承担了连带还款保证责任，双方在合同中约定的解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》合同，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 关于撤销《南宁市商品房买卖合同》备案登记、确认合同预告登记失效问题，合同补充协议第六条第2款规定，买受人违反本合同任何约定被解除合同的应在解除合同通知到达之日起7日内配合出卖人办理撤销商品房买卖合同备案、注销合同预告登记，因被告的过错，导致合同被解除，被告应配合原告办理撤销商品房买卖合同备案、注销合同预告登记等手续，原告要求撤销商品房买卖合同备案、确认合同预告登记失效的请求，本院予以支持。 关于房屋的返还问题，因被告不按期偿还按揭贷款，致使原告与被告承担连带责任，代被告向银行偿还按揭贷款及相关费用，导致合同解除，合同解除后，被告应将南宁市兴宁区X号房屋返还给原告。 关于违约金问题，合同补充协议第五条第2款约定“出卖人解除合同的，买受人除向出卖人给付所代付的贷款本息外，另须按总房款的20%向出卖人支付违约金”，被告违约，导致合同解除，应向原告支付违约金101110.6元（违约金按总房款的20%计算）。 关于被告向原告赔偿代为支付的律师代理费等问题，因被告不按期偿还按揭贷款，致使原告与被告承担连带责任，代被告向银行偿还按揭贷款外尚代支付律师代理费16740元、贷款利息58611.96元、受理费6966元、保全费2409元，以上费用系被告违约所产生，应由被告返还给原告。 判决结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁中海宏洋置业有限公司与被告韩程于2014年10月20日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00958498)及其《合同补充协议》； 二、被告韩程协助原告南宁中海宏洋置业有限公司办理撤销《南宁市商品房买卖合同》备案登记手续； 三、南宁市兴宁区X号房屋编号为“邕房预字第X”号房屋预告登记失效； 四、被告韩程向原告南宁中海宏洋置业有限公司返还南宁市兴宁区X号房屋； 五、被告韩程向原告南宁中海宏洋置业有限公司支付违约金101110.6元； 六、被告向原告南宁中海宏洋置业有限公司赔偿代为支付的律师代理费16740元、贷款利息58611.96元、受理费6966元、保全费2409元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4016元，公告费350元，合计4366元，全部由被告韩程负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙焕谢 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  黄佳夏 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。