湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2458号原告：吴泽连，男，1950年5月3日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：吴俊翔，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：代为提起诉讼、提交证据、进行质证辩论、参与调解、代收法律文书。委托诉讼代理人：闻雅静，湖北瑞泰律师事务所律师，代理权限：参与诉讼、调解，代为承认、放弃、变更诉讼请求。被告：王援朝，男，1953年11月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王昌伟，湖北经立律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为调解、和解，承认、变更、放弃诉讼请求。被告：十堰市赛武当房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市武当路太安巷1号。法定代表人：刘立军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖盛华，男，十堰市赛武当房地产开发有限公司董事长助理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书。原告吴泽连诉被告王援朝、十堰市赛武当房地产开发有限公司（下称十堰赛武当公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）鄂0325民初1358号民事判决，被告王援朝不服，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。十堰市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）鄂03民终863号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鄂0325民初1358号判决，发回本院重审。本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，由审判员邢思广、熊先栋、人民陪审员许连森组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告吴泽连及其委托诉讼代理人吴俊翔、闻雅静，被告王援朝的委托诉讼代理人王昌伟，被告十堰赛武当公司的委托诉讼代理人肖盛华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴泽连向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王援朝与被告十堰赛武当公司在房县房产局预告登记时签订的房屋买卖合同（FX14001839)无效；2、请求确认原告吴泽连与被告十堰赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告十堰赛武当公司在湖北省房县××路东侧、××路南侧开发“滨湖国际”房产项目；2014年8月10日，原告吴泽连与被告十堰赛武当公司签订滨湖国际产权式商铺认购协议，约定被告十堰市赛武当公司将负一层的401号、406号、407号、408号、409号、410号、411号、412号、413号、414号、415号、416号、417号、418号、419号、420号、421号、422号、423号、424号、425号、426号、427号、428号、429号、430号、431号商业用房（建筑面积共计291.17平米）售予原告，总价款为3494040元。原告于签订合同当天即付清所有款项，被告十堰赛武当公司向原告出具收据。2014年8月10日，被告十堰赛武当公司又与原告签订滨湖国际产权式商铺租赁合同书，十堰赛武当公司又将售予原告的商铺返租回去，租赁期限为10年，第1年至第3年，每季度支付租金69880元，第4年至第7年，每季度支付租金74248元，第8年至第10年，每季度支付租金78616元。被告十堰赛武当公司与众多买房户签订返租合同后，整体出租给他人，办“美乐多超市”。返租合同签订后，被告十堰赛武当公司累计向原告支付了一年半的租金。近两年来原告一直向被告十堰赛武当公司要求支付租金，被告十堰赛武当公司一直推脱。2018年7月，原告听说十堰赛武当公司因欠高利贷借款，法院欲拍卖“美乐多超市”租用房产，而原告购买的房产都涵盖在超市范围内。原告进一步了解，被告十堰赛武当公司向被告王援朝借款，为确保还款，双方于2014年11月份在房县房产局办理了预告登记，签订了FX14001839号房屋买卖合同，涵盖“滨湖国际”地下室3071.64平米，包括原告购买房屋。被告十堰赛武当公司没有偿还被告王援朝借款，王援朝向茅箭区人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，后被告十堰赛武当公司没有偿还借款，导致王援朝申请法院执行。原告与被告十堰赛武当公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，但被告十堰赛武当公司明知房屋已出售，仍与被告王援朝签订房屋买卖合同，存在明显欺诈，二被告之间只存在民间借贷关系，双方签订的房屋买卖合同侵害了原告的合法权益，应属无效合同。为维护原告的合法权益，原告具状起诉。被告王援朝辩称：1、请求人民法院依法驳回原告对王援朝的诉讼，驳回本案诉讼请求；2、王援朝与十堰赛武当公司签订的房屋买卖合同，合同的相对方是王援朝和十堰赛武当公司，该份买卖合同是否有效及相应的诉讼权利是合同相对方，本案中原告与王援朝、赛武当签订的房屋买卖合同没有关联性，无权请求人民法院确认二被告之间的房屋买卖合同无效，请求人民法院依法驳回原告对王援朝的起诉。被告十堰赛武当公司辩称：1、原告与十堰赛武当公司签订的认购协议及返租协议都是真实有效的，并且得到了实际履行；2、十堰赛武当公司与王援朝所签订的买卖合同，属于明为买卖，实为借贷提供担保，这有茅箭法院的调解书可以确认，针对原告的诉求，请人民法院依法裁决。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日起，被告十堰赛武当公司以赛武当房县分公司的名义陆续向被告王援朝及妻子安顺兰借款。2014年11月22日，经过清算以后，双方重新签订借款协议，约定借款期限1年，被告赛武当房县分公司于2015年11月22日前偿还借款本金、支付利息及手续费。为确保偿还借款被告十堰赛武当公司将其开发的房县滨湖国际地下室1单元105、107室3071.64平方米抵押给被告王援朝（其中涵盖已出售给吴泽连及余双、刘晓芳、吴宏波等其他五十户商铺已订购反租的房屋面积），双方在房县房地产交易所办理了房屋预告登记，签订了FX14001839号房屋买卖合同。但到期后被告十堰赛武当公司仍未支付。2012年6月7日，被告十堰赛武当公司向原告吴泽连借款300万元，并出具借条一份，其内容为：“今借到吴泽连现金叁佰万元，期限一年，2012年6月10号至2013年6月10号，月息按2%，此借据有滨湖大酒店项目3号住宅楼23层至24层（图纸编号为4号楼），合计12套商户作为抵押，到期一次还本息，抵押房产自动失效。其12套房有赛武当房地产开发公司处理售房，若换不清本息，按借款协议执行。若需要住房不予按月计息，另行协商。借款人：刘立军，2012年6月7号，加盖十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司印章。合同到期后，被告未能偿还上述借款，2014年8月10日，原告吴泽连与被告十堰赛武当公司就借款进行结算后，原始借据由十堰赛武当公司收回，由被告十堰赛武当公司房县分公司（甲方）与原告吴泽连（乙方）签订一份滨湖国际产权式商铺认购协议，主要内容为：1、乙方有意向购买甲方开发建设的滨湖国际项目负一层401号、406号、407号、408号、409号、410号、411号、412号、413号、414号、415号、416号、417号、418号、419号、420号、421号、422号、423号、424号、425号、426号、427号、428号、429号、430号、431号商业用房（以下简称该商品房），建筑面积为291.17㎡；2、甲、乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付3494040元人民币给甲方，作为认购该商品房的定金。该商品房单价为12000元/㎡，总金3494040元人民币。3、甲、乙双方约定，商品产权登记待滨湖国际项目全部竣工验收，房产主管部门最终确认认证后办理。但乙方购置商铺的投资收益，不受办理产权证的影响，投资收益按滨湖国际产权式商铺租赁合同约定执行。签订合同当日，原告吴泽连向被告十堰赛武当公司支付了全部购房款3494040元，被告向其出具收据1张，内容为：“交款单位吴泽连，收款方式现金，人民币叁佰肆拾玖万肆仟肆零肆拾元整，￥3494040元，收款事由滨湖国际产权式商铺（291.17㎡）房款，”收据下方加盖有十堰赛武当公司房县分公司的合同专用章。同日，双方又签订一份滨湖国际产权式商铺租赁合同书，被告十堰赛武当公司将售予原告吴泽连的商铺返租回去，租赁期限为10年，被告按年度计算租金。被告十堰赛武公司将返租原告吴泽连的商铺和其他50余户的商铺共同返租后，整体出租给他人，开办美乐多超市。截止起诉前，被告十堰赛武当公司向原告付清了2016年12月31日以前的房租，2017年以后的房租未付。2018年7月，原告听说二被告之间签订的FX14001839号房屋买卖合同中包括原告购买房屋，拟被法院执行。为此，具状起诉。庭审中，被告王援朝出示了2014年11月27日房县房地产交易所颁发的房县房预城关镇字第××号中华人民共和国房屋预告登记证明，并称该登记从2012年11月开始登记。另查明：2015年9月，王援朝以十堰赛武当公司房县分公司欠其借款为由向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，双方自愿达成调解协议，茅箭区人民法院作出（2015）鄂茅箭民二初字第01099号民事调解书，因十堰赛武当公司房县分公司没有按调解书履行还款义务，王援朝向法院申请执行。本院认为：2014年8月10日，原告吴泽连与被告十堰赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议并支付了全部购房款，同日双方又签订滨湖国际产权式商铺租赁合同，同时被告十堰赛武当公司将原告吴泽连以及五十户商铺共同反租并出租给他人，并已付清原告吴泽连以及其他五十户2016年12月30日前的租金。原告吴泽连与被告十堰赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议和滨湖国际产权式商铺租赁合同书的行为，是双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定且原告已经占有使用，故原告请求确认双方签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效的请求，本院予以支持。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。被告王援朝与被告十堰赛武当公司之间真实的民事法律关系是民间借贷关系，已经人民法院生效文书确认。双方在借款期间办理房屋预告登记、签订房屋买卖合同的行为只是为借款提供担保，虽有买卖合同，但是签订合同在后且被告十堰赛武当公司隐瞒所涉房屋已出售给原告和其他50户并占有的事实，不是“买卖房屋”的真实意思，故该房屋买卖合同无效。但该房屋买卖合同中不仅包涵了原告购买的房屋也包涵了其他50户案外人购买的房屋，原告仅能主张涉及包涵其购买的房屋部分的合同内容无效，其余部分与其无关，原告无权主张权利，故本院确认二被告所签房屋买卖合同中包括的原告吴泽连购买的291.17㎡的商品房部分的合同内容无效。被告王援朝的辩解理由于法无据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条、第一百四十三条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告王援朝与被告十堰赛武当房地产开发有限公司在房县房地产交易所办理房屋预告登记时签订的FX14001839号房屋买卖合同中涉及原告吴泽连已购买的291.17㎡商品房的部分无效。二、原告吴泽连与被告十堰市赛武当开发有限公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效。三、驳回原告吴泽连的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告王援朝、十堰赛武当房地产开发有限公司负担，因原告已向本院预交，故由被告直接向原告结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  邢思广审 判 员  熊先栋人民陪审员  许连森二〇二〇年一月二十一日书 记 员  刘 婷本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条物权的种类和内容，由法律规定。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。