湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3610号原告：陈晓辉，男，1963年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨爽，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。被告：唐萍，女，1969年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：孙**，男，1969年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：黄河，男，1987年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗林，湖南三湘律师事务所律师。第三人：长沙农村商业银行股份有限公司新开支行，住所地湖南省长沙市天心区新开铺仁和家园住宅小区****门面。法定代表人：胡博。原告陈晓辉（以下简称原告）与被告唐萍、孙**、黄河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日作出（2016）湘0111民初3483号民事判决，被告黄河不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）湘01民终2331号民事裁定，裁定撤销本院（2016）湘0111民初3483号民事判决，发回本院重审。本案重审过程中，由于涉案房屋的抵押权人为长沙农村商业银行股份有限公司新开支行，本院依法追加长沙农村商业银行股份有限公司新开支行作为第三人（以下简称第三人）参加诉讼。之后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨爽，被告黄河及其委托诉讼代理人罗林到庭参加了诉讼。被告唐萍、孙**以及第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告唐萍、黄河签订的《房屋买卖合同》无效；2.长沙市雨花区1门101号房产为原告所有（房屋价值200000元）；3.被告黄河立即协助原告办理上述房屋产权变更登记手续；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年，被告唐萍通过他人告知原告，其欲以50000元的价格转让单位分配的集资房。原告经慎重考虑后与被告唐萍达成了126000元的集资房转让意向，双方签订了《房屋转让协议》后，原告累计支付了125000元的房屋转让费，只剩1000元的房屋转让费未支付。2007年，涉案房屋建成后，原告搬入居住至今。之后，原告多次催促被告唐萍办理房产证，但被告唐萍一直以房产证无法办理为由推脱。2016年，原告前往房产局查询发现涉案房屋已于2015年12月登记到被告唐萍名下，于2016年变更登记到被告黄河名下。原告认为被告黄河系通过违法手段将涉案房屋登记在其名下，明显损害了原告的合法权益，其与被告唐萍签订的《房屋买卖合同》以及与第三人签订的《房屋抵押贷款合同》均无效。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告唐萍、孙**未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。被告黄河辩称：1.被告唐萍、黄河签订了《房屋买卖合同》，涉案房屋已从被告唐萍过户至被告黄河名下，双方之间的房屋买卖行为合法有效。2.原告主张被告唐萍、黄河之间系借贷关系缺乏事实依据，只有被告唐萍在派出所制作的询问笔录这一份孤证，原告未提交其他证据予以证明，且被告唐萍未到庭核实该询问笔录内容的真实性，故该询问笔录亦不足以证明被告唐萍、黄河之间存在借贷关系。据此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭，亦未提交书面陈述意见和证据。本院经审理认定事实如下：被告唐萍原系湖南生物药厂职工，其与被告孙**原系夫妻关系，双方已于2009年离婚。2006年5月19日，原告（乙方）与被告唐萍、孙**（甲方）签订《房屋转让协议》，协议约定：“甲方自愿将其单位湖南生物药厂集资房转让给乙方，集资房款为80000元，由乙方在甲方单位规定时间内支付，收据由乙方保存；转让费为46000元，乙方分两期向甲方付清，第一次为乙方于交纳80000元集资款的当日支付36000元，第二次为乙方于甲方办理产权证并过户给乙方的当日支付10000元；甲方应积极配合乙方办理过户手续，费用由乙方承担；如房屋不能建好，则甲方退回乙方所交的购房款”。《房屋转让协议》签订后，原告以被告唐萍的名义向湖南生物药厂支付购房款共计80000元（7000元+15000元+58000元）。此外，原告还陆续向被告唐萍支付了房屋转让费。2006年5月21日，被告唐萍、孙**向原告出具的“收条”载明：“今收到陈晓辉购房款及转让费共计人民币壹拾壹万陆仟元整”。之后，被告唐萍先后四次向原告出具《收条》，载明原告先后四次向被告唐萍付款共计5000元（1000元+2000元+1000元+1000元），其中2009年4月10日的《收条》显示原告只剩余1000元的房屋转让费未支付。2015年11月25日，涉案房屋办理了《房屋产权证》，《房屋产权证》载明房屋所有权人为被告唐萍，建筑面积为71.31㎡，房屋坐落为长沙市雨花区，产权证号为长房权证雨花字第**。之后，被告唐萍遗失了《房屋产权证》，便于2015年12月7日补办了《房屋产权证》。2016年2月1日，被告唐萍（甲方、卖方）与被告黄河（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“（一）甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款为200000元，由双方自行约定结算方式。（二）合同签订后一日内办理过户登记手续，转移登记完成后一日内甲方将涉案房屋交付给乙方，并将有关权利凭证同时交付乙方；甲方保证转让房屋产权明晰，否则产生的法律责任由甲方承担”。《房屋买卖合同》还约定了违约责任、纠纷解决等事项。庭审中，被告黄河陈述上述购房金额为200000元的《房屋买卖合同》系房产部门的备案合同，其与被告唐萍私下还签订了购房款金额为240000元的《房屋买卖合同》1份（已遗失）。被告黄河还陈述其于2016年2月1日支付被告唐萍购房款现金95000元，并提交了被告唐萍于2016年2月1日出具的“收条”予以证明，该“收条”载明：“今收到黄河购房款9.5万元现金，余下的14.5万购房款办理完过户手续再付清，共计24万整。”此外，被告黄河提交的中国光大银行转账流水明细显示，被告黄河于2016年2月2日向被告唐萍转账50000元，于2016年2月5日分两次向被告唐萍转账共计95000元（50000元+45000元）。上述资金不包括被告黄河支付的房屋过户费用在内。被告黄河支付涉案房屋购房款后，涉案房屋于2016年2月4日过户至被告黄河名下。之后被告黄河以涉案房屋作为抵押，向长沙天心农村合作银行大托支行贷款250000元。被告黄河偿还贷款后，又将涉案房屋与其名下的另外一套位于长沙市天心区房屋，两套房屋面积共计166.08㎡抵押给第三人，抵押贷款金额900000元，该贷款尚未偿还。2016年2月5日，被告黄河（甲方、出租方）与被告唐萍（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“（一）甲方将坐落于长沙市雨花区房出租给乙方，房屋用途为租赁住房。（二）乙方租房期间入住人数为2人，租赁期限自2016年2月5日起至2017年2月4日止，租金1500元／月。（三）甲方应于本合同签订当日将房屋交付给乙方，乙方自本合同签订当日支付甲方押金2400元”。《房屋租赁合同》还约定了其他事项。2016年2月5日，被告唐萍通过中国光大银行向被告黄河转账支付押金和租金共计6900元。之后，被告唐萍未再支付租金和其他费用。另查明：（一）庭审中，由被告黄河提交的，且加盖长沙市房产档案馆业务专用章的《长沙市房屋所有权登记审批表》中的审查意见载明：“经查，唐萍有座落于雨花区的房屋，建筑面积为71.31㎡（其中有分摊面积6.43㎡），依据双方买卖合同该房转让给黄河，成交价200000元，核价361100元，拟同意按71.31㎡办理交易过户手续并登记发证”；核准意见载明：“同意办理！”。2016年2月4日，涉案房屋产权过户至被告黄河名下，产权证号为长房房权证雨花字第**，屋坐落为长沙市雨花区。（二）2017年5月31日，经原告报案，长沙市公安局雨花分局左家塘派出所分别对被告唐萍、黄河制作了“询问笔录”，其中被告唐萍的“询问笔录”载明：“涉案房屋的房屋产权证办好后，被告唐萍因投资购买大型巴士，找到被告黄河贷款所在的位于长沙市亿投资公司申请贷款。当时被告黄河称必须将房产过户才能贷款，被告唐萍遂以将涉案房屋过户给被告黄河，以此贷款15万元，被告黄河称若能将贷款连本带息偿还，就会将涉案房屋重新过户至被告唐萍名下”。被告黄河的“询问笔录”载明：“被告唐萍找被告黄河贷款被拒后，被告唐萍提出将涉案房屋出售给被告黄河，价款为24万元，被告黄河现金支付9.5万元，过户后转账14.5万元。之后被告黄河没有去房子看过，直到2016年原告打电话称在被告黄河购买房屋之前已经购买了涉案房屋指标”。（三）庭审中，原告陈述：1.原告与被告唐萍、孙**签订《房屋转让协议》时，涉案房屋尚未建成；2007年涉案房屋建成后，原告对涉案房屋进行了装修，并于2008年入住至今；2.原告不认可被告黄河或其委托的人员曾经来看过涉案房屋。被告黄河陈述：1.被告黄河购买涉案房屋时，被告唐萍并没有透露其已与原告签订了《房屋转让协议》，被告黄河查看了被告唐萍出具的《房屋产权证》后，双方才签订了《房屋买卖合同》；2.《房屋买卖合同》签订后，被告黄河曾安排他人去查看涉案房屋，他人回复称没有发现房屋存在问题；3.被告黄河系民营企业家，主要业务为受长沙银行和农村信用社委托做贷款的贷后服务。因认为被告唐萍、黄河之间存在恶意串通等损害原告利益的行为，原告遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告以及第三人的身份资料，《房屋转让协议》，《房屋买卖合同》，《房屋租赁合同》，“收条”，《房屋产权证》，派出所出具的询问笔录，不动产登记情况表，长沙市房屋所有权登记审批表，银行存款和转账记录，以及双方当事人的陈述和庭审笔录等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告唐萍、孙**签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。根据《房屋转让协议》，原告在被告唐萍配合办理过户手续前应支付房屋集资款80000元和转让费46000元，共计126000元。截止2009年4月10日，原告支付了125000元，仅剩1000元尚未支付，故原告已按约定支付绝大部分购房款。被告唐萍在取得涉案房屋的所有权证后，拒绝按《房屋转让协议》的约定配合原告办理房屋过户手续，致使原告虽占有涉案房屋，但尚未取得房屋所有权，被告唐萍对原告已构成恶意违约。被告唐萍在未与原告解除《房屋转让协议》的情况下，隐瞒与原告存在房屋买卖关系的事实，又将涉案房屋转让给被告黄河，被告唐萍属于无权处分人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，根据《长沙市房屋所有权登记审批表》中的审查意见，被告唐萍、黄河关于涉案房屋的成交价为200000元，核价为361100元。即使按被告黄河实际支付的240000元的购房款计算，该转让价格与房产部门的审核指导价之比约为66.46%（240000元÷361100元）。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，故被告黄河并非以合理的价格受让涉案房屋，不构成善意取得。据此，被告唐萍、黄河签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，原告主张该合同无效，本院予以支持。原告主张涉案房屋归其所有，但本案系房屋买卖合同纠纷，而非所有权确认纠纷，本案不宜直接对涉案房屋权属进行确认，原告可另循法律途径解决。原告还主张被告黄河协助其办理房屋产权变更登记手续，但涉案房屋已设立抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，抵押人即被告黄河未经抵押权人即第三人同意，不得转让涉案房屋，且涉案房屋的抵押登记尚未涤除，涉案房屋过户登记存在障碍，故本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认被告唐萍、黄河于2016年2月1日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告陈晓辉的其他诉讼请求。本案案件受理费4300元，公告费560元，合计4860元，由被告唐萍负担2430元，由被告黄河负担2430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  苏 辉人民陪审员  王灵芝人民陪审员  李正良二〇二〇年一月七日书 记 员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》合同法七十四条第十九条对于第规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。合同法七十四条债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照第的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十六条有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，比照民事诉讼法第一百四十三条的规定，按撤诉处理。