湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10253号原告：湖南万友智能技术发展有限公司，住所地长沙市岳麓区潇湘大道中段天马村创业大厦F2078。法定代表人：罗慧。委托诉讼代理人：孙玉文，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范卉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：艾立群，女，1970年7月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告湖南万友智能技术发展有限公司（以下简称万友公司）与被告艾立群物权确认纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万友公司的委托诉讼代理人孙玉文、范卉，被告艾立群及其委托诉讼代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万友公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告名下位于天心区涂家冲S区1、2栋306房屋归原告所有；2、被告协助原告办理天心区涂家冲S区1、2栋306房屋不动产权登记；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告成立初期系租房办公，基于每年租赁成本的攀升以及为了便于公司业务的开展。2004年4月20日原告以被告(原告前法定代表人妻子)名义与长沙市芙蓉实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于天心区涂家冲S区1、2栋306房屋，并将该房屋登记在被告名下。该房屋的所有购房及贷款手续都系由原告公司安排人员和房产商、银行对接办理，相关所有签字也系由公司人员代签。与此同时该套房屋的所有款项，包括但不限于首付款、货款、维修基金、契税等均系由原告支付。2004年4月原告收房后对房屋进行装修，装修完成后原告一直实际占有并使用该房屋作为办公场所。综上所述，原告系该房屋的实际所有权人，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告艾立群辩称，其系涉案房屋产权登记人，该房屋为其所有；原告万友公司诉称的借名买房没有证据证明；伍剑系其丈夫，曾系万友公司股东和法定代表人，伍剑将公司股权转让给罗慧和罗勇没有收取对价。即使部分购房款源于万友公司，因伍剑是万友公司大股东、法定代表人、实际控制人，伍剑从可支配的万友公司资金中为妻儿购房，应认定为赠与；伍剑在2016年将公司股权转让给罗慧和罗勇后，伍剑仍参与公司经营，参与本次起诉，罗慧想将该房据为己有。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告艾立群系原告万友公司原股东及法定代表人伍剑的妻子。原告万友公司成立初期系租房办公，因租赁成本的攀升决定购买房产办公。为规避经营风险，万友公司决定以艾立群的名义购买房产。2004年4月20日，原告万友公司以被告艾立群名义与长沙市芙蓉实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004-S1.2-306），购买位于天心区涂家冲金凃商住楼S区1.2栋306号房，总价253561元，首付83561元，余款170000元以银行按揭方式支付。2004年4月30日，被告艾立群与交通银行长沙分行签订《长沙市房地产抵押合同》（合同编号：长房押字NO00094109），合同以天心区涂家冲金凃商住楼S区1.2栋306号房抵押贷款170000元，该房屋登记在被告艾立群名下。该套房屋的所有款项，包括首付款、货款、维修基金、契税等均系由原告万友公司支付，且该房屋的购房手续及还贷都系由原告万友公司公司工作人员办理，相关所有签字亦系由公司人员代签。2004年4月，原告万友公司收房后对房屋进行装修，装修完成后原告万友公司一直实际占有，使用该房屋作为办公场所。上述事实有结婚证、万友公司工商登记资料、《商品房买卖合同》、《长沙市房地产抵押合同》、发票、转账凭据、房屋所有权证、国有土地使用权证、金苑商住楼业主入住验收表、金苑商住楼装修施工管理协议、金苑商住楼前期物业管理协议书等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案争议焦点为：一、本案争议房屋是谁购买，即谁是房屋的实际购买人？二、原告万友公司的诉讼请求能否得到支持？一、关于争议焦点一，被告艾立群系原告万友公司原股东及法定代表人伍剑的妻子。原告万友公司成立初期系租房办公，因租赁成本的攀升决定购买房产办公，为规避经营风险，原告万友公司决定以被告艾立群的名义购买房产。从本案查明的事实看，涉案房屋的所有款项，包括首付款、货款、维修基金、契税等均系由原告万友公司支付，且该房屋的购房及还贷都系由原告万友公司工作人员办理，相关所有签字亦系由公司人员代签。原告万友公司收房后对房屋进行装修，装修完成后原告万友公司一直实际占有、使用该房屋作为办公场所。综上，本案双方当事人之间虽然没有明确的借名买房协议，但购房款及相关费用确由原告万友公司实际支付，涉案房屋也一直由原告万友公司占有使用，房产证原件亦由原告持有，故本院认定双方之间存在事实上的借名买房关系，原告万友公司是涉案房屋的实际购买人。被告艾立群主张其系涉案房屋产权登记人，该房屋为其所有，但涉案房屋登记在艾立群名下，仅能证明艾立群系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的真正权利人，也不能解决原、被告之间内部争议的房屋产权确认问题。被告艾立群辩称，伍剑系其丈夫，曾系万友公司股东和法定代表人，即使部分购房款源于万友公司，因伍剑是万友公司大股东、法定代表人、实际控制人，伍剑从可支配的万友公司资金中为妻儿购房，应认定为赠与，该辩解意见未提交证据佐证，本院不予采纳；二、关于争议焦点二，对于原告万友公司主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求如何认定。不动产登记是不动产物权的生效要件，不动产未经登记的，不发生物权效力。原告万友公司作为涉案房屋的实际购买人，其与被告艾立群之间的关系仅为债权债务关系，并不能直接产生物权效力，故对原告万友公司要求直接确认被告艾立群名下位于天心区涂家冲S区1、2栋306房屋归原告万友公司所有的诉讼请求，本院不予支持。对于原告万友公司要求被告艾立群协助办理房屋不动产登记的诉讼请求，根据原被告双方之间的实质借名买房关系以及庭审查明的涉案房屋购买目的、款项支付、占有、使用管理情况，可以认定原告是涉案房屋的实际权利人，故本院认为被告艾立群确负有协助原告万友公司办理房屋不动产变更登记的义务，对原告万友公司要求被告艾立群协助万友公司办理天心区涂家冲S区1、2栋306房屋不动产权登记的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告艾立群在本判决生效之日起十日内协助原告湖南万友智能技术发展有限公司将天心区涂家冲S区1、2栋306房屋不动产权变更登记至原告湖南万友智能技术发展有限公司名下；二、驳回原告湖南万友智能技术发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告艾立群承担（此款已由原告预交，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  阳强强二〇二〇年一月十九日法官助理彭丁幸子书记员任文静附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。