四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5358号 原告:谢超，男，生于1986年12月17日，汉族，四川省江油市人，大专文化，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：赵军，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被告：张维光，男，生于1975年11月7日，汉族，四川省江油市人，中专文化，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：李业富，四川川达律师事务所律师。 被告：江油市锦辉房地产经纪有限公司。住所地四川省绵阳市江油市城区诗仙西路太白新城**（栋）****。统一社会信用代码91510781MA620J0B1M。 法定代表人：邹兰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张元，四川良序律师事务所律师。 原告谢超诉被告张维光、江油市锦辉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷，本院于2019年11月7日立案受理后,依法由审判员陈龙贵适用简易程序于2019年11月26日第一次公开开庭进行了审理。2020年1月7日第二次公开开庭进行了审理。原告谢超及其委托诉讼代理人赵军、被告张维光及其委托诉讼代理人李业富律师、被告江油市锦辉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张元律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢超起诉请求依法判令：解除原、被告签订的《绵阳市存量房买卖合同》；二被告承担违约责任，共同连带退还原告已支付给被告张维光的全部购房款120000元，并判令被告张维光向原告承担合同约定的违约金104000元；本案受理费、保全费由二被告承担。事实及理由：2019年8月18日，原、被告共同签订了《居间服务合同》、《绵阳市存量房买卖合同》、《过户、按揭服务合同》，合同约定由原告以520000元的购房价款，购买被告江油市锦辉房地产经纪有限公司提供房源，被告张维光享有房屋产权的位于江油市城区××路××栋××单元××号××。合同中被告已明确该房无产权纠纷、无被限制转让等情形、尽职提供居间服务、不得提供虚假信息、故意隐瞒真实情况，以及付款期限和方式、权利和义务、产权过户、违约责任等内容。履行合同过程中，原告按照约定履行了自己的义务，但被告却多次违反合同约定，不但共同怂恿原告提前支付了首期购房款，而且还故意向原告提供虚假信息，隐瞒该房权属尚有其他共有人的真实信息，在办理房屋产权过户过程中，该房屋产权证却新增添了共有人，同时该房经共有权人申请已经被人民法院依法查封，造成原告至今无法办理房屋的过户登记，也无法实现合同目的。二被告在履行合同过程中已经严重存在违约行为，依法应当承担合同约定的违约责任；被告的违约行为，不但符合法律规定的合同解除条件，而且也符合合同约定的解除事由和条件。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼。 被告张维光辩称：原告的诉讼请求不应得到支持，本案房屋买卖合同应继续履行。原告诉称与事实不符，本案被告张维光在将房屋信息交付给被告江油市锦辉房地产经纪有限公司出售时，就将案涉房屋的信息及相关房产资料交付给被告江油市锦辉房地产经纪有限公司。在与原告签署合同时，原告对案涉房屋的信息全部知晓，被告没有隐瞒任何信息。原告支付首期购房款时，双方签订了补充协议。案涉房屋被查封是买卖合同以及补充协议签订之后房屋过户过程中发生的，被告对此没有任何过错。同时，该房屋共有人也同意在不影响其合法权益的情况下出售房屋，基于此，共有人可以申请很快解除查封，不会影响原、被告办理房屋过户手续。如果解除合同，原告请求的违约金过高，其损失只是利息，被告张维光可以按年利率6%给付利息。 被告江油市锦辉房地产经纪有限公司辩称：应驳回原告对被告江油市锦辉房地产经纪有限公司的诉讼请求。被告江油市锦辉房地产经纪有限公司是居间介绍的作用，提供了合同的机会，不存在隐瞒的事项。原、被告的交易是其他原因造成的，是不具有关联性的。合同在签约提示中，告知了双方在签订合同时可以在房屋交易中心去查实，但原告没有去查实。被告张维光与前妻离婚时就登记了财产，上面标注了共有的事实，共同向银行支付房屋按揭款的。在合同签订、履行中，案外人张樵是未成年人，被告张维光有权代理，没有任何欺诈行为，被告江油市锦辉房地产经纪有限公司不承担任何的违约责任，合同有效。合同解除后，被告江油市锦辉房地产经纪有限公司保留主张居间服务费的权利。 经审理查明：2019年8月18日，经被告江油市锦辉房地产经纪有限公司居间服务，被告张维光与原告谢超签订了《绵阳市存量房买卖合同》，并共同签署了《签约提示》、《交易资金监管提示函》。同时，原告谢超、被告张维光与被告江油市锦辉房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》。《绵阳市存量房买卖合同》约定：被告张维光将位于江油市城区××路××栋××单元××号××平方米，卖给原告谢超，该房屋所有权证号为江房权证监证字号第0145427号；该房屋已经设定抵押，被告张维光应于2019年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月31日前办理完毕注销抵押登记手续；被告张维光应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；成交总价为520000元，原告谢超于签订合同当日向被告张维光支付定金20000元，过户当日支付购房款220000元，尾款280000元由放贷银行直接支付给被告张维光，原告谢超从本合同约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，该保证金于双方办理完毕物业交割手续后支付给被告张维光；双方应于业主银行解押3日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告张维光收到全部购房款（不含物业交割保证金）后3日内将房屋交付给原告谢超；违约责任条款中约定，被告张维光若出现下列情形之一的，构成根本违约，原告谢超有权解除房屋买卖合同，“2.该房屋被查封或者限制转让，导致原告谢超无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15个工作日的”，出现上述违约情形之一被原告谢超解除房屋买卖合同的，被告张维光应向原告谢超支付相当于该房屋总价款的20%的违约金等。 《居间服务合同》约定，基于被告江油市锦辉房地产经纪有限公司提供的居间服务，且已经促成被告张维光和原告谢超签订《买卖合同》，被告张维光应在本合同签订当日向被告江油市锦辉房地产经纪有限公司支付居间服务费5200元，原告谢超在本合同签订当日向被告江油市锦辉房地产经纪有限公司支付居间服务费10400元。 合同签订后，原告谢超向被告张维光支付定金20000元，其中5000元由被告江油市锦辉房地产经纪有限公司的经办人詹会蓉收取。 2019年9月29日，原告谢超与被告张维光、被告江油市锦辉房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定原告谢超在被告张维光向中国银行偿还贷款当日向被告张维光支付100000元作为部分购房首付款，被告张维光承诺收到全部房款15日内将该套房物业一并交付原告谢超。2019年9月30日，原告谢超向被告张维光支付房屋首付款100000元，被告张维光向中国银行归还了按揭贷款本息72000.41元、提前还款违约金233.91元。 2001年2月9日，被告张维光与吴容登记结婚。2002年1月6日生育一女，取名张樵。2008年12月，被告张维光与吴容按揭贷款购买了位于江油市城区××路××栋××单元××号××房××，于2011年9月27日登记为被告张维光与吴容夫妻共有。2012年11月30日，吴容与被告张维光经本院调解离婚，约定吴容将该房屋分得的份额赠与婚生女张樵，并将该房屋的所有人变更为张维光、张樵，未明确约定按揭贷款的归还责任。2019年10月16日，对该房屋进行了产权变更登记，登记为被告张维光与张樵按份共有，各50%所有权。2019年10月17日，张樵对该房屋提出了财产保全并提起了共有纠纷诉讼，本院依法对该房屋进行了查封。 上述事实，有经过庭审质证、本院采信的身份证复印件1份，户籍信息复印件1份，企业信用信息公示打印件1份，签约提示复印件1份，交易资金监管提示函复印件1份，交易留存信息表复印件1份，绵阳市存量房买卖合同复印件1份，居间服务合同复印件1份，过户、按揭服务合同复印件1份，关于合同（编号100004140744）的补充协议复印件1份，收据复印件1份，收条复印件2份，中国银行交易流水明细清单1份，中国银行贷款还款凭证1份、客户付款回单1份、贷款还款回单1份，房屋所有权证复印件1份，本院（2012）江油民初字第3328号民事调解书复印件1份，房地产权登记信息复印件1份，查封登记信息1份及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为：原告谢超与被告张维光在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应当全面履行。原告谢超诉称在被告张维光和被告江油市锦辉房地产经纪有限公司的怂恿才签订了补充协议，支付了购房款100000元，但原告谢超作为完全民事行为能力人，也没有举证证明签订补充协议过程中受到胁迫或者欺诈，或者存在重大误解等情形，故补充协议是对买卖合同的修改，与买卖合同具有同等法律效力。在买卖合同签订过程中，被告张维光提交了民事调解书和房屋所有权证等产权证明，对房屋属于共有产权，原告谢超已经知道，故原告谢超主张被告提供虚假信息、故意隐瞒真实情况的理由不能成立。 本案争议的房屋共有权人张樵申请保全，对房屋依法进行了查封，导致该房屋不能按时过户交易，是引起本案纠纷的根本原因。被告张维光虽然是张樵的法定监护人，有法定的代理权，但在处理涉及张樵的财产时，也应当先与张樵或者张樵的其他监护人协商，特别是在张樵即将年满18周岁的情况下，更应当与张樵和张樵的其他监护人就财产处理后的分配首先达成协议，而被告张维光在没有与张樵协商的情况下，擅自与原告谢超签订房屋买卖合同，是对法定代理权的滥用。被告张维光滥用法定代理权的过错行为造成房屋买卖合同逾期不能履行，构成违约，按照合同的约定，原告谢超有权解除合同，并有权要求被告张维光承担违约责任。 原告谢超和被告张维光在买卖合同中即约定了违约金，又约定了定金，且原告谢超在诉讼中明确选择适用违约金，故本案适用违约金条款。原告谢超在诉讼中主张的损失为利息和房屋租金，没有提供其他的损失证据，而本案损失应当为利息或者房屋租金，双方在合同中约定的违约金是交易价款的20%即104000元，明显过分高于造成的损失，依法应当予以调整。综合本案被告张维光的过错程度以及现实情况，按年利率12%计算损失较宜。 原告谢超未举证证明被告江油市锦辉房地产经纪有限公司在履行中介服务和合同签订过程中存在过错，故原告谢超要求被告江油市锦辉房地产经纪有限公司承担共同连带责任的请求不予支持。 被告张维光将收取原告谢超定金后，将其中的5000元交付给被告江油市锦辉房地产经纪有限公司，是基于居间服务合同关系的行为，不属于本案的审理范围，本案不予处理，当事人可以另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定,判决如下: 一、解除原告谢超与被告张维光于2019年8月18日签订的《绵阳市存量房买卖合同》； 二、限被告张维光在本判决生效后10日内返还原告谢超支付的定金20000元、房屋首付款100000元，合计120000元，并自2019年10月1日起按年利率12%计付利息至付清之日止； 三、驳回原告谢超对被告江油市锦辉房地产经纪有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告谢超的其他诉讼请求。 本案案件受理费9000元，简易程序减半收取4500元，保全费1675元，合计6175元，由被告张维光负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈龙贵 二〇二〇年一月八日 书记员  李媛媛 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。