广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1066号 原告：桂林市桂辉物业服务有限公司，住所地：桂林市正阳路步行街正阳广场**。 法定代表人：文运军。 委托诉讼代理人：黄宏亮，该公司法务。 被告：丛莽，男，1973年6月23日出生，满族，住桂林市七星区。 被告：梁芳琳，女，1972年4月27日出生，壮族，住桂林市七星区。 原告桂林市桂辉物业服务有限公司(以下简称桂辉服务公司）诉被告梁芳琳、丛莽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于同年7月26日、2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告桂辉服务公司的委托诉讼代理人黄宏亮、被告丛莽到庭参加诉讼，被告梁芳琳经本院合法传唤未当庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂辉服务公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2004年1月起至2019年6月的物业服务费人民币47876元、公摊费3100元、滞纳金14300元(滞纳金按应付未付物业费30%计，物业服务费、公摊费、滞纳金从2014年1月1日起暂计至计算至2019年6月），共计65276元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实理由：被告系叠彩区芦笛路88号“江岸美庐”小区12-3号别墅的业主，该房屋面积为256.57平方米。2003年1月11日，“江岸美庐”小区开发商桂林惠龙房地产幵发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，聘请原告为“江岸美庐”小区提供物业服务，至今原告仍然在为该小区提供物业服务。合同第二十二条约定：别墅业主按1元/平方米/月交纳物业管理费，物业管理费按月交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每逾期一日按当月应交纳管理费的1%交纳滞纳金。别墅公摊费每户200元/年。合同履行至今，原告已按合同约定履行了义务，被告接受了原告提供的物业服务。但是，被告无理拒缴物业服务费，从2004年1月至2019年6月，被告共计被告共欠原告物业服务费47876元，公摊费3100元。原告多次通过电话、上门、张贴催费单等方式向被告催收物业服务费及公摊费未果，为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告丛莽辩称：原告起诉物业费的起始时间没有证据，不认可；原告起诉部分超过诉讼时效，根据法律规定，现在诉讼时效为三年，被告只需要支付近三年的物业费；原告提供的物业服务存在重大缺陷，请求驳回原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认为与本案的争议的事实存在一定关联性，本院亦作为定案的参考。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2003年1月11日，桂林市惠龙房地产开发有限公司（以下简称惠龙公司）与桂林市桂辉物业管理有限公司（以下简称桂辉管理公司）签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定桂辉管理公司对坐落在芦笛路15号江岸美庐提供物业服务；合同第二十二条约定：住宅楼物业管理服务费收取标准按建筑面积，0.6元-1.0元每平方米每月收取，其中复式楼0.6每平方米，别墅1.0每平方米。合同签订后，桂辉管理公司对该小区提供了物业服务。2005年4月29日，两被告办理了位于桂林市叠彩区江岸美庐小区内房屋登记手续，登记账册在明：产权证号：**，发证总面积：256.57平方米。按合同约定每月应交纳物业费256.57元。因两被告未交纳物业费，原告提交证据证明原告于2018年12月11日向被告发出缴费通知单，但被告未缴费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明：桂辉管理公司于2008年5月9日名称变更为桂辉服务公司；2019年1月15日，原告与桂林市江岸美庐小区业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，桂林市江岸美庐小区业主委员会委托原告对江岸美庐小区提供物业管理服务。 本院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告物业费从何时开始计算；二、原告起诉的物业费的诉讼请求是否存在诉讼时效问题；三、原告提供的物业服务是否存在缺陷，是否应降低收费；四、被告是否存在违约行为，是否应支付滞纳金。 原、被告签订的《前期物业服务管理委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案原、被告应按《前期物业服务委托协议》的约定全面履行各自的义务。原告按约履行了物业管理服务，被告应按约支付费用，故本院对原告要求被告支付被告支付拖欠原告的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；原告主张的公摊费3100元，因原告未提交证据证明双方约定了公摊费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持； 关于本案争议的第一个争议的焦点问题，原告提供了物业服务，被告应交纳相关费用，但原告未提交证据证明被告何时购买涉案房屋、何时收房，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担不利的后果，对原告要求被告从2004年1月起支付物业费的诉讼请求，无证据证明，本院不予支持，本院查明被告于2005年4月29日办理房屋所有权证书，从查明事实与现有证据，本案被告应从2005年5月开始交纳物业费，至2019年6月，被告应交纳的物业费256.57元×169月=43360.33元； 关于本案第二个争议的焦点问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。原告一直继续为被告提供物业服务，业主仍负有交清所欠物业费的义务。即同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，故被告关于原告起诉的物业费大部分超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳； 关于本案争议的第三个焦点问题，被告提交的证据证明被告小区部分公共场所存在违章建筑，但原告未提交证据证明向原告部门反映被告诉求，制止各种违章建筑，对被告造成不利影响，对各公共场所的管理存在一定的瑕疵，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院根据现有证据并综合考量小区物业服务质量，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。原告要求被告支付违约金，本院认为，被告未支付物业费是事实，但并非恶意拖欠，因此原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告梁芳琳、丛莽支付原告桂林市桂辉物业服务有限公司2005年5月至2019年6月欠交物业费34688.26元； 驳回桂林市桂辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费1432元，由被告梁芳琳、丛莽负担761元，原告桂林市桂辉物业服务有限公司负担671元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1432元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 海 人民陪审员  檀志超 人民陪审员  曾爱华 二〇二〇年一月六日 法官 助理  梁兴林 书 记 员  杨 何