苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初11920号原告：秦燕，女，1982年1月21日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：施秋娟，女，1985年9月29日出生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳胜强，江苏李杏珍律师事务所律师。原告秦燕与被告施秋娟合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告秦燕，被告施秋娟及其委托诉讼代理人顾昕怡到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。原告秦燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋转让费40000元、转让押金8500元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月被告向莺湖教育机构租赁其位于吴江区的房屋，用于开设“韩都汗蒸馆”，租赁期限为五年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。2019年3月上旬原、被告多次协商转租事宜，但一直没有告知原告其无权转租的实情。后原告将40000元的转让费及8500元的押金交付被告，双方在转让协议上签字。2019年7月19日，被告悄悄将“韩都汗蒸馆”的营业执照与消防证都拿走，不知去向，只留下一张卫生许可证。2019年7月30日房东陈坤告知该房屋不得转让并以施秋娟违反租房合同为由封了房屋。原告口头向被告表示要归还房屋并协商退款事宜，但被告不同意，后原告于2019年8月1日搬离了房屋。现诉至法院，要求解除合同。被告施秋娟辩称，不同意解除合同。理由为：1、原、被告签订的转让协议真实有效，截止第一次开庭时被告只收到原告的转让费46000元，原告一直拖延支付剩余的转让金，已属违约，被告有权选择继续履行转让协议并要求原告支付剩余的转让费或解除合同并要求原告支付违约金；2、原告所称被告系无权转租并非事实，原告已实际占有使用房屋及屋内的设施并开展经营活动，陈坤得知转让一事后并未封房子，只是因原告未及时交纳下半年的房租，陈坤才将房屋收回；3、被告在转让后应原告要求将营业执照注销，让原告重新去办理新的营业执照，韩都汗蒸馆当时并没有办理消防证，被告在转让时已明确告知原告；4、转让协议中即包括装饰装修营业设备的转让费，也包括剩余租期转让给原告所付的租金，原告享有原房屋租赁合同中所享有的权利义务。故请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2017年3月2日李亦欣与顾坤龙签订《房屋租赁协议》一份，由李亦欣承租位于吴江区的精装房，租期从2017年3月1日至2022年2月28日，合同中注明施秋娟经营的韩都汗蒸店继续续租。同日，李亦欣作为转出租人与施秋娟作为受转租人签订《房屋转租协议》一份，约定施秋娟租用位于吴江区的精装房，期限为五年，自2017年3月1日至2022年2月28日，付款方式为一年一付，先付款后使用，每年2月1日前付款；租金第一年29400元，第二年31650元，第三、四、五年和第二年租金一样，另收水电押金及保证金3500元；未经李亦欣同意，施秋娟将出租房屋转租或转借第三人及与他人合租的，李亦欣有权解除本合同。2017年3月14日施秋娟另交付物品押金5000元。2019年3月29日，施秋娟作为转让方与秦燕作为受让方签订《转让协议》一份，约定施秋娟将位于吴江区的韩都汗蒸馆转让给秦燕，并保证秦燕享有施秋娟在原有房屋租聘（赁）合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装修、装饰及其他营业设备等全部归秦燕（除韩都无针线雕）；秦燕在签订合同3天内向施秋娟支付转让费61000元（含转让费40000元、5个月房租13188元及押金8500元）。秦燕于2019年3月24日转账给付施秋娟2000元，于3月26日转账给付施秋娟30000元，于3月27日转账给付施秋娟14000元，于3月29日转账给付2600元，共计48600元。此外，双方确认5个月的房屋租金已经另行结清，未在本案中涉及。2019年3月底施秋娟将争议房屋交付秦燕。2019年7、8月秦燕口头向施秋娟表示要退还争议的房屋，施秋娟不同意。后秦燕于2019年8月1日搬离该房屋。审理中，苏州莺脰湖教育管理集团有限公司的员工韩洋陈述，李亦欣原为公司的员工，其登记注册的苏州莺才湖文化艺术有限公司是公司开办的分店，租赁店铺的费用及人员的工资均由公司支付。后陈坤接替李亦欣的工作。陈坤向本院陈述：吴江区的房屋是莺湖教育黎里校区租来的，并将其中一间房屋转租给了施秋娟，当时明确约定不得转让。其到2019年6月才知道施秋娟转让的事，向总部汇报后，总部称合同规定不可以转让，其就向秦燕告知了此事，但并没有要求秦燕搬走。秦燕不知道不可以转租，得知此事后，于7月30日就搬走了。当时其尚未向秦燕催交房租，因此为施秋娟所写的材料中没有封房子是事实，但不是因为秦燕没有交房租而收回房屋。2019年8月秦燕交还了一把房屋钥匙，2019年9月初交还了另一把房屋钥匙。2020年1月2日上午本院组织秦燕和施秋娟对争议房屋内的物品和设施进行了清点，双方一致认可装修、装饰及营业设备仍在争议房屋内，主要为蒸房一间、小天鹅洗衣机一台、金环牌烘干机一台、方虹牌消毒柜一台、美容按摩床三张、韩都牌电气石按摩床垫三张、微波炉一台、热水器一台、韩都过滤净水机一台、吸尘器一台、衣柜三组。以上事实，有原告提供的《转让协议》、微信转账记录、《房屋租赁协议》、陈坤的书面说明，被告施秋娟提供的陈坤书面说明，本院向陈坤、韩洋所作询问笔录、韩洋提供的房屋租赁协议、现场清点交接笔录以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为，施秋娟与秦燕之间的转让协议既包括财产的转让，又包括房屋的转租，就房屋的转租而言，施秋娟与案外人李亦欣签订的房屋转租协议中约定“未经出租人同意，施秋娟不得将出租房屋转租、转借第三人或与他人合租”，施秋娟转让争议房屋时未经出租人同意，而出租人亦不同意转租并在得知后的6个月内提出异议，因此转租合同无效。转让财产的目的是为了经营，是以房屋转租合同有效且继续履行为前提的，现因出租人不同意导致转租合同无效，则原告受让财产的合同目的不能实现，而原告于受让房屋四个月后搬离房屋，以行为表示其不再履行转让协议，并起诉要求解除转让协议，故转让协议中关于财产转让部分应予解除，相应的财产应予返还。原、被告已对转让协议中涉及的物品进行清点及确认，因被告拒绝接收，为防止财产灭失和损失扩大，该部分物品由被告及时取回，被告取得的转让费、押金应返还。考虑到原告实际使用财产四个月应支付相应的使用费，本院酌情确定使用费为8000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告施秋娟应于本判决生效之日起十日内返还原告秦燕转让费及押金合计40500元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）案件受理费1326元，由被告施秋娟负担812元，由原告秦燕负担514元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用扣除其应承担部分，于本判决生效之日起十五日内由本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  邵晓波人民陪审员  管凤兰人民陪审员  刘俊兵二〇二〇年一月二十日书 记 员  李小菊附录法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。