辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终982号上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司，地址阜新市细河区人民大街北段**6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：左宪年，辽宁厚翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王昆，男，蒙古族，1987年5月21日生，中共党员，阜新市清河门区皮革厂工程师，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：葛明，阜新市细河区北苑法律服务所法律工作者。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司因与被上诉人王昆房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，本案现已审理终结。阜新绿地顺天置业有限公司上诉请求：1．请求二审法院撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初211号民事判决书，依法改判按合同约定（已付房价款的0.01%）支付逾期办理房地产权属证书的违约金。2．请求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：本案上诉人认为一审法院事实认定不清。一、上诉人与被上诉人之间关于逾期办理房地产权属证书的违约金条款约定明确。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同第十五条关于产权登记的约定，双方明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”该约定明确、系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同条款，应得到严格遵守。上诉人认为应按合同约定支付逾期办理房地产权属证书的违约金。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定系适用法律错误。该条文适用的前提是当事人没有特殊约定的情形，而本案中，双方在合同中有明确的约定，上诉人认为应按合同的约定来履行。因此，本案一审法院适用该条款系适用法律错误。三、一审法院判令上诉人按日向被上诉人支付违约金为己付款项的0.01%（44.11元/日）没有法律依据。综上所述，上诉人认为阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初211号民事判决书存在错误，恳请贵院依法改判。王昆辩称：上诉人上诉请求及理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系上诉人拟定，属于格式合同，在签定时，上诉人并未向被上诉人明示违约条款事项。另被上诉人于2017年6月2日，向上诉人支付了商品房全款441,111元。合同约定的逾期办理产权手续违约金按照房价款0.01%一次性支付的约定，明显显失公平。该条款属于上诉人一方免除责任的无效格式条款。被上诉人认为，原审法院对此予以调整，符合法律规定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。王昆向一审法院起诉称被告阜新绿地顺天置业有限公司与原告王昆签订合同编号：A［2017005534］商品房买卖合同，约定“…。第八条交付期限出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第——种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……．第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。……”。2017年6月2日，原告向被告支付住宅（全款）价税合计441,111元。一审认为，被告阜新绿地顺天置业有限公司与原告王昆之间的合同关系，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予确认。原告向被告支付住宅（全款）价税合计441,111元，系已按合同约定全面履行合同，被告亦应按合同约定全面履行合同，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告取得房地产权属证书。在被告暂不能如约履行的情况下，被告应承担逾期办证违约责任，即向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金。关于违约金的数额一节，因违约金的目的在于补偿因违约造成的损失及督促效果，同时考虑被告所主张的逾期责任共付房价款的0.01%（一次性违约金44.11元）与原告长时间无法取得房地产权属证书的实际情况，应认定为按固定比例计算违约金数额极低的情况，为明显不公平、双向义务不对等，系被告免除或限制自己责任的无效格式条款，故本院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照合同中约定及交易习惯，调整为被告按日向原告支付违约金为已付款项的0.01%（44.11元/日），并以此结合2017年6月30日前交付的约定，对原告诉请按44.11元/日计算，自2018年7月1日起计算至完成办理房地产权属证书之日止的请求，予以支持。综上所述，被告阜新绿地顺天置业有限公司理应向原告王昆支付逾期办理房地产权属证书违约金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，据此判决：被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王昆支付逾期办理房地产权属证书违约金（按44.11元/日计算，自2018年7月1日起计算至协助完成办理房地产权属证书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（原告王昆已预交）减半收取人民币212.5元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司承担。二审中，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明阜新绿地顺天置业有限公司于2020年1月23日可以办理房屋产权登记。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，具体到本案2017年6月2日被上诉人王昆向上诉人阜新绿地顺天置业有限公司支付了房屋全款为441,111元，由于上诉人阜新绿地顺天置业有限公司未能在合同约定的期限内为被上诉人王昆办理房地产权属证书，属于违约，应承担违约责任。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司上诉认为一审法院判决认定事实及适用法律有误并按日支付违约金没有法律依据的意见，根据双方之间签订的房屋买卖合同看，是上诉人阜新绿地顺天置业有限公司提供的格式条款，一审法院判决其承担违约责任并无不当。但一审法院判决的起止日期有误应予纠正，起止日期应从购买房屋后扣除90日后，在扣除365天后计算，由于上诉人阜新绿地顺天置业有限公司已在2020年1月23日就可以办理房屋产权登记，被上诉人王昆应在此期间内予以办理房屋产权登记手续。至于上诉人阜新绿地顺天置业有限公司提出不应承担责任的意见没有事实依据不予采纳。再有违约金一节，一审法院按照总房款违约金为已付款项的0.01%（44.11元/日），显然也不符合双方约定，应按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息进行计算。综上所述，上诉人阜新绿地顺天置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初211号民事判决；二、上诉人阜新绿地顺天置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付被上诉人王昆逾期办理房地产权证书违约金（以本数441,111元为基数，自2018年10月1日起计算至2020年1月23日止支付利息，利息按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人阜新绿地顺天置业有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费425元，由上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担325元，由被上诉人王昆负担100元。本判决为终审判决。审判长  乔丹青审判员  吴晓东审判员  于 丽二〇二〇年十二月八日书记员  赵兴国