苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初807号原告：严高红，女，1976年10月23日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：章其利，系原告严高红丈夫。被告：尤晓红，女，1985年4月17日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李加刚，江苏和舟律师事务所律师。原告严高红诉被告尤晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严高红及其委托诉讼代理人章其利，被告尤晓红及其委托诉讼代理人李加刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严高红向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告支付的2018年12月至2019年6月期间的房租12000元、押金12000元；2、判令被告支付原告违约金4800元；3、判令被告赔偿2018年12月至2020年6月合同期内利益损失31500元；4、判令被告赔偿原告私人物品及装修费用20000元；5、判令被告支付原告丧失优先购买权的利益损失80000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告退还原告租房押金2000元；2、判令被告支付原告租房违约金7200元、更换锁芯费用80元、开锁费用100元；3、判令被告赔偿原告合同期内的利益损失，以每月1750元为标准自2018年12月22日暂计算至2020年1月13日；4、判令被告赔偿原告私人物品损失30000元及装修费用损失20000元；5、判令被告履行原告的房屋优先购买权。事实和理由：被告于2016年5月8日通过苏州易百年房产中介公司将坐落于苏州市吴中区中海独墅岛花园226栋2104室毛坯房出租给原告，明确租期自2016年6月8日至2020年6月7日，并约定免租期、押金、租金及支付方式。后原告装修涉案房屋并进行出租。原告入住几个月后被告和原告协商收回房屋并出售，双方未能就违约金数额达成一致，被告将原告微信拉黑。2018年3月原告向被告索要银行卡号，表示房租会按约支付，遭到被告拒绝，直到2018年8月被告才提供银行卡，要求原告补交房租。后原告将2018年6月至2018年11月的半年租金转账给被告，后原告又提前将2018年12月至2019年5月的租金支付给被告。2018年11月24日，被告短信告知原告要结束房屋租赁关系，2018年12月2日被告私自到涉案房屋内通知原告房客收回房屋并报警，警察告知其走法律途径。2018年12月4日被告写信告知原告，以原告拖欠房租为由要解除合同，并否认收到2018年6月至2019年11月房租。2018年12月16日房客退租，被告在警方处自认系其赶走的。2018年12月22日涉案房屋锁芯被换，当即联系被告无果，后报警，被告告知警方涉案房屋内所有的物品并被其搬离，并更换了锁芯。为维护原告权益，故起诉至法院。被告尤晓红辩称：1、原、被告之间签订的房屋租赁合同系合法有效的，原告多次未按合同约定及时足额支付租金，已严重违反合同约定符合约定解除租赁合同的条件，故被告有权根据合同约定行使约定解除权；2、原告所举的短信、微信等证据均可证实原告很早就知道被告要出售该房屋，只是双方对合同解除相关权益协商未果，原告从未向被告主张过优先购买权，且涉案房屋原告承租后进行群租房出租，并未配备报警哨、防烟面罩、灭火器、手电筒等设备，属于违法行为，应予以取缔；现涉案房屋已由善意第三人购得，故原告要求享有优先购买权没有法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：2016年5月8日原告严高红（承租人、乙方）与被告尤晓红（出租人、甲方）在居间方苏州易百年房地产经纪有限公司（丙方、见证方）居间下签订房屋租赁合同，明确甲方将其所有的位于苏州市吴中区房屋出租给乙方，用途为居住，房屋建筑面积为116平方米，租赁期限自2016年6月8日起至2020年6月7日止，租赁期限内，甲乙双方未经协商一致不得提前解约。房屋租金为2000元/月，在签订合同当日乙方应交纳首期租金12000元，租金按半年支付，支付时间为每半年提前10天，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此租房，乙方须按实际居住日缴纳租金并承担违约责任。如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有权人继续有效，甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。乙方在签订该合同时缴纳押金2000元。该合同第九条中约定，租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿。该合同第十一条特别约定如下内容：1、甲方同意乙方装修后转租；2、乙方自愿承担租期内房屋产生的一切安全责任；3、双方约定2016年6月8日至2019年6月7日前三年租金为每月人民币2000元包物业费；2019年6月8日至2020年6月7日止租金为每月2100元包含物业费。当日，原、被告双方签订物业交割单，明确交付大门钥匙、门禁卡2张，该物业交割单物品清单中未列明交接物品信息，手写记载毛坯两字。庭审中，原、被告双方一致确认：上述合同于2016年5月8日在原、被告双方均在场的情况下签订，签订合同当日被告即将涉案房屋交付原告使用。原告承租涉案房屋后并不自住，利用转租赚取租金差价。该租赁协议后，原告的支付情况如下：2016年5月8日支付押金2000元及2016年6月8日至2016年12月7日止的租金12000元，2016年12月9日支付2016年12月8日至2017年6月7日止的租金12000元，2017年6月12日支付2017年6月8日至2017年9月7日止的租金6000元，2017年9月13日支付2017年9月8日至2017年12月7日止的租金6000元，2017年12月1日支付2017年12月8日至2018年3月7日止的租金6000元，2018年8月14日支付2018年3月8日至2018年9月7日止的租金12000元，2018年9月7日支付2018年9月8日至2018年12月7日止的租金6000元，2018年12月8日支付2018年12月8日至2019年3月7日止的租金6000元。被告称，其于2017年年初即向原告表示拟出售涉案房屋，2018年12月20日其未经原告同意直接收回涉案房屋。另查，本案被告尤晓红于2018年11月16日与案外人宋文卫、许春英签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售于案外人宋文卫、许春英，2018年11月21日涉案房屋登记至案外人宋文卫、许春英名下。2019年1月23日案外人宋文卫、许春英起诉到本院，认为其与尤晓红签订了购房合同，购买了涉案房屋，并于2018年11月21日完成房屋过户登记，其签订房屋买卖合同时知晓涉案房屋租赁的存在，但尤晓红明确在交房前提前清租，2018年12月22日尤晓红向其交付涉案房屋，屋内已没有东西，尤晓红告知其严高红多次欠交、少交租金而被解除合同，尤晓红更换涉案房屋的钥匙后于2018年12月20日将钥匙交付案外人。本院于2019年3月28日作出（2019）苏0506民初1095号民事判决书，判决驳回宋文卫、许春英的全部诉讼请求。后宋文卫、许春英对该判决不服提出上诉，苏州市中级人民法院认定：公民的权益受到侵害时，应依照法律规定，采取合理的维权措施。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，严高红与涉案房屋的原产权人尤晓红存在租赁合同争议，在其发现涉案房屋门锁被更换之后，直接采取了喷油器、堵锁眼等激进的矛盾处理方式。虽宋文卫、许春英在取得涉案房屋产权后，没有按照买卖不破租赁的原则妥善处理与严高红之间的纠纷本身对涉案纠纷的产生存在一定的责任，但严高红的过激行为不仅违反了公序良俗，而且在客观上造成了宋文卫、许春英的财产损失，宋文卫、许春英据此要求严高红停止侵害行为并赔偿财物损失830元的诉讼请求于法有据，应予支持。一审判决处理不当，予以纠正，故于2019年10月11日作出（2019）苏05民终5927号民事判决：一、撤销（2019）苏0506民初1095号民事判决。二、严高红停止已实施的侵害行为并赔偿宋文卫、许春英的财产损失830元，于判决生效后十日内履行。另查，在租赁期间，原、被告之间的微信往来记录如下：1、2017年12月1日严高红向尤晓红交付6000元租金，尤晓红于2017年12月18日询问上述租金期间段，严高红明确到三月份，尤晓红表示三月后其不出租，到时双方协商，到六月份满两年准备出售涉案房屋，严高红明确可以协商提前解约，但要求预留一个月时间，双方确认二月份最后确定。之后，双方协商补偿款，严高红要求尤晓红支付25000元，尤晓红表示以其妹妹同小区的房屋继续履行涉案租赁合同，后因尤晓红妹妹不同意，双方未能谈妥。2、2017年12月，严高红询问尤晓红为何有中介去开门看房，女孩子租客还在里面睡觉，尤晓红表示不要给别人开门，可能有人偷配钥匙了，让严高红换锁，费用大家都承担点，并表示最近没有卖房子。3、2018年1月18日，尤晓红要求严高红在2018年3月搬离涉案房屋，赔偿金不要主张过高，若原告未能在2018年3月搬走，则原告房客跑掉也不关其事。再查，原、被告双方短信往来如下：1、2018年2月28日尤晓红询问严高红要多少赔偿款才搬走，严高红明确赔偿款最低20000元，尤晓红不同意。2、2018年3月7日严高红询问尤晓红收款账号表示要支付房租，尤晓红回复不需要，愿意根据合同约定赔偿损失让严高红搬走。后双方就赔偿款多次协商未达成一致意见。3、2018年3月12日尤晓红告知严高红，表示允许严高红使用涉案房屋至2018年7月，租金无需严高红另行支付，并愿意赔偿严高红10000元，希望协商解决，严高红不同意。4、2018年8月14日尤晓红要求严高红支付拖欠的房租，严高红要求尤晓红提供收款账户，次日严高红转账支付房租。5、2018年11月24日尤晓红再次联系严高红，表示涉案房屋又租了一年，其还是想结束，询问严高红意见。严高红表示按合同办事。关于尤晓红向严高红交付房屋时的房屋状态，严高红表示客厅的一堵墙已砌好，其余都是毛坯，有交房确认单佐证，尤晓红表示涉案房屋在出租给严高红之前其亦出租给公司用于转租，已装修好，对此尤晓红未能进一步举证证明。关于严高红租金交付的期限和时间问题，严高红表示由于尤晓红表示要出售房屋，大概在2018年3月份收回房屋，故其于2017年6月12日开始每3个月支付一次租金。后来尤晓红将其微信、支付宝均拉黑了，无法支付租金，其询问银行收款账户后其才可以继续支付租金。尤晓红认为其未同意将付款期限变为3个月，其一直觉得严高红能支付租金已经不错了，涉案房屋其也准备出售，即使支付宝、微信拉黑，也不影响严高红继续通过支付宝支付。尤晓红提出其对严高红以3个月为周期支付租金提出过异议，但未提供相关异议材料。严高红提出，尤晓红于2018年12月4日书面通知其解除房屋租赁合同，认为严高红未按合同约定支付租金，但经尤晓红多次催讨仅收到2018年9月支付的6000元，已逾期3个月，且严高红仍有3个月租金未付，故主张解除合同，收回房屋，并要求严高红按照合同约定承担滞纳金和违约责任。严高红认为当时尤晓红已出售涉案房屋无权主张解除合同，且2018年3月其要求支付租金但尤晓红拒收，故尤晓红系故意拒收租金拟达到解除条件。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、物业交割单、微信、短信聊天记录，本院调取的（2019）苏05民终5927号民事判决书、（2019）苏05民终5927号民事判决书、本院制作的开庭笔录、调查笔录等在卷佐证。严高红认为，尤晓红未经其同意解除合同，搬走涉案房屋内的物品，存在违约，应赔偿其损失，除了合同约定的应按照年度总租金的20%支付7200元（2000元/月×未履约的18个月×20%）之外，上述违约金不足以弥补其损失。其承租房屋后进行了装修，刷了白墙，铺了PVC地板，给卫生间、厨房间铺设了墙砖、地砖，并进行了吊顶，添置了6台空调（其中4台安装在涉案房屋中，2011年、2013年购买的两台空调放置于阳台上），一个洗衣机、一个热水器、一台冰箱、一台油烟机、四张床、5个衣柜、4张梳妆台、一个小圆桌、两张电脑桌、六把椅子、2个浴霸、三个台盆、一个路由器、一个电信包，为此，提供了如下证据：证据1、2018年1月3日冠军开锁搬家服务部出具的中海独墅岛226-2104室换锁芯一把的收据，载明现金支付150元。证据2、2018年12月22日冠军开锁搬家服务部出具的中海独墅岛226-2104室开大门锁芯一次，载明现金支付100元。证据3、2016年5月9日严高红与苏州晋东装饰工程有限公司签订的装饰合同一份，载明严高红委托刘东对涉案房屋进行装修，约定工程款金额20000元，在工程完工时一次性现金支付。证据4、购物清单、安装确认单、销货单若干，显示严高红分别于2011年7月4日从苏州人民商场购买春兰空调一台，价款1929元；于2013年2月18日从京东商城购买长虹空调一台，价款2109元；于2016年5月24日从京东商城购买奥玛双开门冰箱一台，价款798元；于2016年6月4日从京东商城购买海信波轮洗衣机一台，价款618元；于2016年6月22日从京东商城购买扬子空调一台，价款1399元；于2016年7月31日从京东商城购买扬子空调一台，价款1349元；于2016年11月15日从京东商城购买扬子空调一台，价款1599元并于2016年11月17日安装将该空调安装于涉案房屋内；于2017年6月19日从京东商城购买扬子空调一台，价款1459元。严高红提供了销货单三张，载明2016年6月1日购买烤漆床2套、实木床1张、带书柜床1张、衣柜5张、梳妆台4张、小圆桌1张、电脑桌2张、木椅子6把、热水器一台、油烟机一台、浴霸一台、电表5个、马桶2个、台盆2个，上述3张销货单显示价格12180元。严高红表示上述物品其已无使用目的，要求尤晓红赔偿价款。经质证，尤晓红对证据1、2的真实性、关联性均不予认可；对证据3的真实性不予认可，认为没有对应票据予以佐证；对证据4中，2017年6月29日的空调购物单真实性予以认可，但关联性不予认可，对于2011年7月4日的发票、2013年2月18日的空调关联性不予认可，对销货单真实性、关联性均不予认可。尤晓红当庭确认，其将房屋内的6台空调、1个洗衣机、1个热水器、1台冰箱、1台油烟机、4张床、5个衣柜、4张梳妆台、1个小圆桌、2张电脑桌、4套窗帘均搬走了，对原告所谓的马桶、橱柜、台盆、电表、套装门、地板、椅子、电信包、路由器留在了涉案房屋。其原意返还上述涉案物品。尤晓红认为，其系受到严高红威胁的情况下才强行收回房屋的，且收回房屋后也已退还了严高红多缴的租金。为此，提供了如下证据：证据1、双方短信聊天记录，显示2018年12月8日严高红询问尤晓红是否去通知涉案房屋实际承租人搬离，尤晓红否认并表示系派出所强行敲门入内的，当天严高红让尤晓红明确租金已转，不同意交房，2018年12月22日严高红指责尤晓红将所有房客均赶走并更换锁芯，表示会安排新疆人和白血病人住进去。尤晓红认为其受到了严高红的威胁。证据2、银行回单。显示2019年4月3日尤晓红返还严高红6000元，并附言退还2018年12月8日转账的6000元。经质证，严高红认可上述证据的真实性。本院认为，关于涉案房屋租赁关系存续期间，是否存在违约行为，谁违约在先的问题。严高红认为系尤晓红违约，双方签订的房屋租赁合同尚在租赁期限内，但未就解除租赁关系达成一致意见尤晓红即将房屋出售给他人，并赶走涉案房屋内的租客，故其有权主张被告支付违约金、合同利益损失、装修损失及优先购买权损失。尤晓红认为严高红未能按约支付租金，违约在先，其有权解除合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,未违反法律强制性规定,合法有效,合同双方应遵照合同履行。结合本案案情，双方签订租赁协议后半年左右，尤晓红即告知原告拟提前收回房屋并出售，涉案房屋产权登记满2年即拟出售，虽2017年6月12日严高红并未按照半年为周期支付租金，但尤晓红并未提出异议且多次和严高红沟通提前收回房屋、期间尤晓红还存在拉黑严高红联系方式、免收租金、拒收租金的行为，并表示愿意酌情支付赔偿款，从未提及严高红租金支付周期改变的问题，故严高红的上述延迟支付租金的行为并未达到尤晓红有权解除的程度。相反，尤晓红在租赁合同期内，未取得严高红同意即提前收回房屋、搬离严高红的物品，其行为属于在租赁期内出租方擅自解除合同提前收回房屋，故本院认定尤晓红存在违约行为，应向严高红支付违约金。合同约定在出租方单方违约的情况下，出租方应按年总租金的20%支付，严高红认为年总租金应理解为未履行的合同租期的租金，尤晓红认为系合同约定的年度租金，本院认为在双方对年总租金未有明确约定的情况下，结合文义解释、体系解释的方法，该年租金应为双方约定的年度租金，由于尤晓红系2018年12月收回房屋的，依据双方约定当时的月租金为2000元，故严高红有权要求尤晓红支付违约金4800元，同时系尤晓红违约造成的合同解除，故严高红有权要求尤晓红返还押金2000元。综合本案案情，涉案房屋尤晓红在未妥善解除与严高红的租赁关系情况下，出售涉案房屋并强行交付房屋、搬走部分严高红放置在涉案房屋内的物品，故严高红有权向尤晓红主张装修损失及物品损失，现严高红已提供初步证据证明其实际损失高于合同约定的违约金损失，故其有权要求尤晓红弥补其损失，现涉案房屋已由案外人实际控制使用，对尤晓红陈述的未搬离的物品的价值已不存在鉴定的可能，故严高红要求货币赔偿的主张本院予以采纳，综合双方合同签订的日期，约定的租期、原告已提供的证据，本院酌情认定尤晓红赔偿严高红装修损失7500元、物品损失8790元。严高红要求尤晓红支付其于2018年1月3日更换锁芯费用80元，结合双方微信记录所载，尤晓红认可更换锁芯并费用共同承担，现严高红已提供收据明确支付了更换锁芯费用150元，故该款项尤晓红应负担50%即75元，关于2018年12月22日的开锁费用100元，系尤晓红在严高红未知情的情况下出售房屋并搬走屋内物品的背景下严高红为进入涉案房屋而进行的合理支出，故上述费用应由尤晓红予以承担。关于严高红主张的其合同期内的利益损失，对此严高红未能提供证据证明，但结合庭审中双方一致认可的严高红租赁房屋后转租他人赚取差价的情况，本院认为严高红确系尤晓红的上述行为导致了逾期利益的损失，综合涉案房屋当地市场的出租行情、房屋分割及出租情况，本院酌情认定严高红合同期内的预期利益损失15000元。至于严高红主张的涉案房屋优先购买权，本院认为，优先购买权存在的前提是实际使用行为，综合本案案情，严高红向尤晓红承租房屋后进行转租，故严高红非涉案房屋的实际使用人，故其主张的优先购买权本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尤晓红于本判决生效之日起十日内返还原告租房押金人民币2000元、违约金4800元、更换锁芯费用75元、开锁费用100元、合同期内逾期利益损失15000元、物品损失8790元、装修损失7500元，以上共计38265元。二、驳回原告严高红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计1838元,由原告严高红负担1081元，由被告尤晓红负担757元（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  顾 霞人民陪审员  闫茂成人民陪审员  徐志华二〇二〇年一月十六日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦