河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1722民初3415号原告：张付轩，男，汉族，1953年1月16日出生，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李学峰，河南豫上律师事务所律师。被告：张继民，男，汉族，1962年5月20日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人：陈冰，河南博建律师事务所律师。被告：郑州心怡房地产开发有限公司，地址：郑州市二七区陇海中路53号1号楼。法定代表人：许雪来，该公司经理。委托诉讼代理人：吴飘香，河南博建律师事务所律师。原告张付轩与被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张付轩及其委托代理人李学峰、被告张继民委托诉讼代理人陈冰及被告郑州心怡房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴飘香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决二被告赔偿原告因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元；2、请求依法判决二被告赔偿原告因其占用原告部分宗地两层以上空域建商品房二给原告造成的损失1255152元。事实与理由：原告在秦相路西侧有一宗土地，二被告想购买该宗土地用于房地产开发，2010年9月1日双方签订了一份《土地使用权转让协议书》，次年3月10日又签订了一份补充变更协议书。约定：宗地出卖给二被告，转让价款1100万元，东临秦相路的门面房从北起第一间往南至第四间共三层房屋所有权和土地使用权归原告，被告向原告交付不低于130平方米的商品住宅房一套，如建地下室，则地下室的所有权归张付轩所有。协议后二被告未按约定履行应尽义务，表现在：1、擅自将电梯和步梯建在门面房内，造成原告实际门面房比合同约定面积少了65.03平方米（一、二层合计面积）；2、擅自在建设过程中，在原告所有的二层门面楼以上又加建了9层商品房，造成原告二层以上的空中权益受损。由于二被告未完全履行协议约定或变更协议约定内容，造成原告上述两项损失，为此，诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司辩称，1、原告诉称的要求被告赔偿因少交付一、二层门面房产生的经济损失377655元无事实和法律依据。被告与原告签订的《补充变更协议》第一条约定，或依照乙方规划面积和实际面积计算，被告的建房是依据政府规划进行建设，且双方合同中也明确约定可以按照规划面积和实际面积进行计算，原告诉称的65.03㎡是因被告按照规划建设楼梯、步梯而产生的空间，是属于双方共同所有的部分，且被告已经协助原告将该部分的土地使用权办理在原告名下，原告已经对该部分实际占有和使用，对该部分拥有所有权和使用权，不存在原告诉称的被告向其少交付65.03㎡的问题。在双方合同中双方并未约定因政府规划的变更而产生的补偿问题，故被告也不承担原告诉称的赔偿377655元的赔偿问题；2、原告诉称的因被告占用其两层以上空域建商品房而造成的损失无事实和法律依据。被告在原告两层以上空域部分建商品房是依据建设工程规划许可证而进行建设的，符合政府规划和建筑设计，其建设是正当合理合法的。而原告诉称的空域权问题，已经过上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3755号民事判决书处理，上蔡县人民法院明确告知原告张付轩7日内日缴纳诉讼费用，而原告却未在规定的时间内缴纳该项诉讼请求的诉讼费用而导致败诉。且驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终4560号民事判决书维持了原判。即使是原告空域权的问题经过了法院的处理，其诉请也没有事实和法律依据。被告因政府规划的变更，改变了建筑设计，同时被告也办理了相应的建筑工程规划许可证，经过政府部门批准而建房，其建筑行为是符合政府规划行为的，并不存在侵犯原告空域权的问题。因此，原告诉称的侵犯其三层以上空域权的问题根本不存在，更谈不上给其造成了1144528.5元的损失。因此，原告的诉请依法不应得到支持。经审理查明，原告在秦相路西侧有一宗土地，二被告对该土地用于房地产开发，并于2010年9月1日签订了协议书一份，载明：“土地使用权转让协议书甲方：上蔡县残退军人车队乙方：张继民经甲、乙双方协商，自愿达成如下协议：一、甲方有土地一宗，系国有土地，愿意转让，乙方愿意接受；二、该宗地位于秦相路中段西侧，土地证号为上国用（1994）字第2601016号，面积5446平方米；三、其中东边北起三间土地（南北长10.5米，东西宽18米）仍归甲方所有，由乙方统一建房，一、二层归甲方所有，按每平方1000元支付建筑价款；四、转让价格为人民币壹仟壹佰万元整（11000000元整）；五、付款方式：合同签订之日，乙方先付给甲方陆佰万元整（6000000元整），余款伍佰万元在院内搬清后一次性支付完毕；六、乙方建房后给甲方住宅商品房一套，不低于130平方米，楼层及单元在乙方对外出售之前由甲方优先选择。甲方取得该套房屋不再支付任何价款；七、乙方取得该宗地开发时，必须在该宗地南侧留出南北宽4米的出路供南邻共用；八、本土地转让协议所发生的一切税费、土地出让金（包括甲方应交纳的营业收入所得税）等税费均由乙方负担；九、开发过户转让税费由乙方承担；十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效，签订后双方不得违约，否则按法律规定承担责任。甲方签字：张付轩上蔡县残退军人汽车队乙方签字：张继民2010年9月1日”。后于2011年3月10日签订补充变更协议，载明“补充变更协议甲方：上蔡县残退军人车队乙方：张继民甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，对双方于2010年9月1日签订的《土地使用权转让协议》作以下补充和变更。一、变更《土地使用权转让协议书》第三条的约定，变更后的内容为东临秦相路的门面房，从北起第一间往南至第四间(共三层十二间，不含地下室)的房屋所有权和土地使用权归张付轩，该房每一层建筑面积为244.80平方米(即南北长13.60米，东西宽18米)，或依照乙方规划面积和实际面积计算，张付轩按每平方米人民币1000元支付建筑价款；二、乙方同意上述房屋的楼梯、隔间按张付轩的意思建设；三、乙方必须将上述房屋的房产所有权证和上述房屋的土地使用权证，办在张付轩名下，办证的费用甲方承担；四、若乙方有地下室，上述房屋下的地下室的所有权归张付轩所有，地下室的价款按本协议第一条约定的价款执行；五、其他未尽事宜，双方协商；六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份”甲方：张付轩上蔡县残退军人汽车队乙方：张继民2011年3月10日。”合同签订后，被告张继民按约定履行了主要金钱给付义务。施工过程中，因二被告未将土地使用权证过户到原告名下，双方发生纠纷，因工程已施工完毕，施工设计发生变化，原来约定为原告建设四间三层门面房，变成四间两层商铺，三层东单元建设为商品房住房，其中两套完整建在争议的土地上。郑州心怡房地产开发有限公司及张继民将1号楼的电梯和步梯建设在原告的一二层门面房内，面积为65.03平方米，该电梯和步梯所有权登记在原告张付轩名下，但由心怡华庭1号楼的业主使用。二被告占用原告部分宗地两层以上空域建3-9层商品房。后原告张付轩向本院提起民事诉讼，2015年12月23日本院作出(2014)上民初字第286号民事判决书，判决被告张继民、第三人郑州心怡房地产开发有限公司于判决生效后三十日内履行合同义务，将位于秦相路中段路西北栋楼土地244.8平方米土地使用权(从北第二间门面房北墙起向南13.6米，向西18米，北至过道，东至秦相路)、土地上四间两层门面房(从北第二间门面房至第四间)、土地上东单元第三层商品房两套的产权登记手续办理在原告张付轩名下。一审宣判后二被告不服，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。2016年9月20日驻马店市中级人民法院作出(2016)豫17民终1169号民事判决书：一、撤销上蔡县人民法院作出(2014)上民初字第286号民事判决书；二、张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助张付轩将位于上××县县城秦相路××西北××楼五间两层门面房(从北第二间门面房至第五间)产权及该门面房与住宅楼上下重叠之外的门面房所占土地的使用权登记在张付轩名下。三、位于上××县县城秦相路××西北××楼五间两层门面房(从北第二间门面房至第五间)与住宅楼上下重叠部分的土地的使用权归郑州心怡房地产开发有限公司与张付轩共有。张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于判决后三十日内协助张付轩办理共有权证。后张付轩再次向本院提起民事诉讼，2017年9月14日，本院作出(2016)豫1722民初3755号民事判决书，一、判决被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告张付轩房款37.7万元。二、判决被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告张付轩土地款39万元及利息（利息按同期银行利率计算至支付完毕之日止）。三、判决被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司所开发地下室（与原告门面房土地相应重叠的地下室部分），原告张付轩拥有和其他业主共同的物权及管理使用权。一审判决后，张付轩不服，上诉到驻马店市中级人民法院。2017年11月24日，驻马店市中级人民法院作出(2017)豫17民终4560号民事判决书，驳回上诉，维持原判。由于原告张付轩在(2016)豫1722民初3755号一案中，未提起因建设电梯和步行梯少向其交付一、二层门面房共计65.03平方米损失价值的诉请，追加因被告擅自在其三层以上空域建筑商品房造成损失诉请而未缴纳诉讼费用被判决不予处理，遂造成本案诉讼。另查明，2019年8月16日，原告张付轩向本院申请：对张继民、郑州心怡房地产开发有限公司开发的心怡居住小区涉及案件部分进行资产评估。2019年9月24日，驻马店恒信资产评估事务所作出驻恒信评报字（2019）第108-1号、108-2号评估报告，认定：“截止评估基准日2016年10月30日，郑州心怡房地产开发有限公司及张继民涉诉的位于上××中××西侧××层门面房（建筑面积65.03平方米）的市场评估价值为357665元；位于上××中××西侧××层商品房（建筑面积1574.52平方米）的开发利润评估价值为1255152元。”上述事实，有原、被告陈述，土地使用权转让协议书、补充变更协议书、（2016）豫1722民初3755号、驻马店市中级人民法院（2016）豫17民终1169号、（2017）豫17民终4560号、上蔡县房屋面积测绘报告、驻恒信评报字（2019）第108-1号、108-2号评估报告、发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，2010年9月1日，原、被告双方签订《土地使用权转让协议书》，由被告开发建设位于秦相路中段西侧；后原、被告于2011年3月10日又签订补充变更协议书，该两份协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于原告请求的第一项内容，要求二被告赔偿原告因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元的诉请，因该65.03平方米系二被告建设心怡华庭1号楼的电梯和步梯实际占用面积，该电梯和步梯所占用的土地所有权虽然登记在原告张付轩名下，但原告张付轩没有该电梯和步梯的使用权和管理权，二被告以此抗辩不承担赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。二被告将电梯和步梯建设在原告所有的门面房内，侵占了原告的权益，给原告造成了损失，且驻马店恒信资产评估事务所对此损失进行了评估，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告请求的第二项内容，原、被告双方协议中约定：“从北起第一间往南至第四间(共三层十二间，不含地下室)的房屋所有权和土地使用权归张付轩”。由于二被告擅自在原告所有的门面房房屋及土地上建设商品房，未按照合同约定内容交付门面房所占土地使用权，被驻马店中级人民法院（2016）豫17民终1169号民事判决书认定：对门面房和住宅楼公用部分的土地应由张付轩及住宅楼所有购房户共同享有使用权。二被告擅自在原告所有的房屋上建商品房的行为侵害了原告张付轩所属土地所有权的完整性，导致原告无法在其房屋上建房或其他行为，二被告在其房屋上建设商品房的开发利润即为原告的损失，故原告要求二被告赔偿开发利润1255152元的诉请，于法有据，本院予以支持。二被告辩称：被告在原告两层以上空域部分建商品房是依据建设工程规划许可证而进行建设的，符合政府规划和建筑设计，其建设是正当合理合法的。经查，建设工程规划许可证是一种行政行为，不能证明商品房所占土地的所有权归属问题，且不能成为侵占他人权益的抗辩理由。故该辩称，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州心怡房地产开发有限公司、张继民赔偿原告张付轩因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元；二、被告郑州心怡房地产开发有限公司、张继民赔偿原告张付轩因擅自在原告所有的门面房上建设商品房损失1255152元。上述一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18472元，由二被告负担（此款原告已预交9236元，限二被告在给付原告款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘雪丽人民陪审员  曹景玉人民陪审员  尼福运二〇二〇年一月十三日书 记 员  宋定颖