文书内容贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初5879号原告：刘木妹，男，1971年5月9日生，汉族，个体户，住贵州省安顺市西秀区。原告：王琴芳，女，1976年1月5日生，汉族，个体户，住贵州省安顺市西秀区，系刘木妹之妻。原告：陈某，女，1977年5月15日生，汉族，个体住广东省东莞市。原告：刘某，男，2004年5月18日生，汉族，学生，住广东省东莞市。原告刘某法定代理人：陈某，女，1977年5月15日生，汉族，系原告刘某母亲，住广东省东莞市。四原告委托诉讼代理人：杨益松，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612、712号，统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，男，1980年5月27日生，穿青人，该公司董事长，住贵州省安顺市西秀区，身份证号：522501198005270039。委托诉讼代理人：陈徽，男，1985年2月20日生，汉族，系公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告刘木妹、王琴芳、陈某、刘某与被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称翠麓房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王琴芳及四原告共同委托诉讼代理人杨益松、被告翠麓房开之委托诉讼代理人陈徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉请判决：一、被告支付翠麓金座灯饰3层12号、3层13号租金178209元（2017年8月18日至2020年8月17日，即合同约定第六、七、八年期间租金）；二、被告支付逾期支付上述租金的违约金（按年利率5.655%的标准，以第六年租金57487元为基数、从2017年8月27日计至付清日止，以第七年的租金60361元为基数、从2018年8月27日起计至付清日止，以第八年的租金60361为基数、从2019年8月27日计至付清日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由原告刘木妹、王琴芳、陈某、刘某之父亲刘木泉（甲方）与被告（乙方）于2012年8月27日两次分别签订《商品房买卖合同》，约定：原告刘木妹、王琴芳、陈某、刘木泉向被告购买上述灯饰城3层13号商铺和3层13号商铺商铺，建筑面积分别为78.2平方米和23.37平方米，房屋价分别为586500元、222015元。同日，原告刘木妹、王琴芳、陈某、刘木泉（甲方）与被告（乙方）两次分别签订《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》二份，约定：甲方将12、13号商铺委托乙方进行租赁及经营管理，委托期限自2012年8月18日起至2022年8月17日，计租合同总价款分别为:653482元、247370元（由购房款及前两年的租金组成）；无论该商铺是否有商户承租，乙方均需要按约定的时间将该商铺的租金收益存入甲方指定账户至本协议终止，甲方在此期间不得以任何理由加其收益；自购买该商铺起乙方一次性支付甲方2012年8月18日至2014年8月17日期间的租金66982元、25255元；经营管理期间，乙方有权根据市场的变化对商铺进行经营业态的调整，同时有权对经营的商户进行选择、分配租赁商铺的面积及位置；甲方的租金按年收取，领取租金时间为2014年8月18日起按年经此类推至本协议终止；非甲方原因导致未能在租金领取时间的七个工作日内按期足额收取当年租金收益的，乙方将按当年租金收益每天1%计付违约金至实际足额支付之日止等。合同并附附件二，对十年租金进行明确。上述协议签订后，被告按协议支付了2014年-2017年的租金，2017年8月27日后因被告未支付租金，原告与其他业主联名向被告递交建议书，被告于同年9月11日作出书面处理意见，称其已履行五年租金，余下五年租金因经济困难，终止租赁合同。为维护原告权益，故诉请。被告辩称：对原告诉称的事实无异议，2017年与原告方协商过未果，现我方未收到租金，不同意支付租金和违约金。四原告诉请的损失无法律依据，且损失计算过高，请法院依法调整。综上，请人民法院对四原告的诉请予以驳回。四原告提交：四原告身份证、原告刘木妹与王琴芳的结婚证复印件、原告陈某与刘木泉的结婚证复印件、常住人口登记卡及死亡证明复印件、《商品房买卖合同》二份、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》二份、《公证书》五份；被告对真实性及内容均无异议，本院予以采信。被告提供的：营业执照、法定代表人证明及其身份证复印件。经审理查明：《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》二份均约定：租金按年支付，第二次领取租金的时间均为2014年8月18日；非甲方原因导致未能在租金领取时间的七个工作日内按期足额收取当年租金收益的，乙方将按当年租金收益每天1%计付违约金至实际足额支付之日止，连续三个月不能支付租金收益的，甲方有权与乙方解除本协议等内容。双方因2017年8月27日后未能向原告方支付租金，原告方与其他业主书面向被告提出建议，但经双方协商仍无果，至今被告未向原告交还协议约定的12、13号商铺。按二份《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》的内容，被告应向原告方支付12、13号商铺的十年租金收益情况如下：            序号              租金计算期间              12号商铺（元）              13号商铺（元）              备 注                  1                2012.8.18-2013.8.17              32674              12369              租金已返                  2                  2013.8.18-2014.8.17              34308              12987              租金已返                  3              2014.8.18-2015.8.17              36023              13636                                4              2015.8.18-2016.8.17              37824              14318                                5              2016.8.18-2017.8.17              39716              15034                                6              2017.8.18-2018.8.17              41701              15786                                7              2018.8.18-2019.8.17              43786              16575                                8              2019.8.18-2020.8.17              43786              16575                                9              2020.8.18-2021.8.17              43786              16575                                10              2021.8.18-2022.8.17              43786              16575                    另查明，对上述的12、13号商铺，已办理登记由刘木妹、王琴芳、陈某、刘木泉所有。刘木泉因病于2016年4月1日死亡，经公证，其名下上述所购商铺明确由其长子原告刘某继承。本院认为，原告刘某就刘木容所购买的上述12、13号商铺依法取得的继承权，享有对被告主张租金收益权的权利。四原告诉称的《商品房买卖合同》、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》，实际是被告采取变相返本销售的方式销售商品房，其行为虽然违反了《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，但《商品房销售管理办法》系中华人民共和国建设部于2001年6月1日发布施行的部门规章，并非法律、行政法规的效力性规定，现《商品房买卖合同》、《翠麓金座灯饰城商铺返租协议》的主要权利义务已履行，被告在与四原告协商未果的情况下，但其未提出解除租赁协议，亦未向四原告交还商铺，其在占有（实际管理、使用）商铺期间，应当按协议约定履行支付租金的义务其不履行支付租金的义务，其行为已构成违约。现四原告诉请被告按协议履行应支付的租金，本院依法予以支持。四原告要求被告以所欠租金为基数、按年利率5.655%承担逾期支付租金的违约责任，其诉请远低于双方在协议中的约定的标准，被告认为违约金过高，要求调整，但未提交证据证实，故本院依法支持四原告的诉请，对被告的主张，本院不予支持。另鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院对原告诉请在2019年8月20日后的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付予以支持。被告辩称经济困难无力支付，其辩称理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效三日内向原告刘木妹、王琴芳、陈某、刘某支付2017年8月18日至2020年8月17日的租金178209元；二、被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司向原告刘木妹、王琴芳、陈某、刘某违约金（按年利率5.655%，以57487元为基数、从2017年8月27日计至2018年8月26日，以117848元为基数、从2018年8月27日计至2019年8月26日止，在本判决生效三日内支付前述违约金；2019年8月27日起的违约金，以178209元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至租金付清日止，每年于8月18日付一次）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3914元，减半收取1957元，由被告负担（该费用四原告已预交，被告在本判决生效三日内支付给四原告，四原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，四原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  徐侨生二〇二〇年一月十五日法官助理丁雅洁书记员刘玉莹