济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2419号原告：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：汪婷婷，女，1987年10月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：彭鹏（系汪婷婷之夫），男，1987年6月21日出生，汉族，现住济南市。原告济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）与被告汪婷婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。被告汪婷婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2019年11月27日、2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人张志良及被告汪婷婷委托诉讼代理人彭鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除恒大公司与汪婷婷就某房屋签订的《济南市商房买卖合同》及其附件；2.请求贵院依法判令汪婷婷协助恒大公司办理上述房屋的注销合同备案、网签备案撤销手续并返还房屋；3.判令汪婷婷所交的款项243147元作为违约金不予退还；4.判令汪婷婷承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月1日，恒大公司与汪婷婷签订了《济南市商品房买卖合同》及附件，合同约定：汪婷婷购买济南恒大雅苑的房屋，合同总价款930361元，付款方式为交纳首付款后，余款办理银行按揭贷款。为此，恒大公司、汪婷婷、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称担保合同），担保合同约定：恒大公司为汪婷婷的650000元按揭贷款承担连带保证责任，保证责任至汪婷婷取得房地产权属证书，并办妥以农行历城支行为抵押权人的抵押登记手续之日。现因汪婷婷未按期偿还贷款，农行历城支行要求恒大公司承担保证责任从恒大公司账户扣划款项17872.07元，且还在继续扣款。根据恒大公司、汪婷婷签订的《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第一款第五项第（1）之规定，汪婷婷未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致恒大公司承担保证责任的，恒大公司有权单方解除合同，收回房屋，汪婷婷，以所交的全部款项作为违约金向恒大公司承担违约责任。根据附件五第二条第三款之规定，合同解除后，该房屋归恒大公司所有，配合恒大公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。汪婷婷辩称，对恒大公司的起诉没有异议，只是暂时资金比较紧张无法支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪婷婷对恒大公司提交的证据无异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，恒大公司作为出卖人与作为买受人的汪婷婷签订《济南市商品房买卖合同》［合同编号:销售(字)***］，约定汪婷婷购买恒大公司开发建设的某室商品房一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为930361元。合同第六条付款方式及期限约定：2013年7月31日前支付首付款280361元，其余房款650000元，须在2013年7月31日前办理完银行、公积金按揭贷款申请手续；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还就产权登记、交接、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定：……（一）5.因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房已出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。关于合同解除约定：……（三）合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。如买受人承担违约责任后，尚有剩余款项需要退还给买受人的，在办理完毕上述取消交易手续后，方可办理退款手续。第十三条补充协议的效力约定：本补充协议的内容与本合同内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还就装修装饰、合同解除等事项进行了补充约定。上述合同及附件签订前后，汪婷婷于2013年7月31日支付168719元（含定金20000元），于2014年6月11日支付37214元，于2015年3月21日支付37214元，首付款共计支付243147元。2013年8月9日，恒大公司、汪婷婷及中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定由汪婷婷向农行历城支行贷款650000元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由恒大公司为汪婷婷的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，农行历城支行依约发放了相应的贷款。2016年6月15日，恒大公司向汪婷婷交付了涉案合同约定的房屋。贷款后，汪婷婷初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致恒大公司承担保证责任，代其向银行偿还了相应的贷款。2018年6月29日至2019年11月27日期间，农行历城支行自恒大公司账户扣划款项共计54329.47元，用于归还借款人汪婷婷欠款。本院认为，恒大公司与汪婷婷签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及恒大公司、汪婷婷与农行历城支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。恒大公司以汪婷婷拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的事实，汪婷婷逾期还款，并直接导致恒大公司承担保证责任，分次代其清偿了部分银行贷款。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，汪婷婷逾期还款导致恒大公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，恒大公司有权解除合同并要求汪婷婷承担相应的违约责任。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定，恒大公司承担保证责任后，享有了合同解除权。因汪婷婷未按期偿还贷款，农行历城支行银行于2018年6月29日至2019年11月27日期间扣划恒大公司款项共计54329.47元，恒大公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达汪婷婷的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日，本院对汪婷婷进行送达的时间为2019年4月26日，上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同约定的汪婷婷的义务，其应当协助恒大公司办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，恒大公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，以十日为宜。恒大公司要求汪婷婷腾还房屋，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案情况，因汪婷婷违约，恒大公司要求解除合同并腾还房屋，于法有据，本院予以支持，腾房时间以本判决生效之日起三十日之内为宜。恒大公司要求汪婷婷所交的款项243147元作为违约金不予退还，根据补充协议第二条第一款第五项第（1）之约定，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。结合本案情况，由于汪婷婷存在违约行为，恒大公司要求汪婷婷所交的款项243147元作为违约金不予退还符合合同约定，故恒大公司该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、原告济南恒大西区置业有限公司与被告汪婷婷于2013年8月1日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2019年4月26日解除；二、被告汪婷婷于本判决生效之日起十日内协助原告济南恒大西区置业有限公司办理济南市槐荫区某室房屋的网签备案撤销手续；三、被告汪婷婷于本判决生效之日起三十日内将坐落于济南市槐荫区某室房屋腾交给原告济南恒大西区置业有限公司；四、被告汪婷婷向原告济南恒大西区置业有限公司交纳的243147元购房款作为违约金不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4947元，由被告汪婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  崔秀莲人民陪审员  林志辉二〇二〇年一月十七日书 记 员  董 恺