山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初2063号 原告：王琳，女，1975年6月18日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：金苏东，山东恒平律师事务所律师。 被告：枣庄市汇泉房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区解放路304号。统一社会信用代码：91370400778441827E。 法定代表人：刘继忠，经理。 委托诉讼代理人：宋树田，男，1979年1月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：朱超，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 王琳与枣庄市汇泉房地产开发有限公司（以下简称“汇泉公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王琳委托诉讼代理人金苏东，汇泉公司委托诉讼代理人宋树田、朱超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王琳向本院提出诉讼请求：1、判令汇泉公司赔偿商品损失169679.3元及电梯损失49600元，共计219279.3元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2016年5月25日与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告出售的枣庄市市中区文西花苑5号楼1号门市和该门市地下室一处。原告因承包市中区杨宁食品超市文化西路店，在此经营超市。因被告出卖的门市及地下室房屋墙体存在质量问题，造成2019年8月6日夜下大雨时，该超市的部分商品和电梯被水淹没，造成了商品损失219279.3元。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法裁判。 汇泉公司辩称：1、案涉房屋所处位置经营的超市名称为市中区杨宁食品超市文化路西店，经营者为吴迎军，而非被答辩人，被答辩人就本案淹没商品及电梯无财产损害赔偿请求权；2、案涉房屋在交付前已经通过质量验收，墙体不存在质量问题，答辩人无义务因墙体质量问题向被答辩人赔偿财产损失；３、答辩人与被答辩人房屋买卖合同签订于2016年，实际房屋于2014年6月之前已经交付，遭受水淹时已过保修期，答辩人无义务赔偿被答辩人损失；４、案涉房屋向被答辩人交付后，被答辩人擅自改变房屋主体结构及用途，无规划许可，占用消防通道私建违章建筑，因此造成的损失应由被答辩人承担；５、本案诉讼费用应由被答辩人承担。事实与理由：被答辩人购买答辩人开发的文西花苑5号楼98-1号商业门市即案涉房屋，该房屋于2012年验收合格，2016年5月25日交付被答辩人。交付被答辩人后，被答辩人擅自改变房屋主体结构，将其一层店面与地下一层打通，并擅自搭建步梯并安装扶梯。2019年8月6日，突降大雨，致使枣庄市多处被淹，案涉房屋亦遭受水淹。被答辩人主张其房屋及货物遭受水淹系案涉房屋墙体存在质量问题，对此答辩人并不认同。案涉房屋在2012年验收时均合格，不存在质量问题。案涉房屋遭受水淹的原因应为答辩人擅自改变房屋主体结构及其未经规划许可占用消防通道（消防通道也具有排水功能）私建违章建筑一处所致，而被答辩人货物损失亦由其改变房屋用途所致。以上事实，请贵院查清后依法裁判。 王琳为证明其主张，向本院提供如下证据：１、商品房买卖合同复印件及购房发票复印件。证明王琳于2016年5月25日以2442170元购买汇泉公司涉案房屋。案涉房屋门市一、二层，价款是2557830元。涉案的地下超市是地下一，价款是2442170元，证实了是本案的原告王琳购买的涉案房屋，在住房合同中间后面有一个补充协议是买的地下一房屋；２、承包合同。证明王琳承包了涉案房屋的地下一的超市，承包的名称是市中区杨宁食品超市文化西路店，有王琳与杨宁超市之间的承包合同，这就证实了不是像答辩人说的原告主体不适格；３、营业执照。证明王琳在这个涉案房屋承包的是超市，有工商的营业手续；４、公证书。证明2019年8月6日涉案房屋有质量问题，房屋渗水后，超市的商品被浸泡以及电梯被浸泡的整个损失现场；５、电梯维护服务合同及维修明细。证实涉案房屋被水浸泡之后，电梯进行了零件更换及维修的费用；６、商品损失明细。是根据公证机关在现场对商品的浸泡现状进行了现场公正，根据现场清点的商品损失现况，列出的商品明细，共计损失价值169679.3元；７、商品住宅质量保证书、使用说明。证明被告向原告提供了商品住宅质量保证书及使用说明。汇泉公司质证认为：对第１份证据认可。但是该证据的第18条住宅保修责任中第（二）项约定因人为破坏或严重自然灾害造成的房屋损害、不当使用或者在装修房屋过程中对房屋结构、水、电、气、管线、防水层、保温层、粉刷层及商品零件造成的损害，出卖人不承担保修和赔偿责任；对第２份证据真实性不予认可。是原告所述其经营的超市与原告签订的承包经营合同，但是在该合同中看不到任何原经营者的签章。因此，原告是否真实承包经营该超市无法确认；对第３份证据真实性予以认可。但同样无法证明该超市的经营者是原告；对第４份证据真实性予以认可，但对证明内容不予认可。首先在公证书中的申请人并没有体现和原告有任何关联性，不能证明该超市现在由原告经营。其次，公证书中并没有对案涉房屋的墙体进行任何鉴定，对案涉房屋的墙体质量进行评析。所谓的墙体质量问题是原告自述，公证书中针对案涉房屋中电梯以及物品的损坏情况进行了公正，并没有对造成损坏的原因进行公证；对证据５真实性予以认可，但对证明目的不予认可。在该案涉房屋的规划中，不存在电梯的设计，电梯的安装是原告在破坏了原有的主体结构后私自安装。根据规划标准，在案涉房屋中不应当有电梯，因此电梯的损坏应当由原告承担责任。原告提交的产品采购服务合同以及维修发票，时间并不明确，合同中没有签订时间，发票开票日期是2020年1月20日，无法证明该费用是真实发生的，也无法证明该费用与案涉房屋遭水泡有关。同样，发票费用与真实的损失也没有证据进行佐证；对证据６真实性予以认可，证明目的不予认可。该明细中的单价为原告自主评定，不能认定就是其损失；对证据７原告没有提交原件，真实性不予认可。 汇泉公司为证明其主张，向本院提供如下证据：１、文西花苑５#１号门市水费缴费记录。证明案涉房屋于2014年6月16日之前即已交付，案涉房屋第一次的交费时间为2014年6月16日，遭受水淹时已过保修期；２、验收报告。证明案涉房屋交付前已经验收合格。只有在验收合格的情况下，城建档案馆才会保留该证据；３、案涉房屋一层平面图及地下室弱电图、案涉房屋内部及周边照片12张。证明原告在案涉房屋东墙消防通道违法搭建房屋用于出租，影响排水，为在地下室经营超市在北墙通风口违法钻孔铺设空调、水箱管线及电路，在门市入口处违法修建步梯及安装扶梯，已对房屋主体结构造成不可逆的损坏。2019年8月6日大雨亦因此造成水淹，依据原被告双方签订的商品房买卖合同第十八条第（二）项约定，应当由原告承担其损失；４、齐鲁晚报齐鲁一点新闻。证明2019年8月6日大雨，枣庄市市中区地区降雨241.4毫米，为大暴雨，属严重自然灾害，依据原被告双方签订的商品房买卖合同第十八条第（二）项约定，不应当由被告承担赔偿责任。王琳质证认为：对第１份证据有异议。这份证据是电脑拍照的，显示的是１号门市，水费是21.2元，这个水费作为原告还没有购买此处房屋，出现的21.2元与本案没有关系；对第２份证据验收报告想证实验收合格，我们对此不予认可。这是一个档案资料，是不是合格，我们现在看不出来，对其证明目的不予认可；对证据３平面图图纸没有异议。但是对其所要证明的目的有异议，对照片有异议，没有形成的时间，对证明目的有异议。本案房屋出现渗水的部位在公证书中及公证的涉案中有明确记载是在超市的北墙主梁下面的封上有漏水，水深40公分，出水点公证书、照片中都有体现，并不是被告举证说的改变了主体结构造成的漏水，并且作为原告没有对该涉案超市进行主体上的改造，是地下怎么可能改造主体，当时地下一层被告也是按照营业用房出售给我们的；对证据４没有异议。这个时间段内就是下雨了，但是不能证明下雨了房屋渗水是自然灾害，为什么一、二层楼不进水，反而地下渗水，不是像被告所谓的证明目的。 上述证据经审查，对无异议的证据确认为有效证据，其证明力本院予以确认。 根据以上经确认的证据和原告的陈述，本院确认如下事实：2016年5月25日，王琳购买了汇泉公司开发的坐落于市中区文西花苑5号楼1号门市房和门市房地下室一处。2017年12月30日，王琳（乙方）与市中区杨宁食品超市文化西路店（甲方）签订《承包经营合同》。合同约定：甲方将市中区杨宁食品超市文化西路店经营权发包给乙方，承包经营期限为3年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止。王琳在承包案涉超市期间，2019年8月6日夜下大雨，造成该超市的部分商品和电梯被淹。关于部分商品被淹的经济损失，王琳提交了枣庄市鲁南公证处的公证书。该公证书记载：通过现场盘点对被水泡过、沾水的商品罗列了清单，在公证员的现场监督下对罗列清单上的受损商品进行了现场指认，并拍照和录像。被淹商品损失为169679.30元。关于电梯的损失，王琳提交了山东康威电梯有限公司的维修发票，金额为49600元。上述两项损失，本院予以确认。 本院认为，王琳购买了汇泉公司开发的房产，双方形成商品房买卖合同关系。汇泉公司作为建筑施工单位对建筑工程的质量保修是一种法定义务，其保修的期限应按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益来确定。我国《建设工程质量管理条例》第四十条第二项规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间是2016年5月25日，原告因房屋质量问题而遭受经济损失的时间为2019年8月6日，属于房屋建筑工程的最低保修期限内。原告遭受的商品损失169679.30元有鲁南公证处的公证书、电梯损失49600元有山东康威电梯有限公司的维修发票佐证，本院予以支持。依照《商品房销售管理办法》第三十三条、《建筑法》第六十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条、《建设工程质量管理条例》第一款第二项之规定，判决如下： 枣庄市汇泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿王琳商品损失169679.3元及电梯损失49600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4590元，由枣庄市汇泉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于枣庄市中级人民法院。 审 判 员  张 涛 二〇二〇年五月二十日 法官助理  王建增 书 记 员  李双燕