云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5550号原告：文山市海伟物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91532621799888767G，住所地文山市新平街道红旗社区泰康西路潇湘商贸城**。法定代表人：王恩伟，执行董事。委托诉讼代理人：肖芸，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。被告：刘某涛，女，1977年11月7日生，汉族，住文山市。原告文山市海伟物业管理有限责任公司（以下简称海伟物业公司）与被告刘某涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告海伟物业公司的委托诉讼代理人肖芸、被告刘某涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海伟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费2227.5元；2.被告支付二次增压费300元；3.被告支付逾期缴纳物业费违约金1095元（计算至实际付清物业服务费之日，现暂计算至2019年9月30日）；4.被告支付原告律师服务费600元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告支付物业费2450.25元（2017年4月1日计算至2019年12月30日），撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年3月29日,西清园业主委员会将西清园小区公共物业委托给原告进行管理服务。经双方协商一致,签订了《西清园小区物业管理服务委托合同》(以下筒称“合同一”),在合同一第十二条约定：“委托管理期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。”第十六条约定:“西清园小区住户、商铺、车库物业服务费每月按0.6/元.㎡收取(以产权面积计收),交费时间为每年的4月1日开始,以六个月为交费期限;业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的,从逾期之日起按每天1元交纳违约金。”第七条约定:“二次增加费每户每年100元。”合同一期限届满后,西清园业主委员会与原告续签了《西清园小区物业管理服务委托合同》(以下简称“合同二”),合同二第十一条约定:委托管理期限自2019年3月31日起至2021年3月31日止。物业服务费、二次增压费的收费标准及计收方式均不变。原告接受西清园业主委员会的委托后,对西清园小区管理至今,均按照合同的约定及法律规定履行自己的物业管理业务。但被告刘某涛作为西清园小区******房屋的所有权人,享受了原告提供的物业管理服务,应当按照合同约定如实支付物业服务费及二次增压费,但截至2019年9月30日,被告仍有物业服务费、二次增压费没有支付,经原告催要,被告均拒绝支付,无奈之下,原告只能诉至法院,望法院查明案件事实,判如所请。刘某涛辩称，原告主张的增压费300元我已支付，我已支付物业费至2017年4月20日，因物业公司管理不善，导致我的摩托车分别于2015年10月、2017年1月两次被盗，所以2017年4月20日后的物业费，我至今没有支付。原告主张的物业费、违约金、律师费，我不同意支付。海伟物业公司针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的基本身份信息；2、西清园业主委员会备案登记表、关于批准西清园小区成立业主委员会的请示、关于加刻西清园小区成立业主委员会公章的请示、西清园小区物业管理服务委托合同（一）、西清园小区物业管理服务委托合同（二），证明（1）西清园业主委员会经法定程序成立，以业主委员会名义签订的物业服务委托合同合法有效，对每个业主均具有约束力；（2）2017年4月1日起至今一直由原告对西清园小区进行物业服务管理；（3）合同约定物业服务费每月按0.6元每平方米，以产权面积计收；（4）合同一中约定,每年4月1日起开始缴费,于六个月为交费期限,逾期未缴纳物业服务费的,从逾期之日起按每天1元缴纳违约金；（5）合同一、合同二中约定二次增压费等费用每户每年100元；3、房屋登记信息摘抄表，证明（1）被告系西清园小区的业主，具有被告的主体资格；（2）被告房屋的产权面积为123.75平方米；4、催缴照片，证明2019年3月1日，原告通过书面形式向被告催缴物业服务费的事实；5、委托协议、律师代理费发票复印件各一份，证明因被告未支付物业服务费导致原告为维护自身权益而遭受的损失；经质证，刘某涛对海伟物业公司提交的第1组证据三性无异议；第2组证据真实性不认可，没有人通知过我；第3组证据真实性无异议；第4组证据真实性不予认可，没有人向我催缴过物业费，也没有见到公告栏粘贴催缴函；第5组证据真实性无异议，但不同意支付律师费。本院认为，海伟物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据均客观、真实、合法，并与本案相关联，本院予以采信。刘某涛针对其辩解，提交以下证据：1、刘某涛交识别车牌费收据、车辆行驶证及登记信息、接待报警案件三联单、车辆被盗的监控截屏3张，摩托车的发票1张、收据2张（均系复印件），证明车辆在西清园被盗，被盗摩托车的价值分别为8200元、8300元；2、收据，证明被告已支付增压费300元，支付的时间是2017年4月1日至2020年3月31日止。经质证，海伟物业公司对刘某涛提交的第1组证据中识别车牌费收据的三性认可，听说该费用是业主委员会收取，收据上胡玉芬是业主委员会成员；对车辆行驶证及登记信息、接待报警案件三联单的真实性、合法性无异议，与本案无关联，对于车辆管理，合同中约定原告不承担责任，且不能证明是因为原告未尽到管理义务造成的；对照片的三性不予认可，该照片不能证明被告的证明观点，从照片中无法反映是在什么地方，什么人在干什么；对2张证据三性不予认可，因商品名称不全，无法反映是什么东西的收据；对发票真实性予以认可，但与本案不具有关联性，发票无法证实车辆被盗。对第2组证据三性无异议。本院认为，刘某涛提交的第1组证据能证明刘某涛的摩托车辆两次在西清园小区被盗，予以采信，刘某涛关于摩托车价值的证明观点，因刘某涛未提出反诉，本案中不予评述；海伟物业公司对第2组证据的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：刘某涛系文山市房业主，该房屋建筑面积123.75平方米。2016年5月25日文山市住房管理中心对开化街道西山社区西清园业主委员会进行备案。2017年3月29日、2019年3月1日开化街道西山社区西清园业主委员会（甲方）与海伟物业公司（乙方）连续签订《西清园小区物业管理服务委托合同》,其中第一次合同约定的委托管理期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止、第二次合同约定的委托管理期限为2年自2019年3月31日起至2021年3月31日止。上述合同中约定：“甲方将西清园小区公共物业委托给乙方进行管理服务，其中乙方保安服务标准为实行全天候的封闭式管理,有专业物业管理人员进行管理。并积极主动与当地辖区的派出所配合,维护好小区治安安全,24小时巡逻值班。对小区可疑人员出入进行查问登记。对小区内出现的违法行为,报派出所进行处理。西清园小区住户、商铺物业服务费每月按0.6／元.㎡收取（以产权面积计收）。交费方式为每年4月1日起开始缴费,业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的,从逾期之日起按每天1元交纳违约金。如经催告后未在规定期限内交纳物业服务费的业主,乙方有权通过诉讼方式维权,产生的诉讼费、律师费由违约业主承担。律师费的标准按2017年1月13日发布的《云南省律师服务收费行业指引标准》收取。赔偿责任第3项停放在公共部位的任何车辆不进行收费,若出现被盗、被撞或被刮花等任何损坏情况,物业公司负责协助公安机关调查,但不负责赔偿”等内容。海伟物业公司自上述合同签订后至今为西清园小区提供物业服务。2014年11月29日21时33分、2017年1月29日13时35分，刘某涛所有的云Ｈ×××**、云Ｈ×××**普通二轮摩托车停放于案涉西清园小区Ｃ栋楼脚被盗，刘某涛向文山市公安局西华派出所报警。刘某涛自2017年4月1日至今未向海伟物业公司支付物业服务费，经海伟物业公司催要未果。云南云誉（文山）律师事务所指派肖芸律师担任海伟物业公司诉刘某涛物业服务合同纠纷一案的诉讼代理人，海伟物业公司支付法律服务费600元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中开化街道西山社区西清园业主委员会与海伟物业公司于2017年3月29日、2019年3月1日签订的《西清园小区物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。刘某涛系该小区业主，业主委员会所签订的《西清园小区物业管理服务委托合同》对本小区全体业主具有法律约束力。海伟物业公司为小区业主提供管理和服务，刘某涛作为小区业主，拖欠海伟物业公司的物业费不交，违反合同约定。海伟物业公司主张刘某涛支付自2017年4月1日起至2019年12月30日的物业服务费2450.25元（123.75平方米×33个月×0.6元/平方米/月），合法有据，予以支持。关于海伟物业公司主张刘某涛支付违约金1095元及律师费600元的诉请是否支持的问题。海伟物业公司未提交证据证明其在管理西清园小区是否尽到安保义务，故海伟物业公司在对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，致刘某涛摩托车两次被盗，海伟物业公司主张的违约金、律师费的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘某涛于本判决生效之日起十日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司自2017年4月1日起至2019年12月30日的物业服务费2450.25元；二、驳回文山市海伟物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘某涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇二〇年一月十三日书记员  张娅萍