广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4509号原告：向湘华，男，1980年10月10日出生，苗族，住址：广东省清远市清新区**********清新区第一中学，公民身份号码：430************118。原告：刘凤姣，女，1982年9月16日出生，汉族，住址：广东省清远市清新区**********清新区第一中学，公民身份号码：430************423。被告：梁伟辉，男，1979年2月16日出生，汉族，住址：广东省清远市清城区*******君安大厦1409，公民身份号码：441************314。委托诉讼代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。被告：清远市志富房地产中介服务有限公司。住所：清远市清新区************#铺。法定代表人：黎某1。原告向湘华、刘凤姣与被告梁伟辉、清远市志富房地产中介服务有限公司（以下简称志富中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告向湘华、刘凤姣，被告梁伟辉的委托诉讼代理人郭建华、被告志富中介的法定代表人黎某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向湘华、刘凤姣向本院提出的诉讼请求:1.判决被告梁伟辉向原告赔偿维修费21276元；2.判令被告志富中介对维修费承担连带赔偿责任；3.判令被告志富中介不得获取中介费；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告梁伟辉于2019年1月16日经志富中介介绍签订《房屋买卖合同》，约定：由原告购买被告位于清远市清新区***********************屋，总价款90万元，2019年1月17日支付定金3万元，2019年5月份支付首期房款16.5万元，余款通过向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，原告按约付款，并于2019年7月10日银行贷款到达被告梁伟辉账户。2019年7月12日，被告梁伟辉将案涉房屋交付原告使用。原告收楼后发现房屋漏水，经与被告梁伟辉交涉未果，于是在2019年7月29日请广州品尚装饰工程有限公司为案涉房屋漏水位置进行拆除维修，实际花费21276元。由于被告隐瞒房屋漏水情况，违反诚实信用原则，应承担原告以上维修费用。被告梁伟辉答辩称：一、原告与被告签订的《房屋买卖合同》第七条约定，双方明确原告已检查并同意按现状购买房屋。同时，双方在《补充协议》第3条中进一步明确约定，买方非常清晰房屋状况，自交付日起房屋存在的瑕疵与否，生活设施维修与否，产生相关费用与否等均与卖方无关，卖方自行完善和处理。以上合同条款是双方真实的意思表示，合法有效。原告购房后进行的维修及由此产生的维修费用属于原告应承担的合同义务，应由原告自行承担。二、原告称《补充协议》属于格式条款缺乏依据。三、被告出售的是顶层房屋，众所周知顶层房屋比其他楼层房屋更容易产生渗漏问题及需要采取更多的防渗漏措施，原告多次前往房屋实地查看，对房屋可能存在的渗漏现状已经有充分了解，原告认为被告有意隐瞒房屋漏水问题，与事实不符。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告志富中介答辩称，一、交易时原告充分知悉房屋现状，包括漏水情况。志富中介作为经纪方，在签订合同前，曾多次带原告到案涉房屋进行实地查看，并清晰告知房屋现状，包括漏水情况。二、为息事宁人，志富中介在原告再三纠缠下签订《关于中介服务费的补充协议》，该协议为原告撰写并留空给我方签订，其中“因代理方收楼前未发现房屋漏水，未尽到服务责任”的内容有违事实。三、《关于中介服务费的补充协议》约定，我方优惠1000元中介费，双方不再追究，而且我方不是房屋买卖合同的主体，原告要求我方对房屋维修费承担连带赔偿责任，依据不足，应不予支持。原告向湘华、刘凤姣向本院提交的证据：1.身份证复印件、人口信息全项、企业信用信息，拟证明原、被告诉讼主体适格；2.《房屋买卖合同》，拟证明原告购买了位于被告房屋的事实，房屋买卖合同是由被告提供的，内容并没有约定房屋质量问题；3.《补充协议》，拟证明补充协议是由被告提供的，该协议是格式条款，其中第三条内容应为无效；4.《关于中介服务费的补充协议》复印件，拟证明被告承认原告购买房屋在收楼后才知道房屋漏水情况，没有尽到服务责任，被告梁伟辉隐瞒漏水的事实；5.涉案房屋漏水为止照片，拟证明涉案房屋在购买前存在漏水情况，影响房屋的基本居住使用功能，造成原告生活困扰的事实；6.证明，拟证明原告居住在清新区一中的宿舍被学校收回，原告无住所，急需用房；7.短信截图，拟证明原告发现房屋漏水后，多次与被告沟通协商，但被告态度模糊，一直推脱，不愿承担责任；8.广州品尚装饰工程有限公司工程预算表、发票、施工合同，拟证明原告为漏水的露台重新拆除处理而实际产生的维修费用21276元。被告梁伟辉提交以下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明合同明确约定原告已检查并同意按现状购买房屋；2.《补充协议》，拟证明原告非常清晰房屋现状，原告同意无论房屋是否存在瑕疵及是否需要维修，因此产生的费用均由原告承担。经庭审质证，原告向湘华、刘凤姣的质证意见是：对被告梁伟辉提交的证据1，真实性、合法性无异议，证明事实有异议；对证据2的合法性有异议，因为学校通知我方在2019年7月12日须搬离，被告利用我方的危机，乘人之危。被告梁伟辉的质证意见是：对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，但对原告证明的事实有异议；对证据3的真实性、合法性和关联性均无异议，但原告证明的事实有异议，该补充协议是双方真实意思的表示，不属于格式条款；对证据4，印章和签名无异议，合法性和关联性有异议，该补充协议提到的代理方在收楼前不知道漏水的情况不符合事实，也和中介提交的书面答辩相互矛盾，仅仅是原告与志富中介之间的补充约定，对被告梁伟辉没有约束力；对证据5的不予认可，因为我方不确定这照片是哪里的；对证据6的关联性不予确认，与本案无关；对证据7，对被告收到原告发来的信息无异议，但对原告在短信中提到的内容均不予认可；对证据8有异议，甲方没有签名，原告扩大施工所支出的费用我方不予认可。被告志富中介的质证意见是：一、对原告提交的证据1-3无异议，对证据4有异议，被告梁伟辉没有在协议中签名，对被告梁伟辉没有约束力；其他证据的质证意见与被告梁伟辉相同。二、对被告梁伟辉提交的证据无异议。经审理，本院认定事实如下：2019年1月16日，原告作为买方，与被告梁伟辉（卖方）、志富中介（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋为清远市清新区***********************，建筑面积约197平方米，物业成交价90万元。第七条约定，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购入该物业。该物业之现状：1、不带租约；2、不带家私电器。第十五条约定，买方在首期楼款中扣除5000元作为所成交物业的水电和管理费之按金，至卖方交清管理费和水电费及协助好卖方过户水电当天支付给卖方。合同附件第4点约定：（1）签订本合同时买方支付30000元作为定金；（2）于2019年4月15日前支付部分楼款（含定金）200000元，卖方收款五日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续50天内协助买方完成申请银行贷款手续。（4）人民币700000元于交易过户完成并办妥他项权登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易过户手续需在2019年5月1日前完成（以付清双方交易税费为准）。2019年7月12日，卖方梁伟辉与买方向湘华、刘凤姣签订《补充协议》，约定内容有：1.现因买方向银行申请按揭贷款实际贷款额度为600000元，存在差额100000元。买方应于2020年3月20日前将差额100000元通过转账方式支付给卖方；3.上述房屋自本协议签订之日起正式交付。买方非常清晰房屋状况，自交付日起房屋存在的瑕疵与否，生活设施维修与否，产生相关费用与否等均与卖方无关，买方自行完善和处理。当日，被告梁伟辉将案涉房屋交付原告使用。原告收楼后，发现房屋露台出现渗水，经与被告协商未果，便于2019年7月29日委托广州品尚装饰工程有限公司对房屋漏水问题进行拆除维修，共支付维修费21276元。2019年8月8日，原告向湘华与被告志富中介签订《关于中介服务费的补充协议》，内容包括：因为由志富中介代理的案涉房屋在买方收楼后，发现露台出现渗水情况，因代理方收楼前未发现该房产漏水，未尽到服务责任，买方也没有发现该房产漏水。双方都比较大意，故代理方优惠中介服务费1000元以补偿买方由此产生的损失。后原告又要求被告梁伟辉承担维修费，但被告梁伟辉要求原告找中介谈。另查明，案涉《房屋买卖合同》签订前，被告志富中介曾分别在2018年6月份、2018年7月份和2019年1月16日带原告前往案涉房屋查看。第一次查看过程中，原告发现房屋露台踢脚线部位水泥墙比较新，问是否维修过。被告梁伟辉父母当场答复房屋在2017年因漏水维修过，已经不再漏水。庭审调查中，被告志富中介回答称三次带原告实地查看案涉房屋，均未发现房屋存在漏水情况。以上事实，有原、被告提交的证据，以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。原告向湘华、刘凤姣与被告梁伟辉签订的案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于维修费21276元的承担问题。虽然双方在《补充协议》中约定“买方非常清晰房屋状况，自交付日起房屋存在的瑕疵与否，生活设施维修与否，产生相关费用与否等均与卖方无关，买方自行完善和处理”，但是由于案涉房屋的露台漏水质量问题影响房屋正常使用功能，所以被告梁伟辉在签订该《补充协议》前应向原告如实告知。看楼过程中，被告梁伟辉父母仅告知原告曾在2017年房屋因漏水维修过，而不是告知房屋还存在漏水情况。在法庭调查中，被告志富中介也重新确认三次带原告去看楼均没有发现房屋漏水。被告梁伟辉辩称有口头告知原告漏水问题，但原告不予认可，该辩解依据不足。因此，被告梁伟辉对于房屋的漏水问题没有尽到充分提示义务，应对原告维修房屋露台漏水问题产生的费用承担赔偿责任。但本案属于二手房交易，案涉房屋楼龄较长，也属于楼房顶层，较易出现屋顶防水过期失效而漏水的问题。且原告在签订合同前，曾三次对案涉房屋进行实地查看，明知房屋在2017年因漏水维修过，但没有提出测试要求，存在一定过错。另原告单方委托广州品尚装饰工程有限公司对房屋漏水问题进行拆除维修，维修范围、维修方式和维修费用等均没有与被告梁伟辉协商，难免扩大损失。鉴于以上因素，根据公平原则，本院酌情确定被告梁伟辉承担案涉房屋维修费5000元，对于原告请求超出部分，本院不予支持。由于被告志富中介不是案涉房屋出卖人，原告要求志富中介对房屋维修费承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于中介费问题。由于本案审理的是房屋买方合同纠纷，中介费是原告与被告志富中介因房屋买卖居间关系产生的费用，属于不同法律关系，因此本案不作处理，原告可通过其他法律途径解决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁伟辉应于本判决生效之日起十日内向原告向湘华、刘凤姣赔偿房屋维修费5000元；二、驳回原告向湘华、刘凤姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费166元（已预交），由原告向湘华、刘凤姣负担127元，由被告梁伟辉负担39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年一月十四日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。