广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15485号上诉人（原审原告、反诉被告）：林合欢，女，1929年9月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：蒋崇书，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：韦可欣，女，1981年9月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：蒋崇书，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：廖少新，男，1978年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：蒋崇书，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴奕祥，男，1971年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。委托诉讼代理人：刘昆锋，广东达强律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴奕才，男，1967年12月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘昆锋，广东达强律师事务所律师。上诉人林合欢、韦可欣、廖少新与上诉人吴奕祥、吴奕才合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林合欢、韦可欣、廖少新上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、八、十项；2.撤销一审判决第四、五、六、七、九、十一、十二项，依法改判或发回重审；3.判令吴奕祥、吴奕才负担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决对部分事实未予认定或认定错误，依法应予改判或发回重审。一、吴奕祥、吴奕才占用的商铺、住房的具体面积为427.35平方米，一审法院未予认定，导致占用费计算错误。1.房地产证载明宗地面积120.32平方米、建筑物及附着物建筑面积268.03平方米。涉案房屋为二层半结构（《开发合作协议书》及《补充协议》均有记载），第一层名义上为住房，但实际与商铺相连，都作为商铺使用，面积268.03平方米；第二层住房面积120.32平方米；第三层仅有半层，面积约39平方米。因此，吴奕祥、吴奕才占用商铺、住房的面积应分别为268.03平方米、159.32平方米，一审法院未查明。2.吴奕祥、吴奕才实际上只支付了2012年3月8日至2018年3月7日的268.03平方米商铺中的100平方米商铺的租金，剩余183.03平方米商铺的租金（或占用费）未支付，一审法院也未查明。3.一审法院未查明其它住房的面积及占用费的起算时间，导致错误计算其它住房的占用使用费为121500元。二、涉案合同无效，双方因合同取得的财产应予返还，不能返还的，应当折价补偿。1.吴奕祥、吴奕才应将涉案房屋的土地使用权及房屋等所有建筑物、房地产证原件归还给林合欢、水电过户至林合欢名下。一审判决第四项仅判决返还私宅1栋，而未判决归还土地使用权及房屋等所有建筑物。2.林合欢、韦可欣、廖少新应当返还吴奕祥、吴奕才合作开发款及补偿款288万元。三、一审法院对双方因合同无效后的财产损失及责任承担的认定存在错误。1.林合欢、韦可欣、廖少新的损失应当是2012年3月8日起算的268.03平方米商铺、159.32平方米住房的租金损失。2.吴奕祥、吴奕才的损失应当是2012年3月8日起算的已付的合作开发款及补偿款共计288万元的利息损失、搬迁补偿费85000元。3.吴奕祥、吴奕才的商铺、住房装修费损失302000元，林合欢、韦可欣、廖少新不应当承担法律责任。双方签订《开发合作协议书》的合意是拆除商铺、住房后重建，而不是供吴奕祥、吴奕才用于租赁牟利。另外，吴奕祥、吴奕才主张商铺、住房装修费损失302000元，但只提供装修合同及付款收据，没有相关银行流水佐证，因此，装修费302000元的金额是否属实及是否已支付，一审法院未查明。4.双方因合同无效的财产损失的法律责任的承担，一审法院认定错误。相关合同依法无效，双方对对方的财产损失均应当承担50%的法律责任。吴奕祥、吴奕才应当对林合欢、韦可欣、廖少新的2012年3月8日起算的268.03平方米商铺、159.32平方米住房的租金损失承担50%的法律责任，林合欢、韦可欣、廖少新应当对吴奕祥、吴奕才的2012年3月8日起算的已付合作开发款及补偿款共计288万元的利息损失、搬迁补偿费85000元承担50%的法律责任。综上所述，一审法院对部分事实未予认定或认定错误，导致一审判决显失公平，有损法律尊严，依法应予撤销或发回重审。吴奕祥、吴奕才上诉请求：1.撤销一审判决第六、七、八、九、十二项；2.判令林合欢、韦可欣、廖少新连带赔偿吴奕祥、吴奕才装修费用302000元及利息（利息以30200元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计至款项还清之日止）；3.判令林合欢、韦可欣、廖少新支付吴奕祥、吴奕才搬迁费用85000元及利息（利息以85000元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计至款项还清之日止）；4.判令林合欢、韦可欣、廖少新返还吴奕祥、吴奕才支付的租金费用198000元及利息（利息以198000元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计至款项还清之日止）；5.判令驳回林合欢、韦可欣、廖少新的诉讼请求；6.判令林合欢、韦可欣、廖少新负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于装修费用。双方签订的《开发合作协议书》约定共同开发、共同收益,如法院判令返还标的物，则装修价值也全部归属林合欢、韦可欣、廖少新。因此，仅判令林合欢、韦可欣、廖少新向吴奕祥、吴奕才支付50%的装修费用，显然于理不合，且吴奕祥、吴奕才对标的物进行装修是积极履行合同的表现，不存在过错。二、关于搬迁费用。双方签订《开发合作协议书》后，林合欢、韦可欣、廖少新本应当将标的物及其完整的权利转交吴奕祥、吴奕才。事实是，林合欢、韦可欣、廖少新向吴奕祥、吴奕才转交的标的物存在权利瑕疵，林合欢、韦可欣、廖少新存在过错。吴奕祥、吴奕才为履行合同自行垫付了搬迁费用，是积极履行合同的表现，不存在过错。因此，判令林合欢、韦可欣、廖少新向吴奕祥、吴奕才支付50%的搬迁垫付费用，于理不合。三、关于租金费用。在《开发合作协议书》无效的前提下，其从合同租赁合同也应当属于无效合同，因此，吴奕祥、吴奕才无需向林合欢、韦可欣、廖少新支付租金费用，林合欢、韦可欣、廖少新应当返还已付租金。四、关于其他住房占用费。1.不应支持林合欢、韦可欣、廖少新主张的住房占用费，吴奕祥、吴奕才是基于相关合同而占有房屋，基于约定，吴奕祥、吴奕才不需支付占用费而占有房屋。2.吴奕祥、吴奕才占用房屋的实际时间为2018年4月1日之后，《开发合作协议书》约定双方共同开发、共同收益，吴奕祥、吴奕才按照约定施工改造房屋至2018年2月28日完工。在2018年2月28日之前，吴奕祥、吴奕才仅对房屋进行改造，是在履行协议约定的义务，并未实际占用房屋，且水电也登记在林合欢名下。另外，2017年9月12日至2018年4月，湖南星大建设集团有限公司应街道办的要求在房屋附近进行施工，房屋未正常使用，因此，林合欢、韦可欣、廖少新主张的房屋占用费于法无据，且与事实不符。3.相关合同未约定占用费及补偿标准，一审法院认定的标准过高。五、关于过错承担。相关合同签署后，林合欢、韦可欣、廖少新不配合导致合同无法继续履行，存在过错；吴奕祥、吴奕才积极履行约定义务，并不存在过错。综上所述，请二审法院支持吴奕祥、吴奕才的上诉请求。吴奕祥、吴奕才对林合欢、韦可欣、廖少新的上诉辩称，一、涉案房屋房地产证记载的建筑面积为268.03平方米，根据龙华区2017年房屋租赁指导租金，涉案房屋位于大和村，属于住宅性质且不带电梯，租赁指导价应为10元/平方米/月，支付租金和房屋占用费应以建筑面积乘10即2680元/月为标准，一审法院认定的占用费用过高，请二审法院予以调低。二、吴奕才、吴奕祥对涉案房屋进行了装修，在搬迁过程中支付了费用，在合同被认定无效后，所有利益全归廖少新、韦可欣、林合欢所有，其依法应当支付所有的费用。并且，廖少新、韦可欣使用吴奕祥、吴奕才支付的合作开发款、补偿费以约1万元/平方米的价格购买了商品房，在2019年3月25日又以4万多元的价格转手，净赚300多万元，利润率高达400%。同时，涉案小产权房的价格也涨了很多倍，在合同被认定无效后，可期利益全归林合欢、韦可欣、廖少新所有，为了达到实质性的公平，林合欢、韦可欣、廖少新应当支付更多的利息给吴奕祥、吴奕才。林合欢、韦可欣、廖少新对吴奕祥、吴奕才的上诉辩称，答辩意见与我方的上诉意见一致。林合欢、韦可欣、廖少新向一审法院起诉请求：1.确认林合欢、韦可欣、廖少新与吴奕祥、吴奕才签订的《开发合作协议书》、《补充协议》无效；2.判令吴奕祥、吴奕才将深圳市宝安区的1栋房屋（宗地号Ａ906-××2、面积268.03平方米）的土地使用权及房屋等所有建筑物归还给林合欢；3.判令吴奕祥、吴奕才将上述房屋的房地产证原件归还给林合欢；4.判令吴奕祥、吴奕才协助林合欢到水电管理部门将上述房屋的水电过户至林合欢名下；5.判令吴奕祥、吴奕才向林合欢支付商铺占用费及租金、到期未支付住房占用费（上述费用以30元／平方米／月为标准，从2012年3月8日起计至吴奕祥、吴奕才将上述房屋土地使用权及建筑物归还给林合欢之日止，暂计至2018年12月18日为976400元，其中商铺占用费244100元、住房占用费732300元）；6.判令吴奕祥、吴奕才负担诉讼费用。吴奕祥、吴奕才向一审法院反诉请求：1.确认林合欢、韦可欣、廖少新与吴奕祥、吴奕才签订的《开发合作协议书》、《补充协议》无效；2.判令林合欢、韦可欣、廖少新连带返还吴奕祥、吴奕才支付的合作开发款（购房、地款）229万元及利息（利息以229万元为基数，按年利率6%的标准，自2012年3月9日起计至款项还清之日止，暂计至起诉之日为91万元）；3.判令林合欢、韦可欣、廖少新连带返还吴奕祥、吴奕才支付的补偿款（购房、地款）59万元（其中56万元为补偿金、3万元为迟延支付利息）及利息（利息以59万元为基数，按年利率6%的标准，自2015年6月15日起计至款项还清之日止，暂计至起诉之日为12万元）；4.判令林合欢、韦可欣、廖少新连带赔偿吴奕祥、吴奕才装修费用30200元及利息（利息以302000元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计至款项还清之日止）；5.判令林合欢、韦可欣、廖少新支付吴奕祥、吴奕才搬迁费用85000元及利息（利息以85000元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计至款项还清之日止）；6.确认吴奕祥与廖少新签订的《租赁合同》无效；7.判令林合欢、韦可欣、廖少新返还吴奕祥、吴奕才支付的租金费用198000元及利息（利息以198000元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日起计至款项还清之日止）；8.判令林合欢、韦可欣、廖少新负担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：林合欢为宝安区私宅1栋（宗地号Ａ906-××2，房地产证号“深房地字第**”）的权利人。2012年3月7日，林合欢、韦可欣、廖少新（甲方）与吴奕祥、吴奕才（乙方）签订《开发合作协议书》，约定：一、甲方同意在观澜大和路路边朝西北向即坐标为：Ｊｌ：Ｘ35731.006、Ｙ114133.200；Ｊ2：Ｘ35731.488、Ｙ114136.023；Ｊ3：Ｘ35742.153、Ｙ114133.929；Ｊ4：Ｘ35745.663、Ｙ114151.016；Ｊ5：Ｘ35731.406、Ｙ114153.941；Ｊ6：35727.289、Ｙ114133.953坐标内的土地和建筑物、附着物（土地和建筑物及附着物称该房地块,附用地测量报告），该地块面积ｓ＝265.53平方米，楼房二层半约300平方米，该房地块转让给乙方开发。甲方该房地块房地产证号：Ａ906-××2，权利人：林合欢（廖少新祖母）深房地产5000155414号。二、该房地块所需的各项手续由乙方负责办理，所需手续的各项费用由乙方承担。三、该房地块甲乙双方协商：由乙方以229万加地面一层建筑面积100平方米商铺及三套住房为标准，在乙方建房后无条件返回甲方三套住房（300平方米）及地面商铺一间（滴水面积100平方米，分摊面积不得大于5平方米），房屋须由甲方自主挑选楼层和位置（除顶层外），多出300平方米部分甲方按2200元／平方米价格补给乙方，多出部分不得超出20平方米。另外229万现金和100平方商铺两年租金6万元分两次付清，在甲乙双方签订协议前，乙方在2012年2月24日已付给甲方100万元，在见证、提交原房产证给乙方（如果乙方用该房产证买卖、抵押典当引起的经济问题与甲方无任何关系）和房屋所有权的持证人签名后两天内付清余数（即135万元）。乙方将两笔款转入甲方指定户口开户行建行观澜支行，收款人廖少新。四、商铺（100平方米）和三套住房（300平方米）的使用权和所有权完全归甲方所有，另要求商铺内要设有洗手间和单独的化粪池，装好卷闸门，商铺内墙壁批好玻璃胶。乙方如果在五年之内未能将商铺（100平方米）及三套房屋（300平方米）未能建好或建好后未能及时交付给甲方，甲方要求乙方做以下赔偿：建筑面积100平方首层商铺的所有权仍归甲方，乙方负责将商铺建成；三套住房（300平方米）要以6000元／平方米的价格赔偿给甲方。五、该房地块的使用权及所有权（除甲方的商铺100平方米及三套住房300平方米外）从签订本协议之日起归乙方长期所有，使用期内乙方享有该房地块相关的权利和收益，期间按届时法律执行。六、甲方原房屋搬迁补偿商铺照相馆（1万元）和餐厅（65000元）共计75000元由乙方支付。七、因甲方有100平方米铺面的问题的存在，乙方需一次性向甲方支付期施工期间两年的租金即2500元／月，共计6万元，如乙方未能如期做好，租金多退少补。如乙方三年之后仍未建好商铺，乙方将继续在每月5号前向甲方支付3000元／月，直至乙方建好，交房为止。八、甲方保证该房地块内的合法性，并协助乙方在该地块的改建，建层数甲方无权干涉，乙方享有改建后（除甲方的商铺100平方米及三套住房300平方米外）的全部收益，甲方协助处理邻里关系。九、甲方不负责在合同履行中可能产生的第三方损害的赔偿责任及建房期间任何意外事故均与甲方无关，甲方不承担合同中产生的其他费用。十、该地块的公共配套设施（含道路混凝土、排污水管道、供水供电主管线）乙方享有与甲方同等的待遇。十一、乙方交付给甲方的三套毛坯房300平方米和商铺100平方米，需达到设计规定的建筑物标准，如达不到标准乙方负责赔偿甲方的损失。十二、如乙方需办理房地产证，甲方无条件协助乙方办理，费用自理。权属甲方的房屋产权需办理分证时，乙方也要无条件协助甲方办理。十三、甲方保证该地块和建筑物无任何争议，否则承担相应的法律责任。十四、乙方五年内如未能及时交房和商铺给甲方，没有执行本协议，甲方将会追究乙方的法律责任。十五、政府因规划或建施等需征收用地时（除甲方的商铺100平方米和三套住房300平方米外）其余征收补偿归乙方。十六、乙方已充分了解甲方该房地块的性质和用途，由乙方办理建房的各项手续。十七、乙方保证合同由乙方亲自履行，不得把合同转让给第三方，任何未经甲方同意的合同转让行为视乙方违约，乙方需赔偿甲方的损失。《开发合作协议书》中林合欢的签名为代书人杨兰好所签，林合欢在签名处有捺指模，其余合同当事人均有签名并捺指模。《开发合作协议书》附有深圳市红日龙工程测量有限公司于2010年9月18日出具的《深圳市宝安区用地测量报告》，显示：用地单位廖少新、用地位置宝安区观澜街道，测量的地块面积为265.53平方米。吴奕祥于2012年2月24日、3月9日分别向廖少新转账支付转让费100万元、129万元、两年租金6万元，廖少新出具了相应金额的收据。因涉案房屋在《开发合作协议书》签订时处于租赁状态，吴奕祥、吴奕才向各租房支付了搬迁费，其中2012年2月24日、28日分别支付贾永年搬迁补偿费35000元、3万元，2月24日支付叶根娣搬迁费1万元，6月9日支付巫新绸搬迁费1万元。2014年3月7日至2018年3月7日期间，吴奕祥累计支付廖少新租金198000元、电费2000元。双方均确认租金支付的范围仅为商铺。2012年12月5日，韦可欣、廖少新（甲方）与吴奕祥、吴奕才（乙方）就《开发合作协议书》签订《补充协议》，约定：一、原协议所有涉及商铺100平方米和三套住房300平方米：所指的是拆除原协议标的物再建后的商铺100平方米（附图）和拆除原协议标的物再建后的三套住房总面积300平方米（含分摊面积，层数在七、八层位置），乙方无条件返还，多出或少于面积按￥2200元计算，多还少补。二、未拆除原协议标的物再建之前，甲方应无条件协助乙方加建，但加建前乙方要付给甲方56万元（作为拆除原协议标的物再建后的三套住房总面积300平方米的补偿，乙方是否加建，该款必须在2014年12月前转入甲方原协议的廖少新账号）。如政府或有关单位或个人征用，则所有征用补偿或赔偿款项等相关权利（除地面靠坐标J5、J6该位置按红线面积计一层100平方米归甲方外，租金自然终止）全部归乙方所有，甲方无条件协助乙方办理征收赔偿的各项工作，否则甲方必须赔偿乙方双倍的原协议乙方已付给甲方的所有款项（含乙方另外投入的资金）作赔偿金给乙方。三、受客观原因、不可抗力或政府法律法规及政策性规定原因导致原协议无法履行，未能如期开工建设则原协议所有条款中约定要给甲方赔偿及补偿的权利（即补偿房产及款项等义务）作废（即乙方不用给甲方任何的赔偿或补偿），本补充协议依然有效，但地面靠坐标J5、J6位置按红线面积计一层100平方米属甲方。《补充协议》附有用地测量图，签订当日，韦可欣、廖少新及吴奕祥、吴奕才在该用地测量图上签名并捺指模确认。吴奕祥于2015年6月分4次向廖少新转账支付共计59万元，廖少新于2015年7月6日出具相应金额的收据，并注明：三套住房总面积300平方米的补偿费56万，延期支付息3万，合计59万已付清。2017年9月22日，廖少新（甲方）与吴奕祥（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市建筑物和铁皮顶（混凝土面积约70平方米，铁皮顶约15平方米）出租给乙方，乙方从起租日2017年3月8日起计算满1年缴付场地年租金36000元，2018年3月8日至2019年3月7日缴付场地年租金6万元，乙方应于每年15日前将上年租金支付至甲方指定的户名廖少新账户；合同生效后甲乙双方即属场地移交，移交模式属未装修；租期自起租日开始计算至政府或有关单位或个人征用止；合同生效后，乙方可以经提前三个月书面通知甲方，并向甲方另外支付相当于三个月的租金（按终止前12个月的月平均资金计算）的补偿费而终止本合同；场地或建筑物或其任何部分在租期内被当地政府征收而用于市政建设，甲方应协助乙方与有关征用部门按有关规定给乙方的装修和搬迁补偿。吴奕祥、吴奕才主张因政策原因无法拆除重建，只能对现在旧房装修改造后出租，涉案房屋因装修支出费用302000元，提交了下列证据：1.编号DH003《深圳市建设工程施工合同》，显示合同签订日期为2016年8月25日，发包方为吴奕祥，承包方为深圳市奥斯达装饰设计工程有限公司，承包方承接位于大和路70号、70-1号装修改造工程，工程自2016年9月1日开工，于2018年2月28日竣工，合同价款302675.2元；2.穗监（结）字GH第076号《工程结算书》，由广州穗监工程造价咨询有限公司出具，显示大和路70号、70-1号装修改造工程造价为302675.2元；3.《收款收据》由深圳市奥斯达装饰设计工程有限公司出具，工程款为302675元；4.现场照片。林合欢、韦可欣、廖少新对此不予认可，称其对涉案房屋的装修情况不清楚，涉案房屋和商铺整个外墙（包含门面的装饰）都是由政府以市政工程的名义做装修。吴奕祥、吴奕才辩称市政工程仅仅做了一部分，包括门及门头，并且门头原先其已经做好，但是被政府拆除重做。2017年4月26日、28日，吴奕祥完成水电过户手续，吴奕祥、吴奕才主张过户是为了履行协议。林合欢、韦可欣、廖少新已将涉案房屋的房地产证交付吴奕祥、吴奕才。另查明，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局于2005年3月17日为涉案房产颁发房地产证，登记权利人为林合欢，房地产名称为私宅1栋，位于宝安区，宗地号为Ａ906-××2，房房地产证号为深房地字第**土地用途为乡村居住自留用地，建筑面积为268.03平方米。房地产证明确载明：该宗土地权为集体，系根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证，本证所记载房地产不得买卖。一审法院认为，本案为合同纠纷。林合欢、韦可欣、廖少新与吴奕祥、吴奕才之间签订的《开发合作协议书》、《补充协议》涉及土地使用权、房产所有权转让以及房地产开发，而涉案房产为私宅，土地权属为集体用地，依法不得转让及建设开发，且吴奕祥、吴奕才为自然人，并非具有相关资质的建筑施工企业，双方签订的上述协议违反国家法律的强制性规定，应为无效合同。根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林合欢、韦可欣、廖少新收取了吴奕祥、吴奕才的转让费，吴奕祥、吴奕才仅对涉案房屋进行了装修，涉案房屋仍然存在、尚未拆除，故吴奕祥、吴奕才应当将占有的涉案房屋及产权证书返还林合欢，林合欢、韦可欣、廖少新应当将收取的合作开发款229万元及补偿款59万元共计288万元返还吴奕祥、吴奕才。因林合欢、韦可欣、廖少新实际占用了吴奕祥、吴奕才的资金，故林合欢、韦可欣、廖少新还需支付占用期间的利息，根据吴奕祥、吴奕才诉请，利息按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算。双方之间另存在租赁合同关系。双方最初在《开发合作协议书》中对100平方米商铺的租金支付作出约定，后于2017年9月22日签订《租赁合同》，就其中85平方米的商铺租赁重新作出约定。一审法院经审查认为，《租赁合同》系双方履行《开发合作协议书》相关权利义务的组成部分，与《开发合作协议书》紧密相关，构成主合同与从合同的关系，现主合同依法认定为无效，《租赁合同》作为从合同亦归于无效。因《租赁合同》所涉商铺包含在吴奕祥、吴奕才应当返还的房屋之内，故一审法院不再另行处理。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，吴奕祥、吴奕才已经支付了2018年3月7日之前的房屋占有使用费，但此后仍然占有涉案商铺，故仍需按照同等标准即3000元/月（36000元÷12个月）继续支付，直至返还涉案商铺之日。吴奕祥、吴奕才要求返还租金及相关利息的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于其他住房的占有使用费问题。双方之间对涉案商铺之外的住房未建立租赁关系，但吴奕祥、吴奕才占有林合欢、韦可欣、廖少新的住房，客观上导致林合欢、韦可欣、廖少新产生租金损失，经综合参考占有原因及涉案商铺租金标准、其他住房面积等因素，一审法院酌情以3000元/月的标准计算其他住房损失，并根据双方的过错程度，确定吴奕祥、吴奕才应当补偿林合欢、韦可欣、廖少新以上损失的50%，即每月按照1500元支付占有使用费，暂计至2018年12月7日为121500元，此后继续支付至吴奕祥、吴奕才返还涉案住房之日止。一审法院对林合欢、韦可欣、廖少新的该项诉请予以部分支持。关于吴奕祥、吴奕才主张的装修损失。吴奕祥、吴奕才已举证证明对涉案房屋的装修支付了装修款302675元，吴奕祥、吴奕才仅主张302000元，系对其权利的合法处分，一审法院根据双方在合同中的过错程度，酌定由林合欢、韦可欣、廖少新承担装修损失151000元（302000元×50%）。关于吴奕祥、吴奕才支付的原房屋租户的搬迁补偿费。吴奕祥、吴奕才为实现合同目的，共支付原房屋租户搬迁补偿费85000元，一审法院根据双方在合同中的过错程度，酌定由林合欢、韦可欣、廖少新承担42500元（85000元×50%）。关于林合欢、韦可欣、廖少新要求吴奕祥、吴奕才协助林合欢到水电管理部门将涉案房屋的水电过户至林合欢名下的问题。双方因履行合同而将涉案房屋的水电过户至吴奕祥、吴奕才名下，且合同无效，房屋需要返还，水电亦需重新办理过户手续，林合欢、韦可欣、廖少新的该项诉请合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国建筑法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新、被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才于2012年3月7日签订的《开发合作协议书》无效；二、确认原告（反诉被告）韦可欣、廖少新、被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才于2012年12月5日签订的《补充协议》无效；三、确认原告（反诉被告）廖少新、被告（反诉原告）吴奕祥于2017年9月22日签订的《租赁合同》无效；四、被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林合欢宝安区私宅1栋（宗地号：Ａ906-××2，房地房地产证号：深房地字第**深房、深房地字第**产证》原件；五、原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才合作开发款及补偿款2880000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，其中2290000元自2012年3月9日起、590000元自2015年6月15日起，分别计算至款项还清之日止）；六、被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新商铺占有使用费（按照3000元∕月的标准，自2018年3月8日起计算至返还涉案商铺之日）；七、被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新暂计至2018年12月7日的其他住房占有使用费121500元以及此后的占有使用费（按照1500元∕月的标准，自2018年12月8日起计算至返还涉案住房之日止）；八、原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才搬迁补偿费42500元；九、原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才装修损失151000元；十、被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才协助原告（反诉被告）林合欢将涉案房屋的水电过户至林合欢名下；十一、驳回原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新的其他诉讼请求；十二、驳回被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才的其他反诉请求。如当事人未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16904元，由原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新负担2817元，被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才负担14087元；反诉案件受理费21380元，由原告（反诉被告）林合欢、韦可欣、廖少新负担18326元，被告（反诉原告）吴奕祥、吴奕才负担3054元。二审中，当事人对一审法院认定的事实无异议。本院另查明：一、一审中，吴奕祥、吴奕才提交的录音显示，韦可欣称“你要房还是要合同？要么退房，279万还有装修费28万元我给回你，还有利息，都可以给你，你要想好”。林合欢、韦可欣、廖少新对上述证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性不认可。二、一审中，吴奕祥、吴奕才提交了湖南星大建设集团有限公司出具的证明、法定代表人证明书、中标通知书，证明因政府部门的施工行为，吴奕祥、吴奕才于2018年4月才占有涉案房屋。林合欢、韦可欣、廖少新对上述证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性不认可。吴奕祥、吴奕才一直在使用涉案房屋，并出租以收取租金。三、二审中，林合欢、韦可欣、廖少新提交了下列证据：1.廖少新与吴奕祥于2017年9月22日签订的《租赁合同》，证明双方约定2017年3月8日至2019年3月7日涉案的100平方米商铺的年租金为6万元。2.图纸，证明涉案土地和房屋现状，土地建筑面积为268.03平方米，涉案房屋为两层半，其中第一层住房面积为120平方米，实际被吴奕祥、吴奕才作为商铺使用，第二层面积为120平方米，第三层面积约60平方米。3.照片，证明吴奕祥、吴奕才将涉案房屋和铺面用于商业出租。吴奕祥、吴奕才对上述证据的质证意见为：1.证据1的真实性认可，具体以我方一审提交的证据为准。2.证据2的真实性不认可，本案应当简化，以房地产证所载为准。3.证据3的真实性认可，恰恰证明我方对房屋进行了系统的装修，花费了巨大的装修费用，在合同被认定无效后，利益全部归对方所有，对方应向我方足额支付装修费用，而非一审法院认定的减半支付。四、二审中，吴奕祥、吴奕才提交了下列证据：1.龙华区2017年房屋租赁指导租金表，一审判决作出之后，吴奕祥才发现《深圳晚报》曾经刊登过上述资料，证明涉案房屋为住宅且不带电梯，依照指导价，租金为10元/月/平方米，一审法院认定的占用费过高，请二审法院调低。2.不动产权资料电脑查询结果表，证明一审判决作出之后，吴奕才、吴奕祥才得知廖少新、韦可欣使用吴奕祥、吴奕才支付的合作开发款、补偿款以约1万元/平方米的价格购买了商品房，在2019年3月25日又以4万多元/平方米的价格转手，净赚300多万元，利润率高达400%，且涉案小产权房的价格也涨了很多倍。为达到实质性公平，廖少新、韦可欣应当支付更多利息给吴奕祥、吴奕才。林合欢、韦可欣、廖少新对上述证据的质证意见为：1.证据1不是二审新证据，我方不予质证。同时，虽然我方对证据1的真实性认可，但指导租金不能作为本案认定事实的依据，关于涉案商铺及住房的租金有合同约定。2.证据2的真实性、合法性认可，但不认可吴奕祥、吴奕才的证明目的，证据与本案没有直接的关联，也就是说，韦可欣、廖少新出售自己所有的房产，这是韦可欣、廖少新的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”同时，依照相关法律的规定，完全民事行为能力人理应知道在民商事活动中签章的法律后果，应对该行为持审慎之态度，并对该行为承担相应的法律责任。本案中，虽然存在多份合同，且涉及合作建房关系及租赁关系，但从相关合同内容来看，双方当事人的本意是合作建房。相应地，双方当事人在明知涉案土地的性质为乡村居住自留用地、土地权为集体所有、房地产证明确不得买卖的前提下仍然签订相关合同，同时，吴奕祥、吴奕才将涉案房屋进行装修及出租的行为实质上改变了双方当事人的初衷，因此，对于涉案房屋未能重建而产生纠纷，双方当事人均存在过错，均应依照上述关于合同无效的处理的相关法律规定承担相应的责任。关于一审判决判项第一、二、三、十项，一审法院认定《开发合作协议书》《补充协议》《租房合同》无效及据此作出的上述判项，双方当事人均无异议，本院予以维持。关于一审判决判项第四项即涉案房屋、房地产证的返还。从判项内容来看，基于房地产证登记的权利人为林合欢，当然包含土地使用权及所有建筑物，不会产生歧义，因此，林合欢、韦可欣、廖少新关于一审判决判项第四项的内容不全面的主张不成立，本院维持上述判项。关于一审判决第五、六项即合作开发款、补偿款和商铺占有使用费的处理。一方面，如上所述，完全民事行为能力人在民商事活动中应尽审慎注意义务。林合欢、韦可欣、廖少新完全可以在相关合同明确约定商铺面积，现其在未能提交其他充分证据的前提下主张商铺面积超过合同约定的100平方米，难以采信，因此，其应当承担举证不能的不利法律后果，其主张不成立，本院不予支持。同时，按照约定，重建完成之前，双方当事人对于商铺约定的是租赁合同关系，且约定了具体的租金标准，因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，吴奕祥、吴奕才应当支付商铺占有使用费。另一方面，相关合同被认定无效之后，吴奕祥、吴奕才应当返还涉案房屋、房地产证，并支付商铺占有使用费，林合欢、韦可欣、廖少新应当返还合作开发款、补偿款及相应的利息。综上，吴奕祥、吴奕才关于其无需支付商铺占有使用费及要求返还已付商铺占有使用费的主张，林合欢、韦可欣、廖少新关于其只承担合作开发款、补偿费的利息的50%的主张，理由均不成立，本院维持上述判项。关于一审判决第七、八、九项即其他住房占有使用费、搬迁补偿费、装修损失。一方面，虽然双方当事人对于商铺之外的住房未建立租赁关系，但如上所述，首先，事实上，吴奕祥、吴奕才将涉案房屋装修及出租，既改变了双方当事人的初衷，也产生了收益；其次，一审法院认定商铺面积正确，且酌定其他住房的占有使用费的标准为1500元，并无不当；再次，一审法院计得截至2018年12月7日的占有使用费为121500元，计算期间为81个月（121500元÷1500元/月），即6年9个月，实质上是从签订《开发合作协议书》的2012年3月至2018年12月；因此，综合参考占有原因、涉案商铺占有使用费标准、其他房屋面积及双方当事人过错等因素，一审法院关于吴奕祥、吴奕才应当支付其他房屋占有使用费及标准的认定，实体处理正确。另一方面，如上所述，一审法院认定双方当事人对搬迁补偿费、装修损失各负50%的责任，实体处理正确；同时，韦可欣在录音中自述“装修费28万元”，虽然林合欢、韦可欣、廖少新对录音不予认可，但其未通过申请鉴定的方式否定上述证据，其应承担举证不能的不利法律后果，因此，结合本案其他证据，依据民事诉讼高度盖然性证明标准，一审法院认定装修损失为30200元，实体处理正确。综上，双方当事人对上述费用提出的异议及主张均不成立，本院维持上述判项。综上所述，林合欢、韦可欣、廖少新与吴奕祥、吴奕才的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人林合欢、韦可欣、廖少新上诉的二审案件受理费32020元，由上诉人林合欢、韦可欣、廖少新负担；上诉人吴奕祥、吴奕才上诉的二审案件受理费9650元，由上诉人吴奕祥、吴奕才负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 李小丽二〇二〇年一月二十一日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。