云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11949号原告：代仕勇，男，1967年11月20日生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：徐大恩，云南名腾律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈长明，男，1973年10月23日生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：李慧勇，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。第三人：代捷全，男，1994年11月16日生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：杨锡锦，云南聂宗林律师事务所律师，特别授权代理。原告代仕勇诉被告陈长明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告代仕勇及其委托诉讼代理人徐大恩、被告陈长明委托诉讼代理人李慧勇到庭参加诉讼。庭后本院追加代捷全作为第三人参加诉讼，并于2020年1月6日再次公开开庭进行审理。原告代仕勇委托诉讼代理人徐大恩、被告陈长明委托诉讼代理人李慧勇、第三人代捷全委托诉讼代理人杨锡锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代仕勇诉称：原告享有位于云南省昆明市的厂房所有权，被告向原告协商需租赁原告的厂房使用，双方于2015年8月15日签订《厂房出租协议书》。该协议第一条约定现该厂房一年的租金为20万元，第三条约定如被告需要转租厂房应征得原告的同意方可进行。但被告与原告签订协议后，被告就将该厂房予以转租给孙雄新做铁皮加工，转给张庆忠做塑料加工等多人使用。被告的转租行为并未征得原告的同意。现被告将该厂房转租给他人使用，使用者有经营铁皮加工、塑料加工及堆放很多家具装箱等高污染、高危害易燃的物品。被告未经允许，擅自将房屋改建，破坏房屋原有的结构，厂房内设施损坏未及时维修，裸露线头、开关等，存在很大的安全隐患。被告还经常拖欠房租，从不按期缴纳租金，被告擅自霸占使用二楼住宿区。现转租该厂房使用的使用者的经营行为并未办理合法使用厂房的营业执照或经营许可证，该生产行为系属违法生产、经营等。被告将该厂房转租给商户经营家具等使用行为，商户在堆放家具等易燃易爆物品，原告担心发生火灾等情形给原告造成巨大损失。特诉至法院请求：一、判令解除原告与被告于2015年8月15日所签订的《厂房出租协议书》；二、判令被告向原告支付违约金60000元；三、判令被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告变更其诉请为：一、确认原告与被告于2015年8月15日签订的《厂房出租协议书》无效；二、判令被告返还合同项下租赁房屋；三、判令被告赔偿原告损失60000元；四、判令被告承担本案诉讼费。被告陈长明辩称：一、原告主体不适格。被告与原告从未签订过任何《厂房出租协议书》，也未就任何的厂房出租事宜与原告达成口头协议。被告系与第三人代捷全就位于小××厂房签订《厂房出租协议书》，原告并非合同相对人，不是本案适格原告。二、原告所诉与事实不符。1、原告称被告未经其同意将厂房转租不属实。第三人代捷全接手厂房后束手无策，得知被告长期在昆明从事物流行业，人脉关系广，在经朋友介绍认识后让被告帮其对外出租厂房。后代捷全嫌麻烦，于2015年8月15日与被告签订《厂房出租协议书》。现分租的五户中，邓燕华、李红两家系经被告介绍后于2015年8月1日入场，邹光福、王**于2015年9月1日入场，孙雄新于2015年10月1日入场，均经过代捷全同意；2、原告称被告未经允许将房屋改建，破坏房屋结构，厂房内设备设施未及时维修，裸露线头、开关等存在安全隐含不属实。被告承租后，因厂房破旧不堪，着手对漏水屋顶、卷帘门、道路、下水道进行了改造。为杜绝安全隐患，弃用厂房内原有裸露电线等设施，直接从羊甫村接电源入厂房，并聘请羊甫村电工对电线等设施进行重新安装；3、原告称被告长期拖欠租金、从不按期交纳租金、霸占二楼住宿区不属实。拖欠租金一说纯属无中生有。《厂房出租协议书》约定将全部厂房租赁给被告使用，当然包括二楼的住宿区，何来霸占一说。相反，原告未经被告同意，擅自将进厂房左手边300平米的面积租赁给他人使用，侵犯了被告对厂房的使用权，被告对此保留诉权；4、至于分租户是否办理营业执照，被告无权干涉。原告如认为厂房堆放物品存在安全隐患，应向消防管理部门提出。三、被告与第三人代捷全签订的《厂房出租协议书》合法有效，应当继续履行。该协议系双方真实意思表示，被告也按约定支付了租金。其中于2019年8月22日支付了2019年9月1日至2020年9月1日的租金20万元，已履行租金支付义务。四、原告提出解除被告与第三人签订的《厂房出租协议书》既无约定事由也无法定事由。相应请求无据。第三人代捷全陈述称：一、涉案的厂房是原告从小板桥镇羊甫村民委员会羊甫村村民组三社租地后自己建盖的。第三人已经明确告诉被告其只是代理原告办理厂房租赁以及代收租金等事宜，如果将使用权转给他人要征得原告同意。签订合同时，第三人已将授权委托书给被告看过，因被告知道第三人系原告之子，认为儿子代父亲办事是人之常情，因此明确说不需要授权委托书。原告的诉讼主体适格，第三人仅是原告的代理人。二、第三人在接受原告委托后才将厂房的第一层350个平方以及第二层350个平方共计700个平方租给被告使用，第三人在与被告签订合同时已经明确告诉被告关于厂房的其他事情，如使用权转给他人使用、厂房结构的变动或者拆除等具体事宜需经得甲方同意才可以进行，并且明确将此条款写入双方签订的合同中。现在被告在没有取得原告同意也没有取得第三人同意情形下，私自将厂房的使用权转给他人，已构成违约，应按照合同约定支付违约金。请求依法支持原告的诉请。原告针对其主张向本院提交证据如下：1．《授权委托书》、（代捷全）身份证复印件、《厂房出租协议书》，欲证明原告委托其子代捷全与被告陈长明签订《厂房出租协议书》；2.证明、照片，欲证明被告未经原告同意将厂房转租他人使用，现使用者进行铁皮、塑料加工等高污染、危害经营，以及堆放纸板等易燃易爆物品；3.《土地有期有偿使用青苗赔偿协议书》、营业执照复印件，欲证明案涉厂房系原告租赁土地建盖，原告享有所有权；4.照片，欲证明被告将厂房转租他人生产家具，使用者堆放纸板等易燃物品；5.个体工商户登记基本信息、税收完税证明，欲证明原告具有出租厂房的合法资质；6.照片，欲证明因被告拆除厂房二楼导致原告因厂房拆迁不能获得相应赔偿款175,000元，该损失应由被告赔偿。经质证，被告对原告提交证据1中《授权委托书》不予认可，认为其并未看到过该份委托书；对证据1中《厂房租赁协议书》的真实性表示无异议，但认为其系与第三人代捷全签订合同；对证据2中证明表示认可前半部分内容，案外人孙雄新确实从被告处租赁了厂房，但租期系从2015年11月1日开始，对后半部分内容不予认可，被告不清楚厂房的所有权人是谁；对证据2中照片不予认可，表示转租是经代捷全同意的；对证据3中《土地有期有偿使用青苗赔偿协议书》表示真实性无法确认，对营业执照复印件表示与本案争议无关联；对证据4不予认可；对证据5表示与本案争议无关联；对证据6表示真实性无法确认。第三人代捷全对原告提交证据均表示无异议。被告针对其主张向本院提交证据如下：7.《厂房出租协议书》，欲证明被告系与第三人代捷全签订合同；8.中国农业银行客户回执，欲证明被告于2019年8月22日向第三人代捷全支付2019年9月1日至2020年9月1日期间租金20万元。经质证，第三人对被告提交的证据7、8的真实性表示无异议；原告对被告提交的证据7、8表示《厂房出租协议书》约定的转让包括两种情况，转让使用权和转让所有权，两种情况下都要经过原告的同意，协议约定租金要提前一个月支付，被告于2019年8月22日转账已迟延22天。第三人未向本院提交证据。本院对上述证据认证如下：原告提交证据1中《厂房出租协议书》与被告提交证据7为同一合同文本，原、被告及第三人均对其真实性无异议，本院予以确认并采证。第三人及原告对被告提交证据8的真实性无异议，本院予以确认并采证；原告提交证据3中《土地有期有偿使用青苗赔偿协议书》形式上为原告与案外人订立，涉及第三方利益，本院在本案中不予认证，按原告主张处理；原告提交证据3中营业执照及证据5与本案争议无关联，本院不予采证；原告提交的证据1中《授权委托书》（含代捷全身份证复印件）无向被告披露委托信息之依据，本院不予独立采证。相关委托意思表示，本院按原告及第三人共同确认事项处理；原告提交证据2中证明涉及被告与出具证明人之间具体权利义务事项，本院在本案中不作独立认证。根据被告自认情形，本院仅认定其与证明出具人孙雄新之间存在转租关系，对证明中其他细节性陈述或主张，本院在本案中不予认定；原告提交的证据2中照片及证据4不足确定影像形成时间，本院不予采证；原告提交的证据6形式上为拆迁通知，相应事项属未确定情形，对原告待证主张不具相应证明效力，本院不予采证。经审理，本院确认本案法律事实如下：2015年8月15日，第三人代捷全与被告陈长明签订《厂房出租协议书》，主要内容为：“乙方（即被告）因生产需要，自愿租用甲方（协议列第三人）位于小××厂房，为了有效地维护甲、乙双方的权益，经双方协商认可，特定下列协议：一、租用期定为长期使用，第一、二、三年（2015年9月1日至2018年9月1日）年租金180000.00元，第二个三年甲乙双方根据实际情况，增加2万元，以此类推每三年一增；二、付款方式：乙方在签定协议时，一次性付给甲方第一年租金，以后每年的租金必须提前壹个月付清给甲方；三、使用期满如甲方继续对外出租，在同等条件下，应优先满足乙方租用，如甲方不对外出租，应提前一个月通知乙方；如乙方不再继续使用，也应提前1个月通知甲方。如乙方向外转让，应征得甲方的同意，方可进行；四、乙方使用水电费的支付办法：按供给水、电单位的收费标准，以电表、水表数计算收费，如遇电度量和水量损耗，按各用电、用水单位实际用量数分摊收取。水、电费由乙方统一交给供电、供水单位；五、甲方房屋现状为：砖混或砖木结构，正品石棉瓦盖顶，水电（含水表、总电表）接通可正常使用，已安装好厂房所用门窗。乙方在使用期内，有维护甲方房屋、水电、门窗等设施不受损坏或遗失的义务，如有损坏或遗失，由乙方负责修复或更换。未经甲方同意，如乙方需要更改或补充房屋内的任结构和设施，必须与甲方协商同意后才能实施，乙方应切实搞好安全防火，杜绝火灾发生，如因乙方管理不善引起的火灾事故，所造成的损失和后果由乙方承担；六、乙方无论生产经营任何项目和产品，都必须依法合理经营，应服从当地政府部门的管理，所涉及乙方经营的各种税收和相关费用，由乙方自理，乙方不得以房屋作抵押和非法交易，如因乙方的违法经营和违法行为而产生的一切后果，由乙方自行承担，与甲方无关；七、如遇政府收回此地或方屋租用满后，乙方必须服从和办理相关移交手续。并保持甲方的房屋及水、电、门窗等设施完好无损可正常使用，才能办理移交手续。原属甲方所建筑的房屋及其以内的各种设施，所有权属甲方，乙方无权享受。属乙方购买的各种物资、设备、器具等归乙方所有，由乙方搬走自行处理。如期满后乙方既不交房，又不交给甲方租金，所造成的后果全部由乙方负责；八、乙方在使用期内，房屋的维修（房屋漏雨、进水）一律由乙方承担……”2019年8月22日，被告转账交付第三人代捷全租金20万元。本案庭审中，原告代仕勇及第三人代捷全确认第三人代捷全系受原告代仕勇委托与被告签订上述《厂房出租协议书》并处理合同项下厂房出租事宜。此外，原告主张《厂房出租协议书》项下房屋系从民委员会大羊甫村民组三社租赁土地后建盖并确认相应房屋建设未取得建设工程规划许可。被告确认其签订《厂房出租协议书》后将协议项下房屋分租案外人使用。本案争议焦点如下：一、案涉《厂房出租协议书》的合同当事人为谁；二、案涉《厂房出租协议书》的效力；三、原告变更诉请后房屋返还及损失赔偿请求是否有依据。本院兹分述如下：关于争议焦点一。本案原告以第三人系受其委托而与被告订立案涉《厂房出租协议书》，其为出租人本人为由提起本案诉讼。被告抗辩其系与第三人建立租赁合同关系。第三人参加诉讼确认其系受原告委托与被告订立书面租赁合同并主张其曾向被告披露受原告委托而为相应行为。对此，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”案涉《厂房出租协议书》系第三人以自己名义与被告订立，原告及第三人主张在合同订立时即已向被告披露委托人（即原告）但未提供相应依据，本院不予确认。现原告提起本案诉讼，主张第三人系受其委托处理租赁事务。在第三人确认其与原告间存在代理关系情形下，原告提起诉讼行为实质构成委托人介入，第三人到庭确认代理关系等同已通知委托人及委托关系角度第三人（即被告）。就案涉房屋租赁关系而言，不足认定被告如果知道委托人为原告即不会订立合同，故原告行使介入权可发生取代本案第三人成为案涉《厂房出租协议书》项下出租人的效果。基此，可认定案涉《厂房出租协议书》项下双方当事人为原、被告，以及原告诉讼主体适格。关于争议焦点二。按原告自认或主张，案涉《厂房出租协议书》项下房屋系在租赁集体土地上建盖，相应建设行为未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，第三人受原告委托以其名义与被告签订的《厂房出租协议书》依法无效。基于原告诉请主张合同效力与上述认定不一致，在本院做规范释明后原告变更其诉讼请求为要求确认案涉《厂房出租协议书》无效、要求被告返还合同项下租赁房屋并赔偿损失60,000元。针对原告变更后诉请，被告明确表示不要求重新指定举证期限。关于争议焦点三。如上合同效力认定，本案争议《厂房出租协议书》属无效合同，原告变更诉请要求确认相应合同无效于法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，基于案涉《厂房出租协议书》无效，原告增加诉请要求被告返还合同项下租赁房屋有相应依据，本院亦予以支持。在合同无效情形下，对原告起诉主张违约行为或事项，本院不再评析。唯原告沿其违约金诉请金额变更主张要求被告赔偿损失60,000元，并陈述损失事由为被告损坏房屋承重墙并占用二楼住宿区造成其损失。对此原告变更诉请后主张事由，其中租赁房屋受损属返还租赁物恢复原状范畴，原告就相应受损主张除未提交证据支持外，逻辑上不应直接以损失赔偿处理。而对于原告有关二楼住宿区侵占主张，庭审中其表示系被告占用不属租赁范围之房屋。依其主张逻辑，相应事项不属案涉《厂房出租协议书》项下争议，而属侵权争议，不属本案审理范畴。故原告以上述事由变更诉请要求赔偿损失60,000元缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。另，被告庭审提出不论案涉《厂房出租协议书》是否有效，其已交纳第三人2019年9月1日至2020年9月1日期间租金20万元，相对方应作返还。对此，本案争议房屋租赁合同无效，但被告仍在占用相应租赁房屋，原告有权要求被告承担实际占用期间费用。就被告预交租金的返还，需根据其返还租赁物等情形具体确定，在本案中尚不具备处理条件。被告可根据其履行义务情形另行与原告协商处理或另案主张，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、第三人代捷全受原告代仕勇委托以自己名义于2015年8月15日与被告陈长明所签订《厂房出租协议书》无效；二、由被告陈长明于本判决生效之日起十日内返还原告代仕勇上述《厂房出租协议书》项下租赁房屋；三、原告代仕勇的其他诉讼请求不予支持。案件受理费1,300元，由被告陈长明负担100元，由原告代仕勇负担1,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 涛人民陪审员  王绍英人民陪审员  韩梦妮二〇二〇年一月十四日书 记 员  周春兰