文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏11执异36号异议人（利害关系人）：徐立钦，男，1964年10月21日出生，汉族，住镇江市。申请执行人：中国银行股份有限公司镇江分行，住所地镇江市。被执行人：江山，男，1980年6月20日出生，汉族，住镇江市。被执行人：朱建芳，女，1982年1月3日出生，汉族，住镇江市。被执行人：镇江绿发置业投资有限公司，住所地镇江市中山。法定代表人：郭秋霞，该公司董事长。被执行人：镇江众鑫工贸物流有限责任公司，住所地镇江。法定代表人：陈波，该公司总经理。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司镇江分行与被执行人江山、朱建芳、镇江绿发置业投资有限公司、镇江众鑫工贸物流有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，异议人徐立钦对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。经审查查明，中国银行股份有限公司镇江分行（以下简称中行镇江分行）诉江山、朱建芳、镇江绿发置业投资有限公司（以下简称绿发公司）、镇江众鑫工贸物流有限责任公司（以下简称众鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月8日作出(2014)镇商初字第98号民事调解书:一、江山、朱建芳确认欠中行镇江分行本息16227059.13元（截止到2014年10月8日），于2014年12月20日前给付230万元，自2015年元月起每月18日之前还款23万元(按原楼宇按揭贷款合同履行)，直至本息还清为止；二、江山、朱建芳于2015年元月18日前给付中行镇江分行一审律师费28万元；三、如江山、朱建芳未按期履行上述一、二项给付义务，则所负中行镇江分行上述债务视为全部到期，中行镇江分行可一并向人民法院申请执行，并有权以镇江市跑马山庄5-101室、5-201室、3-101室、2-105室房屋折价或以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；四、绿发公司、众鑫公司对上述第一、二项还款承担连带保证责任；五、案件受理费120422元，减半收取60211元，保全费5000元，合计65211元，由江山、朱建芳、绿发公司、众鑫公司负担。因被执行人未能按期履行上述生效民事调解书确定的还款义务，申请执行人中行镇江分行向本院申请强制执行，本院于2014年12月29日立案执行，案号为（2015）镇执字第22号。在执行过程中，本院对被执行人名下镇江市檀山路9号跑马山庄5幢101室、5幢201室、3幢101室、2幢105室房产进行评估、拍卖，最终因无人竞买而流拍，申请执行人中行镇江分行表示不能接受以物抵债。除此房产之外，未发现被执行人有其他可供执行的财产，申请执行人中行镇江分行亦未能提供被执行人其他可供执行的财产线索。2016年5月10日本院作出（2015）镇执字第22号之一执行裁定：终结本院（2014）镇商初字第98号民事调解书的本次执行程序。2016年6月申请执行人中行镇江分行向本院申请恢复执行，本院经审查后于同年10月11日立案恢复执行，案号为（2016）苏11执恢22号。在执行过程中，申请执行人中行镇江分行申请恢复拍卖被执行人名下的上述房产。2018年9月18日本院作出执行裁定：拍卖被执行人绿发公司名下位于镇江市××山路××山庄××室房产。本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对该房产进行了第一轮第一次公开拍卖、第一轮第二次公开拍卖、第二轮第一次公开拍卖，均流拍。2019年5月31日本院在该网络平台上发布第二轮第二次公开拍卖该房屋的拍卖公告，载明：该房屋房产证号为11××10，建筑面积409.3平方米，所在楼层1-2层，房屋用途为商业；评估价464.2万元，起拍价208万元；拍卖时间为2019年6月17日10时至2019年6月18日10时止（延时的除外）；买受人自行办理标的物过户登记手续，并承担依法由买受人及出卖人应承担的全部税、费及可能存在的物业费、水、电等待缴费用；标的物权证情况为已办理权属登记；标的物权利限制情况为被法院查封，有抵押。同时在拍卖须知中载明：本次拍卖以标的物现状为准，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看竞买标的物实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明完全了解，并接受标的物现状和一切已知和未知的瑕疵；拍卖标的物能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，买受人付款后应及时办理过户手续（买受人自行办理），标的物现状及存在瑕疵等原因导致不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。2019年6月17日本院在该网络平台上对该房屋进行第二轮第二次公开拍卖，2019年6月18日竞买人徐立钦以2560000元竞得该房屋，同日本院出具了成交确认书。2019年11月12日本院作出（2016）苏11执恢22号执行裁定：一、被执行人绿发公司名下位于镇江市××山路××山庄××室房产（房产证号为11××**）归买受人徐立钦所有，上述房产的所有权及其他财产权自本裁定送达买受人徐立钦时转移；二、买受人徐立钦可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，并交纳相应税费。2019年12月4日本院向徐立钦送达了该执行裁定书。2019年12月6日本院作出（2016）苏11执恢22号协助执行通知书：一、将被执行人绿发公司名下位于镇江市××山路××山庄××室房产（房产证号为11××**）过户至买受人徐立钦名下；二、办理过户登记的同时，解除上述房产的所有查封、锁定。2019年12月6日本院向镇江市不动产登记交易中心送达了上述执行裁定书和协助执行通知书。异议人徐立钦提出异议称，徐立钦于2019年6月初在淘宝网司法拍卖网络平台上看到贵院对镇江市××山路××山庄××室房屋的拍卖公告，该公告中载明该房屋房产证号为11××00，房屋权证情况为已办理权属登记。2019年6月18日徐立钦参加了该房屋的网络司法拍卖，并以2560000元竞得该房屋。由于该房屋一楼有一部分被他人非法占用，无法全部移交，该房屋的交割手续就拖了下来，后贵院组织相关部门清理了他人非法占用的部分，直到2019年11月12日徐立钦才与贵院就该房屋完成了交割，并办理了相关手续。随后徐立钦持贵院的执行裁定书等相关手续到镇江市不动产登记交易中心办理该房屋的过户手续，经镇江市不动产登记交易中心驻场的房产、税务等部门的工作人员查询，该房屋未开具过销售发票，未完成权属登记的办理，也未办理过房产证。通过对申请执行人中行镇江分行相关部门的查询，也未在被执行人江山、朱建芳就该房屋的贷款资料中查到该房屋的销售发票。该房屋的现状并非拍卖公告中所描述的已办理权属登记，已办理了房产证，甚至没有开具过房屋销售发票，拍卖公告与该房屋的实际情况严重不符，导致徐立钦无法办理该房屋的过户手续。请求贵院撤销对该房屋的拍卖。另查明，镇江市××山路××山庄××室房屋于2013年9月16日在镇江市房产登记管理中心进行了房屋权属登记，载明该房屋的权利人为绿发公司，建筑面积为409.3平方米，证号为11××00。后镇江市不动产登记中心对该房屋进行了不动产登记，载明的该房屋的权利人、建筑面积、证号与之前一样。2011年6月3日绿发公司与江山、朱建芳签订《商品房买卖合同》，约定江山、朱建芳购买绿发公司位于镇江市××山路××山庄××室房屋，总价款为8506800元。同日，该合同进行了合同备案，备案号为1200661106030003。2011年9月江山、朱建芳与中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，载明江山、朱建芳购买该房屋等房地产，因购房资金不足，向中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行申请楼宇按揭（抵押）贷款，借款期限为10年即从2011年10月至2021年10月。本院认为，本案的争议焦点为异议人徐立钦请求本院撤销对涉案房屋即镇江市××山路××山庄××室房屋的拍卖，依法是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。本案2011年6月3日江山、朱建芳与绿发公司签订《商品房买卖合同》，载明由江山、朱建芳购买绿发公司位于镇江市××山路××山庄××室房屋，并于当日进行了合同备案。2011年9月江山、朱建芳与中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，载明江山、朱建芳为购买该房屋，向中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行申请楼宇按揭（抵押）贷款，借款期限为10年即从2011年10月至2021年10月。2013年9月16日该房屋在镇江市房产登记管理中心进行了房屋权属登记，载明权利人为绿发公司，建筑面积为409.3平方米，证号为11××00，后镇江市不动产登记中心对该房屋进行了不动产登记，载明的该房屋的权利人、建筑面积、证号与之前一样。本案的执行依据即本院（2014）镇商初字第98号民事调解书亦载明中行镇江分行对该房屋享有抵押权和优先受偿权。故2019年5月31日本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布第二轮第二次公开拍卖该房屋的拍卖公告中载明该房屋有抵押，已办理权属登记（证号为11××10），并不存在严重失实，致使竞买人徐立钦产生重大误解，购买目的无法实现的情形。本院网络司法拍卖绿发公司名下的该房屋，并无严重违反网络司法程序且损害竞买人徐立钦利益的情形。对该房屋过户至买受人徐立钦名下，不应由买受人徐立钦承担的税费等，可以从该房屋的拍卖款中扣除，用于交纳，本案竞买人徐立钦并非不能实现购买目的。综上所述，异议人徐立钦请求本院撤销对该房屋的拍卖，不符合上述司法解释的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人徐立钦的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二〇年十二月二日书记员 覃 嘉 茜