宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初1117号 原告：宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司，住所地：宁波市北仑区新碶街道恒山路********，统一社会信用代码：9133020667121013XD。 法定代表人：汪志浩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑克、张宁人，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波市北仑新碶房地产开发实业公司，住所地：宁，住所地：宁波市北仑区新碶街道明州路**用代码：91330206144295661U。 法定代表人：陈金华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡志明，浙江太安律师事务所（原名浙江元甬律师事务所）律师。 被告：浙江尚升建设工程有限公司，住所地：宁波市，住所地：宁波市北仑区新碶街道长白山路******码：91330206144282940A。 法定代表人：胡亚红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈际伟、沈奇琛，浙江凡心律师事务所律师。 原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司为与被告宁波市北仑新碶房地产开发实业公司、浙江尚升建设工程有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2019年2月20日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用普通程序审理。根据原告申请，本院依法作出财产保全裁定，该裁定已执行。本院于同年4月10日、7月23日召开庭前会议，于同年11月29日公开开庭进行了审理。原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司（以下简称联房公司）委托诉讼代理人郑克、被告宁波市北仑新碶房地产开发实业公司（以下简称新碶房地产公司）委托诉讼代理人胡志明及被告浙江尚升建设工程有限公司（以下简称尚升公司）委托诉讼代理人沈际伟、沈奇琛到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解150天，但最终未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告联房公司起诉称： 2003年，被告新碶房地产公司受让了位于北仑区的一处地块，但其仅支付了20%的土地使用权出让金，无力支付剩余款项，导致项目搁置。2008年3月12日，被告新碶房地产公司与原告签订《协议书》，约定由原告、被告新碶房地产公司及被告尚升公司共同合作开发“惠金佳园”商住楼项目，投资各方利润分配比例为：被告新碶房地产公司20.81%，原告47.52%，被告尚升公司31.67%。 2009年4月28日，原告与两被告签订《“惠金佳园”项目合作开发补充协议》，对相关事项进行了约定，并重新确定了利润分配比例。 2015年1月，根据被告新碶房地产公司的委托，宁波东海会计师事务所有限公司对合作项目进行了审计，审计结果显示可分配利润合计5348.85万元。同年2月9日，原、被告三方签订《“惠金佳园”建设项目投资各方关于利润分配问题的决议》。2018年9月20日，原告与被告新碶房地产公司签订《惠金佳园建设项目资金结算备忘录》，载明整个项目销售完毕，原告可分配8232.7万元，如今后各方有异议，另行协商。 在合作开发房地产期间，被告新碶房地产公司利用操盘优势，未按约提供每季度经营成本报表，未按约在对外签订单项工程合同时征求原告意见，未按约每季度召开例会，导致原告难以了解项目收支情况，双方为此也发生打架事件。2018年10月，原告怀疑被告新碶房地产公司在项目开发过程中有欺诈行为，遂展开调查。经调查，原告有理由相信被告新碶房地产公司在合作过程中隐瞒了重要事实，原告对此提出书面质疑，但被告新碶房地产公司未作回应。 原告认为，被告新碶房地产公司在合作项目开发、结算过程中，隐瞒重要事实，实施欺诈行为，导致原告在签署结算协议时发生重大误解，意思表示不真实，签订的分配决议和结算备忘录显失公平，根据合同法第五十四条之规定，原告有权要求撤销，并要求重新分配利润。现起诉，要求：1.撤销原告与被告新碶房地产公司、被告尚升公司于2015年2月9日签订的《“惠金佳园”建设项目投资各方关于利润分配问题的决议》；2.撤销原告与被告新碶房地产公司于2018年9月20日签订的《惠金佳园建设项目资金结算备忘录》；3.要求被告新碶房地产公司支付惠金佳园项目合作开发利润分配款10129200元，并从2018年9月20日起支付利息；4.判决被告新碶房地产公司承担本案财产保全费5000元。 审理中，原告将第3项诉讼请求变更为：要求被告新碶房地产公司支付惠金佳园项目合作开发利润分配款10279200元，并从2018年9月20日起支付利息，并增加第5项诉讼请求，要求被告新碶房地产公司赔偿低价销售给原告造成的损失100万元。后原告又变更第3项诉讼请求为：要求被告新碶房地产公司支付惠金佳园项目合作开发利润分配款13157521元，并要求从2018年9月20日其按同期银行贷款基准利率赔偿利息损失；变更第5项诉讼请求为：要求被告新碶房地产公司赔偿低价销售给原告造成的损失4629486元。 被告新碶房地产公司答辩称：原告内部股东和实际投资人对是否提起本次诉讼未形成真实的、一致对外的意思表示，应当驳回；原告要求撤销利润分配决议，不仅没有法律依据和事实理由，也已超过合同法规定的撤销权诉讼时效，应当驳回；被告尚升公司按照4000万元投资资本金比例享有31.67%的利润分配，这是三方一致确认的，且尚升公司的投资资本金截至2009年12月11日已全部到位；21686682.80元是被告新碶房地产公司就“惠金佳园”项目未交土地款的利息，应进入项目合作开发成本，不能作为利润分配。 被告尚升公司的答辩意见与被告新碶房地产公司一致。 经审理，原、被告对以下事实无异议，又有相关证据佐证，本院予以认定： 原告原名“宁波北仑区联房投资咨询有限公司”，于2019年1月16日变更为现名称。被告尚升公司原名“宁波市北仑第二建筑工程有限公司”，于2011年9月8日变更为现名称。 2003年，被告新碶房地产公司通过投标，取得了位于宁波市北仑区号地块的土地使用权。宁波市国土资源局经济技术开发区分局与被告新碶房地产公司在《国有土地使用权出让合同》中约定：乙方（即被告新碶房地产公司）应支付土地使用权出让金118818117元、土地增值税及国家规定的土地税费，乙方应在合同签订之日支付出让金总额的20%，计23763623元，余款应在乙方开工前，但最迟必须在签订土地出让合同之日起6个月内付清，乙方未按时付清款项，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的万分之二向出让人缴纳滞纳金。合同签订后，被告新碶房地产公司缴纳了20%出让金，但由于资金不足，未按规定支付剩余出让金，也未开工建设。 后原告联房公司愿出资与被告新碶房地产公司共同开发“惠金佳园”商住楼项目，双方于2008年3月12日签订《协议书》一份，约定：甲方（即被告新碶房地产公司，下同）将位于地块，与乙方（即原告联房公司，下同）共同投资开发商业及住宅用房；甲方将已付的土地出让金2376.36万和前期项目投资款251.47万元共计2627.83万元作为投资资本金，乙方出资6000万元，用于支付项目的土地出让金及前期费用；甲方应付被告尚升公司的工程欠款1000万元视作该公司在本项目上的投资资本金，参与项目利润分配，原欠款由甲方归还，与本项目无涉；甲方、乙方及尚升公司为本项目开发投资商，总投资资本金为12627.83万元，各方利润分配比例为新碶房地产公司20.81%、联房公司47.52%、尚升公司31.67%；甲方首付的20%土地出让金的利息（2003年5月18日-2007年12月31日）874.38万元有投资各方共同承担，甲方可在项目结算前提取该项资金；开发项目直接成本外的费用由甲方一次性包干，总费用400万元，列入开发成本，超过部分由甲方自理；项目实行独立核算，所有涉及“惠金佳园”开发建设及销售的成本费用均应列入项目成本；甲方是项目土地获取的法定代表，考虑目前土地升值因素，乙方同意在项目结算后的税前利润中先提取8%给甲方作为土地升值的补偿款，项目无利润产生时，甲方不作提取；按照有利共享、有险共担的原则，项目产生的利润，投资各方按本协议约定的利润分配比例参与利润分配，按投资比例承担亏损风险；项目的投资资本金及销售收入必须专款专用，甲方除支付项目相关费用外不得挪作他用；项目开发期间甲方应每季度向乙方报送项目经营成本报表，甲方每月向乙方报送楼盘销售报表；项目的开发成本、销售收入应在投资各方中保持公开、透明，待项目结束后由除甲方外的投资方共同指定咨询机构进行审计；项目由甲方负责开发经营并承担相应的责任，涉及项目的工程技术、销售策划、周边关系等都由甲方负责并解决，乙方仅作为投资商，但甲方应取得投资方信任，等等。 同日，被告新碶房地产公司与被告尚升公司签订《协议书》一份，约定：被告新碶房地产公司将位于的地块，与被告尚升公司共同投资开发商业及住宅用房；被告新碶房地产公司将已付的土地出让金2376.36万和前期项目投资款251.47万元共计2627.83万元作为投资资本金，被告尚升公司投资额为3000万元，用于支付项目的土地出让金及前期费用，尚升公司接甲方通知后半月内付入指定的银行账户；尚升公司应预付投资资本金100万元；新碶房地产公司应付尚升公司的工程欠款1000万元视作本项目的投资资本金，参与本项目的利润分配；本项目的开发商为新碶房地产公司、尚升公司和联房公司，总投资资本金为12627.83万元。其余约定与被告新碶房地产公司与原告联房公司所签协议基本一致。 合同签订后，原告于同年3月14日给付被告新碶房地产公司投资保证金100万元，于2009年5月4日给付5380万元，于2009年5月12日给付260万元，合计5740万元。被告尚升公司于2009年4月29日通过银行转账方式给付被告新碶房地产公司投资款1475万元，于次日通过银行转账方式给付投资款1450万元。2009年12月11日，被告尚升公司给付被告新碶房地产公司1870788.75元。2011年9月至2012年10月，被告新碶房地产公司陆续返还原告投资资本金5740万元，“返还”被告尚升公司投资资本金4000万元。 2009年4月28日，被告新碶房地产公司与原告作为甲乙两方签订《“惠金佳园”项目合作开发补充协议》，约定：甲方提取首付出让金的利息874.34万元进入本项目成本，甲方按税前利润先提取8%作为土地升值补偿款；确定400万元项目包干费用范围：本项目的直接开发成本、利息、销售费用和营业税金及附加以外的所有费用，但必须凭合法凭证按实报销；甲方按规定的销售价格作为销售底价（见附表），低于销售底价时须经共同协商，否则低于销售底价部分从甲方可分利润中抵扣；投资各方在确保投资款如期全额到位的情况下，按原协议规定的比例分配利润，但如有一方投资款未到位，未到位的这部分投资款所对应的利润分配比例归投资各方共同所有，重新计算利润分配比例。该协议附表为《销售收入估算表》，包含住宅用房（含多层及阁楼、小高层及阁楼）、店面营业房和地下车库的单价和总房款。该协议签订后，被告尚升公司在协议上盖章确认。 2010年1月15日，被告新碶房地产公司与被告尚升公司签订《建设工程施工合同》，约定：被告新碶房地产公司将惠金佳园工程发包给被告尚升公司，资金来源为自筹，开工日期2010年2月1日，竣工日期2011年8月31日，合同价款85911565元，无预付款，工程开工后，每月经总监理工程师签证，发包人确认支付合同内完成工程量价款的80%，工程竣工验收合格30天内付款至合同价90%，决算审计后15天内付款至合同价96%，余款4%留作保修金。 2010年4月22日，被告新碶房地产公司向宁波经济技术开发区财政局征地拆迁资金专户缴纳1890万元，往来款票据显示为“惠金佳园未交出让金利息”。同月29日，被告新碶房地产公司又缴纳2786682.8元，往来款票据显示为“暂收款”。二笔款项合计21686682.80元，后由宁波经济技术开发区财政局统一出具结算票据。 2010年5月26日，为减少合作过程中的猜忌、化解和防止可能发生的矛盾，原告与被告新碶房地产公司、尚升公司进行磋商，形成《“惠金佳园”商住楼项目开发合作开发谅解备忘录》（以下简称谅解备忘录），主要载明以下内容：1.惠金佳园项目共有住宅624套、店面商铺×套、地下车位291个，、地下车位291个宅、约10间店面房，单价不低于三方认可的“销售收入估算表”，合计暂收订房款9200万元。三方对此予以认可，并约定在甲方领取商品房预售许可证之前不再接收预订购，领取售房许可证开盘售房时，甲方以书面形式向乙方、丙方（即被告尚升公司）通报，且销售价不低于销售收入，乙方和丙方认为有必要调整销售价格时，可以向甲方提出书面建议；2.甲方为本项目的发包方，丙方施工方，甲乙两方同意在本项目施工合同备案后，将招标书、投标书、中标书和总承包合同等涉及合作投资各方重大利益的法律性文件及项目预算书复制一套，送乙方备案，甲方同意今后为本项目对外签订各方利益的单项工程项目发包合同时，征求其他两方意见；3.甲方对预收订房款的资金去向，向合作各方作如下说明：支付土地出让金余额1000万元，支付土地出让金利息2168万元，支付工程开工、竣工保证金1200万元，向丙方预付工程施工材料款1000万元，塘渣回填、水电配套、售楼处建造、广告模型制作等项目运作经营费用约500万元，以上合计5800万元，预订房款余额约3300万元；4.已支付给国土资源部门的土地出让金利息2168万元，因投资合作各方在合作之前不清楚应当支付，合作后虽经甲方努力仍不能免缴或少缴，故对该部分资金如何进入项目总成本问题，乙方认为应当结合合作之初已对甲方出面取得的项目土地使用权做了溢价（升值）处理的实际情况进行综合考虑，积极争取最佳处理办法和各方都可以接受的结果；5.为便于本投资项目开发过程中重大问题及时沟通、协商和处置，甲、乙、丙三方以后每季度召开一次例会，由甲方召集或通知，例会应当形成书面文件资料，由各方法定代表人签字；三方同意乙方指派两名工作人员到销售处和工程施工现场，监督售房工作，了解工程造价、质量和施工进度等。 被告新碶房地产公司于2010年6月28日取得建筑工程施工许可证，项目于同年7月2日开工。被告新碶房地产公司于同年11月8日取得建设工程规划许可证，于2011年4月6日取得预售许可证。 2012年11月，惠金佳园项目交付使用。 2014年，被告新碶房地产公司委托宁波东海会计师事务所对惠金佳园项目在2003年5月1日至2014年12月31日期间的收入、支出及利润进行审计。2015年1月20日，该事务所出具《关于“惠金佳园”项目收入、支出及利润的专项审计报告》（以下简称审计报告），载明： 1.关于投资款情况。惠金佳园项目投资款实际到位12367.83万元，其中新碶房地产公司到位2627.83万元，占21.25%，联房公司到位5740万元，占46.41%，尚升公司到位4000万元，占32.34%。投资资本金已于2011年和2012年返还，其中返还原告联房公司5740万元，返还被告尚升公司4000万元。 2.关于项目收入情况。考虑尚未销售部分的预计收入等因素，项目预计总收入为508098840.04元，截至2014年12月31日账目已确认收入490386159.04元。 3.项目支出情况。考虑预计要发生的成本费用等因素后，项目利润预计总支出430579221.53元，截至2014年12月31日，账目已确认支出429889556.04元，其中项目总成本合计382358134.74元，总税金合计32932032.88元，项目销售费用合计592622.41元，项目包干费用4000000元，未按时交房支付的违约金1262966.01元，已抵销收到的交房违约金收入，首付土地出让金利息8743800元。 4.项目利润及分配情况。考虑未销售部分的预收入和相应的预计成本费用等因素后，项目利润为77519618.51元。提取土地升值补偿款和企业所得税后，项目可分配利润预计53488536.77元。根据投资资本金的实际到位比例，联房公司可分配利润2482.40万元，尚升公司可分配利润1729.82万元，新碶房地产公司可分配利润1136.63万元。截至2014年12月31日，账面已确认的项目利润合计60496603元，根据账面已确认的项目利润计算的可分配利润为41742656.07元。根据投资资本金到位比例，联房公司可分配账面已实现的项目利润1937.28万元，尚升公司可分配账面已实现的项目利润1349.28万元，新碶房地产公司可分配账面已实现的项目利润887.03万元。截至2014年12月31日，联房公司已分得利润1500万元，尚可分配437.28万元，尚升公司已分得利润1000万元，尚可分配349.96万元，新碶房地产公司尚可分得利润887.03万元。 5.其他事项说明。由于惠金佳园项目开发产品尚未全部销售完毕，项目总的收入、支出和利润只能以账面实际发生金额加上预计发生金额为准，其中预计发生项目以新碶房地产公司提供的相关资料为依据，报告期后所发生的项目实际收入或支出如与预计部分不符，应以实际金额作调整。依据2009年4月28日开发补充协议第五条规定“三方确认项目的销售底价，低于销售底价时需经共同协商”。经审计，惠金佳园项目总体销售均价未低于约定的销售底价，但个别住宅、店面房和车位实际销售单价低于销售底价，特别是车位价格，据被审计单位反映系组合销售原因，该事项的调整将影响整个项目的利润，建议投资各方协商确定。 2015年2月9日，原、被告三方召开专题会议，签署了《“惠金佳园”建设项目投资各方关于利润分配问题的决议》（以下简称利润分配决议），协议载明：三方一致同意审计报告，认为其所列项目收入、支出是符合事实的，同意对剩余房产销售所得利润按照分配比例进行分配，如果本项目获得政府有关部门税费返还的，也按上述比例进行分配。 2018年9月20日，原告与被告新碶房地产公司签订《惠金佳园建设项目资金结算备忘录》（以下简称结算备忘录），载明：惠金佳园项目已于2018年7月销售完毕。根据审计报告以及审计后发生的销售利润，经与联房公司协商，联房公司可分配8232.7万元（包括投资款和利润），该资金现已分配到位；各方本着对新碶房地产公司的充分信任，认为尾款分配问题无须另行委托审计，如有关部门今后要求审计的，新碶房地产公司可自行提交审计，投资方不持异议；分配余额3.4588万元作为后续后备资金，经投资方协商不再分配，该项目所缴税费的复印件由新碶房地产公司提供给各投资方，以备财税审核。 2018年12月26日，原告联房公司致函被告新碶房地产公司，要求其对以下情况作出说明并提供相关凭证：新碶房地产公司是否将前期项目投资款251.47万元全部或部分列入合作项目的开发成本？向政府部门支付的2168万元是容积率补差费用还是土地款滞纳金或利息？要求提供惠金佳园项目土地价款144107243.31元的支付凭证复印件。被告新碶房地产公司收件后未予答复。2019年1月30日，北京大成（宁波）律师事务所接受联房公司委托致函被告新碶房地产公司，要求其在五个工作日内对以下情况作出说明：251.47万元前期费用是否已列入项目合作开发成本，2168万元是容积率补差费还是土地款滞纳金（利息），尚升公司投资款4000万元是否全部到位。被告新碶房地产公司收件后未回复。 经审理，原、被告双方争议焦点主要有以下几个，根据双方举证、质证情况，本院分析认定如下： 一、原告是否可以撤销利润分配决议和结算备忘录？ 原告主张，被告新碶房地产公司存在隐瞒项目收入、将单方债务列入合作成本以及隐瞒投资款未到位等行为，已构成欺诈，应当撤销相关协议。 被告新碶房地产公司辩称，原告派驻两名工作人员分别对涉案房屋销售和工程造价等进行了现场监督，监督期间未对被告新碶房地产公司的施工和销售行为提出异议，原告也是在了解实际情况的前提下自愿签署了相关协议，被告新碶房地产公司没有欺诈、胁迫和乘人之危，原告也不存在重大误解和显示公平，故原告无权要求撤销相关协议。此外，利润分配决议和结算备忘录是三方对事实的记录和确认，不是法律意义上可以撤销的合同，且原告要求撤销2015年2月9日签订的利润分配决议已过诉讼时效。 被告尚升公司辩称，相关协议已经签署，原告不能出尔反尔。 本院认为，原、被告三方签订的利润分配决议以及原告与被告新碶房地产公司签订的结算备忘录，是各方对合作项目进行结算后达成的协议，是履行合作协议的延续，通过确定利润分配金额进而明确双方的权利义务，具有结算协议性质，在各方当事人签字确认后生效。根据法律规定，如果一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方可以请求人民法院撤销。因此，原告要求撤销协议的诉讼请求能否被支持，要看被告新碶房地产公司在结算过程中是否存在欺诈行为。如果被告新碶房地产公司存在欺诈，并导致原告在违背真实意思的情况下订立了上述协议，则协议可以撤销。至于原告关于撤销的诉请是否超过诉讼时效，本院认为，根据法律规定，具有撤销权的当事人在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，可见撤销权不是从协议签订之日开始计算权利行使期间，而是从权利人知道或者应当知道算起。本案中，三方签订利润分配决议的时间是2015年2月，该决议的主要内容是三方对审计报告表示认可，同意按照审计结果来分配利润。但审计报告仅呈现了审计结果，并未呈现相关的明细及凭证，仅凭该份审计报告原告无法获知项目收入、支出等具体情况，无从知晓被告新碶房地产公司是否故意隐瞒了真实情况或告知了虚假信息，因此不能从原告收到审计报告或者签订利润分配协议之日开始计算行使撤销权的除斥期间。被告新碶房地产公司也无证据证明在原告起诉一年以前即知道或者应当知道撤销事由，因此，原告起诉要求撤销相关协议未超过法律规定的除斥期间。至于相关协议应否撤销，本院将在下文详述。 二、投资款问题 ㈠被告尚升公司投资款到位问题。 原告认为，被告尚升公司应缴投资额为4000万元，但其仅通过转账方式给付2925万元投资款，对两被告主张的其余几笔投资款有异议：1.2008年6月5日，被告尚升公司在高德公寓项目中对被告新碶房地产公司享有的工程款债权100万元转化为投资款保证金；2.2009年12月11日，被告尚升公司在高德公寓项目中对被告新碶房地产公司享有的工程款债权8129211.25元转化为投资款；3.2009年12月11日，被告尚升公司通过转账方式支付投资款1870788.75元；4.被告尚升公司的投资款1000万元无须另行支付，可以以被告新碶房地产公司原欠被告尚升公司的工程欠款抵作投资款。原告认为：被告尚升公司上述投资款发生的时间明显滞后，也没有证据证明被告新碶房地产公司已代被告尚升公司将100万元投资保证金和其他两笔投资款出资到位，且被告新碶房地产公司是集体企业，无权给予被告尚升公司1000万元的干股，1000万元应出资到位，否则起不到投资的作用。1870788.75元投资款虽有出资凭证，但该款到位时间远远晚于原告投资款到位时间，也晚于被告尚升公司其他两笔投资款转账时间，未达到开发补充协议中约定的“如期全额到位”的要求，不能计入投资款，应重新计算投资比例。 两被告对被告尚升公司按约应缴投资额为4000万元无异议，但认为4000万元已全部到位。 经审理，本院认为： 首先，本院对被告尚升公司于2009年4月底通过银行转账方式给付的投资款2925万元予以确认。这两笔款项被告新碶房地产公司均提供了电子转账凭证，可以据此认定被告尚升公司已投资到位，原告对此也无异议； 其次“如期全额到位”是确定投资款到位情况的标准。三方于2009年4月28日签订的开发补充协议中约定，投资各方在确保投资款“如期全额到位”的情况下，按原协议规定的比例分配利润，如有一方投资款未到位，未到位的这部分投资款所对应的利润分配比例归投资各方共同所有，并重新计算利润分配比例。开发补充协议签订后，被告尚升公司随即支付投资款2925万元，原告亦于5月中上旬全部出资到位。2008年被告新碶房地产公司与原告签订的《协议书》，以及被告新碶房地产公司与被告尚升公司签订的《协议书》，均约定了投资方应在接到新碶房地产公司通知后半月内将投资款付入指定账户。因此，开发补充协议中约定的投资款“如期全额到位”中的“如期”，根据合作协议以及原告和被告尚升公司部分投资款到位的时间，应推定为开发补充协议签订之后的半个月之内，而被告尚升公司支付1870788.75元的时间是2009年12月11日，彼时距投资款到位期限届满已过半年之久，该笔投资款难以视为如期到位，按照开发补充协议的约定，该款不能计入投资款，不能计算利润分配比例； 再次，被告尚升公司投资款1000万元确须实际到位。无论是原告与被告新碶房地产公司签订的《协议书》，还是被告新碶房地产公司与被告尚升公司签订的《协议书》，均约定了被告尚升公司将其对被告新碶房地产公司享有的1000万元工程款债权作为投资，该1000万元属于被告尚升公司4000万元总投资款的一部分。该债权是涉讼合作项目以外的工程款债权，与合作项目无关，被告尚升公司依据协议可以以该债权出资，并享受该1000万的投资收益，因此被告新碶房地产公司作为债务人应将1000万元实际投入到合作项目中。如果被告新碶房地产公司既无须偿还该笔债务，也不必将相应的资金注入合作项目，相当于被告新碶房地产公司被免除掉了1000万元债务，而被告尚升公司则凭借该1000万元在三方投资中获取投资收益，这对原告显然是不公平的，也不符合三方关于被告尚升公司投资额为4000万元的约定。因此，被告尚升公司虽然不必自己投入1000万元，但是被告新碶房地产公司应替代被告尚升公司将1000万元出资到位，才符合合作协议约定，符合公平交易原则。事实上，被告新碶房地产公司没有替被告尚升公司将这1000万元出资到位，按照开发补充协议的约定，要重新确定利润分配比例； 最后，100万元投资保证金和8129211.25元债权不能认定为已实际出资。被告新碶房地产公司仅提供了被告尚升公司就上述两笔投资款出具的《收款收据》，没有实际支付凭证，被告新碶房地产公司主张该两笔投资款是被告尚升公司以其对被告新碶房地产公司享有的债权出资。本院认为，这两笔款项不能被认定为投资款的理由与前述1000万元一致，被告新碶房地产公司应将债权对应的款项实际汇入合作项目，被告尚升公司的债权才能转化为投资款，而被告新碶房地产公司始终未能提供证据证明其已将相应款项放入合作项目账户，故不能认定为投资到位。 因此，被告尚升公司投资款应认定为2925万元。 ㈡被告新碶房地产公司投资款问题。 原告认为，合作前127.91万元设计费未实际发生，所以被告新碶房地产公司实际到位的投资款应减少127.91万元，即实际到位的投资款应为2499.92万元，并非2627.83万元。被告新碶房地产公司认为，147.91万元在2008年2月8日当时是客观存在的，被告新碶房地产公司于2003年8月23日支付了20万元，于2009年12月18日支付了75万元，共支付了95万元，余款52.91万元未支付，但已作为项目利润分配给合作各方。被告新碶房地产公司提供《建设工程设计合同（一）》一份、付款支票存根二份及宁波新城建筑设计有限公司开具的发票二份，用以证明支付设计费的事实。原告对证据的真实性无异议，但认为75万元设计费支付于合作之后。 经审查，被告新碶房地产公司与案外人宁波新城建筑设计有限公司于2003年10月20日签订设计合同一份，约定由宁波新城建筑设计有限公司承担惠金花园的工程设计，暂估价135.91万元，最终按实际建筑面积计付，此外发包人提供方案咨询费12万元，费用分期支付，合同签订后三日内付20%定金，方案通过后三日内付30%，全套施工图提交后三日内余款结清。后被告新碶房地产公司于2003年8月22日支付设计费20万元，于2009年12月18日支付75万元。由此可见，虽然被告新碶房地产公司将设计费147.91万元列为前期项目投资清单，但实际上被告新碶房地产公司在三方合作之前仅支付了20万元设计费，余款在合作前未支付，其在三方合作后支付的设计费75万元，也未能证明资金来源于自有资金而非合作项目资金，因此被告新碶房地产公司前期项目投资款清单中的设计费应为20万元，余款127.91万元当时并未发生，不能视为已投入资金，因此不能计算为投资款。 根据三方在开发补充协议中的约定，只有在投资各方投资款如期全额到位的情况下，才能按原协议规定的比例分配利润，如有投资款未到位情况，则要重新计算利润分配比例，故最终分配比例应按实际投资额计算。现原告联房公司出资5740万元，被告新碶房地产公司实际出资2499.92万元，被告尚升公司出资2925万元，合计11164.92万元，三方利润分配比例应为：原告联房公司51.41%，被告新碶房地产公司22.39%，被告尚升公司26.20%。 三、项目支出问题 ㈠21686682.80元土地款滞纳金是属于被告新碶房地产公司的单方债务，还是应列入项目总支出？ 原告主张，21686682.80元的土地款滞纳金属于被告新碶房地产公司的单方债务，应从项目总支出中剔除，理由是：这是因被告新碶房地产公司在合作前未及时缴纳土地款而产生的额外债务，不是合作期间产生的债务，合作协议也没有约定该笔债务由合作体承担。三方在合作时，考虑到土地升值，约定应由被告新碶房地产公司支付的土地款利息874万元由合作体承担，并在分配前提取8%给新碶房地产公司的上级单位，如果当初被告新碶房地产公司提出该笔债务由合作体承担的话，原告不可能同意上述二项补偿。此外，被告新碶房地产公司一直对该笔债务进行掩饰，其在起诉前面对原告的质疑一直坚持该笔支出是容积率补差款，在原告要求其出示证据后，才改称土地款利息，这也说明该笔债务应属于被告新碶房地产公司的单方债务，否则其没必要掩饰。 被告新碶房地产公司认为，21686682.80元是惠金佳园项目未交土地出让金的利息，应当列入项目开发成本，理由是：三方在补充协议中约定，400万元项目包干费不包括项目直接开发成本、利息等，故出让金利息应列为项目开发成本，且原告联房公司至迟在2010年5月26日就已经知道并确认合作项目未交出让金利息。 本院认为： 首先，21686682.80元债务的性质实为土地出让金滞纳金，是《国有土地使用权出让合同》项下债务。原告主张是土地出让滞纳金，被告主张是未交出让金的利息，虽名称不同，但双方对该款与被告新碶房地产公司签订的《国有土地使用权出让合同》有关无异议，亦对该款系因未及时缴纳土地出让金而发生无异议，结合《国有土地使用权出让合同》的约定，及被告新碶房地产公司合作前仅缴纳20%出让金的事实，该款本质上是土地出让金滞纳金。基于合同相对性，该土地出让金滞纳金属于被告新碶房地产公司因违约而产生的债务。该合同项下标的物此后由三方合作开发，被告新碶房地产公司是以其前期投入作为合作出资，而不是将国有土地使用权出让合同的权利义务整体转让，所以另外两方并不当然继受该合同项下债务，即该合同项下债务不能当然归属于合作体，不能当然列入合作项目总支出。 其次，被告新碶房地产公司将土地出让金滞纳金列入项目总成本，未经原告同意。根据谅解备忘录第三项、第四项内容可知四点信息，一是被告新碶房地产公司已用预收订房款支付了“土地出让金利息2168万元”，二是三方在合作前不清楚应支付土地出让金利息，三是原告联房公司对该款如何进入项目总成本问题提出质疑，认为在合作之初已对被告新碶房地产公司取得的土地使用权作了溢价处理，四是被告新碶房地产公司对“土地出让金利息”应当积极争取最佳处理办法和各方都可以接受的结果。在谅解备忘录签订之后，无证据表明三方对此又有协商并达成一致。可见，原告对土地出让金滞纳金由合作体承担早已提出异议，但此后一直未能如谅解备忘录中所写，出现各方都能接受的处理方案。在审计报告中，也未能显示该笔土地出让金滞纳金作为合作总成本由三方共同承担，但实际上该款已列入开发总成本，由三方共同承担。 再次，如果土地出让金滞纳金进入项目总成本，无疑改变了三方的合作基础，打破三方订立《协议书》时的利益平衡。《国有土地使用权出让合同》是三方合作开发房地产的基础，可以推定原告在合作之前即已了解合同内容。该份合同约定，土地使用权出让金总额为118818117元，乙方应在签订合同之日支付20%定金，80%土地出让金至迟在合同签订之日起六个月内付清，否则按每日万分之二缴纳滞纳金，超过6个月，甲方有权解除合同，已缴纳的定金不予退还，并可要求违约赔偿。虽然该份合同没有落款日期，但根据附件“宗地图”可以推定签订日期在2003年4月或者之后，而三方合作协议签订于2008年3月，此时据土地出让已近5年之久，甲方既未征收滞纳金，也未收回土地，如按合同约定缴纳滞纳金，明显是一项巨额负担，但三方在合作协议中对此只字未提。结合此后谅解备忘录的内容，可以推定原告及被告新碶房地产公司在签订合作协议时，轻信滞纳金免除的可能性很大。正是基于此，三方在约定按投资比例分配利润的同时，还约定被告新碶房地产公司支付的20%土地出让金的利息874.38万元也由投资各方共同承担，且在项目结算后的税前利润中先提取8%给被告新碶房地产公司作为土地升值补偿。根据该份合同，原告也有理由相信土地成本为118818117元，三方签订合作协议时，在118818117元土地成本价的基础上了给予被告新碶房地产公司8%溢价补偿，也是在土地出让金118818117元的基础上确定了总投资资本金为126278300元。如果将滞纳金列为项目支出，则土地成本增加了，改变了合作基础，对比合作之初给予被告新碶房地产公司的土地溢价和利息共担，利益显然失衡。被告新碶房地产公司辩称，如果滞纳金由其单独负担，其当初还不如选择不合作开发，这种预设与常理不符。被告新碶房地产公司在与甲方签订国有土地使用权出让合同时后，至三方合作前，拖欠土地出让款已近五年，如不引进投资合作开发，按照合同约定，延期付款超过六个月的，甲方有权解除合同，已缴纳的定金2376万元不予退还，并可要求违约赔偿。可见，即便滞纳金由被告新碶房地产公司承担，合作开发也强于土地被收回、定金被罚没。 综上，根据滞纳金的形成时间、来源，原告主张的土地出让金滞纳金不能列入项目总支出的主张，本院予以支持。 ㈡35000元怎么回事？ 原告提供审计底稿一份，用以证明计入土地成本的14407243.31元中，有35000元没有来源凭证，并认为该笔费用不能计入项目成本。被告新碶房地产公司认为，这35000元是项目开发所需的设计费，应当作为项目成本。 经审查，原告提供的审计底稿页面合计金额为144107243.31元，与审计报告第3页中“土地价款144107243.31元”吻合，说明该审计底稿是关于土地价款，页面合计金额有以下几项组成：2003年23763623元、2005年35000元、2009年98619037.51元、2010年2900元及2011年21686682.80元，35000元一项标注的是“预收利息”。被告新碶房地产公司虽辩称该款是设计费支出，但未能提供证据，且该项支出发生于2005年，彼时三方尚未合作，被告新碶房地产公司主张该款计入项目总成本的抗辩意见，本院不予采纳。 ㈢142418.50元办公费、招待费是否应从项目总支出中剔除？ 原告主张，合作协议约定了400万元包干费，办公费和招待费应属于包干费范围之内的费用，不能再重复计算。原告提供《扣除项目及成本结转审计工作底稿》及《开发间接费用审计工作底稿》各一份，用以证明办公费和招待费在400万元包干费之外重复计入开发成本。被告新碶房地产公司辩称，该笔办公费、招待费实际已包括在400万元包干费用中，没有证据显示该费用列入了项目总支出。 本院认为：首先，根据2008年3月12日协议，开发项目直接成本外的费用实行包干，包干总费用确定为400万元，列入开发成本，超过部分由甲方即被告新碶房地产公司自理。根据合作开发补充协议，三方已明确400万元包干费是指直接开发成本、利息、销售费用和营业税金及附加以外的所有费用。由上述合同约定可知，办公费和招待费应属于400万元包干费范围之内，不能再重复列入项目支出，双方对此也无争议；其次，142418.50元办公费、招待费到底有没有列入开发成本？原告主张，经其向审计人员了解，《扣除项目及成本结转审计工作底稿》中的合计金额减去了本页“利息支出”项501580.23元、“相关税金”项1478056.95元，以及《开发间接费用审计工作底稿》中的“管理人员工资”3585685.96元，再加减本页工作底稿“开发间接费用”项中的手写金额，即减去25000元，加上428475元，即为审计报告中“项目开发成本”项的382358134.74元。经审查，原告提供的《开发间接费用审计工作底稿》显示，该页底稿中包含的项目名称为管理人员工资、职工福利费、业务宣传费广告费、售楼处费用模型、办公费招待费等共10项，合计6508678.19元。原告提供的《扣除项目及成本结转审计工作底稿》中显示，该表合计金额为387519982.87元，而审计报告中的“项目开发成本”一项“账面已发生金额”为382358134.74元，差额为5161848.13元，说明该张工作底稿中的合计金额在确定之后又有变动，减去了某些项目费用之后，成为最终审计报告中的“项目开发成本”。按原告的主张进行核算,387519982.87-501580.23-1478056.95 -3585685.96-25000+428475=382358134.74元，与审计报告中“项目开发成本”一项中的“账面已发生金额”一致，说明原告主张的审计过程与实际相符，即《开发间接费用审计工作底稿》中除了“管理人员工资”一项没有计入项目开发成本以外，其余项目均已计入项目开发成本，包括“办公费、招待费”142418.5元。因此，142418.5元应从项目总支出中剔除。 ㈣土地增值税是否为3466333.17元？ 原告主张，项目总支出中包括土地增值税3466333.17元，但被告新碶房地产公司未提供证据证明有该笔税费发生，《土地增值税清算鉴证报告》证明涉讼项目应交土地增值税为0，说明未发生土地增值税。原告提供宁波中瑞税务师事务所于2014年5月15日出具的《土地增值税清算鉴证报告》一份，用以证明应缴土地增值税为0。被告新碶房地产公司亦提交《土地增值税清算鉴证报告》一份，用以证明已缴土地增值税税额为9517458.80元，应退土地增值税税额7228879.90元。 审理过程中，原、被告几经诉辩，最后双方确认惠金佳园项目实际缴纳土地增值税的金额为3394955.42元，比审计金额少了71377.75元。被告新碶房地产公司辩称71377.75元已作为后期利润按照实际投资比例进行了分配，原告对此不认可，认为如果已经进行了分配，则其实际获得的收益应比审计结果多。 经审查，审计报告中，土地增值税一项“账面已发生金额”为2884124.83元，“预计发生金额”为582208.34元，总金额3466333.17元，比双方确认的已缴纳土地增值税少了71377.75元，即审计报告所列项目总支出中应减少71377.75元，才符合土地增值税的实际支出情况。 ㈤延期交房违约金1262966.01元是否应当从项目总支出中剔除？ 原告认为，被告新碶房地产公司因逾期交房向购房者支付的违约金1262966.01元不属于合作体债务，应从项目总支出中剔除。原告提供违约金名册一份，用以证明该名册显示逾期交房违约金总计873539元，而审计报告显示逾期交房违约金为1262966.01元，二者不相符。被告新碶房地产公司认为，违约金名册上的金额只是已支付违约金的一部分，最终应以审计报告为准，根据合作协议约定，被告新碶房地产公司承担开发经营责任，支付违约金的责任不应由被告新碶房地产公司单独承担。 本院认为： 关于金额问题。审计报告中“未按时交房违约金”为1262966.01元，而作为审计底稿的《惠金佳园住宅违约金名册》显示违约金合计873539元，与审计金额不符，被告虽辩称违约金名册中的支付清单仅为一部分，但未能提供证据证明还有其他支付发生，无法证明审计结果在违约金支付一项与事实相符。 关于违约金承担问题。原告与被告新碶房地产公司之间在2008年3月12日协议书中约定：“项目由甲方负责开发经营并承担相应的责任。为体现权利与义务的一致性，涉及项目的工程技术、销售策划、周边关系等都有甲方负责并解决，乙方仅作为投资商……”。合作项目由原告对外销售，承担合同义务，原告向购房者支付违约金是其承担商品房买卖合同违约责任的行为，基于合作三方共享收益、共担风险的合作原则，违约金原本也属于合作开发的成本，由合作方共同承担。但本案的特殊情况有二，一是被告新碶房地产公司的逾期交房是因为建设工程逾期交付，逾期交房的违约责任最终应由承包方尚升公司承担，被告新碶房地产公司有责任依据建设工程合同追究其建筑工程逾期交付的违约责任，二是项目的承包方尚升公司同时也是合作一方，因此被告新碶房地产公司享有在分配利润时扣除违约金或者赔偿款的便利，以减少纠纷处理成本，但被告新碶房地产公司并未向被告尚升公司追讨违约赔偿，而是将违约金计入项目支出，导致有部分违约金将由原告承担，违背了公平原则。鉴于上述两点特殊性，原告主张违约金不能作为合作体债务列入项目支出的意见，本院予以采纳。被告新碶房地产公司虽辩称已有50万元在工程款结算时扣除，但无证据证明。 综上，项目总支出应确定为407380776.47元，即在审计报告基础上减少23198445.06元。 四、项目收入 ㈠审计报告期后销售所得。 原告认为，审计报告计算的项目收入截至2014年12月31日，当时尚有部分房屋未售出，审计单位对尚未售出的房产按照预计发生金额进行了估算，该预计金额低于实际售价，所以项目收入应以实际售价为准。原告提供了审计报告底稿16页，用以证明当账目确认项目收入为490386159.04元时，尚有2592.78平方米的面积未出售，其中包括未售住宅1609.07平方米、未售商业用房695.63平方米和未售汽车位288.08平方米，以上未售面积后来实现收入20671600元（11731040+8010560+930000），比审计报告中的预估收入17712681元多了2958919元，即有2958919元的后期销售收入被被告新碶房地产公司隐瞒。应原告要求，被告新碶房地产公司提供了38份《商品房买卖合同》。被告新碶房地产公司则认为，审计后销售金额为19406540元，比审计报告中预计发生的金额多1693859元，但审计后取得的销售收入已经按比例分配给原告。原告对审计后实际取得的房产销售收入比审计报告预估的多1693859元这一情况予以认可，但认为多于审计报告的收入并没有进行分配。 原、被告对审计后房产销售收入比审计报告中的预估收入多1693859元无异议，本院予以认定。被告新碶房地产公司辩称多余收入已分配给原告。经审查，审计报告显示，原告可分配项目利润为2482.4万元，三方在2018年9月20日结算备忘录中确认，“联房公司共可分配8232.7万元（包括投资款和利润），该资金已全部汇入联房投资公司”，可知，原告联房公司已取得利润2492.7万元（8232.7万元-5470万元），比审计报告中联房公司可分配利润多10.3万元。如果按照诉前三方确认的分配比例，原告应按46.41%享有投资收益，即1693859元应按46.41%的比例分配给原告，这个金额远远超过10.3万元，被告新碶房地产公司也未能提供证据证明在2018年资金结算备忘录之后有向原告分配利润，故被告新碶房地产公司关于1693859元已按比例全部分配给原告的抗辩意见，本院不予采纳。 根据上述项目收入、项目支出的认定情况，项目可分配利润应在审计报告的基础上进行调整，确定为70664226.57元，具体见下表： 审计结果（元） 增减情况（元） 调整后金额（元） 项目总收入 508098840.04 +1693859 509792699.04 项目总支出 430579221.53 -23198445.06 407380776.47 其中 项目开发成本 381147112.74 -21686682.8 -142418.50 -35000 359283011.44 土地增值税 3466333.17 -71377.75 3394955.42 未按时交房违约金 1262966.01 -1262966.01 税前利润 77519618.51 +24892304.06 102411922.57 土地升值补偿 6201569.48 +1991384.32 8192953.81 企业所得税 17829512.26 +5725229.94 23554742.19 可分配利润 53488536.77 +17175689.8 70664226.57 注：可分配利润=税前利润-土地升值补偿-企业所得税，其中，税前利润=项目总收入-项目总支出，土地升值补偿=税前利润×8%，企业所得税=（税前利润-土地升值补偿）×25%。 五、关于低于底价销售 原告主张：被告新碶房地产公司在取得预售许可证之前低于双方确定的底价违规销售，造成项目利润大幅下降，构成违约，应承担赔偿责任。从有利于被告新碶房地产公司出发，剔除带阁楼的住宅，被告新碶房地产公司低于底价销售造成的损失为13050769元，其中住宅用房损失3859792元、商铺销售损失3561696元、车位销售损失5629291元，被告新碶房地产公司应承担4629486元（13050769元×92%×75%×51.41%）的赔偿损失。原告提供低于底价销售清单7份。 被告新碶房地产公司认为：审计报告的底稿中不存在低于底价销售清单，补充协议附表中的“单价”指的是销售均价，而不是销售底价，附表本身也仅是一个估算表，而且最后实现销售收入57000多万元，高于当时的估算，因此被告没有违约，无须承担赔偿责任。被告新碶房地产公司提供《关于“惠金佳园”现存剩余房产的处置意见备忘录》、《惠金佳园价格清册》及《惠金佳园开发建设项目尾房处理协商会议纪要》、《惠金佳园建设项目尾房处理协商会议补充纪要》，用以证明原告对被告新碶房地产公司的前期销售工作是肯定的，并同意执行促销措施，5套尾房的处理也是经三方一致同意的。原告对被告提供的上述证据的真实性无异议，但认为与本案争议焦点无关，原告主张被告在审计之前的销售中存在违约，而被告提供的上述证据针对的是审计之后的销售行为。被告新碶房地产公司还提供《证明》三份，用以证明车位售价还是5万元，是业主为减少税费，要求将地下车位价格按18000元签订合同，余款32000元归入住宅合同金额。原告认为：证人应出庭接受质询，被告举证程序不符合规定。至于证明力，以叶法良出具的证明为例，根据《低于估价销售清单》，被告不仅向其出售的车位价格低于底价，住宅价格也低于底价，难以证明车位低于底价是因为把价格转移到住宅价格上；陈琦敏也不在低于底价销售名单中，其证明没有关联性。 经审查，补充协议第五条约定：“甲方按规定的销售价格作为本项目的销售底价（见附件），低于销售底价时需经共同协商，否则低于销售底价部分从甲方可分利润中抵扣。”附表名为“销售收入估算表”，其上列明销售内容、建筑面积、单价和总房款，其中多层住宅单价5200元，阁楼1200元，小高层5200元，阁楼1000元，店面营业房11300元，地下车库50000，地下车库50000元底是原告主张的销售底价，还是被告新碶房地产公司辩称的销售均价，本院认为，该“单价”应认定为销售底价，而非均价，理由有二：一是从协议约定与附表的文意对照来看，协议第五条行文中的“销售底价”只能对应附表中的“单价”，说明附表中的单价就是协议第五条所指的销售底价；二是从补充协议签订的背景上看，原告有限制被告新碶房地产公司权利以防其损害己方利益的意图，销售底价是在销售之前确定的，被告新碶房地产公司如能按约定底价对外销售房产，原告就能实现对其销售行为进行约束的目的。如果附表中的“单价”指的是销售均价的话，那么只能等全部房产销售完毕后才能确定均价是否超过了双方约定，彼时已经很难起到约束销售行为的作用，因此被告关于“单价”是销售均价的说法也与常理不符。 被告新碶房地产公司提供的三份《证明》，属于证人证言，而证人应出庭作证，接受质询，原告对该组证据提出的质证意见本院予以采纳，对该组证据不予采信。 至于被告新碶房地产公司提供的《关于“惠金佳园”现存剩余房产的处置意见备忘录》，经审查，本院认为：审计报告出具的时间是2015年1月20日，审计报告第六项“其他事项说明”涉及了低于底价销售问题，报告中载明“……经审计，惠金佳园项目总体销售均价未低于约定的销售底价，但个别住宅、店面房和车位实际销售单价低于销售底价，特别是车位价格，据被审计单位反映系组合销售原因。该事项的调整将影响整个项目的利润，建议投资各方协商确定。”审计报告出具之后，涉讼三方于2015年2月9日召开了碰头会，签订了利润分配决议，该决议显示当时原告已知悉审计报告内容。同年3月3日三方又签订了《关于“惠金佳园”现存剩余房产的处置意见备忘录》，该备忘录也是2月9日三方碰头会的成果，其上载明原告对被告新碶房地产公司到目前为止的前期销售工作表示“充分肯定和赞赏”。而由此可见，原告在知悉审计报告内容，知悉被告新碶房地产公司有低于底价销售的情况，且该情况的调整将影响整个项目利润之后，未对此提出异议，又表达了对前期销售情况表示肯定，表明其接受了低于底价销售的结果，已就低于底价销售与被告新碶房地产公司达成和解。因此，虽然前期销售中被告新碶房地产公司未取得原告同意低于底价销售的行为，违反了此前约定，但审计报告对此披露后，原告对情况已经了解，并未表示异议，原告现要求被告新碶房地产公司承担违约责任，与其当初对销售工作认可的意思表示相违背，本院难以支持。 综上，本院认为：被告新碶房地产公司在投资款，尤其是被告尚升公司投资款到位情况，以及土地出让金滞纳金债务的处置、审计后销售收入等事项上，故意向原告联房公司隐瞒真实情况，或故意告知虚假情况，使原告联房公司在利润分配结算时做出了错误的意思表示，可以认定被告新碶房地产公司存在欺诈行为，原告要求撤销利润分配决议，以及结算备忘录的诉讼请求，符合法律规定的撤销条件，本院予以支持；原告要求被告新碶房地产公司支付惠金佳园项目合作开发利润分配款13157521元，并要求从2018年9月20日其按同期银行贷款基准利率赔偿利息损失，根据已查明的事实，项目可分配利润为70664226.57元，按照重新确定的分配比例，原告应按照51.41%享有可分配利润，原告应获得的项目利润为36328478.88元，已获得项目利润24927000元（82327000元-57400000元），被告新碶房地产公司尚应向其分配11401478.88元，原告该项诉请本院予以部分支持，被告新碶房地产公司未能按照实际情况向原告分配利润，造成原告利息损失，原告要求被告新碶房地产公司自2018年9月20日起赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持，计算标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；原告要求被告新碶房地产公司赔偿低价销售给原告造成的损失4629486元 的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司与被告宁波市北仑新碶房地产开发实业公司、被告浙江尚升建设工程有限公司于2015年2月9日签订的《“惠金佳园”建设项目投资各方关于利润分配问题的决议》； 二、撤销原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司与被告宁波市北仑新碶房地产开发实业公司于2018年9月20日签订的《惠金佳园建设项目资金结算备忘录》； 三、被告宁波市北仑新碶房地产开发实业公司应给付原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司利润11401478.88元，并赔偿该款自2018年9月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 四、驳回原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司其余诉讼请求。 本案案件受理费128522元，保全费5000元，合计133522元，由原告宁波北仑区联房房产信息咨询服务有限公司承担38313元，由被告宁波市北仑新碶房地产开发实业公司承担95209元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  卞 杰 人民陪审员  马朝芳 人民陪审员  顾珊红 二〇二〇年一月十六日 法官助理  鞠云翔 代书 记员  张晓燕