四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初4658号 原告（反诉被告）：贺海亮，男，1978年8月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人：贺震彬，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴世春，男，1973年4月20日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：郑其林，京园（深圳）律师事务所律师。 贺海亮与吴世春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，吴世春在答辩期内提起反诉，本院受理后，将本、反诉纠纷合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。贺海亮及委托诉讼代理人贺震彬、吴世春及委托诉讼代理人郑其林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺海亮向本院提出本诉诉讼请求：请求判令吴世春退还房租160000元，并赔偿以160000元为基数按年利率6%计算的从2018年5月16日起至退还之日止期间的资金利息。事实与理由：2018年5月15日，与吴世春签订《标准厂房租赁合同》，约定吴世春将自建的位于成都市新都区厂房出租给贺海亮用于生产家具，房屋建筑面积约3000平方米，租金400000元／年，押金40000元。租赁期间为2018年6月1日至2024年6月1日。合同签订后，贺海亮于2018年5月16日向吴世春支付了押金40000元及半年租金200000元。因租赁厂房未完成环评、消防、排污许可证等原因，不能用于生产家具，故吴世春一直未将厂房交付贺海亮使用。之后，吴世春同意解除合同，退还全部押金和租金。但吴世春仅退还了80000元，经贺海亮多次催收，吴世春拒不退还剩余款项。诉讼中，贺海亮变更诉讼请求为：请求判令吴世春退还房租180000元，并赔偿以180000元为基数按年利率6%计算的从2018年5月16日起至退还之日止期间的资金利息。 吴世春本诉辩称，吴世春已向贺海亮退还了100000元，其中有20000元是ＡＴＭ机现金存入的。吴世春向贺海亮退款并不代表就同意解除合同，而是因贺海亮资金周转困难，吴世春先把2018年9月至2018年11月期间的租金返还给贺海亮周转，待2018年9月1日贺海亮再补交退还的100000元。同时，贺海亮没有向吴世春发出解除合同的通知，故贺海亮的主张没有依据，请求驳回贺海亮的诉讼请求。贺海亮应当向吴世春支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的租金433333.33元。吴世春共收到贺海亮妻子潘敏转账235000元，而非240000元。贺海亮主张案涉厂房没有完成环评、消防等原因，不能用于生产家具，吴世春一直未将厂房交付使用的观点是不成立的。首先，合同第四条第三项约定，吴世春负责提供完好的厂房及供电供水设施、设备，至于厂房能否申领相关的证照手续，是贺海亮负责完成的义务，吴世春只提供协助，不作任何保证厂房能否取得相关证照，双方在合同第四条第二项有明确的约定。贺海亮是非常清楚、了解吴世春物业状况的基础上与吴世春签订合同，如合同第一条约定，证件未齐前为9元／㎡，证件齐后是11元／㎡。附加条款：租赁期间，在手续未齐全的情况下，政府要求停工时间超过一个月以上，停工期间甲方不能算租金，在手续齐全的情况下，因承租方问题，政府要求停工，一切责任乙方自行承担。综上，贺海亮是在对案涉厂房进行了充分、全面了解的基础上才签订合同的事实。贺海亮主张吴世春未将厂房交付使用不属实，请求法院不予采信。合同依据：根据合同第三条第二项的约定，第一次贺海亮应于吴世春将厂房交付同时，将厂房租金付给吴世春。2018年5月16日，贺海亮委托其妻子潘敏转账235000元，根据合同约定，可以认定吴世春履行了交付厂房的义务，否则贺海亮不可能向吴世春支付租金。事实依据：双方于2018年5月15日签订合同后，直至吴世春于2019年10月1日解除合同签前，吴世春一直主张继续履行上述期间内的合同义务，这恰恰能证明吴世春要求履行合同义务的事实，但贺海亮拒绝履行。因此，不是吴世春不交付房屋，而是贺海亮不承租厂房所致。由此，违约过错方系贺海亮。根据贺海亮申请的证人徐某的证言，也证实了徐某于2018年7月13日向证人甘某转账支付1500元，徐某还购买了20000元左右的钢铁材料，让甘某为其安装、搭建上下两层楼角楼的事实，其中第一层是展厅，第二层是办公室。由此可以认定，吴世春已履行了交付厂房的事实。在庭前会议时，徐某与贺海亮均确认徐某是贺海亮的代理人。蟇水村村民委员会也盖章确认了吴世春将案涉厂房交付贺海亮使用后，贺海亮于2018年6月5日拆除环保漆房的事实，并附拆除前后的照片。派出所的报警记录，虽然无法取得事发当时的录音录像，事发原因是贺海亮拆除环保漆房后，违约在先，既不承租，也不支付房租，更不恢复厂房原状所致。综上，吴世春已向贺海亮履行了交房义务，贺海亮要求退还押金是没有依据的，请求驳回贺海亮本诉的诉讼请求。 吴世春向本院提出反诉诉讼请求：请求判决1.确认《标准厂房租赁合同》于2019年10月1日解除；2.贺海亮支付2018年9月1日起至2019年9月30日期间的租金433333.33元；3.贺海亮立即赔付吴世春为恢复位于新都区厂房内的车间（含面漆房、底漆房、烘干房、打磨房）原状所支付的费用209270.25元（工程造价199305元＋税费9965.25元）。事实与理由：2018年5月15日，与贺海亮签订《标准厂房租赁合同》，约定贺海亮承租吴世春自建的位于新都区厂房，厂房建筑面积约3000平方米，租金约定为证件未齐前为9元／㎡，证件齐后11元／㎡，400000元／年，押金40000元。租赁期限为2018年6月1日至2024年6月1日。合同签订当日，吴世春向贺海亮交付了厂房的钥匙，贺海亮于次日委托其妻子潘敏转账支付租金235000元（其中押金35000元，剩余200000元为2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金）。2018年6月5日，贺海亮将厂房内的油漆房、底漆房、打磨房、烘干房全部拆除，并改建为上下两层楼，一楼为展厅，二楼为办公室。2018年6月8日，贺海亮向吴世春提出其资金周转困难，请求吴世春将收取的200000元租金返还100000元，用于搬迁厂房。吴世春同意贺海亮该请求后，向其微信转账20000元，银行转款80000元，合计100000元。2018年9月18日，双方因退还租金、押金争议较大，贺海亮向成都市公安局新都区分局新繁派出所报警。吴世春认为合同未解除，不同意退还租金、押金，贺海亮应当按照合同约定支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的租金及赔偿为厂房恢复原状产生的损失。 贺海亮反诉辩称，1.关于合同解除问题，吴世春没有单方解除权，双方签订的合同已于2018年6月28日吴世春退还租金时解除；2.吴世春退还租金后，贺海亮再未进入厂房，也未使用厂房，吴世春已将厂房另租他人，故贺海亮没有义务再向吴世春支付租金；3.拆除厂房系吴世春自行完成，拆迁费也是吴世春承担，贺海亮没有参与，故不应当承担为恢复厂房原状产生的费用。综上，请求驳回吴世春反诉的诉讼请求。 经审理查明：2018年5月15日，吴世春（出租方，甲方）与贺海亮（承租方，乙方）签订《标准厂房租赁合同》，约定甲方将自建位于新都区厂房出租给乙方使用，建筑面积约3000㎡，租赁期限为2018年6月1日至2024年6月1日，租金：证件未齐前为9元／㎡，证件齐后400000元／年，房租提前1-2个月付清，第一次租金应于甲方交付厂房时支付。合同第四条载明：“……2.乙方必须按照政府的有关规定，自行申领相关的证照，并缴纳相关的费用。甲方只提供协助，不作任何保证其能否领取到相关的证照。3.甲方提供完好的厂房及供电水设施、设备。”附加条款载明：“租赁期间，在手续未齐全的情况下，政府要求停工时间超过1个月以上，停工期间乙方不能算租金，在手续齐全的情况下，因承租方问题，政府要求停工，一切责任乙方自行承担。”在合同首页下方手写：“在租赁期间，由于第三方原因导致不能生产，要求另择地址生产，多余房租及押金，甲方必须无条件退给乙方。”在该手写处下方有吴世春的签名。 2018年5月12日，贺海亮向陆长勇（系贺海亮承租案涉厂房前的承租人）微信转账5000元。2018年5月16日，贺海亮以其妻子潘敏的银行账户向吴世春转款235000元，同日，吴世春出具《收条》，确认收到租金240000元。之后，因案涉厂房未完善相关手续，不能用于生产，双方就租金退还问题发生争议，遂引发纠纷。 另查明以下事实： 一、证人甘某陈述吴世春联系其拆除厂房，并支付工钱1500元；徐某联系其搭楼层，并支付工钱1500元。 二、吴世春向贺海亮转款80000元，分别于2018年6月27日微信转款10000元，于2018年6月28日微信转款10000元、银行转款20000元，于2018年6月29日银行转款40000元。庭审中，贺海亮确认已收到吴世春转款80000元。 三、2018年9月18日，贺海亮、吴世春、陆长勇因租金问题发生纠纷，贺海亮向成都市公安局新都区分局新繁派出所报案，接（报）处警登记表中处警情况载明：“到达现场，经询问三方，系租用厂房合同纠纷。现吴世春分别欠贺、陆各14万元（壹拾肆万元）预交房租未退还，建议三方协商解决或走司法途径解决。” 四、殷从根与贺海亮签订《房屋租赁合同》，约定殷从根将其房屋出租给贺海亮使用，租期为2018年7月15日至2023年7月14日，租金每半年支付一次，贺海亮应于2018年7月15日支付第一年半年房租168000元。 五、2019年10月16日，吴世春与成都吉鑫豪机电设备有限公司（以下简称吉鑫豪公司）签订《委托恢复原状的合同书》，约定吴世春将位于新都区厂房内的（面漆房、底漆房、烘干房、打磨房）车间交付吉鑫豪公司进行重建并恢复原状，工程造价为199305元（不含税，税费9965.25元由吴世春向吉鑫豪公司另行支付）。2019年12月11日，吉鑫豪公司确认吴世春已结清工程造价款199305元，并出具《结清证明》。庭审中，吉鑫豪公司的巫宗庆出庭作证，证实修建和收款情况。 六、由于吴世春对《标准厂房租赁合同》首页下方手写文字处“吴世春”签名字样有异议。2019年4月25日，吴世春申请对该签名字样进行笔迹鉴定。经摇号选取了四川鼎诚司法鉴定中心作为鉴定机构。2019年7月30日，四川鼎诚司法鉴定中心出具了《司法鉴定意见书》，结论为：“签约日期为‘2018年5月15日’的《标准厂房租赁合同》中第一页最后一段落款‘吴世春’签名是吴世春本人所书写。” 七、吴世春为主张恢复案涉厂房原状的具体造价金额，于2019年4月25日申请对案涉厂房内的车间（油漆房、底漆房、打磨房、烘干房）的造价进行评估鉴定。经摇号选取了四川大公建设工程管理咨询有限责任公司作为鉴定机构。鉴定机构在向双方收取鉴定材料过程中，吴世春口头回复放弃鉴定。2019年9月17日，鉴定机构向本院出具《终止鉴定函》。 八、目前，吴世春已将案涉租赁厂房重新出租他人。 上述事实有《标准厂房租赁合同》、《收条》、微信截图、《房屋租赁合同》、排放污染物许可证、《证明》、《情况说明》、房屋所有权证、集体土地使用权证、照片、视频资料、《通知函》、EMS回执单、接（报）处警登记表、银行卡交易明细清单、《委托恢复原状的合同书》、《结清证明》、《工程造价总清单》、收据、发票、《司法鉴定意见书》、《终止鉴定函》、证人证言以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，关于吴世春单方委托广东正航司法鉴定中心进行笔迹鉴定，吴世春没有提交证据证明四川鼎诚司法鉴定中心的鉴定存在以下情形：①鉴定人不具备相应资格；②鉴定程序严重违法；③鉴定意见明显依据不足；④鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。在未经本院许可进行重新鉴定，吴世春单方委托所作的鉴定意见，本院不予认可。贺海亮与吴世春签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家的法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。现双方争议的焦点为1.合同的解除是双方协商解除，还是一方严重违约而解除合同；2.拆除厂房的损失应由谁承担。针对争议焦点认定如下： 1.关于合同的解除问题。2018年6月27日至6月29日，吴世春四次向贺海亮转款共计8万元，对于转款行为，吴世春主张“因贺海亮资金周转困难，吴世春先把2018年9月至2018年11月期间的租金返还给贺海亮周转，待2018年9月1日贺海亮再补交退还的100000元。”根据吴世春的申请，本院查询了潘敏（贺海亮的妻子）从2018年5月1日至7月31日在农业银行和工商银行的账户交易明细。经查询，在此期间，潘敏的工商银行账户余额最高为105868.62元，截止2018年7月31日，该账户余额为105594.97元；在此期间，潘敏的农业银行账户余额最高为266061.82元，截止2018年7月31日，该账户余额为126729元。因此，吴世春主张贺海亮资金周转困难的事实不能成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，吴世春对自己主张的事实没有提交证据予以证明，应自行承担不利后果。从2018年9月18日派出所的接处警登记表的记载内容，清楚反映了“吴世春欠贺海亮预交租金未退还”这一事实。因此，对于吴世春退还租金的行为，可以认定为双方已协商达成解除租赁合同的合意，合同已于2018年6月27日解除。吴世春主张贺海亮严重违约而解除合同，没有事实依据，其主张依法不能成立。故吴世春要求贺海亮支付2018年9月1日起至2019年9月30日期间的租金，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 2.拆除厂房的损失应由谁承担的问题。吴世春主张贺海亮擅自拆除了厂房（包括油漆房、底漆房、打磨房、烘干房），其提交了由成都市新都区新繁镇蟇水村村民委员会盖章的《情况说明》。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款规定:“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。……”《情况说明》没有村委会主任及制作证明材料的人员签名，不符合单位出具证明的规定，故对此证据本院不予采信。吴世春申请出庭作证的证人甘某陈述“吴世春联系其拆除厂房，并支付工钱1500元。”根据甘某的证言，可以认定“拆除厂房是吴世春指使，并不是贺海亮”这一事实。但是，当时吴世春拆除厂房，是为了让贺海亮更方便使用租赁场地，从双方签订的租赁合同看，期限是6年，每年租金40万元，6年租金240万元，吴世春基于对租金的预期收益，是会配合贺海亮的要求。并且，甘某也证实“徐某联系其搭楼层，并支付工钱1500元”。徐某出庭作证，陈述是贺海亮委托其请人搭建角楼。因此，不能排除拆除厂房与贺海亮完全无关。租赁合同解除后，对于拆除厂房的损失应由双方共同承担，本院认定由贺海亮承担30%的损失，参考吴世春重建恢复厂房的情况，酌定由贺海亮赔偿吴世春损失60000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，吴世春应退还贺海亮已收取的租金。对于收取的租金，吴世春于2018年5月16日出具的收条，明确载明了房租240000元，本院予以认定。庭审中，贺海亮确认已收到吴世春转款80000元，故吴世春还应退还贺海亮租金160000元。对于贺海亮主张退还租金金额超出本院认定的部分，不予支持。至于吴世春主张已退还的租金是100000元，其没有提交证据予以证明，对吴世春主张的金额，本院不予认可。贺海亮要求按年利率6%计算从2018年5月16日起至退还之日止期间的资金利息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、吴世春在本判决发生法律效力之日起七日内退还贺海亮房租160000元及利息（以160000元为基数，按年利率6%从2018年5月16日起计算至本院判决确定的本金给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 二、贺海亮在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿吴世春损失60000元； 三、驳回贺海亮本诉的其他诉讼请求； 四、驳回吴世春反诉的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2050元（已因适用简易程序减半收取），由贺海亮负担150元，吴世春负担1900元；反诉案件受理费5083元（已因适用简易程序减半收取），由吴世春负担4608元，贺海亮负担475元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇二〇年一月二十二日 书记员  吴友秋