河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9242号原告：张冲，男，生于1990年6月18日，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月，河南三融律师事务所实习律师。被告：郑州迁善置业有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇余庄村委会院内，统一社会信用代码91410122097803255U(1-1)。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晟，该公司员工。委托诉讼代理人：王攀，该公司员工。被告：郑州银行股份有限公司金水路小微支行，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路85号2号楼1层113、2层203，统一社会信用代码91410100MA3X6EWB7U。负责人：刘博群。原告张冲与被告郑州迁善置业有限公司（以下简称迁善公司）、被告郑州银行股份有限公司金水路小微支行（以下简称郑州银行金水支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张冲及其委托诉讼代理人师树源、李月，被告迁善公司委托诉讼代理人李晟、王攀到庭参加诉讼，被告郑州银行金水支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告迁善公司于2018年3月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZM180××××5275）；2、解除原告与被告郑州银行金水支行签订的《个人借款合同》和《抵押合同》；3、被告迁善公司向原告支付逾期交房违约金62779元；4、被告迁善公司返还原告首付款948947元、维修基金12911.6元、车位款206000元，共计1167858.6元，并从2018年3月18日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；5、被告迁善公司返还已支付给被告郑州银行金水支行的按揭贷款本息259162.13元，并由被告迁善公司直接向被告郑州银行金水支行返还剩余贷款本息。事实与理由：2018年3月18日，原告与被告迁善公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ZM180××××5275），约定原告购买由被告迁善公司开发的位于中牟县绿博园组团内，绿博大道南、紫薇路东、牡丹七街西2幢7层701号房；首付款948947元，商业贷款2190000元；交房时间为2019年5月31日前。原告依约支付首付款948947元，并支付维修基金12911.6元、车位款206000元。2018年4月3日，原告与被告郑州银行金水支行签订《个人借款合同》和《抵押合同》，后商业贷款亦如约支付给被告迁善公司。截止2019年10月8日，原告已向被告郑州银行金水支行偿还贷款本息共计232548.67元。被告迁善公司至今未向原告交付房屋，根据合同第九条约定，原告可解除购房合同，要求被告迁善公司退还全部已付款并支付累计已付款2%的违约金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告迁善公司辩称：1、被告未按《商品房买卖合同》约定的时间交房系因政府机构的停工指令严重影响了项目建设的进度，被告停工202天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告对此不承担违约责任；2、原告因被告逾期交房而享有的合同约定解除权，因原告怠于行使权利已归于消灭；3、《地下停车位使用权转让合同》尚在履行中，原告主张返还地下停车位使用权转让款及利息无事实依据；4、原告主张被告返还首付款本息、已支付的按揭贷款本息，并由被告向其贷款人支付剩余贷款本息，违背合同相对性原则；5、根据《商品房买卖合同》补充协议第16.5条的约定和《住宅专项维修资金管理办法》的规定，原告主张被告支付维修基金及利息无任何事实和法律依据；6、利息的给付并非合同本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，属于损害赔偿责任的内容，本案原告不能同时主张违约金与利息。被告郑州银行金水支行未答辩。经审理查明：2018年3月18日，原告与被告迁善公司签订《商品房买买卖合同》及附件五补充协议，《商品房买买卖合同》主要内容为：“原告购买被告开发的位于中牟县绿博组团内，绿博大道南、紫薇路东、牡丹七街西2幢7层701号房，建筑面积198.64平方米；该房屋单价15802.19元，总额3138947元，其中948947元于2018年3月18日以现金方式付清，2190000元于2018年4月7日以商业贷款方式付清；被告应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付原告使用。如遇政府、行政机关、天气等因素，除原、被告双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，并有权要求被告按累计已付款的2%向原告支付违约金”。附件五《补充协议》第16.1条约定：“原告最晚应在知道或应当知道任何可以退房的理由后30日内向被告发出书面的退房申请或解约通知，如未在上述期限内提出的，即应视为原告放弃解约退房，《买卖合同》应继续履行”。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告依约向被告迁善公司支付房款3138947元、维修基金12911.6元。被告迁善公司未按合同约定向原告交付涉案房屋，为维护合法权益，原告诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。庭审中，原告表示如果本案《商品房买卖合同》被依法解除，但《个人借款合同》未被依法解除，原告要求返还全部购房款。又查明，2018年2月10日，原告与被告迁善公司签订两份《地下停车位使用权转让合同》，主要内容为：“被告将其开发的融创观澜壹号筑园项目编号为C178、C179地下停车位使用权转让给原告，转让价款分别为103000元、103000元；《地下停车位使用权转让合同》是原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》的从合同，《商品房买卖合同》被认定无效、被解除或撤销的，《地下停车位使用权转让合同》同时无效、解除或撤销”。该两份《地下停车位使用权转让合同》签订后，原告分别向被告迁善公司支付车位使用权转让价款103000元、103000元。2018年4月3日，被告郑州银行金水支行为贷款人，原告张冲为借款人，签订《个人借款合同》。合同约定:贷款金额为人民币2190000元，贷款期限自2018年4月3日起至2048年4月2日止，等额本息还款；担保方式为保证（担保人为迁善公司）、抵押（担保人为张冲，详见编号为郑银抵字第07120180010174426号的）。郑州市人民政府于2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。参考上述文件，根据原告与被告迁善公司签订《商品房买卖合同》日期，酌定本案中黄色预警天数为42天，橙色及红色预警天数为68天。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张冲与被告迁善公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了购房款，已经履行了付款义务，被告迁善公司应当按照合同约定的日期，将取得商品住宅交付使用批准文件、符合合同约定的商品房交付原告，被告迁善公司未按期履行上述义务，应当承担相应的违约责任。按照合同约定被告迁善公司逾期交房超过90日，原告有权解除合同，但由于在施工过程中遇政府下达停工、封土令等客观原因，致使被告迁善公司在一定期间内无法正常施工，符合原告与被告迁善公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，故本院对被告迁善公司延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，本院酌定对2018年度政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%，故原告张冲在计算逾期交房天数时需扣减89天（42天×50%+68天），而被告迁善公司主张的停工202天，证据不足，于法无据，本院不予采信。综上所述，被告迁善公司需在2019年8月28日之前向原告交付涉案房屋，但至今已超过90日。在庭审中，被告迁善公司辩称根据附件五《补充协议》第16.1条约定：“原告最晚应在知道或应当知道任何可以退房的理由后30日内向被告迁善公司发出书面的退房申请或解约通知，如未在上述期限内提出的，即应视为原告放弃解约退房，《买卖合同》应继续履行”，依此原告的约定解除权已归于消灭。但该补充协议是被告迁善公司为了重复使用而预先拟定的，该条款并未与原告协商，加重了原告责任，排除了原告的主要权利，系格式条款，且被告迁善公司亦未提供充分证据证明其已向原告尽到了提示和说明义务，故该格式条款无效，被告迁善公司该抗辩意见证据不足，于法无据，本院不予采信。现被告迁善公司至今未向原告交付涉案房屋，原告有权解除合同，并有权要求被告迁善公司按累计已付款的2%向原告支付违约金，故原告要求解除与被告迁善公司签订的《商品房买卖合同》并要求被告迁善公司支付原告全部购房款3138947元、维修基金12911.6元、逾期交房违约金62778.94元（3138947元×2%）的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。《地下停车位使用权转让合同》作为《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除，从合同亦随之解除，故原告要求被告迁善公司返还车位款206000元的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告迁善公司支付购房款3138947元、维修基金12911.6元、车位款206000元利息损失的诉讼请求，因被告迁善公司未按合同约定向原告交付涉案房屋，构成违约，给原告造成了一定的损失，故该诉讼请求理由正当，于法有据，本院予以支持，酌定该利息损失自2018年7月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求与被告郑州银行金水支行解除《个人借款合同》和《抵押合同》的诉讼请求，因被告郑州银行金水支行未到庭提出请求，本案中本院不予处理。对于被告迁善公司的抗辩意见证据不足，理由不当，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告张冲与被告郑州迁善置业有限公司于2018年3月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZM18003835275）；二、被告郑州迁善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张冲3357858.6元（购房款3138947元、维修基金12911.6元、车位款206000元）及该款利息（自2018年7月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告郑州迁善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张冲逾期交房违约金62778.94元；四、驳回原告张冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17969元，减半收取8984.5元，由被告郑州迁善置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙彦伟二〇二〇年一月十日书记员  李思蕾