苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初768号原告（反诉被告）：许洪华，男，1968年9月10日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：项伟东，江苏筹胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州新城万瑞房地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道东太湖路****。法定代表人：徐刚，董事长。委托诉讼代理人：贺晨鸽、罗婷，该公司员工。原告许洪华诉被告苏州新城万瑞房地产有限公司（下称新城万瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，被告新城万瑞公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理，原告许洪华及其委托诉讼代理人项伟东，被告新城万瑞公司的委托诉讼代理人贺晨鸽、罗婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许洪华向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿房屋面积差的房款差额56999元（购房单价15833.16元/平方米×3.8平方米）；2、要求被告按合同约定、国家和行业规范履行未履行的房屋建造和装修项目（具体有6项，详见事实与理由第二项，其中第6项不在本案中主张）；3、要求被告退还已付团购费20000元；4、要求被告赔偿逾期交房违约金20687元（自2018年11月27日起计算至2019年4月13日止，以房屋总价1510000元为基数按日万分之一计算）；5、要求被告承担诉讼费。事实和理由：2016年9月17日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于苏州市吴中经济开发区（下称涉案房屋），2018年12月31日之前交房。签约后，原告支付了全部购房款1533333元，后按被告正式书面通知的时间地点于2018年11月27日前往办理房屋交付手续，但当时被告无人在现场履行房屋交付。后原告按被告临时提示于2018年12月1日前往被告举办集中交房的现场，但仍未能完成房屋交付。截至本案起诉，涉案房屋未完成交付且存在诸多问题，原告多次以书面、投诉、参加政府部门协调会等形式与被告沟通无果。一、关于赔偿房屋面积差的房款差额，根据被告提供的房产测量报告第3页之（5）项，实测阳台面积依据江苏省工程建设标准DGJ32/TJB1-2011《房屋面积测算技术规程》第4.2.3条规定计算，按房产测量报告第12页之测绘图纸，阳台实测面积为3.24平方米，该项被告实际销售面积6.47平方米。按照购房合同第八条规定，该面积差对应房款差额56999元。事实上，被告提供的9幢规划公示计容面积34138.82平方米，竣工图纸显示计容面积34241.66平方米，而实际销售面积35709.461平方米，整栋楼实际销售的计容面积增加了1570.641平方米。二、关于要求被告按照合同、国家和行业规范履行未履行的房屋建造和装修项目：1、购房合同附件八列有卧室窗台面、阳台热水管拖布池及龙头、卫生间浴缸等，涉案房屋内尚未安装上述项目，要求按合同约定配置安装。2、购房合同第24页补充条款约定涉案房屋为绿色建筑二星标准，为此南阳台需要设置遮阳设施，要求按规范整改；所设计的室内平开窗变更为悬窗，导致功能性缺失，要求整改。3、淋浴房门开启中与马桶盖几乎无距离，导致设计上虽然有智能马桶盖插座，但智能马桶盖无安装空间；4、按照被告书面明示，涉案房屋阳台维护形式为实体栏板＋栏杆，封闭采用阳台窗。现阳台侧面为建筑规范中明示为装饰物的铝合金百叶，难以实现封闭阳台防风、防尘、防噪音等规范要求达到的基本功能。住宅设计规范和江苏省住宅设计标准要求阳台应采取保温措施、防止冷风从阳台灌入、防止给排水管冻裂。沿城市主干道设封闭阳台还要考虑噪声污染，透空或半透空的栏杆难以封闭完全，阳台需为封闭式。5、要求按标准落实装修、配置中央空调出风口等。原告前往涉案房屋参观验房并邀请专业机构检测，发现有诸多问题，被告承诺2000元装修单价标准远没有达到，要求被告出示在政府部门备案的与装修标准有关的价格标准并按标准落实装修；被告在涉案房屋销售时，通过样板房展示、销售人员介绍，明示将在交付时留出风管、通风口供原告安装中央空调时使用，此项虽未在合同中约定，但属于广告要约行为，被告未按相关约定承诺履行，造成原告无法安装中央空调，直接影响涉案房屋的功能和价值。6、要求被告按国家要求归还小区会所等配套设施，以保证涉案房屋之配套性能。三、要求被告更正违规收费做法，严格按购房合同履行交付房屋。要求返还违规收取购房款20000元，购房合同约定涉案房屋总价1533333元，被告开具的发票总价也为1533333元，原告在被告组织的购房过程中实际支付款项1553333元，按苏住建（2013）8号文件以及被告的商品房预售方案所明示，该项收费20000元属违规收费。被告强行要求原告在房屋交付前先行缴付一年物业费及房屋全部契税款（且无法开具对应的收费凭证），否则不能完成房屋交付，按《江苏省物业管理条例》物业费预售不得超过半年，同时开发商未经税务机关委托代收契税不合法。另外，按购房合同第十八条之规定，被告至少提前15日书面通知买受人办理交付手续，买受人在通知书中指定的交付日起15日内前往收房，然而被告于11月21日发出正式通知要求业主27日-29日前往收房，之后在26日临时以“温馨提示”方式随意通知变更房屋交付时间为12月1日-3日，直接导致业主难以调整收房准备，也是导致业主未能按时完成收房的重要原因。要求被告在准备充分稳妥后，按购房合同正式发出房屋交付通知，按照行业正规流程，履行房屋交付等合同要求。四、关于逾期交房违约金，购房合同第十七条约定被告须在2018年12月31日前完成涉案房屋交付。被告未按购房合同履行房屋交付程序、违规强制收费直接导致房屋交付程序无法正常完成、加之上述问题与合同约定有较大出入，且影响房屋正常使用。原告通过口头、信函并委托代表多次向被告进行交涉催告解决，但被告久拖未决，因此原告认为逾期交房的责任在于被告，应按公平原则由被告按合同约定赔偿违约金，违约金以合同约定的最后交房日期即2018年12月31日之后以总房价万分之一计算至实际交房之日止。鉴于上述情况，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告新城万瑞公司辩称：一、补充协议即使不是原告签署，但原告在房屋认购书签订时即表示理解并认可补充协议内容，根据房屋认购书第三条约定原告在签署房屋认购书即已明确表示其对商品房买卖合同及补充协议是理解并同意，说明双方已就商品房买卖合同及补充协议的内容达成一致，且被告在售楼案场对商品房买卖合同及补充协议进行了持续公示，原被告应受补充协议内容的约束。另外，原告明知签署商品房买卖合同时需要本人签署补充协议却没签署，其行为有悖诚实信用原则，其应承担由此导致的不利后果。二、案涉房屋实测建筑面积与预测建筑面积一致，不存在面积误差，原告主张面积差赔偿房款差额依据不足。（一）规划计容面积是规划部门依据规划容积率建筑面积计算规范计算，非房管主管部门确定的房屋产权面积。房屋产权面积是房屋主管部门依据房产测量相关规范，结合阳台功能等对每套房屋进行具体现场实测计算得出。二者计算依据不一致，计算得出的建筑面积性质、用途也不一致，不具有可比性。原告对于房产面积的主张，应依据房管部门的预测、实测报告。（二）合同第二条约定房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的房产行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准，面积误差指实测面积与本条款载明的预测面积发生的误差。被告交付的案涉房屋实测建筑面积与合同约定预测建筑面积一致，不存在面积误差。三、被告从未收取原告团购费20000元，亦无证据证明该款项支付给被告，原告主张退还该款依据不足。原告自己也承认其享受了购房优惠，购买涉案房屋的购房总价为1513333元，比房屋认购书约定购房总价低了十余万元，即使原告向第三方缴纳了团购费，实际已享受团购优惠服务，再要求退还团购费的主张有违诚实信用原则，也不利于交易安全，不应得到支持。四、被告交付的涉案房屋已通过苏州市吴中区住房与城乡建设局的交付使用备案，达到合同约定交付条件，亦符合合同约定交付标准，原告要求被告按国家、行业规范履行未履行的房屋建造及装修项目的主张无任何依据。（一）原被告双方已就涉案房屋交付标准达成以合同附件八粘贴页作为交付标准的合意，且原告已经在粘贴页骑缝处签字确认。合同附件八粘贴页以外的内容为政府固定模板中的内容，网签过程中无法修改而保留在合同中，且仅是名称并无具体交付标准约定，故原告据此主张的卧室窗台面、阳台热水管、拖布池及龙头、卫生间浴缸等为政府固定模板内容，不是涉案房屋的交付标准，被告无交付义务。另外，从公证书拍摄照片、原告签署房屋认购书认可且现场公示的补充协议等已明确告知9幢住户卫生间均无浴缸、样板房中也特别提示“飘窗大理石台面明确为非交付标准，交付时为乳胶漆台面”。（二）合同附件八粘贴页中双方已明确样板房不作为交付标准，原告主张的中央空调出风管、通风口不是合同约定交付标准，被告无交付义务。被告建设的涉案房屋所在小区已获得二星级绿色建筑设计标识证书，符合合同约定，原告要求南阳台设置遮阳设施无任何依据。智能马桶非合同约定交付标准，原告如有需求可自行改造或选择合适的可以安装的智能马桶，原告整改主张无任何依据。涉案房屋上悬窗为根据设计图纸施工，且原告签署房屋认购书认可且现场公示的补充协议第十一条第四款第三项（12）已经明确告知9幢所有住户外墙可开启的窗扇均为上悬窗，原告要求整改上悬窗无依据。南侧阳台的玻璃窗，已经验收通过，不违反相关规范，符合交付标准，原告认为不符合又未提供相应证据证明，其要求更换为双层玻璃主张无依据。（三）封闭阳台是一个建筑学概念，指在主体结构内的阳台，并不是说物理上的空间封闭。从涉案房屋的户型图来看，该阳台属于主体结构内阳台，为封闭阳台。合同附图上的“此处封闭阳台，房产计全面积”意在特别告知买受人此处计算全面积。原告主张**台侧面为百叶窗，不防风，此处百叶窗按照图纸施工，符合交付标准；另外，该处设置有空调机位，百叶窗的设计有利于空调通风散热、检修，是符合住宅设计规范的。五、被告已按合同约定通知原告办理交房手续，原告迟迟未前往办理交房手续，被告先后发函催促其办理交付手续及2019年4月1日庭审当庭提交钥匙，原告均以不正当理由拒绝收房，直至2019年4月13日方才领取钥匙等物品，原告行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告承担逾期交房违约金无事实及法律依据。（一）原告无权以被告要求缴纳契税为由拒收房屋。涉案小区交付过程中被告未强制要求缴纳契税，且将不缴纳契税导致产证办理迟延的责任进行了告知，本次收房355户中有近300户业主愿意并实际缴纳契税，剩余业主没有缴纳契税也办理了收房，原告以被告要求缴纳契税为由拒收房屋不成立。另外，根据商品房买卖合同第四条及附件六，双方已明确房屋交付时买受人需缴纳附件所示费用，其中就包括契税等，即使被告在交付时明确要求收取上述费用也是符合合同约定，并无不当。（二）原告无权以物业费缴纳及起算时间不对为由拒收房屋。原告理解并同意的补充协议第六条和第八条亦约定物业服务费自交付通知书通知的交付日期的次月起由买受人支付，原告应按照约定予以缴纳，无权以此拒收房屋。涉案房屋交付流程在商品房买卖合同签约时即已在现场公示告知原告，且随同书面交付通知书一起发送原告，原告也表示其已收到，其在前往办理交付手续前并未就上述流程向被告提出异议，经被告多次催促交付后，原告在2019年3月4日前往被告处办理交付手续当天要求被告变更流程显然不符合合同约定，有违诚实信用原则。（三）原告直至2019年3月4日才到被告处办理房屋交付手续，交付现场又以要求被告工作人员帮他安装空调、交付流程不对、物业费缴纳起始时间有异议等理由拒绝领取钥匙。2019年4月1日庭审中仍以交付通知发送不规范要求重新发送交付通知为由再次拒绝收房。六、原告主张的损失赔偿及违约金不符合合同约定。原告理解并同意的补充协议第六条第三款约定如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人二个月的宽展期，同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付，第七条第五款约定买受人同意出卖人向其承担的违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不超过买受人实际支付房款的1%，且出卖人承担的赔偿损失仅为直接损失，不包括间接损失和可得利益损失。现原告主张面积误差赔偿56999元及逾期交房违约金20678元，明显是没有依据的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告新城万瑞公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金847.2元（自2016年10月18日起至2016年10月25日止，以1059000元为基数按每天0.01%计算8天）；2、判令反诉被告支付自通知房屋交付次日起至实际办理房屋交付手续之日违约金19824.6元（自2018年12月3日起至2019年4月13日止，以1513333元为基数按每天0.01%计算131天）。事实和理由：双方于2016年9月17日签订了《苏州市商品房买卖合同》及补充协议，约定由反诉被告向反诉原告购买位于苏州市吴中经济开发区房屋，合同总价1513333元。根据合同附件三约定，反诉被告应当于2016年10月17日前支付全部房款，但是反诉被告于2016年10月25日才付清剩余房款1059000元，晚于合同约定的付款期限。根据商品房买卖合同补充协议第七条的约定，反诉被告付款逾期8天，应当按逾期未付款额的日万分之一承担逾期付款的违约金。反诉原告根据前述合同约定书面通知反诉被告于2018年12月1日至3日前往其处办理交房手续，然而反诉被告收到通知后直至2019年4月13日才办理交房手续，根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，反诉被告逾期收房的，反诉原告有权要求反诉被告按总房价款的万分之一每日支付违约金。综上，提起反诉。反诉被告许洪华对反诉原告新城万瑞公司的反诉辩称：关于逾期付款违约金，按照合同约定支付首付款后向由出卖人指定的银行申请贷款，具体办理贷款时间无法控制，反诉被告在办理贷款过程中没有过错，无需承担逾期付款违约金，另外，购房合同未约定逾期付款违约责任，反诉原告根据补充协议条款主张逾期付款违约金，然而经鉴定该补充协议落款处签名并非反诉被告本人所签，因此该补充协议不能约定反诉被告。关于逾期收房违约金，按照购房合同约定交房日期为2018年12月31日前，反诉被告按照规定的时间前往反诉原告处收房，但反诉原告要求反诉被告缴纳契税及物业费，且缴纳上述费用作为交房的先决条件，为此反诉被告于2019年1月3日提起诉讼要求按约定交付房屋，经法院释明后反诉原告同意在不缴纳契税的情况交房，但仍要求附加先交一年物业费这一条件，在法院再次与反诉原告沟通后，反诉原告明确物业费不作为交房的先决条件，反诉被告才于2019年4月13日顺利收房，因此交房延误的责任在于反诉原告，请求驳回反诉原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，许洪华（乙方）和新城万瑞公司（甲方）签订《房屋认购书》（下称认购书）一份，约定由许洪华认购珺未来花苑9幢4702室，建筑面积95.58平方米，单价16988元/平方米，总价1623670元，销售方式预售，该认购书约定内容栏印刷有如下条款：1、乙方确保在2016年9月17日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，……3、甲方已向乙方出示双方签署的正式商品房买卖合同及补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知道并理解上述文件……5、本协议房屋的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准。另外，该认购书空白处手写批注有“注：乙方办理两万元团购费不计入总价，且在约定时间内准时签约办理贷款手续方可享受优惠后总价1513333元，单价15833.16元”条款。2016年9月17日，许洪华（买受人）与新城万瑞公司（出卖人）签订一份苏州市商品房买卖合同（下称合同），合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房；价款按建筑面积计算，根据本合同第二条载明的建筑面积，该商品房总价款暂定1513333元，本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再作变动；如买受人委托出卖人申办权属证书的，出卖人向买受人交付该商品房时，买受人应缴纳的其它费用见附件六；除买受人同意或出卖人代政府收取的税费项目、标准增加外，出卖人不再另行增收其它费用；买受人交存的专项维修资金由附件六明确，在交付该商品房之前交存。该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定；出卖人定于2018年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续；买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料，2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二条约定：买受人向出卖人购买位于苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花苑9幢4702室。该商品房所属自然层为47层，用途为住宅，所属楼宇主体建筑自然层数为地上47层，，地下**该商品房建筑面积共95.58平方米，套内建筑面积为72.077平方米，分摊的共有建筑面积为23.502平方米，该商品房层高及面积构成详见附件二。该商品房建筑面积为已经房屋所在地的房产行政主管部门备案的测绘机构测绘的预测面积。在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的房产行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。该商品房为全装修房，装修及设备设施标准见附件七和附件八。该商品房共有1个阳台（1个封闭式，0个非封闭式）。该商品房建设工程规划许可文件载明的平面布局图见本合同附件一；该商品房平面图见本合同附件二。合同第五条付款方式约定：买受人选择贷款方式付款，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的20.04%，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人同意向出卖人指定银行申请贷款，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后30日内，以自有资金或其他方式支付（含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额），并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起20日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房屋总价款5%向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于15日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同第四条约定房屋总价款的5%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照本合同第五条或附件三约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条房屋面积差异处理方式约定：在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。实测面积与第二条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列第1种方式处理：根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在±3%（包括±3%）以内的，按该商品房每平方米单价（按标准层、阁楼、跃层、其他不同部位单价计）计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。买受人行使单方解除权的，出卖人应当自书面通知送达之日起十五日内退还买受人已付房款（包括因买受人贷款购房已支付贷款利息）；并按照中国人民银行同期同档存款基准利率给付已付房款的利息。买受人不行使单方解除权的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算）由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人于房屋交付后三十日内双倍返还买受人。合同第十条房屋质量标准约定：出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准；全装修房交房时的装修标准按本合同其他约定验收。节能措施、维护结构保温隔热性能等指标在补充条款和《住宅使用说明书》中载明。合同第十一条装修房标准约定：本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准；更换的配置应告知买受人。出卖人在销售商品房时设置样板房的，如出卖人实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致的，出卖人将在补充条款中说明。如出卖人在补充条款未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致并承诺交房时的装修质量不低于样板房水平。出卖人应对样板房装修情况进行公证后才能拆除，否则，引起装修质量纠纷的，由出卖人承担举证责任。出卖人承诺，装修质量的验收标准按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的工程质量验收标准执行。合同第十五条装修和设备材料标准与约定不符时买受人的权利约定：出卖人交付的该商品房装修和设备材料标准达不到本合同附件七、附件八约定的标准，买受人在房屋交付之日起三个月内有权按下列处理：出卖人据实赔偿买受人由此遭受的直接损失，买受人超过三个月未提出异议的，视为买受人放弃权利。合同第二十条逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起系实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十三条前期物业服务约定：买受人应当按照出卖人的书面交房通知，按时办理房屋交付手续。前期物业服务费、公共能耗代收代交费在完成房屋交付手续的次月起，由买受人向物业服务企业交纳。未完成交付手续的前期物业服务费、公共能耗代收代交费由出卖人先行支付，其中因买受人原因未按时办理交付手续的，出卖人有权向买受人追偿。本商品房属于普通住宅，买受人办理交付手续后未入住或未使用的，实际未入住或未使用超过24个月的按24个月，少于24个月的按未入住或未使用的实际时间，期间物业公共服务费按合同约定标准的70%交纳，公共能耗代收代交费由买受人按照分摊数额按时交纳。实际未入住或未使用超过24个月的物业公共服务费优惠标准由买受人与物业服务企业协商确定，业主大会成立后的优惠办法由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。合同第二十七条销售广告约定：出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。合同补充条款约定：本房屋是绿色建筑；如果是绿色建筑，绿色建筑的等级为设计二星级，技术措施有设置雨水回收利用系统等。合同附件二为该商品房平面图、层高及面积构成的约定，其中平面图中阳台位置均标识“此处封闭阳台房产计全面积”。合同附件三付款方式及付款期限约定：2016年9月17日签约当天支付总房款的20.04%，共计金额为303333元；2016年10月17日前支付总房款79.96%，金额为1210000元。合同附件六有关税费及买受人应缴纳的其他费用清单约定：以表框方式逐行列举了项目名称、收费标准、收费总额、收费单位等，其中专项维修资金、契税、印花税、不动产权证书、不动产登记证明等均记载了收费标准且明确收费单位为政府相关部门但未明确收费总额，代办费记载了收费标准且明确收费单位为代办产证公司但未明确收费总额。表框下方打印有“预售商品房开发建设过程中，出卖人代政府收取的税费项目、标准调整时，按实际发生额调整”条款。合同附件七装修及设施设备标准约定：二、自用设备，1、开关：有；2、插座：有；3、灯具：除客厅、卧室、书房、餐厅主灯位置处预留灯头，其余灯均安装到位；4、电话接口：客厅、卧室、书房有；5、有线电视接口：客厅、卧室、书房有；6、宽带接口：客厅、卧室、书房有；7、用电负荷：根据供电公司要求按住宅面积配置8kw或12kw；8、主卫生间洁具：洗脸盆＋台面＋龙头，座便器，淋浴龙头；9、次卫生间洁具：/；10、厨房设备：洗涤盆＋龙头，灶具，吸油烟机，燃气热水器；11、其他：/。三、室内外装修，1、、地面户内地板或地砖；公共部位的连廊、电梯厅和门厅为地砖；公共部位的楼梯间在三层楼面及以下为地砖，其余层为水泥砂浆抹面；2、门窗：入户门为品牌进户门；户内避难间设有防火门、阳台为玻璃移门，其他门为PVC覆膜成品套装门；窗：铝合金型材，三层玻璃（公建化户型南阳台窗除外）、公建化户型南阳台窗为单层玻璃；3、墙面：外墙：高档涂料局部石材；内墙：乳胶漆（不含厨卫、阳台）；4、其他：/。合同附件八全装修房装修设备标准（毛坯房无需填报）约定：以粘贴页明确了“A7户型（约95㎡）精装配置标准”，该页以表框方式对于A7户型精装配置标准予以列举说明，其中硬装配置标准中对过道等房屋各部位区域的墙面、顶面、、地面予以说明厨房配置标准中对整体橱柜等名称的品牌进行了列举说明；卫生间配置标准中对洁具等名称的品牌进行了列举说明；另就其他部品配置标准、公共部位装修标准亦进行了列举说明。该表框下方打印有“四、样板房仅用于销售宣传，不作为交付标准”及“五、若甲方在交付时对房屋的装修未达到上述标准，乙方可依照上述装修标准向甲方主张权利，但不得以此为由拒收房屋”等条款。另外，该附件八原列有按起居室、餐厅、主卧式等区域分列了各区域的项目，最终打印有（备注：可根据实际情况选择填写），但该打印的各项目之后空白处实际均未填写内容。上述合同签订后，许洪华按期支付了部分房价款，于2016年10月25日获得银行贷款1059000元，该款付至新城万瑞公司。另查明，2018年11月19日，新城万瑞公司向许洪华邮寄的《交付通知书》载明：您购买的珺未来花苑9幢4702室已具备交付条件，现特通知您于2018年11月27日至2018年11月29日来办理入住手续，附件有《入伙手续办理须知》、《应缴费用清单》、《现场交付流程介绍》、《产证办理温馨提醒》、《业主/住户信息登记表》、《预约交付服务操作指引》。其中《应缴费用清单》载明房屋补（退）差价（房屋面积差0，房款补退差价0）、房产代收代缴费用（燃气开通费570元、契税28825.39元、房屋本体维修基金11470元）、物业收费（物业管理费2.12元/平方米/月计2431.2元、应收公共设备运行费500元、车位管理费720元）、办理产证费用（产权登记类费用200元、代办服务费300元）。该邮件于次日送达许洪华。2018年11月26日，新城万瑞公司向许洪华邮寄并送达的《温馨提示》载明：尊敬的珺未来花苑业主，因部分业主反馈原定交付时间非周末，不便安排时间。为最大限度满足业主需求，我司集中交付时间调整为2018年12月1日（周六）至2018年12月3日（周一），请您携带交付通知书中提示携带的资料，按照您电话预约的交付时间前往交房现场办理交付手续，我们将竭诚为您服务。2018年11月29日，苏州市吴中区住房和城乡建设局出具2018第042号《商品房交付使用通知书》，载明：“新城万瑞公司：根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》、《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》和《吴中区商品房交付使用备案实施细则（暂行）》，你公司开发建设的珺未来花苑9#商品楼工程已通过交付使用备案”。2019年1月5日，新城万瑞公司向许洪华邮寄的《逾期交付风险提示律师函》载明：您于2016年9月17日签约一份商品房买卖合同购买位于珺未来花苑9幢4702室，合同约定房屋交付时间为2018年12月3日，现房屋交付时间已过，新城万瑞公司已经书面通知您办理房屋交付，但您却迟迟不去办理房屋交付，现致函请您在2019年1月15日前到新城万瑞公司办理房屋交付，如果您没有在上述时间内办理房屋交付，视同已经在双方合同约定的交付时间与您办理了房屋的交付。该邮件于次日送达许洪华。2019年1月16日，许洪华诉就本案纠纷诉至本院，其中一项诉讼请求为要求新城万瑞公司更正违约收费做法履行房屋交付，认为此前未办理房屋交接是因新城万瑞公司要求其缴纳契税。2019年2月20日，就本案管辖异议组织双方听证，期间口头告知双方在涉案房屋满足交付条件的情况下如双方均要求继续履行合同，那么双方应当保留相关争议继续履行房屋交接手续。2019年2月22日，新城万瑞公司再次向许洪华邮寄的《逾期交付风险提示律师函》，要求在2019年2月28日前到新城万瑞公司办理房屋交付，如果没在上述时间内办理房屋交付，视同已经在双方合同约定的交付时间与您办理了房屋的交付。该邮件于次日送达许洪华。此后，为便于未办理房屋交接手续的业主顺利办理入住手续，新城万瑞公司另安排一次集中交付，时间为2019年3月2日至4日期间。2019年3月4日，许洪华前往现场办理房屋交接手续，但双方此次仍未能完成房屋交接。对此，许洪华表示当时新城万瑞公司要求先签署一份承诺书（主要内容为关于本人要求自行缴纳契税故因契税缴纳迟延导致办证迟延的责任自行承担）并交纳自2019年1月1日起的物业费，认为这两项属增设附加条件故予以拒绝，因此此次房屋交接未成。新城万瑞公司表示，其从未强制要求缴纳契税，亦从未要求签署上述承诺书，此次集中交付共完成60户房屋的交接，但房屋交付仍应按合同约定办理，具体流程指业主身份确认、房屋面积差价结算、物业费结算、房屋查验等，故而按约定完成交房流程需提交物业费结算凭证，许洪华虽于3月4日到现场但该次交房最终未能完成。2019年3月20日，就本案组织双方进行举证质证，期间告知双方既然许洪华明确不以涉案房屋不符合约定或逾期交付房屋为由主张解除合同，那么许洪华应当在保留相关争议的情况下接收涉案房屋；同时，在许洪华不能提交物业费结算凭证的情况下，考虑到物业服务合同与本案系属不同法律关系，即使许洪华拒交物业费应当承担违约责任，新城万瑞公司亦可向许洪华主张相应违约责任但不能据此拒绝交房。对此，新城万瑞公司表示不进行物业费结算就办理房屋交接与合同约定不符，需要请示后书面回复，后于2019年3月26日书面回复称，3月4日交接未成是因许洪华要求其组织工作人员帮他安装空调外机且许洪华并未按约定交房流程办理交接；关于不进行物业费结算办理交接问题，本着大事化小、小事化了的原则，同意许洪华不进行物业费结算即办理房屋交接。2019年4月1日，就本案组织双方进行举证质证，新城万瑞公司将上述回复结果告知许洪华并要求当庭交接涉案房屋钥匙，然许洪华表示根据合同约定接收钥匙就视同完成了房屋交付，但房屋交付前需进行验收，故不同意直接接收钥匙，要求按合同约定另行发出交付通知书后办理房屋交接。对此，新城万瑞公司表示已经发送过交付通知书故不再另行发送。为此，本院向许洪华释明，新城万瑞公司已经明确不再另行发送交付通知书，而交付通知书旨在告知涉案房屋已具备交付条件，经多次组织质证后新城万瑞公司亦明确表态可以不代收契税、亦不再坚持提供物业费结算凭证等前提下进行房屋交接，要求许洪华明确是否同意继续履行合同接收房屋。许洪华明确表态同意收房。2019年4月13日，双方完成涉案房屋交接手续。再查明，审理中，新城万瑞公司提供了一份《商品房买卖合同补充协议》（下称补充协议），称双方在签订合同当天另签订了该补充协议，约定：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充协议不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充协议为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充协议之外的资料内容进行解释或提出主张；本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充协议所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充协议约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力；买受人对此已经予以知晓并同意。若银行（或公积金审批机构）批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行（或公积金审批机构）拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在约定的付款日期届满后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。房屋交付时，买受人应按有关部门的规定缴纳契税、产权登记费、公共部位维修资金、物业服务费等相关费用。房屋交付时，依次按业主身份确认、房屋面积差费用结算、物业服务费结算、物业类手续办理、房屋查验及售后服务流程进行办理。买受人在办理房屋交接手续的同时须付清面积差价款、物业维修资金和物业管理费、代收的装修垃圾清运费、电表开通费、水费、有线电视初装费等相关入户费用，并遵守出卖人的交房流程，否则出卖人有权不予办理相关手续，由此造成的逾期交房责任由买受人承担。房屋交付的标志为出卖人提交钥匙。9幢整体外立面为公建化外立面，南阳台为封闭阳台，房产面积计全面积，外立面存在局部石材幕墙和竖向铝合金线条；9幢楼阳台维护形式为实体栏板＋栏杆，9幢楼所有住户外墙可开启窗扇（除阳台处）均为上悬窗；9幢楼住户卫生间均无浴缸，只设淋浴房。等等。许洪华否认上述补充协议中“许洪华”签名为本人所签，为此申请笔迹鉴定，本院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述补充协议中落款处“许洪华”签名进行笔迹鉴定，该鉴定所于2019年5月31日出具鉴定意见：2016年9月17日的《商品房买卖合同补充协议》中第12页“买受人（签章）”处的“许洪华”签名字迹不是许洪华所写。许洪华为此支付鉴定费1500元。经质证，许洪华对该鉴定意见书无异议，新城万瑞公司对该鉴定意见书不予认可，称当时经手涉案合同及补充协议签订的销售员均已离职，无法核实补充协议中签名的具体情况，通过签名的排列布局、字间搭配位置、比例关系及起收笔形态、笔画环绕方式等细节特征分析，认为鉴定意见认定补充协议中“许洪华”签名并非许洪华书写不合规，认为需要进行补正或补充鉴定。审理中，就涉案房屋建筑面积、装修等各项目是否符合约定等争议事项，双方当事人分别陈述并举证如下：一、关于涉案房屋的建筑面积许洪华陈述，涉案房屋的阳台并非封闭式阳台，因此只能计算一半的建筑面积，因此主张退还面积差的房价款56999元（15866.16元/平方米×3.8平方米），为此提供证据1、房产测量报告复印件、房产预测报告复印件各1份，以证明第三方测量的涉案房屋面积95.58平方米，认为该测量数据与实际数据不一，因此不认可相应测量结果；2、阳台照片打印件1份，以证明涉案房屋的阳台有一面没有使用封闭墙而使用镂空百叶窗，因此认为该阳台并非封闭式阳台；3、房屋竣工图局部的照片打印件1份、建筑工程规划许可证复印件1份，以证明房屋竣工图显示的建筑面积与房产测量报告中全体业主的建筑总面积有差异，进而证明房产测量报告测算的数据与实际不符。经质证，新城万瑞公司对房产测量报告、房产预测报告真实性无异议，称两份报告均显示涉案房屋套内建筑面积72.077平方米，分摊的共有建筑面积23.502平方米，建筑面积95.98平方米，表明涉案房屋实测建筑面积与合同约定预测建筑面积一致，不存在面积误差，对阳台照片、房屋竣工图局部照片打印件均不予认可，对建筑工程规划许可证真实性无异议，但对证据目的不予认可，认为涉案房屋的计价面积应按合同及房产测量报告确定。新城万瑞公司陈述，涉案房屋的阳台为封闭式阳台，实际交付的建筑面积与合同约定建筑面积一致，不存在面积差异，为此提供了苏州嘉润房地产测绘有限公司（下称嘉润测绘公司）出具的房产测量报告一份，以证明涉案房屋套内面积72.077平方米，分摊的共有建筑面积23.502平方米，建筑面积95.98平方米。经质证，许洪华对该房产测量报告的真实性无异议，但对测量数据的准确性有异议。审理中，本院向苏州市吴中区城建档案馆调取了珺未来花苑9幢的竣工图，向规划局吴中分局调取了珺未来花苑9幢的建筑图纸等。本院向嘉润测绘公司调查，嘉润测绘公司称，房产测量报告中测量说明第二项面积计算第5小项阳台及空中花园计算依据记载为江苏省工程建设标准DGJ32/TJ131-2011《房屋面积测算技术规程》第4.2.3条规定，该规程4.1条是一般规定，第4.1.1.6条规定了封闭阳台的计算方式，第4.2.3条规定了不同类型阳台面积计算的细则，因为涉案房屋阳台是封闭阳台，所以直接计算全面积即可，不用区分其它类型的阳台的计算方式，如果不是封闭阳台才会涉及到计算细则，因为不封闭阳台里面也有计算全面积的，对计算全面积部分的争议在现实中比较多，所以测量报告中记载列入该第4.2.3条以便于理解和查阅。认定涉案房屋阳台为封闭阳台，首先依据图审中心的图纸，从图纸上能够看出涉案房屋阳台是全封闭阳台，其次去现场查看时可以看出现场是按图建造的，没有改动，结合现场数据采集、预算测量资料认定为全封闭阳台。本院向苏州华造建筑设计有限公司（下称华造设计公司）调查，华造设计公司称，GB50096-2011《住宅设计规范》第2.0.11条“附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间”及第5.6.3条“阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05M；七层及七层以上不应低于1.10M”及第5.6.4条“封闭阳台栏板或栏杆也应满足阳台栏板或栏杆净高要求。七层及七层以上住宅和寒冷、严寒地区住宅宜采用实体栏板”等是有关于阳台的定义及封闭阳台的解释，但对封闭阳台没有具体的细则；至于阳台侧面采用百叶窗是否视为封闭的问题，关于封闭的概念国家没有具体的规定，实践中对于封闭阳台的操作建设也是不一样的，没有一个统一的标准；一般情况下北方的房屋才会设计采暖，涉案房屋的阳台没有设计采暖，按照国家规范也无需设计采暖；阳台内卧式外墙及阳台其他外墙设计保温的依据为DGJ32/J71-2014《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》；涉案房屋北空间的设计是符合规范的，规范依据为DGJ32/TJ26-2006《江苏省住宅设计标准》。经质证，双方对上述证据真实性均不持异议，许洪华认为华造设计公司作为专业设计机构对封闭阳台定义没有给出一个认可的解释，针对南侧阳台采取百叶窗结构是否视为封闭也未给出统一解释，据此认为该阳台为非封闭阳台，应该按照国家标准计算一半面积；对规划部门调取的材料真实性无异议，材料里没有发现封闭阳台字样，说明涉案房屋在规划阶段并没有作封闭阳台的结论，在材料第25页第四项明确规定该楼幢2号楼局部阳台增加防坠落钢丝网，设计图纸中也明确标注有这样的防护网，实际施工完成的楼幢没有发现，规划建筑面积计算里面明确计容面积34241.66平方米，不计容面积3150.37平方米，该不计容面积应该是阳台一半面积产生的总和；对城建档案馆的图纸真实性无异议，认为该图纸只是住宅建筑工程图纸前面的一个设计说明，没有涉及具体内容；对嘉润测绘公司陈述认定涉案阳台为封闭阳台并据此测算面积不予认可，因目前没有证据证明涉案阳台为封闭阳台。新城万瑞公司认为封闭阳台指的是主体结构内的阳台，虽在图纸上没有体现出封闭阳台字样，但从图纸的图例可以体现涉案房屋的阳台在主体结构内，图例上阳台两边是承重墙（剪力墙），说明是在主体结构之内，所以属于封闭阳台；阳台侧面的百叶窗设计在设计图纸中也有体现，实际施工与设计图纸是一致的，至于2号楼钢丝网的问题与涉案房屋所在9号楼无关，关于规划计容面积，因为规划计容面积是规划部门依据其所需要计算容积率建筑面积的相关规范计算得出，与房管主管部门计算房屋产权面积的计算规范是不一样的，所以二者得出的面积也是不一样的，核发房产证阶段，房产证上的面积是由房管部门计算的，关于房产面积的主张，应该按照房管部门预测报告和实测报告计算；涉案房屋阳台显然为全封闭阳台，嘉润测绘公司依据房屋面积测算技术规程计算全面积有理有据。二、关于涉案房屋装修等各项目是否符合约定许洪华陈述，涉案房屋需要整改的项目有，1、尚未安装卧室窗台面、阳台热水管拖布池及龙头、卫生间浴缸，2、南阳台未设置遮阳设施、要求将悬窗整改为平开窗，3、卫生间未预留安装智能马桶盖空间，4、将阳台使用的铝合金百叶整改为实体栏板＋栏杆，5、配置出风管、通风口用于安装中央空调，6、将南侧阳台单层玻璃整改为双层玻璃，为此提供了证据1、样板房照片打印件3张，以证明样板间设置有中央空调的出风口，售楼人员承诺房屋配备中央空调的管道，可以直接安装中央空调，样板间有飘窗，飘窗上有大理石台面，当时销售人员说按不低于样板间标准交付，现涉案房屋飘窗没有大理石台面；2、江苏省绿色建筑设计标准复印件1份，以证明按照建筑设计规范，阳台应当有外遮阳设施，遮阳设施具体指遮阳蓬或者遮阳帘，但涉案房屋没有遮阳设施；3、情况说明复印件、设计图纸截屏照片打印件，以证明设计图纸明确规定阳台南侧的玻璃应该为双层夹胶玻璃，但施工中并未按照设计要求进行施工，导致玻璃破损，砸坏停在楼下的车辆。经质证，新城万瑞公司对上述证据的真实性及关联性均不予认可。新城万瑞公司陈述，合同附件八所列卧室窗台面、阳台热水管拖布池及龙头、卫生间浴缸等并非双方约定的房屋交付的标准，合同附件八除了粘贴页以外的内容是固定模板中的内容，网签系统打印时无法修改而保留在合同中，双方已就涉案房屋达成以粘贴页约定的标准进行交付；智能马桶盖并非约定交付标准，悬窗施工符合设计图纸要求，阳台采用的铝合金百叶及玻璃等亦不违反相关规范，中央空调的出风口及管道、飘窗大理石台面等并非约定的交付标准，样板房不作为交付标准，涉案房屋已符合交付标准且涉案房屋所在小区获得二星级绿色建筑设计标识证书，故而不同意许洪华的整改要求，为此提供证据1、公证书1份，显示在样板房显著位置处置有告示牌七块，其中含“A7户型（约95㎡）精装配置标准”告示牌，亦可以确认样板房飘窗处放置了“非交付标准，此处飘窗大理石台面为非交付标准，交付时为乳胶漆台面”等告示牌；以证明飘窗大理石台面非交付标准，交付时为乳胶漆台面；其已经在售楼处将商品房买卖合同及其补充协议进行公示，许洪华在签订认购书时已对买卖合同及补充协议知晓、理解并同意，双方已对合同及补充协议达成一致，双方应受其内容的约束；2、二星级绿色建筑设计标识证书复印件1份，以证明涉案房屋所在小区已获得二星级绿色建筑设计标识证书，符合合同约定。经质证，许洪华对上述证据的真实性无异议，但认为公证书制作日期是2016年8月26日，许洪华实际去看房是2016年9月17日，当时并未看到公证书中的告知牌，其提供照片所拍摄的样板房现场是没有这些告知内容的，取得绿色建筑设计标识证书不能反证涉案房屋存在相关遮阳设施。上述事实，有当事人提交的商品房买卖合同、房产测量报告、交付通知书、温馨提示，公证书、商品房交付使用通知书、房屋认购书、二星级绿色建筑设计标识证书、逾期交付风险提示律师函、邮寄凭证，本院委托鉴定的司法鉴定意见书、鉴定费发票，本院询问笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。根据原、被告双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于补充协议的效力问题。二、关于新城万瑞公司是否逾期交房问题。三、关于逾期付款的违约责任问题。四、关于许洪华已付20000元团购费应否退还问题。五、关于涉案房屋阳台计价面积问题。六、关于许洪华要求整改的各个项目问题。一、关于补充协议的效力问题。关于补充协议的效力。许洪华否认该补充协议中“许洪华”的签字为其本人所签，经许洪华申请后本院委托鉴定部门对涉案补充协议上“许洪华”签名是否为许洪华本人所写进行了笔迹鉴定，鉴定意见为检材补充协议中落款处“许洪华”签名不是许洪华本人所写，新城万瑞公司虽不认可该鉴定意见，但未能提供足以反驳的相反证据和理由，故本院采信该鉴定意见书，新城万瑞公司也未能提供其他证据证证明许洪华对该补充协议进行了事后追认，据此本院认定该补充协议并非许洪华的真实意思表示，新城万瑞公司主张依据该补充协议许洪华在收房前应当交纳契税、物业费等，依据不足，本院不予采信。二、关于新城万瑞公司是否逾期交房问题。合同约定新城万瑞公司于2018年12月31日向许洪华交付涉案商品房，新城万瑞公司至少提前十五日书面通知许洪华办理该商品房的交付手续；许洪华应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。本案中，新城万瑞公司先于2018年11月19日向许洪华邮寄《交付通知书》通知在2018年11月27日至11月29日期间办理入住手续，后于2018年11月26日向许洪华邮寄《温馨提示》将集中交付时间调整为2018年12月1日至12月3日，此前新城万瑞公司在2018年11月29日取得商品房交付使用通知书，涉案房屋已具备交付条件，故而如双方在2018年12月1日至12月3日期间完成房屋交接则新城万瑞公司不构成逾期交房。然而，根据本案查明的事实双方此次房屋交接未成，此后新城万瑞公司向许洪华邮寄逾期交付风险提示律师函通知许洪华2019年1月15日前办理房屋交接，许洪华诉至本院要求新城万瑞公司在不要求先付代缴契税的前提条件下办理房屋交接，经本院释明后新城万瑞公司另安排在2019年3月2日至3月4日期间办理集中交付，然而因许洪华拒绝支付涉案房屋自2019年1月1日起物业费等致双方该次交接未成，此后经本院于2019年4月1日组织调解并释明后新城万瑞公司明确同意不以许洪华提交物业费结算凭证为前提而履行房屋交接手续并将该意思表示送达许洪华，此后双方实际于2019年4月13日完成涉案房屋交接手续。对此，第一，新城万瑞公司在约定的交房日期前已通知许洪华可去办理房屋交接手续，已履行了通知交房义务；第二，新城万瑞公司已取得商品房交付使用通知书，涉案房屋已具备交付条件，即使许洪华主张涉案房屋的各项质量问题实际存在亦属一般质量问题，其可在收房后向新城万瑞公司提出维修主张，新城万瑞公司应在保修期内依照合同约定进行维修或承担质量违约责任，但许洪华不应以此为由拒绝收房；第三，许洪华主张第一次交房时因拒绝向新城万瑞公司支付代缴契税而致房屋交接未成，新城万瑞公司虽对此予以否认，但结合许洪华向本院起诉时间及在本院组织调解后新城万瑞公司陈述在其另行安排集中交付期间（3月2日至4日期间）完成60户房屋的交接手续等情况，本院采信许洪华主张，确认许洪华主张该次未能完成房屋交接的原因系其拒绝向新城万瑞公司支付代缴契税；第四，双方在2019年3月4日办理涉案房屋交接手续时因许洪华未能提交涉案房屋物业费结算凭证而致该次房屋交接未成；第五，新城万瑞公司于2019年4月1日时向许洪华明确表态同意在不提交物业费结算凭证的情况下进行房屋交接，然许洪华表示需由新城万瑞公司另行发放交房通知并进行房屋检验后继续房屋交接；第六、支付契税、物业费等不应作为新城万瑞公司向许洪华交付房屋的前提条件，同样，许洪华亦不能以拒付物业费为由而拒绝收房；第六，许洪华收到新城万瑞公司关于在不提交物业费结算凭证的情况下可办理房屋交接手续并于2019年4月1日当天即可办理相关手续的通知后，许洪华收到该通知后前往办理收房并进行房屋检验等所需的合理期限为1-3日；基于以上考量，本院认定新城万瑞公司构成逾期交房，并酌情确认逾期期间自2019年1月1日起算共算93天，经核算，新城万瑞公司应向许洪华承担逾期交房违约金14074元。新城万瑞公司要求许洪华承担逾期收房违约金，依据不足，本院不予支持。三、关于逾期付款的违约责任问题。合同第五条约定许洪华选择贷款方式支付涉案房屋的价款，首期支付总价款20.04%，其余部分以贷款方式支付，合同附件三约定2016年9月17日签约当天支付总房款20.04%即303333元，2016年10月17日前支付总房款79.96%即1210000元。合同第五条约定因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后30日内，以自有资金或其他方式支付（含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额），并不承担本合同第七条约定的逾期付款的违约责任。本案中，许洪华支付部分购房款后余款以贷款方式支付，后于2016年10月25日实际获得银行贷款1059000元，该款于当日付给新城万瑞公司，该款1059000元付款期限相较于约定付款期限2016年10月17日虽迟延了8天，但合同约定该以银行贷款支付的款项，如实际获得贷款日期在约定的付款日期届满后30日内以内，那么买受人不承担约定的逾期付款的违约责任，据此，新城万瑞公司要求许洪华承担逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。四、关于许洪华已付20000元团购费应否退还问题。本案中，许洪华已按合同约定先后向新城万瑞公司支付购房款合计1513333元（含贷款支付1059000元），原告主张除此以外在涉案房屋购买过程中另外支付团购费20000元属于新城万瑞公司乱收费应由新城万瑞公司予以退还，对此，新城万瑞公司否认该款付给其并表示该20000元为享受团购优惠购房的对价即团购服务费。根据认购书约定，许洪华认购涉案房屋时认购总价1623670元，实际成交金额为1513333元，与认购书约定享受团购优惠后总价1513333元恰好一致，据此可认定许洪华购房时已实际享受团购优惠，而认购书约定享受团购优惠价购房需由买受人支付20000元团购费，据此许洪华主张该20000元应由新城万瑞公司予以退还，依据不足，本院不予支持。五、关于涉案房屋阳台计价面积问题。合同约定涉案房屋价款按建筑面积计算，合同第二条约定商品房建筑面积为已经房屋所在地的房产行政主管部门备案的测绘机构测绘的预测面积，在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的房产行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。根据上述约定双方对涉案房屋的计价面积按房产行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积进行计算，根据双方提交的房产测量报告记载涉案房屋建筑面积为95.58平方米。针对该测量报告中阳台面积计价之争，许洪华主张**台为非封闭阳台故而应只计算半面积价款，新城万瑞公司主张该阳台为封闭阳台故而应计算全面积价款。对此，因双方合同中约定涉案房屋的阳台只有一个且为封闭式阳台；合同附件二该商品房平面图中阳台位置亦标识“此处封闭阳台房产计全面积”；经本院向该房产测量报告出具单位嘉润测绘公司调查了解其对涉案房屋阳台亦计算全面积，表示依据图审中心的图纸及现场查看时确认现场是按图建造，并结合现场数据采集、预算测量资料认定该阳台为封闭阳台。许洪华主张**台面积按半面积计算价款，主张因实际交付的阳台一面使用了铝合金百叶据此认定为非全封闭阳台，经本院向华造设计公司调查了解针对阳台封闭的概念没有具体统一规定，《住宅设计规范》中对封闭阳台亦只对所设栏杆或栏板的净高作了具体要求。综上，许洪华以阳台按半面积计价为由要求新城万瑞公司返还面积差房款差额56999元，依据不足，本院不予支持。六、关于许洪华要求整改的各个项目问题。首先，合同附件七及附件八粘贴页中对涉案房屋装修、设施设备标准及相应使用材料或品牌进行了列举式约定，双方应按以上约定内容确认涉案房屋中装修、设施设备标准等，对于合同该附件八粘贴页以外的列举项目，因双方签约时并未实际选择填写内容，因此许洪华主张依据该附件八要求安装卧室窗台面、阳台热水管拖布池及龙头、卫生间浴缸等依据不足，本院不予支持。其次，认购书明确约定本协议房屋的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等均为要约邀请，最终以商品房买卖合同约定为准；合同附件八粘贴页约定了样板房仅用于销售宣传，不作为交付标准；同时根据公证书可以确认在样板房显著位置处将作为合同附件八粘贴页的“A7户型（约95㎡）精装配置标准”设置告示牌进行公示，亦可以确认样板房飘窗处放置了“非交付标准，此处飘窗大理石台面为非交付标准，交付时为乳胶漆台面”等告示牌；另外，合同附件七及附件八中对于涉案房屋中设置中央空调通风口、通风管道、飘窗上有大理石台面等并未作具体约定，因此许洪华主张依据样板房要求设置通风口及通风管道、飘窗上更改为大理石台面等，依据不足，本院不予支持。最后，许洪华主张在南阳台设置遮阳设施、将悬窗整改为平开窗、在卫生间预留安装智能马桶盖空间、将阳台使用的铝合金百叶整改为实体栏板＋栏杆、将南侧阳台单层玻璃整改为双层玻璃等，但未能举证证明上述要求整改的项目不符合相应设计要求、施工图纸或合同约定交付标准等，故对其整改要求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州新城万瑞房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许洪华逾期交房违约金人民币14074元。二、驳回原告许洪华的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告苏州新城万瑞房地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2323元，反诉案件受理费人民币159元，司法鉴定费人民币1500元，合计人民币3982元，由原告许洪华负担人民币2166元，被告苏州新城万瑞房地产有限公司负担人民币1816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  顾琴琴人民陪审员  樊华仙二〇二〇年一月十五日书 记 员  陈汉东