文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2835号上诉人（原审被告)：王小慧，女，1981年10月13日出生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：许江峰，江苏天煦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：句容碧兴房地产开发有限公司，住所地镇江市句容市白兔镇龙山湖村**。法定代表人：林强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司法务。上诉人王小慧因与被上诉人句容碧兴房地产开发有限公司（以下简称碧兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小慧上诉请求：撤销原判，依法改判驳回碧兴公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定的房屋购买价格及付款时间等重大事项与实际情况不符。本案双方洽谈的各种折扣加优惠后的房屋单价不超过1.2万元，现碧兴公司提供的买卖合同及附件仅最后一页有王小慧的签名，合同记载的购房价格及付款时间等重大事项的其他页面均无王小慧签名，并与约定的情况不符，合同真实性无法确认。且碧兴公司提供的合同系电子版打印件，结合王小慧一直索要购房合同而碧兴公司拒绝的事实，王小慧有理由相信其提供的合同内容不实。一审中，碧兴公司提供的合同及附件、补充协议均为格式条款，补充协议中约定将原合同约定的贷款支付变更为贷款不足则自付，严重侵害王小慧的权益。碧兴公司未尽到合理的提示、说明义务，该条约定免除碧兴公司的义务，加重王小慧的责任，排除王小慧主要权利，应属无效。王小慧没有经济能力全额支付房款，涉案合同因实际履行不能而应予以解除，王小慧也愿意承担适当的违约金。一审法院判决其全额支付剩余房款，实属不当。被上诉人碧兴公司辩称：1.本案双方是商品房买卖关系，有正式的合同文本，内容具体明确，也有王小慧签字，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行。一审中，碧兴公司已出示合同原件供法庭核实，王小慧认为合同内容有假其应当承担举证责任。2.按揭付款补充协议是对合同的补充约定，而非加重王小慧的付款义务，且是经其签字同意的，是双方的合意。王小慧并非是不能通过按揭方式付款，而是拒绝网签，拒绝办理按揭，拒绝付款，单方毁约，其要求解除合同没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。碧兴公司向一审法院起诉请求：判令王小慧支付未付房款2110663元及逾期违约金（自逾期之日起按逾期金额万分之三每日计算至王小慧实际付款之日止），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月22日，本案双方签订《商品房买卖合同》及附件。合同约定：王小慧购买碧兴公司开发的位于句容市西侧悦荣府07幢1单元10层1001号房，建筑面积为188.36平方米，单价14542.81元，总价款为贰佰柒叁拾万玖仟贰佰捌拾肆元整。付款方式，买受人必须在2018年6月22日前付商品房总价款的10.02%给出卖人，即贰拾柒万肆仟陆佰贰拾壹元整（274621元），并向贷款银行办理案件申请手续；在2018年8月22日前付商品房总价款的20.25%，即伍拾伍万肆仟陆佰陆拾叁元整（554663元）；在2018年9月22日前付商品房总价款的69.73%，即壹佰玖拾壹万元整（191万元）；违约责任。逾期在90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的15%，向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际金额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总价款的15%；交付期限，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合本合同约定的商品房交付王小慧使用，双方就合同权利义务及其它事项亦作了约定。合同签订后，王小慧在2018年6月22日前支付了274621元，2018年8月24日支付54000元，2018年9月5日支付30万元，剩余房款2110663元至今未付。碧兴公司于2018年9月18日以挂号信的方式，通知王小慧缴纳房款，未果。碧兴公司诉至一审法院，要求判如所请。一审中，王小慧提出《商品房买卖合同》及附件中的“王小慧”非本人签名，申请对其真实性进行鉴定，因其未缴纳鉴定费，按自动撤回申请处理。一审法院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及附件，合法有效，双方应按照合同履行各自的义务，王小慧未能按照合同的约定支付价款，已构成违约，王小慧应给付碧兴公司房款并承担违约金。王小慧辩称银行无法足额给其贷款，碧兴公司承诺的首付5万元抵10万元，没有满足，当时业务员承诺赠送车库和物业费也没有体现在合同里面，对此，一审法以认为，王小慧不能办理贷款的过错责任不在碧兴公司，王小慧主张的事项均未举证证明，故王小慧认为碧兴公司的诉讼请求不能成立的辩解，无证据证实，一审法以不予采纳。碧兴公司的诉请合法有据，一审法院予以支持。一审法院判决：王小慧在本判决生效后十日内给付碧兴公司房屋价款2110663元并支付逾期付款违约金（以554663元为基数，自2018年8月23日起至2018年8月24日止，按照日万分之三计算支付；以500663元为基数，自2018年8月25日起至2018年9月5日止，按照日万分之三计算支付；以200663元为基数，自2018年9月6日起至实际支付之日止，按照日万分之三计算支付；以191万元为基数，自2018年9月23日起至实际支付之日止，按照日万分之三计算支付，上述违约金共计不得超过房屋总价款总价款的15%即410892.6元）。本院二审期间，王小慧提交缴款通知书并申请证人陈某出庭作证，拟证明碧兴公司销售顾问在王小慧购房时向其承诺了五万抵十万、认筹0.99折、老带新物业费减免1年等优惠；且王小慧在签订合同及附件、补充协议时，对于合同的内容并不清楚，对房价和付款方式等重大事项，碧兴公司均未做提示和说明，未让其完整阅读，剥夺了王小慧的选择权。碧兴公司质证认为，对缴款通知书真实性予以认可，其说明了王小慧欠付房款是事实；证人陈某的身份需要核实，本案系王小慧认为房价过高而拒绝履行合同，拒绝网签，故未达到办理按揭的节点，与其是否可以贷款没有关系，王小慧作为成年人，对其签订的合同条款应当加以关注，合同也不存在加重其责任的格式条款。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案双方系商品房买卖合同关系，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。王小慧主张碧兴公司提供的合同中关于价格和付款时间等条款与双方实际约定不符，对合同真实性不予认可。然而，一审中，王小慧申请对涉案《商品房买卖合同》及附件中的“王小慧”签名的真实性进行鉴定，但未缴纳鉴定费。二审中，王小慧认可合同上的签名“大概率是王小慧本人签的”，但又主张其系在销售人员的引导下签字，对于合同内容并不清楚。本院认为，购房属于重大家庭经济支出，王小慧作为具备完全民事行为能力的成年人，在签订房屋买卖合同时，理应对合同价格、付款方式等重要事项予以关注和确认。王小慧在对合同内容不清楚的情况下签订房屋买卖合同及附件、补充协议等，不符合常理。王小慧对涉案合同的内容提出异议，但未能提出相关证据证明双方约定了优惠及合同单价不超过1.2万元等事实，故本院对此不予采信。王小慧未能按照合同约定的时间节点支付相关价款，已经构成违约。王小慧关于涉案合同及补充协议中关于房款支付的条款属于格式条款，加重其责任，排除其主张权利的主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。现合同约定的最后付款期限已过，一审法院判令王小慧给付碧兴公司房屋价款2110663元并支付逾期付款违约金，并无不当，本院予以支持。王小慧以其不具备付款能力为由要求解除合同，碧兴公司不予同意。双方在二审调解过程中，对于解除合同的违约金数额等事项未能达成一致，且王小慧在一审中亦未提出反诉请求，故王小慧愿意承担适当的违约金以解除合同的主张，本院亦难以支持。综上所述，王小慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23686元，由上诉人王小慧负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十二月八日书记员 柳婷婷