江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初2936号原告：金煜，女，汉族，1992年12月28日生。委托诉讼代理人：陈栋、马志秀，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京金梦都房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码91320115777043616G），住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：刘森峰，公司区域总裁。委托诉讼代理人：张舒婷，女，公司员工。原告金煜诉被告南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告黎睿的委托诉讼代理人陈栋、马志秀、被告金梦都公司的委托诉讼代理人张舒婷、孙宇翔到庭参加诉讼，第二次开庭原告黎睿的委托诉讼代理人马志秀、被告金梦都公司的委托诉讼代理人张舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金煜向本院提出诉讼请求：被告金梦都公司支付迟延交房违约金（以5748424元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二的标准计算至实际交付之日止）。事实和理由：2016年5月16日，原被告签订商品房预售合同及补充协议，约定原告购买被告开发的南京市江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区7幢106含跃层室商品房，房款5748424元；被告于2017年12月30日前交付房屋，迟延交付房屋按照已收房款的日万分之二的标准计算违约金。对于该楼盘，被告宣传的是精装修交付，销售时也如此承诺。双方签订合同时，被告利用自己的优势地位，将精装修交付的商品房买卖合同拆分为商品房预售合同和补充协议两部分。补充协议第五条、附录二对精装修标准作了约定，但第五条却将精装修交付伪装成了毛坯交付。实际上，该楼盘是被告指定装修公司按照统一风格批量装修，在签订商品房预售合同及补充协议同时，被告直接拿出打印好的装修公司为广州森洪装饰工程有限公司（以下简称森洪公司）的格式化房屋装修协议让原告签字，到2017年12月30日，被告又将原房屋装修协议更换为打印好的装修公司为苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称金螳螂公司）的格式化房屋装修协议让原告重新签字，并将原装修协议收回。实际上，原告没有选择装修公司的余地，就是被告委托金螳螂公司装修，最后向原告交付精装修房。房屋装修协议里未约定装修费，原因也在于原告向被告购买的是精装修房，房款中包含了装修款，而装修款由被告与金螳螂公司结算。至约定的交付日即2017年12月30日，被告预售的房屋存在漏水等严重质量问题，四周被深沟、杂草、建筑垃圾包围，根本不具备精装修房交付条件，被告应承担迟延交付的违约责任。被告金梦都公司辩称：1.其与原告之间存在商品房买卖合同关系，但约定的交付标准为毛坯房，而非精装修房。2.房屋已符合交付条件，其已按照原告的送达地址寄送了交楼通知，履行了催告义务和告知义务，原告拒绝接收房屋。3.其并非房屋装修协议的主体，原告无权以此作为证据要求其承担逾期交付的责任，也不应以此作为计算交付时间的依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，金煜（乙方）与金梦都公司（甲方）签订商品房预售合同，约定：甲方向乙方预售南京市江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区7幢106含上下跃商品房，建筑面积为287.53平方米，单价为19992.43元，总价款为5748424元；乙方于2016年5月16日前支付1728424元（含定金100000元），贷款4020000元；甲方应于2017年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取用于房屋权属登记的房屋测绘成果，该商品房为住宅的，甲方还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同日，双方签订补充协议，约定：甲方逾期交付商品房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同，甲方应自乙方解除合同书面通知到达之日起30日内退还房款，并按乙方累计已付房款的15%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过乙方已付房款的15%；该商品房系毛坯交付，经乙方要求，甲方同意提供空调、整体厨房设备、卫浴设备等家用设备以及地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，具体明细详见附录二，家用设备安装调试及装修材料施工工程由乙方自行委托装修公司进行实施；甲方通讯地址为南京市江宁区谷里街道湖光山色街区，收件人为碧桂园·湖光山色（南京）销售中心，邮编21164，乙方通讯地址为南京市鼓楼区北京西路76号15，收件人为金煜，邮编210000，如一方按照上述通讯地址发送文件给另一方，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。附录二对天花及墙身乳胶漆、地面仿石砖、强化复合地板、墙砖、灯具、房门、房门锁、油烟机、燃气灶、整体橱柜、卫浴、洁具、淋浴屏、新风系统、中央空调、地暖（锅炉）、可视对讲机等家用设备、装修主材分项的品牌作出约定。商品房预售合同及补充协议并对双方的其他权利义务作出约定。2018年3月24日，金煜（甲方）与金螳螂公司（乙方）签订房屋装修协议，约定：甲方委托乙方装修甲方向金梦都公司购买的悦湖路16号7幢106室商品房；装修由乙方包工包料，但空调、整体厨房设备（橱柜、灶台、灶具）、卫浴设备等固装家用设备、地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料由甲方提供；甲方应按金梦都公司的收楼通知的要求对房屋进行验收，如在约定交付期限届满时甲方未收到收楼通知，甲方应按买卖合同约定自行前往项目所在地进行验收，甲方验收后将房屋交付乙方开展装饰装修工作，甲方未按约验收的，视为同意委托乙方对房屋进行验收，验收效力等同于甲方本人；乙方应于房屋给乙方装修之日起120个工作日内完成房屋的装修装饰；乙方除受甲方委托进行装修外，还受项目的其他业主的委托进行批量装修；甲方逾期交付房屋给乙方达90日的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金50000元；乙方逾期交付房屋给甲方达90日的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金50000元。另查明，商品房预售合同签订后，金煜向金梦都公司支付了5748424元房款。2017年10月30日，金梦都公司以约定的通讯方式向金煜邮寄了期楼收楼通知书，通知金煜于2017年12月30日办理毛坯房收房手续，后金煜未收房。2018年11月19日，金梦都公司又向金煜邮寄了装修房验收通知书和完工报告，后金煜仍未收房。关于金煜向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。金煜主张为精装修房，并提交（2018）宁石证民内字第3601号公证录音1份、（2019）宁钟证民内字第32号公证书1份，证明涉案楼盘在搜狐、365网、链家网上公示宣传为精装交付。经质证，金梦都公司对上述证据不予认可。金梦都公司主张为毛坯房，并提交南京网上房地产网站截图1份、南京市商品房预售方案打印件1份，证明其在销售及政府备案文件中均为毛坯房。经质证，金煜对上述证据不予认可。金煜陈述：签订商品房预售合同及补充协议的同时，金梦都公司提供了装修公司为森洪公司的装修协议，签订装修公司为金螳螂公司的装修协议后，金梦都公司将原装修协议收回，两份装修协议除装修工期外内容均一致；装修协议是金梦都公司提供的格式合同，签订时并无金螳螂公司人员在场，其亦不负责装修费用；装修是金梦都公司的义务，其向金梦都公司购买的是精装修房。金梦都公司陈述：签订商品房预售合同及补充协议时确实提供了一份装修协议给原告签字，除装修工期外与装修公司为金螳螂公司的装修协议内容相同；签订装修协议时确无金螳螂公司人员在场，是其提供房屋装修协议给金煜签字的；商品房预售合同约定由其赠送装修材料，所以其推荐业主与金螳螂公司订立装修合同。上述事实，有南京市商品房预售合同、补充协议、房屋装修协议、期楼收楼通知书、2017年南京湖光山色寄信清单、顺丰速运快件清单、邮件回复、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工备案证明材料、房屋测绘成果、（2018）宁石证民内字第3601号公证录音、（2019）宁钟证民内字第32号公证书、南京网上房地产网站截图、南京市商品房预售方案及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告金煜与被告金梦都公司签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于金煜向金梦都公司购买的是毛坯房还是装修房的问题。首先，根据金煜与金梦都公司的陈述，涉案房屋装修协议系金螳螂公司未在场的情况下，由金梦都公司指示金煜签订。其次，从涉案商品房预售合同及补充协议约定来看，金梦都公司负责提供装修设备、材料，金煜支付的房款中包含了该部分价款，而从涉案房屋装修协议约定来看，金煜并不负责支付装修价款。综上，本院认为，金煜按金梦都公司指示，与金螳螂公司签订所谓房屋装修协议，实际系商品装修房屋买卖合同的表现形式，房屋装修协议的约定实际系金煜与金梦都公司达成的意思表示，对双方具有约束力。关于金梦都公司是否应承担逾期交付商品装修房的违约责任以及如何承担该违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金梦都公司取得毛坯房交付条件后，于2017年10月30日向金煜的送达地址寄送了期楼收楼通知书，通知金煜于2017年12月30日收房，金煜未能接收房屋并非金梦都公司所致，故金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。涉案房屋装修协议约定，房屋装修应于毛坯房交付后120个工作日内完成，即金梦都公司应于2018年6月26日前交付装修房，逾期交付达90日的支付违约金50000元。金梦都公司实际于2019年1月15日向金煜交付装修房，金梦都公司已构成违约，应承担逾期交付装修房的违约责任。考虑金梦都公司逾期天数及金煜因此产生的损失等情况，本院确定金梦都公司向金煜支付违约金50000元。金煜主张按已付房款的日万分之二的标准计算，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京金梦都房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金煜支付违约金50000元；二、驳回原告金煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费7853元，由原告金煜负担6954元，被告南京金梦都房地产开发有限责任公司负担899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  汪 印人民陪审员  王方玉人民陪审员  鲁为玉二〇二〇年一月二十三日法官 助理  陈薇羽书 记 员  吴宇晗