云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11428号原告云南东聚南疆汽配有限公司。住所：云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路**。法定代表人何丽琼，总经理。委托代理人马建宁、张冯琦苑，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告刘松叶，女，汉族，1970年3月17日生，住，住河南省新密市/div>委托代理人陈**琼、查骏，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。原告云南东聚南疆汽配有限公司诉被告刘松叶租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告云南东聚南疆汽配有限公司的委托代理人马建宁，被告刘松叶的委托代理人查骏、陈**琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南东聚南疆汽配有限公司诉称：2013年5月4日，原、被告签订《租房合同书》，约定由原告将位于东聚南疆汽车服务广场1栋25号商铺，共计45.2平米的铺面（以下称“涉案租赁物”）出租给被告使用，租期三年，自2013年5月4日起至2017年7月3日，其中，被告享受免租期12个月，装修期2个月，涉案租赁物三年租金合计146448元；同时，被告应于合同签订当日向原告一次性交清铺面押金5000元、全部租金及押金36%的首付款56692元，剩余100000元由被告向原告提供相关资料办理个人商铺租金贷款；被告还应按照水费6.8元/吨，电费1.5元每度的标准支付水电费，按照2531元/年的标准支付物业管理费，按照0.8元/平米支付卫生费。《租房合同书》签订后，原告按期将涉案租赁物交付被告使用。2017年7月3日，涉案租赁物租期届满，被告继续使用涉案租赁物至2018年9月14日，但被告未向原告支付自2017年7月4日起至2018年9月14日止的涉案租赁物租金、物业管理费、卫生费以及自2016年5月19日起至2018年9月14日止的水电费3785.80元。根据《租房合同书》第十二条之约定，被告没有按照合同约定支付租金、押金及其他相关费用的，构成违约，原告有权解除合同，且被告应当向原告支付合同租金总额146448元30%的违约金。同时，《租房合同书》第十三条约定，原、被告因本合同履行或与本合同有关的一切事项应向原告所在地人民法院起诉。原告特向法院起诉，请求判令：1.解除原告、被告于2013年5月4日签订的《租房合同书》；2.被告按照48816元/年的标准向原告支付自2017年7月4日起至2018年9月14日止的欠付租金59392.8元；3.被告以租赁物45.2元平方米为基数，按照2531元/年的标准，向原告支付自2017年7月4日起至2018年9月14日止的物业管理费3035.34元；按照0.8元/平方米/月的标准，向原告支付卫生费534.54元；4.被告向原告支付自2016年5月19日起至2018年9月14日止的水电费3785.80元；5.被告向原告支付违约金43934.4元；6.被告承担本案诉讼费用。被告刘松叶辩称：同意解除双方于2013年5月4日签订的《租房合同书》；被告的房屋租金已交至2018年9月3日，且当日已搬离，物业管理费、水电费已交至2018年9月3日，原、被告合同终止是因为原告与市场租赁方（61538部队）的合同终止所导致的，而不是被告原因导致合同终止，故被告不应该承担原告方所诉费用。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的证据租房合同书、收款专用收据No0000584、No0000379。2.被告提交的证据租房合同书、部队通知、公告、云南东聚南疆汽配有限公司的通知、云南东聚南疆汽配有限公司收款专用收据A0007625、A0026471、A0005618、A0026818、协助执行通知书。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据（2018）最高法民终1182号民事判决书，被告认可真实性、合法性，能证实涉案租赁物所涉土地已于2018年9月15日经强制执行移交61538部队，本院予以采信；收款专用收据No0000643与被告提交一致，本院对真实性予以采信。2.被告提交的证据收款专用收据No0000584、No0000379与原告提交的证据一致，本院予以采信；收款专用收据No0000643，在以上已认定，在此不赘述；收款专用收据No0000448、No0001067、收据No030352,无原件予以核实，且无法证明与本案具有关联性，本院不予采信；通知（2017年3月20日），无相关证据予以佐证与本案具有关联性，本院不予采信。本院查明：原告经合法程序从中国人民解放军六一五三八部队（简称61538部队）处取得坐落于昆明市亩的土地自2011年6月15日起至2027年9月15日止的使用权，并在其上建设“云南东聚南疆汽配有限公司（东聚南疆汽车服务广场）”。2013年5月4日，原告（甲方、东聚南疆汽车服务广场）与被告（乙方）刘松叶签订《租房合同书》，约定原告将位于东聚南疆汽车服务广场1栋25号的商铺壹间共计45.2平方米（建筑面积）出租给被告，被告自愿承租上述商铺；原告保证对租赁物拥有合法的经营管理权，有权出租租赁物并享受租赁收益；租赁期限为三年，并享受免租期12个月，装修期2个月，实际使用即自2013年5月4日至2017年7月3日止；租赁物以平方米计算租金，单价为每月人民币90元/平方米，被告在本合同约定的租赁期间应当向原告交纳的租金总额计146448.00元；合同期满，如需续租，被告必须于合同期满提前一个月签订新的租赁合同（按30天计）并交纳租金，如不按期交纳租金，逾期每天按年租金总额的1%收取滞纳金，但最长不得超过15天，超过15天视为被告自动放弃租赁本合同约定之铺面，原告有权收回铺面，由此产生的相关税费及责任由被告承担；水费6.8元/吨、电费1.5元/度、物业管理费为2531元/年、卫生费为0.8元/平方米；任何一方违约，违约方应当向守约方支付本合同租金总额30%的违约金。如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿”。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，上述租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议。2015年11月19日，61538部队向东聚南疆汽车服务广场及各租户发出通知，因原告拖欠61538部队2015年场地租金，要求各租户的租金交由61538部队帐户。2017年5月20日，61538部队向市场各租户发出《公告》，主要内容为：依据中央军委和相关会议精神，结合全面停止有偿服务的实施步骤和时间节点等要求，我部决定于2018年6月底前，依法解除原土地租赁合同，全面关停云南东聚南疆汽车服务广场，收回军用土地，任何商户不得签订与云南东聚南疆汽配服务广场有关的新合同，原市场内商户合同到期后自行搬离，2018年6月30日前全面关停市场。因原告拖欠61538部队土地租金，61538部队与原告签订的租赁合同被解除，原告需腾还土地，被告作为承租该土地上附着物的租户被要求限期搬离，2018年9月15日土地经强制执行移交61538部队。另查明，2016年5月19日，被告向61538部队交纳涉案租赁物2016年5月4日至2017年7月3日物管费、卫生费1519元；2016年9月21日，被告向61538部队交纳租赁物水电费1041元。2018年4月13日、6月8日、8月2日、9月3日，被告向原告交纳租赁物水电费共计2479.7元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案，原告、被告之间自2017年7月4日起为不定期租赁合同，原告要求解除双方于2013年5月4日签订的《租房合同书》，被告同意解除，且租赁物（商铺）所承载的土地已于2018年9月15日经强制执行移交61538部队，故本院对原告该诉请予以支持。关于租赁物的返还时间。原告主张租赁物返还时间为2018年9月14日。被告称返还时间为2018年9月3日，依据为水电费交至2018年9月3日，双方结清水电费后，被告搬离。本院认为，最高人民法院（2018）最高法民终1182号民事判决书，判决书确认涉案场地已于2018年9月15日经强制执行移交61538部队，之所以会出现前述情形的原因为原告及与原告形成租赁合同的被告等人未按61538部队的公告及生效判决履行返还案涉场地及铺面的义务，而被告的依据2018年9月3日的水电费收款专用收据不足以证明其于2018年9月3日返还租赁物，应承担举证不利的责任。原告主张的返还时间更具合理性，故本院认定租赁物返还时间为2018年9月14日。关于租金、物业费、卫生费、水电费问题。本院已确认租赁合同已解除，及被告于2018年9月14日返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，原、被告对2017年7月4日至2018年9月14日期间的前述费用存在较大争议，本院认为，根据“谁主张、谁举证”的原则，及2015年11月19日61538部队通知各租户，因原告拖欠61538部队2015年场地租金，要求各租户的租金交至61538部队帐户。2018年4月13日、6月8日、8月2日、9月3日，被告向原告交纳租赁物水电费共计2479.7元，除此之外，被告并未对其已向原告及61538部队交纳前述费用进行有效举证，应承担不利后果。由双方的《租房合同书》及被告于2018年9月14日返还租赁物，计算出：租金58445元（146448元÷3年÷365天×437天）；物业费3030元（2531元／年÷365天×437天）；卫生费527元（0.8元／月／㎡×45.2㎡÷30天×437天）。故被告应支付原告租金58445元、物业费3030元、卫生费527元；关于水电费，原告未举证证实水电的用量情况，而被告则举证证实已交纳2017年7月4日后的水电费2479.7元，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于违约金的问题。本案，双方于合同中约定了违约情形及违约金的计算方式，鉴于上述本院认定被告拖欠原告租金，及结合原告与61538部队的租赁合同先于原、被告之间的租赁合同解除，原、被告之间于61538部队告知租户搬离后，原、被告之间的租赁期限无法确定的客观事实及双方为不定期租赁合同，原告作为出租人可以随时解除合同，被告作为承租人对应交纳的租金期限及金额无法进行有效预测，本院酌情支持违约金8000元。另，关于被告当庭提反诉的问题，被告于庭前提交了反诉状，经本院通知，其未在规定时间内交纳反诉费，又当庭提反诉，本院不予准许，且原告就反诉问题可另行起诉。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告云南东聚南疆汽配有限公司与被告刘松叶于2013年5月4日签订的《租房合同书》；二、被告刘松叶于本判决生效之日起十日内支付原告云南东聚南疆汽配有限公司租金58445元、物业费3030元、卫生费527元，以上合计62002元；三、被告刘松叶于本判决生效之日起十日内支付原告云南东聚南疆汽配有限公司违约金8000元；四、驳回原告云南东聚南疆汽配有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2514元，由原告云南东聚南疆汽配有限公司承担880元，被告刘松叶承担1634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请强制执行的期限为两年。审 判 长  赵秋静人民陪审员  王绍英人民陪审员  李崇德二〇二〇年一月二日书 记 员  熊 倩