湖南省新邵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0522民初2103号 原告：新邵县诺天物业管理有限公司，住所地湖南省新邵县酿溪镇雷家坳社区新都华府****402。 负责人：曾焕景，该公司经理。 委托诉讼代理人：王文成，湖南厚加律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘自友，新邵县清源法律服务所法律工作者。 被告：龙新志，男，1969年10月17日出生，汉族，户籍地新邵县，现住新邵县。 原告新邵县诺天物业管理有限公司诉被告龙新志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文成、被告龙新志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新邵县诺天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙新志支付原告2015年1月16日至2019年1月16日所欠物业管理费9080元；2.判令被告支付原告按照逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年1月16日止应支付滞纳金14913.9元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告系新都华府小区物业服务企业。被告系该小区2栋1单元401业主。2013年6月28日，原告与邵阳伟业房地产开发有限公司签订了《物业管理委托协议》，全面委托原告对其开发的小区新都华府进行物业管理，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.1元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。如被告逾期付款，应根据欠款金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物理管理服务，但被告并未依照约定向原告缴纳物业管理费。自2015年1月16日至2019年1月16日，被告拖欠原告物业服务费9080元（2270元/年×4年），滞纳金14913.9元｛2270×（3+2+1）×365×3‰}。原告催收未果，故诉至法院。 被告龙新志辩称：1、龙新志未与邵阳市伟业房地产开发有限公司签订物业管理服务协议；2、在2018年3月22日前新邵县诺天物业管理有限公司一直处于曾焕景个人承包状态下经营，不符合《物业管理条例》第六十条；3、原告没有按《物业管理条例》第二十九条的规定向新都华府建设单位要求移交竣工验收等相关资料，导致新都华府业主无法向建设单位依法维权；4、原告将小区管理的十分混乱，甚至有违法行为，如门禁形同虚设、维修不到位、消防通道被占用、卫生管理差等问题突出。原告既不具备在小区进行物业管理的资格，也不具备物业管理的专业，也没有和龙新志签订任何物业管理合同，新都华府小区更没有依法召开业主大会来选聘任何物业管理机构，无权要求被告支付物业费及滞纳金，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据。经质证、审查，原告提交的法人营业执照、负责人证明书、前期物业承包协议书、购房合同及发票、业主委员会备案表、书面劝诫函等证据，均符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院均予以采信。 被告提供了涉及小区消防通道、健身设施、环境卫生、电梯检测、消防电源、聊天记录、购房合同附件、催款通知单等照片，原告质证认可其真实性，但提出上述照片与本案没有关联性，消防通道是业主自己占的，且这些问题与被告是不是交物业费没有关系。本院认定上述证据具有真实性、合法性、关联性。但由于上述照片的片断性原因不能反映物业服务的连续性状况，故不足以证明原告履行物业管理、服务没有达到约定标准。 根据上述采信的证据，结合审理情况，本院查明本案事实如下：2013年6月28日，邵阳伟业房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理承包协议书》，全面委托原告对其开发的小区新都华府进行物业管理，协议约定：原告对新都华府小区提供前期物业管理及服务工作，该合同期限自2013年7月1日起至新都华府业主委员会正式成立时止。2014年12月19日，被告龙新志与邵阳伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了新都华府2栋1单元401号房屋，建筑面积为169.87㎡（后更正为173.01㎡）。该合同补充协议第七条规定：新都华府物业管理由出卖人委托新邵县诺天物业管理有限公司负责提供有偿管理服务，物业收费标准暂定为1.1元/㎡/月（不含停车场地专项管理服务费），从买受人收房之日开始收取，车位及车库的物服务费见以该小区物业管理条例规定为准，交房一年后，由该小区业主委员会根据业主要求自行决定物业公司。2014年2月9日，被告龙新志收房，并交纳了2014年1月16日至2015年1月15日的物业管理费2242元。此后，被告再未交纳物业管理费。2018年3月10日，新都华府业务委员会成立。经业主委员会集体研究，2019年3月《前期物业管理承包协议书》上签字盖章，同意该协议书继续生效至2021年3月。2019年12月13日，原告向被告催缴物业管理费用。 本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是被告龙新志应否向原告新邵县诺天物业管理有限公司交纳从2015年1月16日至2019年1月16日的物业服务费及滞纳金。 一、物业服务费。被告龙新志与邵阳伟业房地产开发有限公司签的订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，具有法律效力，对双方具有约束力。该合同补充协议中明确约定了物业服务提供企业、收费标准以及合同有效时间。被告龙新志辩称该合同中约定的“交房一年后，由该小区业主委员会根据业主要求自行决定物业公司”表示该物业服务合同有效期只为一年且他已经交纳了一年的物业费。本案中，交房一年后新都华府小区并未成立业主委员会，也未重新选聘物业公司，该协议应有效至业主委员会成立。故对于该答辩意见，本院不予采纳。2018年3月业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主同意该《前期物业管理承包协议书》继续生效至2021年3月，该协议对全体新都华府小区业主继续发生法律效力。被告辩称业主委员会成立没有经过业主大会，但未提供相应的证据予以证明，对于该答辩意见，本院不予采纳。在合同履行过程中，原告为新都华府小区中的被告等业主提供了物业服务，而被告以原告没有物业服务资格、服务不达标为由拒交物业服务费用，但未提交原告无物业服务资质的证明，提交证明物业服务不达标的证据不足，对此被告应承担举证不能的后果。在接受物业服务过程中，若被告认为原告提供的服务不到位，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可通过业主委员会或召开业主大会与原告进行协商或解聘原告等措施主张权利。原告对于履行物业服务合同存在服务瑕疵的问题，应当加以改正，给业主创造安全、舒适的生活环境。故对于被告拒交物业服务费的辩称，本院不予支持。对于非物业服务原因造成的纠纷，原告可依法向侵权责任人主张权利。虽然《前期物业管理承包协议书》未约定明确的交费时间，但原告已对被告进行过物业费催缴且向人民法院提起诉讼，已经给了被告合理的期限。现原告要求被告支付2015年1月16日至2019年1月16日期间的物业费9080元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、滞纳金。《前期物业管理承包协议书》未约定滞纳金，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求于法无据，本院不予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、由被告龙新志在本判决生效后十日内向原告新邵县诺天物业管理有限公司交纳物业服务费9080元； 二、驳回原告新邵县诺天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取200元，由被告龙新志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  唐成华 二〇二〇年一月二日 法官 助理 石 洁 代理书记员  肖 丽