海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终577号   上诉人（原审原告）：海南文昌农村商业银行股份有限公司。   法定代表人：孙某。   上诉人（原审原告）：陵某。   法定代表人：蒲某。   上诉人（原审原告）：琼某。   法定代表人：文某。   三上诉人共同委托诉讼代理人：冯某。   三上诉人共同委托诉讼代理人：张某。   被上诉人（原审被告）：文昌永丰投资有限公司。   法定代表人：柳某。   被上诉人（原审被告）：柳某，现住江西省上饶市玉山县。   被上诉人（原审被告）：易某，现住海口市秀英区。   委托诉讼代理人：杜某，海南凯志律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗某，海南凯志律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：韩某，汉族，现住海口市秀英区。   委托诉讼代理人：杜某，海南凯志律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗某，海南凯志律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：郭某，男，原住址江西省上饶市广丰县。   被上诉人（原审被告）：深圳浩元大健康产业有限公司，原住所地深圳市宝安区兴业路万科兰乔圣菲**。   法定代表人：徐某。   被上诉人（原审被告）：胡某，，原住址江西省上饶市玉山县   被上诉人（原审被告）：姜某，，原住址江西省上饶市玉山县冰溪镇冰玉园**   被上诉人（原审被告）：马某，女，原住址江西省上饶市玉山县冰溪镇冰玉园**。   被上诉人（原审被告）：禄丰恒嘉房地产开发有限公司，，原住所地禄丰县金山镇世纪大街北延长线   法定代表人：柳某。   上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作社（以下简称陵水信用社）、琼海市农村信用合作社（以下简称琼海信用社）因与被上诉人文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）、柳某、易某、韩某、胡某、姜某、马某、郭某、深圳浩元大健康产业有限公司（以下简称浩元公司）、禄丰恒嘉房地产开发有限公司（以下简称禄丰公司）金融借款合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2018）琼96民初227号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。三上诉人的共同委托诉讼代理人冯某、张某，易某、韩某的共同委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼，永丰公司、禄丰公司、柳某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，胡某、姜某、马某、郭某、浩元公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社上诉请求：1.依法将一审判决第二项改判为：“被告文昌永丰投资有限公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作社、琼海市农村信用合作社对被告文昌永丰投资有限公司提供的抵押物即其名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权〔土地使用权证号：文国用（2006）第XXXX号；他项权证号：文他项（2015）第W15281号〕以及地上23167.46平方米在建工程〔具体房源明细详见附件1；建设工程规划临时许可证号：文市规证建（2010）A044号、建筑工程施工许可证号：460022201109140201〕折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”。2.判令由各被上诉人承担本案的上诉受理费。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决错误。1.一审判决查明部分：“截止2018年10月9日，永丰公司开发建设的‘天成国际’项目共有预售面积20330.22平方米，共计395套商品房，其中已销售面积4993.46平方米，共计87套商品房，业主预定面积578.62平方米，共计12套商品房，未售面积15758.14平方米，共计296套商品房”存在事实认定不清。根据法律规定及案涉《社团抵押合同》的约定，本案抵押物的范围还包括地上在建工程不可预售部分7409.32平方米，即在建工程抵押部分为未售面积15758.14平方米加上不可预售部分7409.32平方米共计23167.46平方米。2.一审法院认为上诉人作为项目在建工程的抵押权人行使优先受偿的范围应限于项目未售出的不动产，且不论抵押物是经过上诉人同意解押销售还是被上诉人永丰公司未经上诉人同意私下恶意售出，一审法院认定事实不清，判决错误。上诉人认为，上诉人对永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及地上23167.46平方米在建工程折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿有合同及法律依据。2015年11月9日，上诉人与永丰公司签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为其向上诉人借款5000万元提供抵押担保并依法办理了抵押登记〔土地权证号：文国用（2006）第XXXX号；他项权证号：文他项（2015）第W15281号；在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号〕。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，除去上诉人同意解押的在建工程部分，上诉人对永丰公司提供的9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23167.46平方米在建工程享有抵押权，并对其折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。   易某、韩某共同答辩称，本案在建工程完工以后经上诉人书面同意，永丰公司办理了涉案项目的预售许可证并对外销售，应当视为上诉人同意永丰公司对外销售涉案项目房产。在同类案件中，法律规定及生效判决已经认定买受人购买商品房并支付全部或者大部分款项后，买受人享有的物权期待权优于抵押权或其他债权。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。   文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社向一审法院起诉请求：1.判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社与永丰公司签订的文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》（以下简称《社团贷款合同》）于2018年4月30日全部提前到期，并判令永丰公司立即归还文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社贷款本金人民币49335624.36元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日拖欠利息(含罚息、复利）6966776.33元，2018年9月27日起的利息以拖欠的49335624.36元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]；2.判令柳某、易某、韩某、浩元公司、胡某、姜某、马某、禄丰公司对永丰公司上述债务承担连带清偿责任；3.判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权[土地权证号：文国用（2006）第XXXX号]以及地上23167.46平方米在建工程[在建工程抵押房源明细详见本诉状附件1；建设工程规划临时许可证号：文市规证建（2010）A044号、建筑工程施工许可证号：460022201109140201]享有抵押权，并对其折价、拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权；4.判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对被上诉人的股权享有质押权，并对其折价、拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权，具体如下：（1）判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对柳某持有的文昌永丰投资有限公司14400万股股权享有优先受偿权（其中，文昌农商行对柳某持有的永丰公司6912万股股权享有优先受偿权；陵水信用社对柳某持有的永丰公司4320万股股权享有优先受偿权；琼海信用社对柳某持有的永丰公司3168万股股权享有优先受偿权）。（2）判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对浩元公司持有的永丰公司1100万股股权享有优先受偿权（其中，文昌农商行对浩元公司持有的永丰公司528万股股权享有优先受偿权；陵水信用社对浩元公司持有的永丰公司330万股股权享有优先受偿权；琼海信用社对浩元公司持有的永丰公司242万股股权享有优先受偿权）。（3）判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对柳某持有的禄丰公司666.6667万股股权享有优先受偿权（其中，文昌农商行对柳某持有的禄丰公司320万股股权享有优先受偿权；陵水信用社对柳某持有的禄丰公司200万股股权享有优先受偿权；琼海信用社对柳某持有的禄丰公司146.6667万股股权享有优先受偿权）。（4）判令文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对郭某持有的禄丰公司333.333万股股权享有优先受偿权（其中，文昌农商行对郭某持有的禄丰公司160万股股权享有优先受偿权；陵水信用社对柳某持有的禄丰公司100万股股权享有优先受偿权；琼海信用社对柳某持有的禄丰公司73.3333万股股权享有优先受偿权）。   一审法院认定事实如下：2015年11月9日，文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社与永丰公司签订《社团贷款合同》，约定永丰公司贷款5000万元、期限48个月，自2015年11月9日起至2019年11月9日止，贷款年利率为11.4%，按月结息，分期还本（贷款发放后第1、2、3年每半年归还本金500万元，第4年每半年归还本金1000万元）。合同第8.3条约定借款人应按合同约定清偿本金及利息；第11.4条约定，借款人到期不偿还本合同项下贷款本金及利息的，贷款人有权要求其限期清偿，并有权对合同履行期届满后逾期贷款从逾期之日起按本合同约定的贷款年利率上浮50%计收利息，对未支付的利息计收复利；第11.7.3条约定借款人违约的，贷款人有权宣布本合同和海南省农村信用社与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，不能收回的，贷款人有权按本条第11.4款约定的上浮后的利率计收利息。   同日，三上诉人与永丰公司还签订了文昌联社2015年诚保字第9号《诚信保证金协议》，约定从贷款发放之日起，永丰公司按主合同约定的付息周期和付息日期，按贷款余额的年2%将诚信保证金按期足额存入保证金特定专户。如果永丰公司按期归还贷款本息，则诚信保证金由三上诉人在贷款本息结清后解除止付。如果永丰公司未按期归还贷款本息，永丰公司同意并授权三上诉人对诚信保证金进行扣收；当期违约的，扣收当期诚信保证金（当前未存入诚信保证金的，从之前存入的保证金中扣收）；连续违约两次或者违约次数达三次（含）以上或贷款到期但未结清本息的，则扣收整个贷款期间的诚信保证金。   同日，三上诉人与永丰公司签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，约定永丰公司以其名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，抵押房号详见该《社团抵押合同》项下的《天成国际项目抵押房源清单》。土地使用权及在建工程均为第二次抵押，均办理了抵押登记[他项证书编号文他项（2015）第W15281号，证上注明本次抵押扣除已销售房产相对应的土地分摊面积；在建工程抵押登记证明文昌市房建文昌市字第2015024号]。   三上诉人与柳某、胡某、易某、韩某、姜某、马某签订的文昌联社2015年社团保字第9号《保证合同》，约定柳某、胡某、易某、韩某、姜某、马某为上述贷款提供连带责任保证担保。三上诉人与浩元公司、禄丰公司签订的文昌联社2015年社团保字第8号《保证合同》约定，由浩元公司、禄丰公司为上述贷款提供连带责任保证担保。《保证合同》的第1.5条均约定如借款人未按主合同约定履行偿付借款本息和相应费用的义务，贷款人可直接向保证人追偿，保证人不以该笔借款存在借款人提供的物的担保而提出抗辩。   三上诉人与柳某签订的文昌联社2015年社团质字第3号《质押担保合同》，约定以柳某持有的永丰公司14400万股股权为上述贷款提供质押担保（其中，6912万股质押给文昌农商行，4320万股质押给陵水信用社，3168万股质押给琼海信用社），并在工商局办理了登记。三上诉人与易某签订的文昌联社2015年社团质字第3-1号《质押担保合同》，约定以易某持有的永丰公司2250万股股权为上述贷款提供质押担保，但未在工商局办理登记。三上诉人与韩某签订的文昌联社2015年社团质字第3-2号《质押担保合同》，约定以韩某持有的永丰公司250万股股权为上述贷款提供质押担保，但未在工商局办理了登记。三上诉人与浩元公司签订的文昌联社2015年社团质字第3-3号《质押担保合同》，约定以浩元公司持有的永丰公司1100万股股权为上述贷款提供质押担保（其中528万股质押给文昌农商行，330万股质押给陵水信用社、242万股质押给琼海信用社），并在工商局办理了登记。文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社分别与柳某签订的文昌联社2015年社团质字第4号、4-1号、4-2号《质押担保合同》，约定以柳某持有的禄丰公司320万股股权、200万股股权、146.6667万股股权为上述贷款提供质押担保，并在工商局办理了登记。文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社分别与郭某签订了文昌联社2015年社团质字第6号、6-1号、6-2号、6-4号《质押担保合同》，约定以郭某持有的禄丰公司160万股股权、100万股股权、73.3333万股股权为上述贷款提供质押担保，并在工商局办理了登记。   上述合同签订后，三上诉人分别于2015年12月15日、2015年12月25日发放贷款2400万元、2600万元。2016年6月15日，永丰公司未依合同约定足额支付当期本金500万元。文昌农商行于2018年4月10日向永丰公司发出《贷款提前到期通知书》。截止本案开庭时，永丰公司归还本案贷款本金664375.76元，归还本案贷款利息17118991.59元、诚信保证金88001.26元。   另查明，2018年10月10日，文昌市住房和城乡建设局出具《关于“天成国际”项目房屋销售情况的说明》，其内容为：经“海南大集中式房产信息管理系统”核查，截止2018年10月9日，永丰公司开发建设的“天成国际”项目共有预售面积21330.22平方米，共计395套商品房，其中已销售面积4993.46平方米，共计87套商品房，业主预定面积578.62平方米，共计12套商品房；未售面积15758.14平方米，共计296套商品房。一审庭审中，永丰公司承认尚有100余套房产未经过网签和备案销售给购房者，部分销售款项并未汇入永丰公司在上诉人处开设的账户。本案起诉前，三上诉人向一审法院申请诉前财产保全。一审法院审查后于2018年9月14日作出（2018）琼96财保27号民事裁定：一、查封永丰公司名下位于文昌市清澜新市区商贸大道北侧地段9450.22平方米的国有土地使用权（土地使用权证号：文国用【2006】第**）；二、查封永丰公司名下位于文昌市清澜新市区商贸大道北侧地段29932.62平方米在建工程（土地使用权证号：文国用【20：文国用【2006】第**临时许可证号编号：文市规证建（2010）A044号，建筑工程施工许可证：4）；三、冻结被申请人柳某持有的永丰公司80%的股权；四、冻结被申请人柳某持有的禄丰公司66.67%的股权；五、冻结被申请人易某持有的永丰公司12.5%的股权；六、冻结被申请人韩某持有的永丰公司1.39%的股权；七、冻结被申请人浩元公司持有的永丰公司6.11%的股权；八、冻结被申请人郭某持有的禄丰公司33.33%的股权。以上保全期限3年，限值5100万元。   一审法院认为，本案为金融借款合同纠纷。永丰公司为了其开发建设的“天成国际”项目的顺利推进，向三上诉人借款5000万元，三上诉人与永丰公司之间由此签订的一系列《社团贷款合同》、《诚信保证金协议》、《社团抵押合同》、《保证合同》、《质押担保合同》等协议是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。永丰公司、易某、韩某主张《社团贷款合同》第6.5条、第11.4-第11.7条以及《保证合同》的约定免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，故该条款无效，没有事实和法律依据，应不予支持。本案的争议焦点是：一、上诉人主张永丰公司立即偿还49335624.36元及截止贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利是否有事实和法律依据；二、上诉人主张对永丰公司名下的项目国有土地使用权以及地上23167.46平方米的在建工程享有抵押优先受偿权是否有事实和法律依据；三、保证人是否应对永丰公司的债务承担保证责任，如要承担，应如何承担；四、出质人如何承担法律责任。   一、关于上诉人主张永丰公司立即偿还49335624.36元及截止贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利是否有事实和法律依据的问题。经查，永丰公司自2016年6月15日起开始拖欠本金，根据《社团贷款合同》第11.7.3条的约定，上诉人宣布贷款提前到期，要求永丰公司立即偿还剩余本息，有合同根据和法律依据，应予以支持。上诉人主张截止本案一审开庭时，永丰公司归还本案贷款本金664375.76元，归还本案贷款利息17118991.59元、诚信保证金88001.26元；永丰公司则主张上诉人扣收其贷款本息合计17871369.59元，其中贷款本金为2553397.62元，贷款利息为15317971.97元。双方关于本息金额计算的差异在于，上诉人主张应按利率11.4%计付利息、外加2%的保证金，余下金额才计入本金。永丰公司则主张应按11.4%计付利息，不应扣收保证金。一审法院认为，根据双方签订的《诚信保证金协议》的约定，如果永丰公司按期归还贷款本息，则诚信保证金在贷款本息结清后即返还给永丰公司。该保证金是双方合意收取的，故永丰公司主张保证金不应收取，没有事实和法律依据，应不予支持。据此，一审法院认定永丰公司尚欠本金的数额为49335624.24元（50000000元－664375.76元）。关于本案的利息、罚息及复利的计付，双方在《社团贷款合同》第11.4条中作出了约定，因此，在永丰公司未能依约偿还借款本息的情况下，上诉人主张依据17.1%计收利息有合同依据。综上，上诉人主张判令永丰公司归还贷款本金49335624.24元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日拖欠利息(含罚息、复利）6966776.33元，2018年9月27日起的利息以拖欠的49335624.36元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]，有事实和法律依据，应予以支持。   二、关于上诉人主张对永丰公司名下的项目国有土地使用权以及地上23372.63平方米的在建工程享有抵押优先受偿权是否有事实和法律依据的问题。根据本案查明的事实，涉案的“天成国际”项目的部分不动产已出售，包括未进行网签备案的一百余套不动产。上诉人认为除了进行网签备案的不动产外，其余不动产均应是其行使优先受偿权的范围。一审法院认为，网签备案是政府相关职能部门对不动产销售进行规范管理的一种方式。未进行网签备案并不意味着所销售的不动产不发生法律效力。因此，在本案存在购买者未进行网签备案登记即购买涉案项目不动产的情况下，上诉人主张对所有未进行网签备案不动产享有优先受偿权，将有可能损害购买者的权利，故一审法院对于上诉人的该项诉求意见不予全部采纳。关于上诉人如何在本案中行使其优先受偿权的问题，一审法院认为，未进行网签备案所售的不动产，经过相关的法律程序认定后于交易双方而言，存在“有效交易”和“无效交易”两种情形。“有效交易”即出售方与购买者的买卖行为为法律认可并发生法律效力，与正常的网签备案所销售的不动产所产生的效果一致。而“无效交易”实质上不发生交易的效力，实际效果相当于不动产未售出。结合本案的具体情况以及上诉人的该项诉求主张，上诉人作为项目在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围应限于项目未售出的不动产。鉴于有部分未办理网签备案手续的购买者已向法院起诉主张对项目的部分不动产享有权利，故一审法院在本判决中不对优先权行使的具体范围进行表述，其具体范围可根据另案的处理结果在执行程序中再进一步明确。   三、关于保证人是否应对永丰公司的债务承担保证责任，如要承担，应如何承担的问题。根据物权法第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”柳某、易某、韩某、胡某、姜某、马某、浩元公司、禄丰公司与上诉人签订的《保证合同》，约定保证人对本案贷款提供连带责任保证担保，同时约定如借款人未按主合同约定履行偿付借款本息和相应费用的义务，贷款人可直接向保证人追偿，保证人不以该笔借款存在借款人提供的物的担保而提出抗辩。据此上诉人在未实现物保的情况下，直接要求保证人承担连带保证责任，有合同依据和法律依据，应予以支持。易某、韩某主张保证人承担的仅为补充清偿责任与《保证合同》约定不符，应不予支持。   四、关于出质人如何承担法律责任的问题。柳某、易某、韩某、郭某、浩元公司分别与上诉人签订《质押担保合同》，以其持有的股权向三上诉人进行质押。除易某、韩某的股权质押未在工商登记机关办理登记外，其余出质人的股权均在工商登记机关办理出质登记。根据物权法第二百二十六条“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存”的规定，柳某、郭某、浩元公司的质权设立，三上诉人要求对出质人已设立的质权享有优先受偿权，有事实和法律依据，应予以支持。   综上，一审法院依照物权法第一百七十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：   一、被告永丰公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社贷款本金49335624.24元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日拖欠利息(含罚息、复利）6966776.33元，2018年9月27日起的利息以拖欠的49335624.36元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]；二、被告永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，原告文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社对被告永丰公司提供的抵押物即文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》项下的《天成国际项目抵押房源清单》中未销售的房产及土地使用权（土地使用权证号：文国用[2016]第W0302300号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告柳某、易某、韩某、胡某、姜某、马某、浩元公司、禄丰公司对被告永丰公司尚欠的借款本息承担连带清偿责任；被告柳某、易某、韩某、胡某、姜某、马某、浩元公司、禄丰公司在承担连带清偿责任后，有权向被告永丰公司追偿；四、被告永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，原告文昌农商行对被告柳某持有的被告永丰公司6912万股股权、对被告浩元公司持有的被告永丰公司528万股股权、对被告柳某持有的被告禄丰公司320万股股权、对被告郭某持有的被告禄丰公司160万股股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，原告陵水信用社对被告柳某持有的被告永丰公司4320万股股权、对被告浩元公司持有的被告永丰公司330万万股股权、对被告柳某持有的被告禄丰公司200万股股权、对被告郭某持有的被告禄丰公司100万股股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、被告永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，原告琼海信用社对被告柳某持有的被告永丰公司3168万股股权、对被告浩元公司持有的被告永丰公司242万股股权、对被告柳某持有的被告禄丰公司146.6667万股股权、对被告郭某持有的被告禄丰公司73.3333万股股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；七、驳回原告文昌农商行、陵水信用社、琼海信用社的其他诉讼请求。案件受理费323312元、财产保全费5000元，由被告永丰公司、柳某、易某、韩某、胡某、姜某、马某、郭某、浩元公司、禄丰公司共同负担。   本院二审期间，当事人未提交新证据。   经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理。因此，本案二审争议焦点为上诉人享有优先受偿权的抵押物范围问题。依据物权法第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据当事人的自认以及本案已经查明的事实可知，2015年11月9日，三上诉人与永丰公司签订《社团抵押合同》，约定永丰公司以其名下位于海南省文昌市清澜商贸大道北侧地段9405.05平方米国有土地使用权以及该地块上23372.63平方米在建工程为本案《社团贷款合同》项下5000万元贷款提供抵押担保，且土地使用权及在建工程均办理抵押登记，故本案在建工程抵押权已经设立。在建工程完工以后经上诉人书面同意，永丰公司办理了涉案项目的预售许可证并对外销售，应当视为上诉人同意永丰公司对外销售涉案项目房产。购房者购买房屋系出于善意，其合法权益应予以保护。另外，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的买受人,其享有的物权期待权优先于建设工程价款，优先于抵押权和其他债权。综上，一审判决认定三上诉人作为项目在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围限于项目未售出的不动产并无不当，应予以维持。   综上所述，三上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费323312元由上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作社、琼海市农村信用合作社共同负担。   本判决为终审判决。   审判长 徐正伟   审判员 唐林艳   审判员 程 序      二○二○年一月十日   法官助理 吴天鸿   书记员 王闻珠   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。