河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0983执异107号 案外人：卓君凤，女，1988年11月15日出生，壮族，初中文化，个体，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：杜琳琳，广西欣和律师事务所律师。 申请执行人：时祥，男，1968年10月27日出生，回族，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：王爱杰，河北铭晖律师事务所律师。 被执行人：李坚，男，1968年6月22日出生，壮族，住北京市海淀区。 本院在执行申请执行人时祥与被执行人李坚民间借贷纠纷一案中，案外人卓君凤于2020年11月24日对（2020）冀0983执保339号之一执行裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人卓君凤的委托诉讼代理人杜琳琳、申请执行人时祥的委托诉讼代理人王爱杰到庭参加听证，被执行人李坚经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人卓君凤称，案外人卓君凤于2018年9月19日经广西百誉房地产经纪有限公司南宁分公司介绍与被执行人李坚签订了一份《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，由案外人卓君凤购买位于南宁市良庆区房屋一套（证号：桂20**南宁市不动产权第），约定房屋总价款为58万元。合同签订后，案外人于2018年10月8日办理了该房屋20年的租赁备案。截止2018年10月9日，案外人共计向被执行人李坚支付了15万元的首付款，履行了合同约定的付款义务。李坚收到卓君凤的首付款后将案涉房屋交付给卓君凤使用，卓君凤与其丈夫冯伟东出资装修该房屋，夫妻两人还有两位年幼的孩童共同入住至今。由于《房屋买卖合同》签订时，该房屋尚未取得不动产权证，未能及时将该房屋过户至卓君凤名下，案外人卓君凤只能以李坚名义每月按期将2200元存入李坚的银行账户中用于偿还该房屋的银行按揭贷款。2018年10月至2020年10月期间卓君凤已按期支付房屋贷款共计55000元。2020年7月，李坚获得案涉房屋的不动产权证书，卓君凤与李坚共同向不动产登记中心递交资料欲办理房屋变更登记手续时，方知案涉房屋已被河北省黄骅市人民法院查封，无法过户。根据《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人认为，被执行人李坚已将其所有的房屋出售给案外人，且案外人已经支付了合理对价并实际占有财产，该房屋过户登记的手续也在实际办理之中，只因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。 综上，案外人已经取得了该房屋，而案外人对李坚与时祥之间所涉及的借贷纠纷并无关联亦不存在过错，案外人特向法院提出执行异议，中止对该房屋的执行程序，并解除查封该房屋。案外人将配合法院支付剩余房屋价款，以便完成房屋变更至案外人名下的手续，避免给案外人造成不必要的损失。 申请执行人时祥辩称，申请执行人有理由怀疑被执行人李坚为了逃避还款义务故意与案外人安排虚假买卖，从合同上反映出出售人李坚将该房产转让给案外人时其自身并未取得房屋产权证件，因此其无权出售，同时李坚如果有配偶，那么该房屋应当是夫妻共同财产，但是相关证据中没有其配偶的签字，更没有该产权系李坚个人财产的证据。涉案房屋存在银行抵押，案外人未提交抵押权人同意李坚出售涉案房屋的相关文书，该房屋买卖行为无效。从租赁备案内容中可以看出案外人和李坚的关系不是买卖关系，而是租赁关系，与案外人的主张自相矛盾。燃气的派工单以及供电合同等相关材料上业主名称均为李坚，不能证实与案外人存在一定关系，其他署名案外人配偶的相关证据不能证实与本案具备关联性，住宅装修管理服务协议中装修日期有明显涂改，落款日期处为空白，同时在业主签名和作业人员签名处均为同一人，为冯伟东一个人的名字。从案外人陈述以及证据中也能反映出即便是案外人没有相应房产，其女儿也已经在该地段正常入学就读。因此请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人李坚缺席无答辩。 本院查明，原告时祥与被告李坚民间借贷纠纷一案，申请人于2020年7月23日向法院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2020）冀0983执保339号之一执行裁定书，裁定：一、查封被申请人李坚所有的位于南宁市良庆区。（证号：桂（2020）南宁市不动产权第号）二、查封被申请人李坚所有的位于南宁市良庆区。（证号：桂（2020）南宁市不动产权第号）三、期限为三年。本院于2020年8月29日作出（2020）冀0983民初3633号民事调解书，协议：一、截至2020年10月31日，被告李坚尚欠原告时祥借款本金2698930.84元、利息273294.48元，被告李坚于2020年10月31日前偿还原告时祥借款本息共计2700000元（还款顺序为先还利息，再还本金）；于2021年6月30日前，被告李坚偿还剩余本金及利息（以剩余本金数额为基数按照年息24%继续计算至还清之日为止）；如有一期未按约定时间履行还款义务，原告时祥有权对剩余款项进行一并执行。……。因被告李坚未按调解书履行义务，原告时祥申请强制执行，本院于2020年11月13日立案执行，案号为（2020）冀0983执4044号。 另查明，被执行人李坚与南宁天誉巨成置业有限公司于2016年7月19日签订了南宁市商品房买卖合同，以按揭贷款的方式购买了南宁市良庆区房屋一套，其中合同约定，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米11786.06元，总金额（人民币）495368元（大写：肆拾玖万伍仟叁佰陆拾捌元）整。2016年9月14日该商品房买卖合同在南宁市房产管理局进行合同登记备案。其中登记编号为201608041884，买受人姓名为李坚。2020年6月10日南宁市天誉巨成置业有限公司向天誉花园的业主发出关于天誉花园办理《不动产权证书》的通知。被执行人李坚于2020年7月10日办理1710号涉案房屋的《不动产权证书》，后被执行人李坚于2020年7月13日获得涉案房屋的产权证书，其中权利人为李坚，共有情况为单独所有，房产证号为桂（2020）南宁市不动产权第号。附记中备注：业务编号：2020431770,2016年07月向南宁市天誉巨成置业有限公司购买。该不动产已办理抵押登记，权利人：中国民生银行股份有限公司南宁分行。 2018年9月17日，乙方（买方）卓君凤与甲方广西百誉房地产经纪有限公司签订承购意向书。 2018年9月19日，合同三方当事人卖方李坚，买方卓君凤、经纪方广西百誉房地产经纪有限公司南宁分公司签订房屋买卖合同，协议如下：第一条：买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：南宁市良庆区，建筑面积约52.72平方米（以房产证面积为准）。……第三条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为伍拾捌万零仟零佰零拾零元整（¥580000.00元）。……第五条：此次交易所产生的税费买方支付方式缴税。第六条：卖方交付该物业予买方使用之日期为［卖方收齐楼款当天］交完首付款当天；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。第七条：……该物业之现状，1、不带租约、2、不带家私电器。……第九条：买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币壹万贰仟零佰零拾元整（¥12000.00元）。于当日签订了房屋买卖补充协议：一、买方购买该房屋可按揭或一次性付款，因卖方该房产未下房产证，买方于2018年9月19日给卖方前期定金贰万元整（20000.00元）。待开发商通知收房一个星期内卖方去办理收楼手续，买卖双方去房产局办理该房屋二十年租赁备案前买方支付后期定金玖万元（圆）整（90000.00元），待办理完租赁备案领取租赁备案证明后买方即支付首付款肆万元（圆）整（40000.00元），共计支付卖方前期房款拾伍万元（圆）整（150000.00元）房款后当日将该房屋交付给买方使用，买方接受该房屋使用后帮卖方每月还该房屋月供，月供由买方承担负责。二、卖方须无条件按开发商或建设单位要求按期办理好该房屋房产证，并且须于开发商或不动产中心通知领证之日起15日内到开发商或者不动产中心领取不动产权证并在领取当日将不动产证原件交由广西天誉房地产经纪有限公司工作人员代为保管。买方须在15日内配合卖方以及经纪方办理该房屋过户手续，卖方须无条件配合买方将该房屋产权证过户至买方名下。三、卖方该房屋尚有银行贷款未结清，解押所欠贷款由卖方自行负责解押，解押完毕且办理完注销抵押登记后卖方配合买方进行办理贷款交税过户等手续，卖方应提前配合中介方去申请银行贷款，待银行批复买方贷款申请通过后可进行交税过户手续。四、办理过户及交税所产生的所有费用均有买方承担，卖方不负责支付任何费用。……。六、买方违约责任1、卖方银行月供还款日为每月2号，买方需要在还款日前一个月的25号之前为卖方提前存入该房屋银行贷款月供贰仟贰佰圆（元）整（2200.00元）（存入账号为：62×××25民生银行李坚）。如买方25号不能提前存入银行贷款月供，买方需与卖方沟通，最迟不能超过1号存入银行月供，并且不能超过三次逾期还该房屋贷，逾期日定为每月1号。……。该份买卖合同及补充协议落款处均有案外人卓君凤、被执行人李坚两方的签名并摁手印，盖有经纪方广西百誉房地产经纪有限公司公章。 案外人卓君凤提供收款收据五张。第一张为2018年9月19日广西百誉房地产经纪有限公司收到卓君凤交来贷款服务费5800元，付款方式为转账，备注：以实际到账为准。第二张为2018年9月19日广西百誉房地产经纪有限公司收到卓君凤交来买卖服务佣金为12000元，付款方式为转账，备注：以实际到账为准。此两张收款收据均有收款人陈俊江签名并摁手印，收款单位盖有广西百誉房地产经纪有限公司公章。第三张为2018年9月19日收款人李坚收到卓君凤交来买卖定金20000元，付款方式为转账，备注：以实际到账为准。第四张为2018年10月8日收款人李坚收到卓君凤交来买卖首付款40000元，付款方式为转账，备注：以实际到账为准。第五张为2018年10月8日收款人李坚收到卓君凤交来买卖定金90000元，付款方式为转账，备注：以实际到账为准。此后三张收款收据均有收款人李坚的签名并摁手印。案外人提供中国农业银行股份有限公司南宁良庆分理处银行交易明细两份，其中2018年9月19日案外人卓君凤通过银行转账的方式向李坚20×××25账户付款20000元。2018年10月9日卓君凤通过银行转账的方式向李坚20×××25账户分别付款40000元、90000元，于当日向李坚20×××25账户转支物业费等费用722元。案外人通过中国农业银行股份有限公司南宁良庆分理处62×××78账号及余额宝的付款方式分别从2018年10月27日、2018年11月28日、2018年12月28日、2019年1月27日、2019年2月28日、2019年3月26日、2019年4月23日、2019年5月21日、2019年6月22日、2019年7月20日、2019年8月20日、2019年9月20日、2019年10月20日、2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月20日、2020年2月20日、2020年3月20日、2020年4月20日、2020年5月20日、2020年6月20日、2020年7月20日、2020年8月20日、2020年9月20日、2020年10月20日、2020年11月20日向李坚20×××25每次账户转账2200元。案外人提供的一手住房按揭贷款显示截至到2020年10月份，涉案房屋贷款起止日期为2016年9月19日-2037年9月19日，贷款状态为正常，贷款金额为346000元，贷款剩余本金304491.89元。 案外人卓君凤与被执行人李坚在南宁市住房保障和房产管理局对涉案房屋进行南宁市房屋租赁备案证明，租赁期限为2018年10月8日至2038年10月7日。 另查明，案外人卓君凤与冯伟东于2011年1月7日登记结婚。2018年10月12日乙方冯伟东与甲方广州市天誉物业管理有限公司南宁分公司天誉花园客户服务中心签订住宅装饰装修管理服务协议。 2019年1月12日冯伟东签署了南宁市中燃城市燃气发展有限公司客户服务派工单及中国燃气客户服务材料销售清单，用户名为李坚，用气地址良兴路15号天誉花园（4号地块）8号楼1710号。用户签名处均为冯伟东。2018年10月16日案外人卓君凤与南宁市供电局签订居民供用电合同，合同第一条：用电地址：广西壮族自治区南宁市良庆区。 案外人提供广西增值税电子普通发票四张。第一张开票日期为2020年1月20日，名称为4-8-1710李坚，货物或应税劳务、服务名称为水电费763.56元。第二张开票日期为2020年2月17日，名称为4-8-1710李坚，水电费171.61元。第三张开票日期为2020年3月22日，名称为4-8-1710李坚，水电费245.39元，第四张开票日期为2020年4月20日，名称为4-8-1710李坚，物业管理费95元。 案外人另提供广州市天誉物业管理有限公司南宁分公司收款收据四张，第一张客户名称为李坚，客户房号为南宁天誉花园4-8-1710，收款方式为光大支付，交款日期为2020年5月20日，合计170.77元。第二张客户名称为李坚，客户房号为南宁天誉花园4-8-1710，收款方式为光大支付，交款日期为2020年6月17日，合计159.58元。第三张客户名称为李坚，客户房号4-8-1710，收款方式为光大支付，交款日期为2020年7月8日，合计176.10元。第四张客户名称为李坚，客户房号4-8-1710，收款方式为光大支付，交款日期为2020年8月7日，合计181.78元。案外人提供通过浦发银行信用卡（8108）向广州市天誉物业管理有限公司南宁分公司分别于2020年1月20日付款763.56元，于2020年3月22日付款245.38元，通过广大银行信用卡（3537）于2020年4月20日付款95元，于2020年5月10日付款171元，于2020年6月17日付款159.58元，于2020年7月8日付款176.10元，于2020年8月7日付款181.8元。案外人提供中国光大银行南宁桂雅支行账号00×××74绿色零碳信用卡银行流水明细单四份，其中2020年6月17日向南宁市天誉物业网上转款159.58元，2020年7月8日向南宁市天誉物业网上转款176.10元,2020年8月7日向南宁市天誉物业网上转款181.8元。2020年4月20日向南宁市天誉物业网上转款95元。案外人卓君凤提供上海浦东发展银行南宁东盟区支行信用卡40×××08账号柜面账单查询回单五张，其中2020年1月20日财付通支付763.56元，2020年3月22日财付通支付245.39元。 案外人又提供2018年南宁市恒润建材经营部发货清单，清单显示购买发货材料，天誉花园4期8-1710冯伟东，合计4610元。2019年4月27日南宁汇深冷气华润店格力空调收据一张，顾客姓名为冯伟东，安装地址为：南宁市（良庆区五象大道），货品名称为润享3850元，品悦2300元，于同日开具广西增值税电子普通发票一张，价税合计6150元。后附涉案房屋照片一张。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。案外人卓君凤与被执行人李坚签订了房屋买卖合同，支付了首付款，并从合同签订的第二月开始按月偿还银行贷款，并提供了相应的收款收据、银行流水、税票、商品购物单、煤气水电费缴费流水，其证据足以证实案外人卓君凤已合法占有该不动产，因涉案房屋被法院依法查封，也并非因案外人卓君凤自身原因未办理过户登记。因此案外人卓君凤的异议理由能够排除执行，所提异议请求本院予以支持。被执行人李坚经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2020）冀0983执保339号之一执行裁定中对被申请人李坚所有的位于南宁市良庆区房屋一套（证号：桂（2020）南宁市不动产权第号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  吴 静