广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6340号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：××××××××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××××××。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯沦，广东百浩律师事务所实习律师。被告：郭晓曼，女，×××××××××，汉族，住××××××××××××××××××××之3，公民身份号码：445×××××××××××××××。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）与被告郭晓曼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣、吴凯沦，被告郭晓曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房款余款45000元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金是39444元，此后至实际清偿之日止的违约金按日万分之八计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为×××××××××的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于佛山市××××××××××××××××××××××××××××××屋，房屋预测建筑面积是56.06平方米，房屋总价款是394630元。合同还约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.85%，即204630元；剩余购房款190000元，应于2017年1月12日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。逾期付款的，逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，被告向原告支付了首期购房款144630元（含定金50000元）。2017年5月23日，被告通过按揭的方式支付了购房款190000元。2017年9月7日，被告向原告支付了首期购房款15000元。剩余首期购房款45000元，经原告催促，被告至今未付。被告未依约付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告郭晓曼辩称，1、被告已依合同约定按时支付了首期购房款。付清首期购房款是签订房屋买卖合同的基本要求与前提条件，按照行业交易规则，购房者不付清首期购房款，开发商不会与其签订合同。根据商品房销售的相关规定，购房者未付清首期购房款，也不允许签订商品房买卖合同。而被告与原告于2017年1月5日签订了《商品房买卖合同（预售）》，意味着被告已付清首期购房款。2、根据银行贷款的相关规定，只有购房者付清首期购房款，银行才会办理贷款。原告在起诉状中已确认被告于2017年5月23日通过按揭的方式支付了购房款190000元，也表明被告已付清首期购房款。被告已咨询过贷款银行，贷款银行持有被告交清首期购房款的交款收据，但其不允许被告复印此收据。3、就首期购房款中的60000元，被告与原告签订了免息借款合同，约定被告从合同签订之日（即2017年1月5日）起两年内（即到2019年1月5日）分8期还清，每3个月还款7500元。原告知道该借款合同违规，故该借款合同只有原告持有。原告在起诉状中确认被告于2017年9月7日支付购房款15000元（即2期的还款金额），也可以推定被告与原告达成了两年免息借款协议的事实。而且原告于2017年7月20日向被告寄送的《催告函》上也载明“签订《借款合同》”、“应分期按时还款”。因此，到目前为止，被告是欠原告45000元借款而非首期购房款。4、原告的广告宣传含有“首付仅需2.5成”的内容，也即其余2.5成由原告提供两年免息借款。虽然双方没有发生实际的借款，但在法律上应视为双方就60000元首期购房款的交款方式和期限作了变更或者说是原告同意被告延迟付款，原《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期付款的违约条款不能再适用。被告只负有偿还本金的义务，不应承担违约责任。事实上，所有在2016年5月至2017年6月期间购买原告所建公寓的业主均是只付了2.5成首期购房款，剩余2.5成由原告提供两年免息借款，《公证书》上记载的首付只需2.5成的事实对全体购房者有效。按照日常生活经验法则和正常的逻辑推理，只要法院认定有业主享受了原告提供的两年免息借款，就应该推定所有购房者均享受了原告提供的两年免息借款的事实。5、被告虽有45000元未按借款合同约定按期偿还借款，但那是因为原告没有履行“带精装修返租6年”的广告承诺，故被告可以行使抵销和抗辩权。6、因涉案房屋墙体开裂，故被告暂停支付款项。7、原告隐瞒双方之间存在的借款事实，起诉被告违约是极不诚信的行为，且原告在履行借款合同过程中也没有尽到告知债务到期的义务。综上，请求法院驳回原告第2、3项诉讼请求。原告恒福公司在诉讼中提供《商品房买卖合同（预售）》一份，《收款收据》四份，《通知函》及邮寄底单各一份。被告郭晓曼在诉讼中提供《公证书》、广告宣传单、《催告函》、《借款合同》各一份，并申请证人范志良出庭。在本案审理过程中，根据原告申请，本院依法向佛山顺丰速运有限公司三水分公司调查运单号是×××××××××的邮件交寄时间和签收情况。佛山顺丰速运有限公司三水分公司向本院提供《证明》一份。经审查，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》是原件，且被告确认其签名的真实性，故本院予以采信；原告提供的《收款收据》，被告无异议，故本院予以采信；原告提供的《通知函》、邮寄底单以及本院依法调取的《证明》是原件，且能相互印证，故本院均予以采信。被告提供的《公证书》、广告宣传单、《催告函》以及证人范志良的证言，能相互印证，故对原告主张的在涉案房屋剩余首期购房款支付方面，原告给予被告两年免息分八期付款的优惠的事实，本院予以认定；被告提供的《借款合同》无原告盖章，原告亦不予认可，故本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定原告诉称的事实。另查明，签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告与被告就首期购房款中的60000元的支付问题达成一致协议，原告给予被告两年免息分八期付款的优惠。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案的争议焦点是：一、被告在支付首期购房款的过程中是否构成违约；二、如被告构成违约，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，被告辩称就《商品房买卖合同（预售）》约定的首期购房款中的60000元，原告与被告签订了免息借款合同，约定原告向被告提供借款60000元，由被告在两年内分期偿还，故现原告主张的首期购房款45000元，被告已经付清，实际上被告只欠原告借款45000元。本院认为，即使原告与被告就上述首期购房款60000元签订了免息借款合同或借款协议，但被告并未能提供证据证明原告向其实际交付了借款，故双方并不存在真实的借款合同关系，应视为双方就上述首期购房款60000元重新达成了两年分期付款的约定。由于被告并未按照双方达成的分期付款协议履行，即未在约定的两年期限内分期向原告支付讼争的首期购房款60000元，而是仅于2017年9月7日支付了15000元，故被告就该首期购房款60000元已构成逾期支付，属于违约。被告辩称原告未履行“带精装修返租6年”的义务，故其享有抵销权和同时履行抗辩权。因被告并未在本案中主张抵销，故本院不予审查。而同时履行抗辩权要求同一双务合同互负债务，且此两笔债务之间互负对价关系。本案中，原告提供“精装修”的房屋及履行返租义务与被告支付购房款之间并不互为条件、相互依存或牵连形成互负对价关系，不符合同时履行抗辩权的适用条件。因此，对被告上述辩解，本院不予采纳。此外，被告并未提供证据证明涉案房屋存在墙体开裂问题，故对被告该辩解，本院亦不予采纳，其可依法另行主张。对于第二个争议焦点，被告逾期支付首期购房款已构成违约，原告主张其支付剩余首期购房款45000元并从2017年1月6日起承担违约责任，合理有据，本院予以支持。被告辩称其只负有偿还本金的义务，不应承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。考虑到被告逾期支付首期购房款客观上给原告造成了资金被占用的利息损失，除此之外，原告亦未举证证明存在其他损失，故综合《商品房买卖合同（预售）》履行过程中各方的过错程度、原告的具体损失等因素，本院酌定逾期付款违约金按年利率4.75%计算。因此，被告需向原告支付违约金如下：以结欠的首期购房款60000元为基数，从2017年1月6日起按年利率4.75%计算至2017年9月7日止的违约金是1939.58元（60000元×4.75%/年÷360天/年×245天）；以结欠的首期购房款45000元为基数，从2017年9月8日起按年利率4.75%计算至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郭晓曼应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款45000元及逾期付款违约金（其中计算至2017年9月7日的违约金是1939.58元；从2017年9月8日起至实际清偿之日止的违约金，以购房款45000元为基数，按年利率4.75%计算）；二、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即956元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担373元，被告郭晓曼负担583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆兰欢二〇一九年十二月二十七日书记员  王玲如