苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初5876号原告：刘涛，男，1984年11月25日生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁敏姣，江苏凡创律师事务所律师。被告：刘三宝，男，1957年10月31日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：刘秀清，女，1967年9月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上两被告委托诉讼代理人：范小明，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。以上两被告委托诉讼代理人：徐军，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。第三人：刘某，女，1989年6月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人：黄毅宸，男，2014年1月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。法定代理人：刘某，女，1989年6月26日生，汉族，住苏州市吴江区。以上两第三人委托诉讼代理人：范小明，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。以上两第三人委托诉讼代理人：徐军，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。原告刘涛与被告刘三宝、刘秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，因本案与刘某、黄毅宸有利害关系，本院依法追加刘某、黄毅宸作为第三人参加诉讼，并依法由审判员潘景信、人民陪审员秦月琴、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理，原告刘涛及其委托诉讼代理人丁敏姣，第三人刘某即第三人黄毅宸的法定代理人，被告刘三宝、刘秀清的委托诉讼代理人也即两第三人的委托诉讼代理人范小明到庭参加诉讼。后依法由审判员潘景信、人民陪审员黄美凤、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告刘涛及其委托诉讼代理人丁敏姣、韩玟，第三人刘某即第三人黄毅宸的法定代理人，被告刘三宝、刘秀清的委托诉讼代理人也即两第三人的委托诉讼代理人范小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、被告刘三宝、刘秀清协助原告办理吴江区锦祥花园15幢305室房屋产权过户手续，将上述房屋过户登记到原告名下；2、被告刘三宝、刘秀清向原告支付逾期办理过户的违约金50000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月24日，原、被告双方通过中介居间介绍就苏州市吴江区达成房屋买卖合同。双方约定：二被告将位于苏州市吴江区房屋卖给原告，合同总价为529600元，原告按合同约定签订合同之日支付定金50000元、2014年3月4日向被告支付房款250000元，原告已支付房款300000元，已占有使用装修该房屋，并且全家人一直居住至今。合同约定剩余229600元于过户时原告再支付被告。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告装修并一直占有使用，现被告已办理该房屋产权证，但却拒不依合同办理过户手续。原告认为，房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告理应依约取得房屋所有权，但被告拒不协助办理过户的行为已构成违约，并侵犯了原告的合法权益，故原告根据我国法律的相关规定提起诉讼，请依法判决。被告刘三宝、刘秀清辩称，根据苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初7739号民事判决书，涉案房屋系刘三宝、刘秀清、刘某、黄毅宸共同所有，原、被告在第三人不知情的情况下就涉案的房屋签订了买卖合同，其行为严重侵犯了第三人的合法权益；原告明知该房屋系拆迁房，第三人为共同共有人，其未经得第三人同意的情况下，其与两被告签订了买卖合同，其行为也侵犯了第三人的合法权益，原告要求变更房屋登记严重侵犯了第三人的处分权，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘某、黄毅宸陈述，第三人对涉案房屋的买卖不知情。原告需要过户去找中介时，中介找到第三人，第三人才知道涉案房屋在2014年2月达成了买卖合同。中介找到第三人后，第三人即表示不同意出卖该房屋。经审理查明，2014年2月24日，刘三宝、刘秀清（甲方）与刘涛（乙方）、苏州市思贤房产中介有限公司（下称思贤公司）签订房屋买卖合同一份，约定由乙方向甲方购买位于苏州市的房屋，房屋建筑面积88.42平方米，车库23.60平方米，成交价格为529600元；丙方为甲乙双方提供交易机会并撮合成交，乙方向丙方交纳中介信息服务费7900元。合同第四条约定，乙方于签订本合同当日支付甲方房款伍万元整，甲方拿房款可由乙方垫付；甲方于该房屋可以拿钥匙时3天内将其交给乙方；乙方拿到钥匙时总计支付甲方叁拾万元整；剩余房款贰拾贰万玖仟陆佰元整，于过户时支付。合同第八条约定，甲方于该房屋可以办理房产证、土地证时2个月内前去办理甲方的房产证、土地证，费用由甲方承担；甲、乙双方于该房屋可以办理房产证、土地证过户时2个月内前去办理。刘三宝、刘秀清在甲方一栏处签名，刘涛在乙方一栏处签名，思贤公司在丙方处签字盖章。2014年2月24日，刘涛向刘秀清、刘三宝支付购房定金50000元；2015年3月4日，刘涛向刘秀清、刘三宝支付购房款250000元。合同签订后，刘涛开始对案涉房屋进行装修入住，并交纳了自2014年以来的物业费、水电费等。另查明，刘某、黄毅宸与刘三宝、刘秀清的户口均登记于苏州市吴江区，户主为刘三宝。2012年，位于苏州市吴江区的房屋被动员拆迁。原吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表显示：现在册农业人员为刘三宝、刘秀清、刘某（独子）、黄毅宸；原有房屋建筑面积为平房26.80m²，原房屋合法有效批建占地面积为25.67m²；申请安置基准面积类型为按农村户籍在册人口；拆除项目为工业拓展区；核准公寓房安置基准面积为200m²；户主确认签名为刘三宝。吴江区城镇规划建设控制区域内居民房屋拆迁补偿安置协议书显示的被拆迁人为刘三宝，在拆迁人（乙方）签字确认的也为刘三宝，共有人一栏无相应人员签字。动迁后，刘三宝一户共计获取安置房2套，其中涉案位于苏州市吴江区的房屋，建筑面积88.42m²，于2019年4月23日办理了不动产权证书，权利人为刘三宝、刘秀清，共有情况为共同共有，不动产权证书编号为苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9019210号。2019年6月11日，刘某、黄毅宸向本院提起诉讼，请求确认位于苏州市吴江区的房屋属刘某、黄毅宸与刘三宝、刘秀清共有。本院于2019年9月3日作出（2019）苏0509民初7739号民事判决书，判决确认位于苏州市吴江区的房屋由刘某、黄毅宸与刘三宝、刘秀清共同共有。判决后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。庭审中，刘涛提交刘涛与刘三宝，刘涛与刘秀清、刘某于2019年3月31日、2019年4月27日的录音二份，录音中，刘涛与刘三宝、刘秀清、刘某等人均谈及房屋涨价、加价等内容，后双方未协商一致；刘某在录音中提到“……我不管他们知不知道，反正我是肯定不知道，如果我知道，我肯定不会卖这个房子，对不对？”刘某对证据的真实性不持异议，但认为该录音中明确表明其对房屋买卖是不知情的。刘涛提交微信聊天记录一份，证明2019年4月1日至4月6日，思贤公司的工作人员与刘某微信聊天，聊天中刘某同意中介人员协助办理不动产登记证，说明刘某对房屋买卖事宜是知晓的。刘某认为，当时是因为刘三宝与刘秀清感情不和，而办理不动产登记证需要二人补办结婚证，中介人员希望刘某劝刘三宝与刘秀清去补办结婚证，刘某同意去劝说二人，而非是同意协助办理房屋转让。刘涛申请证人桑某,4出庭作证。桑某,4陈述，证人系思贤公司工作人员，刘涛与刘秀清、刘三宝签订房屋买卖合同时证人在场。2014年2月24日，证人作为居间方审查了房屋拆迁补偿安置协议书等材料，协议书上只有刘三宝的名字，共有人处是空白的。2018年10月，涉案房屋符合办理不动产登记证条件，因为刘三宝与刘秀清未提供结婚证，所以无法办出产证。2019年4月初，中介方与刘某联系，希望刘某进行协调，当时刘某已经知道房子卖出了。后刘涛与刘某、刘秀清、刘三宝等人也有过协商，刘某、刘秀清、刘三宝等提出过尾款增加到30万元，但双方未协商一致。2019年4月下旬，涉案房屋办出了不动产登记证，办证时刘三宝、刘秀清在场。刘涛对证人证言的真实性无异议。刘三宝、刘秀清对证人证言的真实性不予认可，认为证人与刘涛存在利害关系，思贤公司办公场所租用的场地即为涉案房屋的车库。刘某认为其对办理不动产登记证是不知情，中介人员联系刘某后，刘某明确表示不同意出卖房屋。再查明，2019年12月5日，刘涛将剩余房款229600元支付至苏州市吴江区人民法院。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、定金收据、中介费收据、物业费收据、水电费收据、房屋现状照片、结婚证复印件、录音光盘、拆迁补偿安置协议、微信聊天记录、证人证言，被告提交的安置审批表、调查笔录、民事判决书，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，首先，原告刘涛与被告刘三宝、刘秀清签订的房屋买卖合同不违反我国法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。其次，依据已经生效的（2019）苏0509民初7739号民事判决书，位于苏州市吴江区的房屋系被告刘三宝、刘秀清与第三人刘某、黄毅宸共同共有。根据法律规定，共同共有不动产的处分，需经全体共同共有人同意。本案中，被告刘三宝、刘秀清与第三人刘某系父母与子女关系，房屋买卖系家庭重大财产交易，刘某作为家庭成员，按照生活常理，其理应知情，并且原告占有使用涉案房屋长达五年，其主张对房屋买卖从不知情，该陈述可信度较低，且违背日常生活常理。再次，2019年4月1日，思贤公司的工作人员已经通过微信与第三人刘某联系涉案房屋办理不动产登记证事宜，此时第三人应当已经知道房屋已经出售，但第三人对涉案房屋最终登记在被告刘三宝、刘秀清名下未提出异议，直至原告提起本案诉讼，第三人才向本院提出所有权纠纷诉讼，以上行为表明第三人知道房屋买卖的事实，应视为其对房屋买卖合同的追认。最后，在签订房屋买卖过程中，原告刘涛及思贤公司对拆迁补偿安置协议书进行了审查，该协议书上的被拆迁人为被告刘三宝，未显示有共有人，原告尽到了合理的注意义务，且合同约定的对价无明显不合理，未损害房屋权利人的合法权益，即使被告刘三宝、刘秀清无权处分该房产，其行为也已经构成了表见代理。综上，被告及第三人认为被告无权处分涉案房产的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信；原告要求合同相对方履行合同义务，协助办理涉案房产过户手续的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办理过户手续违约金的主张，因双方未在买卖合同中约定相应的违约条款，该主张无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、被告刘三宝、刘秀清、第三人刘某、黄毅宸于本判决生效后十日内协助原告刘涛将位于苏州市吴江区的房屋〔不动产权证号：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9019210号〕过户至原告刘涛名下。二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元、保全费2270元，合计8820元，由原告刘涛负担1260元，被告刘三宝、刘秀清负担7560元，被告负担部分于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  黄美凤二〇二〇年一月八日书 记 员  聂艺天附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。