海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初10157号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市五指山路**。   法定代表人：杨琪，助理员。   委托诉讼代理人：戴丽霞，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司，，住所地海口市五指山路**统一社会信用代码：91460100747789804A。   法定代表人：刘金龙，该公司经理。   被告：海口东怡实业有限公司，住，住所地海口市五指山路****一社会信用代码：914601007088143334。   法定代表人：刘金龙，该公司总经理。   两被告的共同委托诉讼代理人：纪红，海南众品律师事务所律师。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司、海口东怡实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴丽霞、被告的委托诉讼代理人纪红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司之间的租赁关系已解除；2.判决被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司向原告支付拖欠的房屋租金124000元(截止至2016年6月30日)，向原告支付违约金37200元(自2016年7月1日起至付清之日止，以124000元为基数，按每日千分之三为标准计算)；3.判决被告海口东怡实业有限公司对被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司上述第2项应支付的租金和违约金承担连带支付责任；4.判决原告有权对被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月1日，原告与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司就承租五指山路43号综合楼(海直琼字第8899号)218.84平方米军队房地产事宜签订了《军队房地产租赁合同》。该合同约定：租赁期限自2015年11月1日起至2015年12月31日；年租金为185926元，租金总额为30988元，租金按季度结算，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司应于每季度的前十日内交付租金；被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司另行支付违约金；被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司加收违约金；逾期60日，视为被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司收取所欠租金及滞纳金。2015年底合同到期后双方未再续签合同。但被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司仍占用该处房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。原告于2016年6月29日向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司解除双方的不定期租赁关系，要求被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司立即停止经营活动并结清租金、水电费等，移交房地产及相关设施设备。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司于2016年6月30日搬离涉案房产。在租赁期间，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司支付了2015年部分租金，此后不再缴纳租金及占有使用费，经原告多次催收仍拒绝缴纳。至2016年6月30日被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司拖欠租金124000元。根据我国《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条等规定，双方在合同期满后虽未续签合同，但被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的不定期租赁合同关系已解除。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司应按原合同约定缴纳拖欠的租金。由于被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司未按原合同约定按期全额缴纳租金已构成违约，给国家、军队资产造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2016年7月1日起暂计100日的违约金为37200元。由于被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司是被告海口东怡实业有限公司的分公司，因此被告海口东怡实业有限公司依法应对被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司应支付的租金及违约金承担连带支付责任。综上，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。   被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司、海口东怡实业有限公司共同辩称，2015年11月1日，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司和原告签订涉案合同，约定租赁的租金一共是30988元，月租金是15494元。之后因为军队房地产管理制度改革，原、被告同意以不定期租赁的方式继续租赁涉案房屋，所以被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司使用涉案房屋的使用截止到2016年6月30日。可原告口头要求与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司解除合同，因为涉案房屋在2016年政府修路，影响涉案房屋的使用，所以双方同意按照之前的租金标准，适当调低。所以被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司以刘金龙的名义缴纳了80000元的租金后，如果按照之前的租金标准，还剩下43952元，因为后来原告一直没有作出具体缴纳租金的数额和计算方式，被告也没有交付剩余的43952元租金。所有被告不存在违约的问题。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《军队房地产租赁合同》、现金缴款单、记账联共6份，两被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的解除租赁关系通知书，虽然两被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但是两被告均确认被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司已于2016年6月30日搬离涉案房屋，且被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司自认其已于2016年5月29日被原告口头通知解除合同，故本院对原告主张的其已通知解除双方的租赁合同的待证事实予以确认。原告提交的手机短息截图，该证据的内容与本案主张的金额不一致，故本院对该证据的关联性不予确认。两被告均未向本院提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年11月1日，原告中国人民解放军海军海口房地产管理处（出租方、甲方）与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》。该合同约定：“甲方将海口市美兰区五指山路43号综合楼（海直琼字第8899号）的房屋建筑面积218.84平方米出租给乙方使用。租赁用途为汽车修理、住宿。租赁期限自2015年11月1日起至2015年12月31日止。租金总额30988元，年租金为185926元。租金按季结算，乙方于每季的前十日交付甲方。付款方式为转账。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之8.3向甲方支付房地产租赁保证金15494元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息……因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任……乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付年租金的30%作为违约金。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效……”原、被告双方签订该合同后，原告并未将该合同提交上级军队房地产管理部门加盖合同审核专用章及备案文号。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司在上述《军队房地产租赁合同》签订之前就一直承租原告的涉案房屋经营，并向原告支付租金。在上述合同签订之后，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司仍继续使用涉案房屋。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。原告于2016年5月29日口头通知被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司解除租赁合同，并于2016年6月29日作出《解除租赁关系通知书》。该通知告知被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司解除双方的不定期租赁关系，并要求被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司立即停止经营活动，并结清截止2016年6月30日前所有的租金、水电费等费用，着手清空承租项目内的可移动财产（桌椅、空调等物品），尽快将承租的房地产、配套设施和现有的装修，完好的无条件移交给原告。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司于2016年6月30日搬离涉案房屋。原告认为海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司仍拖欠其自2015年11月起至2016年6月30日止的租金。之后，双方因租金等问题产生纠纷。原告于2019年5月27日向本院起诉，遂成讼。   另查明，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司的负责人刘金龙通过自己的账户向原告转账支付租金，具体如下：于2015年7月24日支付40000元，于2016年4月22日支付50000元，于2016年11月4日支付30000元。原告在上述三笔款项的中国人民解放军有偿服务收费专用票据记账联均写明所交款项为2015年的租金。   在庭审过程中，两被告均确认被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司已于2016年6月30日搬离涉案房屋，并确认没有遗留物品在该房屋内。两被告主张刘金龙于2016年4月22日、2016年11月4日支付的50000元、30000元为支付2015年11月之后的租金。两被告认为2015年11月之前的租金已经在上述两笔款项支付前结清。原告主张涉案房屋的月租金为15494元，两被告均未提出异议。   本院认为，一、关于租赁关系的解除问题。原告与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司虽然签订了《军队房地产租赁合同》，但是该合同未经过上级军队房地产主管部门审核并加盖合同审核专用章。根据《军队房地产租赁合同》中“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”的规定，该合同仅成立但未生效。根据查明的事实，原告已将涉案房屋交付被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司使用，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司亦向原告支付租金。因此，原告与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司形成不定期的事实租赁合同关系。该事实租赁合同系双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属合法有效。原告主张涉案房屋的月租金为15494元，两被告未提出异议。故本院认定双方实际按月租金15494元的标准履行事实租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告于2016年5月29日口头通知被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司解除双方的不定期租赁合同关系，并于2016年6月29日作出书面通知。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司对此没有异议，并于2016年6月30日搬离涉案房屋。因此，双方以行为对事实租赁关系协商一致解除。原告请求确认其与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司的租赁关系于2016年6月30日解除，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。   二、关于房屋租金的问题。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司在2015年11月1日之前与原告一直存在事实租赁合同关系，且双方均确认月租金为15494元，则被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司应向原告支付的2015年1月至10月的租金为154940元。而被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司在2015年仅于当年7月24日向原告支付40000元。该公司未提交证据证明其足额支付了2015年1月至10月的租金。因此，两被告主张2015年11月之前的租金已经结清，并主张刘金龙于2016年4月22日、2016年11月4日支付的50000元、30000元为支付2015年11月之后的租金，这些主张无事实根据，本院不予采信。因刘金龙于2015年7月24日、2016年4月22日、2016年11月4日共计支付120000元未超过2015年1月至10月的租金总额，故本院对原告主张的上述款项用于支付2015年11月之前租金的事实予以认定。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司承租涉案房屋至2016年6月30日，应向原告支付自2015年11月1日起至2016年6月30日止的租金123952元（15494元×8个月）。原告请求被告支付租金124000元，超出123952元的部分于法无据，本院不予支持。   三、关于违约金的问题。因原告与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司实际为不定期的事实租赁合同关系，双方并未约定违约金，故本院对原告主张按每日千分之三计算违约金不予照准。被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司拖欠原告租金，造成原告的租金利息损失，该公司应以支付利息的方式向原告承担违约责任。因原告未能举证其向两被告催收涉案租金的时间，故本院认定被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司应自原告起诉之日即2019年5月27日起向原告支付利息即以123952元为基数、自2019年5月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司支付的违约金，超出本院认定范围的部分无事实根据和法律依据，本院不予支持。   四、关于被告海口东怡实业有限公司对被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司的上述债务是否承担连带清偿责任的问题。海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司系海口东怡实业有限公司的分支机构，依法不能独立承担民事责任，海口东怡实业有限公司应对海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司的上述债务承担共同清偿责任。原告对被告海口东怡实业有限公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。   五、关于遗留物处置的问题。因两被告均确认没有遗留物品在涉案房屋内，而原告没有证据证明被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司遗留物品在租赁物内，故原告要求其有权对被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司遗留在租赁物内的财产进行处置，依据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司的租赁合同关系于2016年6月30日解除；   二、被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司、海口东怡实业有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国人民解放军海军海口房地产管理处支付房屋租金123952元及利息（利息计算方法：以123952元为基数、自2019年5月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   三、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3524元（原告中国人民解放军海军海口房地产管理处已预交），由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担814元，被告海口东怡实业有限公司东怡车仆分公司、海口东怡实业有限公司共同负担2710元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郑 薇   审判员 梁其恩   审判员 彭豫梅     二〇二〇年一月十日   书记员 杨 野   书记员 陈方明   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   ……   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。