内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2019）内05民终2406号上诉人（原审被告）：刘晓光，男，1966年6月9日出生，住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审被告）：白沙仁，女，1970年5月17日出生，住内蒙古自治区通辽市。共同委托诉讼代理人：李宝进，通辽市经济技术开发区天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：佟海英，女，1964年10月5日出生，住址北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨玉新，北京市盛法律师事务所律师。上诉人刘晓光、白沙仁因与被上诉人佟海英房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8666号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘晓光、白沙仁上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法改判对涉案房屋改造(包括扩建)、装潢、装修、装饰(顶棚吊顶、灯、壁纸、地板)设备、设施及备品归上诉人所有；3.本案发生的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定合同有效并解除合同,属认定事实不清,适用法律错误,依据双方签订的租赁合同以及实际履行情况,应依法认定租赁合同无效。2018年9月20日双方签订的《房屋租赁合同补充协议》，上诉人根本没有违约，上诉人已经交了2018年12月1日至2019年11月30日止的房租费。在这期间内上诉人不欠被上诉人房屋租金，且离合同到期的2026年还差7年。被上诉人要求上诉人在2019年9月份给付2020年房屋的租金,上诉人只是晚交几天,没有构成根本违约。2.上诉人是为了长期经营签订14年合同，并为此做了大量的投资进行改建、扩建、装修等工程。现在合同还差7年未到期,被上诉人以晚交几天租金为由要求解除合同，并完全要求上诉人所做的建设全部无偿归被上诉人所有,显失公平。上诉人所承租的房屋大部分是没有合法建筑的房屋，是上诉人承租经被上诉人同意后自己投资建设的房屋,加上扩建、装修、装潢、改造、购经营设备等总投资3500多万元,并使用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条的规定，双方2012年2月21日签订的房屋租赁承包管理协议书,2016年1月11日签订的房屋租赁合同，2018年9月20日签订的房屋租赁合同补充协议无效。被上诉人佟海英辩称，1.被上诉人在房屋租赁合同履行过程中提出解除合同构成违约；2.一审判决上诉人刘晓光、白沙仁对案涉房屋改造、扩建、装修、装饰、设备、设置及备品归被上诉人所有正确，双方对此在合同中有明确规定，根据房屋租赁合同的司法解释，承租人违约导致合同解除，双方对装饰装修有约定的从约定，一审判决具备法律依据。原审原告佟海英向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，判决被告于2019年12月1日退出租赁房屋，将承租房屋交给原告；2.请求判令被告对租赁房屋装潢、装修、改造投入的所有设备设施、备品归原告所有；3.请求判令本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年1月11日，原告佟海英（甲方）与被告刘晓光、白沙仁（乙方）签订了《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定：甲方将坐落××路房屋（房产证号×**）、院内已建成的地下一层至三层的宴会楼（建设规划工程许可证号：×××号）、一至二层办公楼及院落【土地证号：通国用第×××号】整体出租给乙方。租赁期限为拾壹年。即从2015年12月1日至2026年11月30日止。第三条约定房屋租赁价格及付租金时间：第一年：2015年12月1日至2016年11月30日，租金为人民币2400000.00元；第二年：2016年12月1日至2017年11月30日，租金为人民币2400000.00元，付租金时间为2016年9月1日前一次性付租金人民币2400000.00元；第三年：2017年12月1日至2018年11月30日，租金为人民币2400000.00元。付租金时间：2017年9月1日前一次性付租金人民币2400000.00元；第四年：2018年12月1日至2019年11月30日，租金为人民币2700000.00元，付租金时间为2018年9月1日前一次性付租金人民币2700000.00元；第五年：2019年12月1日至2020年11月30日，租金为人民币2700000.00元，付租金时间2019年9月1日前一次性付租金人民币2700000.00元等。在租赁期间内，乙方必须每年将房租款汇到甲方工行卡：×××，开户行：中国工商银行通辽市分行明仁支行（行号：×××），如变更收租金银行卡，甲方书面补充协议的方式提出。如乙方未能按照合同约定时间交付房屋租金，逾期一日须向甲方交付违约金10000.00元整。逾期超过15日，甲方有权宣布解除合同，收回该房屋（包括临建、改建、扩建）及该房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括乙方所投入的所有设备、设施、备品，乙方应向甲方承担违约责任，并向甲方承担全面赔偿责任，包括但不限于因此遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。第五条约定：在乙方承租此房屋期间内，所产生的一切税、费由乙方负责承担（包括房屋租赁所产生的税、费、水、电、暖、燃气费用等），甲方不承担任何税费。第九条约定：乙方在租赁期间内对房屋做出任何改造（包括临建、改建、扩建）必须提前通知甲方。甲方同意后，由乙方办理相关部门审批手续，发生的费用由乙方自负。第十条约定：乙方在租赁期间内房屋装修，改造（包括水、电、暖、燃气的改造），修建房屋（包括临建、改建、扩建）所产生的城建、规划、消防及相关部门的一切问题、责任及费用由乙方承担，甲方不承担任何责任及费用。第十一条约定：在合同所规定的租赁期满，或乙方不想承租单方面终止合同后，乙方所投入的建筑物（包括临建、改建、扩建）及装修，改造（包括水、电、暖、燃气的改造），装潢包括所投入的店内的设备，设施及备品，乙方不得转移、损坏、拆除，全部无偿归甲方所有。乙方应保证房屋、院落及屋内设施、设备完好，水、电、暖、燃气等费用及税费无拖欠，否则，乙方应向甲方承担违约责任，并向甲方承担全面赔偿责任，包括但不限于所遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。第十四条约定：合同期满前6个月（2016年6月1日），甲乙双方协商次年房屋租赁合同，如协商不成，甲方有权在合同期满前三个月（2026年9月1日）在房屋外侧挂牌、条幅招租。合同期满或者租赁合同解除终止，乙方必须在合同期满之前或合同解除、终止的当日内腾房搬出租赁房屋，将租赁房屋及时交付给甲方，逾期乙方继续占用租赁房屋，乙方应按每日人民币10000.00元向甲方支付房屋占用费，至实际交付甲方房屋之日止，并承担违约责任。违约责任为：在租赁期间内甲乙双方必须遵守上述约定，不得违约。如有违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金计算方法为本合同剩余年限乘以人民币500000.00元整。如在合同履行的最后一年内违约，违约金为人民币500000.00元整。2018年9月20日，原告佟海英（甲方）与被告刘晓光（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。内容为在甲、乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》基础上，甲、乙双方共同协商同意签订本补充协议：第一条：甲方将坐落××路房屋（房产证号：×**）、院内已建成的地下一层至三层的宴会楼（建设规划工程许可证号：×××号）、一至二层办公楼及院落临建（土地证号：×××号）整体出租给乙方。房屋租赁价格及付租金时间（上打租）：2018年12月1日至2019年11月30日，租金为人民币2400000.00元，付租金时间为乙方须在2018年9月1日前一次性付租金人民币2400000.00元；2019年12月1日至2020年11月30日租金为人民币2400000.00元，乙方须在2019年9月1日前一次性付租金2400000.00元……2025年12月1日至2026年11月30日，租金为人民币2400000.00元整，乙方须在2025年9月1日前一次性付租金。在租赁期间内，乙方必须在每年9月1日前将房租款汇到甲方工行×××，开户行：中国工商银行通辽市分行明仁支行（行号：×××），如变更收租金银行卡，以甲方书面补充协议为准。如乙方未能按照合同约定时间交付房屋租金，逾期一日须向甲方交纳违约金10000.00元整。逾期超过15日，属乙方违约，甲方有权宣布解除合同（同时在该房屋门、窗、楼体等醒目处挂牌整体出租、整体招租），收回该房屋（包括临建、改建、扩建）及该房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括乙方所投入的所有设备、设施、备品，乙方须向甲方承担违约赔偿责任，造成的一切经济损失和后果由乙方自负（违约责任、违约金及违约金的计算方式按照甲乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》执行），并向甲方承担全部赔偿责任，包括但不限于因此遭受的损失、为主张权利支付的诉讼费、律师费、鉴定费等相关费用。乙方承诺在租赁期间内（2018年12月1日至2026年11月30日止）必须保证甲方每年年租金人民币2400000.00元的基础上，经甲方同意，乙方才可以转租罗曼之光精品酒店（宾馆）。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。甲乙双方2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》其他条款（第五条到第十九条）不变，具有同等法律效力。被告刘晓光、白沙仁现利用租赁涉案房屋经营宾馆酒店及餐饮业务，其已交付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金。自2019年9月1日，二被告应交付2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金而未交付。被告刘晓光通过微信的方式于2019年9月1日向原告佟海英发出解除合同通知。原告佟海英起诉要求与被告解除双方签订的2016年1月11日的《房屋租赁合同》及2018年9月20日的《房屋租赁合同补充协议》。被告刘晓光当庭表示同意于2019年12月1日前搬离房屋。被告刘晓光、白沙仁在租赁涉案房屋期间，在原告佟海英个人独资的通辽市雅美饮食有限责任公司的土地证号：×××号的土地使用权上扩建了部分房屋，并对所经营的房屋进行装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）及添置经营所用的备品（锅、碗、瓢、盆）等。另查明，上述房屋房产证号×**、院内已建成的地下一层至三层的宴会楼（建设规划工程许可证号：×××号）登记在通辽市雅美饮食有限责任公司名下。原告佟海英系通辽市雅美饮食有限责任公司的法定代表人及股东，该公司为一人有限责任公司。原、被告双方约定涉案房屋的年租金金额为2400000.00元，每日租金金额为6575.00元（2400000.00元÷365天）。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告佟海英与被告刘晓光、白沙仁之间所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案中，原、被告双方在合同中约定合同义务的履行先后顺序，双方约定“2019年12月1日至2020年11月30日租金为人民币2400000.00元，被告须在2019年9月1日前一次性付租金2400000.00元”。被告刘晓光于2019年9月1日明确告知原告佟海英不再交纳租金且到期后不再承租涉案房屋，其存在先履行合同的义务，在合同期限内不再继续承租房屋的意思表示系明显的违约行为。其作为违约方依法并不享有单方解除合同的权利，故其不再继续履行合同的意思表示并不当然地发生解除合同的法律效果，现原告佟海英亦提出诉讼请求要求与二被告解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。因此，双方对不再履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》形成一致意见，本院对原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》确认解除。原告要求被告于2019年11月30日租赁期限届满时将房屋向原告交付租赁房屋，二被告在书面答辩意见中未提出异议，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于被告对租赁房屋装潢、装修、改造投入的所有设备设施、备品的问题，原、被告在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》中约定“在合同所规定的租赁期满，或乙方不想承租单方面终止合同后，乙方所投入的建筑物（包括临建、改建、扩建）及装修，改造（包括水、电、暖、燃气的改造），装潢包括所投入的店内的设备，设施及备品，乙方不得转移、损坏、拆除，全部无偿归甲方所有。”“在租赁期内，乙方逾期超过15日未交付租金，属乙方违约，甲方有权宣布解除合同（同时在该房屋门、窗、楼体等醒目处挂牌整体出租、整体招租），收回该房屋（包括临建、改建、扩建）及该房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括乙方所投入的所有设备、设施、备品，乙方须向甲方承担违约赔偿责任，造成的一切经济损失和后果由乙方自负”。被告刘晓光在房屋租赁期间，于2019年9月1日应该交付下一年度租金时未交付租金，并提出解除涉案的租赁合同，系违约行为。原告基于被告明确表示不再履行租赁合同的意思表示提出要求解除涉案租赁合同系守约方行使合同解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故二被告对包括临建、改建、扩建的房屋及涉案房屋的装潢、装修、改造（包括水、电、暖、燃气的改造）包括所投入的所有设备、设施、备品应按现状向原告佟海英进行交付。被告在庭审中陈述要求拆除原告房屋所有权证所记载范围以外系其扩建的未取得所有权登记手续的房屋，因房屋附着在原告佟海英的土地使用权上，双方对其扩建、改建、装修添附的问题均明确约定，双方应该按照约定履行。被告的此项主张不符合合同约定且要求拆除的行为非法院审理范围，而是属于相关行政部门职权。在涉案合同中约定二被告“应保证房屋、院落及屋内设施、设备完好，水、电、暖、燃气等费用及税费无拖欠”。因此，在其自2016年12月1日至2019年11月30日期间所发生的水、电、暖、燃气等费用及税费应由二被告自行承担。被告白沙仁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，仅提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证的权利。综上所述，原告佟海英提出的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告佟海英与被告刘晓光、白沙仁于2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》及原告佟海英与被告刘晓光于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》；被告刘晓光、白沙仁于2019年12月1日退出房屋，将承租房屋按现状交付给原告佟海英（若被告刘晓光、白沙仁未按时履行，自2019年12月1日继续以合同约定的年租金2400000.00元/365天即6575.00元按日计算占用房屋期间的损失，由二被告支付至搬离或强制执行完毕为止）；二、被告刘晓光、白沙仁对涉案房屋改造（包括扩建）、装潢、装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）设备、设施及备品全部归原告佟海英所有。案件受理费减半收取计50.00元，由被告刘晓光、白沙仁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人刘晓光出具的任命书一份、委托书一份、房屋租金收据一份、设计合同一份，与涉案合同的解除、添附设施的归属无关联性，本院不予确认。经本院审理查明的事实和认定的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，本案诉讼期间，上诉人刘晓光已将租赁房屋内的部分装饰、设施、设备、备品拆卸运走，具体包括：罗曼之光酒店内的全部铁质防火门、房间内壁挂液晶电视、装饰画、电吹风、电水壶；全聚德饭店内主楼（前楼）的全部防火门、厨房只剩余灶台和货架（拆走物品包括自制小冷库）、大型中央空调主机及配件（户外机拆卸未拿走）、包房内可拆卸的装饰画、部分桌椅板凳、大厅及过道内部分摆件；全聚德饭店宴会厅（后楼）包房内全部装饰画、桌椅板凳及卫生间内的洗手池和坐便器。2020年1月19日，本院组织双方对涉案房屋及屋内的部分物品进行交接。上诉人刘晓光向被上诉人佟海英交付了涉案房屋和钥匙、门禁卡及承包经营全聚德饭店期间的附随经营物品，包括全聚德卡通鸭、老牌匾、鸭炉两个、税务登记证、工商营业执照、发票、食品药品监督许可证、卫生许可证、消防证、排污许可证。经被上诉人佟海英同意，上诉人刘晓光取走了涉案房屋内的部分物品，具体包括：全聚德饭店院内已拆卸的空调外机13台、已拆卸的屏风板、厨房内的蒸饭蒸箱4台、餐桌玻璃转盘2个、饭店大厅内的鱼缸一个、石膏马摆件一个、佛像及金钱豹石雕3个、酒水库中上诉人刘晓光存放的所有酒水、上诉人刘晓光原办公室内的柜子、沙发。双方均同意房屋及物品交接后，不再就涉案的房屋租赁合同追究对方任何赔偿、补偿责任。本院对双方当事人二审期间争议的问题分析处理意见如下：一、关于双方签订的房屋租赁合同效力问题根据被上诉人佟海英提交的通房权证字第×**房屋产权证书、×××房屋产权证书、通国用×××号国有土地使用权证及×××号建设规划工程许可证，可以认定被上诉人佟海英出租的房屋及院落系取得所有权和使用权的合法建筑，双方之间签订的的房屋租赁合同主体合法、意思表示真实、不违反法律行政法规的效力性禁止规定，属于合法有效的合同。至于上诉人刘晓光、白沙仁承租后的改建、扩建部分是否是合法建筑，不影响原租赁合同的效力，且对于违法建筑应当由相关行政部门进行认定和处理。上诉人刘晓光、白沙仁关于涉案房屋大部分是未取得建设工程规划许可证的改建、扩建建筑，双方签订的合同属无效合同的上诉主张，本院不予支持。二、关于房屋改造部分及装潢、装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）设备、设施及备品归属问题首先，按照法律规定，承租人如未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，就不能完全享用房屋改造及附合装饰装修价值，出租人作为守约方，不应对承租人的损失负责。本案中，上诉人刘晓光、白沙仁作为承租方，对于租赁期与房屋改造扩建、装修、装潢、装饰费用的一致性应当有合理预期，装修价值应当在合同履行期届满时使用完毕。上诉人刘晓光、白沙仁在合同尚有7年履行期的情况下单方终止合同，即应当承担由此产生的不利后果。其次，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，对于已形成附合和未形成附合的装饰装修物，租赁双方有约定的应从其约定。本案中，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同、补充协议中已对承租人违约单方终止履行合同后，房屋改造（包括扩建）、装潢、装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）设备、设施及备品的所有权进行了明确约定。现上诉人刘晓光、白沙仁在合同履行期限内向被上诉人佟海英发出了不再租赁涉案房屋的通知，被上诉人佟海英亦同意解除合同，一审法院按照双方的合同约定，判令房屋改造（包括扩建）、装潢、装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）设备、设施及备品归被上诉人佟海英所有并无不当。最后，上诉人刘晓光在诉讼期间已将租赁房屋内部分设施、设备、备品及可移动的装修、装饰拆卸运走。经询问，被上诉人佟海英同意已拆卸运走的物品归上诉人刘晓光所有。在本院组织双方进行房屋和物品交接时，被上诉人佟海英亦同意上诉人刘晓光主张的空调外机等房屋内的部分物品归其所有并已实际履行，故剩余的物品及装修价值归佟海英所有亦不违反民法上的公平原则。三、关于部分判项的变更问题2020年1月19日，本院组织双方进行房屋及物品交接，双方均同意按照房屋现状交付，现上诉人刘晓光已实际交付租赁房屋，被上诉人佟海英也同意不再追究刘晓光逾期交付房屋所产生的租金损失，故本院对一审判决中该部分判项予以变更。综上所述，上诉人刘晓光、白沙仁的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因双方对部分判项达成合意，本院对判项进行变更，不属于一审法院裁判错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8666号民事判决第一项为“解除佟海英与刘晓光、白沙仁于2016年1月11日签订的《房屋租赁合同》及佟海英与刘晓光于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》”；二、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8666号民事判决第二项为“刘晓光、白沙仁对涉案房屋改造（包括扩建）、房屋内现剩余的装潢、装修、装饰（顶棚吊顶、灯、壁纸、地板）设备、设施及备品全部归佟海英所有。”二审案件受理费100.00元，由上诉人刘晓光、白沙仁负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 董明华审判员 白 丽二〇二〇年一月十九日法官助理 朝鲁门书记员 李同亮