山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初2169号 原告（案外人）：赵建春，女，1967年10月11日出生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董海明，山东宝都律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：山东黄河工程集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县。 法定代表人：丁立，经理。 第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，住所地昌乐县。 法定代表人：刘学鹏，总经理。 委托诉讼代理人：徐民福，男，潍坊宝城建筑工程有限公司员工。 原告赵建春诉被告山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告赵建春的委托代理人刘志国、董海明，被告黄河公司的委托代理人董娜娜，第三人宝城公司的委托代理人徐民福到庭参加诉讼，被告盛和公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 赵建春向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对赵建春购买的位于山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区xx号楼x单元xxx室房产（以下称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖。2.判决确认赵建春对上述涉案房产拥有所有权。3.本案的案件受理费用由黄河公司、盛和公司承担。事实和理由：济南市中级人民法院受理（2012）济中法执字第121号申请执行人黄河公司与被执行人山东立豪投资有限公司、盛和公司、中豪企业（集团）有限公司合作合同纠纷一案，济南市中级人民法院于2019年4月30日张贴公告称2012年查封了盛和爱伦堡小区xx号楼包括涉案房产在内的39套房产，并公告拟对上述房产进行拍卖。赵建春认为济南市中级人民法院的查封拍卖行为严重侵害了其合法权益，赵建春对涉案房产享有所有权益，济南市中级人民法院查封行为存在严重错误。赵建春向济南市中级人民法院提出书面执行异议后济南市中级人民法院做出（2019）鲁01执异792号执行裁定书，裁定驳回了赵建春的异议。赵建春不服提起本诉。一、宝城公司基于建设工程价款优先受偿权以以物抵债方式取得涉案房产，在查封之前以物抵债行为已经履行完毕，涉案房产已转售赵建春占有使用，故赵建春基于上述权利应享有足以排除强制执行的权利。2007年11月9日，宝城公司与盛和公司签订工程施工合同，负责施工爱伦堡小区包括xx号楼在内的14栋楼，拨款方式为以爱伦堡小区xx号楼x层至xx层共6层36套商品房抵顶部分工程进度款。2010年至2011年3月30日盛和公司以xx号楼36套商品房抵顶工程款，双方办理账务割算手续，宝城公司出具工程款收据，盛和公司直接为购买宝城公司涉案房产的赵建春出具等额房款收款收据。后赵建春入住该房产居住至今。由此可见赵建春取得房屋系来源于宝城公司基于建设工程价款优先受偿权的以物抵债协议，建设工程价款优先受偿权优先于本案一般债权，同时以房抵顶工程款实际履行早于查封行为，故赵建春对房产的权利应享有阻却本案执行的效力。二、赵建春与盛和公司之间存在书面房屋买卖合同。收款收据也是书面合同的一种形式，即使未签订规范的商品房买卖合同，其也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，并且涉案房产系赵建春自宝城公司转售取得，涉案房产又系行使建设工程价款优先受偿取得，所以宝城公司与盛和公司的建筑协议及以房抵顶条款也是书面买卖合同一种，不应机械片面适用《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条中签订书面买卖合同的规定否定赵建春的合法权益。三、该房屋系赵建春唯一住房，2011年赵建春开始对房屋进行装修，装修后一直居住至今。期间产生合理的水电费用、物业费用，根据赵建春提供的交房手续、物业证明、物业费单据可以证实。四、赵建春购买涉案房产后，因盛和公司资金链断裂，人去楼空，导致赵建春至今未办理涉案房产的初始登记，对此赵建春多次向政府及相关职能部门反映，政府成立工作组多次协调未果，由此可见未办理登记手续并非赵建春过错。五、赵建春购买房产系基于居住，属于物权期待权的消费者范畴。根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者以居住为目的的购房权利应优于抵押权和一般债权，所以应对本案赵建春的居住目的购房权益予以特殊保护，黄河公司的一般债权，相对于赵建春的消费者购房权益，不具有法定优先地位。综上，赵建春在法院查封前购买涉案房产；支付全额房款；并占有使用至今；且未过户并非赵建春过错所致。上述条件完全符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的适用情形，该司法解释条款作为确定物权期待权的重要条文，并未规定必须签订书面买卖合同的形式要求，所以赵建春的权利已经构成物权期待权，该权利足以产生排除和阻碍强制执行的效力。所以请求依法支持赵建春诉求，解除查封并停止对涉案房产的执行。 黄河公司辩称，赵建春的诉讼请求不能成立。一、人民法院查封程序合法，并未侵犯赵建春的合法权益。为使2011年6月13日济南市中级人民法院作出的（2011）济民二商初字第5号民事调解书中黄河公司的合法债务得以清偿，黄河公司依法申请查封了盛和公司名下位于昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区xx号楼的39套房产并拟拍卖上述房产以偿还黄河公司债务，法院正当履行了应尽的职权，执行程序合法。二、赵建春陈述的事实与理由及其提供的证据，存在伪造的嫌疑。（一）2012年5月10日，法院将涉案39套房产查封后，直到2016年，查封房产中的xx号楼x单元xxx室刘凯峰才向法院提出书面异议，其理由为2011年11月3日向盛和公司购买了异议房产，总价226295元。2016年6月17日，（2016）鲁01执异254号执行裁定驳回了刘凯峰的执行异议，后刘凯峰未提出执行异议之诉。现涉案查封房产包括刘凯峰等人，再次提出书面异议，但异议理由却出现了购买宝城公司的房产，类似情况还有马杰一案。（二）赵建春出具的宝城公司提供的一系列证据，存在许多不合常理之处。1、《工程施工补充合同》，合同中约定的xx号楼进行了更改，更改为xx号楼，该合同是否真实，请予以审查。2、（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书，盛和公司是否已经履行完毕，请予以审查。3、根据调解书的内容，盛和公司欠宝城公司573万余元工程款，但根据宝城公司出具的xx号楼转让明细，转让金额与调解协议中盛和公司欠其工程款的金额并不一致，该转让金额远远大于盛和公司欠付其工程欠款，同时也没有盛和公司与宝城公司任何债务抵顶交割的证据。4、既然盛和公司已经按照《工程施工补充合同》将xx号楼（xx号楼）抵顶给宝城公司，宝城公司又以（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书向昌乐县人民法院申请强制执行，执行案号为（2012）乐执字第471号，昌乐县人民法院2012年6月12日作出执行裁定，内容为：因盛和公司暂无执行能力，所查封盛和公司的资产待评估拍卖后予以支付，宝城公司同意终结本次执行程序。从该执行裁定中可以看出，宝城公司依照调解协议的内容查封了盛和公司的财产并进行评估拍卖行使其优先受偿权，但宝城公司并未向昌乐县人民法院申请查封黄河公司的涉案房产，即：宝城公司依据《工程施工补充合同》查封的房产应为xx号楼，而非本案涉案xx号楼房产。5、既然房产已经抵顶给宝城公司，为何赵建春将房款交给盛和公司，由盛和公司出具收款收据？三、赵建春没有任何银行转账缴费的凭证，不符合商品房买卖的一般交易规则。四、宝城公司未依法行使优先受偿权。五、赵建春未提供商品房买卖合同，不符合一般的商品房买卖交易规则。六、赵建春入住涉案房产的时间为2012年8月21日，黄河公司将涉案房产查封的日期为2012年5月10日，其入住的时间在黄河公司查封之后。 盛和公司未出庭答辩。 宝城公司述称，其于2007年就涉案房产同盛和公司签订施工合同，并注明了xx号楼x-xx层，36套房产以抵顶工程款的方式抵顶给宝城公司，宝城公司又将房产以工程款的方式抵顶给本公司员工，本公司员工在09年该工程施工过程中自行购买瓷砖等装饰材料进行了装修，宝城公司在本工程未开工前已经注明了给哪个施工人员，09年工程完工后宝城公司将房产分给了各分包队和供料人，分到房产的人员大部分已对外转让，没有转让的在2010年装修并入住，前期宝城公司工人装修或入住使用的均是工程上使用的水和电，12年以后整个小区统一管理，才从物业交水电费和物业管理费。宝城公司同盛和公司在11年账目割算完成，并向盛和公司出具了工程款收据，盛和公司给原房主或涉案房主出具了房款全额收据，（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书也注明了宝城公司享有优先受偿权，在法院的主持下双方完成了房产和账目的核对，盛和公司向宝城公司出具了一份协议，协议载明工程总造价或抵顶房款还有供材款，盛和给提供的材料款的明细账目。在2012年在昌乐县人民法院又一案件中查封的涉案房产，宝城公司提出异议后，昌乐县人民法院解除了查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议：济南市中级人民法院（2019）鲁01执异792号执行裁定书。本院予以确认并在卷佐证。 当事人对下列证据有异议： 赵建春提交了如下证据：证据一，工程施工补充合同，拟证实宝城公司系涉案xx号楼的施工企业，2007年双方协议约定以xx号楼x-xx层共36套商品房抵顶工程款的事实。证据二，昌乐县人民法院民事调解书，拟证实宝城公司对爱伦堡小区承建全部工程享有建筑优先受偿权。证据三，宝城公司出具的证明一份，拟证实2010年和2011年，宝城公司以爱伦堡小区xx号楼x-xx层36套商品房抵顶工程款后转让给赵建春，并由盛和公司为赵建春出具收款收据的事实，进而证明赵建春与盛和公司存在合法的房屋买卖合同关系。证据四，购房收款收据、办证费用收据，拟证实赵建春已支付涉案房产全部房款，已履行合同主要义务。证据五，物业出具的证明，拟证实赵建春在法院查封前已合法占有涉案房产。证据六，情况说明，拟证实赵建春为办理过户登记手续积极寻求办法，未办理过户登记手续系因盛和公司拒不配合导致，赵建春对此无过错。证据七，盛和公司和宝城公司的工程决算明细、抵顶房屋的明细表、协议书，拟证实涉案房产是在2011年3月28日之前就已经完成了抵顶。证据八，宝城公司出具的抵顶工程款收款收据，拟证实盛和公司与宝城公司根据双方签订的协议在2011年即完成了以房屋抵顶工程款的事实。证据九，不动产信息查询结果，证明赵建春名下无房产。证据十，吴国臣出具的证明一份，证明吴国臣自宝城公司取得涉案房产后又转售给赵建春的事实。 黄河公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据中楼号发生了更改，但没有加盖任何公章予以辅助其效力，该施工合同的结算金额到底为多少，以房抵债的形成时间为何时。对证据二的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该调解书第三条载明的2011年3月30日施工协议书与该协议书是何关系，第二条工程欠款573余万元，该款项赵建春称是抵顶之后的金额，抵顶的金额是多少，总的施工欠款是多少。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，宝城公司与盛和公司于2010年将上述36套房产抵顶工程款，根据赵建春提供的20号楼转账明细并结合提供的收款收据等证据，该转账金额初步估算达到了600万元以上，请赵建春说明工程款的总欠款。证据四的真实性、合法性无法确认，若如赵建春称36套房产进行了以房抵债，办理收款收据的日期不一致，并且没有任何银行转账的交费凭据，不符合商品房买卖的一般交易流程。证据五的真实性、合法性无法确认，但根据该证明，赵建春入住的时间为2012年8月21日，在查封之后。证据六的真实性、合法性无法确认，与本案无关联。证据七的真实性、合法性无法确认，与本案无关联，但抵顶的明细中20号楼抵顶的层数是5、6、9、10，总房款是565万余元，与其前期提供的证据相矛盾。对证据八的真实性、合法性不予认可，不符合一般的施工以及交易流程。对证据九的真实性无异议，但与本案无关联，赵建春相关的证据均已证实其没有任何银行转账行为，其入住没有事实和法律依据。对证据十的真实性、合法性不予认可，宝城公司称2007年签订协议后即与盛和达成了以房抵债协议，其不符合一般的施工以及交易流程，同时对类似案件实际施工人以及入住人的法庭调查，实际施工人没有合理合法的接手涉案房屋的解释，并且转让没有任何正常的转账行为。 宝城公司质证称，赵建春提供的证据是真实的，宝城公司与原房主也就是施工人有工程量的割算清单，对赵建春提交的相关证据予以认可。 对上述有争议的证据，本院经审理认为，证据一中的楼号发生了更改，且未有当事人签名或盖章，故对其真实性无法确认。证据二民事调解书的真实性予以确认，但根据该调解书无法确认盛和公司欠付宝城公司的工程价款是否已偿还。证据三系宝城公司单方出具，若盛和公司已将涉案房产抵顶给宝城公司，应由宝城公司向赵建春出具收款收据。证据四盛和公司出具收款收据的日期为2011年1月26日，这与证据二民事调解书的生成日期为2012年2月24日存在矛盾。证据五显示赵建春的入住涉案房产的日期为2012年8月21日，本院依职权向物业公司进行了调查询问，依据供电部门的查询用户数据，本院认定物业公司出具的居住证明客观真实，本院查封的时间为2012年5月10日，说明赵建春在本院查封之前未占有涉案房产。证据六只能证明涉案房产存在纠纷。证据七中的抵顶明细与宝城公司出具的证明内容不一致，无法确认其真实性。证据八是盛和公司与宝城公司之间的关系，与本案赵建春无关。证据九能够证明赵建春名下无房产，本院予以采信。证据十系为证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。 宝城公司提交了与实际施工人工程量计算明细，工程款割算清单，拟证实涉案房屋的原房主是从宝城公司以工人工资和工料款取得的涉案房产。赵建春质证称，对证据的真实性没有异议，这就是涉案的原房主取得房屋的付款依据。黄河公司质证称，真实性、合法性均不予认可，就其金额来说，提供的证据中前后存在矛盾，并且与本案的数额并不吻合，与本案无关联。 对上述有争议的证据，本院经审理认为，上述证据系实际施工人与宝城公司的结算事项，与本案待证事实无关。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 黄河公司与立豪公司、盛和公司合作合同纠纷一案，本院于2011年6月13日作出(2011)济民二商初字第5号民事调解书，主要内容如下：一、黄河公司与立豪公司、盛和公司共同确认截止协议签订之日立豪公司尚欠黄河公司垫资款本金270万元；二、黄河公司与立豪公司、盛和公司共同确认截止本案起诉之日(2011年4月18日)，立豪公司欠付黄河公司垫资款利息为6264208．06元；自2011年4月19日起，立豪公司支付黄河公司利息(以实际剩余垫资款本金为基数，按同期银行贷款利率，自2011年4月19日计算至实际付清本金之日，但不超过2011年7月31日)；三、立豪公司于2011年7月31日之前将上述款项全部支付给黄河公司；四、盛和公司对上述款项承担连带清偿责任。该案于2012年4月24日立案执行，执行过程中，本院查封了盛和公司位于昌乐县利民街l72号盛和爱伦堡小区xx号楼39套房产(x单元xxx-xxxx、xxx-xxxx；x单元xxx-xxx、xxx、xxxx、xxx-xxxx；x单元xxx-xxxx、xxx-xxxx)，包括涉案房产。2019年4月30日，本院作出(2012)济中法执字第121号公告，拟拍卖上述39套房产。另查明，赵建春未与盛和公司签订书面买卖合同。赵建春对本院拍卖涉案房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2019年6月10日作出(2019)鲁0l执异792号执行裁定，裁定驳回案外人赵建春的异议，赵建春对该执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向本院出具情况说明，载明：“2007年，山东盛和置业有限公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由潍坊宝城建筑有限公司承建，后山东盛和置业有限公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因山东盛和置业有限公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，山东盛和置业有限公司与潍坊宝城建筑工程有限公司签订协议，以爱伦堡小区xx号楼的x-xx层楼房抵顶应付工程款，后潍坊宝城建筑工程有限公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从山东盛和置业有限公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区xx号楼x-xx层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。” 再查明，涉案房屋于2009年9月11日取得商品房预售许可证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由盛和公司开发建设，宝城公司作为施工人，依据其与盛和公司签订的补充协议，以其建设的房屋抵顶建设工程款。宝城公司在未取得产权登记的情况下，将涉案房屋再次抵顶给吴国臣。即使根据赵建春诉称吴国臣将涉案房屋出售给了赵建春，赵建春也实际占有了涉案房屋，且名下无住房，但赵建春与盛和公司在本院查封之前并未签订合法有效的房屋买卖合同。故本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形，赵建春提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，本院不予支持。另，关于赵建春诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，因涉案房屋尚未办理初始登记及所有权转移登记，不符合物权法关于物权取得的法定要件，赵建春上述诉请，无法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告赵建春的诉讼请求。 案件受理费4585元，由原告赵建春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  吴松成 审判员  陈 勇 审判员  赵玉兰 二〇二〇年一月三日 书记员  李 杨