重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初16997号原告：李隆元，男，1951年12月15日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：崔凯，重庆缘起律师事务所律师。委托诉讼代理人：张义，重庆缘起律师事务所律师。被告：方志勇，男，1964年2月5日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：汪德勤，男，1962年11月12日出生，汉族，住重庆市巴**，系重庆市巴南区丰盛镇街上村村民委员会推荐。被告：巴南区木丰建材厂(２０１２年４月１０日前的个体工商户字号为“巴南区志强建材厂”)，住所地重庆市巴**丰盛镇福寿街**。经营者：方志强，男，1968年2月27日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：汪德勤，男，1962年11月12日出生，汉族，住重庆市巴**，系重庆市巴南区丰盛镇街上村村民委员会推荐。被告：谭智强，男，1968年8月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告李隆元与被告方志勇、巴南区木丰建材厂(以下简称木丰厂)、谭智强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，在依法适用简易程序审理过程中，发现已工商登记注销的重庆桥塆建材有限公司（以下简称桥塆公司）的独资股东谭志强是必须共同进行诉讼的当事人，遂依法通知其作为被告参加本案诉讼，同时因本案案情复杂，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李隆元的委托诉讼代理人崔凯、张义、被告方志勇的委托诉讼代理人汪德勤、被告木丰厂的经营者方志强及其委托代理人汪德勤、被告谭智强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李隆元向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁土地协议》于2019年9月15日解除；2、判令被告方志勇、木丰厂立即将《租赁土地协议》中约定的租赁土地上的全部设施设备搬离，恢复租赁土地的农业用地原样；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告方志勇2011年10月24日签订《租赁土地协议书》，约定原告将其承包的原回龙湾一社马尔趟的土地租赁给被告，面积0.62亩，土地租用款5000元，租用期限按国家土地使用条款永久租用，租赁期间无任何其他补助费，出租方不得以任何理由干扰承租方生产经营使用。协议签订后，被告方志勇向原告支付了5000元租金，然后与被告木丰厂的经营者方志强一起以巴南区志强建材厂名义在租赁土地上开设采石场直至2016年4月丰盛镇政府关闭该采石场，然后被告方志勇、木丰厂将租赁土地交还原告。原告从2017年3月开始在租赁土地上复种农作物，2019年7月，被告在未通知原告情况下，擅自铲除农作物后将租赁土地转租给第三方开设搅拌站。原告认为被告擅自改变土地使用用途，将土地用于非农业用途，严重违反协议中耕地用途的约定，也违反了《农村土地承包法》的相关规定。其次，被告在未经原告同意情况下，擅自将土地转租给第三方，违反了协议约定。再次，协议约定租赁期限为永久，而原告承包土地是有承包期限的，不可能永久向被告出租该土地，该条款是无效条款。另外，原告没有文化，协议是由被告提供，没有明确租金5000元的期限，被告于2016年4月已关闭采石场，租金就应该到期，2019年3月被告又将租赁土地转租，拒不支付租金，与约定相违背。最后该协议书出租方仅李隆元签字，承包土地的其他权利人安仕惠、李天利、李将并未签字，也未追认该协议，该协议不对其余三人产生约束力。据此，原告委托律师向被告方志勇、木丰厂发出律师函，以被告严重违反协议，致合同目的无法实现为由要求与二被告解除合同，同时要求二被告在2019年9月20日将租赁土地上的设备设施搬离，恢复土地农业用地原样。二被告均已签收律师函，但仍拒不搬迁租赁土地上的设施设备。二被告行为已侵害原告合法权益，故起诉提出如上诉请。被告方志勇辩称：被告方志勇2011年期间在石子厂任安全员，同年10月24日与原告商谈并签订了《租赁土地协议书》属实，但是受负责石子厂日常经营管理而当时人在外地的其弟方志强的委托与原告商谈并签订协议，签订协议的行为是履行受委托事项，自己不是本案的适格主体，应驳回原告的诉讼请求。被告木丰厂辩称：被告木丰厂的经营者方志强当时曾系桥塆公司石子厂的管理人员，2011年期间石子厂因采石需要，需要租赁原告的承包土地，当时负责石子厂日常经营管理的方志强因在外地，遂叫其兄被告方志勇代表石子厂与原告就土地租赁进行协商并签订了租赁原告承包土地的协议，租赁期约定按国家规定的农村土地承包期限。原告承包地中被石子厂租赁的部分系在桥塆公司取得的采矿许可证的红线范围内，后来石子厂因政策因素停止石子开采后，在尚未启用的该土地内栽种了树木，并未改变土地的用途。现石子厂租赁的原告土地因当地政府改扩建公路，其施工单位需搅拌场地，由当地社集体将包含该租赁地的土地租给了公路的施工单位使用一年，并非是如原告所述是被告出租给施工单位。原告陈述已交还原告出租土地的事实从没有发生，原告要求解除土地租赁合同不符合法律规定和事实，应驳回原告诉讼请求。被告谭智强辩称：自己个人独资成立的桥塆公司收购了重庆富豪水泥有限公司转让的石子厂产权，当年方志强和被告方志勇均是公司石子厂的员工，方志强负责石子厂的日常经营管理。因石子厂的生产需要租赁采矿许可证红线范围内的土地，授权石子厂管理人方志强与土地的承包经营人商谈土地的租赁事宜，方志强委托其兄被告方志勇签订的土地租赁协议是公司授权后履行的职务行为，土地租金也是由公司石子厂支付的。当时原告本人也在石子厂上班，他是知晓是石子厂租赁其土地这个事实的。原告陈述该租赁地已转租给第三方亦不属实，该地是因当地改扩建公路而被施工单位临时占用。原石子厂租赁的所有土地都未与农户解除租赁合同，协议约定的租期是国家政策给农民的承包经营期限是多少年就租赁多少年，原告现要求解除合同，收回土地的诉求不符合法律规定，应驳回原告诉讼请求。原告在庭审中围绕其诉讼请求及事实提交了如下证据：1、租赁土地协议书，拟证明李隆元与方志勇签订了该协议和具体的协议内容；２、农村土地承包经营权证、重庆市巴南区丰盛镇人民政府证明，拟证明涉案土地的承包人系李隆元、安仕惠、李天利、李将四人共同享有；３、种植有农作物的土地照片２张，拟证明涉案土地２０１７年３月承租方已交还出租方后，出租方在土地上种植了农作物；４、有搅拌设备的现场照片７张，拟证明涉案土地２０１９年７月被承租方转租第三方开办搅拌站，没有用作农业用途；５、解除租赁合同的律师函、ＥＭＳ快递单、快递签收详情，拟证明原告向被告方志勇、木丰厂发出了律师函，要求土地租赁合同于２０１９年９月１５日解除，二被告签收后未恢复土地农业用地原样交还原告；６、重庆市巴南区市场监督管理局个体工商户管理登记卡，拟证明字号为被告巴南区木丰建材厂的个体工商户原名为巴南区志强建材厂。三被告对原告提交的以上证据的质证意见和本院对其的认证意见分别如下：１、证据１、２、６被告称对其真实性没有异议，本院对该三组证据亦予采信。２、被告对证据３、４的照片和证据５均不予认可，认为照片内容不能证明是本案涉诉的租赁土地，证据５与本案没有关系。本院认为证据３的照片影像不能确认其为涉案租赁土地的地域，且按原告陈述双方纠纷是原告发现被告擅自将其种植的农作物铲除后发生的，而照片的作物是未铲除状态，原告在双方纠纷发生前就将土地的农作物进行照相取证与常理不符，对该证据本院不予采信。证据４的照片内容与本院现场勘验情况相符，本院对该照片予以采信，但该照片证据不能证明原告出租给被告的土地现状是被告转租所致的待证事实。证据５与原告诉称其已委托律师向被告方志勇、木丰厂发出律师函，要求解除其签订的租赁土地协议书的事实具有关联性，本院对该组证据予以采信。被告方志勇、木丰厂在庭审中围绕其辩称提交了如下证据，被告谭智强在本院追加参与本案诉讼后也对如下证据予以认可：１、租赁地照片２张，拟证明原告被租赁土地曾栽种有树；２、证人方某、邓某、廖某三人书面证言，拟证明石子厂叫方志勇向原告租赁土地时是荒起的及租期、租金；３、采矿许可证，拟证明原告出租的土地在采矿范围内，石子厂有采矿许可；４、劳务承包合同，拟证明为扩建公路，原告出租土地上只有２个桩体，没其他东西；５、场地租赁协议和对公现金存款回单，拟证明是改扩建公路的施工单位占用的场地不是由被告方出租，租金也不是被告方收取，被告方未改变土地用途和转租。原告对被告提交的以上证据的质证意见和本院对其的认证意见分别如下：１、对证据１原告称其照片内容不能证明是本案涉案租赁土地。本院认为证据１与原告提供的证据３照片同理，均不能确认其影像系涉案租赁土地的地域，对该证据本院不予采信。２、对证据２原告认为按证据规则，其证人应出庭作证而未出庭证明，且证明内容在双方签订的协议中本身能体现。本院认为原告的该质证符合法律规定，该质证意见本院予以认可，本院对该３证人的书面证言不予采信。３、原告对证据３的三性均不认可，认为采矿许可证的采矿权人不是本案土地租赁协议的相对人方志勇或木丰厂，与本案无关联。本院认为被告当庭出示的该证据系原始档案资料，具有客观性，其来源亦合法，采矿许可证的许可范围是被告与原告协商土地租赁事宜的原因和目的，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。４、原告认为证据４与本案没有关联性。本院对原告的该质证意见予以认可，对该证据本院不予采信。５、原告认为证据５系复印件，虽加盖有江西天丰建设集团有限公司(以下简称天丰公司)项目部技术资料专用章，但未加盖对应的天丰公司的公章，其真实性不予认可。本院认为该证据原件为第三方保管，被告从证据保管人处提取加盖有证明其出处印章的证据复印件符合法律规定，且该复印件证据经本院核对属实，本院对该组证据予以采信。本院在审理中传唤双方当事人到涉案租赁地域一同参加了本院的现场勘验，本院在勘验现场过程中调查询问了当地公路改扩建项目的施工单位天丰公司的项目副经理黄玲全，并在围观勘验现场的群众中随机调查询问了证人唐某。现场勘验表明原告的涉案租赁地在原石子厂采石场范围内，该涉案租赁地域已是天丰公司的搅拌场。天丰公司的项目副经理黄玲全证实公司临时占用的搅拌场经打听是原石子厂租赁的土地，后来当地村民找到公司后，自己代表公司与当地社集体签订了场地租赁合同的事实。证人唐某证实当地社员都知道勘验地域的土地原是土地的承包人租赁给石子厂用于开采石子的，后来石子厂关闭了，当时５０００元的租金按照原告出租土地的面积是合理价格，租赁的土地是要直到打完石子后才算完的事实。综合双方当事人的陈述和本院对双方当事人提交证据的认证，以及结合本院调查收集的证据所证明的情况，本院认定事实如下：重庆桥塆建材有限公司系被告谭智强独资(出资比例100%)成立的有限责任公司，2017年3月该公司因当地政策原因决议解散，现已注销。2011年期间，被告木丰厂的经营者方志强和被告方志勇曾系桥塆公司石子厂的员工，方志强负责石子厂的日常经营管理，被告方志勇系石子厂的安全员。因石子厂采石生产的需要，桥塆公司石子厂需要对采矿许可证红线范围内的土地与其承包经营的农户协商解决土地占用问题。2011年10月24日，被告方志勇经时任桥塆公司石子厂经营管理人方志强的指派，与原告就其在采矿许可证红线范围内的家庭承包地的租赁流转问题进行协商后，被告方志勇以乙方为丰盛志强建材厂的名称与原告签订了《租赁土地协议书》的农村土地承包经营权流转合同。该协议约定：甲方原告将其家庭李隆元、安仕会、李将在桥上村三社原回龙湾一社马尔趟的土地（含耕地非耕地等）租赁给乙方，面积0.62亩，土地租用款5000元，租赁期限按国家土地使用条款永久租用，租赁期间无任何其他补助费，出租方不得以任何理由干扰承租方生产经营使用。协议签订后，桥塆公司石子厂向原告一次性支付了5000元的土地租用流转价款，原告也根据该土地租赁协议向桥塆公司交付了出租的流转土地，桥塆公司石子厂至其关停前尚未实际使用原告出租的土地。2016年期间，桥塆公司石子厂应政府要求关闭，其经流转租赁的土地均处于闲置状态，桥塆公司石子厂或其投资人对其流转租赁的土地均未与相应的出租农户解除土地租赁的流转合同。2019年6月19日，重庆市巴南区丰盛镇桥上村三社（以下简称桥上三社）与改扩建当地公路的施工单位天丰公司签订了《场地租赁协议》，约定桥上三社将包含原桥塆公司石子厂租赁原告等土地在内的约2000平方米的场地租赁给天丰公司用作搅拌场，租期1年。2019年7月，原告发现其在原租出给石子厂的土地上耕种的农作物被人擅自铲除后，认为被告将其出租流转的土地擅自改变土地使用用途，并未经其同意擅自转租给第三方开设搅拌站，遂委托律师于2019年9月10日向被告发出《律师函》，以上述等理由通知被告解除其与被告方签订的《租赁土地协议书》，同月24日原告又以方志勇、巴南区木丰建材厂为被告诉至本院提出本案诉请。本案的争议焦点是原告对本案的《租赁土地协议书》是否享有解除权，该《租赁土地协议书》应否予以解除。本院认为，原告与被告方志勇签订的《租赁土地协议书》中的乙方名称虽然书写为丰盛志强建材厂，但被告方志勇、被告木丰厂经营者方志强在审理中均自认该土地出租协议书签订时，其均系被告谭智强个人独资设立企业桥塆公司的员工和管理人员，方志强当时是受公司独资投资人被告谭智强委托才指派被告方志勇与原告进行协商并签订土地出租协议，其二人行为均是对公司履行职务的行为，该协议双方的真实当事人是原告和桥塆公司。针对被告方志勇、被告木丰厂经营者方志强的上述自认，被告谭智强当庭予以承认，自认原桥塆公司石子厂根据该土地出租协议向原告支付租金的行为是追认了该合同对原桥塆公司的效力。根据《中华人民共和国个人独资企业法》(以下简称个人独资企业法)第１９条的规定，结合原告本人当时曾在原桥塆公司石子厂打工的事实，本院确认被告方志勇与原告签订的农村土地承包经营权出租合同《租赁土地协议书》的双方当事人是原告和桥塆公司，该土地出租合同是原告和桥塆公司的真实意思表示，其内容也不违反法律和行政法规的强制性规定，该农村土地承包经营权出租流转合同合法有效，依法对该土地出租合同的双方当事人具有约束力。虽然桥塆公司现已被依法注销，但根据《个人独资企业法》第１７条的规定，原桥塆公司在该土地出租合同中的权利义务应由其投资人被告谭智强继承享有，因此，被告方志勇、木丰厂并非本案所涉土地出租合同通知解除和诉讼解除的适格对方当事人，原告对该二被告的诉求应予驳回。合同的解除根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第９３条、第94条的规定，除合同的双方当事人协商一致解除外，合同当事人单方要求解除合同必须要符合合同约定的解除权条件或法律规定的解除权条件，否则应按照《合同法》第8条第１款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，不应准许其单方要求解除合同的诉求。本案中，双方在《租赁土地协议书》农村土地承包经营权出租合同中未约定一方解除合同的条件，原告不具有约定解除权。从法定解除条件方面审查，被告谭智强的桥塆公司石子厂在该土地出租合同成立后，已按合同约定一次性向原告足额支付了土地的流转租金，已履行完毕土地承租方在该土地出租合同中约定的全部义务，该出租土地的承租人按照合同约定在国家规定的农村土地承包期限中的剩余期限内享有占有、使用该出租土地的权利，原告擅自在其出租给承租人的土地上进行耕种，其行为实属违约，该土地出租合同的违约方是原告而非承租方，故从合同违约方面审查原告不享有该土地出租合同的解除权。虽然被告谭智强投资设立的个人独资企业因政策因素已依法注销，但这并不当然导致企业所签订的合同可以被无条件解除或失去合同效力，如前所述其权利义务依法应由被注销的个人独资企业的投资人继承，法律也允许继承农村土地流转合同权利的投资人在农村土地的剩余承包期和法律许可的范围内从事其他利用或再度经营，以减少投资人出资的经济损失。另外，原告诉称被告未经其同意擅自将土地转租第三方并改变土地用途用作搅拌场的事实与本案查明的事实也不相符，经查原桥塆公司石子厂的租赁土地现状是承接当地政府改扩建公路项目的施工单位因施工需要，打算利用原石子厂的闲置土地用作搅拌场地，遂与当地社集体签订《场地租赁协议》，租赁了包括原桥塆公司石子厂租赁后尚未使用的原告出租土地在内的当地2000平方米场地用作搅拌场。被告出于为当地交通设施建设考虑未对当地社集体的出租行为提出异议，也未在从中获利，被告的该行为没有违反《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）的相关规定，不能因社集体出租土地的行为被认为是对原告出租的土地进行了擅自转租并改变了土地用途，成为原告可以解除涉案土地租赁合同的情形，相反，本院对被告为当地基础设施建设舍弃自己利益的行为应当给予肯定。因此，原告从该诉称方面亦不享有法定条件的合同解除权。综合以上原告无论是在约定解除还是在法定解除方面均不享有涉案《租赁土地协议书》的解除权。关于原告诉称被告已将租赁土地在其石子厂关停后归还原告方面的事实，被告对此予以否认，原告也未向本院提供相应证据支持其诉称，且其陈述也与原告委托律师向被告发出解除土地租赁合同通知的律师函并随后起诉要求解除土地租赁合同和返还出租土地的行为自相矛盾，本院对原告的该诉称事实不予确认。关于原告诉称案涉土地出租合同仅原告李隆元一人签字，该农村土地承包经营权的其他权利人安仕惠、李天利、李将未签字追认，该土地出租合同对其余３人无约束力的意见，本院认为根据案涉土地出租合同订立时的《农村土地承包法》第１５条、第３４条的规定，土地承包经营权的流转主体是承包方，而承包方是集体经济组织的农户而非农户里的家庭成员个体，农户的家庭成员在土地承包期限内处于变化状态中，农户成员可能因死亡、脱离而减少或因出生、接纳而增加，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权并非属于农户承包土地时的家庭固定成员，因此，其农户代表签订的土地流转合同对其农户整体发生效力。故原告的该诉称意见于法无据，其理由不能成立，本院不予支持。关于双方当事人对案涉土地出租合同的租期约定是否明确的争议，本院认为是双方当事人对签字生效的《租赁土地协议书》第３条“租赁期间：按国家土地使用条款永久租用”如何理解的争议。本院根据《合同法》第１２５条第１款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，从该条款词句看，“永久租用”前的“按国家土地使用条款”表述，是针对我国《农村土地承包法》对农村土地承包有期限规定和原农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》中“流转期限不得超过承包期的剩余期限”的规定体现，结合整句该合同条款内容，其表述按国家的上述土地承包、流转等的规定对原告出租的土地在其剩余承包期限内“永久租用”的理解更符合双方当事人的意思表示。从双方订立土地流转合同的目的方面看，原桥塆公司是因其石子厂的生产经营需要长期占用采矿许可证红线范围内的原告承包地才与原告订立土地租用合同，石子厂进行生产经营须对土地长期占用的特点亦要求其对承包土地的剩余承包期必须进行整体流转，况且，双方当事人订立土地流转协议时，均不可能预见到石子厂有关停的预期，也不会产生以石子厂的关停作为土地租赁期限约定的意思表示。从交易习惯方面看，通过出租方式流转承包土地一般有两种交易方式，一是一次性收取出租土地剩余承包期的流转价款，二是分期逐年支付流转价款；双方当事人从订立土地租赁合同并交付租金价款后到石子厂关停时止期间长达5年以上，在此期间原告从未向承租人提出过另外的租金支付要求，且本院在勘验现场时调查的当地村民也证实，双方约定的价款金额符合当地当时承包土地剩余期限完全出租流转的市场价格，由此可以判断被告辩称双方约定的租金价款是对出租土地剩余的全部承包期的一次性价款约定更符合当地以出租方式流转的交易习惯而非原告所诉情形。通过以上综合判断，本院确认被告辩称双方约定的租赁期限是国家法律、政策给予农民的承包期中的剩余全部期限是双方当事人的真实意思表示。因此，原告诉称合同约定的土地租赁期限为永久，而原告承包的土地有截止日期，不可能永久租赁，其租金的对应期限也未明确，应计算至采石场关闭时止的理由不能成立，本院不予支持。关于原告诉称其没有文化，协议书文本是由被告提供，其内容对原告明显不利的意见，本院认为即使原告真没文化，其对案涉土地出租合同签字时不知道文本中有关土地出租面积、具体地点、租金金额、租赁期限等土地租赁合同必须具备的几项条款书写的具体内容，原告在接收租金价款时，结合原告本人当时曾在原桥塆公司石子厂打工和当地其他村民也有同原桥塆公司石子厂进行承包土地出租流转的事实，原告也应知晓承租方支付的租金金额和占有使用其承包地状况等的履约行为以及租金金额与租期的关系等必然触及的内容与双方约定的真实意思表示是否一致，如果原告认为承租人的履约内容与双方协商约定的内容不一致，承租人利用原告无文化对其进行欺诈或履约内容明显对其不公平，原告可依《合同法》的规定在除斥期间内申请行使合同撤销权，而合同撤销权与合同解除权是不同的法律关系，原告以此诉称作为要求解除合同的理由于法不合，本院不予支持。综上，原告无论是从约定解除，还是法定解除方面，都不享有解除权，其诉称的其他解除理由也得不到本院支持，因此，其诉请解除涉案土地出租合同和要求恢复出租土地原样并予返还的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告李隆元的诉讼请求。本案受理费80元，由原告李隆元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘建伟人民陪审员  李君伦人民陪审员  杨 露二〇二〇年一月二十一日书 记 员  王纯群