海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1364号   原告：尚允英，女，1944年11月4日，汉族，现住屯昌县美林湖国际社区。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：金鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴太玉，女，汉族，1986年7月5日出生，系该公司员工。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。   法定代表人：马进明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。   原告尚允英与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告尚允英、被告美林物业公司的委托诉讼代理人吴太玉、美丰公司的委托诉讼代理人崔先哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告尚允英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决两被告退还原告购房时所交的契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元；2、判决两被告偿还上述费用7563.60元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息1974.00元；3、判决该案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元；2、要求被告于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票；3、要求被告全面切实履行购房合同，为原告办理房屋不动产权证，以维护原告合法权益；4、判决该案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告与被告二美丰公司签订了房屋买卖合同，并缴清了购房全款310000.00元。(见证据一、二)2013年6月，被告二通知原告前往收房。收房时，被告一美林物业告知原告：美丰公司要求美林物业代收契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费及工本费280.00元，房屋档案管理费50.00元，产权转移登记费80.00元，总计7563.60元，并告知此款系办证必交之费，收到后将全款转给美丰，是美丰代房管局税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项(见证据三)。但时至今日，被告二美丰公司未按合同约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局、屯昌县税务机关咨询，美丰亦未将其代收的款项移交上述两机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映(见证据四《业委会致美丰的函》)并亲自找被告二要求退还此款，告知美丰由本人办证时自行向相关机关缴纳。但美丰公司置之不理。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据，法律为准绳，依法公正审理并如原告请求判决。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用，被告一是上述费用的代收人，被告一已经费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，被告一接受海南美丰不动产有限公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，被告一已将上述费用全部转给了美丰公司。而且，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，被告一并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的。被告一仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司，请法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告美丰公司辩称，一、契税及相关费用是根据法律法规及合同约定，答辩人有代扣代缴的权利和义务。1.根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的契税是交美林物业公司并没有交给答辩人。⑴美林物业提交证据仅能证明美林物业公司向答辩人转了一部分款，但不能证明是业主缴纳的契税等费用，转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。⑵大部分资金都转给了伍瑞平个人，而且特别注明所转的性质是备用金，与契税等费用没有关系。⑶伍瑞平虽然是美林物业公司的公司出纳，该款可能是系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定为该款为美林物业公司将业主缴纳的契税等费用全部转交给答辩人。⑷美林物业公司无法证明被答辩人的各种费用都是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平请答辩人向伍瑞平主张权利。2.答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应严格按照合同的约定履行，既然补充协议中已明确约定了办理产权证的契税等费用为答辩人代收代缴，答辩人与被答辩人应当按照合同的约定执行。3.被答辩人的产权证正在办理中,产权证能够办理后具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。4.根据合同第15条约定只有因为答辩人的职责，不能办理产权证书才能承担违约责任，但事实上答辩人没有违约，答辩人在涉案房屋房产竣工验收合格已将办证所需的全部资料报给了有关部门，至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局于2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见可以看出国土资源局不给被告人办产权证的根本原因不是答辩人没有向主管部门申请，也不是没有将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向答辩人索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误做法在答辩人与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决书中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土资源局已上诉，但屯昌县国土资源局违背了县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办理产权证的原因是屯昌县住建局不作为，答辩人没有过错，依据合同15条的约定，答辩人不承担至今未办理产证书的责任。二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，被答辩人无权要求退还公共维修基金。1.根据《住宅维修基金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不等将房屋交付购买人。”可见缴纳维修基金是每个购房者的法定义务。依据建设部、财政部颁发的》《住宅专项维修资金管理办法》第第六条及第13条的规定售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。公共维修基金是用以本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护等事项。被答辩人已经实际入住，因此物权要求退还公共维修基金。2.根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的维修基金交给了物业公司，并没有交给答辩人。⑴美林物业公司提交证据仅能证明了美林物业公司向答辩人转了一部分款，但不能证明是业主缴纳公共维修基金的费用，转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。⑵大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金，与公共维修基金等费用没有关系。⑶伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的公共维修基金费用全部转交给了答辩人。(4)美林物业公司无法证明被答辩人的各种费用是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请被答辩人向伍瑞平主张权利。三、答辩人之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因，是因为政府主管部门不作为。答辩人无须向被答辩人支付利息。1.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议第一条中约定了只有在被答辩人提出解除《商品房买卖合同》的情况下才能提出契税、维修基金等费用的退还，被答辩人没有提出解除《商品房买卖合同》的诉求，因此物权要求退还上述费用。2.答辩人已依《商品房买卖合同》第15条的约定，在被答辩人收房后，在合同约定的360日内，即将答辩人开发的美林湖小区一、二期房产办证所需的资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为一期业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理房产证。产权证没有办出来的契税、维修基金等费用，自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门同意为二期业主办理产权证后，答辩人才能将该费用缴纳到主管部门处。四、答辩人与被答辩人在合同中并没有约定答辩人代收代缴期间需向被答辩人支付利息，被答辩人要求答辩人承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据也没有法律依据。五、被答辩人提请诉讼已超过诉讼时效，依法应予以驳回。1.根据民法总则规定，诉讼时效为三年，被答辩人未能提供有效的且能引起诉讼时效中止、中断，导致诉讼时效重新起算的证据。被答辩人提供的三份美林湖国际社区的业主会向答辩人发的函，答辩人美丰公司根本就没有收到，不能就此认定被答辩人向答辩人主张权利，业主委员会向答辩人发出的函件上没有答辩人签收确认，被答辩人也没有提供能够证明答辩人确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利的后果”。故答辩人应当承担举证不利的后果。2.业主委员会没有在工商登记注册，也没有向民政部门登记注册，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格，不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条的规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”及海南省经济特区物业管理委员会《物业管理条例》第17条的规定可以看出业主委员会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可以通过法律途径解决。业主委员会与答辩人之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同的一方当事人，按照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应在业主大会授权的情况下依法履行职责，其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会发函代业主向答辩人主张逾期交房违约的行为已远远超出了法律所规定的业主委员会的职责范围，业主委员会发函违反了合同相对性原则，业主委员会与答辩人不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人，合同相对性的原则要求合同对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，业主委员会以业主的名义向答辩人主张合同权利没有法律依据。3份函都未经业主大会批准，更何况答辩人也从未收到过该三份函，因此三份函均不能产生任何导致诉讼时效中断的结果。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1、商品房买卖合同（TC-201-0014575），证明原被告之间签订的合同是合法有效的；证据2、海南增值税普通发票，证明原告已经缴交房款的全款；证据3、美林湖二期代收费收据（税费），证明原告已经按照合同的约定，缴交了契税等相关费用；证据4、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2015年4月17日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2017年4月16日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2019年3月25日），证明房屋销售后，原告一直在主张权利，一直在催促美丰公司办理房产证；证据5、关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明，证明美丰公司委托了美林物业公司代收款项；证据6、关于美林湖国际社区二期业主代缴费用不明去向报案，证明由于原告没有收到被告向有关部门上缴费用的材料，由此才去报案。   被告美林物业公司向法庭提交的证据有：（当庭提交）证据1、关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明，证明美丰不动产有限公司委托我司代收公共设施维修基金及办证费及产权登记费、房屋档案管理费等费用；证据2、美林物业转账给美丰公司的明细表，证明我方代收的相关费用已经转交给美丰公司；证据3、（2017）琼96民终2579号民事判决书，证明关于税费、维修基金的问题，法院不予支持。   被告美丰公司向法庭提交的证据有：（当庭提交）证据1、屯昌县国土资源局给美林湖国际社区业主的《关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明1.办证的所有材料早已报送到屯昌县住建局，住建局不给二期业主办证的主要原因是想收取所谓的土地变性费。住建局不给办理产权证明纯属政府不作为；证明2.没有完成代办房产证的并缴纳契税、维修基金等费用的责任在与屯昌县国土资源局；证据2、（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明2.屯昌法院认定屯昌国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   被告美林物业公司对原告提交的证据的质证意见是：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，第一，业委会不是依法登记的社会团体，也不是工商注册的，更不是政府部门下属的机构，在法律上，没有主体资格，依据国务院物业管理条例第十九条及海南经济特区物业管理条例第17条的规定，业委会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动，该函的内容已经远远超出了物业管理的范畴，且被告二没有收到该函，原告也没有提交任何能够证明被告收到该三份函的证据；3、对证据5无异议；4、对证据6的三性不予认可，该报案书的报案主体为美林湖国际社区业主委员会，该主体不是法律意义的合法主体，也没有加盖任何印章，公安机关是否受理也没有相应的证据佐证，另，若关于契税、维修基金等费用去向不明，已经经公安机关立案侦查，本案应依据先刑后民的原则，那本案应先中止，等待刑事案件处理完毕后，才能继续审理。   被告美丰公司对原告提交的证据的质证意见是：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，第一，业委会不是依法登记的社会团体，也不是工商注册的，更不是政府部门下属的机构，在法律上，没有主体资格，依据国务院物业管理条例第十九条及海南经济特区物业管理条例第17条的规定，业委会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动，该函的内容已经远远超出了物业管理的范畴，且被告二没有收到该函，原告也没有提交任何能够证明被告收到该三份函的证据；3、对证据5，该证据，本代理人咨询过法人后，法人确认从未签订过该情况说明，也未盖过章，在咨询过其他原五位股东后，均表示没有盖过该章，故对其三性不予认可；4、对证据6的三性不予认可，该报案书的报案主体为美林湖国际社区业主委员会，该主体不是法律意义的合法主体，也没有加盖任何印章，公安机关是否受理也没有相应的证据佐证，另，若关于契税、维修基金等费用去向不明，已经经公安机关立案侦查，本案应依据先刑后民的原则，那本案应先中止，等待刑事案件处理完毕后，才能继续审理。   原告对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：对于证据1、2、3无异议。   被告美丰公司对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：1、第一，对情况说明，原告已经提交过，质证意见跟原告提交的证据5的质证意见一致。第二，对明细，款项没有说明转款的用途，且明细中有三部分，第一部分只能证明美林物业向美丰公司转了397万，不能证明该笔款项就是业主缴纳了全部契税、维修基金等费用，第二部分的内容是将款项转给了伍瑞平个人，伍瑞平是美林物业的出纳，美丰公司从未授权过伍瑞平收取任何款项，另，第二部分的款项注明的是备用金，依据会计规则，备用金应为美林物业公司内部款项的专用，与美丰公司无关，第三部分为美丰公司转给美林物业的款项，既然美林物业提供该证据是想证明已将收取的业主全部契税等费用全部转交给美丰公司，那么就不应存在美丰公司转给美林物业的款项；2、对民事判决书的三性予以认可，对证明内容不予认可，根据最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定，第九条第一款第四项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，但第九条第二款规定当事人有相反证据足以推翻的除外。   原告对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对于证据1、2无异议。   被告美林物业公司对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对于证据1、2无异议。   对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性，被告美林物业公司和被告美丰公司均无异议，对被告美丰公司提供的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性，被告美林物业公司、原告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）对原告提供的证据，对证据4的真实性予以确认，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，结合以往涉美丰公司同类案件在诉讼中美丰公司对业主举证和陈述的该事实并未予以否认或判后提起上诉依法改判，因此现美丰公司否认该事实，本院不予支持。证据5与证据3能够相互印证，证明被告美丰公司委托美林物业公司代收办证税费的事实。对证据6.《关于美林湖国际社区二期业主代缴费用不明去向报案》这一证据仅能证明美林湖业主向公安机关报案的事实，但公安机关具体是否已立案调查没有其他证据佐证，故对该证据与本案的关联性本院不予认可；（二）对被告美林物业公司提供的证据，证据1-证据3具有真实性。证据1和证据2.证明美林物业公司受美丰公司委托，曾向美丰公司转款；证据3.具有合法性以及真实性，与本案有关联性。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月30日，原告尚允英与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0014575），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第1幢3层301号房以总价人民币310000元出售给原告，建筑面积为67.56平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，2013年4月1日原告一次性付清了全部房款310000元。2013年8月31日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税3100.00元，公共维修基金4053.60元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元），合计7563.60元。被告美丰公司收取办证税费后，至今仍未办理房产证。因与被告美林物业公司、被告美丰公司就房地产权属证书办理问题发生纠纷协商未果，2019年11月8日，原告向本院起诉，做如上诉请。   根据本院审理涉及被告美丰公司的同类案件生效判决所确认的案件事实，原告购买房屋所在的美林湖二期工程1号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，2016年7月6日竣工验收备案。被告美丰公司于2013年6月30日交房给原告，原告于2013年8月31日将契税、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费等交给代收的美林物业公司。同时本院确认2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》中“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”的内容涉及办证税费的管理等问题。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告美丰公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务,任何一方违约，都承担相应的责任。本案争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效的问题；2、法院是否应依法监督被告是否应向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元的问题；3、被告是否应于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票的问题；4、被告是否应为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的问题。   一、被告海南美丰不动产有限公司抗辩认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求是否应当予以驳回的问题。被告美丰公司认为自交付房屋至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先对于原告诉讼时效的起算时间，应以原、被告的实际交房时间起算，在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年8月31日向被告缴交各种费用，被告应在360日后内为原告办理不动产权证，因此被告违约应从2014年8月26日起算违约诉求的诉讼时效，即从2014年8月26日起算，经过两年后的诉讼时效为2016年8月26日以前起诉。其次，本案存在诉讼时效中断的情形，美林湖业委会于分别于2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告海南美丰不动产有限公司的抗辩意见，本院不予采信。关于被告海南美丰不动产有限公司抗辩美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算，2019年3月25日美林湖业委会再次发函给美丰公司导致诉讼时效再次中断。另外，从原告购房至今6年多时间，原告一直要求被告解决办证问题，但被告美丰公司从未向业主出具说明或解析，说明不能办证的原因和理由，而是采取回避、躲避、拖延的做法，不予办证。所以综上原告于2019年11月8日向本院提起诉讼，其诉讼请求不应认定为超过诉讼时效。   二、⑴关于法院是否应监督二被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元的问题。⑵二被告是否应于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票的问题；⑶二被告是否应为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的问题。本院认为，根据被告海南美丰不动产有限公司与海南屯昌美林湖物业管理有限公司的协议约定，原告办证理产权证书的费用契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元，由被告美林湖物业公司代收，再交由被告美丰公司代原告办理房屋产权证书。在法院已判决的系列案件中，已认定被告美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受被告美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为被告美丰公司，并有被告美林物业公司提供的，由美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被告美林物业公司将收取的该费用转账给被告美丰公司的转账《明细表》证明。所以原告要求被告美林物业公司为其办证没有事实依据和法律依据，本院不予采信。根据原告与被告海南美丰不动产有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……；3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费。乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知书后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。”双方约定被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后，被告将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定符合相关法律规定，且约定的期限也为当事人意思自治表示，不违反法律规定。按《合同》约定，被告应交付房屋使用的时间是2013年6月30日，因此按《合同》约定办理房屋权属证书的时间为360日，即被告应在2014年6月30日前为原告代办房屋权属证书。但由于原告于2013年8月31日才交清了办证所需的相关税费等费用，所以被告应在2014年8月26日前为原告代办好房屋权属证书。但被告至本案开庭前，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相关的违约的相关法律责任。所以被告美丰公司应按《合同》中约定，在约定的期限内为原告向有关部门缴纳各种税费，并向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票，及时为原告办理房不动产权证书，是被告美丰公司应尽的义务。被告美丰公司未按协议约定，未及时为原告缴纳办证税费及相关费用，在约定的期限内未办理不动产权利证书已构成违约。至于被告美丰公司抗辩认为不能办证的原因在政府不作为及土地变性导致不能办证，原因在政府相关部门。本院认为，原告在2013年4月1日购得该房产，至今6年多时间，被告未提出土地变性问题，也未说明不能办证的原因和理由，而是采取回避、躲避、拖延的做法，不予办证。土地变性问题是2016年才提出的问题，所以被告提出不能办证的理由事实不清，证据不足，本院不予采信。另外，原告要求法院监督被告在2019年12月31日前缴费不符合相关规定和与实际不符，本院不予支持，但本院支持原告要求的判决被告美丰公司依《合同》约定，将原告缴交的办证等费用7563.60元缴交相关部门和向原告出示完税证明及缴纳相关费用的发票及为原告办理房屋不动产权证。   综上所述，原告要求被告美丰公司向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元，和缴费完毕后，向原告出示完税证明及缴纳相关费用正式发票，及办理房屋不动产权证书，本院予以支持，其他的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起九十日内，将原告尚允英缴纳的契税3100.00元，房屋维修基金4053.60元，办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计7563.60元向有关部门上缴，上缴完毕后，向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正式发票，并为原告办理好房屋不动产产权证书；   二、驳回原告尚允英的其他诉讼请求。   案件受理费25元（已减半收取），由被告海南美丰不动产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 陈 政      二〇二〇年一月十三日   书记员 陈亚妹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当   事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。