济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初9724号 原告(案外人)：戴兵，男，1990年2月11日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：杨大刚，山东舜达律师事务所律师。 被告(申请保全人)：李国防，男，1974年11月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：朱永飞，山东建与恒律师事务所律师。 第三人(被申请保全人)：徐志刚，男，1980年5月5日出生，汉族，住济南市。 原告戴兵与被告李国防、第三人徐志刚案外人执行异议之诉一案，本院2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴兵及其委托诉讼代理人杨大刚，被告李国防及其委托诉讼代理人朱永飞，第三人徐志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除对戴兵购买并占有使用的济南市房产的查封措施；2.本案诉讼费由李国防承担。事实与理由：为李国防诉徐志刚民间借贷纠纷一案，贵院于2018年7月11日依李国防申请查封了戴兵购买的，位于济南市的房产。戴兵对该查封措施向贵院提出财产保全（执行）异议书面申请后，贵院于2019年9月30日作出（2018）鲁0102民初2730号民事裁定书，驳回了戴兵的异议申请，现戴兵对该裁定不服，向贵院提起诉讼。理由如下：2017年12月31日，戴兵与徐志刚签订二手房买卖合同，购买了位于济南市房屋（以下简称涉案房屋），成交价格为人民币128万元整。合同签订当日，戴兵支付给徐志刚15万元定金，并于2017年12月30日支付首付款45万元。2018年3月31日，戴兵与徐志刚签订《房屋买卖合同补充协议》，约定由戴兵增加首付款6万元整，戴兵当日将6万元支付给徐志刚。2018年10月31日，徐志刚以无力支付开发商要求的分期首付款为由，与戴兵再次签订《补充协议》，约定徐志刚自愿将房价降低两万元，而戴兵再次追加首付款10万元给徐志刚。至此，戴兵为购买此房屋已向徐志刚支付购房款合计76万元。鉴于徐志刚以该房屋按揭银行贷款尚有约49万元未还，且协议约定由徐志刚自筹资金归还银行贷款，而在其收取了戴兵的76万元房款后，并未归还银行贷款。戴兵与徐志刚签订二手房买卖合同后，于2018年1月份入住至今，其间的物业费、水电费、燃气费、有线电视费等费用也均由戴兵自行交纳。2019年6月26日，戴兵得知徐志刚因与李国防民间借贷纠纷，李国防申请贵院将涉案房产查封，贵院依法应该撤销解除对戴兵购买的上述房屋的查封措施。第一，戴兵与徐志刚签订的二手房买卖合同不违反法律规定，合法有效，且该合同签订于该房产被查封之前；第二，戴兵已按合同约定支付了大部分购房款，剩余50万房款，戴兵依约需要以自己的名义向银行申请房屋贷款支付，但是前提必须是徐志刚自行归还其银行按揭贷款后将该房产过户至戴兵名下，只是该房屋目前因为非戴兵的原因尚未办证。第三，戴兵自签订二手买卖合同后的2018年1月份已入住该房屋居住使用至今。综上所述，李国防申请查封戴兵购买并居住的房屋不符合法律规定，应该依法解除查封措施。为此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的相关规定，原告特向贵院提起执行异议之诉，请求判如所请。 李国防辩称，1.济南市历下区人民法院作出的（2018）鲁0102民初2730号民事裁定书合法有效。李国防与徐志刚因民间借贷纠纷一案诉至贵院，并申请对案涉房屋进行保全，2018年06月19日贵院下达（2018）鲁0102民初2730号财产保全民事裁定书，查封期限为2018年07月11日起2021年07月10日止。同时，根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”之规定，物权变更、转让应办理物权登记，未经登记，不发生效力，在贵院查封案涉房产时登记的房产所有权人仍为徐志刚，因此，贵院作出的查封裁定是合法有效的，裁定驳回戴兵的保全（执行）异议申请也是正确的。2.戴兵诉称2017年12月23日与徐志刚签订了《房屋买卖合同》，因李国防并非该合同的一方当事人，对其真实性，尤其是签订该合同的时间是否是实际产生于2017年12月23日，无法判断。同时，在李国防与徐志刚民间借贷纠纷审理期间，徐志刚从未对该查封行为提出任何异议，因此，戴兵不认可李国防出示的《房屋买卖合同》签订于2017年12月23日，也不认可该合同的真实性。3.关于戴兵诉称2018年01月份入住至今。根据戴兵提交的证明其居住至今的证据即《证明》一份、《业主入住证明》一份，《金碧物业有限公司济南分公司收费收据》两份，以上证据均是由戴兵提供的单方证据，李国防对其真实性均无法判断，除此外，并无其他直接证据证明其是否入住及入住时间，因此，戴兵诉称已于2018年1月份入住至今是不符合事实的。4.关于戴兵诉称截至目前已经支付徐志刚购房款人民币76万元。戴兵提交的证据均为房款收条，而没有提供支付房款的银行汇款凭证，并不能证明戴兵所述部分房款已经实际交付的事实。同时，假如戴兵确已向徐志刚支付了其所述的购房款人民币76万元，也仍有部分房款未支付。5.戴兵诉称尚未办理权属登记非己方原因，与事实不符。假如戴兵与徐志刚之间签订的《房屋买卖合同》是真实有效的，在购买该房产时也是明知该房产已抵押，尚有银行贷款未结清，但戴兵对此并未及时处理；且截至本案开庭之日，在长达两年的时间内，李国防未见到戴兵要求徐志刚履行《房屋买卖合同》的证据，也未见到戴兵因徐志刚违约而积极主张权利的证据，这本身就有悖于常理。同时，根据本案实际情况，案涉房产于2018年6月19日已由济南市历下区人民法院作出财产保全裁定书，并于2018年7月11日予以查封的情况下，戴兵诉称2019年6月26日得知案涉房产被查也与常理不符，在徐志刚拒不及时履行合同时，戴兵本应积极地采取合法的途径进行维权，但戴兵在案涉房产被查封之后，仍与戴兵在2018年10月31日签订《补充协议》且在补充协议签订当日追加首付款100000元，同时将房款总额降低20000元。因此，即使戴兵以上所述是真实的，戴兵也存在重大过错，并非其诉称的未办理权属登记非己方原因所致。6.本案是因为李国防与徐志刚民间借贷纠纷查封引起，根据徐志刚与戴兵的关系，李国防怀疑双方协商好进行的本次起诉。在戴兵已支付房产76万元前提下，本可以去银行解押并进行过户，但戴兵与徐志刚均未去办理，因此该房屋买卖不符合常理。综上所述，戴兵与徐志刚是为了逃避债务而准备的本次诉讼，退一步讲，假如戴兵所述合同真实及部分购房款确已支付，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因此，应当依法驳回戴兵的诉讼请求。 徐志刚述称，房屋买卖是真实的，当天有转款，也有房屋中介人员陪同，不存在虚假，也不存在财产转移。李国防在起诉之前房子就已经卖了，李国防查封完房子之后，戴兵在济南市槐荫区人民法院就此事已经提起过起诉，法院也有开庭记录，房屋款76万元已经全部打给徐志刚，之所以不过户，是因为涉案房屋当时没有下证，并不是不想过户，2019年10月份开始可以办理证，徐志刚可以提供戴兵当时转账的记录。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2018年6月19日做出（2018）鲁0102民初2730号财产保全民事裁定，因李国防诉徐志刚等民间借贷纠纷案，查封了登记在徐志刚名下的涉案房屋，查封期限自2018年7月11日至2021年7月10日止。戴兵向本院提出书面异议申请，要求本院解除涉案房产的查封，本院于2019年8月14日作出（2018）鲁0102民初2730号之二民事裁定，驳回戴兵的异议申请。戴兵遂向本院提起执行异议之诉。 济南市槐荫区人民法院于2019年8月22日作出（2019）鲁0104民初3578号民事判决查明：一、徐志刚于2015年6月30日与济南西开置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定徐志刚购买济南西开置业有限公司开发建设的**室房屋，建筑面积94.43平方米。二、2017年12月23日，徐志刚作为出卖人，戴兵作为买受人，济南嘉恒房地产经纪有限公司作为居间方，签订编号为0000512的《房屋买卖合同》。合同约定徐志刚将**室房屋出卖给戴兵；房屋价款为128万元；戴兵以自行交接方式支付定金15万元，于合同签订之日起3日内支付。另购房首付款60万元应于2018年1月5日之前支付给徐志刚。合同中还约定该房屋存在抵押，抵押金额为488000元。经买卖双方协商一致，出卖人出资488000元自行解押。戴兵采用“混合贷”方式向徐志刚支付其他购房款，应于徐志刚办理完房产证后7日内办理申请贷款手续，戴兵拟贷款数额为68万元。该合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”处约定为，“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权或发生债权纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”合同中还约定徐志刚承担自己办理房产证的所有费用，戴兵承担过户产生的增值税、个税、契税及银行贷款、过户所需全部费用。关于权属转移登记约定为买卖双方最晚于徐志刚办理完房产证30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同另在补充条款处约定：1.买卖双方清楚该房屋产权并且自愿达成下证过户的交易方式。2.徐志刚保证一手产权证的办理，如因徐志刚主观原因造成的拖延办证，及该合同无法履行视为徐志刚违约。3.戴兵无故拖延付款时间及主观原因造成的该合同无法履行视为戴兵违约。4.违约方按照合同约定承担违约责任。5.经买卖双方同意，后期办理过户可以由买方指定产权人过户。该合同签订当日，戴兵向徐志刚支付定金15万元。徐志刚出具《收条》。2017年12月30日，戴兵又向徐志刚支付房款45万元，徐志刚出具《收条》。戴兵在本案诉讼中说明徐志刚于2018年1月向其交付了**室房屋。其就该房屋交纳了物业服务费、入网服务费等。三、2018年3月31日，戴兵与徐志刚签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：2018年3月31日经买卖双方协商，基于房屋买卖合同前提下签订本协议：1.现买受人追加首付款6万元给出卖人。2.自签订本协议之日起，出卖人不得以任何理由向买受人追加首付或附加条件，否则承担签订的房屋买卖合同当中的违约责任。3.买卖双方必须遵守本协议及房屋买卖合同，否则按照合同编号：0000512的承担相关违约责任。当日，戴兵向徐志刚支付房款6万元，徐志刚出具《房款收条》。四、2018年10月31日，戴兵与徐志刚（及其配偶李某某）又签订《补充协议》，载明：本协议基于出卖人买受人双方2017年12月23日在济南嘉恒房地产经纪有限公司签订的编号为0000512的房屋买卖合同（即**室）的基础上经双方友好协商签订本协议，协议条款如下：1.出卖人自愿将房价降低两万元。（即原房价128万元降为现房价126万元）。2.由于出卖人暂时无力偿还恒大集团分期首付款，现由买受人追加首付款10万元给出卖人，该款项只能用于偿还恒大集团的分期付款及违约金。（即买受人已付给出卖人的总计首付款为76万元，剩余尾款50万元由买受人贷款银行付清）。3.出卖人方需承担办理该房屋一手产权所产生的各项费用（即维修基金、契税、工本费等相关费用）和该房屋解压（押）来源款由出卖人承担。买受人需承担该房屋产权转移过户产生的各项费用（即增值税，契税，个税等相关费用）。出卖人解压（押）日期为出卖人新出不动产登记证七日内去相关银行办理解压（押）手续。4.由出卖人、买受人双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于出卖人、买受人任意一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照原合同总房价款的30%付给守约方。5.如果本协议的约定与原合同其他条款约定的不一致，以本协议为准。6.如若双方发生争议，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。7.本协议一式三份。买卖双方对此协议已熟知，并对此协议无异议，严格按照房屋买卖合同执行。当日，徐志刚出具《房款收条》，写明收到戴兵购房款10万元。五、徐志刚在本案诉讼中确认共收取戴兵的购房款（含定金）76万元，以上付款中包括通过戴兵配偶账户支付的款项。徐志刚并说明其购买**室房屋在中国农业银行的贷款已经还清。戴兵对此予以确认。 戴兵通过中国农业银行账户于2017年12月23日向徐志刚转款15万元，于2018年10月31日向金碧物业有限公司济南分公司及济南西开置业有限公司合计转款10万元；案外人吕长敏通过中国建设银行账户于2017年12月25日向徐志刚转款5万元，于2017年12月30日向徐志刚转款5万元；案外人蒋晓通过莱商银行账户于2017年12月30日分8笔向徐志刚转款共计35.2万元，通过交通银行账户于2018年3月31日向徐志刚转款4万元，通过中国银行账户于2018年3月31日向徐志刚转款2万元。 2019年7月22日，济南恒大世纪广场物业服务中心与金碧物业有限公司济南分公司共同出具《业主入住证明》，载明“兹证明戴兵是济南恒大世纪广场3-2-**的业主，业主及家人已于2018年1月7日办理完入住手续”。 《济南-恒大世纪广场物业服务中心维修单》显示客户姓名徐志刚，房号为济南恒大世纪广场03栋2单元**，接单日期：2018年1月2日，业主签字处为“代兵（新业主）2018年1月7日”。 2018年10月31日的金碧物业有限公司济南分公司物业费收款收据显示客户为徐志刚，房号为济南恒大世纪广场03栋2单元**。 另查明，涉案房屋于2015年6月30日登记在徐志刚名下，权属取得方式为商品房备案。涉案房屋2018年7月11日至2021年7月10日期间被本院查封；2019年7月9日至2022年7月8日期间被济南市槐荫区人民法院查封。戴兵自述尚有50万元购房款未结清。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产登记在徐志刚名下，戴兵主张从徐志刚处购买涉案房产，自述尚有50万元购房款未结清，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的法定条件，故对戴兵的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告戴兵的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告戴兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 阮 斌 人民陪审员 秦 芳 人民陪审员 时文萍 二〇二〇年一月八日 书 记 员 耿 铭