海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初10149号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市美兰区五指山路**。   负责人：杨琪，该单位负责人。   委托诉讼代理人：戴丽霞，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：边某，女，汉族，1968年1月9日出生，住海南省海口市美兰区。身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：马军良，陕西宝吉律师事务所律师。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告边某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴丽霞、被告边某及委托诉讼代理人马军良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的租赁关系已于2016年6月30日解除；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金378100元(截止至2016年6月30日)；支付拖欠的房屋占有使用费436700元（从2016年7月1日至2017年11月30日），共计814800元；3.判决被告向原告支付违约金244440元(暂计100日，实际支付金额计算至实际支付之日止)；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告称被告拖欠的是2015年3月至2016年6月30日期间的房屋租金。事实和理由：2015年1月26日，原、被告双方就承租西沙路388平方米军队房地产事宜签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日；年租金为308250元，租金按季度结算，被告应于每季度的前十日内交付租金；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2015年底合同到期后双方未再续签合同，但被告仍占用该处房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。原告于2016年6月29日向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告解除双方的不定期租赁关系，要求被告立即停止经营活动并结清租金、水电费等，移交房地产及相关设施设备。但被告直至2017年11月30日才搬离涉案房产。在租赁期间，被告支付了2015年部分租金，经原告多次催收仍拒绝缴纳，至2016年6月30日被告拖欠租金378100元，从2016年7月1日至2017年11月30拖欠房屋占有使用费436700元，共计814800元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条等规定，原被告在合同期满后虽未续签合同，但被告继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的不定期租赁合同关系已解除。被告应按原合同约定缴纳拖欠的租金及占有使用费。由于被告未按原合同约定按期全额缴纳租金及占有使用费已构成违约，给国家、军队资产造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2017年12月1日起暂计100天，违约金为244440元。原告依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。   被告边某辩称，一、原告本次起诉没有事实和法律依据，法庭应当驳回原告的诉讼请求。原告与被告于2011年3月1日签订军队房地产租赁合同，约定原告将位于西沙路的房产租赁给被告，租赁期间为2010年11月1日起至2013年10月30日止，租金总额252000元，年租金84000元，租金按月支付。同时约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。双方于2011年3月1日签字盖章，2011年12月13月中国人民解放军海军房地产管理局予以审核盖章，以海局后房(2011)101号文件批准，该合同成立并生效。合同签订后，被告一直按照合同约定履行义务。2013年10月30月合同到期后，双方未签订续期合同。2015年1月26日，双方签订了续期合同，租赁期限自2015年1月1日起至2015年l2月31日止，租金总额308250元，租金按季度结算。合同十二条约定：本合同签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。双方签字盖章后，上级主管机关未批准、盖章。被告也未履行该合同，被告一直按照双方于2011年3月1日签订的合同履行义务。从2014年1月开始，被告按照每月7000元的租金共向原告缴纳租金202060元，以水费名义缴纳水费163330元，按照租金每月7000元计算，被告应从2014年1月起至2017年11月止向原告支付租金336000元，在此期间被告实际向原告支付租金和水费共计365390元，被告超付租金29390元应当退还。故被告未拖欠租金，所涉租赁房屋原告已实际收回，合同自然解除，法庭应当驳回原告的诉讼请求。二、被告认为应当按2011年3月1月双方签订的租赁合同履行各自义务，不应当按照2015年1月26日签订的租赁合同履行各自义务。2011年3月1日签订的合同有双方签字和上级主管部门的批准盖章，双方已履行了义务。而2015年1月26日签订的租赁合同，既没有军队上级部门的批准盖章，也不符合十二条的约定，双方也未履行。故按照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，2011年3月1日签订的合同已经生效，2015年1月26日签订的合同至今未生效。故应当履行2011年3月1日签订的合同。三、被告以天和园酒店的名义向原告缴纳的水费应当和租金相互抵销。被告租赁原告西沙路17号的商铺开办天和圆酒店(个体工商户)，由于两店距离较近，被告就将西安饺子楼和天和圆酒店的用水作了统一规划，水费作为一个户名一同向海口威立雅水务有限公司缴纳，2016年原告要求被告缴纳水费，被告就匆忙之间给原告缴纳了163330元，过后被告认为没有使用原告的自供水，要求抵作租金处理，原告口头上答应抵作租金，却未从账面上进行修改。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，被告认为可以相互抵销，多退少补。四、原告应当退还被告的保证金。被告在租赁房屋时向原告缴纳了租赁保证金21000元，现合同已经终止，原告应当退还被告保证金21000元。被告依据生效的军队房地产租赁合同约定进行计算，并不拖欠原告的租金，租赁物也已交付给原告，故原告的起诉无事实和法律依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提交了军队房地产租赁合同、解除租赁关系通知书、现金缴款单、记账联、客户回单共八份、手机短信截图、关于违规租赁项目整改上报要求的通知，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交了军队房地产租赁合同、房租票据，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的水费票据、通知、照片、营业执照及证人黄兴深的证言，因被告支付水费的票据中付款人是案外人天和园酒店，故本院对上述证据的关联性不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2011年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将位于海南省海口市美兰区西沙路建筑面积为280平方米出租给乙方使用，租赁用途为餐饮，租赁期限自2010年11月1日起至2013年10月30日止，租金总额252000元，年租金为84000元，租金按月结算，乙方于每月前十日内交付甲方，付款方式现金或者转账；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金21000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原告及被告分别在上述合同中盖章签字，中国人民解放军海军房地产管理局在上述合同中加盖租赁合同审核专用章及批准文号。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，被告使用上述房屋经营西安饺子楼。   2015年1月26日，原、被告双方又续签了一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将位于海南省海口市美兰区西沙路的房屋建筑面积388平方米出租给乙方使用；租赁用途餐饮，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额308250元，租金按季度结算；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金25688元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；乙方有违反本合同第八条约定行为（即租赁期内乙方应当履行的义务）的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付合同年租金的30%作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的房地产军队管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原、被告双方签订该合同后，原告并未将该合同提交上级军队房地产管理部门加盖合同审核专用章及备案文号。   原、被告于2011年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》到期后，被告仍继续在租用的房屋内经营，并向原告支付租金。2014年1月至12月，被告每月向原告支付租金7000元。2015年1月至4月，被告每月向原告支付租金7000元。2015年12月7日，被告向原告支付了租金70260元，2015年全年被告总共向原告支付租金98260元。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年6月29日，原告向被告发出《解除租赁关系通知书》，通知被告解除双方的租赁关系，并要求被告立即停止经营活动，并结清截止2016年6月30日前所有的租金、水电费等费用，着手清空承租项目内的可移动财产（桌椅、空调等物品），尽快将承租的房地产、配套设施和现有的装修，完好的无条件移交给原告。此后，被告仍使用租赁房屋并继续经营至2017年11月30日。之后，原、被告因租金等问题产生纠纷，遂成讼。   在庭审过程中，被告确认其与原告的租赁合同关系已经于2016年6月30日解除，且其搬离涉案租赁房屋后没有遗留物品在租赁房屋内。   本院认为，一、关于租赁关系的解除问题。原告要求确认其与被告的租赁关系已于2016年6月30日解除，被告对此没有异议，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。   二、关于房屋租金的问题。原、被告双方于2011年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同经过上级军队房地产主管部门审核并加盖合同审核专用章，该合同依法成立并生效。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告按照每月7000元的标准向原告支付租金。2013年10月30日合同期满后，被告仍继续使用涉案房屋经营，并按照每月7000元的标准向原告支付租金，原告未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告于2011年3月1日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。2015年1月26日，原、被告虽续签了一份《军队房地产租赁合同》，但该合同没有经过上级军队房地产主管部门审核加盖合同审核专用章，该合同并未生效。故本院认定在2015年4月至2016年6月30日期间，原、被告形成不定期租赁合同关系，依然应按照2011年3月1日签订的租赁合同的约定履行各自义务，被告应每月向原告支付租金7000元。因被告在2015年共向原告支付了租金98260元，故其中的14260元应当认定为是被告向原告支付的2016年的租金。因此，原告要求被告支付2015年3月至2015年12月期间的租金，依据不足，本院不予支持。但是，被告还应当向原告支付2016年1月至6月期间的租金27740元（7000元×6个月-14260元）。对于原告主张被告欠付租金超出27740元的部分，本院不予支持。关于被告提出应将其交纳给原告的水电费163330元抵扣租金的辩解意见，因相关交款票据中载明的付款人是天和园酒店，故该笔费用与本案无关，被告可以另行主张。关于被告提出其向原告交纳了租赁保证金21000元，原告应予返还的辩解意见，因被告并无证据证明原告收取了该笔款项，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。   三、关于房屋占有使用费的问题。如前所述，原、被告双方的租赁合同关系于2016年6月30日解除后，被告应搬离涉案房屋，但被告仍占有使用涉案房屋直至2017年11月30日，故被告应参照月租金7000元的标准向原告支付2016年7月1日至2017年11月30日期间的占有使用费119000元（7000元×17个月）。   四、关于违约金的问题。经查，虽然原、被告于2009年3月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定，租金按月结算，乙方于每月前十日内交付甲方，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。但是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该合同约定的每日按照滞交经费总额的千分之三加收逾期付款违约金，明显过高，显失公平，本院根据双方的违约程度、实际损失等情形进行调整。本案中，原告并无证据证明其除了租金的利息损失之外还存在其他的损失，因此，本院酌定被告应按年利率24%的标准向原告支付违约金。因被告在2015年超付了租金14260元，抵扣2016年1月至2月两个月的租金后，剩余260元。因此，被告应向原告支付的违约金的计算方法为：以6740元（7000元-260元）为基数，自2016年3月11日起至2016年4月10日止；以13740元（6740元+7000元）为基数，自2016年4月11日起至2016年5月10日止；以20740元（13740元+7000元）为基数，自2016年5月11日起至2016年6月10日止；以27740元（20740元+7000元）为基数，自2016年6月11日起至实际偿还之日止；以上违约金均按照年利率24%为标准计算。因双方确认租赁合同关系于2016年6月30日解除，且按照部队关于全面停止有偿服务的政策，双方在合同终止后，原告不应再对外出租涉案房屋，不会产生租金收益，亦不会存在违约金的损失，因此，对原告主张被告支付房屋占用期间的违约金部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。   五、关于遗留物处置的问题。因被告称其没有遗留物品在租赁物内，原告没有证据证明被告遗留物品在租赁物内，故原告要求其有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置，依据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告边某的租赁合同关系于2016年6月30日解除；   二、被告边某应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军海军海口房地产管理处支付房屋租金27740元以及违约金（违约金计算方法：以6740元为基数，自2016年3月11日起至2016年4月10日止；以13740元为基数，自2016年4月11日起至2016年5月10日止；以20740元为基数，自2016年5月11日起至2016年6月10日止；以27740元为基数，自2016年6月11日起至实际偿还之日止；以上违约金均按照年利率24%为标准计算）；   三、被告边某应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军海军海口房地产管理处支付房屋占有使用费119000元；   四、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费14333.16元，由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担12066.12元，由被告边某负担2267.04元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   审判员 郑 薇   审判员 梁其恩     二〇二〇年一月七日   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。