辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1543号 上诉人（原审被告）：赵吉秋，女，1980年4月20日出生，汉族，金泽商贸有限公司法定代表人，现住盘锦市兴隆台区。 上诉人（原审被告）：刘阳，男，1978年9月10日出生，汉族，金泽商贸有限公司监理，现住盘锦市兴隆台区。 二上诉人的委托诉讼代理人：郭勇，辽宁仁同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵阳，女，1991年7月23日出生，汉族，无业，现住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：孙丽君，盘锦市双台子区利民法律服务所法律工作者。 上诉人赵吉秋、刘阳因与被上诉人赵阳买卖合同纠纷一案，不服辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人赵吉秋、刘阳及其委托诉讼代理人郭勇，被上诉人赵阳的委托诉讼代理人孙丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵吉秋、刘阳上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人已实际取得抵账房屋的处分权，上诉人与被上诉人之间签订的《房地产买卖合同》应合法有效，根据上诉人刘阳与盘锦恒泰房地产开发有限公司2016年7月25日所签订的《内墙保温材料采购合同》相关条款的约定，上诉人刘阳已履行了合同全部义务，盘锦恒泰房地产开发有限公司也按合同第四条结算和付款方式第一款的约定“抵房，甲方将四期324-2102面积37.31平方米*单价4232元=金额157896元；四期32-1-2002,面积37.31平方米*单价4250元=金额158568元；四期32-1-1902,面积37.31平方米*单价4250元=金额158568元；三套房款合计金额475032元。”将上述房屋抵顶给上诉人刘阳。刘阳对上述房屋已取得了处分权。因上诉人赵吉秋与上诉人刘阳系夫妻关系，刘阳又系该房屋的有权处分人，上诉人在与被上诉人签订《房地产买卖合同》时，不存在《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，该合同应为有效合同。2.被上诉人严重违约，无权要求返还定金。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》第19条约定，被上诉人于2019年11月27日补齐剩余房款（玖万叁仟元整）后，上诉人负责在售楼处更名到被上诉人名下。可被上诉人在未出现合同解除事由的前提下，于2019年11月28日向上诉人提出单方解除合同。根据《合同法》第115条的规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；”及双方签订合同的第9条的约定“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿”，因被上诉人放弃履行约定的相关义务，属于严重违约，根据相关规定，被上诉人现已无权向上诉人要求返还定金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院在查明事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人赵阳辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人签订合同时并未获得实际房屋，在一审法院时上诉人也未提供证据证明房屋实际交付，此外，一审查明涉案房屋是抵账房没有办理权属证书，根据相关法律规定未依法取得权属证书的房屋不允许转让，故上诉人与被上诉人签订的合同不具有法律约束力是不发生效力的合同，无效合同自始无效，对于已经履行的应当返还财产。一审判决无不当之处，请求二审法院维持原判。 原审原告赵阳向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告返还原告购房定金3万元；2.要求被告承担原告涉案费用。事实与理由：二被告系夫妻关系，2019年10月14日，原告通过朗亿不动产信息服务中心介绍与被告赵吉秋签订房屋买卖合同，赵吉秋将位于恒泰尚城小区四期32号楼1单元1902室商品房（未办理权属登记手续）出售给原告。收取原告购房定金3万元，被告赵吉秋给原告出具收条。此房屋没有办理权属证书，被告称是抵账房。依照双方签订的合同第19条约定，被告于2019年11月27日应当到恒泰商城小区售楼处与原告办理更名手续，将涉案房屋更名到原告名下，但被告并未如期履行。就此原告去该售楼处咨询，得到答复是涉案房屋并未登记在二被告名下，而是处于正常出售状态中。就此，原告认为被告行为违约，没有诚信。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条六款规定与《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案合同符合合同无效的法定情形。 原审被告赵吉秋、刘阳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2019年10月14日，原告通过朗亿不动产信息服务中心介绍与被告赵吉秋签订了《房地产买卖合同》，约定被告赵吉秋通过朗亿不动产信息服务中心出售位于盘锦市兴隆台区的房屋给原告赵阳，房屋售价为12.3万元，买方即原告交付定金3万元，该定金由卖方即赵吉秋自行保管。合同约定于2019年11月27日买方补齐房屋剩余房款9.3万元，卖方负责在售楼处更名到买方名下，更名前在售楼处所有纠纷及债务、税项由卖方负责，买方自行负责办理房屋所有权证费用及领钥匙费用。2019年11月26日，朗亿不动产信息服务中心联系原告称售楼处办理手续的人不在，让原告11月27日不用来办理手续和交付尾款。截止2019年11月27日，二被告并未将涉案顶账房屋相关手续办理完毕，即未变更登记在二被告名下。原告因此要求二被告退回定金3万元，二被告一直以各种原因推脱。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告通过朗亿不动产信息服务中心购买被告赵吉秋的抵账房屋，双方签订了房地产买卖合同，原告按约定交付被告赵吉秋3万元定金，但签订合同时赵吉秋并未获得该抵账房屋，被告亦未能提供证据证明其目前已经实际取得该抵账房屋的处分权，故该房地产买卖合同无效。合同无效后，被告因该合同取得的定金3万元应予返还。二被告系夫妻关系，被告刘阳虽然未在购房合同及定金收条上签字，但刘阳也一直参与房屋出售，且涉案房屋为抵账房，是刘阳与相关开发商达成的抵账约定，在另案（2020）辽1103民初1687号居间合同案件庭审中刘阳以证人身份出庭，也已经表明出售案涉房屋及购房定金不予退还是二被告共同意思表示，故二被告应对家庭经营所产生的债务共同承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用《若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告赵吉秋、刘阳于本判决生效后十日内返还原告赵阳定金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告赵吉秋、刘阳负担。 本院二审期间，上诉人赵吉秋、刘阳围绕上诉请求依法提交了如下证据：第一组证据1.上诉人与盘锦恒泰房地产开发有限公司签订的《内墙保温材料采购合同》；2.盘锦恒泰房地产开发有限公司出具的证明；3.企业信用信息公示报告。证明刘阳系大洼区新开镇秋龙保温材料厂个体工商户，与盘锦恒泰房地产开发有限公司签订内墙保温材料采购合同，将涉案房屋抵顶货款。第二组证据：盘锦恒泰房地产开发有限公司出具的《销售部材料抵房流程》证明上诉人于2019年11月27日到盘锦恒泰房地产开发有限公司办理更名手续，可以将名称变更到被上诉人名下，上诉人不存在违约事项。第三组证据：上诉人与被上诉人通话录音证明在合同履行期内，被上诉人主动放弃履行合同义务，系根本违约，根据双方签订的合同内容应承担违约责任。 被上诉人赵阳质证认为，第一组证据只能证明上诉人与盘锦恒泰房地产开发有限公司形成的采购合同以及合同履行方式，并不能证明上诉人已经取得法定的房屋所有权。第二组证据销售部材料抵房流程需要八个部门的领导签字，而该份证据没有相关领导签字也没有法定代表人签字，不能认定为本案事实的根据。第三组证据不能证明被上诉人违约，其中双方都说了就按合同走，一审时已经查明上诉人没有与被上诉人到售楼处变更，上诉人先行违约。 因上诉人提交的证据不能证明上诉人与被上诉人在签订合同时上诉人对涉案房屋有处分权，故上诉人提交的证据不予采信。 本院查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同约定2019年11月27日前被上诉人交付余款，上诉人负责在售楼处更名到被上诉人名下，上诉人并未按合同约定到售楼处协助办理手续，且签订合同时上诉人并未取得房屋处分权，上诉人与盘锦恒泰房地产开发有限公司签订的《内墙保温材料采购合同》实质是非典型的担保合同，在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时上诉人与盘锦恒泰房地产开发有限公司采购合同履行期到后是否重新对账确定房屋归属并不确定，上诉人在一审时经合法传唤未到庭答辩，上诉人没有按照房屋买卖合同约定履行义务，被上诉人要求上诉人返还定金，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费550元，由上诉人赵吉秋、刘阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉新 审判员  韩雪姣 审判员  董千里 二〇二〇年十二月一日 书记员  柳思宇