重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初2150号原告：淳宗跃，男，1979年8月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：谢国成，四川英济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明森，四川英济律师事务所律师。被告：重庆丹龙润洲置业有限公司，住所地重庆市南岸区兴欣佳园商业门面，统一社会信用代码915001086710204401。法定代表人：禹鸿，总经理。委托诉讼代理人：雒扬，重庆儒泰律师事务所律师。原告淳宗跃与被告重庆丹龙润洲置业有限公司（以下简称：丹龙润洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告淳宗跃的委托诉讼代理人谢国成、刘明森，被告丹龙润洲公司的委托诉讼代理人雒扬到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告淳宗跃及其委托诉讼代理人谢国成、被告丹龙润洲公司的委托诉讼代理人雒扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告淳宗跃向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告营业利润、维修、装修费用、设施设备等各项损失共计588000元；2.本案全部诉讼费用由被告承担，原告预交的诉讼费用中应由被告承担的部分由法院直接退还给原告。事实和理由：2016年3月3日，原告就租赁被告位于万盛经济技术开发区滨江西路82号、83号、84号、85号、87号、88号、89号、90号、102号、103号共10个门面房用于经营魔力鸟网咖，与被告于2016年3月3日分别签订了《房屋租赁合同书》10份，均约定租赁期自2016年7月4日至2021年7月3日共计5年，签约双方在租赁合同中就双方的权利义务、租金标准、支付条件、履约保证金、违约责任等均进行了明确约定。上述合同签订后，原告即按照合同约定履行了合同义务，积极组织房屋装修、设备采购等，准备尽快开展营业活动。但被告提供的租赁房屋一直以来存在影响正常使用的情况，如房屋天花板、墙体出现漏水、渗水或脱落达七处以上，导致原告无法正常使用房屋，且原告的网吧设备受到严重损坏，存在严重的安全隐患。原告虽多次要求被告对该房屋出现的漏水或渗水的问题进行整改或维修，但被告一直未采取有效改进措施，为此原告垫资进行了维修，但因缺乏被告的配合，未能起到维修效果。被告怠于履行义务的行为，给原告的经营活动造成了巨大经济损失。更为甚者，被告违反法律规定，于2019年1月4日切断了给原告承租房屋的供电，导致原告的营业活动完全无法开展，所承租的房屋事实上完全无法实现租赁目的，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，因被告的违法、违约行为造成原告巨大损失，被告依法应当承担民事赔偿责任。原告为维护自身合法权益，依据我国法律相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告丹龙润洲公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可，原告的诉请无事实和法律依据，其主张的因渗水导致的营业损失应由网吧楼上经营人进行赔偿；对于原告的相关损失估算不予认可；履约保证金中的部分原告已于另案主张，属于重复起诉；被告不存在任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：丹龙润洲公司（合同甲方）与淳宗跃（合同乙方）于2016年3月3日签订十份《房屋租赁合同书》，淳宗跃分别租用丹龙润洲公司所有的位于万盛经济技术开发区滨江西路82号、83号、84号、85号、87号、88号、89号、90号、102号、103号的房屋共同作为其经营的重庆市万盛经开区魔力鸟网吧（以下简称：魔力鸟网吧）场所之用。上述十份《房屋租赁合同书》除房屋面积、位置、租金标准及履约保证金金额不同以外，其余内容全部一致。《房屋租赁合同书》约定的主要内容为：“乙方已对租赁物业进行多次现场实际考察，甲方按房屋现状向乙方交付；租赁期限：租期为5年，2016年7月4日起至2021年7月3日止；乙方享受免租期应同时满足以下前提：①乙方在接房后30日内开始投入装修，②乙方在接房后90日内开始正式营业，③乙方在合同履行过程中无任何违约行为。乙方未满足上述全部前提，应在接到甲方通知后15日内一次性向甲方缴纳免租期内的租金。免租期为：共计减免6个月租金，含3个月市场培育期以及3个月装修期，免租不免物管费；计租起始日为乙方接房后次日；租金的支付方式为先付费后使用。租金由乙方按季度支付，在每一季度期满的拾天前向甲方缴清下一季度租金。第一次租金支付时间在乙方接房当日前。乙方应承担物管费及其他应交纳的费用(包括但不限于：水、电、燃气费，通讯费，网络费，有线收视费等费用)由乙方另行据实承担并缴付。水、电起始度数及金额由物业公司落实。如遇电供应部门提高收费标准，则按收费标准相应提高。电公摊费用由物业公司另行收取；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳XXX元(每个合同并不一致)用作为其履行本合同的保证金。该履约保证金将由甲方保管，不计利息。在租赁期内，履约保证金不能用于乙方充抵租金或用于其他费用，如果乙方违约，并在收到甲方书面通知15日内仍未改正，甲方有权单方解除合同，并以乙方履约保证金直接冲减乙方所欠的各项费用包括但不限于物业管理费(物业管理费、装修管理费、车位租用费、水牌制作费等)、损坏物业赔偿金、水电气费、通讯费、网络费、有线收视费、违约金等，履约保证金不足以支付上述费用和违约金的，乙方应承担清偿责任，每拖欠1日，按照拖欠金额的日万分之五支付拖欠期间的利息；乙方应向甲方委托的物业服务企业支付物业管理费。物业管理费：每月每平方米3元(建面)，如果物业公司调整收费标准，以物业公司调整后的价格进行收费。物业管理费支付方式：每季度第一个工作日前向甲方委托的物业服务企业支付当季度的物业管理费；根据本合同的约定乙方应及时向甲方缴纳租赁费用；按时向相关部门缴纳水电气、通讯网络等费用、物业管理费及应承担的各项税费；乙方承担租赁物业内的日常保养、维修维护、保洁及养护工作，费用由乙方承担；租赁物业的内部非结构性部分，包括地板、室内墙壁粉饰或其它对墙壁、地板的修饰或粉刷，属于甲方的固定装置及其它附加物并包括全部门窗、电力设备和管道，乙方都应保持乙方接受租赁物业时的良好运转状态，并保持租赁物业及设施的完好；乙方开业后，若由于租赁物业结构质量原因需要维修的，由乙方原因造成损坏的乙方负责维修，费用由乙方承担；由甲方原因造成损坏的甲方负责及时维修，费用由甲方承担；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方双倍退还乙方缴纳的保证金；租赁期间，若因乙方或者第三方导致营业用房的质量或房屋受到损坏的，乙方应负责赔偿和修复；乙方逾期缴纳租金，乙方同意甲方委托物业管理公司对乙方所租物业断水、断电，同时，以当年年度租金为基数，按日向乙方收0.5%滞纳金，若超过30天未交纳，在甲方书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，甲方有权单方终止租赁合同，并与第三方从新签订租赁合同，乙方装修成果归甲方所有，不再退还乙方所交履约保证金及已缴纳之租金。”合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告对承租房屋进行装饰装修，嗣后对外经营魔力鸟网吧。在淳宗跃经营魔力鸟网吧期间，网吧内天花板、墙体出现漏水、渗水或脱落情况，淳宗跃于2018年9月3日委托四川英济律师事务所就该情况函告丹龙润洲公司，要求丹龙润洲公司进行维修整改。丹龙润洲公司于2018年9月18日复函四川英济律师事务所，说明魔力鸟网吧内漏水系网吧楼上案外第三人造成及相关处理结果。同时，丹龙润洲公司在复函中向淳宗跃催收其拖欠的滨江西路82号-89号、滨江西路102号-103号门市（即魔力鸟网吧经营使用房屋）2018年7月4日-2018年10月3日租金40000元。丹龙润洲公司委托物业管理部门就魔力鸟网吧内天花板漏水渗水进行过协助维修，但淳宗跃对处理结果不满意，丹龙润洲公司与淳宗跃就如何解决漏水问题及交纳租金等费用问题未达成一致意见。2018年10月24日，丹龙润洲公司通过物业管理部门向淳宗跃邮寄《租金缴款通知书》催收其承租的万盛经济技术开发区滨江西路82、83、84、85、87、88、89、90、102、103号门面（即魔力鸟网吧经营使用房屋）2018年7月4日-2019年1月3日房屋租金及物业费共计101883.2元，淳宗跃于2018年10月25日收到该《租金缴款通知书》。2018年12月7日，丹龙润洲公司通过物业管理部门向淳宗跃邮寄《租赁合同解除及租金（含免租期租金）催款通知函》催收魔力鸟网吧经营使用房屋2018年7月4日-2019年1月3日房屋租金100304元，及补交免租期内租金107342.75元，同时在通知函中告知淳宗跃若其在收到本函后15日内未按时缴纳上述租金，淳宗跃与丹龙润洲公司签订的《房屋租赁合同书》于2019年1月3日终止，请其务必在解除期限届满前将房屋交还，同时按时补缴上述租金，并要求淳宗跃按时缴纳水电费及物业费，淳宗跃于2018年12月8日收到该《租赁合同解除及租金（含免租期租金）催款通知函》，但截至2019年1月3日其仍未向丹龙润洲公司缴纳上述费用。2019年1月4日，丹龙润洲公司委托物业管理部门对淳宗跃所承租房屋进行断电，其经营的魔力鸟网吧于2019年1月6日关门歇业，并于当月上旬搬离，但淳宗跃未与丹龙润洲公司办理租赁房屋返还移交手续。审理中，丹龙润洲公司及淳宗跃均陈述魔力鸟网吧内天花板漏水渗水系网吧楼上案外第三人原因导致。2019年1月23日，丹龙润州公司以淳宗跃违约为由向本院起诉淳宗跃并请求：1.依法判决终止丹龙润州公司、淳宗跃就万盛经济技术开发区滨江西路82号门面签订的《房屋租赁合同书》；2.依法判决淳宗跃支付丹龙润州公司租金4954元(2018年10月4日至2019年1月3日)，补缴免租期租金8818.2元、物业费303.5元(2018年10月1日-2019年1月3日)及水费31.88元，合计14107.58元；3.依法判决淳宗跃支付丹龙润州公司违约金(计算方式为：从2018年9月25日开始，以2018年年租金为基数，按银行同期贷款基准利率的4倍计算至欠付租金付清时止)；4.本案所有诉讼费由淳宗跃承担。淳宗跃以丹龙润州公司违约为由向本院提起反诉并请求：1.判令丹龙润州公司双倍退还淳宗跃履约保证金8818元；2.本案全部诉讼费由丹龙润州公司承担，淳宗跃预交的诉讼费用中应由丹龙润州公司承担的部分由法院直接退还给淳宗跃。本院经审理认定淳宗跃存在违约行为，丹龙润州公司不存在违约行为并据此作出（2019）渝0110民初976号民事判决：一、淳宗跃于本判决生效后十日内支付丹龙润州公司房屋租金4954元、免租期租金8818.2元、物业管理费303.5元，共计14075.7元；二、淳宗跃于本判决生效后十日内支付丹龙润州公司违约金（违约金具体计算方式为：以19816元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍自2018年9月25日计算至欠付租金付清时止）；三、丹龙润州公司于本判决生效后十日内返还淳宗跃保证金4409元；四、驳回丹龙润州公司的其他诉讼请求；五、驳回淳宗跃的其他诉讼请求。淳宗跃不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院经审理作出（2019）渝05民终6456号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告为证明被告在交付房屋时即存在房屋漏水渗水情况以及被告承诺对房屋进行修复的事实，申请两位证人出庭作证，即使证人陈述属实，根据证人陈述则可以得出两个事实，一是原告在签订合同之前即发现房屋存在漏水的情况但其仍然签订了租赁合同；二是被告的工作人员来现场查看漏水情况时承诺要求原告楼上的商户进行整改。结合上述情况，本院认为被告并无违约行为，原告的损失不应由被告承担，其理由为：一是如前所述，从证言中可看出原告在签订合同之前即发现房屋存在漏水的情况，但其仍然签订了房屋租赁合同，而双方签订的房屋租赁合同明确约定被告系按照房屋现状交付，故应视为原告对房屋交付时的状态是予以认可的，故在其对房屋进行装修并投入使用后又以被告违约为由主张被告承担违约责任并赔偿损失，不符合双方合同的约定，亦有违诚信原则；二是如前所述，在原告发现房屋漏水并通知被告的工作人员到场后，被告的工作人员明确表示由楼上的商户进行处理，而在合同履行过程中，被告亦确实协助原告楼上的商户进行了整改，故即便漏水情况没有得到有效控制，亦不应苛责被告；三是即便交付房屋时存在漏水情况，但无论是被告委托的物业管理部门还是原告楼上的商户均进行过整改，而原告亦进行了装修，且根据原告申请的证人在（2019）渝0110民初976号案中的陈述，网吧开始经营头几个月生意好，故按照常理即便原告后来出现无法正常经营的情况，亦不是被告原因造成的；四是根据查明的事实来看，原告天花板漏水渗水系楼上案外第三人原因导致，根据双方合同约定，租赁房屋非结构质量问题导致的损坏被告不承担修复义务，故被告亦不应对原告承租房屋漏水渗水产生的损失承担违约责任。另外，原告的部分诉讼请求与（2019）渝0110民初976号的反诉请求重复，但考虑到原告与被告签订的系十份合同，故本院一并审理并一并作出判决。综上，被告并无违约行为，原告要求被告赔偿损失，理由不能成立，本院对该请求不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告淳宗跃的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计4840元，由原告淳宗跃负担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 何代宝二〇二〇年一月三日法官助理 向 琳书 记 员 任 薇