内蒙古自治区乌审旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0626民初1924号原告:张某1，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人一：张利平（系原告儿子），公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人二：白丽丽，系内蒙古法悦律师事务所律师。被告：乌审旗创业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150626670664447H。法定代表人：杨某。被告：乌审旗创业商品混凝土有限责任公司，统一社会信用代码：911506265528034509。法定代表人：杨某；二被告共同委托诉讼代理人：张某2，现住内蒙古鄂尔多斯市。第三人：鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506265528030477。法定代表人：张某3，董事长（总经理）。委托代理人：张某2，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。本院于2018年7月13日立案受理了原告张某1诉被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司（下称创业房地产公司）、乌审旗创业商品混凝土有限责任公司（下称混凝土公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月3日作出（2018）内0626民初1738号民事判决书，因被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司不服上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。鄂尔多斯市中级人民法院作出（2019）内06民终520号民事裁定书，以原审认定事实不清，发回本院重新审理。本院于2019年8月5日立案，另行组成合议庭，于2019年10月8日追加鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司（下称物华房地产公司）为本案第三人，于2019年11月4日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告张某1的委托代理人张利平、白丽丽，被告创业房地产公司、混凝土公司的共同委托代理人张某2，第三人物华房地产公司的委托代理人张某2均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《创业C区住宅楼订购协议书》；二、依法判令二被告双倍返还原告购房定金100000元及利息22342元（利息从2011年1月28日起算，至起诉之日2018年7月13日止，以本金50000元年利率按6%计算的），本息合计122342元；并要求二被告按照人民银行同期贷款计算直至实际返还购房款之日止的利息；三、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与二被告于2011年1月28日签订《创业C区住宅楼定购协议书》，合同约定原告购买被告开发的的位××旗住宅楼B户型130.7平方米房屋一处。合同签订后，原告按约支付了购房款定金50000元。被告向原告出具了收款收据。创业房地产公司、混凝土公司至今未办理立项、规划、报建审批手续也未取得商品房预售许可证。乌审旗创业C区的房产是由鄂尔多斯市物华房地产有限责任公司开发，且所有开发手续均是该公司的。因二被告根本就不是创业C区住宅楼的开发商，故其根本就无法与原告签订正式的《商品房买卖合同》。为此因其违约行为导致双方签订的《创业C区住宅楼定购协议书》的根本目的不能实现。根据合同法的规定，二被告存在上述违约行为，原告即享有解除《创业C区住宅楼定购协议书》。本案中因二被告的原因导致原告的合同目的落空，故依据双方的协议约定二被告应当双倍返还购房定金100000元并承担利息损失。被告创业房地产公司辩称,一、张某1的起诉与事实不符。2011年1月28日，创业房地产公司与张某1签订了《创业C区住宅楼订购协议书》。订购协议签订后，张某1预交了50000元定金。但仅隔了三个月的时间，即2011年4、5月份，张某1就找创业房地产公司要退房。对于张某1的退房要求，创业房地产公司已明确告知，已订购的房子已开始建设，无正当理由不同意退房。在之后的几年中，张某1几乎每年都来协商，要退房、要退定金。而创业房地产公司坚持无正当理由不同意退房，并通知其尽快签订《商品房买卖合同》，缴纳房款，否则将按照订购协议的约定，定金不予退还。创业房地产公司还采取打电话，发短信，张贴公告等多种形式进行了催告，但张某1始终未签订《商品房买卖合同》，也未缴纳房款。张某1不签订《商品房买卖合同》，不交房款的主要原因是市场房价下滑，因而决定不买房了，对于不想买房的人，再怎么通知也是徒劳的。二、张某1请求法院依法解除双方签订的《创业C区住宅楼订购协议书》，并请求法院判令创业房地产公司双倍返还购房定金的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据。1、双方于2011年1月28日签订的《创业C区住宅楼订购协议书》是根据《中华人民共和国合同法》的规定，在平等自愿，协商一致的基础上签订的，是双方的真实意见表示，内容不违反相关法律规定，且双方均认可该协议合法有效，应严格履行。创业房地产公司依照订购协议约定，从2011年初开始建设，于2013年6月30日建设完成，经建设主管部门验收合格，已具备了交付使用条件。当年下半年，小区部分购房户已接房并装修入住。2、该小区是创业房地产公司与物华房地产公司合资开发建设的住宅小区。有《合资开发建设创业C区项目协议书》及相关《补充协议书》、《承诺书》等为证。该小区开发建设的所有手续，早在2013年5月15日前已全部办全。该小区共建住宅楼22栋，住宅房804套。从2013年6月30日开始交付使用至今，小区99%购房户签订了商品房买卖合同；98%购房户已交清了购房款；85%购房户已接房领取了住房钥匙；80%以上购房户已装修入住。3、张某1并不具备单方面解除订购协议的条件。因此，张某1在无正当理由的情况，请求法院依法判决解除签订的有效订购协议，属单方违约行为。如果通过法院判决解除该协议，张某1必须承担该协议被解除后的法律后果。4、双方签订的订购协议书，就是为了保证事后双方能订立《商品房买卖合同》。协议中约定缴纳的50000元定金，属于订约定金性质，订约定金是以一方拒绝订立主合同为适用条件的。根据法律规定，当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。本案中，张某1无正当理由拒绝履行订购协议，不签《商品房买卖合同》，应视为单方违约，并自动放弃对该套住宅的订购权，创业房地产公司有权不予退还定金。5、关于创业房地产公司是否通知张某1前来签订《商品房买卖合同》的问题有充分的证据证明。一是创业房地产公司通过电话、短信、张贴公告等形式对张某1进行了多次通知。同时也对该小区所有当时还未签订《商品房买卖合同》的购房户统一进行了通知(此情况该小区购房户都知晓)。特别是2011年11月6日，张某1在接到创业房地产公司的通知后准时来抽取了房号。但由于张某1不想买房了，加之对抽取的住宅楼层不满意，所以一直拖延不签《商品房买卖合同》。二是有张某1自认的事实。(1)“2011年4、5月份就与创业房地产协商过退房事宜，房地产不给退房”。(2)“几乎每年在商量，原来认为该合同无效，所以要求退还房款”。对于张某1自认的事实创业房地产公司认可，确实张某1多次来过，但张某1每次来都是要退房，创业房地产公司每次答复是不同意退房，并每次都通知其签订《商品房买卖合同》，缴纳房款，履行双方签订的订购协议。由此证明，并不是张某1没接到签订《商品房买卖合同》的通知，而是多次接到通知，只是因为张某1故意违约，才造成未签《商品房买卖合同》的结果。综上所述，创业房地产公司认为，张某1请求解除《创业C区住宅楼订购协议书》属单方违约行为，请求双倍返还定金不能成立，创业房地产公司请求法院在查明事实的基础上，作出公正判决。补充一点，今年建设的商业楼上有9户住宅可以出售。被告乌审旗创业商品混凝土有限责任公司辩称，当时原告与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司签订订购协议时，落款也是乌审旗创业房地产开发有限责任公司，只是把章子盖错了。第三人物华房地产公司述称，一、物华创业C区是物华房地产公司与创业房地产公司合资开发建设的住宅小区。两家公司签有《合资开发建设创业C区项目协议书》及相关《补充协议书》、《承诺书》等为证。二、该小区开发建设的所有手续，早在2013年5月15日前已全部办全。包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等。三、合资开发原因是物华房地产公司当时虽有建设用地，但因开发资金困难，因此物华房地产公司联系了创业房地产公司，经协商决定合资开发。物华房地产公司只提供土地作为合伙资金共同开发，小区建设后，由创业房地产公司参照入股土地价值，分给物华房地产公司部分商品房和房屋销售款作为入股收益。现物华房地产公司应得部分已基本到位。四、该小区的所有建设报批手续均是以物华房地产公司的名誉办理的，除此之外，开发建设的资金投入，施工管理、交工验收，工程结算(包括预售即订购协议)等都是根据双方在开发时的约定由创业房地产公司全权负责办理的。因此，对创业房地产公司的上述行为，物华房地产公司是全部认可的。五、因为该小区的建设报批手续都是以物华房地产公司的名誉办的，因此，最后的销售合同必须以物华房地产公司的名誉办理。六、张某1起诉请求中说，该小区无证开发未通知其接房，要求解除订购协议，双倍返还定金等完全与实际事实不符，请求法院判决驳回其请求。补充一点，今年建设的商业楼上有9户住宅可以出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二被告、第三人对原告提供的《创业C区住宅楼定购协议书》、收款收据、乌审旗保障性住房和房产交易管理中心出具的关于物华创业C区办理商品房预售情况说明、创业C区建设用地许可证、建设工程许可证、商品房预销售许可证各一份的真实性无异议，对证明内容有异议。对被告创业房地产公司提供的通知两份、乌审旗创业房地产开发有限责任公司与鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司的合作协议、补充协议、承诺书、收据各一份，证明一份、表格、楼号单一份，证人王某、张某4、周某、高某的证言，原告对真实性、证明问题有异议；对物华创业C区建设用地许可证、建设工程许可证、商品房预售许可证各一份的真实性原告无异议，对证明内容有异议。被告混凝土公司、第三人物华房地产公司对上述证据无异议。对第三人物华房地产公司提供的建设用地批准书、创业C区建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、土地证、合资开发建设创业C区项目协议书、承诺书、补充协议各一份，原告对真实性无异议，对证明内容有异议；二被告没有异议。本院认为，原告、被告创业房地产公司、第三人提供的物华创业C区建设用地批准书、建设用地许可证、建设工程许可证、商品房预售许可证来源合法、内容真实、与本案具有关联性，故予以采信；原告提供的《创业C区住宅楼定购协议书》、收款收据、乌审旗保障性住房和房产交易管理中心出具的关于物华创业C区办理商品房预售情况说明，来源合法、内容真实、能够证明案件事实，故予以采信；被告创业房地产公司、第三人物华房地产公司提供的乌审旗创业房地产开发有限责任公司与鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司的合作协议、补充协议、承诺书及被告创业房地产公司提供的收据，来源合法、内容真实、能够证明被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司与第三人鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司合作关系，故予以采信；被告创业房地产公司提供的证人王某、张某4、周某、高某的证言能够形成证据链条，证明本案的相关事实，故予以采信；被告创业房地产公司提供的通知、证明、表格、楼号单无法证明其证明目的，故不予以采信。本院经审理认定事实如下：原告张某1与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司于2011年1月28日签订《创业C区住宅楼定购协议书》，合同约定原告同意定购创业房地产公司开发的的位××旗住宅楼B户型130.7平方米房屋一处。同时约定，张某1在创业房地产通知的限定时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款，在限定签订《商品房买卖合同》的时间前，创业房地产公司已将该商品房另售他人，创业房地产公司应双倍返还张某1已付定金；张某1在限定时间内不来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，创业房地产公司可将该商品房另售他人。协议签订后，原告张某1按约支付了购房定金50000元，被告创业房地产公司向原告出具了收款收据。2011年下半年被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司组织抽取楼号，2012年开始签订《商品房买卖合同》。至本案开庭时，原、被告双方未订立《商品房买卖合同》。另查明，第三人鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司与被告创业房地产公司于2011年3月12日签订《合资开发建设创业C区项目协议书》，约定了共同投资开发建设了乌审旗嘎鲁图镇创业C区项目有关事宜。第三人鄂尔多斯市物华房地产开发有限责任公司已办理立项、规划、报建审批手续也取得了商品房预售许可证。再查明，2011年4、5月至2018年原告张某1多次与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司协商退房，被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司不予同意。本院认为，一、本案《创业C区住宅楼定购协议书》开头的甲方处、落款处均为被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司，定金收据上的公章同样是被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司的公章，且二被告的法定代表人为同一人。被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司自认与原告张某1之间存在《创业C区住宅楼定购协议书》，二被告均辩称因工作人员的失误将公章盖错，且原告张某1一直与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司交涉退房事宜。综上，可以认定该订购协议的甲方为被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司，而非被告乌审旗创业商品混凝土有限责任公司。二、原告张某1与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司签订的《创业C区住宅楼定购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，应为合法有效。该协议的目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。本案中，原告张某1主张解除上述定购协议，且在庭审过程中自认从2011年4、5月至2018年间多次向被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司明确表达了退房的意思表示，即拒绝购买定购协议中的房屋。故《创业C区住宅楼定购协议书》的合同目的无法实现，符合解除合同的法定条件。因此对原告张某1要求解除与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司签订的《创业C区住宅楼定购协议书》的诉讼请求予以支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定已交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”，本案中原告张某1自2011年4、5月至2018年多次明示拒绝购房，且与之同期购房者顺利入住该小区并未发生其主张的原先认为定购协议无效的事实，故其主张的理由不能构成不安抗辩的理由。综上，对原告张某1要求被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司双倍返还定金及相应利息的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张某1与被告乌审旗创业房地产开发有限责任公司签订的《创业C区住宅楼定购协议书》。二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费2840元，由原告张某1负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  宝乐尔审 判 员  其其格人民陪审员  达尼斯二〇二〇年一月二十日书 记 员  郝耀华法条链接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。