河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5744号上诉人（原审被告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地：河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码：9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈齐家，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿帅，女，1989年9月1日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：李瀚（曾用名黄智博），男，1989年7月1日出生，汉族，住河南省柘城县，系耿帅之夫。委托诉讼代理人：王向东，河南李卿律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：柘城县宏达建材有限公司，住所地：河南省柘城县未来大道祥和花园3号，统一社会信用代码：9141142409811323XQ。法定代表人：李波，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：河南英信房地产开发有限公司，住所地：河南省郑州市金水区群办路9号2号楼201号，统一社会信用代码：9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：李波，男，1984年5月1日出生，回族，住河南省柘城县。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人耿帅、柘城县宏达建材有限公司（以下简称宏达公司）、河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人柘城农商行向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人耿帅的一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与英信公司办理房屋抵押登记前对抵押房屋已尽严格审查义务，房屋所有权证上登记的是英信公司，法院查封案涉商铺时所有权仍属英信公司，并没有转移，耿帅不享有物权，其基于签订房屋认购协议书享有的只是债权，与上诉人的金钱债权是平等的，在案涉商铺已被查封的情况下，耿帅只能要求出卖人承担违约责任，不能排除强制执行；二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定耿帅对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。该条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，显然不包括买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，否则第二十九条就没有单独规定的必要。本案中，英信公司抵押给上诉人的房屋全部为商铺，而不是用于居住的房屋，且耿帅也未举证证明其名下有无其他用于居住的房屋，因此其抗辩不符合第二十九条的规定，对案涉商铺不能排除强制执行。被上诉人耿帅答辩称：一、一审判决认定事实正确。1、耿帅购买案涉房屋的时间2012年11月11日和接收房屋的时间2015年5月21日均早于上诉人对该房屋的抵押时间2015年12月30日和法院裁定查封时间2018年1月24日，并已支付全部价款。作为善意购买人，耿帅基于房屋买卖行为享有对案涉不动产的物权期待权，不是普通债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，赋予耿帅作为一般买受人对案涉房屋的物权期待权可以排除执行的效力，即优先于上诉人的抵押权；2、耿帅可以依据上述规定享有对案涉房屋的优先购买权，也可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定享有追究英信公司违约责任的权利，耿帅可以选择行使；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是在第二十八条的基础上针对买受人的居住权进一步做出立法保护，而结合该两条的关系和不同适用条件，案涉房屋属于商铺，第二十九条无法对此作出评价，则应当适用第二十八条的规定，耿帅也无需证明名下无其他用于居住的房屋。被上诉人宏达公司、英信公司未提交书面答辩意见。耿帅向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）豫1424执异25号民事裁定；2、依法解除对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元从西往东7、8商铺的查封，中止对该房屋的执行（当庭变更为：停止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元从西向东第7、8号两间商铺的执行，其他诉请放弃）。一审法院认定事实：柘城农商行原系柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。宏达公司因资金周转需要与柘城农商行签订15000000元的流动资金借款合同（期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日止），英信公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该款及利息、罚息等提供抵押担保（抵押期限为2015年12月30日至2016年12月30日），并与柘城农商行签订两份抵押合同，2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号：20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号：20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，宏达公司与柘城农商行签订上述借款的展期协议（展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日），并重新签订流动资金借款合同，英信公司与柘城农商行重新签订两份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在该院审理柘城农商行与宏达公司、英信公司、李波上述借款合同纠纷一案中，该院依柘城农商行提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定，分别查封了英信公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号：20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号：20××54号）的房产，查封期限均为三年。该院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息。；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权。”该判决生效后，柘城农商行向该院申请执行。在执行过程中，耿帅对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元从西向东第7、8号两间商铺）向该院提出执行异议，该院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异25号执行裁定，驳回了耿帅的异议请求，耿帅不服该裁定向该院提起执行异议之诉。另查明，2012年11月11日，耿帅与英信公司签订未来名城认购协议书，约定耿帅以974880元的价格购买未来名城1号楼1单元从西向东第7、8号两间商铺，面积270.8平方米，单价3600元/平方米，另约定了付款方式以及其他权利义务等。耿帅于2012年11月10日在中国农业银行以现金存款的方式支付购房款600000元，并于2012年11月11日以现金方式交付购房款374880元，英信公司向耿帅出具974880元的购房款收据一份。英信公司于2015年5月21日将该两间商铺交付给耿帅使用。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，首先，原告与第三人英信公司于2012年11月11日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且第三人英信公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在第三人英信公司将案涉商铺向被告抵押登记前和该院依被告申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于案涉商铺的交付时间（2015年5月21日）早于被查封时间，故原告在案涉商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，原告已向第三人英信公司支付了案涉商铺的全部价款974880元，其中600000元购房款系原告在认购协议书签订的前一日以银行现金存款的方式支付，下余的374880元购房款系认购协议书签订当日以现金方式支付。最后，案涉商铺未办理过户登记系由于第三人英信公司在将该商铺出卖给原告后又将该商铺抵押给被告并办理了抵押登记手续以及第三人英信公司存在的其他问题等原因，而非原告自身原因所致。综上，原告提供的证据能够证明其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故该院依法对原告要求停止执行案涉商铺的诉请予以支持。对被告提出的其系案涉商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对案涉商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见不属于本案审查范畴，故该院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元从西向东第7、8号两间商铺的执行；二、（2019）豫1424执异25号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费13549元，由被告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。二审中，耿帅依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：耿帅提交的2012年11月10日的60万元的银行卡存款凭条，加盖有“商丘柘城支行金穗”的印章，客观真实，且与英信公司为耿帅出具的房款收据能够相互印证，应予采纳；提交的黄建设、李兰荣的银行卡交易明细，客观真实，且与英信公司为耿帅出具的房款收据能够相互印证，应予采纳；提交的黄建成的证人证言和银行卡交易明细以及常玉花的证言和已注销存款账户查询单，因二证人无正当理由均未到庭接受质询，本院对此不予采纳；提交的结婚登记审查处理表，客观真实，本院予以采纳。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是耿帅对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，耿帅与英信公司签订的《未来名城认购协议书》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且耿帅依约支付了全部购房款，有英信公司为耿帅出具的房款收据以及存款凭条等证据加以证明，因此，上述《未来名城认购协议书》依法应认定为商品房买卖合同。第二，本案《未来名城认购协议书》签订的时间为2012年11月11日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年12月31日，被查封的时间为2018年1月24日。因此，耿帅与英信公司签订《未来名城认购协议书》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封的时间；英信公司系2015年5月21日将案涉商铺交付耿帅使用，亦早于查封时间。第三，案涉商铺于2015年12月31日被英信公司抵押给柘城农商行，客观上无法办理房屋权属过户登记手续，并非因为耿帅自身原因。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中耿帅已全部支付了购房款，柘城农商行的的抵押权依法不得对抗耿帅。第五，案涉房屋系英信公司开发，登记在英信公司名下，但英信公司同时系本案被执行人，因此一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。综上所述，柘城农商行的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13549元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年一月十六日书记员 时 淼