贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13577号 原告：彭启萍，女，汉族，1990年5月12日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘勤，女，汉族，1991年3月5日出生，住四川省眉山市东坡区。 二原告共同委托诉讼代理人：朱肸贤（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郑栋源（一般授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。 被告：常凝，女，汉族，1982年7月27日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：潘军（一般授权代理），贵州宏贯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易金玉（一般授权代理），贵州宏贯律师事务所实习律师。 被告：毕节市七星关区锦汇房地产经纪有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道麻园路烟厂宿舍**。统一社会信用代码：91520502MA6DL0T68B。 法定代表人：郭进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张涛（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭爽（一般授权代理），该公司员工。 原告彭启萍、刘勤与被告常凝、毕节市七星关区锦汇房地产经纪有限责任公司（下称：锦汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月19日、2020年1月8日公开开庭进行审理。原告彭启萍、刘勤委托诉讼代理人朱肸贤，被告常凝委托诉讼代理人潘军，被告锦汇公司委托诉讼代理人张涛、郭爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭启萍、刘勤向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与二被告2019年3月5日签订的《售房定金合同》及2019年4月7日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告双倍返还原告定金400000元；3、判令被告返还原告支付的购房款2170000元并承担相应损失（损失以原告已付购房款2170000元为基数，按月利率2%计算，计算时间从2019年3月29日起至被告履行完毕之日止）；4、判令二被告赔偿原告的评估费、过户费以及中介佣金等损失654800元；以上几项诉求的金额共计3224800元；5、本案诉讼费、律师费、保全费等均由被告承担。事实和理由：2019年3月15日，原告与被告常凝签订了《售房定金合同》，被告锦汇公司为居间方。合同约定被告常凝以9688888元价格将位于麻园大道中段××商住楼商铺（位于麻园大道××商住楼××号，房屋产权面积为260.06平方米，房屋证书编号为：黔20**毕节市不动产权第××号）出售给原告。同时约定原告先支付被告常凝定金200000元，如被告常凝违约则应承担双倍返还定金以及承担中介费用。2019年4月7日，原告与被告常凝签订了正式的《房屋买卖合同》，被告锦汇公司仍然为居间方。合同第二条约定以上商铺出售价格为9688888元。合同第三条约定被告常凝应于2019年4月9日前将该房屋变更至原告名下，如被告常凝违约，应承担月利率2%的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了相应款项，但被告常凝并没有按时将商铺变更至原告名下。同时，由于原告常住贵阳，没有时间回毕节，对毕节房产交易市场完全不了解。在商铺磋商阶段，被告常凝在电话中向原告声称以上门面门头宽（也就是门面开门的宽度）为9.1米，并且还提供了一张门头宽9.1米的商铺门面力给被告锦汇公司。对于被告常凝的以上欺诈行为，原告以及被告锦汇公司均不知情，一直到被告锦汇公司办理以上商铺的所有权变更登记时才发现常凝提供的门面图和实际的不一样，商铺门面的门头仅有4.6米宽，另外4.5米为公用楼梯的位置，导致以上门面的价值减半。为此，原告及被告锦汇公司找被告常凝理论，常凝也承认了这一事实，同时也愿意私下调解，但经多次磋商仍未达成一致意见。由此可见，被告常凝具有严重的欺诈行为，同时违反了合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释之规定，具状诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告常凝口头答辩称：1、关于定金原告缴纳的定金根据房屋买卖合同的约定，其中有100000元在锦汇公司，并未交付给被告，已交付部分已作为购房款，因此，不存在返还定金的事实；2、本案系商品房买卖合同纠纷，应适用买卖合同的法律和司法解释的规定进行裁判，原告要求以民间借贷的规定支付损失不符合法律的规定；3、售房定金合同和房屋买卖合同不存在合同法可撤销情形。根据原告与被告签订的房屋买卖合同，案涉房屋所有权为常凝，房屋产权面积为260.06平方米，常凝是案涉房屋的合法所有人，具有合法的处置权，且没有抵押出售等行为，因此，被告常凝并未违反合同的约定，不存在违约行为；4、被告常凝已将涉案商铺变更登记在原告名下，根据合同的约定和物权法的规定，原告已取得案涉商铺的所有权，被告常凝以积极履行合同约定的过户手续，并不存在违约行为；5、案涉商铺的买卖是通过锦汇公司作为居间人进行出售的，在锦汇公司作为居间人进行出售时，被告常凝已将不动产登记权属证书交付给锦汇公司，且已经将案涉商铺的位置提供给锦汇公司进行实地勘察，锦汇公司经过实地勘察已经明确案涉商铺的具体位置、现状等详细情况。根据合同法的规定，被告常凝已尽到如实告知义务；6、案涉商铺被告常凝购买时，已经出租给第三人使用，至购买时就没有实际经营过案涉商铺，所以被告常凝根本不知道案涉商铺的实际状况，因此，被告常凝根本不存在所谓的欺诈行为；7、关于商铺价格的问题，商铺价格是由原被告议定好的最终价格，因案涉商铺还在租赁期内，原告知道案涉商铺已经租赁的事实，被告常凝补偿原告3250000元，实际案涉商铺的价格只是6438888元，案涉商铺位于麻园××段最繁华地段，因此案涉商铺议价定位9688888元是合理的，并不存在畸高的情形。关于3250000元的补偿费实际是原告购买后，有五年零五个月的时间不能实际使用案涉商铺，所谓3250000元的补偿费是按每年60万元的租金，按五年零五个月的时间计算租金，抵扣了房款，因此，实际上案涉商铺的购房价只为643,8888元。综上所述，被告常凝在本房屋交易中已经如实尽到告知义务，并不存在欺诈行为，不符合合同法以欺诈形式撤销的规定，应驳回原告的诉讼请求，被告常凝将另外起诉要求原告将剩余购房款支付给被告常凝。 被告锦汇公司口头答辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，买卖合同的双方主体为原告与被告常凝，锦汇公司作为居间人，在签订合同之前，已要求被告常凝出示门面不动产权属证书，该证书显示门面门头宽为9.1米，且现场勘测时被告常凝也向原告和被告锦汇公司说明门头宽为9.1米，锦汇公司已对门面的真实性做到合理的审查义务，因此原告的损失系被告常凝欺瞒所致，应由被告常凝独自承担其损失。 原告向本院提交了如下证据：二原告身份证、陶丹的房屋产权证、《毕节存量房买卖合同（非监管版）》（常凝与陶丹、吴虹霖签订）、原告彭启萍与被告常凝的通话录音光盘（附文字内容）、原告彭启萍与郭进的谈话录音光盘（附文字内容）、微信聊天记录一页、房产分户图一页、涉案商铺的不动产权证（权利人为二原告）、《售房定金合同》、《房屋买卖合同》（常凝与彭启萍、刘勤、锦汇公司签订）、收据5张、银行转账电子回单、预评估函、二原告与常凝签订的《毕节存量房买卖合同（非监管版）》、《委托代理合同》、律师代理费发票、关于印发《毕节市律师服务收费指导意见》的通知、《房屋买卖合同》（陶丹、吴虹霖与代朝辉、翟新华签订）、《房屋买卖补充协议》（陶丹、吴虹霖与代朝辉、翟新华、常凝签订）、《债务转让协议书》、《协议书》。 被告常凝向本院提交了如下证据：常凝身份证、（2017）毕节市不动产权第××号不动产登记权属证书、《房屋买卖合同》（常凝与彭启萍、刘勤、锦汇公司签订）、《售房定金合同》、收件收条、收据、图片、微信聊天记录4页。 被告锦汇公司向本院提交了如下证据：锦汇公司营业执照、法定代表人身份证明书和身份证、税收完税证明4页。 本院依职权向毕节市不动产登记中心调取的涉案房屋的不动产登记查询回复。 经组织质证，原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告有异议的证据认证如下：原告所举彭启萍与常凝的通话录音，被告常凝不认可，认为没有这么长时间，声音比较模糊，具体内容记不清楚。但其未否认是其与彭启萍的通话，也未申请对该录音进行鉴定。结合被告常凝与彭启萍的微信聊天记录，该证据，本院予以采信；原告所举预评估函，被告常凝有异议，被告锦汇公司认可真实性。经审查，该预评估函非正式评估报告，评估结果为预评价值，是尚未确定的结果，本院不予采信；原告所举收据5张、银行转账电子回单，被告常凝有异议，被告锦汇公司无异议。经审查，该证据显示的收款人为被告锦汇公司及锦汇公司法定代表人，被告锦汇公司无异议，能确认真实性，本院予以采信；原告所举《委托代理合同》、律师代理费发票，二被告均有异议，经审查，该委托代理合同系二原告与其委托诉讼代理人所在律师事务所签订，发票为收取代理费的发票，能确认真实性，本院予以采信，但达不到原告的证明目的。 根据以上证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2016年12月12日，案外人陶丹、吴虹霖与代朝辉、翟新华签订《房屋买卖合同》，代朝辉、翟新华向陶丹、吴虹霖购买坐落于毕节市七星关区房屋【房产证号为：毕市房权证毕市（转）字第（2007）××号，建筑面积520.13平方米】，房屋售价总金额为8500000元，其中翟新华支付4500000元，代朝辉支付2000000元，尾款2000000元于房屋过户后两个月内由代朝辉付清。2017年3月12日，陶丹、吴虹霖与代朝辉、翟新华及常凝签订《房屋买卖补充协议》，代朝辉将其在房屋买卖合同中的权利义务转由常凝代为承继。为了办理过户手续，2016年12月15日，被告常凝与陶丹、吴虹霖签订《毕节存量房买卖合同（非监管版）》，约定常凝向陶丹、吴虹霖购买位于毕节市，用途为商业，房屋建筑面积为260.06平方米。2017年4月7日，双方办理了过户登记，确认常凝所有的部分为260.06平方米，坐落于毕节市【产权证号：黔（2007）毕节市不动产权第××号】。2019年3月15日，二原告（乙方）与被告常凝（甲方），被告锦汇公司（丙方）签订《售房定金合同》，载明：“房屋坐落于毕节市，房屋产权面积为260.06平方米，房屋证书编号为：黔（2007）毕节市不动产权第××号；房屋售价格为玖佰陆拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元整（￥9688888元）。甲方收取乙方定金200000元。甲乙双方约定于2019年3月30日之前签订正式合同。付款方式：签定本合同之日乙方交付定金，于签定正式合同之日交付贰佰壹拾万元整（2100000），剩余房款于2019年9月1日前支付。”2019年4月7日，二原告（乙方）与被告常凝（甲方），被告锦汇公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，载明：“买卖房屋性质为商用铺面，位于毕节市七星关区，房屋产权面积为260.06平方米，房屋所有权证号：黔（2017）毕节市不动产权第××号，所有权人为甲方;甲方出卖给乙方的商铺卖价为人民币大写玖佰陆拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元整（￥9688888元）;甲、乙双方于2019年3月15日签订了《售房定金合同》，乙方于当日先向甲方支付贰拾万元（200000）定金。其中有壹拾万元（100000）留存于丙方外，作为交易成功后甲方应付给丙方的中介佣金；乙方分两次向甲方支付扣除20万元定金后剩余房款，于本协议签订当日支付甲方贰佰壹拾万元整（￥2100000），剩余房款为柒佰叁拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元整（￥7388888）；本商铺现还处于租赁期间，租赁期间届满日为2024年9月4日二十四时，根据买卖不破租赁的原则，乙方在取得该商铺所有权后，要到上述租赁时间到期日才能收回该门面，如因乙方与现租赁方产生的任何法律纠纷与甲方无关，相应的违约责任也由乙方承担；对于乙方在商铺租赁期间不能使用的损失，由甲方补偿乙方（￥3250000），款从乙方应支付给甲方的剩余柒佰叁拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元整（￥7388888）房款中直接予以扣除，即乙方应向甲方实际支付的剩余房款为（￥4138888）元，该款乙方应于2019年9月1日前向甲方进行支付，否则应视为乙方违约；甲方在收到乙方第一笔210万房款后，于2019年4月9日前将该商铺不动产权证所有权人变更至乙方名下，相关过户手续主要由丙方进行协助和办理，如因乙方和丙方的原因导致不能按期办理的，与甲方无关。相关变更所有权人的税费由乙方进行承担。丙方作为本商铺买卖的居间服务方，首先应严谨审查买卖双方的房屋、身份的真实性，评估好办理转移登记手续的时间和银行贷款时间及协助买卖双方准备好相关申报审批材料。丙方作为提供服务方，向甲、乙双方各收取10万元中介佣金，如双方不能按约定完成本协议，导致本合同不能履行，丙方收取违约方佣金不予退还，并有权追究违约方给丙方造成的相应损失，丙方对守约定方佣金予双倍退还。”合同签订后，被告锦汇公司向二原告收取相关款项，分别于2019年3月15日收取购房定金200000元；2019年3月29日，收取门面首付款2100000元和门面中介佣金100000元；2019年7月4日收取门面款70000元和评估费15600元。另外，原告刘勤分别于2019年4月9日和2019年8月9日通过银行转账500000元和39200元至锦汇公司法定代表人郭进的账户，共计转账539200元，被告锦汇公司未向二原告出具转账款项的收据。被告锦汇公司所收取的款项中，有2270000元转给被告常凝，有100000元作为被告常凝支付的中介佣金（被告已向被告常凝出具收据），有432369.16元是办理过户产生的税费，已支付到税务机关。 合同履行过程中，因被告常凝向二原告提供的产权证上房产分户图显示商铺门面宽为9.1米，未标记楼梯位置。该商铺转移登记至二原告名下后，产权证的房产分户图上标记门面宽处有4.5米宽的楼梯间。为此，原告彭启萍与被告常凝于2019年8月22日通过电话进行协商，于2019年8月23日，通过微信协商，均未果。原告认为被告常凝具有严重的欺诈行为，同时违反了合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失。故以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案商铺系由一个商铺分割分户而来，原商铺产权证上标记有楼梯间位置。原始登记权利人为陶丹，产权证号为：毕市房权证毕市（转）字第（2007）00291号。2017年4月7日转移登记至被告常凝名下，产权证号为：黔（2017）毕节市不动产权第××号。2019年4月15日，转移登记至二原告名下，产权证号为：黔（2019）毕节市不动产权第××号。上述权属证书的房产分户图显示：在陶丹名下时，该房屋门头位置靠右标记有4.5米宽阴影部分，转移登记后分割为两个商铺。涉案商铺为面对楼梯间的右面，转移登记至常凝名下，未标记楼梯间位置。后常凝将该商铺转移登记至二原告名下时标记了该4.5米宽的楼梯间。该楼梯为2楼使用，不包含于涉案商铺中。经实地测量，除了楼梯间和隔墙部分，商铺门头宽大约为4.4米。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，本案中，被告常凝出卖给二原告商铺时，其明确表示门面宽为9.1米，但实际9.1米宽中有4.5米宽为通往二楼的楼梯间。虽实物将楼梯间位置改变，但产权证书已明确，涉案商铺并不包含4.5米宽的楼梯间部分。而被告常凝所出售的该商铺原始产权登记簿上标记了该4.5米宽的楼梯间位置，结合原告彭启萍与被告常凝的通话录音及微信聊天记录等内容，被告常凝应当知道该楼梯间存在的事实，但其在向二原告出售该商铺时未将该事实明确告知二原告，致使二原告在不知真实情况的状态下作出错误的意思表示，与被告常凝签订了房屋买卖合同。被告常凝的行为构成欺诈，二原告诉请撤销因购买涉案商铺而签订的《售房定金合同》和《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同撤销后，因该合同取得的财产，应予返还，过错方应赔偿对方损失。本案中，对于原告主张双倍返还定金，但二原告按《售房定金合同》所交付的200,000元定金，是为了保证双方能按约定签订正式买卖合同，在双方签订了正式买卖合同后，该200,000元定金即转换为购房款，不再是定金性质。故原告的该主张，无事实依据，本院不予支持，二原告支付的200,000元定金，已转换为购房款，且该款被告锦汇公司已转支付给被告常凝，故应由被告常凝予以返还；对于原告主张返还购房款2,170,000元及相应损失的诉请。原、被告签订的《售房定金合同》和《房屋买卖合同》撤销后，被告常凝已收取的购房款2,170,000元，应予以返还，故原告主张返还2,170,000元，本院予以支持。同时，合同的撤销系因被告常凝的过错导致，故原告诉请支付利息损失，本院予以支持，但被告常凝应承担的是金钱给付义务，给原告造成的损失相当于银行同期贷款利息。原告分别于2019年3月29日支付2,100,000元，于2019年7月4日支付70,000元，因该款项产生的利息损失，应分段计算，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，分别以2,100,000元为基数，从2019年3月29日起计算至该款项返还完毕之日止；以70,000元为基数，从2019年7月4日起计算至该款项返还完毕之日止；对于原告主张赔偿评估费、过户费以及中介佣金等损失的诉请。本案中，被告锦汇公司收取原告评估费和过户费用等共计554,800元，但被告锦汇公司提供的税收完税证明显示，因过户产生的各种税费为432,369.16元。被告锦汇公司收取的费用中尚有122,430.84元，锦汇公司没有举证证明因办理涉案房屋产权过户已支付到相关部门，故该款项应由被告锦汇公司返还二原告。对于因过户产生的相关税费损失432,369.16元，因买卖合同被撤销系被告常凝的过错导致，故该税费损失由被告常凝赔偿。对于原告主张的中介佣金100,000元损失，现涉案合同因被告常凝存在欺诈行为而被撤销，原告为守约方，根据三方签订的《房屋买卖合同》中“丙方作为提供服务方，向甲、乙双方各收取10万元中介佣金，如双方不能按约定完成本协议，导致本合同不能履行，丙方收取违约方佣金不予退还，并有权追究违约方给丙方造成的相应损失，丙方对守约定方佣金予双倍退还。”的约定，原告的该诉请，本院予以支持。对于原告主张的律师费，无法律规定，也无合同约定，且不是必须产生的，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销原告彭启萍、刘勤与被告常凝、毕节市七星关区锦汇房地产经纪有限责任公司于2019年3月15日签订的《售房定金合同》和2019年4月7日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告常凝于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告彭启萍、刘勤购房款200,000元； 三、被告常凝于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告彭启萍、刘勤购房款2,170,000元并支付利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，分别以2,100,000元为基数，从2019年3月29日起计算至该款项返还完毕之日止；以70,000元为基数，从2019年7月4日起计算至该款项返还完毕之日止）； 四、被告常凝于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告彭启萍、刘勤过户费用损失432,369.16元； 五、被告毕节市七星关区锦汇房地产经纪有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告彭启萍、刘勤中介佣金100,000元及其他费用122,430.84元； 六、驳回原告彭启萍、刘勤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,899元（已减半收取），由原告负担972元，由被告常凝负担14,609元，被告毕节市七星关区锦汇房地产经纪有限责任公司负担2,318元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年一月十九日 书记员  王晓莉