上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17813号原告：上海朗泉企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周琴，总经理。委托诉讼代理人：唐某，男。委托诉讼代理人：史某，女。被告：傅诗骏，男，1990年8月19日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告上海朗泉企业发展有限公司与被告傅诗骏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐某以及被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海朗泉企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同于2018年12月17日解除，并判决原告收回房屋；2、判令被告支付原告2018年10月7日至2018年12月17日期间的租金82,319.85元及欠付租金的滞纳金(以82,319.85元为基数，按日千分之一标准，从2018年9月25日起计算至实际支付之日止，暂计13,747.41元)；3、判令被告支付原告2018年10月25日至2018年12月17日期间的物业费2,952元及欠付物业费的滞纳金(以2,952元为基数，按日千分之一标准，从2018年11月25日起计算至实际支付之日止，暂计315.86元)；4、判令被告支付原告欠付的电费10,733.30元及欠付电费的滞纳金(以10,733.30元为基数，按日千分之一标准，计算至实际支付之日止，暂计1,149.17元)；5、判令被告支付原告欠付的水费378.10元及欠付水费的滞纳金(以378.10元为基数，按日千分之一标准，计算至实际支付之日，暂计66.03元)；6、判令被告支付原告2018年12月18日至2019年6月17日期间的房屋使用费209,682元；7、判令确认原告没收被告已付履约保证金69,894元；8、判令确认原告没收被告已付装修保证金14,623元；9、判令被告支付原告免租期使用费137,873元；10、判令被告支付原告违约金104,841元。事实和理由：2015年10月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX号地下一层商铺(以下简称涉讼房屋)出租给被告经营餐饮，租赁期限自2015年10月25日起6年，其中第一、二年租金为31,770元/月，第三、四年租金为34,947元/月。租金及物业管理费每两个月预付一次，先付后用。水电费亦由被告承当。若被告拖欠相关费用，须自欠费之日起按日千分之一承担欠费滞纳金。自2018年10月起，被告欠付租金及物业管理费等各项费用。后原告于2018年12月6日向被告进行了催讨，但被告未予理睬，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，同意解除合同，但对于租金、物业费等费用的欠付情况并不清楚。2017年4月27日之前，被告承租涉讼房屋后与案外人沈某某和方某某三人合伙经营日料店，期间一直由被告履行合同，没有发生过欠租。此后被告因涉嫌刑事犯罪，于2017年4月27日被公安机关羁押，此后的租金等费用均由方某某支付，被告未再支付，所以后面的支付情况被告不清楚。原告一直没有联系被告，直到最近收到原告的起诉材料才知道。不同意原告没收保证金，应用于抵扣欠付的租金。租金及其他相关费用由法院依法处理。原告主张的违约金过高，请求调整。本院认定事实如下：2015年10月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告出租给被告的房屋座落在上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX号地下一层；用途为餐饮，以“骏甲屋”品牌经营寿司、刺身、酒水、饮料、拉面、套餐；租期自2015年10月25日起至2021年10月24日止；第一、二年的基本租金为人民币31770元/月；第三、四年的基本租金为34947元/月；第五、六年的基本租金为38124元/月；物业管理费为3177元/月；租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用；被告应于二个月中的第一个月的5日前向原告预付该二个月的基本租金及物业管理费；被告于本合同签署时支付履约保证金(相当于二个月的租金及物业管理费)69894元；基本租金调整时，保证金应随之调整，被告应根据原告的通知补足保证金；被告应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金14623元；免租装修期自房屋交付(或视为交付)之日起算120天；在租赁期间，被告使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、网络、煤气或天然气(如有)等费用(以物业管理公司最后公布的为准)由被告承担；上述费用中如有原告代收代付的，则因代收代付产生的费用由被告承担；被告应按公用事业单位或物业管理公司指定期限和方式缴纳前述费用；被告同意按照物业管理公司规定的统一电费单价(1.196元/千瓦时)向物业管理公司支付电费；在租赁期间，原告有权从履约保证金中扣除以下款项：(1)因被告不恰当使用造成房屋或其他设施、设备损坏之赔偿金；(2)因被告违约应向原告支付的违约金或其他赔偿金；(3)被告应付未付的其他任何款项；租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因被告违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，或由原告代被告赔偿给被告客户的费用后如有剩余的，原告应在90天内将余额无息返还给被告；租赁期内，被告不得以保证金冲抵租金或其他费用；若被告拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响原告其他权利的前提下，原告有权要求被告支付滞纳金(该滞纳利息从被告应付所欠款项之日起按日千分之一计算)及原告因向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；若被告拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经原告催告而被告仍不缴清的，原告有权提前收回该房屋及原告提供的设备，本合同亦随即提前终止，且被告应向原告承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向原告支付被告已经享用的免租期期间之使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向原告支付相当于合同终止前平均月租金三倍金额之款项作为违约金，以弥补原告之损失；(4)原告因向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同载明被告的联系地址为上海市黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX。合同签订后，双方按约履行。2017年4月27日，被告因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押。之后的租金等费用由案外人代为支付。2017年11月起，被告未再支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。2018年12月10日，原告向被告联系地址快递寄送了一份《警告函》，主要内容为：被告拖欠自2018年10月7日起的租金和2018年10月25日起的物业费及2018年10月的水电费，要求被告按合同约定在涉讼房屋内恢复合法经营，并立即补缴所有欠费；如自本函发出日起五日内被告仍不予改正的，原告将按照合同约定提前收回房屋，单方面终止合同并追究被告以下违约责任：按合同租金标准向原告支付免租期使用费；被告已支付的履约保证金予以没收；支付月租金三倍的违约金。因被告未予回复，原告遂诉至法院。审理中，原告称，2018年6月，原告听说被告涉嫌犯罪被羁押。被告自2018年10月开始欠付租金等费用。因无人继续支付租金等费用，原告于2018年12月17日对涉讼房屋进行断水断电，并于2018年12月20日左右对涉讼房屋采取锁门措施。原告联系过被告合伙人方某某，方某某表示其不管涉讼房屋的问题。2019年原告联系被告父母才确定被告已被关押，其父母无力处理涉讼房屋租赁事宜。2019年7月原告将涉讼房屋另行出租。为此，原告撤回收回涉讼房屋的诉讼请求。同时，原告明确第6项诉讼请求主张的房屋使用费计算至2019年3月17日，故将该项诉讼请求的金额变更为104,841元。原告明确免租期租金的计算方式为31,770元×12个月÷365天×120天=125,339.18元。原告明确，合同解除的日期为2018年12月17日，原告于2018年12月10日向被告发出的警告函实际上就是解除合同的通知，但直到2018年12月17日还有被告员工签收水电费缴费通知，故原告主张合同于该日解除。原告同时将主张的被告逾期支付租金、物业管理费、水电费的滞纳金的起算日期均调整为合同解除之日。审理中，原告提供由案外人上海丰柏物业管理有限公司出具的2018年10月、11月、12月水电费缴费通知以及相应的账单、发票。同时，原告提供一份由案外人上海丰柏物业管理有限公司出具的《声明》：载明：合同履行期间，涉讼房屋的物业管理费、水费、电费均由被告直接向其支付；对原告诉请主张的物业管理费、电费、水费的期间及金额予以确认；法院对上述费用判决后，上海丰柏物业管理有限公司自行与原告进行结算。以上事实，除原被告庭审陈述外，另有原告提供的上海市房地产权证、商铺租赁合同、警告函、水电费缴费通知及发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告作为承租人，在租赁期限内未按约支付租金、物业管理费及水电费等费用，且在未与原告协商一致的情况下擅自终止合同的履行，其行为已构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定行使单方解约权并要求被告支付拖欠的租金及物业管理费、水、电费、免租期租金、没收租赁保证金、装修恢复保证金等，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于原告主张的逾期支付租金、物业费、电费、水费等费用的滞纳金，合同约定的日千分一标准显属过高，本院酌情调整为按每日万分之五标准计算。对于原告主张的使用费，根据双方合同约定，被告拖欠租金等超过十五天且经催告仍不缴清的，原告有权合法地提前收回房屋，合同随即提前终止。因此，原告在催缴无果且得知被告被羁押等情况后应及时收回房屋，防止损失扩大。原告在庭审中自认其于2018年12月17日对涉讼房屋进行断水断电并随后锁门，取得控制权。故原告应在此后及时处置涉讼房屋以防止损失扩大。现原告主张使用费至2019年3月17日，有扩大损失之嫌。故本院酌情按照合同终止时一个半月租金金额(第三、四年的基本租金34,947元×1.5＝52,420.50元)支持原告使用费主张。对于原告主张的解约违约金，鉴于原告已按约主张没收相当于两个月租金和物业管理费金额的履约保证金以及装修恢复保证金，同时还主张了免租期租金及使用费等，足以弥补被告违约导致合同解除给原告造成的主要损失，故本院酌情将解约违约金金额调整为合同终止时一个半月租金金额(第三、四年的基本租金34,947元×1.5＝52,420.50元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、上海朗泉企业发展有限公司与傅诗骏就上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX号地下一层签订的《商铺租赁合同》于2018年12月17日解除；二、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司2018年10月7日至2018年12月17日期间的租金82,319.85元以及逾期支付租金的滞纳金(以82,319.85元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止)；三、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司2018年10月25日至2018年12月17日期间的物业费2,952元以及逾期支付物业费的滞纳金(以2,952元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止)；四、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司电费10,733.30元以及逾期支付电费的滞纳金(以10,733.30元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止)；五、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司水费378.10元以及逾期支付水费的滞纳金(以378.10元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月17日起计算至实际清偿之日止)；六、傅诗骏支付的租赁保证金69,894元不予返还，由上海朗泉企业发展有限公司予以没收；七、傅诗骏支付的装修恢复保证金14,623元不予返还，由上海朗泉企业发展有限公司予以没收；八、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司免租期租金125,339.18元；九、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司使用费52,420.50元；十、傅诗骏于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司违约金52,420.50元；十一、驳回上海朗泉企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4591元，由原告上海朗泉企业发展有限公司负担900元，被告傅诗骏负担3691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年一月八日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。