成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初12773号 原告：新都区交大数字三区第一届业主委员会，住所地成都市新都区大丰街道花都大道**********。 负责人：向建军，职务：主任。 委托诉讼代理人：袁韬，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 被告：成都工建物业管理有限公司，住所地成，住所地成都市金牛区交大路****v> 法定代表人：贺峰，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾春鸣，四川迪泰律师事务所律师。 原告新都区交大数字三区第一届业主委员会（以下简称交大三区业委会）与被告成都工建物业管理有限公司（以下简称工建物业公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告交大三区业委会委托诉讼代理人袁韬、被告工建物业公司委托诉讼代理人赵芯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 交大三区业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还其管理物业期间产生的不当得利170800元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告系成都市新都区交大数字三区全体业主选举产生，经新都区大丰街道办事处备案登记的代表全体业主行使权力的合法机构，被告曾系该小区物业服务企业。原告于2018年11月重新选定了物业服务企业并签订了物业服务合同，故小区业主购房时与被告签订的《“交大数字三区”前期物业管理协议》已终止。在被告负责小区物业管理期间，其在未经全体业主同意的情况下将属全体业主公摊共有面积内的小区外围停车场（规划内住宅车位40个，商业车位30个）作为对外停车场经营使用，并以150元/月的标准收取费用，自2014年6月30日交房至2019年1月1日期间共计产生收益约926100元。同时，在被告经营管理物业期间，与案外人第三方签订广告投放及快递存放业务相关协议，获利16100元。上述收益均系被告利用小区业主共有区域经营获利，应当返还给全体业主。被告在2018年10月31日撤场时，未办理相关财务结算手续并将前述相关收益返还给原告，已经构成不当得利。原告多次要求被告返还相关收益，但被告均无理拒绝。故原告起诉来院，请求判如所请。 工建物业公司辩称，答辩人未侵犯原告的合法权益，案涉车位系规划车位，未计入公摊面积，不属于业主所有，且停车场收益已用于小区的维护、维修，不存在盈利；答辩人提供邮政存包业务等是答辩人为业主提供便利的服务，业主是否接受是业主自行决定的，收取的是管理费，不应由业主进行分配；请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）工建物业公司原系位于成都市新都区交大数字三区物业服务公司。2013年4月28日，工建物业公司（甲方）与小区业主（乙方）签订的《“交大数字三区”前期物业管理协议》中约定车位及其使用管理费部分：属于全体业主的停车位，车位使用人应按物价局核定标准向甲方交纳停车服务费；本协议执行期：自“交大数字三区”竣工交付之日起三年前期物业服务期限，合同期满或自业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，自然终止；等等。 2018年8月30日，工建物业公司发出《关于退出交大数字三区物业管理的通告》，载明：……我公司和小区业主签订的物业服务合同于2017年7月31日已经到期，我公司决定于2018年10月31日正式退出交大数字三区物业管理工作……等内容。 2018年10月27日，新都区交大数字三区业主大会（以下简称交大三区业主大会）与案外人四川鼎瑞物业服务有限公司签订《新都区大丰镇交大数字三区物业服务合同》，约定该协议于2018年10月31日生效。 （二）工建物业公司（甲方）曾与四川省邮政公司成都市分公司（乙方）就乙方系统进入甲方交大数字三区签订《“邮政智能包裹柜”24小时自助服务系统合作协议》、《“易邮柜”24小时自助服务系统合作协议》各份约定：合作期限均为1年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止、2016年6月1日起至2017年5月31日止；乙方采用费用包干的形式，每年向甲方支付综合管理费2700元，该费用包括邮政设备的场地占用费、甲方的管理费、设备运行电费等全部费用；设备安装位置为该小区5栋1楼1单元旁；等等。 2015年7月27日，工建物业公司（甲方）与上海怡泉净水设备有限公司（乙方）签订《自动售水机合作协议》，约定：乙方投资在甲方负责的交大数字三区安装自动售水机一台，合作期限为1年，自2015年7月27日起至2016年7月26日止；经济补偿方式：1、场地管理费为1000元/台·年；2、乙方自行安装用水、用电计量表，水费单价4.6元/吨、电费单价1.5元/度；费用支付方式：补偿金在售水机安装完成后一星期之内需付清，水电费用按季度以实际用量据实支付；等等。 2016年11月17日，工建物业公司（乙方）与上海怡泉净水设备有限公司（甲方）签订《自动售水机合作协议》，约定：甲方投资在乙方负责的交大数字三区安装自动售水费一台，合作期限为1年，自2016年7月27日起至2017年7月26日止；甲方同意每年支付给乙方场地管理费为1500元，水价5.5，电价1.5元；等等。 工建物业公司（出租方、甲方）与成都远帆文化传播有限公司（承租方、乙方）曾签订《租赁合同》，约定：甲方同意将所管理的交大数字三区的电梯轿厢广告位租赁给乙方发布广告；电梯数量为10座，总价7000元/年；租赁时间为2015年5月1日至2016年4月30日共1年；等等。 工建物业公司与成都众成广告有限公司曾签订《道闸合作协议书》，约定：工建物业公司将其管理的交大数字三区停车场道闸杆独家租赁给乙方作广告发布使用；道闸设备场租赁费为1200元；合作期限为1年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止；等等。 （三）2019年3月22日，工建物业公司向交大三区业委会出具《回函》，载明：我公司于2019年3月22日接到来函……作如下说明：1、关于“交大数字三区”小区外围停车场收益问题，在我公司管理该小区期间，此费用已用于维修维护小区的设施设备，且公司年年亏损，在提供物业服务期间，公司并不存在因不当管理而给全体业主造成损失的行为；等等。 经交大数字三区业主大会会议表决通过，交大三区业委会于2019年7月20日形成决议，授权业委会向前物业（工建物业公司）确定小区公共收益返还方案、返还本小区电梯广告等公共收益。故交大三区业委会起诉来院，并提出如上诉讼请求。 （四）交大三区业委会提交了案涉小区规划图纸，“主要经济技术指标”载明机动车位包含地面停车位128辆、住宅地面停车位98辆、商业地面停车位30辆、地下停车位、地下停车位233辆标明了共计128个“生态停车位”，该停车位未占用公共通道，其对应图例与图纸标明的“绿地/集中绿地”图例不一致。交大三区业委会主张工建物业公司对外出租的车位为128个“地面停车位;地面停车位&rdquo红线范围内、沿地红线分布的70个停车位。 工建物业公司提交了案涉小区开发商成都亿胜置业有限公司与小区业主彭某某签订的《商品房买卖合同》，合同第二十一条“附属建筑物、构筑物的约定”有两种处理方式：1、出卖人出卖该商品房时，该商品房附属××的随同该商品房一并转让；2、出卖人出卖该商品房时，该商品房的非买受人产权所有的建筑物、构筑物、经营用房、休闲活动空间、车库车位等未纳入产权共有面积分摊的部分不随同该商品房一并转让。该合同对两种处理方式均未作选择。 上述事实有“交大数字三区”前期物业管理协议、关于退出交大数字三区物业管理的通告、新都区大丰镇交大数字三区物业服务合同、“邮政智能包裹柜”24小时自助服务系统合作协议、自动售水机合作协议、租赁合同、道闸合作协议书、回函、业主大会决议、规划图纸、商品房买卖合同，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，故构成不当得利纠纷的首要要件为没有合法根据取得不当利益。 就本案争议焦点分别评析如下： （一）关于案涉车位租金收益是否构成不当得利的问题。 《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 本案中，争议车位于案涉小区地红线范围内，系规划车位，小区开发商与业主未通过出售、附赠或出租等方式对车位归属进行约定；该车位亦未占用小区公共道路及绿化面积，非业主共有。故交大三区业委会主张工建物业公司将“属全体公摊共有面积内”的车位出租造成其利益受损，无证据支持，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对交大三区业委会要求工建物业公司返还车位收益的诉讼请求，不予支持。 （二）关于快递存放业务、自动售水机业务收益是否构成不当得利的问题。 根据工建物业公司与案外人签订《“邮政智能包裹柜”24小时自助服务系统合作协议》、《自动售水机合作协议》，工建物业公司除收取“设备运行电费”、“水费”、“管理费”等成本费用外，还另行收取有“场地占用费”、“场地管理费”，而上述设备、设施占用小区公共场地，交大三区业委会要求工建物业公司返还上述收益（扣除成本费用后），于法有据，应予支持。因工建物业公司未就上述成本费用的具体数额提交相应证据证明，故本院酌情确定返还金额共计500元。 （三）广告投资收益是否构成不当得利的问题。 电梯、停车场道闸杆系案涉小区共用设施，属小区业主共有，基于该设施设立广告所取得收益依法亦应属全体业主共有。未经小区业主同意，工建物业公司不得擅自对外出租或进行其他经营活动。故工建物业公司将电梯轿厢广告位出租，其收取的广告费8200元应归该小区的全体业主所有。故交大三区业委会要求工建物业公司返还该收益8200元的诉讼请求，于法有据，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都工建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还新都区交大数字三区第一届业主委员会广告收益8200元； 二、成都工建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还新都区交大数字三区第一届业主委员会场地占用收益500元； 三、驳回新都区交大数字三区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果成都工建物业管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3716元，因本案适用简易程序并作出判决，故减半收取计1858元，由新都区交大数字三区第一届业主委员会负担1768.8元、成都工建物业管理有限公司负担89.2元（于本判决生效之日起十日内履行）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚凌燕 二〇二〇年一月二日 书记员  申卢杰