上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初3204号原告：上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会，住所地上海市闵行区。负责人：金国兴，主任。委托诉讼代理人：史梦哲，上海道朋律师事务所律师。被告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：郑友得，董事长。委托诉讼代理人：王晔。原告上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会(以下简称“合生城邦业委会”)与被告广东康景物业服务有限公司(以下简称“康景物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理。先适用简易程序，于2019年3月5日、2019年6月9日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告合生城邦业委会负责人金国兴及委托诉讼代理人史梦哲，被告康景物业公司委托诉讼代理人王晔到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。原告合生城邦业委会向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告移交上海市闵行区合生城邦四街坊小区自2008年10月1日起至2017年12月31日止的小区公共性收益收支账目明细资料，原告在庭审中明确公益性收益收支项目明细包括停车费收入账册清单、小区广告费收入账册清单、快递柜收入账册清单、安宁路幼儿园停车场地租金收入账册清单,其中小区广告费和快递柜租赁费何时开始收费以被告提供材料为准。事实与理由：被告康景物业公司与上海龙盟房地产开发有限公司于2008年10月1日签订《前期物业服务合同》，约定由被告为上海市闵行区合生城邦四街坊小区(以下简称本小区)提供前期物业服务，服务期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止，合同期满若小区业主大会未召开或召开后未选聘新的物业公司的，本合同自然顺延。合同第十一条约定：“···露天机动车停车场属于全体共有业主共用的，车位使用人应按物价行政机关批准的标准向乙方交纳停车费，停车的性质属于车位租赁。乙方按机动车停放收费标准的25%从停车费中提取车位管理养护费，其余75%停车费收入暂由乙方保存，待维修基金账户开通后移交给业主大会纳入维修资金”。被告自2008年10月1日进驻本小区后就开始提供前期物业服务并收取、代管停车费等公共收益，本小区于2016年12月26日成立了业主大会，之后于2017年7月召开业主大会，通过招标形式选聘了安亦公司为新的物业服务企业，并于2017年7月24日签订了新的《物业服务合同》。由于被告已将小区停车费收取至2017年12月31日，故原告于2017年7月底要求被告向原告移交自2008年10月1日起至2017年12月31日止的小区公共性收益收支账目明细资料和全部公共性收益，然而被告自2017年8月起一度不肯搬离本小区，并使用各种手段阻挠安亦公司的进驻，拒绝移交自2008年10月1日起至2017年12月31日止的小区公共性收益收支账目资料和全部公共性收益。虽经原告多次以电话、书面发函等形式想起催讨移交自2008年10月1日起至2017年12月31日止的小区公共性收益收支账目资料和全部公共性收益，被告至今以各种理由推诿，拒绝办理任何交接手续。原告认为被告应当按照《前期物业服务合同》的约定履行义务，其至今不肯向本小区移交自2008年10月1日起至2017年12月31日止的小区公共性收益收支账目资料的行为已构成根本违约，严重侵害了本小区全体业主的利益，为维护本小区全体业主的合法权益，故现原告诉至法院，请求法院依法判决。被告康景物业公司辩称，请求法院依法驳回原告诉请。首先，原告诉讼主体不适格，根据物业管理条例的有关规定，对于全体业主的公共事项应当经过业主大会共同决议，根据原告提供的证据，原告主张没有业主大会的决议，而只是表决公告。表决公告的内容与原告提交的业主征询函的内容不一致，征询函有三方面内容，但是表决结果没有列出。表决结果中的同意没有具体的征询，而只是简单的征询函。法律规定业主表决的结果须达到三分之二通过，而原告提交的表决结果只有43户通过的回执，故该决议不产生通过效力。业主委员会表决结果公告的发放形式应当按照议事规则的相关证据，原告没有提供议事规则的相关证据。故原告没有依法获得授权。其次，起诉状的内容依法无据，即使按照表决结果作为依据，根据相关征询函和表决结果的内容，显示的时间为2008年10月1日至2017年7月31日，而本案的起诉状中要求的截止时间为2017年12月31日，故时间没有合法授权。再次，原告的请求事项要求被告移交收支账目明细表，原被告之间是物业服务合同的关系，对于举证责任和交付的内容金额，应当由原告提交，原告应当提交业主交费的证据进行核算。另，小区停车费清单、小区楼道内电梯广告费收支清单、快递柜租赁费用清单是有的，安宁路幼儿园停车场地租金和小区其他订车费是合在一起的，不是单列的，这些清单有无提交业委会不清楚。有无预收费用亦不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告康景物业公司(作为乙方)与上海龙盟房地产开发有限公司(作为甲方)于2008年10月1日签订《前期物业服务合同》，约定由被告为上海市闵行区合生城邦四街坊小区提供前期物业服务，服务期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止，合同期限为五年，合同期满若业主大会未召开或召开后未选聘新的物业管理服务企业的，本合同自然顺延，本合同所列的所有条款均顺延有效。《前期物业服务合同》第十一第一款约定，露天机动车停车场属于全体共有业主共用的，车位使用人应按物价行政机关批准的标准向乙方交纳停车费，停车的性质属于车位租赁。乙方按机动车停放收费标准的25%从停车费中提取车位管理养护费，其余75%停车费收入暂由乙方保保存，待维修基金账户开通后移交给业主大会纳入维修资金。上海市闵行区合生城邦四街坊小区于2016年12月召开业主大会，选举产生了业主委员会成员。2017年9月18日上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主大会在上海银行股份有限公司闵行支行开立基本存款账户。2017年7月24日，上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主大会(作为甲方)与上海安亦物业服务有限公司(作为乙方)签订《合生城邦四街坊物业服务合同》，约定自2017年8月1日起由上海安亦物业服务有限公司为上海市闵行区合生城邦四街坊小区提供物业管理服务。2017年8月9日，原被告形成《康景物业与业委会交接项目》会议纪要，会议讨论的第六项为公共收益8月31日前提供初稿，第七项为8月底整理清单二份，一份为欠物业费停车费业主清单，一份为已预交物业费停车费业主清单。2017年11月8日原告致函被告，要求被告于2017年11月18日以前，将公共收益的清单移交给小区业委会。2017年12月原告向业主发出征询意见表，征询内容第一条为向闵行区人民法院提起诉讼，要求被告向全体业主移交自2008年10月1日起至2017年7月31日至的全部账目资料；第二条为向闵行区人民法院提起诉讼，要求康景物业公司向全体业主移交自2008年10月1日起至2017年7月31日止收取的公共收益4,910,775.00元(金额为暂计，实际以法院判决或者调解为准)；第三条为聘请上海合勤律师事务所代理本次诉讼，律师费标准为基本代理费2.5万元加上法院终审判决(调解)金额的5%。2018年1月3日公告表决票结果：本次征询共发出选票1,836份，回收1,066份，未回收770份。经统计：1,027票同意(根据业主大会议事规则第十二条业主大会表决形式第三项“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见”，共计770票)，占97.87%；20票不同意，占3.21%；19票弃权，占1%。同意向“康景物业公司2008年10月1日以后在我小区收取的地面停车费及其他公益性收益进行法律诉讼”的投票权数超过总投票权数的三分之二。另查明安宁路幼儿园2017年度补助停车1万元支付单位为被告康景物业公司。丰巢快递柜两组，每组4,000元一年，两组共计8,000元每年，于2017年8月份以前的场地费支付给了被告康景物业公司。以上事实由原告提供的《前期物业服务合同》、公告、开户许可证、业主大会开户通知书、《物业服务合同》、照片、合四交接步骤、《会议纪要》、告知函、表决公告、业主征询意见表、证明等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，关于被告提出的原告诉讼主体资格及其主张移交的账册清单的时间跨度问题，原告此次诉讼事宜经向全体业主公告，后通过向全体业主书面征询的方式召开业主大会，就该事项进行表决，表决票按照业主大会议事规则统计同意诉讼的投票权数超过了总投票权数的三分之二，被告虽提出异议，然并未提供证据证明召开业主大会及表决程序违法。业主征询表中有三项内容，其中第一项为向闵行区人民法院提起诉讼，要求被告向全体业主移交自2008年10月1日起至2017年7月31日至的全部账目资料，第二项为向闵行区人民法院提起诉讼，要求康景物业公司向全体业主移交自2008年10月1日起至2017年7月31日止收取的公共收益。表决票结果公告中载明的内容为“根据决议，下一步将落实向康景物业进行关于2008年10月1日以后在我小区收取的地面停车费及其他公益性收益进行法律诉讼事宜”，可见表决票结果公告中的内容与业主征询表中的内容具有明显的关联性。故被告抗辩原告此次诉讼没有依法获得授权，于法无据，本院不予采信。关于移交账册清单的截至时间，原告主张至2017年12月31日，理由为被告有预收费用，本院认为被告自2017年8月起不再对上海市闵行区合生城邦四街坊小区提供物业管理服务，故被告不可能自2017年8月后仍有收费行为，即使在这之前有预收的情况，亦应当在2017年7月31日前的账册中已有载明，此外因业主征询表中明确要求被告移交账目资料的截止时间为2017年7月31日，故现原告主张至2017年12月31日超出该授权，故本院确认被告移交账册清单的截至时间为2017年7月31日。对于安宁路幼儿园停车场地租金收入账册清单，被告确认为该项收益包含在停车费中，根据安宁路幼儿园出具的证明，内容亦为补助停车费，故被告应在停车费收入账册清单中一并提供。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：被告广东康景物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会移交上海市闵行区合成城邦四街坊小区截至2017年7月31日止的全部停车费收入账册清单(其中包括安宁路幼儿园支付的补助停车费用账目清单)、广告费收入账册清单、快递柜收入账册清单。案件受理费50元，由被告广东康景物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  魏 伟人民陪审员  冷安宏二〇二〇年一月十七日法官 助理  王晓华书 记 员  王晓华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。