河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1122民初3220号原告：袁红霞，女，汉族，1969年11月14日出生，住临颍县。委托诉讼代理人：蔡俊涛，河南澜业律师事务所律师。被告：河南省龙云集团有限公司。住所地：临颍县杜曲镇龙堂村。法定代表人：郭自安，该公司董事长。委托诉讼代理人：董晓东、赵晓彤，河南信鼎律师事务所律师。原告袁红霞与被告河南省龙云集团有限公司（以下简称龙云集团）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁红霞及其委托诉讼代理人蔡俊涛、被告龙云集团的委托诉讼代理人董晓东、赵晓彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁红霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告租金8333.33元；2、判决被告赔偿原告经济损失769713.88元；3、被告负担本案诉讼费及评估费。事实和理由：2010年7月25日，原告租赁被告位于临颍县杜曲镇龙堂村其公司东侧餐厅和配楼一座，用于经营餐饮服务行业。原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期为十年，自2010年1月1日至2020年12月31日，被告为原告提供水、电、路三通。租赁房屋后，原告重新进行了装修。2016年3月30日，因被告要适用租赁的部分房屋，经过协商，双方签署了《房屋租赁协议变更协议》，约定租赁期限到2021年3月31日，对延长的三个月原告不再支付租赁费，租赁费每年变更为25000元，该楼房一楼框架部分的大厅以西楼梯及楼梯以南的部分，二楼的框架部分归被告管理和使用，在合同期内，被告提供原告正常营业。2018年8月被告通知原告终止租赁合同收回房屋，因合同未到期，原告不同意终止。2018年8月29日，被告未通知原告，强行给原告停水停电，致使原告冷库部分物品毁损，导致无法经营。被告单方终止合同，应当赔偿给原告造成的损失。被告龙云集团辩称：在履行租赁合同过程中，被告不存在任何过错，因此被告不应承担任何赔偿或返还责任。原告请求的损失应向法庭提供相应的证据予以证明，未能提供或证据不足的，应承担举证不能的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对案件证据和事实，本院查明认定如下：2010年7月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议书》一份，被告将其公司院东侧原餐厅和配楼一座出租给原告，用于投资饮食服务行业，该房产位于临颍县杜曲镇龙堂村。东临金龙大道、南临龙云路、西临和北临为被告公司；约定租期为10年，自2010年1月1日至2020年12月31日；租赁费为：2011年1月1日--2015年12月31日每年4万元，2016年1月1日--2020年12月31日每年5万元，每年12月20日--30日交纳下一年的租赁费；协议约定被告提供水、电、路三通，租赁期间楼房的维修费用由原告承担；该协议第六条约定“乙方用于房屋维修、改造、添置、院墙、院内地面的改造和添置的任何原材料和建筑物，协议期满后不能拆除，归甲方所有，并保证与房屋一并完好交付给甲方。”该协议第九条约定“无论任何一方私自终止协议给对方造成的经济损失，终止方都要给对方经济赔偿。”协议对双方的其他权利义务作了详细约定。协议签订后，原告投资经营个体“临颍县西龙湖餐厅”，从事餐饮行业。2016年3月30日，因被告整体规划，需变更原协议部分内容，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁变更协议书》一份，变更协议约定租赁期限到2021年3月31日止，对延长的3个月原告不再支付租赁费；租赁费变更为每年25000元，交费时间没有改变；变更协议对原租赁的房屋进行从新约定，楼房一楼框架部分的大厅以西楼梯及楼梯以南的部分、二楼框架部分归被告管理使用，即原告使用的租赁房屋面积减少；变更协议对违约责任进行了约定，“协议生效后，甲乙双方任何一方不准单方面解除协议，若出现单方面违反协议时，违约方按协议履行剩余年限，按每年一定的违约金赔偿对方。”；该变更协议从2016年1月1日起执行。后双方依约履行协议，原告交纳的房屋租赁费至2018年12月31日。2018年8月，因被告建设“龙堂当代家风家训馆”，向原告提出终止租赁协议、收回房屋，双方协商无果。同年8月底，租赁房屋停水停电；因餐厅冷库存放食品需要，原告使用发电机供电，后原告将冷库存放的食品搬离；同年9月5日因停水停电，原告向被告发出恢复供水供电通知。2018年9月，被告开始对房屋进行改造，将原告餐厅物品从房屋内搬出，并将冷库拆除。后双方对损失协商无果，原告提起诉讼，并申请对其经营的“临颍县西龙湖餐厅”的装修价值、物品损失及2018年8月30日至2021年3月31日的营业损失进行评估。2019年9月11日河南省豫华价格事务所有限公司作出豫价评估【2019】漯河市临颍县人民法院201901090号《司法鉴定结论书》，评估结论为：装修及物品剩余价值为92796元，年营业损失价值为259439元；原告支出评估费12000元。本院于2019年9月29日向原告送达了该结论书、于2019年9月30日向被告送达了该结论书，并依法于2019年10月16日进行了庭审、质证。2019年10月30日被告向本院递交重新鉴定申请书。原告所主张的损失为：租金8333.33元（25000元/年÷12个月×4个月），营业损失670217.42元（259439元/年÷12个月×31个月），装修及物品剩余价值为92796元，冷库因停电支出发电机耗油费700元、冷库物品搬运费6000元。本院认为：根据原、被告双方签订的《租赁协议书》和《房屋租赁变更协议书》，被告将房屋租赁给原告使用，该租赁关系合法，本院予以认定。原、被告签订的变更协议约定：“协议生效后，甲乙双方任何一方不准单方面解除协议，若出现单方面违反协议时，违约方按协议履行剩余年限，按每年一定的违约金赔偿对方。”该约定是对双方的约束。双方在履行协议过程中，因被告提出终止协议、收回房屋，双方本应理性协商解决协议是否终止问题，但在双方协商无果的情况下，原告租赁的房屋被停水停电，且被告从2019年9月开始对租赁房屋进行改造，被告的行为违背双方所签协议的约定，给原告造成一定的损失。虽然双方在变更协议约定在违反协议时赔偿对方一定的违约金，但该违约金并没有确定的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故被告应赔偿原告因违约造成的损失，包括可得利益，但可得利益应是指扣除经营成本和应交收费后的净利润。经本院委托，河南省豫华价格事务所有限公司作出豫价评估【2019】漯河市临颍县人民法院201901090号《司法鉴定结论书》认为年营业损失价值为259439元，该数额为原告经营餐厅的年净利润。由于原告主张按租赁合同正常履行至租约期满状况下赔偿其损失包括可得利益，应将其实际投入的装修、房租、设备等固定资产投资摊入经营成本，在合同正常履行状态下，原告的装修、房租、设备等固定资产投资随着经营的延续而自然损耗，并随着经营利润的获得而逐步收回，至合同期满时，这些固定资产投资不存在直接损失问题，仅存在残值处理问题。双方租赁合同明确约定协议期满后用于房屋维修、改造、添置的原材料和建筑物不能拆除的归被告所有，故原告对租金、装修及剩余物品价值、发电机油费不宜主张。因被告违约造成原告无法经营，原告冷库物品搬运费6000元因视为直接损失，本院依法予以支持。对于经评估作出的年营业损失价值259439元，本院综合当地实际，酌定该数额的90%较为合理。综上，被告应赔偿原告损失609195.68元[营业损失603195.68（259439元/年÷12个月×31个月×90%））＋冷库物品搬运费6000元]。对于租赁房屋所进行的维修、改造、添置的原材料和建筑物能拆除的部分，双方应友好协商解决。关于被告提出重新鉴定申请问题。本院经原、被告选择委托河南省豫华价格事务所有限公司对原告经营的“临颍县西龙湖餐厅”的装修价值、物品损失及2018年8月30日至2021年3月31日的营业损失进行评估，2019年9月11日该评估机构作出《司法鉴定结论书》；该《司法鉴定结论书》经过原、被告庭审质证；且因被告已对租赁房屋进行了改造，原始状况发生变化，重新评估困难，故河南省豫华价格事务所有限公司作出的《司法鉴定结论书》可以作为原告损失的参考依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告河南省龙云集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告袁红霞经济损失609195.68元。二、驳回原告袁红霞的其他诉讼请求。本案诉讼费用11580元，原告袁红霞负担2580元，被告河南省龙云集团有限公司负担9000元，评估费12000元由被告河南省龙云集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  张晓明审 判 员  董翠峰人民陪审员  李玉珍二〇二〇年一月十六日书 记 员  王旭楠