湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11999号上诉人（原审被告）：王德新，男，1962年2月12日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。上诉人（原审被告）：舒志琴，女，1962年10月21日出生，汉族，武汉市人，住东西湖区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：徐秋先，湖北卓胜律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：徐倩，湖北卓胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舒志高，男，1965年4月14日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市硚口区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张武荣，系舒志高之妻，1964年11月11日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。上诉人王德新、舒志琴因与被上诉人舒志高所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王德新、舒志琴的上诉请求：撤销原判，依法改判：涉案的《门面转让协议》无效。事实与理由：一、一审判决对涉案《门面转让协议》没有从是否违反国家禁止性法律规定的角度进行评判，显然违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，属于适用法律错误。1.认定涉案门面转让协议无效的法律依据。涉案的门面是东西湖区城市建设开发公司建设而成，该项目属于公益项目，不具有商业开发性质，该商铺的销售未有取得商品房预售许可证，根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条的规定，商品房未有取得预售许可证的，商品房买卖合同应当认定为无效。故涉案的《商品房订购合同》无效。基于该《商品房订购合同》而产生的涉案《门面转让协议》自然无效。2.认定涉案门面转让协议无效的事实依据。根据东西湖区人民政府办公室东政办（1991）97号文件“关于汇水沟清挖和吴西路封沟工程会议纪要”的内容显示：该项目不具备销售的法定条件。这也是29户商户不能办证的客观事实。东西湖区人民政府发布了《临空港大道道路整治改造道路工程房屋征收公告》，涉案的房屋属于征收范畴。2018年12月28日，武汉市东西湖区不动产登记局对公告范围内已经办证的三户业主（该三户门面原业主均为舒志高）下达了不动产更正登记通知书，不动产登记部门认为，征收范畴内的房屋无合法对应的国有土地使用权权属登记及证书，违反《城市房地产管理法》第60条、《城市房屋权属登记管理办法》第6条、第23条的规定，应当予以撤销两证。这一事实表明涉案的房屋不能办理两证，属于不得进行转让的房产。二、一审判决既然认定涉案《门面转让协议》对舒志琴不产生效力，就应当对舒志琴给予是否追认的权力，原审在舒志琴未有追认的情形下认定涉案《门面转让协议》有效，属于适用法律错误。原审适用《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理的规定，涉案的《门面转让协议》在舒志琴没有追认的情形下应当属于为效力待定的合同，一审判决直接认定为合同有效明显违背上述法律规定，属于法律适用错误。三、一审判决认定涉案《门面转让协议》是双方真实意思表示属于认定事实错误。表现如下：1.舒志高无法向一审法院对涉案协议签订时间由2013年提前至2003年做出合理的解释。2．舒志高当庭陈述涉案的协议实际签署于2013年11月10日，该协议是在王德新、舒志琴吴南花园的家中签署后并进行《商品房订购合同》及收据的交接，支付了6万元的房款。而其妻子陈述的是《商品房订购合同》是在办公室签署的，舒志高及其配偶对合同签订的事实表述自相矛盾，最重要的是2013年11月11日是王德新、舒志琴之子结婚的宴请之日，王德新、舒志琴不可能在这种情况下签署上述《门面转让协议》。3.武汉市东西湖区人民法院作出东民商初字第69号民事判决书，判决舒志高于该判决文书生效之日十日内偿还舒学椿本金7万元及利息，2006年9月14日舒学椿向东西湖区人民法院申请强制执行，2007年5月22日，东西湖区人民法院作出东执字第495-1号民事裁定书，裁定拍卖舒志高所有的位于武汉市东西湖区吴家山五支沟面积为15.55平方米的门面以抵偿欠款，上述的门面依法拍卖后，由舒学椿竞得。2007年11月7日，东西湖区人民法院作出东执字第495-2号民事裁定书，裁定上述的门面及相应的土地使用权由舒学椿所有。舒志高向法院提起了执行异议，该异议书中舒志高以书面的形式明确表示本案所涉门面的权属人为王德新。这一事实表明，在2014年5月份之前，王德新与舒志高之间没有发生门面转让的事实。4.2014年5月10日，东西湖区人民法院根据舒志高的执行异议申请作出东执异字第495-3号执行裁定书，该裁定书第3页明确载明：经本院实地核查，6号门面与7号门面背对背，7号门面为王德新所有。该裁定书舒志高于2018年11月7号签署了送达回证，至今未有对该事实提出异议，该生效的执行裁定已经对涉案的门面进行了确权。四、无论涉案《门面转让协议》签署于2003年还是2013年，只要是该协议产生于2014年的495-3号民事裁定之前，表明王德新与舒志高的转让已经事实上解除。综上，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判：涉案的《门面转让协议》无效。舒志高辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请驳回上诉维持原判。舒志高向一审法院起诉请求：1.舒志高与王德新、舒志琴签订的《门面转让协议》有效；2.确认位于武汉市东西湖区五支沟南端7号门面房屋为舒志高所有，舒志高系该房屋的权利人；3.王德新、舒志琴承担本案诉讼费用。后舒志高申请撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：舒志琴与舒志高是姐弟关系。王德新与舒志琴是夫妻关系。1994年2月7日，王德新（甲方）与武汉市东西湖城市建设开发公司计划经营科（乙方）签订《商品房订购合同》，约定“甲方根据需要，向乙方订购商品房，甲方订购的商品房坐落在五支沟南端西面第7号壹套，建筑面积暂定16.74平方米，甲方订购的商品房，每平方米按建筑面积单方造价2,500元，计币41,850元（不包括建筑税），如遇国家政策性调整，房价也应相应的调整。甲方预订商品房，从合同签订二日内，甲方应向乙方付购房款计币41,850元，逾期合同失效。交房时间预定在1994年2月7日，如遇特殊情况顺延。甲方所购商品房产权归甲方所有，乙方开据产权证明由甲方到房产部门办理产权证书手续（税费均由甲方负担），合同执行终结……”王德新、舒志高均认可该合同上“王德新”的签名由舒志高代签。同时，王德新将购房款交给舒志高，由舒志高向武汉市东西湖城市建设开发公司计划经营科支付了房款。上述房屋交付后一直由舒志高占有使用，并对外出租获得收益。舒学椿与舒志高因民间借贷发生纠纷，一审法院于2006年2月14日作出（2006）东民商初字第69号民事判决：舒志高在判决生效之日起十日内偿还舒学椿本金70,000元及利息（按日万分之二点一计算，其中，10,000元本金的逾期借款利息从2004年3月10日起至给付之日止;60,000元本金的逾期借款利息从2005年4月11日起至给付之日止上述判决生效后，舒学椿对上述判决申请强制执行。在案件执行过程中，一审法院作出（2006）东执字第495-1号执行裁定：拍卖舒志高所有的位于武汉市东西湖区吴家山五支沟面积为15.55平方米的门面一间以抵偿欠款。一审法院后又作出（2006）东执字第495-2号执行裁定：一、坐落在武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面房一间（房屋所有权证号为：武房房私字××号）及相应的土地使用权归舒学椿所有；二、舒学椿应持本裁定书在三个月内到房地产管理部门办理产权过户登记手续。在上述执行过程中，舒志高向一审法院提出执行异议，认为在执行拍卖过程中，评估公司对拍卖标的进行评估时，将位于武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面（南端西面的第7号门面）进行了评估，而该门面的合法权利人为王德新，对其所有的门面未进行评估。一审法院后于2014年5月10日作出（2006）东执字第495-3号执行裁定：一、撤销本院（2006）东执字第495-2号执行裁定；二、舒志高系位于武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面（南端东面的第6号门面）的权利人。在该执行裁定中同时认定位于武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面（南端西面的第7号门面），建筑面积16.74平方米，是王德新所有的门面。审理中，舒志高提供一份标称时间为2003年11月10日的《门面转让协议》，该协议甲方为王德新、舒志琴，乙方为舒志高，内容为“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方的门面事宜，订立本协议，以资共同遵守。第一条甲方同意将坐落在武汉市吴家山五支沟双龙南端（107国道边）西面建筑面积为16.74平方米门面出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币60,000元（大写币陆万整）本协议签订之日，30日内支付完毕。第三条甲、乙双方同意，自本协议至签订之日起即为生效。第四条甲方于2003年12月12日将房屋交付给乙方。第八条该房屋甲方仅提供购买合同，过户手续费由乙方承担。第九条本契约未尽事宜由甲、乙双方另行在本契约的补充条款中加以明确。第十条本协议及补充条款经甲、乙双方签字后生效。第十三条本协议连同附件一式二份，甲、乙双方各执一份。”该协议尾部“甲方”处分别有王德新和舒志琴的签名和手印，同时还书写了王德新和舒志琴的第二代居民身份证的公民身份号码及联系电话，“乙方”处有舒志高的签名和手印，书写了舒志高第二代居民身份证的公民身份号码。另外，该协议的首部“甲方（卖方）”处分别有王德新、舒志琴的签名和手印，“乙方（买方）”处有舒志高的签名和手印。舒志高称该协议的签订时间是2013年，为了向王德新、舒志琴多支付一万元的租金，因而将协议签订的时间写成2003年。其于2013年11月向王德新支付了购房款现金60,000元。王德新称第一，该协议并非自己的真实意思表示。该协议上首部和尾部甲方的签名和手印均是其在空白纸上书写的，包括舒志琴的签名和手印均是其代签和自己加盖的手印，舒志琴并非签名并加盖手印。第二，协议的内容不完整，只有第一至四条、第八至十条和第十三条，欠缺第五至七条和第十二条，应是舒志高利用其已签名的空白纸变造的。第三，其确实曾经分次收到过舒志高支付的60,000元，但该款项并非门面转让款，而是舒志高多年来占有使用该房屋，并出租该房屋获得收益后对王德新的补偿。第四，舒志琴对此事并不知情，亦未对其出具授权。第五，案涉房屋不具备办证条件，双方的交易违反了法律法规的强制性规定，应为无效。双方因该协议的效力发生争议，舒志高遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《商品房订购合同》、湖北中真司法鉴定所《文书司法鉴定意见书》、东民商初字第69号民事判决书、（2006）东执字第495-1号执行裁定书、（2006）东执字第495-2号执行裁定书和（2006）东执字第495-3号执行裁定书等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王德新、舒志琴与舒志高签订的《门面转让协议》是否有效取决于该协议是否存在法律规定的无效情形。首先，王德新认可该协议上的签名由其本人所签，手印由其本人所捺，虽然其辩称是在空白纸上签署的名字加盖的手印，但其作为完全民事行为能力人，应当知晓或预见签名并加盖手印的法律后果，其应当对签名承担完全的民事责任，其在空白纸上签名不影响合同的效力。王德新认为舒志高变造协议构成欺诈，违背了其真实意思表示，但王德新并未就该协议由舒志高变造而来进行举证，即使是由舒志高变造，亦不能认定为构成欺诈。同时，只有当以欺诈手段签订合同损害国家利益时合同才无效，而即使本案中的协议在签订时存在欺诈，亦无证据证明损害了国家利益，对其该项辩称意见不予支持。其次，舒志琴辩称该协议上的签名并非本人所签，其对协议不知情，亦未对王德新授权签订协议。因王德新与舒志琴系夫妻关系，且舒志琴与舒志高是姐弟关系，法律并未限制夫妻之间相互代理的行为，王德新代舒志琴签字并不影响合同的效力。即使舒志琴事后不同意王德新的代理行为，王德新代其签名也仅构成无权代理，在被代理人事后不追认的情况下，该协议只是不对舒志琴生效，而不构成无效。对舒志琴的该项辩称意见亦不予支持。再次，王德新还认为因涉案门面所涉及的土地是公益用地，未取得商品房预售许可证，王德新与开发商签订的《商品房订购合同》无效，而本案的协议是基于《商品房订购合同》而产生的，属于《商品房订购合同》的从合同，主合同无效因而从合同无效。但《商品房订购合同》与王德新、舒志琴、舒志高双方签订的协议并非主从合同关系，且涉案房屋所在土地的性质只是对该房屋是否能办理产权证书有影响，并不必然导致《商品房订购合同》无效，更加不能影响本案争议的协议效力。最后，关于本案争议的协议中的瑕疵问题。本案争议的协议中确实存在签订时间和部分条款缺失的瑕疵，但这些瑕疵均不是导致协议无效的情形，故对王德新、舒志琴提出的关于协议瑕疵影响效力的意见不予支持。关于王德新收取的60,000元是否为舒志高支付的购房款，以及该金额是否显失公平的问题。舒志高向王德新支付的60,000元无论是不是购房款都是合同履行过程中的问题，与协议效力无关。即使60,000元购房款的约定显失公平也仅仅只会导致该协议成为可变更或可撤销的合同，而不影响合同效力。综上，本案争议的协议无证据证明违背了签订双方的真实意思表示，订立合同时不存在致使合同无效的情形，故对舒志高请求确认协议有效的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第五十四条的规定，判决：确认舒志高与王德新、舒志琴签订的《门面转让协议》有效。案件受理费13,800元（舒志高已预缴，由王德新、舒志琴负担）。本院二审期间，王德新、舒志琴向本院提供新证据，房屋征收补偿协议书复印件一份，拟证明涉案门面是拆迁范围内的门面，该门面的权属是王德新的，涉案房屋不能办理权属证书，即便王德新、舒志琴和舒志高之间有门面转让合同也是无效的。经质证，舒志高意见为，对该协议的真实性无异议，但不能证明其证明目的，该证据并非是新证据，在一审中已经提交过了第四组、第三份，而且上面说了该门面有争议，由法院裁决。协议落款是2019年4月25日，同一天三方还签订了一个协议，确定了是以法院的判决和裁定结果为依据进行征收补偿。2019年5月8日吴家山街道办事处，出具了告知书，告知王德新、舒志琴和舒志高由于双方对房屋存在争议，暂停发放征收补偿款。合同中约定能否办理两证不影响转让协议的效力。王德新、舒志琴称：一审中没有提交过，街道办当时没有给王德新、舒志琴，二审庭审调查后街道办给王德新、舒志琴的，王德新、舒志琴是拆迁部门认可的被拆迁人。王德新、舒志琴提交证据不能达到证明门面转让合同也是无效的证明目的，本院不予采信。舒志高向本院提交新证据，证据一、和本案涉案房屋相同的商铺的土地使用税的纳税记录簿和房屋所有权证及土地丈量资料，拟证明涉案房屋在当时是可以办理权属证书的。经质证，王德新、舒志琴意见为：纳税记录簿与本案门面无关，不能达到证明目的。房屋办证资料是2016年５月28日，正好证明了舒志高买的房屋是办了证的，后来被撤销了，撤销的原因就是违反了国家房地产的规定，达不到证明目的。证据二、舒学椿的武房权证字**房屋所有权证，拟证明和本案房屋相类似的房屋的所有权证没有被撤销。经质证，王德新、舒志琴意见为：舒学椿此证登记的房屋跟涉案门面不是一个门面，跟本案的门面无关。而且该商铺现在不在舒学椿名下了。达不到其证明目的。这个地方的门面办证的都撤销了。舒志高所提交证据与本案无关联性，不能达到证明目的，本院不予采信。本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，根据王德新、舒志琴的上诉请求及理由，以及舒志高的答辩意见，本案双方争议焦点为舒志高与王德新、舒志琴签订的《门面转让协议》的效力问题。王德新、舒志琴上诉认为涉案的门面项目属于公益项目，不具有商业开发性质，该商铺的销售未有取得商品房预售许可证，涉案的《商品房订购合同》无效。基于该《商品房订购合同》而产生的涉案《门面转让协议》自然无效。且《门面转让协议》是王德新在空白纸上签署的名字加盖的手印，舒志琴未予追认，应为无效协议。对此，因《商品房订购合同》系王德新与案外人所签订合同，《门面转让协议》系王德新与舒志高双方签订的协议，两份协议并非主从合同关系，在无生效法律文书确定《商品房订购合同》为无效的情况下，不必然导致《门面转让协议》无效。王德新该上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。对王德新提出自己是在空白纸上签署名字并加盖手印的理由，王德新作为完全民事行为能力人，应当知晓或预见在空白纸上签名并加盖手印的法律后果，王德新在空白纸上签署名字并加盖手印，视为其对空白纸上所写内容都将予以认可，无论协议上的时间是2013年还是2003年，都已经过王德新同意，表明王德新已经同意对协议内容承担完全的民事责任。王德新现对其已签署名字并加盖手印的空白纸上的内容不予认可，以此认为系无效协议的理由本院不予支持。王德新、舒志琴认为舒志琴未在协议上签字，但舒志琴未提供其就王德新代其签名的行为，已向王德新提出过异议的证据，也未予撤销王德新代替其在空白纸上代其签名的行为，舒志琴认为协议效力待定的理由缺乏事实和法律依据不能成立。一审判决协议为有效并无不当，本院予以维持。王德新、舒志琴的上诉请求本院不予支持。综上，王德新、舒志琴的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,800元，由王德新、舒志琴负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年一月十五日书记员  张 欣