陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终13147号上诉人（原审被告、反诉原告）：田军智，男，1976年1月23日出生，汉族，个体工商户，住西安市未央区。委托诉讼代理人：田秀梅，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任武斌，男，1967年3月15日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吴燚，陕西至正律师事务所律师。上诉人田军智因与被上诉人任武斌租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初11503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。田军智上诉请求：1．撤销原判，发回重审或改判任武斌支付转让费27万元、扩建费用20万元、天然气安装费15万元；2．一、二审本诉费、反诉费、保全费、评估鉴定费由任武斌负担。事实与理由：任武斌应当返还转让费27万元。田军智对任武斌提供的转让协议真实性有异议，任武斌称已将该27万元支付给闫某某，但未提供任何证据。任武斌应当向田军智支付房屋扩建费用20万元和天然气安装费用15万，田军智对房屋进行扩建和安装天然气都是经过任武斌同意的，双方在租赁合同第八条中有所约定，只是约定不明确。现房屋已扩建十余年并安装有天然气，已使房屋价值上升。一审判决未保护田军智的优先承租权，双方在租赁合同中已约定合同到期后，田军智有权优先承租。一审判决程序不合法，涉案房屋C05-10所有权人为任某某，故任武斌无权提出该诉讼，且任武斌的诉请系恢复原状，一审直接判决腾房，超出了其诉请。任武斌辩称，27万元转让费系田军智向房屋原承租人闫某某支付，其要求任武斌向其返还该27万元没有依据。田军智扩建房屋违反双方合同约定，并未征得任武斌同意，该扩建部分亦未取得合法建设手续，合同并未约定合同期限届满后任武斌需向田军智补偿天然气安装费，田军智要求支付20万元扩建费及15万天然气安装费无合同依据及法律依据。任武斌与田军智多次沟通房屋续租事宜，但双方无法达成一致，田军智的优先承租权已经丧失。一审判决程序合法，虽然C05-10所有权人为姐姐任某某，但任某某已将该房屋全权委托任武斌办理租赁事宜，故任武斌有权提起诉讼。任武斌向一审法院提出诉讼请求：1、判令田军智立即将任武斌租赁给其使用的房屋（坐落：西安市未央区XX城XX路XX花园XX—10）恢复原状、结清水电天然气物业等费用并向任武斌返还；2、判令田军智向任武斌支付房屋占有使用费163333元（计算至2019年6月26日），并以5万元每月的标准支付至2019年6月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，具体房屋占有使用费数额以房屋租金价格评估报告为准计算；3、由田军智承担本案诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等。田军智向一审法院提出反诉请求：1、判令任武斌向田军智支付转让费27万元、扩建费20万元、天然气安装费15万元；2、提供已经支租金的税务发票；3、由任武斌承担本诉和反诉的诉讼费、保全费、评估鉴定费等。一审法院认定事实：2007年12月1日，任武斌、田军智及案外人闫某某达成“转让协议”一份。协议内容为：因原承租人闫某某经营不善等因素同出租人协商解除租赁合同，现经出租人三方协议同意转让，由田军智承租经营（签订房屋转让合同）有关事宜，协议如下：1、原2003.9.20日与闫某某签订房屋租赁合同于2007.12.1日作废；2、原承租人闫某某承租雅仁居2007.12.1日前经营期间发生的一切债权、债务、税务等往来遗留问题；3、现承租人雅仁居经营者田军智不承担2007.12.1日以前雅仁居的一切遗留问题；4、转让费用贰拾柒万元整（270000）由承租人田军智全额支付第三方（出租人），由第三者暂管后，监督、督促原经营者对遗留问题的处理，转让费协商解决，管理时间为15日内；5、附原经营者闫铁生需带走自由物品附件一份。2007年12月1日，田军智向任武斌交付房租30万元，转让费27万元，共计57万元整，任武斌向田军智出具收条一份。2007年12月3日，任武斌（出租人）与田军智（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定任武斌将坐落于西安市XX路XX段，间数C05—08—09—10建筑面积170㎡，租赁期限从2007年12月3日至2012年12月2日，租金壹拾万元每年，承租人负责支付出租房屋的税费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业费，房屋租赁税费协商解决；……八、出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或者改善增设他物。装修、改善增设他物的处理承租人地面、墙面、外部装修及一切硬装修不得损坏主体，合同期满由承租人全权处理。……十五、其他约定事项：1、由于承租人对房屋的装修、改善增设造成房屋的损坏及相关其他经济损失，由承租人全部承担。2、合同到期，按当时市况，在同等条件下优先考虑承租人承租……2007年12月1日合同到期后，2012年5月24日，任武斌（出租人）与田军智（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋继续租赁给田军智，租赁期限为2013年3月21日—2019年3月20日，租金共计贰佰万，合同签订后三日内一次性支付。2012年12月4日，田军智向任武斌交付租金共计200万元整。2007年田军智对涉案房屋进行了扩建，扩建部分未取得审批手续，后田军智在涉案房屋内安装了天然气。另查明，涉案房屋C05—08、C05—09的所有权人为任武斌，C05—010的所有权人为任某某，任武斌与任某某系姐弟关系，任某某当庭向法庭述称，其将涉案房屋的资料及手续交给任武斌全权处理，包括租赁事宜。任武斌述称恢复原状是指田军智将涉案房屋返还给其。现因返还房屋一事，双方协商未果，任武斌诉至法院，形成诉讼。庭审调解中，因双方意见分歧较大，致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，对于任武斌主张的返还涉案房屋的请求，根据双方之间的租赁合同，现租赁合同已经届满，田军智应当将涉案房屋腾交给任武斌，故对于任武斌该项请求予以支持；对于任武斌主张的房屋占有使用费163333元的请求，任武斌主张按照每月5万元的标准支付房屋占有期间使用费并提出鉴定申请，首先，双方对于涉案房屋的租金进行了约定；其次，考虑到田军智对涉案房屋安装了天然气系统，在租赁期间内对此进行了支出，使涉案房屋的价值得到了提升，任武斌亦从该行为中获益，故对于任武斌鉴定请求不予准许，结合双方的租赁合同，田军智应当按照双方之间租赁合同的租金标准，即每月27800元的标准支付占用房屋期间的费用。至于任武斌主张的结清水电天然气物业等费用的请求，因其未提出具体的数额，本案对此不予处理。对于田军智主张的转让费27万元的请求，根据田军智、任武斌及闫某某之间的转让协议，该协议中明确转让费由任武斌暂管，用来监督、督促原经营者对遗留问题的处理，管理时间为15日内，该费用并非支付给任武斌，故对于田军智的请求，不予支持。对于田军智主张的扩建费用20万元、天然气安装费用15万元的请求，首先，田军智未提供其对涉案房屋扩建及安装天然气花费的相关证据，其次田军智与任武斌对此没有明确约定，亦未提供对于扩建及安装天然气部分征得出租人同意的证据，根据法律规定，未经出租人同意而进行装修或者扩建发生的费用，由承租人自行承担，故对于其该项主张不予支持。对于田军智主张的提供已收税金的发票请求，因该事项不属于人民法院的审理范围，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告田军智于本判决生效后十日内将涉诉房屋（位于西安市XX路XX段XX—08—09—10）腾空交付给原告任武斌；二、被告田军智按照每月27800元的标准向原告任武斌支付从合同期满即2019年3月21日至实际交付房屋至的房屋占有使用费；三、驳回反诉原告田军智之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3566元，原告已预交，由被告田军智承担，并于上述款项履行时一并给付原告；反诉受理费5000元，被告已预交，由被告自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，任武斌与田军智于2012年5月24日签订《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，未违反强制性法律法规，应为有效。双方均应依约履行各自义务，享有相应权利。现该租赁合同已经届满，且双方未能就继续租赁事宜达成一致，故田军智应当将涉案房屋腾交给任武斌并按照租金标准支付房屋占用费。考虑到本案案情实际，将腾房期间酌情认定为20日为宜。至于田军智上诉称任武斌应当返还转让费27万元一节，根据田军智、任武斌及闫某某于2007年12月1日达成的转让协议，该协议中约定转让费由任武斌暂管，用来监督、督促原经营者对遗留问题的处理，管理时间为15日内，即该费用并非支付给任武斌，故对于田军智该项上诉请求，依法不予支持。至于田军智上诉主张扩建费用20万及天然气安装费用15万元一节，因其未提供其对涉案房屋扩建及安装天然气花费的相关票据，其次双方对费用负担未有明确约定，亦未提供对于扩建房屋征得出租人同意的证据，故对其该项上诉请求，依法不予支持。至于田军智上诉称涉案房屋C05-10所有权人为任某某，故任武斌无权提起该部分诉讼一节，任武斌与任某某系姐弟关系，且任某某于一审审理中向法庭述称，其已将涉案房屋的资料、手续及租赁事宜交给任武斌全权处理，故任武斌有权就涉案房屋主张相应权利。至于田军智上诉称一审判决判令其腾房超出任武斌诉请一节，因任武斌于起诉请求中包括返还房屋，故对于田军智该项上诉请求，依法不予采纳。综上所述，田军智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯腾房期间应予适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初11503号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初11503号民事判决第一项为：田军智于本判决生效后二十日内将涉诉房屋（位于西安市XX路XX段XX—08—09—10）腾空交付给任武斌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费10000元，由田军智负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年一月十五日 书 记 员  杨 雪  薇 1