北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3063号原告（反诉被告）：段成诚，男，1990年1月13日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：候砚，女，汉族，1990年3月15日出生，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：林由，女，汉族，1955年2月6日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：刘林，女，汉族，1981年12月23日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）段成诚与被告（反诉原告）林由、刘林（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段成诚及其委托诉讼代理人候砚、被告（反诉原告）林由、刘林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。段成诚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租赁押金人民币3700元；3.判决被告结算自原告搬出次日（2018年11月25日）起核算22天（至2018年12月16日）房租共计2723元；4.判令被告返还自2018年9月15日至12月15日私自涨房租300元每月，共3个月，共计900元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限共24个月，自2017年9月17日至2019年9月16日；原告认为，自2018年8月17日被告受中介哄台给原告涨房租从3700元涨至4200元，原告告知被告还在合同期内，不能涨，被告执意涨，由于原告一家由原告一人打工赚钱，无法在短时间内找到合适的房子，被迫与被告微信协商涨至4000元，无重新签订修订合同，原告于9月15日交9月17日至12月16日房租共12000元。在合同签订之前原告与被告口头协商原告在18年可能因为工作原因会搬至公司总部，届时会协助被告找到下一家租客，尽量不让空房。18年10月17日原告得知11月底进行工作环境变动，跟被告协商找下家租客尽量不空房，且10月28日被告告知原告下一家租客已定，11月22日被告告知原告下一家租客突然不租并且让原告协助被告寻找下一家租客。10月28日，原告告知被告将于11月24日搬家且11月19日协商11月24日下午交接，11月24日经被告同意原告于早上9:00搬离房间，而原告妻子留房间进行清洁工作及下午被告的交接，而11月24日下午被告告知原告22天房租与押金不予退还，原告妻子不同意，被告打电话给原告说原告妻子无法解决该问题让原告过来解决，原告从大兴亦庄驾车至回龙观流星花园，路途2个小时以上，被告在已知原告驾驶车辆期间不停电话催促，对于原告生命安全带来很大影响。且原告到目的地之后被告无诚意进行问题的解决。后打110进行协商解决，但被告执意一分不退，警察协调无果无法解决，提示可进行法律途径解决该纠纷。12月8日原告回流星花园想将钥匙交于被告，不想因为本次纠纷给双方带来更大的损失，但被告拒接，且在此期间原告想帮被告尽量不空房把房子租出去，但被告公布价格高于市场价(4500元季付，4300年付），无法将房子租出去。原告认为届时产生的损失与原告无责，而被告12月8日一条微信发送原告（无电话接入），原告驾车无法及时回复，于是被告下午给霍营派出所打电话，说被告无法找到原告所以报警处理对于原告生活带来很大影响。且12月8日晚上，被告威胁原告“报亦庄110，京东见”，对于原告日常生活及工作带来很大影响。12月10日被告发微信，已报警，即将仲裁，通知12月15日流星花园办理交接，警方介入，12月15日原告如通知前往流星花园（2个多小时路程），等待被告到来，等警察介入仲裁交接，想尽量被告房子不要空太长时间，降低损失，尽快交接，但被告最终回复信息有事去不了。被告的这种行为对原告生活和精神造成了严重的伤害，故提起诉讼，请人民法院依法判决，维护原告合法权益。被告林由、刘林辩称，12月22日原告才将钥匙给被告，原告虽然在11月24日搬离房屋并且交还水卡电卡，但是双方没有交接。因为原告提前退房存在违约，按照合同约定不应退还剩余租金及押金。原告提出提前退房的时候我们是迫于无奈才同意的，当时正处年底不好往外租，确实有下家看房，但是没有实际达成租赁关系。11月24日在中介机构几方都在场的情况下达成了继续续租到合同期满的约定。12月8日被告催促原告缴纳下一季度租金，但是原告又不租了。12月10日发微信通知对方12月15日交接，对方没有回应，被告默认对方不同意交接。12月15日原告并没有提前通知我们交接，我们有事去不了。被告认为合同实际解除日期是在12月22日。林由、刘林向本院提出反诉请求：1.依据合同，要求被反诉人支付反诉人1个月房租4000元；2.依据合同，要求被反诉人按每天0.5%支付反诉人逾期支付租金产生的滞纳金120元（自2018年12月17日起至12月22日止，共计6天）；3.被反诉人负担案件的全部受理费。事实与理由：2017年9月17日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，房屋位于北京市昌平区回龙观×，合同约定每月租金3700元，季付，续交房租应提前一周支付，租期24个月，租约自2017年9月17日至2019年9月16日，押金3700元。2018年房屋租赁市场价格大幅上涨，同户型签约价格已达到4700元左右，原房租3700元为明显不公平低价，故反诉人于2018年8月17日与被反诉人交涉，协商房租涨至4200元每月，被反诉人不同意并提出解约，反诉人表示同意。2018年9月5日，被反诉人主动联系反诉人，同意房租涨至4000元每月并继续履行合同，反诉人不愿接受，但出于怜悯之心勉强同意。9月18日被反诉人交付12000元，为9月17日至12月16日租金。2018年10月17日，被反诉人突然微信告知反诉人其公司搬至亦庄，因上班路途遥远提出搬家，并于11月24日搬家，并通知反诉人于当天交接，反诉人携60余岁老人及5岁孩子于11月24日下午2时抵达房屋与被反诉人妻子进行交接，期间反诉人拿出合同告知被反诉人妻子根据合同约定，因承租方单方原因提出提前解约的，应提前一个月告知出租方并配合房屋中介看房，且不退还押金。被反诉人妻子表示不同意，并要求等待被反诉人到场方可交接。反诉人期间3个多小时无法联系上被反诉人和被反诉人妻子，不确定当天是否继续交接。被反诉人最终于当晚5时30分左右抵达房屋，双方仍僵持不下于是报警，110出警协调未果，被反诉人当场要求继续履行合同至2019年9月16日，反诉人不愿继续履行合同，但被反诉人坚持履行合同至到期，因当时已逾晚7时，反诉人老人孩子已经持续5小时劳累，饥寒交迫，且返回居住地车程约1.5小时，于是反诉人同意被反诉人续租要求。全程警察及房屋中介作为第三方在场见证。2018年12月8日，反诉人下午1时左右微信通知被反诉人应依据合同提前7天续交房租，被反诉人不予回复。反诉人于当晚6时左右报警，其后，被反诉人电话回复提出不再续租，此时距到期仅一周时间。2018年12月10日，反诉人再次微信告知被反诉人12月15日在房屋内交接，被反诉人未回复确认，反诉人默认被反诉人不同意交接。2018年12月15日下午3时30分左右，被反诉人微信问反诉人几时到达房屋。因事前未确认当天交接事宜，反诉人已有其他安排，且路途车程约1.5小时，于是告知被反诉人无法临时前往交接。在反诉人的一再要求下，2018年12月22日，反诉人与被反诉人及房屋中介第三方见证人在房屋交接钥匙，并结清水电燃气等余款。根据合同约定，如因承租方单方原因提前解约，应提前1个月告知出租方并配合房屋中介看房。被反诉人未提前1个月告知反诉人，且截至12月22日（已逾期一周）,被反诉人仍持有房屋钥匙并拒不配合看房，给反诉人带来了经济损失，故反诉人要求被反诉人赔付1个月房租及滞纳金共计4120元。原告段成诚针对被告林由、刘林的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，实际搬离房屋是11月24日，我认为后面的租金和滞纳金都不存在。11月24日搬走的时候被告不接收钥匙，12月15日我到房屋要求交接对方没有来。水卡、电卡于搬走当天已经交给被告。燃气卡和钥匙是在12月22日交给被告的。搬离时已经通过微信提前一个月通知了被告。被告同意我退房并且已经找到了下家，下家不知什么原因不租了，所以被告才在交接的时候不同意退还我们押金和租金，双方才发生矛盾。当时报警没有调解成功。11月24日没有达成过续租的相关协议约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月16日，段成诚与林由签订房屋租赁合同，约定由段成诚租赁林由名下位于北京市昌平区×房屋，房屋面积为46.08平方米，租赁期限共24个月，自2017年9月17日至2019年9月16日。该合同第二条第2款约定,租赁期内甲乙双方未经协商一致,均不得提前解约。合同第三条约定,房屋租金为3700元每月，租金按季交付,支付时间为到期前一周;若乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的5‰支付滞纳金;拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该房屋，乙方需按实际居住日交纳租金并负担违约责任。合同第六条约定，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方3700元作为押金，以保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施，等租期期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金归还乙方。合同第八条第2款第（2）项约定，租赁期内，乙方逾期交纳本合同第四条第5款所规定的应由乙方交纳的费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果；第（4）项约定，自合同签订之日起到租赁期满，若乙方中途擅自退租所预付的租金及押金，甲方可不予退还。合同还约定了其他内容。合同签订后，段成诚向林由支付了押金3700元。2018年8月17日林由之女刘林向段成诚提出上涨房租，经过协商，双方达成房租上涨至每月4000元，2018年9月17日，段成诚按照新租金标准，将三个月租金（至2018年12月16日）12000元支付给林由。2018年10月17日，段成诚向林由提出因办公地点变更可能提前解除合同。刘林遂提出安排他人看房，段成诚表示可以配合，后双方商定2018年11月24日进行房屋交接。房屋交接当日，刘林邀请链家公司经纪人熊亮亮到场见证。当日上午9时，林由同意该小区物业为段成诚开具出门条。但段成诚与林由关于段成诚提前解约后剩余租金及押金是否退还一事发生争执。因林由不同意退还押金，故段成诚将水卡和燃气卡交还林由后未将房屋钥匙交还。当日，双方发生纠纷，刘林、林由曾报警处理。林由主张警察到场调解后，段成诚同意继续租用房屋，故林由将收到的水卡和燃气卡交给链家公司员工，以便段成诚搬回后可从链家处取得上述物品。2018年12月8日，刘林、林由向段成诚催缴房租并告知如退租需提前一个月通知。段成诚表示一个月前已经告知，且不认可曾同意续租，提出归还钥匙。刘林、林由曾通过微信提出12月15日再次进行交接，但段成诚未予明确答复，故12月15日，双方未能交接钥匙。经过多次沟通，最终段成诚于2018年12月22日将钥匙交还林由。另查，林由系刘林之母。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定切实履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，第一、合同履行过程中林由一方曾提出上涨房租，经协商段成诚同意并已按变更后的租金标准支付了三个月租金。段成诚在按照新租金标准履行合同一段时间后再提出林由一方上涨租金违约在先，已无事实依据。段成诚要求林由返还私自涨房租多收取的房租900元，没有合同依据，本院不予支持。第二，违反合同约定的一方不具备单方解除合同的权利。段成诚虽然于2018年11月24日实际搬离房屋，但段成诚与林由并未在当日就段成诚违约责任的承担方式以及押金是否退还达成一致，不能视为双方在2018年11月24日已经协商一致解除合同；且段成诚提前搬离房屋，违反合同约定，不具备单方合同解除权。段成诚主张双方之间的租赁合同于2018年11月24日解除的诉讼请求欠缺法律依据，本院不予支持。林由主张将2018年12月22日（收到钥匙之日）作为合同解除日期，因林由作为守约方具有单方解除合同的权利，故本院确认段成诚与林由之间的房屋租赁合同于2018年12月22日解除。因此，段成诚要求林由退还自2018年11月25日起的剩余房租2723元，已无合同依据，本院不予支持。第三、无论段成诚与林由是否在2018年11月24日发生纠纷当天达成继续租用房屋的口头协议，段成诚在2018年11月24日提前搬离房屋以及在2018年12月8日再次明确不再继续使用房屋均属构成违约，林由有权按照合同约定，要求段成诚承担违约责任，林由据此不同意退还段成诚房屋押金3700元的抗辩意见，本院予以采纳，因此段成诚要求林由返还押金3700元的诉讼请求，本院不予支持。段成诚要求刘林承担合同责任，因刘林并非涉案租赁合同的签署一方，其在沟通过程中所发表的意见均应认定代表林由作出。故刘林在本案合同中不承担合同权利义务。现段成诚与林由之间的租赁合同自2018年12月22日解除后，林由再行要求段成诚支付上述日期之后的租金4000元已无合同依据，故林由的此项反诉请求，本院不予支持。段成诚没有在2018年12月16日支付下一期租金系因双方对是否继续履行合同、违约责任的承担以及何时交接房屋钥匙存在争议所致，林由要求段成诚支付自2018年12月17日至2018年12月22日租金的滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认段成诚与林由签订的《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除；二、驳回原告段成诚的全部诉讼请求；三、驳回刘林、林由的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由段成诚负担，已交纳。反诉案件受理费25元，由林由、刘林负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 郭 悦人民陪审员 李 强人民陪审员 闫素霞二〇二〇年一月十六日书 记 员 姚东方