湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10839号上诉人（原审被告）：家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司，营业场所武汉市江汉区花楼街世纪江尚集中商业三楼物业服务中心。负责人：张桂芹，该公司经理。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉讯享美通生物科技有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心第4，****商**房。法定代表人：刘辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺苹，湖北嘉石信律师事务所律师。委托诉讼代理人：董佩，湖北嘉石信律师事务所律师。上诉人家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司（以下简称家利物业公司）因与被上诉人武汉讯享美通生物科技有限公司（以下简称讯享美通公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。家利物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回讯享美通公司的全部诉请。二、判令由讯享美通公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、家利物业公司并非责任主体，一审判决基本事实认定不清，适用法律错误。本案中讯享美通公司因公共管理区域部位损害，而导致污水渗透，引发讯享美通公司承租的物业专有部分浸泡受损。一审判决认定讯享美通公司有权选择请求家利物业公司承担违约责任或者侵权责任，属于基本事实认定不清，导致适用法律错误，错误认定家利物业公司成为责任主体。1、根据《建设工程质量管理条例》第41条规定，本案承担侵权责任的主体应当是施工单位，物业公司仅仅能起到的是协调、配合的作用。2、2018年5月20日武汉暴雨，家利物业公司在巡查过程中，发现讯享美通公司承租商铺后通道积水，现场主动联系讯享美通公司并消理户内积水及堆放沙袋，于第二天积极联系施工方对渗漏点重新作出封堵，一审过程中，讯享美通公司也表示此次漏水未造成损失，一审法院认为家利物业公司经过排查未找到漏水原因，是事实认定不清。2018年7月4日第二次渗漏积水，家利物业公司积极反馈给施工单位，施工单位于2019年1月11日维修完成，一审法院认为家利物业公司未对共用部位及共用设施设备及时进行维修、养护，应当承担违约责任，属于事实认定不清。3、适用民法总则第一百八十六条的前提是责任主体具有同一性，即侵权责任的施害方与违约方为同一主体，且违约事实与受损事实存在引起与被引起的因果关系。本案中讯享美通公司因公共管理区域部位损害，而导致污水渗透，引发讯享美通公司承租的物业专有部分浸泡受损。因此，一审法院以违约责任与侵权责任竞合为由，直接认定本案由家利物业公司承担违约责任赔偿全部损失，既无事实依据也无法律依据，基本事实认定不清，法律关系各方主体认定混淆。二、一审法院认定的损失金额事实不清、证据不足。一审判决查明认定“21号商铺负一楼办公区无法正常使用，讯享美通公司委托刘烁租赁了位于武汉市中央荣御宝丽金C2栋2202室作为办公地点”的事实不清。讯享美通公司未提供有效发票证明该笔支出费用，未完成举证责任，证据真实性存疑，现有证据并无法充分证实该部分损失存在。尤其是在2018年7月4日发生漏水后，一直到2018年11月另行寻租的情形下，家利物业公司当庭对该事实提出质疑，关联性也未予认可。但一审法院并未对该事实进行调查和取证，而直接予以认定事实，过于草率。三、一审法院认定事实错误，判决损失全部由家利物业公司承担，超出家利物业公司责任范围，权利义务不对等。一审判决认定家利物业公司对租赁损失承担全部责任，属于事实认定错误，未充分考虑家利物业公司在物业服务合同中的地位和讯享美通公司自身放任导致损失扩大的问题。首先，根据《前期物业服务合同》与《建设工程质量管理条例》，在涉案工程处于保修期内的情形下，家利物业公司作为物业服务企业承担的义务是发生漏水事故时协调、配合施工单位检修、排查故障。在本案中，对于2018年5月20日漏水事实发生后，联系施工单位对渗漏点重新作出封堵，讯享美通公司自身也认为问题并不严重，急于店铺经营开业未对漏水事故提出进一步要求。2018年7月4日发生漏水后，家利物业公司也及时通知施工单位及时检修，不应对损失承担责任。其次，讯享美通公司自身对于损失扩大也存在过错，不应由家利物业公司承担。讯享美通公司主张2018年7月4日泡水引发损失，但其后一直放任被浸泡的现状，没有做散气、祛味、更换等有效排除异味和紧急修复措施，而是一直放任，应当认定讯享美通公司就该损失发生、扩大存在严重过失或者故意。讯享美通公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。一、家利物业公司是责任主体，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。首先，根据合同相对性原则，按照物业服务合同，家利物业公司负有维修及赔偿义务。讯享美通公司为物业使用人，取得享受物业服务的权利，在物业服务合同中，讯享美通公司和家利物业公司为合同当事方。根据合同相对性原则，合同约定只对当事方生效，不得给第三方创设权利义务。家利物业公司认为，第三方为施工方，应由施工方负责，而事实上物业所有人或使用人根本没有与房屋施工方产生任何法律关联，物业使用人没有法律依据或合同依据向施工方主张该权利。讯享美通公司向家利物业公司支付物业管理费，应当享受前期开发商与物业签订的服务合同项下权利，因此，一审法院对于家利物业公司应按照前期物业服务合同履行物业管理义务，承担违约责任的事实认定清楚，并无不当。其次，依据施工单位作出的维修项目可知，渗水积水系小区物业管理区域内共用部位和共用设施设备漏水渗透至讯享美通公司商铺所致，并不是家利物业公司主张的施工方保修期内事项。依据《建设工程质量管理办法》第四十一条的规定，讯享美通公司地下商铺渗水不属于屋面防水，因此，讯享美通公司地下商铺不在此范围，家利物业公司主张适用3年保修期属于法律适用错误。二、家利物业公司已构成违约，应承担违约责任。首先，家利物业公司作为世纪江尚小区的物业公司，理应对21号商铺负一楼地下车库、消防通道等共同部位及共用设施设备及时进行维修、养护。在2018年5月20日至7月4日期间，讯享美通公司的办公区域先后两次因渗漏而积水，虽然第一次讯享美通公司由于经营需要未对漏水事实提进一步要求，但家利物业公司作为物业管理人，应自觉主动履行自己的义务，讯享美通公司未作要求并不是家利物业公司逃避义务的理由。正是由于家利物业公司未对第一次渗水原因进行及时排查采取有效措施，才导致了第二次漏水，致使讯享美通公司损失扩大。其次，讯享美通公司在渗水后当日给家利物业公司的物业经理发送邮件以及现场照片，均未得到回复。家利物业公司也未能证明其及时协调、联系施工单位检修排查故障，且根据第三方出具的“关于一区底商商铺A21负一楼渗水积水事宜”可知，家利物业公司于2018年9月13日才向其反馈该漏水情况，距离漏水事故发生已历时2个多月，家利物业公司的行为完全属于怠于履行自己的义务，已构成违约，应承担其违约行为给讯享美通公司造成的损失。因此，一审法院依据民法总则第一百八十六条的规定认定讯享美通公司有权选择家利物业公司承担违约责任或者侵权责任，并无错误。最后，不论维修义务归家利物业公司还是第三方，根据《世纪江尚中心前期物业服务合同》第七条第2项、第十三条第8项、第三十三条的约定，家利物业公司负有维修及赔偿义务，家利物业公司怠于履行维修义务造成讯享美通公司损失，理应赔偿。而该赔偿责任并不因第三方或家利物业公司维修而免除。讯享美通公司主张的是渗水造成的损失，不是渗水后的维修费用。因此，无论是法律规定还是合同约定，家利物业公司均不能推脱赔偿责任。三、讯享美通公司主张的损失有证据佐证，一审法院的认定并无不当。涉案地下商铺漏水后，讯享美通公司工作人员无法正常办公，在附近租用办公场所1年，但仅主张半年房租损失，由于家利物业公司2019年1月11日修复，而地下室重新铺地板，刷墙面后无法直接使用，因此，讯享美通公司实际上2019年5月才能正常使用，讯享美通公司主张2018年11月至2019年4月期间半年房租损失合情合理。2018年7月至2018年10月4个月的损失，由于举证困难，讯享美通公司并未主张，也证明讯享美通公司并非借此索要高额赔偿。讯享美通公司向一审法院起诉请求：一、判决家利物业公司赔偿讯享美通公司财产损失57000元；二、本案诉讼费由家利物业公司承担。一审法院认定事实，案外人严维娜于2014年6月23日从和记黄埔地产（武汉江汉南）有限公司购买21号商铺，房屋买卖合同中约定交房期限为2016年9月30日之前。2013年11月6日，甲方“和记黄埔地产（武汉江汉南）有限公司”作为世纪江尚中心小区的建设单位与乙方“和记物业服务（深圳）有限公司”签订了《前期物业服务合同》，约定乙方对世纪江尚中心小区提供前期物业服务，期限自甲方向乙方移交本项目物业服务用房及本项目物业管理区域内第一个交付分区的物业共用部位、共用设施设备之日起（如两个交付日期不一致，以较后的日期为准），至本项目物业管理区域之业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。乙方提供以下物业管理服务：本项目物业管理区域内各建筑物本体的共用部位和公用设施设备，及各建筑物之间共用的部位、共用的设施设备的维修、养护和管理，包括但不限于建筑物的楼盖/屋顶、梁、柱内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、设备机房、供/排水系统、共用照明、垃圾道、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等。2014年7月14日，经深圳市市场监督管理局核准，和记物业服务（深圳）有限公司名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司。家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司系家利物业管理（深圳）有限公司的分支机构。另查明，2018年1月9日，讯享美通公司与武汉天宇阳光经贸有限公司（法定代表人为21号商铺业主严维娜）签订《武汉市房屋租赁合同》一份，约定讯享美通公司承租21号商铺及22号商铺，租期共5年4个月，从2018年1月18日至2023年5月17日止，租金每月48000元（不含物业管理费）。2019年9月18日，讯享美通公司向家利物业公司交纳了21号商铺、22号商铺自2018年1月18日起至2019年7月17日止的物业费共计49998.68元。2018年5月20日，21号商铺负一楼部分房间因渗漏而积水，因讯享美通公司财物损失不大，家利物业公司经过排查未找到漏水原因。2018年7月4日，污水再次进入21号商铺负一楼，导致讯享美通公司在负一楼的办公区地板开裂、墙面进水、地面、地面线路无法使用，讯享美通公司的刘烁向家利物业公司的工作人员发送了电子邮件，内容包含函件、渗水积水照片、改造工程报价清单等，要求家利物业公司针对讯享美通公司的直接及间接损失提供解决方案。后家利物业公司将21号商铺渗水积水事宜反馈给该商铺的建筑施工单位中建三局集团有限公司花楼街项目部（以下简称中建三局）。2018年9月至2019年1月，中建三局对因21号商铺负一楼渗水积水造成的损坏构件进行现场维修或更换（木地板、地面、地面电线更换高墙根部腻子及涂料铲除并重新施工耐水腻子及防霉涂料）。2018年12月4日，中建三局向21号商铺业主及物业出具《关于一区底商商铺A21负一楼渗水积水事宜》文件，承诺如水泥隔板墙自即日起一年内，因泡水事件而造成墙面涂料出现霉斑或者脱落，其给予免费售后维修和维保服务。2019年1月11日，中建三局、家利物业公司的工作人员与讯享美通公司的刘烁共同在《关于A21商铺渗水后维修事宜》上签字，该文件主要内容为：墙面腻子已完成、董事长办公室、财务室办公室、经理办公室腻子及地板已修好，墙面乳胶漆已完善。办公区腻子及地板已修好及地插已完善，线路已完善。垃圾已清理，桌子、凳子、柜子等已归位回原处。A21商铺负一楼（后门、消防通道）已做一个门口挡水坎，已做防水。还查明，因21号商铺负一楼办公区无法正常使用，讯享美通公司委托刘烁租赁了位于武汉市中央荣御宝丽金C2栋2202室作为办公地点。2018年11月1日，刘烁与出租人段兵签订了《房屋租赁》合同一份，约定租赁期12个月，从2018年11月1日起至2019年10月30日止，月租金4500元，按6个月结算。2018年11月4日，刘烁向段兵支付了6个月的房租27000元。一审开庭审理中，讯享美通公司申请证人陈某出庭作证，陈某称，其从2017年至2019年在武汉市民主一街177号新星电子电脑商场用朋友王辉租赁的摊位经营，负责出售和维修电脑业务。2018年8月几号，讯享美通公司的工作人员称因公司电脑进水，到陈某所经营的门面购买了4台50**元的联想台式电脑，共计花费20000元，并要求恢复4台电脑数据（须支出一万多元钱），打折后共计30000元。讯享美通公司员工吴倩华于2018年8月电脑试用期过后向陈某支付20000元，后因讯享美通公司财务需要层层审批，吴倩华又于2019年3、4月向陈某支付了剩余款项10000元。购买电脑时，讯享美通公司的工作人员并未要求陈某开具发票，故陈某并未向讯享美通公司提供发票。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、讯享美通公司与家利物业公司之间存在何种法律关系？讯享美通公司能否针对其损失向家利物业公司主张权利？因讯享美通公司与21号商铺房屋所有权人签订租赁合同，并向家利物业公司交纳了物业服务费，其作为物业实际使用人与家利物业公司形成物业服务合同关系。家利物业公司应按照前期物业服务合同履行物业管理义务。对于21号商铺负一楼讯享美通公司办公区域渗水积水的原因，家利物业公司称系“负一楼停车场大梁对拉螺杆孔未封堵，造成漏水至地下车库的地面，溢水渗漏”导致，讯享美通公司称系“排水系统管道故障导致污水进入负一楼商铺”，本院依据施工单位中建三局“对21号商铺负一楼（后门、消防通道）做了一个门口挡水坎，已做防水”等所做的维修项目，认定系小区物业管理区域内共用部位和共用设施设备漏水渗透至21号商铺负一楼所致。《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条规定“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任”。本案中，因物业管理区域内共用部位和共用设施设备漏水导致讯享美通公司产生财产损失，讯享美通公司有权选择家利物业公司承担违约责任，也有权选择家利物业公司、建设单位等承担侵权责任。现讯享美通公司依据前期物业服务合同起诉家利物业公司，并无不当，故家利物业公司所称“其并非房屋租赁合同的相对人，不应对讯享美通公司主张的财产损失承担责任；讯享美通公司应主张施工单位中建三局承担赔偿责任”的辩解意见，于法无据，一审法院依法不予采纳。二、家利物业公司是否尽到了其物业管理义务，有无违约？家利物业公司作为世纪江尚小区的物业公司，理应对21号商铺负一楼地下车库、消防通道等共用部位及共用设施设备及时进行维修、养护。在2018年5月20日至7月4日期间，21号商铺负一楼讯享美通公司办公区域先后两次因渗漏而积水，家利物业公司未在2018年5月20日第一次渗漏积水后对渗漏积水原因进行有效的排查，也未提供证据证明其及时将渗漏积水的事实反馈至施工单位等专业部门，协助专业部门查找原因、及时维修，以致造成了2018年7月4日第二次渗漏积水，讯享美通公司的损失扩大。对于该公司因第二次渗漏积水受到的经济损失，家利物业公司应当承担违约责任。三、关于讯享美通公司主张的经济损失，如何认定？讯享美通公司提交的证人陈某的证言及吴倩华转账给陈某的转账记录，既无法证明讯享美通公司向陈某所转款项系购置电脑及恢复电脑数据支出的费用，亦无法证明该款项系21号商铺负一楼渗水积水导致其电脑及电脑数据受损所应支出的费用。另外，讯享美通公司并未提交证据证明其就电脑及电脑数据受损向家利物业公司主张过权利，故对于讯享美通公司主张家利物业公司赔偿其购置电脑及恢复电脑数据支出的费用30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于讯享美通公司因负一楼公司办公区域无法正常使用另外租赁其他房屋作为办公地点而主张的租金损失，因该损失与21号商铺负一楼公司办公区域渗漏积水有因果关系，家利物业公司对共用部位及共用设施设备未能及时维修，应当承担讯享美通公司必要的租金损失。因第二次渗漏积水的时间为2018年7月4日，维修完毕的时间为2019年1月11日，而讯享美通公司另外租赁其他房屋作为办公地点的起租时间为2018年11月1日，故一审法院酌定讯享美通公司合理的损失起止期间自2018年11月1日起至2019年1月21日（维修完毕后十日），按照讯享美通公司与出租人段兵约定的月租金4500元计算，该损失金额计算为12300元（4500元÷30天×82天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、家利物业公司于本判决生效之日起十日内支付讯享美通公司12300元；二、驳回讯享美通公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。减半后收取的案件受理费1133元由讯享美通公司承担889元（已付），由家利物业公司负担244元（家利物业公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。本院二审期间，家利物业公司、讯享美通公司均未向本院提交证据。家利物业公司除对一审法院查明的“因21号商铺负一楼办公区无法正常使用，讯享美通公司委托刘烁租赁了位于武汉市中央荣御宝丽金C2栋2202室作为办公地点”事实有异议，认为一审法院过于草率，不清楚与本案关联性之外，对其他查明的事实不持异议。讯享美通公司对一审查明的事实不持异议。本院认为，家利物业公司的上述异议实质上属于民事责任认定问题，一审法院对该部分事实的认定并无不当，且家利物业公司对一审法院查明关于2018年11月1日刘烁与出租人段兵签订《房屋租赁》合同的相关事实并不持异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明事实如下：1、家利物业公司在一审庭审中陈述：2018年5月20日发现污水进入商铺后，将渗水家具进行了处理，经排查未找到渗漏原因。2、二审中家利物业公司陈述：对案涉商铺发生渗水漏水事宜无异议，亦认可第一次由于未排查出原因、亦未维修好；第一次2018年5月20日至第二次2018年7月4日期间，其没有进一步维修，亦认可案涉商铺负一楼发生过一段时间渗水漏水。3、2018年12月4日，中建三局向A21业主及物业出具《关于一区底商商铺A21负一楼渗水积水事宜》，载明：“2018年9月13日物业反馈A21地下室渗漏积水，经我司与物业相关管理人员现场查勘，商铺负一楼部分房间因渗漏而积水（约5厘米积水）。……”本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于责任主体的问题。家利物业公司上诉认为因公共管理区域部位损害，而导致污水渗透，引发讯享美通公司承租的物业专有部分浸泡受损的责任主体是施工单位，主张一审法院适用法律错误。本院认为，讯享美通公司与案涉商铺所有权人签订租赁合同，并向家利物业公司交纳了物业服务费，其作为物业实际使用人与家利物业公司形成物业服务合同关系，家利物业公司应按前期物业服务合同履行物业管理义务。家利物业公司上诉认可因公共管理区域部位损害导致污水渗透，造成讯享美通公司承租的物业专有部分浸泡受损。一审法院依据民法总则第一百八十六条的规定，认定讯享美通公司有权依据前期物业服务合同起诉家利物业公司，有权选择家利物业公司承担违约责任，并无不当。故，家利物业公司上诉认为一审法院适用法律错误，本案应由施工单位承担侵权责任的观点，于法无据，本院不予采信。结合本案事实，家利物业公司作为案涉小区的物业公司，应承担案涉小区区域内各建筑物本体的共用部位和共用设施设备，及各建筑物之间共用的部位、共用的设施设备的维修、养护和管理义务。家利物业公司就2018年5月20日案涉商铺第一次渗漏积水的原因尚未排查有效结果的情况下，也未提交充分证据证明其及时向施工单位或其他专业部门反馈渗漏积水需及时查找原因、及时维修，或积极主动排查，或协助查找原因、及时维修，以致造成了2018年7月4日第二次渗漏积水，讯享美通公司的损失扩大。且，从案外第三方出具《关于一区底商商铺A21负一楼渗水积水事宜》所载内容看，说明家利物业公司向施工单位反馈渗漏积水缺乏及时性，故家利物业公司应向讯享美通公司承担违约责任。关于损失金额的问题。本院认为，一审法院认定讯享美通公司因案涉商铺负一楼公司办公区域渗水漏水致无法正常使用，另行租赁其他房屋作为办公地点产生的租金损失，与案涉商铺渗水漏水有因果关系，家利物业公司对案涉小区区域范围内的共用部位及共用设施设备未能履行及时有效的排查维修义务，综合考虑讯享美通公司与案外人所签租赁合同约定的租金标准、第二次渗漏积水至维修完毕的时间等因素，依法酌定家利物业公司承担讯享美通公司2018年11月1日至2019年1月21日的经济损失12300元，并无不当。家利物业公司上诉认为讯享美通公司因自身过错导致损失扩大的理由，因缺乏证据，本院不予采信。综上所述，家利物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2266元，由上诉人家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司负担。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二〇年十二月三日法官助理吴倩书记员程玉