海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终4117号   上诉人（原审被告、反诉原告）：许凯俊，男，1984年7月16日出生，住上海市杨浦区。   委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄燕霞，海南天皓律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南铭盛实业投资有限公司，住所地：海南省海口市海秀西路**金座花园，统一社会信用代码：91460000747796238L。   法定代表人：郑育灿，董事长。   委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。   上诉人许凯俊与被上诉人海南铭盛实业投资有限公司（以下简称铭盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2020）琼0105民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   许凯俊上诉请求：1.请求撤销（2020）琼0105民初1598号民事判决书，依法改判，驳回铭盛公司的一审诉讼请求，支持许凯俊的一审反诉请求；2.本案一审、二审的诉讼费由铭盛公司承担。事实及理由：   一、一审法院认为新冠疫情并未造成许凯俊与铭盛公司的合同目的不能实现认定错误，且仅免除了2020年1月28日至2020年2月21日期间的租金不符合许凯俊的实际经营情况。   首先，本案许凯俊所经营的美容美发铺面所聘请的店长及店员基本都是来自湖北，2019年12月爆发的新冠疫情，湖北作为国内受灾中心，影响重大，直到2020年3月11日，湖北省才宣布分区分级有序推定企业复工复产，因此，根据该情况，至少应当免除许凯俊2020年2月和3月的铺面租金，而不是仅免除2020年1月28日至2020年2月21日期间的租金。一审法院认为许凯俊仅提供了店长涂洪波的证明无法证明许凯俊大多数员工来自湖北，但实际情况是按照美容美发行业的惯例，主要是店长负责制，由店长安排人员，且因为是个体经营，因此也无需与员工签订劳动合同等，因此店长的说明具有很强的说服力，且与事实相符。其次，2018年7月11日，许凯俊向铭盛公司租赁海口市海秀西路158号铭盛檀香洲檀祥阁一楼未装修的铺面，合同签订后，许凯俊根据合同约定自行花费六十多万将该铺面进行吊顶和装修后，还购买了大量设备做好了长期经营美容美发的准备。本案中，许凯俊前期投入了大量金钱、人力、物力对所租用的店铺进行装修，在经营还不到两年，成本都尚未收回的情况下，若非不是实在无法经营，怎么可能在如此短的时间内就退出？因此，许凯俊认为本案属于新冠疫情已经导致了许凯俊与铭盛公司之间的合同目的无法实现，许凯俊有权解除合同，而无需承担违约责任。铭盛公司应免除许凯俊2020年2月至3月21日使用期间的租金，并退还12万元租金。   二、即便认为许凯俊违约，但本案中，铭盛公司并没有因为与许凯俊解除租赁合同而遭受损失，因此一审法院认定许凯俊12万元的押金全部不予退还，明显过高，也不符合公平公正的原则。   根据我国《合同法》第一百一十四条规定，双方合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，许凯俊已经花费六十多万元对铭盛公司的铺面进行了吊顶和装修，在许凯俊于2020年3月21日将铺面返还给铭盛公司后，使得铭盛公司原本的没有装修的铺面附属价值得到大大的提高，这也间接弥补了铭盛公司的损失，因此，铭盛公司并没有因为合同解除而遭受损失。虽然许凯俊与铭盛公司合同约定的若许凯俊中途退租，铭盛公司可将三个月押金12万元作为补偿。但该违约金约定明显过高，且结合本案的特殊时期下的特殊情况，若将该12万元直接全部扣除，更是给原本就已经遭受巨大亏损的许凯俊造成了进一步的伤害，也不符合我国民法关于公平公正的基本原则。   综上，许凯俊认为，许凯俊在租用铭盛公司铺面期间，从未逾期支付过租金，足以说明许凯俊一直严格遵守诚实信用的原则，但因为新冠疫情的影响，导致许凯俊经营困难，不得已才提出免除租金和停止经营的请求，该请求合情合理；同时从公平的原则出发，也应当免除许凯俊新冠疫情期间的租金，退还许凯俊已付的押金，这对已经受到严重损失的许凯俊来说，也是最为公平的处理办法。为维护许凯俊的合法权益，现特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法判决驳回铭盛公司的请求。   铭盛公司答辩称：一、铭盛公司与许凯俊于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定执行。   铭盛公司与许凯俊于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定，该合同为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在履行合同的过程中，双方应当按照合同的约定行使各方的权利、履行义务。   二、许凯俊欠付租金、欠缴物业费、中途退租等行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。   1.依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第2款约定，“乙方应每月10日支付铺租，如延期，每日按月租金额百分之伍向乙方支付滞纳金，还应承担违约责任。如未按时支付超过七日，仍未支付铺租，甲方有权视情况终止合同，视乙方违约，押金扣除，滞纳金的计算期限以甲方收到租金的和相应滞纳金的日期为准。”时至今日许凯俊也未向铭盛公司支付2020年2月、3月份的租金的行为已经构成违约。铭盛公司有权按照《房屋租赁合同》的上述约定扣除押金、解除合同。   2.依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第6款约定，“拖欠交管理费、水电费等达壹个月视为乙方违约”，许凯俊无论是在新冠疫情前还是疫情中多次逾期缴纳物业费，且超过1个月，其行为已经构成违约。铭盛公司有权按照《房屋租赁合同》的上述约定扣除押金、解除合同。   3.依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定租期为9年，自2018年7月11日至2027年7月19日止，《房屋租赁合同》第四条第1款第2项约定：“乙方若中途退租，或违反双方约定，乙方同意甲方将三月押金作为补偿。”许凯俊在2020年3月15日的《协商函》中向铭盛公司主动提出“终止租赁，退还承租商铺”。因此铭盛公司有权按照《房屋租赁合同》的上述约定扣除押金、解除合同。   三、许凯俊提出的由于疫情原因造成合同目的不能实现与事实不符，不能作为其欠付租金、中途退租、退还押金的免责诉求。   1.受新型冠状肺炎疫情影响，海口市于2020年1月28日发布《海口市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部关于强化落实疫情防控Ⅰ级响应措施的通告》，根据疫情防控需要，对非市民生活必需、非疫情防控必需的场所暂时关闭。2020年2月21日，海口市新型冠状肺炎疫情防控领导小组发布《理发复工卫生指南》。支持美容美发行业有序恢复经营。许凯俊在政府指导文件的指引下是完全可以开业经营的。美容美发并非特种行业，许凯俊完全可以在海南地区招募新的员工开业经营。且提出解除合同是在3月15日提出的。   2.许凯俊提出店长涂洪波为湖北籍因疫情影响无法营业的理由不能成立。店长为许凯俊聘请的负责美容美发经营管理的人员，许凯俊在该人员无法到场的情况下完全可以另行聘请管理人员。且无论法律还是行业规定都没有规定如果店长是湖北籍的人员店内人员就必须雇佣湖北籍的员工。   3.许凯俊承租的铺面是用于经营的美容美发中心，疫情并未造成其不能实现合同目的，且许凯俊没有提供因疫情影响导致合同目的不能实现的证据。其解除合同不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之因不可抗力致使不能实现合同目的情形，更不符合第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照合同约定承担违约责任。   4.许凯俊承租的铭盛公司的房屋是2008年建成铭盛公司投入了大量的金钱将其装修成高档酒店用于经营。在许凯俊承租之后将原有的酒店装修全部拆除进行改造、装修经营美容美发。现许凯俊中途退租，铭盛公司如继续经营酒店还须拆除现有的美容美发装修重新装修，许凯俊缴纳给铭盛公司的押金根本不足以弥补铭盛公司对此所花费的费用。   综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法驳回许凯俊的全部诉求。   铭盛公司向一审法院起诉请求：1.解除铭盛公司与许凯俊于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》；2.许凯俊支付铭盛公司租金8万。   许凯俊向一审法院提出反诉请求：1.解除许凯俊与铭盛公司所签订的《房屋租赁合同》；2.判令铭盛公司免除许凯俊2020年2月和3月的铺面租金；3.判决铭盛公司依法退还许凯俊支付的押金人民币12万元；4.本案诉讼费由铭盛公司承担。   一审法院认定事实：2018年7月11日，许凯俊为经营美容美发中心与铭盛公司签订《房屋租赁合同》，承租了位于海口市海秀西路158号铭盛·檀香洲檀祥阁一楼的铺面，建筑面积330平方米，约定：租期9年，自2018年7月11日至2027年7月10日止；租金前三年每平方121.21元，即4万元，后每三年在上期租金基础上浮租金的8%，每月计43200元，于每月10日缴交当月租金；商铺押金12万元，用于支付延期缴纳租金和损毁房屋及其设备赔偿的准备金和违约金，期满退租时退还余额；乙方（许凯俊）若中途退租或违反双方约定，则同意甲方（铭盛公司）将三个月押金作为补偿；乙方如未按时支付超过七日仍未支付铺租，甲方有权视情况终止合同，视乙方违约，押金扣除，滞纳金的计算期限以甲方收到租金和相应滞纳金的日期为准；租赁期间，乙方如利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益、欠交管理费、水电费等达一个月视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，合约按乙方违约而终止。铭盛公司和许凯俊双方在签订上述合同后，许凯俊向铭盛公司缴纳了12万元商铺押金，铭盛公司将案涉商铺交付给许凯俊经营使用。受新型冠状病毒疫情影响，2020年2月至3月期间，双方工作人员通过微信进行沟通租金减免及退租等相关事宜。2020年3月2日，铭盛公司向许凯俊发送《通知》，向其催缴拖欠的2020年2月份租金人民币4万元并要求支付滞纳金，以后按约按时支付租金。2020年3月15日，许凯俊以海南永琪名义向铭盛公司发送《协商函》，称因新冠疫情影响，期望与铭盛公司终止租赁合同，并请求免除2020年2月、3月的租金，并在撤离后10天之内，退还押金12万元，并附带《关于处理会员卡情况说明》一份。2020年3月18日，铭盛公司回函给许凯俊，要求其收到函后五个工作日内支付拖欠的2020年2月份、3月份租金合计人民币8万元整，并尽快协商退场事宜，同意退租但押金作为补偿，不予退还。2020年3月21日，许凯俊结清物业费、清理铺面并向铭盛公司交还案涉商铺钥匙。此后，双方就交纳租金、退还押金等相关事宜沟通无果，遂成讼。   一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》的解除。双方当事人协商一致，可以解除合同。铭盛公司与许凯俊于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，自合同成立时即生效。在履行合同的过程中，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。铭盛公司在本诉中提出解除合同的诉讼请求，许凯俊亦在反诉中提出解除合同的诉讼请求，故双方对解除案涉合同已达成合意，一审法院予以支持。二、关于押金。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的规定，本案中，许凯俊承租的铺面是用于经营的美容美发中心，疫情并未造成其不能实现合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力致使不能实现合同目的情形，亦不可援引合同法第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照合同约定承担违约责任。依照双方当事人合同约定，中途退租或违反双方约定，则同意甲方（铭盛公司）将三个月押金作为补偿的规定，铭盛公司主张押金12万元不予退还，一审法院予以支持。许凯俊反诉退还押金12万元，一审法院不予支持。三、关于租金。根据合同约定，铭盛公司已依约履行提供租赁商铺的义务，许凯俊应依约支付租金。受新型冠状肺炎疫情影响，我市于2020年1月28日发布《海口市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部关于强化落实疫情防控I级响应措施的通告》，根据疫情防控需要，对非市民生活必需、非疫情防控必需的场所暂时关闭。2020年2月21日，海口市新型冠状肺炎疫情防控领导小组发布《理发店复工卫生指南》，支持美容美发行业有序恢复经营。根据国家及海南地区疫情防控政策，许凯俊经营的美容美发中心自2020年1月28日至2020年2月21日期间无法正常经营，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，此期间租金应予免除；关于许凯俊主张免除2、3月租金的诉讼请求，2020年2月21日后，我市疫情防控政策已准许美容美发行业复工经营，许凯俊于2020年3月15日向铭盛公司发函沟通退租事宜，于2020年3月21日交还案涉商铺钥匙，自2020年2月22日至3月21日许凯俊仍实际占有、使用案涉商铺。在疫情防控政策已准许复工，且许凯俊未提供充足证据证明其店铺大多数员工来自湖北省导致无法复工的情况下，此期间合同履行困难应认定为许凯俊自身原因导致，而非不可抗力，对于其免除此部分租金的主张，一审法院不予支持。许凯俊欠付租金应计算为：40000元/月÷30天×29天=38666.67元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除铭盛公司与许凯俊之间签订的《房屋租赁合同》；二、铭盛公司对许凯俊缴纳的押金12万元不予返还；三、许凯俊应于本判决发生法律效力之日起十日内向铭盛公司支付租金38666.67元；四、驳回铭盛公司的其他诉讼请求；五、驳回许凯俊的其他反诉请求。本诉案件受理费1900元，由铭盛公司负担1133元，由许凯俊负担767元。反诉案件受理费2150元，由铭盛公司负担417元，由许凯俊负担1733元。   许凯俊二审提交一组证据，包括《5020海秀西路店投资款》以及相关付款凭证，用以证明许凯俊对涉案商铺投资了847848元，许凯俊承租涉案商铺只有一年多的时间，系在遭受巨大损失的情况下解除合同，并不存在恶意，是由于疫情的不可抗力导致其确实无法继续经营。   上述证据经法庭组织举证质证。本院认为，上述证据属于许凯俊在其商业经营中的投资款以及支出，与本案处理结果没有直接关联性，本院不予采信。   铭盛公司二审无新证据提交。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。   本院认为，铭盛公司与许凯俊于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定，该合同为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在履行涉案合同的过程中，应当按照合同的约定行使各方的权利、履行义务。   本案中，双方签订《房屋租赁合同》的合同目的为许凯俊对承租的商铺进行占有使用，铭盛公司已向许凯俊如约交付涉案商铺，不存在合同目的不能实现的情形。许凯俊对商铺如何使用、是否能创收属于其自主经营范畴以及投资风险，许凯俊以2020年初的疫情主张不能实现合同目的的理由不成立，本院不予采纳。一审法院根据海南疫情实际情况、国家及海南地区疫情防控政策以及海口市新型冠状肺炎疫情防控领导小组发布的《理发店复工卫生指南》允许的美容美发行业复工的时间，认定减免2020年1月28日至2月21日的租金符合公平原则，许凯俊上诉主张还应减免政府准许复工经营后的2020年2月22日至3月21日期间的租金缺乏事实依据，本院不予支持。   涉案租赁合同经双方协商同意解除前许凯俊已欠缴2020年2、3月份租金，已存在违约行为，后许凯俊因经营困难主张解除合同，应按合同约定承担相应的违约责任以及提前退租的合同后果。涉案商铺前三年每月租金为4万元，许凯俊所交押金12万元为三个月租金数额，涉案合同关于承租方中途退租不予退还12万元押金的约定并不明显显失公平，许凯俊作为承租方以其应承受的市场投资风险为理由而主张减免押金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   综上，许凯俊的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4050元，由上诉人许凯俊负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 符玉梅   审判员 陈立夫      二〇二〇年十二月一日   书记员 柯小莉   速录员 王 妍   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。