福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15163号 原告：吴强，男，1980年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭兰丹，福建信海律师事务所实习律师。 被告：廖建莲，女，1977年9月20日出生，汉族，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：徐大庆，福建众宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄毓宗，福建众宁律师事务所律师。 被告：江勇茂，男，1975年1月4日出生，汉族，住福建省永定县。 原告吴强与被告廖建莲、江勇茂房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴强的委托诉讼代理人龙叔能、郭兰丹到庭参加诉讼，被告廖建莲的委托诉讼代理人黄毓宗到庭参加诉讼。被告江勇茂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴强向本院提出诉讼请求：1.解除吴强与廖建莲、江勇茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》；2.廖建莲、江勇茂立即向吴强返还购房款138万元及支付利息（利息以138万元基数，按照银行同期贷款利率，自2016年7月28日起算至廖建莲、江勇茂付清款项之日止。暂计至2019年7月16日，利息为178280元）；3.廖建莲、江勇茂支付吴强代还的银行按揭款580078.39元；4.廖建莲、江勇茂支付吴强违约金776000元；5.廖建莲、江勇茂支付吴强因本案支出的律师费9万元；6.廖建莲、江勇茂支付吴强财产保全申请费5000元。 事实和理由：江勇茂与廖建莲系夫妻关系，址于厦门市思明区××路××号××室的房产即讼争房屋登记在廖建莲名下。2015年8月11日，广州市禾泰置业有限公司（以下简称禾泰公司）、厦门市诚于德商业管理有限责任公司（以下简称诚于德公司）以廖建莲为被告提起租赁合同纠纷。2015年12月14日，厦门市思明区人民法院（以下简称思明法院）对廖建莲制作了一份询问笔录。廖建莲在该笔录中自认：从2014年9月1日起未交租金，2014年8月1日开始就没有交管理费。2016年4月25日，禾泰公司、诚于德公司向思明法院申请撤诉。同日，思明法院作出（2015）思民初字第12505号之一民事裁定书，裁定准予禾泰公司、诚于德公司撤回对廖建莲的起诉。2016年5月10日，禾泰公司向思明法院提起物权保护纠纷之诉，要求廖建莲支付无权占用厦门市思明区厦禾路1019号3层327号铺位期间和腾空期间的商铺占有使用费共248625元及经营服务管理费61200元。思明法院于2016年9月9日作出（2016）闽0203民初7531号民事判决，判决：一、廖建莲于判决生效之日起十日内向禾泰公司支付2014年9月1日起至2015年11月30日止的占有使用费248625元；二、廖建莲于本判决生效之日起十日内向禾泰公司支付无权占用期间和腾空期间的经营管理服务费61200元。廖建莲不服该判决，提起上诉。2017年2月22日，厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）作出（2016）闽02民终5237号民事判决，驳回上诉、维持原判。在上述案件审理期间，思明法院于2016年6月1日作出（2016）闽0203民初7531号民事裁定，裁定查封、冻结廖建莲价值309825元的存款或等值财产。在执行财产保全裁定过程中，思明法院于2016年10月24日冻结了讼争房屋。在该案民事判决发生法律效力后，禾泰公司于2017年4月25日向思明法院申请执行。2016年6月5日，吴强与廖建莲、江勇茂签订一份《房产买卖居间协议书》，约定廖建莲、江勇茂将讼争房屋出售给吴强，成交价为388万元；购房款分三次支付，2016年6月5日支付20万元，2016年7月16日支付118万元，每月向银行支付贷款17000元左右；讼争房屋已办理土地房屋权证，抵押在银行，还剩余约250万元（以银行实际结算为准）；廖建莲、江勇茂应于公证当日将房屋交付给吴强；双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房价款20%的违约金，还应赔偿守约方中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用、律师费用等。上述协议签订后，吴强向廖建莲、江勇茂合计支付了购房款138万元（2016年6月5日，吴强向廖建莲转账支付20万元；2016年6月13日，吴强向江勇茂转账支付20万元；2016年7月16日，吴强向廖建莲转账支付20万元；2016年7月21日，吴强向廖建莲转账支付76万元；剩余的2万元的支付情况是：廖建莲、江勇茂将讼争房屋出售给吴强之前，廖建莲没有自住，而是将讼争房屋对外出租，收取了承租人的押金及2016年7月份的租金等。廖建莲于2016年7月17日将讼争房屋交付给吴强后，廖建莲需要将承租人交付的押金、2016年7月17日及之后的租金支付给吴强。经结算，廖建莲应支付吴强押金及租金合计28762元。该部分款项28762元与吴强应付的购房款2万元相抵销，廖建莲应付给吴强8762元。为此，廖建莲于2016年7月28日转账支付给吴强8762元。因此，吴强支付给廖建莲、江勇茂的购房款为138万元）；同时，根据协议的约定，吴强代廖建莲、江勇茂支付了34期的讼争房屋银行按揭款共计580078.39元。2016年7月16日，廖建莲、江勇茂公证委托吴强代为办理讼争房屋的管理、出售等手续。2016年7月17日，廖建莲将讼争房屋交付给吴强。2017年3月，吴强在办理讼争房屋的过户登记手续时，发现廖建莲因与禾泰公司存在纷被诉至思明法院，思明法院对讼争房屋采取了保全措施。2017年4月1日，吴强以廖建莲、江勇茂为被告向思明法院提起房屋买卖合同纠纷的诉讼。思明法院作出（2017）闽0203民初5932号民事判决书，判决确认吴强与廖建莲、江勇茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》有效。该判决业已生效。2017年6月，吴强因禾泰公司向思明法院申请执行讼争房屋提出执行异议，要求停止对讼争房屋的执行及解除冻结。思明法院于2017年11月9日作出（2017）闽0203执异105号民事裁定书。该裁定书主要以“案外人虽提供（2017）闽0203民初5932号民事判决书拟证明其在执行法院冻结涉案房屋之前已经订立房屋买卖合同、支付购房款，实际占有，但案外人未提供证据证明在该民事判决作出之后其严格按照双方约定每月按时支付银行按揭贷款的事实”为由，驳回吴强的执行异议请求。2017年11月27日，吴强不服（2017）闽0203执异105号民事裁定书，在法定期限内向思明法院提起了案外人执行异议之诉，诉请：1.确认讼争房屋归吴强所有；2.停止对讼争房屋的强制执行；3.解除对讼争房屋的冻结。思明法院于2018年10月24日作出（2017）闽0203民初17444号民事判决。该判决认为吴强对讼争房屋未能完成权利转移登记亦存在一定责任，吴强要求本院停止对讼争房屋的执行并解除冻结，不符合前述规定（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条），不予支持，驳回了吴强的诉讼请求。吴强不服思明法院作出的（2017）闽0203民初17444号民事判决，向厦门中院提起上诉。厦门中院于2019年6月16日作出（2019）闽02民终1182号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另，思明法院在审理案外人廖彬宏与江勇茂、廖建莲民间借贷纠纷一案中，廖彬宏于2018年1月15日向思明法院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结江勇茂、廖建莲名下价值2217600元的财产。2018年1月16日，思明法院作出（2018）闽0203民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结江勇茂、廖建莲所有的价值2217600元的银行存款或等值财产。思明法院在执行前述财产保全裁定过程中，查封了讼争房屋。2018年3月30日，思明法院作出（2018）闽0203民初137号民事判决，判决江勇茂于本判决生效之日起十日内偿还廖彬宏借款本金198万元并支付利息（以198万元为基数，自2017年6月25日起，按月利率2%计至实际还款之日止）。吴强认为，其与廖建莲、江勇茂签订《房产买卖居间协议书》时，廖建莲、江勇茂明知自身尚欠禾泰公司自2014年9月1日起至2015年11月30日止的占有使用费248625元及无权占用期间和腾空期间的经营管理服务费61200元。进一步而言，廖建莲、江勇茂与吴强签订《房产买卖居间协议书》时，明知自身存在30余万元的债务，讼争房屋有被禾泰公司请求法院随时查封、冻结的可能性。但是廖建莲、江勇茂没有向吴强披露其债务情况以及曾被禾泰公司、诚于德公司起诉的情况，也没有告知吴强讼争房屋应尽快过户否则将被查封、冻结的情况。更为甚者，廖建莲、江勇茂于2016年7月收到吴强支付的购房款138万元情况下，没有将收到的购房款用于清偿所欠禾泰公司的债务，导致讼争房屋被禾泰公司保全。尔后，讼争房屋又被廖彬宏申请保全。讼争房屋无法过户登记至吴强名下。廖建莲、江勇茂的行为已构成根本违约，吴强购房目的无法实现。廖建莲、江勇茂应根据法律规定及协议约定向吴强承担违约赔偿责任。 廖建莲辩称，廖建莲同意解除讼争《房产买卖居间协议书》，但对吴强认为廖建莲存在根本违约的主张不予认可。一、廖建莲已履行合同全部义务，并不存在“悔约”的情形，故不必承担因“悔约”而产生的违约责任。1.《房产买卖居间协议书》仅约定办理公证手续并于公证当日移交房屋，这是该协议赋予廖建莲有且仅有的两项义务。廖建莲与吴强已于2016年7月16日办理公证手续，并于次日将讼争房屋交付给吴强。廖建莲已履行讼争合同所约定的义务。2.吴强不能证明廖建莲“悔约”，故不能根据《房产买卖居间协议书》第九条约定要求廖建莲承担违约金和律师费。“悔约”在讼争合同中意指反悔、拒绝将讼争房屋出卖给吴强或是拒绝与吴强办理公证手续。但廖建莲已经按照讼争合同的约定及时与吴强办理公证手续并将讼争房屋移交给吴强，所以廖建莲不构成“悔约”。3.《房产买卖居间协议书》并未对讼争房屋是否办理过户登记、过户至何人名下、何时办理过户登记等事宜进行约定，故讼争房屋是否过户登记均不被讼争合同所约束，自然无法约束廖建莲。据此，无约定则无违约，讼争房屋因被查封而暂时无法进行过户登记，不能认定为廖建莲违约。二、已生效判决书均认定吴强对于讼争房屋未能办理权属转移手续存在责任。1.代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。吴强本就是“炒房客”，吴强要求以公证委托的方式进行房产交易，其持有公证委托书本就无法自行将房屋登记至其名下，其根本目的在于高价转卖给他人以获取差价利益。吴强暂时实现不了的合同目的系无法高价转卖给他人，而不是“将讼争房屋过户至吴强名下”。因此，吴强所谓的讼争房屋过户登记至其名下的购房目的无法实现的主张显然是站不住脚的。2.吴强作为全权公证受托方可随时将讼争房屋进行交易。双方办理公证委托的日期是2016年7月16日，讼争房屋被查封日期是2016年10月24日。在这3个月多的时间里，吴强完全可持有公证委托书将讼争房屋转卖给他人以实现其购房目的。然而，讼争房屋未在法院冻结前的合理期限内办理权利转移登记手续，其原因应当归责于吴强，系吴强怠于行使全权公证委托书所赋予的权利。3.讼争房屋在被法院冻结前就具备过户条件，但吴强从未要求廖建莲将讼争房屋过户至其名下。讼争合同无约定过户，吴强亦无此要求，又怎能归责于廖建莲。三、《房产买卖居间协议书》解除后，吴强在占用讼争房屋期间所收取的租金也应当返还廖建莲或予以抵扣购房款。1.除了按揭款外，吴强仅支付了136万元的购房款，廖建莲并未收到其余的2万元。吴强关于以债务抵消方式向廖建莲支付了购房款2万元也未被厦门中院的（2019）闽02民终1182号判决书予以认定。相反，廖建莲于2016年7月28日转账给吴强的8762元，应当在本案中予以抵扣。2.吴强自2016年7月17日占用讼争房屋至今，所收取的租金共421800元应当予以返还或相互抵扣。据此，讼争合同无约定过户事宜，对廖建莲不产生相应的义务，也就无对应的违约责任。再者，讼争房屋暂时因被查封冻结无法进行权利转移的登记手续，也是吴强怠于行使全权公证委托书所赋予的权利造成的结果，与廖建莲无关。故，吴强的关于违约责任的诉求毫无事实与法律依据，应当予以驳回。讼争合同解除后，吴强应当向廖建莲返还讼争房屋、返还所收取的租金或予以抵扣吴强的购房款。 江勇茂未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 廖建莲、江勇茂系夫妻关系，讼争房屋的权属登记在廖建莲名下。 2016年6月5日，廖建莲、江勇茂（出售方、甲方）与吴强（购买方、乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》即讼争合同，约定：廖建莲、江勇茂将讼争房屋出售给吴强，建筑面积202.54㎡，成交价为388万元，乙方应支付购房定金80万元；购房款分三次支付，2016年6月5日支付20万元，2016年7月16日支付118万元，每月向银行支付贷款17000元左右；讼争房屋已办理土地房屋权证，抵押在银行，还剩余约250万元（以银行实际结算为准）；双方约定以公证形式完成交易，廖建莲、江勇茂应于公证当日将房屋交付给吴强；双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房价款20%的违约金，还应赔偿守约方中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用、律师费用等。双方约定于2016年7月18日前往公证处办理交易登记手续和签订全权公证委托书，否则每逾一日应向对方承担总房款的0.05%的违约金。 讼争合同签订后，吴强于2016年6月5日转账支付廖建莲20万元，廖建莲于当日出具收条，载明收到吴强购买讼争房屋的购房定金20万元；后吴强于2016年6月13日转账支付江勇茂20万元、于2016年7月16日转账支付廖建莲20万元，廖建莲于2016年7月16日出具《收据》，载明收到购房定金40万元；吴强又于2016年7月21日转账支付廖建莲76万元，廖建莲就该76万元出具《收据》确认。以上共计136万元。 2016年7月16日，廖建莲、江勇茂依约将讼争房屋的管理、出售等相关权利委托给吴强，并办理了公证手续。次日，廖建莲、江勇茂交付讼争房屋，吴强接收讼争房屋并管理至今。 廖建莲于2016年7月28日转账8762元至吴强账户。 自2016年8月起至2019年5月期间，吴强按月支付廖建莲账户17000元左右，代廖建莲偿还银行按揭贷款，共计580078.39元。 另查明，2015年，禾泰公司、诚于德公司起诉廖建莲房屋租赁合同纠纷一案，后于2016年4月25日撤回起诉。 2016年5月10日，禾泰公司起诉廖建莲物权保护纠纷一案，诉请廖建莲支付无权占用厦门市思明区厦禾路1019号地上一层至四层、厦禾路1017号地下室房产期间和腾空期间的占有使用费248625元及经营管理服务费61200元。该案审理过程中，禾泰公司向本院提出财产保全申请，本院作出（2016）闽0203民初7531号民事裁定书并于2016年10月24日冻结了廖建莲名下的讼争房屋。 后本院于2016年9月9日作出（2016）闽0203民初7531号民事判决书，支持了禾泰公司的上述诉请。廖建莲对判决不服，提出上诉，厦门中院于2017年2月22日作出（2016）闽02民终5237号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2017年3月13日发生法律效力，禾泰公司于2017年4月27日向本院申请强制执行。 2017年4月1日，吴强起诉廖建莲、江勇茂房屋买卖合同纠纷一案，提出诉讼请求：1.确认吴强与廖建莲、江勇茂签订的《房屋买卖居间协议书》有效；2.廖建莲、江勇茂协助吴强办理讼争房屋的产权过户手续；3.廖建莲、江勇茂共同承担吴强因维权支出的律师费5万元。本院于2017年5月16日就该案作出（2017）闽0203民初5392号民事判决书，认定讼争合同属有效合同。但因讼争房屋被查封，过户条件不具备，且双方对律师费的承担未进行明确约定，故驳回了吴强关于房产过户及律师费承担的诉讼请求。 本院于2017年11月9日就吴强对本院冻结被执行人廖建莲名下讼争房屋提出的书面异议作出（2017）闽0203执异105号执行裁定书，裁定驳回吴强的执行异议请求。吴强对该裁定结果不服，提起对禾泰公司、廖建莲的案外人执行异议之诉，诉请确认讼争房屋归吴强所有，并要求停止对讼争房屋的强制执行及解除对房屋的冻结。本院后作出（2017）闽0203民初17444号民事判决书，认定“本案中，吴强以买受人身份要求本院解除对讼争房屋采取的保全措施，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定内容，但根据在案事实及证据，应当认定吴强对讼争房屋未办理权利转移登记亦存在责任。首先，讼争合同第十一条约定吴强与廖建莲、江勇茂应于2016年7月18日前前往公证处办理交易登记手续，但双方并未依约办理讼争房屋的权属转移登记手续，其未办理的原因归责于双方当事人。其次，如吴强与廖建莲主张双方在讼争合同中实际上并未约定讼争房屋权利转移登记时间成立，那么双方当事人在涉及讼争房屋这一巨额资产交易中未明确约定权利转移登记的时间，难谓吴强已经尽到了审慎的注意义务；亦即如果双方当事人未明确约定房屋权利转移登记时间，讼争房屋未在法院冻结前的合理期限内办理权利转移登记手续，其原因应归责于双方当事人；第三，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定‘代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任’，结合代理制度理论及司法实践，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，除非被代理人同意或者追认。虽然廖建莲、江勇茂于2016年7月16日出具了有关讼争房屋管理、处分权利的《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》中载明的受托人为吴强，且其中并未授权吴强可以将讼争房屋出售给吴强自己并办理权利转移登记手续”。同时认定吴强根据讼争合同就讼争房屋享有要求廖建莲、江勇茂办理权利转移登记的债权，而不享有物权。故而驳回吴强的诉讼请求。吴强对判决结果不服，上诉至厦门中院。厦门中院于2019年6月16日作出（2019）闽02闽终1182号民事判决书，认定“本案讼争房产未过户登记至吴强名下不符合‘非因买受人自身原因未办理过户登记’该情形，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。双方当事人并没有约定讼争房屋的过户登记时间，可见在签订购房合同过程中，吴强对是否办理房屋过户登记、何时办理过户登记并不在意。其次，吴强认为目前法律没有规定房屋买卖双方对房产过户登记时间必须进行约定。但是，没有约定过户登记时间致没有及时办理过户登记而造成讼争房屋仍登记在被执行人名下的，则不符合《执行异议和复议规定》第二十八条中‘非因买受人自身原因未办理过户登记’的情形。第三，房屋有按揭贷款未还清，并非不能办理房屋过户登记的理由，实践中带按揭的房屋办理过户登记的比比皆是。双方未约定办理过户登记的时间，吴强又未及时要求办理过户，才导致讼争房屋仍登记在廖建莲名下而被查封”。故判决驳回上诉，维持原判。该案审理中，廖建莲陈述其于2016年7月28日转账支付给吴强的8762元系出借给吴强的款项。 还查明，案外人廖彬宏起诉江勇茂民间借贷纠纷一案中，廖彬宏提出财产保全申请，本院于2018年1月16日作出（2018）闽0203民初137号民事裁定书，并冻结了廖建莲名下的讼争房屋。后本院于2018年3月30日作出（2018）闽0203民初137号民事判决书，判决江勇茂于判决生效之日起十日内偿还廖彬宏借款本金198万元并按月利率2%的标准支付借款利息。 又查明，吴强因本案诉讼于2019年7月16日与福建信海律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定吴强应向福建信海律师事务所支付律师代理费9万元，吴强于当日转账支付该笔费用，福建信海律师事务所向其开具发票。 吴强本案中向本院提出财产保全申请，本院依法作出裁定并冻结了讼争房屋，保全顺序为轮候第二顺序，吴强为此支付保全申请费5000元。 审理中，廖建莲同意解除讼争合同，并同意按吴强主张的讼争合同于本案应诉材料送达被告之日解除。截至本案一审辩论终结，讼争房屋仍由吴强控制并对外出租。 本院认为，吴强与廖建莲、江勇茂签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按着约定全面履行自己的义务。根据查明事实，在2016年10月24日讼争房屋被首次查封之前，双方均有依约履行讼争合同，即吴强依约支付购房款并代还银行按揭贷款，廖建莲、江勇茂依约配合办理公证委托手续并交付房产。因双方未约定办理权利转移登记的时间，并以办理公证委托的方式进行交易，吴强后又未及时要求办理过户，最终导致讼争房屋仍登记在廖建莲名下而被查封，吴强对未办理讼争房屋权利转移登记存在一定过错。而廖建莲、江勇茂在讼争房屋被查封后，未积极履行法律文书确定的履行义务，导致讼争房屋一直处于查封状态，后又因案外人提起的民间借贷案件致讼争房屋再次被采取保全措施，足以认定廖建莲、江勇茂对讼争房屋未办理权属过户登记亦存在过错。吴强的举证不足以证明廖建莲、江勇茂在讼争合同履行过程中存在“悔约”情形，其以廖建莲、江勇茂构成根本违约、其购房目的无法实现为由主张解除讼争合同的依据不足。但鉴于讼争房屋目前仍被法院采取保全措施，客观上不具备权属转移登记的条件，廖建莲亦同意解除讼争合同，讼争合同可以解除，本院认定讼争合同于本案应诉材料送达廖建莲、江勇茂之日即2019年8月12日解除。 讼争合同解除后，廖建莲、江勇茂应返还吴强已付购房款及垫付的银行按揭贷款。关于已付购房款数额，吴强主张已付购房款138万元，除双方确认的136万元外，其余2万元的支付情况为：根据协议第四条约定，吴强应在2016年7月16日支付购房款118万元，但廖建莲将讼争房屋出售给吴强之前即将房屋对外出租，并收取了承租人的押金及2016年7月份的租金，廖建莲于2016年7月17日将讼争房屋交付给吴强后，廖建莲需要将承租人交付的押金及2016年7月17日之后的租金支付给吴强，经双方结算共计28762元，该部分款项与吴强应付的2万元进行抵销后，廖建莲反而还要支付吴强8762元，故廖建莲于2016年7月28日转账支付吴强8762元。廖建莲主张之所以支付8762元是将已收取的租金移交给吴强，其仅收到购房款136万元，并不存在另外2万元购房款抵扣的事实。对此，本院认为，结合吴强的陈述及其提交的部分租赁合同载明的租赁起始时间（早于讼争房屋的交付时间即2016年7月17日），可以认定双方在交接房屋时房屋确实处于对外出租状态，且廖建莲在（2019）闽02民终1182号案件审理中陈述该款项系出借给吴强的款项，与本案的陈述自相矛盾，如确存在购房款未足额支付的情形，廖建莲未进行催讨亦不符常理。故吴强的陈述更为可信和合理，本院认定吴强已支付购房款138万元、垫付银行按揭贷款580078.39元，该两项款项廖建莲、江勇茂应予以返还。 廖建莲、江勇茂虽未在本案就返还讼争房屋提出相应诉请，为减轻当事人的讼累，本案就讼争合同解除的后果进行一并处理，吴强应将其控制使用的讼争房屋返还廖建莲、江勇茂。 关于吴强主张的违约金及律师费、利息损失赔付。如前认定，买卖双方对未办理权属转移登记均存在过错，亦对讼争合同的解除后果存在过错。吴强未能证明廖建莲、江勇茂存在违约（悔约）行为，无权依讼争合同的约定要求廖建莲、江勇茂承担违约责任。关于吴强的损失，结合双方的过错程度，本院认定双方对合同解除各承担50%的过错比例，鉴于吴强自2016年7月17日接收讼争房屋后对外出租收益，该收益与廖建莲、江勇茂应向其负担的损失赔偿大致相当，本院基于公平原则，认定双方互不找补、互不向对方赔偿损失。财产保全申请费5000元，按双方的过错比例各自负担2500元。 综上，对吴强的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴强与廖建莲、江勇茂于2016年6月5日签订的《房产买卖居间协议书》于2019年8月12日解除； 二、廖建莲、江勇茂于本判决生效之日起十日内返还吴强购房款138万元、代垫的银行按揭款580078.39元； 三、吴强于本判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区××路××号××室的房产返还廖建莲、江勇茂； 四、驳回吴强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18920元，由吴强负担9460元，廖建莲、江勇茂共同负担9460元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；财产保全费5000元，由吴强负担2500元，廖建莲、江勇茂共同负担2500元，该款项吴强已垫付，廖建莲、江勇茂应于本判决生效之日起七日内支付吴强。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年一月十三日 法官 助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。