广东省连南瑶族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1826执异1号 案外人：吴健华，男，汉族。 委托诉讼代理人：黄嘉琳，广东伯方律师事务所专职律师。 申请执行人：连州市贵远实业发展有限公司，住所地：广东省连州市连州镇莲塘东一巷**首层。 法定代表人：张志雄，该公司经理。 被执行人：连南瑶族自治县腾兴置业有限公司，住所地：广东省连南瑶族自治县三江团结大道****及地下室。 法定代表人：胡思金，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人连州市贵远实业发展有限公司（以下简称贵远公司）与被执行人连南瑶族自治县腾兴置业有限公司（以下简称腾兴公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人吴健华对本院查封连南城市广场A栋第一层06号商铺的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴健华称，异议请求：裁定不得查封和执行位于连南××自治县××江镇车头××广场××号商铺（产权证号：00××60）。事实和理由：案外人与被执行人于2015年4月2日签订《建设工程承包施工合同》，由案外人作为承包方按合同约定承建城市广场工程项目，工程交付被执行人使用且工程竣工验收合格后，案外人于2017年4月28日向被执行人出具《工程（结算）款书》，就总计27827302元工程款（不含质保金567904元）与被执行人进行工程交付使用后的结算。被执行人于2017年5月15日对《工程（结算）款书》盖章签字确认了结算工程款的计算方式以及确认结算数额为27827302元（不含质保金567904元）。2018年4月23日，案外人与被执行人双方签订《商品房地产工程款协议》及《商品房买卖合同》，约定被执行人将其名下位于连南县××江镇车头××广场××号商铺过户到案外人名下，用于抵偿被执行人尚欠工程款。06号商铺建筑面积为45.92平方米，每平方米16000元，总价734720元。在协议签订当日，案外人向被执行人出具了收款收据确认已收到工程款734720元。随后双方办理了06号商铺网签手续。案外人在合同签订当日委托工作人员罗彩霞代为管理并出租06号商铺，即案外人已实际占用并使用商铺。由于被执行人拒不配合案外人办理06号商铺的过户手续，案外人于2019年8月14日向连南县人民法院起诉要求案外人配合办理过户手续。案外人认为，案外人与被执行人在申请执行人查封06号商铺之前签订的《商品房地产工程款协议》及《商品房买卖合同》合法有效，该事实已经连南县人民法院和清远市中级人民法院查明并且确认。案外人已向被执行人足额支付款项，且在连南县人民法院查封前已实际占有并使用该商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人对06号商铺享有足以排除查封和执行的权利。 本院查明，腾兴公司与贵远公司于2017年6月15日签订《清远连南城市广场包销合同》，约定腾兴公司委托贵远公司代理包销该项目之物业。因腾兴公司未按时支付代理佣金，2018年3月28日贵远公司就商品房委托代理销售合同纠纷向本院起诉腾兴公司。在该案审理中，本院于2018年3月29日作出（2018）粤1826民初136号民事裁定，裁定冻结腾兴公司的银行存款1300000元。后腾兴公司于2018年6月19日向本院提供城市广场03号商铺的房产作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物，要求解除对其银行账户的查封。本院经审查认为腾兴公司的该请求符合法律规定，并于同日作出（2018）粤1826民初136号之一民事裁定，裁定查封城市广场03号商铺。该案经本院审理后于2018年9月20日作出（2018）粤1826民初136号民事判决书，腾兴公司不服该判决向广东省清远市中级人民法院提出上诉，清远市中级人民法院经审理后于2019年4月25日作出（2019）粤18民终477号民事判决，判决限腾兴公司在判决生效之日起十日内向贵远公司支付代理佣金545175.68元。判决生效后，贵远公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年10月10日作出（2019）粤1826执217号执行裁定，裁定拍卖位于连南××自治县××江镇车头××广场××号商铺[产权证号：粤（2018）连不动产权第0001463号]（以下简称03号商铺）。案外人连南瑶族自治县三江镇人民政府（以下简称三江镇政府）对上述执行行为不服，于2019年10月24日向本院提出书面异议，本院于2019年11月7日裁定中止对03号商铺的执行。 2019年12月9日，本院根据贵远公司申请查封登记在腾兴公司名下位于连南××自治县××江镇车头××广场××号商铺[产权证号：粤（2018）连不动产权第00××60号]（以下简称06号商铺）。吴健华对上述执行行为不服，提出本案异议申请。 另查明，吴健华与腾兴公司于2015年4月2日签订《建设工程承包施工合同》，由吴健华承建连南城市广场施工项目。工程竣工验收合格后，吴健华与腾兴公司出具《工程（结算）款书》，确认工程款总计为27827302元（不含质保金）。2018年4月23日，吴健华与腾兴公司签订商品房抵偿工程款协议、商品房买卖合同约定腾兴公司将06号商铺抵偿给吴健华，抵偿单价为16000元/平方米，抵偿总价为734720元。因腾兴公司未按期支付剩余所欠工程款，吴健华向本院提起诉讼，本院于2019年5月16日作出（2018）粤1826民初463号民事判决书判决腾兴公司向吴健华支付工程款5407582元、退回质保金567904元。腾兴公司提出上诉后，清远市中级人民法院于2019年10月17日判决驳回上诉，维持原判。 再查明，本院于2019年8月23日受理吴健华诉腾兴公司商品房销售合同纠纷，案号为：（2019）粤1826民初451号，诉讼请求为：1.判决确认06号商铺所有权归属于吴健华，价值734720元；2.判决腾兴公司继续履行合同，协助吴健华办理房屋过户手续；3.判决腾兴公司向吴健华支付迟延办理过户违约金人民币108885.5元（以人民币732720元作为计算基数，按照每日万分之三计算，从2018年4月24日计算至涉案房屋过户至吴健华名下之日止，暂计至2019年8月31日）；4.本案诉讼费用由腾兴公司承担。截止至2020年1月19日，该案正在审理中，尚未作出生效裁判。 本院认为，本案的争议焦点为吴健华对06号商铺是否享有足以排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吴健华能够排除执行的依据在于吴健华与腾兴公司签订的商品房抵偿工程款协议、商品房买卖合同是否合法有效，即本院查封之前吴健华是否已合法占有该06号商铺。经本院查明，吴健华在本院受理的（2019）粤1826民初451号案件中对腾兴公司提起的诉讼事项已包含认定其是否具备排除执行的依据，即（2019）粤1826民初451号案件的审理事项已包含本案审理所需认定事项，故本案不再就案涉相关实体问题作出认定，对于吴健华的异议申请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，裁定如下： 驳回吴健华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向广东省连南瑶族自治县人民法院提起诉讼。 审判长  古智平 审判员  谢柳青 审判员  唐长妹 二〇二〇年一月十九日 法官助理曾文秋 书记员李燕梅