安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初6535号 原告：安徽德信融资担保有限公司，住所地安徽省合肥市政务区祁门路辉隆大厦，统一社会信用代码91340000796421424M。 法定代表人：钟钢，董事长。 委托诉讼代理人：马学聪，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏艳春，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：黄泽安，男，汉族，1960年7月30日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张妤，北京高文（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余浩，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。 第三人：淮南圣烨置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民北路（市第一人民医院院内），统一社会信用代码91340400573026638F。 法定代表人：周利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：严亮，安徽八公律师事务所律师。 原告安徽德信融资担保有限公司（下称德信公司）诉被告黄泽安、第三人淮南圣烨置业有限公司（下称圣烨公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德信公司的委托诉讼代理人马学聪，被告黄泽安的委托诉讼代理人张妤、余浩，第三人圣烨公司的委托诉讼代理人严亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德信公司向本院提出诉讼请求：1、撤销合肥市蜀山区人民法院于2019年6月18日作出的（2019）皖0104执异34号《执行裁定书》，准许对淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：德信公司与安徽天木消防工程有限公司、圣烨公司等因追偿权纠纷陆续诉至合肥市蜀山区人民法院，合肥市蜀山区人民法院于2018年9月11日作出（2018）皖0104民初4025号民事调解书，安徽天木消防工程有限公司应偿还德信公司代偿款6041515.32元，资金占用费等，圣烨公司等对安徽天木消防工程有限公司应承担债务承担连带清偿责任；合肥市蜀山区人民法院另于2018年9月11日作出（2018）皖0104民初5468号民事调解书，安徽天木消防工程有限公司应偿还德信公司代偿款4104754.36元，资金占用费等，圣烨公司等对安徽天木消防工程有限公司应承担债务承担连带清偿责任。合肥市蜀山区人民法院根据的申请，于2018年6月26日作出（2018）皖0104民初5468号民事裁定书，查封了淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺。上述文书均已发生法律效力。后德信公司向合肥市蜀山区人民法院申请执行，法院在办理（2018）皖0104执4174号、（2018）皖0104执4255号两起案件中，于2019年3月11日向圣烨公司送达司法评估报告书，对案涉房产进行司法评估，准备拍卖，黄泽安对执行标的提出书面异议。合肥市蜀山区人民法院于2019年6月18日作出（2019）皖0104执异34号执行裁定书：中止对淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺的执行，该裁定于2019年7月2日送达原告，原告不服该裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述法律规定，黄泽安所提起的案外人执行异议之诉若想成立，应满足以上条件，缺一不可。本案中，案涉房产从黄泽安购买之日至法院查封之日止，已长达几年之久，黄泽安有要求圣烨公司办理过户的机会，并有要求圣烨置公司办理过户的法律救济途径，黄泽安也没有证据证明圣烨公司一直未将办理产权证所需要由出卖人提供的材料递交产权登记机关，因此黄泽安所持未能过户的理由，不符合法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，以致法院对案涉房产的查封，其明显具有过错。基于此，黄泽安不能完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的全部条件，另案涉房产为商铺，不符合第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，因此黄泽安对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其无权要求法院停止对涉案房屋的执行。（2019）皖0104执异34号执行裁定书裁决前，未对案件事实进行全面审查，同一栋商业用房2015年12月黄泽安与圣烨公司的交易价格为9500元/平方米，2016年12月淮南市宏卫商业运营管理有限公司与圣烨公司的交易价格为2800元/平方米，价格差异离谱，黄泽安与圣烨公司的买卖合同属于不正常的交易，且在执行过程中没有提供相关合同、支付凭证、案款来源及按揭贷款的来源。综上所述，原告认为：黄泽安对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，法院评估拍卖行为合法。为维护原告的合法权益，依据相关法律之规定提起诉讼，望判如所请。 被告黄泽安辩称：1、蜀山区人民法院作出的（2019）皖0104执异34号执行裁定书事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回原告的诉请；2、涉案房产在查封前签订合法有效的商品房买卖合同，且黄泽安已经支付了全部价款，由于圣烨公司未协助黄泽安及时办理过户，导致房产现未在黄泽安名下，但不影响黄泽安对该房产的占有使用及所有权；3、本案房产未过户的理由及过错完全是因为圣烨公司所致，黄泽安在此过程中多次与圣烨公司沟通协调，但由于圣烨公司未能提供购房发票影响了房产的过户；4、请人民法院依法保障黄泽安对房产的所有权。 第三人淮南圣烨置业有限公司陈述：一、德信公司提出的黄泽安不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定的观点不符合客观事实。圣烨公司所开发的案涉项目于2016年6月完工，2017年1月份圣烨公司因与淮南市第一人民医院的拆迁纠纷而被其申请诉前财产保全，保全的金额为2800万元。后安徽省淮南市田家庵区人民法院于2017年1月4日做出了（2017）晥0403财保2号裁定书，裁定对圣烨公司的54套房屋进行了查封，导致圣烨公司经营收入中断，财务陷入危机，引起一系列诉讼案件产生，圣烨公司的资产陆陆续续被查封殆尽，更是让圣烨公司的经济状况雪上加霜，造成圣烨公司没有资金可以向税务机关缴纳税款，因此始终未能开具发票，才导致圣烨公司无法为黄泽安办理房屋过户手续。二、德信公司提到案涉房屋为商铺，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋”的规定的观点不成立。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，买受人黄泽安已满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，因此，其完全可以排除法院的强制执行。另外，合肥市蜀山区人民法院在执行中做出停止执行的裁定时，仅适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，印证了买受人黄泽安排除强制执行只需满足其中一条规定即可。综上，圣烨公司认为，买受人黄泽安基于客观事实情况，已享有足以排除强制执行的民事权益，贵院作出的停止执行的裁定具有事实依据。请求驳回德信公司的诉讼请求。 经审理查明：德信公司依据安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2018）皖0104民初4025号、（2018）皖0104民初5468号已经发生法律效力的民事调解书向本院申请执行。执行过程中，因被执行人圣烨公司未按生效法律文书履行义务，本院于2018年7月4日对被执行人圣烨公司名下位于【不动产权证号：皖（2016）淮南市不动产权第××号】予以查封。并于2019年3月11日向被执行人圣烨公司送达司法评估报告书，拟对上述商铺予以拍卖。黄泽安获知本院拟处置上述商铺，向本院提出书面异议，认为其合法购得的但仍在被执行人圣烨公司名下位于淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305号商铺【不动产权证号：皖（2016）淮南市不动产权第××号】不应被评估拍卖。 本院于2019年6月18日作出（2019）皖0104执异34号执行裁定书，裁定：中止对被执行人淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305号商铺的执行。 另查明：2015年12月9日，黄泽安与圣烨公司签订商品房买卖合同，圣烨公司将淮南市田家庵区北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305号商铺出售给被告黄泽安，合同总价款为3784990元。同日，办理了商品房网上合同备案。2015年12月7日，黄泽安向圣烨公司转账支付首付款2304990元，该款于2015年12月4日由费勇账户转入黄泽安账户，圣烨公司于2015年12月4日出具收据。2016年1月21日，淮南建工建筑工程有限公司协和嘉苑项目部向黄泽安账户转款480000元。2016年1月22日，此款ＰＯＳ消费至圣烨公司，圣烨公司出具收据。2016年2月3日，黄泽安在淮南淮河农村商业银行西城支行的贷款1000000元转入圣烨公司账户。黄泽安的还贷账户交易明细载明：2016年2月15日存入现金20000元，2016年3月9日以现金方式存入21005元（圣烨公司存入）；2016年4月至2016年6月及2016年8月至2017年4月、2017年6月每月以现金方式存入20580元；2016年7月由王芹（圣烨公司会计）账户转入20580元，2017年5月、2017年10月、2017年11月、2018年2月、3月、4月、5月由王芹账户转入20580元，2017年8月转入41160元；2018年1月、2018年6月至2019年8月15日每月由黄泽安账户转入20580元。 现案涉房屋黄泽安未使用亦未出租。黄泽安与圣烨公司主张因圣烨公司无法开具购房发票致案涉房屋产权未登记至黄泽安名下，未提供证据证明。 上述事实有当事人陈述、德信公司提交的信息公示资料、黄泽安身份证复印件，安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104执异34号执行裁定书、送达回证，（2019）皖0104执异34号案件材料一组（商品房网上备案确认单、收据两份、转款凭证及银行说明），黄泽安提交的商品房买卖合同，网上备案确认单，银行还贷记录在卷证实。 德信公司提交的照片、圣烨公司工商信息材料、淮南市天木协和酒店管理有限公司股权冻结信息，达不到案涉房屋未交付的证明目的，对该组证据的证明效力，本院不予确认。 德信公司提交的淮南市不动产查档证明，与本案无关联性，本院不予确认。 黄泽安提交的交房结算单、物业费收据、物业合同，无其他证据相印证，不能证明其已合法占有房屋，对该组证据，本院不予确认。 黄泽安提交的租房合同，未提交房租支付凭证，达不到其已合法占有房屋的证明目的，对该证据，本院不予确认。 本院认为：案涉房屋被查封前，黄泽安虽与圣烨公司签订商品房买卖合同并已办理网上备案，且已通过其账户向圣烨公司支付购房款3784990元（其中1000000元办理银行按揭贷款），但黄泽安未提交符合法律规定的证据证明房屋查封前其已合法占有该房屋，亦未提供证据证明因圣烨公司无法开具购房发票致其无法办理产权登记，结合房屋查封前，圣烨公司向黄泽安还贷账户存入现金及圣烨公司会计王芹多次向黄泽安还贷账户转款的事实，本院确认黄泽安不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。故德信公司要求准许对淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。德信公司要求撤销合肥市蜀山区人民法院于2019年6月18日作出的（2019）皖0104执异34号《执行裁定书》的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 一、准许对淮南圣烨置业有限公司名下位于淮南市淮滨路北侧第一人民医院棚户区改造项目商业楼305商铺予以执行； 二、驳回原告安徽德信融资担保有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，由被告黄泽安负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  谢静筠 人民陪审员  史筱林 人民陪审员  夏守余 二〇二〇年一月九日 书 记 员  刘媛媛 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理产权过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。