昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初70号原告：王振亚，男，1957年7月10日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：云南天城物业服务（集团）有限公司住所：昆明市南坝路法定代表人：唐亮被告：云南天城物业服务（集团）有限公司医大广场分公司住所：云南省昆明市西山区负责人：陈利锋二被告共同委托诉讼代理人：李林、陈定勇,云南上首律师事务所律师,特别授权代理。原告王振亚与被告云南天城物业服务（集团）有限公司（以下简称：天城物业公司）、被告云南天城物业服务（集团）有限公司医大广场分公司（以下简称：天城物业医大分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振亚，被告天城物业公司及被告天城物业医大分公司的共同委托诉讼代理人李林、陈定勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告负责人因物业服务中违反相关法律法规侵犯业主合法权益的行为书面公开道歉，具结书面整改方案承诺，张贴小区公示栏显著位置公示60天，并报送西山区住建局、西山区某派出所、西山区某街道办事处、西山区某社区居委会、西山区某小区业委会；2.判令被告履行物业合同义务不规范、完善、质价不符，返还原告至接到本诉状诉讼提请之日已足额交纳的全部物业费用总额的30%作为补偿（353.26元×30%×17个月）1801.66元，在整改未通过之前，原告暂按50%的物业费交纳，直至被告整改获得西山区住建局、西山区某派出所、西山区某办事处、西山区某社区居委会、西山区某业委会等六个部门联合验收合格书面证书和小区50%以上业主签名通过验收之日止；3.判令因被告管理失职造成原告征信受损，向原告当面赔礼道歉，赔偿名誉损失费999.99元，并承担至2019年2月之间的物业费2053.1元（7×293.3＝2053.1）；4.判令《某广场前期物业服务协议》格式合同存在损害原告利益，加重原告义务，显失公允的格式条款“第一条九、（一）（二）”“第二条”“第四条（八）”“第五条，（一）二、（一）三”“第六条一、二、三”为无效条款；5.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告在2018年6月22日在验房手续完成拿到钥匙之日起，原告按时足额交纳了物业费，从未有欠缴物业费的行为。原告主动接房过程中，由于被告天城物业医大分公司在验房中未提供完整的交房相关文件，违反国家法律法规单方面设置验接房障碍，致使原告无法实现验接房，并在验房中发现房屋有需要整改修缮的问题被告未及时协调开发商处理。造成延迟接房是由被告主观故意的行为，非原告个人原因。在物业服务合同中，原告违约有明确的违约责任，被告违约没有明确的违约责任，有悖于合同法对等原则。被告未完全履行合同约定义务，物业收费与物业服务质价不符，未遵循国家对物业的相关法律法规，提供规范性服务，损害业主的知情权、监督权、选择权，违反消防安全条例，属于业主的公共收益不公示，电梯维护费未单独列账公示，虚构事实虚假诉讼，将法院立案的通知张贴在小区公示栏长达60天，严重损害原告的个人声誉，物业（开发商）拒绝交纳房屋前期发生的水电费用，致使原告被电力管理部门强制停电，影响原告正常的工作与生活，造成原告个人征信受损。被告利用管理者地位，垄断宽带安装，侵犯业主的选择权，毁坏小区共有的公共设施、房屋，擅自变更用途，门禁安全管理形同虚设，随意停用业主门禁卡，客服接待态度恶劣，业主投诉无回复、无回访。小区卫生脏乱，老鼠横行，绿化破坏严重，日常管理无序。综上，原告严格履行合同约定的义务，被告在合同履行中存在严重违法违规行为，提供服务质量与合同约定严重不符，被告向贵院提起（2019）云0112民初XXXXX号诉讼要求原告承担延滞交房物业费和违约金，现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望合并审理，查明事实，公正判决，维护原告的合法权益。被告天城物业公司、被告天城物业医大分公司辩称，原告提出的第一项、第三项诉讼请求，本案中没有侵权行为，原告也未举证证明由于被告存在侵权行为导致损失，不存在公开道歉、张贴公示、赔偿损失等情况，本案中所有权利义务均根据双方的前期物业合同来决定，如有不当之处应该是违约行为而非侵权行为，原告诉请与起诉的案由存在错误。关于第二项请求，被告已经依法合规的履行了物业合同的相关义务，原告未足额缴纳物业费，不存在要求赔偿的情况。第四项原告请求的条款不属于合同法第52条规定的无效情形，而且原告作为业主，而根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第一条的规定，签订合同的主体是建设单位或业主委员会，而原告并非适格主体，对该项请求没有提起诉讼的主体资格，根据物权法第74.76条的规定，第一、二项请求的提起要达到总人数的2/3、占专有面积的2/3的主体才具有诉权，原告个人没有相应的主体资格。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的物业费收据、物业交接书、车位交付程序表、地下车位接收承诺、物业服务费和二次加压电梯运行维护费发票、车位物业服务费发票、广场前期物业服务协议，经被告质证，对真实性没有异议，且与本案有关联性，予以确认。2019年6月26日住房和城乡建设局物业管理科的关于地下车库违规设置停车泊位的整改通知，被告未否认真实性只是不认可证明目的，但该通知与本案有关联性，予以确认2.原告提交的住房和城乡建设局关于李某某政府信息公开申请的回复、住房和城乡建设局关于住宅专项维修资金责令移交的通知、交房程序表、装修材料确认单、某公司文件等与建设单位有关的材料，与本案不属于同一法律关系，且未提交原件核对在本案中不予确认。原告提交催费通知书，真实性予以确认，但仅凭催费通知书不能证明系被告过错导致原告欠缴电费的事实。原告提交的投诉登记表未提交原件且涉及案外人，在本案中不予采信。原告提交的其他文件，内容不完整或来源不明，不予采信。3.被告提交的住房和城乡建设局文件、广场收费公示，在无相反证据的情况下，予以确认。4.原、被告提交的照片、原告提交的视频及微信聊天记录，未提交原始载体核对，亦无其它证据佐证，在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月26日某投资有限公司（出卖人）与原告王振亚买受人（签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人经批准在昆明市西山区项目，买受人购买房屋，建筑面积共124.79平方米。2014年4月19日某投资有限公司（甲方）和被告天城物业公司（乙方）签订《广场前期物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广场前期物业进行管理服务。西建发【2019】XX号住房和城乡建设局关于昆明天城物业管理发展有限责任公司医大广场分公司小区住宅物业服务费备案的意见：天城物业公司：……住宅物业服务收费标准备案如下：1.物业服务收费标准为每月每平方米1.35元；2.电梯维保养护、年检、运行费及二次供水维修运行费，年终（运行周期）按实际发生费用据实结算，你公司应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目；3.业主按照国家有关规定召开业主大会后，可约定新的物业服务收费标准；4.你公司应按政策规定实行明码标价，公示收费项目、收费标准、服务内容，自觉接受价格主管部门和业主的监督；附件：……12.物业服务收费标准：每月每平方米1.35元（1）综合管理一级0.38元（2）共用部位、公用设施设备日常运行维护一级0.20元（3）清洁卫生一级0.2元（4）园林绿化一级0.19元（5）公共秩序维护一级0.38元（6）预收每月每平方米电梯维保养护年检运行费0.65元、二次供水每月每户每平米0.35元，预收费用，单独列账，转款专用，滚存使用，定期公布。2018年6月22日，原告王振亚在交房程序表“交房完成”处签字确认，并出具收条载明：收到房间以下钥匙：套装门3×5套、共十五把，报箱2把；车位交付程序表“交车位完成”处签字。同日，甲方天城物业公司广场分公司和乙方王振亚签订物业交接书，载明：双方确认2018年6月22日（核对合同）起，上述物业已由甲方交付给乙方；双方还签订地下车位接收承诺。原告王振亚提交的2018年6月22日的《广场前期物业服务协议》载明：甲方（业主）,乙方：昆明天城物业管理发展有限责任公司广场分公，乙方为甲方提供房屋共用部位的日常管理维护服务；乙方为甲方提供对房屋公共部位及共用设施设备的日常维修管理服务；乙方为甲方提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务；公共秩序维护服务；交通秩序与车辆停放秩序服务；房屋装饰装修管理服务；在房屋保修期内乙方为甲方联系施工单位；协调甲方入住（使用）后发现的施工质量问题；乙方根据甲方的需求，为甲方提供相应的有偿服务……甲方签章处空白，乙方处加盖“昆明天城物业管理发展有限责任公司广场分公司”印章。发票显示：原告于2018年4月24日交物业服务费和二次加压电梯运行维护费879.8元，2018年6月22日交车位物业服务费180元。2019年6月26日住房和城乡建设局物业管理科的关于地下车库违规设置停车泊位的整改通知载明：2019年6月25日我局接到业主投诉反映小区地下停车库内有占用公共通道违规设置停车位及违规停车的情况，于当日下午我局工作人员到小区进行实地调查，经查，地下车库内有确实存在部分占用公共通道违规设置车位并停车的情况，现针对该小区存在的违规行为责令你单位按以下条款进行立即整改……我局将在5个工作日后对你单位整改落实情况进行复查……原、被告一致确认：房屋的物业服务费每月293.3元、车位的管理服务费每月60元。另，本院受理（2019）云0112民初XXXXX号天城物业公司诉王振亚物业服务合同纠纷一案，与本案合并审理。本院认为，被告天城物业医大分公司系被告天城物业公司设立的分公司，被告天城物业公司系建设单位选定的前期物业服务企业，被告天城物业医大分公司与业主签订前期物业服务协议，为案涉房屋所在提供前期物业服务，在无相反证据的情况下，原、被告成立合法有效的物业服务合同关系，被告天城物业医大分公司的责任由被告天城物业公司承担。经释明，原告在本案中按物业服务合同纠纷主张权利，则原告第一项诉讼请求：判令被告负责人因物业服务中违反相关法律法规侵犯业主合法权益的行为书面公开道歉，具结束面整改方案承诺，张贴小区公示栏显著位置公示60天，并报送住建局、西山区某派出所、西山区某街道办事处、西山区某社区居委会、西山区某小区业委会和第三项诉讼请求：判令因被告管理失职造成原告征信受损，向原告赔礼当面赔礼道歉，赔偿名誉损失费999.99元，属于侵权责任的范畴并涉及行政管理问题，在本案中不作处理。本案争议的焦点是：被告是否存在违约行为，原告王振亚主张因房屋质量、物业服务质量以及存在其它侵犯业主权益要求减少物业费并赔偿损失的事实和请求是否成立，原告是否欠付被告物业费及相关费用的问题，于（2019）云0112民初XXXXX号案件中处理。（2019）云0112民初XXXXX号案件认定原告于2018年6月22日接房，物业费和车位费从2018年6月22日起计算。2019年6月26日住房和城乡建设局物业管理科下发整改通知，说明被告在地下车库存在违规设置停车泊位情形，责令立即整改。说明被告在案涉小区的物业管理中存在违规行为，构成违约，针对本案能够证明车位管理服务部分存在违约情形，就其它区域的物业管理服务是否存在违约情形，原告未能提交有效证据证明，故结合原告支付物业费的起算时间和整改通知下发的时间及整改时限，被告向原告承担自2018年6月22日至原告起诉前一月即2019年11月22日（17个月）按车位费的30%计算的违约金。双方一致确认车位物业费每月60元，则12个月的30%为306元（60元/月×17月×30%）。关于原告要求“整改通过前”按50%交纳物业费并承担至2019年2月间的物业费2053.1元，原告提出的整改验收条件没有具体约定且有可能涉及行政管理范畴，且结合本案及（2019）云0112民初XXXXX号案件确认的事实来看，原告存在欠付物业费和相关费用的情形，综合双方过错、违约情形，对原告主张继续减少交纳物业费和由被告承担部分物业费的请求不予支持。关于原告要求确认合同部分条款无效的请求，原告未提交相应证据证明合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，且未能证明所列举条款有免除被告责任加重原告责任并排除其权利的情形，对于原告主张部分条款无效的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南天城物业服务（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王振亚违约金306元；二、驳回原告王振亚的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取为25元，原告已预交，由被告云南天城物业服务（集团）有限公司承担，与前款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 田 园二〇二〇年一月十三日书记员 董琴文