江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初6625号原告：曹红霞，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：方某，住江苏省南京市雨花台区。被告：南京中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114339457165D，住所地江苏省南京市雨花台区凤台南路******。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某，户籍所在地江苏省赣榆县，现住江苏省南京市秦淮区。原告曹红霞与被告南京中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹红霞的委托诉讼代理人方某，被告中南公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹红霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金101963.70元（计500天）；2.判令被告赔偿原告损失每天204元（自2019年3月16日计算至房屋实际交付之日止）；3.被告承担所有诉讼费用。事实与理由：原被告于2015年12月19日签署《南京市商品房预售合同》，购买被告开发的软件大道xx室。合同对购房总价、房屋交付条件及形式、交付期限、违约责任等作了约定，被告至今不能按约于2017年10月31日之前交付房屋，应按每延迟一天总房价万分之一承担违约责任，违约金总额为总房价5%，被告至今不能交付房屋，应赔偿原告进一步扩大的损失。被告出售车位，公开承诺返款拒不执行，不到30%业主入住，电梯高频率损坏威胁业主生命安全。车库淹水不能正常使用，违规野蛮施工割断结构承重钢筋，产生安全隐患，《特别提示补充协议》中存在大量不合理条款，明目张胆对销售过程中不实宣传，样板间标准与实际交房标准不一致等大量违规行为，免除自身法律责任，剥夺购房人权利，请求支持原告全部诉请。被告中南公司辩称，中南公司不认可原告对中南公司的全部诉讼请求，理由如下：1.依据双方签订的商品房预售合同，案涉房屋符合法定和合同约定的交付条件，被告不存在违约行为。本案中，原告购买被告开发的位于雨花台区，合同约定的被告交付时间为2017年10月31日，被告在房屋交付以前已经于2017年9月25日取得建设工程规划核实合格书，于2017年10月19日取得房屋建筑工程竣工备案，验收备案证明材料，符合法定和合同约定的交付条件。原告主张的逾期交付与事实并不相符，被告并不存在逾期交付的违约行为，无需承担逾期交付的违约责任；2.被告并不存在合同约定的违约事项，无需赔偿原告的损失。被告已于合同约定的交付时间之前，向原告邮寄了收楼通知书，通知原告进行收楼，履行了合同约定的交付通知义务，原告迟迟不予收楼、拒绝收楼的不利后果应当由其自行承担。原告要求赔偿其损失没有事实和合同法律依据。综上，被告正常履行商品房预售合同的约定，不存在违约行为，故无需承担违约责任。请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，中南公司（甲方、预售人）与曹红霞（乙方、预购人）签署《商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2015）第14595号《国有土地使用证》，依法享有南京市雨花台区凤凰三二期（NO.2015G12）地块的）地块的国有土地使用权售给乙方的商品房为雨花台区赛虹桥街道软件大道xx室，设计用途为一般住宅，该商品房建筑面积87.11㎡，其中套内面积63.86㎡，共有共用分摊建筑面积23.25㎡。乙方应于2015年12月12日前向甲方支付定金20000元，房价款合计2039274元，首付款于2015年12月19日前支付619275元，商业性贷款1420000元。甲方应于2017年10月31日前向乙方交付该商品房。双方在附件十特别提示中约定：甲方承诺按照合同约定的交付时间和交付标准将商品房交于乙方。甲方交付房屋时，乙方应在收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内，到甲方指定的收楼地点办理有关收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，无论钥匙是否交接，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过六个月的为免责期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任。免责期满后甲方仍未交房的，自免责期满后的次日起，甲方按照乙方已付购房款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，违约金总额不高于已购房款的5%。本合同之项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付。除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间。本商品房交付后即开始实施物业管理，乙方需按时足额缴纳物业服务费，本小区住宅按建筑面积1.9元/月/㎡，公摊水电费按500元/户预先缴纳六个月。自甲方寄发的收楼通知所确定交付日的次日起，物业管理费、水电费等费用由乙方承担；因乙方原因导致甲方迟延交付的，自合同约定的交付之日起，该房屋相关的物业管理费、水电费及公共分摊等费用由乙方承担。合同签订后，原告按约定给付了购房款2039274元。2017年9月25日，南京市规划局出具《建设工程规划核实合格书》一份，载明南京市规划局对被告中南公司在南京市雨花台区赛虹桥街道软件大道建设的凤凰三二期（NO.2015G12）地块5）地块**A-5#、A-6#进行了规划核实，经查验该工程符合规划许可要求。2017年10月19日，南京市雨花台区房屋建筑工程竣工验收备案办公室出具备案意见：中南公司建设的凤凰三二期（NO.2015G12）工程于2017年10月13日竣工验收合格，建设单位于2017年10月18日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经审查符合要求，同意备案。2017年10月23日，被告中南公司制作《交房通知书》并向原告寄送，原告确认已收到。收楼通知书中明确办理xx室收楼手续的时间、地点及、地点及相关材料明确需缴纳的款项为：物业服务费（预收12个月）1986元、装修垃圾清运费305元、装修管理保证金1000元、预收公共能耗费500元，合计3791元。至起诉前，原告未向被告交纳上述费用，被告亦未将案涉房屋交付原告。以上事实有《商品房预售合同》《个人购房抵押（保证）借款合同》《建设工程规划核实合格书》《交房通知书》、工程备案表、交房流转单及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定内容履行合同义务。案涉房屋符合规划许可要求并经过竣工验收备案，已符合交付条件。被告在合同约定的交付时间2017年10月31日之前向原告发出交房通知，履行了按期交付的义务。《商品房预售合同》中明确约定“商品房交付后即开始实施物业管理，乙方需按时足额缴纳物业服务费，本小区住宅按建筑面积1.9元/月/㎡，公摊水电费按500元/户预先缴纳六个月”，故原告在收房时应根据合同约定预先缴纳相应费用。被告出具的收楼费用明细中预先收取物业服务费12个月虽超出合同约定的6个月，但原告未提供证据证明其在收到《交房通知书》后履行了收房义务或按合同约定已预缴6个月的相应费用，故原告主张被告迟延交付房屋，应承担违约责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告曹红霞的诉讼请求。案件受理费2339元，减半收取计1170元，由原告曹红霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年一月六日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕