福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初24013号 原告：谭艳，女，1980年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王艺红，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：叶丰，男，1975年3月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告谭艳与被告叶丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭艳的委托诉讼代理人王艺红，被告叶丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭艳向本院提出诉讼请求：1.解除谭艳与叶丰签订的《房屋租赁合同书》；2.叶丰承担违约责任，即支付一个月的租金7480元给谭艳；3.叶丰返还谭艳已经支付的押金及租金29920元。事实和理由：2019年10月14日，谭艳与叶丰签订了《房屋租赁合同书》，约定谭艳向叶丰租赁位于厦门市思明区的房屋，租期从2019年10月28日至2024年10月27日止，每月租金为7480元，按季支付；合同还约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，需提前一个月通知对方，经同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同签订当天，谭艳即转账了押金及一季度的租金给叶丰，共计29920元。10月23日，谭艳因为个人原因跟叶丰协商想退租，并按约定支付一个月的违约金给叶丰，但叶丰却告知谭艳，如果要退租，已经支付的押金及租金29920元概不退还，叶丰提醒了谭艳还有一份《补充规定》，《补充规定》约定由于谭艳的原因造成合同解除的，已收房租不予退回。谭艳得知了《补充规定》的条款及叶丰的想法，就跟叶丰确认不退租且按原计划于2019年10月28日开始搬进去租赁的房屋，但叶丰却反悔不将房屋租赁给谭艳，且将租赁房屋的钥匙跟锁均进行更换，谭艳无法进入租赁的房屋。综上，叶丰的行为已经构成违约，应承担违约责任及返还谭艳已经支付的租金及押金。 叶丰辩称，一、谭艳诉称的事实违背事实、混淆颠倒时间顺序，故意将10月23日至10月25日的事情全部混淆到10月23日。1.2019年10月14日，双方签订《房屋租赁合同书》的同时还签订了《补充规定》；2.2019年10月23日，谭艳是告知退租，租赁合同因告知送达叶丰而即刻解除；3.2019年10月23日，谭艳告知退租时，对于赔偿问题谭艳的承诺是“按照合同来，损失我会赔偿给您”，也就是合同约定的押金及房款都不退，而不是起诉状上说的“只赔偿一个月违约金”；4.谭艳早知《补充规定》的存在和叶丰的想法以及退租应该承担的后果，而不是经提醒后才知道《补充规定》的存在及叶丰的想法；5.双方在2019年10月25日前并无任何争议，而是房屋已经退租，合同已经解除，违约责任方已确定，违约金赔偿也已经确认清楚，房屋也无须交接，各方面都已经完全达成了一致意见，双方都认为没有再次探讨此事的必要，也无探讨时间约定，无任何分歧；6.双方产生争议的时间点是退租后的2019年10月25日，当日谭艳主动约我面谈，由于谭艳退租时明确告诉“她会帮我努力寻租”，因此叶丰认为是商讨此事所以应约前往。面谈时双方再次确认退租事实，合同已经解除，但谭艳对自己退租时承诺的“按照合同来，损失我会赔偿给您”的想法再次反悔，她说：“她的做旅游的朋友很多，可以帮我寻租，一个月内就可以帮我租出去”，因此谭艳提出只愿意支付一个月违约金的要求，叶丰表示不同意，告诉她租出去可以，但没有租出去前只能按照原合同执行；7.起诉状中“按原计划于2019年10月28日开始搬进去……但被告……且将租赁房屋的锁跟钥匙均已更换……”均和事实不符，实际情况是2019年10月14日签约当日，已经交付房屋，至2019年10月23日退租当日，谭艳随时可以搬入，只是她们没有搬进去，10月23日也明确不搬进去。10月28日谭艳无法进入租赁房屋的原因并不是“锁跟钥匙均已更换”，而是退租后，谭艳主动归还了该房屋的钥匙，所以谭艳没有钥匙进入。谭艳当天傍晚在电话中威胁破坏门锁，且拒绝派出所当面沟通，“为报警而报警”，为防止破坏门锁，破坏房屋的行为，才在20点56分请换锁师傅更换防盗性能更好的锁。二、从2019年10月23日与谭艳的微信聊天记录，结合之后双方的行为来看，在2019年10月23日，双方已达成即日退租的一致，合同解除。原因如下： 1.谭艳在对话过程中没有出现任何询问叶丰是否同意，或者她还要再考虑的语言表达，口气上表达是不管叶丰同不同意她都要退租；2.叶丰也没有任何反对的意思，只是告诉谭艳其行为将给叶丰带来很大损失，希望她考虑能不能承受违约造成的损失；3.谭艳说的“您赶紧挂出去，我也会让朋友帮忙转发”，表现了她明确、急切即刻退租心情，并明确表达了退租后还会积极、主动帮忙寻租的承诺；4.双方当天谈话的最后一句话是以谭艳明确退租是谭艳三人集体一致的决定，无法改变结束的，之后当日双方再无对话；5.该房屋的违约方，违约金都已经确定，房屋本身也无须交接，已不存在其他需要交接的问题，双方都认为已经没有再次对此事进行沟通的必要，所以也没有约定以后还要再沟通及再沟通时间；6.从谭艳一方来看，除了语言，行为上也明确退租当日双方已经达成一致：（1）谭艳退租前后都没有缴纳物业费，明知且催促后不缴纳；（2）谭艳主动退还该房屋钥匙；（3）谭艳已经积极向许多同行进行推荐，让他们尽快来租此房。以上这些谭艳以自己的行为确认2019年10月23日双方已经达成退租一致，合同解除；7.从叶丰一方来看，无论心理上和行为上都表示同意，体现在：（1）谭艳退租当晚，就和中介联系，并按照谭艳要求在贝壳App当晚上架寻租；（2）退租隔日，就已经安排装修师傅进场装修，并实际支付装修款；（3）接受了谭艳退回的该房屋钥匙；（4）谭艳再纠缠此事的时候就多次告诉她当日已经退租一致。三、谭艳的微信谈话应认定为“告知”而不是“协商”，根据合同法第九十六条明确规定：“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。因此，2019年10月23日谭艳的退租“告知”因送达叶丰而即日生效。四、谭艳的因为不予说明的“家庭原因”要求退租，不属于正当理由，不适用于本房屋《房屋租赁合同书》第八条的“当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同”的“有正当理由”的前提条件，但明确适用于《补充规定》第二条：“由于乙方原因造成合同解除的，已收房租不予退回。”从2019年10月23日的微信对话中可以明确看出，叶丰并没有向谭艳提出“须提前壹个月通知”的要求，也没有向其提出“须经我的同意”才可以退租；从谭艳一方来看，她没有询问叶丰是否同意，更没有表示一个月之后才要退租。退一步说，如和《房屋租赁合同书》第八条有所违背的，也属于当日双方都允许的情况下对此条款进行了变更，但对违约条款没有进行变更。五、《房屋租赁合同书》和《补充规定》的约定并无矛盾之处，正是由于《房屋租赁合同书》有未约定或者约定没有明确之处，所以签订后双方才额外签订了《补充规定》，因此，如有矛盾之处也应该以《补充规定》为准。六、合同的解除后，并不会因为一方不支付违约金而再次生效。退租后谭艳因不愿按照合同支付违约金再次反悔。但合同的解除后，并不会因为一方不支付违约金而再次生效。七、在事情发生后叶丰积极减少双方的损失，以最大的诚意给予谭艳解决方案，但谭艳退租后的行为根本不是真正想要重新租房，纯粹在闹，存在明显恶意。谭艳拒绝与我沟通，也拒绝了派出所、法院调解。在谭艳退租后又反悔时，我也本着不让谭艳亏一分钱的态度，为了息事宁人，积极地希望能顺利解决此事，因此在谭艳要求重新租赁的时候，并没有一口回绝她，仅仅提出“押二”的要求。提出“押二”的原因在于：1.根据谭艳自己的说辞，她退租后又反悔说要租的原因在于她自己“误以为”违约金很低，所以才退租，而反悔重新租赁的原因是“发现违约金很高，她自己承担不起”，按照合同约定，违约金最高的时间点是房租刚交完时，这时候谭艳的违约金是四个月，最低的时间点是还没有交房租前，这个时候违约金是一个月。谭艳告诉违约金一个月对她无法进行约束。她可以随意违约时，前车之鉴，如再次与她签订合同，按正常思维，不可能在不提高违约金门槛；2.谭艳在房屋租赁期间不主动缴纳2019年10月1日之后的物业管理费及相关费用，经催促后仍然无动于衷；3.10月23日谭艳退租当晚，叶丰已经重新委托中介发布寻租信息，对房屋进行重新装修，购买安装空调电器，场内原有空调已经由三台变成四台，房屋重装及设备的增加提高押金实属正常；4.谭艳已经不被我信任，短短12天内经历了签约——按其要求清空房屋——不交物业管理费——出退租——退回钥匙——约谈减少违约金——反悔又要重租，且被要求必须按照原合同执行，多次变卦；5.两次面谈谭艳对方是三位女性，叶丰确实存在沟通上的弱势，希望提高违约门槛，不想以后双方为此事情再次纠缠不清。因此，重新签订合同叶丰提出“押二”要求是正常房东的思维，合情合理。八、由于谭艳的违约行为给叶丰造成的损失，违约金已经无法弥补。虽委托多家中介，网络付费寻租，但房屋尚未再次出租，目前仍处于空置。由于房屋已按照谭艳要求清空，再次出租受众较少，且2020年春节进入倒计时，按照中介及历史行情预测至少要等到明年3-4月份以后才有望出租。房屋空置期间除租金损失外还产生物业管理费、公维金、水电公摊、垃圾处理费等房屋空置费；再次出租还将产生3740元的中介费，包括叶丰往返带看的时间成本，误工费、路费等费用，扣除谭艳实际使用的10天产生的租金及物业相关费用，违约金早已无法弥补损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月14日，叶丰（出租方、甲方）与谭艳（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将厦门市思明区出租给乙方，面积126平方米，室内包括空调三台、灯、窗帘及固定物，租赁用途为办公/住宅，租赁期限从2019年10月28日至2024年10月27日，每月租金为7480元，每季度付一次，乙方每期租金在该期开始日前的7天内支付；合同签订之日，乙方向甲方支付7480元作为押金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间乙方负责交付水电费、煤气费、小区管理服务费用等；租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付壹个月租金作为违约赔偿金。同日，双方还签订了一份《补充规定》，约定如下：“……2.如由于乙方拖欠租金，或乙方违约造成甲方提前解除合同收回房屋的，或者合同到期甲方收回房屋的，遗留在房屋内的物品视同乙方废弃，甲方可以不经过乙方同意自行处理，处理乙方废弃物品所产生的费用，由乙方承担，可乙方从押金扣除；由于乙方原因造成合同解除的，已收房租不予退回”。 合同签订同日，谭艳依约向叶丰支付了押金7480元及三个月租金22440元；叶丰亦将讼争房屋其中一扇入户门（共有两扇门）的钥匙交付给了谭艳。2019年10月22日，叶丰将讼争房屋另一扇玻璃门钥匙放在讼争房屋处，并将该情况发布在其与谭艳均在的微信群组中。 2019年10月23日，谭艳向叶丰发送微信“因为我自己家庭的原因，暂时不能搬过去罗宾森办公，连累另外两个伙伴也不能一起搬过去，所以我想退租”，叶丰回复“你最好考虑下，这样很麻烦”，谭艳回复“家里的事情也不好跟您解释，但是确实会造成大家的麻烦”、“因为我违约在先，我们按照合同来，损失我会赔偿给您”、“我还是按照合同给您赔偿的，若不是情况没有办法，我也不想白白损失费用”、“您赶紧挂出去，我也会让朋友们帮忙转发的”，叶丰回复“你再考虑下”，谭艳回复“下午我也跟另外两位说了，他们虽然很想搬过去，但是我的情况摆在这里，我们也能理解，想着还是尽早跟你提出来”。叶丰收到谭艳该条微信后，即于当日向案外人发送微信联系另行出租事宜，并对外公布了招租信息。当日双方再无其他微信记录往来。 2019年10月25日，双方见面之后，谭艳又向叶丰发送微信“下午聊完之后我想了想，确实退租损失太大，我也承担不起，刚才我们三个也商量了，咱们就还是按照原来合同约定的办吧，一切按照之前签的走”，叶丰回复“已经退了，我房子也有其他打算”，谭艳再次回复“下午约你见面就是想当面沟通这个事情，我之前为就是一个月租金的损失，你提醒我看清楚，才发现按照补充协议这样损失太大，我承担不起，所以就决定不改了，还是按照原来的合同约定的办”，叶丰就此回复“如果要重新签，我会要求你们押二，不是我提出解约的，造成无法租的押金不退”，之后双方就是否继续履行合同进行协商，但未达成一致意见。 2019年10月28日，谭艳提出要将物品搬入租赁房屋内，叶丰回复讼争合同已因承租人原因解除。 本案审理中，叶丰主张已于2019年10月28日将讼争房屋入户门换锁，该房屋至今仍处于空置状态，还未能另行出租。 本院认为，讼争合同及《补充规定》均系谭艳及叶丰的真实意思表示，内容于法不悖，应为有效合同。双方当事人均应依约诚信履行。 本案中，双方争议焦点为讼争合同及《补充规定》是否因谭艳于2019年10月23日提出退租而致解除。 首先，解除合同的通知在法律性质上属于意思表示，该通知到达对方时即发生法律效力，除对方当事人同意撤销该通知，否则解除合同的通知不能撤销。 其次，谭艳于2019年10月23日发送的微信内容明确表示其要退租，其解除合同的通知已到达叶丰，叶丰虽于当日曾回复“你再考虑下”，但不足以代表其同意谭艳撤销解除合同的通知，且此后其也未对谭艳提出解除合同表示异议，而是着手另行出租房屋，并于2019年10月25日向谭艳明确表示讼争合同已经解除。因此，谭艳解除合同的通知未经叶丰同意不得撤销。 再次，谭艳虽于2019年10月25日表示同意继续履行讼争合同，但此时讼争合同已经解除，叶丰提出新的出租条件，谭艳也未能接受，因此双方就租赁事宜未能重新达成合意，叶丰拒绝将讼争房屋交付给谭艳具有事实依据。 综上分析，讼争合同及《补充规定》因谭艳提出退租已于2019年10月23日解除，因此对谭艳再次要求解除讼争合同及《补充规定》以及要求叶丰赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《补充规定》第2条规定，讼争合同系因谭艳单方擅自解约而致解除，已收房租可不予退回，但双方并未约定已经收取的押金可不予退回。叶丰虽主张谭艳应承担讼争房屋2019年10月1日之后的物业管理费，但并未举证证明，因此其已收取的押金7480元应退还给谭艳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶丰应于本判决生效之日起十日内退还谭艳押金7480元； 二、驳回谭艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费368元，由原告谭艳负担294元，被告叶丰负担74元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 王 瑛 二〇二〇年一月十三日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。