广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12200号 上诉人（原审被告）：南宁市金瀚房地产开发有限公司，住所地南宁市兴宁区南梧大道**翰林山水源**楼地下室商业地下****，统一社会信用代码91450100561550192C。 法定代表人：林文忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：邓桂兰，女，汉族，1960年12月4日出生，现住南宁市。 委托诉讼代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农美春，广西天狮灵动律师事务所律师。 上诉人南宁市金瀚房地产开发有限公司（以下简称“金瀚公司”）因与被上诉人邓桂兰商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初6780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金瀚公司的委托诉讼代理人蒋利娜，被上诉人邓桂兰的委托诉讼代理人陈志斌、农美春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金瀚公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回邓桂兰的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由邓桂兰负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。虽然一审认定金瀚公司负有办理不动产权登记证的义务，但不办理案涉房屋所有权证并非金瀚公司主观不愿意，而是因房屋买受人原因导致客观上无法办证。1、业主存在违规装修行为。在案涉房屋装修过程中，业主将开放的观景阳台封闭改为房间使用，以致案涉房屋所在小区无法通过规划验收。后经与规划管理部门、城管部门沟通协调两年之久，最终相关部门提出两个解决方案：一是将装修恢复图纸状态；二是以缴纳罚款替代。因考虑到第一种方式会给业主带来重大影响，故金瀚公司选择缴纳罚款，并由相关部门作出行政处罚决定。为此，《行政处罚决定书》仅陈述开发商在开发建设中的相关事项，而未提及业主违规装修的情形。但因业主违规装修与《行政处罚决定书》中记载的关于金瀚公司的处罚事由是相互独立的，故《行政处罚决定书》未记载业主违规装修情形，但这并不能得出业主对案涉商品房不能通过规划验收没有过错。若业主装修时没有违规行为，案涉商品房是可以通过规划验收的。现金瀚公司已缴纳罚款，案涉商品房通过规划验收并办证的障碍已不复存在。2、业主未提交办证所需材料。案涉商品房交付后，金瀚公司多次通知要求业主提交办理不动产权证所需的《房屋预告登记证明》、契税完税证明、授权委托书等材料，但业主至今未交，以致无法办证。故根据案涉《南宁市商品房买卖合同附件六合同补充协议》（以下简称“《合同补充协议》”）第6条的约定，金瀚公司不应承担相应责任。二、一审判决适用法律错误。1、案涉商品房未能如期办理不动产权登记证是因业主自身过错所致，故根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4（3）的约定及相关法律规定，相应责任应由买受人自行承担。2、关于违约金上限的问题。根据案涉《合同补充协议》第18条的约定，违约金总额累计不超过购房款的3%，该约定系双方的真实意思表示，且内容合法有效，应予以适用。3、根据案涉商品房的实测结果，业主需向金瀚公司支付房屋面积差价款，而根据案涉《南宁市商品房买卖合同》第六条及《合同补充协议》第十五条的约定，在案涉房屋具备办证条件后，买受人付清面积差价款前，出卖人有权暂不为其办理不动产权证。 邓桂兰辩称，一审判决认定事实清楚，说理正确，金瀚公司未依约办理案涉房屋所有权证，构成违约。而未能办证的原因是金瀚公司没有按照《建设工程规划许可证》的要求施工，故应由金瀚公司承担逾期办证的违约责任。 邓桂兰起诉请求：一、金瀚公司向房屋登记机构为邓桂兰申请房屋所有权登记，并将以邓桂兰为产权人的房屋所有权证书交付给邓桂兰；二、金瀚公司向邓桂兰支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算：以购房总价为基数，自2016年6月19日起计至被告办理、交付房屋所有权证之日止，按银行同期活期存款利息计算；三、本案诉讼费由金瀚公司承担。 一审法院认定事实，南宁市兴宁区南梧路6号瀚林山水源项目由金瀚公司开发建设，金瀚公司已取得该项目4号楼的商品房预售许可证。2012年4月15日，邓桂兰与金瀚公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定邓桂兰向金瀚公司购买瀚林山水源4号楼2单元1604号的商品房，购房总价为786013元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第6条约定：买受人应于本合同签订之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知。买受人逾期履行本条义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。第18条约定：买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。第24条约定：如补充协议约定内容与购房合同约定内容不相符的，则以补充协议约定内容为准，自双方签字、盖章之日起生效，均具同等法律效力。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2012年7月3日办理了合同登记备案，邓桂兰支付了全部购房款，并于2014年6月28日接收房屋。现案涉房屋尚未取得现售备案证明，未办理房屋所有权证。邓桂兰以金瀚公司逾期办证为由诉至法院，并提出前述诉讼请求。 一审庭审时，金瀚公司明确其主张的业主加建、扩建行为针对的是案涉小区的全体业主，同时确认案涉商品房在交付时飘窗下部加建了部分墙体，上部镂空；阳台原先交付时有铁栅栏，亦加建了部分墙体；窗户部分镂空。 在一审诉讼过程中，一审法院向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局发函，询问瀚林山水源项目的竣工验收审查情况以及该局在对瀚林山水源项目实地查看过程中是否发现开发商或业主有无违法行为的情况，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局复函：该局执法人员到瀚林山水源项目实地调查发现，金瀚公司存在未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设的情况，该建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。同时，该局出具《行政处罚决定书》，认定金瀚公司擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设案涉项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，对金瀚公司处予罚款14047096.55元。截至一审判决作出之日，该行政处罚决定尚未处理完毕。 一审法院认为，关于金瀚公司办理房屋产权证的合同义务。邓桂兰与金瀚公司双方出于真实意愿签订《南宁市商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，金瀚公司应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。金瀚公司在2014年6月28日将上述房屋交付邓桂兰使用，根据合同第十七条约定，金瀚公司应在2016年6月17日前完成上述合同义务，现邓桂兰要求金瀚公司履行上述合同义务，符合法律规定，予以支持。至于金瀚公司履行办理产权证义务的时间，考虑到现阶段金瀚公司处理行政处罚的时间以及规划验收通过后重新申请办理房屋所有权证书的时间，一审法院酌情确定金瀚公司应在本案判决生效后九十日内办理完成并向邓桂兰交付房屋所有权证书。 至于金瀚公司辩称现阶段不具备产权证办理条件的主张，从本案现有证据反映的事实来看，案涉商品房项目至今未能通过规划验收进而办理产权证的原因系金瀚公司未按《建设工程规划许可证》的要求进行建设，金瀚公司以其应负的行政责任对抗其应履行的合同义务，于法无据，不予支持。 关于逾期办理产权证的违约金。基于该《合同补充协议》第25条的约定，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致时，以《合同补充协议》约定的内容为准。双方签订的《合同补充协议》第18条约定“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”，由于金瀚公司未能在合同约定的期限内完成办理房屋所有权证书的合同义务，根据上述合同条款的约定，金瀚公司应负担逾期办证的违约金，邓桂兰主张自2016年6月19日起以购房总价为基数，按照银行同期活期存款利率计算违约金，未超出上述违约金的约定标准，予以支持；至于违约金是否延续计算的问题，虽然案涉《合同补充协议》第18条约定“逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利”，但综合本案现有证据查明的情况，案涉商品房至今未通过规划验收手续进而办理产权证的根本原因在于金瀚公司未按照《建设工程规划许可证》的要求建设，而金瀚公司作为开发商应尽快履行因其违法建设行为而负担的行政责任，继而尽快履行合同约定的办证义务，双方对于金瀚公司逾期办理产权证违约责任的约定从一定程度上来说，亦对金瀚公司起到督促履行的作用，而该违约金限额的约定不利于办证义务实效性的实现。另一方面，违约金按延续计算的方式，从合同约定的逾期办证违约金起算之日起至今，违约金累计数额尚不足按购房款总额3%的限额方式计算应付数额的三分之一，也就意味着此后金瀚公司仍留存大量的、合理的时间在其应付的违约金限额内完成办证义务，由于金瀚公司未举证该留存的合理时间不足以完成办证义务，故邓桂兰主张违约金应延续计算至金瀚公司实际办理完产权证之日，予以支持。综上，金瀚公司应付逾期办理产权证的违约金计算为：以786013元为基数，自2016年6月19日起计至金瀚公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。 金瀚公司以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人，但因案涉房屋至今未办理商品房现售备案证明，而商品房现售备案证明是办理房屋产权登记所必需的资料，且至今金瀚公司并未将办理房屋产权登记所需的全部资料提交房屋登记部门备案，即金瀚公司在案涉房屋尚未具备产权登记的条件下要求买受人提交办证资料，在此情况下，即便买受人逾期提交资料，该行为亦并非逾期办证的原因，金瀚公司以此主张买受人对逾期办证的后果存在过错，不予支持。此外，金瀚公司抗辩系业主原因导致无法通过项目规划验收，不应支付违约金，但从金瀚公司在一审庭审中确认的内容看，其主张的业主加建、扩建行为并非针对个别业主，而是全体业主的行为，且案涉商品房在交付之时已呈现几近封闭的状态，说明该加建、扩建的行为形成于房屋交付之前，而金瀚公司又未能举证其已明确告知各业主该违法加建、扩建行为导致的法律后果；而且，从一审法院向行政执法部门发函了解的情况来看，现阶段案涉商品房项目未通过规划验收、未能办理商品房现售备案证明的根本原因是金瀚公司未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，该内容与金瀚公司的主张不符，金瀚公司亦未能进一步对其主张予以举证。综上，金瀚公司的该抗辩主张理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、金瀚公司于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为邓桂兰申请房屋所有权登记，并将以邓桂兰为产权人的房屋所有权证书交付给邓桂兰；二、金瀚公司向邓桂兰支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算：以786013元为基数，自2016年6月19日起计至金瀚公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。案件受理费460元，诉讼保全费468元，由金瀚公司负担。 二审中，金瀚公司提交如下证据：证据1、《南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号），证据2、《广西壮族自治区罚没款收据》（桂O（15）No00481973），该两份证据拟共同证明业主存在违规装修行为，对案涉房屋不能通过规划验收存在过错，而金瀚公司已经及时缴纳罚款，并积极解决办证事宜。证据3、户型图，拟证明业主装修时存在违规行为，主要表现为将金瀚公司赠送的观景阳台封闭作为室内空间使用。证据4、《不动产（房屋）测绘成果建筑面积计算结果表》，拟证明业主未按照合同约定向金瀚公司补交房屋面积差价款，金瀚公司有权不为其办理不动产权证，同时因业主未补交面积差价款，以致差价部分面积无与之对应的契税发票，金瀚公司客观上无法办理案涉房屋不动产权登记证书。证据5、《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》，证据6、“邕e登”网页查询截图，该两份证据拟共同证明案涉房屋所在小区在2019年9月19日已可以办理不动产权证书。证据7、《补充协议》，拟证明业主与金瀚公司签订补充协议对办证时间进行了变更，金瀚公司依据变更后的协议履行了办证义务，故业主要求金瀚公司承担逾期办证违约责任无事实和法律依据。 邓桂兰质证认为，证据1《行政处罚决定书》没有原件核实，故对其真实性无法确定，即使是真实的，该《行政处罚决定书》也仅能说明金瀚公司没有按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设。证据2《罚没款收据》恰好证明了金瀚公司存在违规建设的情况，收据上注明的罚款原因是未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设。故不能通过规划验收是金瀚公司没有按照建设规划施工，而非业主违规装修，即使金瀚公司已经缴纳罚款，为办理不动产权证扫除障碍，其也应对业主承担违约责任。证据3户型图的真实性无法确认，但从所要证明的目的看，金瀚公司赠送的阳台实质是房间，所谓的阳台是不存在的，故不存在业主违规装修的行为，而且业主也是根据物业公司的统一要求对阳台进行封闭装修的，并非业主私自对房屋的结构进行改建。证据4没有原件核实，故对其真实性无法确认。根据案涉《南宁市商品房买卖合同》的约定，房屋面积差超过1%的，应由金瀚公司承担责任，故该证据不能证明系业主原因导致不能办理不动产权证。其次，在金瀚公司交纳罚款后，案涉房屋已具备办理不动产权证条件，且金瀚公司也已为部分业主办理了不动产权证，按照金瀚公司提交的补充协议的名单，只要业主放弃追究金瀚公司违约金的责任，金瀚公司就为业主办理不动产权证，因此金瀚公司没有为业主办理不动产权证的原因是业主未放弃追究其违约责任。对证据5、6的真实性、合法性及关联性无异议，该两份证据更能说明金瀚公司应将为业主办理不动产权证的义务承担起来。对证据7《补充协议》的真实性无异议，但对其证明目的有异议，签订《补充协议》的只是部分业主，且该《补充协议》对办证时间的变更，不能认定为本案办证时间也发生变更；其次，《补充协议》恰好可以反映金瀚公司不为业主办理不动产权证的真实原因是业主没有放弃追究金瀚公司的违约责任，故不能办理不动产权证的责任在于金瀚公司。 本院经审查认为，证据1《行政处罚决定书》虽没有原件核实，但证据2《罚没款收据》与证据1相互佐证，且金瀚公司也是根据证据1缴纳罚款的，故本院对证据1、2予以采信。证据3户型图系金瀚公司单方制作，且无施工图纸及相关照片予以佐证，故对该证据不予采信。证据4因无原件核实，故对其真实性不予确认。邓桂兰对证据5、6无异议，故对该两份证据予以采信。因邓桂兰对证据7的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，故本院对一审判决查明的事实予以确认。 另查明，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2019年6月18日作出南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号《行政处罚决定书》，认为金瀚公司分别于2011年、2012年办理了位于南宁市“1号楼”、“2号楼”、“3号楼”、“4号楼”、“5号楼”、“6号楼”、“7号楼”、“8号楼”、“9号楼”、“10号楼”、“11号楼”、“12号楼”共12个项目《建设工程规划许可证》后，擅自未按照《建设工程规划许可证》的规定建设上述12个项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为。上述12个项目违法建设建筑面积合计19036.88平方米，建设工程总造价为178788202.88元。以上事实有现场勘察笔录、现场照片等证据予以证实。该建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对金瀚公司做出以下处罚决定：处建设工程造价（￥178788202.88元）百分之五的罚款，共计人民币捌百玖拾叁万玖仟肆佰壹拾壹元整（￥8939411.00元）。2019年6月20日，金瀚公司缴纳上述罚款8939411.00元。2019年9月19日，案涉商品房所在小区可以办理房屋所有权证。 再查明，2019年10月18日，金瀚公司（甲方）与邓桂兰（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：1、鉴于办理房屋所有权登记前置程序的测绘工作于近期才完成，现测绘部门已经出具办理标的房屋所有权登记的最终测绘报告，标的房屋符合办理所有权登记的条件。故关于原合同“房屋所有权登记的约定”甲乙双方一致同意变更为：甲方应当在签订本《补充协议》之日起100日内，收集办理房屋所有权登记所需要的完整材料，并在约定的该期限内向房屋登记机构申请办理标的房屋的不动产权证，且取得房屋登记机构出具的收件回执供乙方查阅；否则，视为甲方构成违约，甲方应当向乙方承担逾期办证的违约责任，但乙方未按要求及时提交办证所需材料或提交材料不完整的除外。在约定的100日期限内，甲方取得房屋登记机构出具的标的房屋办理所有权登记的回执的，视为甲方已经履行原合同约定的办证义务，乙方无权再向甲方主张违约责任。2、若乙方就原合同约定的办证有关事项己向法院提起诉讼，在法院所作判决确认的权利义务与本协议约定不一致时，双方同意不再执行法院生效判决，以本协议约定为准。……5、本补充协议的约定与原合同有冲突的，以本补充协议的约定为准；本补充协议未尽事宜，双方可另行协商确定。……。 本院认为，案涉《南宁市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。 关于金瀚公司是否存在逾期办理案涉房屋所有权证，是否应承担逾期办证违约责任的问题。根据案涉《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，金瀚公司应在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。但双方于2019年10月18日又签订了一份《补充协议》，根据《补充协议》第1点的约定，金瀚公司应在签订该《补充协议》之日起100日内将办理房屋所有权登记所需材料向房屋登记机构申请办理房屋不动产权证，并将收件回执供业主查阅。同时《补充协议》第5点约定“本补充协议的约定与原合同有冲突的，以本补充协议的约定为准；本补充协议未尽事宜，双方可另行协商确定。”，故双方当事人对金瀚公司向房屋登记机构申请办理房屋所有权证手续的期限进行了变更，即金瀚公司应于2020年1月26日前向不动产登记机构申请办理案涉房屋的不动产权登记手续。综上，金瀚公司申请办理案涉房屋所有权证的期限尚未届满，邓桂兰要求金瀚公司向房屋登记机构申请办理案涉房屋不动产权登记手续，并承担逾期办证违约责任的请求，无事实与法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，金瀚公司的上诉请求成立，应予以支持。因二审出现新证据，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初6780号民事判决； 二、驳回邓桂兰的诉讼请求。 一审案件受理费460元，财保费468元，由邓桂兰负担；二审案件受理费50元，由邓桂兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 农杏雪 审 判 员 朱菲菲 审 判 员 曾 涛 二〇二〇年一月二十日 法官助理 韦振宇 书 记 员 覃英煌 谢沁园 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。