广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34522号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：冯啟超，男，汉族，1979年11月3日，住广东省佛山市禅城区********做701房，公民身份号码440************。被告：陈洁珍，女，1979年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告冯啟超、陈洁珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2019年5月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年10月31日物业服务费为10731.78元，违约金则自2019年5月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年10月15日为1019.62元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告庭审中追加冯啟超为共同被告并明确物业服务费自2019年4月5日起计算。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园二百一十六座（具体地址：佛山市禅城区***************）业主，原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效。二、涉案单元实测面积为390.72平方米。三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2019年5月4日，住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2019年5月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积390.72平方米×4元/平方米=1562.88元。以上计至2019年10月份共拖欠物业服务费10731.78元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2019年5月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年10月15日为1019.62元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。两被告共同辩称，原告于2019年3月29日邮寄通知可以收楼，被告于2019年4月26日办理收楼手续，但是有几个地方不合格，房顶漏水，不满足收楼的交付标准，被告没有办理收楼手续，原告称等雨季过完后进行修补，再安排收楼。原告于2019年7月邮寄至被告邮箱要求收楼，但是被告不知道。原告从来没有向被告催收物业管理费就提起诉讼，原告还没有收楼，不需要交物业管理费。被告于2019年11月11日签订收楼确认书，对于被告还没有收楼前的物业服务费，被告不应当支付。律师费不应当由被告承担。诉讼中，原告举证如下：1、前期物业服务协议，证明原、被告关于物业服务合同情况。2、专项法律服务合同，证明原告委托律师情况及收费情况。3、律师费发票，证明原告支付律师费情况。4、涟岸花园物业交楼通知书、佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。5、交楼通知书EMS快递单、投递证明，证明案外人开发商邮寄通知被告收楼及告知被告计付物业费的时间。6、不动产登记信息查询结果，证明被告取得房产证的时间及房屋实测面积情况。诉讼中，两被告未向本院提交证据。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区************，于2019年*月9日办理商品房合同登记，载明的房屋建筑面积为391.36平方米。房屋实测面积为390.72平方米。2018年8月10日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：391.36平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十条其它事项。一、本协议有效期至业主委员会合法成立，并且代表全体业主与经业主大会表决同意选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2019年3月22日，佛山市和记黄埔地产有限公司向两被告发出《涟岸花园物业交楼通知书》，主要内容为：根据《广东省商品房买卖合同》约定，禅城区科润路10号216单元已具备交楼条件，请于2019年3月22日办理收楼手续，物业服务费将由2019年4月5日起计收。2019年11月11日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2019年4月5日开始计收。被告在该回执上手写以下内容：本人于2019年6月22日到涟岸216座进行办理现场手续，但由于房屋多个地方存在裂缝、墙面灰漆脱落等情况，因此向物管反映需修复相关破损地方再办理收楼手续。而本人于2019年11月11日到216座现场再次办理收楼手续，经确认，之前需执修的地方基本完成，基本符合房屋交付使用的条件，因此于2019年11月11日确认收楼。另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年11月4日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中234件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。原告陈述，原告仍在为涉案小区提供物业管理服务，定于2019年12月31日撤场。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。本案双方争议的焦点在于，两被告应否支付2019年11月11日前的物业管理费。原告认为，从交楼通知书已经明确从2019年4月5日开始支付物业费，因房屋质量问题延迟收楼的过错在于案外人和两被告，与本案原告无关。两被告认为，其虽于2019年4月收到收楼通知书，但由于房屋房顶漏水，不满足交楼条件，没有办理收楼手续，实际上到2019年11月11日才收楼。对此本院认为，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定，物业服务费从交楼通知书上标明的起计日计算，而《涟岸花园物业交楼通知书》系根据购买涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》上约定的交楼时间进行交付，并从合同约定的交楼时间（2019年4月5日）开始计算物业服务费，故本院确定两被告应从2019年4月5日开始支付物业服务费。至于两被告主张其于2019年11月11日才收楼，因本案审理的系物业合同纠纷案件，并非房屋买卖合同，本院不宜在本案中审理案外人开发商是否存在逾期交楼或存在交楼瑕疵而导致两被告无法使用房屋的情形，若两被告认为交纳物业费用造成其损失，可另寻途径主张。经计算，两被告应向原告支付2019年4月5日至2019年10月31日的物业服务费10731.78元（4元/月/平方米×390.72平方米×6个月+4元/月/平方米×390.72平方米÷30日×26日）。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2019年5月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年10月15日，被告应付违约金为128.13元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达282余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告冯啟超、陈洁珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2019年4月5日至2019年10月31日的物业服务费10731.78元及违约金128.13元（违约金暂计至2019年10月15日，此后以10731.78元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担9元，被告冯啟超、陈洁珍负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年一月二十日书记员 张春兰