内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院   民事判决书   （2019）内0421民初9052号   原告：阿鲁科尔沁旗xx物业管理有限责任公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇。   法定代表人：曹某，系该公司经理。   被告：恩某，男，1970年6月16日出生，公民身份号码×××。   原告阿鲁科尔沁旗xx物业管理有限责任公司（以下简称天柱物业公司）与被告恩某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司法定代表人曹某、被告恩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   xx物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即给付原告2018年11月16日至2019年11月15日物业管理服务费2336.54元（1.40元／㎡×139.08㎡×12个月）。2、违约金自2018年11月16日起按千分之三计算，2018年11月16日至2019年11月15日年度物业管理服务费违约金2336.54元×3‰×365天=2558.51元，合计4895.05元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由，恩某于2017年11月13日购买白露的××区房，并入住，面积为139.08㎡。根据《前期物业管理服务合同书》之约定，应缴纳的2018年11月16日至2019年11月15日物业管理服务费为2336.54元（1.40元／㎡×139.08㎡×12个月），自2018年11月16日起，原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告拒不缴纳，为维护我公司的合法权益，故起诉至贵院，请求法院依法查明事实，公正裁决。   恩某辩称，一、2017年11月16日阿鲁科尔沁旗天山镇沁园西区A区以给我楼房钥匙时以各种项目款为名收取我10500元，当时承诺楼房2017年年未竣工，但至今还未办理楼房竣工手续，导致我购买装修已入住的二手房屋无法过户，无法办理住房公积金，经济损失很大。原告未履行《物业合同》所约定的服务内容与质量。二、我居住的小区物业收费标准为每平方米1.4元，定价太高，原告未履行《物业合同》所约定的服务内容与质量,矛盾激化后，原告不让我使用电梯了。我与小区业主开展了选举委员会成员工作，受到原告方的干扰一直无法顺利完成，尤其是第六次公示的时候原告以我未缴纳物业管理服务费等虚假理由把我的业主委员会成员资格取消了，影响了业主委员会的正常成立，以及协商解决物业管理服务费定价的好机会。根据国家计委，建设部《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》第十八条规定：越权定价，擅自提高收费标准的，提供服务质价不符，只收费不服务或者多收少服务的由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚，因此我希望由此产生的不良社会影响和责任由原告承担。三、因赤峰市普通住宅小区物业管理等级及服务费标准规定一类为0.7每月每平米。我居住的小区物业没有进行封闭式管理，没有绿化，没有休闲活动场地，没有固定的存车、停车场所，也没有固定的泊车位，没有体育健身器材设施及场地，楼内消防箱内没有消防栓设备和灭火器，因此我认为我所居住的小区也不能超过此标准。四、2017年11月16日给我楼房钥匙时候小区未竣工，院里没有硬化继续挖沟施工，当时没有暖气，没有自来水，电梯没验收合格，没有投入使用，很多天以后暖气片才开始试水，再很多天后来自来水了，2018年1月23日电梯才验收合格，我们才开始使用电梯。2018年11月15日以前没有明确的物业服务工作，只有楼房施工队的物资保管大哥给我们小区管理和服务。所以我认为2018年1月23日电梯开始使用之前不能收取任何物业管理服务费，2018年1月23日以前施工期间产生的一切费用应该由开发商承担。2018年暑期小区道路开始硬化，但是没有绿化，没有门卫室和门卫。楼内消防箱是空的，没有固定的存车停车场，小区活动室也没有投入使用，发电机组也没用过。五、因2017年11月16日原告以各种项目款为名已经收取我10500元，以及如前所述，电梯投入使用之前不应收取物业管理服务费，和物业收费标准定价过高不应超过每月每平方米0.7元等事项，原告手中还有我剩余款项不应再向我主张2018年11月16日至2019年11月5日期间物业管理服务费。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、对原告提举的证据1.即关于物业管理服务费定价在阿旗物业办召开会议的相关材料的证明效力予确认。理由是虽然被告有异议，但该证据能够与前期物业服务合同相印证，符合证据的真实性、合法性、关联性特征。2、对原告提举的证据2.即物业服务合同的证明效力予以确认，理由是符合证据的合法性、关联性特征，被告虽有异议，但未提举相反证据反驳原告为其提供物业服务的事实。3、对原告提举的证据3.即2018年1月10日收据的证明效力予确认，理由是被告对真实性无异议，该证据能够证明被告已交纳了2017年11月15日至2018年1月15日的物业管理服务费2336.60元。4、对原告提举的证据4、证据5.即2017年、2018年沁园西区业主交费统计表的证明效力予以确认。理由是虽然被告认为与其无关，但该证据能够反应出该小区内业主缴纳物业管理服务费的实际情况，符合证据的真实性、合法性、关联性特性。5、对被告提举的证据1.即《赤峰市物业管理等级物业收费标准》的证明效力不予确认，理由是原告有异议，该证据无时间日期，无其他证据相佐证。6、对被告提举的证据2.即2017年交费收据的证明效力予以确认，理由是原告对其真实性无异议，该证据能够证明2017年11月15日至2018年11月15日被告交纳物业管理服务费2336.60元。7、对被告提举的证据3.即沁园西区现状和服务不到位情况图的证明效力不予确认，理由是原告有异议，没有门房、地面没硬化、绿化等问题是开发建设单位的责任，且该组照片只能反应出某一个时间的服务特征，物业服务合同是一个继续性、连续性的过程，评价物业服务质量时不能采用静态的检验标准，而是以一定的动态期间为参照进行阶段性评估。8、对被告提举的证据5.即罕乌拉社区出具的沁园西区业委会成员推荐人名单公式的相关材料的证明效力不予确认，理由是原告有异议，且该组证据与本案无关联性。综上，本院查明如下事实；2016年3月7日原告与阿鲁科尔沁旗天柱房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定服务期限为2016年3月7日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效，约定物业管理费：高层住宅每月每平米1.4元、商业网点每月每平米0.25元。被告居住××旗，住宅面积为138.09平方米，2018年11月16日至2019年11月15日期间的物业管理服务费2336.54元，被告至今未付。   本院认为，本案被告虽未与原告签订物业管理服务合同，但其作为xxxx小区的业主，阿鲁科尔沁旗xx房地产开发有限责任公司与原告签订的前期物业服务合同对被告及其他业主均具有法律约束力，被告已接受了原告提供的服务，根据权利义务相一致原则，理应交纳相应费用，故原告依据前期物业服务合同请求被告给付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，物业服务合同约定逾期为日3‰，被告认为过高并请求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，结合本案实际，本院酌定违约金按日0.2‰支付。尽管原告的服务存在一定的瑕疵，但从物业服务公司的集体性和公益性角度出发，在大多数业主都依约缴费的情况下，个别业主以物业企业的履约行为提出抗辩，不应予以支持，故被告以原告没有按照物业服务合同的要求提供服务，小区内车辆停放不规范，楼道卫生不清洁，小区内没有绿地等答辩意见而拒交或少交物业管理服务费，本院不予采纳。   综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：   一、被告恩某给付原告阿鲁科尔沁旗xx物业管理有限责任公司2018年11月16日至2019年11月15日期间物业管理服务费2336.54元，并支付迟延违约金170.57元（2336.54元×0.2‰×365天），以上合计2507.11元，限被告恩某于本判决生效后三日内给付；   二、驳回原告阿鲁科尔沁旗xx物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取25元，由被告恩某承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。   审判员 齐智敏     二0二0年一月九日   书记员 丁 茜