西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初7511号 原告：张小丽，女，1972年7月23日出生，汉族，职业不详，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:王军龙，陕西博义律师事务所律师。被告：邹蔚，男，1965年10月15日出生，汉族，职业不详，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告:治小玲，女，1974年7月15日出生，汉族，职业不详，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡斌，陕西云达律师事务所律师。被告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司罗家寨支行。住所地：西安市雁塔区。统一社会信用代码91610113357098952M。法定代表人：吕军，行长。委托诉讼代理人：拓云峰，陕西朗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。第三人：西安市不动产登记服务中心。住所地：西安市雁塔区。统一社会信用代码91610113357098952M。法定代表人：潘国安，主任。委托诉讼代理人：惠少晖，男，该单位工作人员，住该单位。原告张小丽与被告邹蔚、治小玲、陕西秦农农村商业银行股份有限公司罗家寨支行（以下简称秦农银行）、西安市不动产登记服务中心（以下简称不动产登记中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张小丽及其委托诉讼代理人王军龙，被告治小玲及其委托诉讼代理人胡斌，被告秦农银行委托诉讼代理人刘文斌，被告不动产登记中心委托诉讼代理人惠少晖到庭参加诉讼。被告邹蔚经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。原告张小丽向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认其为被告邹蔚名下的位于西安市未央区XX居XX栋XX单元XX号房产的真实权利人（房屋产权证号为：115XXXXXXX-10-16-30202，挂名为邹蔚）；2、依法确认被告治小玲和邹蔚与被告秦农银行2016年10月10日所签订的抵押担保合同为无效合同，撤销秦农银行对其已购房产的抵押权；3、依法确认被告在第三人处所办的房产抵押登记无效，并撤销“西安市房他证未央字第2016105169号”房屋他项权利证书；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其与丈夫杨某某于1994年10月24日结婚。婚姻关系存续期间，其夫杨某某于2006年11月14日与被告签订了《房屋买卖契约》，被告邹蔚当时单身离异。该契约约定，杨某某以总价175621元购买被告位于西安市未央区XX居XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋当时为毛坯房。合同签订后，其当即向邹蔚支付了62382.67元购房款和5000元卖房费用，并将该房产后续银行按揭贷款全部由其一方直接向银行偿还。同时，被告邹蔚于2006年将该房屋即原始票据全部移交给了其，其随后对该房屋进行装修并入住至今。2008年12月17日，被告邹蔚与被告治小玲再婚。2013年3月1日其夫杨某某因病去世。同年7月，其对该房屋重新进行了装修。同时，邹蔚私自从银行取走了房屋产权证，2014年4月其才得知此情况。遂多次要求被告邹蔚过户未果。为了明确双方房屋买卖合同后续履行过户，其与邹蔚于2014年6月12日就该房屋又签订了一份补充协议书。该补充协议中明确约定：待到XX村XX队安置房交到邹蔚后办理房屋过户手续。到2016年年底，XX村XX队安置房已全部交付后，其要求被告邹蔚及时办理房产过户手续。但被告邹蔚却以各种理由推脱，之后其多次无法联系到邹蔚。期间，邹蔚隐瞒了该房产早已出卖并移交给起居注的事实，于2016年9月委托陕西盈泰房地产评估有限公司对该房产进行了以抵押贷款为目的的房地产估价评估，评估价值为51.7万元。随后邹蔚对涉案房屋进行抵押担保，同治小玲于2016年10月10日在被告秦农银行贷款35万元，贷款期限到2018年10月9日止。并于2016年10月26日在第三人不动产登记中心进行了该房产的贷款抵押登记。办理了不动产他项权利证书。该贷款早已到期，但邹蔚与治小玲至今未向银行归还该贷款迹象和行为。现导致该房产至今因该贷款抵押担保的他项权利而无法过户，且还面临被强制执行的严重后果。邹蔚的行为侵犯其合法权益。其在2018年5月2日查询该房产的不动产登记簿才得知被告邹蔚、治小玲在秦农银行抵押担保贷款35万的事实。综上，其与丈夫杨某某与邹蔚所签订的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护，同时其也早已依据合同付清全部购房款并自2006年11月入住至今。其买卖、接收、占有、实际使用该房屋的时间均在秦农银行给邹蔚、治小玲发放贷款、签订贷款抵押担保合同之前。邹蔚抵押房屋的行为属于恶意，秦农银行在办理涉案房屋抵押担保的过程中未依法、依规和程序进行实地调查、查看抵押房产，未严格的核实借款人邹蔚的资信状况。涉案房屋现系其一家赖以生存生活的唯一处所。为维护其合法权益，故诉至法院，诉讼请求如前所述。依约向被告支付了全部购房款，且杨某某及家人已装修并入住多年。后杨某某去世，原告与被告于2014年6月12日签订《房屋买卖协议》。但被告签订上述合同后迟迟不为原告办理过户登记手续，故原告诉至法院，请求判如所请。被告治小玲辩称，第一、原告请求确认涉案房屋真实权利人的诉讼请求无法律及事实依据；第二、原告第二、三项诉讼请求不符合规定，原告无权要求确认与邹蔚和秦农银行2016年10月10日签订的抵押担保合同为无效合同并撤销该房屋设定的抵押权，以及无权请求确认答辩人在房地产部门办理的抵押登记无效并撤销他项权利证书。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告秦农银行辩称，第一，原告直接提起确权之诉不符合民事诉讼法的规定，应当通过案外人异议之诉进行救济。第二，其与被告邹蔚、治小玲签订的抵押担保合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，原告无权要求撤销。第三，即使原告是涉案房产的真实权利人，也不能要求撤销抵押权。第四，涉案房屋已被依法查封，本案应当中止审理。综上，原告请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告邹蔚未作答辩。第三人不动产登记中心述称，对于原、被告之间的合同纠纷，其不发表意见。对于原告对其行政登记有异议，可以提出行政诉讼或者行政复议，该案原告对其的诉请不属于民事纠纷受案范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：2018年5月2日和2019年2月26日两次查询的《西安市房屋（不动产）登记簿》、原告张小丽身份证复印件、张小丽户口本复印件、杨某某火化证、邹蔚身份证复印件、房屋买卖合同书二份、张小丽按揭还款建行存折复印件二张、原告张小丽自2016年11月其归还房贷的存款凭条和尾款凭条、建设银行个人贷款对账单、售房发票、房产证复印件、长安易居房屋交接书、原西安市经济适用房申购审核表、长安易居小区物业管理处证明、原始购房相关票据13张、 原告张小丽自2006年11月入住至今物业费、水电费、暖气费、停车费、煤气费等缴纳凭证共计36张、长安易居小区邻居证明、被告邹蔚视频及证明、新城法院（2018）陕0102执异29号执行异议裁定书、新城法院（2018）陕0102民初6411民事判决书、原告张小丽邻居徐某某证明、装修工长洪三卫证明、2014年11月4日暖气片安装合同和安装工彭剑峰证明、防护网安装工游洪辉证明、照片、西安市中级人民法院（2019）陕01民终6302号民事判决书、中国银行保险监督管理委员会陕西监管局信访事项答复意见书（陕银保监银信消复【2019】36号）、治小玲与邹蔚同秦农银行2016年相关贷款材料（个人借款合同、抵押担保合同、西安市房地产抵押合同、房地产评估报告、个人贷款基础资料文本）。被告治小玲提供如下证据：结婚证、邹嘉美出生证、西安市经济适用房申购审核表。被告秦农银行提供如下证据：《公证书》、《个人借款合同》、《抵押担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、他项权利证书。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告张小丽与杨某某于1994年10月24日登记结婚，系夫妻关系。被告邹蔚与治小玲2005年5月13日登记结婚。2006年11月14日，杨某某与被告签订《买卖房屋契约》，主要内容为“邹蔚自愿将未央区XX居XX幢XX单元XX层XX号房，面积为89.13㎡，出卖给杨某某，总房价17.5621万元（按揭），以交房款6.238267万元。杨某某一次性支付给邹蔚已交房款6.238267万元，一次性支付给邹蔚卖房费用伍仟元整。邹蔚有义务协助杨某某办理有关产权，房产证，银行按揭等手续，口说无凭，立字为据”。杨某某与邹蔚在该契约上签字确认。该契约签订后，原告及其家人入住上述房屋，并陆续向被告邹蔚名下中国建设银行账户内存款用于偿还涉案房屋贷款。2013年3月1日，杨某某去世。2014年6月12日，原告张小丽（乙方）与被告邹蔚（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：“甲方出卖给乙方的房屋位于西安市未央区XX居XX幢XX单元XX层XX号，建筑面积88.95平方米，套内面积72.27平方米；该房屋属于经济适用房，已于2008年10月14日取得房产证，房产证号为115XXXXXXX-10-16-30202号”；房屋总价为175621元；“乙方已向甲方首付购房款67382.67元（其中包括乙方付给甲方5000元的好处费）；自2006年11月14日至2013年7月5日的按揭款已由乙方支付，剩余75690.94元购房款乙方应在2014年11月10日之前向甲方一次性支付”;“注：待到XX村XX队安置房交到邹蔚后过户”；“甲方应在本协议签订之日起六个月内为乙方办理相关房屋产权变更手续，否则承担相应违约责任”等。同日，被告向原告出具《收条》一张，内容为“今收到张小丽长安易居16号楼三单元202室购房尾款人民币柒万伍仟柒佰元整”；“甲乙双方应严格履行本协议，否则违约方应向守约方承担房屋总价款30%的违约责任”。现涉案房屋银行按揭贷款已还清。因被告邹蔚未按约向原告办理涉案房屋过户，原告遂于2018年2月间另案将被告邹蔚诉至法院，请求：1、判令被告邹蔚继续履行双方签订的《房屋买卖契约》及《房屋买卖协议》，被告向相关部门补交土地增值费用，并将涉案房屋过户给原告张小丽；2、判令被告邹蔚支付违约金52686.3元，并返还原告多支付的购房款41258.61元；3、本案诉讼费用由被告邹蔚承担。本院作出（2018）陕0112民初3772号民事判决，驳回原告张小丽全部诉讼请求。原告张小丽不服上诉至西安市中级人民法院。同时查明，2016年10月10日，被告邹蔚、治小玲与秦农银行签订《个人借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，秦农银行向邹蔚、治小玲出借35万元，邹蔚以登记在其名下的涉案房屋进行抵押，秦农银行根据陕西盈泰房地产评估有限责任公司2016年9月20日出具的陕盈估字第20368号房地产估价报告，涉案房屋抵押价值为51.7万元，对涉案房屋在不动产登记中心办理抵押登记，担保债权数额为35万元，债务履行期限为2016年10月10日至2018年10月9日，此抵押权登记时间为2016年10月24日。同年10月28日，秦农银行通过银行转账向邹蔚、治小玲出借35万元借款。期间，被告秦农银行与治小玲、邹蔚就上述《个人借款合同》、《抵押担保合同》在西安市雁塔区公证处共同进行公证，西安市雁塔区公证书作出（2016）西雁证经字第10285号《公证书》，内容为：“……各方当事人就债务人违约时本处应债权人的申请出具《执行证书》前的核实内容、程序达成了明确、具体的约定……贷款人（抵押权人）可以向本公证处申请出具执行证书，并按《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，持本公证书和执行证书在法定执行期限向有管辖权的人民法院申请强制执行”。因被告治小玲与邹蔚未按借款期限内向秦农银行还款。秦农银行根据西安市雁塔区公证处出具的《执行证书》向西安市新城区人民法院申请强制执行，原告张小丽对该执行案已提出案外人执行异议之诉。另查明，因本案被告邹蔚与“陕西万恒投资有限公司”存在债务纠纷，陕西万恒投资有限公司在向西安市新城区人民法院提起诉讼的同时申请对涉案房屋进行诉讼保全，西安市新城区法院于2018年1月10日查封了涉案房屋。后原告提出执行异议，西安市新城区人民法院于2018年7月13日作出（2018）陕0102执异29号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。陕西万恒投资有限公司将本案原告列为另案被告对该（2018）陕0102执异29号执行裁定提出执行异议之诉，请求准予执行涉案房屋，继续对登记在邹蔚名下涉案房屋进行查封。西安市新城区人民法院作出（2018）陕0102民初6411号民事判决，认定原告为涉案房屋真正权利人，因无法过户系邹蔚原因而驳回陕西万恒投资有限公司的诉讼请求。陕西万恒投资有限公司对该一审判决不服，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终6302号民事判决，维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初6411号民事判决：驳回上诉，维持原判。现原告与被告对涉案房屋的权属未达成一致意见酿成本诉。庭审中，原告提供中国银行保险监督委员会陕西监管局出具的陕银保监银信消复【2019】36号答复意见，证明被告秦农银行在2016年发放35万元贷款时未给被告治小玲和邹蔚对于涉案房屋进行现场调查核实，存在明显的违法违规，秦农银行对本案的抵押不存在善意取得。因当事人各执己见且被告邹蔚未到庭致调解未果。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理，案外人就执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告请求依法确认为涉案房屋的真正权利人，该请求系对本案事实的认定，该事实已在西安市新城区人民法院作出的（2018）陕0102民初6411号民事判决中认定，原告未能取得涉案房屋的不动产登记，系邹蔚不配合所致，原告为涉案房屋的真正权利人。秦农银行根据《公证书》、《执行证书》申请强制执行一案，原告已另案提出案外人执行异议之诉，该诉讼可以对原告第一项诉讼请求即确认涉案房屋真正权利人进行认定，原告在本案中要求确认，无法律依据，本案不做论处。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告秦农银行确已向被告邹蔚、治小玲出借35万元事实，被告秦农银行并未与邹蔚、治小玲主观上恶意的串通，且秦农银行确已向邹蔚、治小玲发放转账借款35万元，原告提供的中国银行保险监督委员会陕西监管局出具的陕银保监银信消复【2019】36号答复意见，仅能证明被告秦农银行在2016年发放35万元贷款时对涉案房屋进行现场调查不到位，应属审查瑕疵，并非存在违法违规，原告要求确认被告治小玲、邹蔚与秦农银行于2016年10月10日所签订的《抵押担保合同》无效，与上述法律规定不符，且证据不足，本院亦不予支持。原告要求撤销秦农银行对已购房产的抵押权，系对前述宣告《抵押担保合同》无效的延续，本院不予支持。原告要求确认不动产登记无效，并撤销西安市房他证未央字第2016105169房屋他项权利证书，不属于民事受案范围，本案不作论述。原告第一项诉讼请求系确权之诉，原告第二项诉讼请求系确认合同无效，原告第三项诉讼请求并不属于民事受案范围，现原告将三项诉讼请求合并在同一案件进行审理，显然未明确其所诉的各种法律关系，综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张小丽的全部诉讼请求。案件受理费100元、公告费600元（原告均已预交），现均由原告自担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    （此页无正文）审  判  长  林  娜人民陪审员  孙新爱人民陪审员  崔新会   二〇二〇年一月十三日 书  记  员  马  楠 1