广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初11252号原告（反诉被告）：陈建超，男，1980年4年21日出生，汉族，住河南省遂平县，原告（反诉被告）：王敬，女，1982年5年1日出生，汉族，住河南省遂平县，以上两原告共同委托诉讼代理人：贺湄生，北京德恒（东莞）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨遂英，北京德恒（东莞）律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）：张松涛，男，1979年10年20日出生，汉族，住河南省虞城县，被告（反诉被告）：王七星，女，1982年7年27日出生，汉族，住河南省虞城县，以上两被告共同委托诉讼代理人：邝苑霞，广东莞港晟律师事务所律师。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路**。法定代表人：何晓燕。委托诉讼代理人：王珍珠，该公司员工。原告（反诉被告）陈建超、王敬与被告（反诉原告）王七星、张松涛、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理，陈建超、王敬的共同委托诉讼代理人贺湄生，王七星和张松涛的共同委托诉讼代理人邝苑霞均到庭参加诉讼,春晓房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，陈建超、王敬的共同委托诉讼代理人贺湄生，王七星和张松涛的共同委托诉讼代理人邝苑霞，春晓房地产公司的委托诉讼代理人王珍珠，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建超、王敬本诉向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告、第三人之间的《房地产买卖居间合约》；2.被告向原告返还定金20000元；3.被告向原告支付违约金88000元；4.被告向原告赔偿因房价上涨所导致的损失200000元；5.被告向原告赔偿中介服务费10000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。以上共计为：318000元。事实和理由：原告、被告、第三人于2016年6月25日签订了《房地产买卖居间合约》。三方约定，被告向原告出售其位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园K座1D房产，第三人作为该物业交易的居间人促成被告与两原告之间的交易。原告按合同约定向被告支付了2万元定金，向第三人支付了1万元中介服务费。在交易过程中，多次催促被告办理产权转移登记（过户）手续，被告明确表示将不再履行合同，其行为构成根本违约，故原告有权解除《房地产买卖居间合约》并要求被告依照合同第十条承担违约责任。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，被告违约应赔偿原告的损失，损失包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括预期可得利益的损失即间接损失。合同所约定的违约金过分低于原告未能获得房产所有权所遭受的实际损失，故原告要求被告在支付违约金后继续承担赔偿责任。原告为维护合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判决。王七星、张松涛本诉辩称，一、被告不存在违约行为，案涉房产因未按用地规划建设压红线问题被东莞市房管局禁止交易与过户，这属于不可归责于双方的不可抗力因素。事隔三年东莞市的房价已发生了翻天覆地的变化，为了赚取不正当利益原告违反诚实信用和公平原则强行要求被告按照三年前的价格履行合同办理过户手续，被告已拒绝并向法院提起了反诉。被告同意解除合同并退回2万元的购房诚意金，原告的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据请法院依法驳回。案涉房产经第三人撮合被告于2015年11月6日与香港籍人士潘耀安、邱敬业签订《房地产买卖居间合约》（合同编号：0000708）购买所得，购房交易花费总计394950.8元（售房价：38万、税费3800元、住宅维修资金3550.8元、中介费7600元），东莞市房产管理局于2016年2月25日向被告颁发了案涉房产的房地权证。被告入住案涉房产后不久便发现居住空间不能满足一家人居住所需想更换面积更大的房产，于是委托第三人寻找适合的买家出售案涉房产。拿到房地权证4个月后的2016年6月25日，在第三人的撮合下被告与原告、第三人签订案涉的《房地产买卖居间合约》（合同编号：0001256，以下简称合约），2016年6月26日被告依约将房地权证、购房发票、完税凭证、维修资金收据的原件交付第三人办理房屋买卖过户查询、登记、银行贷款等之用，同日被告收取了第三人转交的2万元购房诚意金，同时被告也向第三人支付了中介费10000元。签订合约3天左右（具体时间忘了），第三人查询后告知被告和原告由于案涉的房产压红线不能过户了，房管局不受理本次购房交易。之后买卖双方、第三人展开了长达三年的解除合约和赔偿、继续履行合同的谈判斡旋之中，为了赚取不正当利益原告将责任推给被告，不依不饶地要求被告赔偿高额的违约金、第三人则对是否退中介费一事闭口不提，三方多次协商未果陷入僵局。2019年5月在得知案涉房产可以过户了，为了谋取暴利原告联手第三人不惜损害被告的利益向被告送达催告函，催告被告依照三年前的购房合同价格履行产权过户登记。案涉房产2016年6月每平方米建筑面积售价为4000元左右，2019年5月已经升值约10000元每平方米，三年之间案涉房产升值了一倍有余，贪婪的原告企图以44万元谋取市值约90万元的房产，这严重损害了被告的权益，被告要求解除合同，于是原告借题发挥以被告不配合过户违约为由向法院提起本诉。开发商超出用地规划建设楼房，案涉房产从建设开始已经存在压红线问题，但东莞相关政府部门未能尽到监管职责，房产建好后依然颁发售楼许可等相关文件且在二手市场仍然允许流通：2015年11月6日被告从上一手房东购买案涉房产，东莞市房产管理局在2016年2月25日向被告颁发了房地权证。房管局颁发房产证的行为属于公权力的行使，具有公信力，且被告也在二级交易市场取得案涉房产，因此被告有理由相信对案涉房产具有完整的处分权，其于2016年6月25日与原告签订买卖合约并无过错。2016年6月东莞市房管局以案涉房产压红线为由不允许交易和过户，致使原告、被告签署的合同目的无法实现，这是政策变动不可归责于交易双方当事人的不可抗力因素。案涉房产虽然在2019年4、5月又允许交易了，但此时的房价已今非昔比上涨了一倍有余。从要求高额的违约金到三年后强行要求按原合同价款履行过户手续，原告与第三人违反了诚实信用和公平原则。案涉房产是被告花光毕生积蓄购买所得是家庭唯一住房，如今44万元在相同地段已经不能买回同样品质、面积的89.07平方米的房产了，若继续履行合同将显失公平严重损害被告的权益，被告根据《合同法》第五条关于公平原则的规定、《合同法解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定已向法院提出解除合同的诉讼。二、案涉房产未进入实际性交易阶段，签订案涉合同当天原告仅仅支付了2万元的购房诚意金和1万元中介费，合计才3万元，原告从未支付购房首付款且东莞市房产管理局也从未批准交易。被告同意退回2万元，因政策原因案涉房产不能交易和过户致使合同目的不能实现属于不可抗力因素，因此第三人依法应退回已经收取的原被告的中介费。实际上原告没有任何实际损失，其故意夸大损失范围并主张过高的违约金，于情于理于法不应该得到支持。根据《合同法司法解释二》第二十七、二十八、二十九条等相关法律的规定请求法院驳回或减少原告的违约金、损失赔偿金额。另，根据东莞市房地产管理所的复函可知，案涉房产2016年6月因为压红线问题，国家已经不允许交易和过户，而原告、被告、第三人在2016年6月25日违反法律行政法规强制性规定，签署案涉房地产买卖居间合约，因此案涉的买卖合同属于无效合同，无效合同由始至终无效，双方收取的费用应当相互返还。无论案涉合同无效还是我方反诉解除案涉买卖合同由法院依法认定其合法性，驳回原告的诉讼请求。王七星、张松涛反诉向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告、第三人之间的《房地产买卖居间合同》（合同编号：0001256）；2.第三人向被告返还中介费10000元；3.本诉、反诉的诉讼费、房屋鉴定费等均由原告承担。事实和理由：案涉房产经第三人撮合被告于2015年11月6日与香港籍人士潘耀安、邱敬业签订《房地产买卖居间合约》（合同编号：0000708）购买所得，购房交易花费总计394950.8元（售房价：38万、税费3800元、住宅维修资金3550.8元、中介费7600元），东莞市房产管理局于2016年2月25日向被告颁发了案涉房产的房地权证。被告入住案涉房产后不久便发现居住空间不能满足一家人居住所需想更换面积更大的房产，于是委托第三人寻找适合的买家出售案涉房产。拿到房地权证4个月后的2016年6月25日，在第三人的撮合下被告与原告、第三人签订案涉的《房地产买卖居间合约》（合同编号：0001256，以下简称合约），2016年6月26日被告依约将房地权证、购房发票、完税凭证、维修资金收据的原件交付第三人办理房屋买卖过户查询、登记、银行贷款等之用，同日被告收取了第三人转交的2万元购房诚意金，同时被告也向第三人支付了中介费10000元。签订合约3天左右（具体时间忘了），第三人查询后告知被告和原告由于案涉的房产压红线不能过户了，房管局不受理本次购房交易。之后买卖双方、第三人展开了长达三年的解除合约和赔偿、继续履行合同的谈判斡旋之中，为了谋取不正当利益原告将责任推给被告不依不饶地要求被告赔偿高额的违约金、第三人则对是否退中介费一事闭口不提，三方多次协商未果陷入僵局。2019年5月在得知案涉房产可以过户了，为了谋取暴利原告联手第三人不惜损害被告的利益向被告送达催告函，催告被告依照三年前的购房合同价格履行产权过户登记。案涉房产2016年6月每平方米建筑面积售价为4000元左右，2019年5月已经升值约10000元每平方米，三年之间案涉房产升值了一倍有余，贪婪的原告企图以44万元谋取市值约90万元的房产，这严重损害了被告的权益，被告要求解除合同，于是原告借题发挥以被告不配合过户违约为由向法院提起本诉。开发商超出用地规划建设楼房，案涉房产从建设开始已经存在压红线问题，但东莞相关政府部门未能尽到监管职责，房产建好后依然颁发售楼许可等相关文件且在二手市场仍然允许流通：2015年11月6日被告从上手房东购买案涉房产，东莞市房产管理局在2016年2月25日向被告颁发了房地权证。房管局颁发房产证的行为属于公权力的行使，具有公信力，且被告也在二级交易市场取得案涉房产，因此被告有理由相信对案涉房产具有完整的处分权，其于2016年6月25日与原告签订买卖合约并无过错。2016年6月东莞市房管局以案涉房产压红线为由不允许交易和过户，致使被告、原告签署的合同目的无法实现，这是政策变动不可归责于交易双方当事人的不可抗力因素。案涉房产虽然在2019年4、5月又允许交易了，但此时的房价已今非昔比上涨了一倍有余。从要求高额的违约金到三年后强行要求按原合同价款履行过户手续，原告与第三人违反了诚实信用和公平原则。案涉房产是被告花光毕生积蓄购买所得是家庭唯一住房，如今44万元在相同地段已经不能买回同样品质、面积的89.07平方米的房产了，若继续履行合同将显失公平严重损害被告的权益，被告根据《合同法》第五条关于公平原则的规定、《合同法解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定请求法院解除合同。为维护被告的合法权益特向法院提出反诉申请。另，无论是案涉合同无效还是符合情势变更的合同和违反公平交易的原则，都由法院认定，我们的目的是解除合同。陈建超、王敬反诉辩称，关于被告所提出的解除房地产买卖居间合同的理由不成立，涉案房产的价格上涨，并非情势变更，具体理由根据合同法第8条的规定，契约严守是合同法的基本原则，根据合同法司法解释2第26条的规定，构成情势变更必须符合相关要件，1.应有情势变更的事实。也就是合同赖以存在的客观情况，确实发生变化。2.需为当事人所不能预见。3.必须不可归责于双方。4.情势变更的事实发生在合同成立之后，履行完毕之前。5.情势发生变更后，如继续维持合同效力会对当事人显失公平。但在本案中，首先，东莞的房价自2016年初就开始呈现迅速上涨的趋势，案涉房产至今价格确实有所上涨，但是该上涨是东莞整体房价上涨的带动下所产生的，主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，东莞的房价从2016年开始暴涨是人尽皆知的事情，更何况被告于2016年2月份刚拿到新的房产证紧接着6月份又出卖了该房产，更是对房价上涨的趋势有着充分的了解和预期，再次房价的上涨是市场因素所致，从2016年6月至2019年5月，长达近三年的时间，而被告在长达三年的时间内明知房价在不断上涨，却从未提出过解除合同及退还原告的定金，反而是在可以继续履行的情况下，拒绝履行原合同，由于被告也未提出过解除合同，所以原告也一直基于相信被告会按照原合同履行，所以也一直没有购买商品房，但是现在440000元根本不可能买到相同的房产，原告的损失巨大，可见被告是有明显的过错的。最后，是否显失公平不能单方面看，应两面看，被告也明确表示现在440000元根本不可能买到相应的房产，故继续履行合同将对其利益造成损害，所以显失公平。但是，从原告的角度看，原告要想再买到相同的房产，所花费的金额也将远远高出440000元，那么在原告没有过错的情况下，由原告来承担该损失，难道就公平吗？所以说该房产的价格上涨并非情势变更，被告以此请求解除合同，并且不承担违约责任没有任何的法律事实依据，因被告明确表示不履行合同义务，构成根本违约，应承担违约责任。另外，根据《最高人民法院关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释2服务党和国家工作大局的通知》的规定：各级人民法院对情势变更务必正确理解，慎重适用，如需在个案中适用，应由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。关于返还中介费用和第三点关于诉讼费相关费用的承担，我方认为因被告违约，所以两项诉讼请求都应由被告承担。另，我方认为该合同合法有效，被告所主张的违反法律和行政法规的强制性规定没有任何的依据，因为根据合同法司法解释2的规定，违反法律和行政法规强制性规定指的是效力性强制性规定，而双方交易的房产有依法登记，物权完整，并不违反任何法律法规的效力性强制性规定，故合法有效。第三人春晓房地产公司未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月25日，陈建超及王敬（买方）、王七星及张松涛（卖方）、春晓房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合约》（合同编号为NO.0001256）一份，约定：王七星及张松涛将其位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园K座1D的房屋（编号：粤房地权证莞字第**、粤房房地权证莞字第**）售给陈建超、王敬，该物业建筑面积为89.07平方米，成交价为440000元；税费由买方陈建超及王敬负担；该物业的产权情况为无任何抵押状态；买卖双方同意王七星、张松涛交付该物业予陈建超、王敬使用之日期为收齐全部尾款当日交楼；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；春晓房地产公司就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，非经买卖双方同意，春晓房地产公司不得泄露买卖双方的信息资料等，基于春晓房地产公司已促成本合约成立，春晓房地产公司之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费；如买卖双方任一方违约，违约方除应即时向春晓房地产公司支付应付而未付的中介服务费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给春晓房地产公司造成的损失，赔偿损失的范围包括春晓房地产公司所应收而未收的买卖双方中介服务费及咨询费；如守约方已支付中介服务费及咨询费的，春晓房地产公司不予退回，应由违约方赔偿给守约方；陈建超、王敬应在签署本合约同时自行交付王七星、张松涛定金20000元，首期楼款160000元（不含定金）须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付；王七星、张松涛应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助陈建超、王敬申请银行按揭；陈建超、王敬应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；陈建超、王敬应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请15年26万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；如银行批准的贷款金额少于陈建超、王敬申请的贷款金额，二者相差金额，陈建超、王敬须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给王七星、张松涛；楼价余款（即申请贷款额）260000元，由贷款银行直接划给王七星、张松涛。2016年6月26日，陈建超、王敬向王七星、张松涛支付定金20000元；2016年6月25日，陈建超、王敬向春晓房地产公司支付中介费10000元。2019年5月19日，春晓房地产公司向王七星、张松涛发出催告函一份，载明：就三方于2016年6月25日签订的《房地产买卖居间合约》（合同编号为NO.0001256），由于之前的房屋红线问题，一直不能办理产权转移登记（过户）手续，现已得到相关政府部门解决，可以正常办理产权转移登记（过户）手续，按照合约精神，第三人已多次催您方过来办理产权转移登记（过户）手续，现买方陈建超、王敬要求，2019年5月27日卖方王七星、张松涛需到房管部门办理产权转移登记（过户）手续，本着履行合约，第三人特此函告，请您收到此催告函1个工作日内答复买方陈建超、王敬（附联系电话），如未履行，买方可追究您违约责任，违约将按照合约第十条处理，违约方将按成交价20%赔偿守约方违约金。庭审中，陈建超、王敬及王七星、张松涛均一致确认案涉房地产买卖居间合约签订后，买卖双方主要通过第三人进行沟通，买卖双方之间并无联系方式且未直接沟通过，在三方于2016年6月25日签署前述合约大概几天后，第三人经查询向买卖双方告知，案涉房屋因存在压红线问题导致暂时无法办理过户登记手续，待政府相关部门解决前述问题后，第三人再通知双方，具体时间无法确定，目前则需要等待；经过漫长的等待后，买卖双方在第三人的组织下，于2017年10月左右就解除合同事宜面谈过，但因双方差距较大未能达成一致，导致买卖双方最终不欢而散；同时，陈建超、王敬及王七星、张松涛均一致同意解除案涉房地产买卖居间合约。另，张松涛、王七星主张案涉房屋存在压红线问题，属于国家不允许交易和过户的房屋，三方于2016年6月25日签订的房地产买卖居间合约违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同；无论案涉房地产买卖居间合约无效，还是本案符合情势变更的情形和违反公平交易的原则，由法院予以认定，张松涛、王七星的目的是解除合同；陈建超、王敬则主张案涉房屋压红线的问题已经解决，案涉房地产买卖居间合约可以正常履行，案涉房屋房价的上涨不属于情势变更的情形，且双方未就解除合同达成一致，案涉房地产买卖居间合约应属合法有效的合同，张松涛、王七星应依据合约的约定履行合同义务，但其以自己的行为明确表示不履行合同，属于根本违约行为，应依法承担相应的违约责任。关于案涉房屋的按揭贷款问题，陈建超、王敬及第三人均确认其已获得银行的按揭贷款申请，因案涉房屋存在压红线问题导致不能办理过户手续，故银行因不能办理抵押登记未发放相应的贷款；王七星、张松涛则表示对于陈建超、王敬有无通过银行的按揭贷款申请不清楚。另查明，根据张松涛、王七星的申请，本院分别至东莞市××镇房地产管理所、东莞市自然资源局横沥分局调查案涉房屋办理过户登记手续的相关问题，东莞市××镇房地产管理所、东莞市自然资源局横沥分局均向本院回复称：东莞市自2016年6月开展不动产统一登记以来，由于分散登记的原因，部分房产不符合过户登记手续，经核查，案涉房屋没有办理用地手续，坐落土地部分为集体土地，属于不动产登记改革历史遗留问题范畴，因该项目楼盘涉及集体土地，在市政府或上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，暂缓办理；自2019年4月16日开始恢复受理业务，案涉房屋可以办理过户登记手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉房屋虽存在压红线问题，但前述问题系不动产登记改革的历史遗留问题，相关部门已完善相应的用地手续，该问题已经得到妥善解决，案涉房屋属于市场合法流转的不动产，没有违反法律、法规的强制性规定，故对王七星、张松涛关于案涉房地产买卖居间合约属于无效合同的主张，本院不予采纳。案涉房地产买卖居间合约系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、本案是否符合情势变更的法定情形；二、案涉房地产买卖居间合约是否应当解除，合同解除的责任主体系何方；三、陈建超、王敬诉请王七星、张松涛承担相应的违约责任有无事实和法律依据;四、陈建超、王敬诉请房价上涨所导致的损失有无事实和法律依据。本院分析如下：关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，买卖双方于2016年6月25日签订案涉房地产买卖居间合约后，案涉房屋因存在压红线问题导致无法办理过户手续，应属客观情况发生了重大变化，导致合同不能继续履行，但是，前述压红线问题已于2019年4月16日解决且已经恢复办理相应的过户登记业务，故导致案涉房地产买卖居间合约不能履行的客观情况已经消失，前述合约应属于可以继续履行的合同。买、卖双方虽在案涉房屋压红线问题解决前就解除合同问题进行过磋商，但因双方未能达成一致，故案涉合约未达到约定解除的条件；又因案涉房屋虽存在压红线问题，但前述问题仅是历史遗留问题且已经解决，故案涉合约也未达到法定解除的条件，合约应属合法有效，王七星、张松涛作为卖方，陈建超、王敬作为买方，均应遵守诚实信用原则，依据合约的约定，全面、合法的履行各自的权利义务。在此期间房价虽然上涨，但房价上涨应属于正常的、可以预见的商业风险，王七星、张松涛以此为由主张案涉合约符合情势变更的法定情形应予以解除，于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，本案不符合情势变更的法定条件，王七星、张松涛不能以此为由解除双方之间的合约，但因王七星、张松涛以自己的行为表明不履行合约，且明确要求解除合约，而陈建超、王敬也同意解除合约，基于民法的意思自治原则，本院依法确认双方于2016年6月25日签订的房地产买卖居间合约解除。前述合约本属于可以继续履行的合同，但王七星、张松涛以自己的行为表明不履行合同，导致合同目的落空不能履行，属于根本违约行为，应属合同解除的责任方，本院依法予以确认。关于争议焦点三。如前所述，案涉合约解除，王七星、张松涛存在过错，作为守约方，陈建超、王敬要求王七星、张松涛承担相应的违约责任，合法有据，本院依法予以支持。关于违约金及定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，该法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，由于王七星、张松涛存在违约行为，根据陈建超、王敬提供的收款收据显示，王七星、张松涛已收取陈建超、王敬的购房定金20000元，结合案涉合同的约定“买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿”，陈建超、王敬诉请王七星、张松涛支付违约金88000元（440000元×20%）、返还定金20000元，合法有据，本院予以支持。关于中介费问题。根据案涉合同的约定“如守约方已支付中介服务费及咨询费的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方”，根据陈建超、王敬提供的收款收据显示，春晓房地产公司已收取陈建超、王敬中介费10000元，且春晓房地产公司对此予以确认，鉴于王七星、张松涛作为违约方，陈建超、王敬作为守约方，陈建超、王敬诉请王七星、张松涛赔偿中介费10000元，合法有据，本院依法予以支持。关于争议焦点四。如前所述，本案客观情况发生了重大变化系买卖双方在2016年6月25日签订合约后，因案涉房屋存在压红线问题导致不能过户，后前述压红线问题于2019年4月解决，在此期间，买、卖双方均不存在主观过错，王七星、张松涛作为卖方，不应对该期间房价上涨的损失承担责任，陈建超、王敬作为买方，明知该期间房价持续上涨，在合同履行状态尚不明确的情况下，应积极采取措施防止损失扩大，如以情势变更原则要求解除合同并另行购买其他房产以弥补房价上涨造成的损失，但在此期间陈建超、王敬未采取任何措施，故陈建超、王敬要求王七星、张松涛承担该期间房价上涨的损失，于法无据，本院不予支持；案涉房屋压红线的问题于2019年4月解决后，合同恢复到可以正常履行的状态，王七星、张松涛作为卖方，拒绝履行合同，属于根本违约行为，故王七星、张松涛对该期间房屋上涨造成的损失，应承担相应的赔偿责任，但陈建超、王敬未提供相应的证据证明自2019年4月至本案一审庭审结束前，房价存在上涨且造成相应的损失，应依法承担举证不能的法律后果，故对其要求王七星、张松涛承担2019年4月后房价上涨造成的损失，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈建超、王敬与被告（反诉原告）王七星、张松涛及第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司于2016年6月25日签订的《房地产买卖居间合约》（编号为NO.0001256）已解除；二、被告（反诉原告）王七星、张松涛应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告（反诉被告）陈建超、王敬违约金88000元；三、被告（反诉原告）王七星、张松涛应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）陈建超、王敬定金20000元；四、被告（反诉原告）王七星、张松涛应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告（反诉被告）陈建超、王敬中介费10000元；五、驳回原告（反诉被告）陈建超、王敬的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）王七星、张松涛的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6070元、反诉受理费50元、保全费2110元，以上合计8230元，由王七星、张松涛负担。前述本诉受理费、保全费，陈建超、王敬已预交；前述反诉受理费，王七星、张松涛已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 王 观审判员 谭艳婷审判员 程 露二〇二〇年一月七日书记员 叶佩欣陈冠文王硕（代）附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。