福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初16250号 原告：庄少辉，男，汉族，1984年11月12日出生，住福建省晋江市。 原告：郑淑珍，女，汉族，1984年7月16日出生，住福建省晋江市。 二原告共同委托诉讼代理人：连晓旻，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：林雅亮，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：张正华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林积立，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 原告庄少辉、郑淑珍与被告泉州世茂新领域置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄少辉、郑淑珍的共同委托诉讼代理人连晓旻、林雅亮、被告泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）的委托诉讼代理人林积立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄少辉、郑淑珍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告庄少辉、郑淑珍与被告泉州世茂新领域置业有限公司于2018年12月30日签订的《商品房认购书》；2.判决被告返还原告已付购房款990000元及赔偿利息损失（以990000元为基数，自2018年12月30日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判决被告双倍返还原告定金共计600000元；4.判决被告赔偿原告支出的装修设计定金损失10000元并支付利息损失（以1万元为基数，自2019年2月28日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2018年12月30日，原告庄少辉、郑淑珍与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订《商品房认购书》。双方约定原告向被告购买位于世茂御龙湾K1-2地块第B2幢1层102号房（实为世茂人工湖项目），建筑面积483.34平方米，购房总价款为4300000元。《商品房认购书》约定，原告首期交纳的房款为总房款的30%，即1290000元。在认购书签订之前的2018年12月21日，原告已先通过银行转账支付被告预约金200000元，根据认购书约定该200000元预约金于认购书签订之日转为定金，认购书签订当日又通过银行转账支付被告1090000元（其中包含100000元定金），合计支付1290000元整。《商品房认购书》签订后，原告庄少辉与福建大宅御品整装科技有限公司商谈案涉商品房的装修设计事宜，并于2019年4月28日向福建大宅御品整装科技有限公司支付了定金1万元，与2019年5月15日签订《委托设计协议书》。 在原告按照约定支付被告相应的购房款后，在原告的多次催促下，被告均以各种理由拖延时间，迟迟不与原告签订正式的《商品房买卖合同》。后得知，案涉商品房所有权为第三人所有且在认购书签订之前已被司法行政机关依法限制房屋交易，被告无权处分案涉商品房，由于被告的原因导致无法签订《商品房买卖合同》，原告有权解除《商品房认购书》，并有权要求被告返还购房款、双倍返还定金及赔偿经济损失等法律责任。 二原告围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.商品房认购书、销售部内部申请单、银行对账单、收款收据，证明原告于2018年12月21日向被告预约购买案涉商品房并于2018年12月30日签订商品房认购书，原告已按认购书的约定支付被告990000元购房款、300000元定金，合计1290000元；2.委托设计协议书、收款收据、微信支付交易明细证明，原告购房后委托福建大宅御品整装科技有限公司对案涉商品房进行装修设计并按协议书约定支付了10000元的定金，由于被告违约给原告造成10000元的定金损失；3.查询证明，证明案涉房屋的实际权益人及该房屋已被查封、抵押事实，被告无权处置案涉房产。 被告世茂公司答辩称：1.本案是预约合同纠纷，双方是基于预约合同确定双方合同的权利义务，在预约合同中合同的目的就是签订本约，在被告不签约的情况下原告才有权解除合同和主张赔偿，但本案不存在被告不签约的事实，签订本约的合同目的完全可以实现；2.原告所提出的房产所有权是否属第三人、房产是否被查封的问题，是签订本约之后被告无法履行合同义务之后才要考虑的违约归责问题，而在预约合同中并不需要考虑上述问题，原告在没有签署本约的前提下，就提前要求实现本约合同的权利，明显没有法律依据；原告主张被告无处分权，但无处分权的合同有效在民法总则中已经确定，原告的该项主张在法律上亦不能成立；3.从事实状态上看，案涉房屋目前预查封、预抵押都可以解除，不存在影响到原告权利实现或者本约合同目的无法实现的问题；4.客观上，对于案涉房屋是否存在查封问题，被告已经告知过原告，原告对此是明知的，本案是重大房产交易，房产信息都可以查询得知，原告主张不知道该查封事实不符合常理亦不符合事实，且本案案涉房屋的交易价格远低于市场价格，被告于2014年2月将案涉房屋出卖给案外人的价格是五百九十二万万余元，在2018年12月案涉房屋出卖给原告的价格是4300000元，考虑到房价上涨的因素，原告案涉房屋的交易价格已经远远低于市场价，正是考虑案涉房屋还存在预查封的时间问题，被告才同意以远低于市场价格出卖给原告；5.原告提供的设计协议书中的时间是2019年4月30日，预约合同签订的时间是2018年12月，在过了5个月原告还没签订本约的情况下，却进行装修设计，显然也可以说明原告对案涉房屋存在查封问题是明知的；6.关于定金金额的问题，本案的定金只有20000元并非原告主张的300000元，这在预约合同第三条中已进行约定。对此被告提供如下证据：调解书、仲裁调解书生效证明，证明被告于2016年10月28日已与案外人庄丹清解除案涉房屋的买卖合同关系。 原告认为：案涉房屋至今仍登记下第三人庄丹清名下，且自2016年10月28日至2019年10月27日被依法查封，在原告与被告签订认购书及约定的签订商品房买卖合同期限内，被告无法出售该房屋，不能按照约定期限签订商品房买卖合同是被告自身原因导致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于未签订商品房买卖合同的过错责任应由谁承担的问题。根据双方签订的商品房认购书第三条第2款，原告应自认购书签订之日起2日内到被告处与被告签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定房款，且由于案涉房屋在双方签订认购书之前已由案外人庄丹清购买并于2014年4月30日办理银行贷款按揭、后又于2016年10月28日被公安机关查封（查封期限至2019年10月27日），虽然被告提供的泉州仲裁委员会调解书显示被告与庄丹清已于2016年10月28日在仲裁庭主持下达成解除该房屋买卖合同的协议，但案涉房屋系于同日被查封，被告经本院告知后也未能提供证据证明上述调解解除合同系发生于公安机关查封之前，同时根据商品房在被查封的情况下依法不能转让的规定，结合在签订认购书时被告并未告知原告该房屋已被查封的事实，本院依法认定被告应承担不能签订商品房买卖合同的过错责任。2.关于本案定金的问题。根据2018年12月21日原告郑淑珍签署的销售部内部申请单，案涉房屋预约金200000元在该房屋总价为4300000元的申请经批准后转为定金，而根据双方签订的商品房认购书，案涉房屋的总价为4300000元，同时根据认购书第三条第1款关于“乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币100000.00元整（大写贰万零仟零佰零拾零元），作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金”内容，该笔200000元款项在认购书签订后已转为定金，至于该条款约定的签订该认购书的定金金额是以阿拉伯数字100000元还是大写的贰万元为准的问题，鉴于该合同格式系由被告提供，且从合同的总金额、交易习惯等情况来看，该项定金金额认定为100000元亦更加合理，因此本院依法认定案涉合同定金合计为300000元。 经审理查明，二原告以郑淑珍作为申请人于2018年12月21日向被告申请以4300000元的价格购买位于世茂御龙湾K1-2地块B2幢102号房并预交了200000元，同时约定如该申请批准后则200000元款项转为定金。后二原告与被告于2018年12月30日签订商品房认购书，约定二原告向被告购买位于世茂御龙湾K1-2地块第B2幢1层102号房，预测建筑面积为483.34平方米，购房总价款为4300000元，原告首期交纳的房款为总房款的30%即1290000元，原告于签订本认购书时交付定金100000元作为订立商品房买卖合同的担保，原告之前直接向被告交付的意向金等在本协议生效后自动转为定金，签订商品房买卖合同后原告已支付的定金转为原告应交纳的部分首期房款，原告应自认购书签订之日起2日内到被告处与被告签署商品房买卖合同以及相关文件并支付约定房款。该认购书签订当日原告已通过银行转账支付被告1090000元，连同之前支付的200000元，原告合计支付被告1290000元。案涉房屋在本案原、被告签订认购书之前已由案外人庄丹清购买（经向晋江市不动产登记中心查询，该房屋登记产权人为庄丹清）并于2014年4月30日开始银行贷款按揭、后又于2016年10月28日被公安机关查封（查封期限至2019年10月27日）。被告与庄丹清已于2016年10月28日在泉州仲裁委员会主持下达成解除该房屋买卖合同的协议。原告于2019年11月21日向本院提起民事诉讼。 综上所述，本院认为，二原告与被告签订商品房认购书、建立商品房预约合同关系，该行为合法有效，应受法律保护。案涉房屋在签订认购书前已由被告出售给案外人，并因案外人原因被公安机关查封，被告虽与案外人在泉州仲裁委员会主持下达成解除该房屋买卖合同的协议，但该房屋并未因此解除查封措施，认购书签订后被告并无法依照约定与原告签订商品房买卖合同及向原告提供符合出售条件的房屋，对此被告应承担违约责任。原告要求被告双倍返还定金，具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于原告已选择要求双倍返还定金，对于原告主张的被告赔偿其已付房款的利息损失、装修定金损失及相应的利息损失，因其无法证明双倍返还定金不足以弥补其实际损失，故对于原告要求被告支付其已付房款的利息损失、装修定金损失及相应的利息损失的主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条、第一百七十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告庄少辉、郑淑珍与被告泉州世茂新领域置业有限公司于2018年12月30日签订的商品房认购书； 二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告庄少辉、郑淑珍购房款990000元； 三、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告庄少辉、郑淑珍定金合计600000元； 四、驳回原告庄少辉、郑淑珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费41200元，由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  张安腾 二〇二〇年一月十五日                            本件与原本核对无异                法官助理杨燕萍 书记员蔡秋松 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。