广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24430号原告：郭杰锋，男，1974年1月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************732。委托诉讼代理人：刘全祥，广东博顿律师事务所律师。被告：谭霭玲，女，1967年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************08X。被告：冼培华，男，1964年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************718。原告郭杰锋与被告谭霭玲、冼培华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日、12月19日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告郭杰锋及其委托诉讼代理人刘全祥到庭参加诉讼，第二次开庭，原告郭杰锋及其委托诉讼代理人刘全祥，被告谭霭玲、冼培华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告一次性支付2017年4月1日至2019年4月15日的租金135396元；2.两被告支付占用费38607元（自2019年4月16日起至实际返还涉案土地之日止，按照92656元/年计算，现暂计至2019年9月15日）；3.两被告赔偿原告损失3721.28元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2010年2月20日与佛山市顺德区勒流街道冲鹤村民委员会（以下简称冲鹤村委会）签订土地租赁协议，承租位于冲鹤十四小组横沙砖厂什地一块（面积15.35亩），租期至2022年4月1日。原告与被告谭霭玲约定，由被告谭霭玲承租案涉土地，并由被告向冲鹤村委会支付土地租金，被告谭霭玲在案涉土地建有锌瓦棚构筑物出租给他人用作垃圾分拣。两被告是夫妻，共同经营管理案涉土地。2018年1月16日，被告谭霭玲直接向冲鹤村委会支付了40000元租金，至今未再支付租金，严重逾期。原告认为，两被告承租案涉土地，占有并使用经营，应该按照约定支付租金，其违约行为对原告造成损失，应承担相应法律责任。被告谭霭玲、冼培华辩称，1.原告陈述不属实，原告与被告谭霭玲于2013年7月2日签订的《养猪场转让协议》中明确约定，土地租金应由原告向村委会支付，事实上土地租金一直以来均由原告支付。原告举证时，没有举证《养猪场转让协议》，也没有举证双方存在其他协议，原告是在捏造事实，自知理亏。2.在2018年1月16日，被告谭霭玲向村委会支付的40000元租金是出于对原告的朋友之情。2018年1月，原告联系被告，以其无法支付租金为由，要求两被告垫付租金，两被告基于对朋友帮助，支付了租金。3.原告要求被告支付租金135396元没有依据。根据《养猪场转让协议》，因实际情况导致被告无法经营时，被告无需支付剩下金额，且原告应无条件退回多收金额。在2014年6月27日，政府多部门联合下发通知，要求猪场在2014年12月15日搬迁，导致被告无法继续经营，双方的协议在2014年12月15日已经终止，被告无需向原告支付剩余金额，相反，原告应该退回其多收部分。4.原告请求被告支付占用费38607元没有事实和法律依据。原告称仓库由被告谭霭玲兴建并出租给他人，由两被告共同经营的说法不属实，事实上是原告与被告达成口头协议，由原告出土地，被告出资建锌瓦棚，双方合伙共同经营案涉土地，轮流收取租户租金。原告避重就轻，故意隐瞒事实，企图将所有费用和租金推卸到被告处。在（2019）粤0606民初7555号案件审理时，原告委托黄敏坚代其收取仓库租户租金。原告提供的证人证言不真实，其中檀臻祖、莫祖杰亲口告知被告，原告曾委托黄敏坚代收租金，两被告不认识劳德品、区柏。5.原告请求被告支付损失3721.28元损失，并无依据，该款为前案诉讼费，应由原告承担。综上，被告损失3721.28元与被告无关，占用费不应由两被告全额承担，反而原告应向被告退回多收金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。两被告对原告提交的证据，因第一次开庭时并未到庭，视为放弃质证和抗辩权利，原告对两被告提交的证据的真实性并无异议，本院均予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，查明以下事实：2010年2月20日，原告郭杰锋与冲鹤村委会的冲鹤十四小组签订一份续租合同，内容为：原告郭杰锋租用冲鹤十四小组横沙砖厂什地一块，包括就南九分塘面积14.35亩，租金每亩4000元。年期12年，即由2010年4月1日至2022年4月1日，每四年提升20%租金。此外，除租赁上述土地外，原告郭杰锋还承租土地旁一鱼塘，租金为每年10000元。合同签订后，原告郭杰锋利用该土地开办了养猪场，至2013年7月2日，原告郭杰锋与被告谭霭玲签订了一份《养猪场转让协议》，约定：1.原告郭杰锋愿将冲鹤十四小组横沙砖厂什地一块（包括九分塘）面积14.35亩转让给被告谭霭玲使用；使用权年限为八年零八个月，使用期自2013年8月至2022年3月31日止；2.转让金额为1560000元，被告谭霭玲入场时支付360000元，余下1200000元分八次支付，进场后第二年开始被告谭霭玲应在每年的8月10日前支付150000元给原告郭杰锋直至协议期满。使用期内，原告郭杰锋负责支付猪场内土地租金给所属村委；原告郭杰锋的牌照无条件给被告谭霭玲使用，并有义务为被告谭霭玲办理相关手续；3.被告谭霭玲使用猪场前的水电及一切债权债务与被告谭霭玲无关；被告谭霭玲使用猪场后的一切水电费及债权债务均与原告郭杰锋无关。猪场内所附建筑物归被告谭霭玲所有，使用期内的重建及维修费用均与原告郭杰锋无关，使用期限届满由被告谭霭玲自行处理，若政府及集体征收，一切赔偿归被告谭霭玲所有；4.因实际情况导致被告谭霭玲无法经营时，被告谭霭玲无需支付余下金额，且原告郭杰锋无条件退回多收金额；5.原告郭杰锋同意将猪场边三眼鱼塘以2800元/亩转租给被告谭霭玲使用直至原告郭杰锋与本村委租约期满，如再续约，以村委出租价格计算，被告谭霭玲使用鱼塘时起，向原告郭杰锋每年支付鱼塘租金。签订上述《养猪场转让协议》后，被告谭霭玲向原告支付了36万元。2014年6月27日，佛山市顺德区勒流街道农业和社会工作局、佛山市顺德区勒流街道国土城建和水利局、佛山市顺德区环境运输和城市管理局勒流分局联合下发通知，要求涉案猪场在2014年12月15日前搬迁，并将建（构）筑物及相关附属设施自行拆除清理。上述通知下达后，被告对猪场进行了搬迁，并领取了政府部门支付的相应补偿，猪场搬迁后，双方没有书面对《养猪场转让协议》的后续履行进行约定。庭审中，原告和两被告确认，自2015年开始，原被告双方协商共同合作经营租赁的土地，双方约定由被告出资修建锌铁棚，原告继续向村委会租赁土地，双方一起将涉案土地出租、管理和收益。2015年期间，双方约定由原告进行管理，由原告向租户收取租金，将租金先弥补修缮场地和厂房的费用，并扣除支付给原告的管理费后，盈余双方平均分配。2017年4月1日，双方协商变更由被告谭霭玲进行管理，租户的租金由谭霭玲进行收取，单谭霭玲接手后没有再继续分配租金利润给原告。原告郭杰锋租用涉案土地后，曾向冲鹤村委会支付按金28700元，并按约缴纳租金至2017年4月1日，此后被告谭霭玲于2018年1月16日缴纳租金40000元，其余款项双方均未向冲鹤村委会交纳。冲鹤村委会为追索租金，另案向本院提起诉讼，本院作出生效判决[即（2019）粤0606民初7555号]：一、确认郭杰锋和冲鹤村委会签订的《续租合同》于2019年4月16日解除；二、郭杰锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向冲鹤村委会支付截至2019年4月15日的租金135396.67元及占用费（占用费自2019年4月16日起按92656元/年计算至案涉地块退还给冲鹤村委会之日）；三、郭杰锋、谭霭玲应于本判决发生法律效力之日起二十日内向冲鹤村民委员会退还位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤十四小组横沙砖厂什地一块（面积15.35亩的地块）；四、驳回冲鹤村委会其他诉讼请求。该案的诉讼费3721.28元，由郭杰锋承担。本院经到案涉租赁土地现场勘查，并经原被告双方确认，案涉租赁土地的现状为：原告郭杰锋使用部分土地（约1000平方米）即其上建筑物由原告郭杰锋出租给他人进行垃圾分拣，租金由原告自行收取；被告谭霭玲使用其余部分土地，其兴建的锌铁棚仓库和其他设施由其向租户收取租金。本院认为，原告与被告谭霭玲之间签订《养猪场转让协议》并未违反法律的强制性规定，应为有效，但上述协议在2014年12月15日之后，因履行政府相关部门的行政命令导致原合同无法继续，原《养猪场转让协议》根据协议的约定已经终止。在上述协议终止后，仅确认双方是口头协议共同经营，双方之间不仅涉及到土地租赁关系，还形成合伙经营新的法律关系，因双方未签订书面的协议，故无法通过文字条款确认双方之间的权利义务关系，相关法律后果应该由双方自行承担。原告认为从2017年4月1日之后，应该由被告谭霭玲支付租金，但并未提交有效证据予以证明，本院不予支持。而被告抗辩称被告应赔偿《养猪场转让协议》造成的损失以及原告应支付承诺的欠款，同样未能提交有效证据予以证明，故双方均应承担举证不能的不利法律后果。根据本院现场勘查，案涉土地由双方当事人分割使用，根据“谁使用、谁交租”的基本原则，原被告均有获利，故应分担相应的使用成本（即应该支付给村委会的租金），鉴于双方对租金的承担并无明确约定，根据双方平均分配利益的约定，本院认定拖欠的租金应平均进行分担。原告和被告谭霭玲共同经营期间，拖欠冲鹤村委会至2019年4月15日的租金135396元，该款谭霭玲应承担一半为67698元（135396元÷2），此后的占用费被告谭霭玲亦应自2019年4月16日起按46328元/年（92656元/年÷2）的标准向原告支付。因被告谭霭玲、冼培华是夫妻关系，且共同经营案涉土地，故上述债务属于夫妻共同债务，应当共同清偿。至于原告主张的诉讼费损失3721.28元，根据（2019）粤0606民初7555号的判决，该款是基于其违反与冲鹤村委会的合同，判令由原告承担的诉讼费，根据合同相对性原理，其主张由被告谭霭玲承担并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告谭霭玲、冼培华在本判决发生法律效力之日起三日内向原告郭杰锋支付租金67698元和占用费（占用费的计算方式：从2019年4月16日起至退还租赁土地之日止按46328元/年的标准计算）；二、驳回原告郭杰锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1927.25元（原告已经预付），由原告承担963.63元，由被告谭霭玲、冼培华负担963.62元，两被告负担部分于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 斌二〇一九年十二月二十五日书记员 刘殷仪何佩宜