河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21025号上诉人（原审原告）：韩项项，女，1982年12月1日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：邓旗，河南鲲之鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭巧玲，该公司员工。上诉人韩项项因与被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司(以下简称宏江公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩项项上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102号民初9879号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案事实相对于被上诉人根本不存在显失公平，因为：1、本案《商品房买卖合同》格式文本是被上诉人提供的，在合同签订的过程中被上诉人也完全处于强势地位（强势表现为公司资金雄厚、有私家律师或律师团、合同签订时不容购房人对合同格式条款进行更改）,在此背景下约定的合同内容相对于被上诉人不可能存在显失公平。2、本案《商品房买卖合同》签订于2016年10月12日，而河南省实行新的房屋登记政策是在2016年8月20日，这说明在本案合同签订时被上诉人己经完全掌握河南省新的不动产证登记政策，从逻辑顺序上讲本案被上诉人则不存在意料外非不可抗力因素。3、就本案同一辖区同类案例，起诉在先的业主都得到郑州市中原区人民法院的支持，而韩项项只是因为起诉时间在后却没有得到中原区法院的支持，这相对于韩项项来讲才是最大的显失公正。二、本案被上诉人构成合同违约事实清楚。首先，《商品房买卖合同》附件四第六条第1项明确约定“出卖人应当在2017年7月30日前将需要由其提供的办理房产权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按…违约金”这说明双方的合意意思表示就是“为了给业主办理不动产权属登记，开发商必须在双方约定的特定期限内履行向房地产行政主管部门提供相应业主资料并达到资料齐全、符合受理条件的义务”，至于房地产行政主管部门是否变更却根本不是本案的关键，更何况本案合同签订时被上诉人己经清楚知道不动产权属登记政策已经发生更改。其次，一审期间被上诉人没有提交任何证据证明自己在合同约定期限内履行了相应的义务，应当承担举证不能的责任。宏江公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案的《商品房买卖合同》是房管局提供的格式文本，宏江公司作为一家普通的房地产开发企业，对于合同中的格式条款也无力更改。涉案合同在2016年10月12日签订，但是在登记政策变化前早己在房管局进行过备案，由于房管局对合同的监管，宏江公司也无权修改合同条款。双方签订合同时，房屋登记政策己经发生变化，韩项项作为普通公民，对这一重大变化，也应当是知情的。2017年郑国土联会纪【2017】1号《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》中，明确楼盘确认表是由房管局前置办理，再由不动产登记中心办理首次登记，此会议纪要正好说明自2016年8月20日郑州开始实施不动产统一登记时，登记政策并不是一步到位的，而是在办理的过程中摸索着前进，政府职能调整、人员整合、部门协调配合也是在摸索过程中慢慢到位的。任何一个新的事物一开始都不可能会涵盖到所有的情况，更别说像不动产统一登记这一大变动，在初期操作过程中总会出现各种各类的情况，不动产登记政策开始施行后长达一年半甚至两年的时间，实际上属于政策的模糊、磨合期，也是一个不断发现问题和解决问题的过程。韩项项仅简单的认为，签订合同在不动产登记政策开始实施后，就判断不存在不可预见、不可避免的客观因素，实属是在没有考虑到客观实际下做出的错误的认识。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。韩项项向一审法院起诉请求：1、判令宏江公司向韩项项支付违约金40118元；2、本案诉讼费由宏江公司承担。一审法院认定事实：一、原告（××）与被告（××）于2016年10月12日签订《商品房买卖合同》一份及附件四《合同补充协议》，双方主要约定：买受人购买出卖人开发的位于郑州市中原区××北××、××西××商品房××套，房屋总价款802362元；出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款802362元，被告亦将涉案房屋交付原告使用。原告认可已于2018年12月13日取得涉案商品房不动产权证书。二、郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市不动产登记中心受郑州市国土资源局委托具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作，不动产登记业务包括土地、房屋、林木等定着物的首次登记、变更登记、转移登记。地役登记等，自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明，8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：“出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”，然，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由郑州市不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构、部门职能、数据资料、人员调配等事项的整合工作，存在登记程序变化、报送资料增加、业务系统调整等变化，在新的政策实施下各环节不可避免出现办理资料的增减、补充及修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的进行。这些客观情况是非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方若继续履行合同中的原条款约定，对于被告显失公平，故对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告韩项项的诉讼请求。案件受理费401元（已减半收取），由原告韩项项负担。本院二审期间，根据上诉人韩项项的调取证据申请，本院出具律师调查令，指定上诉人的代理律师邓旗到郑州市不动产登记中心，调取：涉案房屋不动产权即豫（2018）郑州市不动产权第0395885号首次登记(或初始登记材料报送时间。郑州市不动产登记中心提供以下信息：房屋坐落中原区百花路××楼××号；不动产单元号410102003001GB00041F00170437；该房屋首次登记时间2018年5月11日，权利人河南宏江房地产开发有限责任公司。本院二审经审理查明的基本事实与一审法院认定的事实相同。二审另查明，韩项项于2017年8月4日接收涉案房屋。涉案房屋于2018年5月11日办理首次登记，韩项项于2018年12月13日取得该房屋不动产权证。宏江公司称其于2018年5月8日报送涉案房屋的首次登记资料。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。韩项项与宏江公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，宏江公司应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，但宏江公司作为专业房地产开发企业仍与韩项项约定报送房屋权属初始登记资料的期限及违约金，房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之前，并不能成为宏江公司免责事由，宏江公司仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。合同约定宏江公司在房屋交付使用后60日内报送权属登记资料，但是事实上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的客观因素，宏江公司在60日内完成该义务确有一定困难，综合考虑本案的实际情况，本院对宏江公司的违约责任应适当予以酌减，本院酌情在合同约定违约金的基础上核减40%，即按日0.006%的标准计算违约金。涉案房屋于2018年5月11日办理首次登记，宏江公司主张其于2018年5月8日报送涉案房屋的首次登记资料符合客观情况，本院予以采信。因此，自2017年10月4日（房屋实际交付使用后60日）至报送涉案房屋首次登记资料即2018年5月8日的违约金计算为10398.6元（802362元×0.006%×216天）。综上所述，韩项项的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9879号民事判决；二、河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付韩项项逾期报送权属登记资料违约金10398.6元。三、驳回韩项项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的401元，由韩项项负担301元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担100元。二审案件受理费802元，由韩项项负担602元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月六日书记员 田宇恒