青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异3号案外人：李×，男，汉族，1963年3月12日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县波航乡那隆村303号。委托诉讼代理人：李文寿，男，汉族，1989年4月25日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县波航乡那隆村303号。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码9132092369545039XK，住所地：江苏省阜宁经济开发区花园居委会二组。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630123074571092Q，住所地：青海省湟源县城关镇国光村393号。法定代表人：高新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷忠慧。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李×对本院查封青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县位于青海省西宁市××县房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李×称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定书查封案外人位于××县房产。2018年4月8日，案外人与青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，购买了该房产，用途商业，建筑面积96.43平方米，单价13800元/㎡，总价为1330734元。案外人于当日刷卡支付了20万元定金，于2018年8月4日刷卡支付了60万元，2018年9月4日刷卡支付了30万元，2018年11月5日转账支付了13万元，2018年11月20日刷卡支付了100734元，截止2018年11月20日该房款已全部付清。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人系该房产的合法所有人，为维护案外人的合法权益，请求解除查封位于青海省西宁市××县位于青海省西宁市××县房产。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司未提交书面意见。本院查明，江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定：冻结被申请人青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2018年12月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款，并于2018年12月12日查封了青海百汇房地产开发有限公司位于××县包括案外人李×提出异议的青海省西宁市××县的青海省西宁市××县房产在内的五套商铺及32套房屋。2019年9月11日，青海省高级人民法院作出的（2019）青民终144号民事判决书，判决书判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由青海百汇房地产开发有限公司负担101705.42元，由江苏新晟建设集团有限公司负担43588元。判决书生效后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院立案后，在执行中，本院于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元，本院于2019年12月2日召集相关部门、申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司就本院诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果，后案外人李×向本院提出执行异议。另查明，李×与青海百汇房地产开发有限公司于2018年4月8日签订的《商品房认购协议》，约定案外人李×购买湟源县纳隆口村431号湟源国际花园2号楼从东往西第五个门商业用房，建筑面积96.43平方米，单价为每平方米13800元，总价款为1330734元。李×提供了青海百汇房地产开发有限公司分别于2018年4月8日、2018年8月4日、2018年9月4日、2018年11月5日、2018年11月20日出具的收据五张，显示交款人为李×，交款金额为200000元、600000元、300000元，130000元、100734元，共计1330734元。收款事由为湟源花园2号2-5商铺房款。李×与青海百汇房地产开发有限公司均认可青海百汇房地产开发有限公司于2018年11月20日将房屋钥匙交付李×，在领取钥匙的清单中有李×的签字。经与青海百汇房地产开发有限公司确认，李×签订《商品房认购协议》和支付购房款时，该商业用房还没有明确的房号，后确定为青海省西宁市××县。李×同时提交了店面出租合同、商业用户天然气管道、设施保护及安全用气合同、商业用户供用气合同等。青海百汇房地产开发有限公司证实因工程尚未竣工验收，故不能办理房屋登记手续。本院认为，本案系案外人李×对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。根据案外人李×的异议申请，本案争议焦点为案外人李×提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李×与青海百汇房地产开发有限公司在本院查封之前就案涉青海省西宁市××县房产签订《商品房认购协议》，明确了出卖方和买受方、认购房屋的状况、商品房的价格、交纳购房款的方式等内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此应当认定该《商品房认购协议》为商品房买卖合同。李×已合法占有上述房屋，并支付全部购房价款，不是李×的自身原因未办理过户登记。案外人李×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人李×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，拟裁定如下：中止对被执行人青海百汇房地产开发有限公司位于青海省西宁市××县位于青海省西宁市××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇二〇年一月十七日书记员 杨 杰附：本裁定的适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。