广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初221号原告：印兴章。原告：西晓君。上述二原告共同委托诉讼代理人：孙清华，广东金美律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：蒋一凡，广东金美律师事务所实习律师。被告:陈志远。委托诉讼代理人：张伟，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小华，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：刘少军。被告：孟春梅。上述二被告共同委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告印兴章、西晓君诉被告陈志远、刘少军、孟春梅所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，适用普通程序分别于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙清华、蒋一凡，被告陈志远及其委托诉讼代理人张伟、朱小华，被告刘少君、孟春梅的共同委托诉讼代理人闫小宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《深圳市房地产买卖合同》无效；2、确认涉案房屋归原告印兴章和西晓君所有；3、被告刘少军和孟春梅将涉案房屋交还给原告印兴章和西晓君；4、被告刘少军和孟春梅赔偿原告印兴章和西晓君最近三年的房屋租金损失125258.4元（人民币，下同）；5、被告陈志远对原告印兴章和西晓君的租金损失承担连带责任；6、被告方共同负担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告印兴章和西晓君为夫妻关系，1995年7月，原告印兴章通过工作单位分得位于南山区的房屋，建筑面积77.32平方米。2000年下半年，经朋友介绍，原告印兴章将房屋借给被告陈志远居住，陈志远向原告印兴章转账19万元并约定：待陈志远另购或租赁其他住房、将借住的房屋交还给原告后，原告将前述款项退还给陈志远。2001年12月中旬陈志远以帮忙办理换红本为由从原告印兴章和西晓君处拿走两位原告的身份证，同月17号被告陈志远冒用原告印兴章和西晓君的名义将涉案房屋卖给了被告刘少军和孟春梅，经办单位深圳市不动产登记中心在被告陈志远未受房屋所有权人委托的情况下，将所有权人的房屋过户给被告刘少军和孟春梅，未尽到房屋登记管理部门合理审慎审查的义务。原告印兴章和西晓君于2012年下半年得知房屋被卖，随即委托律师准备起诉，未果。原告认为，被告陈志远的行为严重侵犯了原告的合法财产权，依法应当返还并赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，被告陈志远没有代理权，以原告印兴章和西晓君的名义订立的房屋买卖合同，该合同对原告印兴章和西晓君不发生效力，由行为人承担责任。现向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈志远辩称：1、原告于起诉状陈述的事实为捏造的事实，严重侵害了被告的合法权益涉嫌虚假诉讼费，请驳回其诉讼请求并移送公安机关立案侦查。本案的真实情况是，被告于2000年以19万元向原告购买了涉案房屋，因为原告结婚证遗失，才导致未及时办理过户手续，因为是向其买房，被告才向原告支付19万元，后被告又将涉案房屋出卖，为便于过户到刘少军、孟春梅名下，才能顺理成章的自原告处取得身份证、房产证、结婚证等重要证件的原件办理房过户。原告与被告近20年未就涉案房屋发生争议也能侧面证明原告与被告之间的房屋买卖关系；2、原告无证据证明涉案合同存在合同法规定的合同无效的情形，其请求确认合同无效没有事实及法律依据；3、在涉案合同成立并有效的前提下，原告随后的第2-6项诉讼请求均无事实及法律依据，请求依法驳回，涉案合同形式上瑕疵并不影响双方房屋买卖关系的效力，也不影响刘少军、孟春梅的合法产权；4、原告请求确认涉案房屋归其所有的主张没有事实及法律依据。综上，原告编造虚假的事实提前民事诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，同时，关于合同无效的诉讼请求均无任何事实及法律依据，原告与被告之间的房屋买卖关系依法成立、合法有效，被告拥有涉案房屋的处分权，有权将涉案房屋出售给刘少军、孟春梅，涉案合同形式瑕疵不影响合同效力，更不影响刘少军、孟春梅已经依法取得的涉案房屋的所有权，请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告刘少君、孟春梅辩称：1、原告所称其与被告陈志远之间属于房屋出借不符合常理，被告陈志远所述为房屋买卖更符合常理，根据日常生活经验法则可以推定，原告与被告陈志远之间关于该房屋时房屋买卖而不是房屋出借，只是因限于当时绿本微利房不能买卖的限制以及原告结婚证的遗失，没有办理过户而已；2、原告所述被告陈志远以帮忙办理换红本为由拿走两位原告身份证，被告陈志远与我方办理房产买卖后，在原告说不知晓此行为也没有授权此行为，从日常生活经验看，不符合常理；3、涉案房产买卖合同不符合合同无效的特征；4、我方在签订房屋买卖合同时，已经尽到审慎注意义务，认为被告陈志远有代理权签署合同，形成表见代理，从被告陈志远持有相关证件以及房产证等一系列行为来看，原告本身具有过失行为，其制造了本次交易不必要的风险存在，具有可归责性；5、我方在此次交易中，全程表现为善意，并不知晓被告陈志远为无权处分人，中间并无重大过失，因此我方可以通过善意取得合法的取得该房屋的产权，而且从有利于保护善意受让人的合法权益，维护社会交易的安全和稳定的角度考虑，也应当适用善意取得制度，由我方取得涉案房产的产权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区×××（涉案房产），建筑面积77.3平方米，于1997年1月24日登记于原告印兴章名下，共有权人为原告西晓君。2000年，被告陈志远向原告支付19万元，居住于涉案房产。原告称其将涉案房产借给被告陈志远使用，但无相关租赁合同。被告陈志远称其系购买原告的涉案房产，当时有签订买卖合同，但现在已遗失。2002年1月21日，被告陈志远冒用原告（卖方、甲方）的签名，与被告刘少军、孟春梅（买方、乙方）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：涉案房产建筑面积77.32平方米；甲方自愿将涉案房产卖给乙方，售价为192578元；乙方应于本合同生效之日向甲方交付定金5000元，并于本合同生效之日起10日内将涉案房产全部价款付给甲方；甲方应于收到涉案房产全部价款之日起即日将房产交付给乙方，逾期交付即视为违约，乙方有权解除合同；及其他内容。同日，被告刘少军向中介深圳市泰和绿房房地产经纪有限公司支付26万购房款，中介向其开具了收款收据。同日，被告刘少军向中介深圳市泰和绿房房地产经纪有限公司支付5000元佣金，中介向其开具了收款收据。2002年1月24日，涉案房产转移登记至被告刘少军、孟春梅名下。为证明被告陈志远以原告名义向房管部门申请换证，持有房产红本后进行无权转卖，原告向法庭提交了《深圳市安居房换证登记申请书》予以证明。被告陈志远认可是其办理的换证手续，但认为该申请书载明涉案房屋登记价为19万元，与被告陈志远向原告支付的19万元数额相同。被告刘少军、孟春梅对证据真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该证据证明了原告对陈志远存在授权或默认授权，陈志远与原告应为买卖关系而非借住关系。为证明原告与被告陈志远系房屋买卖关系，涉案房产的管道燃气过户至被告陈志远名下，被告陈志远向法庭提交了《深圳市南山区燃气有限公司管道燃气居民用户过户申请登记表》、《深圳市南山区燃气有限公司委托银行代收款合同书》予以证明。原告对该证据合法性不予认可，被告刘少军、孟春梅对该证据予以认可，认为证明原告与被告陈志远系买卖关系而非借住关系。为证明涉案房屋一直由被告陈志远居住，被告刘少军、孟春梅系从陈志远处交接涉案房屋，原告存在对被告陈志远的授权或默认授权被告刘少军、孟春梅向法庭提交了《管道燃气用户手册》、《电话业务变更登记表及协议》、《安居房换证登记申请书》及相关票据予以证明。原告对上述证据不予认可，认为原告仅是委托被告陈志远办理换证手续，不能证明原告授权其卖房，且被告刘少军、孟春梅在没有原告授权陈志远的情况下擅自购买房屋构成重大过失。被告陈志远对上述证据均予以认可。为证明被告刘少军、孟春梅系以合理价格受让涉案房产，被告刘少军、孟春梅提交了深圳房地产2002年、2003年年鉴予以证明。原告对上述年鉴均不予认可，被告陈志远对上述年鉴予以认可。为证明被告陈志远与原告系买卖关系，被告陈志远申请了证人张某、何某出庭作证。庭审中，被告陈志远承认《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》中原告印兴章、西晓君的签名系被告陈志远所签。庭审后，本院向深圳市南山区住房和建设局调取了2001年涉案房屋的安居房换证相关手续材料。上述材料显示，涉案房屋于1997年1月24日核准登记至原告名下，购房性质为购微利商品房，2002年1月11日完成换证登记，2002年1月24日转移登记至被告刘少军、孟春梅名下。其中关于安居房换证所附材料有落款时间为2001年12月21日的《深圳市安居房换证登记申请书》、两原告的身份证复印件、《深圳市人民政府住房制度改革办公室批复》、国有土地收益金1906.74元的深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据、房屋所有权转移登记费192.58元的收据、缴款通知单、完税证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案涉案房产于1997年1月24日登记于原告印兴章名下，共有权人为原告西晓君，于2002年被被告陈志远转让给被告刘少军、孟春梅并完成过户登记。原告主张其系将涉案房产出借被告陈志远使用，而被告主张其系以19万元购房款从原告手中受让涉案房产，故本案的焦点问题为被告陈志远是否有权处分涉案房产。对此，本院分析如下：首先，原告主张其于2000年将涉案房产租给被告陈志远使用并收取被告陈志远19万元款项，但原告并未提供租赁合同或其他相关证据予以证明，双方对租赁期限、租金标准亦无相关约定；其次，被告主张其系已19万元的价格向原告购买涉案房产亦未能提供买卖合同予以证明，但证人张某、何某均证实其曾看过原告与被告陈志远关于涉案房产的买卖协议，且结合当时的市场价分析，原告提交的《深圳市安居房换证登记申请书》上显示涉案房产2001年的登记价为192577.21元，与被告陈志远于2000年支付给原告的19万元款项相近。被告陈志远在有能力支付购房款的情况下以相当于购房款的价钱向原告租借房屋有违常理，被告主张19万元系购房款更具合理性；再次，房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交由他人，本案中，原告主张其将身份证、房产证等相关证件交由被告陈志远让其代为办理绿本转红本的手续，但是原告未能提供相应委托手续，无法证明陈志远是受其委托办理手续，且在2001年让被告陈志远办理绿转红手续后直到起诉将近20年的时间未向陈志远要求返还房产证或主张权利亦与常理不符。综上，原告将涉案房产转让给被告陈志远并将相关证件交予陈志远由其办理相关手续更具合理性，原告的主张没有依据，本院依法认定原告与被告陈志远系买卖关系，虽房产证尚未将权利人变更为被告陈志远，但陈志远为涉案房屋的实际权利人，其有权将涉案房屋转让给被告刘少军、孟春梅。关于原告要求确认涉案《深圳市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。虽被告陈志远冒充原告签名与被告刘少军、孟春梅签订房产买卖合同，涉案合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，且陈志远系涉案房产的实际权利人，刘少军孟春梅以合理价格受让并已取得涉案房产的产权登记，原告要求确认涉案合同无效的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告关于确认涉案房产归原告所有、要求被告刘少军、孟春梅返还涉案房产并赔偿自最近三年的租金损失以及被告陈志远对租金损失承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告印兴章、西晓君的全部诉讼请求。案件受理费6067.54元，保全费1482元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年一月十七日书 记 员  张 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。