宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15487号原告：徐兵，男，汉族，1972年3月11日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。被告：宁夏物润置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负****。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：李泽旭、张剑峰，北京市泽元（银川）律师事务所律师。原告徐兵与被告宁夏物润置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐兵及其委托诉讼代理人梅亚利、被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人李泽旭、张剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《商铺使用买卖合同》；2.依法判决被告向原告返还商铺使用权费用89000元，并承担违约损失20000元；3.依法判决被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告为宁夏银川元合物资有限公司的职工。2006年之前,原告以宁夏银川元合物资有限公司项目经理的身份,为被告承建银川市南门中煌商业广场高低压电器及设备安装工程。工程完工之后,被告用部分商铺抵顶工程交付给宁夏银川元合物资有限公司,宁夏银川元合物资有限公司将其中的南门中煌商业广场某号商铺作为工资抵顶给原告。按照抵顶方式，原、被告签订了买卖合同，并与2009年为原告办理了商铺使用权证。2013年，原告与被告签订了出租商铺委托协议。然而合同签订后,被告以整体出租为由,要求原告出具出租委托授权,但截至2018年被告也没有出租成功。2018年1月,原告起诉至兴庆区人民法院,要求解除合同,返还转让费并承担违约责任。后在法院的主持下,给被告一年的时间,如果出租成功,双方合同继续履行,如果不能成功,双方解除合同。现一年时间已到,但被告没有丁点对外出租的行动。涉案商铺使用合同已经无法继续履行。被告既不能整体出租也不能交付商铺给原告使用,合同目的不能实现,被告严重违约。双方的买卖合同已经无法实际履行,应当解除,被告应当向原告返还商铺使用费并承担违约责任。故原告诉至法院。被告辩称，一、原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》系双方当事人真实意思表示。按照合同约定，被告已将涉案商铺交付给原告且原告当年即使用并收益。合同未约定被告负有经营或者协助原告出租的义务，双方的合同已于2009年履行完毕，合同目的已实现。被告不存在违约情形，合同也未约定解除条件，故原告要求被告解除合同返还涉案款项并承担违约损失无事实及法律根据。二、本案合同可以继续履行，不存在法定解除情形。原、被告于2013年签订的《出租商铺委托协议》明确约定“原告将其拥有的涉案商铺使用权委托给被告整体出租，委托期限为20年，原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局”。故原告诉称的“被告以整体出租为由，要求原告出具出租委托授权”与本案事实不符。《出租商铺委托协议》系双方当事人自愿签订，原告出具的《委托出租商铺授权书》也系其真实意思表示。现《出租商铺委托协议》仍在委托期内，且被告至今仍积极联系涉案商铺整体出租事宜，故涉案合同仍可继续履行。三、原、被告达成的《民事调解协议》非本案合同解除的当然条件。本案存在多重法律关系，《民事调解协议》系双方真实意思表示，调解书并未明确若被告在一年内无法整体岀租涉案商铺，则涉案合同自动终止或解除，被告只是作为居间人极力促成原告等业主与案外人整体出租，居间不成只是委托事宜的合同目的没有实现，与本案的合同履行及合同目的无关。此外，原告在“购买”涉案商铺使用权时应充分考虑自身的商业风险，对所“购买”商铺的商业环境具有一定的遇见和判断，而不能将经营风险全部转嫁给被告。综上，原告上述诉请无事实根据及法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商铺使用权买卖合同》、工程结算单、宁夏银川元合物资有限公司证明、商铺使用权证、宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2018)宁0104民初17５号民事调解，因被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。被告提交《委托出租商铺授权书》、《出租商铺委托协议》各一份，证明：2013年原告与被告签订《委托出租商铺授权书》、《出租商铺委托协议》，被告已将涉案商铺交付给原告，且原告委托被告对涉案商位进行整体出租，授权被告依据规划和装修格局对涉案商铺进行拆除。原告对该组证据不予认可，虽然有原告签字，但是事实是在2005年原、被告双方签订商铺使用权买卖合同后，被告未将涉案商铺交付给原告，原告多次与被告沟通交付未果的情况下，与被告签订了授权书委托协议，该两份协议实属被告拖延的无奈之举，且被告在签订委托出租协议后，未向原告支付过租金收益，该两组证据无法到达被告的证明目的。另外，该协议经过2018年诉讼双方达成新的意见，也就是调解书中委托对外出租的期限为1年，现1年已过，被告出示的证据已经被新的调解意见予以废除，因此不能作为本案事实的证据。本院对该组证据予以采信。被告提交《经营权承包合同》（复印件）一份，证明：被告仍在继续履行协议，在华联公司违约后，被告仍然积极联系商铺整体出租事宜，被告与原告签订的《出租商铺委托协议》尚可继续履行。原告对该份证据不予认可，该证据系复印件，不具有证据规则中应有的证明力，该证据系被告与案外人签订，合同签字原告不能认可。其次，该证据的主要条款、承包款的金额及支付时间均并未明确约定，特别是该承包合同中的承包内容并不具体，因此不具有真实性。该证据承包条款及后续如何经营均未做出约定，根本无法证明被告与原告签订的协议能够继续履行，因此该证据不能证明被告主张涉案转让合同能够继续履行的事实。被告未提交其他有效证据对该份合同的真实性予以佐证，且其在诉讼中亦称《经营权承包合同》因张景高违约未支付款项而未能履行，故该份《经营权承包合同》真实性无法核实，实际也未履行，无法达到被告的证明目的，本院对该份《经营权承包合同》不予采信。本院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地、地面广场闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。被告在承建上述人防工程时将电器设备及供配电工程承包给宁夏元合物资有限公司，原告系宁夏元合物资有限公司职工。宁夏元合物资有限公司完工后，被告欠付宁夏元合物资有限公司部分工程款，故协议由被告以中煌商业广场负一层15间商铺抵顶欠付宁夏元合物资有限公司的工程款。后宁夏元合物资有限公司又将被告抵顶的15间商铺中的负一层某、某、某号商铺交给原告，用于支付欠付原告的工资。2009年4月3日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定如下：被告将位于银川市南门中煌商业广场某号商铺使用权转让给原告，商铺面积为6.2平方米，转让期限为36年，自2009年4月3日起至2045年7月30日止，转让费共计91000元，优惠后为89000元，一次性付清。商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。该合同中第十二、（三）条商铺交付时间一项未填写。当日，被告向原告出具商铺使用权证明一份，载明原告于2009年4月3日与被告签订《商铺使用权买卖合同》，依法享有银川市南门中煌商业广场某号商铺使用权，商铺使用权36年，自2009年4月3日起至2045年7月30日止。2013年8月14日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定如下：1.原告将其享有使用权的中煌商业广场某、某、某号商铺委托给被告整体出租给北京华联综合超市股份有限公司银川分公司（以下简称华联超市银川分公司）；2.委托期限为20年，以被告与北京华联股份有限公司签订的合同期限计算，装修期、试营业期一年免租金；2.商铺年租金共计10184元，租金每3年递增5%，增幅遵循与北京华联主体合同而定；3.租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算；4.商铺出租产生的税费等支出由被告从租金中代扣代缴；5.原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市银川分公司的正常经营。2018年1月5日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺使用权费用89000元，并承担违约损失45822元；3.本案诉讼费用由被告承担。后经本院主持调解，原告同意给予被告一年的宽限期继续出租涉案商铺。双方于2018年9月28日自愿达成调解协议，约定原、被告继续履行涉案《商铺使用权买卖合同》，原告自2018年9月27日至2019年9月26日授权被告出租涉案商铺。协议签订后，被告未能在原告授权的期间内将涉案商铺出租。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给原告，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为36年（自2009年4月3日起至2045年7月30日止，实际约为36年零4个月，总计13267日），超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2009年4月3日起至2029年4月3日期间合法有效（总计7306日），超出部分（2029年4月4日起至2045年7月30日，总计5961日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用商铺或通过商铺使用权进行收益。被告无法提交证据证明将商铺交付原告占有使用。且被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，商铺所在的位置已无法和其他商铺进行区分，导致原告无法占有使用涉案商铺。同时，原告于2018年起诉被告要求解除《商铺使用权买卖合同》，诉讼中，被告要求原告给予一定的宽限期继续出租涉案商铺。经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，原告同意给予被告一年（2018年9月27日至2019年9月26日）的宽限期继续出租涉案商铺。但被告在一年的宽限期内仍未能将涉案商铺出租，原告亦无法通过商铺使用权获益。综上，涉案《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的无法实现，故原告起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2029年4月4日起至2045年7月30日止的租金39988.6元（89000元÷13267日×5961日）返还原告。关于有效期间租金的返还问题，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证，但原告于2013年8月14日将涉案商铺委托被告对外出租，并约定原告享有出租收益，原告自此取得了涉案商铺使用、收益的权利，故扣除2013年8月14日起至双方约定的宽限期届满之日，即2019年9月27日（自2013年8月14日至2019年9月27日总计2235日）止的租金后，被告应向原告返还租金34018元[89000÷13267日×（7306日-2235日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计74006.6元（39988.6元+34018元）。关于原告要求被告承担违约损失20000元的主张，因双方在《商铺使用权买卖合同》中未约定交付商铺的时间，但原告在2013年8月授权被告出租涉案商铺，被告应在合理的期限内向原告交付商铺，且现被告已将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺。原告主张的违约金并未超过约定及法律规定，本院对其主张的20000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告徐兵与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（2009年4月3日起至2029年4月3日有效期间的部分）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐兵退还租金74006.6元并承担违约损失20000元，合计94006.6元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告徐兵负担171元，由被告宁夏物润置业有限公司负担1069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一九年十二月二十日法官助理 徐敏超书 记 员 季宇萌附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。