福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5725号 上诉人（原审原告）：泉州市华园物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区仁风街14号4#-306号。 负责人：王晓阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾艺鸣，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：林提高，女，1960年3月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人泉州市华园物业管理有限公司（以下简称华园物业公司）与被上诉人林提高物业服务合同纠纷一案，华园物业公司不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1659号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 华园物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华园物业公司在一审的全部诉求。事实与理由：一审法院认定双方存在物业服务合同关系是正确的，但在判决数额上没有支持华园物业公司一审的诉求存在错误；一审判决下调物业服务收费标准的幅度没有事实和法律依据，且对物业管理企业经营有着重大影响，容易引发物业与业主之间的矛盾冲突，影响小区秩序稳定；对于林提高欠缴物业服务管理费滞纳金，一审法院未予支持是错误的。 林提高辩称，华园物业公司的物业服务不到位，未能制止其他业主的违章搭盖行为，小区内化粪池清理、排气管道回流等问题均未得到妥善解决。 华园物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令林提高立即向华园物业公司支付其拖欠的（2015年7月至2018年12月）物业管理费8051.8元、（2015年7月至2018年12月）车位管理费2940元、（2015年7月至2018年12月）公摊水电费1333.1元、三项计12324.9元，滞纳金10353元，以上合计22677.9元；2、本案的诉讼费、公告费等由林提高承担。事实和理由：华园物业公司作为泉州市丰泽区“金帝花园”小区的物业服务企业，于2015年6月24日与泉州丰泽区金帝花园业主委员会签订《泉州金帝花园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同对物业服务的相关事宜作出约定。林提高作为“金帝花园”小区20号楼1001室业主，已拖欠（2015年7月至2018年12月）物业管理费8051.8元、（2015年7月至2018年12月）车位管理费2940元、（2015年7月至2018年12月）公摊水电费1333.1元，三项计12324.9元及滞纳金。华园物业公司曾多次向林提高催缴相关费用，但是林提高都以各种理由进行推脱，被告行为属严重违约。 一审法院认定事实：2015年6月24日，华园物业公司（乙方）与泉州市丰泽区金帝花园业主委员会（甲方，以下简称业委会）签订《泉州金帝花园物业服务合同》，约定由业委会委托华园物业公司实行物业管理，双方对委托管理事项、管理期限、物业管理服务标准、物业管理服务费用及违约责任等作了约定。管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；多层住宅物业管理服务费收费标准为0.7元/㎡/月，租借户按0.9元/㎡/月，带电梯小高层住宅按1.4元/㎡/月、租借户按1.6元/㎡/月收取。业主或物业使用人应每个季度交纳物业管理费用，并于每季度第二个月的中旬前交纳当季度物业管理费和上期公摊水电费；如不符合拒缴条件的，属故意不交纳者，违者按相关法律规定向乙方交纳滞纳金。《泉州金帝花园物业服务合同》第四章双方权利义务第八项约定，当业主或物业使用人不按时或无故拖欠，拒交物业管理费等相关费用时，甲方业委会必须全力协助乙方催缴，否则，乙方有权向业主收取物业费欠费滞纳金，滞纳金按欠费总额的3%/天计收。林提高系金帝花园小区20号楼1001室业主。华园物业公司多次向林提高发出《费用催收通知单》，对应缴纳各项费用明细予以告知及催收。根据2018年12月31日《费用催收通知单》载明，截至2018年12月，林提高未向华园物业公司交纳2015年7月至2018年12月拖欠的物业管理费8051.8元，车位管理费2940元，公摊水电费1333.1元，三项计12324.9元，华园物业公司另主张林提高应支付滞纳金10353元，合计22677.9元。因催讨未果，华园物业公司于2019年1月29日向一审法院起诉，起诉后，林提高未交纳上述费用。 一审法院认为：华园物业公司具有物业管理资质，其与业委会签订的《物业服务合同》合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。华园物业公司依约对金帝花园小区进行物业管理，提供了清洁、安保等日常服务，林提高系金帝花园小区业主，接受了华园物业公司物业服务，依约应向华园物业公司交纳物业管理费。林提高主张华园物业公司服务存在严重问题，违反《物业服务合同》多条约定，其有理由拒交物业管理费，并提供了照片等证据予以佐证，华园物业公司对此予以否认，但未能提供相关证据予以反驳。林提高另主张华园物业公司未公布水电费消耗量和缴费清单，没有相关依据可以证明其本人必须缴纳所列费用。一审法院认为，华园物业公司在《费用催收通知单》载明公摊水电费的计算期间、金额，并提供《金帝花园公用水电分摊办法》予以说明，林提高未能提供证据证明该公摊水电费的计算方法及金额有误，对其辩解意见不予采纳。综合双方的诉辩意见及提供的证据，结合《物业服务合同》内容，一审法院认定华园物业公司未存在不履行或履行合同存在严重违约情形，但在提供物业服务的过程中存在瑕疵，一定程度上违反了物业服务合同的约定。根据权利义务对等原则，物业服务费用按80%主张较为公平、合理。据此，对华园物业公司主张林提高应支付2015年7月至2018年12月的物业管理费8051.8元、车位管理费2940元、公摊水电费1333.1元，三项计12324.9元，林提高应按80%即9859.92元给付。因华园物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其请求林提高以欠费总额为基数按每天2%计付滞纳金，缺乏依据，不予支持。综上，对华园物业公司的诉讼请求予以部分支持，林提高的辩解意见予以部分采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、林提高应于本判决生效之日起十日内向泉州市华园物业管理有限公司支付自2015年7月至2018年12月的物业管理费（包括车位管理费、公摊水电费）9859.92元；二、驳回泉州市华园物业管理有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：华园物业公司在一审中提供了《费用催收通知单》，载明公摊水电费的计算期间、金额，并提供《金帝花园公用水电分摊办法》予以说明，可以证实林提高所欠的公摊水电费的具体金额。《泉州金帝花园物业服务合同》第四章双方权利义务第八项约定，当业主或物业使用人不按时或无故拖欠，拒交物业管理费等相关费用时，甲方业委会必须全力协助乙方催缴，否则，乙方（即华园物业公司）有权向业主收取物业费欠费滞纳金，滞纳金按欠费总额的3%/天计收。由此可以证明华园物业公司主张的滞纳金金额系根据物业服务合同的约定计算而得。林提高虽然对华园物业公司所主张的公摊水电费、滞纳金的金额提出异议，但未能提交相关证据予以反驳。因此，一审判决查明林提高未向华园物业公司交纳2015年7月至2018年12月拖欠的物业管理费8051.8元、车位管理费2940元、公摊水电费1333.1元、滞纳金10353元，该认定正确。经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。华园物业公司具有物业管理资质，其与金帝花园小区业委会签订的《物业服务合同》合法有效，林提高作为金帝花园小区业主，应当受到《物业服务合同》的约束。华园物业公司与林提高均应按照合同的约定全面履行自己的义务。华园物业公司依约对金帝花园小区进行物业管理，提供了清洁、安保等日常服务，林提高接受了华园物业公司物业服务，依约应向华园物业公司交纳物业管理费。林提高虽主张华园物业公司服务存在严重问题，违反《物业服务合同》多条约定，其有理由拒交物业管理费，并提供了照片等证据予以佐证，但林提高所提供的证据无法证明华园物业公司存在严重违约行为。关于林提高提出的华园物业公司未能制止其他业主的违章搭盖行为的问题，华园物业公司仅有规劝的义务没有强制纠正的权力；关于林提高提出的排气管道回流的问题，林提高未能举证证明其住宅内确实存在排气回流的问题，也无证据证明该问题应当归责于华园物业公司。关于林提高提出的案涉小区存在脏乱差等问题，林提高提供的照片等证据虽然可以说明华园物业公司在提供物业服务的过程中存在不尽如人意的地方，但尚未达到严重违约的情形。且因案涉小区成立至今已有一定的年份，小区公共设施不可避免地存在老化、破损，因此不能过多地苛责华园物业公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对物业公司没有履行、养护、管理和维护义务的，业主可请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以消极地拒绝缴纳物业服务费进行对抗，否则物业服务将无法正常开展，也不利于维护广大业主的利益。一审判决认定林提高应支付2015年7月至2018年12月的物业管理费8051.8元、车位管理费2940元、公摊水电费1333.1元，三项计12324.9元按80%即9859.92元给付，该认定实际上调低了当事人在合同中约定的资费标准，不仅没有充分的事实和法律依据，亦未能考虑到这样的认定会影响案涉小区的其他业主对《物业服务合同》的履行情况，影响小区和谐稳定，不利于广大业主的整体利益，应当予以纠正。因华园物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，虽不能构成业主减免物业费的理由，但考虑到林提高并非恶意欠费，故对关于华园物业公司请求林提高以欠费总额为基数按每天2%计付滞纳金的上诉请求，不予支持。 综上所述，华园物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1659号民事判决； 二、林提高应于本判决生效之日起五日内向泉州市华园物业管理有限公司支付自2015年7月至2018年12月的物业管理费8051.8元、车位管理费2940元、公摊水电费1333.1元，三项合计12324.9元； 三、驳回泉州市华园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费367元，由泉州市华园物业管理有限公司负担168元，由林提高负担199元。二审案件受理费367元，由泉州市华园物业管理有限公司负担168元，由林提高负担199元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年一月十四日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。