福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初7391号 原告（反诉被告）：泉州奕森进出口贸易有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道海印路83号瑞龙法务园B301，统一社会信用代码91350503MA31HB890K。 法定代表人：欧旋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王富才，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 被告：泉州市瑞龙投资发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道海印路84号102室，统一社会信用代码91350503MA2YB6RU58。 法定代表人：陈碧华。 被告（反诉原告）：陈碧华，女，1971年7月21日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：朱炜，福建炜杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康锦平，福建炜杰律师事务所律师。 被告：周细英，女，1981年4月1日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：李飞南，男，1957年6月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林梧，福建凯泉律师事务所律师。 原告泉州奕森进出口贸易有限公司（以下简称奕森公司）与被告泉州市瑞龙投资发展有限公司（以下简称瑞龙公司）、陈碧华、周细英、李飞南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，陈碧华提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奕森公司的委托诉讼代理人王富才、被告（反诉原告）陈碧华的委托诉讼代理人康锦平、被告李飞南的委托诉讼代理人林梧到庭参加诉讼，被告瑞龙公司、周细英经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奕森公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除涉案房屋租赁合同；2.判决上述被告返还奕森公司保证金4300元；3.判决上述被告返还奕森公司租金4300元；4.判决上述被告支付奕森公司拆迁补偿87741元（含装饰装修补偿48181元、搬迁费1290元、停产停业补助费23220元、水电补偿15050元）；5.判决上述被告赔偿其他经济损失500元；6.判决上述被告承担本案诉讼费、保全费和律师费。庭审中，奕森公司撤回第5项诉讼请求。事实和理由：奕森公司与陈碧华、周细英于2018年4月12日签署了《房屋租赁合同》，合同约定奕森公司租赁位于泉州市丰泽区××街道××路××号××栋××户房屋使用，租赁期限为2018年4月12日至2023年4月11日，月租金4300元，租期每满两年租金按10%比例递增，租金按季支付，奕森公司已按期如约支付租金并已支付租赁保证金4300元。2018年12月6日泉州市丰泽区人民政府办公室颁发了《泉州市丰泽区人民政府关于丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收的公告》，奕森公司租赁的用于办公的上述房屋属于征收范围。奕森公司作为征收房屋的实际经营者，对征收房屋享有租赁使用之权益，有权享有已经相关部门确认的装修装饰补偿、搬迁费、停产停业补偿、水电补偿等拆迁补偿，上述陈碧华等无权截留。奕森公司虽经多次与陈碧华等协商，但均未果。 陈碧华辩称，一、奕森公司要求陈碧华返还保证金4300元及返还租金4300元不能成立。奕森公司于2019年7月才返还租赁房屋，但其仅支付租金至2019年2月份，尚欠陈碧华自2019年3月1日起至2019年6月30日止的租金17200元及自2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业费、水费2502元，合计19702元。因此，根据合同第四条之约定，在付清所有尚欠租金及水电费用之前，奕森公司无权要求陈碧华返还保证金4300元，该保证金尚不足以支付奕森公司尚欠的租金及水电物业管理费用。同时，奕森公司尚欠租金，要求返还租金4300元更是毫无依据。二、奕森公司主张拆迁补偿款87741元缺乏事实与法律依据。1.《丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收补偿安置实施方案》及《装修工程项目测算表》不适用于奕森公司与陈碧华之间的房屋租赁合同纠纷。该补偿安置实施方案及测算表的补偿对象系被征收房屋的所有权人，方案规定的房屋征收补偿费、搬迁补助费、停产停业补助费等所有补偿费用及测算表中的补偿标准均系补偿房屋所有权人的补偿费用，仅对房屋征收部门与房屋所有权人产生效力，既不适用于陈碧华，并不适用于奕森公司。房屋所有权人与陈碧华之间如何协商补偿费用，属于房屋所有权人与陈碧华之间的房屋租赁合同事宜，也不适用于奕森公司。投入按评估价值赔偿，且不存在搬迁费、停产停业补助费等其他项目的补偿。2.奕森公司仅对承租房屋进行部分装修，其将《装修工程项目测算表》中的所有装修项目全部列入其装修补偿范围与事实严重不符。(1)陈碧华出租涉案房屋前，水电工程、地面、天棚、墙面、踢脚线、部分钢化玻璃隔墙等项目均已安装或装修，这些项目均不属于奕森公司投入的装修，不属于陈碧华应当补偿奕森公司的项目；(2)对于奕森公司投入的装修项目，应由奕森公司举证证明其投入的装修价值。而《装修工程项目测算表》系房屋征收部门与房屋所有权人之间关于装修补偿标准的约定，并不适用于本案的房屋租赁合同纠纷。(3)根据陈碧华与奕森公司之间《房屋租赁合同》第七条第六项约定“在合同期满后，乙方增添的设备设施及动产部分归乙方所有，不动产及不可拆除部分归甲方负责处理”，按奕森公司未使用租赁房屋的期限40个月（2019年7月1日至2022年10月30日），与双方约定的5年租期即60个月的比例进行折算，对于奕森公司投入的装修部分，应按其投入装修价值的67%计算装修赔偿款。三、奕森公司的装修赔偿款确定后，应扣除奕森公司尚欠陈碧华的房屋租金及物业费、水费共计21821元。四、瑞龙公司、李飞南均不是本案《房屋租赁合同》的当事人，与本案无关。综上，奕森公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 李飞南辩称，一、李飞南（原泉州市丰泽区鲤海美术工艺厂）已于2019年5月8日与陈碧华签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定解除双方于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》及属于承租户征迁补偿款为4251226元。该属于陈碧华的征迁补偿款4251226元，李飞南己委托征迁部门直接拨付给陈碧华。至此，李飞南与陈碧华间租赁关系己终止，由双方租赁关系产生的所有债权债务关系已两清。二、奕森公司系与陈碧华产生租赁合同关系，根据合同的相对性，奕森公司诉求主张的返还租赁保证金、租金、拆迁补偿等均与李飞南无关。奕森公司作为陈碧华的租户，应向陈碧华主张，李飞南无责任赔付。综上所述，请求驳回奕森公司对李飞南的的诉讼请求。 瑞龙公司、周细英未作答辩。 陈碧华向本院提出反诉请求：1.判决奕森公司支付陈碧华房屋租金19636元；2.判决奕森公司支付陈碧华物业费、水费2085元。事实和理由：陈碧华与奕森公司于2018年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定陈碧华将位于丰泽区××街道××路××号××栋××的房屋出租给奕森公司使用，租赁期限自2018年4月12日起至2023年4月11日止；租金为每月每平方米20元，总面积215平方米，总计4300元；租赁期房屋有关物业费按每平方米1.8元计，水费按每月30元计。但奕森公司未按约定支付房屋租金及物业费、水电费，租金仅支付至2019年2月13日，物业费、水电费仅支付至2019年1月份，尚欠陈碧华自2019年2月14日起至2019年6月30日止的租金19636元及自2019年2月1日起至2019年6月30日止的物业费、水费2085元。 奕森公司辩称，一、奕森公司认可租金仅支付到2019年2月13日，陈碧华与房东签署了房屋租赁协议解除协议是2019年1月份，房东签署的房屋征收补偿协议也是2019年1月份，泉州市丰泽区人民政府关于房屋征收公告中时间应为2018年12月20日至2019年1月20日，即陈碧华诉请不清，时间应为2019年1月。二、奕森公司于2019年3月份因上述房屋断断续续出现断水断电现象，无法正常工作，已于2019年3月份搬离房屋。 李飞南述称，其有证据证明只收取陈碧华租金到2018年12月份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年10月1日，泉州市丰泽区鲤海美术工艺厂（以下简称鲤海工艺厂）与陈碧华签订一份《房屋租赁合同》，约定鲤海工艺厂将位于泉州市丰泽区××街与昌盛路边的企业厂房租给陈碧华使用，建筑面积7178平方米。2018年4月12日，周细英代表陈碧华与奕森公司签订一份《房屋租赁合同》，约定陈碧华将位于丰泽区东海海印路83号Ｂ栋301房屋出租给奕森公司使用，租赁期限5年，自2018年4月12日起至2023年4月11日，面积215平方米，租金每月4300元，按季度支付；押金4300元，物业费1.8元／平方米、水费30元／月、电按每月查表实数1元／度；合同期满后，奕森公司增添的设备及动产部分归其所有，不动产及不可拆除部分归陈碧华负责处理。陈碧华收取了奕森公司押金4300元，奕森公司支付租金至2019年2月13日、物业费和水电费支付至2019年2月份。 2018年12月6日泉州市丰泽区人民政府发布《丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收的公告》，案涉房屋在该征收范围内。《丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收补偿安置实施方案》规定企业厂房搬迁费标准为6元/㎡·次、停产停业补助费标准为18元/㎡·月，按6个月计算。征收部门泉州市丰泽区住房和建设局与鲤海工艺厂签订的《丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收补偿安置协议书》约定房屋征收补偿选择货币补偿的方式，鲤海工艺厂应于2019年3月31日前腾空房屋并及交付验收。 李飞南为鲤海工艺厂的法定代表人，该厂于2019年3月20日登记注销。2019年5月8日，李飞南与陈碧华签订了一份《解除房屋租赁合同协议书》，约定因政府征收拆迁导致双方的《房屋租赁合同》无法履行，应予解除，在陈碧华收到丰泽区东海法石宝盖安置区项目土地与房屋征收工作领导小组拨付的补偿装修款等合计4251226元后，房屋租赁合同正式终止解除。李飞南出具一份《委托付款声明书》给上述征收工作领导小组，称其同意将征收补偿款中涉及的搬迁补助费、停产停业补助费、装修补偿款及其他附属物等属于承租户的款项单独拨付，委托该征收工作领导小组直接拨付陈碧华4251226元。 关于房屋的装修项目及金额，根据双方的主张，结合泉州市丰泽区东海法石宝盖安置区项目资产评估报告书中《装修工程项目测算表》的项目和奕森公司提供的照片，可认定陈碧华粉刷了房屋的天棚和墙壁、地面砂浆凿平、安装门厅钢化玻璃隔墙，奕森公司二次装修中还对展厅和会客室陈碧华未粉刷的墙壁进行了粉刷，并对门厅、会客室、办公室的天棚做了矿棉板吊顶，地面铺设瓷砖或地毯，砌砖墙隔断，安装灯具等。陈碧华安装了水电，奕森公司从入户接电铺设户内电线路。评估的装修金额48181元中，扣除陈碧华装修的门厅钢化玻璃墙1343元和墙面761元、展厅天棚2361元、储物间天棚596元和墙面785元、办公室墙面1313元后，奕森公司的装修金额为41022元。水电按照标准70元/平方米进行补偿，因奕森公司只铺设了户内的电路，酌定600元。该《装修工程项目测算表》以成新率95%确定补偿金额，故奕森公司装修补偿金额为39540.9元。 本院认为，奕森公司向陈碧华租赁的房屋已被政府依法征收，奕森公司称其因断水断电于2019年3月搬离，根据《房屋征收补偿安置协议书》中约定的腾空房屋时间2019年3月31日前，本院确认奕森公司与陈碧华的房屋租赁合同于2019年2月28日解除。租赁合同解除因政府征收行为所致，奕森公司和陈碧华对合同解除均无过错，陈碧华应退还奕森公司支付的押金。对于奕森公司主张退还租金的诉讼请求及陈碧华要求支付租金及物业费、水费的反诉请求，奕森公司的租金支付至2019年2月13日，还需支付2月份剩余租金1996元，无权要求陈碧华退还已付的4300元租金；奕森公司已支付物业费、水电费至2019年2月份，无需再支付物业费和水费。奕森公司需支付的租金可从陈碧华应退还的押金中抵扣，即陈碧华应退还的押金为2304元。按照李飞南与陈碧华的《解除房屋租赁合同协议书》及李飞南给房屋征收工作领导小组的《委托付款声明书》的内容，陈碧华已从李飞南处获得了搬迁费、停产停业补助费、装修补偿等拆迁补偿款，现基于奕森公司与陈碧华之间的租赁合同关系，陈碧华应补偿奕森公司相应的损失。装修补偿款中，属于奕森公司的为39540.9元。根据拆迁项目《房屋征收补偿安置实施方案》所确定的搬迁费及停产停业补助费标准，搬迁费1290元应归属奕森公司，停产停业损失则因出租人、承租人、次承租人均有该项损失，故奕森公司可得7740元。以上奕森公司可获得的装修补偿款、搬迁费、停产停业损失共计48570.9元。奕森公司还请求律师费，但未提供相应凭证，本院不予支持。另，奕森公司要求瑞龙公司、周细英及李飞南承担赔偿责任，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。瑞龙公司、周细英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、陈碧华应于本判决生效之日起十日内退还泉州奕森进出口贸易有限公司保证金2304元； 二、陈碧华应于本判决生效之日起十日内支付泉州奕森进出口贸易有限公司拆迁补偿费48570.9元； 三、驳回泉州奕森进出口贸易有限公司其他诉讼请求； 四、驳回陈碧华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5570元，由泉州奕森进出口贸易有限公司负担800元，由陈碧华负担4770元；反诉案件受理费172元，由陈碧华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈奕辉 审 判 员  陈建清 人民陪审员  王少红 二〇二〇年一月二日 书 记 员  张国基 附：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。