广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13440号原告：魏军，男，1986年10月9日出生，汉族，住湖南省衡阳县************，公民身份号码430************218。被告：陈艳梅，女，1991年1月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区********之一，公民身份号码440************025。原告魏军诉被告陈艳梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告魏军到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还已付房款710000元；3.被告赔偿房屋装修费150000元；4.被告赔偿违约金202500元（购房款的25%）；5.被告赔偿已付中介费13000元；6.被告赔偿原告误工费及交通费损失30000元；7.本案诉讼费、财产保全费用由被告承担。诉讼中,原告撤回上述第5项中介费的主张。事实与理由：原告与被告于2018年11月4日对位于佛山市南海区***********************的房子通过中介达成买卖意向。双方签订了买卖合同，约定成交价为810000元。口头约定于2019年2月办理过户，等到2019年2月由于被告单方面原因不能按期办理过户，原被告通过中介协调签订补充协议保证于2019年4月30日前办理过户手续。等到2019年4月30日，被告又称自己私人原因暂时不能过户，于是原告要求被告必须保证2019年5月31日前办理过户手续，且约定不能按补充合同约定时间完成过户要赔偿房价百分之二十五的违约金，等到2019年5月31日被告又称因其私人原因不能办理过户。原告已向被告支付购房款共710000元。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.房屋买卖合同原件1份，保证书原件1份，证明何玉环受被告委托与原告签订房屋买卖合同，并约定相关的权利义务关系；3.补充协议原件3份，原告分别与被告本人及被告委托的何玉环、区乐群签订补充协议对案涉合同进行补充变更；4.收款收据原件3份，证明原告已积极履行合同义务，支付了710000元房款；5.公证书原件1份、委托书复印件1份，证明被告委托区乐群办理案涉房屋的相关事宜，后区乐群与原告签订补充协议；6.不动产登记信息查询结果复原件1份，证明案涉房屋现时还登记在被告名下，被告收取原告的购房款后迟迟未过户的行为已构成违约。被告经合法传唤没有到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。本院对原告证据的真实性予以确认并在卷佐证。结合上述采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区***********************，权利证号：粤（2019）佛南不动产权第0015840号，登记权属人为被告陈艳梅，2019年6月24日查询结果显示尚存在抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行。2018年11月4日，被告陈艳梅（何玉环代签）（甲方、出售方）、原告魏军（乙方、购买方）与佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（下简称“涉案合同”），约定：甲方将涉案房屋以成交价810000元出售予乙方，建筑面积70.68平方米。乙方应在2018年11月4日自行支付定金100000元予甲方。买卖双方需于签署本合约后30个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。甲方收到定金后60日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续。乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账号内，银行到账后即视为甲方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用，否则视为严重违约。甲方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。乙方须于2018年11月5日前直接支付部分首期楼款260000元给甲方或存进甲方账户，剩余首期楼款300000元乙方应收到银行提前还贷通知支付给甲方，尾期楼款150000元乙方应在办理交税过户手续当天支付给甲方。该物业在交易过程中所需的全部税费由乙方支付。甲方须于收到购房定金当天交付该物业给乙方使用。乙方于本合同签订之日向丙方支付中介代理费及咨询服务费18000元。本合同签订后，若甲乙方双方不履行或不按时履行合同任意一条条款，即视为违约。如甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金。如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金。任何一方恶意拖办理手续进度，赔偿非违约方总楼价百分之十五作为违约金。违约方需向非违约方赔偿非违约方已向丙方支付的中介费，等约定。2018年11月4日，何玉环出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案房屋购房定金100000元。2018年11月5日，何玉环出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案房屋部分楼款260000元。2019年2月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：一、原合同乙方需支付给甲方剩余首期楼款300000元，现经双方协商，乙方支付给甲方剩余首期楼款更改为350000元。二、甲方保证于2019年4月30日前配合乙方完成房屋递件、交税过户手续。2019年2月16日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案房屋部分楼款350000元。2019年2月21日，被告出具《委托书》，授权区乐群代为办理出售涉案房屋相关手续。该委托书于2019年2月27日进行了公证。2019年5月13日，原告（乙方）与被告（何玉环代签）（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方于2018年11月4日支付甲方购房定金100000。二、乙方于2018年11月5日支付甲方购房部分楼款260000元。三、乙方于2019年2月16日支付甲方购房部分楼款350000元。四、甲方保证于2019年5月31日前配合乙方完成房屋递件、交税过户手续。如甲方不能在2019年5月31日前配合乙方完成房屋交税、过户手续，乙方有权要求向甲方退房并赔偿乙方楼价25%作为违约金，以及乙方购买该物业后产生的一切费用。2019年7月8日，原告（乙方）与被告（何玉环代签、区乐群其后补签名）（甲方）签订《补充协议》，约定：一、各方明确该物业已经交付乙方使用，甲方不得向乙方主张任何房屋占有的费用，甲方及其受托人均清楚乙方已对该物业进行装修，如甲方违约导致乙方未能取得房屋所有权的，则装修损失由甲方承担赔偿，甲方愿意赔偿乙方装修费用150000元。二、本次交易至今，乙方已经向甲方支付了710000元，但甲方收到楼款后挪用了该款项至今还未办理银行还款赎契手续，现已严重违约，故甲方承诺在办理房屋过户当天赔偿58000元给乙方作为拖延交易的损失赔偿。三、甲方承诺最迟在2019年8月15日前完成银行提前还贷赎证的全部手续，并确保该物业不存在其他抵押、查封等影响过户情况，确保该物业具备过户条件，然后配合乙方于2019年8月15日前办理完该物业的全部过户手续，否则甲方同意退还710000元，并赔偿200000元给乙方。四、如甲方未按上面一至三条履行，乙方为实现权利所产生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、财产保全费、财产保全担保费等，均由甲方承担。原告自认签订涉案合同当天被告已将涉案房屋交付予原告，原告对涉案房屋进行了装修并居住。本院认为，涉案合同虽是何玉环所签，但其后被告与原告就涉案房屋买卖事宜针对涉案合同签订了补充协议，且出具收款收据确认收到原告支付的购房款，且被告经公证授权委托的受委托人区乐群亦在2019年7月8日签订的最后一份补充协议上补充签名确认，以上应视为被告对何玉环在本案中的代理行为进行了追认。涉案合同及三份补充协议相应法律后果应由被告承担。涉案合同既包含了买卖双方之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。本案为房屋买卖合同纠纷，本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉案合同中关于房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按上述合同约定全面履行义务。根据合同约定及交易习惯，申请提前还贷的义务方为被告，原告已按合同约定支付定金及部分购房款合共710000元予被告，而被告将已收上述购房款挪作他用并未申请提前还贷，涉案房屋尚处于抵押登记状态，被告的行为导致涉案房屋交易无法进行，原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约。原告主张解除涉案合同，返还已付房款710000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。本案原告的变更诉讼请求于2019年11月18日视为送达被告，涉案合同于该日解除。关于原告主张装修费，原告已接收涉案房屋并装修入住，原被告双方就装修赔偿事宜在补充协议中进行了约定，原告主张按补充协议签订的金额150000元赔偿装修损失，理据充分，本院予以支持。关于原告主张相当于成交价25%的违约金202500元，考虑到原告已付购房款比例及资金占用损失，结合本院已支持原告主张的装修损失及原告已占有使用涉案房屋的情形，根据公平诚信原则，本院酌定被告支付相当于成交价10%的违约金81000元予原告，原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。原告主张的误工费及交通费损失没有事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告魏军与被告陈艳梅于2018年11月4日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定于2019年11月18日解除；二、被告陈艳梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款710000元予原告魏军；三、被告陈艳梅应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修费150000元予原告魏军；四、被告陈艳梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金81000元予原告魏军；五、驳回原告魏军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费13912.5元、财产保全费4570元，合计18482.5元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  周华丽人民陪审员  张春红二〇二〇年一月十七日书 记 员  蒋雪君