辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7871号上诉人（原审被告）：马媛媛，女，1981年6月7日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：华润物业（大连）有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区星海广场****楼地下**，统一社会信用代码9121020467407548XP。法定代表人：金永，该公司董事长。委托诉讼代理人：张林玉，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，北京德恒（大连）律师事务所律师。上诉人马媛媛因与被上诉人华润物业（大连）有限公司（以下简称华润物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马媛媛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由华润物业承担。事实和理由：华润物业没有完全履行《前期物业服务合同》，不能按照合同约定的价格标准收取物业服务费。凯旋门二期北门幼儿园位于保安亭东侧不足50米，2017年8月，幼儿园私自圈占步行通道，华润物业没有及时制止。违建拆除后，华润物业未及时恢复通道。华润物业提供的《关于华润凯旋门11号楼设立幼儿园的同意函》中提到“经过公示，小区业主同意大连市甘井子区贝尔恩幼儿园使用该公建前624m2作为幼儿园户外活动场地使用”，甘井子区教委依据该函件审批了幼儿园经营手续，直接造成幼儿园将违建恢复，此问题至今无法解决。华润物业转租菜鸟驿站的目的并不是为业主提供服务，而是将物业用房转租获得收益，华润物业将办公用房转租既没有履行合法程序，也没有对收益分配、使用情况进行公示。华润物业违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定和《前期物业服务合同》的约定，没有履行相应的管理和维护义务，严重侵害了业主的权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应支持马媛媛的相关主张。华润物业辩称，不同意马媛媛的上诉请求。马媛媛所述的幼儿园和菜鸟驿站的问题不构成其拒缴物业费的合法理由。华润物业向一审法院起诉请求：1、马媛媛支付拖欠的物业管理费共计人民币8,121.81元；2、马媛媛支付因迟延履行产生的违约金共计人民币14,896.80元；以上两项合计人民币23,018.61元；3、马媛媛承担本案全部诉讼费用。一审判决认定事实：2013年6月14日，华润置地（大连）有限公司作为大连市甘井子区【华润凯旋门】二期的开发建设单位（甲方），与华润物业（乙方）签订了《【华润凯旋门】二期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.98元计算、公建（商铺）物业费按建筑面积每月每平方米4元计算；业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期缴纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2013年6月14日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。马媛媛于2014年9月2日在该份协议上签字确认“同意华润置地（大连）开发有限公司委托华润物业（大连）有限公司提供【华润凯旋门】二期前期物业服务，并认同前期物业服务合同中的全部内容”。协议签订后，华润物业进入该小区提供物业服务至今。马媛媛系【华润凯旋门】二期8号楼1单元302号业主。马媛媛认可物业服务费为2.98元/平/月，其房屋面积为80.16平方米，且自认其自2017年9月1日起拖欠物业费至今。现华润物业主张马媛媛拖欠物业费，要求马媛媛立即支付2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业费8,121.81元。马媛媛则以答辩理由不同意华润物业的诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。华润置地（大连）有限公司与华润物业签订，并经马媛媛确认的《【华润·凯旋门】二期前期物业服务合同》对华润物业、马媛媛均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，华润物业依法为马媛媛所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，马媛媛作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《【华润·凯旋门】二期前期物业服务合同》及马媛媛的房屋面积，华润物业要求马媛媛给付拖欠自2017年9月1日至2020年6月30日止的物业服务费8,121.81元（2.98元/月/平方米×80.16平方米×34个月），有事实和法律依据，予以支持。关于马媛媛辩称的幼儿园违建的问题，首先，违建系其他业主或物业使用人的侵权行为所致，此系相邻权纠纷，马媛媛可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决。至于马媛媛提出的大连市甘井子区教育局在民心网回复意见中提及的物业公司曾出具《关于华润凯旋门11号楼设立幼儿园的同意函》损害了其利益的问题，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。华润物业的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，马媛媛以此为由拒缴物业费无法律依据，对此意见不予采纳。关于马媛媛辩称的办公用房改成驿站的问题，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。因此，马媛媛以此为由拒交物业费没有法律依据，对此意见不予采纳。关于逾期缴费违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，马媛媛现仍居住在案涉小区，华润物业仍继续向马媛媛提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，华润物业也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对华润物业要求马媛媛支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、马媛媛于本判决发生法律效力之日起十日内给付华润物业（大连）有限公司自2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业费8,121.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费188元（华润物业（大连）有限公司已预交，已减半收取），由马媛媛负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，上诉人提交了与大连市甘井子区教育局工作人员的通话录音，拟证明华润物业未经业主同意向出具了允许幼儿园使用公共空间的证明，侵害了业主的权益。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。案涉小区开发商与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该协议对包含上诉人在内的全体小区业主均具有约束力。案涉《前期物业服务协议》中对于物业费的标准作出了明确的约定，故上诉人应按照此标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人对于一审判决认定的房屋面积和欠费期间无异议，故本院对一审判决认定的上诉人应缴物业费数额8,121.81元予以确认。对于上诉人所述被上诉人提供的物业服务中存在的问题，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，上诉人可向被上诉人另行主张权利，而不宜以拒缴物业费的方式表达自身不满情绪。综上所述，马媛媛上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人马媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十二月四日书记员 孙雨宁