西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初13883号 原告：陕西实正共盈投资控股有限公司；住所地：西安市；统一社会信用代码：9161013356148093XJ；法定代表人：陈秀玲，该公司执行董事；委托诉讼代理人：翟倩文，该公司员工委托诉讼代理人：王海芳，该公司员工。被告：黄敏，女，1990年2月26日生，住陕西省富平县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马敏超，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者原告陕西实正共盈投资控股有限公司（以下简称实正共盈公司）诉被告黄敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告黄敏及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告实正共盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付应付未支付的租金、营运管理费、水电费、违约金等各项费用15759.2元；2、被告向原告支付逾期迁离期间的场地占用费54438.8元（自2019年6月18日起至实际清偿迁离之日止，暂计至2019年7月25日）；3、请求判令被告立即自行清场撤离商铺、迁出注册地址；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2018年11月27日签订编号为（201807）镐0104之《商铺租赁合同》约定原告将位于西安市地铁4号线行政中心站物业区XX号商铺出租给被告使用，被告应依约交纳租金、营运管理费和其他应缴之费用、保证不闲置商铺，被告拖欠支付费用达到十五日或中断、停止营业累计满三日的，原告有权单方面终止合同，收回商铺，同时被告应向原告支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金等。2019年1月25日，被告首次出现逾期付款情况；2019年6月8日，被告开始擅自闭店歇业，被告出现上述违约情况后，2019年6月14日，原告向被告发出XA-XZZX-20190614002号《合同解除通知书》，告知于2019年6月11日解除合同，没收租赁保证金54207元，要求被告于2019年6月15日前交清应付未付租金、营运管理费、水电费、违约金等各项费用共计25759.2元，并于2019年6月17日自行清场迁离、办理退铺手续，否则，将按照合同约定承担违约金。被告收到通知后拒绝缴纳应付款项，并拒绝退场、交还商铺钥匙。2019年6月19日，原告向被告发出XA-XZZX-20190614003号《清场通知书》，要求被告于2019年6月20日前交付各项费用、交还商铺钥匙，被告要求原告不得搬动其店内物资且拒绝自行清场迁离，至今产生场地占用费21489元，为维护原告合法权益，诉至法院。被告黄敏辩称，原告与被告之间的租赁合同系无效合同，其已经支付原告各项费用共计198602.44元，其不欠原告任何费用；原告请求清场占用费是原告自身问题产生，其不应向原告支付该费用。实正共盈公司已于2019年6月8日向其发了解除《商铺租赁合同》的通知，其也于6月12日向原告发了解除《商铺合同的通知》且同时向未央区法院起诉，其已经交清了2019年5月31日前的租金、运营管理费、水电费等；原告诉请其支付逾期迁离期间的场地占用费没有事实依据和法律依据，2019年6月12日起向人民法院起诉后同时给原告发了《借用租赁合同通知》，其已于2019年5月31日全部清场也撤离，其余东西未搬的原因是原告阻挡。其并不存在违约行为。原告起诉请求其支付未交租金、营运管理费、水电费及场地占用费没有事实及法律依据，其没有违约的事实，也不应承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年11月27日，原告（甲方）与被告黄敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于西安市地铁4号线行政中心站物业区XX号商铺出租给乙方使用，……该商铺建筑面积为114平方米，以该面积作为计算租金及营运管理费等费用的面积，商铺实用率为50%。关于租赁期限约定本合同的租期为3年，即2018年12月25日起至2021年12月24日止。若甲方商业项目已开业，则装修期包含在租期内；若甲方商业项目未开业，则装修期限不包含在租期内。关于商铺用途约定该商铺只供乙方作小阿妹米线品牌经营之用，营业状态为餐饮……关于租金、费用及支付方式，双方约定，该商铺租金为158.5元/平方米/月，合计18069元/月……合同期限届满的最后一个季度的租金以乙方在该季度实际租赁的天数（自该季度第一日起至合同终止之日止）乘以日基本租金额所计算出的得数，该日基本租金额为商铺承租面积乘以158.5元除以30的得数；如合同提前终止，则最后一个季度的日基本租金额的计算基数根据本合同第5.1.2条相对应的数额执行；营运管理费及综合管理费，乙方应缴纳的营运管理费按该商铺承租面积计算每月每平米30元，月营运管理费总额为3420元……最后一个季度的营运管理费以乙方在该季度实际租赁的天数（自该季度第一日起至合同终止之日止）乘以日营运管理费计算，该日营运管理费为该商铺承租面积乘以30元（此处与5.2.1条金额一致，前者变更的，此处随之变更）除以30日的得数……乙方应于合同签订之日起三日内甲方支付相当于1个月基本租金即18069元作为综合管理费……,乙方应于签订合同签订之日起三日内向甲方支付相当于1个月基本租金即18069元作为综合管理费……关于租赁保证金约定，乙方应当于签订合同后三日内向甲方交纳相当于3个月基本租金即54207元整作为租赁保证金，上述保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行该条款的履约保证。关于其他费用约定，乙方必须自行负担与该商铺使用有关的电话费、税费、电费、燃气费及其他费用。乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元。合同期限届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以退还。关于装修期，乙方享有30日的装修期，自该商铺交付之日起算，装修期包含在租期内（项目整体未开业的除外），乙方应当于2018年12月25日开始营业……乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金10000元。……关于商铺交还约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同图，或因不可抗力或意外事件等其他原因导致本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日交还该商铺。同时乙方须交纳迁离期间的场地占用费，该费用计算公式为：限定迁离期间×（日租金+日营运管理费）×200%。2019年4月20日，原告（甲方）与被告黄敏（乙方）签订《补充协议》一份，约定1、在甲、乙双方建立合作关系基础之上，就甲方出租给乙方使用的西安市XX号XX中心XX—b之商铺，甲方同意在2019年4月给予乙方7227.6元/月的租金价格优惠，即：2019年4月的租金价格为10841.4元/月，2019年4月以外的租金价格仍按原合同执行。合同签订后，2018年11与28日,被告在“商铺交付验收确认书”上签字。被告黄敏一次性向原告实正共盈公司支付了2018年12月25日——2019年3月24日的租金及运营管理费。被告黄敏共向原告实正共盈公司交纳各项费用共计198602.44元。2019年4月23日,被告黄敏交纳的10000元装修押金用作抵扣4月份租金及营运管理费。庭审中,原被告双方均认可2019年6月11日，原告与被告之间的《房屋租赁合同》解除。2019年9月8日，被告黄敏从涉案商铺搬离。庭审调解中，因原告实正共盈公司不同意法庭调解致使调解未果。另查，被告黄敏租赁涉案商铺后用于经营小阿妹米线。2019年3月28日—2019年3月31日的租金为2331.48元，营运管理费为441元，共计2772.48元；2019年4月份的租金，原告实正共盈公司给与被告优惠7227.6元，租金为10841.4元，营运管理费为3420元，共计14261.4元；2019年5月份租金为18069元，营运管理费为3420元，共计21489元；2019年6月1日至2019年6月10日租金为6023元，营运管理费为1140元，共计7163元。自经营后共产生水电费用共计18362.64元。被告黄敏2019年3月5日至2019年5月31日共计向原告交纳租金、营运管理费及水电费共计38289.44元（含1万元装修押金）。上述事实有庭审笔录，原被告当庭陈述及本院认定的证据等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，本案中，原、被告双方均认可双方之间的租赁合同于2019年6月11日解除，故被告黄敏应当向原告实正共盈公司交纳房屋租赁费用、营运管理费用、水电费等各项费用至2019年6月10日。从2019年3月28日至2019年6月10日，被告黄敏应当向原告实正共盈公司交纳租金及营运管理费共计45685.88元，水电费共计18362.64元，扣除被告黄敏已经向原告交纳的租金、营运管理费及水电费共计38289.44元，被告黄敏还应当向原告交纳租金、营运管理费、水电费共计25759.08元。至于被告黄敏主张其五月份租金按照合同约定租金的3折计算，仅有其辩解，其未提供证据予以证明，对其辩解不予采信。对于原告主张以被告黄敏交纳的公共事业保证金10000元抵扣租金及营运管理费、水电费的主张，被告黄敏认为其已经向原告交纳了所有费用，不同意抵扣，故对于该项主张不予支持。对于原告主张的被告支付逾期迁离期间的场地占用费的请求131799.2元（按照租金及营运管理费的200%计算），因原、被告双方之间均认可双方之间的合同于2019年6月11日解除，故从合同解除之日至黄敏实际搬离涉案商铺之日（2019年9月8日）的租赁费用53604.7元（每天602.3元），被告黄敏应当承担。对于原告主张的营运管理费，因被告黄敏在该期间并未营业，故对于原告主张的营运管理费不予支持。对于双方合同解除后，原告实正共盈公司亦有及时止损的义务，故对于该场地占用费原告实正共盈公司亦应当承担一定责任，考虑双方合同履行程度及公平原则等因素，酌情认定被告黄敏承担该损失的60%，即32162.82元。至于原告主张的被告迁出注册地址一节，因迁出注册地址事宜不属于本案管辖的范围，故本院对此不予处理。综上，被告黄敏应当向原告实正共盈公司支付租金、营运管理费、水电费共计25759.08元；被告黄敏应当向实正共盈公司支付场地占用费32162.82元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：一、被告黄敏于本判决书生效后十日内向原告陕西实正共盈投资控股有限公司支付租金、运营管理费、水电费及场地占用费共计57921.9元；二、驳回原告陕西实正共盈投资控股有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1554元，原告已预交，由被告黄敏承担，于上述款项履行时一并给付与原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审  判  长    孙  会                                   人民陪审员    白  瑛                                   人民陪审员    王明理    二0二0年一月七日               书  记  员    关佳蓉 1