广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终14130号上诉人（原审被告）：陈艺超，男，汉族，1986年7月6日出生，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：尹建功，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子哲，广东东成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何永杰，男，汉族，1973年10月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。上诉人陈艺超因与被上诉人何永杰租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈艺超上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何永杰一审的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由何永杰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，应当依法改判。1.涉案仓库未取得建设工程规划许可证，陈艺超与何永杰之间签订的租赁合同无效，本案实质上是占有使用费的问题，且占有使用费应按约定的租金标准及占有使用的时间支付。2.涉案仓库所在的工业区整体拆迁，于2019年春节后因拆迁工作造成道路封闭、大车进不来，该仓库已实际不能使用或者说没有使用价值。陈艺超匆忙找到其他仓库用小货车分批多次将货物搬离，2019年3月后便没有再使用涉案仓库，无需支付此后的占有使用费。该事实有证人证言及租赁合同予以佐证。3.何永杰收取陈艺超的押金既没有退还也没有抵扣占有使用费，对陈艺超不公平。4.涉案仓库因政府拆迁，何永杰于2019年3月之前便已签订拆迁补偿协议，并领取了拆迁补偿款。此后该仓库的使用及收益权不归属于何永杰，何永杰无权再向陈艺超收取占有使用费。一审法院应查明拆迁补偿协议的签订日期，以明确涉案占有使用费的截止计算时间。5.一审判决以何永杰提交的监控视频为依据认定陈艺超于2019年3月以后仍然占有使用涉案仓库证据不足，该监控视频所见货物不能确定属于陈艺超，也不能确定卸货人为陈艺超所指派。二、陈艺超在一审期间向一审法院递交书面申请，请求调取何永杰与政府部门签订的拆迁补偿协议，以确定签订协议的时间，一审法院没有依法调取，程序违法。何永杰在一审庭审中承认与政府部门签订了上述协议但拒绝出示，其应承担不利后果。何永杰答辩称:1.何永杰于一审提交的视频监控结合证人证言可以证明陈艺超占有使用涉案仓库到2019年6月，陈艺超应向何永杰支付相应的占有使用费。2.即便何永杰与政府部门签订了拆迁补偿协议，在陈艺超占用期间，何永杰仍有权继续收取占有使用费。3.陈艺超拖欠水电费和占有使用费，押金不应退还。何永杰向一审法院起诉请求：1.判令陈艺超立即向何永杰支付以下费用(1)①号仓库2019年3月至6月份4个月的仓库使用费共27200元（6800元/月）、2018年8月至2019年5月10个月仓库电费1708元、2018年8月至2019年5月10个月公摊水电费和设备运行费800元、上期欠费余额1000元、清理费1600元（800平方米×2元/平方米）；(2)⑤号仓库2019年3至6月份4个月的仓库使用费共29520元（7380元/月）、2018年8月至2019年5月10个月仓库电费100元、2018年8月至2019年5月10个月公摊水电费和设备运行费700元、上期欠费余额1000元、清理费2000元（1000平方米×2元/平方米）；上述两项合计65628元；2.本案诉讼费由陈艺超承担。一审法院认定事实：2018年8月1日，何永杰、陈艺超签订一份《仓库使用约定书》（以下称①号仓库），约定何永杰将坐落于某镇某工业区的建筑物出租给陈艺超作仓库使用，使用期限自2018年8月1日至2019年7月30日，使用费每月6800元。该合同最后备注“因政府政策原因整片某工业区存在着升级改造或拆迁等不明朗因素（现甲方以过渡期性质每月收取乙方的使用费为保本收益，临界于成本费的边缘），所以经双方协商特别约定如下，1.政府对工业区原政策不变，2.土地占用费和管理费不变，3.相关对应部门对仓库政策措施不变，合乎以上因素条件在同等条件下优先续约原用户，按仓库约定书条款延长1年。”2018年8月15日，何永杰、陈艺超又签订另一份《仓库使用约定书》（以下称⑤号仓库），约定何永杰将坐落于某镇某工业区的建筑物出租给陈艺超作仓库使用，使用期限自2018年8月15日至2019年7月30日，使用费每月7380元。该合同最后备注与前述合同相同。陈艺超租用仓库后用于存放家具，但自2019年3月1日起没有向何永杰缴交使用费，还有欠付电费。经何永杰微信、短信等催收无果，何永杰遂于2019年7月15日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，案涉租赁的仓库属于建筑物，但没有办理报建手续也就是没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，本案的两份《仓库使用约定书》无效，即使何永杰与仓库所在地的某村委员会租来的土地仍然在租赁期内，也不是取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。上述司法解释第五条第一款又规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故何永杰可以请求陈艺超支付占用仓库期间的使用费，但是，在合同最后备注写有所在片区存在升级改造或拆迁的不明朗因素，即案涉仓库的建筑处于某镇的“村级工业园改造”范围，存在受此影响的可能。事实上在陈艺超租赁期间附近确实已开展拆除部分厂房建筑等连片拆迁工作，因此即使暂时没有拆迁何永杰的仓库，也会对周边出入仓库的道路通行造成一定程度阻碍（但不是完全堵死）等问题，确有对陈艺超使用仓库产生部分不便，故依照公平原则应适当降低仓库使用费的标准，一审法院确定按70%计收。何永杰主张以原来标准100%计算，不予全部支持。陈艺超认为其已自2019年3月起没有使用何永杰的仓库，但陈艺超却没有与何永杰办理退租手续，即使陈艺超自2019年3月起有租用其他仓库的事实，也不能因此否定仍然占用何永杰的仓库。而且新租仓库面积只有550平方米，比原仓库面积小得多，难于全部存放原来的货物。陈艺超还提供三名证人出庭作证，但证人均没有明确确定陈艺超在2019年3月起已经将所有货物全部搬离，部分证人还表示有部分物品没有搬走，可能是不要了，即有占用的情形。因此，上述证据不足以认定陈艺超的主张。反而何永杰提供了仓库内的监控视频，显示陈艺超所租赁的仓库一直有存放货物甚至有人进行装卸，至2019年6月时仓库内仍然尚有物品没有清理完毕。何永杰提供的证据比较直观、真实，能产生证明力，一审法院予以采纳认定。还有，何永杰多次通过微信、短信或者张贴通知向陈艺超追缴费用，如陈艺超确无使用仓库应会提出异议，但陈艺超从未回复提出抗辩，此做法有违商事交易习惯，该事实也佐证了陈艺超确有货物继续占用仓库。综上，何永杰请求陈艺超支付2019年3月至6月的仓库使用费有理，一审法院予以支持，但应按70%计算，其中①号仓库的使用费为6800元/月×70%×4个月共19040元，⑤号仓库的使用费为7380元/月×70%×4个月共20664元。另，何永杰主张陈艺超在2019年2月累计尚欠的使用费每个仓库各1000元，陈艺超则认为没有，因支付使用费是陈艺超负有的履行义务，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二项规定，应由陈艺超承担举证责任，现陈艺超没有相应证据证明已经全部支付完毕，需承担举证不能的不利后果，一审院不予采信陈艺超此项的抗辩。因该时还未受拆迁影响，故全额计算。合计陈艺超本案还需向何永杰支付的仓库使用费为41704元（19040元+20664元+1000元+1000元）。陈艺超曾申请调取何永杰仓库的拆迁补偿协议，但即使签订了拆迁补偿协议，也不影响何永杰对仓库实际出租（使用）期间的收益权。对于何永杰请求的电费，应以实际使用数额为基础来确定，在何永杰统一向供电公司支付后，陈艺超应向何永杰据实付回。其中①号仓库何永杰提供有独立的电表和独立的电费发票，应予采纳认定，但凭该发票据实计算，电费数额共为1230.24元，故一审法院对此数额确定。⑤号仓库是公用电表，按何永杰提供的另一些电费发票确有产生电费开支，现何永杰主张⑤号仓库自2018年8月以来的电费只占100元，一审法院认为合理，予以支持。上述电费合计1330.24元，陈艺超应向何永杰支付。何永杰还有诉讼请求的公摊水电费、设备运行费（何永杰称是监控设备），不属于陈艺超租赁仓库的专属区域并由陈艺超个人使用，应是何永杰提供出租服务的成本支出，故何永杰请求由陈艺超分摊依据不足，一审法院不予支持。对于清理费，何永杰称是为陈艺超清洁仓库的费用，但何永杰没有具体该费用支出的证据，且以此要求陈艺超承担也没有依据，不予支持。综上所述，何永杰本案部分诉讼请求有理，一审法院予以支持，其余诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、陈艺超应于判决发生法律效力之日起十日内向何永杰支付仓库使用费41704元和电费1330.24元；二、驳回何永杰的其他诉讼请求。案件受理费1440.7元，减半收取计720.35元，由陈艺超负担437.93元，何永杰负担282.42元。二审期间，陈艺超、何永杰均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.一审是否程序违法；2.陈艺超是否应向何永杰支付占有使用费及电费。关于争议焦点一。陈艺超上诉主张，其于一审期间向一审法院申请调取何永杰与政府部门签订的拆迁补偿协议，一审法院不予调取程序违法。经查，何永杰与政府部门签订的拆迁补偿协议与本案无关，一审法院不予调取并无不当，不属于程序违法。陈艺超的该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。陈艺超上诉主张，其于2019年3月后已没有再使用涉案仓库，且何永杰已经与政府部门签订拆迁补偿协议，故其不应向何永杰支付其后的占有使用费及电费。首先，陈艺超并无证据证明已将涉案仓库返还给何永杰或告知何永杰可自行收回涉案仓库，即该仓库一直处于陈艺超的控制之下。其次，陈艺超提供证据不能证明其于2019年3月以后没有使用涉案仓库，相反其申请出庭的部分证人证实有部分物品没有搬走、可能是不要的，结合何永杰提交的视频监控显示陈艺超所承租的仓库一直存放有货物且有人进行装卸，至2019年6月仍有物品尚未清理，以及何永杰多次通过微信、短信或者张贴通知向陈艺超追缴费用而陈艺超未提出异议的事实，一审判决对陈艺超关于2019年3月以后没有再使用涉案仓库的辩解不予采信，并根据涉案仓库所在片区进行拆迁、确实对陈艺超使用仓库造成不便的实际情况，酌定陈艺超按约定租金的70%向何永杰计付2019年3月至6月的占有使用费，并无不当，本院予以维持。最后，陈艺超于上述期间占有使用涉案仓库，并实际发生了电费支出，一审判决陈艺超向何永杰支付电费1330.24元亦无不妥，本院予以维持。陈艺超的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，陈艺超于一审中没有提起反诉，要求何永杰向其返还押金，亦未主张相关占有使用费可在押金中扣除，一审判决未予处理并无不当，其可另案再行主张。综上所述，陈艺超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875.86元，由上诉人陈艺超负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年一月九日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣