宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初16383号原告：王惠，女，1976年5月17日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：何明，宁夏臻之律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛，宁夏臻之律师事务所律师。被告：张小玲，女，1984年8月24日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：庞公乾，宁夏诚托律师事务所律师。原告王惠与张小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告王惠的委托诉讼代理人何明、马媛到庭参加诉讼，被告张小玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，原告王惠向本院申请诉讼保全，本院依法裁定查封被告张小玲名下位于银川市兴庆区某室房屋的合同备案。本案现已审理终结。王惠向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间的房屋租赁合同；2．被告向原告支付欠付的2018年12月31日至2019年12月31日的租金129000元；3．被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费12164元；4．被告支付2018年至2019年度的取暖费和滞纳金共计27584.98元；5．被告向原告支付违约金149175元（994500元×30%×50%）；以上共计317923.98元；6．被告按双方约定租金为标准支付自2020年1月1日至被告实际腾房之日的逾期腾房占有使用费及期间产生的取暖费、物业管理费等相关费用；7．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月20日，原、被告续签《房屋租赁合同》，约定，原告将位于银川市兴庆区某、某、某、某号营业房出租给被告使用，房屋建筑面积为865平方米，租金为459000元每年，租赁期限自2018年12月31日至2021年3月1日，共计两年零两个月，被告应于每年12月20日前缴纳房租，房屋租赁期间的物业管理费、采暖费均由被告负担，如被告欠缴各项费用达5000元以上或逾期三个月以上不缴纳租金，则应向原告支付合同约定租金30%的违约金。现被告欠付原告租金129000元，且未缴纳物业费及采暖费，故原告起诉至法院。张小玲未到庭发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系位于银川市兴庆区某号、某号商业房的产权人。刘金琳系兴庆区某号、某号商业房的产权人。马双龙系兴庆区某号商业房的产权人。刘金琳、马双龙委托原告就其所有的涉案房屋的对外出租事宜。2018年12月20日，原告（甲方）委托代理人刘少勤与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于银川市兴庆区某、某、某、某、某#(南苑康晨)房屋出租给乙方；建筑面积为865平方米，租赁用途为营业；租赁期限自2018年12月31日至2021年3月1日止，共计贰年贰个月；租金标准为459000元/年，支付方式为一年一付，一次性付清，每年租金提前支付，于每年12月20日前缴纳房租；在房屋租赁期间，以下费用由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任：（1）水、电费；（2）天然气费；（3）采暖费；（4）物业管理费；(5)卫生费；（6）租赁税；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）擅自将该房屋转租、转借给第三人的……（4）不支付或者不按约定支付租金达壹个月的；（5）欠缴各项费用达5000元的；乙方有本合同第七条第三款约定的情形之一的，应按本合同约定租金的30%向甲方支付违约金，（手写备注：乙方如逾期一个月不支付甲方租金，应向甲方支付违约金壹万元、连续不能超过三个月）。王惠委托代理人刘少勤在上述合同甲方处签字捺印，被告张小玲在合同乙方处签字捺印。合同下方手写添加“备注：甲方不允许乙方转让此房屋，如确要转让租须经甲方同”，合同上方手写添加“备注：此房之前的租赁合同作废（2017年12月-2020年3月1日）。该合同主体内容均系打印的制式合同，其中有关房屋位置、租赁期限及租金数额等内容为空白处手填。现原告认为被告未支付2019年度的部分租金，故起诉至法院。庭审后，本院组织原、被告进行质证，被告称2018年12月20日签订的《房屋租赁合同》中签字虽系被告本人签署，但是其签字时合同系空白的，合同中手写内容均系后期添加。被告向本院提交原告委托代理人刘少勤与被告及钟小梅于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》一份，载明，原告将涉案房屋出租给张小玲、钟小梅；租赁期为3年，自2018年3月1日至2021年2月28日；租金每年459000元，租金每年提前30天交付（每年一次性支付全年租金（以收据及转账凭证为主）；所有物业费、卫生费、排污费、水电暖及房产税和一切税费由承租方承担，出租方不承担任何费用，承租方每年交清459000元房租及10000元餐劵；出租方未按照合同规定时间、标准交付房屋供承租人使用的，负责偿付违约金1000元，出租方未按时修缮出租房屋的，负责赔偿违约金10000元，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应付违约金10000元；承租方违反合同，扇子（擅自）将承租房屋转让给他人使用的，应交违约金10000元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿；承租方押50000元现金给出租方用于房屋到期后恢复原状的保证金（到期无息退回），在使用期间不得非法经营否则出租方无条件收回房屋，自动解除合同。同日，刘少勤向被告出具收条一张，载明“今收到钟小梅交来房屋保证金50000元（承租到期时修复原样无息退回）。”被告要求在本案中抵扣该保证金50000元，原告不同意抵扣，称并未收到被告交纳的50000元。经本院组织原、被告双方对账，原、被告认可2018年12月31日后的租金支付情况如下：2019年2月28日转账支付50000元，3月15日转账90000元、微信支付7000元；3月29日转账15000元，4月22日转账支付50000元，5月20日微信支付2000元，5月27日转账支付40000元，7月10日转账支付100000元，8月2日微信支付1500元，8月3日微信支付2500元，8月29日微信支付1000元，9月14日微信支付1000元，9月18日微信支付1000元；以上共计361000元。被告称其分别于3月1日微信转账10000元,5月6日微信支付2000元，8月12日微信支付2000元，以上三笔均系租金。原告称被告支付的上述三笔款项共计14000元系违约金，并向本院提交微信截图两张。根据微信截图显示，收款后原告自行回复“收到违约金”的信息，而被告并未作出回应，故本院认定被告支付的上述三笔金额共计14000元系租金。被告称其另通过现金方式向原告支付过租金5笔共计30000元，分别系4月2日支付10000元，4月20日支付2000元，5月4日支付4000元，5月5日支付4000元，6月1日支付10000元。原告称未收到上述租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。后针对同一租赁房屋，双方又于2018年12月20日签订《房屋租赁合同》。上述两份合同系针对同一标的签署，考虑两份合同就出租房屋位置、租金等基本内容约定均相同，而就租赁期限、违约责任等内容约定不完全相同，应当视为后签订的合同对前合同中的部分内容作出了变更。对被告关于其在后一份合同中签字时为空白合同，合同中的手写内容系后期添加的辩称，因其未提交证据证明，故本院对被告的该项辩称不予采信。故上述两份合同均系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均合法有效。合同生效后，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2018年12月20日前交纳2019年度租金459000元，现被告迟延支付租金，原告依据合同约定，享有单方解除权，故对原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋交付原告。关于原告主张被告支付欠付租金129000元及房屋占有使用费的诉讼请求，被告已向原告支付2019年度租金共计375000元，针对被告关于通过现金方式向原告支付租金5笔共计30000元的陈述，因被告未提交证据证明，且原告对此不予认可，故本院不予采信。综上，被告应当向原告支付2018年12月31日至2019年12月31日的租金84000元（459000元-375000元），并按照每月38250元标准支付2020年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。对原告主张被告支付违约金149175元的诉讼请求，双方虽在合同中就逾期付款违约责任做了约定，但该违约金主张明显过高，本院酌定被告向原告支付逾期付款违约金20712元（84000元×24%÷365天×375天）。对原告主张的物业管理费、取暖费及滞纳金，因原告未支付上述费用，故本院不予支持。对被告要求在本案中抵扣保证金50000元的请求，因双方合同中约定该保证金“用于房屋到期后恢复原状”，现该房屋尚未交付原告，且原告不认可其收到保证金50000元，考虑双方争议较大，故本院就该问题不再处理，双方可另行解决。被告张小玲经本院传票依法传唤，拒不到庭应诉，应当视为其放弃了举证、质证、辩论等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告王惠与被告张小玲签订的关于位于银川市兴庆区某、某、某、某、某号房屋的《房屋租赁合同》；二、被告张小玲于本判决生效之日起十日内向原告王惠交付位于银川市兴庆区某、某、某、某、某号房屋；三、被告张小玲于本判决生效之日起七日内向原告王惠支付租金84000元，违约金20712元，并按照每月38250元标准支付2020年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；四、驳回原告王惠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6068元，减半收取计3034元，由原告王惠负担2034元，被告张小玲负担1000元。保全费2110元，由被告张小玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马虹 二○二〇年一月八日法官助理 赵慧书记员 张如附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《履行告知书》依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。