福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1615号 上诉人（一审原告，执行案外人）：福建省春天建农农业发展有限公司，住所地福建省建瓯市三门科技工业园区建瓯笋市场****。 法定代表人：李万超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林绍云，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，执行申请人）：福州市仓山区天达小额贷款有限公司，住，住所地福建省福州市仓山区金山街道亭头村**福州仓山万达广场****（含**楼**楼**23、25商铺层23、25商铺辅助用房）。 法定代表人：林敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小菲，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：福建汇通食品有限公司，住所地福建省建瓯市三门科技工业，住所地福建省建瓯市三门科技工业园区le="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：周跃飞，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：周跃飞，男，1974年11月28日出生，汉族，住福建省建瓯市。 第三人（被执行人）：福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司，住所地福建省建瓯市水西路246，住所地福建省建瓯市水西路****le="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：周跃飞，该公司执行董事。 第三人：福建省天达投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区国货东路**双，住所地福建省福州市晋安区国货东路**双坂综合楼**nt-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：郭荣使，该公司经理。 上诉人福建省春天建农农业发展有限公司（以下简称春天公司）因与被上诉人福州市仓山区天达小额贷款有限公司（以下简称天达小贷公司）及第三人福建汇通食品有限公司（以下简称汇通公司）、周跃飞、福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城公司）、福建省天达投资发展有限公司（以下简称天达投资公司）执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）（2018）闽01民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。春天公司的委托诉讼代理人林绍云、天达小贷公司的委托诉讼代理人陈鹏、王小菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 春天公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判不得执行福州中院（2015）榕执字第519-ｌ号责令腾退搬离位于福建省建瓯市××街道××村的房产【瓯房权证字第2××1号、2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号、2××7号、2××8号、2××9号、2××0号】及土地使用权【瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号】的《公告》；3.撤销福州中院（2015）榕执字第519—4号执行裁定。事实与理由：（一）春天公司自2013年9月起已实际占有使用案涉租赁物，一审判决认定“春天公司于2014年7月实际占有使用案涉租赁物”属事实认定错误。1.电费发票（一审证据Ａｌ5）上载明的用电地址位于建瓯市××村××工业园，即案涉租赁物的地址，与本案具有关联性，应予确认并作为本案认定事实的依据。2.一审诉讼中5位证人的证言证明2014年1月交纳租金进驻商铺经营，与范总签署合同，租金交给范总等事实。3.收款收据（一审证据Ａ7）体现春天公司2013年9月起已陆续收取了租店押金和店租款的事实。该收款收据虽系春天公司收取租金时单方制作，但其结合前述事实可以相互印证。（二）春天公司享有的租赁权足以对抗天达小贷公司，排除案涉执行。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，春天公司与汇通公司签订的《租赁合同》合法有效，应受保护。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条关于房屋租赁应当向房产管理部门登记备案的规定属于管理性规范，非效力性规范。一审诉讼中天达小贷公司明确未到现场实地调查，且春天公司于2013年9月已实际占有租赁物，租赁权早于天达小贷公司的抵押登记。3.案涉相关土地使用权抵押未经汇通公司董事会或者股东大会决议通过，违反了公司法的相关规定。2013年4月18日汇通公司抵押给案外人工行建阳支行的瓯国用（2009）第4××7号土地使用权，债务人系福建省建阳市鑫泉木业有限公司，周跃飞持有该公司的48．18％股权，为该公司法定代表人。4.租赁合同在签订及履行过程中，汇通公司未告知春天公司案涉租赁物已抵押给案外人和天达小贷公司，春天公司是善意的，即使抵押早于租赁，春天公司的租赁权也应予以保障。 天达小贷公司答辩称：（一）春天公司与汇通公司之间不存在真实租赁关系，二者签订的《租赁合同》及以租抵债的租金支付方式不应予以认可。（二）一审法院认定春天公司于2014年7月实际占用使用案涉租赁物并无不当，天达小贷公司已于2014年4月11日办理案涉租赁物抵押登记，春天公司主张的租赁关系不得对抗天达公司的抵押权。即便按春天公司所述自2013年9月起占有使用案涉租赁物，但案涉租赁物最早于2013年4月18日已办理土地抵押登记，春天公司主张的租赁关系不得对抗案外人抵押权。综上所述，恳请法庭驳回春天公司的上诉请求。 第三人汇通公司、周跃飞、碧城公司、天达投资公司未到庭，亦未提交书面意见。 春天公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.不得执行福州中院（2015）榕执字第519-1号责令腾退搬离位于福建省建瓯市××街道××村的房产【瓯房权证字第2××1-2××0号】及土地使用权【瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号】（以下简称执行标的）的《公告》；2.撤销福州中院（2015）榕执字第519-4执行裁定；3.确认春天公司与汇通公司签订的《租赁合同》合法有效，春天公司对上述执行标的享有租赁权，租赁期限自2014年3月1日至2030年2月28日。 一审法院认定如下事实： 一、关于抵押的事实。2013年4月18日，汇通公司将瓯国用（2009）第407号土地使用权抵押给案外人中国工商银行股份有限公司建阳支行（以下简称工行建阳支行）。 2014年4月10日，天达小贷公司与汇通公司签订《抵押担保合同》，约定汇通公司以其名下位于建瓯市××街道××村的土地使用权【土地使用权证号：瓯国用（2009）第4××0号】为其向天达小贷公司的借款提供抵押担保，并于2014年4月11日办理抵押登记。2014年8月8日，天达小贷公司与汇通公司签订《抵押担保合同》，约定汇通公司以其名下位于建瓯市××街道××村的房产（房屋所有权证号：瓯房权证字第2××1、2××2、2××3、2××7、2××8号）为其向天达小贷公司的借款提供抵押担保，并于2014年8月22日办理抵押登记。 二、关于租赁的事实。2014年3月1日，汇通公司与春天公司签订《租赁合同》，约定将汇通公司拥有的坐落于建瓯市××工业园区房产及一切设施出租给春天公司使用（允许对外分割转租），出租的房产及一切设施的建筑面积、占地面积以双方测量确认后的平面图记载的面积为准（详见附图）。租赁期限十六年，自2014年3月1日至2030年2月28日止。租金2000万元，不调整。交付方式为合同签订之日起三个工作日内，支付500万元，其余租金1500万元在春天公司对第三方收取的租金中向汇通公司逐步交清。 2014年11月11日，汇通公司与春天公司签订《租赁合同》，约定将汇通公司拥有的坐落于建瓯市××工业园区房产及一切设施出租给春天公司使用（允许对外分割转租），出租的房产及一切设施的建筑面积、占地面积以双方测量确认后的平面图记载的面积为准（详见附图）。租赁期限十六年，自2014年3月1日至2030年2月28日止。租金2000万元，不调整。双方经结算确认，截止2014年6月12日，春天公司持有汇通公司的债权和已付租金总金额为1600万元，其中汇通公司法定代表人周跃飞于2013年11月27日向春天公司借款1000万元，该款项已于2013年11月27日转入周跃飞账户；周跃飞于2014年2月21日向春天公司借款100万元，该款项已于2014年2月21日转入周跃飞账户。截止2014年6月12日，春天公司向汇通公司支付租金500万元，其中春天公司通过范瑞煊账户转款至汇通公司指定的姜巧萍账户的有2014年6月5日三笔共200万元、2014年6月6日40万元、2014年6月12日200万元；2014年6月10日春天公司通过祝胜明账户转款至汇通公司指定的姜巧萍账户60万元。以上春天公司持有汇通公司的债权和已付租金合计1600万元，剩余400万元租金在春天公司向第三方收取租金并逐步向汇通公司交清，或从春天公司为汇通公司代垫的工程款中抵偿，多还少补。 2013年11月25日范瑞华向福建春天旅游开发有限公司3500××××1981账户（以下简称“春天旅游公司1981账户”）转账510万元，范瑞煊向春天旅游公司1981账户转账490万元，2013年11月27日，春天旅游公司1981账户向周跃飞账户转账1000万元。2014年2月21日范瑞煊向周跃飞转账100万元，备注往来款。2014年6月5日范瑞煊向姜巧萍转账100万元、50万元、50万元共计200万元，均备注往来款；2014年6月6日范瑞煊向姜巧萍转账40万元，备注往来款；2014年6月10日祝胜明向姜巧萍转账60万元，备注往来款；2014年6月12日范瑞煊向姜巧萍转账200万元，备注往来款。 春天公司的财务记账凭证显示，2014年6月5日支付新叶集团（姜巧萍）租赁费200万元、2014年6月6日支付新叶集团（姜巧萍）租赁费40万元、2014年6月10日支付新叶集团（姜巧萍）租赁费；2014年6月12日支付新叶集团（姜巧萍）租赁费200万元。照片显示中国笋竹城·建瓯的正大门右侧立柱大字书写“新叶”。 建瓯市政府2016年4月18日出具的《建瓯市人民政府关于建议变更新建农场品批发市场项目主体的函》【瓯政函（2016）26号】载明：汇通公司新建的笋菇交易市场于2014年10月向上级申报新建农产品批发市场项目，现汇通公司已将厂房、冷库、运输设备等设施均交由春天公司经营使用；汇通公司于2015年3月1日承诺，同意将申报新建福建省农产品批发市场项目补助资金的权益划归实际运营的春天公司所有。 另工商登记资料显示：1、春天公司于2012年12月17日成立。2012年12月17日至2014年10月19日期间公司股东为范瑞华、范瑞煊，范瑞煊系法定代表人；2014年10月20日公司股东变更为李万超、李永胜，法定代表人变更为李万超。2014年7月7日公司住所地变更为建瓯市三门科技工业园区建瓯××市场××号。2、福建春天旅游开发有限公司股东为范瑞华持股51%、范瑞煊持股49%，范瑞华系公司法定代表人。3、汇通公司法定代表人周跃飞持股46%。4、福建省建瓯市新叶食品有限公司法定代表人系周跃飞。 三、关于执行的事实。天达小贷公司与汇通公司、周跃飞、碧城公司借款合同纠纷一案，福州中院(2015)榕民初字第75号民事调解书生效后，因汇通公司、周跃飞、碧城公司未主动履行生效法律文书确定的义务，天达小贷公司申请强制执行，申请执行标的为借款本金2438万元及利息等，福州中院于2015年5月6日立案执行。2015年5月12日向被执行人汇通公司、周跃飞、碧城公司发出执行通知书、报告财产令，但汇通公司、周跃飞、碧城公司未按通知履行还款义务。 2015年6月8日，福州中院轮候查封本案抵押物，即汇通公司名下位于福建省建瓯市××街道××村的土地使用权【瓯国用（2009）第4××0号】；同年10月19日，福州中院轮候查封汇通公司名下位于福建省建瓯市××街道××村的房产【瓯房权证字第2××1、2××2、2××3、2××7、2××8号】。 2016年12月20日，福建省南平市中级人民法院作出(2015)南执字第112、113号移送执行函，将前述财产的处置权移交福州中院。 2017年3月27日，福州中院在标的物现场张贴（2015）榕执字第519号查封和清场公告，照片显示张贴查封和清场公告的位置为“中国笋竹城·建瓯”大门入口处。同年8月9日，福建省南平市中级人民法院作出（2015）南执字第112-1、113-1号移送执行函，将汇通公司名下位于福建省建瓯市××街道××村的房产【瓯房权证字第2××4、2××5、2××6、2××9、2××0号】及土地使用权【瓯国用（2009）第407号】移送福州中院执行。 2018年5月9日，福州中院在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告拍卖福建省建瓯市××街道××村的房产【瓯房权证字第2××1-2××0号】房产及土地使用权【瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号】，起拍价（评估价×70%）60203985.8元；2018年5月14日由天达投资公司以人民币60203985.8元的最高价竞得。 在规定时限交清拍卖成交款后，福州中院于2018年6月25日作出（2015）榕执字第519-4号执行裁定，裁定被执行人汇通公司名下原福建省建瓯市××街道××村房地产的财产权利及相应其他权利归买受人天达投资公司所有，并于同年7月16日将（2015）榕执字第519-4号执行裁定送达买受人；同日，福州中院在标的物现场张贴（2015）榕执字第519-1号公告，责令使用（占用）上述财产的单位及个人在公告发布之日起十五日内自行腾退搬离。 一审法院认为本案的争议焦点为：春天公司承租的房产是否位于案涉执行标的瓯国用（2009）第407、410号土地之上，其享有的租赁权是否可以阻却执行。 首先，关于春天公司是否实际租赁《租赁合同》约定的房产的问题。春天公司与汇通公司签订的两份《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效。第一，关于是否支付租金的问题及支付租金的时点问题。合同约定汇通公司将“位于三门工业园区的房产及相应设备”出租春天公司，春天公司提交的转账凭证、2014年11月11日的《租赁合同》以及汇通公司出具的收取1600万元租金的说明可以相互印证，足以证明春天公司已经向汇通公司支付1600万元租金。其中500万元的租金系在2014年6月5日-12日支付，剩余1100万元租金系在2014年11月11日汇通公司与春天公司通过租赁合同方式确认将债权转为租金的形式支付。法院注意到其中部分租金系通过春天旅游公司支付汇通公司法定代表人周跃飞的，经查询春天旅游公司与春天公司当时的股权结构发现春天旅游公司时任股东范瑞华持股51%、范瑞煊持股49%，春天公司时任股东亦仅有此二人，由此可知二者是关联公司，经查询春天旅游公司银行流水发现，2013年11月25日范瑞华、范瑞煊先后向春天旅游公司1981账户转账510万元、490万元，2013年11月27日，春天旅游公司1981账户向周跃飞账户转账1000万元。在此情况下，采信春天公司关于指示春天旅游公司向周跃飞转款1000万元的陈述。春天公司的记账凭证虽显示2014年6月5日-12日的500万元款项系支付新叶集团（姜巧萍）租金，但结合汇通公司与福建省建瓯市新叶食品有限公司法定代表人均系周跃飞，中国笋竹城·建瓯的正大门右侧立柱大字书写“新叶”及2014年11月11日租赁合同中对已收租金的确认，对春天公司关于其财务人员在记账时误将汇通公司与福建省建瓯市新叶食品有限公司混淆的解释予以采信，确认该500万元系支付案涉租金。第二，案涉租赁合同约定的房产是否位于瓯国用（2009）第4××7号、4××0号土地上的问题。一是租赁合同约定汇通公司位于“三门工业园区的房产及设施”出租春天公司使用，而瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号土地就位于建瓯三门村；二是瓯政函（2016）26号函件中，汇通公司于2015年3月1日向建瓯市政府做出承诺同意将其申报的新建“笋菇交易市场”取得的农产品批发市场项目补助资金划归已经在实际运营的春天公司所有，并确认其已将该交易市场厂房设备等均交付春天公司实际经营；三是法院执行照片显示“中国笋竹城·建瓯”交易市场位于案涉执行标的土地【瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号】上。四是本案中无人主张“中国笋竹城·建瓯”与“笋菇交易市场”是两个不同的市场；且没有证据表明汇通公司在建瓯市××工业区××市场××。综上，根据高度盖然性原则采信春天公司关于其所经营的笋竹市场即是瓯政函（2016）26号函件中所称的“笋菇交易市场”，亦是执行照片中的“中国笋竹城·建瓯”；采信春天公司关于《租赁合同》约定的“三门工业园区房产”位于案涉执行标的土地【瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号】的陈述。第三，关于春天公司何时实际占有使用案涉租赁物的问题。结合瓯政函（2016）26号函件中汇通公司于2015年3月1日向建瓯市政府做出的春天公司已实际经营笋菇交易市场的确认，及工商登记资料中关于春天公司工商登记地2014年7月7日变更为建瓯市三门科技工业园区建瓯××市场××号的事实，根据高度盖然性原则推定春天公司于2014年7月7日已实际占有使用租赁合同约定的房产。春天公司经营笋菇交易市场必然发生必要的水电费用，但春天公司仅能提交2014年8月及此后的部分以汇通公司名义缴纳的电费发票，经法院责令其提交2014年3月至7月缴纳水电费相关凭证及转账凭证后，春天公司依然无法提交，仅凭5位证人证言，不足以证明春天公司从2014年3月即已实际占有使用合同约定的租赁房产。综上所述，根据本案现有证据，确认春天公司于2014年3月1日与汇通公司签订《租赁合同》，其中500万元租金于2014年6月支付，1100万元租金于2014年11月支付，春天公司于2014年7月实际占有使用案涉租赁物。 其次，关于春天公司的租赁权设定是否可以对抗天达小贷公司的土地抵押权问题。如前所述春天公司的案涉租赁显然晚于2013年4月18日瓯国用（2009）第4××7号土地使用权设定抵押权的时间，不能对抗该抵押权。现就该租赁权是否可以对抗天达小贷公司2014年4月11日对瓯国用（2009）第4××0号土地使用权设定的抵押权分析如下：第一，案涉租赁未经登记，天达小贷公司无法通过查询房产租赁的备案登记知悉案涉房屋的租赁事宜。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，城市房产出租应向房产管理部门登记备案，但春天公司与汇通公司并未就案涉房产租赁办理登记手续。第二，承租人对房屋的“占有”使用可产生公示效果，抵押权人可通过尽职调查知悉房屋出租的事实，但本案现有证据仅能证明春天公司2014年7月实际“占有”使用案涉房产，2014年4月天达小贷公司无法通过实地调查知悉春天公司的案涉租赁事宜。综上所述，春天公司虽在抵押登记前签订合法有效的书面租赁合同，但未能在天达小贷公司设定抵押权前“占有”使用案涉房产，亦未办理租赁备案登记，使得天达小贷公司无法通过查阅房产登记部门的租赁备案登记或是现场实地走访了解春天公司租赁案涉房产的事实。春天公司的案涉租赁未能对包括天达小贷公司在内的社会不特定第三人形成租赁权的“公示外观”，未能达到“宣誓租赁权”的法律效果。故春天公司对案涉房产的租赁权不能对抗天达小贷公司的抵押权，亦不能排除案涉执行。春天公司因租赁合同无法正常履行造成的损失可以另行依法向汇通公司主张。 另，案涉执行标的物虽已经拍卖程序，法院亦已于2018年6月25日作出（2015）榕执字第519-4号执行裁定，裁定被执行人汇通公司名下福建省建瓯市××街道××村房地产的财产权利及相应其他权利归买受人天达投资公司所有，并向天达投资公司送达前述裁定，但该执行标的物尚未办理过户登记、拍卖所得款项亦未分配，故相应执行程序尚未终结，春天公司依然有权根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案执行异议之诉，对天达小贷公司的相应辩解，不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条关于“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，法院以评估价的70%作为案涉异议标的网络拍卖的起拍价并无不当，故对春天公司关于违法拍卖的诉讼理由，亦不采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决驳回春天公司的诉讼请求。案件受理费108050元，由春天公司负担。 对一审判决认定的事实，春天公司认为法院认定的公司财务记账的租赁费遗漏60万元，对其他事实没有异议；天达小贷公司认为汇通公司与春天公司签订的两份《租赁合同》均不具有真实性，春天公司收到的汇款不是租金。对当事人没有异议的事实，本院依法予以确认，可以作为定案依据。 另查明，落款时间为2014年11月11日的《租赁合同》载明2014年3月1日签订、2014年11月11日修订。落款时间为2014年3月1日的《租赁合同》载明：在合同签订之日起三个工作日内，支付500万元，其余租金1500万元在春天公司对第三方收取的租金中向汇通公司逐步交清，汇通公司于春天公司交付一期的500万元整起即将上述房产及一切设施交付春天公司管理。 二审诉讼中，春天公司举证一份《申请》，欲证明户号75××××98户名福建省建瓯市新叶食品有限公司，及户号75××××33户名汇通公司的两台变压器均在建瓯市××街道××工业园区内，由春天公司使用。天达小贷公司对《申请》的形式真实性、客观真实性均有异议，认为《申请》没有相关法人单位的法人签章以及出具这份文件的工作人员签字，《申请》仅指两台变压器目前由春天公司使用，不能证明本案抵押登记之前春天公司就在使用变压器。经查，《申请》系春天公司向建瓯市供电公司出具，内容为：户名：福建省建瓯市新叶食品有限公司，户号：75××98；户名：汇通公司，户号：7558464533，两台变压器均在建瓯市××街道××工业园区内，由春天公司使用。《申请》上注有“经用检人员现场核实，情况属实。2019.6.19”，盖有“国网福建省电力有限公司建瓯市供电公司用电检查专用章”。本院认为，因《申请》没有建瓯市供电公司有关人员签字，没有相关材料体现“用检人员现场核实”的内容，亦不能体现本案抵押事实发生时该两台变压器的使用情况，故《申请》不具有合法性、也不能体现与本案的关联性，不予采信。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为春天公司是否享有对抗本案执行的权利。 本案春天公司主张自2013年9月起实际占有案涉租赁物，本院认为该主张不能成立。理由如下：1.春天公司若于2013年9月起占有使用案涉租赁物，则应承担必要的水电费用。春天公司举证的客户编号为75××98的电费缴费发票体现自2013年10月起用电客户为“福建省建瓯市新叶食品有限公司”，款项缴纳人员为“占钦丽”。而“福建省建瓯市新叶食品有限公司”与春天公司并非同一主体，股东也不相同，且没有证据体现“占钦丽”在2016年8月之前与春天公司存在劳动关系。客户编号为75××33的电费缴费发票体现自2014年10月7日起用电客户为汇通公司。一审法院责令春天公司提交2014年3月至7月缴纳水电费相关凭证及转账凭证后，春天公司无法提交。2.春天公司提交的收款收据、租金一览表系春天公司自行制作，没有相应的款项支付证据可以印证。3.落款时间为2014年3月1日的《租赁合同》约定：租赁期限自2014年3月1日起至2030年2月28日止，在合同签订之日起三个工作日内，支付500万元，汇通公司于春天公司交付一期的500万元整起即将上述房产及一切设施交付春天公司管理。上述约定内容体现在2014年3月1日之前，春天公司与汇通公司并未达成租赁协议，至2014年3月1日时案涉租赁物并未交付给春天公司占有管理。4.自2014年6月5日至12日，春天公司向汇通公司支付往来款500万元，即使将该往来款确认系支付第一期的500万元租金，依据落款时间为2014年3月1日的《租赁合同》的约定，至2014年6月12日时，汇通公司才负有交付案涉租赁物的义务。在2014年6月12日之前汇通公司没有义务将案涉租赁物交付春天公司管理。因此，仅凭春天公司的5位证人证言，不足以证明春天公司自2013年9月起即占有案涉租赁物，并且，即使占有，也无法体现系基于春天公司与汇通公司的租赁关系而占有。 根据2014年3月1日《租赁合同》约定的租赁物交付条件、春天公司支付500万元的时间，以及本案春天公司欠缺合法占有使用案涉租赁物具体时间证据的情况，无法认定春天公司对案涉租赁物占有的时间早于2014年6月12日。在交付500万元款项之后，春天公司具备了2014年3月1日《租赁合同》约定交付租赁物的条件，结合工商登记资料中春天公司的住所地于2014年7月7日变更为建瓯市三门科技工业园区建瓯××市场××号的事实，一审法院根据高度盖然性原则推定春天公司于2014年7月7日已实际占有使用《租赁合同》约定的财产，并无不当。因此，应当认定，案涉租赁物的交付系自2014年6月12日至同年7月7日之间，该时间迟于汇通公司将瓯国用（2009）第407号土地使用权抵押给案外人工行建阳支行、瓯国用（2009）第4××0号土地使用权抵押给天达小贷公司的时间。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故瓯国用（2009）第4××7号、第4××0号土地使用权上的建筑物应当在办理抵押登记时视为一并抵押，法院为实现上述抵押担保物权，依照生效法律文书对抵押的土地使用权及其上建筑物进行拍卖，合法有据。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”2013年4月18日，汇通公司将瓯国用（2009）第4××7号土地使用权抵押给工行建阳支行，早于春天公司主张的占有及租赁案涉租赁物的时间，故春天公司主张的租赁关系不能对抗该抵押权。而2014年3月1日《租赁合同》未办理备案登记，且案涉租赁物的交付系在2014年6月12日至同年7月7日期间，故春天公司欠缺对案涉租赁物因租赁合同的备案登记而产生的公示效力，亦未及时占有案涉租赁物，因此，春天公司主张的租赁关系不能对抗天达小贷公司对瓯国用（2009）第4××0号土地使用权的抵押权。另，因案涉抵押合同的效力已经由生效法律文书予以确认，故春天公司关于抵押合同效力的异议，本案不予审查。 由上，本案春天公司对案涉租赁物享有的权利不足以对抗本案的两个抵押权，其关于不得执行案涉房产及福州中院(2015)榕执字第519—4号执行裁定的理由缺乏法律依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108050元，由福建省春天建农农业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林国新 审 判 员 程光毅 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年一月二日 法官助理 刘洁君 书 记 员 宋 瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。