广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12501号原告：张喜英，女，1977年1月12日出生，汉族，住所地广东省乐昌市。委托诉讼代理人：唐文聪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦羽，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海盐步房地产开发公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：潘锦华。委托诉讼代理人：陈荣华，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。原告张喜英与被告佛山市南海盐步房地产开发公司（下简称盐步房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张喜英委托诉讼代理人陈彦羽、唐文聪、被告盐步房地产开发公司委托诉讼代理人陈荣华、林洪铭到庭参加诉讼。起诉时，张喜英将（香港）多路物业公司（下称多路公司）列为本案第三人，其于诉讼过程中申请撤回多路公司为本案第三人，本院予以准许。诉讼过程中张喜英向本院申请和解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。张喜英向本院提出诉讼请求：1.请求判令盐步房地产开发公司协助将佛山市南海区xxx房所有权变更登记至张喜英名下。2.本案诉讼费用由盐步房地产开发公司承担。事实和理由：华厦花园由盐步房地产开发公司、（香港）多路物业公司合作开发的，双方为此签订了《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼协议》，约定由双方共同投资开发经营华厦花园商住楼，其中商住楼的3-28层住宅楼两幢共416个住宅单位由多路公司投资经营，首、二层的投资和使用由盐步房地产开发公司自行安排，盐步房地产开发公司协助购楼者办理申请领取房产契证及购房入户手续等。1993年9月29日，南海市建设委员会向盐步房地产开发公司及多路公司颁发了《预售商品房许可证》（编号：南海预许字第xxx号），允许该两公司向境内、境外预售华厦花园项目房产，涉讼房屋位于华厦花园内。1998年7月23日，盐步房地产开发公司与多路公司签订《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》，约定双方共同发展的华厦花园商住项目，商场归被告盐步房地产开发公司所有，住宅归多路公司所有，并已竣工销售。2001年5月30日，广东省高级人民法院针对盐步房地产开发公司与多路公司履行合作建房合同产生的纠纷，依法作出（2001）粤高法民终字第13号民事判决，判令盐步房地产开发公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办理房屋产权证。2006年12月26日，张喜英（买受人）与多路公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：张喜英以150000元的价格向多路公司购买涉讼房屋；涉讼房屋为现房；张喜英应于签约之日起三天内一次性付清购房款。该合同第1页载明的出卖人为盐步房地产开发公司，第13页落款处签章为多路公司，并有多路公司委托的代理人邓柳生签名。同日，多路公司开具收据，确认收到张喜英支付的购房款150000元。2005年7月28日，多路公司出具《授权委托书》，授权邓柳生处理华厦花园商品房销售、管理、工程结算和一切有关业务工作和法律文件签发工作，并明确认可邓柳生在上述授权范围内所作业务工作和签发的有关文件及其在签发的文件所盖公章的效力。2011年5月9日，多路公司通知盐步房地产开发公司，明确张喜英已交清涉讼房屋的购房款，要求被告协助张喜英办理房屋产权证；张喜英也向盐步房地产开发公司及第三人多路公司申请协助办领涉讼房屋产权证，并自愿承担办证的一切税收及契税费用，但盐步房地产开发公司至今未予办理。另，涉讼房屋已办理确权登记，不存在权利限制，但没有办理商品房销售合同备案手续。综上，盐步房地产开发公司至今未为张喜英办理涉讼房屋的所有权证严重损害了张喜英的合法权益，现特依法提起诉讼，希判以所求。诉讼中，张喜英举证如下：1.《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼协议》（原件，1份）；2.《预售商品房许可证》（复印件，1份）；3.《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》（原件，1份）；4.（2001）粤高法民终字第13号民事判决书（原件，1份）；5.《广东省商品房买卖合同》（买受人处无落款时间）、《收款收据》（原件，各1份）、《广东省商品房买卖合同》（买受人处有落款时间（复印件，1份）；6.《通知》、《申请书》（复印件，各1份）；7.《授权委托书》（原件，1份）；8.（2017）粤06民终12535号民事判决书（原件，1份）；9.证人邓柳生出庭作证证言。盐步房地产开发公司辩称，一、案外人多路公司已于2009年8月8日结业/解散，但其作为张喜英诉请的位于佛山市南海区*******房（下称“涉讼房屋”)的投资建设方和销售方，是必须参加共同诉讼的当事人，在本案中应作为共同被告参加诉讼，张喜英无法举证证明多路公司的权利义务承继主体，本案被告不明确，应当裁定驳回起诉。根据张喜英提供的证据，多路公司直接与张喜英签订《广东省商品房买卖合同》，并已收取张喜英一次性支付的涉讼房屋的购买款项150000元，且多路公司向张喜英出具《收据》，证明已收取张喜英支付的款项。因多路公司作为涉讼房屋买卖合同的签订主体，应当负有协助张喜英办理涉讼房屋产权证的义务。因此多路公司应作为本案的共同被告参加诉讼，属于必须参加共同诉讼的当事人。但多路公司于2009年8月8日结业/解散，并不是本案适格的诉讼主体。张喜英应当在本案中提供相关的证明材料，确定多路物业公司结业/解散后相应权利义务承接主体。若张喜英无法提供多路公司结业后的权利义务继受主体，且本案不符合起诉条件，应当裁定驳回起诉。二、多路公司就涉讼房屋与张喜英签订《商品房买卖合同》前，盐步房地产开发公司已于1997年9月24日与案外人区竞芳、区嘉维签订《房地产买卖契约》，涉讼房屋由盐步房地产开发公司向案外人区竞芳、区嘉维出售，双方的《房地产买卖契约》已办理公证手续，合同合法有效。1993年9月29日，南海市建设委员会向盐步房地产开发公司颁发《预售商品房许可证》，规定盐步房地产开发公司可向境外预售房屋450套。1997年9月24日，盐步房地产开发公司与案外人区竞芳、区嘉维签订《房地产买卖契约》，约定盐步房地产开发公司将坐落在南海市盐步区xxx房地产（房屋建筑面积72.95平方米）出售给区竞芳、区嘉维，且区竞芳、区嘉维已对盐步房地产开发公司所要出售的房地产作充分了解，愿意购买该房产。双方议定的上述房地产成交价格为新币93100元，双方同意于1997年8月28日由盐步房地产开发公司将上述房屋正式交付给区竞芳、区嘉维。从合同的销售主体资格来看，盐步房地产开发公司作为涉讼房屋预售许可证的登记主体，有权向区竞芳、区嘉维出售涉讼房屋并与区竞芳、区嘉维签订《房地产买卖契约》，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，多路公司作为共同销售方明知涉讼房屋已出售给区竞芳、区嘉维后再与张喜英针对涉讼房屋签订《商品房买卖合同》，属于“一房二卖”，应当为法律法规所禁止；从合同的签订时间来看，盐步房地产开发公司与区竞芳、区嘉维签订《房地产买卖契约》的时间为1997年9月24日，先于多路公司与张喜英签订《商品房买卖合同》的时间（2006年12月26日），成立时间在先的合同应当优于成立时间在后的合同；从合同的合法性及有效性来看，盐步房地产开发公司与区竞芳、区嘉维所签订的《房地产买卖契约》已经过当时的南海市公证处公证确认，确认签约行为符合法律规定，契约上双方的签名均属实，并且该《房地产买卖契约》已经中华人民共和国驻新加坡共和国大使馆领事部认证。从合同的实际履行情况来看，盐步房地产开发公司已按照《房地产买卖契约》约定时间向区竞芳、区嘉维交付房屋；而张喜英没有举证证明房屋交付情况，不能证明张喜英已实际占有涉讼房屋。从支付购房款的时间来看，盐步房地产开发公司与区竞芳、区嘉维签订的《房地产买卖契约》附件三付款办法约定，“乙方应在《房地产买卖契约》签订之日，支付楼价的15%即13965元，于签订《房地产买卖契约》后60天内，1997年9月28日前支付楼价的15%即13965元。楼价余款即70%分60期免息分期付款，每个月付款一次，首次付款日于签署《房地产买卖契约》后90天内即1997年10月28日前开始付款。”盐步房地产开发公司与区竞芳、区嘉维签订的《房地产买卖契约》约定的款项支付时间先于多路公司与张喜英签订的《商品房买卖合同》约定的款项支付时间，且张喜英提供没有载明具体付款时间的收款收据，无法证明款项已经支付。从高度盖然性的角度出发，有充足的理由相信区竞芳、区嘉维的款项支付时间先于张喜英的款项支付时间。三、根据合同相对性原则，盐步房地产开发公司并非《商品房买卖合同》的签订方，不对张喜英销售涉讼房屋及收取购房款，不负有向张喜英履行办理涉讼房屋产权转移登记的义务；退一步而言，即使盐步房地产开发公司依据与多路公司签订的《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼合作协议》，负有协助购房者办理产权证，但该约定属于盐步房地产开发公司与多路公司的双方协议，不对张喜英发生法律效力。四、张喜英在本案中没有举证证明涉讼房屋的产权已经办理首次登记，没有举证证明涉讼房屋已经登记于多路公司名下或盐步房地产开发公司名下，涉讼房屋在没有办理产权首次登记的情况下，不得办理产权证转移登记，应当驳回张喜英的全部诉讼请求。诉讼中，盐步房地产开发公司举证如下：1.《公证书》（复印件，1份）；2.《房地产买卖契约》（复印件，1份）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议以及真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对张喜英提交的商品房买卖合同、收款收据、通知、申请书，结合邓柳生证人证言本院予以采信。对盐步房地产开发公司举证其庭后并未提供原件予核对，亦未提供其他证据对该主张的事实形成证据链予以证明，本院不予以采信。综合本院采纳的证据，本院认定事实如下：位于佛山市南海区*******是由盐步房地产开发公司、多路公司合作开发。1993年9月29日，南海市建设委员会给盐步房地产开发公司和多路公司颁发《预售商品房许可证》，允许该两公司向境内、境外预售华厦花园项目房产。1998年7月23日，盐步房地产开发公司与多路公司签订《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》，约定双方共同发展的华厦花园商住项目，商场归盐步房地产开发公司所有，住宅归多路公司所有，并已竣工销售。2001年5月30日，广东省高级人民法院针对盐步房地产开发公司与多路公司履行合作建房合同产生的纠纷，依法作出（2001）粤高法民终字第13号民事判决，判令盐步房地产开发公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证。2006年12月26日，张喜英与多路公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定张喜英以150000元的价格向多路公司购买位于佛山市南海区*******房，张喜英应于签约后当日付款，多路公司于当天开具收款收据，确认收到张喜英支付的购房款150000元。2011年5月9日，多路公司通知盐步房地产开发公司，明确张喜英已交清购房款，要求盐步房地产开发公司协助张喜英办领产权证。张喜英确认自行承担办理涉讼房屋产权登记手续所产生的税费，另确认涉讼房屋于2010年4月交付其使用。另查明，涉讼房屋未办理合同备案手续及不动产权登记。盐步房地产开发公司并未于庭后提交其所述的涉讼房屋已出售予区竞芳、区嘉维的付款凭证及房屋交付凭证。庭后，本院工作人员于2020年1月14日至涉讼房屋进行现场勘查。经查，涉讼房屋内摆放有家具、电器及生活用品，张喜英与詹妍签订房屋租赁合同，就涉讼房屋已于2018年3月15日出租予詹妍、杨朝平，租赁期限至2020年3月15日止。杨朝平通过微信支付租金，水电费由及物管费由杨朝平直接交给物业管理部门。张喜英配偶确认收楼后从2010年开始出租至今，没有人上门对房屋主张过权利。本院认为，庭审中盐步房地产开发公司主张涉讼房屋已早于涉讼《广东省商品房买卖合同》签订时间而出卖予案外人，其庭后并未提供房地产买卖契约原件予本院核对。即便其陈述属实，根据双方举证，盐步房地产开发公司并不能举证证明区竞芳、区嘉维已经支付了购房款，也不能证明涉讼房屋已经交付予案外人使用，故本案没有证据证明盐步房地产开发公司所主张的《房地产买卖契约》已经实际履行。其次，根据本案证据，多路公司是华厦花园项目的登记售房单位，张喜英与多路公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张喜英已足额支付购房款，多路公司已向张喜英履行了房屋交付义务，双方合同已经实际履行。且根据（2001）粤高法民终字第13号民事判决，盐步房地产开发公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证，故对张喜英主张盐步房地产开发公司协助其办理涉讼房屋产权登记手续的请求，本院予以支持。盐步房地产开发公司主张其不负有协助张喜英办领产权证义务的答辩意见理据不充分，本院不予采纳。至于盐步房地产开发公司与案外人区竞芳、区嘉维涉讼房屋就《房地产买卖契约》的权利义务，所产生债权债务关系，应按双方之间的法律关系另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海盐步房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张喜英办理将佛山市南海区*******房登记至原告张喜英名下的手续。案件受理费收取3300元（原告张喜英已预交），由被告佛山市南海盐步房地产开发公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告张喜英，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  孔婉平人民陪审员  梁文坚二〇二〇年一月二十一日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛