辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初20478号 原告(申请执行人)：周德旭，男，1973年11月5日出生，汉族，住沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：蒙文学，系辽宁万事达律师事务所律师。 被告(案外人)：董学武，男，1949年7月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：林锦，系辽宁群英律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张崇华，男，1970年4月11日出生，汉族，住沈阳市于洪区。(缺席) 原告周德旭与被告董学武、第三人张崇华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周德旭及其委托诉讼代理人蒙文学、被告董学武的委托诉讼代理人林锦到庭参加诉讼。第三人张崇华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周德旭向本院提出诉讼请求：请求继续执行被执行人张崇华名下位于沈阳市于洪区的房产。事实与理由：1.被告与第三人的房屋买卖属无效行为。被告与第三人买卖的房屋是抵押给银行的按揭房屋，根据优先保护抵押权人的原则，在交易抵押房产时，需告知抵押权人同意并需还清银行贷款后，银行自动失去抵押权。还清后，银行会出具一份还清贷款证明，拿这个证明房产管理部门办理解押手续，才可进行交易。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效”。被告与第三人的行为违反了《担保法》的这一规定，其二人之间的交易行为属无效行为。被告明知交易方式不符合程序还进行交易应当承担相应的过错。2.第三人在与被告进行房产交易中有欺诈行为，涉嫌诈骗，买卖合同属无效合同。根据被告的女儿董春琳证实，在买卖房屋过程中，已经分批付给第三人买房款50多万元。第三人并没把被告给的房款交给银行而被挪做他用。第三人利用卖房的名义骗取钱财，其行为已构成欺诈或者诈骗。被告应到公安机关报案追究第三人的刑事责任。同时根据《合同法》第五十二条有关规定属无效合同。综上所述，原告认为被告与第三人交易行为属无效行为，请求人民法院做出公证判决，维护原告的合法权益。 被告董学武辩称，被告在签订房屋买卖协议后，已经依约支付了全部房款并装修，实际占有使用居住了9年。虽未办理更名过户手续，但作为合法占有权人，根据我国物权法第245条规定，被告作为房屋买受人，对房产有使用占有排他权。原告要求执行该房屋侵犯了被告的合法权益。根据最高人民法院关于执行查封第17条的规定，被告没有过错，故人民法院不得查封扣押。根据最高人民法院关于执行异议和复议案件第28条的规定，我方已经支付全部房款且已经实际居住，由于非我方原因未办理过户登记，应当能够排除执行。综上所述，被告已经与第三人签订商品房买卖合同，完成履行交付义务，并在法院查封前付清全部房款，且居住了9年。被告作为善意取得第三人，其合法权益应当受到法律保护，请求依法驳回原告的不当请求。 第三人张崇华未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与第三人张崇华民间借贷纠纷一案，我院于2015年6月25日作出了（2015）于民三初字第1015号民事调解书，约定由张崇华于2016年6月30日前将欠款57万元分期付清。但张崇华并未按照调解书约定的期限履行还款义务。尔后，原告向我院申请强制执行。我院于2016年10月18日作出了（2016）辽0114执字2710号执行裁定书，查封了张崇华名下位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积105.91平方米）。该案于2017年12月13日裁定终结本次执行程序。2019年3月25日该案件恢复执行，并于同日发出《公告》，责令张崇华于2019年4月1日前迁出该房屋，到期仍不履行将依法强制执行。之后，被告董学武以案外人的身份向我院提出执行异议。我院于2019年10月9日作出了（2019）辽0114执异159号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市于洪区房屋的执行。原告收到该裁定书后，在规定期限内向我院提起了执行异议之诉。 另查明，案涉房屋系张崇华于2008年6月22日以银行按揭贷款的方式从阳光一百置业（辽宁）有限公司以509，818元的价格所购买，其中银行按揭贷款为35.5万元，首付款为154，818元。该房屋于2014年7月10日经依法登记，张崇华取得该房屋的所有权证，登记为张崇华单独所有。 庭审中，被告提供其与张崇华签订的《房屋买卖协议书》原件一份。经审查，该份协议书的格式为填充式，主要内容为：被告以58万元的价格购买案涉房屋；……；三、本协议达成后由中介协助双方办理更名过户手续，手续费由乙方（被告）承担；四、办完更名或委托公证手续，乙方（被告）将房款（分期）次付给甲方（第三人），甲方将房屋钥匙交给被告；五、本协议一式三份，由甲、乙、中介方各执一份，于2010年7月5日签定。在“其它约定事项”中约定：1.甲方（第三人）负责还清银行贷款；2.甲方（第三人）在收到第一笔购房款8万元后将房屋交于乙方（被告），还清贷款后三日内办理更名过户手续等。 再查明，被告的女儿董春琳于2010年7月8日通过银行转款给张崇华8.5万元，同年7月10日转款4.25万元，同年7月18日转款10万元，同年9月25日转款10万元，同年2010年10月16日转款2万元，同年10月17日转款5万元，同年10月31日转款2万元，2011年1月22日转款7.5万元。被告董学武于2011年10月13日通过银行转款给张崇华6万元。上述款项合计55.25万元。被告称董春琳支付给张崇华的款项也是购房款。 被告董学武的妻子王丽君于2018年9月10日通过其个人账户向张崇华的账户转款1800元，同年12月1日转款1800元，2019年2月26日转款3600元，同年6月26日转款7200元。董春琳于2019年6月27日向张崇华的账户转款1800元，7月10日转款1800元，8月7日转款1800元。上述总计19800元，被告称上述款项系其偿还案涉房屋的银行贷款。 另外，被告在庭审中还提供了水、电、燃气等费用的交纳凭证，用以证明被告在购买案涉房屋后一直在该房屋居住的事实。原告对此提出了异议。经审查，被告提供的2019年8月21日的物业费收据上记载该笔物业费的的交款人为董学武，其他交款凭证均未体现具体的交款人。被告提供的水、电及燃气费微信交费凭证显示的时间均为2017年之后。 本院认为，本案争议的主要焦点是案外人即被告董学武对于案涉房屋是否享有能够足以排除强制执行的真实权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述法律规定，应由被告董学武就其对案涉房屋享有能够足以排除强制执行的真实权利承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先应审查在法院查封之前被告与第三人之间是否签订了合法有效的书面买卖合同。被告提供了《房屋买卖协议书》及第三人张崇华的“说明”等证据，用以证明其与张崇华在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。本院认为，被告所提供的《房屋买卖协议书》中关于购房款的给付方式表述为“乙方将房款（分期）次付给甲方”，双方在协议书中并未事先约定具体的付款次数，而是被告根据其本人及其女儿董春琳向张崇华付款的次数及数额来确定其主张的所谓已付购房款的数额，这不符合一般的交易习惯。上述事实反而能够说明被告所提供的《房屋买卖协议书》存在“倒签”的高度概然性。被告提供的该部分证据无法证明其在人民法院查封之前与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。其次，应审查被告是否在法院查封之前已合法占有案涉房屋。被告提供了水、电、燃气及物业工作人员的书面证言，用以证明其在购买房屋后一直在此居住的事实。经审查，该部分交款凭证显示的交款时间均是在2017之后。同时，该部分证据中有一部分证据没有载明具体的交款人，有一部分证据显示的用户名为张崇华，均无法直接证明该部分费用系被告所交纳。综上，本院认为，该部分证据无法证明被告所称的其从2010年7月5日购买案涉房屋之日起开始在案涉房屋居住的事实。第三，应审查被告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对此，被告提供了2010年7月8日至2011年10月13日之间的银行转账记录，用以证明其已向张崇华支付购房款55.25万元的事实。经审查，在该部分转账记录中，只有2011年10月13日的6万元是以被告董学武的名义转账给张崇华，其余款项均是以被告的女儿董春琳的名义进行的转账，同时该部分转账记录均没有注明支付的是购房款，无法证明被告及董春琳支付给张崇华的款项为被告应支付的购房款。第四，应审查案涉房屋是否非因被告自身原因未办理过户登记。本院认为，第三人张崇华于2014年7月即已取得案涉房屋的产权证，被告应在合理期限内行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。但在此后的几年时间里，被告未曾向第三人或相关部门积极主张办理案涉房屋过户手续，应认定被告对于案涉房屋未能完成过户登记其自身存在过错，说明系因被告自身原因未能办理案涉房屋过户登记手续。 综上所述，被告董学武所提供的证据并不能充分证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第九十条规定，判决如下： 准许执行第三人张崇华名下的位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积105.91平方米）。 案件受理费4300元，由被告董学武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 注：本院(2019)辽0114执异159号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李凤志 人民陪审员  李顺花 人民陪审员  唐丽秋 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  刘 冰