山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民再112号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张桂泮，男，1949年1月10日生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：张美玲，山东寿城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈伟娟，山东寿城律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张登奎，男，1973年9月7日生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：孙桂梅，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐瑾瑾，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张国防，男，1971年9月11日生，汉族，住山东省寿光市。 原审被告：张海燕，女，1980年2月15日生，汉族,住山东省寿光市。 再审申请人张桂泮因与被申请人张登奎、张国防、原审被告张海燕确认合同效力纠纷一案，不服本院（2018）鲁07民终3520号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）鲁07民申171号民事裁定书裁定本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张桂泮的委托诉讼代理人张美玲、沈伟娟，被申请人张登奎委托诉讼代理人孙桂梅、徐瑾瑾到庭参加诉讼，被申请人张国防、原审被告张海燕未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 张桂泮申请再审称：请求撤销本院（2018）鲁07民终3520号民事判决及山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2870号民事判决，改判再审申请人张桂泮与被申请人张国防之间的房屋转让合同对涉案房屋发生所有权转移效力，一二审诉讼费用由张登奎承担。依据的事实和理由：1、原审判决后，再审申请人搜集到银行转账客户回单，证明2009年4月25日，再审申请人张桂泮从自已的账户中取款800000元，分三笔存入被申请人张登奎的账户，双方协议购买的房产中，包括涉案房产，所以涉案房产虽以被申请人张登奎的名义购买，但实际付款人及所有权人为再审申请人张桂泮，待张桂泮过世后，房屋所有权归被申请人张登奎，张桂泮仅是对涉案房屋做出了赠与张登奎的意思表示，赠与行为尚未完成。赠与财产的所有权并未发生转移，房屋所有权仍归张桂泮所有。2010年8月8日，再审申请人张桂泮，以被申请人张登奎的名义，从案外人张素花处购买涉案房产，并支付全部购房款。案外人张素华配合再审申请人张桂泮到村委办理房产购置手续，即将村委盖章的房款收据改为被申请人张登奎的名字，但付款收据、房屋钥匙均一直由再审申请人张桂泮持有，涉案房产系寿光市文家街道张家河头村自建房依据其交易习惯，房产所有权以付款收据为准，因此涉案房产实际购买人，所有权人均是再审申请人张桂泮，其享有完全处分权。2016年11月26日，再审申请人张桂泮因病后丧失书写能力，妻子袁桂兰不会写字，故由女儿张海燕代为书写买卖协议，张桂泮按手印。将涉案房屋出卖给被申请人张国防，张国防支付了房款。双方房屋买卖交易完成，并且合法有效，房屋所有权发生转移，涉案房屋被申请人张国防所有。 被申请人张登奎答辩称：1、涉案房屋在原审中查明的证据已形成完整的证据链证明，系张登奎所有，再审申请人称购买房屋的款项系张桂泮没有事实依据，2010年8月1日张桂泮代张登奎、张素花签定购房协议是写明购房系张登奎购买，同年8月7日张登奎在银行取款交付张素花，8月8日张登奎与张素花到村委收款收据存根写明转让给张登奎，再审申请人称购房款系他出资，应出具向张素花转款的相关证据。张桂泮申请再审时称其向张登奎转款，但转款时间为2009年4月25日。购房时间2010年8月已过1年多时间，该款系张登奎所有，款项来源系2008年年底魏召华与他人购买张登奎及案外人王东生等合伙经营盐场的款项。即便存在张桂泮向张登奎转款事实，也不能推翻原审查明的房产系张登奎的证据链，更何况转款的事实也不能说明张登奎用该笔款交付的房款，购房时间与转款时间相隔1年半之久，即便用该转款购买房产也是张登奎对自己款项的处分，与张桂泮无关，该款即使本不属于张登奎，也不能推翻房产系张登奎所有的一系列证据，只能说明张桂泮将该款赠与张登奎，张登奎对该款有充分权。再审申请人称系委托购房并无委托购房协议。 被申请人张国防、原审被告张海燕未提交答辩及陈述意见。 张登奎向一审法院起诉请求：1、依法确认张桂泮、张国防签订的房屋转让协议无效；2、诉讼费用由张桂泮、张国防承担。 一审法院认定事实：2010年8月1日，张桂泮代替张登奎与案外人张素花签订房屋转让协议，张素花将自己位于寿光市（自南向北第三排、自西向东第四户）转让于张登奎所有。同年8月7日，张登奎提取其银行存款后在寿光农村商业银行营业部将房款交付于张素花。同年8月8日，双方到村委处，在村委保存的卖房收款收据存根中注明房屋已转让的事实，双方签字。2016年11月，张桂泮因脑出血住院治疗。2017年5月19日，张桂泮与张国防签订房屋转让协议，将上述房屋以710000元的价格转让给张国防所有。张海燕代替张桂泮签字。 一审法院认为，本案争议的焦点是张登奎是否拥有房屋所有权、张桂洋将房屋转让是否系无权处分以及张桂泮与张国防之间的转让协议是否能够引起物权转移效力。针对上述争议，法院认为，张登奎提供的与案外人张素花的房屋转让协议显示，协议中房屋受让人明确写明系张登奎，该协议系张桂泮书写并代签，说明张桂泮认可此事实。其次，张登奎申请法院调取的村委收款收据存根中亦明确写明“此房已转让张登奎2010年8月8号”，下有张素花签字。另外，张登奎提供的其于2010年8月6日至8月7日的银行账户提款记录亦显示，其于该段时间连续存、取款共计450000元，此记录与房屋收款收据上张素花签字转让的时间（8月8日）高度吻合、提款数额与房屋转让价格（436000元）基本吻合，且案件审理过程中，案外人张素花在张登奎提供的银行提款记录中证实房款确实系张登奎于当日在该银行支付。综合上述证据，可以充分证实该房屋系张登奎自案外人张素花处购买，张登奎对本案争议房屋具有房屋所有权。虽然后来村委的收款收据（现金收入单）页面中将“张登奎”划掉改变为“张桂泮”，但张海燕提供的证人贾某证实，该改动行为系其负责小区账目期间，张桂泮单方面找其改动，当时张登奎不在场，亦未有同意改动的意思表示，故该改动行为张桂泮私自篡改，没有经张登奎同意，不发生房屋所有权转移效力。张海燕主张房屋系张桂泮所有、房款系张桂泮支付，但自始至终未提供张桂泮支付房款的证据，例如银行转账记录或张素花的收款证明等。对于其提供的其多位亲属的证人证言及村委证明，因该证言、证明均为个人主观认识，为“认为”、“听说”等等，无物证、书证等佐证，证明效力低，不能对抗张登奎提供的书面证据，均不予采纳。而张登奎提供的书面证据，内容明确、具体，无歧义，能够相互印证，故应当以书面证据反映的事实为准。对于张海燕对案外人张素花在张登奎的银行提款记录上书写证词，证实房款系张登奎支付所提出的异议，法院认为，张登奎提供的张素花的该证词，与双方房屋转让合同、收款收据上的记载、银行提款记录能够相互印证，且张素花的签名与其在收款收据上的签名肉眼观察基本一致，足以确信该证词系张素花本人出具。张海燕主张该证词非张素花书写，应承担举证责任。现其未提供证据证明该证词非张素花本人出具，对其主张不予采纳。综上，张登奎能够证实涉案房屋系自张素花处合法购买所得，张桂泮、张海燕没有证据证明该房屋为张桂泮所有，其对房屋的处分侵害了张登奎利益，系无权处分行为。 对于张国防是否能够取得房屋所有权，一审法院认为，无证据显示其与张桂泮存在恶意串通损害张登奎利益的行为，但于以下事实，可判定其在交易过程中存在重大过失：1、其对房屋真实所有权人的审查存在过失。房屋所有权的转让，应当有卖房人和购房人共同签字的转让合同，或至少有卖房人一方签字认可的相关证明，这是判断所有权转移的基本常识。正如原房屋所有权人张素花将房屋转让张登奎一样，除有转让合同外，还在村委收据存根上签名写明房屋转让于张登奎的事实。而在张国防受让房屋时，村委的收据存根上明显记载有张素花将房屋转让于张登奎的事实，虽然被划掉写上张桂泮的名字，但张国防作为710000元房屋的购买人，应谨慎审查该改动行为是否经张登奎同意，包括审查张登奎和张桂泮之间是否存在转让协议，或者张登奎同意张桂泮划改收据的签名，至少应当向张登奎询问意见。但张国防作为购房人，没有尽到基本的审查义务。2、即使张国防认为该房屋属于张桂泮家庭共有，在张桂泮身患重大疾病的情况下，亦应征询其他家庭成员的意见。在当地农村传统风俗中，成年男性子女往往对家庭财产的占有、分配及处分具有较大发言权。张国防与张登奎、张桂泮系同村村民，对其家庭状况应当是明知的。而在张国防购买房屋的过程中，一直与张海燕及张登奎的母亲接触、协商，无作为家庭成员的张登奎参与意见，且在转让人张桂泮明显不能自己签字(转让合同系张海燕代签）、语言能力受限(张海燕提供的其母亲证言证实当时张桂泮是点头同意转让）的情况下，张国防应当尽到谨慎交易义务，征询其他家庭成员包括张登奎的意见。但张国防未尽到此义务。综上所述，从张登奎提供的证据可以认定房屋所有权属于张登奎，张桂泮擅自将房屋出卖于张国防的行为属于无权处分。未经他人同意处分他人财产的行为原则上对财产所有人不发生法律效力，不能引起物权转移，除非购买人系善意取得。但善意取得的必要前提是受让人不知道或不可能知道财产所有权存在争议，而本案房屋的受让人张国防在作为转让凭证的收款收据上明确记载有张登奎购买事项，房屋所有权归属可能存在争议的情况下，未尽到谨慎审查义务，仍自冒风险购买该房屋，不属于善意取得，不能获得房屋所有权。故张国防与张桂泮的房屋买卖交易相对于张登奎无效，房屋所有权不发生转移，仍属于张登奎所有。但张国防与张桂泮之间的买卖合同，因系双方自愿、真实的意思表示，合同虽对张登奎不发生物权转移效力，但在上述两人之间仍属有效。张国防因不能获得房屋所有权造成的损失，可依照双方合同向张桂泮及对交易失败负有过错的其他人员追偿。 对于张登奎在庭审后增加诉讼请求，要求判令张国防退还房屋的请求，因已超过本案受理增加或变更诉讼请求的合理期限，不予审理。张桂泮未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为对其答辩权、质证权等相关诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张桂泮与张国防之间的房屋转让合同对本案涉案房屋不发生所有权转移效力。 张桂泮、张国防不服一审判决，提起上诉。本院二审中，张国防提交了如下证据：1、张国防与张登奎之妻的微信交流信息，主张张国防在涉案房屋购买上不存在恶意；2、张登奎一家家庭关系证明，证明张登奎一家的家庭成员情况。经张登奎质证，其对证据1不予认可，对证据2无异议。张登奎提交了银行账户交易明细一份，主张从银行取款支付张素花的房款情况。经张国防和张桂泮质证，认为对该证据的真实性有异议，与其在一审提供的银行账户明细相矛盾。张桂泮没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院二审认为，本案的焦点问题是张桂泮是否拥有涉案房屋的处分权、张国防是否适用善意取得。依据查明的事实，涉案房屋系张登奎自案外人张素花处购买，张登奎拥有涉案房屋的所有权，在张登奎不知情的情况下，张桂泮擅自处分涉案房屋，侵害了张登奎利益，系无权处分行为。张国防作为涉案房屋买受人，在作为转让凭证的收款收据上明确记载有张登奎购买事项、房屋所有权归属可能存在争议的情况下，未尽到谨慎审查义务，仍自冒风险购买该房屋，不符合善意取得的构成要件，因此，其在本案中购买房屋的行为不适用善意取得。一审法院根据当事人双方提供的证据，综合分析后，认定张桂泮与张国防之间的房屋转让合同对本案涉案房屋不发生所有权转移效力，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审中，再审申请人张桂泮提供农村商业银行证据一组：一张银行客户回单，两张户名为张桂泮的取款回单，三张户名为张登奎的存款回单。证明：2009年4月25日张桂泮从自己账户中取款800000元，并于当日以张登奎名义存入农村商业银行，张登奎认可收到该款项，可证实涉案房屋的实际出资人为张桂泮，张桂泮对房屋享有处分权。被申请人张登奎质证称对证据真实性无异议，但该证据与本案无关联性，不能证明再审申请人的主张，该证据不能推翻原审查明的该房产系张登奎所有的证据链，不能证明转入款系购房款。被申请人张登奎提交证据一组：1、再审申请人张桂泮妻子的录音录象二份，证明卖房时张桂泮不知情。2、案外人刘效光证言，证明张登奎系盐场合伙人之一。3、张桂泮的录音录象，证明张桂泮没有卖房。4、案外人魏召华证言：2008年底购买张登奎等人的盐场，将钱交于张桂泮，魏召华提款清单一份。证明再审申请人张桂泮提交的转款本系张登奎所有。再审申请人张桂泮质证称，对证据1、张桂泮意识不清，作为其法定代理人的妻子有权为其代理民事事务，即便张桂泮不知情，不影响房屋买卖的性质，其家庭出售房屋系为张桂泮的利益，其住院需大量医疗费，其法定代理人也是财产共有人处理房屋不损害张桂泮的利益。对证据2真实性有异议。合伙经营盐场的合伙人身份需要合伙协议和出资证明来证实。刘效光没有权利证明张登奎是盐场合伙人之一。对证据3真实性无异议，对其证明目的有异议，张桂泮意识不清无法表明自己的认识，没有证明效力。对证据4内容有异议，张桂泮是盐场的投资人，自应接受盐场的转让款，作为购买盐场的局外人只能证明涉案盐场转让的价格数额，没有能力证明原盐场的合伙人情况，盐场的合伙人身份必需有盐场合伙协议来证明。本院对上述证据审查认为，再审申请人提供的银行存款证明是在2009年4月，与涉案房屋从张素花处购买的时间2010年8月相距一年多，且再审申请人未提交与被申请人张登奎协议委托购房的相关证据，不足以认定张登奎以该笔款项购买涉案房屋。被申请人张登奎提供的两份案外人证人证言，无其他证据佐证，不足以证明张桂泮向张登奎的转款原系张登奎所有，张登奎提供的录音录像能够证明张桂泮之妻袁桂兰代理张桂泮与张国防之间买卖房屋的事宜。 本院再审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是再审申请人张桂泮是否享有涉案房屋的所有权、处分权以及张桂泮与张国防之间的转让协议是否能够引起物权转移效力。原审中张登奎提供的与案外人张素花的房屋转让协议、张登奎申请法院调取的村委收款收据存根中明确写明“此房已转让张登奎2010年8月8号”且下有张素花签字的事实、张登奎提供的其于2010年8月6日至8月7日的银行账户提款记录与购房款基本吻合的事实，可以证实该房屋系张登奎自案外人张素花处购买，再审申请人张桂泮再审中提交的其于购买涉案房屋一年多之前向张登奎转款的证据，不足以证明其用该款委托张登奎购买涉案房屋，不能推翻张登奎从张素花处出资购买涉案房屋的事实，不能证明张桂泮享有涉案房屋的所有权及处分权。本案房屋的受让人张国防作为张桂泮的同村人，在作为转让凭证的收款收据上明确记载有张登奎购买事项，房屋所有权归属可能存在争议的情况下，未尽到谨慎审查义务，仍自冒风险购买该房屋，不属于善意取得，不能获得房屋所有权。综上，张桂泮与张国防之间的房屋转让合同对涉案房屋不发生所有权转移效力。原审判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2018）鲁07民终3520号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 刘 勇 审判员 李传军 审判员 迟文文 二〇二〇年一月十五日 书记员 武智超