河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0325执异48号案外人：石战超，男，汉族，1976年10月10日生，住河南省嵩县。委托代理人：刘云明，男，汉族，1965年11月21日生，住河南省嵩县。特别授权。申请执行人：史利强，男，汉族，1975年4月17日生，住河南省嵩县。委托代理人：郭利峰，女，汉族，1975年8月16日生，住址同上。系史利强前妻。特别授权。委托代理人：冯富春，河南吉凯隆律师事务所律师，一般代理。被执行人：嵩县振华房地产开发有限公司。住所地：嵩县城金城路。法定代表人：冯新运，董事长。委托代理人：吴红光，河南立雪律师事务所律师，特别授权。在本院执行史利强申请执行嵩县振华房地产开发有限公司、马龙运、洛阳龙运地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人石战超对本院查封被执行人嵩县振华房地产开发有限公司位于嵩县伊东新区金山水岸花园1号楼1单元101、201及1号楼2单元101、201号房（商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月23日进行了听证。现已审查终结。案外人石战超称，请求嵩县人民法院依法解除对嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××及××楼××单元××、××房（商铺）的查封。事实和理由：申请执行人史利强与被执行人嵩县振华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，史利强于2018年11月13日向嵩县人民法院申请财产保全，请求对所谓嵩县振华房地产开发有限公司所有的位于嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××及××楼××单元××、××房（商铺）予以查封。对此案外人认为嵩县人民法院对上述房产的查封没有事实根据和法律依据，请求解除对上述房产的查封。理由是：一、被查封的房产早在2012年3月案外人就购买所有，并支付了全部房款，已经属于案外人的合法财产。2012年3月案外人石战超与被执行人嵩县振华房地产开发有限公司签订了《商铺买卖合同》，嵩县振华房地产开发有限公司将金山水岸小区1号楼1单元101、201及1号楼2单元一层、二层商铺以每平方7000元的价格出售给案外人，当时因为被执行人法定代表人冯新运急于用钱，案外人就给付部分定金，后来案外人先后分多次通过银行转账和其他方式把全部购房款给付被执行人。给付方式为给被执行人嵩县振华房地产开发有限公司账户、被执行人法定代表人冯新运账户等，其中建行转账3笔672600元，分别是：2012年8月15日，2013年2月7日，2013年2月8日；农村信用社转款3笔574万，时间分别是2012年7月7日石战超622991166400193679农村信用社账号转40万入冯新运622991166400549466农村信用社账号,2012年12月26日石战超622991166400204450农村信用社账号转100万入冯新运622991166400549466农村信用社账号，2013年4月9日石战超622991166400204450农村信用社账号转434万入冯新运622991166400549466农村信用社账号；工商银行转款数笔，其中1笔是转款300万元进入嵩县振华房地产开发有限公司1705023119200013996账户，另一笔是2013年4月20日石战超6222081705001674126工商银行账号转100万入冯新运6222021705003533679工商银行账号。目前款项已全部付清，嵩县振华房地产开发有限公司也早已经把上述房产交付给了案外人。二、生效的栾川县人民法院和洛阳市中级人民法院判决书也确认了案外人购买上述房产以及上述房产属于案外人的事实。案外人石战超当得知嵩县房地产管理所利用伪造的公章给史利强将上述房产办理了预购商品房预告登记后，就向栾川县人民法院诉讼，栾川县人民法院经过审理，发现史利强名为房屋买卖实为高息借款合同，并且办理预告登记购房合同使用的还是嵩县振华房地产开发有限公司的假印章（已经被嵩县公安局委托鉴定书确认），况且每平方当时价值7000元的商铺竟然仅仅卖到了2000元一平方。后栾川县人民法院以（2017）豫0324行初第24号行政判决书撤销了嵩县房地产管理所给史利强办理的预告权证号20120061、20120062、20120063、20120064预购商品房（也就是嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××及××楼××单元××、××房）的预告登记。史利强不服一审判决上诉至洛阳市中级人民法院，被洛阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。此两份生效判决可以证明案外人石战超是上述查封房产合法的所有人。另外，案外人石战超在洛阳市中级人民法院查清峰、查建峰对案外人上述房产查封提出的异议时，洛阳市中级人民法院再次确认上述房产属于案外人，并立即解除了对上述房产的查封。三、上述被查封房产案外人正在使用中。上述被查封房产，目前案外人已经使用，经营电动车、饭店和沙发制作等，但是因为金山水岸项目涉及马龙运犯罪，所有业务停止办理，导致案外人至今没有能过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议符合该第二十八条的规定，请求嵩县人民法院解除对位于嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××及××楼××单元××、××房（商铺）的查封。案外人提供的证据有：第一组、河南省栾川县人民法院（2017）豫0324行初第24号行政判决书及河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03行终139号行政判决书，证明案外人石战超是本案涉案房屋的合法权利人，而史利强使用伪造的公章办理的该房产的预购商品房预告登记已被依法撤销。第二组、河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03执异64号执行裁定书，证明洛阳市中级人民法院在执行查清峰、查建峰与嵩县振华房地产开发有限公司案件中，已在先对本案涉案房屋进行过查封，案外人提出异议，河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03执异64号执行裁定书支持了案外人的异议，中止了对本案涉案房屋的执行。第三组、2012年3月2日嵩县振华房地产开发有限公司与石战超签订的三份《商铺买卖合同》及同日嵩县振华房地产开发有限公司给石战超开具的三张付商铺款收据（三份《商铺买卖合同》和三张付商铺款收据均未提供原件，在复印件上加盖嵩县振华房地产开发有限公司印章原件），证明嵩县振华房地产开发有限公司与石战超签订商铺买卖合同，石战超购买了嵩县振华房地产开发有限公司位于嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××房，1号楼2单元一层、二层房及1号楼3单元一层、二层房（商铺）；并已付清了全部房款。第四组、石战超与他人签订的8份房屋租赁合同，证明石战超已合法占有本案涉案房屋并已出租。第五组、洛阳市公安局文检鉴定书，证明嵩县房地产管理所为史利强办理本案涉案房屋的商品房预告登记的预购商品房合同所盖的嵩县振华房地产开发有限公司印章系伪造。第六组、五张本案涉案房屋现场照片，证明本案涉案房屋已出租。申请执行人史利强称，案外人石战超提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据本案听证情况，申请执行人认为，一、案外人石战超不是权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。从查封财产在房管局登记的信息可以看出，涉案财产的权属所有人登记为嵩县振华房地产开发有限公司，不是石战超。二、石战超所称对涉案房屋享有权利不具有合法性和真实性。1、本案查封的财产系不动产，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋并没有登记在石战超名下，石战超自称的享有所有权不具有合法性。2、石战超受让涉案房屋不具有真实性。石战超在庭审中仅提供复印件，不愿提供与嵩县振华房地产开发有限公司签订的商铺买卖合同原件及收据原件，因为在石战超与史利强、嵩县房地产管理所的行政诉讼案件中，史利强提出石战超倒签合同，因此，在本案中石战超拒不提供原件，是害怕史利强对原件提出签字盖章形成时间的鉴定。另一方面，从石战超与史利强、嵩县房地产管理所的行政判决书可以看出，石战超购买商铺总价款1299万元，实际能拿出的转账记录仅为741.26万元，剩余房款557.74万元石战超自称支付的是现金，不合常理无法印证。按照石战超提供的商铺买卖合同中关于付款时间的约定，虽然和收据的开具日期2012年3月2日一致，但开具收据之日并未收到任何购房款，而是石战超在随后的两年内才陆续转账支付了741.26万元，现金付款更是无据可查，何况是近560万元的大额现金，仅凭嵩县振华房地产开发有限公司的收据不能证明石战超以现金方式支付了剩余557.74万元购房款。再一方面，庭审中史利强提供了两份石战超与嵩县振华房地产开发有限公司的民事调解书，该调解书显示2013年至2014年，嵩县振华房地产开发有限公司共向石战超借款800万元，该调解书的案卷也显示，石战超提供的证据仅为嵩县振华房地产开发有限公司出具的收据，巨额借款没有转账凭证让人难以置信，可以推测，石战超2012至2014年转给嵩县振华房地产开发有限公司法定代表人冯新运的款项741万元，如果加上砍头利息，嵩县振华房地产开发有限公司出具盖章的收据800万元是完全可能的。三、石战超提供的证据不能排除执行。1、石战超提供的商铺买卖合同不具有客观真实性和合法性。石战超没有提供原件，复印件无法与原件核对，不符合证据规则，签订合同的真实准确时间就不能认定在涉案房屋被查封之前。2、石战超提供的嵩县振华房地产开发有限公司的收款收据不具有客观真实性和合法性。石战超没有提供原件，没有提供转账凭证原件，无法认定其支付商铺款的时间、金额，也不能据此证明其支付了全部购房款。3、石战超提供的租房合同不具有客观真实性，不能证明其合法占有涉案房屋。首先，石战超没有提供证据证明涉案商铺具有预售证、且经过竣工验收符合交付条件，也没有提供入住通知书或物业管理合同或者其他嵩县振华房地产开发有限公司交付涉案房屋的证据，其自称的占有不具有合法性。其次，石战超提供的租赁合同中其中一份（他与任玉玲的租房合同）与任玉玲办理工商登记备案的租房合同中关于出租人的记载完全不同（一个签订时间是2014年出租人是石战超，一个签订时间是2016年出租人是嵩县振华房地产开发有限公司，而玉玲家具是2016年才办的营业执照），通过这一份合同可以看出，案外人石战超存在租赁合同造假的事实，由此可以认定案外人根本就不是实际出租人。另外租赁合同也不能证明石战超使用占用的是涉案房屋，石战超也自称其购买了相邻的3单元房屋，租赁合同上仅有面积，无法确认是否属于涉案房屋。4、石战超自身存在过错。石战超和嵩县振华房地产开发有限公司的法定代表人冯新运共同在洛阳安美物业管理有限公司任职，同时石战超成立置业公司且担任法定代表人，案外人应该清楚购房应当办理备案过户，假如其商铺购买于2012年是真实的，其完全可以进行预售备案，但时至今日，本案中石战超并没有提供其要求嵩县振华房地产开发有限公司给其办理备案过户的任何书面资料，石战超辩称由于政府原因停办了嵩县振华房地产开发有限公司的业务，才导致没有备案，这一点没有任何说服力，嵩县振华房地产开发有限公司停办业务是2014年以后的事，假如商铺买卖合同签订于2012年3月，从时间上说，完全有充分的时间去办理备案。石战超对办理备案过户持消极态度，自身存在过错。5、石战超出示的洛阳市中级人民法院（2017）豫03执异64号执行裁定书，时间为2017年7月28日，当时该房产预告登记在史利强名下。2018年1月22日栾川县人民法院在行政诉讼案件一审中，以办证时提供的办证资料不齐全为由撤销史利强的预告登记备案。当时因不服栾川县人民法院判决，史利强又提出上诉，洛阳市中级人民法院于2018年8月24日做出二审判决，维持一审判决。事实证明石战超出示的洛阳市中级人民法院（2017）豫03执异64号执行裁定书不能对抗本案的执行。6、2017年10月24日嵩县振华房地产开发有限公司在金山水岸大门口出示的公告中显示，本案涉案房屋房主是王利军，抵押人是史利强。这是嵩县振华房地产开发有限公司出示的资料，房主并不是石战超。四、洛阳市中级人民法院（2017）豫03执异64号执行裁定书不是确权文书，不能排除执行。首先，中国不是判例国家，不能适用判例审判本案。其次，本案事实和该执行裁定书并不完全一致，该裁定书中石战超的诉求和结果并不完全一致，也没有证据显示该裁定书发生法律效力。最后，即便该裁定书已生效，根据最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的精神，即便案外人与嵩县振华房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》为有效合同，其性质属于债权请求权，不能排除执行。申请执行人提供的证据有：1、2017年10月24日金山水岸项目部张贴的紧急通知，主要证明金山水岸项目部公布的金山水岸房产重复抵押的业主信息，显示本案涉案房屋登记房主是王利军，不是石战超。2、嵩县公安局2016年3月25日调解意见书，证明2016年3月25日石战超与史利强就本案涉案房屋发生争执，嵩县公安局纸房派出所调解意见“对本案涉案房屋所有权争议不予确认，任何一方不得私自进入房间”。石战超所称的对该房屋的占有不合法。3、河南省嵩县人民法院（2014）嵩民一初字第49号、61号民事调解书及有关案卷材料，证明在2013年至2014年间嵩县振华房地产开发有限公司向石战超借款共计800万元，诉讼到法院后，法院作出了上述两份调解书。石战超在栾川县法院诉讼中提到的购房款700万元，就是该两份调解书确认的借款，石战超并未向嵩县振华房地产开发有限公司实际支付购房款。4、从嵩县市场监督管理局调取的嵩县玉玲床垫加工门市工商登记档案信息，证明在2016年7月1日，任玉玲租赁本案涉案当中的房屋经营床垫加工，工商备案的租赁合同的出租人是嵩县振华房地产开发有限公司，而不是石战超；石战超提交的与任玉玲在2014年6月30日签订的该房租赁合同不是真实的合同。被执行人嵩县振华房地产开发有限公司称，一、案外人石战超提出异议的事实和理由由生效判决予以认定，符合客观事实，被执行人全部予以认可，并同意案外人的异议请求。二、本案中申请执行人史利强是借款给金山水岸项目部负责人马龙运，马龙运使用伪造的嵩县振华房地产开发有限公司的公章与史利强签订了本案涉案房屋买卖合同，在嵩县房地产管理所办理了预告登记，所谓的购房款、借款嵩县振华房地产开发有限公司根本没有见到，完全是马龙运的个人行为。由于案件诉争的房屋早已卖给了石战超，栾川县人民法院、洛阳市中级人民法院的行政判决以及洛阳市中级人民法院的执行异议裁定书都支持了石战超的诉讼主张。因此，案外人的异议请求应当支持。至于史利强申请执行嵩县振华房地产开发有限公司的借款案件，实际上一开始史利强的诉讼请求是确认商品房买卖合同有效，后变更为偿还借款，这从事实上证明了史利强对诉争房屋主张权利根本不能成立。同时由于本案的借款是马龙运的个人行为，应由马龙运和龙运公司偿还，嵩县振华房地产开发有限公司将继续对本执行案件的判决进行申诉。本院查明，位嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××房及××楼××单元××、××房房系嵩县振华房地产开发有限公司开发建设的嵩县伊东新区金山水岸小区门市房（商铺）。2012年5月20日，嵩县振华房地产开发有限公司向史利强出具收据，证明收到“购房款”560万元，如有违约，从付款之日按月息4%支付利息；该收据上有嵩县振华房地产开发有限公司的印章和马龙运（嵩县振华房地产开发有限公司嵩县金山水岸花园第四项目部负责人）的签字。该“购房款”实际为借款，自2011年12月16日至2012年6月2日，史利强通过其公司会计孙金涛等账户先后七次向马龙运及其工作人员账户转款458.3万元。借款时马龙运承诺以金山水岸的部分商品房为该借款提供抵押担保，但未办理抵押登记。2012年5月25日嵩县房地产管理所对嵩县振华房地产开发有限公司位嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××房及××楼××单元××、××房房为史利强办理了《预告登记证》，证号分别为嵩房预新城区字第20120061、20120062、20120063、20120064号。石战超向栾川县人民法院提起行政诉讼，要求撤销嵩县房地产管理所给史利强颁发的嵩房预新城区字第20120061、20120062、20120063、20120064号预购商品房预告登记证，栾川县人民法院于2018年1月22日作出（2017）豫0324行初第24号行政判决书，撤销了上述预购商品房预告登记证；史利强、嵩县房地产管理所不服，向洛阳市中级人民法院提出上诉，洛阳市中级人民法院于2018年8月24日作出（2018）豫03行终139号行政判决书，驳回上诉，维持原判。2018年5月17日，史利强与嵩县振华房地产开发有限公司、马龙运就前述借款纠纷诉讼到本院；诉讼中，史利强于2018年11月13日向本院申请财产保全，本院于2018年11月16日作出（2018）豫0325民初1223号民事裁定书，查封了嵩县振华房地产开发有限公司所有的位嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××房及××楼××单元××、××房房（商铺）；2018年12月27日，本院作出（2018）豫0325民初1223号民事判决书，判决被告嵩县振华房地产开发有限公司、马龙运、洛阳龙运地产开发有限公司在判决生效后十日内偿还原告史利强借款本金458.3万元及利息；该判决生效后，嵩县振华房地产开发有限公司、马龙运、洛阳龙运地产开发有限公司在规定期限内没有履行，此后，史利强向本院申请强制执行，目前该案正在执行中；案外人石战超就本院查封上述房屋提出执行异议。根据案外人石战超所述及提供的证据，2012年3月2日，石战超与嵩县振华房地产开发有限公司分别签订了三份《商铺买卖合同》，购买了嵩县振华房地产开发有限公司位嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××房房，1号楼2单元一层、二层房及1号楼3单元一层、二层房。其中1号楼1单元101、201房建筑面积1026.3平方米，每平方米7000元，总价款7184100元；付款方式为一次性付款，买受人在2012年3月2日前付清全部房款的，付款额为7184100元。1号楼2单元一层、二层房建筑面积829.61平方米，每平方米7000元，总价款5807270元；付款方式为一次性付款，买受人在2012年3月2日前付清全部房款的，付款额为5807270元。1号楼3单元一层、二层房建筑面积829.61平方米，每平方米7000元，总价款5807270元；付款方式为一次性付款，买受人在2012年3月2日前付清全部房款的，付款额为5807270元。2012年3月2日嵩县振华房地产开发有限公司为石战超开具了三张付商铺款收据，其中1号楼1单元101、201房收商铺款7184100元；1号楼2单元一层、二层房（收据为1号楼2单元101、201房）收商铺款5807270元；1号楼3单元一层、二层房（收据为1号楼3单元101、201房）收商铺款5807270元。案外人石战超听证时向本院提交的三份《商铺买卖合同》和三张付商铺款收据均为复印件，分别加盖了嵩县振华房地产开发有限公司公章和财务专用章原件。案外人未向法庭出示银行转账凭证。案外人向法庭出示了8份案外人与租赁户签订的金山水岸门面房房屋租赁合同（一部分为本院查封之后签订），其中2014年6月30日石战超与任玉玲签订的金山水岸门面房房屋租赁合同，任玉玲在2016年7月办理玉玲床垫门市营业执照时工商档案备案的房屋租赁合同出租人为嵩县振华房地产开发有限公司（与6月30日出租人为石战超的租赁房屋为同一房屋）。上述本案涉案房屋未办理房产证，土地使用证登记在嵩县振华房地产开发有限公司名下；因金山水岸小区涉及马龙运刑事案件，所有房产停止办理房产登记业务。另查明，洛阳市中级人民法院在执行查清峰、查建峰与嵩县振华房地产开发有限公司借款合同纠纷案件中，查封了包括本案涉案房屋在内的嵩县振华房地产开发有限公司金山水岸小区的部分房产。史利强于2016年6月21日以已经和嵩县振华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并办理预告登记为由，提出执行异议，洛阳市中级人民法院于2016年9月25日作出（2016）豫03执异176号执行裁定书，中止对本案涉案房屋的执行。后石战超也就查清峰、查建锋案查封执行本案案涉房屋向洛阳市中级人民法院提出执行异议，洛阳市中级人民法院于2017年7月28日作出（2017）豫03执异64号执行裁定书，中止了对本案涉案房屋的执行，此时该房屋预告登记还在史利强名下，预告登记证还未被法院生效判决撤销。本院认为，本院查封的位嵩县××新区××山水岸花园××楼××单元××、××及××楼××单元××、××房房（商铺）系嵩县振华房地产开发有限公司开发建设，房产证没有办理，土地使用权证仍登记在嵩县振华房地产开发有限公司名下，无办理产权过户手续。案外人石战超称其购买了上述房屋，但其向本院提交的证据中，《商铺买卖合同》和付商铺款收据均为复印件，无出具正式的购房款发票，且12991370元的购房款无提交开具收据时或者之前的银行转账凭证，不符合正常的交易习惯，无法证明已付房款的真实性，申请执行人对以上证据也不予认可，因此也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，案外人的异议不能排除本院对上述房屋的查封。案外人称栾川县人民法院（2017）豫0324行初第24号行政判决书和洛阳市中级人民法院（2018）豫03行终139号行政判决书以及洛阳市中级人民法院（2017）豫03执异64号执行裁定书都确认了案外人是上述查封房屋合法的所有人，本院经审查，栾川县人民法院（2017）豫0324行初第24号行政判决书和洛阳市中级人民法院（2018）豫03行终139号行政判决书只是判决撤销嵩县房地产管理所给史利强颁发的上述房屋的预购商品房预告登记证，没有认定上述房屋归案外人所有；在洛阳市中级人民法院执行查清峰、查建峰申请执行嵩县振华房地产开发有限公司借款合同纠纷案件中，该院也曾查封了本案涉案房屋，史利强、石战超先后作为案外人提出了异议，洛阳市中级人民法院先后作出了（2016）豫03执异176号执行裁定书和（2017）豫03执异64号执行裁定书，对史利强、石战超的执行异议均予以支持，中止了对本案涉案房屋的执行。按照案外人异议的审查原则，主要以形式审查为原则，其审查标准并非对案外人权利进行最终确权，案外人异议是否成立最终还要靠执行异议之诉判断。本案的审查也是基于本案当事人所提交的证据所作的判断。综上，对案外人的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人石战超的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  赵静端人民陪审员  白 鸽二O二O年元月十六日书 记 员  党盼枫