辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6990号上诉人（原审原告）：王影。委托诉讼代理人：张兆伟，辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁诚高律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孔繁秀。委托诉讼代理人：郭莹，辽宁碧海律师事务所律师。原审第三人：王博文。上诉人王影因与被上诉人孔繁秀、原审第三人王博文案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王影上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王影的原审诉讼请求。事实与理由：一审判决查明王影在法院查封前与第三人王博文及共有人刘靖签订了《不动产买卖合同》，并实际占用案涉房屋，案涉房屋购房款王影是以现金方式向中介公司支付定金、向王博文账户转账、向抵押权人指定账户转账的形式全部付清，故符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第（一）、（二）、（三）项的规定。但原审认为王影消极不行使登记权利，未办理过户登记的责任在王影，并据此认为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项的规定驳回王影的诉请错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民纪要）第127条根据案件事实不同分为两种情形：（1）买受人客观上具有主张房产过户的积极行为，即符合第四项的规定。“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件”。（2）买受人无积极行为的，法庭根据个案结合主、客观事实予以认定。“买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。上诉人客观上具有向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，具体表现为：王影与第三人办理公证委托，公证委托的目的和重要意义是，在公证委托书有效期限内（六个月）案涉房屋的过户登记无需第三人配合即可完成。针对第（2）种“买受人无上述积极行为”的情形在审判实务中的认定，最高人民法院民二庭出版的《理解与适用》中对127条又进一步做了说明，并列举了几种否定情形，包括“为了逃税等而故意未办理登记”。公证委托书的有效期限是六个月，基于对此理解和信赖，王影在委托书确定的期限内办理过户登记即不存在消极不行使登记权利。孔繁秀辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。上诉人不享有足以排除强制执行无过错买受人的物权期待权，上诉人只有符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部条件，其权利才能够排除执行。案涉房屋未办理过户登记是上诉人自身原因导致，上诉人在2018年9月13日即已具备对案涉房屋办理过户登记的客观条件，其未办理过户登记没有合理的客观理由。从其办理的公证委托书可以看出其目的不是为了办理过户，是为了出售而不是居住，其为避税而故意不办理登记，属于消极不行使登记的权利。其办理公证的行为并不符合九民纪要第127条规定的情形和立法本意，不足以排除执行。王影向一审法院起诉请求：1.解除对权证号X房屋的查封并中止执行；2.确认权证号X房屋归原告所有。一审法院查明，孔繁秀与王博文民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年3月14日作出（2018）辽0291民初6311号民事调解书，确认王博文于2019年3月30日前偿还被告孔繁秀借款564,000元及利息。诉讼过程中，一审法院作出（2018）辽0291民初6311号民事裁定书，于2018年10月25日查封王博文所有的位于大连经济技术开发区X房屋。因王博文未按期履行付款义务，孔繁秀申请强制执行。王影以案涉房屋系其出资购买并实际占有、使用为由提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。一审法院于2019年8月23日作出（2019）辽0291执异110号执行裁定书，驳回王影的异议请求。王影不服，依法提起执行异议之诉。另查，2018年9月12日，王影与王博文、居间方大连碧海蓝天房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，约定王影以620,000元价格购买案涉房屋，于合同签订之日支付定金20,000元，于合同签订之日起10日内备齐购房款600,000元，王影自愿出资420,000元为王博文还清银行贷款，办理房屋抵押登记注销手续。王博文无条件配合大连碧海蓝天房地产经纪有限公司办理委托公证手续，并配合王影办理一张银行卡。合同签订后，王影称以现金方式向大连碧海蓝天房地产经纪有限公司支付定金20,000元。2018年9月13日，王影与王博文、刘婧签订《不动产买卖合同》，约定王影购买案涉房屋，房屋价款620,000元，于同日一次性付清房款、交付房屋。同日，王影向王博文转账180,000元、向尾号为1072银行账户（户名*想）转账420,000元，王博文、刘婧向王影出具收条，载明收到王影购房款620,000元。同日，案涉房屋办理了抵押登记注销手续。同日，王博文、刘婧在大连金普新区公证处办理委托公证，委托王影出售案涉房屋、签订房屋买卖契约、办理网签手续，办理产权过户等相关手续；协助买方办理银行贷款手续、协助买方履行房产的抵押登记并领取他项权利证书等。委托期限自委托书签署之日起六个月。同日，王博文向王影交付案涉房屋。案涉房屋至被查封之日即2018年10月25日，仍登记在王博文名下。王影称案涉房屋系为其哥哥王伟国购买，未办理产权变更登记原因系欲将案涉房屋直接登记在王伟国名下，但王伟国在外地因事耽搁。一审法院认为，该案是因案外人在执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议而产生的纠纷，应当参照《执行异议和复议规定》第二十八条关于无过错买受人的物权期待权的规定，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王影与王博文、刘婧于法院查封前签订了《不动产买卖合同》，并实际占有案涉房屋。案涉购房款王影是以现金方式向中介公司支付定金、向王博文账户转账、向抵押权人指定账户转账的形式支付，在案证据互相印证，可以认定王影已支付全部购房款。关于过户登记，王影欲基于持有的公证《委托书》直接登记于他人名下，显系为了逃税而故意不办理，属消极不行使登记权利，故未办理过户登记的责任在王影。综上，王影对案涉房屋不享有足以排除强制执行的无过错买受人物权期待权，故应驳回王影的诉讼请求。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告王影的诉讼请求。案件受理费10,000元，由原告王影负担。本院二审期间，上诉人王影提交其与哥哥王伟国的不动产查询结果、王伟国的证人证言、购房合同（所有权证）、转账凭证，拟证明案涉房屋系王影打算买了给王伟国，因王伟国没有看好案涉房屋，在2019年3月，王影又为王伟国在金州另买了一套房屋。被上诉人孔繁秀对证人证言的真实性有异议，对不动产查询结果、购房合同（所有权证）、转账凭证的真实性没有异议，但认为王影分别在金州区和开发区拥有多套房屋，王伟国在金州也有两处房产，王影购买案涉房屋并非为其居住使用，不符合《执行异议和复议规定》保护买受人居住权和生存权的立法本意。本院认为，王影提交的其哥哥王伟国购买其他房屋的购房合同（所有权证）、转账凭证等与本案无关，本院不予采信，王伟国提供的证人证言因其未到庭，且其与王影系兄妹，其证人证言因无其他证据佐证故不予采信，王影提交的其与王伟国的不动产查询结果的真实性，本院予以采信。王影还提交了国家税务总局大连经济技术开发区税务局于2019年4月4日向王博文出具的《税务事项通知书》（大开税通〔2019〕2713号），拟证明其在公证委托书有效期间内即2019年3月9日办理过户登记，交纳了交易税款，后办理了退税。被上诉人孔繁秀对该证据的真实性没有异议，但认为该日期案涉房屋已经被查封，不符合九民纪要规定的积极行为。因双方对真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信，但该证据不能证明王影积极履行了过户登记行为。本院对一审认定的事实予以确认。2018年10月25日前，王影名下在金州区已有两套房屋，并于2019年12月购买了第三套房屋，其哥哥王伟国名下没有房屋，王伟国名下现有两套房屋系于2019年4月后取得。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：王影对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。王影主张其对案涉房屋享有足以排除执行的权利，法律依据为《执行异议和复议规定》第二十八条，双方对王影符合该规定第二十八条第（一）、（二）、（三）项没有异议，本案争议在于案涉房屋是否符合该规定第（四）项即“非因买受人自身原因未办理过户登记”。王影称案涉房屋于2018年9月13日即已具备办理过户条件，但因公证委托书约定的有效期限为六个月，基于对公证委托书的依赖，王影主张只要在六个月期限内办理过户登记即不存在消极不行使登记权利。本院认为，王影的上述主张不能成立，本案无据认定其对案涉房屋享有足以排除执行的权利，理由如下：第一，《执行异议和复议规定》第二十八条旨在保护无过错买受人的物权期待权，但王影在案涉房屋完全具备办理过户条件的情况下，未及时将房屋转移登记至自己名下，而是与王博文、刘靖办理了公证委托书，公证委托的内容系委托王影出售案涉房屋，即王影签订《不动产买卖合同》的目的是转售给他人并非自己购买，故原审认为王影对案涉房屋不享有足以排除强制执行的无过错买受人的物权期待权，判决驳回王影的诉讼请求，并无不当。第二，王影称其与王博文、刘靖签订《不动产买卖合同》的目的是打算买了给哥哥，即使其所述成立，按照相关规定，王影应先将房屋过户登记至自己名下，再过户给其哥哥，而王影名下当时已经有两套房屋，如果按照规定正常操作必将产生高额税费，故原审认定王影系为了逃税，即系买受人自身原因未办理过户登记，并无不当。故王影不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定之情形，其以该条为依据请求解除案涉房屋的查封并中止执行、确认案涉房屋归其所有，原审未予支持，并无不当。综上所述，王影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,000元，由上诉人王影负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十二月一日书记员  王 亮