西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6161号原告：陕西筋斗云汽车技术服务有限公司，住所地，西安市碑林区。法定代表人：李程，该公司执行董事。委托代理人：辛欣，陕西百望律师事务所律师。委托代理人：王光明，陕西百望律师事务所律师。被告：西安领翔汽车服务有限责任公司，住所地，西安市浐灞生态区。法定代表人：蔡士勇，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：蒋丽，陕西宜平律师事务所律师。委托代理人：孙豪，陕西宜平律师事务所实习律师。被告：蔡士勇，男，汉族，1973年3月19日出生，住河南省鹤壁市淇滨区，现住西安市浐灞生态区，公民身份证号码：410XXXXXXX********。委托代理人：蒋丽，陕西宜平律师事务所律师。委托代理人：钟英倩，陕西宜平律师事务所实习律师。原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司（以下简称：筋斗云公司）与被告西安领翔汽车服务有限责任公司（以下简称：领翔公司）、蔡士勇租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人辛欣，被告领翔公司的委托代理人蒋丽、孙豪，被告蔡士勇的委托代理人蒋丽、钟英倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告筋斗云公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的厂房租赁合同无效；2、依法判决两被告返还原告房屋租金人民币36944元；3、依法判决两被告返还原告房屋租赁押金人民币14500元；4、依法判决被告西安领翔汽车服务有限责任公司向原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司赔偿违约金20000元；5、依法判决被告西安领翔汽车服务有限责任公司赔偿原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司装修损失及因搬离产生的直接损失共计人民币342363.5元（370515元×90%+8900元=342363.5元）；6、依法判决被告承担本案诉讼费。以上合计：413807.5元。事实和理由：原告筋斗云公司在筹备期间，发起人李程与被告领翔公司于2018年1月23日签订了《厂房租赁合同》，双方在合同中约定：领翔公司向筋斗云公司出租位于西安市雁塔区XX路XX号厂房，面积800平方米，租赁房屋用途为：汽车维修、美容，租赁期限3年，自2018年3月1日至2021年2月28日止，每年租金175000元，每一年预付一次，若单方面违约，违约方需向守约方支付违约金20000元。领翔公司依约向筋斗云公司交付房屋，筋斗云公司对该房屋进行装修后，开始对外营业。2018年12月10日，领翔公司向原告下发通知，要求筋斗云公司必须于当月20日前搬离，当月22日将采取停电、停水、短路等措施。筋斗云公司收到通知后，迫于压力于当月24日搬离了该房屋。其后，筋斗云公司与领翔公司就退还租金、赔偿房屋装修损失问题进行了多次协商，被告蔡士勇同意个人承担领翔公司应退还的租赁押金和剩余租金，其余要求领翔公司均予以拒绝。被告西安领翔汽车服务有限责任公司的上述行为已经构成违约，因此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告领翔公司辩称，原告筋斗云公司第一、二项诉讼请求主张的应退还钱款合计51444元，与双方对账后数额43328元不符，应以对账后数额为准。2019年1月9日，答辩人领翔公司的法定代表人蔡士勇在与原告筋斗云公司法定代表人李程对账后，代表公司向原告筋斗云公司出具欠条一张。欠条上载明：原告筋斗云公司缴纳的175000元和14500元押金，截止至2018年12月20日，在扣除所用电费、水费及实际租金后，剩余应退还费用为43328元。原告筋斗云公司第一、二项诉讼请求合计主张的51444元与对账后数额不符，应以双方法定代表人对账后认可的应退还数额43328元为准。原告筋斗云公司无权要求答辩人领翔公司支付2万元违约金和承担342363.5元的赔偿责任。本案为合同纠纷，根据答辩人与原告筋斗云公司法定代表人李程于2018年1月23日签订的《厂房租赁合同》第八条第3款规定“如遇政府统一规划、拆迁等不可抗力因素，本合同自行终止，甲乙双方互不承担违约责任，租金及费用按实计算，多退少补。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，答辩人领翔公司在2018年12月10号接到政府拆迁通知后，立即通知原告筋斗云公司相关拆迁事宜，并预留10天左右的搬迁时间，而后与其法定代表人李程就剩余租金、押金、水电费等费用对账后，出具欠条，已完成合同约定的多退少补义务，无需承担任何违约责任，原告筋斗云公司第三、四项诉讼请求理应驳回。被告蔡士勇辩称，蔡士勇并不是本案的适格被告。《厂房租赁合同》是李程与领翔公司签订的，根据合同相对性，李程应该找领翔公司承担责任。蔡士勇不是本案的适格被告，不应当承担责任。蔡士勇给李程书写欠条是其职务行为，基于此欠条产生的法律后果应该由领翔公司承担。2019年1月9日，筋斗云公司法定代表人李程前来领翔公司，要求领翔公司退还筋斗云公司的剩余租金及押金，蔡士勇作为公司法定代表人，给李程书写欠条一张。蔡士勇作为公司的法定代表人，在欠条上签字属于职务行为，不能因此由蔡士勇本人承担该笔债务。经审理查明，2018年1月23日，李程与领翔公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，李程承租领翔公司位于西安市浐灞生态区东月东路9号院厂房，面积800平方米，年租金175000元，押金14500元，租期三年，自2018年3月1日至2021年2月28日止。合同签订后次日，领翔公司法定代表人蔡士勇收到李程交纳的一年租金175000元及合同押金14500元，合计184500元。2018年1月31日，筋斗云公司经工商登记注册成立，法定代表人李程。2018年12月10日13点00分，领翔公司就上述租赁合同发出紧急通知，通知内容为：接政府紧急通知，XX路XX号院内所有租户，必须在本月20号内搬完。本月22号政府将对院内采取停电、停水、短路措施。未按期搬离者一切责任自负。本月23号政府拆迁人员进场拆迁，此时将无法保障各租户的财产安全。未尽事宜，另行通知。2018年12月24日，筋斗云搬离案涉厂房。2019年1月9日，领翔公司法定代表人蔡士勇出具欠条载明：领翔公司收到李程2018年3月1日至2019年2月28日一年房租壹拾柒万伍仟元正，收到押金壹万肆仟伍佰元正，由于拆迁厂房，截止2018年12月20日，减去李程所使用的水费、电费及实际租赁房租租金后，欠李程肆万叁仟叁佰贰拾捌元正（43328）于2019年1月20日退还李程，同时本欠条作废，欠款人：蔡士勇（410XXXXXXXXXXXXXXX），2019年1月9日。2019年1月3日，西安浐灞生态园区雁鸣湖园区管理办公室向西安中政承达汽车贸易有限公司、张栓所发出限期拆除通知，该通知认为，未取得合法审批及用地手续，擅自占用白杨寨集体土地进行违法建设，要求通知下发三日内腾空房屋并自行拆除，恢复土地原貌。经查，西安中政承达汽车贸易有限公司工商登记注册在西安市浐灞生态区XX路XX号。本案在审理过程中，经核实，案涉租赁合同涉及的厂房用地属于村民集体土地，至本案审理终结前双方均未向法庭提交规划手续及其他合法用地手续。依据2019年1月3日西安浐灞生态园区雁鸣湖园区管理办公室发出的通知内容载明，案涉厂房用地属于集体土地，未取得用地规划手续。另查明：2018年3月25日，筋斗云公司将租赁厂房进行装修并与西安紫金花开装饰工程有限公司签订装修施工合同，根据装修合同，转账付款记录，原告证明其实际支付装修款300000元，未付装修款42000元，以及增加装修工程款12000元，另购建材及另付劳务费用支出28515元，其最终主张装修损失合计370515元。此外，筋斗云公司主张其搬离厂房支付车辆租用费、人工费、场地租金合计8900元。上述事实，有当事人提交的厂房租赁合同、房租银行流水、紧急通知、欠条、限期拆除通知、企业基本信息、建筑装修工程施工合同、装修银行流水、维修转账记录、租赁费收条、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，并经法庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：······，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告签订的厂房租赁合同所使用的土地为集体土地，使用集体土地必须符合土地利用规划，且取得用地手续及相关规划手续，因此，根据土地法、合同法有关规定，案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，本院予以确认。合同无效的，自始无效，基于无效合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，并应兼顾损失补偿原则、当事人过错程度，无效合同实际履行的情况，合同一方不能因无效合同获益。本案中，原告要求返还已交纳的押金，合同无效后被告应予返还，本院予以支持。对于未使用期间的使用费返还问题，因双方对厂房水、电费未结算，在返还租金时应当扣除，即被告应收取的使用费（参照合同约定的租金标准）期间为2018年3月1日至2018年12月24日（9个月24天，月租金14583.33元，日租金479.50元），使用费为142755.95元，应退还的使用费32244.05元，退还押金14500元，合计46744.05元，扣除必要的水、电费后按照被告蔡士勇出具的欠条43328元返还符合实际使用情况，本院予以支持。原告要求被告支付违约金20000元，该违约条款建立在合法有效合同基础之上，案涉合同自始无效意味着对双方自始不具有法律约束力，且违约金条款不属于争议解决条款，故原告该违约金请求，于法无据，本院不予支持。至于原告请求赔偿损失342363.5元，经审理，法庭认为，首先，案涉合同无效，双方均存在过错，且双方均未提交证据证明对方过错程度的情况下，应认定双方平均负担过错导致的损害。其次，案涉合同履行将近一年，原告基于此经营必然有一定收益，故收益应折抵相应损失，有损失亦应坚持补偿为原则，赔偿为例外；第三，装修损失应参照租期三年，按照租期三年将装修添附价值消耗殆尽的原则进行折抵，并扣除一年的装修损耗后由双方各半承担折抵后的装修损失；因此，原告主张的装修损失为333487.67元，每年折抵消耗的价值为111162.56元，扣除一年的装修价值损耗111162.56元后，剩余两年的装修价值222325.11元，该部分由双方根据平均承担过错的原则承担，即由被告补偿原告装修损失111162.56元。原告主张其搬家租赁车辆产生租车费、人工费及临时场地租金，要求被告赔偿，但该项主张若是基于被告违约所致，依法应予保护，但案涉合同无效后，合同不再履行，合同对双方不具有法律约束力，故对于搬家及临时存放设备产生的损失，原告要求被告承担，缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，本院不予支持。本案被告领翔公司作为合同一方签署案涉合同，筋斗云公司将合同约定的租金支付至蔡士勇，合同签署与租金收取已经导致财产混同，收款行为违反公司财务法律规范，导致公司财产与股东财产在本案处理上无法分清，即名义债务人与实际债务人不一致，故对于案涉债务应由领翔公司与蔡士勇共同承担，本院予以认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司与被告西安领翔汽车服务有限责任公司签订厂房租赁合同无效。二、被告西安领翔汽车服务有限责任公司、蔡士勇共同应于本判决生效后十日内返还原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司厂房使用费36944元，退还押金14500元。三、被告西安领翔汽车服务有限责任公司、蔡士勇共同应于本判决生效后十日内补偿原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司装修损失111162.56元。四、驳回原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7507元，保全费2589元，由原告承担受理费5000元，二被告承担受理费2507元，保全费2589元。因原告已垫付受理费及保全费，故二被告在在履行本判决时将其承担的受理费2507元、保全费2589元直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  陈红联审判员  杨 阳审判员  李晓婷二〇二〇年一月八日书记员  李大正打印：陈红联校对：李大正2019年月日送达