河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫民终1560号上诉人（一审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司。住所地：河南省郑州市红专路**。法定代表人：赵宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓雷，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：时建辉，河南融业律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：荥阳市京城路街道办事处曹李村第二村民组。。住所地：河南省荥阳市负责人：樊双禄，该村民组组长。委托诉讼代理人：王兴威，河南神龙剑律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑州市基正房地产开发有限公司。。住所地：河南省郑州高新开发区西四环**法定代表人：张福喜，该公司董事长。上诉人中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称长城公司河南分公司）与被上诉人荥阳市京城路街道办事处曹李村第二村民组（以下简称曹李村第二村民组）、原审第三人郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）案外人执行异议之诉一案，不服郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1530号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人长城公司河南分公司的委托诉讼代理人时建辉，被上诉人曹李村第二村民组的委托诉讼代理人王兴威到庭参加诉讼。原审第三人基正公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人长城公司河南分公司的上诉请求：1、依法驳回被上诉人曹李村第二村民组的诉讼请求或发回一审法院重审；2、上诉费由被上诉人、原审第三人承担。事实与理由：郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1530号民事判决认定事实不清，适用法律错误。1、2002年被上诉人曹李村第二村民组与原审第三人基正公司签订的协议约定在市政府有关部门的会议纪要下发后正式生效，该约定为附条件生效的条款，至今荥阳市政府无任何部门出具关于案涉房屋权属的会议纪要，该协议并未生效。案涉房屋归基正公司所有，一审法院认定上述房屋归被上诉人所有事实错误。2、被上诉人并未提交其在人民法院查封之前已经占有案涉房屋的证据，一审法院未对该事实进行审查，便认定被上诉人的权利足以排除执行所依据的证据不足。3、被上诉人在十三年间，基于与基正公司的合作，完全可以催促办理登记手续，可以采取多种方式维护自身权益，被上诉人对案涉房屋未办理过户登记存在过错。被上诉人曹李村第二村民组辩称：1、荥阳市京城办事处曹李村委与基正公司签订《协议书》和《补充协议书》，约定被上诉人的土地被政府征收后，基正公司通过合法途径取得土地，开发土地后对被上诉人进行拆迁补偿。协议签订后，基正公司取得了土地，并完成了土地的开发，足以证明协议已生效，被上诉人已履行了合同义务。2、2005年4月案涉房屋建成后，基正公司就将房屋交付被上诉人，被上诉人开始对外出租，足以认定在人民法院采取保全措施之前被上诉人已合法占有、使用案涉房屋。3、案涉房屋系政府征收被上诉人土地后，基正公司给被上诉人的补偿，房屋建成后就归被上诉人所有，基正公司不经被上诉人许可将房产证办到基正公司名下，行为违法。被上诉人直到2018年11月30日看到一审法院的拍卖公告时，才知道案涉房屋被基正公司办理房产证，被上诉人对房产登记及过户不存在过错，请求驳回上诉，维持原判。基正公司未到庭陈述意见。曹李村第二村民组的一审诉讼请求：不予执行位于荥阳市××路北段东侧××村民组所有的房产，不对该房产查封、评估、拍卖。一审法院查明：该院于2018年5月7日作出（2018）豫01民初701号民事判决书，判决：一、基正公司自本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款本金74943149.91元及计算至2018年4月17日的利息266984.97元，以后利息以本金74943149.91元为基数至实际清偿之日止按照双方合同约定计付；二、中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行对基正公司抵押的名下位于梧桐街南、西四环路东“基正盛世港湾二期”在建工程（详见抵押证明）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、张福喜、张喜梅、卞琨对基正公司上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向基正公司进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416516元、保全费5000元，由基正公司、张福喜、张喜梅、卞琨共同负担。宣判后，卞琨不服，向本院提起上诉，本院于2018年8月28日作出（2018）豫民终961号民事判决，驳回上诉，维持原判。在诉讼过程中，一审法院作出（2018）豫01执保94号裁定书，查封了案涉房屋。在执行过程中，该院于2018年11月19日作出（2018）豫01执1354号执行裁定，评估登记在被执行人基正公司名下位于荥阳市××路北侧东段（不动产权属证号：荥0601003326）的房产等。一审法院另查明，2002年2月18日，荥阳市京城办事处曹李村委作为甲方，基正公司作为乙方，签订《协议书》一份，约定“一、甲方为乙方提供土地，位置在工业路北段东西两侧。工业路以东为建校用地，乙方支付给甲方地价款每亩4.8万元，工业路以西为开发商品房用地，乙方支付给甲方地价款每亩5万元。具体亩数待测量后定。……四、（1）甲方曹李一组建校地价每亩4.8万元，由乙方支付。学校按照建筑规划设计部门图纸的要求进行建筑（迟早建临街门面房均归甲方曹李一组，原来门面房占地面积折款扣除）。（2）甲方曹李二组临广武路东建为门面房归曹李二组所有，自路中心向东74米甲方不要地价款，其余每亩5万元。学校按照建筑规划设计部门图纸的要求进行建筑（迟早建临街门面房均归甲方曹李二组，以地价款折合，由村委分配给一、二组）。（3）临工业路西建为门面房归甲方三组，自工业路中心向西房后12米不要地价款，其余每亩5万元。（4）甲方曹李四组每亩5万元。”该协议落款处，有甲方曹李村委会盖章及村委会法定代表人、曹李一组法定代表人、曹李**法定代表人、曹李三组法定代表人、曹李四组法定代表人签名，乙方基正公司盖章及法定代表人签名。2005年4月3日签订《补充协议书》一份，约定“一、邻广武路门面房保证深度为12米，代表们同意从一层门面房的位置留18米宽为基正盛世名苑的大门，基正公司向第二村民组付款捌万元作为门面房的补偿，楼与楼中间的二层按照国家建设、消防、规划的相关要求设计的图纸为准，建成后的二层归曹李村第二村民组所有。”落款处有曹李村第二村民组全体代表共十一人签名，基正公司及曹李村委会加盖公章。基正公司于2019年6月28日出具《证明》，称按开发改造协议约定，项目建成后的商业用房均归曹李村二组集体所有，其已于2005年将建成后的盛世名苑商业用房全部交付曹李村二组使用，因交付房产时未及时与曹李村二组签订房屋买卖合同，导致未办理产权转移登记等手续。2018年9月28日，中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行作为甲方，长城公司河南分公司作为乙方，签订《债权转让协议》，中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行将其对基正公司享有的债权转让给长城公司河南分公司。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，荥阳市京城办事处曹李村委与基正公司于2002年2月18日签订的《协议书》中约定临广武路东门面房归曹李二组所有，2005年4月3日的《补充协议书》中再次确认建成后二层归曹李村第二村民组所有，因此可以认定在案涉房屋被查封前已归曹李村第二村民组所有。基正公司出具的证明也能证明因未签订商品房买卖合同无法办理产权变更登记。因此，曹李村第二村民组提供的证据可以认定其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决不得执行位于荥阳市××路北段东侧××荥××市京城路街道办事处××村民组所有的房产。案件受理费12800元，由基正公司负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：一、2018年4月28日，一审法院查封基正公司名下位于荥阳市××路北段东侧的房产（不动产权属证号：荥0601003326）。查封期限自2018年4月28日至2021年4月27日。二、曹李村第二村民组自2014年以来，将案涉房屋对外出租。认定上述事实的证据有：1、（2018）豫01执保94号协助执行通知书；2、曹李村第二村民组负责人樊双?与租户自2014年以来签订的租房合同；3、曹李村第二村民组2017年以来的现金账；4、租金收据；5、部分租户的用水清单。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：曹李村第二村民组对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为：荥阳市京城办事处曹李村委与基正公司为在曹李村一、二、三、四组土地上建设现代化中学，双方于2002年2月18日签订协议，约定荥阳市京城办事处曹李村委为基正公司提供工业路北段东西两侧的土地，部分为建校用地，部分为开发商品房用地，基正公司支付地价款，临广武路东门面房归曹李村第二村民组所有。该协议的实质内容是荥阳市京城办事处曹李村委以提供土地作为合作条件，曹李村第二村民组取得建成后约定的房产。2005年4月3日，荥阳市京城办事处曹李村委与基正公司签订补充协议，对临街门面房建设的有关问题达成共识，再次确认建成后二层归曹李村第二村民组所有。上述协议及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后基正公司取得土地，并完成了开发建设。曹李村第二村民组提供的2014年以来的租房合同、租金收据、现金账、部分租户缴纳水费清单，证实上述协议已实际履行，曹李村第二村民组在执行法院2018年查封案涉房屋之前，已实现对案涉房屋的占有使用收益。曹李村第二村民组基于合作开发取得案涉房屋，在取得房屋所有权证之前，其对房屋所享有的权利虽然仍是债权性质，但是一种基于合作开发取得本案特定房产的期待权，是一种特种债权，具有物权的优先效力，而申请执行人长城公司河南分公司仅享有对债务人基正公司责任财产的一般期待权，而不是对特定财产的期待权，两种权利相比，曹李村第二村民组对案涉房屋的权利优先于申请执行人长城公司河南分公司的普通金钱债权。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，曹李村第二村民组对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。长城公司河南分公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。但引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年一月九日书记员  高 嫱