浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初4453号 原告：王绍伴，男，汉族，1989年10月7日出生，经商，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：麻建春，浙江品嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王哲勤（原告王绍伴的父亲），永嘉县。 被告：永嘉县五交化百货总公司，住所地永嘉县瓯北街道楠江中路**。 法定代表人：应旭升，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周晓忠，浙江震瓯律师事务所律师。 原告王绍伴与被告永嘉县五交化百货总公司（以下简称百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法由审判员季章期适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理；后因不宜适用简易程序而转为普通程序组成合议庭于2019年9月19日再一次公开开庭进行了审理。原告王绍伴及其委托诉讼代理人麻建春，被告百货公司的委托诉讼代理人周晓忠均两次到庭参加诉讼；原告王绍伴的委托诉讼代理人王哲勤参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。 原告王绍伴向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方于2019年1月28日签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告退还原告缴纳的租金3725000元、履约保证金1000000元（共计4725000元），并赔偿利息损失（利息损失按人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年1月25日开始计算至租金和履约保证金返还之日止）；3.依法判决被告赔偿原告损失共计1273368元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过合法竞拍手续，取得竞拍标的永嘉县上塘镇**号一楼二楼营业房租赁权。2019年1月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告取得永嘉县上塘镇**号房屋一楼朝南10间商铺及朝东5间商铺以及永嘉县上塘镇**号房屋二楼房屋租赁权。租赁期限为10年，自2019年2月1日起至2029年1月31日止。年租金为拍卖成交价，第一年租金为4166667元，合同签订后至2019年3月31日为承租人装修期，算租期不算租金。第二年算正常年租金，租金一至五年实行不递增，从第六年开始进行市场询价或评估，之后每隔两年询价或评估一次。合同履约保证金为1000000元。原告于2019年1月25日将首年租金3725000元及履约保证金1000000元依约打入被告账户。至此，原告己积极履行了自己的义务。嗣后，原告在装修施工过程中发现，被告交付的租赁标的一楼电梯机井不符合规划图纸标准，也不符合国家或行业标准。导致原告无法安装电梯、经营使用。原告曾于2019年5月16日因自行整改电梯机井被行政处罚50000元。原告曾就该问题与被告方协商，被告方表示可以通过定制电梯解决。但据恒达富士电梯有限公司出具的情况说明显示，现有电梯井道不符合0816899-2011《自动扶梯及自动人行道制造规范》要求标准，无法通过定制合适电梯解决诉争矛盾，且定制电梯势必造成电梯的运行坡度、电梯负载量减少等问题，带来严重的、人命关天的安全隐患。在装修期间，原告已投入大部分装修资金。故该项问题不仅导致原告工程停工，造成巨额损失，而且致使合同根本目的无法实现，被告已经构成根本违约。原告在施工过程中曾委托第三方国安中建建设集团鹿城分公司（以下简称国安中建公司）办理装修施工许可证、消防设计备案、消防竣工备案、消防开业前检查等事项。在合同履行过程中，第三方国安中建公司表示，租赁标的现楼梯疏散净宽度不达标，不符合《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定，消防审查不过关，无法进行消防设计备案。原被告间签订的房屋租赁合同合法有效，但因电梯机井严重不符合设计要求，导致合同目的无法实现。且租赁标的存在严重消防安全问题。根据《中华人民共和国合同法》第94条、第113条、第233条，原告有权解除合同，被告还应赔偿原告的经济损失。本案已经造成原告的经济损失至少1273368元（系原告已经付出无法挽回的金额），今后因被告的违约行为，而导致原告在装修中或在分租中造成他人向原告索赔，带来的损失目前无法预估，待损失发生后另行向被告主张，原告保留诉权。现原告为维护自身合法权益而提起本案诉讼。 被告百货公司辩称，一、租赁合同已依法成立并生效，不得擅自解除。 本租赁合同系通过公开拍卖并经公证程序而依法成立生效的合同。原告应依约履行，不得擅自违约并解除合同。 二、百货公司交付的租赁物符合约定，具有可履行性，原告主张解除的理由，于事实不符，于法无据，于约定不合。 1.百货公司已对租赁物现状进行充分释明，原告对租赁物现状已充分知悉并认可和接受，且经过公证程序固定。 拍卖前，百货公司通过《租赁权委托拍卖合同》第九条第7款、《竞买申请书》第一段、《拍卖告知书》第二条和第三条、《永嘉县国有产权竞买资格确认书》、《竞买保证金缴纳单》等拍卖文件，并设立专人专线负责租赁物实地看样，足以证实百货公司已尽租赁物现状信息披露义务。原告参与拍卖时，对前述拍卖文件内容进行仔细阅读，对租赁物现状、现功能进行了认真全面了解并认可，签署相关拍卖文件，并明确表示受拍卖文件相关内容约束，亦了解出租人对租赁物瑕疵不承担担保责任。 原告中标后，浙江省温州市浙南公证处对租赁物的相关拍卖文件及《拍卖成交确认书》进行了公证，出具（2019）浙南证内字第416号公证书，证实拍卖文件内容及拍卖程序的真实性、合法性。后百货公司与原告签订的《租赁合同》，亦有专门条款写明租赁物系现状租赁物，而非设计图纸之物。 根据庭审情况，百货公司已将租赁物现状于2019年1月25日前交付给原告使用，原告依法取得了租赁权。原告拍卖租赁物成功时间为2019年1月23日，百货公司发送的“1#楼-12.02修图B.dwg”图纸的时间为1月25日，《租赁合同》于1月28日签订，可见原告不能以百货公司发送图纸的行为，代替并否定其参与拍卖时应承担的租赁物现场勘查核实义务，该发送行为系原告已经充分知悉租赁物现状后的辅助配合行为。 2.百货公司交付的租赁物现状符合合同约定 租赁物系永嘉上塘中心城区管理委员会（永嘉县县城建设指挥部）代建，根据建设单位复函可知原设计单位依据《施工说明》第3.9条规定：“本工程电梯土建施工图须经电梯生产厂家核实认可后方可施工”，因本租赁物代建时不包含安装电梯，施工时亦未提供电梯型号，故无法确定电梯参数，设计已经被原设计单位通过《工程技术联系单》依法变更，预留现状电梯井。 另，租赁物已经通过相关单位的竣工验收，符合设计和消防等条件，于2018年6月11日通过了消防验收，2018年10月24日通过竣工验收，2019年2月28日取得不动产权证书。 故此，根据《租赁合同》第一条第4款、第七条第（二）、（四）、（五）、（十四）款、第十五条约定及拍卖文件的相关规定，百货公司以租赁物现状交付给原告，符合合同约定要求，现原告要求百货公司依据原设计图纸交付租赁物的要求，于事实不符，于法无据，于约定不合。 3.租赁物完全具备可履行性，不存在不能实现合同目的之可能。 1）安装电梯是原告自身义务，而电梯井大小无国家强制性标准，可根据电梯参数依法依规改造。 根据《租赁合同》约定，安装电梯是原告自身义务。诚如建设单位所说，电梯井大小本无国家强制性标准，而电梯有国家标准，但是电梯与电梯井是两个概念，不能以电梯的标准要求电梯井的大小，电梯井大小完全可以根据电梯大小进行改造，结合庭审情况，可知原告也没有根据电梯井大小购买电梯。原告根据电梯大小来反推电梯井大小不合适，与安装电梯均需要对电梯井大小进行改造的行业现状明显不符。 事实上，根据原设计图纸施工，，地下室顶板平面图、地下室结构平面图1号楼裙房一层平面图三张原设计图纸本身就不一致，又因地下室顶板平面图与一层平面图系同一楼板面的上下面，且上下面之间无空间层，根本无法预留深度长达1米余的电梯井基坑，可见，原设计图纸存在严重矛盾。设计单位根据《施工说明》第3.3条“施工过程中因材料供应困难或建设单位提出改变原设计的布置或用料时，均应在事前征得设计单位同意后方可施工，如发现本工程所发各工种图纸存在矛盾和碰头处，应及时与设计人员联系解决”，结合《地下室顶板结构平面图（二）》第4点关于“电梯井待提供电梯资料后另行出图”的说明，出具《工程技术联系单》系解决租赁物电梯井原设计之矛盾。故，预留的电梯井现状，符合《施工说明》相关要求，系依法变更设计，亦符合设计规范要求，电梯井实际大小须待提供电梯参数后再行解决。鉴于此，原告一再强调将一层平面图改回到与原设计图纸一致，系其无视客观事实，故意刁难行为。 再联系原建设单位、设计单位、监理单位等回复函可知，虽然电梯井预留大小存在瑕疵，但符合设计要求，亦可证实百货公司已经联系原建设单位、设计单位等单位，积极配合原告对电梯井的整改，现在，只要原告提供电梯参数及电梯生产厂家信息，原建设单位愿意对电梯井进行一次性整改到位，并承担相关费用。 2019年10月29日，根据原告与百货公司协商一致，确定扶梯相关参数，据此，原设计单位向原建设单位出具《工程技术联系单》（结字第06号），对一层扶梯基坑尺寸作出修改。同年12月18日，百货公司分别向永嘉县住建局和永嘉县人民防空办公室提出审批、备案，两部门分别回复无需办理建筑工程许可证、无需再次进行人防备案。又于同月24日，原建设单位委托百货公司与具有施工资质的单位签署扶梯基坑施工协议，并约定两周时间左右施工完毕，原监理单位同意监理。 2）二楼疏散梯消防问题可以通过功能设计解决。 租赁物二楼共有四条楼梯可以疏散，完全符合消防设计，且通过整体消防验收。租赁物经永嘉县人民政府办公室协调县公安消防局、县资管局等部门，明确县公安消防局、县市监局等部门予以全力配合租赁物的装修及营业等相关手续的办理，而且永嘉县政府为营造良好的营商环境，出台10个“马上改”政策，而县工商联和县检察院、县法院、消防部门、县人行等部门出台助企优惠政策系“已经改”政策，尤其是与消防部门联合挂牌成立消防助企联络站，故不存在不能办理装修、消防等手续的事实。 只要原告对租赁物二楼功能进行合理设计，积极咨询永嘉县消防局相关人员，租赁物的二楼消防问题完全可以通过设计进行解决，这与原告提供的《消防审查合格书》相互印证，亦与百货公司提供的永嘉县消防局冯涛的录音内容相互印证。 原告提出的租赁物使用面积少了670平方米，系原告凭空想象，无相应证据予以佐证，且原告未提供《消防审查合格书》原件和具体设计方案，故不能证实其主张问题。 事实上，设计单位对租赁物进行了严格的消防设计，于2018年6月11日通过消防验收。经被告（代理人）查阅，《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2015年5月1日实施）第5.5.21.1及5.5.21.7条，未被《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年10月1日实施）修改。被告（代理人）进一步认为，即使《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）修改了第5.5.21.1及5.5.21.7条，亦不影响租赁物的二次消防验收，否则比本租赁物更早建设的一大批建筑物将无法通过二次消防验收，这与客观事实不符，况且新标准不具有溯及既往效力，故，原告主张法律依据发生改变，以致其不能通过二次消防验收，纯属个人臆断，与其提供的《消防审查合格书》亦不符。 根据法律规定和合同约定，租赁物用于公共聚集营业场所时，其开业前的消防备案验收，无论《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）有无修改，均系承租人即原告义务，并非百货公司义务，《租赁合同》第七条第（四）、（十四）款亦有明确约定，可见，二次消防验收，系原告因自身义务未履行所致，与百货公司无关。 4、租赁物不存在无法使用的法定情形。 租赁物无法使用，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条规定，是指租赁物存在司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者不符合《建筑法》《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定等任何一种情形且无法使用。“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。 联系本案，原告无证据表明租赁物不能使用，亦无证据表明租赁物不能进行营业使用，亦不存在前述无法使用情形。故，原告任意解释“无法使用”概念，并对租赁合同行使任意解除权，于法无据。事实上，只要原告依法进行装潢、消防、施工等设计，依法报批和取得施工许可证和消防验收合格证书，就能实现合同目的。 5、原告已经利用租赁物进行转租等商业活动，进一步证明租赁物的可履行性。 原告已于2019年2月26日，将部分租赁物转租与温州药房连锁有限公司，租期为五年，且该商铺已经正常营业的事实，可见租赁物具有可履行性。 综上，租赁物系现状出租，原告中标后继续签订租赁合同，足以说明原告对租赁物现状的认可。租赁物通过竣工验收，取得了不动产权证书，系合法建筑，完全具备可履行性，不存在危及原告安全或者健康，故不存在原告不能实现合同目的即不能使用物之目的可能。电梯井形状大小相对于电梯而言，系从物，相对于整个租赁物而言系附属设施，亦系从物，即使被告出租的租赁物现状存在瑕疵，亦被原告认可和接受，根本不影响合同整体效力及可履行性，更何况百货公司一直积极协助原告整改电梯井问题，在原告被行政处罚时亦积极要求原告尽快把电梯井施工、装潢设计方案一并报住建局予以解决，因原告不予以配合反而借机刁难，一再拒绝一并解决电梯井违法施工与改造审批建议，根据《租赁合同》第七条第（四）、（十四）款约定，实属原告未全面履行合同义务，全然不顾约定。现在，百货公司已经协调建设等单位，愿意一次性整改到位，可见合同的履行不存在事实和法律上的障碍，原告依据《合同法》第94条、233条主张解除《租赁合同》，于事实不符，于法无据，于约定不合。 三、原告主张赔偿损失的事实与法律依据不足。 我们始终认为原告主张的损失，均是其违法装修、违法施工行为所致，与租赁合同本身无关，大部分金额系原告投资入股新百商贸公司后的损失或未实际产生的损失，原告本末倒置，一直强调先装修，不先走法律审批程序，明显系法律意识淡薄，为了进一步阐明观点，除质证意见，补充几点： 首先，原告损失系违法行为所致，且与百货公司无关。原告主张的所有损失，均是原告投资的新百商贸公司损失，并非个人损失，而新百商贸公司不是百货公司的合同相对人，且在其商场整体没有进行设计，未依法报批，未依法取得施工许可证的前提下，擅自开展装潢和施工，系违法施工装修行为，可见其开展的部分商业行为具有盲目性、草率性、违法性，以致定制的电梯亦定而无用。 其次，原告损失系其商业风险所致。原告主张的所有损失，均是原告投入租赁物装潢相关的费用，系其商业行为必须产生的费用，系商业风险，与租赁合同本身无关，况且本租赁合同具有可履行性，百货公司亦积极联合各单位协助原告完成电梯井整改，积极促使本租赁合同的履行。 最后，原告损失未构成租赁物之添附。原告例举的装潢材料有已发货的和未发货的，发货的材料基本上也没有拆装，故，原告的装潢装修均未形成附合的装饰装修物，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，结合《租赁合同》第七条第（五）、（十二）款约定，原告未经百货公司同意，就对租赁物进行改造和增设他物，因此产生的所有费用由原告自行承担，更何况原告例举的大部分装潢材料尚未构成租赁物添附，其所有权尚归原告或他人所有（电梯的所有权系保留给出卖人），由原告自行负责费用，于法于理相符，百货公司无须为此承担任何补偿。 总之，百货公司系现状出租标的物，结合永嘉县住建局及永嘉县人民防空办公室的答复可知，扶梯基坑修改系装潢范畴，且已积极履约，根本不存在违约行为。同时，据百货公司了解，原告签约后通过市场调查发现，认为本租赁合同中标价过高，难以在短期内实现商业盈利，商业伙伴相继离开，又鉴于周边同类商场放言价格战及招商难之现状，故而借电梯井及消防问题，小题大做，试图解除本合同，以规避其商业风险，鉴于此，代理人认为，本着“商业的归商业、法律的归法律”原则，不能将法律行为与商业行为混同，故，原告所主张的损失，纯粹系其商业风险和违法行为所致，亦未构成租赁物的添附，与百货公司无关。 原告依法提供了如下证据： 1、原告身份证，以证明原告的身份情况； 2、国家企业信用信息公示系统，以证明被告的身份情况； 3、房屋租赁合同、安全生产目标管理责任书，以证明2019年1月28日原被告双方签订房屋租赁合同，双方存在租赁关系的法律事实； 4、收款收据（2份），以证明原告于2019年1月25日将首年租金及履行保证金共计4725000元交给被告的事实； 5、租赁标的建设规划平面设计图，以证明租赁标的内电梯机井的规模与建设规划平面图纸不符的事实； 6、《自动扶梯、自动人行道承揽合同》、《电梯安装工程合同》，以证明原告按照被告提供的规划平面图内的电梯机井订购电梯的事实，给原告造成34.4万元的事实； 7、收据、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，定制玻璃幕墙损失2万元的事实； 8、《购销合同》、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，订购空调损失91200元的事实； 9、产品（物资、设备）订货合同、《货架订货合同》、收条、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，订购货架损失219000元的事实； 10、《金泰供货合同》、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，订购货架损失71334元的事实； 11、《冷柜合同》、收款收据、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，订购冷柜损失167000元的事实； 12、《泰安市银海展翼工贸有限公司合同书》、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的订购木制货架损失50000元的事实； 13、《陶瓷发货单》、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，订购陶瓷损失109010元的事实； 14工程装修单据（销售汇总表、领款凭证、发货清单、销货单），以证明原告因装修租赁标的物损失101824元的事实； 15、《建设工程设计合同（一）》、《手续办理协议合同书》、银行转账记录，以证明原告因装修租赁标的，委托第三方进行工程设计、手续办理共计损失20000元的事实； 16、永住建罚字（2019）003号行政处罚决定书、浙江省政府非税收入通用票据、《工程加固施工合同书》，以证明原告因装修租赁标的，整改电梯机井被行政处罚50000元，以及进行工程加固损失30000元的事实； 17、恒达富士电梯有限公司说明函，以证明租赁标的现有电梯井道不符合6816899-2011《自动扶梯及自动人行道制造规范》要求标准； 18、国安中建建设集团有限公司情况说明，以证明《建筑设计防火规范》6850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定，消防审查不过关，无法进行消防设计备案的事实。 19、两封律师函，以证明原告曾发律师函向被告提出解决方案，被告答复现状不能更改的事实，以证明原告解除合同已告知被告的事实。 20、电子邮箱收发件截图，以证明2019年1月25日被告单位书记“登山摄影”将租赁标的建设规划平面图等图纸发送给原告指定的设计人员“小和”；2019年1月29日设计人员将图纸转发原告的事实； 21、浙江省建设工程施工图设计消防审查合格书，以证明经温州市兴元施工图审查咨询中心审查，审查合格的面积仅有2768平方米，少了使用面积670平方米； 22、专业技术资格证书，以证明第一次庭审证人吴某的机械设计专业具有助理工程师资格，所作证言专业、客观的事实。 原告还申请证人吴某出庭作证。证人吴某到庭作证称，吴某是恒达富士电梯有限公司扶梯部门技术员，是初级助理工程师。证人所在公司是向原告供货的供货方，与被告无关。对扶梯技术规范，所有规范根据ＧＢ16899来做。在2019.6.11扶梯部出具说明函记载的是标准井道（电梯底坑）尺寸。电梯底坑长度如果小于4.1米（仅3.5米）无法满足安装条件，现场基坑不能安装人行道或者扶梯。原告订制电梯时，本案数据不是厂家直接（测量），而是中间人来（测量），发现底坑长度不够，沟通后需要整改，当时向证人反映说可以整改，满足条件再制造电梯。但确认图纸后就下单生产了，现电梯已经做好。其他公司有可以直接安放而不需要改造的，但需要改造的也有，有的稍微进行改动，现场进行整改。整改后安装的，基本也能通过验收。 被告依法提供了如下证据： 1、建设工程规划许可证，以证明租赁标的物已依法获得建设工程规划许可证，按规定建设，和建筑工程施工许可证，严格按照建设工程规划许可证内容依法施工的事实； 2、建筑工程施工许可证、建设/设计/施工/监理单位资质证书及法定代表人授权书、工程质量终身责任承诺书，以证明租赁标的物有合法的建设、设计、施工、监理单位，依法施工而建的事实； 3、温州市房屋建筑施工图设计文件审查备案书、合格书，以证明租赁标的建筑施工图设计文件被温州建苑施工图审查咨询公司按照规定审查结果为合格的事实； 4、工程技术联系单，以证明因建筑施工图中1号楼一层商场的电梯基坑与地下室顶板图及结构留洞图不一致，经原设计单位中国美术学院风景建筑设计研究院东南建筑分院明确，施工时以结构图纸为准，租赁标的物之电梯井的设计已依法变更，现状符合设计规范要求的事实； 5、工程设计质量检查报告，以证明租赁标的物，经现场全面检查，质量满足设计要求，质量等级为合格的事实； 6、工程竣工验收报告、竣工验收备案表，以证明租赁标的物通过施工、勘查、设计、监理单位及公安消防、环保部门、气象部门、规划部门、城建档案部门的验收，符合设计和消防等条件，于2018年10月24日通过竣工验收的事实； 7、建设工程消防验收意见书，以证明租赁标的物的建筑工程已通过永嘉县公安消防局的消防验收的事实； 8、不动产权证书，以证明租赁标的物已于2019年2月28日取得不动产权证书不存在设计等质量瑕疵，足以证实百货公司可以将标的物对外出租，实现标的物的使用价值的事实； 9、永嘉县人民政府办公室抄告单，以证明租赁标的物经永嘉县人民政府办公室协调县公安消防局、县资规局等部门，为解决百货公司200余名在职和退休员工生活费，明确县公安消防局、县市监局等部门予以全力配合租赁标的物的装修及营业等相关手续的办理，不存在不能办理装修、消防等手续的事实； 10、拍卖出租的报告、租赁权委托拍卖合同及政府网拍卖公告，以证明1、租赁标的物经永嘉县经济商务和信息化局同意，委托温州产权交易拍卖行有限公司在永嘉县公共资源交易中心平台对外拍卖，通过永嘉政府官网发布拍卖公告；2、租赁标的物以现场为准，可以联系林先生现场看房的事实； 11、招投标文件及拍卖须知、拍卖告知书、竞买申请书、保证金缴纳单、拍卖结果、拍卖成交确认书等，以证明1、原告作为竞买人，已仔细阅读拍卖须知，接受须知内容，并受须知内容约束，对标的物现状、现功能进行认真全面了解并认可，承担一切责任；2、拍卖须知已经明确标的物质量以现行条件下的现状、现功能进行出租，出租人对租赁物瑕疵不承担担保责任；3、原告作为竞买人，具有竞买资格，阅读了《拍卖告知书》签字确认，申请提交了其签字确认的《竞买申请书》《拍卖告知书》，并缴纳了保证金，即已经全面了解认可标的物的具体现状并已现场勘查，接受标的现状（现功能）及瑕疵，对相关内容的词语含义已清晰理解，法律责任清楚；4、原告以《拍卖须知》、《拍卖告知书》、《拍卖竞价书》所定条件中标的事实； 12、公证书，以证明1、浙南公证处对《拍卖须知》、《拍卖告知书》等内容及拍卖过程的合法性、真实性、有效性进行公证，证实原告对标的物的具体现状及功能是明知并认可的，且已经现场踏勘；2、原告系中标人的事实； 13、安全生产目标管理责任书，以证明原告系承租人，对租赁物在经营过程中的安全生产责任由原告负责； 14、商铺租赁合同，以证明1、原告已经接收标的物现状，认可租赁物消防合格；2、原告已经按照《房屋租赁合同》行使其招商权利，与温州药房连锁有限公司签订县前路88号铺位租期为五年，该商铺已经正常营业的事实； 15、、地下室顶板平面图、地下室顶板结构平面图以证明标的物之电梯井以地下室顶板平面图为准施工建设，根据图纸说明，电梯井设计图待电梯安装设计时另行出图，故原告可以根据电梯情况确定设计方案，经有关部门批准后，可以对电梯井位置进行改造的事实。（顶板结构平面图右上角有一个说明第二点） 16、永嘉县公安消防局法制科冯涛的录音，以证明根据现有疏散梯净宽度及疏散梯数量，对标的物可以进行装修方案设计解决，不存在疏散梯宽度不足的事实； 17、中国美术学院风景建筑设计研究院东南建筑分院孙玉梅的录音，以证明诉争电梯井是符合原来的设计的，一层平面图的设计已被《工程技术联系单》依法更改，现状与地下室顶板平面图、、地下室顶板结构平面图相符符合设计要求的事实； 18、703804论坛资料（温州永嘉一大型超市离谱野蛮装修，一百大厦业主称安全隐患令人担忧！http://www.703804.com/forum.php?mod=viewthread&tid=16304642），以证明原告违法装修、野蛮装修，被广大业主举报，有关部门介入的事实。 19、永嘉上塘中心城区管理委员会回复函，以证明《施工说明》第3.9条规定，本工程电梯土建施工图须经电梯生产厂家何时认可后方可施工，但本项目代建时不包含电梯安装，实施也未提供电梯型号，故无法确定电梯参数，仅预留电梯井。咨询员设计单位及查阅规范，《自动扶梯及自动人行道制造规范》GB16899-2011中对电梯井道尺寸并未有明确规定的事实；在建设过程中，发现1号楼一层商场的电梯井基坑大小与地下室顶板图、结构留洞图不一致，及时向原告设计单位反映，原设计单位出具《工程技术联系单》（J08156建字第7号）的事实；明确电梯井大小须根据实际安装的电梯参数确定；明确电梯井大小须与电梯生产厂家联系，三方共同确认电梯井整改方案，并联系原设计单位，对诉争电梯井根据电梯参数变更设计，使整改方案一次性到位的事实； 20、监理单位律师函回复函，以证明原监理单位经建设单位召集，愿意派遣相关技术人员配合电梯井大小改造； 21、原设计单位律师回复函，以证明设计文件已按照规定通过施工图审查，审查结果为合格，项目已办理竣工验收，1号楼一层商场的电梯井基坑大小与地下室顶板图、结构留洞图结构不一致，其已初具《工程技术联系单》（J08156建字第7号）以统一留洞尺寸，但同样必须满足本项目建筑总说明第3.9条规定即本工程电梯土建施工图须经电梯生产厂家何时认可后方可施工的事实；提供电梯生产厂家资料后，原设计单位愿意配合项目建设方进行电梯安装相关土建设计，但必须经过相关部门统一方可施工的事实。 22、法人代表身份证明书，根据商务局的安排变更被告法定代表人为应旭升。 23、图纸说明，以证明原设计图纸说明部分记载“本工程所发电梯土建施工图需经电梯生产厂家核实认可后方可进行施工”的事实。 本院组织双方进行了质证：对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1、2三性无异议，对证据3原告做为竞买人，已仔细阅读须知，对现状认可，愿意承担一切法律责任，在拍卖中均有明确告知、公示，原告对相关内容有清晰理解，证据3最后一条有明确约定；对证据4事实无异议，三性无异议；对证据5来源有异议，原告未释明，真实性、合法性均有异议；施工以平面为主，现状符合设计要求，且通过消防验收，原告提供的是被更改的结果；对证据6证明原告于2019.1.27签订合同，该合同是电梯设备合同，此时原告未取得图纸，也无与被告签订房屋租赁合同，签订合同是1.28日，足以证明原告对现状了解，原告选定电梯型号，足以证明可以安装及定制，但原告擅自改动，涉及违法施工；原告对安装电梯所产生的费用是原告的投入，与被告无关，也无证据证明原告已支付电梯费用；是原告商业投入，与被告无关，收据结算金额与结算金额不一致，对三性均有异议，银行转账不能真实反映原告购买情况；对证据8不具证据资格，合同仅单方盖章；预留银行账户不一致，三性均有异议；对证据9原告清单不存在，是产品物资清单，非原告签订，与被告不存在任何法律关系，与本案无关；订货内容空白，附近无加载任何印章，对三性均有异议；原告购买货架是原告商业投入，与房屋租赁合同无关；收条上明确写明与原告无关，与本案无关，真实性、合法性均有异议；对证据10合同无盖章，不具有证据资格和证明力，且是与他人签订，不是与原告签订，与被告不存在关联性，故对此证据三性均有异议；对证据11也是与他人签订，与本案无关；无正规发票；对证据12需方无盖章，不具备证据资格；合同书系其他公司签订，与本案无关，且不是合同相对方，三性均存异议；对证据13载明的购买人是上塘超市，而不是原告，与本案无关联性，运费和搬运费重复计算，真实性存有异议，汇款对象不是合同中账户，三性均有异议；对证据14无正规发票，抬头与客户姓名均空白，三性均有异议，该证据无证明力；对证据15改造电梯时间不一致，证明原告违法施工，合同未经公司盖章，不具资格；委托第三方办理图纸，并不代表原告已向永嘉县住建局等职能部门备案的事实；对证据16是原告对标的物未经永嘉县住建局批准，也无委托相应资质单位擅自施工被处罚，该证据不能证明电梯井不能修改的事实，这是违法施工；对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据17是原告与富士通业务来往，是原告向公司订制电梯井的规格参数，未否认现有电梯井不符合国家标准；没有否定电梯井通过合法方式解决，可以通过改造达到使用的最高价值；电梯公司不是唯一制作电梯的厂家，合法性关联性有异议；对证据18无加载任何印章，也不是唯一单位，三性均有异议；对证据19被告回复原文是租赁物以现状出租，意思明确，相关部门同意，完全可以进行改造。证据20，仅仅是其中的一部分，是修图，不代表整体，我们也提交了光盘，是完整的，原告这个是修改过的，陈伟确实是我们单位的书记，我们最终拍卖的时间是2月份，原告有充分的时间勘查，而不是仅仅根据图纸来投标是不现实的，这张图是参考并不是租赁物的现状；证据21的时间是2019年的7月23日，代表着出租标的物已经通过消防验收，不存在原告主张的第二项诉讼请求里消防不合格的情形，至于原告说少了670平方，上面也没有显示，不管怎么样消防通过的面积跟我们实际出租的面积是不同概念，一个是官方是监督管理的，一个是商业出租的。对证人证言，证人身份由法庭核实，证人资历尚浅，行业经验不充足，对一些问题仍然回答不了，对已订制的电梯情况也不了解，仅受原告要求去现场查看做出的论断，证人陈述很多电梯井都需要改造，通过改造能够达到标准，证人发表的也是对斜坡12度的，对35度的陈述不清楚，仅陈述他公司无此产品，不代表其他公司无此产品，一个行业经济对电梯进行改动很平常，不像原告陈述是重大质量问题，对说明函，证人也不清楚，是公司部门对外出具说明，在法律上合法性、真实性均值得怀疑。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1、2、3三性均无异议，对证据4真实性无异议，设计单位对电梯机井图纸反映也不一致，根据结构图纸为主，本案中哪份是结构图纸，既然知道图纸不一致，最后还以结构图纸为主，属大错特错，既然发现不一致，还不按国家标准设计，说明设计单位对国家单位不了解，把方向也设计反了，合法性有异议，具有关联性，但不能证明待证事实；对证据5、6，在第一次审查中是合格，但不代表出租的租赁物在第二次消防审查中能否过关；对证据7、8被告一再使用瑕疵，但本案不是瑕疵，所有瑕疵原告表示均能接受；对证据9、10、11，因时间仓促，今天发表的质证意见如有不完善，庭后补充说明，根据租赁物委托拍卖合同第57页第七条，图纸在拍卖的时候没有提交，侵害了原告等参与拍卖人的知情权；对证据12、13、14真实性无异议，安全生产责任由原告负责无异议，但因租赁物导致人身、财产安全是法定责任，不能由此约定所有责任由原告承担；对证据14真实性、合法性无异议，但不能证明待证事实；对证据15，一、被告认可电梯机井有问题，需要改造；二、原告不能改造，原告是承租人，不是房屋所有权人，不是业主单位，要履行应由被告向有关部门提出申请，应该把整改好的东西再拿出来出租；三、从被代中提出结构中右上角说明中，这句话按原告理解，电梯机井到底是以哪张图为主，前面陈述以结构图为主，现在又另行出图，究竟是否需要另行出图，如需另行出图，原告电梯已买来，被告出图给原告；对证据16，证人需出庭作证，接受原被告、法庭的询问，以录音方式由被告代理人发问的方式，证人对本案事实了解程度不了解，法制科的人员是否具有权威性，且仅讲到一审是通过，原告无异议，二审需设计起来；对证据17真实性由法庭审核，证人必须出庭接受询问，前面陈述结构图与设计图应该一样，在被告律师提醒下，不一致，怎么解决，之前业主单位联系过她，她认为可以调整，此翻话说明她所设计的东西不符合国家标准，需要整改，且她还提出整改方案，作为原告，已经告知被告是否通过整改方式解决本案问题，被告回复不宜进行整改，故此原告完全有理由提出解除合同，证明对象不是被告所列明的证明对象；对证据18，恰恰能证明被告提供的标的物不能使用，才把电梯机井进行整改，但整改需经过批准，未经批准，楼上住户不愿意，不是原告野蛮装修，是因被告提交的东西不合格。对证据19、20、21，1、被告提交的三份证据都是回复函，该三份证据都没有证明回应电梯基坑装反的事实，并且说国家并没有对电梯基坑做出规定，原告提交的电梯公司的意见及证人证言，已经明确确定本案的电梯基坑是无法使用，相关单位都没有说只是在讲解决方案，证据的客观性值得怀疑；2、永嘉上塘中心城区管理委员会回复说要提供电梯的参数，我们认为在建设的时候没有直接安装电梯，预留电梯基坑的时候就应该考虑电梯的参数，当时既然没有确定电梯参数，建设单位就应该预留基本的参数，是不合理的；在第一开庭中，我们已经提交了电梯的采购合同，被告也已经收到了，现在被告过来问原告，现四家单位的踢皮球，回复函的真实性合法性关联性均有异议；被告的法定代表人也在这里，他们发现基坑的问题是什么时候，什么时候有改，但是问了一圈过来问我们电梯参数问题，我们也说了只要达到一般的电梯标准就可以了。3、即使电梯基坑可以整改，没有任何障碍，目前证据上还没有反应出来，整改的需要住建部门的审核，即使可以整改，从双方合同履行来看，合同是二月份签订的，但到现在还没有整改好。对证据22，法定代表人信息无异议；对证据23，图纸说明，真实性合法性关联性均有异议，根本看不清楚。设计的电梯基坑即使合法不能使用也没有用。 本院认证如下，对双方没有争议的证据本院均予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，将在说理部分综合阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉及之租赁物是永嘉上塘中心城区管理委员会（永嘉县县城建设指挥部）代建。在建设过程中，因建筑施工图中1号楼一层商场的电梯基坑大小与建筑地下室顶板图及结构留洞图不一致，而由原设计单位出具《工程技术联系单》的方式明确为以结构图纸为准。建设完毕后，于2018年6月11日通过了消防验收，2018年10月24日通过竣工验收，但按结构图纸施工的电梯基坑（正确的方位应水平旋转90度）如不改造的话无法安装自动人行道。被告与温州产权交易拍卖行有限公司签订《租赁权委托拍卖合同》（注在该拍卖合同中本案被告系甲方、拍卖公司系乙方）第九条第7项载明：“竞买人应该在拍卖公告规定的咨询展示期内认真了解、踏勘本次拍卖标的，并到相关部门核实了解拍卖标的物相关情况，独立判断自担风险。在拍卖过程中，竞买人一经应价，即视为其了解并接受所竞买标的的现状（包括权属现状）和拍卖说明，自行承担对拍卖标的的认知疏忽和误解责任。买受人应保证不会以此为由，向甲方提出任何主张。对于可能潜在的问题及风险由买受人承担”。《拍卖告知书》第二条记载“本次拍卖标的面积以现场实际情况为准。标的质量是以现行条件下的现状、现功能进行出租。出租人、拍卖人、永嘉县公共资源交易中心对标的物的质量不作担保，也不承担瑕疵的担保责任”。于2019年1月23日，原告通过竞拍以年租金5000000元取得永嘉县上塘镇县前路86-88号、永建路255号一楼二楼营业房租赁权。于2019年1月25日原告将首年租金3725000元及履约保证金1000000元打入被告账户；同日，被告将“1#楼-12.02修图B.dwg”图纸发送原告方。于2019年1月28日，原告与被告签订房屋租赁合同（在该租赁合同中，原告是甲方、被告是乙方）。该租赁合同第一条租赁标的情况记载：出租标的为永嘉县上塘镇县前路86-88号、永建路255号一楼二楼房屋，建筑面积约4026.81平方米；上述房屋一楼内（详见平面示意图、以现场为准）约有117.6平方米，已以年租金53万元（含税）出租给永嘉县京都房地产开发有限公司，租期为三年（至2021年10月10日）。实行带租拍卖，租赁期满，由买受人与原承租人按原《房屋租赁临时合同》执行。该租赁合同第七条第二项还约定：“甲方将租赁房屋（按平面图）及附属配套设施的现状一并交付给乙方使用，乙方负责租赁房屋及附属配套设施的日常维护保养及运行的费用”。该租赁合同还约定租赁期限、租金、履约保证金等内容。于2019年2月28日被告取得不动产权证书。 2019年5月16日，永嘉县住房和城乡建设局行政处罚决定书记载：查明的违法事实有，原告方于2019年3月1日对二楼局部商铺进行装修（铺设地砖）、2019年3月4日对一楼的电梯井圈梁及楼面进行改造、对一层楼板部分混凝土进行凿除。该行政机关认为，原告方的上述行为违反了《浙江省房屋使用安全管理条例》第十条第二款的规定，作出限期改正、罚款5万的行政处罚。 2019年5月19日，原告方函询被告（1、电梯井不符合设计图纸和相关标准，请贵公司答复是否可以通过变更或改造，以达到符合设计图纸的标准；2、若可以整改或变更完全符合设计图纸要求的，请函告明确的整改或变更时间期限）。而被告函复称，在未征得相关单位同意时，不宜作对电梯井现状进行变更，电梯井现状可以安装定制电梯。 在诉讼过程中，被告代理律师以发送《律师函》的形式向本案租赁物原设计、施工、监理、代建单位函询，从上述各单位回复函得知：原设计单位愿意按需要的尺寸出改造施工图、原施工单位愿意改造施工、原监理单位愿意为改造施工继续监理、原告代建单位表示愿意协调落实改造施工工作。现被告方已经（被告称通过原告的委托诉讼代理人王哲勤代为找到杭州一家电梯公司的总工程师）取得电梯基坑的相关尺寸数据（原告称不确认该数据，但未否认通过王哲勤帮助找到电梯公司的总工程师的事情）；后原设计单位已经出具新的《工程技术联系单》对一层扶梯基坑尺寸进行修改并出图；被告还于2019年12月17日分别向县住建局、县人防办报告电梯基坑整改事项，县住建局于2019年12月17日在报告上批注“根据《建筑工程管理办法》规定，该工程项目无需办理建筑工程施工许可证”、县人防办于2019年12月18日在报告上批注“根据《浙江省防空地下室管理办法》规定，该项目无需再次进行人防备案”。 此外，原告陈述称，于2019年1月27日原告与恒达富士电梯有限公司签订《电梯承揽合同》、于2019年3月20日原告方与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司签订内部装修设计及办理装修施工许可证等手续的两份合同、还于2019年2、3月份间原告方与江苏三野冷冻设备有限公司等供货方签订购买装修或开超市所需的空调、冷柜、瓷砖、货架等货物的一系列合同；原告方为前述之采购等而支付100多万元。原告还陈述称，租赁标的现楼梯疏散净宽度达不《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定标准。 现原告以“电梯机井不符合0816899-2011《自动扶梯及自动人行道制造规范》要求的标准、租赁标的楼梯疏散净宽度达不《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定标准，导致合同目的无法实现”为由提起本案诉讼。 另查明：《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条与前版相比较发现并没有修改。 本院认为，解除合同应十分慎重，要正确判断是否达到根本违约导致合同目的不能实现的合同解除要件。本案中，并没有达到“根本违约导致合同目的不能实现”的要件。其理由有： 一、本案租赁合同并没有约定电梯（自动人行道）基坑尺寸。首先，虽然租赁物的租赁权委托拍卖合同、租赁权拍卖公告及租赁合同均没有记载基坑尺寸，但是租赁合同第七条第二项载明“租赁房屋（按平面图）”。由此可以看出，如果“平面图”没有调整、修改，租赁房屋应以“平面图”为标准交付给原告使用而“平面图”构成合同内容。事实上，被告交付给原告的房屋（自动人行道基坑）与原来的图纸不一致，然而，由于建设过程中经原设计单位出具《工程技术联系单》的方式更改了原来的图纸，即现状与修改后的施工图相一致而不宜认定为违约。其次，虽然原告称基坑尺寸违背《自动扶梯及自动人行道制造规范》，但是原告方并没有指出该规范的某具体条文对自动人行道基坑尺寸作出规定。如该规范有明确的基坑尺寸规定，按常理原告应该指出具体的条文。第三，从《自动扶梯及自动人行道制造规范》的“引言”第四段明确载明“本标准的目的是给出自动扶梯和自动人行道的安全要求，以保护在安装、运行、维修和检查工作期间的人员和物体”的内容看，适用该规范的时间始于安装期间。然而基坑的“建造”属于安装之前的“事项”，因而从逻辑上判断该规范并不适用于安装之前的基坑施工。 退一步来说，假设《自动扶梯及自动人行道制造规范》有对基坑进行规定而现状不符合规定或现状不符合图纸，即假设构成违约。但是也完全可通过再一次调整图纸、整改基坑来达到所需的要求。因为，一是被告提供的本案租赁物原设计、施工、监理等单位回复函（原设计单位愿意按需要的尺寸出改造施工图、原施工单位愿意改造施工、原监理单位愿意为改造施工继续监理、原告代建单位表示愿意协调落实改造施工工作）得知，原设计、施工、监理、代建单位愿意配合整改基坑。二是原设计图纸说明中明确记载电梯井待提供电梯资料后另行出图。被告方已经积极获取电梯基坑的相关尺寸数据且原设计单位已经按相应的尺寸数据出具新的《工程技术联系单》对一层扶梯基坑尺寸进行修改并出图。三是被告还于2019年12月17日分别向政府相关部门报告并得到政府部门的积极回应。 综上，合同没有约定基坑尺寸、被告所提供的房屋也符合经《工程技术联系单》修改后的图纸，故不构成违约；即使《自动扶梯及自动人行道制造规范》有规定等原因而构成违约，也可以通过整改达到目的。故原告以基坑不符合要求为由而提出解除合同的主张本院不予以支持。 二、租赁物的疏散楼梯净宽度是否达到《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定标准的问题。虽然原告称2018年的标准提高致使不再符合规定标准，但是被告辩称，《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2015年5月1日实施）5.5.21.7条，未被《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018年10月1日实施）修改，即使修改了亦不影响租赁物的二次消防验收。本院认为，《建筑设计防火规范》第5.5.21.1条、第5.5.21.7条规定不影响本案合同的履行。理由有:一是中国计划出版社出版发行的2018年5月第2版、2018年5月第1次印刷的统一书号为155182·0238的《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018年版）“局部修订说明”记载“此次局部修订共27条，分别为第5.1.1、5.1.3Ａ、5.1.8、5.3.1Ａ、5.4.4、5.4.4Ａ、5.4.4Ｂ、5.5.8、5.5.13、5.5.13Ａ、5.5.14、5.5.15、5.5.17、5.5.24Ａ、6.2.2、6.7.4Ａ、7.3.1、7.3.5、8.2.1、8.2.4、8.3.4、8.4.1、10.1.5、10.2.7、10.3.2、11.0.4、11.0.7条。其中新增7条”可见，第5.5.21.1条、第5.5.21.7条并没有被修改。因此，原告所称的标准提高致使不再符合规定标准的观点不能成立。二是根据中华人民共和国建设部于2006年7月12日发布第450公告将原《建筑设计防火规范》ＧＢＪ16-87废止而批准《建筑设计防火规范》为国家标准，编号为×××06。该公告确定第3.1.2、……、5.4.6、6.0.1、……、11.4.4条（款）为强制性条文而没有将第5.5.21.1条、第5.5.21.7条列入强制性标准。而后住房城乡建设部于2014年8月27日、2018年3月30日两次修改并发布的公告（第517号、2018第35号）也没有将第5.5.21.7条列入强制性标准。因而即使不符合第5.5.21.7条的规定，也不是违背强制性标准。三是根据上述分析，标准并没有提高。结合被告提供永嘉县公安消防局法制科冯涛的录音证言；且本案涉及之租赁物已经于2018年6月11日通过消防验收。现有疏散梯净宽度及疏散梯数量能够通过消防验收。因此，原告以消防标准提高而不再能通过消防验收而无法实现合同目的的观点不能成立。其提供的国安中建建设集团有限公司情况说明不足以证明存在消防问题，故应由原告承担举证不能的不利后果。 此外，本案租赁物不存在危及承租人的安全或健康的情由。 综上所述，被告并没有构成根本违约、也不存在危及承租人的安全或健康的情由，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条规定合同解除要件。 至于，原告提出要求被告赔偿损失的问题。虽然被告不认定为违约而不宜承担违约责任，但是被告没有提供修改后的图纸而还将修改之后前的图纸提供给原告存在不妥；特别是原告书面函询被告是否可以变更或改造电梯井时，被告以可以安装定制电梯为由而没有配合整改。故被告存在明显的不当而对原告的合理损失应给予一定的弥补。对原告的合理损失情况：一是行政处罚，这是原告自身的违法行为所致，而不应计入合理损失。二是原告的一系列采购支出，这部分属于原告的商业行为，而不宜直接计入损失；如果让供货方延期交货而产生违约赔偿的，属于合理损失，但可待产生后另行主张。三是由于被告不配合整改自动人行道基坑的行为（自原告函询之日即2019年5月19日开始）而导致租赁合物实际使用期限被推后而造成的租金损失，应计入合理损失；由于诉讼过程中，被告已经启动整改工作（了解获取基坑尺寸数据、原设计单位出图、报政府相关部门等）而原告拒绝确认基坑尺寸数据导致整改受阻，所以租金损失宜计算到原告拒绝确认之日（即庭后组织双方证据交换之日即2019年12月24日）止。2019年5月19日致2019年12月24日租金计300万元（500万元×219天÷365天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告永嘉县五交化百货总公司于本判决生效之日起十日内返还原告王绍伴租金3000000元。 二、驳回原告王绍伴其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54372元，由原告王绍伴承担27551元；被告永嘉县五交化百货总公司负担26821元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  季章期 人民陪审员  金丽芬 人民陪审员  陈晓芬 二〇二〇年一月六日 书 记 员  柯文静 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