广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14938号原告：何玉燕，女，1962年7月27日出生，汉族，住中山市。原告：林根洪，男，1960年5月14日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所实习律师。被告：李树坚，男，1963年7月2日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅娟，广东南鹏展法律师事务所实习律师。第三人：蔡瑞娇，女，1961年1月23日出生，汉族，住中山市石岐区。第三人：李树松，男，1959年3月11日出生，汉族，住中山市石岐区。原告何玉燕、林根洪诉被告李树坚建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告申请，依法追加蔡瑞娇、李树松作为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨惠娴、胡佩儿，被告及其委托诉讼代理人黄建良，第三人李树松到庭参加了诉讼。蔡瑞娇经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、确认两原告委托广东朗锐律师事务所发出的律师函【（2019）广东朗锐律函字第51号】中解除原、被告签订的《土地使用权转让合同》的通知已发生合同解除效力；二、判令被告向两原告承担违约金4582800元；三、判令被告向两原告返还位于中山火炬开发区【土地证号：中府国用（2003）第易150869号】的案涉土地及《国有土地使用权证》；四、依法判令被告立即办理解除位于中山火炬开发区【土地证号：中府国用（2003）第易150869号】土地的抵押登记手续；五、判令被告承担原告因本案产生的律师费用50000元。事实与理由：原告与被告曾通过他人介绍认识成为朋友。2016年初，被告得知原告想转让一块位于中山火炬开发区【土地证号：中府国用（2003）第易150869号】的土地，于是向原告提出愿意以500万元购买。2016年7月29日，原、被告在国土部门签订《土地使用权转让合同》。当日被告通过银行转账4582800元给原告，剩余尾款被告称因资金紧张需要过几天支付给原告，原告基于朋友之间的信赖，就与被告先行办理了抵押登记并将案涉的土地和土地证书交付给被告，但被告至今未支付尾款417200元。根据《土地使用权转让合同》第七条第三项之规定，乙方不按期足额支付土地转让款项，甲方有权解除合同，没收已付款项。原告在被告未依约于合同签订之日起两个工作日内足额支付转让费500万元的情况下，委托广东朗锐律师事务所出具《律师函》【（2019）广东朗锐律函字第51号】，通知被告解除《土地使用权转让合同》，向被告依法行使解除权。另，按照双方合同的真实意思表示，若被告未能按期足额支付土地转让款项（违约），原告有权没收被告已付款项（违约金）。根据《土地使用权转让合同》第七条第四项之规定，任何一方违约导致另一方需要通过法律途径解决的，违约方应赔偿守约方诉讼费、律师费等合理费用。现原告已与被告解除《土地使用权转让合同》，故因《土地使用权转让合同》产生的抵押登记手续应立即解除，同时被告应向原告返还案涉土地及《国有土地使用权证》。被告辩称，被告已付清土地转让款500万元。两原告及两第三人自2016年7月29日至2019年5月9日近三年间，从未提出被告未足额支付转让款。2016年7月初，被告与两位第三人（系夫妻）协商案涉土地转让事宜，第三人同意以500万元将案涉土地转让给被告，同时告知该土地系原告两夫妻转让给第三人的，属于第三人所有，但未过户，仍在两原告名下。因政府政策该土地暂时不能过户，被告为了保障自己的权益，要求第三人先将土地抵押给被告，待条件成熟时再过户，第三人予以同意。2016年7月29日，第三人李树松带着两原告和被告来到国土部门签署《抵押借款合同》并办理抵押登记手续，原告要求先汇款再办理，被告按其要求及提供的500万元明细清单，将400万元＋292800元＋29万元＝4582800元分两次汇入原告何玉燕的农业银行账户，余下417200元则付给两位第三人。之后，何玉燕确认收到4582800元，并协助被告办理了500万元土地抵押登记手续，将500万元金额的收据交给被告。事后，第三人李树松收到417200元时将土地证原件交付被告。2019年4月22日，被告向第三人及原告发出催告函：因《抵押借款合同》约定债权的法定诉讼时效期间即将届满，要求尽快履行有关债务并配合办理《抵押借款合同》的债务偿还顺延事宜。原告收到被告催告函后，于2019年5月9日委托律师向被告发律师函，提出因被告未足额支付土地转让款，还拖欠417200元，从而解除《土地使用权转让合同》。被告认为，原告发的律师函不符合客观事实，其通知行为无效。余款中的317200元，被告支付给了第三人指定的苏某个人账户，10万元现金支付给了第三人。被告已经足额支付了500万元土地转让款。原告是确认收到被告按其指定的付款方式支付的500万元后才协助办理抵押手续并将收据及土地证原件交给被告的。另外补充：1.2016年7月之前，被告并不认识原告，是在7月通过第三人才认识原告的。被告与第三人协商购买案涉土地的过程中，第三人告知土地是他的，但还没转到他名下，还在原告名下；2.原告在诉状中主张：被告向其提出自愿以500万元购买案涉土地，且被告在2016年7月29日转账支付了4582800元，被告称因资金紧张，故剩余尾款之后支付。这不符合事实，被告没有说过这些话，被告是直接与第三人商谈案涉土地价格，也是第三人带被告去看土地位置，被告从未与原告谈过土地买卖价格。当时转4582800元是依据原告何玉燕与第三人李树松的要求，及何玉燕出具的转账清单来转账的，转款时，被告账户还有110多万元，不存在资金紧张要过几天支付尾款的问题；3.原告主张被告未支付尾款40多万元，但原告在该期间未曾向被告追讨，不符常理。原告对此回应，1.土地使用权转让交易是原、被告协商的交易价格；2.合同签订当天，原告要求被告转账500万元，但被告仅转账4582800元，因为当时国土部门差不多要下班了，双方又急着办抵押登记手续，而原告与第三人是朋友关系，且被告提出资金紧张，再加上土地又没有进行过户，不担心尾款追不回来。至于被告称转账后还有100多万元，原告是不清楚的，而且被告是否拖欠他人的钱需要还钱，是否因为土地无法直接转让，必须建一层才能过户转让，被告是否需要建设费用，原告也是不清楚的。原告在整个期间没有向被告追讨是因为原告在2016年底与第三人已经闹翻了，发生了多起诉讼，才忽略对被告的起诉及追讨。两位第三人述称，一、原告原来欠第三人债务，后双方商议以案涉土地使用权抵偿债务，对商议的土地使用权作价款高于债务额的部分，商定在土地使用权由第三人对外转让时一并处理。2016年7月，第三人与被告商议案涉土地使用权买卖事宜，原告向被告表明第三人系土地使用权实际权利人并同意配合办理有关交易手续。同年7月29日，三方到市国土资源局办理有关交易手续，因当时有关政策限制空地转让，三方商定以500万元借款抵押的形式办理手续。在办理抵押手续前，被告按照原告的要求支付500万元购地款。由原告何玉燕提交其财务人员梁某书写的500万元明细，其中4582800元转让给何玉燕，417200元则向第三人支付。何玉燕已经向被告交付了500万元的收款收据并办理了有关借款抵押登记手续。二、根据以上事实，被告已经足额支付了500万元土地使用权转让款。在何玉燕提交的500万元明细中已经列明包括偿还第三人儿子李杰铭所借的400万元本金和利息。在办理上述土地使用权转让手续后，李杰铭所欠原告的400万元本息的债务已经消灭，但原告欺骗第三人，以借据的彩印件作为原件交还第三人，并在其后向李杰铭提起借款400万元的起诉。该案一审判决原告败诉，二审判决原告胜诉，李杰铭已经提起抗诉申请。三、在上述400万元借款的案件中已经审查了被告是否已经支付500万元给原告以及该500万元是否包括400万元借款本息的情况。本案的审理宜等400万元借款案再审结果出来后再进行。四、原告在第三人及儿子的多起诉讼中存在虚假诉讼行为，其诚信应受质疑，且其行为已经涉及刑事犯罪。经审理查明：2016年7月29日，何玉燕（甲方、转让方）与李树坚（乙方、受让方）签订《土地使用权转让合同》约定，现时政策不允许净土地使用权转让，受让方主动提出：1.其对签约时中山市及国家的土地使用权交易法律法规及政策已作了完全充分的了解；2.愿意承担因国家政策及法律原因致土地使用权不能过户所造成的全部损失；3.在合同解除或合同无效终止合同时，最多只向出卖方主张返还已付款项而主动放弃任何可能的其他索赔项目；拟转让土地位于中山火炬开发区，土地证号为【土地证号：中府国用（2003）第易150869号】，详况见合同附件一《国有土地使用权证》等相关证照原件；转让总价款为实收500万元（不含税成交价格），税费由乙方承担；自本合同签订之日起两个工作日内，乙方向甲方支付500万元；甲方收到乙方的足额付款后，协助乙方到国土部门办理土地使用权抵押登记手续，该抵押登记手续完成后，双方即完成核查及交付义务；考虑到现时过户的实际困难，甲方同意应乙方要求先办理民间借贷土地使用权抵押登记手续，然后适时配合乙方办理土地使用权过户登记手续；本合同生效后，无法定事由或合同约定的事由，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约；乙方不按期足额支付土地转让款项的，甲方有权解除合同，没收乙方已付款项；任何一方违约导致另一方需要通过法律途径解决的，违约方应赔偿守约方因此而支付的诉讼费、律师代理费等。合同末端甲方签名栏由林根洪签名，乙方栏由李树坚签名。合同签订当日，李树坚先后向何玉燕银行转账300万元、1582800元（从李树坚农业银行尾号581的账户转出），合计4582800元。李树坚完成上述转账后，该账户当日余额为1151384.74元。2016年8月1日，李树坚的上述账户初始余额为1185199.74元，至8月5日，余额为648484.49元。同日，何玉燕、林根洪（乙方、抵押人）与李树坚（甲方、抵押权人）签订《抵押借款合同》约定，就乙方向甲方借款并以借款人自有土地使用权抵押担保的事宜签订本合同，借款金额500万元，借款期限60天(从2016年8月1日起至2016年10月1日止)，借款期不计利息；乙方承诺，在本合同借款期内，提供案涉土地作抵押担保，并到国土部门办理抵押登记，该房地产权属证书由甲方保管。当日，双方办理了抵押登记，担保债权数额为500万元。2016年8月3日，李树坚向案外人苏某转账317200元。2019年4月22日，李树坚分别向何玉燕、林根洪邮寄催告函，主张因抵押借款合同约定债权的法定诉讼时效期限即将届满，故请尽快履行有关债务并配合办理该合同的债务偿还顺2019年5月9日，何玉燕、林根洪委托律师向李树坚邮寄律师函，称李树坚欠土地转让款417200元，现特行使解除合同的权利，同时要求办理解除土地使用权抵押登记手续并完整交还案涉土地及土地证书。该邮件次日妥投。2019年6月4日，何玉燕、林根洪提起本案诉讼。另查：李树坚提交的土地转让款明细系由梁某书写，记载“以500万计还400万款减：2015年8月-2016年7月利息292800元减：29万减：10万扣起费用余数：317200元417200元”。又查：在本院审理何玉燕与李杰铭的民间借贷案【（2017）粤2071民初4834号】中，证人苏某出庭作证称：其曾出借30万元给蔡瑞娇，后收到蔡瑞娇317200元本息，该款由李树坚转账支付，其与李树坚没有交易关系。李树坚出庭作证称：其与何玉燕没有任何关系，买地时从没有与何玉燕谈过地的价钱，没买前就知道地是李杰铭父母（蔡瑞娇、李树松）的，谈好价格后才被告知土地证名字是何玉燕夫妻的。蔡瑞娇出庭作证称：2016年6月，蔡瑞娇将土地卖给了李树坚。本院于2017年6月20日作出该案判决。后李杰铭向中山市中级人民法院提起上诉，在该案【（2017）粤20民终4560号】中，证人梁某出庭作证称：何玉燕曾是其老板，其大概于2015年底2016年头辞职；李杰铭（蔡瑞娇的儿子）与何玉燕相熟，其也认识；该手写的土地转让款明细书写时间记不清了，是李杰铭让其出具的，纸上的数字是李杰铭看着手机读给其写的，李杰铭要求其写这份明细的理由是说其字写得好看，其不知道该书写内容的意思，当时写了该手写材料后就交给了李杰铭；当时在场只有其和李杰铭，何玉燕当时不知道写这张纸，后来何玉燕什么时间知道这张纸的大概时间忘记了。上述案件查明，李杰铭于2014年向何玉燕借款400万元，何玉燕于2017年3月21日向本院起诉要求李杰铭还款400万元及利息（以400万元为基数，自2014年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。李杰铭于上述案件中抗辩，其向何玉燕所借款项已经通过转让土地款进行清偿；因其父母与何玉燕夫妻有投资关系，何玉燕将其名下的土地（本院注：即前述案涉土地）抵偿有关投资的回报，后来土地以500万元进行交易，买家李树坚支付了相关款项，其中4582800元由李树坚直接支付给何玉燕，即何玉燕主张的本息。中山市中级人民法院于2017年12月28日作出判决。再查:庭审中，对于李树坚主张应李树松指令转账苏某317200元的事实，李树松予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点为：被告李树坚是否尚欠原告何玉燕、林根洪土地使用权转让款417200元。对此，本院分析论述如下：1.土地使用权转让合同约定李树坚应于合同签订后2个工作日内付清500万元转让款，对方在收到足额付款后，协助李树坚办理抵押登记。现何玉燕、林根洪陈述，其在未足额收到款项时，即于合同签订当天与李树坚办理了抵押登记。本院认为，如李树坚在合同签订后2个工作日内未支付尾款，作为提前履行了抵押登记义务的出卖人何玉燕、林根洪理应及时向买受人李树坚进行追索，但直至何玉燕与案外人李杰铭发生诉讼之时，仍未发生法定意义上的追索行为。而在何玉燕与李杰铭诉讼案件中，李杰铭以及出庭作证的蔡瑞娇、李树坚均于一审诉讼时（2017年4-6月间）主张本案土地交易实际发生于李树坚与蔡瑞娇之间，何玉燕明知该述称与其所认知的交易事实不同，对其追索剩余转让款不利，仍放任李树坚拖欠，怠于追索，导致自合同签订至其于2019年5月向李树坚发函解约的近三年间，都没有证据证明其向李树坚追索过本案争议款项，并且该严重滞后的发函行为还是发生在其收到李树坚的相关函件之后，何玉燕、林根洪的行为明显不符合一般人的行事习惯，不符合情理。2.李树坚直接向何玉燕转账4582800元，占转让总款的91.656%，该金额、比例零星，不符合通常的先行支付习惯，而作为收款方的何玉燕与林根洪对此未作出合理说明；李树坚对此解释为其是按照当时何玉燕的财务人员梁某书写的土地转让款明细进行支付的，其中4582800付给何玉燕，尾款417200元是支付给蔡瑞娇。经查，该明细表所列“以500万计还400万款减：2015年8月-2016年7月利息292800元减：29万减：10万扣起费用余数：317200元417200元”的内容与李树坚向何玉燕转账4582800元、土地转让尾款417200元的事实能够对应，也与李树坚及李树松关于“尾款是付给蔡瑞娇、李树松的，其中317200元按李树松指令付给苏某”的陈述及李树坚于2016年8月3日转账给苏某的事实能够对应。故李树坚的解释相对合理，存在一定的可信度。3.李树坚在合同签订当天向何玉燕支付超过90%的转让款，且其付款账户当日的余额超过100万元，直到2016年8月5日，仍超过60万元；在有足额付款能力的情形下，李树坚甘愿冒着可能承担严重违约责任的风险，明显违约，拒不在合同签订后的两个工作日内付清余款，亦有违正常、理性的商事行为人的交易习惯。综上所述，何玉燕、林根洪对其诉讼主张未提供证据予以证明，且对上述交易过程中诸多有违常理之处，均不能作出合理的解释说明，而李树坚的主张相对合理，并且有何玉燕曾经的工作人员梁某手写的证据作为辅证，两相比对，本院认为李树坚关于付款事实的陈述具有高度盖然性，可予采信，本院认定李树坚已足额支付土地转让款。故此，何玉燕、林根洪以李树坚拖欠款项构成违约为由向李树坚发出的解除合同通知不产生合同解除的效力，其的全部诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：驳回原告何玉燕、林根洪的全部诉讼请求。案件受理费43862元，由原告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  朱葵娟人民陪审员  于梅平二〇二〇年一月三日书 记 员  郑诗琳