云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民初98号原告：陈齐美，女，汉族，住云南省芒市。委托诉讼代理人：黄国达，男，汉族，云南省腾冲县人，系陈齐美丈夫。被告：杨梅青，女，汉族，住德宏州芒市。第三人：德宏州森鑫房地产开发有限公司，住所地云南省芒市。法定代表人：郗保恒。第三人：郗保恒，男，傣族，住德宏州芒市。第三人共同委托诉讼代理人：杨时荣，男，系该公司员工。原告陈齐美与被告杨梅青、第三人德宏州森鑫房地产开发有限公司（以下称森鑫公司）、郗保恒案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈齐美及其委托诉讼代理人黄国达，被告杨梅青，第三人森鑫公司、郗保恒委托诉讼代理人杨时荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈齐美向本院提出诉讼请求：1．确认原告与第三人森鑫公司签订的《xxx·认购书》合法有效；2．停止对原告购买的位于“xxx”小区房号为x栋（联排）x号（xxxx）房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3．本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1．停止对原告购买的位于“xxx”小区房号为x栋（联排）x号（xxxx）房产的强制执行；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月7日原告与第三人森鑫公司签订《xxx．认购书》，购买“xxx”小区房号为x栋（联排）x号房产，并按双方约定支付全部购房款1,136,053.00元，随后原告装修并占有使用至今。但是因为第三人原因，原告一直无法办理房屋过户手续，后该房屋被德宏州中级人民法院查封。原告于2019年6月3日提出书面执行异议，德宏州中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）云31执异59号执行裁定书，原告认为该民事裁定书事实已基本查清，但适用法律错误，故提出本案诉讼。原告认为本案被告与第三人之间的纠纷属于金钱债权的民间借贷纠纷。在案涉房屋被人民法院查封前，原告作为买受人与第三人森鑫公司签订的《xxx．认购书》，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且在本案诉讼前第三人森鑫公司已取得商品房预售许可证，双方签订的购房协议合法有效，应受法律保护。原告按照双方约定支付了全部价款，并因第三人森鑫公司的交付行为而实际占有房屋。案涉房屋因第三人森鑫公司的原因导致无法办理产权登记等手续，原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告作为案外人就保全标的物即涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应依法停止对上述房屋的执行并解除查封，以维护原告合法权益。被告杨梅青答辩称，第一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案外人陈齐美与森鑫公司签订的《xxx·认购书》在法律性质上应为预约合同，并不具有物权属性，案外人如认为森鑫公司存在无法签订《商品房购销合同》及办理产权登记的情况，可按照认购书的约定追究森鑫公司的违约责任，而非对答辩人的保全申请执行异议。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结。”人民法院不得查封涉案房屋即案外人执行异议成立必须满足以下条件：1．在房屋被保全之前案外人已经支付全部房款；2．在房屋被保全之前案外人已经占有房屋；3．案外人对此没有过错。本案中，且不论案外人是否有过错，但答辩人认为，在涉案标的房屋被保全之前，案外人陈齐美并未全额支付购房款，其提交的以房抵债协议系事后补签，既不客观也不真实，更未实际占有该被保全的房屋，因此，案涉标的房屋依法属于可以查封的财产。第三，本案中，案外人在法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同，而只是签订所谓的《xxx·认购书》，据答辩人了解，森鑫公司对该涉案保全的房产截至今日仍未取得商品房预售许可证，因此，即便案外人与森鑫公司签订过书面买卖合同，该合同也属无效合同。综上，答辩人认为，案外人陈齐美在答辩人申请法院保全涉案房屋之前，并未与森鑫公司签订过合法有效的书面合同，未实际占有涉案房屋，更未全额支付房屋购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。因此，案外人的异议申请并不成立，请依法驳回。第三人森鑫公司述称，认可该公司与案外人陈齐美的账务往来。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点为：原告陈齐美对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益，是否应该停止对案涉房产的执行？原告陈齐美围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据4陈齐美身份证及证据10黄国达户口簿，证明原告陈齐美及其丈夫黄国达（诉讼代理人）的身份情况；证据9芒市xxx（xxx）一期项目（x区、x区及x、x区二阶段）住宅销售结果表（实测），证明案涉房屋面积。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1．起诉状；证据2．认购书，欲证明原告陈齐美交纳10万元定金；证据3．xxx合同优惠申请表，欲证明案涉房屋的价格是优惠后的价格；证据5．陈齐美10万元交款收据，欲证明交纳认购金的情况；证据6．黄国达60万元交款收据，欲证明交纳房款情况；证据7．黄国达436,053元交款收据，欲证明交纳房款情况；证据8．建设银行客户回单，欲证明陈齐美于2015年2月17日向森鑫公司汇款1,000,000元；证据11．购房合同，欲证明原告与森鑫公司签订购房合同的情况。以上八组证据经质证，被告杨梅青不认可证据真实性、合法性、关联性，第三人森鑫公司认可证据真实性、合法性、关联性。本院认为，以上八组证据除证据1起诉状系单方主张，证据11系逾期提交的证据，本院不予采信；其余六组证据能够证明原告陈齐美认购案涉“xxx”x栋（联排）x号（xxx－x）房屋并支付1,136,053元价款，对该六组证据的证明内容，本院予以采信。被告杨梅青及第三人森鑫公司未提交证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人森鑫公司对芒市xxx（原xxx用地内）xxx一期项目进行开发，并于2017年10月11日取得商品房预售许可证，对外进行公开销售。2015年2月17日，陈齐美通过建设银行账户向森鑫公司转账10,000,000元。2016年6月7日，原告陈齐美与第三人森鑫公司签订《xxx·认购书》，约定乙方陈齐美认购甲方森鑫公司开发的“xxx”联排xx单元x－x号房［即“xxx”x栋（联排）x号房（xxx－x）］，建筑面积约为195.27m2，总价款1,136,053元，乙方需于当日支付定金100,000元整，协议并就相关事宜进行了约定。同日，森鑫公司向陈齐美出具收到联排x－x报名费100,000元的收据。2017年12月7日，第三人森鑫公司向陈齐美丈夫黄国达出具收到x－x购房订金600,000元及436,053元的收据。2019年3月14日，依杨梅青诉前保全申请，本院作出（2019）云31财保4号民事裁定书，裁定查封被申请人森鑫公司开发的项目名称为xxxx小区未备案的房产，其中，包含案涉“xxx”x栋（联排）x号（xxx－x）商品房。原告陈齐美对该查封提出书面异议，本院于2019年6月11日作出（2019）云31执异59号执行裁定书，驳回陈齐美的异议。另查明，案涉“松林雅居”x栋（联排）x号（xxx－x）商品房根据原告陈齐美申请，区别于其他房屋，建盖有地下室。本院查封前，该房产已实际交付原告陈齐美并处于装修中。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告陈齐美于2015年2月17日向第三人森鑫公司汇款1,000,000元，第三人森鑫公司于2016年6月7日与原告陈齐美签订《xxx·认购书》，将其开发的“xxx”x栋（联排）x号（xxx－x）商品房出售给原告陈齐美，并向原告方出具共计1,136,053元《收据》，认可原告陈齐美已支付房款。根据最高人民法院指导性案例72号裁判要旨，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力；且，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本案认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，应认定为合法有效的书面买卖合同；故，本案《xxx·认购书》合法有效。原告陈齐美已支付认购协议约定价款，并已实际占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告陈齐美对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对原告陈齐美的诉讼请求，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行芒市xxx路东侧“xxx”x栋（联排）x号房（xxx－x）。案件受理费15,024元，由被告杨梅青负担7,512元，由第三人德宏州森鑫房地产开发有限公司负担7,512元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2019）云31执异59号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年一月六日书记员  侯新杰