山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初6898号 原告：中国银行股份有限公司青岛香港路支行，住所地山东省青岛市市南区香港中路6号，统一社会信用代码：9137020086356862XU。 主要负责人：邱彦玲，行长。 委托诉讼代理人：王雯雯，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告：杨燕，女，1984年11月20日出生，汉族，身份证地址内蒙古包头市九原区。 被告：周彪，男，1984年7月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被告：李梅，女，1981年8月19日出生，汉族，身份证地址山东省胶南市。 被告：青岛保利广惠置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区东岳东路，统一社会信用代码：9137021155084622X6。 法定代表人：邢巍。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师； 委托诉讼代理人：綦峰，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师； 原告中国银行股份有限公司青岛香港路支行（以下简称“中国银行香港路支行”）与被告杨燕、周彪、李梅、青岛保利广惠置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王雯雯，被告青岛保利广惠置业有限公司委托诉讼代理人戚永鑫、綦峰到庭参加诉讼。被告杨燕、周彪、李梅经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杨燕签订的《个人一手住房贷款合同》；2.被告杨燕、周彪、李梅偿还原告贷款本金4573799.9元及利息36841.33元、本金罚息67.38元、利息罚息137.87元（暂计算至2019年8月19日，此后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际给付之日）；3.被告支付原告律师费损失199000元；4.被告青岛保利广惠置业有限公司就被告杨燕的上述债务向原告承担连带清偿责任；5.原告对被告杨燕用于抵押的位于胶南市的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月13日，被告杨燕、青岛保利广惠置业有限公司与原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告杨燕向原告贷款513万元用于支付购房款，贷款期限为360个月，以其购买的位于胶南市的房产为上述债务提供抵押担保，被告青岛保利广惠置业有限公司作为保证人，对被告杨燕的债务承担阶段性连带责任保证。双方还就利息、违约、律师费等事项作出约定。被告周彪、李梅向原告出具《共同债务承诺书》，作为被告杨燕上述债务的共同债务人，与杨燕承担共同还款责任。原告依约发放了借款，现被告逾期未偿还贷款本息，已构成违约。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。 被告杨燕、周彪、李梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 青岛保利广惠置业有限公司辩称，1.本案原告起诉前，被告对杨燕欠款纠纷并不知情，该欠款的相关事宜应以法院最终查明的事实为准。2.杨燕作为借款人具有相应的还款能力，其应自行承担还款责任，周彪、李梅作为上述债务的共同债务人，在主债务人不能清偿债务时，应承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告杨燕、周彪、李梅未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： １.2012年7月13日，中国银行股份有限公司青岛漳州二路支行（以下简称“中国银行漳州二路支行”）与被告杨燕（借款人、抵押人）、被告青岛保利广惠置业有限公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告提供住房贷款513万元用于购买位于原胶南市房产，贷款期限30年，自贷款人实际放款日起算，贷款利率采用浮动利率方式，浮动周期12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。按月偿还贷款本息，还款日为每月16日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告杨燕以其购买的位于原胶南市房产提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后7日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内办理正式抵押登记。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。被告青岛保利广惠置业有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。保证期间为借款人债务履行期间（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。合同还约定，若借款人出现未按期归还贷款本息等违约情形，贷款人有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同等措施。合同还约定因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等。 2.2012年4月29日，被告杨燕、周彪、李梅签署共同债务承诺书，承诺被告杨燕向原告贷款的513万元系三被告的共同债务，由三被告共同承担偿还贷款本息责任。 3.2012年7月16日，原告按照借款人授权，将贷款513万元付至被告青岛保利广惠置业有限公司账户，借款期限30年，借款日期自2012年7月16日至2042年7月16日，月利率为5.458‰，借款用途为购房。 4.后借款人连续逾期未按约履行偿还本息义务。截至2019年8月19日，被告尚欠原告贷款本金4573799.9元、利息36841.33元、本金罚息67.38元、应收利息的罚息137.87元。 5.2018年4月23日，中国银行青岛市分行于作出《关于中国银行青岛市分行市南区域内机构调整的通知》，中国银行漳州二路支行调整由现中国银行香港路支行管辖。 6.原告为实现本案债权产生律师费199000元。 7.被告青岛保利广惠置业有限公司开发的位于胶南市的商品房于2014年9月2日具备房地产权属登记条件。涉案房屋截至庭审日未办理过抵押权预告登记或者抵押权登记。 本院认为，中国银行漳州二路支行与被告杨燕、被告青岛保利广惠置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》系各方真实意思表示，合法有效。中国银行漳州二路支行发放贷款后，被告杨燕作为借款人应依约按时足额偿还借款本息，但该被告未在合同约定履行期内，按期足额偿还贷款本息，该被告的逾期行为已构成违约，故原告有权依据约定宣布借款立即到期，收回全部贷款本息,解除合同。中国银行香港路支行作为中国银行漳州二路支行的上级管辖机构，有权作为原告要求被告承担本案债务。 因涉案房屋没有办理抵押权登记，抵押权未依法设立，原告中国银行香港路支行对涉案房屋不享有优先受偿权。 被告青岛保利广惠置业有限公司承担的阶段性连带保证责任附解除条件，即自借款人办妥涉案贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证责任解除。显然，就事实状态而言，本案中保证责任解除的条件没有成就。被告青岛保利广惠置业有限公司欲解除其保证责任，就应当证明作为保证对象的中国银行香港路支行（漳州二路支行）具有为自己的利益不正当地阻止条件成就的行为。换言之，只有中国银行香港路支行（漳州二路支行）具有阻挠抵押权登记的不正当行为，解除条件才拟制成就。涉案房屋具备办理权属登记条件后，被告青岛保利广惠置业有限公司没有及时向中国银行香港路支行（漳州二路支行）和杨燕告知前述事实并出具由其签章的办理权属登记所必需的申请文件，亦未催告后两者办理抵押权登记，而不办理抵押权登记并不符合银行保障债权安全的利益。本案中，没有证据证明中国银行香港路支行（漳州二路支行）明知抵押权登记所需条件和相关文件均已具备而拒绝配合办理，在中国银行香港路支行（漳州二路支行）对抵押权未能设立不存在过错的情况下，并结合合同中有排除物的担保先行实现的约定，故被告青岛保利广惠置业有限公司应当就被告杨燕所负贷款债务承担连带保证责任。 被告周彪、李梅与被告杨燕签署共同债务承诺书，三被告应按约定对本案中欠付原告的贷款本息承担共同还款责任。 原告支出的律师代理费是实现债权的合理支出，属于合同约定应由被告承担的费用，该约定不违反法律的强制性规定，故本院对原告主张的律师费予以支持。 被告杨燕、周彪、李梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告中国银行股份有限公司青岛香港路支行与被告杨燕2012年7月13日签订的《个人一手住房贷款合同》解除； 二、被告杨燕、周彪、李梅于判决生效后十日内向中国银行股份有限公司青岛香港路支行偿还贷款本金4573799.9元； 三、被告杨燕、周彪、李梅于判决生效后十日内向中国银行股份有限公司青岛香港路支行偿还利息36841.33元、本金罚息67.38元、应收利息的罚息137.87元(上述利息、罚息计算至2019年8月19日，另自2019年8月20日起按合同约定利率计算至被告实际清偿之日）； 四、被告杨燕、周彪、李梅于判决生效后十日内向中国银行股份有限公司青岛香港路支行支付律师费损失199000元； 五、被告青岛保利广惠置业有限公司对上述判决第（一）、(二）项内容承担连带保证责任；被告青岛保利广惠置业有限公司承担保证责任后，有权向被告杨燕、周彪、李梅追偿； 六、驳回中国银行股份有限公司青岛香港路支行的其他诉讼请求。 案件受理费45279元，诉前保全费5000元，由被告杨燕、周彪、李梅、青岛保利广惠置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  乔 青 人民陪审员  朱文玲 人民陪审员  袁 毅 二〇二〇年一月七日 法官 助理  徐晓艳 书 记 员  王坤仪