福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6180号 原告：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。 负责人：刘必辉，系该分行副行长。 委托诉讼代理人：俞曦葳。 委托诉讼代理人：陈范。 被告：林梅兰，女，1977年11月17日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：福建省凯景实业发展有限公司，住所地福清市渔溪镇渔溪村凯景国际城17号楼2层206店面，统一社会信用代码91350181717354308X。 法定代表人：林秉仕，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄灵敏。 委托诉讼代理人：叶小丽。 原告中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称“建行福清分行”）与被告林梅兰、福建省凯景实业发展有限公司（以下简称：“凯景公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告建行福清分行的委托诉讼代理人俞曦葳、陈范及被告凯景公司的委托诉讼代理人黄灵敏、叶小丽到庭参加诉讼。被告林梅兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行福清分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林梅兰偿还原告借款本金468003.04元及相应利息、罚息及违约金（利息及罚息按《个人住房借款合同》约定计算至款项还清之日止，暂计至2019年8月6日，利息为859.96元，罚息为0元；违约金自2019年8月1日起按日0.21‰计算至款项还清之日止）；2.判令若被告林梅兰未履行上述还款义务，则原告对抵押物（被告林梅兰所有的位于福清市××镇××村××号楼××单元房产及占用范围内的土地使用权）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3.判令被告凯景公司对被告林梅兰的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费等）由被告共同承担。事实和理由：被告林梅兰（借款人）因向被告凯景公司（保证人）购买位于福清市××镇××村××号楼××单元房产需用资金向原告（贷款人）借款。原、被告双方于2016年7月19日签订一份编号为2016年建闽东福个房借字0954602号的《个人住房借款合同》（以下简称“合同”），被告林梅兰向原告借款520000元。合同对借款期限、还款方法、借款利率、逾期罚息利率均作了约定，同时还约定借款人卷入重大诉讼及其他法律纠纷，贷款人认为可能对其偿债能力造成不利影响的构成违约，贷款人可采取救济措施：宣布全部贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；向借款人收取违约金。合同的争议解决方式为：向贷款人所在地人民法院起诉等。合同对保证条款约定为：被告凯景公司作为合同的保证人，保证责任为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）等。合同对抵押担保相关事宜作了约定，被告林梅兰以其购买的位于福清市××镇××村××号楼××单元房产及占用范围内的土地使用权作为合同的抵押担保，并办理了《房屋预告登记证明》。原告于2016年7月21日足额提供借款520000元划入约定的账户。2019年7月1日，福清市人民法院作出（2018）闽0181执3322号之一《执行裁定书》，裁定“拍卖被执行人林梅兰名下的座落于福清市××镇××村××号楼××单元商品房（房屋预售合同号为2××4号）”。借款人林梅兰卷入重大诉讼，对其偿债能力造成不利影响，原告于2019年8月1日宣布全部贷款立即到期，要求借款人归还借款本息及相关费用并要求保证人履行保证责任。但截至2019年8月6日二被告均未履行还款责任。原告认为合同生效后对合同各方均具有约束力，任何一方违反约定都应承担相应的违约责任，被告林梅兰应当对上述全部债务负有清偿责任，同时被告凯景公司作为本案借款合同的保证人，应当依法依约对上述全部债务负有连带清偿责任。 被告林梅兰未作答辩，亦未举证、质证。 被告凯景公司辩称，第一,被告林梅兰至今为止正常履行同原告建行福清分行的合同义务，按时足额还本付息。原告并无“确切证据”证明被告林梅兰届时无法履行合同义务，原告采取宣布同被告林梅兰的借款立即到期的违约救济措施，缺乏事实及法律依据。第二，原被告签订的《个人住房借款合同》第十六条关于“一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（八）借款人或财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入重大的诉讼或仲裁程序及其法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的”等一系列违约条款系原告提供的格式条款，该条款加重借款人责任，明显显失公平且不利于经济活动的稳定性，为无效条款，应依法予以撤销。第三，被告林梅兰在向原告申请房屋按揭贷款，已同时将其购买的凯景又一城18号楼703复式单元向原告提供了预告抵押登记，该登记具有排他、对抗第三人的效力，即抵押权效力、可排他性地对抗他人针对不动产的处分。被告林梅兰既已提供了房屋抵押，则属于物保与人保并存的情形，被告凯景公司的阶段性担保仅需对物的担保之外的债权承担保证责任，现原告主张要求被告凯景公司对被告林梅兰全部债务承担连带清偿责任，没有依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回原告的所有诉讼请求。 因被告林梅兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告建行福清分行所提供的证据进行审核。经审理查明，原告建行福清分行所诉的事实属实。 另查明，以原告建行福清分行为贷款人、以被告林梅兰为借款人暨抵押人、被告凯景公司为保证人，于2016年7月19日签订的编号为2016年建闽东福个房借字0954602号的《个人住房借款合同》还约定：案涉借款期限为240个月。借款年利率为基准利率下调10%。该利率自起息日至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息还款。罚息利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。2016年7月21日，原告建行福清分行依约发放了贷款520000元，贷款到期日为2036年7月21日，执行年利率4.41%。2016年7月21日，双方办理上述抵押物预售商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押权登记。截至2019年11月26日，被告林梅兰尚欠借款本金461790.27元及利息282.84元。 以上事实，有原告提供的《个人住房借款合同》、房屋预告登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个人住房按揭贷款余额明细表、执行裁定书、个贷业务宣布到期通知书及邮寄单据等及原被告的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，本案原被告之间签订的《个人住房借款合同》，系原、被告在平等自愿的基础上签订的，各方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。原告依约发放了贷款520000元，被告林梅兰因涉及诉讼导致本案预抵押登记的房产被本院裁定拍卖，原告因此宣布案涉借款立即到期，并要求被告林梅兰偿还尚欠的借款本金及相应利息、罚息，有合同约定和借款事实作为依据，且不违反法律规定，本院予以支持。被告凯景公司关于原告采取宣布同被告林梅兰的借款立即到期的违约救济措施缺乏事实及法律依据的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。案涉《个人住房借款合同》约定若被告违约，原告有权向被告收取违约金，但违约金的目的在于填补损失，本案中，被告林梅兰所负的是金钱给付义务，逾期付款给原告造成的实际损失应为利息损失，为此，合同已约定被告林梅兰逾期还款，原告可依约收取罚息、复利，在原告未能证明其还存在其他损失的情况下，对其要求被告林梅兰另向其支付违约金的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定及第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未设立。故原告建行福清分行依据预购商品房抵押权预告登记主张对预告登记的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。被告凯景公司对被告林梅兰的案涉贷款提供阶段性连带责任保证，在涉案房产抵押权未能依登记而设立情况下，被告凯景公司应依约对案涉全部借款承担连带清偿责任，故被告凯景公司关于其仅需对物的担保之外的债权承担保证责任的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。被告凯景公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告林梅兰追偿。被告林梅兰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林梅兰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款本金461790.27元，并支付利息、罚息（利息暂计至2019年11月26日止为282.84元，此后的利息、罚息按案涉的《个人住房借款合同》约定标准计至款项还清之日止，但不得超过法律保护的年利率24%上限）； 二、被告福建省凯景实业发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告福建省凯景实业发展有限公司承担保证责任后，有权就清偿部分向被告林梅兰追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8333元，由被告林梅兰、福建省凯景实业发展有限公司共同负担，款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林星娟 人民陪审员  金智明 人民陪审员  林敦兴 二〇二〇年一月十日 书 记 员  林津津