江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1202民初5972号 原告：高莉，女，1981年10月1日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：王慧敏，江苏讼之道律师事务所律师。 被告：泰州瑞宽纺织有限公司，住所地泰州市九龙镇台商工业园区。 法定代表人：刘林贤，经理。 委托诉讼代理人：陈顺康，江苏众仁律师事务所律师。 被告：江苏泰州农村商业银行股份有限公司九龙支行，住所地泰州市海陵区九龙镇长兴路**。 法定代表人：夏岭，经理。 委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。 原告高莉与被告泰州瑞宽纺织有限公司（以下简称瑞宽公司）、江苏泰州农村商业银行股份有限公司九龙支行（以下简称农商行九龙支行）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高莉之委托诉讼代理人王慧敏，被告瑞宽公司之委托诉讼代理人陈顺康，被告农商行九龙支行之委托诉讼代理人蒋晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高莉向本院提出诉讼请求：1判令停止执行（2018）苏1202执异76号执行裁定书，确认原告对被告瑞宽公司的九幢厂房（不动产权证号分别为泰房权证海陵字第××、10××67、10××70、10××71、10××72、10××68、10××69、10××70、10××71号）享有合法有效的租赁权，并在租赁期间内，排除对上述厂房在拍卖成交后的交付；2.两被告承担诉讼费。事实与理由：被告农商行九龙支行与被告瑞宽公司实现担保物权纠纷一案中，法院裁定拍卖被告瑞宽公司位于泰州市海陵区土地。2018年8月31日，原告提出执行异议，主张对上述厂房享有租赁权，请求在租赁期内阻止向受让人交付上述厂房。法院审查后，于2018年10月9日作出（2018）苏1202执异76号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定事项无事实和法律依据，主要理由为：1、原告与被告瑞宽公司于2014年1月1日签订有合法有效的租赁合同，约定租赁期限为20年，被告瑞宽公司在当时负债累累、生产经营状况不佳、闲置大量厂房的情况下，将空置的厂房出租给债权人，用租金来偿还债务利息是经双方协商一致认可的，原告对案涉房屋享有合法有效的租赁权。2、原告对于案涉房屋租赁权的设立先于被告农商行九龙支行抵押权的设立，根据相关法律和司法解释的规定，原告对案涉房屋享有的租赁权不受案涉抵押权的影响。3、原告在与被告瑞宽公司签订租赁合同并取得转租许可后，在法院查封案涉九幢厂房之前，除被告瑞宽公司占有使用的一幢厂房外，一直实际占有使用剩余的厂房，将八幢厂房对外进行转租，目前部分厂房仍有租户在其中正常生产经营。相关水电费用及维修费用也一直由原告支付。2016年5月10日，为便于缴费，原告及被告瑞宽公司还共同向供电部门申请将案涉厂房内的变压器用户名称由瑞宽公司改为原告高莉。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。综上，原告认为（2018）苏1202执异76号执行裁定书驳回原告提出的异议主张，侵害了原告的合法权益。故原告特具状起诉，望判如所请。 被告瑞宽公司辩称，1、原告与本公司之间的债权债务没有750万元。2、原告提供的2014年1月1日《厂房租赁合同书》上所盖并非本公司印章，对其真实性不予认可，在另外一个关联案件诉讼中，本公司代理人曾确认该印章是本公司所盖，后发现代理人忽略了本公司印章中应有一串数字编码。且即使该印章是真实的，原告也没有实际占有租赁房屋，双方之间的租赁合同应该是抵押登记后于2015年8月25日签订的《厂房租赁合同书》。综上，原告以享有租赁权要求停止执行没有事实和法律依据，应予驳回。 被告农商行九龙支行辩称，2014年7月3日被告瑞宽公司向本行借款，并于同日将案涉房地产抵押给本行，办理了抵押登记手续。当时被告瑞宽公司提供了与案外人泰州市豪威物资有限公司（以下简称豪威公司）的《租房协议书》，该协议约定承租期限为2013年4月1日至2014年3月31日止，抵押当时该租赁已到期。2014年4月4日，被告瑞宽公司曾向本行出具承诺书，承诺其用于抵押给本行的房屋上未设立租赁权；且2014年7月4日承租人豪威公司也向本行出具承诺书，承诺若该笔借款出现到期不还等现象，承租人自愿放弃租赁权并腾空房屋内物品，不影响本行对抵押物的依法处置。故在本行对案涉房屋设立抵押时，案涉房屋上是没有原告的租赁权的。（2018）苏1202执异76号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的异议请求应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：案涉的泰州市海陵区的房地产，不动产权证号分别为泰房权证海陵字第××、10××67、10××70、10××71、10××72、10××68、10××69、10××70、10××71号、泰州国用（补2003）第41101008-1号，房屋所有权人为被告瑞宽公司。被告农商行九龙支行对该房屋享有抵押权，抵押权设立的时间为2014年7月4日。因被告瑞宽公司未能及时偿还所欠被告农商行九龙支行借款，被告农商行九龙支行向本院提起诉讼，本院于2016年10月17日作出（2016）苏1202民特31号民事裁定：准许拍卖、变卖瑞宽公司名下位于泰州市海陵区的相应房产，农商行九龙支行对变现后所得价款在抵押登记［泰房他证海陵字第××号、第1000046901号、第1000046902号、第1000046903号、第1000046904号、第1000046905号、第1000046906号、第1000046907号、第1000046908号房屋他项权证、泰州他项（2014）第5425号土地他项权证］载明的债权金额范围内优先受偿。上述裁定已经发生法律效力。因瑞宽公司未履行生效法律文书确定的义务，农商行九龙支行于2017年3月21日向本院申请执行，执行案号为（2017）苏1202执833号。执行过程中，本院于2017年3月22日发出执行通知书，责令瑞宽公司立即履行，但瑞宽公司未按通知要求履行生效法律文书确定的义务。2018年5月8日，本院向瑞宽公司发出（2017）苏1202执833号限期履行通知书，责令其在收到本通知书之日起5日内履行完毕生效法律文书确定的义务；逾期不履行，本院将依法强制处分被执行人瑞宽公司名下的上述案涉房屋。同日，本院作出公告，限令瑞宽公司及占有房屋的案外人自公告之日起七日内迁出案涉房屋，交由法院处置。因发现案涉房屋被高莉占有，农商行九龙支行申请除去占有拍卖上述案涉房地产清偿债务。本院于2018年8月4日作出（2017）苏1202执833号之二执行裁定：一、涤除高莉对瑞宽公司九幢厂房的租赁权及其他用益物权；二、不负任何权利负担拍卖被执行人瑞宽公司所有的位于泰州市海陵区的房屋所有权及国有土地使用权。高莉向本院提出执行异议，本院经审查于2018年10月9日作出（2018）苏1202执异76号执行裁定书，裁定驳回高莉的异议请求。高莉遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，2016年2月2日，泰州市姜堰区人民法院对案涉房地产依法采取了查封措施。2018年7月27日，该院致函本院，因本院执行案件所涉债权为抵押债权，同意将案涉房地产执行处置权交由本院。 还查明，2015年8月25日，被告瑞宽公司出具《欠条》一份给原告，载明：瑞宽公司今欠到高莉人民币750万元。同日，被告瑞宽公司形成《股东（董事）会决议》，主要内容为：瑞宽公司于2015年8月25日召开股东（董事）会议，形成决定如下，因生产资金需要，经股东会研究决定，本单位同意向高莉申请借款人民币750万元，并将其公司的房屋，产权证号为10××70、1000016771、10××69、1000000166、10××68、10××67、10××70、10××71、10××72租赁给高莉自行使用。同日，被告瑞宽公司还向原告高莉出具《申明》一份，载明：瑞宽公司将所有租赁给高莉的厂房设施，高莉有权进行转租，转租的租金将由高莉收取。同日，原告高莉（承租方、乙方）与被告瑞宽公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将案涉九幢厂房租赁给乙方使用；本租赁物的功能为生产厂房及办公使用，包租给乙方使用；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为20年，即从2015年8月25日起至2035年8月25日止；甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的年租金后生效。上述《欠条》、《股东（董事）会决议》、《申明》、《厂房租赁合同书》落款部分均有当时的法定代表人张磊签名，并加盖了被告瑞宽公司的公章（带有数字编码）。2016年5月10日，原告高莉将案涉厂房的变压器用户名由瑞宽公司变更为高莉。 审理中，原告高莉提供落款时间为2014年1月1日的《厂房租赁合同书》及关联案件（2018）苏1202民初字第3287号房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录，该份租赁合同约定的租赁期限为从2014年1月1日起至2034年1月1日止，除租赁期限与上述2015年8月25日的协议不同外，其他内容基本一致。甲方落款处加盖一枚“泰州瑞宽纺织有限公司”的公章（没有数字编码），没有相关经办人的签名。原告拟证明双方于2014年1月1日即签订了租赁合同，且在关联案件审理过程中，被告瑞宽公司已认可该份合同真实性。经质证，被告瑞宽公司对该租赁合同的真实性有异议，认为合同中的印章与被告瑞宽公司的印章不符，被告公司只使用过带有数字编码的印章和一枚中英文印章；且即使该租赁合同是真实的，也不能证明租赁物当时已实际交付，原告享有租赁权。 另原告高莉还提供案涉房屋的部分水电费票据，缴费户名多为瑞宽公司，开票日期为2018年10月；证人李某、朱某、徐某、袁某、泰州市海陵区恒泽交通器材有限公司、泰州亿佳钢结构有限公司、杨卫华、朱某等证人书面证词以及2015年泰州亿佳钢结构有限公司开具的维修收据两张，其中仅有李某、朱某书面证词反映的租赁等相关事宜发生在2014年7月4日之前，但所有证人均未能出庭作证。 庭审中，原告高莉与被告瑞宽公司均确认案涉房屋的租金是用借款利息抵算，但没有对利息的计算标准进行约定，至今也没有结算过租金。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”2014年7月4日，被告农商行九龙支行取得案涉房屋的抵押权。本案争议焦点是对案涉房屋是带租拍卖还是去除租赁权拍卖。对该争议焦点，主要审查判断标准是原告高莉对案涉房屋的租赁权是在抵押前还是抵押后成立，应当从租赁合同、租金支付及占有使用等方面综合审查判断。就本案而言，首先，虽然原告高莉提供了一份落款时间为2014年1月1日的《厂房租赁合同书》，但该份租赁合同“甲方”落款处仅盖有一枚公章，没有相关经办人员的签名，其内容与被告瑞宽公司2014年4月4日出具给被告农商行九龙支行的案涉房屋上在抵押前未设定租赁权的承诺书相悖，被告瑞宽公司否认该租赁合同的真实性，并提供双方于2015年8月25日的《厂房租赁合同书》，两份合同内容除租赁期限外基本一致，租金的给付方式均约定为“甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息”，而原告高莉与被告瑞宽公司在2015年8月25日才形成债权债务结算的《欠条》，在2014年1月1日原告高莉与被告瑞宽公司之间的债权债务关系尚未形成结算材料，此时即发生租赁关系并约定用借款利息冲抵租金与常理不符，结合被告瑞宽公司形成租赁案涉房屋给高莉自行使用的《股东（董事）会决议》及同意高莉转租的《申明》均发生在2015年8月25日，无法认定原告与被告瑞宽公司实际发生租赁关系的依据为2014年1月1日签订的《厂房租赁合同书》；且两份租赁合同中约定的租期为二十年，租赁期限畸长，亦明显不符常理。其次，关于租金支付的问题。双方在两份租赁合同中均约定“甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息”，但对利息的计算标准没有进行约定，该租金支付方式不符合一般的商业习惯，且原告高莉、被告瑞宽公司作为租赁合同的双方当事人，均确认至今没有进行过租金的结算。最后，关于占有使用问题，原告提供的案涉房屋的水电费票据，开票日期为2018年10月；两份厂房维修收据开具时间为2015年；李某、朱某、徐某、袁某、泰州市海陵区恒泽交通器材有限公司、泰州亿佳钢结构有限公司、杨卫华、朱某等书面证人证言，仅有李某、朱某书面证言反映的租赁情况发生在2014年7月3日之前，且所有证人均未能出庭作证，根据现有证据不足以证明原告高莉在抵押前已实际占有案涉房屋。综上，从租赁合同、租金支付及占有使用等方面综合判断，原告提供的证据不足以证明在抵押权设立前与被告瑞宽公司就案涉房屋形成了合法有效的租赁关系，也不能证明其在案涉房屋抵押权设立前已合法占有该不动产，原告主张的租赁权不能对抗被告农商行九龙支行与被告瑞宽公司之间已办理登记的抵押权，原告的相关异议请求不能成立，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告高莉的诉讼请求。 本案受理费人民币26000元，由原告高莉负担（原告高莉已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币26000元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审 判 长  吴爱萍 人民陪审员  张 俊 人民陪审员  茅少楼 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  万 辰