广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1298号原告：梁燕怡，女，1989年7月22日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区******委会横槎五队1巷17号之一，公民身份号码：441************522。委托代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：肇庆市广新汇富房地产发展有限公司（以下简称广新汇富公司），住所地：肇庆市鼎湖区坑口**（港口路山林湖商务中心）。法定代表人：范某1。委托代理人：廖锡培，广东砚正律师事务所律师。委托代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。原告梁燕怡诉被告广新汇富公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟、被告的委托代理人郭菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁燕怡向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交楼违约金267150元给原告（按每日总房款650000元万分之三的标准从2016年12月31日起计至2020年9月30日止）；2、判决被告承担诉讼费。事实和理由：2016年1月25日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广东省肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖尚城A区2号楼3层2单元301房，被告应于2016年12月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告、永久供气、永久供水、排水证明文件的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之三支付违约金给原告，合同签订后，原告支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告在合同约定的交楼期限届满后不具备上述交楼条件，应承担逾期交楼责任。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告梁燕怡举证如下：1、商品房买卖合同，证明合同关系。2、房款发票，证明原告已经支付房款。3、契税完税证明，证明完成缴税义务。4、办证费收据，证明已缴办证费。被告广新汇富公司辩称，一、2016年1月25日，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，已在不动产登记职能部门进行了合法备案，不存在《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效规定的情形，依法受法律保护。合同和补充协议签订后，合同相关条款的表述内容和约定事项，对合同双方当事人均具法律约束力，双方解决纷争的依据也是已签订的上述合同、协议。二、关于涉讼案件是否存在逾期交楼的问题：被告于2016年11月8日已完成工程竣工验收备案表，符合交楼条件。被告先通过电话通知原告收楼，后又以书面形式通知收楼，即于2016年12月16日以挂号信的方式邮寄出《收楼通知书》，且该通知书上明确载明“请您于2016年12月30日起30日内带齐购房发票(或收据)原件等相关资料亲自到山林湖尚城B区1号楼首层管理处办理收楼手续。”并说明如未能在上述期限内完成收楼手续的，视为被告已于12月30日按时交楼。原告收到通知后，至今没有按照告知内容履行收楼的义务。纵观原告同栋楼同单元的邻居，早已于2017年2月收楼并入住。被告在早已可以交楼的条件下不可能只通知别人而不通知原告，但凡原告积极主动前来收楼，都不会导致至今都不办手续的情况。原告因其自身行为导致逾期办理收楼手续，现却诉请要被告来承担违约责任，与事实严重不符。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条关于交接（对合同第十一条的补充）第1点：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以挂号信或特快专递书面通知买受人办理交付使用手续的时间:出卖人在发出书面通知后30个日历内，买受人应到出卖人指定地点办理收楼手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交楼。”的约定，应认定为被告已按时交楼，不存在违约行为。三、被告早已符合交楼条件，原告的怠行使权利的行为才导致严重，故原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。被告广新汇富公司举证如下：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告于2016年11月8日已取得竣工验收备案证明文件，具备交楼条件。2、挂号信邮寄发票，证明被告已于2016年12月将收楼通知书通过挂号信的方式寄给原件，原告至今不来收楼的事实。3、收楼通知书、收楼流转单、房屋完好确认单、单元防火责任书、房屋交接确认表、单元防火责任书，证明原告同栋楼同单元邻居按时办理收楼的事实。经审理查明：原告梁燕怡与被告广新汇富公司于2016年1月25日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告梁燕怡购买被告建设的位于肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖尚城A区2号楼3层2单元301房，总房价为650000元。该合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件的符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”《合同补充协议》第六条约定“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以挂号信或特快专递书面通知买受人办理交付使用手续的时间；出卖人在发出书面通知后30个日历日内，买受人应到出卖人指定地点办理收楼手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交楼。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理服务费等相关费用从本合同约定交楼之日起由买受人承担。买受人收楼时须付清全部房价款并缴齐包括但不限于物业服务费、违约金（若有）等其他应付费用，否则，视为因买受人原因致使未能按期交楼，出卖人有权拒绝交楼及不予协助买受人办理产权登记，由此产生的责任由买受人承担。”原告向被告支付了购房款650000元。2017年2月6日，原告交纳了契税。被告至今没有依约向原告交楼，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告梁燕怡与被告签订的《广东省商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应依约定履行义务。依照合同约定，被告应于2016年12月30日前将案涉商品房交付给原告，从现有证据看被告虽然提供了一些同单元的业主收楼情况，但未提供向原告发出的收楼通知书，仅凭被告提交的邮费发票未能证明被告在该期限内履行了通知义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告按每日总房款650000元万分之三的标准支付从2016年12月31日起计至2020年9月30日的违约金267150元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少......”的规定，本案约定的违约金过高，原告也无法证明其损失达到该合同约定的标准，本院予以纠正，酌定被告按已付房款年利率2%的标准向原告支付逾期交楼违约金较为适宜，被告约定于2016年12月30日前交楼，但未能在约定时间内向原告交付，原告主张违约金的起算时间从2016年12月31日开始应予支持，计至立案之日2020年9月28日止为650000×2%÷365×1368≈48723元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁燕怡支付从2016年12月31日至2020年9月28日逾期交楼的违约金48723元。二、驳回原告梁燕怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2653.63元，由原告梁燕怡负担2169.63元，被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司负担484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄登魁二〇二〇年十二月四日书记员  温敏思