宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13178号原告:李某1,宁夏西吉县人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××原告:陈某,山西省汾阳市人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××委托诉讼代理人:李某1（系原告陈某丈夫）,宁夏西吉县人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××被告:宁夏颐和金凤房地产开发有限公司。法定代表人:李某2。委托诉讼代理人:孙某，宁夏方和圆律师事务所律师。原告李某1、陈某与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和金凤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人暨原告李某1，被告颐和金凤公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐和金凤公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金91340.0734元(2015年9月30日至2016年5月31日，359253元×240天×1.5/10000=13094.77元)；(2016年5月31日至2018年5月27日，359253元×726天×3/10000=78245.30元)；2、依法判决被告免除原告物业费三年；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月4日原告与被告签订了预售《商品房买卖合同》,合同约定,原告购买被告承建的颐和金凤花园B7-1-1103室,总面积79.85平方米,套内面积62.44平方米,房屋总价款359253元。被告应当在2015年9月30日前向原告交付商品房,对违约责任也进行了明确约定。合同签订后,原告向被告支付首付房款99253元,剩余260000元以公积金贷款的方式支付。被告在约定期限并未交付房屋。2015年10月11日被告出具《金凤花园一期延期交房说明》,承诺因其原因导致房屋延期交付,对金凤花园业主赠送2年物业费,购买车位再赠送1年物业费;2016年3月22日,被告出具《关于一期延期交付的协议》,承诺违约金赔付按照已付款万分之三每日计算直至取得工程竣工备案表为止。2018年5月27日被告交付房屋后,原告就违约金及免除物业费事宜多次与被告协商均未果。现原告为了维护其自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告颐和金凤公司辩称，一、被告逾期交房,主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素,应当免除违约责任。且原告尚未交实测面积与合同面积的房款差额,属于未交清房款,被告按合同不承担逾期交房违约责任。被告在开发建设过程中,金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付,金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路,限制施工车辆通行等因素,严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资,造成农民工挡工、上访,也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第三条第6项约定:“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力，故应免除责任。2018年4月经测量,涉案房屋实际面积为84.42平米,原告应补缴面积差额20561元。合同补充协议约定,在购买方未交清房款(含实测面积差额)的情况下,被告不承担逾期交房及办证的违约责任。原告至今尚未补交面积差价,故按合同约定被告不承担违约责任。二、即使被告承担违约责任,也应按照双方合同的约定计算违约金,原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计359253元,但主张的各项违约金就高达91340元,该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准,而是突破了合同标准。合同第12条约定,如果发生逾期交房,出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。补充协议约定:“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。”本案中双方合同是合法有效的,对违约责任的约定也十分明确,理应得到双方的遵守。迟延交房发生后,业主不是通过法律渠道理智维权,而是采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所,攀爬楼顶等极端行为向被告施压,为了维护稳定,在政府部门的要求下,被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定,被告在被胁迫的情况下作出承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。故原告所主张的违约责任即使成立,但其要求的违约金过高,超过了双方合同约定,应当予以减少。其次,违约金应是对原告损失的补偿,原告实际并没有遭受其诉请金额的损失。对于迟延交房期间的损失应当参照同类地段、同类房屋的租金来确定,而经了解上述租金每年约为1万元。故按租金计算也与原告主张的金额相差巨大。从公平的角度,原告的主张金额也应予以降低。三、涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件,小区配套设施完善,物业服务正常。原告已经于2016年12月9日接收了涉案房屋,原告已实际居住使用了房屋,其主张2016年12月9日之后的违约金,应当不予支持。原告主张的物业费实际并未向原告收取。综上,请求法院依法判决,维护被告的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《金凤花园一期延期交房说明》、《关于一期延期交付的协议》、视频，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的《关于颐和金凤花园一期工程延期交付致广大新老业主的告知书》、《金凤花园一期9月30日工期说明》、《【颐和工程播报】颐和金凤花园工程进度最新播报》，系打印件，无法核实其真实性，本院不予采信；3、被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》，本院采信真实性，对证明目的部分采信；4、被告提交的金凤区党委专题会议纪要，系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；5、被告提交的接处警登记表、照片、网络截图，无法达到证明目的，本院不予采信；6、被告提交的竣工备案登记表、测绘报告、收楼手续单、进场装修协议，客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月4日，原告李某1、陈某（买受人）与被告颐和金凤公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定二原告购买被告开发的的位××路房屋一套。合同约定预测建筑面积79.85㎡，单价4499.10元/㎡，房屋总价359253元，出卖人应于2015年9月30日前向买受人交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年9月30日交付房屋,买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款359253元。2015年10月11日，被告出具《金凤花园一期延期交房说明》针对延期交房提出相关补偿协议，协议内容说明所有购买金凤花园西区房屋并且按照房屋买卖合同约定履行了付款义务的业主，将统一享受被告公司每日万分之一点五的违约金，同时被告公司再额外赠送以上业主2年物业费，同时还作出了其他说明。2016年3月22日，被告针对金凤花园项目作出承诺：西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《竣工验收备案表》条件下交房，西区在5月30日后，东区在6月30日后,违约金赔付按照已付款万分之三/日计算,直至取得质检站核发的工程竣工备案表为止。违约金兑现时间于取得《竣工验收备案表》十个工作日之内结算，违约金一次性抵扣物业储备金及办理房屋产权证（契税、测绘配图费、房屋所有权登记费）等费用，剩余以现金方式结算。原告于2016年12月9日接收了涉案房屋。2018年4月27日，银川市房地产测绘中心出具《银川市房产测绘成果保告书》。2018年5月28日，被告取得颐和金凤花园一期B07号住宅楼的工程竣工验收备案表。因双方就违约金协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未按照合同约定期限和条件交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，作为买受人的原告未主张解除合同，被告应按照合同约定按日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不超过全部房价款的2%。但合同签订后，被告于2016年3月22日承诺每日按已付房款万分之三赔付原告违约金。综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，又鉴于原告于2016年12月9日已实际取得房屋占有使用权，原告主张被告赔付的违约金明显高于实际损失，且原告也未能提供证据证实其实际损失情况，故被告请求对违约金予以适当降低的辩解意见，本院予以采纳，本院酌定被告按照已付购房款每日万分之一点五承担违约金较为适宜。关于被告辩解原告已实现居住利益，被告不应承担违约金责任的理由，本院认为，根据合同约定，案涉房屋需取得竣工备案登记表及房屋测绘报告才符合交付条件。原告虽于2016年12月9日接收了涉案房屋，但房屋不符合合同约定的交付条件，故被告仍应承担违约责任。经本院核算，自2015年10月1日至2018年5月27日期间的违约金52271.31元（359253元×970天×0.00015）。因案涉房屋所提供物业服务的企业并非本案被告，其不是物业服务合同的相对方，故对于原告主张被告免除原告物业费三年的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的延期交房原因属于不可抗力的辩解，因其提供的证据尚不足以证实其主张，故对其辩解本院不予采纳。对于被告提出的原告未交清房屋实测面积差额房款而不应承担违约责任的辩解，因被告未提交证据予以证实其向原告履行了告知补交房款义务，且在实测面积报告结果出来之前，原告依约履行合同义务并不存在违约情形，故对其辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某1、陈某支付自2015年10月1日至2018年5月27日期间的逾期交房违约金52271.31元；二、驳回原告李某1、陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元（已减半收取），由原告李某1、陈某负担446元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担596元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇二〇年一月十九日书记员 杨晓云附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。