广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8953号原告：吴瑜宽，男，1964年2月13日出生，汉族，住清远市清城区牛皇庙**，公民身份号码441************913。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。被告：广州市慧生文化发展有限公司，住所地广州市天河区**************A11（仅限办公）。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴江泉，该公司员工。委托诉讼代理人：张小梅，该公司员工原告吴瑜宽与被告广州市慧生文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴瑜宽的委托诉讼代理人江志远，被告广州市慧生文化发展有限公司的委托诉讼代理人张小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑜宽向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2019年6月25日止的拖欠租金66000元以及因逾期支付而产生的违约金2200元（暂计至2019年10月30日止）。2、判令被告以第1项的66000元拖欠租金为基数，从2019年12月1日起按每月2%的比例支付违约金，直到全部付清为止。3、判令被告从2019年7月3日起参照租赁合同约定的租金标准11000元/月向原告支付商铺占用费，直到被告实际迁出租赁物并按合同约定合格交还给原告为止。暂计至2019年11月2日，已产生商铺占用费44000元；4、判令被告向原告返还原告己垫付的截至2019年9月份的公摊费、生活垃圾处理费、商铺物业管理费、商业用水费共5250.89元，并承担从2019年10月1日起至被告实际迁出租赁物并按合同约定合格交还给原告为止所产生的上述费用；5、判令被告承担原告因追究被告违约的法律责任而支付的律师费8000元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。上述第1、2、3、4、5点的诉讼金额暂合计为125450.89元。事实和理由：二、原告与被告于2018年1月25日签订租赁合同，将位于清远市清城区*******************出租给被告用于办公使用，合同约定租期5年。合同约定第一年租金每月10000元，第二、三年租金每月11000元，第四、五年租金每月12100元，从2018年2月26日起计租，租金在每月26号前支付。租赁合同第三条第3点中约定如拖欠租金超过7天以上，原告有权每天按实欠租金5%向被告收取滞纳金；拖欠租金超过30天，原告有权解除合同，且不退还保证金30000元。合同签订后，原告依约向被告出租了商铺，被告开始也能依约支付租金，但自2019年1月26日开始，被告出现拖欠租金及物业管理费、水电费等相关费用，在此期间，原告多次催促。最终，双方于2019年6月底经协商达成一致，签订租赁合同解除及拖欠租金分期支付协议书，双方确认截至2019年6月份，被告拖欠租金66000元，约定分四期付清：1、2019年6月27日支付22000元；2、2019年9月30日前支付22000元；3、2019年10月30日前支付11000元；4、2019年11月30日前支付11000元。逾期支付按所欠金额每月按5%支付违约金。鉴于每月5%的约定过高，原告依法律规定按每月2%计算，计至2019年10月30日，己经产生违约金2200元。但在租赁合同解除及拖欠租金分期支付协议书签订后，被告至今一分未付，也没有按照协议书第五点的约定，在第一笔分期款支付后五天内即2019年7月2日前自行清理场内被告所有的物品，将商铺交还原告，而是一直没有清理搬迁，至今未将所租商铺和空调等设备依约交还原告，仍然处于占用状态。原告有权依法参照租金标准11000元/月，要求被告支付商铺占用费，直到被告全部迁出并按合同约定交还原告为止，暂计至2019年11月2日己占用4个月，产生商铺占用费44000元。被告不仅拖欠原告的租金，还拖欠了公摊费、生活垃圾处理费、商铺物业管理费、商业用水费等费用，截至2019年9月30日，共欠费5250.89元；由于原告是物权人，在物业公司的多次催促下，只好代被告垫付了5250.89元。根据租赁合同约定，这些费用是由被告承担的，原告有权要求被告予以返还，并继续承担从2019年10月1日起至被告实际迁出租赁物并按合同约定合格交还给原告为止所产生的上述费用。根据租赁合同解除及拖欠租金分期支付协议书第一条的约定，因为是被告违约拖欠租金导致提前解除合同，因此，所有违约的法律责任包括拖欠的租金、物管费、水电费及其它违约金、保证金、甚至律师费、诉讼费等等均由被告承担。现在，由于被告一而再的违约，导致产生本案诉讼，因此，由此产生的律师费8000元和诉讼费，应当依约由被告承担。鉴于上述，现根据合同法、民事诉讼法的相关规定，对被告提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。被告广州市慧生文化发展有限公司书面答辩称：一、答辩人无需支付任何商铺占用费（已产生的44000元，暂计至2019年11月2日，直至答辩人实际迁出日）。二、答辩人无需承担从2019年7月5日起的公摊费、商铺物业管理费、商业用水费等任何费用。三、对于被答辩人要求答辩人支付违约金的请求（每月按2%的比例支付），答辩人认为合同约定的违约金过高，要求调低。四、被答辩人就本案约定的律师费标准过高，请法院调低或驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认如下事实：2018年1月25日，原告吴瑜宽（甲方、出租方）与被告广州市慧生文化发展有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，就乙方承租甲方位于清远市清城区******************（下称涉案商铺）相关事宜进行了约定。双方约定租赁期限5年，自2018年1月25日起至2023年2月25日止。租金10000元/月，第一年租金保持不变，第二年开始每隔两年递增10%，即第二、三年租金11000元/月，第四、五年租金12100元/月。物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳。乙方拖欠房租超过30天的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物。合同并就其他事项作了约定。2019年7月4日，原、被告决定终止租赁关系，并签订《解除及拖欠租金分期支付协议书》，内容如下：甲（即原告）、乙（即被告）双方于2018年11月25号签订了位于清远市清城区*****************的《租赁合同》，租期为五年。现因承租方长期拖欠租金及其他经营问题而引起乙方单方提出退租。经双方协商如下各条款供甲、乙方共同执行：（一）因承租方（乙方）长期拖欠租金、物管费并单方面提出退租，原甲、乙双方签订的《租赁合同》中所有违约的法律责任（包括拖欠的租金、物管费、水电费及其他违约金、保证金、甚至律师费、诉讼费等等）均由承租方承担。（二）经双方共同计算确认承租方共计欠出租方租金总金额为66000元整。（三）承租方所欠出租方的物管费由承租方直接到东方巴黎物管处交清（至2019年6月30日止）。（四）承租方（乙方）所欠出租方租金按如下分期时间支付：1、承租方于2019年6月27日向出租方支付22000元整租金。2、承租方于2019年9月30日前向出租方支付22000元整租金。3、承租方于2019年10月30日前向出租方支付11000元整租金。4、承租方于2019年11月30日前向出租方支付11000元整租金。即付清所有租金欠款。（五）承租方支付完上述租金分期支付的第一笔欠款后五天内承租方自行清理场内所有（乙方）物品，并将原商铺移交还出租方，并由出租方自行处理。（六）承租方按《原合同》相关条款应支付给出租方的逾期交租金的利息，出租方为友好考虑作出让步减免处理。（七）如乙方未能按本协议各条款的分期支付时间逾期付款时，承租方应按所欠租金的金额每月按5%向出租方支付违约金。上述最后一期所欠租金支付完毕后原《租赁合同》自然解除。庭审中，原、被告双方确认原《租赁合同》于2019年7月4日解除。原告主张被告于2019年12月30日才交还商铺，并确认其在2019年12月底将商铺出租他人。被告则主张其只使用涉案商铺至2019年7月4日。另查明，2019年10月10日，原告缴纳了涉案商铺2018年12月1日至2019年8月31日的公摊费46.2元、生活垃圾处理费90元、2019年1月1日至2019年9月30日的物业管理费5114.07元以及2019年1月1日至2019年1月31日的水费0.62元。再查明，原告为实现本案债权委托了广东明典律师事务所指派律师参加诉讼，并支付律师费8000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》及《解除及拖欠租金分期支付协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于拖欠的租金，《解除及拖欠租金分期支付协议书》约定被告欠原告租金66000元，并约定了分期支付的具体时间，现被告并未按照约定支付租金，其行为已属违约，故原告要求被告支付租金66000元的事实清楚，证据充分，本院予以支持。双方约定违约金按所欠租金每月5%计算，现原告自行调整为月2%，符合法律规定，本院予以照准。被告抗辩认为2%过高，应再调低的理据不足，本院不予采纳。故2019年6月28日-2019年9月29日的违约金为1320元（22000*2%*3），2019年9月30日-2019年10月29日的违约金为880元（44000*2%），2019年10月30日-2019年11月29日的违约金为1100元（55000*2%），2019年11月30日起的违约金应以66000元基数，按月2%计算至租金实际付清之日止。现原告只主张违约金计至2019年10月30日为2200元以及2019年12月1日之后的违约金，未超出上述范围，本院予以支持。关于商铺占用费，原《租赁合同》约定拖欠租金超过30日的，原告有权收回商铺。《解除及拖欠租金分期支付协议书》约定被告应在支付第一期欠款后自行清理商铺交还原告，并由原告自行处理。且被告也自述其在2019年7月4日后未再使用过涉案商铺。虽然原告主张被告在2019年12月30日才交还商铺，但原告并未举证证明被告在2019年12月30日有清理商铺内物品并搬离的行为，说明原告在此期间是可以支配该商铺的，因此原告主张商铺占用费的依据不足，本院不予支持。关于物管费、水费、公摊费及生活垃圾处理费，《解除及拖欠租金分期支付协议书》约定被告应自行缴纳2019年6月30日之前的物管费，故被告负担的物管费应为3409.38元（5114.07/9*6）。被告2019年7月4日后未再使用过涉案商铺，故其应负担的公摊费、生活垃圾处理费及水费均应只计算至2019年7月4日，金额分别为35.93元（46.2/9*7）、70元（90/9*7）以及0.62元。关于律师费，《解除及拖欠租金分期支付协议书》约定律师费由被告承担，本案原告提供了发票，证实其为实现本案债权已实际支付律师费8000元，且经本院审核，该律师费未超过广东省律师服务政府指导价，故原告要求被告支付律师费8000元的事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市慧生文化发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴瑜宽支付租金66000元及违约金（违约金计至2019年10月30日为2200元，从2019年12月1日起以66000元基数，按月2%计付至租金付清之日止）；二、被告广州市慧生文化发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴瑜宽支付公摊费35.93元、生活垃圾处理费70元、水费0.62元、物管费3409.38元，合计3515.93元；三、被告广州市慧生文化发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴瑜宽支付律师费8000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405元，由被告负担893元，原告负担512元。保全费1147元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  童伟娟二〇二〇年一月二十日书记员  卢绮珊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。