湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11953号上诉人（原审被告）武汉卓悦假日酒店投资管理有限公司，住所地洪山区卓刀泉南路**。法定代表人：童梅林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘子旋、吴海，湖北悟见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周艳，女，1979年9月24日出生，汉族，住武汉巿洪山区。上诉人武汉卓悦假日酒店投资管理有限公司（以下简称卓悦假日酒店）因与被上诉人周艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3143号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。卓悦假日酒店的上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。2，本案一、二审案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案涉诉合同履行期间，因国家政策调整及经济形势的影响，导致上诉人酒店经营困难，随着国家经济形势持续下滑和政策调整，特别是大幅降低、限制和取消三公消费等因素影响，上诉人的经营状况加剧恶化且无法改善，已经出现严重入不敷出的局面，上诉人确已无能力继续履行合同义务。2016年期间上诉人先后多次以书面函告形式通知被上诉人解除合同关系并退还承租房屋，但被上诉人拒不配合办理收房事宜，导致涉诉房屋长期处于闲置状态。上诉人认为现阶段客观情况已经发生了被上诉人与上诉人订立合同时无法预见的、非商业风险造成的重大变化，继续履行合同将给上诉人带来巨大经济损失，对上诉人明显不公平，符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定的上诉人可以请求人民法院解除合同的条件。同时，由于承租房屋长期处于闲置状态，继续履行合同将导致资源严重浪费，于双方均不利。另外，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第二款及《设备折旧补偿合同》第十条第二款的约定，上诉人亦可以中途退租，解除合同。故上诉人认为一审法院判决上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》和《设备折旧补偿合同》明显错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。周艳辩称：上诉人所说的政策调整，根据国家统计数据，经济形势不是下滑，而是上升。涉案租赁房屋附近有学校、社区、、地铁口，地段很有优势不是仅针对三公经费人群。上诉人的经营风险不应作为不支付租金的借口，况且该酒店已经经营12年。上诉人所说的有权解除合同的事由与法律规定不符，不属于不可抗力。上诉人说房间长期处于闲置状态，经我自己取证，该房门并非闲置，有人居住。涉案租赁合同和设备折旧合同有约定，双方约定了解除合同的解除情形，属于约定解除，上诉人没有约定解除权。周艳的一审诉讼请求：1、判令卓悦假日酒店继续履行《房屋租赁合同》和《设备折旧补偿合同》；2、卓悦假日酒店支付已到期的房屋租金及设备折旧补偿金共计71552元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍支付自2016年4月29日起至2019年2月28日的逾期付款违约金18419元（每月租金及设备折旧补偿金单独计算利息，至实际清偿之日止）；3、本案所有诉讼费用由卓悦假日酒店负担。一审法院认定事实：2007年12月16日，周艳、卓悦假日酒店双方签订了《房屋租赁合同》，约定：周艳女向卓悦假日酒店出租位于武汉巿洪山区卓刀泉南路45号恒源卓悦假曰酒店公寓，房号为11058的房屋；租赁期限为12年，从2008年10月28日至2020年10月28日止；租金：2008年10月28日至2011年10月28日，该房屋租金为每月843元，每年为10116元；2011年10月29日至2014年10月28日，该房屋租金为每月904元，每年为10848元；2014年10月29日至2017年10月28日，该房屋租金为每月1024元，每年12288元；2017年10月29日至2020年10月28日，该房屋租金为每月1084元，每年为13008元；若卓悦假日酒店逾期支付租金，每逾期一日，则卓悦假日酒店按日租金50%。支付滞纳金，但最长逾期不得超过三个月，否则周艳有权收回出租房屋。合同还约定，由周艳承担租金收入所产生的税费并自行缴纳，并向卓悦假日酒店出具税票，否则卓悦假日酒店将按税法规定代为扣除相关税费。同日，双方又签订了《设备折旧补偿合同》，约定卓悦假日酒店在租赁周艳该房屋期间，还应支付设备折旧补偿费，其设备设施使用期限、设备折旧补偿费金额及涨幅、税费缴纳、违约责任等与上述关于房屋租金的合同约定一致。上述合同签订后，周艳如期向卓悦假日酒店交付了租赁房屋。2016年4月，卓悦假日酒店因拖欠周艳2015年12月29日至2016年4月29日租金及设备折旧费未付，周艳为此诉至法院，案经审理，法院于2017年11月28日作出（2016）鄂0111民初1828号民事判决书，判令卓悦假日酒店继续履行合同并支付租金及设备折旧费7910.4元及违约金。该判决已经生效并执行完毕。但2016年4月29日之后的租金及设备折旧费卓悦假日酒店至今未能履行支付，在此期间，卓悦假日酒店曾于2016年6月25日和2016年12月28日向周艳发送《解除合同通知书》、《通知书》，要求确认双方合同于2016年7月5日解除，房屋同日移交，并要求周艳七日内与卓悦假日酒店办理相关手续。周艳承认收到通知书，但认为卓悦假日酒店系违约方，无法定解除权并单方提出解约，卓悦假日酒店应继续履行合同义务。故周艳一直不承认双方合同已经解除，也未与卓悦假日酒店办理退租及房屋移交手续。一审法院认为：本案中，周艳依约向卓悦假日酒店交付了租赁房屋，而卓悦假日酒店长期欠付周艳女租金及设备折旧费，构成违约，系合同的违约方，根据合同法的相关规定以及本案合同约定，卓悦假日酒店并不具备法定或者约定的合同解除权。虽然《房屋租赁合同》和《设备折旧补偿合同》分别约定“在租赁期间内，乙方（被告）未经甲方同意，中途退租的（或中途解除本合同的），乙方应承担违约金壹万元”，但该合同条款应属于对卓悦假日酒店违约行为的制裁条款，而非合同约定的解除条件，卓悦假日酒店不能依据该条款而擅自解除合同。故卓悦假日酒店分别于2016年6月25日和2016年12月28日向周艳发送《解除合同通知书》及《通知书》，当属无效。卓悦假日酒店要求确认双方合同已于2016年7月5日解除的抗辩理由，于法无据，法院不予釆纳。而周艳主张卓悦假日酒店继续履行合同的诉请，于法有据，法院应予以支持。本案合同合法有效，周艳、卓悦假日酒店均应恪守履行。现卓悦假日酒店拖欠周艳2016年4月29日至2019年2月28日期间的租金及设备折旧费，已经违约，应承担违约责任。关于周艳诉请的租金及设备折旧费。双方当事人已按卓悦假日酒店代缴税费的方式实际履行合同，故卓悦假日酒店应按扣除代缴税费后金额向周艳支付租金及设备折旧费。卓悦假日酒店实际应支付周艳的租金及设备折旧费为68689.92元[（1024元/月+1024元/月）×18个月×（1-4%）+（1084元/月+1084元/月）×16个月×（1-4%）]，周艳此项诉请金额超出部分法院不予支持。关于周艳诉请的违约金，周艳要求卓悦假日酒店按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍支付自2016年4月29日起至2019年2月28日的逾期付款违约金，卓悦假日酒店则主张降低违约金计算标准，按中国人民银行同期贷款基准利率1倍计算，法院认为卓悦假日酒店主张的违约金计算标准符合周艳实际损失要求，应予釆纳。据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》〉第二十九条，判决：一、武汉卓悦假日酒店投资管理有限公司继续履行《房屋租赁合同》和《设备折旧补偿合同》；二、武汉卓悦假曰酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付周艳房屋租金及设备折旧费68689.92元；三、武汉卓悦假日酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付周艳违约金（以欠付的月租金及设备折旧费金额为基数，从2016年4月29日起分别自每月租金及设备折旧费应付日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付）；四、驳回周艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1025元，由武汉卓悦假曰酒店投资管理有限公司负担。二审中，周艳女向本院提交了一组涉案酒店外观照片，拟证实涉案酒店并非空置。经质证，卓悦假日酒店对照片真实性无异议，但认为没有办法看出是周艳的房子，不能达到其证明目的。对该组证据，本院不予采信。本院二审中查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审焦点问题在于卓悦假日酒店是否享有合同解除权。依合同解除权产生的条件不同，可将其分为法定解除权和约定解除权。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权包括以下几种情形（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据前述规定第三项、第四项的规定，主张法定解除权的前提条件必须是合同相对方违反合同约定，本案中周艳并不存在违约情形，相反是卓悦假日酒店存在违约，因此卓悦假日酒店并不享有法定解除权。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据该条法律规定，约定解除权必须合同明确约定解除的条件并且该条件已经成就，否则不能随意单方面行使约定解除权。本案中，《房屋租赁合同》和《设备折旧补偿合同》并未明确约定解除合同的条件，卓悦假日酒店无权主张解除合同。三、卓悦假日酒店提出的在本案涉诉合同履行期间，因国家政策调整及经济形势的影响，经营状况加剧恶化且无法改善等问题，系其应自行承担的经营风险，不属于法定解除的事由。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。前述违约责任，守约方可以选择主张要求对方承担其中的一种或者数种方式。卓悦假日酒店作为违约方，周艳要求其继续履行合同并赔偿利息损失具有事实与法律依据。综上所述，武汉卓悦假日酒店投资管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由武汉卓悦假日酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二〇年一月十八日书记员  阮小琴