广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0304民初33903号 原告（反诉被告）：深圳融发投资有限公司。 法定代表人：陈小海。 委托诉讼代理人：黄莉，北京市康达（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫梓林，北京市康达（深圳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏方寸间餐饮管理有限公司。 法定代表人：史先君。 委托诉讼代理人：罗大有，广东淘法律师事务所律师。 委托代理人：刘鑫，广东淘法律师事务所实习律师。 上列原告深圳融发投资有限公司（以下简称“融发公司”）诉被告江苏方寸间餐饮管理有限公司（以下简称“方寸间公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，案件承办人为审判员姚璇娟。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其管辖权异议，被告不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2019年1月14日作出（2019）粤03民辖终150号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原审裁定。2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。被告对本案提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月19日、2019年10月14日对本诉、反诉合并进行了审理，原告委托代理人巫梓林，被告委托代理人罗大有、刘鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告融发公司向本院提出诉讼请求：1.确认《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》于2017年12月31日解除，被告向原告支付拖欠的租金、POS机月租、管理费、推广费、水费、排污费、电费、垃圾处理费、刷卡手续费等费用共计441335.79元及滞纳金19799.27元（滞纳金自每月欠付费用之日起暂计至2018年3月20日，之后的滞纳金应计算至被告支付完全部欠款之日止，详见附表）；2.被告承担原告支付的律师费20000元；3.被告承担本案所有诉讼费用。 事实和理由：被告承租原告的商铺，于2016年8月7日与原告签订合同编号为2-G1的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定被告租赁位于深圳市福田区某某商铺（以下简称“涉案商铺”）用于餐饮经营活动，租赁期限为2016年8月15日至2021年8月14日。涉案合同对租赁商铺的各项费用约定为：第二年（自2017年8月15日起）租金为每月214632.92元，管理费为每月共计31719.15元，推广费每月共计4229.22元，租金、管理费和推广费的交付时间为每月25日或之前预付下个月基本租金；水电费的计算标准按照政府相关规定及皇庭国商购物广场实际用耗结合计算，被告须自行承担，每月的水电费被告需按照原告的收费通知单所约定的日期支付；被告须承担与该商铺使用有关的通讯费、燃气费及其他费用；合同有效期内，被告不得以任何理由要求原告从其交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向原告交纳的租金和其他款项；租赁期限内被告必须租用原告提供的POS专用收银设备，设备使用费为500元/月/台，该费用在商铺起租日开始计算，与基本租金同时支付，刷卡手续费由被告按照国内卡餐饮1.5%，零售1%，国外卡3%的标准承担。涉案合同对违约责任约定为在租赁期间内，被告逾期交付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之五交付滞纳金；在租赁期限内被告拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日以上的，或者未经原告同意而中断、停止经营活动5天以上的，原告有权单方面终止合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金不予退还；原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及原告行使合同项下任何权利而引起的所有费用、开支均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支。被告拖欠租金及其他费用并擅自停止营业，原告被迫在2017年12月27日作出《解除租赁合同通知书》，决定单方终止合同，并要求被告在2017年12月31日前交还租赁物业，双方合同于2017年12月27日解除。截至2017年12月31日，被告拖欠原告租金325773.84元，POS机月租1000元、管理费63438.3元、推广费8458.44元、水费1674.75元、排污费452.52元、电费38400元、垃圾处理费101.81元、刷卡手续费2036.13元，合计441335.79元。被告长期拖欠包括租金在内的租赁费用并擅自停止营业的行为，已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告方寸间公司辩称，一、原告于2017年12月27日单方发函解除合同的行为属于非法解除合同，该行为不应发生法律效力。理由如下：1.被告未支付租金是因为双方在2017年7月至2017年12月间均在协商将涉案商铺分割为两部分，增加被告下属经营品牌，但仍由被告统一经营，该事项已由原告方代表文经理在2017年9月18日经微信回复被告：“公司领导已同意。”因此被告没有恶意拖欠租金的主观故意，也没有拖欠租金的实际行为；2.原告单方解除合同的行为违反了涉案租赁合同第14.1.1.3条的规定，根据该条规定，被告违反本合同及其补充条款的约定，且经原告提出后的10个工作日内，被告未予纠正的，原告有权提出解除合同。而原告单方解除合同的行为并不符合该合同条款的约定，属于违法解除；3.实际上原告在2017年12月19日已经单方停止对涉案商铺供电，导致被告无法正常使用商铺，2017年12月22日原告直接强制将涉案商铺大门锁上，亦不允许被告人员进出，不允许被告将商铺内的所有经营物品撤离。因此原告实际在2017年12月22日已将涉案商铺强制收回，原告该行为已实际解除涉案合同。因此，原告于2017年12月27日再向被告发出书面函件解除涉案合同已经没有意义，也是无效的。 二、原告在起诉状中没有提出关于不予退还或者是没收被告所交纳的租赁保证金、管理费保证金和水电押金的诉讼请求，因此原告无权没收被告交纳的上述三项保证金和押金。即使涉案合同第16.5条有约定不予退还租赁保证金的情形，但合同中没有任何条款约定管理费保证金和水电费押金扣除的相关情形。因此，对于管理费保证金和水电费押金，原告必须无条件予以退回。 三、原告在起诉状中提出被告拖欠水电费、排污费和垃圾处理费等费用，但原告没有提供证据证明被告实际使用水表、电表的刻度区间，无法证明被告实际损耗的和使用的水费、电费的金额。 四、鉴于原告在2017年12月22日已经强制锁住商铺大门，收回涉案商铺。因此，被告使用涉案商铺所有费用计算的截止日期应为2017年12月22日，而不是原告在起诉状附表里计算的2017年12月31日。 五、涉案合同约定的推广费属于原告滥收费，没有任何法律依据，原告也没有提供证据证明其进行了营销推广宣传并支出相应的营销费用。因此，原告所收取的推广费须退还被告。 六、原告在起诉状中所列的代被告收取的刷卡费用20543.02元，该费用属于被告所有，原告应该退回给被告。 被告方寸间公司向本院提出反诉请求：1.融发公司2017年12月27日解除双方签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》的行为无效；2.融发公司退还所收取的租赁保证金408824.6元、管理费保证金63438.3元、商品质量保证金200000元、水电押金21146.1元，并按照同期银行贷款利率标准，承担上述应退各项保证金款项从2018年2月1日起至实际退还之日止的全部利息；3.融发公司退还已经收取的全部推广费54979.86元，并按照同期银行贷款利率标准，承担上述款项从2018年2月1日起至实际退还之日止的全部利息；4.融发公司退还所扣押的租赁场所内的经营资产及各项设施设备、食材或直接赔偿因不能退还资产造成原告的全部经济损失618221.27元；5.融发公司赔偿方寸间公司装修费经济损失1172838.42元；6.融发公司承担方寸间公司的律师费支出45000元；7.本案全部诉讼费用由融发公司承担。诉讼过程中，被告方寸间公司撤回了要求融发公司返还商品质量保证金200000元的反诉请求；变更第4项反诉请求为融发公司退还所扣押的租赁场所内的经营资产及各项设施设备、食材或直接赔偿因不能退还资产造成原告的全部经济损失611510元。 反诉的事实和理由：融发公司与方寸间公司于2016年8月7日签订了合同编号为2-G1的涉案合同，方寸间公司承租融发公司位于深圳市福田区某某商铺，租赁用途为餐饮经营活动，租赁期限为2016年8月15日至2021年8月14日。该合同对租金标准、各项保证金及双方违约责任都进行了具体约定。合同签订后，方寸间公司按照约定缴纳了租赁保证金408824.6元、管理费保证金63438.3元、水电押金21146.1元，并且花费资金进行商铺装修和购置全套设施设备，其中装修费支出1503639元，采购经营设施设备支出641321元。商铺正常开业后，方寸间公司一直努力诚信经营，严格履行合同，从未拖欠租金及其它费用。2017年7月，爆发韩国萨德反导系统事件，国内出现反韩情绪，方寸间公司的“喜来稀肉”烤肉（韩国风味）餐厅经营受到了较严重影响，营业状况出现下降。为扭转不利经营状况，方寸间公司准备在涉案商铺内再增加一个下属经营品牌“一介狮”，对原有商铺经营面积进行分割、重新划分经营区域，整体经营人仍是方寸间公司。为此方寸间公司法定代表人史先君按照合同约定，向融发公司的代表文经理提出申请，并多次在微信沟通中，按照融发公司的要求，提供了调整经营的效果图、《皇庭店切割图》《一介狮》设计图纸等，文经理在2017年9月18日回复史先君：公司已经允许了（即融发公司批准了方寸间公司将商铺分割调整为两个品牌进行经营的申请）。即使方寸间公司受到韩国萨德事件的不良影响，在和融发公司代表文经理长达两个月的沟通过程中，方寸间公司仍然自行克服经营压力和困难，准时向融发公司缴纳租金及各项费用，没有拖欠费用。自2017年9月18日后，文经理一直回复说在走公司内部程序，方寸间公司为此投入时间和大量资金准备进行商铺分割、重新设计和装修，但融发公司却违背之前已同意方寸间公司分割改造的承诺，在未事先通知方寸间公司的情况下，于2017年12月19日突然对涉案商铺断电，2017年12月22日融发公司再次未经方寸间公司同意，擅自锁住涉案商铺大门，禁止方寸间公司员工出入，导致公司无法正常经营。后经多次交涉，融发公司始终未纠正其行为，并进一步违反合同约定，在其强行断电锁门一周后的2017年12月28日，单方发出《解除租赁合同通知书》，2017年12月31日在没有任何通知的情况下，将方寸间公司在涉案商铺内价值557949.27元的设施设备和价值53561.7元的食材强行搬离，方寸间公司至今不知道上述设施设备和食材在哪里。2018年1月，融发公司在未与方寸间公司协商一致解决租赁纠纷的情况下，又将涉案商铺对外出租给深圳泰炙美见餐饮有限公司经营泰炙泰式火锅，导致涉案合同无法继续履行。融发公司上述一系列行为，已经严重违反了合同约定，侵害了方寸间公司的合法财产和作为合法承租人的权益，融发公司单方解除合同的行为无效。鉴于融发公司的严重违约行为，已经导致合同无法继续履行，方寸间公司要求融发公司退回全部保证金，退回已收取的全部推广费，返还其扣押的方寸间公司全部经营资产及各项设施设备，无法返还的，须予以赔偿，并赔偿方寸间公司的装修费等全部经济损失。综上所述，方寸间公司的违约行为侵害了融发公司的合法权益，应按照合同及法律规定承担违约赔偿责任。为维护方寸间公司的合法权益，特提起反诉，请求法院判如所请。 融发公司对方寸间公司的反诉辩称，一、涉案合同解除是因为方寸间公司违反合同约定拖欠租金、管理费等费用，融发公司被迫于2017年12月27日发出解除租赁合同通知书，双方合同关系已于2017年12月31日解除，双方合同已不能继续履行，所以方寸间公司的第一项反诉请求不应得到支持。 二、针对方寸间公司要求融发公司退还所收取的租赁保证金、管理费保证金、水电费押金及支付利息的反诉请求。 1.根据涉案合同第1.5条、1.7条、4.7.1条、4.8条、16.5条，租赁保证金和管理费保证金只是作为方寸间公司履行合同义务的保证，在方寸间公司违约而导致合同解除的情况下，租赁保证金和管理费保证金不予退还，因此方寸间公司请求返还租赁保证金和管理费保证金的诉求不应得到支持。 2.涉案合同第4.5.3条约定的水电费押金，须在合同结束且双方就租赁该商铺产生的一切权利、义务、责任清理完毕后，融发公司才不计息退还给方寸间公司，因此方寸间公司要求返还水电费押金的诉求不应得到支持。 3.涉案合同第13.5条约定，合同结束后，在方寸间公司撤场前应向融发公司缴纳商品质量保证金，融发公司有权从方寸间公司未结款中扣除商品质量保证金，本案质量保证金系因方寸间公司违约导致合同解除，方寸间公司根本未向融发公司缴纳商品质量保证金，因此方寸间公司要求返还商品质量保证金的诉求不应得到支持。 三、针对方寸间公司要求融发公司退还已收取全部推广费的反诉请求。涉案合同第4.4条、第20.20.5条约定，方寸间公司有义务按照合同约定的方式和金额支付推广费，方寸间公司要求退还推广费的诉求不应得到支持，且方寸间公司也没有提交任何证据证明其缴纳过上述推广费。 四、依据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，在方寸间公司没有支付拖欠的租赁费用前，融发公司有权留置已经占有的动产并有权就该动产优先受偿，所以方寸间公司要求返还水电费押金及其他遗留物品的诉求，不应得到支持。方寸间公司的遗留物品应以融发公司清点的物品明细为准，融发公司的清点明细中没有食材，方寸间公司主张原食材损失，缺乏事实依据不应得到支持。 五、根据涉案合同第13.2条、13.4条的约定，合同结束后，方寸间公司应将商铺恢复至商铺交付时的状态，逾期交还商铺，该商户的装修及所有附属设施、设备属于融发公司所有或由融发公司拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，所以方寸间公司无权要求融发公司赔偿装修损失。 六、关于方寸间公司反诉请求的第六项，本案是因方寸间公司违约导致的纠纷，过错责任均在方寸间公司，且方寸间公司主张律师费没有合同依据，因此方寸间公司无权要求融发公司支付律师费。 经审理查明，2016年8月7日，原告融发公司（出租方）与被告方寸间公司（承租方）签订《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称“涉案合同”）。该合同载明，融发公司将坐落于深圳市福田区某某商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给方寸间公司使用，该商铺计租面积为建筑面积共704.87平方米，商铺的使用面积为387.68平方米，双方同意该商铺计租的建筑面积=商铺使用面积除以55%使用率；方寸间公司承诺租赁该商铺用于餐饮（烤肉）经营活动，从事经营项目的品牌为喜来稀肉；商铺的租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日，预计交付日为2016年8月15日，装修免租期60天，方寸间公司须于2016年10月13日前完成涉案商铺的装修并开始正式营业；第1年（自2016年8月15日起）每月基本租金204412.3元或当月总营业额之14%，两者取高；第2年（自2017年8月15日起）每月基本租金214632.92元或当月总营业额之14%，两者取高；……；方寸间公司应交纳涉案商铺的管理费每月31719.15元，商铺的推广费每月4229.22元；方寸间公司应向融发公司交纳该商铺的租赁保证金共计408824.6元，商铺管理费保证金63438.3元；涉案商铺的商品质量保证金20万元；方寸间公司应向融发公司交纳涉案商铺的水、电费押金共计21146.1元；涉案商铺的装修押金共计42292.2元；双方均确认合同有效期内，乙方销售任务为月均销售额120万元。 第四条租金、管理费等费用及其支付方式。4.1.1（2）商铺的基本租金由方寸间公司按月基本租金方式向融发公司预付。……本合同约定的装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日），方寸间公司向融发公司预付下个月的基本租金；4.2管理费4.2.2其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），由方寸间公司向融发公司预付下个月的管理费；4.4推广费4.4.1方寸间公司同意接受融发公司的推广活动并承诺为此向融发公司支付推广费；4.4.2其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），由方寸间公司向融发公司预付下个月的推广费；4.5水、电费4.5.1每月的水、电费方寸间公司需按融发公司的收费通知单所约定的日期支付；4.5.3融发公司须在本合同结束及方寸间公司把该商铺交还给融发公司，且双方就租赁涉案商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向方寸间公司退还水、电费押金（不计利息）；4.7.1方寸间公司应向融发公司交纳相当于2个月基本租金的租赁保证金，该租赁保证金不是方寸间公司预付的租金、管理费及推广费，仅是方寸间公司履行本合同约定义务的保证；4.8管理费保证金4.8.1管理费保证金不能作为方寸间公司违约的免责或冲抵款项；4.8.2方寸间公司要求提前解除或终止合同的，方寸间公司同意管理费保证金作为违约金支付给融发公司，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行；4.8.3本保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，方寸间公司违约的，除执行保证金条款外，其它违约责任条款仍应执行；4.9方寸间公司依据本合同应支付的租金、推广费及其他费用以银行转账方式存入融发公司指定的账户，公司名称：深圳融发投资有限公司，收款账号：1XXXXXX********；方寸间公司依据本合同应支付的管理费、水电费及其他物业管理费用以银行转账方式存入融发公司委托之物业管理公司指定的账户，公司名称：深圳国商物业管理有限公司福田分公司，收款账号：1XXXXXX********。 第六条装修免租期6.3装修免租期内，方寸间公司无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费以及装修和经营活动而产生的政府税费及其他费用。 第九条经营条款9.3方寸间公司在租赁期限内必须租用方寸间公司提供的POS专用收银设备，并遵守相关规定，不得擅自安装其他收银设备，方寸间公司向融发公司缴纳设备使用费500元/月/条，该费用于商铺起租日开始计算，与基本租金同时支付；9.3.1涉案商铺的营业每日销售现金由方寸间公司直接收取，不须缴交融发公司，而银行卡、支票等除现金外的其他付款方式，由融发公司收取，融发公司于下个月第20个工作日前将上一月的该等非现金付款款项支付方寸间公司，刷卡手续费由方寸间公司承担，国内卡餐饮1.5%，零售1%，国外卡3%。 第十条转租、续租及商铺权属处分10.1未经融发公司书面同意，方寸间公司不得以任何形式将商铺转租、更换品牌、委任或特许第三方经营和管理涉案商铺。 第十三条商铺交还13.1交还日期及适用范围13.1.1方寸间公司应当于本合同约定的租期结束当天交还涉案商铺；13.2交还状况及装修和附属设施、设备的归属13.2.1合同结束，融发公司有权要求方寸间公司自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态；13.4逾期交还的后果13.4.1如果方寸间公司未按照本合同第13.1条的规定交还该商铺，则融发公司有权选择采用下述方法之一收回商铺，因此而产生的费用由方寸间公司承担：该商铺内的一切动产搬离涉案商铺，商铺之装修及所有附属设施、设备属融发公司所有，融发公司无须给予方寸间公司补偿。将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备、设施拆除；13.4.2方寸间公司逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向融发公司支付违约金，直至方寸间公司交还该商铺或融发公司依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。融发公司有权自行处理方寸间公司在商铺内的任何物品及保留向方寸间公司追收因处理遗留物品而产生的其他费用的权利。 第十四条合同提前终止的条件14.1.2提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。 第十五条融发公司违约责任15.2在租赁期内，融发公司有下列行为之一的，方寸间公司有权单方面解除本合同：15.2.1违反本合同的约定，使方寸间公司无法继续使用该商铺的；15.3方寸间公司依据本合同第15.2条单方终止合同的，应当书面通知融发公司，要求融发公司返还租赁保证金，退还已收的预交款项（如有），并在3日内迁离，并同意不予追究融发公司的赔偿责任;15.4租赁期内，非因法律、法规及本合同规定的情况，融发公司中途擅自解除本合同的，应向方寸间公司退还租赁保证金并按照实收租赁保证金的数额向方寸间公司支付违约金，融发公司承担的违约责任及赔偿责任以此为限，方寸间公司应于收款后3日内迁离商铺。 第十六条方寸间公司违约责任16.1在租赁期限内，方寸间公司逾期交付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之五支付滞纳金；16.2若方寸间公司拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，超过7天，融发公司有权即时向方寸间公司发出书面通知要求其立即缴付租金，如方寸间公司收到融发公司发出书面通知后3天内仍未缴付租金或其他费用，融发公司有权实施暂停水、电、空调供应服务等催缴措施……；16.3租赁期限内，方寸间公司非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给融发公司，不足赔偿融发公司损失的，方寸间公司还应负责赔偿；16.4在租赁期内，方寸间公司有下列行为之一的，融发公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成融发公司损失的，方寸间公司应予以赔偿：16.4.5拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的；16.4.8未经融发公司书面同意，方寸间公司中断、停止其经营活动5天以上（含5天）的；16.5融发公司依据本合同第16.4条单方终止合同的，应当书面通知方寸间公司3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金不予退还；16.8融发公司因向方寸间公司催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由方寸间公司承担，融发公司有权向方寸间公司追讨该等费用、开支。 第十八条通知与送达根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；18.4无论方寸间公司指定地址是否为商铺，融发公司将任何通知、文件送至该商铺后也视为送达。 2016年8月9日，被告方寸间公司向原告融发公司支付涉案商铺租赁保证金408824.6元，有原告融发公司开具的《收款收据》为证。 同日，被告方寸间公司通过其法定代表人史先君名下尾号4933账户向深圳国商物业管理有限公司福田分公司名下尾号9169账户转账支付158595.75元。方寸间公司补充提交的《情况说明》记载，该笔款项包括管理费保证金63438.3元、水电费押金21146.1元、首月管理费31719.15元和装修押金42292.2元。庭审中，双方均确认被告方寸间公司未向原告融发公司缴纳商品质量保证金200000元，涉案商铺的装修押金42292.2元已退还被告方寸间公司。 2016年8月15日，原告融发公司向被告方寸间公司交付涉案商铺。 2016年8月至2017年10月期间，被告方寸间公司每月按时向原告融发公司支付涉案商铺的租金、管理费、固定POS机月租费、推广费、水费、电费、排污费、垃圾处理费、刷卡手续费等费用。2017年11月起，被告方寸间公司未向原告融发公司及时缴纳涉案商铺的租金、管理费等费用。 2017年12月3日，原告融发公司向被告方寸间公司地址邮寄《催收函》，该函记载，鉴于方寸间公司自2017年10月25日拖欠融发公司租金、管理费及其他费用，根据涉案合同第十六条的约定，现融发公司催收如下：请方寸间公司于收函之日起5个工作日内将截至2017年12月31日的累计欠款466675.2元（不含滞纳金）交至融发公司指定收款账户，如在上述期限内仍未支付全部已拖欠款项的，融发公司按照涉案合同第16.4条的约定有权单方面终止本合同，收回该商铺，因此而造成融发公司损失的，方寸间公司应予以赔偿。EMS物流单记载，2017年12月4日，该催收函被签收。 2017年12月27日，原告融发公司向被告方寸间公司邮寄《解除租赁合同通知书》，该通知书载明，鉴于方寸间公司拖欠费用已经超过30天，根据涉案合同第16.4及16.5条的相关约定，现融发公司决定：单方终止合同，租赁保证金不予退还。请方寸间公司于2017年12月31日前结清欠款并交还涉案商铺，逾期未搬离的，融发公司将根据涉案合同第13.4条的约定处理，同时融发公司保留采取法律措施追收因此产生的其他费用及损失的权利。EMS物流单记载，2017年12月28日，被告方寸间公司签收上述《解除租赁合同通知书》。 2018年1月8日，原告融发公司在未通知被告方寸间公司的情况下，单方组织其营运部、财务部、物业部人员对涉案商铺进行盘点并制作《商铺物资盘点表》，盘点表载明，品牌喜来稀肉、铺位号G-1，逃场时间2017年12月19日，盘点时间2018年1月8日。 另查，房地产权证载明皇庭国商购物广场登记权利人为原告融发公司。 再查，关于原告与被告就涉案商铺内部分割及租金延缓缴纳的磋商情况。 被告方寸间公司主张其之所以自2017年11月起未及时缴纳租金及管理费等费用，是因为其法定代表人史先君一直与原告融发公司代表文某某沟通内部分割涉案商铺，然后增加一个品牌运营。方寸间公司主张2017年9月18日文某某通过微信回复称“公司同意给换，但是就是以同一个公司经营，……反正就是公司允许了”，之后双方进一步沟通进场装修的时间和方案。经核对，被告方寸间公司提交的2017年9月18日文某某通过微信的回复并无手机原始载体记载。被告方寸间公司自认双方并未就停止支付2017年11月涉案商铺租金及其他费用的事宜作出特别约定。 原告融发公司确认文某某是其员工，负责涉案商铺所在楼层的商铺对接和主管运营。但其没有权限决定租金和相关费用的延缓缴纳，涉案合同的变更应以书面方式确认。因文某某已经离职，原告融发公司无法确认微信聊天记录的真实性，即使该微信聊天记录真实，也不应当仅依据该聊天记录就认定是原告融发公司的决定。原告否认与被告方寸间公司就涉案商铺延缓支付租金事宜达成补充协议。 又查，被告方寸间公司主张，2017年12月19日原告融发公司对涉案商铺停止供电，并于2017年12月22日将大门锁住强制收回了涉案商铺，故涉案合同的解除时间应为2017年12月22日。原告融发公司反驳称，其依据涉案合同约定向被告发送催款函告知方寸间公司缴纳租金等费用，后于2017年12月27日发出合同解除函。原告融发公司庭后补充回复称，因其工作人员大量变动，已无法核实当时的情况。但根据谁主张谁举证的原则，被告融发公司未提交证据证明涉案商铺被锁，应承担举证不能的后果。 又再查，截止2017年12月31日被告方寸间公司拖欠原告融发公司的各项费用如下：2017年11月各项费用合计164254.94元：租金111140.92元；固定POS机月租费500元；管理费31719.15元；推广费4229.22元；水费631.53元；排污费170.64元；电费15000元；垃圾处理费38.39元；刷卡手续费825.09元（人民币卡739.5元+外币卡85.59元）。2017年12月各项费用合计265503.81元：租金（含占有使用费）214632.92元，固定POS机月租费500元；管理费31719.15元；推广费4229.22元；水费563.58元；排污费152.28元；电费12800元；垃圾处理费34.26元；刷卡手续费872.4元（人民币卡667.77元+外币卡204.63元）。2018年1月各项费用合计11577.04元：水费479.64元；排污费129.6元；电费10600元；垃圾处理费29.16元；刷卡手续费338.64元（人民币卡277.65元+外币卡60.99元）。原告融发公司要求被告方寸间公司向其支付拖欠上述费用的滞纳金，滞纳金分别以当月应付费用为计算基数，按日万分之五的标准自次月1日起计算至实际清偿之日止。（详见附表） 2019年6月13日，原告融发公司向北京市康达（深圳）律师事务所尾号3301的收款账户转账支付20000元律师费。 涉案合同解除后，2018年2月12日，原告融发公司与案外人就涉案商铺签订《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》，案外第三人随即搬入。 本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告之间是否就涉案商铺分割及租金减免达成补充协议。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。结合本案，涉案合同约定装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日），方寸间公司向融发公司预付下个月的基本租金、管理费、推广费等费用。被告方寸间公司亦确认自2017年11月起，其未再向融发公司支付涉案商铺的租金、管理费等费用。虽然被告方寸间公司主张其与原告融发公司就涉案商铺内部分割事宜一直在磋商，但被告亦自认双方并未就涉案商铺租金减免达成协议。被告方寸间公司作为涉案商铺承租人，未按约定期限支付租金及相关费用构成违约，原告融发公司有权依照涉案合同约定行使合同解除权，并书面通知被告方寸间公司3日内迁离并交回涉案商铺，租赁保证金不予退还。对于被告方寸间公司提出的确认融发公司2017年12月27日解除涉案合同的行为无效，退还所收取的租赁保证金408824.6元的反诉请求，因缺乏相关的法律及合同依据，本院不予支持。 关于涉案合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告融发公司于2017年12月27日向被告方寸间公司邮寄《解除租赁合同通知书》，要求被告在2017年12月31日前结清欠款并交还涉案商铺，2017年12月28日被告方寸间公司签收该解除通知。虽然被告方寸间公司抗辩称2017年12月22日原告已锁住涉案商铺大门，其无法进入，导致涉案合同事实上已解除，但被告提交的现有证据不足以证明其主张，故对于被告该抗辩本院不予确认。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。结合本案，可以确认涉案合同于2017年12月28日已解除。 涉案合同于2017年12月28日解除，原告融发公司在解除通知中给予被告方寸间公司的搬迁期限截止至2017年12月31日，但被告并未及时搬离，亦无证据显示其已向原告支付了拖欠的各项费用，故对于原告要求对2017年12月被告拖欠的各项费用计至2017年12月31日的主张，本院予以支持。因涉案合同于2017年12月28日已解除，故被告方寸间公司仍应向原告融发公司支付涉案商铺自合同解除后至2017年12月31日止的占有使用费。 对于被告方寸间公司要求原告融发公司返还水电费押金21146.1元的反诉请求，因不违反法律规定及涉案合同的相关约定，本院予以支持。鉴于被告方寸间公司未按期支付租金构成违约，对于被告反诉要求原告支付水电费押金利息的请求，于法无据，本院不予支持。 为避免诉累，本院对于被告方寸间公司已支付的水电费押金和其尚拖欠的水电费予以抵扣。抵扣核算后，被告方寸间公司拖欠原告融发公司的费用如下：租金（含占有使用费）325773.84元（111140.92元+214632.92元）、管理费63438.3元（31719.15元×2）、固定POS机月租费1000元（500元×2）、推广费8458.44元（4229.22元×2）、水费479.64元、排污费452.52元（170.64元+152.28元+129.6元）、电费18449.01元[12800元-（21146.1元-631.53元-15000元-563.58元）+10600元]、垃圾处理费101.81元（38.39元+34.26元+29.16元）、刷卡手续费（人民币卡和外币卡）合计2036.13元（825.09元+872.4元+338.64元）；因上述应付费用存在逾期支付情形，原告要求被告方寸间公司向其支付上述拖欠费用的滞纳金，滞纳金分别以当月应付费用为计算基数，按日万分之五的标准自次月1日起计算至实际清偿之日止，抵扣后2017年11月计算基数为148623.41元（164254.94元-631.53元-15000元）、2017年12月计算基数为259989.24元[265503.81元-563.58元-（21146.1元-631.53元-15000元-563.58元）]、2018年1月计算基数为11577.04元，原告的主张没有超过其可主张的标准，本院予以照准。 关于原告主张其支出的律师费负担问题。涉案合同约定，融发公司因向方寸间公司催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由方寸间公司承担。对于原告融发公司要求被告方寸间公司承担其支出律师费20000元的请求，有相关合同依据，本院予以支持。 涉案合同第4.8.2条约定，方寸间公司要求提前解除或终止合同的，方寸间公司同意管理费保证金作为违约金支付给融发公司，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行。涉案合同约定原告有权没收管理费保证金的前提是被告方寸间公司要求提前解除或终止合同，虽然本案并非是被告方寸间公司主动提出解除合同，但涉案合同的解除是被告未按期支付租金及各项费用的行为所致，故对于被告方寸间公司要求原告融发公司返还涉案商铺管理费保证金63438.3元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告融发公司与被告方寸间公司在签订涉案合同时，已约定被告每月向原告支付推广费4229.22元，被告亦按月支付涉案商铺推广费至2017年10月底，以其行为表示遵守涉案合同的约定。对于被告方寸间公司要求原告融发公司退还已收取的全部推广费54979.86元并承担相应利息的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 涉案合同第13.4.2条约定，如被告方寸间公司逾期交还涉案商铺，原告融发公司有权自行处理被告在商铺内的任何物品。考虑到涉案商铺的盘点是原告单方进行，对于商铺内的资产双方亦有争议；如被告逾期交还商铺，涉案合同亦约定原告有权自行处理商铺内的任何物品，对于被告要求原告退还扣押的涉案商铺内经营资产、设施设备及食材或直接赔偿经济损失的反诉请求，因缺乏相关的合同依据，本院不予支持。 涉案合同第13.4.1约定，如果方寸间公司未按照合同规定交还涉案商铺，则融发公司有权选择收回商铺，商铺之装修及所有附属设施、设备归融发公司所有，无须给予方寸间公司补偿；或由方寸间公司将动产搬离涉案商铺，并将商铺内的装修、附属设备、设施拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。结合本案，因承租人方寸间公司违约导致涉案合同解除，故对于承租人方寸间公司要求出租人融发公司赔偿其装修损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 对于被告方寸间公司要求原告融发公司承担其律师费支出的反诉请求，因缺乏相关法律规定及合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳融发投资有限公司与被告江苏方寸间餐饮管理有限公司就位于深圳市福田区某某商铺签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》于2017年12月28日解除； 二、被告江苏方寸间餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付租金（含管理费）325773.84元、管理费63438.3元、固定POS机月租费1000元、推广费8458.44元、水费479.64元、排污费452.52元、电费18449.01元、垃圾处理费101.81元、刷卡手续费2036.13元及相应滞纳金，滞纳金分别以当月应付费用为计算基数，按日万分之五的标准自次月1日起计算至实际清偿之日止（2017年11月计算基数为148623.41元、2017年12月计算基数为259989.24元、2018年1月计算基数为11577.04元）； 三、被告江苏方寸间餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融发投资有限公司支付律师费20000元； 四、驳回原告深圳融发投资有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告江苏方寸间餐饮管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8517元（已由原告预交），由被告江苏方寸间餐饮管理有限公司负担； 反诉案件受理费13737.29元（已由被告预交），因诉讼中江苏方寸间餐饮管理有限公司减少了反诉请求，本院依法收取12910.95元，由反诉原告江苏方寸间餐饮管理有限公司负担12796.13元，反诉被告深圳融发投资有限公司负担114.82元，余款826.34元退还反诉原告江苏方寸间餐饮管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 戴  珊  珊 人民陪审员 叶  钧  如 人民陪审员 吴  锡  钳 二〇二〇年一月十七日 本件与原件核对无异 书 记 员 聂赛男（代） 钱凯（代） 潘启森 附表：                            原告融发公司主张的滞纳金计算表                               编号                       应收款项金额       (人民币元)                       应付业务账期                       应付日期                       滞纳金计算标准                               1                       164254.94                       2017年11月                       2017.12.1                       0.05%                               2                       265503.81                       2017年12月                       2018.1.1                               3                       11577.04                       2018年1月                       2018.2.1                               合 计                               备注：应收款项金额均源于原告公司的商友系统；最后一个月应收款项金额计算至2017年12月31日。