四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4050号 原告：曾秀，女，生于1990年6月3日，汉族，居民，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：孙鹏，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国杰，四川荣恩律师事务所律师。 被告：四川金马房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇南坛街。统一社会信用代码：91511421786698665K。 法定代表人：周毅，总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 原告曾秀与被告四川金马房地产开发有限公司（以下简称“金马开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月2日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告曾秀的委托诉讼代理人孙鹏、李国杰，被告金马开发公司的委托诉讼代理人徐成东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告退还原告已经支付的购房款769621元，并支付资金占用利息67419元（从原告实际支付房款之日起以购房款为基数按照年利率6%支付资金占用利息至实际退还房款时止，现暂计算至起诉之日）；3.判令被告支付原告维权产生的律师费20000元。以上暂共计为：857040元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年8月9日签订《四川省商品房买卖合同（预售）、以及《商品房买卖合同补充协议》。根据合同约定：原告购买被告位于仁寿县，房屋预测建筑面积104.2平方米，分摊面积19.8平方米，商品房总价款769621元。原告按照合同分别于2017年8月3日、2017年9月9日共计支付首付款309621元，剩余房款以按揭形式向中国农业银行股份有限公司借款，中国农业银行股份有限公司于2018年3月1日将剩余房款460000元全部支付给被告。现被告已通知交房，原告经查验后发现被告拟交付房屋存在擅自改变房屋规划的情况，完全不符合合同约定。具体问题包括：1.阳台数量不一样。规划备案的户型图原告购买房屋有3个阳台，客厅1个大阳台，两个卧室分别有一个阳台，共三个阳台，而被告交付的房屋仅一个卧室有一个阳台;2.厨房位置不一样。现在建成的房屋厨房占用公共区域，导致厨房内燃气无法安装在室外，卫生间窗户正对厨房;3.合同明确约定整体建筑物地下有1层，地上**，现建成的建筑物无地下层，地面上架空**，地上有**，备案的规划图显示地下一层为车库，因此整个项目无地下停车场;4.该建筑第一层架空层6米，第二层大厅高6米，第3层到33层，每层高3米，楼顶违建加盖2.8米，总高度107.8米，已高于规划高度96.1米，为超高层建筑，存在巨大的安全隐患;5.建筑无人民防空工程、无消防通道及消防设施不达标;6.车位未达到规划数量;7.车库出入口修建不达标，当前车库出口、入口为同一个，但宽度只有2.96米，高度2米，根据《车库建设设计规范》4.2.4车辆出入口宽度，双向行驶时不小于7米，单向行驶时也不应不小于4米;8.小区容积率不达标等。根据原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条（一）“……该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计”，第十三条“出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同”，现被告擅自变更合同约定的规划、设计，导致原告房屋的格局、使用功能、空间等都发生了巨大的改变，且严重影响原告的居住使用的舒适度及安全性，原告购买案涉房屋的目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，原告有权根据合同及法律规定解除合同。2019年4月23日，原告向被告邮寄送达《解除合同告知书》，但被告拒绝签收。另外，案涉房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明文件以及建设工程竣工验收合格证明，房屋面积实测报告书，且提交文件的时间距离交房时间已超过90日。为维护原告的合法权益，特具状起诉。 被告金马开发公司辩称，一、原告的诉讼请求依法不能成立，其诉称的事实部分中第一自然段记载的基本情况无异议。二、对诉状第二自然段诉称的完全不是事实。三、案涉房屋及所在楼栋的修建从用地、规划、修建、销售等被告均是依法取得了相应合法手续的，现已经过验收。四、原被告签订房屋买卖合同后原告依约交付了首付款，办理了按揭，被告也依约为原告办理了所购房屋的备案，且已于2019年2月14日通知了原告收房，现被告已经履行了除还未为原告办理案涉房屋的产权转移登记以外的全部合同义务，也就是双方的合同履行程度已经超过合同应当履行部分的90%以上。五、被告向原告交付的房屋不存在变更规划设计，更没有致使原告房屋的格局、使用功能、空间等发生变化。六、被告并未有违反合同的义务，更没有因不可抗力导致合同目的无法实现的情形。七、原告起诉的真正原因不是因为房屋的修建或者办证、交付手续等产生争议，而是因为原告等人购房的目的是为了炒房，因房价现在趋于平稳，出手转卖房屋缓慢，产生了解除合同的意念。综上，原告的起诉无解除合同的客观事实，更无法定情形，故其全部诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2017年8月9日，原告曾秀与被告金马开发公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《西蜀桦苑5＃楼商品房买卖合同补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定原告购买被告开发建设的位于四川省仁寿县住房一套。该商品房的预测建筑面积104.20平方米，其中套内面积84.40平方米，分摊的共有建筑面积19.80平方米。总价款为769621元，原告以按揭贷款方式付款，于2017年8月9日支付首期房价款309621元，余款460000元向银行贷款支付。合同约定的交房时间为2019年6月30日以前。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条规划、设计变更约定：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书而通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。 《西蜀桦苑5#楼商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第十二条、第十三条规划、设计变更的补充约定：1.项目建设过程中可能会因商城状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。2.买受人购买的商品房所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，买受人接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成约定的小区平面布置变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：（1）按照政府主管部门有关设计、规划、配套等部门的要求须进行的变更；（2）按照新颁布的法律、法规、规范或政府有关规章、制度的规定须进行的变更；（3）不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；（4）经主管部门批准的相应建设方案调整、变更。（5）在本合同、附件、补充协议生效之日前发生的规划及设计变更的；（6）未严重影响所购商品房质量或使用功能。3.除上述第1款和第2款约定情形之外,出卖人在项目建设过程中对项目进行规划变更并经规划主管部门批准的，对于受到影响的买受人，出卖人应当给予不高于总房款千分之一的补偿。4.在商品房修建过程中，出卖人可根据具体情况对买受人或多数购房人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动（比如：窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色景观变化等），在不影响商品房质量和使用功能的情况下，出卖人无须一定通知买受人，买受人同意不解除合同且出卖人不承担违约赔偿责任。5.合同第十二条第（二）款约定的“导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”均指对买受人所购买的建筑物专有部分内的变化和影响，而非指对买受人与其他业主共享的建筑物共有部分的变化和影响。6.符合合同第十三条约定买受人可解除合同的情形的，买受人应当至迟在合同约定的交付日期届满后15且内行使解除权，逾期解除权丧失，合同应继续履行。 原告于2017年8月3日向被告支付购房定金50,000元，2017年8月9日支付首期购房款259,621元，共309,621元。贷款银行已经于2018年3月1日将原告的购房余款全部支付被告。 2018年12月28日，案涉房屋经验收合格，取得竣工验收报告。 2019年2月15日，被告以短信方式通知原告可以带上身份证等资料提前接收房屋。 2019年4月19日，原告向被告邮寄发出《解除合同告知书》，认为被告隐瞒了案涉楼栋为拆迁安置补偿房的事实以及擅自更改已经备案的规划、设计，建设商品房，并未通知买受人。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《商品房买卖合同》第十二条，通知解除双方签订的编号为160307的《商品房买卖合同》。并要求退还全部购房款，赔偿双倍定金及由此导致的其他损失。 2019年6月21日，原告向四川荣恩律师事务所支付律师代理费20,000元。 另查明，被告于2017年7月7日取得案涉楼盘的商品房预售许可证，于2017年10月24日将合同约定的房屋备案登记在原告曾秀名下。2018年12月25日，由眉山市佳柯测绘有限公司对案涉房屋进行了测绘。测绘报告中与本案当事人争议相关的数据显示：西蜀桦苑5号楼地上32层，地，地下车库**号楼3单元2-32层5号的阳台数为3个，建筑面积为104.19平方米。 上述事实，有经过庭审质证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《解除合同告知书》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收报告、商品房买卖合同摘要、仁寿县第五建筑公司的证明、四川陵州建设监理公司的监理日志、电话短信记录、测绘报告等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，本案争议的焦点在于原告是否有权解除房屋买卖合同，即解除房屋买卖合同的条件是否成就。原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。原告认为被告擅自变更了规划、设计，故依据与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条（一）“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计”，以及第十三条“出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。”的约定，请求解除合同。根据审理查明的事实，原告在与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买案涉房屋时，该栋房屋已经修建到第十八层左右。即使被告存在变更规划、设计的情形，也不可能发生在合同约定的“该商品房销售后”。故当事人在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的合同解除并未成就，原告依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条的约定主张解除合同，本院不予支持。 其次，原告在与被告签订合同购买房屋的时候，该房屋已经修建至十几层，当时房屋的结构、户型布局、面积等均已经确定，原告如果对拟购房屋的结构、户型布局等要求非常严格，对房屋细节变更的容忍度极低，完全有条件进行详细的了解、确认，然后再慎重决定购买。原告在事前不慎重核实，事后再以被告变更规划、设计为由主张解除合同，不予支持。 再三，即使不考虑《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的“该商品房销售后”这一时间节点，看被告是否擅自变更案涉房屋的规划、设计，以至于达到了“原告房屋的格局、使用功能、空间等都发生了巨大的改变，且严重影响原告的居住使用的舒适度及安全性，原告购买案涉房屋的目的无法实现”的程度。1.对于原告诉称建成房屋阳台数量不一样，规划备案的户型图有客厅有1个大阳台、两个卧室各有1个阳台共3个阳台，但实际只有卧室1个阳台，和合同约定整体建筑地下有1层车库，但建成的建筑无地下层的问题。因测绘报告显示建成房屋的阳台数和地下层均与规划设计一致，原告所述不实，不予支持；2.对于原告诉称建成房屋的厨房位置与设计不一样，占用了公共区域，导致燃气无法安装在室外的问题。在庭审中，被告认可厨房部分的确有所调整，但被告辩称厨房位置并未改变，也并未占用公共区域。只是因紧邻厨房的位置是结构板，结构板的空间是不计算房屋面积的，为了更充分有效地加以利用，对结构板这部分空间是属于全赠送给原告的。被告同时承诺如果原告需要，可立即对该部分予以变更，使之恢复到与图纸一致，但原告予以拒绝。目前合同履行的瑕疵状态，系因原告拒绝被告主动履行其消除瑕疵的义务而存在，被告无需承担违约责任，原告也不能据此请求解除合同。 3.对于原告所称的案涉房屋所在楼栋高于规划高度96.1米，为超高层建筑，存在巨大的安全隐患；建筑无人民防空工程、无消防通道及消防设施不达标；车位未达到规划数量、车库出入口达不到《车库建设设计规范》；小区容积率不达标等，属于是否违反相关规划设计规范和建设工程质量是否合格的问题，是建设行政主管部门和建设工程验收单位应当予以审查的范围。现该建设工程已经验收合格，而原告除自己的陈述以外，只有相片及自测数据等证据，又拒绝申请进行专门鉴定，其提供的证据不足以否定验收报告而证明其主张的事实，本院不予支持。 综上所述，根据原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条及《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，对于被告对房屋的规划设计变更，只有在导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，并影响商品房质量或者使用功能的情形下，买受人才有权据此要求解除合同。在本案中，案涉房屋经验收为合格，被告阳台是否包围等细微差别仅是对规划设计的局部调整，该变更未导致案涉房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向产生变化，且这些调整还是可以在装修中进行变更的，并不影响商品房使用功能或者致使案涉房屋存在质量瑕疵，原告也未举证证明存在其他法定解除合同的情形。原告在向被告发出《解除合同告知书》时，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除条件，原告发出解除合同告知书，当然就不会发生合同解除的法律效力。故对原告请求解除与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求本院不予支持。对于原告退还购房款等其他诉讼请求均是基于合同解除所产生的，本案未达到解除合同的法定或约定的条件，故对原告的其他诉讼请求本院也不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告曾秀的诉讼请求。 案件受理费19,440元，由原告曾秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐伦强 人民陪审员  黄 忠 人民陪审员  杨去清 二〇二〇年一月九日 书 记 员  叶昆佳