湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5949号 原告（反诉被告）：怀化市德圣汽贸有限公司。 法定代表人：曹灿煌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙献文，湖南鹤洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新强，该公司财务经理。 被告（反诉原告）：怀化市路骐汽车销售有限公司。 法定代表人：马浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：王世峰，该公司员工。 被告：比亚迪汽车工业有限公司。 法定代表人：王传福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢亮亮，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟凡东，该公司员工。 原告（反诉被告）怀化市德圣汽贸有限公司（以下简称德圣公司）与被告（反诉原告）怀化市路骐汽车销售有限公司（以下简称路骐公司）、被告比亚迪汽车工业有限公司（以下简称比亚迪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告德圣公司的法定代表人曹灿煌及其委托诉讼代理人龙献文、被告路骐公司的委托诉讼代理人潘婷、王世峰、被告比亚迪公司的委托诉讼代理人孟凡东到庭参加诉讼。本案已审理终结。 德圣公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认被告路骐公司于2019年9月5日通知解除《房屋租赁合同》的行为无效；2．判决被告路骐公司继续履行双方于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》；3．判决被告路骐公司立即支付拖欠原告的租金1,269,132.65元，并按约定支付利息（利息自2019年9月3日计算至2019年10月14日为17,524.46元，后续利息以拖欠的租金1,269,132.65元为基数，按年利率12%计算至租金付清之日止）；4．判决被告路骐公司支付原告违约金114,318.86元；5．判决被告比亚迪公司对上述债务承担连带清偿责任；6．判决两被告承担本案的案件受理费、财产保全申请费等全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月6日，原告（甲方）与被告比亚迪公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租原告自建的位于怀化市鹤城区南环路***城****大厦一楼部分展厅和三楼部分场地，用于办公、注册公司、汽车销售及售后服务；一楼展厅租金为每月65元/㎡，月租金总额52,000元，三楼每月31元/㎡，月租金总额38,750元；年租金逐年按总额的8%递增；先付后用，由乙方先预交全年租金，租金缴纳时间为每年8月1日前；如果迟延支付租金，应于收到甲方通知后10个工作日内解释或反馈异议，如无异常，应于双方约定的宽限期（七个工作日）内缴纳应付租金；如果无故拖欠满一个月，原告有权按拖欠金额的1%收取月利息；乙方如违反租金支付的约定，甲方还可向乙方请求支付等价于一个月租金的违约金，等等。合同签订后，被告比亚迪公司依约付清了第一年度的租金1,089,000元。2017年01月10日，原告与两被告签订了《合同主体变更三方协议》，约定自2017年1月10日起被告比亚迪公司将上述《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让和转移给被告路骐公司，从此由原告与被告路骐公司继续履行《房屋租赁合同》。上述合同、协议签订以后，被告对截至2019年7月31日前的应付租金均已付清。按合同的约定，第四年度（自2019年8月1日至2020年7月31日止）的应付租金总额为1,371,826.37元，但经原告多次催告，被告路骐公司却拒不支付，仅于2019年9月2日支付了105,850.80元，余款拒绝支付，并于2019年9月5日向原告发出《租赁合同解除通知书》，称因不能就降低租金标准与改变支付时间达成一致，拟于2019年10月31日解除于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》。原告认为，被告路骐公司以上解除合同的理由非基于法定或约定的事由，故解除合同的行为无效，且显属违约，应当承担继续履行、支付违约金、支付迟延履行期间的利息等违约责任。被告比亚迪公司作为被告路骐公司的独资股东，其股东资产、财务与被告路骐公司混同，存在股东滥用公司人格的行为，被告比亚迪公司依法应当对被告路骐公司的上述债务承担连带清偿责任。 路骐公司辩称：一、房屋租赁合同已解除，原告要求被告路骐公司继续履行租赁合同无事实及法律依据。1．租赁合同第一条约定被告路骐公司承租的一楼展厅面积应为800㎡、三楼为1250㎡，但被告路骐公司实际租赁一楼607.5㎡、三楼896㎡，比约定面积分别少182.5㎡、354㎡，实际承租面积与约定面积严重不符；原告提交的不动产登记证书显示租赁场地一楼专有建筑面积为704㎡，与租赁合同约定的800㎡明显不符，被告路骐公司实际承租场地的面积不可能超出704㎡，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告作为出租方，应就其出租场地的面积与租赁合间约定的面积相符承担举证责任，如原告无法举证，应承担举证不能的不利后果；2．依据房屋租赁合同第二条约定，被告2016年、2017年度承租一楼展厅租金为每月65元/㎡，三楼场地为每月31元/㎡，租金逐年按总额的8%递增，然而，被告路骐公司发现案外人孙建华自2017年3月17日起承租原告同一场地的租金为：一楼大厅为每月40元/㎡，四楼为每月12元/㎡，且享受0,79的折扣，由此可见，案外人孙建华承租同一场地的价格远远低于被告路骐公司的承租价格，上述房屋租赁合同显失公平。被告路骐公司在发出租赁合同解除通知前，曾就降低场地租金及按实际承租场地面积计算租金事宜与原告反复协商，双方最终未能达成一致，依据房屋租赁合同第三十一条约定，被告路骐公司可提前60天单方无理由书面告知原告解除合同，故被告路骐公司于2019年9月5日向原告发出租赁合同解除通知书，通知原告租赁合同将于2019年10月31日解除，并告知原告自收函之日起5个工作日与被告路骐公司商谈租赁合同终止事宜，原告已于2019年9月6日收到该解除通知书；被告路骐公司单方解除租赁合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“约定解除权”的规定，解除租赁合同的行为合法、有效，即租赁合同已于2019年10月31日解除，租赁合同的解除事由系因原告出租场地面积与合同约定严重不符及租赁合同显失公平所致，责任完全在于原告，被告路骐公司无需因行使约定解除权承担任何违约及赔偿责任。二、鉴于租赁合同于2019年10月31日已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，租赁合同解除后，原告无继续履行租赁合同义务，原告要求被告路骐公司支付租赁合同解除后的租金无任何依据，被告路骐公司仅需向原告支付合同解除前的应付租金即可；同时，原告收到解除通知书后，未及时与被告路骐公司就租赁合同解除后续处理事宜达成一致意见，为避免租赁合同解除后损失进一步扩大，被告路骐公司曾于2019年11月22日雇请搬家公司从租赁场地处搬离全部物品，但由于原告拒不配合，且采用非法堵路等激烈手段阻挠原告的搬离工作，致使被告路骐公司至今未能按租赁合同第三十二条约定从租赁场地搬离及办理交接手续，原告对此应承担全部责任；因此，被告路骐公司自租赁合同解除后仍继续占用租赁场地的费用可参考租赁合同2016-2017年度租金标准，自合同解除之日(2019年10月31日)起计算至2019年11月22日止，此后因原告非法阻挠致使被告路骐公司未能从租赁场地处搬离产生的损失，应由原告承担；故原告要求被告路骐公司支付拖欠租金1,269,132.65元的诉求无事实及法律依据。三、因租赁合同已于2019年10月31日解除，依据租赁合同第二十六条约定，被告路骐公司仅需按租赁合同解除前实际承租期间向原告支付租金；同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同后的责任承担方式不应表现为支付违约金，而赔偿损失部分应按原告的实际损失予以计算，且原告关于被告路骐公司未支付合同解除前实际应付租金同时主张违约金及利息，属于重复主张损失；鉴于租赁合同于2019年10月31日已解除，被告路骐公司应付租金仅能计算至2019年10月31日止，原告以2019-2020年度的租金为基数计算违约金明显错误；故原告要求被告路骐公司承担违约金及利息的诉求不能成立。四、两被告是相互独立的法人主体，被告路骐公司虽然是被告比亚迪公司的全资子公司，但双方在经营场所、人事及财务上均各自独立，不存在财产及财务混同。被告路骐公司与比亚迪经营场所分别位于湖南省怀化市及广东省深圳市，被告路骐公司拥有独立的人事制度，自主与员工建立劳动关系及缴纳社保，被告路骐公司建立了独立规范的财务制度，独立自主经营，与被告比亚迪公司不存在财产及财务混同。综上所述，上述房屋租赁合同已合法解除，且该合同解除事由系因原告出租的场地面积与合同约定严重不符及租赁合同显失公平所致，责任完全在于原告，请求驳回原告的全部诉求。 比亚迪公司辩称：原告与被告比亚迪公司于2016年7月6日签订《房屋租赁合同书》后，原、被告三方于2017年1月10日签订《合同主体变更三方协议》，约定自变更之日起，由被告路骐公司完全取代被告比亚迪公司继续行使及承担租赁合同项下各种权利、义务，被告比亚迪公司对租赁合同不再承担任何责任及义务；同时，被告比亚迪公司不对被告路骐公司的履约行为承担担保责任，原告与被告路骐公司因租赁合同产生的纠纷与原告无关，根据合同相对性原则，被告比亚迪公司不应承担任何违约及赔偿责任；两被告是相互独立的法人主体，不存在财产混同的情况，其理由如下：两被告拥有各自独立的经营场所，被告比亚迪公司的经营场所为“深圳市坪山新区坪山街道比亚迪路3001、3007号”，而被告路骐公司的经营场所为怀化市鹤城区南环路国际汽车城内灿星国际大厦一楼，两者经营场所不存在混同；两被告拥有各自独立的人事制度，被告比亚迪公司独立与员工建立劳动关系及缴纳社保，人事结构不混同；两被告各自建立了独立规范的财务制度，被告比亚迪公司每年均向工商管理部门依法提交企业年报，不存在财产混同的情况。综上所述，被告比亚迪公司不是涉案合同的履约主体，两被告不存在财产混同的情况，被告比亚迪公司不应就涉案租赁合同产生的纠纷承担任何违约或赔偿责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。 路骐公司向本院提出以下反诉请求：1.确认反诉原告于2019年9月5日通知反诉被告解除《房屋租赁合同》的行为有效，房屋租赁合同已解除;2.判令反诉被告立即退还反诉原告多收取的租金914,958.88元(自2016年7月6日起计算至2019年8月1日，并支付利息255,270.97元(以实际多收取的租金为基数，按年利率12%计算，自每一年度租金支付之日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月26日；3.判令反诉被告承担本案的案件受理费、财产保全申请费等全部诉讼费用。事实与理由:2016年7月6日，反诉被告与本诉被告比亚迪公司签订《房屋租赁合同》约定：由比亚迪公司承租反诉被告位于怀化市鹤城区南环路国际汽车城内灿星国际大厦内一楼部分展厅和三楼部分场地，租赁房屋面积共计2,050平方米，其中一楼展厅为800平方米，三楼场地为1,250平方米；租金按房屋出租面积计算，一楼展厅按每月65元/㎡计算、月租金总额为52,000元，三楼按每月31元/㎡计算、月租金总额为38,750元；租赁期为多年的，年租金逐年按总额的8%递增，等等。租赁合同签订后，比亚迪公司依约付清了第一年度租金108,9000元。2017年1月10日，原、被告三方签订《合同主体变更三方协议》约定，自协议生效之日起，由反诉原告完全取代比亚迪公司继续行使及承担租赁合同项下各种权利、义务，比亚迪公司不再继续履行租赁合同。协议签订后，反诉原告作为租赁合同的履行主体按约付清截至2019年7月31日前的全部租金。然而，在承租期间，反诉原告发现实际承租的场地面积与租赁合同约定的面积严重不符，所承租的一楼面积应为800㎡、三楼承租面积为1,250㎡，但经反诉原告对比承租场地设计图纸发现，反诉原告所承租一楼面积为607.5㎡、三楼面积为896㎡，且按照合同约定并不包括公摊面积，也不包括公共通道的面积，另外反诉原告的租金价格显著高于案外人孙建华承租原告同一场地的租金价格，反诉原告曾就降低租金及按实际承租面积计算事宜与反诉被告反复沟通未果。反诉原告认为，反诉被告违反诚实信用原则，租赁合同显失公平，严重损害了反诉原告的利益，反诉原告通知反诉被告解除《房屋租赁合同》，该解除行为合法、有效，且合同解除事由系实际租赁面积与约定租赁面积严重不符及租赁合同价格显失公平所致，反诉原告不应该承担违约责任，反诉被告应向反诉原告退还多收取的租金及利息。 德圣公司辨称：一、反诉原告不享有正当、合法的解除权，其诉请解除合同的反诉请求应予驳回，其理由如下：（一）最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定，人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，反诉原告在其《租赁合同解除通知书》中仅仅借口租金过高、付款周期过长、双方协商不一致为由，单方面通知解除合同，这样的解除合同理由显然不符合约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故反诉原告不享有正当、合法的解除权，更何况反诉被告已在法定期限内以起诉的方式提出了异议，在程序上来说，反诉原告的解除合同行为并没有当然生效；（二）最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定:违约方不享有单方解除合同的权利，除非:违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。反诉原告借口房租过高、付款周期过长，在反诉被告同意对付款时间、租金增长幅度进行调整时，仍然拒绝支付租金，并强行通知解除合同，显属恶意违约;案涉租赁合同的相关条款都是比亚迪公司提供的版本，反诉被告只能选择同意或不同意，根本不能进行修改，租金价格也是非常公允的，充分体现了承租人的真实意愿，故继续履行合同并不会导致显失公平;反诉被告拒绝解除合同是因为有不可承受的损失，而不是有什么违反诚实信用原则的不当目的，租赁房屋是按4s店的设计装修的，根据双方的约定，反诉被告预期最低出租五年，故五年内没有做自己经营使用的打算，自有资金都已投入其他方面，如果反诉人中途解约，反诉被告很难保证有合适的经营者来承租，届时租赁标的房屋将被闲置，损失巨大；因此，反诉原告的解除合同请求不符合诚实信用原则，也不符合最高人民法院的相关司法精神；（三）案涉房屋租赁合同第三十一条约定的无理由解除权必须具备两个条件，即提前60日通知及违约方承担违约责任，但反诉原告提前55日通知解除合同，未达到合同约定的提前60日通知，而且解除合同通知书未提承担违约责任，故反诉原告根据该条款解除合同是无效的。二、反诉原告借口出租的面积不足、租金价格显失公平为由要求退还多收的租金，与事实不符，其理由不能成立，该项反诉请求应予驳回，其理由如下：（一）反诉原告主张的面积差不是一点点，如果真有那么大，肉眼都可以看出来，但合同已经履行了三年多，反诉原告从来没有以租赁房屋的面积不足为由向反诉被告提出过异议，其发出的《租赁合同解除通知书》中也没有提出面积不足，更没有以面积不足为由起诉请求对合同相关条款进行变更或撤销；（二）本案的租赁标的房屋一楼展厅建筑面积为2,175.06㎡，三楼房屋建筑面积为2,594.32㎡，完全能够满足反诉原告的租赁面积需求，有一个情况必须澄清，租赁房屋是由反诉被告交付给比亚迪公司，之后再通过三方协议转交给反诉原告使用的，反诉被告交付租赁房屋时，并没有对一楼和三楼租赁房屋进行分隔，是比亚迪公司在第二次装修时根据其需要自己分隔的，至今分隔后剩余的毗邻场地仍然在那里，反诉原告没有占用，也没有出租给他人，也就是说，不是反诉被告不愿意交付足额的面积给反诉原告使用，而是反诉原告根据需要只使用了那么多，这是不能归责于反诉被告的；如果反诉原告继续履行合同，认为需要扩大使用面积，在原约定的面积范围内，反诉被告不反对反诉原告重新进行装修扩宽租赁范围，稍微多占用一点也没有关系；（三）反诉原告实际占用的房屋面积远远比其在反诉状中所陈述的要多，而且反诉被告认为计算租金不仅包括实际使用面积，还应当包括公摊面积，反诉原告实际使用的房屋面积应当计算分摊率并换算成建筑面积，反诉原告实际租用房屋的建筑面积为一楼735.42㎡、三楼1,537.15㎡；（四）反诉原告从比亚迪公司接手租赁房屋后，于2017年2月10日与反诉被告签订过一份《水电费补充协议》，其中第一条明确约定“乙方认可甲方到变更日时，没有发生违反原合同的行为”，反诉被告认为该约定体现了反诉原告对反诉被告交付的使用面积的认可，两年多后重翻旧帐，纯粹是想为其解除合同找借口，有违诚实信用原则；（五）双方约定的租金价格是非常公允的，反诉原告以案外人孙建华的租金单价进行对比，以证明其租金价格显失公平是不成立的；反诉原告及案外人孙建华所租赁反诉被告房屋的部位不同、租赁期限不同，而且反诉原告与反诉被告约定的价格是含税价，而反诉被告与案外人孙建华约定的价格是不含税价，二者单价不同很正常，两者之间不具有可比性。三、反诉原告要求退还租金已经超过诉讼时效期间。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认证如下：(1)原告提交不动产登记证书一份及当庭提交不动产登记情况证明五份及不动产权利证书四份，足以证明原告出租房屋系原告所有及该房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积情况，应予以认定；（2）原告提交催款函、微信聊天记录，并当庭出示了其原始载体，且该证据与待证明事实具有关联，故予以确认；（3）原告提交的催款函等资料，可以证明原告向被告路骐公司催要租金情况，予以认定；（4）被告路骐公司提交民事判决书一份，该证据可以证明原告主张证明的事实，故予以确认；（5）被告路骐公司提交设计图纸两份，该图纸系被告路骐公司单方委托他人制作，不能证明被告路骐公司实际租用的房屋面积数额，其证明力不足，故不予确认；（6）被告路骐公司提交建设银行资料三页，该证据足以证明了被告交纳租金、保证金的数额及时间情况，予以确认；（7）被告路骐公司提交证明两份、财务报表复印件（当庭提交原件进行了核对）一份及被告比亚迪公司提交企业年报一份，该证据真实合法，且与待证明事实具有关联，故予以确认；（8）被告路骐公司提交怀化市建筑设计研究院企业信息资料一份，该证据与本案无关，不予采用；（9）原告提交照片24张及通话录音、手机通话截屏，该证据真实合法，与待证明事实具有关联，予以确认。 根据认定的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：德圣公司享有位于怀化市鹤城区南环路***城****大厦一楼至四楼的房屋所有权，其中一楼套内面积总计2,032.8㎡、一楼分摊面积总计142.26㎡、一楼建筑面积总计2,175.06㎡，其中三楼套内面积总计2,068.80㎡、三楼分摊面积总计525.52㎡、三楼建筑面积总计2,594.32㎡。路骐公司系比亚迪公司投资设立的有限责任公司，两公司人员、财务各自独立。 2016年7月6日，德圣公司（甲方）与比亚迪公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于怀化市鹤城区南环路***城****大厦一楼部分展厅和三楼部分场地，承租房屋面积共计2,050㎡，其中一楼展厅800㎡，三楼场地1,250㎡；租赁房屋的单位租金按房屋出租面积计算，一楼展厅为每月65元/㎡，月租金总额52,000元,三楼场地每月31元/㎡，月租金总额38,750元；租赁期为多年的，年租金逐年按总额的8%递增；甲方于2016年7月1日将租赁房屋交付乙方使用；租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止；乙方应于每年8月1日前交付租金，并于合同生效后15日内支付首期（第一年）租金108,9000元；合同生效后十日内乙方向甲方支付履约保证金90,750元；（第二十七条）乙方迟延支付租金的，乙方应于收到甲方通知后十个工作日内解释或者反馈异议，如无异常，乙方应于七个工作日内支付应付租金，乙方无故拖欠满一个月，甲方有权按拖欠金额的1%收取月利息，从履约保证金扣除；（第二十九条）出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿和等价于一个月租金的违约金：（一）乙方违反本合同第二十七条约定，在宽限期内仍未支付应付租金的……；（第三十条）出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿和等价于一个月租金的违约金……，除追究甲方赔偿责任及违约责任外，乙方可以解除合同；（第三十一条）租赁期间双方不得擅自无任何理由的解除合同，如需要无理由解除合同必须提前六十日书面告知对方，并按以下承担违约责任：……；等等。合同签订后，比亚迪公司依约支付德圣公司第一年度的租金1,089,000元及保证金90,750元，德圣公司将房屋交付比亚迪公司使用。由于比亚迪公司租用的只是一楼、三楼的部分场地，经双方同意，比亚迪公司进行装修时将一楼、三楼间隔出比亚迪公司使用的部分，其他部分仍然由德圣公司占有控制。比亚迪公司投资成立路骐公司后，比亚迪公司将路骐公司所租赁的上述房屋交给路骐公司使用，而且德圣公司与路骐公司、比亚迪公司于2017年1月10日签订了《合同主体变更三方协议》，约定自2017年1月10日起，比亚迪公司将上述《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给路骐公司，从此由德圣公司与路骐公司继续履行该《房屋租赁合同》。协议签订以后，路骐公司按照约定时间支付德圣公司2017年8月1日至2018年7月31日租金1,176,120元及2018年8月1日至2019年7月31日租金1,270,209元，两年合计支付租金2,446,329元。后路骐公司认为约定租金价格过高、付款周期过长，多次要求德圣公司降低租金、缩短付款周期，但双方未就此达成协议。德圣公司于2019年8月1日、8月15日两次书面通知路骐公司支付第四年度(自2019年8月1日至2020年7月31日止)租金，路骐公司于2019年9月2日支付德圣公司租金105,850.80元，其余租金至今未付。路骐公司于2019年9月5日以双方未就降低租金及缩短付款周期达成协议为由，向德圣公司发出解除合同通知书，通知德圣公司解除双方之间的房屋租赁合同。2019年11月22日，路骐公司搬运租赁房屋内的物品，德圣公司阻拦其搬运物品。目前，上述租赁房屋一直由路骐公司占有使用。 另查明，德圣公司于2017年3月与案外人孙建华签订房屋租赁合同，约定孙建华租赁德圣公司位于怀化市鹤城区南环路国际汽车城灿星国际大厦（与路骐公司所租赁房屋系同一栋楼）一楼70㎡、四楼2,844㎡，租金价格为一楼每月40元/㎡、四楼每月12元/㎡，……。 本案审理过程中，德圣公司申请本院对路骐公司租用其房屋进行勘验测量，经本院与德圣公司、路骐公司共同对所租赁的房屋面积进行测量，路骐公司承租一楼房屋的实用面积（套内面积）为637.308㎡、承租三楼房屋的实用面积（套内面积）为993.21㎡（包括路骐公司专用面积952.74㎡及路骐公司与某公司共用面积80.94㎡的一半）。 本院认为，德圣公司与比亚迪公司、路骐公司签订的《房屋租赁合同》、《合同主体变更三方协议》系当事人的真实意思，内容不违反法律行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，该合同、协议均合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。路骐公司未按约定支付2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金，构成违约，应当承担继续支付租金的违约责任。 关于路骐公司所租赁房屋的面积、租金数额及其相关问题。本院认为，比亚迪公司（后续由路骐公司租赁）租赁德圣公司的房屋只是租赁一楼、三楼大厅的其中一部分，比亚迪公司将一楼、三楼大厅进行装修并间隔出自己租赁部分时，应当是经过德圣公司认可和同意的，比亚迪公司实际占用部分的房屋面积与合同约定的租赁面积不一致，视为对合同约定租赁面积的变更，故应当按照变更后的实际租赁面积计算租金。由于双方当事人在房屋租赁合同中未约定租赁房屋的面积种类是建筑面积还是实用面积（即套内面积），根据公众的正常理解和交易习惯，租赁合同约定的房屋面积应该认定为房屋的建筑面积（即套内面积与分摊面积之和）。经本院测量，一楼租赁房屋实用面积（即套内面积）为637.308㎡，三楼实用面积（即套内面积）为993.21㎡，折算成建筑面积为：一楼所租赁房屋建筑面积681.908㎡（2,175.06㎡÷2,032.8㎡×637.308㎡）、三楼租赁房屋建筑面积1,245.507㎡（2,594.32㎡÷2,068.8㎡×993.21㎡）。路骐公司应支付的房屋租金应当按照上述实际租用房屋的建筑面积及约定租金价格计算，2017年8月1日至2018年7月31日租金价格按照合同约定应在上一年度基础上上浮8%，即一楼每月70.2元/㎡（65元/㎡×1.08）、三楼每月33.48元/㎡（31元/㎡×1.08），该年度路骐公司应付租金为：（681.908㎡×70.2元/㎡月×12个月/年）＋（1,245.507㎡×33.48元/㎡月×12个月/年）＝1,074,834.19元；2018年8月1日至2019年7月31日租金价格亦在上一年度基础上上浮8%，即一楼每月75.82元/㎡（70.2元/㎡×1.08）、三楼每月36.16元/㎡（33.48元/㎡×1.08），该年度路骐公司应付租金为1,160,877.57元（计算方法同上）。路骐公司应付2017年8月1日至2019年7月31日两年租金为2,235,711.76元（1,074,834.19元＋1,160,877.57元），路骐公司实际支付德圣公司该两年租金为2,446,329元，路骐公司多支付房屋租金210,617.24元，该多支付的租金属于不当得利，德圣公司应当予以返还；故本院对路骐公司要求德圣公司返还多收取租金210,617.24元的反诉诉求予以支持，对超出该金额的部分不予支持。由于不当得利返还的标的应当为受益人取得的利益，而非受损人的损失，受益人收益是金钱的，应当返还金钱，但不应支付受损人的利息损失；故路骐公司要求德圣公司为多收取的租金支付利息，其理由不成立，应不予支持。路骐公司所租赁房屋2019年8月1日至2020年7月31日租金价格按照合同约定亦在上一年度基础上上浮8%，即一楼每月81.89元/㎡（75.82元/㎡×1.08）、三楼每月39.05元/㎡（36.16元/㎡×1.08），该年度路骐公司应付租金为1,253,741.83元（计算方法同上），路骐公司已付租金105,850.80元，尚欠租金1,147,891.03元应予支付；故本院对德圣公司要求支付租金1,147,891.03元的诉求予以支持，对超出该金额的租金诉求不予支持。 关于路骐公司解除租赁合同通知的效力。本院认为，首先，根据案涉租赁合同第三十一条的内容及双方订立合同的本意来看，双方没有同意双方可以任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限5年的约定就形同虚设，如果在合同中同意双方可以无正当理由地任意通知解除合同，那么将使对方为此遭受巨大损失，这并不符合双方签订合同的本意；因此该条款并非赋予双方任意解除合同的权利，路骐公司无权依据该条款约定行使任意解除权；其次，案外人租赁德圣公司的房屋虽然与路骐公司所租赁的房屋系同一栋楼，但二者所租赁房屋的部位、租赁期限、租赁面积等均不相同，故二者租赁价格虽然有较大差异，但不构成显失公平；第三，案涉租赁合同虽然约定了承租方可以解除合同的条件，但路骐公司提出的租金约定过高及付款周期过长等不符合约定的解除合同条件；第四，本案没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可行使法定解除权的情形。综上理由，路骐公司解除案涉租赁合同的理由不成立，路骐公司向德圣公司发出的解除合同通知书不发生效力，案涉租赁合同应当继续履行。 关于德圣公司要求路骐公司支付所逾期支付的租金利息及违约金问题。本院认为，根据案涉租赁合同约定，路骐公司无故拖欠租金，德圣公司才可以要求按照拖欠金额的每月1%支付利息、并支付违约金；而根据查明的事实，几年来，德圣公司确实每年超额收取了路骐公司房屋租金，路骐公司要求德圣公司减少租金、缩短支付周期，在遭到拒绝情况下通知解除租赁合同，路骐公司对后续租金未支付，不属于无故拖欠租金，故德圣公司要求支付逾期租金的利息及违约金不符合约定，应不予支持。 关于比亚迪公司的民事责任。本院认为，德圣公司与比亚迪公司、路骐公司签订《合同主体变更三方协议》后，案涉租赁合同已由德圣公司与路骐公司履行，比亚迪公司不再承担支付租金的义务；另外比亚迪公司与路骐公司各自独立，没有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形；故本院对德圣公司要求比亚迪公司承担连带责任的诉求不予支持。 关于诉讼时效问题。本院认为，德圣公司于2017年、2018年多收取路骐公司房屋租金，路骐公司于2019年11月向本院起诉主张权利，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效期间，故德圣公司认为路骐公司的反诉超过诉讼时效期间的理由不成立，不予采纳。 综上所述，德圣公司及路骐公司的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、怀化市路骐汽车销售有限公司于2019年9月5日通知怀化市德圣汽贸有限公司解除房屋租赁合同的行为无效,怀化市路骐汽车销售有限公司继续履行与怀化市德圣汽贸有限公司签订的房屋租赁合同； 二、怀化市德圣汽贸有限公司返还怀化市路骐汽车销售有限公司多收取的租金210,617.24元； 三、怀化市路骐汽车销售有限公司支付怀化市德圣汽贸有限公司（2019年8月1日至2020年7月31日）房屋租金1,147,891.03元； 四、驳回怀化市德圣汽贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回怀化市路骐汽车销售有限公司的其他反诉请求。 上述第二项、第三项相抵后，怀化市路骐汽车销售有限公司还应支付怀化市德圣汽贸有限公司租金937,273.79元，并限于本判决生效之日起十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,409元，反诉案件受理费7,666元，合计25,075元，由怀化市德圣汽贸有限公司负担13,000元，由怀化市路骐汽车销售有限公司负担12,075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数递交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向和平 二〇二〇年一月八日 代理书记员  张 茜 附判决适用的法律： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务                                                                                                       第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。