重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异24号案外人：孟庆山，男，1958年9月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈扬，重庆谦合谦律师事务所律师。申请执行人：北京初拾科技发展中心（有限合伙），主要经营场所北京市海淀区高梁桥斜街59号院5号楼404-14室，统一社会信用代码91110108MA01FYQ67X。执行事务合伙人：上海东源汇信股权投资基金管理有限公司（委派郭军为代表）。被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码8029424280-9。法定代表人：焦青，董事长。被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，住北京市海淀区。被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。法定代表人：黄怒波，执行董事。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****，组织机构代码74670881-4。法定代表人：焦青，执行董事。本院在执行北京初拾科技发展中心（有限合伙）（以下简称初拾科技中心）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人孟庆山对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院18号楼1单元XX号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人孟庆山称，案外人于2005年8月1日与锦绣房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市海淀区头堆村碧河花园A区A2楼一单元XX号房屋，房屋建筑面积154.14平方米，房屋对应的土地使用权证号为京海国用（2004出）字第XX号。2006年11月10日，案外人与锦绣房地产公司签订《房号确认、面积结算补充协议》，确定房号为北京市海淀区高粱桥斜街59号院18号楼1单元XX号房屋，实测建筑面积153.71平方米，总价款1,598,144元。2005年，案外人支付了合同约定的全部购房款，房屋也于2006年11月交付案外人使用，且案外人对房屋未过户没有过错。综上，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。本院查明，本院审理的中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司借款合同纠纷一案，诉讼过程中，东方资产公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年5月24日作出（2015）渝五中法民初字第01415-1号民事裁定书，冻结锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司存款51,262,344元或查封、扣押其它等值财产，并分别于2016年6月15日向北京市国土局出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第XX号在内的土地使用权，于2016年6月17日向北京市海淀区不动产登记事务中心出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了包括位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院18号楼1单元XX号房屋在内的房产。2017年8月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01415号民事判决，判令：一、解除东方资产公司与锦绣房地产公司签署的《以物抵债协议》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司借款本金41,340,600元并支付利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司上述第二项判决中确认的债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层-405，他项权证号XX号）房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。执行过程中，东方资产公司将其债权进行了转让，本院根据债权受让人初拾科技中心的申请，于2019年3月18日作出（2019）渝05执异73号执行裁定，变更初拾科技中心为申请执行人。另查明，2005年8月1日，锦绣房地产公司（出卖人）与孟庆山（买受人）签订编号为Y71661的《北京市商品房预售合同》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的国有土地使用权，证号为京海国用（2004出）字第XX号；买受人向出卖人购买碧河花园A区A2楼一单元XX号房屋；建筑面积154.14平方米；总价款1,603,000元；买受人于2005年8月1日前交付首付款483,056元，余款1,120,000元由买受人向银行办理贷款；出卖人应在2006年10月31日前向买受人交付该商品房。2006年11月10日，锦绣房地产公司与孟庆山签订《房号确认、面积结算补充协议》，确认孟庆山购买的房屋为坐落于北京市海淀区高粱桥斜街59号院18号楼1单元XX号房屋，总价款1,598,144元。锦绣房地产公司开具《发票》3张，分别载明：收到孟庆山房款130,000元、478,144元、990,000元。2005年8月1日，孟庆山（甲方）与中国民生银行股份有限公司北京西直门支行（乙方）签订《个人购房借款合同》，约定甲方以XX号房屋作抵押，向乙方借款1,120,000元，借款期限共216月，自2005年9月2日起至2023年9月2日止。2005年9月2日，中国民生银行北京西直门支行出具《个人借款凭证》，载明：借款人孟庆山，借款金额1,120,000元。2010年1月26日，北京中坤玉合物业管理有限公司出具《收据》1张，载明：收到XX孟庆山缴纳的物业管理费（2008.7.1-2010.6.30）14,682.40元。2019年12月3日，北京热力海淀分公司紫竹院供热服务中心出具的《供暖费结清证明》，载明：供暖费地址海淀区高梁桥斜街59号院18号楼1单元XX，房主姓名孟庆山，建筑面积153.71平方米，已结清2006-2007年度至2019-2020年度采暖季供暖费51,646.56元。还查明，北京市海淀区高梁桥斜街59号院18号楼1单元XX号房屋对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004出）字第XX号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人孟庆山在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人孟庆山对案涉房屋及对应土地使用权享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）18号楼1单元XX号房屋及对应土地使用权的执行。如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇二〇年一月二十日书记员 刘夏吟