新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初4644号 原告：杨惠，女，1972年9月27日出生，汉族，石河子市三江商服有限责任公司财务，住石河子市。 委托诉讼代理人：黄丽，新疆新石律师事务所律师。 被告：贾新风，女，1961年6月7日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：赵思诚，男，1980年7月25日出生，汉族，住石河子市。 原告杨惠与被告贾新风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨惠及其委托诉讼代理人黄丽、被告贾新风及其委托诉讼代理人赵思诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨惠向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告房屋租赁合同于2020年7月6日解除，被告返还租赁物、恢复房屋及附属设施；2.判令被告支付租赁费35123元；3.判令被告赔偿违约金160000元；4.判令被告向原告支付自2020年7月26日起至判决生效之日止的房屋占有使用费；5.判令被告支付2020年度暖气费；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由:2018年11月25日,原、被告签订房屋租赁合同，由原告将其位于石河子市××号二楼部分面积650平方米出租给被告，合同租期8年，自2018年11月25日至2027年3月30日（装修期为2018年11月25日至2019年3月30日，租赁期未到因乙方原因解除合同时，此装修期需要给甲方计算租金），每年租金100000元。合同签订后，被告按约定支付第一年房租，第二年被告未按约定交纳房租，原告于2020年4月20日向被告送达催缴通知，并同意延期交纳，后被告陆续向原告支付装修期租金及水电费。2020年7月21日，原告再次向被告发出解除合同通知书，并要求被告支付2020年房屋租金，被告无力支付。故原告诉至法院，并要求被告承担本案诉讼费。 贾新风辩称，我在2018年11月25日同时和原告签订了两份房屋租赁合同，租赁了一楼和二楼的房屋。我认为2020年7月6日我要求解除合同，原告没有同意，所以当时是没有解除合同的。现在我同意解除合同，返还租赁房屋，也同意恢复房屋及附属设施。我陆续给原告支付了两个合同的房租，交到了2020年8月，共计交了753800元（两个合同）。2020年的暖气费我支付了，但是原告给我退回来了。一楼的房屋我是转租给他人了。我当初要求解除合同是因为疫情影响我无法营业，最终导致合同解除不是我的原因，原告没有给我提供合格的房屋，房屋后面有烟没办法正常营业，城市建设还封了我们的门，门口的地砖都换了，影响我营业，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年11月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁位于石河子市××号二楼部分面积650平方米（以实际测量为准）。租赁期8年，自2018年11月25日起至2027年3月30日止（装修期为2018年11月25日至2019年3月30日，租赁期未到因被告原因解除合同时，此装修期需给原告计算租金）。双方约定，被告在合同签订日内，向原告支付合同履约保证金50000元，原告向被告提供收款收据。被告在合同签订后7日内向原告支付第一年租金，之后每年租金应当在当年2月20日前支付清。租金支付方式：每年租金100000元，合计收入800000元，原告出具发票。租赁期间，房屋室内外水、电、暖、消防、配套设施、抗震加固等工程，由被告报批及投资施工，原告提供相关原设计图纸。租赁期间水、电、暖、消防等设施的修缮义务由被告负责。合同终止或解除以上设备、设施无偿归原告所有，被告不得拆除或损坏。被告可根据经营需要对所承租的房屋进行装修时，则装修费用自行承担，但须将装修方案、时限、消防、城建等问题书面告知原告，在取得原告书面同意，同时不违反相关规定，能满足行政机关对被告经营项目所规定的所有要求，才能开始装修。装修过程及结果均不得改变房屋结构。装修完毕，被告不得再乱搭乱建。为了消防安全，被告不得在室内、室外乱拉电源线，如必须要拉电源线，必须取得原告书面同意，并按消防规范操作。如被告到期不续租或因被告违约由原告提前解除合同、双方协商提前终止合同的，房屋装修、被告添置的不可移动的附属设施及原有必要附属设施须完好无损、无偿归原告所有。被告不得为此阻扰原告或他人的处分或使用。租赁用途：服务业。被告不得改变使用性质，经营所需的各项手续由被告自行办理具备，被告服从原告对整体楼宇的必要综合管理。租赁期间该房屋的水、电、物业、卫生、门前三包责任、消防、治安联防、防疫、质检、城建、工商、税务等费用，均由被告承担和交纳。水、电费被告须在每月25日前，向原告交纳。被告在租赁期间的经营税、费、及债权债务由被告承担。租赁房屋的暖气费由被告承担，被告须在每年10月15日前按合同约定的租赁面积，将下一个采暖期的暖气费向原告交纳。如被告不按时交纳以上费用，承担应交纳费用2倍的违约金，且原告不予退还被告交纳的保证金。租赁期间被告未经原告书面许可，将房屋转租或转借（营业执照或实际经营人、承租人与被告不一致的视为转租或转借）或进行非法经营，原告有权立即解除合同，收回房屋，已收取被告的租金无论是否到期（按总租期计，不按年度计）均不返还。合同解除或终止的条件：…2.被告未经原告书面同意擅自转租或转借房屋。3.被告未按本合同约定时间向原告交纳租金（逾期一个月）。4.被告无故拖欠原告收取的其他费用（水、电、暖）等累计费用达3000元以上或根据合同约定交费时间，逾期一个月。5.双方协商提前解除或终止本合同。被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的2倍支付滞纳金。租期届满后，被告应如期返还房屋。被告逾期返还，则每逾期一日按日租金2倍向原告支付滞纳金，且原告不予退还被告交纳的保证金。本合同解除或合同期满，被告应于收到解除通知或在合同期满之次日起一周内搬迁完毕。逾期不搬迁，原告有权向人民法院起诉和执行，原告因此所受损失和第三方损失均由被告赔偿。上述条款是双方协商一致的结果，任何一方不得违约，违反约定的，均视为违约。违约金的计算方式为合同总价款的20%即160000元（对于违约金的计算结果，双方均知晓法律对违约金事项的相关规定，双方均承诺，该违约金数额任何一方不得申请司法机关降低或撤销）。守约方同时有权为此解除合同，并不承担违约方的任何损失。诉讼产生的一切费用均由违约方承担（包括但不限于诉讼费、送达费、保全费、鉴定费、交通费、律师代理费等所有费用）。合同签订后，被告向原告交纳了第一年(2018年11月至2019年11月）租金100000元。原告向被告交付房屋。2020年5月，被告将租赁房屋一楼（另一案件）转租给他人。 2020年7月6日，被告给原告发微信，要求退租。2020年7月7日，被告向原告出具报告，内容为：因为石市突然新增7家月子中心，市场又打价格战，市场竞争陷入恶性循环，造成三、四、五月没有一个孕妇到我月子中心入住，后经过我们不懈努力，此月（6月底7月初）入住9人，想的能把当月租金挣回来，结果一算账还是赔钱，为节约开支，我们请不起前台、保洁、修理工，经测算，按目前市场行情，就是把所有的房间都住满，就除去月嫂工资及水电暖费这两项，我们还是付不起这高昂的租金。我们自去年9月开业至今，共交了租金75.38万元，超高的租金已压得我们窒息。我们为了经营好月子中心，两个年过半百的老人为之付出了财力、脑力、劳力，已经心力憔悴。我们请求第一减少房租、退掉一楼；第三转让，终止合同。 原告陈述一楼、二楼的租赁房屋共计交纳房屋租赁费753800元、定金50000元，提供以下证据： 1.2019年5月28日收据，租金540000元（交2018年11月至2019年11月）。原告对该证据予以认可。该证据显示的是被告租赁原告一楼、二楼2018年11月至2019年11月的房租。 2.2018年11月26日收据，定金50000元。原告对该证据认可，但认为被告原因解除合同，定金不退还。 3.2020年6月5日收条两张，房租110000元。原告对该证据认可。该组证据反应的是被告支付租赁原告一楼、二楼2019年11月至2020年11月的部分房租。 4.2020年4月20日收条，房租80000元;2020年6月8日收据月子款。2020年4月21日，微信转账10000元。原告对该组证据真实性认可，但认为收条中的80000元包含微信转账的10000元、13800元抵账、2019年暖气费19662.8元。被告认为80000元不包含原告陈述的上述三笔款项，而是从被告卡里取钱给的原告，但在法庭限定的时间内未提供证据予以证实。被告认为2019年暖气费有原告出具的收据，但在法庭限定的时间内未提供证据予以证实，仅提供一张打印的微信转账记录，在该微信转账记录中的金额与暖气费金额不符。 5.2019年4月2日、3日微信转账记录。原告对该转账记录认可，但认为是2019年的费用。 6.申请、报告、照片等。被告证实其不存在违约行为，没有及时足额交纳租金是因为疫情原因、房屋周边环境以及原告不帮助被告营业。原告对该组证据认可，但认为不能证实被告所要证明的问题。 本院认为，原告与被告签订书面房屋租赁合同，该房屋租赁合同是原告与被告的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，故原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。本案争议焦点为：1.双方租赁合同于何时解除；2.被告是否应当向原告支付租金；3.被告是否应当承担违约责任。 关于争议焦点一。原告主张双方房屋租赁合同于2020年7月6日解除。因被告于2020年7月6日向原告发出通知要求解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告对此并未表示异议，故双方房屋租赁合同于2020年7月6日解除，本院予以确认。被告同意返还租赁房屋、将租赁房屋恢复原状，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”双方合同约定每年租金100000元，应当在当年2月20日前支付清。装修期为2018年11月25日至2019年3月30日，租赁期未到因被告原因解除合同时，此装修期需给原告计算租金，故2019年11月26日至2020年11月25日的租金被告应当于2020年2月20日前支付给原告。因双方合同于2020年7月6日解除，故原告应当支付的租金数额为61083.33元[100000元÷12个月×7.33个月（2019年11月26日至2020年7月6日）]。关于被告已交纳房租数额的问题。被告认为于2020年4月、6月交纳租赁原告一楼、二楼2019年11月至2020年11月的租金213800元，提供110000元收据本院予以确认。另80000元收条，被告主张不含10000元微信转账未提供证据予以证实，且根据双方交易往来原告均出具收条的习惯来看，80000元收条中应当包含微信转账10000元。被告主张80000元收条中不包含2019年度暖气费19662.8元、13800元抵账款，仅提供一份暖气费微信转账记录，金额与暖气费金额不符，被告未提供其他充分证据证实系被告取款80000元现金向原告支付，本院不予采纳。被告另提供2019年4月两份微信转账记录，因本案争议的为2019年11月26日至2020年11月25日的租金，该两份证据与本案争议无关，故对该组证据本院不予采信。故被告已交纳租赁原告一楼、二楼2019年11月至2020年11月的租金为170337.2元（110000元+80000元-19662.8元）。因被告将本案房屋租金与另一案房屋租金共同支付，因此计算本案合同已交纳房屋租金的比例为0.185（100000元÷540000元），数额为31512.38元（170337.2元×0.185），故被告欠付租金的数额为29570.95元（61083.33元-31512.38元）。 关于争议焦点三。被告未按约足额交纳房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。双方解除合同后，被告应当及时返还原告租赁房屋，但被告未及时返还至今仍占有使用涉案房屋，应当给付原告占有使用费，自2020年7月7日至被告实际返还涉案房屋之日止，按照年租金100000元计算。双方合同约定违约金的计算方式为合同总价款的20%即160000元（对于违约金的计算结果，双方均知晓法律对违约金事项的相关规定，双方均承诺，该违约金数额任何一方不得申请司法机关降低或撤销）守约方同时有权为此解除合同，并不承担违约方的任何损失。该违约金约定明显过高，原告未对损失部分进行举证，但因双方签订合同租期为8年，被告提前解除合同，原告必然产生损失。原告实际损失应当由利息损失、房屋占有使用费、租金可得利益损失、转租期收益等组成，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并考虑到2020年1月24日至3月8日，全国大规模爆发新型冠状病毒肺炎疫情，受肺炎疫情影响，人们的生活、工作及出行都受到诸多限制，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，疫情期间对被告经营造成了一定的影响，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金数额为20000元。被告抗辩并非被告违约造成解除合同，但被告未按时足额交纳租金，已构成根本违约。关于被告陈述租赁房屋周边环境影响营业，因被告租赁房屋时已实地查看过房屋，故对被告该抗辩理由，本院不予采纳。被告抗辩城市建设施工无法营业，并未提供相应的证据予以证实，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于暖气费，双方合同约定租赁房屋的暖气费由被告承担，被告须在每年10月15日前按合同约定的租赁面积，将下一个采暖期的暖气费向原告交纳，因被告一直占用租赁房屋，应当支付占用期间的暖气费，但原告计算暖气费有误，本院予以纠正，暖气费的数额为4916元[19662.8元÷6个月×1.5个月（2020年10月15日至11月30日）]。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告杨惠与被告贾新风于2018年11月25日签订的房屋租赁合同于2020年7月6日解除； 二、被告贾新风于本判决生效之日起七日内返还原告杨惠石河子市××号2楼650平方米房屋，并将该房屋及附属设施恢复原状； 三、被告贾新风于本判决生效之日起七日内给付原告杨惠房屋租金29570.95元； 四、被告贾新风给付原告杨惠房屋占有使用费，自2020年7月7日起至被告贾新风实际返还房屋之日止，按照年租金100000元计算； 五、被告贾新风于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨惠违约金20000元； 六、被告贾新风于本判决生效之日起七日内给付原告杨惠暖气费4916元； 七、驳回原告杨惠其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2587元（原告杨惠已交纳），由被告贾新风负担，与前款同期给付原告杨惠。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员 花 蔺 二〇二〇年十一月十三日 书记员 王玉霞 1