贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初1118号 原告（反诉被告）：肖慈玉，女，1981年12月27日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：贺壮志、贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆贵煜，贵州天生律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州省龙乾房地产经纪有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处广场北路一巷11号。 法定代表人：代津丞，该公司经理。 委托诉讼代理人：熊想想，贵州年成律师事务所律师。 被告：马兴方，男，1990年1月13日生，彝族，住贵州省兴义市。 被告：鄢芝，女，1987年3月19日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告(反诉被告)肖慈玉与被告(反诉原告)贵州省龙乾房地产经纪有限责任公司(以下简称龙乾公司)、马兴方、鄢芝房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，后因出现不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖慈玉的委托诉讼代理人贺壮志、穆贵煜，被告龙乾公司的法定代表人代津丞及委托诉讼代理人熊想想，被告马兴方到庭参加诉讼，被告鄢芝经本院公告传唤未到庭参加诉讼。在诉讼过程中，肖慈玉撤回对本案的起诉，获本院准许并作出了（2019）黔2301民初1118号之一民事裁定书裁定准予其撤回起诉。本案继续审理反诉，因出现中止审理的情形,故本院依法裁定中止审理，后恢复审理。现已审理终结。 肖慈玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因房屋买卖合同纠纷引起的损失86440元；2.判令被告支付原告利息39850元（利息自2018年3月12日起至2019年5月12日按月利率1%计算，之后的利息自2019年5月12日按月利率1%计算至被告清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月12日，被告龙乾公司为原告介绍房屋买主被告鄢芝、马兴方，并向原告保证买主的可靠性。在龙乾公司的推荐下，原告与二被告鄢芝、马兴方达成合意，签订《房屋买卖合同》，约定如下内容，原告将自有的位于兴义市××号房屋（建筑面积89.87平方米，2室1厅，精装修）出卖给被告，房屋总价款498500元，被告向原告支付100000元定金，如合同正常履行，剩余房款398500元，被告用房屋向银行贷款200000元于2018年6月15日左右支付给原告。余下190000元的房屋尾款，被告应在签订合同之日起支付原告利息1分，190000元尾款分二次还清，第一次被告应在2018年9月12日支付原告房款100000元，第二次应于2019年3月12日支付90000元。后原、被告完成了房屋过户手续，房屋过户在被告马兴方的名下。原、被告双方还约定，房屋还款及过户手续均由龙乾公司寻找银行贷款后支付给原告，但在履行过程中，龙乾公司违反约定，向金融机构贷款200000元后未支付给原告，从而导致贷款被鄢芝侵占，当时原告以鄢芝涉嫌诈骗为由向当地公安报警，公安及时处理，为原告追回140000元，鄢芝承认还80000元给原告，于2018年5月7日向原告出具一张40000元的借条，同时向龙乾公司出具40000元的借条，要求由龙乾公司偿还原告40000元。被告马兴方由于自身经济能力有限，贷款金额在鄢芝带走的情形下，原告与马兴方约定，马兴方请求原告收回房屋，并愿意配合原告办理房屋过户相关手续，但原告需帮助自己清偿其向金融机构的贷款并保证日后还清原告代为支付的金融机构贷款，约定达成后，原告为被告偿还了金融贷款226440元（含利息）。至此，原告除去追回的140000元，被告还应偿还原告86440元。综上，被告鄢芝恶意侵占金融贷款200000元、未按期支付原告房屋款，其行为严重违约且恶意拖欠房屋尾款，被告马兴方作为房屋买卖合同的一方，未积极履行付款义务，存在违约；被告龙乾公司未履行中介服务义务，其行为使原告错误认识被告鄢芝、马兴方具有履行能力而与之签订房屋买卖合同，导致鄢芝卷走200000元，龙乾公司负主要责任，现应承担原告因此遭受的一切损失。基于上述理由和事实，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至人民法院，望判如所请。 龙乾公司向本院提出反诉请求：1.判令肖慈玉返还龙乾公司因受其胁迫所给付的15000元，并撤销龙乾公司向肖慈玉出具的15000元的借条;2.判令肖慈玉以15000元为基数，按年利率6%支付龙乾公司资金占用期间的利息1275元(2018年5月10日起至2019年3月10日，资金占用期间的利息为1275元);3.反诉费用由肖慈玉承担。事实和理由：首先，居间人承担损害赔偿责任仅限于《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定,即居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况两种。本案中，龙乾公司是兴义市房地产中介公司，主要目的和任务是促成交易;主要义务是报告订立房屋买卖合同的机会，向委托人如实报告与订立合同有关的事项，提供订立合同的媒介服务，为买卖双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务的义务，保密的义务。2017年，龙乾公司知道肖慈玉位于兴义市大商汇的一套房屋出售，并在龙乾公司的服务下使得该房屋成功成交。2018年3月初，肖慈玉向龙乾公司自荐尚有一套房屋出售，需龙乾公司为其提供居间服务。后龙乾公司将该套房屋挂于公司平台，鄢芝看到该售房信息后主动联系龙乾公司的工作人员王家林;很快双方便达成合意，签订《房屋买卖合同》，由鄢芝向肖慈玉支付订金100000元，房屋过户于马兴方名下，剩余房款的支付方式及数额见《房屋买卖合同》。鄢芝与马兴方一起找到龙乾公司的员工王家林，并提出由鄢芝提供的小额贷款公司申请贷款，当时王家林就告知，要求通过正规银行申请贷款。鄢芝告知其名下还有商品房，要多交契税，为了避税，所以要将房屋过户于马兴方名下。向小额贷款公司申请贷款及将涉案房屋过户于马兴方名下均得到肖慈玉的许可，还说只要能尽快得到购房款就行。此次交易中，龙乾公司无故意隐瞒与订立合同有关房屋的权属情况、面积、售价、质量等房屋重要信息，房屋买卖双方身份真实，资料真实，实际出资购房人与名义购房人的动机并不影响合同的成立，也非居间人应尽的注意、审查义务的范畴。其次,居间人非明知或应当知道鄢芝是骗子却未告知肖慈玉，相反鄢芝已向肖慈玉支付100000元的订金，远远超出法律关于订金法则交易标的额20%的规定，难以发现其有骗的表象及意图，足以免除居间人的审慎义务，居间人对此不承担损害赔偿责任。2018年3月12日，双方签订《房屋买卖合同》，由鄢芝向肖慈玉支付100000元订金，王家林协助双方办理了房屋过户手续，鄢芝、马兴方向小额贷款公司提供贷款所备的资料，申请贷款200000元。后小额贷款公司将所贷款项200000元支付给马兴方后，马兴方没有及时将该笔贷款支付给肖慈玉，也没有通知居间人龙乾公司，而是私自将该笔贷款转给鄢芝，后被鄢芝挪用。在放贷的次日，龙乾公司打电话问马兴方时才得知该笔款项已被马兴方转给鄢芝，龙乾公司立即报警，后追回款项140000元，避免了损失的扩大，居间人事前不知道鄢芝有骗取贷款挪作他用的意图，事后积极配合将贷款追回。因此，不应承担其他损害赔偿责任。再次，肖慈玉在本案中不但没有损失，而且尚未支付居间人的报酬，甚至纠集社会上一些与本案无关的人员威胁龙乾公司，龙乾公司被迫通过微信向其支付15000元，后又被胁迫向其出具一张15000元的欠条。肖慈玉收到鄢芝支付的订金100000元，追回贷款140000元，居间人支付的15000元，马兴方支付的10000元共计265000元。肖慈玉偿还小额贷款公司的贷款及利息226440元。因此，不但没有损失，反而非法获利，甚至威胁龙乾公司支付15000元(已实际使用微信支付)，后又逼其出具15000元的欠条，其有趁机敲诈之嫌疑。综上所述，龙乾公司不应承担任何损失，同时，请求人民法院判决支持龙乾公司的反诉请求。 肖慈玉针对反诉辩称，龙乾公司没有尽到审慎义务，导致肖慈玉与鄢芝及马兴方没有完成房屋交易，因此其应当承担损害赔偿责任。100000元定金不是龙乾公司所称的预付款，而是定金，无论法律规定还是合同约定，由于鄢芝与马兴方根本违约导致合同不能履行，定金应由肖慈玉合法享有。龙乾公司以实际的行为自认了自己应承担损失的责任，龙乾公司支付肖慈玉15000元及出具15000元欠条的行为，属龙乾公司自愿行为，是其真实意思表达，是其基于认识到自身存在过错而作出的民事法律行为，肖慈玉不存在任何胁迫行为。龙乾公司之所以向肖慈玉付款及出具借条，是出于自身未履行中介义务及未履行向肖慈玉承诺的相关事宜(保证办理房屋手续，保证向银行贷款来支付房款等)而承担的后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条:“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，成立胁迫，必须违背其意思自治，但在肖慈玉与龙乾公司的法律关系中，不存在任何胁迫行为，从兴义市向阳路派出所的笔录及微信来看，肖慈玉从未有过任何胁迫行为，也看不出龙乾公司是基于何种原因而受到了胁迫，所有的行为都是其认知到自身的过错而作出的民事法律行为，更何况龙乾公司向肖慈玉出具的是借条，如果其认为其受到胁迫所出具，因其法律关系与本案不属于同一法律关系，可另行主张自认为的合法权益。龙乾公司认为肖慈玉不存在损失的说法错误，肖慈玉不仅仅是遭受龙乾公司、鄢芝、马兴方的欺诈，其还构成违约，应向肖慈玉承担由此造成的各项损失。首先，如果肖慈玉不代替龙乾公司、鄢芝、马兴方偿还贷款及利息226400元，将带来更大的损失，小额贷款公司的利息是明显高于银行利息或者是民间借贷利息的，自龙乾公司、鄢芝、马兴方隐瞒肖慈玉不按约定向银行借款，而向小额贷款公司贷款之日起至今，所产生的利息是非常之高的，肖慈玉的做法是舍弃自己更小的损失来换取更大的利益，该做法对龙乾公司、鄢芝、马兴方都是有利的，且该行为是在鄢芝的委托人马兴方的请求下而作出的。肖慈玉除向鄢芝追回的140000元外、尚有80000元及资金占用费的损失。鄢芝向肖慈玉支付的100000元是鄢芝的违约行为所必须付出的法律后果，鄢芝的违约责任不能代替龙乾公司的违约责任，龙乾公司用来折抵肖慈玉损失的做法明显错误。综上，肖慈玉对龙乾公司不存在任何胁迫行为，龙乾公司亦无相关的证据证明肖慈玉有胁迫行为，其应对自己真实的意思表示行为承担相应的法律后果。请求人民法院依法判决驳回龙乾公司的诉讼请求。 马兴方辩称，我与鄢芝系寨邻关系。当时因为鄢芝名下已有一套房屋，所以鄢芝称将房屋过户至我的名下，可以少缴纳部分税款。对案涉房屋我与肖慈玉在2018年11月左右私下协商过，由我转款30000元给肖慈玉，肖慈玉不再起诉我，并且现在房屋出售给了他人，所以没有过户至肖慈玉名下，而是直接过户至第三方名下。 鄢芝未到庭，在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：龙乾公司主要经营范围为房地产营销代理，二手房买卖中介服务等。肖慈玉自有位于兴义市××号房屋需要出售，其将房屋出售信息挂于龙乾公司平台。2018年3月9日，在龙乾公司在中介服务下，肖慈玉作为甲方，鄢芝作为乙方，龙乾公司作为丙方，三方签订《售房诚意金协议》主要约定，甲方已收到乙方交来购买兴义市金洲世家13栋2单元805号房屋诚意金50000元，该诚意金在甲乙双方成功签订购房协议（合同）之后自动转为购房款。协定总价为490000元。乙方承诺在本协议签订之日起10日内与甲方签订购房协议，并向甲方支付首付款。甲方应在承诺期内向丙方预约签订购房协议时间，之后由丙方安排地点让甲乙双方签订购房协议及首付款支付，如乙方未在承诺期内与甲方签订购房协议及支付首付款，则视为放弃购买和违约，50000元诚意金不予退还。若因甲方违约导致不能将房屋产权过户给乙方，则甲方需向乙方赔付违约金100000元。协议签订后，鄢芝又向肖慈玉支付了50000元。2018年3月12日，肖慈玉作为甲方（卖方）、张蔓琳作为乙方（买方），马兴方作为乙方代理人，双方针对上述房屋签订《房屋买卖合同》，主要约定甲乙双方经龙乾公司居间介绍促成，甲方将其所有的上述房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。该房屋按套计价，成交总价为498500元（含屋内冰箱一台计8500元）。付款方式为在本合同签订之日，乙方已向甲方支付定金首付款100000元，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金首付款，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金首付款。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金首付款抵作购房款。除定金首付款之外的剩余房款398500元，乙方向银行贷款200000元，在2018年6月15日左右支付给甲方，剩余房屋尾款190000元乙方必须在2019年3月12日内付清甲方所有房屋尾款。房屋尾款分两次付清，甲方要求乙方在本合同签订之日起支付甲方月利息1分，第一次在2018年9月12日付100000元，第二次在2019年3月12日付清90000元。甲方要求乙方支付190000元的月利息1分支付给甲方，月利息按月支付。如果乙方没有在甲方规定的时间内付清房屋尾款，算乙方违约，甲方有权收回该房屋，乙方在违约10日内把房屋所有产权过户归还甲方，并一切相关过户费用由乙方承担，甲方有权不退还乙方所交给甲方的所有房款。乙方应在交付首付款之日付清龙乾公司中介服务费7300元，甲方应在收到房款之日付清龙乾公司中介服务费2600元，龙乾公司负责给甲乙双方办理相关房屋产权过户事宜。违约责任约定为甲方毁约，双倍返还乙方定金购房款；乙方毁约，无权要求甲方返还定金和所有购房款。合同还对其他的权利义务进行了约定,合同乙方张蔓琳系鄢芝之女,其签名系鄢芝所签,并捺印。之后双方为案涉房屋办理了过户登记手续，将房屋过户登记至马兴方名下。 后马兴方用案涉房屋从贵州中小乾信金融信息服务有限公司贷款200000元交给鄢芝，但鄢芝收到该款项后未向肖慈玉支付房款，为此双方产生争议。2018年5月7日，肖慈玉（甲方）与马兴方（乙方）签订《补充协议》，主要约定上述《房屋买卖合同》签订后，乙方指示第三人鄢芝向甲方支付定金100000元，在合同履行过程中，乙方向金融机构贷款200000元准备作为前期房款支付给甲方，但该款被鄢芝私自使用，乙方未能支付给甲方购房款，甲方此时已将房屋过户给乙方。甲方考虑到乙方今后不能及时履行支付购房款的义务，同时乙方也以自身的行为明确表示今后无法履行支付购房款，双方协商后达成协议如下：一、乙方在本协议签订之日起六个月内无条件协助甲方办理房屋过户登记手续，产生的过户费等费用由乙方自行承担；二、本合同签订后，一切与该买卖事宜相关的约定均以补充协议为准，2018年3月12日甲乙双方签订《房屋买卖合同》自然失效，乙方不得再行要求甲方将房屋过户给乙方（即便今后乙方能够支付剩余房款）；同时，乙方自愿放弃前期合同的相关权利不得以前期合同为基础要求甲方返还定金或者双倍返还定金，也不能要求甲方承担相应的违约责任；三、对于乙方向金融机构的贷款，甲方帮助其还款的款项，乙方应当支付给甲方；由于乙方向金融机构的贷款被鄢芝私自使用，在乙方返还甲方代其清偿的债务后，有权向第三人鄢芝追偿，乙方与鄢芝的纠纷与甲方没有任何关系；四、虽然《房屋买卖合同》是甲方与乙方签订，合同上有鄢芝10岁女儿张蔓琳的签字，同时定金首付款是鄢芝支付，但该合同对张蔓琳不产生任何法律效力，也与鄢芝没有任何关系，如今后鄢芝以首付款100000元向人民法院提起诉讼，向甲方主张权利，乙方必须出庭作证，并就事实进行真实陈述；五、本合同自签订之日起生效，对甲乙双方均有法律约束力。 协议签订当天，鄢芝作为借款人向肖慈玉出具一份《借条》载明“今借到肖慈玉现金40000元，还款日期2018年7月1日之前，如未在规定时间内还款，肖慈玉有权向当地人民法院起诉，起诉期间所产生的一切费用由鄢芝全部负责”。王家林在下方见证人处签名捺印。马兴方向肖慈玉支付因鄢芝将款项卷走给其造成的损失20000元，又向肖慈玉出具委托书，委托肖慈玉支付贵州中小乾信金融信息服务有限公司借款216440元。肖慈玉于2018年5月9日代马兴方向贵州中小乾信金融信息服务有限公司偿还案涉房屋贷款216440元。为此，马兴方向肖慈玉出具一份《收条》载明“今收到肖慈玉现金216440元”。因肖慈玉还通过现金向贵州中小乾信金融信息服务有限公司支付了10000元，故马兴方又向肖慈玉出具了一份10000元的借条。上述补充协议签订后，马兴方按照肖慈玉的要求将案涉房屋过户登记至他人名下。 另在2018年5月8日，龙乾公司的法定代表人向肖慈玉微信转账10000元，并注明代替还金州世家房屋贷款，2018年5月10日，又向肖慈玉转账支付5000元。2018年6月1日，肖慈玉认为龙乾公司在本次房屋买卖合同中存在过错，到龙乾公司内，龙乾公司的法定代表人代津丞作为借款人向肖慈玉出具一份《借条》载明“今借到肖慈玉15000元，约定于2018年7月1日前归还”，龙乾公司的工作人员王家林在担保人处签名捺印。2018年9月5日，马兴方向肖慈玉出具《借条》，载明“今借到肖慈玉10000元，还款日期2018年12月20日前按时归还，如未在规定时间内还款，肖慈玉有权向当地人民法院起诉，起诉期间所产生的一切费用由马兴方全部负责”。 本院认为，鄢芝经本院依法传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。龙乾公司称其受肖慈玉等人的威胁后，通过微信向肖慈玉支付了15000元及向肖慈玉出具一份15000元的《借条》，要求肖慈玉返还其15000元，并撤销该《借条》。肖慈玉称龙乾公司向肖慈玉付款及出具《借条》，是基于在其与马兴方、鄢芝房屋买卖合同过程中未履行中介义务，自身存在过错，其自愿作出的民事法律行为，并不存在胁迫行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，本案已查明龙乾公司为肖慈玉与鄢芝、马兴方买卖房屋提供中介服务，并促成双方签订了《房屋买卖合同》，最终因马兴方、鄢芝未完全向肖慈玉支付房款，而产生纠纷。龙乾公司系在该情况下向肖慈玉付款及出具《借条》的，龙乾公司系经营房地产营销代理，二手房买卖中介服务的，代津丞作为其公司的法定代表人，也系完全民事行为能力人，其应当知晓其向肖慈玉付款及出具《借条》的法律后果，且其已通过微信向肖慈玉付款了15000元，并注明“代替还金州世家房屋贷款”,由此证明其支付的款项性质，故本案不存在重大误解的情形。其次，龙乾公司主张其付款及出具欠借条时受到肖慈玉纠结的社会人胁迫，但其未提供充分的证据证实其是在受肖慈玉等人胁迫、恐吓下向其付款和出具《借条》的。若当时确有威胁恐吓行为存在，根据龙乾公司陈述，当时肖慈玉系到其公司处对其进行的胁迫，其公司还有2名工作人员，其法定代表人代津丞受胁迫下，工作人员在当时完全可以报警，或者在事后威胁恐吓解除后报警维权，但其均未提供威胁、恐吓的相关证据予以证实，其工作人员亦未出庭作证。再次，龙乾公司陈述其是受胁迫才向肖慈玉支付的15000元，但从其微信支付记录看，其在2018年5月8日向肖慈玉转款10000元后，5月10日又向肖慈玉转款5000元，肖慈玉对其胁迫时间长达2天之久，其均还未采取报警，这不符常理，再结合其法定代表人代津丞在庭审中陈述经各方到派出所进行协商，肖慈玉要求其先垫支部分损失，后由鄢芝向公司出具了金额为40000元的欠条，能够印证各方到派出所协商后，对损失承担部分达成了初步合意，在此基础上，龙乾公司遂向肖慈玉通过微信支付了15000元，又向其出具了《借条》，现龙乾公司主张肖慈玉返还该款，并要求撤销《借条》，无事实依据及法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。龙乾公司所举证据不足以证明其系受肖慈玉胁迫下而向肖慈玉付款和出具《借条》的，故其诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条规定，判决如下： 驳回贵州省龙乾房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费294元，减半收取147元，由贵州省龙乾房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈莹莹 人民陪审员  王明萃 人民陪审员  王德萍 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  卢声艳 书 记 员  邹金虎