江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019)苏0116民初4713号原告（反诉被告）：顺祺（南京）洗染有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区XX路。法定代表人：朱靖，总经理。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱士达，江苏共盈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李志，男，1986年12月15日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。原告（反诉被告）顺祺（南京）洗染有限公司(以下简称顺祺公司)与被告(反诉原告)李志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺祺公司的委托诉讼代理人王浩全、朱士达，被告(反诉原告)李志及其委托诉讼代理人许贵富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告顺祺公司向本院提出诉讼请求：1、确认顺祺公司与李志签订的《租赁合同》于2018年10月1日解除，判令李志从租赁标的中立即搬迁撤离；2、判令李志支付租金28050元；3、判令李志支付违约金28050元；4、判令李志支付水电费9850.27元（截止2018年12月3日）。事实与理由：顺祺公司与李志于2017年7月18日签订《租赁合同》，顺祺公司将其拥有的位于南京市六合区姜桥厂区312平方米的房屋出租给李志经营使用，目前由李志使用该合同租赁标的。合同履行过程中，李志违反契约精神，严重违约。根据合同规定李志应当在2018年7月31日向顺祺公司支付2018年8月15日-2019年2月15日的租金28050元，在顺祺公司催要后，李志至今仍然没有支付。为此，顺祺公司多次与李志电话和见面进行协商，但其置之不理。故根据双方签订的《租赁合同》之规定，顺祺公司与李志解除租赁合同并委托律师于2019年1月16日向李志发送《律师函》通知其依法解除租赁合同并要求其完成搬离工作，同时支付拖欠的租金及水电费，否则承担不利法律后果。因李志违约，顺祺公司诉至法院，要求判如所请。本诉被告李志辩称，一、租赁期内因顺祺公司与大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，致使涉案租赁物无法使用，其行为构成违约。李志承租的房屋及投入设备、构筑物在内的全部资产因上述关闭协议而无法使用，且原告与大厂街道签订补偿协议后采取断水断电措施。二、因顺祺公司违约行为致使合同解除，其诉请的租金及违约金没有事实依据。三、顺祺公司的违约行为给李志造成损失，李志已提起反诉主张自己的权益。反诉原告李志向本院提出反诉请求：判令顺祺公司赔偿李志损失合计432146元。事实与理由：2017年7月18日，李志因经营火纸厂需要承租顺祺公司XX路XX号锅炉房，承租面积约312平方米,双方签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为五年。合同签订后，李志建盖构筑物及购买机器设备，用于生产经营。租赁期间，顺祺公司向六合区政府大厂街道办事处提出企业关闭停产，约定以2018年2月8日作为资产评估基准日委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对其名下所有资产进行价值评估，2018年7月31日出具《房地产评估报告》、《顺祺（南京）洗染有限公司被搬迁涉及的机器设备及附属设施资产评估报告》，两份评估报告中均对李志承租的厂房、建设的构筑物及设施、购买的机器设备做了价值认定。2018年8月23日，顺祺公司与大厂街道办事处就企业关闭停产签订一份《大厂街道关闭企业补偿协议书》。协议签订后顺祺公司提出解除合同并采取停电停水方式强行要求李志搬迁，致其无法生产并造成严重经济损失。李志认为双方合同履行过程中，因顺祺公司自行与大厂街道办事处协商关闭企业，致使双方合同无法继续履行，其行为构成违约，根据《合同法》及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》相关规定，顺祺公司应承担相应赔偿责任。具体为：1、2018年2月8日评估基准日前机器设备损失139495元，评估基准日后投入的机器设备损失135640元，共275135元；2、造纸棚10017元；3、构筑物及辅助设施损失99788元（68708元+31080元）；4、停产停业损失47206元。1-4项合计432146元。反诉被告顺祺公司辩称，一、顺祺公司与李志于2017年7月18日签订的《租赁合同》系双方意思的真实表示，根据合同第十条约定，遇到国家建设需要拆迁，视为不可抗力，是符合法律规定的，双方应当遵守约定。六合大厂区域中小企业拆迁工作是市政府及市人大常委会为了国家建设需要，对该区域下达了总体规划的多个文件，具体实施工作由区政府和街道办事处来落实。因为涉及区域广、任务重，肯定会有先后之分，拆迁是需要很长时间的调整和规划，顺祺公司不可能预先知道准确拆迁时间，什么时间拆迁是政府部门及国家建设需要形势来决定的。为了防止双方因拆迁产生纠纷，双方特意在合同中约定拆迁条款，明确了政府行为系不可抗力，就是为了更好履行合同，法院应判令解除合同。二、租赁合同履行期间，李志存在多项违约行为，应当承担违约赔偿责任，原告享有合同解除权。1、根据租赁合同约定，李志应在2018年7月31日支付顺祺公司2018年8月15日至2019年2月15日厂房租金28050元，顺祺公司多次催要，李志至今未支付。合同约定拖欠租金超过1个月，顺祺公司有权单方解除合同，并由李志承担违约责任、支付双倍租金违约金。李志没有契约精神，置之不理，顺祺公司被迫无奈才诉至法院。2、李志2018年6月应交电费1101.15元，顺祺公司多次口头及短信催缴，李志置之不理，自2018年6月起至2018年12月30日，共计拖欠水电费9850.27元，根据双方《租赁合同》第8条的规定，拖欠水电费超过一个月，顺祺公司有权终止合同。故在2018年7月顺祺公司按照合同约定已经可以终止双方签订的租赁合同。3、在租赁合同履行期间，李志没有与出租人协商，顺祺公司并不知情，无论李志是否搬离，均应支付房屋租金。本案的合同解除符合约定解除，更符合法定解除，因为李志的严重违约和政府行为的不可抗力情形的发生，原告的解除合同行为应当得到法院判决的支持，李志因为多次违约应当承担违约金和损失赔偿责任。三、顺祺公司解除租赁合同合理合法，李志要求赔偿构筑物及辅助设施损失、装修损失、停产损失及装饰装修部分停产损失没有法律依据。1、2018年9月27日，江北新区下发的整改通知，因李志严重污染问题，责令停产停业，该行为系政府行政处罚行为，李志无照经营，无生产资质，被环保局强制关停，违反原、被告双方的合同约定，李志也无法正常经营，现要求顺祺公司赔偿其停产停业损失，没有法律依据。2、构筑物及辅助设施损失与李志无关，因构筑物及辅助设施均不是其添附或增加，都是顺祺公司原有产业或自行添加的。3、根据《城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第11条第2款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故李志的诉请没有法律依据。四、南京化学工业园区管委会发布的红头文件：关于印发《大厂地区中小工业企业搬迁工作指导意见》的通知合法有效，应当按照该份文件内容执行搬迁补偿问题。政府印发的关于搬迁工作指导意见具有国家政策行政职能，顺祺公司案涉房屋所搬迁标准及机器设备的补偿比例均有明确规定，根据其规定不可搬迁机器设备的补偿费用为评估价的40%予以补偿，可搬迁机器设备的补偿费为评估价的8%予补偿，李志却以评估价的全额进行补偿，其法律依据何在？如果可以按评估价的全额进行赔偿，与政策的搬迁内容相冲突，原告是否可以以法院的判决文书为依据，要求六合区人民政府以李志诉求的金额对其他机器设备及搬迁费用均由李志所诉请的支付，这将是一件群体性案件，因为与搬迁赔偿相关的其他当事人，均按照政府拆迁协议上的赔偿要求对机器设备进行了相应的赔偿，并考虑到承租人的租赁期限，剩余期限，比如另案的方义龙及其他没有诉讼的租户，均以上述指导意见及拆迁协议内容为补偿依据。五、李志委托评估了水池、造纸机及配套设施，是在江苏天元房地产与资产评估造价有限公司资产评估后，违法搭建的，造成不利后果，应由李志承担。李志在江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司资产评估后，违章搭建上述设备，严重污染环境，并对房屋作出了巨大的改变，未通知、告知出租人，也未按合同约定经出租人书面同意，属于私自改建，构成违约行为，造成的不利后果，应由李志承担。另外，因在生产经营中污染严重，违反相关行政法规，早已被行政机关处罚，并责任停产停业。故其评估价值与本案无关，不应纳入其损失范围。综上，李志违反诚实信用原则，没有按约定履行自己的合同义务，多处严重违约，给顺祺公司造成了严重的经济损失。顺祺公司的诉请符合法律规定，请法院依法支持，驳回李志的反诉请求。本院经审理认定事实如下：顺祺公司（甲方、出租方）与李志于2017年7月18日（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将六合区大厂XX路310号的312平方米（锅炉房）出租给乙方，租期自2017年8月15日起，租金为第一年5.5万元，一年分两次付款，每次2.75万元，提前15天支付，租金2018年8月15日后按每年2%递增。如乙方拖欠房租晚于应缴纳日期超过2个月，甲方有权提前终止本合同并没收乙方的租赁保证金，且不承担因此给乙方造成的任何损失。如果甲方因此提出终止合同，乙方应立即终止使用标的房产并按合同规定要求归还甲方，如不能按时归还，自次日起应向甲方支付双倍房租。租赁房屋所产生的水电及其他管理费按月由乙方交纳给甲方，如拖欠超过个月，甲方有权终止合同。乙方租赁期内，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。因不可抗力及拆迁原因导致本合同终止，乙方应在合同终止之日搬离，保持租赁场所干净、整洁交还甲方。租赁区域（包括甲方所有的设施，设备）如有任何损坏，乙方负责修复，费用由乙方承担；如有任何遗失或者造成的损坏无法修复时，乙方应赔偿甲方相应的损失，如在交还期届满后，乙方仍有物品未搬离的，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权依法处理乙方物品。乙方在租赁区域交还时应以现装修交还，除属乙方的活动家具，活动的设施设备及物品除外，其它固定的装修装潢固定地设备（机器设备除外）以及分割房屋间的办公设隔断等均应保证使用功能完好且不得拆除，无偿赠与甲方。如果乙方未能在交还期交还租赁区域，甲方有权停止各种服务，如停水、停电、锁门等，直至依法采取强制措施清场，因此支出的费用以及造成的责任和损失由乙方承担。乙方自逾期之日起每日按原日租金标准的2倍向甲方支付延期使用租金及违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，李志向顺祺公司支付了2017年8月15日至2018年8月15日的租金5.5万元。2018年初，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司接受南京市六合区大厂街道办事处、顺祺公司委托，对顺祺公司被搬迁经济行为所涉及的机器设备附属设施及房屋进行评估。江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司以2018年2月8日为评估基准日进行了评估，结果分别为12294998元、58940416元。其中造纸棚10017元、第105项十吨锅炉房水池35955元、第106项十吨锅炉房水池24311元、第238项水池1242元、第239项水井7200元。2018年4月20日，李志在案外人郑春刚处购买造纸设备一套并安装，共付款9万元，剩余10.5万元以旧设备抵扣。2018年8月28日，顺祺公司（甲方）与南京市六合区大厂街道办事处（乙方）签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定关停位于南京市六合区大厂姜桥310的顺祺公司，甲方给予乙方补偿费合计66077707元。乙方在签订本协议后40个工作日内拆除机器设备，并将所拆设备及货物搬运出厂区，50个工作日内注销营业执照。2018年10月31日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年11月30日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年12月31日前交付场地，按补偿总额的3%标准给予奖励。2018年9月，李志向顺祺公司支付电费9550元。2018年10月11日，顺祺公司的负责人李某发微信给李志催缴水电费并通知其终止合同，李志通过微信向李某转账4万元并表示不同意终止合同。2018年12月，李某发微信给李志，通知因其欠缴水电费及房租，顺祺公司将于2018年12月10日之前停水停电，并要求李志尽快拆除设备，否则罚款。2019年1月16日，顺祺公司向李志发送律师函通知其根据租赁合同第三条、第十条规定解除租赁合同，并要求其在收到函件15日内完成全部的搬迁工作，于2019年2月2日前将租赁物归还顺祺公司，否则将对整个厂区停水停电。双方协商无果，顺祺公司于2019年6月13日诉至法院，李志遂提起反诉。审理过程中，李志申请对其购买的造纸设备及配套设施等资产进行评估，本院委托江苏某土地房地产资产评估有限公司进行评估。江苏某土地房地产资产评估有限公司于2019年11月19日出具xx资评报字[2019]第0024号评估报告书，评估结果为166720元（房屋建筑类合计31080元、设备类合计135640元）。上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、大厂街道关闭企业补偿协议书、律师函、短信、证明、微信转账记录、xx资评报字[2019]第0024号评估报告书等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，顺祺公司与李志于2017年7月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。顺祺公司为配合政府工业布局调整于2018年8月23日与大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，上述协议的签订应视为顺祺公司与李志在《租赁合同》中约定的合同终止事由出现。（一）关于本诉部分。顺祺公司要求李志搬离涉案房屋并支付租金的诉请，因李志除不可拆除的设备外，已于2018年12月31日前搬离涉案场地，故本院不予支持。关于违约金，因《租赁合同》的终止系政策性拆迁，双方均不构成违约，顺祺公司主张的违约金，本院不予支持。关于水电费，李志已提供证据证明已付清电费、未使用自来水，故该项诉请，本院不予支持。（二）关于反诉部分。顺祺公司在评估基准日之前未向李志尽到通知义务，致使其在不知情的情况下购买造纸设备，合同终止确对其造成损失，李志主张的该部分损失，本院酌定顺祺公司给付66688元（166720×40%）。李志搭建的造纸棚、构筑物及辅助设施包含在评估结果中，该部分主张，也予支持，具体如下：1、机器设备损失55798元（李志主张的金额139495×40%）；2、造纸棚10017元；3、构筑物及辅助设施损失68708元；4、停产停业损失23603元（按照归属于李志的机器设备、构筑物及辅助设施、装饰装修等评估之和的5%计算为47206元，其中50%归李志所有）。上述金额合计224814元（66688+55798+10017+68708+23603）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、顺祺（南京）洗染有限公司于本判决生效之日起五日内给付李志补偿款224814元；二、驳回顺祺（南京）洗染有限公司本诉的其他诉讼请求；三、驳回李志反诉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1449元，反诉受理费3891元，由本、反诉人各自负担；评估费6000元，由本、反诉人各负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 文人民陪审员  刘志祥人民陪审员  王 琴二〇二〇年一月二十二日书 记 员  姚萍萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。