苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10650号原告：黄鑫，男，1990年12月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴玉豪，江苏丰典律师事务所律师。被告：宋金洺，男，1988年7月3日生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨牧格，辽宁汕众律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志强，辽宁汕众律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司吴江支行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路**。负责人：葛青毅，行长。委托诉讼代理人：马真，公司员工。原告黄鑫与被告宋金洺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告黄鑫、被告宋金洺的委托诉讼代理人杨牧格、肖志强到庭参加诉讼。后本院依法追加招商银行股份有限公司吴江支行（下称招商银行吴江支行）作为第三人参加诉讼，并依法由审判员潘景信、人民陪审员徐香宝、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告黄鑫及其委托诉讼代理人吴玉豪，被告宋金洺的委托诉讼代理人肖志强到庭参加诉讼；第三人招商银行吴江支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鑫向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《苏州市房屋买卖合同》并交付房屋，将房屋过户至原告名下；2、依据合同第六条，被告赔偿原被告从违约之日起(2019年6月10日)至法院判决生效之日止按照房屋总价款万分之五支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月17日，原、被告在苏州尚品屋房地产信息咨询有限公司（下称尚品屋公司）签署了《房屋买卖合同》，合同约定原告(即乙方)购买被告(即甲方)所有的位于苏州市吴江区的房屋，房屋产权证号：苏(2017)吴江区不动产权第90223**，房价款为人民币280万元整。签约当天，原告支付给被告房款定金10万元整，并于2019年5月8日办理了网签托管手续。根据本买卖合同条款约定，网签通过后，甲、乙双方要积极配合中介方办理此房屋过户手续，直至交易完成。2019年6月1日，原告269万资金(包括134万银行贷款)已全款支付到吴江区房产交易中心托管账户。按照正常办理过户手续在10个工作日内，被告本应于2019年6月10日之前交付房产给原告，原告多次与被告电话、微信并通过中介方沟通上述过户事宜，并于2019年7月15日原告以邮寄方式将催告函寄送给被告，被告签收后仍迟迟未履行配合过户的义务。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，根据买卖合同约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，需以房产交易总价为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行；截止至2019年7月25日，已经逾期45天，已产生违约金共计63000元整。现起诉至法院，请依法判决。被告宋金洺辩称，2016年1月，被告的母亲富丰艳看中本案涉案房产，准备购买后作为养老使用，由于富丰艳年龄偏大，无法贷款，故双方协商以被告的名义购买，所有权归富丰艳所有。2019年3月，被告在瞒着母亲的情况下与原告签订房屋买卖合同。后富丰艳与被告发生了激烈争执。2019年3月至6月间，被告多次与原告提出解除买卖合同，并赔偿损失，但双方就赔偿数额未达成一致。被告认为，本案合同不具备继续履行条件，涉案房产虽登记在被告名下，但实际所有人为富丰艳，被告无权处分。买卖合同签订后12天，被告和富丰艳即通过微信和电话通知原告解除合同，合同签订后，被告仅仅收到定金10万元，未收到全部房款，也未办理房产过户登记，更未交付房产，合同仅仅履行了三分之一，符合解除的条件。该房系被告和母亲富丰艳的唯一一处住房，不适合强制履行和强制执行。被告和富丰艳与原告沟通过程中，原告也同意解除合同，只是对赔偿数额未达成一致。故原告要求继续履行合同的请求无法律依据，请求法院依法驳回。第三人招商银行吴江支行陈述，被告宋金洺以其所有的位于苏州市吴江区的房产作为抵押物向第三人申请住房按揭贷款110万元。2016年1月28日，第三人向被告放款110万元，期限为340个月。2017年4月5日，本案涉案房产取得抵押他项权证。贷款发放至今，被告均正常还本付息，截止2019年11月1日，借款人宋金洺仍欠第三人本金1022327.96元及相应利息。原告要求被告继续履行买卖合同，并要求将房产过户至原告名下，根据相关法律规定，第三人同意该房产以卖方或买方代卖方完全偿还借款人宋金洺所欠的由该房产抵押担保的全部债务本息及其他相关一切费用后，由第三人协助注销房产上的抵押权。经审理查明，2019年3月17日，宋金洺（出卖方）与黄鑫（买受方）在尚品屋公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定由黄鑫购买宋金洺所有的位于苏州市吴江区的房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第9022397号〕，产权登记面积为143.30平方米，产权登记附记汽车库为地下车位712号。合同第二条第二款约定，该房屋在本合同签订之前已经设置抵押权，出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担。合同第三条第一款约定，该房屋的成交价款为人民币2800000元，买受方于2019年3月17日前交付给出卖方定金人民币拾万元整。合同第五条约定，出卖方承诺于款清腾空该房屋，共同对房屋及其本合同补充协议中明确的房屋附属物品状况进行查验，查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方。物业管理费和相关配套设施使用费(水、电、煤、数字电视等)，房屋交付以前发生的费用应当由出卖方承担。房屋交付以后发生的费用应当由买受方承担。合同第六条约定，出卖方未能按本合同第五条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间，自本合同第五条约定的房屋及其附属物品交付期限的第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十三条约定，1、经买卖双方协商，于2019年4月18日之前办理网签手续，网签通过后，双方要积极配合中介方办理此房过户手续，直至交易完成。2、此房有银行贷款，经买卖双方协商，买方自愿承担房东还银行贷款垫资的利息。同日，黄鑫支付宋金洺购房定金10万元。2019年5月8日，宋金洺（甲方）与黄鑫、卢丹丹（乙方）以及吴江区房产交易中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》一份，甲、乙双方指定了资金托管账户。同日，黄鑫将购房款135万元转入吴江区房产交易中心资金托管账户。黄鑫向中国工商银行吴江分行申请个人二手房住房购置贷款，2019年6月1日，中国工商银行吴江分行将贷款134万元转入吴江区房产交易中心资金托管账户。2019年11月28日，黄鑫将剩余房款10000元支付至本院。2019年7月14日，黄鑫、尚品屋公司向宋金洺寄发《催告函》，催促宋金洺交付房屋并履行相关验收交接手续。另查明，位于苏州市吴江区的房屋登记在宋金洺名下，共有情况为单独所有，登记日期为2017年4月5日。宋金洺以涉案房产作为抵押物向招商银行吴江支行申请了住房按揭贷款，并办理的抵押登记。2019年3月29日至2019年6月，宋金洺、富丰艳通过微信、电话等方式多次与黄鑫沟通，提出解除《房屋买卖合同》，但双方未协商一致。庭审中，宋金洺提交银行交易流水一份，证明涉案房屋购房首付款由富丰艳支付，之后每月按揭贷款6000余元均由富丰艳偿还，富丰艳系房屋的实际所有人。黄鑫认为房屋登记在宋金洺名下，该房屋为宋金洺单独所有。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、房屋产权证明、定金收据、资金托管协议、银行转账记录、银行贷款发放表单、催告函，被告提交的通话记录、微信聊天记录、银行交易记录，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告黄鑫与被告宋金洺签订的《房屋买卖合同》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。本案所涉房屋登记在被告宋金洺名下，共有情况为被告单独所有，故被告为涉案房屋的所有权人，被告提交的银行转账记录不能证明案外人富丰艳为房屋实际所有人，被告认为其无权处分涉案房屋的抗辩，无法律依据，本院不予采信。当事人双方均应按照合同约定履行各自义务。原告黄鑫现已支付全部房屋价款，被告宋金洺应当按照合同约定履行交付房屋和协助办理过户登记义务，故原告要求《房屋买卖合同》继续履行的请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋设置有抵押权，根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当在房屋过户之前至第三人招商银行吴江支行处还清贷款并解除抵押登记。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故被告宋金洺在继续履行房屋买卖合同义务的同时，仍应按照合同约定承担违约责任，被告未按照约定向原告交付房屋，根据合同第五条和第六条的约定，被告应当自房款付清的第二日起，即自2019年11月29日起向原告支付每逾期一天以房屋价款万分之五的标准计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告宋金洺于本判决生效之日起十日内偿清第三人招商银行股份有限公司吴江支行位于苏州市吴江区房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第9022397号〕的按揭贷款，并由第三人协助被告注销抵押登记。二、被告宋金洺于房屋抵押登记注销之日起十日内助将位于苏州市吴江区的房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第9022397号〕过户至原告黄鑫名下。三、被告宋金洺于本判决生效之日起十日内支付原告黄鑫逾期交房违约金（违约金计算方法为：以280万元为基数，以每日万分之五为标准，自2019年11月29日起计算至本判决生效之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元、保全费5000元，合计34200元，由被告宋金洺负担，并于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  徐香宝二〇二〇年一月二十二日书 记 员  聂艺天附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。