贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初5593号 原告：都匀市星星物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：李星玲。 委托诉讼代理人：刘忠美。 被告：唐勇，男，1973年1月15日出生，汉族，重庆市人，住贵州省都匀市。 原告都匀市星星物业服务有限责任公司（以下至判决主文简称星星物业公司）诉被告唐勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星星物业公司委托诉讼代理人刘忠美、被告唐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星星物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付都匀市房物业费7249.542元以及违约金2174.863元，合计9424.405元；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：被告为都匀市房的业主。2004年9月1日，原告与被告所在小区的开发商都匀市剑峰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同约定的物业服务收费标准为物业费单价为0.3元／平方米／月，2016年1月1日起调整为0.5元／平方米／月,2019年1月1日起调整为0.7元／平方米／月，被告房屋建筑面积为93.78平方米，按月收取，逾期未按时交纳以累计未付金额每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2005年1月起，停止交纳物业费，截止至2019年9月所欠物业费，其中2005年1月至2008年12月物业费单价为0.3元，每月为28.134元，路灯费每月2元，实际为每月30.134元，欠48个月，共计欠物业费1446.432元；2009年1月至2015年1月物业费单价为0.3元，每月为28.134元，代收垃圾清运费每月7元，路灯费每月2元，实际每月37.134元，欠84个月，共计欠物业费3119.256元；2016年1月至2018年12月物业费单价为0.5元，每月为46.89元，代收垃圾清运费每月7元，路灯费每月2元，实际每月55.89元，欠36个月，共计欠物业费2012.04元；2019年1月至2019年9月物业费单价为0.7元，每月为65.646元，代收垃圾清运费每月7元，路灯费每月2元，实际每月74.646元，欠9个月，共计欠物业费671.814元。据此，被告合计欠缴物业费为7429.542元，同时，为减轻被告负担，违约金按照司法解释的规定不得超过百分之三十原告请求为2174.863元，多余部分自愿放弃。综上，各项金额合计为9424.405元。原告多次催收无果，故诉至法院，请求支持以上诉求。 被告唐勇辩称：2005年7月左右，本人居住小区的E7-7户（现801号）房屋业主的太阳能热水器因热水回流烫爆了E7-2至E7-6多数业主的主水管。主水管损坏后，在原告的安排组织下，E7-7户业主分别对主水管损坏的业主进行了维修，并对因主水管爆裂受损坏的业主的室内装修进行了维修和更换。E7-7户业主维修完毕主水管和其他业主的受损装修后，原告派人入户进行查看，在未向业主公示及告知是否验收合格的情况下，就对深入墙体内的主水管进行掩埋。2006年1月以来，我户发现厕所吊顶、客厅吊顶、客厅墙壁、主卧室墙壁多处渗水严重，一直未查找出原因，直至2006年3月住水管从墙体内喷射出水流发出较大声响后，才找出渗水原因，经检查为：2005年7月更换的主水管维修时接头处未粘结牢固。墙体内的主水管漏水长达半年之久，导致我户多处室内装修受到损坏。向原告反映后，原告只是协调组织E7-7户业主安排水电工对我户主水管再次进行更换和维修，对于室内装修损失未处理。我户多次到原告处要求修复或赔偿未果，2006年11月我将该情况向本人原来的单位进行反映，单位派相关人员出面邀约被告负责人任某松现场进行协商解决，但原告并未承诺维修和赔偿，只是口头答应我户不用再交物业管理费，待原告向E7-7户业主达成相关赔偿协议后再进行清算。同年12月，我再次找原告负责人要求处理，该负责人以无法联系E7-7户业主为由不能对我的损失进行赔偿。我提出先自行出资修复，相关费用以物业管理费抵扣，原告负责人口头同意，并承诺“在追回室内装修损毁赔偿金前不以任何形式向我户收取物业管理费”。2006年4月至2018年6月原告亦未向我户收取物业管理费，至今原告也未解决我户的损失赔偿事宜。我户交物业管理费至2006年3月，后面不交纳物业管理费是因为原告没有解决受损赔偿事宜，双方达成口头协议，并不是拒不交纳，且原告从2006年至2019年，长达13年时间都没有向我户催交过物业管理费，已经超过诉讼时效。我户的损失经计算为37000元，扣除2006年4月至今产生的物业管理费6828.14元，原告还应当赔偿我户30171.86元。故请求人民法院依法作出判决。 经审理，本院确认以下事实：被告为都匀市东坡花园E7-4号房屋的业主。2004年9月1日，原告与被告签订了《物业管理合同》和《装修协议书》，约定：“原告为被告所属东坡花园E幢进行物业管理和综合服务，收费标准为0.3元／平方米／月，面积93.28平方米，物业管理费每月27.98元，每户每月加收2元路灯费，按季度收取，缴费逾期一个月以上的加收3％的滞纳金等”。原告依约对小区实施物业管理，并提供物业管理服务。2016年1月1日起物业管理费调整为0.5元／平方米／月,2019年1月1日起物业管理费调整为0.7元／平方米／月。原告认为，被告于2005年1月起，停止交纳物业费，截止至2019年9月所欠的物业费：2005年1月至2008年12月物业费单价为0.3元，每月为28.134元，路灯费每月2元，每月共计30.134元，欠48个月，合计欠物业费1446.432元；2009年1月至2015年1月物业费单价为0.3元，每月为28.134元，代收垃圾清运费每月7元，路灯费每月2元，每月共计37.134元，欠84个月，合计欠物业费3119.256元；2016年1月至2018年12月物业费单价为0.5元，每月为46.89元，代收垃圾清运费每月7元，路灯费每月2元，每月共计55.89元，欠36个月，合计欠物业费2012.04元；2019年1月至2019年9月物业费单价为0.7元，每月为65.646元，代收垃圾清运费每月7元，路灯费每月2元，每月共计74.646元，欠9个月，和计欠物业费671.814元。被告以上欠缴物业费为7429.542元及违约金2174.863元，合计为9424.405元。经多次催收无果后，原告特诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，被告唐勇交纳物业管理服务费至2006年3月，后因与被告同单元E7-7户业主的原因导致主水管爆裂，造成被告房屋装修损害，原告公司的任某松与被告经协商，达成口头协议：“被告自行出资维修，产生的费用以物业管理费抵扣，在追回装修损失赔偿金之前，不以任何形式向被告收取物业管理费”。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原告向本院提交的原告《营业执照（副本）》复印件、《法定代表人身份证明》、法定代表人及被告的《居民身份证》复印件、东坡花园商品房交接情况表复印件、《物业管理合同》复印件、小区环境及物业服务工作照片、物业交费通知、小区业主满意度调查表及社区物业服务满意度情况评价表，被告提交物业收款收据、被告与原告公司任某松协商录音、房屋渗水图片及证人李某的当庭证言，上述证据，已经庭审质证和本院审查，证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。 本院认为：原告与被告签订的书面物业管理合同，双方具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；本案中，原告系依法成立的物业管理企业，其与被告签订的《物业管理合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认，上述物业管理合同对原、被告均具有约束力，各方应按该合同约定全面履行各自的义务；原告作为物业管理服务企业，提供了物业服务，应当享有收取物业服务费的权利。本案中，因被告同单元E7-7户业主的原因导致主水管爆裂，造成被告房屋装修损害，原告公司的任某松代表公司与被告达成口头协议，系双方自愿设立的民事法律行为，该民事法律行为有效，且对双方具有约束力，各方应按该协议约定全面履行各自的义务；另外，原告虽然提供有催欠物业服务费通知单复印件，但该通知单原告未能证明已经送达或告知被告，且该通知单与被告欠交物业服务费的事实不符，达不到原告的证明目的，故对于原告向被告催收物业服务费的事实，本院不予采纳。 综上，原告请求被告交纳拖欠的物业管理服务费及违约金的请求，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、一百三十五条、一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告都匀市星星物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费436元，由原告都匀市星星物业服务有限责任公司负担300元，被告刘慧君负担136元（该款原告已向本院预交，被告可径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  王翔 二〇二〇年一月二十日 法官助理李劼 书记员詹婷婷（代）