江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8550号 原告：沈宏寅，男，1949年7月14日出生，汉族，住南京市。 原告：李志燕，女，1952年11月3日出生，汉族，住南京市。 两原告委托诉讼代理人：周金刚，江苏瑞格律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：刘曼，江苏瑞格律师事务所律师。 被告：金蕾，女，1971年7月2日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：金雅，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。 被告：王友国，男，1968年4月7日出生，汉族，住南京市。 被告：王鑫，男，1998年1月19日出生，汉族，住南京市。 以上两被告委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：杨天贤，江苏三法律师事务所实习律师。 原告沈宏寅、李志燕与被告金蕾、王友国、王鑫房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后因案情复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告沈宏寅、李志燕的委托诉讼代理人周金刚、刘曼、被告金蕾的委托诉讼代理人金雅、王和平、被告王友国、王鑫的委托诉讼代理人王和平、杨天贤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈宏寅、李志燕向本院提出诉讼请求：判令确认被告单方制作的2002年12月30日的《房地产买卖契约》无效；判令被告将南京市；判令被告腾空返还南京市；判令被告将户口迁出涉案房屋；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告金蕾与王友国亦系夫妻关系。位于南京市，属于力学小学和第二十九中学的学区房，原告与被告系亲属关系。2001年，被告金蕾和王友国通过其母李志文向原告沈宏寅提出借该房屋解决被告王鑫入学问题，原告沈宏寅遂答应了被告的请求。2002年12月30日，被告金蕾约李志燕到华侨路的南京市房产交易中心门口，按照金蕾的要求，李志燕在《南京市房屋权属登记申请书》空白表格上的“代理人”处签署了自己的姓名，当时，被告金蕾告知李志燕，这是借房必须的手续。最后，在被告金蕾的一手操办下，被告王鑫如愿入读力学小学，直至2016年7月高中毕业。2016年春，被告王鑫即将高中毕业，原告要收回房子，被告夫妻则称2002年案涉房屋即已出售，不是借房给小孩上学，双方产生纠纷。2017年5月，原告通过在南京市国土局档案室查询，发现了被告造假的《房地产买卖契约》及《委托书》，在此之前原告从未拿到或看到过上述法律文件，该合同及委托书均为被告单方所为。行政诉讼司法笔迹鉴定也表明房屋交易的《委托书》上委托人和被委托人签名均非原告所为，而且没有委托人所在单位盖章；《房地产买卖契约》中的甲方沈宏寅签名也是被告单方所为，也无代理人签名，甲乙方所留电话均系被告方联系方式。原告认为，2002年12月的房产过户行为的真实意思为借用房屋，是为解决被告王鑫入学问题，当时所谓的“买卖关系”并非双方的真实意思，是虚假的，而且《房地产买卖契约》及《委托书》均无原告方的签字，而是被告单方所为；所谓的买卖合同亦未实际履行、支付对价，被告单方的买卖行为是虚假的意思表示实施的行为，并非双方当事人的真实意思表示，故该买卖行为为无效行为，背后隐藏的行为是借用行为。被告方现认为双方当时是真实的房屋买卖关系，事实上和法律上均无依据。根据《民法总则》第一百四十三条、一百四十六条第一款、第二款的规定，虚假的买卖行为应为无效，自始没有约束力，真实的借用行为到期也应恢复登记、房屋应予返还，故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告金蕾、王友国、王鑫辩称：1.案涉房屋买卖合同真实有效，金蕾已于2003年取得该房所有权证，不存在沈宏寅所称借房之说。1998年沈宏寅、李志燕、沈谧全家移民加拿大，欲出售案涉房屋。2002年，沈宏寅、李志燕夫妇与金蕾商议案涉房屋的出售事宜，并非沈宏寅所称的“金蕾为了小孩读书提出借房子”，金蕾小孩当时拟就读游府西街小学，根本不需要借房上学。2002年12月30日，沈宏寅夫妇和金蕾就案涉房屋签订《房地产买卖契约》并向登记部门申请权属转移登记，登记部门根据当事人申请依法核准本次转移登记，并于2003年1月2日向金蕾核发了房屋所有权证书，故金蕾2003年即是案涉房屋的所有权人，该事实已由南京市铁路运输法院（2017）苏8602行初885号裁定书确认。2.案涉房屋买卖合同签订后，金蕾已超额支付全部房款，并合法占有使用案涉房屋至今。2008年因案涉房屋价格上涨，沈宏寅夫妇反悔要求金蕾补钱，两年内支付62万元了结此事，金蕾按其要求支付了62万元房款。现因案涉房屋价格继续上涨，沈宏寅夫妇再次反悔要求金蕾增加房款，因金蕾拒绝而引发了行政诉讼、第一次民事诉讼以及第二次民事诉讼，但是金蕾已超额支付了全部房款，并占有使用房屋至今。3.2017年沈宏寅曾向南京市铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销2003年案涉房屋行政登记行为，已被法院判决驳回诉请，该判决已经生效，沈宏寅后提起民事诉讼，开庭后因证据不足而撤诉，现再次提起民事诉讼，诉请、事实理由、举证并无实质性变化，实属滥用诉权。在行政诉讼中，沈宏寅为了胜诉谎称“其对房屋过户毫不知晓，直到2017年才偶然得知真相”，但民事诉讼中，沈宏寅又称“2001年金蕾提出借房子给孩子上学，沈宏寅同意，金蕾借房子至今不返还”，实属自相矛盾；行政裁定书第八页第一段载明沈宏寅在行政诉讼中，经法院多次释明，仍然明确表示：“本案不存在民事争议并拒绝对其与第三人之间就案涉房屋的买卖合同是否有效提起民事诉讼”实属不诚信行为，理应被驳回。综上，案涉房屋买卖合同真实有效，金蕾已经全面履行支付房款义务并实际占有使用至今，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过证据交换及质证，双方对以下事实无异议：沈宏寅与李志燕系夫妻关系，金蕾与王友国系夫妻关系。案涉房屋原登记在沈宏寅名下，2002年12月31日，南京市国土资源局将案涉房屋转移登记至金蕾名下，并于2003年1月2日向金蕾核发了宁房权证鼓转字第2052**房屋所有权证。沈宏寅认为其从无向金蕾的售房意向，案涉《房地产买卖契约》及《委托书》等均为金蕾造假，至2017年5月3日前对案涉房屋已经出售全然不知，遂于2017年5月24日向南京市铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销登记在金蕾名下的案涉房屋权属证书。该院受理后，接受沈宏寅、李志燕、南京市国土资源局、金蕾的申请对《委托书》上受委托人“李志燕”、《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上代理人“李志燕”、《委托书》上委托人“沈宏寅”的签名真实性进行司法鉴定。鉴定意见分别为：《委托书》上“李志燕”的签名字迹与样本李志燕签名字迹不是同一人所写；《委托书》上“沈宏寅”签名字迹与样本沈宏寅签名字迹不是同一人所写；倾向认为《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上转让方代理人签章处“李志燕”签名字迹与样本李志燕字迹是同一人所写。金蕾在该案中提供了一份录音的原始载体（手机，与本案提供的一致），该院认为，已对录音的文字稿与录音的原始载体进行了核对，沈宏寅无证据证明该录音经过剪辑，且该份录音记录了沈宏寅与金寅及他人之间的对话，虽然录音未经沈宏寅许可，但未侵害沈宏寅或他人的合法权益，故对该录音予以采信。 该院审理后确认以下事实：2002年12月30日，南京市国土资源局受理了案涉房屋的转移登记申请，在审查的南京市私有房屋所有权证、《房地产买卖契约》等材料后，于2002年12月31日将原沈宏寅名下的案涉房屋转移登记至金蕾名下，并于2003年1月2日向金蕾核发了所有权证。办理案涉房屋转移登记的申请材料中，《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上转让方签章处有“沈宏寅”字样，转让方代理人签章处有“李志燕”字样；《委托书》上委托人签章处有“沈宏寅”字样，受委托人签章处有“李志燕”字样。后应当事人申请进行了相关司法鉴定。经释明，沈宏寅明确表示本案不存在民事争议并拒绝对其与金蕾之间就案涉房屋的买卖合同是否有效提起民事诉讼。金蕾提交的录音证据反映，2016年4月17日沈宏寅与金蕾就案涉房屋相关事宜的谈话中，沈宏寅多次谈及2001年其系主动将案涉房屋过户给金蕾，过户的目的并非是房屋买卖而是将房屋借给金蕾用于孩子入学。 该院审理后认为，金蕾提交了其与沈宏寅等人就案涉房屋相关事宜进行谈论的录音，该录音中，虽然沈宏寅与金蕾均存在情绪化的言语，但录音中沈宏寅意志清醒、未受胁迫的情况下曾多次、主动提及其于2001年将案涉房屋的产权主动过户给金蕾的事实。且该录音中，作为沈宏寅的妻子的李志燕提及，为了少交税，金蕾在2001年曾找他人将案涉房屋的房价操作低至10万元，这说明李志燕对案涉房屋于2001年底办理过户手续系知情，与沈宏寅的陈述相吻合。南京市国土资源局提交了办理转移登记时的申请材料，其中包含案涉房屋原所有权证，沈宏寅虽作出了解释，但该解释并不能推翻录音中所反映的事实。鉴定机构鉴定后倾向认为《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上转让方代理人签章处“李志燕”签名字迹与样本李志燕签名字迹是同一人所写。沈宏寅也认可案涉房屋被转移登记时李志燕在国内，而李志燕作为沈宏寅的妻子，其也从未就被诉转移登记的相关事实做出任何陈述。如果沈宏寅对案涉房屋的转移登记不知情，根据常理，沈宏寅在其与金蕾长达近两个半小时的对话中，应当对办理转移登记未曾经其许可表示出异议，但该录音中沈宏寅并未有相关的异议表示，却对金蕾把2001年案涉房屋过户时的买卖合同当作2008年双方交易的合同、办理过户时金蕾实际未支付购房款、2001年办理案涉房屋过户的目的是出借而非出售等事实多次表达意见，故认定，虽然沈宏寅未亲自办理案涉房屋的转移登记，但南京市国土资源局对案涉房屋做出转移登记系基于沈宏寅的意思表示，沈宏寅对此明知，沈宏寅于2002年即应当知道被诉转移登记行政行为，沈宏寅提起本案诉讼已超过法定起诉时效。该院终裁定驳回了沈宏寅的起诉。 沈宏寅在上述裁定做出后在上诉期内并未上诉，待裁定生效后，向南京市中级人民法院申请再审。该院审理后认为，2002年12月30日，南京市国土资源局受理了案涉房屋的转移登记申请，该局在审查了南京市私有房屋所有权证、《房地产买卖契约》等材料后，于2002年12月31日将原沈宏寅名下的案涉房屋转移登记至金蕾名下，并于2003年1月2日向金蕾核发了权属证书，办理案涉房屋转移登记的申请材料中，《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上转让方签章处有“沈宏寅”字样，转让方代理人签章处有“李志燕”字样；《委托书》上委托人签章处有“沈宏寅”字样，受委托人签章处有“李志燕”字样。一审法院根据当事人的申请进行了相应鉴定。经一审庭审释明，沈宏寅明确表示本案不存在民事争议并拒绝对其与金蕾之间就案涉房屋的买卖合同是否有效提起民事诉讼。一审中金蕾提交录音证据，反映2016年4月17日沈宏寅与金蕾就案涉房屋相关事宜的谈话，沈宏寅多次谈及2001年其系主动将案涉房屋过户给金蕾，过户的目的并非是房屋买卖而是将房屋借给金蕾用于孩子入学。一审中，金蕾提交的录音光盘及文字整理，一审法院亦进行文字稿与录音内容的核对，沈宏寅当庭质证认为该证据已被编辑和取舍，但未提供证据证明亦未申请司法鉴定，且法庭要求沈宏寅庭后提交书面意见，但沈宏寅没有提交。一审法院裁定驳回起诉并无不当。现沈宏寅提交《南京康宁司法鉴定中心声像资料鉴定意见书》，不能证明其不知道2002年被诉转移登记行政行为，且沈宏寅在一审法院裁定做出后未上诉，视为对一审裁定的认可，决定驳回沈宏寅的再审申请。 2018年6月4日，原告沈宏寅单方向南京康宁司法鉴定中心就被告金蕾提供的录音的真实性、完整性申请鉴定。该中心分析认为：经过仔细辨听和频谱检测等综合分析，从对话录音开始直至50分06秒时间段内对话语义连续，话题的匹配度较好。50分06秒从频谱检测图可见，频谱出现异常，出现了断点。之后至50分30秒时间段内，只有本底噪声，没有对话的声音。由此推断，检材录音不完整。据此给出鉴定意见：委托方提供的检材，经检验其中某段录音频谱异常，该段录音检材不具有完整性。被告对该鉴定意见的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为录音系由被告的妹妹录取，由于录音时间较长，中间可能由于其他的事情被打断，但录音开始后50分06秒的相关内容已可以证明本案相关事实。原告认为根据该鉴定意见，可以认定录音系经过编辑，不能作为证据使用。本院认为，该段录音在此前诉讼中被告金蕾即已提供，原告也发表过质证意见，后认为系编辑而成，但未申请鉴定。原告现提供的该鉴定意见系在诉讼后单方委托，被告虽不予认可，但就该鉴定意见未能就鉴定程序、鉴定依据方面提出反驳意见，本院对该份鉴定意见予以采信，但该份鉴定意见虽指出录音中存在中断的情况、未能保证完整性，但未明确系编辑后造成，且该录音开始后50分06秒的内容持续完整，相关内容本院予以采信。 2008年11月13日，被告金蕾向原告李志燕的银行账户转款40万元，于2010年2月9日向李志燕账户转款10万元，于2010年7月11日向李志燕账户转款12万元。被告金蕾称，2008年原告要求被告支付62万元购房款了结案涉房屋买卖一事，并同意房款在两年内付清，于是被告于两年内向原告转款共计62万元，但原告此后反悔，要求被告继续增加给付房款，双方遂产生纠纷。原告认为确实收到上述款项，但其中40万元系原告征得被告同意，以被告金蕾的名义贷款40万元，将该款交给原告李志燕，李志燕再将该款交由案外人李三宝投资。另22万元系被告使用案涉房屋多年给原告的补偿。李三宝后将本金连同获利交给李志燕50万元。就双方当事人上述陈述，本院认为，就其中40万元，原告认为案涉房屋系其所有，经案外人介绍，要求被告金蕾以案涉房屋贷款40万元交由李三宝投资（当时案涉房屋已登记在金蕾名下），被告也交付了原告40万元，但如该款系通过抵押贷款获得（实际上被告并未以案涉房屋抵押贷款），原告不予偿还贷款，原告对抵押合同如何签订、贷款周期、每月还贷额、被告到期是否能够解押毫不知情，与常理不符，在与被告产生纠纷后，对案涉房屋还贷情况从未询问了解，也与常理不符。另22万元如作为补偿，该数额是如何计算得出，原告也未能详细说明，况且如果原告此前已获得的40万元系通过贷款转交给原告，那近两年间的贷款由谁偿还，如果贷款系由被告金蕾偿还，被告金蕾又为何另给付原告22万元，以此推算，8年来的使用费为62万元，明显与常理不符。原告此前曾向本院起诉过被告[案号：（2018）苏0106民初7181号],后撤回起诉]，在该案的审理中，原告的委托诉讼代理人在回答被告的提问中，否认认识李三宝，并否认收到过本案所涉的40万元及收益，认可收到被告于2010年给付的22万元购房款。另原告认可被告提供的录音中原告曾称主动将案涉房屋过户给被告，但声明是出借。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据相关诉讼及本案查明事实，原告李志燕与被告金蕾至房产部门办理案涉房屋过户事宜，案涉《委托书》虽非原告亲自签署，但原告沈宏寅对2002年12月30日将案涉房屋过户给被告金蕾为明知，此后较长期间内对该过户行为也未提出异议，两原告将案涉房屋过户给被告金蕾系其真实意思的表示。原告认为该房屋买卖行为系虚假的民事行为，真实意思是原告将该房出借给被告金蕾，用于其子王鑫就读该房所处学区的力学小学及二十九中学，但被告对此予以否认，原告就此未能提供证据加以证明。案涉房屋建筑面积56.47平方米，双方约定出售价格为10万元，于2002年12月30日前支付，即便在2002年，双方约定价格也属偏低，至2008年前被告金蕾未支付房款，原告也未主动索要，确实存疑。根据双方陈述及录音内容显示，原告于2007年与被告进行了交涉，此后被告金蕾分别于2008年11月13日、2010年2月9日、2010年7月11日向原告共计交付62万元，2016年4月17日的录音资料中显示，原告多次重复向被告金蕾询问2001年将案涉房屋过户给被告是为了给被告金蕾之子入学，但金蕾始终未予认可，后双方就案涉房屋的价值产生争议，原告认为虽然被告已给付62万元，但案涉房屋价值应为112元，被告仍应就差额予以给付，被告金蕾则认为按照2008年案涉房屋价值为63万元，与被告实际给付的62万元基本相符，不应再补足所谓差额。原告虽否认被告已给付的62万元为购房款，但其解释不符合常理且与在他案中的陈述相矛盾，因此录音中原告的陈述应属真实，被告金蕾后期给付的62万元应属购房款。综合上述证据及原、被告双方的陈述判断，原、被告之间存在亲属关系，原、被告双方当时约定以买卖的方式将案涉房屋出借给被告用以给其子就读或以名义低价（双方当时或未约定真实出售价格）出售给被告均有可能，原告此后与被告进行过交涉，但并未就交易的真实性提出过异议，也未采取过诉讼手段确认买卖合同的效力，直至在行政诉讼中，经法院释明，原告在当时仍坚持不就双方存在民事争议并拒绝对其与金蕾之间就案涉房屋的买卖合同是否有效提起民事诉讼，双方在沟通中仅涉及房屋的交易价格，在被告于2008年、2010年支付62万元购房款后，再行交涉要求被告弥补房屋交易差额，可以证明原告并未对双方之间就案涉房屋进行交易持否定态度，即便其在录音中提出双方最初系借用关系，但从未提出返还案涉房屋，仅要求被告补足房价，因此原、被告之间就案涉房屋存在买卖关系，应系双方的真实意思。至于被告所述62万元系双方商定后的最终价格、原告所称价格应为112万元被告仍应予以补足，非本案认定、处理范围。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第三百三十六条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告沈宏寅、李志燕的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告沈宏寅、李志燕负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市 中级人民法院。 审 判 长 胡 斌 人民陪审员 刘 琛 人民陪审员 汤晓梅 二〇二〇年一月十九日 书 记 员 张奕琪