江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初8073号原告（反诉被告）：庆巴图，男，1975年3月6日出生，蒙古族，住南京市玄武区。原告（反诉被告）：贾晓霞，女，1976年11月28日出生，汉族，住南京市玄武区。以上两原告共同委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘慧康，北京盈科（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：白欣悦，女，1990年3月16日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐武胜，男，1970年2月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘沐龙，江苏华成律师事务所律师。第三人：南京天居房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区风虹苑******。法定代表人：阮余山，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朝银，男，1983年12月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告(反诉被告)庆巴图、贾晓霞与被告（反诉原告）白欣悦、第三人南京天居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞的共同委托诉讼代理人曹义怀、刘慧康，被告（反诉原告）白欣悦的委托诉讼代理人刘沐龙、徐胜武，第三人南京天居房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人宋朝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南京市鼓楼区房屋退还原告，并承担自2019年6月16日起至实际退还日止租金损失，按每月1200元计算；2.判令被告承担违约责任，赔偿原告损失50万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月14日原告通过南京天居房地产经纪有限公司将位于南京市鼓楼区2元出售给被告。协议约定，签订合同时支付定金400000元，2018年4月30日前支付1818752元，双方办理过户手续。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告，被告仅支付400000元定金，未按约支付其余款项。被告的行为已构成违约。原告依据合同约定通知解除双方的买卖合同关系，并要求被告退还上述房屋，但被告予以拒绝。被告的违约行为造成租金等各种损失超过400000元，没收被告已支付的400000元，被告还应赔偿原告损失500000元，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）白欣悦辩称并向本院提出诉讼请求：原告和田昕通过南京天居房地产经纪有限公司发布广告，出售位于南京市鼓楼区的房屋。此房原先由原告和田昕分别持有，并将四层房屋整层出租给南京普雷英之辅语言培训学校。被告在中介方的带领下去实地看房时，东宝路8号X幢4层的房屋完全在原告和田昕的控制和使用之状态下，即培训学校在使用4层整层房屋。因被告及施俊准备购买单门独户的房屋开设会所，而此房无论是原告还是田昕以及居间方南京天居房地产经纪有限公司均宣称所售房屋为整层，故在和合伙人之一的施俊商议之后决定以每平方米12800元的均价购入整层房屋。施俊于2018年3月14日经南京天居房地产经纪有限公司居间和原告庆巴图签订了0000046号房地产买卖合同。合同中的标的物是东宝路8号4楼整层，面积是951平方米，价款为12172800元，签约后，施俊向原告庆巴图支付了定金400000元。签约后，原告庆巴图借口0000046号合同所约定是4层整层中有田昕的十几套房产，让被告和田昕本人重签合同。因庆巴图的理由符合正常的房屋买卖流程，所以又在2018年4月14日，在南京天居房地产经纪有限公司的居间下分别和田昕签订了667.77平方米总价款8547456元的买卖合同，以及和庆巴图、贾晓霞签订了面积173.34平方米总价款2218752元的合同。2018年4月14日所签二份合同总价10766208元和2018年3月14日所签合同总价12172800元之间有1406592元之差额。这两份合同不包括已经过户的413室和414室。田昕和庆巴图解释为此房401室和402室正在办理产权证，且和南京天居房地产经纪有限公司一再保证被告所购房屋是整层。在2018年3月14日0000046号合同签订后，庆巴图及南京天居房地产经纪有限公司以推进合同履行为由让被告先把东宝路8号X幢4层中413室及414室先行过户，且同意这两套房屋过户后就可先交给被告进行装修，因被告的会所项目势在必行，就以每套818000元（含税及中介费50000元）的价格过户了两套。被告在0000046号合同签订后付给原告庆巴图定金400000元，被告从庆巴图手中买入413室、414室支付了房款153600元。2018年4月被告花费设计费88000元和拆除费100000元进行装修时，东宝路8号X幢的物业公司工作人员及此房的开发商工作人员到场告知：东宝路8号X幢4层中401室和402室属于南京正旺置业有限公司所有。此后，被告及施俊多次通过南京天居房地产经纪有限公司要求解决此事，但原告及田昕一再拖延。原告庆巴图、贾晓霞和田昕以及居间方南京天居房地产经纪有限公司串通一气，刻意隐瞒东宝路8号X幢4层401室和402室属于南京正旺置业有限公司所有，其共同设置陷井，先由庆巴图签订整层房屋合同收取400000元定金，再以需直接和田昕签订为由分别签订合同。被告认为依《中华人民共和国合同法》第五十四条相关规定，合同各方必须诚实守信，但原告庆巴图和田昕伙同南京天居房地产经纪有限公司合谋对被告进行欺诈，使被告产生重大误解，所以合同应予撤销。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令：1.撤销2018年4月14日和庆巴图所签东宝路8号X幢415室、416室、417室房屋买卖合同；2.庆巴图、贾晓霞返还反诉原告支付的400000元定金；3.庆巴图、贾晓霞支付自2018年4月14日起至实际返还之日止，400000元产生的利息；4.庆巴图、贾晓霞承担房屋设计费88000元；5.庆巴图、贾晓霞承担房屋拆除费100000元；6.庆巴图、贾晓霞承担本案全部诉讼费用；7.第三人南京天居房地产经纪有限公司对上述二、三、四、五项承担连带责任。原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞辩称，关于合同是否可撤销问题，反诉被告认为双方签订合同是真实意思表示，双方不存在重大误解，主张撤销没有法律和事实依据，另外法律对撤销期限也有明确规定，白欣悦也超过期限。关于定金和首付款，白欣悦没有按约足额支付首付款已构成违约，至于设计费、拆除费等系白欣悦违约造成的，损失应由其自行承担。第三人南京天居房地产经纪有限公司述称，2018年3月，施俊电话联系本公司想购买房屋，2018年3月14日中午，本公司通过网上房源信息，业务员带施俊去看东宝路8号X幢4楼房屋，施俊表示此房以前在其他中介公司看到，提出让本公司联系到房主谈就可以了。当晚，本公司联系房主庆巴图与施俊在本公司约谈，商谈时，庆巴图与田昕电话沟通，并向施俊阐明401、402室属于开发商名下，施俊认可了提出自己和开发商去沟通。2018年4月14日，庆巴图、田昕和施俊约定好在本公司重新签订了房屋买卖合同，购买人为白欣悦，根据并约定了过户时间和金额及过户套数，且三方同意2018年3月14日庆巴图和施俊签订的合同作废，并当场撕毁原件。后白欣悦因资金原因无力购房，并委托本公司办理其找的新买家与房主重新签订房屋买卖合同事宜。买方白欣悦从一开始就知道401室和402室不是在交易的对象。因为2018年4月14日签订买卖合同时，明确载明了具体的房号、也出示了不动产权证附有《房产分层分户平面图》，已经非常清楚的标明了成交房屋的位置，所成交的房号并不包括401室和402室。买方白欣悦无力履行，构成违约，为了规避责任，借口购买房屋是整层。如果是按照白欣悦所说的整层就是第4层所有房屋，首先与面积不对应951平方米（951平方米是按照16套买卖契约中载明的合同面积相加的）。其次，第4层房屋还有“配电间”、“卫生间”等公共配套，不可能将公共配套进行出售。2018年3月14日协议已经作废，现在各方争议的是2018年4月14日的两份合同履行中谁违约问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区东宝路8号X幢401室、402室属南京正旺置业有限公司所有；403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、418室登记在田昕名下；413室、414室登记在贾云霞、雷鸣名下；415室、416室、417室登记在庆巴图、贾晓霞名下。2018年3月前，庆巴图、田昕在网上发布信息，整层出售南京市鼓楼区房屋，白欣悦、施俊有意购买房屋，遂通过南京天居房地产经纪有限公司联系庆巴图、田昕。2018年3月14日，施俊与庆巴图签订0000046号房地产买卖合同，合同标的南京市鼓楼区整层房屋，面积951平方米，价款12172800元、定金400000元。同日，庆巴图向施俊出具东宝路8号X幢4层整层房屋定金400000元收条。2018年4月14日，庆巴图与白欣悦签订0000053房地产买卖合同，合同标的南京市鼓楼区房屋，面积173.34平方米，定金400000元，价款2218752元，合同中备注2018年3月14日签房地产买卖合同ＮＯ：Ｍ0000046自动作废。2018年4月27日，田昕向白欣悦出具书面意见“同意把南京市鼓楼区东宝路8号X幢4楼整层所有房屋正式交付买家白欣悦”。庆巴图、田昕在出售南京市鼓楼区房屋前，上述房屋由田昕整层出租给南京普雷英之辅语言培训学校，房屋进行了打通改造装修。白欣悦与庆巴图签订房屋买卖合同后，对上述房屋进行装修改造，2019年7月2日，南京正旺置业有限公司向白欣悦发出《通知函》。《通知函》声明南京市鼓楼区东宝路8号X幢401室、402室房屋产权系南京正旺置业有限公司所有，要求白欣悦将401室、402室恢复原状。2019年6月14日，北京盈科（南京）律师事务所接受田昕和庆巴图、贾晓霞委托，向白欣悦发出《律师函》。《律师函》提出因白欣悦违约，解除编号为M0000053的《房地产买卖合同》。2019年6月25日，白欣悦回函：因田昕、庆巴图、贾晓霞和南京天居房地产经纪有限公司串谋，恶意欺诈，导致本人损失巨大，要求田昕、庆巴图、贾晓霞退还已付房款并赔偿损失，同意解除合同。2019年7月11日，原告庆巴图、贾晓霞诉至本院，审理中，被告白欣悦提出反诉，庭审中，原告庆巴图、贾晓霞确认案涉房屋于2019年9月5日收回。上述事实有原、被告陈述、房地产买卖合同、授权申明、说明、聊天截图、律师函、EMS快递回单、物流信息、租赁合同等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为原告庆巴图、贾晓霞及案外人田昕与被告白欣悦及案外人施俊之间关于房屋买卖合同的标的是否是南京市鼓楼区房屋。根据庆巴图、贾晓霞、田昕在网上发布的整层房屋出售信息及2018年3月14日施俊与庆巴图签订的0000046号《房地产买卖合同》，2018年4月27日田昕给白欣悦出具的整层房屋出售的承诺，可以得出庆巴图、贾晓霞、田昕是以整层出售南京市鼓楼区房屋。虽然，2018年4月14日庆巴图与白欣悦签订的0000053号《房地产买卖合同》备注0000046号《房地产买卖合同》作废，但这只是双方就具体房屋签订房屋买卖合同，庆巴图、贾晓霞、田昕作为南京市鼓楼区房屋的所有权人及使用人，对上述房屋的产权所有明知，但其在出售中没有明确告知白欣悦、施俊上述房屋中401室、402室产权人为南京正旺置业有限公司，第三人南京天居房地产经纪有限公司亦隐瞒这一重要事实，因庆巴图、贾晓霞、田昕、第三人南京天居房地产经纪有限公司隐瞒上述房屋产权归属的重要事实。导致白欣悦、施俊签订房屋买卖合同时存在重大误解，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消失。2019年7月2日南京正旺置业有限公司发函白欣悦，告知401室、402室产权为其所有，故白欣悦行使撤销权未过法律规定的期限。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，庆巴图、贾晓霞、第三人南京天居房地产经纪有限公司隐瞒事实真相，白欣悦未尽审慎注意义务，三方对纠纷的产生均有过错，各自的损失，各自承担。本案审理中，庆巴图、贾晓霞已于2019年9月5日收回南京市鼓楼区房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项、第五十八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞要求被告（反诉原告）白欣悦赔偿损失的诉讼请求。二、撤销原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞与被告（反诉原告）白欣悦2018年4月14日签订的0000053号《房地产买卖合同》。三、原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞于本判决书生效后十日内返还被告（反诉原告）白欣悦400000元。四、驳回被告（反诉原告）白欣悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由原告（反诉被告）庆巴图、贾晓霞负担4400元，由第三人南京天居房地产经纪有限公司负担4400元；反诉案件受理费4900元，保全费3250元，合计8150元，由被告白欣悦（反诉原告）负担4075元，由第三人南京天居房地产经纪有限公司负担4075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陶 宁人民陪审员  李文俊人民陪审员  梁 军二〇二〇年一月八日见习书记员  牛嘉怡