河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初3596号原告：商丘市翰豪置业有限公司。住所地河南省夏邑县城关镇中原国际商贸港****。统一社会信用代码：91411400576346119L。法定代表人：李乾坤，该公司经理。委托诉讼代理人：董伟，河南言华律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：董韶元，河南言华律师事务所律师。代理权限：特别授权被告：顾安彪，男，汉族，1985年7月10日出生，住，住所地福建省龙岩市新罗区/div>委托诉讼代理人：邵红光，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告商丘市翰豪置业有限公司与被告顾安彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人董伟、董韶元、被告委托诉讼代理人邵红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商丘市翰豪置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的房屋买卖合同并迁出夏邑县城关镇××小区××楼××房。2、判令被告支付违约金77539元（违约金自2016年7月1日计算至2019年4月3日，违约金按照合同约定计算，以后违约金顺延计算至钱款还清）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告顾安彪在原告处购买了位于夏邑县城关镇××小区××楼××房并且已经入住。按照约定，被告应办理银行按揭贷款手续，经多次催促，被告拒不办理，现依据约定请求判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，并由被告支付违约金。被告顾安彪辩称：2014年8月16日被告依约向原告缴纳该房的首付款103000元，并向原告缴纳了办理房产证费用、贷款费用、公证费、燃气初装费等费用18174元，被告一直等待原告的通知，直至接到本次开庭传票，才知道原告起诉了。再者据被告了解到涉案房屋原告一直未在房管部门为被告办理房屋备案，按照法律规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的房产部门办理备案，未办理备案就不能办理银行按揭贷款，所以违约方在于原告而不在于被告，原、被告既然签订了商品房预售合同，被告按约缴纳了首付款，商品房合同买卖成立，受法律保护，原告无权解除该商品房的买卖合同。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明被告在原告处购买第三栋15层1501号房屋一套，房屋总价值25.7万元，被告购买形式为付清首付款10.3万元，剩余15.4万元办理银行按揭，如逾期不办理银行按揭，或拒不交付剩余房款，原告有权解除合同，并按照约定被告应向原告支付逾期款万分之五的违约金。现在被告逾期支付房款拒不办理银行按揭，符合解除合同条件，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。2、律师函及照片各一份，证明河南言华律师事务所接受原告委托，于2018年11月2日向被告发送律师函，同时张贴在其住所处，明确告知被告原告已经多次通知其办理房贷手续或补交房款均未果，并再次要求其15日内办理房贷手续，遭拒，被告行为已经构成违约，原告有权解除合同。3、合同解除通知书，邮政快递回执单，邮政信息记录各一份，证明原告分别于2019年1月8日、2019年6月24日向被告发送合同解除通知书，被告已经签收，与证据1合同第七条及补充协议约定能够相互印证，符合合同约定及法律法规的解除条件，合同已经予以解除，被告应支付约定违约金。4、金地小区其他业主房产证、办理银行贷款按揭资料各一份，证明原告一直按照合同约定给小区业主办理房产证及银行按揭，同时也能够证明原告向小区业主发送过通知，被告拒不办理才构成违约。5、河南省电视台公共频道百姓信访栏目《不翼而飞的水表》视频资料一份，证明原告已经多次告知小区业主办理银行按揭手续，截止节目播出之日，小区200多户业主也仅仅只剩下58户在接到多次通知后，仍不办理银行按揭或补交房款，原告一直在给小区业主办理银行按揭办理房产证，节目中房管局也明确作出说明，该小区手续齐全，可以办理房产证，原告存在业主反映的七处问题，节目播出时就已经全部解决。被告向本院提交的证据材料有：1、收据3张及住宅代收费用标准，证明了2014年8月16日被告按约向原告缴纳了首付款，办证的相关费用及办理按揭相关的费用，说明原、被告之间的买卖合同成立，如被告不愿意办理按揭也不会向原告缴纳相关款项，被告缴纳费用之后一直等待原告的通知，并非像原告所说被告不愿意办理银行按揭。2、商品房买卖合同（预售）一份，说明办理按揭时原告有通知被告的义务。本院组织当事人对证据进行了质证，对双方没有异议的证据，本院予以采信并佐证在卷。对双方有争议的事实和证据，本院分析认定如下：1.原告以邮寄送达的方式向被告送达解除合同通知书等相关材料，由邮政快递回执单可以查询证明，故被告辩解一直在外地生活，从来没有见到过解除合同通知书的意见，本院不予采纳；2.原告提交的证据4、5，与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日，原告商丘市翰豪置业有限公司与被告顾安彪签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告将位于夏邑县城关镇××小区××号一套商品房以257000元的价格销售给被告顾安彪。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签订合同当时已付清首付款103000元，剩余房款154000元办理银行按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。补充协议第7条中约定，按揭客户接到通知3日内提供相关文件并办理手续，每逾期一日按贷款总额的万分之五支付违约金，如因个人原因无法办理，则需变更为一次性付款，并在10日内补充房款，否则，按揭客户按《商品房买卖合同》第七条之规定向出卖人承担逾期付款的违约责任，直至解除合同。合同签订后被告支付了首付款，原告也已经将涉案房屋交付给被告，且被告也已经入住。至今被告未在银行贷出应支付给原告的154000元，且未支付原告剩余房款154000元。为此原告委托了河南言华律师事务所并由相关律师于2018年11月2日向被告进行催要剩余房款或15日内办理银行贷款支付房款。至2019年1月8日被告仍未向原告支付剩余房款或办理银行贷款支付原告，原告便通知被告解除合同并要求支付违约金，被告于2019年6月28日收悉该解除合同通知书。本院认为，原告商丘市翰豪置业有限公司与被告顾安彪签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面、诚信履行各自的权利义务。该合同约定被告付款方式采用向银行商业贷款支付，自2014年9月25日双方签订商品房买卖合同后，至今被告未在贷款机构（银行）办理贷款，且未支付原告剩余购房款154000元,被告即已存在严重拖欠房款的情形，已经导致原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，经原告催收后被告未履行还款义务，原告便向被告书面通知解除合同，且被告自收悉解除合同通知后并未在法定期限内提出异议，对此本院予以确认涉案商品房买卖合同已经通知解除。故原告要求的解除与被告2014年9月25日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，已经缺乏事实基础，对此项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在本案中的《商品房买卖合同》解除后，被告应腾出位于夏邑县城关镇××小区××号商品房，并返还原告商丘市翰豪置业有限公司，原告的此项诉求符合规定，应予支持。考虑被告已经入住房屋，迁出房屋另寻住处需要一定时间，故而迁出时间酌定60日为宜。原告主张被告支付违约金77539元，庭后经本院调解原告暂时撤回此项诉讼请求，并保留诉权，本院认为此系原告对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:被告顾安彪于本判决生效后六十日内向原告返还位于夏邑县城关镇金地小区第3栋15层1501号商品房；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6318元，由被告顾安彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  崔永辉审判员  金景利审判员  贾 璐二〇二〇年一月十日书记员  司艺伟