广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7553号 原告：农小林，女，1977年7月27日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈全桂,广西中龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑俐利,广西中龙律师事务所律师。 被告:周森辉，男，1982年8月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：周喜梅，广西沃诚律师事务所律师。 第三人：广西世首房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区青秀路**盛天茗城******房，统一社会信用代码91450103MA5KCL7A3F。 法定代表人：黄祥满，经理。 原告农小林诉被告周森辉，第三人广西世首房地产代理有限公司（以下简称世首公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月9日受理后,依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告农小林及其委托诉讼代理人陈全桂、岑俐利，被告周森辉及其委托诉讼代理人周喜梅，第三人世首公司的法定代表人黄祥满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农小林向本院提出诉讼请求：1.判令确认农小林、周森辉、世首公司于2019年4月30日签订的《房地产买卖及居间合约》于2019年6月25日已经解除；2.判令第三人世首公司向原告双倍返还30000元定金；3.判令被告周森辉按定金数额赔偿原告30000元；4.判令被告周森辉赔偿原告农小林中介服务费13950元；5.判令被告周森辉向原告农小林赔偿逾期双倍返还定金、赔偿中介服务费的利息损失（暂计至2019年8月26日为2144.5元，实际以73950元为基数，从2019年6月27日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算罚息计付）；6.判令周森辉赔偿农小林律师费10000元；7.本案诉讼费用、公告费（实际发生为准）由被告承担。事实和理由：2019年4月30日，原告、被告、第三人签订了《房地产买卖及居间合约》，其中约定：第1条第1款南宁市江南区星光大道XX号荣XX单元XX号房，建筑面积128.14平方米，权属证号XXXX号。合同还对原、被告双方违约责任及违约金进行了约定。合同签订当日，原告支付了定金30000元、同时向第三人支付了佣金13950元、代收税费175元、过户权证费2000元、评估费5700元、按揭代理服务费9300元，被告出具定金《收条》，第三人出具《收款收据》。合同签订后被告一直未办理诉争房屋在2013年11月29日抵押给邮政银行南宁分行权利价值713612元的抵押注销手续。2019年6月4日原告根据《房地产买卖及居间合约》第9条第2款开展购房贷款前期评估，被告拒绝开门让评估工作人员进入。2019年6月13日第三人根据《房地产买卖及居间合约》第5条第1款向被告邮寄《履约催告函》，被告在收到后以《回复函》敷衍，至今仍未进行注销登记手续、也不配合评估工作。原告认为《房地产买卖及居间合约》当事人主体适格，意思真实一致，内容未违反法律禁止性规定，是有效合同，各方应遵守，全面履行各自义务，现因被告未能积极配合原告、第三人办理房屋过户手续的约定义务，导致合同无法继续履行，原告亦无法实现订立合同的目的，被告应当根据《房地产买卖及居间合约》第5条第1款、第2款、第4款承担违约责任。综上，原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求判决支持原告诉求。 被告周森辉辩称：一、被告周森辉没有任何违约行为。卖方明确告知买方该房屋有抵押，且等待卖方注销其抵押，卖方没有承诺提前注销抵押，也未承诺注销抵押的时间。卖方已于2019年5月17日注销本应于2020年11月21日到期的抵押，卖方已经履行了合同义务。二、本案实质是《房地产买卖及居间合约》无法履行，一旦履行，则触犯《刑法》。综合上述，本案中，卖方不曾有过违约行为，实质该合同无法履行，导致原告恶意诉讼被告周森辉，请求驳回原告的所有诉讼请求。 第三人世首公司诉称：合同签订后，买方交了定金30000元，并支付中介费13950元，其余代缴的税费买方已支付。卖方称房产证押在银行无法办理解押，后双方协商调解退还定金并适当补偿部分中介费一万九千多元，卖方不同意，双方协商未果。买方起诉卖方后才得知卖方已将房产证赎回后重新设定抵押。认可买方在诉状载明的代缴税费及支付费用情况。除托管的定金30000元及支付的中介费13950元，其余费用均已退还买方。根据市场评估，涉案房屋首付为30000元，剩余房款通过贷款900000元支付，如仅能贷款700000元，则由买方以现金支付形式补足贷款差额200000元，在涉案合同的第九条第七点有约定。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为？原告诉请解除涉案合同并要求被告双倍返还定金，赔偿中介服务费、律师费等损失是否合理？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认作为定案的依据并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2019年4月30日，原告农小林（买方）、被告周森辉（卖方）与被告世首公司（经纪方）签订了合同编号为XXXX的《房地产买卖及居间合约》。合同第一条约定交易的物业地址为位于南宁市，建筑面积为128.14平方米，权属性质为商品房，该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；注销处理方式为卖方自行筹集资金负责解押注销；第二条约定买方同意交纳税费中的契税、个人所得税、登记费、交易手续费、评估费、抵押登记费、权证过户手续费；合同第五条合约违约责任：买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合同义务的……自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发出催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任：如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；第七条约定：……法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）；合同第九条约定物业成交价为930000元，买方付款方式种类为商业贷款，如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续的，交易双方应在经纪方通知的规定期限内提供齐全办理银行贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料（包括但不限于签署贷款合同、更换贷款银行所需材料等）；第一部分房款（定金款）30000元，签约当天由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；尾期款900000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方……。双方未就如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额的剩余购房款支付方式进行约定。2019年4月30日，原告农小林向第三人世首公司支付定金30000元、佣金13950元、代收税费175元、过户证费2000元、评估费5700元、按揭代理服务费9300元，世首公司均出具《收条》及《收款收据》予以确认。被告周森辉在签订合同后未将涉案房屋的房产证原件交付给第三人世首公司代为保管以用于办理贷款手续事宜。 2019年6月12日，第三人世首公司向被告周森辉发出履约《履约催告函》，主要内容为因2019年6月4日评估机构工作人员上门对涉案房屋进行评估工作时，被告周森辉以各种理由拒绝开门让评估公司员工进入屋内开展评估工作，导致购房贷款所需的评估事宜无法达成，经买方及第三人的员工多次电话短信催促，被告周森辉均予拒绝拖延，故在该通知发出之日起七日内仍不配合买方购房贷款申请的所需的评估事宜，导致合同无法继续履行的，视为违约。被告周森辉于2019年6月13日签收该函，并于2019年6月19日复函，主要内容为：1.房屋在银行质押合同没有到期；2.涉案合同没有约定过户时间，且被告周森辉没有拿到任何定金；3.第三人存在隐瞒公司名称及权限问题，负有隐瞒客户的严重过错；4.对第三人在合同执行过程中的严重失实行为作出对应起诉，申请撤销合同；5.对第三人收取的贷款服务费向相关部门提出行政审查。 另查明：2019年9月24日查档显示涉案房屋于2013年12月6日设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司，登记原因为最高额抵押权设立登记，权利状况为已注销，注销时间为2019年5月17日，注销原因为贷款结清；2019年7月8日涉案房屋再次设定抵押，登记原因为因债权设立申请人申请抵押权登记，被担保主债权数额为1070000元。 本院认为：涉案的《房屋买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应恪守履行。该合同的约定并不存在周森辉主张的可撤销情形，其主张撤销该合同缺乏理据，本院不予支持。 涉案合同签订后，被告周森辉在2019年5月17日注销了涉案房屋的抵押后又于2019年7月8日为涉案房屋再次设定抵押，被担保主债权数额达1070000元。周森辉的该行为属于恶意不履行合同义务的行为，加上未将房产证原件交付第三人保管以办理相关贷款手续的行为，其已构成根本违约。原告有权解除合同并要求被告周森辉承担相应的违约责任。在合同解除的时间问题上，原告主张的解除时间依据不足，本院不予采信，并根据合同履行情况确定为原告起诉后将本案的诉讼材料送达给被告周森辉当日。涉案合同解除后，按照合同的约定被告周森辉应当向原告农小林支付与定金数额相同的违约金30000元，赔偿中介服务费损失13950元，律师费损失10000元。第三人认可代为保管原告支付的定金30000元并退还给原告，本院予以确认。被告周森辉承担的上述违约责任已足以弥补原告农小林的损失，原告其主张的利息损失缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告农小林与被告周森辉、第三人广西世首房地产代理有限公司于2019年4月30日签订的合同编号为0020795的《房地产买卖及居间合约》解除； 二、第三人广西世首房地产代理有限公司退还原告农小林定金30000元； 三、被告周森辉向原告农小林支付违约金30000元； 四、被告周森辉向原告农小林赔偿中介服务费损失13950元； 五、被告周森辉向原告农小林赔偿律师费损失10000元； 六、驳回原告农小林的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费6831元，由被告周森辉负担6000元，由原告农小林负担831元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇二〇年一月二日 书记员  韦绍锋 ——