河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初6393号原告：郑东红，男，汉族。被告：许月娟，女，汉族。委托诉讼代理人：许冠，河南华都律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李中勋，男，汉族，系被告许月娟丈夫，代理权限为特别授权。被告：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市人民北路（缺席）。法定代表人：冯居朝，该公司经理。原告郑东红与被告许月娟、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳房产公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑东红，被告许月娟的委托诉讼代理人李中勋、许冠均到庭参加诉讼。第三人淯阳房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑东红向本院提出诉讼请求：1、撤销南阳市卧龙区人民法院作出的（2017）豫1303民初4198号民事判决书；2、确认原告与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效；3、判令被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告办理卧龙区东华新村（房屋的不动产产权登记手续；4、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月25日，原告购买了被告淯阳房产公司开发的卧龙区东华新村房屋，双方签订了商品房买卖合同进行了备案，原告对房屋进行了装修，并一直占有居住至今。2019年3月20日，许月娟诉郑东红、毛伟物权纠纷一案，在南阳市卧龙区人民法院开庭审理，许月娟诉称淯阳房产公司于2010年5月30日将该房屋出售给许月娟，请求确认该房屋归其所有，要求郑东红、毛伟返还房屋并赔偿损失。在庭审过程中，许月娟出示(2017)豫1303民初4198号民事判决书作为证据，原告才得知，2017年9月18日南阳市卧龙区人民法院对许月娟诉淯阳房产公司商品房销售合同纠纷一案，作出(2017)豫1303民初4198号民事判决书，该判决在评理部分认定原告与淯阳房产公司系民间借货关系，郑东红为债权人，而非买卖合同的当事人，该行为“为无效的民事行为”并判决淯阳房产公司协助许月娟办理房屋产权登记手续。该判决严重损害了原告的合法权益:1、该判决程序严重违法。该案事关原告的权益，却没有通知原告参加诉讼，原告对该案毫不知情。2、该案的事实认定超出了审理范围，在郑东红没有参加诉讼的情况下，法院无权对郑东红与淯阳房产公司间的备案合同的效力进行评判。3、该案并非针对郑东红与淯阳房产公司间的房屋买卖关系进行审理，其有失公正的评理损害了原告的权益。4、该判决认定事实错误，认定许月娟装修并一直占有房屋不符合事实，也与许月娟诉郑东红、毛伟物权纠纷一案相互矛盾。5、原告与被告淯阳房产公司间商品房买卖合同已经备案，而且房屋已经交付给原告，原告的权利优先于被告许月娟。故原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告许月娟辩称，1、（2017）豫1303民初4198号判决书事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。答辩人早在2010年5月即与被告淯阳房产公司签订了购房协议，并付清了全部购房款及房屋大修基金，作为涉案房屋的正当买受人，在发现房屋被网签到他人名下时起诉要求开发商更正网签错误并无不当，受理法院通过调查认定原告与开发商之间系民间借贷法律关系、开发商将房屋网签给原告是无权处分与事实相符，于法有据。因此，原告请求撤销（2017）豫1303民初4198号判决书的诉请缺乏事实与法律的依据，应予驳回。2、原告与被告淯阳房产公司之间不存在房屋买卖合同，答辩人才是涉案房屋的正当买受人。根据房地产市场交易习惯，买房时都是先签书面购房协议，之后再到开发商财务处支付房款，付清房款后开发商在房管部门办理网签备案，最后办理房产证。从答辩人在（2017）豫1303民初4198号案件中提交的证据可以看出，答辩人在2010年5月30日签订购房协议、之后分期付清了全部购房款，可以说，在形式上，答辩人符合正常房屋购买人的各项要素，在实质上，答辩人付清了购房款就已经履行了购房合同中的义务。所以说答辩人是涉案房屋的正当买受人毋庸置疑。而原告仅凭开发商的网签就声称自己是房屋买受人缺乏事实依据。（2017）豫1303民初4198号判决认定原告与被告淯阳房产公司之间系民间借贷法律关系，并非主观臆断，而是经过法庭调查作出的结论。因此，原告与被告淯阳房地产公司之间不存在买卖合同关系，其请求法院认定合同有效和要求被告淯阳房产公司为其办理产权登记手续的请求均与事实不符，缺乏依据。3、（2017）豫1303民初4198号判决与(2019)豫1303民初1181号判决并不矛盾，原告在起诉书中对侵占答辩人房屋的事实已构成自认。首先，答辩人在2014年从物业公司办理领取钥匙属于法律意义上的交付，这与该房屋一直被原告及其指令的人员侵占的事实并不存在矛盾。至于(2019)豫1303民初1181号判决书中叙述的答辩人装修入住至今是因为当时的群体性诉讼过程中审判人员套用判决格式导致的笔误。其次，原告在提起本次诉讼的诉状中关于自己2013年4月开始占有涉案房屋居住至今的陈述，恰恰印证了答辩人在(2019)豫1303民初1181号物权纠纷一案中主张的合理性，原告的这一陈述答辩人认为构成自认，请法庭予以认定。综上，答辩人是涉案房屋的正当买受人，（2017）豫1303民初4198号判决认定事实清楚，应予维持。4、被告许月娟是涉案房屋的买受人，被告淯阳房产公司将涉案房屋网签给原告的行为是无权处分，应为无效。根据南阳市房产局系统查询可以看到，涉案房屋权证号码，在（2017）豫1303民初4198号生效判决执行之前即在许月娟名下。并且，通过物业维修资金查询页可以看到，涉案房屋2012年8月3日在银行开设物业维修资金账户时，登记的业主即是许月娟。由此可见，在2013年4月25日被告淯阳房产公司将涉案房屋网签给原告之前，该房屋无论是从房管部门产权登记上还是在物业维修资金的登记上，均在许月娟名下，充分说明2013年4月25日的网签是原告与被告淯阳房产公司恶意串通违规操作的结果。5、原告与被告淯阳房产公司之间系民间借贷法律关系，原告并非涉案房屋的买受人。根据南阳本地房地产市场近年来的实际情况，开发商违规将已出售的房屋另行抵押给债权人的现象屡见不鲜，结合在（2017）豫1303民初4198号案件审理过程中被告淯阳房产公司的陈述，原告与开发商之间是民间借贷关系具有高度可信性。退一步讲，如果原告主张的买卖关系存在，那么通过开发商备案给原告的合同信息可以看到，涉案房屋在2013年4月网签给原告的购房款是224549元，而在2010年出售给许月娟时的价格是272961元。众所周知，在2010年以来，房价是一直上涨从未下降，那怎么可能本案房屋在2013年时候的价格反而低于3年前，这与常理不符。因此，原告与开发商之间决非买卖合同关系，其依据的网答备案合同作为无效合同，无法掩盖其与开发商之间名为买卖实为借贷的法律关系。另外，根据许月娟在诉原告和毛伟返还房屋一案中提交的物业证明也可以证实，许月娟才是涉案房屋的合法业主。故，原告不是涉案房屋的买受人，其对该房屋不享有任何权利。综上所述，原告的起诉与事实不符，无法律依据，（2017）豫1303民初4198号判决认定事实正确，应驳回原告诉请。被告淯阳房产公司经本院依法传唤无正当理由未参加诉讼，亦未提交答辩意见。结合当事人的陈述、举证、质证及辩论意见，本院确认本案事实如下：2017年5月25日，许月娟为与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，诉至本院，经本院审理，于2017年9月18日作出（2017）豫1303民初4198号民事判决书，该判决书中认定：“2010年5月30日原告与被告签订淯阳东华新村购房协议书，协议约定，原告购买被告开发的东华新村5号楼1单元25层A东户（5-1-2504），100.63平方米,单价2646元/m2商品房一套，总价266266元。原告许月娟分次交纳了购房款272961元。并于2015年1月12日通过交通银行南阳分行缴纳大修基金7994.90元。根据原告提供的物业收据显示，该房屋面积为103.16平方米。另查明，原告购买房屋的预售证号为宛市房预售证第2011041号（办证时间为2011年10月19日）。2013年4月25日，被告淯阳公司将原告许月娟购买的上述房产网签备案给郑东红，网签合同号为13782724。……本院认为，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。在本案中，原被告双方签订的购房协议书，该协议书中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，且原告已经按照约定向被告淯阳公司支付了全部购房款，且作为出卖人的被告淯阳公司对收取原告全部购房款的事实也予以认可。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，本案中被告于2011年10月19日对东华新村3#4#（1-34层）5#（6-31层）住宅办理了商品房预售许可证，因此，属于在起诉前取得商品房预售许可证明的法定情形，故原被告之间的买卖合同应为有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部款项，被告也认可已将涉案房屋交付原告使用，且被告对双方之间的买卖合同的真实性也予以认可，因此，被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权登记手续，故对原告要求被告立即协助原告办理淯阳东华新村5号楼1单元25层A东户（5-1-2504）的房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于被告给案外人郑东红办理网签合同的效力问题，案外人郑东红与被告系民间借贷法律关系，郑东红为债权人并非属于买卖合同当事人，被告为保证债务履行为郑东红办理了网签备案，将已出售给原告的房屋又抵押给债权人郑东红，因此，该网签抵押为非所有权人将他人财产设置抵押行为，应为无效的民事行为，如相关人认为此抵押行为给其造成有损失，可另行主张权利。……判决如下：一、原告许月娟与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订的购房协议书合法有效。二、本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告许月娟办理房屋产权登记手续。”南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于2014年1月12日出具淯阳“东华新村”商品房房屋移交单，将本案争议房屋的钥匙交至郑东红，但郑东红一直未实际入住。本案争议房屋一直由案外人毛伟实际居住使用，但由郑东红缴纳水、电费。（2017）豫1303民初4198号民事判决书生效后，许月娟向本院申请强制执行，南阳市房管部门依据本院作出的协助执行通知书，于2018年10月30日将本案诉争房屋备案给许月娟，并出具房屋交易和产权状况确认告知单。另查明，2013年4月25日，原告郑东红作为买受人与被告淯阳房产公司签订经过南阳市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》（备案号为13782724），其购买涉案房产，建筑面积为97.63平方米，房款为224549元，支付方式为一次性支付。原告郑东红于2013年4月26日向被告淯阳房产公司会计岳小春转款3400000元，并在银行转账流水下方书写以下内容：“淯阳公司从未给郑东红利息，可依法查证此事。郑东红”、“该款含郑东红购房款181万元，和淯阳公司出具的七套房屋购房发票数额一致。”原告郑东红提交了其交纳涉案房产电费、水费的收据、银行转款凭证和其在涉案房产内居住的照片。原告郑东红在庭审中述称其购房的原因是听朋友介绍说淯阳房地产有一批不朝阳的房子要处理，其于2013年4月25日在淯阳房地产的售楼部签订的合同，一次性转账付清房款，2014年春天时装修入住，然后在2014年10月左右经过公证合同以280000元卖给了朋友毛伟。被告许月娟在庭审中述称，自己是2010年5月购买的涉案房产，房款已经全部付清，还交了大修基金、水电、有线电视费用，钱都是在东华新村一楼大厅交的，当时售房代理叫丁新蕊。2014年1月份开始给移交单，钥匙现在还保存着，当时里面乱七八糟的。庭审后，本院调取被告淯阳房地产公司工作组如下证据:1、被告淯阳房产公司记账凭证，显示2013年4月25日，库存现金8000000元，其他应付款借款8000000元。同时附收据一张，NO.7052320，收到郑东红人民币捌佰万元，￥8000000元……，收款人岳小春。2、记账凭证，显示2013年4月26日，三个月利息开发成本1200000元，库存现金1200000元，附领款单，2013年4月26日，单位或姓名郑东红，领款事由利息（三个月）大写壹佰贰拾万元整￥1200000元。领款人郑东红。3、中国工商银行业务凭证两份。日期2013-04-26，借：户名郑东红，贷：户名岳小春，汇款金额3400000元；日期2013-04-26，借：户名张硕，贷：户名岳小春，汇款金额1700000元。4、证明一份，“证明关于2013.4.26号借郑东红捌佰万元整（8000000元）有郑东红贰佰万元整，王平贰佰万元整，张硕贰佰万元整，万雪东贰佰万元整，当时借款时直扣三个月利息，共计壹佰贰拾万元整。证明人郑东红2016.4.20”。原告郑东红对以上证据2、4有异议，认为领款人及证明不是其签名，并申请字迹鉴定。被告南阳市淯阳房地产公司未到庭参加诉讼，但在本院（2019）豫1303民初1906号案件庭审中称：“淯阳工作组于2015年4月进驻淯阳公司，经过近4年的调查，发现淯阳公司资不抵债，淯阳公司在工程建设中由于没有资金向社会上借款，借款用淯阳公司没有交付的房屋作抵押，由于资不抵债，到目前借款下欠20多个亿。备案到郑东红名下有几十套房屋，都是抵押。和郑东红是民间借贷关系。先签订借款合同，后签订房屋买卖合同。”当审判长问“被告，就涉案房屋被告与郑东红之间是什么关系？”，被告称“民间借贷关系，被告淯阳公司向郑东红借款用涉案房产为双方之间的民间借贷作抵押。双方之间签订的买卖合同实为抵押，不是真实买卖。”因被告许月娟起诉原告郑东红、案外人毛伟物权纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）豫1303民初1181号民事判决书，判决“一、本判决生效后十日内，被告毛伟将位于东华新村5号楼1单元25层2504室的房屋返还给原告许月娟。二、驳回原告许月娟的其他诉讼请求。”该案于2019年7月24日上诉至南阳市中级人民法院，案号为（2019）豫民终4621号，现正在审理中。印证上述事实的证据有：原告郑东红提交的水电费凭条、物业费凭条、房屋照片、房屋买卖合同、房屋发票、房管局网签；被告许月娟提交的购房协议书、支付购房款票据、物业维修基金票据、商品房房屋移交单、东华新村物业公司的证明、南阳市房管局查询的备案合同信息、房管局物业维修资金查询、南阳市房管局系统查询照片；被告淯阳房产公司记账凭证、中国工商银行业务凭证、庭审笔录等。本院认为，原告郑东红称与被告南阳市淯阳房地产公司是房屋买卖关系，但其汇款总额与房款总额不符，最重要的是原告郑东红未提供购房发票，综合被告南阳市淯阳房地产公司提供的记账凭证等证据，可认定原告郑东红与被告南阳市淯阳房地产公司并非真正的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，被告南阳市淯阳房地产公司将该房网签备案在原告郑东红名下，只是作为借款的担保，故本院（2017）豫1303民初4198号判决认定事实清楚，证据充分，原告郑东红的请求证据不足，本院不予支持。在审理中原告郑东红申请对证明及“领款人郑东红”进行字迹鉴定，因该证明及“领款人郑东红”是否原告郑东红所写不影响本院对本案事实的认定，故对原告郑东红申请字迹鉴定，本院不予准许。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十二条，第三百条第一款第(三)项之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告郑东红的诉讼请求。案件受理费4668元，由原告郑东红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  孙小乐人民陪审员  刘 辉人民陪审员  张俊国二〇二〇年一月七日书 记 员  郭凌硕