广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51242号原告深圳市快乐之声小梅花文化艺术有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道后海大道**青少年活动中心**306、307教室，统一社会信用代码914403003498195373。法定代表人李小梅。委托诉讼代理人周峰，广东卓建（西安）律师事务所律师。被告一深圳市印力物业服务有限公司水榭花都会所，住所，住所地深圳市福田区香蜜湖街道香梅路**水榭花都会所社会信用代码914403003600001430。代表人王朝波。被告二深圳市印力物业服务有限公司，住所地深，住所地深圳市福田区农林路**深国投广场**楼**信用代码9144030019243395R。法定代表人赵诗坤，总经理。两被告共同委托诉讼代理人龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人蔡爽，广东宽和律师事务所实习律师。原告深圳市快乐之声小梅花文化艺术有限公司（以下简称小梅花公司）诉被告深圳市印力物业服务有限公司水榭花都会所（以下简称水榭花都会所）、深圳市印力物业服务有限公司（以下简称印力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告小梅花公司法定代表人李小梅、委托诉讼代理人周峰，被告水榭花都会所、印力公司共同委托诉讼代理人龚小叶子到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告小梅花公司向本院提出诉讼请求：1、两被告按照《房屋租赁合同》的约定，与原告签订续租合同；2、请求两被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告当庭变更诉讼请求为：1、确认原告享有合同约定的优先承租权；2、确认被告违约行为损害原告优先承租权，应赔偿原告损失总计306603元；3、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案房屋租赁合同以及相关事实。2017年8月10日，原告同被告一签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方经协商达成合意，约定被告一以每月租金160001元人民币（含物业管理费及房屋专项维修基金），将深圳市福田区的房屋（以下简称“房屋”）出租给原告，约定租期从2017年8月15日起至2019年8月14日止，并且在合同中约定“本合同约定之租赁期届满，乙方（原告）需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前6个月内向甲方（被告一）提出续租要求；同等条件下，乙方（原告）对租赁房屋有优先承租权”，合同自签订之时起生效。2019年1月8日，被告一毫无征兆向原告递送《告知函》，称对原告所租赁房屋进行公开招投标，原告立刻同被告一和业主委员会沟通联系，向被告一和业主委员会表达了续租的意愿，但被告一却告知租赁房屋的所有权移交给XXXX业主委员会，是业主委员会决定对租赁房屋进行招标，被告一仅负责配合。原告多次与业主委员会和被告一关于续租进行沟通，但均未给予明确回复。在此之下，原告为了主张“优先承租权”，不得已才组织相关材料报送被告一和业主委员会。但在《XXXX会所南座二、三楼培训场地开标结果公示》中却以原告“标书内缺失报价”以及“部分业主投诉”被“废标”。而中标的两家为“雨莼文化培训艺术中心”（钢琴培训类，承租三楼，报价每平方米180元）、深圳市巴莎文化艺术有限公司（舞蹈、语言类培训，承租二楼，报价每平方米120元）。二、原被告一签订的房屋租赁合同合法有效，原告仍享有优先承租权。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告一签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，对合同双方具有法律约束力，未经法定事由或约定事由，任何一方不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中租赁房屋显然属于租赁物受其规制调整。并且原被告一双方签订的房屋租赁合同第十七条对此也有规定，“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲乙双方（原被告一双方）协商一致。”被告一所说的房屋所有权移转给业主委员会的情形明显不属于上述三种情况。原被告一签订的《房屋租赁合同》第二十一条明确规定了“优先承租权”。然而原告在接到被告一的《告知函》之前，从未获此消息，且原被告一并未就“优先承租权”进行协商一致。被告一所谓的“竞标”行为实属对租赁合同第二十一条的违反，损害了原告享有的“优先承租权”。三、被告的违约竞标行为违法，应当承认并实现原告的优先承租权。依据前述事实，被告的竞标行为是在违约违法的基础上进行的，且“竞标”程序有诸多重大瑕疵。首先，在被告一发送的《告知函》以及《关于XXXX会所南座培训场地招租事项公告》中，并未向全体投标人披露原告享有的“优先承租权”这一事实，损害了全体投标人的知情权。其次，原告向被告一以及业主委员会提交的材料目的是为了主张“优先承租权”，故在材料中并未写明报价。被告一举行“竞标”时，由业主委员会与被告以相关人员组成的评审人员以电话方式询问原告报价，原告也明确给出每平方米125元人民币的报价。然而在《XXXX会所南座二、三楼培训场地开标结果公示》中，被告一以“标书内缺失报价”以及“部分业主投诉”为由将原告作“废标”处理。原告在营业期间，不仅在学员和家长中得到广泛而良好的评价，而且还深得业主们的认可和支持。所谓“业主投诉”实属子虚乌有，况且在被告公开公示的《XXXX会所南座二、三楼培训场地评标表格》中，并未将业主投诉作为评选标准，被告此举实在是有违“公平、公正、公开”的基本要求。再次，在被告公布中标的两家单位中，从价格来看，“雨莼文化”报价每平方米180元；而“巴莎文化”价格为每平方米120元，原告的报价是高于“巴莎文化”低于“雨莼文化”的；在管理成本上来看，上述两家均是单独租赁二楼或者三楼，而原告的方案是二、三楼整体租赁，原告是优于公示中标的两家单位的；再结合原告的法定代表人李小梅女士本身系XXXX小区业主，且原告在小区已经实际经营十年，各项软、硬件设施均较公示中标人更为完善，因此综合上述因素原告完全符合《租赁合同》约定的“同等条件下优先续租”。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，原告仍应享有租赁合同规定的“优先承租权”。原告己向被告发送《告知函》、《律师函》，告知其行为违反合同约定，侵害原告合法权益，但被告拒绝接受原告依法发送的任何函件，同时拒绝与原告进行任何协商或沟通。四、关于本案最新进展。2019年10月原告起诉后，被告不断指使保安人员采取封堵大门、暴力阻碍儿童、家长上课、盗取原告门头招牌、毁坏原告装修设施违法以及私自锁大门等行为，意图对原告进行所谓“清场”，持续时间长达2个月，公安机关出警数十次维持秩序，被告的行为对原告的正常秩序以及儿童学员的人身安全造成重大影响，同时造成原告重大经济损失。就在开庭前，原告实在不堪被告的寻衅滋事行为，被胁迫与被告签订了《协议书》，该协议书约定原告与被告的纠纷未解决，交由法院裁判；原告于2020年1月31日前搬离争议场地。原告认为，被告的违法行为目的是侵害原告的优先承租权，无论从主观或客观上均构成违约，依法应当对原告的租金、物业费损失、搬迁费用、装修损失等承担损害赔偿责任。另外，被告一与系被告二的分公司，由被告二全资设立。依据《公司法》以及《民事诉讼法》的相关规定，被告一具备应诉资格，但其法律责任应与被告二共同承担。综上，原告现无奈诉至贵院，恳请贵院查清案件事实，正确适用法律，依法裁判，维护原告方的合法权益。被告XXXX、印力公司辩称，房屋租赁合同到期后，被告已明确表示不再与原告续签租赁合同，双方房屋租赁合同关系已经依法终止，被告自房屋租赁合同到期后就未向原告收取过租金。至于双方房屋租赁合同关系终止之后，原告另寻其他场地所支付的租金以及物业费用、装修补偿、搬迁费用以及营业损失都是在双方的房屋租赁合同关系终止之后产生的，与被告无关。原告的请求缺乏事实和法律依据应依法予以驳回。经审理查明，2017年8月10日，小梅花公司（乙方）与XXXX会所（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定XXXX会所将位于深圳市福田区的房屋出租给小梅花公司使用，租赁房屋建筑面积共计235平方米，月租金总额为16000元，含物业管理费及房屋专项维修基金。合同第四条约定：租赁期限自2017年8月15日至2019年8月14日止。合约到期，如双方无异议，可自动续约一年。合同第二十一条约定：本合同约定之租赁期届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前6个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。2019年1月7日，XXXX会所向小梅花公司发出《告知函》，称因管理权限发生了变化，应小区业主委员会的要求，需对会所区域所有商铺的租赁情况进行调整，告知小梅花公司租赁房屋将于2019年8月14日到期，到期后，XXXX会所将按市场价格对承租房屋进行公开招投标，小梅花公司可积极参与招投标。2019年5月8日，XXXX会所发出了《关于XXXX会所南座培训场地招租事项公告》，称XXXX会所南座二、三楼培训场地于2019年8月14日租约到期，现启动对南座二、三楼公开招标进行招租，租赁期限为2019年至2023年，二、三楼分开招租，租赁金额按建筑面积每平方米不低于200元。投标文件、装修方案递交方式为将投标书、封袋盖章，递交时间为2019年6月5日下午17:00止。开标时间为2019年6月10日。2019年5月15日，XXXX会所发出了《关于XXXX会所南座培训场地招租事项公告》，称XXXX会所南座二、三楼培训场地于2019年8月14日租约到期，现启动对南座二、三楼公开招标进行招租，租赁期限为2019年至2023年，二、三楼分开招租，租赁金额按建筑面积每平方米不低于120元。投标文件、装修方案递交方式为将投标书、封袋盖章，递交时间为2019年6月15日下午17:00止。开标时间为2019年6月20日。2019年6月13日，小梅花公司向XXXX会所递交了投标书，投标书中未包含租金报价。2019年6月20日，XXXX会所南座培训场地开标，业委会、物业管理处、XXXX会所、小梅花公司以及其他投标单位参加了会议。其中小梅花公司参加了投标单位唱标环节。开标过程由彭颖珍主持。投标单位雨莼文化艺术培训中心、深圳芭莎文化艺术有限公司的投标租金价格分别为180元/平方米、120元/平方米。2019年7月4日，XXXX会所公示了开标结果，称本次招标共收到6家投标书，小梅花公司因在标书内缺失报价，部分业主投诉需做废标处理，中标结果为：雨莼文化艺术培训中心排名第一；深圳芭莎文化艺术有限公司排名第二。同日，XXXX会所向小梅花公司发出了《商铺租赁到期通知书》，称合同到期后停止租赁该房屋，要求小梅花公司做好准备，因会所属全体业主共有物业，于2019年6月20日通过招投标方式确定最新房屋租金价格，收益属全体业主所有，如逾期不迁离或不返还租赁房屋的，XXXX会所有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向小梅花公司按招投标租金价格收取双倍租金的赔偿金。2019年7月20日，XXXX会所发出了《关于XXXX会所南座三楼培训场地招租事项公告》，称XXXX会所南座二、三楼培训场地于2019年8月14日租约到期，因三楼中标单位弃标，现XXXX会所管理部对南座三楼公开招标进行招租，租赁金额按建筑面积每平方米不低于150元。投标文件、装修方案递交方式为将投标书、封袋盖公章、交纳投标保证金，递交时间为2019年7月31日下午17:00止。招标单位需到水榭会所领取标准《XXXX会所房屋租赁招标文件》，领取中遇到问题请联系彭颖珍。开标时间为2019年8月2日。另查明，深规土建许字2002002号《建设工程规划许可证》中记载，香蜜湖XXXX一期工程建筑功能为住宅、会所，会所面积为3916平方米，本建筑工程符合城市规划要求，准予建设。庭审中，小梅花公司自述在唱标环节进行答辩时，已经对租赁价格报价为125元/平方米，截至庭审时仍继续在XXXX会所租赁场地经营；庭审中，XXXX会所及印力公司确认评标的标准未向小梅花公司公示，2019年7月20日之后未重新对南座三楼进行评标工作，XXXX会所南座二楼、三楼均未实际出租。上述事实有原告、被告双方提交的证据以及当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁物业取得了建设工程规划许可证，双方所签《房屋租赁合同》合法有效。本案争议焦点为：一、原告是否享有优先承租权；二、被告是否损害了原告优先承租权以及应否由被告赔偿相应损失。关于争议焦点一，XXXX会所2019年1月7日向小梅花公司发送的《告知函》中并未明确租赁期限届满后不再与其继续履行合同，小梅花公司可就承租物业参加投标，实际为XXXX会所向小梅花公司发出了有条件的续租要约，因此，只要小梅花公司参与了投标，就相当于向XXXX会所提出了续租要求，XXXX会所即不能以小梅花公司未按照合同第二十一条约定提前6个月提出续租要求而否认小梅花公司享有同等条件下的优先承租权，基于上述分析，本院确认小梅花公司仍享有合同约定的优先承租权。关于争议焦点二，首先，小梅花公司虽然在投标书中未明确投标价格，但因小梅花公司实际参与了XXXX会所南座培训场地开标的唱标过程，曾经面对评标人员，故小梅花公司称其在唱标过程中已经补充了报价比较可信，XXXX会所以小梅花公司未报价而对其投标书进行废标处理不当；其次，从中标结果可以看出，排名第二的深圳芭莎文化艺术有限公司的投标价格为120元/平方米，该价格与XXXX会所2019年5月15日招租公告中要求的最低价一致，小梅花公司即使未报价，但其投标行为应视为接受招租公告的最低价，故本院认为，该评标过程未能充分保证小梅花公司在同等条件下享有的优先承租权，损害了小梅花公司权益。因小梅花公司仍继续在原租赁场地经营，小梅花公司亦未证明其优先承租权受损害而导致的实际损失存在，故本院对其要求XXXX会所及印力公司承担赔偿损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市快乐之声小梅花文化艺术有限公司享有合同约定的优先承租权；二、确认被告深圳市印力物业服务有限公司XXXX会所损害了原告深圳市快乐之声小梅花文化艺术有限公司的优先承租权；三、驳回原告深圳市快乐之声小梅花文化艺术有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费5899元（已由原告预交100元），由原告深圳市快乐之声小梅花文化艺术有限公司负担5799元，被告深圳市印力物业服务有限公司XXXX会所、深圳市印力物业服务有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  贾建增二〇二〇年一月二十日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。