广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4454号原告：古励，女，1977年7月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁永志（系原告古励的丈夫），住广东省广州市越秀区。被告：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码：91440700714720210B。法定代表人：吕翼，系该公司董事长。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩直街**首层，统一社会信用代码：91440781079518186J。法定代表人：刘伟。原告古励与被告台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称为台山颐和地产）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司（以下简称为广州颐和房产代理台山分公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告古励及其委托诉讼代理人梁永志到庭参加诉讼，被告台山颐和地产、第三人广州颐和房产代理台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古励向本院提出诉讼请求：1.判令台山颐和地产即时履行双方签订协议书的第五条第2点约定，即给付古励二年（2017.9-2019.9）现金收益部分，总计66638元；2.判令台山颐和地产支付后续收益，自2019年10月1日起按总房价416493元计算10%/年保底收益，即41649元/年的标准，按年给付直至台山颐和地产交付房屋给古励，并办理完成交楼手续之日止；3.判令台山颐和地产向古励给付延期支付的2017.9-2019.9年度两年的现金收益共66638元的资金占用期间利息。第一段利息（2017.9-2018.9）暂计1000元（利息按同期人民银行贷款利息计算，时间从2018年10月1日开始起计，直到台山颐和地产给付为止，暂计至2019年10月28日为1000元）；第二段利息（2018.9-2019.9）暂计10元（利息按同期人民银行贷款利息计算，时间从2019年10月1日开始起计，直到台山颐和地产给付为止，暂计至2019年10月28日为10元）；4.判令台山颐和地产支付逾期交付房屋的违约金。自2019年10月1日起，每日按总房价款（416493元）万分之一的标准计算，直至房屋交付之日止，暂计至2019年10月28日为1166元；5.判令台山颐和地产承担本案诉讼费用。诉讼过程中，古励追加广州颐和房产代理台山分公司为本案第三人，要求广州颐和房产代理台山分公司对台山颐和地产本案债务承担连带责任。事实与理由：2015年5月，台山颐和地产以邀请其关联的颐和盛世花园楼盘业主（即原告古励）到台山颐和温泉城考察为由，广发宣传单张和宣传小册，号称投资台山颐和温泉城“3年内返还收益抵首付，3年后租金收益抵月供”、“比银行获利高、比股票更稳定、比借贷更安全”等等，与古励在2015年5月2日签订《台山颐和温泉城认购书》，约定古励向台山颐和地产购买台山三合镇温泉颐和城颐秀街X号X房（以下简称该房产）。同年同月12日，双方签订《协议书》，协议书第五条约定：台山颐和地产承诺对古励所认购的物业实行三年期每年10%保底收益（一年共计收益41649元），其中8%：33319元为现金收益，2%：8330元为颐和温泉城旅游配套消费金。第五条第2点约定：台山颐和地产承诺将第一年8%现金收益用于直接抵扣总房款，余下的二年收益在每年的9月30日前支付给古励。第五条第4点约定：在2019年9月30日到期后10个工作日内，台山颐和地产应与古励办理完成交楼手续。但实际上，台山颐和地产仅履行了部分承诺：1.第一年8%现金收益抵扣总房款；2.依约向古励给付2%的颐和温泉城旅游配套消费金。而未履行的部分承诺为：1.在2018年9月30日前给付古励8%：33319元现金收益；2.在2019年9月30日前给付古励8%：33319元现金收益；3.台山颐和地产没有在2019年9月30日到期后10个工作日内交楼。古励依照协议约定履行了购买该房产义务，但台山颐和地产一直都未能全面履行给付现金收益、交付该房产等约定，已构成事实上的违约。广州颐和房产代理台山分公司是台山颐和地产的委托代理机构，与台山颐和地产共同承担连带责任。台山颐和地产、广州颐和房产代理台山分公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。台山颐和地产、广州颐和房产代理台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：古励提交的《台山颐和温泉城认购书（编号000056）》、《协议书》、《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《颐和温泉城的广告宣传单张》、《被告的广告宣传册子》、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》、《台山颐和温泉城VIP消费卡（V000034）》、《台山颐和温泉城VIP消费卡（V000252）》、《台山颐和温泉城VIP消费卡（V000376）》、《注销抵押登记通知单》、《不动产登记申请书》、《中国农业银行股份有限公司台山市支行营业执照》、《农业银行负责人证明书》、《淦睿敏身份证》、《中国农业银行股份有限公司台山市支行证明》、《台山市期房抵押备案证明书（回执）》、《关于催促履约的函》、《关于催促履约支付保底收益的函》、《台山颐和温泉圩颐和温泉城颐秀街2号1101的消费纠纷问题》、《颜杰名片》、《微信×××昵称颜微信名片》、《微信号×××昵称宥縈_XXXX微信名片》、《微信聊天记录截图》、《颐和现场照片》、《银联POS签购单》、《企业机读档案登记资料》、中国证券监督管理委员会广东监管局【2019】101号《关于对颐和地产集团公司、何建梁采取警示函措施的决定》、《颐和地产集团有限公司工商信息》、《颐和地产集团有限公司信用记录报告》、《微信聊天记录》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年5月2日为购方（乙方）与台山颐和地产作为发展商（甲方）、广州颐和房产代理台山分公司作为代理方，就古励向台山颐和地产认购商品房，台山颐和地产委托代理方广州颐和房产代理台山分公司销售房屋并收受房款一事，协商一致签订编号000056《台山颐和温泉城认购书》，约定古励向台山颐和地产认购台山三合镇温泉颐和城颐秀街2号1101房。第一条认购单元情况：该房地产总价格为416493元，古励选择银行按揭付款方式，获一口价优惠（备注：第一年8%收益楼价体现），优惠后总房价为383174元。第三条乙方须承担的费用第2项契税：总房价的3%，即11495元。第四条付款计划银行按揭：1、乙方于签署认购书时交付定金2万元（在首期房款中抵扣），2、乙方于签署认购书之日起3日内即20152015年5月5日前付清首期房款，即成交总房价的50%，193174元，剩余房款须于同年同月7日前办完全部按揭贷款手续，3、乙方在签订本认购书之日起7日内，提交齐办理银行按揭手续所有资料。第九条：该房产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年9月30日前交付乙方使用。古励于签署认购书当日向广州颐和房产代理台山分公司支付定金2万元，于2015年5月12日支付剩余首期款173174元，尾款19万元由中国农业银行按古励的贷款申请于2015年6月29日划入台山颐和地产账户。台山颐和地产于2015年11月24日向古励开具金额为383174元的购房发票。2015年12月3日，古励向台山市地方税务局广海税务分局缴纳涉案房产买卖的契税11495.22元（按总房价383174元的3%缴纳）。2015年5月12日，台山颐和地产作为卖方（甲方）与古励作为买方（乙方），就古励向台山颐和地产购买位于台山市台山温泉颐和城颐秀街2号1101房事宜，签订《协议书》，协议书第三条：该商品房的总价款为383174元。第五条：甲方承诺对乙方所认购的物业实行三年期每年10%保底收益（一年共计收益41649元），其中8%：33319元为现金收益，2%：8330元为颐和温泉城旅游配套消费金。1、收益期限：2016年9月30日-2019年9月30日；2、甲方承诺将第一年8%现金收益用于直接抵扣总房款，余下的二年收益在每年的9月30日乙方；。4、在20192019年9月30日到期后10个工作日内，甲方应与乙方办理完成交楼手续。前述《协议书》签订后，台山颐和地产向古励兑现了每年8330元，三年合计24990元的颐和温泉城旅游配套消费金，及第一年的收益，未按约向古励给付第二、三年每年33319元，两年共计66638元的现金收益。2015年6月14日，台山颐和地产作为出卖人（甲方）与古励作为买受人（乙方）签订《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为三合镇温泉颐和城颐秀街2号1101室。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7318元，总金额383174元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的规定。附件四《商品房买卖合同》补充协议第一条：甲乙双方确认，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述与《商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，则以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。第七条甲方逾期交房的违约责任第一款：双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十六条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映，一经签订，对双方均有约束力。另查明另查明，台山颐和地产的法定代表人于2019年12月25日由王国雄变更为吕翼。本院认为，本案属合同纠纷。古励与台山颐和地产签订的《台山颐和温泉城认购书》、《协议书》、《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应依照合同约定履行义务，承担责任。关于古励请求台山颐和地产支付现金收益及延迟支付资金占用期间利息的问题。根据双方签订的《协议书》，台山颐和地产应向古励给付三年期（2016年9月30日至2019年9月30日）每年33319元的现金收益，即第一年33319元现金收益用于直接抵扣总房款，第二年现金收益33319元在2018年9月30日前支付，第三年现金收益33319元在2019年9月30日前支付给古励，但台山颐和地产仅履行了第一年的现金收益承诺，未按约给付第二、三年的现金收益共计66638元，构成违约，应承担继续履行及赔偿损失的违约责任。古励请求台山颐和地产支付现金收益66638元（33319元×2年），予以支持。至于古励请求自给付逾期之日起按同期中国人民银行贷款利率计算的资金占用期间利息。鉴于中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），其不再公布贷款基准利率，古励主张的资金占用期间利息在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，据此计算第二年33319元从给付逾期之日即2018年10月1日起、第三年的33319元从给付逾期之日即2019年10月1日起，均暂计至2019年10月28日止的利息共计为1836.57元（第二年33319元，自2018年10月1日起暂计至2019年10月28日止共计393天，按同期中国人民银行贷款基准年利率4.75%计算为1727.73元；第三年33319元，自2019年10月1日起暂计至2019年10月28日止共计28天，按同期LPR年利率4.2%计算为108.84元,1727.73元+108.84元=1836.57元）。古励请求暂计至2019年10月28日止的资金占用期间利息1010元，未超过其有权主张的金额范围，予以支持。自2019年10月29日起，以66638元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算利息至款项还清之日止。关于古励要求台山颐和地产支付后续收益的问题。根据双方签订的《认购书》，台山颐和地产对古励所认购的涉案物业实行三年期的收益，收益期限自2016年9月30日至2019年9月30日。古励要求台山颐和地产自2019年10月1日起继续支付前述标准的收益，无合同和法律依据，不予支持。关于古励要求台山颐和地产支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条及合同补充协议第七条的约定，台山颐和地产逾期交房，应自约定的交房日期的次日起，每日按总房价款万分之一的标准向古励支付违约金至房屋实际交付之日止，但违约金总额不超过总房价款的2%。双方在前述合同补充协议中亦确认双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，对其中免除或限制对方责任、己方权利的内容已向对方进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映，一经签订，对双方均有约束力。因此，对于前述逾期交房违约金标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果，是双方的真实意思表示，合法有效，予以采信。至于违约金的计算基数即总房价款的认定，根据双方买卖合同补充协议第一条的约定，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述与《商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，则以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。《商品房买卖合同》中关于总房价款双方约定是383174元，古励实际上亦是按该金额支付房款并按该房款的3%缴纳契税11495.22元（总房价383174元×3%），故涉案房产总房价款应认定为383174元。古励主张按《认购书》所载416493元为基数计算违约金依据不足，不予采纳。经核算，以总房价款383174元为基数，从逾期交房之次日即2019年10月1日起按日万分之一计至本案法庭辩论终结即2019年12月30日止的违约金为3486.88元（383174元×0.0001×91天），未超过总房价款的2%（383174元×2%=7663.48元），古励诉求逾期交房违约金（自2019年10月1日起，每日按总房价款（416493元）万分之一的标准计算，直至房屋交付之日止，暂计至2019年10月28日为1166元），其中，3486.88元（该违约金以总房价款383174元为基数，自2019年10月1日起按日万分之一计至2019年12月30日止），理据充足，予以支持；其主张计至实际交房之日止的超出部分，理据不足，不予支持。如其有证据证明逾期交房损失超出本案确认的金额，可另案起诉处理。台山颐和地产、广州颐和房产代理台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法予以缺席判决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七、八、九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告古励支付现金收益66638元及资金占用期间的利息1010元（该利息分别以33319元为基数从2018年10月1日起、以33319元为基数从2019年10月1日起均暂计至2019年10月28日止。从2019年10月29日起以66638元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）继续计算利息至款项还清之日止）；二、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告古励支付逾期交房违约金3486.88元（该违约金以383174元为基数，按日万分之一从2019年10月1日起计至2019年12月30日止）；三、驳回原告古励的其他诉讼请求。如被告台山颐和温泉城地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4273.48元（已由原告古励预交），由原告古励负担216.16元，由被告台山颐和温泉城地产开发有限公司负担4057.32元。原告古励多预交的案件受理费4057.32元，由本院予以退回；被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费4057.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  刘民强二〇二〇年一月二十二日书记员  苏欣欣