长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初1511号 原告：南虹宇，男，1985年3月16日生，朝鲜族，个体，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：王路，北京冠衡（长春）律师事务所律师。 被告：长春双阳吉银村镇银行股份有限公司，住所地长春市双阳区。 法定代表人：李雪锋，董事长。 委托诉讼代理人：苏春吉，该公司总经理助理。 委托诉讼代理人：王国民，长春市双阳区奢岭街法律服务所法律服务工作者。 第三人：金凤英，女，1979年11月8日生，朝鲜族，无业，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：刘宏威，吉林名瑞律师事务所律师。 第三人：金春善，男，1965年10月29日生，朝鲜族，个体，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：侯国涛，吉林名瑞律师事务所律师。 原告南虹宇与被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司、第三人金凤英、金春善案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月16日作出（2018）吉0112民初1192号民事判决，宣判后，被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司不服该判决向吉林省长春市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月15日作出（2019）吉01民终210号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由将该案发回本院重审。 本院于2019年8月1日重审立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南虹宇及其委托诉讼代理人王路、被告长春双阳吉银村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人苏春吉、王国民，第三人金凤英的委托诉讼代理人刘宏威，第三人金春善及委托诉讼代理人侯国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南虹宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除对长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304室房产的查封措施，不予执行该房产；2.请求法院依法确认原告对上述房产享有所有权；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月13日，原告以人民币240万元购买了第三人金凤英位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304室房产，原告向金凤英支付了全部房款，金凤英将房屋交付原告，原告于2017年7月对房产进行了装修并入住，系涉案房产的实际所有权人。因购房当时伟峰东樾尚未完成整体竣工验收手续，无法办理产权，遂双方约定待可以办理产权证时金凤英配合原告将房屋产权变更登记手续办理完毕。2017年12月5日，长春市双阳区人民法院应被告申请以（2017）吉0112民初2134号民事裁定书裁定查封案涉房产，查封期限三年，查封期间不准转让、赠与、抵债、毁损。原告于2018年春节欲与金凤英办理房屋产权变更登记手续时知晓了房屋被查封的情况，遂于2018年3月向长春市双阳区人民法院提出案外人执行异议申请，并提交了原告购买和实际占有房屋的相关证据。然而长春市双阳区人民法院（2018）吉0112执异20号执行裁定书以原告无法证明对案涉标的享有物权为由驳回了原告的异议请求。原告认为，原告于长春市双阳区人民法院查封之前已与金凤英签订合法有效的书面买卖合同，并于法院查封前合法占有该不动产；原告已支付全部价款；且非因原告自身原因未办理过户登记。原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 一、我方诉求有事实和法律依据。本案缘起于南虹宇于2017年6月购买并已合法占有的、金凤英名下位于伟峰东樾的房产，(一)排除执行的的事实和法律依据，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下且权利能够排除执行的不动产提出异议时应受法律保护的情形，要件有四:(一)买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案完全符合上述情形:1、南虹宇与金春善在2017年6月13日签订了关于案涉房产的书面买卖合同，金凤英于2017年6月19日专程从韩国回国签署了该协议，而长春市双阳区人民法院查封案涉房产的时间是在此后半年即2017年12月5日。这一事实不仅有房屋买卖合同本身予以证实，还有金凤英在2017年6月19日录制并通过微信发送给南虹宇(因南虹宇当时身在加拿大)的签约视频、金春善于当日加拿大时间00:36(北京时间2017年6月19日12:36)将金凤英已签好的合同拍照，并将签约视频发给南虹宇的微信截图、金风英告知房屋买卖合同邮寄的快递已经发给南虹宇之妻方海燕，房子是她个人名不会有其他事，并告知到物业办理装修许可手续等讯息的微信截图等相佐证;南虹宇与金凤英在后来的2017年6月30日通过微信交流也再次谈及房屋的装修，金风英嘱南虹宇装修设计要与南想法一致，南虹宇告知是简单装修，只有他母亲一个人住，而且是上市公司全包的装修，这与后来南虹宇关于装修的各项主张均高度吻合，也充分证明了双方在2017年6月进行的房屋交易真实、签约真实、买受人购房意图和装修意图真实，且买受人已实际占有案涉房产(否则何谈装修?!)。对方当事人双阳吉银村镇银行曾于本案执行异议阶段申请法院调取了金凤英的出入境记录，当时法官宣读的金风英入境记录中也明确记载其于2017年6月19日从韩国回到中国，印证了南虹宇主张的金凤英于当日专程回国签约的事实。因此，买受人南虹宇与金风英在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件(一)；2、南虹宇于签约当日即2017年6月13日便已接受了金春善对其交付的案涉房产，合法占有了该不动产。后对该不动产进行了装修，其母亲居住至今。2017年6月14日，南虹宇与长春金螳螂家电子商务公司签订家装服务合同和优惠确认书，交付了首付家装款37585.00元。后因长春金螳螂家电子商务公司客服经理变动，长春金螳螂家电子商务公司与南虹宇委托的金美花于2017年7月4日重新签订家装服务合同，合同所载房屋地址即为案涉伟峰东樾房产，合同总价款183408.70元；2017年8月17日，金螳螂将变更了工程价款至208353.62元的补充协议发给在加拿大的南虹宇，南虹宇签字后传回金螳螂，最终合同金额确定为211660.28元，双方又签订了一份补充协议。南虹宇分别于2017年7月6日支付了36048.70元和30000.00元，同年9月22日支付101680.00元，同年10月28日支付尾款5846.58元，共计支付现金211160.28元，外加500元的优惠活动券，合计为211660.28元。金螳螂于2017年7月27日进场装修，适逢南虹宇回长，参加了房屋装修的开工仪式，当日进行了施工放线。2017年8月3日，水电施工中，2017年8月14日，瓦工零星砌筑；2017年8月21日，厨房墙地砖完成、卫生间防水完成；2017年8月31日，卫生间墙地砖施工中;2017年9月6日，瓦工完成；2017年9月14日，石膏线安装，油工施工;2017年9月21日，定制品到场，油工施工中；2017年9月30日，油工施工中；2017年10月5日，洁具安装。装修工程从开工到完工均在房屋被法院查封前。上记事实，有一审法院于2018年9月12日向金螳螂调取的与原件核对无异的优惠确认书、家装服务合同书及其两份补充协议、POS消费凭证、建行网上银行电子回执以及一审法院向金螳螂当时负责装修的设计师任兵调取的询问笔录，南虹宇手机中金螂客户软件记载的数据为凭。南虹宇参加房屋装修的开工仪式(2017年7月27日在中国)、任兵所述签约过程(2017年8月17日南虹宇在加拿大)都刚好与南虹宇的出入境记录相合。不仅如此，证实南虹宇在房屋被法院查封前即已合法占有该房屋的证据还有其于2017年7月4日至2017年11月2日南虹宇在淘宝上为案涉房屋购置厨房净水设备、茶几、餐桌椅、床、皮艺沙发、灯具等的淘宝购物记录，显示的淘宝账户均为herabeauty(南虹宇)，送货地址均为案涉房屋所在地，且购物时间均在房产被查封之前。另外，电视安装于2017年11月，燃气、热水器安装于2018年1月24日，宽带安装于2018年2月4日，所载地址均为案涉房屋所在地，客户姓名均为金岩(南虹宇母亲)，还有南虹宇之妻方海燕于2018年4月20日通过其支付宝账户缴纳电费500元、南虹宇母亲分别于2017年12月27日、2018年2月21日和2018年11月14日赴燃气收费网点缴费共计300元、南虹宇于2018年9月20日通过微信转账缴纳燃气费280元的缴费记录，这些证据都证明房屋在查封前已交付南虹宇，并一直由南虹宇母亲居住至今。上述证据充分证明，买受人南虹宇在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件(二)；3、南虹宇已支付全部房款240万元。南虹宇于2017年6月13日与金春善签订合同当天，向金凤英账户转款50万元，并注明是购房款；2017年6月29日，南虹宇汇至金凤英账户100万元；2017年7月5日、7月10日、8月5日、8月7日，南虹宇分别汇至卓春丽账户20万元、50万元、8万元、10万元和4.5万元，合计242.5万元。其中240万元是房款，2.5万元中，由金春善代为补交两年的物业费约1.6万元，余款交南虹宇母亲金岩。在一审中，双阳银行申请法院调取了南虹宇工行卡号为62122602001********的流水记录以及金凤英、卓春丽的银行流水。上述转款均可以在三人的银行流水中得到印证。金凤英和金春善也对收到全部房款的事实予以认可。因此，买受人南虹宇已支付全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件(三)；4、房屋买卖之时，南虹宇与金风英未办理房屋更名过户手续并非由于买受人南虹宇的原因，当然也非因出卖人的原因，而是由于伟峰东樾的房子在2017年6月的时候都办不了产权，2017年12月21日，伟峰东樾通过企业公众号10691213197008向包括金凤英在内的业主发送了伟峰东樾具备办理产权条件，通知业主办理产权事宜的短信，这表明伟峰东樾到此时方具备办理产权的条件。因此，案涉房产非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件(四)。上面是围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，代理人陈述了本案的基本事实，并附相关证据。事实证明，南虹宇有充分的证据证明自己购买并合法占有了案涉房产，交付了全部房款，且非因自身原因未办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，要求停止查封措施的诉求应当得到人民法院的支持。确认原告对上述房产享有所有权的事实和法律依据。民诉法解释第三百一十二条第二款规定:“对案外人提起的执行异议之诉，…，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”可见，案外人在执行异议之诉中提起确权之诉有其程序法上的依据。而实体法上的依据是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》第二条，该条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，物权法对不动产物权的确认并不囿于不动产登记簿的记载，如果当事人有证据证明该记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，那么当事人要求确认其享有物权的诉求就应当得到支持。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条对买受人执行异议的支持，正是源于其对买受人系房屋真实权利人这一身份的肯定。本案中，南虹宇作为房屋买受人，已经提供了充分的证据证明有权机关对案涉房屋权属的记载与房屋的真实权利状态不符，南虹宇已经购买并合法占有了案涉房产，支付了全部房款，他才是房屋的真实权利人，出卖人对此也并无异议，因此南虹宇要求确认享有房屋所有权的诉求应当得到人民法院的支持。我们注意到本案一审法院虽然支持了原告要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，但以房屋产权未登记在原告南虹宇名下为由而不予支持确权主张，这实际上是有悖于物权法解释第二条之规定的。因此，我们在本案的重审中再次请求人民法院依法支持原告的确权诉求。 二、南虹宇与金春善在案涉房屋交易之外的经济往来的原委。本案较为特殊的地方在于，南虹宇与金春善除了案涉房产的交易外，尚有其他经济往来，也因此令双阳银行浮想联翩。然而南虹宇与金春善的经济往来均发生于房屋买卖之后，此前双方是没有任何交易和经济往来的，这在对方当事人申请一审法院调取的南虹宇、卓春丽、金春善、金风英的银行流水中都可以得到证实，这说明，南虹宇与金春善确系因房屋买卖之后互生信任，才有后续的融资往来，此前双方并无任何经济瓜葛，这也进一步印证了案涉房产交易的真实性。与此同时，我们对此后的每一笔往来都说得清、道得明，也有相应证据加以证明，经得起质疑和推敲。具体如下:南虹宇通过朋友程亚东为金春善做过两笔融资，一笔是2017年8月14日的30万元；另一笔是2017年9月15日的500万元。1、第一笔30万元，是南虹宇于2017年8月14日自程亚东处借款35万元，其中30万元于当日汇入卓春丽账户借给了金春善，借期三个月，利息8.75万元，本息合计43.75万元。有南虹宇与程亚东的微信记录、程亚东的转款凭证、双阳银行申请法院调取的南虹宇、卓春丽的银行流水以及南虹宇于2017年11月15日的还款凭证为凭。整个证据链条无断裂，证据确实而充分；2、第二笔500万元，程亚东作为贷款人，金春善、金凤英和吉林省妈喜达食品有限公司作为借款人、南虹宇作为担保人，三方于2017年9月12日签订了《公司借款合同》，约定程亚东向金春善提供贷款500万元，利息提前扣除，借款期限2个月。经向南虹宇与金春善证实，三方实际约定本息合计600万元，由金春善于两个月后还清。2017年9月15日，程亚东将500万元转入南虹宇账户，南虹宇分别于2017年9月18日、10月16日、10月17日分七笔汇入卓春丽账户共计430万元。金春善自2017年10月31日至2018年3月6日分别通过卓春丽和连云港凯哲国际贸易有限公司账户向南虹宇和程亚东还款16万元、100万元、100万元、3500元、9.9万元和274.76万元，合计501.01万元。上记事实有《公司借款合同》、双阳银行申请法院调取的南虹宇、卓春丽的银行流水为凭。由于南虹宇并不掌握金春善及其连云港公司账户情况，因此无法提供后三笔还款记录，但是南虹宇和金春善对上述事实均无异议。 三、对方当事人的诸多猜想与假设不合事实、不合情理。由于对方当事人双阳银行从一开始就对南虹宇与金风英、金春善房屋交易的真实性持怀疑态度，因此进行了诸多“大胆假设”。首先，对方当事人认为案涉房屋交易是金凤英、金春善为对抗未偿银行贷款而与南虹宇恶意串通的虚假交易。为此双阳银行在南虹宇提出执行异议申请阶段中申请法院调取了金凤英的出入境记录，当得知金凤英在签约当日即2017年6月13日并未在国内这一情况时“喜出望外”，在庭审中示意法官询问整个签约过程。然而南虹宇提交的金风英于2017年6月19日的签约视频有力地回击和否定了银行关于合同是在房屋被查封后双方后补签订的猜想!双阳银行并不甘心，又于本案一审阶段申请法院调取了南虹宇的出入境记录，然而南虹宇的出入境记录表明，其2017年6月13日在国内，6月17号返回加拿大，6月19日金凤英补签协议时，南虹宇确实不在国内，所以才有金春善拍下金风英签约的视频发给南虹宇的微信截图，这也进一步印证了南虹宇所言不虚。而且，如果南虹宇与金凤英的房屋交易是虚假的，那么交易之后必然要有240万元的资金流回南虹宇账户，然而并没有(这从法院调取的各方银行流水中可以得到证明)!所以银行关于双方虚假交易的假设并不成立。其次，对方当事人认为南、金之间的交易名为房屋买卖，实为借款，房屋交易不真实，仅是作为借款抵押的手段。为此双阳银行“大胆假设”双方在房屋交易前即有借款住来，因此在一审阶段申请法院调取了南虹宇、卓春丽、金春善、金凤英四人自2017年1月1日至2017年6月15日的银行流水。我想结果一定令对方大失所望，因为四个人的银行流水都表明，南虹宇与金凤英、金春善之间在房屋交易之前没有任何经济往来，反而更证明了案涉房产交易及后续借款往来的真实性!况且，如果仅仅作为抵押，南虹宇有什么必要装修房屋呢?对方当事人的诸多假设都解释不了何以南虹宇要为一个虚假交易或者抵押的房产进行装修!不过对方还是解释了，其代理人声称金螳螂装修的不可能是案涉房产，即使装修也是金凤英委托南虹宇帮忙装修的(见2018年7月2日审判笔录第16页)!依据呢?没有!这种对事实、证据视而不见、毫无根据的信口开河，原本不值一驳，对方的信口开河更证明其所有假设于事实无据，于常理不合，根本不足为信，更不能作为定案的依据。综上所述，原告南虹宇在法院查封前以240万元购得并合法占有案涉房产，对房屋未办理过户登记无任何过错，是案涉房产的真实权利人，其要求停止查封和确权的诉求既有事实依据，又有法律依据，应当得到法院的支持。因此请求人民法院査明案件事实真相，正确适用法律，还我方当事人以公道。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款之规定，请人民法院判如所请。 长春双阳吉银村镇银行股份有限公司辩称：南虹宇与金凤英签订的买卖合同不真实，无法证明是金凤英于2017年6月13日签订的。南虹宇提供的录像无法证明金凤英按手印是按在南虹宇所提供的合同上，录像中只录了合同的最后一页，南虹宇和被告都不认识金凤英，视频中没有金凤英签字的视频，也没有金凤英持本人身份证认证本人的视频，没有录像时间。南虹宇在诉状中陈述，2017年6月13日是金春善代金凤英签订的合同，而在本案庭审中通过录像只能证明金凤英本人也是于2017年6月13日签订的合同，但是在签订该合同时，金凤英身处韩国，怎么会在中国境内签订此合同，所以南虹宇无法证明该合同的真实性和合法性。本次出示的买卖合同与以前开庭出示的合同不一致，南虹宇的说法与异议审查的不一致，第一次开庭南虹宇说签订房屋买卖合同是金凤英本人签订，但是在审查时长春市双阳区人民法院调取了金凤英出入境记录后才改变了说法，是后补充签订的，在法院查明南虹宇与金凤英并不相识的事实之后，南虹宇才改变了原先的说法。南虹宇在购房协议上的签字也并非签订合同时所签，因为南虹宇与金凤英并未见过面，南虹宇在加拿大签订合同的时候，金凤英在中国或者在韩国，不可能同时在同一个合同上签字。对于微信截图说法全都是断章取义，并没有真实性，完整性。 2017年7月4日的家装服务合同是金美花签订的，而并非南虹宇。南虹宇委托金美花时间为2017年7月1日，南虹宇2017年6月17日至7月22日在加拿大，在7月1日时无法办理委托，故金美花与金螳螂家电子商务有限公司和金螳螂供应管理苏州有限公司签订的合同书不具备法律效力。南虹宇签订的补充协议是围绕南虹宇购买金凤英房屋所制造的，并非真正的装修。南虹宇提供的证据相互矛盾，只是为了对抗法院执行而借来的装修协议，无需委托他人代办装修，合同中的装修事项，即便属实，也不能证明是南虹宇的装修行为，更不能证明南虹宇的母亲已经居住此房屋的事实。 长春燃气只能证明向公司交付，无法证明是南虹宇所出，电视安装证明说明该房屋安装电视的是金凤英，更能证明该房屋由金凤英居住。南虹宇提供的淘宝网证据，无法证明购买物品直接用于该争议房屋，付款人也不是南虹宇。签订装修工程变更协议的是金美花，不是南虹宇，但在工程变更单上均有南虹宇签字，与南虹宇提供的证据有矛盾。南虹宇给长春金螳螂付款，是围绕家装服务合同和补充合同进行的，没有记载是哪个房屋的款项，款打给金螳螂家装电子（苏州）有限公司，不是打给长春公司。南虹宇提供的影像资料无法证明是案涉房屋的资料，即便装修的该房屋，也不能证明是南虹宇所装修。合同签订即发生法律效力，金螳螂公司换人无须重新签订。 南虹宇陈述的购房款给付时间和款项与金凤英代理人陈述的时间不一致，通过南虹宇与金凤英、卓春丽的转款流水和金春善的陈述更能证明金春善在南虹宇处借款500万元的事实，通过金春善和卓春丽的银行流水证明金春善陈述借500万元还600万元的事实，并非如南虹宇陈述的为购房款，如果金春善借款500万元，南虹宇陈述的购房款就不足240万元。南虹宇给付款项和时间在本案的陈述与原一审、二审陈述均不一致，证明购房合同并非真正的房屋买卖关系，只是为了偿还金春善的借款才签订买卖合同。金春善陈述时已明确为什么没有把90万元购房款写在合同内，是因为金春善在南虹宇处借款时已经提供了房屋抵押，所以根据上述证据无法证明南虹宇与金凤英是真正买卖关系，南虹宇没有取得该房屋，没有交付购房款。在2017年6月初程亚东与南虹宇之间早有交易往来，即便以程亚东名义放款，南虹宇也是程亚东的放款合伙人，签订买卖合同只是当时为了放高利贷的抵押。南虹宇如果是真正的房屋所有权人，会将自己的电话号留在物业，但物业办理产权通知的是金凤英，说明南虹宇以前提供的证据均不属实，该小区也没有南虹宇这位业主。吉林省玛喜达食品有限公司的《公司借款合同》并非真正的借款合同，金春善陈述该笔借款为500万元，利息是两个月后加付100万元，共计给付600万元，南虹宇抽取了一部分借款金额，说成是买房款，证明争议房屋是金春善借款抵押保证的一种形式，目的是对抗法院执行。南虹宇提供的证据是围绕自身银行流水制造出来的，南虹宇签订购房合同已经明确了一次性付款，实质是分多次转款，也没有对银行贷款90万元进行约定，这明显不符合常理，在没有与金凤英签购房合同就与装潢公司签订了装潢协议，是围绕南虹宇与金螳螂公司流水制作的，该协议及补充协议相互矛盾，南虹宇既然对争议房屋进行了装潢，并陈述10月份已居住，那法院对该房屋进行查封应该知晓，不应该等到开发商通知金凤英时才知道该房屋被查封，南虹宇提供的购房款流水也是拼凑而来，并不是将购房款直接打入了房屋出卖人的账户，南虹宇在执行异议审查、原一审审理、本案庭审所陈述互相矛盾，也与两位第三人的陈述相互矛盾。依据物权法原则，即使南虹宇与金凤英之间存在买卖合同关系，南虹宇依据合同仅享有债权，并不享有物权，南虹宇对诉争房屋不拥有足以排除执行的实体权利，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力。依照《物权法》第二十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，买卖房屋并不是双方真实意思表示，没有形成合意，是买卖双方为了对抗第三方债务而签订的无效合同，应驳回南虹宇的诉讼请求。 第三人金春善述称：原告所说的是事实，应予支持。 第三人金凤英述称，已将房屋卖给南虹宇，并且收到房款，双方的买卖是真实的，签订房屋买卖合同时，确实是因为开发商的原因导致房屋不能办理登记过户。 本院经审理认定如下事实：长春双阳吉银村镇银行股份有限公司与吉林省妈喜达食品有限公司、金春善、金凤英、徐伟保证合同纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）吉0112民初2134号民事判决，判决吉林省妈喜达食品有限公司、金春善、金凤英、徐伟对长春市公圣食品有限公司欠长春双阳吉银村镇银行股份有限公司借款本金450万元及利息承担连带偿还责任，判决已经发生法律效力。该案在审理过程中，经长春双阳吉银村镇银行股份有限公司申请，本院于2017年12月5日作出（2017）吉0112民初2134号民事裁定，查封了金凤英名下位于长春市净月开发区新城西街以西丙六路以南伟峰东樾Y11幢2单元304号，权利证号为Y201508190460号、丘地号为8-3/553-1（304），建筑面积为181.42平方米的房屋。因该案的被告未履行判决所确定的义务，长春双阳吉银村镇银行股份有限公司向本院申请执行，本院予以立案，案号为（2018）吉0112执364号。案外人南虹宇于2018年3月7日向本院提出执行异议，本院于2018年5月8日作出（2018）吉0112执异20号执行裁定，驳回案外人南虹宇的异议请求。 金凤英于2015年7月14日与长春伟峰东第房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以2216952.00元购买了案涉房产，其中首付款886952.00元，按揭贷款1330000.00元。截止2018年6月25日，金凤英尚欠中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行按揭贷款本金964250.11元，利息8823.84元，本息合计973073.95元。南虹宇委托代理人在吉林省长春市中级人民法院审理时陈述，“因为有了这个案子，金凤英在2018年3月份停止了继续交付按揭贷款，现在还剩余96万余元，南虹宇交了两期银行贷款，交完之后剩了96万余元贷款。南虹宇与金凤英对剩余贷款由谁偿还没有约定，但是现在的状况南虹宇同意如果房子判给南虹宇，可以一次性还清银行贷款。” 金春善与金凤英于2010年4月9日登记结婚，于2015年6月16日离婚，于2017年5月12日复婚，于2017年8月28日离婚。金春善称卓春丽是其岳母。南虹宇称方海燕是其妻子，金岩是其母亲。 南虹宇称与金凤英、金春善是2017年6月10日左右认识的，金春善带其去看房子是第一次见面，确定购买房屋之前，金春善提供了一系列文件，已查清房屋的权属，房屋有贷款，文件上显示没有抵押和查封。本院调取的案涉房屋信息显示已贷款抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行，期限为2015年7月13日至2025年7月13日。 2017年6月13日，金春善以金凤英委托代理人身份与南虹宇签订《长春市房屋买卖合同》（南虹宇陈述合同是金凤英本人签字，金春善把合同拿回家让金凤英签字，当天金春善签字了，其后金凤英2017年6月19日回国后补签的，把签字视频发给南虹宇。但从视频中无法确认签字的时间和地点），合同主要约定：南虹宇购买金凤英名下的房屋，转让价格为240万元；一次性付款，于2017年6月15日前交付房屋。合同中对尚欠的银行按揭贷款如何偿还未作约定。 在本院审理的（2018）吉0112执异20号执行异议案件及本院（2018）吉0112民初1192号案件（2018年7月2日的庭审）中，南虹宇委托诉讼代理人称南虹宇分别于2017年6月13日、2017年6月29日向金凤英账户汇款50万元、100万元，于2017年7月5日、2017年7月10日、2017年10月16日向卓春丽汇款20万元、50万元、20万元，合计240万元，为南虹宇支付给金凤英的购房款。 金春善在本院审理的（2018）吉0112民初1192号案件2018年7月2日庭审中称南虹宇与卓春丽不认识，除了买卖房屋打款没有其他经济往来。南虹宇本人出庭称对本案没有足够重视，其所有汇款情况没有详细向代理人说明，其系分别于2017年6月13日、2017年6月29日向金凤英账户汇款50万元和100万元，于2017年7月5日向卓春丽汇款20万元、2017年7月10日向卓春丽汇款58万元、2017年8月5日向卓春丽汇款10万元、2017年8月7日向卓春丽汇款4.5万元，合计242.5万元，其中240万为房款，2.5万元为物业费（经本院调查，该小区物业费为每平方米每月3.5元，案涉房屋的物业费每年应为7619.64元=3.5元/平方米×181.42平方米×12个月）。金凤英于收到南虹宇最后一笔款项之日（2017年10月16日）出具收条，载明：“本人金凤英于2017年6月13日将位于长春市净月开发区伟峰东樾Y11幢2单元304号房卖与南虹宇，南虹宇于2017年6月13日至2017年10月16日向我个人账户和我母亲卓春丽分五次转房款共计240万元，我均已收到，全部房款已付讫。”本案庭审中，南虹宇称其支付的2.5万元是金凤英之前欠的物业费（对由买方支付卖方所欠物业费的原因，南虹宇称是因为不了解国内住房情况，不清楚是金春善欠的物业费），不包含在购房款中（金春善称所有欠付费用都包含在购房款中），其对物业费收取的相关情况均不清楚，金岩对其说收到物业缴费通知单，欠费接近2万元，其知道后就转给金凤英2.5万元，金凤英交完物业费后将剩余的5000多元交给金岩。其后金岩告知南虹宇收到了该款（南虹宇在本院审理的（2018）吉0112民初1192号案件庭审中称物业费转给金春善了）。多打5000多元没有原因。金岩称其没有参与装修，案涉房屋的钥匙是装修之后装修人员交给她的，其交过一次物业费，南虹宇为打官司把票据拿走了，其他的物业费没人交。 长春金螳螂家电子商务公司的工作人员任兵陈述，装修是2017年11、12月份结束的。2017年6月14日，南虹宇（甲方）与长春金螳螂家电子商务有限公司（乙方）、金螳螂供应链管理（苏州）有限公司（丙方）签订《家装服务合同书》，约定总价为183408.70元，南虹宇在合同落款处签字，但此处南虹宇的签字与其在其他文书、文本的签字有明显差异。2017年7月1日，南虹宇委托金美花为其办理伟峰东樾Y11幢2单元304（室）装修的相关事项，并签署委托书。2017年7月4日，南虹宇与长春金螳螂家电子商务有限公司、金螳螂供应链管理（苏州）有限公司再次签订内容相同的《家装服务合同书》，此合同书落款处系金美花签字（南虹宇对此解释：2017年6月14日其和长春金螳螂家电子商务公司先签的合同，客户经理是时欣然，然后其回加拿大了，后经理换成了其他人，所以由金美花与新经理重新签订了第二份合同）。2017年8月17日，南虹宇与长春金螳螂家电子商务有限公司签订《补充协议一》，约定合同总价增加24944.92元，由原来的183408.70元变更为208353.62元，后又对部分装修的项目进行了更改，签订《补充协议一》（此协议未注明签订时间，庭审中南虹宇陈述为2017年9月19日签订），合同总价由208353.62元变更为211660.28元。上述二份补充协议落款处均是南虹宇本人签字，此时南虹宇不在国内（南虹宇对此解释：长春金螳螂家电子商务公司用微信发过来的文件，我打印签字按印再拍照发回去。对于已委托金美花办理，又不让金美花签字的原因称是装修公司设计师要求的）。但2017年6月29日的工程变更单由金美花签署（南虹宇为金美花出具委托书之前）。南虹宇共向长春金螳螂家电子商务公司及金螳螂供应链管理（苏州）有限公司支付211160.28元。 另查明，南虹宇分别于2017年8月14日、9月18日分别给卓春丽转款30万元、50万元，2017年10月16日，分五笔转款给卓春丽370万元（其中的20万元在本院审理的（2018）吉0112执异20号执行异议案件中南虹宇称系支付的购房款），于2017年10月17日转款给卓春丽10万元，南虹宇称上述款项除2017年8月14日转款外均系金春善、金凤英及吉林省妈喜达食品有限公司向程亚东借款500万元的银行流水，由南虹宇作担保人，程亚东将款转给南虹宇，再由南虹宇转给卓春丽。金春善还欠其200万元左右未偿还，因为信任金春善欠条已经还给金春善了。2017年7月10日，方海燕（南虹宇称系其妻子）给卓春丽转款20万元。2017年10月31日卓春丽给南虹宇转款16万元、2017年11月15日卓春丽给南虹宇转款100万元。2017年12月27日南虹宇给卓春丽转款5万元、2017年12月30日南虹宇给卓春丽转款5万元。 上记事实，有原、被告及第三人当庭陈述、《商品房买卖合同》、《长春市房屋买卖合同》、《家装服务合同书》、本院吉01**民初2134号民事判决书、本院（2018）吉0112执异20号执行裁定书、本院（2018）吉0112民初1192号民事判决书、收据、银行流水等证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。根据上述规定，南虹宇的异议成立并阻却执行必须符合上述所有条件。 本案中，关于南虹宇是否支付全部购房款的问题。首先，金春善称南虹宇与金凤英母亲卓春丽并不认识，除了买卖房屋打款没有其他经济往来，但实际上南虹宇与卓春丽之间有几百万元的资金往来，南虹宇称其中的部分资金系其支付给金凤英的购房款，其在几次庭审中对哪笔款项系购房款的陈述前后不一致，相互矛盾，且其陈述所转款项系购房款无证据支持，仅为其单方陈述，其对此又不能作出合理解释。另外，金凤英本人名下有银行卡，南虹宇亦向其银行卡转账过150万元，没有必要通过卓春丽的账户转付购房款，卓春丽亦未出庭对南虹宇向其转账的款项用途加以说明，不能排除南虹宇转给卓春丽的款项系其他用途，同理，在卓春丽和程亚东未出庭的情况下，不能证明南虹宇转给卓春丽的款项系程亚东提供给金春善的借款，进而不能对南虹宇与卓春丽之间的经济往来作出合理解释。卓春丽与金凤英并非同一权利义务主体，不能确认南红宇转给卓春丽的款项系其支付给金凤英的购房款。 其次，南虹宇与金凤英签订购房合同时明知金凤英名下的案涉房屋存在欠付银行按揭贷款90余万元的事实，但在其与金凤英签订的购房合同中并未涉及此款的处理，未采取通常做法即由金凤英用已收到的购房款向银行偿还尚欠的按揭贷款，或保留部分购房款作抵押等措施规避交易风险，而是选择由刚刚认识不久的卖方金凤英偿还此款，不难看出，南虹宇向可能不偿还银行按揭贷款的金凤英支付全部购房款有违常理，事实上，南虹宇在吉林省长春市中级人民法院审理时，自认偿还了两期金凤英欠付的银行按揭贷款，支付了购房款之外的款项。 再次，南虹宇与其委托诉讼代理人对于交付购房款的事实陈述相互矛盾，南虹宇称因其对本案没有足够重视，对于交付购房款的情况没有详细向委托诉讼代理人说明，但代理人系代表南虹宇本人出庭，银行流水记录是其本人提供。同时，金凤英为南虹宇出具的收条中载明，金凤英陈述收到最后一笔款项的时间为2017年10月16日，分五次完成，与南虹宇陈述的交付购房款时间和次数均不一致。 最后，南虹宇称不清楚案涉房屋欠物业费情况，当时是其母亲金岩看到催缴物业费的单据告诉他欠物业费2万元的情况，所以向金凤英支付了2.5万元的物业费，但该费用不包含在购房款中（金春善称此款包含在购房款中）。但根据南虹宇和金岩的陈述，在装修完成之前（南虹宇向金凤英支付物业费最晚应该是2017年8月7日，此时装修尚未完成），金岩并未去过案涉房屋，不可能告知南虹宇案涉房屋欠物业费，即使金岩看见物业费催收单，亦应该告知南虹宇具体数额，然后南虹宇按照欠缴的数额支付给金凤英，而不应转款2.5万元。南虹宇陈述的欠物业费2万元与金凤英购买案涉房屋时至南虹宇装修间隔仅2年、每年物业费7600余元的事实不相吻合，且其称多支付的5000.00多元由金凤英交给金岩，与金岩的陈述相互矛盾。根据南虹宇的陈述，金岩能够去相关部门缴纳各种费用，南虹宇就无须通过卖方金凤英向小区物业缴纳费用。故南虹宇向金凤英支付的房款中，超出的2.5万元系物业费的主张不能成立，同时，在房屋买卖时由买方支付卖方欠缴的费用不符合常理及交易习惯。综上所述，依现有证据不能认定南虹宇已向金凤英支付全部购房款。 此外，南虹宇主张其与金凤英已经签订书面买卖合同，合法占有案涉房屋的证据本身亦存在诸多疑点，如案涉房屋登记在金凤英名下，南虹宇却与刚刚认识2-3天、且无授权委托书的代理人金春善签订购房合同，当日即支付购房款50万元；南虹宇仅支付50万元的情况下，金凤英就将价值240万元的房屋交付给南虹宇进行装修；南虹宇在已经委托金美花办理案涉房屋装修事宜的情况下，又通过网络远程签署关于房屋装修的补充协议，对委托金美花的必要性不能作出合理解释；南虹宇委托金美花之前关于装修的工程变更上却由金美花签字，南虹宇所作的解释与事实不符。 综上所述，南虹宇提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有排除执行的权利。南虹宇提供的证据不足以证明其已经取得案涉房屋的所有权，故其该项主张不能成立。解除查封不是本案的审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告南虹宇的诉讼请求。 案件受理费26000.00元，由原告南虹宇自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 张文献审判员童海峰审判员逯志英 二〇二〇年一月十六日 书记员 董             璐