江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3154号原告：徐州德翼置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区黄河南路**花鸟市场一段**。法定代表人：周胡兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛玉忠，安徽征宇律师事务所律师。被告：周新建，男，1964年5月4日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：郑群，女，1964年10月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上二被告共同委托诉讼代理人：周新华（系被告周新建之兄），男，1961年7月29日生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州德翼置业有限公司（以下简称德翼公司）与被告周新建、郑群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德翼公司的委托诉讼代理人葛玉忠，被告周新建及二被告的共同委托诉讼代理人周新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德翼公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方买卖合同关系；二、判令被告支付原告违约金207947.7元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告开发位于徐州市鼓楼区的新宸小区。2019年，被告与原告达成合意，购买新宸小区1号楼1单元502室的房屋，房屋总价款2079474元。被告分别于2019年4月19日、2019年4月20日、2019年4月28日分三笔依约共计支付624474元购房款，剩余房款1455000元未支付。因被告不签署正式的商品房买卖合同，原告诉至鼓楼区法院，后经法院主持调解，双方达成调解协议，在协议第二项约定，变更两个地址，以及将“委托代理人”变更为“买受人二”。然而，被告未按调解书确定的义务履行，又以种种借口要求修改合同主要条款，在原告明确不同意之后仍然拒绝按调解协议签署合同，已经构成违约。因在法院达成的调解协议中明确约定被告履行调解书协议义务的期限，现两被告未按照调解协议履行义务。调解书协议上规定的期限已过，两被告构成违约，应解除合同。为此，原告依据民诉法的规定，特诉至贵院，请依法判决，以维护原告的合法权益。被告周新建、郑群辩称：第一，原告所述与事实不符，原告在二被告不知情、且没有在商品房买卖合同上签字的情况下单方违规进行商品房备案。第二，原告曾因本案纠纷提起诉讼，双方达成调解协议，且明确约定于2020年5月28日到备案机关进行错误信息更正，对购买人信息进行备案更改；除了原告讲的变更内容外，还需要变更贷款银行，因为原办理按揭的中国银行和原告的合作业务已经结束。而且，备案机关也要求达成一致变更内容之后才可以办理变更登记。第三，原告陈述按照调解书，那个调解书是个概括性的。第四，二被告按约到备案机关进行变更，但是原告只有一个工作人员带相关材料过去，备案机关让他们回去准备，但是原告后来就没有动静了，二被告也多次与原告沟通，均无果。综上，原告的诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2019年，二被告与原告达成口头协议，二被告购买原告建设的徐州市新宸小区1号楼1单元502室房屋，双方约定了总价及首付款。被告于2019年4月19日、4月20日、4月28日分三笔共计支付624474元购房款，剩余房款未支付。后来，双方因为签订商品房买卖合同和余款支付问题发生纠纷。2020年4月22日，原告与二被告买卖合同纠纷一案本院立案受理，原告以被告拒绝签订相关商品房买卖合同及拒不支付剩余房款为由，向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令二被告支付原告违约金207947.4元等。2020年5月19日，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、原、被告同意继续履行双方于2019年达成的购买徐州市新宸小区1号楼1单元502室的口头协议；二、2020年5月29日前原告至徐州市办理房产备案信息登记的相关部门变更上述房屋购买人登记的错误信息，二被告予以协助，具体变更时间双方另行协商确定；三、变更完房屋购买人登记信息后五日内，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同主要内容同备案合同，房屋交付日期按照备案合同第十一条履行；四、原、被告双方签订商品房买卖合同后十日内二被告向与原告合作的按揭贷款银行申请办理银行按揭贷款的手续，并同时按按揭银行的要求提供按揭贷款所需的全部材料；五、若原、被告双方未按上述协议履行则原、被告双方均可解除商品房买卖合同关系；六、本案诉讼费19766元，减半收取9883元，由原告承担6000元，被告承担3883元。以上协议，本院予以确认。2020年5月20日至6月12日，双方通过手机信息联系，原告表示“按法院调解书第二条规定办理购买人信息登记错误事项…根据法院调解书第三、四条规定在变更完购房人信息后五日内签订商品房买卖合同”，再办理按揭等，原告在信息中明确变更买受人身份和地址信息的具体内容，且发信息“我们要提前发起网上流程，要不然现场也办不了”、“因相关部门要求需提前网上发起变更申请，请你再次确认以上信息是否需变更内容及变更后信息是否正确，请你于2020年6月26日15：00之前回复确认情况，如不回复视为默认以上信息内容准确”，且“不同意修改购房合同中除以前登记错误的身份、地址或日、地址或日期之外的其他合同条款内容”建回复“我们可以再约个时间至房产管理中心专门对修改的内容进行认证是否合理合法…”、“你不要断章取义…”、“你们公司什么时候能把合同修改好？”“我们按法院要求配合你们到备案机构也提交了我们的有效证件，已经履行完了配合义务。如何修改你们单方已经备案的问题合同那是你们公司的自己事情了”，并要求原告对合同中“格式合同中填写部分的内容和补充内容存在失实错误…”进行修改等。2020年5月28日,原、被告双方共同到徐州市房产管理服务中心办理变更登记，因双方就变更登记内容未达成一致协议，且未按该中心规定提交双方签字一致认可的变更协议书，致变更登记未果。2020年8月25日，徐州市房产管理服务中心出具书面证明，载明：兹有买受人（周新建、郑群夫妇）二人和出卖人（徐州德翼置业有限公司）于2020年5月28日上午前来我处申请办理合同变更手续，由于出卖人的工作人员携带材料不齐全，故当天没能办理申请合同变更手续。2020年9月28日，该中心要求收回上述证明。在诉讼过程中，徐州市房产管理服务中心负责变更登记的相关工作人员出庭作证，陈述：在程序上，在变更登记前需要“双方拟定好一个变更协议书”；对于双方未变更的原因是“我在审查材料的时候确实材料不齐，业主（被告）提出合同很多内容也需要变更，具体内容记不清了，本来是申请变更买受人姓名的，后来就又发生争执了，我就说你们准备好再来吧”等。本案的争议焦点为：一、被告是否履行变更登记购买人的协助义务；二、若二被告存在违约，原告依据该违约主张解除合同和违约金的主张能否得到支持。本院认为，合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除合同。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同对原、被告双方有法律约束力，任何一方不得擅自解除合同。关于违约责任。本案中，原告主张依照双方调解协议第二项约定，只同意变更相关买受人和地址信息，且不同意被告提出的对备案合同其他条款进行变更的请求，以致双方未达成一致的变更协议，系被告未履行的协议第二项约定的协助义务，故被告存在违约；被告辩称，因相关银行贷款合作业务已经结束，除了要求原告所述变更内容外，还需要变更贷款银行等其他条款；且原告陈述严格按照调解协议，被告不予认可，因为双方所达成的调解协议系概括的。本院认为，第一，依据房产登记部门相关规定，双方只有达成一致的变更登记协议，并将该书面变更登记协议按照相关程序提交，才能视为双方一致认可变更，相关登记部门才能进行相关变更登记。本案中，在调解协议第二项明确约定，双方另行商定时间于2020年5月29日前“变更上述房屋购买人登记的错误信息”，依据该第二项约定，双方应约定日期前对购买人的姓名、地址等信、地址等信息进行变更登记定明确具体亦不存在歧义，双方均应按该条款履行，故对于被告辩称该调解协议是概括约定，还要变更登记贷款银行等其他信息，本院不予以支持。第二，因商品房买卖备案系作为开发商一方，在房产部门对于其卖出的房产进行先行备案，是房产相关监督部门对于开发商商品房出售行为的监管，防止“一房二卖”等不法市场行为出现，是开发商的单方向监管部门作出的报备行为。该备案合同变更后，双方可依据调解协议签订相关商品房买卖合同。第三，依据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。所以说，如果被告认为因为原告的备案合同存在对其不利的格式条款及按揭银行变更等问题，双方可以按照调解协议第三、四项约定，根据实际情况，在双方签订商品房买卖合同时，依据按照合同有关条款或者交易习惯确定，再对相关条款再行商定。第四，对于被告提供的徐州市房产管理服务中心出具的证明，一方面，因该证明无相关负责人或承办人的签字，不符合证据的形式要件；另一方面，原告不认可该证明的内容，且该中心后来要求收回该证明，故对于该证明本院不予以采信。综上，因被告提出了超出民事调解书确认协议载明内容以外的变更事项，故被告存在一定违约，未履行变更登记的协助义务。关于违约金。本案中，对于原告依据其备案合同条款约定“被告应承担合同总价款10%的违约金”，主张违约金，本院认为：第一，原告未提供证据证明，该违约条款是双方达成口头协议的内容；第二，即使原告主张依据调解协议中约定“合同主要内容同备案合同”及备案合同中有关违约金的约定，但该备案合同是原告单方向登记部门提交，未经被告签字确认，且被告不认可该违约条款，故对于原告主张的违约金，本院不予以支持。关于合同解除。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，第一，民事调解书协议内容第五项明确载明原、被告双方未按协议履行，则原、被告双方均可解除合同；现双方未在协议约定的2020年5月29日前变更备案信息，且被告未按照调解协议的第二项约定，另外要求变更登记按揭银行等条款，致双方未能签订变更登记协议书，进而导致未完成备案合同的登记变更，系被告未按调解协议履行，解除条件成就，依据上述法律规定，原告有权以此为由请求解除合同；第二，原告主张被告的该违约导致双方无法签订商品房买卖合同，且无法“回笼资金”，造成原告出卖商品房的合同目的不能实现；第三，根据诚实信用原则，原告先后两次提起解除合同诉讼请求，且经本院调解，双方对于履行合同曾达成一致调解协议，但被告仍未按民事调解书确认的协议履行，致合同履行的基础丧失，故对于原告主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持；被告的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，合同解除后，原、被告双方事人可以另行主张相关权利。原告应将已收取的购房款退还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告徐州德翼置业有限公司与被告周新建、郑群于2019年4月份达成的关于徐州市鼓楼区苏堤北路新宸小区1号楼1单元502室的商品房买卖合同解除；二、驳回原告徐州德翼置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19767元（原告徐州德翼置业有限公司已预缴）减半收取9883.5元，由被告周新建、郑群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 朱恒胜二〇二〇年十二月三日法官助理 朱淼淼书 记 员 孙 莉