广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15082号原告：珠海市瑞达峰物业管理有限公司。住所地：珠海市前山路57号207房。统一社会信用代码：91440400590076629G。法定代表人：张潮城，该公司经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被告：李薏，女，汉族，1979年10月11日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈平，男，汉族，1974年11月21日出生，住珠海市香洲区。原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫韵诗、被告李薏及委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费3553.84元；2.被告支付公用电费224元；3.被告支付对讲系统维护费224元；4.被告支付违约金（从欠费之日起于付清之日止，以不超过4001.84元为限）;5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：珠海市富城花园业主委员会委托原告对被告所住的XX小区实行专业化、一体化的物业管理。2012年1月1日，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《物业委托合同》。合同约定了物业基本情况、委托管理事项、合同期限、双方权利义务、物业费标准等事项。2015年11月1日，原告与富城花园业委会续约，原告为被告小区提供服务期限自2015年11月1日顺延至2020年11月30日止。原告进驻后，认真履行管理职责，对小区的公共环境卫生清洁打扫、提供了安全保障服务、维护小区公共秩序，对相关设施和绿化进行了基本的维修、养护，使小区环境和秩序得到了很大的改善。2012年1月1日至2015年10月30日期间，原告按合同约定每月每平方米建筑面积0.45元的标准收取物业费。2015年11月1日后，原告按每月每平方米建筑面积0.78元收取物业费。被告房屋建筑面积为88.01平方米。截至2019年8月，被告已连续拖欠56个月的物业管理费、公用电费及对讲系统维护费。为此原告曾多次上门和书面向其催收上述款项，但至今未果。被告无故连续拖欠相关费用的行为，应按合同约定支付滞纳金。综上，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告主张物业管理费3553.84元缺乏依据。1、原告与被告之间的物业服务合同不合法。2015年11月1日，原告称与XX业委会续约，提供服务期限为2015年11月1日至2020年11月30日止。本小区已成立业主委员会，根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业，必须由业主共同决定，作为被告未接到任何参加任何业主大会会议的通知，因此物业服务合同本身不合法，物业管理费显然也不能收取。2、即使物业服务合同成立，原合同约定0.45元的标准收取物业费，原告按0.78元收取物业费也不合法，涨价必须经过业主大会通过方可成立，业主委员会没有权利单方与物业管理公司签订涨价合同。二、原告主张的公用电费224元不合理。各栋楼梯公用电费是否全部为公共用电，楼梯间设有广告牌，门口设有单车充电桩，广告牌电费及单车充电桩电费是否单独计算？请原告提供相关依据。原告主张224元公用电费，请提供计算依据。三、原告主张的对讲系统维护费224元不合理。对讲系统属于专项维修，应召开业委会筹集和使用专项资金。对讲维护是否经过了多方比价？是否有业主大会委托专人监督参与？四、违约金4001.84元不合理。物业服务合同不合法，违约金也没有依据。五、原告主张的理由不成立，因此诉讼费用应由原告承担。六、原告没有尽到合同中的物业管理责任。1、委托管理事项有消防设施设备的维修、养护、管理和运行服务。被告所住楼栋3栋消防箱内消防卷盘、水带、水枪一直缺失，有火灾发生，不能使用。2、化粪池按标准应至少每年清理一次，但近几年都没有经过清理，前几年堵塞严重，每到下雨天，污水横流，臭气熏天。3、路灯损坏一直没有修复，晚上小区漆黑一片。4、停车场经常停过夜的货车及外来车辆，不是本小区的车辆也不登记，不询问，直接放行，就为了停车费，小区业主怨声载道，叫苦连天。5、篮球场篮板损坏，物业不管不理。前几年篮板损坏，是被告购买并安装的篮板及篮筐，后来篮板损坏后是由另一位租客购买，一起安装的。6、绿化地被占用种花种菜，至今物业不理，发个文就没下文了。7、小区车辆经常被划，被告车辆就被划过几次，仅仅是免了200元停车费而已。8、装修垃圾经常占用道路公共用地，长时间不清理，管理处也没要求整改。9、有垃圾回收的经常在公共用地堆放垃圾，破碎垃圾，无人过问。七、原告应返还以下属于业主的费用。1、小区单车房是属于公摊面积，单车房被出租，收入应属于全体业主所有。2、小区入口广告费用，楼梯广告费用应属于全体业主所有。3、停车费占用公共道路资源和篮球场，应属于全体业主所有。4、外来单位举办活动场所租赁费用，每年均有外部幼儿园来小区举办活动，外来人员严重影响业主正常生活秩序。本院查明，被告于2004年向格力置业购买了位于珠海市XX房的房屋，同年取得权属证明书，房屋建筑面积88.01平方米。2012年1月1日，原告与珠海市香洲区XX业主委员会（下称XX业委会）签订《物业服务委托合同》，为XX小区提供物业服务。合同约定，合同期限自2012年1月1日至2015年10月30日，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.45元收取，公用分摊电费每户4元/月，对讲系统维修费每户4元/月，收费标准含二次加压、路灯、走廊的公用电；以上费用交费时间为每月1日至10日收取上个月的费用，未按时缴纳费用的，每逾期1天，按所欠费用的千分之五收取滞纳金。合同期满后，原告与XX业委会于2015年11月1日再签订了一份《物业服务委托合同》，将合同期限延长至2020年11月30日，住宅的物业服务费收费标准提高至0.78元/平方米，公用分摊电费、对讲系统维修费、交费时间、逾期交费的滞纳金标准均未变更。被告自2015年1月开始欠费，至2019年8月共欠物业服务费3553.84元（0.45元/月×88.01平方米×10个月+0.78元/月×88.01平方米×46个月），公摊电费224元（4元/月×56个月），对讲系统维护费224元（4元/月×56个月）。本院认为，原告与XX业委会签订了《物业服务合同》，从2012年开始为XX小区提供物业服务，被告作为小区业主，《物业服务合同》对被告具有法律约束力，被告享受了原告提供的服务，应当按照合同约定向原告支付有关费用。原告请求被告按合同约定的标准支付2015年1月至2019年8月的物业服务费3553.84元，以及公摊电费224元、对讲系统维护费224元，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。根据合同约定，被告应于次月1至10日支付有关费用，被告未按时支付，已构成违约，原告请求被告自欠费次月12日起计付违约金，符合合同的约定，但合同约定按欠费金额的每日千分之五计算违约金，标准过高，本院酌情调整为按每日千分之一计算。被告主张原告没有尽到物业服务的责任，但未提供证据证明，本院不予采纳。关于被告主张原告应当返还全体业主属于业主的费用，不属于本案审理范围。综上，被告应向原告支付物业服务费3553.84元及公摊电费224元、对讲系统维护费224元及逾期交费的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告李薏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市瑞达峰物业管理有限公司支付物业服务费3553.84元、公摊电费224元、对讲系统维护费224元及逾期付费的违约金（从2015年2月12日计至2019年9月11日违约金金额为3146.83元，之后以4001.84元为本金按每日1‰计至上述费用付清之日止；违约金总数以4001.84元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  卢晓霓二〇二〇年一月十四日书记员  崔 玮