山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初2190号原告:青岛华金置业有限公司，住所地X。法定代表人：张永聚，执行董事。委托诉讼代理人：崔福海，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永超，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：青岛市崂山区沙子口街道南龙口社区居民委员会，住所地X。法定代表人：许立朝，主任。被告：青岛市崂山区沙子口街道南龙口股份经济合作社，住所地X。法定代表人：许廷强，董事长。委托诉讼代理人：许立朝，男，该合作社社员。原告青岛华金置业有限公司（以下简称华金公司）因与被告青岛市崂山区沙子口街道南龙口社区居民委员会（以下简称南龙口居委会）、青岛市崂山区沙子口街道南龙口股份经济合作社（以下简称南龙口合作社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华金公司的委托诉讼代理人崔福海、黄永超，被告南龙口居委会的法定代表人许立朝，被告南龙口合作社的委托诉讼代理人许立朝，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还原告投入的资金本金57129209.42元，利息71935744.38元（暂计至2019年10月21日），合计129064935.8元，并按照本金57129209.42元为基数，按照年息20%连续计算至二被告实际履行之日；2、二被告连带承担原告支付的律师费70万元；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年6月6日，二被告作为合同甲方，原告作为合同乙方，签署了《房地产开发合作协议》（南龙口社区海大后勤社会化配套项目）（以下简称《合作协议》），约定了四个合作项目。在《合作协议》履行过程中，受政府因素等影响，双方实际合作项目范围、合作方式等主客观情况发生变化。2010年12月7日，双方签署《房地产开发合作协议之补充协议》，根据《补充协议》，双方合作完成中国海洋大学学生公寓项目:合作方式为原告垫资、第三方建设完成后交付给二被告。原告垫资的范围包括但不限于土地费用、拆迁补偿费、前期费用、材料费、间接费用、基础设施费用、配套费用、建筑安装费用、劳务工资费用等。对于《协议书》中约定的其他项目，双方不再履行，且互不追究违约责任;对于原告垫付的上述资金及资金占用的利息，二被告同意偿还。《补充协议》约定在原告全部出资完成规划面积约75000平方米的中国海洋大学学生公寓项目并交付给二被告后，二被告同意将约115亩的土地(中国海洋大学学生公寓项目土地75亩以及张村河以西地号为X号中国海洋大学教职工公寓二期项目土地40亩，地号为X号的40亩土地由被告负责将土地性质变更为经济发展用地)，根据国家及地方政策规定享有的上述约115亩经济发展用地土地出让金返还款全部归原告所有。该学生公寓项目在2013年8月23日竣工验收，并在2015年8月11日取得了《青岛市崂山区建设工程竣工验收备案证》，合法建造完工，并已经交付给了二被告，二被告已经出租给中国海洋大学作为学生公寓并收取租金至今。二被告部分履行了合同义务。被告将学生公寓项目的75亩土地的土地出让金返还款计219480841.24元支付给了原告。但中国海洋大学教职工公寓二期40亩土地至今未变更为经济发展用地，也无法获得政府土地出让金返还款以偿还所欠原告资金的本金和利息。原告与二被告已经对截至2018年10月31日的债务本佥和利息进行了清算。该清算文件为《南龙口海大学生公寓对账明细》，明确了截至2018年10月31日，二被告尚欠原告本金为57129209.42元，占用资金的利息为60822939.26元，合计为1179522148.68元。但二被告至今未履行对原告的金钱债务。经原告核算，截至2019年10月21日，二被告尚欠原告本金57129209.42元，利息71935744.38元，合计129064935.8元。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告南龙口居委会辩称，当时和原告合作时约定由被告提供115亩土地作为出资，已经将75亩的土地出让金返还款2.1亿元支付给原告，后续的40亩土地2013年崂山区政府规划由海大作为人才公寓项目使用，但至今崂山区政府未办理土地出让手续，致使土地出让金返还款没有支付给原告。被告南龙口合作社辩称，其意见同南龙口居委会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明和认定的事实如下：2010年6月6日，二被告作为甲方，原告作为乙方，双方就南龙口社区中国海洋大学后勤社会化配套项目及其他事宜，签署《房地产开发合作协议》（以下简称《合作协议》）。该协议约定，一、合作项目范围1、中国海洋大学学生公寓，占地75亩，规划面积约75000平方米；2、中国海洋大学教职工公寓，占地75亩，规划面积约100000平方米；3、中国海洋大学教职工公寓二期，占地约40亩，规划面积约38000平方米；4、南龙口社区旧村改造。以上地块位置及范围见合同附件二图纸。二、合作方式及原则2、上述集体土地转为国有土地后，乙方提供获得土地使用权过程中所需缴纳的全部费用（包括土地出让金、配套费、地上附着物补偿、拆迁安置费等），以及后续开发建设所需的全部费用。甲方根据国家及地方政策规定享有的土地出让金返还全部归乙方所有。三、合作项目内容1、中国海洋大学学生公寓及配套设施a、该项目占地75亩，土地使用性质为教育用地，规划建筑面积约75000平方米，包括学生公寓及食堂、澡堂等配套设施，土地出让方式为协议出让，土地使用权受让主体为甲方，土地出让金为人民币9480万元。b、甲方已经与青岛市崂山区国土局签订土地出让协议，乙方应当于本协议生效后7日内代甲方缴纳该笔土地出让金及相关税费（包括已产生的滞纳金）等。c、该项目土地出让金的返还款归乙方所有，甲方应当于获得该笔返还款后次日内移交乙方。e、该项目土地手续变更为双方合作公司名下后，乙方开始动工建设，所有投资由乙方承担。该项目建设周期为办理完成开工报告后12个月，交付标准见附件三。中国海洋大学负责该项目工程监理并参与工程验收与交接。f、乙方负责按人民币4万/亩向甲方支付该项目地上附着物补偿费，共计人民币300万元。甲方负责该项目土地的地上附着物和建筑物的清理。g、该项目学生公寓及配套设施定向租赁给中国海洋大学，全部产权归甲方所有。由甲方自行与中国海洋大学签订相关协议。乙方施工建设过程中，甲方作为产权所有人应积极配合办理相关手续，并负责施工期间当地居民的工作，保证乙方能按期顺利施工，否则因此导致乙方无法按期交付，乙方不承担任何责任。2、中国海洋大学教职工公寓a、该项目占地75亩，土地使用性质为商业及住宅用地，规划建筑面积约100000平方米，包括住宅及商业网点，土地出让方式为招拍挂，土地出让金预估约人民币一亿五千万，由双方成立的合作公司或乙方参与该土地招拍挂程序以取得土地使用权。c、该项目土地出让金由乙方缴纳，相应的土地出让金返还款归乙方所有，甲方应当于获得该笔返还款后次日内移交乙方。3、中国海洋大学教职工公寓二期a、该项目占地约40亩，位于南龙口社区河西沿、牟家社区东北面，土地使用性质为商业和住宅用地，规划建筑面积为38000平方米，包括住宅及商业网点，土地出让方式为招拍挂。b、甲方负责办理该土地前期手续，直至该土地进入招拍挂程序，乙方进行积极配合。c、该项目土地出让金由乙方缴纳，相应的土地出让金返还款归乙方所有，甲方应当于获得该笔返还款后次日内移交乙方。五、双方权利义务。5、如因竞拍价格过高或其他非乙方原因导致教职工公寓75亩土地未能通过招拍挂程序转到合作公司或者乙方名下，甲方应返还乙方为学生公寓项目所投入的全部资金（包括土地出让金和建设资金等全部投入），并按照年息20%计算向乙方支付赔偿金，该款项以甲方后续出让土地的返还款抵顶。7、如本协议生效后一年内甲方仍无法办理完成教职工公寓二期的40亩土地的前期手续，无法达到进行招拍挂的条件，甲方应当另行负责为乙方安排近似条件（规划面积、土地款返还、投资额度和收益预算）的土地或项目。2010年12月7日，二被告作为甲方，原告作为乙方，双方就所涉合作开发事宜签署《房地产合作开发协议》之补充协议。一、《合作协议》的履行1、合作范围：双方补充约定合作完成的项目范围《合作协议》第一条第一项即占地75亩，规划面积约75000平方米的中国海洋大学学生公寓项目。2、合作方式：双方在中国海洋大学学生公寓75亩地项目合作中不成立项目公司，改为由乙方垫资，第三方建设完成后交付甲方。乙方通过工程垫资的方式为项目开发建设支付包括但不限于土地费用、拆迁补偿费、前期费用、材料费用、间接费用、基础设施费用、配套费用、建筑安装费用、劳务工资费用等。二、双方权利义务1、甲乙双方确认，就《合作协议》中不能实际履行的合作项目事宜，双方互无违约情形，互不追究法律责任。2、双方补充约定，在乙方全部出资完成规划面积约为75000平方米的中国海洋大学学生公寓项目并交付甲方后，甲方同意将约115亩土地（中国海洋大学学生公寓项目土地75亩以及张村河以西地号为X号中国海洋大学教职工公寓二期项目土地40亩，地号为X号的40亩土地由甲方负责将土地性质变更为经济发展用地）。根据国家及地方政策规定享有的上述约115亩经济发展用地土地出让金返还款全部归乙方所有。甲方应当于取得该款项后三十日内汇至乙方指定账户。3、如甲方未按本补充约定将款项支付乙方，甲方需承担乙方为实现债权所产生的包括但不限于包括诉讼费、保全费、律师费、交通费、调查费等支出。上述协议签订后，海大后勤社会化配套学生公寓于2013年8月23日通过竣工验收，并已取得建设工程竣工验收备案证。2018年11月5日，原告与被告出具《南龙口海大学生公寓对账明细》，确认截至2018年10月31日，二被告尚欠原告本金为57129209.42元，利息为60822939.26元，合计117952148.68元。原告提交《人民币资金贷款合同》及《青岛华金置业有限公司和建信信托有限责任公司关于建信海大学生公寓公租房代建项目之财务顾问协议》，证明原告为建设涉案海洋大学学生公寓项目向建信信托有限责任公司借款人民币2亿元，专项用于学生公寓项目的建设。合同约定的贷款年利率为年息11%，财务顾问费用为800万元，贷款期限是两年，自2011年10月31日至2013年10月30日，根据合同的约定原告的财务成本为5600万元。二被告质证称，备案证2011年2月18日开工，信托贷款合同均是2011年10月份之后的，所有款项是否全部用于建设学生公寓无法确定，对原告是否就涉案工程贷款不清楚，但是可以理解原告贷款主要是为了解决垫资费用问题。经审查，该40亩土地至今未办理出让，被告称何时办理不清楚。关于涉案土地的现值，被告称若土地现在办理出让，则土地出让金的返还款约1.5亿元。关于学生公寓项目的投入使用情况，被告称学生公寓项目建成后，已由被告租赁给海洋大学使用，其称自2014年以来，海洋大学每年支付800万元左右的房租，但2018年仅支付400万元左右的租金。另外，原告提交其与北京市盈科（青岛）律师事务所签署的委托代理合同、律师费发票、付款凭证，证明原告为本案诉讼，委托律师进行诉讼，并支付律师费人民币70万元，依照合作协议第七条以及补充协议的第二条的第三款的约定，应由被告承担。二被告抗辩称，原告委托律师，与被告无关，不应由被告承担。经审查，原告提交的证据为复印件，且委托代理合同的落款时间是2018年6月28日，发票的出具时间是2018年8月21日。本院认为，原告与二被告就涉案的南龙口社区中国海洋大学后勤社会化配套项目签订的《房地产开发合作协议》及《补充协议》不违反有关法律规定，反映了各方当事人的真实意思表示，各方均应依约严格履行。根据原、被告于2010年12月7日签订的《补充协议》第一条、第二条的约定，原告通过工程垫资的方式为中国海洋大学学生公寓项目开发建设支付包括但不限于土地费用、拆迁补偿费、前期费用、材料费用、间接费用、基础设施费用、配套费用、建筑安装费用、劳务工资费用等。现该学生公寓项目已于2013年8月23日通过竣工验收，并交付给二被告，二被告称已租赁给中国海洋大学使用并每年收取租金，故二被告应向原告支付相应的开发建设费用。关于支付方式，根据《补充协议》第二条第2项的约定，在原告全部出资完成规划面积约为75000平方米的中国海洋大学学生公寓项目并交付被告后，被告同意将约115亩土地（中国海洋大学学生公寓项目土地75亩以及张村河以西地号为X号中国海洋大学教职工公寓二期项目土地40亩，地号为X号的40亩土地由被告负责将土地性质变更为经济发展用地），根据国家及地方政策规定享有的上述约115亩经济发展用地土地出让金返还款全部归原告所有。现双方确认二被告已将学生公寓项目75亩土地的土地出让金返还款支付给原告，但因教职工公寓二期项目40亩土地至今未办理出让，故该项目的土地出让金返还款始终未予返还。原告为此起诉请求被告支付相应的建设费用，被告同意给付原告建设费用，但主张应通过支付上述40亩土地的土地出让金返还款的方式支付，现不应返还。对此，本院认为，原告与二被告签订《房地产开发合作协议》及《补充协议》后，原告已按约履行协议义务，进行了相应投资及开发建设，学生公寓项目也早已竣工验收并交付使用，虽《补充协议》约定对原告投资涉案学生公寓项目的各项垫资费用由二被告通过支付土地出让金返还款的方式支付，但自该《补充协议》签订已近九年，学生公寓项目竣工验收也已近6年，被告已获取相应收益，合同目的早已实现，而该40亩土地何时返还现仍不确定，致使原告的投资费用至今无法收回，不能享有相应合同权益。且依照《中华人民共和国合同法》第六十二条有关规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，依照上述法律规定，结合合同约定及公平、诚实信用原则，本院认为，原告的请求成立，本院予以支持。关于原告主张投资费用及利息的具体金额，经过双方最终对账确认，截至2018年10月31日，二被告欠付原告本金57129209.42元、利息60822939.26元，合计117952148.68元，二被告对利息的计算方式也未提出异议，综合土地价格上涨因素及原告的融资成本，本院认为，二被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付117952148.68元，并应以欠付本金57129209.42元为基数，向原告支付自2018年11月1日起至实际给付之日止，按照年息20%的标准支付的相应利息。但二被告基于本案向原告履行上述清偿义务后，原告将不能再依据《补充协议》约定向二被告主张支付本案涉及的40亩土地的土地出让金返还款。关于原告主张的委托代理费问题，本院认为，原告提交的证据系复印件，且原告提交的委托代理合同及代理费的形成时间是2018年，不足以证明系为本次诉讼发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告青岛市崂山区沙子口街道南龙口社区居民委员会、被告青岛市崂山区沙子口街道南龙口股份经济合作社于本判决生效之日起十日内共同向原告青岛华金置业有限公司支付117952148.68元，并以57129209.42元为基数，向原告青岛华金置业有限公司支付自2018年11月1日起实际给付之日止，按照年息20%的标准支付的相应利息；二、驳回原告青岛华金置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费690625元，由被告青岛市崂山区沙子口街道南龙口社区居民委员会、被告青岛市崂山区沙子口街道南龙口股份经济合作社共同承担686550元，由原告青岛华金置业有限公司承担4075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 侯 娜审判员 徐镜圆审判员 孙秀强二〇二〇年一月十三日书记员 庞连捷书记员 石 晗