湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初1712号原告：杨杨，男，1984年2月15日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：王虹理，湖北行胜言律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。被告：湖北地金建设有限公司，住所地：湖北省襄阳市襄城区环城南路**。法定代表人：张呈荣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆修锋，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。委托诉讼代理人：李清兵，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。被告：十堰万意房地产开发有限公司，住，住所地：湖北省十堰市深圳街****楼/div>法定代表人：廖德娥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：江成新，男，1978年7月16日出生，汉族，系万意公司职工，住湖北省竹山县。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。原告杨杨与被告湖北地金建设有限公司（以下简称地金公司）、十堰万意房地产开发有限公司（以下简称万意公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员毛锦、审判员余淑芬、人民陪审员许连森组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨杨的委托诉讼代理人王虹理，被告地金公司委托诉讼代理人骆修锋、被告万意公司委托诉讼代理人江成新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨杨向本院提出诉讼请求：1、依法撤销湖北省房县人民法院（2018）鄂0325民初154-1号民事裁定及2019年3月25日查封公告，同时对裁定书及查封公告中所查封的25套房屋（具体房号为：2幢1楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-8，2楼2-1、2-2；3幢1楼1-2、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14,2楼2-1、2-2、2-3、2-4）依法予以解封。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：在湖北地金建设有限公司与十堰万意开发有限公司合同纠纷强制执行案中，房县人民法院于2018年8月24日作出查封原告杨杨25套房屋的（2018）鄂0325民初154-1号民事裁定书（未送达），于2019年3月25日张贴了查封公告。原告杨杨对房县人民法院（2018）鄂0325民初154-1号民事裁定及查封公告不服，提出书面异议。2019年7月26日，房县人民法院以“本案涉案的房产原告不是用于居住，且原告名下并非无其他用于居住的房产”为由，裁定驳回了原告杨杨的异议请求。原告认为，房县人民法院作出的（2019）鄂0325执异30号执行裁定认定事实和适用法律错误，是极不公平的，理由如下：1、法院查封的上述25套房产权利人为原告。查封之前原告已经支付了全部购房款1000万。2015年2与25日，原告与被告万意公司签订了《房屋买卖合同》，万意公司将位于房县城关镇诗经大道锦绣名苑项目5482.55㎡的一至二层门面房以1824㎡的价格出售给原告。上述房产已经依法进行网签、备案、公示，上述25套房屋已经实际交付了原告。万意公司于2016年10月30日向原告杨杨出具入伙单，办理了上述房屋相关交接手续。2、上述25套房屋未办理过户登记手续是由于涉案房屋尚未完成综合验收等原因造成的，并非原告杨杨自身原因未办理过户，原告自身无过错。3、原告依法享有阻却本案执行的实体权利。原告杨杨为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、万意公司与原告签订的《商品房预售合同》四份（合同编号为YSO159732、YSO159736、YSO159739、YSO159743），房县人民法院作出的（2018）鄂0325民初154-1号民事裁定书、房县人民法院查封公告一份。为了证明原告已购买涉案房屋25套，原告享有物权期待权。地金。地金公司认为该合同约定的房屋价款低于市场价格同真实性有异议，认为合同是假的，杨杨和万意公司之间实为借贷关系；对查封公告和裁定书真实性无异议。被告万意公司对该份证据无异议。2、万意公司向原告出具的2016年7月13日的收据四份；2015年2月15日的收据一份、银行承兑汇票两张、指定账户说明一份、银行转账回单两张。用于证明原告已经向万意公司支付购房款7954200元。被告地金公司质证认为：原告提供的1000万元收据不是正规发票，真实性不予认可，银行转账转入的是廖德娥本人的账户，不是万意公司的账户，故与万意公司不具有关联性，与商品房买卖不具有关联性；对100万元的银行承兑票据署名为廖德娥，没有加盖万意公司的印章，与万意公司不具有关联性，且承兑票据是复印件，应提供相应的承兑信息。万意公司质证意见：证据真实性无异议，万意公司的账户比较混乱，有时候用廖德娥的，有时候用尹行涛的。3、入伙单一份，为了证明万意公司于2016年10月30日向原告办理了上述25间房屋的交接手续，原告已经实际占有该房屋。地金。地金公司质证认为伙单是虚假的，并不能证明原告已经实际占用了房屋，房屋到现在没有经过验收，仅是毛坯房，原告不可能收房。万意公司质证认为：该证据真实性无异议，房屋确实没有验收，但是房子可以入住。4、锦绣名苑工程固定消防设施检测不合格告知书、房县不动产登记中心证明各一份。为了证明涉案房屋未办理过户登记手续，杨杨本人没有任何过错。地金。地金公司质证认为性无异议，原告购房是用于商业使用，消防检测不合格原告是不可能接手使用的。万意公司对证据无异议。5、[2017]最高法民申3391号民事裁定书、[2018]最高法民申2189号民事裁定书各一份，证明《执行异议复议规定》在适用情况上存在交叉，符合其中之一规定即可排除申请人对相关不动产的执行，两者适用关系属于选择适用关系；法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉房屋处于买受人实际管控之中即可。地金。地金公司质证认为例不是证据，也不是最高院的指导案例。万意公司对证明目的无异议。被告地金公司辩称：1、被答辩人杨杨与万意公司之间系民间借贷关系，不存在真实的商品房买卖合同关系，被答辩人杨杨未支付购房款，杨杨对本案争议的房屋不享有排除执行的任何权利。2、即使答辩人杨杨与万意公司签订的商品房买卖合同办理了网签备案，杨杨对涉案房屋也不享有排除执行的权利，杨杨系商业房屋的投资者，并非消费者，其购房权益依法不能对抗答辩人地金公司，本案审理依法不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定。杨杨与万意公司之间约定房屋价款仅为1824元/㎡，远低于市场价格，甚至低于房屋建设成本。涉案房屋系商业房屋，并非居住房屋，该房屋也没有交付被答辩人杨杨。综上，杨杨的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告地金公司为了支持其辩解向本院提交如下证据：1、房县鸿泰物业管理有限公司出具的情况说明一份，为了证明该房屋为商业房屋，房屋至今没有交付，也未缴纳物业费。原告杨杨认为证据形式不符合，没有出具证明人签字。万意公司对证据真实性无异议。2、原告所主张的涉案房屋现状照片一组，为了证明涉案房屋为毛坯房，房屋目前没有人使用。原告杨杨、被告万意公司对证据真实性无异议，证明目的有异议。3、锦绣民苑小区两套住宅的《商品房买卖合同》，为了证明万意公司出售的商品房销售价格为3100元左右，原告杨杨和万意公司签订的合同约定价格远低于市场价格，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系。原告杨杨、被告万意公司对证据真实性无异议，证明目的有异议。4、《锦绣名苑商铺本次可售表》，为了证明涉案商铺并非是出售给原告，只是抵押确认。原告杨杨、被告万意公司对证据真实性、证明目的均有异议。5、（2018）鄂0325民初154号民事判决书一份，为了证明地金公司享有建设工程价款优先受偿权。原告杨杨、被告万意公司对证据真实性无异议，对证明目的有异议。6、最高院（2018）最高法民再447号民事判决书，为了证明本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条。被告万意公司、原告杨杨对证据证明目的有异议。万意公司辩称：涉案房屋确实已经卖给原告杨杨了。万意公司向本院提交了2016年7月14的银行交易明细、及单据一份，为了证明万意公司和杨杨对房屋价款进行结算后，退还杨杨多支付的购房款180万元。本院对于原告提供的证据1、2、4的真实性无异议，用作查明案件事实的根据，对于证明目的在本院认为部分予以阐述。对证据3的入伙单仅有万意公司签章，没有物业公司签章确认，故本院对此证据证明目的不予认定。对于高院的裁定书不作为证据认定。对于被告地金公司提供的证据1、2的真实性和证明目的予以认可，对证据3的真实性予以认可，证明目的不予认可；证据4虽然有万意公司的签章，但是该证据仅为表格，没有相关说明，对证明目的不予认定；对证据5真实性、证明目的予以认定，对高院判决书的真实性予以认可，但不作为证据认定。本院结合原、被告提供的证据认定事实如下：2015年2月17日，原告杨杨向万意公司法定代表人廖德娥账户转入900万元，通过银行承兑汇票的方式向廖德娥支付100万元。2016年7月13日，万意公司与杨杨签订《商品房预售合同》四份，约定万意公司将其开发的位于房县××诗经大道北××号即锦绣名苑小区：2幢1楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-8，2楼2-1、2-2；3幢1楼1-2、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14,2楼2-1、2-2、2-3、2-4等25套商铺出售予原告杨杨，2016年7月13日，经双方结算，万意公司向原告杨杨出具收据四张，购房款共计7954200元。万意公司开发的锦绣名苑小区房产因消防设施检测不合格均未办理不动产登记手续。涉案25套商铺目前仍为毛坯房。地金公司与万意公司因工程款支付问题产生纠纷，2018年4月9日，地金，地金公司诉**县人民法院人民法院受理后于2018年8月24日作出（2018）鄂0325民初154号民事判决，判令：一、万意公司支付地金公司房县锦绣名苑项目工程款22147772元，并承担自2017年12月21日起以工程款22147772元为基数按月利率1.5%计算逾付工程款利息。于判决生效后三十日内履行。二、万意公司给付地金公司房县诗经广场工程项目工程款1217900元，并承担自2016年8月16日起以工程款1217900元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的逾付工程款利息。于判决生效后三十日内履行。三、地金、地金公司对房县锦绣名苑**楼**楼楼折价或拍卖的价款优先受偿。因万意公司未履行上述生效法律文书确定的义务，地金公，地金公司向房县人民法院申请强制执行民法院于2018年8月24日作出（2018）鄂0325民初154-1号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。该案在执行过程中，杨杨以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议。房县人民法院审查后认为，杨杨所购的涉案房产并非用于居住，且杨杨名下并非无其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二款规定的条件，故异议理由不成立，逐作出（2019）鄂0325执异30号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，焦点问题在于杨杨对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，可以作为本案执行异议之诉的参照，但第二十八条仅能对抗被执行人享有普通债权的债权人，房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，杨杨作为购房者，需对抗的是地金公司的建设工程价款优先受偿权，故需要适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。对于本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”杨杨提供了四份《商品房预售合同》，应认定为商品房买卖合同，合同签订时间为2016年7月13日，而法院的查封裁定时间为2018年8月24日，《商品房预售合同》签订在前，法院查封在后。杨杨提供在合同签订之前的转账凭证和银行承兑汇票共计1000万元，价款超过购房总款金额，杨杨和万意公司均认可该款项为预先支付的购房款，后双方进行了结算和返还，并出具了加盖万意公司印章的收据，可以认定杨杨已经足额支付了购房款。对于地金公司称杨杨和万意公司实为借贷关系、双方签订的是虚假购房合同、付款行为系虚假的，但其未提供充足的证据予以证明，故本院对于地金公司此辩解意见不予采纳。但是本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二条规定的情形，根据查明的事实，本案涉及查封的25套商品房均系商铺，杨杨并非用于居住。综上，本案虽然符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项、第三项的情形，但是不符合规定的第二项的情形，故杨杨对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告杨杨要求撤销（2018）鄂0325民初154-1号民事裁定及2019年3月25日查封公告不应是执行异议之诉的审理范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨杨的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  毛 锦审 判 员  余淑芬人民陪审员  许连森二〇二〇年一月十日书 记 员  梅 悦附：本判决所引用的法律（法规、司法解释）规定1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。