广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9770号原告：陆笑桃，女，1964年12月29日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：孔庆璋，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡琼莎，广东南国德赛律师事务所实习人员。被告：陆锦维，男，1962年12月22日出生，汉族，住广州市黄埔区，被告：陆英，男，1955年10月4日出生，汉族，住广州市黄埔区，被告：陆勇棋，男，1986年3月22日出生，汉族，住广州市黄埔区，陆英、陆勇棋的共同委托诉讼代理人：叶再新，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。陆英、陆勇棋的共同委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原告陆笑桃诉被告陆锦维、陆英、陆勇棋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告陆笑桃及其委托诉讼代理人孔庆璋、蔡琼莎，被告陆锦维，被告陆勇棋及被告陆英、陆勇棋的共同委托诉讼代理人叶再新、秦蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆笑桃向本院提出诉讼请求：1.确认陆笑桃对广州市黄埔区广新路243号701房享有所有权；2.诉讼费由陆锦维、陆英、陆勇棋承担。事实与理由：2009年6月29日，陆锦维与广州市黄埔区农林水利局河涌管理所（以下简称河涌管理所）、广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社（以下简称文冲经联社）签订了《文冲涌回迁安置房补充协议书》（编号：埔文涌征拆[2008]宅072号补充001号），约定河涌管理所征收陆锦维位于号之房屋，安置核定该房屋产权面积，陆锦维购买文冲涌指标相关建筑面积。2012年7月23日，陆锦维取得文冲（石化路以西）城中村改造项目第一期回迁安置房抽签资格证，确认陆锦维凭埔文冲征拆[2008]宅072号拆迁补偿协议取得广州市黄埔区广新路243号701房产权。2013年9月1日，陆笑桃与陆锦维及其妻李艳琼签订了《房屋转让协议》，约定陆笑桃向陆锦维购买上述701房，价格为92万元，约定一年内付清。协议签订后，陆笑桃与陆锦维共同前往文冲经联社申请具结办理房产证。随后分四笔向陆锦维支付94万元购房款。至此，陆笑桃已经全部交付房款，并办理了房屋产权登记手续。2014年3月至今，陆笑桃一直居住在涉案房屋。居住期间，房屋所有水电煤气等附属设施费用均由陆笑桃用个人账户付款。陆英、陆勇棋提起了（2019）粤0112民初638号民事诉讼，要求陆笑桃交付房屋并支付占有使用费。陆笑桃认为，其与陆锦维之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，并支付了全部合同价款，与陆锦维共同办理了登记手续，亦已实际居住并使用该房屋，即双方签订的房屋买卖合同已经全部履行完毕。因此案涉701房应该归陆笑桃所有。陆锦维辩称，其同意陆笑桃的诉讼请求，没有异议。陆英、陆勇棋辩称，陆笑桃对案涉701房不享有所有权。其与陆锦维、李艳琼签订的《房屋转让协议》、购房款收据均为虚假，目的是妨碍（2019）粤0112民初638号案件顺利进行。在638号案件中，陆笑桃称案涉房屋是陆锦维自愿给陆笑桃的，二人并没有签订任何协议，陆笑桃也没有向陆锦维支付任何对价，仅仅是口头承诺日后其房屋拆迁后给回陆锦维使用。陆锦维对上述陈述亦予以确认。该案的庭审笔录对上述陈述均记录在案。假设案涉协议与购房款收据不是伪造的，案涉协议上载明的签订时间在陆英、陆勇棋与陆锦维签订的《房屋出售协议》等协议之后。在陆笑桃向陆锦维支付的购房款前，陆英、陆勇棋已于2012年8月29日向陆锦维支付完毕全部对价。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条，在上述情况下，陆笑桃的权利保护顺位应当要后于陆英、陆勇棋。鉴于陆锦维在与陆笑桃签订案涉协议之前，就已将案涉房屋的指标出售给陆英、陆勇棋，案涉房屋所有权已经从陆锦维转移给陆英、陆勇棋，之后陆锦维将案涉房屋转让给陆笑桃的行为属无权处分，而且明显存在恶意，陆笑桃不能取得案涉房屋的所有权。陆笑桃称其已办理房屋产权登记手续，与事实不符。经审理查明，2009年6月25日、6月29日、7月15日，就广州市黄埔区文冲涌景观综合整治工程，河涌管理所（甲方）、文冲经联社（乙方）与陆锦维（丙方）签订《文冲涌回迁安置房补充协议书》三份（合同编号分别为埔文涌征拆[2008]宅070号、072号、107号补充001号），协议书分别约定：1.房屋地址文冲西坊西苑8巷1号，丙方回迁安置房建筑总面积为288.2636平方米（其中甲方核定产权面积为288.2636平方米，需要购买指标建筑总面积0平方米）。2.房屋地址号，丙方回迁安置房建筑总面积为288.9108平方米（其中甲方核定产权面积为72.2277平方米，需要购买指标建筑总面积216.6831平方米）。3.房屋地址文冲西坊塘坣36号，丙方回迁安置房建筑总面积为267.92平方米（其中甲方核定产权面积为66.98平方米，需要购买指标建筑总面积200.94平方米）。2009年7月9日，陆锦维（甲方）与陆英、陆勇棋（乙方）签订《房屋出售协议》，约定：甲方将文冲村西坊西苑八巷1号房屋卖给乙方所有。付款方式，甲乙双方商定成交价格为140万元，乙方以现金付款方式付款，在一年内付清款项。交付使用方式，甲乙双方签订本协议后，该房屋的所有权以及所有拆迁补偿归乙方所有。如甲方享有该房屋的拆迁补偿，则视甲方违约。违约责任，任何一方未能履行本合同的规定条款，另一方有权终止本合同，如甲方违约，按房屋成交价格的双倍赔偿给乙方。2010年1月2日，陆英、陆锦维签署《购房结算》，约定1.文冲西苑八巷1号房屋买卖中，陆英于2009年7月20日已付陆锦维410000元。2.塘36号之二的补偿金额140000元，陆英已付陆锦维140000元。3.塘36号之一、二房屋中陆锦维占472平方米，剩余平方属陆英所有。4.陆锦维回迁房指标中的405平方米以1000元/平方米购买，405000元由陆英支付。5.于文冲西苑八巷1号房屋买卖中，陆英已付陆锦维955000元，剩余款项为445000元，于一年内付清。2010年6月9日，陆锦维（甲方、卖方）与陆英（乙方、买方）签订《房屋出售协议（补充协议）》，约定：一、于文冲西坊西苑八巷1号房屋买卖中，买方于2010年6月9日已付清购房款项1400000元。二、双方共同遵守房屋出售协议，注明：违约责任条款中，如甲方违约，按房屋成交价格的双倍连同购房本金赔偿给乙方。陆英提交了账号为01×××54的银行流水，载2010年6月9日取款50万元，陆英主张该款项是用于支付上述剩余款项。2012年7月23日，文冲经联社向陆锦维发出《通知》，载：关于文冲广新路（石化路以西）城中村改造工程一期回迁安置房，需购买面积缴款的回迁户，请于2012年7月31日至2012年8月5日期间前往广州农村商业银行文冲支行办理缴款手续。当日，陆勇健（陆勇棋的兄弟）向文冲经联社签署了《结算回迁面积承诺书》，载：本人是广州市黄埔区文冲村西坊塘坣36号房屋的被拆迁人，因文冲河涌整治工程与贵社签订有《广州市黄埔区文涌景观综合整治工程拆迁补偿协议》（合同编号：埔文涌征拆[2008]宅107号）及补充协议，约定回迁面积为267.92㎡。现因贵社正安排本人回迁至位于广新路××（××路以西）城中村改造工程一期回迁安置房，且本人也就该房屋及拆迁协议经摇珠抽签得了相应的一期回迁安置房（总建筑面积合计277.653㎡），因此超出面积9.733㎡。为了结算超出面积的购买款事宜，本人特此承诺如下：本人确认因此需要向贵社购买的超出面积为9.733㎡，购买款为285255.4元（其中指标面积200.94㎡按1000元/㎡、超出回迁面积在5㎡以内（含5㎡）的5㎡按3800元/㎡、超出回迁面积5㎡以上（不含5㎡）的4.733㎡按13800元/㎡）。本人应在2012年8月5日下午5点前向贵社缴纳完毕以上购买款。2012年7月23日、24日，就房屋档案号埔文涌征拆[2008]宅070号、072号、107号、072号，陆锦维分别抽签分得了3栋2201房、3栋701房、3栋503房、1栋2301房，面积分别为102.9175㎡、102.3388㎡、148.6564㎡、61.4408㎡。2012年7月30日，陆永坚（甲方）与陆锦维（乙方）签署《转让回迁面积协议书》2份，约定甲方是广州市黄埔区文冲村东坊龙船基23号房屋的被拆迁人，因文冲（石化路以西）城中村改造工程与拆迁单位签订有拆迁补偿协议(合同编号：17180号），约定有回迁面积，现因拆迁单位安排甲方回迁至位于广新路××（××路以西）城中村改造工程一期回迁安置房，且甲方也就该房屋及拆迁协议经摇珠抽签得了相应的一期回迁安置房，因此剩余回迁面积26.6526㎡（其中包括产权面积0㎡、指标面积26.6526㎡）。同时乙方又是文冲河涌整治工程的被拆迁人之一（合同编号分别为埔文涌征拆[2008]宅070号、107号），为了处理剩余回迁面积的事宜，甲方、乙方约定：一、甲方同意将该剩余回迁面积其中的0.0907㎡（其中包括产权面积0㎡、指标面积0.0907㎡）及4.7330㎡（其中包括产权面积0㎡、指标面积4.7330㎡）有偿转让给乙方所有，乙方表示同意接受。具体转让价款由甲、乙双方另行协商处理。二、乙方有权将其自有的回迁面积结合以上受让所得的剩余回迁面积再参与一期回迁安置房摇珠抽签及与拆迁单位结算购买超出面积款，所得一期回迁安置房的所有权归乙方所有，与甲方无关。落款处甲方签名手写“陆海亮代陆永坚”，乙方签名手写“陆锦维（陆英代），《转让回迁面积协议书》后附陆永坚、陆海亮、陆锦维、陆英身份证复印件。文冲经联社向陆锦维发出了《文冲石化路以西城中村改造工程一期回迁安置房回迁面积结算通知书》三份，载，经核算现通知你应于2012年8月9日下午5点之前缴纳如下购房面积款项。被拆迁房屋地址：西坊西苑八巷1号、西坊塘坣36号、文冲西坊塘坣36号；档案编号：埔文涌征拆[2008]宅070号、072号、107号；回迁产权面积（㎡）：288.2636、72.2277、66.9800；回迁指标面积（㎡）：0、216.6831、200.9400；回迁总面积（㎡）：288.2636、288.9108、267.9200；受让回迁指标面积（㎡）：0.0907、0、4.7330；已中签的一期回迁安置房总建筑面积（㎡）：293.3543、292.7756、277.6530；已使用的回迁指标面积（含受让回迁指标面积）（㎡）：0.0907、216.6831、205.6730；已使用的调剂面积（㎡）：5、3.8648、5；购买已使用回迁指标面积的金额（1000元/㎡）(元)：90.70、216683.10、205673.00；购买已使用调剂面积的金额（3800元/㎡）（元）:19000、14686.24、19000；须缴纳的金额总计（元）：19090.7、231369.34、224673。若对以上购买面积款项有任何疑问，请在2012年8月8日之前到文冲社区五楼办公室进行咨询。陆英、陆勇棋向本院提交了文冲经联社于2012年8月6日开具的《收据》原件三份，载，今收到陆锦维交来城中村改造一期回迁安置房面积结算款，档案号：埔文涌征拆[2008]宅070号、072号、107号，金额分别为19090.7元、231369.34元、224673元。陆锦维质证称，因为相关手续由陆英、陆勇棋代办，所以《收据》原件在其手中。陆锦维提交了其名下账号为03×××03的广州农商行账户的银行流水，显示2012年7月25日陆锦维的030204010100147742账号转来50万元，2012年8月6日向文冲经联社分别转账19090.7元、231369.34元、224673元，主张购买回迁指标面积的款项是由其自有资金支付。陆英、陆勇棋提交了《文冲一期安置房质量验收记录表》，载埔文涌征拆[2008]宅070号被拆迁房屋，2012年8月22日、9月3日、9月4日分别验收了1栋3301房、2栋2803房、3栋2201房；埔文涌征拆[2008]宅072号被拆迁房屋，于2012年8月22日、9月4日分别验收了2栋2903房、3栋701房；埔文涌征拆[2008]宅107号被拆迁房屋，于2012年8月31日、9月3日分别验收了3栋0503房、2栋1803房。2012年8月29日，陆英（甲方）与陆锦维（乙方）签订《房屋剩余面积购买协议》，载：在广州市黄埔区文冲涌景观综合整治工程中，乙方被征收西坊塘坣36号（合同编号：埔文涌征拆[2008]宅107号）和西坊圹坣36号（合同编号：埔文涌征拆[2008]宅072号），其中乙方占征收面积472平方米，剩余面积属于甲方。在文冲（石化路以西）城中村改造项目第一期回迁安置房中，2栋18层03房128.9966平方米房屋、2栋28层03房128.9966平方米房屋、2栋29层03房128.9966平方米房屋、1栋33层01房61.4408平方米房屋均属于乙方。四套房屋面积共448.4306平方米。除去四套房屋面积后，乙方剩余面积为23.5694平方米。甲方向乙方购买剩余面积23.5694平方米，款项为200000元。甲方向乙方购买剩余面积23.5694平方米后，在文冲（石化路以西）城中村改造项目第一期回迁安置房中，乙方名下1栋23层01房61.4408平方米房屋所有权归甲方所有。当日，陆英向陆锦维的6222083602006797101账户转账20万元。陆英、陆勇棋提交了陆锦维、李艳琼签署的《具结书》2份，载：中签房屋黄埔区广新路235号2301房、243号503房，具结人同意并要求文冲经联社将该回迁安置房的房产证记载的房地产权属人分别确定为林丽婵、钟松森，陆勇棋。陆笑桃提交了落款日期为2013年9月1日的《房屋转让协议》，载：转让人（甲方）陆锦维、李艳琼，受让人（乙方）陆笑桃，甲方同意将坐落于黄埔区广新路243号文冲回迁房1期B3栋0701房（面积为102.3388平方米）的自有回迁房转让给乙方，转让款为92万元，乙方于签订日先付购房款30万元，并从签订日期起一年内付清剩余房款。甲方同意将其拥有的全部房屋产权转让给乙方，从本协议签订之日起，乙方单独享有房屋使用权，甲方不再拥有任何使用权。陆笑桃另提交了陆锦维出具的日期为2013年9月1日、2013年12月20日、2014年4月1日、2014年8月1日的《收据》，分别载今收到陆笑桃购买广州市黄埔区广新路243号文冲回迁房1期B3栋701房房款30万元、20万元、22万元、22万元。陆笑桃提交了陆锦维、李艳琼签署的《具结书》，记载中签房屋黄埔区广新路243号701房，具结人同意并要求文冲经联社将该回迁安置房的房产证记载的房地产权属人确定为陆笑桃。关于房款的支付方式，陆笑桃称均是现金支付；现金的来源，陆笑桃称有些取现、有些是借的、有些是收租的现金。陆笑桃申请了陆笑銮、陆笑卿出庭作证，拟证明陆笑銮、陆笑卿分别借给陆笑桃22万元、14万元，陆笑銮、陆笑卿庭审中均称款项均是现金方式支付的，款项来源为租金收入。2014年5月9日，陆锦维向文冲经联社出具了声明，载：现本人陆锦维向贵村委提交关于广新路243号503房与陆勇棋的终止一切过户手续报告。落款处有见证人陆笑桃签名。本院在（2019）粤0112民初9770号案的庭审中询问陆笑桃，其取得案涉的701房屋无向陆锦维支付对价或者签订协议？陆笑桃称没有签订协议、也没有支付对价，只是口头承诺日后其房屋拆迁则给回陆锦维使用。本院询问陆锦维本人为何将701房给了陆笑桃、双方有无签订协议？陆锦维称，701房是其的房屋，是其自愿给陆笑桃，双方之间没有什么协议。本院再次询问陆锦维，是否清楚701房的现状、有无收取租金？陆锦维称其不清楚现状，房屋给了他们就没有管了，也没有收取租金。案涉拆迁房屋一共抽签获得8套回迁安置房屋，其中1栋3301房、2栋1803房、2栋2803房、2栋2903房，面积分别为61.4408㎡、128.9966㎡、128.9966㎡、128.9966㎡由陆锦维使用；3栋503房、1栋2301房，面积分别为148.6564、61.4408平方米由陆英、陆勇棋及其允许的案外人使用；3栋2201房，面积102.9175㎡，由案外人陆家辉使用；案涉的3栋701房，面积为102.3388㎡，由陆笑桃使用。陆锦维、陆英、陆勇棋均为文冲第二十一经济社社员。案涉3栋701房的地址为广州市黄埔区广新路243号701房，目前尚未办理产权证。庭审中，陆笑桃变更诉讼请求为确认陆笑桃与陆锦维之间的关于案涉701房的房屋买卖合同已经履行完毕，该房屋由陆笑桃使用。以上事实，有《文冲涌回迁安置房补充协议书》《房屋出售协议》《购房结算》《转让回迁面积协议书》《回迁面积计算通知书》《房屋剩余面积购买协议》《具结书》《文冲一期安置房质量验收记录表》、银行流水及当事人陈述等予以佐证。本院认为，本案争议的焦点为陆笑桃与陆锦维之间的房屋买卖合同关系是否真实。本院认为，2019年3月11日的庭审记录可以证实，陆笑桃与陆锦维之间就案涉3栋701房使用权存在赠与合同关系，即陆锦维无偿将房屋的使用权或一段时期内的使用权赠与给陆笑桃。陆笑桃提交的《房屋转让协议》《收据》以及证人证言尚不足以证明其与陆锦维之间存在真实的房屋买卖合同关系，故本院对其提交的《房屋转让协议》《收据》均不予采信，故对陆笑桃以此为基础提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陆笑桃的全部诉讼请求。案件受理费13000元，全部由原告陆笑桃承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李惠婷人民陪审员  李建明二〇二〇年一月十四日法官助理钟陈书记员姚春华