广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26959号原告：黄伟新，男，1950年5月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码440************812。委托诉讼代理人：梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳四奇，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：梁朝阳，男，1991年12月8日出生，汉族，住广东省中山市南区*********，公民身份号码441************919。被告：梁劲涛，男，1994年9月6日出生，汉族，住广东省中山市南区*********，公民身份号码441************591。上列两被告共同委托诉讼代理人：成冬红，广东洋三律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：谭小娴，广东洋三律师事务所律师。原告黄伟新与被告梁朝阳、梁劲涛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟新委托诉讼代理人梁康耀、柳四奇，被告梁朝阳、梁劲涛共同委托诉讼代理人成冬红、谭小娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟新向本院提出诉讼请求：两被告赔偿原告的损失共计170万元。事实与理由：2014年10月10日，两被告共同委托其父梁声浪就两被告名下位于中山市南区*******巷1号的土地与原告签订案涉土地买卖合同，约定：土地使用权转让总价款为358万元，如甲方（即被告）违约不转让上述土地，应双倍退还原告已付的购地款，如乙方（即原告）反悔不购买上述土地，被告有权没收原告已付的购地款。合同还明确双方应在两个月内办理过户手续。合同签订后，原告按照约定向被告支付了土地转让款，并要求被告按约将土地过户给原告。在原、被告签订合同时，中山市是允许“空地过户”的，但是两被告却以在国外留学没能回来办理为由，拒绝与原告办理过户手续，导致无法在两个月内完成过户手续，当两被告于2016年年底回来后，中山市已经颁布新规定，不再允许“空地过户”。针对过户条件的变化，两被告2016年底回来后，曾表示愿意继续配合原告在涉案土地上投资建设，使涉案土地达到中山市要求的投资达到25%的过户前提条件，后办理过户手续。于是两被告主动提供土地证并配合原告进行报建审批等工作，并已取得中山市城乡规划局下发的建设用地规划条件变更批复书。被告同时要求原告继续支付购地款，共计收取了原告的购地款170万元。但是，就在报建工作顺利进行、原告也已经进行投资建设准备的时候，被告却反悔不再继续配合办理报建手续，并提出要求修改合同增加价款。由于原告无法满足其要求，被告居然以涉案土地使用权不符合转让条件为由，通过律师通知原告解除了合同。原告认为，案涉合同合法有效，完全具备履行的条件，但由于两被告违约，导致未能在合同约定的时间内办理过户手续。后来，被告违反由原告投资建设房屋再办过户的口头约定，拒绝配合办理报建手续，并直接主张解除合同。虽然最后被告已经退还了转让款，但却导致了原告遭受重大损失。原告已经按合同约定及被告的要求支付转让价款，被告却一再违约不办理过户手续，后来更以不符合过户条件为由解除合同。两被告的行为显然已然构成违约，无论是根据双方的合同约定还是我国合同法的规定，两被告都应当向原告承担赔偿责任。庭审中，原告明确诉求中的170万元系违约金，并变更诉讼请求为：两被告支付违约金170万元。被告梁朝阳、梁劲涛辩称，1.两被告不存在违约行为。（1）关于涉案土地使用权未能在两个月办理过户的问题，原告称双方在签订土地买卖合同时，中山市是允许“空地过户的”，两被告以其在国外留学没能回来为由，拒绝与原告办理过户手续，导致无法在两个月内完成过户手续。原告该陈述并非客观事实，虽然原、被告双方在2014年10月10日签订的土地买卖合同约定了涉案土地的过户时间，但事实上双方在签订了土地买卖合同之后，又于2014年10月23日在原告办公室签订了一份土地买卖合同补充协议，内容为:“经双方协商同意，甲乙双方于2014年10月10日签订的土地买卖合同第六条约定两个月内办理好过户手续一事，因甲方儿子梁朝阳因签证问题暂不能回国办过户手续;甲方承诺儿子梁朝阳办完签证马上回国办理过户手续。”双方签订的土地买卖合同补充协议可证实，原、被告双方协商一致变更了原来的土地买卖合同约定的过户时间。在原、被告双方签订了上述土地买卖合同补充协议后，2014年12月12日，原中山市国土资源局发布中土函[(2014)2007号]《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》，明确规定办理土地使用权转让时，应“按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25％以上。”即空地不能过户，该通知发布时被告梁朝阳尚在国外。因此，两被告不存在拒绝与原告办理过户手续的情形，原告所陈述的内容明显与客观事实相悖。（2）原告称两被告不配合其办理报建手续致使其无法使涉案土地达到中山市要求的投资达到25％的过户前提条件。首先，关于报建手续，空地不能过户的规定出台后，为使涉案土地满足新规定的过户条件，两被告在知悉空地不能过户的规定后直至2018年上半年期间，一直在积极配合原告办理相关报建手续，且涉案土地也于2017年8月1日取得了中山市城乡规划局出具的中山市建设用地规划条件变更批复书。其次，就涉案土地的投资开发建设，双方就税费承担的问题产生了严重分歧。双方在签订土地买卖合同时土地现状为空地，合同第三条约定“在甲方收到乙方所有土地款后即行将上述土地按现状交付给乙方。本土地过户需要的所有税费由甲方承担。”合同约定的是空地过户，税费由被告承担，而现在要先完成投资建设25％以上，才能办理过户，税费将会相应增加，被告不同意承担税费，双方未能达成投资开发协议。因此，在双方没有达成投资开发协议的情形之下，两被告没有义务配合原告进行开发投资建设达25％以上。（3）涉案土地是未实际开发投资建设的空地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定及原中山市国土资源局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》[中土函(2014)2007号]的相关规定，涉案土地不具备我国现行法律法规所规定的土地使用权转让的条件，双方签订的土地买卖合同的合同目的根本不能实现。根据土地买卖合同第六条的约定“双方约定应在两个月办理好过户手续，如因国家政策原因等客观原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款。”涉案土地未能办理过户属于土地买卖合同第六条约定的情形。在此情形下，任何一方均可以在合同约定的条件成就后解除合同，所以，两被告可以通过发出律师函的方式通知原告解除土地买卖合同。另，中山市第一人民法院作出的(2018)粤2071民初21238号民事判决认为涉案土地使用权未办理权属变更登记，符合合同约定的因客观原因未能在2个月内办理好过户手续的情形，根据合同的约定由此产生的法律后果是双方免责，两被告退还所有土地款。退回土地款意味着涉案合同不再继续履行，任何一方可以在前述条件成就后解除涉案合同，故两被告通知原告解除涉案合同，符合法律的规定，并判决确认原、被告双方签订的土地买卖合同于2018年8月20日解除。显然，两被告并不存在原告所陈述的任何违约行为。2.原告没有实际损失，无权请求赔偿损失。（1）截止目前，涉案土地现状仍然为空地，尚未实际投资建设，原告并没有产生实际支出。（2）原、被告双方签订的土地买卖合同第六条约定“双方约定应在两个月办理好过户手续，如因国家政策原因等客观原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款。”该约定没有违反法律、行政法规效力性规定，合法有效。现涉案土地因不具备我国现行法律法规所规定的土地使用权转让的条件，属于因国家政策原因等客观原因未能办理过户手续的情形，因此，两被告可根据该条约定与原告解除合同，双方免责，且被告也已经将原告支付的170万土地款退还给原告。综上所述，两被告不存在违约行为，原告也没有对涉案土地投入成本进行开发建设，不存在实际损失。原告明确诉讼请求中的170元是违约金，被告并无违约，按照合同标的358万元，其中包括过户的税费，当时约定由被告承担，实际上被告如果按照合同履行，被告实际收取的款项没有其主张的这么多，原告主张双倍返还明显是超过定金罚则，原告主张的违约金明显过高。且已经生效的判决没有认定被告方违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2009年5月24日，梁朝阳、梁劲涛取得位于中山市南区*******巷1号的土地使用权[土地证号：中府国用（2009）第易2604**]。2014年10月10日，黄伟新作为乙方（受让方）与作为甲方的梁朝阳、梁劲涛（出让方）签订土地买卖合同，约定：乙方愿意购买甲方案涉土地的土地使用权；总价格为358万元；在双方签订本协议的当日，乙方一次性向甲方支付50万元作为首期土地款；在双方在国土部门办理过户并拿到过户回执时乙方向甲方支付150万元；在国土部门通知双方领取缴交税费通知书当日乙方向甲方支付尾款158万元；甲方将土地过户至乙方或乙方指定名下，在甲方收到乙方所有土地款后即行将上述土地按现状交付给乙方；如甲方违约不转让上述土地，应双倍退还乙方已付的购地款；如乙方反悔不购买上述土地，甲方有权没收乙方已付的购地款；双方约定应在两个月办理好过户手续，如因国家政策等原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款。黄伟新分别于2014年10月10日、2015年5月6日、2018年1月10日向梁朝阳、梁劲涛支付购地款50万元、100万元、20万元，合计170万元。2.2016年11月8日，梁朝阳、梁劲涛将涉案土地的使用权证提供给黄伟新，黄伟新出具借条，表示“今借到梁朝阳、梁劲涛先生土地证一本，用于到政府办理用地规划要点事宜，明天送还”。2016年12月1日，梁朝阳、梁劲涛授权案外人朱超办理涉案土地的建设用地规划条件。2017年7月17日，中山市龙基测绘工程有限公司出具了中山市南区*******巷1号用地图。2017年8月1日，中山市城乡规划局出具中山市建设用地规划条件变更批复书，表示“依据《城乡规划法》第四十三条的规定，我局按相关程序对建设单位申请变更规划条件进行审查并公示。经审核，该建设用地申请变更规划条件，符合市政府已审批详细规划的要求，我局同意变更后的规划条件”。庭审中，黄伟新称，2016年梁朝阳、梁劲涛回国，双方协商黄伟新负责涉案土地的投资建设并完成开发投资总额的25%以上，梁朝阳、梁劲涛仅需要配合办理相关手续，所有投资及相关费用全部由黄伟新承担，使涉案土地具备过户条件，双方未签订书面合同；黄伟新据此积极申请办理相关手续，但因梁朝阳、梁劲涛长期未在国内，没有及时配合办理，故无法办理过户手续。梁朝阳、梁劲涛称，前述合同约定应在两个月办理好过户手续，因涉案土地权利人梁朝阳、梁劲涛均在国外求学，无法在2个月内回到国内，故黄伟新同意等到梁朝阳、梁劲涛回国之后再办理过户手续，且双方于2014年10月23日签订补充协议，同意将过户时间延迟；2016年11月，双方协商创造条件使涉案土地完成投资开发25%再办理过户手续，但对具体如何开发投资及税费承担未达成协议，因建设成本高，黄伟新怠于履行，故仅取得了批复书，因双方无法就投资开发事项达成协议，故梁朝阳、梁劲涛依法解除涉案合同。3.2018年8月16日，梁朝阳、梁劲涛委托律师向黄伟新寄送律师函，主张自黄伟新收到该律师函之时解除双方签订的土地买卖合同，黄伟新应在该合同解除之日起5日内向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用证原件，在解除土地买卖合同之日起30日内，梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地款170万元。黄伟新于2018年8月20日收到该律师函。2018年8月24日，黄伟新向梁朝阳、梁劲涛发送关于土地过户问题的信，主张案涉土地不存在不能过户的情况，梁朝阳、梁劲涛如果要解除合同，必须双倍返还已支付的购地款。2018年9月10日，黄伟新委托律师向梁朝阳、梁劲涛发出律师催告函，催告梁朝阳、梁劲涛继续履行合同。4.2018年10月9日，黄伟新另案诉至本院，请求：梁朝阳、梁劲涛继续履行合同，交付土地使用权并办理相关过户手续。本院审理后作出（2018）粤2071民初21238号民事判决，驳回黄伟新的诉讼请求。黄伟新提出上诉，中山市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）粤20民终1447号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2018）粤2071民初21238号民事判决认定，庭审中黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛在2016年11月8日至2018年年初期间是积极配合其办理相关手续的，但后来梁朝阳、梁劲涛拒不配合，故涉案土地尚未实际投资，涉案合同现已暂停履行。5.2018年10月9日，梁朝阳、梁劲涛另案诉至本院，请求：解除涉案土地买卖合同,梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地使用权转让款170万元；黄伟新立即向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用权证原件。2018年12月24日，本院作出（2018）粤2071民初21241号民事判决，判决：确认梁朝阳、梁劲涛与黄伟新于2014年10月10日签订的土地买卖合同于2018年8月20日解除；黄伟新于该判决发生法律效力之日起七日内向梁朝阳、梁劲涛退还土地使用权证[土土地证号：中府国用（2009）第易2604**原件；梁朝阳、梁劲涛于该判决生效之日起七日内向黄伟新退还土地转让款170万元。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。涉案土地未实际开发建设，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”按照该规定，涉案土地使用权办理权属变更登记需要完成开发投资总额的百分之二十五以上作为前置条件。双方确认于2016年口头协议黄伟新对涉案土地进行投资开发、梁朝阳、梁劲涛作为涉案土地权利人配合办理相关手续以达到上述法律规定的转让条件的事实，本院据此认定双方已经协议变更了涉案合同中的过户办理期限。结合梁朝阳、梁劲涛提供土地证原件、出具授权委托书、已取得的中山市建设用地规划条件变更批复书，且（2018）粤2071民初21238号民事判决认定黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛在2016年11月8日至2018年年初期间积极配合其办理相关手续的事实，对于黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛未协助黄伟新办理涉案土地使用权转让手续及未实际履行合同的意见，本院不予采信。（2018）粤2071民初21241号民事判决认定梁朝阳、梁劲涛于2018年8月16日通知黄伟新解除涉案合同，符合法律规定，并确认涉案合同于2018年8月20日解除，此系生效判决认定的事实，本院予以确认。据此，黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛具有违约行为，并要求梁朝阳、梁劲涛支付违约金170万元的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告黄伟新的诉讼请求。案件受理费20100元（原告黄伟新已预付），由原告黄伟新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年十二月二十八日书 记 员  孙婉霞谭嘉怡