广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19773号原告：徐宗海。委托诉讼代理人：邓伯科，广东宏尚律师事务所律师。被告：雷恒中。委托诉讼代理人：蔡好平，广东驰浩律师事务所律师。原告徐宗海与被告雷恒中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐宗海及其委托诉讼代理人邓伯科，被告雷恒中及其委托诉讼代理人蔡好平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于东莞市************的厂房1000平方米及宿舍400平方米返还给原告；2.判令被告按《厂房租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2019年8月1日至被告实际返还房屋之日的占有使用费，暂计至2019年8月份的占有使用费为26650元，水电费为418元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：水电费418元变更为电费1459元、水费28元。事实和理由：2019年6月1日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市************的厂房及宿舍出租给被告使用，租赁期间自2019年7月1日起至2022年7月1日止，租金为每月26650元，每月5日支付当月租金，逾期10天未付租金，原告有权终止合同。合同签订后，被告仅支付了2019年7月份的租金。2019年8月20日，原告以通告的形式正式通知被告终止租赁合同，但被告一直没有支付租金，也没有将房屋返还给原告，故原告诉至法院解决。被告辩称：1.同意解除《厂房租赁合同》。被告租用厂房后发现厂房存在严重的漏水和噪音问题，被告一直要求原告解决，但原告一直没有解决，并以厂房漏雨是因相邻厂房租户杨先生装修为由一直推诿，导致被告无法正常生产，并因停产及原材料遭受水浸而造成较大经济损失。漏雨问题至今未处理，被告不得不另寻厂房组织生产。《厂房租赁合同》的目的无法实现，故被告同意解除《厂房租赁合同》。2.因原告违约导致被告被迫放弃使用案涉厂房，故被告多次与原告协商解除合同，但原告不同意并阻止被告将设备及原材料从案涉厂房搬离。原告的不作为构成严重违约，被告有权拒绝支付租金，并保留要求原告退还已支付的租赁押金、房租及赔偿损失的权利。3.退一步说，若被告拖欠租金，根据合同约定，原告应当及时行使解除合同的权利，而不是任由被告一直拖欠下去，否则由此造成的租金损失应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，原被告签订《厂房租赁合同》，主要内容为：原告将位于东莞市************的钢结构厂房1000平方米及宿舍400平方米出租给被告作生产用途使用；租期自2019年7月1日起至2022年7月1日止；2019年7月1日前30天为装修期，装修期内免收租金，租金从2019年7月1日起算；厂房租金按每月18元/平方米计算为18000元/月，宿舍租金按每月15元/平方米计算为6000元/月，变压器分摊费为1150元/月，保安卫生费为1500元/月，共计26650元/月；被告应在签订合同时向原告支付保证金48000元和第一个月综合租金26650元；每月5日前支付当月租金；每月10日支付上个月的水电费。《厂房租赁合同》签订后，被告向原告支付了保证金48000元及2019年7月的综合租金26650元，从2019年8月1日起未向原告支付综合租金。被告拒绝向原告支付综合租金的理由为案涉房屋存在严重漏水及噪声问题，导致被告无法正常生产，产生较大经济损失。被告主张的漏水发生在2019年6月24日和2019年7月10日，分别持续了五六个小时和三四个小时。原告确认存在上述两次漏水，但主张分别持续了一个半小时和一两个小时。对于漏水的原因，被告表示不清楚，原告则主张2019年6月24日的漏水是因为雨量太大，屋顶交界处的排水不均匀导致的，而2019年7月10日的漏水是因为天面排水管有杂物堵塞引发的。双方确认漏水地点在厂房，不包括宿舍。被告另主张案涉房屋的噪声严重超标，不符合使用要求，但对噪声的来源，被告未提出相应主张。原告则主张噪声是相邻冲床厂产生的，与其无关，且被告在承租时已经知悉该情况。被告针对漏水和噪声问题向本院提交了视频、照片、微信聊天记录、录音等证据。视频和照片反映了漏水现场的状况以及噪声测量结果，原告以其不在现场为由不确认视频和照片的真实性，并主张视频和照片反映的现场未见被告有生产成品，不足以证明被告有损失。原告对微信聊天记录无异议。微信聊天记录形成于2019年6月24日和2019年7月10日，反映出被告等人向原告反馈漏水和噪声问题，原告及其妻子已派人及时排查原因，并向被告等人反馈处理结果，当时排查的原因与原告在本案中主张的原因一致。录音被告主张是其与相邻厂房的租户杨磊谈话时所录的，因原告主张厂房漏水是杨磊装修杂物堵塞排水管导致的，所以被告找杨磊要求赔偿。原告以证人应出庭作证为由，对录音不予认可。被告另向本院提交水电用量统计表及2019年11月20日的电表读数照片，主张从其水电用量可知其因为漏水及噪声问题无法正常生产，被迫放弃案涉厂房。原告对此不予认可，认为被告水电用量低是由于被告自身原因开工不足导致的。被告又向本院提交其与厂房保安黄田甫的对话录音，主张原告曾阻止被告搬离案涉厂房。原告对录音不予认可，认为录音时间为2019年11月19日，是为诉讼临时制造的证据，不能证明原告阻止被告搬迁，黄田甫也未出庭作证。双方确认案涉厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证。原告同意用被告已付的保证金折抵被告应付的占有使用费。原告主张其诉请的电费1459元及水费28元是2019年6月1日至2019年11月20日的电费和水费，被告无异议，同意支付给原告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：《厂房租赁合同》是否有效，如无效，产生何种法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方确认本案厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明已经主管部门批准建设，故根据上述规定，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告向被告收取的48000元保证金应退还给被告，被告应向原告返还案涉厂房和宿舍。被告主张原告曾阻止被告搬离案涉厂房和宿舍，并提交其与保安黄田甫的谈话录音为证。因黄田甫未出庭作证，单凭录音无法证明谈话对象是黄田甫，故本院对被告的上述主张不予采信。被告在本案诉讼中仍未向原告返还案涉厂房和宿舍，故原告要求判令被告返还厂房和宿舍，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现被告拒绝支付占有使用费的理由为案涉厂房存在漏水和噪声的问题，导致其无法正常使用。本院认为：1.对于漏水，如因厂房结构缺陷导致的，那么漏水情况应具有持续性和频发性。现双方确认的漏水情况仅发生在2019年6月24日和2019年7月10日，持续时间短，当天已解决漏水问题，无证据证明租期内还有其他时段发生漏水，可见漏水为偶发事件，与房屋结构存在因果关系的可能性极低。原告主张2019年6月24日的漏水是因为雨量太大，导致屋顶交界处的排水不均匀导致的，而2019年7月10日的漏水是因为天面排水管有杂物堵塞引发的。该主张与微信聊天记录反映的原因一致，被告无相反证据予以推翻，故应予采信。上述漏水原因与房屋结构无关，原告作为出租人，已及时排查原因，消除漏水问题，故不应认定原告对此存在过错。被告亦无证据证明两次漏水造成其经济损失，且2019年6月24日尚处于免租装修期内，造成经济损失的可能性不大，被告以此为由拒绝支付整个占有使用期内的占有使用费，依据不足。2.对于噪声，房屋本身不会产生噪声，噪声显然是在生产经营过程中产生的。原告主张噪声是相邻冲床厂产生的，被告无相反主张及证据，故应予采信。那么，噪声与原告无关，被告以此为由拒绝支付占有使用费，依据不足。综上，被告拒付占有使用费的理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告按26650元/月的标准支付从2019年8月1日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，但应扣减被告已支付的保证金48000元。原告要求被告支付2019年6月1日至2019年11月20日的电费1459元及水费28元，被告无异议，同意支付，本院予以支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告雷恒中在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐宗海返还位于东莞市************的厂房（1000平方米）及宿舍（400平方米）；二、限被告雷恒中在本判决发生法律效力之日起十五日内按26650元/月的标准向原告徐宗海支付自2019年8月1日起至实际返还上述厂房及宿舍之日止的占有使用费，但应扣减被告雷恒中已支付的保证金48000元；三、限被告雷恒中在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐宗海支付2019年6月1日至2019年11月20日的电费1459元及水费28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，原告徐宗海已预交，由被告雷恒中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇一九年十二月三十一日书记员  陈清梅彭慧荣强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。