内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书（2019）内民申4226号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）乌兰察布市集宁京蒙房地产开发有限责任公司。法定代表人：田春友，该公司经理。委托诉讼代理人：曹文峰，内蒙古其格其律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）集宁区房屋征收管理办公室。法定代表人：朱彦军，主任。委托诉讼代理人：李峰，该单位工作人员。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）徐金海，男，1950年8月26日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区乌兰察布市。再审申请人乌兰察布市集宁京蒙房地产开发有限责任公司（以下简称京蒙公司）、集宁区房屋征收管理办公室（以下简称集宁区房屋征收办）因与被申请人徐金海房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院（2019）内09民终267号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。京蒙公司申请再审称，原审判决认定事实错误，程序违法。请求撤销一、二审判决，依法改判本案。事实与理由：（一）在整个诉讼中，徐金海没有提交支持其经济损失550万元的证据。一审法院在判决书查明部分表述，征收办“在2018年8月28日支付京蒙公司拆迁补偿款4401207元”，该证据在一审时没有进行过质证，且在二审庭审中仍没有审查该证据的来源及真实性，继续以此数额作出二审认定，属认定事实不清。（二）一、二审法院对案涉房屋所有权的认定错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第十七条之规定，原审法院基于京蒙公司未在法定及约定的期限内行使解除权，导致解除权的消灭，从而视为认可京蒙公司出售的房屋所有权归徐金海所有，违反了不动产物权登记生效的原则。（三）一、二审法院认定京蒙公司与集宁区房屋征收办签订的拆迁补偿协议无效，是在同一个案件中审理了两种不同的法律关系，且该认定没有事实和法律的依据。（四）二审法院对徐金海的上诉请求审理程序违法。在二审法院开庭时，徐金海增加了利息的诉讼请求，二审法院的判决又支持了其增加的诉求，违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第328条之规定，属程序违法。（五）二审法院没有扣除剩余房款的判决错误。京蒙公司反诉请求解除双方签订的商品房销售契约，当然不可能再请求徐金海给付剩余房款。二审法院以申请人未主张剩余房款，一审判决扣除没有依据为由，改判京蒙公司给付拆迁补偿款，变相地支持了徐金海不给付剩余房款的上诉请求。（六）一、二审法院不支持京蒙公司违约金的反诉请求错误。徐金海提交答辩意见称，一、京蒙公司违约事实清楚。2006年1月22日京蒙公司与徐金海签订了商品房销售契约，约定购买京蒙公司号（金元市场）河槽营业房第三段八间中间的六间，价款合计830000元。该契约签定后徐金海分期分次付款合计668800元，占应付总价款比例的80.57%，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受支付标的物总价款百分之七十分以上，出卖人主张收回标的物的，人民法院不予支持。京蒙公司不通过徐金海同意私自签订合同将出卖给徐金海的房屋租赁给他人使用，2号房占用19个月零8天，3号房占用18个月零8天，4号房占用15个月零6天，5号房占用6个月零10天，6号房占用2个月零10天，7号房占用7个月零10天。以每间房年租金4万元计算，租金抵顶徐金海未付房款121200元后还应欠徐金海6万元。本案中，双方明确约定逾期交款超过三个月，京蒙公司有权解除本契约，但京蒙公司没有在合同约定和法律规定的期限内行使解除权，其解除权消灭，视为其认可出售的房屋归徐金海所有。京蒙公司无权领取涉案房屋的补偿款。二、徐金海签订房屋销售契约后，已实际占用使用维修管理涉案房屋14年之久，所欠房款早已与所欠租金相抵。京蒙公司也未主张过权利，认可了抵顶行为。三、物权登记只是形式上的变更登记，并不代表出卖人京蒙公司对该房屋仍有占有收益的权利。徐金海了解到，营业房的补偿价格每平米为3万元，徐金海六间房屋344.5平米的补偿款可达10335000元，何止徐金海主张的550万元。京蒙公司无权替徐金海作价同意拆迁，应与集宁区房屋征收办赔偿徐金海的经济损失。集宁区房屋征收办申请再审称，二审判决认定事实不清，请求依法改判集宁区房屋征收办与京蒙公司不承担连带给付责任。事实与理由：（一）一、二审法院认定“拆迁补偿协议”无效错误。因房产管理部门登记的产权人是京蒙公司，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，集宁区房屋征收办与京蒙公司签订的《房屋征收代币补偿协议》合法、有效。一、二审法院认定补偿协议无效错误。（二）二审法院认定集宁区房屋征收办在订立拆迁协议时“存在过错”是错误的。涉案房屋登记在京蒙公司名下，集宁区房屋征收办只能与京蒙公司签订征收补偿协议，征收与拆迁行为不存在任何过错。至于徐金海与京蒙公司的诉求哪一方能够成立与集宁区房屋征收办无任何关系。（三）二审法院判决集宁区房屋征收办承担连带责任错误。本案是房屋买卖合同纠纷，不是房屋征收补偿协议纠纷，徐金海与京蒙公司在买卖合同履行中谁应承担违约责任，与集宁区房屋征收办没有任何关系。徐金海提交答辩意见称，集宁区房屋征收办在徐金海不知情的情况下，与京蒙公司私下达成拆迁协议，将徐金海的六套房屋全部强行拆除，并将拆迁款全部支付给京蒙公司，侵害了徐金海的物权权益。集宁区房屋征收办不顾六套房屋已出售给徐金海14年的事实，在没有见到另外三套房屋产权证原件的情况下与京蒙公司达成补偿协议。导致徐金海房子没了、钱也没了的后果。在徐金海房屋被拆迁前，2018年4月，集宁区房屋征收办工作人员杨向东、刘茂生等人多次与徐金海夫妻商量六套营业房的拆迁事项，一直持续到2018年8月份。2018年7月份，徐金海已给集宁区房屋征收办送去了关于购房契约和一些证明材料，向杨向东组长交付了三套房屋的房产证复印件，原件也给其看过，集宁区房屋征收办都知道该六套房屋已出售给徐金海的事实。另外，在2018年8月29日强拆当天，徐金海将集宁区人民法院的起诉状副本在集宁区沙河路拆迁指挥中心交给了集宁区房屋征收办副主任邹军。但是集宁区房屋征收办不顾争议房屋纠纷正在集宁区法院审理、不等待法院判决，就迫不及待地强行拆除了该房屋。集宁区房屋征收办明知六套房屋归徐金海所有，仍然侵害徐金海合法权益，拆除了徐金海的房屋，其行为有过错，应承担赔偿责任。本院经审查认为，本案诉讼过程中，徐金海因争议房屋实际被拆迁，在申请追加集宁区房屋征收办为本案被告后将其一审诉讼请求变更为：“请求判令被告赔偿徐金海房屋被强拆造成的经济损失550万元。”徐金海在二审中明确其诉讼请求为撤销一审判决第一、二项，维持第三项，明确其上诉请求是由京蒙公司、集宁区房屋征收办赔偿4401207元及利息。其请求并未超出一审诉讼请求及上诉请求范围。一审已查明，2018年8月17日集宁区房屋征收办与京蒙公司签订拆迁补偿协议的事实，并确定拆迁补偿款为4401207元，京蒙公司无证据证明拆迁补偿款数额错误，主张认定该事实的证据未经质证，二审法院审理程序违法不能成立。关于京蒙公司取得的拆迁补偿款应否返还徐金海或赔偿徐金海损失的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，因徐金海所购房屋物权已因拆迁而消灭，徐金海无法取得所购房屋的产权，京蒙公司作为涉案房屋登记的所有权人所取得的征拆补偿款是其出卖给徐金海的房屋及土地使用权的对价。根据《中华人民共和国合同法》第135条，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，京蒙公司在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记给徐金海，在涉案房屋物权消灭的情况下，徐金海主张京蒙公司将争议房屋物权的对价予以返还符合法律规定的权利义务相一致原则，应予支持。关于徐金海欠付的买卖房屋价款应否扣除的问题，因京蒙公司在诉讼中并未提出明确的给付请求，且京蒙公司存在签订出卖协议后向他人出租出卖标的物的情形，双方就房款是否付清或应否以房租折抵存在争议，对此可另行诉讼解决，二审判决方式对其利益并未造成损害。关于集宁区房屋征收办的连带责任问题。一般来说，征拆办将拆迁补偿款交付给房屋所有权人并无不当。房屋征收实践中，征收房屋交易后未办理过户登记手续、房屋已实际交付买受人的现象比较常见。在买卖双方存在争议的情况下，征拆机关完全可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，从解决争议出发，暂时不与任何一方签订征收补偿协议或者将征收补偿款提存，待双方争议解决后再予发放。本案即属于产权和使用权存在争议的情形，且徐金海已经就本案双方的产权争议向人民法院提出诉讼。集宁区房屋征收办未考虑徐金海实际占有使用该房屋十多年的事实及双方争议已由人民法院受理的事实，仍将征拆补偿款支付给京蒙公司，其行为存在错误，可能导致徐金海在房屋被拆除后无法取得补偿的损害后果，原审判决其承担连带责任亦无不当。综上，京蒙公司及集宁区房屋征收办的再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回乌兰察布市集宁京蒙房地产开发有限责任公司、集宁区房屋征收管理办公室的再审申请。审 判 长 王文君审 判 员 魏 英审 判 员 萨仁娜 二〇二〇年一月十四日法官助理 姚亚男书 记 员 王海瑞