贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3731号原告：陈梅玲，女，汉族，1986年11月5日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：樊永华，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：马中亚，贵州黔成起智律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：闵新明，男，汉族，1986年2月7日生，住所地湖北省洪湖市。被告（反诉原告）：蔡晓蓉，女，汉族，1993年3月8日生，住所地浙江省文成县。委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。第三人：蒋才福，男，1987年11月13日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。原告陈梅玲、闵新明与被告蔡晓蓉、第三人蒋才福房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年7月26日立案受理后，依法适用普通程序。被告蔡晓蓉在法定期间提起反诉，经审查符合条件予以受理，于2019年1月2日公开开庭进行了合并审理。原告陈梅玲的委托诉讼代理人樊永华、马中亚，原告闵新明，被告蔡晓蓉的委托诉讼代理人张庆到庭参加了诉讼。第三人蒋才福经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈梅玲、原告（反诉被告）闵新明向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照租赁协议支付原告租金188,093元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2014年11月16日，原告陈梅玲与第三人蒋才福签订了一份商铺租赁协议，租赁蒋才福位于贵阳西南商贸城X号楼X的门面，租期五年。原告按照合同约定已通过银行转账的方式支付给蒋才福商铺租金共计80万元整。同时在2015年7月15日，原告闵新明与被告蔡晓蓉签订了一份租期为5年的《商铺租赁合同》（下称租赁合同一），把前述门面中的X号商铺转租给被告，并且双方在合同中约定：每年的租金提前一个月支付，按照约定支付了前三年的租金，但后两年的租金未按合同约定给付。综上，为维护原告自身权益，原告依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告蔡晓蓉针对本诉辩称，第一，本案不适用买卖不破租赁的原则。首先，设立该原则的法律价值在于：1、有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律追求的秩序价值目标；2、有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现；3、体现了诚实信用原则。买卖不破租赁原则的首要意义在于保护承租人的合法权益。案涉门面的实际承租人是蔡晓蓉，而非二原告，买卖不破租赁的保护对象是蔡晓蓉。其次，买卖不破租赁保护的是承租权，而不是租赁合同，二原告根据租赁合同享有的权利是出租权，不属于承租权，不属于买卖不破租赁的保护范围。再次，根据《城市房屋租赁管理办法》第11条“租赁期内，凡物出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，该条所指的原租赁合同是指蒋才福与二原告之间的租赁合同，而非原、被告之间的租赁合同。第二，原告起诉的租金是指2018年7月15日至2019年11月14日止的租金。由于2018年7月15日，被告占有使用门面是基于所有权占有，而非被告提供的承租权占有，因此2018年7月15日以后的租金并未实际产生。根据法律的公平原则，被告也无需向原告支付租金。至于第三人的违约行为给二原告造成的损失，二原告可向第三人另案主张，与被告无关。被告（反诉原告）蔡晓蓉向本院提起反诉要求：1、解除反诉原、被告之间于2015年7月15日签订的《商贸城商铺租赁合同》；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年7月15日，反诉原告蔡晓蓉与反诉被告闵新明签订了一份租期4年零4个月的《商贸城商铺租赁合同》（下称租赁合同二），约定反诉被告闵新明将位于西南商贸城X号楼X号门面出租给蔡晓蓉使用。后来第三人告知反诉原告，其与反诉被告的租赁合同已解除，因此，反诉原告与第三人在2017年12月15日签订了商铺买卖合同，约定第三人蒋才福将案涉商铺出售给反诉原告，反诉原告于2018年4月10日进行了过户登记，正式取得商铺所有权。原、被告之间签订的租赁合同二应当解除。首先，被告所租赁的门面是二原告从第三人处承租后转租给被告的。现第三人与原告之间的租赁合同关系已经解除，因此原、被告之间的租赁关系也应随之解除。其次，第三人已将案涉门面出售给被告，蔡晓蓉已经支付了购房款，并通过不动产过户登记正式取得房屋所有权，且合同约定房屋交付时间为2018年7月15日。因此，被告是门面的实际所有人，其可以基于所有权占有使用房屋，其无需再通过承租权占有使用房屋，所以租赁合同二已经不具备继续履行的条件。再次，继续履行租赁合同会加重被告的法律义务，有违公平原则。蔡晓蓉是在得知原告与第三人的合同已经解除的情况下购买，同时第三人也告知二原告享有优先购买权，因此被告也并不存在与第三人恶意串通损害二原告利益的违法情形。反诉原、被告继续履行合同的目的已经根本无法实现，完全符合解除条件。原告（反诉被告）闵新明针对反诉辩称，不同意解除租赁合同，原、被告之间的租赁合同合法有效，不具备解除条件，应当继续履行，剩余的房租应当一次性支付完毕，即使我方与第三人签订买卖关系亦不影响租赁关系。第三人蒋才福经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈梅玲与闵新明系夫妻，二人拟打算租赁第三人蒋才福名下商铺用于经营，经协商决定租赁后于2014年11月15日由陈梅玲通过刷卡方式先行向蒋才福支付了10万元。2014年11月16日，原告陈梅玲与第三人蒋才福正式签订租赁合同一，约定蒋才福将其名下位于西南商贸城X号楼X号两间门面出租给原告陈梅玲使用，租期5年，从2014年11月16日至2019年11月15日止。双方约定第一年免租，第二至第四年租金为每年20万元。此外，合同第四条约定了转让及转租情形。合同签订当日，陈梅玲通过转账的方式分两次向蒋才福支付了69.8万元，随后，蒋才福于同日向陈梅玲出具收条确认收到2014年11月16日至2019年11月15日五年门面租金共80万元，并将商铺交付陈梅玲使用。2015年7月15日，闵新明作为出租方与蔡晓蓉签订了租赁合同二，约定闵新明将其从蒋才福处租赁而来的X号门面转租给蔡晓蓉使用，租赁期限从2015年7月15日至2019年11月15日。该合同约定第一年租金为103,404元，第二年租金113,744元，第三年租金为125,118元，第四年租金为137,629元，第五年（仅四个月）租金为50,464元，租金支付方式为一年一付。至本案庭审终结前，蔡晓蓉共向陈梅玲、闵新明支付了2015年7月15日至2018年7月15日的租金。2017年12月15日，第三人蒋才福与蔡晓蓉签订《商铺买卖合同》（下称买卖合同），约定蒋才福将案涉X号门面作价180万元出售给蔡晓蓉，2018年4月10日，被告蔡晓蓉取得该商铺所有权，权证号为（2018）观山湖区不动产权第XXXX号。2018年3月，原告闵新明与第三人蒋才福签订《解除租赁合同协议》（下称解除协议），双方就案涉X号门面退租事宜达成协议，载明“由于此门面已经出售给他人，乙方闵新明、陈梅玲愿意退出解除现租赁合同，条件是甲方补偿人民币壹拾捌万元整，待甲方完成门面过户后，2018年7月15日前，甲方补偿款支付给乙方，此协议生效，如甲、乙双方任何一方违约需支付对方36万元整（叁拾陆万元整）违约金甲方蒋才福（签字捺印）乙方闵新明（签字捺印）”。陈梅玲、闵新明认为其与蔡晓容之间的租赁合同仍在期限内，而蔡晓蓉支付的租金仅截止2018年7月15日，2018年7月15日后至合同约定的租赁期限届满期间的租金，蔡晓蓉仍需支付，而蔡晓蓉则认为原告陈梅玲、闵新明与第三人蒋才福之间的租赁合同已经解除，则其与原告之间的租赁合同已无存在的基础，且从2018年4月10日起，其已经通过购买方式从第三人处购得案涉X号商铺，成为该商铺的所有权人，从该日期起，其系基于所有权人身份占有、使用该商铺，而非基于其与原告之间的租赁合同关系而使用商铺，其与原告之间的租赁合同亦已解除，因此，其无需再行向原告支付租金。双方为此发生争议，协商未果，遂诉至本院。本院认为，本案中蔡晓蓉的身份存在所有权人与承租人身份竞合的情形，从庭审查明的事实来看，其承租人身份系基于与原告签订转租合同取得，取得时间在前，其所有权人身份则是基于从房屋原所有权人即第三人蒋才福手中购买该转租的商铺而取得，取得时间在后。就本案的租赁合同关系而言，共存在两个不同的租赁合同关系，一是原告与第三人蒋才福之间的租赁合同关系，二是原、被告之间的转租合同关系。正如被告蔡晓蓉所述，其取得转租的基础在于原告与第三人之间存在租赁合同关系，是基于前一租赁合同关系存在的前提下而产生的。被告蔡晓蓉现诉请解除租赁合同二，系认为原告与第三人之间的租赁合同关系已经解除，其占有、使用案涉房屋系基于所有权人身份而非次承租人身份，对此，本院意见如下：首先，对于原告与第三人蒋才福之间的租赁合同关系，双方曾在2018年3月签订了解除协议对此进行约定，但该解除协议中明确载明第三人需在门面过户给买房人也即被告蔡晓蓉，并在2018年7月15日前补偿原告18万元后，该解除协议才生效，也就是说该协议是附生效条件的协议，只有协议约定的生效条件成就后解除才生效，而并非该协议一签订租赁合同一就自然解除。对于该解除协议中约定的生效条件，其中过户已经完成，蔡晓蓉已于2018年4月10日取得案涉X号商铺所有权，该条件已经成就，对于另一生效条件即支付补偿款18万元，原告在庭审中否认收到第三人支付的补偿款项，而被告对此并未提出相反的证据予以反驳，因此该条件并未成就。因解除协议生效需以上两项条件均成就，故在其中一项即支付补偿款这一条件未成就的情形下，解除协议整体生效条件并不具备，故本院确认解除协议生效条件并未成就，该解除协议尚未生效，因此原告与第三人之间的租赁合同一并未解除，既然该租赁合同一未解除，那么原告作为承租人就仍然享有租赁合同一给其带来的合法权利。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定也即买卖不破租赁的法律规定，换言之，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系。就本案而言，虽然次承租人蔡晓蓉在2018年4月10日后，其身份出现了所有权人与承租人身份的竞合，但租赁合同二是在租赁合同一合法存在的前提下签订的，现租赁合同一并未如蔡晓蓉所述于2018年3月解除，理由见前，则租赁合同二仍然具备存在的基础，同时，其使用案涉商铺也是基于原告向其交付租赁物而非基于原房屋所有权人向其交付买卖标的物，因此，租赁合同二也仍处于合同履行期限内，其身份上的竞合并不导致租赁合同二当然解除。现原告并不同意解除租赁合同二，且该租赁合同二亦具备继续履行的条件，故对于被告蔡晓蓉要求解除租赁合同二的反诉请求本院不予支持。综上，在租赁合同二未解除的情形下，原告依法享有该合同的合法权利，蔡晓蓉作为承租人，应当向原告支付相应的租赁费。对于原告要求被告支付2018年7月15日之后至2019年11月15日合同期限届满期间的租金188,093元之诉请，本院予以支持。需要说明的是，被告蔡晓蓉提起反诉要求解除租赁合同二，系认为其在与第三人签订房屋买卖合同时，第三人告知其与原告之间的租赁合同一已经解除，但从本案查明事实来看并非如此，若其认为其因此遭受了损失，可另案向第三人蒋才福主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡晓蓉于本判决生效之日起三日内，支付原告陈梅玲、闵新明租金188,093元；二、驳回被告（反诉原告）蔡晓蓉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,030元（原告预交2,030元），反诉案件受理费100元（被告预交100元），共计2,130元，由被告蔡晓蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  李 丽人民陪审员  杜华强人民陪审员  丁希勤二〇二〇年一月十六日法官助理蒋霞书记员方懋