广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初1862号原告：恩平市锦绣香江物业管理有限公司，住所地：恩平市南堤东路**锦绣香江花园。统一社会信用代码：91440785675204749J。法定代表人：范菲。委托诉讼代理人：马鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：莫北昂，该公司员工。被告：冯婷婷，女，1982年11月10日出生，现住香港特别行政区。原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物管公司）与被告冯婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告锦绣香江物管公司的委托诉讼代理人莫北昂、马鑫到庭参加诉讼，被告冯婷婷经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣香江物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所购买的锦绣香江花园山水华府1栋1202房自2013年2月1日起至2019年7月31日止的物业管理费、电梯费、水费合计共13653.69元，滞纳金3271.79元，违约金3385.1元，合计20310.57元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系锦绣香江花园山水华府1栋1202房业主。被告自2013年2月1日开始拖欠物业管理费，经原告多次催缴无果，故原告起诉至法院。根据《前期物业管理服务协议》4.3款的约定，被告应于每月20号前交纳上月所实际发生的物业服务费用；4.4款约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：山水华府按建筑面积每月每平方米1.2元，配备电梯楼宇的运行、维护费用按户每月30元由业主缴纳。被告所购买的锦绣香江花园山水华府1栋1202房单元房建筑面积为111.9平方米、每月应交管理费134.28元。11.4款约定“业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，甲方将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，乙方除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。”综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费的事实已严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，应向原告支付拖欠的物业管理费及违约金。被告冯婷婷未到庭，未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告锦绣香江物管公司为具有物业管理资质的有限责任公司；被告冯婷婷为恩平市锦绣香江花园山水华府1幢1202号房的业主。2008年6月26日，被告冯婷婷（乙方）与原告锦绣香江物管公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：锦绣香江物管公司向被告冯婷婷提供物业管理服务，交楼时锦绣香江物管公司向被告冯婷婷预收三个月物业管理费，以后被告冯婷婷每月20号前向锦绣香江物管公司交纳上月所实际发生的费用。被告冯婷婷所购房屋建筑面积113.58平方米，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元交纳，电梯的运行、维护费按户每月每平方米30元交纳。被告冯婷婷违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，锦绣香江物管公司有权要求补交并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，锦绣香江物管公司将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，被告冯婷婷除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。被告冯婷婷于2009年4月2日办理了收楼手续。恩平市住房和城乡建设局经审核后确认涉案的恩平市锦绣香江花园山水华府1幢1202号房屋的面积为111.90平方米。被告冯婷婷每月交纳物业管理费134.28元、每月交纳电梯费30元。原告锦绣香江物管公司一直为被告冯婷婷提供物业管理服务，被告冯婷婷支付了截至2013年1月31日的物业管理费和电梯费。但被告冯婷婷从2013年2月1日开始一直没有缴交物业管理服务费，经原告锦绣香江物管公司多次催收，被告冯婷婷仍没有缴交自2013年2月1日起的物业管理费。本院认为，本案是因被告冯婷婷拖欠物管费而引起的纠纷，故本案为物业服务合同纠纷。被告冯婷婷与原告锦绣香江物管公司签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该《前期物业管理服务协议》的约定履行各自的义务。该《前期物业管理服务协议》约定，原告锦绣香江物管公司向被告冯婷婷提供物业管理服务，被告冯婷婷每月20号前按房屋建筑面积111.90平方米、每月每平方米1.2元向锦绣香江物管公司交纳上月物管费。被告冯婷婷收楼后，亦依照《前期物业管理服务协议》的约定标准向原告锦绣香江物管公司交纳了截至2013年1月31日的物业管理费、电梯费。现原告锦绣香江物管公司已依约向被告冯婷婷提供了物业管理服务，被告冯婷婷理应依约向原告锦绣香江物管公司交纳每月的物管费134.28元（111.90平方米×1.2元）、电梯费30元。被告冯婷婷自2013年2月1日起没有交纳物管费、电梯费，现原告锦绣香江物管公司请求被告冯婷婷支付其拖欠的物管费、电梯费，理据充分，本院予以支持。因此，被告冯婷婷仍应向原告锦绣香江物管公司交纳2013年2月1日-2019年7月31日的物管费、电梯费共12813.84元〔（134.28元/月+30元/月）×78个月〕。关于原告锦绣香江物管公司主张的水费问题。原告锦绣香江物管公司认为其已经为被告冯婷婷代交了水费839.85元，并提供垫付水费明细、《小区住户用水月度抄表》及银行转账凭证为据。对此，本院认为，原告锦绣香江物管公司提供垫付水费明细、《小区住户用水月度抄表》是其自行制作，未经被告冯婷婷确认，银行转账凭证也不能证明其已经为被告冯婷代缴了2013年2月1日至2019年7月31日的水费，即现原告锦绣香江物管公司不能证明其为被告冯婷婷代缴了水费及其数额，且被告冯婷婷未对每月水表的读数或原告锦绣香江物管公司代缴的数额予以确认，原告锦绣香江物管公司应承担举证不能的法律后果，故原告锦绣香江物管公司的该项的主张，理据不足，本院不予支持。被告冯婷婷从2013年2月1日开始没有依约缴交物业管理费，拖欠2013年2月1日-2019年7月31日的物业管理费，显属违约行为，被告冯婷婷应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告锦绣香江物管公司请求被告冯婷婷承担违约责任，理据充分，本院予以支持。现原告锦绣香江物管公司请求被告冯婷婷支付“从逾期之日起按欠费总额每天万分之二”计算的滞纳金及以拖欠费用及滞纳金总数的20%计算的违约金。对此，本院认为，首先，在《前期物业管理服务协议》中并未对滞纳金进行具体的约定；其次，原告锦绣香江物管公司请求的滞纳金和违约金均是基于被告冯婷婷逾期交费这同一违约行为，其所主张的滞纳金和违约金损失均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，所以不应当并存；经本院释明，原告锦绣香江物管公司选择请求违约金；故原告锦绣香江物管公司请求被告冯婷婷支付滞纳金的主张，理据不足，本院不予支持。虽原告锦绣香江物管公司主张违约金按滞纳金和管理费总额的20%计算，但因本院未支持滞纳金的请求，故违约金应按照被告冯婷婷拖欠的物业管理费、电梯费总数的20%计算为2562.77元（12813.84元×20%）。原告锦绣香江物管公司请求的超出部分，理据不足，本院不予支持。被告冯婷婷经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯婷婷应在本判决生效之日起十日内支付2013年2月1日至2019年7月31日的物业管理费12813.84元及违约金2562.77元给原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司；二、驳回原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307.76元（原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司已预交），由原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司负担74.76元，由被告冯婷婷负担233元（原告同意由被告迳付给原告）。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈婷婷人民陪审员  梁翠萍人民陪审员  郑东宜二〇二〇年一月十九日法官助理朱明亮书记员吴洁莹