广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终2141号上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳丽，女，1985年8月17日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***************.被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪晓华，女，1963年11月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区******。上诉人李艳丽因与被上诉人洪晓华房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1353号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人李艳丽，被上诉人洪晓华已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李艳丽的上诉请求1、撤销一审判决第一、二、三、五项或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由洪晓华承担。事实与理由：一、根据双方于2016年9月30日签订的《租赁合同》约定：解除合同的前置条件：首先是乙方（李艳丽）存在实际违约，甲方（洪晓华）才有权单方解除合同(据该合同第十六条约定），如有争议必须向武江区人民法院申请裁决。所以一审法院认定洪晓华于2019年3月12日解除合同是不符合事实的。李艳丽提供的2018年11月的微信聊天记录等材料均可证明李艳丽与洪晓华沟通过变更经营，且洪晓华提供产权证协助李艳丽办理变更经营项目的相关证照，表明洪晓华同意变更经营。2018年11月1日洪晓华提出租金递增，李艳丽与洪晓华沟通后，洪晓华再没有提出。直到2019年3月12日，洪晓华发了违约通知书给李艳丽。李艳丽回复后，洪晓华也不作回应，其于2019年4月份收了李艳丽当月租金还强行对商铺停水。由此可见，李艳丽交了租金而未得到合理的使用，在双方争议期间且合同尚未解除的情况下，洪晓华就在商铺贴出租广告和告示，明知商铺内有贵重物品仍擅自撬锁，洪晓华的上述行为违反了《租赁合同》第十二条“12、1.4甲方（洪晓华）保证乙方（李艳丽）在承租期间可以正常合理使用该商铺”的约定。因洪晓华违约在先，故李艳丽没有缴纳2019年4月水电费、物业费及5月以后的租金。二、对于《租赁合同》备注租金“从第三年起”递增的理解。因三年为36个月，《租赁合同》约定的租赁期为2016年10月1日起至2021年9月30日，故“从第三年起”应理解为从2019年10月1日起递增租金，而不是从2018年10月1日起递增租金。因此，李艳丽在2018年10月1日至2019年4月按原租金标准交租并未违约。综上所述，一审判决错误，请求二审法院撤销原判或对一审判决直接予以改判，支持李艳丽的合法请求。被上诉人洪晓华口头答辩：对一审判决没有意见，请求驳回上诉，维持原判。洪晓华向一审法院起诉请求：1、判令李艳丽立即缴清所欠租金（2018年10月1日至2019年4月30日共7个月差价）2100元；2、解除双方签订的《租赁合同》，李艳丽将拆除的玻璃门安装好，保证水电可正常使用、下水道畅通的情况下将商铺归还给洪晓华，并清缴物业费（2019年3月至7月）、水费193.66元、电费231.56元（2019年3月使用产生的）；3、李艳丽所交的保证金不予退还，并判决李艳丽支付2019年5月起至实际归还商铺之日止的租金（租金按3500元/月计算）,并按每日1%的标准支付滞纳金，注销或迁移在该商铺注册的营业执照；4、由李艳丽承担本案的诉讼费用。李艳丽向一审法院提出反诉请求：1、判决洪晓华向李艳丽赔偿经济损失58200元并赔礼道歉；2、判决洪晓华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月30日，洪晓华（甲方、出租方）与李艳丽（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将其名下的位于韶关市武江区**********韶关碧桂园.太阳城芙蓉湾4街2座1层5号商铺出租给乙方。乙方承租该商铺用于经营酒行，未经甲方书面同意不得变更经营项目。租赁期限共五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。关于交付约定双方签署本合同且乙方按约定支付保证金后，甲方于2016年10月1日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延等。合同第四条对租金及相关费用约定，甲方给予乙方两个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用，免租期满次日开始计付租金（下统称计租日），每月租金3200元，租金按月计算，乙方须于每月1日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方指定的帐户：建设银行韶关红星支行，户名：洪晓华，帐号：622*************549。物业管理费及水电费按物业公司计费缴交，由乙方承担。乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络包装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担。合同第五条对于租赁保证金约定，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金形式支付三个月租金总额9600元给甲方作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还给乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。合同第七条对装修和改建约定，乙方可根据实际需要对商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担，乙方装修需向甲方提交装修方案并经甲方同意，同时取得政府有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由乙方承担等。合同第八条对转租、分租或出借约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借商铺的全部或部分；经甲方书面同意的转租，不影响乙方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金），乙方对转租承租人行为负责。合同第十三条对合同终止与续期约定，本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品等。合同第十四条对违约责任约定，乙方逾期交纳租金、水费、气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有等。合同还对物业管理、牌匾标识及广告、双方权利义务、送达、管辖法院等其他事项进行了约定。洪晓华在合同的甲方处签名，李艳丽在合同的乙方处签名捺印。合同下方手写备注了如下内容：“合同签订年限超过叁年的，从第三年起，租金增至叁仟伍佰元/月（3500元/月）第四年递增至肆仟贰佰元/月（4200元/月）”。签订上述合同后，洪晓华将商铺交付给李艳丽装修、使用。李艳丽将商铺用于经营酒行至2018年8月左右，之后，李艳丽再次对商铺进行装修，装修时拆除了商铺原有的玻璃门，并在装修后将商铺用于经营餐饮，且于2018年11月16日在工商部门办理了名称为“武江区天添肠粉店”的营业执照，“武江区天添肠粉店”的性质为个体工商户，登记的经营者为李艳丽。关于李艳丽变更商铺用途是否取得洪晓华同意的问题，李艳丽称其在2018年7、8月份经多次协商，洪晓华口头同意转变经营项目。洪晓华对此不予认可，并主张李艳丽存在如下违约事实：1、未经甲方书面同意将商铺转租；2、擅自改变商铺用途；3、未按约定足额支付租金。关于李艳丽是否擅自将商铺转租的问题，洪晓华提供了一份李艳丽与案外人张迎春于2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》予以佐证，称当时李艳丽拿着该合同要求其签字，其没有签，次日其到涉案商铺察看时发现涉案商铺已由案外人张迎春用于经营餐饮。对此，李艳丽称因其没有从事餐饮的资格证，而其亲戚张迎春有餐饮资格证，为此其以装修费入股张迎春经营的餐饮店，并非真正的转租，只是为了办证，现餐饮店工商登记的经营者也是李艳丽本人，故认为其并不存在转租行为。关于李艳丽是否擅自改变商铺用途的问题，李艳丽主张其已取得洪晓华的口头同意，其理由是洪晓华提供了涉案商铺的产权证复印件协助其办理“武江区天添肠粉”的营业执照。洪晓华对此予以否认，明确表示其一直未同意李艳丽将商铺用于经营餐饮，并称李艳丽并非以办理餐饮营业执照为由要求其提供产权证复印件，而是以其需要开通管道煤气为由。洪晓华还提供了其与李艳丽丈夫聂俊于2018年11月的微信聊天记录予以佐证，李艳丽丈夫聂俊向洪晓华发送了内容为：“希望洪姐你可不可以体谅下，我租你门面，我又没有搞什么违法的事情，我全部都是正常经营，而且我跟你讲，我搞早餐店档口会干干净净，清洁卫生，那你去看一下档口是不是干干净净，有没有油烟，一点都没有吧，这个承诺，我不会不遵守这个承诺的，我租你门面，我给你租金，就现在开始递增租金也行，我希望洪姐能够理解体谅”微信。对于李艳丽主张已取得洪晓华口头同意转变商铺用途为经营餐饮，为何在2018年11月还向洪晓华承诺将商铺用于经营餐饮保证商铺会干干净净的问题，李艳丽辩解称系因洪晓华刁难。关于李艳丽是否足额支付租金的问题，洪晓华主张按照合同约定从第三年起即从2018年10月1日起递增租金，租金应按3500元/月计算，但李艳丽则认为应届满三年即从2019年10月1日才开始递增租金，为此一直按3200元/月的标准向洪晓华支付租金至2019年4月。双方就李艳丽是否转租，能否将商铺用于经营餐饮及租金应按3200元/月还是3500元/月的标准计算发生争议，但一直未能达成一致意见。2019年3月12日，洪晓华向李艳丽丈夫聂俊微信发送了解除合同通知，内容为：“因你（乙方）未经我（甲方）同意拆除我商铺固定装饰并转租给张某某经营，未按合同约定从第3年起交纳每月租金3500元，经与你多次协商未果，依据合同约定，你（乙方）已违约，我（甲方）有权解除合同，本月30号以前你须将商铺恢复原状归还于我，如拒不交还商铺，我会采取措施，乙方你还须承担违约责任。”2019年3月18日，洪晓华再次向李艳丽丈夫聂俊发送内容如下：“本月30号前，商铺恢复原状交还于我，否则，下月起我会停水停电，直至你交还商铺给我。”的微信，李艳丽丈夫聂俊则回复：“洪晓华女士，我方已聘请律师若你方强行违法停我水电，我方律师即介入我方损失评估，评估后我方即向法院对你方进行诉讼。”2019年3月31日，李艳丽丈夫聂俊向洪晓华微信转账3200元并明确是涉案商铺2019年4月的租金，洪晓华收取了该租金，并回复：“下月起，停水停电”。洪晓华要求李艳丽于2019年3月30日前归还商铺，但李艳丽并未归还，为此洪晓华于2019年4月3日让物业公司将涉案商铺的水停了，后李艳丽要求物业公司恢复供水，物业公司遂恢复供水。洪晓华为此于2019年4月12日前往韶关市自来水有限公司办理了停水手续。李艳丽对此报警处理。停水后，洪晓华再次要求李艳丽交还商铺，但李艳丽未予交还。2019年5月3日，洪晓华在涉案商铺卷闸门上张贴了一份《告示》，内容为：“由于原租户《茅台酒行》经营者李某某，未按合同约定逾期7月未交齐租金，并擅自拆除我商铺固定装饰，转租给张某某经营《天添餐饮》，经多次催要协商未果，依据合同约定，逾期5日，我方可停止该商铺的水电供应，逾期超过15日，我方有权解除本合同，现郑重告知你，限三日清空商铺内遗留物品，否则视为放弃遗留物品不要，届时我方换锁收回商铺。特此告知，芙蓉湾四街2座05号商铺业主，2019年4月28号”。洪晓华在涉案商铺张贴上述《告知》后，拍照并于同日将《告示》照片发给李艳丽丈夫聂俊。之后，洪晓华于2019年5月10日左右将李艳丽在涉案商铺上的锁撬开，并自行重新上了锁。李艳丽次日发现后报警，并将洪晓华上的锁撬开后自己又上了一把锁。现商铺的锁系由李艳丽上的。李艳丽主张洪晓华将涉案商铺的锁撬开导致其存放在涉案商铺的13200元现金丢失，为此反诉主张洪晓华予以赔偿，同时赔偿其食材损失2800元，且以洪晓华在商铺张贴《告示》等为由要求其进行赔礼道歉。另，洪晓华还主张李艳丽未交纳应由李艳丽承担的以下费用：1.物业服务费：2019年3月起至2019年7月期间的物业服务费（含违约金42.49元）1458.74元。物业服务费为283.5元/月。李艳丽提供了其于2019年2月24日、2019年3月26日分别各转账283.25元给备注为“芙蓉湾商铺管家-林楠”的微信转账记录予以佐证其交纳物业服务费的情况；2.2019年3月电费：231.56元。就此，洪晓华提供了广东电网有限责任公司韶关城区供电局西联供电所于2019年5月2日就涉案商铺发出的《欠费停电通知书》、两张广东电网有限责任公司韶关供电局的广东增值税电子普通发票（开票日期2019年6月21日）予以佐证，《欠费停电通知书》显示涉案商铺累计欠费合计215.5元（未含电费违约金），而两张发票上的价税合计金额为231.56元，但该两张发票上的计费时段为2019年4月1日至2019年6月1日，截止2019年6月21日，实收231.56元。3.2019年3月水费：193.66元。对该费用，洪晓华提供了韶关市自来水有限公司的广东增值税电子普通发票（开票日期2019年6月25日）予以佐证，该发票上的价税合计金额为193.66元，时间为2019年2月至2019年4月。李艳丽就此提供了其于2019年2月28日转账193.66元至韶关市自来水有限公司的转账凭证，对此洪晓华认为李艳丽交纳的该水费未注明是交纳哪个月的水费，但据其了解是本月交纳上月水费。一审法院认为，洪晓华、李艳丽双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。按合同约定，李艳丽承租涉案商铺用于经营酒行，未经洪晓华书面同意不得变更经营项目；同时租赁期限超过三年的，从第三年起租金增至3500元/月，第四年增至4200元/月。李艳丽对于其将涉案商铺变更用途为经营餐饮的事实无异议，双方争议的焦点在于李艳丽是否取得了洪晓华的书面同意变更经营项目。洪晓华虽然提供了涉案商铺的产权证复印件给李艳丽，但李艳丽未提供证据证明李艳丽是以需要办理“武江区天添肠粉店”的营业执照为由要求洪晓华提供涉案商铺的产权证复印件，而从李艳丽丈夫在2018年11月仍向洪晓华恳请同意其经营早餐店的事实可推断李艳丽之前并未取得洪晓华同意将涉案商铺变更用途为经营餐饮，而李艳丽亦认可其实际在2018年8月底正式经营餐饮。故李艳丽存在未经洪晓华同意即擅自变更经营项目的违约行为。关于租金的递增时间起点问题，按合同约定，租赁期限超过三年的，从第三年起租金增至3500元/月，第四年增至4200元/月，该约定内容明确，不存在语义上的歧义，双方签订的合同期限为2016年10月1日起至2021年9月30日止共五年，因此，第三年应为2018年10月1日起至2019年9月30日止，该期间的租金应按3500元/月计算，但李艳丽在洪晓华提出异议后仍坚持认为应从2019年10月1日租金才按3500元/月计算，故在2018年10月之后仍继续按3200元/月的标准支付租金，亦已构成违约。此外，洪晓华提出李艳丽还存在擅自转租的违约行为问题，虽然李艳丽曾拿着其与案外人张迎春签订的《商铺租赁合同》要求洪晓华签名，且张迎春亦曾在涉案商铺经营，但李艳丽主张其系与张迎春合伙且该餐饮店工商登记的经营者系李艳丽故不存在转租问题。对此，该院认为，李艳丽与案外人张迎春之间是否存在转租关系，在案外人张迎春未参加诉讼的情况下难以查清，而因李艳丽已存在擅自变更经营项目及未按约定足额支付租金的违约行为，故其是否还存在擅自转租的行为对案件处理已无实质影响，故该院对此不再进行审查及认定。洪晓华因认为李艳丽存在违约，于2019年3月12日向李艳丽丈夫聂俊通知解除合同，李艳丽丈夫聂俊已即时收到该通知。因在涉案合同的履行过程中，李艳丽一直是由其丈夫出面与洪晓华沟通协商，故应视为洪晓华已通知李艳丽。因该院已认定李艳丽存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条的规定，洪晓华与李艳丽于2016年9月30日签订的《租赁合同》应认定于2019年3月12日已解除，该院对此予以确认。解除合同后，李艳丽应将其未经洪晓华同意擅自拆除的玻璃门安装恢复并保证水电可正常使用及下水道通畅的情况下将商铺腾退给洪晓华。李艳丽以涉案商铺作为经营场所办理了“武江区天添肠粉店”营业执照，因双方合同已解除，洪晓华主张李艳丽注销“武江区天添肠粉店”或变更该店登记的经营场所的请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于保证金问题，李艳丽向洪晓华支付了9600元保证金，根据合同约定，在李艳丽违约的情况下，洪晓华有权没收保证金。现因李艳丽违约，洪晓华主张其有权没收保证金的请求，有事实和法律依据，该院予以支持。如前所述，按合同约定，第三年即2018年10月1日起至2019年9月30日止期间的租金按3500元/月计算，李艳丽实际按3200元/月的标准向洪晓华支付租金至2019年4月，现洪晓华主张李艳丽支付2018年10月至2019年4月共7个月的租金差额2100元的请求，有事实和法律依据，予以支持。虽然洪晓华已于2019年3月12日通知李艳丽解除合同，该院亦予认定合同于通知到李艳丽时解除，但涉案商铺至今仍由李艳丽上锁控制，故洪晓华主张李艳丽按3500元/月的标准支付2019年5月1日起至实际腾退涉案商铺之日止的商铺占用费的请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于洪晓华主张的滞纳金实为违约金的问题，按约定，租金于每月1日前支付，逾期交纳租金的每日按逾期总额的1%支付滞纳金。对此，该院认为，李艳丽存在逾期支付租金的违约行为，洪晓华主张李艳丽承担违约责任的请求有事实和法律依据，应予以支持，但双方约定的违约金计算标准过高，且洪晓华亦未提供证据证明因李艳丽违约造成的实际损失，故该院予以调整违约金的计算标准为以实际金额按每日万分之六计算。关于物业服务费，洪晓华主张李艳丽支付2019年3月至2019年7月共5个月的物业服务费，对此，李艳丽提供了其于2019年2月24日、2019年3月26日分别各转账283.25元给备注为“芙蓉湾商铺管家-林楠”的微信转账，虽然洪晓华称李艳丽交纳的上述物业服务费未注明是几月份，但在其未提供证据证明2019年3月26日物业服务费非3月份的情况下，该院予以认定李艳丽已支付2019年3月的物业服务费。故李艳丽应按283.25元/月的标准支付2019年4月1日起至实际腾退商铺之日止的物业服务费给洪晓华。至于迟延支付物业服务费的违约金问题，因双方未提供洪晓华与物业服务公司签订的《物业服务合同》，无法确定物业服务费的具体支付时间及约定的违约金计算标准，洪晓华亦未提供证据证明其已实际交纳了该违约金，且在其已通知李艳丽解除合同的情况下，其对及时交纳该费用亦有一定的义务，故洪晓华主张计算该费用，该院不予支持。关于水电费，涉案商铺至今仍由李艳丽控制，李艳丽控制商铺期间产生的水电费应由李艳丽承担，洪晓华就其主张的231.56元电费提供了相应的票据予以证实，该院予以支持；关于水费，洪晓华提供了其交纳2019年2月至4月时段的水费193.66元的票据予以佐证，虽然李艳丽提供了其于2019年2月28日转账193.66元至韶关市自来水有限公司的转账凭证，但从日常经验判断，李艳丽2019年2月28日支付的193.66元水费不可能为2019年2月至4月的水费，故对洪晓华主张的193.66元水费该院予以支持。关于迟延交纳水电费的违约金问题，因该两项费用实际由相关部门收取，洪晓华亦在迟延后向相关部门交纳，现其已按其实际交纳的数额向李艳丽主张，故对其再就该费用向李艳丽主张违约金的请求，该院不予支持。关于李艳丽反诉要求洪晓华赔偿经济损失58200元的请求，首先关于营业损失23000元及食材损失2800元的问题，因系李艳丽存在违约行为导致洪晓华提出解除合同，合同解除后，李艳丽拒不搬离涉案商铺而主张营业损失和食材损失的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。至于李艳丽主张因洪晓华2019年5月10日擅自撬开涉案商铺的锁导致其存放在商铺内的13200元丢失，对此，李艳丽并未提供充分证据证明其确有存放13200元在涉案商铺内，且其在2019年4月12日即因被停水而停止在涉案商铺内经营，亦未在涉案商铺内居住，在洪晓华一再强调如拒不交还商铺将采取措施的情况下，李艳丽仍将13200元现金存放在涉案商铺的可信度低，何况李艳丽对此亦已报警，但尚无结论。故对其主张的现金损失，不予支持。关于李艳丽主张的赔礼道歉问题，洪晓华在涉案商铺张贴《告示》的行为及《告示》内容并未损害李艳丽的人格利益，李艳丽要求洪晓华赔礼道歉，无事实和法律依据，不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、确认洪晓华与李艳丽于2016年9月30日签订的《租赁合同》于2019年3月12日解除，李艳丽应于判决发生法律效力之日起十五日内将韶关市武江区**********韶关碧桂园.太阳城芙蓉湾4街2座1层5号商铺玻璃门安装恢复并保证该商铺水电可正常使用及下水道畅通的情况下将该商铺腾退给洪晓华，并将以上述商铺为经营场所登记的“武江区天添肠粉店”注销或变更该店登记的经营场所；二、李艳丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月至2019年4月的租金差额2100元、2019年5月1日起至实际腾退涉案商铺之日止的商铺占用费（商铺占用费按3500元/月的标准计算）及前述费用的违约金（违约金以实欠金额按日万分之六的标准从欠付之日起计至实际清偿之日止）、2019年4月1日起至实际腾退商铺之日止的物业服务费（物业服务费按283.25元/月的标准计算）、电费231.56元、水费193.66元给洪晓华；三、洪晓华有权没收李艳丽交纳的保证金9600元。四、驳回洪晓华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李艳丽的全部反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李艳丽负担。反诉案件受理费减半收取627.5元，由李艳丽负担。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李艳丽的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并分述如下：一、一审判决认定李艳丽未经洪晓华书面同意变更经营项目（由酒行变更为肠粉店）是否错误。洪晓华与李艳丽于2016年9月30日签订的《租赁合同》约定“乙方（李艳丽）承租该商铺用于经营酒行，未经甲方（洪晓华）书面同意不得变更经营项目。”李艳丽对于其将涉案商铺变更用途为经营餐饮的事实无异议，但认为其与洪晓华沟通过变更经营项目，且当李艳丽以需要办理“武江区天添肠粉店”的营业执照为由要求洪晓华提供涉案商铺的产权证复印件时，洪晓华亦向李艳丽提供了该商铺的产权证复印件，证明李艳丽取得了洪晓华的同意变更经营项目。洪晓华辩称李艳丽并非以办理餐饮营业执照为由要求洪晓华提供产权证复印件，而是以需要开通管道煤气为由。洪晓华还提供了其与李艳丽丈夫聂俊于2018年11月的微信聊天记录（内容为：“希望洪姐你可不可以体谅下，我租你门面，我又没有搞什么违法的事情，我全部都是正常经营，而且我跟你讲，我搞早餐店档口会干干净净，清洁卫生，那你去看一下档口是不是干干净净，有没有油烟，一点都没有吧，这个承诺，我不会不遵守这个承诺的，我租你门面，我给你租金，就现在开始递增租金也行，我希望洪姐能够理解体谅”），证明其不同意变更经营项目。本院认为，洪晓华虽然提供了涉案商铺的产权证复印件给李艳丽，但在洪晓华辩称其提供该产权证复印件的原因是李艳丽以需要开通管道煤气为由的情况下，李艳丽未提供证据证明李艳丽是以需要办理“武江区天添肠粉店”的营业执照为由要求洪晓华提供涉案商铺的产权证复印件，此外，李艳丽于2018年8月底正式经营餐饮，而从李艳丽丈夫在2018年11月仍向洪晓华恳请同意其经营早餐店的微信可推断李艳丽之前并未取得洪晓华同意将涉案商铺变更用途为经营餐饮，再加上合同约定的是“书面同意”，李艳丽未能提供洪晓华书面同意变更经营项目的相关证据，故一审判决认定李艳丽未经洪晓华书面同意变更经营项目（由酒行变更为肠粉店）正确，本院予以认同。二、对于《租赁合同》备注租金“从第三年起”递增的理解问题。李艳丽认为三年为36个月，《租赁合同》约定的租赁期从2016年10月1日起至2021年9月30日止，“从第三年起”应理解为从2019年10月1日起递增租金而不是从2018年10月1日起递增租金。本院认为，《租赁合同》约定的租赁期为2016年10月1日至2021年9月30日，故从2016年10月1日开始至2018年9月30日为租赁期两年期满，从2018年10月1日开始为第三年租赁期开始，2019年9月30日为第三年租赁期结束，2019年10月1日起为第四年租赁期开始，故“从第三年起”递增应从2018年10月1日起递增租金，一审判决对此认定正确，本院予以支持。综上所述，李艳丽的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1255元，由李艳丽负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年一月二十一日书记员  罗稀蕾