陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                                                   （2019）陕0103民初10485号原告（反诉被告）: 杜国强，男，1983年5月20日出生，汉族，陕西国强投资有限公司总经理，住西安市临潼区。委托代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被告（反诉原告）:郭戈，女，1986年9月26日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：刘延升，陕西博纳新律师事务所律师。第三人（反诉被告）：西安安定房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：盖晨亮，系该公司总经理。原告（反诉被告）杜国强与被告（反诉原告）郭戈、第三人(反诉被告)西安安定房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理本案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜国强之委托代理人孙雪梅及被告郭戈之委托代理人刘延升、第三人西安安定房地产营销策划有限公司（以下简称安定房地产公司）之法定代表人盖晨亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜国强向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告郭戈向原告支付剩余房款30万元整，并按照银行同期贷款利息自2019年1月1日起支付原告利息至实际给付之日起，暂计算至2019年6月10日为5800元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年5月31日，原告与第三人安定房地产公司、被告签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：原告将位于西安市XX大道中铁琉森水岸14-1-201房屋，建筑面积176平方米，以240万元出售给被告。该房屋系西安瑞峰置业有限公司通过以房抵付工程款给付原告。原告已经于2018年12月10日通过西安瑞峰置业有限公司为被告办理完成完成房屋合同的签订及更名。被告应支付230万元，但被告仅支付210万元就拒不支付。原告为维护自己合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告郭戈辩称： 2018年5月31日，安定房地产公司代理杜国强与郭戈、安定房地产公司签订《房屋买卖定金合同》。10万元定金给付安定房地产公司业务员盖晨亮。但事后被告发现杜国强不是涉案房产产权人，该房产是西安中铁瑞丰置业有限公司名下商品房，且是在建工程抵押房。致使定金合同无效，被告多次要求返还居间费和定金未果。2018年8月份，杜国强披露，该房产实际所有人是李林俊，承诺自己可以最高210万元的价格办理房产买卖事宜，实际房款以成交价计算。杜国强可以代理李林俊办理购房手续，代收房款。被告思考后，同意购买此房，于2018年8月14日将200万款项一次性支付于杜国强， 2018年11月20日被告和开发商西安中铁瑞丰置业有限公司签订房屋买卖合同并办理过户手续。被告事后发现实际购房款仅为1595779元整，杜国强在没有事实和法律依据的情况下占有原告404221元整购房款，应当依法返还。故请求驳回杜国强的全部诉讼请求。就此提出反诉。反诉原告郭戈向本院提出如下反诉请求：1、请求认定双方签订的房屋买卖定金合同无效；2、判定反诉被告返还反诉原告404221元整；3、反诉二被告连带责任双倍返还反诉原告定金200000元整；4、本、反诉费由反诉被告承担。事实和理由同本诉的答辩意见。反诉被告杜国强辩称：依法驳回反诉人的请求，双方合同已履行完毕，不存在无效。第三人（反诉被告）西安安定房地产营销策划有限公司同意原告诉讼请求，不同意反诉请求。经审理查明，2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：西安安定房地产中介有限公司第一分公司为中介，提供居间服务，乙方购买甲方坐落于西安市灞桥区XX城大道路中铁硫森水岸14-1-201室的房屋，建筑面积176平方米。交易总额为240万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付定金10万元整以确立买卖关系。甲乙双方在签订本合同时，根据乙方购买情况，甲乙双方同意按照全款履行合同约定。甲乙双方签订《西安市存量房买卖合同》后，产权过户之前，乙方须将全部购房款存至房地局指定的银行资金监管账户。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经甲乙双方协商，交易税费由乙方承担。甲乙双方约定在2018年8月1日前至西安市二手房交易中心过户。甲方保证上述房产权属清晰且无纠纷。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同和其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，按照本合同第八条赔偿并追究违约方相关责任。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可根据本条款追究违反承诺方的法律责任。若甲方提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致和乙方不能成交，甲方将定金退还乙方，甲方应支付定金双倍金额的违约金给乙方，同时乙方应把违约金的一半给丙方作为服务佣金，并赔偿乙方实际发生的费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。若乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致和甲方不能成交。乙方定金不退，作为违约金，同时甲方将所得违约金的一半给丙方作为服务佣金。合同自动解除，合同解除后乙方需配合甲方办理注销网上签约等手续。居间服务费由乙方全部承担，乙方向丙方支付居间服务费72000元，乙方再次确认所付居间服务费72000元是乙方自愿代替甲方支付。甲乙须在签署《买卖定金合同》等证明关系成立的合同当日向丙方支付居间服务费。其他约定：1、乙方承诺出购房合同当天付总房款的60%即150万元，网签合同当日付齐所剩尾款。2、乙方承诺2018年5月31日付给居间方居间服务费三分之一，所剩三分之二购房合同当日付清。3、产证面积176平方米，含赠送面积花园，负一楼。甲方签字杜国强（安定地产代），乙方签字郭戈（张淑珍代母亲），丙方西安安定房地产中介有限公司第一分公司盖章，经办人杨某某签字。对此，原告认可安定地产的签字，被告认可其母亲的签字。同一日，杜国强（安定地产代）出具定金收据：今收到购买人郭戈交付的购买位于陕西省西安市灞桥区XX大道路XX小区XX幢XX单元XX房XX房定金10万元整。其上盖有西安安定房地产中介有限公司第一分公司公章。同一日，西安安定房地产中介有限公司第一分公司出具房屋中介专用收据，收到郭戈中介费24000元，收款事由：中铁硫森水岸14-1-201中介费，欠48000元。收款人杨某某。收据顶端手写：郭戈下欠中介费38000元，盖晨亮2018年8月24日。2018年9月20日，郭戈委托其母张淑珍向杜国强转账2次各100万元，均备注：购中铁硫森房款。又查明，2018年11月20日，西安中铁瑞丰置业有限公司与郭戈签订《商品房买卖合同》（编号X18166562），该商品房已办理房屋所有权初始登记，登记号：陕（2018）西安市不动产权第1102942号，房屋登记机关为西安市住房保障和房屋管理局。该商品房总层数7层，该商品房为14幢1单元2层10201号。建筑面积176.96平方米，该房屋系在建工程抵押，抵押权人西安中铁瑞丰置业有限公司，抵押登记日2015年7月3日，债务履行期限2018年7月2日，该房屋未出租。房屋单价9017.74元，总价款1595779元。买受人应在2018年9月20日前支付该房屋全部价款。出卖人应在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。庭审中，原被告均认可郭戈已实际占有使用涉案房屋。原告提交的西安市住房保障和房屋管理局查询单显示，X18166562号合同在2018年10月15日办理备案。2019年3月8日，西安中铁瑞丰置业有限公司给郭戈出具购房发票，金额1595779元。2019年5月23日，西安市不动产登记局颁发陕（2019）西安市不动产权第0171509号不动产权证书，权利人郭戈，坐落西安市灞桥区XX大道XX号XX幢XX室，房屋面积176.96平方米。所在层2层。另查明，审理中被告主张原告不是涉案房屋的所有权人，提交2018年5月31日原告出具承诺一份：“我杜国强代表李俊林办理郭戈购买中铁琉森水岸14-1-10201转让手续，房款由我代收，一切纠纷均由我承担。”对此，原告认可真实性，主张其给中铁涉案房屋施工，中铁抵给原告四套房，签署该定金协议时原告持有五方协议，被告在认可原告的所有权人身份后将房款给付原告。对此第三人予以认可，被告不予认可，原告未能提交该五方协议予以证明。原告也未提交其为该房屋所有权人的其他证据。关于购房款，被告认可其未直接向中铁公司交付购房款，通过原告给中铁公司交付房款。原告主张中铁与被告的房屋买卖合同签订为159万余元系合理避税，实际为240万元。被告不认可。以上事实，有庭审笔录、《房屋买卖定金合同》、《商品房买卖合同》、收款收据等证据存卷佐证。本院认为：本案焦点为原、被告签署的《房屋买卖定金合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告主张该合同无效本院不予支持，对已经履行的部分不能按照主张合同无效的方式来处理。被告也未提交依法对该合同行使撤销权的相关证据，结合被告在反诉状中的陈述“2018年8月份,杜国强承诺自己可以最高210万元的价格办理房产买卖事宜,实际房款以成交价计算。反诉原告思考后,同意购买此房,于2018年8月14日反诉原告将200万款项一次性支付于杜国强”可认定为其自认同意以210万元的价格购买涉案房屋，现被告已经实际取得涉案房屋，可以视为被告对购房款210万元并无异议，故被告主张要求返还购房款404221元及定金20万元的诉讼请求依法不予支持。审理中原告未提交该涉案房屋为其所有的相关证据，本案原、被告也均未提交郭戈与中铁公司买卖合同的具体履行情况，无从判断在该合同中是否支付对价款，也无法判断原、被告所签订的《房屋买卖定金合同》是否能够得以实际履行完毕，现案涉房屋已经实际过户，但其系履行上述哪个合同的结果基于现有证据无法判断。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故此对原告主张被告支付剩余房款30万元的诉讼请求本院亦不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告杜国强的全部诉讼请求；二、驳回被告郭戈的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5887 元（原告已预交），由原告杜国强负担。反诉受理费 4921元（被告已预交），由被告郭戈负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长   刘   磊 审  判 员    崔   春            人民陪审员   邓 小 玲                           二○二○年一月十四日  书  记  员      李刘玉