河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀执复698号 复议申请人（申请执行人）：陈江**，男，1983年9月16日出生，汉族，住河北省临漳县。 委托诉讼代理人：刘新维，河北仙龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘牧天，河北仙龙律师事务所律师。 被执行人：河北天轩房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区东环南大街**。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 复议申请人陈江**对邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）(2019)冀04执异155号裁定不服，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 邯郸中院在执行陈江**与河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）民间借贷纠纷一案中，对被执行人天轩公司名下位于河北省邯郸市临漳县房产进行拍卖，天轩公司向邯郸中院提出书面异议，请求撤销该院（2018）冀04执326号执行裁定，并立即停止对案涉24套房产的评估拍卖。事实与理由：一、邯郸中院查封并采取评估、拍卖执行措施的“天轩湖畔”小区24套房产，在法院采取查封措施前，天轩公司已经合法对外出售于案外第三人，天轩公司对24套查封房产已不再享有产权，查封房产已非天轩公司项下资产，法院对于非天轩公司所有的资产采取评估、拍卖执行措施，显然与法不符，理应撤销裁定并停止执行行为。法院在2017年查封24套房屋时，房屋现状仅为主体封顶的框架形式，尚未完成门窗等装修工程，根本不具备交付和居住条件，属于在建工程，由于当时天轩公司资金断裂导致工程停工而无法完成项目后续工程的施工，后在政府帮扶小组的协调、帮助下，由业主出资将部分工程完成，并使得房产具备了现在的交付和居住条件，因此法院查封的房产并非天轩公司独立出资完成，而系业主共同出资完成，应属于天轩公司和业主的共同财产，法院不应对房产采取评估、拍卖。二、天轩公司项下“天轩湖畔”项目一期仍在施工过程中，项目并未竣工验收，属于在建工程，法院查封的24套房产属于在建工程的一部分，现将其按商品房单独进行拍卖是错误的，并违反法律规定。法院如按当时阶段对查封房产进行评估、拍卖，必将导致评估价值远低于完工后的实际价值，更会因评估、拍卖而使得项目工程再次陷入停工状态，从而引起大规模购房业主的集体信访事件。现天轩公司并非破产企业，在政府帮扶小组、业主代表、开发企业共同与施工单位就后期施工问题达成解决方案的情况下，法院不宜仅为实现陈江**个人利益而对房产采取评估、拍卖执行措施，从而罔顾全体购房业主的集体利益和社会稳定，以免因执行措施而导致广大购房业主的整体利益受损和政府帮扶成果付诸东流。三、法院执行拍卖的24套房产，是天轩公司已在临漳县，依据《城市商品房预售管理办法》关于“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”的规定，预售商品房所得资金仅可用于所属项目的工程建设，在工程尚未竣工验收前不得用于本工程建设外的任何其他事项。法院对该24套预售商品房不得以拍卖的形式将所得款项用于清偿对陈江**个人的债务，即使拍卖，也应将拍卖所得款项交付于“天轩湖畔”项目工程监管账户，并由天轩公司专款专用于该工程的后期建设。另外，法院对24套房产的评估程序也存在严重错误，评估人员在对房产进行现场观测时，并未进入房屋内部进行实际考察、拍照，而仅仅在小区楼体外围进行拍照。综上，请求依法撤销邯郸中院（2018）冀04执326号执行裁定书，并立即停止对案涉24套房产的评估、拍卖等执行行为。 邯郸市中院查明，陈江**与天轩公司民间借贷纠纷一案，河北省临漳县人民法院（以下简称临漳县法院）于2017年3月3日作出（2017）冀0423民初198号民事裁定，对天轩公司名下位于临漳县，11号楼2单元201室，11号楼3单元102室、202室、402室、502室、602室，14号楼1单元701室、702室，14号楼2单元501室，15号楼1单元301室、302室、401室、402室、602室、702室、802室、902室，15号楼2单元902室，15号楼3单元301室、502室、601室、701室、702室、802室、902室共计28套房产进行了查封。2017年8月24日，临漳县法院作出（2017）冀0423民初198号民事判决，判决的主要内容是天轩公司于判决生效后十日内给付陈江**借款本金319.87余万元及利息。判决生效后，经陈江**申请，临漳县法院于2017年10月10日立案执行。在执行中临漳县法院对上述28套房产中的4套房产（15号楼3单元702室、802室、11号楼3单元502室、602室）解除查封，对其余被查封的24套房产依法委托河北金石房地产评估有限公司进行评估。2018年2月28日，河北金石房地产评估有限公司出具房地产估价报告，记载估价对象实物状况为：估价对象位于临漳县，房屋结构为钢混，该小区尚未完工，估价对象所在楼主体已封顶，外墙刷涂料、塑钢窗，房屋生活基础设施通上下水、电、讯、暖气、燃气，至价值时点均未开通。2018年3月6日，该院将案涉房产的评估报告分别送达双方当事人。2018年5月11日，邯郸中院作出（2018）冀04执监134号执行裁定，裁定临漳县法院（2017）冀0423民初198号民事判决书执行一案，由该院提级执行，并于2018年5月24日立案执行。立案后，该院依法责令被执行人履行义务，但被执行人未履行义务。经申请执行人陈江**申请，该院于2018年8月7日作出（2018）冀04执326号执行裁定，裁定对被执行人天轩公司名下已查封并评估的24套房产进行拍卖，并于同月20日对此拍卖进行公告。2018年9月29日10时至2018年9月30日10时，该院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述被查封的24套房产，其中有5套房产拍卖成交，被四名买受人竞得。后该院对拍卖成交的5套房产分别作出网络司法拍卖成交确认书和执行裁定书，裁定5套相应房产的所有权归买受人所有，买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。并分别向买受人送达上述成交确认书和执行裁定书。之后，对于上述5套拍卖成交的房产，该院多次向临漳县住房和城乡规划建设局（以下简称临漳住建局）送达协助执行通知书，要求该局协助将上述5套拍卖成交的房产分别过户至相应的竞买人名下。临漳住建局多次向本院回复《审查建议》，主要载明：临漳县“天轩湖畔”小区已办理商品房预售许可证，但该小区目前未办理工程竣工验收手续，该房产暂时不具备初始登记条件，该局目前无法协助法院办理该房产过户登记的有关手续，待该房产具备初始登记条件后，将积极协助办理有关手续等内容。2019年2月15日，该院作出（2018）冀04执326号罚款决定书，认为临漳住建局拒绝协助理由不成立，经多次沟通协商，仍坚决拒绝协助办理拍卖被执行人预售商品房的备案登记，该局行为已构成拒绝协助执行，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，决定对临漳住建局罚款100万元。临漳住建局不服，提出复议。2019年6月13日，河北省高级人民法院作出（2019）冀执复238号复议决定书，撤销本院（2018）冀04执326号罚款决定书。另查明，天轩公司于2015年10月9日取得天轩湖畔一期部分楼盘的《商品房预售许可证》，其中包括天轩湖畔小区11号楼、14号楼和15号楼，证号为（2015）临房预售字第003号。 邯郸市中院认为，关于天轩公司所提第一项异议理由，经查，案涉24套房产目前登记在天轩公司名下，如果天轩公司认为已将上述房产出售给其他案外人，或案涉房产在天轩公司资金断裂后由业主出资将部分工程完成，案涉房产应属于天轩公司和业主的共同财产，则应由其他案外人对执行标的主张权利并提出异议，而非由天轩公司主张，故该项异议理由不能成立。关于天轩公司所提第二项异议理由，经查，临漳住建局出具的复函载明案涉房产所在的天轩湖畔小区目前尚未办理工程竣工验收手续，证明包括24套案涉房产在内的天轩湖畔小区系在建工程，因案涉房产系该在建工程中不可分割的一部分，不是独立存在或可分割单独销售的房屋，结合本案具体情况综合考虑，本案中将案涉房产按照商品房单独进行拍卖不当，系对拍卖财产的现状认定错误，故天轩公司所提该项异议理由成立，该院予以采信。关于天轩公司所提第三项异议理由，经查，商品房预售资金，是指开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，由购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。为确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，保障购房者的利益不受侵害，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。本案中，该院对案涉房产的拍卖，是基于被执行人不履行生效法律文书确定的义务而在强制执行过程中启动的司法拍卖行为，与开发商预售商品房的行为和性质均不相同，故天轩公司所提该项理由不能成立。 综上，天轩公司提出该公司项下“天轩湖畔”项目一期仍在施工过程中，项目并未竣工验收，属于在建工程，案涉24套房产属于在建工程的一部分，法院将该24套房产按商品房单独进行拍卖错误的异议理由成立，对天轩公司主张撤销本院（2018）冀04执326号执行裁定的请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定撤销（2018）冀04执326号执行裁定。 陈江**向本院申请复议，请求依法撤销邯郸中院（2019）冀04执异155号执行裁定书，维持邯郸中院（2018）冀04执326号执行裁定。 主要事实与理由：一、案涉房产所在的天轩湖畔小区早在2015年10月9日就已经取得《商品房预售许可证》，申请人在2017年3月3日查封时案涉房产除零星工程外，基本具备了交房条件。是否办理竣工验收与案涉房产能否单独处置没有必然联系，在邯郸中院执行过程中，其他案外人也对案涉房产提出了执行异议，异议的主要理由为案涉房产系其出资购买，最终因证据不足而未能胜诉，但邯郸中院确认了房屋买卖合同合法有效。后案外人向河北省高级人民法院上诉，河北省高级人民法院维持了原判决，既然两级法院都认为房屋买卖合同合法有效，说明案涉房产是可以单独出售的。同一房产既然能够单独出售，也必然可以单独评估、拍卖。邯郸中院认定案涉房产系该在建工程中不可分割的一部分，不是独立存在或可分割单独销售的房屋，明显错误。 二、对案涉房产进行评估、拍卖完全符合法律规定。案涉房产系天轩公司的财产，天轩公司拒不履行给付义务，人民法院对该房产进行评估、拍卖属正常的执行程序。案涉房产所在的天轩湖畔小区虽没有办理竣工验收，但并不影响对查封的房产进行现状处置，依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》（法[2012]151号）第二条：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。上述规定明确了对此类房产的处置程序，并且河北省高级人民法院2019年6月13日作出的（2019）冀执复238号复议决定书肯定了可以“现状处置”，邯郸中院应进行现状处置，而不是撤销原执行裁定对该房产不予执行。 三、《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该条规定了业主的建筑物区分所有权。如上所述，该小区房产并非在建工程，是已经完工而故意不提交竣工报告的房产，已经具备了完整的建筑物区分的专有建筑的完整形态；法院裁定所称，天轩公司24套房产是小区工程中不可分割的一部分，违背了我国《物权法》规定的建筑区分所有权的规定。该条规定说明，专有部分系区分所有建筑物成立的基础，其意指构造上能够明确区分，具有排他性且独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分，比如可以独立使用的权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）来表示，具备经济上与法律上的独立意义，可单独作为区分所有权的客体。该小区有完善的物业管理和配套的生活设施，并且向业主交房，有部分业主已经装修居住。 四、邯郸中院（2019）冀04执异155号执行裁定书与河北省高级人民法院执行异议之诉（2019）冀民终878号判决书相违背，河北省高级人民法院的判决驳回了案外人的停止拍卖执行的诉讼请求，应当恢复执行拍卖，是终审判决，邯郸中院作为下级法院应无条件执行。 五、邯郸中院（2019）冀04执异155号执行裁定书系“结合本案具体情况综合考虑”作出的，本案的具体情况是什么？撤销原执行裁定援引的法律依据又是什么？该裁定对此均未进行明确表述。 本院对邯郸中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为邯郸中院对案涉24套房产进行评估、拍卖是否符合法律规定，以及天轩公司的异议主张是否成立。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定，当事人、利害关系人提出异议，请求撤销拍卖符合下列情形之一的，人民法院应予支持：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通损害当事人或者其他竞买人利益的；二是买受人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对于不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，一、关于天轩公司异议称涉案房产已对外出售他人的问题。天轩公司系本案被执行人，其名下涉案房产系其责任财产，人民法院依据生效判决依法加以强制执行符合法律规定。如天轩公司所称属实，则应由涉案房产买受人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人异议，而天轩公司代为提出，主体不适格。二、关于天轩公司异议称涉案房产系该公司与涉案房产业主共同出资建设，涉案房产为天轩公司与涉案房产业主共有财产的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结”。故即使天轩公司所称属实，其所异议的主张亦不符合上述法律规定，不能成立。三、关于天轩公司异议称人民法院不能部分执行涉案房产所在小区房产的问题。作为本案被执行人，邯郸中院依据执行需要拍卖天轩公司名下24套涉案房产未违反法律规定，天轩公司的异议主张没有法律依据，不能成立。四、关于天轩公司异议称邯郸中院拍卖涉案房产违反《城市商品房预售管理办法》关于“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”的规定，预售商品房所得资金仅可用于所属项目的工程建设，在工程尚未竣工验收前不得用于本工程建设外的任何其他事项的问题。《城市商品房预售管理办法》调整的是城市房地产管理部门与房地产开发公司及购房人之间的法律关系，人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》进行强制执行程序不受此规定约束，天轩公司的主张没有法律依据，不影响人民法院在强制执行中对涉案房产进行现状处置。 综上所述，天轩公司的异议请求理据不足，应予驳回；陈江**的复议主张于法有据，应予以支持。邯郸中院（2019）冀04执异155号裁定结果错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销河北省邯郸市中级人民法院（2019）冀04执异155号执行裁定； 二、驳回河北天轩房地产开发有限公司的异议请求。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王荣菊 审 判 员 刘立斌 审 判 员 解占林 二〇二〇年一月八日 法官助理 刘奂军 书 记 员 周东琦