贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13763号 原告：聂卫祥，男，1979年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：翟宏萍，女，1980年10月30日出生，彝族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：翟俊长（特别授权代理），系翟宏萍之父。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理）贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205200310883797。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理）贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205200310883797。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告聂卫祥、翟宏萍与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人翟俊长、被告碧阳置业公司委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂卫祥、翟宏萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还已收取的三通费3,285.00元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月27日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款383,084.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月26日起计算至2018年11月20日暂计33,098.45元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:2013年8月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应的购房款。2013年8月27日签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费用3285.00元（即水电开户费265.00元、供电局一户一表开户费520.00元、燃气公司天然气一户一表开户费2500.00元）。被告应在2015年6月30日后360日告知原告申请登记，2018年11月16日才告知原告，一共逾期385天，但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起360日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，申请人特要求增加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据法律规定，特向人民法院提起诉讼。 被告碧阳置业公司辩称：一、关于三通费问题,原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用,该建设费用,被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定,水、电、气及闭路设施是敷设至户,并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交。因此,所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取,且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利,被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制,对于该请求已超过诉讼时效应予驳回。二、关于逾期办证,聂卫祥、陈海彬、杜义居住的7-12、21-26号楼,在具备办证条件后,2017年年底我市二证合一开始恢复办证后,答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月26日在毕节日报上登载办证通知,以及发送短信、律师函等方式进行通知,已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。该三原告自其起诉从法院立案之日起倒推至三年前当日,计算至2018年1月15日止。聂卫祥在通知后才于2018年8月22日前来开具发票,但直到9月3日才完税，9月30日才向答辩人出具委托书。上述原告的办证延迟具有原告等本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书所致,应由其承担答辩人通知之后的责任。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的,则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此,答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定,应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人,出具委托办证的委托书,答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系,答辩人已完成资料提交义务,取得办证条件,原告等应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成,原告等未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，原告主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对原告主张逾期办证违约金以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实： 2013年8月27日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第24幢1单元22层1号房；总价款383084.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年8月27日，被告向原告代收闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元及交易费，共计4524.00元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4524.00元的收据，但该收据盖章注明被告已退交易费及多收的闭路电视开户费265.00元。2015年6月30日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2016年10月24日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年1月15日在原告所住的第24幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年8月22日被告向原告出具购房发票。被告于2018年11月20日办理了涉案房屋不动产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2016年6月26日起承担逾期办证违约责任。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月23日起的违约金请求权未超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年6月30日向原告交付案涉房屋，并于2018年8月22日向原告出具购房发票。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2015年6月30日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2015年6月30日后的360日内即2016年6月25日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年6月25日前办理，被告应承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，且被告于2018年8月22日才向原告出具购房发票，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月15日。因此，逾期办证违约金应以原告已付购房款383,084.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月24日起计算至2018年1月14日,共计17,200.47元（383,084.00元×0.0001×449天）。 关于焦点三的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的电开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请求上述费用的利息请求，原告于2019年10月23日提起诉讼催告被告返还，故被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告承担从起诉之日至上述费用返还完毕之日止的利息。 综上所述依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告聂卫祥、翟宏萍电开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元，并向原告聂卫祥、翟宏萍支付利息（利息以3,020.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年10月23日起计算至该费用返还完毕之日止）; 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告聂卫祥、翟宏萍支付逾期办证违约金17,200.47元； 三、驳回原告聂卫祥、翟宏萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费314.00元，由原告聂卫祥、翟宏萍负担141.91元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担172.09元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年一月二十日 书记员  石 涛