山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终8350号上诉人（原审原告）：山东同瑞达商业运营管理有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处。法定代表人：舒海瑞，经理。委托诉讼代理人：彭庆青，山东启蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎春，山东启蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖振,男,1979年12月13日出生,汉族,个体经营，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人:胡金涛,山东国曜(临沂)律师事务所律师。上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司（以下简称同瑞达公司）因与被上诉人肖振租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同瑞达公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定严重背离事实，适用法律错误。双方签订租赁合同后，上诉人便将房屋交付给被上诉人占有、使用并用于经营，合同合法有效，双方应全面适当履行。被上诉人主张在撤场时财产冲顶租金及补缴现金全部结清且无单据，该主张不能成立。夏爱娥基于内部食堂注册之用，并无实际经营，且涉及房号为A号楼122室，与被上诉人承租的区域不能等同，原审未仔细审查而笼统判定，与客观事实不符。双方并未在租期内就解除合同达成合意，被上诉人未按约定交纳租金，也未向上诉人交还房屋，继而提出解除合同的抗辩，不能支持。二、原审判决对于上诉人主张的保全费、保全责任险保单费均不予处置明显不当。肖振辩称，一审认定事实、适用法律正确，应驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。同瑞达公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金742241元，并赔偿利息、违约金等损失；2、判令被告支付原告物业费42308元。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年，同瑞达公司作为甲方，肖振作为乙方，双方签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于临沂市兰山区××路××街××号××商铺××商铺××商铺××商铺××层××号××商铺××层,合计租赁面积652.91平方米，合同期限五年，计租期第一年租金合计为428962元，租金交付方式年付,交付后享受免租半年优惠使用一年6个月,交付时间为2014.7.30日前，以后租金交付方式以此类推，如甲方交房时间发生改变,则租期及租金交付时间相应顺延；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用，被告对商铺进行装修并购置设备用于临沂小尾羊火锅酒店经营。2016年6月3日，原被告双方重新就涉案商铺签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016.01.30至2019.07.29，免租期3个月；计租期第一年租金合计为428962元,时间2016.1.30-2017.4.29，第二年租金合计为463279元,时间2017.4.30-2018.4.29，第三年租金合计为463279元,时间2018.4.30-2019.4.29，第四年租金合计为125085元,时间2019.4.30-2019.7.29；第一年租金交付方式为一次性交付,交付时间为2016.1.30至2016.7.5号前，以后租金交付方式为一年一交,第二年租金交付时间为2016.12.30号前,第三年租金交付时间为2017.12.30号前,第四年租金交付时间为2018.12.30号前。2017年4月，被告肖振因不再从事酒店经营，将中央空调等酒店设备遗留在承租商铺后离场；2017年6月16日，原告公司股东夏爱娥在肖振承租地点登记成立临沂市兰山区温爱餐厅。后原告于2019年3月25日诉本院，要求被告支付2016年1月31日-2017年4月29日的租金428962元和2017年4月29日-2018年4月29日年度的租金共计742241元及利息、违约金，并支付物业费42308元。一审法院认为，本案的争议焦点，是双方是否提前协议解除赁合同的争议。被告肖振主张其2017年4月撤场时已与原告达成口头协议，以酒店设备折抵了原告租金损失，双方协议提前解除了本案租赁合同，已向法庭提供了相应证据予以证实，原告虽否认有协议提前解除合同，但未对被告举证提出实质反驳，且经法庭向原告关联企业的瑞联房地产开发有限公司实际控制人李晓东调查落实，李晓东亦认可被告肖振离场前有和其沟通过提前解除合同事宜，据此，本案双方虽未签署书面的解除合同协议，但结合作为原告股东的李晓东之妻夏爱娥随后在涉案商铺开立温爱餐厅的事实，能够认定原被告双方确已实际提前解除合同，被告肖振关于以酒店设备折抵赔偿原告租金损失的事实主张亦现实可信。综上所述，原告主张被告肖振拖欠其租金、物业费的诉讼主张，没有合法事实依据，依法不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：驳回原告山东同瑞达商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5823元（已减半），由原告山东同瑞达商业运营管理有限公司负担。二审中，上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司提交（2019）鲁13民终2957号民事判决书，该判决已生效，拟证明与被上诉人同期租赁的杨琪涉及租赁合同的相关认定，以便对本案事实认定及法律适用提供作证。被上诉人肖振的质证意见为：真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本判决书认定的事实和当事人提交的相关证据与本案均不同，不能以此判决书为依据认定本案与该判决书的事实是相同的，从而得出该判决与本案是同一事实和法律关系。被上诉人肖振提交下列证据：一、被上诉人肖振手机朋友圈截图两张，拟证实：2017年7月21日，涉案商铺被上诉人股东之一夏爱娥使用进行经营温州海鲜港餐厅（工商登记为：临沂市兰山区温爱餐厅）并开业的事实。二、58同城网站截图三份及网页源代码截图一张，拟证实：2017年9月25日，上诉人股东之一夏爱娥的丈夫李晓东在58同城网站上使用151××××****手机号注册并发布转让630平方温州海鲜港餐厅（临沂市兰山区温爱餐厅）的事实。因此夏爱娥只是使用Ａ122进行工商注册，其实际使用了被上诉人合同中的全部涉案商铺进行经营，而且没有租赁合同或产权证明也无法进行工商注册。三、3Ｆａｎｇ.ｃｏｍ网站山东临沂瑞联温州街项目转让网页截图两张，拟证实：李晓东（实名）在该网站上发布山东临沂瑞联温州街项目转让使用手的机号为151××××****，与2017年9月25日在58同城网站上发布转让630平方温州海鲜港餐厅（临沂市兰山区温爱餐厅）注册并使用的手机号一致。四、国家市场监督管理总局官方网站，国家企业信用信息公示系统，企业信用信息公示报告一份，拟证实：涉案商铺的Ａ119号，上诉人在其股东夏爱娥不再经营饭店后又租给他人，该商铺于2018年8月30日被临沂拍淘电子科技有限公司注册并使用，如果没有租赁合同，该公司无法在此登记注册工商信息。上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司的质证意见为：对证据一真实性关联性及被上诉人证明的问题有异议，被上诉人此前承租的区域与该截图所示的餐厅并非同一处所，被上诉人以该照片证实该餐厅为其承租的区域明显与事实不符。证据二、三的质证意见同证据一。对证据四真实性无异议，本案中上诉人主张的租赁费用仅截止2018年4月份，对于2018年4月份以后所谓的费用没有主张。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人肖振主张其于2017年4月撤场时与被上诉人关联公司瑞联房地产开发有限公司实际控制人李晓东进行了协商，原审法院调查李晓东时其虽对肖振主张的事实不予认可，但认可肖振曾与其协商，结合李晓东之妻夏爱娥于2017年6月以肖振承租的A号楼122室注册并经营临沂市兰山区温爱餐厅的事实，以及二审期间肖振提交的2017年7月温州海鲜港餐厅开业照片、2017年9月瑞联温州海鲜港餐厅转让信息载明“里面中央空调冰箱桌椅厨房用具应有尽有、630m2”等证据，上诉人未提供证据证明“中央空调冰箱桌椅厨房用具”系上诉人出资购买或被上诉人撤场后他人出资购买，亦未举证证明瑞联温州海鲜港餐厅630m2并非被上诉人原经营场所，故原审法院认定双方确已实际解除合同、被上诉人以酒店设备折抵上诉人租金损失正确。综上所述，上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11646元，由上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二〇年一月十日书记员  张 薇