西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初11496号原告：刘某某，男，1966年7月5日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：闫玉新，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：天地源股份有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：袁旺家，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟，北京市普华（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涵，北京市普华（西安）律师事务所实习律师。原告刘某某诉被告天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人闫玉新、王天、被告天地源公司的委托诉讼代理人曹娟、张涵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称，2005年8月26日，原告刘某某与天地源股份有限公司西安市分公司（系被告天地源公司的分公司，现已注销、以下简称天地源西安分公司）签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》（以下简称《租购合同》）及《补充协议》。上述合同及协议，经人民法院多次审理确认，合同有效并应继续履行。《租购合同》、《补充协议》主要约定：一、乙方（刘某某）租赁甲方（天地源公司）名下高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室，租赁期限自2005年8月28日至2007年12月27日止，其中2005年8月28日至2005年11月27日（叁个月）为乙方二次装修时间，甲方同意此期间免收租金；二、在本合同租购期内，乙方有权购买该房屋，并在本合同租购期届满前三个月（即2007年12月31日之前）向甲方提出购买要求，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》。购买价格按本合同签订时的销售价格体系即6160元/平方米执行。在《商品房买卖合同》签订之前乙方已实际缴纳的租金（不包括物业服务费及其他费用）无息充作首期购房款。2007年3月8日，刘某某向天地源公司寄送了《关于购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室的函》，要求购买涉案房屋。经多次磋商，就购买涉案房屋的主要条款达成一致意见，形成了商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同关系经西安市中级人民法院（2009）西民一终字1065号《民事判决书》审理确认，且天地源公司在陕西省高级人员法院审理的（2009）陕民申字第263号案件中自认，双方商品房买卖合同不仅已成立、生效且已经开始履行。然而，在履行过程中，刘某某多次要求天地源公司配合办理涉案房屋房产证，天地源公司却仅向刘某某交付了涉案房屋，一直拒绝办理相关产证。故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理高新国际商务中心数码大厦五层3、4、5号房屋的房产证；2、诉讼费由被告承担。被告天地源公司辩称，刘某某提交的2009年4月27（28）日的商品房买卖合同文本系未成立、未生效的文本，经生效判决（2009）西民一终字第1065号民事判决认定；天地源公司与刘某某虽多次协商但均未果，双方未能达成任何有效的买卖合约。会议纪要是双方协商谈判的过程，且最终协商未果，双方并未签订任何合法、有效的买卖合同；生效民事判决书已经认定，该会议纪要不能作为认定双方达成一致意见的依据。天地源公司已向刘某某送达《敦促函》、通知其解除《租购合同》并终止双方一切法律关系。故应驳回刘某某的全部诉讼请求。经审理查明，2004年6月15日，天地源西安分公司向刘某某出具《承诺书》1份，内容载明：天地源西安分公司将刘某某租赁高新国际商务中心数码大厦20506、20507、20508单位，双方自签订商品房租赁合同之日起3年内（2004年7月15日至2007年7月14日），若刘某某欲购买上述租赁单位，天地源西安分公司承诺刘某某可享受租赁合同签订时本项目执行的销售价格表及付款方式。另因刘某某对数码大厦20503、20504、20505单位存有购买或租赁意向，天地源西安分公司承诺于2004年11月30日前为刘某某保留上述单位，保留期内，甲方不得对上述单位另行租售，期间，刘某某享有对上述单位的购买权或租赁权，并可享受双方已签署的《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》同等的优惠价格及付款方式。2005年8月26日，原告刘某某（承租方、乙方）与被告天地源西安分公司（出租方、甲方）签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》（以下简称《租购合同》），约定租购房屋位于上述大厦5层3、4、5室。合同第二条约定，自2005年8月28日至2007年12月27日止共计28个月为租购期间；其中2005年8月28日至2005年11月27日（叁个月）为乙方二次装修时间，甲方同意此期间免收租金；乙方应于本合同第六条约定的租购期限届满前叁个月，最迟不超过2007年12月31日（租购期限届满之日）向甲方提出购买要求。合同第六条约定，本合同租购期限内，乙方有权购买该房屋，并在本合同租购期限届满前叁个月（即2007年12月31日之前）向甲方提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按本合同签订时的销售价格体系即6160元/平方米执行。在《商品房买卖合同》签订之前乙方已实际加纳的租金无息充作首期购房款，乙方向甲方退还收据，换取房款发票；若乙方在2007年12月31日前未提出书面购买要求并与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方给予乙方三个月宽展期，但宽展期届满前，乙方仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方不愿意购买该租购房屋，甲方有权将该租购房屋出售给第三人。该合同附件二载明租金缴纳明细表。同日，双方签订《补充协议》，约定将乙方已缴纳租金总额（6、7、8、3、4、5号）转为前期或全部购房款，乙方可分期购买（按6、7、8、3、4、5号的顺序），未购买部分按原合同约定标准继续缴纳房租。2007年3月8日，原告刘某某向天地源西安分公司邮寄《关于要求购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室的函》，载明：本人要求购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室，购买价格为6160元/平方米，付款方式为银行按揭。被告其后收到上述函件。2007年，原告刘某某将天地源西安分公司诉至本院，要求确认双方签订的《租购合同》及《补充协议》有效，天地源西安分公司继续履行合同，确认刘某某在《商品房买卖合同》签订之前实际所交租金无息充作首期购房款；天地源公司支付违约金300000元；天地源西安分公司立即运行高新国际商务中心数码大厦35层四国同声翻译国际会议室等。本院于2007年10月22日作出（2007）雁民初字第1402号民事判决书，查明：天地源公司依《租购合同》向刘某某交付了房屋使用，刘某某于2005年8月31日交纳了2005年11月28日至12月27日1个月的租金38285元，并交纳了相当于1个月的租金的保证金38285元。之后，双方因履行合同发生矛盾，自2005年12月27日开始，刘某某未向天地源西安分公司交纳租金，天地源西安分公司以刘某某拖欠租金为由将其诉至本院，要求解除租购合同，判令刘某某支付所欠租金及违约金。2007年4月17日，西安市中级人民法院作出（2007）西民一终字278号判决书判决驳回了天地源西安分公司要求解除该租购合同的请求。2007年3月8日，刘某某向天地源西安分公司提出了购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室的函。据此认为刘某某在合同约定的租购期限内向天地源西安分公司提出购买要求，符合合同约定，天地源西安分公司应依约与刘某某另行签订《商品房买卖合同》，并将刘某某已缴纳租金无息充作首期购房款。故判决刘某某与天地源西安分公司签订的《租购合同》及《补充协议》合法有效，应继续履行，天地源西安分公司应将刘某某实际缴纳的租金无息充作购房款等。该判决已经生效。2008年，刘某某将天地源西安分公司诉至本院，以该公司拒绝与其签订商品房买卖合同为由，要求确认高新国际中心数码大厦五层3号房屋归原告所有。天地源西安分公司提起反诉，认为双方虽未签订商品房买卖合同，但双方之间的商品房买卖关系已经成立，要求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房屋，该合同合法有效，要求刘某某支付下欠房款2537117.5元。本院于2009年7月7日作出（2008）雁民初字第3080号民事判决书，查明在此案庭审结束后，刘某某以双方已签订了买卖合同为由撤回起诉，本院依法予以准许，天地源西安分公司称双方目前在继续协商签订买卖合同属实，但对相关付款问题存在争议，仍需进一步明确。本院认为双方应本着诚信原则，尽快签订商品房买卖合同，驳回了天地源西安分公司的反诉请求。其后天地源西安公司提起上诉，西安市中级人民法院于2009年11月23日作出（2009）西民一终字第1065号民事判决书，在原审认定事实的基础上查明，2009年天地源西安公司向刘某某送达了一份已签字的《商品房买卖合同》，刘某某对合同部分内容做了修改，并签字盖章退给天地源西安分公司。西安市中院认为，由于双方在合同签订过程中，对目前形成的书面协议尚有争议，未能达成一致意见，应在进一步自愿协商的基础上达成商品房买卖合同后，依约履行各自的权利义务，故驳回了天地源西安公司的上诉，维持原判。2009年，天地源西安分公司将加盖印章的《商品房买卖合同》送交给刘某某。2009年4月27日，刘某某在天地源西安分公司送达的《商品房买卖合同》上签字并对部分内容进行了修改；刘某某修改部分为：将付款方式由分期付款：截止本合同签订之日买受人依据《租购合同》所支付全部租金1129407.50元（刘某某修改为1301219.00元）抵作购房款，买受人应于2009年5月18日前付清全部余款2498832.50元（刘某某修改为2327021.00元）更改为银行按揭的方式，并手书：买受人所交租金等1301219.00元已充作购房款，余款共2327021.00元，做15年银行按揭。同时添加交付条款为：第四层国际俱乐部、HBO、CNN电视于2009年12月31日前具备。2011年8月19日，天地源西安分公司向刘某某送达《致函》一份，载明：经与贵某某就前期已付款账目进行核对，自2004年6月16日至今，贵某某向我公司付款金额总计2000954元。上述金额如果无误，请贵某某及时予以确认。现初步落实高新国际商务中心房屋的按揭手续可以办理，办理的基本条件如下：一、只受理法人按揭贷款，即须以公司名义办理按揭贷款，具体以公司资信状况为审核依据；二、首付不低于50%，贷款年限不超过10年，利率起点为基准利率上调40%，具体首付及按揭利率以银行审批为准。最终的按揭办理条件，以银行要求为准。如贵某某同意办理按揭，可根据以上信息先行准备相应材料，我方积极配合办理。2011年11月8日，天地源西安分公司向刘某某送达《致函》一份，载明：自双方签订合同、交付、使用房屋，至今已数年有余。然而截止目前，就我公司向贵某某交付的1573.06平方米房屋，我方仅收到房款2000954.5元，且贵某某自2008年6月起，再未向我方支付任何房款。诚盼贵某某的解决方案。2012年3月19日，刘某某、天地源西安分公司就刘某某提出的房屋买卖付款事宜商讨，形成的《会议纪要》主要内容为：一明确已付款的准确数字，二测量和分户，三规则设置，起草协议。天地源西安分公司主张房款一次性到位，分户办证一次性全部办好。2012年5月9日，双方协商形成的《会议纪要》主要内容为：刘某某表示3、4、5其自己想办法，一次性付全款，再付408万，不用按揭，一次性取得6、7、8号房屋的房产证，要求办证7个月，付款3个月到位。天地源西安分公司表示为了降低风险，需要刘某某出具具体的方案措施，给天地源西安分公司相应的履约保障。2012年6月14日，双方再次协商，形成的《会议纪要》主要内容为：以办好1、2号房产证为前提，刘某某付3、4、5的房款，天地源西安分公司办理3、4、5的房产证并交付后，刘某某付6、7、8号房屋的款，三个月内付清，天地源西安分公司办好房产证并交付。刘某某提出保障措施为如果未按期付款，支付相应违约金，并承担相关的律师费、差旅费、装修费等。同时刘某某要求签订协议，天地源西安分公司工作人员表示需经高层同意后再起草协议。2013年12月25日，天地源西安分公司注销。另查，涉案房屋所有权人仍为天地源公司，2008年至2015年期间，天地源公司将涉案房屋多次抵押。2016年4月7日，天地源公司向刘某某邮寄《敦促函》，其中就涉案房屋部分的内容为：解除双方就3、4、5室签订的《租购合同》及其补充协议，双方包括租赁在内的一切法律关系全部终止，且鉴于协商已久未果，故不再谈判。请贵某某于2016年4月22日前彻底搬离高新国际商务中心数码大厦5层3-8号房屋，向我公司腾交，并按照租金标准向我公司一次性结清全部房屋占用费。2016年4月14日，天地源公司就上述内容在陕西日报上刊登《公告》。2016年，天地源公司将刘某某诉至本院，要求其立即返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室，支付租金并赔偿损失。本院于2017年6月16日作出（2016）陕0113民初5754号民事判决书，认为（2009）西民一终字第1065号民事判决书中认为原被告已实际承认了买卖的法律关系，天地源公司请求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房，这并无争议，应予以确认。故原告天地源公司主张双方系租赁关系，并要求被告返还房屋、支付租金及相关占用费，证据不足，驳回了天地源公司的诉讼请求。天地源公司随后提起上诉，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终10187号民事判决书，认为原审判决查明事实属实，天地源公司与刘某某2005年8月26日签订的租购协议及补充协议现仍为有效合同，应继续履行，故驳回天地源公司的上诉，维持原判。后，天地源公司申请再审，陕西省高级人民法院于2018年4月22日作出（2018）陕民申605号民事裁定书，驳回天地源公司的再审申请。2018年，天地源公司将刘某某起诉至本院，要求确认其向刘某某送达的落款日期为2016年4月7日的《敦促函》已生效；天地源公司向刘某某送达的刊登在《陕西日报》上落款时间为2016年4月14日的《公告》已生效。本院于2019年3月14日作出（2018）陕0113民初11770号《民事裁定书》，查明：《敦促函》及《公告》的第二项内容为：解除原、被告之间就数码大厦5层3、4、5室签订的《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及补充协议，原、被告双方包括租赁在内的一切法律关系全部终止，且鉴于协商已久，未果，主要条款不能达成一致，故不再谈判。被告最晚于2016年4月22日前彻底搬离并向原告腾交上述房屋，同时按照租金标准一次性结清全部房屋占用费。本院认为，原被告之间的上述纠纷，已经由生效判决认定原、被告之间的租购合同合法有效，原告提起本案诉讼实际上是否定前诉的裁判结果，构成重复起诉，故裁定驳回天地源公司的起诉。天地源公司提起上诉，西安市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）陕01民终7785号,民事裁定书，裁定驳回天地源公司的上诉，维持原裁定。上述事实，有《租购合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、《致函》、《会议纪要》、《敦促函》、《公告》、（2008）雁民初字第3079号《民事判决书》、（2009）西民一终字第1064号《民事判决书》、（2016）陕0113民初5755号《民事判决书》、（2017）陕01民终10193号《民事判决书》、（2018）陕民申604号《民事裁定书》、（2018）陕0113民初11770号《民事判决书》、（2019）陕01民终7785号《民事裁定书》等及庭审笔录在卷作证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，本案的争议焦点为刘某某与天地源公司是否存在依法成立并生效的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第三十二条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，“受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”本案中，原告刘某某依据《租购合同》及《补充协议》，在约定的期限内向天地源公司提出购买3、4、5号房屋的要求，被告向原告提供的《商品房买卖合同》载明：付款方式为分期付款：截止本合同签订之日买受人依据《租购合同》所支付全部租金1129407.50元抵作购房款，买受人应于2009年5月18日前付清全部余款2498832.50元。此系被告向原告发出的要约。原告将合同付款方式更改为按揭付款后签字退回被告，由于其对实质性条款进行了变更，故系原告刘某某对被告发出的新要约。其后被告并未明确表示同意刘某某对上述条款的更改，根据《中华人民共和国合同法》第二十条的规定：“受要约人对要约的内容作出实质性变更的，要约失效。”故上述书面的《商品房买卖合同》文本由于双方未达成合意，未能成立。其后，双方通过致函、会议纪要等形式就涉案房屋付款及房产证办理事宜多次协商，但均未达成明确一致的约定，双方亦未签订任何书面的买卖协议。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”但原告刘某某亦并未实际支付全部房款，更不存在被告接受其履行行为的基础，被告其后出具的《敦促函》、《公告》亦表明双方就房屋购买相关条款协商已久，未达成一致，故双方不存在依法成立并生效的房屋买卖合同关系。办理房屋所有权证书的前提应是原告系涉案房屋的合法所有权人，现有证据证明涉案房屋的所有权人为被告天地源公司，刘某某既未与被告签订房屋买卖合同，亦未支付全部房款，故刘某某要求被告为其办理涉案房产证的诉讼请求既无法律依据、又无合同依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第二十条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘某某的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  房文勇人民陪审员  赵 娟二〇二〇年一月六日书 记 员  孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1