贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初3805号原告：高日颜，女，1982年11月1日出生，壮族，住广西钦州市钦**。委托诉讼代理人：顾星、张晓翠，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。被告：刘斌，男，1978年4月29日出生，汉族，住本市南明区。第三人：华德顺，男，1984年6月28日生，汉族，住江苏省宝应县。原告高日颜与被告刘斌及第三人华德顺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高日颜及其委托诉讼代理人顾星、张晓翠、被告刘斌到庭参加诉讼，第三人华德顺经公告传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高日颜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令被告立即返还并搬离贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区E组团16栋16-5-4号房屋；3、请求依法判令被告向原告支付从2017年5月31日起，至搬离房屋时止的房屋占用费（暂以1000元/月为标准，暂计算至2019年3月1日，共计21000元）；4、请求依法判令被告向原告支付律师费10000元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年5月31日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将其位于贵阳市云岩区房屋卖给被告，双方于2017年5月31日办理移交手续，另因案外人华德顺欠有被告借款213851元，故被告应付的房款由案外人华德顺向原告支付。协议签订后，原告依约将房屋交付被告占有，使用，但被告却未让案外人华德顺于双方签订的《房屋买卖协议》上签字，亦未将其对华德顺的213851元债权转让给原告的事宜通知案外人华德顺，致使原告一直未收到购房款。且在此期间，被告也未向原告支付购房款。综上，原告认为被告未将债权转让事宜通知案外人华德顺及被告未向原告支付购房款，只是原告至今未收到购房款的行为已构成根本违约，致使原告签订《房屋买卖协议》的合同目的根本无法实现，为维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告刘斌辩称：对原告所有诉请均不予认可。我认识原告的老公蒋晓，蒋晓是七天贵州区加盟部老总，通过蒋晓认识华德顺，由华德顺承接我们酒店的装修工程，在装修过程中出现拖延工资的事情，后华德顺向我借款20万元，一直拖到2017年过年未归还。后华德顺就用涉案房屋抵债，并出示了涉案房屋的购买合同、物业管理合同、房屋验收证明、房屋钥匙，并且代我看房，还用钥匙开门。华德顺说房屋是蒋晓老婆高日颜的名字，该房屋是蒋晓卖给华德顺的。因华德顺文化水平不高，不懂法律常识，由于蒋晓的身份，我由此认定蒋晓与华德顺之间关系紧密。经电话与蒋晓、华德顺沟通后，于2017年5月30日签订合同。因为2017年2月华德顺就不在贵阳，因此华德顺没有在三方协议上签字，但华德顺是知道本案合同的。第三人华德顺无述称意见。经审理查明：2017年5月31日，原告作为出卖方、甲方与被告作为买受方、乙方签订《房屋买卖协议》，该协议中还载明房款代付方、丙方为华德顺，该协议约定：“第一条甲方出售的房屋坐落于贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区E组团1-2栋、4-16栋住宅，项目名称：回迁安置居住区E组团第16栋楼第15层，4号房。该房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积60.41平方米，套内面积47.87平方米，房屋用途为住宅。该房屋预售合同登记号Y15061528，所有权证号为暂无，因甲方为贷款按揭房，还未办理所有权证。房屋基本情况见甲方提供的商品房买卖合同。第二条甲方出售该房屋应保证权属清晰，无产权纠纷、无抵押无质押等情况，水、电、煤气、维修基金、物业、供暖等各项费用的交接日期为2017年5月31日。交接前如有上述未清事项，由甲方承担，交接后由乙方承担。第三条甲方承诺于2018年6月30日前一次性向银行还清该房屋所有贷款。还清后向乙方提供银行还款证明并办理他项权注销。如在约定期限甲方未还清银行贷款，甲方应当向乙方支付违约金人民币伍万元整。第四条甲乙双方约定，该房屋总售价人民币213851元。第五条房屋过户：鉴于房屋为回迁安置房性质，在房屋达到过户条件后，甲方无条件配合乙方完成手续办理。房屋买卖过户税费承担方式为：由乙方承担。第六条甲方出售给乙方的房屋应与甲方提供的权属证书相一致。第七条甲方依约定将房屋交乙方使用，以及配合乙方完成更名、过户手续等。第八条甲方须严格履行第五条、第六条及第七条责任。否则，应视为欺诈，按照房屋双倍赔偿乙方。第九条乙方在使用该房屋和权属未变更期间，可将该房屋向第三方出售，甲方应当按照乙方的要求配合办理直接过户更名手续。第十条前述乙方应付房款，由丙方向甲方支付。自本合同签订之日，丙方欠有乙方的借款金额213851元予以抵扣。如甲方违约的，乙方按照本合同约定向甲方追讨违约责任不受丙方代付房款的影响……第十三条如因甲方原因导致本协议被确认为无效合同的，乙方要求甲方退还房款，如丙方未实际向甲方支付房款的，甲方退还乙方房款后可向丙方追讨。非因甲方原因导致的，乙方需向丙方索偿，与甲方无关。第十四条本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，未尽事宜，可签订补充协议。补充与本协议具有同等法律效率。因履行本协议发生争议需诉讼的，由房屋所在地有管辖权的人民法院管辖，并由过错方承担无过错方因诉讼产生的诉讼费、律师费等合理诉讼支出。甲方高日颜签名捺印，乙方刘斌签名捺印丙方处为空白”。后，原告将房屋交付给被告使用至今。因华德顺未将款项支付给原告，原告将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，被告主张华德顺已以抵债的方式支付原告房款，对此被告提交了以下证据：1、房屋买卖协议，拟证明原告通过债权债务关系将涉案房屋转让，房屋所有手续是通过华德顺转给被告。原告对三性予以认可，但认为根据协议第十条该合同是指是原告将房屋出卖给被告，由华德顺代为付款，该协议并不能证明是通过华德顺转让及递交相关材料。2、欠条，内容：“今欠刘斌人民币贰拾万元整，双方约定2017年2月12日一次性归还，如违约则将贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区组团16-15-4房屋一套抵押给刘斌欠款人：华德顺2016年12月19日”。原告拟证明华德顺找被告借款20万元，还不是后将涉案房屋抵押给被告。原告对三性均有异议，认为是否为华德顺所写不清楚，案涉房屋所有权人为原告，华德顺无权利处置原告的房屋，被告与华德顺的借款关系与原告无关。3、商品房买卖合同复印件，拟证明签订房屋买卖协议后，由蒋晓将该合同传给被告，说要过户才给被告原件。原告对三性予以认可，但认为该证据刚好证明被告清楚知道原告系涉案房屋所有权人，与其交易的是原告不是华德顺。4、物业管理合同，拟证明案涉房屋在蒋晓知情的情况下，由华德顺移交给被告，因为华德顺与高日颜发生房屋交易过后，蒋晓将物业管理合同、房屋钥匙、前期交纳的房屋收费的票据、商品房住宅质量保证书、入住通知书、办理水电气的收费单、商品房备案表交给华德顺，华德顺交给被告。原告对三性予以认可，但认为协议第二条约定原告应于2017年5月31日向被告交接水电煤气等，故原告向被告交付上述文件及物品是履行双方约定。经与当事人核实，上述文件均系原告交付给华德顺用于酒店装修，但华德顺擅自拿给了被告，后来三方协商后达成房屋买卖协议，但华德顺没有按协议约定支付原告房款。5、商品房预售备案登记表，拟证明华德顺交给被告的其中一份资料。经其自咨询，安置房在售房五年内是不能办理产权，要五年以后缴纳相应土地收益金才能办理。原告对真实性予以认可。6、燃气开户合同、住宅质量保证书、物管费凭证、水电气缴费凭证，拟证明原告将房屋交给华德顺，由华德顺交给被告，其需入住，去燃气公司办理开户。原告对三性予以认可，但认为开户人为原告名字，该证据不能证明由华德顺交给被告。7、照片五张及视频，拟证明其已将房屋装修使用。原告对此予以认可。8、被告与华德顺微信聊天记录，拟证明2017年五一节过后，蒋晓打电话给被告要被告将房屋还给原告，说让华德顺将欠款21万元还给被告，被告不同意，因涉案房屋已涨价。蒋晓将房屋卖给华德顺，华德顺将涉案房屋交给被告。华德顺有权利处置涉案房屋，因华德顺法律意识不高，没有要求蒋晓完善手续。蒋晓确实已收到房款，所以才签订三方协议，否则不可能没收到钱的情况将房屋交付给别人。原告认为对方是否是华德顺不清楚，该聊天记录也不能证明华德顺将购房款交付原告，即使没有相应收条收据，华德顺也应该向被告出示交付房款的证据。华德顺虽认可房屋交易的事实，但并未在买卖协议上签字，其无权处分原告名下房屋。9、借条，内容：“今借到贵阳花溪IU酒店（马孝群）伍拾万元正，用作该酒店总体工程60%的工程进度款。待酒店工程经IU酒店总部工程部验收达到60%进度后（以工程现场经工程验收合格后）视为还清，时间期限为2017年5月20日前为最后完成时间。以上借款金额如果到期不能还清IU酒店贵阳开发部负责人蒋晓总经理担保还款贰拾万元(该段内容已被涂)注：2017年6月4日蒋晓已还壹拾万元正免除蒋晓以上责任借款人：华德顺担保人：蒋晓（担保人字迹被涂）时间：2017年4月11日”，原告拟用此证明蒋晓与华德顺关系密切，一起承接贵阳IU酒店的装修工程，工程完不成，二人向被告出具借条。华德顺向被告借20万元不还，用原告的房屋抵债，华德顺不签字，原告又找被告要求归还房屋是诈骗行为。马孝群是被告的合伙人。原告认为是被告逼华德顺在办公室书写，并逼蒋晓签字担保，蒋晓为自身安全才签字。且蒋晓的字也被划掉，不存在担保责任，且蒋晓已代华德顺向被告归还10万元，该证据仅能证明三人的民间借贷关系，不能证明原告将房屋出售给被告抵扣债款。10、网上通缉证明一份，拟证明华德顺涉嫌经济诈骗，蒋晓与华德顺关系密切，被告酒店及贵阳的酒店都是通过蒋晓介绍华德顺承接装修。原告对此表示来源不清，华德顺是否受到通缉，蒋晓当庭向代理人发送朋友圈截图，华德顺2019年5月还在朋友圈发文章，华德顺并未受到通缉，也没有相应立案通知书证实。11、华德顺身份证复印件，拟证明华德顺的身份信息及其陈述的事实。原告对真实性无异议，但认为不能证明其承接工程的事实。12、欠条复印件两份，拟证明华德顺承接花溪IU酒店装修，拖欠工人工资及材料商款项。原告认为是复印件真实性不予认可。13、加盟合同，拟证明蒋晓作为7天公司贵州区负责人推荐被告加盟酒店，因此认识蒋晓。原告认为与本案无关。14、合伙经营协议、酒店营业执照，拟证明被告是酒店合伙人之一。原告认为与本案无关。15、装修合同，拟证明蒋晓介绍华德顺承接酒店装修。包括全部家具家电床上用品等，扯皮后被告自己装修和购买物品，实际投资555万元才开业，足以证明蒋晓和华德顺欺骗行为。原告认为被告陈述中有较多个人主观认识，蒋晓也是受害人，至今华德顺还欠蒋晓的工程款。16、酒店实际投资明细表，拟证明酒店实际投资555万元，华德顺300多万元的总包价格无法完成工程。华德顺一开始就是诈骗。原告对三性不认可。17、分包合同、询问通知书、责令改正决定书，拟证明华德顺实施的是装修诈骗。原告认为与本案无关。经法庭要求，蒋晓到庭陈述其与原告系夫妻关系，与被告之前系朋友关系。其入股IU酒店火车站10%的股份，需要投资70万元，其没有那么多资金，华德顺作为工程的总发包方，其提出将涉案房屋作价24万元抵押给华德顺以此抵扣工程款。由于华德顺中途将所有资金抽走，导致其与其他投资人交齐款项完成，华德顺现在还差其四十多万。2016年10月起将房屋所有原件交给华德顺，想用此抵扣工程款。2017年3月接到被告电话，华德顺说想把房屋抵给被告，因为华德顺欠被告的款项。2017年5月31日与被告签合同时是要抵给华德顺做工程款，但2017年5、6月后，华德顺在工程上还差其钱，其就不同意将房屋抵给华德顺。因联系华德顺无果，就向被告收回涉案房屋。其将房屋抵押给华德顺没有签订合同也没有办理抵押登记。2017年3月被告打电话给其说华德顺将房屋以房抵债给被告，然后被告想与其签订一个三方协议，在当时华德顺转让房屋其是同意的，原告没有参与，都是听我的。被告于2017年4月开始约其签字，但其认为华德顺不在，签订合同无意义，但被告告诉其只要签订合同就可以，华德顺的签字由被告解决，签订合同时我和原告是同意合同条款的，因为当时想着华德顺如何处理房屋是他的事情，但是后来华德顺工程没有做完，反而还差我们的钱。没有收到款项仍交付房屋给被告是当时要分期向华德顺付工程款60万，其与华德顺说是以涉案房屋抵24万元的工程款，因为华德顺倒欠其款项，其认为该抵房的事实因为华德顺没有完成工程，所以不应当生效。2017年5月31日签订合同后，没有收到华德顺的款项。原告认为虽然蒋晓与华德顺就工程款及房屋达成相互抵消债务的合意，但因蒋晓不存在对华德顺负有应付工程款的债务，如双方之间的债务不存在相互抵消的情况，华德顺也未取得涉案房屋的所有权，双方也未办理抵押登记，没有签订抵押合同，原告虽与被告签订买卖协议，但始终未收到华德顺支付的款项。被告对证人陈述华德顺与其在IU酒店的入股无法核实。另查明，原告为本案委托律师，支付代理费10000元。本院认为，原、被告于2017年5月31日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，系有效协议。本案的争议焦点在于被告是否已支付房款。结合被告举证及蒋晓的当庭陈述可知，蒋晓基于与华德顺的合作关系，将涉案房屋以24万元抵扣其与华德顺的工程款，蒋晓将涉案房屋的相关资料交付给了华德顺。因华德顺欠被告款项，华德顺又将涉案房屋钥匙等资料交与刘斌以抵偿其欠刘斌的款项。后原、被告签订《房屋买卖协议》，鉴于原告与蒋晓系夫妻关系，应认定原告同意以房抵债的事实。蒋晓当庭陈述双方在签协议时，其是要抵给华德顺作工程款。只是后来由于其认为华德顺还差蒋晓的钱，故不同意将房屋抵作工程款。因蒋晓与华德顺之间的工程款尚未结算，其以后来发生的纠纷否认签订协议时认可抵扣工程款的事实，与事实不符，现原告主张被告未支付工程款，无事实依据，故对原告要求解除双方的《房屋买卖协议》的诉请，本院不予支持。对原告的第二、三、四项诉请，因该三项诉请系基于第一项诉请提出，故对原告的诉请，本院一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高日颜的诉讼请求。案件受理费4972元，由原告高日颜负担（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  杨伯娟人民陪审员  廖晓丽二〇二〇年一月二日书 记 员  刘 航