江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1002民初1581号 原告：扬州市大世界广场业主委员会，住所地在扬州市广陵区运河西路**扬州市大世界国际广场。 负责人：丁美蓉，主任。 委托诉讼代理人：陈联睿，江苏福朋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾亭，江苏福朋律师事务所实习律师。 被告：朱勇，男，1972年12月20日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：吉沐萍，江苏新浪潮律师事务所律师。 被告：扬州大世界物业服务有限公司，住所地在扬州市运河西路**（大世界国际广场）**物业用房。 法定代表人：赵志红，执行董事。 委托诉讼代理人：杨朝军，系公司职工。 委托诉讼代理人：谈天翔，江苏润扬律师事务所律师。 原告扬州市大世界广场业主委员会（以下简称大世界广场业委会）与被告朱勇、被告扬州大世界物业服务有限公司（以下简称大世界物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大世界广场业委会的委托诉讼代理人陈联睿，被告朱勇的委托诉讼代理人吉沐萍，被告大世界物业公司的委托诉讼代理人杨朝军、谈天翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大世界广场业委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告朱勇向原告腾空并返还占有的大世界广场一楼的全部车库（但21、22车库和车库电房除外），并参照《房屋租赁合同》的租金标准向原告支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费；2、要求被告大世界物业公司向原告支付从被告朱勇处收取的2017年费用204489元的70%即143142.3元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年5月28日，被告大世界物业公司在未取得全体业主或业主对授权的业主委员会同意和授权的情况下，擅自将大世界广场一楼的全部车库（但21、22车库和车库电房除外）违法长期（合同约定五年，超过六个月）租赁给被告朱勇。原告依法成立后，与被告大世界物业公司终止前期物业服务合同。现大世界广场业主通过书面授权原告需对车库进行改造，原告与两被告多次协商未果后，于2019年2月18日委托江苏福朋律师事务所律师向两被告发函，要求解除两被告签订的《房屋租赁合同》并将涉案车库腾空并返还原告，被告朱勇应当支付占用费，被告大世界物业公司未单独列帐，应向原告支付收益的70%，但两被告收函后均不予理睬，原告故诉讼。 被告朱勇辩称：1、从程序上，原告不是本案适格主体，应依法驳回原告起诉，原告无权以自己的名义提起诉讼，本案系租赁合同纠纷，合同双方当事人是本案两被告，原告并非房屋租赁合同的当事方，合同的解除权只能由合同当事人行使，第三方无权行使；2、从实体上，原告无权解除或者终止《房屋租赁合同》，两被告签订合同时大世界广场业委会并未成立，被告大世界物业公司作为前期物业管理服务企业有权将房屋出租给被告朱勇，该《房屋租赁合同》合法有效，该合同自签订之日起合法有效，非效力待定合同，且在合同期内，被告朱勇一直在履行合同义务，原告诉讼于法无据，请求驳回原告的起诉。 被告大世界物业公司辩称：1、原告提供证据里只有一张投票表决书，并未看到其他516张，该表决书内容是委托业委会对大世界车库进行改造，并没有涉及解除合同以及主张租金的诉求，原告的诉求超越了委托范围。另外作为案涉项目是纯商业项目，是否能够成立业委会，目前法律没有明文规定；2、根据原告提供的证据，案涉自行车库并不是规划范围内的建筑物，是当时开发商违规搭建交付物业使用，对于讼争车位的产权在法律上没有合法不动产权证，根据大世界房产测绘报告显示，业主房屋产权面积由其建筑面积和公摊面积组成，在公摊面积中没有本案涉及的自行车库面积；3、两被告签订的《房屋租赁合同》中约定租金2004498元，该租金包括水电、公摊费用、物业服务费用、垃圾清理费用、夹芯板拆除等费用，该租金即使将来法院支持原告诉求，我们认为应扣除上述4项费用，应当在70000元左右。由于原告在2017年3月26日与案外人扬州华峰物业有限公司签订了物业服务合同，导致后期被告大世界物业公司实际上没有收到被告朱勇足额的房屋租金，目前实际收到租金是150666元，因此在150666元当中应当扣除本来属于被告大世界物业公司的物业服务等费用，再按照一定比例进行返还，该返还费用根据江苏省物业条例规定，应返还至业主专项维修基金中，不应由业委会掌管。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下： 被告大世界物业公司系大世界国际广场前期物业服务公司，其于2009年1月21日与扬州泰华置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定物业服务费用的标准为办公楼3.8元/月.平方米，商业物业为3.8元/月.平方米，双方并对其他事项作了约定。2016年5月28日，被告大世界物业公司（甲方）与被告朱勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于大世界国际广场，一楼车库以0.8元一平方一天使用（年以30*12＝360天）出租承包给乙方，乙方有权转租，前三年租金不变，第四年、第五年共递增10%。另（21、22）车库、车库电房为物业使用不租。租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止，租期五年，租金0.8元一平方一天使用（年以30*12＝360天），电费以1元1度计算，车库出租总面积710.03平方米。前三年租金不变，每年租金204489元，第四年租金224938元，第五年租金224938元。该租金包含（水电公摊费、物业服务费、垃圾清运费、夹芯板拆除恢复费等费用）。该房产现有的装修及设施、设备、卷帘门、隔墙、屋面等以现状交付，乙方应合理使用房屋。合同并对其他事项作了约定。 2017年1月10日，扬州市广陵区人民政府曲江街道办事处向沙南社区大世界广场业主大会出具“扬州市广陵区曲江街道沙南社区大世界广场业主委员会”登记备案证明。 2017年1月11日，扬州市广陵区曲江街道沙南社区居民委员会出具刻章证明，同意大世界广场业委会刻制印章。 2017年2月18日，大世界国际广场召开业主大会，大世界国际广场共有840间，38454平方米，实发选票520票，有效票517票，废票3票；有效票517票，面积19891.5平方米，一致通过表决事项：1.委托业主委员会解聘、选聘物业服务公司；2.委托业主委员会对大世界自行车车库改造。 2017年3月26日，原告大世界广场业委会向被告大世界物业公司发出通知，称其于2017年3月26日与扬州华峰物业服务有限公司（以下简称华峰物业公司）签订物业服务合同并生效，根据前期物业服务协议约定，前期物业服务终止，要求被告大世界物业公司根据前期物业服务协议第一条规定，在2017年4月3日依据《江苏省物业管理条例》第40条、第56条规定履行交接义务，按规定时间退出物业管理区域。 2017年4月12日，大世界物业公司曾诉至本院，要求判令大世界广场业委会于2017年3月26日向其发出的关于终止前期物业服务的通知为无效通知。后因大世界物业公司经本院传票传唤未到庭，按撤诉处理。2017年6月30日，被告大世界物业公司撤出扬州大世界国际广场。现大世界国际广场的物业服务公司已由华峰物业公司更换为安顺物业公司。 2019年2月18日，原告委托律师向两被告发出律师函，认为“因2016年5月28日系你们擅自违法签署的长期租赁合同，现大世界广场业主通过书面授权业委会需对车库进行改造，为能维护全体业主的利益，现书面通知，自收到本律师函之日解除你们于2016年5月28日签署的房屋租赁合同，你们应当于收函后7日内将租赁标的车库腾空并交还扬州市大世界广场业主委员会。否则，本律所将代理业委会通过诉讼途径解决”。 另查：被告朱勇在合同履行期间，向被告大世界物业公司交纳车库费用150666元。向原告交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的车库费用。2018年3月16日，被告大世界物业公司曾起诉被告朱勇，经本院调解，双方达成协议：“一、扬州大世界物业服务有限公司与朱勇一致确认双方于2014年1月6日签订的《合同》终止。二、双方确认在扬州大世界物业服务有限公司为大世界国际广场这一物业项目提供物业管理服务期间，朱勇尚有物业及合同方面的费用未与其结清，未结清的全部费用用朱勇于2014年1月即交至扬州大世界物业服务有限公司的10万元保证金相抵（双方不再算细账，且今后不论出现何种事由均不“多退少补”）。三、双方在大世界国际广场这一物业管理服务区域内的物业服务及合同纠纷就此彻底了结，互不相欠”。 另查：本案讼争车库在竣工图中明确标注为“自行车库”。 审理中，被告朱勇陈述讼争车库一部分为其自用，另一部分已转租给案外人使用。对此，原告表示案外人同意随时退还车库，本案不再追加案外人，如产生纠纷，另行主张。 本院认为：《物业管理条例》规定，房屋所有权人为业主。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。据此，扬州市广陵区人民政府曲江街道办事处等已出具证明，证明了原告的主体资格，且生效裁判亦作出认定，被告并无相反证据予以推翻，故本院对被告主张原告主体不适格的答辩理由不予采信，原告在被更换之前具有本案诉讼主体资格。《物业管理条例》规定，物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；……业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，被告大世界物业公司作为前期物业服务企业于2016年5月28日与被告朱勇签订《房屋租赁合同》事实清楚，双方合同所涉车库在竣工图中明确载明系“自行车库”，双方签订合同将“自行车库”出租并另作他用，显然侵犯了全体业主对物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，因此双方签订的《房屋租赁合同》应当确认无效。审理中被告辩称“自行车库”系开发商所有或系违章建筑尚无证据证实，被告可另行确认。综上，被告朱勇应当腾空并向原告返还涉案一楼的自行车库（除21、22、车库电房外），同时可以参照年租金204489元的标准向原告支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费。 关于原告要求被告大世界物业公司支付从被告朱勇处收取2017年费用204489元的70%即143142.3元的诉讼请求，根据《江苏省物业管理条例》第六十五条规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。本案中，两被告签订的《房屋租赁合同》中约定的年租金204489元包含了水电公摊费、物业服务费、垃圾清运费、夹芯板拆除恢复费等费用，审理中，被告大世界物业公司并未提供证据证明各项费用的具体比例，但结合《前期物业管理委托合同》约定的3.8元/月.平方米物业服务费用标准，可以酌情考虑将该标准物业服务费从中扣除，因此扣除32377元（3.8元/月.平方米*710.03平方米*12个月）后，被告大世界物业公司应当给付原告120478.4元（[204489元－32377元]*70%）作为住宅专项维修基金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第二十七条、第六十七条，《江苏省物业管理条例》第五十六条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告朱勇于本判决生效后十五日内将租赁的本市大世界广场一楼的全部自行车库（除21、22、车库电房外）腾空并返还给原告扬州市大世界广场业主委员会执管，同时被告朱勇按年租金204489元的标准向原告支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费； 二、被告扬州大世界物业服务有限公司于本判决生效后十五日内给付原告扬州市大世界广场业主委员会120478.4元作为住宅专项维修基金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3978元，由两被告负担（原告已预交，两被告应负担之款于本判决生效后十五日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州 市中级人民法院。 审 判 长  张 琴 人民陪审员  林永荣 人民陪审员  夏 芸 二○二○年元月十日 书 记 员  倪 庭 书 记 员  郑 忱