北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37642号原告：王涛，男，1989年5月1日出生，汉族，北京地铁运营三分公司司机，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王婷，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡媛，北京市信凯律师事务所实习律师。被告：张萌，女，1988年9月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张华鹏，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：田英君，河北三兴律师事务所律师。被告：北京木子捷创投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西局北街**院**楼**1-2。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：杨宏刚，男，1978年6月4日出生，汉族，北京木子捷创投资管理有限公司职员，住北京市西城区。原告王涛与被告张萌、北京木子捷创投资管理有限公司（以下简称木子捷创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王涛委托诉讼代理人王婷、胡媛，被告张萌委托诉讼代理人张华鹏、田英君，木子捷创公司委托诉讼代理人杨宏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王涛向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告张萌签订的《店铺转让协议书》于2019年8月1日解除；2.请求判令被告张萌返还原告房屋转让费20.44万元（按照每月1.46万元的标准计算14个月）；3.请求判令被告张萌支付原告违约金3.8万元；4.请求判令被告张萌返还原告保证金5.1万元；5.请求判令被告木子捷创公司返还原告租金1.82万元；6.请求判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告张萌于2018年8月20日签订《店铺转让协议书》（以下简称协议），协议约定由张萌将自己位于北京市丰台区丰葆路88号院1号楼三层306A号店铺转让给原告，转让费38万元，保证金5.1万元。原告己于2018年9月1日前将所有转让费及保证金支付给张萌，并于2018年9月1日取得涉案房屋的使用权。涉案房屋系张萌与被告木子捷创公司签订《“甘茶度”合作协议书》取得租赁权。原告与张萌签协议的时候，张萌告知原告直接向木子捷创公司交纳租金。原告取得房屋使用权后，按季度向木子捷创公司支付租金，自2018年8月7日至2018年12月7日每月1.7万元，2018年12月8日至2019年9月7日每月1.82万元租金。《“甘茶度”合作协议书》约定张萌不得将涉案房屋转租给他人，但张萌故意隐瞒这一事实向原告转让涉案房屋。2019年8月1日，木子捷创公司通知原告强制性收回房屋，原告实际搬出腾空时间是2019年9月6日。2019年8月25日，木子捷创公司依据《“甘茶度”合作协议书》中禁止转租的相关约定与张萌解除《“甘茶度”合作协议书》，并于2019年8月1号将涉案房屋收回重新出租给案外人使用。因张萌恶意隐瞒禁止转租事项，致使原告不能继续租用涉案房屋进行经营，给原告造成了巨大的经济损失，原告与张萌签订的协议目的己无法实现，故诉至法院，望判如所请。张萌辩称：同意解除原告与我方签订的《店铺转让协议书》，但合同解除时间为2019年9月17日，即木子捷创公司收回房屋时间。原告与我方签订协议时，我方将与木子捷创公司签订的《“甘茶度”合作协议书》以附件形式交由原告，且明确告知原告签订协议的法律风险，原告知晓法律风险。《店铺转让协议书》签订后，原告支付我方转让费38万元，并实际履行我与木子捷创公司签订的《“甘茶度”合作协议书》，并交纳相应房租和水电费。不同意第2、3、4项诉讼请求，我方已按照协议将店铺转给原告，原告已实际经营，因原告经营不善没有按期预交租金，木子捷创公司催交租金后，原告在2019年9月6日自行搬离。木子捷创公司依据《“甘茶度”合作协议书》中逾期支付租金达15天及擅自停业达10天的约定，2019年9月17日就和我方解除了《“甘茶度”合作协议书》。不同意承担本案全部诉讼费。我方的房屋租金交到了2018年9月23日，原告从2018年8月20日开始使用，中间的差额租金含在转让费之内。木子捷创公司辩称：不同意第5项诉讼请求，对原告其他诉讼请求不涉及我公司不发表意见。我公司与原告没有书面合同及协议，我公司不应返还原告租金，认可原告陈述的交纳租金期间和数额。不同意承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，木子捷创公司（甲方）与张萌（乙方）签订《“甘茶度”合作协议书》，约定：甲方将承租房产作为出资与乙方合作开设“甘茶度”;合作房产坐落于北京市丰台区永旺梦乐城三层306A号，餐饮品牌为“甘茶度”；合作期限为3年，自2017年12月24日至2020年12月23日止；合作期内，乙方支付甲方固定收益，第1年每月人民币1.7万元，第2年每月人民币1.82万元，第3年每月人民币1.96万元；乙方以3个月为一个付款周期以银行转账方式向木子捷创公司支付固定收益；电费、水费、天然气费及餐饮管理服务费由乙方负担；协议书签定之日起3个工作日内，乙方向甲方交纳5.1万元的合作保证金，合作期满，甲方在乙方不欠费用的情况下，且将营业执照等相关证照注销完成后的30天内无息退还该保证金；乙方擅自将合作的房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，甲方有权提前终止本协议，收回房屋，保证金不予退还，乙方应支付甲方违约金20万元并赔偿甲方的损失。《“甘茶度”合作协议书》签订后，木子捷创公司与张萌按照约定履行了各自的义务，张萌交纳固定收益至2018年9月23日。2018年8月20日，张萌（转让方，甲方）与王涛（受让方，乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：一、甲方同意将自己位于北京市丰台区丰葆路88号院1号楼三层306A号的店铺（永旺梦乐城三层306A号甘茶度奶茶店）转让给乙方，建筑面积为22.92平方米；并保证乙方同等享有甲方与北京木子捷创投资管理有限公司签订的《“甘茶度”合作协议书》中所享有的权利与义务。二、木子捷创公司与甲方签订的《“甘茶度”合作协议书》，合作期限3年。自2017年12月24日至2020年12月23日止；合作期限内，甲方每月向木子捷创公司支付固定收益；甲方支付木子捷创公司三个月保证金人民币5.1万元；店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向木子捷创公司履行该合作协议，每年交纳固定收益及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用；三、店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方全部转让金后全部无偿归乙方所有，合作期满后装饰、装修、设备归乙方所有；四、乙方分三次向甲方支付转让费，共计人民币38万元：2018年8月5日支付定金8万元、乙方赴甘茶度总部培训2018年8月21日前支付20万元、剩余转让费10万元于乙方总部学习归来2018年9月1日前支付；转让费支付完成，甲方将店铺交付乙方，交付之日起店铺收益归乙方所有；甲方向木子捷创公司交纳的固定收益到2018年9月23日；五、该店铺的营业执照，食品经营许可证已由甲方办理，经营范围为餐饮，本合同签订后由乙方自行办理营业执照、税务登记证、食品经营许可证等相关手续的变更，费用由乙方承担，甲方有协助义务；因甲方依据甘茶度合作协议曾向木子捷创公司交纳保证金5.1万元，故营业执照，食品经营许可证变更完毕，乙方需向甲方另外交纳保证金人民币5.1万元；待与木子捷创公司合作协议到期后退还乙方，协议期间若因乙方违约造成甲方保证金被没收，甲方相应扣除乙方同等数额保证金；七、乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的10%向甲方支付违约金。如由于甲方原因导致甲方自己中途收回店铺，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。附件：一、甘茶度合作协议；二、转让设备清单。《店铺转让协议书》签订后，张萌与王涛按照约定履行了各自的义务，王涛向张萌支付了转让费和保证金，并自2018年9月1日始实际使用该店铺，张萌交纳固定收益至2018年9月23日，王涛自2018年9月24日始承担向木子捷创公司交纳固定收益的义务。北京迪迪洋餐饮管理有限公司于2017年12月21日成立，，注册地址为北京市丰台区丰葆路**院**楼****原法定代表人为陈迪，张萌为股东，2018年8月23日法定代表人变更为王涛。2019年9月17日，木子捷创公司与张萌签订《合同终止协议》，约定：双方就北京市丰台区永旺梦乐城3层306A号店铺开设“甘茶度”于2017年12月签订的《合作协议书》，经双方协商一致，原《合作协议书》于2019年9月17日终止，并达成以下终止协议：由于未经木子捷创公司许可擅自停业达10天，根据合作协议8.4条约定，张萌违约；木子捷创公司不予退还张萌缴纳的签约保证金；且张萌已于2019年9月10日将所有设备及器皿从该店铺取走，协议终止后，双方不存在任何权利及义务。双方均认可：王涛向张萌支付38万元“甘茶度”店铺转让费，及5.1万元保证金。王涛自2018年8月20日开始经营“甘茶度”店铺，并按季度向木子捷创公司支付2018年9月24日至2019年9月7日的租金，自2018年9月24日至2018年12月7日每月1.7万元，2018年12月8日至2019年9月7日每月1.82万元。张萌向木子捷创公司支付5.1万元保证金。王涛自2019年9月6日搬离该店铺，木子捷创公司已将店铺收回。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当时协商一致或依约主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。木子捷创公司与张萌签订的《“甘茶度”合作协议书》为合作协议，木子捷创公司以坐落于北京市丰台区永旺梦乐城三层306A号房屋的使用权与张萌合作经营“甘茶度”奶茶店铺，双方对合作收益的分配、相关费用的承担及其他进行了约定，该协议书违约责任部分约定：张萌擅自将合作的房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，木子捷创公司有权提前终止本协议，收回房屋，保证金不予退还。张萌明知该合作房屋禁止转租，仍将该房屋的使用权以《店铺转让协议书》的方式转租给王涛，王涛接受该店铺时对此情况系明知。木子捷创公司在王涛接手该店铺后，一直收取王涛的经营收益，对张萌将店铺使用权转租给他人的事实也是明知。木子捷创公司、张萌、王涛的上述行为应当视为木子捷创公司就张萌将合作房屋的使用权转让给王涛的事实默许。在王涛实际经营期间，王涛于2019年9月6日搬离合作房屋，王涛支付合作收益至2019年9月7日，后木子捷创公司与张萌于2019年9月17日签订《合同终止协议》；王涛主张系木子捷创公司与2019年8月1日要求其强制搬离涉案店铺，未提供证据，以现有证据本院认定系王涛于2019年9月6日自行搬离合作房屋，基于该事实木子捷创公司与张萌于2019年9月17日签订《合同终止协议》以擅自停业达10天为由解除了《“甘茶度”合作协议书》，并不予退还保证金。《“甘茶度”合作协议书》解除后，王涛于张萌之间的《店铺转让协议书》合同目的无法实现，故本院认为王涛与张萌之间的《店铺转让协议书》于2019年9月17日解除。《店铺转让协议书》中涉及的转让费，包括店铺的设备设施、装修等，现王涛已将店铺的设备设施搬离，且已向木子捷创公司支付合作房屋截止2019年9月7日的固定收益，王涛作为违约方无权要求张萌退还转让费、承担违约责任，王涛实际使用房屋至2019年9月6日，亦无权要求退还固定收益。故对王涛除解除合同之外的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、张萌与王涛于2018年8月20日签订的《店铺转让协议书》于2019年9月17日解除；二、驳回王涛的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由王涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年一月十日书记员  刘开委