广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6900号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市中德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区*******************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：范为，广东邦翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东何氏家族实业有限公司，住所地：惠州市惠城区********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：吴华，广东凯扬律师事务所律师。原审第三人：魏晓宾，男，汉族，1979年4月14日出生，公民身份号码：410************012，住所地：河南省汝州市***********。上诉人惠州市中德实业有限公司与被上诉人广东何氏家族实业有限公司、原审第三人魏晓宾因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9098号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市中德实业有限公司上诉请求：一、请求贵院撤销惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初9098号民事判决书，并依法改判。二、请求贵院判令本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院查明的事实与本案客观事实严重不符，存在事实不清的情形。1、上诉人与被上诉之间签订《租赁合同》，从2017年1月开始将涉案的租赁物移交给被上诉人经营使用，截止至2018年1月上诉人收回涉案物业之前长达一年时间里，上诉人没有收到被上诉人支付的任何租金及其他费用，存在重大的财产损失，在2018年1月原一审案件审理中，就己经由上诉人开通了临近金龙大道一侧的路口，上诉人事实具有开通路口的能力，上诉人没有理由拖延开通路口以使自己无法向被上诉人收取租金，这明显与常识不符。2、2017年7月所谓的《补充协议》是双方对水电以及开通路口达成的一致意见后签订的，协议中仅涉及到开设通的时间，并未涉及到具体由哪一方负责落实，原审法院凭该《补充协议》不能得出由上诉人负责开通路口及保证第二期水、电开通的义务，而事实上上诉人也对此向原审法院提出，不能开通路口系被上诉人在涉案物业中加建存在消防隐患的楼梯并且拒绝拆除导致的，同时自双方《租赁合同》签订至上诉人对涉案物业进行现场施工，以至事后变压器报装成功整个合同实际履行过程中均有水电保障，被上诉人在庭审过程中对实际使用水电以及提供的临时办公室中事实存在水、电的现状已进行确认，因此本案的租赁合同在实际履行过程中均有水电保障，不影响被上诉人正常使用涉案物业。第二期的水电开通只为保障日后独立使用水电，不会根本影响被上诉人正常的水电需求，因此上诉人不存在逾期开通水电导致合同无法继续履行的情形。3、被上诉人对涉案物业进行地面平整、修建下水道、铺设水泥道路和建设化粪池的实际工程量的造价没有评估报告所称的781593.57元，上述项目中实际施工人为马继辉，上诉人已经在(2017)粤1302民初11723号案件中申请马继辉作为证人出庭作证。4、2017年7月1日被上诉人将涉案部分物业转租给魏晓宾使用，但原审法院查明的魏晓宾因停水停电导致无法生产经营一说并不属实，被上诉人转租给魏晓宾使用系因与魏晓宾未能就租赁的其他事项达成一致意见，并不与本案的租赁合同存在关联，水电在2017年7月1日属于正常使用状态。5、上诉人与案外人优联物业之间于2017年1月签订了一份《租赁合同》，约定将优联物业名下位于临金龙大道宽约20米的土地出租给上诉人开通路口使用，事实上上诉人已经承担开通路口的土地租金费用至今。二、原审法院判决理由剥夺上诉人合法权益，违反双方签订的《租赁合同》约定，属于事实认定不清，适用法律错误。1、由谁负责开通金龙大道宽20米路口的问题，从双方签订的《租赁合同》明确约定，上诉人只负责金龙大道路口开通五年的费用，同时《补充协议》中也仅仅是将开通路口的时间延长至2017年7月，根据《中华人民共和国合同法》第125条的规定，应当就合同所使用的词句、条款、目的来确定条款的真实意思，无论是《租赁合同》还是《补充协议》，所能明确的仅仅是开通路口时间和开通路口涉及费用的承担，并没有直接约定开通路口的义务，上诉人认为所开通路口应当是由双方共同履行，或认为是双方对开通路口的义务未能约定或约定不明，在未能约定或约定不明情况下，本着继续履行《租赁合同》的目的，双方应当共同促成路口开通，上诉人已经于2017年1月就与路口的土地权利人优联物业签订了《租赁合同》并支付了租赁费用，视为巳经积极履行了开通路口的义务，因为被上诉人与优联物业之间存在其他争议（原一审法院现场与优联物业负责人调查核实过，强烈建议二审法院对此重新调查核实），导致路口迟迟未能开通，不能视为是上诉人的原因，同时路口的开通只是为了方便被上诉人使用涉案物业，并不会直接影响涉案物业用于经营汽车销售、维修等活动，路口未能开通成功不会影响双方的《租赁合同》的继续履行，原审法院从生活常理进行分析判断认为上诉人作为出租人应当保证基础设施完善，被上诉人才会选择租赁其物业，那么原审法院为什么不能够从常理出发，被上诉人选择承租物业是在路口开通之前对于涉案物业的现状充分了解，同时上诉人事实上具有开通路口的能力（2018年1月就已开设成功），那为什么要拖延开通导致自己无法收取租金，同时还需要赔偿或退回被上诉人的损失，这也与常理不符。因此原审法院认定开通临金龙大道的路口由上诉人负责属于认定错误。2、上诉人是否按照约定开通水电的问题，上诉人在合同履行至被上诉人搬离之日，被上诉人在承租土地上进行施工硬底化，同时将部分的物业转租给中汽车城，所有的经营活动在上诉人独立报装之前均使用优联物业的水电，水电使用均有保障，因此不能将独立水电报装作为不能履行通水通电义务的表现，因此对于上诉人未能按照约定开通水电而认为上诉人具有违约行为属于认定错误，原审法院以不能提供充分证据已完成开通水电的理由不予采信上诉人的主张，明显不符合客观事实，被上诉人使用涉案物业期间事实有使用水电在案件审理过程中已经查清，并且获得被上诉人的认可。上诉人并无违约行为,原租赁合同也可以继续履行，被上诉人在未能获得上诉人同意的情况下自行搬离承租物业，属于以实际行动表明不再履行《租赁合同》，属于被上诉人擅自解除《租赁合同》，因此按照双方《租赁合同》第13条第2款的约定，上诉人有权没收租赁保证金及预付的租金。三、原审法院在审理过程中存在严重损害上诉人合法权益的情形。1、2017年9月30日免租期届满后上诉人并未向上诉人支付10月份、11月份的租金，原审法院对其未支付租金的行为并未进行任何处理，严重损害上诉人的合法权益。2、免租期按实际承租期限折算认定为免租的实际期间为0.67个月，免租期内其他时间即9.33个月为实际履行期，实际履行期按照每月160000元的标准承担租金，但原审法院又判决被上诉人酌定承担30%,严重损害上诉人的合法权益，既然被上诉人使用了涉案物业就应当按照合同约定的租金标准向上诉人支付租金，原审法院判决被上诉人酌情承担30%无事实及法律依据，况且被上诉人在承租涉案物业期间，通过转租的行为所获得的收益远远超出法院认定所需支付给上诉人的租金447840元。3、上诉人对被上诉人所进行的硬底化等工程进行恢复原状，实际支出约200万元，上诉人并未因被上诉人的实际装修获得任何的额外收益，相反因恢复其原状还带来了新的损失，原审法院不能以赔偿装修损失为由要求上诉人向被上诉人返还装修的781593.57元。被上诉人广东何氏家族实业有限公司答辩称：本案双方之间的租赁纠纷经过惠州中院（2019）粤13民终1359号民事裁定书，发回对该案进行重审，惠城区人民法院严格按照双方之间租赁合同、补充协议等约定，根据惠州中院做出的（2019）粤13民终1359号民事裁定书，所认定的事实作出了本案的判决，依法有效。根据一审法院查明的案件事实，对本案双方之间的租赁纠纷及履约的情况查明清楚，且一审法院对本案的裁决理由及裁决结果，均符合法律规定，请求（2019）粤1302民初9098号民事判决，驳回上诉人的上诉请求。广东何氏家族实业有限公司向一审法院起诉请求:1、请求贵院依法判令解除原、被告于2017年2月1日签订的《租赁合同》[合同编号：（2016***********]；2、请求贵院依法判令被告向原告退还租赁保证金人民币400000元以及支付相应利息（该利息以保证金40万元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际全额退还该保证金之日止）；3、请求贵院依法判令被告向原告退还预付租金人民币20万元以及支付相应利息（该利息以预付租金20万元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际全额退还该预付租金之日止）；4、请求贵院依法判决被告赔偿原告损失人民币1738660元以及支付相应利息（该利息以1738660元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际全额支付该赔偿金之日止）；5、本案案件受理费由被告承担。上述争议标的暂计人民币2338660元。惠州市中德实业有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付自2017年10月1日至2017年11月30日（暂计）共计2个月的租金及违约金（租金为每月160000元人民币，违约金（暂计至2017年11月30日，按照每日为月租金总额的3‰计算），共计320480元人民币；2、判令反诉被告立即向反诉原告承担8个月（自2017年2月1日起至2017年9月31日）的租金经济损失人民币96万元；3、判令反诉被告将所承租的物业恢复原状并承担恢复原状产生的所有费用。4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年2月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订一份《租赁合同》，主要约定：一、租赁标座落于广东省惠州市惠城区*********，面积23394.10平方米，建筑面积约10100平方米。二、甲方需在2017年5月1日前办好的事项：1、金龙大道路口宽20米租五年费用由甲方出。2、甲方负责安装250KWA变压器交付乙方使用。签完合同后需要接自来水使用。3、6个月前完成水电接通。三、甲方给予乙方8个月的免租期，即免租期自2017年2月1日起至2017年9月31日止。四、租赁期限自2017年2月1日起至2027年9月31日止。五、2017年10月1日起至2020年9月31日止的租金为160000/月。六、乙方于本合同签订当日向甲方支付40万元作为该物业的租赁保证金，2017年5月前预付租金20万元。七、租金按月支付，乙方须在每月5日前缴清当月租金，逾期未缴纳的，每逾期一日，甲方按欠付租金总额的3‰向乙方收取逾期违约金，如乙方逾期超过30天，则视为乙方根本性违约，甲方有权随时解除合同，以上违约金甲方可直接从保证金中扣减，乙方根本性违约导致被告行使合同解除权的，保证金不予退还。八、无论乙方是否转租，则乙方均应按合同约定支付全部承租物业的租金、物业管理费等费用，乙方与次承租人之间的债权债务由乙方与次承租人自行解决，与甲方无关。合同签订后，原告依约向被告支付40万元租赁保证金。2017年7月7日，原告向被告支付预付租金20万元。原告承租涉案物业后对该物业进行了部分改造和装修。因上述合同约定的开通路口、接通水电等事项在约定时间迟迟未动工，后双方签订一份《补充协议》，再次明确以下内容：第二期场地金龙大道路口2017年7月底开通；第二期的水2017年7月底开通；第二期的电2017年7月底开通。涉案物业靠近金龙大道一侧的路口于2017年12月开通。涉案物业的水于2017年10月26日报装，电（安装250KWA变压器）于2017年11月24日报装。在此之前，原告是借用相邻商铺的水电来开展日常经营的，产生的水电费用由原告承担。庭审中，被告称涉案物业本身有水电设施，但因原告用电量太大，需要加装250千伏的变压器才能单独用电。原告于2017年11月从涉案物业撤场，被告于2018年1月起将涉案物业分租给他人。原告以被告违约为由，于2017年11月16日诉至本院，请求判如所请。反诉原告以反诉被告未支付租金为由提起反诉。经原告申请，本院依法委托惠州市建鑫工程造价事务所有限公司对涉案物业进行地面平整、修建下水道、铺设水泥道路、建造化粪池、排污沙井建设、装饰办公室的建造价值进行评估，该公司于2018年6月5日作出《工程造价鉴定评估报告书》（业务编号：JD20180605），认定总造价为人民币781593.57元，分为两部分，一是双方现场确认的工程量部分造价为693431.17元，二是无相关资料支持（被告不认可，现场无法分辨）的部分造价为88162.40元。鉴定费为19380元。之后，被告对该份工程造价鉴定评估报告书提出异议，惠州市建鑫工程造价事务所有限公司于2018年8月1日针对该异议作出回复说明，维持之前的鉴定结果。另查一，原告于2017年7月1日起将部分涉案物业出租给第三人魏晓宾使用，第三人称在租赁期间商铺停水、停电，导致其无法正常经营。另查二，被告与案外人优联物业于2017年1月签订一份《租赁合同》，主要约定：一、优联物业将国土证上坐标点3（X2561333.094,Y*****4.241）至北20米宽、临金龙大道的土地租给被告作为道路供双方共用，被告不得分租、转租。二、优联物业负责清理、平整出租部分土地，被告负责按自身需要进行地面的硬底化及安全管理工作。三、租金为每年12万元，出租年限自2017年1月9日始至2022年12月30日止。另查三，经原告申请，本院于2018年1月4日作出（2017）粤1302民初11723号之一民事裁定书，查封了被告名下所有的位于惠州市惠城区**********的国有建设用地使用权[产权证号：惠府国用（2015）第130*****009号，宗地面积23393.9平方米]（查封价值以人民币2338660元为限，查封期限为三年），案外人阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司出具保单保函为本案保全提供担保，担保金额为人民币2338660元。一审法院认为,原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，均是为履行涉案物业的租赁关系而产生，上述合同及协议是双方当事人的真实意思表示，无悖法律，均合法有效。从庭审查明的事实，目前双方争议的焦点主要为：谁违约及违约后的责任承担问题。依原告的主张，根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，被告应在2017年7月底前开通涉案物业金龙大道路口、开通水电设施，但被告未在约定时间内开通，已严重违约。而被告认为其已完成涉案物业通水通电的义务，原告以涉案金龙大道路口未开通为由拒绝支付租金，应认定原告违约。对此，本院作如下分析：首先，对于由谁负责开通涉案物业临近金龙大道的宽20米的路口问题。原、被告签订的《租赁合同》约定“甲方需在2017年5月1日前办好的事项：1、金龙大道路口宽20米租五年费用由甲方出”，双方对该条款的理解产生了争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的句词、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，双方签订该条款的真实意思是为了明确甲方即被告需要在2017年5月1日以前完成的事项，此外在合同履行过程中双方还签订《补充协议》再次明确第二期场地金龙大道路口2017年7月底开通。虽没有明确载明由被告负责开通，但从被告签订《补充协议》的行为可知，开通路口的义务应当由其承担。如果按照被告的解释开通路口的义务由原告承担，其只是负责协助，其实并不需要签订《补充协议》再次明确应当在2017年7月底开通道路，原告自行选择时间主动开通道路即可。这也是签订合同及补充协议的真正目的，如果不按这种方式理解对原告是不公平的。况且从生活的常理进行分析判断，被告作为出租人，其应当保证基础设施的完善，原告作为承租人才会选择租赁其物业，原告承租涉案物业用于出租经营汽车销售维修行业，道路的开通与否直接影响其将来的经营情况，是原告考量是否选择承租涉案物业的重要因素。综上，本院认定，被告应当在2017年7月底前开通涉案金龙大道路口。其次，对于被告是否按约定开通水电的问题。原、被告约定被告负责安装250KWA变压器交付原告使用，6个月前完成水电接通。事实上，涉案物业的水于2017年10月26日报装，电（安装250KWA变压器）于2017年11月24日报装，明显超过《补充协议》中约定的时间。被告辩称涉案物业有基础用电设施，但因原告用电量大，需要加装250千伏的变压器才能单独用电。然而，根据双方约定系由被告负责加装250KWA变压器，被告未在约定期间内该履行义务，应属构成违约。被告辩称其已在约定期间内完成涉案物业通水通电的义务，但未能提供充分证据予以佐证，本院不予采信。据此，因被告的违约行为导致涉案《租赁合同》难以继续履行，合同目的无法实现。现原、被告均同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付400000元租赁保证金及200000元预付租金，合同解除后，应当返还。此外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本案中，原告承租涉案物业后进行了地面平整、修建下水道、铺设水泥道路、建造化粪池、排污沙井建设、装饰办公室等工程，现被告在未拆除原告对涉案物业进行的装修的情况下已经将涉案物业另行出租给他人，原告原有装修获得的利益已归于被告，被告应根据鉴定结论，向原告赔偿其装修损失781593.57元。关于反诉原告主张反诉被告支付自2017年2月1日起至2017年11月30日止的租金的问题。涉案合同约定免租期为8个月即2017年2月1日至2017年9月31日，该免租期是针对合同约定租期10年的减免费用，至反诉被告撤场时，双方租赁合同实际履行期间仅为10个月，按比例折算，本院确定免租期间为0.67个月，实际履行期间的租金为1492800元（160000元/月×9.33个月）。虽反诉原告提供的租赁物存在瑕疵，但反诉被告通过靠近金石四路的路口通行及向相邻商铺借水电的方式来维持基本经营，且将部分涉案物业另行转租给第三人并收取租金，其占有使用租赁物并产生收益，应当向反诉原告支付相应的费用。对此，本院酌定反诉被告应当支付承租期间30%的租金即447840元（1492800元/月×30%）。经抵扣上述被告应当返还原告的预付租金200000元及租赁保证金400000元，被告仍应返还原告租赁保证金152160元。至于反诉原告请求反诉被告将涉案物业恢复原状并承担相应费用的问题，因反诉原告已于2018年1月将涉案物业另行出租给案外人，视为反诉原告同意利用涉案物业的装饰装修物，因此，对该项请求本院不予支持。第三人魏晓宾未到庭参加诉讼，不影响本案审理，本院作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告广东何氏家族实业有限公司与被告惠州市中德实业有限公司于2017年2月1日签订的《租赁合同》。二、被告惠州市中德实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东何氏家族实业有限公司退还租赁保证金152160元、赔偿装修损失781593.57元，共计933753.57元。三、驳回原告广东何氏家族实业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市中德实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25509元，保全费5000元、鉴定费19380元，共计49889元（原告已预交），由原告负担27243元，由被告负担22646元。反诉受理费8162元（反诉原告已预交），由反诉原告负担5714元，由反诉被告负担2448元。被告惠州市中德实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内就所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约责任的认定及承担问题。对此分析如下：第一，对于违约责任的问题，双方于2017年2月1日签订的《租赁合同》约定上诉人需在2017年5月1日前办好金龙大道路口宽20米租五年的费用，负责安装变压器，在6个月内完成水电接通，后双方又在补充协议明确金龙大道路口在2017年底开通，水在2017年7月底开通，电在2017年7月底开通，但事实上，金龙大道路口于2017年12月开通，涉案物业的水于2017年10月26日包装，变压器于2017年11月24日报装，均晚于《租赁合同》及《补充协议》约定时间，因此，应认定上诉人违约，上诉人应承担违约责任。对于上诉人称开通路口的义务并非其单方的义务，根据租赁合同的惯例，出租方应负有使租赁物具有出租价值的责任，涉案金龙大道路口的开通与否，对被上诉人的经营汽车相关业务影响重大，结合《租赁合同》及《补充协议》对开设路口的约定，一审认定开设路口的义务由上诉人承担并无不当，本院予以确认。第二，对于违约责任的承担问题，一审将2017年2月1日至2017年11月30日共计10个月的租金做了折算处理，并非如上诉人所讲，对10月、11月的租金未做处理，同时，鉴于被上诉人在承租期间将部分物业另行转租，一审认定由被上诉人承担30%的租金适当。对于上诉人称其对被上诉人所做的装修工程中硬底化工程进行恢复原状产生的支出，因未能提供证据予以证明，本院不予支持。综上，上诉人惠州市中德实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用25509元，由上诉人惠州市中德实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年一月十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧