广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25708号原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良古鉴龙良路龙湖新城**康格斯花园******商铺。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：罗翠鸣，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：黄韵诗，女，该公司法务专员。被告：刘小镜，女，1983年7月27日出生，汉族，住湖南省桃源县*******，公民身份号码430************869。被告：周扬，男，1982年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码532************014。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋庆程，广东瀛双律师事务所律师。原告广东金诺物业管理服务有限公司（以下简称金诺物业公司）诉被告刘小镜、周扬因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人黄韵诗、罗翠鸣，被告的委托诉讼代理人聂静云到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人黄韵诗、被告的委托诉讼代理人聂静云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金诺物业公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2014年3月至2019年9月30日止的物业服务费15831.43元及违约金8031.38元（违约金按照日万分之五计算，暂计至2019年9月30日止，实际计至付款之日），共计23862.81元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系佛山市顺德区顺德区大良康格斯花园的前期物业服务机构，被告为康格斯花园红棉苑**号房屋的业主，双方于2016年5月17日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》。根据原告与被告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》第三、四、十二条约定，该房屋总建筑面积为131.27平方米，房屋物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，每月物业服务费为236.29元；被告应从约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2016年5月17日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，但被告自2014年3月起一直拖欠水泵电梯电费分摊费用和物业服务费，暂计至2019年9月30日止，被告已累计拖欠物业服务费15831.43元及违约金8031.38元（违约金按照日万分之五计算，暂计至2019年9月30日止，实际计至付款之日），共计23862.81元；根据被告与哥顿房产公司签订的商品房买卖合同第九条约定，商品房交付时间是双方真实意思表示，商品房在2014年2月28日前交付，该买卖合同的补充协议第八条、第十二条约定，如哥顿房产公司按期交付房产，两被告应从2014年2年28日起交付物业管理费，两被告不得以任何理由提出抗辩。所以两被告应在2014年3月起交付物业管理费是有依据的。被告拖欠上述费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。两被告辩称，一、前期物业管理协议书约定自交楼之日起交纳物业费，根据原告提供的康格斯花园业主收楼确认书，确认被告于2016年5月17日办理收楼手续，且该收楼确认书是由原告提交的，被告已在收楼确认书上标注从2016年5月17日起支付物业费，但原告仍在该收楼确认书上盖章，说明双方就物业费支付起始时间已达成一致意见，即被告从2016年5月17日开始支付物业费。二、原告于2019年11月才提起物业费的诉讼，2016年10月（含10月）以前的物业费已经超过三年的诉讼时效，超过诉讼时效部分的物业费不应得到支持。三、被告一直同意从2016年5月17日起支付物业费，但每当被告向原告支付物业费时，原告均要求补交之前的物业费，被告不同意补交之前的物业费，原告予以拒绝收取被告所交的物业费，导致被告一直逾期，所以被告无需支付违约金。原告围绕诉讼请求、事实与理由依法提交了原告营业执照、被告身份证复印件、（前期）物业管理服务协议书、欠交物业费及违约金清单、收楼确认书、红棉苑**收楼问题函、前期物业管理委托合同、竣工验收备案表等证据予以证明。被告在诉讼中，就其反驳的事实和理由，提交了房地权证书、涉案房屋因质量问题被媒体报道的图片、涉案房屋阳台立柱出现裂痕的照片、（2017）粤0606民初9208、9213号民事判决书等证据予以佐证。经庭审辩证、质证，双方对对方提交的证据的真实性无异议，本院予以采信，可作为认定案件事实的依据。根据采信的证据，综合当事人辩证、质证意见，本院确认案件事实如下：位于顺德大良的康格斯花园是佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿房产公司）开发的商住物业小区，委托原告金诺物业公司提供前期物业管理服务。两被告于2013年11月19日向哥顿房产公司签订商品房买卖合同及补充协议，两被告向哥顿房产公司购买康格斯花园红棉苑**号房屋，合同约定开发商于2014年2月28日前交楼，补充协议约定业主无正当理由不按期收楼的，应从约定交楼时间之日起支付物业服务费。红棉苑16栋如期竣工验收备案，通知业主办理收楼手续期间，出现房屋阳台位置的立柱悬空开裂，之后开发商进行了维修施工，至2015年7月修复完毕。2014年5月媒体曾对红棉苑16栋立柱悬空开裂问题进行过跟踪报道。2015年7月3日，被告收到哥顿房产公司的收楼催告函，被告前往办理收楼手续时，原告要求被告补交从商品房买卖合同约定的交楼时间2014年2月28日起至收楼之日的物业服务费，但被告只同意从收楼之日起支付物业服务费，双方因此发生争议未能达成一致，原告一直未将房屋钥匙交给被告。至2016年5月17日被告才在原告提供的收楼确认书上签名收楼，原告将房屋钥匙交给被告。该收楼确认书是由原告提供的预先盖上公章的打印件，收楼确认书填写物业服务费仍从2014年2月28日开始支付，但被告将该时间重新标为从2016年5月17日起开始交费。同日，原、被告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定：物业服务费按建筑面积1.8元/平方米/月计收，被告房屋建筑面积为154.23平方米，套内建筑面积131.27平方米，原告起诉主张按被告房屋套内建筑面积计算每月物业服务费为236.29元，物业服务费应于每月5日前支付，逾期交费需按每日千分之五支付逾期付款违约金，但没有明确约定具体支付物业服务费的起始时间。之后，原告多次向被告催收物业服务费，但双方仍因从何时开始交费未能达成一致意见，被告在支付物业服务费时，原告仍要求其补交2014年2月28日后的费用，被告不同意补交之前的费用，原告则拒绝收取新交部分，致被告一直拖欠物业服务费。在本案庭审后，被告已向原告支付了2016年11月1日至2019年9月30日的物业服务费共8270.15元。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，原、被告于2016年5月17日签订了前期物业服务协议，双方形成物业服务合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护。原告为被告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费，但原、被告未在前期物业服务协议中明确约定物业服务费支付的起始时间。本案物业服务费应从何时开始支付，双方一直存在争议，原告主张物业服务费应从商品房买卖合同约定的交楼时间即2014年2月28日开始计收，被告则认为应从其签收收楼确认书收取房屋钥匙的时间即2016年5月17日开始支付。根据商品房买卖合同的约定，如非开发商的原因业主未按约定交楼时间收楼的，应从合同约定的交楼时间开始支付物业服务。涉案房屋虽如期竣工验收符合交楼条件，但原告未能提供通知被告收楼的依据，无法证明开发商或原告已通知被告按期收楼，且涉案房屋在竣工验收后即开始出现房屋阳台立柱悬空开裂的质量问题，即使被告办理了收楼，实际也无法对房屋进行装修入住。阳台立柱悬空开裂问题至2015年7月已经修复，符合交楼条件，被告亦于2015年7月已收到原告收楼催告书，被告应当在此时办理收楼，只因双方在办理收楼时对物业服务费从何时开始支付发生争议，直至2016年5月17日才完成了收楼交付手续，但双方仍对物业服务费支付时间未能达成一致意见。综上所述，涉案房屋虽如期办理了竣工验收备案手续，但因质量问题至2015年7月修复才真正具备交付条件，物业服务费应由被告从2015年7月开始计算，此前的物业服务费应由开发商向原告支付。在诉讼中，被告已向原告支付了2016年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，被告仍需向原告支付2015年7月至2016年10月共16个月的物业服务费，按原告主张每月236.29元计算即3780.64元。关于原告主张物业服务费的诉讼时效问题。原告起诉被告欠费期间虽然超过了3年时间，但原告在涉案房屋竣工验收后一直催促被告办理收楼，并要求被告补交物业服务费，只因双方对物业服务费支付起始时间发生争议，被告一直拖着未付，才致原告未能收取被告的物业服务费，因此，被告辩称2016年10月前的物业服务已超过3年的诉讼时效，证据不足，理由不成立，本院不予采纳。关于被告应否向原告支付逾期付款违约金的问题。因涉案房屋按合同约定如期竣工验收，但之后出现严重的质量问题，被告在收楼时有正当理由拒绝原告要求补交修复期间的物业服务费，双方因此发生争议，才致被告一直没有支付物业服务费，被告并非故意或恶意拖欠原告的物业服务费，因此，原告要求被告支付逾期付款违约金的理由不成立，本院不予支持。综上理由，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘小镜、周扬应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付2015年7月至2016年10月共16个月的物业服务费3780.64元；二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为198.29元（原告已预交），由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担97.16元、被告刘小镜、周扬负担101.13元。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇二〇年一月十六日书记员 杨金凤