大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初8708号原告：高歌宇，男，汉族，1975年5月5日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：周涛，辽宁悦泰律师事务所律师。被告：大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区**。法定代表人：西庆国，系该公司董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司大连青泥洼桥支行，住所地辽宁省大连市中山区**。负责人：张敏，系该支行行长。委托诉讼代理人：王岩，系辽宁君广泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜波，系辽宁君广泽律师事务所律师。第三人：朱伟明，男，汉族，1972年7月29日出生，户籍地黑龙江省富锦市。原告高歌宇诉被告大连欧美亚房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司大连青泥洼桥支行（以下简称青泥洼桥支行）、第三人朱伟明商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人周涛、第三人青泥洼桥支行的委托诉讼代理人姜波到庭参加了诉讼，被告大连欧美亚房地产开发有限公司、第三人朱伟明经本院传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2005年4月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定被告将位于大连市中山区房屋出售给原告，原告依约支付全部购房款86万元整。被告将房屋交付原告后，原告实际入住，居住过程中，原告向相关单位交付了物业费、卫生费、水、电以及煤气费等，经过原告多次催促，被告迟迟未办理涉案房屋产权登记手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律规定，被告应当履行合同约定义务，但迄今为止，被告仍不配合将房屋办理到原告名下，被告属于违约行为，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上法律事实，特向法院提起民事诉讼，请求判令大连市中山区x号房屋归原告所有，被告协助办理产权登记手续，撤销朱伟明在大连市中山区勤俭街112号1单元601号房屋的登记备案手续；2、请求判令被告向原告支付逾期办理过户登记违约金，违约金按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算支付直至办理过户登记日止（计算方法为：860000×0.06×2年×1.3倍=134，160元，从起诉之日起向前计算两年）。被告及第三人朱伟明未提出答辩意见。第三人青泥洼桥支行辩称：一、第三人朱伟明与被告于2000年11月10日签订的《商品房销售合同》合法有效，该《商品房销售合同》已经在房产管理部门备案登记，案涉房屋登记在第三人朱伟明名下。二、第三人朱伟明与我行签订的《个人房屋担保借款合同》合法有效，双方就案涉房屋办理了预告抵押登记。2000年12月12日，第三人朱伟明与我行签订了《个人房屋担保借款合同》，第三人朱伟明向我行申请贷款85万元用于购买案涉房屋，并自愿以案涉房屋为我行提供抵押担保。我行按照合同的约定，将贷款支付给被告。三、《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。因此原告主张将案涉房屋过户到其名下违反法律的强制性规定，无法发生物权变动效力。四、原告高歌宇没有履行支付购房款的义务，无权要求被告欧美亚公司为其办理过户登记。原告高歌宇提供一份银行卡转账流水，有一笔发生在王淑兰与王敏之间的汇款，汇款人为王淑兰，收款人为王敏，此二人均不是《商品房买卖合同》的当事人，该笔汇款与本案无关，原告并没有向被告履行支付购房款的义务。原告提供的水电费、物业费票据仅能证明其居住在案涉房屋的事实，并不能证明原告与被告履行了房屋交接手续，更不能证明原告对案涉房屋的占有为合法占有、有权占有。况且对于房屋来说，物权公示的手段是登记，并非交付或者占有。综上，我行认为原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，望人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于大连市中山区x号）房屋出售给原告，建筑面积219.19平方米，购房款86万元。2005年7月16日，原告将购房款全部支付给被告，被告给原告出具了专用收款收据，并在专用收款收据上写明“2006年5月办理房屋产权手续，未办理产权手续前，此房屋任何纠纷均由我公司负责，与买房人无关”原告交付购房款后即到案涉房屋入住，进行装修并缴纳相关费用。另查，2000年11月10日，第三人朱伟明与被告签订一份《商品房销售合同》，约定被告将案涉房屋出售给第三人朱伟明，购房款1，063，071元，合同约定被告于2001年3月31日将案涉房屋交付第三人朱伟明使用。2000年11月10日，被告为第三人朱伟明出具了商品房预售款专用发票，发票记载被告收到第三人朱伟明213，071元，但无该笔款项的付款凭证。2000年12月12日，第三人朱伟明与第三人青泥洼桥支行签订了《个人房屋担保借款合同》，第三人朱伟明及周影（与朱伟明系夫妻关系）向第三人青泥洼桥支行申请贷款85万元用于购买案涉房屋，被告大连欧美亚房地产开发有限公司为该笔借款作担保，第三人朱伟明及周影以案涉房屋提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。被告第三人青泥洼桥支行按照合同约定，将贷款支付给被告。现合同备案登记在第三人朱伟明名下。因第三人朱伟明、周影、大连欧美亚房地产开发有限公司未按合同约定偿还借款，第三人青泥洼桥支行将朱伟明、周影、大连欧美亚房地产开发有限公司诉至本院，本院（2018）辽0202民初860号判决书判决解除青泥洼桥支行与朱伟明、周影、大连欧美亚房地产开发有限公司签订的《个人房屋担保借款合同》，朱伟明、周影偿还借款本金386,566.76元及利息、罚息、复利，大连欧美亚房地产开发有限公司对朱伟明、周影的债务承担连带责任，因案涉房屋未办理抵押登记，驳回第三人青泥洼桥支行要求对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权的请求。另查明，第三人朱伟明未在案涉房屋中居住，也无被告将案涉房屋交付给第三人朱伟明的证据。本院确认的上述事实，有商品房买卖合同、取款凭条、收款收据、装修合同及收据、物业费、《住宅室内装饰装修施工合同》、收据、物业费、取暖费、水电煤气费收据、短信、微信聊天记录、《公证书》、借款担保合同及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对当事人均具有约束力。虽然原告支付购房款的实际收款人并非被告实际收取，但被告为原告出具了收款收据，而且在收款收据上承诺为原告办理权属证书，可以认定被告已全部收到了原告的购房款。被告已将案涉房屋交付给原告且原告实际使用多年，被告应当按照承诺为原告办理产权证书，未及时办理产权证书，应承担相应的法律责任。虽然第三人与被告也签订了购房合同，支付了购房款，而且已办理了合同备案登记，但被告未在合同约定的时间内将案涉房屋交付给第三人，至今无第三人朱伟明要求被告交付房屋的证据。原告在案涉房屋居住至今也无被告及第三人朱伟明向其主张相关权利，因此，第三人朱伟明与被告之间的买卖关系不能对抗原告与被告间的买卖关系。根据相关法律及相关规定，原告与被告之间的买卖关系成立并生效，依法应受到法律的保护。原告的请求合法，应当支持。朱伟明、周影、大连欧美亚房地产开发有限公司办理贷款时没有办理抵押登记且生效判决也未支持第三人青泥洼桥支行享有抵押权及优先受偿权的请求，故对第三人青泥洼桥支行关于未经预告登记的权利人同意处分不动产，不发生物权效力的抗辩，本院不予支持。被告及第三人朱伟明经本院传唤未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、大连市中山区x）房屋归原告高歌宇所有，被告大连欧美亚房地产开发有限公司、第三人朱伟明于本判决生效之日起十日内协助原告办理产权登记手续；二、撤销第三人朱伟明设定在大连市中山区x号）房屋的登记备案手续；三、被告向原告支付逾期办证违约金，违约金按照已付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算至办理房屋产权证登记日之止。案件受理费13,740元，由被告负担；公告费1,010元，由第三人朱伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  李 东人民陪审员  张 健二〇二〇年一月十八日书 记 员  兰美玉