陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终1751号 上诉人（原审原告）：马浩南，男，1999年4月20日出生，汉族，个体工商户，住陕西省西安市。被上诉人（原审被告）：钱召生，男，1953年3月19日出生，汉族，陕西省延川县村民，住该村。委托诉讼代理人：钱春阳，男，1984年3月15日出生，汉族，陕西省延安市延川县村民，住该村。上诉人马浩南因与被上诉人钱召生合同纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院（2020）陕0622民初790号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马浩南，被上诉人钱召生及其委托诉讼代理人钱春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马浩南的上诉请求：1、依法判令上诉人与被上诉人签订的转让合同无效。2、改判由被上诉人返还上诉人47000元（扣除财产价款和3个月房租）。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审对本案事实认定不清。上诉人与被上诉人签订的《转让合同》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定应为无效合同，故应判令撤销；上诉人实际使用商铺3个月，被上诉人应返还因拆除停业至被上诉人承诺的至2020年11月17日的房租，且原审认定54000元转让款是除彩钢房以外财产的价款，系认定事实不清，应予改判。钱召生辩称，转让合同上的转让时间是4月2日转让，6月2日承包期到期后，被上诉人通融到10月2日。当时上诉人还说这是彩钢房子，所以其明知是彩钢房子，XX房XX房XX道，后来知道要拆除房子，被上诉人当时给上诉人说国家政府拆除的话，赔偿钱就给上诉人，上诉人现在出尔反尔，转让合同变成租赁关系了，被上诉人请求驳回上诉。马浩南向一审法院起诉请求：1、依法判令原被告双方签订的转租合同无效；2、依法判令被告返还原告58000元并赔偿损失；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月2日，原、被告经过协商，签订了一份《转让合同》，约定原告将自己位于延川县旧林业局院内的洗车店转让给被告，转让费为58000元。转让后店铺内的现有装修、装饰及其他所有设备和营业设备等全部归原告所有，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的一切权利与义务。合同签订后，原告马浩南给被告钱召生支付了转让费58000元，钱召生将洗车店交付给了原告马浩南。次日，马浩南就开始营业。一段时间后，延川县XX大队工作人员通知原告，洗车店所使用的房屋属于违章建筑，将被拆除。2020年7月2日，拐峁村委会通知原告搬离，原告将房屋内可移动物品全部搬离。7月3日房屋被拆除。另查明，本案所涉及的洗车店房屋共四间，均系彩钢房。该房屋属延川县XX街道XX村委会所有，被告钱召生以每月2000元的价格租赁，租赁期至2020年6月2日。2019年因钱召生修建排污管道，拐峁村委会同意让其多使用2个月。2020年因新冠肺炎疫情，拐峁村委会又让其多经营两个月。一审法院认为，本案原告马浩南与被告钱召生所签订的《转让合同》，实质上包含了两个法律关系，一个是洗车店所占用的四间彩钢房的转租合同关系，另一个是洗车店财产的买卖合同关系。故本案案由不应该单纯确定为租赁合同纠纷，而应适用其上一级案由合同纠纷。关于彩钢房的转租合同关系，因所涉及的彩钢房系违法建筑，根据我国相关法律规定，该转租合同无效。根据我国合同法的规定，合同无效的，合同的双方当事人应该相互返还因合同取得的财产，或折价赔偿，或者根据各自的过错承担相应的责任。本案涉及的彩钢房因属于违章建筑而被拆除，不存在返还或折价赔偿的问题。原告马浩南实际占用了彩钢房3个月，应该支付该期间的使用费，剩余的租赁费，被告应该予以返还。原、被告所签订的《转让合同》系一揽子合同，并未对房屋租赁费和物品买卖费用加以区分，而该合同第二条约定：“店铺转让给乙方（马浩南）后，乙方同意代替甲方（钱召生）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”，结合被告钱召生“租赁费每月2000元，自己的租赁费交到了2020年6月2日”的陈述，该《转让合同》中所包含的房屋有偿转租期限应该计算至2020年6月2日，房屋转租费应该认定为4000元。被告钱召生所说的4个月宽限期，是拐峁村委会给钱召生作出的承诺，原告是否能够享受，还需得到拐峁村委会的确认，本案中不予涉及。而原告马浩南实际占用彩钢房三个月，其中的两个月属于有偿转让期限，该部分转租费用与实际占用费相抵，被告钱召生也不需要予以返还。《转让合同》中剩余的54000元转让款，是被告钱召生将洗车店内除彩钢房以外的全部财产出卖给原告马浩南的价款，该部分财物绝大部分属于动产，根据我国合同法的规定，动产的所有权自交付时转移，之后所产生的风险由买受人承担。被告钱召生在合同签订之日就已经将全部财产交付给了原告，双方的买卖合同关系已经成立，且该部分内容并不违反我国相关法律的强制性规定，合法有效，所涉及的财产后来也被原告拉走，由此而产生的费用应该由原告自负。从现实生活角度来看，店面的转让一般都存在一定程度的溢价，被告通过转让洗车店应该获得了一定的利润。而本案涉及的彩钢房属违章建筑，并在原告转租后仅3个月就被拆除，导致转租合同无效，给原告造成了一定的损失。原、被告均系智力正常的成年人，在签订《转让合同》时，对于所涉及彩钢房的现状均能知悉，根据各自的生活经验，足以判断出该房屋是否办理了相关建筑审批手续，故双方对于转租合同的无效均有一定的责任，故由被告钱召生酌情退还原告马浩南转让费5000元。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百三十三条、第一百四十二条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决，一、原告马浩南与被告钱召生所签订的《转让合同》中涉及彩钢房转租的内容无效；二、由被告钱召生在本判决生效后三日内酌情退还原告马浩南转让费5000元；三、驳回原告马浩南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告马浩南负担600元，被告钱召生负担25元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的情况属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。争议焦点是双方当事人之间签订的合同是否有效，被上诉人是否应当返还上诉人47000元。关于双方当事人签订的《转让合同》，原审法院认为“本案原告马浩南与被告钱召生所签订的《转让合同》，实质上包含了两个法律关系，一个是洗车店所占用的四间彩钢房的转租合同关系，另一个是洗车店财产的买卖合同关系”，但依据商业习惯和上诉人接手洗车店的目的来看，双方当事人签订《转让合同》的合同目的是为了取得洗车店经营权，为了该合同目的的实现，附加了洗车店房屋的转租和洗车店店内物品的转让，故合同中58000元的款项包含了三部分价值：洗车店经营权价值、房屋转租费和洗车店店内物品价值。原审法院对于《转让合同》中租赁部分无效的论述和处理合法合理，故双方当事人签订的《转让合同》除房屋转租部分外合法有效。关于被上诉人是否应当返还上诉人47000元（扣除三个月的房租6000元和一审判项钱召生酌情返还5000元），马浩南作为完全民事行为能力人，未详细了解案涉洗车店占用房屋有无相关手续，贸然接手洗车店，其对自己的投资风险没有明确认识，且彩钢房被拆除后，上诉人马浩南应积极采取有效方法（新址重新开业等）防止损失继续扩大，而非将物品搬至库房，故其对因彩钢房被拆除导致经营不能损失承担主要责任，钱召生在明知洗车店占用房屋系彩钢房的前提下，仍转让洗车店，是为不诚信行为，对洗车店经营不能损失也应承担相应的责任，故一审法院判决钱召生酌情退还5000元合理合法，上诉人马浩南主张被上诉人钱召生返还47000元的上诉理由不能成立。综上所述，马浩南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人马浩南负担。本判决为终审判决。  审  判  长      刘 彩 虹审  判  员      郭    丹审  判  员      贺    洁 二〇二〇年十一月二十六日  法 官助 理     高    颖 书  记  员     沙 文 华    1