新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终387号 上诉人（原审被告、申请执行人）：赵飞虎，男，1975年11月4日出生，汉族，乌鲁木齐高新技术产业开发区名品时代商行负责人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：魏继磊，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：中国电信股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路**。 负责人：沈继霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：李杰，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路**3-16-74 法定代表人：贾新东，该公司总经理。 上诉人赵飞虎因与被上诉人中国电信股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司（以下简称中国电信伊犁分公司）及原审被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初20号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭于2020年11月30日公开开庭进行审理。上诉人赵飞虎的委托诉讼代理人魏继磊，被上诉人中国电信伊犁分公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。原审被告伊犁昊丰房产公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵飞虎上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初20号民事判决书第一项，依法改判准许执行位于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市××路商业用房；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实及适用法律均存在错误。1.根据被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司签订的《联建协议书》及《补充协议书》中陈述的房屋位置和上诉人赵飞虎提交的《商品房买卖合同》及平面图可以看出，被上诉人中国电信伊犁分公司合同约定的房屋并非上诉人赵飞虎申请人民法院强制执行的房屋，因此被上诉人中国电信伊犁分公司主张针对该房屋排除人民法院的强制执行缺乏事实基础。2.一审认定被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司所签《联建协议书》系安置补偿关系错误，双方之间实际为联合开发建设法律关系。第一，根据合同名称及内容，被上诉人中国电信伊犁分公司以其自有土地与原审被告伊犁昊丰房产公司合作进行房地产开发，其合同性质属于联建协议；合同仅涉及被上诉人中国电信伊犁分公司所有的土地，并未涉及房产，因此双方不存在房屋拆迁安置补偿的基础；第二，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，针对被上诉人中国电信伊犁分公司仅分配房屋、不参与联建的情形，应当认定为房屋买卖合同，而非安置补偿协议。其房屋买卖关系属于普通债权，并不具有优先性；第三，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，只有相关地方人民政府可以负责房屋征收与补偿工作，被上诉人中国电信伊犁分公司不能作为拆迁补偿合同的主体。二、上诉人赵飞虎对案涉被执行房屋享有让与担保的优先权。根据新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新民终400号民事调解书内容，确定上诉人赵飞虎对案涉房屋经折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。本案债权原权利人郭铠煜曾就案涉房屋与原审被告伊犁昊丰房产公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，表明其对案涉房屋享有担保权。该债权转让至上诉人赵飞虎时，以房屋转让形式作为债权的担保也一并转移给上诉人赵飞虎，双方构成让与担保的非典型性担保，因此上诉人赵飞虎对案涉房屋享有的权利应当优先于被上诉人中国电信伊犁分公司的一般债权。三、本案裁判之前，新疆维吾尔自治区高级人民法院曾就类似案件作出生效判决，在该案中支持了上诉人赵飞虎的诉请，根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的相关规定，对于同类案件应当依法作出相同的判决，以保证法律的统一性和权威性。综上，请求二审法院支持上诉人赵飞虎的上诉请求。 被上诉人中国电信伊犁分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人赵飞虎的上诉理由不能成立。1.根据被上诉人中国电信伊犁分公司提交的《伊犁路政海事小区综合楼改造工程一层平面图》所显示的原审被告伊犁昊丰房产公司补偿安置我方的房屋位置与双方之间达成的《民事调解书》确认交付的房屋位置属于同一位置，原审被告伊犁昊丰房产公司交付给我方的房屋位置是确定的，即案涉被执行标的102号房屋。2.案涉房屋为被上诉人中国电信伊犁分公司所有的旧城改造征收补偿安置房，并非联合开发，其与原审被告伊犁昊丰房产公司之间关于补偿安置的意思表示真实，且已经民事调解书的确认，因此被上诉人中国电信伊犁分公司对案涉房屋享有优先权。3.上诉人赵飞虎对案涉房屋主张权利的基础系民间借贷纠纷产生的一般债权，其所谓的优先权是建立在一般金钱债权法律关系基础上，该债权不能对抗被上诉人中国电信伊犁分公司基于拆迁安置补偿法律关系而对房屋享有的权利。4.上诉人赵飞虎主张类案同判没有依据，其所举案件与本案事实完全不同，不具备类案同判的条件。5.本案所涉房屋已由原审被告伊犁昊丰房产公司向被上诉人中国电信伊犁分公司进行交付，并由被上诉人中国电信伊犁分公司实际占有使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人中国电信伊犁分公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求二审人民法院驳回上诉人赵飞虎的上诉请求。 中国电信伊犁分公司向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于伊宁市××路综合楼102房屋的强制执行；2.判令确认该房屋归我公司所有。 一审法院认定事实：涉案债权及执行情况：案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司、贾仲培民间借贷纠纷一案经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院审理，于2017年7月20日作出（2017）新01民初203号民事判决。因郭铠煜、伊犁昊丰房产公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，该院于2017年11月20日作出（2017）新民终400号民事调解书，该调解书已发生法律效力。后因伊犁昊丰房产公司、贾仲培未履行生效法律文书确定的义务，郭铠煜向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）新01执40号。2018年3月9日，郭铠煜与赵飞虎签订《债权转让协议》，该协议将（2017）新民终400号民事调解书确定的郭铠煜的债权转让给赵飞虎。2018年3月21日，郭铠煜通过新疆法制报向伊犁昊丰房产公司、贾仲培公告送达债权转让通知。2018年6月14日，执行法院作出（2018）新01执异93号执行裁定书，变更赵飞虎为本案的申请执行人。2019年9月24日，执行法院作出（2019）新01执他11号执行裁定书，将（2017）新民终400号民事调解书由新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院受理执行。另，在案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司、贾仲培民间借贷纠纷一案审理期间，郭铠煜向法院申请保全伊犁昊丰房产公司价值1500万元的财产，并提供担保。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2017）新01民初203号之四民事裁定及协助执行通知书，于2017年11月25日查封了伊犁昊丰房产公司位于伊宁市××路在内的共计47套房产及所对应的土地使用权，查封期限为三年（自2017年11月25日至2020年11月24日止）。中国电信伊犁分公司提出了执行异议，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01执异294号执行裁定书，驳回中国电信伊犁分公司的异议请求。 中国电信伊犁分公司取得和使用涉案房屋情况：2011年5月18日，中国电信伊犁分公司与伊犁昊丰房产公司签订《联建协议书》约定：中国电信伊犁分公司将自己名下位于伊宁市××路（除家属楼所占部分外）889平方米的土地与伊犁昊丰房产公司联合开发，联建项目名称为伊犁矿冶大厦。中国电信伊犁分公司在该联建项目中，不参加任何管理，房屋建成后，返还中国电信伊犁分公司门面房160平方米，该门面房的具体位置为：该项目竣工后，门面房调换以解放路拐至五巷以内拐点门面房160平方米（以协议附件矿冶大厦第一层平面示意图所标注位置点为准），即解放西路占9米长，拐至五巷以内占17.8米长。2013年4月，中国电信伊犁分公司发现工程建设现场没有《联建协议书》约定的门面房，故中国电信伊犁分公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提出民事诉讼，2014年6月7日，中国电信伊犁分公司与伊犁昊丰房产公司签订《补充协议书》。2014年8月28日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出（2013）伊州民二初字第33号民事调解书确认：伊犁昊丰房产公司于2014年12月31日前向中国电信伊犁分公司交付位于伊宁市××路由北向南第四间门面房，使用面积146.06平方米的商业用房（要求分割成独立的房屋）；伊犁昊丰房产公司于2015年12月31日前，向中国电信伊犁分公司交付该商业房土地使用证（伊犁昊丰房产公司承担土地出让金）和房屋产证。如伊犁昊丰房产公司在2016年2月28日前不能依照该协议向中国电信伊犁分公司交付房屋及该房屋的房产证、土地证，中国电信伊犁分公司要求伊犁昊丰房产公司赔偿800万元，房屋由伊犁昊丰房产公司收回自行处理。2017年7月5日、7月6日，中国电信伊犁分公司向伊犁飞达物业服务有限责任公司交纳了海事小区A区102门面的物业费、暖气费，占有使用至今。 本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的民事权益。本案所涉执行债权为郭铠煜基于与伊犁昊丰房产公司、贾仲培民间借贷纠纷民事判决书而取得的债权，后该债权变更至赵飞虎。双方争议焦点为中国电信伊犁分公司对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否阻却执行。一审法院对双方的争议问题具体分析如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”关于中国电信伊犁分公司对涉案房屋是否享有受法律保护的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条规定系被拆迁人优先取得补偿安置房屋权利的法律依据。本案中，中国电信伊犁分公司与伊犁昊丰房产公司于2011年5月18日签订了《联建协议书》、2014年6月7日签订《补充协议书》，双方约定：中国电信伊犁分公司将其名下位于伊宁市××路平方米的土地与伊犁昊丰房产公司联合开发，中国电信伊犁分公司在联建项目中不参与任何管理，房屋建成后，伊犁昊丰房产公司返还中国电信伊犁分公司门面房160平方米。从该《联建协议书》内容看，虽其名为联建，但实为安置补偿协议。后经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2013）伊州民二初字第33号民事调解书确认，伊犁昊丰房产公司向中国电信伊犁分公司交付位于伊宁市环城西路与解放路交会处海事局大楼由北向南第四间，使用面积146.06平方米的商业用房，表明中国电信伊犁分公司作为被拆迁人已按合同约定履行了全部合同义务，且伊犁昊丰房产公司也按照民事调解书中约定的房屋位置向中国电信伊犁分公司交付了房屋，根据上述法律规定，应当认定中国电信伊犁分公司对本案所涉安置补偿房屋所享有的权利优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利，上述法律规定并未排除房屋买卖合同的买受人已经办理了房屋产权登记手续的情形，应当确认不论房屋买卖合同中买受人是否已经办理房屋产权登记手续，是否已经取得房屋的所有权，被拆迁人的权利均应予以优先，且中国电信伊犁分公司与伊犁昊丰房产公司签订《联建协议书》《补充协议书》的时间也早于人民法院的查封时间，而赵飞虎系基于一般金钱债权申请对登记在伊犁昊丰房产公司名下的涉案房屋予以执行，该债权不能对抗中国电信伊犁分公司因拆迁安置补偿关系对涉案房屋享有的权利。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，中国电信伊犁分公司与伊犁昊丰房产公司签订的《联建协议书》《补充协议书》有效，但买受人取得房屋所有权，还需要依照法律规定登记，涉案房屋尚未依照法律规定进行登记，且中国电信伊犁分公司与伊犁昊丰房产公司在（2013）伊州民二初字第33号民事调解书中约定伊犁昊丰房产公司向中国电信伊犁分公司交付该商业房土地使用证和房屋产证，故对于中国电信伊犁分公司主张确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，一审法院不予支持，中国电信伊犁分公司可依据《联建协议书》《补充协议书》的约定要求伊犁昊丰房产公司继续履行合同。综上所述，中国电信伊犁分公司对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对该房屋的执行。中国电信伊犁分公司请求阻却对涉案房屋的执行的理由成立，一审法院对其诉讼请求部分予以支持。遂判决：一、不得执行登记在伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下的位于新疆维吾尔自治区伊宁市××路商业用房；二、驳回中国电信股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司的其他诉讼请求。 本案二审中，上诉人赵飞虎提交了由新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2014年8月28日作出的（2013）伊州民二初字第33号民事调解书，该民事调解书确定案由为“合资、合作开发房地产合同纠纷”，上诉人赵飞虎以此证明被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司之间系房产联建合同关系，并非一审认定的安置补偿协议。被上诉人中国电信伊犁分公司对该份民事调解书的真实性、合法性均无异议，但其认为该案件的案由不能作为认定案件事实的依据，根据双方之间的协议内容及履行情形，可以确定双方之间实际为安置补偿关系，一审认定正确。本院认为，上诉人赵飞虎提交的人民法院民事调解书真实合法有效，对其以该民事调解书案由作为认定案涉合同性质依据的主张能否成立，本院将结合案件事实及其他证据综合予以认定。 被上诉人中国电信伊犁分公司为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组：伊犁路政海事小区综合楼改造工程一层平面图，该平面图系原审被告伊犁昊丰房产公司向被上诉人中国电信伊犁分公司交付，结合双方在2014年5月15日（2013）伊州民二初字第33号民事调解书可以证明，原审被告伊犁昊丰房产公司将平面图中X轴1-A至1-D，且向1-E延长4米，Y轴线为1-4至1-5轴的房屋补偿给被上诉人中国电信伊犁分公司。第二组：1.被上诉人中国电信伊犁分公司伊犁飞达物业服务有限公司缴纳物业费并缴纳增值税的《新疆增值税电子普通发票》一张；2.被上诉人中国电信伊犁分公司于2018年委托新疆精河县第二建筑工程公司对案涉房屋进行室内电照线路改造室内维修的《维修验收报告》一份，及被上诉人中国电信伊犁分公司向新疆精河县第二建筑工程支付工程款的《中国工商银行网上银行电子回单》；3.伊宁市供热有限公司通知被上诉人中国电信伊犁分公司《采暖费催交通知单》一份；4.被上诉人中国电信伊犁分公司在2019年-2020年期间向伊犁齐聚商业管理有限公司、伊宁市御桦物业服务有限责任公司交纳案涉房屋电费的收据7张；被上诉人中国电信伊犁分公司以上述证据证明其对案涉房屋已进行实际占有使用的事实。上诉人赵飞虎对第一组证据即平面图的真实性、合法性及关联性均不予认可，其认为该平面图上标注时间为2011年，此时该房屋仅为框架，并未进行分户，不可能形成该平面图。且该图中仅有伊犁昊丰房产公司签字，不足以证明真实性。第二组证据均系本案一审前产生的证据，因此不属于新证据。对该组证据的真实性、合法性及与本案关联性均不予认可。本院认为，被上诉人中国电信伊犁分公司提交第一组证据伊犁路政海事小区综合楼改造工程一层平面图系原件，上诉人赵飞虎虽然对该证据的真实性不予认可，但并无证据予以反驳，故本院依法对该平面图的真实性予以确认。该平面图上的标注内容为：伊犁路政海事小区综合楼自北向南方向第四间商铺“建筑（净）面积176㎡，此门面是伊犁昊丰房产公司给伊犁电信公司调换、补偿的门面房示意图”，其上加盖了伊犁昊丰房产公司公章及其法定代表人贾新东的签名，签字时间为2014年5月15日。本院对上述事实予以确认。第二组证据虽产生于本案一审诉讼之前，但确为与本案有关事实，且被上诉人中国电信伊犁分公司均提交了证据原件，故对其第二组证据的真实性、合法性，本院予以确认。上述两组证据的证明力本院将结合案件事实及其他证据综合予以认定。 本案依法对一审查明事实中双方当事人均无争议部分依法予以确认。 本院二审中，查阅了本案一审（2020）新01民初20号案卷相关证据材料，上诉人赵飞虎为证明案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司之间存在让与担保法律关系，提交了案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司于2014年8月22日就案涉102房产签订的《商品房买卖合同》及从伊宁市房地产交易中心调取的伊犁路政海事小区综合楼103房产的《商品房预售备案申请表》《预售登记注销申请表》，同时结合本院（2017）新民终400号民事调解书内容，确定如下事实：案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司、贾仲培民间借贷纠纷中，双方当事人曾达成《债务和解协议》，该协议约定，由双方共同销售担保房屋，用售房款归还欠款本息。同时约定，根据回款情况解除备案登记。后由案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司就包括案涉房屋在内的房产签订了《商品房买卖合同》，并由郭铠煜在相关行政机关进行了商品房预售登记，此后郭铠煜曾申请解除了一部分预售登记。对于本案所涉102房屋是否曾进行了商品房预售登记及解除预售登记申请，上诉人赵飞虎虽未能举证证明，但在（2017）新民终400号民事调解书中已明确案外人郭铠煜对案涉102房产享有经折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿权。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方当事人主要争议焦点系被上诉人中国电信伊犁分公司对涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。在对该争议焦点进行分析认定前，应首先确定被上诉人中国电信伊犁分公司所主张权益的房屋与上诉人赵飞虎申请强制执行的房屋是否属于同一标的。对此问题，本院认定意见如下：二审期间，被上诉人中国电信伊犁分公司提交了由原审被告伊犁昊丰房产公司盖章及法定代表人签字的××路平面图，该平面图上明确标示了原审被告伊犁昊丰房产公司向被上诉人中国电信伊犁分公司所交付的房屋为该平面图从左至右第四间。经与上诉人赵飞虎一审提交的同一平面图进行比对，可以确定两张**面图中的房屋位于同一位置处。上诉人赵飞虎虽主张两房屋的面积不同，但根据一审查明事实，案外人郭铠煜与原审被告伊犁昊丰房产公司签订购房合同时，对案涉房产面积的记载为预测面积，并非房屋真实面积，故该面积与实际建筑面积不一致属于正常范围，仅凭上述差异尚不足以否定两房屋为同一房屋的事实。上诉人赵飞虎的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 针对被上诉人中国电信伊犁分公司对涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，本院分析认定如下： 1.关于被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司之间法律关系的认定问题。 上诉人赵飞虎主张被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司之间系联合开发建设房地产的法律关系，并非一审认定安置补偿关系，并以二审提交的新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2013）伊州民二初字第33号民事调解书中确定的案由予以证明。对此问题，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”据此规定，认定合同性质应当根据合同约定的权利义务内容、实际履行情况，结合法律规定来予以认定。本案中，被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司所签合同虽名为联合开发合同，但该合同第四条第一款、第五条中关于合作模式、利润分配的约定表明，被上诉人中国电信伊犁分公司作为土地使用权人，通过向原审被告伊犁昊丰房产公司转让土地使用权用于合作开发，且不参与任何项目管理事宜，并不论原审被告伊犁昊丰房产公司的实际盈亏，其均可以收取固定收益即160平方米门面房。双方之间上述约定所反映的法律关系，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同需“以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险”的法律特征，故上诉人赵飞虎仅以案由及合同名称作为认定合同性质依据的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。被上诉人中国电信伊犁分公司依照前款规定有权用其土地使用权换取涉案争议房产，其与原审被告伊犁昊丰房产公司签订的《联建协议书》并未违反法律规定，案涉合同合法有效，双方当事人均应依约履行。后因原审被告伊犁昊丰房产公司在《联建协议书》中约定的工程建设中不存在合同约定的需向被上诉人中国电信伊犁分公司交付的房屋，双方就此问题签订了《补充协议》并在本院伊犁哈萨克自治州分院的主持下达成一致意见，约定由原审被告伊犁昊丰房产公司向被上诉人中国电信伊犁分公司交付位于同地段的××路面房，用以作为被上诉人中国电信伊犁分公司出让其土地使用权的对价。双方之间的上述行为符合异地安置补偿的性质，故一审将被上诉人中国电信伊犁分公司与原审被告伊犁昊丰房产公司之间的法律关系认定为安置补偿协议并无不当，本院予以维持。上诉人赵飞虎忽视双方之间的真实权利义务关系，仅以拆迁主体不适格为由主张双方之间并非安置补偿关系的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对上诉人赵飞虎主张双方之间的法律关系应为房屋买卖关系的上诉理由，本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”该规定所适用的主体系“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人”，而非本案中提供土地的当事人，故上诉人赵飞虎的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，被上诉人中国电信伊犁分公司作为产权置换权利人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》予以审查。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的当事人，其权利优先于其他购房消费者。 2.关于上诉人赵飞虎对案涉房屋所享有的权利性质认定问题。 上诉人赵飞虎主张依据案外人郭铠煜与原审被告伊犁昊丰房产公司就案涉房屋所签《商品房买卖合同》及在本院（2017）新民终400号民事案件中所达成的《民事调解书》内容，可以确认案外人郭铠煜对案涉房屋享有让与担保权，上诉人赵飞虎通过债权转让获得该项权利，故其对案涉房屋享有优先权。对此问题，本院认为，所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人债务的履行，将担保标的物的所有权或者其他权利转让给债权人。当债务清偿后，标的物应返还给债务人或者第三人；当债务人不履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。债务人或者第三人是让与担保权的设定人，债权人是让与担保权的权利人。让与担保作为一种以担保标的物权利转移为基本特征的非典型担保方式，虽目前我国法律仍无明文规定，但已被市场主体在融资活动中实际采用。如让与担保合同在合同生效要件上符合法律规定的，应认定为有效合同。本案中，根据查明事实，在案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司、贾仲培民间借贷纠纷中，双方当事人通过签订《商品房买卖合同》并进行预售登记的方式对债务清偿进行担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，在让与担保中，当事人以买卖的形式为名，行借款担保之实，双方当事人为保障债务的履行而设定担保，该担保方式以转移财产（过户登记）为表征，我国法律对债务或者第三人不转移财产占有的债权的不动产抵押予以法律保护，那么转移财产占有的债权担保方式即以不动产买卖形式的债的履行的担保方式，更应该受到法律保护。根据上述逻辑推理分析，当事人约定以不动产买卖的形式办理涉案不动产过户登记的担保，应属有效，故案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司之间成立让与担保的法律关系。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条中“保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任”的规定，本案中，上诉人赵飞虎作为案外人郭铠煜与伊犁昊丰房产公司、贾仲培之间民间借贷纠纷的债权受让人，同样受让了伊犁昊丰房产公司为其债务所提供的让与担保。 针对上诉人赵飞虎对案涉房屋所享有的让与担保权是否优先于被上诉人中国电信伊犁分公司所享有的权益问题，本院认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利。结合本院对被上诉人中国电信伊犁分公司对案涉房屋所享有的权利顺位的分析意见，通过产权调换方式取得安置房屋的当事人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护取得安置补偿房屋的一方当事人的权利。参照上述权利顺位原则，一审法院认定被上诉人中国电信伊犁分公司对案涉房屋所享有的权利能够对抗上诉人赵飞虎对该房屋的执行，适用法律并无不当。上诉人赵飞虎的上诉理由不能成立，本院不予支持。 3.关于上诉人赵飞虎主张本案应适用“类案同判”原则进行处理的上诉意见，本院认为，本案系基于土地使用权转让而产生的安置补偿法律关系，与上诉人赵飞虎主张的“类案”所涉及的事实及适用法律均不一致，故本案不存在需要适用《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的情形。上诉人赵飞虎的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，中国电信伊犁分公司对涉案争议房产享有的民事权益相较赵飞虎的一般债权具有优先性，足以排除强制执行。伊犁昊丰房产公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费22,172.71元（赵飞虎已预交），由赵飞虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  田忠顺 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年十二月四日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静