海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初13673号   原告：殷玥，男，汉族，1984年6月23日出生，住海南省海口市龙华区。身份证号：XXX。   委托诉讼代理人：曾猛，执业证号14601201910091078，海南海大平正律师事务所律师。   被告：黄熳飞，男，汉族，1989年9月12日出生，住海口市美兰区，现住湛江市体育北路，公民身份号码：XXX。   原告殷玥与被告黄熳飞房屋买卖租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告殷玥及其委托诉讼代理人曾猛、被告黄熳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告殷玥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告殷玥与被告黄熳飞签订的《海口市存量房屋买卖合同》；2.判令被告黄熳飞向原告殷玥支付30.4万元；3.本案案件受理费和诉前财产保全申请费由被告黄熳飞承担。事实和理由：2019年5月23日原告殷玥、被告黄熳飞与海南链家旅居房地产经纪有限公司(以下简称海南链家)签订《居间服务合同》，约定由海南链家为原告殷玥、被告黄熳飞提供房屋买卖居间服务。2019年5月23日，原告殷玥与被告黄熳飞签订《海口市存量房屋买卖合同》。合同约定：被告黄熳飞以152万元将位于海口市美兰区世纪大道1-9号金泰海悦轩17层B单元17C房屋出卖于原告殷玥；合同签订当日原告殷玥向被告黄熳飞支付10万元定金；2019年8月1日被告黄熳飞将房屋交付于原告殷玥；出卖人逾期履行合同义务超过十五日的，按照房屋总价款20%(即30.4万元)向买受人支付违约金。合同签订后，原告殷玥于2019年5月23日如约向被告黄熳飞支付了10万元定金。但在2019年6月14日，被告黄熳飞以其作为担保人涉及诉讼为由，于2019年6月14日将定金返还本人，并要求暂停合同的履行。但事实上，被告黄熳飞房屋并未受限，仍可以交易。原告殷玥多次要求被告黄熳飞继续履行合同，并且多次找海南链家催促出卖人黄熳飞继续履行买卖合同，但被告黄熳飞均以各种理由推诿。2019年7月16日，经过原告殷玥的再次催促，被告黄熳飞承诺最迟在2019年7月16日前给原告殷玥一个明确答复，但被告黄熳飞一直未有答复。其后原告殷玥多次打电话、发短信给被告黄熳飞，被告黄熳飞均未予以接听和回复。2019年8月2日原告殷玥向被告黄熳飞发送《催告函》，要求被告黄熳飞在收到催告函后三日内就其能否继续履行合同，能否继续出卖房屋给予原告殷玥一个明确的回复。但至今被告黄熳飞未予以任何回复。被告黄熳飞的种种行为表明其不再履行合同义务。为保障原告的权益，原告殷玥于2019年8月14日向法院申请诉前财产保全，查封涉案房屋。贵院受理后告知原告殷玥涉诉房屋已于2019年6月过户至桂在七名下。综上，被告黄熳飞存在严重违约行为，依据原告殷玥与被告黄熳飞签订《海口市存量房屋买卖合同》第九条第二款之规定，被告黄熳飞应按照房屋总价款20%(即30.4万元)向原告殷玥支付违约金。依据《担保法》第八十九条之规定，被告黄熳飞应支付双倍返还定金的差额10万元。依据《合同法》第九十四条之规定，原告殷玥有权解除与被告黄熳飞签订的《海口市存量房屋买卖合同》。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告黄熳飞辩称，1.原告殷玥知道被告黄熳飞没有拿到涉案房屋的房产证就与其签订房屋买卖合同，该合同不生效。2.被告黄熳飞已退还定金给原告殷玥，之所以退还是因为黄熳飞是另一宗案件的被告，黄熳飞当时认为其财产会被查封，无法履行房屋买卖合同，就将定金退还给原告殷玥。原告殷玥的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。   经审理查明，2019年5月23日，原告殷玥（乙方、买受人）与被告黄熳飞（甲方、出卖人）签订一份《海口市存量房屋买卖合同》。合同约定，甲方黄熳飞将位于海口市美兰区海甸岛世纪大道1-9号金泰海悦轩17层B单元17C房出售给乙方殷玥，建筑面积97.01平方米，成交价格1520000.00元，付款方式为贷款。1.定金，乙方于2019年5月23日将第一笔定金100000.00元以自行支付的方式支付给甲方；2.首付款/购房款，乙方于甲方与开发商约定的办理产权证当日（2019年6月8日-2019年6月15日）将第一笔首付款/首付款50000.00元以自行支付的方式支付给甲方，乙方于贷款获得审批通过之后五个工作日内将第二笔首付款/购房款560000.00元以银行监管方式支付给甲方；3.贷款，乙方向银行申办抵押贷款，该部分款项由贷款机构按其规定支付甲方，乙方拟贷款金额为800000.00元，甲乙双方应于甲方产证出证5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；4.尾款，甲乙双方一致同意，乙方从本合同约定的购房款中留存尾款100000.00元，其中物业交割保证金10000.00元，在房屋交付时，支付给甲方。双方协商约定2019年8月1日将该房屋交付给乙方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：“……5.将该房屋出售给第三方的。”甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。补充约定：1.甲乙双方协商一致，甲乙双方均知晓本合同之房产未办理产权证及土地证，甲乙双方均同意签署本合同并认可法律效力，均认可依据本合同承担相应的法律责任2.甲方保证该房屋产权清晰、无纠纷，所有共有人同意以此价出售此房；3.甲乙双方均接受新产证面积，互不追究补差责任，该房屋交易按套计价，实际房龄以档案馆调档为准；4.乙方承诺已清楚知晓贷款政策，个人征信无瑕疵，所需贷款材料可按时提供齐全无误；5.甲方承诺于2019年6月15日前办理本合同约定的甲方名下的产权证，最迟于2019年9月15日前下发产权证；6.甲乙双方协商一致，甲方自行承担办理产权证的费用，在开发商约定的日期，由乙方将第一笔首付直接支付到开发商指定账户用于办理甲方名下的产证。同日，原告殷玥（乙方）、被告黄熳飞（甲方）与海南链家旅居房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方殷玥应于签订本合同当日一次性向丙方海南链家旅居房地产经纪有限公司支付居间代理费44600.00元。上述合同签订的当日，原告殷玥按房屋买卖合同约定，向被告黄熳飞支付定金100000.00元。2019年6月14日，被告黄熳飞通过银行转账将定金100000.00元退还给原告殷玥，并附言“购房定金临时退还”。此后，原告殷玥通过发短信、打电话、发催告函等形式要求被告黄熳飞继续履行房屋买卖合同。2019年8月14日。原告殷玥向海口市美兰区人民法院对涉案房屋申请诉前财产保全，2019年8月27日，海口市美兰区人民法院执行局向原告殷玥发出《通知书》，告之其涉案房屋已过户至案外人桂在七名下，故无法进行查封。另，被告称，当时在链家我是要求卖家向我支付15万元结清房贷的款项，后来我从开发商那边了解到我需要支付65万元才能支付房贷，而且当时我又有诉讼在身急于将房屋出售，原告未能拿出65万元给我结清房贷，我认为原告没有能力帮我处理难关我才没有将房屋卖给原告。我大概6月15日至7月15日将涉案房卖给了案外人桂在七。   本院所确认的上述事实有,2019年5月23日《海口市存量房屋买卖合同》、2019年5月23日《居间服务合同》、2019年5月23日《收据》、殷玥转给黄熳飞的转账记录、黄熳飞转给殷玥的转账记录、殷玥与黄熳飞短信记录、殷玥与黄熳飞通话录音、链家工作人员证人证言、催告函邮寄记录、案件受理通知书及缴费单、美兰区人民法院（2019）琼0108执保624号通知书在案为凭，其证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为,原告殷玥与被告黄熳飞于2019年5月23日签订的《海口市存量房屋买卖合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但从双方表述来看，涉案房屋在双方交易时并未办理房产证。因此，双方签订的合同仍是一个效力待定的合同。原告虽然依约向被告支付了定金100000.00元。但随后，被告认为其可能履行不了房屋买卖合同，于2019年6月14日通过银行柜台转账方式向原告殷玥退还了定金100000.00元。被告退还定金行为表明了被告解除合同的决心。原告殷玥提供账户接受被告黄熳飞返还定金时，双方已在事实上达成解除涉案合同的合意及效力。由于双方签订的是一种效力待定合同，单方或双方解除均不产生违约后果。故原告基于效力待定合同主张违约事由，本院不予支持。原告主张解除双方于2019年5月23日签订的《海口市存量房屋买卖合同》，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告殷玥与被告黄熳飞于2019年5月23日签订的《海口市存量房屋买卖合同》。   二、驳回原告殷玥的其他诉讼请求。   案件受理费5860元，由原告殷玥负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 纪永明   人民陪审员 毛艺遐   人民陪审员 王巧玲      二〇二〇年一月七日   法官助理 陈 佩   书记员 陈雯雯   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。