新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3306号 上诉人（原审被告、反诉原告）：葛金，女，1992年6月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：马宪臻，水磨沟区向导法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：白彦俊，男，1987年7月28日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审第三人：乌鲁木齐恋家居房产信息服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路****。 法定代表人：李瑞豪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张珂，女，该公司工作人员。 上诉人葛金因与被上诉人白彦俊，原审第三人乌鲁木齐恋家居房产信息服务有限公司（以下简称恋家居房产信息服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人葛金的委托诉讼代理人马宪臻，被上诉人白彦俊，原审第三人恋家居房产信息服务公司的委托诉讼代理人张珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛金上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判白彦俊支付违约金91,600元或驳回白彦俊的一审诉讼请求，双方继续履行2019年8月26日签订的《房屋转让合同》。事实和理由：双方签订的《房屋转让合同》中支付首付款的时间及合同后的补充条款均为手填,一审法院认定补充条款效力，优于合同主文中关于支付首付款时间的约定是错误的，补充条款约定:“乙方首付款于甲方和银行确定解押日期时,按照解押日期打首付款”，即我与银行确定解押日期时，白彦俊即应当支付首付款。一审庭审中我方再三表明了要求白彦俊继续履行合同的意思表示，且在反诉状中进一步表述了该合同可以继续履行，故我要求白彦俊继续履行双方签订的合同合法有据，一审法院认为双方均无履行合同诚意的事实认定没有事实依据。我与银行确定了解押日期后,立即联系了白彦俊及恋家居房产信息服务公司,履行了通知、协助等义务，希望白彦俊依约支付首付款，反而是白彦俊寻找各种借口不能付款，是其违约在先，涉案合同中约定了违约金为合同总成交价的20%,一审法院认为双方对违约责任没有约定或约定不明确有误,白彦俊违约事实清楚,证据确凿，一审判决认定事实错误,适用法律不当。请求二审法院依法支持我方的上诉请求。葛金当庭撤回对一审判决第三项即向白彦俊退还定金20,000元的上诉。 白彦俊辩称，双方合同约定了按照解押日期打首付款，但是涉案房屋至今未解押，是葛金违约在先，且我向其交付定金之后葛金也没有给我开具发票。请求二审法院依法驳回葛金的上诉请求，维持一审判决。 恋家居房产信息服务公司述称，我公司同意葛金的上诉请求，公司签订合同一式三份，双方签订的定金合同就代表对方收到了钱，合同约定解押时打款，我公司也给白彦俊说过解压日期，且经业主确认过，白彦俊系资金不足才一直拖欠。 白彦俊向一审法院起诉请求：1.解除《买卖定金合同》与《房屋买卖合同》；2.葛金双倍返还定金40,000元。 葛金向一审法院反诉请求：白彦俊支付违约金91,600元。 一审法院认定事实：2019年8月26日，葛金与白彦俊签订《房屋买卖合同》一份，由其父亲葛运锁代签，合同约定：葛金自愿将坐落于乌鲁木齐市××区房屋出售给白彦俊。合同转让总价款458,000元，2019年8月26日，白彦俊支付定金20,000元，2019年9月20日支付首付款130,000元，2019年12月15日，支付剩余房款308,000元。合同书签订后，白彦俊违约，定金不退还；葛金违约，应向白彦俊支付两倍的定金。合同内容上约定了支付首付款的日期为2019年9月20日，在合同后补充条款（手写）约定：“乙方首付款于甲方和银行确定解押日期时，按照解押日期打首付款”。同日，白彦俊与葛金、恋家居房产信息服务公司三方签订《买卖定金合同》一份，合同约定：恋家居房产信息服务公司为中介，提供居间服务，买卖座落于乌鲁木齐市××区.37平方米的房屋，买方愿意认购该房产自愿支付定金贰万元，以确立买卖的关系。卖方按照房屋合同价支付佣金8,000元，买方按照房屋合同价的1％支付佣金4,580元。签订合同后，白彦俊向葛金支付了定金20,000元。葛金与恋家居房产信息服务公司签订了《定金保管书》，葛金将定金中10,000元交由恋家居房产信息服务公司代为保管。在《买卖定金合同》的合同履行中，恋家居房产信息服务公司促成白彦俊与葛金达成《房屋买卖合同》，已经完成居间合同行为。在《房屋买卖合同》实际合同履行中，白彦俊认为应当先房屋解押后，再支付首付款，不能以首付款支付葛金的银行按揭贷款。葛金认为，在与银行确定了解押日期，白彦俊即应当支付首付款。双方对合同履行理解产生歧义。一审法院认为，白彦俊、葛金及恋家居房产信息服务公司签订的《房屋买卖合同》、《买卖定金合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。在本案中，白彦俊、葛金及恋家居房产信息服务公司之间《买卖定金合同》实为居间合同，鉴于恋家居房产信息服务公司的居间行为已经完成，对白彦俊要求解除《买卖定金合同》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于白彦俊主张要求解除《房屋买卖合同》，一审法院认为，白彦俊与葛金签订合同后，白彦俊已经支付定金，双方在履行支付首付款的期限上发生争议，导致合同履行不能，鉴于双方均无履行合同诚意，合同目的不能实现，白彦俊主张要求解除《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。关于白彦俊主张要求葛金双倍返还定金40,000元。双方订立的《房屋买卖合同》中，先在合同内容上约定了支付首付款的日期为2019年9月20日，后又在合同最后补充条款（手写）约定：“乙方首付款于甲方和银行确定解押日期时，按照解押日期打首付款。”该项约定为合同内容补充，效力优于“2019年9月20日支付首付款”的约定，但是该约定未确定先支付首付款，再对房屋解押，或是先解押房屋，后支付首付款。因该项合同的履行约定不明，不能判断认定任何一方违约。故对双方行为均不认定为违约，对白彦俊的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持即葛金退还白彦俊定金20,000元。对葛金主张反诉诉讼请求，要求白彦俊支付违约金91,600元，亦无事实和法律依据，应不予支持。判决：一、解除白彦俊与葛金于2019年8月26日签订《房屋买卖合同》，自判决生效之日起予以解除；二、驳回白彦俊要求解除白彦俊、葛金及乌鲁木齐恋家居房产信息服务有限公司于2019年8月26日签订《买卖定金合同》的诉讼请求；三、葛金于判决生效之日起十日内退还白彦俊定金20,000元；四、驳回葛金反诉要求白彦俊支付违约金91,600元的诉讼请求。 本院二审期间，葛金围绕其上诉请求依法提交了下列证据：1.个人住房借款合同；2.葛金与中国建设银行工作人员的通话录音，上述两份证据用以证实办理解押的程序是借款人提前向银行申请，经贷款人同意才能提前还款，我一直在积极履行合同，且已与银行预约了解押日期，是白彦俊违约。白彦俊对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。恋家居房产信息服务公司认为解押确实需要提前预约，对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对个人住房借款合同的真实性予以确认，但与本案双方当事人争议的涉案合同补充条款无关，故对关联性不予确认，因白彦俊对通话录音真实性不认可，葛金亦无提交其他证据证明录音中相对方的身份，故本院对录音证据的真实性与关联性均不确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，商品房销售合同系房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案系自然人之间就个人享有所有权的房屋进行买卖，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.葛金与白彦俊之间签订的《房屋买卖合同》是否应予解除；2.葛金要求白彦俊支付违约金91,600元有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，葛金与白彦俊于2019年8月26日签订《房屋转让合同》，合同约定白彦俊应于2019年9月20日支付首付款，在合同后补充条款中又约定：白彦俊首付款于葛金和银行确定解押日期时，按照解押日期打首付款。在涉案合同履行过程中，因双方对补充条款的理解产生分歧，白彦俊未支付首付款而产生本案诉讼，白彦俊在庭审中明确表明不再履行合同义务，要求解除合同，葛金上诉要求继续履行合同，对此本院认为，涉案合同一方当事人明确表明不再履行合同，涉案房屋买卖合同不宜强制继续履行，对葛金要求继续履行涉案合同的上诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方对涉案合同补充条款中关于支付首付款的理解产生重大分歧，导致合同无法继续履行，视为双方对补充条款的约定不明，双方对涉案合同主文中关于支付首付款的条款并未约定作废，在双方对补充条款无法达成一致意见的情形下，应当依照合同主文部分约定的：“2019年9月20日支付首付款”的条款实际履行，白彦俊在合同约定的日期届满时未向葛金支付首付款，构成违约，双方在合同中既约定了定金条款，亦约定了违约金条款，葛金可以选择适用，一审判决葛金向白彦俊返还定金20,000元，在二审庭审过程中，经本院释明，葛金放弃对定金部分的上诉，选择向白彦俊主张违约金符合法律规定，本院对葛金要求白彦俊支付违约金的上诉请求予以支持，双方在合同中约定的违约金为全部购房款的20%，白彦俊在二审中明确表示不同意支付违约金，该主张包含了对约定违约金调减的意思表示，因葛金未举证证明其损失情况，根据公平原则，本院参照双方约定的定金数额、履行过程中的过错程度，将葛金主张的违约金数额调减为20,000元。 综上所述，葛金的上诉请求部分成立；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1865号民事判决第一项、第二项、第三项即：解除白彦俊与葛金于2019年8月26日签订《房屋买卖合同》，自判决生效之日起予以解除；驳回白彦俊要求解除白彦俊、葛金及乌鲁木齐恋家居房产信息服务有限公司于2019年8月26日签订《买卖定金合同》的诉讼请求；葛金于判决生效之日起十日内退还白彦俊定金20,000元； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1865号民事判决第四项； 三、白彦俊于本判决生效之日起十日内向葛金支付违约金20,000元。 四、驳回葛金的其他诉讼请求。 上述白彦俊应向葛金支付的款项20,000元，葛金应向白彦俊支付的款项20,000元，上述葛金与白彦俊应付债务予以抵销。 一审本诉争议标的40,000元，确认给付标的20,000元，一审本诉案件受理费800元（白彦俊已预交），减半收取400元，由葛金负担200元，白彦俊负担200元，余款400元由一审法院退还白彦俊；反诉争议标的91,600元，确认给付标的20,000元，一审反诉案件受理费2,090元（葛金已预交），减半收取1,045元，由葛金负担815.1元，白彦俊负担229.9元，余款1,045元由一审法院退还葛金；二审诉讼标的91,600元，确认给付标的20,000元，二审案件受理费2,390元（葛金已预交），由葛金负担1,864.2元，白彦俊负担525.8元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十二月三日 书记员 赵紫薇