河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5151号原告：张矿伟，男，1974年9月19日生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：顾鼎彰，金博大律师事务所律师。特别授权。被告：孙万轻，男，1963年12月14日生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：吴延鹏，洛阳法律研究会会员。一般代理。第三人：马建忠，男，1969年9月11日生，汉族，住河南省汝州市。第三人：李青春，女，1973年4月10日生，汉族，住河南省郑州市金水区。第三人：李玉娥，女，1970年2月6日生，汉族，住河南省汝州市。原告张矿伟诉被告孙万轻、第三人马建忠、李青春、李玉娥执行异议之诉纠纷一案，原告张矿伟不服本院（2019）豫0311执异129号执行裁定书提起诉讼，本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张矿伟的委托诉讼代理人顾鼎彰、被告孙万轻及其委托诉讼代理人吴延鹏、第三人李玉娥到庭参加诉讼，第三人马建忠、李青春经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张矿伟向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于汝州××朝阳路南侧洗耳河西边5号楼3单元1楼西户房产（20××81号）的强制执行，并解除对上述房产的查封。（购房款630000元整）；2、判决确认原告张矿伟于2015年1月15日与第三人李玉娥签订达成的《契约》合法有效，并确认位于汝州××朝阳路南侧洗耳河西边5号楼3单元1楼西户房产（20××81号）归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理汝州××朝阳路南侧洗耳河西边5号楼3单元1楼西户房产（20××81号）的产权过户登记；4、本案的案件费用由被告承担。事实与理由：案涉房屋马建忠于2008年12月9日出卖给李玉娥，李玉娥于2010年11月5日前分三次将合同项下的款项全部支付给了马建忠。李玉娥于2008年12月9日与马建忠签订了房屋买卖《契约》，上述协议签订后，李玉娥于2010年10月2日、2010年10月4日、2010年10月5日，分三次向马建忠付清了所有购房款。马建忠已于协议签订当日将房屋产权证、房屋钥匙、土地使用证交付给李玉娥，居住和使用至2015年1月15日，因事务繁忙一直未协助和配合李玉娥办理产权过户登记手续。2015年1月15日原告与李玉娥共同签订“契约”，李玉娥将上述房屋出卖给原告。购房价款为63万元整，当日付43万元，剩余20万元在2015年3月12日前付清，中间人为王伟想。2015年1月15日交付，交付43万元时李玉娥向原告交付了房产居住至今。2016年8月，被告孙万轻与第三人马建忠、李青春因民间借贷纠纷一案涉诉，洛阳市洛龙区人民法院作出（2016）豫0311民初3788号民事判决书。随后，该院于2018年7月10日将原告购买的被执行人马建忠名下位于汝州××朝阳路南侧洗耳河西边5号楼3单元1楼西户房产进行了查封。2019年3月15日，原告依法向洛龙区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年8月2日，洛龙区人民法院作出（2019）豫0311执异129号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，原告张矿伟与第三人李玉娥签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，马建忠、李青春应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，同时马建忠后来外出，一直联系不上，致使无法办理过户手续。为此，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封该财产。为此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求！被告孙万轻辩称：原告起诉事实不是真实的，原告购买第三人马建忠房屋的行为违背了房屋交易习惯，并且该涉案房屋是经过洛阳市洛龙区人民法院依法查封，且原告向洛龙区人民法院提出了执行异议的申请，人民法院依法驳回了原告的申请。原告再提出执行异议之诉，显然是不合法、也不合理的。根据物权法的规定不动产是以登记才发生法律效力的，但是在本案中原告没有拿出任何不动产登记机关的登记文书。该涉案房产依然登记在马建忠名下。被告的行为是合法有效的，被告认为应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人李玉娥述称：我房屋购买以后，找马建忠、李青春办理过户手续，手续没有带全没有办理成功。之后找不到马建忠和李青春，后来找到过李青春，但是她一个人去办不了手续。之后我经济紧张就将该房屋转给原告张矿伟，钱已经结清，我和张矿伟私下签订有协议。第三人马建忠、李青春未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告提交的证据在卷佐证。被告孙万轻、第三人李玉娥无证据提交。第三人马建忠、李青春未到庭，未对原告的证据发表质证意见。根据原告提交的证据和当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：孙万轻诉马建忠、李青春民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月22日作出（2016）豫0311民初3788号民事判决书。该民事判决书发生法律效力后，因马建忠、李青春未履行生效法律文书确定的义务，孙万轻作为申请执行人向本院申请强制执行。诉讼中，因孙万轻申请诉讼保全，本院于2016年8月31日依法将登记在马建忠名下位于汝州××朝阳路南侧洗耳河西边5号楼3单元1楼西户的房产予以查封。进入执行程序后，案外人张矿伟提出执行异议，要求判如所请。原告提交的证据即2008年12月9日马建忠与李玉娥签订的《契约》一份显示：马建忠愿将己有的位于朝阳路南侧蓝湾半岛五号楼西单元一楼西户房产一套出售给李玉娥，总价款为236000元整，当日钱业两清等。第三人李玉娥当庭称该房款以现金方式交付给马建忠,原告庭审中提交了被告李青春于2010年10月2日、2010年10月5日、2010年11月4日分三次出具的收据三张。原告提交的证据即2015年1月15日张矿伟与李玉娥签订的《契约》复印件一份显示：李玉娥愿将己有的位于朝阳路南侧蓝湾半岛五号楼西单元一楼西户房产一套出售给张矿伟，总价款为630000元，当日首付430000元，剩余200000元在2015年3月12日前付清等。庭审中，第三人李玉娥称该契约签订后的第二天，张矿伟支付了43万元后自己给张矿伟出具一张43万元的收到条；第二次给钱时中间间隔了三个月，没有出具条子；但63万元的条子（即收据）是自己（李玉娥）出具的。原告张矿伟和第三人李玉娥均称该63万元均是以现金的方式支付给李玉娥的。被告孙万轻对以上二份《契约》的真实性均有异议。庭审及审理过程中，因第三人马建忠和李青春未到庭致本案调解不能。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，因涉案房产登记在马建忠名下，原告张矿伟提交的《契约》、收据、证人证言等证据，不能证明第三人李玉娥和原告张矿伟已支付了房屋的全部价款，也不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。故原告张矿伟的诉讼请求，均不能予以支持。综上所述，原告张矿伟就马建忠名下位于汝州××朝阳路南侧洗耳河西边5号楼3单元1楼西户房产（20××81号）不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人马建忠和李青春未到庭，视为放弃自己的相关民事权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告张矿伟的诉讼请求。本案诉讼费10100元，由原告张矿伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张唯颖人民陪审员  王要杰人民陪审员  许小阁二〇二〇年一月十九日书 记 员  丁丽鸟