山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1121民初1652号 原告：五莲某板纸有限公司，住所地五莲县，统一社会信用代码。 法定代表人：许某，董事长。 委托诉讼代理人：许传森，男，系原告工作人员。 委托诉讼代理人：张加林，山东竞天律师事务所律师。 被告：陈某，男，1976年3月25日出生，汉族，住五莲县。 被告：孙某，女，1977年4月28日出生，汉族，住五莲县。 两被告委托诉讼代理人：盛东兴，山东德衡（日照）律师事务所律师。 原告五莲某板纸有限公司与被告陈某、孙某房屋租赁合同纠纷一案，原经本院于2018年6月15日作出（2018）鲁1121民初845号民事判决。被告陈某、孙某不服该判决，向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）鲁11民终1694号民事裁定书，发回重审。本院于2019年5月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许传森、张加林，被告陈某及两被告委托诉讼代理人盛东兴到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告五莲某板纸有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2015年3月17日签订的五莲某板纸有限公司厂房及沿街房租赁协议；2.判令被告支付拖欠原告的租金243863元及迟延利息；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年3月17日签订厂房及沿街房租赁协议，约定原告将厂房及沿街房租赁给被告使用，租赁期限四年，租金每年157300元。合同履行过程中，被告出现违约，至今欠原告租金，并继续占用租赁物至今，原告多次索要，被告至今未付。 被告陈某辩称，1.同意解除双方之间的房屋租赁协议；2.对原告主张的所欠租金，待原告提供证据后，被告另行质证。 被告孙某辩称，该合同并非孙某签名，对合同履行情况并不知情，请求依法驳回对孙某的诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，原告与被告陈某签订《五莲某板纸有限公司厂房及沿街房租赁协议》，约定原告将位于五莲县城黄海路123号院内厂房及沿街房各一处租赁给被告陈某使用，期限自2015年4月7日至2019年4月6日，厂房使用面积1804平方米，每平方米75元，每年租金135300元，沿街房10间，每年租金22000元，合计租金每年157300元；被告陈某在签订协议时应付清第一年租金，于每年3月6日前付清下年度租金，租赁期未满，不得单方终止协议，若单方终止协议视为违约，违约金20000元；被告生产所需水电及其仪表，被告交付押金后使用。庭审中，原、被告双方一致认可水、电及蒸汽费均为预付费。 上述协议签订后，原告将涉案厂房及沿街房交付被告使用，被告在厂房内从事服装水洗业务，沿街房供其员工居住。2017年2月16日，原告在山东莲信律师事务所律师见证下，将厂房西边门打开，利用该厂房的西侧空地堆放了部分物品，并将沿街房收回。2018年5月3日下午，本院到现场勘验，被告的机器设备实际占用厂房面积为1047平方米，原告自行占用的该厂房面积为757平方米。目前，被告的机器设备仍在租赁的厂房内，厂房东门门锁钥匙仍在被告处。 对于租金的交纳。原告主张被告已经交清2015年4月7日至2016年4月6日即第一租赁年度的租金，第二租赁年度的租金，被告已付6万元，被告支付给原告的款项中包含水、电、蒸汽费，水、电、蒸汽费已不拖欠，其余租金被告并未交纳,被告拒交租金构成根本违约，故要求解除该租赁协议。被告对原告的陈述不予认可，辩称2015年3月17日至2016年8月1日期间多次向原告交纳租金，合计已向原告转账353350元，先支付的是房租，剩余费用支付的是水、电、蒸汽费，前两年的租金已经付清。 针对前两年租金已经付清，被告提交证据如下： 1.中国农业银行股份有限公司五莲支行查询单一份，拟证实2015年3月17日被告孙某向原告转账7万元，该7万元系合同签订时支付给原告的房租。 2.转账记录原件一宗，拟证实2015年3月17日至2016年8月1日向原告转账共计353350元，上述转账，先支付的是房租，房租缴纳了两年，合计314600元，剩余款项38750元支付的是水、电、蒸汽费。 原告对上述证据质证如下： 1.对被告提交的查询单不予认可，认为查询时间和查询来源不明。2.对被告提供的转账记录原件的真实性无异议，但根据被告提供的转账记录，被告自己统计了20笔，但实际转账19笔，对2015年12月31日收到15000元无异议。 原告对被告主张的租金已经交纳314600元不予认可，抗辩被告的转账记录中还包含水、电、蒸汽费用，并提交以下证据反驳： 1.用电、用水明细，拟证实被告租用原告厂房生产经营期间用电费共计38677.2元，水费2993元。 2.山东凯翔阳光集团有限公司提供的板纸厂烫衣车间2015年6月20日至2016年7月20日的用汽量抄表明细，拟证实被告在生产经营期间的蒸汽用量。 3.山东凯翔阳光集团有限公司出具的用汽情况说明以及税务部门开具的增值税专用发票12张，用汽情况说明中记载汽表情况、汽表抄数及实际用汽量计算，发票显示2015年6月至2016年7月期间蒸汽的价格，拟证实被告租赁期间使用蒸汽的量及价格。 4.洪凝街道经济发展办公室于2018年5月17日出具的停产证明一份，内容为“洪凝街道辖区企业五莲某板纸有限公司于2015年1月至2016年11月所有生产线均处于全面停产状态”，拟证实在被告租房期间，原告处于完全停产状态，蒸汽为被告所用。 5.2016年9月份和12月份的通话录音两份及书面整理材料，拟证实被告并未交清第二年房租。 6.银行转账记录一份，拟证实被告转给原告代理人许传森的款项中有蒸汽费、电费、房租，其中2016年1月14日备注电费3000元、2016年5月10日备注5月电费5000元、2016年5月17日备注电费5000元、2016年5月21日备注蒸汽费3.5万元、2016年5月23日备注房租3万元、2016年8月1日备注房租1万元。 被告对原告提交的证据质证如下： 1.水、电明细均为原告单方制作，并不能证明均是被告所用，另从原告提供的报表看，原告的租户有48家之多，所有租户均未另开户头。 2.对抄表记录的真实性无异议，但原告将厂房出租给多家，不能证明用汽均为被告所用。 3.对用汽情况说明、发票的真实性有异议，所有租户都可以使用该蒸汽。 4.对于停产证明有异议，原告提供的该证明时间为2018年5月17日，但原告的停产时间为2015年1月份至2016年11月份，与实际不符，说明该证明是后补的。 5.对于通话录音，通过播放来看，大部分是空白，但从整理材料来看，被告已经付款。 6.对转账记录的真实性无异议，用电、用汽均是预付款，该款项原告至今未向被告提供具体的发票，具体用多少被告并不知情，应以原告实际提供的用电、用汽发票为准。 庭审中，原告申请本院依法到五莲县洪凝街道经济发展办公室及山东凯翔阳光集团有限公司进行调查，本院根据申请依法到上述两单位进行调查，在五莲县洪凝街道经济发展办公室调取原告停产报告一份，并到上述单位对有关人员进行调查制作调查笔录三份。调取的停产报告显示原告于2013年2月27日向五莲县洪凝街道办事处汇报说明情况，在报告中原告决定自2013年3月彻底停产；本院对五莲县洪凝街道经济发展办公室主任郑琨泽进行调查，郑琨泽陈述原告向法院提交的停产证明是其出具，原告停产期间办公室进行了实际查看，原告于2017年1月份之后恢复生产；为核实汽表抄数，本院对山东凯翔阳光集团有限公司职工冯立林进行调查，其陈述在四五年以前给原告安装过汽表，当时原告后边厂房有个车间需要用汽，之前的老汽表无法使用，读不出数，去安装了新汽表并把蒸汽管道改细了，安装汽表之前没去原告处抄过表，因为他们单位停产了，安装汽表后有个烫衣车间用汽每月都去抄，原告如果正常生产一个月四条生产线大约能用五千吨汽，费用在一百多万，一条生产线一个月最少用2000吨汽，不然机器带不动。经本院向其出示原告提供的抄汽明细，被调查人冯立林认可是其抄写的，与他们单位留存的一致；本院还依法对山东凯翔阳光集团有限公司经理孙玉荣进行了调查，孙玉荣陈述原告提供的情况说明是其出具的。 经出示本院调取的证据及制作的笔录，原告对本院调查的三份笔录无异议。被告对洪凝街道经济发展办公室郑琨泽的笔录中原告停产的事实予以认可，但认为原告停产后，原告将厂房出租给多家，并非被告一家；对于冯立林的笔录，被告对真实性有异议，原告公司后来安装的汽表是被告自己安装，后期抄表被告不知情，被告也未对具体用汽量进行签字确认；对孙玉荣笔录中陈述的费用及损耗计算方式均不知情。 经举证、质证，本院对上述证据认定如下：对于中国农业银行股份有限公司五莲支行的查询单，原告虽提出异议，但原告在庭审中自认被告已经交清第一年的房租，被告提交该证据亦是证明该7万元系交纳的第一年房租，故本院对该证据予以采信；对于被告提交的转账记录一宗，原告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的用电、用水明细，被告不予认可，且系原告单方制作，本院无法确认其真实性，故不予采信；对于用汽量抄表明细、用汽情况说明、发票、停产报告以及本院制作的调查笔录、调取的停产报告，该宗证据能够相互印证，足以形成完整的证据链条，能够证实被告在租赁期间使用蒸汽的量及价款，故本院对用汽量抄表明细、用汽情况说明、停产报告以及本院制作的调查笔录、调取的停产报告均予以采信；对于通话录音及书面整理材料，被告对真实性无异议，但通话内容与本案无关联性，故对该证据不予采信；对于原告提供的银行转账记录一份，被告无异议，本院予以采信。 本院对双方有争议的事实认定如下：2015年1月至2016年11月，原告处于停产状态。2015年3月17日签订租赁协议当日，被告孙某通过中国农业银行股份有限公司五莲县支行向原告代理人许传森转账70000元、6月3日通过网银转账给许传森50000元、6月4日转账10000元、12月7日转账5000元、12月22日转账15000元、12月30日转账3000元，12月31日转账15000元。2016年1月14日转账给许传森3000元、1月20日通过网银转账给许传森15000元、2月1日通过网银转账给许传森15000元、3月30日通过网银转账给许传森15000元、4月29日通过网银向许传森转账5350元、5月5日被告孙某通过山东五莲农村商业银行股份有限公司五莲县支行向许传森转账1万元，5月6日转账1万元、5月10日被告陈某通过青岛银行向许传森转账5000元、5月17日转账5000元、5月21日转账35000元、5月23日转账30000元、6月21日转账给许传森2万元、7月22日转账给许传森7000元、8月1日转账给许传森10000元。其中2016年1月14日被告陈某转账时备注为电费3000元、2016年5月10日备注为5月电费5000元、2016年5月17日备注为电费5000元、2016年5月21日备注为蒸汽费3.5万元、2016年5月23日备注为房租3万元、2016年8月1日备注为房租1万元。经核算，被告共向原告转账353350元。 租赁期间，对于蒸汽费用，由原告向山东凯翔阳光集团有限公司交纳，发票原件由原告方持有。根据发票内容核算，2015年6月份至2016年7月份，原告共交纳蒸汽费136864元（含税），蒸汽总量为752吨（含管道损耗数）。 对于租金的计算。原告主张被告已付清第一年房租，第二年房租已付6万元，自2016年4月7日至2017年2月16日被告所欠房租为157300元-6万元-21547元（157300元/365天*50天）=75753元，其中21547元是因为2017年2月16日原告占用了部分空地；2017年2月17日至第一次起诉2018年3月16日，由于被告的设备在租赁的厂房内，占用面积1047平方米，共计13个月，占用费为75元每平方米/12个月*1047平方*13个月=85068元；从2018年3月17日至2019年4月6日，被告的设备仍然占用租赁厂房，共计12个月21天，75元每平方米/12个月*1047平米*12个月+75元每平方米/365天*1047平方*21天=83042元，被告共计拖欠租金243863元。对于迟延履行利息，原告主张自2019年5月7日起按照银行同业拆借利率计算至本息付清为止。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告陈某是否已按约定交清了租赁费用，即被告陈某在合同履行过程中是否存在违约行为。二、原告主张的租金是否合理。 关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的《五莲某板纸有限公司厂房及沿街房房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认租赁协议合法、有效。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告按约定向被告交付了厂房及沿街房，被告应按约交纳租赁费。通过被告提供的转账记录及原告的陈述，能够认定2015年3月17日至2016年8月1日期间两被告共向原告转账353350元。对于原告主张的水、电、蒸汽费用亦包含在转账数额中，因双方未在租赁协议中约定水、电、蒸汽的结算方式、结算时间，原告亦未举证证明其曾向被告主张过水、电、蒸汽费用，且水、电明细系原告单方制作，蒸汽费发票由原告方持有，故对于水、电、蒸汽费应由双方另行结算。通过被告的转账记录，扣除被告转账时明确标注的电费（三笔共计13000元）、蒸汽费35000元，被告已向原告交纳租金305350元即353350元-13000元-35000元。依据年租赁费金额157300元，以及下一年度租赁费应于3月6日前付清的合同约定，能够认定被告并未按约定付清第二年度的租赁费用。因此，被告的行为构成违约。现原告要求解除双方之间的租赁协议，被告亦同意解除，同时案涉租赁协议已经到期，故本院对原告解除租赁协议的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点二。2017年2月16日原告使用了厂房内的部分区域并收回了沿街房，但被告的机器设备至今尚在原告处，该机器设备占用面积对应的租金，被告应当向原告交纳。被告虽辩称原告阻止其去拉涉案设备，但未提供证据证实其主张，且涉案厂房东门钥匙仍在被告处，故本院对被告的辩称不予采信。根据上述核算，被告共支付原告租金305350元，因第二年租赁期到期前，原告于2017年2月16日占用了厂房的部分面积，故2016年4月7日至2017年2月16日期间的房租为157300元-148050元-21117元（157300元/365天*49天）=-11867元，2017年2月17日起被告持续占用原告的租赁场所放置机器设备，按照租赁协议约定的每平方米租金75元计算至原告主张的2019年4月6日，该期间的租金为每平方米75元/365天*1047平方米*778天=167377元。综上，被告应支付原告租金167377元-11867元=155510元，故对原告要求被告支付拖欠租金243863元的诉讼请求予以部分支持。对于迟延履行利息，可以155510元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日以中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 涉案租赁协议签订、履行均发生在两被告夫妻关系存续期间，且租赁原告厂房经营服装水洗业务为两被告共同经营，故对原告要求被告孙某共同承担偿付义务的诉讼请求，本院予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告五莲某板纸有限公司与被告陈某于2015年3月17日签订的《五莲某板纸有限公司厂房及沿街房租赁协议》； 二、被告陈某、孙某支付原告五莲某板纸有限公司租金155510元及迟延利息（以155510元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日以中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告五莲某板纸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6228元，申请费1020元，合计7248元，由原告五莲某板纸有限公司负担2626元，由被告陈某、孙某负担4622元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判长  李志伟 审判员  薄新娜 审判员  迟丽俐 二〇二〇年一月三日 书记员  董 浩