广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初1121号 原告：上思县新宸物业服务有限公司，住址防城港市上思县思阳镇明江南岸新区明江新城****住宅楼附楼，统一社会信用代码91450621MA5KD8M23K。 法定代表人：丁照明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆雅欣，该公司经理。 被告：刘某，女，壮族，，住址广西上思县 被告：韦某，男，壮族，，住址广西上思县 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年9月3日 开庭日期：2020年9月25日 原告诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：一、两被告支付尚欠物业管理费、水电公摊、代收水费、生活垃圾处理费等费用共计9541元及逾期支付产生的违约金17353元，两项合计26894.3元（暂计至2020年7月31日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为明江新城小区提供物业管理服务，对小区房屋配套及相关场地进行维护，且对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序提供了维护活动。依照前期物业管理合同约定，原告已经履行了物业服务管理义务，被告已经享受了物业服务。可自2016年5月以来，被告累计拖欠原告物业管理费、水电公摊、代收水费、生活垃圾处理费等费用共计9541元及逾期支付产生的违约金17353元，两项合计26894.3元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告答辩意见：被告未到庭，但提交答辩状辩称，第一，被告购买滨江丽景A-3-1603号房是事实，于2016年3月已交房，但至今未入住。按物业服务收费及水电费规定，收房后未入住，没有发生水电。既然不发生水电，就不存在水电及公摊。故本案水电及公摊收费无事实法律依据。第二，原告断水是客观事实，物业服务不到位，路灯不亮、管理乱、差，至于物业管理费可适当交付30%，其他不再交。 查明事实：2015年8月22日，被告与上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：BJLJA-3-1603），购买大雁公司所开发的位于上思县明江新城滨江丽景的A幢3单元1603号房，房屋建筑面积为180.75平方米，被告成为该房屋的业主。2016年2月22日，大雁公司将明江新城滨江丽景的A幢3单元1603号房交付给被告。上思县新城物业服务有限公司（以下简称新城物业公司）对小区的业主提供物业服务。2013年2月17日，上思县物价局向新城物业公司出具了《关于上思县明江新城小区物业管理服务收费标准的批复》（上价字[2013]1号），批复载明，物业管理服务费住宅按建筑面积0.5元/月.㎡、小高层住宅（带电梯）0.90元/月.㎡、商铺1.00元/月.㎡、其他杂物及车库0.3元/月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取。2016年12月28日，新城物业公司、大雁公司和原告上思县新宸物业服务有限公司（以下简称新宸物业公司）签订《物业交接协议》，约定：新城物业公司撤出明江新城小区，新宸物业公司从2017年1月1日正式进驻接管明江新城小区。同时约定：明江新城小区业主所欠新城物业公司的物业费、水电费由新宸物业公司代为收取，用于新宸物业公司帮新城物业公司垫付的水电费、员工工资、社保等费用。2016年12月2日，大雁公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，其中第六条物业服务费第二项约定，本小区物业管理服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有住宅物业建筑面积交纳，具体标准由物价局批准，空置房的物业管理费，由大雁公司全额向新宸物业公司缴纳。第七条约定业主应于大雁公司公告的交房之日起交纳物业服务费（物业服务资金），业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应于房屋交接之日交纳首次季度物业服务费；以后应于当年物业服务费到期前1个月内交纳下一次物业服务费。第二十九条约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。2016年11月至2020年7月，被告未向原告交纳物业管理费7320.6元,2017年3月至2020年7月，被告未交纳生活垃圾处理费245元、2017年3月至2020年7月，被告未交纳高层用水加压水泵用电分摊322元、2017年1月至2020年7月，被告未交纳电梯电费257.1元、2017年3月至2020年7月原告代被告交纳水费1038.7元、2016年5月至2020年7月，被告未交纳水电公摊费306元，共计9489.4元。 本院意见：前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，明江新城小区的房地产开发企业大雁公司选聘新宸物业公司，并签订《前期物业服务合同》，该合同亦属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉《前期物业服务合同》系协议双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对原告新宸物业公司及案涉小区全体业主均具有约束力。被告系明江新城小区业主，案涉《前期物业服务合同》对被告具有约束力。 关于物业服务费等费用的问题，如前所述，案涉《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，综合全案证据，截止至本案庭审之日，明江新城小区尚未成立业主大会，明江新城小区的物业服务确由原告新宸物业公司提供。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费为0.9元/㎡/月，，住宅物业生活垃圾处理费为7元/月/户且已得到上思县物价局书面批复。被告的房屋面积为180.75平方米，被告每月应交纳的物业服务费为0.9元/平方米.月×180.75平方米=162.68元/月。2016年11月至2020年7月，被告未向原告交纳物业管理费7320.6元,2017年3月至2020年7月，被告未交纳生活垃圾处理费245元、2017年3月至2020年7月，被告未交纳高层用水加压水泵用电分摊322元、2017年1月至2020年7月，被告未交纳电梯电费257.1元、2017年3月至2020年7月原告代被告交纳水费1038.7元、2016年5月至2020年7月，被告未交纳水电公摊费306元，共计9489.4元。被告辩称其购买滨江丽景A-3-1603号房是事实，但还没有住过，按物业服务收费及水电费规定，收房后未入住，没有发生水电。既然不发生水电，就不存在水电及公摊。故本案水电及公摊收费无事实法律依据。此外，原告断水是客观事实，物业服务不到位，路灯不亮、管理乱、差，至于物业管理费可适当交付30%，其他不再交。本院认为，虽然被告没有入住，但是已经交房，就是小区的业主，就应该按照物业合同的约定缴纳各种费用，比如物业费、水电公摊费等，这些费用并不因为被告没有入住就不产生。故对于被告的辩解，本院不予采信。对原告诉请物业服务费、生活垃圾处理费、高层用水加压水泵用电分摊、电梯电费、代收水费、水电费公摊共计9541元，本院予以支持9489.4元，超过部分本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金的问题。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。原告主张被告按照合同约定的千分之三/天的标准向原告支付违约金，本院予以支持。截止至2020年7月31日，被告尚欠原告违约金17546.17元，现原告诉请要求被告支付违约金17353.3元，符合法律规定，本院予以支持。 判决主文：一、被告刘某、韦某支付原告上思县新宸物业服务有限公司物业管理费7320.6元、生活垃圾处理费245元、高层用水加压水泵用电分摊322元、电梯电费257.1元、代收水费1038.7元、水电公摊费306元，共计9489.4元。（暂计至2020年7月31日）； 二、被告刘某、韦某向原告上思县新宸物业服务有限公司支付违约金17353.3元（暂计至2020年7月31日）； 三、驳回原告上思县新宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 诉讼费:案件受理费236元（原告已预交），由被告刘某、韦某负担。 上诉权利:如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费472元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年十二月三日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 陈晓晓