福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18155号 原告：黄昕，女，1993年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：林金贞，女，1982年10月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 黄昕与林金贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。黄昕到庭参加诉讼，林金贞经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄昕向本院提出诉讼请求：1.黄昕与林金贞于2018年3月28日签订的租赁合同于2018年9月30日解除；2.林金贞向黄昕返还租赁保证金5500元、2018年10月1日至2018年12月28日的租金15000元；3.林金贞向黄昕支付违约金5500元。事实及理由：原林金贞于2018年3月28日签订编号为[2018]ZL00002244的《租赁合同》，约定由林金贞出租址于厦门市思明区仙岳路533号502室的房屋供黄昕使用，租期自2018年3月29日至2020年3月28日，月租金为5500元，付款方式为每三个月承租月届满时提前七日支付下三个承租月的租金。讼争合同第七条约定，黄昕应于合同签订当日向林金贞支付保证金5500元；第十条第一款约定，任何一方违反合同，守约方有权以保证金标准要求违约方承担责任。讼争合同签订当日，黄昕即向林金贞支付保证金5500元及2018年3月29日至2018年6月28日的房租16500元，合计22000元。2018年5月3日，原林金贞双方达成约定，由黄昕提前支付2018年6月29日至2018年12月28日的租金，但仅需支付30000元，当日黄昕依约向林金贞支付了30000元的租金。2018年9月30日，林金贞要求黄昕自2018年12月28日之后的房租交给案外人柯聘婷，保证金也可以要求柯聘婷退还，并称已经交接。但柯聘婷联系黄昕，主张其为讼争房屋的所有权人，并将上述房屋出租给林金贞。租期自2017年3月31日至2019年3月31日，但并未许可林金贞转租，且林金贞未支付2018年10-12月的租金。柯聘婷要求黄昕向其支付2018年10月至12月的租金，否则将收回房屋。此时，黄昕已经无法联系林金贞，无奈之下只能于2018年10月1日与柯聘婷签订房屋租赁合同并向柯聘婷支付2018年10至12月租金及保证金。黄昕认为，林金贞未经所有权人许可转租的行为已构成违约，给黄昕造成损失。 林金贞未作答辩亦未提交书面证据。 黄昕围绕诉讼请求提交了证据。林金贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利。黄昕所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月28日，林金贞（甲方）与黄昕（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区仙岳路533号502室（以下简称讼争房屋）出租给乙方，租赁期限自2018年3月29日至2020年3月28日，月租金为5500元；乙方在每三个承租月届满时提前7日支付下三个承租月的租金；本协议签订当日，乙方应向甲方支付保证金5500元，租赁期限届满后乙方未欠缴租金的情况下经甲方验收房屋并确认无设备损坏外，各项费用结清2个工作日内，甲方将该保证金无息退还给乙方；任何一方违反本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担，守约方有权以保证金标准要求违约方承担责任。同日，黄昕向林金贞支付三个月租金16500元及保证金5500元。2018年5月2日，林金贞通过微信要求黄昕提前再支付半年租金，每个月租金按5000元计算。黄昕于2018年5月3日向林金贞转款30000元。 2018年9月30日，林金贞通过微信要求黄昕自2018年12月28日起将租金支付给案外人柯娉婷。 审理中，黄昕向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》，载明该合同由柯娉婷与林金贞于2017年3月31日签订，柯娉婷将讼争房屋出租给林金贞，租赁期限自2017年4月1日至2019年3月31日，月租金为5000元；未经出租方同意擅自转租他人的，出租方有权单方解除合同并要求乙方退换房屋同时没收保证金。2.《房屋租赁合同》，载明黄昕配偶黄迪伦于2018年10月1日与柯娉婷签订上述合同，约定柯娉婷将讼争房屋出租给黄迪伦，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日，月租金为5500元；柯娉婷收取黄迪伦5000元作为押金。黄昕另陈述因其配偶与柯娉婷签订的租赁合同自2018年10月1日起生效，故其与林金贞签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除。 本院认为，林金贞经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利，本院对黄昕提交的证据及陈述予以采信。黄昕与林金贞所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。现林金贞收取黄昕租金后未能保障黄昕的租赁权利，导致黄昕在租赁期限内被迫同柯娉婷另签协议并重复支付租金，已构成违约，应当退还黄昕多支付的租金、保证金并依约承担赔偿保证金的违约责任，故黄昕主张双方签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除的主张，于法有据，予以支持。鉴于黄昕《租赁合同》于2018年9月30日解除，林金贞应当向黄昕退还租金14667元（5000元×2个月+5000元/30日×28日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、黄昕与林金贞签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除； 二、林金贞于本判决生效之日起七日内向黄昕返还2018年10月1日至2018年12月28日的租金14667元、保证金5500元并赔偿违约金5500元； 三、驳回黄昕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费450元，由林金贞负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 辛 鹏 人民陪审员 陈 丽 人民陪审员 陈奕虹 二〇二〇年一月二十一日 代书 记员 陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。