山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终32号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东省寿光市五金交电化工有限公司，住所地：寿光市新兴街**。 法定代表人：常永利，总经理。 委托诉讼代理人：张建国，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李广华，山东圣义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：齐庆功，男，1972年4月17日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。 上诉人山东省寿光市五金交电化工有限公司（以下简称五金公司）因与被上诉人齐庆功房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 五金公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：1、一审认定上诉人对被上诉人改扩建涉案商场的行为明知并认可属认定事实错误。首先，上诉人租赁给被上诉人的是拆除前的场地及房屋，被上诉人在拆除租赁房屋时并未通知上诉人；其次，被上诉人一审时称与上诉人协商改扩建商场，但未提供双方协商的证据；再者，改扩建商场未经建设规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，系违法建筑。最后，改扩建商场的建设方并非被上诉人，被上诉人提供的图纸和施工合同可以证明。2、一审认定涉案商场的造价及消防改扩建维修造价数额为12073568.21元错误。山东恒泰智晟项目管理咨询有限公司对涉案商场作出的鉴定结论依据的是被上诉人提供的图纸、建筑工程合同，图纸上没有相关人员及单位的盖章，不能作为定案依据。建筑工程合同载明的建设方并非被上诉人，与本案无关，亦不能作为定案依据。故，山东恒泰智晟项目管理咨询有限公司作出的鉴定结论不能作为认定本案事实的证据使用。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 齐庆功辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不能成立。1、涉案商场本身就在上诉人院内，并非短期建成，上诉人称其对房屋拆除及商场改建不知情，显然不符合常理。在商场建成后，上诉人于2005年3月22日向寿光市房管局递交的涉案商场房屋确权申请表和2017年2月28日回函及一直收取租赁费等证据及事实，能够证明上诉人对商场改建的事实是明知且认可的。2、一审根据双方质证的证据认定商场及消防改扩建维修造价数额事实清楚，证据确实充分。 五金公司向一审法院起诉请求：1、判令齐庆功支付租金200000元；2、诉讼费由齐庆功负担。诉讼过程中，五金公司增加诉讼请求：要求齐庆功支付违约金178640元（违约金自2017年2月1日暂计算至2018年11月1日，以后的违约金要求继续支付）。 齐庆功向一审法院反诉请求：判令五金公司支付租赁房屋改扩建费用11188083元、房屋维修费用2781280元，共计13969363元。诉讼过程中，将房屋改扩建费用由11188083元变更为14029343元。 一审法院认定事实：2004年1月1日，五金公司与齐庆功签订房屋场地租赁合同，约定将位于寿光市渤海路以西、五交化大厦以北、市院以南的房屋场地（砖混平房46间、石棉瓦大棚2个）租赁给齐庆功使用；租赁期限自2004年2月2日起至2014年2月1日止，租金共计1000000元，分别于2004年1月28日、2008年12月30日缴纳，数额均为500000元；租赁期间房屋小型修缮费用由齐庆功承担，大型修缮事宜由双方先行协议，承租人应积极协助，不得阻挠施工；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应每日支付违约金280元；合同并约定其他事项。租赁合同签订后，双方均按合同约定履行。 2004年3月10日，齐庆功与潍坊重振建筑工程有限公司签订主体工程承包合同。同年6月18日，齐庆功与寿光市亚享钢结构集团有限公司签订钢结构建筑安装工程承包合同。同年9月6日，齐庆功与杨明付签订地面铺装合同。同年9月26日，齐庆功与青岛致远建安电器安装有限公司签订商场配电设施安装合同。同年10月6日，齐庆功与临朐县华丽装饰工程公司签订商场装修合同、与潍坊正大空调设备工程有限公司签订空调购销安装合同。同年12月10日，齐庆功与泰安鲁岳消防工程有限公司签订消防及供水改造工程合同。2005年6月6日，齐庆功与张义三签订屋面防水维修施工合同。2006年8月28日，齐庆功与西安电梯厂销售安装公司签订电梯安装工程合同。通过以上施工，齐庆功在原租赁场地上改建扩建了涉案商场。 2009年2月11日，五金公司与齐庆功签订房屋场地租赁补充合同，约定双方2004年1月1日签订的合同继续有效，租赁期限延长至2024年2月1日，自2014年2月1日起每年租金变更为200000元，于每年的2月1日付清，补充合同还约定其他事项。后，双方按照合同履行。2017年2月1日，齐庆功未按约定缴纳自2017年2月1日至2018年1月31日的租金200000元，并拖欠至今。 2011年12月27日、2014年6月23日，因涉案商场消防设备设施不合格，寿光市公安消防大队先后两次下发责令限期改正通知书。后齐庆功委托潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司于2012年2月16日与江苏省钟星消防工程有限公司东营分公司签订建筑消防设施安装施工合同、于2012年9月10日与张恒海签订消防水箱及高温风机安装施工合同；委托寿光市新春天商贸有限公司于2014年8月11日与山东鼎誉广告设备有限公司签订外立面工程安装合同、于2014年12月22日与寿光东齐金池购物广场有限公司签订消防设施共建共用合同、于2015年12月8日与李树金签订电梯设备购销安装合同，完善了消防设备设施。 诉讼中，根据齐庆功的申请，法院依法委托山东恒泰智晟项目管理咨询有限公司【以下简称恒泰咨询公司】对涉案商场进行了鉴定，结论为：寿光五交化大厦北钢结构商场工程造价及消防改扩建维修费用为12073568.21元。 对于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、五金公司对齐庆功改扩建涉案商场的行为应为明知并认可。一是涉案商场改扩建主要发生在2004年，改扩建系在拆除五金公司院内原来旧房屋的基础上进行，施工周期长，投资巨大，且商场改扩建与五金公司建设新宿舍楼的建设时期相近；二是涉案商场改扩建完毕后，双方又于2009年2月11日签订了房屋场地租赁补充合同，对租赁期间及租金进行了变更；三是五金公司于2017年2月28日给齐庆功的回函载有“贵方未经我方同意，擅自在我方场地及房屋基础上，将原有房屋改扩建成商场”等内容。从以上事实可以看出，五金公司对齐庆功改扩建涉案商场的事实系明知。另外，法院从寿光市房地产管理局调取的档案材料显示，商场及新宿舍楼建成后，五金公司于2005年3月向寿光市房地产管理局递交了涉案商场及新宿舍楼确权申请，该事实可以证明五金公司对改扩建后的商场是认可的。综上，应认定五金公司对齐庆功改扩建涉案商场的行为明知并认可，其关于齐庆功对涉案商场的改扩建行为未得到其同意的主张与事实不符，不予采信。2、关于涉案商场造价及消防改扩建维修造价数额问题。诉讼过程中，齐庆功申请对涉案商场造价及消防改扩建维修造价进行鉴定，并向法院提供了建筑工程合同及图纸若干，五金公司虽然对合同、图纸提出异议，但未提供证据予以推翻，予以采信。根据齐庆功的申请，法院依法委托恒泰咨询公司对涉案商场进行了鉴定，该公司依据齐庆功提供的合同、图纸等资料，结合实地查看方式，于2018年9月15日出具了鉴定报告，结论为：寿光五交化大厦北钢结构商场工程造价及消防改扩建维修费用为12073568.21元。齐庆功对该鉴定数额无异议，五金公司虽对该鉴定报告有异议，但该鉴定机构系双方共同选定，鉴定报告亦严格按照司法鉴定工作规定的程序和方法作出，对该鉴定报告予以采信，并认定涉案商场造价及消防改扩建维修造价数额12073568.21元。3、关于涉案商场是否取得产权证问题。法院从寿光市房地产管理局调取的档案材料中，单位自管房确权申请审批表主管部门一栏已加盖了同意确认、准予发证的印章，领证人一栏亦加盖了时任五金公司法定代表人刘晓光的私人印章，且五金公司认可该审批表上涉及的宿舍楼产权证已领取，故应认定五金公司已领取了涉案商场的产权证。五金公司虽对审批表中其公司印章及刘晓光的印章提出异议，但未申请鉴定，应认定公司印章及刘晓光印章的真实性。五金公司主张档案资料中没有涉案商场的建设工程规划许可证，系违法建筑，但从涉案商场的档案资料整体看，该涉案商场已取得产权证，该主张无依据。 一审法院认为，双方当事人的主要争议焦点为：1、改扩建的钢结构商场是否系合法建筑。虽然法院调取的档案材料中未发现该商场的建设工程规划许可资料，但五金公司已就涉案商场取得产权证书，应认定该钢结构商场为合法建筑。五金公司与齐庆功就该钢结构商场及占用范围内的土地签订的房屋场地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。2、五金公司增加诉讼请求是否符合法律规定。五金公司增加追要违约金的诉讼请求系在法庭辩论终结前提出，符合民诉法司法解释第二百三十二条规定，对齐庆功关于五金公司应另行起诉的抗辩理由不予采信。3、五金公司要求齐庆功支付违约金的请求能否成立。双方签订的房屋场地租赁合同第六条第2款约定：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金每日280元。齐庆功认可未按约定支付租金，五金公司依据该约定要求齐庆功支付违约金符合合同法第一百一十四条的规定，予以支持。4、齐庆功的反诉主张能否成立。齐庆功提出要求五金公司支付的涉案商场改造扩建费用系基于双方之间同一房屋租赁场地合同关系，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。齐庆功提供的涉案商场改扩建合同系其发包，五金公司称改扩建钢结构商场的不是齐庆功，与其给齐庆功的回函内容相矛盾，不予采信。消防改扩建工程虽然系潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司、寿光市新春天商贸有限公司与施工人所签订，但齐庆功提供了其委托两公司签订合同的证明。综上，齐庆功提出的反诉符合法律规定，予以认定。5、齐庆功改扩建涉案商场的费用是否应由五金公司负担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。双方当事人在履行房屋场地租赁合同过程中，齐庆功对涉案商场的改扩建五金公司系明知并认可的，且五金公司办理了涉案商场的产权证书，故涉案商场的改扩建费用应由五金公司负担。五金公司主张根据合同第五条第5项约定，合同到期后，涉案商场无偿归五金公司，齐庆功无权要求五金公司支付商场改扩建费用。该约定系双方对于合同期满涉案商场如何交接的约定，五金公司的主张无依据，不予采信。另外，齐庆功在2012年后对于消防改扩建维修投资巨大，不属于双方合同第四条约定的小型修缮，应为商场的改扩建费用。综上，涉案商场的改扩建费用12073568.21元应由五金公司负担。另，五金公司对齐庆功改扩建过程系明知并认可，故其要求齐庆功将租赁物恢复原状的主张没有依据。6、齐庆功的反诉请求是否超出诉讼时效。五金公司主张自2004年涉案商场改扩建至2017年6月28日，齐庆功始终未向其主张过改扩建费用，齐庆功则称双方对何时支付改扩建费用未作出明确约定。按照五金公司的主张，齐庆功在本案中向五金公司提出反诉请求时才开始计算诉讼时效，并不超出法律规定的最长诉讼时效，故应认定齐庆功的反诉请求未超过诉讼时效。综上所述，五金公司要求齐庆功支付租金及违约金的诉讼请求、齐庆功要求五金公司支付商场改扩建费用的反诉请求事实清楚，证据充分，均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、齐庆功支付山东省寿光市五金交电化工有限公司租金200000元，并支付违约金（自2017年2月1日起至实际给付之日止，每日按280元计算）；二、山东省寿光市五金交电化工有限公司支付齐庆功商场改扩建费用12073568.21元；以上两项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980元，由齐庆功负担。反诉费61331.87元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担52500.87元，齐庆功负担8831元。 二审审理过程中，五金公司提交以下证据：1、（2018）鲁0783行初68号行政裁定书及上诉状复印件，用以证明其已应涉案房屋所有权证问题起诉寿光市国土资源局，请求撤销该房屋所有权证，一审裁定驳回起诉，五金公司已提起上诉，该问题与房屋造价的承担问题有密切关联，本案应中止审理。2、全国建筑市场监管公共服务平台查询结果打印件二份，用以证明恒晟咨询公司出具的鉴定结论中涉及的鉴定人员王吉增不是造价工程师，鉴定人员马炳光注册的专业范围是土建，涉案工程既有土建，也有安装，还有装饰装修、家电家具，超过了鉴定人注册的鉴定范围。对于上述证据，齐庆功质证称：对证据1的真实性没有异议；但五金公司依据该证据要求中止本案审理的主张不能成立，从行政裁定书内容看，五金公司在该行政案件中的诉讼请求与本案无关。对证据2，查询结果不能证明五金公司的主张；五金公司一审时对鉴定机构及鉴定人员的资质均未提出异议，其关于王吉增、马炳光不具备鉴定资质的主张没有依据。 另查明，五金公司不服（2018）鲁0783行初68号行政裁定上诉一案，本院已作出（2019）鲁07行终27号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。（2019）鲁07行终27号民事裁定书认为“五金公司于2005年向寿光市国土资源局申请单位自管房确权，寿光市国土资源局于2005年3月22日为五金公司颁发了寿房权证寿光公字第××号房屋所有权证，五金公司在此时已知道寿光市国土资源局的行政行为内容，五金公司于2018年11月28日提起诉讼，明显超过了上述规定（即《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条）的起诉期限”。 还查明，五金公司于2005年3月向寿光市房地产管理局递交了单位自管房确权申请审批表（附：房屋分幢档案卡片），该申请审批表中加盖了五金公司的公章及时任法定代表人刘晓光的个人印章，载明涉案商场及宿舍楼当时的情况，其中商场的情况为：二层、西层、混合建筑结构、建筑面积4193平方米、占地面积2212平方米、建成年月2004年、现在用途为营业、房屋幢18号。后，原寿光市房地产管理局在单位自管房登记确权申请审批表上加盖了公章及“同意确权”、“确权，准予发证”等印章，时任法定代表人刘晓光在领证人处加盖个人印章，在该审批表“附记”一栏中载明“原3、10、11、12、14拆除”。五金公司一审时虽对审批表中其公司印章及刘晓光的印章提出异议，但未提交反驳证据，亦未申请鉴定。 还查明，齐庆功一审时为证明其反诉主张，在申请鉴定前向提交了施工合同、消防改造合同（附相应的收条、收款收据等）、2004年建设图纸一套（名仁、名店街）、2006年改造建设图纸一套（新春天）、2009年消防改造图、2014年停业消防大改造图纸三套、改造期间内部及外立面建设设计图一宗、空调电器图纸等证据，五金公司对上述证据发表了质证意见（对上述证据的真实性、关联性均提出异议），但未提交任何反驳证据。一审法院依法委托恒泰咨询公司对相关造价进行了鉴定，恒泰咨询公司出具鉴定报告后，五金公司对鉴定报告提出了部分异议，但对鉴定机构及鉴定人员的资质未明确提出异议，亦未申请重新鉴定。 本院审理过程中，鉴于五金公司对鉴定报告有异议，为进一步查明事实，依照民事诉讼法第七十八条规定，本院依法通知鉴定人员出庭作证，鉴定人员王吉增（系在鉴定报告上签字人员）、韩伯峰（系在鉴定报告上签字人员）、刘洪芳（未在鉴定报告上签字，其解释到庭原因时称：在鉴定报告上签字的马炳光，鉴定时负责本案项目，我是马炳光的助理，现场测量、参与计算、参与定额套项等一系列工作我均参与，因马炳光现已从恒泰咨询公司离职，故由我出庭接受质询）到庭，对五金公司当庭提出的19个问题作了答复，并对五金公司庭后补充提出的15个问题以补充报告的方式作了答复。恒泰咨询公司于2019年10月30日出具的补充报告载明：寿光五交化大厦北钢结构商场（2004名仁名店街商场措施费率价款调整）应调增23237.2元；寿光五交化大厦北钢结构商场--屋面避雷网应调减8669.21元；寿光五交化大厦北钢结构商场--接地母线敷设应调减12883.25元；寿光五交化大厦北钢结构商场（2004名仁名店街商场--条形砖基础价款）应调减99460.83元；寿光五交化大厦北钢结构商场（2004名仁名店街商场--预应力板价款）应调减579470.23元。对于上述补充报告，齐庆功质证称：对补充报告有异议，涉案商场改扩建费用应依据鉴定报告认定。五金公司质证称：对补充报告有异议，该补充报告未补正鉴定报告的错误，鉴定报告、补充报告及答复均不应作为定案依据，应重新鉴定。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，五金公司和齐庆功于2004年1月1日签订的房屋场地租赁合同及2009年2月11日签订的补充合同均系双方当事人的真实意思表示，结合作为租赁标的物的商场建筑已于2005年办理确权登记、生效法律文书对五金公司要求确认确权登记行政行为部分违法的主张已予驳回等事实，应认定双方签订的租赁合同及补充合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。一审关于合同效力的认定并无不当，本院予以确认。五金公司上诉时对诉讼主体资格问题未提起异议，齐庆功对一审认定的租金及违约金问题未提出异议，本院直接予以认定。二审双方当事人争议的焦点问题有二个：一是五金公司对齐庆功改扩建涉案商场是否明知并认可；二是一审关于涉案商场改扩建费用数额及责任承担的认定是否适当。 关于第一个焦点问题。根据查明的事实，涉案商场改扩建于2004年在拆除五金公司院内原来旧房屋的基础上施工，五金公司在商场建成后与新宿舍楼一起于2005年3月向原寿光市房地产管理局递交了确权申请并通过了审批，且作为出租人在2009年2月11日与齐庆功签订补充合同时对商场现状及改扩建等事实未提出任何异议。基于上述事实，一审认定五金公司对涉案商场改扩建行为明知且认可有事实依据，本院予以支持。五金公司针对该问题所提异议既与查明的事实不符，亦不符合常理，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。本案中，双方签订的租赁合同虽对承租期满房屋的交接问题作了约定，但未对改扩建费用的承担作出约定。在此情况下，基于上述司法解释的规定，结合涉案商场已确权登记至五金公司名下且合同约定租赁期满将场地房屋交付出租人等事实，一审认定涉案商场的改扩建费用应由出租人五金公司承担符合法律规定，亦符合公平原则。关于改扩建费用的认定问题。本案中，齐庆功为证明其主张，提交了施工合同、消防改造合同（附相应的收条、收款收据等）、2004年建设图纸一套（名仁、名店街）、2006年改造建设图纸一套（新春天）、2009年消防改造图、2014年停业消防大改造图纸三套、改造期间内部及外立面建设设计图一宗、空调电器图纸等证据，并申请法院对改扩建费用进行鉴定，一审法院组织双方当事人对上述证据质证后依法委托恒泰咨询公司进行了鉴定。五金公司虽对恒泰咨询公司出具的鉴定报告提出异议，但一审时未申请重新鉴定。本院结合当事人的质证意见，为查明案件事实并保障双方当事人的诉讼权利，依照民事诉讼法第七十八条规定要求鉴定人员出庭作证。鉴定人员针对五金公司二审补充提出的异议作了答复并出具了补充报告。综合分析当事人所提交证据的证明力，结合双方一二审期间针对鉴定报告、补充报告的质证意见及鉴定机构、鉴定人员具备相应资质等事实，本院对鉴定报告、补充报告等证据的证明力予以认定。五金公司虽对鉴定报告、补充报告均提出异议，但未提交确实充分的反驳证据，亦未举证证明鉴定报告、补充报告存在符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，本院对其要求重新鉴定的申请不予准许。根据鉴定报告、补充报告载明的内容，本院认定涉案商场的改扩建费用数额为11396321.89元（12073568.21元+23237.2元-8669.21元-12883.25元-99460.83元-579470.23元）。结合前述关于商场改扩建费用承担的认定，五金公司应向齐庆功支付上述11396321.89元改扩建费用。一审关于改扩建费用的认定并不妥当，本院予以纠正。 综上所述，五金公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2998号民事判决第一项，即：“一、齐庆功支付山东省寿光市五金交电化工有限公司租金200000元，并支付违约金（自2017年2月1日起至实际给付之日止，每日按280元计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕”； 二、变更山东省寿光市人民法院（2017）鲁0783民初2998号民事判决第二项为：山东省寿光市五金交电化工有限公司支付齐庆功商场改扩建费用11396321.89元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6980元，由齐庆功负担。反诉费61331.87元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担49000元，齐庆功负担12331.87元。 二审案件受理费94241元，由上诉人山东省寿光市五金交电化工有限公司负担80000元，齐庆功负担14241元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 高 波 二〇二〇年一月七日 书记员 张瑞丰