河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初16348号原告：赵鑫，女，1988年8月20日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：牛宣惠,上海段（郑州）律师事务所律师。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。原告赵鑫诉被告郑州威利实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鑫的委托诉讼代理人牛宣惠、被告郑州威利实业有限公司的委托诉讼代理人谷聪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵鑫向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期交房违约金306858.42元；2.请求法院判令被告支付逾期办理产权登记证书的违约金11216.57元（自2016年5月1日起暂计至2019年9月6日，之后的违约金以917136元为基数，按银行同期活期存款利率计算至产权登记证书办理完毕之日止）；3.请求法院判决被告继续履行合同并按照合同约定为原告办理房屋产权登记；4.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××商品房××套。总价款为917136元。原告缴纳首付款277136元，余款640000元办理了银行按揭手续。后贷款银行将余款支付至被告账户，至此原告已完成支付全部房款的义务。按照约定，被告应于2016年2月28日前将符合约定条件的房屋交付与原告，同时在房屋交付使用后60日内为原告办理产权登记证书。否则应当承担相应的违约责任。被告向原告办理房屋交付手续后，原告便开始缴纳物业费并装修入住，直至2019年8月才得知购买的房屋在2017年12月19日才完成竣工备案，即交付时房屋并未竣工验收合格。根据《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等法律规定，建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格交付使用的行为无效。因此被告应按照合同第九条的约定，被告应当承担自合同约定交房之日起至实际达到交房条件之日止的违约责任。且被告将房屋交付与原告使用至今一直未能办理产权登记证书，按照合同第十五条的约定，被告应承担相应的违约责任。综上所述，被告违反法律规定及合同约定，向原告交付不符合条件的房屋，在实际达到交房条件之前，被告应承担逾期交房的违约责任。且被告将房屋交付与原告使用后，至今未能办理产权登记证，也应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。郑州威利实业有限公司辩称：一、其不应当承担逾期交房的违约责任，理由如下：1、被告应案涉小区业主要求进行相关消防设施改造，如果由此引起的交房时间延期、权属登记证书办理手续延期后果的，业主应自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，被告应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就被告因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。且表示因改造该项工程引起的验收延期、交房延期、权属证书相关手续办理的延迟等，由业主们承担，被告无须承担违约责任。应业主们要求改造后的工程于2017年10月14日验收合格,但相关部门提出了相应的整改意见，被告根据相关部门的整改意见又再次进行了整改并最终取得了备案凭证。被告为满足业主们的要求进行相关消防工程的改造，已经承担过两次的工程施工费用，且业主们已经表示如有延期交房、逾期办证的其自行承担相关后果，现原告主张向其支付逾期交房违约金的诉求，严重增加了被告的经济负担，不符合合同法公平公正的原则，与协议约定相悖不应当得到支持。2、案涉房屋已经实际交付给原告使用，原告已经装修入住，房屋已经原告验收无误并接收房屋。根据被告提供的流转单、装修申请表显示，原告已经实际接收了房屋，且对房屋验收无误实际入住，故被告交房时间应当为原告实际接收房屋之日，并不存在因逾期交房给原告造成损失的情况。3、根据合同约定及法律规定，发生不可抗力情形的，被告有权将交房日期等进行顺延，被告因不可抗力情形对交房时间进行顺延的不应当承担逾期交房责任。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度。根据统计，被告因政策以及环保要求等影响交房的天数共计242天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用于不可抗力相关规定。4、根据合同约定及法律规定，原告逾期支付购房款的，被告有权拒绝交房,原告逾期付款期间，交房期限顺延。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。商品房买卖合同作为双务合同，原告未按照合同约定期限支付房款，被告有权基于合同约定和法律规定行使同时履行抗辩权，拒绝交付房屋，原告逾期付款期间，交房期限顺延。5、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依职权予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告并未举证说明其存在相关实际损失，同时请法院从公平公正的原则出发，衡平双方的利益，对过高的违约金进行调整。二、原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与延期办理产权登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办证违约金应当不予支持。首先，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：××应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需要由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××承担相应违约责任。原告作为××按照合同约定的交房期限主张逾期交房的违约责任，即其认为被告未按照合同约定期限将房屋交付给他，但其主张办理产权登记违约金的期限又是从合同约定交房期限后60日即起算的，这就成为一个矛盾点，即其在主张逾期交房违约金时不认可被告已经按照合同约定期限交付房屋，但其在主张逾期办理权属登记违约金时又认可被告在该期限将房屋交付使用，同一个案件中原告如此主张，不符合逻辑。且逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。另因《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。被告与原告商品房买卖合同约定的办理初始登记的条款因法律政策的变更已无法完成，被告已经根据变更后的要求向有关部门提交了办理产权登记的资料，并自愿积极配合有关部门的要求，尽快为原告办理涉案房屋相关的产权证书。结合案件实际情况及双方合同履行情况，被告不存在违约情形，不应当承担违约责任，本案的诉讼费应由原告承担。本院经审理认定以下案件事实：2014年3月21日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房××套，建筑面积共154.4平方米，总价款917136元。其中，现金支付277136元，交纳比例30.22%，付款时间为2014年3月21日；商业贷款640000元，交纳比例69.78%；2.××应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金；4.××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金；5.《商品房买卖合同》附件四第4条约定：××若委托××办理房产证相关手续，应在房屋交接后十五日内提供书面委托书和办理房产证所需的全部资料，逾期则由××自行办理房产证，××不再办理，其责任由××承担。原告（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为人民币640000元，用于购买坐落于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房，担保方式为抵押、保证；2.贷款期限为360个月，自2014年5月27日起至2044年5月27日止；3.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定；4.贷款一次性划入保证人账户；5.借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日，借款人与贷款人约定每期最低还款额为人民币4633.78元。上述合同签订后，原告向被告支付房屋价款917136元。2016年3月23日，被告向原告交付房屋，原告赵鑫签署业主入住手续办理流转单。另查明，涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表，2019年7月26日被告向房屋登记机关办理房屋权属初始登记。此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。关于交房，该合同约定被告应当在2016年2月28日前交付房屋，被告实际交房时间为2016年3月23日，延期近23天，但由于治理大气污染，被告按规定在合同期内停工158天，应予扣除。故被告不存在延期交房的情形，不应支付迟延交房的违约金。原告请求被告支付逾期办理产权证书的违约金，而《商品房买卖合同》附件四第4条中约定：××若委托××办理房产证相关手续，应在房屋交接后十五日内提供书面委托书和办理房产证所需的全部资料，逾期则由××自行办理房产证，××不再办理，其责任由××承担。鉴于原告未提供委托被告办理房产证的相关手续，在不动产登记部门发生变动的情况下，原、被告双方就不动产登记证书的办理也未达成新的合意，故原告该项请求，证据不足，本院不予支持。原告请求被告继续履行合同并按照合同约定为原告办理房屋产权登记。鉴于被告已于2019年7月26日为案涉房屋办理了权属初始登记，原告的该项请求已无必要，本院不予支持。被告辩称，其不应承担原告请求的违约责任，理由正当，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵鑫的诉讼请求。案件受理费6171元，减半收取3086元，由原告赵鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇二〇年一月八日书记员  秦祎婧