广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2586号原告：李晓明，女，汉族，1988年1月24日出生，住址广东省开平市。委托诉讼代理人：谢逸，是广东谢氏律师事务所律师。被告：开平市亿源五金制品有限公司，住所地广东省开平市百合镇乌金圩**。统一社会信用代码91440783MA4W349C6L。法定代表人：戴瑞翔。被告：戴瑞翔，男，汉族，1992年4月26日出生，户籍地浙江省瑞安市，现住广东省开平市（开平市亿源五金制品有限公司内）。原告李晓明诉被告开平市亿源五金制品有限公司（以下简称亿源公司）、戴瑞翔租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序并于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢逸到庭参加诉讼，被告亿源公司、戴瑞翔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告李晓明向本院提出诉讼请求：1、判令被告亿源公司向原告支付租金本金48万元和实际损失赔偿金287999.93元（暂从2017年2月1日至2018年7月23日止，其余按欠款额48万元年利息24%计至还清日止）；2、判令被告亿源公司向原告支付违约金100万元；3、判令被告戴瑞翔对被告亿源公司上述所负责任承担连带清偿责任；4、本案受理费和保全费由两被告承担。事实和理由：2017年2月1日被告亿源公司的法定代表人戴瑞翔与原告签订《厂房及土地使用权租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，从2017年2月1日至2023年1月30日止；第一年至第三年每年租金32万元，即每月租金26666.67元；租金按月支付，在每月的5号前付清。合同签订后，原告按约定交付租赁物给被告亿源公司使用，但被告未能按约定履行租金交付义务，经原告多次催讨至今分文未交。根据合同约定，被告的行为显属根本违约，原告于2018年7月23日解除《厂房及土地使用权租赁合同》。根据租赁合同约定，被告应支付从2017年2月1日至2018年7月23日止实际使用期限18个月租金共48万元。应支付原告实际损失赔偿金287999.93元（租金26666.67元×2%×18个月）。根据合同约定，被告应支付100万元的违约金给原告。被告戴瑞翔是该公司的股东及法定代表人，其个人财产与被告亿源公司明显混同，因此被告戴瑞翔应对被告亿源公司的上述债务承担连带清偿责任。原告李晓明在举证期限内提供的证据有：1、厂房及土地使用权租赁合同1份。2、授权委托书1份。3、开平市人民法院（2018）粤0783民初2667号民事判决书1份。被告亿源公司、戴瑞翔在答辩期限内未答辩，在举证期限内未提供证据。原告李晓明围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃质证的权利，对于原告提供的证据本院依法予以确认并在卷佐证。结合原告提供的证据及陈述，本院认定事实如下：2017年2月1日被告亿源公司与原告签订《厂房及土地使用权租赁合同》，约定：原告将坐落于开平市百合镇乌金圩41号的厂房及开平市百合镇乌金圩41、41－1、41－2号土地出租给被告。租赁期限为5年，从2017年2月1日至2023年1月30日止。第一年至第三年每年租金32万元，即每月租金26667元。租金按月支付，在每月的5号前付清。合同签订即日，被告亿源公司要向原告支付53333元作为履行合同的保证金。合同另约定：被告拖欠租金的，应赔偿原告按欠款额每日2%计付赔偿金，如拖欠租金达1个月以上的，则视为根本违约，应承担违约金责任，原告有权终止合同收回租赁物。租赁期间，双方均不得擅自解除或终止合同，以及有其他根本违约行为，否则，违约方应支付100万元违约金给守约方。原告、被告亿源公司及其法定代表人戴瑞翔在《厂房及土地使用权租赁合同》上签章。合同签订后，原告将合同约定的厂房及土地交付给被告使用，至2018年7月23日，被告未向原告支付租赁费用，也未将厂房及土地交还原告。经原告追偿未果，故起诉至法院，遂成诉讼。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告双方签订《厂房及土地使用权租赁合同》，属双方真实意思表示并已实际履行，双方构成租赁合同关系，对双方均有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案租赁合同履行期间，被告亿源公司长期未按合同约定支付租金，其行为显属不履行主要债务，对于原告主张解除双方的租赁合同关系，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案被告亿源公司租赁原告厂房及土地，至原告主张解除租赁合同关系之日止即2018年7月23日，被告共拖欠原告租金共计17个月23天，合计应付租金为473784元，被告未履行支付租金的义务，应承担本案的违约责任，对于原告主张被告亿源公司支付租金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方在合同内既约定迟延支付租金的赔偿金，又约定合同解除的违约金，两种约定均属因违约产生的损失赔偿，应属违约金性质。原告主张以其合同履行期届满所应获得的租金收益作为其实际损失，但未能提供证据证实其厂房及土地不具备再次出租获得收益的条件，故对其主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告拖欠原告租金仅为473784元，原告主张的违约金合计1287999.93元，应认定原、被告双方合同约定的违约金过分高于实际损失，应当予以调整。结合被告拖欠租金数额，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应按所欠租金473784元的30%酌情计算赔偿违约金为142135元。被告戴瑞翔作为被告亿源公司的法定代表人，原告虽提供了民事判决书证实被告亿源公司在与案外人民间借贷案中使用被告戴瑞翔的银行账户，但该案中被告戴瑞翔同时也是该民间借贷案的担保人，故对于原告主张被告戴瑞翔个人财产与公司财产混同，要求被告戴瑞翔承担连带责任，应承担举证不能的责任，对于原告的主张本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李晓明与被告开平市亿源五金制品有限公司于2017年2月1日签订的《厂房及土地使用权租赁合同》；二、被告开平市亿源五金制品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付租金473784元及违约金142135元给原告李晓明；三、驳回原告李晓明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费20711.99元（已由原告交纳），由原告负担13496.99元，由被告开平市亿源五金制品有限公司负担7215元。原告李晓明多预交的一审案件受理费7215元，由本院予以退回；被告开平市亿源五金制品有限公司应向本院补缴一审案件受理费7215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  赖中文人民陪审员  罗疆安人民陪审员  卢玲好二〇二〇年一月十四日书 记 员  许荣俭