北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初9758号原告:赵贵德，男，1933年5月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张佳申，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁琳，北京市同创律师事务所律师。被告：赵红利，女，1974年1月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高登成，北京天驰君泰律师事务所律师。原告赵贵德与被告赵红利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵贵德及其委托诉讼代理人张佳申与被告赵红利之委托诉讼代理人高登成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵贵德向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除赵贵德与赵红利之间的《主债权及不动产抵押合同》；2、判令赵红利在收到赵贵德支付的全部款项后，协助赵贵德办理位于北京市海淀区北洼西里x楼x层x门x号（不动产权证号：京房权证海私成字第**）的房屋的解押登记手续，并归还不动产产权证；3、判决诉讼费由赵红利承担。事实与理由：赵红利因购买赵贵德所有的房屋而向赵贵德支付160万元购房款。后双方因房屋总价及付款方式等未达成一致，赵红利决定不再购买涉案房屋，赵贵德亦表示同意。赵贵德与赵红利于2017年3月2日签订《主债权及不动产抵押合同》，约定赵红利对赵贵德享有债权300万元，未约定利息，赵贵德用名下位于北京市海淀区北洼西里x楼x层x门x号房屋作为抵押，并于2017年3月3日在北京市海淀区不动产登记事务中心办理了抵押权登记。赵贵德同意返还购房款。赵红利辩称：我方不同意赵贵德的诉讼请求。双方系借款关系，既有本金和利息的事实，也有还款期限的约定，是双方针对借款的利息和违约设置的抵押。双方的协议由双方各执一份，房管部门一份，但房管部门基于惯性的合同格式，不能注明利息。我方认为双方不存在房屋买卖合同关系，如果以此为由起诉要求解除抵押合同，不应得到支持。我方认为赵贵德应偿还本金160万元并按照约定年利率24%的标准支付利息。我方保留对于利息和违约金另行起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年3月2日，赵贵德（抵押人）与赵红利（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》，约定：主债权金额300万元，债务履行期限2017年2月21日至2019年5月21日；抵押不动产为海淀区北洼西里x号楼x层x门x房屋（以下简称x房屋），房屋所有权证号：京房：京房权证海私成字第**范围为本金、利息、违约金，债务人赵贵德，备注无。该合同在不动产登记部门进行备案。2017年3月3日，赵红利与赵贵德办理上述房屋抵押登记。赵红利另提交一份《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》，该合同备注“无论任何情况，甲方在合同到期后应一次性支付乙方本金和年化利息为24%的利息，逾期支付的仍按照年化利息24%的利息，逾期支付的仍按照年化利息24%计算”，其他合同与前述合同内容一致。该合同由赵红利本人持有，未经不动产登记部门备案。赵红利主张因不动产登记管理部门不允许在备案合同上载明具体的利息内容，故双方仅在各自持有的合同上备注具体的利息约定。赵贵德主张双方未约定利息，其本人亦不持有合同原件。2017年3月28日，李涛向赵贵德转账160万元。赵红利主张李涛系其丈夫，赵贵德对于收取赵红利160万元不持异议。赵贵德将上述款项用于购买其他房屋。赵贵德主张双方就121房屋存在房屋买卖合同关系，赵红利支付的160万元系购房款，赵贵德向本院提交录音予以佐证。赵红利对于赵贵德提交的录音的真实性认可，证明目的不认可。该录音形成于2017年8月6日，录音主要内容如下：赵红利：“姥爷当初为什么把房子卖给我，姥爷就是担心财产的问题，你把它拿来我给他放在哪，怎么放。”赵齐子：“他自己拿。”赵红利：“他掌握的了吗，他能不能掌握。”赵齐子：“他怎么掌握不了。”赵某：“把房子卖给别人，钱爸爸能掌控吗，爸爸为什么把房子卖给赵伟丽，因为是说要100万给100万，要20万给20万，放在她那放心。咱们开始也说了，他身上流咱们的血，养了咱们四个，不是卖给外人了，而是他的家人，咱们怎么约定的。”赵齐子：“可我听俺姐说，300是什么意思啊，300万的房子。”赵贵德：“抵押贷款。”赵齐子：“可是我听说300万就给房子。”赵红利：“是啊，到了两年，满两年才有，才有这个事啊。”赵贵德：“不是，抵押贷款，不是两年过户。”赵红利：“不是，当时您说是只交100万，对吧。”赵贵德：“是是是。”赵红利：“然后说后面是要钱的时候，用不了多少钱，我第一年给100万就够了，后面您要我再给您花，用不了那么多钱，150万就够了，我说那行。后来您买房子不是说要160万吗，我当夜是不是就转给您了。”赵贵德：“对。”……赵红利：“是啊，那您现在又说要300万，我现在没有这个能力了，我说两年以后这房子再过户也好，这后面的事，您也说钱放在哪不放心，放在谁那，到时候这个钱你没了。”赵贵德：“你这个意思是不是还想买这个房。”赵红利：“我现在想买房，没这么多钱，没有这个资格。”赵贵德：“那不行，你300万的话，抵押贷款你必须到。”赵红利：“说的是两年啊。”赵贵德：“不是两年，是现在。”……赵贵德：“你说这个两年以后是600万，不是300万。”赵红利：“哪里有600万。”……张增文：“当年伟丽姐跟爷爷谈买房关系的时候，有没有约定房价，房价是多少钱”赵红利：“没有。”赵贵德：“没有约定，但是我给了你一个前面买房的约定书，是592.5万。”赵红利：“没有约定。”赵贵德：“但是这个房款肯定不是300万。”赵红利：“我没有说房款是300万。”张增文：“那就是这个价格当时没有透明的。”赵贵德：“没有统一说。”张增文：“大姐最后借给爷爷300万，有付款期限吗，是两年吗？”赵红利：“对。”张增文：“有还款期限吗？”赵红利：“没有。”张增文：“有利息吗？”赵红利：“有。”赵贵德：“没有。”赵红利：“对，利息当时没约定。”……赵贵德：“300万的抵押贷款，140万得15日内到账。”赵红利：“到不了账。”赵贵德：“到不了账你就别买。你把房产证交出来，咱们卖房，取消你的买房资格。”赵红利：“姥爷不是您一句话就能解决的。两年以后。”赵贵德：“两年以后是房屋全款，而不是300万，300万是现在。”赵红利：“两年以后那就处置呗。”……张增文：“抵押协议签了多少钱，还有什么别的什么条款？”赵红利：“没有任何条款了，只有两年期限。”……赵贵德：“我给你留个活口，在15日之内这140到账。”赵红利：“拿不到。”赵贵德：“拿不到你就别买，取消你买房资格，你的160万我马上还你。”赵红利：“可以。”赵红利主张双方之间系借款关系，并向本院提交赵某的证言予以佐证，证言主要内容为：“2017年2月初，我父亲突然说要卖房，让我跟他去办手续，是张增文劝说他卖房回家养老，我们担心父亲在老家住不习惯还要回北京，商量后决定房子不卖了。2017年春节期间赵红利来探望父亲，我就和父亲商量看红利能否借一笔钱解决回家买房和养老问题，红利表示可以借，但是钱是丈夫做生意的钱，要有2分利息，同时要做抵押登记。我和父亲商量购买徐水的房屋可以升值还有北京房子的租金，还本付息是没问题的，就同意按赵红利要求签订2年的抵押合同。我和父亲、赵红利一起去办的抵押登记。张增文鼓动父亲向赵红利提出先解押再还款，赵红利没同意。期间我和父亲曾问过赵红利如果我们以后要卖掉北京房子，问她买不买，她表示在北京她们家已经有两套住宅了，没有购房资格，也没有那么多现金，不再买房子了。”赵红利主张证人赵某无法到庭，故提交证人的录像予以佐证。赵贵德主张证言的真实性无法确认，证人并非房屋买卖合同的当事人，其对房屋买卖的过程并不完全了解。本院认为：本案双方争议焦点在于赵红利基于何种法律关系向赵贵德支付160万元。根据《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》，仅能确认双方存在债权债务及抵押合同关系，并不能确认双方之间存在民间借贷法律关系。根据赵红利与赵贵德等人的录音，本院认为赵红利与赵贵德曾达成买卖房屋的合意，但双方就房屋总价款及其支付方式和支付期限、房屋过户登记等事宜未作出明确的约定，后双方因此产生争议，未再继续履行合同。综上，本院认为，赵红利支付赵贵德的160万元的性质系购房款，现双方均无意愿履行房屋买卖合同，故赵贵德应向赵红利返还160万元。赵红利以民间借贷为由主张赵贵德应按照年利率24%的标准支付利息，且经备案的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》并未明确约定利息标准，故赵红利的主张缺乏充分依据，本院对其抗辩意见不予采信。虽然双方未能继续履行合同系因双方未就房屋买卖的具体条款达成一致，但赵贵德持有赵红利支付的160万元并用于其购买其他房屋，根据公平原则，本院酌情判令赵贵德按照年利率6%的标准支付赵红利自2017年3月28日起至实际偿还款项之日止的资金占用利息。赵贵德要求在其支付款项后解除双方之间的抵押合同并要求赵红利协助办理房屋解押登记，本院予以支持。赵贵德要求赵红利归还不动产产权证，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵贵德于本判决生效后七日内返还赵红利160万元，并以160万元为基数，按照年利率6%的标准支付赵红利自2017年3月28日起至实际偿还款项之日止的资金占用利息；二、赵贵德与赵红利于2017年3月2日签订的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》于赵贵德将上述款项付清之日解除，赵红利于赵贵德付清款项之日起三日内协助赵贵德办理北京市海淀区北洼西里x楼x层x门x号房屋（京房权证海私成字第XXXX号）的解押登记手续；三、驳回赵贵德的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由赵贵德负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  常晓明人民陪审员  付维嘉人民陪审员  李青伏二〇二〇年一月十日书 记 员  刘 波