广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6344号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：××××××××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××××××。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晨兵，广东百浩律师事务所实习律师。被告：叶会芳，女，×××××××××，汉族，住××××××××××××××××××××××，公民身份号码：340××××××××××××××。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）与被告叶会芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣、被告叶会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房款余款235000元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金是84992元，此后至实际清偿之日止的违约金按日万分之八计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为×××××××××的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于佛山市××××××××××××××××××××××××××××××屋，房屋预测建筑面积是56.06平方米，房屋总价款是397991元。合同还约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的52.26%，即207991元；剩余购房款190000元，应于2017年1月5日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。逾期付款的，逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，被告已向原告支付了首期购房款147991元（含定金50000元）。2017年8月31日，被告又向原告支付了首期购房款15000元。余下首期购房款45000元、剩余购房款190000元，经原告催促，被告至今未付。被告未依约付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告叶会芳辩称，1、被告已依合同约定按时支付了首期购房款。付清首期购房款是签订房屋买卖合同的基本要求与前提条件，按照行业交易规则，购房者不付清首期购房款，开发商不会与其签订合同。根据商品房销售的相关规定，购房者未付清首期购房款，也不允许签订商品房买卖合同。而被告与原告于2016年12月29日签订了《商品房买卖合同（预售）》，意味着被告已付清首期购房款。2、就首期购房款中的60000元，被告与原告签订了免息借款合同，约定被告从合同签订之日（即2016年12月29日）起两年内（即到2018年12月29日）分8期还清，每3个月还款7500元。原告知道该借款合同违规，故该借款合同只有原告持有。原告在起诉状中确认被告于2017年8月31日支付购房款15000元（即2期的还款金额），也可以推定被告与原告达成了两年免息借款协议的事实。因此，到目前为止，被告是欠原告45000元借款而非首期购房款。3、原告的广告宣传含有“首付仅需2.5成”的内容，也即其余2.5成由原告提供两年免息借款。虽然双方没有发生实际的借款，但在法律上应视为双方就60000元首期购房款的交款方式和期限作了变更或者说是原告同意被告延迟付款，原《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期付款的违约条款不能再适用。被告只负有偿还本金的义务，不应承担违约责任。事实上，所有在2016年5月至2017年6月期间购买原告所建公寓的业主均是只付了2.5成首期购房款，剩余2.5成由原告提供两年免息借款，《公证书》上记载的首付只需2.5成的事实对全体购房者有效。按照日常生活经验法则和正常的逻辑推理，只要法院认定有业主享受了原告提供的两年免息借款，就应该推定所有购房者均享受了原告提供的两年免息借款的事实。4、被告虽有45000元未按借款合同约定按期偿还借款，但那是因为原告没有履行“带精装修返租6年”的广告承诺，故被告可以行使抵销和抗辩权。5、原告隐瞒双方之间存在的借款事实，起诉被告违约是极不诚信的行为，且原告在履行借款合同过程中也没有尽到告知债务到期的义务。6、认购书第四条第2款第（3）项约定若乙方（即被告）的按揭申请不能获得甲方（即原告）指定按揭银行批准，乙方同意于甲方通知期限内付清全部房款。由于贷款银行是原告指定的，贷款也是在不告知被告的情况下直接发放到原告指定账户，故贷款是否获得批准并且发放只有原告知道。当贷款未获得批准时，原告或原告指定的银行有书面通知被告的义务。但被告并未收到原告和银行关于贷款未获得批准的书面通知，也未收到原告向法院提交的2018年12月10日制作的《通知函》。就按揭贷款一事，被告多次追问原告，但其一直不处理，导致贷款一直未批下来。因此，对于剩余购房款190000元，被告不应承担逾期付款的违约责任，《商品房买卖合同（预售）》也未约定逾期支付剩余购房款需承担违约责任。综上，请求法院驳回原告第2、3项诉讼请求。原告恒福公司在诉讼中提供《商品房买卖合同（预售）》一份，《收款收据》三份，《通知函》及邮寄底单各一份。被告叶会芳在诉讼中提供《公证书》、广告宣传单、《借款合同》各一份，并申请证人范志良出庭。在本案审理过程中，根据原告申请，本院依法向佛山顺丰速运有限公司三水分公司调查运单号是×××××××××的邮件交寄时间和签收情况。佛山顺丰速运有限公司三水分公司向本院提供《证明》一份。经审查，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《收款收据》，被告无异议，故本院均予以采信；原告提供的《通知函》、邮寄底单以及本院依法调取的《证明》是原件，且能相互印证，故本院均予以采信。被告提供的《公证书》、广告宣传单以及证人范志良的证言，只能证明原告给予部分购房者两年免息分期付款的优惠，但不能证明原告给予被告两年免息分期付款的优惠，本院对其关联性不予确认；被告提供的《借款合同》无原告盖章，原告亦不予认可，故本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定原告诉称的事实。另查明，2018年12月13日，原告向被告寄出《通知函》，催促被告于2018年12月21日前支付购房余款以及相应违约金。2018年12月14日，被告收到该函。原、被告双方确认认购书约定若被告的按揭申请不能获得原告指定按揭银行批准，被告同意于原告通知期限内付清全部房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案的争议焦点是：一、被告在支付购房款的过程中是否构成违约；二、如被告构成违约，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，原、被告于2016年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款是397991元，被告应自该预售合同网上签订之日起1日内支付首期购房款207991元。但被告仅于2016年12月29日前支付了首期购房款147991元（含定金）、2017年8月31日支付了首期购房款15000元，而且被告亦未能提供证据证明在剩余首期购房款的支付问题上，原告给予被告与其他购房者同样的两年免息分期付款的资金优惠让与且被告已依该约定按时足额履行付款义务。因此，被告就其中的首期购房款60000元（207991元-147991元）已构成逾期支付，属于违约，其应向原告支付剩余首期购房款45000元（207991元-147991元-15000元），并从2016年12月30日起支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》约定剩余购房款190000元，被告应于2017年1月5日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款，且原、被告双方确认认购书约定若被告的按揭申请不能获得原告指定按揭银行批准，被告同意于原告通知期限内付清全部房款。2018年12月13日，原告向被告寄出《通知函》，催促被告于2018年12月21日前支付购房余款以及相应违约金。被告于2018年12月14日收到该函，但至今未向原告支付剩余购房款。被告辩称由于原告的原因导致其贷款未获得批准，但并未提供证据予以证实，故本院不予采纳。因此，被告就该剩余购房款190000元已构成逾期支付，属于违约，其应向原告支付剩余购房款190000元，并从2018年12月22日起支付违约金。被告辩称就《商品房买卖合同（预售）》约定的首期购房款中的60000元，原告与被告签订了免息借款合同，约定原告向被告提供借款60000元，由被告在两年内分期偿还，故现原告主张的首期购房款45000元，被告已经付清，实际上被告只欠原告借款45000元。本院认为，被告并未能提供证据证明其与原告之间存在借款合同且原告向其实际交付了借款，故双方并不存在真实的借款合同关系。对被告上述辩解，本院不予采纳。被告辩称原告未履行“带精装修返租6年”的义务，故其享有抵销权和同时履行抗辩权。因被告并未在本案中主张抵销，故本院不予审查。而同时履行抗辩权要求同一双务合同互负债务，且此两笔债务之间互负对价关系。本案中，原告提供“精装修”的房屋及履行返租义务与被告支付购房款之间并不互为条件、相互依存或牵连形成互负对价关系，不符合同时履行抗辩权的适用条件。因此，对被告该辩解，本院亦不予采纳。对于第二个争议焦点，如上所述，被告逾期支付首期购房款、剩余购房款已构成违约，现原告主张其支付购房款235000元（45000元+190000元）及相应违约金，合理有据，本院予以支持。被告辩称其只负有偿还本金的义务，不应承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。考虑到被告逾期支付首期购房款、剩余购房款客观上给原告造成了资金被占用的利息损失，除此之外，原告亦未举证证明存在其他损失，故综合《商品房买卖合同（预售）》履行过程中各方的过错程度、原告的具体损失等因素，本院酌定逾期支付首期购房款、剩余购房款的违约金均按年利率4.75%计算。因此，被告需向原告支付违约金如下：以结欠的首期购房款60000元为基数，从2016年12月30日起按年利率4.75%计算至2017年8月31日止的违约金是1939.58元（60000元×4.75%/年÷360天/年×245天）；以结欠的首期购房款45000元为基数，从2017年9月1日起按年利率4.75%计算至2018年12月21日止的违约金是2832.19元（45000元×4.75%/年÷360天/年×477天）；以结欠的购房款235000元（45000元+190000元）为基数，从2018年12月22日起按年利率4.75%计算至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告叶会芳应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款235000元及逾期付款违约金（其中计算至2018年12月21日的违约金是4771.77元；从2018年12月22日起至实际清偿之日止的违约金，以购房款235000元为基数，按年利率4.75%计算）；二、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3050元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担676元，被告叶会芳负担2374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆兰欢二〇一九年十二月二十七日书记员  王玲如