山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初12003号 原告：临沂融盛商业运营管理有限公司,住所地:山东省临沂市兰山区解放路**临时售楼处**(红旗路中段北侧)。统一社会信用代码:913713006944397461。 法定代表人：杨金生,总经理。 委托诉讼代理人：王照海，山东兰友轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：续英，山东兰友轩律师事务所律师。 被告：徐某，女，1984年4月30日生，汉族，户籍地：北京市通州区，现住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：杜树天，山东厚强律师事务所律师。 被告：冯某某，男，1985年3月7日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：袁文娟，山东元开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞荣静，山东元开律师事务所律师。 原告临沂融盛商业运营管理有限公司（以下简称融盛公司）与被告徐某、冯某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告融盛公司的委托诉讼代理人王照海、续英，被告徐某的委托诉讼代理人杜树天，被告冯某某的委托诉讼代理人袁文娟、卞荣静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决二被告向原告支付拖欠的租金本金¥168610元（2019年4月30日至2020年3月31日）,物业管理费本金¥26861元（2019年4月1日至2020年3月31日）,水费217元,共计¥195688元；2.本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。庭审中，融盛公司不再主张水费。事实和理由:原告与被告一于2014年12月7日签订《租赁合同》一份,约定被告承租原告运营管理的临沂市兰山区商铺,房屋计租面积共计279.8平方米,租赁期限自2015年1月1日起至2020年3月31日止。《租赁合同》约定，租金、物业管理费每叁月为一期,2019年4月1日-2020年3月31日,租金为183611元,附件一第12条约定物业管理费标准为人民币8.00元／计租面积.月。另根据《租赁合同》第5.5、7.1条款之约定,被告应于每期最后一个月的二十（20）日前提前向原告支付下一期的租金、物业管理费,但被告自2019年4月起一直拖欠支付租金、物业管理等费用,经原告多次口头、书面沟通催收,被告一不但不予支付,还称其已经和被告二冯某某签订转让协议,应由被告二向原告履行合同义务。二被告的行为违反《租赁合同》的约定,严重侵害了原告的合法权益,原告无奈之下诉诸贵院,望贵院依法支持原告的诉讼请求。 徐某辩称，被告徐某已于2017年6月30日将租赁合同的权利义务转让给被告冯某某，自2017年6月31日起由被告冯某某向原告支付租金，被告徐某已将租赁门店转让协议、终止代理合同等变更租赁合同的所有资料向原告告知并提供，因原告方自身原因，未签署变更合同，但原告方已经接受被告冯某某履行的合同义务，应当视为合同权利义务转让已经成立。被告徐某已经不是租赁合同主体，不应承担相应责任。 冯某某辩称，第一，被告冯某某不是本案适格被告，租赁方是临沂市兰山区乐友孕婴童超市，该企业属于个人独资企业，具有独立的诉讼地位。第二，本案被答辩人诉求答辩人支付租金，没有事实与法律依据。2019年4月9日，被答辩人即给乐友孕婴童超市断水断电，强制关闭商铺并扣押货品，导致乐友孕婴童超市无法继续经营，超市人员撤店不再续租。2019年4月22日，答辩人报警处理双方纠纷，当日被答辩人已经给乐友孕婴童超市门上上锁、封门。双方租赁关系于2019年4月份终止，不存在拖欠房屋租金的情况。第三，通过原告提供的证据可以看出，在管理期间，被答辩人使用临沂融盛公司与南通融仓管理公司交叉管理，如被答辩人系南通融仓商业发展有限公司临沂分公司，权利义务的承受人应当赔偿给乐友孕婴童超市造成的损失。答辩人及乐友孕婴童超市保留追偿的权利。第四，被答辩人在多个案例中就其管理的奥斯卡商区相关商铺也多次使用同样强制断水断电、封门上锁的手段强制租户关闭店铺，兰山区人民法院2016鲁13**民初2630号、2013临兰商初字第2847号、2852号、2015临兰商初字第3398号案件中均有体现。原告的行为给租户及答辩人乐友孕婴童超市都造成了严重损失，综上，本案案由是租赁合同纠纷，乐友孕婴童超市已于2019年4月份搬离、闭店，双方租赁关系已经解除，原告起诉答辩人支付租金没有法律及事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月7日，融盛公司与徐某签订租赁合同一份，将位于临沂市兰山区商铺租赁给徐某经营乐友品牌孕婴童旗舰店。合同约定，商铺面积279.8平方米，租赁期限自2015年1月1日至2020年3月31日，装修免租期自2015年1月1日起至2015年3月31日止，租金自2015年4月1日起开始计租。首期保底租金自计租日缴纳至2015年6月30日，为人民币77858元。履约保证金26000元。物业管理费：标准为8元／计租平方米，每期物业管理费用为6715元，物业管理费以叁个月为一期，首期物业管理费自起租日缴纳至2015年6月30日，为人民币13430元。合同履行中，徐某于2017年6月30日与冯某某签订转让协议一份，将上述持有法人“临沂市乐友孕婴童超市”所属门店资产（货品、物料、设备、装修、人员等企业之一切存续资产）及与乐友国际总部在本地区代理权、代理帐户余额等所有资产无偿转让给乙方（冯某某），自即日起乙方（冯某某）为临沂乐友法定代表人，甲方（徐某）有义务在一定期限内（六个月）为乙方（冯某某）顺利运营提供无偿咨询服务。同时，双方申请乐友国际商业集团有限公司将加盟签约人变更为冯某某之妻张璇。冯某某经营中，自2017年6月30日起向融盛公司交纳房租、物业费等有关费用。后冯某某要求将租赁合同变更其名下，融盛公司未变更。冯某某将租金交至2019年4月30日未再向融盛公司的委托收款方南通融仓商业管理有限公司交纳租金。4月15日，南通融仓商业管理有限公司给商铺停电。冯某某用发电机临时供电。4月20日，南通融仓商业管理有限公司向该商铺发出催费通知书一份，要求该商铺交纳租金30902元、物业费6715元（2019.4.1－2019.6.30）。冯某某接到通知后亦未交纳上述费用。4月22日，南通融仓商业管理有限公司有关人员拨打热线反映上述商铺私自使用发电机装置进行发电存在安全隐患，银雀山街道安监办到店将充电电池没收，冯某某报警，并拨打市政府服务热线12345反映问题。后冯某某出具保证，银雀山街道安监办将电池退回。自此乐友孕婴超市停止营业。 2019年5月22日，融盛公司向徐某发出催款函一份，要求徐某支付2019年4月30日至6月30日保底租金30902元、4月1日至6月30日物业管理费6715元。6月15日，徐某给融盛公司发出正告函一份，主张贵公司与冯某某的任何纠纷与其没有关系，双方订立的合同已于2017年6月份失效，贵公司自2017年9月起一直向冯某某征收房租及物业至2019年4月份，正告融盛公司：1.立即停止向其发送催款函的骚扰行为。2.贵我双方租赁合同已在2017年9月贵公司第一次向冯某某收取房租时事实终止，如贵公司需要配合其补办终止手续或任何类似证明,请尽快联系（135××××9922），否则由此产生的一切后果与其无关。3.2017年9月后贵公司与冯某某发生的一切纠纷与其无关,请联系冯某某处理。2019年8月6日，融盛公司向徐某发出解除合同通知书一份，主张徐某至今未交纳2019年4月30日至9月30日保底租金76805元、4月1日至9月30日物业管理费13430元，构成违约，通知徐某解除双方的租赁合同，由徐某收到通知后3日内返还租赁房屋，支付保底租金49263元（至合同解除之日）、物业管理费9401元。11月13日，融盛公司又向徐某发出返还商铺和催款通知一份。2020年5月27日，融盛公司又向徐某发出催款函一份，要求徐某支付2019年4月30日至2020年3月31日保底租金168610元、2019年4月1日至2020年3月31日物业费26860元、2019年4月30日至2019年9月30日水费216.98元。未果后，融盛公司诉至本院，提出本案诉求。 本院认为，被告徐某承租原告融盛公司案涉商铺后，于2017年6月30日将店铺转让给被告冯某某，其与被告冯某某之间形成两个法律关系，即商铺设施及经营权的转让关系，以及店铺本身的转租关系。被告冯某某自2017年6月30日起向原告融盛公司交纳租金及各项费用，原告融盛公司从未提出异议，但双方亦未重新签订合同，应当视为原告融盛公司同意被告徐某与被告冯某某之间的转租关系，三方之间形成出租人、承租人、次承租人的关系，根据原合同法第二百二十四条的规定，原租赁合同继续有效，双方仍受原租赁合同的约束。被告徐某仍应按合同约定向原告支付房租及履行其他合同义务。被告徐某主张双方的租赁合同已解除，权利义务关系已转移，理由不能成立，本院不予采信。被告冯某某接收店铺后，自2019年4月30日起未替代被告徐某履行交纳租金及物业管理费的义务，构成根本违约，原告有权解除合同，因此双方的租赁合同自原告向被告徐某发出解除通知时解除。关于合同解除前后支付租金问题。原告于2019年4月15日起因被告未交纳租金便采取断电措施，致商铺不能正常经营，责任在于原告，对于2019年8月6日解除前的租金，本院不予支持。对于2019年8月6日合同解除后占用房屋期间的租金损失，由于原告采取断电措施致店铺不能经营，在此期间，被告徐某也未交纳租金，亦未协调被告冯某某将商铺交回，致商铺闲置至今，自2019年8月6日起至原告主张的租金到期日2020年3月31日止，原告租金损失为118538元、物业费损失17220元，以上共计135758元。对上述损失，双方均有过错，本院根据双方的过错程度及本案实际，酌定双方各担一半。对于被告徐某与被告冯某某因本案引起的纠纷，可由双方另行解决。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定，判决如下： 一、被告徐某于本判决生效后十日内向原告临沂融盛商业运营管理有限公司支付因被告冯某某解除合同后占用商铺期间的租金及物业费损失67879元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4214元，由被告徐某负担1460元，由原告负担2754元；保全费1499元，由被告徐某负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王孝振 人民陪审员  高 军 人民陪审员  亓春超 二〇二〇年一月十八日 书 记 员  刘晓光