广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初182号原告：杨卓广，男，汉族，1982年10月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：杨润泉，男，汉族，1954年6月17日出生，住广东省佛山市禅城区，系原告的父亲。被告：佛山市禅城区中兴实业公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：余某1。被告：佛山市新威实业发展公司，住所地：广东省佛山市。诉讼代表人:广东天伦（佛山）律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志辉，广东天伦（佛山）律师事务所实习律师。原告杨卓广诉被告佛山市禅城区中兴实业公司（以下简称中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，杨卓广于2019年7月4日向广东省佛山市禅城区人民法院提起诉讼。在诉讼中，原告杨卓广申请追加佛山市新威实业发展公司（以下简称新威公司）作为被告。因本院已受理新威公司破产纠纷一案，佛山市禅城区人民法院依法向本院移送该案，本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。2019年12月5日，本院公开开庭进行了审理。原告杨卓广及其委托诉讼代理人杨润泉，被告中兴公司的法定代表人余某1，被告新威公司的委托诉讼代理人李林光、王志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨卓广向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决*********单元(现变更为************)面积108平方(含***********)两厅叁房的房屋是原告杨卓广方所有；2.请求判令两被告为原告办理不动产权登记证；3.本案诉讼费由被告承担；4.因原告未能按时办理产权证，而增、补的一切额外费用，由被告承担。事实与理由：杨卓广向被告中兴公司购买了该公司座落在禅城区*********房单元(现变更为************，以下简称涉案房屋)，面积108平方。至今二十多年了，还未领取到购房正式发票及房屋产权证。杨卓广曾多次与其有关部门求助解决无果，于2010年12月上访禅城区受理后至今也无结果。各有关部门至今仍未解决。本案被告新威公司，因未能及时办理该房屋的交接手续，致使中兴公司无法为原告杨卓广办理不动产登记，有一定的连带责任。为了保护原告的合法权益，捍卫法律的尊严。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》的有关规定，特向本院提起诉讼。原告杨卓广向本院提交如下证据：1.中兴公司商品房协议书1份（原件）、佛山城区置地实业总公司收款专用凭证2份（原件），拟证明原告与中兴公司已签订购房合同，原告为涉案房屋买受人，并已经足额支付购房款。2.工商银行存折流水，拟证明涉案房屋自原告交齐房款后，由被告中兴公司交付原告方使用至今。经质证，被告中兴公司对原告提供的证据无异议；被告新威公司对原告提供的证据发表如下质证意见：第一份是商品房协议书，协议书对其真实性有异议，因为落款的地方写的是陈棣红，杨卓广明显是后面添加的，明显不一致，这个应该是有改变或变造的协议，另外本案的原告杨卓广是1982年出生，1997年他才15岁，他支付27万来买这个房子，当时他是未成年人，真实性不予确认。这两份收款专用凭证，也存在明显的涂改、变造的痕迹。所以对真实性也不予确认。对存折的真实性没有异议，但是只能证明原告在使用房屋，但使用有多种可能性，比如说租用或者是职工分配这种，就不一定能证明原告是这个房屋的业主。新威公司跟中兴公司的房地产买卖契约，对其真实性没有异议，但是根据这份合同，中兴公司还欠购房款128240元至今未清偿。经审查，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。被告中兴公司答辩称，涉案房屋已经实际交付杨卓广使用。由于中兴公司的自身原因，导致没能够帮助他们办理房产证，这个事他们也承认。被告中兴公司提供如下证据：1.地址证明1份（原件）；2.商品房过户证明书1份（原件）；3.********首层*号单车房图纸、********首层*号单车房图纸、************图纸（原件）各1份；4.新威公司出具的购房发票1份（原件）；上述证据拟证明涉案房屋实际所有权人为中兴公司，但是因为尚未办理过户手续仍登记在新威公司名下。经质证，原告对中兴公司提供的证据真实性无异议。被告新威公司发表质证意见如下：第一，对商品房过户证明书真实性没有意见，但是首先这个地址跟原告主张的房屋地址是不一样的，原告是主张*********，这个商品房过户证明书是***********。然后房屋建成时间是2012年2月份，还有单车房屋两个，原告诉状中也没有说明有单车房的情况，所以该证明书与本案没有关联性。第二，关于地税的发票，对真实性没有异议，但是这个发票反映的金额只有3986240元，根据新威公司跟中兴公司签订的房地产买卖契约，双方的总价款是4978240元，也就是说中兴公司没有完全付款，更加印证了这一点。经审查，本院对被告中兴公司提供的上述证据的真实性予以确认。被告新威公司答辩称：一、涉案房屋属于连环买卖交易，1997年6月18日中兴公司与杨卓广签订了《佛山市城区中兴实业公司商品房协议书》，但该公司在签订合同之时未取得涉案房屋的所有权，而且，当时涉案房屋尚未通过规划验收，不具备出售的条件，中兴公司无权出售涉案房屋。1997年6月18日中兴公司与杨卓广签订《佛山市城区中兴实业公司商品房协议书》时，中兴公司在签订合同之时未取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋尚未通过规划验收，不具备出售的条件。二、因中兴公司在受让新威公司房产时仍欠128240元购房款，虽然经管理人2012年多次发函催收，至今仍未清偿。在中兴公司履行完毕该债务之前，新威公司无法给该公司办理房屋产权证书，《佛山市城区中兴实业公司商品房协议书》无法继续履行，应予以解除。三、涉案房屋未能办理产权证的原因在于中兴公司在安排拆迁户使用上述房屋时，为了与拆迁面积相一致，按照中兴公司要求对部分房屋户型结构进行了改动，致使规划部门验收不通过。综上所述，请求法院驳回杨卓广的全部诉讼请求。被告新威公司提供如下证据：1.2012年7月18日《佛山市禅城区中兴公司回复函》（原件），拟证明2012年7月12日，新威公司管理人已向中兴公司发出《清偿债务通知书》，要求中兴公司偿还所欠新威公司的128240元款项，中兴公司收到了管理人的该函件，但是至今仍未清偿债务；2.2012年8月6日《新威公司管理人关于要求中兴公司尽快付清所欠购房款的函》（原件），拟证明：（1）涉案房屋未能办理产权证的原因在于中兴公司在安排拆迁户使用上述房屋时，为了与拆迁面积相一致，按照中兴公司要求对部分房屋户型结构进行了改动，致使规划部门验收不通过。（2）中兴公司于2012年8月7日收到了管理人的该函件，但是至今仍未清偿债务。经质证，原告杨卓广认为，新威公司提出的证据里面显示其与中兴公司交易的房屋位置是*号*栋，不清楚该房屋与原被告现在争议的这栋房屋是否有关。另外，新威公司提出中兴公司仍欠新威公司128000多元的购房款，是因为新威公司还没有能力去做房屋交付，还是中兴公司没有能力去偿还这笔款，是否要中兴公司先付了款，新威公司再提供验收条件，也要请双方确认一下。最关键的是这128000多元，根据中兴公司提供的两份发票，从大数上来说应该是付清的，所以请新威公司确认一下这128000多元是否真的没有付清。被告中兴公司认为，对证据真实性没有异议，但是对新威公司所提出的理由有异议。第一，新威公司的复函，是2012年8月6日复函的，中兴公司在2012年8月7日就收了这一份函件，结合中兴公司提供的证据，新威公司管理人所开发票的时间是2012年9月7日，是否可以证明2012年8月7日之前，中兴公司确实是欠钱，但是2012年9月7日前就已经交付清楚了，所以新威公司才会开购房发票。第二，就是中兴公司算了一下，99万多元的复印件发票加上新威公司管理人开的3986240元的发票，刚好加起来跟协议书里面的金额是吻合的，更加说明了中兴公司应该是已经交付了所有的购房款。经质证，本院对被告新威公司提供的证据的真实性予以确认。本院当庭出示了广东省佛山市禅城区人民法院在审理本案时，向佛山市公安局禅城分局调查地址的函及佛山市公安局禅城分局出具的复函，显示原********于2007年9月28日变更为********。该证据经原、被告当庭质证，原、被告均对该证据的真实性无异议。庭后，被告中兴公司向本院补充提交如下资料：1.关于佛山市城区********购房款付清说明；2.2000年6月30日记账凭证（992000元）；3.****路*号*栋购房款发票；4.2012年9月30日记账凭证（3986240元）；5.新威公司出具的原件已收收据；6.佛山市城区********售房款发票；7.房地产买卖契约（备案号202763）。经新威公司质证，新威公司发表补充质证意见如下：根据中兴公司提交的证据材料（记账凭证、收据和发票等）表明：其所欠新威公司的128240元购房款，已于2012年9月13日付清。经核查，新威公司对此无异议。本院经审理查明：1994年9月19日，新威公司与中兴公司签订《房地产买卖契约》，约定由新威公司将位于城区********的房地产（房屋建筑面积1555.70平方米，土地使用面积165平方米）出售给中兴公司，成交价格为4978240元。该合同签订后，双方于1994年10月21日将合同拿到佛山市房地产管理局进行登记备案，备案号为202763号。1997年6月18日，中兴公司与陈棣红（后改为杨卓广）签订《佛山市城区中兴实业公司商品房协议书》，约定中兴公司将座落于*********房两厅三房一套，面积108平方米（包括单车房4-5号）以每平方米2500元，总价款27万元出售给杨卓广，杨卓广另应交增容费、防盗闸费用共1400元。1997年6月23日，中兴公司出具两份《收款专用凭证》，编号为0002841的《收款专用凭证》收取杨卓广购房款27万元，编号为0002842的《收款专用凭证》收取杨卓广按合同约定应另交的增容费、防盗闸费用共1400元。2000年6月30日，为办理**********、***、***房房改手续，中兴公司向佛山市房地产交易所出具《说明书》，请求对其向新威公司购买的********部分房屋优先办理房屋产权登记，新威公司为此向中兴公司出具了金额为992000元的发票以协助办证。2005年6月23日，本院作出（2005）佛中法民破字第53-2号民事裁定书，裁定：一、宣告新威公司破产；二、本院依法指定成立清算组接管新威公司。2012年7月12日，新威公司管理人向中兴公司发出《清偿债务通知书》，要求中兴公司偿还所欠新威公司128240元款项。2012年7月18日，中兴公司出具回复函请求减免该债务，并请求新威公司协助解决********（现门牌为********）的办证工作。2012年8月1日，新威公司出具************的《商品房过户证明书》并交付中兴公司，作为购房人申请该房地产产权登记的依据之一。2012年8月6日，新威公司管理人向中兴公司发出《关于要求中兴公司尽快付清所欠购房款的函》。2012年9月13日，新威公司向中兴公司开具收取128240元的收据。2012年9月7日，新威公司向中兴公司开具金额为3986240元的发票。新威公司开具的两份发票，合计金额为4978240元，与《房地产买卖契约》约定交易金额相符。2019年4月23日，本院作出（2005）佛中法民破字第53-87号决定书，指定广东天伦（佛山）律师事务所为新威公司管理人，同时解除新威公司清算组管理人职务并予以解散。2019年7月4日，原告杨卓广向广东省佛山市禅城区人民法院提起诉讼。在诉讼中，原告杨卓广申请追加新威公司作为被告。因本院已受理新威公司破产纠纷一案，新威公司管理人提出管辖异议，广东省佛山市禅城区人民法院遂依法作出（2019）粤0604民初17344号民事裁定，将案件移送本院审理。另查明，本案原告杨卓广向中兴公司购买的*********房，即新威公司向中兴公司出售的********中的***房屋，现门牌地址为************。本院认为，原告杨卓广与被告中兴公司签订《佛山市城区中兴实业公司商品房协议书》，约定由杨卓广向中兴公司购买现门牌为佛山市禅城区***********及**************的涉案房屋，杨卓广已向中兴公司支付全部购房价款，中兴公司亦已将房屋交付杨卓广使用多年，中兴公司应当协助原告杨卓广办理涉案房屋的过户登记手续。现原告请求判令中兴公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”鉴于原告杨卓广办理完毕涉案房屋的过户登记手续后，即可依法取得涉案房屋的所有权。而在未办理过户登记手续之前，双方关系处于合同履行之中，不宜直接对涉案房屋予以确权。因此，原告在本案中请求判决涉案房屋归其所有（即请求对涉案房屋予以确权），本院不予支持。至于被告新威公司，因与中兴公司签订《房地产买卖契约》，且中兴公司已全额向新威公司支付房款，新威公司应协助中兴公司办理房屋过户手续。现新威公司已向中兴公司出具付款发票及《商品房过户证明书》，中兴公司凭上述资料即可自行完成房屋过户手续，故新威公司对中兴公司应尽的协助义务已经完成。鉴于新威公司对中兴公司的义务已履行完毕，且根据合同相对性原则，原告请求新威公司对中兴公司应履行的义务承担共同责任，依据不足，本院不予支持。鉴于涉案房屋未能办理过户登记涉及诸多客观因素，原告请求两被告承担增补的额外费用没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区中兴实业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告杨卓广办理佛山市禅城区***********及**************的过户登记手续二、驳回原告杨卓广的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由被告佛山市禅城区中兴实业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 冼富元审 判 员 陈秀武二〇二〇年一月六日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞