广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初12439号原告（反诉被告,以下简称原告）：置富科技（深圳）股份有限公司，法定代表人：肖军，总经理。委托代理人：徐晓路，广东鹏正律师事务所律师。委托代理人：黄仲民，广东鹏正律师事务所律师。被告（反诉原告,以下简称被告）：深圳市融晟信息技术有限公司，法定代表人：郭永闯，总经理。委托代理人：钱继恒，广东达和律师事务所律师。委托代理人：蔡贤璇，广东达和律师事务所实习律师。原告置富科技（深圳）股份有限公司诉被告深圳市融晟信息技术有限公司房屋租赁合同一案，本院于2019年4月30日立案受理后，深圳市融晟信息技术有限公司提起反诉,本院依法合并并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐晓路，被告委托代理人钱继恒、蔡贤璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、原告与被告签订的服务协议无效；2、被告返还原告已支付的租金人民币706,860元（以下币种均为人民币）并支付利息24,598.73元（利息从2018年6月7日暂计至2019年3月26日，实际利息应付至全部款项付清之日止）；3、被告返还原告支付的押金655,600元并支付利息24,143.14元（利息从2018年5月21日暂计至2019年3月26日，实际利息应付至全部款项付清之日止）；4、被告返还原告支付的保证金50,000元并支付利息1,859.18元（利息从2018年5月18日暂计算至2019年3月26日，实际利息应付至全部款项付清之日止）；5、被告按保证金的双倍赔偿原告100,000元；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确利息按照中国人民银行同期贷款利息计算。事实与理由：2018年5月18日，原告与被告签订服务协议，约定被告将位于深圳市南山区深圳湾生态科技园某楼的房屋租赁给原告用于办公，并每天24小时为原告提供商务服务。原告于服务协议签订之日当天支付保证金50,000元，且15个工作日内，支付三个月押金及三个月房租，双方口头约定交房日期为2018年7月31日前。原告与被告签订服务协议后，按照协议约定于2018年5月18日支付了保证金50,000元，于2018年5月21日支付了三个月的押金655,600元，于2018年6月7日支付了2018年8月至10月的租金人民币706,860元。然而，直至交房之日，被告都无法为原告提供合格的办公环境，消防设施和物业均没有取得验收合格证，导致原告的搬迁计划一再推迟。此后，原告多次要求被告继续履行协议，但被告一再拖延搪塞，甚至拒绝履行，对原告的要求置之不理。时至今日，被告已经超过八个月未交房，原告也未曾使用过涉案房产。此外，经核实，被告出租给原告的涉案房屋为创新型产业用房，按照《深圳市创新型产业用房管理办法》第二十四条规定不得转租，所以原告与被告签订的服务协议应认定为无效。综上，被告违反协议约定，已经给原告造成了无法挽回的损失，且原告与被告签订的服务协议违反了相关规定，为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告辩称：被告与原告签订的服务协议没有违反法律行政法规的强制性规定，《深圳市创新型产业用房管理办法》属于地方性规定，不得以此判定服务协议无效。且该管理办法于2016年1月20日公布，为公开性文件，服务协议签订于2018年5月18日，被告有理由相信，原告在服务协议签订当时，已经获知该办法，原告租赁了被告的房屋，被告履行了服务协议项下的义务，交付了房屋，原告应当支付相关费用及无需被告赔偿，原告的诉求无理无据，请求法院依法驳回。被告反诉请求：1、原告向被告支付2018年11月、2018年12月、2019年1月租金共计706,860元;2、原告向被告支付律师费50,000元；3、反诉的诉讼费由原告承担。庭审中，被告撤回第2项反诉请求。事实及理由：2018年5月18日,被告与原告签订服务协议，约定被告将位于深圳市南山区深圳湾生态科技园某楼的房屋粗赁给原告用于办公。协议签订后，被告联系了装修公司，按照原告的装修要求进行装修、整改，为此花费1,155,831.8元，2018年8月24日，原告亦自行联系装修公司，就装修事宜进行讨论并与其签订了装修协议，并对涉案房屋进行了装修整改。被告在服务协议签订时已明确告知原告涉案房屋的基本情况，原告知悉并予以接受。原告与被告签订服务协议后,仅支付了2018年8月份至10月份的租金，在被告已经依约履行了协议项下全部义务的情况下，原告拖欠租金至今，已构成违约，理应承担相应违约责任(包括但不限于支付租金、装修费、损失等)。服务协议中第5条约定：原告应于每季的1日前根据协议条款确定的比例，自行向被告支付本协议规定的使用费、非固定的商务费，如果原告未能在逾期15个工作日内按时全额支付账单内所有款项(不论有任何争议)，被告有权没收已支付的临时定金或保证金，由原告承担在追讨欠款过程中所产生的诉讼费、损失及律师费。现原告已经拖欠租金，按照约定，其应当支付被告因追讨租金过程中产生的律师费用。综上所述，原告起诉状所述没有事实根据，不应支持其全部诉讼请求，相反，原告因其拖欠租金行为应向被告承担法律责任，故被告特提起反诉，请求依法驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求。原告辩称：1、被告出租的涉案房屋系创新型产业用房，依法不能转租。被告在服务协议签订时没有如实告知涉案房屋系创新型产业用房，在被告迟迟不能交付房屋且不能为原告安装公司L0GO的情况下，原告经调查得知涉案房屋系创新型产业用房，根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市创新型产业用房管理办法的通知》第二十四条规定，涉案房屋依法不能转租使用。可见，原、被告签订的服务协议无效。即使协议有效，被告亦已严重违反了服务协议的备注条款第1条关于“甲方需保证租用的场地合法合规”的约定，原告有权随时解除协议并要求被告赔偿双倍的保证金以及承担由此导致的所有损失；2、被告至今没有向原告交付涉案房屋，不论服务协议的法律效力如何，被告亦根本无权请求原告支付租金。根据微信群聊天记录，被告在2018年10月23日仍无法对涉案房屋(装修与消防)进行验收(即消防部门及管理处的验收)，且本案亦无证据证明被告在2018年10月23日后有取得涉案房屋已验收合格(消防部门及管理处的验收)的文件。事实上，被告至今从未向原告提出过任何关于要求验收房屋或收房的通知，其更不可能向原告交付过涉案房屋，原告亦从未使用过涉案房屋，因此，被告扣押原告2018年8月至10月租金并要求原告支付2018年11月至2019年1月租金，显属无理。此外，根据服务协议备注条款第2条的约定，“甲方负责按照乙方要求的格局进行装修，双方验收合格后7天后开始起租”，据此，被告请求原告支付租金，必须提交经原告验收合格的文件，这也是计算租金的基础性文件。由于被告从未通知过原告验收或收房，其根本不可能拿出涉案房屋已经原告验收合格的文件；3、本案服务协议一般条款第8项明确约定，“本协议自各方授权代表签字并加盖公章之日起生效”。由于服务协议没有原、被告的授权代表签字，故根据服务协议一般条款第8项的约定，服务协议不生效；4、退一步来说，即使本案服务协议有效，但由于本案服务协议并没有约定租赁期限，根据合同法规定，该服务协议为不定期租赁合同，原告亦有权随时解除服务协议，本案的服务协议(即使有效的话)亦自2018年10月16日解除。虽然服务协议没有约定租赁期限，但事实上，原、被告有口头约定在2018年7月底交付涉案房屋。而且，根据被告的反诉状的陈述以及原告已在2018年6月7日预交了8月至10月份房租的电子回单可以认定，原、被告确实约定了被告应在2018年7月底向原告交付涉案房屋。鉴于被告迟迟无法交付房屋(如前面所述，被告在2018年10月23日仍无法对涉案房屋的装修及消防工程进行验收)，原告在2018年10月9日明确告知被告，如被告在10月16日无法交付房屋(原告无法搬家)，原告亦已退租（解除合同）。因此，即使本案服务协议有效了装修公司，本案服务协议亦因被告迟迟无法依约交付房屋而在2018年10月16日由原告依法解除。为此，原告又在2018年11月30日委托律师向被告发出律师函，要求被告在2018年12月7日退还全部已交付的租金、押金共计1,412,460元。基于以上的事实与理由，被告反诉请求原告支付2018年11月、12月及2019年1月租金，没有任何事实或法律上的依据。被告反诉请求支付律师费更加没有依据。据此，请求驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告提交了《办公室租赁协议》，显示案外人深圳康索特软件有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订上述协议，载明：乙方租赁深圳市南山区深圳湾生态科技园某楼的房屋仅用于办公；租赁期为48个月，自2018年5月15日起至2022年5月14日止；免租装修期为2个月；未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租，否则视为乙方违约，乙方则应向甲方支付两个月房租作为违约金，并承担给甲方造成的经济损失。2018年5月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《服务协议》，约定：办公单元为深圳市南山区深圳湾生态科技园某楼的房屋；未约定服务期限；服务保证金（三个月）705,600元、专项维修基金（三个月）1,260元、服务费（三个月）594,000元、物业费（三个月）68,400元、空调费（三个月）43,200元，首付总价费用1,412,460元；乙方支付本协议规定的使用费、相应的税费及非固定的商务费，甲方向乙方提供办公单元的使用及相关商务服务；甲方同意由本协议规定生效日至本协议规定的终止日期间，向乙方提供办公单元及商务服务；签订服务协议之日当天支付保证金50,000元，且15个工作日内，乙方需支付三个月服务保证金及三个月办公服务费，如乙方未按时交清上述款项，属于违约，甲方有权将该房屋提供第三方使用，乙方所交服务保证金不予退还；在使用期间，乙方应于每季的1日（或双方商定日期）前根据协议条款确定的比例，自行向甲方支付本协议规定的使用费、非固定的商务费（或按要求每月直接转账）。如果乙方未能在预期15个工作日内按时全额支付账单内所有款项，（不论有任何争议）甲方有权：没收已支付的临时定金或保证金，要求乙方在15日内交回办公单元及甲方提供的所有设备和家具。撤销或停止向乙方提供的部分或所有服务，包括电话、宽带服务等。无需提前知会，更换乙方办公单元门锁。由乙方承担在追讨欠款过程中所产生的诉讼费、损失及律师费。乙方未付款及逾期付款超过30天，甲方有权将乙方公司及负责人名单提交给信用黑名单登记机构。乙方按要求向甲方支付（或要求每月直接转账）使用费、非固定商务费、所有与客户使用此单元有关的电信、传真、影印、会议设施。乙方逾期缴纳超过15天，甲方将加收滞纳金则按照每月欠款总额千分之二的比例从到期日至付款日。所有根据本协议支付给甲方的款项（使用费及非固定商务费或任何费用），均不得以任何理由扣减或抵消。如转账，支付所有银行服务费，手续费，汇率差额：货币调整差额，以及其他有关的费用；乙方应在15个工作日内向甲方支付本协议首页规定的服务保证金作为乙方在本协议所有义务的保证。此保证金将在乙方已经遵守了本协议的各项义务、扣除未付账款、书面提供退还保证金到乙方的银行信息的前提下予以无利息退还。如甲方在此协议签订之日起10个工作日内未收到保证金：乙方将被视为违约，如乙方已经支付定金，甲方有权没收并追究乙方相应的违约责任，甲方有权将上述办公单元交予他人使用；本协议使用终止时：由于乙方发生违约行为，而导致甲方终止本协议，甲方有权没收乙方服务保证金作为补偿。本协议终止时，甲方对任何遗留在办公单元内的家具、个人物品和其他财产不承担任何法律或赔偿责任，并有权处理这些财产，处理费用由客户承担。本协议终止时，乙方必须同甲方归还所有登记表内所有物品，如损坏或遗失，以登记表内以家私清单费用赔偿。在本协议终止或解除之日起一个月内，乙方应将与政府工商、税务、代理或其他部门相关的登记地址全部迁出使用单元之地址。逾期办理地址迁出的，乙方应向甲方支付相当于每月使用费50%的费用，作为保留地址的行政费，直至乙方所有相关手续全部转移完成。服务保证金在乙方办理完上述条款约定及本协议约定的其他退租手续并付清全部费用之后，乙方将服务保证金收据给甲方，甲方在收到乙方交付的办公服务保证金收据原件10个工作日内将扣除相关费用之后的服务保证金退还给乙方。在下列情况下，甲方有权无需提前通知客户，终止此协议：违反中华人民共和国国家法律或当地法律或本协议，致使甲方有理由认为乙方违背公平或诚实信用原则、故意损害社会公共利益。乙方申请破产，资产被依法冻结或资产归属债权人所有；本协议取代所有双方或双方代表过往所有之谈判、声称、理解及承诺，本协议与之前签署的租赁合同相冲突的，以原租赁合同为准；甲方需保证租用场地合法合规，如不因乙方原因提前终止合同，甲方需按保证金的双倍赔偿给乙方，且承担由此导致的所有损失；甲方负责按照乙方要求的格局进行装修，双方验收合格7天后开始起租(27层东南位）；及其他内容。原告分别于2018年5月18日向被告支付了50,000元，摘要为保证金；于2018年5月21日向被告支付了655,600元，摘要为押金；于2018年6月7日向被告支付了706,860元，摘要为8-10月房租，以上合计1,412,460元。原告提交了《律师函》、邮单，拟证明原告在2018年11月30日委托律师向被告发送律师函，要求被告于2018年12月7日前退还全部租金和押金共计1,412,460元。上述邮单显示收件方为《服务协议》上载明的被告地址及联系人，该邮件于2018年12月3日被签收。被告不认可收到上述《律师函》。原告提交了深圳湾科技生态园项目简介、《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市创新型产业用房管理办法的通知》，拟证明涉案房屋属于创新型产业用房，依法不能转租或转售。被告表示从深圳湾科技生态园项目简介无法看出涉案房屋属于创新型产业，对上述通知的关联性不认可，认为被告和原告受合同相对性的限制，无论其是否有转租权，在双方之间是合法有效的。原告提交了微信记录、短信记录，拟证明涉案房屋在2018年9月份前完成装修工程不到一半，在10月23日前连消防和管理处验收申请都没有提交，根本无法交付给原告使用。被告迟延3个月仍无法交房，已构成严重违约，原告不得不在10月16日退租，解除合同。被告不确认聊天记录的真实性。被告提交了《施工合同》、《建设工程消防验收意见书》、微信记录，拟证明原告要求被告配合其办理临时车位、原告配合开门做消防联动以及原告告知会安排搬离家具等均可证明被告已交付涉案房屋的事实。且原告自行联系了装修公司，签订装修协议，对涉案房屋进行了装修。另，被告已于2018年10月14日取得消防验收并告知原告。原告对上述《施工合同》的真实性认可，但认为被告系不负责前台安装的，而该合同工程仅系安装前台，其只是为了装修期间同时把前台安装好，节省装修时间，并不能证明被告将涉案房屋交付给了原告；不确认《建设工程消防验收意见书》的真实性，认为该意见书并非出具给原、被告，也没有签收日期，是否系涉案房屋，面积也无法确认，且物业及双方是否验收也系问题；不确认微信记录的真实性。庭审中，被告称其从深圳康索特软件有限公司承租了深圳市南山区深圳市南山区深圳湾生态科技园某楼的房屋，后其将涉案租赁物分割后重新编号为01、05室。原、被告双方确认原告承租的房屋为深圳市南山区深圳湾生态科技园某楼的该房，确认涉案《服务协议》实质系租赁合同。被告认可原告已支付保证金50,000元、三个月的押金655,600元、2018年8月至10月的租金706,860元。原告主张涉案房屋一直没有交付。被告主张涉案房屋自2018年7月25日起由原告实际使用、控制，原告大概在2019年1月搬离。本院认为，原告与被告签订的《服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。对原告有关确认《服务协议》无效的主张，本院不予支持。本案中，原告称被告未向其交付涉案房屋，被告亦未提交充分证据证明涉案房屋已经过双方验收合格或已实际交付原告使用，应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告陈述，根据《服务协议》约定，被告按照原告要求的格局进行装修，双方验收合格7天后开始起租。据此，涉案房屋并未开始起租。庭审中，原、被告认可《服务协议》实质系租赁合同，被告与案外人深圳康索特软件有限公司签订的《办公室租赁协议》明确约定被告不得将房屋转租，但被告违反该约定将涉案房屋转租给原告。原告于2018年11月30日发出《律师函》要求被告退还1,412,460元款项，被告亦已于2018年12月3日签收，可认定双方签订的《服务协议》解除。原告诉求被告退还租金706,860元、押金655,600元、保证金50,000元，有事实及法律依据，本院予以支持，以上合计1,412,460元。同时，对被告诉求原告支付2018年11月、2018年12月、2019年1月租金的主张，本院不予支持。双方并未明确约定交付房屋时间、验收时间、租赁期限，原告亦未提交证据证明其实际损失大小，故对原告诉求被告支付各退还款项利息及双倍保证金赔偿款的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市融晟信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告置富科技（深圳）股份有限公司人民币1,412,460元；二、驳回原告置富科技（深圳）股份有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市融晟信息技术有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币18,867.54元，由原告负担人民币1,817.89元，被告负担人民币17,049.65元，反诉受理费人民币5,434.3元，由被告负担（原告已预缴本诉受理费人民币18,867.54元，被告已预缴反诉受理费人民币5,684.3元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年一月十五日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。