广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10779号原告：陆煜森，男，1957年1月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。被告：彭国兵，男，1970年11月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。原告陆煜森与被告彭国兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆煜森的委托诉讼代理人汪少兵、被告彭国兵及其委托诉讼代理人祝胜满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆煜森向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年11月25日签订的《租赁协议书》于2019年4月30日解除。2.判令被告清空承租商铺并将承租商铺及钥匙交还原告。3.判令被告向原告支付承租商铺的占有使用费（自2019年6月1日起计算至被告实际清空并交还承租商铺之日止，每月占有使用费为5500元）。事实和理由：2017年11月25日，原告与被告签订《租赁协议书》一份，原告将位于广州市黄埔区黄埔东路文冲段以南的铺位（集体土地房产证编号：穗集地证字第0082725号）两间、面积80平方米出租给被告经营，租赁期限为三年，从2018年1月1日至2020年12月30日，每月租金5500元，被告交纳11000元做按金，合同期满无违约时无息退还。《租赁协议书》第九条约定“甲乙双方均应遵守本合同所达成的各项约定，若乙方（被告）违约，甲方有权收回商铺，没收乙方所交纳按金，乙方必须向甲方交清一切欠款。若甲方提前收回铺位，甲方除退回乙方按金外，按同等数额赔偿给乙方”，第十条约定“在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产队重新开发建筑的，乙方必须无条件退出，一切补偿费用与乙方无关。甲方退回乙方所交按金，终止合同”。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出《通知》，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧物业进行清理整治和关停取缔，要求承租人在2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除。2019年4月30日，原告收到出租方陆伟乐、陆炜然发出的《终止〈租赁协议书〉通知书》，原告同日向被告也发出了《终止〈租赁协议书〉通知书》，依法通知被告，由于政府原因，《租赁协议书》己无法继续履行，提前解除、终止《租赁协议书》，要求被告收到通知后携带按金单办理退回按金的手续，并在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还原告。至起诉时止，被告仍在承租商铺内经营，既不携带按金单办理退回按金的手续，也不清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还原告，无奈，原告特具状法院，望判如所请！被告彭国兵辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求，被告认为原告起诉没有任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回陆煜森的诉讼请求。具体理由如下：一、本案的基本事实：2017年11月25日，原告与被告签订《租赁协议书》，合同约定租赁期限为三年。被告承租后依法对房屋进行了装修，聘请了员工，开展了正常的生产经营。2019年7月18日，黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社发出《拆除通知》：承租（承包）户：根据《文冲街关于拆除文冲社区历史违法建设的通知》要求将黄埔东路两侧地块的集体用地的违章物业进行整治，要求拆除沿线相关违章物业。为此，特向各承租（承包）人发出拆除通知。在本《通知》发出后，请您方理解并积极配合我方工作，将涉及的相关违章物业和土地在15天内（2019年8月2日前）清空交回给我社，谢谢您的配合。现因文冲六社即房屋的所有人需要单方面解除租赁合同，原告和广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社依法共同赔偿被告因征收产生的搬迁费，营业损失、遣散员工费用、装修损失、加盖的建筑物等相关的一切损失和补偿。原告在2018年2月将被告注册的营业执照拿到拆迁部门申请拆迁补偿。因公告拆迁，相关的租赁合同自然中止履行。由于原告拒不支付相关的补偿，导致被告无力支付搬迁费及遣散员工的费用。因此，原告立即返还被告押金11000元，向被告支付租赁房屋的搬迁费80000元，营业损失100000元、遣散员工费用57600元、装修损失40000元及预期利益损失。被告认为：一、根据2019年4月12日文冲街道办的《通知》和文冲六社在2019年7月18日发出的《拆除通知》，案涉房屋是根据黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》要求，对被告承租的房屋进行清理整治和关停取缔，并指明是文冲六社，所以，案涉房屋租赁合同已经由文冲六社出租方单方面解除，被告只能向房屋所有人缴纳商铺和钥匙。二、被告无需支付租金给原告。1、案涉房屋是要进行清理整治和关停取缔，随时可能拆除，该房屋不允许出租，不存在租赁关系和缴纳租金。2、原告没有举出任何证据证明其已经向文冲六社缴纳租金。原告没有向六社缴纳租金，就无权要求被告缴纳租金。3、正是由于原告拿被告的营业执照等材料申请拆迁补偿后，拒不把搬迁费、营业损失等补偿款按照国家规定支付给被告，导致被告因无钱支付搬迁费等费用而滞留在计划拆除的房屋内。4、被告提供了相关证据证明案涉房屋已经不具备经营条件和环境。现在商铺的门口已经被政府相关部门挖得坑坑洼洼的，并且在门口修建一堵墙挡住被告的门面，严重影响被告的出行。三、原告提供了证据认为原告是从陆伟乐、陆炜然处租赁过来的，陆伟乐、陆炜然是从文冲六社承租过来的，法院应当依法追加陆伟乐、陆炜然和文冲六社为本案的第三人。四、被告已经先于原告向黄埔区人民法院递交诉讼材料，至今已立案，要求法院组织协调处理本案，要求原告对被告支付搬迁费和补偿款，案件在审理当中。这表明被告是积极寻求解决方案，不是像原告故意拖延方式，造成被告无法异地经营，迫使被告屈服。五、租赁合同约定的期限是三年，还有一年多未到期，被告不得重新找商铺开展经营。现因文冲六社单方面要求收回房屋，造成了被告重大损失，被告已另案要求赔偿。本院经审理认定事实如下：坐落在广州市黄埔区黄埔东路文冲段以南铺位两间(面积共计80平方米，以下简称“涉案房屋”)的所有权人是广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社农民集体。2017年11月25日，陆煜森与彭国兵签订一份《租赁协议书》(以下简称“涉案协议书”)，约定：陆煜森将涉案房屋租赁给彭国兵使用，租赁期限为2018年1月1日起至2020年12月30日，每月租金5500元，租金按月缴纳，彭国兵应于每月5号前交纳当月租金；涉案协议书第八条约定，如因不可抗力、法律政策变动，造成无法履行，本合同无条件终止。双方均不作违约，造成的损失双方各自承担；涉案协议书第十条约定，在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的，彭国兵必须无条件退出，一切补偿费用与彭国兵无关，陆煜森退回彭国兵所交按金，终止合同。彭国兵确认涉案协议书签订后其向陆煜森支付押金11000元，并确认其已另案向陆煜森主张返还该押金。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向陆煜森、彭国兵发出一份《通知》，该通知有以下内容：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》(穗府规［2017］12号)以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔，你们承租文冲社区第六经济社位于黄埔东路××号的商铺及附属物属于此次清理整治范围，故请你们于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除，逾期不拆除，我街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。陆煜森与彭国兵均确认收到该通知。彭国兵认为其于2019年4月12日接到广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向其发出的该通知之日起，其与陆煜森签订的涉案协议书解除。2019年4月29日，陆煜森通过微信向彭国兵发出一份《终止〈租赁协议书〉通知书》，该通知书有以下内容：彭国兵与陆煜森签订了《租赁协议书》，承租了本人位于广深公路文冲路段黄埔东路南侧，黄埔客运站东侧商铺，租赁合同期限届自2018年1月1日至2020年12月30日；由于政府原因，彭国兵与陆煜森签订的《租赁协议书》已实际上无法继续履行，现需要提前解除、终止《租赁协议书》；现陆煜森郑重通知彭国兵，解除、终止双方签订的《租赁协议书》，请彭国兵在收到本解除、终止通知后携带押（按）金单办理退回押金、终止合同手续，并请在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。彭国兵确认于2019年4月29日收到陆煜森发送的《终止〈租赁协议书〉通知书》。陆煜森称其与案外人陆伟乐、陆炜然口头约定，由陆煜森向陆伟乐、陆炜然承租涉案房屋，但在本案法庭辩论终结前陆煜森也未提交相关证据证实。为证明其向出租方陆伟乐、陆炜然支付了2019年5月至2019年11月期间涉案房屋的租金，陆煜森提交一张收条，该收条有以下内容：“本人陆伟乐、陆炜然已收到租户陆煜森猪头索地块，没有搬迁完毕的商铺、仓库的租金现金贰拾万元(自2019年5月份至2019年11月份)，租金一直需要支付到全部搬迁完毕”。该收条下方收款人一栏有“陆伟乐、陆炜然”字样，陆煜森没有提交租金支付凭证，案外人陆伟乐、陆炜然亦没有到庭作证。彭国兵对该收条不予确认。彭国兵确认涉案房屋至今尚由其占有使用，并确认已另案向陆煜森主张返还押金及赔偿损失。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。在本案法庭辩论终结前陆煜森也未提交相关证据证实其合法取得涉案房屋的使用权，故双方签订的涉案协议书为无效合同，自始不发生法律效力，陆煜森要求解除涉案协议书及要求彭国兵支付涉案房屋的占有使用费于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陆煜森要求彭国兵返还涉案房屋有事实和法律依据，本院予以支持。彭国兵确认已另案向陆煜森主张返还押金及赔偿损失，本案对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陆煜森与被告彭国兵于2017年11月25日签订的《租赁协议书》无效；二、被告彭国兵于本判决书发生法律效力之日起五日内将位于广州市黄埔区黄埔东路文冲段以南铺位两间(面积共计80平方米)返还给原告陆煜森；三、驳回原告陆煜森的其他诉讼请求。案件受理费250元由原告陆煜森及被告彭国兵各负担125元，原告陆煜森预缴的案件受理费本院不再退还，被告彭国兵应负担的案件受理费125元由其在履行本判决时迳付给原告陆煜森。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  龙玮琪人民陪审员  王 军二〇二〇年一月八日书 记 员  孙晓华