贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4352号上诉人（原审原告）：陈博，男，汉族，1990年3月14日出生，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：龚卓，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑航波，贵州于道律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：杨冰冰，女，汉族，1993年3月21日出生，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：龚卓，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑航波，贵州于道律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：遵义市新广房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520301666988094M。住所贵州省遵义市汇川区成都路东方星园星槐苑**房。法定代表人：刘长波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男。委托诉讼代理人：韦文武，男。上诉人陈博、杨冰冰、遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈博、杨冰冰上诉请求：撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初147号民事判决，依法发回重审或改判。事实和理由：一、一审程序违法，超出简易程序法定审限。本案自2020年1月2日立案受理，原审法院适用简易程序审理，于2020年4月20日审结，超过《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定的三个月的法定审限；二、一审认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人广告宣传资料为要约邀请事实认定错误，被上诉人一份宣传资料不能完整尽到合理的提示义务，不足以推翻上诉人对案涉房产含每平方米1500元装修的合理依赖利益，应当视为要约，且该要约行为对上诉人是否购买案涉房屋具有重大影响，故应对被上诉人具有约束力。2、一审判决所认定被上诉人提供装修的范围包括外墙、电梯、住户大堂及电梯前室、住宅室内装修属事实认定错误。被上诉人提供的宣传资料中明确带有全屋每平方米字样，足以认定上诉人在具体时间、具体地点所接受的宣传内容为住宅室内装修价值为每平方米1500元，上诉人对此产生合理信赖。被上诉人实际交付的房屋装修标准与该标准不符，应当赔偿上诉人因遭受的差值损失；三、一审对被上诉人的违约行为酌情判定的违约金明显过低。一审已经明确被上诉人未按合同附件一中平面图约定厨房左侧次卧的窗户交付飘窗，不符合合同约定，已经认定被上诉人为获利已构成违约，但一审对被上诉人的违约行为酌情考虑4000元的违约金明显过低，一审已现场测量飘窗的面积为1.97平方米，应按照上诉人的实际损失即1.97平方米的房屋价款向上诉人支付违约金；四、被上诉人未按照明码标价的有关要求，公开标示商品房销售价格、相关收费及影响商品房价格的其他因素，应当对被上诉人作出不利推定。综上，原审法院程序违法，认定事实不清，判决结果错误。被上诉人作为本市房地产行业具有领头地位的房开企业，应当肩负起相应的社会责任。其夸大宣传而非实际履行宣传内容，隐瞒购房人，而践行“恃强凌弱”同法律打擦边球的违规行为法院应当予以制止，被上诉人应当依据本案实际情况承担玎应的不利后果，请二审支持上诉人的诉讼请求。新广房开辩称：我方在广告宣传中带1500元的装修仅作为一般性的说明和允诺，其内容并不具体明确。案涉广告宣传是作为广告的内容部分和公司开盘时间、房屋类型、优惠折扣、周边配套共同组成广告内容，以给消费者传达涉案楼盘的整体印象，上诉人是否购买并不取决于装修部分的广告。另外对于装修所用的材料品牌质量等都未在广告中宣传，因此该广告宣传性质为要约邀请，另外我方在对外宣传时也提示了该广告宣传的性质；上诉人已经收房，根据合同及补充协议约定，收房即代表对方认可房屋现状，相应的风险转移至对方承担。案涉楼盘从开盘至今在售楼现场对于房屋销售价格是进行了公示，相应的合同也进行了备案，并未违反相关的销售法规。飘窗不计算面积，使用功能是在于装饰，并无真正的实用价值，飘窗减少并不妨害对方对房屋的使用。新广房开上诉请求：撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初147号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人已实际收房并认可房屋现状，再诉请主张飘窗不符合约定无事产依据。上诉人已于2019年6月30日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已办理收房手续并已入住，收房时被上诉人已实际查验房屋但并未提出异议，即视为被上诉人已认可房屋现状，双方合同已履行完毕。根据合同附件十二第六条第四款约定：“该商品房风险责任自实际交会之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人”之约定，被上诉人的收房行为，视为其已认可房屋现状，被上诉人收房后再主张违约责任无事产及合同依据；二、被上诉人未举证证明因飘窗个数不符合约定导致的损失，应承担举证不以的后果。被上诉人主张上诉人交付的房屋飘窗个数少一个，但一审中并未举证证明因飘窗问题致其产生的损失，一审认定上诉人违约并判上诉人承担违约责任不合理；三、上诉人并未因未修飘窗而获利，且增设了空调机位，明显有利于被上诉人，根据建筑相关规范，飘窗不计算面积，飘窗的使用功能在于装饰，并无真正实用价值，未修建飘窗并未因此节省了建设成本，且上诉人交付的房屋增设了空调机位，该部分并未在合同理进行约定，上诉人也未另行收取该部分的费用，确定违约责任时应综合考虑上诉人的违约程度，获利大小进行权衡，一审认定上诉人的违约情形有违公平合理原则。陈博、杨冰冰辩称：收房是对方强制性的要求，如果不收房，就不交钥匙给我们，至今到现在有很多人都没有交房，是因为对方要求付一年的物业费。我是得到钥匙后进去查看，才知道少了飘窗少了一个阳台。既然合同约定了三个飘窗，但是对方提供的房屋少了一个飘窗就是违反了合同约定。并不是以其是否因为飘窗获利而否认对方违反约定。对方主张的是按照合同附件12的约定，属于格式条款，从商品房买卖合同附件签字页可以看出，是没有实际的附件内容，当事人对附件内容并不知情，也没有得到对方提示，应该严格依照关于格式条款的法律规定，认定该条款无效。关于对方认为飘窗的面积不计入套内面积只是对方的单方说辞，不是我方购房的真实意思，我方要购买的是和样板房差不多的房屋，合同应当完整的按照约定履行，其自身的行为我方不认可。我方的合同里面根本就没有补充合同，包括刘思宇他们的合同也是这样，只有签字页，没有具体的附件。至今，我们都没有看到补充合同的内容，补充合同应当视为无效。杨冰冰、陈博向一审法院起诉请求：1.因新广房开承诺陈博、杨冰冰所购房屋带1500元/㎡的装修（即涉案房屋装修款为1500元/㎡×93.80㎡＝140700元），实际上经评估装修价款仅为98170元，故新广房开应向陈博、杨冰冰退还装修款42530元；2.根据《商品房买卖合同》约定，新广房开交付的房屋缺少一个阳台（5.48㎡）、一个飘窗（1.97㎡），新广房开应向陈博、杨冰冰退还购房款62143元，且新广房开已构成违约，应向陈博、杨冰冰支付违约金从购房之日2017年12月11日起以购房价款782418元为基数按照中国人民银行同期银行贷款利息向陈博、杨冰冰支付违约金71233元（暂算至起诉之日）；3.本案诉讼费、鉴定费由新广房开承担。审理过程中，陈博、杨冰冰放弃第二项诉讼请求中要求新广房开退还购房款62143元的请求。一审法院认定事实：2017年，新广房开公司推出恒大城御墅洋房，其销售人员在微信、广告宣传图纸等广告中载明“起价6300元/㎡带1500元/㎡装修”、“全屋1500元/㎡装修”等字样，在其中一份广告宣传资料中温馨提示载明“1.（1）本广告资料相关内容、文字、图片及建筑设计效果图是对项目所作的示意表现，最终标准详见政府部门批准文件、图则。（2）经政府批准的详细规划以销售现场公示为准，敬请查看。2.本资料为要约邀请，买卖双方权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准，相关内容如有更新，请以最新资料内容为准”等内容。2017年12月11日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈博、杨冰冰购买新广房开开发的位于恒大城三期第66幢1单元6层1-6-2号房，约定有2个阳台，均为非封闭式。该合同第三条第四项约定“该商品房【合同约定】建筑面积113.8平方米，套内建筑面积93.8平方米……”、第七条计价方式与价款约定“1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8341.34元，总价款（小写）782418元”；该合同附件一房屋平面图及位置图中，厨房左侧次卧房间中，窗户处标明为“飘窗”，入户门处为非封闭式结构，标明“入户花园”，客厅外为“阳台”，该图显示该房屋只有一个阳台；合同附件六装饰、设备标准的约定中约定了装修包含外墙、电梯、住户大堂及电梯**（包含天花、地面、墙身及大门口设电控锁、开门按钮、标准层电梯间等）、住宅室内装修等。陈博、杨冰冰因房屋装修质量问题产生质疑，委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的国众联咨报字（2019）第5-1054号《咨询评估报告书》，该报告书载明恒大城第66幢6层1-6-2号房屋室内装饰装修及配套设施，在咨询时点2019年9月4日，结合咨询对象所在地区的实际情况，符合价值类型和满足本咨询报告特别事项说明前提条件下的市场价值为98170元。陈博、杨冰冰认为新广房开构成违约，故诉至原审法院。经原审法院查勘现场,陈博、杨冰冰所购房屋系66幢1单元6层1-6-2号，该房屋已装修，厨房左侧次卧的窗户非飘窗，窗户外系空调机位，房屋内只有一个阳台。审理过程中，新广房开陈述陈博、杨冰冰房屋标注为“入户花园”处即为阳台，陈博房屋中共2个阳台。一审法院认为，双方于2017年12月11日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。对于陈博、杨冰冰的第一项诉讼请求，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”之规定，适用该条款的前提为出卖人所作出的说明和允诺具体确定。从本案的实际情况看，双方签订的《商品房买卖合同》附件六的约定来看，其装修范围包括了外墙、电梯、住户大堂及电梯**（包含天花、地面、墙身及大门口设电控锁、开门按钮、标准层电梯间等）、住宅室内装修等，新广房开广告宣传中称“带1500元/㎡装修”等字样表述，其是作为广告内容的组成部分与开盘时间、起价6300元/㎡、地理位置等共同组成广告内容，虽然“带1500元/㎡装修”含有明确的数字，但如何确定该1500元装修的主要内容及组成方式，新广房开并未在广告中作出具体确定的说明，即并未约定装修的具体范围、具体标准，且装修价值标准系评估价值、市场价值还是成本价值并不明确，因此，新广房开的广告内容并不具体确定，对新广房开广告中称“带1500元/㎡装修”应视为要约邀请而非要约，“带1500元/㎡装修”并非合同约定，对双方均无约束力。对于陈博、杨冰冰在审理过程中提出的对“外墙、住户大堂及电梯**的装修价值”无须进行鉴定。庭审中，陈博、杨冰冰提交有木料的照片证明新广房开装修使用劣质材料，因该照片并不能证明系新广房开使用的装修材料，且何为“劣质”标准不一，不能就此认定新广房开装修不符合约定。综上，新广房开在出售给陈博、杨冰冰房屋的装修中并不存在违约，陈博、杨冰冰就此主张要求新广房开退还装修款42530元于法无据，原审法院不予支持。对于陈博、杨冰冰的第二项诉讼请求，陈博、杨冰冰认为新广房开交付的房屋少一个阳台及飘窗，首先，双方的商品房买卖合同中附件一属于对《商品房买卖合同》的变更，因此，有几个阳台、是否有飘窗应当以该附件一中的平面图约定为准，该平面图中约定只有一个阳台，而新广房开交付的房屋也只有一个阳台，因此，新广房开交付只有一个阳台的房屋并不违反合同约定。其次，合同附件一中的平面图约定厨房左侧次卧的窗户应为飘窗，但新广房开实际交付的房屋并非飘窗，不符合合同约定，新广房开构成违约。关于违约责任，考虑新广房开未修飘窗节省成本获利，以及对新广房开违约的惩罚，原审法院酌情确定新广房开支付陈博、杨冰冰违约金4000元。对于陈博、杨冰冰的其他诉讼请求，原审法院不予支持。据此判决：一、遵义市新广房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付陈博、杨冰冰违约金4000元；二、驳回陈博、杨冰冰的其他诉讼请求。案件受理费1290元（已依法减半收取），由陈博和杨冰冰负担1200元，遵义市新广房地产开发有限公司负担90元。本院二审期间，陈博、杨冰冰未提交新证据。新广房开提供一份在遵义市打印的2019年6月14日制作的竣工图纸一份。证明竣工图标明双方争议的飘窗位置为低位空调室外机。陈博、杨冰冰的质证意见为：该竣工图制作时间是2019年6月14日，双方签订《房屋买卖合同》是2017年12月，竣工图比《房屋买卖合同》迟了一年半的时间，如果房开公司以此抗辩，更能证明其存在欺诈行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.新广房开在广告中明确宣传要带1500元/㎡精装修的行为是否构成要约，是否应退还陈博、杨冰冰装修款42530元；2.新广房开是否未按双方签订的《商品房买卖合同》合同附件一中的平面图在厨房左侧次卧修建飘窗，是否应赔偿陈博、杨冰冰相应损失。关于新广房开在广告中明确宣传要带1500元/㎡精装修的行为是否构成要约的问题。本院认为，因双方于2017年12月11日订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表不，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约的，视为要求约”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的规定，出卖人发布的销售广告和宣传资料可构成要约需同时符合两个构成要件。一是需对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出明确具体的说明和允诺；二是该说明和允诺对商品房的订立和价格的确定产生重大影响。本案中，陈博、杨冰冰向法院举示的证据系新广房开印制的对小区商品房开发售的宣传资料。新广房开在宣传资料中对买房带1500元/㎡精装修仅作一般性的说明和允诺，该商业广告本质为要约邀请。双方在签订正式《商品房买卖合同》时未将该内容作为特别的约定纳入合同范围，加之，新广房开在其中一份广告宣传资料中温馨提示载明：“本广告资料相关内容、文字、图片及建筑设计效果图是对项目所作的示意表现，最终标准详见政府部门批准文件、图则。经政府批准的详细规划以销售现场公示为准，敬请查看。本资料为要约邀请，买卖双方权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准，相关内容如有更新，请以最新资料内容为准”等内容。故新广房开销售广告中称“带1500元/㎡装修”不能视为要约，双方不受该广告约束，双方并未在合同中约定陈博、杨冰冰所购房屋装修价值为1500元/㎡，陈博、杨冰冰亦未举证证实该描述对商品房的价格确定产生重大影响。因此，该宣传资料应认定为要约邀请，对双方没有约束力，陈博、杨冰冰要求新广房开退还装修款42530元于法无据，本院不予支持。一审法院对陈博、杨冰冰要求新广房开退还装修款42530元的主张不予支持并无不当，本院予以确认。关于新广房开是否未按双方签订的《商品房买卖合同》合同附件一中的平面图在厨房左侧次卧修建飘窗，是否应赔偿陈博、杨冰冰相应损失的问题。本院认为，新广房开认为其在遵义市外机的位置，不是飘窗，系新广房开工作人员在双方签订的《商品房买卖合同》合同附件一中的平面图中误标为飘窗，不应支付陈博、杨冰冰主张的该项损失。但新广房开未将其在遵义市外机的位置等情况向陈博、杨冰冰说明，且双方在签订的《商品房买卖合同》合同附件一中的平面图明确标明厨房左侧次卧的窗户为飘窗，而新广房开实际交付的涉案房屋厨房左侧次卧的窗户对应的位置并非飘窗，而是安放低位空调室外机的地方，不符合双方合同约定。故陈博、杨冰冰要求新广房开支付其未按合同约定修飘窗的违约金理由充分，本院应予以支持。一审法院结合本案实际，酌情由新广房开支付陈博、杨冰冰违约金4000元并无不当，本院予以确认。陈博、杨冰冰上诉主张一审对新广房开的违约行为酌情考虑4000元的违约金明显过低，一审已现场测量飘窗的面积为1.97平方米，应按照其实际损失即1.97平方米的房屋价款向其支付违约金没有依据，本院不予支持。对一审法院认定的其他事项，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。关于陈博、杨冰冰上诉认为一审法院超过案件审理期限，程序违法的问题。经本院核实，因当时正处于新冠疫情期间，已扣除合理审限，不存在超期审理问题。综上所述，陈博、杨冰冰和新广房开的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2430元，由陈博、杨冰冰负担2380元，由遵义市新广房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二年九月十一日法官助理马琇峰书记员张剑