广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9828号原告：杨清兰，女，1991年6月2日出生，汉族，住广委托诉讼代理人：钟耿佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童涛，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：丘亚俭，男，1976年3月4日出生，汉族，住广东省英德市***************，公民身份号码441************170。第三人：佛山市南海区里水佳境房地产中介服务部，住所地佛山市南海区**********************，统一社会信用代码92440605MA5201KN6N。经营者：陈斯艳。原告杨清兰诉被告丘亚俭、第三人佛山市南海区里水佳境房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人钟耿佳、童涛到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤、第三人经本院传票传唤均没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告及第三人于2018年12月26日签订的《二手房买卖合同》；2.被告返还原告购房定金50000元；3.被告向原告支付违约金88000元（房屋成交价880000元×10%）；4.被告支付原告因实现债权而支付的律师费损失10000元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月26日，原告经第三人介绍向被告购买其位于佛山市南海区*********************（以下简称涉讼房屋），并签订《二手房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定房屋成交价为880000元，签订协议当天原告需先向被告支付购房定金50000元，原告采用银行按揭贷款方式付款，在2019年5月30日前办理按揭手续，出具银行同贷书后，2019年12月30日前办理过户手续，在办过户当天支付首期270000元（含定金），余款610000元待完成权属交易后由银行放款至被告账户，被告应于2019年5月30日前办理涂销抵押登记。合同签订后，原告于2018年12月26日向被告支付50000元购房定金，并向银行申请610000元按揭贷款。但当原告在办理银行同贷书过程中，原告得知被告对外存在大量债务，拖欠“二押”公司的本金、利息、罚息及违约金就高达650000元，加上其购房时办理的按揭贷款320000元，被告欠款总额达970000元。为此，原告多次联系被告，要求其尽快偿还剩余的案件贷款及拖欠“二押”公司的款项，但被告表示均无法偿还。现被告已失联，经原告了解得知，被告因其他债务问题已被告案外人起诉，涉讼房屋已处于被法院查封状态，无法进一步交易，涉讼合同目的已无法实现，被告的行为构成违约，据此原告提起本案诉讼，以维护自身合法权益。被告及第三人没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原、被告身份证复印件、第三人企业信用信息查询报告打印件各1份，用以证明原、被告及第三人诉讼主体适格；2.二手房买卖合同原件1份；3.粤（2017）佛南不动产权第0393168号不动产权证书复印件1份；证据2-3用以证明原、被告及第三人就涉讼房屋签订买卖合同，约定原告以按揭贷款的方式购买涉讼房屋，被告需按照合同约定涂销抵押登记；4.中国农业银行个人明细对账单原件1份；5.收据原件1份；证据5-6用以证明原告按照合同约定向被告支付了购房定金50000元；6.个人住房贷款意向书原件1份，用以证明原告已履行合同约定，取得了银行的同贷书；7.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（打印时点：2019年5月7日）原件1份，用以证明涉讼房屋处于抵押状态，且已被法院查封，合同无法继续履行，原告购买涉讼房屋的合同目的已无法实现，被告构成违约，应承担违约责任；8.民事委托代理合同原件1份；9.中国农业银行个人明细对账单原件1份；10.广东省增值税普通发票原件1份；证据8-10用以证明原告为实现债权而产生的律师费损失。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告及第三人未提交证据或书面质证意见。经查，原告提交的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年12月26日，原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）与第三人佛山市南海区里水佳境房地产中介服务部（经纪方、丙方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将位于广东省佛山市南海区*********************出售予乙方，建筑面积88.6平方米，涉讼房屋已办理《不动产登记证》，证号为粤（2017）佛南不动产权第0393168号，涉讼房屋为甲方单独所有，有银行贷款抵押，没有被司法查封，没有出租给第三方；成交价为880000元，包含物业所有购房款及管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费、宽带、住费用、物业维修基金及其他费用；签订合同之日乙方支付定金50000元，剩余楼款双方约定在2019年5月30日前办理银行按揭手续，出具银行同贷书后，2019年12月30日前办理该房产交易过户手续，并在办理交易过户当天支付首期270000元（含定金），贷款金额610000元完成权属交易手续后由银行全额放款到甲方指定银行账户；涉讼房屋存在银行按揭抵押登记，甲方应当在2019年5月30日前涂销银行按揭抵押登记；若甲方无故终止本合同、或拒绝出售涉讼房屋、或不履行合同之约定，或履行的约定不符合本合同之要求等情形的，从而导致本合同无法履行的，视为违约，甲方除须退还所收乙方已付楼款定金50000元外，还应赔偿涉讼房屋成交楼价10%以弥补乙方损失，乙方有权解除合同，甲乙双方约定在2019年12月30日前办理房产权属交易手续，由于甲方原因无法涂销原银行抵押导致无法办理交易过户手续，甲方应在3日内将定金50000元无息退回乙方，期间乙方用于购买涉讼房屋产生的按揭费等由乙方承担；若乙方无故终止本合同、或拒绝出售涉讼房屋、或不履行合同之约定，或履行的约定不符合本合同之要求等情形的，从而导致本合同无法履行的，视为违约，甲方除有权没收或追讨乙方应付之定金外，还有权解除合同并将涉讼房屋另售予他人。双方还约定其他权利义务。同日，被告出具收据确认收到原告支付认购涉讼房屋定金50000元。2019年3月6日，中国银行股份有限公司佛山南海里水支行出具《个人住房贷款意向书》，载明原告向该行申请个人住房贷款已通过初步审核，意向贷款金额为610000元，意向书有效期至2019年6月5日止。2019年4月24日，原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由北京市盈科（广州）律师事务所指派刘迪、钟耿佳律师作为原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。次日，原告支付律师费10000元。另查明，涉讼房屋位于广东省佛山市南海区*********************，登记权利人为被告,不动产权证号：粤（2017）佛南不动产权第0393168号，登记抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行及中国对外经济贸易信托有限公司，2019年4月3日被广州市番禺区人民法院查封[限制文号：（2019）粤0113民初3713号]，同年4月26日被佛山市中级人民法院第一轮候查封[限制文号：（2019）粤06执723号]，同年5月9日被佛山市南海区人民法院第二轮候查封[限制文号：（2019）粤0605执保2536号]。2019年5月5日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告、被告及第三人签订的涉讼合同既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。原告依约向被告支付定金50000元，并按合同约定履行申请按揭贷款义务。涉讼合同约定被告应于2019年5月30日前完成涂销抵押登记手续。原告主张被告一直未依约完成涂销抵押手续，并提供《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》佐证，被告未到庭提出异议。现涉讼房屋因被告个人原因被法院查封，至本案庭审辩论终结时查封状态仍持续，涉讼合同因被告自身原因导致不具备继续履行的可能，被告的行为已构成根本违约，合同约定解除条件成就，原告作为守约方要求解除合同、返还定金没有违反合同约定及法律规定，本院予以支持。如前所述，涉讼合同因被告自身原因导致解除，被告对此存在过错，应承担相应的违约责任。根据涉讼合同约定，被告违约无法将涉讼房屋出售予原告应按涉讼房屋成交价的10%赔偿原告损失，故原告主张被告支付违约金88000元（880000元×10%）没有违反合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付其因本案纠纷产生的律师费10000元。当事人聘请律师进行诉讼，并非必要的支出，双方亦无约定由违约方承担该部分费用，且原告该项诉请，实质是为了弥补被告违约造成原告损失，本院在认定被告承担违约金时已对原告上述损失予以综合考量，故原告该项诉请依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除杨清兰与丘亚俭于2018年12月26日签订的《二手房买卖合同》中位于广东省佛山市南海区*********************的房屋买卖合同关系；二、丘亚俭应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予杨清兰；三、丘亚俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金88000元予杨清兰；四、驳回杨清兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费12700元、财产保全费1260元，合共13960元（杨清兰已预交），由杨清兰负担100元，由丘亚俭负担13860元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予杨清兰，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  邹柏林人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年一月十三日书 记 员  李 慧