广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7965号上诉人（原审被告）：杨土尚，男，汉族，1962年6月10日出生，身份证住址：广东省化州市***********，身份证号码：440************210。委托诉讼代理人：黎宇，广东大贤东宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊保生，男，汉族，1986年2月1日出生，身份证住址：湖南省临澧县************，身份证号码：430************812。委托诉讼代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。上诉人杨土尚与被上诉人熊保生因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初1832号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨土尚上诉请求：依法撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初1832号《民事判决书》，并驳回一审原告熊保生的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为：原、被告于2017年11月6日签订的《转让协议》有效，没有事实和法律依据。1、认定《转让协议》有效的事实证据不充分。一审法院查明：（1）、案涉土地使用面积1080平方米，由8宗面积均为135平方米的土地组成。国有土地使用权证号为博府国用（2010）字第******号至第******号；使用权人分别为梁镇茂、梁积媚、雪兴妹、梁任志、梁梅妹、殷进方、殷火木、梁积玲。……（见判决书第7页倒数第2行至第8页第一段）。这事实证明：案涉土地使用面积1080平方米的国有土地使用权证号分别记载的使用权人（权利人）均不是杨土尚。上诉人杨土尚对案涉的上述土地没有法律上的处分权；（2）、经开庭审质证，原告熊保生对一审被告杨土尚提交证据1，即转让协议8份的质证意见是：“对证据1的真实性无法确认，原告并非该合同的当事人”（见判决书第4页最后一段）。这事实证明：原告熊保生对一审被告杨土尚与上述案涉土地使用面积1080平方米国有土地使用权证号分别记载的8个使用权人签订8份《转让协议》是不是真实意思表示，是否有效持质疑的态度，为什么合议庭对这8份《转让协议》真实性、合法性不予评析？（3）、本案并没有证据证实：上述案涉土地使用面积1080平方米国有土地使用权证号分别记载的8个使用权人（权利人）同意或追认本案一审原、被告于2017年11月6日签订的《转让协议》有效。也没有证据证实：无处分权的人杨土尚订立2017年11月6日签订的《转让协议》后取得处分权。2、认定《转让协议》有效所适用的法律错误。合同或协议的效力应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定认定本案的《转让协议》有效是适用的法律错误。根据《民法总则》第一百一十四条规定：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。而上诉人杨土尚不是案涉的上述土地法律意义上物权的权利人，即不享有案涉土地的所有权、用益物权和担保物权，依法对特定的物（土地）不享有直接支配和排他的权利。因此，不能适用《物权法》》第十五条的规定来认定本案的《转让协议》有效。根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（即国务院令第55号)第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。也就是说，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记是行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，其合同无效。退一步来讲，即使本案上诉人杨土尚与8位土地权利人签订的8份《转让协议》真实、合法有效，但因没有按照规定办理过户登记至杨土尚的名下，杨土尚依法对案涉的1080平方米的土地，仍然没有取得法律上的处分权。依据我国《合同法》第五十一条规定【无处分权人订立的合同】：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而本案并没有证据证实：上述案涉土地使用面积1080平方米国有土地使用权证号分别记载的8个使用权人（权利人）同意或追认原、被告于2017年11月6日签订的《转让协议》有效。也没有证据证实：无处分权的人杨土尚订立2017年11月6日签订的《转让协议》后取得处分权。因此，一审法院认为：原、被告于2017年11月6日签订的《转让协议》有效，没有事实和法律依据。二、一审法院判决双倍返还定金人民币1776000元没有事实和法律依据。1、一审法院查明：“原、被告签订的《转让协议》第三条第一款约定：除政府原因外（包括不限于甲方与殷进方原因）不能履行本协议，甲方向乙方赔偿双倍177.6万元”（见判决书第5页最后一句至第6页第1段）。那么本案是否存在“因政府原因”不能办理土地过户的情况呢？一审法院在判决书第6页第2段查明：2018年1月16日，原告（熊保生）向被告发出《解除转让协议通知书》，称因案涉土地西面需划出6米，东面需划出2.5米作为道路使用，双方约定的使用面积为1080平方米，现因政府部门的规划，被告实际所能交付使用的土地独用面积仅为315平方米，且该土地的宽仅为3.5米。长为90米。根本无法作为正常建设住宅使用；另被告并非土地的登记人，案涉土地的实际情况无法实现原告的合同目的，……故通知解除《转让协议》，并要求被告全额退还定金888000元。这事实证明：（1）、原土地证登记合计面积为1080平方米，因原、被告双方到国土部门办理过户登记查询得知，案涉土地因政府规划变更，实际使用面积仅为315平方米，案涉土地的实际情况无法实现原告的合同目的。原告（熊保生）对因政府规划变更造成案涉合同未能履行的事实予以认可，不需被告提供证据佐证。更不存在被告不愿意履行协议办理过户的问题；（2）、双方约定的土地交易使用面积为1080平方米，但因政府规划变更，实际使用面积仅为315平方米，对这种“情势变更”双方在《转让协议》中没有约定具体的解决条款，即使被告杨土尚协助办理过户，原告熊保生也不愿意接受，因此，不存在任何一方违约的问题；（3）、从原告（熊保生）提供的《证据目录》第三组证据“8份案涉土地登记情况的国有土地使用权证”可知，原告熊保生对案涉土地的实际权利人不是被告杨土尚是知晓并了解的，但仍签订《转让协议》并进行交易。即使被告杨土尚协助办理过户，没有8位实际权利人到现场签字或出具公证委托手续，国土登记部门也不受理。不存在一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项有关“履行期不明确的，债务人可以随时履行……”的问题。对实际过户存在法律障碍的风险双方都知情，双方都存在过错，不存在任何一方违约的问题。因此，造成案涉合同未能履行的根本原因在于政府土地规划的变更！一审法院认为：案涉合同未能履行的违约责任在于被告（杨土尚）是错误的。2、原告熊保生提供的2018年7月20日、27日的手机通话录音的内容不能作为被告拒绝或不同意履行办理土地过户的证据。因为关于土地过户问题，原告熊保生在2018年1月16日以微信的方式向被告（杨土尚）发出《解除转让协议通知书》时已经知道案涉土地因政府规划变更，实际使用面积仅为315平方米，案涉土地的实际情况无法实现原告的合同目的，土地过户对原告已经没有实际意义了。其次，法院已查明：2018年8月8日，原告熊保生与被告杨土尚又签订了《补充协议》，约定对2017年11月6日签订的《转让协议》的付款方式进行变更。其他条款不变，合同继续履行。因此，该《补充协议》签订成立后，上述2018年7月20日、27日的手机通话录音的内容对原、被双方已没有约束力。自2018年8月8日双方签订了《补充协议》后，原告不能提供证据证明被告拒绝或不同意履行办理土地过户的事实材料。一审法院用双方签订《补充协议》前原告提供的手机通话录音的内容来推断和认定被告拒绝或不同意履行办理土地过户的证据是错误的。3、一审法院在判决书第6页第2段查明：2018年1月16日，原告（熊保生）到国土部门办理过户登记查询得知，案涉土地因政府规划变更，实际使用面积仅为315平方米，案涉土地的实际情况无法实现原告的合同目的为由，以微信的方式向被告（杨土尚）发出《解除转让协议通知书》，明确表示不再购买上述土地，要求被告全额退还定金888000元。为此，针对2019年1月14日和同年3月16日原告给被告发出的《通知函》，被告（杨土尚）委托广东金卓越律师事务所的邱宏生律师于2019年1月15日向原告（熊保生）发《律师函》（复函）：明确表示在原告于2018年1月16日发出通知要求解除合同，退还定金88.8万元后，被告在扣除原告另案拖欠被告的股权转让款47.2万元后，退还剩余款项定金41.6万元。2019年3月21日律师又向原告（熊保生）发《律师函》（复函）：明确表示同意解除双方签订的《转让协议》，因原告明确表示不再购买上述土地，违约在先，所以被告不同意退还定金888000元并有权没收该项定金。原告对这份《律师函》（复函）的内容以及收到该律师函》没有异议，但一审法院对原告违约在先，对被告有利的这份重要证据不予采纳，显然有失公平公正！综上所述，本案的《转让协议》无效。一审法院认为案涉合同未能履行的违约责任在于被告（杨土尚）是错误的。一审法院判决双倍返还定金人民币1776000元没有事实和法律依据。为此，请求二审法院依法作出公正的判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人熊保生答辩称：一、杨土尚在一审中自认通过转让取得对涉案土地使用权享有处分权。产权是否登记在其名下均不影响其是否有处分权。在一审审理过程中，杨土尚提交了其与涉案原土地使用权人签订的《土地使用权转让合同》作为证据，并主张已取得的了涉案土地的处分权。其作为证据的举证方，理应对其提交的证据的真实性承担责任。现杨土尚在上诉状中又声称该《土地使用权转让合同》的真实性没有证实。是问，如何该证据不真实，杨土尚即提供了虚假证据，理应承担法律责任。在答辩人与被答辩人签订《转让协议》时，杨土尚已经声称是涉案土地使用权的产权人，具有处分权。现假使如杨土尚上诉状所称将无权处分的土地使用权转让给答辩人，其行为已构成欺诈，应以涉嫌合同诈骗罪追究杨土尚的刑事责任。二、是否有处分权不影响合同的效力，双方签署的《转让协议》有效。依据最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且合同法第五十二条规定亦没有明文规定无处分权的合同无效。因此，无处分权人签署的合同只涉及合同能否履行，不影响合同的效力。即合同当事人有权依据合同追究无处分权人的违约责任。本案中，假使杨土尚系无处分权人或登记产权人拒绝办理过户手续，则答辩人依据合同追究杨土尚的违约责任、要求双倍返还定金的理由更为合理合法。三、杨土尚的违约事实清楚，理应双倍返还定金。1、双方签订《转让合同》后，杨土尚一直未将涉案土地过户给答辩人，答辩人在2018年1月11日及2019年1月14日、2019年3月16日发函要求其办理过户手续，但杨土尚没有办理过户手续。2、杨土尚未办理过户手续系其自身原因所致，非政府部门原因。在2018年1月16日前，答辩人了解到涉案土地的规划发生变更，无法实现合同目的为由曾提出解除合同。但此后，情势已经发生变更，双方通过协商于2018年8月8日签订了《补充协议》，此协议对《转让协议》中约定的款项支付方式进行了补充，亦未对其他内容进行变更。上述补充协议的签署，足以说明，双方均同意继续履行该合同。因此，该土地的规划用途是否变更与否，并不影响合同的履行。杨土尚一直未与答辩人到国土部门办理过户手续，国土部门等政府部门对此过户登记根本不可能作任何行为，基本不存在系政府原因导致不能过户的前提，在2019年，答辩人发函要求办理过户时，杨土尚亦没提出系政府原因不能过户。杨土尚也没有提交任何非其原因导致不能办理过户的证据。在杨土尚在2019年1月15日、2019年3月21日向答辩人发出的两份《律师函》中，其内容无视双方在2018年8月8日签订的《补充协议》表明继续履行合同的合同精神，反而以双方均未实际执行的《解除转让协议通知》作为理由，明确其拒绝履行合同的意思表示。这足以说明，杨土尚的行为已构成根本违约。而答辩人亦通过向法院起诉来提出异议及主张权利。关于2018年7月20日、27日的通话录音也印证杨土尚未将土地过户给答辩人是因其与家人存在争议，不能取得过户资料导致。是其自身原因，与政府无关。综上所述，答辩认为：双方签订的土地转让协议合法有效，杨土尚因自身原因导致不能办理过户手续且其拒绝履行合同，其行为已构成根本违约，答辩人有权解除该合同，杨土尚亦应双倍退还定金。请二审法院依法驳回其上诉请求，维护一审判决。熊保生向一审法院起诉请求:1.解除原、被告双方于2017年11月6日签订的《转让协议》；2.被告向原告双倍返还定金1776000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告就位于博罗县**********殷进方等人居住用地1080平方米转让事宜协商一致，2017年11月6日，被告杨土尚作为转让方（甲方），原告熊保生作为受让方（乙方），双方签订了《转让协议》，主要约定：甲方将上述土地使用权转让给乙方，转让总价款为388.8万元，转让过程中所有费用由乙方承担，本合同签订日期前所有税费由甲方承担。转让金按以下方式分期支付：签订本协议之日乙方支付88.8万元定金；去政府规划部门签字过户红线图和建设用地规划许可证时乙方支付150万元；新的红线图和新的建设用地规划许可证领取之日，当天签字过户国有土地使用证乙方支付120万元；新的国有土地使用证领取之日，乙方支付尾款30万元。合同第三条约定：除政府原因不能过户外（包括但不限于因甲方与殷进方原因）不能履行本协议，甲方向乙方赔偿双倍177.6万元；乙方不能履行本协议，定金不予退还。签订合同当日，原告向被告支付了定金888000元，被告出具《收据》予以确认。2018年1月11日，原告向被告发出《催促函》，要求被告在2018年1月19日前到相关政府部门办理红线图、建设用地规划许可证等证件变更登记手续，并积极履行交付土地及产权过户手续等义务。同年1月16日，原告向被告发出《解除转让协议通知书》，称因双方到相关部门办理过户手续时，获悉案涉土地西面需划出6米、东面需划出2.5米作为道路使用；双方约定的使用面积为1080平方米，现依政府部门的规划，被告实际所能交付使用的土地独用面积仅为315平方米，且该土地的宽度仅为3.5米，长为90米，根本无法作为正常建设住宅使用；另被告并非土地的登记产权人，案涉土地的实际情况无法实现原告的合同目的，目前也无继续交易的可能与必要；故通知被告自收到本通知之日起解除双方于2017年11月6日签订的《转让协议》，并要求被告于2018年1月26日前全额退还原告已经支付的定金888000元。2018年8月8日，原告熊保生与被告杨土尚签订《补充协议》，约定双方于2017年11月6日签订的《转让协议》第二条第2、3、4项的转让金转支付至被告的妻子陈丽清个人账户。原告提供的其与被告于2018年7月20日、27日的手机通话录音显示原告多次催促被告办理案涉土地过户的相关手续，被告表示因其家庭成员对该次交易有异议，被告未持有过户的相关资料，故暂时未能办理过户手续。被告对该录音的真实性予以确认。2019年1月14日，原告熊保生向被告杨土尚发出《通知函》，称原告多次催促被告切实履行双方签订的2017年11月6日《转让协议》，但被告未予履行，故要求被告在收到本通知函五日内与原告联系，并协商妥善解决过户事宜。被告委托广东金卓越律师事务所邱宏生律师于当月15日向原告发出《律师函》，称在原告于2018年1月16日发出通知要求解除合同、退还定金88.8万元后，被告已表示在扣除原告另案拖欠被告的股权转让款47.2万元后，被告同意退还剩余款项，但原告一直未予处理，故要求原告于收到本函之日起7日内与被告联系处理前述定金（在扣除原告另案拖欠的股权转让款后）退还事宜。2019年3月16日，原告熊保生再次向被告杨土尚发出《通知函》，内容与2019年1月14日的《通知函》大致相同。被告于当月21日向原告回复《律师函》，称原告于2018年1月16日以微信方式向被告发出的解除《转让协议》通知，被告予以接受，故双方的《转让协议》已因原告违约而解除，原告无权要求被告办理国有土地使用权过户登记手续，而被告有权没收原告已付的定金。另查一，案涉土地使用权面积共1080平方米，由8宗面积均为135平方米的土地组成，土地用途均为城镇住宅用地，国有土地使用权证号为博府国用（2010）字第190296号至第190303号；使有权人分别为梁镇茂、梁积媚、雪兴妹、梁任志、梁梅妹、殷进方、殷火木、梁积玲。2017年8月11日，被告杨土尚分别与上述土地使用权人签订《土地使用权转让合同》，约定将上述国有土地使用权以每平方米2000元的价格转让给杨土尚，因政策原因暂时无法办理土地使用权过户变更登记手续，在条件具备时再行办理，变更登记前杨土尚有权转让给第三方；转让款由杨土尚于卖方办理委托被告代为办理土地使用权过户登记等相关手续的公证之日一次性付清。一审法院认为,一、关于原、被告于2017年11月6日签订的《转让协议》的效力问题。案涉《转让协议》转让的标的物系国有建设用地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被告杨土尚从案外人处受让取得案涉土地，虽未办理土地登记手续，但不影响《转让协议》的成立和法律效力。原告熊保生与被告杨土尚签订的《转让协议》系协议双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当依约履行。二、关于《转让协议》应否解除的问题。第一，被告于2019年3月21日向原告发出《律师函（复函）》，称原告于2018年1月16日以微信方式向被告发送了解除《转让协议》通知，被告予以接受。根据本院已查明的事实，原告虽于2018年1月16日以微信方式向被告发送了解除《转让协议》通知，但原、被告双方于2018年8月8日签订《补充协议》，仅变更了原合同约定的收款人为被告的配偶，其余条款未作变更，应视为双方均以实际行为表明愿意继续履行案涉《转让协议》。第二，《转让协议》虽未约定原、被告双方办理红线图、建设用地规划许可证、签字过户国有土地使用权证的具体期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告先后于2019年1月14日、2019年3月16日向被告发出《通知函》，要求被告收到通知函5日内与原告去政府相关部门办理国土证过户手续，但被告却拒绝履行，并先后于2019年1月15日向原告发出《律师函》，要求原告收到律师函之日起7日内与被告联系处理原告已付定金的退还事宜、于2019年3月21日向原告发出《律师函（复函）》称接受原告于2018年1月16日发出的解除《转让协议》通知，双方签订的《转让协议》已解除，因原告违约解除，被告不予退还定金。结合原告提供的与被告的通话录音，被告在通话中认可其家庭成员对本次交易持有异议，不予交付过户资料给被告，故尚未能办理过户。综上，被告以自己的行为表明不愿意继续履行合同，构成根本性违约，致使原告的合同目的已经不能实现，被告的违约行为属于原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定行使解除权。现原告请求解除原、被告双方于2017年11月6日签订的《转让协议》，本院予以支持。三、关于被告应否双倍返还定金问题。原告于签订合同当日即支付了被告定金88.8万元，被告亦出具《收据》予以确认，对该支付行为被告未提出异议，本院予以认定。《转让协议》第三条第一款约定：“除政府原因外（包括但不限于因甲方与殷进方原因）不能履行本协议，甲方向乙方赔偿双倍177.6万元。”如前所述，案涉合同未能实际履行的违约责任在于被告，被告虽辩称是因政策原因导致不能办理案涉土地过户登记手续，但并未提交任何证据予以佐证，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告请求被告双倍返还定金177.6万元，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十四条第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告熊保生与被告杨土尚于2017年11月6日签订的《转让协议》；二、被告杨土尚于本判决发生法律效力之日起10日内一次性向原告熊保生双倍返还定金1776000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20784元，由被告杨土尚负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：合同效力及违约责任。分析如下：第一、对于合同效力问题，上诉人一审确认其与案外人签订的《土地使用权转让合同》的效力，认可其对涉案土地享有占有、使用、处分的权利，现上诉提出其对涉案土地没有处分权进而主张涉案《转让协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。第二、对于违约责任的问题，上诉人认为造成涉案合同未能履行的根本原因在于政府土地规划变更，但上诉人并未提供相关规划变更的证据予以证明，且通过涉案合同及往来函件，双方在2018年8月8日签订的《补充协议》系对继续履行合同的确认，之后被上诉人催促上诉人继续履行合同，但上诉人未实际履行，已构成违约，因此，应由上诉人承担违约责任。因双方签订的《转让协议》第三条第一款约定了违约责任，因此，一审判令上诉人双倍返还定金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人杨土尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用20748元，由上诉人杨土尚负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年一月十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧