广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33512号原告：朱洁贞，女，1959年11月19日，汉族，住广东省佛山市禅城区行仁里****，公民身份号码440************321。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。被告：张铁强，男，1958年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************092。被告：佛山市禅祖城市建设配套投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914************999。法定代表人：黎卓勇，执行董事。委托诉讼代理人：王素红，女，1979年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****7*****，公民身份号码445************849，系被告佛山市禅祖城市建设配套投资发展有限公司员工。原告朱洁贞诉被告张铁强、佛山市禅祖城市建设配套投资发展有限公司（以下简称禅祖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告张铁强、被告禅祖公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告张铁强协助原告与被告禅祖公司重新签订《朝东大塘涌新村物业租赁合同》；2、被告禅祖公司自2019年1月2日起将原告所有的租金直接向原告支付，暂计至2019年9月5日止合计93544.20元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告张铁强于1986年8月4日登记结婚，双方于2019年1月2日办理离婚登记，位于佛山市市区*********（2）-122号楼自建房屋登记在被告张铁强、原告两人名下，属夫妻共有财产（房屋土地证号为粤房地证字第2672661号、粤房地证字第2672662号、粤房地证字第26726**，粤房地共证字第0321474号），该建筑物共7层，现已出租给被告禅祖公司，合同期限共15年自2017年9月4日至2032年9月3日止。2019年1月2日，被告张铁强与原告签署《离婚协议》，协议约定佛山市市区*********（2）-122号楼首层、二层及六层（除六层26平方米）至顶层归原告所有，第三至五层及六层部分的（26平方米）归被告张铁强所有，加建的228.26平方米的租金收益归被告张铁强所有，同时约定双方对各自拥有的物业有独立拥有权、经营权，并无权干涉对方物业进行出租、改造使用等权利的行使，并约定签订离婚协议一周内被告张铁强与原告与被告禅祖公司共同签署三方协议，自2019年1月1日起被告禅祖公司直接将原告产权部分租金收益向原告支付。被告张铁强与原告签署《离婚协议》已经于2019年1月2日发生法律效力，因此佛山市市区*********（2）-122号楼首层、二层及六层（除六层26平方米）至顶层的产权归原告单独所有，产权所属的租金收益归原告所有。原《朝东大塘涌新村物业租赁合同》基于被告张铁强、原告原是夫妻关系由被告张铁强代表与被告禅祖公司签订合同，但由于二人不再是夫妻关系，因此被告张铁强无权代原告签订合同，理应重新由被告张铁强、原告与被告禅祖公司签署三方的《朝东大塘涌新村物业租赁合同》，所属原告的租金收益，由被告禅祖公司直接向原告支付。因此，原告特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告张铁强辩称：按照离婚协议上面所约定的条款来进行分配。离婚协议签订后，被告张铁强有向被告禅祖公司反映相关事宜，多次沟通了大概半年多，被告禅祖公司同意签订三方补充协议。2019年10月14日，被告张铁强通知原告签订三方补充协议，但原告拒绝，想多拿租金。被告张铁强从2019年开始没收过租金，是原告不同意签订三方补充协议造成的。被告禅祖公司辩称：1、原告已授权被告张铁强对房屋进行出租管理，被告禅祖公司与被告张铁强签订的物业租赁合同为合法有效合同。原告于2017年9月1日与被告张铁强签订物业管理授权委托书，明确将位于市区环市朝东大塘涌新村（2）-122号楼共有产权的房屋（产权证号粤房地证字第2672661号，建筑面积811.12㎡）全权委托被告张铁强进行管理出租，权限包括物业出租、签订租赁合同、物业管理、维护、租金收取，以及处理因该房屋物业发生的租赁合同纠纷等诉讼纠纷。2019年1月2日，原告虽与被告张铁强协议离婚，但对上述房屋并未办理任何过户手续，物业产权并未发生任何的变动，故被告禅祖公司认为没有重新签订物业租赁合同的必要。2、因上述物业产权并未发生变化，被告禅祖公司与被告张铁强签订的物业租赁合同是继续有效的，故原告名下应收的租金份额应向被告张铁强主张。3、在物业租赁单价和总面积不变的情况下，被告禅祖公司可同意就原告与被告张铁强的应收租金份额签订三方补充协议。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、（2019）粤0604民初2656号民事裁定书、被告禅祖公司企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体适格。2、房地产权共有（用）证（粤房地共证字第0321474号）、不动产权证书【粤（2019）佛禅不动产权第0084588号】，证明位于佛山市市区*********（2）-122号楼自建房屋登记在被告张铁强、原告两人名下，被告张铁强占二分之一，原告占二分之一。因为已经重新办理了房产证，所以房产证号已经发生变更。3、2019年1月2日《离婚协议书》、离婚证，证明2019年1月2日被告张铁强、原告签订的《离婚协议书》约定佛山市市区*********（2）-122号楼首层、二层及六层（除六层26平方米）至顶层归原告所有，第三至五层及六层部分的（26平方米）归被告张铁强所有，加建的228.26平方米的租金收益归被告张铁强所有，同时约定双方对各自拥有的物业有独立拥有权、经营权，并无权干涉对方物业进行出租、改造使用等权利的行使，并约定签订离婚协议一周内被告张铁强、原告与被告禅祖公司共同签署三方协议，自2019年1月1日起被告禅祖公司直接将原告产权部分租金收益向原告支付。4、2017年9月4日《朝东大塘涌新村物业租赁合同（编号：2017090102），证明2019年9月1日起，被告张铁强将位于佛山市市区*********（2）-122号楼出租给被告禅祖公司，租金为每月20元/平方米，前五年租金不变，第六年在第五年基础上递增10%，第九年在第八年基础上递增11%，第13年在第12年基础上递增12%。5、原告制作的空白租赁合同版本，证明原告想与两被告重新签订租赁合同。租赁的单价、出租的面积、以及其他权利义务不变，但要增加原告作为出租方，被告禅祖公司直接向原告支付租金收益。6、（2019）粤0604民初33502号传票、起诉书，证明被告张铁强起诉原告重新签订三方补充协议。本院认证如下：两被告对原告举证的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5，为原告单方制作，缺乏证据属性，本院不予采信。证据6，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。诉讼中，被告禅祖公司举证的证据如下：《物业管理授权委托书》，证明原告委托被告张铁强处理出租涉案房屋、收取租金事宜。本院认证如下：原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。被告张铁强未举证。本院确认以下案件事实：原告与被告张铁强于1986年8月4日结婚，2019年1月2日双方协议离婚。佛山市市区*************（2）-122之二房屋为原告与被告张铁强婚姻关系存续期间自建取得（产权证号粤房地证字第2672661号，产权登记建筑面积811.12㎡），原告占有该屋50%份额、被告张铁强占有该屋50%份额。2017年9月1日，原告（委托人）与被告张铁强（受托人）签订《物业管理授权委托书》，约定：委托人是位于市区环市镇朝东村委会大塘涌新村（2）-122号楼房屋（产权证号粤房地证字第0321474号，产权登记建筑面积811.12㎡）的产权共有人，委托人现将该房屋物业全权委托受托人管理出租，权限包括物业出租、签订租赁合同、物业管理、维护、租金收取，以及处理因该房屋物业发生的租赁合同纠纷等诉讼纠纷。受托人承诺收到上述物业租金后将款项8000元于次月10日前划入委托人账户内。2017年9月4日，被告张铁强与被告禅祖公司签订《朝东大塘涌新村物业租赁合同》（编号：2017090102），合同约定主要内容：被告张铁强将佛山市市区*************（2）-122号楼（包含涉案大塘涌新村（2）-122之二房屋）出租给被告禅祖公司，合同约定计租面积约为3719.90㎡，合同租赁期限为15年（自2017年9月4日起至2032年9月3日止）；租赁期间，起始租金为每月20元／㎡，前5年租金不变、第6年在第5年基础上递增10%、第9年在第8年基础上递增11%、第13年在第12年基础上递增12%；租金为实收款项，不含税费，发票税款包括土地税、房产税、个人所得税等等均由被告禅祖公司支付，被告禅祖公司在收到被告张铁强发票后7个工作日内支付租金及税金、管理费及其他使用本物业所需的一切税费均由被告禅祖公司承担；租金按实际交付时间开始起算，按季度支付，每季租金须在当季度首月的20号前缴纳，即租金由2017年10月1日起按季度支付，自计租日起20天内开始支付租赁首季度剩余时间的租金；本合同所指物业其中首层197.10㎡、第二层至第五层每层均449.28㎡（共1797.12㎡）、第六层324.30㎡、第七层172.55㎡及顶层40.95㎡为张铁洪所有，首层148.5㎡为谭瑞园所有，上述物业所有人全权委托被告张铁强代理该物业出租。2019年1月2日，原告与被告张铁强协议离婚并订立《离婚协议书》，协议书主要内容：一、双方自愿离婚。二、双方确认现有以下共同财产：……三、……位于佛山市市区*************（2）-122号楼原归二人共有，现双方同意首层、二层、六层至顶层归朱洁贞所有（除六层的26平方米），第三层至五层及六层的部分（26平方米）归张铁强所有；甲乙对加建的电梯保有拥有权和使用权；而加建的228.26平方米的租金收益归张铁强所有，加建的228.26平方米的政府拆迁补偿款补偿物朱洁贞占30%。同时双方对各自拥有的物业有独立拥有权、经营权，并无权干涉对方对物业进行出租、改造、使用、经营、买卖或经营权转让等处置权相关的行使；在本协议签订后的一周内张铁强与朱洁贞将就佛山市市区*********（2）-122号楼物业的租赁与现行承租方佛山市禅祖城市建设配套投资发展有限公司共同签署三方协议，确保朱洁贞对拥有之物业能完整并独立行使处置（包括出租、买卖、使用等权利），自2019年1月1日起的租金收益将直接由承租方佛山市禅祖城市建设配套投资发展有限公司分别向张铁强与朱洁贞交付各自拥有的物业的对应租金（其中朱洁贞所拥有之物业的押金暂时由张铁强保管，在租赁合同期满或终止时，张铁强再交还）……五、上述各项除办理位于季华七路二号28座401房产权转移提前办理外，其余均在双方办理完离婚手续后进行，且在此期间暂停支付位于朝安路大塘新村物业的租金给朱洁贞……2019年9月27日，佛山市自然资源局为涉案佛山市市区*************（2）-122号楼颁发了新的不动产权登记证，证载房屋共有情况为“张铁强：1／2、朱洁贞1／2”、坐落“佛山市禅城区*********（东面往西38.40米处起至西面止的首层、第二层至第七层及顶层）”、面积“共有宗地面积：434.37㎡／房屋建筑面积：811.12㎡”。庭审中，原告明确其欲与被告禅祖公司订立三方协议的租金标准为：2019年1月1日至2022年8月31日，租金单价每月25.6282元／㎡；2022年9月1日至2025年8月31日，租金单价每月28.1911元／㎡；2025年9月1日至2029年8月31日，租金单价每月31.2921元／㎡；2029年9月1日至2032年8月31日，租金单价每月35.0466元／㎡；计租面积按税务局交税面积计。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对原告的诉请及被告的辩称，作如下分析：关于原告诉请被告张铁强协助与被告禅祖公司重新签订租赁合同的问题。原告在其与被告张铁强婚姻关系存续期间已委托被告张铁强将涉案的大塘涌新村（2）-122号楼出租给被告禅祖公司，被告张铁强与被告禅祖公司订立了《朝东大塘涌新村物业租赁合同》（编号：2017090102），该物业租赁合同合法有效，对合同双方产生约束力。此后，原告与被告张铁强于2019年1月2日协议离婚，双方在离婚协议中对大塘涌新村（2）-122号楼的产权进行了处分并约定协议签订后的一周内被告张铁强与原告将就佛山市市区*********（2）-122号楼物业的租赁与现行承租方被告禅祖公司共同签署三方协议。被告禅祖公司辩称同意在物业租赁单价和总面积不变的情况下与原告、被告张铁强签订三方补充协议，而原告明确要提高租金单价。本院认为，原告与被告张铁强在离婚协议中对租赁物权益的处分不影响被告张铁强与被告禅祖公司订立的《朝东大塘涌新村物业租赁合同》效力，即租赁合同中约定的租金单价、支付方式、计租面积对出租人及承租人仍然有效。现被告张铁强及被告禅祖公司愿意按上述租赁合同约定的单价及计租面积与原告签订三方协议，但原告要提高租金价格，致使三方协议无法达成，过错在原告，在三方不能达成一致意见的情形下本院亦不能强制缔约，故本院对原告要求被告张铁强协助与被告禅祖公司重新签订租赁合同的诉请不予支持。关于原告诉请被告禅祖公司直接向其支付2019年1月2日之后租金的问题。在三方协议未能达成的情况下，被告禅祖公司仍应按照其与被告张铁强订立的《朝东大塘涌新村物业租赁合同》约定的金额、期限及方式向被告张铁强支付租金，原告可在被告禅祖公司向被告张铁强支付租金后另行向被告张铁强主张租金，故本院对原告要求被告禅祖公司直接向其支付租金的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱洁贞的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1069元，由原告朱洁贞自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年一月十七日书记员 方紫盈