辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1848号 上诉人(原审原告)：赫英莉，女，1981年5月29日出生，满族，住凤城市。 委托诉讼代理人：郭盛杰（系赫英莉丈夫），男，住凤城市。 委托诉讼代理人：齐士林，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：翟辉，男，1971年12月29日出生，汉族，住凤城市。 上诉人(原审被告)：王**，女，1970年12月24日出生，满族，住凤城市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：陶勇，辽宁博阳律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人)：辽宁千银典当有限责任公司，住所地凤城市凤山管理区公安路龙泽**。 法定代表人：文乾银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李苏，辽宁泽宇律师事务所律师。 上诉人赫英莉、翟辉、王**因与被上诉人辽宁千银典当有限责任公司（以下简称千银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2018）辽0682民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。赫英莉的委托诉讼代理人郭盛杰、齐士林，翟辉、王**共同的委托诉讼代理人陶勇以及被上诉人千银公司的委托诉讼代理人李苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赫英莉上诉请求：一、依法撤销原判第二项；二、判令翟辉、王**协助办理房屋过户手续；三、判令翟辉、王**与千银公司之间的房屋抵押行为无效，千银公司未取得房屋抵押权；四、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、赫英莉与翟辉、王**订立买卖协议在先，赫英莉履行了付款义务，案涉房屋也交付给了赫英莉，该房屋由赫英莉丈夫的姐姐郭静于2015年6月占有使用，翟辉、王**取得案涉房屋产权证后在赫英莉不知情的情况下恶意将房屋抵押给千银公司，该抵押行为属于无权处分，应认定无效。二、千银公司属于专业金融机构，理应具有交易经验和相关的法律知识，其注意程度理应高于普通人。在交易时应了解案涉房屋的真实情况，千银公司仅作书面审查并不足以表明作为专业金融机构尽到了注意义务，其存在重大过失。 翟辉、王**辩称，一、王**、翟辉不同意赫英莉的上诉请求，双方之间不存在房屋买卖合同关系，而是民间借贷法律关系，在借款时王**明确讲是朋友做生意急需款项，由王**担保向赫英莉借款。办理房屋买卖手续是当时社会民间借贷普遍存在的现象，当时房屋既没有办理相关手续也没有办理抵押登记，涉案房屋被赫英莉占有是其找到社会关系骗王**父亲取得房屋钥匙，强行将房屋占有至今，并非是王**主动交给赫英莉的。二、房屋所有权过户后，王**通过法律程序向千银公司抵押应是合法有效的，应受到法律保护。根据上述事实请法庭依法驳回上诉人赫英莉的上诉请求。 千银公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确千银公司对案涉房屋享有抵押权已经生效判决确认。 翟辉、王**上诉请求：撤销原判，改判驳回赫英莉的诉讼请求。事实和理由：翟辉、王**与赫英莉是民间借贷法律关系，不是房屋买卖法律关系，双方签订《楼房买卖协议》和付款均不是事实，翟辉、王**并非自愿腾房，是赫英莉采用非法手段占有房屋。赫英莉实际给上诉人朋友10万元，赫英莉提供不了给付26.5万元的证据。本案属于以房屋买卖形式掩盖民间借贷的实质，依据相关法律规定，属于流押合同，一审法院认定双方房屋买卖合同有效是错误的。 赫英莉辩称，本案楼房买卖协议，系双方真实意思表示，是合法有效的，一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回翟辉、王**的上诉请求。 千银公司辩称，我公司对赫英莉、翟辉、王**之间的房屋买卖协议不知情，也与我公司无关。 赫英莉向一审法院起诉请求：1、请求确认原告和被告翟辉、王**于2015年5月21日签订的《楼房买卖协议》有效；2、请求依法判令两被告协助原告办理房屋产权登记手续。诉讼过程中，原告增加请求确认二被告与第三人之间的房屋抵押行为无效，第三人未取得抵押权。 一审法院认定事实：因被告向原告借款未及时偿还，2015年5月21日，原告（乙方）赫英莉与被告（甲方）翟辉、王**签订《楼房买卖协议》，双方约定，甲方现有新建回迁楼一栋。坐落西街鹅城后面，翰林府南区，1、2号楼6单元511室总面积63.81平方米，步梯楼，室内全部装修完毕。卖给乙方永久居住，经甲乙双方商定，此房价款265000元（贰拾陆万伍仟元整）。乙方第一次付房款255000元整（贰拾伍万伍仟元整），剩余房款10000元（壹万元整）待办理过户手续时一次性付清。在办理房照过程中，由甲方的户头过户到乙方的名头上所产生的各种税费由乙方自己承担。甲方负责甲方的办理费用。在办理的过程中，甲方出具证明或协助乙方办理。甲方翟辉、王**签字，乙方赫英莉签字，中间人樊之宇、叶绪良、代贵军签字。经过双方的协商确定，被告尚欠原告的借款及利息折抵房款，房屋价值高于借贷所产生的差价款已由原告向被告支付，被告翟辉、王**出具收据一张，合计收到赫英莉购房款贰拾伍万伍仟元整（255000元）。 原告赫英莉与委托诉讼代理人郭盛杰系夫妻关系，郭盛杰的姐姐郭静于2015年6月搬至涉案房屋居住至今。 2018年8月20日，涉案房屋凤凰城区凤北路50-1号翰林府小区1、2#6单元室登记在被告翟辉、王**名下，不动产权证书号辽（2018）凤城市不动产权第0007766号。 2018年8月23日，甲方千银公司与被告（乙方）翟辉、王**签订《房地产抵押借款合同》，双方约定：乙方向甲方借款，并自愿将其合法所有的房地产凤凰城区凤北路50-1号翰林府小区1、2#6单元501室（面积63.81平方米）抵押给甲方，借款本金数额人民币壹拾柒万元整，借款期限六个月，自2018年8月23日起至2019年2月23日止。2018年8月29日，第三人千银公司向被告方支付了借款170000元（收款人翟振喻系翟辉、王**儿子），双方办理了抵押登记。 一审法院认为：本案争议的焦点为：一、涉案房屋是民间借贷关系还是房屋买卖关系；二、房屋买卖协议和抵押协议的效力问题；三、被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。该院确认如下： 关于争议焦点一：原告与被告的楼房买卖协议签订前，原告与被告存在借款合同关系，为履行借款合同，双方签订了相应的楼房买卖协议，该协议是在被告未偿还借款本息的情况下，经过协商确认，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并且原告将房屋高于借款本息的房款给付了被告。民事法律关系产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，应予以准许。本案中，双方协商一致以建立商品房买卖合同关系终止借款合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的流押的禁止，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的让与担保。故双方应认定为房屋买卖关系，而非民间借贷关系。 关于争议焦点二：原告与被告签订的《楼房买卖协议》是双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告亲属郭静已实际居住至今，被告王**虽辩称涉案房屋由原告亲属系承租，但未提供证据证明，该院不予采纳，故应认定为依法成立的有效合同。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称其是在胁迫的情况下签订协议和出具收据，但未提供证据予以证明，该院不予采纳。被告王**辩称协议不是本人书写，但未提供证据证明亦不申请鉴定，该院不予采纳。被告与原告签订《楼房买卖协议》未办理登记手续的情况下又与第三人签订《房地产抵押借款合同》，被告订立合同的手段侵犯了第三人的意思表示真实和自由,但第三人无法查询相关信息亦没有任何过错，且双方已办理了相关登记手续，不能因此彻底否定合同效力,鉴于第三人并未行使撤销权,故该抵押借款合同应属有效。 关于争议焦点三：关于原告请求被告协助办理过户的请求。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中，原告与被告签订《楼房买卖协议》，之后被告翟辉、王**又与第三人签订了《房地产抵押借款合同》，案涉房屋产生了抵押权。根据上述法律规定，原被告签订的《楼房买卖协议》成立并有效，但因房屋登记手续未办理致使《楼房买卖协议》尚未生效，影响了物权的实现，故在抵押权存在的情况下，原告请求判令被告协助办理过户手续，该院不予支持。判决：一、原告赫英莉与被告翟辉、王**于2015年5月21日签订的楼房买卖协议有效；二、驳回原告赫英莉的其他诉讼请求。案件受理费5130元，由原告赫英莉负担500元，由被告翟辉、王**负担4630元。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于赫英莉与翟辉、王**是否存在房屋买卖合同关系一节。本案中，赫英莉与翟辉、王**签订的《楼房买卖协议》是各方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议中还有三位中间人签字确认，且赫英莉亲属郭静已实际居住至今，故一审认定赫英莉与翟辉、王**系房屋买卖合同关系，依据充分。翟辉、王**虽辩称赫英莉采用非法手段占有案涉房屋，但并未能够提供证据予以证明。另外，该房屋多年由案外人居住，翟辉、王**未要求赫英莉返还房屋，不符合常理，故本院对该辩解意见不予支持。翟辉、王**还辩称未收到26.5万元房款且该《楼房买卖协议》属于流质抵押应属无效，首先，买卖协议中明确约定了该房款且翟辉、王**为赫英莉出具了收到房款的收据，结合该房屋由赫英莉亲属常年居住的事实可以证明翟辉、王**收到了该款项。其次，从《楼房买卖协议》内容来看，各方并非约定用案涉房屋提供担保，各方是以订立商品房买卖合同关系终止借款合同关系，该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定。对翟辉、王**提出的上诉请求，本院不予支持。 关于抵押协议效力一节。赫英莉签订《楼房买卖协议》后就案涉房屋未办理登记手续，千银公司出于对物权登记公示效力的信任，与翟辉、王**签订《房地产抵押借款合同》，并办理了抵押登记，千银公司不存在过错，故对赫英莉提出的要求确认抵押合同无效且千银公司不享有抵押权的上诉主张，本院不予支持。 关于赫英莉要求翟辉、王**协助办理房屋过户手续一节。本案中，案涉房屋已办理抵押登记，千银公司对该房屋享有抵押权的情况下，赫英莉要求翟辉、王**协助办理该房屋过户手续的上诉请求，属于法律上和事实不能履行。故对赫英莉的该主张，本院不予支持。 综上，赫英莉、翟辉、王**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10260元，由上诉人赫英莉承担5130元，由上诉人翟辉、王**承担5130元。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年十二月八日 书记员  林婷婷