江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0505民初5071号原告：苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司，住所地江苏省苏州高新区枫桥街道办事处机关大院内。法定代表人：祖伟良，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋县伟，江苏政纬律师事务所律师。被告：张洁，男，1981年7月7日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：王芝平，安徽晟成律师事务所律师。原告苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司与被告张洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员师永义独任审理，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。后发现有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定本案转为普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司委托诉讼代理人宋县伟，被告张洁及委托诉讼代理人王芝平（仅参加2019年10月23日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告签订的《苏州马涧商业广场租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付租金404466.12元及滞纳金暂计20000元(租金自2018年3月1日计算至2019年8月31日，实际付至搬离日止，并以44940.68元为基数按每日千分之六的标准分别自2018年3月6日、2018年4月26日、2018年6月26日、2018年8月26日、2018年10月26日、2018年12月26日、2019年2月26日、2019年4月26日、2019年6月26日起算至实际清偿之日止的滞纳金)；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告已签订《苏州马涧商业广场租赁合同》(以下简称“合同”)，合同约定被告承租苏州市马涧路288号地块3层铺位编号为315-321商铺，租赁面积434.56平方米，用于经营酒吧业态“驿路情缘”。合同租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。合同对租赁费用标准、租赁费用支付方式、违约责任及相关文书通知的送达地址等作了明确约定。被告自2018年3月6日开始一直未支付原告租金，截止至2019年8月31日，拖欠原告租金共计404466.12元，经原告多次催要无果，被告拖欠行为已构成违约，原告有权要求被告支付滞纳金。综上，为了维护原告合法权益，特向法院起诉，诚望判如所请。被告张洁辩称：一、双方合同约定的租赁期限从2018年3月起，实际被告是2018年9月才入住案涉房产，原告在其管理中有着巨大的过错或失误，已构成欺骗或欺诈，所签合同也应归于无效；二、原告管理混乱导致被告无力继续履约，同时原告计算的滞纳金也没有合法依据，因其合同签署时存在欺骗或误解等行为，合同本身效率就待定，以一个效率待定的合同来主张的滞纳金也是违法；综上所述希望法院驳回原告诉请。经审理查明，原告苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司（甲方）与被告张洁（乙方）签订《苏州马涧商业广场租赁合同》，合同约定：甲方将其座落于苏州市马涧路288号（马涧商业广场）1号地块3层的铺位编号为315-321的商铺出租给乙方，租赁面积为434.56平方米，双方确认，该面积为本合同项下的计租面积；该商铺只限用作经营酒吧之用途，乙方须以驿路情缘之商业名称经营前述业务；租赁期(包含装修期)：2018年3月1日起至2023年2月28日，自交付日(包括视为交付日)起计，双方约定于2018年3月1日验收交接该商铺；装修期共计60天，包含在第一个租赁年度内，因乙方违约行为，甲方解除合同，上述装修期期内的租金，乙方应一次性全额不足支付给甲方；乙方约定收费标准以月租金为准，其中：第1年度月租金为22470.34元，第2年度月租金为23659.98元，第3年度月租金为24849.59元，第4年度月租金为26039.20元，第5年度月租金为27360.98元，乙方应先付后用，按每2月支付一次；乙方应于正式租赁合同签订后10日内预付租赁期一个支付周期的固定租金，从第二个支付周期起，乙方应在上个支付周期的到期日5天前(即25日前)预先支付该支付周期的固定租金，租赁期首个支付周期及最后一个支付周期不足期的，当期固定租金按实际租赁天数计算，上述日期恰逢法定节假日的，则相应提前；租赁期内存在下列情形之一的，在不影响甲方其它权利的前提下，每逾期一日，乙方必须向甲方支付千分之六的滞纳金：乙方拖欠租金、物业管理费、其它费用及任何应向甲方或其指定收款方支付的款项，发生此情形，乙方应支付滞纳金的期间按从应付日起至甲方或其指定收款方收到全部该笔款项日止；甲方向乙方交付该商铺且双方签署交付凭据，视为甲方已履行将该商铺合格地交付给乙方的义务；乙方对该商铺装修、改造、审批等所需的费用均由乙方自行承担，本合同期满或因乙方违约导致甲方提前解除本合同，乙方应保证不向甲方要求支付任何装修费用及与装修有关的费用，放弃就相关该商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔；乙方应按本合同规定按时交付租金、物业管理费用、公共事业费及其他费用，如乙方逾期7天仍未向甲方支付上述费用，甲方可暂停水、电等公共设施的供应或暂停对该商铺提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15天，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同承担违约责任；本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容。乙方有下列情形，将视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按照13.2条约定承担违约责任，甲方不承担任何经济责任：乙方在本合同约定的期限内未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他费用，且乙方未能在逾期后15天之内付清所有未付款项(包括违约金、逾期付款滞纳金)；在租赁期结束日或提前终止日起5日内，乙方必须把该商铺连同其所有的附属物、装置、附加物按附件二之交付标准或经甲方书面同意之良好的、清洁的可使用状态下交还给甲方(正常损耗除外)，同时须将通向该商铺各部分的及通向该商业广场洗手间或其它乙方可通行的地方的锁匙交还甲方。返还时应经甲方验收认可，如乙方返还的商铺不符合上述要求，甲方可代为修缮，但所有费用应由乙方承担，因拆除该商铺内乙方的附属物、装置及附加物而造成的乙方之附属物、装置及附加物等价值的折损，或经双方协商一致甲方接受乙方移交之装修、设备及附属物的，甲方无须给予乙方任何补偿；租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该商铺而需承担的违约金、中介费，此外，每逾期一天，须向甲方支付按合同终止时该商铺租金标准的300%的违约金，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；如逾期超过了7天，甲方有权进入该商铺，该商铺内所有装修、设施和物品均归甲方所有，甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除，甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿，同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的其他费用；乙方在交还期满时以任何理由未迁出该商铺设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、处理前述物品所产生的所有费用，或从乙方所缴付的保证金内先行扣除该等费用，然后将余款无息退回给乙方，如乙方所缴付的保证金不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项；乙方有违反本合同规定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，同时甲方有权没收履约保证金，并有权额外要求乙方向甲方支付该租赁年度三个月的租金总额作为违约金（如违约金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权继续追偿）。合同落款处原告公司及法定代表人予以签章确认，被告张洁本人签字确认。庭审中，原被告双方一致确认：被告于2018年9月1日入驻案涉房产，被告从未向原告支付过租金，涉案房产还在被告控制下、并未交付原告。以上事实，由原告提供的《苏州马涧商业广场租赁合同》及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《苏州马涧商业广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告将案涉房产出租给被告，但被告并未按照合同约定支付租赁，且从未支付过租金，被告的行为已构成严重违约，故对原告根据合同约定请求解除双方签订的《苏州马涧商业广场租赁合同》的诉请，本院予以支持。原告不能提供证据证明曾通知被告解除合同，被告收到本案诉状之日为2019年10月23日，故原、被告双方签订的《苏州马涧商业广场租赁合同》于2019年10月23日解除。合同解除后，被告应当将租赁的苏州市马涧路288号1号地块3层的铺位编号为315-321的房产返还给原告并支付至房产实际返还之日止的租金及滞纳金、房屋占用使用费。至于原告主张的租金得起算时间，本案中，原、被告双方虽然约定于2018年3月1日验收交接该商铺，但双方庭审中均已确认被告实际于2018年9月1日入驻涉案房屋，本着实事求是的原则，本院认定原告于2018年9月1日将涉案房屋交付给被告，因被告逾期支付租金，被告应将免租装修期内的租金全额支付原告，故租金起算时间为2018年9月1日。双方合同约定第一年度月租金为22470.34元，故2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金为269644.08元（22470.34元／月*12个月），2019年9月1日至2019年10月23日（合同解除之日）租金为41550.81元（第二个租赁年度月租金为23659.98元，2019年9月租金为23659.98元，2019年10月1日至2019年10月23日租金为17890.83元），故被告应向原告支付租金311194.89元。2019年10月24日起的房屋占用费，应从2019年10月24日起以合同约定的计算标准计算至实际返还房屋之日止。关于原告主张的滞纳金，原告主张以第一租赁年度每两个月租金44940.68元为基数计算，因后续租赁年度标准均高于该数字，故本院予以认可。双方合同约定租金每逾期一日，乙方必须向甲方支付千分之六的滞纳金，该标准被告认为过高，请求法院依法调整，故本院依照法律规定及原告合理损失、被告过错情形等因素酌情调整滞纳金的计算标准为年利率10%计算。故截止2019年10月23日，被告应向原告支付滞纳金20223元；2019年10月23日之后的滞纳金应以被告向原告支付的租金311194.89元为基数计算至实际支付日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司与被告张洁签订《苏州马涧商业广场租赁合同》于2019年10月23日解除。二、被告张洁于本判决生效之日起十日内将座落于苏州市马涧路288号1号地块3层的铺位编号为315-321的房产（建筑面积为434.56平方米）返还给原告苏州高新区枫桥联枫建设发展有限公司并向原告支付租金311194.89元、滞纳金20223元（暂计算至2019年10月23日，之后的滞纳金以311194.89元为基数计算至实际支付日止）、房屋占有使用费（应从2019年10月24日起以合同约定的计算标准计算至实际返还房屋之日止）。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：62×××61)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7668元，由被告张洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行;账号:10×××76。审 判 长  师永义人民陪审员  朱卫良人民陪审员  吴根男二〇二〇年一月二十二日书 记 员  朱叶蓁