广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执异2号 异议人（案外人）：上海聪胤建筑设计咨询中心。住所地：上海金山工业区夏宁路******。 法定代表人：邹康健。 委托代理人：黄海燕，上海聪胤建筑设计咨询中心员工。 申请保全人：广西锦途房地产开发有限公司。住所地：广。住所地：广西南宁市高新区创新西路**贸鸿大厦办公楼**> 法定代表人：林建宁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 被申请人：南宁市金之库房地产开发股份有限公司。住所地：广西南宁市。住所地：广西南宁市青秀区青环路**恒大苹果园小区金色阳光******iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张影，该公司董事长。 被申请人：广西彰泰房地产开发有限公司。住所地：广西南宁市良庆区歌海。住所地：广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体****办公区****房yle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张影，该公司执行董事。 本院在审理原告广西锦途房地产开发有限公司（以下简称锦途公司）起诉被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）、被告广西彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）合同纠纷一案中，根据原告锦途公司提出的财产保全申请，作出（2018）桂民初53号民事裁定和（2018）桂执保38号协助执行通知书，查封金之库公司名下位于广西南宁市五象新区地号450108100008ＧＢ00017、450108100008ＧＢ00018，土地使用权证书号：南宁国用（2014）第636086、636087号，新不动产证书号为桂（2017）南宁市不动产权第0017481、0019645号的两宗土地（以下简称涉案土地），案外人上海聪胤建筑设计咨询中心（以下简称聪胤中心）为此不服提出书面异议。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人聪胤中心提出异议称，请求本院依法裁定解除对涉案土地使用权的查封。事实与理由：2018年9月18日，案外人与金之库公司签订《商品房买卖合同》，约定由金之库公司将其开发建设的位于广西南宁市良庆区车位（以下简称涉案车位）出售给案外人。合同签订后，案外人按照合同约定支付了购房款。但之后接到金之库公司通知，目前无法为案外人办理涉案车位的预告登记，原因是由于法院查封涉案土地的行为所致。案外人认为，法院的保全行为不合法不适当，应当予以解除。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十五条的规定，在案外人已经与金之库公司签订真实、合法、有效的商品房买卖合同，已支付相应购房款的前提下，涉案车位的所有权归属案外人所有，且该所有权及于涉案车位所对应的土地使用权。案外人所购买的车位尚未办理过户登记、亦未实际占有，原因是该车位为期房，尚未建设完成并交付使用，案外人不具有任何的过错。其次，法院的错误查封行为导致政府相关行政主管部门拒绝为案外人办理商品房买卖合同备案登记、商品房销售预告登记，以及不动产权登记等一系列相关手续，严重侵害其合法权益。法院所查封保全的仅仅为涉案车位所占的土地使用权，而不是涉案车位，查封的涉案土地已经开发建设商品房并分别独立出售给案外人，应当按照“地随房走”而不是“;地随房走&rdquo的原则来确定权属。基于案外人已经与金之库公司签订真实合法有效的买卖合同，法院应当判定涉案车位及对应的土地使用权归案外人所有。同理，金之库公司名下涉案土地使用权已经分别属于其他业主所有，法院不应当查封涉案两宗土地使用权。案外人为证明其主张，提供证据材料有：1.《南宁市商品房买卖合同》；2.首付款已交付24000元的购买车位收据。 金之库公司、彰泰公司对案外人提供的证据无异议，对案外人的异议请求没有意见。 锦途公司没有提交答辩意见。 本院对案外人聪胤中心提交的证据原件经与复印件核对一致，予以确认。 本院查明，原告锦途公司起诉被告金之库公司、被告彰泰公司合同纠纷一案，本院以（2018）桂民初53号民事案件受理后，原告锦途公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年11月1日作出（2018）桂民初53号民事裁定,查封、冻结、扣押金之库公司、彰泰公司名下价值共计3.2亿元的财产。2019年1月28日，本院作出（2018）桂执保38号协助执行通知书，查封金之库公司名下涉案土地。查封期限3年（自2019年1月28日起至2022年1月27日止）。 另查明，2018年9月18日，案外人聪胤中心与金之库公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定案外人以120000元购买金之库公司开发的涉案车位，建筑面积共为32.59平方米，其中套内建筑面积为12.72平方米，分摊的共有共用建筑面积为19.87平方米。合同还约定分三期付款，首付款24000元应于2018年9月17日前付清（已包含购房定金）；第二期48000元应于2019年6月30日前付清；第三期48000元应于2019年12月31日前付清。聪胤中心于签订合同当天支付了首付款24000元。 本院认为，本案争议焦点为案外人聪胤中心请求解除查封涉案土地是否有事实和法律依据。 案外人聪胤中心主张涉案车位为其购买，但由于涉案土地使用权被法院查封，导致其合法权益受损，因此，提出对涉案土地使用权解封的执行异议，也就是对涉案土地权属提出实体异议，目的是为了解除法院对该标的查封。首先，聪胤中心是否有权请求解除对涉案土地使用权的查封。本案涉案土地使用权是金之库公司名下位于广西南宁市五象新区的两宗土地，聪胤中心购买的是涉案土地上所建筑的车位，其主张权属也只是该车位及相对应的土地使用权，即异议人仅能就所购买的车位相对应的土地使用权申请解封，其无权对全部涉案土地使用权申请解封，对于异议人超出范围申请解封部分，应予以驳回。其次，聪胤中心是否有权请求解除对其购买车位所对应的土地使用权的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，聪胤中心于2018年9月17日购买涉案车位，尽管是在本院2019年1月28日查封涉案土地使用权之前已签订房屋买卖合同，但是聪胤中心仅在签订合同当天交付首付款24000元，至今没有交完涉案车位款，不符合排除执行的法定条件，故聪胤中心主张解除对其购买车位所对应土地使用权的查封亦没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，案外人聪胤中心提出的异议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人上海聪胤建筑设计咨询中心的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长  周 炜 审 判 员  杨家杰 审 判 员  阮传华 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  钟大裕 书 记 员  谢乃功