河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初80号原告：王如意，男，汉族，1962年4月3日出生，住新乡市。委托代理人：杨改云，河南中原法汇律师事务所律师。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地新乡市卫滨区政府院内****。法定代表人：赵洪涛，总经理。委托代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院（新乡农业科技创新中心），住所，住所地新乡市新二街**div>法定代表人：闫玉信，院长。委托代理人：江伟，该单位工作人员。委托代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。原告王如意诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称“天隆公司”）、河南省新乡市农业科学院（以下简称“农科院”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王如意的委托代理人杨改云、被告天隆公司的委托代理人徐小淦、被告农科院的委托代理人江伟、杨长庚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王如意向本院提出诉讼请求：1.判令被告天隆公司返还原告购房款223000元并赔偿损失（已评估结果为准）；2.判令被告农科院承担连带责任；3.二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年9月23日，原告与被告天隆公司签订商品房认购书，约定被告天隆公司义务为：将位于新二街××××交叉口西北角院内南北号楼北单元四层北户（三室两厅一卫）（面积174平方米）的房产出售给原告，交房时间为2006年12月31日；约定原告向被告天隆公司交付房产价款223000元，于2006年9月25日付清。2006年9月25日原告向被告天隆公司交付全部房款。但是被告天隆公司至今仍拒绝向原告履行交房义务。该争议农科院科技培训楼系被告农科院与天隆公司联合开发，被告天隆公司系投资商，王三勇作为天隆公司代表（系天隆公司股东）收取原告购房款后用于该楼建设。被告天隆公司与农科院科技培训楼所有权问题产生争议，导致先后在新乡市红旗区人民法院、新乡市中级人民法院、河南省高级人民法院诉讼，后终审判决该农科院科技培训楼为农科院所有。被告天隆公司与农科院以建设“新乡市农业科技中心”名义签订的合作开发协议所涉土地性质为国家划拨，双方协议违反法律禁止性规定，应属无效。而被告天隆公司与原告签订的商品房认购书所涉房屋来源于上述协议，故被告天隆公司与原告的房屋买卖行为亦应确认为无效，其责任在于天隆公司和农科院，该二被告应对自身的过错行为给原告造成的损失承担赔偿责任。被告天隆公司辩称，案涉合同的签订是王三勇个人行为，公司对此并不知情。关于案涉合同价款是否已经实际支付，因交付对象是王三勇个人，是否收到以及收到房款后的实际用途公司均不知情，因此申请王三勇作为第三人参加诉讼。案涉合同签订至今已经有十一年，原告的诉讼请求超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告农科院辩称，同意天隆公司所发表的部分意见，原告所主张的事实和农科院没有任何关系，农科院对该事实均不知情。原告要求农科院承担连带责任无合同约定和法律规定，于法无据，所以应当依法驳回原告对农科院的全部诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，案外人王三勇作为天隆公司的代理人与农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以农科院代理人的身份代表农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将农科院诉至本院。当日，双方当事人达成调解协议，本院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年9月23日，本案原告王如意与天隆公司签订商品房认购书，天隆公司将位于新二街××××交叉口西北角院内南北号楼北单元四层北户（三室二厅一卫）的住宅房屋出售给王如意，房屋面积为174平方米、单价每平方米1300元、总房价为223000元。合同约定的付款方式是王如意于2006年9月25日交付天隆公司购房定金223000元，并约定房屋交付期限为2006年12月31日前。王如意于签订协议后向天隆公司的王三勇交纳购房款223000元，天隆公司于2006年9月25日向其出具收据一份，但至今未能交付房屋。2009年1月12日，新乡市公安局牧野分局向王三勇出具鉴定结论通知书，认为落款日期为“2006年9月23日”的商品房认购书中的印文与样本“2004年10月11日编号4934”印铸刻字证明信上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”相同内容印文是同一枚印章盖印的。另根据本院同期审理的（2019）豫0702民初2721号、（2019）豫0702民初2722号、（2019）豫0702民初2723号、（2019）豫0702民初3051号、（2019）豫0702民初3053号、（2019）豫0702民初3055号等同系列案件，与案涉房屋位于同一栋楼的其他房屋的评估单价在3050元至3370元之间（不含第一层楼），与案涉房屋位于同一楼层的另一套三室两厅一卫房屋评估单价为3300元。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。本院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。本院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。本院认为，2006年9月23日，王如意与天隆公司签订案涉商品房认购书，并向天隆公司交纳购房款223000元。后王如意持该认购书和收款收据原件向天隆公司主张权利，天隆公司不认可与原告存在合同关系，但结合审理查明的情况，可以确认该认购书上天隆公司的公章是真实的。天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向王如意售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当赔偿王如意因此所受到的损失。天隆公司主张本案房屋买卖行为是王三勇的个人行为，但如上所述，案涉房屋认购书所加盖的天隆公司的印章是真实的，王三勇系天隆公司的股东，且是案涉房地产项目的经手人，其在合同上签名应是履行职务行为。因天隆公司的过错，致使王如意不能取得案涉房屋，而房屋的评估价格相当于合同履行后王如意可以获得的收益，参照与该房屋位于同一栋楼的其他房屋的评估价格可以确定该房屋的合理价格区间，与该房屋位于同一楼层、户型及面积类似的另一套房屋经评估单价为3300元，且参照该价格赔偿王如意的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议。基于该协议，双方于2006年1月13日在在本院达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书违法被撤销，导致王如意的购房目的不能实现。对此，农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给王如意造成的损失承担赔偿责任。案涉房屋参照评估单价为3300元，房屋总面积174平方米，房屋总价为574200元，扣除已付购房款223000元，王如意的损失为351200元。由此，天隆公司应赔偿王如意175600元，农科院应赔偿王如意175600元。农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还王如意购房款223000元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿王如意损失175600元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿王如意损失175600元；四、驳回王如意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，由新乡市天隆房地产有限责任公司负担2322.5元，由河南省新乡市农业科学院负担2322.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭生祥审 判 员  张习坤人民陪审员  郑 永二〇二〇年一月六日书 记 员  张 龑