山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民初231号原告：付某，男，汉族。被告：某公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：王飞耀，泰和泰（济南）律师事务所律师。第三人：谷某，男，汉族。原告付某与被告某公司、第三人谷某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告付某、被告某公司（以下简称某公司）的委托诉讼代理人王飞耀、第三人谷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付某向本院提出诉讼请求：1、不得执行汶上县城区泉河花园小区11号楼4-601室房产，价值肆拾万元；2.确认付某对汶上县城区泉河花园小区11号楼4-601室房产拥有所有权，是该房产的实际所有人。事实和理由：2019年5月31日，济宁仲裁委员会济仲裁字（2018）第1208号裁决书对某公司与谷继海房屋租赁合同纠纷作出仲裁裁决：确认被告与第三人签订的系列《房屋租赁合同》解除、裁决第三人支付所欠被告的房屋租赁费及利息。2019年9月，付某对人民法院查封汶上县城区泉河花园小区11号楼4-601室房产提出书面异议，济宁市中级人民法院于2019年9月13日作出（2019）鲁08执异388号执行裁定：驳回付某的异议。付某认为，付某对汶上县城区泉河花园小区11号楼4-601室拥有所有权，是该房产的所有人，人民法院不应对该房产予以查封。2008年，付某因家庭生活需要，与谷某、付海霞夫妻二人协议约定：付某以谷某和付海霞名义购买汶上县城区泉河花园小区11号楼4-601室。全部房款均是付某支付，房产建成后实际交付给付某占有，并自交付起至现在一直由付某一家居住，物业手续、费用等也均是付某出面办理交付。因此房产实际所有人是付某，谷某、付海霞只是名义购买人而非实际产权人。对此，有物业公司提交的证明、城市居民供用气协议、供暖缴款单、物业收费手续、购买家电销货单、小区邻居证人证言、房屋装修证人证言等证据为证。济宁市中级人民法院于2019年9月13日作出（2019）鲁08执异388号执行裁定对上述事实也已经审理查明并在裁定书中作出了确认。付某认为，从（2019）鲁08执异388号执行裁定查明的上述事实可以认定，付某是汶上县城区泉河花园小区**楼**房产的实际权利人，且该权利具有合法性、真实性，同时该权利能够排除对本案涉房产的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十四条等的法律规定，足以排除对本房产的执行并确认付某对该房产拥有所有权、是该房产的实际真正所有人。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条的规定，提起诉讼，请依法裁决。某公司辩称，一、人民法院执行被执行人谷某的房产具有合法的执行依据。济宁仲裁委员会作出的济仲裁字（2018）第1208号裁决书确认谷某欠付答辩人房屋租赁费及利息，该裁决书已经生效，由于被执行人谷某在规定期限内不履行生效裁决书确定的付款义务，应答辩人申请，济宁市中级人民法院依法对被执行人谷某所有的涉案房产采取强制执行措施，人民法院查封并强制执行被执行人房产的行为完全符合法律规定。二、涉案房产的登记产权人为谷某，被答辩人并不是涉案房产的所有权人，人民法院查封并强制执行涉案房产的行为未妨害被答辩人的任何权益。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房产属于登记在被执行人谷某名下的房产，根据上述法律规定，谷某为涉案房产的所有权人。三、被答辩人对涉案房产不享有实体性权益，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被答辩人的情形根本不符合该法律规定的适用条件。综上所述，人民法院查封并强制执行涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，被答辩人对涉案房产不享有任何排除强制执行的民事权益，其诉讼请求于法无据，请求人民法院查明事实，依法判决驳回其诉讼请求。谷某陈述称，房子是付某的，只不过写的我的名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院分析认定如下：1、付某提交城市居民供用气协议一份，缴纳燃气费收费单据21份，来源于汶上县潜能燃气有限公司，原名济宁金豪天然气有限公司，证明：涉案房屋城市居民供用气协议于2009年1月17日签订，燃气费用缴纳均是付某以自己的名义签订并缴纳，证明该房实际产权人、用益人是付某。某公司质证称，该协议所显示的房屋为11号楼1单元602室，与原告起诉所主张的房产并不一致，该证据与本案不具有关联性。且收据中并未显示具体的房屋信息，不能确定是否为涉案房屋所缴纳的相关费用。即使属于涉案房屋的相关费用，也仅能证明原告使用房屋，不能证明其为涉案房产的实际所有人。本院认为，虽然该协议中的房屋信息与诉争标的不一致，但是结合泉河花园物业公司的证明能够证实该协议中所涉房屋即本案诉争的房屋。该证据真实，且能够证明付某使用涉案房屋的事实，与本案待证事实具有关联性，并能与其他证据相互印证，对其真实性与关联性，本院予以认定。2、付某提交汶上县泉河花园物业管理办公室书证两份、汶上县次丘镇大肖庄村书证一份，证明泉河花园小区11号楼4单元601室的实际购买人是付某，且付某从2008年10月至今一直实际占有并居住该房屋。某公司质证称，根据民诉法司法解释的规定，单位出具证明的应当有经办人签字确认，同时，物业管理办公室仅仅为物业管理，不具有证明房屋权属的主体资格；对于村委会出具证明的内容真实性不予认可，村委会同样不具有证明房屋权属的主体资格，其出具的证明不能作为认定相关事实的根据。本院认为，物业办公室以及村委会的证明虽然没有经办人签字，存在一定的瑕疵，但是结合其他的证据能够证实房屋编号泉河花园11号楼1-602室即为涉案房屋以及缴纳相关燃气、水电费、物业费等相关费用的事实。因此对于该三份证明的真实性以及关联性本院予以认定。3、付某提交证人证言一宗，邻居李志强、董兴利、何敬坡证言，证人马某、陈某证言，证明案涉房屋实际购买人、所有人、居住人是付某。某公司质证称，对于证人证言的真实性不予认可。根据法律规定，证人应出庭作证，同时相关证人均为原告邻居，与原告具有利害关系，不能作为认定事实的根据。本院认为，虽然付某申请证人出庭作证，但是证人旁听了庭审，不符合出庭作证的条件。证人出具的书面证言虽然在形式上和证明内容上存在瑕疵，但是结合其他证据，能够与其他证据相互印证，与待证事实存在关联性，本院予以认定。4、付某提交商品房结算移交协议书一份、购房顶名协议谷某收到顶名费5000元收条一份。证明：该房系由付某顶谷某之名购买，实际交付是交付给付某，且一直由付某实际拥有使用。2008年10月9日案涉房屋交付时由开发商汶上县房地产综合开发公司与付某签订，因系顶名买房，付某在收房时签的谷某的名字，付某与谷某笔迹可以对比区别。某公司质证称，对该证据的真实性有异议。从该证据的内容上来看，房产的购买人为谷某，谷某为涉案房产的实际所有权人。该协议书上同样载明的是602号房屋，与原告诉状所主张房屋也不一致；且两份证据中均有谷某的签字，但谷某的签字笔迹明显不一致，两份证据的形成时间仅相差三天，而笔迹签字却完全不同，被告认为购房顶名协议以及收据均为原告起诉后补签形成，属于伪造的证据，不能作为裁判依据。本院认为，该两份证据上均有谷某的签字，但字迹明显不同，一定程度上印证了付某接收涉案房产时代签的事实。该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。5、付某提交案涉房屋入住合约一份，热力公司缴费单四份，物业费收据二十张、完税税票、基础设施配套费收据、专项维修基金缴存凭证、楼道配套设施费收据、太阳能热水器收费收据各一份等证据，证明案涉房屋房产的各项手续、费用均是付某个人办理，费用也均是付某个人支付，虽是顶谷某之名，但谷某从未参与办理及付款。某公司质证称，相关凭证显示户主姓名为谷某，客户签字显示为付某，仅能证明付某缴纳了供暖费，不能证明其为涉案房产的所有权人。且该凭证上显示为11号楼1单元1602，从内容上看也与本案没有关联性。本院认为，本宗证据与本案待证事实存在关联性，且能够与其他证据相互印证，对其关联性本院予以认定。6、付某提交汶上县不动产登记查询结果一份，证明截至2019年4月21日付某、崔光苓夫妻二人除登记在谷某名下的案涉房屋外无其他房产，说明付某实际出资购买案涉房屋房产的真实性，也说明该房产不具备执行的条件。某公司质证称，对该证据的真实性无异议，但该证据，但该证据证明原告在汶上县无任何房产并不能证明原告所主张的其为涉案房产的所有权人。>本院认为，该证据真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月6日，付某与谷某、付海霞签订《购房顶名协议》一份，约定付某以谷某的名义购买经济适用房一套，并向谷某支付5000元顶名费用。谷某向付某出具了收到5000元顶名费的收条。2008年10月9日，付某以谷某之名与汶上县房地产综合开发公司签订《商品房结算移交协议书》，约定购买泉河花园11号楼602室房屋一套。由付某办理相关的缴纳房款、物业费、燃气费、暖气费及购置相应的家具家电设施。2018年11月23日，济宁市仲裁委员会受理某公司与谷某的房屋租赁合同纠纷，汶上县人民法院应济宁市仲裁委员会提交的某公司的保全申请，于2019年1月4日以（2018）鲁0830财保470号裁定书查封了谷某名下的位于汶上县，不动产权证号为201302838。付某对汶上县人民法院查封汶上县房产提出书面异议，主张涉案房产系付某借用谷某之名购买，实际产权人为付某，房屋自交付之日起一直由付某一家居住，物业手续、费用、天然气开户等均是由付某办理交付。本院于2019年9月13日作出（2019）鲁08执异388号执行裁定书，驳回了付某的申请。经查，《商品房结算移交协议书》中约定的泉河花园11号楼602室房屋即本案诉争的房屋泉河花园11号楼4-601室。本院认为，本案争议的焦点问题为：付某是否对涉案房屋享有足以排除执行的合法的民事权益？对该焦点问题，本院认为，依据查明的事实及当事人提交的相关的购房手续、入住手续、缴纳相关费用等证据，能够证明所有的手续均系付某办理。根据房款支付情况、房屋相关手续凭证、房屋实际使用情况得知，付某提交的证据之间能够相互印证，形成完整的证据链条，证明付某借名买房的事实，进而可以认定付某借用谷某的名义购买了涉案房产。某公司虽不认可付某提交的证据的真实性和关联性，但未提出证据证明其主张，因此应当承担不利的法律后果。而且通过对物业公司的证明、邻居之间的证人证言、缴纳相关费用的登记等证据的审查，可以认定相关证据可以相互佐证，证实涉案房屋由付某占有、使用，故本院对付某借用谷某的名义购买涉案房屋的事实予以认定。对于案涉房屋是否能够排除执行的问题，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房屋依据不动产登记簿确实登记在谷某名下，但依据本院查明的事实可以认定，付某因其不符合在汶上县城购买经济适用房的条件，遂与谷某达成借名买房的协议，行为目的及方式均存在不正当性，但是其行为并未损害公共利益，而且借名买房及入住的事实均发生在法院查封之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。涉案房产已于2018年7月符合办理过户条件，亦发生在2019年1月4日法院查封之前，并不会对国家、集体或者第三人的利益造成损害。双方借名买房的行为早已履行完毕，虽然未办理过户手续，但并不影响付某系涉案房屋实际权利人的事实，谷某仅是名义上的权利人，实际上的权利人为付某。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房产已经达到办理过户的条件，付某因自身生病手术等原因未办理过户，存在一定的过错，但不足以影响其作为实际权利人占有、使用涉案房屋的生存权利。因此本院认为付某享有排除执行的合法的民事权益。关于确认涉案房屋所有权的问题，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产未经相关行政机关登记不发生物权效力。即使在涉案合同有效的情形下，合同亦存在可以履行、事实或法律上不能履行的情形，据此亦不必然取得物权，因此付某依现有证据主张确认涉案房屋的所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予确认。付某可以依合同约定或与谷某协商自行办理相关产权登记手续。综上所述，付某的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行汶上县城区泉河花园小区11号楼4-601室房产；二、驳回付某的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由某公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  何艳真审 判 员  杨 艳人民陪审员  吴 歌二〇二〇年一月二十日书 记 员  魏晓瞳