湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4176号上诉人（原审被告）：张有明，1971年11月29日生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李元成，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵猛，男，1986年2月4日生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：杨想，女，1983年10月13日生，汉族，住襄阳市襄州区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。原审被告：刘英，女，1973年12月19日生，汉族，住襄阳市樊城区。原审第三人：襄阳长河房地产经纪有限公司。住所地：襄阳市樊城区立业路富源公寓******。法定代表人：王鹏。委托诉讼代理人：邹洋，男，该公司员工。上诉人张有明因与被上诉人赵猛、杨想、原审被告刘英、原审第三人襄阳长河房地产经纪有限公司（以下简称长河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月04日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张有明及其委托诉讼代理人李元成，被上诉人赵猛、杨想及其委托诉讼代理人董修华，原审被告刘英、原审第三人长河房地产公司的委托诉讼代理人邹洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张有明上诉请求：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审或者驳回被上诉人诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.原审法院认定2017年3月17日上诉人与被上诉人签订的房地产买卖居间合同有效明显错误，此合同是《房屋买卖居间合同》而不是《房地产买卖居间合同》，且此合同上刘英的签名和手印不是张有明代签、代按的，刘英当时不知晓更未同意，此合同应认定为无效合同。合同无效就没有违约金，应由上诉人、被上诉人、第三人按过错承担赔偿责任；2.长河房地产公司没有尽到审查核实的义务；3.2017年5月27日及2019年3月17日上诉人张有明与被上诉人杨想、第三人长河房地产公司签订的补充协议均是无效的，因为补充协议上甲方只有张有明而无刘英本人的签字和手印，乙方签名和按手印的人不一致，丙方长河房地产公司无盖章也无经办人签字；4.原审法院判令按每天418.5元计算违约金无事实和法律依据，且金额过高；5、被上诉人存在过错及违约行为，赵猛一直以在外地未回或其他原因为由拒绝支付增加的购房款2万元及办理过户手续，故未办理过户是被上诉人行为所致，上诉人张有明不存在不协助办理过户的事实，张有明有权收回房产和要求被上诉人赔偿违约金。被上诉人赵猛、杨想辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉、维持原判。1.赵猛、杨想与张有明签订房屋买卖合同的事实，刘英事先是知道的，事后也明确表示认可。该事实在一审庭审中刘英明确表示过。根据《中华人民共和国民法总则》第171条、172条之规定，赵猛、杨想与张有明、刘英签订的房屋买卖合同合法有效；2.赵猛、杨想与张有明、刘英签订的补充协议，也是合法有效的。赵猛与杨想为夫妻关系，对彼此之间的代理行为是认可的，也未违反法律强制性规定，是合法有效的行为。张有明与刘英已离婚，诉争房屋属于张有明，他有权单独处分；3.第三人长河房地产公司只是买卖合同的中介方，其行为是否有瑕疵或者不完善，不会影响到买卖合同相对方行为的效力；4.本案纠纷产生的根本原因是上诉人张有明毁约，拒绝履行合同，在第三人协调过程中多次提出涨价要求，致使合同不能按期履行。被上诉人无法单独办理银行贷款，以便及时付清剩余房款，责任应当由上诉人张有明承担。原审被告刘英述称，我知道这个事情，但我和张有明已经离婚了，房屋也给了他，所以我认为我无权干涉他们房屋买卖的事情。原审第三人长河房地产公司述称，被上诉人陈述属实。请求驳回上诉，维持原判。赵猛、杨想向一审法院起诉请求：1.请求法院判令二被告配合原告方办理不动产产权过户备案登记手续，并自2019年3月29日起按每天承担418.5元违约金，直到被告配合原告办理完不动产产权过户备案登记手续止；2.本案诉讼费由被告张有明承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，原告赵猛、杨想与被告张有明，第三人长河房地产公司签订房地产买卖居间合同，合同甲方为被告张有明，乙方为赵猛、杨想，丙方为长河房地产公司，约定：第一条：甲乙双方委托丙方居间促成订立的买卖合同标的是位于襄阳市××区民发世界城三期学院派10栋1单元1301房产，所有权人：张有明；第二条甲乙双方声明：甲方对该房产现状声明：（1）该房屋权属无争议，无涉诉，或被查封、被占用等其他限制物权的情形，并保证该房产符合国家及襄阳市房产上市的有关规定及政策。（2）房屋存在抵押，甲方保证在过户前解除抵押登记。第三条：成交价格与相关约定1.甲乙双方协商实际成交价格为人民币大写捌拾叁万柒仟元整（837000元）。第五条：付款约定：贷款：甲乙双方须在签署本合同后7日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行/住房公积金部门审批。审批通过后7日内，甲乙双方须配合丙方办理递件过户手续，待甲方配合乙方在房管局、土地局，审核完递件过户资料的同时，乙方支付除定金之外的首付款叁拾万柒仟元整（307000元）给甲方，甲方出具首付款收据，剩余房款币伍拾万元整（500000元），由乙方贷款银行/住房公积金管理中心直接支付给甲方。第七条违约责任：因甲乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。另，该房地产买卖居间合同尾部甲方处的被告刘英的签名系被告张有明代签的,刘英虽然没有签字但是知道售卖房子的事情，没有表示反对。签订房地产买卖居间合同当日，原告支付被告张有明定金30000元，被告张有明出具了定金收条。2017年4月19日，被告张有明出具收条载明：今收到杨想购买民发世界城三期学院派10号楼1单元1301房屋，首付款贰拾贰万元整（220000元），此款仅用于此房解押。2017年5月27日，原告赵猛、被告杨想、第三人长河房地产公司签订补充协议：原合同约定在乙方支付甲方除定金外的首付款22万元整后甲方把该房屋交付乙方使用。现经甲乙双方一致协商约定，在2017年5月29日乙方再支付甲方20万元整房款同时甲方必须将此房交付乙方使用，如乙方交付20万元整款项给甲方后，甲方不配合乙方交房事宜，则视为甲方违约……剩余房款387000元由乙方贷款银行直接支付给甲方。2017年5月29日，被告张有明向原告出具收据：今收到买方购买卖方张有明所属襄阳市××区民发世界城三期学院派10栋1单元1301购房款人民币贰拾万元整（小写200000元）。剩余房款：叁拾捌万柒仟元整（小写387000元）过户后由银行一次性支付给卖方。2019年3月17日，原告杨想、被告张有明、第三人长河房地产公司签订补充协议：1.乙方在房管局过户当天给甲方增加购房款人民币：贰万元整（小写：20000），甲方需配合乙方办理过户相关手续。甲乙双方须配合丙方于贷款通过后三日内到房管局过户，如因甲方未能及时到场耽误时间造成违约由当事人自行承担。原审还查明，坐落于襄阳市襄州区××世界城学院××单元××室房屋的所有权系被告刘英、张有明共同所有，产权证号为：鄂（2017）襄州区不动产权第000B333号。张有明与刘英已经离婚，离婚协议约定房产归属被告张有明。上述事实，有房地产买卖居间合同、收据、补充协议等证据证明，原审法院予以确认。一审法院认为，2017年3月17日原告赵猛、杨想与被告张有明、第三人长河房地产公司签订房地产买卖居间合同，2017年5月27日、2019年3月17日原告原告与被告张有明、第三人长河房地产公司签订的二份补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2017年5月27日补充协议约定：“原告支付被告张有明除定金外的首付款22万元整后被告张有明把该房屋交付原告使用，在2017年5月29日原告再支付被告张有明20万元整房款同时被告张有明必须将此房交付原告使用，剩余房款：叁拾捌万柒仟元整（小写387000元）过户后由银行一次性支付给卖方”。原告已经先后支付被告450000元，完成了支付房款义务，被告张有明应当按照协议约定配合原告房产过户，在过户后由贷款银行支付给被告张有明剩余387000元购房款。被告张有明辩称被告刘英未在房屋买卖居间合同上签字为由主张合同无效，因被告刘英不是该房屋实际所有人，是否签字不影响合同效力，故原审法院不予采信。根据房地产买卖居间合同第7条约定，违约方应承担日万分之五的违约金。因此，原告主张被告张有明配合办理不动产产权过户备案登记手续，并自2019年3月29日起按每天承担418.5元违约金，直到被告张有明配合办理完不动产权过户登记手续止，原审法院予以支持。关于本案被告刘英是否承担责任，因被告刘英当庭表示：其与被告张有明已离婚，离婚约定诉争房产归被告张有明所有，被告张有明出售本案诉争房产时告知过其本人，其不反对。被告刘英作为名义上的诉争房产共有权人，其已口头授权被告张有明在房屋买卖居间合同上签字，该房屋买卖居间合同未履行完毕，其并无过错，故不承担支付原告违约金的责任。但被告刘英作为名义上的诉争房产共有权人，其也负有协助原告办理房产过户登记的义务。被告张有明、刘英履行完协助过户义务后，原告赵猛、杨想应当按照合同约定支付被告张有明剩余387000元购房款及约定的增加的20000元购房款。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告张有明、刘英于本判决生效后二十日内，协助原告赵猛、杨想办理不动产权过户登记手续，将位于襄阳市襄州区××世界城学院××单元××室房屋【产权证号：鄂（2017）襄州区不动产权第000B333号】的房地产权利过户至原告赵猛、杨想名下；二、被告张有明于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告赵猛、杨想从2019年3月29日起至被告张有明、刘英配合原告办理完不动产权过户登记手续止按每天418.5元计算的违约金；三、驳回原告赵猛、杨想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取130元，由被告张有明负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审中，经本院主持调解，各方均同意于2019年1月9日共同到银行协助赵猛、杨想办理房屋贷款手续,后因张有明不愿配合签字而未能完成。本院认为，上诉人张有明与被上诉人赵猛、杨想及原审第三人长河房地产公司于2017年3月17日签订的《房地产买卖居间合同》、2017年5月27日签订的《补充协议》、2019年3月17日签订的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，均应认定合法、有效。张有明上诉主张《房地产买卖居间合同》因刘英不知情而无效，本院认为，诉争房屋虽登记为刘英、张有明共同所有，但双方离婚协议约定房屋归张有明所有，且刘英庭审时明确表示知道房屋买卖的事实，认可房屋归张有明所有，不干涉张有明卖房事宜。因此，虽然刘英是名义上的共有人，但张有明依据离婚协议已经取得案涉房屋的所有权，其处分该房屋的行为合法、有效。张有明的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。根据协议约定，张有明作为卖房方，协助赵猛、杨想办理房屋过户手续是其应当履行的合同义务。二审中，经本院主持调解，张有明无正当理由仍拒绝协助办理过户手续，其行为构成违约，应承担违约责任。根据《房地产买卖居间合同》第七条约定，“因甲（张有明）、乙（赵猛、杨想）任一方的原因致使合同不能如期履行的，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。”原审判决依据该违约条款判决张有明按照购房款总额837000元从2019年3月29日起至配合赵猛、杨想办理完不动产权过户登记手续止按每天418.5元计算违约金，虽符合合同约定，但鉴于2017年5月29日赵猛、杨想支付购房款450000元后已占有使用房屋，按已付购房款450000元的日万分之五计算违约金，与张有明的履行情况、过错程度更为相符，本院予以改判。张有明、刘英履行完协助过户义务后，赵猛、杨想应当按照合同约定支付张有明剩余387000元购房款及约定的增加的20000元购房款。综上所述，张有明的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初2412号民事判决第一项，即：张有明、刘英于本判决生效后二十日内，协助赵猛、杨想办理不动产权过户登记手续，将位于襄阳市襄州区汉江一路民发世界城学院派10幢1单元1301室房屋【产权证号：鄂（2017）襄州区不动产权第000B333号】的房地产权利过户至原告赵猛、杨想名下；二、撤销襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初2412号民事判决第二项，即：张有明于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告赵猛、杨想从2019年3月29日起至被告张有明、刘英配合原告办理完不动产权过户登记手续止按每天418.5元计算的违约金；三、张有明于本判决生效之日起二十日内向赵猛、杨想支付违约金（自2019年3月29日起至张有明、刘英协助赵猛、杨想办理完不动产权过户登记手续之日止，以450000元为基数，按日万分之五计付）；四、驳回赵猛、杨想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由张有明负担70元，赵猛、杨想负担60元；二审案件受理费260元，由张有明负担200元，赵猛、杨想负担60元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年一月十九日书记员 陈磊然