山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初6658号原告：崔淑苹，女，1971年5月24日出生，汉族，户籍在黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：孟芹，山东建檩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，山东建檩律师事务所律师。被告：青岛明宇置业广场有限公司，住所地青岛市市**汉口路**。法定代表人：佘静怡，总经理。委托诉讼代理人：冯刚，山东万桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。原告崔淑苹与被告青岛明宇置业广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟芹、周浩，被告委托诉讼代理人冯刚、刘钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房号预购协议》、《赛纳名爵会员补充协议》；2、判令被告承担解除协议给原告造成的房屋差价损失（房屋现市价-房屋开盘价×折扣率）×房屋面积，即（33000元/平方米-10500元/平方米×0.9）×95平方米=2237250元；3、判令被告退还原告预约金18万元并赔偿利息损失；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月26日被告给原告出具《塞纳名爵会员卡申请表》，确定原告交纳18万预约金享受开盘价9折优惠，同年7月28日原、被告签订《房号预约协议》，约定原告享有位于青岛市市北区威海路357号（汉口路88号）“塞纳名爵”1号公馆2单元19层2101户为主，1号公馆2单元8层801户为国辅的优先购买权，并约定当房屋达到预售条件时，双方再签订正式商品房预售合同，当日原告交给被告18万元房号预约金。2012年5月17签订补充协议。该两份协议签订后，被告拒绝与原告签订正式购房合同，原告多年来连续催促未果，为此诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、原、被告间签订的《房号预约协议》和《赛纳名爵会员补充协议》系预约合同，并非房屋买卖合同，并未约定房屋面积、单价、总价款、付款方式及时间、交付条件及时间、违约责任等主要合同内容，原告仅对预约房号的房屋享有优先购买权，后因原告原因未能与被告签订正式的商品房预售合同，上述协议已经终止；2、被告按照协议约定履行了通知义务，具有履约诚意，并无过错，原告向被告主张所谓房屋差价损失无事实和法律依据；3、原告未在协议约定的时间内向被告申请办理退款手续，其要求被告退还违约金并赔偿利息的主张无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2009年7月26日签订《房号预约协议》，约定：原告预约锁定主房号为青岛市市北区威海路357号“塞纳名爵”1号公馆2单元19层2101户（即为1901户）为主，1号公馆2单元8层801户为国辅的优先购买权，销售面积约为95平方米，原告同意签署本协议时支付预约金18万元作为原告享有优先购买权的保证金；该房屋达到销（预）售条件时，被告向原告发出通知，通知发出后3日内原告到被告售楼处签订《商品房销（预）售合同》，通知后3日内原告未到被告处签订合同，视为原告自动放弃优先购买权，本协议终止，同时会员身份终止，被告不再向原告承担任何义务或责任并有权将该房屋另行销售。上述合同签订后，原告于2009年7月28日支付18万元保证金，被告向原告出具收据。2012年5月17日原、被告签订《赛纳名爵会员补充协议》，约定双方确定在签订商品房预售合同时，按照被告开盘的价格，原告原享有的会员优惠不变，并在此基础上再给予九五折的优惠，以此确定被告销售给原告的商品房每平方米单价。原告确认该补充协议载明的地址山东省青岛市市南区徐州路85号网点、电话150××******为原告唯一有效的联系方式，收件人崔淑苹，被告按照上述联系方式发出的书面或口头通知，均视为对原告的有效通知，即使邮件被拒绝接收，亦视为对原告进行了有效通知。赛纳名爵项目取得预售许可证后，被告通知原告在指定时间、、地点签订商品房预售合同原告在被告指定的签约时间期满3日内未与被告签订商品房预售合同的，视为原告放弃购买其在房号预约协议中所涉商品房。同时本补充协议及房号预约协议自动解除，原被告互不承担任何责任。合同第4条约定：原告应自被告指定的签约时间期满之日起15日内到被告处办理房号预约金的退还手续，被告按照年利率5.85%向原告支付利息，利息的计算时间自原告交付房号预约金之日起至原告办理退还房号预约金之日止；原告超出上述期限办理退还房号预约金的，被告退还原告预交的房号预约金本金，不向原告支付任何利息。第5条约定：若原告因被告提供的商品房预售合同条款与被告存在分歧,不能协商一致，导致无法签订《商品房预售合同》的,本补充协议及《房号预约协议》自动解除。原告按被告指定时间、、地点与被告协商签约之日起3日内如双方未能签订《商品房预售合同》,视为双方就商品房预售合同条款不能协商一致,且无法签订《商品房预售合同》。原告放弃优先购买权,被告有权将原告在《房号预约协议》中所涉商品房出售给第三人。前述协议解除后,原被告双方按照本补充协议第4条的约定执行。本协议是原被告双方签署的《房号预约协议》的补充协议。《赛纳名爵补充协议》与前述《房号预约协议》不一致的约定,以《赛纳名爵会员补充协议》为准，其他内容仍按照《房号预约协议》的约定履行。2013年4月，被告取得涉案房屋的预售许可证。诉讼中原告申请对涉案房屋的市场价和开盘价的差额进行评估，本院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司进行了评估，该公司出具了鲁弘估字[2019]第514号房地产估价报告。评估结论为：差价为990360元。原告预交评估费8659元。原告对该评估报告没有异议，认为计算差价损失时，应当以市场价格扣减预售价格的95%为准。被告认为因原告的原因导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，原告的请求没有事实和法律依据，因此原告申请的评估事项与本案没有关联，而且原告也没有在举证期限届满前申请评估；该评估所依据的《商品房预售方案（住宅）》，系原告单方提供的未经质证的证据材料，评估公司依据该材料做出评估报告，违反了法定程序，不应被采信。双方争议的主要焦点问题在于未能签订商品房预售合同的原因以及原告主张的房屋差价损失应否支持。对于未能签订商品房预售合同的原因，原告认为系涉案房屋达到预售条件后，被告未按照约定,通知原告签订预售合同，因此原告多次到被告处协商，被告以房屋价格上涨为由拒绝与原告签订预售合同，被告的违约行为给原告造成巨大损失，故应承担房屋差价损失。被告认为是原告没有按照通知，在指定时间到被告处签订商品房预售合同，是原告的原因导致双方未签订正式的商品房买卖合同，预约协议已终止，原告无权要求赔偿房屋差价损失，原告也未按约提交书面退款申请，原告要求退还定金并赔偿利息损失的请求，没有事实和法律依据。对此被告提供了赛纳名爵前期客户通知书、中国邮政国内标准快递单、邮件查询单。该证据显示2016年4月30日被告以双方补充协议中载明的原告地址，向“崔淑萍”邮寄了“赛纳名爵前期客户通知书”，并在收件人处注明原告预留电话，该通知内容为：原告于2016年4月30日至2016年5月2日内到被告售楼处签订《商品房预售合同》，逾期视为自动放弃优先购买权，原告申请退款，被告将自收到书面申请后5个工作日内全额返还已支付的预约金并按照年利率5.85%支付自交付预约金之日起至逾期之日止的利息。后经查询，该邮件已签收妥投。原告主张被告邮件中的收件人姓名并非原告，原告从未收到上述邮件。被告解释将原告姓名中的“苹”字错写为“萍”系笔误。本院认为，原、被告签订的房号预约协议及“赛纳名爵会员补充协议”系商品房销售合同的预约合同，该合同不违反法律规定，对双方具有约束力。双方均应按照法律的规定和协议的约定履行。对于原、被告双方未能签订正式的商品房预售合同的原因，被告提供了赛纳名爵前期客户通知书、中国邮政国内标准快递单、邮件查询单，该证据已形成了完整的证据链，完全可以证明，被告已经按照补充协议的约定，履行了通知签订房屋销售合同的义务，原告未在通知时间内与被告签订商品房预售合同，其责任在原告，应视为原告放弃了购买其在房号预约协议中所涉商品房的权利，至通知签约期满后，双方的补充协议及房号预约协议即已终止，原告在合同终止后要求解除合同，不符合法律规定，原告要求被告赔偿房屋差价损失，没有事实和法律依据，本院均不予支持。因评估产生的评估费用，应由原告自行承担。针对原告辩称没有收到赛纳名爵前期客户通知书的意见，经查该邮件快递单中所载明的联系地址、电话均与《赛纳名爵会员补充协议》中原告预留的联系地址和电话一致，且已妥投，被告投递上述通知符合双方约定，为有效通知，原告的该项意见与事实不符，本院不予采信。合同终止后，被告应将18万元预约款返还原告。虽然原告未向被告书面申请退款，但原告提起本次诉讼，可视为提出了书面申请，按照被告提供的赛纳名爵前期客户通知书约定，被告应按照通知中承诺的按年利率5.85%向原告支付自交付预约金至逾期之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条规定，判决如下：被告青岛明宇置业广场有限公司退还原告崔淑苹保证金18万元；被告青岛明宇置业广场有限公司支付原告崔淑苹利息，自2009年7月28日起，以18万元为本金，按年利率5.85%计算至2016年5月3日止；评估费8659元，由原告崔淑苹负担；驳回原告崔淑苹的其他诉讼请求。上述一、二项，由被告于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26538元、财产保全费5000元，共计31538元，由原告负担24098元、被告负担7440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  梁志鹏人民陪审员  万思云人民陪审员  李 洁二〇二〇年一月二日书 记 员  张 茁