襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0691执异137号案外人：湖北红星广场投资有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路**万达写字楼**。法定代表人：刘伟波。申请执行人：雷洪波,男,1981年3月20日出生,汉族,住襄阳市襄州区。被执行人：湖北和惠美信息科技有限公司,住所地,住所地：襄阳市高新区七里河路**iv>法定代表人：曾大华，系该公司总经理。被执行人：曾大华,男,1979年6月4日出生,汉族,住襄阳市襄城区。被执行人：王爱荣,女,1982年1月1日出生,汉族,住襄阳市襄州区。本院在执行雷洪波与曾大华、王爱荣、湖北和惠美信息科技有限公司（以下简称和惠美公司）民间借贷纠纷一案中，案外人湖北红星广场投资有限公司（以下简称红星投资公司）向本院提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人红星投资公司称，请求襄阳高新技术产业开发区人民法院停止对襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-21-1号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：案涉房屋于2018年10月16日网签备案至被执行人曾大华、王爱荣名下。为申请执行人雷洪波与被执行人曾大华、王爱荣、和惠美公司民间借贷纠纷一案，贵院作出（2018）鄂2691民初2595号民事裁定，于2018年10月17日裁定将案涉房屋查封，并于2019年9月11日作出（2019）鄂0691执1421号之一执行裁定，裁定评估、拍卖、变卖案涉房屋。异议人认为贵院上述执行行为违法。一、贵院仅有权对案涉房屋预查封，未经异议人同意，无权进行查封，案涉房屋虽网签备案至被执行人曾大华、王爱荣名下，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条第一款第三项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋”之规定，贵院对案涉房屋仅有权进行预查封；二、贵院无权对案涉房屋予以拍卖。在执行程序中，人民法院有权对被执行人所有的财产予以拍卖，但案涉房屋所有权的归属，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，应属案外人所有，被执行人曾大华、王爱荣对案涉房屋享有的仅为物权期待权（债权）。而非所有权。据此，贵院无权对案涉房屋予以评估、拍卖、变卖。本院查明，雷洪波与和惠美公司、曾大华、王爱荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月17日作出（2018）鄂0691民初2595号民事裁定，查封了曾大华、王爱荣所有的位于襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-21-1号的房屋（网签合同号：XY2018100703），查封期限为三年。后该案经本院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：“一、原、被告共同确认，湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华尚欠雷洪波借款65万元（含6万元前期利息）及自2018年6月1日起至款项还清之日止按月息2%计算利息。湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华同意自2019年5月11日起每月向雷洪波偿还3万元。直至65万元还完为止。雷洪波表示同意，并自愿放弃由王爱荣共同还款及后期利息的其他诉讼请求；二、若湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华出现连续两个月未按期足额偿还借款（每月3万元），王爱荣同意担保还款3个月（以9万元为限）。雷洪波表示同意，并表示如湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华就剩余款项继续未按期偿还，则要求湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华以未付本金为基数，自2018年6月1日起至还清之日止按月利率2%承担相应利息。湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华、王爱荣表示同意；三、本调解协议签订后，双方同意不再就本案产生其他任何纠纷；四、案件受理费10300元，减半收取5150元；保全费5000元，合计10150元。由湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华共同承担，于所欠65万元还清之日的次月向雷洪波支付。雷洪波表示同意。”本院于2019年4月15日作出（2018）鄂0691民初2595号《民事调解书》，确认上述调解协议合法有效。因湖北和惠美信息科技有限公司、曾大华、王爱荣未按期履行生效法律文书确定的义务，雷洪波向本院申请强制执行。本院于2019年9月11日作出（2019）鄂0691执1421号执行裁定，裁定：“评估、拍卖、变卖被执行人曾大华、王爱荣共同所有的位于襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-21-1号（网签合同号为：XY2018100703号）的房屋所有权及对应的土地使用权。”另查明，2016年10月14日曾大华、王爱荣与湖北红星广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），由曾大华、王爱荣购买湖北红星广场投资有限公司位于襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-52-1号房屋。现该房屋尚未办理不动产登记手续。异议审查中，案外人红星投资公司向本院提供鄂（2018）襄阳市不动产权第0067990号《土地使用权证书》（权利人：湖北红星广场投资有限公司）、建字第zhjs2015010014号《建设工程规划许可证》（建设单位：湖北红星广场投资）、编号为420606201312250101号《建筑工程施工许可证》（建设单位：湖北红星广场投资有限公司），用以证明案涉房屋的实际权力人为湖北红星广场投资有限公司。本院认为，本案争议焦点有点，第一、案外人对出售给被执行人已经办理已办理网签备案登记的房屋能否享有物权；第二、本院处置被执行人购买已经备案登记的房屋是否有效；第三、本院能否继续查封被执行人购买已备案登记房屋。首先，商品房合同网签备案制度是房产行政主管部门对商品房预售进行的行政管理行为，其目的是约束开发商的“一房多卖”行为，并非严格意义上的物权行为，其并不具备物权设立或变动的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”本案中，案涉房屋系位于襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-52-1号房屋，该房屋尚未办理不动产登记手续，根据案外人红星投资公司提供的案涉房产《土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，应当认定涉案房产权利人为湖北红星广场投资有限公司。被执行人曾大华、王爱荣虽购买上述房屋，但其享有的仅为预期财产性利益而非物权，其网签备案行为不产生无权变动效力。其次，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，本院对案涉房屋的查封应当属于预查封，而非正式查封。预查封是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定批准或者备案等需登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房屋采取的强制措施，待房屋权属登记完成后转为正式查封的一种执行措施。本案中，案涉房屋已完成网签备案手续，人民法院对网签备案登记在被执行人名下的财产采取预查封措施符合法律规定。最后，司法解释赋予法院对于预期财产性利益进行查封的权利，但未赋予法院对预期财产性利益进行处分的权利。本案中，案涉房产产权应属于案外人红星投资公司，买受人即本案被执行人曾大华、王爱荣享有对案涉房产的预期财产性利益，本院对案涉房屋采取拍卖、变卖措施确有不当，应予纠正。综上所述，本院对位于襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-52-1号房屋采取预查封措施符合法律规定，但采取拍卖、变卖确有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，裁定如下：一、中止对位于襄阳市高新区邓城大道红星国际小区C5幢1单元5-1-52-1号房屋采取的拍卖、变卖措施；二、驳回案外人湖北红星广场投资有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 刘 战人民陪审员 张 财人民陪审员 杨 炜二〇二〇年十二月一日书 记 员 张雨凡