广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初5708号原告：广东都市印象物业服务有限公司，住所地：茂名市***********。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：吴夏硕，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅一容，广东诚挚律师事务所律师。被告：张哲，女，1986年3月21日，住茂名市******************，身份证号码：440************222。第三人：茂名市天华物业管理有限公司，住所地：茂名市********。法定代表人：叶某1。原告广东都市印象物业服务有限公司（以下简称都市印象公司）与被告杨哲、第三人茂名市天华物业管理有限公司（以下简称天华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，公开开庭进行了审理。原告都市印象公司的委托诉讼代理人吴夏硕，被告张哲到庭参加诉讼，第三人天华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告都市印象公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年1月至2019年8月物业服务费3859.2元及违约金1875.45元；2.判令被告向原告支付水费、垃圾处理费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯用电费分摊费、消防设备分摊费、环境卫生服务费等7项费用共计1268.23元（其中水费177.1元、垃圾处理费54元、电梯分摊费645.4元、庭院照明费22.13元、电梯用电费分摊费103.3元、环境卫生服务费256元、消防设备分摊费10.3元），合计金额7002.88元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2011年12月17日与茂名市天华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了茂名市**********（即粤西明珠东区4栋7梯502房）。在被告购房时，茂名市天华房地产开发有限公司和第三人向被告出示粤西明珠的《临时管理规约》。被告向茂名市天华房地产开发有限公司和第三人出具了《承诺书》，表示被告已详细阅读粤西明珠的《临时管理规约》，并同意遵守该规约。并与第三人签订了《前期物业服务协议》由第三人作为粤西明珠的前期物业服务企业。2018年4月16日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告、第三人三方签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》约定，茂名市天华房地产开发有限公司重新选聘原告为粤西明珠前期物业服务企业，对第三人作了解聘。2018年4月18日，茂名市天华房地产开发有限公司、第三人和原告在粤西明珠发布了《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》告知粤西明珠全体业主，原告于2018年5月1日成为粤西明珠前期物业服务公司；并在同日，将该公告报备于茂名市茂南区官渡街官北社区居民委员会。从原告进入粤西明珠小区为业主提供物业管理服务之日起至今，粤西明珠小区业主都没有对此提出过任何异议，并且绝大多数业主按照与第三人签订的《前期物业服务协议》约定的物业管理相关收费标准向原告支付物业管理相关费用。2018年5月1日，第三人退场时，仍有少部分业主拖欠第三人的物业管理相关费用。2019年6月10日，第三人与原告签订了《物业费债权转让协议》约定，第三人将粤西明珠小区业主在2018年5月1日之前尚未付清的物业管理相关费用的债权转让给原告。截止2019年8月31日，被告共欠原告自2017年1月至2019年8月的物业服务费、水费、垃圾处理费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯用电费分摊费、消防设备分摊费、环境卫生服务费等费用共计5127.43元，另欠原告物业服务费违约金1875.45元；被告拖欠物业服务费、电梯电费分摊、庭院照明分摊等费用不但给原告造成损失，还对粤西明珠小区产生不利影响。原告都市印象公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体适格；2.被告身份证，证明被告诉讼主体适格；3.第三人营业执照，证明第三人诉讼主体适格；4.《前期物业服务协议》、《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》。证明第三人原是粤西明珠的前期物业服务企业，于2018年5月1日，粤西明珠的前期物业服务企业由第三人变更为原告；5.物业费债权让与协议，证明第三人将2018年5月1日之前尚未付清的物业管理相关费用的债权转让给原告；6.商品房买卖合同、交楼确认书，证明被告是粤西明珠的业主，涉案物业的建筑面积是141.89平方米；7.临时管理规约及承诺书，证明被告已详细阅读粤西明珠的《临时管理规约》，并同意遵守该规约；8.粤西明珠收费通知单，证明截止于2019年8月31日，被告共欠原告物业费、电梯费分摊、庭院照明分摊等费用共计3407.6元；9.电梯用电费用发票、《电梯用电费用分摊》、《茂名市光华北路666号大院（粤西明珠东区）9栋23梯入住情况明细》，证明自2018年8月1日止2019年8月31日，被告未付电梯用电费用142元；10.电梯用电费用发票、《电梯用电费用分摊》、《茂名市光华北路555号大院（粤西明珠西区4栋7梯入住情况明细）》；证明自2016年11月1日至2019年8月31日，被告未付电梯用电费用645.4元。11.庭院照明发票、《关于小区路灯庭院灯分摊告示》、《茂名市光华北路666号大院（粤西明珠东区）入住情况明细》，证明自2016年11月1日至2019年8月31日，被告未付庭院照明电费22.13元；12.律师函、快递费，证明被告所欠费用原告委托律师发函催收；13.水电发票、电梯维修单据等单据，证明原告为被告垫付了水费、电梯维修费等费用；14.不动产查档证明，证明涉案房屋现在被告名下。被告张哲辩称,一、原告与第三人签订的《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》违反了法律及行政法规的强制性规定，依法应认定为无效协议。1.该协议属于合同权利义务的转让，即第三人将其在《前期物业服务协议》中的权利义务转让给原告。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。但第三人在与原告签订协议时，既未通知被告，更未得到被告的同意。2.该协议违反了《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定。对此，被告与第三人签订的《前期物业服务协议》第一条第一款第5项（甲方的权利义务）也有约定：“（甲方）可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。因此，原告无权进入粤西明珠小区从事物业管理，当然也无权向被告及所有业主收取物管费。协议无效所造成的损失，只能由其与第三人共同承担，因为无效的过错在于其双方，与他人无关。二、原告在诉状中所列的诸多收费项目，没有合同依据，不应得到支持，要求原告和第三人退还已经收取被告电梯电费和二次增压维修费合计284.1元。根据被告与开发商签订的《临时管理规约》第三十三条和被告与第三人签订的《前期物业服务协议》第三条第十一项规定，物业服务企业的收费只包括以下三项：1.物业服务费:物业服务费按住宅1-5层0.85元／月平方米、住宅**0.90元／月平方米、住宅、住宅**以上0元／月平方米。商业用房按1.20元／月平方米（注：包含物业公共区域治安秩序维护、保洁、绿化养护、绿化用水、设施设备的小修、零修等费用；房屋共用部位、共用设施设备大中修更新改造的费用由专项维修资金列支）2．二次供水用电分摊物业小区范围内二次供水的用电量，由本单元业户据实按面积进行公摊。3．物业小区生活垃圾清运费根据茂名市政府部门规定，按8元每户/月代收代缴。根据以上约定，原告所诉的电梯电费、庭院照明费、电梯用电费分摊费、二次增压费均没有任何合同依据。需要特别指出的是，不同楼层业主所交的物业费是不同的，楼层越高交得越多，已包含了电梯电费等相关费用，所以不应再有其他分摊。根据以上约定，要求原告和第三人退还被告2016年11月5日二次增压维修费11.4元、2019年6月3日二次增压维修费24.5元，退还2014年8月至2016午2月电梯电费248.2元，合计284.1元。三、原告要求被告支付2019年7月至2019年8月物业服务费242.6元及违约金7.16元，违反被告与开发商签订的《临时管理规约》和被告与第三人签订的《前期物业服务协议》约定，不应得到支持。被告一直根据《临时管理规约》和《前期物业服务协议》支付物业服务费、二次供水用电分摊和物业小区生活垃圾清运费，正常按季度或半年方式支付，已形成惯例，被告在诉讼日前最近一次缴费是2019年7月6日，缴清了2019年6月（含6月）的相关费用，最后一次缴费是2019年11月1日，缴纳2019年10月（含10月）之前的相关费用。根据被告与开发商签订的《临时管理规约》第四十二条和被告与第三人签订的《前期物业服务协议》第十条第四项规定，对不交物业服务费超过三个月的，甲方有权向人民法院起诉追偿，被告在2019年7月6日已经缴清2019年6月（含6月）的所有物业服务费、二次供水用电分摊和物业小区生活垃圾清运费，原告通过诉讼的方式向被告诉讼2019年7月和8月份物业服务费及违约金，违反被告与开发商签订的《临时管理规约》第四十二条和被告与第三人签订的《前期物业服务协议》第十条第四项规定。四、要求原告和第三人即刻启用小区智能系统，即刻启用楼宇对讲系统，检查和修复社区周界防越系统、闭路电视监控系统、物业管理电子巡更系统、背景音乐广播系统。根据商品房买卖合同附件三第13条，小区智能系统应该包含楼宇对讲系统（每户设安保型彩色可视对讲机一台），社区周界防越系统、闭路电视监控系统、物业管理电子巡更系统、背景音乐广播系统等，根据被告与第三人签订的《前期物业服务协议》第三条第二款，物业公司应确保由开发商移交给物业公司的设备安全、正常运行；设备维护率lOO%，大型及重要几点设备完好率98%，小区智能系统应该是其中物业公司应该从开发商移交的其中一部分，物业公司应该对小区智能系统各设备进行检查后才予以接收，但小区楼宇对讲系统、电子巡更系统从未启用，楼宇对讲系统还未完全安装入户（被告家安保型影色可视对讲机就未安装）；社区周界防越系统、闭路电视监控系统、物业管理电子巡更系统、背景音乐广播系统基本处于瘫痪状态，小区安全得不到保证。五、无论是原告还是第三人，都没有向粤西明珠小区提供过合格的物业管理服务，理应当然地，他们也没有理由向小区业主收取管理费用。相反，原告和第三人应向全体业主承担违约责任。自入住以来，被告发现，粤西明珠小区物业管理极度缺位，小区乱象丛生，开发商、物业公司及部分人利欲熏心，乱搭乱建，同时由于之前开发商严重延期交楼被业主起诉，因而对业主怀恨在心，故串通业主物业公司刻意对业主进行骚扰刁难，让业主根本无法过上安宁的生活，双方矛盾已是水火不容。如：2019年10月，原告在东区东南角搭建违章建筑。小区内存在叮当便利店、汽车维修厂、幼儿园、商铺、业主等违章建筑，物业公司既不制止，责令拆除，也不向政府主管部门反映；小区卫生极差，摩托车和单车乱停乱放，楼梯口和电梯张贴大量广告，垃圾随意乱倒，杂草丛生，老鼠横行，白蚁成灾，公共消费、指示牌破损严重。小区存在安全隐患，多处监控摄像头为虚设，曾发生多起车辆被盗案件，门禁大开，外来人员可以随意出入，保安不予核查和登记。相反，保安在上班时间看手机和睡觉。小区内有人养鸡，种菜，物业公司不予理会，小区道路塌陷无人修复。物业公司容许他人占用业主公用设施和物业管理用房出租获利。大多数业主入住半年后墙体开裂，部分业主家中存在外墙渗水、旁边排水管道口长期积水等房屋质量问题，业主以电话、口头、书面等多种形式多次报给粤西明珠物业服务中心均不予处理。开发商在小区内经营古玩城，物业公司为其派驻保安，却从业主支付管理费中列支工资。物业管理费用支出公示公然造假，没有收支明细。被告张哲为支持其主张，向本院提交如下证据：1.照片，证明原告不作为；2.前期物业服务协议、建筑用地平面图、信访相关材料，证明原告没有履行职责。3.2019年1、2、3月物业收支平衡表、微信截图，证明对原告的收支怀疑，没有明细表。第三人天华物业公司述称，一、原告是粤西明珠合法的物业服务企业。粤西明珠系由茂名市天华房地产开发有限公司（下称“天华房地产公司”）开发建设的物业小区（小区地址：茂名市**********）。第三人原是该小区的物业服务企业。2018年4月16日，天华房地产公司、答辩人和原告三方签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》约定，天华房地产公司重新选聘原告为粤西明珠前期物业服务企业，对答辩人作了解聘。同日，三方在粤西明珠住宅小区发布了《关于粤西明珠小区更换前物业服务公司的公告》告知粤西明珠全体业主。该公告报备于茂名市茂南区官渡街官北社区居民委员会。所以，原告是粤西明珠住宅小区的前期物业服务企业。二、2019年6月13日，第三人将截止于2018年4月30日，粤西明珠业主（含被告在内）尚欠第三人物业服务相关费用的债权转让给原告。原告有权向被告收取截止于2018年4月30日前的物业服务相关费用。鉴于第三人于2018年4月30日已经撤场，不再承接粤西明珠物业服务业务，故原告主张的2018年5月l曰起的物业服务相关费用是否属实，第三人并不知情，由法院依法判决。第三人天华物业公司未向本院提交证据。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张哲系茂名市光华北路666号大院5号502房（建筑面积：141.89平方米）的所有人。2011年12月17日，原房屋所有《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》的效力应如何认定人黄绍丹向茂名市天华房地产开发有限公司购买该房屋，并签订《商品房买卖合同》。2014年9月1日，茂名市天华房地产开发有限公司将该房屋交给黄绍丹使用，黄绍丹向原告出具《房屋验收确认书》。粤西明珠小区的其他业主与第三人天华物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，合同主要内容为：一、乙方将茂名市************委托给甲方实行物业管理，合同期限从2013年11月3日起至业主委员会成立后物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、附属配套设施的日常维修、养护和管理、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。二、物业服务费按建筑面积收取，其中住宅物业：1-5层为0.85元/月/平方米，6-11层为0.9元/月/平方米,12层以上（含12层）为0.95元/月/平方米，商业用房为1.2元/月/平方米，临时卡小车停放4-12小时，5元/辆/次；12-24小时15元/辆/次。临时卡摩托车、电动车停放4-12小时，2元/辆/次；12-24小时，4元/辆/次。三、甲方提供燃气费、生活垃圾清运等代缴收费服务。四、小区广告牌位置需按照甲方统一规定，入住率不满80%以前，公共收益用于弥补前期物业管理经费不足。五、乙方不按约定的交纳物业管理费，甲方可要求乙方补交从逾期之日起的滞纳金，如超三个月的，甲方有权向人民法院起诉追偿。同日，被告张哲向茂名市天华房地产开发有限公司出具承诺书，承诺：同意遵守《临时管理规约》。被告张哲收房后，接受第三人天华物业公司提供的物业服务。2016年10月30日，黄绍丹将涉案房屋转让给被告张哲，双方作出《转让房屋声明》，约定：黄绍丹将涉案房屋转让给张哲，以后物业所发生的一切费用由张哲承担。2018年4月16日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》，重新选定原告都市印象公司为粤西明珠前期物业服务企业，对第三人天华物业公司作出了解聘。2018年4月18日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司发出《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》，告知小区内的全体业主上述情况，及原告都市印象公司于2018年5月1日进驻小区，将按《粤西明珠前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务。同日，并报备于茂名市茂南区官渡街官北社区居民委员会备案。2019年6月13日，原告都市印象公司（乙方）、第三人天华物业公司（甲方）签订《物业费债权让与协议》，约定：1.截止于2019年4月30日，尚欠甲方物业费的粤西明珠已售未收房业主为98户，欠费总额为873647.32元，已入住业主为27户，欠费总额为102099.4元，合计：975146.72元。2.本协议所称的物业费不单指物业管理企业收取的物业管理服务费，还包括由物业管理企业代收代缴的水电费和公共用水用电分摊费等费用，以及由物业管理企业为小区业主提供的公共设备、设施维护费等费用。另查明，原告已向茂名市水务投资集团有限公司缴清了2019年8月前水费垃圾费，根据缴费清单可知，茂名市水务投资集团有限公司向原告收取的水费自2017年8月起已取消城市附加费。根据茂发改价格〔2017〕58号文件，居民生活用水是指居民居家生活用水，为3.05元/立方米（其中基本水价为2元/立方米、城市附加费0.1元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），对物业小区、招商引资的特殊优惠政策、趸售用水等公共公益类用水的价格，按综合供水价格的80%执行，为2.71元/立方米（其中基本水价1.68元/立方米、城市附加费0.08元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），该类别所有到居民户的终端价格不得突破居民生活用水价格。再根据茂发改价格〔2017〕972号文件，从2017年4月1日起，取消城市附加费，取消后居民居家生活用水水费为2.95元/立方米、公共公益类水费为2.63元/立方米。原告已向广东电网有限责任公司茂名供电局支付截止至2019年7月的电梯用电费分摊费、支付截止至2019年7月小区路灯庭院灯电费。被告截止至2019年7月应向原告支付电梯用电费分摊费645.4元、庭院照明费22.13元。原告主张其已支付电梯维修费未能提供正式票据在案佐证。原告主张消防设备分摊费、环境卫生服务费，未能提供证据在案佐证。被告张哲未向原告支付自2017年1月至2019年8月的物业服务费。再查明，原告都市印象公司于2017年8月24日登记成立，经营范围包括物业管理等，于2018年5月1日入驻涉案小区提供物业管理服务。原告以被告未付清物业服务费、电梯用电费分摊费、庭院照明费、电梯维修费、水费、生活垃圾费、二次增压费费、环境卫生服务费为由，于2019年10月15日诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：一、《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《物业费债权让与协议》的效力应如何认定；二、原告请求的各项费用是否合理。一、关于《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《物业费债权让与协议》的效力应如何认定的问题。茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司发出《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》，已告知小区内的全体业主关于物业服务公司变更的情况，及原告都市印象公司于2018年5月1日进驻小区，将按《粤西明珠前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务，并报备于茂名市茂南区官渡街官北社区居民委员会备案，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。被告抗辩该合同无效，于据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，2019年6月13日，原告都市印象公司、第三人天华物业公司签订《物业费债权让与协议》，第三人天华物业公司将未收取的与物业费有关的债权全部转让给原告都市印象公司，在诉讼中，被告张哲对该债权的转让已知悉，原告都市印象公司、第三人天华物业公司之间的债权转让对被告张哲发生法律效力，原告都市印象公司有权向被告张哲收取第三人天华物业公司之前的物业服务费及相关费用。二、关于原告请求的各项费用是否合理的问题。1.物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供物业服务不到位，被告作为业主可按法律规定的程序要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任，但不能成为其不交或者减交物业服务费的理由。因此，原告都市印象公司请求被告支付从2017年1月至2019年8月的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持，故物业服务费为3859.41元（0.85元/月/平方米×141.89平方米×32个月）。2.水费。物业服务公司抄记用水数据，计算出水费，是物业服务公司日常管理中的通常做法，业主对物业服务管理公司所抄记的用水数据有疑问，可要求物业服务公司予以公开核实。如物业服务管理公司拒绝公开，业主可循法律途径解决，但不能因对用水数据有疑问而拒交相应费用。根据原告对被告的水表抄表情况，被告应向原告缴纳水费177.1元，本院予以支持。3.垃圾处理费。原告提交相关票据作证，故被告应向原告支付垃圾处理费54元，本院予以支持。4.电梯分摊费。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯属于全体业主共享部分的财产，其运行成本应由业主共同承担。被告作为粤西明珠西区4栋7梯502房的业主，应承担所涉楼房电梯分摊费及电梯用电费分摊费，原告请求被告支付电梯分摊费645.4元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告未能提供正式票据在案佐证其已支付电梯维修费，应承担举证不能的不利后果，其主张被告支付电梯维修费103.3元，于据不足，本院不予支持。5.庭院照明费。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。庭院属于全体业主共享的公共部分，其运行成本应由业主共同承担。被告作为粤西明珠西区4栋7梯502房的业主，应承担该小区庭院照明费，原告诉请被告支付庭院照明费22.13元，有事实和法律依据，本院予以支持。6.环境卫生服务费。原告主张的环境卫生服务费256元，无任何证据证实，本院不予以支持。7.消防设备分摊费。原告主张的消防设备分摊费10.3元，无任何证据证实，本院不予支持。8.违约金。从被告提供的证据可知原告在涉案小区进行物业服务过程中确有过服务瑕疵，被告并不是无故拖欠物业服务费，故原告请求违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十六条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张哲于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费为3859.41元、水费177.1元、垃圾处理费54元、电梯分摊费645.4元、庭院照明费22.13元，共计4758.04元给原告广东都市印象物业服务有限公司。二、驳回原告广东都市印象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广东都市印象物业服务有限公司负担8元，被告张哲负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  何秋玲二〇二〇年一月二十一日书记员  赖晓萍冯斯婷