湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1666号 上诉人（原审被告）：张小兵，男，1972年11月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：伍俊，湖南银城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭卉，湖南银城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：益阳顺德城物业管理服务有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区龙岭工业园金沙社区。 法定代表人：刘卫森。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 原审第三人：陈友财，男，1981年11月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 上诉人张小兵因与被上诉人益阳顺德城物业管理服务有限公司（以下简称顺德城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张小兵及其委托诉讼代理人伍俊，被上诉人顺德城物业公司之委托诉讼代理人郭艳平，原审第三人陈友财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小兵上诉请求：撤销一审判决，驳回顺德城物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、张小兵与顺德城物业公司签订合同后未营业，于2018年7月将门店转让给陈友财，张小兵、顺德城物业公司、陈友财就合同变更事宜达成口头协议，该协议就顺德城物业公司员工通过《内部联络单》固化。《内部联络单》明确表示张小兵与陈友财之间签订的不是转租协议，而是对合同主体的变更，故合同责任应由陈友财承担；二、案涉租赁物自2018年12月竣工验收，故租金应从12月份后才开始起算。 顺德城物业公司辩称：一、张小兵与陈友财之间的转租行为未获得公司的书面认可，转租行为违反了合同约定；二、无法律规定竣工验收前不需支付运营管理费、物业管理费。请求驳回上诉，维持原判。 陈友财述称：陈友财向张小兵支付了转让费，其不应交纳费用。 顺德城物业公司向一审法院起诉请求：判令张小兵支付拖欠的运营管理费（73480元）、物业管理费（11610元）等共计85090元，并按照2%/月的标准自2018年10月2日起支付违约金至款项全部清偿之日止（截至2019年8月1日物业管理费、运营管理费违约金为7836元）。审理过程中，变更诉讼请求要求陈友财就上述款项承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：益阳·顺德城家俱建材专业市场南区1栋-12栋系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发建设，于2014年9月开工，2018年12月经竣工验收，2018年2月8日经建设工程消防复验合格，2019年1月取得竣工验收备案表。2014年10月31日，顺德城公司委托广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称华维德公司）负责顺德城项目的商业运营管理，代理项目的招租工作和租赁管理。2017年6月5日，顺德城物业公司、张小兵签订《物业运营管理合同》，约定：张小兵经营场地为湖南省益阳市赫山区银城大道顺德城X号商铺，经营面积为644平方米。顺德城物业公司对张小兵经营场地的运营管理期限为2017年10月1日至2020年9月30日。物业管理费为3元/平方/月，合同共计11610元。运营管理费每月6680元，合同共计80160元。张小兵未按约定交纳上述费用的，顺德城物业公司有权单方解除合同，张小兵所交纳的合同保证金不予退还，并由张小兵赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。为保证合同的履行，在合同签订之前（2017年5月2日），张小兵在租赁交费清单上签字确认，应于2017年5月2日交纳市场服务费6680元；于2018年10月1日交纳市场服务费费33400元、物业管理费5805元；于2019年10月1日交纳市场服务费40080元、物业管理费5805元。2017年5月2日，张小兵交纳了市场服务费6680元，后未再交纳任何费用。张小兵交纳的17660元履约保证金系保证租赁合同的履行，与本案所涉物业服务合同无关；2018年7月27日，张小兵与陈友财签订协议，约定将涉案商铺转租给陈友财。 一审法院认为，顺德城物业公司、张小兵之间的物业服务合同关系依法成立，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。顺德城物业公司主张的由陈友财承担连带责任的问题，因本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，本案的物业服务费和管理费应由合同相对方即张小兵承担，虽张小兵将涉案铺面转租给了陈友财，但未有证据证明双方就物业管理费约定由陈友财承担，故对顺德城物业公司的上述请求，不予支持。根据顺德城物业公司、张小兵签订的《物业运营管理合同》约定，张小兵应给付顺德城物业公司物业管理费11610元以及运营管理费73480元（已扣减张小兵交纳的6680元）。张小兵在交纳首期运营管理费后，未再交纳其他费用，张小兵的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，合同中约定的拖欠费用总额的1%/天的违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，张小兵逾期付款给顺德城物业公司造成的损失主要是利息损失，参考民间借贷通常约定利息标准，酌情核减为年利率12%。根据顺德城物业公司提交的租赁交费清单，张小兵应付违约金需分两段计算，第一段应以39205元（市场服务费33400元、物业管理费5805元）为基数，自2018年10月2日起计算至欠款实际偿清之日止；第二段应以45885元（市场服务费40080元、物业管理费5805元）为基数，自2019年10月2日起计算至欠款实际偿清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张小兵于判决生效之日起十日内支付益阳顺德城物业管理服务有限公司物业管理费、运营管理费共计85090元并支付相应利息（具体计算方式分两段：以39205元为基数，按年利率12%自2018年10月2日起计算至欠款实际偿清之日止；以45885元为基数，按年利率12%自2019年10月2日起计算至欠款实际偿清之日止）；二、驳回益阳顺德城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2120元，减半收取1060元，由张小兵负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，双方二审争议的焦点是：一、案涉款项的交付主体应为何人；二、款项起算时间和金额应如何认定。 一、关于交付主体。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，依法成立的合同一经有效成立，即对当事人具有法律约束力，当事人须严格遵守合约履行义务，非依法律规定或取得对方同意，任何一方不得擅自变更合同的内容。华维德公司与张小兵签订的租赁合同第六条第三款约定：在本合同履行期间，未经甲方书面同意乙方不得单方面将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人……。由此可见，无论是依据合同法之规定还是依据租赁合同之约定，本案当事人在未以书面形式就租赁合同变更问题达成合意的情况下，均不能构成合同的变更。张小兵认为三方已达口头协议，依据顺德城公司的内部联络单，张小兵与陈友财的转让已经出租方同意。因内部联络单不具有对外的效力，且从内部联络单载明的内容来看，转让审批流程并未完成，故该联络单不具有同意转让之效力。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故在双方仅有口头协议而未签订书面协议的情况下，内部联络单不具有变更合同的效力。根据合同的相对性，案涉款项的交付主体仍应为张小兵。张小兵就款项交付主体所提上诉请求，本院不予采纳。 二、关于租金起算时间及金额。张小兵在与被上诉人签订合同后，交纳了部分市场服务费，以其行为对租赁场所交付之初的状况予以认可。案涉租赁场所在合同签订之时虽未竣工验收，但在合同签订之后验收合格，张小兵所经营之商铺自租金起算之日已正常营业，顺德城物业公司依据合同提供了相应服务，故合同目地已达到。一审判决依据合同约定的时间和收费标准计算物业管理费、运营管理费并无不当，本院予以维持。 综上所述，张小兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2120元，由张小兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  熊文佳 审判员  蒋远军 二〇二〇年十二月一日 法官助理曹帅 书记员卢硕娟