山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初10458号原告：吴美洁，女，1979年12月17日出生，汉族，歌舞剧院演员，住济南市委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，山东鲁公律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：宋**，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所律师。原告吴美洁与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴美洁的委托诉讼代理人李寅旭，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人宋**、马延轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴美洁向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除吴美洁与绿鲁公司签订的《商品房买卖合同》，返还已支付购房款项1445250元及利息（利息以1445250为基数按照按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年8月20日计算至实际支付之日止）；2.请求依法判令解除吴美洁与绿鲁公司签订的《储藏室认购协议书》、《车位认购协议》，绿鲁公司返还捆绑销售的储藏室、车位款项共计551040元及利息（储藏室款项利息以221040为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年8月20日计算至实际支付之日；车位款项利息以330000为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年12月20日计算至实际支付之日）；3.本案的诉讼费用由绿鲁公司承担。事实和理由：1.绿鲁公司严重违约，致使吴美洁的合同目的无法实现，吴美洁、绿鲁公司签订的《商品房买卖合同》理应依法解除。2017年8月20日，吴美洁与绿鲁公司签署《住房认购协议》，吴美洁购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B8地块5号楼2单元1001室，认购价格为25000元每平米。然而，2018年7月20日，绿鲁公司在未经吴美洁同意、也未通知吴美洁的情况下，违法网签购房合同（网签号：201822036336），即在吴美洁丝毫不知情的情况下，绿鲁公司单方面网签《商品房买卖合同》。而且合同内容约定为购房价格18000元每平米，装修设计费7000元每平米，而实际情况为购房价格25000元每平米，丝毫没有装修。绿鲁公司存在单方面网签商品房买卖合同、违法拆分合同价格等严重违法、违约行为，使合同无法继续履行下去，从而致使吴美洁购买房屋的合理预期目的不能实现，吴美洁有权申请解除与绿鲁公司签署的《商品房买卖合同》。2.吴美洁申请解除《商品房买卖合同》，绿鲁公司捆绑销售的储藏室和车位作为房屋附属物，其功能已明显无法实现，吴美洁有权申请一并解除《储藏室认购协议》和《车位认购协议》。吴美洁在签署住房认购协议的过程中，绿鲁公司捆绑销售B8地块5号楼2单元204地下室、B8-160号车位给吴美洁,储藏室价格为18000每平方米，车位价格为33万，绿鲁公司的行为是在用恶意提高储藏室、车位价格的方式来突破政府对于预售房屋价格25000元每平米的限制，从而达到谋取暴利的非法目的。吴美洁近期得知绿鲁公司及周边房屋地下室的价格仅为5000元左右，车位价格仅为20万元左右，绿鲁公司当时捆绑销售的价格均远超出市场价的数倍，显失公平。同时，对吴美洁购买的房屋而言，储藏室与车位为从物，主合同解除时，附随合同应当一并解除。综上所述，绿鲁公司存在严重违约行为，致使吴美洁合同目的无法实现，且吴美洁没有使用房屋，而绿鲁公司一直占用着吴美洁的资金。为维护吴美洁合法权益，特诉至法院，请求判如所请。绿鲁公司辩称，一、吴美洁与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》（下称“《住房认购协议》”）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《住房认购协议》的约定全面履行合同义务。2017年8月20日，吴美洁与绿鲁公司签订《住房认购协议》，约定吴美洁购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B8地块5号楼2单元1001室商品房，认购单价为25000元/平方米，认购总价暂定为3595250元。同时，《住房认购协议》第四条第8款约定，本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议，以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，无异议，且充分了解所认购房屋之状况。本案《住房认购协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据上述《住房认购协议》约定，《商品房买卖合同》系《住房认购协议》的一部分，吴美洁已全面阅读并同意《商品房买卖合同》的全部内容，在吴美洁与绿鲁公司签订《住房认购协议》时，双方已达成《商品房买卖合同》的合意。二、绿鲁公司系按照程序为涉案《商品房买卖合同》办理了网签手续，其主张对网签购房合同毫不知情，明显与事实不符。《商品房买卖合同》网签备案的一般程序是：首先由吴美洁向绿鲁公司提交其身份证及户口簿原件（注：办理《商品房买卖合同》网签手续必须使用身份证和户口簿原件），然后由绿鲁公司通过济南市建设委员会网上签约系统提交《商品房买卖合同》，对《商品房买卖合同》进行网签备案（注：该系统网签通道只能由开放商申请，即只有开放商有权对商品房买卖合同进行网签备案），最后在网签备案通过后，由绿鲁公司通过网上签约系统打印网签备案的《商品房买卖协议》，双方签字盖章。本案中，吴美洁在与绿鲁公司签订《住房认购协议》之前，已对《商品房买卖合同》的内容及涉案商品房单价、总价等充分了解，为办理《商品房买卖合同》的网签备案，吴美洁向绿鲁公司提交了身份证及户口簿原件，绿鲁公司依照商品房网签流程为涉案《商品房买卖协议》办理网签手续。因此，吴美洁所称“绿鲁公司未经吴美洁同意、也未通知吴美洁的情况下，违法网签购房合同”，明显与事实不符。三、吴美洁对所购买的商品房单价及总价明确知晓，其主张绿鲁公司严重违约致使其购房目的不能实现，无事实及法律依据。本案中，吴美洁与绿鲁公司签订的《住房认购协议》中约定涉案商品房认购单价为25000元/平方米，认购总价为3595250元。《商品房买卖合同》第四条约定：4.特别说明，本条第3款所述价格仅为部分价格，该商品房最终综合价格为人民币3595250元。2017年7月18日，吴美洁向绿鲁公司出具《承诺书》，载明吴美洁明确知悉并同意该房屋的总房价款为3595250元，单价为25000元，并承诺《商品房买卖合同》第四条约定的综合价格，不可拆分为房屋价格与装修设计费。综上所述，吴美洁在签署《住房认购协议》时明确知晓所购商品房综合单价及交付标准，现吴美洁主张绿鲁公司严重违约致使购房目的不能实现，与事实不符，吴美洁不享有解除权。四、绿鲁公司在销售涉案商品房及车位、储藏室时并不存在捆绑销售，也不存在显失公平的情况，且车位和储藏室并非商品房的附属物，吴美洁无权要求解除涉案《储藏室认购协议》和《车位认购协议》。（1）涉案《车位认购协议》、《储藏室认购协议》与《住房认购协议》相互独立，吴美洁并未举证证明绿鲁公司有违背其意愿搭售商品的行为，即吴美洁未举证证明绿鲁公司存在捆绑销售行为。（2）签订《车位认购协议》和《储藏室认购协议》后，吴美洁已向绿鲁公司支付车位及储藏室的款项，说明其购买车位及储藏室时态度积极，绿鲁公司并未向其捆绑销售车位及储藏室。（3）吴美洁在与绿鲁公司签订认购协议时，对车位及储藏室的价格系明知的，其在签订协议时可以选择不买，绿鲁公司并未强迫其购买车位及储藏室，即其在购买车位及储藏室时系自愿的。（4）吴美洁系自愿与绿鲁公司签订《车位认购协议》和《储藏室认购协议》的，并不存在显失公平的情况。显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平。在司法实践中，根据最高法公报案例“家园公司诉森得瑞公司合同纠纷案”，认定显失公平可以从两方面来考察：1.考察合同对一方当事人是否明显不公平，并结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量；2.考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况而接受了对方提出的合同条件。本案中，双方系平等的交易主体，权利义务对等，绿鲁公司并未利用自己的优势提出使吴美洁难以拒绝对其明显不利的合同条件。吴美洁作为购房者，在签订认购协议前已经对涉案及周边的楼盘进行了详细的了解，并不存在欠缺一般生活经验或者交易经验的情况。吴美洁称购买的储藏室价格为18000元/平方米，而近期周边房屋地下室价格仅为5000元/平方米，系市场交易价格根据供求关系而决定。吴美洁购买房屋时正逢房地产市场最火爆时期，而近期市场萧条，吴美洁拿两个时期的价格对比无任何意义，交易价格的涨跌属于商业交易风险，而非显示公平。综上，吴美洁与绿鲁公司签订认购协议时符合公平、等价有偿的原则，并未造成双方利益失衡，不构成显失公平。退一步讲，即使存在显失公平的情况，根据《民法总则》第一百五十一条规定，显失公平的合同系可撤销合同，并非合同解除的法定条件。本案中，吴美洁依据显失公平享有的撤销权已超过一年的除斥期间，撤销权已消灭，且吴美洁无权依据显失公平要求解除《车位认购协议》及《储藏室认购协议》。（5）涉案车位及储藏室和商品房之间也不存在附属关系，且《住房认购协议》合法有效，吴美洁无权要求解除《车位认购协议》和《储藏室认购协议》。综上所述，吴美洁的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回吴美洁的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月20日，吴美洁与绿鲁公司签订《住房认购协议》，约定吴美洁购买济南市绿地山东国际金融中心项目B8地块5号楼2单元1001室房产，建筑面积为143.81平方米，认购单价为25000元每平方米，认购总价暂定为3595250元；该认购房屋折后单价为25000元每平方米，折后总价为3595250元。吴美洁为表示购买诚意，自愿向绿鲁公司交纳总房款40%的定金，即1445250元，作为吴美洁如约与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》的担保，吴美洁在签订本协议的同时，应当向绿鲁公司交纳购房定金1445250元，双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为吴美洁在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。若吴美洁未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为吴美洁违约，绿鲁公司无须另行通知吴美洁，本协议自动解除，吴美洁已交纳的购房定金不予退还，绿鲁公司有权另行处分该商品房（包括但不限于出售给任何第三方）。吴美洁采用银行按揭付款方式（实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，如银行批准的按揭贷款额低于吴美洁申请金额，该差额部分吴美洁应在银行最终审批之日起5日内付清）。吴美洁应在本协议签订当日，按照济南市商品住房限购政策规定向绿鲁公司提交限购查询申请，在绿鲁公司取得限购住房证明编号后，吴美洁应在接到绿鲁公司通知之日起的3日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至绿鲁公司绿地山东国际金融中心项目售楼处与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。如吴美洁在上述约定时间内未与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》的，则视为吴美洁违约，绿鲁公司无须另行通知吴美洁，本协议自动解除，吴美洁已交纳的购房定金不予退还，绿鲁公司有权另行处分该商品房（包括但不限于出售给任何第三方）。若吴美洁虽然签订了《商品房买卖合同》，但未按《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款的，则吴美洁应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。当日，吴美洁交纳购房款1445250元。2017年8月20日，吴美洁与绿鲁公司签订《绿地山东国际金融中心购房协议书》（储藏室），约定吴美洁购买济南市绿地山东国际金融中心项目B8地块5号楼2单元204室储藏室，建筑面积为12.28平方米，购买单价为18000元每平方米，购买总价暂定为221040元，上述储藏室建筑面积及价格最终均以双方签订的《商品房买卖合同》项下内容为准。吴美洁为表示购买诚意，自愿于本协议签订之日向绿鲁公司交纳总房款100%即221040元，其中总房款的20%为购房定金，作为吴美洁如约与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为吴美洁在《商品房买卖合同》项下应付该储藏室房款的组成部分。吴美洁应在接到绿鲁公司通知之日起的3日内携带相关资料至绿鲁公司绿地山东国际金融中心项目售楼处与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。如吴美洁在上述约定时间内未与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》的，则视为吴美洁违约，绿鲁公司无须另行通知吴美洁，本协议自动解除，吴美洁已交纳的购房定金不予退还，绿鲁公司有权另行处分该商品房（包括但不限于出售给任何第三方）。若吴美洁虽然签订了《商品房买卖合同》，但未按《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款的，则吴美洁应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。当日，吴美洁交纳储藏室购房款221040元。2017年12月20日，吴美洁与绿鲁公司签订《绿地山东国际金融中心车位认购协议书》，约定吴美洁购买济南市绿地山东国际金融中心项目车位，车位情况为B8地块5-2-1001，停车位编号为：B8-160，认购总价为33万元。当日，吴美洁交纳车位款33万元。绿鲁公司提交吴美洁出具的承诺书一份，载明吴美洁对房屋综合单价及综合总价均知悉，并承诺不就房屋价格问题向绿鲁公司主张任何权利。吴美洁对该承诺书上其签字不予任何，该处签字与认购协议书及起诉状中的签字行文明显不同，在绿鲁公司未提交其他补充证据的情况下，对该承诺书，本院不予采信。签订《住房认购协议》时，双方约定的25000元每平方米的价格即涉案商品房买卖合同附件三中约定的毛坯交付标准。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。2017年8月20日，吴美洁与绿鲁公司签订的《住房认购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，吴美洁未提交证据证明违背其真实意思表示，对该认购协议书的效力，本院予以确认。该协议中双方约定的25000元每平方米的价格即涉案商品房买卖合同附件三中约定的毛坯交付标准，涉案商品房买卖合同第四条第4款约定的综合单价与认购协议约定的单价一致，房屋交付标准也系双方真实意思表示。吴美洁主张绿鲁公司在未取得其同意的情况下网签购房合同，且合同约定购房单价为18000元每平方米，装修设计费7000元每平方米，但实际购房价格为25000元每平方米且没有装修，绿鲁公司的行为使合同无法履行，吴美洁购买房屋的合理预期目的不能实现而要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，即只有存在不能实现合同目的的根本违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。本案中，吴美洁与绿鲁公司签订认购协议书的目的在于购买绿鲁公司开发的商品房居住使用并取得物权证明。吴美洁已经支付相应房款，涉案合同已经网签，网签的商品房买卖合同的单价及交付标准条款与《住房认购协议》中双方的约定一致，且网签是合同履行的重要环节，是取得不动产权证的重要前提，该行为并未阻止合同目的实现。因此，吴美洁以合同目的不能实现解除涉案协议并要求退还购房款及利息，无事实与法律依据，本院不予支持。对吴美洁的《车位认购协议》、《储藏室认购协议》涉嫌捆绑销售，且价格明显高于市场价，显失公平，应予解除的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。吴美洁并未提交证据证明涉案《车位认购协议》、《储藏室认购协议》存在上述第九十三条规定的约定解除及第九十四条规定的法定解除的条件，对其解除的诉讼请求，本院不予支持。对吴美洁提到的显失公平，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”显失公平，是指一方当事人不是出于自己的真实意愿签约，对方当事人因此获得不正当利益而导致的利益失衡，而不是仅指价格与价值之差。显失公平的判断应当从主、客观两方面的构成要件进行考察和认定：一是主观上，是否存在一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；二是客观上，是否造成当事人之间在给付与对待给付之间严重失衡或利益严重不平衡。根据现有证据，绿鲁公司并不存在利用吴美洁危困状态，在吴美洁缺乏判断能力时迫使其违背真实意思签订合同;其次，吴美洁与绿鲁公司是平等的民事主体。储藏室认购协议、车位认购协议是吴美洁与绿鲁公司双方作为具有完全民事行为能力的主体在自由协商的基础上，分析并权衡各种情况后，对自身权益作出的处分。车位价格及储藏室价格是双方基于当时房屋的实际情况进行谈判协商的结果，不能得出单价严重偏离市场价，造成双方利益严重失衡的结论。根据民法的诚实信用和全面、正确履行的原则，双方应依约履行合同。法律对显失公平认定并不对交易结果的公平性进行抽象性的、一般性的评价，而是在存有法律所不允许的恶意行为的情形时，对于恶意当事人所获得的不当利益予以剥夺，综合本案证据，并不存在这种情况。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告吴美洁的诉讼请求。案件受理费17807元，减半收取计8903元，由吴美洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年一月十日书记员  张 琦