陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10147号上诉人（原审原告）：张旭梅，女，1984年3月6日出生，汉族，西安德克士食品开发有限公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马建军，男，1961年8月2日出生，汉族，陕西省三原县村民，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。原审被告：西安诚德房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安市未央区纬二十六街宏林名筑**楼**。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：陈金园，男，1987年12月19日出生，汉族，该公司销售部员工，住西安市灞桥区。上诉人张旭梅、马建军与原审被告西安诚德房地产信息咨询服务有限公司（以下简称诚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2757号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张旭梅上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2757号民事判决第六项，改判马建军赔偿其损失11.52万元，维持判决第一至第五项；2、本案一、二审诉讼费由马建军承担。事实与理由：因马建军违约造成涉案合同解除，其购房贷款产生的利息应由马建军赔偿，且其因督促马建军及中介公司，产生交通费、误工费等损失，违约金不能弥补其损失，请求支持其损失赔偿。马建军辩称：马建军妻子的继承人现在同意配合办理相应手续，合同可以继续履行，且张旭梅贷款具有不确定性，并非必然产生的损失。诚德公司述称：应按照合同约定的违约条款承担责任，其公司同意张旭梅的上诉请求。马建军上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2757号民事判决，改判驳回张旭梅的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张旭梅承担。事实与理由：1、张旭梅未请求法院解除《西安市存量房买卖居间合同》，一审法院超出诉讼请求范围判决不妥；2、其妻子去世后，其子女现经协商后愿意继续履行合同；3、其对涉案房产并未出租获取利益，一审法院判决其承担违约金过高。张旭梅辩称：1、其于2019年1月9日通过手机短信向马建军发送解除通知，并告知了中介公司，解除信息发出后马建军并未提出异议；2、因马建军违约导致涉案合同目的无法实现，一审法院判决解除涉案合同符合法律和事实；3、因马建军未按约定交房，一审法院判决的违约金符合法律和事实。诚德公司述称：签订合同时其公司已经告知马建军违约按照合同约定双倍赔偿，不同意马建军的上诉请求。张旭梅向一审法院起诉请求：1、判令马建军向其退还合同定金10万元和购房款10万元；2、判令马建军向其支付违约金19.24万元；3、判令马建军与诚德公司共同向其返还中介费4.2万元和服务费2.278万元；4、判令马建军赔偿其损失11.52万元；5、判令马建军立即协助其办理取消《西安市存量房屋买卖合同》的备案手续；6、本案诉讼费由马建军承担。庭审中，张旭梅增加诉讼请求：解除张旭梅与马建军、诚德公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。一审法院认定事实：2018年6月16日张旭梅（乙方）与马建军（甲方）、诚德公司（丙方）签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定甲方将其所有的位于西安市莲湖区建筑面积111.58平方米的房屋出售给乙方，交易价格为148万元，付款方式为乙方申请商业银行按揭贷款，乙方应于2018年6月16日前向甲方支付购房定金10万元，甲方应于2018年9月1日交房。本合同签订之时，丙方已经促成成交，乙方应按本合同约定交易价格的3%向丙方支付中介费和代书费；本合同签订当日，甲乙双方应向丙方缴纳中介费及代收费用（包括但不限于按揭费、担保费、评估费、过户费、资料费等相关费用）。合同第七条约定，甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任，甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）甲方房屋产权不清晰，导致无法办理产权转移登记。逾期交房责任。甲方未按照本合同第五条之约定将房屋交付给乙方，每逾期1日，甲方应支付乙方本合同约定交易价格1‰的滞纳金，超过30日，甲方应额外向乙方支付本合同约定交纳价格10%的违约金。合同签订当日，张旭梅向马建军支付购房定金10万元，向诚德公司支付中介费4.2万元及按揭服务费2.278万元，6月30日张旭梅再次向马建军支付购房款10万元，马建军向张旭梅出具收条，诚德公司向张旭梅出具收款收据。2018年9月17日，张旭梅与马建军签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C18046172）及《二手房交易结算资金监管协议》。马建军虽着手办理撤销抵押登记相关手续，但并未按合同约定时间向张旭梅交付房屋。2018年10月25日陕西中奥天成房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，产生评估费350元。2018年11月3日马建军配偶刘银珠去世，其子女不配合办理出售涉案房屋的相关手续导致合同履行出现障碍。另查，2018年6月20日，张旭梅与案外人谢吉洲签订《借款合同》，向谢吉洲借款30万元，借款期限60个月，借期自2018年6月30日至2023年6月19日，还款方式为等额本息，借款利率为月利率0.96%，借款过程中产生的各项服务费共计18900元，合计每期还款7880元，张旭梅于2018年7月19日开始还款。一审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案马建军在未取得配偶书面授权的情况下出售涉案房屋，在配偶去世后继承人亦不同意出售该房屋，导致合同履行障碍长时间不能涤除，张旭梅订立合同的目的无法实现，其行为已构成违约，现张旭梅起诉要求解除涉案合同并办理撤销备案登记手续，符合法律规定，故法院确定张旭梅与马建军、诚德公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》自庭审之日即2018年4月19日解除，马建军应退还已收取的购房款20万元并支付违约金及中介费。关于违约金的金额，马建军未按约定时间交付房屋，张旭梅按日1‰主张30日滞纳金4.44万元并按合同总价款10%主张违约金14.8万元，符合法律规定，依法应予支持，违约金共计19.24万元。关于服务费，因诚德公司已委托第三方对涉案房屋进行了评估并支付评估费350元，该费用应由违约方即马建军承担，其余费用诚德公司应予退还。关于张旭梅主张的其向案外人支付的贷款利息损失11.52万元，张旭梅用贷款支付购房款系其本人自愿选择，因贷款产生利息亦非马建军的违约行为导致，其因合同不能履行产生的损失已通过违约金予以补偿，故其要求马建军赔偿该项损失的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告张旭梅与被告马建军、被告西安诚德房地产信息咨询服务有限公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》、原告张旭梅与被告马建军签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》于2019年4月19日解除，二被告协助原告办理《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》的撤销备案登记手续；二、本判决生效后十日内，被告马建军退还原告张旭梅购房款20万元；三、本判决生效后十日内，被告马建军赔偿原告张旭梅违约金19.24万元；四、本判决生效后十日内，被告马建军赔偿原告张旭梅中介费4.2万元、评估费350元，共计4.235万元；五、本判决生效后十日内，被告西安诚德房地产信息咨询服务有限公司退还原告张旭梅服务费2.243万元；六、驳回原告张旭梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9524元（原告已预交），减半收取4762元，由被告马建军承担4000元，原告自行承担762元。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为：张旭梅与马建军、诚德公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》、张旭梅与马建军签订的《西安市存量房买卖合同（经济机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》系当事人真实意思表示，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同履行期间，因马建军不能履行合同，办理涉案房屋过户手续，构成违约，一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令解除合同，处理并无不当。张旭梅上诉认为，因马建军违约造成涉案合同解除，马建军应赔偿其损失11.52万元。因合同不能履行，张旭梅贷款产生利息并非马建军违约所导致，且马建军已经承担违约金，故其上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予采信。马建军上诉认为，张旭梅未请求法院解除《西安市存量房买卖居间合同》，一审法院超出诉讼请求范围判决不妥。因马建军违约导致合同无法继续履行，故一审法院将双方所签订的合同全部解除不增加当时人的诉累，故其该项上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予采信；至于马建军认为其对涉案房产并未出租获取利益，一审法院判决其承担违约金过高。违约金系合同约定，一审法院判决支持违约金并无不妥。综上，本院对张旭梅及马建军提出的上诉意见，均不予采纳。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20724元，张旭梅已预交2604元，由张旭梅负担，马建军已预交18120元，由马建军负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年一月十九日书记员 宁 越