四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1526民初713号 原告：惠从元，男，1944年10月13日出生，汉族，居民，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：秦贵武，珙县王家法律服务所法律工作者。 被告：四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司。住所地珙县巡场镇金龙街**。统一社会信用代码：91511526209300792J。 负责人：李雷，公司副经理。 委托诉讼代理人：李志强，系公司职工。 委托诉讼代理人：何江涛，四川协州律师事务所律师。 第三人：珙县王家镇白玉村村民委员会，住，住所地珙县王家镇白玉村七社/div> 代表人：王建林，村主任。 原告惠从元与被告四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司（以下简称珙县烟草公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2018年8月23日作出（2018）川1526民初753号民事判决书，原告惠从元不服一审判决，向宜宾中院提起上诉，宜宾中院于2018年12月5日作出（2018）川15民终1739号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。惠从元不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2020年5月23日作出（2020）川民再5号民事裁定书，裁定撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终1739号民事判决及四川省珙县人民法院(2018)川1526民初753号民事判决，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，在审理过程中依法追加珙县王家镇白玉村村民委员会（以下简称白玉村委会）作为第三人参加诉讼。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人白玉村委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告惠从元向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2015年11月2日的口头买卖房屋协议无效；2、判决被告返还购房款32800元；3、判决被告赔付买房款计算至2020年8月共计45个月资金利息29500元，每月2分利息计算付至本金付清之日为止；4、原告的车费680元、旅馆住宿费1260元、生活费1875元以及诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2006年3月被告烟草公司在惠从元的承包田修建烤烟收购点，未经原告允许占用土地489.27平方米修建一层砖泥结构平房，作为王家镇白麻烟叶收购点。2016年11月25日原告支付被告购房款32800元（原告在王家镇农业银行，用余友飞的账号给被告转的款，钱是向余友飞借的，但被告收钱后出具的票据是属于麻窖村委交的钱），但至今被告既不给房子，也不退还原告的钱。原告多次与被告公司协调未果，遂诉讼至法院。 被告珙县烟草公司辩称，一、原告惠从元诉称的事实和理由不属实，原告惠从元不是适格的诉讼主体。1、为了解决王家镇白玉村和麻窖村烟农因地势偏僻、交通不便造成的困难，应镇村社及广大烟农的强烈要求，答辩人决定租用王家镇麻窖村一社土地新建烤烟收购点，并于2006年6月21日与王家镇麻窖村一社(时任社长游世德）签订了《租用土地协议书》。协议中约定：租用一社位于青树子的土地，按照实际占地面积以每亩每年800元的租金计算，租期为20年（从2006年4月10日至2026年4月10日止）。协议签订后，王家镇麻窖村一社社长游世德在2006年12月8日在答辩人处领取了“白麻收购点租地费”28000元，答辩人向国土部门缴纳了占用土地管理费5000元，新建了白麻收购点。后因不再使用，经上报省公司同意进行处置，2016年10月22日答辩人与王家镇人民政府、麻窖村村民委员会以及麻窖村一社等进行处置座谈并协商一致，将该收购点用房转让给麻窖村村民委员会，由其支付32800元给答辩人。2016年11月10日答辩人与麻窖村村民委员会签订了《房屋闲置处置协议（二）》，同月25日答辩人收到款后，向麻窖村村民委员会出具了收款凭证。2、答辩人在占地修建“白麻烤烟收购点”以及处置该资产的过程中，从未与原告惠从元个人发生任何关系。仅仅是在答辩人资产处置上报同意后，麻窖村村民委员会以及麻窖村一社于2016年9月29日共同向答辩人出具了一份授权委托书，委托村民惠从元、游庆龙、余友飞三人“前来办理贵单位办理2006年租用麻窖村一社临时土地修建的珙县王家站白麻烟点资产报废残值处置事宜”，原告惠从元的身份是受麻窖村村民委员会以及麻窖村一社委托，且答辩人也并未与其达成任何口头或书面的约定。二、原告惠从元的请求不应当得到支持。答辩人与原告惠从元并无房屋买卖的口头约定和房屋买卖交易行为以及“非法骗取”了32800元的客观事实，故原告惠从元请求确认买卖房屋关系无效、返还被“非法骗取”的32800元以及因此产生的利息和其车旅生活费等，无事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，答辩人有相关协议、领款单、缴款书以及收款凭证等依据为证，足以说明答辩人的答辩事实真实客观，证据充足。原告惠从元所述事实不属实，也不具有适格的原告诉讼主体身份，其请求无法无据，不应得到支持。为此，答辩人请求依法驳回原告惠从元的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2019年11月12日，珙县人民政府下发《珙县人民政府关于巡场镇等十一个乡镇部分村建制调整改革的批复》，同意撤销麻窖村，将麻窖村1组并入到白玉村，麻窖村村民委员以下简称麻窖村委会。 2006年6月21日宜宾市烟草公司珙县营销部与珙县王家镇麻窖村一社签订《租用土地协议书》，内容是：“甲方：麻窖村一社，乙方：宜宾市烟草公司珙县营销部。乙方为解决王家镇白王村、麻窖村烟农因地势偏僻交通不便造成的卖烟困难，应镇、村、社及广大烟农的强烈要求，乙方决定租用甲方王家镇麻窖一社土地新建烤烟收购点，以方便广大烟农，现甲乙双方就租用土地事宜达成如下协议：一、甲方自愿将其承包的土地租给乙方使用。二、该土地位于王家镇麻窖一社青树子。三、租用期限为20年（从二〇〇六年四月十日起至从二〇二六年四月十日止）；租用期满后乙方如需续租，租金按当时每亩1000斤玉米的价格计算给付甲方租金……五、乙方占用该土地所涉及其他承包户，乙方不与其发生任何关系，概由甲方负责解决……七、该用地经王家镇政府核实为临时占用土地，国土部门的临时占用土地费由乙方缴纳，国土部门的其他手续由王家镇政府负责协调解决……”，麻窖村一社代表游世德在协议上签字，宜宾市烟草公司珙县营销部在协议上加盖公章，监证单位麻窖村委会游永康在协议上签字并加盖公章，珙县王家镇人民政府在协议上加盖公章。 2006年12月8日，珙县烟草公司支付了麻窖村一社租地费28000元，向国土部门缴纳了占用土地管理费5000元。 2015年11月9日，中国烟草公司四川省分公司下发川烟财（2015）92号《关于同意宜宾市公司处置固定资产的批复》文件，批复同意对珙县白麻烤烟收购点等进行报废处置。 2016年9月29日，麻窖村委会向烟草公司出具授权委托书，载明：麻窖村委会、麻窖村一社授权委托村民惠从元、游庆龙、余友飞前来办理2006年租用麻窖村一社临时土地修建的珙县王家站白麻烟点资产报废残值处置事宜。 2016年10月22日形成一份《关于协商归还王家站白麻烟点国有资产产权的会谈纪要》，载明：“时间：2016年10月22日，地，地点家镇麻窖村委会。座谈内容：珙县王家镇白麻烟点，由于未使用，经上报，省市局（公司）批复允许处置。近年来县公司常派人监管，对危险区域拉警戒线，并设置警示牌，由于无留守人员监管，附近的农民经常将其作为堆放杂物的仓库，造成安全隐患。需与当地政府部门、村社协调，彻底解决安全隐患，现就委托王家镇麻窖村村民委员会对白麻烟点进行移交一事进行讨论。建筑地点：王家镇麻窖村一社，建筑面积：489.27平米，建筑结构：砖混结构仓储用房（一层）。双方签订房屋移交委托合同，合同履行时间为2016年10月22日至2016年12月21日。废旧物品估价为贰万玖仟叁佰伍拾陆元整,产权转让费为叁万贰仟捌佰元整。王家镇麻窖村村委会与四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司协商后，一次性付款给四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司叁万贰仟捌佰元整。本协议一式四份，由王家镇镇政府、王家镇麻窖村村民委员会、王家镇麻窖村一社，四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司各一份。”珙县王家镇人民政府与四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司、珙县王家镇麻窖村村民委员会、珙县王家镇麻窖村一社在会议纪要上加盖公章。 2016年11月10日，珙县烟草公司与珙县王家镇麻窖村村委会签订《房屋闲置处置协议（二）》，载明：“甲方：四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司，乙方：王家镇麻窖村委会。由于种植烟区转移，原白麻烟点不再使用，资产闲置，无留守人员监管，存在安全隐患，上报省局公司后，经批复同意进行报废处置。与当地政府和县级主管部门现场勘查后，将原有的划拨土地，完善相关合法手续进行归还。根据国家和四川省（市）法律、法规，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就原白麻烟点残值房屋处置事宜达成以下协议：第九条、房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于珙县，共**。房屋结构为砖混结构，建筑面积为489.27平方米，原房屋用途为仓储用房，现为闲置房屋。第十条、土地使用权性质该房屋相应的土地使用权取得方式为租用土地20年，现己用了11年。第十一条、残值房屋的处置价格房屋残值通过评估公司评估、双方座谈协商，总金额为（小写32800.00元），大写：叁万贰仟捌佰元整。第十二条、付款方式乙方应于本合同生效之日一次性向甲方支付（32800.00元），大写：叁万贰仟捌佰元整。双方需要承担的税费等按照法律法规的相关规定执行……第十六条、合同的效力3、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日生效。协议履行过程中产生的争议由双方协商解决，协商不成则向甲方所在地人民法院起诉。4、本协议一式三份，甲方、乙方及监督方各一份，具有同等法律效力。甲方：四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司（公章），乙方：王家镇麻窖村委会（公章），监督方：珙县王家镇人民政府（公章）。2016年11月10日”。 2016年11月25日，惠从元用余友飞的农商行账户转款32800元给珙县烟草公司，珙县烟草公司出具了《收款凭证》一张，《收款凭证》上载明的交款单位为珙县王家镇麻窖村村民委员会。 2018年6月24日，王家镇麻窖村委会出具《证明材料》，载明：“因于2015年11月2日珙县烟草分公司科长李志强来我麻窖村一社与惠从元交谈说麻窖村烟点不用了要处理，问惠从元如果需要就处理给惠从元，我们烟草公司租用地也是你惠从元的，惠从元当然要了。2016年11月25日，惠交了32800元给珙县烟草公司，由于他本人没有存款账号，就借用了邻居余友飞的存款账号。从王家农商银行转到珙县烟草公司的账户入了帐。这32800元是在余友飞家借的，可是烟草公司开具的票据时麻窖村民委员会交的钱，我们村民委员会的确没有交过什么钱给烟草公司，这328000元确实是村民惠从元交的。特此证明”，珙县王家镇麻窖村委会在证明材料上加盖公章。 本次开庭审理中，珙县烟草公司的特别授权代理人李志强陈述烟草公司将房屋出售给了麻窖村委会，将空房屋现场移交给村长游永聪、社长游庆龙。（2018）川1526民初753号（本案原一审）案件开庭审理过程中，李志强陈述将案涉房屋钥匙交付于惠从元，将房屋现场移交给村上、社上。 麻窖村村主任游永聪以及麻窖村一社社长游宣龙出庭作证证实珙县烟草公司曾找到村上说要将房屋处理给惠从元，让麻窖村委会走一下手续，房款是惠从元支付的，麻窖村委会只负责在协议上签字盖章。 另查明，惠从元的《农村土地承包经营权证书》载明：发包方全称：珙县王家镇麻窖村一社，承包方代表姓名：会从元；宗地名称：青树子，田2亩；摇禹湾，土1亩；承包土地用途：农业用地。麻窖村村委会证明：农村土地承包经营权证上的“会从元”与“惠从元”属同一人。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案的争议焦点为惠从元、珙县烟草公司之间是否有成立房屋买卖协议。结合本案查明的事实：1.2016年11月10日珙县烟草公司与珙县王家镇麻窖村委会签订《房屋闲置处置协议（二）》；2.麻窖村委会出具了《证明材料》证实珙县烟草公司是直接与惠从元洽谈房屋出售事宜，惠从元通过余友飞转账32800元给珙县烟草公司。综合以上事实以及当事人的陈述，本院认为，珙县烟草公司与麻窖村委会虽签订有《房屋闲置处置协议（二）》，但实际是与惠从元与珙县烟草公司经办人就房屋出售事宜进行协商，并由惠从元交付房款。因此，案涉房屋买卖合同关系的双方应认定为惠从元与珙县烟草公司。 关于惠从元、珙县烟草公司之间的房屋买卖协议是否有效的问题。本案经查证的事实有：1.烟草收购点占用的土地是惠从元承包的小地名“青树子”的土地。2.珙县烟草公司与麻窖村委会签订的《租地协议》中载明用地为临时占用土地，租期20年，烟草公司修建的白麻烟点为砖混结构房屋。我国实行土地用途管制制度,《中华人民共和国土地管理法》第五十七条关于“……土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”的规定，案涉房屋系永久性建筑物，且租期远超过法定期限，属于建设单位未按照法律规定使用临时土地而违法建造的房屋,此类房屋性质上属于违法建筑,可能产生依法拆除或者没收违章建筑物的法律后果属于不得进入房地产交易市场进行交易的房屋。如认定惠从元与珙县烟草公司之间的房屋买卖协议有效,允许集体经济组织以外的单位以“以租代征”的方式将耕地转变为建设性用地,将损害国家利益和社会公共利益,故应当根据合同法第五十二条规定认定为是无效合同。 依照合同法五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”的规定，珙县烟草公司应当返还惠从元购房款。此外，不得进入房地产交易市场进行交易的房屋，但其却通过房屋残值处理的方式出售给惠从元，其在主观上存在过错，应赔偿相应损失。惠从元未提交证据其缔约前以及签订合同后的直接损失，本院依法认定惠从元的损失为资金占用损失，损失计算方式为以购房款本金32800元为基数，资金占用利息自2016年11月26日起至2019年8月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还之日止。 对于惠从元提出的要求珙县烟草公司赔偿车费680元、旅馆住宿费1260元、生活费1875元的请求，其提交的均为定额发票，且部分票据明显不符合常理，如住宿费证据部分有“兴文县海川商务宾馆”的定额发票，生活费证据部分的票据有“珙县巡场镇飞天足道休闲屋”的定额发票。该请求依据不充分，本院不予支持。 综上，本院对惠从元符合法律规定部分的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国土地法》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、十四条、第五十二条、第五十八项规定，判决如下： 一、确认原告惠从元与被告四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司之间的房屋买卖协议无效； 二、被告四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司在本判决生效之日起五日内退还原告惠从元购房款32800元； 三、被告四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司赔付原告惠从元资金占用利息，计算方式为：自2016年11月26日起以32800元为基数，至2019年8月19日起按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算：自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以本金32800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 四、驳回原告惠从元的其他诉讼请求。 案件受理费933元（原告已全部预交），全部由被告四川省烟草公司宜宾市公司珙县分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 汪 松 审判员 谢泽秋 审判员 熊 静 二〇二〇年十月十一日 书记员 林 玲