江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11324号 原告：胡俊，男，1969年10月21日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：张利萍，北京市博儒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丽娇，北京市博儒（南京）律师事务所律师。 被告：南京金陵饭店集团有限公司，统一社会信用代码9132000013475748XE，住所地南京市。 法定代表人：狄嘉。 委托诉讼代理人：吴琼，女。 第三人：江苏金陵物业管理有限公司，统一社会信用代码91320000714088139N，住所地南京市。 法定代表人：金明。 委托诉讼代理人：陆渊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 第三人：江苏省产权交易所（江苏省股权登记中心），统一社会信用代码12320000466008696U，住所地南京市。 法定代表人：吕宗才，该所所长。 委托诉讼代理人：叶成，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 第三人：陆振，男，1983年1月23日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告胡俊与被告南京金陵饭店集团有限公司（以下简称金陵饭店公司）、第三人江苏金陵物业管理有限公司（以下简称金陵物业公司）、江苏省产权交易所（江苏省股权登记中心）（以下简称产权交易所）、陆振房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡俊及其委托诉讼代理人张利萍、蒋丽娇，被告金陵饭店公司委托诉讼代理人吴琼，第三人金陵物业公司委托诉讼代理人陆渊，第三人产权交易所委托诉讼代理人叶成，第三人陆振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡俊向本院提出诉讼请求：1、判决原告胡俊对被告金陵饭店公司出卖的南京市；2、判决原告胡俊于2019年9月14日就涉案租赁房产在与第三人陆振同等条件下与被告金陵饭店公司形成买卖合同关系；3、由被告承担本案的诉讼费用、保全费。事实与理由：被告金陵饭店公司是南京市，第三人金陵物业公司是金陵饭店公司授权管理国有资产的受托人。2002年1月1日，原告与第三人金陵物业公司签订《租赁房屋合同书》，承租被告金陵饭店公司位于南京28-1号朝南两间房屋，用于开办“南京市鼓楼区通顺发汽车维修中心”，第一期承租期限自2002年1月1日至2005年12月31日止，每三年续一次，最近一期租赁合同期限自2015年1月1日至2019年12月31日。原告于2019年9月9日从其他承租人处得知租赁房屋转让的消息，立即打电话向金陵物业公司负责人金明先生核实，金明先生在电话中告知：其听说房屋要被转让，但具体什么时间转让其不清楚。原告向其核实租赁房屋己经在南京市e交易网上交易的事实，其仍然表示不清楚。原告打开南京市e交易网站，输入“金陵园28-1号”显示:“挂牌起始日期2019年8月22日，挂牌截止日期2019年9月5日。转让方名称:金陵饭店公司。现场展示:公告期内查看标的，联系电话:金先生xxxxxxxxxxx”。此处拍卖网上的交易联系人系金先生与租赁房屋的金明先生系同一人，证明在9月9日挂牌拍卖截止日期的四天后，被告仍然对原告隐瞒房屋转让一事，意使原告所享有的优先购买权彻底成为不可能。根据《合同法》第230条之规定，被告恶意隐瞒房屋转让的事实，严重侵犯了原告的优先购买权。原告承租该房产用于汽车维修经营逾十七年之久，且负责拍卖事宜的金先生也是负责房屋租赁的负责人，买受人在购房屋不可能不知道房屋租赁的事实，第三人不可能是善意，原告认为被告与第三人恶意串通故意侵害原告的优先购买权，故请求法院认定原告对该房屋享有优先购买权。按照承租人优先购买权的法律及司法解释的规定，在出租人未为第三人办理物权登记的情况下，承租人有权要求在同等条件下向其出售该房屋。综上，被告违法反法律规定不履行通知义务，侵犯了原告所享有的优先购买权，故诉至法院，请求认定原告对该房屋享有优先购买权权，并判令原告在同等条件下购买该房屋。 被告金陵饭店公司辩称：金陵饭店公司委托金陵物业公司在2019年8月2日向承租人胡俊告知了相关拍卖事项，原告胡俊本人在承诺函上签字表明自己已经知晓。被告已经履行相关告知义务，是否行使优先购买权在于原告，原告胡俊没有在相应期限内行使优先购买权，已经丧失优先购买权。 第三人金陵物业公司辩称：一、在本案涉案房屋在通过产权交易所进行招标转让的事情，物业公司已经告知原告并且原告也签署了相应的承诺函，确认知晓该房屋要通过产权交易所进行转让的事实。物业公司受金陵饭店公司委托，已经尽到告知义务。二、在合同履行期间，原告转租了其承租的房屋，根据江苏省高院的相关会议纪要，其不享有优先购买权。同时原告在目前实际自行使用的租赁房屋的面积也远远没有达到本案拍卖房屋面积的一半。根据最高院相关司法意见，其也不享有该房屋优先购买权。虽然我们工作人员在不了解具体法律规定情况下根据原告自己的要求向产权交易所提交了其要求行使优先权的告知函，但原告没有在规定时间内参与交权交易所组织的竞价转让，其自身丧失优先购买权利。原告诉状所称第三人与他人串通的事实不成立，望法庭驳回原告诉请。 第三人产权交易所述称：产权交易所收到了转让方的受托人金陵物业公司提交的从承租人胡俊处取得的告知函回执。第三人对转让方被告的相关材料进行形式审核，并通过相应的网站进行公告、征集意向受让方，但原告并未在公告期内报名，而在公告期内由第三人陆振进行报名，并最终确认为受让方。 第三人陆振述称：第三人家就住在凤凰西街，拍卖房产就在第三人家附近。第三人是想买个门面房给妻子开店，是通过产权交易所网站报名、交保证金获得购买权利。原本定于2019年9月24日签合同，后因原告起诉，流程暂停。 本院经审理认定事实如下：位于南京市。2011年2月12日，被告金陵饭店公司出具《证明》，载明：金陵饭店公司将南京凤凰花园城金陵园28号-1门面房，委托集团所属公司金陵物业公司经营管理。 2014年12月30日，第三人金陵物业公司作为出租房、甲方，原告胡俊作为承租方、乙方，签订《租赁房屋合同书》，约定：甲方对位于南京市，乙方对该房屋进行了现场勘查认为符合自己使用的条件并愿意承租，为此双方根据相关规定，达成条款如下：一、租赁房屋的面积为43平方米；租赁房屋的用途为商业或办公用；二、租赁期限从房屋交付之日2015年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期满前三个月，若乙方需继续承租该房屋应书面通知甲方，由双方另行签订租赁合同，甲方承诺在同等条件下乙方享有优先续租权；租赁期满前但个月若乙方未书面通知甲方需续租的，则甲方有权在不影响乙方正常使用租赁房屋的情况下，带领潜在客户参观该房屋；三、初始年租金从房屋交付日开始计算，每年为27854元，自2016年1月1日起每年度租金均已上一年度租金为基础递增（即每平方月租金增加2元），直至本合同期满为止；乙方直接用现金向甲方支付……八、应当按租赁房屋的用途使用房屋，可根据乙方实际情况可转租或与其他人合租合用，但要合法经营，不得做违法违规事宜，否则甲方不但有权单方解除本合同，且乙方还自愿将本合同的履约保证金作为违约金向甲方承担责任。合同还对其他事项进行了约定。原告胡俊租赁案涉房屋后，用于经营“南京市鼓楼区通顺发汽车维修中心”。2019年9月30日，原告胡俊在案涉房屋地址注册成立“南京市鼓楼区胡俊面条馄饨小吃店”。 第三人产权交易所E交易网产权交易项下的“南京市，保证金30万元，挂牌起始日期为2019年8月22日，挂牌截止日期为2019年9月5日，房屋建筑面积84.51平方米，使用期限至2033年10月14日；租赁情况为有租约，至2019年12月31日；评估价为310万元；特别告知中载明：本公告发出时，转让标的存在承租人，且承租人拥有该转让标的同等价格条件下的优先购买权，转让标的完成变更登记后，由新的受让方与承租人结算房屋租金（自变更登记完成之日开始计算）；竞价方式：加价，增加幅度为3万元；标的咨询：转让方金先生xxxxxxxxxxx，产权交易所xxx-xxxxxxxx。 2019年9月12日，原告胡俊委托律师向被告金陵饭店公司，第三人金陵物业公司、产权交易所发送《律师函》，认为其对涉案房屋享有优先购买权，要求被告及第三人在收到律师函后三日内与原告委托人联系，协商租赁物租赁及转让事宜，并将以诉讼途径维护自身权利。 审理中，原告胡俊提交了：1、凤凰西街43-46号门面房承租人转发的金陵物业总经理手机短信息，原告与金明的通话录音，证明2019年9月9日原告才得知涉案房屋被挂牌转让，金陵物业公司选择性通知，对无能力购买的进行通知，对有能力购买的不予通知，故意隐瞒房屋拍卖事实。2、原告2019年5月9日按时交纳房租的证据。 第三人金陵物业公司提交了：1、房屋租赁授权委托书，证明第三人金陵物业公司受金陵饭店公司委托，对涉案房屋进行日常管理和经营。2、租赁协议两份，其中2011年12月31日第三人与原告所签租赁协议中条款，与2014年12月30日与原告所签的租赁协议第8条第一款内容一致，证明涉案房屋原告承租的面积是43平方米，合同中明确约定不允许转租转借或与其他人合用。3、2019年8月2日，第三人工作人员向原告告知涉案房屋将通过产权交易所进行公开转让竞价，并且原告对告知函和承诺函签字确认。4、第三人金陵物业公司与其他承租人的租赁合同，文本格式与物业公司与原告签订的合同文本格式是一致的，均写明了不得转租。 第三人产权交易中心提交了：被告委托网络竞价时提供的涉案房屋的租赁合同复印件，与物业公司提供的合同一致。第三人陆振提交了：产权交易报名确认单、成交确认书及付款凭证，证明第三人是通过E交易网获得涉案房屋出售信息，并按网站要求的时间进行报名、交纳保证金30万元，确认成交价为310万元。 另查，落款日期为2019年8月2日的《告知函》载明内容为：“承租人胡俊：我单位拟于近期委托产权交易所对贵方承租本单位的金陵园28-1进行公开转让，现函告如下：1、根据租赁合同，贵方作为上述房屋的原承租者在同等价格条件下享有优先购买的权利，若有意向购买该房屋，请关注产权交易所近期在江苏产权市场网站（http://www.jscq.com.cn）、E交易网（http://www.ejy365.com/）发布的转让公告；2、若贵方行使优先购买权，应按照产权交易所发布的公告要求办理报名登记手续，如未按要求办理报名登记手续或未按时参加房屋转让竞价会的，则视为放弃优先购买权；3、贵方如放弃购买权，或参与房屋购买竞价会的，必须按照原租赁合同规定日期内搬离上述房屋，否则因贵方拖延或拒不交房而引起的经济损失及法律责任均由贵方承担”。告知函下半部分《承租方承诺函》载明：“出租方金陵物业公司：贵单位的《告知函》我方已收悉，作为金陵园28-1房屋的原承租人，我方将在同等价格下行使/放弃优先购买的权利。我方承诺将严格按照《告知函》的要求执行，若我方未能购得该房屋，我方将按照原租赁合同规定的时间搬离该房屋，若未能兑现承诺，愿承担出租方由此产生的一切经济损失和法律责任”。右下方承租人（签字）处有原告胡俊的签名。原告胡俊认为告知函是金明让其签字的，实际上是整张纸，但金明只给其看下半张，上半张没有给其看，告知函其从来没见过。金明只说房子可能要卖要租，什么时候卖什么时候租没有说，说卖或租的时候告诉其。“行使”二字上的√不是其打的，是金明代其打的。跟金明的通话录音中，金明承认没有把告知函给原告。金明也承认告知函上的字是金明签的，行使优先购买权处是金明代原告打的√，后被告和第三人将告知函交给了产权交易所。 上述事实，由当事人陈述、各方提交的证据以及本院庭审笔录予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为原告胡俊对涉案房屋是否有优先购买权及如何实现权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。可见，承租人的优先购买权是依法产生的，只要出租人转让房产所有权，承租人就享有优先购买权。原告胡俊为涉案房屋的合法承租人，对涉案房产享有优先购买权，这是法律赋予的权利。被告金陵饭店公司为涉案房屋的出租人，应负通知原告胡俊行使优先购买权的义务。本案中，被告金陵饭店公司委托第三人产权产权交易所拍卖涉案房屋时，原告胡俊尚在租赁房屋期间，被告金陵饭店公司未通知原告胡俊其欲拍卖该案房屋，致使原告胡俊没有在当时参与竞买，被告金陵饭店公司的行为，侵害了原告胡俊的优先购买权。关于原告胡俊主张于2019年9月14日就涉案租赁房屋在与第三人陆振同等条件下与被告金陵饭店公司形成买卖合同关系，因涉案房屋的性质，原告胡俊主张的同等条件购买仍应走拍卖程序解决，故对原告胡俊的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告胡俊对南京市； 二、驳回原告胡俊的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，合计5050元，由被告南京金陵饭店集团有限公司负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年一月十六日 书记员  陈馨园