广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初2017号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司，住所地南宁市西乡塘区大学东路**裕丰荔园****物业办公室。 法定代表人：刘宏才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何玉兰，广西伏波律师事务所律师。 被告：李波，男，汉族，1978年8月27日出生，住南宁市兴宁区。 案由：物业服务合同纠纷 立案日期：2019年7月8日 开庭日期：2020年1月20日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1、李波向广西南宁瀚新物业服务有限公司（以下简称瀚新公司）支付2014年8月至2017年12月期间物业服务费3284.12元，2016年7月至2017年11月代收居民用水费530.16元，2016年7月至9月代收居民用电费412.43元；2016年8月至2017年12月生活垃圾费128元，2016年7月至2017年9月公摊电费100.3元，2016年7月至2017年11月公摊水费103.8元，2016年7月至10月庭院公摊电费7元，2016年8月至2017年12月公共维修基金214.88元，共计4780.69元及违约金3000元（违约金暂计算至2019年2月28日，此后从2019年3月1日起，以所欠费总额4780.69元为基数，按每日5‰计算至清偿之日止）。庭审中诉讼请求变更为：（1）李波向瀚新公司支付2014年8月至2017年11月期间物业服务费3203.53元；（2）2016年8月至2017年11月生活垃圾费120元；（3）2016年8月至2017年11月公共维修基金210.45元；欠费总金额变更为共计4678.67元。2、本案诉讼费用及公告邮寄费等费用由李波承担。 被告李波未到庭亦未提交答辩意见。 本案相关事实： 一、物业相关情况：瀚新公司系南宁百利物业开发有限公司（以下简称百利公司）开发的百利新城商住小区的前期物业服务公司，李波系南宁市良庆区东风北路22号百利新城5号楼5单元5-310房的业主。百利新城5号楼5单元5-310房的建筑面积为134.32㎡。 二、物业服务合同依据：2008年11月26日，广西南宁宏祥物业管理有限公司（2011年1月14日变更为广西南宁瀚新物业服务有限公司）与百利公司签订《百利新城商住小区前期物业服务合同》。2011年11月25日，瀚新公司与百利公司签订《百利新城前期物业服务合同补充协议》。 三、合同约定委托管理期限及实际管理期限：自2008年11月26日起3年，如在有效期间业主委员会经业主大会授权后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同期限届满，业主大会尚未成立或者业主大会已成立但未选聘新的物业服务企业，如百利公司未另行招标，双方继续履行该合同。2011年11月25日，瀚新公司与百利公司签订《百利新城前期物业服务合同补充协议》，自动续聘一个服务期，时间从2011年11月25日起至2013年11月24日。瀚新公司自2008年11月26日起进入百利新城小区提供前期物业服务至2017年11月30日止。 四、双方约定的服务费及相关费用：计费起始时间从百利公司通知交房之日算起，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅物业服务费（含电梯费）1.2元/月·平方米，多层住宅物业服务费（无电梯）0.68元/月·平方米，商业物业服务费2.0元/月·平方米；业主或物业使用人应在当次当月内缴纳；公共用水、用电按建筑面积比例向共同使用的业主及使用人分摊收取；专项维修基金由业主按其拥有物业的建筑面积0.10元/月·平方米向瀚新公司交纳。 五、物业相关费用交纳情况：李波拖欠百利新城22号楼5单元5-310房2014年8月至2017年11月期间物业服务费3203.53元；2016年7月至2017年11月代收居民用水费530.16元；2016年7月至9月代收居民用电费412.43元；2016年8月至2017年11月生活垃圾费120元；2016年7月至2017年9月公摊电费100.3元；2016年7月至2017年11月公摊水费103.8元；2016年7月至10月庭院公摊电费7元；2016年8月至2017年11月公共维修基金210.45元，合计4678.67元。 六、合同约定的违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，按每日欠交费用的5‰的标准向瀚新公司支付违约金。 七、催收情况：2017年10月11日，瀚新公司在小区公告栏发出《拖欠我司物业费业主名单》，向被告催交拖欠的费用。 本院裁判意见：瀚新公司与开发商百利公司签订了《百利新城商住小区前期物业服务合同》后，成为案涉小区合法的物业服务公司。2011年11月25日，双方签订《百利新城前期物业服务合同补充协议》，自动续聘一个服务期，时间从2011年11月25日起至2013年11月24日。上述合同均为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 关于瀚新公司主张李波拖欠百利新城5号楼5单元5-310房2014年8月至2017年11月期间物业服务费3203.53元；2016年7月至2017年11月代收居民用水费530.16元；2016年7月至9月代收居民用电费412.43元；2016年8月至2017年11月生活垃圾费120元；2016年7月2017年9月公摊电费100.3元；2016年7月2017年9月公摊水费103.8元；2016年7月至10月庭院公摊电费7元；2016年8月至2017年11月公共维修基金210.45元，合计4678.67元。原告瀚新公司提供证据，证明被告未支付上述费用，本院对该证据予以采信，对原告的诉请予以支持。 关于违约金应否支付的问题。根据合同约定，李波应按时每月交纳物业费等上述费用，逾期未支付的，应按合同约定承担违约责任，向瀚新公司支付违约金。瀚新公司主张李波从2018年1月1日起至付清之日止，按每日5‰计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 李波于本判决生效之日起10日内向广西南宁瀚新物业服务有限公司支付物业费3203.53元； 李波于本判决生效之日起10日内向广西南宁瀚新物业服务有限公司支付代收电费、代收水费、生活垃圾费、公摊电费、公摊电费、公摊水费、专项维修基金共计1475.14元； 李波于本判决生效之日起10日内向广西南宁瀚新物业服务有限公司支付违约金（以4678.67元为基数，按每日5‰，自2018年1月1日起计至付清之日止）; 驳回广西南宁瀚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由李波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林尧均 审 判 员  何宣江 人民陪审员  周树立 二〇二〇年一月二十三日 法官 助理  梁思莉 书 记 员  谢小彩 速 录 员  韦海妮 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。