广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初27163号原告：李尔由，男，1942年5月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码510************993。被告：廖雪欢，女，1968年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************663。原告李尔由诉被告廖雪欢因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告李尔由、被告廖雪欢到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告李尔由向本院提起诉讼请求：1.请求判决原告与被告于2019年4月23日签订的租赁合同第八条、第九条无效；2.请求判决被告退还3600元的按金；3.请求判决被告对出租屋内被盗承担一定责任，并象征性赔偿1元；4.请求判决被告退还5月16日至7月13日租金的30%，即1000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告原为邻居，出于帮助原告出租，也想为自己弟弟过来顺德方便居住，所以，原、被告于2019年4月23日签订租赁合同书，被告提供的“格式合同”约定，租期十年，每月租金2000元（首年优惠为1800元），该合同不符合2018年版《合同法》的要求。合同法第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规……”被告的出租屋首先要遵守佛山市顺德区流动人员和出租屋综合管理办公室发出的“房屋出租人治安、消防、计生、卫生综合管理责任书”的行政法规。原合同的第九条“乙方被盗窃东西，甲方不负责”与责任书中治安管理第六条相违背。所以，请求判定合同第九条无效。被告在交房时没有将保证安全的大铁门下部扣锁交原告使用。五个房间中有三个房间的门都装不了锁。原告要求被告将已损坏的三个房门修好，符合装暗锁的条件，把玻璃窗、浴室门、二楼防盗铁闸都处理好，但被告不予理睬，直至退房时仍然没有处理。由于防盗措施不足，致使在出租屋内物品被盗，原告已报警处理。出租屋内未按责任书要求配置消防器材。原合同是被告提供的格式合同，明显不符合合同法第五条规定的公平原则。被告为办理新的房产证，要将三楼阳台遮雨棚拆除一半，从5月16日至7月13日，阳台半露，无法装修，各房间的家具、家电、装修材料已经完成采购，无空置放部分物件地方和工作场所，就无法进行下一步装修。根据合同法被告根据自身利益进行的工作，影响了原告的使用，参照第二百二十一条规定，请求减少30%租金，即要求被告退还1000元租金。签约时双方有口头协议，被告同意增加三个卫生间，管道排入原化粪池，而实际上化粪池深度仅为0.7米，被告是无法兑现其承诺。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告廖雪欢辩称，原、被告双方为邻里，涉案房屋原本出租给好乐迪员工作宿舍用，原告称想租用我房屋简单装修后以便其弟弟过来居住，因此，原、被告签订租赁合同并交付钥匙。因为被告房屋要更换新证，需要拆除房屋阳台部分雨篷，要求原告配合开门拍摄房屋现状照片，原告要求被告拍照后恢复原状否则不再交租。被告进屋拍照时发现原告在房屋里放满废旧物品及抽油烟机等杂物，存在严重的安全隐患。到8月1日原告称不再继续租用，被告检查出租屋时发现屋内的灯具、大门把手、电开关、冷气外机和三台风扇均被原告拆走，厨房的洗手盆也敲烂。原告在诉状中称被告同意为原告做三个卫生间，但签订合同时原告没有同意。至今我只收取了原告5月份半个月租金900元和6、7月的租金共3600元，并收取了两个月按金3600元。根据合同约定，如原告超过5天没有交租金被告有权收回房屋，按金不予返还。原告围绕诉讼请求、事实与理由依法提交了租赁合同书、出租屋管理责任书、被窃报警回执、交租金和按金收据、被扣赔偿款收据、承租房屋现状照片、购买装修空调机放置照片等证据予以证明。被告对前述证据的真实性无异议，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。根据采信的证据，结合原、被告的陈述意见，本院认定案件事实如下：原、被告原为邻居，后被告迁离案涉房屋（即顺德区大良街道****，二层半的单家独户），该房屋一直用于出租。2019年4月23日，原、被告签订《租赁合同书》，由被告出租案涉房屋给原告作为居住之用。合同主要约定：房屋租赁期限为10年，从2019年5月16日至2029年5月15日止，每月租金2000元，其中首年租金优惠为1800元，签订合同时先交按金3600元，每月5日前支付当月租金，如承租方逾期支付租金每日加收滞纳金，如超过5日未支付租金，出租方有权收回房屋并没收按金。其中《租赁合同书》第八条、第九条约定的具体内容为“如乙方在合约期未满退租，甲方没收乙方的按金作违约金。甲方在租赁期完后如继续出租，甲方必须按市场价格续租给乙方。乙方被盗窃东西，甲方不负责，如乙方有意外事故发生与甲方无关，甲方不负责。”合同签订当日，被告将出租房屋钥匙交付原告，给予原告半个多月的免租装修时间，租金从2019年5月16日起计算。当日，被告收取了原告2个月的按金3600元和5月16日至6月30日共1.5个月的租金2700元。2019年7月13日，原告又支付了7月份的租金1800元。在原告租赁期间，被告因该房屋需要办理换证，曾将三楼阳台窗口的雨篷拆除部分拍照后重新装上。出租房屋曾被入屋盗窃，被盗走原告的两幅纪念画，原告已向公安机关进行了报案。2019年8月1日，原告告知被告不再承租案涉房屋，被告要求原告交还出租房屋钥匙，但原告至8月23日才将出租房屋清理完毕交还给被告，但原告没有再支付8月的租金，被告亦未退回按金给原告，双方因此发生争议。被告收回出租房屋后，至2019年12月才将房屋租出去，月租金3000元。原告承租该房屋后一直未实际入住，但用出租房屋堆放了旧家具电器等杂物，为装修做准备购置了6台空调机，但原告未对房屋进行装修。原告退还出租房屋时，被告检查发现房屋大门把手、屋内灯具、电路开关、空调主机和三台风扇、洗手盆支架等已被原告拆除，被告在出租房屋的水电费扣费存折中扣减原告损坏物品和清洁费用共300多元，余款已退回给原告。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，原、被告因房屋租赁发生争议，本案为房屋租赁合同纠纷。本院依原告诉讼请求，逐一分析如下：关于《租赁合同书》第八条、第九条是否有效和被告是否应向原告赔偿因被盗窃造成损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案《租赁合同书》的版本虽由被告所提供，双方签订，但从合同整体内容来看，并没有违反合同法第五十二条规定合同无效的情形。其中第八条约定，承租方在合同期未满退租，出租方没收按金作违约金，此为双方对履行合同出现违约情形时对违约责任的约定，该约定并没有违反国家法律法规的强制性规定，也没有损害国家、集体或者他人利益，该条款约定有效；第九条约定，承租方在租赁期间，出租房屋的防盗安全应由承租方负责，承租期间因被盗窃财物或者自身发生意外事故，当然由承租方自行承担损失，该约定并未有违法加重承租人责任而减轻出租方的责任，该条款亦应有效。因此，原告要求确认双方签订的《租赁合同书》第八条、第九条无效和被告应向其赔偿损失1元的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告退还按金的问题。原、被告签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同有效，受法律保护，双方应严格按合同约定履行各自义务，遵守契约精神。被告已依合同约定按出租房屋现状将房屋交付原告使用，租赁期限10年，由原告进行装修后使用，但原告只租赁使用了3个多月，却无充分正当理由中途退租房屋，造成被告出租中断4个月的租金损失，且原告7月份的租金亦没有按时支付，原告退租的行为已构成了单方违约，依法应当承担违约责任。根据合同的约定，承租方中途退租，出租方没收按金作为违约金，而没收2个月的租金作为违约金亦符合目前房屋租赁市场的一般交易习惯，且被告因原告退租空置期的租金损失达到4个月，损失大于实际没收的按金，因此，原告因单方违约无权要求被告退还按金，原告该诉讼请求，理由不成立，本院也不予支持。关于原告要求被告退还部分租金的问题。在原告租赁期间，被告因该房屋需要办理换证需对房屋结构进行拍照，在征得原告同意拆除阳台窗口部分雨篷拍照后重新装上，被告该行为是善意的，并无恶意或者故意妨碍原告对租赁房屋的使用，拆除部分雨篷亦未真正影响到原告装修材料的放置，除阳台雨篷外，房屋内仍有多个房间或者厅间可放置装修材料，因此，原告诉称被告拆除部分雨篷影响其装修材料的放置和对房屋的使用，理由不充分，以此为由要求被告退还30%的租金1000元，本院亦不予支持。综上所述，原告的各项诉讼请求，因证据不足，理由不充分，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，本案判决如下：驳回原告李尔由的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为25元（原告已预付），由原告李尔由负担。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇二〇年一月三日书记员 杨金凤