西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14580号原告：西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：郭文，系该公司董事长。被告：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：龚询丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海亮，陕西平镜律师事务所律师。原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司（以下简称黄胖胖公司）与被告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司（以下简称智诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄胖胖公司的法定代表人郭文到庭参加了诉讼，被告智诚公司的委托诉讼代理人赵海亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄胖胖公司诉称，2019年3月1日，原告与被告就承租西安市曲江新区XX路XX号XX环XX中心XX栋XX层XX室事宜达成一致，并分别签订《租赁意向书》、《房屋租赁合同书》、《一企一议入驻协议》，约定交租期为2019年2月15日，起租期为2019年2月15日，租赁面积152.55m2，被告为原告提供两年时间地优惠价格，前两年租金标准是38元/月/㎡，从第三年开始，租赁价格抬升为原价100元/㎡。因被告装修进度缓慢，迟迟不予交房，经与被告公司总经理赵某某口头协商，确认追加2019年2月15日至2019年3月15日为装修期，即被告应于2019年3月15日向原告交付租赁房屋。但直至2019年4月15日，原告仅入住了一间不到20平方米的单间办公室，其余部分尚未达到使用状态。2019年5月中旬才将房屋整体初步交付原告，但屋内电路改造尚未完成，办公桌椅等至今尚未提供完毕。2019年3月28日，被告向原告发出《房租缴费通知书》，要求原告缴纳未实际入住期间房屋租金、物业管理费及空调使用费，原告就此事提出异议并多次与被告协商未果。现被告拒绝原告缴纳电费的申请，间接对原告采取断电措施，严重影响原告日常运营状态。综上，被告之行为构成根本违约，给原告造成了不可挽回的经济损失，原告为维护其合法权益诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告退还剩余租金、物业费及管理费33357.6元，并依法赔偿装修费用损失10000元、搬家补偿2500元，共计45857.6元；2、本案诉讼费由被告承担。被告智诚公司辩称，原告所述与事实不符，本案系原告未按照合同约定履行义务构成违约，且原告违约在先，原告主张的事实和诉请无法律和事实依据，同时被告就原告违约的事实已经另案起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。              经审理查明，2019年3月1日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订租赁意向书，乙方同意以下租赁条件租赁甲方坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层：租赁面积为152.55平方米，月租金为38元/月/㎡，租期为3年，第一年、第二年租金为38元/月/㎡，第三年租金为100元/月/㎡，物业管理费由乙方自行承担；交楼期为2019年2月15日、起租期为2019年2月15日、支付方式为付某某、管理费保证金无、租金押金15255元、水电费押金无、免租期无。同日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方有权并同意将位于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX室出租给乙方；租赁面积为810室152.55平方米；租赁期为3年，即从2019年2月15日至2022年2月14日止；免租期为0天；起租日为2019年2月15日；租金为38元/月/㎡，管理费为0元；2019年2月15日起至合同期满，租金标准第一年38元/月/㎡、第二年38元/月/㎡，第三年100元/月/㎡；租金支付方式为付某某；乙方应于本合同签订后两日支付首次租金及管理费34781.4元，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁期间，乙方承租区物业费及水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴；为保证乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同的二日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁押金15255元，于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用，办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将押金退还给乙方；甲方与乙方全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用；甲乙双方应在交付当天共同对租赁房产进行验收交接，履行交接手续，租赁房产在存在主体结构质量不合格严重影响乙方装修或使用的重大质量问题除外。若租赁房产存在不影响乙方进场装修或正常使用的瑕疵，双方应正常履行交付手续并由乙方签署瑕疵情况说明，由甲方负责修缮并承担费用；乙方按照本合同的约定全额支付押金，若乙方未按照约定支付押金的，视为乙方违约，甲方可解除本合同，甲方可在无需通知乙方的前提下将该租赁房产另行出租，如有已支付的定金不予退还。甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司还签订了一企一议入驻协议，协议约定，甲方为乙方提供政策申报服务，政策奖补申报成功后，甲方会收取政策奖补金额的20%作为申报服务费，甲方提供位于曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层面积为152.55平方米的办公室，以优惠价38元/平方米的价格出租给乙方，其他标准与智诚公司与西安景龙商业管理运营有限公司1月15日签订的一企一议入驻协议保持一致；房屋租赁押金为一个月房租，以原价100元/平方米计算；甲方为乙方提供两年时间的优惠价格，第三年开始，租赁价格提升为原价100元/平方米。2019年6月17日，智诚公司向黄胖胖公司发送解除合同通知函一份，该通知中智诚公司称，截止该通知函发出之日，原告未按照合同约定向被告全额支付首次租金、管理费和租赁押金的义务，根据双方合同第14.4条约定告知原告：解除原告与被告之间的合同，请原告在收到本函后三日内办理合同解除的相关事宜并将租赁房产按合同约定标准腾房、交付给被告，原告向被告承担违约赔偿责任。同日，黄胖胖公司向智诚公司发出房屋租赁合同解除通知函一份，该通知原告称2019年4月15日，原告进入驻不到20平方米的单间办公室，其余部分尚未达到使用状态，2019年5月中旬才将房屋初步交付给原告，电路改造至5月底才完成，办公室桌椅至今尚未提供完毕。2019年3月28日，被告向原告发出房租交费通知书却要求原告交付2019年2月15日至8月14日的房屋租金108765.12元、房屋押金47704元、2019年4月1日至9月30日期间的物业管理费21466.8元及空调使用费8586.72元。因被告延期交付房屋，原告迟延入驻，原告认为租金起算应相应顺延，原告与被告多次协商并提出异议，被告不予理睬。鉴于上述事实，原告要求自函件到达之日起，原告与被告租赁意向书、房屋租赁合同书、一企一议入驻协议即行解除；自收函之日起二日内向原告退还剩余租金、物业费、管理费32764.1元。2019年6月18日，智诚公司收到原告黄胖胖公司的该通知函。2019年4月20日，黄胖胖公司向智诚公司指定的账户转入10000元，备注为黄胖胖租金，黄胖胖公司认为其中的4781.4元系租金，5218.6元为物业管理费。2019年5月3日，黄胖胖公司向智诚公司指定的赵某某转账10000元，黄胖胖公司认为其中的4055元系本案的租赁押金，剩余5945元为另一案件的西安景龙盈佳商业管理运营有限公司支付的租金。2019年4月25日，黄胖胖公司向智诚公司支付10000元，备注为其他，黄胖胖公司认为该款项为押金。2019年5月10日，黄胖胖公司向智诚公司支付30000元，备注为租金，黄胖胖公司亦认可该费用为租金。2019年5月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1646.15元，备注为租金，黄胖胖公司认为该费用为物业管理费。2019年6月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1200元，备注为电费，黄胖胖公司认为该费用是押金。2019年7月6日，智诚公司向黄胖胖公司出具物业服务费6864.75元的发票一张、水电费800元的发票一张、租金31646.15元的发票一张。庭审中，智诚公司认为黄胖胖公司向其支付的租金为24055元，黄胖胖公司认为其向智诚公司支付的租金是34781.4元，押金是15255元，物业费为6864.75元。被告的员工赵某某与原告的法定代表人郭文的微信截图，2019年4月19日，赵某某“款打之前给我说一下”，郭文“好的”；4月20日，赵某某“18楼整体都没有验收交工，擅自安装的锁我是要拆掉的”、“签字交付后，你再安排安装”；5月6日，赵某某“今天你们已经开始用了么？”、“电还没走完吧”，郭文“我问问”、“还没椅子”、“没打扫”，赵某某“椅子可以直接从17楼拿上去一部分，还有100把椅子周三发货来”，“昨天已经做了一次垃圾清理，走完电再清理一次就交付给你了”；5月7日，郭文“今天周二，计划什么时候交付呢？”，赵某某“你们员工不是正在搬家吗”，郭文“还有地毯，电路没好”；5月8日，郭文“赵总还没有铺地毯，走剩余电路”，赵某某“地毯公司把货发错号了，东西到18楼了，检查色差有问题，他们换去了”，“款准备的情况怎么样了，我一会上楼一趟，你在公司么？”郭文“明天最迟后天给到你”；5月14日，赵某某“他们昨天过去太晚了”、“八点到的，周一再搬吧”，郭文“明早一早好吧，我们早起打扫卫生”，赵某某“早上先让人搬到外面吧”，郭文“好”。庭审中，智诚公司称合同已于2019年6月17日解除，黄胖胖公司称2019年6月18日解除，双方均认可黄胖胖公司于2019年8月18日搬离。黄胖胖公司明确其诉请为：剩余租金为17390.7元、物业费为3432.375元、装修费损失为10000元、搬家补偿为2500元。上述事实，有租赁意向书、租赁合同、一企一议入驻协议书、通知函、微信截图、发票、网上银行电子回单、转账截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。本案争议焦点是1、智诚公司有无于2019年2月15日向黄胖胖公司交付合同约定的义务；2、黄胖胖公司与智诚公司谁存在违约行为，是否应当承担违约责任。对于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，虽然原告与被告签订的租赁合同约定的房屋交付时间是2019年2月15日，且合同签订的时间是2019年3月1日，但是根据双方的合同约定“甲方（智诚公司）与乙方（黄胖胖公司）全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用”可知，被告向原告交付房屋除了原告交付相关费用外还需涉案房屋竣工验收，但至宣判时被告仍未提供竣工验收的证据，且被告未提供其向原告交付房屋的相关证据，原告提供的其法定代表人郭文与被告公司的赵总赵某某的微信截图显示被告并未于2019年2月15日向原告交付涉案房屋，结合被告公司的赵某某与原告的法定代表人郭文的微信截图可知2019年5月19日，被告向原告完全交付涉案房屋。对于本案的争议焦点二，本院认为，黄胖胖公司提供的证据足以证明其所称的2019年4月20日和2019年5月10日共向智诚公司支付租金为34781.4元的事实，亦能证明2019年4月25日、2019年5月3日、2019年6月14日其共向智诚公司支付押金15255元的事实，还能证明其于2019年4月20日及2019年5月14日向智诚公司支付物业管理费6864.75元的事实，智诚公司称黄胖胖仅向其支付了24055元租金的事实，本院依法不予采信智诚公司所称的事实。本案中，虽然原告与被告合同约定第一期的租金34781.4元及押金15255元应于合同签订后两日即2019年3月3日前支付，而黄胖胖公司迟延支付租金及押金的行为已构成违约，但根据合同约定，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋需竣工验收，但至宣判时被告仍未提供竣工验收的证据，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋并不符合合同约定，智诚公司亦构成违约，双方因违约承担的责任相当，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，因2019年5月19日前智诚公司未向黄胖胖公司交付房屋，故黄胖胖公司不应承担2019年5月19日之前的房屋租金。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因2019年5月19日至8月18日期间的租金为17390.7元，而黄胖胖公司已向智诚公司支付租金34781.4元，故黄胖胖公司要求智诚公司向其支付剩余租金17390.7元（34781.4元-17390.7元）的诉请，本院依法予以支持。因黄胖胖公司提供的证据未能证明其支付的物业费6864.75元的期间，且原告黄胖胖公司提供的证据未能证明其所称的3432.375元系其支付的2019年8月20日至2019年11月20日期间的物业费，故黄胖胖公司要求智诚公司退还物业费3432.375元的诉请，本院依法不予支持。因智诚公司与黄胖胖公司在合同履行过程中均存在违约行为，且双方违约应承担的责任相当，黄胖胖公司提供的证据亦未能证明其装饰费用为10000元的事实及搬家费为2500元的事实，故黄胖胖公司要求智诚公司向其支付装修费损失10000元及搬家补偿2500元的诉请，本院依法不予支持。原告黄胖胖公司称其诉请的租金、物业费及管理费33357.6元包括押金15255元，但其所述的包括押金后的金额共计43019.1元，且其诉请中的项目并不包括押金，双方提供的证据亦未能显示具备退还押金的条件，故黄胖胖公司对押金可另案主张。因黄胖胖公司与智诚公司在合同履行过程中均存在违约行为致使合同无法继续履行而解除，故本案的诉讼费，由黄胖胖公司自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司退还房屋租金17390.7元。二、驳回原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费946元，由原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     赵    妍人民陪审员     王 惠 云人民陪审员     雷    娟      二〇二〇 年 一 月十四日              书  记  员     唐 珮 云打印：扈艳红            校对：鲁蔓            年  月  日送达1