广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21167号原告：广东顺控物业发展有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会新城区观绿路**恒实置业广场**楼1801。法定代表人：陈志勇。委托诉讼代理人：李江龙，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：马丽贞，女，1975年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************687。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。原告广东顺控物业发展有限公司（以下简称顺控公司）与被告马丽贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺控公司委托诉讼代理人李江龙、被告马丽贞及其委托诉讼代理人梁刚垣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺控公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告马丽贞立即向原告广东顺控物业发展有限公司返还佛山市顺德区********麦地巷物业；2.判令被告马丽贞立即办理“广东友口福餐饮管理有限公司”公司登记住址的变更手续；3.判令被告马丽贞立即赔偿原告广东顺控物业发展有限公司租金损失人民币37660.27元（暂自2018年9月10日起计至2019年6月30日；自2019年7月1日的租金损失，按照3856元/月的标准计算至被告实际返还租赁物业之日止）；4.本案受理费、诉讼保全费由被告马丽贞承担。上述费用合共暂计：37660.27元。事实和理由：2018年4月13日，原告委托广东产权顺德交易所有限公司对租赁物业顺德区大良太平直街麦地巷组织公开竞标交易事宜。2018年9月6日，被告以3856元/月的租金报价，竞得顺德区***麦地巷物业，并于当日与原告以及第三方广东产权顺德交易所有限公司签订《成交确认书》（三方对租金标准、租期等事宜达成合意）。《成交确认书》载明：“三方共同确认，在本次公开竞标活动中，承租方（被告马丽贞）以最高报价人民币3856元/月，（租赁期为3年，总租金为143022.12元），竞得本项目；承租方必须在竞投活动结束的2个工作日内签署本确认书及相关交易文件，同时向广东产权顺德交易所支付交易服务费，否则，承租方需承担因违约而造成的一切经济和法律责任”。上述《成交确认书》签订后，被告并未按照《成交确认书》的要求与原告签署《租赁合同》等后续交易文件。2018年9月21日，被告向原告拿取该租赁物业钥匙，实际接收并使用该租赁物业。此后原告多次以电话、签发《律师函》的方式督促被告签署书面《租赁合同》并缴纳租金，但均遭到拒绝。2019年4月，被告在未与原告签署《租赁合同》的情况下，实际使用租赁物业作为公司地址注册设立了以被告马丽贞为法定代表人，名称为“广东友口福餐饮管理有限公司”的企业。原告认为，自《成交确认书》签订至今已逾8个月之久，被告虽未与原告签署《租赁合同》，但原告已按约将租赁物业交付予被告，被告亦实际占有使用该物业用于设立公司。被告明确拒绝签订《租赁合同》，并拒绝向原告支付租金等费用的行为，已严重损害原告合法权益，应当承担相应的赔偿责任。以上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告马丽贞辩称，根据成交确认书约定被告承租案涉物业期限为3年，按原告交付使用的租赁物涉及安全问题、噪音问题、相邻建筑物因建设施工而将建筑材料垃圾堆放在租赁物内，且租赁物存在严重漏水、断电等状况不具备任何使用、收益价值。被告也未实际投入经营使用，更未因承租而取得收益，因此导致被告无支付租金的原因在于原告交付的租赁物不具备交付条件，其没有积极妥善处理被告反映的种种缺陷，反而不断推脱、放任房屋租金产生，过错方显然是原告，故被告不同意返还租赁物，继续租赁，也不同意赔偿租金损失，请法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的照片，与被告提交的微信聊天记录内容可以相互印证，本院予以采信。经审理查明：顺控公司委托广东产权顺德交易所有限公司对11宗物业向社会公开招租，其中一宗标的位于顺德区***麦地巷，意向承租人应承担的保证金为11568元，对成功竞得者，在双方签署《租赁合同》与相关交易文件后，其缴纳的交易保证金将自动转为履约保证金，租赁合同生效后由广东产权顺德交易所有限公司划入顺控公司指定账户。马丽贞缴纳了保证金11568元后，竞得顺德区****麦地巷物业，并于2018年9月6日与顺控公司、广东产权顺德交易所有限公司签订《成交确认书》，确认马丽贞已认真审阅广东产权顺德交易所有限公司提供的该项目所涉及的文件资料，包括但不限于《产权交易项目信息公告表》及其它签署生效的文件、委托方的身份证明、项目的批准文件等，对该项目设定的交易条件和其他披露信息、特别约定及程序无异议，马丽贞以3856元/月竞得本项目，租赁期为3年，总租金为143022.12元，马丽贞必须在竞投活动结束的2个工作日内签署本确认书及相关交易文件。2018年9月25日，马丽贞领取了案涉物业的钥匙。2019年3月18日，顺控公司委托广东海迪森律师事务所发函至马丽贞，要求马丽贞在收到函件后三日内与顺控公司签订《租赁合同》。马丽贞于2019年3月20日收到上述函件。马丽贞以案涉物业作为其作为法定代表人的“广东友口福餐饮管理有限公司”工商登记住所，并于2019年4月12日核准登记。顺控公司确认已收到广东产权顺德交易所有限公司交付的保证金11568元。马丽贞与顺控公司钟姓人员微信聊天记录显示，2018年9月25日马丽贞询问：“梁生刚刚电话通知我，叫我去你那里拿钥匙，这又是怎样的事？每一次跟他打电话都是沟通不清的”。钟某回复：“你可以入去做的准备工作先，拿钥匙后”。马丽贞回复：“嗯嗯，你下午什么时候下班……”。2018年9月20日，马丽贞称：“现在拆的七国咁乱，加上隔壁施工，再加上段时间打台风”。钟某回复：“不是结构性问题，都是自己处理，我司是现状出租”。2018年9月29日，马丽贞称：“虽然是现状出租，但那房子一天未建好，我们一天也进不了场”。钟某回复：“隔岗建房对你有影响吗”。马丽贞称：“那些建筑材料堆放在院内，我们怎样进场。除了建筑材料外，隔壁建房最起码的问题是弄脏，更别说建筑工人用院内的设施设备及地方了”。2018年10月1日，马丽贞称：“刚才给梁生电话，他又把问题推给你，又叫我跟你说，把我当足球一样踢来踢去，感觉你同事梁生是有意拖延，之前是迟迟拿不到钥匙看场，然后是设置诸多阻碍……距竞拍结束已有两月，再这样下去我们公司损失严重，单单竞拍前已交纳的按金（三个租金），就是一个利息上的损失，场地却迟迟不能交付使用，损失更加大……隔壁在建房屋借用麦地巷1号的物业，建筑材料堆满大院内，我们无法进场，在建房屋在院内开了门口使用大院，多个大窗户未装，外墙未涂贴，排山在院内……等等这些都严重影响到麦地巷1号的安全……希望节后，这些问题能得到完善的解决”。2018年10月9日，马丽贞再次重申隔壁在建房屋导致其无法进场工作的问题，钟某回复：“联系隔壁业主了，正在处理中”。期间，钟某一再催促马丽贞提供身份信息以办理租赁合同。马丽贞则主张退还保证金不再租赁。2018年12月4日，马丽贞称：“钟哥，你们领导反映说麦地巷1号隔壁已清场，但昨晚我还见到隔壁在大院那堵墙开的门口还没有封，只是装了个铁门，将心比心，我想试问一下你们领导，你愿意接受邻居在你家天井开了个门口吗”。钟某回复：“不好意思，我们再跟进此事”。2018年12月11日，钟某称：“马小姐，场地已经清理干净，你明天抽时间过去看看”。马丽贞回复：“他家的水表为何装在大院内呢”。钟某称：“你自己可以改”。马丽贞称：“不是我们大院的水表哦”。钟某称：“我们明天和你一起到现场看看”。2018年12月17日，马丽贞称：“所有防盗网未装实，水表装在本大院内，拖到现在还是不能交场”。2019年3月20日，马丽贞称：“钟哥，麦地巷那里没电的，电表的线应该是供电拆了，无电不能装修，你们把供电接通回来我们再签合同吧……”。马丽贞又称：“刚刚收到你们的律师信，什么回事”，“当时梁泽和承诺我租下，隔壁立即撤场，可一拖再拖，一直拖到隔壁建好了，而且是按年近晚，临过年才所谓撤出，但窗户防盗网直到前天才全部装上的，实际上前天才正式撤出”。钟某2019年3月21日回复称：“马小姐，向供电所了解没有断电只是开关拉下来，你找一个电工去合上就可以了”。之后马丽贞又提出案涉物业水管大闸关不了，要求顺控公司通知水厂尽快过来更换。2019年4月19日，马丽贞称经过考虑还是承租，但有些细节需要进一步沟通。2019年4月29日，马丽贞称“签合同那里要等国资委那里的回复，不然确定不了合同内的条款及细则”。2019年7月3日，钟某询问：“马小姐，你几时方便隔离租户想入物业抄水表，你给信息我通知隔离租户，我们配合对方一、二次抄表，之后必须将水表迁出去”。马丽贞称，其于2019年4月至顺控公司领取了《物业租赁合同》，因对其中部分条款存有异议，遂一直没有签署。另查明，佛山市顺德区国有资产监督管理局于2019年6月19日出具《证明》，证明案涉物业用地面积299.53平方米，建筑面积551.01平方米，物业用途为仓库，原属万家乐集团有限公司转制企业，由于历史原因至今没有不动产权证，土地性质属高邮，现由顺控公司管理对外出租。再查明，本院依法发函至佛山市自然资源局顺德分局询问该房地产的权属、土地性质、地上建筑物的报建情况。佛山市自然资源局回复称，至2019年11月14日暂未查询到顺控公司或万家乐集团名下位于该地址的登记信息和供地信息，未能提供土地权属、性质情况，未查询到该建筑物规划报建信息。本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中顺控公司与马丽贞签署的《成交确认书》已约定租赁物、租金及租期标准，顺控公司已将案涉物业交付给被告马丽贞，被告马丽贞接收该物业且以该物业地址办理了工商登记。双方之间的租赁合同成立。因未有证据证明案涉物业办理了规划报建手续，违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告主张被告返还佛山市顺德区********麦地巷有理，本院予以支持。被告主张继续租赁并无理据，对该抗辩本院不予采纳。对于原告诉请被告迁出工商登记地址的问题，因属行政职能部门的权限范围，不属于民事审判处理范围，本院不予支持。顺控公司虽然在2018年9月25日就将该物业交付予被告，但是交付的物业存在诸如邻居占用案涉物业，门口未封闭等诸多问题，并不具备使用条件，直至2019年3月双方仍在对该物业的窗户防盗网安装、水电问题进行协商。考虑到被告于2019年4月以该地址办理了工商登记，领取租赁合同并与原告协商签订合同事宜，被告在第一次庭审中亦确认双方就场地交付问题协商至2019年4月，因此本院认定占用费应自2019年4月1日开始计算。占用费金额应以双方约定的租金标准3856元/月确定，被告主张以1000元/月计付并无理据。故扣除被告已支付的11568元，故被告理应自2019年7月1日起按3856元/月的标准向原告支付占用费直至实际返还该物业为止，暂计至2019年12月31日为23136元。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告马丽贞应于本判决发生法律效力之日起五日向原告广东顺控物业发展有限公司返还佛山市顺德区*********物业；二、被告马丽贞应于本判决发生法律效力之日起五日向原告广东顺控物业发展有限公司支付损失23136元（暂计至2019年12月31日，之后按3856元/月的标准支付至实际返还上述物业为止）；三、驳回原告广东顺控物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取370.76元（已由原告预交），由原告广东顺控物业发展有限公司负担257元，被告马丽贞负担113.76元（被告马丽贞径向原告广东顺控物业发展有限公司支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇一九年十二月三十一日书记员 吴楚君