宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3355号 上诉人（原审被告）：胡凤玲，女，1975年7月20日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：吴海军，男，汉族，1978年1月20日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：宁夏建源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：施尧，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。 上诉人胡凤玲因与被上诉人宁夏建源物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人胡凤玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人宁夏建源物业公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人未提供物业服务，不应收费；上诉人于2013年购买涉案房屋，之前的物业费用其更不应负担。 被上诉人宁夏建源物业服务有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费6312元，违约金1893元，合计8205元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2007年1月1日起至2016年7月28日止的物业费5080元、违约金1524元，共计6604元。 一审法院经审理认定事实如下：2004年10月29日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏建源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务。同时约定贺兰县兰山园A区物业费收费标准为，住宅按建筑面积0.30元／㎡／月，非住宅按建筑面积0.80元／㎡／月，空置房屋按建筑面积0.20元／㎡／月。合同期限自2004年10月28日至2013年9月止。2004年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2004年9月至2013年9月。2013年8月6日，宁夏建源房地产开发有限公司变更为宁夏建元房地产开发有限公司。2013年9月22日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建元房地产开发有限公司又续签了《前期物业服务合同》，合同约定贺兰县兰山园A区物业费标准为，多层住宅0.35元／㎡／月，商业物业0.5元／㎡／月，业主应于物业达到交付条件之日起缴纳物业费，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在年初履行缴费义务。合同期限自2013年9月起至2016年7月25日止。2013年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2013年9月至2016年7月25日。被告系贺兰县兰山园A区B-15号营业房业主，房屋建筑面积为87.66㎡，被告拖欠自2007年1月1日至2018年12月31日期间的物业费6312元。原告自2007年起至2017年期间，每年都向被告发出催交物业费的催费通知书（温馨提示），要求被告缴纳物业费，被告以原告未提供物业服务为由未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏建元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务，该合同合法有效。宁夏建元房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原、被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了相关物业管理服务，虽服务有瑕疵，但未构成根本违约，仍对涉诉营业房的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行了服务。被告作为该营业房屋的业主，应当支付相应的物业费用。关于物业费的收费标准，原告提供的第一份前期物业服务合同中约定，物业费为非住宅按建筑面积0.80元／㎡／月，原告自行降低收费标准为非住宅按建筑面积0.50元／㎡／月收取物业费，符合法律规定。因原告提供的《前期物业服务合同》中约定委托期限至2016年7月25日止，庭审中，原告变更了诉讼请求，要求被告支付2007年1月1日起至2016年7月28日止的物业费5080元、违约金1524元。一审法院对2016年7月25日之后的物业费不予支持，故被告欠缴2007年1月1日起至2016年7月25日止的物业费计算为5077元（87.66㎡×0.5元／㎡／月×115个月＋87.66㎡×0.5元／㎡／月÷30天×25天），因被告辩称原告服务有重大瑕疵，原告认可物业服务有瑕疵，原告应对被告承担违约责任，一审法院酌情扣减被告应缴纳物业费总额的45％，对原告要求被告支付物业服务费5080元的诉讼请求，予以支持2792元（5077元－5077元×45％）。关于违约金，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳原告费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按照所欠费用的3‰和1％加收滞纳金。但前期物业服务合同中未约定物业费缴纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金1524元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。判决：一、被告胡凤玲向原告宁夏建源物业服务有限公司支付2007年1月1日起至2016年7月25日止的物业费2792元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏建源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告胡凤玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏建源物业服务有限公司负担17元，被告胡凤玲负担8元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了证人证言一份，（视频、照片）光盘一张，证明物业公司没有实际提供物业服务。被上诉人质证，对证人证言三性及证明目的均有异议，认为该证据系复印件。光盘的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，该证据不能证明物业公司没有向上诉人提供物业服务。以上证据不能达到证明目的，不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宁夏建源物业服务有限公司与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对上诉人胡凤玲具有约束力。业主应当按约支付相应物业费。考虑到宁夏建源物业服务有限公司认可其提供的物业服务存在瑕疵，一审综合本案实际情况对应缴物业费予以扣减并无不妥。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡凤玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年一月三日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。