广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36691号原告：杜晓欢，女，汉族，1985年5月10日出生，住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李小飞，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢正雄，广东海埠律师事务所律师。被告：杨水兴，男，汉族，1946年9月21日出身，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：邓杰，男，系第三人公司员工。原告杜晓欢与被告杨水兴、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜晓欢及其委托诉讼代理人李小飞、鄢正雄，被告杨水兴及其委托诉讼代理人李琼丽，第三人的委托代理人邓杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《二手房买卖及居间服务合同》；2、返还原告支付款项15万元人民币；3、判令被告向原告支付违约金55万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告协商将其房屋（位于深圳市宝安区新安街道公园路**第**商住楼708住宅，房产产权证号：50××45）以人民币2750000元交易过户给原告。原告分别于2019年8月31日和9月1日共支付三笔款项合计人民币15万元作为定金，被告于2019年9月1日出具了收条。2019年9月2日，被告与原告、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）三方签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称《房屋买卖合同》），对上述房屋交易及定金进行了确认。《房屋买卖合同》第四条约定：卖方（被告）须于2019年9月12日前需配合买方（原告）向按揭银行提供所需卖方资料及相关文件，并签署按揭银行要求的法律文件。第十一条约定：如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已经支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。原告、被告及第三人中原地产公司约好2019年9月12日到按揭银行办理按揭手续，当日，原告和第三人中原地产公司依约到场，被告未到场办理，导致办理无果。随后原告发催告函和短信再次通知被告配合办理房屋买卖按揭手续，被告仍未配合办理。原告认为，被告未按照约定配合办理房屋买卖按揭手续已经违约，原告再次通知后其仍不配合办理按揭手续已经严重违反合同约定，导致合同无法继续履行。现原告依照《中华人民共和国合同法》规定向人民法院起诉，请求法院依法判决，维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。被告答辩称，一、原告要求被告返还15万元已经支付违约金55万元无事实及法律依据，理由：1、被告并未收到原告15万元，首先，根据原告提交的证据显示，原告于2019年9月1日两笔共向被告转账95000元，其次，根据原、被告签订《二手房买卖及居间服务合同》第三条，本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管或打入卖家已签署的托管协议或类似文件，文件审指定的托管账号中以后，视为卖方本人已经收讫定金，另外资金托管协议中，约定托管账户均为第三方的对公账户，而龚淦林的账户并非托管账户也非被告指定账户，且不排除原告与龚淦林之间存在其他经济关系，故原告于2019年8月31日向龚淦林的转账与被告无关，被告并未收到原告15万元；二、违约金过高，希望法院予以调整：1、被告并非故意违约，被告当时已73岁高龄，且期间一直处于生病状态，意识模糊，第三人作为专业机构，明知此情况下应当要求被告家人陪同签订合同，但仍然要求被告独自外出签订合同且未给被告合同原件也未向被告解释合同条款，让被告不清楚合同履行程序的情况下发生的违约；2、原告作为房屋购买方，未尽缔约之审慎义务，按照常理，作为房屋购买方，应当核实房屋性质、权属人以及权属人的意愿，并举行房屋权属人面谈签订合同，且在本案中，在签订合同前，原告一直未要求面见被告，也未向被告发出看房邀请，甚至在明知被告如此高龄的情况下，也未要求被告家人陪同签订合同，未核实该房屋为夫妻共同财产以及被告是否有权处分就签订合同，原告行为有悖常理，且原告未尽缔约之审慎义务；3、不排除第三人与原告恶意串通，损害被告的合法权益，第三人作为专业机构以及原告明知道被告年事已高，写明知道或应当知道涉案房屋价值远超合同约定价格275万元（在质证意见时原告以及第三人对被告提交的第二份房屋价值参考资料予以认可，该参考资料表明2019年9月涉案房屋的价值远超320万元以上均价在5万元以上）仍然选择快速与被告单独签订合同，不排除原告与第三人利用被告年事已高，不懂深圳房价，恶意串通，欺骗被告，以严重低于市场价购买被告房屋，损害被告合法权益；4、原告损失不大，违约金约定过高，根据法律规定，违约金应当根据合同履行情况以及原告遭受的损失以及深圳市二手房交易价格波动情况而确定，涉案合同仅履行到支付定金阶段，尚未办理首期款资金监管及银行按揭等手续，给原告造成损失有限，另从合同签订至原告明知被告情况的时间短，深圳市二手房交易价格近期平稳，原告亦未提交证据证明系损失的具体情况及金额，故请贵院综合考虑本案案情，合同约定的违约金过分高于实际造成的损失，请贵院予以调整违约金金额。第三人答辩称，第三人作为居间方，促成买卖双方就涉案房产达成交易合意，并签署了《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》等附属文件，居间成功，在整个交易过程中积极履行了通知、协助的义务，已尽到了审慎审查的义务，不存在任何过错，同时第三人委托的托管款项为5.5万元，愿意根据法院的判决处置。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，被告向原告出具《收款收据》，载明：收到原告交来购买36区第17栋商住楼208单位定金15万元。2019年9月1日，原告向第三人工作人员龚淦林分两次合计转账55000元。庭审中第三人确认该55000元现在第三人公司账户，愿意依据法院判决处理。2019年9月1日，原告向被告账户分两次分别转账50000元和45000元，合计95000元。2019年9月2日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、买方双方交易的房地产位于深圳市宝安区新安街道办公园路36区第17栋商住楼708房，建筑面积为81.06平方米，房地产证号为50××45，房地产性质为住宅；2、卖方自愿将物业转让给买方，转让成交价为人民币275万元，买方同意在本合同生效之日起2日内向卖方支付定金15万元；3、买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2019年9月12日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2019年9月12日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、卖方应于收到全额楼款3日内将该物业交付与买方；买卖双方协商同意在定金或首期款中预留5,000元作为交楼押金，交由第三方监管；5、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2019年9月2日，原、被告签订《价格变更确认书》，确认涉案房屋的成交价为275万。2019年9月2日，原告作为乙方，被告作为甲方，第三人作为丙方，三方签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金15万元，交楼押金55000元交由丙方进行托管。原告主张其与第三人约被告于2019年9月12日到按揭银行办理按揭手续，当日，原告和第三人工作人员依约到场，但被告未到场。随后原告发催告函和短信再次通知被告配合办理房屋买卖按揭手续，被告仍未配合办理。被告的行为构成违约。被告主张其由于生病需要筹集医药费用故道第三人处去询价，随后签订了《二手房买卖及居间服务合同》，并将涉案房产的不动产权证书原件交给第三人保管，被告仅收取定金95000元，被告确实收到了第三人要求办理资金监管手续的通知，但家人均不同意被告出售涉案房产，故未配合原告办理后续的手续。本院认为，原告、被告、第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于涉案合同不能履行的原因。原告主张被告不配合办理首期款资金监管手续构成根本违约导致合同无法继续履行，第三人对原告的主张予以确认。被告称未配合原告办理首期款资金监管手续是由于被告年老生病，意识模糊，涉案房产售价低于市场价，家人不同意被告出售涉案房产。本院认为，根据本院查明的事实，被告为筹集医药费用在第三人处询价意欲出售涉案房产，在配合第三人看房后与原告及第三人签订涉案合同，并收取原告支付的定金95000元，表明被告对出售涉案房产的事实及涉案房产的售价是明知且认可的，被告在与原告签订涉案合同后以年老意识模糊且家人不同意出售涉案房产为由，拒不履行配合原告办理首期款资金监管手续的义务，被告的行为已经构成根本违约，原告依据合同约定及法律规定可以解除合同，并要求被告支持违约金、返还已收取的定金。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之2019年月日解除。关于违约金，涉案合同约定：如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，故原告要求被告支付违约金55万元，被告称该金额过高应调低。综合考虑本案案情及深圳市房价涨幅，本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币41.25万元。关于定金返还。本院认为，涉案合同解除后，被告收取原告的定金9.5万元及第三人托管的55000元，均无合同依据，应予返还。第三人陈述仍在第三人处托管的55000元按法院判决处理。据此，被告应将收取的9.5万元定金返还给原告，第三人应将托管的55000元退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杜晓欢与被告杨水兴于2019年9月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告杨水兴于本判决生效之日起三日内向原告杜晓欢返还定金9.5万元；三、被告杨水兴于本判决生效之日起三日内向原告杜晓欢支付违约金41.25万元；四，第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杜晓欢退还定金55000元；五、驳回原告杜晓欢的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5400元、由原告负担1080元，由被告负担4320元，该款原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年一月十六日书记员  谢晓帅书记员  陈雪滢附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。