天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民初470号原告（执行案外人）：张会儒，男，1950年3月1日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：周菁，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：张彩霞，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告（执行申请人）：天津银行股份有限公司小企业金融服务中心，住所地天津市和平区五大道街大理道86号二层。负责人：张垚，副总经理。委托诉讼代理人：董全文，天津峰尚律师事务所律师。第三人（被执行人）：宋涌，男，1969年9月19日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人（被执行人）：天津金畦兴业国际贸易有限公司，住所地天津市北辰区顺义道北南仓道道南（储宝钢材市场）。法定代表人：黑江涛，执行董事。第三人（被执行人）：天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇津坝公路北（天津市发利汽车压铸件厂院内）。法定代表人：李兴华，执行董事。第三人（被执行人）：嘉禾（天津）产业园置地有限公司，住所地天津市宁河区现代产业区海航东路。法定代表人：宋安彬，执行董事。第三人（被执行人）：黑江涛，男，1979年10月8日出生，汉族，住天津市河西区。第三人（被执行人）：范轶博，女，1984年6月13日出生，汉族，住天津市河西区。第三人（被执行人）：李兴华，男，1971年1月15日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。第三人（被执行人）：宋安彬，男，1985年7月6日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。第三人（被执行人）：赵超，女，1988年1月3日出生，汉族，住山东省乐陵市。原告张会儒与被告天津银行股份有限公司小企业金融服务中心（以下简称天津银行服务中心）、第三人宋涌、天津金畦兴业国际贸易有限公司、天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司、嘉禾（天津）产业园置地有限公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告张会儒的委托诉讼代理人周菁、张彩霞，被告天津银行服务中心的委托诉讼代理人董全文到庭参加诉讼。第三人宋涌、天津金畦兴业国际贸易有限公司、天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司、嘉禾（天津）产业园置地有限公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张会儒向本院提出诉讼请求：1.撤销天津市第二中级人民法院作出的（2018）津02执保290号民事裁定书中对坐落天津市河西区的查封，并停止对该房屋的执行；2.依法确认坐落于天津市河西区为原告张会儒所有;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月22日，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02执保290号民事裁定书，裁定查封被执行人宋涌名下坐落于天津市河西区房屋的预告登记。2018年底，原告就（2018）津02执保290号民事裁定书向天津市第二中级人民法院提出书面异议，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02执异69号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，2008年5月5日，原告与天津富贵房地产开发有限公司（以下简称富贵公司）签署了两份《房屋预定合同》，约定原告买受富贵公司开发的坐落于天津市河西区，同日原告向富贵公司支付了购房首付款290000元整。2008年5月11日，原告与富贵公司签署了两份《天津市商品房买卖合同》，约定原告以每平方米5000元的价格购买两套标的房屋，原告支付了全部购房款。原告及其直系亲属自2012年至今一直居住在标的房屋中。原告买受上述标的房屋后，由于富贵公司一直拖欠契税等各种原因，导致白天鹅大厦小区成为烂尾楼，该小区直至2012年才通水通电具备入住条件，2016年才能够办理房屋产权证。2016年年初，原告赴河西房管局办理产权证时才了解到富贵公司将房屋一房二卖给了原告和宋涌。经原告与宋涌协商，2016年11月4日原告迫于无奈与宋涌签署了补偿协议，约定原告向宋涌补偿2400000元，宋涌应当协助原告撤出在房地产登记部门预告登记，并将信息更换为原告。同日，原告将2400000元汇入宋涌名下的账户。综上，天津市第二中级人民法院裁定查封标的房屋属于错误。天津银行服务中心辩称，请求依法驳回原告张会儒的诉讼请求。宋涌、天津金畦兴业国际贸易有限公司、天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司、嘉禾（天津）产业园置地有限公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。张会儒为支持其诉讼主张提交了如下证据：证据1.《房屋预定合同》。证据2.2018年5月5日的收据。证据1和2证明：2008年5月5日原告与富贵公司签署了针对天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦1-2-801、803的预定合同，同日，原告向富贵公司支付了两套标地房屋首付款人民币290000元。证据3.《天津市商品房买卖合同》。证明：2008年5月11日，原告与富贵公司就标的房屋签署了天津市商品房买卖合同，房屋单价为每平米5000元，两套标的房屋总价款为人民币962600元。证据4.付款凭证。证明：原告支付了全部购房款。证据5.天津四建集团有限公司证明、安辉的证人证言。证明：原告支付购房款的资金来源，王海东系原告张会儒的女婿。证据6.购电证、购水卡、煤气卡。证据7.物业费收据。证据6和7证明:原告及其直系亲属自2012年7月份标的房屋具备入住条件居住标底房屋至今。购电户名仍登记为富贵公司，并非宋涌，原告一直持有购电证、水卡并缴纳物业费。证据8.截屏。证明:涉案小区直至2016年才能办理产权证。证据9.补偿协议。证据10.账户明细。证据9和10证明：2016年11月4日，原告与宋涌达成协议，约定原告支付宋涌240万元补偿款，宋涌撤出房产登记部门的登记并变更为原告。证明原告宋涌支付补偿款人民币2400000元。证据11.诉状、2018津0103民初7415号民事裁定书。证明：2018年6月4日，原告起诉被告宋涌，诉请确认标底房屋为原告所有，由于天津市第二中级人民法院的查封，导致该案以裁定的方式结案，原告只能提起案外人执行异议之诉。证据12.2016津0103民初3017号判决书。证明：标的房屋开发商富贵公司对购房者普遍存在先签署预定合同，后签订天津市商品房买卖合同，房款全部收取现金的交易习惯。河西区人民法院关于白天鹅小区类似的诉讼极多，再此不一一列举。证据13.天津市河西区陈塘庄街道开具的证明。证明：原告一直居住在涉案房屋。证据14.经申请由法院开具律师调查令到天津市规划和自然资源局查询的涉案两套房屋的天津市不动产登记簿查询证明。证明：案涉房屋产权人并非宋涌，预告登记人也并非宋涌，案涉房屋跟宋涌没有关系，属于错误查封。天津银行服务中心为支持其抗辩理由提交了如下证据：证据1.（2018）津02执保290号协助执行通知书。证明：合法查封天津市河西区房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据的认定意见和理由如下：对原告提供的证据1-7、9-13的真实性和证明目的均予以认可，原告提供的证据8不能证明证据来源，故对该证据不予采信，对原告提供的证据12的真实性予以认可，证明目的不予认可。对天津银行服务中心提供的证据1的真实性和证明目的予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月5日，张会儒与富贵公司签订二份《房屋预定合同》，第一份合同约定张会儒购买富贵公司销售的坐落于天津市河西区，销售建筑面积119.65平方米，销售单价7500元／平米，总房款897375元，关于付款时间，双方约定于2018年5月11日签订《天津市商品房买卖合同》，关于付款方式，约定原告于2008年5月5日交付首付款110000元，剩余房款以公积金贷款支付。第二份合同约定张会儒购买富贵公司销售的坐落于天津市河西区，销售建筑面积72.87平方米，销售单价7500元／平米，总房款546525元，关于付款时间，双方约定于2018年5月11日签订《天津市商品房买卖合同》，关于付款方式，约定原告于2008年5月5日交付首付款110000元，剩余房款以公积金贷款支付。同日，富贵公司为张会儒开具二张收据，均显示为购房首付款，金额分别为180000元和110000元。2008年5月11日，张会儒与富贵公司签订二份《天津市商品房买卖合同》，第一份合同约定张会儒购买天津市河西区，销售建筑面积119.65平方米，销售单价5000元／平米，总房款598250元，双方约定，原告一次性付款，并注明签订合同之日已交齐全款。第二份合同约定张会儒购买天津市河西区，销售建筑面积72.87平方米，销售单价5000元／平米，总房款364350元，双方约定，原告一次性付款，并注明签订合同之日已交齐全款。富贵公司为张会儒开具二张收据，一张金额为418250元，另一张金额为254350元。2012年开始，张会儒入住涉案房屋至今，并交纳水电费、暖气费及物业费。另查，根据天津市不动产登记簿查询证明，涉案房屋的权利人为富贵公司，预告登记信息一栏权利人为空白，但是天津市规划和自然管理局天津市市区不动产登记事务中心的电子档案中显示涉案房屋预告登记人为宋涌。原告表示其购买涉案房屋并入住后，发现富贵公司将涉案房屋又出售给了宋涌，并为宋涌办理了预告登记，2016年11月4日，原告（乙方）与宋涌（甲方）签订了《补偿协议》，内容为“因天津市富贵房地产开发有限公司将位于河西区的房产违规重复出售给甲乙双方，现经甲乙双方协定最后达成一致意见，乙方补偿给甲方人民币贰佰肆拾万元整，甲方放弃上述两套房屋的所有权利并同时协助乙方撤出在房地产登记部门登记的甲方所有信息并变更为乙方所有”，同日，张会儒向宋涌名下62×××10账号分三次共汇入2400000元。2018年6月4日，原告向天津市河西区人民法院起诉宋涌，要求判令涉案房屋归原告所有，2018年12月18日，天津市河西区人民法院作出（2018）津0103民初7414、7415号民事裁定书，以本院于2018年11月22日对涉案房屋进行查封为由，驳回了原告的起诉。再查，2018年11月20日，本院作出（2018）津02执保290号民事裁定，裁定“冻结被申请人天津金畦兴业国际贸易有限公司、天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司、嘉禾（天津）产业园置地有限公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超、宋涌银行存款人民币20697279.63元或查封、扣押其相应等值财产。”2018年11月22日，本院向天津市不动产登记事务中心三部出具（2018）津02执保290号协助执行通知书，查封宋涌名下富润中心2-3207、2-3208、2-3209及涉案房屋。2019年4月24日，原告作为异议人向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年5月8日，本院作出（2019）津02执异第69号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2019年4月18日，本院作出（2018）津02民初1117号民事判决书，判决“一、被告天津金畦兴业国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津银行股份有限公司小企业金融服务中心借款本金18980058.33元、利息28888.89元，并给付自2018年6月29日起至实际给付之日的复利、罚息（复利以利息28888.89元为基数；2018年12月21日之前的罚息以借款本金20000000元为基数，2018年12月22日及之后的罚息以借款本金18980058.33元为基数，均按贷款利率6.5%上浮50%为标准计算）；二、被告天津金畦兴业国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津银行股份有限公司小企业金融服务中心律师费20000元；三、被告天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司、嘉禾（天津）产业园置地有限公司对被告天津金畦兴业国际贸易有限公司的上述第一项给付事项承担连带给付责任，在承担给付责任后，有权向被告天津金畦兴业国际贸易有限公司追偿；四、被告黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超、宋涌对被告天津金畦兴业国际贸易有限公司的上述第一、二项给付事项承担连带给付责任，在承担给付责任后，有权向被告天津金畦兴业国际贸易有限公司追偿；五、驳回原告天津银行股份有限公司小企业金融服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145286元，保全费5000元，公告费600元，由被告天津金畦兴业国际贸易有限公司、天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司、嘉禾（天津）产业园置地有限公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超、宋涌共同负担。”本院认为，本案的争议焦点为是否应停止对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与富贵公司于2008年5月5日签订《房屋预定合同》、2008年5月11日签订《天津市商品房买卖合同》内容真实，不违反法律法规，应为合法有效，原告提供的收据能够证实其已交纳全部购房款，原告提供的水电卡、物业费等证据，能够证实原告自2012年起即入住涉案房屋，原告未能办理过户登记的原因系富贵公司为宋涌办理预告登记手续所致，对此原告亦与宋涌进行过积极协商，因此并非因原告自身原因未能办理过户登记。通过在案证据和查明事实可知，富贵公司在与原告签订《房屋预定合同》及《天津市商品房买卖合同》之外，又为宋涌办理预告登记手续，但涉案房屋仍登记在富贵公司名下，富贵公司的行为构成了一房二卖的情形，因此对合同的履行应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位，由于涉案房屋并未办理所有权登记手续，原告实际占有涉案房屋，且通过原告与宋涌签订的《补偿协议》可知，宋涌已经放弃了对两套涉案房屋的所有权利，原告并已向宋涌按照《补偿协议》的约定支付了2400000元作为补偿，且宋涌未占有涉案房屋，故应认定原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，依法应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”原告要求确认其对涉案房屋享有实体权利，符合上述规定，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦1-2-801房屋和1-2-803房屋的执行；二、确认天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦1-2-801房屋和1-2-803房屋为原告张会儒所有；三、驳回原告张会儒的其他诉讼请求。案件受理费37603元，公告费600元，由被告天津银行股份有限公司小企业金融服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  孟 夏审 判 员  曹 静人民陪审员  王福俊二〇二〇年一月十六日书 记 员  穆 艺