浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11113号 原告（反诉被告）：陈平，男，1959年11月15日出生汉族，个体工商户，住浙江省宁波市鄞州区。法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区邱隘镇镇南新村4幢10号。 委托诉讼代理人：陈永聪（系原告儿子），1989年8月3日出生汉族，公司员工，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：范友珍（系原告妻子），1959年12月28日出生汉族，公司员工，住浙江省宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：郭帮海，男，1975年5月14日出生汉族，个体工商户，户籍所在地：陕西省安康市汉滨区，现住浙江省宁波市鄞州区。法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区。 原告陈平为与被告郭帮海房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月18日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员陈高龙适用小额诉讼程序进行审理。审理中，被告郭帮海提起反诉，本院准许与本诉一并审理。本案于2019年8月19日公开开庭进行了审理，原告陈平及其委托代理人陈永聪、被告郭帮海到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序、组成合议庭进行审理，并于2019年11月14日再次公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人陈永聪、范友珍，被告郭帮海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈平向本院提出诉讼请求：判令被告立即搬离租赁房屋，并支付自2019年6月28日起至实际搬离日止按每日200元计算的违约金。审理中，原告将诉讼请求变更为：一、判令解除原、被告于2019年7月3日签订的租房协议；二、判令被告立即搬离租赁房屋；三、判令被告承担每日200元的房屋占有使用费至实际搬离日止。事实和理由：原、被告于2018年9月12日签订租房协议，被告租赁原告位于宁波市鄞州区五乡中路428号房屋，租期为2018年6月28日至2019年6月28日，该房屋为被告向上一位租户转租获得。协议规定如下一年续租，则需提前一个月支付下一年全年房租。原告于2019年6月起多次要求被告支付下一年租金，被告以自来水漏水为由要求原告修复后再支付租金，原告向宁波市自来水有限公司打印了自2018年9月起的缴费记录，发现自来水确实有漏水，金额约每月6元，原告与被告协商在下一年租金中扣除100元作为补偿，后被告要求一次性签订三年的租赁合同，而原告则希望一年一订，故双方协商未果，原告要求被告搬离，但被告至今仍未搬离。 被告郭帮海答辩称：被告租房后三个月发现房屋漏水，就开始打电话要求原告维修，但原告以忙为由不予维修，已经影响了被告使用。原告于2019年5月24日才第一次来看，但也没有维修。后原告说赔水费，让被告续签合同，但被告没有同意。2019年7月2日，双方都把出租房屋锁上，但因被告仍想租房，就于次日与原告续签了合同，并于当天上午支付原告房租20000元，同时口头承诺余款16000元在三日内付清，原告妻子遂将房屋开锁后由被告继续经营。当天下午，原告又想变更合同，被告没有同意，原告自己把20000元租金返还给被告，其中10000元现金放在被告店里，10000元通过微信转账支付。现出租房屋仍由双方上锁。协议约定每延长一天付200元，约定过高，应予调整。现同意解除协议，原告应赔偿被告相关损失。请求依法判决。据此，被告向本院提出反诉诉讼请求：判令原告(反诉被告)赔偿被告（反诉原告）商业损失金50000元，赔偿2018年6月28日至2019年6月28日店铺后面一至三楼住房租金17500元，赔偿房屋装修材料及工费32000元，赔偿2019年5月24日起90天的利润损失27000元。审理中，被告（反诉原告）增加反诉诉讼请求，要求原告(反诉被告)赔偿布料损失7800元，退还2018年租房押金2000元。事实和理由：原告于2019年5月24日开始闹店，导致被告不能正常营业，于同年7月4日再次闹店，锁门赶走被告，被告店里有存货7、8万元，继续关店就没有价值了，因没有明确的证据，所以要求原告赔偿商业损失50000元；漏水造成店后面一至三楼住房租金损失17500元；被告于2018年9月份装修店面，现无法继续营业，造成装修费损失32000元；原告自2019年5月24日开始闹店，导致被告营业损失27000元；2019年8月10日，天下暴雨因原告锁门而被告无法进店，导致布料进水，造成被告损失7800元。 原告(反诉被告)陈平针对被告（反诉原告）郭帮海的反诉诉讼请求答辩称：原告不清楚被告是如何计算商业损失的；少量漏水并不影响房屋使用；装修是被告个人行为，被告可以带走；原告有权向被告催要租金，并未闹店；关于布料损失，因租房期限已到，是被告不及时搬离所致；关于租房押金，原告可以退还，但因被告未及时搬离，房屋占有使用费已经超过押金，实际已经吞没。请求驳回被告（反诉原告）的反诉诉讼请求。 原告陈平为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.通知、平面地形示意图、审批表、平面图各一份，用以证明涉案房屋系原告所有的事实；2.2018年9月12日签订的租房协议一份，用以证明房屋租赁期限在2019年6月28日已经到期的事实；3.2019年7月3日签订的租房协议（复印件）、房屋租赁合同打印件、租房协议照片打印件、微信聊天记录各一份，用以证明当时签字的租房协议没有获得被告认可、合同没有成立的事实；4.收条一份，用以证明原告退还租金后被告把收条还给原告的事实；5.用户用水清单，用以证明漏水时间和漏水产生的水费损失的事实。 被告（反诉原告）郭帮海为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.租房合同三份，其中一份是他人与原告所签订，两份系原、被告签订，用以证明每次合同都是原告妻子手写的，合同都是成立的事实；2.营业执照一份，用以证明涉案房屋前面用于开店、后面住人以及房屋漏水、原告闹店导致诉讼请求中损失的事实；3.微信聊天记录、房屋租赁合同（复印件）各一份，用以证明房屋租赁合同是在租房协议签订成立后提交、被告没有同意的事实；4.银行流水一份，用以证明被告正常营业时的营业额的事实；5.车票一份，用以证明房屋店面是2019年7月4日上锁的事实；6.被告开办的个体工商户宁波市鄞州五乡燕莉窗帘店印章印模、发票专用章印模、支票、进账单各一份，用以证明被告想继续经营但原告闹店、关门致被告无法继续经营的事实；7.原、被告微信聊天记录一份，用以证明2019年7月3日签订的租房协议已经成立，原告妻子去闹店的事实。 审理中，本院根据原告的申请依法向宁波市公安局鄞州分局五乡派出所（下称五乡派出所）调取了2019年7月4日派出所民警到涉案出租房出警执法录音一份。 上述证据，经庭审质证，原告(反诉被告)、被告（反诉原告）质证意见及本院认证意见如下： 对原告提交的证据1，被告对房屋系原告所有无异议，但认为房屋图纸与实际建造有差异，经原告改造后质量不合格再租赁给被告，导致后来漏水。经审查，该组证据能够证明租赁房屋系原告所有，故本院予以确认。原告提交的证据2，被告无异议，本院予以确认。原告提交的证据3，被告对形式真实性无异议，认为租房协议和微信聊天记录是真实的，房屋租赁合同打印件是通过微信发给被告的，但被告并未同意。经审查，其中2019年7月3日签订的租房协议，经原、被告签字确认，虽然原告方由其妻子范友珍代签，原告也认可一直是这样操作的，被告也无异议，故该租房协议已经成立并生效，本院予以确认；对微信聊天记录的真实性予以确认；房屋租赁合同打印件、租房协议照片打印件并没有经双方当事人签字确认，故本院不予确认。原告提交的证据4，被告认为原告曾出具过，但其并未收取。经审查，本院对该收条的真实性予以确认。原告提交的证据5，被告对证据的真实性无异议，但认为被告租房是为了使用权，不是为了原告赔水费。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，认可由其妻子范友珍代原告签名。经审查，证据均系原件，真实、合法，且与本案有关联，故本院予以确认。被告提交的证据2，原告对真实性无异议，对被告开店的事实也无异议，但认为证据并不能证明其诉讼请求中的损失。经审查，本院对证据的真实性予以确认。被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但认为不能证明原告待证事实。经审查，本院对聊天记录的真实性予以确认；房屋租赁合同与原告证据3中房屋租赁合同系同一份证据，故本院不予确认。被告提交的证据4，原告对真实性无异议，但认为无法证明被告的待证目的。经审查，本院对证据的真实性予以确认。被告提交的证据5，原告对车票没有异议，但认为只能证明被告本人离开宁波，不能证明上锁的时间。经审查，本院对证据的真实性予以确认。被告提交的证据6，原告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。经审查，本院对证据的真实性予以确认。被告提交的证据7，原告对真实性无异议，但对被告的待证事实有异议，认为双方约定等7月3日出正式书面合同时才正式生效，所谓闹店也不是事实。经审查，本院对证据的真实性予以确认。 对五乡派出所执法录音，原告没有异议，认为可证明下列事实：2万元是被告要求返还的；2019年7月3日已签字的协议是草稿，不是正式合同；原告确实给被告三天时间搬离，7月5日被告回老家是其个人行为，与原告无关；被告在第一次开庭时做虚假陈述；7月4日原告已经把租金返还给被告，应当理解为签字的协议已经取消。被告对真实性无异议，但对原告的陈述有异议，2019年7月3日已签字的协议已经成立并生效。经审查，本院对证据的真实性予以确认。 综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下： 原、被告于2018年9月12日签订《租房协议》一份，约定：被告郭帮海因需要租用原告陈平一至三楼全间房屋，租期自2018年6月28日至2019年6月28日，租费为每年35000元；协议期满，如被告需续租，则另订协议；水、电、闭路电视费，自租房之日起由被告自负，按实收费；押金2000元；到期后每延长一天付200元，提前退房按一年房费，如需继续租房提前一个月付款，如不需租房提前一个月通知；卫生、环保、有线电视、网线等等一律费用由租房方承担，治安方面自己解决；房费每年增加1000元。协议签订后，原告按约将其位于宁波市鄞州区五乡中路428号房屋交付给被告，被告也按约支付租赁费用和押金。被告装修后将涉案房屋的北面（平房）作为店面用于其开办的宁波市鄞州五乡燕莉窗帘店（个体工商户），南面（一至三楼）用作住房。2018年9月，被告发现涉案房屋南面住房有漏水现象，被告通知原告维修，原告以查不到原因且漏水不影响使用为由未予维修。上述协议到期后，原、被告又于2019年7月3日签订《租房协议》一份，约定：租期自2019年6月28日至2020年6月27日，租费为每年36000元；协议期满，如被告需续租，则另订协议；水、电、闭路电视费，自租房之日起由被告自负，按实收费；到期后每延长一天付200元，提前退房按一年房费，如需继续租房提前一个月付款，如不租房提前一个月通知；卫生、环保、电视费等等一律费用由租房方承担，治安方面自己解决；房费2020年至2021年增500元，2021至2022年增1000元，每年最高不超过增1000元，合同期为三年，中途转让通过被告，费用由被告收取。协议签订当日，被告交付原告租赁费20000元。尔后双方发生纠纷，原告于2019年7月4日将房屋租赁费20000元退还给被告，并要求被告搬离。当日上午，因原、被告发生纠纷，有人匿名报警，五乡派出所出警处理，因劝说无效，出警民警建议原告向法院起诉解决纠纷。被告原在租赁房屋店面玻璃门上有锁，后原告也在店面玻璃门上加了一把链条锁。被告至今仍未搬离涉案房屋，也未开店营业。 另查明，原告曾于2018年7月19日与案外人常某签订涉案房屋的《租房协议》，被告系从案外人常某处转租并与原告重新签订《租房协议》而承租。 本院认为：原、被告于2018年9月12日签订的《租房协议》已经履行完毕，双方于2019年7月3日签订的《租房协议》，已经双方签名确认，系双方当事人的真实意思表示，又无其他导致协议无效的情形，故该《租房协议》合法、有效，双方均应诚信履行。但该协议签订当日，双方又发生纠纷，原告于次日将被告交付的租赁费20000元退还给被告，被告也予以接收，之后被告也未再交付租赁费，以自己的行为表明不履行主要债务，且被告在庭审中也表示同意解除协议，故双方于2019年7月3日签订的《租房协议》应予解除。协议解除后，被告应及时搬离涉案房屋，现被告仍未搬离涉案房屋，应支付原告自2019年6月29日起至实际搬离之日止房屋占有使用费。协议约定到期后每延长一天付200元，被告认为约定过高，本院认为该约定与房屋租赁费相比过高，应予调整，且原告在双方发生纠纷后将涉案房屋上锁，原告亦存在违约，故本院酌情确定被告应支付原告房屋占有使用费按双方协议约定的房屋租赁费每年36000元即每日98.63元标准计算。被告要求原告赔偿店铺后面一至三楼住房自2018年6月28日至2019年6月28日的租金损失17500元，因双方于2018年9月12日签订的《租房协议》已经履行完毕，且住房虽有漏水现象，但并不影响使用，故本院对被告该项反诉诉讼请求不予支持。被告要求原告赔偿商业损失金50000元，但被告未能提供具体损失及损失系原告违约造成的证据，故本院不予支持。被告要求原告赔偿因原告闹店造成被告营业损失27000元，但被告提供的证据不足以证明具体损失及损失系原告违约造成，故本院不予支持。双方于2018年9月12日签订的《租房协议》已经履行完毕，该协议并未对装饰装修物进行约定，故对未形成附合的装饰装修物可由被告拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应恢复原状；被告作为承租人无权请求原告补偿附合装饰装修费用。故对被告要求原告赔偿装修材料及工费32000元的反诉诉讼请求，本院亦不予支持。被告称因2019年8月10日暴风雨而原告锁门导致被告无法进店，造成布料进水，由此造成的布料损失7800元，应由原告赔偿，但被告未能举证证明，故本院亦不予支持。被告要求原告退还押金2000元，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一、二款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告陈平与被告郭帮海于2019年7月3日签订的《租房协议》； 二、被告郭帮海在本判决生效后七日内搬离原告陈平位于宁波市鄞州区五乡中路428号租赁房屋； 三、被告郭帮海在本判决生效后七日内支付原告陈平自2019年6月29日起至实际搬离之日止按每日98.63元标准计算的房屋占有使用费； 四、原告（反诉被告）陈平在本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）郭帮海押金2000元； 五、驳回原告陈平的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）郭帮海的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费80元,由被告郭帮海负担；反诉诉讼受理费1513元，由原告陈平负担50元，被告郭帮海负担1463元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈高龙 人民陪审员  周亚珠 人民陪审员  周雪良 二〇二〇年一月六日 书 记 员  王 钰