天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初2100号原告：张延聪，男，1963年1月12日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：王世洪，天津朋展律师事务所律师。被告：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，住所内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特西路工会俱乐部东侧。法定代表人：季辉平，经理。委托诉讼代理人：姚鹰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨新纪，宁夏新中元律师事务所律师。被告：马杰，女，1970年11月14日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：孙博，宁夏方和圆律师事务所律师。原告张延聪诉被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）、马杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告张延聪委托诉讼代理人王世洪、被告恺祥达公司委托诉讼代理人姚鹰、杨新纪、被告马杰委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张延聪向本院提出诉讼请求：1、判决确认张延聪与恺祥达公司于2012年12月25日签订的《房屋认购协议书》合法有效；2、判决确认恺祥达公司与马杰于2014年1月29日签订的《内蒙古商品房买卖合同》无效；3、判令恺祥达公司、马杰协助张延聪办理位于阿拉善盟的购买网签备案手续；4、诉讼费用由恺祥达公司、马杰负担。事实和理由：2012年12月25日，张延聪与恺祥达公司签订《房屋认购协议书》，张延聪为买受人，恺祥达公司为出卖人，合同约定：出卖人将位于阿拉善盟，建筑面积272平方米，折后总价2000000元出售给买受人，购房款一次性交付，买受人在收到出卖人的通知后，前往出卖人处办理签署所购买住宅的《商品房买卖合同》，未能办理购买备案登记。近来，张延聪从恺祥达公司处了解得知，恺祥达公司为向马杰借款，就已出卖给张延聪的房屋再与马杰签订《内蒙古商品房买卖合同》，并办理房屋预售备案登记，恺祥达公司与马杰签订的《内蒙古商品房买卖合同》名为买卖，实为抵押。故诉至法院。恺祥达公司辩称，张延聪的起诉事实和理由成立，恺祥达公司认可张延聪的诉讼请求。马杰辩称，张延聪错列马杰诉讼地位，本案依法不构成共同诉讼。张延聪将马杰列为被告，没有法律依据。本案的案由是商品房买卖合同纠纷，马杰与恺祥达公司之间以及张延聪与恺祥达公司分别签订商品房买卖合同和房屋认购协议，上述合同的协议和当事人各不相同内容各异，各转让和受让当事人之间没有共同的权利和义务，不构成共同诉讼。张延聪如果认为马杰的行为侵犯了其合法权益，其应当依据侵权法的规定，在侵权行为地也就是内蒙古阿拉善左旗提起侵权之诉，而本案的案由为商品房销售合同纠纷，双方之间并不存在任何合同关系。张延聪以房屋买卖合同关系对马杰提起诉讼，并诉请确认恺祥达公司与马杰签订的房屋买卖合同无效，明显违背了合同的相对性原则，错列马杰的诉讼当事人地位。第二，马杰与恺祥达公司之间系真实的购房行为，且依法对该房产享有物权优先登记的权利。马杰与恺祥达公司签订商品房买卖合同，并依法在产权登记机构办理了预告登记手续。根据物权法的规定，马杰对该房产享有对抗任何第三人的物权优先登记请求权，张延聪的权利不能对抗马杰的权利。第四张延聪与恺祥达公司之间系民间借贷关系，双方之间签订的房屋认购协议书系为借贷提供担保，张延聪的诉请缺乏事实和法律依据。首先张延聪与恺祥达公司以及恺祥达公司实际控制人姚鹰之间存在符合民间借贷关系的资金往来，其行为具有明显的民间借贷的行为标准。张延聪购房的价格明显高于当地的房价，阿拉善盟左旗为西北边陲小镇，常住人口五万余人。当地的房价在2012年商品房房屋价格在2000元左右，因此张延聪在当时的情况下以接近8000元的价格购买一个商品房，其行为明显不符常理。再者张延聪在签订了商品房预售协议之后，在长达一年多的时间里不主张权利，不要求办理网签手续，其行为明显是对自己权利的懈怠和放任，那么看不到张延聪对签订房产的任何积极主张权利的行为，也足以证明张延聪的行为并不是其真实意思，并不是针对房屋买卖关系，对能否取得该房产张延聪并不关心。综上，张延聪与恺祥达公司基于民间借贷关系，双方互相串通，提起虚假诉讼，意图损害被告马杰的合法权益。张延聪的主张缺乏事实和法律依据，应予依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，张延聪与恺祥达公司签订《房屋认购协议书》，恺祥达公司为出卖人，张延聪为买受人。协议书约定买受人购买位于阿拉善盟交汇处（祥雲豪宸）2栋商业2号房，建筑面积272平方米，单价为7350元／㎡，总价2000000元。张延聪在协议书上签字按印，恺祥达公司在协议书上盖章。同日，张延聪通过其名下尾号为0910的银行卡将购房款2000000元转入案外人姚鹰尾号为8311的银行卡中，恺祥达公司为张延聪出具了收到购房款2000000元的收据。2016年5月10日，恺祥达公司向张延聪出具情况说明，其内容为“2012年12月25日，恺祥达公司与张延聪签订《房屋认购协议书》，将坐落于阿拉善盟左旗巴彦浩特镇锡林南路祥雲豪宸商住小区2栋2号商业房出卖给张延聪，张延聪于协议签署当日将购房款2000000元打入公司指定收款人姚鹰个人账户，后因多种原因项目开发出现停滞，虽经张延聪多次催促，公司未能签署《商品房买卖合同》以及办理房屋权属登记手续。2014年1月29日，公司向马杰借款，为保证借款本息偿还，应马杰的要求，公司与马杰签订《商品房买卖合同》，并办理房屋预售备案登记，双方之间实为借贷关系。公司现向张延聪保证在前述房屋能够办理产权登记手续时，及时与马杰解决借贷事务，协助张延聪办理产权过户手续。”2014年1月29日，恺祥达公司与马杰签订《商品房买卖合同》，恺祥达公司为出卖人（甲方），马杰为买受人（乙方），合同约定：乙方向甲方购买位于阿拉善盟，建筑面积为272平方米，每平方米价格为3125元，总价款为850000元，并于同日在阿拉善盟左旗房地产管理局办理了预告登记手续。诉讼中，张延聪及恺祥达公司主张涉案房屋价格为每平米7350元，马杰主张涉案房屋单价为每平米3125元，本院调取了恺祥达公司于2013年8月10日向阿拉善左旗房产管理局出具的商品房预售方案，其中载明祥雲豪宸小区商业房均价为10000元/㎡。庭审中，恺祥达公司主张其与马杰之间为民间借贷关系，而不是房屋买卖，并提出姚鹰在公安机关已经报案，本院调取了阿拉善盟公安局对姚鹰、马杰、梁山、罗敬秀的相关询问材料。马杰在笔录中主张其通过梁山购买了涉案房屋；姚鹰主张其共计向梁山借款13000000元，实际收到8500000元，并用祥雲豪宸的房屋（包括涉案房屋）做了抵押，将房屋备案至马杰名下；罗敬秀主张其知晓姚鹰向梁山借钱的事，并用包括涉案房屋在内的房屋为借款做了抵押，并按照姚鹰的指示为马杰办理了网签手续；梁山主张其与姚鹰之间存在借贷关系，马杰购房款14700000元已全部给付给姚鹰。庭审中，马杰向本院申请调取张延聪名下农业银行天津河西支行天塔分理处卡号为62×××16的银行卡在2012年1月1日至2015年12月31日期间的交易明细，并主张2013年10月9日姚鹰通过其账号为62×××19的账户向张延聪付款400000元，2013年12月20日姚鹰通过05000144400290582的账户向张延聪付款100000元，2014年1月30日姚鹰通过6212882902000049119的账户向张延聪付款50000元，2014年6月9日姚鹰通过62×××19的账户向张延聪付款100000元。结合被告已向法院提交的姚鹰名下账号为62×××93的账户支付的六笔260000元，可以证实自张延聪于2012年12月25日向姚鹰付款后，姚鹰先后分10次向张延聪支付了910000元。张延聪主张该910000元是姚鹰偿还2008年11月19日向张延聪的借款800000元的本息，并提交借条为证。第二次庭审中，姚鹰出庭认可该借条是其本人出具。另查，恺祥达公司的股东为季辉平、罗敬秀、银川恺祥房地产开发有限公司。姚鹰为银川恺祥房地产开发有限公司股东及法定代表人。以上事实有张延聪提交的《房屋认购协议书》、收据、打款凭证、《商品房买卖合同》、情况说明，法院调取的阿拉善盟公安局调查笔录、张延聪名下农业银行天津河西支行天塔分理处卡号为62×××16的银行卡在2012年1月1日至2015年12月31日期间的交易明细、恺祥达公司于2013年8月10日向阿拉善左旗房产管理局出具的商品房预售方案及张延聪、恺祥达公司、马杰的陈述为证。本院认为，张延聪与恺祥达公司于2012年12月25日签订《房屋认购协议书》，购买坐落于阿拉善盟交汇处（祥雲豪宸）2栋商业2号房，单价为7350元／㎡，并于同日将购房款2000000元给付到恺祥达公司指定收款人姚鹰账户，且恺祥达公司认可其与张延聪之间存在商品房买卖合同关系。故张延聪与恺祥达公司之间的《房屋认购协议书》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该《房屋认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且恺祥达公司已经按照约定收取了全额购房款，应认定为商品房买卖合同，恺祥达公司应及时为张延聪办理网签备案手续。马杰虽主张张延聪与恺祥达公司之间的《房屋认购协议书》中房屋单价约定过高，双方之间名为房屋买卖合同，实际为张延聪与姚鹰之间的借贷关系，并主张自2012年12月25日后，姚鹰向张延聪的10次打款共计910000元是偿还该2000000元，但其提交的证据不足以证明其主张，张延聪提交了姚鹰于2008年11月19日向其出具的800000元借条，姚鹰对该借款予以认可，且根据本院调取的在阿拉善左旗房产管理局存放的商品房预售方案可以证明张延聪购买涉案房屋单价与预售方案的价格相接近，故对马杰的该答辩意见，本院不予采信。张延聪主张马杰与恺祥达公司之间的《商品房买卖合同》应为无效合同。其理由为马杰与恺祥达公司之间虽签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》签订时间在《房屋认购协议书》之后，且《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋单价仅为3125元/㎡，明显低于市场价格，双方之间名为买卖，实为抵押。并主张其始终在向恺祥达公司主张权利，但恺祥达公司一直以房屋尚未办结解押手续而拖延至今。恺祥达公司对张延聪的上述主张表示认可，其亦主张其与马杰之间为借贷关系，并非房屋买卖关系。马杰虽主张该房屋单价为正常市场价格且双方之间并不存在借贷关系，但根据本院调取的在阿拉善左旗房产管理局存放的商品房预售方案能够证明马杰购买涉案房屋的单价明显低于市场价，且恺祥达公司主张姚鹰已就其与梁山等人借款并用包括涉案房屋在内的房屋进行抵押向阿拉善盟公安局以涉黑涉恶的名义进行了举报，根据本院调取的阿拉善盟公安局对姚鹰、马杰、梁山、罗敬秀的相关询问材料，存在涉案房屋是为姚鹰向梁山的借款提供抵押的嫌疑。张延聪的主张较为符合客观事实，张延聪主张的理由本院予以采信，马杰的答辩意见本院不予采信。马杰与恺祥达公司之间的《商品房买卖合同》签订日期在张延聪与恺祥达公司之间的《房屋认购协议书》之后，且恺祥达公司主张其与马杰之间并非房屋买卖关系，而是抵押关系，本院认定马杰与恺祥达公司之间的《商品房买卖合同》无效。关于张延聪主张其与恺祥达公司之间的《房屋认购协议书》合法有效，马杰与恺祥达公司之间的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。恺祥达公司先后与张延聪、马杰签订《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》，存在过错。故恺祥达公司、马杰应协助张延聪办理涉案房屋的网签备案手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张延聪与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间的《房屋认购协议书》合法有效；二、被告马杰与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》无效；三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司、马杰于本判决生效后五日内协助原告张延聪办理位于阿拉善盟的购买网签备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李德刚人民陪审员  刘玉芳人民陪审员  刘 艳二〇二〇年一月十四日书 记 员  曹 峥