新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3485号 上诉人(原审原告)：李文琴，女，1988年10月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：马鹏，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**古牧地东路街道办事处乌奇公路西侧高速公路米泉管理所家属院南侧。 法定代表人：赵全录，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司董事长。 委托诉讼代理人：张兴权，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜德鑫，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人李文琴因与被上诉人乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文琴及委托诉讼代理人马鹏，被上诉人乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司的委托诉讼代理人张兴权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文琴上诉请求：撤销一审判决，改判：支持李文琴的全部诉讼请求。事实和理由：根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款逾期天数的日万分之一向买受人支付违约金，由于买受人的原因，不能按时办理产证所需的费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案及办证的违约责任。”无论涉案商品房是否符合办理产权登记的条件，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司未给我办理房产证的行为违约。乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司作为格式合同和《小区不动产权证领取单》的提供方，当合同及领取单中有免除其责任的条款时，该条款也依法将被认定为无效条款，故《小区不动产权证领取单》不能证明双方债权债务已清。本案中乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司对违约行为明知，故请求二审法院依法支持我一审全部诉求。 乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司辩称，李文琴签字确认的小区不动产权证领取单是双方对《商品房预售合同》第十五条的补充协议，在该不动产权证领取单中备注“不动产权证领取后，双方已无任何纠纷，债权、债务两清”，故李文琴的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李文琴向一审法院起诉请求：乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司向李文琴支付自2015年11月13日至2019年7月19日期间的违约金62,044元。 一审法院认定事实：2013年11月10日，李文琴与乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定李文琴与案外人李高杰购买乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司开发的位于乌鲁木齐市××区的房屋一套，房屋总价款为462，966.00元。该合同的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款逾期天数的日万分之一向买受人支付违约金，由于买受人的原因，不能按时将办理产证所需的费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案及办证的违约责任”。合同签订后，李文琴向乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司支付了部分购房款，剩余购房款由李文琴与案外人李高杰向银行办理按揭贷款，并于2013年12月20日与中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐米东支行签订《房屋抵押合同》，约定李文琴与案外人李高杰为贷款购房将乌鲁木齐市米东区米东大道北侧××小区的房屋一套作为抵押标的物，该合同第三十一条约定：“本合同（契约）签订登记后，房产所有权、使用权证书交乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司封存，他项权利证书交中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐米东支行收持”。2014年1月6日，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司将涉案房屋在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心进行预告登记。2014年11月17日乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司将涉案房屋交付给李文琴使用。2019年7月15日，涉案房屋的不动产权证书办理完毕。2019年11月28日，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司将不动产权证书交付给李文琴，并在小区不动产权证领取单中备注：“不动产权证领取后，双方已无任何纠纷，债权、债务两清”，共同共有人李高杰在该份领取单中签字确认。另查明：庭审中，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司自认将办理权属登记由其提供的资料全部备齐并分批报产权登记机关备案的时间为2018年10月。 一审法院认为，李文琴、乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于本案中李文琴要求乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任的诉讼请求，一审法院做如下分析：一、李文琴与乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司签订的《商品房买卖合同》的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款逾期天数的日万分之一向买受人支付违约金，由于买受人的原因，不能按时将办理产证所需的费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案及办证的违约责任。”该份合同中双方约定乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司向产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后360个工作日内，本案中涉案房屋实际交付时间为2014年11月17日，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司自认将办理权属登记由其提供的资料全部备齐并分批报产权登记机关备案的时间为2018年10月，已超过双方约定的房屋交付后360个工作日，应属违约，但该合同第十五条并未约定逾期向产权登记机关备案的违约责任，仅约定了“不能在规定期限内取得房地产权属证书”的违约责任为“出卖人按已付房价款的逾期天数的日万分之一向买受人支付违约金”，然而合同中并未明确约定取得房地产权属证书的时间。二、李文琴与中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐米东支行签订《房屋抵押合同》，约定“房产所有权、使用权证书交乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司封存”，乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司在取得涉案房屋不动产权证书后并未封存，发还李文琴，并在《小区不动产权证领取单》中备注“不动产权证领取后，双方已无任何纠纷，债权、债务两清”，李文琴在该份领取单中进行签字确认的行为，应视为双方对各自权利的处分，即乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司放弃封存不动产权证书的权利，李文琴在领取不动产权证书后放弃与乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司商品房买卖合同关系存续期间内因乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司违约提起诉讼的权利，故对于李文琴要求乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司支付违约金的诉讼请求，应不予支持。判决：驳回李文琴的全部诉讼请求。 二审中双方均未提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方均具有法律约束力。李文琴与乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李文琴基于该合同第十五条的约定认为乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司为其逾期办理房屋产权证，应当承担逾期办证违约金62,044元。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对于房屋产权证的具体领取日期并未明确约定，且李文琴的丈夫即涉案房屋的共同共有人李高杰在乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司处领取房屋产权证书时，在《小区不动产权证领取单》上签名，该领取单备注中写明“不动产权证领取后，双方已无任何纠纷，债权、债务两清”，从该备注内容上看，与乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司已就领取不动产证后的债权债务达成了新的合意，即两清，双方之间再无任何纠纷，同时也是对双方签订的《商品房买卖合同》办证条件的变更。现再次以合同约定向乌鲁木齐市恒垄房地产投资有限公司主张逾期办证违约金，没有相应的事实和法律依据，对其该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1351.10元（李文琴已预交），由李文琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  张惠君 审判员  蒋 欣 审判员  黄淑梅 二〇二〇年十二月二日 书记员  王亚宇