福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21288号 原告：林年幸，男，1979年2月27日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：詹莲丽，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宝华，福建力衡律师事务所律师。 被告：李魁拱，男，1976年9月29日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：宋晓俊，男，1978年11月14日出生，汉族，住厦门市同安区。 原告林年幸与被告李魁拱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林年幸的委托诉讼代理人詹莲丽，被告李魁拱及其委托诉讼代理人宋晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林年幸向本院提出诉讼请求：1.解除林年幸与李魁拱于2019年1月28日签订的《房屋买卖协议》（编号：0005264）；2.李魁拱返还林年幸定金20万元；3.李魁拱支付林年幸违约金80万元和律师费25900元。事实与理由：2019年1月28日，林年幸与李魁拱签订《房产买卖协议》，约定：林年幸向李魁拱购买其名下位于厦门市思明区（下称讼争房产），建筑面积99.05㎡，成交价格400万元；李魁拱应于2019年2月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续；剩余房款的付款方式为：林年幸于2019年3月1日前过户当天支付购房款90万元，其余款项向银行申请贷款；双方在签订本协议后不得中途违约，否则违约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。同日，林年幸向李魁拱支付定金20万元，李魁拱确认收到上述款项。但在后期的履行过程中，李魁拱未按合同约定于2019年2月18日前办理解除抵押手续，在林年幸一直催促下也未去办理；2019年4月，讼争房产被查封，导致房产不能过户，合同不能继续履行，李魁拱未按合同约定履行义务，属于违约行为，应按合同约定承担违约责任。 李魁拱辩称，其确认双方在签订买卖合同当日收到林年幸支付的定金20万元；合同虽约定于2019年3月1日过户，但李魁拱并不清楚林年幸是否有贷款，林年幸也未将其他款项支付给李魁拱。李魁拱曾到厦房置业公司办理讼争房产过户手续，但林年幸未将款项支付完毕，导致最终无法办理过户，讼争房产系由于林年幸的原因导致无法办理过户手续；李魁拱同意解除合同，退还林年幸支付的定金20万元；李魁拱不存在违约，不同意支付违约金及律师费。综上，请求驳回林年幸的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房产位于厦门市思明区，权利人为李魁拱（李魁拱于2016年7月1日取得该房产权证，建筑面积99.05㎡）。 2019年1月28日，李魁拱（出售方、甲方）与林年幸（购买方、乙方）签订一份编号为0005264的《房产买卖协议》，约定：甲方将位于厦门市思明区出售给乙方，用途住宅，房产成交价400万元；乙方应在本协议签订当日支付购房定金20万元，乙方于前过户当天支付购房款90万元，其余款项290万元向银行申请贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放贷7日内将差额部分以现金方式直接转至甲方账户；上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲、乙双方均清楚该房屋产权现状，双方不得以此为由拒绝履行合同；甲方应于前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续，若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由乙方保管，以便办理交易过户手续之用；甲方应于收到100%房款时将房产交付给乙方使用；甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约，否则违约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款的每日0.05%的违约金，若达30日，对方有权解除合同并按上一条约定追究违约方的违约责任；甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后7日内于2019年3月1日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款0.05%的违约金；若于产权解除抵押注销后于2019年3月1日前因乙方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；双方并约定甲方承诺其共有人同意出售此房产，未过户之前该房产的按揭款由甲方支付。 上述《房产买卖协议》签订当日，林年幸向李魁拱支付定金20万元，李魁拱作为收款人出具一份《定金收条》，确认收到林年幸支付的定金20万元。 2019年9月6日，林年幸（甲方）与福建力衡律师事务所（乙方）签订一份《委托合同》，约定甲方因与李魁拱房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师詹莲丽、詹成根担任甲方一审诉讼代理人；按纠纷标的物比例收费，委托费25900元在本合同签订后三日内支付。当日，林年幸通过银行转账方式向该律师所账户转入25900元；2019年9月17日，福建力衡律师事务所开具一份价税金额合计25900元的厦门增值税普通发票。2019年10月9日，林年幸向本院提起本案诉讼。 又查，根据厦门市不动产登记信息查询结果记载：讼争房产于2016年7月15日办理最高额抵押登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门市分行，最高债权数额334.95万元（债务履行期限2016年7月7日至2022年7月6日）；2017年3月17日，讼争房产办理一般抵押登记，抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，被担保主债权数额172万元（债务履行期限2017年3月13日至2022年3月13日）；2019年4月17日，讼争房产被本院查封；2019年10月12日，讼争房产被厦门市中级人民法院轮候查封。讼争房产现由李魁拱居住使用。 本院认为，李魁拱与林年幸于2019年1月28日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，讼争房产在双方签订前述《房产买卖协议》时的产权现状为“已办理土地房屋权证，但处于抵押状态”，即双方均清楚讼争房屋产权现状。虽然双方合同约定“甲方应于2019年2月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续，双方不得以此为由拒绝履行合同”。但根据在案证据，讼争房产已先后于2016年7月15日、2017年3月17日办理最高额抵押及一般抵押登记，债权数额高达334.95万元和172万元，合计506.95万元，该抵押债权数额在签订合同时即已存在，且远高于双方约定的讼争房产成交价400万元；林年幸作为讼争房产的购买方，其在签订合同时理应查询了解该房产具体情况，并应考虑购买讼争房产后势必产生一定的风险；且林年幸在签订合同之后，仅支付定金20万元，也未按照合同约定于2019年3月1日前支付购房款90万元及备齐按揭贷款手续向银行申请贷款等合同义务。因此，导致讼争房产于2019年4月17日被查封、房产不能过户、合同不能继续履行的后果，并非李魁拱的单方行为所致，林年幸也存在一定的过错，故林年幸要求李魁拱支付违约金80万元和律师费25900元的诉讼主张，证据不足，本院不予支持；鉴于讼争合同已不能继续履行，林年幸诉请解除合同，李魁拱亦表示同意，本院予以准许；合同解除后，李魁拱应将林年幸支付的购房定金20万元予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告林年幸与被告李魁拱于2019年1月28日签订的《房产买卖协议》（编号：0005264）； 二、被告李魁拱于本判决生效之日起十日内返还原告林年幸购房定金20万元； 三、驳回原告林年幸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19400元，由原告林年幸、被告李魁拱各负担9700元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年一月二十一日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。