西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终843号上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏润渝建筑劳务有限公司，住所地为西藏拉萨市。法定代表人：陈麒麟，系公司总经理。委托诉讼代理人：张许峰，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪刚，西藏雪成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司，住所地拉萨市。法定代表人：朱峰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：张熙媛，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。上诉人西藏润渝建筑劳务有限公司（以下简称：润渝公司）因与上诉人西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司（以下简称：圣瑞斯大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1887号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人润渝公司的委托诉讼代理人张许峰，上诉人圣瑞斯大酒店的委托诉讼代理人袁溥钰、张熙媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人润渝公司的上诉请求：1.撤销（2019）藏0102民初1887号民事判决书第三项，即：反诉被告西藏润渝建筑劳务有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司支付租金60 000元；2.依法支持上诉人在一审的第二项诉讼请求，即：被上诉人向上诉人退还租金80 000元。3.维持（2019）藏0102民初1887号民事判决书第一、二、四、五项；4.由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院部分事实认定有误。案涉合同租赁期限虽约定为2018年7月22日至2019年7月21日，但双方实际履行且上诉人进场日期均为2018年9月，被上诉人向上诉人出具的租金、押金收据以及证人段佐禄的证言均可证明该事实。起租时间应从2018年9月开始起算，上诉人实际支付了三个月房租，但仅用了不到一个月便无法使用，因此被上诉人应退还剩余租金80 000元。二、被上诉人将房屋交付至上诉人后不久便开始装修，致使上诉人无法营业，上诉人未支付剩余合同期限内租金一方面是正当行使抗辩权，另一方面也是为了及时减损。因此上诉人不存在违约和欠付房租的行为。上诉人于2018年9月交付房租、押金后才开始进场，自2018年10月中旬，被上诉人或第三人即开始对整栋楼进行装修，致使上诉人无法营业，上诉人于10月中旬退场。后经与被上诉人协商，双方同意给上诉人1个月的装修期和3个月的免租期作为补偿（即2018年12月-2019年3月）。但直至2019年6月，被上诉人仍未装修完成，上诉人未支付该期间的房租系正当行使抗辩权，同时也是在被上诉人严重违约后不得已而采取的减损措施，况且上诉人自2018年10月至2019年6月并未使用和占有案涉房屋。综上，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人圣瑞斯大酒店辩称，我公司不存在违约，是润渝公司构成了违约，我方已按合同约定于2018年7月22日交付了案涉场地，而润渝公司进场后仅交付了一个季度的租金和押金，一直拖欠租金直至合同于2019年7月21日期满终止，故润渝公司应当支付剩余租赁期的租金。押金作为润渝公司履行房屋租赁合同的一种担保，而润渝公司未按照合同履行义务构成根本违约，无权要求返还押金，且其作为租赁物的实际占有人，应承担租赁期间必然产生的水电费。直至合同期满终止，润渝公司在租赁关系未解除的情况下，未按合同约定按时支付租金和水电费，构成根本违约，应承担违约责任。装修行为是案外第三人实施的，且是在润渝公司承租房屋楼层以上和外墙装修，并不足以影响润渝公司对承租房屋的正常使用。《减免租金的报告申请》上李颐的签字行为并不能表示我公司同意该申请，且公司也未授权给李颐，也无我公司的追认。故我公司在本案中不存在违约，押金和租金不应退还，应驳回润渝公司的上诉请求。上诉人圣瑞斯大酒店的上诉请求：1.请求依法撤销（2019）0102民初1887号民事判决中的第二、第五项判决，并改判为：（1）驳回被上诉人要求退还押金120 000元的诉讼；（2）被上诉人向上诉人支付水电费34 748元；（3）被上诉人向上诉人支付违约金118 424.4元；（4）被上诉人对涉案房屋的设施设备恢复原状。2.请求依法改判（2019）0102民初1887号民事判决中的第三项判决，即被上诉人向上诉人支付租金360 000元。3.请求依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：本案经拉萨市城关区法院作出一审判决，该判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销、改判或发回重审。一、一审法院认为租赁合同已终止，故判决上诉人退还被上诉人押金120 000元，但押金作为被上诉人履行房屋租赁合同的一种担保，被上诉人未按照合同履行义务且构成根本违约，故被上诉人无权要求退还押金。租赁合同押金的作用在于，一是担保承租人在承租期间合理使用以及妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能否及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间产生的租金、水电费等由被上诉人承担，因此上述押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。结合本案，首先被上诉人在承租期间未履行合理使用、妥善保管义务，以及未按时支付租金和水电费，已然构成根本违约。根据合同约定以及相关法律规定，被上诉人无权要求上诉人向其返还押金；其次，合同中明确约定被上诉人如有违约行为，则合同解除时押金不予退还。合同条款是合同双方意思自治的体现，在不违反法律法规的情况下，双方都应当按照合同约定履行。所以既然双方约定了润渝公司有违约行为时该押金不予退还，那么就应当遵守约定。故一审法院的认定和判决有违合同“意思自治”的原则。二、一审法院考虑到上诉人的装修行为造成了被上诉人润渝公司租赁场地的破坏，仅酌情支持润渝公司向我方支付租金60 000元。本案中，首先，上诉人对大堂及三楼以上房屋进行装修，对被上诉人的正常使用造成一定影响。一审法院最终判决维持我方60 000元的租金，即一个半月的租金。一审法院既已认定合同并未解除，并确认合同于2019年7月21日期满终止，那么被上诉人就应当向上诉人支付剩余租期的租金。现一审法院既认定合同期满终止，又酌情支持一个半月的租金没有任何依据。其次，一审法院认定李颐在被上诉人出具的《关于申请房租减免的报告》上的签字行为是确认上诉人同意减免润渝公司三个月租金的事实，这一文件仅为减免租金的申请，而李颐的签字行为并不能说明上诉人同意给被上诉人减免三个月租金的申请，也无上诉人公司的授权和盖章，该签订行为只能说明李颐签收了这一申请，一审法院以李颐个人的签字行为直接认定上诉人同意减免被上诉人三个月租金的事实认定是错误的。三、一审法院以上诉人提交的水电费抄录表上没有润渝公司的任何签字确认为由，而驳回上诉人关于水电费的诉讼请求。首先，在租赁关系一直维持的情况下，被上诉人作为承租方，因使用房屋而产生的水电费应当由其承担；其次，被上诉人认可其有过经营行为，那么必然会产生水电费。一审法院在明知这一事实的情况下，仍驳回上诉人的诉讼请求实属错误；再者，被上诉人还当庭提交了财物账本原件以证明水电费抄录表的真实性。最后退一步讲，即使水电费抄录与被上诉人实际使用有一定出入，一审法院既然能酌情考虑租金，也应当酌情考虑被上诉人因使用房屋而产生的水电费。四、一审法院以双方都存在违约行为，而驳回了双方违约金的主张。但合同合法又在未解除的情况下，被上诉人应当继续履行合同，即向上诉人支付租金和水电费。被上诉人拒付租金和水电费的行为明显构成违约，且属于根本性违约，应当承担违约责任。本案中，直至合同期满终止被上诉人未向上诉人发出任何解除租赁关系的书面通知，故在租赁关系未解除的情况下，被上诉人未按照合同约定支付租金和水电费，已然构成根本违约，根据合同法的相关规定，应承担相应的违约责任。其次，上诉人作为出租方，其目的就是租赁房屋，上诉人按照合同约定已按时履行交付房屋以及附属设施的义务，故上诉人不存在任何违约行为。五、一审法院以上诉人未能提交房屋以及附属设施的交接凭证，无法证明房屋交付前的设施设备状况为由，而驳回上诉人关于恢复原状的诉请。但在本案中被上诉人在使用租赁物时未尽到合理使用以及妥善保管的义务，对租赁物应恢复原状。本案中，被上诉人在退场时不仅未提前通知上诉人，还将三楼门锁损坏，个别卫生间的地板、面盆、马桶、立式浴室等均遭到不同程度的损坏。对此，上诉人当庭提交了照片来证明房屋的原始情况，根据合同法的相关规定，恢复原状时，原物存在应当返还原物。如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产损毁的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”以及《中华人民共和国合同法》第二百九十条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除该合同并要求赔偿损失。”综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。恳请二审法院查明案件事实后依法予以改判，维护上诉人的利益。被上诉人润渝公司辩称，我公司不存在违约行为，合同虽然是2018年的7月份签订的，但实际是2018年9月份才进的场，与我方一审提交的证据和证人证言是相吻合的，并提前交了三个月的租金，但上诉人从9月份开始一直进行装修，导致我公司进场不到一个月就无法使用该租赁房屋和正常经营，故对方公司构成严重违约，应退还我公司交纳的租金，且我公司于2018年10月中旬退场，后经与上诉人协商，同意给我公司1个月装修期和3个月的免租期作为补偿，但直到2019年6月，上诉人也没有装修完，故也不应支付剩余租金和水电费。原告润渝公司向一审法院诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》；2.判令被告向原告退还租金80 000元、押金120 000元；3.判令被告赔偿原告转让费损失200 000元、员工工资损失91 800元；4.判令被告向原告支付违约金144 000元；5.诉讼费由被告承担。反诉原告圣瑞斯大酒店向一审法院提出反诉请求：1.确认《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》于2019年7月21日期满终止；2.判令反诉被告向反诉原告支付租金360 000元；3.判令反诉被告向反诉原告支付水电费34 748元；4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金118 424.4元；5.判令对反诉人对涉案房屋的设施设备恢复原状；6.反诉被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：1.润渝公司授权段佐禄与圣瑞斯酒店签订《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》，约定作为甲方的圣瑞斯酒店将位于圣瑞斯酒店三楼327至343客房和七楼8766、8788客房共计18间客房出租给乙方，租赁期限自2018年7月22日至2019年7月21日，租金为480 000元，租金每季度交纳一次，签订合同后立即交纳租金120 000元，2018年9月3日、2018年9月13日，润渝公司先后向圣瑞斯酒店支付前三个月租金120 000元，上述款项均由沈琼艳转账至圣瑞斯酒店账户。2018年9月18日，圣瑞斯酒店向润渝公司出具收到润渝公司120 000元保证金，该保证金即为润渝公司诉请的押金，收款事由处载明：“原来是廖纪岗，现换为段佐禄，保证金未退”。2019年3月20日，润渝公司向圣瑞斯酒店发出《关于申请房租减免的报告》，载明：“尊敬的圣瑞斯大酒店：由于贵酒店自2018年10月15日开始装修，在装修过程中没有正常安全的通道，致使本公司无法营业，装修时的震动和噪音，导致本公司房间墙体损坏，天花严重脱落，迫使我公司必须重新装修，希望贵酒店能给本公司为期1个月的装修时间和3个月的免租期作为补偿。并本公司在2019年3月31日前缴清所欠3个月房租。望各位领导批准为盼！”该报告上有李颐的签字，李颐系圣瑞斯酒店办公室负责人。租赁合同虽然约定圣瑞斯酒店将租赁场地交付给润渝酒店时，双方签署场地交接确认书，但在实际交付过程中，双方并未就租赁场地交接进行任何书面确认。一审法院认为，润渝公司和圣瑞斯酒店签订的《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。因该合同已于2019年7月22日因租赁期限届满而终止，故润渝公司要求解除《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》的诉讼请求，该院不予支持。本案的争议焦点是：1.圣瑞斯酒店三楼以上装修是否对润渝公司构成违约，是否需要向润渝公司支付违约金并赔偿原告转让费损失和员工工资损失；2.润渝公司是否拖欠租金、是否对圣瑞斯酒店构成违约、是否需要向圣瑞斯酒店支付租金、水电费及违约金，是否应当依照合同的约定对涉案房屋的设施设备恢复原状。现就争议焦点，综合当事人陈述和本院审查确认的证据，该院作出如下认定：在润渝公司承租涉案房屋后，圣瑞斯酒店陈述，其将酒店三楼以上房屋出租给了其他承租人，该承租人于2018年10月15日至2019年5月对承租房屋进行了大规模装修。该院认为，圣瑞斯酒店作为出租人应当保证承租人能够正常使用租赁物，双方当事人在签订租赁合同时均清楚润渝公司租赁涉案房屋的主要目的为经营洗浴中心，润渝公司提交的照片、视频、证人证言、圣瑞斯酒店关于房屋装修的陈述等，能够证明三楼以上的装修确实足以影响润渝公司正常经营洗浴中心，且圣瑞斯酒店办公室负责人李颐在《关于申请房租减免的报告》签字确认存在装修导致润渝公司无法营业的事实。圣瑞斯酒店虽然辩称李颐的签字仅是说明其收到了润渝公司的该份报告，并不能证明圣瑞斯酒店承认三楼以上的装修致使润渝公司无法营业以及同意给润渝公司为期一个月的装修时间和三个月的免租期作为补偿的事实。但该院认为，该辩解意见与常理不符，该院不予采信，并确认自2018年10月15日，圣瑞斯酒店三楼以上房屋装修，导致润渝公司房间墙体损坏、天花板严重脱落，致使润渝公司无法营业的事实。故该院认为，圣瑞斯酒店作为出租人未能保证润渝公司租赁的用于经营洗浴中心的场地正常使用，构成违约。润渝公司以此主张圣瑞斯酒店退还租金80 000元、押金120 000元、赔偿转让费损失200 000元及员工工资损失91 800元的诉讼请求，该院认定如下：1.退还租金80 000元，原告主张其于2018年9月入场、10月出场，仅使用了1个月的场地，因支付了3个月的租金，应当退还80 000元。本院认为，当事人双方应当依照约定全面履行自己的义务，双方约定的租赁期限为2018年7月22日至2019年7月21日，导致润渝公司无法营业时间也在2019年10月15日，代润渝公司签订租赁合同的证人段佐禄也陈述，不论进场与否，润渝公司在签订租赁合同时同意支付7月、8月的租金，故对于润渝公司要求圣瑞斯酒店退还80 000元租金的诉讼请求，该院不予支持。2.退还押金120 000元。该院认为，押金是为了确保全面履行合同，具有担保的性质，现因租赁合同已终止，故润渝公司要求圣瑞斯酒店退还120 000元的诉讼请求，该院予以支持。3.赔偿转让费损失200 000元，对此润渝公司未提交任何证据予以证明，故该院不予支持。4.赔偿员工工资损失91 800元，润渝公司为此提交两份工资表，该院认为，工资表系单方制作，该院不予采纳，对该项诉请，该院不予支持。润渝公司主张其搬离租赁场地的行为以表明其与圣瑞斯酒店解除租赁合同，但根据证人的陈述和《关于申请房租减免的报告》等可以证明装修虽然导致了润渝公司无法经营洗浴中心，但在情事发生较为显著的变更的情况下，润渝公司一直在与圣瑞斯酒店协商，其仍有意继续维持租赁关系，故双方之间的租赁关系并未解除。而租赁合同约定的租期为2018年7月22日至2019年7月21日，现租赁期限届满，故圣瑞斯酒店要求确认租赁合同于2019年7月21日期满终止的诉讼请求，该院予以支持。润渝公司已向圣瑞斯酒店支付了2018年7月22日至2018年10月21日租金120 000元，圣瑞斯酒店在《关于申请房租减免的报告》明确了因装修造成润渝公司无法营业，给予润渝公司三个月的免租期作为补偿，故剩余租金为240 000元。润渝公司辩称装修已导致其无法营业，其在2018年11月搬离租赁场地，故不应支付租金。对此该院认为，依法成立的合同对双方当事人均有拘束力。如前文所述，润渝公司在情事发生变更后，仍一直有意继续维持租赁关系，其搬离租赁场地的行为并不能构成租赁关系的解除，润渝公司应当支付租金。但考虑到装修已经造成润渝公司租赁场地的破坏，导致润渝公司无法经营洗浴中心，该院酌情支持圣瑞斯酒店主张的租金 60 000元，超出部分，该院不予支持。圣瑞斯酒店以水电费抄录表和财务账本主张水电费34 748元，因没有润渝公司的任何签字确认，且无其他证据辅证，故该院不予支持。圣瑞斯酒店以租赁合同届满主张润渝公司以租赁合同的约定对涉案房屋的设施设备恢复原状，因双方当事人之间无任何设施设备的交接凭证，圣瑞斯酒店提交的证据也不足以证明涉案房屋设施设备的原状，故对该诉请，该院不予支持。该院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交由承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当保证交付的房屋能够正常使用，承租人应按约定支付租金。交付的房屋不能正常使用，或不按约定支付租金，致合同目的无法实现，均构成违约。在本案中，润渝公司未按约定时间支付租金、圣瑞斯酒店作为出租人，长时间没有保证润渝公司能够正常使用租赁场地，双方均构成违约，故违约责任各自承担。故双方要求对方支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，润渝公司要求圣瑞斯酒店支付圣瑞斯酒店退还120 000元押金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持，超出部分，因证据不充分、理由不充足，本院不予支持；圣瑞斯酒店要求确认《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》于2019年7月21日期满终止、要求润渝公司支付租金60 000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持，超出部分，因证据不充足、理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》已于2019年7月21日期满终止；二、被告西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告西藏润渝建筑劳务有限公司退还押金120 000元；三、反诉被告西藏润渝建筑劳务有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司支付租金60 000元；四、驳回原告西藏润渝建筑劳务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10 158元，依法减半收取计5079元，由西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司负担958元，由西藏润渝建筑劳务有限公司负担4121元。原告已预交的案件受理费10 158元，本院将在本判决生效后予以退还6037元；应由被告西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司负担的案件受理费958元，限西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司自本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴本院将依法强制执行追缴。反诉费4498.79元，由西藏润渝建筑劳务有限公司负担526元，由西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司负担3972.79元。西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司已预交的案件受理费4498.79元，本院将在本判决生效后予以退还526元；应由西藏润渝建筑劳务有限公司负担的案件受理费526元，限西藏润渝建筑劳务有限公司自本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴本院将依法强制执行追缴。二审期间，润渝公司与圣瑞斯大酒店未向本院提交新证据。二审查明的事实和依据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人在履行合同中是否存在违约以及双方的上诉请求能否得到支持。对此评析如下：本案中，《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》的签订系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规及其他相关规定，应为合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自相应的义务。根据一审查明的事实，租赁合同签订之后，圣瑞斯大酒店作为出租人，已按合同约定向润渝公司交付了案涉房屋，润渝公司在收到承租房屋并进场后，向圣瑞斯大酒店交纳了三个月的租金及押金，但未按合同约定交纳水电费。对此，润渝公司提出在2018年9月份进场后，经营不到一个月，因圣瑞斯大酒店的装修行为导致其无法正常经营，已于10月15日离场，圣瑞斯大酒店构成严重违约，不交水电费是为了减损和履行抗辩权，圣瑞斯大酒店应退还2个月剩余租金80 000元。本院认为，首先装修行为自2018年10月15日开始，即是在润渝公司进场经营之后发生。而润渝公司自2018年9月进场后未按合同约定按期缴纳租金和水电费，故本院认定润渝公司具有违约行为在先，在此并无相应先履行抗辩权。其次，根据双方提交的图片、视频和《关于申请房租减免的报告》，能够证实装修行为是客观存在的。装修行为给润渝公司的经营活动造成的一定程度影响，属圣瑞斯大酒店在履行出租人义务时存在未能继续提供符合约定使用条件租赁物的瑕疵、也属违约，影响了润渝公司对租赁物的正常使用，但不足以说明该装修行为必然导致合同目的无法实现这一结果，也不能排除系润渝公司经营管理不善、客源少等其他因素影响了经营获益。润渝公司未向法院提交与圣瑞斯大酒店就装修行为一事进行协商沟通等主张权利的证据，也未按合同约定向对方明确提出解除双方租赁合同的意思表示。润渝公司虽然提出在2018年10月15日已经离场，但与其于2019年3月20日向圣瑞斯大酒店提交《关于申请房租减免的报告》，要求减免三个月租金和给予时间装修的申请一事不符，故本院不予认定。该报告应视为润渝公司作为合同一方提出了变更合同的意思表示，圣瑞斯大酒店作为合同相对方，在收到该报告后，却在一定期限内未予回复，视为放弃了相应权利。而此时装修行为仍持续影响租赁物的正常使用，作为使用租赁物并享有正常开展经营活动权利的润渝公司，在圣瑞斯大酒店未对变更合同作出回复的情况下，有权以出租人不履行相应义务为由行使合同解除权。据此，本院认定双方均未履行合同主要义务而以其主动解除行为导致《圣瑞斯大酒店场地租赁合同》于2019年4月1日解除，一审法院对此判定有误，本院予以纠正。而在此之前，双方之间的合同仍处于履行状态，则润渝公司负有交纳租金义务，其未交纳租金的行为构成违约。故润渝公司应交纳自2018年7月22日至2019年10月15日（装修之日）的租金，因其已支付了7月22日-10月22日的租金120 000元，多支付了7天的租金9333.1元（即40 000元÷30天×7天）应在其后应交租金中抵扣。装修行为是双方争议产生的根源，如前述评析，出租人有确保承租人正常使用租赁物的义务，承租人有自主经营，自负盈亏之义务，两者虽然存在影响但互不为决定因素，属互有违约行为，但若出租人确保承租人正常使用租赁物，则承租人应无条件交纳租金，故自2018年10月15日装修之日开始，圣瑞斯大酒店因存在违约行为应减轻承租人租金的交纳义务。本院根据装修行为的影响大小，酌情认定应减少承租人润渝公司一半的租金，即润渝公司应向圣瑞斯大酒店交纳2018年10月16日至2019年4月1日的租金109 333.1元，即（40 000元×5个月+1333.3元×14天）÷2。综合计算，润渝公司应向圣瑞斯大酒店共计支付租金100 000元（即109 333.1元-9333.1元）。对押金120 000元的认定。在润渝公司未交纳租金时，应由圣瑞斯大酒店先用作抵扣上述房屋租金，余款20 000元才能作为双方关于不予退还押金的违约责任约定，鉴于双方在本案中均存在违约的情形，本院确定10 000元押金作为违约责任数额不予退还。对水电费34 784元的认定。润渝公司自进场后一直占有、控制承租房屋直至合同期满，水电费是必然产生的费用。故根据润渝公司承租房屋所在楼层的电表显示和圣瑞斯大酒店提交的2018年7月-2019年3月《外租赁点水电表抄录》，本院认定润渝公司在租赁合同期限内使用承租房屋产生的水电费共计34 784元，与上述押金余款10 000元抵扣后，润渝公司还应支付水电费24 784元。对恢复原状的认定。因本案双方未履行租赁合同中约定的交接程序，也未向法院提交承租房屋设备物品交接单，圣瑞斯大酒店提交的证据无法证明租赁房屋交付时原有的设备物品状况，故本院对圣瑞斯大酒店提出恢复原状的上诉请求不予支持。综上所述，一审法院判决存在事实认定错误，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1887号民事判决；二、西藏润渝建筑劳务有限公司自本判决生效之日起十日内向西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司支付水电费24 748元；三、驳回西藏润渝建筑劳务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回西藏圣瑞斯大酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10 158元（西藏润渝建筑劳务有限公司已预交），依法减半收取计5079元，由西藏润渝建筑劳务有限公司负担5079元；一审案件反诉受理费4498.79元（西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司已预交），由西藏润渝建筑劳务有限公司负担418.7元，由西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司负担4080.09元。二审案件受理费共13231.74元，西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司预交的10131.74元，由西藏润渝建筑劳务有限公司负担418.7元，由西藏圣瑞斯大酒店有限责任公司负担9713.04元；西藏润渝建筑劳务有限公司预交的3100元，由西藏润渝建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   蒋  建  平审  判  员    永 青 措 姆审  判  员   白  央  啦二〇二〇年一月三日法 官 助 理   王    静书  记  员   希娜索朗曲珠