辽宁省葫芦岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽14行终205号上诉人（一审被告）绥中县自然资源局，住所地绥中县。法定代表人王玉常，该局局长。委托代理人张大鹏，该局工作人员。委托代理人刘子宇，辽宁兴连律师事务所律师。上诉人（一审第三人）葫芦岛银行股份有限公司绥中支行，住所地绥中县。法定代表人郝云峰，该行行长。委托代理人徐恒，该行工作人员。委托代理人陈明，该行工作人员。被上诉人（一审原告）杨洋，男，1981年5月1日生，回族，农民，住绥中县。被上诉人（一审第三人）辽宁维远集团房地产开发有限责任公司，住所地绥中县绥中镇老马路。法定代表人郭大维，该公司总经理。委托代理人王永新，兴城市东辛庄镇法律服务所法律工作者。上诉人绥中县自然资源局、葫芦岛银行股份有限公司绥中支行因撤销抵押登记一案，不服建昌县人民法院（2020）辽1422行初21号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开询问审理了本案。上诉人绥中县自然资源局委托代理人张大鹏、刘子宇，上诉人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行（以下简称绥中支行）委托代理人徐恒、陈明，被上诉人杨洋，被上诉人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（以下简称维远集团）委托代理人王永新到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院查明，被告绥中县自然资源局于2016年9月30日为第三人绥中支行办理了绥中县房他证绥字第××号抵押登记，涉案房屋由第三人维远集团开发建设位于绥中镇碧海蓝天小区6#1层7门房屋，楼房建筑面积为1601.37平方米。该房屋于2014年4月25日产权登记在第三人维远集团名下，所有权证号为绥中县房权证绥字第**。另查明，第三人维远集团于2016年6月20日将该房屋出售给原告杨洋，商品房买卖合同编号为134203000123（价款为4000000元）。预售许可证号为绥建开第2013030号，该合同于签订之日至绥中县城乡建设综合开发管理办公室备案。于2016年6月20日、6月28日原告杨洋分两次银行转账交付购楼款计400万，于2016年7月2日原告杨洋分别向第三人维远集团足额交付了装修保证金和预存电费计22000元，于2016年7月2日第三人维远集团将案涉房屋的钥匙交给原告杨洋，房屋完成了交付。之后，杨洋开始实际占有该房屋至今，由原告杨洋经第三人维远集团将房屋出租给承租人施德勇用于开办补课班使用，租金由维远集团代为收取后支付给杨洋。再查明，第三人绥中支行与葫芦岛嘉隆进出口贸易有限责任公司、维远集团借款合同纠纷一案，葫芦岛市中级人民法院于2018年8月21日作出(2018)辽14民初25号民事判决，判决条款包括原告绥中支行对维远集团抵押的绥中镇碧海蓝天小区6#1层7门、4#1层1门房地产在借款本金1490万元、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现抵押权及担保权所发生的一切费用范围内享有优先受偿权。在强制执行阶段，葫芦岛市中级人民法院于2019年4月10日作出(2019)辽14执27号执行裁定，查封了第三人维远集团所有的位于绥中县绥中镇碧海蓝天小区6#1层7门所有权证为SY00001169号房屋，该房屋即前述原告杨洋于2016年6月20日自第三人维远集团所购买的房屋。原告杨洋向执行法院提出案外人异议，葫芦岛市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）辽14执异165号执行裁定，裁定中止对维远集团开发位于绥中县绥中镇碧海蓝天小区6-A栋1层7门房屋（面积1601.37平方米，证号SY00001169）的执行。一审法院认为，一、被告就涉案房产为绥中支行办理的抵押权登记过程中，未尽到合理审慎审查义务。根据现已查明的本案所需要查清的案件事实，第三人维远集团故意隐瞒了其将涉案房产已出售给原告杨洋的事实，虽然被告有可能无法知悉第三人维远集团将涉案房屋出售给原告杨洋的事实，亦有可能无法知悉原告杨洋已经将全部房款400万付清的事实，但对于抵押登记所需的书面材料应当要求提供全面而进行认真核实，本案的LD015616093000440407号流动资金借款合同即借款合同时间为2016年9月30日，而房地产抵押贷款契约即抵押合同的签订时间为2016年9月29日，常识即可知借款合同是主合同、抵押合同是从合同，这两个合同或者同时存在，或者借款合同在先，不应该出现抵押在先而借款在后的情形。由于第三人维远集团提材料时故意隐瞒前述的重要事实并不具备办理房屋抵押登记的要求，且被告在办理涉案抵押权登记过程中如前所述未尽审慎的审查义务，属于程序违法；二、被告就涉案房产为绥中支行办理的抵押登记时，因第三人维远集团隐瞒真实情况及被告未尽到其如上的审慎审查义务，被诉行政行为属于主要证据不足。错误抵押登记行为产生的除行政诉讼司法审查之外的法律后果，应由具有相当过错的主体承担法律责任，不在本行政诉讼认定范围之内；三、关于本案涉及到的原告杨洋的债权与第三人绥中支行的抵押权，属于物权优先于债权保护的例外情形。理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的“第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权、第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定,购房人全部价款并实际占有房屋,但没有实际取得所有权的,可以免于查封,免于查封的法律后果即具备以上要件的房屋买受人的债权优先于不动产登记物权包括抵押权的保护。显然，本案原告杨洋作为房屋买受人的权益优于抵押权人第三人绥中支行的优先受偿权。综上所述，被告就涉案房产办理的抵押登记行为过程中，主要证据不足，亦未尽到审慎的审查义务，给原告杨洋办理产权证及对房屋处分造成了障碍，为依法优先保护原告杨洋作为房屋买受人的合法权益，本院应当依法支持原告杨洋的诉讼请求，被告就涉案房产为绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：撤销被告绥中县自然资源局于2016年9月30日为第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记。案件受理费50元，由被告绥中县自然资源局负担。上诉人绥中县自然资源局上诉称，上诉人于2016年9月30日为绥中支行办理了绥中县房他证绥字第××号抵押登记，该处房屋系维远集团名下产权，权属清晰。在为绥中支行办理抵押登记过程中，上诉人已经尽到了审慎的审查义务，同时申请人绥中支行所提供的申请材料符合办理抵押登记的要件要求。关于被上诉人杨洋已经购买并在开发办备案的问题，在办理抵押登记时上诉人已经进行了审查，有开发管理部门出具的相关证明能够证明该处房屋未进行买卖备案，所以上诉人已经尽到了审查义务。关于原审判决中提到的给被上诉人杨洋办理产权证及对房屋处分造成障碍并非是上诉人造成的，上诉人对申请材料仅是形式审查，至于该处房屋是否存在私下买卖交易，上诉人无法予以核实也没有能力去核实。所以上诉人为绥中支行办理抵押登记并不存在任何过错。综上，请求1、依法判令撤销建昌县人民法院（2020）辽1422行初21号行政判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人绥中县自然资源局向一审法院提交以下证据：1、房地产登记受理审核业务书；2、抵押权设立登记申请书；3、绥中县房屋抵押权登记申请表；4、身份证和委托书；5、房地产抵押贷款契约；6、房屋开发办公室未进行房屋买卖合同证明；7、股东会决议；8、房屋登记信息证明。上述证据用以证明办理他项权证维远集团提供了全部的材料，是按照法律规定进行形式审查办理的。上诉人绥中支行上诉称，一、第三人维远集团为绥中镇碧海蓝天小区**楼**7门的产权所有人。根据《物权法》第九条的规定，虽然杨洋与第三人维远集团签订了商品房预定协议书，但该协议书并不具有公示性，不发生物权变动的效力，杨洋并不享有房产的物权，维远集团就该房地产向绥中支行作出的抵押登记真实有效。二、上诉人与第三人维远集团办理该项业务的过程中，经过认真研判，审慎审查各项材料，在抵押登记的办理中无任何程序上的瑕疵，合法享有该房产的抵押权。三、绥中县自然资源局作出的绥中县房他证绥字第××号抵押登记行为事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序正当合法，依法应当予以维持。四、上诉人在认真审慎的前提下去绥中县自然资源局办理了抵押登记手续。被上诉人未及时行使变更过户权是造成上诉人与维远集团签订抵押合同并进行抵押登记的直接原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被上诉人的债权不得优先于不动产登记物权包括抵押权的保护。原判决应予以撤销，上诉人对抵押物享有优先受偿权。请求1、撤销（2020）辽1422行初21号判决，依法判决上诉人对抵押物享有优先受偿权；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。上诉人绥中支行未向一审法院提交证据。被上诉人杨洋答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1、本案事实部分，绥中县自然资源局于2016年9月30日为第三人绥中支行办理了绥中县房他证绥字第××号抵押登记，作出该登记的主要依据是第三人维远集团向被答辩人提供的证明，该证明是绥中县城乡建设综合开发管理办公室，于2016年9月29日出具的。被答辩人称对申请材料仅是形式审查。形式审查也应当对涉及抵押的财产的真实性进行审查，答辩人所购得的房屋，是绥中县碧海蓝天小区6-A栋1-4层7门未进行《商品房买卖合同》备案。第三人维远集团没有6#楼房，只有6A、6B座楼房。故此，维远集团提交的申请抵押的相关材料不实，被答辩人审查未尽到注意义务。2、关于涉案楼房执行异议问题。葫芦岛市中级人民法院在执行涉案楼房过程中，因本案答辩人提出执行异议，葫芦岛市中级人民法院执行局依据答辩人提出执行异议的事实和理由，于2019年10月30日作出（2019）辽14执异165号执行裁定，裁定中止对维远集团开发位于绥中县绥中镇碧海蓝天小区6-A1层7门的执行。因此该执行裁定，排除了抵押合同具有的抵押强制执行的效力，否定了被答辩人的抵押登记的法律效力。请求维持一审法院判决。被上诉人杨洋向一审法院提交以下证据：2016年6月20日原告与维远集团签订的编号为134203000123号商品房买卖合同复印件、（2019）辽14执异165号执行裁定书、交付楼款专用收款收据、维远集团证明、施德勇的证明。被上诉人维远集团答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。被上诉人维远集团未向一审法院提交证据。上述证据已随卷移至本院。一审法院对证据的认证意见本院予以确认。本院查明的事实与一审一致，对于一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本实施条例细则规定的其他材料”的规定，本案中，被上诉人维远集团申请抵押登记时，提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售，存在其他利害关系人的事实，导致抵押登记认定事实不清。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，抵押权属于其他物权，适用该条规定的善意取得。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”的规定，本案中，杨洋与维远集团于2016年6月20日签订了编号为134203000123的商品房买卖合同（预售）并备案。杨洋于2016年6月20日、6月28日分两次将400万元房款转账给维远集团，并于2016年7月2日缴纳装修保证金和预存电费计22000元。2016年7月2日，维远集团将房屋交付给杨洋。杨洋虽未办理过户登记，但其已经支付房款并实际占有房屋。2016年9月30日，经维远集团和绥中支行的申请，绥中县自然资源局为绥中支行办理了绥中县房他证绥字第××号抵押登记。办理抵押登记时，绥中支行并未提交现场勘查的证据，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”的规定，商业银行对抵押物的权属及实现抵押权的审查义务远高于一般的抵押权人，应进行严格审查。绥中支行未现场勘测，未查明涉案房屋是否有权属纠纷，该情况与查证房屋已交付杨洋使用事实不符，绥中支行未尽到严格审查义务，将已经出售、交付使用，存在权属纠纷的商品房进行抵押登记，属于重大过失，不应认定为善意。综上，维远集团提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售给他人的事实，导致抵押登记认定事实不清，其应当承担不利后果。绥中支行未尽到审慎的注意义务，不符合抵押权善意取得的条件，该涉案房屋的抵押登记应予撤销。故，二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人建昌县自然资源局负担50.00元，葫芦岛银行股份有限公司绥中支行负担50.00元。本判决为终审判决。审判长  程歆谦审判员  陈丽娟审判员  花 勇二〇二〇年十二月七日法官助理陈冠宇书记员谭思朦本判决援引的法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。