福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初5322号 原告：晋江家和园物业管理有限公司，住所地晋江市安海镇安东村鸿江中路**星澳大厦，统一社会信用代码91350582MA2YE4Y21L。 法定代表人：上官水英。 委托诉讼代理人：吴金城，福建泉美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰兰，福建泉美律师事务所律师。 被告：黄小达，男，1977年10月30日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林文琴，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云霞，福建民丰律师事务所律师。 第三人：福建省长冠物业管理有限公司，住所地泉州，住所地泉州市丰泽区城东街道体育街**用代码91350500717388049J。 法定代表人：庄能辉。 原告晋江家和园物业管理有限公司（以下简称家和园公司）与被告黄小达物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，追加福建省长冠物业管理有限公司作为第三人。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家和园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即偿付晋江市安海“三里街”3065号店铺物业费、自用水电费、生活垃圾处理费及公摊水电费共计13659.2元；2.判令被告自2017年4月24日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的滞纳金。事实和理由：被告系晋江市安海镇“三里街”3065号店铺业主，泉州市长冠物业管理有限公司（已更名为福建省长冠物业管理有限公司，即本案第三人，以下简称长冠公司）原系“三里街”的物业管理服务公司。2018年5月，长冠公司与“三里街”物业的开发建设单位即福建侨成房地产开发有限公司（以下简称侨成公司）解除物业服务合同，原告受侨成公司的邀请接管该“三里街”物业管理服务。2018年5月30日，长冠公司与原告签订《协议书》，长冠公司所有债权、债务由原告接管。根据2016年5月15日被告与长冠公司签订的《前期物业服务协议》的约定，物业费收费标准为：商业店铺为每月1.5元/㎡，公共用水电费根据实际发生情况由业主按面积进行分摊，生活垃圾处理费店铺为每月每间25元，原告并依约代被告缴交自用水费840元、自用电费10692元。自2017年3月到2019年2月28日，被告共拖欠原告自用电费10692元、自用水费840元、水电公摊费1177.2元、物业管理费700元、生活垃圾处理费250元，合计13659.2元。经原告多次催讨，被告均拒不缴纳物业费等费用。被告的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为维护自身的合法权益，原告具状提起诉讼。诉讼中，原告还陈述，原物业管理即长冠公司在管理“三里街”时，因业主拖欠物业费、与业主产生纠纷，所以与侨成公司解除物业合同。当时没有成立业主管理委员会，原告受侨成公司的邀请，接管“三里街”的物业管理。本案所涉的“三里街”市政水电部门至今无法办理抄表入户，只能以开发商之前开设的总电、总水记录，原告收取自用水电费的依据是按另外安装的水电表读数，物业已将水电费预先向水电部门缴纳，符合本地的常规操作。代缴水电费也属于物业服务的项目，被告称不属于物业服务，与本案不符。原告承接本案物业管理，是因为原物业管理的长冠公司与开发商解除了前期物业管理合同，原告接受开发商的邀请，接手了“三里街”物业，签订了前期物业服务合同，侨成公司已作了告知义务。之前，侨成公司除了个别不缴纳物业费的业主外，其他的业主都接受了原告提供的物业服务，故原告在本案中是适格的。 被告黄小达辩称：1.家和园公司不是适格的原告，与被告之间不存在物业服务合同关系，无权向被告提出本案诉请。被告于2016年5月15日与长冠公司签订《前期物业服务协议》，约定了“三里街”房产的物业服务的权利与义务，依照我国《合同法》等法律法规的规定及上述《前期物业服务协议》的约定，长冠公司将其权利义务转让给原告，需经被告的同意，并且需履行行政备案手续，否则对被告不产生法律效力。⑴《福建省物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同；一方要求提前解除物业服务合同的，应当提前两个月书面告知对方”。⑵《前期物业服务协议》第一条的“甲方（即长冠公司）的权利和义务”第5款约定“5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。⑶根据《福建省物业管理条例》第三十三条、第三十四条的规定，物业服务企业应当就物业服务合同向所在地县人民政府物业管理主管部门备案，本案原告未提交任何证据证明其就物业服务关系进行备案。并且，提供物业服务的企业应当具备相应的资质，原告亦未予以证明其具备相应的资质。因此，原告以其单方与长冠公司签订协议的方式，未经被告同意，亦未履行相应的手续，其以受让长冠公司的权利义务为依据而向被告主张物业服务的权利，缺乏事实和法律依据。2.被告将本案房产租赁给案外人许红梅、陈安妮，合同约定有关经营的一切费用（含水电、物业费、垃圾转运费等）均由承租人承担，承租人承租后经营安妮养生会所，在经营中亦实际缴交了有关经营的一切费用并实际使用本案房产至今。因此，原告主张的各项费用应由承租人承担。3.原告基于其受让长冠公司债权而主张在2018年5月30日之前产生的费用，系依据债权转让的法律关系，与物业服务合同属不同的法律关系，即便是被告应当支付，原告也应当另案起诉。4.退一步讲，关于原告主张的各项费用并不应得到支持。⑴自用水电费，《福建省物业管理条例》第四十九条第二款、第三款分别规定“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：（一）业主自用的向业主收取；（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取……”“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用”。国务院《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。本案原告所主张的自用水电费应由被告向相关单位缴纳，被告从未委托原告代为缴纳，且原告未提交任何证据证明其受委托的依据，也未能证明原告是否实际为被告缴纳自用水电费，故原告的该部分诉求无任何依据，不应得到支持。同时，假设原告实际为被告代为缴纳自用水电费，其所依据的基础法律关系应为委托代理合同关系，该纠纷与本案物业服务合同纠纷所依据的合同或者法律关系并不相同，不属于本案审理范围，原告应另案起诉。⑵水电公摊，《福建省物业管理条例》第四十七条规定“物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容……公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督”，第四十九条规定“物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主”。《前期物业服务协议》第四条规定“二、公共分摊水电费……分摊方案及办法定期向小区业主用户（住户）公布”。原告并未举证证明其对公共水费、电费进行合法的公示，亦未提供公摊水电费的具体票据，无法证实其实际发生的公摊水电费数额，更未能证明其向被告所主张的数额的计算依据，故原告的该部分主张不应得到支持。⑶生活垃圾处理费，原告未举证证明其收取生活垃圾处理费的依据，即便是依据《前期物业服务协议》，约定的也是“生活垃圾转运费标准为：10元/月/户”。⑷滞纳金，原告主张滞纳金无任何的依据，即便是按照银行同期贷款利率计算，其计算的滞纳金明显错误，综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。另，根据租户的反映，原告从2018年11月份断水断电到目前，导致租户没有办法正常经营，请原告核实。在此之前，原告作为物业管理服务公司也采取过断水断电的措施。 第三人长冠公司未作书面陈述。 在审理过程中，原告家和园公司向本院提供并陈述了下列证据材料：1.《前期物业服务协议》、《协议书》各1份，用以证明被告与长冠公司于2016年5月签订的《前期物业服务协议》，长冠公司原系“三里街”的物业管理服务公司，长冠公司于2018年5月与“三里街”物业开发建设单位侨成公司解除物业服务合同，原告受侨成公司要求接管该“三里街”管理服务。2018年5月30日，长冠公司与原告签订《协议书》，长冠公司所有债权、债务由原告接管。2.《三里街3065欠费明细表》1份，用以证明自2017年3月至2019年2月28日，被告共拖欠原告自用电费10692元、自用水费840元、水电公摊费1177.2元、物业管理费700元、生活垃圾处理费250元，合计13659.2元及滞纳金20581元。3.由原告与侨成公司签订的《晋江市安置房小区前期物业服务合同》1份，用以证明原告与开发商对案涉小区的约定，并承接了本案物业小区的管理。4.《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务合同备案证明》各1份，用以证明根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第九章“前期物业管理”的第二十一条第五项的约定，被告同意由出卖人即开发商选定物业服务企业，开发商也按照该约定聘用了长冠公司，与长冠公司的合同是3年，但有再延长一段时间，到2018年5月开发商才交由原告承接。《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》及附件、《物业服务合同备案证明》可以清楚地表明，原告在承接了案涉物业后，向晋江市住房和城乡住建局备案，并于2018年8月10日由主管部门备案通过。 被告黄小达质证认为，对证据1《前期物业服务协议》的表面真实性无异议，但证据1《协议书》的真实性无法确认，长冠公司若将其权利义务转让给原告，需经被告同意且履行相应手续，否则对被告不发生法律效力。证据2《三里街3065欠费明细表》系原告单方制作，对其真实性不予确认。证据3《晋江市安置房小区前期物业服务合同》的真实性无法确认，被告对该合同并不知情，且该合同第六条第十二项约定“合同应在签订后30日内到物业管理行政主管部门备案，逾期未报备的，视为无效合同”，故被告认为即使该合同成立，也没有生效。对证据4的《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》及其附件的表面真实性予以认可；在该附件九《福建省前期物业服务合同》中，被告并非合同的当事人，故该附件九《福建省前期物业服务合同》对被告不产生效力，依据该合同第二条约定，开发商只有在合同期满前享有选定新的物业服务企业的权利，而在合同期满后并没有权利进行选聘或更换物业服务企业；附件九的合同期限（自2014年6月10日起至2017年6月9日止），与被告、长冠公司签订的证据1《前期物业服务协议》约定的期限和物业管理服务费均不一致。关于证据4的《物业服务合同备案证明》，假设是真实的，也不代表案涉开发商有权利选聘新的物业公司。 在审理过程中，被告黄小达、第三人长冠公司未提供证据材料。 本院认为，原告提供的证据1《前期物业服务协议》和证据4的《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》及其附件，来源和形式未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，且经被告质证对其表面真实性无异议，本院予以采纳并作为定案的依据。关于当事人举证的其他证据材料，本院将在对相关讼争问题进行查明认定时一并予以分析。 经审理查明，被告黄小达作为买受人，侨成公司作为出卖人（建设单位），双方曾就安海鸿塔安置小区20号三里街1幢店面3065号房屋签订《商品房买卖合同》1份，该房屋的建筑面积为46.64㎡，被告系该房屋的业主；被告曾就该房屋与第三人长冠公司签订《前期物业服务协议》1份，该协议记载“前期物业管理服务是指：自房屋（安置）销售之日起至小区业主委员会成立之后与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务”的内容，约定了物业费的收费标准为“商业店面1.5元/㎡/月”，“生活垃圾转运费”为“10元/月/户”等。以上事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》及其附件等证据及当事人的相关陈述加以证明，符合相关法律规定，本院予以认定。 在审理过程中，双方当事人争议的焦点为：1.原告是否有权向被告主张物业服务费等相关费用及滞纳金？2.原告主张的费用及滞纳金的计算标准是否符合法律规定？对此，本院予以查明、分析并认定。 关于原告是否有权向被告主张物业服务费等相关费用及滞纳金的问题。 原告家和园公司主张，本案中所涉的“三里街”尚未成立业主大会，原告受开发商邀请而接管该地块的物业管理。自2018年5月30日接管物业后，原告提供了相应的物业服务，期间没有任何业主对原告作为物业管理方提出异议，业主也享受了原告提供的物业管理服务，故双方之间的物业合同是成立的。被告作为接受的物业管理服务的业主，应承担由此产生的费用，并应承担相应的违约责任。不管是国务院《物业管理条例》还是《福建省物业管理条例》，原告与开发商之间签订的合同没有违反法律规定，原告所涉的物业服务企业，依法有权主张相关费用。 被告黄小达主张，原告没有权利向被告主张费用。被告在此之前是与长冠公司签订物业服务协议，原告未经被告同意，没有权利转让该权利义务。长冠公司将其权利义务转让给原告，需经被告同意，并且需履行行政备案手续，否则对被告不产生法律效力。同时，被告认为开发商没有权利进行更换或重新选聘新的物业服务公司。在2018年5月30日前后，费用的性质是不一样的。其他的同答辩意见。 本院认为，根据当事人的陈述及现有证据材料，至原告起诉时，讼争物业所在小区尚未成立业主大会或业主委员会，故本案所涉物业服务属前期物业服务。根据证据4的《商品房买卖合同》第九章“前期物业管理”和附件九“关于前期物业管理的约定”的“福建省前期物业服务合同”，体现了侨成公司作为建设单位选聘长冠公司作为前期物业服务企业。在本案中，证据4《商品房买卖合同》体现了被告作为买受方系与案涉物业的建设单位侨成公司签订该合同，现被告虽对体现为该侨成公司与原告签订的证据3《晋江市安置房小区前期物业服务合同》的真实性不予确认，但并未提供相反证据足以反驳。根据证据3所记载的内容，体现了侨成公司作为建设单位于2018年6月1日与原告签订该合同，选聘原告作为前期物业服务企业，合同期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。案涉物业的建设单位侨成公司通过签订相关的书面合同先后选聘长冠公司、原告作为前期物业服务企业，符合国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。 根据证据4的《商品房买卖合同》第九章“前期物业管理”的第五项“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业”，以及附件九“关于前期物业管理的约定”的“福建省前期物业服务合同”和“临时管理规约”的第二部分“物业服务企业的变更”的相关约定，侨成公司作为该物业的出卖人（建设单位）是有权选聘前期物业服务企业的。根据证据1《前期物业服务协议》，该协议第一条“双方的权利和义务”的“二、乙方的权利和义务”约定了“10、本协议、临时管理规约以及有关法规和政策的规定的其他权利和义务”。根据证据4的《商品房买卖合同》附件九“临时管理规约”，体现了被告在落款处“买受人”项下签名确认即对遵守该“临时管理规约”予以书面承诺。在本案中，被告虽对原告提供的证据1《协议书》的真实性不予确认，但该协议的相对方长冠公司作为本案诉讼的第三人对此并未提出异议，故在没有相反证据足以反驳的情况下，本院对该《协议书》的真实性予以确认。根据该《协议书》的内容，作为建设单位的侨成公司另选聘原告作为物业服务企业，是因为长冠公司已与侨成公司解除了相关的前期物业服务合同，与上述有关另行选聘物业服务企业的约定相符。 在本案中，被告提出在证据4的附件九“关于前期物业管理的约定”的“福建省前期物业服务合同”中，其并非合同的当事人，该“福建省前期物业服务合同”对其不产生效力的辩解意见。根据国务院《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告的该项抗辩与法相悖，本院不予支持。根据《福建省物业管理条例》第三十四条第一款“前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，虽然证据4的附件九“关于前期物业管理的约定”的“福建省前期物业服务合同”约定了“本合同期限为叁年，自2014年6月10日起至2017年6月9日止”，但鉴于案涉物业所在小区在该合同期限届满时仍未成立业主委员会，故该前期物业服务合同依法可以顺延。在证据1《前期物业服务协议》的首页也记载“前期物业管理服务是指：自房屋（安置）销售之日起至小区业主委员会成立之后与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务”的内容，即明确向被告告知“前期物业管理服务”的定义，其期限是直至“小区业主委员会成立之后与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时”。因而，在本案中，由建设单位侨成公司来选聘案涉物业的物业服务企业包括长冠公司和原告，均不超过法定的前期物业服务合同终止期限。 在长冠公司解除与侨成公司的前期物业服务合同后，建设单位侨成公司选聘了新的物业服务企业来继续对案涉物业进行前期物业管理服务，是有利于该物业的保值增值的。原告提供证据3《晋江市安置房小区前期物业服务合同》、证据4的《物业服务合同备案证明》，用以主张侨成公司选聘原告作为新的前期物业服务企业并向相关行政主管部门备案。根据证据3所记载的内容，店面的物业费的收费标准为“1.5元/月·平方米”，与证据1《前期物业服务协议》所载的相应的物业费的收费标准“商业店面1.5元/㎡/月”相同；证据3所载是按照三级住宅物业服务标准，与证据1《前期物业服务协议》所载的相应服务标准相同。原告主张其被侨成公司选聘为新的物业服务企业，对服务标准的要求和物业费的收费标准，与先前的物业服务企业的相同，并没有提高收费标准，即未体现加重被告应承担的义务。在本案中，被告对原告在证据3《晋江市安置房小区前期物业服务合同》、证据4的《物业服务合同备案证明》上所提出的主张表示异议，虽然被告在形式上并非该证据3前期物业服务合同的签约人，但结合上述分析，业主以其并非合同当事人为由来主张该前期物业服务合同对其没有约束力，是不能成立的。因而，在原告被选聘为案涉物业所在小区的前期物业服务企业并实际进驻该小区经营后，事实上形成了物业服务状态，而被告作为案涉物业的业主，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成该物业服务合同关系的实质当事人。 在本案中，被告主张，长冠公司系与原告单方签订协议以转让权利义务，未经被告同意，对被告不产生法律效力。本院认为，结合上述分析，在案涉物业的小区尚未成立业主大会或业主委员会的情况下，经案涉物业的建设单位侨成公司的选聘，原告系作为该物业的前期物业服务企业进驻该小区经营，故原告就案涉物业的小区提供物业服务是基于建设单位的选聘，而不是基于其单方与长冠公司签订包含权利义务转让内容的《协议书》（证据1）。因而，原告作为前期物业服务企业经选聘而进驻该小区经营，提供物业服务并享有依法收取物业费等权利，事实上与被告间构成物业服务合同关系，故本院对被告关于原告的主体不适格的主张，不予采纳。 在本案中，被告主张原告所请求的各项费用应由承租人承担。本院认为，根据证据1《前期物业服务协议》第四条中的“六、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳”，体现了在案涉房产出租的情形下，仍应由业主来交纳物业费。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定了“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，体现了即使在业主与其租户约定由租户交纳物业费的情况下，业主仍不能免除相应责任。虽然被告主张案涉物业系由承租人实际使用并缴交费用，但在本案中并未举证租赁合同的相关约定等证据材料，且对物业服务企业而言，承租人并不是业主，与物业服务企业之间构成物业服务合同关系的应是业主而不是承租人。由承租人直接向物业服务企业缴交物业费等费用，体现的是该承租人根据其与业主的约定，辅助业主履行缴交物业费等债务，但该承租人若不履行债务或者履行债务不符合约定，仍应由业主向物业服务企业承担违约责任。因而，被告在本案中虽提出原告所请求的各项费用应由承租人承担的辩解意见，但在物业费等相关费用未能得到及时清偿的情况下，被告的该项辩解并不能免除其作为案涉物业的业主仍应承担的民事责任。关于原告所请求的物业费等相关费用中符合法律规定的部分，现原告提出应由被告来进行清偿，与法并不相悖，可予以支持。 在本案中，被告主张，原告所请求的2018年5月30日之前产生的费用系依据债权转让的法律关系，即便被告应当支付，原告也应当另案起诉。本院认为，根据证据1《前期物业服务协议》第四条中的“十、综合物业管理服务费和公共公摊水电费周期为每个月收取一次，于月首的15号前缴纳”，体现了物业费相应的缴费期限。在本案中，原告主张被告自2017年3月起的物业费等费用尚未清偿，长冠公司对此并无异议，故在被告未能对其履行清偿义务提供确实充分的证据予以证明的情况下，因该物业费等费用未被及时清偿所形成的债务仍然存在。根据证据1《协议书》的约定，长冠公司将其所享有的包括上述物业费在内的债权转让给原告。关于该份《协议书》，现有证据材料并未显示该包括上述物业费在内的债权转让存在《中华人民共和国合同法》规定的约定无效及不得转让的情形，故该相关条款的约定具有法律拘束力，应认定为有效的。鉴于债权转让依法并不需要债务人的同意，故被告以需经其同意为由而提出的该权利转让对其不发生法律效力的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。在诉讼中，原告举证陈述了该份《协议书》，基于《中华人民共和国合同法》对债权转让通知的形式并未做具体限定，故可认定上述债权转让的意思表示已经通知到达被告，该债权转让对被告发生法律效力。 在本案中，原告一并就物业费、自用水电费、生活垃圾处理费及公摊水电费提出诉讼请求。 关于物业费，本院认为，结合上述分析，原告作为前期物业服务企业经建设单位侨成公司选聘而进驻案涉小区经营，事实上与被告间构成物业服务合同关系，原告享有依法收取物业费等权利，故被告应就案涉物业向原告交纳该期间的物业费。对于在长冠公司作为案涉物业的物业服务企业期间被告尚未清偿的物业费，根据证据1《前期物业服务协议》等，被告依约应交纳该物业费，也是基于当时的物业服务合同关系，鉴于长冠公司已将该物业费债权转让给原告，长冠公司不再享有该债权，原告受让的该物业费债权与上述原告经选聘为前期物业服务企业后的物业费债权，同属因物业服务合同关系所产生，故现原告就该两段期间的物业费一并在本案中提出请求，不违反法律规定，可以准许。被告以原告受让的物业费债权所依据的与物业服务合同属不同的法律关系为由，而主张原告应另案起诉，本院认为，被告的该项辩解意见，依据不足，不予采纳。 关于自用水电费，根据《福建省物业管理条例》第四十九条第二款第一项“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：（一）业主自用的向业主收取”和第三款“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，虽然在证据1《前期物业服务协议》第一条“双方的权利和义务”中的“一、甲方的权利和义务”约定了“11、可接受相关单位委托代收水、电、煤气、有线电视等费用”，但被告对原告关于自用水电的主张提出异议并对证据2《三里街3065欠费明细表》的真实性不予确认，遂鉴于原告未能提供确实充分的证据来证明其受相关供电部门的书面委托且该委托协议载有明确的主要委托事项和费用支付的标准、方式，以及其所主张收取的自用水电费已向供应部门实际缴交且没有收取额外费用等，故本院认为，原告在本案中对被告提出的关于自用水电的主张，证据不足，不予支持。 关于生活垃圾处理费，根据证据1《前期物业服务协议》第四条“综合物业管理服务费用和各项收费标准”中的“五、生活垃圾转运费”约定了“10元/月/户”，结合上述分析，在该《前期物业服务协议》的首页也一并告知“前期物业管理服务”的期限是直至“小区业主委员会成立之后与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时”，故在现有证据材料未体现当事人之间有其他约定的情况下，该有关生活垃圾处理的费用约定在前期物业服务期间持续存在。同上述对物业费的分析，对于在长冠公司作为案涉物业的物业服务企业期间被告尚未清偿的生活垃圾转运费，根据证据1《前期物业服务协议》等，被告依约应交纳该项费用，鉴于长冠公司已将包括该项费用的债权转让给原告，长冠公司不再享有该债权，现原告就其受让的该项费用债权与其经选聘为前期物业服务企业后的该项费用债权，一并在本案中提出请求，不违反法律规定，可以准许。 关于公摊水电费，被告在本案中对原告该公摊水电费的主张提出公示、实际被收取的费用金额及具体计算依据等方面的异议并对证据2《三里街3065欠费明细表》的真实性不予确认，根据《福建省物业管理条例》第四十九条第二款第三项“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取”和第四款“物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主”的规定，结合在证据1《前期物业服务协议》第四条“综合物业管理服务费用和各项收费标准”中的“二、公共分摊水电费”也约定的“各单元楼及小区公用用水、用电根据实际发生情况向业主户（住户）按面积进行分摊，分摊方案及办法定期向小区业主用户（住户）公布”，原告应就其所主张的公共水电费用及其分摊情况和具体的公示情形确已符合法律规定及相关约定进行举证，故在原告未能对此提供确实充分的其他证据加以佐证的情况下，本院认为，原告在本案中对被告提出的该项公摊水电费的主张，证据不足，不予支持。 关于滞纳金，根据证据1《前期物业服务协议》第七条“违约责任”中约定了“六、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业综合管理服务费及其它相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起加收所欠费用每日的银行同期利率的滞纳金”，结合上述分析，在现有证据材料未体现当事人之间有其他约定的情况下，该有关滞纳金的约定在前期物业服务期间持续存在。鉴于长冠公司已将包括该滞纳金的债权转让给原告，长冠公司不再享有该债权，现原告就其受让的该滞纳金债权与其经选聘为前期物业服务企业后的该滞纳金债权，一并在本案中提出请求，不违反法律规定，可以准许。 关于原告主张的费用及滞纳金的计算标准是否符合法律规定的问题。 关于物业费，结合上述分析，根据证据1《前期物业服务协议》等，案涉物业对应的物业费收费标准为“1.5元/㎡/月”，则原告所主张的2017年3月至2019年2月28日期间的物业费均按该标准计算。根据证据4的《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》所载的案涉物业的建筑面积为46.64㎡，则每月的物业费为1.5元/㎡/月×46.64㎡=69.96元，原告在本案中主张该期间的物业费计700元，超出依该标准的计算范畴，故依照原告据证据2《三里街3065欠费明细表》所列未清偿物业费的相应月份计算为69.96元×10个月=699.6元，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。 关于生活垃圾处理费，原告主张按每月25元计算，已超出证据1《前期物业服务协议》就“生活垃圾转运费”约定的“10元/月/户”的标准，在原告未能提供其他确实充分的证据对其主张加以佐证的情况下，本院对超出该标准的部分不予采纳。在本案中，原告主张生活垃圾处理费计250元并在证据2《三里街3065欠费明细表》上列明计算的起止期间，根据“10元/月/户”的标准，结合原告所主张的起止期间，则对于该项费用主张，本院按10元/月×10个月=100元予以部分支持。 关于滞纳金，结合上述分析，证据1《前期物业服务协议》第四条中约定“月首的15号前”的缴费期限。鉴于物业费和生活垃圾处理费用均是逐月计算，但被告未能按月相应地足额清偿，构成违约，则根据证据1《前期物业服务协议》第七条“违约责任”中的“六、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业综合管理服务费及其它相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起加收所欠费用每日的银行同期利率的滞纳金”的约定，结合原告在证据2《三里街3065欠费明细表》上列明的物业费、生活垃圾处理费用的计算起始时间为2018年4月24日，相应10个月度的物业费、生活垃圾处理费用合计应为699.6+100=799.6元。另，按首月度的起止日期类推，原告在本案中主张该期间末月度的截止日期应为2019年2月23日。因而，关于原告所主张的滞纳金，本院认为，在现有证据材料的情况下，该滞纳金应以每一月度的物业费、生活垃圾处理费用的合计金额为基数，分别自每一月度相应的逾期之日（每月的16日）起按照对应期间的中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日及按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际付清款项之日止。 综上所述，原告在本案中一并就物业费、自用水电、生活垃圾处理费及公摊水电费提出相应的诉讼请求，部分符合相关法律规定的，本院相应地予以部分支持。鉴于双方至今未能达成一致的调解协议，故本院依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第六十五条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、第七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、就本案中安海鸿塔安置小区20号三里街1幢店面3065号尚欠的物业费计699.6元，限被告黄小达于本判决生效之日起10日内向原告晋江家和园物业管理有限公司清偿； 二、就本案中安海鸿塔安置小区20号三里街1幢店面3065号尚欠的生活垃圾处理费用计100元，限被告黄小达于本判决生效之日起10日内向原告晋江家和园物业管理有限公司清偿； 三、就本案中安海鸿塔安置小区20号三里街1幢店面3065号尚欠的2018年4月24日至2019年2月23日期间的物业费、生活垃圾处理费用合计799.6元，限被告黄小达于本判决生效之日起10日内向原告晋江家和园物业管理有限公司支付滞纳金（以该两项费用每月应缴金额合计79.96元为基数并逐月递增79.96元，从2018年5月16日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日；以799.6元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清款项之日止）。 四、驳回原告晋江家和园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费656元，由原告晋江家和园物业管理有限公司负担500元，由被告黄小达负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  丁盛立 审判员  洪肇鑫 审判员  许礼俊 二〇二〇年一月二十日 书记员  郭宝琳 附件：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。 第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。 对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。