浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初1184号 原告：李文治，男，1977年7月23日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告：石伟群，女，1969年1月6日出生，汉族，住浙江省平湖市。 原告：章立新，女，1967年1月25日出生，汉族，住浙江省青田县。 原告：蔡碧珍，女，1971年10月14日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告：李燕，女，1972年1月2日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告：洪少峰，男，1988年11月24日出生，汉族，住浙江省建德市。 以上六原告共同委托诉讼代理人：詹梅根，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 被告：建德市新安江宾馆有限公司（统一社会信用代码913301826970577005），住所地浙江省建德市新安江街道菜市路3号。 法定代表人：单国英，执行董事。 委托诉讼代理人：邱建平，浙江贤哲律师事务所律师。 第三人：单国华，男，1966年2月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰与被告建德市新安江宾馆有限公司（以下简称新安江宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。庭审中，六原告提出鉴定申请，本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心进行鉴定，浙江千麦司法鉴定中心因委托事项不具备鉴定条件及不符合相关规定，未予受理。鉴定材料被退回后，本院依法转为普通程序，追加单国华为第三人，并于2019年11月21日再次公开开庭进行了审理。六原告共同委托诉讼代理人詹梅根，被告新安江宾馆的委托诉讼代理人邱建平，第三人单国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰变更后的诉讼请求为：1.确认杭州天美商务咨询有限公司与被告新安江宾馆于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月24日解除；2.判令被告新安江宾馆在合理期限内将案涉房屋腾退交回，并支付租金389600元（自2017年11月24日计算至2019年3月13日，2019年3月14日至房屋交回之日的租金按每年30万元的标准另行计付）；3.本案诉讼费由被告新安江宾馆承担。事实和理由：2017年11月24日，六原告从拍卖人杭州天美商务咨询有限公司管理人（以下简称天美公司管理人）处拍得位于建德市新安江菜市路××号的房产。天美公司管理人提供给原告的材料显示：杭州天美商务咨询有限公司（以下简称天美公司）于2009年拍得位于建德市新安江菜市路××号（原新安江香溢宾馆有限公司）的房产；2010年1月1日，天美公司与被告新安江宾馆签订《房屋租赁合同》，约定天美公司将菜市路3号的房产出租给新安江宾馆使用，租期为二十年，从2010年1月1日起至2029年12月29日止，年租金30万元。案涉房产为带租拍卖，原告拍得该房产后，已承继《房屋租赁合同》中出租方天美公司的权利义务。原告多次与被告新安江宾馆交涉租金相关事宜，但被告至今未向原告支付房屋租金或房屋使用费。根据《房屋租赁合同》中“甲、乙双方需严格按照条款履行，如有违约，另一方有权提前要求违约方终止租赁关系”的约定，被告新安江宾馆因长期拖欠房屋租金，已构成根本违约。2019年1月22日，原告通过邮政专递向被告新安江宾馆的法定代表人邮寄《解除合同告知书》一份，要求与被告新安江宾馆提前解除《房屋租赁合同》，被告新安江宾馆已于2019年1月24日签收该《解除合同告知书》。原告诉至法院，要求判如所请。 被告新安江宾馆辩称，1.对原告陈述的拍卖、租赁事实无异议，对原告承继合同权利义务无异议，但原告陈述被告长期未按约支付租金与事实不符。2010年2月18日，天美公司向被告出具《承诺函》，承诺被告新安江宾馆支付的装修、设备添置费用可在应付租金中扣除，装修总费用控制在450万元左右，自2010年1月1日至2025年12月31日期间的租金不用支付给天美公司。被告新安江宾馆的装修费用有500多万元，另建德市新安江望江宾馆有限公司汇款支付租金30万元（发票由天美公司开具给被告新安江宾馆），被告新安江宾馆承租案涉房屋后转租给了第三人单国华，单国华直接支付了70万元（60万元租金、10万元押金）给天美公司的实际控制人俞中江，故被告新安江宾馆已支付租金540万元（450万元装修款+90万元租金），截至2027年年底的租金均已支付。2.被告提交的2010年2月18日《承诺函》是真实的，原告所提异议不成立。天美公司属于中江系企业，天美公司拍卖取得案涉房产后，最早被告新安江宾馆是无偿使用的，因为天美公司也是被告新安江宾馆的股东，占股比例33%，另一占股比例67%的股东建德市新安江望江宾馆有限公司系由单国英和第三人单国华投资设立的，而被告新安江宾馆的法定代表人单国英是天美公司实际控制人俞中江的前妻；从2010年开始，被告新安江宾馆实际由第三人单国华经营，故约定了每年30万元的租金，且因工商登记需要注册资金，故2011年有100万元的租金汇款发生；因为经营需要投入装修款，天美公司无力投资，装修费用实际由第三人单国华支付，故天美公司出具了承诺函，承诺装修款抵租金。综上，被告未欠付租金，原告无权解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人单国华述称，2010年1月，被告新安江宾馆与第三人单国华签订了房屋租赁合同，天美公司是同意的。之后第三人单国华与案外人签订的承包协议不违反法律规定，且案涉房屋是带租拍卖的，第三人单国华签订的合同在拍卖之前，均合法有效。被告新安江宾馆的装修款是建德市新安江望江宾馆有限公司支付的，因建德市新安江望江宾馆有限公司的股东是单国英及第三人单国华，所以也就是单国英和单国华出钱的，自2011年9月底开始被告新安江宾馆实际由第三人单国华经营，第三人单国华已代被告新安江宾馆支付了执行款180万元，故不欠租金。天美公司进入破产程序后，第三人单国华正在装修案涉房屋，管理人通知过第三人单国华拍卖含装修，但第三人单国华认为其没有权利主张拍卖所得的装修款，故没有向天美公司管理人申报债权，也没有告知管理人装修款抵租金的事实。 原、被告、第三人举证、质证及本院分析认证如下： 原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1．司法拍卖公告打印件、拍卖成交确认书复印件各一份，证明六原告于2017年11月24日在拍卖人天美公司管理人处拍得案涉房产的事实。 2．不动产权证书一份，证明六原告于2018年1月3日办理了产权登记的事实。 3．《房屋租赁合同》复印件一份，证明2010年1月1日天美公司将案涉房产出租给被告新安江宾馆，六原告因拍卖承继合同权利义务的事实。 4．《解除合同通知书》、《证明》各一份，证明被告新安江宾馆已于2019年1月24日收到六原告邮寄的《解除合同通知书》的事实。 5．天美公司管理人出具的《函》一份，证明在天美公司账面上没有被告新安江宾馆支付的租金、被告新安江宾馆未申报过债权、管理人对被告新安江宾馆提交的《承诺函》不知情等事实。 6．（2019）浙0182民初751号民事判决书一份，证明被告新安江宾馆将案涉房屋转租给第三人单国华后，第三人单国华就其中部分房产与案外人签订承包协议，实际上系违反本案《房屋租赁合同》的转租行为，该部分房产收取的费用已高达每年66万余元，第三人单国华签订承包协议存在倒签时间、添加内容的造假行为，故本案《承诺函》不排除造假可能。 六原告提供的上述证据材料，被告新安江宾馆质证后对证据 1、证据2无异议。被告新安江宾馆对证据3无异议，但认为被告已支付租金，并未违反合同。被告新安江宾馆对证据4无异议，但原告主张被告违约与事实不符，被告已支付租金。被告新安江宾馆对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为天美公司管理人对事实不清楚，账面上没有支付租金的凭证不代表被告未支付租金，被告有无申报债权与本案无关，天美公司管理人对《承诺函》不知情不代表《承诺函》不存在。被告新安江宾馆对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为天美公司同意被告转租给第三人单国华，被告也同意第三人单国华与案外人签订协议，第三人单国华与案外人将协议时间倒签是双方真实意思，第三人单国华将协商好的内容记载到了合同上并认可是自己填写的，第三人单国华不存在造假的行为，原告推断《承诺函》系造假形成的与事实不符。第三人单国华对证据1-4未发表质证意见。第三人单国华对证据5无异议，认为账面没有显示被告新安江宾馆支付租金是因为第一次支付给天美公司的租金30万元是建德市新安江望江宾馆有限公司支付的，被告新安江宾馆的装修款也是建德市新安江望江宾馆有限公司支付的，天美公司是被告新安江宾馆的股东，天美公司承诺过将案涉房屋免费提供给被告新安江宾馆使用的，因为案涉房屋是免费给被告新安江宾馆使用的，被告新安江宾馆就不会去申报债权了，因为天美公司管理人没有问到《承诺函》，故第三人单国华没有向其提交过《承诺函》。第三人单国华对证据6无异议，认为第三人单国华并没有造假的行为，倒签时间是协商一致的。 本院分析认为，六原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4，符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院予以认定。六原告提交的证据5，该份函由天美公司管理人出具，其陈述的事实各方无异议，该证据与本案的事实认定有关联，本院予以认定。六原告提交的证据6，本院对其真实性予以认定，因该判决未生效，本院仅对被告新安江宾馆、第三人单国华认可的事实予以认定。 被告新安江宾馆为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1．关于《解除合同通知书》的回复、快递单各一份，证明被告收到原告的通知后及时回应的事实。 2．《承诺函》一份，证明天美公司承诺新安江宾馆的装修、改造、设备添置等费用支出从应付租金中扣除的事实。 3．装修及设备添置支出凭证一组，证明被告新安江宾馆因装修产生费用5173950元（其中支付给装修公司的工程款370万元、垃圾清理费79000元、消防改造费484480元、电梯124000元、管道煤气36000元、太阳能91150元、洁具194174元、家具427011元，电脑等38135元）的事实。 4．2011年30万元的发票、2011年9月21日70万元的转账凭证各一份，证明被告已支付租金100万元（含押金10万元）的事实。 被告新安江宾馆提供的上述证据材料，六原告质证后对证据1的关联性和证明对象有异议，认为被告已收到解除合同通知，被告如构成违约则合同已解除。六原告对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该《承诺函》是造假形成的，因为天美公司的公章没有盖在字上而是在白纸空白处，违背常理。六原告对证据3的关联性有异议，认为假设《承诺函》真实存在，装修款由天美公司支付，那么装修资产的所有人就是天美公司，所有的凭证应当在天美公司留存，对款项的关联性和真实性有异议，认为部分款项与被告新安江宾馆无关，不能认定为被告新安江宾馆支出的装修款，部分款项没有支付凭证，不能证明款项已实际支付，根据财务账册，被告新安江宾馆并未将装修款列为对天美公司的应收款或将租金列为成本。六原告对证据4的关联性和证明对象有异议，认为发票不能证明支付租金的事实，支付租金应提供支付凭证，转账凭证显示第三人单国华向俞中江汇款70万元，与本案的租金无关，假设2010年2月18日天美公司出具了《承诺函》给被告，被告就不可能再支付100万元的租金，被告既然支付租金，更能说明《承诺函》是被告收到原告解除合同通知后造假形成的。第三人单国华质证后均无异议。 本院分析认为，被告新安江宾馆提交的证据1，符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院予以认定。被告新安江宾馆提交的证据2，《承诺函》上盖有天美公司的公章，天美公司管理人对《承诺函》不知情并不能证明该《承诺函》的真假，六原告未就其提出的《承诺函》系造假形成的主张提交充分的证据予以证明，故本院对其真实性予以认定。被告新安江宾馆提交的证据3，因《承诺函》已明确租金不用交纳的期限，故装修款金额与本案无关，即使要结算也应当由被告新安江宾馆与天美公司结算，与六原告无关，该证据与本案不具有关联性，本院不予认定，但本院对第三人单国华预付租金代被告新安江宾馆支付执行款给装修公司的事实予以确认。被告新安江宾馆提交的证据4，其中30万元的发票没有相应的付款凭证，本院对已付30万元租金的事实不予认定，另70万元的转账凭证是第三人单国华与俞中江个人之间的汇款，无法证实与天美公司应收租金的关系，且按照被告新安江宾馆于2019年1月28日作出的关于《解除合同通知书》的回复，其称在合同签订时支付了当年租金30万元，共支付装修款4258434.27元，前述金额为已付租金的金额，对于该70万元从未提及，故本院对其关联性不予认定。 第三人单国华未向本院提交证据材料。 本院经审理认定如下事实：一、原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰以20504480元的价格从天美公司管理人处竞拍取得位于建德市新安江街道菜市路3号房产以及土地使用权、装修。2017年11月24日，天美公司管理人与原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰签订了《杭州天美商务咨询有限公司建德市菜市路3号房产以及土地使用权、装修拍卖成交确认书》。六原告在庭审中确认于法院裁定之日2017年12月11日付清拍卖成交款。2018年1月3日，原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰取得前述房产及土地使用权的不动产权证书。案涉房产系带租拍卖，2010年1月1日，天美公司与被告新安江宾馆签订了《房屋租赁合同》一份，约定天美公司将案涉房产出租给被告新安江宾馆，租赁期限二十年，自2010年1月1日至2029年12月31日止，年租金30万元，租金每年一付，先付后用，合同签订当天缴清租金，并约定租赁期间未经同意不得将房屋转租，否则天美公司有权终止合同收回房屋等。 二、2019年1月22日，原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰向被告新安江宾馆发送了《解除合同通知书》，告知被告新安江宾馆，因其未按约支付租金，故根据合同约定主张解除合同，并要求被告新安江宾馆腾退案涉房产。六原告在发送《解除合同通知书》前未向被告新安江宾馆催讨过租金。被告新安江宾馆于2019年1月24日收到通知后，于2019年1月30日向原告李文治邮寄关于《解除合同通知书》的回复，告知六原告被告新安江宾馆已于合同签订时支付了当年租金30万元，后天美公司出具《承诺函》，承诺装修款抵租金，被告新安江宾馆共支付装修款4258434.27元，故租金已支付至2025年，并未欠付租金，六原告不能以此为由解除租赁合同。 三、天美公司系“中江系”企业，被告新安江宾馆的股东为天美公司（持股比例33%）、建德市新安江望江宾馆有限公司（持股比例67%），建德市新安江望江宾馆有限公司的股东为单国英（持股比例90%）、第三人单国华（持股比例10%）。2009年11月，被告新安江宾馆进行工商注册登记时，天美公司向登记部门说明，案涉房产无偿提供给被告新安江宾馆使用。2010年2月18日，天美公司向被告新安江宾馆出具《承诺函》，承诺新安江宾馆的装修、改造费用由天美公司支付，被告新安江宾馆垫付后从应付给天美公司的租金中予以扣除，装修总费用控制在450万元左右，由被告新安江宾馆将应付租金用于支付新安江宾馆装修、设备添置等工程款项，从2010年1月1日至2025年12月31日期间的租金不用缴纳。2019年10月29日，天美公司管理人向本院出具《函》，告知本院账面上未发现被告新安江宾馆向天美公司支付过房屋租金，被告新安江宾馆未向管理人申报过债权，管理人对被告新安江宾馆提交的《承诺函》不知情，六原告收取租金的起算日为法院裁定过户之日。被告新安江宾馆未向天美公司支付过租金。 四、被告新安江宾馆于2010年1月1日承租案涉房屋后，经天美公司同意于2010年1月6日转租给了第三人单国华。2014年4月23日，新安江宾馆、单国华就案涉房屋中的一部分与案外人雷玉娟签订落款时间为2010年4月23日的《建德市新安江宾馆有限公司餐饮项目承包协议》，约定由案外人承包经营餐饮项目，前四年每年的承包金为8万元，第五年开始的承包金未约定。因被告新安江宾馆欠付浙江豪邦装饰工程有限公司装修款，第三人单国华与被告新安江宾馆、浙江豪邦装饰工程有限公司签订《执行和解协议》，约定由单国华预付租金180万元（被告新安江宾馆认可第三人单国华已支付截至2015年10月底的租金，180万元系预付自2015年11月1日至2021年10月31日的租金），代被告新安江宾馆支付执行款给浙江豪邦装饰工程有限公司，后第三人单国华于2014年10月、11月支付了115万元，剩余65万元已从建德市新安江望江宾馆有限公司拍卖款中支付。 本院认为，原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰通过拍卖取得案涉房产权属，原天美公司与被告新安江宾馆所签订的《房屋租赁合同》项下的权利、义务由六原告继受。原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰有权自法院裁定将案涉房屋产权转移给六原告之日（2017年12月11日）起向被告新安江宾馆主张《房屋租赁合同》所涉权利。本案的第一个争议焦点在于案涉《房屋租赁合同》是否已解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，当事人一方以此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，六原告未在发送解除合同通知前向被告新安江宾馆催讨租金并给予合理履行期限，故对其主张合同自通知到达对方时解除的诉讼请求，本院不予支持，被告新安江宾馆无需腾退房屋。 本案的第二个争议焦点在于被告新安江宾馆是否需要支付租金。根据庭审查明的事实，本院认为被告新安江宾馆实则一直免费使用案涉房产，第一，基于天美公司与被告新安江宾馆的特殊关系，天美公司在被告新安江宾馆登记注册时就表示将案涉房产无偿提供给被告新安江宾馆使用。第二，《房屋租赁合同》虽约定了年租金30万元，但被告新安江宾馆未提交证据证明其曾向天美公司支付过租金。第三，天美公司出具的《承诺函》表明被告新安江宾馆无需支付自2010年1月1日至2025年12月31日期间的租金，该期间为16年，占租赁期限20年的绝大部分期限，表面上看是装修款抵租金，但按常理判断，16年后宾馆的装修几乎没有价值，而天美公司16年时间内无租金收益。第四，被告新安江宾馆提交了《承诺函》，却又在回复六原告时将未经与天美公司结算的装修款用于计算无需支付租金的期限，其行为相互矛盾，本院有理由怀疑被告新安江宾馆实际免费使用案涉房产。现天美公司已破产，六原告经拍卖取得案涉房产及附属装修，六原告有权向被告新安江宾馆主张租金，被告新安江宾馆应予支付。第三人单国华支付给被告新安江宾馆的租金，系第三人单国华与被告新安江宾馆之间的关系，与被告新安江宾馆应支付给六原告的租金无关。六原告竞拍时已知晓《房屋租赁合同》所涉租金为年租金30万元，第三人单国华与案外人签订承包协议，收取的承包金金额与六原告无关。 综上，原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告建德市新安江宾馆有限公司于本判决生效后十日内支付原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰租金375616元（自2017年12月11日计算至2019年3月13日，2019年3月14日至判决确定给付之日的租金按每年30万元的标准另行计付）。 二、驳回原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7144元，保全申请费3770元，合计10914元，由原告李文治、石伟群、章立新、蔡碧珍、李燕、洪少峰负担392元，被告建德市新安江宾馆有限公司负担10522元。 当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  邓丽君 人民陪审员  洪雷姣 人民陪审员  余玉玲 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  邵涵韵