广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6900号上诉人（原审被告）：李凌，女，1978年11月1日出生，汉族，住广东省怀集县********。委托诉讼代理人：廖力，男，1971年11月29日出生，汉族，住广东省怀集县*****************，系上诉人李凌的配偶。被上诉人（原审原告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司（原雅居乐雅生活服务股份有限公司、原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，该公司董事。委托诉讼代理人：黎诗媛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴育斌，男，该公司员工。上诉人李凌因与雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。李凌上诉请求：撤销一审判决并重新审理。事实与理由：一、一审判决未对李凌提出的关于前期物业服务协议不平等，雅生活公司未按照前期物业服务协议提供物业服务，收费标准不合理等争议问题进行审查和论述。二、李凌已经提交证据证明雅生活公司长期未按照服务协议履约。一审判决对于小区存在消防隐患等问题认定为“小瑕疵”，属于包庇雅生活公司。三、一审判决未查明前期物业服务委托合同与前期物业协议的关联性、雅生活公司是否提供了与收费标准相符合的物业服务、雅居乐公司是否存在侵占公共收益行为等问题。雅生活公司答辩称：一、李凌以服务不到位、雅生活公司未按合同约定履行义务为由拒绝缴纳物业管理费，没有事实依据。雅生活公司已经对案涉小区的物业、公共区域、绿化地带提供了管理服务，履行了合同约定的维修、养护和管理义务。且李凌为能提供证据证明雅生活公司不履行或不完全履行物业服务合同约定。二、双方签订的合同合法有效，李凌应依据合同约定标准支付物业管理费，李凌不按时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持。雅生活公司于2020年1月13日向一审法院起诉请求：判令李凌向雅生活公司支付2018年10月1日至2019年8月31日期间共11个月的物业管理费2937元及违约金（以每月物业管理费267元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）。一审庭审过程中，雅生活公司明确诉讼请求为判令李凌向雅生活公司支付2018年10月1日起至2020年4月30日止（共19个月）的物业管理费5073元及违约金（以每月物业管理费267元为基数，分别从欠费次月1日按1‰利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2015年12月19日，雅生活公司作甲方，李凌作乙方签订一份《雅居乐新城前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市*****乐新城17期7幢2座1604房，委托甲方对其进行物业管理；物业管理费收费标准为高层住宅(带电梯)2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为95.36平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。中山市雅建房地产发展有限公司于2017年4月15日通知李凌于2017年4月21日至2017年5月7日办理收楼手续，李凌于2017年4月22日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。一审庭审时雅生活公司陈述，李凌从2018年10月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠19个月的物业管理费5073元。雅生活公司主张李凌拖欠的上述费用提供了欠费明细表证明。雅生活公司经多次追讨未果，于2020年1月13日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，李凌名下位于中山市***********雅居乐新城17期7幢2座1604房，建筑面积为95.36平方米，登记时间为2017年12月6日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备2015年16号），雅居乐新城十七期万象郡高层住宅每月2.8元/平方米计算，李凌每月应向雅生活公司缴交物业管理费267元（95.36平方米×2.8元/平方米）。2020年5月20日，一审法院工作人员对涉案的雅居乐新城万象郡小区进行现场勘察，对业主反映的消防设施等情况进行了了解并现场拍照。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。李凌委托雅生活公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅生活公司与李凌签订的《雅居乐新城前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅生活公司对李凌的物业依约履行管理服务，李凌亦应依约定期限向雅生活公司支付相应费用。本案争议的主要焦点为：李凌是否有权拒付物业管理费及滞纳金？李凌认为雅生活公司的物业服务水平不达标，前期协议内容不平等、共有设施以及消防设施不完善、公共收益未公开分配等，以此为由停止缴费，并提交了小区照片予以佐证。对此，一审法院就李凌所反映的问题，于2020年5月20日下午对涉案小区的道路、消防设施等状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：小区主要通行路段畅通，卫生较为清洁；消防设施基本齐备，部分楼宇的消防门近期更换完成，尚有消防门仍在更换过程中；小区门口有保安检查，有一车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施；存在个别住户的玻璃损坏情况。一审法院认为，双方签订《雅居乐新城前期物业服务协议》应恪守履行，李凌未能提供证据证明雅生活公司存在故意隐瞒的行为，且从现场勘查的情况来看，雅生活公司履行了保安、保洁等主要的物业服务，对消防问题亦积极处理，但部分项目如住户玻璃损坏等导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，雅生活公司作为物业服务机构，应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如积极与玻璃损坏业主进行沟通等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。至于共有设施不完善问题，与本案系属不同的法律关系，李凌可另循法律途径解决；而公共收益未公开分配问题，业主支付物业费的前提是物业公司对涉案小区提供了相应的物业服务，而该问题并非业主支付物业费的对等义务。综上，一审法院认为，李凌关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，一审法院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为95.36平方米，雅居乐公司主张物业管理费按建筑面积2.8元/月/平方米计算，即李凌每月应缴的物业管理费为267元，故李凌应向雅生活公司支付2018年10月1日至2020年4月30日共19个月的物业管理费5073元（267元/月×19个月）。关于滞纳金，李凌拖欠雅生活公司物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“逾期未交每日加收应缴金额1‰的滞纳金”支付拖欠的物业管理费违约金，现雅生活公司主张以每月物业管理费267元为基数，分别从欠费月的次月1日按每日1‰计算至清偿之日止，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，雅生活公司要求李凌支付物业管理费及违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：李凌于一审判决生效之日起五日内向雅生活公司支付2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5073元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额267元为基数，分别自欠费月的次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果李凌未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（雅生活公司已预交），由李凌负担（李凌于一审判决生效之日起五日内迳付雅生活公司）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明：中山市工商行政管理局于2017年7月21日作出核准变更登记通知书，经核准变更登记事项中企业名称由雅居乐物业管理服务有限公司变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司。中山市市*监督管理局于2020年10月9日作出核准变更登记通知书，经核准变更登记事项企业名称由雅居乐雅生活服务股份有限公司变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司。针对李凌提出的小区消防安全隐患问题，雅生活公司提交了小区消防通道、消防门、车库通风、消防安全系统检查等照片，证明雅生活公司按照物业服务协议的约定为案涉小区提供消防安全管理服务，并针对小区消防设施设备有做监控巡查管理工作。二审诉讼中，经本院释明，李凌的委托诉讼代理人明确表示对涉案物业服务合同约定的违约金标准没有异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、雅生活公司与李凌签订的雅居乐新城前期物业服务协议是否有效；二、雅生活公司是否依约履行了物业服务义务；三、李凌是否有权拒绝缴纳物业管理费。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即雅生活公司与李凌签订的雅居乐新城前期物业服务协议是否有效的问题。李凌主张其与雅生活公司签订的雅居乐新城前期物业服务协议存在不平等、未向其如实告知等情况。对此，本院认为，案涉前期物业服务协议第一条对双方的权利和义务作了明确约定，李凌作为乙方在该前期服务协议中签名确认。现其主张前期物业服务协议存在不平等、未如实告知的情况，但未提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故本院认为案涉前期物业服务协议是雅生活公司与李凌双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。雅生活公司作为物业服务提供者，应当依据协议约定履行对公共物业共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。而李凌作为物业服务享受者，理应按时足额向雅生活公司缴纳物业管理费。关于焦点二，即雅生活公司是否依约履行了物业服务义务的问题。根据一审法院现场勘查的结果显示，小区主要通行路段畅通，卫生较为清洁；消防设施基本齐备，部分楼宇的消防门近期更换完成，尚有消防门仍在更换过程中；小区门口有保安检查，有一车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施；存在个别住户的玻璃损坏情况。而针对李凌提出的小区存在安全隐患等问题，雅生活公司亦提交了相应的工作照片证明其对消防安全方面提供了相应的物业服务。本院认为，雅生活公司已经依约为案涉小区提供安保、绿化、卫生清洁、维护维修等物业服务。李凌主张雅生活公司未履行或未全部履行物业服务义务，但未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对李凌该主张不予支持。另外，关于雅生活公司未公开公共收益问题。因雅生活公司依照前期物业服务合同收取物业费的对等义务是为小区提供物业服务，本院已经认定雅生活公司提供了相应的物业服务，故一审法院认定该公共收益公开问题并非业主支付物业费的对等义务，处理并无不妥，本院予以维持。关于焦点三，即李凌是否有权拒绝缴纳物业管理费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”即业主以物业服务企业未按合同约定提供服务主张瑕疵履行抗辩的，限于该物业服务企业在合同履行过程中存在重大瑕疵或过失。物业公司是为全体小区业主提供物业服务。若个别业主因物业服务过程中存在的轻微瑕疵而拒绝缴纳物业管理费，务必会影响物业公司正常运营，影响物业服务质量，这对于其他按时缴纳物业管理费的业主来说是不公平的。根据本院上述分析，李凌未能提供充分合理的理由拒绝缴纳物业管理费的行为已构成违约，经一审法院核定后认定李凌应向雅生活公司支付2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5073元及违约金，处理并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人李凌的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李凌负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十一月三十日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷