宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7280号原告：王某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告：郭某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。原告：欧某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。三原告共同委托诉讼代理人：高某，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：梁某1，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：梁某2，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。二被告共同委托诉讼代理人：马某，宁夏宁和律师事务所律师。原告王某、郭某、欧某与被告梁某1、梁某2民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人高某、被告梁某1及二被告共同委托诉讼代理人马某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认涉案《欠款抵顶协议》第二条第三款为无效条款；2.二被告偿还原告欠款423000元或给予原告案涉房屋同小区或同地段其他小区同楼层同等价值35.25平方米的房屋；3.本案诉讼费由二被告承担。二被告共同答辩要点：一、原告诉称被告对《欠款抵账协议》所指海口市龙华区天龙阁小区A1栋14层D座房屋面积虚构为156㎡，故构成合同欺诈不属实。案涉天龙阁小区系海南兴力房地产开发公司建设，后将包括涉案房屋在内的49套房屋协议抵债给海南联海租赁有限公司，当时双方签订《房屋买卖合同》确定抵债房屋总建筑面积为7181.81㎡，并在2000年3月13日的《补充协议》中对单层建筑面积和每层单套房屋建筑面积进一步明确，其中D座建筑面积为156.5㎡。海口市房产管理局2000年3月27日刊登在海南日报上，以海房登公字（2000）8号《积压房地产产权登记征询异议公告》所公示的涉案房屋建筑面积也是156.5㎡。另外，通过调查天龙阁小区A1栋其他房屋，被告了解到早期办理过房屋产权证的D座其他楼层中，A1栋8层D座房屋海口市房权证海房字第XX**房产证明确记载了房屋建筑面积156.5㎡、套内面积120.75㎡。从涉案房屋房产登记档案中存档2011年《房屋建筑面积测绘报告》，该报告也清楚记载14层D座套内建筑面积为120.75㎡。可证实，海口市龙华区天龙阁小区A1栋14层D座房屋建筑面积156.5㎡、套内建筑面积120.75㎡数字真实有据可查。二、原、被告之所以签订《欠款抵账协议》是由于双方存在民间借贷关系，该协议签订就意味着被告对原告的金钱还款义务转化为交付房屋行为从而消灭债权债务，是双方对债务履行方式的重新确定。在合同条款不违反法律效力性强制规定的前提下，效力审查以合同目的能否实现为审查标准之一。在本案《欠款抵账协议》以交付房屋代替金钱给付从而消灭债权债务为主要合同目的，所以该协议不存在部分无效，原告不能既取得房屋所有权又主张债务没有清偿完毕。原告请求确认合同条款部分无效的诉请显然违背《合同法》第五条公平原则和第六条诚信原则，应当予以驳回。三、根据《商品房销售管理办法》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》相关规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。因此，原告以登记的房屋套内建筑面积混淆为销售面积而主张合同欺诈既不符合法律规定也没有事实依据。四、涉案房屋房产证只记载套内面积是因为涉案房屋属于积压房，房屋销售商以协议抵债方式取得所有权，其自身非开发商，对A1栋建成房屋不享有全部销售权，无法就整体建筑面积进行第三方测绘确定公摊率。由于海口市对积压房确权有特殊政策，并不影响房屋销售和办理产权证。而且本案原告已经取得合法有效的不动产权证书，原告对涉案房屋行使占有、使用、处分权利不存在任何障碍。被告没有所谓“合同欺诈”行为，原告的诉求不成立。综上，被告以涉案房屋房产登记档案资料和其他书证完全可以说明房屋建筑面积156.5㎡、套内建筑面积120.75㎡的来源，而且房屋经过数次交易都顺利办理了产权登记转移手续，产权证书合法有效。原告的诉讼请求都不成立，应当予以全部驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：三原告曾与二被告存在民间借贷关系，2018年12月13日经结算后，签订《欠款抵账协议》，约定1.甲方（梁某1、梁某2）以梁某2名下位于海南省海口市××路房抵乙方（王某、郭某、欧某）借款本金及利息，建筑面积156平方米，房权证号HXXXX号……3.经甲乙双方协商并通过乙方到甲方位于海口天龙阁看房后，明确此房作价每平方米12000元，该房建筑面积156平方米，共计1872000元，该价值包含室内装修及屋内家具家电。该房屋价值1872000元于甲方欠款金额互抵。房屋产生任何费用由乙方承担……涉案房屋的建筑面积为156.5平方米，套内面积为120.75平方米。现原告依据其在海口市不动产登记中心查询到的该房屋建筑面积为120.75平方米，与被告所述相差35.25平方米诉至法院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，双方当事人签订的《欠款抵账协议》系当事人真实意思表示，并无法定或约定的合同无效情形，故对于原告诉请确认《欠款抵账协议》第二条第三款无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请要求二被告偿还原告欠款423000元或给予原告案涉房屋同小区或同地段其他小区同楼层同等价值35.25平米的房屋的诉讼请求，第一、双方签订的《欠款抵账协议》约定“甲方（梁某1、梁某2）以梁某2名下位于海南省海口市××路房抵乙方（王某、郭某、欧某）借款本金及利息，建筑面积156平方米，房权证号HXXXX号”、“经甲乙双方协商并通过乙方到甲方位于海口天龙阁看房后，明确此房作价每平方米12000元，该房建筑面积156平方米……”，以及二被告答辩意见：双方签订《欠款抵账协议》是由于双方存在民间借贷关系，该协议签订就意味着被告对原告的金钱还款义务转化为交付房屋行为从而消灭债权债务，是双方对债务履行方式的重新确定。三原告与二被告实地看房后签订以房抵债协议，可知签订抵房协议时，三原告认可案涉房屋面积为156平方米；第二、虽原告提交的证据《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》显示，案涉海口市文化路9号天龙阁A1栋14层D房建筑面积120.75平方米，套内面积120.75平方米，但根据相关法律规定和日常生活经验法则，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，即商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积，且二被告提交的证据形成了完整的证据链，证实涉案房屋实际套内面积120.75平米，建筑面积156.5平米。因此，本案中位于海南省海口市××路房的面积应包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》仅记载了套内面积，原告据此要求被告偿还面积差价，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王某、郭某、欧某的全部诉讼请求。案件受理费3823元(已减半收取)，由原告王某、郭某、欧某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘月风 二〇二〇年一月三日（法官助理 柯玉平书记员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。