文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初8044号原告：重庆德康物业服务有限公司,住所地重庆市涪陵区兴华西路**，统一社会信用代码9150010267104950X6。法定代表人：谭小英，该公司经理。委托诉讼代理人:张太兵,男，1969年3月1日出生，汉族，该单位职工，住重庆市涪陵区。被告：姜涛，男，1977年3月18日出生，汉族，居民，住涪陵区。原告重庆德康物业服务有限公司与被告姜涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法由审判员韩瑜适用简易（小额诉讼）程序,于2020年1月8日公开开庭进行了缺席审理。原告重庆德康物业服务有限公司的特别委托代理人张太兵到庭参加了诉讼，被告姜涛经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆德康物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告姜涛支付原告2014年1月至2019年9月期间的物业服务费2335元、二次垃圾清运费276元、代收垃圾处理费384元，代收的房屋大修金196.7元；并支付违约金781.1元。事实理由，原告重庆德康物业服务有限公司系被告居住的“xx”小区的物业服务单位。原告为该小区提供了物业服务，但被告拒绝缴纳物业服务费、二次垃圾清运费、代收的房屋大修金。原告催收无果，诉至本院，望判如所请。被告姜涛未出庭答辩，也未提供书面答辩意见。经审理查明，2014年1月10日、2019年1月10日，原告重庆德康物业服务有限公司作为乙方与重庆市涪陵区xx业主委员会作为甲方分别签订了《物业服务合同》，约定:原告对涪陵区xx小区x苑、x苑、x苑、x苑公共性物业服务，其主要内容为：1、配置9名保安、监控值班人员实行24小时值班制度，在本物业区内对秩序维护员、清洁工、维修工、绿化工实行定人定员定点配证上岗，对可疑人员进行盘查。2、对物业区进行不定时巡查。3、协助维护本物业区的治安秩序，防火防盗，严格禁止易燃易爆剧毒有害物质进入业主房屋内存放，严格管理犬只和危险动物，制止、调解纠纷，处理突发事件。4、对业主和物业使用人违反业主规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告制止等措施。随时对小区内的阳台、窗台和空凋外机、花盆等悬吊物的安全检查。5、严禁车主或车使用人在小区内的公共通道停放车辆，有禁停警示牌或警示语，劝导车主或车使用人将车停放至停车场去，否则一切责任后果由车主自负，严禁载重车辆进入住宅小区，应设禁鸣和限速警示牌，进入车辆时速应低于5公里／小时。小区内严禁商贩使用喇叭（大声）呼叫。6、如因乙方管理不善，出现撬门、破窗入室行窃，造成业主财产损失的，经公安机关确定的损失金额，由乙方负责过错赔偿（注：现金、金银首饰、手机、证券、文物等无法鉴定的小件贵重物品被盗，乙方不负责赔偿）。7、商业门面的安全防范以门面业主（使用人）自防卫为主（门面或仓库须留人值守）、以乙方预防为辅的原则。8、本安全防范不含业主、非业主使用人的人身财产保险和财产保管责任。9、密切配合公安、消防部门、居委会协助做好物业区的各项安全消防工作和治安联防工作。10、维修保养物业区内公共设备、设施（包括消防器材和消防设施不被损坏）、园林花草。如花草被损坏应及时补栽。11、按有关法规加强房屋出租户和暂住人员的管理。清洁卫生管理：1、对住户门外公共地段、共用楼梯间、走廊、门厅，屋顶、院坝每天清扫一次，并适时保洁。2、当天的生活垃圾当天及时清运，不得堆积。3、楼梯扶手每两天擦一次，消防箱每周擦一次，楼梯间地面每周拖两次，墙角、转角等死角地方不得有污垢或积灰，墙面保洁，蜘蛛网每季度打扫一次。4、定期进行灭鼠，灭蝇、消毒。房屋建筑共用部位和公共设备、设施的维修、养护管理：1、将共有部分的设施设备（包括射灯、树木、雕塑、广场座椅、体育健身设施等)列为清单，附后为依据、并保证完整率在95％以上(正常耗损除外）。2、房屋建筑共用部位包括:屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。3、公共设施设备包括:共用上下水管道、主电气管线、落水管、排水管、摄像头、化粪池、配电房、变压器、共用照明、楼内消防器材和消防设施，小区公路通道、院坝、花草园林绿化地、草坪树木、广场路灯、椅子、塑像、健身器材等。4、乙方对以上房屋建筑共用部位和公共设备、设施负有管理的权利和责任，负责日常维修养护，对排水排污沟管窖井适时疏通，化粪池每年以疏通为原则，疏通、清理费用由甲方负责，保证其安全和正常使用功能，完好率在95％以上、出现故障时、立即派人到现场处理(不超过半小时)。如发生人为占用和破坏上述共用部位和公共设备设施，乙方应予制止，造成损失的乙方有权向行为人要求赔偿损失。5、对部分的中、大修本着“谁受益谁承担”約原则，如某一单元的共用部分需中、大修、更新时由该单元的全部业主承担。6、对上述共用部位和公共设施、设备，乙方有权利和义务根据实际情况向甲方提出其在使用上、安全性能上所存在的问题和不完善的地方，甲方应配合乙方进行整改和完善。整改、更新上述共用部位和公共设施设备时，所需费明由甲方负责。7、对公共区域的租赁、改造及收益，如停车场、烤鱼店等，由物业公包干组织实施。乙方収取40％管理费用，甲方60％。8、乙方随时保证共用照明的完好和水电气的正常使用。9、负责业主和物业使用人室内的维修，在接到保修信息后半小时到场。(1)无偿服务:由业主自行提供材料，不计工时费。包括:更换水龙头、闸阀、开关、灯头、插座，更换水电气三表。(2)有偿服务:根据实际情况和工作量面议价格。电、气的管理：1、按《物业区管理制度》严格规范水电、气的使用，不准私拉乱接，随时检查水、电、气的使用情况，坚决杜绝偷漏水、电、气现象。2、每月定为20日开始抄录水、电、气三表、并代收代缴水电气费。水电、气定额收取，居民水3.63元/吨、电0.597元/度、气1.75元/方，包括绿化地、广场灯、路灯、单元楼层灯用电用水。营业水电气价格不变。物业服务费香江苑0.36元/平方米/月，x苑、x苑、x苑按0.38元/平方米/月、门面按1.2元/平方米/月。其中0.03元/平方米/月作为大修金，每季度交由业委会保存，专款专用。垃圾二次转运费每户每月4元，门面每月每户5元。……甲方、业主和物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳相关费用，乙方可按每月1%的标准收取滞纳金。2019年1月10日，原告与重庆市涪陵区xx业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的服务内容一致，仅将物业服务费标准变更为X苑0.38元/平方米/月，X苑、X苑、X苑按0.4元/平方米/月。被告姜涛系X苑综合楼X号房屋业主，其建筑面积为94.92平方米。2014年1月至2018年12月每月应缴纳的物业服务费94.92平方米ⅹ0.38元/平方米=36.07元，其中含大修基金2.85元。每月应缴纳垃圾清运费4元；垃圾处理费6.4元。被告从2014年1月至2018年12月应缴纳物业服务费36.07元ⅹ60月=2164.2元，其中大修基金171元；应缴纳二次垃圾清运费4元ⅹ60月=240元。代收的垃圾处理费6.4元ⅹ60月=384元。2019年1月至9月，被告姜涛每月应缴纳物业服务费94.92平方米ⅹ0.4元/平方米=37.97元ⅹ9月=341.71元，其中含大修基金2.85元ⅹ9月=25.65元。每月应缴纳垃圾清运费4元ⅹ9月=36元；2019年1月起，停止了垃圾处理费的收取。被告姜涛共计欠原告物业服务费2505.91元，其中大修基金196.65元，二次垃圾清运费276元，代收的垃圾处理费384元，共计3165.91元。原告重庆德康物业服务有限公司催收被告姜涛缴纳物业服务费、二次垃圾清运费、垃圾处理费未果，遂起诉来院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告重庆德康物业服务有限公司作为乙方与重庆市涪陵区顺江花园业主委员会作为甲方签订了《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，并对该小区业主具有约束力。原告重庆德康物业服务有限公司按物业服务合同约定，为被告姜涛提供物业服务，被告姜涛作为小区业主接受了原告的物业服务，应承担履行支付物业服务费的义务。原告对履行物业服务的事实提交的《物业服务合同》、收款单及催收通知、涪陵区国土局不动产登记查询等证据予以佐证，本院予以采信。原告重庆德康物业服务有限公司主张被告姜涛尚欠从2014年1月起至2019年9月31日止物业服务费2335元，其中大修基金196.70元和垃圾清运费276元，垃圾处置费384元，共计3191.7元，计算有误，本院确认被告姜涛尚欠上述费用为3165.91元。原告请求被告支付违约金781.05元，是原告按照合同约定：甲方、业主和物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳相关费用，乙方可按每月1%的标准收取滞纳金的标准，逐月计算的，并由结算表在卷为凭，不违反法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告姜涛在本判决生效后十日内支付原告重庆德康物业服务有限公司从2014年1月至2019年9月的物业服务费2505.91元（含大修基金196.65元），二次垃圾清运费276元，代收的垃圾处理费384元，共计3165.91元；并支付违约金781.05元。二、驳回原告重庆德康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告姜涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜涛负担。本判决为终审判决。审判员 韩 瑜二〇二〇年一月十二日书记员 吕文城