四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初1258号 原告：罗红梅，女，1982年1月11日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：彭昌平，四川竹都律师事务所律师。 被告：罗霞，女，1989年2月5日出生，汉族，住四川省长宁县（原三元乡双龙村****）。 原告罗红梅与被告罗霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告罗红梅及委托诉讼代理人彭昌平到庭参加诉讼，被告罗霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗红梅向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告将长宁县金枝丫路金碧国际3号楼1单元第28层1-28-6号住房的产权过户给原告；3、判令被告退还原告已付按揭款24514元；4、判决被告承担违约金28728元；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告罗霞于2013年向长宁县金碧置业有限公司购买住房一套，与长宁县金碧置业有限公司于2013年2月16日签订《商品房买卖合同》，并进行了房屋的交接。该合同第三条约定房屋坐落于长宁县金枝丫路金碧国际3号楼1单元第28层1-28-6号，套内建筑面积88.28平方米；第五条约定单价为每平方米4146.1元；第六条约定付款方式为首付房屋总价的30%，余款向中国工商银行股份有限公司长宁支行（以下简称长宁工行）贷款支付。被告罗霞于2014年3月14日与长宁工行签订《个人购房借款/担保合同》，向长宁工行借款补交了购房余款给长宁县金碧置业有限公司。该合同第一条约定借款金额为210000元；第二条约定担保方式为抵押和保证；第六条约定还款方式为按月等额本息还款，即每月1442元。被告罗霞于2019年通过中介公司的介绍将该房屋出卖给原告，于2019年1月29日签订《房屋买卖合同》，并交付房屋给原告，原告装修居住至今。该合同第一条约定银行按揭贷款由原告按月支付；第四条约定房屋总价478800元；第八条约定违约方承担违约金为房款总额的20%。原告按照合同先后分二次支付了被告罗霞房款278413元并按照约定支付2019年2月14日起至2020年6月8日止按月按揭款共24514元到被告罗霞在长宁工行的还款账户。但被告罗霞截取按揭款挪用，导致长宁工行长达16个月未能收到按揭还款，长宁工行代扣了保证人长宁县金碧置业有限公司保证金。由于联系不到被告罗霞，长宁县金碧置业有限公司与原告协商一致，按揭款由原告以被告罗霞名义支付给长宁县金碧置业有限公司，由长宁县金碧置业有限公司支付给银行；房屋产权证由长宁县金碧置业有限公司及时办理后交给原告。原告认为，依法成立的合法受法律保护，被告应当依法、按约定履行义务，被告违背诚实信用原则及约定损害原告权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼。原告罗红梅在庭审中变更第三项金额为29893.44元，第五项增加请求保全费由被告承担。原告罗红梅为证明其诉讼请求，向本院提供《商品房买卖合同》，被告罗霞与长宁县金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、与长宁工行签订的《个人购房借款/担保合同》，支付（转帐）及还款依据，长宁县金碧置业有限公司说明等证据。 被告罗霞无答辩意见。 经审理查明： 被告罗霞与长宁县金碧置业有限公司于2013年2月16日签订2013002857号《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要内容：第三条，购买房屋坐落于长宁县××镇××路金碧国际3号楼地块的3号楼1单元第28层1-28-6号，预测建筑面积88.28平方米（套内面积72.99平方米）；第六条，买受人可以首期支付购房总价款的30%，余款向长宁工行或住房公积金管理机构借款支付。同日，双方签订《补充协议》，确定剩余房款210000元办理按揭付清。被告罗霞与长宁工行于2014年3月14日签订《个人购房借款／担保合同》，长宁县金碧置业有限公司作为保证人盖章。《个人购房借款／担保合同》主要内容：第一条，贷款种类与金额，个人购置住房贷款210000元；第二条，贷款用途与担保方式，用于购买坐落于长宁县××镇××路金碧国际3-1-28-6房屋，担保方式为抵押加保证；第三条，贷款期限为二十年；第五条放贷，贷款一次性划入长宁县金碧置业有限公司账户；第六条，还款，按月等额本息还款法；约定被告罗霞还贷款账户；第七条，提前还款，提前还款支付提前还款补偿金及提前还款手续费；第八条，罚息，对不能按时支付的利息按罚息计收复利。罚息利率在约定的贷款利率基础上加收30%；第十条，保证担保；第十三条，补充条款，抵押物为长宁县长宁镇金枝丫路金碧国际3号楼1-28-6号房屋；第十六条，扣收，借款人未按约定偿还到期利息、罚息等费用时，贷款人有权从借款人还款账户扣收；第二十八条，扣收，保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行账户扣收。 原告罗红梅与被告罗霞于2019年1月29日签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》主要内容：第一条，转让房屋的基本情形，转让房屋坐落于长宁县××镇××街金碧国际3栋1单元28-6（3-1-28-06），商品房合同编号2013002857，产权人在开发商处是按揭购房，长宁工行贷款期限20年，今天截止银行贷款本金约180387元，还款时间为每月15日，金额约为1442元；甲方（罗霞）的贷款从2018年12月开始由乙方（罗红梅）负责支付归还银行，乙方每月转入甲方指定账户；乙方承诺必须在每月13日之前存足扣款金额；第四条，计价方式与价款，房屋总价为人民币478800元；第五条，付款方式与期限，第一次于2018年12月26日支付50000元定金，第二次，签订本合同当日支付228413元，……，第三次待办理完产权过户手续当日支付20000元；第七条，交房日期，签订本合同当日；第八条，违约责任，违约方向守约方支付房款总额20%作为违约金。原告罗红梅按照约定支付2019年2月14日起至2020年6月8日止按月按揭款共24514元到被告罗霞在长宁工行的还款账户，但被告罗霞截取按揭款挪用，导致长宁工行未能扣划到被告罗霞按揭还款，保证人长宁县金碧置业有限公司保证金被长宁工行代扣。 案涉房屋于2020年7月18日办理不动产权证，证号：川（2020）长宁县不动产权第0028493号，权利人罗霞，共有情况：单独所有，坐落：长宁县××镇××街269号金碧国际3＃楼1-28-6。本院在审理本案过程中，依照原告罗红梅的申请，于2020年10月10日作出（2020）川1524民初1258号之一民事裁定，对案涉房屋进行查封。本院在诉讼中实地核实，案涉房屋已由原告罗红梅装修入住。 长宁工行起诉罗霞、长宁县金碧置业有限公司金融借款纠纷一案中，本案原告罗红梅已垫付全部欠款及利息、罚息等费用。本院已裁定准许长宁工行撤诉。长宁县金碧置业有限公司就罗红梅与长宁工行就罗霞房屋贷款一事处理情况并垫付贷款作出书面说明。原告罗红梅处理被告罗霞在长宁工行贷款一事，多支付银行罚息等费用29893.44元。 本院认为，原告罗红梅与被告罗霞签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应当确定为合法有效，双方应当按照约定履行相应的义务。被告罗霞违反约定，挪用原告罗红梅转入其还贷款账户资金，并未能采取补救措施，导致原告罗红梅与被告罗霞签订的《房屋买卖合同》可能存在不能实现合同目的，属违约行为，应当承担违约责任。原告罗红梅现已按与被告罗霞签订的《房屋买卖合同》，且征得长宁县金碧置业有限公司、长宁工行同意，代被告罗霞履行归还贷款全部义务。案涉房屋现具备过户条件，对原告罗红梅请求将案涉房屋过户的请求予以支持。原告罗红梅还贷资金在转入被告罗霞账户后被被告罗霞挪用和原告罗红梅协调提前还贷共多支出罚息等费用共计29893.44元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款“属于因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，属合理费用。原告罗红梅同时主张被告罗霞承担违约责任和赔偿损失，不符合法律规定。根据本案情况，原告罗红梅的损失大于主张的违约金数额，对原告罗红梅要求被告罗霞承担损失29893.44元的诉讼请求予以支持，对原告罗红梅要求被告罗霞支付违约金的诉讼请求不予支持。被告罗霞未能到庭参加诉讼，视为放弃此次诉讼相关权利，若认为原告罗红梅购房款尚未付清，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告罗红梅与被告罗霞签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告罗霞在本判决生效后十日内协助原告罗红梅办理长宁县××镇××街269号金碧国际3＃楼1-28-6住房的产权过户手续； 三、被告罗霞在本判决生效后十日内支付原告罗红梅损失29893.44元； 四、驳回原告罗红梅其他诉讼请求。 案件受理费1206元、保全费2914元，合计4120元，由原告罗红梅负担320元，由被告罗霞负担3800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  邵子强 人民陪审员  林学礼 人民陪审员  陈小芳 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  杨孟林