福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初585号 原告：李素萍，女，1970年3月1日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：魏卿庶，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：张加展，男，1964年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：华秀芳，福建闽鹭律师事务所律师。 被告：张伟煌，男，1990年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘芳，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晶，福建闽鹭律师事务所实习律师。 原告李素萍与被告张加展、张伟煌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，第一次庭审原告李素萍及其委托诉讼代理人魏卿庶，被告张加展及其委托诉讼代理人华秀芳，被告张伟煌委托诉讼代理人刘芳、许晶到庭参加诉讼。第二次、第三次庭审原告李素萍委托诉讼代理人魏卿庶，被告张加展及其委托诉讼代理人华秀芳，被告张伟煌委托诉讼代理人刘芳、许晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李素萍向本院提出诉讼请求：1.原告与二被告于2015年9月19日签订的《房某》于2019年1月11日起解除；2.判令二被告向原告返还购房款1030500元及利息（按月利率1%计算，从原告支付购房款之日起计至实际返还之日止）；3.判令二被告向原告支付违约金1500000元；4.判令二被告向原告赔偿装修费用500000元；5.判令原告有权无偿使用“集安广场”安置房同集路334之1号804房，直至二被告支付完购房款及利息、违约金和装修补偿费用之日止；6.本案所有诉讼费、鉴定费等由二被告承担。事实和理由：2015年9月19日原告与二被告签订《房某》，约定由原告向被告张加展购买集美区“集安广场”安置房同集路334之1号804房，房屋面积为116.70㎡，房屋转让总价为1100000元。合同签订当日，被告张加展向原告交付房屋，现原告就该房屋进行装修并己入住。合同签订后，原告己依约向被告张加展支付了购房款1030500元，被告张加展亦多次向原告确认房屋出售征得所有共有产权人同意。依据合同约定，二被告应当在安置房产权办理完毕后10日内积极协助原告办理过户手续。2018年4月13日二被告取得案涉房屋产权证后，原告多次要求二被告立即办理过户手续，但二被告以“家里人、共有产权人不同意”为由拒绝协助办理过户义务。2018年12月案涉房屋其他共有产权人亦明确拒绝办理过户。现二被告逾期、拒绝协助办理过户行为己严重违反《房某》，己构成严重的事实违约，二被告亦应承担无法办理过户、合同无法继续履行的责任。现根据《房某》第7条约定、《中华人民共和国合同法》第94条、第107条等的相关规定，原告有权要求被告返还购房款1030500元及利息、违约金1500000元、补偿原告装修费用500000元。综上所述，二被告的违约行为严重损害原告合法权益，也严重破坏了市场交易秩序。为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。 被告张加展辩称，一、张加展同意解除双方签订的《房某》，根据《合同法》第97条规定，既然双方签订的《房某》解除，原告占有使用案涉房屋缺乏事实和法律依据，理应立即腾退并将房屋返还给张加展及其他共有人。原告主张继续占有使用案涉房产的诉求应予驳回。二、案涉房屋系二被告及其他4人共有的拆迁安置房，原告提交的相关证据及诉状中的陈述均能证明其存在以下过错：签订合同当时已经明知该房屋属于多人共有却仍只与共有权人之一的张加展签订合同，且在合同签订后至今长达两三年的期间内原告从未主动征求过其他共有人的同意或要求其进行追认。不论其是否实际入住以及是否投入装修，原告对房屋性质、共有情况、签约主体由始至终十分清楚。根据普通大众购房的消费观念以及中国人重视房产的心理，原告应当很清楚该合同履行过程中极有可能会面临其他共有权人不同意过户而导致合同无法继续履行的风险，原告明知该风险却仍坚持向张加展购买，可见原告对其自身损失的发生存在非常明显的过错，根据公平及诚实信用原则，被告认为应当对原告主张的损失进行扣减。三、相较周边商品房的价格而言，案涉安置房的出售价格极低，仅为1100000元，原告之所以向张加展购买该安置房，可能主要也是因为价格因素。案涉房屋总价仅为1100000元，而合同约定的违约金1500000元，不仅远远超过房屋总价，而且远远超过原告的实际损失，故张加展认为违约金1500000元的约定属于过分高于造成的损失，请求法院予以调整和减少。四、对于原告主张的房款利息损失无合同依据。装修费用损失无相关证据证明实际装修费用及装修投入费用。原告在明知该房存在过户风险的情况下，未经共有人同意和追认，即使投入装修，装修损失也属自己原因扩大损失，被告无需赔偿。综上，根据谁主张谁举证的举证规则，原告并未对其相关损失进行举证，且合同约定的违约金明显过高，恳请法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并依法认定。 被告张伟煌辩称，由《房某》中明确可见合同抬头出卖人（甲方）为张加展，落款处甲方签名也为张加展，张伟煌落款位置为见证人处，其性质与同为见证人的张武才相同。故原告与张加展才是《房某》的双方当事人，张伟煌并非《房某》的主体，该合同项下条款不能对张伟煌产生约束力，否则与合同相对性原理相悖。故张伟煌非本案适格主体。原告针对张伟煌的诉讼请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有李素萍提供的《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》、《房某》、《收条》七张、不动产权证书、鉴定费发票；被告张加展提供的民事起诉状、不动产权证书等证据。原、被告并作当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再赘述。 本院经审理认定事实如下： 2015年，厦门市集美区人民政府侨英街道办事处（甲方）与张加展、陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇（乙方）签订了《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》，约定甲方需拆除乙方房屋一栋，总建筑面积107.92平方米……应安置人口5人，户主张加展、妻子陈少娜、子张伟煌、儿媳林婷婷、孙子张昊宇。实行产权调换的建筑面积为203.75平方米……安置房地点、幢号、房号、面积为集安广场安置房同集南路334号之1号801室面积113.78㎡、334之1号804室面积116.71㎡。张加展于2015年4月11日在乙方处签名。 2015年9月19日，张加展（甲方）与李素萍（乙方）签订《房某》，约定：甲方出售位于集美区，建筑面积为116.70㎡；双方约定房屋面积转让总价为1100000元，按以下方式支付：1.乙方自合同签订之日起10日内支付给甲方600000元。2.乙方在2016年1月30日前再支付给甲方100000元购房款。3.乙方于2016年1月31日至2016年12月31日内向甲方再支付300000元（2016年1月31日至6月31日内乙方应向甲方支付200000元），在此期间内，300000元购房款乙方按照1%的利率向甲方支付利息，乙方在经济条件允许的情况下，可以随时支付剩余款项。4.在办理安置房产权过户手续完毕之日起8日内乙方向甲方支付余下100000元购房款；在安置房产权办理完后，甲方须10日内积极协助乙方办理安置房过户手续，并提供相关证件协助乙方顺利办理产权过户手续，并不得向乙方索取任何费用；甲乙双方签订本房屋买卖合同后必须自觉履行各自义务不得违约，如甲方违约退回乙方支付给甲方的购房款并赔偿1500000元，如乙方违约必须赔偿甲方1500000元，违约赔偿后合同自动失效。张加展和李素萍分别在甲方和乙方处签名捺印，张伟煌、张武才分别在见证人处签名捺印。 合同签订后，张加展即将讼争房屋交付给李素萍。李素萍于2015年9月19日、2015年9月20日、2015年9月28日、2016年1月29日、2016年5月31日、2016年6月30日、2016年11月29日、2016年12月30日、2017年5月16日分别支付款项210000元、300000元、90000元、100000元、155500元、52500元、60500元、50000元、12000元。除2017年5月16日支付的款项，张加展就其他款项分别出具收条。其中2016年5月31日款项中注明利息5500元；2016年6月30日款项中注明利息2500元；2016年11月29日款项中注明利息10500元。讼争房产于2018年4月18日办理不动产权登记手续，权属情况为张加展、陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇、张柏林按份共有，各占1/6份额。 另查明，李素萍于2018年11月1日向本院提起诉讼，诉请张加展、陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇、张柏林配合办理房屋产权转移登记手续，该案于2018年12月11日开庭审理，庭审中陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇、张柏林明确表示不同意办理房屋产权转移登记手续。 在本案审理过程中，本院依李素萍的申请委托鉴定机构对讼争房屋的装修造价进行鉴定。厦门兴海湾工程管理有限公司于2019年9月24日出具《工程造价鉴定意见书》，认定装修金额为201343.69元。李素萍因此支出鉴定费用15000元。本院依张加展的申请委托鉴定机构对讼争房屋于2018年12月11日毛坯状态的市场价值进行鉴定。厦门国之策资产与房地产土地评估有限公司于2019年12月10日出具《房地产估价报告》，认定讼争房屋2018年12月11日的市场价值为2219800元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张伟煌作为见证人在《房某》中签名，仅可证明其知晓房屋买卖过程，无法认定其为案涉合同的当事人，且愿意接受合同条款的约束，故李素萍主张张伟煌承担相应的违约责任，于法无据，本院不予支持。李素萍与张加展签订的《房某》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。李素萍依约先后支付了购房款1030500元。但因张加展出售案涉房屋未经三分之二以上共有权人同意，无法办理转移登记手续，致合同目的无法实现，故李素萍主张解除《房某》，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”李素萍于2019年1月11日诉至本院，本院于2019年1月22日将应诉材料邮寄送达张加展，自此解除合同的意思表示到达张加展，故案涉《房某》应于2019年1月22日解除。因合同无法履行，李素萍所支付的1030500元购房款应予返还，故对该诉求本院予以支持。李素萍另主张按月利率1%计算利息，无相应法律依据及合同依据，本院不予支持。 关于违约金。李素萍认为，张加展应支付合同约定的违约金1500000元。张加展认为，合同约定违约金过高，应予调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告的损失主要为房屋差价、装修损失及资金占用期间的利息损失。经鉴定，讼争房屋于2018年12月11日的房屋价值为2219800元，被告虽对鉴定结论存在异议，但并未提供相反证据予以证明，故本院对该鉴定结论予以确认，因此房屋差价损失为1119800元（2219800元-1100000元）。另装修损失为201343.69元，再加上资金占用期间的利息损失，双方约定的违约金1500000元，并未过分高于因违约所造成的损失，故本院对违约金的数额予以确认。关于原告主张的装修损失及利息损失，因已通过违约金得到赔偿，故本院不予支持。关于李素萍主张其继续无偿使用案涉房屋的诉讼请求。因李素萍与张加展签订的《房某》已经解除，李素萍继续占用讼争房屋无相关法律依据及合同依据，本院不予支持。关于李素萍主张张加展支付鉴定费15000元，因该损失为确定装修损失所必要支出的费用，故对该项诉求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李素萍与被告张加展于2015年9月19日签订的《房某》于2019年1月22日解除； 二、被告张加展应于本判决生效之日起十日内返还原告李素萍购房款1030500元； 三、被告张加展应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李素萍违约金1500000元； 四、驳回原告李素萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33949元，减半收取计16975元，由原告李素萍负担4317元（已预缴），被告张加展负担12658元。被告张加展应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费15000元，由被告张加展负担。被告张加展应于本判决生效之日起七日内向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇二〇年一月十九日 法官助理罗玉洁 代书记员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”