成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初8785号 原告：成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司，住所地成都市武侯区晋阳路**。 法定代表人：于颖锐，总经理。 委托诉讼代理人：杨小平，四川天天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 被告：百胜餐饮（武汉）有限公司，住，住所地武汉市江岸区中山大道****/div> 法定代表人：包莹瑞。 被告：百胜餐饮（武汉）有限公司四川分公司，住所地四川省成都市青羊区青龙街****。 法定代表人：芮笑天。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司（以下简称大商公司）与百胜餐饮（武汉）有限公司（以下简称百胜公司）、百胜餐饮（武汉）有限公司四川分公司（以下简称百胜四川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，因案情复杂转为普通程序，于2019年12月5日公开开庭对本案进行了审理。原告大商公司委托诉讼代理人杨小平，被告百胜公司、百胜四川公司的共同委托诉讼代理人黄薇、吕敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 大商公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除大商公司与百胜公司签订的《租赁合同》；2.判令百胜公司、百胜四川公司向大商公司支付拖欠的房屋租金203059.8117元（暂计2017年7月至2019年4月）。大商公司于2019年10月16日申请增加如下诉讼请求：“请求法院依法对《租赁合同》6.13条所约定的违约金进行调整。”并在庭审中明确请求将违约金标准调整至应付租金的10%。事实与理由：2012年8月，大商公司与百胜公司签订《租赁合同》一份，约定大商公司将位于成都市武侯区××路××号××层××平米，2层196平米，总计使用面积为448平方米的房产出租给百胜公司使用，租赁期限为15年，自2012年8月1日至2027年7月31日止，房屋租金视营业额金额按比例于每月25日收取。大商公司向百胜公司交付房屋后，百胜公司将案涉房屋实际交由百胜四川公司使用至今。2017年7月至今，百胜公司及百胜四川公司未向大商公司根据《租赁合同》6.13条约定未支付租金。大商公司认为出租房屋的合同目的为收取租金，而《租赁合同》6.13条关于违约责任的约定显失公平。现大商公司为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。 百胜公司、百胜四川公司辩称，大商公司以长期未付租金为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，根据《租赁合同》6.13条我方有权以违约金折抵租金；《租赁合同》的签订是双方的真实意思表示，大商公司作为专业的商场经营主体，对租赁合同的订立具有丰富的经验，不存在格式条款和显失公平的问题；2017年5月大商公司违约引进经营同类业的乡村基餐厅，经我方发函警告和多次协商，大商公司拒不停止违约行为。我方迫于无奈，只能根据合同约定以抵扣租金的方式收取违约金。我方已支付2017年7月前的租金，自2017年8月至2019年8月我方应付租金为216140.31元，而根据合同6.13条大商公司应付我方违约金592870.14元，截至2019年8月大商公司尚欠我司376729.83元未付。在大商公司纠正违约行为前，我方有权继续以违约金抵扣租金。从友好合作的角度，我司现同意调整合同6.13条约定违约金的标准为应支付大商公司年租金的30%。 本院经审理查明如下案件事实：2012年8月，大商公司与百胜公司签订《租赁合同》一份，约定大商公司将位于成都市武侯区××路××号××层××平米，2层196平米，总计使用面积为448平方米的房产出租给百胜公司使用，租赁期限为15年，自2012年8月1日至2027年7月31日止。另合同约定：“3.2双方同意，如乙方（百胜公司）该处餐厅的每一租赁年度营业额在人民币450万元以下（含人民币450万元），则乙方按年营业额的3%的比例支付房屋租金；如每一期租赁年度营业额在人民币450万元以上700万元（含人民币700万元）以下，则乙方按年营业额的5%的比例支付房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币700万元以上1000万元（含人民币1000万元）以下，则乙方按年营业额的7%比例支付房屋租金；如每一租赁年度营业额在人民币1000万元以上，则乙方按年营业额的8%的比例支付房屋租金。租金具体支付方式见本合同第3.3条款。……3.3甲方（大商公司）应于每月8个工作日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按凭证付款。乙方应于每月25日前向甲方交付上月租金。……6.13无其他竞争餐厅：除非与乙方预先协商同意，否则甲方在此合同期内，不论有否收取代价均不可在房产所在物业内直接或间接参与任何提供与必胜客实际上类似食物、饮料或其他产品、服务形式或在其他方面与必胜客竞争的如下任何类型餐厅，在本合同有效期内，甲方也不得通过转让全部或部分物业的产权或其他任何方式而使第三方得以在建筑内经营本条所约定类型餐厅，包括但不限于汉堡王（ＢＵＲＧＥＲ-ＫＩＮＧ）、温蒂汉堡（ＷＥＮＤＹ’Ｓ）、麦当劳（ＭｃＤｏｎａｌｄ’ｓ）、德克士（ＤＩＣＯ’Ｓ）、好伦哥（ＯＲＩＧＵＳ）、多美丽（ＤＯ＆ＭＥ）、棒！约翰比萨饼（ＰａｐａＪｏｈｎ’ｓ）、赛百味、味千拉面、真功夫、乡村基、永和大王等餐厅。如甲方违反本条规定，在甲方纠正违约行为前，应按乙方前一年营业额的7.2%按月向乙方支付违约金或由乙方直接从应付甲方的租金中抵扣。” 双方往来函件反映，2017年8月大商公司引入乡村基餐厅，触发《租赁合同》6.13条约定的违约情形，百胜公司据此未再支付租金。百胜公司与大商公司多次发函沟通，未能就违约处理方式调整达成一致意见。 合同签订后，大商公司将案涉房屋交付百胜公司使用，百胜四川公司实际使用案涉房屋开设必胜客餐厅。2017年8月至2019年8月期间双方发送的租金通知单显示产生的租金总额为216140.31元。对此数额，双方当庭予以确认。 百胜公司提交的违约金计算表格及租金通知单显示：案涉必胜客餐厅2016年8月至2017年7月期间的销售额为4315487.1元，2017年的8月至2018年7月期间的销售额为3608805.02元，2018年8月至2019年7月期间的销售额为3269435.8元。大商公司对上述销售额数据并无异议。 乡村基餐厅实际开设与必胜客餐厅相邻，二者位于同一建筑物内。 以上事实有《租赁合同》、双方往来函件若干、《情况说明》、《月营业额、租金及其他款项通知单》、违约金计算清单、租金清单及当事人的庭审陈述等收集在案予以佐证。 本院认为，大商公司与百胜公司签订《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。 大商公司作为具备丰富租赁经验的商场经营主体，对合同中“无其他竞争餐厅”的约定具备理解能力，6.13条约定内容表述清楚明确不存在歧义。该约定列于合同第六章“甲方保证及责任”项下，属于大商公司签订合同时应重点关注的范围。同时，违约后果作为6.13条的第二项通过增大行距的方式与第一项竞争餐厅的定义及6.14条分开，位于合同第8页中间的中下位置，不存在阅读或查找障碍。《租赁合同》文本虽为百胜公司提供，大商公司有权选择接受或不接受该条款，不能以此证明未经双方磋商。即使该违约责任的约定属于格式条款，因不存在明显的权利义务失衡，亦无《合同法》第四十条规定的无效情形，对双方具有约束力。 大商公司与乡村基餐厅经营者建立租赁关系，使乡村基餐厅与必胜客餐厅毗邻经营。乡村基餐厅属于案涉《租赁合同》6.13条明确列明的竞争餐厅之一，大商公司在同一物业内引入乡村基餐厅的行为构成违约，应当承担违约责任。 大商公司认为约定的违约金过分高于实际损失有权请求人民法院进行调整。但根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条对违约金标准的规定，违约金标准是否约定过高应以实际损失为基础来比较看待而非与租金标准进行对比。现大商公司以违约金折抵租金后无法收取租金为由认为租赁合同目的无法实现，要求解除合同，于法无据，本院不予支持。 从数据上看，必胜客餐厅自乡村基餐厅开设以来营业额有所减少，但营业额受多方面的影响，不宜直接作为损失计算依据。但鉴于乡村基餐厅与必胜客餐厅均经营快餐，根据日常生活经验，二餐厅毗邻经营必然分流部分消费者。这就使得必胜客餐厅商业机会的减少，进而造成必胜客餐厅营业额的降低。大商公司未能证明约定违约金标准过分高于百胜公司的实际损失，应当承担证明不力的后果。现大商公司提出的违约金调减标准为应收租金的10%，而百胜公司从继续合作的角度同意按应收租金的30%计收违约金。为维护租赁关系的稳定性，本院以实际损失的客观存在性为基础，考虑必胜客餐厅营业额的减少数额，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确认本案违约金按应付租金的30%计算。对大商公司请求调减合同6.13条违约金标准为10%的诉请不予支持。2017年8月至2019年8月期间，百胜公司应付租金为216140.31元，按合同约定抵扣违约金后尚欠151298.22元（216140.31×70%）未付。本院对大商公司主张的欠付租金在前述范围内予以支持。根据合同相对性原则，本案租金应由百胜公司支付，大商公司无权向百胜公司四川分公司主张租金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告百胜餐饮（武汉）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司支付2017年8月至2019年8月期间的租金151298.22元； 二、驳回原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4346元，由原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  陈小蓉 人民陪审员  陶 英 二〇二〇年一月五日 书 记 员  李舒驹