江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3265号原告：姜伟，男，1989年6月2日出生，汉族，住江苏省泗洪县。被告：昆山集街汇商城有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民路****,统一社会信用代码9132058359564308XH。法定代表人：孙红建。委托诉讼代理人：张萍，江苏同丰律师事务所律师。原告姜伟与被告昆山集街汇商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告姜伟、被告昆山集街汇商城有限公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜伟向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《集街汇商城铺柜合作合同》；二、判决被告支付原告违约金40000元（三个月租金）；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年6月9日，原告与被告签订了《集街汇商城铺柜合作合同》，约定被告将位于昆山市汇商城的铺柜租赁给原告使用，该铺柜位于商场一楼，铺号XXX，经营范围为花甲，合作期限为3年，自2016年6月15日至2019年6月14日，铺柜年租金为150000元。签订合作合同之后，原告一直按照合同的约定规范经营，未做出任何违反合同合同的行为。2018年10月17日，原告租赁的商铺所有权人昆山长发商城有限公司向原告及其他商铺租赁者发出通知，该通知指出由于被告未按约向商铺所有权人支付租金，商铺所有权人已向法院依法提起诉讼，经过一审、二审，法院最终判决解除商铺所有权人与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求收回被告所转租的所有商铺。2018年12月18日，昆山市人民法院发布公告，责令被告以及原告在2019年1月3日前迁出所租赁的商铺。由于被告的严重违约行为，导致原告无法按照原先与被告签订的合同期限进行经营，给原告带来了重大的经济损失，原告无奈之下，为维护自身合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告昆山集街汇商城有限公司辩称：违约责任的适用是有严格条件的。根据合同第六条违约责任“甲乙双方任何一方违约，违约方应当向守约方赔付相当于三个月租金的违约金作为损失赔偿。原告在合同履行中依然正常经营，现有证据无法证明其有损失，既然没有损失，被告理应不予赔偿，无需承担违约责任。被告不存在严重违约行为，被告始终严格履行与原告签订的合作合同。反而是原告不按时支付租金，严重违约，应向被告承担违约赔偿。原告一直在商铺经营，且后续也会在人民路89号集街汇商城经营，从主观上来讲原告没有违约的主观意思表示，客观上也没有造成违约的任何损失。反而原告在合同履行期间拖延支付租金，已构成严重违约，被告有权终止合同，并让原告承担违约责任。在合同履行期间原告在集街汇商城正常经营，并无任何损失，无权要求被告承担相当于三个月租金的违约责任。综上，请求法院驳回诉请。经审理查明：2016年6月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《集街汇商城铺柜合作合同》，该合同约定：甲方将座落于昆山市汇商城的铺柜租赁给乙方使用，该铺柜位于甲方商场一楼，铺号XXX，经营范围为花甲，建筑面积约为28.5平方米，合作期限为3年，自2016年6月15日至2019年6月14日，年租金15万元，每年按5%递增，支付方式为先付后租付三押三，物业管理费2000元/年，于每年首期租金同时支付。乙方签订合同时付清首期租金37500元和租赁押金37500元及物业管理费2000元，共计77000元，以后每期租金须提前10天支付。若乙方在期限内未支付租金，每逾期一日乙方需按千分之五向甲方支付滞纳金，逾期付款超过10天的，视乙方严重违约，甲方可终止合同，并由乙方承担违约赔偿。甲方于签订租赁合同后向乙方交付铺位，自2016年6月15日开始计租。甲乙双方任何一方违约，违约方应当向守约方赔付相当于三个月租金的违约金作为损失。2018年3月14日，原、被告签订《补充协议》，该协议载明：双方于2016年6月9日签订了租赁合同，租赁铺号为XXX#，现因被告与大房东正在诉讼，为了使原告安心经营，签订如下补充协议：一、被告在诉讼期间暂时免收原告保证金，待诉讼结束后再补收；二、免收保证金期间，租金付款期限应当改为每期提前两个月支付。原告支付租金至2018年12月14日。另查明：2015年3月12日，被告（乙方、承租方）与昆山长发商城有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在昆山人民路89号的房屋的第一层外围区域（建筑面积约1100平方米，房屋类型为商业用房）出租给乙方使用，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日，共计10年，第一年租金150万元，第二年起，若市场行情变动，则年租金根据市场行情合理调整，调整幅度根据周边物业的市场行情涨跌幅度确定。因被告未及时交纳租金，昆山长发商城有限公司于2017年5月15日将被告起诉至昆山市人民法院，昆山市人民法院于2018年1月16日出具（2017）苏0583民初9077号民事判决书判决双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年3月19日解除、被告于该判决生效之日起三十日内腾退昆山市玉山镇人民路89号一至三层房屋并归还给昆山长发商城有限公司，该判决还载明了其他内容。被告不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年10月1日出具（2018）苏05民终4643号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。2018年10月17日，昆山长发商城有限公司张贴《通知函》，该《通知函》载明：各承租户、经营户，我公司与昆山集街汇商城有限公司签订租赁合同，将人民路89号1-3层租赁商铺给该公司使用，该公司又将该物业分割出租给各经营户。现该公司未按约支付租金，在我公司多次催告下该公司未予理涉情况下，我公司向法院提起起诉。法院在一审中判决终止合同，向我公司支付租金及违约金和未支付租金的利息，同时在一个月内腾空该出租商铺还给我公司。该公司不服一审判决又向中院提起上诉，现二审己判决(附二审判决书一份)。为此我公司告知各经营户及实际承租人，因我公司已经同昆山集街汇商城有限公司终止关系，希望各经营户及实际承租人于收到本函之日起三日内处理好与昆山集街汇商城有限公司的租赁关系(特别提醒为保护自己利益，如前租金还未交付请支村到昆山集街汇商城有限公司帐户上，前期付款是转帐还是现金，到时提供帐单要提供给法院)，根据法院判决，我公司在判决生效的一个月内(2018年11月10日)将收回该房产，进行重新规划后再重新找租，到时愿意承租人民路89号物业的可优先承租。同时在2018年11月10日前腾退租赁物以免造成不必要的损失。原告使用涉案商铺至2019年3月。上述事实由商铺租赁合同、收据、房屋租赁合同、通知函、民事判决书、公告等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告出租给原告的商铺系其从昆山长发商城有限公司租赁而来，被告与昆山长发商城有限公司之间的房屋租赁合同于2017年3月19日解除，而被告与原告签订的合同约定租赁期限自2016年6月15日至2019年6月14日，故原告与被告之间的租赁合同自2017年3月20日至2019年6月14日的约定无效，双方之间的租赁合同于2017年3月19日即已终止，已终止的合同无需再行解除，故本院对于原告要求判决解除双方之间的租赁合同的诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金。双方之间的租赁合同由于被告的原因而早于合同约定的租赁期终止，违约方为被告，故本院认为原告要求被告按照合同约定支付三个月的租金作为违约金赔偿原告的损失并无不当，结合双方合同于2017年终止的事实，参照2017年的租金标准157500元/年计算三个月租金为39375元，故本院认定被告应支付原告的违约金为39375元。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山集街汇商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜伟违约金39375元。二、驳回原告姜伟的其他诉讼请求。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526037916）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告负担。其中，原告预交的案件受理费800元，本院予以退还，被告应当负担的800元缴纳至本院（开户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811131239；开户行：建设银行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  徐粉娣人民陪审员  陈林根二〇二〇年一月二十日书 记 员  钱佳伟