江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3142号上诉人（原审原告）:葛华忠，男，1974年11月5日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：丁千岭，江苏海信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市姜堰区地产总公司，统一社会信用代码913212047040108993,住所地泰州市姜堰区三水街道上海路**。法定代表人：吴子玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：章俊、顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。原审第三人：泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码91321204790850113X,,住所地泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路**法定代表人：贾书礼。原审第三人：江苏未来房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204694487027J，住所，住所地泰州市姜堰区民营经济产业中心div>法定代表人：秦连喜。委托诉讼代理人：郑家强，该公司员工。上诉人葛华忠因与被上诉人泰州市姜堰区地产总公司（以下简称地产总公司）、泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦公司）、江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初4313号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛华忠向本院提出上诉请求：撤销原判，依法发回一审法院作为行政案件审理。事实与理由：一、一审判决上诉人在交房时向被上诉人支付购房款318586元无事实和法律依据。上诉人原房屋被拆迁时，被上诉人提供的拟安置房屋结构户型图显示安置房屋为高层住宅用房，实际建成的房屋为3-6层，将原先规划的高层建成多层，电梯由原先的二梯三户变更为一梯二户，且电梯无法直通地下车位，房屋结构、户型面积作了重大变更，导致上诉人选择的房屋面积大于原拆迁房屋面积，超面积是由于被上诉人原因违约导致，对多出的面积不应全额补缴购房款。二、一审以违约金未明确约定不予支持无法律依据。因被上诉人违约导致上诉人迫不得已选择了2幢601室、2幢602室，在选房登记表上明确表示要追究违约责任。双方签订的拆迁协议约定过渡期为18个月，但被上诉人至一审都未交付房屋，逾期违约金可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照同地段同类房屋租金标准确定，或以逾期所交房屋的市场价值为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率参照罚息利率标准计算。三、一审不予支持上诉人交付地上车库的诉求，认定事实和结算中变相剥夺了上诉人38400元原地购买地下车库的权利，显属不当。被上诉人承诺若有地上停车库优先安排地上停车库给被拆迁户，实际建成的房屋有地上停车库，上诉人已经提交其他购买地上车库的发票予以证明。即便上诉人的诉求不能得到满足，在认定事实过程中也应保留上诉人以38400元原地购买地下车位的权利，不应将车库费用38400元全部抵算购房款。四、行政诉讼法于2015年5月1日实施后，《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条与行政诉讼法的规定抵触，不应予以适用，对于2015年5月1日前形成房屋拆迁安置补偿协议，在2015年5月1日后提起诉讼的，应作为行政案件受理，不再作为民事案件立案受理。被上诉人地产总公司答辩称，一、本案案件性质为民事纠纷，而非行政诉讼案件。1.被上诉人并非依法行使国家权力的行政机关，被上诉人不符合行政主体的要求。上诉人一审起诉时以民事案由起诉立案，且庭审期间、法庭辩论终结前均未提出本案应是行政案件，说明上诉人认可本案是民事纠纷。2.《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿发生争议，或双方当事人达成协议后，一方反悔未经行政裁决，提起诉讼的人民法院应该作为民事案件受理。本案上诉人与被上诉人于2010年7月29日自愿签订房屋拆迁补偿安置协议，后未经行政机关裁决，上诉人仅就补偿安置的内容提起诉讼，依据上述批复，本案应作为民事案件受理。3.基于法不溯及既往的原则，本案房屋拆迁补偿安置发生时间为2010年7月29日，该时间在行政诉讼法实施之前，上诉人要求适用行政诉讼法不当。二、上诉人要求由被上诉人提供地上车库无事实依据。补偿协议中对车库的约定是被上诉人同意上诉人以38400元的价格原地购买地下车位一个，选择顺序以上诉人腾空交房先后确定，可见双方并未就由被上诉人向上诉人提供地上车库达成过合意。上诉人的这一主张无事实依据。2.本案中上诉人与被上诉人未就提供地上车库达成过合意，且地上车库也并非上诉人愿意选购案涉房屋的决定性要素，故被上诉人不存在上诉人所称的违约。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据情况向另一方支付一定数额的违约金。本案中双方之间并未就违约金明确约定，上诉人无权主张违约金。违约金具有对当事人相关损失的补偿功能，上诉人并无相关证据证明其实际损失的情况及金额，且被上诉人也已经同意以每月2463元标准向上诉人支付过渡费，故上诉人主张的违约金无事实依据。四、案涉房屋系上诉人与被上诉人经协商一致真实意思表示的结果，选购房屋超出原先约定的面积属于上诉人自愿选择同意的，且选购的房屋已经按照拆迁政策予以优惠，上诉人应当支付剩余购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题解释》第十四条，调整的是购房者实际所得面积与约定不符的情形，而本案上诉人就现房进行了选购，无面积误差之谈，不符合该条款的适用情形。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉。原审第三人晨曦公司、未来公司未发表答辩意见。葛华忠向一审法院提起诉讼请求：1.请求判令地产总公司交付葛华忠位于泰州市姜堰区住宅安置用房，并办理房屋不动产权证登记手续；2.请求判令地产总公司交付葛华忠地上车库一间（面积14.51平方米），赔偿违约金312000元，给予过渡费12309元（暂计算至2018年7月），支付律师费20000元；3.地产总公司承担本案诉讼费。一审认定事实如下：一、2010年7月29日，葛华忠、地产、地产总公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议称住宅房屋拆迁协议）一份，协议约定：1.葛华忠将位于姜堰区长江东路4号楼501室面积为164.12平方米的房屋交地产总公司拆迁，拆迁补偿方式为房屋产权调换，拆迁房地产估价为647122元，构筑物补偿为193224元，装潢及附属物补偿为207088元，住宅房屋临时安置补助14770元，电话、有线（数字）电视、供电材料及宽带补贴4554元，搬迁补助费500元，其他补助17027元，合计1084285元；2.葛华忠于2010年8月10日前腾空交房，地产，地产总公司给予葛华忠25000元提前搬迁奖基本搬迁奖励20000元，合法面积搬迁奖励5000元）等等；3.葛华忠选择产权调换补偿方式的，被拆迁房屋的房地产评估价685522元（不含住改非）代转安置房购置款，此款在结算产权调换差价时，不计付利息。其余的补偿补助款及提前搬迁奖计423763元，在房屋腾空让房并验收合格后由地产总公司以支票的形式支付给葛华忠。如葛华忠不按约定时间腾空交房，地产，地产总公司有权按葛华忠实际交房时间确定扣减提前搬迁奖。4.地产总公司同意葛华忠以38400元价格原地购买地下车位一个，选择顺序以葛华忠腾空交房先后确定。签订协议后，葛华忠按约将长江东路4号楼501室房屋腾空后交地产总公司进行了拆迁，领取拆迁款和提前搬迁奖423763元，剩余拆迁款685522元（其中包含地下车位款38400元）未领取。二、葛华忠与地产总公司经协商，确认由葛华忠选购姜堰区罗马嘉园2幢601室、602室住宅安置用房，面积分别为137平方米和92.97平方米。葛华忠就长江东路4号楼501室住宅房屋拆迁后的过渡费领取至2018年2月14日，标准为每月2463元。三、2012年1月10日，第三人未来公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权，后第三人未来公司在该地段开发了罗马嘉园项目，并将该项目发包给江苏万邦建设集团有限公司（以下简称万邦公司）建设，该项目于2016年11月18日通过竣工验收。2016年左右，泰州市姜堰区罗马嘉园2号楼301室在泰州市姜堰区发展和改革委员会备案价格为5528元/平方米，302室为5509元/平方米，303室为5509元/平方米，304室为5298元/平方米，401室为5624元/平方米，402室为5605元/平方米，403室为5605元/平方米，404室为5394元/平方米，501室为5720元/平方米，502室为5701元/平方米，503室为5701元/平方米，504室为5490元/平方米，601室为6104元/平方米，602室为6085元/平方米，603室为6085元/平方米，604室为5874元/平方米。审理中，地产，地产总公司自认住宅用房超出优惠面积的市场价为7000元/平方米div>四、在第三人未来公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权后，地产，地产总公司通过区财政部门将各拆迁户预留的安置房购房款转交给了第三人未来公司div>五、一审法院于2016年1月18日受理方德民与地产总公司及第三人的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，后该案经一审、二审、发回重审、重审后二审，三方当事人于2017年9月18日达成庭外和解协议，方德民撤回起诉。一审法院归纳本案争议焦点为：一、葛华忠要求地产总公司交付姜堰区罗马嘉园2幢601室、602室住宅安置用房总房款如何计算，是否应当办理不动产权登记手续？二、葛华忠要求地产总公司交付地上车库一间是否符合法律规定？三、地产、地产总公司是否应支付过渡费金、律师费？关于争议焦点一，葛华忠、地产、地产总公司及第三人晨曦公司签订住宅房屋拆迁协议系当事人真实意思表示违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约并全面履行义务。双方经协商，确认葛华忠选择罗马嘉园2幢601室、602室房屋作为安置用房，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以照准。葛华忠应按约向地产总公司履行交付房款的义务，地产，地产总公司应向葛华忠履行交房义务和协助办理产权登记手续，故葛华忠要求地产总公司交付罗马嘉园******住宅安置用房法律规定，予以支持。关于房款差价部分，虽然地产总公司就此仅作了答辩，未就此提起反诉，为减少当事人讼累，一并予以处理。地产总公司在审。地产总公司在审理中自认可以按照优惠价格计算房价.12平方米按照4129元/平方米计算，超出部分在20平方米以内的按照4129元计算，超出部分20平方米不到40平方米的按照4329元/平方米计算，葛华忠选择的两套房屋总面积为229.97平方米，超出面积大于40平方米的25.85平方米按照备案价6085元/平方米计算，罗马嘉园2幢601室、602室房屋的总价应计算为164.12平方米×4129元/平方米+20平方米×4129元/平方米+20平方米×4329元/平方米+25.85平方米×6085元/平方米=1004108元，扣除葛华忠预留的住宅用房拆迁补偿款685522元，葛华忠尚需支付购房款318586元。地产总公司应当。地产总公司应当于过户条件成就后协助葛华忠办理产权登记手续div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>关于争议焦点二，协议约定的是交付地下车位，无地上车库的相关书面约定，葛华忠要求地产总公司交付地上车库一间的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于争议焦点三，房屋拆迁后的过渡费，葛华忠已领取至2018年2月14日，对此后的过渡费，地产总公司表示，地产总公司表示同意支付的过渡费，地产总公司应当，地产总公司应当支付至判决生效之日元/月计算。关于葛华忠主张的违约金，因双方并无明确约定，且葛华忠未提交充足证据证明其损失情况，不予支持；关于葛华忠主张的律师费，无事实和法律依据，亦不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、泰州市姜堰区地产总公司于判决生效后十日内向葛华忠交付位于泰州市姜堰区罗马嘉园2幢601室、602室住宅安置用房，同时葛华忠在交房时向泰州市姜堰区地产总公司支付购房款318586元（已扣除住宅用房拆迁补偿款和车库款）；二、泰州市姜堰区地产总公司于交房后6个月内协助葛华忠办理泰州市姜堰区罗马嘉园2幢601室、602室住宅房屋不动产权登记手续；三、泰州市姜堰区地产总公司于判决生效后十日内向葛华忠支付过渡费（自2018年2月15日起至判决生效之日止，按2463元/月计算）；四、驳回葛华忠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费6466元，由葛华忠负担5558元，地产总公司负担，地产总公司负担908元同意一审法院不再退还，由地产总公司于判决生效之日起十日内向葛华忠支付908元）。二审中，上诉人葛华忠提供姜堰人民政府姜政发［2010］97号文件，文件第十条规定拆迁户选择高层住宅安置的，减免电梯运行、维护、更换的分摊费用，优惠公摊面积25%。安置房屋补助计价按被征收房屋单价4129元计算，证明上诉人将高层改成多层后，拆迁户不可避免在公摊面积、电梯运行等方面遭受损失，上诉人公摊面积达40平方米以上，直接损失达到10万元以上。被上诉人地产总公司认为该文件与本案无关联性。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案属于行政诉讼还是民事诉讼；2.上诉人葛华忠应否支付购房款318586元；3.上诉人葛华忠主张的违约金应否支持；4.上诉人葛华忠主张由被上诉人交付地上车库应否支持？关于争议焦点一，上诉人葛华忠与被上诉人地产总公司于2010年7月29日签订城市房屋拆迁安置补偿协议，就被拆迁房屋、补偿选择及补偿金额进行了约定，该协议签订于2015年5月1日前，一审按照民事案件进行审理，并无不当。关于争议焦点二，按照双方在城市房屋拆迁补偿安置协议及房屋购买协议的约定，上诉人葛华忠选择产权调换，并应按照约定结算价格，故葛华忠应按照约定支付房屋差价。双方于2010年10月14日签订的房屋购买协议约定的房屋虽为罗马嘉园1号楼1001、1002室，两套房屋合法建筑面积约为139.2平方米、80.5平方米，但上述面积仅初步测算，协议明确具体面积以竣工后有权部门核定为准。双方当事人后协商确定选择罗马嘉园2号楼601、602室作为安置房屋，双方就安置房屋已经达成合意，且重新协商确定的2号楼601、602室的房屋面积分别为137平方米和92.97平方米，与其原选择房屋面积并无太大差距，上诉人葛华忠主张因规划变更，将高层变更为多层，导致其必须选择面积更大的房屋，其不应全额支付房款的理由，显然不能成立。关于争议焦点三，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述法律规定，违约金的支付主要以填补当事人损失为目的。从本案查明的事实看，上诉人葛华忠选择的安置房屋仍按照双方签订城市房屋拆迁安置补偿协议及房屋购买协议约定的价格进行结算，且被上诉人地产总公司一直按照每月2463元的标准向上诉人葛华忠支付过渡费以填补因延迟交房产生的损失，上诉人葛华忠提供的政府文件系选择高层建筑的相应优惠，因双方已重新协商选定多层建筑房型，其再以该文件为由主张仍存在其他损失依据不足，原审不予支持，并无不当。关于争议焦点四，双方在城市房屋拆迁补偿安置协议中明确约定葛华忠购买地下车位一个，购买价为38400元，该约定具体明确，原审中上诉人葛华忠坚持要求被上诉人地产总公司向其交付地上车库，显然无合同依据，原审对其主张不予支持，亦无不当之处。至于车库购买款38400元，因葛华忠实际向地产总公司支付了车库款38400元，在葛华忠的地上车库无法得到支持的情况下，原审将上述38400元在购房款中予以抵算亦无不当。上诉人葛华忠认为该计算方法侵害其主张车库权利，无任何依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6466元，由上诉人葛华忠负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年一月十五日书记员 刘 非