文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3579号上诉人（原审原告）：丁圣锁，男，1972年5月11日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城******。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，该公司员工。上诉人丁圣锁因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁圣锁上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判新城悦物业公司返还丁圣锁物业费420.38元；2．一审、二审诉讼费由新城悦物业公司承担。事实和理由：涉案物业合同于2019年1月7日解除，丁圣锁所在仙林悦城小区业委会明确拒绝新城悦物业公司提供物业服务，新城悦物业公司拖延撤场。因此，2019年1月7日至实际撤场期间，新城悦物业公司与仙林悦城小区并不属于法律上的事实物业服务关系，即使丁圣锁享受了物业服务也无需支付物业费。新城悦物业公司辩称：新城悦物业公司并不存在拒绝撤场的行为，丁圣锁事实上接受了新城悦物业公司的物业服务，新城悦物业公司按照原物业服务合同向丁圣锁收取物业费于法有据，一审判决并无不妥，请求维持原判。丁圣锁向一审法院起诉请求：1．判令新城悦物业公司返还丁圣锁多交的2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费420.38元；2．诉讼费由新城悦物业公司承担。一审法院认定事实：2017年1月20日，丁圣锁所在仙林悦城小区与新城悦物业公司签订物业服务合同，约定的合同期限为2017年1月20日至2020年1月19日。丁圣锁为仙林悦城13栋2106室业主，物业服务费交至2019年4月30日。2018年8月13日，仙林悦城小区召开业主代表大会临时会议，会议表决通过了解聘新城悦物业公司的议案。2018年8月19日，业委会将表决结果进行公告。2018年8月20日，业委会向新城悦物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，并于2018年12月10日将表决结果进行公示。2018年11月6日，新城悦物业公司诉至法院，要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日第一次开庭过程中，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，一审法院判决双方物业服务合同于判决生效之日予以解除，新城悦物业公司于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区并移交相关资料。2019年6月18日，新城悦物业公司撤出仙林悦城小区。业委会因不服一审判决于2019年7月25日向本院提起上诉。本院于2019年10月24日作出终审判决，判决双方物业服务合同于2019年1月7日解除，物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料。新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用。一审法院认为，本案的争议焦点为丁圣锁与新城悦物业公司之间在2019年1月7日至2019年6月17日期间是否形成事实物业服务关系。仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与新城悦物业公司解除物业服务合同，新城悦物业公司对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求新城悦物业公司撤场。此时合同解除是否产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出判断。新城悦物业公司是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接，且新城悦物业公司在一审判决作出后按照规定时间退场、移交相关材料，故认定新城悦物业公司不存在主观恶意。新城悦物业公司在合同权利义务终止后，即2019年1月7日至2019年6月17日期间继续提供物业服务，丁圣锁亦享受相应服务，双方形成事实上物业服务关系。根据民法公平、权利义务一致的原则，丁圣锁应当按约交纳物业服务费。综上，对丁圣锁要求新城悦物业公司返还物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回丁圣锁的诉讼请求。本院二审期间，丁圣锁认为一审判决认定新城悦物业公司支付了相应的维保费用与事实不符，新城悦物业公司从未支付过消防维保费用，保洁、保安也未按照原合同提供义务。本院认为，一审判决仅客观表述仙林悦城小区支付了相应费用的情况，并未对支付的相应费用是否符合合同约定作出评价，也并未认定维保费仅指消防维保费用，故对丁圣锁的该事实异议，本院不予采纳。本院对一审法院查明事实予以确认。本案二审争议焦点为，新城悦物业公司是否应当向丁圣锁退还2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本条适用于物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒不履行退出物业服务区域等义务，“强行”服务的情形。本案中，就涉案物业合同于2019年1月7日解除，丁圣锁物业服务费交至2019年4月30日，新城悦物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，双方均无异议。现丁圣锁主张新城悦物业公司退还2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费，判断该主张是否成立的关键在于新城悦物业公司是否存在“拒绝退出、移交”情形。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。就本案而言，仙林悦城业委会于2018年8月20日向新城悦物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，新城悦物业公司于2018年11月6日提起诉讼要求仙林悦城业委会继续履行物业服务合同，仙林悦城业委会于2019年1月7日在诉讼过程中反诉要求解除物业服务合同。在此情形下，仙林悦城业委会解除合同的效力应当由法院经审理后进行确认。在法院确认之前，因相关诉讼程序仍在进行之中，物业服务合同是否解除处于待定状态，故新城悦物业公司在诉讼期间继续按照原合同约定提供物业服务并无不当，不存在“强行”服务情形。此外，物业服务合同属于持续性合同，双方当事人的给付均非一次完成，这意味着双方当事人如果准备结束彼此之间的法律关系，必须给予对方充足的时间提前进行详细的、周到的安排。就业主而言，依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，但应当提前书面通知物业服务人，并给予物业服务人合理期限履行退出物业服务区域等义务。本案中，仙林悦城业委会于2018年11月18日召开业主大会临时会议，对解除新城悦物业服务关系的决议进行表决，并于2018年12月10日发布《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》。业主大会临时会议表决后，仙林悦城业委会并未再通知新城悦物业公司解除物业合同，而是以反诉的方式提出解除双方物业服务合同，并要求新城悦物业公司立即撤出仙林悦城小区。可见，仙林悦城业委会是在诉讼过程中对2018年8月20日发出的《关于解除物业管理关系的告知函》进行程序补正，有效的解除合同通知是在2019年1月7日仙林悦城业委会提起反诉时到达新城悦物业公司，此时并未给予新城悦物业公司预留交接的合理期间。故就仙林悦城业委会与新城悦物业公司物业合同纠纷一案，一审法院（2018）苏1183民初7176号判决确定新城悦物业公司于判决生效后三十日撤出仙林悦城小区并无不当。该案二审（2019）苏11民终2615号判决虽对合同解除时间进行改判，但并未否定一审判决确定撤离时间的合理性。因此，新城悦物业公司在法院判决确定的期限内，于2019年6月18日撤出仙林悦城小区，仍然处于合理期限内，并不属于“拒绝退出、移交”情形。丁圣锁主张新城悦物业公司退还2019年1月8日至2019年4月30日期间的物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人丁圣锁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁圣锁负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 徐 达审判员 葛荣贵二〇二〇年十二月三日书记员 韩蓉蓉