广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6749号上诉人（原审被告）：惠州市太东地产有限公司，住所地：惠州大亚湾************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兰，女，汉族，1988年5月6日出生，住址：江西省上饶市鄱阳县***********，身份证号码：362************404。上诉人惠州市太东地产有限公司与被上诉人李兰因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1305号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市太东地产有限公司上诉请求：1、依法变更一审判决书中判项为惠州市太东地产有限公司向原告支付逾期交房违约金8280元。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，作出错误认定，应予纠正。根据双方签订购房合同第九条：“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”的约定，逾期交房违约金是按照已支付房价款的万分之1.5承担。且根据公平原则，在买受人未支付全部房款之前，出卖人不应承担逾期交房的违约责任。本案中，被上诉人李兰负有证明已经支付房款以及何时支付房款的举证责任，根据李兰在一审中提供的证据3显示，其只能证明付清房款的时间是2017年6月8日。一审法院在李兰未能提供其他付款证据且上诉人只认可购房发票日期为付款时间的情况下，仅根据被上诉人的单方陈述，直接认定了被上诉人已经按照合同约定在2016年4月30日前付清了全部的购房款显然事实认定不清。一审法院根据未能查明的事实进而认定上诉人应当从2016年6月1日起承担逾期交房违约金显然也是错误的。因此，根据被上诉人提供的证据，只能证明房款付清的时间是2017年6月8日，根据购房合同第九条的约定，以及根据大亚湾区法院和惠州中院对于该系列案几百宗已生效判决的裁判标准，应当按照已付清房款的次日起计算逾期交房违约金，即应从2017年6月9日起算违约金，至2017年10月24日共计138天，违约金应当为：400000元×138天×0.00015／天=8280元。综上所述，一审法院事实认定错误，请求二审法院依法改判。被上诉人李兰答辩称：我们已经在2016年4月3日以现金方式付清房款，只是开具发票时间在后，故上诉人的上诉请求不成立，请二审法院予以驳回。李兰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金28440元整；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月5日，原告李兰作为买受人与被告太东公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同编号为：大亚湾（2017）***********，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾********************商品房，建筑面积共79.96平方米，总价款为400000元。关于付款方式，合同第六条约定原告以分期付款方式支付房款，具体为：首期款房款人民币200000元于2015年1月4日付清，余款人民币200000元于2015年10月30日、2016年1月30日每期70000元，2016年4月30日还60000元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘查、设计部门验收合格并出具竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》签订前后，原告于2015年5月30日向被告转账支付购房款20000元；于2015年8月6日向被告转账支付购房款80000元；于2016年2月29日向被告转账支付购房款50000元；于2016年3月4日向被告转账支付购房款10000元；其余房款原告以现金方式向被告支付。原告称其于2016年4月30日前向被告付清了全部购房款，并应被告要求于2017年6月8日交回了收款收据原件，被告才向原告开具了金额为400000元的购房款发票。原告于2017年10月24日办理了涉案房屋的收楼手续并实际收楼。2019年4月2日，原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件、银行转账凭证及发票、钥匙托管声明等证据以及本院庭审笔录在卷为据，足以认定。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应共同遵守。合同签订后，原告已按照合同约定向被告履行完毕支付购房款的义务，被告本应按合同第八条约定的时间即2016年5月31日前向原告交付符合标准的涉案房屋，但被告于2017年10月24日才完成交付义务，已逾期511天。故被告应按照合同第九条第（2）款的约定：逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的逾期交房违约金。现原告选择继续履行合同，故被告本应向原告支付逾期交房违约金400000元×511天×0.15‰=30660元。但原告仅主张该期限内的违约金人民币28440元，视为其对自身民事权利的处分，其主张未超出合同约定和法律规定的范围，本院予以照准。被告辩称违约金过高及原告存在逾期付款的事实，但均未举证证实，本院对其抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市太东地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李兰支付逾期交房违约金人民币28440元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，由被告惠州市太东地产有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房的天数认定问题。本案中，被上诉人李兰采用转账及支付现金的方式支付购房款，购房发票开具时间为2017年6月8日，因被上诉人未提供证据证明其付清购房款的时间，因此，上诉人主张以购房发票开具时间为付清购房款时间符合交易习惯，因此，上诉人主张逾期交房时间自2017年6月9日计算至2017年10月24日共计138天有事实依据，本院予以采信。因此，上诉人应付违约金为400000元×138天×0.15‰=8280元。综上，上诉人惠州市太东地产有限公司的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1305号民事判决为：上诉人惠州市太东地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人李兰支付逾期交房违约金8280元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用50元，由上诉人惠州市太东地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年一月十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧