广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21388号原告（反诉被告）：黄木伙，男，1973年7月20日出生，汉族，住广东省德庆县**********，公民身份号码441************032。委托诉讼代理人：关楚欣，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘倩桦，广东人可和律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：易铭灿，男，1988年3月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440********3253614。原告黄木伙与被告易铭灿租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，于同年11月5日、11月28日公开开庭审理了本案。原告黄木伙及其委托诉讼代理人关楚欣、被告易铭灿均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.撤销原、被告商铺租赁合同；2.被告将收取的房屋押金33000元及已交八月份租金8066元退还原告，并向原告赔偿中介费5500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海大沥沥西隔岗工业厂自编六号的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给原告，租期为2019年7月24日起至2022年7月30日，租金为11000元/月。合同签订当日，原告已向被告支付押金33000元、八月租金8066元以及5500元。原告经中介介绍得知被告处有600平方米厂房出租，在租赁厂房门口公示的厂房规划的图纸及二房东的介绍中也描述出租的厂房面积为600平方米，因此原、被告签订租赁合同。然而，原告在被告交付厂房前发现所自己承租的厂房面积并非600平方米，因合同中也未对租赁的面积加以约定，原告因此事曾多次找被告协商未果。现因租赁的厂房面积不足，不能满足原告用途所需，致使合同目的不能实现，故起诉。被告辩称，本案所涉及的《房屋租赁合同》是有效合同,原告应承担履约义务和违约责任，理由有两点:1.合同上没有注明具体面积，就写了租赁厂房总费用，这是经过双方在该厂房现场长时间描述分析及最后定下来的面积和总价，被告已征求原告同意，不需要在《房屋租赁合同》注明面积，只需写上总费用金额。因为原告认为出租厂房的总面积包含很多的组成部分，就不用一一细写了,每月就按总价交租就可以了。原告是在熟知具体情况及自愿的情况下签署《房屋租赁合同》的，被告没有存在欺骗和隐瞒。2.被告发布的招商广告及计划分租方案图是一个分租面积的总数据，具体总数据的组成需要在厂房现场描述给每个意向承租方的。被告和原告签订租赁合同前，在该厂房现场已尽告知及解释该厂房面积的实际组成情况，该厂房分租总面积约600多平方，内含车间面积约375平方米，通道分摊约175平方米,消防通道及空地分摊约114.8平方米，总数据约664.8平方米，打包价为11800元/月，后来原告还价为11000元/月成交了，没有存在欺骗和隐瞒。原告在签署合同前一天即2019年7月23日11:01得知该厂房实际组成数据和价格后，自愿从微信里转了8000元（分了两次转账，一次7800元，一次200元）给被告作为该厂房的定金，还表示会带上自己公司的专业人员到该厂房丈量面积及计划机械摆放位置，表示确定无误后约双方于2019年7月24日中午12点签订《房屋租赁合同》。原告签订《房屋租赁合同》后觉得面积不能满足其使用纯属原告个人问题或可能原告在其他地方找到一个比本案厂房更好更便宜更适合自己的厂房。由于《房屋租赁合同》是有效合同，也没有存在欺骗和隐瞒。因该《房屋租赁合同》所造成的损失由原告承担赔偿责任，故请法院公平判决。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付给被告厂房装修费29140元；2.原告支付被告2019年9月份和10月份的租金及滞纳金合计34810元；3.原告支付被告7个月的租金77000元作为违约金补偿给被告，双方解除合同；4.本案本诉与反诉的费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月24日签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉讼厂房出租给原告使用，租期为2019年7月24日起至2022年7月30日，租金为11000元/月。原告支付了押金33000元和8月份的22日租金8066元。但后期没有按照合同要求支付每个月的租金。合同履行期间，原告要求被告对该厂房进行改造、隔墙及装修，共花费29140元。《房屋租赁合同》第二条费用支付及相关约定中的第3点:乙方应于每月5日前向甲方支付所有款项（包括但不限于当月的租金、管理费及上月的水电费等费用）到甲方指定的账户；如超过当月6号未支付或未足额支付（以甲方账户的实际到账日为准）,乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天百分之一的滞纳金；如乙方拖欠当月房租，管理费、上月水电费等相关费用超过15天，甲方有权单方面解除本合同，不用退还已经交付的房屋押金，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产甲方有权处理用以弥补乙方拖欠的各项费用,不足部分甲方保有追索权。原告在合同履行期间没有依照合同要求准时支付租金,也没有提前书面通知被告搬迁或解除合同。按照《房屋租赁合同》中第四条第1点的约定：合同有效期内，如任何一方需提前解除合同（合同内已约定可单方面解除合同的情况除外），双方均需提前4个月书面通知对方提前准备出租或搬迁，如不能提前4个月通知对方，需支付4个月的租金用作补偿给对方，双方合同解除。第四条第2点约定：合同期间如任何一方违约均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。2019年9月17日,原告向法院提起诉讼，要求被告收取的房屋押金33000元及已交八月份的22日租金8066元退还原告，并向原告赔偿中介费5500元。现被告为了维护自己的合法权益，特提出反诉，请求法院判令原告对被告承担总价为140950元的补偿。原告辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下：一，被告要求原告支付涉讼厂房装修费29140元缺乏事实和法律依据。首先，原告从未指示被告对涉讼厂房进行装修，不存在装修费用一说。原告仅仅要求被告需对厂房如约定的规划图①中所示将各个车间进行砌墙隔断，隔断完成后再进行厂房的交付，由于涉讼厂房的基础设施（隔断工程）一直未建好，厂房并也未如规划图①中所示将各个车间进行砌墙隔断，因此涉讼厂房一直未交付，交付前所产生的隔断费用应由被告自行承担。其次，原告要求承租的一车间须如规划图①中所示，实用面积达到600平方米，消防通道在图示左侧，其面积不占用一车间600平方米的面积。但被告对一车间隔断后，一车间面积仅剩下300多平方米，违反当初约定，其隔断方案未得到原告的同意或指示，所产生的费用更应由被告自行承担。二，被告要求原告支付2019年9月和10月租金及滞纳金缺乏事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第3条第2款约定：在免租期内，如甲方未能按期移交房屋给乙方装修使用，则乙方有权申请相应顺延免租期。因被告一直尚未将涉讼厂房实际交付原告使用，原告未能进行装修，也并未将经营所需的机器等搬入，即2019年9月及10月应属于免租期，所以原告未交纳九月及十月的租金。三、被告要求原告向其支付七个月的租金作为违约金缺乏事实依据和法律依据。原告在庭审中所提诉求为撤销与被告的租赁合同，并非为解除合同，原告无需支付因未提前通知解除合同的违约金。其次，因被告一直未将涉讼厂房实际交付原告使用，原告未交纳九月及十月的租金的行为不属于违约，无需支付与押金同等金额的款项给被告作为违约赔偿金。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告广东公安人工信息查询信息复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》原件1份，2019年7月21日与中介阿伟的聊天记录，用以证明：原、被告于2019年7月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于佛山市南海大沥沥西隔岗工业厂自编六号的厂房出租给原告，租期为2019年7月24日起至2022年7月30日，租金为11000元/月，原告需支付押金及首月8月)租金，合同于原告交清押金和首期租金后生效；合同中并未约定方数，由于原告在签订合同及现场视察时，租赁物仍未完成基础建设，根据厂房内当时的规划图1显示，原告以为承租的是自编6号面积为600平方米的车间1，被告也未对此提出异议；原告在签订之日涉讼厂房的基础设施仍在建设中，过后被告也未将钥匙等交予原告，厂房未实际交付，仍处于被告控制下；租金计算方式为11000元/月，按18元/平方米计算，18元/平方米×600平方米=10800元/月+厂房门口停车位公摊租金200元/月=11000元/月)；原告需要承租的是实用面积600平方米的厂房；2019年7月21日原告与中介的聊天记录可以显示原告向中介多次提及需要面积为600平方米的厂房。3.收据原件3张、中国建设银行转账记录打印件1份、微信转账中介费的记录打印件1页、微信转账定金的记录打印件1页、光盘（内有视频①）,用以证明：1.原告于2019年7月23日向被告微信转账8000元作为定金，8000元已于2019年7月24日由被告微信转账返还；原告于2019年7月24日与被告商谈租赁事宜，原告同意以每月11000元的价格承租厂房，双方协商后，由原告向被告支付33000元作为押金及8066元作为首月租金，合计41066元。后原告通过现金向被告支付20000元，被告现场已进行清点，确认已收悉，有视频①予以证明；2.原告通过中国建设银行转账21066元，已提供中国建设银行转账记录证明，被告已分别出具收据予原告；3.原告已向中介通过微信支付中介费5500元，收据、微信转账中介费的记录可证明。4.被告的朋友圈截图打印件1页、规划图2页、光盘1张（内有视频②、视频③）、2019年7月25日原被告的聊天记录打印件1页，用以证明：1.被告的朋友圈截图是2019年7月24日被告在与原告签订完《房屋租赁合同》后继续为佛山市南海大沥沥西隔岗工业厂招租时所发的朋友圈，图中显示涉讼厂房，即一车间，因为当时已经出租给原告了，所以登记是出租，;而二车间仍待租；但朋友圈中所示的规划图②将原来规划图①的消防通道位置由左边变更为中间，原本规划图①中的一车间显示的600平方米也被删除。（注:规划图①一直张贴在租赁物门口、规划图②为被告在朋友圈发出）。2.视频②是原告在2019月7月24日签订合同时涉讼厂房拍摄的视频，该视频中证明规划图①当时是粘贴公示在厂门口；视频②中的规划图①明确表明被告用于出租的一车间租赁面积为600平方米，图中消防通道的设计，是位于一车间、二车间的左侧，消防通道并未需要占用两车间租赁面积。3.视频③反映在2019年7月25日，原告发现被告在涉讼租赁物中砌墙，当时经过原告丈量，砌墙隔断的一车间面积远远少于规划图①中一车间600平方米的面积，仅有300多平方米，同时证明被告在与原告签订租赁合同后，因厂房的基础建设一直未按规划图①进行隔断，该厂房一直未交付。经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议；对证据2的《厂房租赁合同》真实性无异议，对与中介微信聊天记录的真实性无法确认；对证据3中被告出具的两张收据真实性无异议，对中介出具的收据的真实性无法确认，对银行转账记录真实性无异议，对微信转账记录无法确认，对与被告微信聊天记录（7月23日）真实性无异议，对光盘视频1无异议；对证据4朋友圈截图、2张规划图真实性无异议，对光盘视频2、3真实性无异议，对微信聊天记录真实性无异议。被告向本院提交如下证据：1.微信支付交易明细证明打印件1份，用以证明原告在交易之前先支付定金，原告对厂房的方数是知情的，原告支付定金是因其表示要和厂里的技术人员现场丈量如何摆放机器。2.收据原件2份、收款收据原件1份，用以证明被告建筑隔墙材料人工款。3.《房屋租赁合同》原件1份，用以证明原告是知情厂房的情况，被告要求原告赔偿7个月的租金作为违约金有合同依据。4.平面图复印件1份,用以证明厂房的内部情况。5.《证明》原件1份，用以证明因历史问题，当时没有受理报建手续的部门，也没有要求强制报建。6.《厂房出租合同》复印件1份，用以证明被告与村签订厂房出租合同，约定被告向村承租涉讼厂房。经质证，原告对被告提交的证据1的关联性及证明内容有异议，原告支付被告定金的行为并不能证明原告就已清楚知悉被告将租赁物的隔断规划从规划图①更改为规划图②，因被告在签订合同时从未提及规划图②会将600平方米的一车间隔断降低至300多平方米，原告支付定金仅是针对规划图①中600平方米的一车间；对证据2的三性及证明内容有异议，被告所提交的单据缺乏原告的当场确认，现已无法核实其购买材料和建筑隔墙人工的费用真实性、客观性，并且厂房并未实际交付，交付前所产生的基础设施建设费用应当由被告自行承担，再者，厂房的隔断规划将从规划图①更改为规划图②并未得到原告的同意，其隔断建墙并未按规划图①所示将一车间隔开600平方米，由此产生的费用也应由被告自行承担；对证据3的三性确认，对证明内容有异议，《房屋租赁合同》并未写明涉讼租赁物的具体方数，并且签订合同当日厂房尚未进行隔断建墙，仅在门口张贴规划图①，原告仅能凭借中介的介绍和规划图①知情认为其承租的是有600平方米的一车间；又因为厂房一直未按规划图①对场内空间进行隔断建墙，被告一直未实际交付厂房给原告，原告要求的是撤销合同并未解除合同，违约金赔偿更是缺乏合同依据、事实和法律依据；对证据4，由被告自己制作，无法与现实情况吻合，其制作的时间是在签约后再次制作的，无法反映交易的真实情况；对证据5三性确认；对证据6三性无异议，但认为与本案无关。经审查，原告提交的证据1、证据2中的《房屋租赁合同》、证据3中由被告出具的收据、中国建设银行转账记录、证据4，被告提交的证据3、5、6，相对方其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据2中2019年7月21日原告与中介阿伟的聊天记录与原始载体存储信息一致，本院采信其真实性并综合认定其证明力；原告提交的证据中介服务费收据是原件，微信转账账单详情反映该5500元的支付情况，证据间相互印证，足以采信，本院予以采信；被告提交的证据1反映原告在2019年7月23日向被告转账支付8000元定金的事实，对该事实，原告并未否认，故本院对该证据的真实性予以采信；被告提交的证据2反映其搭建间隔墙的支出情况，本院综合认定；被告提交的证据4属被告对涉讼厂房的陈述，本院综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年7月21日，原告通过微信询问中介经纪人员涉讼厂房的租赁单价是否为16元/平方米，中介经纪人员回复称为打包价10800元，按600平方米算为每平方米18元，周边差不多都是18元/平方米的租赁单价。2019年7月23日，原告在中介经纪人员的陪同下到涉讼厂房现场查勘，并与被告协商承租事宜。当日涉讼厂房所在租赁物内部为一个开放式的空间，租赁物布置如规划图①所示，原告称该规划图①即张贴在涉讼租赁物门口，被告也承认有该规划图。经协商，原告通过微信支付的形式分两次共向被告转账承租涉讼厂房（规划图①所示一车间）的定金8000元。2019年7月24日，原告在中介经纪人员的陪同下到涉讼厂房与被告协商承租事宜，被告认为承租面积600平方米包括了通道的公用空间，原告当日提出了不同的意见，但最后双方在当日签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼厂房出租予原告；合同期限从2019年7月24日起至2022年7月30日；厂房租金按11000元/月收取，房屋押金33000元，厂房用电按1.2元/度、用电损耗3%、用水5元/吨；原告应于每月5日前向被告支付所有款项（包括但不仅限于当月的租金、管理费及上月的水电费等费用）到被告指定的账户，如超过当月6号未支付或未足额支付（以被告方账户实际到账日期为准），原告则需无条件向被告支付拖欠费用总额每天百分之一的滞纳金；如原告拖欠当月房租、管理费、上月水电费等相关费用超过15天，被告有权单方面解除合同，不用退还已经交付的房屋押金，原告滞留在被告房屋内的所有财产被告有权处理用以弥补原告拖欠的各项费用，不足部分被告保留追索权；合同有效期内，如任何一方需提前解除合同（合同内以约定可单方解除合同的情况除外），双方均需提前四个月书面通知对方，让对方提前准备出租或搬迁，如不能提前四个月通知对方，需支付四个月的租金用作补偿给对方，双方合同解除；合同期内如任何一方违约均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除合同。同日，原告向被告现金支付20000元、转账21066元，被告于同日开具《收据》（No.6049320、6049322），分别确认收到原告支付的押金33000元、涉讼厂房8月份租金8060元。同日，被告将其收取的定金8000元通过微信转账返还予原告，原告要求被告用砖墙和铁皮将其承租的厂房隔成一个独立的空间。同日，原告还通过微信转账的形式向介绍本案租赁的经纪人员转账支付中介服务费5500元。2019年7月25日，被告按原告的要求及双方协商确定的四至，开始为涉讼厂房搭建砖墙和铁皮隔离墙，并自行将租赁物的布局调整如规划图②所示，调整之后原告承租的涉讼厂房为规划图②所示右下角标注为“已租”的空间。2019年7月26日，原告向被告提出涉讼厂房面积不够用。被告陈述原告曾向其提出再多承租部分空间，但被告不同意。2019年8月27日，原告提起本案诉讼，本院于同年10月15日将本案本诉应诉材料送达予被告。2019年10月31日，被告向本院递交反诉状，本院于同年11月5日庭审时将被告所提交的反诉状送达予原告。诉讼中，被告主张其已完成对涉讼厂房围蔽砖墙的搭建工作，并已购买围蔽铁皮，尚未安装。相关款项的支出上，被告提交的编号为032026的《收据》（落款时间为2019年7月30日）载明其支出砌墙批荡费用7600元、编号为032088的《收据》（落款时间为2019年7月25日）载明其支出沙、水泥、轻质砖、砂浆王金额分别为1050元、1750元、6800元、800元，合共9680元、编号为0009249的《飘峰程鹏钢材经营部收款收据》载明其支出钢材及相关配件11860元。庭审中，原告陈述其自始至终均要求承租600平方米的厂房，但经测量涉讼厂房只有310平方米左右；被告陈述涉讼厂房面积为375平方米，但加上通道175平方米（25米×7米）、公摊空地及消防通道114.8平方米后，总共为664.8平方米。另外，佛山市南海区******隔岗股份合作经济社于2019年11月10日出具《证明》，反映涉讼厂房所在建筑物占地约4.8亩，厂房面积约3100平方米，1993年时该地块已有临时建筑、单层建议结构的旧厂房，比较残旧，后于1997年重修整改修缮后出租至今，因历史问题未办理规划报建手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因涉讼厂房所在的租赁物并未办理规划报建手续，故原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同自始没有法律约束力，因此，原告诉请本院撤销《房屋租赁合同》、被告反诉请求本院解除《房屋租赁合同》均没有依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人根据合同取得的财产按照相互返还、折价补偿的的原则进行处理。据此，原告诉请被告返还押金33000元理据充分，本院予以支持。被告反诉请求原告支付七个月的租金作为违约金也没有依据，本院亦不予支持。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告按照原告的要求为涉讼厂房建造砖墙和铁皮隔离墙，该支出属于被告为履行《房屋租赁合同》支出的费用。现因《房屋租赁合同》无效且原告明确不再承租该厂房，故对该部分支出，应综合双方对《房屋租赁合同》无效及无法履行的责任，以及涉讼厂房由被告收回之后加建部分对被告整体使用涉讼租赁物的影响进行综合考量，并依照公平原则分摊处理。本案中，被告收回涉讼厂房之后，其加建的砖墙和铁皮隔离墙仍可作为涉讼厂房的配套设施使用，但客观上确实会对被告整体使用该租赁物造成一定的影响，因此，本院酌情判令原告应补偿装修损失3000元予被告。被告反诉超出上述核定的，本院不予支持。因原、被告签订《房屋租赁合同》时，涉讼厂房作为涉讼租赁物的一部分尚未围蔽，签约之后，被告即安排对涉讼厂房围墙的建设工程，此后双方发生纠纷并没有办理涉讼厂房的交接手续。因此，涉讼厂房确实并未实际交付原告。但考虑原告没有提交证据证明其在起诉之前有明确告知被告不再承租涉讼厂房，故从签订合同之日（2019年7月24日）至被告收到本案本诉的应诉材料之日（2019年10月15日）期间，涉讼厂房因原告未明确是否租用，实际上处于空置状态，相应的损失应综合双方的责任，并依照公平原则进行分摊处理，据此，本院参照双方在《房屋租赁合同》中关于涉讼厂房使用费的约定，酌情确定原告应补偿涉讼厂房的空置损失12000元予被告，故在扣除原告已付8066元之后，原告还应支付3934元予被告。原告诉请被告返还8月份租金8066元理据不足，本院不予支持。被告反诉请求原告计付2019年9月、10月租金的诉请超出以上核定的，本院亦不予支持。因《房屋租赁合同》无效，且双方应承担的责任经本案诉讼才确定，被告反诉请求原告计付滞纳金没有依据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》无效，且被告并非中介费5500元的收款方，故原告诉请被告赔付中介费5500元没有依据，本院不予支持，原告可另行向相关责任方主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）易铭灿应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金33000元予原告（反诉被告）黄木伙；原告（反诉被告）黄木伙应于本判决发生法律效力之日起十日内补偿装修损失3000元予被告（反诉原告）易铭灿；原告（反诉被告）黄木伙应于本判决发生法律效力之日起十日内补偿厂房空置损失3934元予被告（反诉原告）易铭灿；驳回原告（反诉被告）黄木伙的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）易铭灿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计3661.25元（原告已预交），由原告负担3348.75元，由被告负担312.5元。反诉案件受理费减半收取计1559.5元（被告已预交），由原告负担87.5元，由被告负担1472元。经抵扣，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费225元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年一月十日书记员  许晓璇