宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初12504号原告：谢鑫，男，1991年12月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市。委托诉讼代理人：潘玉婷，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告：张杰，男，1991年4月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：姜晶晶、左军，宁夏德声律师事务所律师。第三人：宁夏西部联众房产代理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人：张小军，该公司总经理。原告谢鑫与被告张杰、第三人宁夏西部联众房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，被告于2019年11月11日向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢鑫的委托诉讼代理人潘玉婷，被告张杰的委托诉讼代理人姜晶晶、左军，第三人宁夏西部联众房产代理有限公司的法定代表人张小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢鑫向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2019年1月12日签订的《银川市房地产经济服务合同》；2.请求依法判令被告张杰返还原告购房定金10万元；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年1月12日，在第三人(居间人)宁夏西部联众房产代理有限公司的居间服务下，原被告签订了《银川市房地产经济服务合同》，合同约定原告购买被告名下的位于银川市金凤区XX室，付款方式为办理商业贷款，并商定被告协助原告于2019年2月15日前办理商业贷款，合同还就违约责任、管辖法院等进行了明确的约定。2019年2月15日后，原告联系被告携带房产证等办理商业贷款需要提供的资料去办理商业贷款，但被告均推诿不予协助办理。2019年5月，原告发现被告张杰已经将房屋转移登记在他人名下。综上，被告的行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告张杰辩称：1.原被告之间签订的银川市房地产经济服务合同已经解除，在2019年1月12日被告与原告和第三人签订的合同中约定原告在2019年2月15日之前办理完商业按揭贷款，但直到2019年4月份左右原告仍未将贷款办理完毕，并告知被告因其个人征信和工资流水的问题不符合商业按揭贷款的申请标准，因此，原、被告双方通过电话及微信聊天协商将双方之间签订的合同予以解除；2.被告不存在任何的违约行为，在双方签订的合同中明确约定，购房款的付款方式为商业按揭贷款，而办理按揭商业贷款的流程首先是要求购房人也就是原告提供相应的身份证复印件及户口本复印件、个人征信证明及足够的工资流水向银行进行贷款申请，在银行对上述材料审核通过后，才可为其办理贷款手续，之后的手续才需要被告作为卖房人协助办理，事实上，原告并未按照合同约定的时间完成商业贷款的申请，并且在电话及微信聊天中明确告知被告其需要办理完商业贷款需要6-7个月的时间，这已经构成明显违约。因此，代理人认为本案中的违约方应为原告，而非被告。综上，应当驳回原告诉请。第三人述称：合同约定2019年2月15日开始办理商业贷款，因为被告说因家中原因无限期的延长，原告可以办理商业贷款，第三人认为是被告违约。反诉原告张杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除反诉原告与反诉被告谢鑫于2019年1月12日签订的《银川市房地产经济服务合同》；2.请求依法判令反诉被告宁夏西部联众房产代理有限公司向反诉原告支付购房定金5万元；3.请求依法判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月12日，在居间人宁夏西部联众房产代理有限公司介绍下，反诉原告与反诉被告谢鑫签订了《银川市房地产经济服务合同》，约定张杰将其名下位于银川市金凤区XX室房屋出售给谢鑫，同日三方签订《房地产经纪服务合同》一份，约定谢鑫当日支付5万元的定金，并于2019年2月15前办理按揭贷款手续后向张杰支付购房款。合同签订后，谢鑫将5万元购房定金交由居间人代为保管。合同履行过程中，反诉被告谢鑫未按合同约定的时限办理按揭贷款手续，后经反诉原告多次催促，其仍未办理按揭手续。经多方打听，因为反诉被告谢鑫因个人征信、及银行流水等原因办理贷款时被银行拒绝，导致合同无法继续履行。综上，反诉被告谢鑫不能按时支付购房款，其行为已构成根本违约，为了维护反诉原告的合法权益，请求人民法院在依法查清事实，判如所请。反诉原告张杰庭审时撤回诉请第一项。反诉被告谢鑫辩称：反诉被告与反诉原告张杰房屋买卖合同纠纷一案，针对反诉原告提出的反诉，反诉被告作出以下答辩：第一点、反诉原告称反诉被告未通知其办理贷款事宜、反诉被告征信差、银行流水不足被银行拒绝办理贷款与事实不符。首先，因反诉原告从未协助反诉被告谢鑫到银行办理商业贷款，故不存在反诉被告征信差、银行流水不足被银行拒绝办理贷款的事实。其次，两反诉被告均通知过反诉原告协助办理商业贷款，但因反诉原告称家中有事、人不在银川等原因暂时无法配合前往银行办理商业贷款。如在2019年2月24日、2019年3月2日，反诉被告宁夏西部联众房产代理有限公司均通过微信向反诉原告催促其协助反诉被告谢鑫办理商业贷款；且在2019年3月4日，反诉被告谢鑫亦通过微信明确询问反诉原告：“我这边都准备好了，啥时候能办”，反诉原告明确回复家中有事，无法协助办理商业贷款，此时，反诉被告谢鑫告知反诉原告若三月下旬仍不能配合办理商业贷款，则要退房、解除合同。第二点、在解除合同前即2019年3月18日之前，反诉被告不存在任何违约行为，而反诉原告存在以各种理由拖延、不予协助办理商业贷款的违约行为。违约的前提条件是双方存在有效的合同，此时双方才有约可依，才存在有约可依而不履行约定义务而导致违约方承担违约责任的可能。2019年3月18日，双方之间的合同即已经解除，反诉被告无需再履行房屋买卖合同法律关系中的任何买方义务，也即不存在违约的前提条件。因此，反诉原告自认为的2019年3月18日之后反诉被告的行为并非其所谓的“违约行为”。综上，合同的解除系因反诉原告的违约行为而解除，反诉原告不仅无权要求定金且应向反诉被告谢鑫双倍返还定金。第三人宁夏西部联众房产代理有限公司辩称：五万元定金由第三人无息保管，有定金收据，从贷款流程显示，是被告存在违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月12日，在第三人(居间人)宁夏西部联众房产代理有限公司的居间服务下，原、被告签订《银川市房地产经济服务合同》，约定原告购买被告位于银川市金凤区XX室，房屋交易价格为2250000元；2019年1月12日谢鑫支付5万元的定金，并交由宁夏西部联众房产代理有限公司（保管人）无息代为保管；双方协商于2019年2月15前办理此房屋商业按揭贷款。合同签订后，原告联系被告携带商业贷款所需要提供的资料，去办理商业贷款，被告陈述因家中原因不予协助办理。2019年3月18日在被告姐姐要求与原告办理商业贷款时，第三人告知被告因原告要凑银行流水，具体等待时间不确定。2019年4月11日，被告的姐姐与原告之间的通话录音显示原告因其工资流水问题不能按期办理商业贷款。2019年5月，原告发现被告张杰已经将房屋转移登记在他人名下。2019年7月份，原告购买另外一套房屋，房产证已经办理下来，是商业贷款。现原告诉至本院，请求判如所请。被告提起反诉，要求判如所请。本院认为，原告要求解除合同，被告答辩意见中陈述合同已经解除，本院对原告要求解除合同的诉求予以支持。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告与被告买卖合同成立，双方应当于约定的时间办理，被告因家中原因未能协助办理，构成违约，但不构成根本违约，在2019年4月11日被告能够协助办理过户时，原告表示因其工资流水问题不能按期办理商业贷款，后双方均找到其他买卖相对人，故双方对合同解除均有过错。关于约定责任，被告虽不构成根本违约，但违约在前；被告虽违约在后，但构成根本违约，故解除合同后被告应返还原告的定金5万元。关于被告反诉要求第三人支付5万元定金，因三方有保管合同，该保管合同系定金的保管合同，系从合同，合同解除后，第三人应退还被告定金5万元。关于中介费，因宁夏西部联众房产代理有限公司并未起诉，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告谢鑫与被告张杰于2019年1月12日签订的《银川市房地产经济服务合同》；二、被告张杰于本判决生效之日起五日内退还原告谢鑫定金5万元；三、反诉被告宁夏西部联众房产代理有限公司于本判决生效之日起五内退还反诉原告张杰定金5万元；四、驳回原告谢鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元（已减半收取），原告谢鑫负担575元，被告张杰负担575元。反诉案件受理费525元，由反诉被告宁夏西部联众房产代理有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张国华 二〇二〇年一月九日 书 记 员 刘佩佩附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。