广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异282号 案外人东莞市雄发物业投资有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇塘沥村龙福花园**C铺。 法定代表人吴派卫。 委托代理人蔡培杰，广东百勤律师事务所律师。 申请人余明霞，女，汉族，1979年3月26日出生，住广东省东莞市。 被申请人东莞市振江房地产开发有限公司，，住所地为广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路**振江中心 法定代表人黄泮。 关于本院受理的申请人余明霞与被申请人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称“振江公司”）诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保2066号】，案外人东莞市雄发物业投资有限公司（以下简称“雄发公司”）于2020年8月24日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人雄发公司向本院提出以下异议请求：请求法院解除对位于东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤华宫2601、2801、2802号房屋（以下简称“案涉房屋”）的查封措施。 事实与理由如下：首先，案涉房屋案外人于2018年5月份已向被申请人购买，当时被申请人利用案外人不懂房产交易规则，拖延案外人至2018年7月份签订了一份没有备案的房屋买卖合同。2018年底，案外人向房管部门查询后，得知案涉房屋并未进行备案登记，遂与被申请人重新签订了备案合同，且案外人已支付了应缴纳的税费，案涉房屋亦已交付给案外人使用，案外人已与物业管理公司签订了前期物业管理服务协议，即案涉房屋是案外人的合法财产，法院的查封行为存在错误，应予解除查封措施。 其次，在办理的案涉房屋的备案手续及缴纳税金并实际占有案涉房屋后，案外人一直催促被申请人办理过户手续，但被申请人先以案涉房屋未能办理过户手续为由拖延，后被申请人经营出现重大问题，至今仍未为案外人办理过户登记，导致案涉房屋被法院查封，故案外人对未能办理过户登记手续不存在过错。 因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十八条的规定，案外人认为法院应对案涉房屋解除查封。 案外人雄发公司为证明其主张，提交以下证据予以佐证： 1.《不动产登记信息查询结果》（权利人查询）三份，由东莞市自然资源局于2020年7月25日出具，证明案涉房屋登记的权利人均为案外人雄发公司，权属证书编号分别为201812034D244B424010、20181201506411422771、20181201FE6143422848、产权状态均为“已备案、已登记、已查封”，查封文号为（2019）粤1973财保2066号、（2019）粤1973执保6598号，查封单位为本院，查封时间为2019年12月27日，证明案外人为案涉房屋的合法权利人。 2.《商品房买卖合同》三份（无办理备案登记）。2018年7月29日，被申请人振江公司作为出卖人与案外人雄发公司作为买受人签订了三份《商品房买卖合同》（无办理备案登记），主要约定被申请人将三套案涉房屋分别以4068800元、4068800元、4008800元出售给案外人，关于预售合同登记备案事宜，双方约定被申请人应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知案外人，等等，证明案外人已于案涉房屋被法院查封前已签订合法有效的买卖合同。 3.《商品房买卖合同》三份（有办理备案登记）。2018年12月1日，被申请人振江公司作为出卖人与案外人雄发公司作为买受人签订了案涉房屋2801、2802号的《商品房买卖合同》；2018年12月3日，双方签订了案涉房屋2601号的《商品房买卖合同》，上述三份于2018年12月份签订的《商品房买卖合同》均已办理备案登记手续，合同编号依次为20181201506411422771、20181201FE6143422848、201812034D244B424010。此三份合同与双方于2018年7月29日签订的三份合同对于案涉房屋的出售价格是一致的，对于房屋登记的事宜，双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，因被申请人原因导致案外人未能在案涉房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意案外人不解除合同，但被申请人需向案外人按日支付全部购房款万分之一的金额作为违约金，但最高不超过案涉房屋总价款的1%。如因案外人原因未能在约定期限内办理案涉房屋的房屋所有权转移登记的，被申请人不承担责任，等等，证明案外人已于案涉房屋被法院查封前已签订合法有效的买卖合同。 4.网上银行电子回单及收据。证明案外人已于2018年5月17日向被申请人支付完案涉房屋2801号的购房款4068800元以及案涉房屋2802号的购房款4008800元；证明案外人已于2018年5月18日向被申请人支付完案涉房屋2601号的购房款4068800元。 5.凤凰台前期物业管理服务协议及收款收据。证明案外人作为案涉房屋的业主于2018年12月1日委托东莞市振江物业管理有限公司对案涉房屋2801号、2802号提供物业管理服务，于2018年12月3日委托东莞市振江物业管理有限公司对案涉房屋2601号提供物业管理服务，并以案外人的名义缴纳了案涉房屋在2018年12月、2019年1月、2月所产生的物业管理费共计4371元，从而证明了案涉房屋已实际交付给案外人占有使用。 6.《商品房合同备案登记证明书》（买受方存）、广东大洲律师事务所楼宇按揭收费一览表（住宅/商铺、车库）、电子回单各三份。证明案外人就案涉房屋2801、2802号于2018年12月1日办理了商品房合同备案登记，就案涉房屋2601号于2018年12月3日办理了商品房合同备案登记，并已全额缴纳案涉房屋相应税费、律师费等共计382125元。 申请人余明霞辩称，其于2019年3月27日与被申请人振江公司签订了三份《【振江·凤凰台】商品房认购书》，证明申请人已自愿认购凤凰台项目凤华宫4号楼26层01单位、凤华宫4号楼28层01单位、凤华宫4号楼28层02单位，认购价均为410万元。同时，申请人与被申请人就上述三套商品房分别签订了《商品房买卖合同》，约定上述三套商品房的付款方式均为一次性付款，但三份《商品房买卖合同》均没有签署时间，且均未办理合同备案登记手续。另外，申请人除了向被申请人认购了上述三套商品房以外，也购买了9个车位，车位购买款共计297万元，即上述三套商品房及9个车位总价为1527万元，申请人的丈夫张建奇已于2019年5月31日至2019年7月5日期间分8次向被申请人振江公司在中国农业银行东莞凤岗支行开设的账号为44×××80账户内汇入共计1527万元，有相关的银行转账记录予以佐证，但余明霞并未提供该9个车位的相关购买凭证。 另，申请人余明霞提供了被申请人振江公司的法定代表人黄泮于2019年7月16日手写的《通知》，内容为同意4#楼2601、2801、2802锁匙交张建奇；同意6#楼401、402、502、802、2202房锁匙交张建奇；亦提交被申请人振江公司的法定代表人黄泮于2019年9月1日手写的《通知》，内容为同意4幢2601房、2801房、2802房开通水电及装修、情况属实。以上两份证据证明被申请人已于2019年7月16日将上述三套房屋的钥匙交付给申请人，于2019年9月1日将上述三套房产交付给申请人装修，由此证明上述三套房产申请人已合法占有使用。 此外，申请人余明霞称，根据东莞市自然资源局于2020年10月28日出具的三份《不动产登记信息查询结果》（利害关系人查询）显示，案涉房屋目前的权利人依然为被申请人振江公司，虽然合同备案信息与案外人雄发公司所述一致，但根据不动产登记公示制度，案涉房屋名义上依然属于被申请人振江公司所有，案外人对案涉房产主张权利并无事实和法律依据，法院对案涉房屋采取财产保全措施并无不当，因此申请法院依法驳回案外人的异议。 申请人为证明其主张，向本院提交了《【振江·凤凰台】商品房认购书》、《商品房买卖合同》、中国工商银行汇款凭证、通知、民事起诉状、《不动产登记信息查询结果》（利害关系人查询）等予以佐证。 本院经审查查明，根据东莞市自然资源局于2019年12月27日出具的《不动产登记信息查询结果》（国家机关查询）显示，案涉房屋位于广东省东莞市××凤凰××花园××房、××房、××房，权属证明号码分别为粤（2019）东莞不动产权第0223233号、粤（2019）东莞不动产权第0223237号、粤（2019）东莞不动产权第0223238号，登记权利人为振江公司，共有情况为单独所有，权利性质为市场化商品房，产权状态显示已备案【合同编号分别为201812034D244B424010、20181201506411422771、20181201FE6143422848】、无抵押、已查封。 再查明，关于本院受理的申请人余明霞与被申请人振江公司诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973执保6598号】，本院依法作出（2019）粤1973财保2066号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值1527万元的财产。2019年12月26日，本院依据该民事裁定书在东莞市自然资源局登记查封了被申请人振江公司名下的案涉房屋。 本院依职权向东莞市凤岗镇不动产登记中心发函查询案涉房屋相关登记信息。东莞市凤岗镇不动产登记中心于2020年8月28日及2020年9月4日的复函称，东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤华宫2601、2801、2802号房屋变更后信息分别为东莞市凤岗镇凤清路80号凤凰台花园4栋2601房、2801房、2802房。上述三处房屋已于2019年1月16日合同备案到雄发公司名下，备案合同编号为：201812034D244B424010、20181201506411422771、20181201FE6143422848。由于该登记中心工作人员疏忽，该三处房产已备案他人名下，按规定该三处房屋不属于查封范围，因此根据实际情况建议本院进行解封手续，请本院谨慎处理。 以上事实，有民事裁定书、《不动产登记信息查询结果》（国家机关查询）、东莞市凤岗镇不动产登记中心函等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其已购买案涉房屋为由请求解除对案涉房屋的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 关于本案的适用法律问题。现案外人主张依照《查扣冻规定》第十七条以及《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，那么本院着重分析该两条规定。 首先，《查扣冻规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人认为按照上述规定，法院应对案涉财产进行解封。本院认为，因本案的查封措施采取时间为2019年12月26日，与案外人办理预告登记的时间相隔将近一年，在此期间，案外人并未积极办理案涉房产的过户登记手续，且并未举证其对此没有过错，应承担举证不能的责任。因此本院对其主张不予支持。 其次，《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债务执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，因本案的查封措施采取时间为2019年12月26日，与案外人办理预告登记的时间相隔将近一年，在此期间，案外人并未积极办理案涉房产的过户登记手续，且并未举证其对此没有过错，应承担举证不能的责任。本院对其主张不予支持。因此，本院认定案外人未同时满足《异议复议规定》第二十八条规定包含的四个条件，并不能排除执行。 最后，综上所述，案外人雄发公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人东莞市雄发物业投资有限公司的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  何业生 审判员  莫芷维 二〇二〇年十二月七日 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。