湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初1258号原告（反诉被告）：潘志锋，男，汉族，1969年7月28日出生，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告（反诉原告）：湖北丰硕园置业有限公司，住所地：湖北省鄂州市古城南路丰润园小区内。法定代表人：熊才胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张川川，男，1991年2月13日出生，汉族，河北省保定市人，湖北丰硕园置业有限公司员工，代理权限：一般代理）。原告（反诉被告）潘志锋诉被告（反诉原告）湖北丰硕园置业有限公司（以下简称丰硕园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。潘志锋的委托诉讼代理人熊磊，丰硕园公司的委托诉讼代理人朱金发、张川川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘志锋向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《缴纳购房诚意金协议书》；2、判令被告限期返还给原告5万元并支付利息35,735.42元（利息参照《缴纳购房诚意金协议书》第五条约定标准，以年利率12.75%暂计至2019年1月28日，自2019年1月29日起至实际给付之日止的后期利息以5万元为基数按年利率12.75%据实计算）；3、判令被告赔偿原告损失585,816.00元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月20日，原、被告签订《缴纳购房诚意金协议书》，约定：1、原告向被告缴纳诚意金5万元，订购被告开发的丰润·景弘国际房屋一套；2、原告购买的商品房均价为2,800.00元/平方米，双方不得因市场价格变动而调整价格；3、被告在取得上述项目房屋预售许可证后即通知原告签订商品房买卖合同，诚意金冲抵房款。协议签订后，原告按约定支付5万元，后经调换，2014年9月28日，原告选定C8栋8楼A、B户型、约126.8平方米房屋一套，单价2,830.00元/平方米，被告向原告出具房屋定位单予以确认。2018年12月29日，被告取得涉案项目商品房预售许可证。2019年1月，被告以短信的方式通知原告签订商品房买卖合同并调价至6,000.00元/平方米，原告要求按诚意金协议以及定位单约定的价格签订合同，因被告不同意，故原告诉至法院。丰硕园公司辩称并反诉称，1、答辩人是依法依约办事，不存在违约行为，原、被告签订合同后，答辩人按市委规划委员会批复的项目正常施工，后被叫停是因为该项目影响了干部教育培训基地的保密安全，因此市规划局要求重新规划，为此，该项目延迟3年多，房屋建造成本上涨，后答辩人在2018年12月29日取得预售许可证，并及时通知原告签订商品房买卖合同，不存在违约行为。2、原告要求的赔偿损失没有法律依据，本案中答辩人不存在违约行为，而是由于不可预见到的不可抗拒的理由导致工程无法按期完工，应当按照公平原则进行处理。另外，丰硕园公司与潘志锋签订协议后，因涉案房屋建成后会影响市纪委干部教育基地的保密安全，政府对涉案房屋工程项目建设规划进行调整，致使房屋停建3年多时间，现房屋建设成本增加，仍以原协议单价签订买卖合同明显不公平，造成成本增加的原因非商业风险造成，而是政策因素，应对房屋单价进行变更或解除上述商品房预约合同，故丰硕园公司提出反诉，要求，1、变更丰硕园公司与潘志锋于2013年6月签订的商品房预约合同第四条为，乙方所购买的商品房价格：乙方己交纳的购房诚意金5万元享受2013年6月签订的商品房预约合同的价格2,830.00元每平方米，折算面积为17.66平方米，超出的面积按6,499.00元每平方米计算商品房价格；2、潘志锋承担本案反诉诉讼费。潘志锋反诉辩称，我们认为该合同没有履行的必要，我方要求解除合同。潘志锋为支持其主张及反诉答辩理由，向法院提供如下证据：证据一，原告身份证复印件。拟证明原告身份及诉讼主体资格。证据二，被告工商登记信息。拟证明被告身份及诉讼主体资格。证据三，《缴纳购房诚意金协议书》一份、收据一份、《房屋定位单》两份。拟证明原、被告间建立了关于被告开发的特定商品房的预购合同关系，原告履行了合同义务，双方应按协议书约定的单价和定位单约定户型签订正式的房屋买卖合同。证据四，被告商品预售许可证、案涉商品房售楼表。拟证明被告违背约定不按约定单价与原告签订商品房买卖合同，造成原告可期待利益重大损失，被告应予赔偿。丰硕园公司为了支持辩称理由及反诉主张，向本院提交如下证据。证据一，《购房诚意金协议书》。拟证明双方当事人签订有商品房预售合同。证据二，市政府、市纪委、市规划委会议纪要。拟证明政府行政命令调整了房屋建设项目规划。证据三，房屋预售许可证。拟证明丰硕园公司于2018年12月29日之后才取得商品房预售许可证。证据四，手机通信记录。拟证明丰硕园公司取得预售许可证后及时通知了潘志锋协商签订商品房预售合同。证据五，现行房价信息图片。拟证明涉案房屋所在地段现行房价每平方米在8,000.00元左右。证据六，商品房买卖合同。拟证明涉案的商品房现行售价每平方米6,000.00元以上。证据七，国家财政部、国家税务总局联合下发的文件。拟证明商品房销售价不能低于市场评估价和均价。证据八，丰润景弘国际小区二期房屋建造成本概要。拟证明因行政命令，丰润景弘国际小区工期顺延，导致建造成本急剧增加。证据九，国有建设用地使用权挂牌成交资料。拟证明2013年签订《缴纳购房诚意金协议书》时涉案项目一期的土地价格。证据十，2014年土地挂牌成交确认书及置换合同。拟证明涉案项目二期的房屋土地价格比一期土地成本价格增加。证据十一，现场照片。拟证明因市政府及市纪委行政命令，被告开发的房屋不能按期开发完工的事实。庭审质证时，丰硕园公司对潘志锋提供的证据一、二无异议。证据三诚意金协议书、收据、定位单真实性无异议，证明目的有异议，诚意金协议书签订后发生重大变化，应根据公平原则予以变更，不能认为被告违约；收据没有异议；定位单真实性无异议，说明预约合同的房屋位置不是确定的，而是需要双方协商的；第一次定位单定的是一期的房子，第二次定的第二期的房子，二期的房子土地成本比一期高。对证据四商品预售许可证无异议，但对于售楼一览表的真实性与证明目的不予认可。潘志锋对丰硕园公司提供的证据一真实性无异议，证明目的有异议，诚意金协议书是预约合同。证据二真实性无异议，证明目的无异议，原告起诉不是针对逾期签订合同和逾期交房，针对的是价格，因此对于逾期签订合同是政府行为所致不认可。证据三无异议。证据四真实性无异议，但证明对象是因为被告没有按协议约定的价格签订合同，导致本约合同不能签订，而非原告拒绝。证据五无异议，证明原告起诉损失金额的标准。证据六真实性不发表意见，但是认为与本案无关，跟本案合同履行没有关联。证据七，主要是约束被告开发商的行为，不能约束购房者，所以文件的真实性无异议，但证明目的有异议；项目税收是整体核算而非个别核算，因此该合同履行不影响税收缴纳。证据八真实性有异议，认为是单方制作且与本案没有关联性。证据九、十的真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性。证据十一真实性无异议，但是证明目的有异议，原告并没有追究被告逾期签约和交房的责任。经庭审质证，潘志锋提供的证据一、二、三、四，丰硕园公司提供的证据一、二、三、四、五、七、九、十、十一，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据客观真实，依法应予采信。丰硕园公司提供的证据六，系第三方证据，无法核实其真实性，依法不予采信。证据八，系单方制作，无其他证据佐证，依法不予采信。本院根据当事人举证、质证意见和当事人陈述，确定如下案件事实：2013年6月20日，潘志锋（乙方）与丰硕园公司（甲方）签订《缴纳购房诚意金协议书》，约定，乙方自愿在丰润·景弘国际小区购买商品房，自愿向甲方缴纳购房诚意金5万元，订购商品房壹套；乙方所购买的商品房户型见户型图，具体楼层按交款时间先后为顺序在商定的区域内点楼确定，由甲方开具房屋定位单；乙方所购买的商品房价格：凡交纳购房诚意金15万元者，享受均价2,600.00元/㎡（以上价格不含业主在办理土地证、房产证时需缴纳的各项税费，不含水、电、天然气、有线电视开户费用）；凡交纳购房诚意金10万元者，享受均价2,700.00元/㎡；凡交纳购房诚意金5万元者，享受均价2,800.00元/㎡。诚意金在签正式购房合同时抵交房款。楼层差价按规划批准方案（15-17层）中的第8层为基准，品字型北楼每上一层递增价25.00元/㎡；每下一层递减25.00元/㎡。品字型南楼每上一层递增价30.00元/㎡；每下一层递减30.00元/㎡。乙方所购的商品房价格按乙方所签楼层基本价加（减）楼层差价确定，双方不得因市场价格变动而调整价格。甲方在取得上述项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同，上述诚意金冲抵房款，如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。如乙方放弃订购期房，可由乙方写书面申请，甲方在接受申请之日后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。房屋建设期限为30个月，以乙方向甲方缴交购房诚意金到位之日起计算，如遇到法律、法规、行政命令或不可抗拒自然灾害影响，则工期相应顺延，甲方应书面通知乙方；协议还就交房等问题进行约定。合同签订当日，潘志锋支付50,000.00元，丰硕园公司出具收款收据一张。2014年9月28日，潘志锋与丰硕园公司经协商对原定房屋进行变更后，丰硕园公司向潘志锋出具一张房屋定位单，房屋定位第8栋9楼AB户型，单价2,830.00元/㎡，面积126.8平方米，并注明原房屋定位单作废。丰硕园公司在签订完上述协议后，在办理涉案房屋项目审批手续过程中，因鄂州市纪委干部教育培训基地的保密和安全，涉案项目的规划按政府要求予以调整，在调整过程中，涉案房屋被调整不再建设。2018年12月29日，丰硕园小区取得涉案项目二期7#、8#楼商品房预售许可证。随后，丰硕园小区通知潘志锋签订正式商品房买卖合同，并以国家税务政策调控等原因，要求对房屋单价进行调整，而潘志锋认为仍应按约定单价2,830.00元每平方米签订正式合同产生纠纷。另查明，在诉讼过程中，潘志锋、丰硕园公司认可涉案房屋价格均价为6,800.00元每平方米。本院认为，本案主要争议焦点是如何认定《缴纳购房诚意金协议书》的性质，即《缴纳购房诚意金协议书》是预约合同还是本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。条款实质是对那些名为预约合同实为本约合同的认定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。也就是有说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约合同，反之，如存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。本案中，潘志锋与丰硕园公司签订《缴纳购房诚意金协议书》时，合同标的物尚不存在，所占用土地权属尚未确定，开发项目尚未办妥规划、用地等审批手续，能否开工建设处于不确定状态，该份协议具备商品房买卖合同主要内容，但存在诸多缺失和不确定内容。且在涉案的诚意金协议书第五条约定“取得项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同”、“如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方”等内容，由此可推定潘志锋、丰硕园公司有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容，即存在明确的将来订立本约的意思表示。综上，涉案《缴纳购房诚意金协议书》应当认定为商品房买卖的预约合同，而非商品房买卖的本约合同。根据协议书约定，涉案房屋的建设期限应为诚意金到位之日起30个月，如工期顺延，丰硕园公司应书面通知，但在建设期限内房屋未建成，丰硕园公司亦未履行工期顺延通知义务，构成违约，现潘志锋要求解除《缴纳购房诚意金协议书》，退还其已支付的50,000.00元的请求，依法应予支持。至于违约赔偿的问题。预约合同的违约赔偿范围应相当于守约方因对方违约所受的损失和所失的利益，其中所受的损失包括已付金钱的利息，所失利益主要指丧失其他订约机会的损害。结合案件事实，造成涉案工程工期顺延，原因种种，丰硕园公司的主要责任在于未及时履行工期顺延的告知义务，使潘志锋丧失了缔约与否的选择权，而潘志锋在签订诚意金协议书时明知涉案房屋的预售许可证未办理，在长达5年的时间内亦未明确主张过权利，对纠纷的产生亦负有一定责任。综合评析案件，丰硕园公司承担70%的违约赔偿损失责任，即潘志锋诉请的利息35,735.42元×70%=25,015.00元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%标准的70%计算至款项付清为止），超出部分的请求，依法不予以支持；至于损失的计算，原约定房屋总价款为126.8平方米×2,830.00元/平方米=358,844.00元，现价款为126.8平方米×6,800.00元/平方米=862,240.00元，即损失应为49,099.00元[（50,000.00元÷358,844.00元×862,240.00元-50,000.00元）×70%]，潘志锋超出部分的请求，依法不予支持。丰硕园公司要求变更诚意金协议价款的请求，因该协议书已解除，故其反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、解除潘志锋与丰硕园公司签订的《缴纳购房诚意金协议书》。二、丰硕园公司返还潘志锋购房款诚意金50,000.00元，利息25,015.00元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%标准的70%计算款项付清为止）。三、丰硕园公司赔偿潘志锋经济损失49,099.00元。以上给付内容于本判决生效之日起十五日内履行。四、驳回潘志锋其他的诉讼请求。五、驳回丰硕园公司的反诉请求。本案受理费10,516.00元、保全费4,020.00元，合计14,536.00元，由潘志锋负担4,336.00元，丰硕园公司负担10,200.00元，本案反诉受理费1,000.00元，由丰硕园公司负担（潘志锋已预缴部分，待判决生效后由丰硕园公司直接支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：梅良军审判员 ： 高 虹二〇二〇年一月二日书记员 ：余诗媛