黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10436号上诉人（原审原告）：马庆芬，女，1937年4月25日出生，汉族，哈尔滨市第一百货公司退休职工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：马广惠，男，1957年3月18日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司哈尔滨新阳支行退休干部，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市高新区迎宾路集中区洪湖路。法定代表人：陈凤兰，董事长。被上诉人（原审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住哈尔滨市道里区建国街**。法定代表人：孔亮，董事长。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。上诉人马庆芬因与被上诉人黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司（以下简称丰泽源公司）、哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）所有权确认纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。马庆芬上诉请求：撤销一审判决，改判丰泽源公司、好民居公司，将原东方莫斯科家园商住小区，现康泰嘉园A区6栋4号门市房（建筑面积419.82平方米）房屋交付给马庆芬，丰泽源公司、好民居公司协助办理房屋产权证，并赔偿给马庆芬186万元的经济损失。事实和理由：1.马庆芬于2003年决定投资购买门市房和住宅房,2004年初丰泽源公司同意向马庆芬借款62.6万元用于工程前期开发，承诺按月利率为3%，年利率为36%并给一定的利润报酬，待房子建成后折算给马庆芬一套门市房和一套别墅。2009年门市房早以建成，马庆芬选好门市房后同丰泽源公司进行结算，丰泽源公司兑现了当年的承诺，将建筑面积419.82平方米的门市房以6000元/平方米的价格，销售价为251.89万元，同意以62.6万元抵押、抵债给马庆芬。按国家的法律规定对当事人之间就债务的抵消所达成的协议和行为是予以保护的。2.马庆芬于2009年7月1日同丰泽源公司签定房屋抵押抵账合同，《借款协议书》明确了双方的责任，协议书中写的非常清楚，丰泽源公司同意将A区6栋4号门市房,以62.6万元的价格抵押、抵债给马庆芬的,完成了马庆芬与丰泽源公司的借贷关系已转化为商品房抵债关系，2009年7月4日丰泽源公司给马庆芬开了62.6万元《黑龙江省单位往来资金票据》三联单买房收据。3.2011年11月好民居公司接收该工程，让买房人进行登记，并要求马庆芬交纳119.87万元差价款，不交差价款就不给房子。马庆芬多次向好民居公司解释,这是抵账房，不应交差价款。依据丰泽源公司给马庆芬开具的抵押、抵债合同和法律规定，一审法院不支持马庆芬的诉讼请求是错误的。4.马庆芬买房的资金压了15年，抵押给马庆芬的门市房至今没有交付，给马庆芬造成很大的经济损失和精神伤害，请求法院维护马庆芬的合法权益。丰泽源公司经依法送达传票未出庭，故没有答辩意见。好民居公司辩称，不同意马庆芬的上诉请求，请法院依法维持一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马庆芬向一审法院起诉请求：依法判令丰泽源公司、好民居公司将原东方莫斯科家园商住小区,现康泰嘉园A区6栋4号门市房（建筑面积419.82平方米）房屋交付给马庆芬，协助马庆芬办理房屋产权证，并依法赔偿马庆芬186万元经济损失（自2010年12月31日起至2018年12月31日止，以本金62.60万元×年利率36%计算出来的）。一审法院认定事实：2009年7月1日，甲方丰泽源公司与乙方马庆芬签订借款协议书。协议主要内容，“经董事会讨论通过，按公司内部认购方案就甲方向乙方借款并以东方莫斯科商住小区住宅抵押事宜，订立本协议书：一、甲方将坐落在哈尔滨市道里区群力哈高新区迎宾路集中区内的东方莫斯科商住小区项目A区6栋4号门市抵押给乙方，该住宅建筑面积419.82平方米。二、甲方抵押给乙方的住宅总价款为62.60万元。三、交款日期：2009年7月1日交纳62.60万元。四、借款方式：一次性付款（无息）。期限为该项目正式签订哈尔滨商品房买卖合同书为止并冲抵房款（如需贷款，待甲方具备按揭贷款条件时，在国内公司销售部统一安排下协助乙方办理按揭贷款）。自本协议签订后，已抵押房原则上不予办理更名手续（直系亲属除外），如特殊原因需转让已抵押房，由总经理批准后，在公司销售部统一安排下，按公司销售制度方可办理。五、本借款协议书、抵押房借款收据及身份证明，同时使用方可生效。六、本借款协议书上标明的抵押房屋建筑面积为预算面积，实际面积以产权测绘机构出具的具有法律效率的测绘报告为准。总房款按测量报告面积计算进行多退少补。七、房屋交付日期：甲方于2010年12月31日前交付乙方使用。”2009年7月4日，丰泽源公司向马庆芬出具62.60万元的黑龙江省单位往来资金结算票据。2011年9月13日，哈尔滨市维护开发建设市场良好秩序办公室、哈尔滨市住房保障和房产管理局发出关于对原东方莫斯科商住小区项目购房群众的公开答复意见。意见主要内容为，“原东方莫斯科商住小区项目购房群众多次上访，市委、市政府高度重视，多次接待上访群众，为了让购房群众了解有关情况及解决问题所采取的措施，妥善处理好这一问题，现公开答复如下：一、项目的违法事实。原东方莫斯科商住小区项目是丰泽源公司违法开发建设、违法销售的项目。1.违法骗取土地。根据我市公安机关侦查和国土部门专案查处情况，现已查明该项目是伪造手续骗取土地。2.违法擅自开发。自2008年9月开工到2009年7月10日工程被查封其间，哈尔滨市规划、建设等相关部门先后多次下达停止建设补办手续等行政执法通知书，但丰泽源公司仍继续非法进行工程销售。3.违法进行销售。该项目在没有取得房屋预售许可的情况下，违法进行房屋销售。房产部门下达停止销售通知后，仍违法继续销售。4.涉嫌非法集资。2009年11月11日至17日，市维护开发建设市场良好秩序办公室登报公告，组织原东方莫斯科商住小区项目购房群众进行集中登记，共登记1955户。其中，签订借款协议的达80%。丰泽源公司通过签订借款协议这种违法方式筹集资金组织开发建设，涉嫌非法集资，给购房群众资产安全带来极大风险。为了维护房地产市场良好秩序和购房群众合法利益，市国土部门要求丰泽源公司限期内交足土地出让金，待补办手续后可继续组织建设。但是，丰泽源公司在限期内未交齐土地出让金。鉴于丰泽源公司存在骗取土地、违法开发、违法销售、未如期缴纳土地出让金等违法行为，2010年4月，市政府决定依法收回国有土地使用权。二、处理意见。为了维护国家利益和避免购房群众可能造成的损失，政府在收回土地使用权后，筹集7.6亿元资金，由好民居公司承担续建任务。目前，工程已处于收尾阶段，10月份可达到竣工入户条件。关于已登记的购房群众，需与好民居公司签订新的购房合同。对低于成本价的，要按成本价购房。高于成本价的，按原协议金额执行。对于购房户中确有困难的群众，可以按照我市住房保障的有关政策办理。主要原因：一是重新签订购房合同是对群众利益的保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，鉴于购房人与丰泽源公司签订的认购合同或借款协议，均在未取得预售许可的前提下签订的，因此原东方莫斯科商住小区项目购房群众与丰泽源公司签订的认购合同或借款协议均无法律效力，不受法律保护。但是，考虑群众购房事实和建设主体变化的实际情况，政府组织重新签订购房合同，目的是尽最大限度维护购房群众利益。二是按照成本价购房是政府给予购房群众最大幅度的让利。目前初步测算出的成本价，是本着尊重历史，实事求是的原则，按照2009年当时项目建设时间节点执行的取费标准，并去掉贷款利息、销售费用和停工损失费用，管理费按下限计取测算的，已经最大限度地减少和降低了成本费用。三是政府没有权力在成本价之外再行让利。原东方莫斯科商住小区项目目前测算的成本价格，远低于周边地区商品房项目销售价格。事实上，购房群众按照成本价购房已经获得了很大利益，政府没有理由和权力侵占公共利益，拿纳税人的钱补偿给有能力买商品房的人低于成本价购房。三、成本价测算情况。目前，政府责成好民居公司对建设成本进行了初步测算，大致在每平方米3200-3300元。该成本已报政府相关职能部门，相关职能部门将按照法定程序进行审定。必要时请购房群众监督。在处理原东方莫斯科商住小区项目问题上，政府坚持依法办事、公开公平、民生为本的原则，希望广大购房群众从大局出发，理解和支持政府决策。同意处理意见的购房群众，可与好民居公司签订购房合同。不同意的，可以办理退款并按照银行同期贷款利息补偿。如有其他异议的，也可以通过法律渠道依法解决。”2011年9月29日，黑龙江建融工程造价咨询有限公司作出康泰嘉园商住小区综合成本核算报告。核算结果为商服成本单价为4469.42元每平方米。2012年，好民居公司通知马庆芬补交房屋差价，但马庆芬未同意，亦未申请退款付息。2016年9月2日马庆芬诉至一审法院，要求：1.好民居公司交付哈尔滨市道里区康泰嘉园A6栋4号房屋；2.好民居公司按月3%利率、本金62.60万元计算赔偿马庆芬2010年12月30日至2016年10月30日期间的利息损失131.46万元。一审法院经审理于2017年8月10日作出（2016）黑0102民初7340号民事判决书，驳回马庆芬的诉讼请求。下判后，马庆芬不服提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2017年7月20日作出（2017）黑01民终3963号民事判决书，驳回马庆芬起诉，维持原判。后马庆芬提起再审，2018年4月16日黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民申441号民事裁定书，认定：马庆芬与丰泽源公司签订的借款协议书应认定为房屋买卖合同，丰泽源公司违法开发建设东方莫斯科商住小区项目的行为违法，其签订的合同无效。为维护国家利益和避免购房人可能造成的损失，政府要求好民居公司承担续建任务。据此，好民居公司要求与购房人重新签订购房合同，补足差价或按银行同期贷款利息还款付息，并无不当。一审法院认为，马庆芬与丰泽源公司之间的房屋买卖合同经发生法律效力的黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民申441号民事裁定书认定为无效合同。而无效合同自始没有法律约束力，所以马庆芬主张按照该合同履行交付房屋、赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，判决驳回马庆芬的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马庆芬与好民居公司另案诉讼中，要求好民居公司交付案涉房屋，并赔偿损失，经一审、二审判决驳回马庆芬的诉讼请求，并经黑龙江省高级人民法院裁定驳回了马庆芬的再审申请。本案中，马庆芬要求好民居公司、丰泽源交付案涉房屋办理权属证书并赔偿损失的请求亦不予支持。首先，丰泽源公司违法开发建设，在未取得房屋预售许可证的情况下销售房屋，依据相关规定，所签订的合同无效。其次，为保护购房人利益，经过政府协调，好民居公司承担续建任务，组织购房者按照成本价购房，重新签订购房合同，目的是尽最大限度维护购房群众利益。马庆芬未与好民居公司签订购房合同的情形下，要求其交付房屋并赔偿损失无合同依据，本院不予支持。综上所述，马庆芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21540元，由马庆芬负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯()二〇二〇年一月七日法官助理胡渤书记员于文娟