河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初4054号原告：甘纪棚，男，汉族，1983年6月5日生，住商城县。被告：商城县家大园房地产营销有限公司,统一社会信用代码：91411524MA457ABE9H.住所：商城县赤城办事处锦尚名城小区。法定代表人：倪杰，该公司负责人。被告：熊训杰，男，汉族，1983年7月28日生，住商城县。原告甘纪棚诉被告商城县家大园房地产营销有限公司（以下简称家大园房地产公司）、被告熊训杰商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘纪棚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖定金协议》；2.二被告返还收取原告的意向金2万元及利息。事实与理由：原告与被告家大园房地产公司于2019年9月16日签订一份《房屋买卖定金协议》，该协议约定，由被告家大园房地产公司介绍，原告购买被告熊训杰位于本县鑫河财富广场10号楼1单元602室。总房款为81.3万元，中介服务费0.8万元，并约定出卖人收到房款后，当日将房屋交付给买受人使用。同时还约定，由原告先付房东银行按揭尾款，解压完成后当日买受方交付给出卖方剩余房屋尾款，并暂压3万元过户保证金,双方还约定2019年9月25日前签订正式房屋买卖合同。该协议签订后，原告于当日向被告家大园房地产公司交付了2万元意向金,后因被告熊训杰无该房的合法产权证，导致该房无法过户到原告名下，为此双方发生纠纷。当原告找到被告家大园房地产公司退还2万元定金时，被告家大园房地产公司称此款已转给被告熊训杰了,被告均称让原告等着，由被告熊训杰办证后再予过户给原告，但他们均不给出一个具体的办证时间。被告介绍和出卖的房屋没有合法产权登记证书，更无法过户到原告的名下，其行为不仅欺骗了原告，同时也违反相关法律规定，被告依法应当承担违约责任。原告并未违约，只是要被告在合同上写上办证期限，原告就和被告签订房屋买卖合同。为此提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告商城县家大园房地产公司辩称：原告于2019年9月9日通过本公司经纪人介绍知晓鑫河财富广场10号楼1单元602室房屋基本情况并带原告实地看房。2019年9月13日，本公司经纪人对原告进行回访沟通，沟通后本公司经纪人带原告对上述物业进行复看并沟通交易具体细节，包括房屋出售价格及付款方式。在此时本公司也明确告知此房屋暂时办了不动产权证书不能及时办理不动产权转移登记，原告对此无异议并针对此情况与本公司沟通付款方式，强调暂时不能办证要压钱保证能过户时原业主配合，有微信聊天记录为证。故此宗交易当中，本公司居间服务当中真实告知原告上述物业产权情况，不存在欺骗行为。原告在本公司签订房屋买卖定金协议之前，本公司已提供业主购房证明文件（此后原告也通过其他渠道了解此物业详细情况），在此期间多次与本公司经纪人就上述物业交易情况进行协商并落实此单交易，原告应支付本公司0.8万元居间服务费。直至2019年9月16日，原告与本公司就所有交易情况都已经沟通清楚并签订房屋买卖定金协议，定金协议内清晰标注上述物业情况及交易价格等。至此原告很明确知晓上述物业产权情况现状以及协议内标注双方违约责任。原定于2019年9月25日买卖双方签订房屋买卖合同，在2019年9月16日至9月22日期间，原告提出非常不合理要求。在原告与本公司经纪人9月21日的微信聊天记录有显示，因原告提出非常不合理的要求经过多次协商未果，导致合同未能顺利签订，原告应付全部违约责任。因原告单方违约解除房屋买卖定金协议，应支付居间费1.6万元。被告熊训杰辩称：房子是委托被告家大园房地产公司销售的，房子不能办证的情况前期跟被告家大园房地产公司沟通过，签订定金协议后被告准备回来签房屋买卖合同，因原告提出不合理要求，导致合同没有签。本被告从未表示不愿意卖房子，现在整个小区房产证都没办下来，本被告无法承诺办证时间，但在能办证时愿意协助原告办理产权证。原告甘纪棚为支持其诉讼请求提交的证据：1、被告家大园房地产公司承诺书；2、房屋买卖定金协议；3、转账记录收据；4、聊天记录截图。被告家大园房地产公司举交证据：1、本公司员工岳婉秋与原告的微信聊天记录；2、定金协议；3、房产出售委托书；4、原、被告签定金协议时的视听资料。被告熊训杰未举证。经审理查明：2019年9月，原告通过被告家大园房地产公司工作人员，欲购买被告熊训杰位于鑫河财富广场10号楼1单元602室的房屋。经过前期了解并看房，原告向被告家大园房地产公司支付了2万元定金。2019年9月16日，原告甘纪棚与被告家大园房地产公司、被告熊训杰签订了房屋买卖定金协议，双方约定：房屋出售总价款81.3万元（含中介费0.8万元），定金2万元；买卖双方于2019年9月25日前签订正式房屋买卖合同。出卖人收取定金后，如出卖人违约三倍返还买受人定金，如买受人违约，出卖人不退还定金。双方任何一方违约，均由违约方支付双方的共计成交的居间服务费（居间服务费合计1.6万元），出卖人承诺该房屋无产权纠纷。原告向被告家大园房地产公司支付了定2万元，被告家大园房地产公司转付被告熊训杰。另查明，签订房屋买卖定金协议前，原告甘纪棚在与被告家大园房地产公司沟通过程中已了解该房屋尚不能办理产权登记手续。原告甘纪棚要求被告熊训杰在签订正式房屋买卖合同时写明办证时间及到期不能办证应承担的责任，双方为此未能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同。本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》性质分析，该合同虽然对房屋位置、面积、价款都作出明确约定，但双方当事人在该合同第6条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，因此本院认为该合同性质系预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告双方于2019年9月16日签订的《房屋买卖定金协议》是双方自愿签订的,是当事人的真实意思表示,内容合法,双方当事人应严格履行。现原、被告双方均确认未能在《房屋买卖定金协议》约定的时间内签订正式的房屋买卖合同,签订《房屋买卖定金协议》的目的已无法达成,原告要求解除协议，被告同意解除该协议,本院予以支持。原告诉称被告欺诈其签订房屋买卖定金协议，但根据庭审查明事实，原、被告在签订房屋买卖定金协议前，被告家大园房地产公司工作人员已明确告知原告涉案房屋暂不能办理产权证。原告明知涉案房屋暂不能办产权证，仍自愿与被告签订房屋买卖定金协议，被告家大园房地产公司无欺诈行为。商品房预约合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务，商品房预约合同签订后，原、被告为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对房屋买卖定金协议无故反悔，应认定双方均已履行了约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中原告交付的2万元定金，被告家大园房地产公司已支付给被告熊训杰，被告熊训杰应返还原告。原告要求被告支付定金利息无相关依据，本院不予支持。因原告与被告熊训杰均未违约，被告家大园地产公司要求原告承担违约责任支付居间费1.6万元无依据，本院对其答辩意见不予采纳。被告家大园房地产公司因本次交易应得的居间费应由谁支付，支付多少，可另案起诉以维护其权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告熊训杰于本判决生效之日起十五日内返还原告甘纪鹏定金2万元。二、驳回原告甘纪鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告甘纪鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张艳二〇二〇年一月十九日书记员  邹静