云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4451号原告：罗世文，男，1964年12月2日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，公务员，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：李峻，云南兴彝律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李洁，云南兴彝律师事务所实习律师（特别授权）。被告：周国银，男，1971年3月1日生，彝族，初中文化，云南省南华县人，农民，住楚雄市开发区。被告：刘再萍，女，1973年9月9日生，初中文化，云南省弥渡县人，无业，户籍地云南省南华县，住云南省楚雄市开发区。二被告共同委托诉讼代理人：温桂花，云南聂宗林律师事务所律师（特别授权）。二被告共同委托诉讼代理人：李继萍，云南聂宗林事务所实习律师（特别授权）。原告罗世文与被告周国银、刘再萍共有权确认纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗世文及其委托诉讼代理人李峻、李洁，被告周国银、刘再萍的委托诉讼代理人温桂花、李继萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗世文向本院提出诉讼请求：一、对原、被告共同共有的楚雄市东瓜镇观音山景泰园Ｈ2幢房产及土地使用权按双方交易时的实际出资比例确认共有权份额（即原告对房屋产权及土地使用权享有32%份额,二被告对该房屋产权及土地使用权享有68%的份额）；二、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2014年4月1日订立《售房合同协议书》，约定：原告将本人拥有完整产权及土地使用权的楚雄市东瓜镇观音山景泰园92幢房产〔房屋所有权证号为楚雄市房权证东瓜字第××号，国有土地使用证为楚开国用（2014）第002214号〕转让给二被告，转让价款为206万元。合同签订后，原告于2014年3月至2014年8月14日期间收到二被告支付的购房款140万元，后原告应被告的要求，将房屋98%的产权办理到二被告名下（周国银49%、刘再萍49%）。由于其余尾款66万元一直未支付，尚有2%的房屋产权和100%土地使用权在原告罗世文名下，至今未过户给二被告。因二被告未支付剩余款项，并明确表示无力支付，为此，原、被告形成共同共有关系持续至今。在共同共有关系中，依据相关法律的规定，应按出资额份额享有权利和承担义务，原告2%的房屋产权并非实际出资情况的真实反映，仅是二被告未支付完转让款，防止二被告再次转让房屋的一种制约手段；且房屋赖以存在的土地使用权未进行分割，100%土地使用权仍在原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零四条之规定，属于共同共有人对共有财产的份额约定不明确的情形，因二被告欠他人债务，二被告在该房屋中的产权份额被列为被执行财产，为保障原告的合法权益，需对共有的财产份额按双方交易时的实际出资额进行确认。被告周国银、刘再萍辩称：一、对于原告产权确认份额的诉讼请求无异议。根据现在实际情况以及本案纠纷原因，诉讼费应由原告承担。二、事实部分，原告所称的支付购房款和产权证所登记份额属实，二被告无力支付剩余66万房款属实，被告同意确认房产份额。原告罗世文围绕诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件；2.售房合同协议书；3.欠条；4.承诺书；5.楚开国用（2014）第002214号国有土地证；6.楚雄市房权证东瓜字第××号房产证；7.（2016）云2301民初837号民事判决书；8.（2016）云23民终703号民事判决书；9.（2018）云2301执异59号执行裁定书；10.（2018）云2301执异9号执行裁定书；11.（2018）云2301执异54号执行裁定书。被告周国银、刘再萍针对其辩解，未向本院提交证据。本院组织原、被告进行了举证质证，二被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，原告罗世文（甲方）与被告周国银（乙方）签订《售房合同协议书》，约定：甲方将位于楚雄市房屋转让给乙方。房屋总价款206万元，乙方分三次将房款付给甲方，2014年4月1日付10万元订金，甲方提供一把钥匙给乙方，乙方先进行房屋装修设计；乙方进行房屋装修之前付100万元给甲方，乙方才能进行房屋装修；2014年5月30日前，乙方将剩余房款96万元一次性付清。同时，双方还对交付期限及乙方逾期付款的违约责任进行了约定，即乙方未按合同约定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，并向甲方支付购房款10%违约金。合同签订后，被告周国银先后分四次向原告支付了购房款140万元，余款66万元至今未支付。2014年5月29日，罗世文取得涉案房屋的房屋所有权证（证号为楚雄市房权证东瓜字第××号，证载房屋所有权人罗世文，建筑面积327.19平方米，共有情况为按份共有，其中罗世文占2%，刘再萍占49%，周国银占49%）。2014年8月5日，罗世文取得涉案房屋的国有土地使用证〔证号为楚开国有（2014）第002214号，证载土地使用权人罗世文，使用权面积145.96平方米〕。后罗世文将诉争房屋交付给周国银、刘再萍，周国银、刘再萍对房屋进行了部分装修。2015年12月31日，周国银向罗世文出具一份欠条，内容为：“今欠到楚雄市东瓜镇观音山景泰园住宅小区所有权人罗世文售房款66万元”。至今，涉案房屋的房屋所有权及国有土地使用权登记情况同前。另查明，2016年1月20日，本院受理了王燕与周国银、刘再萍民间借贷纠纷一案。同日，本院根据王燕的诉讼保全申请，作出（2016）云2301民初326号民事裁定书查封了本案诉争房屋，限额为140万元，查封期限为二年。2016年2月14日，罗世文以其于2014年4月将涉案房屋出售给周国银，周国银尚欠66万元房款未付，其系涉案房屋的所有权人，房屋被查封侵害其权利为由，向本院申请复议。经审查后，本院于2016年2月24日作出（2016）云2301民初326号之一民事裁定书将对涉案房屋的查封限额变更为1029000元，对（2016）云2301民初326号民事裁定书的其余内容未作改变。2016年2月14日，罗世文向本院申请诉前财产保全，本院于次日作出（2016）云2301财保1号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，限额为900600元，查封期限为二年。2016年3月29日，本院对王燕与周国银、刘再萍民间借贷纠纷一案作出（2016）云2301民初326号民事调解书，由周国银、刘再萍于2016年4月15日前归还王燕借款100万元，支付2014年6月15日起至2016年1月14日止的资金占用费38万元，自2016年1月15日起的资金占用费按月利率2%计算至款项还清之日止。因周国银、刘再萍逾期未履行还款义务，2018年1月16日，王燕向本院申请执行。2018年9月10日，本院委托楚雄正源司法鉴定中心对涉案房屋及土地使用权价值进行评估，鉴定中心于2018年10月15日出具楚正司鉴［2018］第0927号资产评估司法鉴定意见书，之后，本院将鉴定意见书分别送达罗世文、王燕、周国银、刘再萍。2016年3月14日，本院受理了罗世文与周国银、刘再萍房屋买卖合同纠纷一案，罗世文的诉讼请求为：1.解除双方签订的售房合同协议书，由周国银、刘再萍支付罗世文违约金206000元；2.由周国银、刘再萍将房屋恢复原状，并承担相应修复费用；3.由周国银、刘再萍协助罗世文恢复其对房屋的完整产权，并承担过户费用。2016年6月14日，本院作出（2016）云2301民初837号民事判决书，判决驳回罗世文的诉讼请求。罗世文不服提起上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院经审理后于2018年2月9日作出（2016）云23民终703号民事判决书，判决驳回罗世文的上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十三条之规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中,原告罗世文与被告周国银签订《售房合同协议书》，约定原告罗世文将位于楚雄市房屋转让给被告周国银，房屋总价款206万元。《售房合同协议书》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，2014年5月29日原、被告根据《售房合同协议书》约定办理了房屋产权变更手续，取得房屋所有权证（罗世文占2%，刘再萍占49%，周国银占49%），经依法登记已发生法律效力。原告自认被告周国银未支付尾款66万元，原告保留2%的房屋产权和100%土地使用权防止二被告再次转让房屋，原、被告基于合法有效的房屋买卖合同关系，办理了房屋产权变更手续，二被告合法拥有诉争房屋98%的产权份额，被告周国银未支付的购房尾款66万元已转化为原告对被告周国银享有的债权，原告要求将被告尚欠的66万元购房尾款确认为其出资款项，确认其对楚雄市房屋所有权及土地使用权享有32%份额，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告罗世文的诉讼请求。案件受理费减半收取计5200元，由原告罗世文负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  孙燕二〇二〇年一月九日书记员  纳锐