上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0105民初11929号 原告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：倪旭升，执行董事。 委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇锋，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：刘林汐，女，1981年5月21日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：何文曙，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。 原告上海高地物业管理有限公司与被告刘林汐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日组织原、被告进行证据交换，于2020年1月17日公开开庭审理了本案。原告上海高地物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋安成、王宇锋，被告刘林汐的委托诉讼代理人何文曙、王蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海高地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告停止侵占小区公共绿地，拆除上海市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)庭院侵占公共绿地的围墙栅栏、硬化地面、自种乔木、假山、水池、水管、水池柜。事实和理由：原告系涉讼房屋所在小区上海花园广场(北区)的物业服务企业，被告系涉讼房屋的业主。2018年7月，被告开始铲除绿地，小区内众多业主投诉，原告多次要求被告停止毁坏侵占绿地、违章搭建的行为，并恢复原状，也向行政机关进行了报告，但被告却置之不理。2018年8月13日，上海市长宁区城市管理行政执法局作出《责令改正通知书》，要求被告停止侵占绿地、恢复原状。但被告继续进行施工，铲除侵占绿地、加盖围墙及栅栏、用水泥硬化地面、安装了假山、水池、水管及水池柜，擅自改变绿地用途，至今仍未整改。原告认为，涉讼房屋庭院的绿地并非被告的专用区域，而是小区绿地的组成部分，属于全体业主所有，即使被告享有独占使用权，也应当遵守前期物业服务合同和临时管理规约的约定，不得擅自对庭院绿地改造和破坏，不得侵犯全体业主的利益。为此，原告作为物业服务企业，有权要求被告将庭院绿地恢复原状，停止侵害，遂提出本案诉讼。 被告刘林汐辩称，1.涉讼房屋按现状交付，交付时即有庭院，庭院属于底层买受人专用区域，庭院面积以实际交付为准，被告在2018年4月看房时，庭院内杂草丛生，并无规范的绿化，故根据买卖合同约定，被告有理由认为未进行整齐绿化的区域，都属于专用区域，其有权对庭院进行管理维护；2.原告主体不适格，前期物业服务合同并未授权原告有权就本案进行起诉，原告只能对约定的禁止性行为进行制止，而不得超出合同约定进行管理，合同中并未提及关于对专用庭院的管理权限，原告无权干涉被告专用庭院的设计、绿化方案；3.按照管理流程，每位业主在装修之前都要向原告提交装修图纸审核备案，原告审核通过后再核发装修施工许可证，被告与施工单位签订合同后，施工单位将庭院的装修图纸提交给原告，原告连续核发了两张施工许可证，证明庭院装修过程中，所有装修方案均由原告批准，其中包括硬质化地面、水池、水管等装修项目均在施工期内完成；4.庭院现并无硬化地面，交付之初庭院只有杂草，故自行种植绿化，没有必要恢复到杂草，水池、水管紧靠在房屋一侧，属于使用的必需品，对庭院的使用并无实质性破坏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告(乙方)与上海樱花置业有限公司(甲方)签订《上海花园广场(北区)前期物业服务合同》，约定，乙方为上海花园广场(北区)的业主、使用人提供物业管理服务，甲方授权乙方对业主、物业使用人违反《业主临时公约》的行为，依照《业主临时公约》的规定进行劝阻、制止；本合同期限为自2017年7月15日起至小区业主大会成立，选聘物业服务企业，签订《物业服务合同》止；各业主/使用人在对本物业使用中，不得有下列行为：1.擅自改变本物业的设计用途、功能和布局；3.占用或者损坏本物业共用部位、共用设施、公共设施或移装公共设备。 《上海花园广场(北区)临时管理规约》第三条约定，各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定，在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止行为；第四条约定，如确有需要或应设施设备老化无法使用，需要拆除、重新装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，经物业人员现场确认，并与其签订装饰装修管理服务协议后方能施工，因装饰装修房屋影响物业共有部分、共有设施设备的安全使用及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；第七条约定，各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为；第八条第(九)项约定，庭院绿化属于公共区禁止种植乔木，开挖水景，搭建凉亭、花架、假山等构筑物。 2018年5月22日，被告在《承诺书》上签字，确认本人已详细阅读并理解建设单位上海樱花置业有限公司制定的《上海花园广场(北区)临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。 同日，被告(买受人，乙方)与上海樱花置业有限公司(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以总价款28,740,481元向甲方购买涉讼房屋；补充条款一第二条约定，在本合同签订时该房屋及小区已属现房状态，乙方已前往该房屋实地看房，双方同意该房屋及小区的总体规划、单体建筑、单套住宅、外墙、层高、净高、景观等的具体面积、尺寸、位置和设施设备、装修标准(需符合合同约定)等按现状办理房屋交付；第九条第4项约定，庭院(设计图或宣传资料中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，统称为庭院)是可供住户使用的室外院子，底层房屋买受人的专用区域由甲方在房屋交付前根据实际情况予以划定，乙方同意，该专用区域归底层房屋的买受人专用，乙方不得以任何理由提出权利主张、要求共用或提出其他异议，专用区域的具体位置及使用面积以实际交付为准，交付时甲方无须一定对庭院进行绿化；第九条第6项约定，除法律或合同另有约定外，乙方如系根据本条约定享有露台、庭院或地下室等部位专用权的买受人，乙方同意并确认前述露台、庭院、地下室等部位无法办理房屋权属登记，该等部位的具体面积以实际交付为准，该等部位的面积未计入该房屋的计价面积，其面积变化不影响房价款；第九条第8项约定，乙方按本条约定使用露台、庭院或地下室等部位时，应遵守法律法规、管理规约等相关规定，不得妨碍正常的物业管理；乙方应为物业公共维修提供方便，不得违反房屋设计的承重限制及损坏房屋的防水等设施，对露台、庭院的装饰装修方案须经过物业服务公司审核同意，对庭院的使用不得影响其作为防火避难的用途使用，不得改变庭院的用途和隔离方式，不得损坏或擅自移动庭院内外设置或预埋的公共设施设备，不得擅自对庭院地面进行硬化处理，不得擅自在庭院内搭建建筑物、构筑物。乙方违反上述约定的，一经发现，甲方有权限期要求乙方整改，逾期未完成整改的，甲方有权要求乙方支付房价款总额百分之三的违约金；第十条约定，乙方同意，因该房屋所在的物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付(含视同交付)之日起，即应接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业管理公司实施物业管理，自觉履行前期物业服务合同、临时管理规约等前期物业管理期间的各项规定，并对违反前述规定的行为承担相应责任。 2018年7月4日，上海樱花置业有限公司向被告发送《复地御西郊项目交付通知书》，确认被告已付清全部房款，具备了交付条件，该公司将于2018年7月30日与被告在西郊188号二楼现场办理交付入住手续。 2018年7月17日，被告在《房屋交验书》上签字确认。 审理中，原、被告均确认涉讼房屋庭院系按现状实际交付，交付时，未对庭院具体面积进行过测量。 另查明，被告委托上海协缘建筑装饰工程有限公司(以下简称协缘公司)对于涉讼房屋庭院改造项目进行施工，工期自2018年7月18日起至2018年10月18日止。 2018年7月20日，协缘公司获得《施工许可证》。 同日，原告留存的《装修施工人员登记表》载明，施工地点为涉讼房屋，装修承包商为协缘公司，负责人为黄雨，施工周期自2018年7月20日起至2018年11月19日止。 2018年8月1日、2018年10月16日、2018年11月13日，原告分别以毁坏公区绿植，侵占公共绿地、违章搭建，花园搭建围栏等装饰装修过程中存在的违章行为，向涉讼房屋业主送达《违章整改通知书》。 2018年8月13日，上海市长宁区城市管理行政执法局向被告发出《责令改正通知书》，称因其擅自占用绿地的行为，限期在2018年8月16日8时01分前停止占用绿地，恢复原状。 审理中，经本院向上海市长宁区城市管理行政执法局新泾镇中队调查，《责令改正通知书》中所载的擅自占有绿地的行为是指涉讼房屋庭院北院存在水泥硬化地面，被告已将水泥硬化地面铲除恢复。 2018年11月20日，协缘公司又获得《施工许可证》。 审理中，被告陈述，庭院改造大约在2018年12月底完工。 2019年12月11日，本院至涉讼房屋的庭院现场勘察查明，围墙装有木质栅栏，庭院北院的绿地地面铺设石子，种有乔木，庭院南院的绿地地面铺设木地板，种有乔木，安装了假山、水池、水管及水池柜。 又查明，2019年5月20日，上海樱花置业有限公司出具《情况说明》，明确《前期物业服务合同》中授权原告对物业使用禁止性行为的管理、对业主和物业使用人违反临时管理规约/业主临时公约的行为进行劝阻制止，其中制止的方式就已包含了通过诉讼予以制止，原告作为小区的物业服务企业，对于违反法律法规、或者违反物业服务合同、临时管理规约/业主临时公约、装修管理规定、装修管理协议、或者违反物业使用禁止性规定的业主和物业使用人，可以直接向法院提起诉讼，要求违法业主和物业使用人承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。原告作为涉讼房屋所在小区的物业管理企业，无论是从法定或是约定的角度，对于小区业主违反前期物业服务合同、临时管理规约等行为，应享有劝阻制止、提起诉讼等权利，且小区建设单位亦确认原告对于该等行为有权提起诉讼。故被告关于原告主体不适格的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。 就本案而言，原告主张涉讼房屋的庭院属于小区绿地的组成部分，归属全体业主所有，而被告搭建的围墙栅栏已经侵占公共绿地，应当予以拆除，本院认为，根据买卖合同约定，涉讼房屋的庭院是可供被告使用的室外院子，而归属被告专用的庭院区域的具体位置和使用面积以实际交付为准，且庭院专用区域也无法办理房屋权属登记，不计入房屋计价面积，现原、被告均确认在办理涉讼房屋交付手续时，系按现状实际交付，并未对庭院面积进行测量，而在现有证据尚不足以证明庭院专用面积的情况下，亦难以认定被告搭建的围墙栅栏超出专用面积而侵占公共绿地，对此，原告应承担举证不能的不利后果，故其要求被告停止侵占小区公共绿地，拆除围墙栅栏，依据尚不充分，本院无法支持。 原告另要求被告拆除庭院中的硬化地面、自种乔木、假山、水池、水管、水池柜，本院认为，现有在案证据虽无法证明庭院是否扩建侵占公共绿地，但是，即使现有庭院全部归属被告专用区域，根据买卖合同约定，被告对庭院享有的也只是专用使用权，其作为小区业主之一，对庭院的使用，仍然受到买卖合同的约束，亦受到前期物业服务合同和临时管理规约的限制，不能妨碍正常的物业管理，而买卖合同、临时管理规约明确约定，不得擅自对庭院地面进行硬化处理，不得擅自在庭院内搭建建筑物、构筑物，庭院绿化属于公共区禁止种植乔木，开挖水景，搭建凉亭、花架、假山等构筑物，经本院查明，被告确在庭院的北院地面铺设石子，自种乔木，并在南院地面铺设木地板，搭建假山、水池、水管及水池柜等构筑物，上述行为已然违反了买卖合同、临时管理规约有关庭院使用的约定，亦对原告作为物业服务企业履行管理服务的合同义务构成妨碍。被告虽辩称上述行为已包含在庭院的装修方案中，而庭院的装修图纸提交过原告并经过其审核同意，协缘公司作为施工单位才能连续两次获得施工许可证并完成了施工，对此，本院认为，根据买卖合同和临时管理规约的约定，庭院的装饰装修方案确须经过原告审核同意，但是，在实际装修过程中，如原告发现相关违章行为，仍可要求业主停止侵害、恢复原状，就本案而言，协缘公司作为施工单位，就涉讼房屋庭院改造项目虽两次获得施工许可证，但仅能证明该公司申请办理了装修施工许可手续，而无法等同于庭院实际装修获得原告的确认同意，另从整个装修过程来看，原告亦多次反映被告装修庭院的违章行为并要求整改，还向行政机关进行报告，故被告关于上述行为在内的装修取得了原告的批准许可的辩称意见，缺乏相应依据，本院无法采纳。故原告的该项诉讼请求，符合约定，于法不悖，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告刘林汐应于本判决生效之日起三十日内拆除上海市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室房屋庭院的硬化地面、自种乔木、假山、水池、水管、水池柜； 二、驳回原告上海高地物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费因适用简易程序减半收取计40元，由原告上海高地物业管理有限公司负担10元，被告刘林汐负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 严 超 二〇二〇年一月二十三日 书记员 范丽娜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。